PROYECTO DEPARTAMENTOS

EN EL DISTRITO DE SAN JUAN DEL LURIGANCHO

TEMA: Estudio de Mercado

CURSO: Seminario de Autogestin.

DOCENTE: Ing. Arq. Anbal Jara Aguirre.

INTEGRANTES DEL GRUPO:

COYLLO URBANO CINDY

MORAN CAMACHO SIRENA

SEMINARIO ANI

SUAREZ HARRY

VELASQUEZ YVONNE

VILCA FREDY

FECHA: 02 de noviembre del 2016

VALUACIN DE PREDIOS/CENTRO DE
DATOS GENERALES DEL PROYECTO
ENTRETENIMIENTO

OFERTA, DEMANDA Y DEMANDA PROYECTADA EN

VENTA DE DEPARTAMENTO

VALUACIN DE PREDIOS
Distrito: San Juan de Lurigancho

Poblacin Total: 257,200 hogares

Poblacin Total: Lima Metropolitana: 2, 173,198 hogares

El potencial de viviendas nuevas demandadas se ha estimado a partir del concepto de

dficit habitacional en el mbito urbano. As, se considera que todos los hogares no
propietarios son demandantes potenciales de una vivienda nueva.

Caractersticas demogrficas del Perfil del Comprador

Rango de edad entre 28 y 38 aos edad promedio 32 aos, gnero masculino, estado
civil casado o conviviente, NSE (nivel socio-econmico) B o C1, estilo de vida,
progresista.

El concepto de nuestro proyecto inmobiliario es el siguiente:

Condominio Los Pardillos

Edificio de 04, departamentos, en 04 pisos.

Departamentos con vista posterior a parque, todos con 03 dormitorios, con
construccin moderna y antissmica.
Ubicado a 1 cuadra del cruce de avenidas Los Prceres y Malecn Checa, San
Juan de Lurigancho.
A 5 minutos Tottus.
Fcil accesibilidad, zona segura; condiciones de pago a tu alcance

Caractersticas Complementarias:

rea de Terreno: 569.5 m

reas de Departamento (promedio): m2,
03 Dormitorios 02 SS HH
(Datos bsicos de distribucin)
Zona de servicio (sin dormitorio ni SS HH)
Nmero de estacionamientos permitidos por departamento (en el distrito)
Con el concepto definido se deducen los siguientes

ATRIBUTOS VALORADOS EN LA PROPUESTA INMOBILIARIA

1. Ubicacin

2. Seguridad

3. Distribucin

4. Tranquilidad

5. Accesibilidad

UBICACIN- calle 5 N 25 Mz M
SUB LOTE 3-B-B URB. Lotizacion
Campoy 1ra etapa

Leyenda

Competidores

Ubicacin de proyecto

Grfico 1: Competidores en la zona LAS PERLAS (Inmobiliaria CRM) y LAS GALITAS (Reina Alegria) y nuestro proyecto-
LOS PARDILLOS
-Accesibilidad

Leyenda

Av. Del Evitamiento

Autopista Ramiro Priale

Malecn Miguel Checa

Grfico 2: Competidores en la zona LAS PERLAS (Inmobiliaria CRM) y LAS GALITAS (Reina Alegria) y nuestro proyecto-
LOS PARDILLOS

Competidores Ubicacin de proyecto

Grfico 3: Ubicacin del Proyecto, competencias
 Atributos del proyecto y los proyectos competidores

Segn el levantamiento de datos realizados de los proyectos competidores se realizo este

punto:

Con este cuadro indicamos que el proyecto estara en una buena ubicacin con accesos a
directos a servicios bsicos y a espacios pblicos (mercados colegios, parques), indicamos
que el proyecto tiene una buena infraestructura, con una distribucin bsica y accesible para
el pag.

Se defini nuestro producto Condominio Los Pardillos como una edificacin de 04

departamentos en 04 pisos que cuenta con un conjunto de atributos y condiciones de
oferta atractivos y cercanos al comprador, perteneciente a nuestros segmentos
objetivo, y con un evaluacin (facilidad de pago variedad de financiamiento con o sin
cuota inicial) que anima al comprador a decidir por la oferta.

Se aprecia a continuacin el plano U -1 de ubicacin del terreno fsico, el Certificado

donde se describen los Parmetros Urbansticos del terreno y los esquemas de
anteproyecto de arquitectura para la primera planta y planta tpica (del 2 a 4
piso) con la distribucin de los departamentos

Oferta Inmobiliaria competencia

Nombre del rea de P. Venta

N de Pisos N de Dptos
proyecto Dptos Dpto. (s/.)

Las Perlas 4 + azotea 8 105 252,200

Las Galitas 3 + azotea 3 128 249,200

Los Pardillos 7 4 78
 OFERTA, DEMANDA Y DEMANDA
PROYECTADA EN VENTA DE DEPARTAMENTO
EN SAN JUAN DEL LURIGANCHO

PRECIO CANTIDAD (departamentos)

OFERTA DE
VENTA
$ 231 000 85

$ 249 200 93

CALCULANDO LA PENDIENTE:

m=

249 200 231 000

m=
9385
18 200
m= = 6 000
8

HALLANDO LA ECUACIN DE LA RECTA:

m=

18 200 231 000

=
8 X85

18 200X 1547 = 8Y 1 848 000

18 2001 846 453

=Y ..Ecuacin de la oferta (I)
8

GRFICO DE LA OFERTA:
X Y
0 -231 000
Y OFERTA 12.7 0 0 -6 544 000/
( 6

CONCLUSIN:
X(
12.7 X Precio positivo por parte de
X (und.de departamento)
ofertantes a partir de la
coordenada (12.7; 0).
(

( =Y
-231 000
-
231000
X

(
 DEMANDA
1 026 000 Es la poblacin del Distrito S.J.L

Datos:

En el Sector analizando, Se cuenta con 5 Manzanas y total de 72 Lotes

MANZANA CANTIDAD DE LOTES

A 40
B 10
C 6
D 6
E 10
72 (1familia de 6 personas x cada Lote)

Estos datos nos indica la cantidad de personas del sector analizado en San Juan del Lurigancho,

y as nosotros poder calcular un promedio de demandantes para nuestro proyecto.

Se consideran 6 personas x cada Lote de las cuales 3 de ellas son consideradas

Como la demanda requerida.

Cantidad

Familia 72x3 =216

De 216 demandantes, se dividen en 2 grupos, ya que el nivel socio econmico de los

Grupos difiere:

100 grupo 1 este grupo puede pagar hasta $ 350 000 por vivienda.

116 grupo 2 este grupo puede pagar hasta $ 228 560 por vivienda.

PRECIO CANTIDAD

$ 350 000 100

$ 228 560 116

CALCULANDO LA PENDIENTE:

m=

228 560350 000

m=
116100
121 440
m= = -7590.00
16
 DEMANDA
DE VENTA
HALLANDO LA ECUACIN DE LA RECTA: X(Und)

m=

350 000
7590.00 =
X100

-7590X +759 000 = Y 350 000

7590 + 1 109 000 = Y ..Ecuacin de la demanda (II)

GRFICO DE LA DEMANDA: X Y

1 109 000 Y ($) 0 1 109 000

Y 146.1 0
(

=Y
CONCLUSIN:
DEMANDA La cantidad de departamentos depende
del precio de ellos, en este caso si el
precio es mayor a $ 1 109 000 es posible
que su adquisicin no sea rpida.
146.1
 EQUILIBRIO
PUNTO DE
DE VENTA
HALLANDO EL PUNTO DE EQUILIBRIO:

I = II

18 2001846 453
= 7590 + 1 109 000
8

18 200 1 846 453 = 60 720 + 1 109 000

78 920 = 2 955 453

= 37.5

Reemplazando el valor de X en la ecuacin II:

7590 + 1 109 000 =

= 824 375

GRFICO DEL PUNTO DE EQUILIBRIO:

PO
Y

1 109 000
2175
OFERTA

824 375 CONCLUSIN:

PUNTO DE
La cantidad de venta de
P.E. (37.5; 824 3 75)
EQUILIBRIO departamentos que se ofrece es
igual a la cantidad que desean
adquirir los compradores en el
DEMANDA punto (37.5; 824 375).
Sector de inversin
Nuestro sector de inversin seria
en el rea de la escasez.
-231 000
12.7 37.5 146.1
X Q
Q
EXCESO

ESCASEZ

Nuestro punto de equilibrio P.E. (37.5; 824375) nos indica que nuestro punto de inversin seria

Dada en el sector de escasez.

 PROYECTADA
DE VENTA

DEMANDA
CLCULO DE LA PROYECCIN:

Datos reales: PERIODO DE TIEMPO EN AOS

PERODO (X) CANTIDAD (Y) X Y XY X2 Y2

1 70 210 1 4900
2012 70 2 80 160 4 6400
2013 80 3 80 240 9 6400
2014 80 4 150 600 16 22500
2015 150 10 380 1210 30 40200

Calculando la dispersin:

R= Calculando b:
2 () 2 ()

4(210) (10)(380)
R= b= Calculando a:
4(30)(10) 4(40 200)(380) 2 ()

8403800 4(1210) (10)(380)

R= b= a=
880 16400 4(30)(10)

2960 1040 380 52(10)

R= = -0.781 b= = 52 a= =35
3789.26 20 4

PROYECCIN AL 2025:

X=14 Y=a+bx
Y= 35+ 52X
Y= 763

DEMANDA HISTORICA DEMANDA PROYECTADA

PERODO (X) CANTIDAD (Y)

2010 2016 2026

2012 70
2013 80 PROYECCIN AL 2025 EN VENTAS DE
DEPARTAMENTOS
2014 80
2015 150 20
2016 295 18
2017 347
16
2018 399
2019 451 14 ECUACION DE
2020 503 y = 52x +35 LA DEMANDA
12
CANTIDAD

R = 0.781
2021 555
10
2022 607
2023 659 8
2024 711 6
2025 763
4
REALIZANDO NUESTRO GRAFICO DE
DEMANDA PROYECTADA SEGN NUESTRA 2

ECUACION DE LA DEMANDA NOTAMOS QUE 0

APARTIR DEL 2016 AL 2026 SE LOGRARA UN 2010 2015 2020 2025 2030
PERODO
ALTO CRECIMIENTODE LA DEMANDA, YA QUE
SEGN NUESTRA DEMANA HISTORICATENEMOS
PUNTOS DE CRECIMIENTO Y PUNTOS DE BAJAS.
||

VALUACI
PREDIOS
VALUACIN DE PREDIOS

N DE
N AREA AREA DE TERRENO UBICACION VENTA
m2
1 V1 80 m2 200 m2 Av. Los Angeles $ 85 000.00
2 V2 67 m2 167 m2 Calle 11 $ 70 000.00
3 V3 135 m2 338 m2 Av. Los Proceres $ 70 000.00

Predio 1:

V1 = AT= 200 m2 x 459.20 Vt =$. 85,000.00 - $. 27 414.93 Vt/m =$. 57 587.00/200m

VE1= 200 m2 x 459.20/m2 Vt =$.57 587.00 Vt/m =$. 719.83

VE1=91840

VE1=91840 / 3.35

VE1=27 414.93

Predio 2:

V1 = AT= 167 m2 x 459.20 Vt =$. 70,000.00 - $. 22 891.46 Vt/m =$. 47 108.54/167m

VE1= 167 m2 x 459.20/m2 Vt =$.47 108.54 Vt/m =$.703.11

VE1=76 686.4

VE1= 76 686.4 / 3.35

VE1=22 891.46
 Predio 3:

V1 = AT= 135m2 x 459.20 Vt =$. 70,000.00 - $. 46 331.22 Vt/m =$. 23 668.78/338m

VE1= 135 m2 x 459.20/m2 Vt =$.23 668.78 Vt/m =$. 70.03

VE1=155 209.6

VE1= 155 209.6 / 3.35

VE1=46 331.22

N PREDIO EN VENTA VENTA DE VENTA DE VT/m2 ($)

EDIFICACIN TERRENO
V1 $ 85 000.00 $ 27 414.93 57 586.00 719.83
V2 $ 70 000.00 $ 22 891.46 47 108.54 703.11
V3 $ 70 000.00 $ 46 331.22 23 668.78 70.03
TOTAL X= $ 1492.97/m2

VT =Svu x At

Svu= 1492.97 x 3 [1-0.001(1)]

Svu=$ 1 478.04 Valor del m2

VT=1492.97 X 200m2

VT=$ 298 594 .00 Valor del m2 CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO

POR m2.

VE= 200 (574.00) (1-20/100)

VE= 114 800 (0.30

VE= $ 34 440.00 CALCULO DEL VALOR DE LA EDUFICACION

VT= $ 298 594.00 + 34 440.00 +0 +0

VT= $333 034.00 CALCULO DE VALOR DEL TERRENO COMERCIAL