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Universidade Federal de Minas Gerais

Escola de Engenharia
Departamento de Engenharia de Materiais e Construo
Curso de Especializao em Construo

Monografia

"HOMOLOGAO DE LAUDOS DE AVALIAO DE IMVEIS NO MBITO

DO SERVIO PBLICO"

Autor: Fernanda Botelli Fagundes

Orientador: Prof. Ccero Murta Diniz Starling

Julho/2014
FERNANDA BOTELLI FAGUNDES

"HOMOLOGAO DE LAUDOS DE AVALIAO DE IMVEIS NO MBITO

DO SERVIO PBLICO"

Monografia apresentada ao Curso de Especializao em Construo Civil da

Escola de Engenharia UFMG

nfase: Avaliaes e Percias

Orientador: Prof. Ccero Murta Diniz Starling

Belo Horizonte

Escola de Engenharia da UFMG

2014

ii
RESUMO

O presente estudo tem por objetivo reduzir a incidncia de pedidos de reviso e


esclarecimento dos laudos entregues pela entidade bancria Autarquia do
Servio Pblico. Para isso, foram utilizados sessenta e seis pareceres conclusivos
realizados pelo Corpo Tcnico do rgo, nos quais as anlises crticas
averiguaram se os laudos estavam em conformidade com os requisitos da norma
NBR 14.653 - Avaliao de Bens da ABNT (Associao Brasileira de Normas
Tcnicas). O no atendimento s normas ocasiona as constncias dos pedidos de
revises e impedimento das homologaes. Assim, aps levantamento foram
identificadas alteraes em trinta e trs pareceres conclusivos, onde se observou
como causa as inconsistncias dentro dos quesitos necessrios para efetivao e
concluso positiva dos laudos. Por fim, foram apresentadas propostas que visam
minimizar tais inconsistncias.

Palavras-chave: avaliaes de imveis, homologao, NBR14.653.

iii
ABSTRACT

The present study aims at reducing the incidence of requests for revision and
clarification on reports which are delivered by the Banking Entity to the Public
Service Authority. For this purpose, it were used 66 ( sixty and six ) conclusive
opinions performed by the Department's technical staff, in which critical
assessments examined whether the reports were in accordance with the
requirements of the Standard NBR 14.653 - Assets Appraisal by ABNT (Brazilian
Technical Standards Association). Failure to meet the standards caused the
constancy of the requests for revisions and impediment to the homologations.
Thereby, after the survey were identified alterations in thirty-three conclusive
opinions, in which observed the cause of the inconsistencies among the necessary
requirements for the execution and positive conclusion to the reports. Lastly,
proposals that aim to minimize such inconsistencies were presented.

Keywords: assets appraisal, homologation, NBR14.653

iv
SUMRIO

1. INTRODUO .................................................................................................... 1
2. OBJETIVO .......................................................................................................... 2
2.1 Metodologia do estudo ................................................................................... 2

2.2 Justificativa e relevncia do tema .................................................................. 2

3. REVISO BIBLIOGRFICA ................................................................................ 4


3.1 Consideraes ............................................................................................... 4

3.2 Generalidades................................................................................................ 4

3.3 Avaliar ............................................................................................................ 5

3.4 Imvel avaliando - vistoria ............................................................................. 6

3.5 Amostras levantamento de dados de mercado ........................................... 7

3.6 Metodologia de avaliao .............................................................................. 8

3.7 Variveis ........................................................................................................ 8

3.8 Anlise de regresso ................................................................................... 10

3.9 Inferncia estatstica .................................................................................... 11

3.10 Especificao das avaliaes .................................................................... 12

3.10.1 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso

linear NBR 14.653-2 ............................................................................ 13

3.10.2 Grau de preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear

NBR 14.653-2......................................................................................... 15

3.11 Procedimentos na utilizao de modelos de regresso linear ................... 16

3.11.1 Micronumerosidade ................................................................................ 17

3.11.2 Linearidade ............................................................................................. 17

3.11.3 Normalidade............................................................................................ 19

v
3.11.4 Homocedasticidade ................................................................................ 20

3.11.5 Coeficiente de correlao ....................................................................... 21

3.11.6 Verificao da autocorrelao................................................................. 23

3.11.7 Colinearidade ou multicolinearidade ....................................................... 24

3.11.8 Pontos influenciantes ou outliers ............................................................ 25

3.12 Poder de explicao .................................................................................. 26

3.13 Campo de arbtrio ...................................................................................... 29

3.14 Intervalo de confiana ................................................................................ 29

3.15 Testes de significncia ............................................................................... 30

3.15.1 Testes F Snedecor ............................................................................... 31

3.15.2 Testes t Student ................................................................................... 33

3.16 Consideraes finais .................................................................................. 35

4. METODOLOGIA ............................................................................................... 36
4.1 Laudo de avaliao imobiliria ..................................................................... 36

4.2 Premissas contratuais para homologao dos laudos ................................. 37

4.3 Premissas normativas para homologao dos laudos ................................. 38

4.4 Orientao interna para homologao dos laudos....................................... 41

5. ANLISE DOS DADOS..................................................................................... 44


5.1 Identificao de inconsistncias................................................................... 44

5.2 Medidas preventivas .................................................................................... 51

5.3 Consideraes finais .................................................................................... 53

6. CONCLUSO ................................................................................................... 56
7. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .................................................................. 57
8. OBRAS CONSULTADAS .................................................................................. 60

vi
LISTA DE TABELAS

Tabela 3.1: Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de


regresso linear ............................................................................... 13
Tabela 3.2: Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no
caso de utilizao de modelos de regresso linear.......................... 15
Tabela 3.3: Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso
linear ................................................................................................ 16
Tabela 3.4: Relao entre as variveis ................................................................. 22
Tabela 3.5: Tabela ANOVA anlise de varincia ............................................... 31

vii
LISTA DE FIGURAS

Figura 3.1: modelo homocedstico (resduos parecem alieatrios, sem padro) . 21


Figura 3.2: modelo heterocedstico (a varincia residual est crescendo) ........... 21
Figura 3.3: Outlier ................................................................................................. 26
Figura 3.4: No considerados os outliers, pois o modelo no atende a normalidade
dos resduos .................................................................................... 26
Figura 3.5: Pontos influenciantes (Dantas, 2005) ................................................. 26
Figura 3.6: variao explicada e no explicada .................................................... 27
Figura 3.7: teste unilateral (DANTAS, 2005, p. 135) ............................................. 33
Figura 3.8: teste bilateral ou bicaudal (DANTAS, 2005, p. 139) ............................ 35
Figura 5.1: grfico principais fontes de reviso ..................................................... 54
Figura 5.2: inconsistncias por grupo ................................................................... 54

viii
LISTA DE EQUAES

Equao 3.1: Relao entre as variveis .............................................................. 22


Equao 3.2: coeficiente de correlao ................................................................ 28
Equao 3.3: coeficiente de correlao ajustado .................................................. 29
Equao 3.4: F calclulado ..................................................................................... 32
Equao 3.5: estatstica do teste de t student .................................................... 34
Equao 3.6: t calclulado ...................................................................................... 34

ix
1. INTRODUO

A Autarquia do Servio Pblico em comento, doravante denominada Contratante


ou somente rgo, possui em todo territrio nacional um grande parque
imobilirio. Muito embora no seja atividade fim da Contratante, o mercado
imobilirio, essa executa diversas transaes imobilirias que dependem da
apropriao de custo, por intermdio da Engenharia de Avaliaes.

A Engenharia de Avaliao a disciplina tcnica e cientfica da rea da Cincia


da Engenharia que cuida de determinar tecnicamente o valor de um bem, de
seus direitos, frutos e custos de reproduo (DANTAS, 2005, p. 1), combinado
com o regramento no estatuto da NBR 14.653-2 - Avaliao de bens da ABNT
(Associao Brasileira de Normas Tcnicas).

Entre as atividades imobilirias executadas pela Contratante destacam-se as


seguintes: transaes de alienao, transaes de locao (para terceiros ou de
terceiros), transaes de aquisio, transaes de venda direta (a outro rgo da
administrao pblica), transaes de permuta (por imvel e/ou construo),
quantificaes de custos para eventuais indenizaes.

A Contratante dispe de Setores Tcnicos para as atividades de Engenharia e


Arquitetura. Entretanto, o Corpo Tcnico exguo perante as demandas tcnicas
existentes. Assim, o rgo promoveu contrato com Entidade Bancria, doravante
Contratada, para prestao de servios de avaliaes de imveis. Cabendo ao
Corpo Tcnico a homologao destes laudos, ou seja, promover a anlise formal
e verificao do atendimento aos requisitos da norma NBR 14.653-2 - Avaliao
de Bens Parte 2: Imveis urbanos e s clusulas contratuais.

Neste estudo foi realizado levantamento dos laudos entregues pela Contratada e
as razes das solicitaes de esclarecimentos e/ou revises pelo Corpo Tcnico.
Aps identificao das razes, foi proposta medida para reduzir estes
esclarecimentos e/ou revises.
1
2. OBJETIVO

O objetivo deste estudo foi a investigao sobre a qualidade dos laudos entregues
pela Contratada.

2.1 Metodologia do estudo

Inicialmente, foi realizada a identificao dos elementos necessrios


homologao dos laudos de avaliao atravs de reviso bibliogrfica, premissas
normativas, premissas contratuais e orientaes internas do rgo. Aps este
procedimento, foi realizada pesquisa expedita com o levantamento das principais
causas de no homologao dos laudos, e por fim, a proposta para aplicao
prtica de medidas preventivas para reduzir o ndice de estorno destes laudos
Contratada.

A funo da homologao dos laudos promover anlise formal e verificao do


atendimento aos requisitos da norma NBR 14.653-2 - Avaliao de Bens Parte
2: Imveis urbanos, garantindo assim, entre outros, a correta insero do bem
avaliando no valor de mercado. Segundo Thofehrn (2008, p. 11) o valor de
mercado o preo justo pago por um imvel por um comprador desejoso de
comprar para um vendedor desejoso de vender. Seguindo esta temtica, a NBR
14.653-1/ 2011 estabelece que o valor de mercado a quantia mais provvel pela
qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referncia, dentro das condies do mercado vigente.

2.2 Justificativa e relevncia do tema

A no homologao dos laudos por parte do Corpo Tcnico pode, eventualmente,


ensejar, entre outros, em pagamento em duplicidade de aluguel, perda de
contratos, no insero de imveis em leiles previamente agendados,

2
vencimento do laudo e pagamento de outros laudos, gerando apurao de
responsabilidades e eventuais prejuzos ao rgo.
Assim, a relevncia deste trabalho foi identificar as principais divergncias
detectadas nos laudos e propor medidas preventivas para sanear estas antes da
entrega dos mesmos, a fim de evitar os eventuais prejuzos acima descritos, bem
como melhor aproveitamento da equipe tcnica para as diversas demandas que o
Setor Tcnico atende.

3
3. REVISO BIBLIOGRFICA

3.1 Consideraes

Considerando a abrangncia dos estudos relacionados Engenharia de


Avaliaes, o objetivo deste trabalho, bem como o levantamento de dados
direcionou esta reviso bibliogrfica para assuntos inerentes s metodologias e
conceitos aplicados nos trabalhos avaliatrios pesquisados.

Inicialmente, foram abordados somente os conceitos da avaliao imobiliria,


sendo esses considerados como diretrizes conceituais para homologao de
laudos. As demais diretrizes podero ser encontradas ao citar a metodologia para
realizao deste estudo no captulo 4. Sendo estas diretrizes para entrega do
laudo completo, diretrizes contratuais e diretrizes orientativas.

Esta reviso ficou restrita ao Mtodo Comparativo de Dados de Mercado atravs


de estatstica inferencial, pois o mtodo utilizado na quase totalidade dos laudos
pelo setor. Portanto, foram estudados somente conceitos considerados relevantes
homologao de laudos. Entretanto, existem outros mtodos consagrados no
mbito da Engenharia de Avaliaes, descritos na NBR 14.653, tais como:
mtodo involutivo, mtodo da renda, mtodo evolutivo, mtodo da quantificao
de custo, mtodo comparativo direto de custo.

Destaca-se ainda que nestes trabalhos avaliatrios pesquisados foi utilizada a


inferncia estatstica mediante a utilizao de programas computacionais
amplamente difundidos no meio profissional de Engenharia de Avaliaes.

3.2 Generalidades

A Engenharia de Avaliao a disciplina tcnica e cientfica da rea da Cincia


da Engenharia que cuida de determinar tecnicamente o valor de um bem, de

4
seus direitos, frutos e custos de reproduo (DANTAS, 2005, p.01), combinado
com o regramento no estatuto da NBR 14.653 - Avaliao de Bens da ABNT.

Avaliao , pois, uma aferio de um ou mais fatores econmicos


especificamente definidos em relao a propriedades descritas com data
determinada, tendo como suporte a anlise de dados relevantes. (ABUNAHMAN,
2005, p.10). E ainda conforme Moreira (1997) a Engenharia de Avaliaes no
uma cincia exata, dependendo assim do conhecimento dos profissionais
avaliadores e o bom julgamento das condies essenciais.

De acordo com as Resolues n 218 e n 345 do CONFEA , com a Lei n 5.194,


de 24 de dezembro de 1966, com a Lei 12.378, de 31 de dezembro de 2010 e
Resoluo n 9 de 16 janeiro de 2012, so atribuies privativas dos engenheiros
em suas especialidades, dos engenheiros agrnomos, dos gelogos, dos
gegrafos, dos meteorologistas e dos arquitetos, registrados nos Conselhos
Regionais de Engenharia e Agronomia CREA e no Conselho de Arquitetura e
Urbanismo - CAU/BR, as atividades de estudos, projetos, anlises, pareceres,
divulgao tcnica, vistorias, percias, avaliaes e arbitramentos relativos a bens
mveis e imveis, suas partes integrantes e pertencentes, mquinas e instalaes
industriais, obras e servios de utilidade pblica, recursos naturais e bens e
direitos que, de qualquer forma, para a sua existncia ou utilizao, sejam de
atribuio dessas profisses. Cabendo a estes profissionais a atribuio de
profissionais avaliadores, quando da execuo de trabalhos avaliatrios.

3.3 Avaliar

Avaliar estimar o valor de mercados de um ou mais interesses identificados em


uma parcela especfica de um imvel, em um determinado momento.
(ABUNAHMAN, 2005, p.11).

5
Onde o valor de mercado, nos termos da NBR 14.653-1/ 2011, a quantia mais
provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.

Contudo, avaliar um bem no a definio simples do valor deste, mas sim uma
anlise de todos os aspectos tcnicos envolvidos, ou seja, os atributos intrnsecos
e extrnsecos do bem e o mercado em que este est inserido, tendo como
consequncia a valorao deste bem.

3.4 Imvel avaliando - vistoria

O imvel avaliando aquele sobre o qual se deseja estimar o valor de mercado. A


norma preconiza que nenhuma avaliao poder prescindir de vistoria. Porm,
quando no for possvel, dever ser adotada situao paradigma acordada entre
as partes e explicitada no laudo.

A vistoria do imvel avaliando dever ser realizada pelo avaliador, que ir


identificar as caractersticas e aspectos relevantes formao do valor. As
caractersticas intrnsecas e extrnsecas do avaliando influenciam na valorizao
ou desvalorizao do bem. E a escolha destas para compor a avaliao ir balizar
a escolha dos elementos amostrais.

As caractersticas intrnsecas do bem dependem de fatores inerentes s suas


caractersticas fsicas. Podem ser citadas: as dimenses, frente (testada),
profundidade, topografia, padro de acabamento, idade aparente, entre outras.

J as caractersticas extrnsecas do bem dependem de fatores externos. Podem


ser citadas: a localizao, distncia a plos valorizantes, meio em que o imvel
est inserido (regio valorizada da cidade ou prxima a comunidades), obras de
melhoramento pblico, zoneamento urbano, entre outros.

6
3.5 Amostras levantamento de dados de mercado

Em conceitos estatsticos tem-se que a amostra uma parcela representativa de


uma populao que examinada com o propsito de tirar concluses sobre esta
populao.

De acordo com a norma 14.653-2/2011:

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a


composio de uma amostra representativa de dados de mercado
de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel,
semelhantes s do avaliando, usando-se toda evidncia
disponvel. Esta etapa que envolve estrutura e estratgia da
pesquisa de iniciar-se pela caracterizao e delimitao do
mercado em anlise, com auxlio de teorias e conceitos existentes
ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador
sobre formao de valor. (NBR 14.653-2/2011, p. 13)

Entretanto, apesar de o avaliador planejar o levantamento de amostras similares


ao avaliando, estas ainda possuem caractersticas diferenciadas inerentes a cada
imvel, impedindo a concluso sobre o valor de forma direta. Desta forma existe a
necessidade de promover um tratamento dos dados desta amostra, que de
acordo com a NBR 14653-2/2011, podem ser utilizados, alternativamente e em
funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis sendo
divididos em:

Tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, calculados


e fundamentados por estudos com utilizao de metodologias cientficas, e
posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados.

Tratamento cientfico (inferncia estatstica): tratamento de evidncias


empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de modelo
avaliado para o comportamento do mercado.

Para o estudo em questo, ser abordado somente o tratamento cientfico, pois


foi o tratamento utilizado para os dados pesquisados, ou seja, Mtodo

7
Comparativo de Dados e Mercado com a utilizao da inferncia estatstica para
tratamento dos dados e clculo do valor.

3.6 Metodologia de avaliao

A NBR 14.653 trata que a metodologia de avaliao empregada deve ser


compatvel com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliao e dados
de mercado disponveis. Para tanto, deve ser priorizado o mtodo comparativo de
dados de mercado, no qual se identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da
amostra.

Conforme Maia Neto (1992), o mtodo comparativo de dados de mercado define


o valor atravs da comparao de dados de mercado assemelhados quanto s
caractersticas intrnsecas e extrnsecas. As caractersticas e os atributos dos
dados pesquisados, que exercem influncia na formao dos preos e
consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneizao ou por
inferncia estatstica. condio fundamental para a aplicao do mtodo a
existncia de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente,
como amostra do mercado imobilirio. (MAIA NETO, 1992)

Quando na pesquisa de mercado so definidos os atributos inerentes aos


imveis, avaliando e amostrais, mais relevantes para a formao de valor, estes
sero inseridos na forma de variveis independentes em modelo matemtico,
utilizando-se da inferncia estatstica aplicada regresso linear.

3.7 Variveis

As variveis significativas que influenciam na formao do valor devem ser


consideradas na pesquisa e de acordo com a norma so divididas em
independentes e dependentes. Assim, utilizando-se de modelo de regresso

8
pode-se determinar o valor esperado de uma varivel dependente, dado um
conjunto de caractersticas fornecidas pelas variveis independentes, com base
em uma amostra.

As variveis dependentes (varivel explicada) so aquelas cujo comportamento


se pretende explicar como preo total ou preo/m.

J as variveis independentes (variveis explicativas) so as que fornecem


contedo lgico variao de preos de mercado coletados das amostras. Estas
podem ser de ordem qualitativa ou quantitativa.

As variveis quantitativas so expressas numericamente, isto , podem ser


medidas ou contadas, tais como: rea, idade, distncia a plos valorizantes,
nmero de vagas de garagem, nmero de quartos, nmero de banheiros.

J as variveis qualitativas expressam caractersticas dos imveis no


mensurveis, portanto no podem ser medidas ou contadas, representam
conceitos ou qualidades. Estas variveis devero passar por uma atribuio
numrica, ordenadas ou hierarquizadas, para ento serem inseridas no modelo
de regresso, exemplificadas abaixo:

variveis dicotmicas (dummy) - que assumem somente duas posies


(tem ou no um atributo), nestas so atribudas valores, usualmente, zero
no e um sim: oferta/transao, elevador - sim/no, topografia
aclive/declive;

variveis proxy utilizadas para substituir outras de difcil mensurao e


que se presume com ela guardar uma certa relao de pertinncia, obtida
por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de
mercado: custo unitrio bsico de entidades setoriais; ndice fiscal; estado
de conservao (ndice de depreciao);

9
Variveis cdigos alocados - escala lgica ordenada para diferenciar as
caractersticas qualitativas dos imveis, valores atribudos pelo avaliador. A
escala ser composta por nmeros naturais consecutivos em ordem
crescente (1, 2, 3...), em funo da importncia das caractersticas
possveis na formao do valor, com valor inicial igual a 1: padro de
acabamento - baixo (1) / normal(2) / alto(3);

Variveis cdigos ajustados: extrados de uma amostra com a utilizao de


inferncia com utilizao de variveis dicotmicas, desde que haja trs
dados por caractersticas.

A norma recomenda sempre que possvel adoo de variveis quantitativas. As


diferenas qualitativas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem
de prioridade: uso de variveis dicotmicas, variveis proxy e por meio de cdigos
alocados.

Assim, aps coleta de dados com seus respectivos atributos influenciantes e


qualificao destes atributos numericamente, estes so inseridos em modelo de
regresso linear para averiguar estatisticamente a consistncia das variveis e
amostras, a fim de evitar a insero incorreta do avaliando no valor de mercado.

3.8 Anlise de regresso

Segundo Moreira (1997), a regresso um processo desenvolvido na anlise


estatstica para se conhecer o valor de uma varivel desconhecida, a partir dos
valores conhecidos de outras variveis. Em suma, a regresso ir fornecer uma
funo matemtica que relaciona as variveis propostas, e significativas, para o
valor do imvel.

O modelo de regresso pode ser simples ou mltiplo, conforme o nmero de


variveis adotadas. Essa regresso pode ser linear ou no-linear, dependendo da
melhor equao que se ajusta aos dados amostrais levantados

10
Dita a norma que a tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o
comportamento de uma varivel dependente em relao a outras que so
responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso.

Ainda conforme a norma, no modelo linear para representar o mercado, a varivel


dependente expressa por uma combinao linear das variveis independentes,
em escala original ou transformada, e respectivas estimativas dos parmetros
populacionais, acrescidas de erro aleatrio. O erro aleatrio pode ser oriundo de
variaes do comportamento humano (habilidades diversas de negociao,
desejos, necessidades, compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de poder
aquisitivo, entre outros) ou de imperfeies acidentais de observao ou de
medida e efeitos de variveis irrelevantes no includas no modelo.

Para Nadal (2008), o problema consiste em ajustar a equao de uma reta aos
dados amostrais. Portanto, dever ser definida a melhor equao que represente
o valor. Para isso, dever ser realizado o ajuste da reta aos valores levantados,
utilizando mtodos estatsticos conhecidos, como o clculo dos coeficientes da
equao pelo mtodo dos mnimos quadrados, para reduo dos erros (resduos)
e posterior interpretao e validao dos resultados. Para estes ajustes utiliza-se
da inferncia estatstica, que o procedimento matemtico que visa
transformao estatstica em parmetros (intervalo de confiana, correlao, grau
de determinao, entre outros).

3.9 Inferncia estatstica

De acordo com conceitos estatsticos difundidos, a estatstica descritiva prev


procedimentos para a coleta, a organizao, a descrio dos dados, o clculo e a
interpretao de coeficientes. J a estatstica inferencial faz a anlise e a
interpretao dos dados, associada a uma margem de incerteza.

11
Diante dos incontveis imveis assemelhados ao avaliando (populao) so
pesquisados somente uma parcela (amostra), haja vista a abrangncia da
populao em que o avaliando est inserido, bem como custos e prazos para esta
pesquisa. Se uma amostra representativa de uma populao, ento podem ser
estimados parmetros para toda a populao. De acordo com a norma, atravs
da inferncia estatstica pode se extrair concluses sobre a populao a partir de
uma amostra, alm de estimar os parmetros mencionados.

Para Fiker (2005, p.101), a inferncia representar tanto melhor a realidade


quanto mais precisas forem as informaes e variveis utilizadas no modelo.
Desta maneira, o conhecimento profissional em avaliao e estatstica ir evitar a
incluso de variveis inadequadas ou ausncia de variveis importantes, bem
como a correta interpretao dos parmetros, aumentando assim a confiabilidade
do modelo.

3.10 Especificao das avaliaes

Um trabalho avaliatrio redunda na elaborao de um laudo, no qual a avaliao


deve ser especificada atravs de seus graus de fundamentao e preciso,
conforme preconiza a norma.

O grau de Fundamentao depende diretamente da qualidade, confiabilidade e


quantidade dos dados. Quanto maior o grau obtido, supostamente, maior o
empenho do avaliador em tempo e recursos investidos na avaliao. Este pode
ser solicitado antes da coleta de dados para balizar a mesma, no sendo
garantida a obteno do grau solicitado.

J o grau de preciso obtido atravs de parmetros estatsticos e depende das


caractersticas do mercado e da amostra, ser estabelecido quando for possvel
medir o grau de certeza e o nvel de erro tolervel numa avaliao. Em sntese,
depende da natureza do bem, do objeto da avaliao, da conjuntura de mercado,

12
da abrangncia alcanada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza),
da metodologia e dos instrumentos utilizados.

Os graus de fundamentao e preciso sero enquadrados conforme metodologia


adotada, analisados e pontuados de acordo com as Tabelas 1 a 12 da norma
NBR 14.653-2/2011. Para tanto, deve-se atribuir uma ordem numrica crescente,
onde o grau I o menor.

Adiante sero apresentadas as tabelas de enquadramento nos graus de


fundamentao e preciso, somente quanto ao mtodo comparativo de dados de
mercado com utilizao de regresso linear.

3.10.1 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de


regresso linear NBR 14.653-2

A tabela 3.1 apresenta os critrios nos quais sero analisados os dados amostrais
para atribuio da pontuao a fim de determinar o grau de fundamentao.

Nesta tabela so atribudas pontuaes de 1 a 3, de acordo com o grau atingido,


para posterior enquadramento global do grau de fundamentao.

Neste estudo, somente foi apresentada a tabela de grau de fundamentao com


utilizao de modelo de regresso linear, embora a norma disponha de outras
tabelas para tal enquadramento, destinado a outros mtodos de avaliao.

Tabela 3.1: Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

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Item Descrio Grau III Grau II Grau I
Completa quanto s
Completa quanto a
Caracterizao do variveis utilizadas Adoo de situao
1 todas as variveis
imvel avaliando no paradigma
analisadas
modelo
Quantidade mnima
de dados de 6 (k+1), onde k o 4 (k+1), onde k o 3 (k+1), onde k o
2 mercado, nmero de variveis nmero de variveis nmero de variveis
efetivamente independentes independentes independentes
utilizados
Apresentao de
informaes
Apresentao de
relativas a todos
informaes relativas Apresentao de
os dados e
a todos os dados e informaes relativas
Identificao dos variveis
3 variveis aos dados e variveis
dados de mercado analisados na
analisados na efetivamente
modelagem, com
modelagem utilizados no modelo
foto e caractersticas
observadas no local
pelo autor
Admitida para
apenas
Admitida, desde que:
uma varivel, desde
a) as medidas das
que:
caractersticas do
a) as medidas das
imvel avaliando
caractersticas do
no sejam superiores
imvel avaliando no
a 100% do limite
sejam superiores a
amostral superior,
100% do limite
nem inferiores
amostral
metade do limite
superior, nem
4 Extrapolao No admitida amostral inferior
inferiores
b) o valor estimado
metade do limite
no ultrapasse 20%
amostral inferior
do valor calculado
b) o valor estimado
no limite da fronteira
no ultrapasse 15%
amostral, para as
do
referidas variveis,
valor calculado no
de per si e
limite da fronteira
simultaneamente, em
amostral, para a
mdulo
referida varivel, em
mdulo
Nvel de significncia
(somatrio do valor
das duas caudas)
mximo para a
5 10% 20% 30%
rejeio da hiptese
nula de cada
regressor
(teste bicaudal)
Nvel de significncia
mximo admitido
para rejeio da
6 1% 2% 5%
hiptese nula do
modelo atravs do
teste F de Snedecor

14
Para enquadramento do grau de fundamentao, devem ser averiguadas
algumas condies dispostas na norma:

Para enquadramento no grau III, so obrigatrias: apresentao do laudo


na modalidade completa; discusso do modelo, verificadas a coerncia da
variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas
elasticidades no ponto de estimao; identificao completa das amostras
(endereos, fontes de informao); adoo de estimativa de tendncia
central.

Recomenda-se que no haja extrapolao das variveis que pressupe


que explicam a variao do preo e que no foram contempladas no
modelo

Para enquadramento global no grau de fundamentao deve ser


considerado: na tabela acima os seis critrios dispostos e os trs graus de
fundamentao (Graus III, II, I); atribuio de pontos 1 a 3 para o grau
atingido respectivamente (Graus I, II e III); considerar a somatria dos
pontos atingidos para enquadramento na tabela 3.2 abaixo:

Tabela 3.2: Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao
de modelos de regresso linear

Graus III II I

Pontos mnimos 16 10 6

2, 4, 5 e 6 no Grau III e 2, 4, 5 e 6 no Grau II e


Todos, no mnimo no
Itens obrigatrios os demais no mnimo os demais no mnimo
Grau I
Grau II Grau I

3.10.2 Grau de preciso no caso de utilizao de modelos de regresso


linear NBR 14.653-2

Aps procedimentos estatsticos para determinao do valor, a norma preconiza


que este tem que estar contido num intervalo de confiana mximo de 80%,

15
conceituado a posterior neste estudo, e atravs da amplitude deste intervalo
entorno do valor de tendncia central averiguado o grau de preciso,
enquadrado conforme disposto na norma e na tabela 3.3 abaixo:

Tabela 3.3: Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear

Descrio Grau III Grau II Grau I


Amplitude do intervalo de confiana de
80% em torno da estimativa de 30% 40% 50%
tendncia central

Caso a amplitude do intervalo de confiana ultrapasse 50%, o laudo no poder


ser enquadrado em um grau de preciso, mas dever ser justificado no laudo com
base no diagnstico de mercado.

3.11 Procedimentos na utilizao de modelos de regresso linear

A NBR14.653-2/2011 normatiza em seu Anexo A procedimentos a serem


averiguados quando da utilizao de modelos de regresso linear. Desta forma, a
norma dita que, para aplicao do modelo de regresso devem ser observados os
pressupostos bsicos relativos, principalmente, sua especificao, normalidade,
linearidade, homocedasticidade, no-multicolinearidade, no-autocorrelao,
independncia e inexistncia de pontos atpicos, com o objetivo de obter
avaliaes no tendenciosas, eficientes e consistentes.

Assim, determina a norma que:

Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o


comportamento do mercado seus pressupostos devem ser
devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem
ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na
classificao dos graus de fundamentao e preciso. (NBR
14.653-2/2011, p. 16)

Os procedimentos ainda no aventados neste trabalho sero tratados na


sequncia.

16
3.11.1 Micronumerosidade

Um dos principais fatores que definem a qualidade do laudo so os elementos


amostrais. Alm da preferncia por amostras o mais assemelhadas possvel ao
avaliando, ser necessrio um nmero mnimo de amostras para evitar a
micronumerosidade, isto , um nmero pequeno de elementos que no seriam
representativos de uma populao para concluso dos parmetros desta.

Assim para atendimento micronumerosidade, a norma estabelece uma


quantidade mnima de elementos amostrais:

n 3 (k+1)

para n 30, ni 3

para 30 < n 100, ni 10% n

para n > 100, ni 10

Onde,

n: nmero de amostras utilizadas no modelo

k: o nmero de variveis independentes utilizadas no modelo

ni: o nmero de dados de mesma caracterstica, quando utilizadas

variveis dicotmicas e variveis qualitativas por cdigos alocados ou

cdigo ajustados.

3.11.2 Linearidade

Um dos fatores principais a serem observados quando se quer determinar o valor


do imvel o grfico de disperso da varivel dependente em funo de cada
varivel independente. Este grfico ir mostrar se existe relao entre as variveis

17
e a influncia de uma em relao a outra. Quanto maior a inclinao da reta maior
a influncia daquela varivel na formao do valor.

A linearidade observada pela plotagem do grfico da varivel dependente em


funo de cada varivel independente. Observa-se que existe esta linearizao
atravs de uma linha de tendncia no grfico. Caso no haja, dever ser
observada outra equao que atenda melhor este quesito. Para tanto, so
realizadas transformadas, a fim de linearizar o modelo, uma vez que, segundo
Gazola (2002, p. 41), por razes prticas, modelos mais simples so mais fceis
de se estudar a validade e tambm de serem testados.

O objetivo da linearizao do modelo reduzir a distncia dos resduos linha de


regresso, isto , aproximando mais os valores levantados da mdia central, para
reduzir a varincia dos erros. Caso no ocorra a linearidade realizado um
procedimento matemtico para transformar essa linha de tendncia em uma reta.
Neste procedimento, a varivel independente (x) substituda por outra em
funo desta (g(x)). As funes mais simples so as mais usuais, porm existem
diversas transformadas.

A norma recomenda que a princpio seja analisado o comportamento grfico da


varivel dependente em relao a cada varivel independente, em escala original
(sem transformada), o que poderia auxiliar o avaliador na escolha da
transformada a adotar. Ainda de acordo com a norma:

As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem,


tanto quanto possvel, refletir o comportamento do mercado, com
preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que
resultem em modelo satisfatrio. Aps as transformaes
realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela
construo de grficos dos valores observados para a varivel
dependente versus cada varivel independente, com as
respectivas transformaes. (NBR 14.653-2/2011, p. 35)

As funes transformadas mais usuais so:

Inversa: g(x) = 1/x

18
Quadrtica: g(x) = x

Logartmica: g(x) = ln(x)

Raiz quadrada: g(x) = x1/2

Inversa quadrtica: g(x) = 1/x

Inversa raiz quadrada: 1/ x1/2

Cabe, ao avaliador, aps anlise grfica, averiguar qual transformada atenderia


melhor aos dados. Contudo, com a utilizao de programas de avaliao essa
transformada realizada automaticamente, somente sendo definidas quais as
transformadas que o programa ir testar para cada varivel.

3.11.3 Normalidade

O modelo de regresso apresenta diferena entre o valor obtido em campo e o


estimado pela equao para cada elemento. Essa diferena pode ser considerada
como o erro/resduo da equao. Dantas(2005) diz que a princpio um bom
modelo aquele que produz resduos: pequenos, com sinais positivos e
negativos, dispostos de forma aleatria e que a mdia seja zero. Fiker (2005)
esclarece que o erro pode ser gerado em virtude das oscilaes do mercado ou
da desconsiderao de alguma varivel explicativa importante. Outra possvel
causa a escolha incorreta do modelo de regresso.

Essa variabilidade em torno da mdia do modelo verificada por medidores de


disperso como o desvio padro () e a varincia (), onde o desvio padro o
nmero que representa a disperso dos valores em uma distribuio e a varincia
o quadrado do desvio padro. Essa utilizao do desvio padro como medidor
de disperso tem como vantagem a anlise em conjunto dos resduos em funo
de variveis com unidades diferentes (rea, quantidade de vagas).

19
A teorizao estatstica exige que os resduos padronizados sigam a distribuio
normal, tambm conhecida como distribuio de Gauss, onde resduos
padronizados representam a diferena entre valor estimado pela equao de
regresso e o valor de campo, dividida pelo desvio padro total da amostra.
(ABUNAHAM, 2008).

Nessa conjectura a distribuio normal definida pelo desvio padro e a mdia.


Essa distribuio importante para a determinao do intervalo de confiana e do
teste de significncia do modelo, conceituados posteriormente. Caso a
distribuio no seja normal as estimativas no sero eficientes e ocorrer um
maior erro padro.

De acordo com a norma, a normalidade pode ser verificada, entre outros, atravs
de anlise do grfico do histograma dos resduos amostrais padronizados para
verificar semelhana com a curva normal; ou pela comparao da frequncia
relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1; + 1], [-1,64;
+1,64] e [-1,96; +1,96], com as probabilidades de distribuio normal nos mesmos
intervalos, ou seja, 68%, 90% e 95%.

Em outros termos, conforme Dantas (2005), o intervalo abrangido pelos resduos


padronizados, dever, em uma distribuio normal, estar contidos 68% destes
resduos no intervalo [-1; + 1], 90% contidos no intervalo [-1,64; +1,64] e 95%
contidos no intervalo [-1,96; +1,96]. Um histograma apresentando semelhana
com a curva normal um bom indicativo da normalidade do erro.

3.11.4 Homocedasticidade

Outra condio a ser verificada no grfico de resduos se este apresenta


disposio aleatria e varincia constante, sem tendncia. A condio ideal que
os resduos sejam dispostos aleatoriamente, conforme uma nuvem de pontos.

20
A varincia dos resduos indicada graficamente pela largura da disperso dos
resduos, quando o valor da varivel explicativa aumenta. A constncia dessa
varincia quando a varivel independente aumenta indica um modelo
homocedstico, figura 3.1. J se esta largura aumenta ou diminui quando o valor
da varivel independente aumenta, ento a varincia no constante, portanto o
modelo heterocedstico, figura 3.2.

Figura 3.1: modelo homocedstico (resduos Figura 3.2: modelo heterocedstico (a varincia
parecem alieatrios, sem padro) residual est crescendo)

A norma destaca a verificao da homocedasticidade por dois processos: pelos


testes de Park e de White, e pela anlise grfica dos resduos versus valores
ajustados.

3.11.5 Coeficiente de correlao

A regresso linear fornece uma funo que relaciona as variveis. J o coeficiente


de correlao a medida do grau dessa relao entre as variveis, representado
pelo ngulo da reta desta funo. Atravs deste pode ser verificado o quo bem
estas variveis esto relacionadas ou no. Observando a causa e o efeito de uma
varivel na outra, principalmente da independente na dependente. No
interessante que haja correlao entre variveis independentes, pois pode
mascarar os resultados, uma vez que a explicao de uma varivel independente
pode estar contida na outra.

21
O coeficiente de correlao (r) medido atravs de frmulas matemticas, por
exemplo na equao 3.1, e varia no intervalo de -1 r +1. Quando o coeficiente
zero significa que no existe correlao entre as variveis, isto , o grfico
apresenta uma nuvem de pontos sem possibilidade de traar uma reta para
definio da relao entre estas variveis. Enquanto a correlao perfeita
quando r = -1 ou r = +1.

Equao 3.1: Relao entre as variveis (Dantas, 2005, p.140)

R ou r: coeficiente de correlao

ou yest a ordenada referente reta de regresso, encontrada pela

equao de regresso

y ordenada encontrada pelo valor de campo

y mdia, valor estimado

Quanto maior a correlao maior o poder explicativo da varivel independente em


relao a dependente. A tabela 3.4 indica a relao entre as variveis e o grau
destas.
Tabela 3.4: Relao entre as variveis

Relao entre as
Correlao
variveis
0 Nula
0 0,35 Fraca
0,35 0,65 Mdia
0,65 0,90 Forte
0,90 0,99 Muito Forte
1 Perfeita

22
A relao entre as variveis pode ser positiva ou negativa, ou seja, estas podem
estar diretamente relacionadas (relao positiva) ou inversamente (relao
negativa). medida que uma aumenta a outra tambm aumenta ou medida que
uma aumenta a outra diminui.

3.11.6 Verificao da autocorrelao

A no autocorrelao parte do princpio que a correlao entre os resduos zero,


que o efeito de uma observao nulo sobre a outra e que no h causalidade
entre os resduos, com a varivel independente e com a varivel dependente. De
acordo com a norma os erros no devem ser autocorrelacionados, isto , so
independentes sob a condio de normalidade.

O conceito de independncia dos resduos est ligado


independncia dos dados de mercado. A situao ideal aquela
onde cada transao se realiza independentemente da outra. Isto
, conhecimento do preo e condies de uma no interfira na
outra. (DANTAS, 2005, p.110)

A autocorrelao analisada no grfico de disperso dos resduos em torno da


mdia. A independncia dos resduos no grfico verificada quando a distribuio
dos pontos aleatria, sem padro definido. Este procedimento salientado na
norma NBR 14.653-2/2011, porm existem outros procedimentos no
mencionados nesta como o Teste de Durbin Watson, que um teste no grfico
bastante difundido.

Quando existe a autocorrelao dos erros pode indicar que o modelo ruim ou
que falta alguma varivel explicativa. O problema de autocorrelao entre os
resduos costuma acontecer quando as observaes so realizadas ao longo do
tempo, que no o caso usual na amostragem de avaliao de imveis.
(GAZOLA, 2002)

23
3.11.7 Colinearidade ou multicolinearidade

Multicolinearidade a existncia de relaes lineares entre as variveis


independentes em um modelo de regresso. Ocorre quando existe uma forte
dependncia entre duas ou mais variveis independentes, por exemplo, entre n
de quartos e rea ou valor total e valor unitrio.

Dantas elucida o acima descrito de forma clara quando diz que:

fcil perceber que cada varivel independente que participa do


modelo corresponde a um eixo, isto , um vetor. A situao ideal
que estes vetores sejam independentes, ou seja, tenham produto
interno nulo. Quando isso ocorre, os eixos so perpendiculares,
sendo o ngulo entre eles de 90. Isto significa que cada varivel
influenciante no deve contribuir para a explicao da variabilidade
dos preos de forma independente. Uma situao oposta seria
aquela que existe uma dependncia linear perfeita entre duas
variveis independentes, o que implicaria colinearidade dos dois
eixos correspondentes a estas variveis. Neste caso, haveria a
perda de uma dimenso no espao, tornando-se impossvel a
estimao dos parmetros. Na prtica, ocorre sempre uma
situao intermediria entre uma colinearidade perfeita e ausncia
total de colinearidade, cabendo ao avaliador investigar at que
ponto esta interferncia, entre variveis independentes torna-se
prejudicial ao modelo. (DANTAS, 2005, p.126)

Entretanto deve ser verificada se esta colinearidade no uma tendncia natural


do mercado, por exemplo, frente e rea podem so correlacionadas, porm
natural uma vez que usualmente quanto maior a rea maior a frente.

A colinearidade pode ser averiguada, entre outros, pela anlise de resduos de


cada varivel independente ou pelo coeficiente de correlao entre as variveis
independentes.

Na anlise grfica de resduos versus varivel independente os resduos no


devem apresentar um padro. Devem estar dispostos aleatoriamente para no
existir colinearidade. Caso apresente uma forma ordenada indica colinearidade.

J na anlise atravs do coeficiente de correlao, se entre as variveis


independentes apresentar uma correlao forte (acima de 0,80), existe
24
colinearidade. Entretanto, existem casos que a colinearidade aceita, por ser
uma tendncia natural do mercado, por exemplo, frente e rea, uma vez que
normalmente quanto maior a rea maior a frente.

Salienta a norma que medidas corretivas devem ser tomadas na existncia de


multicolinearidade, entre estas a ampliao da amostra ou adoo de tcnicas
estatsticas mais avanadas. Uma vez que, a multicolinearidade pode provocar a
degenerao do modelo e limitar sua utilizao.

3.11.8 Pontos influenciantes ou outliers

Pontos influenciantes ou outliers so pontos atpicos, cujo comportamento


diferente dos demais, apresentando uma amplitude de afastamento que pode
ocasionar concluses errneas ou distores na estimao do modelo.

Os outliers so informaes distantes dos demais dados do modelo, j os pontos


influenciantes podem alterar a tendncia natural indicada pelo mercado,
influenciando na formao do modelo, mesmo no apresentando grandes
resduos.

Esclarece a norma que os pontos atpicos podem ser verificados no grfico dos
resduos versus varivel independente, como tambm em relao aos valores
ajustados, ou usando tcnicas estatsticas, como a distncia de Cook.

25
Figura 3.3: Outlier Figura 3.4: No considerados os outliers, pois o
modelo no atende a normalidade dos resduos

Um ponto discrepante, outlier, pode ser retirado do modelo, para melhor ajuste do
mesmo. Entretanto, a normalidade dos resduos prev a probabilidade de 95% de
estes estarem contidos na amostra. Portanto, na prtica, a existncia de at 5%
de outliers no modelo, no implica na necessidade de excluso destes pontos,
salvo quando estes sejam pontos influenciantes.

Os pontos influenciantes tambm podem ser averiguados pela anlise grfica do


modelo de regresso da varivel dependente versus varivel independente, uma
vez que podem apresentar resduos quase nulos. Devem ser analisados em
separado e averiguada sua existncia no modelo ou erro material.

Figura 3.5: Pontos influenciantes (Dantas, 2005)

3.12 Poder de explicao

O poder de explicao do modelo pode ser medido pelo coeficiente de


determinao (r), ou coeficiente de explicao, uma vez que este busca verificar
no modelo quanto da varivel dependente explicada pelas variveis
independentes. Este exprime a relao percentual da variao total dos valores
entorno do valor estimado.

26
O Coeficiente de determinao varia de 0 a 1 (0 r 1), quanto mais prximo de
1 melhor o ajuste da reta e mais explicado o modelo.

Este coeficiente obtido dividindo-se a variao explicada pela variao total do


modelo (DANTAS, 2005, p.140). Onde a variao explicada diferena entre a
variao total e a variao residual (no explicada). Para melhor elucidar, segue
grfico abaixo:

Figura 3.6: variao explicada e no explicada

yest a ordenada referente reta de regresso, encontrada pela equao

de regresso

y ordenada encontrada pelo valor de campo

y mdia, valor estimado

Nessa vertente o coeficiente pode ser determinado pela equao 3.2:

27
Equao 3.2: coeficiente de correlao

Como pode ser observado o coeficiente de determinao (r) relativo ao


coeficiente de correlao (r), portanto tambm pode ser encontrado com o
quadrado desta funo. Caso seja determinada a correlao pela raiz quadrada
do coeficiente de determinao dever ser averiguada se a relao crescente
ou decrescente, positiva ou negativa, isto , se medida que aumenta a rea
aumenta a frente correlao positiva, ou se medida que aumenta a rea
diminui o valor unitrio correlao negativa.

A anlise do coeficiente de determinao importante, pois mensura a eficincia


do modelo. Por exemplo, se o coeficiente de determinao for 0,80, significa que
80% do valor est explicado por aquele modelo e que 20% so explicados por
outros fatores, no constantes do modelo. A parte no explicada pode ser relativa
a erros, variabilidade do mercado ou inexistncia de variveis importantes no
modelo.

Outro fator interessante no clculo do coeficiente de determinao a escolha do


modelo, pois vrias funes se ajustam aos dados amostrais e o coeficiente de
determinao auxilia na escolha deste modelo que melhor se ajusta ao
comportamento do mercado. Entretanto, este coeficiente sempre apresenta um
crescimento, por menor que seja, quando inseridas novas variveis
independentes e no considera os graus de liberdade perdidos a cada parmetro
estimado, portanto deve-se considerar o coeficiente de determinao ajustado
para avaliar o poder de explicao do modelo. (NBR 14.653-2/2011)
Ento, o coeficiente de determinao depende do nmero de variveis
independentes (k) e o tamanho da amostra (n), por isso um aumento devido
incluso de novas variveis. J o coeficiente de determinao ajustado (r
ajustado) somente aumentar com a incluso de variveis no modelo, se a
distribuio desta varivel for superior perda de um grau de liberdade, em
decorrncia da estimao do parmetro a ela correspondente. Este um critrio
para a escolha de variveis indecentes. (DANTAS, 2005)

28
O coeficiente de determinao ajustado pode ser expresso matematicamente por:

Equao 3.3: coeficiente de correlao ajustado

Conforme relatos, a diferena muito grande do coeficiente de determinao e o


coeficiente de determinao ajustado indica excesso de variveis independentes,
mas que no contribuem significativamente para aumentar a qualidade do
modelo. (OLIVEIRA, 2006)

3.13 Campo de arbtrio

O campo de arbtrio o intervalo entorno do valor estimado, com amplitude de


mais ou menos 15%. Conforme a Norma de Avaliaes de Imveis Urbanos
IBAPE/SP 2011 (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias) o engenheiro de
avaliaes pode utilizar o campo de arbtrio da avaliao de 15% do valor
calculado, devidamente fundamentado pela existncia de caractersticas do
avaliando no contempladas no tratamento dos dados amostrais. (IBAPE/SP,
2011)

Ainda de acordo com a norma, quando a amplitude de 15% no for suficiente para
absorver os fatores no considerados, este modelo no alcana os graus de
fundamentao definido pela norma, devendo este fato ser consignado no laudo.
3.14 Intervalo de confiana

Intervalo de confiana o intervalo1 para o qual se pode afirmar com determinada


probabilidade que o verdadeiro valor do parmetro populacional est nele
inserido. (MAIA NETO, 1992)

29
Considerando que nos laudos se trabalha com uma amostragem da populao, a
mdia estimada refere-se amostra e no populao, desse modo existe uma
variao em torno do valor obtido que nos leva a estabelecer um intervalo de
confiana. Portanto, o valor final tem que estar contido em um intervalo de
confiana de 80% (porcentagem usada na engenharia de avaliaes), indicando
que existe a possibilidade de 80% do valor de mercado estar inserido neste
intervalo. Adotando este intervalo devero ser testadas as hipteses de no haver
regresso da equao e dos respectivos coeficientes, sejam elas rejeitadas ao
nvel de significncia de 5%. (MAIA NETO, 1992).

3.15 Testes de significncia

Os testes de significncia so realizados para avaliar a validade do modelo e se


os regressores (variveis) so representativos para o modelo, isto , para a
formao do valor de mercado. Em suma, estes so testes de hipteses utilizados
para decidir se uma hiptese estatstica rejeitada ou no.

Os testes de significncia consistem basicamente em: formular a hiptese nula e


a alternativa, escolher a distribuio amostral adequada (teste t sdudent ou F
Snedecor), escolher um nvel de significncia de acordo com o teste (tabela 3.1),
calcular a estatstica do teste e compar-la com os valores crticos, rejeitar ou
aceitar a hiptese nula comparando valores calculados com valores tabelados.
(OLIVEIRA, 2006)

A norma define o nvel de significncia na tabela 3.1 deste estudo, transcrita da


norma, para cada grau de fundamentao a ser atingido e para cada teste a ser
executado. Prev a tabela da norma os testes de t student ou teste bicaudal e o
teste F Snedecor. No teste de t student o nvel de significncia atribudo pela
norma so os valores de 10%, 20% ou 30%. J para o teste de F Snedecor o
nvel de significncia atribudo pela norma so os valores de 1%, 2% ou 5%. Para

1
A construo do Intervalo de confiana pode ser encontrada, entre outros, em MOREIRA, A.L.
(1997): Princpios de Engenharias de Avaliaes, So Paulo, 1997.
30
os demais testes, no citados na tabela 3.1, o nvel de significncia mximo
admitido no deve ser superior a 10%. (NBR 14.653-2/2011)

3.15.1 Testes F Snedecor

O teste F Snedecor verifica a significncia global do modelo, onde atravs da


anlise de varincia averigua a existncia ou no do modelo de regresso.

Para este teste so utilizados os nveis de significncia do modelo definidos na


norma para cada grau de fundamentao, Grau I: = 5%, Grau II: = 2% e Grau

III: = 1%. Desta forma o nvel de significncia () mxima (nvel de


desconfiana) para um modelo 1%, para uma confiabilidade (nvel de confiana)
mnima de 99%, (100 - ).

A anlise de varincia realizada atravs da tabela ANOVA, tabela 3.5:

Tabela 3.5: Tabela ANOVA anlise de varincia


Fontes de Soma de Graus de Quadrado
Fcal de
Variao Quadrados Liberdade Mdio
Snedecor
Explicada
K ME = VE / k
(modelo) - VE

No explicada Fcal = ME
n-k-1 MNE = VNE/(n-k-1) MNE
(erro) - VNE

Total - VT n1

De acordo com a tabela 3.5 tem-se a equao 3.4, para calculo de Fcal:

31
Equao 3.4: Fcalclulado

yest a ordenada referente reta de regresso, encontrada pela equao

de regresso

y ordenada encontrada pelo valor de campo

y mdia, valor estimado

k nmero de variveis

n nmero de amostras

Testa-se a seguinte hiptese:

Calculado o Fcal compara-se este com o Ftabelado na tabela F Snedecor 2. Ftabelado


obtido atravs dos parmetros de nvel de significncia () desejado, com k
graus de liberdade no numerador e (n - 1- k) no denominador. Para vrios nveis
de significncia tabelados encontra-se F ( ; k; n-1-k). Portanto, se Fcal > Ftab, rejeita-
se a hiptese H0 ao nvel de significncia adotado (tabela 3.1) e pelo menos um
dos parmetros pode ser considerado significantemente diferente de zero.
(DANTAS, 2005). Abaixo teste unicaudal explicitando regio de rejeio de H0.

2
Tabelas disponveis, entre outros, em DANTAS, R. A.: Engenharia de Avaliaes: uma
introduo metodologia cientfica, So Paulo, 2005, p. 236 e 237.
32
Figura 3.7: teste unilateral (DANTAS, 2005, p. 135)

3.15.2 Testes t Student

O teste t student verifica a consistncia e a importncia dos regressores para o


modelo, pois caso estes no passem no teste podem ser eliminados da equao,
pois seu efeito no foi importante para a determinao do valor.

Para este teste so utilizados os nveis de significncia para a hiptese nula de


cada regressor definidos na norma para cada grau de fundamentao, Grau I: =
30%, Grau II: = 20% e Grau III: = 10%.

Neste so verificadas hipteses para comparao entre ttabelado e tcalculado. Para


cada varivel existe um tcalculado, porm para cada modelo existe somente um
ttabelado que dever ser comparado a cada tcalculado para definir a utilizao da
varivel.

Ser testada a hiptese nula do parmetro (j) do regressor (Xj) no


significante, contra a hiptese alternativa que significante. Portanto, testa-se a
seguinte hiptese:

33
A estatstica do teste representada pela equao abaixo:

Equao 3.5: estatstica do teste de t student

Sendo bj o estimador do parmetro j e s(bj) o desvio padro desse parmetro.


(DANTAS, 2005)

Onde o tcal calculado atravs da equao 3.5, a um nvel de significncia .

Equao 3.6: tcalclulado

Calculado o tcalculado compara-se este com o ttabelado na tabela t Student3.


Comprovada a normalidade do erro aleatrio, ttabelado obtido atravs dos
parmetros de nvel de significncia () desejado, (n - 1 - k) graus de liberdade.

Para t(1-/2; n-1-k). Portanto, se tcal > ttab, rejeita-se a hiptese H0. Caso H0 no seja
rejeitado a varivel pode no ser importante na composio do modelo.
(DANTAS, 2005). Abaixo teste bicaudal explicitando regio de rejeio de H0, na
figura 3.8:

3
Tabela disponvel, entre outros, em DANTAS, R. A.: Engenharia de Avaliaes: uma introduo
metodologia cientfica, So Paulo, 2005, p. 235.
34
Figura 3.8: teste bilateral ou bicaudal (DANTAS, 2005, p. 139)

3.16 Consideraes finais

Esta reviso bibliogrfica buscou conceituar os requisitos dispostos na norma


NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2 quanto avaliao de imveis.

Para homologao dos laudos de avaliao necessrio o conhecimento dos


itens dispostos nesta reviso bibliogrfica, bem como das premissas normativas
(laudo completo), premissas contratuais e premissas orientativas descritas no
prximo tpico deste estudo. Isto , este conjunto de elementos forma o
embasamento tcnico para anlise formal dos laudos, objetivando sua
validao/homologao.

35
4. METODOLOGIA

4.1 Laudo de avaliao imobiliria

Como instrumento para a pesquisa foram utilizados sessenta e seis pareceres


conclusivos realizados pelo Corpo Tcnico do rgo a fim de homologar os
laudos de avaliaes entregues pela Contratada. Dentre estes pareceres, trinta e
trs laudos no foram homologados, isto , 50% dos laudos no foram validados,
necessitando de esclarecimentos e/ou revises.

Em todos os laudos analisados foi utilizado o Mtodo Comparativo de Dados de


Mercado. Foram excludos desta pesquisa laudos que utilizam outros mtodos,
por serem em nmero inexpressivo e as divergncias identificadas diferirem da
proposta deste estudo.

Os laudos tinham por finalidade a locao (para terceiros ou de terceiros), no


montante de cinquenta laudos, e a alienao, no montante de quatorze laudos.
Das amostras, somente dois pareceres foram sobre permuta.

Os laudos analisados foram produzidos entre janeiro/2012 a maro/2014. A


pesquisa foi realizada somente em laudos com data de elaborao aps a reviso
da Norma NBR 14.653-2/2011 em vigor desde 03/02/2011.

Como dispositivos para subsidiar este estudo, foram utilizados diversos artigos,
livros, as normas da ABNT de avaliaes, bem como a experincia em
homologao de laudos, adquirida em seis anos realizando homologao de
laudos, somadas participao em cursos e congresso na rea.

A homologao dos laudos realizada luz dos princpios da Engenharia de


Avaliaes e Normas aplicveis da ABNT, como tambm no regramento interno
que observa e atende estes condicionantes. Em sequncia abordam-se as
principais premissas de homologao de laudos, sendo estas inerentes ao

36
contrato, Norma e orientao interna da Contratante. As premissas
conceituais inerentes engenharia de avaliaes foram descritas no item reviso
bibliogrfica deste estudo.

4.2 Premissas contratuais para homologao dos laudos

O presente estudo, quando necessrio, far meno ao contrato somente no que


tange a homologao dos laudos pelo Corpo Tcnico, no caracterizando o
mesmo na ntegra por ser de carter restrito.

Antecede esclarecer alguns itens contratuais relevantes homologao dos


laudos e que influenciam diretamente na aceitao dos mesmos, sendo
obrigaes do Contratante ou Contratada:

Os laudos devero ser apresentados no modelo de laudo completo, em


conformidade com NBR 14.653-1/2001 e 14.653-2/2011, tendo como
anexos os demais elementos utilizados na realizao dos trabalhos,
modelos estatsticos, amostras utilizadas, fotos, grficos, entre outros;

O prazo de entrega dos laudos de no mximo 30 dias a partir da


solicitao, salvo imveis especiais ou de maior complexidade;

Juntamente com o laudo dever ser entregue Anotao de


Responsabilidade Tcnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Tcnica
(RRT);

Admite-se a subcontratao dos trabalhos de avaliao, todavia os laudos,


antes de entregues contratante, devero ser monitorados por
engenheiros/arquitetos do quadro tcnico da Contratada;

Entre os procedimentos operacionais para solicitao dos servios a


Contratante, atravs do Setor Requisitante - aqui designado, fica

37
responsvel por proceder solicitao explicitando o objeto e o objetivo da
avaliao. Dever ainda encaminhar no mnimo a documentao dominial
dos imveis e, se necessrio, outros documentos que contenham a
descrio do imvel, pelo menos em termos de reas e dimenses. O
contrato no prev, por parte da contratada, o levantamento das
dimenses ou sua conferncia.

Como critrio de avaliao dos servios prestados pela Contratada, a


Contratante dever, atravs de seu Corpo Tcnico de Engenharia, validar
os laudos para que possam produzir efeitos legais. Todo pedido de reviso
de avaliaes dever ser justificado e tecnicamente fundamentado. Fica a
Contratada responsvel por prestar esclarecimentos dos trabalhos
realizados, quando for solicitado.

4.3 Premissas normativas para homologao dos laudos

Neste tpico esto dispostas somente as premissas constantes da norma NBR


14.653-2/2011, quanto aos requisitos mnimos de entrega de um laudo completo,
as premissas conceituais foram abordadas no item reviso bibliogrfica.

Seguem, conforme preconiza a norma, os requisitos mnimos para entrega de um


laudo de avaliao completo:

a) identificao do solicitante;

b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;

alienao, locao, aquisio, venda direta, permuta, quantificaes de


custos para eventuais indenizaes, entre outros.

c) objetivo da avaliao;

38
insero do imvel avaliando no valor de mercado em sua respectiva
finalidade.

d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2


da ABNT NBR 14653-1:2001;

recomendvel que, ao iniciar o procedimento de avaliao, a


primeira providncia do engenheiro de avaliaes seja tomar
conhecimento da documentao disponvel. (NBR 14.653-1/2001,
p. 06)

Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda


a documentao necessria ou esclarecer eventuais incoerncias,
o engenheiro de avaliaes dever julgar sobre a possibilidade de
elaborar a avaliao. Em caso positivo, dever deixar claramente
expressas as ressalvas relativas insuficincia ou incoerncia da
informao, bem como os pressupostos assumidos em funo
dessas condies. (NBR 14.653-1/2001, p. 06)

e) identificao e caracterizao do imvel avaliando - atender ao disposto em


7.3 da ABNT NBR 14653-1 :2001, no que couber;

Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos


excepcionais, quando for impossvel o acesso ao bem avaliando,
admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde que
acordada entre as partes e explicitada no laudo. (NBR 14.653-
1/2001, p. 07)

recomendvel registrar as caractersticas fsicas e de utilizao


do bem e outros aspectos relevantes formao do valor. (NBR
14.653-1/2001, p. 07)

O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas


tecnolgicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando
dever ser explicitado e suas consequncias apreciadas. (NBR
14.653-1/2001, p. 07)

Caracterizao da regio, terreno e benfeitorias;

f) diagnostico do mercado - relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:


2001;

39
O engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da avaliao,
deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma
a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possvel,
relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado. (NBR
14.653-1/2001, p. 07)

g) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) - relatar conforme


Seo 8 da ABNT NBR 14653-1 :2001;

A escolha do mtodo adotado deve ser justificada e ater-se ao


estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem como nas demais partes
que compem a NBR 14653, com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de modelos que suportem
racionalmente o convencimento do valor. (NBR 14.653-1/2001, p. 07)

Os mtodos tratados pela NBR 14.653 - 2 so:

o Mtodo comparativo direto de dados de mercado;

o Mtodo involutivo;

o Mtodo da renda;

o Mtodo evolutivo;

o Mtodo da quantificao de custo;

o Mtodo comparativo direto de custo;

h) especificao da avaliao - indicar a especificao atingida, com relao


aos graus de fundamentao e preciso, conforme Seo 9. Quando
solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da
pontuao atingida;

A especificao de uma avaliao esta relacionada tanto com o


empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as
informaes que possam ser dele extradas [...] (NBR 14.653-
2/2011, p. 21)
i) planilha dos dados utilizados;

40
Elucidao dos dados amostrais levantados, tais como: identificao,
endereo, informante, caracterizao quanto s variveis estudadas no
modelo.

j) no caso de utilizao do mtodo comparativo de dados de mercado,


descrio das variveis do modelo, com a definio do critrio de
enquadramento de cada uma das caractersticas dos elementos amostrais.
A escala utilizada para definir diferenas qualitativas deve ser especificada
de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado;

k) tratamento dos dados e identificao do resultado - Explicitar os clculos


efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e justificativas para o
resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo direto de
dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados
versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1 ;

recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes


obtidas sob a forma de grficos que mostrem as distribuies de
frequncia para cada uma das variveis, bem como as relaes
entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra, a
influencia das variveis que presumivelmente expliquem a
variao dos preos a forma dessa variao, possveis
dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre
outros [...](NBR 14.653-2/2011, p. 15)

l) resultado da avaliao e sua data de referncia;

m) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is)


responsvel(is) pela avaliao.

4.4 Orientao interna para homologao dos laudos

As orientaes internas so premissas do rgo que observam e atendem aos


princpios da Engenharia de Avaliaes e das normas da ABNT. Nesse tpico

41
esto as orientaes internas relevantes e ainda no explicitadas nas premissas
contratuais, premissas normativas ou premissas conceituais:

O laudo de avaliao de imveis ter validade de 12 (doze) meses,


conforme estabelecido no art. 14, inciso I da Lei n 11.481, de 31 de maio
de 2007. Em nenhuma hiptese qualquer laudo de avaliao poder ter
prazo de validade superior a 12 (doze) meses. Mesmo estando dentro do
seu prazo de validade, ser imprescindvel a elaborao de novo laudo de
avaliao, quando surgirem novos indicadores no mercado imobilirio local
que invalidem o valor anteriormente fixado.

O laudo de avaliao elaborado por terceiros dever ser analisado e


aprovado pela rea tcnica do quadro permanente, quanto ao cumprimento
da norma, emitindo parecer conclusivo sobre o mesmo.

Verificar a existncia de laudos anteriores, fazendo uma anlise crtica dos


resultados das avaliaes anteriores em comparao com a atual;

Anlise do resultado apresentado, dentro do campo de arbtrio do


avaliador, verificando se o mesmo apresentou justificativas para a
estimativa diferente do valor mdio;

No devem ser aceitos critrios empricos e outras formas de estipular


valores que no comprovados por mtodos avaliatrios previstos nas
normas e com elementos atualizados de mercado.

No devem ser considerados valores obtidos com base no Imposto Predial


e Territorial Urbano (IPTU), Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis
(ITBI), estimativa de rendimentos da poupana para aplicao em imveis,
aplicao de renda do valor do imvel equivalente a um por cento a.m. ou
doze por cento a.a., entre outros.

42
O campo de arbtrio poder ser aplicado pelo avaliador quando da fixao
do valor, desde que a influncia das caractersticas que justificaram a sua
utilizao no tenham sido contempladas em nenhuma das variveis
utilizadas no modelo.

A utilizao do campo de arbtrio de uso exclusivo do avaliador, no


podendo servir de base para margem de negociao de valor.

O valor fixado no laudo de avaliao pontual e finalstico, e refere-se ao


imvel nas condies em que foi vistoriado.

O laudo de avaliao de inteira responsabilidade do profissional que o


elabora.

43
5. ANLISE DOS DADOS

5.1 Identificao de inconsistncias

Conforme descrito anteriormente, foram analisados sessenta e seis laudos,


atravs de pareceres conclusivos, dos quais trinta e trs laudos foram inicialmente
rejeitados. Estes foram rejeitados por uma ou mais razes que sero levantadas
adiante.

Foram identificadas inconsistncias de natureza tcnica, de no atendimento s


normas ou por parte do Setor Requisitante que no dispe de Corpo Tcnico.

No item 5.2 deste estudo sero apresentadas as propostas para sanar as


inconsistncias listadas abaixo.

Assim, segue abaixo as divergncias identificadas pelo Corpo Tcnico, sendo


apresentadas observaes ou exemplificaes sobre as mesmas, quando
necessrio:

Inexistncia de monitoramento dos laudos pela Contratada:


desatendimento clusula contratual.

o Este monitoramento, se realizado pela equipe tcnica da contratada,


poderia identificar as possveis inconsistncias dos laudos e san-
las antes da entrega deste. Aumentando a qualidade dos servios
prestados. Este procedimento consta de uma das clusulas
contratuais, os laudos sem esta anlise no so aceitos.

Inexistncia de ART ou RRT: laudos incompletos, ou seja, sem a


apresentao da Anotao de Responsabilidade Tcnica ou Registro de
Responsabilidade Tcnica. Ainda com ART no correspondente ao imvel
avaliando.

44
o A ART ou RRT define para os efeitos legais os responsveis
tcnicos pelos servios de tcnicos prestados. No so aceitos
laudos sem este documento.

Inexistncia de documentos comprobatrios da rea avaliada ou


divergncias nestes: fonte da rea utilizada no identificada (obtidas
verbalmente ou aferidas in loco sem instrumento de medio); divergncia
de reas nos documentos fornecidos plantas, guias de IPTU, matricula o
imvel sem ressalvas ou pressupostos por parte da contratada;
construes no averbadas na matrcula, portanto sem documentao
comprovante da rea.

o As reas dos imveis contribuem diretamente para a valorao


destes e a utilizao das reas erradas enseja na incorreta insero
do imvel no valor de mercado. Assim, sem comprovante das reas
a serem avaliadas ou divergncia documental a Contrata deve
dirimir estas dvidas antes da elaborao do laudo.

Assim, no so aceitos laudos com rea divergente da rea


real edificada, quer esta esteja averbada ou no nos
documentos dominiais.

Caracterizao insuficiente ou incorreta das variveis: conforme preceitua


a norma para perfeita compreenso do laudo.

o As variveis so elementos que compe o valor estimado, portanto


devem ser bem escolhidas, classificadas e atribudas suas
caractersticas qualitativas e quantitativas. As variveis qualitativas
so subjetivas, pois dependem da opinio e experincia do avaliador
e por muitas vezes no so bem explicadas ou caracterizadas.

Quando a varivel no est bem caracterizada levando a


dvidas do enquadramento das amostras e do avaliando so

45
solicitados esclarecimentos e/ou revises por parte da
Contratada.

Divergncias e inconsistncias nos elementos amostrais: amostras de


cidade diferente ao que o imvel avaliando est inserido; imveis de
natureza distintas utilizados em comparao; divergncia de informaes
fornecidas pelo autor e pelos informantes dos imveis; amostras
extemporneas sem utilizao da varivel data ou justificativa; amostras
sem identificao correta; imveis com datas de locao num perodo de 3
anos sem atualizao dos valores atravs de nova pesquisa de mercado.

o Um dos principais itens que contribuem para a qualidade do laudo


a amostragem. Que devem ser tenham caractersticas semelhantes,
sempre que possvel, ao avaliando e que as variveis adotadas
expliquem o valor do avaliando e contenham estas amostras.

Foi identificado um caso onde foram utilizadas amostras de


municpios diferentes, sendo alegado para tanto a similitude
dos municpios e escassez de dados nos municpio em
anlise. Entretanto, no foi realizado diagnstico de mercado
para o outro municpio e atravs de consultas online foi
observado que a populao, produto interno bruto, comrcios
locais eram diferentes, portanto no foi aceita esta
justificativa. Em sntese, as amostras no estavam contidas
no universo em que estava inserido o imvel avaliando.

Foram observados laudos de avaliao de terrenos


comparados com lojas e galpes com edificaes
consideradas desprezveis, entretanto o laudo no
apresentou fotos ou caractersticas que corroborassem com
este fato, pelo contrrio as fotos externas dos imveis no
caracterizavam a edificao como desprezvel, portanto no
foi aceita a utilizao destas amostras.

46
Quanto s amostras extemporneas no justificadas e sem
adoo da varivel data a norma define:

O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma


amostra representativa para explicar o comportamento de
mercado no qual o imvel avaliando esteja inserido e constitui a
base do processo avaliatrio. Nesta etapa o engenheiro de
avaliaes investiga o mercado, coleta dados e informaes
confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas
e ofertas contemporneas data de referencia da avaliao,
com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de
localizao (grifo nosso). (NBR 14.653-2/2011, p.14)

Quando existe a divergncia observada nas amostras o laudo


rejeitado e so solicitadas revises e/ou maiores
esclarecimentos.

Inexistncia da data: no identificao da data de coleta das amostras.

o Laudos sem identificao de data de levantamento de dados so


rejeitados e solicitadas a reviso, com insero destes dados ou
propositura de novo modelo com novas amostras.

Insero incorreta do Grau de Fundamentao: Identificao incompleta de


dados de mercado com fotos dos imveis e caractersticas observadas.

o Em diversos laudos foi averiguada a atribuio mxima quanto


anlise das amostras com fotos e caractersticas observadas,
entretanto somente foram entregues fotos das fachadas dos
imveis, portanto no caracterizando os mesmos. Principalmente
quando apresentadas fotos disponibilizadas em sites de imobilirias
contendo a logomarca das mesmas levando suposio que os
imveis no foram vistoriados.
Este fato implica principalmente quando da utilizao da
varivel padro de acabamento, uma vez que ao se conhecer
somente a fachada no pode ser definido o padro de

47
acabamento interno da amostra e se este se assemelha ao
avaliando.

Laudos com especificao incorreta dos graus de


fundamentao e preciso so rejeitados e acarretam
solicitao de reviso.

No atendimento Micronumerosidade: no foram obtidas o nmero de


amostras mnimo para atendimento norma neste quesito.

o Em alguns laudos quando utilizadas variveis cdigo alocados,


entretanto no foram observadas o nmero mnimo de elementos
em cada cdigo atribudo. De acordo com a norma, para cada
cdigo atribudo devero ser apresentadas trs amostras de cada
atributo considerado. Por exemplo, padro de acabamento baixo,
mdio e alto, devero ter no mnimo trs amostras em cada padro
de acabamento para atendimento micronumerosidade.

Laudos com no atendimento aos requisitos da norma, como


a micronumerosidade, so rejeitados e acarretam solicitao
de reviso.

Falta de justificativa: terrenos com edificaes consideradas esbulho sem


justificativa; estado de conservao do imvel no identificado ou
observado; amostras somente de oferta sem justificativa ou utilizao de
campo de arbtrio; caracterizao de imveis em situao paradigma sem
justificativa; adoo de valores dentro do campo de arbtrio sem
justificativa.

o Os avaliadores adotam certos critrios na estimao do valor sem


as devidas justificativas. Preconiza a norma que a adoo do campo
de arbtrio deve ser justificada, o que no ocorreu em muitos casos.
Portanto, foram solicitados maiores esclarecimentos ou reviso.

48
Houve desconsiderao de reas edificadas nos terrenos
sem justificativa, ou clculo de valores de demolio.
Portanto, solicitados esclarecimentos.

Foram apresentados laudos com amostras somente com


valores de oferta, sem qualquer justificativa. Portanto, estas
foram solicitadas.

Estado de conservao no identificado ou observado, mas


que contribuiu para a formao do valor. Justificativa
solicitada.

Valor no pontual: de acordo com diretriz interna o valor pontual e


finalstico, a fim de no induzir a interpretao, por parte do Setor
Requisitante, que o Setor Tcnico pode optar pelo valor a ser dotado,
sendo que o responsvel tcnico por este valor adotado o autor.

o Em todos os casos pesquisados o avaliador apresenta na capa


resumo do laudo o valor estimado e os valores do campo de arbtrio,
limite superior e inferior. Desta forma, os setores requisitantes
entendem que o valor pode ser escolhido entre estes trs valores.
Ou seja, para benefcio do rgo o valor mnimo ou quando o
proprietrio no aceita o valor estimado pode ser utilizado o valor
mximo. Esse entendimento est incorreto. Portanto, estes valores
intervalares deveriam ser apresentados somente no corpo do laudo
para evitar esta concluso errnea.

Este fato no causa rejeio do laudo.


Erro material: erros na transcrio de dados no corpo do laudo e na
memria de clculo; laudo rasurado.

49
o Em muitos casos suspeita-se que foram utilizados arquivos base de
outras avaliaes para a elaborao do laudo, ficando ento este
com informaes divergentes. Assim, no pode ser observado se foi
erro material ou se o modelo proposto, por exemplo, do imvel
avaliando quando trs dados ou nome de outro imvel.

o Outro fator considerado como erro material foi a entrega de laudo


rasurado, o que o torna um trabalho no confivel, haja vista que era
desconhecida o autor das rasuras, levando tambm suspeio de
outras inconsistncias no laudo. Ademais, havia-se entendido que
esta no era a forma adequada de apresentao de um trabalho
tcnico contratado.

Este fato enseja em solicitao de reviso do material


entregue.

Divergncias na caracterizao do imvel avaliando: situaes paradigmas


adotadas sem justificativas; situaes paradigmas em dissonncia das
necessidades da Contratante (no acordada entre as partes); avaliaes
realizadas antes das benfeitorias realizadas pelo proprietrio no refletindo
o imvel nas condies que ser transacionado (imveis sem
acabamentos, reformas, ou adaptaes).

o Em alguns casos foram adotadas situaes paradigmas para o


avaliando, por no possuir amostras similares, porm com
caracterizao insuficiente ou justificativas.

o Situaes paradigmas adotadas em imveis inacabados, sem


acabamentos, em dissonncia com as necessidades do rgo, uma
vez que as modificaes a serem realizadas pelo proprietrio,
somente seriam realizadas caso o valor estimado estivesse dentro
de suas expectativas. Contudo, para definir estas situaes
paradigmas o avaliador deveria conhecer as modificaes que

50
seriam realizadas, bem como padres de acabamento utilizados e
se estas estavam de acordo com o que seria aceito pelo rgo.
Essas situaes foram adotadas a critrio do avaliador, ensejando
em no aceitao das mesmas.

Este fato enseja em reviso do laudo para caracterizao


escorreita da situao paradigma.

Ainda nesse interim, em carter to somente informativo, observam-se abaixo


fatores de devoluo dos laudos divulgados por outro Setor Tcnico da
Contratante (CANETTIERI, 2012):

rea do imvel em desacordo com o real ou laudo com a observao do


avaliador dizendo que foi utilizado como rea do imvel a que consta no
IPTU (ou escritura) e que no se responsabiliza se esta estiver incorreta. A
rea a se considerar no laudo deve ser sempre a rea real do imvel,
medida ou conferida in loco pelo avaliador, conforme exigncia da ABNT
NBR 14653-2:2011 no item 7.3 (Vistoria);

Laudo incompleto, com a falta de apresentao dos critrios de


enquadramento das variveis, falta da memria de clculo ou de grficos
de anlise de resultados (resduos, variveis, normalidade de resduos,
valor observados x valores estimados, etc);

Modelo inconsistente, que contraria a realidade de mercado (crescimento


das variveis);

Homogeneizao de reas (trrea, superior, subsolo) por fatores no


fundamentados ou aplicao das mesmas sem diferenciao (soma das
diferentes reas).
5.2 Medidas preventivas

51
Depois de identificadas as principais inconsistncias levantadas no item anterior,
apresentam-se abaixo algumas propostas para a eventual reduo da devoluo
de laudos para esclarecimentos e/ou reviso, o que consequentemente ir
aprimorar a qualidade dos trabalhos:

Quanto inexistncia de monitoramento dos laudos pela Contratada: no


aceitao do trabalho avaliatrio sem este documento, pois algumas
inconsistncias poderiam ser sanadas na fase de monitoramento, evitando
a devoluo do mesmo para esclarecimentos e/ou revises;

Quanto inexistncia de ART ou RRT: No aceitao por parte do Setor


Requisitante do laudo sem este documento, pois este documento que
registra a responsabilidade do profissional tcnico habilitado pelo servio
prestado.

Quanto inexistncia de documentos comprobatrios da rea avaliada ou


divergncias nestes: o laudo deve ser elaborado atravs da rea real
(terreno e/ou construda); cabe a Contratante fornecer a documentao
isenta de erros, entretanto muitas vezes a Contratada no verifica
adequadamente elaborando o laudo sem ressalvas ou pressupostos.
Portanto, o Setor Requisitante dever instar ao Setor Tcnico a definio
da rea a ser avaliada (levantamento in loco, ou identificao correta das
documentaes) antes da solicitao do laudo, haja vista que o contrato
no prev este levantamento por parte da Contratada;

Quanto s divergncias na caracterizao do imvel avaliando: as


situaes paradigmas devero ser adotadas com a realidade futura do
imvel (padro de acabamento e finalidade), portanto essas devem ser
definidas em consonncia com as modificaes a serem implantadas pelo
proprietrio do imvel; devero ser considerados todos os atributos
inerentes ao imvel (rea, nmero de vagas, entre outros).

52
Quanto falta de justificativa: quando for utilizado o campo de arbtrio para
adoo do valor este dever ser justificado; as situaes paradigmas
devero ser justificadas e adotadas em consonncia com as necessidades
do contratante e com as benfeitorias a serem realizadas pelo proprietrio;

Quanto aos demais itens: solicitao do perfeito cumprimento do contrato e


das normas vigentes, em especial ao monitoramento antes da entrega os
laudos.

Quanto entrega das revises: toda e qualquer reviso ocasiona a


apresentao de novo do laudo completo, no somente das pginas
modificadas, uma vez que os laudos so inseridos em processos
administrativos e a(s) pgina(s) revisada(s) no pode(m) ser simplesmente
substituda(s).

5.3 Consideraes finais

Neste captulo, foram levantados os requisitos que em conjunto com os itens


descritos na reviso bibliogrfica, devem ser averiguados na anlise do laudo. Por
meio destes foram levantadas as principais fontes de revises e/ou
esclarecimentos solicitados.

Abaixo grfico elucidativo, figura 5.1, das principais inconsistncias averiguadas,


no qual foi observado a incidncia por tipo de falhas nos laudos no
homologados, considerando que o mesmo laudo pode ter uma ou mais
inconsistncias. Neste grfico podem ser observadas as principais fontes de
revises e/ou esclarecimento solicitados:

53
Figura 5.1: grfico principais fontes de reviso

J no grfico abaixo, figura 5.2, as inconsistncias foram divididas em dois


grupos: Descumprimento Contratual e Inconsistncias Tcnicas. Os itens que
compe o grupo Descumprimento Contratual so: inexistncia de monitoramento,
Inexistncia de ART, Inexistncia de documentos comprobatrios da rea
avaliada ou divergncias nestes, erro material. J os itens que compe o grupo
Inconsistncias tcnicas so: caracterizao insuficiente ou incorreta das
variveis, erros nos elementos amostrais, inexistncia da data, insero incorreta
do Grau de Fundamentao, no atendimento Micronumerosidade, falta de
justificativa, valor no pontual, erro na caracterizao do imvel avaliando.

Figura 5.2: inconsistncias por grupo

54
Esclarece-se que no objetivo do Corpo Tcnico refazer os clculos fornecidos
pelos autores, mas sim a averiguao do atendimento global do laudo norma de
avaliao. Anlise formal de todos os elementos apresentados em consonncia
com os requisitos da norma.

Foram observadas neste estudo, de forma simples e objetiva, as principais


inconsistncias constantes dos laudos de avaliao e algumas propostas que
visam mitigar estas inconsistncias.

55
6. CONCLUSO

Diante do estudo realizado observa-se que 50% dos laudos no foram


homologados por descumprimento contratual ou por inconsistncias tcnicas. E
com base nos dados levantados tem-se que 56% das inconsistncias so
referentes ao descumprimento contratual. Assim, possvel concluir que o maior
ndice de rejeio e devoluo dos laudos deve-se a este descumprimento
contratual pelo contratante ou pela contratada.

Como consequncia deste estudo, a fim de minimizar tais inconsistncias, os


setores requisitantes e os membros do setor tcnico devero ser orientados
quanto aos aspectos tcnicos contidos no item 5.2 medidas preventivas, deste
estudo. Com o atendimento daquelas medidas almeja-se a melhoria qualitativa
dos laudos de avaliao entregues, bem como o melhor aproveitamento da
equipe tcnica do rgo.

56
7. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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