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ENGENHARIALEGAL

EDEAVALIAES

P f M.Sc.
Prof. M S Simone
Si F
Feigelson
i l

Prof. Simone Feigelson 1


METODOLOGIAS
MTODO COMPARATIVO
Tratamento por fatores
Tratamento cientfico.
cientfico

MTODO EVOLUTIVO

MTODO INVOLUTIVO

MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA

MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO

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MTODO EVOLUTIVO
MTODOEVOLUTIVO

VI = (VT + CB) . FC
onde
VI o valor do imvel;
VT o valor do terreno;
CB o custo de reedio da benfeitoria;
FC o fator de comercializao.

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MTODO EVOLUTIVO
(item 8.2.4 da NBR 14.653-2)

A
A composio do valor total do imvel
avaliando pode ser obtida atravs da
conjugao de mtodos a partir do valor
do terreno, considerado o custo de
reproduo das benfeitorias
f devidamente
p
depreciado e o fator de comercializao,

ou seja
seja::
VI = (VT + VB)
VB).. FC
FC.
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4
Valordoterreno
Valordo terreno

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1a)HARPER(Sir
)HARPER(SirEdgard
Edgard Harper)

P
Vt = V0 . T
Pe
onde
Vt valor do terreno
V0 preo unitrio
it i do
d terreno
t referido
f id ao lote
l t -padro
lote- d (preo
(
do m de testada para a profundidade
profundidade--padro)
T testada (frente efetiva) do lote
P profundidade efetiva do terreno
Pe profundidade equivalente = rea/ Testada

P
Para t
terrenos retangulares,
t l a profundidade
f did d efetiva
f ti se
confunde com a equivalente
equivalente..
http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/
http://www2 rio rj gov br/smf/siam/
logradouro.asp
g p
7 Prof. Simone Feigelson
2a) HARPER BERRINI *
Berrini introduziu na frmula de HARPER modificaes em que
passaram a ser consideradas a rea (A) e a profundidade-padro (N),
tomando a forma

Vt = V0 . A.T
N

Esta frmula apresenta restries quanto ao emprego, sendo


coerente p
para os terrenos em qque a pprofundidade se situe entre a
metade e o dobro da profundidade
profundidadepadro
padro..

Assim para a cidade do Rio de Janeiro,


Assim, Janeiro onde a profundidade
profundidade
padro de 36,36,00 m, a frmula de HARPER BERRINI poderia ser
utilizada nos terrenos que obedecessem relao
relao:: 0,5 N< P < 2,0 N
3a) I - JERRET ( Herman D. Jerret)

Vt = V0 . T . 2P
P+N
II-- JERRET (frmula da Mdia Harmnica) em
II
funo da rea do terreno

Vt = V0 . T .
2A
A + T.N
III) JERRET para terrenos de grande
profundidade, onde Pe 2N

Vt = 6V0 . T.Pe
Pe + 5N
4a) FRMULA
U MODIFICADA
O C DE BERRINI
para terrenos com 2 ou mais frentes

A
Vt = (T1.V01 2 + T2 .V02 2 + ...Tn .V0n )
N

10 Prof. Simone Feigelson


A 2 2
Vt = (T1.V01 + T2 .V02 )
N

onde
Ti testada para cada um dos
logradouros
V0i preo do metro de testada para
cada logradouro
No caso particular de terreno em
esquina:
esquina
i :
5a) HARPER BERRINI, em funo
do valor unitrio da rea

Vt = Vq . A.T.N

Onde
Vq preo / m2

6 a) FRMULA MODIFICADA DE JERRET para terrenos


com 2 frentes e pouca profundidade

Vt =
[
2A.(V01 .T1 + V02 .T2 ) + T1.T2 .N. V01 V02 ]
2

A + (T1 + T2 ).
)N
lote--padro 12 x 30 metros
lote metros..

Para o mtodo comparativo, nem sempre h


similaridade
i il id d entre
t os lotes
l t pesquisados.
pesquisados
i d .

o se pode d
No dizer
e que dodois
s lotes
otes co
contguos,
t guos,
com a mesma testada e um com o dobro da
profundidade do outro valha duas vezes mais.
mais.

Analisando o caso de testadas iguais para 2


lotes, h o sentimento de que medida que a
profundidade
f did d aumenta, t o acesso parte
t de
d
fundos diminui implicando que o valor da
unidade de rea mais prximo do alinhamento
d rua maior
da i que o da
d unidade
id d de
d rea
mais
i
distante, diminuindo progressivamente
progressivamente..
1a) Regra
g 4321 Regra4
Regra4
g 3
32
21

Nela o valor de um lote distribudo em


quartis, sendo 40%
40% no primeiro a partir da
testada , 30
30%% no segundo,
g , 20
20%% no terceiro
e 10
10%% no ltimo
ltimo..

10%
20%
30%
40%
2a) Lei do 1/3, 2/3 16, 6%
50%
Leido1/3,2/3
/ , /

18, 8%
Considerada que o valor do ________
22 9%
22,
lote concentra 50
50%% no 50%
primeiro tero a partir da 41, 7%
t t d e os restantes
testada t t 50%
50 %
nos 2/3 dos fundos.
fundos.

Iremos comparar com a regra anterior,


dividindo o lote em trs e quatro partes.
partes. Neste
ltimo caso, a distribuio nos quartos ser de
41,,7% para o primeiro e 22
41 22,,9%, 18
18,,8% e 16
16,,6%
para os demais, sucessivamente.
sucessivamente.
3a) Hiptese
p de HOFFMAN
HiptesedeHoffman
p

Considera que 2/3 do valor do lote se


concentra na primeira metade e 1/3 na
segunda
segunda.
g . Comparando
p com a regra
g 4 3 2
1, observamos :

15 5%
15,5%
33,3%
17,8%
,
22,3%
66 7%
66,7%
44,3%
4a) Hiptese de JERRET (Mdia
Harmnica) HiptesedeJERRET
p

Considera, na distribuio em quartis, os


percentuais de 40
40%%, 26
26,,7%, 1919%%, e 1414,,3%
respectivamente, a partir da testada
testada..
Ob
Observemos que, nesta
t hiptese
hi t os dois
d i
primeiros quartis (metade) representam
66,,7% e os dois ltimos 33
66 33,,3%, coincidindo
com a hiptese de HOFFMAN.
HOFFMAN.
14,3%
33,3%
19,0%
,

26,7%
66,7%
,
40,0%
5a) Hiptese de HARPER
HiptesedeHARPER
p

Considera uma variao proporcional


raiz quadrada da profundidade do lote,
portanto,
t t ded representao
t parablica,
bli com
os percentuais de 50%
50%, 21
21%%, 16
16%%, e 13
13%%
para os quartis.

13%
16%
21%
50%
6a) Hiptese
p da LINHA RETA
HiptesedaLinha
p Reta

Nesta distribuio linear, os quartis


apresentaro
p os p
percentuais de 25%% cada
um:

25%

25%

25%

25%
Do estudo das diversas formas e
ModelodoValordoterreno aserdeterminado

localizao dos lotes nasceu o modelo :

Vt = A . Vq . K1 . K2 . ... .K7

onde

Vt valor do terreno a ser determinado


A rea
Vq valor mdio unitrio de terrenos na
rea, obtido em pesquisa
Ki fatores de ponderao, a saber :
K1 =Fatordetestada
Fator de testada
Fatordetetada K1

T
K1 = 4
Tp
onde
T testada efetiva
Tp testada ppadro
Obs.: esta expresso est limitada ao intervalo

0,50 < T/TP < 2,0


Para
T
< 0,5 K 1 = 0,840
Tp
P
Para T
> 2 ,0 K 1 = 1 ,189
Tp

No caso de terrenos de frente, emprega-


emprega-se na
frmula a testada do logradouro
g mais importante
importante.
p .
K2 =Fatordeprofundidade
= Fator de profundidade
K2 =Fator deprofundidade

H que se conhecer
A a profundidade equivalente
( a saber, Pe = T )), a p
profundidade mxima e
mnima do local, obtida pela legislao vigente, ou,
atravs da relao

Profundidade mnima (Pmn = metade da


profundidade padro local)

Profundidade mxima (Pmx = dobro da


profundidade padro local)
Assim, formularam
formularam--se as hipteses seguintes para
o fator de profundidade K2 :

a) Para Pe< 0,50 Pmn


K2 = (0,50)0,5
(0 50)0 5 = 0,70710
0 70710 (Hli
((Hlio
Hli d
Hlio de Caires
C i )
Caires)

b) Para 0,5 Pmn Pe Pmn

05
0,
Pe
P
K2 = mn
(hiptese de Medeiros Azambuja
Azambuja))
c) Para Pmn Pe Pmx
d) Para Pmx Pe Pmx
K3 =Fator deesquina,para terrenos demaisdeumatestada

0,5
Pmx
K2 = (hiptese de Medeiros
) Pe
Azambuja)
Azambuja

e) Para Pe > 2 Pmx


K2 = (0,5)0,5 = 0,7070 (Hlio
(Hlio de Caires)
Caires)
K3 FATORESQUINA
K3
K3 FATOR ESQUINA
K3 = Fator de esquina, para terrenos
de mais de uma testada
H diversas tabelas e mtodos para
clculo dos coeficientes de esquina,
esquina entre
elas a do argentino Miguel VALVANO, a de
Guilherme Bonfim DEI VEGNI NERI, a do
p
Banco Hipotecrio Nacional Argentino
g
(bastante simplista) que a seguir
transcreveremos
26 Prof. Simone Feigelson
a)) p
para zonas comerciais centrais 25% a 30%;;
b) para zonas comercias em geral 20% a 25%;
c)) p
para zonas residenciais de alto valor 15% a 20%;;
d) para zonas residenciais comuns 10%

Observa-se que o terreno de esquina , na realidade,


uma faca de dois g gumes. Embora se g generaliza a sua
valorizao, no caso de zonas eminentemente
residenciais, esta bastante discutvel (problemas de
d l recuo, poluio
duplo l i sonora etc.).
t )
Conhecendo-se
Conhecendo se o valor do m2 para cada logradouro (Vqi)
FrmuladoK3

e as respectivas testadas (Ti), o fator de esquina pode


ser traduzido pela expresso:

( Z + 20).
) T1.Vq1 + T2 .Vq 2 + ... + Tn .Vqn
K3 =
20.T1.Vq1

Onde
Z constante (tabelada)
( )
T1 testada para o logradouro mais importante
a) Zonas de escritrios e apartamentos, modestos:
Z = 1,0
10

b) Zonas de apartamentos e comrcio mdios


mdios, com
densidade ocupacional mdia : Z = 2,0

c)Zonas de comrcio padro mdio e alto, alta


d
densidade
id d ocupacional
i l mdia
di : Z = 3
3,0
0

d)Zonas de comrcio padro mdio e baixo, baixa


densidade ocupacional mdia : Z = 1,0
K4 =Fatordetopografia
K4 =Fator detopografia
p g

Em seu trabalho Avaliao de Imveis Urbanos,


o Eng. G. B. DEI VEGNI NERI, apresenta a
seguinte composio,
composio considerando como situao
paradigma um terreno plano (fator = 1,0)

a) Caimento para o fundo (declive) Fator K4


at 5%...........................................................0,90
5% 0 90
entre 5% e 10%.............................................0,80
acima de 10%
10%................................................0,700 70

b) Caimento para a frente (aclive) Fator K4


Suave............................................................0,90
Acentuado
Acentuado.....................................................0,70
0 70
K5 =Fatordesuperfcieesolo
K5 =Fator desuperfcieesolo

S
Situao paradigma : terreno seco e ffirme K5 = 1,0
Fator K5
a)) S
Superfcie
f i mida...............................................0,80
id 0 80
b) Superfcie alagadia.........................................0,60
c) Superfcie brejosa ou pantanosa
pantanosa......................0,50 0 50
d) Superfcie permanentemente alagada.............0,40
K6 =Fatordeacessibilidade
= Fator de acessibilidade

Situao paradigma : terreno sem conduo prxima


(1 000 ) K6 = 1,0
(1.000m) 10
Fator K6
a)Conduo a menos de 1.000 m...................... .1,02
b) Conduo direta...............................................1,05

P f Simone
Prof. Si F
Feigelson
i l

32
MTODO INVOLUTIVO

33 Prof. Simone Feigelson


MTODOINVOLUTIVO

8.2.2 Identifica o valor de mercado do
bem, alicerando no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade tcnico
tcnicoeconmica,
econmica mediante
hipottico empreendimento compatvel com
as caractersticas
do bem e com as condies
de mercado no qual est inserido,
considerandose cenrios viveis para
considerando
execuo e comercializao do produto
produto..
Prof. Simone Feigelson 34
CRITRIO DO MXIMO
CRITRIODOMXIMO
APROVEITAMENTO
Estudo de viabilidade
viabilidade:: taxa de ocupao,
ocupao
gabarito, IAT
IAT;;
Clculo das reas equivalentes de construo
construo;;
rea real privativa das unidades autnomas
autnomas;;
Montante geral de despesas
despesas;;
Montante geral de vendavenda;;
Clculo da margem de risco, percentual de
remunerao do incorporador
incorporador..
PARMETROSEDILICIOS
PARMETROS EDILICIOS
R
Recuo;

Afastamentos;

Taxadeocupao

Z
Zoneamento
t

Gabarito

IndicedeAproveitamentoderea

C b t
Cobertura;

Vagasdegaragem;
O terreno totaliza uma rea de 656,00m.
De acordo com os parmetros edilcios para a regio, como demonstrado,
tem-se:
ATE PERMITIDO = 3,5 x 656,00 m m = 2.296,00 m
m

GABARITO edificao colada nas divisas = 22 m.

TAXA DE OCUPAO = 70%

AFASTAMENTO FRONTAL = 3,00 m (embasamento)

EXEMPLO

37 Prof. Simone Feigelson


EMBASAMENTO
2subsoloscomreas611,00m,comcapacidadede24vagas
cada,totalizando48vagas
g
Pavimentotrreocom459,00m,sendo35%destinadosa
hallsocialeacessosevagasdegaragem
Pavimentodeusocomum.

PARTIDOARQUITETNICO
38 Prof. Simone Feigelson
PARTIDO ARQUITETNICO
PARTIDOARQUITETNICO

PAVIMENTOSTIPO
Pavimentos tipo
p com 459,
459,00 m de rea,, retirando
retirandose a p
parte
destinada a escadas e elevadores, resta uma rea til de
390,,00 m que ser subdivida em 4 apartamentos com 97
390 97,,50
m cada,
d maisi varandas,
d totalizando
li d 110110,,00 m cadad e duas
d
vagas de garagem.
garagem.
P j t se 5 pavimentos
Projetou
Projetou i t com 4 apartamentos
t t m cada, d
totalizando, 20 apartamentos, sendo que no 5 pavimento 4
unidades de cobertura, com uma rea coberta de 86 86,,50 m
m

39 Prof. Simone Feigelson


RESUMO
RESUMO
Et d d
Estudodemassa
NMERO DE UNIDADES DA EDIFICAO

16 apartamentos de 97,50 m e varandas, totalizando uma rea


de venda de 110,00 m, com 2 vagas de garagem.

4 apartamentos de cobertura duplex com 184,00


184 00 m e 46,00
46 00 m
de terrao descoberto, totalizando cada unidade 230,00 m com
4 vagas de garagem cada.

Prof. Simone Feigelson 40


RECEITABRUTA
RECEITA BRUTA
OValorGeraldeVendasempreendimento:
R$ 25.880.000,00
R$25.880.000,00

41 Prof. Simone Feigelson


ESTIMATIVA
ESTIMATIVADOPRODUTOGERALDE
DO PRODUTO GERAL DE
VENDAS PGV
VENDAS
Adota-se por base o preo mdio de
Adota-
i i
imveis, em padro
d assemelhvel
assemelhvel,
lh l,
recentemente comercializados na regio
em que se encontra a rea avalianda, de
preferncia imveis em lanamento, nas
condies do livre mercado imobilirio,
devidamente atualizados os valores
valores..

42 Prof. Simone Feigelson


Valordosapartamentos:
p
R$1.100.000,00x16=R$17.600.000,00
Valordosapartamentosdecobertura:
p
R$2.070.000,00x4=R$8.280.000,00

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RECEITABRUTA
Valor Geral de Vendas empreendimento:
empreendimento:

R$25.880.000,00

44 Prof. Simone Feigelson


Estimativa das despesas de empreendimentos (Dp)

Estimativa das despesas de empreendimentos (Dp)

a Preo da construo (Pc)

O custo da construo obtido com base nos


custos unitrios mdios, publicados pelo
SINDUSCON, neste custo no esto includos: os
custos bsicos da construo, elevadores, fundaes
e instalaes especiais (quando o caso),
caso) servios
pblicos e suas ligaes definitivas. Deve-se aplicar ao
custo p publicado um ndice referente ao BDI
(Benefcios e Despesas Indiretas)
TABELA SINDUSCON
TABELASINDUSCON

46 Prof. Simone Feigelson


TABELA SINDUSCON
TABELASINDUSCON

47 Prof. Simone Feigelson


b Publicidade,, despesas
p legais
g e de
comercializao (Dc)
Dc = 0,07 PGV

c Apropriao das despesas administrativas e


legais e projetos (Dg)
Dg = 0
0,01
01 PGV

* Obs.:
Obs.: Os
Ob O impostos,
i t t
taxas e servios
i gerais
i tm
t seus
custos diludos nos subtotais retro
retro--discriminados.
discriminados.
d Apropriao
p p das despesas
p com
Apropriao do retorno bruto o
empreendimento
Item a
a Pc - Preo de construo
Item b Dc despesas de publicidade
Item c
c Dg despesas administrativas
Total Dp = despesas do empreendimento

Apropriao do retorno bruto


O retorno bruto estimado pela diferena entre o
PGV (Receita Programvel) e as Despesas do
E
Empreendimento
di t (Dp
D ),
Dp),
) conforme
f o modelo
d l a seguir
seguir:
i:

Rb = PGV - Dp
Definio
do valor do terreno p
pelo emprego
p g do
Definio do valor do terreno pelo emprego do mtodo residual

mtodo residual

Do valor do retorno bruto acima calculado, deduz


deduz--
se percentual admissvel para remunerar, nas
condies de mercado e possibilidades potenciais do
empreendimento,
p a coordenao
g geral, representada
p
pelo Incorporador, bem como se dimensionar
adequadamente as condies objetivas gerais em
exame, a Margem de Risco Risco.. Procedidas as dedues
de mencionadas, surge do resduo final, o valor pelo
quall h possibilidade
ibilid d de,
d com segurana, se adquirir
d ii
o terreno in natura.
natura.
VALOR DO TERRENO
VALORDOTERRENO
RETORNO BRUTO (PGV DP) = RB

REMUNERAO DO INCORPORADOR

RI = 0,50 X RB

SALDO = RB RI

MARGEM DE RISCO = SALDO x 15%

VALOR DO TERRENO = SALDO MARGEM DE


RISCO

51 Prof. Simone Feigelson


VALOR DA GLEBA
VALORDAGLEBA

52 Prof. Simone Feigelson


Em se tratando de glebas passveis de
loteamento, a NBR 14
14..653 assim define
define::

"
uma grande extenso de
terreno, em zona urbana e/ou de expanso
urbana
b d
das cidades,
id d cujo
j aproveitamento
it t
mais eficiente depende do arruamento e
subdiviso em lotes e que, aps receber
benefcios resultantes de urbanizao,
possa ser absorvido por prazo pr -
NB502Glebas
NB

estabelecido .
estabelecido"
Torna-se difcil estabelecer comparao
Torna- p de
transao para glebas na rea urbana
urbana..

Assim, o mtodo comparativo ser o


recomendado,
d d estabelecendo-
estabelecendo
t b l d -se atravs
t de d
pesquisas o valor do m para lotes
urbanizados
b i d na rea, t
transportando-
transportando
t d -se para a
gleba, grosseiramente falando, cerca de 30 30%%
d t
deste valor,
l pois i os 7070%% restantes
t t
correspondem s obras de infra- infra-estrutura,
arruamento e calamento,
l arborizao,
b i
rea
verde, etc
etc..
A frmula de OSCAR OLAVE engloba g os
dois mtodos (comparativo e involutivo
involutivo),
),
partindo--se de valores unitrios de lotes
partindo
urbanizados..
urbanizados
A rigor,
rigor o mtodo involutivo,
in ol ti o no qual
q al se estuda
est da a anlise do
investimento e a sua viabilidade econmica o que deve ser
empregado, embora bem mais trabalhoso.

Este percentual no rgido e a seguir apresentaremos uma tabela


de fatores de gleba, conquanto modernamente rejeitados, preconizados
pelo Decreto no 9.788 de 30.12.71, da Prefeitura do Municpio de So
Paulo.
FatoresdeGleba

F
Fatores dde Gl
Gleba
b
rea (m2) Fator rea (m2) Fator rea (m2) Fator rea (m2) Fator
16.000 0,684 40.000 0,545 80.000 0,461 300.000 0,342
18.000 0,663 42.000 0,540 85.000 0,454 350.000 0,331
20.000 0,646 44.000 0,532 90.000 0,449 400.000 0,322
22.000 0,633 46.000 0,527 95.000 0,444 450.000 0,315
24 000
24.000 0 617
0,617 48 000
48.000 0 521 100.000
0,521 100 000 0 436 500.000
0,436 500 000 0 310
0,310
26.000 0,606 50.000 0,517 120.000 0,419 600.000 0,302
28 000
28.000 0 595
0,595 55 000
55.000 0 505 140.000
0,505 140 000 0 404 700.000
0,404 700 000 0 296
0,296
30.000 0,585 60.000 0,494 160.000 0,392 800.000 0,291
32.000 ,
0,576 65.000 0,485
, 180.000 0,381
, 900.000 0,289
,
34.000 0,560 70.000 0,476 200.000 0,372 1.000.000 0,288
38.000 0,553 75.000 0,469 250.000 0,355 ou mais
O engenheiro uruguaio OSCAR OLAVE
deduziu uma frmula que simplifica bastante a
aplicao do mtodo involutivo,
involutivo, sem
necessidade de se fazer um detalhado estudo
de massa ou ante projeto do loteamento,
b
bastandod conhecer
h o valor
l
unitrio do lote urbanizado na regio
regio.
g . Este
processo levou o nome de Mtodo Involutivo
Simplificado -- Frmula de OLAVE, a seguir
transcrito
FRMULADEOSCAROLAVE
FRMULADEOSCAROLAVE

MTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADO


-FRMULA DE OSCAR OLAVE-
OLAVE-
S (1 K ) q
Vg = D
1+ L

Sendo:
Vg = valor
l bruto
b t da
d gleba
l b
S = rea total da gleba
K = perdas do arruamento e reas livres (em %) = 35%
q = preo mdio de venda do m de lote na regio
D = despesas legais com urbanizao = 30% de S x (1-K ) x
q
p
L = lucro razovel do incorporador ((em %)) = 25%
Valordas
ValordasBenfeitorias
Benfeitorias

Prof. Simone Feigelson 59


Caractersticas arquitetnicas, de
acabamento destinao (residencial uni
acabamento,
ou pluri
pluri--familiar,
familiar, comercial-
comercial-loja ou
escritrios condomnios horizontais,
escritrios, horizontais infra
infra--
estrutura comum, proletrios, modestos ou
luxuosos, armazns, galpes, cinemas,
clubes, escolas, g garagens,
g hospitais,
p
hotis, supermercados, postos de servio,
restaurantes
restaurantes, enfim
enfim, todo tipo de
edificao), etc
TIPOLOGIA

60 Prof. Simone Feigelson


REAS NBR12.721
REAS
3.7.2.1.1 rea privativa principal:
principal: rea da unidade autnoma de
uso exclusivo, destinada moradia, atividade ou uso principal da
edificao,
difi situada
it d em determinado
d t i d andard ou em doisd i ou maisi andares
d
interligados por acesso tambm privativo
privativo..

3.7.2.3 rea de uso comum


comum:: rea coberta e descoberta situada nos
diversos pavimentos da edificao e fora dos limites de uso privativo, que
pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de
direito das unidades autnomas.
autnomas.

61 Prof. Simone Feigelson


REA EQUIVALENTE
REAEQUIVALENTE

5.7 rea equivalente


5.7.1 Conceituao
rea virtual cujo custo de construo equivalente ao custo
d respectiva rea
da real,l utilizada
l d quando d este custo
diferente do custo unitrio bsico da construo, adotado
como referncia.
referncia Pode ser,
ser conforme o caso,
caso maior ou menor
que rea real correspondente.

62 Prof. Simone Feigelson


REA EQUIVALENTE
REAEQUIVALENTE
5.7.3
5.7.3CoeficientesMdios
Coeficientes Mdios
a)garagem(subsolo):0,50a0,75;
b)reaprivativa(unidadeautnomapadro):1,00;
c)reaprivativa(salascomacabamento):1,00;
c) rea privativa (salas com acabamento): 1 00;
d)reaprivativa(salassemacabamento):0,75a0,90
e)readelojasemacabamento:0,40a0,60
f) varandas:0 75 a 1 00
f)varandas:0,75a1,00
g)terraosoureasdescobertassobrelajes:0,30a0,60;
h)estacionamentosobreterreno:0,05a0,10;
i)readeprojeodoterrenosembenfeitoria:0,00;
i) rea de projeo do terreno sem benfeitoria: 0 00;
j)readeservio:0,50;
k)barrilete
k) barrilete:0,50a0,75;
:0,50a0,75;
l) caixa dgua: 0 50 a 0 75;
l)caixadgua:0,50a0,75;
m)casademquinas:0,50a0,75;
n)piscinas:0,50a0,75
o)quintais,caladas,jardins:0,10a0,30
) i t i l d j di 0 10 0 30

63 Prof. Simone Feigelson


Revistas especializadas, tais como Boletim de
C
Custos e A Construo
C publicam mensalmente os
custos bsicos de construo unitrios para os
diversos tipos de edificaes e acabamentos
acabamentos;; nelas
so includos os custos indiretos e a infra
infra--estrutura
comunitria do empreendimento
empreendimento.
p .

Custo Sinduscon x BDI

CUSTODOm
Item Percentual

a) projeto detalhado e especificaes (5% a 10%) 6%

b) cpias,
i li
licena d obra,
da b gua,
l e fora
luz f (1 5% a 3%)
(1,5% 2%

c) administrao local - mestre, apontador geral e 5%


engenheiro de obras (3% a 7%)

d) escritrio - pessoal, material, despesas de locao ou 5%


amortizao (4% a 8%)

e) eventuais, para atender omisses de oramento e 5%


elevaes de preos no previstos (mnimo)

f) administrao central, lucro da firma construtora e 12%


custos financeiros,, oscilando entre 10% e 25%
conforme condies de servio da mesma e de
mercado
Total: 35% / 65%
DEPRECIAO

DEPRECIAO
A depreciao a medida da deteriorao de um
bem, seja ele um imvel, mquina ou equipamentos de
quaisquer naturezas
naturezas..

No caso particular de edificaes, o uso aliado ao


tempo provoca um desgaste natural do bem
bem..

Inmeras so as teorias sobre o assunto e, dentre


elas podemos citar
citar::
a) Mtodo da Soma dos Anos
Anos;;
b) Mtodo do Valor Decrescente;
Decrescente;
c) Mtodo da Linha Reta
Reta;;
OBUREAUOFINTERNALREVENUE tabelou,deformaprtica,asvidasteis
de diversos tipos de edificaes como sejam:
dediversostiposdeedificaes,comosejam:

tipo vida til (anos)


apartamentos 50
bancos 67
residenciais 60
fbricas 50
garagens 60
celeiros 75
h ti
hotis 50
paiis 67
edifcios de escritrios 67
lojas 67
teatros 50
armazns 75
TABELA IICritrio deHeidecke

TABELA II

C it i d
Critrio de H
Heidecke
id k

Estado 1 - Novo .......................................................... ....0,00%


, %
Estado 1,5 - Entre novo e regular.................................... ....0,32%
Estado 2,0 - Regular ....................................................... ....2,52%
Estado 2,5
25 - Entre regular e reparos simples simples.................... ....8,09%
8 09%
Estado 3 - Reparos simples .......................................... ..18,10%
Estado 3,5 - Entre reparos simples e importantes ............ ..33,20%
Estado 4 - Reparos importantes ................................... ..52,60%
Estado 4,5 - Entre reparos importantes e sem valor..75,20%
Estado 5 - Sem valor.................................................... 100,00%
TABELA III
Depreciao Fsica // Critrio de Ross-Heidecke
idade em idade em
% de % de
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 durao 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
durao
2 1.02
1 02 1.05
1 05 3.51
3 51 99.03
03 18.99
18 33.99
33 53.11
53 75.44
75 52 39.55
39 39.55
39 41.00
41 44.44
44 50.55
50 59.66
59 71.33
71 85.00
85
4 2.08 2.11 4.55 10.0 19.8 34.6 53.6 75.7 54 41.6 41.6 43.0 46.3 52.1 61.0 72.3 85.5
6 3.18 3.21 5.62 11.0 20.7 35.3 54.1 76.0 56 43.7 43.7 45.1 48.2 53.9 62.4 73.3 86.0
8 4.32 4.32 6.73 12.1 21.6 36.1 54.6 76.3 58 45.8 45.8 47.2 50.2 55.6 63.8 74.3 86.6
10 5.50 5.53 7.88 13.2 22.6 36.9 55.2 76.6 60 48.0 48.0 49.3 52.2 57.4 65.3 75.3 87.1
12 6.72 6.75 9.07 14.3 23.6 37.7 55.8 76.9 62 50.2 50.2 50.2 54.2 59.2 66.7 76.4 87.7
14 7.98 8.01 10.3 15.4 24.6 38.5 56.4 77.2 64 52.5 52.5 53.7 56.3 61.1 68.3 77.5 88.2
16 9.28 9.31 11.6 16.6 25.7 39.4 57.0 77.5 66 54.8 54.8 55.9 58.4 63.0 69.8 78.6 88.8
18 10.6 10.6 12.9 17.8 26.8 40.3 57.6 77.8 68 57.1 57.1 58.2 60.6 64.9 71.4 79.7 89.4
20 12.0 12.0 14.2 19.1 27.9 41.2 58.3 78.2 70 59.5 59.5 60.5 62.8 66.8 72.9 80.8 90.0
22 13.4 13.4 15.6 20.4 29.1 42.2 59.0 78.5 72 61.2 61.9 62.9 65.0 68.8 74.6 81.9 90.6
24 14 9
14.9 14 9
14.9 17 0
17.0 21 8
21.8 30 3
30.3 43 1
43.1 59 6
59.6 78 9
78.9 74 64 4
64.4 64 4
64.4 65 3
65.3 67 3
67.3 70 8
70.8 76 2
76.2 83 1
83.1 91 2
91.2
26 16.4 16.4 18.5 23.1 31.5 44.1 60.4 79.3 76 66.9 66.9 67.7 69.6 72.9 77.9 84.3 91.8
28 17.9 17.9 20.0 24.6 32.8 45.2 61.1 79.6 78 69.4 69.4 70.2 71.9 74.9 79.6 85.5 92.4
30 19.5 19.5 21.5 26.0 34.1 46.2 61.8 80.0 80 72.0 72.0 72.7 74.3 77.1 81.3 86.7 93.1
32 21.1 21.1 23.1 27.5 35.4 47.3 62.6 80.4 82 74.6 74.6 75.3 76.7 79.2 83.0 88.0 93.7
34 22.8 22.8 24.7 29.0 36.8 48.4 63.4 80.8 84 77.3 77.3 77.8 79.1 81.4 84.8 89.2 94.4
36 24.5 24.5 26.4 30.6 38.1 49.5 64.2 81.3 86 80.0 80.0 80.5 81.6 83.6 86.6 90.5 95.5
38 26.2 26.2 28.1 32.2 39.6 50.7 65.0 81.7 88 82.7 82.7 83.2 84.1 85.8 88.5 91.8 95.7
40 28.0 28.0 29.9 33.8 41.0 51.9 65.9 82.1 90 85.5 85.5 85.9 86.7 88.1 90.3 93.1 96.4
42 29.9 29.8 31.6 35.5 42.5 53.1 66.7 82.6 92 88.3 88.3 88.6 89.3 90.4 92.2 94.5 97.1
44 31.7 31.7 33.4 37.2 44.0 54.4 67.6 83.1 94 91.2 91.2 91.4 91.9 92.8 94.1 95.8 97.8
46 33.6 33.6 35.2 38.9 45.6 55.6 68.5 83.5 96 94.1 94.1 94.2 94.6 95.1 96.0 97.2 98.5
48 35.5 35.5 37.1 40.7 47.2 56.9 69.4 84.0 98 97.0 97.0 97.1 97.3 97.6 98.0 98.6 99.3
50 37.5 37.5 39.1 42.6 48.8 58.2 70.4 84.5 100 100 100 100 100 100 100 100 100
a//Critrio
a //Critrio deRoss
deRoss Heidecke

Depreciao Fsica // Critrio de Ross - Heidecke


Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
durao
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2 08
2,08 2 11
2,11 4 55
4,55 10 0
10,0 19 8
19,8 34 6
34,6 53 6
53,6 75 7
75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0
8 4,32 4,32 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3
10 5,50 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7 98
7,98 8 01
8,01 10 3
10,3 15 4
15,4 24 6
24,6 38 5
38,5 56 4
56,4 77 2
77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10 6
10,6 10 6
10,6 12 9
12,9 17 8
17,8 26 8
26,8 40 3
40,3 57 6
57,6 77 8
77,8
Depreciao Fsica // Critrio de Ross - Heidecke
Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
durao
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 41,2 58,3 78,2
22 13 4
13,4 13 4
13,4 15 6
15,6 20 4
20,4 29 1
29,1 42 2
42,2 59 0
59,0 78 5
78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21 1
21,1 21 1
21,1 23 1
23,1 27 5
27,5 35 4
35,4 47 3
47,3 62 6
62,6 80 4
80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24 5
24,5 24 5
24,5 26 4
26,4 30 6
30,6 38 1
38,1 49 5
49,5 64 2
64,2 81 3
81,3
Depreciao
p Fsica // Critrio de Ross - Heidecke
Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
d
durao

38 25,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7
40 28,0 28,0 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1
6
46 33,6 33,6 35,2
35, 38,9 45,6
5,6 55,6 68,5 83,5
48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37 5
37,5 37 5
37,5 39 1
39,1 42 6
42,6 48 8
48,8 58 2
58,2 70 4
70,4 84 5
84,5
52 39,5 39,5 41,0 44,4 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5
Depreciao Fsica // Critrio de Ross - Heidecke
Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
durao
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,0
58 45 8
45,8 45 8
45,8 47 2
47,2 50 2
50,2 55 6
55,6 63 8
63,8 74 3
74,3 86 6
86,6
60 48,0 48,0 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 50,2 54,2 59,2 66,7 76,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,5 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 63,0 69,8 78,6 88,8
68 ,
57,1 57,1
, 58,2
, 60,6
, 64,9
, 71,4
, 79,7
, 89,4
,
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,0
72 61 2
61,2 61 9
61,9 62 9
62,9 65 0
65,0 68 8
68,8 74 6
74,6 81 9
81,9 90 6
90,6
Depreciao Fsica // Critrio de Ross - Heidecke
Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
durao
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66 9
66,9 66 9
66,9 67 7
67,7 69 6
69,6 72 9
72,9 77 9
77,9 84 3
84,3 91 8
91,8
78 69,4 69,4 70,2 71,9 74,9 79,6 85,5 92,4
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 ,
80,0 80,0
, 80,5
, 81,6
, 83,6
, 86,6
, 90,5
, 95,5
,
88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85 5
85,5 85 5
85,5 85 9
85,9 86 7
86,7 88 1
88,1 90 3
90,3 93 1
93,1 96 6
96,6
Depreciao
D i Fsica
F i // Critrio
C it i de
d Ross
R - Heidecke
H id k
Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
durao
92 88,3
, 88,3
, 88,6
, 89,3
, 90,4
, 92,2
, 94,5
, 97,1
,
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8
96 94 1
94,1 94 1
94,1 94 2
94,2 94 6
94,6 95 1
95,1 96 0
96,0 97 2
97,2 98 5
98,5
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,6 99,3
100 100 100 100 100 100 100 100 100
TABELA V
VANTAGEM DA COISA FEITA

Tipo Nova De 0 a 10 De 10 a 20 De 20 a 30
da Construo anos anos anos

Grande estrutura 25 % 25 % - 21 % 25 % - 13 % 13 % - 0 %

Pequena estrutura e residencial 15 % 15 % - 12,5 % 12,5 % - 7,8 % 7,8 % - 0 %


de luxo

Industrial e residencial mdio 10 % 10 % - 8,4 % 8,4 % - 5,2 % 5,2 % - 0 %

Residencial modesto e 5% 5 % - 4,2 % 4,2 % - 2,6 % 2,6 % - 0%


pproletrias
Nota: os fatores de reduo pela idade no se aplicam a zonas comerciais altamente
valorizadas.
OMODELODEMANDELBLATT
a) Vi = Vin Vcn d , onde:

Vi = Valor do imvel, no estado;

Vin = Valor do imvel,, novo;;

Vcn = Valor da construo,


construo nova;

d = Fator de depreciao,
depreciao obtido na
tabela de Ross Heidecke.
b) Vin = ( Vct + Vcn ) . K, onde:

K = Coeficiente de mercado,
correspondendo
d d relao
l entre
t o valorl de
d
mercado e o valor nominal do imvel
imvel..

Vct = Valor da cota do terreno


terreno,
correspondente ao imvel
c) Vct = r . Vin , onde:

r = Relao percentual entre o valor da


cota de terreno e o valor do imvel novo
novo..
d) Vcn = A . C

A = rea construida
construida;;
C= Custo da construo unitrio,
incluidos os custos indiretos.
indiretos.
Substituindo (c)
( ) e ((d)) em ((b)) , vem
vem::
Vin = ( r . Vin + A . C ) K
Vin - r Vin K = ACK
C
Vin ( 1 r K ) = ACK
ACK
Vin =
1 rk
Substituindo (e) e (d) em (a), temos :

ACK
Vi = AC.d
1 rK
ACK AC.d (1 rK )
Vi =
1 rK
A.C[K d (1 rK )]
Vi =
1 rK

FRMULA DE
MANDELBLATT
LAUDO DE AVALIAO
LAUDODEAVALIAO
OBJETIVO
O J O
PRINCPIOSERESSALVAS
CARACTERSTICASGERAISEPARTICULARES

DIAGNSTICODEMERCADO
DIAGNSTICO DE MERCADO
CLCULOSAVALIATRIOS
CONCLUSOEENCERRAMENTO
O presente laudo tcnico de avaliao tem
como objetivo
j a verificao
do valor de
mercado da loja sito Rua xxxx n xxx
xxx bairro
Rio de Janeiro RJ
RJ..
O presente parecer tcnico, devidamente enumerado e particularizado, obedeceu
criteriosamente aos seguintes princpios fundamentais
fundamentais::
Os honorrios profissionais do signatrio no esto de forma alguma sujeitos s concluses
deste parecer;
parecer;
O profissional signatrio no tem no presente, nem contempla para o futuro, interesse algum
no bem objeto deste parecer
parecer;;
O profissional signatrio no tem nenhuma inclinao pessoal em relao matria envolvida
neste parecer, e tampouco dela aufere qualquer vantagem;
vantagem;
No melhor conhecimento e crdito do profissional signatrio, as anlises e opinies expressas
no presente trabalho so baseadas em dados, dados diligncias,
diligncias pesquisas e levantamentos
verdadeiros e corretos;
corretos;
O signatrio assume a responsabilidade sobre matrias de engenharia, incluindo as implcitas
para o exerccio de suas funes, principalmente as estabelecidas em leis, cdigos e
regulamentos prprios
prprios..
O parecer foi elaborado com estreita observncia dos postulados constantes dos Cdigos de
tica Profissional do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) e
do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia (IBAPE).
(IBAPE).
O imvel em anlise localiza
localizase na Rua
XXXX do Municpio xxxx,
xxxx com zoneamento
oneamento tal
XXX
O local dispe de todos os servios pblicos
existentes tais como
existentes, como:: gua
gua;; energia eltrica
eltrica;;
telefone;; redes coletoras de esgoto;
telefone esgoto; distribuio
de gs e coleta de lixo lixo.. Localiza
Localizase junto a
Estao do Metr
Metr..

Tratase de uma rea constituda de


Trata
imveis,, na sua maioria,, de uso misto,, com lojas
j
no pavimento trreo e apartamentos nos
andares superiores
superiores..
A edificao em anlise, onde se localiza o
imvel em estudo,
estudo uma edificao xxxxx
A loja
j em anlise encontra
encontrase atualmente
ocupada pelo xxxx
xxxx.

O acabamento interno na rea de atendimento


tem o padro normal,
normal com piso revestido em
cermico, paredes revestidas em lambri de
madeira e teto rebaixado em gesso com
luminrias embutidas, etc
De acordo com planta detalhada do imvel a
seguir mostrada, a rea possui:
possui:
Pavimento trreo
trreo:: 143,
143,00 m
Jirau 19
19,,00 m
m x 0,50 = 9,5 m m
rea equivalente total:
total: 152,
152,50 m
A Rua XXX um dos principais plos comerciais
do bairro,, os valores unitrios no trecho do
imvel avaliando apresentam uma
supervalorizao, existindo pouca oferta de
i i e quase nenhuma
imveis h l j vazia
loja vazia.
i .

Tratase de
Trata d um ponto onded a comercializao
l se
d por meio de altas taxas de luvas, fato que
deve ser considerado no fator de
comercializao local.
local.
5.1 MTODO COMPARATIVO (item 8.2 da NBR 14.
14.653
6532)

O Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, preconizado pela NBR


14..653
14 6532 da ABNT, permite calcular estimativas no tendenciosas de
valor, estabelecendo intervalos de confiana para elas, alm de
submetlas a testes de hipteses
submet hipteses..

EsteMtododotipoDIRETOetemcondiesdeconsubstanciarum
EsteMtododotipoDIRETOetemcondiesdeconsubstanciarum
p
melhorjuzoacercadosvaloresdoBEMAVALIANDO.

Paratal,
Para
Paratal,realizou
tal,realizou
realizouseapesquisaeolevantamentodedadosnareaem
realizouse a pesquisa e o levantamento de dados na rea em
estudo,buscaramseoselementoseinformaeslocais,eprocedeu
estudo,buscaram seoselementoseinformaeslocais,eprocedeu
se
seconseqente
conseqente compatibilizaoea
compatibilizaoeasintetizao
sintetizao dosresultados.
Dados
Dadosdoimvelavaliando:
do imvel avaliando
RuaXXXXA.
rea:xxxm2
VC:R$XXX
VC R$ XXX
Listagemdoselementosamostrais
encontrados no mercado
encontradosnomercado
Para a correta utilizao dos Elementos
Amostrais listados necessrio que os
mesmos passem por um tratamento de d
uniformizao, que os far corresponder
efetivamente situao e similaridade ao
imvel avaliando
avaliando.. Para tal utilizar
utilizarse
seo
fatores de homogeneizao.
homogeneizao.
VALOR VALOR UNITRIO
AMOST UNITR FT FF FA HOMOGENEIZADO
RA IO
(R$/m2) (R$/m2)
1 155,56 1,11 0,90 1,07 167,07
2 162,50 1,02 1,00 0,92 152,97
3 171,65 1,00 1,00 0,95 163,04
4 196 63 1,00
196,63 1 00 1,00
1 00 0 93
0,93 183 83
183,83
5 171,55 1,00 1,00 0,92 158,46
MdiaXm:165,07
MdiaX
Desvio(S):11,73
Desvio (S): 11 73
1.EliminaodeDadosSuspeitos
Para n 5 alor crtico d/s 1 65
Paran=5,valorcrticod/s=1,65
Testandooselementosextremos,tem
Testandooselementosextremos,temse:
A2 =|152,97
=|152,97
|152 97 165,07|/11,73=1,03<1,65
165 07| /11 73 1 03 1 65
(elementomantido)
A4 =|183,83
=|183,83
|183 83 165,07|/11,73=1,60<1,65
165 07| /11 73 1 60 1 65
(elementomantido)
Adotandose
Adotando seatabeladedistribuiode
atabeladedistribuiodeStudent
Student,parao
,parao
intervalodeconfianamximode80%.
V=n
V =n 1=4
1=4tp
tp =1,53(tabelado)
Oslimitesdeconfianasoassimdefinidospelointervalo
X X tp xS/(n
X=X
X=X x S/(n1)1/2
xS/(n
X=165,07
X=165,07 1,53x11,73/(4)1/2
X mnimo
X i =156,10
156 10
Xmximo =174,04

Seradotadoovalormdioobtidonoestudo:
R$165,00/m
6.1 CONCLUSO
6.1

De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado


pela NBR 14653
146532 Norma Brasileira que disciplina a matria em
estudo, tendo sido adotado o Grau II de fundamentao e Grau III
de preciso para os clculos efetuados, conclu
concluse, com base no
mercado imobilirio da regio,
g ,q que o jjusto valor arbitrado p
para o
imvel em questo, em agosto de 20122012,, j arredondado, ser a
mdia dos valores obtidos pelo Mtodo Comparativo de Mercado
e Mtodo Evolutivo, conforme permitido pela norma tcnica, em
at 1%, de:
de:
R$300.000,00(trezentosmilreais)
Nada mais tendo a acrescentar,
acrescentar encerra
encerrase o
presente trabalho com xxx (xxxx
xxxx)) pginas
impressas sendo a ltima assinada e as
impressas,
demais rubricadas.
rubricadas.
ANEXOS

RiodeJaneiro,02deoutubrode2012

Assinatura
Assinaturadoprofissionalresponsvel
do profissional responsvel
OBRIGADA!!!

SimoneFeigelson
Simone Feigelson
feigelson@globo.com