Exemplar gara uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.685,522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) NORMA ABNT NBR BRASILEIRA 14653-2 Segunda edigao 09,02,2011 Validea partir de: 03.03.2011 Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate Ios 09.080.99 ISBN 978-85-07-02596-2 associagio Numero de referéncia ILE 0 tt ABNT NBR 14653-2:2011 Tecnieas 54 paginas, @ABNT 2011Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.685.622/0001-21 (Pedido 285531 Improsso: 30/03/2071) ABNT NBR 14653-2:2011 @ABNT 2011 ‘Todos os direitos zeservados. A menos que especificedo de avtro modo, nenhuma parte desta publicagac pods sar reproduzida ou utlizads por qualquer meto, eleirénico ou mecdinico, Incluindo fotocépia ¢ microfime, sem permissdo por escrito da ABNT. ABNT Av.Traze de Maio, 13 - 28? andar '20081-$01 - Rio ce Janeiro - RJ Tol: + 55.21 3974-2200 Fax: + 55 21 3974-2346 abnt@abntorg.or ‘wwwabntorgibr ii @ABNT 2011 ~Tedos 26 silos raservanesExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.522/0001-21 [Pedice 2855331 Impresge: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Sumario Pagina Pretacio. Introdugao. 1 Escopo 4 2 Referéncias normativas A 3 Termos e dofinigées... 2 4 Simbolos ¢ termos abreviados. 9 5 Classificagao dos iméveis urbanos .. 9 54 Quanto ao uso. 9 52 Quanto ao tipo do imével 53 Quanto ao agrupamento dos imével: 0 6 Procedimentos de exceléncia 7 Atividades basicas... wa Documentagao.. 72 Legistacao a conéuita 73 Vistoria 7.34 Caracterizagao da regia 7.32 — Caracterlzagao doterrena. 7.3.3 Garacterizapao das edificagées e benteitorias. 1 73.4 Edificagdes e benfeitorias ndo documentadas ... 12 73.5 Situacées especiais 12 8 Procedimentos metedolégicos. 12 84 Procedimentos.gerais. 13 82 Métodes para identificar 0 valor de um bem, de seus frutos e dircitos.. 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado 8.2.2 Método Involutivo. 8.2.3 Método da renda.. 8.2.4 Método evolutivo. 8.3 Métodos para identificar 0 custo de um imével 8.3.1 ‘Método da quantificagao do custo. 8.3.2 Método comparativo direto de custo. 9 Especificagaio das avaliagées od Generalidades.. 9.2 Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo .22 93 Método da quantificagao de custo 84 Método involutive 95 Método evolutivo 10 Apresentacao do laudo de avaliagdo. 10.1 Laude de avaliago completo 10.2 Laudio de avaliagao simplificado 10.3 Anexos... "1 Procedimentos especificos @ABNT 2011 Todos 08 drelins reservadoeExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.656.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 111 Desapropriagses 111.1 Classificagdo das desapropriagées .. 114.2 Critétios. 11.2 Servidées. 11.2.1 Classificagéo 11422 Critérios. 11.3 Glebas urbanizavei: 11.4 Avaliagao de aluguéis. 11.4.4 Por comparagdo direta. 11.4.2 Pela remunerag&o do capital 11.4.3 Reformas. 45 Liquidagdo forcada.. Anexo A (normativo) Procedimentos paraa utilizagao de modelos de regressao linear. AA Introdugao. A2 Pressupostos basicos A241 Verifica¢o dos pressupostos do modelo A241 Linearidade A24.2 Normalidade. A213 Homocedasticidade 424.4 Verificagéo da autocorrelagéo A215 Colinearidade cu multicolinearidade A.21.6 Pontos influenciantes ou “outliers” HASSRRRESEEBBSR A3 Testes de signtficancia.. Ad Poder de explicagao. AS Varigveis dicotamicas. AG (Cédigos alocados A? ——_Gédigos ajustados . A.8 —_Diferentes agrupamentos A.9 —_—_Apresentagao do modelo .. A410 Avaliagdo intervalar. Anexo B (normative) Procedimentos para a utllizagao de tratamento por tatore! Ba B2 B3 Saneamento da amostra, B4 Erros de especificagao .. BS Fatores de homogenelzacio Bo Efelto de heterogeneizacao.. B? Avaliagao intervalar. ‘Anexo C (informative) Recomendagées para tratamemto de dados por regress espacial C4 Introdugéo.. c2 Pressupostos basicos o3 Recomendagées.. BRERKRSSSSSESSSSRRLYEY 3.1 Diagnéstico da autocorretagdo espacial ©.3.2 —_ Incorporagao de efeitos de dependéncia espacial @ABNT 2011 - Todos os disitos raservades ivExemplar para uso axclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655,522/0001-21 (Pedico 286631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Anexa D {infomativo) Recomendagées para a ulllizagdo de andlise envoltéria de dados (envalt6ria sob dupla ética) (EDO/DEA).. Da Introduga b2 Pressupostos bésicos ba Recomendagées.. Da Estimativa pontual .. Anexo E (infemativo) RecomendagGes para tratamento de dados por redes neurais artificiais. EA Introdugdo.. E2 Recomendagées.. E3 Apresentagaa do modelo Bibliografia .. Figuras Figura A.1 — Valores admissiveis quando for adotada a estimativa de tendéncia central Figura A.2 - Valores acimissiveis quando for adotado o valor arbitrado.. Figura E.1 - Modelo de RNA com indicagao das fungées de ativagao utilizadas durante © processo de treinamento.. Tabelas Tabela 1 — Grau de fundamentagao no caso de utllizagdo de modelos de regressio linear Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu gra de fundamentagao no caso de utilizagao de modelos de regresséo linear Tabela 3 - Grau de fundamentagao no cago de utilizagao do tratamento por fatore: Tabela 4 - Enquadramente do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso de utifizagdo de tratamento por fatore: Tabela 5 ~ Grau de preciséo nos casos de utilizagdo de modelos de regressdo linear ‘ou do tratamento por fatores... Tabela 6 — Grau de fundamentagao no caso da utilizagaio do método da quantificagao de custo de benfeltorias.. ‘Tabela 7 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utitizagao do método da quantificagdo do custo de benfeiterias .. Tabela 8 - Grau de fundamentacdo no caso da utilizagao do método involutive ‘Tabela 9 — Enquadramento do laude segundo seu grau do fundamentacao no caso da utilizagao do método involutivo. ‘Tabela 10 ~ Grau de fundamentagao no caso da utilizago do método evolutivo ‘Tabela 11 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utitizagao do método evolutivo.. © ABNT 2011 -Tedos 05 iris reservados vExemplar para uso exclusivo - ASSOGIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Prefacio A Assoviagdo Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ¢ 0 Foro Nacional de Normalizagao. As Normes Brasileiras, cujo contatido é de responsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizagéo Setorial {ABNT/ONS) e das Comissdes de Estudo Especiais (ABNT/CEE), sao claboradas per Comigs5as de Estudo (CE), formadas por rapresontantes dos setores envolvides, datas fazendo parte: produtores, consumidores e neutfos (universidades, laboratsrios @ outros). Os Documentos Técnicos ABNT so elaborados conforme as regtas da Diretiva ABNT, Parle 2. A Associagéo Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) chama atencéo para a possibilidade de que alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT nao deve ser considerada responsavel pela identificacao de quaisquer direitos de patentes, A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comité Brasileiro da Construgao Civil (ABNT/CB-02), pela Comissao de Estudo de Avaliagéo ria Construgao Civil (CE-02:124.02}. O sou 12 Projeto circulou em Consulla Nacional conforme Edital n? 98, de 18.08.2008 a 16.10.2009, com o numero de Pro- jeto ABNT NBR 14653-2. © seu 2° Projeto circulou em Consulté Nacional conforme Edita! n° 07, de 02.07.2010 a 30.08.2010, corm 9 niimera de 2* Projeto ABNT NBR 14653-2. Esta segunda ediedo cancsia'¢ substitui a edigéo anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), a qual foi tec- nicamente revisada. AABNT NBR 14653, sob o titulo geral “Avaliagao de bens”, tem previséo de conter as seguintes partes: — Parte 1: Procedimentes gerais; — Parte 2: iméveis urbanos; — Parte 3: iméveis rurais; — Parte 4: Empreendimentos; — Parte 8: Mquinas, equipamentes, instalagées e bens industrials em geral; -— Parte 6: Avaliag&o de bens; Parle 7: Bens de patriménios histéricos 8 artisticos. © Escopo desta Norma Brasileira em inglés 6 o sequinte: Scope This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban property on the following aspects: a) typology of urban property; b) terminology, detinitions, symbols and abbreviations; 9) basic activities of the appraisal process; vi (DABNT 2011 - Todos 0s cireos raseruacosExemplar para uso exclusiva - ASSCCIACAQ DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.868.522/0001-21 (Pedido 285531 impresso: 20/09/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 @) basic methodology: 8) specification of appraisals; 4) basic requirements of appraisal reports. This part of ABNT NBR 14659 aims to detail the general procedures of ABNT NBR 14653-1, regarding the evaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban servitudes. 1B ABN 2011 - Tados 08 divas ravervadas vitExomplar pera uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Perlids 285631 Imprasso: 30/0/2011) ABNT NBR 14659-2:2011 Introdug&o Esta parte da ABNT NBR 14653 € de uso obrigatério em qualquer manifestagdo escrita sobre avalia- 980 de iméveis urbanos e visa complementar os conesitos, métodos ¢ procedimentos gerais especifi- cados na ABNT NBR 14653-1 para os servigos técnicos de avaliagdo de imévels urbanos. Nesta Norma, sdo utilizadas as formas verbais em conformidade com a Diretiva ABNT, Parte 2. A forma verbal "deve" é utllizada para indicar os requisitos a serem seguldos rigorosamente. As formas verbais “convém que”, “é recomendavel’, “é racomandado” e “recomenda-se” so utilzedas pare indi car que, entre varias possibilidades, uma mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um certo modo de proceder é preferivel, mas néo necessarlamente exigivel. BAGNT 2011 -Texlos distor reservadosExemplar para uso oxckuslvo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,658,622/0001-21 (Padido 286531 impresso: 30/03/2011) NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011 Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos 1 Escopo Esta parte da ABNT NBR 14653 fomece os procedimentos para a avaliagdo de Imévels urbanos, quanto a: a} classificagao da sua natureza: b) _instituigdo de terminologia, definigdes, simbolos e abreviaturas; ©) descrig&o as atividades basicas; 4) dofinig&o da metodologia bésica; @} aspecificagéo das avaliagdes; 4) requisitos basicos de laudos de avaliagao. Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14858-1, no que diz respeito & avallagdo de-imévais urbanos, inclusive glebas urbanizaveis, unidades padroniza- cas @ servidées urbanas. 2 Referéncias normativas Os documentos relacionados a seguir 840 indispensdveis & aplicagdo deste documento. Para refe- réncias datacas, aplicam-se somente as edices citadas. Para referénclas nao datadas, aplicam-se as edigées mais recentes do roferide (incluindo emendas). Leis Federals n® 6766/79 © 9785/20, que dispdem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto Federal n° 81.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida Decreto-Lei n® 9760/48, que dispée sobre os tevrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:2008, Avaliagao de custos unitdrios e preparo de orgamento de construe para incorporagao de edificios em condominio - Procedimento ABNT NBR 18752:1996, Pericias de engenharia na construgao civil ABNT NBR 14658-1:2001, Avaliagao de bens — Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14853-4:2002, Avaliagdo de bens — Parts 4: Empreendimentos (© ABNT 2011 Teds o8 drchos reservados 1Exemplar para uso exclusive - ASSOCIACAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedide 286531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3 Termos e definigées Para_os efeitos desta Parte da ABNT NBA 14653, aplicam-se os termos ¢ definigdes da ABNT NBR 14653-1 os seguintes. 34 aproveitamente eficiente aquole recomendavel @ tocnicamente possivel para o local, numa data de referéncia, observada a atual e cfetiva tendéncia mercadalégica nas circunvizinhancas, entre os diversos usos permitidos pela legislagdo pertinemte 32 rea de servidao parte do imével serviente diretamente atingida pela servidao 33 rea total de canstrugao de unidades em condeminio rea resultante do somatério da drea teal privativa ¢ da parcela de-4rea comum a ela atribulda, defini- das contorme a ABNT NBR 12721 34 rea til da unidade rea real privativa, definida na ASNT NBR 12721, subiraica a dred ocupada pelas paredes © outros elementos construtivos que impagam ou dificultem sua utilizag2o,1) 36 BDE percentual que indica os beneticios e despesas indirstas incidantes sobre o custo direto da construgao 36 c6digos ajustados escala extiaida dos elementos amostrais origiriais por meio de modelo de regresséo, com a utlizagao de variaveis dicotémicas, para diferenciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis a7 e6digos alocados escala légioa ordenada para diferanciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis 38 conciliagéo dogo do valor final da avaliagao, devidamente justificado, em fungao dos resultados obtidos, quando utiizado mais de um método 3.9 conduta do mercado praticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transagbes 1) A érea itl da unidade nao se confunde com a dtea privativa nem com a area total calculadas conforme @ ABNT NBR 12721, usualmente utiizadas nas matrioulas Gos Registros de Iméveis e nos cadastros municipais para a cobranca de IPTU e outras finalidades. 2 (G ABNT 2011 ~ Todos 05 cieitos reservadosExemplar pare uso exclusive - ASSCCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.52210001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.19 conjuntura do mercado conjunto de circunstancias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influenciam no compor- tamento do mercado em determinada parfodo ant defeitos construtivos anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaca potencial & sadide ou é seguranca do usuario, decorrentes de falhas do projet, do servigo ou do material aplicade na execugio da construgo 3.12 depreciagao fisica perda de valor em func&o do desgaste das partes constitutivas de benteitorias, resultante de decrspi- tude, deterioragdo ou mutilagio 3.13 desempenho do mercado evidéncias da evolugée do mercado, pela analise do seu comportamento num determinado periodo de tempo 344 desmembramento subdiviséo de um terreno em lotes destinados a edificagdo, com aproveitamento do sistema viario exisienie, desde que nao implique a abertura de novas vias ¢ logradouros puiblicos, nem 0 prolonga- mento, modilicag3o ou ampliagao dos ja existentes 3.45 dominio diteito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder @ vontads de alguém 2.16 dominio direto aquele perlencente ao propriciitio do imével sob o instituto da entiteuse 347 dominio pleno dominio total, que 6 a soma do dominio itil com o dominio direto 3.18 dominio dtil direite atribuide ao enfiteuta de se utlizar do imével, podendo extrair dele seus frutos, vantagens @ rencimentos econémicos 3.19 equipamento comunitério benfeitoria que visa atender as necessidades basicas de saide, educagdo, transporte, seguranca ou lazer da comunidade 3.20 entidades técnicas reconhecidas organizagses ¢ instituigSes, representativas das engenhelros de avalacdes e registradas no sistema CONFEA/CREA, @AGNT 2011 Todos 08 dtetos reservadas 3Exemplar para uso exclusive « ASSOGIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTINO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedide 289831 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14853-2:2011 3.21 estado de conservagao situagao das caracteristicas fsicas de um bem, em um delerminaco instante, em decoréncia da sua utllizagaio @ da manutengdo a que foi submetido. 3.22 estimador fungao baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um pardmetro da populaco 3.23 ‘estimativa de tendéneia central estimativa pontual obtida por um estimador de tendéneta central (por exemplo, médla) 3.24 estimativa pontual valor obtide para 0 estimador pontual 3.25 estrutura do mercado decomposigao analitica dos agentes pradominantes no mercado 3.26 frente de referencia frente da situagéio paradigma adotada 3.27 frente projetada : projacdo da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva 3.28 frente real comprimanto efetivo da linha diviséria do imével com a via de acesso, em projegao horizontal 3.29 gabarito de alture altura maxima de uma edificacao permitida legalmente para um determinado local 3.30 gleba urbanizével terreno passivel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando 0 seu aproveltamento eficiente, por meto do loteamento, desmembramento cu implantago de empreendimento. 3.31 idade estimada aproximagao da idade reai do imével, levando em consideragéio as suas caracteristicas construtivas, arquitetonicas funcionais 9.32 idade real ‘tempo decorrido desde a conciusio de fato da construgéo até a data de referéncia adotada no laudo 3.33 imével alodial aquele livre de quaisquer énus, encargos, foros ou pensdes 4 @ABNT 2011 - Tacos os dries reservadosExemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTING - POUPEX - 00.685, 522/0001-21 (Peddo 285831 Impressa: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.34 imével com vocacio urbana imével em local com caracteristicas, uso, ocupagao, acesso e methoramentos publicos disponiveis, ‘que possibilitam sua utilizagao imediata para fins urbanos 3.35 imével dominante imével que impée restrigao a outro, por servidao 3.36 imével paradigma im@vel hipotético cujas caracteristicas sfo adotadas como padréo representalivo da regido ou referen- clal da avallacao 3.37 imével serviente imével que sofre restrigéio imposta por Sorvidao 3.38 Imével urbano imével situado dentro do perimetro urbano detinido em lei 3.39 infra-estrutura basica equipamentos urbanos de escoamento das aguas pluviais, lluminagao publica, redes de esgoto sani- trio, abastecimento de agua potavel, de energia elétrica publica e domiciliar © as vias de acesso 3.40 intervalo de confianga intervalc de valores dentro do qual esta contido o pardimetro populacicnal com determinada confianga 3.41 intervaio de predicao estimativa de um intervalo de valo‘es, a partir de dades de mercado observados, dentro do qual novos dads de mesmo contexte estardo contides, com daterminada probabilidade 3.42 lote porgao de terreno resultant de parcelamento do solo urbano 3.43 loteamento subdiviséo de gleba em lotes destinados a edificagdes, com abertura de novas vias de circulagio, de legradouros publicos ou prolongamento, modificagao ou ampliagao das vias existentes 3. luvas auantia estabelecica para assinatura ou transferéncia do contrato de locagdo, a titulo de remuneragéio de ponte comercial 3.45 manutengéo ages proventivas ou corretivas necessérias pare preservar as condigdes normals de utllzago de um bem @ ARNT 2611 -Tocos 08 dirsitoe rarervadas: 5Exemplar para uso exchisivo « ASSOCIACAO DE POUPANCA E EMPRESTINO - POUPEX - 00,655.522,0001-21 (Pedico 285531 impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.46 modelo dinamico modato no qual as despesas 0 recoltas sao previsias ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa 3.47 modelo estatico modelo que utiliza formulas simplificadas @ que nao leva em conta o tempo de ocorréncia das despe- sas e receltas 3.48 outlier ‘onto atipice, identificado como estranho & massa de dados 3.49 padrao construtivo: qualidade das benfeitorias em fungi das especificagdes de projetos, materiais, execugae e mao-de- ‘obra efetivamente ulilizados na construgao 3.50 pé-direito distacicia vertical livre entre 0 piso € 0 teto 3.61 percentual de comprometimento de drea relagdo entre a area objeto de gravame 6 a érea total do imével 3.82 percentual de comprametimento de valor relagao entre os valores da area atingida por umn gravaine, antes e depois da sua instituigio 3.53 planta de valores representagao grafica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imével em uma mesma data 3.54 pélo de influéncia iocal que, por suas caracteristicas, influencia os valores dos imév com 9 elemento avaliando , em fungao de sua proximidade 3.55 ponto comercial bem intangivel que agrega valor ao imével comercial, decorrente de sua localizagao expeciativa de exploragao comercial 3.56 ponto influenciante ponto atipico que, quando retitade da amostra, altera significativamente os parémetros estimados ou a estrutura do modelo 357 posse detencéio ou ocupagao, com ou sem fruigSo, de coisa ou direito 6 GABNT 2011 - Todas 0 Grotos reservadosExemplar para uso exclusivo - ASSOCIACAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 20/08/2041) ABNT NBR 14653-2:2011 3.58 profundidade equivatente resultado numérico da diviséo da érea de um lote pela sua frente projetada principal 3.69 quota parte néimero atribuido a uma frac ideal 3.60 renda fruto da exploragéie de bens ou direitos, ou aplicagao de capital 3.61 segmento de drea diretamente desmembravel parte do um torreno com frente para vias ou logradouros puiblicos oficials, passivel de apraveltamento econémico e legal 3.62 terreno de fundo aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com-a via publica por um corredor de acesso 3.63 terreno encravado aquele que néo se comunica com a via pablica 3.64 terreno interno aguele lecalizado em vila, pasSagem, travessa ou local assemelhado, acessorio da maha vidria do Municipio ou de proprisdade de particulares, e que ndo consta oficialmente na Planta Genérica de Velores co Municipio 3.65 terrenos acrescidos de marinha: tetrenos formados, natural ou artificialmente, para o lada do mar ou dos rios # lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha 2) 3.66 terrenos de marinha terrenos em uma profundidade de 83 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posi¢ao da linha do preamar-médio de 1831, sendo os situados no continente, na costa maritima, nas iInas- @ nas margens dos rios ¢ ‘agoas, até onde se faca sentir a influéncia das merés, ou contornando as ithas situadas em zonas onde se faga sentir a influéncia das marés 3) 3.87 testada madida da frente do imovel 2) Ver Decrato Lei n® 9760 de 5/9/1946, Secao Hi, artigo 3, 3) Ver Decrato Lei n® 9760 de 5/9/1948, Secdo Mi, artigo 2, © ABNT 2011 - Todos os craton raservatios 7uso axclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.685.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 90/93/2011) Exemplar par ABNT NBR 14653-2:2011 3.68 unidade imobilidria padronizada imével de ocorréncia usual e repetitiva no mercado imobiliério, comprovada através de pesquisa espe- cifica, e identificado de acordo com suas caracteristicas construtivas 3.69 validagao procedimento cestinado a testar 0 modelo utiizado na avalia¢ao ou o seu resultado (por exemplo, @.utlizagdo de dados de mercado conhecides, mas n&io empregados na elaboracdo do modelo} 3.70 valor arbitrado ‘valor pontual adotado como resultado final da avaliagao, dentvo das limites do campo de arbitrio esta- belecido nesia norma 371 valor deprecidvel diferenga entre 0 custo de reprodugao da benteitoria @ o seu valor residual 3.72 varidveis independentes variaveis que dao contetido Idgico & variagdo dos pregos de mércatio coletades na amostra 3.73 variévels qualitativas varlévels que nao podem ser medidas cu contadas, mas apenas ordenadas cu hierarquizadas, de acorde com atributos inerentes ao bem 3.74 varidveis quantitativas variéveis que podem ser medidas ou contadas 3.78 varidvel dependente varidvel cujo comporiamento se pretende explicar pelas variaveis independentes 3.76 varidvel dicotémica varidvel que assume apenas duas posigdes 4) 3.77 varivet “proxy” varidvel utlizada para substituir outra de diffcil mensuragao e que se presume guardar com ela relagao de pertinéncia, obtica por meio de indicadores publicados ow inferidos em outros estudos de mercado 3.78 vicio anomalia que afeta 0 desempenho de produtos au servigos, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuizos materiais ao consumidor 4) As varldveis dicotdmicas também so conhecidas na Steratura como varidvels bindrias, “dummies, "de estado”, ‘z2r0-um" e outros termos. 8 ‘DABNT 2011 - Todos 0s detios reservadosExempisr para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.£22/0001-21 (Pedido 285521 Impreseo: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.79 vicio construtivo vicio que decorte de fatha de projeto, de material aplicado na construgao cu de execugao 3.80 viclo de utilizac&o vicio que decorre de uso inadequado ou de falha na manutengo 3.81 vocagao de imével uso presumivelmente mais adequado de determinado imével om fungéo das caracteristicas préprias € do entorno, respeitadas as limitagdes legais 4 Simbolos e termos abreviados As nolag6es adotadas pelo engenheiro de avaliagdes devem ser devidamente explicitadas no laudo, Indicando-se também suas respectivas unidades Ge medica, de acordo com o Decreto Federat 81621, de 03/05/78, 5 Classificagdo dos iméveis urbanos 5) 5.1 Quanto ao uso a) residencial; b) comercial; ©} industrial d) institucional; e) misto, 5.2 Quanto ao tipo do imovel a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento: c) casa; )_escrit6rio (sala ou andar corride); ©) loja: f) galpdo; 9) vage de garagem; 5) A classilicagao nao ¢ exaustiva @ABNT 2011 - Todos 08 ctetos reservadon 8Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655,522/0001-21 (Pedido 285537 Impresso: 20/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 » 0 i * » m) n) misto; hotéis e motéis; hospitals; escolas: cinemas e teatros; clubes recreativos; prédios industriais. 5.3 Quanto ao agrupamento dos iméveis a) b) °) d) ®) i 3) hy i) 6 loteamento; condominio de cases; prédio de apartamentos; conjunio habitacional (caéas, prédios ou mistos); conjunto de salas comerciais; précio comercial; conjunto de prédios comerciais; conjunto de unidades comerciais; complexe industrial. Procedimentos de exceléncia Consultar Segao 6 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7 Atividades basicas E recomendavel que o engenheiro de avaliagdes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliacdo, esclareca aspectos essenciais para a adagéio do método avaliatério e eventuals niveis do fundamentagdo e precisdo que se prelende atingir, entre outros: 10 finalidads: locago, aquisigao, doagéo, alienagio, dagéo em pagamento, permuta, garantia, fins contéseis, seguro, arrematagac, adjudicagao e outros; objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locacdo; outros valores, tais como: valor ‘em ‘isco, valor patrimonial, custo se reedicéo, valor de liquidagao forgada, vaior de desmonte (ver definigdio na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros; prazo-linite para apresentago do laudo; condig6ss @ serem utiizadas, no caso de laudos de uso restrito. ARNT 2011 - Todos 08 diraios reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pediio 286531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 74 Documentacéo Reportar-se a 7.1 € 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.2. Legislagao a consultar Recomenda-se consuttar as legistacbes municipal, estadual e federal, bem como examinar ouiras fostigdes (elusive decorentas de passive ambiental) ou ncentvos que possam infusncl no valor 7.3. Vistoria Além de disposto em 7.3 da ABNT NBR 14652-1:2001, obsetvar, no que couber, o descrito em 7.3.1 87.34. 7.3.1 Caracterlzagao da reglao —_aspectos gorals: andlise das condicbes ‘acondmicas, politicas e socials, quando relevantes para ‘© mereado, inclusive usos anteriores atipicos ou estigmas; — aspectos Iisicos: condigées de relevoy natureza predominante do solo, condiges ambientais; focalizagao: situagao no contexto uroano, com indicago dos principais pdlos de intluéncia; — uso 8 ocupagio do solo: controntar a cctipagao existente com as leis de zoneamento 2 uso do sole do municipio, para concluir sobre as tendénoias de modificaggo a curto @ médio prazos; — infra-estrutura urbane: sistema viério, transporte coletivo, coleta de residuos sdlidos, agua potd- vel, energia elétrica, lelefone, redes de cabeamento para transmisstio de dados, comunicaco @ tolovisdo, esgotamento sanitério, Aguas pluviais e gés canalizado; — _atividades existentes: comércio, industria e servico; — equlpamentos comunttétios: seguranga, educagao, satide, cultura e lazer. 7.8.2 Caractorizagao do terreno — _localizagao: situag&o na regio ¢ na via publica, com indicagio de limites e confrontagdes defini- das de acordo com a posiggo do observador, a qual deve ser obrigatorlamente explicitada; — utilizagao atual e vocagao, em contranto com a legistago em vigor; — _aspectos fisicos: dimensées, forma, topogratia, superficie, solo; -~ infra-estrutura urbana disponivel; — resttigdes tisices e legais a0 aproveitamento; — sub ou superaproveitamento, 7.3.3 Caracterizacio das aditicagées e benteltorias — _ aspectos consirutivos, qualitativos, quantitatives ¢ tocnoldgicos, comparados com a documenta- ga0 disponivel; SABNT 2011 - Todos 08 direitos wcrvades "1[Exemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTINO - POUPEX -00.685.522/0001-21 (Peddo 285531 Impresso: 20/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 — _aspecios arquiteténicos, paisagistices e funcionais, inclusive conforto ambiental; — _adequagao da ediicagao em relagSo aos usos secomendaveis para a regiao; — condigies de ecupagao; — palotogias aparentes como anomafias, avarias, danos construtives © outras, conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam Iniluenciar de forma significativa a variacao dos pregos relati- vos dos elementos amostrais. 7.3.4 Edificagdes e benfeitorias ndo documentadas No caso da exisiéncia de edificagdes e benfeitorias que n&o constem na documentagao, observer © dispasto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.3.5 Situagdes especiais 7.8.8.1 Vistorla por amostragom Na avaliago de conjunto de unidades auténomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amos- tragem alealéria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisséo no con- trato, engenheiro de avaliagées deve definir 0 tamanho da amostra utilizando critérios estatisticos. 7.3.5.2 \mpossibilidade de vistoria Quando née for possivel o acesso do avaliador ao interior do imével, 0 motivo deve ser justiticado no laudo de avaliagi. Neste caso, emi comum acordo com 0 contratante, a vistoria interna pode ser pres cindida e @ avaliag&o pode prosseuir com base nos élementos qué for possivel cbter ou fornecidos polo contratante, tals cor a} descrip interna; b) nocaso de apartamentos, escritérios e conjuntos habitacionais,a vistoria externa de dreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo editicio e informagdes da respectiva administragao; ©) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. As consideragdes hipotéticas sobre 0 imével, que configuram a situagao paradigma, devem estar cla- ramente explicitadas no iaudo de avaliag4o. 7.35.3 Planta de valores Nas avaliagdes em massa, a partir de dasios cadastrais, recomenda-se vistorla por amostragem, com 0 objetivo de aferir os critérios @ percapgdes considerados no cadasiro. 8 Procedimentos metodolégicos Na aplicagaic dos métodos avaliatérios referidos na Segao 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomen- dam-se os procadimentos metodolégicos relacionadas em 8.1 a 8.3. 12 @ABNT 2011 -Too0s os dreiis reservados‘Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655 522/0001-21 (Pevide 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 8.1 Procedimentos gerais 8.1.1. Para a identificago do valor de mercado, sempre que possivei preferir 0 método comparativo Gireto de dacios de mercado, contorme definido om 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001 8.1.2 Quando couber @ o objetivo for a identificagéo do valor de mercado, @ recomendavel que sejam apreseniadas consideragdes quanto ao aproveitamento eficiente do imével. 8.1.3 Nos mercacios em transigao sao recomendéveis a andlise e 0 diagnéstico da situag&o do mer- cado, eventualmente com a adogao ce outro enfoque, proceciendo-se conciliagao. 8.1.4 Métodos utiizedos nao detalhados nesta Norma devem ser descritos ¢ tundamentados no trabaiho. 8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos 8.2.1 Método comparativo direto de datios.de mercado 8.2.1.1 Planejamento da pesquisa Na planejamento de uma pasquisa, 0 que se pretende é a composigaq de uma amostra represen- tativa de dados de mercado de iméveis com caracteristicas, tanto quarto possivel, semelhantes as do avaliando, usancio-se teda a evidéncla dispontvel. Esta etapa — que envolve estrutura e estratégia da pesquisa ~ deve iniciar-se pela caracterizacao e delimitacdo do mercado em anélise, com 0 auxilio de tearias e conceitos existentes ou. hipéteses acvindas de experiénclas adquiridas pelo avatiador sobre a formagao do valor. Na estrutura da pesquisa sdo-eleitas as varidvels que, em principio, s&o retevantes pare explicar a tendéncia de formacao de valor ¢ estabelecidas. as supostas relagées entre si e com a varidvel dependents. A estratégia de posquise refere-se & abrangéncla da amostragem eas técnicas a serem utilizadas na coleta € andlise dos dados, como ai selegao @ abordagem de fontes de informago, bem como a escolha do tipo de andlise (quantitativa ou qualitativa) @:a elaboracdo dos respoctivos instrumenios para @ coleta de dados (fichas, planilhias, roteirds de entrevistas, entre outros). 8.2.1.2 Identificagdo das variaveis do madelo 8.2.1.2.1 Varidvel dependente Para a especificaeao coreta da variével dependente, é necessdria uma Investigagao no mercado em relag3o & sua conduta ¢ as formas de expresséc dos pregos (por exemplo, preco total ov unitério, moeda de referéncla, formas de pagamento), bem como observar a nomogeneidade nas unidades de medida. 8.2.1.2.2 Variaveis Independentes As variavels independentes referom-so as caracteristicas fisicas (por exernplo, rea, frente), de foca- lizagao (como bairro, logradouro, distancia a0 pélo de influéncia, enire outros) e ecandmicas (como oferta ou transagao, época @ condigao do negécio — a vista ou a prazo). As varidvels devem ser esco- lhidas com base em teorias exislentes, conhecimentos adquirides, senso comum e outros atrioutos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas varidveis consideradas no plane- Jamento da pesquisa pedem se mostrar pouco relevantes na explicagao da comportamento da variavel explicada e vice-versa, GABNT 2011 - Todos 08 crwies ragervados 13