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Tesis
que como requisito parcial
para obtener el ttulo de
INGENIERO AGRNOMO
ESPECIALISTA EN
BOSQUES
presenta
GRACIAS
PRESIDENTE:
Ing. Sergio R. Samaniego Huerta
SECRETARIO:
M. C. Marcelo Zepeda Bautista
VOCAL:
M. C. Bernard Herrera y Herrera
SUPLENTE:
Dr. Jos Luis Romo Lozano
SUPLENTE:
M. C. Eusebio Pedraza Oropeza
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RESUMEN V
SUMMARY V
1. INTRODUCCIN 1
2. OBJETIVOS 1
2.1. Objetivo General 1
2.2. Objetivos Especificos 1
3. ANTECEDENTES 2
4. FUNDAMENTOS 4
4.1. Apuntes histricos 4
4.2. Propiedad en Mxico 5
4.3. Definicin de valor 5
4.4. Principios bsicos que determinan el valor de bienes races 9
4.5. La influencia de la teora de valor en la valuacin de bienes races 11
4.6. Requerimientos bsicos para la elaboracin de un avalo 13
5. IMPORTANCIA SOCIOECONMICA 15
6. MATERIALES Y MTODOS 15
6.1. Del formato y mtodo 16
6.2. Antecedentes 17
6.3. Ubicacin del predio 19
6.4. Clasificacin del sistema natural 19
6.5. Condicin agronmica del predio 21
6.6. Otros usos del predio 25
6.7. Total de superficie cultivada 25
6.8. Ocupacin en el predio 25
6.9. Servicios urbanos 25
6.10. Estudio de mercado 26
6.11. Bienes distintos de la tierra 31
6.12. Valor fsico 32
6.13. Valor por capitalizacin de rentas 33
6.14. Resumen de valores 41
6.15. Consideraciones previas al avalo 41
6.16. Dictamen del Avalo 42
7. RESULTADOS 43
7.1. Avalo de predios forestales con bosque natural 43
7.1.1. Antecedentes 43
7.1.2. Ubicacin del predio 43
7.1.3. Clasificacin del sistema natural 44
7.1.4. Condicin agronmica del predio 44
7.1.5. Otros usos del predio 45
7.1.6. Total de superficie en explotacin 45
7.1.7. Ocupacin en el predio 45
7.1.8. Servicios urbanos 45
7.1.9. Estudio de mercado 46
7.1.10. Bienes distintos de la tierra 46
7.1.11. Valor fsico 48
7.1.12. Valor por capitalizacin de rentas 48
7.1.13. Resumen de valores 52
7.1.14. Consideraciones previas al avalo 53
7.1.15. Dictamen del avalo 53
7.2. Avalo de predios forestales con plantacin 54
7.2.1. Antecedentes 54
7.2.2. Ubicacin del predio 54
7.2.3. Clasificacin del sistema natural 55
7.2.4. Condicin agronmica del predio 56
7.2.5. Otros usos del predio 57
7.2.6. Total de superficie en explotacin 57
7.2.7. Ocupacin del predio 57
7.2.8. Servicios urbanos 57
7.2.9. Estudio de mercado 57
7.2.10. Bienes distintos de la tierra 57
7.2.11. Valor fsico 58
7.2.12. Valor por capitalizacin de rentas 60
7.2.13. Resumen de valores 62
7.2.14. Consideraciones previas al avalo 62
7.2.15. Dictamen del avalo 64
8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 65
8.1 Conclusiones 65
8.2 Recomendaciones 65
9.0 BIBLIOGRAFIA 66
INDICE DE FIGURAS
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Figura 1. Ubicacin del predio de estudio para bosque natural 44
Figura 2. Ubicacin del predio de estudio para plantaciones forestales 55
INDICE CUADROS
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Cuadro 1. Niveles de pedregocidad del suelo 23
Cuadro 2. Textura del suelo 23
Cuadro 3. Formato de valores de mercado 27
Cuadro 4. Ponderaciones de las caractersticas de un predio 29
Cuadro 5. Calificacin del suelo para el avalo de un predio forestal 30
Cuadro 6. Precios esperados de venta 34
Cuadro 7. Especificaciones de costos 35
Cuadro 8. Costeo de la reposicin de la masa arbolada 59
Cuadro 9. Egresos por instalacin 60
Cuadro 10. Ingresos promedio de produccin 61
RESUMEN
SUMMARY
The practice of forest valuation has been carried out with methodologies directed to urban
properties which have not been developed by forestry professionals.
According to the mentioned before this study main is to provide and propose a technical
methodology, as well as the importance that valuation of forest properties at this moment.
A format was elabored to has developed the assesment with fair approaches to determinate
the true value of the forest properties.
Key words: valuation of forest properties, forest valuation and methodology to value forest
properties.
0
1. INTRODUCCIN
2. OBJETIVOS
Subrayar la importancia de que estos avalos sean realizados por profesionistas con
conocimientos en ciencias forestales, especficamente Ingenieros Forestales.
1
3. ANTECEDENTES
2
A raz de los cambios ocurridos en la Constitucin Poltica de los Estados Unidos
Mexicanos en su Articulo 27, se incorpora de una manera importante el predio forestal
ejidal y comunal de nuestro pas, no solo al mercado de terrenos, sino de manera mas
significativa, al de asociaciones y participaciones de la produccin, por lo anterior la tierra
forestal y su productividad resulta de equidad y justicia para los participantes.
3
4. FUNDAMENTOS
La modernizacin del campo requiere de una redefinicin del papel del Estado en
las actividades forestales, tanto en el mbito normativo como en su intervencin directa a
travs de entidades y organismos gubernamentales y privados, a fin de realizar una
explotacin sustentable de los recursos forestales a travs de su valuacin comercial.
Dobner (1982) menciona que entre las tribus primitivas que se dedicaban a la caza
a la pesca, la comunidad poda ejercer el derecho de propiedad sobre ciertos terrenos
dedicados a la caza, y los individuos eran propietarios -en forma estrictamente individual-
de los bienes muebles, en particular de las armas, utensilios y ornamentos. Cuando aparece
la agricultura, persisten diversos tipos simultneos de propiedad. Los nuevos territorios
agrcolas pertenecen indistintamente a comunidades, clanes familias. A travs de una
visin panormica de la historia, se puede afirmar que los derechos sobre la tierra en
cualquier poca, han sido conferidos a la comunidad, a clanes, familias individuos.
Dentro del marco de la sociedad agrcola que se desarrolla en la poca de transicin del
periodo mesoltico al neoltico (12 000-6 000 aos a.c.), aparece el derecho individual sobre
la propiedad de la tierra.
- Propiedad de la Nacin: incluye todas las tierras y recursos naturales del territorio
Nacional.
4
consagradas en la Constitucin. el dominio de algunos de los bienes mencionados an
cuando se reserva la facultad de imponerle las condiciones que considere de inters pblico.
Por otra parte, cabe destacar el hecho de que la Constitucin Poltica de nuestro
pas, otorga a cada individuo la garanta contra la privacin arbitraria de posesiones,
propiedades derechos; y, asimismo, seala que las expropiaciones slo podrn hacerse
por causa de utilidad pblica y mediante indemnizacin, en tanto que el reconocimiento de
derechos de apropiacin y aprovechamiento de bienes y recursos, habr de ser en el marco
del inters pblico y sin que esto origine acaparamientos que constituyan ventajas
exclusivas indebidas, en favor de una varias personas y en perjuicio del pblico en
general de alguna clase social.
- Propiedad Pblica: est constituida por los bienes del dominio directo de la
Nacin. Este tipo de propiedad que no es susceptible de enajenacin, es administrada con
base en los propsitos nacionales.
- Propiedad Social: est constituida por las formas de pequea propiedad, ejidal, y
de comn repartimiento, que permiten la organizacin de la produccin en el agro y con
ello, el establecimiento de medidas para alcanzar mejores condiciones de vida en el medio
rural.
Sapag (2003) define el valor como el aprecio que el ser humano da al poseer un bien
que satisface una necesidad
Valor es la preferencia que el ser humano tiene sobre determinado tipo de bien en
contraste con otro sustituto
5
El Valor de los bienes inmuebles, se crea, mantiene, modifica y destruye, a travs de
cuatro factores principales que son inherentes al bien y que motivan la actividad de
demanda y conservacin de los bienes por los seres humanos.
Samaniego (1995) define a su vez ste valor se ver afectado por factores externos
no inherentes al bien, que son:
Fsicos naturales
Econmicos
Sociales y
Polticos
6
Definicin de avalo.
Es la determinacin del valor en precio justo, en trminos de dinero, de un bien, de
un fruto de un derecho especfico, a una fecha determinada y para un fin debidamente
estipulado.
Niveles de avalo
Samaniego (1995) define ante la necesidad de los avalos, que es universal y se
realiza en tres niveles diferentes, como son :
Primer nivel: Est comprendido por el pblico. Es la gente que usa el bien
raz, lo posee y lo emplea. La gente tiene que hacer decisiones para comprar,
hipotecar, rentar, asegurar, calcular daos, rehabilitar proyectos y otras
construcciones que requieren de la inversin de sumas importantes de dinero.
Cuando una persona se encuentra en sta situacin, puede hacerlo en base a
sus propias decisiones bien acudir a un valuador profesional. De cualquier forma
se hace un avalo y ste estar en funcin de la integridad y capacidad de la persona
que lo hace.
La gente que por error no acude a los servicios de un valuador, puede tener
equivocaciones tales como :
Un comprador que paga ms de lo que vale la propiedad que adquiere
Un vendedor que vende su propiedad a un precio inferior de su verdadero valor
Un propietario que firma un contrato que con el tiempo le reportar prdidas
Individuos que realicen mejoras a sus inmuebles que no redituarn en forma
conveniente
Segundo nivel: Est comprendido por las personas que intervienen en el avalo
del bien raz, como son vendedores, inversionistas, constructores,
administradores y prestamistas. Pueden considerarse tambin valuadores de
catastro, de derecho de va y otras actividades gubernamentales.
7
Tercer nivel: Est constituido por los valuadores profesionales, quienes se
dedican exclusivamente a trabajos de avalo, contando con conocimientos,
prctica, integridad y se identifican profesionalmente por su designacin y otros
medios acadmicos, siendo reconocidos por los bancos, hipotecarias y
compaas aseguradoras.
Objeto de un avalo
Un avalo provee bases firmes para tomar una decisin establecer una poltica a
seguir sobre el bien a valuar.
Las razones para la existencia de los avalos, entre otras pueden ser las siguientes:
8
5. Para aplicar un valor de seguro
Este listado no incluye todos los objetivos de los Avalos, pero indica un amplio
margen de las actividades del valuador profesional.
1. Anticipacin
Segn ste principio el valor de mercado es el valor presente de derechos futuros a
ingresar. La experiencia adquirida en un lugar determinado, debe aprovecharse en otro,
siempre y cuando no dejen de tomarse en cuenta las condiciones especficas de cada lugar.
2. Equilibrio
Es una ley natural que est gobernada por el equilibrio de los cuatro agentes de
productividad que son :
Mano de obra y materiales de construccin
Administracin
Capital
Terreno
El valor mximo se obtiene cuando todos stos factores estn en equilibrio.
3. Cambio
Segn ste principio, el valor de mercado nunca es constante. Se establece que el
valor de mercado estimado es vlido nicamente para el da en que se lleva a efecto la
valuacin.
9
4. Competencia
Para cualquier negocio, un exceso de ganancias atrae competencia y sta a su vez,
destruye las utilidades exageradas.
5. Homogeneidad
Establece que el valor de mercado llega a su mximo en los lugares en que se logra
un grado razonable de homogeneidad econmica y social.
Una razn fundamental para el establecimiento de planos reguladores estriba en
proteger la zona de usos discordantes.
6. Uso consistente
De acuerdo con ste principio, para valuar una propiedad raz, la tierra y la
edificacin deben ser simultneamente considerados y la valuacin se puede hacer con base
en un slo uso para toda la propiedad.
7. Contribucin
Plantea que el valor de un agente de produccin, que suele ser un componente de la
misma propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total. El principio de
contribucin est interrelacionado con otros principios como son el de equilibrio, el de
beneficios variables (que aumentan disminuyen) y el de productividad excedente.
8. Beneficios variables
Se refiere a los incrementos sucesivos de un agente de produccin, que es un
componente de la propiedad, los cuales son sumados a montos fijos de otros agentes. Los
agentes de productividad debern representar un ingreso neto mximo hasta cierto lmite,
despus la productividad bajar.
9. Progresin y regresin
La progresin es el fenmeno por el que el valor de un objeto es asociado con
objetos del mismo tipo, pero mejores. La progresin consiste en la manera en que se
beneficia el valor de una casa terreno, al estar asociado con otros ms costosos.
La regresin en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de mayor valor, en
un lugar donde las propiedades valen menos; as, la regresin se manifiesta en la
disminucin del valor de la propiedad de ms calidad.
10. Substitucin
Establece que el valor de mercado tiende a asentarse al tomar como punto de
referencia el costo de una propiedad substituta que es igualmente deseable.
10
Socialmente siempre habr demanda, desde la ms pequea hasta la ms grande
econmicamente hablando, y depender de los recursos con que se cuenta para adquirir tal
cual objeto.
- El mtodo de costo
- El mtodo de ingreso
- El mtodo de mercado
11
Definicin del valor de mercado
12
4.6. Requerimientos bsicos para la elaboracin de un avalo
Estos documentos pueden ser entre otros: Las cartas topogrficas, estadsticas de
mercado, planos del predio, vas de acceso, costos de produccin actualizados, literatura
tcnica y estudio dasonmico.
Por la informacin que proporcionan, cada uno de ellos tiene particular importancia,
puesto que en base a su anlisis, el valuador adquiere en principio una idea somera del
estado general del predio forestal, necesaria para organizar las investigaciones de campo y
en su caso de laboratorio, con el fin de maximizar los recursos que emplear en la prctica
de la tasaccin, ya que esto robustece el conocimiento tcnico que dispone respecto al bien
que vala y al realizar las comprobaciones, puede fijar con mayor confiabilidad el valor de
mercado correspondiente.
Este trabajo, pretende dar una idea de los diferentes datos e informacin necesarios
para proceder a la formulacin de un avalo determinado.
13
Dicho organismo es el Instituto Nacional de Valuacin Agropecuaria y Forestal, A.
C. ( INVAF, A. C. ), constituido el 25 de Noviembre de 1993 por 15 socios, como una
respuesta de los profesionales de la Agronoma a sta nueva concepcin del valor de los
predios agrcolas y la urgente necesidad de estandarizar los procedimientos valuatorios del
sector.
5. IMPORTANCIA SOCIOECONMICA
El presente trabajo ofrece un amplio uso en el ramo forestal ya que permite a los
productores conocer el verdadero valor de sus terrenos tomando en cuenta para ello todos
los bienes naturales que en ellos se encuentran y no el valor mstico que anteriormente las
instituciones, bancos entre otros le otorgaban, dndose casos siempre en que ste valor era
muy inferior al real.
14
prximos avalos se adquiera el conocimiento necesario y se tenga conciencia sobre el
asesoramiento de un especialista forestal en el peritaje de los predios forestales.
6. MATERIALES Y MTODOS
En cada uno de los aspectos que se mencionan, se har una explicacin en forma
breve para una mejor comprensin del presente trabajo, aunque en algunos puntos, el
prrafo correspondiente explica por si solo el carcter de la informacin requerida.
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4) Localizacin geogrfica
5) Inspeccin ocular
6) Identificacin de el entorno geofsico
7) Definicin agronmica
8) Determinacin previa de parmetros
9) Estudio de mercado
10) Anlisis del costo de reposicin
11) Anlisis de productividad
12) Consideraciones particulares del bien
13) Seleccin del valor
14) Emisin de dictamen formal
6.2. Antecedentes
Nombre del solicitante: Nombre o razn social de la persona fsica o moral que
contrata al perito para efectuar el avalo, debiendo coincidir con el signatario de la orden de
trabajo, y el receptor de la facturacin del perito.
Este dato debe omitirse si el avalo es particular (en este caso puede presentarse el
nmero de registro ante el Colegio de Ingenieros Agrnomos de Mxico, A.C., y/o el
nmero de registro ante el Instituto Nacional de Valuacin Agropecuaria y Forestal, A.C.);
en el caso de ser avalo bancario ser exclusivamente el registro ante la Comisin Nacional
Bancaria, Especialidad (es) y la vigencia del mismo.
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Fecha del avalo: Es la fecha de elaboracin del avalo, considerando la fecha de la
visita de inspeccin del bosque predio forestal como base, en caso de diferir
considerablemente (ms de sesenta das) con la fecha de firma del certificado, explicar los
motivos de la dilacin en las consideraciones previas al avalo.
Propsito del avalo: Se consignar el propsito para el cual se realiza, sealado por
el solicitante de acuerdo a la orden de trabajo, pudiendo ser alguno de los siguientes
motivos:
Crdito
Valor comercial para compra/venta
Catastral
Indemnizacin
Juicio
Seguros
Fianzas, etc.
Privado
Ejidal
Comunal
Posesionario
Concesionario, etc.
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Situacin legal: Describir las circunstancias especficas del predio en cuanto a
estado legal.
Ejemplo:
En posesin de su propietario
Solicitudes de afectacin
En litigio
Invadido
En veda, etc.
a. Croquis del predio: ampliar ste espacio incluir un dibujo simple del predio; en
primer lugar deber obtenerse de la informacin proporcionada los datos que permitan
establecer:
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6.4. Clasificacin del sistema natural
Esta clasificacin permitir medir aquellos elementos del medio natural que
influyen en la productividad forestal, dndonos una idea de las condiciones del predio .Esta
informacin ser obtenida por observacin directa y por consulta de fuentes oficiales
privadas, pero siempre citando el origen de la informacin.
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No. de aos con heladas / 10 aos mnimo
Deber complementarse la informacin con el nmero promedio de heladas por ao.
Deber citarse la fuente de obtencin de los datos estadsticos.
Para el llenado de este apartado se requieren datos del Anlisis Fsico y Qumico
practicado por una institucin oficial especializada, solo en caso de no obtenerse, ser
indispensable la obtencin de muestras de suelo y vegetacin.
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a. rea boscosa natural: Es el rea del predio que se encuentra con su cobertura
natural (espontnea) sin cultivar, ya sea original o de rebrote. Expresar en hectreas. En
caso de existir plantaciones forestales inducidas, tambin indicar su superficie.
b. Descripcin de la flora nativa: Describir la flora espontnea del predio (o del rea
circundante), consignando las principales especies. La informacin de ste punto como el
anterior, se obtiene del estudio dasonmico. Citar la fuente en su caso.
c. Aptitud del rea boscosa: Describir la ocupacin actual o posible del rea
boscosa. Citar la fuente.
d. rea cultivada: Es la superficie del predio que tiene una produccin comercial,
inducida y controlada.
e. Uso del rea cultivada: Es una breve descripcin del modo de explotacin del
predio cultivado, sealando el producto comercializable.
f. Suelo: En este inciso del apartado, se describir las condiciones de operacin del
suelo del predio desde el punto de vista de los Sistemas de Clasificacin Tcnica o
Edafolgica, preferentemente sobre la Pedolgica, debiendo ser consistente con el apartado
de arbolado del avalo. Para sustento de este apartado deber(n) obtenerse las muestras
representativas del suelo del predio (capa arable o suelo til en caso de cultivos ms
profundos) y someterla al anlisis de laboratorio, Los datos oficiales de orden regional
sern una base de corroboracin del anlisis, pero no pueden ser considerados como una
informacin universal para todos los predios (se recomienda usar las tablas solo en
superficies extensas, mayores de 200 ha.).
21
p.H. Es el nivel de acidez o alcalinidad que presenta el suelo a travs del anlisis del
laboratorio y puede ser adecuado negativo dependiendo del arbolado presente en el
predio.
f.4. Color. Es una caracterstica aparente del suelo til para su identificacin.
Representa la presencia de elementos y su estado de conservacin.
Pendiente: X%
Uniforme o regular
Mixta
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Relieve: Plano
Cncavo
Convexo
Terraceado
Mixto
f.7. Erosin. La erosin es la prdida del suelo por arrastre de partculas por
cualquier vehculo. Se clasifican en:
Efecto: Laminar
Surcos o Canalillas de 5 a 10 cm.
Crcavas hasta 3 m. de profundidad
f.9. Agua. En ste inciso se describe la fuente abastecedora del agua, lo que
proporcionar la certidumbre relativa de su obtencin, factor determinante del valor del
predio para el caso de terrenos agrcolas. En el caso de terrenos forestales y por su
naturaleza propia, ste factor no es importante.
23
6.6. Otros usos del predio
Describir aquellas actividades que ocupen alguna superficie del predio o que afecten
su potencial productivo, aumentndolo o disminuyndolo, o la ocupacin de instalaciones e
infraestructura. Este dato deber ser consistente con los valores de superficie considerados
en los renglones de produccin y de bienes distintos de la tierra. Se expresar en hectreas.
El perito deber conservar en su expediente una relacin detallada de stos conceptos,
puede incluir la relacin como anexo.
Caminos ha
Servidumbres ha
Instalaciones ha
Construcciones ha (habitacin)
Construcciones ha (infraestructura)
Total ha
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b. ndice de saturacin: es la cantidad de metros cuadrados ocupada por unidades de
habitacin en el total del rea considerada, pudiendo darse como conceptos generales:
Rural
Bajo
Medio
Alto
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a. Valores de mercado
Elaborar una lista ordenada de los precios obtenidos, clasificados por sus
caractersticas tal y como se conocieron.
Donde:
Nombre o cdigo de identificacin del predio investigado
Lugar de referencia en la ubicacin del predio investigado
Superficie total del predio investigado
El valor investigado para este predio expresado en $ / ha
Medio, lugar y/o persona que proporciona el informe
Escribir la inicial que corresponda al tipo de precio obtenido para el predio segn la
fuente
Fecha de vigencia del valor, aunque sea diferente de la fecha de obtencin del informe
Definir si es precio de venta o precio de renta
Nota: el cuadro deber complementarse con comentarios y datos a juicio del perito.
El perito deber conservar en su expediente las referencias de los informes que cita en su
cuadro de valores de mercado.
Identificacin de predios.
Se asigna un nombre o cdigo a cada predio investigado. Se incluye en la
codificacin al predio en valuacin.
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Caractersticas.
Se identifican las caractersticas principales que diferencian marcadamente a los
predios, ya sea una diferencia comn a todos o solo entre algunos de los investigados. Se
considerarn nicamente aquellas caractersticas que influyen en la productividad del
predio investigado, se toman en cuenta las caractersticas del predio en valuacin.
Homologacin.
Nota: Es importante recalcar que el ejemplo es simple e hipottico, por lo que los
valores empleados de ninguna manera sern parmetros aplicables en forma generalizada,
el perito deber estimarlos en cada caso.
Rango. En este ejemplo, supondremos que no hay valores intermedios, por lo que
habr solo dos valores de cada caracterstica.
Se tendrn calificaciones de 0 y 10 nicamente.
27
Cuadro 4.- Ponderaciones de las caractersticas de un predio
Caracterstica Predio #1 (valuacin) Predio # 2 (investigado)
Otras Igual 0 Igual 0
Pendiente Optima para cultivos 20 Inadecuada 10
Caminos de brecha Nula 10 Presente 0
Poblacin cercana Alta 0 Mnima 10
Presencia de Eficiente 10 Menos eficiente 0
servicios
Calificacin 40 Calificacin 20
Los valores del cuadro anterior se dan como conceptuales, en la prctica debern ser
cuantitativos. Debern incluirse todas las caractersticas que sean necesarias.
Es decir que por las diferencias que presentan los predios, el precio obtenido por
encuesta se ver afectado en un mximo del 20% de su valor total; lo que es lo mismo que
decir que las caractersticas iguales de los dos predios impactarn el otro 80% del precio.
As, el mnimo valor que el predio en valuacin podra tener, si las cuatro caractersticas en
homologacin fueran calificadas con cero para el y con 10 para el predio investigado, sera
de:
28
$20,000.00 X 0.80 = $16,000.00
Es decir, que por la diferenciacin de estos factores, los precios de los dos diferentes
predios se podrn desviar en un mximo del 20% uno con respecto del otro.
La parte de valor que se ve calificada es el 20% del precio conocido del predio #2,
esto indica que para el predio investigado (#1) la calificacin de 30 puntos le significa un
valor de:
X = $4,000.00 x 30 = $12,000.00
10
Este resultado de precio es el 20% del precio del predio en evaluacin, por lo que
hay que agregarle el 80% faltante que por tener caractersticas iguales no se altero:
Observaciones:
29
Debern incluirse todos los factores que a juicio del perito ayuden a aproximar el precio
obtenido hacia el real.
Los factores de ponderacin de productividad y de impacto en el precio, debern quedar
justificados cuando menos en el expediente del perito.
La homologacin de precios de varios predios investigados es la repeticin de las
columnas primera y segunda de izquierda a derecha en el ejemplo de calificacin,
debindose comparar todos ellos contra un lote tipo o un lote ptimo terico.
Se hace hincapi que en la homologacin para terrenos agrcolas, se consideran factores
agronmicos generalmente y no del medio natural. Estos factores de comparacin,
pueden ser de diferente uso de suelo, sistema de explotacin y semejantes. Para la
homologacin en terrenos forestales, es factible considerar factores del medio natural,
infraestructura, etc. por lo que el perito deber aplicar el criterio en la seleccin de
factores e ndices de homologacin.
Es indispensable identificar las caractersticas propias de cada predio para asignarle un
valor, ya sea por comparacin en el mercado o por identificacin de su capacidad
productiva en trminos comerciales.
30
apartado de producciones en el predio.
Los cultivos perennes tendrn valor en funcin del valor invertido en implantarlos,
para estos casos deber seguirse alguno de los mtodos especficos de valuacin segn la
plantacin, como por ejemplo: el Mtodo de Valuacin de Huertas del Ing. Rafael Padilla
Copado. Tambin, as mismo al valuar una huerta se tendr que cuantificar el nmero de
rboles, clasificndolos por edad y estado, sumndolos al precio del terreno.
Al haber obtenido el valor del terreno por homologacin de los precios investigados
en el estudio de mercado, se tiene la base de valor fsico, ya que en el caso de los predios
forestales, el terreno no tiene un valor de reposicin.
Se entender por valor fsico a la suma de:
1. Valor de mercado homologado del predio (en bosque natural ya incluye
arbolado, en plantaciones solo terreno)
(+)
2. Valor de reposicin neto de arboles maderables (caso de plantaciones
nicamente)
(+)
3. Valor de reposicin neto de bienes distintos de la tierra (instalaciones y
edificaciones)
Este valor es ya un primer estimado del resultado del avalo y deber inscribirse en
el apartado 6.14, inciso a.
31
identificamos esa parte, podemos convertirla a travs de la tasa y as conocer el monto de
inversin en el capital que la origina, para lo cual requerimos precisar a que tasa de renta
esta comprometido dicho capital, es pues el proceso inverso de obtener el rendimiento o
inters que le corresponde al capital por estar invertido a esa misma tasa. En este caso
debido a que la tasa la usamos para que nos conduzca al capital que la origina la
denominamos tasa de capitalizacin.
a. Produccin e ingreso.
La obtencin de informacin de produccin en cuanto a costos deber hacerse
preferentemente de registros particulares y fiscales del empresario forestal; en el caso de no
contar con ellos deber recurrirse a la informacin estadstica oficial de mercado
disponible para la zona, dejando en el expediente referencias de la misma.
Cabe mencionar que los ingresos por venta del producto maderable obtenido ,
estarn estrictamente en funcin del volumen de aprovechamiento dado en el permiso de
aprovechamiento forestal que haya otorgado la autoridad correspondiente al propietario del
predio, situacin que deber ser verificada por el perito valuador. En el supuesto de no
contar con el permiso vigente, habr de constituir el antecedente de produccin en base a
los permisos vencidos y en ausencia de estos se homologara la productividad del predio a
los promedios de explotacin autorizados para la zona. En todos los casos se habr de
confirmar que el predio no tiene restricciones de produccin como REAS DE VEDA O
RESERVAS ECOLGICAS o sanciones de suspensin de aprovechamientos por la
autoridad, lo que invalida el reconocimiento del predio como forestal, no siendo aplicable
este mtodo y dejando su valor en funcin de coeficientes de agostadero u otros posibles
usos.
a.2. Ciclos.
En el cuadro descriptivo de tipo de arbolado, deber sealarse el ciclo de produccin
anualidad respectiva, indicando su duracin.
a.3. Rendimientos.
En los rendimientos de produccin se tomarn aquellos que se hayan determinado
32
en la autorizacin de aprovechamiento forestal, en base al estudio tcnico dasonmico
realizado en el predio. Se debern incluir subproductos directos. Se expresar en unidades
totales.
Donde:
Describir el producto en su presentacin comercial, en caso de ser producto destinado al
mercado de exportacin, indicarlo.
Sealar la anualidad de aprovechamiento que corresponda.
Indicar el volumen autorizado para su aprovechamiento en el predio para cada tipo de
arbolado por ao, expresado en las mismas unidades que se usarn en el precio
(siguiente columna).
Indicar el precio esperado para este ciclo en moneda nacional, para cada unidad de
medida segn lo expresado en rendimiento.
Es el producto de multiplicar (3) x (4)
Labores
Maquilas
Insumos (solo en plantaciones)
Impuestos y derechos forestales
Servicios Tcnicos
Con ello obtendremos la utilidad bruta del producto. Para lo anterior deber
construirse una tabla de especificacin de costos por cada uno de los productos y una tabla
resumen de todas ellas.
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Cuadro7.- Especificaciones de costos
Producto. Impuestos, Costo por
Volumen Total
Labor, Maquila etc. concepto.
(2) (4)
(1) (3)
Donde:
Describir los impuestos, la labor u ocupacin de maquila que se usa, etc.
Indique la cantidad unidades que se usaran en cada caso.
Antese el costo a precio comercial por cada concepto anotado en la primera columna,
por cada una de las mismas unidades que se anot en la columna anterior. Citar la
fuente de informacin anexar los clculos.
Es el producto de multiplicar (2) x (3)
Obtener de los registros del empresario forestal del predio a valuar, el factor
promedio anual de costos indirectos. En caso de no contar con ellos, calcular un estimado
describiendo el mtodo. Si fueran obtenidos de alguna fuente de informacin, citarla.
34
f. Obtencin del precio de la renta de la tierra.
Maquileros. Son los poseedores de equipo mecnico que trabajan realizando labores
completas de apertura de caminos de brecha y de saca, as como la carga y transporte de
productos. Estos participantes no llevan riesgo con la produccin pues cobran al finalizar
las labores y el riesgo de su equipo va cubierto en el precio de la maquila. La utilidad es fija
con respecto a la produccin.
Insumos. Son los productos adquiridos para agregarse al producto final o a la tierra,
esto es aplicable principalmente en al caso de plantaciones.
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participantes. Cobra al ltimo y su utilidad es variable, nula o negativa; es el patrn laboral,
contratante de servicios, gerente financiero y coordinador general.
Entonces la produccin terica deber ser suficiente para cubrir costos y utilidades
de cada uno de los participantes, es decir:
Valor de la produccin = P + S + M + J + D + CI + F + R + U
Donde:
(costos directos de produccin)
P : Pago de proveedores de insumos
S : Servicios tcnicos forestales
M: Pago de maquileros
J : Pago de jornales
D : Derechos forestales
CI: Pago de indirectos
F: Pago de intereses sobre el capital de trabajo (financieros)
R: Pago por el uso de la tierra (renta)
U: Utilidad del empresario forestal
Despejando el valor renta:
g. Capitalizacin de rentas
Ejemplo:
Si tenemos un capital de $1,200.00 y lo invertimos a una tasa anual de 10%, al final
de un ao recibiremos el producto del capital por la tasa:
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Si por el contrario, conociramos el monto de intereses (renta) y pudiramos
identificar la tasa a la que fueron producidos (10%), en un proceso inverso podremos
identificar el capital que lo produjo, si dividimos la renta entre la tasa, en este caso por ser
la tasa que identifica al capital la llamaremos de capitalizacin : $120.00 / 0.10 = capital
origen = $1,200.00.
Otro factor importante que incide en el valor es el monto de venta del producto del
predio, que por residuo se transforma en renta; si este monto no es el mximo posible y se
calcula una tasa normal de capitalizacin resultar el predio con un valor menos que el real,
por culpa de un cultivo poco rentable. Se insiste en que la transformacin de rentas a valor
del predio es un proceso delicado de variaciones geomtricas en las respuestas, por lo que
debe acometerse con responsabilidad. De este proceso se derivarn muchas funciones
econmicas, como crdito, asociaciones y compra venta; que representa un movimiento
importante de capitales del sector agrcola y estn en funcin de la pericia y seriedad del
Perito.
Inflacin. La tasa bancaria incluye en su monto la inflacin acumulada del ao. Bajo
sta premisa debemos considerar que el bien raz, repone el efecto de la inflacin anual en
su propio incremento del precio de cada ao, lo que no ocurre con el dinero invertido en el
banco, que deber reponer su poder adquisitivo del mismo monto de inters recibido. Por lo
anterior, el primer ajuste a considerar en la tasa bancaria, es descontar el efecto de la
inflacin que se ver repuesto por los incrementos de precios de predios agrcolas. Lo
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anterior deber ser calculado de acuerdo a los ndices oficiales de efecto inflacionario para
el sector agrcola.
Manejo del predio. Este concepto puede originar un gasto oculto, por renovacin de
los deterioros causados por un mal manejo, a la inversa, puede generar un beneficio por
prcticas de conservacin o mejora de los suelos terreno forestal. Por otra parte, si los
deterioros son permanentes y acumulativos por prcticas de manejo del predio (por ejemplo
plagas enfermedades del arbolado), pueden ocasionar reducciones casi totales del valor
del predio. En cualquiera de los casos deber ser ponderado por el perito para determinar un
aumento o decremento de la tasa de capitalizacin.
Eficiencia del cultivo. Se refiere a la eficiencia con que los cultivos (arbolado)
aplicados al predio explotan su potencial, sea que se deber identificar si el los
productos obtenidos en el predio representan la mejor opcin financiera del mismo, ya que
de no ser as se oculta el precio del terreno. disminuyendo artificialmente su valor. Esta
consideracin de que el producto en dinero, como renta anual no representa toda la renta
que se puede recibir, merecer decir que slo se recibe una parte de la tasa de capitalizacin
(una tasa menor) con lo que se incrementar el precio del predio, buscando su valor real.
38
Tasa de mercado. Se obtiene de valores de venta, renta y/o aparcera, que como
muestras se detectan y son la relacin que existe entre rentas y ventas
TGM= Rentas/Ventas
Deber estructurarse una matriz que abarque stos factores y su impacto sobre la
tasa de capitalizacin, quedando como antecedente de la seleccin de tasa hecha por el
perito.
h. ndice de capitalizacin
Este valor es otro estimado del precio comercial del predio en anlisis, semejante al
obtenido por el mtodo de mercado, y no incluye los bienes distintos de la tierra. Deber
inscribirse en el apartado 6.14 en el inciso b.
Deben describirse breve pero detalladamente, todas aquellas circunstancias bajo las
que se llev a cabo la recopilacin de datos, la visita de inspeccin, los anlisis y clculos,
39
que han derivado en conclusiones de valor para el predio. Se enunciarn las fuentes de
informacin sealndose las salvedades de la misma, las sustituciones adecuaciones y las
inferencias obtenidas. Se listan las dificultades fsicas de acceso, circunstancias sociales,
polticas, naturales financieras que incidan en la conclusin.
En su oportunidad, ocupar ste apartado el perito para indicar los motivos que le
inclinan a seleccionar uno de los valores estimados en preferencia sobre los dems, una
mezcla de ellos, dejando explcito el mecanismo de redondeo de cifras conversiones de
moneda que hayan sido aplicados.
40
6.16. Dictamen del avalo
El valor que aqu se presentar como valor total del bien y sus bienes
distintos de la tierra ser slo una de las selecciones siguientes:
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7. RESULTADOS
7.1.1. Antecedentes
a. Nombre del solicitante Banco, S.A.
b. Domicilio del solicitante Av. Jurez No. 317, Perote
Veracruz
c. Perito valuador Jos Prez Mercado
d. Registros del perito En tramite
e. Fecha del avalo 19 de mayo de 2002
f. Bien a valuar Predio Paxtepec II
g. Propsito del avalo Valor comercial
h. Nmero de cuenta predial No se proporcion
i. Nombre del propietario Juan Manuel Velzquez Mora
j. Rgimen de propiedad Privado
k. Situacin legal En posesin de sus propietarios
Colindancias
Al norte En 1,000 m con Sergio Armas Giron
Al sur En 1,000 m con Fransisco Javier Murillo
Al oriente En 1,000 m con Heriberto Gonzalez Sanchez
Al poniente En 1,000 m. con Diego Rodriguez Herrera
42
d. Croquis del predio
ALTOTONGA, VERACRUZ
Km 1
PEROTE, VERACRUZ
Fraccionamiento
Yunes
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b. Descripcin de la flora nativa Bosque acucifolio
e. Suelo
e.1. Textura Arcillo-arenoso
e.2. Fertilidad Regular
e.3. Pedregocidad Ligera 5%
e.4. Profundidad de la capa arable 5 cm
e.5. Salinidad o sodicidad No registrado
e.6. p.h. Neutro
e.7. Color Claro
e.8. Topografa Cerril
e.9. Drenajes Superficial: rpido
Interno: medio
e.10. Erosin Hdrica
e.11. Contaminantes No registrado
e.12 Clasificacin del suelo 2da. clase
e.13. Pendiente No registrado
f. Agua
f.1. Origen Pluvial
f.2. Fuente de abastecimiento Temporal
f.3. Limitaciones o servidumbres Ninguna
f.4. Uso consuntivo de cultivos en el predio 100 cm / ao promedio
f.5. Contaminantes No hay
f.6. Observaciones Ninguna
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c. Distancia a la poblacin mas cercana 15 km
De este monte que representa el valor del total del inventario en pie, separamos
como realizable de inmediato al volumen autorizado para el ciclo de corta 95-2004 que es
de:
45
Volumen sin permiso que se vender hasta dentro de diez aos
k/(1+i)n-1
Ao 1. $ 181,507.33 = $ 181,507.33
2. $ 181,507.33 = $ 145,205.87
3. $ 181,507.33 = $ 115,609.77
total: $ 442,322.97
k / (1 + 0.25)9 = k / 7.45
Valor actual del volumen restante comprado hoy y vendible dentro de 10 aos:
$79,289.90
46
Multiplicando: 50,000 x 3.25= $162,500
Valor de mercado
Distribucin de productos:
47
a.2. Pinus oaxacana (chamaite)
Distribucin de productos:
Distribucin de productos:
48
a.4. Otras hojosas.
Distribucin de productos:
Instalaciones especiales
Capitalizacin de rentas
Rendimiento:
7,392 m3 (rta) total de rendimiento en ciclo de corte (10 aos) con 3 aos operativos
(1, 2, y 3 aos ) y 7 de descanso (4 al 10 aos )
Fuente (estudio dasonmico SAGDER)
49
Este es el ingreso de 10 aos en 100 ha, por lo que el ingreso anual es de:
$ 896,940.00 / 10 = $ 89,694.00 / ao
Para la determinacin del valor mas probable del predio se utilizaron las siguientes
posibles selecciones:
50
7.1.14. Consideraciones previas al avalo
Como el mtodo fsico comprende la suma del valor estimado por la encuesta del
mercado regional, mas los valores determinados para reponer las plantaciones, la
infraestructura y las construcciones del predio y esto no es aplicable al terreno, se omitir
su clculo.
51
7.1.15. Dictamen del avalo
FIRMAS
SELLO
52
7.2. Avalo de predios forestales con plantacin
7.2.1. Antecedentes
colindancias
Al norte En 1,000 m con Ro Bobos
Al sur En 1,000 m con Aurelio y Anastasio Galindo
Al oriente En 1,000 m con Ignacio Bello Rojo y Galindo
Al poniente En 1,000 m. con Felix Evangelina, Carlos Domnguez y Ro
Papalocuatla.
53
d. Croquis del predio
ACAXOCHITLAN
N
km. 21
LOMA LINDA *
PREDIO
TULANCINGO, HGO
54
i. Otros fenmenos No
e. Suelo
e.1. Textura Arcillo-arenoso
e.2. Fertilidad Regular
e.3. Pedregocidad Ligera 5 %
e.4. Profundidad de la capa arable 5 cm
e.5. Salinidad o sodicidad No registrado
e.6. p.h. Neutro
e.7. Color Claro
e.8. Topografa Cerriles y laderas
e.9. Drenajes: Superficial: ligero
Interno: rpido
e.10. Erosin Hdrica y elica
e.11. Contaminantes No registrado
e.12 Clasificacin del suelo 2da. clase
e.13. Pendiente No registrado
f. Agua
f.1. Origen Pluvial
f.2. Fuente de abastecimiento Temporal
f.3. Limitaciones o servidumbres Explotacin
f.4. Uso consuntivo de cultivos en el predio 100 cm / ao promedio
f.5. Contaminantes No hay
f.6. Observaciones Ninguna
55
7.2.5. Otros usos del predio
No hay
Plantaciones perennes
56
100 m
+ + + + + +
2.5 m
+ + + + + +
2.0 m
100 m + + + + + +
+ + + + + +
+ + + + + +
+ + + + + +
CAMINOS
5,000 m lineales * 4 m de ancho = 20,000 m2 = 2 has
57
Para obtener el valor de reposicin de la plantacin del predio en el estado en
que se encuentra, se procedi al recuento de gastos efectuados en ella hasta la fecha
del avalo, pero nicamente como costos de establecimiento, que en este caso es un
periodo de 10 aos . Los gastos de los aos de produccin son capital de trabajo
retribuidos por la produccin y no se consideran aqu.
58
Valor total del terreno de 100 ha. Incluyendo la plantacin.
$170,000.00+$ 10,486,280.00 = $10,656,280.00
Ser de esta Utilidad Operativa Neta Anual, de la que se deducen los costos
indirectos, financierosy la utilidad, a fin de despejar el valor de renta de la
tierra con plantaciones juntos.
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*Nota: se considera que al ao doce (12) se ha cubierto el financiamiento inicial con la
produccin
Egresos promedio por ao/ha para todos los aos en el predio: $108,580.00
/ 50 = $2,171.72
Deducciones :
Tasa de capitalizacin
Valor de capitalizacin
renta
valor de capitalizacin =
tasa de c.
Renta anual $10,846.80 / 10 % = $108,468.00
Valor del predio con plantacin por hectrea:
$ 108,468.00 x 100-00-00 = $10,846,800.00
60
7.2.13. Resumen de valores
Para la determinacin del valor mas probable del predio se utilizaron las
siguientes posibles selecciones:
Valor fsico
Valor por encuesta del predio por ofertas de mercado + Costo de plantacin =
$170,000.00+10,486,280.00 = $10,656,280.00
Mercado
Valor por encuesta de mercado: no hay predio homologable
Capitalizacin
Valor analtico por ingreso = $10,846,800.00
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presencia "de vuelo" , cultivos o ganado en pie.
Este predio colinda con la fraccin 4 que adems es la de mejor
conformacin, aparecen en la colindancia algunas obras de infraestructura,
que al decir de los cuidadores pertenece a la fraccin 4 sin poderlo verificar.
62
7.2.15. Dictamen del avalo
FIRMAS
SELLO
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8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
8.1. CONCLUSIONES
Queda demostrado que la utilidad proveniente del uso que tenga el predio forestal
es la base del inters que el mercado de predios le asigne al bien , en contradiccin con la
preferencia que es la base de los bienes urbanos.
Los mtodos para valuar los bienes urbanos no son aplicables a los bienes rurales de
tipo forestal maderable.
8.2. RECOMENDACIONES
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9. BIBLIOGRAFIA
DOBNER H. KARL 1982. La valuacin de predios rurales. Concepto. Mxico, D.F. 343 p.
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TELLEZ KUENZLER L, 1994. La modernizacin del sector agropecuario y forestal.
Fondo de Cultura Econmica de Mxico. Mxico. 307 p.
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