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Il nest pas inutile de faire le point sur les spcificits de cette nouvelle espce de
terrain btir tant la dclaration pralable de division est mal comprise par le grand
public et mal matrise par la plupart des professionnels.
Avant la rforme, les divisions qui avaient pour consquence de dtacher un terrain en vue
de limplantation dun (ou plusieurs) btiment(s) devaient faire lobjet dun certificat
durbanisme particulier (le certificat d'urbanisme de lancien article R. 315-54) lorsque
lopration nentrait pas dans le champ dapplication du lotissement.
Plus rcemment, ce certificat a t supprim par la loi du 13 dcembre 2000 (dite loi "SRU"
entre en vigueur pour les dispositions qui nous intressent le 1er avril 2001) par souci de
simplification au profit dune simple dclaration crite laquelle tait jointe un plan de
division adresse en mairie afin de permettre lautorit comptente de juger si lopration
relevait ou pas de la procdure du lotissement.
La dernire rforme, dont le moteur devait pourtant consister en une simplification et une
scurisation des dmarches et des procdures, a t un parfait chec dans la ralisation de
ces objectifs en matire de division foncire simple tant cette dclaration pralable de
division a t source dincertitudes (notamment lors de la priode de transition) de lourdeurs
et de difficults pratiques.
Cette dernire abrite aux cts de la dclaration pralable de travaux ou dabattage darbres,
la dclaration pralable de division dont lobjet est de solliciter lautorisation (dans le principe
tacite) de procder une division foncire en vue du dtachement dun terrain btir.
De ce fait, ne sont pas concerns par ce type de dclaration toutes les autres divisions
foncire ne poursuivant pas ce but.
Laffectation finale importe peu, le terrain pouvant avoir indiffremment vocation accueillir
une construction usage dhabitation, dactivit artisanale, dactivit commerciale ou encore
dactivit industrielle.
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Constitue un lotissement l'opration d'amnagement "qui a pour objet ou qui, sur une
priode de moins de 10 ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en proprit ou en
jouissance, qu'elle rsulte de mutations titre gratuit ou onreux, de partage ou de locations,
d'une ou de plusieurs proprits foncires en vue de l'implantation de btiments".
Le permis d'amnager est ncessaire dans l'hypothse d'un lotissement ayant pour effet, sur
une priode de moins de 10 ans, de crer plus de 2 lots construire, si des voies et espaces
communs sont prvus ou si lassiette du lotissement figure dans un site class ou dans un
secteur sauvegard dont le primtre a t dlimit.
les terrains btis dont le ou les btiments ne sont pas vous la dmolition
les terrains dagrment dtachs pour tre rattachs une proprit voisine
les terrains dtachs par expropriation ou certaine cession amiable motive par un
intrt publique
les terrains qui ne sont pas des lots de lotissement (cela va de soit, cf les exceptions
la dfinition de lotissement)
Ds lors la dclaration pralable de division doit tre souscrite pour tout dtachement de
terrain btir (ne serait-ce quun seul - cas des personnes qui cdent une portion de terrain
devenue trop grand -) :
jusqu deux terrains ne rentrant pas dans les exceptions au dcompte sil y a
cration de voies et d'espaces communs.
ou davantage de terrains en labsence de cration de voies et despaces communs
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Le contenu de la demande
identit du ou des dclarants
attestation sur lhonneur du dclarant quil remplit les conditions pour dposer une
dclaration
un plan de situation
La commercialisation
S'agissant, rappelons le, d'un terrain de lotissement, toute publicit, sous quelque forme que
ce soit, relative la vente ou la location de terrains issus d'une dclaration pralable doit
mentionner de manire explicite si la dclaration pralable a ou non fait l'objet d'une
opposition (art. L 442-5 du code de l'urbanisme).
Les contrats
L'article L.480-15 du code de l'urbanisme prvoit la nullit des actes de vente ou de location
de terrain intervenues en mconnaissances de la rglementation des lotissements la
requte de l'acqureur, du maire ou du reprsentant de l'tat aux frais du vendeur. Il
appartient donc aux notaires de veiller au respect de cette rglementation.
L'avant contrat
Bien que le terrain issu d'une division pralable constitue dsormais pleinement un lot
de lotissement, le lgislateur aprs quelques hsitations n'a pas dot la vente de ce type de
lot de lotissement d'une promesse unilatrale de vente particulire comme en matire de lot
de lotissement soumis permis.
La forme de l'avant contrat est donc libre et on pourra indiffremment utiliser le compromis
de vente (promesse synallagmatique de vente) ou la promesse unilatrale de vente ou
d'achat. Pareillement, le dpt de garantie ou l'indemnit d'immobilisation pourront tre
suprieurs aux 5% maximum prvus dans le cas de la promesse unilatrale particulire du
lotissement soumis permis d'amnager.
Mais il est de bonne pratique douvrir volontairement ce droit afin dviter une interprtation
plus restrictive de la jurisprudence ultrieurement.
Par application d'un principe de droit, il est impossible de mettre en condition suspensive une
condition de validit d'un contrat de sorte qu'riger en condition suspensive de la vente que
le vendeur fasse une dclaration pralable est juridiquement impossible.
Par contre, une fois la dclaration pralable effectue, rien n'interdit de stipuler une condition
suspensive (avec renonciation au bnfice de la rtroactivit pour la rgularit de l'avant
contrat) au profit des parties.
Dans cette hypothse, il convient d'y adjoindre imprativement une condition suspensive non
rtroactive de non prescription de travaux afin que la vente ne soit pas lgalement forme
(par rtroactivit) avant que les travaux n'aient t effectus, ce qui aurait pour effet
d'exposer le vendeur aux sanctions des articles L 480-4-1 (amende) et L 480-15 (nullit) du
code de l'urbanisme.
Quel que soit la forme de cet avant contrat, celui-ci devra imprativement comporter la
mention suivant laquelle le descriptif du terrain objet de l'avant contrat de vente a fait l'objet
d'un bornage (article L111-5-3 du code de l'urbanisme).
La loi entend par bornage, un bornage contradictoire, celui constat par le procs verbal de
bornage sign par tous les propritaires concerns.
L'absence de cette mention entrane une nullit relative de l'acte qui peut tre invoque par
l'acqureur dans le dlai d'un mois compter de l'acte authentique.
Conseils : il faut toujours faire prciser les charges des divers frais (gomtre, viabilisation)
ainsi que, si l'arpentage de la parcelle dtache n'a pas t ralis, une surface minimale
et/ou une SHON minimale en plus des conditions suspensives habituelles.
L'acte de vente devant notaire ne pourra tre rgularis qu'une fois la dclaration pralable
obtenue explicitement ou tacitement.
Si le notaire acceptait de rgulariser l'acte avant cette obtention, il prterait son concours la
violation de l'article L 480-4-1 du code de l'urbanisme qui prvoit une peine d'amende
l'encontre de ceux qui enfreignent la lgislation des lotissements dans l'hypothse o l'arrt
dlivr postrieurement la vente venait imposer des travaux. La responsabilit du
notaire pourrait sans doute tre retenue au titre de la complicit (s'agissant d'une sanction
pnale).
La nullit de l'acte pourrait galement tre poursuivie pour infraction la rglementation des
lotissements par l'acqureur, le maire ou le reprsentant de l'tat sur le fondement d'absence
de ralisation des travaux imposs.
L'acte devra naturellement reprendre galement peine de nullit relative dans le dlai d'un
mois que le descriptif du terrain rsulte d'un bornage (contradictoire).
Se pose alors la question d'un recours des tiers ou un retrait de l'administration en cas
d'accord express : certains professionnels souhaiteront attendre afin que l'annulation ou le
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retrait de l'autorisation de division n'affecte pas l'acte de vente d'une nullit (en pratique
l'attente est de 3 mois et demi minimum compter du dpt de la dclaration).
Rappelons que le rle de la dclaration pralable de division est d'oprer un contrle accru
de l'administration sur les divisions foncires, pas d'allonger inconsidrablement les dlais.
Le notaire expressment requis d'instrumenter, aprs avoir sensibilis les parties sur les
risques et inconvnients d'un recours, doit pouvoir rgulariser la vente sans engager sa
responsabilit.
Par contre, si l'arrt de non opposition prvoit des travaux la charge du dclarant, le
notaire se doit dans l'idal d'attendre la fin des travaux et la fin du rcolement de ces travaux
afin de confrer son acte toute la scurit juridique laquelle les parties ont droit.
En pratique, devant l'allongement insupportable des dlais dans le cas d'espce, rsultant
pourtant de la rforme simplificatrice, sous la pression des parties et aprs signature d'une
reconnaissance de conseils donns le notaire acceptera sans doute galement dans ce cas
de rgulariser l'acte (mais pas avant la ralisation des travaux).
Attention, l'obtention du permis ne semble pas devoir priver l'acqureur de son action en
nullit de l'acte pour dfaut de mention selon laquelle le descriptif rsulte d'un bornage
contradictoire.
En pratique
Dans le principe les lots de lotissement doivent tre constructibles ce qui suppose l'existence
de dessertes suffisantes en rseaux et voirie (ventuellement au moyen de servitudes).
Ce n'est donc qu' l'occasion de la demande d'autorisation de construire que sera examine
la question de la viabilit de terrain dtach (et donc la constructibilit de la parcelle !!!)
La dclaration pralable de division n'est pas exempte de DAACT quand bien mme il
s'agirait de l'hypothse dans laquelle la dcision tacite ou expresse ne serait pas assortie de
prescription de travaux.
Juridiquement, la division n'existe pas tant que celle-ci n'est pas constate dans un acte
juridique. Ainsi, pour les actes translatifs (qui emportent transfert de proprit), le notaire
relate dans cet acte le document d'arpentage (le document de division tabli par gomtre et
vis par le service du cadastre avant renumrotation).
Dans le cas contraire, la DAACT sera gnralement adresse ds ralisation des travaux
prescrits et sans attendre la rgularisation de l'acte de manire faire courir le dlai de
contestation (3 ou 5 mois). Mais cette fois l'expiration du dlai de rcolement des travaux
pourrait tre exige du notaire avant la passation de l'acte authentique.
Les deux dossiers doivent donc pouvoir tre instruits en parallle mais naturellement une
ventuelle opposition la division scellerait le sort de la demande de permis et une rponse
dfavorable viendrait logiquement clturer celle-ci.
Un dpt de permis prcdant une dclaration pralable reste possible (puisque dans ce
type de lotissement aucune pice propre du lotissement n'est fournir l'appui de sa
demande), mais ne prsente pas de grande utilit en pratique, le demandeur s'exposant
un rapide refus de permis au motif que la division n'est pas autorise.