La Ley 820 de 2003 dedica una tercera parte de su bloque normativo a los

aspectos procesales, es decir, a la restitucin del inmueble. As, los artculos

34 y siguientes tratan lo relativo a las medidas cautelares en procesos de restitucin
de tenencia, la restitucin provisional, el pago de servicios, cosas o usos conexos
adicionales como condicin para ser odo en juicio, la prohibicin de consulta de la
sentencia y el tramite preferente y en nica instancia
a- Reglas sobre arrendamiento de locales comerciales
El Cdigo de Comercio, entre los artculos 518 a 524, enuncia algunas normas de
carcter especial, que se relacionan a continuacin:
1. El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos aos
consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tiene
derecho a la renovacin del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los
siguientes casos:
a. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato,
b. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un
establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que
tenga arrendatario, y
c. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obra necesarias que
no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de
ruina o para la construccin de una nueva obra,
2. En los casos previstos en los ordinales b) y c) anteriores, el propietario debe
desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipacin a la fecha
de terminacin del contrato, so pena de que ste se considere renovado o
prorrogado en las mismas condiciones por el mismo trmino del contrato inicial. Se
exceptan los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de
autoridad competente.
3 Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovacin del
contrato de arrendamiento se deciden por el procedimiento verbal, con intervencin
de peritos.
4. El arrendatario tiene derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias,
a cualquier otra persona, en el arrendamiento de los locales reparados,
reconstruidos o de nueva edificacin, sin obligacin de pagar primas o valores
especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fija por peritos de
desacuerdo.
Para estos efectos, el propietario debe informar al comerciante, por lo menos con
sesenta das de anticipacin, la fecha en que pueda entregar los locales, y ste
debe dar aviso a aqul, con no menos de treinta das de anterioridad a dicha fecha,
si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento. Si los locales
reconstruidos o de la nueva edificacin son en nmero menor que los anteriores,
los arrendatarios ms antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluyen a
los dems en orden de antigedad. Ahora, si el propietario no da a los locales el
destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a
la fecha de la entrega, est obligado a indemnizar al arrendatario los perjuicios
causados, segn estimacin de peritos. Igual indemnizacin debe pagarle si en esos
mismos casos arrienda los locales o los utiliza para establecimientos de comercio
en que se desarrollen actividades similares a las que tena el arrendatario.
En la estimacin de los perjuicios se incluyen, adems del lucro cesante sufrido por
el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalacin, las
indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasin de la clausura o
traslado del establecimiento y valor actual de las mejoras necesarias y tiles que
haya hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo queda especialmente afecto al pago de la indemnizacin, y
la correspondiente demanda deber ser inscrita como se previene para las que
versan sobre el dominio de inmuebles.
5. El arrendatario no puede, sin la autorizacin expresa o tcita del arrendador
subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesionen los
derechos del arrendador, una destinacin distinta a la prevista en el contrato. El
arrendatario puede subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma
limitacin. La cesin del contrato es vlida cuando la autorice el arrendador o sea
consecuencia de la enajenacin del respectivo establecimiento de comercio
2- Sobre predios rsticos
Por predio rustico se entiende el predio rural, el destinado a la vivienda y el cultivo,
predominando este ltimo. Sobre el arrendamiento de predios rsticos caben las
siguientes reglas particulares:
a. El arrendador es obligado a entregar el predio rustico en los trminos estipulados.
Si la cabida es diferente de la estipulada, hay lugar al aumento o disminucin del
precio o renta, o a la rescisin del contrato, segn lo dispuesto para la compraventa.
b. El colono o arrendatario rustico es obligado a gozar del fundo responsablemente
y si as no lo hace, tiene derecho el arrendador para atajar el mal uso de la
deterioracin del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente y
aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves. El colono es
particularmente obligado a la conservacin de los rboles y bosques, limitando el
goce de ellos a los trminos estipulados, No habiendo estipulacin, se limita el
colono a usar el bosque en los objetos que conciernan al cultivo y beneficio del
mismo fundo; pero no puede cortarlo para la venta de madera, lea o carbn.
c. La facultad que tenga el colono para sembrar o plantar, no incluye la de derribar
los rboles para aprovecharse del lugar ocupado por ellos; salvo que as se haya
expresado en el contrato. De todos modos, el colono debe cuidar de que no se
usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y es responsable de su omisin en
avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la extensin y linderos
de la heredad.
d. El colono no tiene derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos
fortuitos extraordinarios que han deteriorado o destruido la cosecha. Se exceptan
al colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que media entre el
arrendador y l, toca al primero una parte proporcional de la prdida que por caso
fortuito sobrevenga al segundo antes o despus de percibirse los frutos, salvo que
el accidente acaezca durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota
de frutos.
e. Siempre que se arriende un predio con ganados y no haya acerca de ellos
estipulacin especial contraria, pertenecen al arrendatario todas las utilidades de
dichos ganados, y los ganados mismos, con la obligacin de dejar en el predio, al
fin del arriendo, igual nmero de cabezas de las mismas edades y calidades. Si al
final del arriendo no hay en el predio suficientes animales de las edades y calidades
dichas para efectuar la restitucin, debe pagar la diferencia en dinero. El arrendador
no est obligado a recibir animales que no estn aquerenciados al predio.
No habiendo tiempo fijo para la duracin del arriendo, debe darse el desahucio con
anticipacin de un ao, para hacerlo cesar. El ao se entiende del modo siguiente:
El da del ao en que empez la entrega del fundo al colono, se mira como el da
inicial de todos los aos sucesivos, y el ao de anticipacin se cuenta desde este
da inicial, aunque el desahucio se haya dado algn tiempo antes. Las partes
pueden acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.
g. Si nada se ha estipulado sobre el tiempo de pago, se observa la costumbre del
lugar
VI-REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento requiere de las exigencias de cualquier contrato: que
los contratantes sean personas capaces, que exista consentimiento, o sea acuerdo
entre la cosa y el precio, que recaiga sobre un objeto licito y que igualmente tenga
una causa licita. Asimismo, del contrato de arrendamiento es esencial el precio,
renta o canon, pues como lo observamos precedentemente, la ausencia de este
requisito puede dar origen a un contrato de comodato, haciendo desaparecer los
elementos caractersticos del contrato de arrendamiento.
VII- PRUEBA DEL CONTRATO
Quedo dicho que el arrendamiento es un contrato consensual, con lo cual se ha
querido afirmar su perfeccionamiento mediante el simple acuerdo de voluntades a
travs del convenio entre la cosa objeto del contrato y el precio a pagarse en
contraprestacin al uso y goce, es decir, al disfrute del bien. Desde este punto de
vista la ley no exige solemnidad alguna para su configuracin. En otras palabras, el
contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito. En consecuencia, al no
exigirse solemnidades, la ley admite libertad probatoria para demostrar la existencia
del contrato. Tendremos, por lo tanto, que acudir a los diversos medios probatorios
trados por el Cdigo General del Proceso. Incluso, podr probarse la existencia del
contrato de arrendamiento mediante la exhibicin del recibo de pago de los cnones
de arrendamiento, en la medida que el pago es una forma de extinguir las
obligaciones y, en consecuencia, solo se puede extinguir una obligacin existente,
por lo tanto, si se prueba el hecho del pago, se presume la existencia de la
obligacin que dio origen al pago.

Pginas 141-144
LA TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En general todos los contratos tienen un trmino de duracin, al cabo del cual, por
cumplir su objetivo, cesan en los efectos correspondientes a la naturaleza de cada
uno. Puede afirmarse que el contrato de arrendamiento constituye una excepcin a
ese principio general, dada la intervencin del Estado en el arrendamiento de
vivienda y de la ley en el arrendamiento de locales comerciales. En el contrato de
arrendamiento su trmino puede ser objeto de extensin mediante las figuras de la
renovacin y de la prrroga. En consecuencia, la terminacin de este contrato en
muchas ocasiones no depende de la voluntad de las partes sino de aspectos
externos.
De todos modos, vale la pena mencionar algunas causales que conllevan la
terminacin del contrato de arrendamiento, las cuales pueden resumirse en las
siguientes, advirtiendo que estas pueden abarcar otras particulares, las cuales
iremos analizando en su debido momento. Siguiendo los derroteros del artculo
2008 del Cdigo Civil y otros ordenamientos, constituyen causales de terminacin
del contrato de arrendamiento las siguientes:
1. La expiracin del tiempo estipulado para la duracin del contrato;
2. La destruccin de la cosa arrendada
3. La extincin del derecho del arrendador
4. El preaviso unilateral,
5. La necesidad de ocupacin,
6. La reconstruccin, reparacin o demolicin, y
7. El incumplimiento del arrendatario en las obligaciones contractuales.
Procedamos a su examen.
1.-EXPIRACION DEL TIEMPO ESTIPULADO PARA LA DURACION DEL
CONTRATO
Sabido es que el contrato de arrendamiento es de duracin temporal. En este evento
concebimos como expiracin del mismo, el tiempo fijado por las partes en el
contrato, con lo cual se hace referencia a un periodo de duracin determinado, es
decir, a un plazo fijo. En este orden se afirma que el plazo es determinado en
aquellos eventos en que en el contrato se indica expresamente un trmino,
verbigracia, cuando se arrienda un inmueble o cosa por un ao, o cuando sin
haberse sealado un trmino fijo, el plazo resulta de la costumbre del lugar, o
tambin se puede determinar por la naturaleza de servicio particular al cual se
destina la cosa objeto del arriendo.
En un principio, sin tener en cuenta algunos decretos intervencionistas de la
vivienda y ciertos mandatos de la ley comercial, se debe entender que en tratndose
de plazo de duracin determinado, el vencimiento de ste origina la terminacin del
contrato sin que exista diligencia anticipada para ponerle fin. Por ello el artculo 2012
del Cdigo Civil establece que, si en el contrato se ha fijado un tiempo determinado
para la duracin del arriendo, o si la duracin es determinada por un servicio
especial al que se destin la cosa arrendada, no ser necesario el desahucio.
Obsrvese bien que la intervencin estatal especialmente a los contratos de
arrendamiento de inmuebles destinados a la vivienda, vienen a constituir
verdaderas excepciones al principio segn el cual la fecha sealada en el contrato
determina su duracin. Esa intervencin, como quedo sealado antes, se inici
respecto de la duracin del arriendo, con la expedicin del Decreto 1070 de 1956.
En efecto, esta disposicin emergi como una excepcin a la causal segunda del
artculo 2008 del Cdigo Civil, respecto de la terminacin del arriendo por la
expiracin del trmino sealado para su duracin. El artculo 29 del mencionado
decreto preceptuaba que ningn arrendador poda exigir al arrendatario la entrega
del inmueble, ni aun en el caso del vencimiento del contrato de arrenda-miento, si
el arrendador hubiere cubierto los respectivos cnones de arrendamiento en su
oportunidad. Ese decreto prcticamente modifico el rgimen ordinario de expiracin
del arriendo a un rgimen especial, sometido a que el arrendatario estuviera
cumpliendo cabalmente con sus obligaciones relativas a la cancelacin de la renta.
Conforme con el artculo 5 de la Ley 820 de 2003, el trmino del contrato de
arrendamiento ser el que acuerden las partes y al artculo 6 de la misma
disposicin precepta que todo contrato de arrendamiento para vivienda urbana se
entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre
que el arrendatario haya cumplido con las obligaciones a su cargo y se avenga a
los reajustes del canon autorizados por la misma norma. En varias ocasiones nos
hemos referido a la prrroga del contrato. No est por dems recordar que la
prorroga es un fenmeno jurdico que opera automticamente y que rige por un
periodo igual al pactado y en las mismas condiciones del contrato, hecho que lo
diferencia de la renovacin, como ya lo anotamos, en la medida que la renovacin
puede implicar un cambio de las condiciones bsicas del contrato, tales como el
plazo y el precio
II- PREAVISO UNILATERAL: EL DESAHUCIO
A- El desahucio en general
No existen mayores dificultades cuando las partes han fijado un lapso determinado
de tiempo en la vida del contrato. El problema a veces se estaba presentando
cuando el plazo era indeterminado, es decir, cuando no se haba estipulado trmino
de duracin del contrato y adems no exista costumbre reguladora sobre el
particular, ni poda deducirse por el servicio a que se destinara la cosa, valga decir,
era indefinido. En estos eventos, las partes tenan incertidumbres acerca de la
conclusin del contrato. Cmo solucionar el problema, como ponerle fin al
contrato? La respuesta la ha tenido el artculo 2009 del Cdigo Civil. En
consecuencia, sino se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo
no es determinado por el servicio especial a que se destine la cosa arrendada o por
la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a
la otra, esto es, comunicndoselo anticipadamente. La anticipacin se ajusta al
periodo o medida del tiempo que regula los pagos.
Si se arrienda tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente de
un da, de una semana, de un mes. El desahucio empezara a correr al mismo tiempo
que el prximo periodo. En consecuencia, la expiracin por desahucio es propia
solo de arrendamientos cuyo plazo no est sealado expresamente ni es
determinado por la costumbre o por el servicio especial a que se destina la cosa.
Se trata de una expiracin por decisin unilateral del arrendador o del arrendatario
y, por esta razn no cabe en los arriendos que tienen un trmino de duracin, pues
ese trmino es parte del contrato y, como tal, constituye una ley para los
contratantes, los cuales deben respetarlo mientras est pendiente.
El desahucio es un aviso o noticia que una parte da a la otra relativa a su intencin
de terminar la relacin arrendaticia y que opera una vez transcurridos ciertos plazos.
Tiene, pues, el carcter de un anuncio anticipado y se fundamenta en el principio
de la buena fe contractual, porque, si por una parte es natural que el arriendo como
relacin eminentemente temporal, pueda expirar, cuando no tiene un trmino de
duracin, a voluntad de cualquiera de las partes, por otra es de justicia que la
decisin que se tome en tal sentido se comunique oportunamente al otro
contratante, para evitar a este los perjuicios que se le ocasionaran con la
terminacin intempestiva.
El desahucio puede hacerse por cualquier medio que sea adecuado, teniendo en
cuenta las circunstancias y la necesidad de actuar de buena fe, ya que no est
sujeto a formas especiales. No obstante, para imprimirle autenticidad y asegurar la
posibilidad de su demostracin, es aconsejable emplear el conducto judicial.
El Cdigo establece sobre el desahucio las siguientes reglas principales:
a. Su anticipacin "se ajustar al periodo o medida del tiempo que regula los pagos.
Si se arrienda a tanto por da, semana, mes el desahucio ser respectivamente de
un da, de una semana, de un mes" (artculo 2009, prrafo segundo).
b. El desahucio empezara correr al mismo tiempo que el prximo periodo (artculo
2009, prrafo tercero). Si el arriendo de mi casa transcurre por periodos mensuales
que comienzan el primero de cada mes y se me desahucia, por ejemplo, el quince
de abril, el plazo correspondiente se contara a partir del primero de mayo siguiente.
c. El que ha dado noticia para la cesacin del arriendo, no podr despus revocarla
sin el consentimiento de la otra parte" (artculo 2010). Esto se explica por qu el
contratante desahuciado no puede estar expuesto a que el capricho del otro le haga
perder las gestiones adelantadas o desatender los compromisos contrados en vista
de la terminacin que se le anuncia, ejemplo, para procurarse el uso de otro bien,
si es arrendatario, o para conseguir un nuevo cliente, si es arrendador.
d. Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes, y voluntario para la otra se
observar lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad,
estar, sin embargo, sujeta a dar la noticia anticipada", es decir, a desahuciar a la
otra (artculo 2011). Esto se dispone en acatamiento a los imperativos de la buena
fe que como ya se indic, una cesacin intempestiva que perjudicara al otro
contratante.
e. La restitucin del bien por parte del arrendatario, antes de que expire el trmino
del desahucio, no lo exonera de pagar la renta correspondiente al tiempo que falte
para su cumplimiento (artculo 2013).
El arrendatario que efecta esta restitucin anticipada est renunciando a un plazo
que interesa a ambos contratantes y del cual, por lo mismo, solo puede disponerse
por mutuo acuerdo de las partes. La renuncia unilateral de una de ellas se entiende,
pues, sin perjuicio de los derechos de la otra.
f. Cuando se trata de un predio rustico, el desahucio, salvo cuando las partes haya
acordado otra regla, deber darse con anticipacin de un ao, que se determinara
as: "el da del ao en que principio la entrega del fundo al colono, se mirara como
el da inicial de todos los aos sucesivos, y el ao de anticipacin se contara desde
este da inicial, aunque el desahucio se haya dado algn tiempo antes" (artculo
2043).
Sigue B EL DESAHUCIO O PREAVISO UNILATERAL EN LA LEY 820 DE 2003.
Segundo libro (especial 820/03)
Pag 502-507
a. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo propia
habitacin, por un trmino no menor de un ao.
b. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva
construccin o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras
independientes para su reparacin
c. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas
en un contrato de compraventa.
El arrendador en estos casos deber acompaar al aviso escrito la constancia de
haber constituido una caucin en dinero, bancaria u otorgada por una compaa de
seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor
equivalente a seis meses del precio de arrendamiento vigente, para garantizar el
cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis meses siguientes a la fecha
de la restitucin.
Ahora bien, si el arrendatario no restituye el inmueble y el arrendador ha cumplido
cabalmente con los requisitos para la restitucin especial, puede ste demandar por
la va judicial la terminacin del contrato y la consiguiente restitucin por el tramite
previsto en el Cdigo General del Proceso, para esos efectos.
Indiscutiblemente, el artculo 22-8 incorpora varios aspectos que merecen especial
mencin. No solo el propietario puede solicitar restitucin para ocuparlo en su
propia habitacin, sino tambin el poseedor cuando tiene la calidad de arrendador.
Quiere decir esto que si el propietario solicita el inmueble para su propia habitacin
o para demolerlo y efectuar una nueva construccin tiene que estar vinculado a
travs de un contrato de locacin, porque de no ser as se deber acudir al
arrendador para que sea ste, si se llegare a la va judicial, el que demande la
entrega por los tramites del proceso de restitucin, puesto que no se trata de una
accin real sino personal pertinente a la clase de negocio jurdico que se deriva de
la relacin obligatoria. Entonces, el propietario tendr que coadyuvar la demanda
que promueva el arrendador, con la manifestacin de la necesidad del inmueble.
Antes se poda solicitar el inmueble para negocio. Ahora no. Las excepciones son
para vivienda, demolicin para nueva construccin y reparacin sustancial. Si se
requiere para negocio el arrendatario puede negarse a restituir puesto que no se
acepta esta circunstancia. Entendemos, por tanto, que no pueden ampliar los casos
all previstos, pretextando para ello que normas anteriores si los reconocan. El
carcter es, pues, taxativo.
Si el inmueble es vendido, se puede tambin exigir la restitucin, o sea que no se
respetara el arriendo cuando se dispone del bien a ttulo de compraventa. Empero,
no todo caso de enajenacin legitima demanda la entrega, por los tramites de un
proceso de tenencia, sino cuando es por una compraventa. Sin embargo,
aceptamos la opinin que no solo el derecho a pedir la terminacin del contrato por
el arrendador, es para cumplir con las derivadas de un contrato compraventa, sino
que se debe extender a aquellos actos de disposicin onerosa que tengan similar
alcance, como la permuta, la constitucin de una fiducia, el aporte a una sociedad,
etc.
Y el numeral 8 del artculo 22 incluye esta otra causal de terminacin del arrendador:
"La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato
de arrendamiento cumpliere como mnimo cuatro (4) aos de ejecucin. El
arrendador deber indemnizar al arrendatario con la suma equivalente al precio de
uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento"
El pago de la indemnizacin se realizar mediante el mismo procedimiento
establecido en el artculo 23 de la Ley 820.
Sin lugar a duda, esta causal se convierte en una novedosa forma de terminacin
unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. A partir del cuarto ao
de ejecucin del contrato, al vencimiento o sus prorrogas, el arrendador, sin
necesidad de invocar razn distinta a su voluntad, puede darlo por terminado
avisando para tal efecto su decisin con una antelacin no menor a tres meses a
travs del servicio postal autorizado. Y la indemnizacin no ser de tres meses sino
de 1.5 meses, y con el procedimiento previsto en al artculo 23 de la Ley 820, o sea,
comunicarle al arrendatario o a su representante a travs del servicio postal
autorizado la manifestacin o declaracin de terminacin del contrato y la
consignacin de la indemnizacin -1.5 meses de arrendamiento- con las
constancias correspondientes.
De no mediar constancia por escrito del preaviso de restitucin, el contrato de
arrendamiento se entender renovado automticamente por un trmino igual al
inicialmente pactado.
Terminacin del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por parte del
arrendatario
Tambin el arrendatario puede ponerle fin al contrato, como dispone el artculo 24
la Ley 820:
1. La suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, por accin
premeditada del arrendador o porque incurra mora en pagos que estuvieren a su
cargo. En estos casos podr optar por asumir el costo del restablecimiento del
servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario
2. La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el
disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada
ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la ley o contractualmente
Igualmente prev la terminacin unilateral con indemnizacin, por el arrendatario,
quien puede hacerlo en cualquier momento, o sea, antes del vencimiento del
contrato o de sus prorrogas, con el pago de una indemnizacin equivalente a tres
meses de arrendamiento, con previo aviso escrito al arrendador, no menor de tres
meses.
Claro est que el arrendatario podr dar por terminado el contrato de arrendamiento
a la fecha del vencimiento inicial o de sus prrrogas sin indemnizacin y sin
necesidad de invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad de no
continuar con el uso y goce, esto es de no prorrogar el contrato, dando aviso previo
al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no de tres
meses a la referida fecha de terminacin. Deber mediar el aviso escrito so pena
de que el contrato quede renovado automticamente por un trmino igual al
inicialmente pactado, pero con los reajustes si fueren legalmente aplicables.
El arrendatario que quiera dar por terminado unilateralmente el contrato, dentro del
trmino inicial o durante sus prorrogas, de acuerdo con el numeral 4 del artculo 24,
deber cumplir, tal como previene el artculo 25 de la Ley 820, los siguientes
requisitos:
a) Comunicar su intencin de dar por terminado el contrato, a travs del servicio
postal autorizado al arrendador o su representante, con una antelacin no menor de
tres meses a la fecha correspondiente a la terminacin unilateral, mediante
comunicacin enviada a la direccin del arrendador o su representante, segn el
caso, e indicando la fecha de terminacin
b) La consignacin de la indemnizacin, de tres meses de arriendo, a rdenes de la
autoridad competente, dentro de los tres meses anteriores a la fecha sealada para
la terminacin unilateral, que se har en las entidades autorizadas y allegar copia
del ttulo respectivo, o le enviar comunicacin al arrendador en que haga constar
tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la
indemnizacin se liquidar con base en el canon vigente a la fecha del preaviso.
c) Se dejar constancia al momento de la consignacin, de la causa misma, del
nombre y la direccin precisa del arrendador o de su representante.
d) Si el arrendador recibe el inmueble en el da sealado, tendr derecho al pago
de la indemnizacin. A contrario sensu: si no lo recibe el da sealado, no tendr
derecho a reclamar la indemnizacin fijada y, en cambio, el arrendatario tendr
derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada, sin perjuicio de que
pueda realizar la entrega provisional de que trata el pargrafo del artculo 24: "Para
los efectos de la entrega provisional de que trata este artculo, la autoridad
competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del
mismo el cumplimiento de las condiciones all previstas, proceder a sealar fecha
y hora para llevar a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citar al arrendador y el arrendatario mediante comunicacin
enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el da y hora
sealada al lugar de ubicacin del inmueble para efectuar la entrega al arrendador...
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el da de la diligencia, el
funcionario competente har entrega del inmueble a un secuestre que para su
custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al
arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre...De todo lo anterior se
levantara un acta que ser suscrita por las personas que intervinieron en la
diligencia
Se podr pensar que la ley favorece al arrendatario en cuanto lo faculta para la
entrega sin necesidad de proceder judicialmente, mientras que el arrendador si tiene
que impulsar el aparato judicial para que se le restituya el bien.
En verdad, todo obedece a consideraciones jurdico-practicas. La negativa de recibir
se puede suplir con el procedimiento de entrega administrativa ante la autoridad
competente sealada en el artculo 32 de la Ley 820, y sin que, en principio, haya
punto de controversia a resolver.
En cambio, hasta tanto el arrendatario no desocupe el inmueble el arrendador no
puede lograr la restitucin por la va administrativa ya que en caso de controversia
deber ser resuelta por la autoridad judicial respectiva.
Derecho de retencin del arrendatario
El derecho de retencin en favor del arrendatario, regula del artculo 26 de la Ley
820, tiene una particular referencia que se acerca considerablemente a la situacin
normada en el artculo 1995 del Cdigo Civil. El derecho a retener surge
exclusivamente de la ley en los casos en que el arrendador deba indemnizar al
arrendatario en todos los eventos reconocidos en el ordenamiento de locacin de
vivienda, es decir, que el arrendatario no podr ser privado del inmueble arrendado
sin haber recibido pago previo de la indemnizacin o se le asegure el respectivo
importe. De modo que, en virtud de la retencin, se cambia la relacin con el bien,
por la prerrogativa que concede el artculo 26, sin que se le pueda exigir, por
consiguiente, al arrendatario el pago de renta alguna al mutarse el derecho a
permanecer en el inmueble.
Preocupa, eso s que si se trata de la terminacin unilateral del contrato mediante
el aviso con tres meses de anticipacin, y el pago, a manera de indemnizacin, de
tres meses de arrendamiento quede comprendida esta situacin entre los casos en
que se puede ejercer el derecho de retencin, por la falta de regla que disponga,
como se dijo, de la forma de hacerse o asegurarse el pago, por cuanto se podra
presentar la inequitativa circunstancia de que el arrendatario permanezca con la
tenencia del bien en espera de que se haga efectivo el pago de la indemnizacin
como exigencia de justicia. Por eso, creemos que no se puede tener de presente el
texto del inciso final del artculo 22, o sea, el no pago o aseguramiento del pago de
la indemnizacin, una vez dado el aviso de terminacin del contrato por parte del
arrendador, como uno de los eventos aplicables del derecho de retencin En tanto
persista la circunstancia de no pago, el arrendatario conservar los derechos y
tendr las obligaciones propias del contrato de arrendamiento.
Solidaridad, exigibilidad y reglas sobre los servicios pblicos domiciliarios
El artculo 7 de la Ley 820 establece que los derechos y obligaciones derivadas del
contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre
arrendatarios y, de esa manera, la restitucin del inmueble y las obligaciones
econmicas que surjan del contrato pueden ser exigidas o cumplidas por todos o
cualquiera de los arrendadores, a todos o cualquiera de los arrendatarios, o
viceversa.
El artculo 14 de la Ley 820 establece que las obligaciones de pagar sumas de
dinero a cargo de cualquiera de las partes sern exigibles ejecutivamente con base
en el contrato y de conformidad con lo dispuesto en el Cdigo Civil y General del
Proceso. Sin embargo, incluye este precepto un punto que persigue superar
controversias frecuentes sobre las deudas a cargo del arrendatario derivadas de los
servicios pblicos domiciliarios que presten las empresas respectivas o las
expensas comunes dejadas de pagar, como seran los gastos de administracin de
la propiedad horizontal cuando sea por cuenta de aqul, ...el arrendador podr
repetir lo pagado contra el arrendatario por la va ejecutiva mediante la presentacin
de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas
debidamente canceladas y la manifestacin que haga el demandante bajo la
gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por l, la cual se
entender prestada con la presentacin de la demanda". Incluso el artculo 37
establece que cualquiera que fuere la causal de restitucin que invoque el
arrendador, el demandado cuando ha asumido la obligacin de pagar, deber
presentar la prueba de que se encuentra al da en el pago de los servicios, cosas o
usos conexos o adicionales, hasta tal punto que para poder ser odo deber
presentar los documentos de pago correspondientes, dentro de los treinta das
calendario contado a partir de la fecha en que el pago deba efectuarse
oportunamente.
El artculo 15 de la Ley 820 complementa el aspecto de pago de los servicios
pblicos domiciliarios de un inmueble entregado en arriendo para vivienda, al
sealar las siguientes reglas, con la finalidad de que el inmueble no quede afecto al
pago de los servicios pblicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebracin del contrato, el arrendador podr exigir al
arrendatario la prestacin de garantas o fianzas con el fin de garantizar a cada
empresa prestadora de servicios pblicos domiciliarios el pago de las facturas
correspondientes.
La garanta o deposito, en ningn caso, podr exceder el valor de los servicios
pblicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexin y al cargo
por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) periodos consecutivos de
facturacin, de conformidad con lo establecido en el artculo 18 de la Ley 689 de
2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecer por el promedio de los tres (3)
ltimos periodos de facturacin, aumentado en un cincuenta por ciento (50%)
2. Prestadas las garantas o depsitos a favor de la respectiva empresa de servicios
pblicos domiciliarios, el arrendador denunciar ante la respectiva empresa la
existencia del contrato de arrendamiento y remitir las garantas o depsitos
constituidos
3. El arrendador podr abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del
contrato de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las
garantas o fianzas constituidas. El arrendador podr dar por terminado de pleno
derecho el contrato de arrendamiento si el arrendatario no cumple con esta
obligacin dentro de un plazo de quince (15) das hbiles contados a partir de la
fecha de la celebracin del contrato.
4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del periodo de
facturacin, la responsabilidad sobre el pago de los servicios pblicos recaer nica
y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios
pblicos domiciliarios podr hacer exigibles las garantas o depsitos constituidos,
y si stas no fueren suficientes, podr ejercer las acciones a que hubiere lugar
contra el arrendatario.