Revista Techne Editora PINI

Programa de Manuteno Preventiva de

edificaes
Especialista analisa as normas tcnicas que tratam da
manuteno predial e explica as diretrizes para a
elaborao do modelo do PMP
Edio 236 - Novembro/2016

Hugo Sefrian Peinado

Engenheiro Civil, Mestre em Engenharia Urbana
Professor da Universidade Estadual de Maring (DEC/UEM)
Instrutor na elaborao de Manuais do Proprietrio e das reas comum de edifcios e de
Programa de Manuteno Preventiva
hspeinado@gmail.com

A temtica do ps-obras tem recebido grande nfase nos ltimos anos e a publicao e
reviso de uma srie de normas tem demonstrado essa preocupao. So elas: ABNT
NBR 14.037:2011, que trata das diretrizes de elaborao do Manual de uso, operao e
manuteno da edificao (tambm conhecido como Manual do Proprietrio) e do
Manual das reas comuns (tambm tratado como Manual do Sndico); ABNT NBR
5.674:2012, que aborda a manuteno de edificaes; ABNT NBR 15.575:2013, que
traz os requisitos de desempenho de edificaes residenciais, dentre esses a Vida til de
Projeto (VUP); e ABNT NBR 16.280:2015, direcionada gesto de reformas em
edificaes.

As edificaes so construdas para atender aos requisitos dos usurios ao longo de sua
vida til, perodo que se inicia com a entrega do Habite-se e se estende at a perda de
funcionalidade/ desempenho da edificao. Desse modo, conhecimentos acerca de
procedimentos executivos e de materiais construtivos que confiram maior durabilidade
s edificaes, e ainda, dos procedimentos de uso e de manuteno preventiva
adequados so fundamentais para prevenir manifestaes patolgicas precoces nos
sistemas da edificao (fissuraes em estruturas e em vedaes, corroso da armadura
de elementos estruturais, dentre diversos outros problemas) e, portanto, diminuio da
sua vida til.
No que se refere manuteno preventiva, a ABNT NBR 14.037:2011 trata da
necessidade de elaborao do modelo do Programa de Manuteno Preventiva (PMP)
como parte integrante do Manual de uso, operao e manuteno da edificao
(Muome) e do Manual das reas comuns do edifcio. Esse modelo do PMP dever ser
utilizado pelo responsvel legal da edificao (sndico e proprietrio, em caso de reas
comuns e reas privativas, respectivamente) para elaborao do PMP, propriamente.
Conforme estabelece a ABNT NBR 15.575-1:2013, de responsabilidade do executor
da edificao a elaborao do Muome com o modelo do PMP. No modelo do PMP
devero constar, pelo menos, os itens (conforme figura 1):

1) Designao do sistema, elemento, componente ou equipamento;

2) Descrio das atividades essenciais de inspeo para cada sistema, elemento,
componente e equipamento da edificao;
3) Periodicidade de inspeo dos mesmos;
4) Responsveis pela realizao do servio;
5) Documentao referencial e formas de comprovao da realizao dos servios.

A ABNT NBR 5.674, com primeira verso datada de 1999, estabelece a necessidade de
elaborao do Programa de Manuteno Preventiva da edificao (PMP) a partir do
modelo constante no Muome. O PMP, conforme determina a ABNT NBR 5.674:2012,
composto pelos seguintes itens:

1) Designao do sistema, elemento, componente ou equipamento;

2) Descrio das atividades essenciais de inspeo para cada sistema, elemento,
componente e equipamento da edificao;
3) Datas especficas de realizao dos servios e periodicidade de inspeo dos
mesmos;
4) Responsveis pela execuo;
5) Documentao referencial e formas de comprovao da realizao dos servios;
6) Modo de verificao do sistema (quais itens sero verificados);
7) Custos envolvidos. Esse documento, conforme estabelece a norma, deve ser
elaborado e atualizado periodicamente pelo responsvel legal da edificao.

A partir do observado no PMP, atendendo periodicidade estabelecida para

inspeo/manuteno de cada sistema, deve-se proceder tambm ao registro das
atividades realizadas. de suma importncia, conforme reporta a ABNT NBR
14.037:2011, que o executor especifique no Muome a necessidade desse registro das
atividades de manuteno por parte dos responsveis pela edificao. Desse modo, a
ABNT NBR 5.674:2012 apresenta um modelo no anexo C quanto forma de registro a
ser empregada pelo usurio/ sndico (figura 2).
Os procedimentos de manuteno dos sistemas, elementos, componentes e
equipamentos da edificao devero tambm ser especificados nos projetos da
edificao segundo determinao da ABNT NBR 15.575- 1:2013, uma vez que os
projetistas devem definir/especificar o valor da Vida til de Projeto (VUP) de cada
elemento/subsistema da edificao (com valores mnimos estabelecidos por essa norma)
e, em funo disso, especificar quais os materiais, produtos, processos produtivos e
aes de manuteno devem ser empregados para que a edificao atinja os requisitos
de desempenho, dentre esses, a VUP.

Apesar de ser obrigatria a elaborao do PMP para qualquer edificao (por parte dos
responsveis legais pela edificao), mesmo para aquelas entregues anteriormente
ABNT NBR 5.674:2012, tem-se observado a prtica de construtoras e profissionais de
entregarem apenas um Muome obtido a partir de veculos eletrnicos, muitas vezes em
completo desacordo com as diretrizes da ABNT NBR 14.037:2011, sem o modelo do
PMP elaborado com base na ABNT NBR 5.674:2012 e nas especificidades da
edificao.

Em avaliao realizada pelo autor do presente trabalho em 40 edificaes residenciais

de mltiplos pavimentos (altura igual ou superior a dez pavimentos) entregues at
dezembro/ 2015 na cidade de Maring/ PR, constatou-se que 17 edifcios foram
entregues antes da edio da ABNT NBR 5.674 de 01 de novembro de 1999; sete
edificaes foram entregues entre 01 de novembro de 1999 e 24 de agosto de 2012
(perodo de vigncia da ABNT NBR 5.674:2012); 16 edificaes foram entregues a
partir de 25 de agosto de 2012, quando passou a vigorar a ABNT NBR 5.674:2012.

Constatou-se que das 16 edificaes entregues aps 25 de agosto de 2012, quando a

ABNT NBR 5.674:2012 entrou em vigor, apenas duas construtoras fizeram a entrega do
modelo de PMP (junto com o Muome), sendo que outras 14 no fizeram a entrega do
modelo de PMP e nem mesmo do Muome. Das edificaes anteriores ao perodo de
vigor da ABNT NBR 5.674:2012, nenhuma apresentou modelo de PMP ou PMP
implantado pelos responsveis legais da edificao, apenas procediam a algumas
manutenes rotineiras e preventivas de praxe, como limpeza de caixas d''gua e
inspees de elevadores.

No geral, a partir do estudo, viu-se que apenas duas edificaes possuem o modelo de
PMP fornecido pela construtora, no entanto, ambos esto em desacordo com as
diretrizes da ABNT NBR 5.674:2012. As outras 38 edificaes no possuem tal
documento. A data de entrega no fator determinante para se estabelecer se uma
edificao deve ou no possuir o modelo do PMP e o prprio PMP, uma vez que a
ABNT NBR 5.674:2012 estabelece, j no escopo da norma, que edificaes existentes
antes da vigncia desta norma devem se adequar mesma, criando PMPs adequados.
Desse modo, para edificaes anteriores ABNT NBR 5.674:2012, entende-se que
uma atribuio do responsvel legal pela edificao, ou seja, do sndico, a contratao
de profissional habilitado para elaborao do modelo de PMP de sua edificao, uma
vez que, conforme artigo 1348, inciso V do Cdigo Civil (Brasil, 2002), competncia
do sndico "diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestao dos servios que interessem aos possuidores (condminos)".
Diretrizes de elaborao do modelo do Programa de Manuteno Preventiva

A ABNT NBR 5.674:2012 traz em seu anexo A um modelo do Programa de

Manuteno Preventiva de uma edificao hipottica. De forma geral, o que tem sido
observado que grande parte das construtoras que elaboraram o modelo do PMP no
Muome e no Manual das reas comuns simplesmente reproduzem o contedo da tabela
A.1 do anexo A da norma sem nem mesmo se certificar se todos os sistemas, elementos
e componentes constantes em seu edifcio esto neste modelo, se a periodicidade de
inspeo est adequada ao elemento/ componente e se o responsvel pela verificao e
execuo da manuteno preventiva poder ser, por exemplo, uma equipe de
manuteno local, conforme apresentado em grande parte das indicaes de responsvel
no exemplo apresentado na tabela A.1 do Anexo A da norma.

O modelo do Programa de Manuteno deve especificar qual a qualificao para se

realizar o servio proposto, uma vez que a manuteno no pode ser entendida como
algo a ser feito de forma improvisada por equipes no capacitadas tecnicamente para a
funo. Desse modo, so feitas algumas consideraes a partir das qualificaes trazidas
pela ABNT NBR 5.674:2012:

Equipe de manuteno local: pessoas devidamente orientadas para a realizao de

diversos servios e que possuam conhecimento de preveno de riscos e acidentes.
Usualmente, essa designao usada para caracterizar o zelador da edificao. Os
servios a serem desenvolvidos por esses profissionais podem ser, por exemplo, a
verificao do nvel de reservatrios e o funcionamento das boias, testes do sistema de
iluminao de emergncia, manuteno de jardins e a limpeza do sistema de guas
pluviais (ralos, grelhas e canaletas).

Equipe especializada: Organizao ou profissional liberal que esteja qualificado e que

possua conhecimento e competncia tcnica para exercer a funo. Como exemplo,
tm-se trabalhadores terceiros/empreiteiros em geral para servios de manuteno de
equipamentos (sistemas de ventilao, automao de portes etc.), limpezas de caixas
de gordura, reconstituio de acabamentos em pisos danificados, revitalizao de
pinturas para evitar descascamentos e potenciais fissuras (figura 4), dentre diversas
outras atividades.

Equipe capacitada: Organizao ou pessoa capacitada e orientada para a realizao da

funo sob responsabilidade de profissional habilitado. Para servios com essa
designao de responsabilidade necessria a emisso de Anotao de
Responsabilidade Tcnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Tcnica (RRT) pelo
profissional. Em geral, so servios que envolvem a integridade da edificao,
interferindo em sistemas de impermeabilizao, sistemas estruturais, sistemas
hidrossanitrios ou eltricos e, portanto, precisam de profissional credenciado pelo
CREA ou CAU para acompanhamento dos servios.

Ao compreender os termos utilizados para designao de responsabilidade dos servios

de vistoria/manuteno da edificao, procede-se anlise de uma srie de incoerncias
observadas no modelo apresentado na tabela A.1 do Anexo A da ABNT NBR
5.674:2012.
Ao tratar do sistema de
impermeabilizao, por exemplo,
no que se refere s reas
molhadas internas, piscinas,
reservatrios, coberturas, jardins e
espelhos d''gua, o modelo sugere
a necessidade de uma equipe de
manuteno local (figura 6), ou
seja, segundo o modelo, o zelador
poderia verificar a integridade do
sistema de impermeabilizao e
reconstituir a proteo mecnica,
alm de sinais de infiltrao ou
falhas na impermeabilizao.
Essa designao incoerente,
uma vez que, pelo menos, uma
empresa especializada dever ser
contratada para tal fim, sendo
sugerida a contratao de uma
empresa capacitada (com emisso
de ART ou RRT).

Da mesma forma como essa

especificao incoerente ocorre
com o sistema de
impermeabilizao no modelo
proposto na tabela A.1 do Anexo
A da ABNT NBR 5.674:2012, h
tambm inconsistncias
observadas quanto aos
responsveis pelos servios de
inspeo da estrutura da
edificao, quanto ao
rejuntamento e s vedaes,
quanto tubulao de sistemas
hidrossanitrios, dentre diversos
outros. Importa ressaltar que h
servios de grande importncia,
os quais no so mencionados no
anexo A pela ABNT NBR
5.674:2012 e, desse modo,
devero ser acrescentados pelo
autor/redator do modelo do PMP,
como o caso de limpeza de marquises e lajes de cobertura (figura 7), atividade a ser
executada a cada 15 dias ou aps chuvas fortes por equipe de manuteno local, por
exemplo, a fim de que no sejam depositadas grandes quantidades de resduos (folhas)
sobre as mesmas e que acabem resultando em sobrecarga estrutural.

Desse modo, de suma importncia que os profissionais envolvidos na elaborao do

Muome e do modelo do PMP observem que a tabela A.1 se refere apenas a um modelo,
cabendo ao profissional executor/incorporador a anlise de sua coerncia de acordo com
os parmetros estabelecidos por lei e pelas prticas de engenharia.

No que se refere s atividades de manuteno realizadas, h a necessidade de se

registrar no livro de registros quais os documentos comprobatrios guardados pelo
responsvel legal da edificao para comprovao da realizao dos servios, o registro
do responsvel pela atividade em rgo competente (CREA ou CAU, em caso de
necessidade de empresas capacitadas) e a assinatura do responsvel pela manuteno,
conforme modelo apresentado na figura 8.
Importa ressaltar que o modelo de livro de registro de manuteno deve ser apresentado
pelo executor da edificao no Muome e no Manual das reas Comuns.

Referente ao arquivamento de documentos que comprovem a realizao dos servios de

inspeo e manuteno, a ABNT NBR 5.674:2012 faz referncia aos registros de
contratao e aos registros de execuo. Como exemplos de registros de contratao, a
norma traz: propostas comerciais, contratos, e-mails e ordens de servio. No que se
refere aos registros de execuo, a norma sugere: registro no livro de manuteno,
relatrios da empresa contratada, certificados (de recargas de extintores, de potabilidade
da gua, dentre outros), laudos, ART/RRT, termo de garantia e instruo de
manuteno. Recomenda-se ainda que, para fins de comprovao, sejam arquivados
tambm outros documentos, como notas fiscais de compras de produtos e de
contratao de servios.

Outros itens relacionados Manuteno Preventiva de edificaes

Alm do Programa de Manuteno Preventiva, conforme reporta Peinado (2016), deve-

se especificar no Manual das reas comuns da edificao os pontos na cobertura
destinados ancoragem de equipamentos para sustentao de andaimes e de cabos de
segurana para limpeza, manuteno e reparos das fachadas (figuras 9,10 e 11). Essa
diretriz estabelecida pela NR-18 do MTE, que determina que edifcios com altura de
quatro pavimentos ou mais (ou altura superior a 12 m) devero possuir pontos para
instalao do sistema de ancoragem na cobertura para tal fim. Ainda segundo Peinado
(2016), mesmo sendo utilizado apenas na etapa de ps-obras da edificao, a elaborao
desse projeto deve se dar durante o dimensionamento da estrutura do edifcio, de forma
que os esforos resultantes das atividades de manuteno e reformas das fachadas sejam
considerados no dimensionamento da estrutura do edifcio, principalmente das vigas e
pilares das platibandas.
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. ABNT NBR 5.674:

Manuteno de edificaes - Requisitos para o sistema de gesto de manuteno. Rio de
Janeiro, 2012.
______. ABNT NBR 14.037: Diretrizes para elaborao de manuais de uso, operao e
manuteno das edificaes - Requisitos para elaborao e apresentao dos contedos.
Rio de Janeiro, 2011.
______. ABNT NBR 15.575-1: Edificaes habitacionais - Desempenho - Parte 1:
Requisitos Gerais. Rio de Janeiro, 2013.
______. ABNT NBR 16.280: Reforma em edificaes - Sistema de gesto de reformas -
Requisitos. Rio de Janeiro, 2014.
BRASIL. Cdigo Civil. Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponvel em: <
http://presrepublica.jusbrasil.com.br/ legislacao/91577/codigo-civil-lei-10406-02#art-
1348--inc-V>. Acesso em: 03/10/2016.
PEINADO, H.S. Aspectos gerais sobre segurana e medicina do trabalho na construo
de edificaes. In: PEINADO, H.S.; DE MORI, L.M. Segurana do Trabalho na
Construo Civil. So Paulo: PINI, 2016.

O texto est disponvel em meio impresso e pelo link:

http://techne.pini.com.br/engenharia-civil/236/artigo375665-1.aspx