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BORDINHON & MORAES

Advocacia e Consultoria Jurdica


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IMVEL SEM ESCRITURA?!

Porque no tenho a escritura definitiva do meu imvel?

- Muitas pessoas ainda na o possuem a escritura definitiva de seu imo vel por falta de
interesse de quem loteou a a rea.
- Na pra tica, apo s formalizar as vendas das unidades imobilia rias os vendedores
(loteadores) deveriam realizar a averbaa o do loteamento perante a matrcula do
terreno loteado.
- Apo s a averbaa o do loteamento os loteadores deveriam outorgar as escrituras
definitivas do imo vel, o que lamentavelmente na o foi feito mesmo apo s o decurso de
mais de 30 anos.

A falta de escritura me prejudica em que?

a) a escritura que comprova a real propriedade da a rea, ou seja, quem na o possui


escritura no carto rio de registro de imo veis,legalmente NA O DONO DA AR A!
b) dificuldade de venda, pois dificilmente as pessoas se interessaram por comprar uma
a rea SM SCRITURA, sem contarmos a desvalorizaa o dos imo veis que na o possuem
escritura.
c) a QUALQUR MOMNTO POD APARCR UM TRCIRO ALGANDO SR O RAL
PROPRITA RIO DA AR A!

Qual seria a alternativa de regularizao desses imveis?

A primeira alternativa seria a transfere ncia do imo vel pelo antigo proprieta rio da a rea,
ou seja, a pessoa que figura como vendedora do imo vel no contrato de compra e venda-
proprieta rio da a rea vendida registrado no carto rio.

ntretanto, na maioria das vezes torna-se invia vel tal transfere ncia, ate mesmo pela
morte do vendedor ou o fato deste estar em lugar incerto e na o sabido, dessa forma
surge o INSTITUTO CHAMADO USUCAPIA O.

O que a USUCAPIO?

Trata-se de modo de aquisia o da propriedade, pela posse continuada, durante certo


lapso de tempo, somado aos requisitos estabelecidos em legislaa o, e tambe m chamada
de prescria o aquisitiva, pois o elemento tempo influi diretamente na aquisia o de um
direito, no caso, a propriedade imo vel.
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No caso das propriedades rurais, existem alternativas jurdicas, para que haja a
regularizaa o do imo vel, e finalmente o possuidor se torne PROPRITARIO:

A) USUCAPIO ESPECIAL

Nos casos de cha caras, por estarem definidas como a rea rural, tal instituto tambe m
chamado de USUCAPIA O RURAL INDIVIDUAL, tal instituto visa buscar de uma forma
indireta, justia social, trata-se de uma poltica de redistribuia o de riquezas,
permitindo que a populaa o mais carente possa se tornar proprieta ria em um prazo
menor normalmente exigido na usucapia o, seus requisitos sa o:

1)POSSE ININTERRUPTA, SEM OPOSIO: o possuidor tem que estar de posse no


imvel durante o lapso temporal de 05 anos, sem a oposia o de terceiros, sem
conflitos;
2) POSS animus domini: o possuidor tem que estar se portando como proprieta ria
do imo vel, ou seja, dando as devidas manuteno es, bem como: pagamento de imposto
se houver, contas de luz, o que mais existir que caracterize manutena o.
3) DECURSO DO PRAZO DE 05 ANOS: ou seja, o possuidor deve estar na a rea durante
o prazo mnimo de 5 anos;
4) STABLCIMNTO D MORADIA, OBRAS OU SRVIOS: o possuidor deve residir
na a rea, estabelecendo obras ou servios, ou seja, cumprindo a funa o social da
propriedade;
5) IMO VL SITUADO NA ARA RURAL;
6) ARA D AT 50 HCTARS;
7) SR O U NICO IMOVL DA PSSOA: ou seja, o possuidor na o pode ter nenhum
imo vel registrado no carto rio em seu nome;
8) UTILIZAR A ARA COMO MORADIA;
9) TORNAR A ARA PRODUTIVA POR SU TRABALHO OU D SU FAMILIA (ex: hortas,
criaa o de animais etc).

OU

B) USUCAPIO RURAL CONSTITUCIONAL

Prevista no art.191 da CF/88 c/c art.1289 CC/02, tendo como requisitos:

1)POSS ININTRRUPTA, SM OPOSIA O: o possuidor tem que estar de posse no


imo vel durante o lapso temporal de 05 anos, sem a oposia o de terceiros, sem conflitos;
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2) POSS animus domini: o possuidor tem que estar se portando como proprieta ria
do imo vel, ou seja, dando as devidas manuteno es, bem como: pagamento de imposto
se houver, contas de luz, o que mais existir que caracterize manutena o.
3) DECURSO DO PRAZO DE 05 ANOS: ou seja, o possuidor deve estar na a rea durante
o prazo mnimo de 5 anos;
4) STABLCIMNTO D MORADIA, OBRAS OU SRVIOS: o possuidor deve residir
na a rea, estabelecendo obras ou servios;
5) NO SER PROPRIETARIO DE OUTRO IMOVEL RURAL OU URBANO: O
POSSUIDOR NO PODE TER OUTRO IMOVEL EM SEU NOME REGISTRADO EM
CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS.
6) A a rea ocupada, na o pode ultrapassas 50 hectares de extensa o;
7) INDPND D JUSTO TITULO BOA-F : ou seja, na o e necessa rio que o possuidor
tenha contrato ou qualquer documento que comprove a compra ou negociaa o da a rea.

Se voc no se enquadrar nos caso acima, certamente ser enquadrado na:

C) USUCAPIO ORDINRIA

Tal modalidade e prevista no art. 1242 do CC/02, possuindo como requisitos:

1) POSSE ININTERRUPTA E SEM OPOSIO: o possuidor tem que estar de posse


no imvel durante o lapso temporal de 10 anos, sem oposio de terceiros;
2) POSS animus domini: o possuidor tem que estar se portando como proprieta ria
do imo vel, ou seja, dando as devidas manuteno es, bem como: pagamento de imposto
se houver, contas de luz, o que mais existir que caracterize manutena o;
3) DCURSO DO PRAZO D 10 ANOS, podendo ser reduzido para 05 anos se a
utilizaa o, for para moradia ou realizaa o de investimentos, ou seja, se a funa o social
da posse estiver sendo exercida;
4) IMOVEL URBANO OU RURAL;
5) JUSTO TITULO: contrato de compra e venda, ou recibo que pagou pela a rea, ao
outro documento ha bil que comprove a negociaa o;
6) BOA- F .

Para ingressar com a aa o o interessado devera procurar um advogado de sua


confiana, munidos dos seguintes documentos:

- Co pia do RG e CPF do possuidor;


- Contrato de compra e venda ou recibo se houver;
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- Algumas fotos da propriedade;


- Co pia de comprovantes de contas de energia, ou imposto se houver da propriedade;
- Co pia do holerite atual se houver: para requerer os benefcios da assiste ncia judicia ria
gratuita, os assalariados que recebem ate 3 sala rios mnimos;
- Testemunhas (nome completo, RG, endereo completo e telefone se houver) para
comprovar que o possuidor reside ou trabalha na a rea discutida.

QUAL O CUSTO DA AO DE USUCAPIO?

A maioria dos advogados que entram com a aa o de usucapia o, cobram como


honora rios 20% do valor do imo vel, exemplo:

Se a a rea e avaliada em R$ 100.000,00 (cem mil reais), o advogado leva R$ 20.000,00


(vinte mil reais), ou seja 20% do valor do imo vel.

Ainda existe um valor estipulado pela Ordem dos Advogados do Brasil como o mnimo a
ser cobrado, que e o valor de R$ 3.198,43 (tre s mil cento e noventa reais e quarenta e
tre s centavos) A VISTA.

Por fim, em casos especiais onde houver um nmero significativo de pessoas


interessadas na propositura da ao o valor acima poder ser significativamente
reduzido e parcelado a critrio do advogado.

Caso tenha mais du vidas e interesse em resolver seu problema, entrar em contato nos
telefones descritos no rodape desta cartilha.

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