GLOSARIO

Glosario de Trminos para

el curso de Valuacin de
Inmuebles Objeto de Crditos
Garantizados a la Vivienda
A
rea Geoestadstica estatal o de la Ciudad de Mxico (AGEE): definida por la Norma Tcnica sobre
Domicilios Geogrficos, es la extensin territorial, que contiene todos los municipios que pertenecen
a un Estado o delegaciones para el caso del Distrito Federal (hoy Ciudad de Mxico) definidos por
Lmites Geoestadsticos, que se apegan en la medida de lo posible, a los poltico-administrativos de
cada municipio o delegacin.

rea Geoestadstica municipal o delegacional (AGEM): definida por la Norma Tcnica sobre
Domicilios Geogrficos, es la extensin territorial integrada por cada uno de los municipios del pas y
las delegaciones del Distrito Federal (hoy Ciudad de Mxico), los cuales estn definidos por Lmites
Geoestadsticos, que se apegan en la medida de lo posible, a los poltico-administrativos de cada
municipio o delegacin.

Autorizacin: se define en la Modificacin a las Reglas de Carcter General Relativas a la Autorizacin

como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Crditos a la Vivienda (2005) como el acto jurdico
y/o documento con el que la Sociedad autoriza a una persona fsica como Valuador Profesional para
realizar avalos.

Avalo: el dictamen que elaboren los Valuadores Profesionales sobre el valor de los Inmuebles y que
est certificado por la Unidad de Valuacin en cuyo Padrn se encuentre inscrito el Valuador Profesional
correspondiente, est definido en la Modificacin a las Reglas de Carcter General Relativas a la
Autorizacin como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Crditos a la Vivienda (2005).

Avalo electrnico: ir a Formato digital.

C
Capitalizacin: se define en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la
Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda. Es la tcnica de valuacin que
se utiliza para determinar el valor actual de un flujo de ingresos netos que se espera percibir en el futuro.

Certificado digital: el Cdigo de Comercio lo define nicamente como Certificado. Es todo mensaje
de datos u otro registro que confirme el vnculo entre un Firmante y los datos de creacin de
Firma Electrnica.

Comit: definido en la Modificacin a las Reglas de Carcter General Relativas a la Autorizacin

como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Crditos a la Vivienda, (2006) como el facultado
para resolver el recurso de reconsideracin previsto en las Reglas de Carcter General Relativas a la
Autorizacin como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Crditos a la Vivienda, (2006).

Comparables: se define en la Modificacin a las Reglas de Carcter General que Establecen la

Metodologa para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda, realizada en
2012. Son Inmuebles similares al Inmueble objeto del avalo que se consideran adecuados para realizar
el ejercicio de homologacin, teniendo en cuenta su ubicacin, zona, tipo de Inmueble, superficie, edad,
estado de conservacin e intensidad de construccin.

Controlador: definido en la Modificacin a Las Reglas De Carcter General Relativas a la Autorizacin

como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda realizadas en
2005. Es el Valuador Profesional que tiene un poder especial para firmar en nombre y representacin de
la Unidad de Valuacin correspondiente a los avalos que sta certifique.
 Crdito garantizado: la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crdito Garantizado
lo define como el crdito que otorguen las Entidades con garanta real, ya sea a travs de hipoteca,
prenda, caucin burstil, fideicomiso de garanta o de cualquier otra forma, destinado a la adquisicin,
construccin, remodelacin o refinanciamiento relativo a bienes inmuebles. Para efectos de esta
definicin, las operaciones que realicen las Entidades sujetas a la modalidad de compraventa con
reserva de dominio, arrendamiento con opcin de compra, compraventa en abonos, se equiparan al
Crdito Garantizado y tendrn el mismo tratamiento que otorga la presente Ley.

Crditos Garantizados a la Vivienda: se define en la Ley de Transparencia y de Fomento a la
Competencia en el Crdito Garantizado. Es el Crdito Garantizado que se otorgue relacionado con
la vivienda.

D
Depreciacin: se define, en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para
la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda publicadas en 2004,
como la prdida real de valor de un Inmueble debida al deterioro fsico, obsolescencia econmica u
obsolescencia funcional.

Desarrollo Habitacional: definido en las Reglas que Establecen la Metodologa para la Valuacin de
Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados como un grupo de viviendas proyectado en forma integral,
con la dotacin de servicios urbanos.

Domicilio geogrfico: el que define la Norma Tcnica sobre Domicilios Geogrficos como el espacio
al interior de una localidad o referido a una va de comunicacin que ocupa un Inmueble (edificacin
o terreno) donde pueden establecerse una o ms personas o unidades econmicas, a fin de dar
cumplimiento a sus obligaciones o derechos.

E
Edad: de acuerdo con la definicin que se da en las Reglas de Carcter General que Establecen la
Metodologa para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda, es el nmero
de aos transcurridos desde la fecha de construccin de un Inmueble, o la de ltima remodelacin y la
fecha de elaboracin del avalo.

Edificio habitacional: definido en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa
para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda como cualquier tipo de
construccin, slida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados a la vivienda.

Elementos comunes: en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para
la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda se definen como
aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los condminos y cuyo uso est regulado por la
normatividad aplicable.

Elementos privativos: se definen en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa
para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda como el departamento,
casa o local y los elementos anexos que le correspondan, sobre el cual el condmino tiene un derecho
de propiedad y de uso exclusivo.
 Estudio de Valor: Segn las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la
Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda es el anlisis que, a solicitud del
cliente, requiera manifestar valores bajo hiptesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean los proyectos
de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construccin.

F
Firma Electrnica: Se define en la reforma 29 al Cdigo de Comercio como los datos en forma
electrnica consignados en un mensaje de datos, o adjuntados o lgicamente asociados al mismo por
cualquier tecnologa, que son utilizados para identificar al firmante en relacin con el mensaje de datos
e indicar que el firmante aprueba la informacin contenida en el mensaje de datos, y que produce los
mismos efectos jurdicos que la firma autgrafa, siendo admisible como prueba en juicio.

Firma electrnica avanzada: la que el Cdigo de Comercio define como tal es aquella firma electrnica
que cumpla con los siguientes requisitos:

I. Los datos de creacin de la firma, en el contexto en que son utilizados, corresponden

exclusivamente al firmante;
II. Los datos de creacin de la firma estaban, en el momento de la firma, bajo el control exclusivo
del firmante;
III. Es posible detectar cualquier alteracin de la firma electrnica hecha despus del momento de
la firma, y
IV. Respecto a la integridad de la informacin de un mensaje de datos, es posible detectar
cualquier alteracin de sta hecha despus del momento de la firma.

Formato: definido en las Reglas de Carcter General Relativas a la Autorizacin como Perito Valuador
de Inmuebles Objeto de Crditos a la Vivienda (2003) como el documento autorizado a la Sociedad para
presentar, segn corresponda, la solicitud de Autorizacin o de Inscripcin.

Formato digital: en la Modificacin a Las Reglas De Carcter General Relativas a la Autorizacin como
Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda realizadas en 2012,
se define como el avalo en forma de mensaje de datos realizado en trminos de lo establecido por la
metodologa, y bajo el esquema tecnolgico para su elaboracin publicado por la Sociedad a travs de
la direccin electrnica: www.shf.gob.mx

H
Homologacin: se define en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la
Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda (2004). Es el procedimiento por
el cual se analizan las caractersticas del Inmueble que se vala en relacin con otros comparables, con
el objeto de sustentar el valor por comparacin a partir de sus similitudes y diferencias.

I
Infraestructura: se define en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa
para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda. Es el conjunto
de obras que constituye el funcionamiento de las ciudades y que hace posible el uso del suelo con
caractersticas normadas.

Inmueble: definido en las Reglas de Carcter General Relativas a la Autorizacin como Perito Valuador
de Inmuebles Objeto de Crditos a la Vivienda como el que es objeto a los Crditos Garantizados a
la Vivienda.
 Inscripcin: definida en la Modificacin a las Reglas de Carcter General Relativas a la Autorizacin como
Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda, realizada en 2005 como
la anotacin que, respecto con la Unidad de Valuacin que cumpla con los requisitos correspondientes,
efecta la Sociedad en el Registro de Unidades de Valuacin, y que Faculta a dicha Unidad de Valuacin
para certificar, a travs de un Controlador, los dictmenes que elaboren sus Valuadores Profesionales.

L
Ley: se refiere a la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crdito Garantizado.

Localidad: se define en la Norma Tcnica sobre Domicilios Geogrficos como el lugar ocupado con una
o ms edificaciones utilizadas como viviendas, las cuales pueden estar habitadas o no, este lugar es
reconocido por un nombre dado por alguna disposicin legal o la costumbre.

M
Mensaje de Datos: el que el Cdigo de Comercio define como la informacin generada, enviada, recibida
o archivada por medios electrnicos, pticos o cualquier otra tecnologa.

Mercado Local: se define en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la
Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda. Representa el entorno urbano o
rural donde se encuentre el Inmueble.

Metodologa: son las Reglas de Carcter General que establecen la Metodologa para la Valuacin
de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizado a la Vivienda, emitidas por Sociedad Hipotecaria
Federal, S.N.C.

O
Obsolescencia econmica: de acuerdo con la definicin que se da en las Reglas de Carcter General
que Establecen la Metodologa para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la
Vivienda, es la prdida de valor de los Inmuebles, debida a condiciones externas adversas.

Obsolescencia funcional: se define en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa
para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda como la prdida de valor
de los Inmuebles, debida a factores inherentes a stos y a cambios en su diseo o en sus materiales
o procesos.

Originacin de crdito garantizado: el acto jurdico mediante el cual la entidad financiera otorga un
crdito para la adquisicin de un Inmueble con garanta real y preferente, incluyendo aquella otorgada
a travs de un Fideicomiso de Garanta, as como los actos o actividades previas a la celebracin de
dicho acto.

P
Padrn: el listado y registro de los Valuadores Profesionales y Controladores que debe tener cada Unidad
de Valuacin.

Prestador de Servicios de Certificacin: el Cdigo de Comercio lo define como la persona o institucin

pblica que preste servicios relacionados con firmas electrnicas y que expide los certificados, en su caso.

Promotor: definido en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la Valuacin
de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda como la persona fsica o moral cuya actividad
preponderante es la construccin y comercializacin de vivienda al pblico en general, bajo su riesgo y
que se encuentra registrada ante un intermediario financiero.
R Redensificacin: fenmeno por el cual un espacio urbano consolidado se transforma o adapta con el fin

de poder albergar nuevas infraestructuras para mejor aprovechamiento del espacio geogrfico.

Registro de las Unidades de Valuacin: en las Reglas de Carcter General Relativas a la Autorizacin
como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Crditos a la Vivienda se define como el listado de las
Unidades de Valuacin que obtuvieron su Inscripcin ante la Sociedad.

Registro de Valuadores Profesionales: definido en la Modificacin a las Reglas de Carcter General
Relativas a la Autorizacin como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la
Vivienda, (2005). Es el registro de los Valuadores Profesionales que obtuvieron su Autorizacin ante
la Sociedad.

Reglas: se refiere a las Reglas de Carcter General Relativas a la Autorizacin como Valuador Profesional
de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda.

Remodelacin: se define en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la
Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda. Obras iniciadas en un edificio
habitacional o elemento privativo que renan alguno de los siguientes requisitos que:

I. Alterando o no sus elementos estructurales, impliquen un acondicionamiento de al menos

el 30 por ciento de la superficie construida.
II. Los costos presupuestados para las obras alcancen al menos el 30 por ciento del valor
de reposicin de la construccin en el estado en que se encontraba al momento de iniciar
dichas obras, excluido el valor del terreno.

Reserva Territorial: se define en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la
Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda. Es el rea que por determinacin
legal y con base en un plan especfico ser utilizada para el crecimiento de un centro de poblacin, con
prohibicin estricta de darle usos diferentes a los especificados por la normatividad urbana.

S

Servicios: verificacin de la vigencia de certificados digitales, validacin de la unicidad de la clave pblica,
consulta de certificados digitales revocados, entre otros.

Sociedad: se refiere a la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crdito y la Institucin de
Banca de Desarrollo.

Solicitante: Definido en la Modificacin a las Reglas de Carcter General Relativas a la Autorizacin
como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda (2005). Es el Valuador
Profesional que est en el padrn de al menos una Unidad de Valuacin y que solicite su Autorizacin por
conducto de sta; as como la Unidad de Valuacin que solicite su Inscripcin.

Subdireccin: se refiere a la Subdireccin de Supervisin y Metodologas de Valuacin de la Sociedad,
que es ante la que se gestionarn los trmites a que hacen referencia las Reglas de Carcter General
que Establecen la Metodologa para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a
la Vivienda.
 Suelo: de acuerdo con la definicin que se da en las Reglas de Carcter General que Establecen la
Metodologa para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda, es la tierra
superficie considerada en funcin de sus cualidades productivas, as como de sus posibilidades de uso,
explotacin o aprovechamiento. Se clasifica segn su ubicacin, como suelo urbano, reserva territorial o
suelo rural.

U
Unidad de Valuacin: se define en la Modificacin a las Reglas de Carcter General Relativas a la
Autorizacin como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda
(2005). Es la persona moral que se encuentra inscrita como tal en la Sociedad Hipotecaria Federal, de
acuerdo a las disposiciones que
sta emita.

Valor comercial: definido en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la
Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda como el precio ms probable en que
se podra comercializar un Inmueble, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalo.

Valor comparativo de mercado: se define en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa
para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda. Valor estimado resultado
del anlisis de Inmuebles iguales o similares al Inmueble objeto del avalo, que hayan sido vendidos u
ofertados en la etapa de realizacin del avalo.

Valor de reposicin neto: segn las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la
Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda es la cantidad estimada, en trminos
monetarios, a partir del valor de reposicin nuevo, deduciendo demritos existentes debidos al deterioro
fsico, a la obsolescencia funcional y a la obsolescencia econmica de cada Inmueble valuado.

Valor de reposicin nuevo: de acuerdo con la definicin que se da en las Reglas de Carcter General que
Establecen la Metodologa para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda,
es el costo a precios actuales, de un Inmueble nuevo similar, que tenga la utilidad o funcin equivalente ms
prxima al Inmueble objeto del avalo, con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de
los modelos considerados equivalentes.

Valor fsico: en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la Valuacin de
Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda se define como el valor resultante de la aplicacin
del enfoque fsico. Est basado en el supuesto de que un comprador con la informacin suficiente, no pagara
ms por un Inmueble que el costo de un substituto con el mismo uso o fin que el Inmueble considerado.

Valuador Profesional: es la persona que cuenta con cdula profesional de posgrado en valuacin
expedida por la Secretara de Educacin Pblica y que se encuentra autorizada para tal efecto por la
Sociedad Hipotecaria Federal. Publicado en la Modificacin a las Reglas de Carcter General Relativas a la
Autorizacin como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda en 2005.

Vialidad: definida por la Norma de Domicilios Geogrficos como la superficie del terreno destinada para el
trnsito vehicular y/o peatonal.
 Vida til normal: definida en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la
Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda como el nmero de aos que un
Inmueble funcionar antes de alcanzar una condicin de inutilizable por deterioro fsico.

Vida til remanente: se define en las Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la
Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda como la vida fsica que le queda a
un Inmueble. Se calcula restando la edad del Inmueble de su vida til normal.