Las Dudas Mas Frecuentes DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA

11/8/2017 Las dudas mas frecuentes.
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Las dudas mas frecuentes.
Es la primera vez que compro una propiedad. Cmo seran los pasos de una compraventa tradicional?
Qu impuesto tengo que pagar cuando vendo?
Puedo eximirme de pagarlo?
No hay ms que ese impuesto? No hay otros?
Debo hacer algn trmite previo para vender un inmueble cuyo valor supere una cantidad determinada?
Como estoy seguro que el inmueble no tenga deudas al comprar?
Que pasa si fallece el comprador o el vendedor despues de haber suscripto un Boleto de Compraventa y antes de suscribir la
escritura?
Si el que me vende es casado... Tiene que firmar su esposa/o si o si?
Que significa que la reserva es ad referendum?
Cuanto sale una escritura de compraventa?
Cuanto paga el comprador y cuanto el vendedor?
Quien designa al escribano que interviene?
Se puede elegir un escribano de una jurisdiccin diferente a la de la ubicacin del bien?
http://dirosapropiedades.com.ar/pagina/las-dudas-mas-frecuentes 1/34
Qu pasa cuando quien me vende/compra es una sociedad ?
Que es un poder?
Que es un poder irrevocable? Y a que se llama poder post Mortem?
Cul es la documentacin me piden para colocar una propiedad en venta?
Se puede comprar o vender una casa que est en sucesin?
Qu es concretamente una sucesin?
Cuanto sale un tracto abreviado?
En qu lugar se debe iniciar una sucesin?
Hay otro tipo de sucesiones donde quien se queda con la casa no es un familiar?
Hay un plazo para iniciar una sucesin? Se pueden tramitar varias sucesiones juntas?
Qu pasa si quiero comprar una propiedad que deviene de una sucesin y entre los herederos figura un menor de edad o
alguien con capacidades diferentes?
Hay un impuesto a la herencia?
Que es una donacion?
Porque los bancos no aceptan financiar la compra de inmuebles que hayan sido donados?
Puede un persona mayor poner la propiedad a nombre de su/s hijo/s y reservarse su uso hasta la muerte?
A qu se llama Bien de Familia?
Cules son los requisitos necesarios para afectar un inmueble al rgimen de Bien de Familia?
Aunque sea un inmueble valioso igual puede afectarse?
Quines son considerados familiares para la ley?
Qu beneficio especfico supone?
Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
Desde qu momento se obtiene el beneficio asociado al Bien de Familia?
Si un inmueble ya se encuentra afectado como Bien de Familia, puede hipotecarse?
Compr hace muchsimos aos. No tengo la escritura. Que debo hacer?
A que se llama usucapion?
A que se llama escrituras por plan Pierri? Sirven?
Compre hace muchos aos un lote con otra/personas. Ahora quiero separar como corresponde lo mio de los de ellos. Que
tengo que hacer?
Que es un reglamento de copropiedad?
Compre un departamento pero no tengo en mi poder siquiera una copia del reglamento de copropiedad. Cmo puedo
obtenerlo?
A que se llama primera venta?
Que es un fideicomiso?
Que significa cuando escucho que se venden departamentos desde el pozo?
Es seguro comprar un departamento desde el pozo?
Perd la escritura Puedo vender?
Perdi el plano.. Y ahora?
Vivo en una casa en Propiedad Horizontal y agrand. Resulta un problema? Puedo vender?
Tengo la casa hipotecada. La hipoteca me agobia. Puedo vender?
Todavia no inici la sucesion pero ya decidimos en el futuro vender la casa... Como hago?
Es seguro comprar en remate judicial?
Cuales son los pasos que conlleva la ejecucion de un inmueble por subasta publica?
Hay subastas electronicas? Como son?
Escuche muchas veces hablar de F.O.T y F.O.S... Que son?
Voy a tomar un crdito hipotecarioQu me conviene?
Tengo el crdito hipotecario preacordado. Me dijeron en el banco que busque el inmueble. Que sigue? De aqu en mas que
debo observar?
Que es el CEDIN? Como se instrumenta la compra de un inmueble utilizando CEDINES? Es seguro?
Cmo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"? Dentro de que rgimen legal subsisten? Cmo se organizan?
Qu debo observar al interesarme en ellos?
ALQUILERES
Por cunto tiempo se puede alquilar una propiedad?
A partir de cundo puede un inquilino rescindir un contrato de alquiler?
Hay contemplada alguna pena para el locatario que rescinde un contrato antes de tiempo?
Puedo negociar el pago de esa multa compensndolo con el Depsito de Garanta?
Cul es el monto de multa que se cobra por atraso en el pago del alquiler?
Cmo saber si el interesado en alquilar un inmueble rene condiciones de solvencia?
Se pueden ajustar los valores de alquiler?
Desde cuando puedo ocupar lo que alquil? Me tienen que entregar las llaves al firmar
el contrato?
Qu garantas deben presentarse para la locacin un inmueble?
Salir de garanta de un locatario que significa en trminos de aval?
Qu pasa si el inquilino no se va al finalizar el contrato?
Qu diferencia hay entre el trmino fianza y el depsito en garanta?
Al finalizar el contrato, el depsito de garanta se devuelve?
Se pueden pactar pagos anticipados?
Se puede pactar el cobro del valor llave?
Qu sucede en caso de fallecimiento del locatario?
Qu es una garanta comprada?
Cmo se puede determinar que una garanta es comprada?
Qu es un convenio de desocupacin?
Que implica la administracin de un alquiler por parte de la inmobiliaria?
Cules son los honorarios que cobran los corredores en locaciones urbanas?
Cmo se sella un contrato segn lo dispuesto en la nueva normativa de ARBA?
Se paga IVA en un alquiler?
Es la primera vez que compro una propiedad. Cmo seran los pasos de una compraventa tradicional?
No te preocupes. Las cosas no son tan difciles como parecen. Generalmente siempre las personas se acercan a la inmobiliaria con algn
familiar o amigo que les inspira confianza, mas all de la que deben depositar en el profesional interviniente. Procuran un ladero con
experiencia previa. Si ese no es tu caso te comentamos cuales son los principios bsicos que debers seguir en la compra de un
inmueble.
La compraventa se modela a traves de un proceso que el mercado ha consensuado y que lo dota de seguridad y practicidad. Son
eslabones fundamentales en una cadena que comienza cuando te interesa un inmueble. Lo primero que debes hacer es reservarlo.
Generalmente la gente deja un 5 % del valor que va a pagar por el inmueble, aunque no hay sumas determinadas. Puede ser mas o puede
ser menos y en efectivo o cheques. Hay quienes dejan mas y quienes se resisten incluso a dejar una reserva pretendiendo pasar
directamente al paso siguiente, que es el Boleto de Compraventa. Asi no se trabaja. Y te explicare porque no es conveniente eludir la
mecnica acostumbrada.
Quien compra un inmueble generalmente lo hace con el ahorro de muchos aos de sacrificio recurrente y/o tomando un credito hipotecario
que restringir los aspectos econmicos de su vida en los proximos aos. Se trata de una decision importante sobre algo importante. Y en
ese caso menospreciar la seguridad del proceso acostumbrado implica tomar riesgos que no son necesarios. Ni en la primera compra ni
en las que le sucedan.
Cuando dejas una reserva, podras observar en el texto de la misma como se detalla no solo el precio de venta sino las condiciones que
tendr la futura operacion. La forma de pago;los plazos y los porcentajes en que deberas integrar ese dinero; que documentacion
suscribes a cambio del dinero que entregas; en que condiciones lo haces; el monto de la comision inmobiliaria y quien y de que forma
asume los gastos de la escritura que permitir que tu seas el titular absoluto de esa propiedad. El dinero que tu dejas en reserva es en
casi todos los casos ad referendum de la aprobacion del propietario y del normal proceso que debe imperar en una venta. Si tu has
hecho una oferta sobre el precio de lista y el corredor trasmite tu oferta sin conseguir un resultado positivo, la reserva vuelve a tu bolsillo
dentro del plazo que se ha fijado para cerrar el negocio. Si el propietario acepta expresamente tu propuesta y el dinero es percibido por el
mismo, la operacion tiene principio de ejecucion, es decir, comienza el proceso que finalizar en la escritura.
Es comun en estos casos fijar la firma del Boleto de Compraventa el siguiente documento- dentro de los diez dias siguientes a la
conformidad del propietario. Desde el momento que el vendedor acept las condiciones del negocio, el corredor inmobiliario est obligado
por las leyes que rigen el funcionamiento de su profesion a pedir informes al Registro de la Propiedad para evaluar si no existe algun
impedimiento, que pesando sobre el inmueble o sobre quien debe suscribir la venta, no la haga posible.
Que son los informes? Voy a comentartelo de manera coloquial, sin apelar a terminologia jurdica. De cada propiedad existe, por decirlo
de algun modo, una ficha. En esa ficha se describen aspectos jurdicos y tcnicos del inmueble: se lo individualiza a traves de un numero
de matrcula o de asiento y describiendo desde lo general a lo particular el lugar que ocupa dentro de los lmites de un partido (lo que se
llama nomeclatura catastral); ademas se describe que origen tiene; cual fu el ultimo dueo registrado por esa reparticion oficial; mediante
que medio adquiri la titularidad del 100 % o la parte que le corresponda; en que fecha lo hizo; en que escribana; cuanto pag; quien le
vendio y otras referencias muy particulares. En esa ficha hay dos columnas paralelas al lugar asignado donde figuran los datos que
mencionamos. En una de esas columnas se asienta, por ejemplo, si el propietario lo hipotec; si hay un embargo por orden de algun
juzgado y otros asuntos que supongan una restriccion que no permita disponer de la propiedad abiertamente. Que aparezca algo no sera
tan grave. Lo grave es que no tuviera solucion y los profesionales de la venta estamos para eso. Para ante la eventualidad, proceder con
creatividad y oficio a solucionar los problemas si tenemos las herramientas adecuadas y mediando la participacion de un abogado. En la
segunda columna se anota cuando eso que esta entorpeciendo la compraventa fu solucionado. Ese informe que copia la informacion
que obra en esa ficha se llama de dominio porque nos testimonia todo lo referido a la propiedad.
Pero hay otro informe importante que debe solicitarse conjuntamente para obrar con seguridad al comprar. Se llama de anotaciones
personales porque es una ficha de identica entidad pero que se refiere a la persona del vendedor. Si quien vende tuvo algun tipo de
problema judicial tal vez resulte inhibido para disponer de su propiedad hasta que lo solucione. Tambien en este caso, si aparece un
problema puede no ser tan grave sino manejable, en tanto y en cuanto haya voluntad y dinero que permitan resolverlo en un corto plazo.
Si en ambos certificados no constan anomalas, entonces la operacion puede hacerse sin ningun tipo de problema. No existen
compraventas sin riesgos. Los riesgos son parte de la vida misma. Lo que puede hacer un profesional de la venta, y lo hace, es minimizar
hasta lo nimio todas las posibilidades y brindar a las partes un marco informativo que tutele la operacion. Los informes son el nico
instrumento que nos permitir avanzar con la operacion de manera correcta.
Una vez que llegan los certificados se puede suscribir el Boleto de Compraventa. Que es el Boleto de Compraventa? Es un documento
que sustentado en las premisas ya acordadas en la reserva le otorga a la compraventa una jerarquia mayor, consolidando de manera
irrevocable la voluntad del vendedor y del comprador. Es el paso previo para enviar toda la documentacion a la escribania que actuar.
En un Boleto de Compraventa generalmente se complementa lo dejado en la reserva hasta alcanzar un 30/ 40 %. Hay casos puntuales en
que pueden entregarse y recibirse sumas mayores, pero responden a casos muy particulares de la operacion y son las excepciones a la
regla. Y nunca firmes un boleto con menos del 25 % del precio porque solo de esa manera, abonando ese porcentaje mnimo, si el
vendedor entra en concurso o quiebra podrs oponer tu derecho frente a terceros. De esa nica manera salvars lo que pusistes, y
podras pedirle al juez de la causa que ordene te otorguen la escritura.- art. 1185 bis C.C.-
Se firman tres ejemplares del Boleto de Compraventa, uno para cada parte y otro que el corredor dispondr en manos del escribano. Pero
pueden rubricarse si es necesario mas ejemplares si una de las partes esta compuesta por mas de un miembro. Entregado el dinero,
concluido el acto, el corredor cobrar su comision en nuestra polaza se estila un 3 % del precio de venta a quien vende y un 4% a quien
compra- y extender un recibo no solo por los honorarios percibidos, sino ademas por toda la documentacion que el vendedor le facilite
para llevarsela personalmente al escribano interviniente. Lo comun es que el vendedor deposite en manos del profesional: la ultima
escritura; el o los planos; una factura de cada servicio e impuestos, al mismo tiempo que confeccionar una ficha con los datos
personalsimos de los intervinientes para que la escribania tenga toda la documentacion necesaria para un eficaz desempeo en la gestion
de la nueva escritura.
En muchos casos las escribanias demandan que la inmobiliaria intervieniente comience a gestionar por orden y cuenta del vendedor el
llamado estado parcelario que es una documentacion confeccionada por un agrimensor o ingeniero civil que exige la ley vigente. Esta
documentacion tambien es vital para que la escribania pida un certificado llamado comunmente de catastro. ARBA- Sin ella no hay
catastro y sin catastro a la vista no se puede firmar la escritura. Por eso algunas inmobiliarias, intentando brindar un servicio completo,
ponen a disposicion del vendedor el agrimensor o ingeniero civil que generalmente pertenece a su staff. El tiempo que demanda un estado
parcelario o cedula catastral otro de sus nombres- es en promedio de 20 a 30 dias corridos y su costo es asumido normalmente salvo
convencion en contrario- por la parte vendedora. A no dormirse, porque si bien los plazos que hay entre un Boleto de Compraventa y una
escritura estan en el orden de los 30/60 dias administrativos la demora en la confeccion del estado parcelario puede complicar el normal
desarrollo de la gestion del escribano.
Qu impuesto tengo que pagar cuando vendo?
Al vender, cuando Ud. suscriba la escritura, deber pagar el llamado Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, mas conocido
por sus siglas I.T.I conforme lo que describe la Ley 23.905. Este impuesto lo pagan tanto personas fsicas como sucesiones que
estn en tramite y en cuyo proceso todava no se halla expedido la Declaratoria de Herederos. Quiere decir que si los herederos
potenciales de un inmueble ceden onerosamente los derechos que les asisten en el proceso sucesorio antes de que salga la
Declaratoria, debern abonarlo. Cunto es? El uno punto cinco por ciento -1.5 %- del valor de venta o fiscal, de cualquiera de
los dos el que resulte mayor.
Ver en Digesto Normativo: Ley 23.905
Puedo eximirme de pagarlo?
Hay una manera de eximirse que describe el articulo 14 de la Ley, y es cuando un vendedor enajena su nica vivienda o lote para adquirir
o construir otra con igual destino en el plazo de un ao, contados desde el momento en que firm la escritura de venta. Para que el
escribano no le retenga el I.T.I deber entregarle una constancia de exencin que deber proveersela la AFIP. Tendr que gestionarla
personalmente en la dependencia de AFIP que corresponda a la jurisdiccin del inmueble. Tarda no menos de 30 dias. Asi que le
recomendamos no se duerma. Comience a gestionarla ni bien suscribi el Boleto de Compraventa, entrando a la pagina de la AFIP.
Como es el tramite para lograr el certificado de exencin?
Lo primero que debe observarse es si el domicilio del inmueble enajenado es coincidente con el ultimo domicilio que figura en su DNI. Si
es as, seguimos. Si no es asi, no pierda tiempo. El sistema no le permitir emitir el certificado de exencin del I.T.I. En lo que respecta a
la realizacin del tramite, como primera medida debe contar con una clave fiscal para poder operar virtualmente. Es la "contrasea" que
le d la AFIP para que pueda ingresar a su pagina y operar desde ella. Si la tiene puede comenzar la gestin, de lo contrario deber
acercarse a la Agencia de la AFIP mas prxima a la jurisdiccin del inmueble que ha vendido y sacarla personalmente. Solo basta para
ello presentar del DNI. Una vez que tenemos la clave fiscal estamos en condiciones de comenzar la gestin del certificado de exencion.
La gestin del certificado se divide en dos partes: una que se hace virtualmente y la siguiente que debe realizarse en dependencias de la
AFIP personalmente. Con la clave fiscal en nuestro poder ingresamos a la pagina de la AFIP. Al ingresar la clave la
pagina automticamente nos dirigir un link donde Ud. podr observar todas las cosas para las cuales esta autorizado a operar
virtualmente, desde por ejemplo la carga de un curriculum hasta la presentacin de DDJJ. Estas cosas que Ud. puede hacer virtualmente
tienen el nombre tcnico de "relaciones". Si dentro de ese men de cosas no aparece "transferencia de inmuebles" debe agregarlo al
listado. Se agrega abriendo dentro del mismo men la parte que dice " Administrador de Relaciones de Clave Fiscal". Una vez en el link
que dice "Administrador de relaciones" escoja "nueva relacin". El sistema lo posicionar ante una larga lista de organismos que operan
con el. Marque la opcin "AFIP" y luego escoja "Servicios interactivos". Al final de esa larga lista de servicios a su disposicin encontrar
"Transferencia de Inmuebles : Emisin de certificados y constancias" Agrguelo. Ahora deber volver a la pagina principal y entrar de
nuevo. Entonces aparecer en el primer men esta opcin y con ella podr realizar la primer parte del tramite que es llenar formularios
virtuales donde se detallan entre otras cosas el precio de la operacin, datos del inmueble, datos de titularidad -quienes son los titulares
segn la escritura y en que porcentaje- y los datos del escribano que interviene, el numero de matricula y su CUIT. Una vez completados
los formularios el sistema le dar un numero de tramite. Tendr hasta 8 -ocho- das a partir de entonces para presentarse en la agencia
de la AFIP que corresponda a la jurisdiccin del inmueble y hacer el tramite personal, que es la segunda etapa del tramite. Deber
comparecer con DNI y la escritura original. Es posible que si el valor de venta no esta de acord con los propios parmetros de valor que
la AFIP tenga en registros, le pidan dos tasaciones escritas. Los corredores inmobiliarios que las elaboren debern rubricarlas no solo con
numero de colegiado sino tambin con el CUIT individual asociado a su actividad.
No hay ms que ese impuesto? No hay otros?
Hay otro impuesto que se tributa al vender, el impuesto a las ganancias. Est contemplado en la resolucin general 3026 y sus
modificaciones. Pero el vendedor paga uno solo. O paga I.T.I o paga ganancias. Uno excluye al otro. El impuesto a las ganancias lo
pagan las personas jurdicas, es decir, las sociedades. O las personas fsicas cuando se trata de la primera venta de un inmueble
afectado a Propiedad Horizontal. Su monto es el tres por ciento -3%- del precio de venta o valuacin fiscal siempre el que resulte mayor-
y se puede deducir de la declaracin jurada del impuesto a las ganancias. Ud. quiere saber si puede eximirse? Puede eximirse. Pero no
es fcil. Porque solo puede hacerlo cuando se trata de reorganizacin de sociedades, empresas o explotaciones demostrables, ejerciendo
la opcin de reemplazo de un bien de uso. Para demostrarlo deber contar con un certificado expedido por su contador.
Debo hacer algn trmite adicional para inmuebles cuyo valor supere una determinada cantidad?
As es. Pero solo si la venta, previsiblemente, superara los $ 600.000. Originalmente el monto no imponible era menor. As lo informaba
una Resolucin General de la AFIP -la 2371/08 que estaba en vigencia desde el 1 de Marzo del 2008- que impona a los propietarios
de inmuebles cuyo valor de transaccin superase los $ 300.000 se entiende como valor consignado en la escritura de transferencia- a
informar la futura venta. Es un tramite que en trminos tcnicos-fiscales se denomina Cdigo de Oferta de Transferencia de Inmuebles
C.O.T.I- Este trmite lo podr realizar la inmobiliaria en la que Ud. decida colocar en venta la propiedad si Ud. la hubiera facultado a
representarlo ante la AFIP. El tramite informativo se podr hacer va Internet, telefnicamente o incluso mediante un mensaje de texto.
Posteriormente, antes de hacer la escritura de compraventa, la constancia emitida por la AFIP ser entregada al escribano interviniente,
quien la verificar y tendr la obligacin de testimoniar en el texto de la escritura el cumplimiento de esta observancia fiscal. Como dijimos,
por una resolucin posterior a la primigenia se eximi del trmite a todos los inmuebles menores de $ 600.000.-
Como estoy seguro que el inmueble no tenga deudas al comprar?
Cuando Ud. suscribe un Boleto de Compraventa tenga presente que habr una clausula que mas o menos dice asi..esta operacion se
realiza libre de deudas o gravmenes, impuestos o servicios, los que deberan estar cancelados al momento de otorgarse la escritura
traslativa de dominio.. El corredor inmobiliario no esta obligado a exigir que las deudas impositivas o por servicios que pesaren sobre el
inmueble esten canceladas al momento de suscribir el Boleto de Compraventa, ni esta obligado a informarlas. Mucho menos resultar tutor
de un contrato suscripto entre adultos que se presumen responsables. Pero si tiene la obligacion de dejar claro que deberan sanearse toda
deuda con anterioridad o en el mismo momento en que se firme la escritura. Esta observacion es importante. La seguridad del
comprador es doble cuando se aclara esto en el boleto porque ser la premisa que pondra en practica el escribano interviniente. Si hay
una deuda por impuestos de rentas, ABL municipal, o tendido de red de algun servicio, el escribano le retendr de lo que Ud. le pagar al
vendedor las sumas suficientes para cancelarlo. Sin embargo el escribano no tendr injerencia en el tema servicios tales como consumo
de agua, electricidad, gas, telefono, cable. Generalmente los compradores y vendedores manejan estos items de manera informal.
Que pasa si fallece el comprador o el vendedor despues de haber suscripto un Boleto de Compraventa y antes de suscribir la
escritura?
Es una pregunta que uno por delicadeza no hace, pero que en su intimidad le preocupa. Claro, nadie asume el propio riesgo. El riesgo
siempre es de los otros. Los corredores inmobiliarios poco podemos hacer ante la voluntad divina. Pero tratamos de minimizar todos los
riesgos juridicos y tecnicos de una operacion, e incluso proveer soluciones eventuales, oficiosas, cuando los condicionantes nos colocan
ante el problema. En 40 aos nos ha pasado gracias a Dios- muy pocas veces. Pero ha pasado. Entonces es bueno prevenirlo. En
estos casos es comun colocar una clausula en los boletos de compraventa que dice algo asi como ante el caso de fallecimiento o
incapacidad de cualquiera de las partes pensamos en la muerte fisica, pero tambien cabe la incapacidad de hecho, por ejemplo, ante el
coma- sus herederos o representantes legales deberan satisfacer todas y cada una de las clausulas dispuestas como expresa voluntad del
que resultare incapaz o fallecido, debiendo legitimar su representacion legal en los tiempos mnimos que las leyes y los procesos acuerden
para tales actos y como condicion para disponer de los derechos y hacer frente a la obligacion del incapaz o fallecido. Ante la
eventualidad apelamos a la buena f de nuestros clientes, a la humanidad que nunca debe estar ausente en todo contrato. Seguimos
adelante con la compraventa tratando de operar con creatividad y conocimiento, salvaguardando las premisas fundamenales de la
operacion.
Si el que me vende es casado... Tiene que firmar su esposa/o si o si?
Asi es. En nuestra legislacion la disposicin discrimina entre aquellas cosas que son propias, individuales y otras que son compartidas. Y
todo lo que se compra siendo de estado civil casado se comparte. Compartir significa que la disposicion de esa cosa en este caso una
propiedad- solo puede proceder si tiene el consentimiento de los dos conyuges. Asi lo dispone el artculo 1277 del Codigo Civil llamado
comunmente de asentimiento conyugal. Al comprar si uno es casado, no hace falta la firma de los dos. Pero al vender o hipotecar es
necesario que los dos conyuges avalen lo que se va a hacer, pues entre los dos existe una sociedad conyugal.
Que significa que la reserva es ad referendum?
Cuando Ud. se decide a comprar un inmueble debe dejar una reserva. Lo comun en plaza es tomar la misma ad referendum que
significa que es condicional a la aceptacion del vendedor, o en algunos casos de la eventualidad que surjan inconvenientes no previstos y
fueran obstculos para que la operacion prosperara. Deja de ser ad referendum cuando el vendedor recibi el dinero y presto su
conformidad por expreso. Ya no es una reserva, sino que tiene las particularidades de una sea. Y la sea implica que si el comprador se
arrepiente, pierde la suma entregada. Si en cambio el vendedor se arrepiente luego de haberla rubricado, tiene que devolver el doble.
Pero en estos tiempos tan dificiles mucha gente solo puede llegar a su primer vivienda o a cambiar la que tiene si es asistida
financieramente. Son pocas las operaciones de contado Y en este caso interviene un tercer actor en la negociacion: el banco.
Todo banco le exige a sus clientes evaluar su capacidad crediticia y el inmueble con que afianzar la obligacion. Cuando un cliente llega a
la inmobiliaria ya tiene resuelto que cantidad el banco puede otorgarle en funcion de su capacidad de pago. Pero otra de las condiciones
para que el credito se efectivice es que el inmueble tenga un valor suficiente que permita afianzar la obligacion que tomar el comprador.
El banco necesita tasar la propiedad. Quiere decir entonces que el prestamo que piensa otorgarle es condicional hasta tanto el inmueble
no sea evaluado y cubra sus expectativas.
En este caso particular, cuando se toma una reserva, deber aclararse que ademas de resultar la misma ad referendum del vendedor,
tambien debe serlo ad referendum del Banco involucrado, porque si el banco evala que la propiedad no cubre el credito, la operacion
no podr realizarse. Y en ese caso ser necesario volver a fojas cero, devolviendole la suma percibida en la reserva al fallido comprador.
Cuanto sale una escritura de compraventa?
Las compraventas no son todas iguales. Hay casos particulares que tributan menos impuestos sellados- que otros. Es el caso de los
que compran su primera vivienda, unica y de ocupacion permanente. El fisco provincial en este caso les condona a los compradores los
sellados que representan el 1.50 % del valor de la compraventa o la valuacion fiscal el mayor de los dos- o el valor de referencia o el
valor para el acto que informe ARBA.
Pero para no perder el animo docente que nos anima podramos decir que toda escritura de compraventa normal, tributa los siguientes
items:
1) Impuesto de sellos. En la provincia de Buenos Aires es del 3 % del valor que mencionamos y pagan mitad el vendedor y mitad el
comprador.* Si la operacion involucra una suma en dolares estadounidenses los sellados seran mayores. Y si el precio es pactado
en dolares estadounidenses la conversin a pesos -a efectos fiscales- se har segun la paridad oficial.
2) Certificados de Dominio e Inhibiciones personales. -vendedor.
3) Estado parcelario o cedula catastral. vendedor.
4) Certificado de Catastro ARBA- vendedor.
5) Certificados administrativos: agua corriente, municipal, redes. vendedor.
6) Liberaciones. Es el trabajo de pagar lo que se deba en cada uno de esos rubros y prodecer a la inscripcion de su saneamiento.
vendedor.
7) Sello. Matriz y testimonio. Es la rbrica del escribano, la confeccion del original de la escritura que quedar archivado en el
protocolo y la expedicion del primer testimonio -la primera copia- que se depositar en manos del comprador Esto lo paga el
comprador.
8) La inscripcion de la nueva escritura en el registro que es la confeccion de la minuta la ficha; el tramite en el registro y el pago
de la tasa de inscripcion -2 por mil- Lo paga el comprador.
9) Planilla AFIP mitad comprador, mitad vendedor-
10) Honorarios del escribano e IVA sobre honorarios. Que generalmente es del 2 % del valor de la venta. Lo paga el comprador.
11) Aportes a la caja notarial. -4 por mil del valor de la venta- Lo paga mitad comprador, mitad vendedor
* la mitad que corresponde al comprador, si es vivienda unica y de ocupacion permanente, estara condonada para determinado monto
no imponible.
Cuando la venta es asistida financieramente por un banco habr que agregar un item adicional. Se trata del estudio del ttulo, o sea,
revisar hacia atrs los antecedentes dominiales de la propiedad, para saber si no hubo en un pasado inmediato una donacin que
complicara el sustento jurdico de la hipoteca. Este estudio, como es necesario para asegurar la fianza del crdito en inters del banco,
lo paga quien es el beneficiario del crdito, o sea el comprador.
Como ver hay algunas cosas que tienen un valor fijo, segn lo que cobren los gestores en plaza y en particular a cada escribano.
Aquellos que tengan mayor volumen de trabajo, como en toda actividad, recibirn seguramente una atencin de parte de los gestores.
Pero si la escribana es muy grande, en contrapartida, deber hacer frente al mayor costo que supone una estructura administrativa
importante. Y otros valores surgen de un porcentaje del valor que tenga el acto para el fisco.
Sacar el costo integro de una escritura de compraventa supone saber que monto representa cada item, aunque hay otros gastos menores
que no hacen medularmente diferencia. Pero a fuerza de estimarlo para el comn de nuestros clientes podramos decir que el costo total
de una escritura de compraventa esta por lo general, en la provincia de Buenos Aires, segn las ltimas actualizaciones del cdigo fiscal,
entre el 7 y el 9 % del valor de la venta.
Cuanto paga el comprador y cuanto el vendedor?
En pocas palabras podramos decir que todo lo que suponga trabajar sobre la documentacin el inmueble para enajenarlo en perfectas
condiciones jurdicas y tcnicas lo absorbe el vendedor. Y todo aquello que suponga asumir la nueva titularidad y registrarla lo abonar el
comprador. La parte del comprador, en cuanto a escritura de compraventa, siempre ser mayor que la del vendedor.
Quien designa al escribano que interviene?
Si la operacin es de contado, lo designa el comprador.
Si la operacin es con saldo de precio y el saldo de precio lo financia el vendedor, entonces ser el vendedor el que tenga el derecho de
elegir el escribano.
Si la compraventa es de contado pero el comprador se asiste financieramente con un banco o toma un credito particular por escribana, la
escritura hipotecaria se otorgar ante el escribano designado por la persona fisica o juridica que financia. Generalmente, por
pragmatismo, si es un banco, entonces hace todo el escribano del banco: la escritura de compraventa y la hipotecaria.
Si se trata de un depto a estrenar, entonces la escritura de compraventa la har el escribano designado por la constructora. Y si la compra
de ese mismo departamento es financiada por un banco, entonces el escribano elegido por la constructora har la escritura de
compraventa y el escribano del banco la escritura hipotecaria.
Es importante aclarar que cuando hablamos de dos escrituras pueden o no ser dos ejemplares independientes. A veces van juntas, en un
mismo cuerpo en un mismo texto de corrido- Se dispone en el texto la escritura de compraventa primero y la hipoteca despues.
Se puede elegir un escribano de una jurisdiccin diferente a la de la ubicacin del bien?
Claro que s. Su escribano de confianza es "Escribano Pblico Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier lugar del pas. Pero si
Ud. decide otorgar la escritura en una jurisdiccin que no sea la que pertenezca al inmueble o una al menos aledaa, ser engorroso el
proceso. Supngase que Ud. vive en Misiones y firma ante un notario de su provincia una escritura de compraventa de un inmueble en la
provincia de Buenos Aires. Puede hacerlo, sin ninguna duda. La validez del ttulo es nacional. Pero el notario de Misiones deber recurrir
a los oficios de un gestor particular que traiga la escritura desde aquella provincia a inscribirlo al Registro de la Propiedad en La Plata. Y
cualquier observacin que haga el registro sobre las formas intrinsecas del ttulo se inscribe provisionalmente por 180 dias- ser de
incomoda solucin. Lo mejor es designar un escribano de la misma jurisdiccin del inmueble.
Qu pasa cuando quien me vende/compra es una sociedad ?
Si el vendedor o comprador fuera una persona jurdica y no fisica, el profesional deber remitirse a verificar la documentacin que habilite
al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta. Es comun en estos casos requerirle al vendedor/comprador la escritura
constitutiva de la sociedad, el Acta Social que habilit el proceso de venta/compra, el Poder Especial o gral otorgado para que el
representante legal de la firma acte en nombre de los intereses de la empresa, y de ser necesario alguna documentacion
complementaria.
Que es un poder?
Un poder es una documentacion que labrada en escritura publica permite que una persona el apoderado- acte en nombre de otra el poderdante-
segun las facultades que la primera le haya concedido expresa y especficamente en el texto del poder. Es lo comn cuando quien debe vender un
inmueble esta imposibilitado de trasladarse al lugar donde se efecta la compraventa, o cuando una sociedad decide facultar a una persona fisica
para que en su nombre asuma derechos y obligaciones.
Los hay de varios tipos. Los llamados simples son para un acto especfico y por un plazo estricto. Tambien hay generales y amplios, de
administracion y disposicion, de una o varias cosas, con alcance limitado o ilimitado, en las facultades y en el tiempo siempre teniendo
en cuenta que la ley no disponga otra cosa para determinados actos- Todos los poderes pueden revocarse y para hacerlo basta con una
carta documento al apoderado y a la escribana donde se suscribieron. Si un apoderado actua sabiendo que la facultad conferida le ha
sido revocada precedentemente, de acuerdo a la gravedad del acto, puede llegar a instituirse incluso una accion penal.
Que es un poder irrevocable? Y a que se llama poder post Mortem?
Un poder irrevocable, coloquialmente, es aquel en el que no hay vuelta atras. Y los hay incluso irrevocables post mortem -aun despues
del fallecimiento del que lo otorg- aunque en realidad, por principio general, en lo que a mandatos se refiere y el poder es un mandato-
todo poder cae con la muerte del poderdante.
Pero en el rubro inmobiliario son muy comunes ciertas situaciones que nuestras leyes contemplan como casos especiales, y en merito a
tutelar derechos y obligaciones que tienen compradores y vendedores y sus efectos respecto a terceros, tutela excepciones a ese principio
general.
Hay varios artculos de nuestro Cdigo Civil que describen esta excepcin al principio universal y que son los que contempla el artculo
1977 y otros cercanos y concordantes. En resumidas cuentas lo que estos artculos dicen es que la facultad conferida a un apoderado
subsiste aun despus de la muerte del poderdante cuando responda a cumplir con intereses comunes, recprocos, entre el mandatario, el
mandante e incluso terceros. Esto es as porque la ley pretende, al considerar la excepcin como vlida, proteger a todos aquellos que
han comprado de buena f a titulo oneroso. Y si la ley no protegiera la representacin del apoderado mas all del deceso de quien
otorgara el poder, estara vulnerando la perfeccin de la voluntad del poderdante.
Pero vayamos a casos concretos. Una persona compra a otra pero no tiene dinero para hacer la escritura en lo inmediato o no puede
otorgarse en lo sucesivo por un viaje del vendedor u otro motivo oportuno. En esos casos especiales lo corriente es suscribir un Boleto de
Compraventa certificando las firmas del vendedor y el comprador con lo cual se le otorga entidad a la rubrica de las partes- y timbrarlo en
el banco sellarlo- para darle fecha cierta. En ese caso el cliente, en el futuro, habiendo pagado la totalidad del precio y detentando la
posesin, si sucede una eventualidad, podr repeler la accin que se le inicie al que le vendi ya que en el Registro de la Propiedad el
que vendi seguir manteniendo la titularidad- pues podr demostrar que es comprador de buena fe a titulo oneroso.
Cul es la documentacin me piden para colocar una propiedad en venta?
No solo por una cuestin de lgica comercial, sino para prevenir eventualidades indeseables, nosotros requerimos de nuestros clientes que al
disponer una propiedad en venta, simultneamente con la firma de la autorizacin respectiva, nos faciliten una fotocopia simple del/los plano/s y de la
escritura y a falta de ellas las fotocopias simples de la documentacin que testimonie su derecho sobre el bien. Eso nos permitir no tropezar, en la
dinmica futura de la venta, con problemas indeseados y de difcil resolucin cuando el tiempo apremia. Si existe un problema puede ser advertido
con anterioridad tras un somero anlisis de las fotocopias simples que obraran en nuestros archivos. Nuestra poltica implica tener de cada
propiedad una carpeta con las fotocopias de sus planos y escritura. Aqu detallamos que documentacin en fotocopia simple- sugerimos entregar:
-Galpon o Venta de vivienda en lote propio: fotocopia plano y escritura.
-Depto en torre o casa en propiedad horizontal: fotocopia de plano de obra, fotocopia de plano de subdivision, fotocopia del reglamento
de copropiedad y fotocopia de la escritura.
-Terrenos: fotocopia de la escritura y una boleta de ABL/ARBA.
-Si se trata de un inmueble que esta en tramite sucesorio avanzado, ademas de lo mencionado, a fotocopia de la Declarataria de
Herederos.
-Si se trata de un inmueble cuya sucesion aun no ha sido iniciada, fotocopia de la ultima escritura y el ultimo plano. En este caso
recomendamos gestionar la sucesion con los abogados adscriptos a nuestro staff.
Se puede comprar o vender una casa que est en sucesin?
Todo puede venderse y todo puede comprarse aunque no de la misma manera, y en el caso particular de un inmueble cuyo titular ha fallecido y no se
ha iniciado la sucesin o est en un estado primitivo anterior a la declaratoria de herederos- hacerlo supone asumir cierto tipo de riesgos que,
es lgico, tendrn un correlato en el precio. Ese riesgo se mensura en dinero y los que venden tal vez en estas condiciones deban hacerlo por un
precio menor al de plaza. Por otra parte, quien compra deber ser avezado, capaz de evaluar desde el conocimiento el valor pecuniario de la
eventualidad que asume. En sntesis, no es para el comn de la gente. Generalmente se d entre vecinos cuya ansiedad y la cercana a la familia del
causante les permite presumir lo que para otros, extraos a la intimidad familiar, seria dudoso. Puede ser un buen negocio para quien compra o una
manera practica de desprenderse de un inmueble conflictivo y de mantenimiento costoso para los que venden. Nosotros les recomendamos a
nuestros clientes que es procedente solo cuando la confianza es recproca y grande. Este tipo de compraventa se llama Cesin de Derechos
Sucesorios y para validar sus efectos ante terceros solo puede instrumentarse en escritura publica, es decir, debe hacerse por ante un escribano.
Cuando alguien muere, el patrimonio del fallecido constituye lo que en terminos legales se denomina acervo herededitario. Sus
herederos tendran que validar ante la ley su pretension sobre ese patrimonio cumpliendo con los pasos legales previstos, es decir, hacer la
sucesion. Mientras en el expediente sucesorio no se dicte la Declaratoria de Herederos, estas personas tendran sobre el patrimonio del
difunto una porcion ideal, imprecisa. La transmision gratuita o onerosa de estos derechos ideales es lo que se denomina Cesion de
Derechos Sucesorios y la ley exije que siempre se hagan por escritura publica.
La Cesion de Derechos Sucesorios tambien se utiliza como instrumento legtimo cuando en el curso de una sucesin, uno de los
herederos tiene edad avanzada, y la potencialidad de su deceso podra complicar la actuacion de los coherederos.
Pero por principio general la ley establece que slo puede vender quien figure como dueo en el Registro de la Propiedad Inmueble. Y si
el titular registral de un inmueble falleci, sus herederos debern hacer el juicio sucesorio respectivo para invocar su derecho legtimo e
indubitable sobre el patrimonio del fallecido que se llama causante- frente a terceros. Mientras no lo hicieren, como dijimos, tienen por
simple presuncin, un derecho inequvoco pero al mismo tiempo incierto.
Muy contrariamente a lo que la gente supone una sucesin no es algo engorroso ni debera serlo si se cumplieran con las premisas que
todo proceso judicial demanda. Cuando una sucesin tarda aos es porque ha seguido un camino excepcional, contradictorio. Una
sucesin normal demora entre 12 y 18 meses. A veces, dependiendo del abogado y/o del juzgado, menos.
Que es concretamente una sucesin?
Una sucesin es un proceso judicial administrativo que nos permitir transmitir los derechos patrimoniales de los difuntos a sus herederos,
conforme lo prescribe la ley.
El primer paso para iniciar una sucesin es reunir la documentacin del o los fallecido/s y de la que fuera su familia, es decir, partida/s de
defuncin/es; libreta de matrimonio o acta de casamiento del o los fallecidos; partidas o actas de nacimientos de sus hijos; y si no hubiera
hijos ni padres vivos(las dos primeras opciones en la distribucin del patrimonio de un fallecido) entonces se deber aportar
documentacin de idntico talante que permita al juez suponer desde la fehaciencia documental quienes son los potenciales herederos de
los causantes.
Una vez que el juez tiene a la vista la documentacin que acredita el parentesco entre los causantes y sus potenciales herederos puede
presuponer el vnculo que les permitir a estos ltimos la adquisicin de los derechos hereditarios. Pero no puede dejar de considerarlos
potenciales hasta tanto cumpla con un paso que la ley le exige: la publicacin de edictos para llamar a todos aquellos que crean tienen
derecho al patrimonio del o los difunto/s y que en principio, siguiendo la dinmica del proceso, por accin o por omisin, habran sido
ignorados.
Cumplida esta publicacin de edictos que demora 30 dias- ahora esta en condiciones de tomar como vlida su presuncin y dictar la
declaratoria de herederos, proveer el documento que testimonia que en merito a la legislacin vigente y su debido proceso, los herederos
de los difuntos son los que haba previsto originalmente. Es un paso sumamente importante en una sucesin porque la declaratoria de
herederos testimonia legtimamente la potestad de un derecho. En esta instancia puede venderse el inmueble ya que quien lo adquiera
tendr la certeza de comprrselo a aquellos que la ley ha individualizado como herederos.
Pero termina aqu la sucesin? No. Simplemente hemos dado un paso sustantivo, pero para perfeccionar ese derecho ante un registro
pblico en el caso del Registro de la Propiedad Inmueble- o lo que sera lo mismo en trminos coloquiales, para poder firmar la escritura
de compraventa, debemos continuar el juicio sucesorio que, a partir de ahora, nos obligar a desembolsar sumas importantes. Los
herederos no podrn suscribir la escritura a quien resulte comprador si no se cumplen con todos y cada uno de los pasos que se suceden
a continuacin.
El paso siguiente es el avalo del patrimonio en juego. La o las propiedades que estaban a nombre del o de los fallecido/s; autos; todo
bien registrable embarcaciones, avionetas- mas un porcentaje que la justicia dispone en un 10 % del patrimonio general y que se estima
como valor contemplado para los bienes muebles los no registrables- que seguramente tendran el o los difunto/s.
Es importante aclarar que cuando hablamos de avalo estamos hablando en trminos de lo que esas cosas valen para el fisco, de su
valuacin fiscal, independientemente de lo que defina el mercado. Y en mrito a poder determinar el valor fiscal de los inmuebles, en la
provincia de Buenos Aires segn la ley 10.707 se debe confeccionar un estado parcelario o cedula catastral uno por cada inmueble- a
travs de los oficios de un ingeniero o agrimensor. Recin entonces podr solicitarse el certificado de catastro ARBA- para poder
individualizar el valor de cada propiedad.
Sobre ese valor general se tributa un 2.20 % de tasa y un 10 % de ese 2.20 % de sobre tasa. Se piden certificados a los registros
respectivos y se puede solicitar al juez que ordene la inscripcin de ese acervo a nombre de los herederos declarados.
Pero la inscripcin aunque puede pedirse resultar improcedente si antes no se cumplen los pasos que siguen. En principio, regular los
honorarios del abogado interviniente que pueden oscilar entre un 7 y un 15 % del patrimonio en juego, siempre a criterio del juez. Por eso
le recomendamos a nuestros clientes, para darle certeza a los nmeros en juego, que antes de iniciar la sucesin suscriban con el
abogado interviniente un convenio de honorarios fijo. Esto quiere decir que, independientemente de lo que el juez regule, los herederos
abonaran lo convenido privadamente con quien los represente. Una vez que los herederos le abonen a su letrado los honorarios
convenidos, este testimoniar en el expediente haber percibido los honorarios regulados mediante un escrito llamado carta de pago- y
deber hacer sobre las sumas reguladas no sobre lo percibido realmente- los aportes a su caja de previsin social e ingresos brutos,
cuya constancia son una simple boleta de depsito diminuta que se agregar al expediente. Una vez cumplidos estos recaudos, el juez
proceder a liberar la inscripcin del patrimonio.
Si los herederos se quedan con el inmueble lo comn es inscribir sus derechos y registrar su titularidad por oficio y testimonio. El oficio es
una carta que el juez de la causa dirige al Registro de la Propiedad ordenando se inscriba la sucesin. El testimonio, como su nombre lo
indica, son varias hojas que resumen todo lo actuado en el expediente, o sea, lo testimonian. El testimonio con el sello de inscripcin en la
ltima carilla servir para demostrar ante terceros la procedencia de su titularidad. Sirve a los fines prcticos aunque no es lo mismo- que
una escritura convencional. Podramos decir en lenguaje vulgar y a modo de ejemplificar el concepto que es una escritura judicial.
Si por el contrario ya tienen decidida la venta, lo habitual es hacerla por el sistema de tracto abreviado . Este trmino, que puede parecer
complicado, en realidad significa algo muy simple. Animados por el mismo nimo docente y vulgar podramos decir que el tracto no es
otra cosa que la redaccin en el texto de la escritura de compraventa de todo lo actuado judicialmente. Una sntesis que describe como
los que se presentan a firmar la escritura como vendedores han adquirido la titularidad del bien y la transmiten a modo de puente,
salvando una instancia previa. Esta modalidad permite agilizar los tiempos y embeber de celeridad el proceso de venta, pues inscribir
primero la sucesin en el Registro de la Propiedad, esperar que salga inscripta y despus proceder recin a otorgar la escritura de
compraventa demanda varios meses y casi el mismo dinero. En un tracto abreviado todo lo hace el escribano designado por el vendedor
o el comprador. Solo hay que pedir en prstamo el expediente al juzgado y presentrselo al escribano para que tome nota de lo actuado.
En algunos casos como por ejemplo cuando el expediente est radicado en una jurisdiccin muy lejana y es riesgoso el traslado del
expediente- tambin sirve disponer en manos del escribano actuante el oficio y el testimonio que expidiera el juez de la causa.
Cuanto sale un tracto abreviado?
El tracto abreviado se entiende como complemento necesario en una escritura de compraventa cuyo antecedente es una sucesion sin
inscribir. Del total que pueda salir una escritura de esta naturaleza, el tracto abreviado insumir un costo que puede oscilar entre un 20/25
% de la misma. Es decir, del 100 % del costo de una escritura de compraventa de estas caractersticas, la compraventa representara
sobre el porcentaje total un 75 % y el tracto abreviado un 25 %. El costo del tracto insume: Honorarios del escribano la mitad del acto
principal, o sea, de lo que cobre por la escritura de compraventa-; aportes; impuestos de sellos certificados, liberaciones e inscripcion del
tracto. Si los gastos de la compraventa son segun leyes y costumbres en plaza, el tracto lo pagan los vendedores.
En que lugar se debe iniciar una sucesin?
Esto va depender cual fue el ultimo domicilio de la persona fallecida, ese es el juez competente donde se debe iniciar la sucesin. Pero
existen casos especiales donde es posible pedir una prorroga de jurisdiccin e iniciarla ante otros tribunales que no se correspondan con
el ultimo domicilio formal. Habr que evaluar las causas.
Hay otro tipo de sucesiones donde quien se queda con la casa no es un familiar?
Si. El caso que dimos anteriormente es emblemtico de una sucesin ordinaria que responde a lo que comnmente se aprecia en plaza.
Pero tambin estn aquellas sucesiones donde no hay herederos entre la familia y el causante decidi con antelacin dejrsela a un
tercero por testamento. Las sucesiones donde el fallecido no dej testamento, como en el caso de la pregunta anterior, se llaman ab
intestato. Las otras, donde hay un testamento en juego, se llaman testamentarias. Ambas tienen idntica jerarqua jurdica. Y en ambos
casos los futuros titulares de dominio debern hacer la sucesin para legitimar sus derechos.
Hay un plazo para iniciar una sucesin? Se pueden tramitar varias sucesiones juntas?
No existen plazos. A veces los miembros de una familia van falleciendo y los hijos, por una cuestin sensible, no hacen la sucesin
inmediatamente. Luego, claro, en algn momento, habr que realizarlas de manera simultnea. Eso no significa problema alguno. Se
pueden tramitar varias sucesiones dentro de un mismo expediente.
Qu pasa si quiero comprar una propiedad que deviene de una sucesin y entre los herederos figura un menor de edad?
El tema de los menores, valga la redundancia, es todo un tema. No es fcil en principio porque el menor no puede disponer abiertamente
del porcentaje que le corresponde de la herencia. La Ley, a travs del ministerio publico, tutela sus pasos, mas all de que la patria
potestad asigne a sus padres un rol significativo en la disposicin de su patrimonio. En trminos prcticos esto quiere decir que para
poder comprar o vender una parte correspondiente a un menor el juez de la causa dar intervencin a la asesora de menores, quien
frecuentemente procede a liberar la compraventa cuando crea que no habr desmedro alguno en la vala del patrimonio correspondiente al
menor. Es muy comn la exigencia por parte de las asesoras de menores de la reinversin del porcentaje correspondiente al menor en
algo que suponga que por su propia naturaleza perdurara en cuanto a valor en el tiempo. De esa manera, cuando llegue a la mayora de
edad, podr disponer abierta y libremente de un patrimonio oportunamente.
En sede judicial, el trmite no es engorroso sino preciso, pero es lento. Por lo general la asesora solicita dos o tres tasaciones del
inmueble, un modelo del boleto de compraventa con la designacin precisa de la escribana actuante, y una fotocopia de la documentacin
del inmueble plano/s y escritura- donde la parte del menor se reinvertir.
Hay un impuesto a la herencia?
Desde el 2011, tras la reglamentacin de la Ley 14.200 que derog en parte la Ley 14.044- en la provincia de Buenos Aires existe un
impuesto a la transmisin gratuita de bienes -herencias, legados y donaciones- que afecta a todos los que heredan o reciban gratuita e
individualmente un patrimonio superior los $ 200.000 doscientos mil pesos- cuando se trata de parientes directos (padres, hijos y
cnyuges) y los que individualmente recibieran una suma mayores a $ 50.000 cincuenta mil pesos- cuando la transmisin involucre a
parientes mas lejanos. Estas cifras no imponibles surgen respecto al mayor de los siguientes valores: 1) valuacin fiscal -corregida por el
coeficiente previsto por el art. 241 del Cdigo Fiscal que en la actualidad es de 2,56- 2) valor de mercado. 3) valor inmobiliario de
referencia.
Las alcuotas aplicables son progresivas en funcin del importe gravado. Van del 4% para padres, hijos y cnyuge; 6% para otros
ascendientes y descendientes; 8% para colaterales de 2do. grado y del 10% o mas para el resto de las personas.
Ejemplo: si fallecen los padres y sus 2 hijos heredan una casa que fiscalmente no supere los $ 300.000, sumndole a ese valor el que la
justicia estima para los bienes muebles, es decir, un 10 % adicional, ellos estarn eximidos del impuesto a la herencia porque sobre el total
del patrimonio en juego ($ 300.000 + $ 30.000: $ 330.000) a cada uno le corresponde recibir un monto heredable de $ 165.000, por debajo
del mnimo a partir del cual se empieza a cobrar el impuesto. Y mientras mas hermanos sean, al dividirse en mas partes, mas lejos
estarn de ese mnimo no imponible.
La agencia recaudadora de este tributo es ARBA es un impuesto provincial- y comprende a todos los bienes de quienes residan en la
provincia al producirse la transmisin o cesin. Pero tambin incluye todos los bienes que se transmitan gratuitamente -inmuebles,
aeronaves, automviles, participaciones empresariales o en sociedades o emisiones de ttulos pblicos o privados- que se realicen en
territorio provincial, cualquiera que sea el domicilio del titular. Y cuando el fallecido o cedente del patrimonio tiene domicilio bonaerense,
tambin estn alcanzadas las porciones del patrimonio radicado fuera del territorio de la provincia. Incluso la ley dispone que ARBA,
solicitando un perito tasador y anuncia judicial mediante, tendr la potestad de abrir y peritar las cajas de seguridad a nombre de los
fallecidos para valuar sus contenidos.
Segn la norma, el impuesto a la transmisin gratuita de bienes alcanza al enriquecimiento que se obtenga por transmisin a ttulo
gratuito, incluyendo: a) herencias, b) legados, c) donaciones, d) anticipos de herencia, e) cualquier otro hecho que implique un
enriquecimiento a ttulo gratuito.
Se presume, salvo prueba en contrario, que existe el hecho gravado cuando se trate de alguno de los siguientes casos:
a) Transmisiones a ttulo oneroso de inmuebles a quienes llegaren a ser herederos o legatarios del causante dentro de los 3 aos si son
directas, o de 5 aos si son indirectas;
b) Transmisiones a ttulo oneroso en favor de herederos forzosos del enajenante o de los cnyuges de aqullos, siempre que al tiempo de
la transmisin subsistiere la sociedad conyugal o quedaren descendientes;
c) Transmisiones a ttulo oneroso a favor de herederos forzosos del cnyuge del enajenante, o de los cnyuges de aqullos, siempre que
al tiempo de la transmisin subsistieren las respectivas sociedades conyugales o quedaren descendientes;
d) Transferencias a ttulo oneroso en favor de una sociedad integrada, total o parcialmente, por descendientes del transmitente o de su
cnyuge, o por los cnyuges de aqullos, siempre que con respecto a ellos subsistieren al tiempo de la transmisin las sociedades
conyugales o quedaren descendientes;
e) Compras a nombre de descendientes o hijos adoptivos menores de edad;
f) Constitucin, ampliacin, modificacin y disolucin de sociedades entre ascendientes y descendientes, incluidos padres e hijos
adoptivos, o los cnyuges.
Tambin se explica que salvo prueba en contrario, se considera que integran la materia imponible las cuentas o depsitos a la orden del
causante, que estuvieren a nombre de su cnyuge, del heredero o legatario, o a nombre u orden conjunta.
Adems, tributan las extracciones de dinero efectuadas en los dos meses anteriores al deceso del causante o de su cnyuge, o a nombre
u orden conjunta, recproca o indistinta de stos entre s o de stos y de sus herederos forzosos mientras no se justifique el destino que se
les hubiera dado. Tambin los ttulos, acciones o valores al portador que a la fecha de fallecimiento se encuentren en poder de los
herederos o legatarios cuando, dentro de los 6 meses precedentes al deceso, el causante los hubiere adquirido o realizado operaciones
con ellos de cualquier naturaleza, percibido sus intereses o dividendos, o aqullos hubieran figurado a su nombre en las asambleas de la
sociedad.
Para pagar el tributo, los beneficiarios de la herencia debern tramitar una declaracin jurada por internet, accediendo a la pagina de
ARBA: www.arba.gov.ar. utilizando cualquiera de las claves de identificacin tributaria asociadas a su CUIT, CUIL o CDI.
Por ultimo, tenga presente que la nueva ley, la 14.200 no derog el art. 100, inc. 1 de la ley anterior, la 14.044, que considera producido el
hecho imponible, y esto es sumamente importante, la fecha del deceso del causante. Quiere decir que los que los deudos de quienes
fallecieron con anterioridad a la sancin de la ley estn exceptuados de los alcances de la misma.
Ver Digesto Normativo: leyes 14.044 y 14.200
Que es una donacion?
La donacion es la transmision gratuita y voluntaria que una persona hace a otra de la propiedad de un inmueble. Pero alguna algunas
personas estarn impedidas de disponer de su propiedad y donarla en casos muy particulares. Por ejemplo, no pueden donarse los
esposos entre s; tampoco puede hacerlo alguien casado sin el consentimiento de su cnyuge o la autorizacin suplementaria de un juez
cuando se trate de una propiedad de la sociedad conyugal; los padres tampoco pueden donar los bienes de los hijos que estn bajo su
patria potestad, sin expresa autorizacin judicial; lo mismo que los tutores respecto de los bienes de sus pupilos o los curadores de los
bienes confiados a su administracin. Ahora bien. Especficamente en el caso de inmuebles, estas donaciones deben ser hechas por
ante escribano publico, cumpliendo con las modalidades de todo contrato. Si no lo hicieran de ese modo, su valor legal puede ser
observado.
Porque los bancos no aceptan financiar la compra de inmuebles que hayan sido donados?
Hay que entender que los bancos son escrupulosos cuando se trata de afianzar un credito hipotecario. Y no solo se fijan en las
condiciones estructurales del inmueble, sino que ademas estudian sus atributos tecnicos o jurdicos. Y uno de los mas importantes es
cuidar las causas por los cuales podria ser observada a futuro una hipoteca. Porque la hipoteca podra caer si los antecedentes
dominiales involucran una donacion que no haya respetado la proporcion que legtimamente de alli su nombre legtima - le corresponde
a los herederos forzosos del donante. El reclamo sobre el inmueble podra esgrimirse hasta diez aos posteriores a la muerte del donante.
Se lo explicarermos en terminos sencillos. Una persona no puede donar la totalidad de un inmueble a un solo de sus futuros herederos si
tuviera varios- o a un tercero ajeno a la familia si tuviera herederos legales a la vista- porque la ley dice que, cuando se trata de
donacion, los herederos forzosos tienen derechos que no se pueden vulnerar por una acto voluntario del donante. Si puede vender a quien
quiera y con ello nada quedaria para los herederos futuros- pero no se puede legar o donar un porcentaje mayor al que prescribe la ley.
Si lo hace, al morir el donante, los herederos que se sintieran afectados patrimonialmente podrian iniciarle un juicio revindicatorio al
donatario el que recibi la donacion- Y todo lo que se sustentara sobre ese ttulo caera. Si hay una hipoteca, la misma no tendra
sustento juridico suficiente.
Estas son las proporciones que debe respetar un donante cuando se decide a disponer de su patrimonio: a) si tiene hijos, a sus hijos les
corresponde hasta el 80 %. El resto lo puede donar. B) Si no tuviera hijos pero tuviera padres vivos, a sus padres le corresponde hasta
2/3 de su patrimonio.
Puede un persona mayor poner la propiedad a nombre de su/s hijo/s y reservarse su uso hasta la muerte?
Hay personas que estan lo suficientemente templadas como para percibir las seguras vicisitudes de la vida. Estamos hablando de
personas que preveen su propia muerte, sea eventual o previsible. Y generalmente pretenden por amor a sus seres queridos que su
deceso no les sume un problema a otro que ya es, por demas, dificil: lidiar emocionalmente con la falta fisica de alguien que amamos. Es
entonces cuando advirtiendo esa contingencia, al comprar una vivienda que podra ser su ultima morada, deciden ponerla a nombre de
sus hijos (o de otro familiar o compaero/a de vida) y reservarse vivir en ella hasta que fallezca. El termino jurdico que conceptua esta
modalidad se llama reserva de usufructo vitalicio. Quiere decir que la propiedad se inscribe en el Registro a nombre del o los
designado/s, pero quien la compro realmente se reserva el derecho de vivir en el inmueble hasta la muerte. Aquellos que figuren en la
escritura como propietarios, si son los hijos por ejemplo, no necesitaran incluir en la sucesion ese inmueble, porque ya est inscripto a su
nombre en el Registro de la Propiedad. Y tampoco deberan realizar ningun tramite para levantar esa restriccion que existia a favor del
fallecido, porque la reserva de usufructo vitalicia caduca automaticamente al cumplirse la condicion principal, es decir, al morir el
usufructuario. Se demuestra con el certificado de defuncion respectivo.
A que se llama Bien de Familia?
Es un rgimen especial que persigue proteger de cualquier eventualidad patrimonial del propietario el inmueble donde habita el y su
familia. Es una caracterizacin, un rtulo que supone un lmite a la accin del o los acreedores del dueo de la propiedad. Si una casa est
afectada por el rgimen de Bien de Familia, esta individualizacin supondr un paraguas jurdico que la mantendr inmune de las acciones
ejecutivas. Obviamente, solo se puede afectar al rgimen de bien de familia una sola vivienda y cumpliendo siempre con ciertos
requisitos.
Cules son los requisitos necesarios para afectar un inmueble al rgimen de Bien de Familia?
No importa que sea un inmueble urbano o rural, pero debe ser una vivienda. No pueden afectarse por ejemplo un lote de terreno, un local,
un galpn. Dicho inmueble puede pertenecer a un nico dueo o a varios, pero el propietario con su familia est obligado a habitar el bien.
Este beneficio es para una sola vivienda en todo el territorio nacional.
Aunque sea un inmueble valioso igual puede afectarse?
Si. La ley no discrimina por valor. Si el inmueble tiene destino de vivienda, se acepta cualquier valuacin.
Quines son considerados familiares para la ley?
La ley dice que se entiende por "familia" al propietario, su cnyuge y descendientes o ascendientes. Si no existieren stos, colaterales
"hasta" el tercer grado de "consanguinidad" que convivieren con el constituyente. Es decir, en la lnea colateral hasta el tercer grado se
encuentran incluidos los hermanos, tos y sobrinos, pero no los primos ya que se encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los
parientes por afinidad, es decir suegra/o, nuera yerno, madrastra/padrastro y cuada/o.
Qu beneficio especfico supone?
En principio el "Bien de Familia" no puede ser ejecutado o embargado por deudas que tengan un origen posterior a su inscripcin, salvo
por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.
Desde qu momento se obtiene el beneficio asociado al Bien de Familia?
Es importante aclarar que la proteccin corre a partir de su inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza
por escritura pblica, desde la inscripcin de sta en dicho Registro.
El trmite es muy costoso?
En realidad el trmite es gratuito si se hace "personalmente" en el Registro de la Propiedad Inmueble. Pero nadie lo hace por si mismo a
menos que est consustanciado con del desaliento que produce la burocracia administrativa. Es necesario concurrir con el ttulo de
propiedad y los instrumentos que acrediten el parentesco -libreta de familia o partidas de matrimonio o nacimiento-. No obstante, lo
aconsejable, es efectuar el trmite a travs de su escribano de confianza. Si Ud. compr un inmueble, puede afectarlo simultneamente al
suscribir la escritura de compra. En algunos casos tambin puede hacerse a travs de la va judicial.
Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
S. En este caso, el acreedor hipotecario ser el nico acreedor exceptuado de la proteccin ya que registr su derecho con anterioridad a
la inscripcin del Bien de Familia. El ser el nico que podr ejecutar el inmueble. Los acreedores que aparecieran despus de la
inscripcin no podrn hacerlo.
Si un inmueble ya se encuentra afectado como Bien de Familia, puede hipotecarse?
Se puede hipotecar levantando simultneamente en el mismo acto de firmar la hipoteca la afectacin precedente. De esa manera la
hipoteca podr ejecutarse y el acreedor tendr un crdito de plena efectivizacin ante la contingencia. Lo que se hace es levantarlo
nicamente a efectos de inscribir la hipoteca para luego volver a afectarlo nuevamente como bien de familia. Los efectos del bien de
familia ya no correran respecto de esa hipoteca.
Compr hace muchsimos aos. No tengo la escritura. Que debo hacer?
Hay personas que han comprado de buena f hace decadas y nunca hicieron la escritura. Algunos hasta pueden testimoniar la compra
con una libreta de pagos en zonas donde prosperaron loteos- o a otro adquirente de buena f a traves de un Boleto de Compraventa.
Lo primero que deben saber es que solo una escritura les da la seguridad absoluta de resultar dueos exclusivos de ese inmueble. Y que
regularizar su situacion es imprescindible para que su derecho sea incontrastable. A los que compraron mediante un Boleto de
Compraventa y todavia no se han cumplidos los diez aos desde su suscripcion, le recomendamos dirigirse a su vendedor y moverse para
hacer la escritura ante el escribano designado en el Boleto de Compravena o ante la falta de uno designado, el que mayor confianza le
merezca.
Hay otros casos donde se compr hace decadas pero por desidia o ignorancia nunca se otorg la escritura. A ellos le recomendamos
comiencen un proceso de usucapion.
A que se llama usucapion?
La usucapin es un modo de adquirir la titularidad de una propiedad, que se d por la posesin continua sin interrupciones- durante el
tiempo exigido por la ley. Para adquirir un inmueble por usucapin es preciso que la posesin rena determinados requisitos y condiciones,
las principales, que uno siempre haya actuado ante otros como dueo de la propiedad, asumiendo los derechos y las obligaciones que
todo propietario debe asumir, y que adems ese comportamiento haya sido pblico, pacfico e ininterrumpido.
El origen de la posesin pudo haber sido legtimo, como cuando se compr en un loteo o se suscribi un boleto de compraventa con las
formalidades que considera la ley. O pudo haber simplemente ocupado un inmueble que sabia abandonado por sus anteriores
propietarios. No corre en los casos que la ocupacin se dio en forma violenta o clandestina.
En el primer caso, ser mas fcil estimar el tiempo que la ley demanda para otorgarle la titularidad, que son diez aos, pues hay un
documento que certifica la data exacta de la ocupacin. En el segundo sern 20 aos y hasta 30 aos, a veces, cuando la usucapin se
caracterice como extraordinaria- y deber demostrarse a travs de instrumentos que la ley consagra. Est claro que no puede usucapir
un inquilino, que al firmar el contrato esta reconociendo la titularidad en otra persona, aun cuando terminado el arrendamiento se hubiera
mantenido dentro del inmueble.
El proceso de usucapin es un juicio contencioso que se sigue contra el que result ltimo titular de la propiedad segn el Registro de la
Propiedad. Se inicia acompaando en su presentacin el certificado de dominio donde conste quien fue su ltimo titular registral- y un
plano de mensura para usucapin que realizar un agrimensor o ingeniero civil. Cuando el proceso sea abierto a prueba debern
adicionarse las boletas de pago de impuestos y servicios eso ser muy importante- pagadas por quien solicite la usucapin. No importa
que las mismas no estn a nombre del que pretende usucapir. Si estn en su poder se presume que el pago ha sido efectuado por quien
las detenta. Y tambin pueden agregarse el aporte de testigos, aunque ninguna usucapin proceder si solo se basa en testimonios. Es un
juicio que puede llevar entre 18 y 24 meses, claro, si no fuera contradictorio. Al final del proceso, si el juez entiende la usucapin como
vlida, emitir una sentencia favorable a la escrituracin del inmueble a favor del solicitante que se llama actor.- El actor podr designar
un escribano de su confianza, el juez conceder la designacin y este notario pasar en limpio todo lo actuado en el expediente por
escritura publica eso se llama protocolizacin-
A que se llama escrituras por plan Pierri? Sirven?
En septiembre de 1994 cobr vida el Rgimen de Regularizacin Dominial Ley Nacional 24.374 o mas conocido popularmente como Ley
Pierri. En esa ley se estableca un rgimen de regularizacin dominial en favor de aquellos ocupantes que pudieran demostrar la
posesin de una propiedad de manera pblica, pacfica y continua durante 3 aos, siempre con anterioridad al 01/01/1992. La causa de la
ocupacin, como es lgico, deba ser lcita y podan acogerse a este beneficio solo los poseedores de inmuebles urbanos que lo utilizaran
como vivienda nica y de ocupacin permanente. Esta ley hoy sigue vigente y exige universalmente lo mismo, y particularmente que los 3
aos resulten anteriores al 1 de Enero de 2009.
Como consecuencia de lo dispuesto en esta ley, en lo que se refiere a su reglamentacin en el mbito de la provincia de Buenos Aires, el
Colegio de Escribanos designa a un notario en cada jurisdiccin para que atienda todos los casos. Y estos escribanos a su vez trabajan en
conjunto con "Las Casas de Tierra", una dependencia que en cada municipalidad se encarga de brindar asesoramiento y seguimiento del
tramite a todos los beneficiarios en forma gratuita.
Estos escribanos, luego de reunir y cumplir con todas las prerrogativas de la ley -entre ellas notificar al ultimo titular de dominio y
emplazarlo su comparecencia a travs de edictos- labraran un acta en escritura publica que firmaran el interesado y la autoridad de
aplicacin. Este acta se inscribir en la matrcula de cada propiedad. La matrcula, para explicarlo en trminos coloquiales, es como el
nmero de DNI del inmueble. Es un nmero nico que identifica una propiedad dentro del partido al cual pertenece. No hay dos
inmuebles con el mismo "numero". Es menester agregar que todos los datos tcnicos y jurdicos principales referidos a una propiedad en
particular constan en una "ficha" individual para ese inmueble que se guarda en el Registro de la Propiedad en La Plata. Lo que se
testimoni en esas actas, se transcribi en esa minuta. El costo de esta escritura es del 1 % de la Valuacin Fiscal del inmueble y el pago
se realiza nicamente en el Banco de la Provincia de Buenos Aires.
Una vez transcurridos los diez aos, si no media oposicin alguna, el beneficiario accede a la posibilidad de ser titular de dominio, o sea,
ser propietario pleno, con todos los derechos, obligaciones y alcances que la ley dispone. Para lograrlo, es necesario hacer otra
escritura -que es tambin un acta- ante el mismo notario que hizo la primera o ante cualquier otro designado por el Colegio de Escribanos
de la Provincia de Buenos para ese fin determinado. Esta nueva escritura se llama "acta de consolidacin".
Una vez otorgada, el escribano manda el acta vieja y la nueva, juntas, al registro, se inscribe en la matrcula, y el viejo poseedor se
convierte finalmente, ahora s, en el nuevo Titular de Dominio.
Muchos beneficiarios de este rgimen, por ignorancia, no realizan este ultimo paso. Cumplidos los diez aos no consolidaron su derecho.
Deben concurrir a la Casa de Tierras del municipio que les corresponda. Alli podrn agilizar la CONSOLIDACIN DE ACTAS
ESCRITURAS LEY 24374. Ello significa que los beneficiarios que hayan obtenido este tipo de escrituras y que deseen consolidar la
misma, cuentan en su municipio con una oficina que los asesorar al respecto. Si en su municipio o comuna no existe, tendr que recurrir
a la autoridad de aplicacin en la provincia de Buenos Aires que es Subsecretara Social de Tierras.
Si el acta notarial de origen esta consolidada, sirve a todos los casos como un titulo perfecto, pues se ha registrado en el Registro de la
Propiedad Inmueble el nuevo titular del dominio. Si no esta consolidada es un ttulo imperfecto, de pasible revocacin, a medias, y en
consecuencia no servir incluso como garanta en un alquiler ordinario.
Si la idea es vender la propiedad luego de haber hecho la primera escritura de acogimiento, durante o transcurridos los diez aos, pero sin
haber hecho la segunda escritura de consolidacin, lo que podr hacerse al vender es una "Cesin de Derechos Posesorios" pues el
titular de dominio seguir siendo el dueo anterior. Si ya se hizo la escritura de consolidacin corre el tratamiento de una compraventa
normal.
Compre hace muchos aos un lote con otra/personas. Ahora quiero separar como corresponde lo mio de los de ellos. Que
tengo que hacer?
Este caso es mucho mas comn de lo que se supone y tiene que ver con personas que, originalmente, compraron un lote junto a otro
familiar u amigo y edificaron cada uno en una parcela del terreno que ser reservaron. Pero edificaron y nunca hicieron las cosas para
dividir una propiedad de otra y hoy estn atados a una misma suerte. Nunca hicieron la subdivisin y son tcnicamente, condminos. asi
se llaman los que tienen una propiedad en comn. No son dueo de algo especfico, sino de un porcentaje sobre la totalidad del inmueble.
Lo primero que deben hacer es esperar que salga una moratoria municipal para poder confeccionar el plano de obra incorporando lo que
construyeron, que en la jerga tcnica se llama construccin clandestina. Una vez hecho el plano de obra se deber proceder a hacer el
plano de subdivisin y quien lo confecciona es un agrimensor o ingeniero civil. El tercer y ultimo paso es concurrir a una escribana con el
plano de obra, el plano de subdivisin y el formulario 908 y comenzar a gestionar el Reglamento de Copropiedad. Una vez inscrito el
Reglamento de Copropiedad estarn las dos unidades perfectamente individualizadas conforme la ley exije. En el mismo Reglamento de
Copropiedad, dentro de su texto, cada uno podr adjudicarse la Unidad Funcional que estn ocupando.
Que es un reglamento de copropiedad?
El Reglamento de Copropiedad y Administracin es la escritura pblica con que se afecta definitivamente un edificio en la ley 13.512 de
propiedad horizontal. Como documentacin sucede al plano de obra y al posterior plano de subdivisin. Si estos dos planos individualizan
tcnicamente las unidas funcionales, el reglamento, nutrindose de la misma informacin, las individualiza jurdicamente ante el Registro
de la Propiedad. Y al inscribirse, ARBA, automticamente expedir de una nueva partida inmobiliaria para cada unidad funcional. Su
importancia es fundamental para definir la organizacin de la convivencia dentro del edificio, es decir, la vida consorcial. Su texto seala
cuantas son las unidades funcionales; cuales son sus metrajes; que porcentual corresponde a cada una en referencia con la universalidad
el edificio; describe las cosas propias y comunes; los rganos de gobierno del consorcio de propietarios; clases y forma de convocar a
asambleas; la forma de legitimar sus resoluciones, etc.
Compre un departamento pero no tengo en mi poder siquiera una copia del reglamento de copropiedad. Cmo puedo
obtenerlo?
Es muy comn que al comprar un departamento que ya fue vendido varias veces, el ltimo propietario no tenga mas que la escritura de
compraventa que suscribi a su favor. Le recomendamos hable con el administrador de su consorcio y le solicite siquiera una fotocopia
simple. Es necesario aclarar que ni el escribano que realiz la escritura de compraventa ni el administrador estn obligados a facilitarle un
ejemplar. Trate de obtenerlo agotando su paciencia y apelando a la buena voluntad de los propietarios de otras unidades funcionales.
Pero si por caso no lo consiguiera, puede pedirle a un gestor de confianza que le tramite la expedicin de una copia simple que podr
tomarla del original, que siempre queda archivado en el protocolo notarial (esos libros gruesos que suelen verse alineados en los estantes
de las escribanas) Los datos para ubicarlo los podr hallar o intuir en un prrafo de la escritura que suscribi a su favor. En las sucesivas
ventas, los escribanos transcriben en los testimonios los datos sensibles y los antecedentes. Estos protocolos -en los que se hallan la
escrituras originales, pues todo lo que tiene en poder un comprador son copias llamadas primer testimonio, segundo testimonio -
pueden estar en poder de la primitiva escribana que hizo las primeras ventas del edificio, cuando el mismo se estren. Si fue hace mucho
tiempo, mas de cinco aos por lo general, entonces su gestor deber recurrir al archivo general de protocolos del colegio de escribanos de
la jurisdiccin. Le bastar con una fotocopia simple del mismo. Lo importante es lo que dice. Le recomendamos que tenga en su poder
al menos en fotocopias simples- la documentacin que individualiza todo inmueble afectado a propiedad horizontal a saber: plano de obra
del edificio; plano de subdivisin y reglamento de copropiedad. Le ser til si algn da decide vender su propiedad y no deber correr
detrs de las cosas cuando aparezca un cliente cuya compra la realice por banco.
A que se llama primera venta?
En plaza se llama comunmente primera venta cuando se trata de unidades de edificios a estrenar. Es la primera vez que se vende una
unidad recientemente individualizada tanto tcnica como jurdicamente. Hay otros casos son los menos- en que tambin se utiliza el
termino primera venta. Es cuando se procede a afectar a la ley de propiedad horizontal un inmueble que ya lleva aos construido, no
nuevo. En ese caso, cuando en el futuro se venda una de esas unidades, tambin ser primera venta. Este concepto es importante
porque toda primera venta, tributa al firmar la escritura de compraventa, el 3 % de impuestos a las ganancias. Y no es fcil eludir su pago
aunque est contemplado en las exenciones.
Que es un fideicomiso?
El fideicomiso es un instrumento legal que sirve a muchas cosas. Pero en el rubro inmobiliario especficamente puede describirse como un
contrato celebrado por escritura pblica en el que, segn la ley 24.441, una persona que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria
de bienes determinados a otra persona, llamada fiduciario, quien se obliga a su vez a elaborar lo acordado en el contrato y a transmitirlo
nuevamente al cumplimiento de un plazo o condicin al beneficiario que puede ser el mismo fiduciante o un tercero llamado
fideicomisario-. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.
Vamos a dar un ejemplo. Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el
terreno y para hacer frente a todos los costos que demandar la obra. El fiduciario es el administrador del proyecto, quien recibe los fondos
para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada segn los trminos del artculo 2662 del Cdigo Civil
y disposiciones de la ley 24.441- y llevar adelante el emprendimiento segn las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las
obras proyectadas y afectado el inmueble al Rgimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitir a los beneficiarios los inversores
originales- el dominio de las unidades segn el porcentaje que cada uno haya aportado.
Ver en Digesto Normativo: ley 24.441
Que significa cuando escucho que se venden departamentos desde el pozo?
Se trata de una forma de comprar que se ha puesto de moda en plaza y es especial para aquellos que no encuentran en el mercado lo que
estan buscando. No es la panacea. Es una modalidad de compraventa que tiene sus riesgos porque se compra desde que se comienzan
a cavar los cimientos, de aqui el nombre desde el pozo- , pero bien encaminada, aliada a desarrolladores con espalda financiera, serios y
confiables se transforma en una solucion para muchos. Si bien en principio, hace algunos aos, era negocio porque se llegaba a pagar
casi un 50 % de lo que la unidad valia en el mercado, hoy la diferencia que uno puede obtener es a lo sumo de un 20 %. Es mucho o es
poco, depende del bolsillo de cada uno.
Todo el proceso se basa en la figura del fideicomiso, es decir, un grupo de personas llamadas fiduciantes los compradores de las futuras
unidades- transmiten a otra llamada fiduciario el desarrollador del proyecto- determinados bienes durante un lapso de tiempo para
destinarlas a un fin especfico en este caso dinero para aplicarlo a la construccion de un edificio de departamentos- El fiduciario el
desarrollador- se obliga a ejercer esa propiedad transitoria del terreno y de la administracin de la obra, en beneficio de los beneficiarios
finales, que en este caso son los mismos fiduciantes, o sea, los compradores de las unidades.
Hay dos modalidades de venta: a precio fijo congelando en el boleto de preventa el precio de la futura unidad, siempre en dolares- o al
costo. Cuando es al costo la cuota se fija en el Boleto de preventa de acuerdo al desarrollo de la obra, y acompaa las fluctuaciones
propias de la coyuntura. La unidad en este ultimo caso puede salir mas cara de lo estimado si la inflacion se desmadra e incide sobre los
costos de obra u otros factores asociados a la eventualidad de lo que es una construccion en marcha. La preferencia general hoy est
inclinada a favor de pagar un valor fijo, aunque sea en dolares, y que el fiduciario el administrador de la obra- ejerza las potestades
conferidas responsablemente. Si no lo hace, se deber hacer cargo de los imponderables.
La construccion de la torre, si la gestion es eficiente y los flujos de fondos son continuos, demanda entre 18 y 24 meses. En ese plazo se
integrar, conforme las condiciones que se hayan pactado en el Boleto de preventa, hasta el 50 por ciento del valor del departamento.
Finalizada la obra y afectado el edificio al regimen de propiedad horizontal, se podra escriturar y tomar posesion, previo pago por parte del
comprador del 50 % restante, que podr hacerlo de contado, tomando un credito hipotecario bancario o financindolo a traves de un
credito que a veces otorgarn las mismas constructoras.
Es seguro comprar un departamento desde el pozo?
Es importante que el comprador evale las referencias del desarrollador, la constructora asociada a veces tambin son la misma cosa- la
importancia que tiene en el mercado, si ya desarroll otros proyectos similares y con qu profesionales trabaja. Tambin ayudar a una
ponderada decisin leer minuciosamente la memoria descriptiva, pedir precisiones, revisar la asignacin de superficies y la composicin
de cada unidad. En algunos casos particulares, uno puede alejarse de las terminaciones que estn descriptas en la memoria descriptiva y
pedir terminaciones especiales pagando por ello una suma diferencial. Esa ser una ventaja comparativa en la decisin final, pero todo
debe estar debidamente aclarado desde el origen en todo lo que se suscriba. El camino es largo y las complicaciones no previstas
pueden ser un dolor de cabeza. El boleto de preventa debe ser muy preciso, designando la unidad, la modalidad de pago, el escribano, las
caractersticas del departamento, los planos o los croquis definitivos, y en otro anexo debern suscribirse, la planilla con los detalles de
terminacin y las especificaciones tcnicas eso es lo que se llama memoria descriptiva- Si uno por una cuestin particular quiere salirse
del negocio, puede. Basta con ceder el Boleto de preventa, cumpliendo con las condiciones que se le exigirn y siempre con la anuencia
del fiduciario, o sea, el desarrollador.
Esta modalidad es viable para aquellos que no tienen urgencia en disponer de su vivienda. Algunos se la ceden a los hijos, otros tienen la
intencin de alquilarla, y tambin estn los que la venden una vez finalizado el edificio. De esta manera, al haber cerrado el precio en el
boleto de preventa, pueden obtener una ganancia de entre un 20 y 30 por ciento en dolares en un ao y medio o dos aos- si los valores
se sostienen o aumentan. La mayora de los proyectos de inversin al costo son de unidades chicas porque resultan ideales para
aquellos que viven con los padres y tienen una capacidad de ahorro mensual. De esta manera proyectan su futuro inmediato
independiente a un plazo vista. El mal que algunos le endilgan y con razn es que si por ejemplo hubiera vicios en la construccin una vez
concluido el edificio y entregados los departamentos a sus beneficiarios, la empresa constructora est obligada a responder nicamente
con el patrimonio del fideicomiso, es decir, con los departamentos que al entregarse agotaron su patrimonio de respaldo. Por eso es de
suma importancia que quien desarrolle el emprendimiento y la empresa constructora tengan una vasta experiencia y sus quehaceres
respondan a un protocolo de trabajo normalizado.
Perd la escritura Puedo vender?
No se preocupe. Lo que el comun de la gente llama escritura es en realidad un primer testimonio, lo que sera una primera copia, del
original que siempre queda guardado en los protocolos de las escribanias, esos libros gruesos que muy ordenadamente se apilan en los
estantes notariales. Si la perdi o se la robaron, deber concurrir a la escribana donde la firm, explicarle el problema al notario y pedir
una segunda copia, o sea, un segundo testimonio. Los escribanos son prudentes al otorgar un segundos testimonio. La razon debe
ameritarse y debe observar un criterio entendible.
Pero es importante que Ud. sepa que cuando firma una escritura, lo que firm viaja al Registro de la Propiedad a registrarse en una
ficha exclusiva que tienen todas las propiedades. Quiere decir que su nombre, desde el momento que esa escritura se registro, figura
como el ultimo propietario del inmueble. Nadie le puede quitar eso. Aun si perdi la escritura. La funcion medular del Registro de la
Propiedad es cuidar de su patrimonio y mantener el caracter exclusivo de su derecho de propiedad, a resguardo de cualquier
contingencia. Nuestro sistema registral y notarial, para que tenga una idea acabada de su seguridad, es muy superior al promedio mundial
y mayor incluso que el que se practica en USA.
Perdi el plano.. Y ahora?
Perder un plano no es la muerte de nadie. Lo que el comun de la gente llama plano no es mas que una copia de un ejemplar entelado
que siempre se guarda en el archivo municipal. Si lo perdi concurra a la direccion de obras particulares de su municipalidad y solicite una
copia. Tendr que pagar un sellado y llenar seguramente un formulario. Si por algun motivo el plano entelado no estuviera en
dependencias municipales debera reconstruirse sobre la documentacion disponible.
Vivo en una casa en Propiedad Horizontal y agrand. Resulta un problema? Puedo vender?
Es todo un tema. Muchas familias, generalmente por necesidad, construyen en espacios abiertos y disponibles en casas que fueron
afectadas al regimen de propiedad horizontal - las llamadas casas tipo departamentos- No podrian haberlo hecho, porque segun la ley,
cualquier agregado debera haberse efectuado con el conocimiento previo y expreso de los demas propietarios de las unidades
funcionales. Y no solo eso. Una vez construidas deberan haberse incorporado al plano de obra, al plano de subdivision y finalmente al
Reglamento de Copropiedad. Pero lo hicieron. Ya est. El hecho esta consumado. Y ahora? El grave problema surge a la luz cuando
se quiere vender. Porque para suscribir la escritura de compraventa el escribano necesita pedir un certificado llamado de catastro ,
expedido por ARBA. Y ARBA exige que para librar ese certificado, previamente, un agrimensor o ingeniero deba realizar un estado
parcelario o cedula catastral que es una documentacion que transcribir la verdadera situacion de la construccion. El profesional no
podr mentir. Si lo hace pone en juego su matricula. Si la propiedad tuviera metros cuadrados edificados en areas que por plano y
escritura fueran comunes a todas las unidades funcionales, ser un problema grave, de muy dificil solucion y en muchos casos no podr
venderse porque no podr suscribirse la nueva escritura.
Pero hay otros casos donde se edificia clandestinamente dentro de un polgono libre que le pertenece a la unidad funcional. Por ejemplo,
la unidad se compone de dos polgonos. Uno en planta baja, donde se encuentra los ambientes de la vivienda y otro poligono en planta
alta que segun el plano le corresponde en exclusividad a dicha unidad funcional. En ese caso particular, siendo la terraza un polgono de
uso exclusivo que pertenece a la misma unidad funcional, si se hubiera construido sobre la terraza, el agrimensor o ingeniero podr
confeccionar el estado parcelario, testimoniando la irregularidad. Tomando nota ARBA de las construcciones clandestinas y evaluando su
antiguedad, emitir seguramente una boleta adicional por los impuestos que no se tributaron por ese agregado en el tiempo de antiguedad
estimado. Esa diferencia la retendr el escribano al momento de otorgar la escritura de compraventa.
Para mayores referencias ver en Digesto Normativo: Ley 13.512
Tengo la casa hipotecada. La hipoteca me agobia. Puedo vender?
Sin ninguna duda. La hipoteca no significa que Ud. no pueda disponer de su propiedad. Restrinje su derecho, pero no lo anula. Podr
venderla incluso estando hipotecada y siempre y cuando el nuevo comprador acepte asumirla en los terminos y condiciones en que fu
originalmente pactada. Pero es dificil que alguien asuma una deuda. Lo mejor en estos casos, es que con el dinero producto de la venta
cancele la hipoteca simultaneamente al firmar la escritura a favor del comprador. Esto merece poner en conocimiento del acreedor
hipotecario su voluntad, de vender la propiedad hipotecada, pagarle lo que le corresponde y transmitir el dominio limpio al adquirente. El
acreedor deber estar presente en el acto de suscripcion de la escritura de compraventa, pues simultaneamente a esta deber firmar una
liberacion de la deuda que deber inscribirse en el Registro de la Propiedad llamada cancelacion.
Todavia no inici la sucesion pero ya decidimos en el futuro vender la casa... Como hago? No tengo el dinero para iniciarla.
Lo primero que debe hacer es comenzar a tramitar la sucesin para regularizar una situacin que ser imprescindible sanear de cara a la
futura venta. Muchas inmobiliarias entre ellas la nuestra- tienen un servicio diferencial para aquellas personas que son herederos
forzosos de un inmueble pero que carecen de los medios para costear una sucesin. Nosotros, por ejemplo, trabajamos
mancomunadamente con uno de los estudios jurdicos mas reconocidos en la zona, y a travs del mismo costeamos los gastos iniciales de
la sucesin, es decir, el cliente no abona suma alguna. Lo que hacemos es llevarla a un punto que permita vender el inmueble con la
absoluta certeza de que quienes podrn disponer del mismo lo harn conforme a la ley. Generalmente se comienza a gestar la sucesin
y al cabo de un par de meses, cuando sale lo que se llama Declaratoria de Herederos, estaremos en condiciones de suscribir el Boleto de
Compraventa respectivo que inicia el proceso de perfeccionamiento de la venta. Es seguro comprar en remate judicial?
La subasta pblica de inmuebles es un proceso tutelado por un juez. Desde ese punto de vista, juridicamente, es la compra mas segura
que existe. Ahora bien. Como el comun de la gente es lega en materia de procesos legales y leyes especficas, UD. podr comprar, pero
deber asistirse de un abogado para que lo patrocine durante el curso del proceso que va desde la firma el Boleto de Compraventa judicial
en el salon de remate, hasta tomar la posesion efectiva del bien. Depende si el inmueble est desocupado o no, si hay incidentes de
nulidad o no, o si surgiera alguna otra traba en el expediente que pretenda embarrar la cancha, este proceso puede demorar 18 meses o
mas. Si el inmueble est ocupado, entienda que quien si en el mismo vive el ejecutado, har todo lo que la ley le permita para demorar el
proceso.
Cuales son los pasos que conlleva la ejecucion de un inmueble por subasta publica?
En principio, conforme lo que se ha suscripto o lo prevea la ley, se le reclama fehacientemente al deudor la deuda. Si el acreedor no
obtiene resultado satisfactorio de su reclamo comienza con el proceso judicial. El juzgado interviniente notificar a las partes del inicio del
proceso y llamar al deudor a oponer excepciones al reclamo del acreedor. Todo se dirimir en el expediente segun los procesos legales
aplicables que implican como condicion fundamental la notificacion recurrente a las partes de cada resolucion que tome el juez. Cuando
el monto del crdito es inequivoco y est definida la procedencia del pago, comienza entonces el proceso de ejecucion. En el caso de un
inmueble, el juez dispondr que un martillero de nmina un listado que todos los aos los colegios de martilleros y corredores publicos
departamentales elevan al juzgado de su jurisdiccion- proceda a identificar las caractersticas del futuro objeto del remate. Lo comun es
que, obrando siempre bajo tutela judicial, se apersone en el inmueble y lo evalue, tanto tecnica como juridicamente, incorpporando los
detalles a su informe y para efectuarlo se provee de fuentes tanto publicas como privadas, asi como de la informacion que aporte la propia
familia que viviera en el mismo si la propiedad estuviera ocupada.
Por lo general se mal interpreta la labor del martillero y se lo trata despectivamente, como si su presencia en esa instancia se respondiera
a un nimo predatorio, perverso. Y el martillero es justamente la pata mas humana de ese engranaje donde las sensibilidades estan
ausentes. No se comprende que acta conforme la voluntad de un juez y, una vez que ha aceptado la carga, no puede mas que cumplir
con lo que la ley dispone. Pero ademas, la gente debe saber que si existe alguien que en ese momento tan sensible puede resultar un
aliado de sus intereses, en todo el proceso, el unico que podr favorecerlo por trato directo, por habilidad comercial, por familiaridad, ser
el martillero. Porque ser el martillero judicial, quien poniendo de manifiesto su capacidad en el pulpito del remate, elevar el precio de la
propiedad hasta el maximo limite que el valor de plaza permita. Si despues de cubrir todos los crditos, algun remanente de dinero
quedara a favor del deudor, habr sido originado en su eficiencia.
Pero bueno, volvamos a la medula del asunto. La informacion que el martillero judicial recabe se expondr un edictos, que publicados en
un diario de tirada considerable y en el boletin oficial, llamar a los interesados a concurrir al lugar y fecha donde proceder la subasta. En
el edicto se informar ademas de las caracteristicas del inmueble a subastar; las condiciones en que habr de realizarse el remate; la base
de la puja; el estado de ocupacion y de deudas; la caratula del expediente que la habilita por si cualquiera de los futuros oferentes
deseare hurgar un poco mas en la intimidad del negocio-; si se podran transmitir por cesion posterior los derechos que surjan del boleto;
en fin, todo lo atinente a una compraventa enmarcada en el debido proceso legal. Por lo general, la base son las 2/3 partes del valor fiscal
del inmueble. Hay juzgados que lo consienten y hay otros que no, debido a las diferencias notorias entre la valuacion fiscal y el valor de
plaza de un inmueble.
En esta instancia, muchas personas, mas all del interes que puedan tener sobre la propiedad, desisten. Existe acerca de las subastas
judiciales un mito consolidado en la intima conviccion popular: es imposible comprar porque esta la liga. Que es la liga? Simplemente
un grupo de inversores que conocen muy bien las reglas sobre las que transita el negocio reglas que son novedosas para compradores
no avezados- y que aunan esfuerzos para perpetuar esa mistica que aleja a los interesados. Cual es su secreto? Es verdad que se
mueven con una logica mafiosa? Nada de eso. Si en el pasado tal vez esa idea era compatible con la realidad, en el presente todos los
juzgados cuidan que la subasta cumpla a rajatabla con un normal desarrollo. Incluso algunos remates y no se hacen en el salon de
remates de las asocianes de martilleros y corredores publicos, sino en dependencias del mismo juzgado. Pero en el caso de la liga, no
existe mas coercion en una sala de remate que la que utiliza con cuello duro un banco o una financiera al suscribir un verdadero contrato
de adhesion al tomar uno de sus productos. La diferencia sustancial entre un inversor y la liga es que por cada peso que el inversor
individual suma a la puja, la liga divide ese esfuerzo entre sus miembros. Lo que a Ud. le cuesta un peso, a ellos le cuesta 1/10 o 1/20.
E individualmente, ese conjunto de voluntades, tienen una espalda financiera y un conocimiento del negocio que el inversor eventual no
tiene. He visto muchas veces pagar un inmueble en remate un precio superior al de plaza con el unico propsito de perpetuar ese mito
que los hace temidos. Muchas veces pierden a conciencia. Pero como en nuestro pais la inestabilidad macroeconmica es un deporte
que todos los gobiernos practican, lo que hoy se pago caro maana puede ser un buen negocio o al menos no se pierde plata. Ellos lo
saben y tienen tiempo para esperar que las circunstancias los favorezcan. Lo hacen del mismo modo que un pool de siembra retiene el
grano en acopio esperando el mejor precio internacional. De modo que el remate est abierto para cualquiera. Pero en el recinto habr
personas que estan consustanciadss con todas las aristas del negocio incluso inversores institucionales que jamas dan la cara- y otros
que son inversores individuales ocasionales.
Cerrado el remate el comprador habr pagado un 10 o 30% del valor de la subasta -10 % en provincia, 30% en capital- al suscribir el
boleto de compraventa y deber esperar cinco dias administrativos para saber si alguien no present un incidente de nulidad. La ley le
permite a quien se sintiera afectado en su derecho invalidar lo actuado en remate. Son recursos a los que casi siempre apelan los
deudores, aun sabiendo que ser letra muerta para la mayoria de los juzgados, porque salvo casos muy puntuales, el marco en el que
trasciende un remate es el acostumbrado. Si el incidente de nulidad de la subasta prospera el expediente se ir a la instancia superior,
la cmara de apelaciones, y el deudor ejecutado habr ganado 30/40 dias. Se habr observado el remate, pero no el proceso integral. Se
har otro remate y el curso del proceso ejecutivo se mantendr inalterado.
Si no hay incidente alguno, el comprador en subasta deber cancelar el saldo de precio dentro de los 40 dias administrativos posteriores a
la aprobacion del remate por parte del juez. Es decir, hay que depositar el total del valor de la propiedad y aun asi no tendr la posesion
efectiva del bien. No es como la compraventa tradicional donde uno paga todo e inmediatamente recibe las llaves del inmueble,
desocupado, libre de personas y cosas. No. En un remate judicial la posesion tiene dos vertientes. La que en los papeles otorga el
juzgado llamado mandamiento de posesion- y la que se condice con la realidad, que implica, si el inmueble subastado esta ocupado,
tener que solicitar el lanzamiento. Como?! Pague todo, y tengo que esperar para disponer de la propiedad? Si, es asi. Un
lanzamiento puede demandar seis meses. Asi que tal vez seis meses despues de haber abonado el saldo de precio recibir la posesion
efectiva del inmueble de manos de un oficial de justicia. Con o sin auxilio de la fuerza publica. Y espere lo peor, porque quien perdi una
casa en subasta, generalmente la destruye. No debe, pero puede hacerlo y el resentimiento convalidar emocionalmente el saqueo. Son
raros los casos en que las propiedades se entregan medianamente bien. Ser otro costo que deber colocar en la balanza.
Pague todo, tengo la propiedad en mis manos.. Y la escritura? En subasta judicial, una vez que el juzgado le extendio la posesion formal
del bien no la efectiva, que llega despues- Ud. podr solicitar un testimonio de todo lo actuado. Y ese testimonio sera su ttulo. Tendr
entonces por titulo varias hojas de formato judicial donde se detallar el cumplimiento de los pasos procesales debidos, y en la ultima
carilla, el sello de registracion del Registro de la Propiedad. Ese es el procedimiento acostumbrado por lo econmico. Sin embargo hay
otra forma de formalizar su titularidad. Puede pedirle a su escribano de confianza que protocolice el expediente, quiere decir, que
transcriba lo actuado en el expediente de subasta en una escritura pblica, que luego se enviar para su registracion en el Registro de la
Propiedad. Este procedimiento es mas oneroso. Pero deber tener en cuenta algo sumamente importante.
Por lo general el producido del remate no alcanza para cubrir las deudas que hubiera tenido el inmueble subastado. Y en ese caso el juez
remite un oficio a las empresas de servicios y a la municipalidad local y ARBA para que liberen la partida y califiquen la deuda como
incobrable. Se imagina Ud. que a nadie le gusta perder. Entonces es comun que estas empresas u organismos demoren la liberacion de
las partidas, aun con una orden judicial que las obliga a hacerlo. Hay en parte desidia y en parte cabildeo burocratico. Pero lo unico
seguro es que deber tener las deudas liberadas y esto puede demorar a veces meses- para inscribir el titulo a su nombre.
Hay subastas electronicas? Como son?
Este es un sistema novedoso que implement por Ley 14.238 la provincia de Buenos Aires inspirndose en las experiencias procesales
del derecho civil espaol, aunque el antecedente inmediato por estos lares no esta muy lejos: en Brasil funciona hace aos.
De seguro, y al menos por un tiempo prolongado, hasta que la ley se reglamente y y se cree el portal de subastas judiciales que ser de
uso comun por todos los departamentos judiciales- los remates se seguiran efectuando por viejo sistema, pero la idea es ir
consustanciando a la ciudadania de las nuevas formas que adoptan los procesos ejecutivos como consecuencia de la digitalizacion del
sistema. No es azarosa la inspiracion en el proceso espaol: all tambien existen los subasteros, una version ibrica de la famosa liga
verncula.
La norma establece que el juez podr disponer la realizacin de una subasta electrnica a travs de un proceso interactivo de bsqueda
de precio mediante la puja simultnea entre distintos postores, todo va internet. Para participar del remate virtual el interesado primero
deber registrarse on line con su firma digital, obteniendo un cdigo para poder entrar al portal y hacer su oferta. Hay que tener en cuenta
que el juez dispondr previamente el depsito del 5 % -cinco por ciento- del valor de la base con condicin para acceder a la participacin
en el remate. Y cuando no hubiera base, quedar a criterio del magistrado fijar la suma que considere afianzar la seguridad procesal del
acto. Pero aqu no termina la tutela del ministerio pblico sobre el proceso.
El remate en la red tendr una modalidad diferente. En cualquier remate habitual se instituye un lugar y una hora determinada; el
martillero abre la puja y la cierra si la friccin es dura- no ms de dos horas despues de haber comenzado. En la red el acto durar 10
diez- das y como ser abierto al publico quienes visiten el portal podrn dentro de ese plazo ir mejorando la oferta precedente hasta tanto
se cumpliera el da y la hora de cierre de ofertas. Cerrado el acto, el mismo programa enviar la confirmacin automtica de la compra al
ultimo postor con un detalle de las ofertas que precedieron a la suya. Otra discrecionalidad positiva que se arrogar el ministerio pblico
ser, en los casos donde no hubiera base, fijar un valor de referencia debajo del cual no se adjudicar el bien.
De mas esta decir que las transferencias electrnicas estarn habilitadas para los pagos que deban efectuarse y siendo los traslados
digitalizados a travs del portal, se presume que los habituales 40/60 das que mediaban entre el cierre de la subasta y la aprobacin del
remate por parte del juez, se reducirn notoriamente. Por otra parte se mantiene inalterable la cancelacin de la totalidad del precio
ofrecido y aceptado por el juez de la causa dentro de los 5 das de aprobada la oferta.
Si al final el ltimo postor resultara remiso, la postura anterior se tomar como vlida si no hubiera una diferencia sustancial y en tanto y en
cuanto lo admitieran el subastado y el acreedor. De lo contrario habr un nuevo remate.
Ver Digesto Normativo: Ley 14.328 Firma Digital: Ley 25.506 Decreto 2628/02 Decreto 1028/03
Escuche muchas veces hablar de F.O.T y F.O.S... Que son?
Seguramente habr escuchado esas palabras cuando en el medio de un intercambio de ideas con un profesional aparecen
subrepticiamente enel dilogo para marcar un lmite al diseo de su casa. O cuando pregunta... Porque aumentaron tanto los terrenos si
hasta hace poco valian mucho menos? F.O.S y F.O.T son las variables con que la municipalidad determina cuanto puede construir y
hasta donde. F.O.S significa Factor de Ocupacion del Suelo. Y nos marca el porcentaje que debemos dejar libre generalmente desde la
lnea medianera del contrafrente- cuando nos decidimos a construir. Y F.O.T es Factor de Ocupacion Total, es decir, la cantidad de metros
que podemos construir volumetricamente una planta, dos o las que sean- en ese terreno. Por ejemplo: si un lote de 300 M2 tiene un
F.O.S de 0.4 y un F.O.T de 1.5 quiere decir lo siguiente: a) siempre el valor de F.O. S aplicado a la totalidad del terreno es 1 (300 M2) asi
que si hay un F.O.S de 0.4, multiplicando 0.4 x 300M2 : 120 M2, es decir, deberemos dejar 120 M2 o un 40 % de la superficie libre. En
cambio el F.O.T tambien tiene que ver con la superficie del terreno, pero en este caso multiplicando la cantidad de metros (300 M2) por el
coeficiente para saber cuantos metros dentro de ese 60 % restante podremos contruir en una, dos o las plantas que sean. Si el el F.O.T
es 1.5, siguiendo el mismo razonamiento, podremos construir hasta 450 M2. Los primeros 180 M2 podremos hacerlo en planta baja (asi
dejamos 120 M2 libres) y el resto hacia arriba.
Ver Digesto Normativo: Ley 8.912
Voy a tomar un crdito hipotecarioQu me conviene?
La verdad es que los parmetros con los cuales los bancos califican a sus futuros clientes potenciales deudores hipotecarios-
en su enorme mayora, se corresponden con los lineamientos que el Banco Central le exige a las entidades para homogeneizar
su cartera. El proceso incluso esta tutelado por prcticas consensuadas entre los bancos y su entidad matriz. Por ese lado los
requisitos exigidos a los clientes son compartidos por todos los bancos del sistema. Algunos podrn ser mas abiertos,
financieramente piadosos en la relacin valor cuota/ingresos totales si Ud. cobra su salario por una cuenta en la misma entidad
que lo solicita. Pero donde puede estar el beneficio en serio para el tomador de un crdito? De seguro no estar en lo que el
empleado pueda transmitirle en el mostrador por muy buena voluntad que tenga- o en la folletera donde el banco publicita sus
productos. Algunos son muy tentadores, es cierto, pero la sabia de un crdito hipotecario no esta all.
Nosotros recomendamos a nuestros clientes que antes de tomar un crdito conozcan las condiciones del mismo y eso solo es
posible si accedemos a la informacin que ningn banco coloca en manos de sus potenciales clientes. La biblia de un crdito
hipotecario es el texto del mutuo hipotecario, lo que Ud. va a firmar el da que le hagan efectivo el crdito y firme conjuntamente
la escritura y la hipoteca. Y del cual solo conocer sus clausulas una vez entregado ante el vendedor, el gerente o el apoderado
del banco y la escribana actuante. Y en ese momento solemne, donde no vuela una mosca, por experiencia, puedo decirle que
muy pocos escribanos leern de corrido las carillas que insume el texto de una hipoteca. Pueden ser entre 25 y 35 hojas de
formato notarial, llenas de para el caso de. o tecnicismos que sern a sus odos, escuchados por primera vez, poco menos
que chino bsico.
Lo que le recomendamos a nuestros clientes es procurar entre los que hayan tomado un crdito con esa entidad, le faciliten una
fotocopia del mutuo hipotecario, de aquello que Ud. va a firmar el da D. Y en la intimidad de su casa, de su oficina, lo lea
tranquilamente. Y si algo no entiende, pues para eso estn los buscadores virtuales, para saciar dudas. En la red hasta podr
encontrar un diccionario burstil si se lo propone. Solo as podr dibujar una sonrisa al entrar y salir del banco el da que haga
realidad su sueo. Nosotros nos hemos tomado por costumbre tener en nuestros archivos una fotocopia simple de cada mutuo
que hay girando en plaza. Es un servicio que damos a nuestros clientes para testimoniar la profesionalidad que amerita nuestra
intervencin.
Tengo el crdito hipotecario preacordado. Me dijeron en el banco que busque el inmueble. Que sigue? De aqu en mas que
debo observar?
En principio debemos ser precisos. Ud. ha calificado como sujeto de crdito por haber cumplido las variables o requisitos que todo banco
exige al tomador de un producto hipotecario. Eso significa en criollo que el crdito esta PRE-ACORDADO. EL ACUERDO FINAL
SURGIR UNA VEZ QUE UD. HAYA ELEGIDO UN INMUEBLE Y EL MISMO HAYA SIDO VALUADO CORRECTAMENTE POR EL
TASADOR DEL BANCO COMO FUNCIONAL PARA GARANTIZAR EL CRDITO, ES DECIR QUE LA PROPIEDAD TENGA UN VALOR
DE PLAZA SUFICIENTE PARA AFIANZAR LA OBLIGACIN.
CUANDO UD. COMO SUJETO DE CRDITO Y EL INMUEBLE, COMO BIEN AFIANZABLE, CUMPLEN LAS EXPECTATIVAS DEL
BANCO, ENTONCES PUEDE DECIRSE QUE, SOLO EN ESA SITUACIN, UN CRDITO ESTA ACORDADO PARA LA COMPRA
ESPECFICA DE ESE INMUEBLE.
Pero volvamos a la situacin anterior. Ud. tiene ya una suma determinada por el banco que lo asistir en la compra de su propiedad. Lo
que debe hacer ahora es buscar un inmueble que calce con sus posibilidades financieras y al mismo tiempo tenga la documentacin en
orden para poder ser hipotecado por el banco que le presta el dinero. Si el inmueble no tiene la documentacin en orden, no se ilusione ni
pierda tiempo. Deschelo. Recuerde que los bancos le preacuerdan un credito en determinadas condiciones por un tiempo estricto, es
decir, Ud. deber no solo encontrar un inmueble dentro de un plazo determinado, sino firmar la escritura tambin dentro de un plazo
perentorio. Mas all de ese plazo, el preacuerdo puede caerse o el crdito puede ser revocado. En el mejor de los casos le ser
renovado pero solicitndole informacin complementaria o actualizada. Y en la renovacion seguramente se lo otorgaran en diferentes
condiciones a las ofrecidas en origen. Para hacerla simple: el banco se compromete con Ud. y Ud. con el banco siempre que ejerza la
opcion de tomar el producto dentro de un plazo. No tiene todo el tiempo del mundo. Sepa administrarlo con inteligencia.
En estos tiempos de descalce cambiario lo primero en lo que deber ser cuidadoso es que los credito son en pesos y el precio de las
propiedades -por lo menos en lo que se refiere a precios de lista y publicados en plaza- son en dolares estadounidenses. Como salvar la
diferencia? Siendo explcito con la inmobiliaria que lo atienda y explicndole la situacin abiertamente. "Tengo tal cantidad de pesos..."
Recibir una apertura o indiferencia, pero se evitar muchos problemas innecesarios.
En algunos casos -no en todos- es posible pesificar el precio de una propiedad cuyo precio de lista est en dolares estadounidenses. Lo
que generalmente se hace es respetar el precio publicado y de manera salomnica "partir" la diferencia entre la cotizacin del dolar oficial
y la cotizacin del dolar billete informal o "blue". Que significa esto? Que Ud. firmar un boleto de compraventa por un precio
determinado en dolares estadounidenses, pero al momento de pagar, ya sea al Boleto o a la Escritura, pagar pesos. Cuantos pesos? la
cantidad de pesos que surja del promedio entre la cotizacin del dolar oficial y el dolar informal segn se haya publicitado en un jornal
econmico el dia habil anterior al momento en que efectivice el pago - los jornales generalmente son mbito Financiero o Cronista
Comercial- y multiplicar dicha cotizacin intermedia por la cantidad de dolares que se comprometi abonar.
DEBE QUEDAR CLARO QUE ESTO NO ES UNA REGLA GENERAL, SINO -A NUESTRO MODESTO ENTENDER- UN MODO DE
SOPORTAR DE FORMA COMPARTIDA LAS VARIABLES QUE LA COYUNTURA IMPONE A UNA COMPRAVENTA INMOBILIARIA.
NOS HACEMOS ECO EN NUESTRO CASO DE UNA JURISPRUDENCIA QUE APUNTA EN CASOS DETERMINADOS A LO QUE
ALGUNA VEZ SE DENOMIN "ESFUERZO COMPARTIDO". PODR ENCONTRAR SIN EMBARGO VENDEDORES QUE SOLO
QUIERAN DOLARES BILLETES O UN DETERMINADO TIPO DE "DOLAR INMOBILIARIO" QUE NO SE AJUSTE PRECISAMENTE A
ESTOS PARMETROS. TODO ES LEGTIMO, YA QUE NO EXISTE EN EL MERCADO UNA REGLA DEFINIDA Y CONSENSUADA,
QUEDANDO ABIERTA LAS VARIABLES A UNA NEGOCIACIN PUNTUAL QUE LE PERMITA A UD. CON CRITERIO ASUMIR UN
COMPROMISO Y CUMPLIRLO.
Ahora que ya sabe como es el proceso de una hipottica negociacin en pesos vamos al proceso de compra.
Una vez que Ud. eligi el inmueble deber reservarlo. La reserva no tiene un monto determinado, puede acordarla con la inmobiliaria que
intervenga en la operacin. Pero al dejar la reserva -donde se explicitan todas las condiciones de la compraventa- tendr en cuenta dos
cosas: a) la reserva ser "ad referendum" de la aprobacin del banco. Que quiere decir esto? Que se reserva el inmueble mientras el
banco trabaje sobre la propiedad para saber si es, conforme a su criterio, apta para la operacin. Apta en un sentido de valor, es decir, si
vale lo suficiente como para afianzar el credito. b) Al dejar la reserva deber retirar la documentacin del inmueble y llevarla al banco para
que el mismo la envie a su departamento de tasaciones y la vale.
Si la casa que eligi es en Propiedad Horizontal - tipo casa o departamento en torre- deber solicitar las fotocopias de: plano de obra -que
es el plano municipal- ; plano de subdivisin; reglamento de copropiedad y escritura de la unidad.
Si la casa que eligio esta en un terreno propio, completo, deber solicitar: plano de obra y escritura. Nada mas.
Concluido este paso, es decir, una vez que el banco tas el inmueble y acord el credito -lo que demora mas o menos entre 15 y 20 dias
posteriores al dia en que Ud. le llev la documentacion- YA PUEDE FIRMAR EL BOLETO DE COMPRAVENTA. Y al boleto Ud. pagar
aquello que el Banco no le financia y los honorarios del corredor inmobiliario interviniente.
Una vez firmado el Boleto de Compraventa, la inmobiliaria reunir toda la documentacion necesaria de parte del vendedor y la llevar a la
escribania designada por la entidad bancaria.
En este punto es bueno aclarar que si bien la escritura y la hipoteca por lo general la hace el mismo notario designado por la entidad, Ud.
no est obligado. Su obligacion respecto del banco es que el escribano del banco haga la hipoteca, pero la escritura de compraventa
puede hacerla un escribano que no necesariamente sea del banco. Defienda su dinero y pida siempre antes de allanarse a una escribania
una factura proforma.
Entre el Boleto y la escritura, en la provincia de Buenos Aires, suelen pasar sesenta -60- dias. La mayor parte del tiempo se lo lleva
confeccionar el "estado parcelario" o "cedula catastral" que demora mas o menos 20 dias hbiles y es necesario para comenzar la gestion
de escribania.
A los sesenta dias de firmado el Boleto suscribir la escritura de su casa, la hipoteca a favor del banco y recibir las llaves del inmueble.
Como ver, entre que comenz la gestion dejando una reserva hasta la firma de la escritura, la hipoteca y la posesion final pueden pasar -
noventa- 90 dias.
Que es el CEDIN? Como se instrumenta la compra de un inmueble utilizando CEDINES? Es seguro?
El CEDIN es un Certificado en Dlares Estadounidenses que el Banco Central de la Republica Argentina otorga a todas
aquellas personas que deseen acogerse a los plazos y trminos de la Ley de Blanqueo de Capitales N 26.860 -
reglamentada por la resolucin general 3509 de AFIP- depositando voluntariamente el dinero no declarado oculto aqu
o en el exterior- en las arcas del Banco Central. Por cada dlar depositado, el gobierno emite al favor del depositante un
CEDIN. Estos certificados, en su modalidad llamada aplicables, pueden utilizarse para comprar inmuebles, siempre y
cuando el vendedor acepte allanarse a la operatoria que, en su fase final, consiste en recibir tantos dlares billetes como
CEDINes se hayan recibido.
El proceso no es complicado. Cuando un Comprador manifiesta querer adquirir un inmueble con CEDINes el corredor inmobiliario cierra el
negocio con una reserva conformada, y junto a la escribana actuante y las partes concurre a la dependencia del Banco Nacin mas
cercana al domicilio de la propiedad a enajenarse.
All se verifica la legitimidad y autenticidad del documento, las partes manifiestan su voluntad de escriturar la compraventa dentro de un
plazo estimado y el deseo del vendedor llamado endosatario- de canjear en el mismo acto escriturario en la sala de firmas de la
sucursal bancaria- los CEDINes por la cantidad de dlares estadounidenses billetes que estos representen y sean coincidentes con el
precio declarado en la escritura.
El banco har todas las gestiones administrativas ante el BCRA para que en la fecha pactada vendedor y comprador se renan en la sala
de firmas de la entidad junto al escribano designado, suscriban la escritura y en el mismo acto, el banco Nacin, por cuenta y orden del
Banco Central, canjee a favor del vendedor los certificados que ha recibido por dlares estadounidenses billetes. Si bien exponemos en
este caso la intermediacin del Banco de la Nacin Argentina, bien podra ser cualquier otra entidad contenida en los alcances de la Ley
21.526, o sea, cualquier integrante del sistema.
La desconfianza crnica generalizada no ha permitido, a la fecha de elaboracin de esta resea, que se utilizasen masivamente en
compraventas de inmuebles. Pero en honor a la verdad, las pocas que se han suscripto siguiendo esta modalidad se han efectuado sin
problemas ni de forma ni de fondo, satisfaciendo sobre todo la voluntad del vendedor de canjearlos por dlares estadounidenses billetes
en el mismo acto de la escritura traslativa de dominio.
Cmo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"? Dentro de que rgimen legal subsisten? Cmo se organizan?
Qu debo observar al interesarme en ellos?
Aqu nos adentramos en un tema complejo. La raz que nutri y model la dinmica de estos emprendimientos es la llamada Ley de Uso
de suelo vigente en la Provincia de Buenos Aires -Ley 8.912- y otros tantos decretos especficos que ampliaron los alcances de la misma,
la corrigieron o la reglamentaron, dando lugar a una serie de emprendimientos que tienen en comn un rgimen anlogo al de la
Propiedad Horizontal, pero donde el adquirente compra una parcela de dominio exclusivo, y al mismo tiempo una accin o cuota parte de
una entidad jurdica o asociacin civil que le da derecho al uso de los espacios comunes y reas recreativas.
Nadie descarta al comprar una casa o un lote en un country o barrio cerrado o incluso en un club de campo, que la casa ser propia, y que
no tendremos en lo que respecta al area interna de nuestro lote restricciones discrecionales, de hecho solo nosotros decidimos, conforme
la normativa municipal, su diseo interior y exterior. El problema se plantea desde el punto de vista del encuadre jurdico.
Club de Campo, entendmonos, es el complejo recreativo residencial emplazado generalmente en reas suburbanas, que incluye lotes
construidos o a construir, totalmente independientes entre si, con una entrada comn al complejo y cuyo permetro se halla delimitado.
Cuenta adems, con sectores destinados a actividades de ndole social, deportiva y cultural llamadas comunmente club house- y donde
uno puede adquirir o bien un terreno o una unidad terminada conforme a varios modelos. En todos los casos, uno accede al comprar, a
sectores en relacin inescindibles y provistos de servicios como seguridad, mantenimiento, jardinera, limpieza, administracin, etc.
Es claro entonces que una entidad jurdica o asociacion civil es la que integrarn los compradores de cada unidad o parcela, pues seran al
mismo tiempo corresponsables de la administracion de las reas recreativas o de esparcimiento y cuya alcuota responsable tambien
incluir la prestacin eficiente de los servicios generales.
Por ese motivo es importante antes de adquirir un terreno o parcela hurgar en sus estatutos que debern incluir previsiones expresas
referidas a la incorporacin de los adquirentes de cada parcela, representacin, derechos y deberes de los miembros, administracin del
club, determinacin de las reas y espacios que conforman su patrimonio inmobiliario, servicios generales a asumir y el modo de afrontar
los gastos comunes, servidumbres reales y restricciones urbansticas previstas y toda otra disposicin destinada a asegurar el correcto
desenvolvimiento del club segn el proyecto propuesto. Cuando la entidad promotora sea una entidad civil preexistente, podr la misma
asumir la titularidad de las reas comunes y prestar los servicios generales. En este caso se exigir la modificacin o adecuacin de los
respectivos estatutos para contemplar los aspectos consignados en el prrafo precedente. Todo lo que pueda saber al respecto, incluso si
hubiera algun juicio contra dicha entidad aglutinadora del emprendimiento, ser fundamental para tomar una correcta decision.
Si el emprendimiento esta en fase de proyecto, los planos de subdivisin debern contener la determinacin -segn mensura- de las
superficies afectadas con destino a esparcimiento y circulacin. Asimismo deber consignarse en dichos planos, como restriccin de venta
referida a las parcelas residenciales, la exigencia de la previa transmisin del dominio de las reas de esparcimiento y circulacin a la
entidad referida.
Es interesante que quien va a invertir en un proyecto de estas caracterstica conozca que la factibilidad de un club de campo se concede
en dos etapas: la convalidacin tcnica preliminar (prefactibilidad) y la convalidacin tcnica final (factibilidad). A dichos fines deber
presentarse ante la Direccin de Ordenamiento Urbano, organismo competente del Ministerio de Obras y Servicios Pblicos, la
documentacin pertinente. Para esto el desarrollista deber presentar la documentacin que a continuacin se detalla:
a) Aprobacin de la localizacin por parte del Municipio
b) Certificado de aptitud del predio otorgado por la Direccin Provincial de Hidrulica

Y cuando el suelo este constituido total o parcialmente por formaciones medanosas,
certificado de aprobacin de la fijacin y forestacin del suelo otorgado por el Ministerio de
Asuntos Agrarios.
c) Certificado de prefactibilidad de provisin de agua (cualitativa y cuantitativa) en relacin a la
cantidad de usuarios prevista, otorgado por la Administracin de Obras Sanitarias
d) Plano del anteproyecto urbanstico sobre la base de medidas segn ttulo y/o catastro, en el
que conste:
1) Localizacin del rea comn de esparcimiento y de las reas destinadas a residencia y a vas de circulacin interna, como as
tambin las medias calles perimetrales a ceder y la va de conexin con la red externa con la indicacin de medidas de parcelas y anchos
de calles
2) Balance de superficie en el que se indiquen los porcentajes asignados a cada tipo de rea (residencial, de esparcimiento comn y
circulatorio).
3) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades de viviendas por hectrea.
4) Nmero de viviendas unifamiliares o multifamiliares.
5) Ubicacin tentativa de las instalaciones previstas para el rea comn de esparcimiento.
6) Memoria tcnica en le que se especifique:
a) Principales actividades a desarrollar en el club de campo con indicacin de las
dominantes.
b) Rgimen de subdivisin y de dominio a adoptar. De optarse por el rgimen establecido en
el artculo 1 deber presentarse el anteproyecto del estatuto de la entidad jurdica a
formar.
c) Nmero de parcelas previstas como as tambin nmero de viviendas unifamiliares o
multifamiliares.
d) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades de viviendas por
hectrea.
e) Forma en que se prev efectuar el suministro de agua potable y energa elctrica.
f) Forma en que se prev evacuar las aguas pluviales y los lquidos cloacales, indicando el
tratamiento a dar a estos ltimos, cuando as corresponda.
g) Tratamiento de calles internas y de la va de conexin con la red externa.
h) Sistema a adoptar para la recoleccin de residuos.

i) Indicacin del compromiso de forestacin de las medias calles perimetrales.
j) Equipamiento previsto para el rea comn de esparcimiento.
El otorgamiento de la convalidacin tcnica preliminar no implicar autorizacin para efectuar ningn tipo de obras ni para formalizar
compromisos de venta.
Y para obtener la convalidacin tcnica final (factibilidad) de un anteproyecto de club de campo, el desarrollista deber presentarse la
documentacin que a continuacin se detalla:
1)Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el dominio de los inmuebles
afectados por el proyecto.
2) Proyectos de obras de saneamiento o hidrulicas aprobados por las Direccin Provincial de
Hidrulica, adjuntndose comprobante correspondiente.
3) Proyecto del sistema de provisin de agua potable y evacuacin de lquidos cloacales
aprobado por la Administracin General de Obras Sanitarias (si correspondiera).
4) Proyecto de la red de circulacin y de las obras viales a realizar aprobado por la comuna.
5) Proyecto de la red de energa elctrica domiciliaria e iluminacin aprobado por el ente
prestatario del servicio.
6) Planos de obra de equipamiento del rea comn de esparcimiento del club y prototipo de
viviendas (si correspondiese) aprobados por la comuna.
7) Compromiso de forestacin de la media calle perimetral a ceder, en el que se determinen las
especies arbreas, aprobado por la comuna.
8) Reglamento urbanstico y de edificacin al cual debern ajustarse los edificios a construir, en
el que se establezcan; indicadores urbansticos, tipos de vivienda, materiales, altura mxima
de edificacin, retiros y toda otra norma que se considere conveniente para la obtencin de
una tipologa edilicia adecuada al predio, aprobado por la comuna.
9) Plano del proyecto urbanstico definitivo, segn mensura, en el que conste: balance de
superficies, densidad bruta (DB), densidad neta residencial (DNR), nmero de viviendas
unifamiliares o multifamiliares, firmado por los profesionales actuantes. De optarse por el
rgimen especifico establecido en el artculo 1 deber indicarse el derecho real de
servidumbre de uso de las parcelas destinadas a esparcimiento.-
10) Memoria descriptiva definitiva, firmada por los profesionales actuantes, segn sus
incumbencias.
De optarse por el rgimen de la Ley 13512 la cesin de calles perimetrales o colectoras y la eventual unificacin de parcelas preexistentes
deber acreditarse con plano de mensura aprobado por la Direccin de Geodesia.
Sabiendo cuales son los pasos que demanda el desarrollo de un proyecto, el comprador podr hacer una evaluacion precisa del grado de
su grado de evolucion, de su avance, y comprometer en consecuencia su patrimonio.
Ver: Digesto Normativo: Decreto-Ley 8912 Decreto 9404/86 Decreto 27/97
ALQUILERES
Por cunto tiempo se puede alquilar una propiedad?
Depende del destino de la misma: si el destino es Vivienda, el plazo mnimo es de dos aos. Para los dems destinos, en especial
comercial, el plazo es de 3 aos. Hay que tener presente que si un contrato se celebra por trminos menores a los que dice la ley, sern
considerados como formulados por los plazos que la ley dispone. Pero la misma ley seala que quedaran excluidas del plazo mnimo
legal;
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, as como tambin las destinadas a personal
diplomtico y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del
alquiler supere los seis meses, se presumir que el contrato no es con fines de turismo.
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u otros objetos y los garajes y espacios que
formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de
animales, vehculos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autrquicos sean parte como inquilinos.
A partir de cundo puede un inquilino rescindir un contrato de alquiler?
El locatario puede rescindir el contrato cuando hayan transcurridos los seis primeros meses, pero debe notificar en forma fehaciente su
decisin esto es por carta documento o similar- al locador con una antelacin mnima de sesenta dias de la fecha en que reintegrar lo
arrendado.
Hay contemplada alguna pena para el locatario que rescinde un contrato antes de tiempo?
Si lo rescinde durante el primer ao debe abonar al locador un mes en concepto de indemnizacin. Si lo hace entre , de hacer uso de la
opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador, en concepto de indemnizacin, la suma
equivalente un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido
dicho plazo.
Puedo negociar el pago de esa multa compensndolo con el Depsito de Garanta?
Puede, pero no debe, y quedar en todo caso a criterio del locador aceptar su propuesta. El depsito de Garanta por norma debe
mantenerse inalterable hasta la efectiva entrega de llaves en manos del locador, porque servir para descontar las facturaciones
pendientes de pago por los servicios utilizados o por desperfectos o roturas sobre los bienes que, accesoriamente, integraron la
universalidad de la locacin.
Cul es el monto de multa que se cobra por atraso en el pago del alquiler?
No hay una regla especfica. Y contrariamente a lo que la mayora de la gente supone, la multa nada tiene que ver con la tasa de
rendimiento pasiva de los bancos. Son dos cosas distintas. La multa tiene carcter punitivo. La tasa responde a la compensacin del
valor durante el transcurso del tiempo. El costo de la multa vara de acuerdo a la negociacin que realicen las partes, aunque lo usual en
plaza es de entre 0.5 % a 1 % diario sobre el monto del alquiler mensual.
Cmo saber si el interesado en alquilar un inmueble rene condiciones de solvencia?
Por lo general hay mucha gente que tiene ingresos suficientes para pagar un alquiler determinado pero no puede demostrarlo
formalmente. Est en el olfato del corredor inmobiliario evaluar a travs de conversaciones informales la renta presunta de los
interesados y elegir quien mas convenga a los intereses de los propietarios. Pero generalmente respaldan su propia conviccin respecto
de un potencial inquilino pidiendo informes comerciales tales como Veraz, Nosis, Fidelitas. Si el locatario fuera una sociedad comercial
entonces le requerir referencias comerciales, bancarias, y por supuesto sus estatutos constitutivos, actas y poderes que habiliten a quien
la represente a tomar derechos y obligaciones en nombre de la sociedad. Aun as, siempre se solicita un fiador, un tercero generalmente
propietario- que avale el contrato.
Se pueden ajustar los valores de alquiler?
La norma dice que no, lo que resulta incongruente con una coyuntura que modifica sus variables econmicas permanentemente. Por lo
tanto, lo que se estila en practica, es fijar un valor absoluto para todo el contrato lo que se va a pagar durante el plazo que dure la
locacin- y distribuir ese monto total durante los meses de contrato de manera que sea equitativo para el locador y el locatario,
acompaando las previsibles variaciones de precio y salarios. Bajo esta modalidad la costumbre en plaza es pagar una suma que ira
incrementndose por semestre.
Desde cuando puedo ocupar lo que alquil? Me tienen que entregar las llaves al firmar
el contrato?
Las llaves pueden entregarse o no al firmar el contrato. Segn la fra letra de lo que se
pacta Ud. podra entrar a la propiedad recin cuando comience el plazo de vigencia del
contrato, no antes. A veces por ejemplo, por una cuestin prctica, el contrato comienza
el da primero, pero si se firma una semana antes, se entregan las llaves de manera
oficiosa para poner en condiciones el inmueble o el local. Repito, de manera oficiosa,
voluntariosa, pues el locador solo esta obligado a entregar la tenencia del inmueble en la
fecha en que formalmente comience el contrato.
Qu garantas deben presentarse para la locacin un inmueble?
El interesado en el alquiler de un inmueble tiene que saber que la garanta debe guardar directa relacin con la totalidad del contrato de
locacin que va a suscribir. Esto quiere decir que si se tratara de un inmueble dado en garanta, el valor que se presume del mismo debe
ser como mnimo equivalente a la totalidad de ese contrato. Y la titularidad del garante debe ser testimoniada mediante una escritura
pblica.
Pero adems existen otras alternativas: a) Aval bancario .b) Seguro de caucin. c) Carta aval de Casa Matriz -en caso de sociedades
extranjeras que carecen de inmuebles en el pas.
Salir de garanta de un locatario que significa en trminos de aval?
La garanta de un alquiler siempre es personal. La garanta del pago no es el inmueble sino la persona del fiador. Cuando se le pide a un
locatario que presente una garanta propietaria se le exige que sea propietario para que demuestre solvencia al menos al momento de
firmar el contrato. De ninguna manera la garanta lo estar condicionando a no disponer del inmueble. Puede venderlo. Pero la fianza, en
la persona del fiador, subsistir durante todo el trmino del contrato y aun vencido este si el inquilino no se retira conforme lo pactado.
Qu pasa si el inquilino no se va al finalizar el contrato?
Por norma consensuada, en todos los contratos se aclara taxativamente que el inquilino
deber manifestar dos meses antes de su finalizacin si decide retirarse al cumplirse el
contrato o continuar alquilando. Si opta por seguir con la locacin, entonces deber
pactarse con la misma antelacin las nuevas condiciones contractuales. Pero si por caso
contrato o continuar alquilando. Si opta por seguir con la locacin, entonces deber
pactarse con la misma antelacin las nuevas condiciones contractuales. Pero si por caso
el inquilino continuare con la ocupacin con el contrato vencido y sin haber regularizado
su situacin se expondr no solo al pago de una multa que tambin se fija en todo
contrato y que ante su insolvencia pagar el fiador- sino al desalojo conforme se
describe en el articulo 676 y concordantes del Cdigo Civil y Procesal de la provincia de
Buenos Aires.
Qu diferencia hay entre el trmino fianza y el depsito en garanta?
La fianza es un contrato -accesorio al de locacin- que se consolida cuando una de las partes llamada fiador o garante se compromete a
responder por un tercero, el locatario, y el acreedor de ese tercero, el locador, acepta esa obligacin accesoria. En otras palabras, el fiador
es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario.
En cambio, el depsito en garanta implica la entrega de una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones
emergentes del contrato de locacin. La fianza tambin garantiza igual evento, pero es personal.
Al finalizar el contrato, el depsito de garanta se devuelve?

Una vez cumplido el plazo de un alquiler se verifica las condiciones de entrega del
inmueble que deben ser idnticas a como se lo entreg al suscribir el contrato. Si no hay
obligaciones pendientes de pago, ni roturas, ni desperfectos en las instalaciones, en fin,
obligaciones contractuales que ameriten el descuento, se le reembolsar la cantidad que
hubiera dejado como Deposito de Garanta. Si el alquiler sufri algn tipo de reajuste, el
Depsito de Garanta deber ser actualizado conforme esos reajustes.
Se pueden pactar pagos anticipados?
La ley 23.091 prohbe al locador la exigencia de pago de alquileres anticipados por perodos mayores de un mes; y de depsitos en
garanta por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado.
La violacin de estas disposiciones legales facultar al locatario -dice la ley- a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso.
Se puede pactar el cobro del valor llave?
El cobro del valor llave, que por esencia corresponde a la locacin destinada a comercio o industria no ha sido prohibido para dichas
locaciones, sino slo para las destinadas a vivienda.
Qu sucede en caso de fallecimiento del locatario?
En caso de fallecimiento del locatario o de abandono de la locacin -agrega la ley- el arrendamiento podr ser continuado en las
condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido el
mismo ostensible trato familiar.
Qu es una garanta comprada?
Existen personas que ofrecen ser garantes de los locatarios por una suma de dinero, vendiendo esa garanta en mltiples ocasiones.
Posteriormente ese inmueble que fue ofrecido en garanta ser vendido, lo que implica que el garante, no posea bienes a su nombre
convirtindose en persona incobrable en caso de reclamos por las obligaciones del locatario.
Le recomendamos no recurrir a una garanta comprada. Evite perder dinero. Porque no resisten un informe que siempre piden las
inmobiliarias para saber si en verdad puede afianzar la operacin o son un fraude encubierto. Y si es comprada y no puede conseguir otra,
perder la reserva.
Cmo se puede determinar que una garanta es comprada?
Para saber si una garanta es comprada se debe presentar en el Registro de la Propiedad Inmueble una Solicitud sobre frecuencia de
informes requeridos respecto de inmueble determinado, para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han
solicitado sobre el inmueble ofrecido en garanta en los 90 das anteriores a la expedicin del certificado. En el caso en que se hayan
solicitado varios certificados, cabe presumir que la garanta podra ser comprada.
Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o hipotecado o si est inscripto como bien de familia.
Qu es un convenio de desocupacin?
Es un documento por el cual el locatario se allana voluntariamente a desocupar el inmueble en un plazo vista. Por lo general lo suscriben
el locador, el locatario y el fiador del locatario. Es comn en aquellos casos donde un inquilino no puede seguir pagando el alquiler, y para
evitar males mayores o perjuicios irrevocables que deber asumir en ltima instancia la garanta, se llega a un acuerdo para desocupar el
inmueble en una fecha determinada. No debe confundirse desocupar el inmueble con la condonacin de las deudas pendientes de pago.
Ellas subsisten, pero su cobro, una vez que el locatario desocup el inmueble, se ejecuta una vez cumplida la desocupacin acordada. En
todo convenio de desocupacin se prev la eventualidad de que el locatario no lo cumpla y en ese caso, tanto el fiador como el locador,
indistintamente, podrn solicitar su homologacin para ejecutar por la fuerza pblica lo que por buena voluntad fue insuficiente. Un
convenio de desocupacin no reemplaza la garanta propietaria que siempre exigen los corredores inmobiliarios. Son dos cosas distintas.
Que implica la administracin de un alquiler por parte de la inmobiliaria?
Implica cobrar y liquidar al propietario el alquiler as como controlar todas las obligaciones del inquilino, como ser pagos de expensas,
servicios e impuestos. Entregar y recepcionar el inmueble alquilado, en forma personal y/o en compaa del propietario.
Cuales son los honorarios que cobran los corredores en locaciones urbanas?
Al suscribir un contrato urbano, por lo menos en esta plaza, el corredor cobrar un 5 %

del valor total del contrato en concepto de honorarios. Cuando sea un alquiler turstico, el
3% del monto del contrato a cargo de cada una de las partes. La administracin del
alquiler tiene un arancel del 10 % del canon locativo.
Cmo se sella un contrato segn lo dispuesto en la nueva normativa de ARBA?
Desde que la Agencia de Recaudacin de la Provincia de Buenos Aires, ARBA, modific el instructivo para sellar los contratos privados,
existe una nueva reglamentacin para poder pagar los sellados de los contratos de alquiler en la provincia de Buenos Aires. Primero se
debe ingresar a la pgina Web del organismo y cargar todos los datos del inmueble, cdigo postal de la jurisdiccin, CUIT/ CUIL del
locatario y CUIT/CUIL del locador y su CIT -Clave de Identificacin Tributaria- Este ltimo se obtiene via Internet o presentndose con
DNI personalmente en el organismo recaudador. Entonces, los pasos a seguir son:
Ingresar a la pgina Web rentas.gba.gov.ar
Opcin Sellos, Instrumentos Privados
Presentacin de la DDJJ y Pagos
Generar Declaracin Jurada y cargar todos los datos del contrato de alquiler, CUIT, CUIL de los operantes y CIT del locador.
Obtener el formulario para el correspondiente pago del impuesto a los sellos.
Tenga presente que la persona que realiza la presentacin de la Declaracin Jurada, como bien puede ser un corredor y/o martillero
pblico, se hace solidariamente responsable del impuesto total o parcialmente omitido, intereses, multas y sus accesorios.
Una vez que halla cumplido todos los pasos deber presionar el botn Guardar para cargar, luego los intervinientes declarados y posibles
pagos realizados.
Al presionar el botn de Aceptar se deber cargar la fecha probable de pago para luego Acepta obteniendo de esta manera el
comprobante de pago para la entidad bancaria.
Los medios de pagos son el Banco Provincia, Banco Nacin, Banco Ciudad y Provincia Pagos.
Se paga IVA en un alquiler?
Las resoluciones de la AFIP determinan que toda locacin que supere los $ 1.500 tributa IVA. Pero NO estn alcanzados por IVA las
locaciones de propiedades destinadas a vivienda permanente del locatario cualquiera sea el monto, por debajo o por arriba de los $ 1.500.
El tema cambia cuando el locatario es una persona jurdica por ejemplo, una empresa- En ese caso, si el alquiler es por encima de los $
1.500, deber facturarse el IVA, y la empresa lo descargar en sus operaciones habituales. Repetimos algo importante: Para eximirse del
pago de IVA tiene el locatario debe usarla como vivienda. Cualquier otro destino por ejemplo un departamento utilizado por un
profesional como oficina- por encima de $ 1.500, est alcanzado por el IVA.
En el caso de los locales comerciales, toda locacin que supere mensualmente ese mnimo no imponible, o sea, por encima de los $
1.500, deber pagar IVA. Si corresponde IVA o no se calcula individualmente. Si Ud. alquila varios locales, aunque la suma que paga por
todos ellos sea mayor a $ 1.500, si individualmente no paga por cada uno mas de $ 1.500, no deber pagar IVA.
Si Ud. es propietario debe saber que si resulta locador en un contrato que mensualmente supere los $ 1.500, al percibir los alquileres
deber facturar y cobrar el IVA. A tal efecto deber inscribirse en la AFIP como responsable inscripto y obtener un CUIT.
Si la cantidad de locaciones no superan de tres y el monto anual no excede de $ 72.000 puedo inscribirse como monotributista y podr
facturar las locaciones bajo esa denominacin.
Si es dueo de varias propiedades que alquila pero no llegan a $ 1.500 mensuales deber a los efectos de la facturacin inscribirse en
AFIP y obtener su CUIT. Pero en este caso su condicin ser IVA exento, haciendo facturas tipo C.
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Las Dudas Mas Frecuentes DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA

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11/8/2017 Las dudas mas frecuentes.

Las dudas mas frecuentes.

Qu impuesto tengo que pagar cuando vendo?

Puedo eximirme de pagarlo?

No hay ms que ese impuesto? No hay otros?

Como estoy seguro que el inmueble no tenga deudas al comprar?

Si el que me vende es casado... Tiene que firmar su esposa/o si o si?

Que significa que la reserva es ad referendum?

Cuanto sale una escritura de compraventa?

Cuanto paga el comprador y cuanto el vendedor?

Quien designa al escribano que interviene?

Se puede elegir un escribano de una jurisdiccin diferente a la de la ubicacin del bien?

Qu pasa cuando quien me vende/compra es una sociedad ?

Que es un poder irrevocable? Y a que se llama poder post Mortem?

Cul es la documentacin me piden para colocar una propiedad en venta?

Se puede comprar o vender una casa que est en sucesin?

Qu es concretamente una sucesin?

Cuanto sale un tracto abreviado?

En qu lugar se debe iniciar una sucesin?

Hay un impuesto a la herencia?

Que es una donacion?

A qu se llama Bien de Familia?

Aunque sea un inmueble valioso igual puede afectarse?

Quines son considerados familiares para la ley?

Qu beneficio especfico supone?

Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?

Desde qu momento se obtiene el beneficio asociado al Bien de Familia?

Si un inmueble ya se encuentra afectado como Bien de Familia, puede hipotecarse?

Compr hace muchsimos aos. No tengo la escritura. Que debo hacer?

A que se llama usucapion?

A que se llama escrituras por plan Pierri? Sirven?

Que es un reglamento de copropiedad?

A que se llama primera venta?

Que significa cuando escucho que se venden departamentos desde el pozo?

Es seguro comprar un departamento desde el pozo?

Perd la escritura Puedo vender?

Perdi el plano.. Y ahora?

Tengo la casa hipotecada. La hipoteca me agobia. Puedo vender?

Es seguro comprar en remate judicial?

Hay subastas electronicas? Como son?

Escuche muchas veces hablar de F.O.T y F.O.S... Que son?

Voy a tomar un crdito hipotecarioQu me conviene?

Que es el CEDIN? Como se instrumenta la compra de un inmueble utilizando CEDINES? Es seguro?

A partir de cundo puede un inquilino rescindir un contrato de alquiler?

Puedo negociar el pago de esa multa compensndolo con el Depsito de Garanta?

Cmo saber si el interesado en alquilar un inmueble rene condiciones de solvencia?

Se pueden ajustar los valores de alquiler?

Qu garantas deben presentarse para la locacin un inmueble?

Salir de garanta de un locatario que significa en trminos de aval?

Qu pasa si el inquilino no se va al finalizar el contrato?

Qu diferencia hay entre el trmino fianza y el depsito en garanta?

Al finalizar el contrato, el depsito de garanta se devuelve?

Se pueden pactar pagos anticipados?

Se puede pactar el cobro del valor llave?

Qu sucede en caso de fallecimiento del locatario?

Qu es una garanta comprada?

Cmo se puede determinar que una garanta es comprada?

Que implica la administracin de un alquiler por parte de la inmobiliaria?

Cmo se sella un contrato segn lo dispuesto en la nueva normativa de ARBA?

Se paga IVA en un alquiler?

Qu impuesto tengo que pagar cuando vendo?

Ver en Digesto Normativo: Ley 23.905

Puedo eximirme de pagarlo?