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Promessa de Compra e Venda

Turma: 5M1
Professora: Paula Tecle Nota______

Cristiano Marques ........................11511024


Leonardo Henrique ......................11510570
Matheus Araujo.............................11513695
Moiss Souza de Aguiar ..............11514881
Patrcia Villares ............................11512379
Renato Oliveira ............................11510592
Sandy Botelho............................. 11510354
Thiago thuribio................................

BELO HORIZONTE
Maio - 2017
1. Origem
Foi no Cdigo Civil de 1916 em seu artigo 1.088, que foram trazidas as
primeiras linhas para a construo da promessa de compra e venda.
Art. 1.088 do Cdigo Civil, Quando o instrumento pblico for exigido como
prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar,
ressarcindo outra perdas e danos resultantes do arrependimento, sem
prejuzo do estatudo nos arts. 1.095 a 1.097.
Percebemos pela leitura do artigo destacado, que no revogado Cdigo Civil
era aceita a possibilidade de arrependimento, ressalvado o direito de
indenizao da parte que entender prejudicada pelo negcio jurdico desfeito.
certo, que o Brasil at o inicio da dcada de 30, ainda concentrava a fora
de suas economias na produo e cultivo agrcola, no entanto, os nimos da
revoluo industrial que movimentavam o mundo na dcada de 30,
modificaram o perfil do econmico do pas, trazendo uma nova realidade ao
povo brasileiro. O Brasil abriu-se s mais diversas formas de gerao de
riquezas, dentre elas, houve a valorizao e a expanso do mercado
imobilirio, possibilitando as mais diversificadas classes sociais o acesso
propriedade de bem imvel.
Neste contexto, cada vez mais se encontrava disseminada a pratica de ven
da parcelada de imveis urbanos e rurais. Com efeito, em 10 de dezembro de
1937 foi editado o Decreto-Lei n 58, com a expectativa de proteger o
compromissrio comprador contra a voracidade financeira dos
empreendedores urbanos e rurais, e tanto era assim, que em sua justificativa
foi expressado este ideal nos seguintes termos: Considerando que, para
segurana das transaes realizadas mediante contrato de compromisso de
compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissrio contra futuras
alienaes ou oneraes dos lotes comprometidos. Este instrumento normativo
inovou ao trazer um formato especfico ao compromisso de compra e venda,
caracterizando em seu artigo n 11 a configurao exigida para validade.
Ponto fulcral do Decreto-Lei 58/37 encontrava-se inserido em seu artigo 22,
que atribua direito real oponvel a terceiro, e ainda, a possibilidade de
adjudicao compulsria ao compromissrio comprador, quando feito o registro
do compromisso no Cartrio de Registro de Imveis.
Pouco tempo depois, o Decreto n 3.079/38 disciplinou em seu artigo 22 que:
as escrituras de compromisso de compra e venda de imveis no loteados,
cujo preo deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestaes, sero
averbadas margem das respectivas transcries aquisitivas, para os efeitos
desta Lei, compreendas nesta disposio as escrituras de promessa de compra
e venda de imveis em geral.
Outra alterao expressiva foi introduzida pela publicao da Lei n 649/49
que alterou a redao do artigo n 22 do Decreto-Lei n 58/37, fazendo constar
neste a seguinte redao: Os contratos, sem clusula de arrependimento, de
compromisso de compra e venda de imveis no loteados, cujo preo tenha
sido pago no ato da sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes
desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito
real oponvel a terceiros e lhes confere o direito de adjudicao compulsria,
nos termos dos artigos 16 desta lei e 346 do Cdigo do Processo Civil.
Nos contratos a que se refere o art. 22, do Dec.-lei 58, de 10.12.1937, ainda
que deles conste clusula resolutiva expressa, a constituio em mora do
promissrio comprador depende de prvia interpelao judicial ou por
intermdio do cartrio de registro de ttulos e documentos, com 15 dias de
antecedncia. Alis, oportuna a lembrana de que o Superior Tribunal de
Justia editou a Smula 76, estendendo os efeitos da destacada alterao
normativa, inclusive, para os compromissos no registrados
A Lei 6.766/79 ( Lei do Parcelamento do Solo Urbano), revogando
parcialmente o Decr. Lei n 58/37, sendo que na parte que nos interessa,
disps expressamente em seu artigo 25, quanto ao carter de irretratabilidade
da promessa, realizada sobre imveis no loteados, vejamos:
Art. 25. So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e
promessas de cesso, os que atribuam direito adjudicao compulsria e,
estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros.
Alm disso, o artigo n 26 da citada legislao, autorizou a celebrao do
compromisso, tanto por escritura pblica, quanto por instrumento particular,
que levado a registro, produzem os efeitos reais j estudados.
J no Cdigo Civil, conforme ressaltado na introduo deste trabalho, o
contrato de promessa de compra e venda encontra amparo nos artigos 1.417 e
1.418, se mantendo inalteradas as disposies normativas anteriores no
conflitantes.
2. Conceito e Natureza Jurdica
Para conceituar a promessa de compra e venda, faz-se necessrio que
sejam analisados todos os aspectos do contrato em questo . A promessa de
compra e venda uma modalidade de contrato muito usual em nossos
tempos,e encontra-se situada dentro do Cdigo Civil nos artigos 1.417 e 1.418,
que dispe o seguinte:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada
no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real
aquisio do imvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos,
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do
imvel. A promessa de compra e venda , sem dvidas, um contrato
preliminar que objetiva a realizao de um futuro contrato de compra e venda.
A destacada modalidade contratual, quando celebrada validamente, produz
efeito para todas as partes nela figurante, restando um obrigado a vender e o
outro obrigado a comprar. O contrato preliminar de compra e venda gera, para
ambas as partes a obrigao de contrair o contrato definitivo. Contm,
implicitamente, a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido
amplo, a de submeter-se a parte inadimplente s conseqncias normais da
inexecuo culposa de um contrato.
possvel observar que nos contratos de promessa de compra e venda,
alguns atributos de natureza jurdica, previstos no artigo 1228 do nosso Cdigo
Civil, quais sejam:
Jus fruendi, que a faculdade de de gozar da coisa, podendo retirar
desta os frutos;
Jus utendi, que a faculdade de usar a coisa, observando as funes
que a mesma possui;
Jus disponendi, que a possibilidade de ser transferida a coisa a
outrem.

3. Como se d a promessa de compra e venda / Requisitos


No compromisso de compra e venda se faz um contrato preliminar ou
tambm chamado de compromisso de contrato, tratado nos
artigos 462 a 466 do Novo Cdigo Civil. Por ser um contrato dispensvel, no
obrigatrio, comum de ser encontrado em negociaes de compra e
venda de imveis com o objetivo de proporcionar maior segurana s partes
na relao de preo ajustado e forma de pagamento combinados anterior
mente.

No disposto art. 462 do CC contrato preliminar, contem alguns dos


requisitos essenciais ao contrato definitivo. Assim, devera ser observados os
requisitos taxativos da validade dos negcios jurdicos dispostos no
art. 104 do CC, incisos I e II, que so, agente capaz e objeto lcito, possvel,
determinado ou determinvel. No que tange seu inciso III, uma vez que no
se trata de contrato definitivo. importante saber que no podero existir
clusulas de arrependimento nos compromissos de compra e venda, por fora
do art. 463 do CC, do art. 5 do Decreto/lei 58/1937 e Decreto 3079/38, assim
como a smula 166 do STF, para que este contrato preliminar possa gerar os
efeitos tutelados no Cdigo Civil.

Os efeitos do compromisso de compra e venda em relao a seu registro ou


no na matrcula do imvel, no caso de no registro em matrcula, existir
apenas uma obrigao de o promitente vendedor outorgar a escritura
definitiva depois de quitados os valores ajustados. Essa obrigao tem
carter pessoal (inter partes), nada impede que o vendedor outorgue uma
escritura pblica de compra e venda para um terceiro para que o mesmo
registre no Cartrio de Registro de Imveis, averbando na matrcula do
imvel. Assim, o promitente comprador somente poderia pleitear perdas e
danos ou clusula penal, juros, correo monetria e honorrios advocatcios
em face do promitente vendedor e mais ningum. Sendo assim, aquele que
adquirir um imvel por compromisso de compra e venda ou escritura no
registrada no poder reivindicar o imvel de terceiro, no caso de
descumprimento, haja vista que este direito depende do registro destes
contratos na matrcula.

Caso haja o registro, o promitente comprador poder de trs formas


requerer o seus direitos, caso o promitente vendedor se recuse a celebrar o
contrato definitivo, desde que no exista clusula de arrependimento:
1. Pode o comprador exigir, atravs de uma obrigao de fazer, que o
vendedor celebre o contrato definitivo, com fulcro nos arts. 463 do CC;
2. Caso o estipulante no der execuo ao contrato preliminar, poder o
promitente comprador considerado desfeito, pedindo perdas e danos,
conforme reza o art. 465 do CC
3. Poder o juiz suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo carter
definitivo ao contrato preliminar, conforme disposto no art. 464 do CC, isso se
esgotado o prazo estipulado na ao de obrigao de fazer.

No caso de registro em matrcula do compromisso de compra e venda,


existir um direito real de aquisio do bem imvel em favor do promitente
comprador, tambm chamado de direito real intermedirio, conforme disposto
no art. 1225, inciso VII do CC. Isso significa que o promitente vendedor passa
a ter a obrigao de entregar o imvel.

Smula 412
No compromisso de compra e venda com clusula de arrependimento, a
devoluo do sinal, por quem o deu, ou a sua restituio em dbro, por quem o
recebeu, exclui indenizao maior, a ttulo de perdas e danos, salvo os juros
moratrios e os encargos do processo.

Art. 1417.
Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada
no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real
aquisio do imvel.

Contrato de promessa de compra e venda de imvel em que se pactuou


clusula de irretratabilidade ou irrevogabilidade, desde que o contrato esteja
registrado no cartrio de registro de imveis competente, transmite ao
compromissrio-comprador o direito real aquisio do bem, a teor do quanto
previsto no artigo 1.417 do Cdigo Civil, desde que esteja registrado no
contrato para o comprador e para o vendedor.

Capacidade das partes:

indispensvel a capacidade das partes, posto que a sua finalidade


apresenta-se como meio para que haja a execuo, ocorrendo pela assinatura
do ttulo translaivo. Estando firmado a promessa irretratvel de vender o objeto,
o proprietrio assume a obrigao de alien-lo. Portanto, quem se compromete
a vender deve ser proprietrio do bem compromissado, devendo ter plena
disposio sobre o bem e deve ser capaz para assumir a obrigao. Quando o
proprietrio anuncia a venda do imvel dever apresentar a inscrio
imobiliria a que se refere o art 1 do Decreto-lei n. 58/37, para que possa
comprovar a legitimidade do ttulo e domnio. No havendo qualquer
impugnao no prazo de 30, a contar da ltima publicao, ento prosseguir
normalmente o registro. Se eventualmente surgir contestao, esta ser
solucionada pelo juiz competente. O compromissrio e promitente devero
estar em pleno gozo da capacidade civil ou representado, conforme a lei.
Conforme leciona Orlando Gomes: '' essa exigncia no se justifica no rigos
dos princpios, porque a supervenincia da incapacidade no escusa o devedor
de cumprir obrigao assumida quando era plenamente capaz. A fim de evitar,
entretanto, eventuais impugnaes validadedo ttulo translativo, convm que
o assine quem represente o promitente-vendedor e, se for o caso, o cnjuge,
H, porm, recurso legal mais prtico: a adjudicao compulsria. Evidente que
a sentena constitutiva pode ser proferida se sobrevier a incapacidade da parte
comprometida a vender''.
Todas as restries subjetivas que h no contrato de compra e venda se
estendem para a promessa irretratvel de compra e venda, sendo assim o
ascendente no poder estipular com descendente, sem que haja a anuncia
dos demais. Caso ocorra a hipotese de a pessoa ser casada, imprescindivel
que haja a outorga uxria, isto , deve haver o consentimento expresso do
outro cnjuge, ou a outorga marital, sendo esta a autorizao do marido para
que a mulher pratique certos atos que no seriam vlidos sem a manifestao
da sua vontade, devendo constar em todo negcio jurdico que implique
alienao do bem imvel.
A promessa de compra e venda gera direitos sobre o bem mvel, sendo
assim no poder faltar a outorga da mulher e nem autorizao marital, se o
bem pertencer ela, para que seja vlida e eficaz juridicamente, se no haver
a outorga a validade suspensa
Proibio da clusula de perdimento ou decaimento:

uma clusula que estipula a perda de todas as prestaes pagas em


decorrncia de inadimplemento de uma ou mais parcelas por parte do
comprador. uma clusula abusiva pois trata do enriquecimento sem causa
em prol do vendedor, pois este ir reter todas as parcelas que j foram pagas
em razo dos impagos. A clusula de perdimento ou decaimento
extremamente proibida em todos os contratos de compra e venda.
Ocorrendo inadimplento por parte do comprador dever ser analisada as
seguintes hipteses:
1) Se o contrato de compra e venda estiver sido celebrado antes da vigncia do
Cdigo Civil de 2002 ou se for ntida a figura do fornecedor e do consumidor,
mas antes do advento do Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor, a
questo ser resolvida baseada no artigo 924 do Cdigo Civil de 1916.
Art. 924. Quando se cumprir em parte a obrigao, poder o juiz reduzir
proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de
inadimplemento.
2) Se o contrato for regido pelo Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor,
devem estar presentes os requisitos do artigo 2 e 3 da Lei n. 8.078, estando
eles presentes aplicar-se- o art 53 da Lei em questo. Esse dispositivo afasta
o uso da clusula de perdimento ou decaimento.
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante
pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda
total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do
inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto
alienado.
3) Se o contrato de compra e venda estiver sido celebrado celebrado aps a
vigncia do Cdigo Civil de 2002, mas no se encontram presentes a figura do
fornecedor e consumidor. Neste caso aplica-se o art 413, tendo como base os
princpios da eticidade, operosidade e da sociabilidade.
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqitativamente pelo juiz se a
obrigao principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da
penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a
finalidade do negcio.
Portanto, a clusula de decaimento no podera produzir efeitos, sendo
abusiva e nula de pleno direito, devendo, entretanto, buscar a justia
comutativa para que seja feito os calculos das perdas do comprador e do
vendedor. uma tarefa um tanto quanto complicada, pois ter que buscar o
equilibrio entre a situao do inadimplemento e da posio das partes quanto a
ele.
A jurisprudncia atual tem buscado estabelecer um percentual entre 10% e
30% de reteno das parcelas pagas. Em uma deciso, o STJ considerou nula
a clusula que dava como perdida a quantia paga em benefcio do vendedor,
admitindo ao credor a reteno de 20% do valor pago ttulo de indenizao,
demonstrando que o contrato se desfez sem culpa promitente.

Necessidade de registro no Cartrio de Registro de Imveis

indispensvel o registro no Cartrio de Registro de Imveis, posto que o


direito real de promessa s surge aps o ato de registrar.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada
no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real
aquisio do imvel.
Antes da inscrio tem-se apenas um contrato de promessa de compra e
venda que no geram obrigaes reais. Com a averbao feita o
compromissrio passar a ter direito oponvel a terceiros, no sendo mais
possvel uma nova transcrio para qualquer venda a posterior. A forma de
cessar a averbao, isto , beneficiar outra pessoa com a promessa de compra
e venda quando por requerimento dos contratantes ocorre o cancelamento do
compromisso, devido resoluo do compromisso pela transcrio da escritura
definitiva e por mandato judicial (art 7 do Decreto-lei n. 58).
Os embargos de terceiros so uma ao que tem por finalidade se livrar de
uma apreenso injusta de bens de algum que no parte, por esse fato
exposto afirma-se que ela no pode ser objeto de penhora, conforme a Smula
621 do STF.
A adjudicao compulsria a transferncia obrigatria de um bem, ou seja,
quando os contratantes celebram uma promessa de compra e venda com
pagamento parcelado, ambas se comprometeram que a citada transferncia
ocorrer com a quitao total do dbito, tendo por finalidade passar a escritura
definitiva. Portanto, somente pelo fato de terem celebrado o compromisso de
compra e venda, esta no precisa estar atrelada ao registro no Cartrio de
Registro de Imveis, conforme a Smula 239 do STJ.
O Cdigo Civil exige que haja o registro do imvel para que configure direito
real aquisio do imvel, isto , necessrio a averbao para que tenha
publicidade de que o imvel est prometido a um comprador. Como dispe o
artigo 26 da Lei n. 6.766/79 e o artigo 1.417 do CC/02 para que haja eficcia a
promessa necessrio que esta seja feita por escritura pblica ou particular,
levando em considerao o artigo 108 do referido Cdigo, pois s ter validade
os direitos prometidos ou cedidos se feitos de tal forma. Entretanto, no
ocorrendo tal formalidade no h que se falar em efeito erga omnes.
A promessa de compra e venda dever ser escrito e contendo a inscrio do
imvel compromissado. Dever conter a nome, nacionalidade, estado civil e
domiclio das partes, a denominao e situao do imvel, nmero e data de
inscrio, descrio do lote, numerao, confrontaes e caracteres, o prazo,
o preo e a forma de pagamento, os juros sobre o dbito em aberto e sobre as
prestaes atrasadas, clusula penal, a declarao da existncia de nus
real sobre o imvel, a indicao da parte a quem cabe pagamento dos
impostos e taxas.

4. Efeitos jurdicos

Oponibilidade "erga omnes":


A promessa de compra e venda deve ser registrada para se tornar
um direito real, para tanto o promissrio comprador precisa cumprir suas
obrigaes. J havendo na promessa o consentimento dos pr
contratantes o registro da promessa visa dar segurana negociao
surgindo assim a eficcia erga omnes.
Como inserido no texto do Art. 1.225 do Cdigo Civil em seu Inc.
VII, que diz em outras palavras ser um direito real o direito do promitente
comprador do imvel. Se trata de um direito de carter "erga omnes" o
direito do promitente comprador, pode ser oponvel contra terceiros,
inclusive , por exemplo podendo o promitente vendedor ser impedindo
de dispor do imvel quando no se tem estabelecido dentro do contrato
ou entre as partes, clausula de arrependimento.
pelo registro que torna se possvel a oponibilidade a terceiros
de boa-f, sendo este o carter da eficcia erga omnes, dando ao
primeiro adquirente a titularidade de um direito eventual. De tal forma
impedindo o promitente vendedor de quebrar a promessa feita quele
que se vinculou primeiro a promessa de compra quando este estiver
em fase de transferncia a posse da titularidade do bem.
Transmissibilidade aos herdeiros:

De acordo com o entendimento trazido pelo prprio cdigo civil,


que em seu Art. 1.418 nos aponta a transmissibilidade aos herdeiros do
direito real que se criou atravs do registro e que pelo promitente
comprador foi adquirido.
"Ao promitente comprador que se torna titular de um direito real
pode se exigir do promitente vendedor como tambm de terceiros,
quem o direito deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de
compra e venda".
Tal artigo expe claramente a transmissibilidade da obrigao
aos herdeiros de cumprir a promessa assumida pelo seu predecessor,
garantido com isso a integralidade do direito de quem adquiri a
propriedade sem ser lesado.

Direito de sequela:

O direito de sequela na promessa de compra e venda se adquire


quando, tal promessa e levada ao cartrio de Registro de Imveis,
dando ao promitente comprador direito real sobre o bem ao qual este
esta em processo de compra (alienao), tendo ele com isso a
titularidade de um direito eventual ate que se quite a prestao a ser
assumida.
O direito de sequela assim servira ao promissrio comprador para
que este tenha o direito de reaver o seu bem do poder de qualquer um
que o detenha (terceiros estranhos ao negocio), podendo assim
persegui l por meio de ao de adjudicao quando este tiver pago
integralmente o preo estipulado.

Imisso na posse:

o direito real que busca assenhorear, pedir a coisa, para por


para dentro pessoa de que faz jus na posse de um determinado bem
imvel (jus possidendi), ao qual se encontra em poder de outra.

Sua causa pode ser originaria de um negocio jurdico, assim


como tambm uma promessa de compra e venda e etc. Se trata de uma
ao que busca a obteno originaria da posse,visa ingressar na posse
quem de direito.

Cesso na promessa de compra e venda:


um direito suscetvel de transferncia de direitos e deveres do contrato a
terceiro interessado a adquirir o bem, independente da autorizao do
vendedor, assim ficando solidrio com o cessionrio, porem se houver
anuncia o vendedor no haver solidariedade passiva.
A cesso na promessa de compra e venda sendo efetivada por instrumento
pblico ou particular, e levada a registro e averbao a margem da inscrio
ter sua eficcia real.
O cancelamento da cesso poder ocorrer no caso em que ela for registrada e
verificada a ineficcia da sua nomeao, assim produzindo efeitos entre seus
contratantes originrios, o cancelamento ser feito mediante averbao.
Declarao de falncia:
Se umas das partes entrar processo falimentar, e vier a declarar a sua falncia,
no h que se falar em resoluo de contrato por tal forma.
Como nos remete a tal idia os transcritos de Orlando Gomes : No h
resoluo do contrato por sentena declaratria de falncia de qualquer das
partes.
Adjudicao compulsria:
O tema acima abordado no artigo 1418 do nosso Cdigo Civil.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos,
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do
imvel.
Em face do artigo acima elencado, mostra-nos que se caso o vendedor se
recuse a entregar a propriedade aps o cumprimento da obrigao o
adquirente poder propor uma ao de adjudicao compulsria (direito de
sequela) ao magistrado, notificando o devedor. Assim o permitindo reivindicar a
propriedade para o cumprimento da obrigao. A sentena dessa ao
produzira mesmo efeito do contrato no qual sua concluso foi negada. A falta
do registro faria que o promissrio comprador, mesmo tendo pago o preo no
pudesse reaver o imvel de terceiro, no caso de alienao do imvel prometido
a venda, em caso de dano ao direito obrigacional do promissrio comprador iria
obscurizar o direito de execuo j que nenhuma sentena substituiria a
vontade do vendedor, assim o compromissrio teria apenas o direito de uma
indenizao por perdas e danos. A adjudicao compulsria de carter
pessoal apenas aos contratantes, no podendo atingir direito de terceiros,
estando ou no registrado o compromisso.
Purgao da mora:
Ocorrera quando o devedor for notificado judicialmente por cartrios de ttulos e
documentos para que sejam cumpridas suas obrigaes pagando suas
vencidas parcelas. Mantendo se inadimplente o vendedor poder propor uma
ao de resoluo de contrato inadimplido (sumula 76 STJ)
Em lotes urbanos e rurais haver o prazo de 30 dias para cumprir a obrigao,
j em imveis no loteados o prazo ser de 15 dias. Caso haja clausula que
determine a imediata desconstituio do negcio jurdico est ser invalidada.
A mora ex persona pois necessita de previa interpelao do devedor. O
vendedor no podera propor ao reivindicatria ou possessria contra o
comprador pelo fato de estar em mora.

PARTE DO TIAGO
5. Execuo do contrato

PELA ESCRITURA DEFINITIVA


POR SENTENA DE ADJUDICAO COMPULSRIA

6. Extino do direito real


Acontece a extino do direito real do compromissrio-comprador pelo:

PELA EXECUO VOLUNTRIA DO CONTRATO


PELA EXECUO COATIVA OU COMPULSRIA

Distrato, ou em outras palavras dissoluo por mtuo consentimento,


onde a partes volitivamente decidem por qualquer motivo tornar sem
efeito a promessa de compra e venda, retornando ao status quo ante.
Assim o promitente-vendedor, aps o registro desse documento, tem o
direito de dispor do bem que era objeto de tal compromisso.

Resoluo, que ocorre com o inadimplemento ou inexecuo de uma


das partes, de forma culposa ou fortuita. Porm, no compromisso de
compra e venda necessrio interveno judicial, logo a parte
interessada num ato de vontade, deve pedir sua resoluo judicialmente,
onde ir ocorrer a sentena resolutria, acarretando assim a dissolvio
do contrato.

Impossibilidade superveniente acontece quando o bem, objeto da


promessa de compra e venda se torna impossvel para tal contrato.
Como por exemplo, quando ocorre destruio total do bem
compromissado ou feita a desapropriao do imvel. Contudo, tal
impossibilidade deve ocorrer em razo de caso fortuito ou fora maior.

Vcio redibitrio tem-se quando a coisa detm um defeito oculto, sendo


inapropriada ao fim a priori estabelecido. Tal espcie pode ser motivo
para extino do contrato, ou o compromissrio-comprador poder
requerer o abatimento proporcional mudana do bem, conforme
disposto Artigos 441 a 446 do Cdigo Civil de 2002.

Evico a perda da propriedade que fora prometida a venda, via


deciso judicial ou por um outro ato administrativo, vindo a ocorrer a
evico expropriatria. Neste caso o compromissrio vendedor dever
sanar todos os prejuzos do compromissrio comprador, em relao ao
contrato de promessa de compra e venda, restituindo integralmente o
preo, acrescido do juros de mora. de suma importncia salientar que,
quando o vnculo jurdico encerrado mediante algumas das
circunstncias acima elencadas, extinguir-se- o direito atravs do
cancelamento do registro, consoante a Lei 6.766/79, que dispe sobre o
parcelamento do solo urbano, em seu artigo 36.
Art. 36. O registro do compromisso, cesso ou promessa de cesso s
poder ser cancelado:
I - por deciso judicial;
II - a requerimento conjunto das partes contratantes;
III - quando houver resciso comprovada do contrato.

7. Concluso
A partir do registro da promessa de compra e venda , que uma
espcie de contrato preliminar, com ressalvas, que trs aos promitentes,
vendedor e comprador, uma obrigao de fazer, sejam elas, a de no alienar o
bem a outra pessoa, e transferi-la ao promitente comprador, por parte do
promitente vendedor; e ao passo que o promitente comprador deve honrar
com sua obrigao de pagar integralmente o que devido a outra parte, a fim
de reinvindicar a propriedade do bem.
Consoante aos transcritos neste trabalho, possvel diferenciar a
promessa de compra e venda do contrato preliminar, haja visto que se o
vendedor recusar-se a transferir o bem, haver a adjudicao compulsria,
tendo o promitente comprador direito real sobre o imvel comprado, desde que
adimplentes e com o registro feito, que gerador do direito real, e que no
conste neste documento, uma clusula de arrependimento.
Portanto, nos contratos de promessa de compra e venda, haver a
eficcia dos direitos constantes na promessa, se o documento estiver
registrado no Cartrio de Registro Imobilirio, contendo as informaes
atinentes aos contratantes e ao bem imvel contratado,a fim de produzir os
efeitos jurdicos que se espera produzir atravs deste tipo contratual, de forma
que o contrato executar-se- mediante a escritura definitiva, aps o pagamento
integral do preo ajustado, ou pela adjudicaao compulsria, advinda do
magistrado.
8. Referncias bibliogrficas

Obs .. sum 239 stf