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REVITALIZAO URBANA NO BRASIL COMPARANDO SEIS
CENTROS HISTRICOS
ZANCHETI, SILVIO (1); SOMEKH, NADIA (2); FREGONEZI, BRUNA (3)
1. Centro de Estudos Avanados da Conservao Integrada (Ceci)

Praa do Carmo, n 5, Sala 06, Carmo - Olinda/PE - CEP: 53.120-000
smz@ceci-br.org
2. Mackenzie. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Rua da Consolao, 896 - So Paulo - SP - CEP: 01302-907
nadiasom@terra.com.br
3.Mackenzie. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Rua da Consolao, 896 - So Paulo - SP - CEP: 01302-907
brunafregonezi@gmail.com
RESUMO
O objetivo desse trabalho avaliar a sustentabilidade de longo prazo dos processos de revitalizao
de centros histricos do Brasil. Foram definidos dois objetivos: 1) identificar fatores de desempenho
dos processos de revitalizao e 2) avaliar a sustentabilidade dos processos no longo prazo. O
trabalho cobre um conjunto de seis processos de revitalizao no perodo 1980 2013: So Lus,
Recife, Salvador, So Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre. Optou-se por utilizar uma metodologia
comparativa de estudo de casos, baseada na anlise da literatura cientfica e na avaliao de
desempenho dos processos pelos atores sociais envolvidos nas revitalizaes. A comparao foi
realizada com base na anlise de 12 indicadores. Para a avaliao de desempenho dos processos,
foram realizadas pesquisas diretas com atores sociais comprometidos nos processos de cada centro
histrico: os stakeholders. Como resultados observou-se uma grande semelhana entre os
indicadores dos seis processos, assim como entre as avaliaes de desempenho realizada pelos
atores sociais. Os processos em questo tem percorrido caminhos semelhantes, apesar de toda
mstica de cada caso um caso e das conjunturas polticas. Essa constante no implica que existe
uma formula bsica que permita a replicabilidade dos processo para alcanar bons ou maus
resultados. Pode-se sim encontrar estratgias para formulao de melhores polticas urbanas.
Palavras chave: Avaliao de processos; centros histricos; indicadores.
FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 1

Belo Horizonte, v.8, n.1. Jan / Jun. 2015 ISSN 1982-9531
http://www.forumpatrimonio.com.br/
1. Introduo
Esse trabalho apresenta resultados parciais da pesquisa Projetos urbanos em reas
histricas no Brasil e na Amrica Latina: Balano e replicabilidade1 que tem como temtica
a sustentabilidade de longo prazo de processos de revitalizao2 de reas urbanas
patrimoniais em metrpoles.
O objetivo da pesquisa avaliar a sustentabilidade de longo prazo dos processos de

revitalizao. Foram definidos dois objetivos especficos: 1) identificar fatores de
desempenho dos processos de revitalizao, 2) avaliar a sustentabilidade dos processos no
longo prazo.
A pesquisa cobre um conjunto de seis processos de transformao implantados no Brasil no

perodo 1974 - 2013: So Lus, Recife, Salvador, So Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre.
Por que processos e no projetos, ou planos ou polticas? Todos os processos analisados

podem ser caraterizados como um processo de jogo entre atores, que negociam as suas
adeses as diversas fases do projeto dependendo, a cada momento, do ciclo da poltica
urbana (Barros Silva & Melo, 2000). A revitalizao se realiza na implantao de projetos
como um processo de aprendizagem, evoluo e adaptao baseado na
barganha/negociao dos atores (stakeholders) que, portanto, dependem de redes e
estruturas de implantao presentes e em transformao. Isto a revitalizao se estrutura
e ganha forma no prprio processo de implantao das aes e isso se deve porque: a) os
formuladores de planos e projetos no conhecem a realidade a ponto de controla-la
cognitivamente ou prever as contingncias futuras, b) os planos e projetos elaborados no
so capazes de expressar as expectativas e interesses dos atores envolvidos, por isso so
somente guias de orientao sujeitos a refazimentos constantes; c) planos e projetos so,
fundamentalmente experimentos sociais (Barros Silva & Melo, 2000, pp. 9-10)
1
Esse trabalho foi realizado com o apoio financeiro da Fundao de Amparo Pesquisa do Estado
de So Paulo (Fapesp) e do Fundo Mackenzie de Pesquisa (Mack Pesquisa). Os colaboradores
envolvidos diretamente nesta pesquisa so: Julia Carvalho Dell Acqua (Mackenzie), Maira de Moura
(Mackenzie), Mauro Calliari (Mackenzie) e Paula Lopes (UniRitter).
2
Foi usado o termo revitalizao devido importncia que os programas deram a mudana na
economia local, porm seguindo a definio de termos na carta de Lisboa (1995), cabe a algumas
intervenes, o termo Reabilitao pelos programas valorizam as potencialidades pr-existentes.

Essa postura metodolgica uma novidade nas avaliaes dos processos de revitalizao
realizados no nosso pas. Poucos so os estudos comparativos (Vieira, 2007; Botelho 2005)
e o nmero grande de estudos de casos individuais apresentam trs constantes
metodolgicas.
A primeira a utilizao de um nico mtodo de avaliao, o da crtica do plano (Baer,

1997, p.330), que so avaliaes personalizadas, realizada por especialistas externos (no
autores dos projetos), durante ou depois da fase de implantao dos projetos.
A segunda a do uso da triangulao metodolgica de variveis que se apoia em mix de

teorias de anlise sociolgica, econmica e poltica.3 As variveis so, basicamente,
qualitativas.
A terceira e ltima que os trabalhos no cobrem os processos de reabilitao, isto , o

longo prazo, onde o tratamento do tempo dos processos parece ter sido escolhido de forma
ad hoc, ajustados preferncia temporal do investigador, em geral a durao de um nico
projeto, ou da atuao de um gestor poltico. (Zancheti & Somekh, 2014).
2. Metodologia
Optou-se por utilizar uma metodologia comparativa de estudo de casos baseada na anlise
da literatura cientfica sobre o assunto e na avaliao dos processos de revitalizao pelos
atores sociais envolvidos. .
Os estudos de caso foram construdos segundo anlise multivariveis, ou multicritrios,

utilizando indicadores e o emprego de metadados4. O que permite criar informao a partir
de outra informao e assim sistematizar um conjunto heterogneo de trabalhos cientficos,
similar s tecnologias de data mining.5 Essa abordagem foi factvel dentro da opo por
3
A triangulao de dados refere-se recolha de dados recorrendo a diferentes fontes. Distinguindo
subtipos de triangulao, em tempos (datas explorando as diferenas temporais), espaos (locais
tomando a forma de investigao comparativa) e com indivduos diferentes. (Duarte, 2009, p. 11-12)
4
Metadado uma informao sobre outra informao. O uso de metadados recomendvel em
estudos de casos comparativos com base na literatura especializada existente. (Hodge, 2001, p.3)
5
Minerao de dados o processo de proposio de vrias consulta e extrao de informao teis,
padres e tendncias, frequentemente desconhecidas, a partir de grande quantidade de dados
armazenada em bancos de dados. (Thuraisingham, 1999).

variveis qualitativas transformadas em ndices quantitativos, empregadas em modelos de
causao no estatsticos de tipo rough set analysis (Pawlak, 2002).
A avaliao dos processos de revitalizao de centros histricos foi realizada com base na
anlise de 12 indicadores descritos no Quadro 1. Os indicadores foram escolhidos em um
processo de ajuste simultneo entre a lista de indicadores e os estudos de caso.
Primeiramente, foi estruturada uma lista preliminar de indicadores baseada na discusso
com especialistas de revitalizao e planejamento urbano. A partir dessa lista foi desenhado
um protocolo para os estudos de casos composto por questes cujas respostas poderiam
fornecer avaliaes qualitativas dos indicadores. Aps a realizao do primeiro estudo de
caso, o mtodo foi repetido, reavaliando a lista de indicadores, as questes, o protocolo e
realizando outro estudo. Aps a realizao do segundo estudo de caso, o processo refeito
incluindo uma reavaliao do primeiro estudo de caso. Desse ponto em diante, repetiu-se o
procedimento at completar os seis estudos. Assim, os indicadores, e suas dimenses,
refletem no uma viso terica sobre os processos de revitalizao mas sim uma anlise
calcada na experincia de casos, por meio de um feedback contnuo (Yin, 2005).
Para a avaliao de desempenho dos processos, foram realizadas pesquisas com atores
sociais comprometidos nos processos de revitalizao: os stakeholders. Para isso, foram
estabelecidos quatro critrios para avaliar a sustentabilidade de longo prazo dos processos
de revitalizao, sendo uma geral e trs especficas.
Considerou-se que existe sustentabilidade geral quando a rea urbana patrimonial

atraente para uma grande variedade de usurios, como residentes de diferentes nveis
econmicos, trabalhadores nos negcios, compradores locais, turistas etc., quando a rea
urbana atrai investimentos privados e pblicos, permite obter retorno de capital e no
mercado imobilirio comparveis a outras reas dinmicas da cidade. (Rojas & Lanzafame,
2010).
A sustentabilidade geral de uma rea urbana requer uma perspectiva conjunta e integrada
de trs sustentabilidades especficas: a econmica, a social e a fsico-material.
Sustentabilidade Econmica: trata da capacidade de atrair investimentos de agentes

econmicos privados. Na sustentabilidade, o desenvolvimento do centro histrico passa a
ser liderado pelo setor privado incluindo os residentes, com o setor pblico mantendo seus

investimentos na operao e manuteno das infraestruturas urbanas e para compensar os
impactos sociais negativos que possam ocorrer gentrificao, por exemplo.
Sustentabilidade Social: trata da manuteno da cidadania, com melhoria diversidade de

usos urbanos (residencial, comercial e servios), da qualidade de vida da populao,
diminuio das diferenas sociais, participao e organizao popular. Sem a
sustentabilidade social, no existe possibilidade de sustentabilidade fsico-material, nem
econmica.
Sustentabilidade Fsico-material: trata da manuteno regular e permanente das edificaes

patrimoniais e as de entorno, assim como dos espaos e equipamentos pblicos, respeitada
a preservao de seus valores e sem colocar em risco a integridade e a autenticidade dos
mesmos. Para efeito da pesquisa esse critrio foi subdividido em dois: a) o patrimnio
edificado e b) os espaos e equipamentos pblicos.
A pesquisa com os atores objetivou estabelecer um ndice de percepo da sustentabilidade

dos processos de revitalizao. Esse ndice foi construdo a partir das respostas dos atores
sociais a cinco perguntas sobre as sustentabilidades.
A pesquisa foi realizada com atores de quatro categorias:
Especialistas tcnicos e acadmicos que tenham conhecimento especializado

sobre o processo de revitalizao e planejamento urbano dos centros histricos;
Investidores ou donos de negcios so os que operam atividades econmicas no

permetro do centro histrico;
Proprietrios ou moradores de imveis so os que residem em imveis do centro

histrico como proprietrios ou inquilinos;
Representantes de associaes de defesa dos interesses dos atores- so que

defendem causas e objetivos de grupos sociais atuantes.
A sustentabilidade pode ser avaliada como: insatisfatria, aceitvel, bem sucedida e

muito bem sucedida. O nmero de entrevistado em cada stio variou de 25 a 35.

3. Os estudos de casos
3.1. So Lus
O caso de So Lus nasce nos anos 1970 quando foram realizados estudos para promover
o turismo na cidade, os projetos ao longo deste perodo tinham como objetivo criar um
ncleo de recuperao urbana e produzir espaos adaptados para atividades de comrcios,
servios e cultura que atrassem a populao.
Para isso, foram usadas estratgias na recuperao de imveis preservados para o

comrcio e servio, melhorias na infraestrutura e recuperao de imveis emblemticos
para atividades culturais. J no mbito econmico, o mtodo usou os espaos recuperados
para melhoria no comrcio local e implantao de atividades governamentais e de uso
pblico.
Os atores envolvidos foram o governo estadual, agindo fortemente no incio do processo e

abrindo espao ao governo municipal apenas nas fases finais, j com relao ao patrimnio
o Iphan e a Unesco tiveram forte atuao e por fim, levando em conta a participao social,
notou-se que ficou restrita a intelectuais e tcnicos do governo.
3.2. Recife
O projeto do Bairro do Recife vem tona quando o porto perde a funo devido s
mudanas tecnolgicas de armazenagem e transbordo modal, tornando a taxa de imveis
desocupados alta. Assim, em 1993 inicia o processo de reabilitao do bairro, comeando
pelo Plano de Revitalizao do Bairro do Recife e mais tarde incorporando o Porto Digital.
O projeto teve como objetivo atrair atividades nas reas de cultura, lazer, turismo, servios e
a criao de um Polo de empresas de tecnologia. As estratgias alm do diferencial de
desenho urbano, no comum nos outros projetos avaliados aqui, foi regulamentado atravs
de uma lei especifica para a interveno e captao de investimentos.
Neste processo o poder pblico teve por responsabilidade a promoo do centro e

investimentos na infraestrutura, enquanto a iniciativa privada se responsabilizou pela
adequao funcional e arquitetnica das novas atividades. Para a implantao do polo
tecnolgico foram criados incentivos fiscais e de incubao de empresas.

Para implantao do projeto o Governo Municipal e Estadual estiveram envolvidos com,
sindicatos, fundaes, associaes e demais setores privados atravs de pequenos e
grandes empresrios. Alm destes, o processo contou com a participao do BID atravs de
investimentos e do Iphan com o apoio de preservao do Patrimnio.
Pode-se notar que uma vez que existiram investimentos e apoio maior para capitao de
servios tecnolgicos, os atores diretamente beneficiados com o processo foram os
proprietrios dos imveis e as empresas dos servios avanados.
3.3. Salvador
Em Salvador o programa de recuperao do centro histrico nasceu aps mudana no

sistema virio que reduziu a acessibilidade relativa rea, favorecendo a sada de grupos
de maior renda e atividades econmicas. Assim, em 1992 inicia o processo revitalizao que
teve como caractersticas a reforma urbanstica e de imveis com a mudana radical de
usos, introduo de habitao e novo mix comercial.
Os objetivos eram mudar radicalmente o perfil de pblico e atividades para a criao de uma
rea de comrcio, lazer, cultura, turismo e habitao, usando como estratgia a aplicao
de investimentos pblicos do governo estadual e municipal no apoio a promoo de
atividades culturais e subsdios para empresas privadas na rea de lazer, alimentao e
comrcios. Alm destas aes, o BID foi o ator responsvel pelo investimento externo e o
Iphan na preservao do patrimnio histrico.
Para viabilizao do projeto, foram desalojados muitos moradores e os mecanismos

distributivos de renda para habitao foi regressivo, de tal maneira que para este setor, o
projeto teve mais perdas do que ganhos, porm para os comerciantes locais e turismo o
projeto foi exitoso.
3.4. So Paulo
O caso de So Paulo nasce em meados de 1970, mas em 1997 que o processo toma
maior proporo. Ele nasce aps uma sequncia de aes governamentais de
descentralizar o centro, da mudana nos fluxos de transporte pblico e pedestres que

inviabilizaram o acesso do automvel e a mudana das elites para regies mais distantes
dos setores fabris prximos ao centro.
Assim, inicia o processo que teve como caracterstica a incluso de equipamentos culturais
e de lazer como atrao de novos usurios, a transformao do mix de atividades
econmicas e pr fim a tentativa da mudana na paisagem urbana. Os objetivos eram, alm
de atrair pblico atravs de atividades culturais e captar investimentos, viabilizar a
apropriao do espao pblico e promover o desenvolvimento local.
As estratgias usadas partiram de instrumentos regulamentados pela lei da Operao

Urbana Centro que dava benefcios para novas construes no centro. Ademais, foram
dados novos usos culturais a patrimnios emblemticos, criados eventos como promoo do
Marketing urbano e optaram pela mudana da prefeitura para o centro, atraindo novos
servios e modificando o carter econmico.
Os atores envolvidos no processo foram a prefeitura, ONGs, associaes mantidas pela

inciativa privada, como a Associao Viva o Centro; o BID atravs do financiamento e os
setores de preservao municipal e estadual.
O principal ganho para a regio central foi conquistar o pblico atravs de aes
compartilhadas e os novos servios captados pela mudana de localizao dos rgos
municipais para o centro. Como os projetos habitacionais no foram implantados em larga
escala, foi o setor com maior perda no processo.
3.5. Rio de Janeiro
O caso do Rio de Janeiro iniciou no Projeto Corredor Cultural, em 1979, dentro da

Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenao Geral da Prefeitura Municipal, com
objetivo de ir alm da preservao de edifcios isolados, introduzindo a questo da
preservao das ambincias e de estruturas fsicas em conjuntos.
As propostas basearam-se em aes para combater o esvaziamento das atividades

culturais e recreativas, utilizando infraestrutura e espaos fsicos existentes, valorizando-os
e resgatando o valor simblico e identidade da rea. O projeto teve como principal premissa
o estmulo para o envolvimento da comunidade, promovendo eventos culturais que serviram
como alavanca para atrao do pblico, alm do incentivo recuperao de imveis. A

partir de ento, surgem uma srie de projetos pontuais que configuram a segunda fase do
processo. Em geral so iniciativas dispersas que tiveram dificuldade de implantao e seus
resultados foram pontuais, como o caso do Programa Monumenta.
A terceira fase se caracteriza pela mudana de escala e participao do capital imobilirio

como grande motor da operao. A principal interveno desta fase o projeto Porto
Maravilha, que ainda est na fase de implantao, abrangendo toda a zona porturia. Esta
interveno foi catalisada pelos grandes eventos, principalmente os Jogos Olmpicos de
2016, que conseguiram mobilizar as trs esferas governamentais.
Por fim, pode-se dizer que cada programa acabou beneficiando uma rea especfica e
gerando benefcio para o entorno. A questo da moradia pode ser considerada a grande
lacuna de todo o processo.
3.6. Porto Alegre
O processo de regenerao urbana do centro histrico de Porto Alegre inicia

aproximadamente em 1960, tomando fora nos anos de 1990 a partir de aes de
ressignificao da rea central, porm so nos anos 2000 que trazem programas como o
Monumenta e o Viva o Centro. O Projeto principal parte do Programa Monumenta,
coordenado pelo Ministrio da Cultura MinC em parceria com o Conselho do Patrimnio
Histrico e Cultural Compahc, que identificou grande nmero de edificaes e espaos de
interesse histrico e cultural no bairro e fez grandes investimentos para recuperao.
Enquanto o Projeto Viva o Centro, configura-se em um plano de oportunidades,
organizando-se em trs diretrizes bsicas: qualificao do espao urbano, valorizao da
imagem pblica do Centro Histrico e fortalecimento de sua dinmica funcional.
Assim inicia-se o processo que teve como caracterstica a revalorizao do centro histrico
como lugar da memria, valorizado e atraente a investimentos. Inicialmente com a incluso
de equipamentos culturais e de lazer, fortalecimento do comrcio diversificado e a ocupao
de escritrios e principalmente incentivo ao financiamento de moradias. Os atores
envolvidos foram o Governo Municipal e Estadual, associaes mantidas pela iniciativa
privada, ONGs, a Caixa Econmica Federal e o BID.

O principal ganho foi o envolvimento da populao, na reconstruo da imagem do centro
histrico de Porto Alegre e no que se refere s aes do Programa Monumenta, destaca-se
a atuao quanto aos imveis privados e sua conservao que agora tinha recursos e como
consequncia desta valorizao da imagem do centro histrico, cabe destacar que algumas
entidades restauraram suas sedes com recursos financeiros prprios.
4. Os indicadores de desempenho dos processos de revitalizao

O Quadro 1 apresenta os indicadores e os resultados para os casos realizados.
importante observar que o intervalo de variao dos valores dos indicadores (os metadados)
no ultrapassou duas respostas. Isso indica que os processo de revitalizao analisados
tiveram comportamento muito prximo, no sendo necessrios vrios valores dos
metadados para expressar os indicadores e, portanto, as dimenses da anlise.

QUADRO 1 : Indicadores de desempenho
Legenda: So Lus (SLU), Recife (REC), Salvador (SAL), So Paulo (SAO), Rio de Janeiro (RIO) e
Porto Alegre (POA)

4.1. Poltica urbana e regulao
Em geral, os processos de revitalizao procuram utilizar instrumentos legais previamente

existentes, como planos diretores, leis de uso do solo, ou programas de ao aprovados no
legislativo. Entretanto, observam-se dois modos de regular a revitalizao dos centros
histricos: os centrados na induo da participao e da parceria com atores privados
(Recife e So Paulo) e os conduzidos direta e centralizadamente por atores pblicos (So
Lus, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Salvador). Os primeiros aliceraram suas atuaes em
um conjunto de instrumentos legislativos de regulao urbanstica e renncias fiscais bem
como em polticas, planos urbanos de diversos tipos. Os segundos, em geral, foram
iniciados como propostas preliminares subsequentemente desenvolvidas em programas de
aes e obras, segundo cada novo governo local que se sucedia. O estilo de gesto, seja o
da induo ou o do centralismo na conduo da revitalizao, explica bem o recurso ou no
aos instrumentos normativos ou de planejamento.
4.2. Caractersticas dos processos
Os servios, o comrcio especializado e em menor proporo o comrcio variado foram as

atividades econmicas preponderantes como resultados finais dos processos de
revitalizao. No de estranhar que isso tenha acontecido especialmente por que, desde o
incio de implantao os processos foram concebidos, planejados e geridos para que esse
resultado fosse obtido. Exceto em So Paulo, os servios culturais, de entretenimento, de
alimentao e de apoio ao turismo preponderaram pelo menos at meados dos processos.
No caso especfico do Recife houve uma mudana significativa da ateno para os servios
especializados modernos ligados s tecnologias da informao e da comunicao, mas
continuaram sendo servios altamente especializados.
A habitao foi e est sendo incorporada nos usos das reas urbanas patrimoniais, mesmo
quando a gesto da revitalizao no a favorece, e esse um fato interessante de ser
discutido, pois no est ainda muito claro como e porque ocorreu. So Lus, Rio de Janeiro
e So Paulo organizaram projetos e aes para transformar parte do estoque de edificaes
em habitao social. O mesmo ocorreu em Salvador aps dez anos de incio da
revitalizao. Recife no passou por essa tendncia. Entretanto nestes casos, as aes

governamentais tm tido pouco sucesso em ampliar o uso habitacional dos centros
histricos, principalmente para os grupos de famlias de menor renda. J no caso de Porto
Alegre existiram os projetos de habitao foram melhor sucedidos; no primeiro momento
(anos 90) os projetos foram basicamente de interesse social, com transformao de edifcios
abandonados em condomnios residenciais de interesse social, garantindo a permanncia
de populao no centro. Num segundo momento (anos 2000) inicia-se o Projeto Monumenta
Porto Alegre e, assim, o incentivo ao financiamento de recuperao de imveis privados,
atingindo grande xito no que diz respeito a condomnios residenciais, sendo fundamental o
apoio da Caixa Econmica Federal que formulou contratos especiais para atender a esta
demanda. Atualmente o perfil de moradores e investidores volta-se para pblico de maior
poder aquisitivo.
O mercado parece estar encontrando um modo de aumentar a oferta de imveis

residenciais nos centros histricos. O incremento da rea com habitaes observado em
Salvador e, nos ltimos anos em So Paulo, somente pode ser explicado pela ao dos
agentes privados nesse processo. Esse movimento est associado aos problemas
crescente de mobilidade nas metrpoles e a crescente oferta de servios nas reas centrais.
Por tratar de centros histricos, regio que possui como principal caracterstica seu
patrimnio cultural, todos os projetos urbanos usaram em algum momento o restauro de
imveis e reconverso de imveis para usos de atividades culturais, de lazer e turismo.
Alm disso, para dar suporte s novas atividades todas as cidades tiveram preocupao
com a melhoria de infraestrutura urbana, como a recuperao de praas, reformas, trocas
de mobilirios urbano, modificaes nos fluxos, acesso por meio do transporte pblico e
individual, a cidade que mais teve destaque na implantao de infraestrutura e no espao
pblico foi Recife.
Para atrao de atividades econmica e reforma ou restauro de imveis, foram feitos os

usos de leis especificas que davam incentivos fiscais aos investidores e moradores que
instalassem atividades e dessem manuteno ao imvel. Alm disso, cada cidade usou de
estratgias particulares, como So Lus e Salvador que reformaram os imveis existentes
para implantao de comrcios e servios, inclusive em alguns casos com subsdios do
governo. J Recife usou como principal mtodo a implantao de atividades que
promovessem as tecnologias de informao e comunicao (TICs), principalmente em uma

das etapas com a implantao do projeto Porto Digital. So Paulo, Porto Alegre e So Lus
usaram um artifcio comum em projetos urbanos, que a transferncia de atividades
governamentais para o centro a fim de movimentar a circulao de pessoas que necessitam
de servios, atraindo ento novos comrcios e atividades que modificam o carter
econmico do espao. O Rio de Janeiro apresentou basicamente projetos na rea da
cultura, uma vez que as atividades governamentais j estavam na regio.
Monitoramento e controle, duas atividades centrais nas teorias da gesto e do planejamento

urbano da atualidade ainda so realizadas de modo assistemtico, espordico, associadas a
eventos e avaliaes necessrias para novos projetos. Essa tem sido a realidade dos
processos de revitalizao analisados. Isso no quer dizer que o feedback no tenha sido
utilizado em todos os casos pelos gestores pblicos. Pelo contrrio, a revitalizao de
centros histrico deve a sua longa longevidade enquanto processo exatamente a avaliao
dos resultados de aes passadas. Mas foram em geral, resultados de monitoramentos e
avaliaes ah doc.
A associao das revitalizaes a programas regionais de desenvolvimento do governo

federal e a emprstimos internacionais, especialmente os do Banco Inter-Americano (BID)
de Desenvolvimento favoreceu a atividade de avaliao e reviso de projetos e aes,
especialmente os contratados por diferentes governos locais que se sucederam ao longo do
perodo analisado.
Em todos os casos o principal controle na reutilizao do patrimnio foi atravs da avaliao

dos rgos responsveis pela preservao, seja ele Federal, Estadual ou Municipal,
principalmente os projetos tidos como especiais que foram analisados de maneira singular
por organismos institucionais especializados.
Os posicionamentos foram bastante flexveis com relao ao uso do interior, com exceo
do caso de So Lus e Porto Alegre que tendeu a ser mais rigoroso. Com relao a fachada
a preocupao foi maior, principalmente nos casos em que o projeto tinha como objetivo a
atrao de turistas, assim como os imveis de maior importncia cultural, em todos os casos
passaram por um controle mais rgido, favorecendo princpios de conservao cultural.
Com a exceo do caso do Recife e Rio de Janeiro o processo de revitalizao no

explorou o veio de projetos econmicos para a gerao direta de emprego e renda, porm
atualmente que o Rio de Janeiro est desenvolvendo atividades atravs do Porto Maravilha

que pretendem atingir tal objetivo. Quase todos seguiram a lgica da induo da atividade
privada favorecendo projetos de oferta de servios culturais, ou a relocalizao de atividade
governamentais para os centros histricos. Esse tipo de projeto seguia lgica de que o
aumento da circulao de pessoas nos centros histrico, causado pelas novas atividades,
aumentaria a demanda por atividades de comrcio e servios. Isso seria reforado pela
melhoria da qualidade urbana dos espaos pblicos e pela recuperao do patrimnio
imobiliria de parcelas especficas dos centros.
No caso do Recife, ocorreu uma substituio radical dessa estratgia quando o centro
antigo foi escolhido como rea privilegiada para a instalao de empresas de servios
avanados de tecnologia da informao e comunicao. Esse foi o caso pioneiro em nosso
pas de uma poltica direta de emprego e renda associada a um processo de revitalizao.
4.3. Arranjo institucional
Os tipos de colaborao foram variados ao longo do processo, uma vez que temos como
condicionante deste trabalho o extenso perodo de atividades. Nos casos de So Paulo e
Recife predominou a parceria pblico privada e em So Luis, Rio de Janeiro, Porto Alegre e
Salvador o envolvimento do estado. Tal participao do estado, teve como protagonistas o
governo municipal e estadual, sendo que o trabalho em conjunto entre eles quase no
existiu, uma costumou ser mais predominante que o outro ao longo das fases do processo.
Com exceo de So Lus e Porto Alegre, as demais cidades tiveram como diferencial a
criao de comisses e escritrios de gesto na tentativa de diminuir o predomnio do
governo nas decises, elas eram nomeadas como Escritrio de Gesto do Plano em Recife,
Comisso Procentro em So Paulo e em Salvador, Escritrio de Referncia do Centro de
Antigo.
Sobre o financiamento, alm do governo e da iniciativa privada, o principal ator envolvido

costumou ser o BID e com relao ao patrimnio, a principal participao foi do Iphan
vinculado aos rgos de preservao municipal e estadual, com exceo de So Luis teve o
importante apoio da Unesco.
A participao social variou ao longo do processo em So Paulo, Rio de Janeiro e So Luis.

Em So Paulo de incio existiu a Associao Viva o Centro representando as grandes

empresas, porm no meio do processo perderam fora, pois so criadas comisses com
associaes populares e j no final, praticamente no existiu participao. No Rio de Janeiro
no perodo do Corredor Cultural existiu bastante participao, porm nos demais programas
isso se perdeu. E por fim, em So Luis, tambm sofreu altos e baixos, quando existente
ficava restrita a intelectuais.
Os dois casos seguintes possuem menor oscilao ao longo do processo, em Salvador o

principal ator foi o governo, com pouca participao social, tendo apenas algumas tentativas
no final e em Porto Alegre e Recife teve grande participao popular.
4.4. Financiamento e risco
Os processos foram financiados, basicamente, com recursos pblicos, oriundos de fundos

governamentais ou emprstimos internacionais. Esse financiamento direcionou-se
basicamente para a melhoria dos espaos pblicos, a modernizao e ampliao da oferta
de servios de infraestrutura urbana e a reforma e restauro de imveis de interesse
patrimonial.
Apesar da preponderncia do financiamento pblico, cabe ressaltar associaes

importantes entre o poder pblico e agentes privados, como foi o caso do Recife, e em
menor escala em So Paulo e Rio de Janeiro, que permitiram financiar parcela considervel
da converso do estoque imobilirio, de interesse patrimonial ou no, para a instalao de
novas atividades dos centros histricos.
4.5. Integrao e impacto na cidade
O processo de revitalizao de centros histricos no Brasil no foi um campo privilegiado

para iniciativas distributivas da riqueza urbana. Os mecanismos distributivos utilizados
foram, fundamentalmente, os incentivos e isenes fiscais, aos proprietrios de imveis
patrimoniais e/ou os investidores em novas atividades econmicas nas reas dos projetos
da revitalizao. Tambm, cabe ressaltar as aes ligadas habitao social e a criao de
Zonais Especiais de Interesse Social (Zeis) nos interiores dos permetros de revitalizao.

Como, infelizmente, ainda no foram realizados estudos econmicos que avaliam o
desempenho distributivo desses processos, pode-se, somente, assinalar que atuaram
mecanismos de transferncia de ativos entre localidades distintas da cidade, como as
atividades pblicas relocadas para os centros histricos (So Lus, Salvador e So Paulo) e
as atividades econmicas que procuram se relocar no interior dos permetros de atuao de
isenes e abatimentos fiscais (Porto Alegre, Recife e Rio de Janeiro). No existem indcios
que esse movimento tenha levado a ganhos ou causado efeito zero sobre a renda ou a
riqueza urbana total.
Os processos foram, em geral, razoavelmente bem sucedidos enquanto instrumentos de

revalorizao imobiliria dos centros histricos. Todos os processos iniciaram-se como uma
resposta a longos perodos de desvalorizao imobiliria sistemtica dessas reas urbanas.
No final do perodo de estudo, todos os processos analisados apresentavam preos mdios
relativos altos com relao a reas urbanas de controle (rea consolidadas do ponto de vista
da ocupao do solo e dos preos das propriedades).
Essa valorizao contnua no pode ser descartada como varivel explicativa do relativo
sucesso desse tipo de poltica urbana em relao a outros tipos de polticas praticadas no
nosso pas.
Os custos sociais da revitalizao dos centros urbanos brasileiros podem ser tipificados nos
seguintes itens: a) manuteno especulativa de estoque imobilirio subutilizado; b)
substituio de atividades econmicas tradicionais e c) remoo de famlias de baixa renda
dos permetros de revitalizao. A manuteno especulativa e a substituio de atividades
esto bastante associadas. O caso de So Paulo emblemtico dessa associao. A sada
dos servios e do comrcio de alto valor agregado do centro levou em um primeiro momento
reteno das propriedades imobilirias. Em um segundo momento, as propriedades foram
alocadas para atividades de comrcio e servios votadas a pblicos de menor renda. As
aes de revitalizao geraram expectativas de locaes das propriedades por valores
maiores o que reforou a reteno especulativa. Um equilbrio maior tem sido alcanado nos
ltimos anos, devido a crise geral de mobilidade urbana, e o movimento de volta ao centro
para atividades de comrcio e servios de maior valor agregado e, especialmente da
habitao.

O caso da remoo de antigos e pobres moradores, a famosa gentrificao, um caso
isolado ocorrido somente em Salvador, nos primeiros anos da revitalizao. Nos outros
casos, o que se observou exatamente o contrrio da gentrificao: a ocupao dos centros
histricos por residentes e de atividades econmicas associadas a grupos sociais de menor
renda. Os casos de So Lus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro e So Paulo demonstram
isso com clareza. Mesmo Salvador, mostra uma retomada da habitao no centro histrico e
uma apropriao dos imveis e do espao pblico pelos grupos scias negros e de menor
renda.
A gentrificao aparece atualmente como uma ameaa futura. O referido movimento de

volta ao centro tem provocado um aumento relativo das propriedades imobilirias dos
permetros de revitalizao em todo o pas. Esse movimento pode, sim, levar a uma
substituio enobrecedora de residentes e atividades econmicas.
5. A avaliao dos atores sociais dos processos de revitalizao

As pesquisas sobre o desempenho da sustentabilidade no foram completamente
concluda, logo os resultados apresentados devem ser considerados ainda com reserva.
Foram ouvidos 88 entrevistados nos centros histricos, de todas as categorias de atores
sociais. A Tabela 1 apresenta o resultado geral das mdias das avaliaes de todos os
atores.
TABELA 1: Avaliao das sustentabilidades dos processos de revitalizao - 2014 (mdia geral das
respostas arredondada).
Legenda: 1. Insatisfatria, 2. Aceitvel, 3. Bem sucedida, 4. Muito bem sucedida

Fonte: Pesquisa direta

A primeira caracterstica a ressaltar a da uniformidade das avaliaes. Os atores dos
centros histricos atestam como aceitvel os processos de revitalizao dos centros com a
exceo dos de Salvador. Por outro lado, so crticos quanto s perspectivas de melhora
substancial da sustentabilidade dos processos, quase no existe a presena da avaliao
bem sucedida ou muito bem sucedida. O caso de Salvador era esperado devido grande
polmica poltica instaurada desde o incio do processo
Nota-se que os casos que tiveram melhor interlocuo com a populao, polticas de
habitao e maior continuidade tiveram resultados mais positivos, como o caso de Porto
Alegre, que foi o nico que recebeu a avaliao bem sucedida.
Consideraes finais
A primeira vista causa estranheza a similaridade das avaliaes dos atores em relao
sustentabilidade dos centros histricos muito diferentes quanto s dimenses geogrfica,
social, econmica e patrimonial. Esse resultado contradiz a mstica acadmica de que cada
caso um caso especialmente em contextos polticos locais diferentes.
Deve-se lembrar que desde o incio dos anos 1990, ocorreu uma fertilizao cruzada entre
as gestes desses centros por meio de trocas intensas e contnuas de experincias e
avaliaes, materializadas em seminrios, literatura especializada e de divulgao,
movimento de especialistas e gestores implantao de programas federais de financiamento
das revitalizao, como o Prodetur e o Monumenta e os da Caixa Econmica Federal e do
Ministrio das Cidades, favorecendo o feedback dos processo de implantao e, mais
importante o aprendizado pela experincia e a discusso.
No menos importante foi o papel do Banco Inter-Americano de Desenvolvimento que foi

financiador de parte dos processos de revitalizao de todos os centros histricos
analisados. O banco foi responsvel por uma nova cultura de projeto e gesto que foi
disseminada por todo os sistemas de planejamento e controle da administrao pblica local
desses centros. Este movimento parece configurar a criao de novos nichos para
investimentos imobilirios: reas bem equipadas com degradao do quadro construdo.

Essa hiptese reforada na anlise das gestes dos processos nos estudos de casos.
Ocorreram poucas variaes nos estilos das gestes, como pode ser inferido da anlise
dos indicadores realizada acima.
Todas essas hipteses reforam a ideia de que o planejamento e a gesto de centros

histricos no Brasil assumem uma faceta diferente da cultura do planejamento e da gesto
urbana at ento presente. O fator da vontade poltica parece perder fora face a maior
organizao dos atores e das gestes pblicas especficas dos processos localizados
espacialmente, que investem a na negociao, no feedback e na continuidade de propsitos
estratgicos da revitalizao, dentro de novos desenhos urbanos.Entretanto a gentrificao
ainda quase constante.
A semelhana dos indicadores dos processos e dos resultados das avaliaes no indica
que exista uma formula bsica que permita a replicabilidade dos processos para alcanar
bons ou maus resultados. Entretanto, os resultados ainda parciais da pesquisa indicam os
processos de revitalizao ou reabilitao de centros histricos no Brasil andam por
caminhos bem semelhantes e a partir disso podemos encontrar estratgias para formulao
de melhores polticas urbanas.
Referncias
Baer, Willian C. 1997. "General plan evaluation criteria: An approach to making better plans."
Journal of the American Planning Association, 63, n. 3, 329 344.
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Botelho, T. R. 2005. "Revitalizao de centros urbanos no Brasil: uma anlise comparativa

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metodolgicas sobre a anlise de casos brasileiros". In: Anais do III Encontro da Associao
Nacional de Pesquisa e Ps-graduao em Arquitetura e Urbanismo: Arquitetura, cidade e
projeto: uma construo coletiva, So Paulo, Universidade Presbiteriana Mackenzie, CD-
Rom.
1 Encontro Luso-Brasileiro de Reabilitao Urbana Lisboa. 1995, Carta de Lisboa Sobre a

Reabilitao Urbana, Lisboa.
(http://www.culturanorte.pt/fotos/editor2/1995__carta_de_lisboa_sobre_a_reabilitacao_urban
a_integrada-1_encontro_luso-brasileiro_de_reabilitacao_urbana.pdf) Acesso: 10 outubro
2015.


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REVITALIZAO URBANA NO BRASIL COMPARANDO SEIS

ZANCHETI, SILVIO (1); SOMEKH, NADIA (2); FREGONEZI, BRUNA (3)

1. Centro de Estudos Avanados da Conservao Integrada (Ceci)

2. Mackenzie. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

3.Mackenzie. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Palavras chave: Avaliao de processos; centros histricos; indicadores.

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 1

O objetivo da pesquisa avaliar a sustentabilidade de longo prazo dos processos de

A pesquisa cobre um conjunto de seis processos de transformao implantados no Brasil no

Por que processos e no projetos, ou planos ou polticas? Todos os processos analisados

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 2

A primeira a utilizao de um nico mtodo de avaliao, o da crtica do plano (Baer,

A segunda a do uso da triangulao metodolgica de variveis que se apoia em mix de

A terceira e ltima que os trabalhos no cobrem os processos de reabilitao, isto , o

Os estudos de caso foram construdos segundo anlise multivariveis, ou multicritrios,

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 3

Considerou-se que existe sustentabilidade geral quando a rea urbana patrimonial

Sustentabilidade Econmica: trata da capacidade de atrair investimentos de agentes

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 4

Sustentabilidade Social: trata da manuteno da cidadania, com melhoria diversidade de

Sustentabilidade Fsico-material: trata da manuteno regular e permanente das edificaes

A pesquisa com os atores objetivou estabelecer um ndice de percepo da sustentabilidade

A pesquisa foi realizada com atores de quatro categorias:

Especialistas tcnicos e acadmicos que tenham conhecimento especializado

Investidores ou donos de negcios so os que operam atividades econmicas no

Proprietrios ou moradores de imveis so os que residem em imveis do centro

Representantes de associaes de defesa dos interesses dos atores- so que

A sustentabilidade pode ser avaliada como: insatisfatria, aceitvel, bem sucedida e

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 5

Para isso, foram usadas estratgias na recuperao de imveis preservados para o

Os atores envolvidos foram o governo estadual, agindo fortemente no incio do processo e

Neste processo o poder pblico teve por responsabilidade a promoo do centro e

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 6

Em Salvador o programa de recuperao do centro histrico nasceu aps mudana no

Para viabilizao do projeto, foram desalojados muitos moradores e os mecanismos

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 7

As estratgias usadas partiram de instrumentos regulamentados pela lei da Operao

Os atores envolvidos no processo foram a prefeitura, ONGs, associaes mantidas pela

3.5. Rio de Janeiro

O caso do Rio de Janeiro iniciou no Projeto Corredor Cultural, em 1979, dentro da

As propostas basearam-se em aes para combater o esvaziamento das atividades

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 8

A terceira fase se caracteriza pela mudana de escala e participao do capital imobilirio

3.6. Porto Alegre

O processo de regenerao urbana do centro histrico de Porto Alegre inicia

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 9

4. Os indicadores de desempenho dos processos de revitalizao

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 10

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 11

Em geral, os processos de revitalizao procuram utilizar instrumentos legais previamente

4.2. Caractersticas dos processos

Os servios, o comrcio especializado e em menor proporo o comrcio variado foram as

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 12

O mercado parece estar encontrando um modo de aumentar a oferta de imveis

Para atrao de atividades econmica e reforma ou restauro de imveis, foram feitos os

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 13

Monitoramento e controle, duas atividades centrais nas teorias da gesto e do planejamento

A associao das revitalizaes a programas regionais de desenvolvimento do governo

Em todos os casos o principal controle na reutilizao do patrimnio foi atravs da avaliao

Com a exceo do caso do Recife e Rio de Janeiro o processo de revitalizao no

FORUM PATRIMONIO: ambiente Construdo e Patrimnio Sustentvel 14

4.3. Arranjo institucional

Sobre o financiamento, alm do governo e da iniciativa privada, o principal ator envolvido