Anterior Siguiente

SERVICIOS EFICIENTES S.A. c/ YABRA, ROBERTO

ISAAC s/ EJECUCION HIPOTECARIA
PLENARIO
18 de Febrero de 1999
CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. CAPITAL FEDERAL, CIUDAD AUTNOMA DE BUENOS
AIRES
Magistrados: CAMARA CIVIL EN PLENO
Id SAIJ: FA99020001

SUMARIO

No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registre el inmueble por impuestos, tasas y
contribuciones, devengadas ante de la toma de posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para
solventarlas.

No cabe una solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al
rgimen de la ley 13.512.

Fuente del sumario: OFICIAL

CONTENIDO RELACIONADO
Legislacin

REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Ley 13.512. 30/1948. Derogada

TEXTO COMPLETO

En Buenos Aires, a los 18 das del mes de febrero de mil novecientos noventa y
nueve, en los autos caratulados "Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto
Isaac s/ Ejecucin Hipotecaria - Ejecutivo", reunidos en Acuerdo Plenario los
Seores Jueces de la Excma. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, con
el objeto de establecer la doctrina legal aplicable respecto de las siguientes
cuestiones:

Si corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que

registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas antes
de la toma de posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza
para solventarlas.- Cabe una solucin anloga respecto de las expensas
comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley
13.512?.

A la primera cuestin, la mayora, en forma impersonal, dijo:

La aproximacin al tema objeto de esta convocatoria debe formularse desde el
principio genrico segn el cual la transferencia de un inmueble realizada en
subasta pblica tiene el carcter y alcances de un acto de atribucin de
derechos autnomos en favor del adquirente, con prescindencia de los
derechos del transmitente, puesto que aqul recibe el inmueble libre de todo
tipo de cargas, que se trasladan al precio de compra, en virtud del principio de
subrogacin real (conf. Busso, Eduardo, "Cdigo Civil Anotado", Buenos Aires,
ed. Planti, 1951, tomo 4, pgina 44, 180).

Tanto la referida autonoma del derecho transmitido, como la ausencia de

convencin, determinan que sean inaplicables los arts. 3265 y 3266 del Cdigo
Civil. Esta ltima norma, adems, prev aquellos supuestos de reipersecusin
en la cosa, en los que el ttulo del actual poseedor es nulo o anulable, o en los
que se deba responder en la forma indicada por expresa disposicin de la ley.
Por ello, no puede extenderse la aplicacin de este artculo a situaciones
sustancialmente distintas de las previstas por el legislador (conf. Lambois,
Susana "Las deudas fiscales respecto del inmueble subastado judicialmente",
en Revista del Notariado Nro. 845, pginas 406/407).

Sin embargo, esto no quiere decir que los crditos por impuestos, tasas y
contribuciones se extingan totalmente, sino que slo se extinguen respecto del
adquirente en remate judicial, sin perjuicio de que sus titulares puedan reclamar
el saldo insoluto al anterior propietario, quien deber responder con todo su
patrimonio.

Al respecto, debe observarse que ese modo autnomo de adquisicin resulta

configurado por una serie de elementos formales y de fondo que hacen de la
venta en subasta pblica un acto jurdico complejo, que desborda los lmites del
derecho privado y encuentra adecuada formulacin en la conjuncin de los
derechos civil y procesal, la que no coincide con el contrato de compraventa
(conf. Di Iorio, Alfredo J., "Bases para la implantacin de un procedimiento de
enajenacin coactiva", El Derecho, tomo 75, pgina 794; Eisner, Isidoro,
"Anulacin de oficio del remate judicial por culpa del martillero", La Ley, tomo
1994-E, pgina 164; Belluscio- Zannoni, "Cdigo Civil Comentado", Buenos
Aires, ed. Astrea, 1993, tomo 6, pgina 385).

As, por ejemplo: la falta de voluntad del vendedor (art. 1137, 1323 y
concordantes del Cdigo Civil), la forma de perfeccionamiento (arts. 1184, inc.
1 del Cdigo Civil y 582 y siguientes del Cdigo Procesal), la garanta de
eviccin no es exigible (art. 2122 del Cdigo Civil); la intervencin del rgano
jurisdiccional transforma este negocio en el acto ejecutivo por excelencia (conf.
Couture, "Fundamentos del Derecho Procesal Civil", Buenos Aires, ed.
Depalma, 1993, pginas 446, Nro. 289); ciertos principios del derecho de fondo
no le son aplicables y si lo son, en cambio, otros que hacen al derecho
procesal, etc. De ah que slo subsidiariamente las normas de la compraventa
se aplican a las adquisiciones en remate pblico (conf. Bibiloni, "Anteproyecto",
coment. y art. 1430).

Lo destacable en esta cuestin es la autonoma del derecho transmitido y la

ausencia de convencin en los trminos a que aluden los citados artculos 3265
y 3266 del Cdigo Civil. Por lo tanto, an cuando el adquirente en la subasta
judicial pueda considerarse un sucesor singular de la cosa por el carcter que
reviste su derecho, debe estimarse que no lo es en los trminos de estas
disposiciones legales. En consecuencia, no debe recibir la cosa con carga
alguna, sino libre de ellas.

Quiere decir, entonces, que es improcedente que los impuestos, tasas y dems
contribuciones devengadas hasta la toma de posesin del inmueble subastado
judicialmente deban ser afrontados por el comprador, an cuando en los
edictos de remate se hubiera hecho mencin de su existencia. Tales deudas
deben ser soportadas por el anterior propietario e inclusive en el caso de que
no existan bienes de ste para solventarlas, pues, en tal supuesto, debe
considerarse que existe quebranto (conf. Lezama, Julio, "El remate Judicial de
un inmueble y los certificados que acrediten la situacin del dominio y las
cargas que lo afectan", Jurisprudencia Argentina, tomo 1594- III, seccin
doctrina, pgina 10; Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, "Subasta Judicial, los
impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes", La Ley, tomo 1994-E,
pgina 1245; Lambois, Susana, op, cit., pginas 401 y siguientes)- De lo
contrario, podra verse ensombrecido el principio de la buena fe que emana de
la subasta como acto jurisdiccional, en tanto sorpresivamente se adjudican al
comprador obligaciones que no haban sido establecidas con anterioridad ni
anunciadas como parte de las condiciones de la venta. En tal situacin resulta
decisivo atender el demrito de las expectativas de los compradores en subasta
judicial - con la consiguiente afectacin de los precios logrados y perjuicio de
las partes-, si tales adquirentes (que no son litigantes y no tienen otra
expectativa previsible que adquirir un bien) debieran soportar cargas de
extensin difcilmente imaginable. As, de trasladar al adquirente en la subasta
tales obligaciones, se lo estara condenando, adems, al pago de lo que no es
deudor, sin que (por no ser parte en el proceso) pueda ejercer defensa alguna,
entre ellas, la de prescripcin, si correspondiere, ni cuestionar por excesivos, en
su caso, las multas, recargos e intereses incluidos en la sentencia, violndose
el derecho consagrado en el art. 18 de la Constitucin Nacional (conf.
Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, op. cit., pgina 1243, punto XI).

A su vez, no puede soslayarse que los tributos no constituyen obligaciones

Propter rem, toda vez que la ley nada dice al respecto, por lo que no se
transmiten al sucesor particular.

En efecto, las obligaciones propter rem, o reales, o ambulatorias, o

cabalgantes, segn las diversas denominaciones que se les han dado (conf.
Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. cit., tomo 2, pgina 524, nota Nro. 3;
Alsina Atienza, "Introduccin al estudio de las obligaciones propter rem", en
Jurisprudencia Argentina, tomo 1960-II, seccin doctrina, pgina 40), son
aquellas que descansan sobre determinada relacin de seoro sobre una cosa
y nacen, se desplazan y se extinguen con esa relacin; es decir, que la
posicin de obligado depende de una relacin de derecho y de hecho (real)
(conf. Betti, "Teora General de las Obligaciones", traduccin al castellano, ed.
Revistas de Derecho Privado, Madrid, 1969, tomo 1, pgina 16). Ahora bien,
una de las caractersticas de esta suerte de obligaciones, es su origen
exclusivamente legal; son obligaciones ex lege (conf. C.N.Civ., en pleno, in re
"Dodero, Hiplito C. c/ Consorcio de Propietarios Neuqun 566/88/90 y/u otro",
voto del Dr. Jorge H. Alterini, El Derecho, tomo 73, pginas 282 y 283; Mayo,
Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. cit., pgina 526; Lambois, Susana, op. cit.,
pgina 403), situacin que no se advierte en el caso de los impuestos, tasas y
contribuciones, en tanto no existe norma alguna que imponga al adquirente en
subasta pblica cargar con estas deudas de su antecesor (conf. Puerta de
Chacn, Alicia y Parellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y los derechos
conexos a la cosa subastada", Jurisprudencia Argentina, tomo 1991-II, pgina
722). Antes bien, de lo dispuesto por la ley 22.427, en sus arts. 2 y 5, resulta
que la asuncin inexcusable de deudas anteriores se da slo en los casos de
donacin o sucesin mortis causa, que la falta de cumplimiento por parte del
ente recaudador ante el requerimiento del certificado de libre deuda solicitado
por el juez o escribano, excusar a stos de toda responsabilidad.

Adems de la ausencia de alguna disposicin en la ley 22.427 que establezca

que las deudas respectivas pesan sobre el adquirente del inmueble, una
solucin con tal alcance importara la patologa de una suerte de obligacin real
en la cual por regla seguira igualmente obligado el transmitente (arts. 2 y 5 de
la ley citada).
Es que, entre los caracteres distintivos de este tipo peculiar de obligaciones
calificadas como "reales", se destaca el hecho de que el crdito y la deuda se
extinguen al cesar la relacin con la cosa, en especial en el caso de abandono
(conf. Cazeaux-Trigo Represas, "Derecho de las Obligaciones", Editora
Platense, La Plata, 1969, tomo 1, pgina 31, Busso, Eduardo tomo II, Nro. 2 a
5, pgina 46; Alterini-Ameal-Lpez Cabana, op. cit., tomo 1, pgina 27, 53;
Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. cit., tomo 2, pgina 526 y sus citas;
Llambas, Jorge J.; "Tratado de Derecho Civil- Obligaciones", Buenos Aires, ed.
Perrot, 1973, tomo I, pgina 24, 14; Musto, Jorge Nstor, "Derechos Reales",
Santa Fe, Editorial Rubinzal-Culzoni, 1992, tomo I, pginas 86/87; Alsina
Atienza, Dalmiro A., "Diferencias entre la deuda propter rem y el deber del
tercer poseedor de una cosa hipotecada", Jurisprudencia Argentina, tomo
1960-III, pgina 85), en consecuencia, las deudas tributarias no pueden
participar de tal carcter. De todas maneras, insistimos, la falta de una previsin
legal expresa en tal sentido, descarta la posibilidad de incluirlas en dicha
categora (conf. Lambois, Susana E., op. cit., pgina 405).

Tampoco corresponde atribuir a los impuestos, tasas y contribuciones de

mejoras, el carcter de carga pblica real, pues amn de la discutible
naturaleza de la categora, propia del derecho germnico (reallasten, en
alemn), debe precisarse que en nuestro ordenamiento slo podra asignrsele
tal calificacin -la de carga real- con el alcance de gravmenes reales, o sea,
para aludir al correlato opuesto a la titularidad de los derechos reales sobre
cosa ajena, es decir, a esos derechos reales vistos del lado de quien los
soporta, lo que demuestra la impropiedad de la atribucin referida a dichos
crditos. Es que dichas cargas se establecan por la ley, por contrato o por
disposicin de ltima voluntad e implicaban un "deber u obligacin que, como
elemento pasivo del bien inmueble, pesa sobre el poseedor (propietario) actual,
y puede ser designado como deuda real" (conf. Mayo, en Belluscio-Zannoni,
op. cit., pgina 524, con cita de Gierke). Al respecto, no puede perderse de
vista que la carga real, figura no contemplada especficamente en nuestro
ordenamiento con ese sentido, no es sino el residuo de los antiguos
ordenamiento feudales, que no podra quedar librada a la autonoma de los
particulares, porque a ello se opondra el principio de numerus clausus de los
derechos reales (conf. Distaso, Nicola, "Le obligazioni in generale", UTET,
Torino, 1970, pgina 15, Nro. 8 y sus citas).

Desde otra perspectiva, si se adoptara un temperamento contrario, se

desnaturalizara el rgimen de los privilegios, pues se acordara al fisco un
super privilegio en contra de lo que establecen las normas sobre la materia,
como son los artculos 3879, inc. 2, 3880, inc,. 5 y 3921 del Cdigo Civil y las
normas de la ley de concursos -en especial, art. 241- (conf. Cazeaux-Tejerina-
Cazeaux, op. cit., pginas 1242 y 1242).

Estas conclusiones no se ven modificadas porque se trate de una subasta

judicial. Rigen al respecto las consideraciones vertidas acerca de la ley 22.427.-
Ello es as, porque los informes previstos en el art. 576, inc. 1 del Cdigo
Procesal, a requerir antes de ordenarse la subasta, y que se refieren a la deuda
por impuestos, tasas y contribuciones, tienen por objeto determinar
eventualmente el importe de las deudas que- en su caso- han de hacerse
efectivas sobre el precio de adquisicin del inmueble, puesto que el posible
comprador debe contar con la informacin de los impuestos y tasas adeudados
con anterioridad a la compra, para deslindar su posicin respecto de ellos (conf.
Morello-Sosa-Berizonce, "Cdigos Procesales...", Abeledo-Perrot, Buenos
Aires, 1998, tomo VI-C, pgina 66 y 67). Y sto se liga a la cuestin de los
privilegios, ya que la subasta judicial importa, en definitiva, la liquidacin de
todos los crditos que pesan sobre los bienes, que automticamente quedan
transferidos sobre el precio de adquisicin en el remate efectuado con citacin
de los acreedores, configurndose real (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux op.
cit., pgina 1244 y sus citas en nota Nro. 13), puesto que en el momento de la
realizacin del bien afectado, el asiento del privilegio se traslada al producido
pecuniario del mismo bien (conf. Llambas, Jorge J., op. cit., tomo 1, pgina
634, $ 488; Mariani de Vidal, Marina, "Apuntes sobre privilegios", La Ley, tomo
137, pginas 934/935).

Ello es as, desde que vendido judicialmente un bien, se produce una suerte de
concurso, donde todos los acreedores (embargantes, hipotecarios, por
impuestos, tasas, etc.) concurren a cobrar sus acreencias sobre el precio
obtenido (arts. 581, in fine, 584, in fine, del Cdigo Procesal), en el orden de
preferencia que, a tal efecto, les ha concedido la ley a cada uno de ellos (arts.
3879, inc. 2, 3880, inc. 5, 3900, 3918,3920, 3921 y concordantes del Cdigo
Civil; 218 y 590 del Cdigo Procesal).

Ello implica que el bien de que se trata sale del patrimonio del deudor como
consecuencia de su venta e ingresa, en su lugar, el monto obtenido en la
subasta, sobre el cual habrn de cobrar los acreedores, quedando en principio
dicho bien, libre de los gravmenes y deudas que lo afectaban. En sentido
concordante, las II Jornadas Mendocinas de Derecho Civil, organizadas por la
Universidad de Mendoza del 18 al 20 de abril de 1991, declararon por 41 votos
favorables contra 15 opuestos, que "El privilegio de los crditos del Fisco se
traslada al precio que substituye la cosa y, salvo norma expresa, el adquirente
en subasta judicial no responde por las deudas anteriores a su posesin, sin
perjuicio de la responsabilidad personal del ejecutado".

En orden a los fundamentos indicados, se impone una respuesta negativa al

primer interrogante de esta convocatoria - Fdo. Jorge H. Alterini, Alberto J.
Bueres, Juan Carlos G. Dupuis, Ana Mara Luaces (en disidencia respecto de la
segunda cuestin), Hugo Molteni (en disidencia respecto de la segunda
cuestin), Jorge Escuti Pizarro (en disidencia respecto de la segunda cuestin),
Luis Lpez Aramburu (en disidencia respecto de la segunda cuestin).
Gernimo Sans (en disidencia respecto de la segunda cuestin). Jos Luis
Galmarini, Eduardo Martnez Alvarez. Osvaldo D. Mirs, Mario P. Calatayud.
Elena I. Highton de Nolasco (en disidencia respecto de la primera cuestin).
Ricardo L. Burnichn. Carlos Alfredo Belluscci (en disidencia respecto de la
segunda cuestin). Leopoldo Montes de Oca. Marcelo Jess Achval (en
disidencia respecto de la primera cuestin). Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna
(en disidencia respecto de la primera cuestin). Claudio Marcelo Kiper (en
disidencia respecto de la primera cuestin). Julio Ojea Quintana. Delfina M.
Borda. Eduardo Leopoldo Ferm. Ana Mara Brilla de Serrat (en disidencia
respecto de la primera cuestin). Benjamn E. Zaccheo. Carlos Roberto
Degiorgis, Julio R. Moreno Hueyo. Emilio M. Pascual. Jorge A. Giardulli, Judith
R. Lozano. Gladys Stella Alvarez. (en disidencia respecto de la primera
cuestin). Hernn Daray. Carlos Horacio Grgano. Carlos R. Sanz (por su
dictamen).

A la segunda cuestin, la mayora, en forma impersonal, dijo:

La naturaleza jurdica del crdito por expensas comunes ha sido ampliamente

debatida por la doctrina, aunque ello no impide considerar que se trata de una
obligacin, es decir, de un derecho personal, que nace y se desplaza con el
nacimiento o desplazamiento de la titularidad sobre una cosa determinada, en
este caso, la unidad funcional en cuestin. Se trata, como sostiene Racciatti, de
un supuesto de deber o carga correspondiente al derecho real adquirido,
impuesto por la ley, como ocurre en lo referente a los derechos y obligaciones
inherentes a la posesin contemplados por los artculos 2416 a 2421 del
Cdigo Civil. Dichos preceptos legales aluden a beneficios o cargas que
favorecen o afectan indeterminadamente a quien se halle en poder de la cosa
(conf. Racciatti, Hernn, "Propiedad por pisos o por departamentos", 3a.
edicin, actualizada y aumentada, Depalma, Buenos Aires, 1982, pgina 263).
En efecto, una de las consecuencias que mayor trascendencia reviste en
relacin con el deber que impone el artculo 17 de la ley 13.512, es la
imposibilidad de los propietarios de liberarse de esa deuda por la renuncia al
uso y goce de los servicios comunes, ni por el abandono del piso o
departamento que les pertenece (artculo 8, in fine, ley 13.512). Ello, a su vez,
concuerda con el artculo 18, que deroga a los efectos del rgimen instituido por
la ley de propiedad horizontal el artculo 2685 del Cdigo Civil. Esa disposicin
autoriza el abandono en el condominio como medio de extinguir las
obligaciones emergentes de la conservacin o reparacin de la cosa comn.

Sentado ello, de la interpretacin armnica y sistemtica de los artculos 8, 17 y

18 de la ley 13.512, resulta que el titular de la unidad funcional responde con
todo su patrimonio por la deuda devengada durante el tiempo que dure esa
titularidad. Por ello, cuando existen obligaciones por expensas en casos de
titulares sucesivos de la unidad, cada uno de ellos responde con todo su
patrimonio y puede ser perseguido en sus otros bienes, a pesar de la
enajenacin o abandono de la cosa, por las expensas devengadas durante el
tiempo en que fueron propietarios (conf. Highton, Elena I., "Derechos Reales -
Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad". Ariel, Buenos Aires, 1979, volumen
4, pgina 222). Es decir, el deudor del crdito por expensas ser el titular de la
unidad respectiva en lo que atae a las devengadas durante el perodo de su
titularidad y responde con todo su patrimonio. El sucesor universal ser deudor
en los mismos trminos, en cuanto sigue la personalidad de su autor, dentro de
los lmites que establece el Cdigo para las sucesiones por causa de muerte. El
sucesor particular responder con todo su patrimonio por las devengadas
durante su propia titularidad y con la cosa por las devengadas antes de su
adquisicin. Esto significa que en cuanto deje de ser titular de la cosa, podr
ser perseguido solamente por las devengadas durante el perodo en que fue
propietario (conf. Dassen, Julio, "La obligacin real del art. 17 de la ley 13.512 y
el privilegio del acreedor hipotecario", La Ley, tomo 118, pginas 251/256).

Se trata, en este caso en particular, de una obligacin de la que responden no

slo los sucesores universales del propietario deudor, sino tambin los
sucesores particulares, estos ltimos con la cosa transmitida (conf. Martnez,
Oscar J., "La subasta judicial", editora Platense, La Plata, 1972, pgina 53;
Tedesco, Hctor H., "La Subasta Judicial", Librera Jurdica San Isidro, Buenos
Aires, 1997, pgina 111). Mientras sta no haya sido extinguida, su efecto
inmediato recae sobre el comprador, quien deber soportarla aunque se trate
de una venta rodeada de las garantas judiciales, porque la incidencia de las
expensas resulta de una disposicin de la ley y porque ellas no son
equiparables a una obligacin comn, sino que gravan a la cosa como
inherentes al dominio, en la extensin del art. 3266, sin perjuicio del derecho a
repetir que tendr el comprador respecto del ejecutado en el supuesto de
abonar las expensas reclamadas por el consorcio. Al respecto, se ha sostenido
que la solucin del artculo encuentra su fundamento en razones de inters
social (conf. Mariani de Vidal, Marina A. "Curso de Derechos Reales, Zavalla,
Buenos Aires, 1993, tomo I, pgina 87) y con el objeto asegurar el cobro del
crdito por expensas comunes, la ley de propiedad horizontal ha previsto un
dispositivo en virtud del cual dicha obligacin recae sobre quien sea poseedor
de la cosa, sea o no propietario de ella cuando las deudas empezaron a
devengarse.

La sola mencin del vocablo "siempre" en el art. 17 antes aludido, indica que el
carcter ambulatorio de la obligacin por expensas comunes se aplica a todas
las transmisiones de dominio, ya sea por actos entre vivos o por causa de
muerte y, dentro de las primeras, tanto a las compraventas voluntarias como a
las que son fruto de acciones judiciales. Al decir el legislador que la obligacin
por expensas sigue "siempre" al dominio de las respectivas unidades, involucr
a todas las situaciones posibles y all donde la ley no distingue, no cabe que lo
haga el intrprete (conf. Highton, Elena I., Vila, Ana M. y Vila, Rosa, "Las
deudas por expensas anteriores a la subasta judicial. Su proteccin", El
Derecho, tomo 147, pginas 891 y siguientes).

La frmula del precepto legal es por dems significativa, por cuanto el propsito
seguido por el legislador ha sido el de garantizar al consorcio de propietarios,
de la manera ms efectiva posible, el cobro de las expensas comunes,
protegindolo tanto de la insolvencia del enajenante como de la del adquirente,
de forma tal que el consorcio puede dirigirse contra el deudor, quien responde
con todo su patrimonio, o contra el comprador, quien lo hace con el lmite de la
cosa transmitida y ello sin perjuicio de su derecho de repetir al deudor originario
(conf. Vila, Ana M. y Rosello, Gabriela, Es justo imponer la deuda por
expensas de un consorcista a los restantes como consecuencia de la subasta
judicial?, La Ley, diario del da 20/8/97, pgina 20). Su fundamento "... se
traduce en definitiva en la preocupacin de asegurar el funcionamiento normal
de la propiedad..." y as "...evitar las graves dificultades que desencadenara
este cumplimiento de los copropietarios...", ya que sin su puntual percepcin el
sistema no podra subsistir..." (Conf. Raciatti, Hernn, op. cit., pgina 363, Flah,
Lily R., "Intereses, usura y expensas comunes", en La Ley, tomo 1991-B,
pgina 542, Mariani de Vidal, Marina A., "El crdito por expensas comunes en
la propiedad horizontal y sus prerrogativas", La Ley, tomo 1989-A, pgina 431).

En mrito de lo expuesto, entonces, corresponde dar una respuesta negativa a

la segunda cuestin objeto de convocatoria. Fdo. Jorge H. Alterini. Alberto J.
Bueres. Juan Carlos G. Dupuis. Javier Mario Ruda Bart. Jos Luis Galmarini.
Eduardo Martnez Alvarez. Osvaldo D. Mirs. Mario P. Calatayud. Elena I.
Highton de Nolasco. Ricardo L. Burnichn. Leopoldo Montes de Oca. Marcelo
Jess Achval. Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna. Claudio Marcelo Kiper. Julio
Ojea Quintana. Delfina M. Borda. Eduardo Leopoldo Ferm. Ana Mara Brilla de
Serrat. Benjamn E. Zaccheo. Carlos Roberto Degiorgis. Julio R. Moreno
Hueyo. Emilio M. Pascual. Jorge A. Giardulli. Judith R. Lozano. Gladys Stella
Alvarez. Hernn Daray. Carlos Horacio Grgano.

A la primera cuestin, la minora, en forma impersonal, dijo:

Si bien para algunos no es posible afirmar la existencia de un contrato cuando

una de las partes no presta su libre consentimiento, no puede soslayarse que
en ciertas circunstancias el orden jurdico compele a transferir o desprenderse
de un derecho, como tambin a suscribir los respectivos instrumentos; y si el
propietario no hace lo que debe, interviene el rgano jurisdiccional. Es que, el
deudor de obligaciones restringe su libertad y, por ende, sus bienes quedan
afectados a la llamada prenda comn de los acreedores, quienes, en
consecuencia, tienen la facultad de realizarlos para cobrarse sus crditos.

El acto de la subasta es, en esencia, una compraventa o, si se prefiere, un

modo procesal de formalizarla. Ambos institutos no deben verse como
categoras independientes, autnomas, gobernadas por principios y directivas
diferentes (conf. Morello, A., "Subasta y compraventa", Revista del Notariado,
Nro. 758, pginas 403 y siguientes).

En este sentido, un fallo plenario de esta Cmara, resolvi que la subasta no es

un acto procesal puro y especfico, sino que se instrumentan un verdadero
contrato de compraventa, lo que se manifiesta en el derecho positivo por su
inclusin entre las denominadas ventas forzosas -art. 1324, inc. 4 del Cdigo
Civil- (C.N.Civ., en pleno, in re "Zorz, Jos M. y otro c/ Gandolfo, Nelly D.",
octubre 7-1969, El Derecho, tomo 30, pgina 48; La Ley, tomo 136, pgina 802,
Jurisprudencia Argentina, tomo 1964-IV, pgina 328).
Prueba de lo expuesto es la existencia de un inmueble individualizado, un
comprador (primer postor), un precio y el pago de una sea, para terminar con
la tradicin de la cosa y la pertinente inscripcin registral.

Seala Morello (op. cit.) que tambin la venta forzada, como toda venta, es
consensual, perfeccionndose como contrato (arts. 1137, 1197, 1323, Cdigo
Civil) al aceptarse la oferta, pues no deja de ser una manifestacin negocial
consensual. A su vez, expresa Lpez de Zavala que "la existencia de
coacciones jurdicas no vicia la voluntad (art. 939 del Cdigo Civil)" (conf. Lpez
de Zavala, "Teora General de los Contratos. Parte Especial", tomo I, pginas
37/38, Nro. 2).

Es decir que, aunque el contrato de compraventa presupone un acuerdo de

voluntades debidamente declaradas, se dan algunas veces contratos
necesarios. Hay supuestos en nuestra legislacin en que los dueos estn
obligados a desprenderse del dominio de una cosa, debiendo intervenir el
poder pblico a fin de llegar a este resultado, si el propietario no se aviene a
ello. En tal sentido, las subastas judiciales constituyen esa categora de venta
forzosa. El art. 2122 del Cdigo Civil, que exime de algo no esencial, como lo
es la eviccin, ratifica que se trata de una venta. La compraventa genera la
obligacin de transmitir el dominio de la cosa, el inmueble. Esto se concretar
cuando se renan el ttulo suficiente y la tradicin. Para el primero, cuando se
trata de inmuebles, la forma exigida es la escritura pblica, con excepcin de
las adquisiciones en subasta (arts. 1184 y 1185). Lo cierto es que, en ambos
casos, es necesaria la tradicin, puesto que, antes de ella, no se adquiere el
derecho real (arts. 577, 2601/3, 2609, 3265 y concordantes del Cdigo Civil).
Para la subasta judicial, o la especial, tambin se prev la necesidad de la
tradicin en las normas procesales (art. 63, ley 24.441, art. 586 del Cdigo
Procesal). No puede pasarse por alto al respecto que la tradicin es un modo
de adquirir el dominio por actos entre vivos y en forma derivada. Por ende,
quienes adquieren a travs de este modo, son sucesores particulares o a ttulo
singular del antecesor.

En suma, hay una obligacin de vender, siendo que la venta se efecta en

nombre del deudor propietario del inmueble de que se trate. Ms que
representar, se sustituye al deudor para vender en su nombre, pues el mismo
anticipadamente se ha colocado en la situacin de tener que vender de este
modo especial. Inclusive para quienes participan de la tesis no privatista, el acto
de la venta es de ndole procedimental, pero tiene los efectos de la
compraventa.

Retomando la lnea argumental relativa a la ndole derivada de la adquisicin,

de acuerdo al art. 3263, segunda parte, del Cdigo Civil, sucesor singular es
"aquel al cual se transmite un objeto particular que sale de los bienes de otra
persona". Entre el transmisor o causante y el sucesor o causahabiente, existe
una vinculacin originada en el traspaso de un bien. El problema radica en
determinar qu tipo de obligaciones, nacidas antes de dicha transmisin, y que
guardan relacin con el objeto transmitido, pueden proyectarse hacia el sucesor
a ttulo singular.

Dispone el art. 3266 del Cdigo Civil que "las obligaciones que comprenden al
que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor
universal y al sucesor particular", mientras que el art. 3267 de ese cuerpo legal
establece que "el sucesor particular puede prevalerse de los contratos hechos
con su autor" y, por ltimo, el art. 3268 permite al sucesor particular pretender,
a contrario sensu, aquellos derechos de su autor que se fundan en obligaciones
que pasan del autor al sucesor, y tambin los derechos que no se fundan en
obligaciones que pasan del autor al sucesor cuando "en virtud de una ley o de
un contrato, esos derechos deben ser considerados como un accesorio del
objeto adquirido".
De este sistema, completado por otras normas del Cdigo Civil (vgr. art. 2109),
resultan numerosas situaciones en las que los derechos u obligaciones del
transmisor pasan al sucesor singular, aun contra su voluntad. As ocurre, por
ejemplo, con el adquirente de un inmueble arrendado, obligado a respetar el
contrato de locacin (art. 1498), y con las denominadas obligaciones propter
rem (deuda por medianera, contribucin a los gastos de conservacin de la
cosa, etc.). Es transparente, entonces, que el dispositivo del citado art. 3266 del
Cdigo de fondo no busca excluir a nadie de su rgimen, sino limitar la
responsabilidad del sucesor particular, quien en lugar de enfrentar tales pasivos
con todo su patrimonio, lo hace slo con la cosa transmitida.

Sentado ello, cabe formular una serie de precisiones en torno a dicha categora
de deudas. En efecto, la regla contenida en el artculo 497 del Cdigo Civil, ha
dado lugar a grandes controversias sobre la existencia o no de las obligaciones
propter rem u obligaciones reales, cuando la misma no tiene nada que ver con
ellas, sino que se refiere al concepto de derecho personal y derecho real. En
efecto, lo que significa la disposicin es que el derecho personal consiste en
una relacin entre dos personas entre las cuales hay para una un crdito (lado
activo) y para la otra una obligacin (lado pasivo). En el derecho real, por el
contrario, hay slo un titular que no debe esperar la intervencin de un
intermediario sobre la cosa que es objeto de su derecho. Es decir, que el
derecho real no corresponde, como al derecho personal, una obligacin. Ello
surge claramente de la nota al art. 497 y definiciones all vertidas.

El hecho de que el contenido propio del derecho real no pueda consistir en una
obligacin, no impide que haya una importante cantidad de obligaciones -o sea,
derechos personales que se transmiten con la cosa. Constituyen las
restricciones y lmites al dominio -arts. 2416, 2418 y 2611 del Cdigo Civil- que
configuran el estatuto normal de ese derecho real. Estos derechos se
transmiten activa y pasivamente con la cosa, pudindose hacer valer contra
quien sea su poseedor (art. 2416 del Cdigo Civil). Similar situacin se da con
otros derechos reales, que adems de las restricciones al dominio, deben
soportar las propias de su derecho real (arts. 2685, 2722, 2726, 2746, 2752,
2846, 2880, 2881, 2893, 2894, 2901, 2902, 2906, 2909, 3163, 3225, 3258,
3259, 3260, etc.).

Dentro de las obligaciones reales ambulatorias, es decir, que viajan, que se

transmiten con la cosa, estn las concernientes a impuestos, tasas,
contribuciones y expensas comunes que pesan sobre el inmueble, incluidas
entre las llamadas por algunos cargas reales (conf. Papao-Kiper-Dillon-Cause,
"Derechos Reales", tomo I, pginas 29/30), aunque no constituyen derechos
reales, es decir gravmenes reales sobre la cosa, pues son normales y
generales, o sea ordinarias y no extraordinarias como los gravmenes reales.
La Corte Suprema de Justicia de la Nacin desde antiguo ha sostenido que
"conforme a la doctrina y la jurisprudencia, la carga por impuestos a un
inmueble se equipara a los derechos reales que sobre l gravitan" (conf.
C.S.J.N., noviembre 28-1934, in re "Ibez Puiggari, Vicente J. y otros c/ Fisco
de la Provincia de Buenos Aires", Jurisprudencia Argentina, tomo 48, pgina
340). Pasan con la posesin, sin depender de declaracin de partes ni de
inscripcin en el registro, por lo cual, en realidad, son ms gravosas que los
derechos reales y no existe norma, como el art. 3196, que determine su
extincin por subasta judicial.

Lo mismo que constituye restriccin al dominio de vecindad, tambin la

constituye la obligacin de pagar impuestos, tasas y contribuciones por la
propiedad. Son restricciones del derecho administrativo, impuestas al dominio
privado slo en el inters pblico, como emanacin del dominio eminente del
Estado. Freitas, en "Cdigo Civil. Esboco" ("Anteproyecto del Cdigo Civil -
Obra Fundamental del Cdigo Civil Argentino", Buenos Aires, 1909), incluye
expresamente entre las obligaciones inherentes a la posesin al diezmo urbano
y otros impuestos a los que la ley atribuya igual efecto (art. 3850, inc. 4), que
pasan con la posesin sin depender de declaracin de partes, ni de
transcripcin o inscripcin anterior en el Registro Conservador (art. 3853, inc.
2). Vlez Sarsfield adopt otra poltica, al indicar que "las restricciones
impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas por el
derecho administrativo" y por ello no estn contenidas en el Cdigo, por ser
extraas al derecho civil (art. 2611 y su nota, Cdigo Civil). La nota del art.
2507 del mismo cuerpo legal, segn la cual la Nacin tiene el derecho de
reglamentar las condiciones y las cargas pblicas de la propiedad privada, es
clara y corrobora el concepto y la ausencia de mencin dentro de las
restricciones al dominio, por ser de derecho pblico. Indica que el Estado tiene
respecto de los bienes que estn en su territorio, un poder superior de
legislacin, de jurisdiccin y de contribucin que, aplicado a los inmuebles, no
es otra cosa que una parte de la soberana territorial interior. A este derecho del
Estado corresponde slo el deber de los propietarios de someter sus derechos
a las restricciones necesarias al inters general y de contribuir a los gastos
necesarios a la existencia o al mayor bien del Estado.

Dentro de este orden de ideas y siendo ajena al Estado la transferencia del

dominio, sea privada o judicial, el adquirente se transforma en deudor en los
trminos del mentado art. 3266 del Cdigo Civil. Justamente, antes de la
subasta se pide certificado de deudas (art. 576 y 598 del Cdigo Procesal) pero
no se cita a los acreedores. Es porque estas deudas no se extinguen con la
subasta y por esa razn debe conocerlas el comprador. De lo contrario,
carecera de sentido solicitar el informe de deudas en cuestin si ste no
tuviera algn inters para la subasta.

La ley 22.427 regula la extincin de la deuda en el supuesto de que el

organismo respectivo no expidiera el certificado o lo hiciera sin especificar la
deuda lquida y exigible. As dispone, como sancin a la negligencia de la
reparticin que, en este supuesto, quedan liberados el escribano y el adquirente
de toda responsabilidad por la deuda, sin perjuicio de los derechos del
organismo acreedor de reclamar el pago de su crdito contra el enajenante
como obligacin personal, salvo transmisin a ttulo gratuito, en que el
adquirente tambin responde (conf. art. 2).

A contrario sensu, si se cumplimenta correctamente con la certificacin, el

escribano y el adquirente deben pagar y no quedan liberados. Es que, si se
expide certificacin en trmino, el juez o el escribano pueden autorizar el acto,
previo pago o retencin del monto pertinente, no requirindose la certificacin
cuando el adquirente asuma expresamente la deuda (arts. 3 y 5 de la referida
ley 22.427).

Es claro, entonces, que esta ley corrobora la nocin de que la deuda sigue a la
cosa (salvo negligencia del organismo en la certificacin), reglamentando los
supuestos en que el notario incurre en responsabilidad solidaria frente al fisco,
adems de ser responsable frente al adquirente. Si existieran dudas, el art. 6
de la norma las despeja, pues expresamente dispone que "El escribano
interviniente ser solidariamente responsable por la deuda frente al organismo
acreedor, y responder por ella ante el adquirente, si autoriza el acto sin dar
cumplimiento a las obligaciones impuestas por esta ley". Y la razn de su
responsabilidad frente al adquirente no es otra que el ser ste ltimo quien
responde en primer lugar frente al fisco. Todo ello sin perjuicio de que el deudor
primitivo siga siendo deudor, lo que implica que la transmisin o el abandono
no lo liber por las obligaciones anteriores correlativas a beneficios ya gozados,
sino solo por las sucesivas.

As, el fisco puede perseguir al "seor propietario" del inmueble por deudas
impagas, siendo ajeno al cambio de titularidad, salvo por su propia negligencia
en certificar.

Esto es exactamente lo dispuesto en la ley 13.512 (arts. 8 y 17). Quien puede

liberarse por el abandono, pues por deudas anteriores slo responde con la
cosa, es el adquirente, aunque ese abandono no cubrir las deudas ni las
expensas devengadas durante su titularidad (art. 3266 del Cdigo Civil). Lo que
ocurre es que la ley de propiedad horizontal tuvo que incluir expresamente esta
disposicin, para asimilar la deuda por expensas a la de impuestos, tasas y
contribuciones, pues al ser una deuda privada, no la alcanzaba el indicado
carcter efecto propio de las restricciones y lmites al dominio privado en inters
pblico.

El art. 398 del Cdigo Procesal contiene el rudimento o antecedente de la ley

22.427. La ley 24.441 complement las disposiciones procedimentales,
agregando al consorcio de propiedad horizontal en la normativa, se trate tanto
de subasta extrajudicial, como judicial hipotecaria. As, los arts. 56 y 79 (ste
modificatorio del artculo 598 del Cdigo Procesal) indican que el acreedor
podr requerir la liquidacin de las deudas que existan sobre el inmueble en
concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y
contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento de no
contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez das hbiles desde la
recepcin de la solicitud, se podr subastar el bien como si estuviera libre de
deudas. Con ello, la negligencia del consorcio se equipara a la de los
organismo pblicos, quedando clara la responsabilidad del adquirente por
deudas anteriores. Esa interpretacin, por otra parte, concuerda con el sentido
de aquel dispositivo legal, puesto que si no resultara absurdo rematar una
propiedad como libre de deudas cuando la certificacin no se emite en trmino
y adoptar anlogo temperamento para el supuesto contrario, esto es, cuando la
certificacin se expide en tiempo oportuno.

Por otra parte, la ordenanza fiscal municipal vigente en la ciudad de Buenos

Aires (t.o. 1998, sus antecedentes legislaron en forma similar) dedica su Ttulo
III a contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial y de
Pavimentos y Aceras. El Captulo I indica que sern responsables de los
tributos los titulares de dominio, los usufructuarios y los poseedores a ttulo de
dueo (art 167, 2 prrafo). Tambin la ley 13. 577 o Ley Orgnica para la
Administracin General de Obras Sanitarias de la Nacin, dispuso en su art. 35
que "Todo inmueble ubicado en las zonas dotadas de servicio, an cuando
carezca de instalaciones domiciliarias estar obligado a abonar las cuotas que
correspondan con arreglo a las tarifas. Este pago ser obligatorio tambin para
los inmuebles que estn desocupados..." Existieron diversas modificaciones por
leyes 14.160, 18.593, 20.324, 20.686 y 21.066, ms no en lo sustancial, sin que
la privatizacin del servicio le haya quitado la naturaleza de tasa a dicha
prestacin (conf. ley 23.696 y decretos 992/92 y 787/93).

Estas normas indudablemente aluden a deudas, exigibles contra el propietario

de la cosa, quienquiera que ste fuera.

Despejada as la cuestin relativa a la naturaleza ambulatoria de este tipo de

deudas, resta ponderar que no existe norma alguna que indique que la subasta
libere al inmueble de toda deuda anterior (conf. Highton, Elena I, "Juicio
Hipotecario", tomo 3, pgina 147), lo que tampoco podra suceder por la
transferencia de los embargos al precio. Es que una cosa es la posicin del
acreedor que embarga un bien de su deudor y otra diversa es la del acreedor
que tiene una pretensin por una relacin directa con la cosa, en cuyo caso, la
facultad no depende del embargo. Cierto tipo de acreedores tienen derecho
sobre la cosa, independientemente de que hayan hecho juicio o no, ms all de
que hayan o no embargado el inmueble. En todo caso, no puede prevalecer
una norma procesal de subrogacin real de las cautelares al precio de compra
(art. 588 del Cdigo Procesal) sobre el derecho de fondo, lo cual la tornara
inconstitucional. Igualmente, cabe sealar que la norma procesal nada tiene
que ver con las obligaciones propter rem o similares, pues se refiere
exclusivamente a los embargos y a la inscripcin de la subasta y no tiene
pretensin de ir ms all.

Tal conclusin no importa desconocer que los impuestos, tasas y

contribuciones estn, en principio, a cargo del vendedor hasta la fecha de toma
de posesin por parte del comprador (conf. Borda, Guillermo A. "Tratado de
Derecho Civil-Contratos", Tomo I, pgina 106). En efecto, si se repara en que el
precio corresponde al vendedor, la afectacin del producido de la venta a
impuestos, tasas y contribuciones pendientes no constituye ms que una
aplicacin de los mentados principios.

Empero, si el monto del precio obtenido en la subasta no alcanza para

satisfacer esas deudas, el adquirente, por resultar sucesor a ttulo particular del
anterior propietario, se encuentra obligado con los alcances previstos en el
referido art. 3266, a responder por aquellas que hubieran sido informadas en el
expediente y las que se devenguen con posterioridad, sin perjuicio, claro est,
del derecho de repeticin que le asiste contra el deudor originario, por efecto de
la subrogacin en los derechos del acreedor. Es que, al tratarse de
devengamientos continuados y sucesivos, a partir de las informadas, cabe
presumir con un grado de certeza casi total que las restantes obligaciones no
fueron tampoco abonadas por un propietario que lo nico que espera es el
remate. De este modo, se resguarda la buena fe que debe existir en los actos
de subasta pblica. En cambio, no carga el adquirente con aquellas deudas que
no fueron informadas por negligencia de las entidades respectivas.

Entonces, entendida la sucesin como la sustitucin de un sujeto por otro en la

titularidad del derecho sobre el objeto de la relacin jurdica (conf. Castn
Tobeas, citado por Zannoni, Eduardo A., "Derecho de las Sucesiones", tomo I,
pgina 39), nace en cabeza del adquirente un derecho de idntica cualidad y
extensin que el que tena el transmisor (arts. 1885, 2670, 3270, 3275, 3276,
3277, 3278 y concordantes del Cdigo Civil). No hay un derecho nuevo distinto
del antiguo, no obstante el cambio de titula, el derecho del adquirente debe ser
reputado idntico al del titular precedente. Esto es lo que sucede en las
adquisiciones derivadas, especialmente en las denominadas "traslativas".

De ah que afecten al sucesor singular las obligaciones contradas por el autor

de su derecho respecto a la cosa transmitida, con tal que esas obligaciones
sean de las "que no gravan a una o a ms personas determinadas, sino
indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada" (art. 2416). Es
concordante en tal sentido la norma del citado artculo 3266. Explica Llambas
que dicha norma se refiere a: 1) Los derechos reales que gravan la cosa
(hipoteca, servidumbre, etc.); 2) Las obligaciones que no obstante no tener el
carcter de derechos reales, estn in rem scripta, de modo que la cosa misma
responde de su ejecucin, por lo que est obligado a cumplir esa promesa el
tercer poseedor que quiera conservarla, por ejemplo, las contribuciones de
mejoras, los impuestos territoriales, el pacto de retroventa (art. 1388), etc (conf.
Llambas, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil. Parte General"), tomo II, pgina
356).

En cambio, cuando la adquisicin es originaria el adquirente no refiere el

contenido (jurdico) -cualidad y extensin- de su derecho sobre la cosa al
contenido que tena para su antecesor. La adquisicin originaria no reconoce
estrictamente la sucesin en los derechos del titular anterior. La adquisicin se
produce con independencia de dicho derecho anterior y se basa en el hecho
mismo que constituye su fuente (vgr. apropiacin, especificacin, accesin).

En suma, la subasta es una forma de concretar la compraventa, en la especie,

forzosa. El comprador adquiere el dominio con la tradicin - adems del pago
del precio en las subastas judiciales-, lo que significa que su adquisicin es
derivada, no originaria. Por ende, es un sucesor a ttulo particular. Desde esta
perspectiva es que debe encararse el problema que suscitan las deudas ya
devengadas por impuestos, tasas y contribuciones.

Por lo expuesto, nos pronunciamos por la afirmativa al primer interrogante

planteado.- Fdo. Elena I. Highton de Nolasco. Marcelo Jess Achval. Elsa H.
Gatzke Reinoso de Gauna. Claudio M. Kiper. Ana Mara R. Brilla de Serrat.
Gladys Stella Alvarez.

A la segunda cuestin, la minora, en forma impersonal, dijo:

No desconoce esta minora que la ley 13.512, en su art. 17, establece un ius
persequendi contra el titular de la unidad, pero entendemos que el precepto en
cuestin slo resulta aplicable a los supuestos de enajenacin voluntaria. Ello
es as, por cuanto una interpretacin integral de la norma permite distinguir el
caso de la subasta judicial, que es precisamente en el que se hace efectivo el
privilegio. Tal solucin importa tambin una interpretacin realista de la ley, que
tiende a fomentar la adquisicin en subasta judicial. No puede ignorarse que un
cuantioso crdito del consorcio desalentara a cualquier adquirente, en
consecuencia, aqul sera el nico interesado en la compra (Kemelmajer de
Carlucci y Puertas de Chacn, "Derecho real de superficie", Ed. Astrea, Buenos
Aires, 1989, pgina 79, Puerta de Chacn, Alicia y Parrellada, Carlos Alberto,
"La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa subastada",
Jurisprudencia Argentina, tomo 1991-II, pgina 722, punto e).

Este criterio permite compatibilizar el inters del adquirente, el del consorcista

diligente y los del trfico, ya que no traba la libre circulacin de los bienes.

As, se ha sostenido que debe distinguirse segn la venta del inmueble esa
contractual o derive de una accin judicial. Conforme a esta concepcin, slo
en el primer caso el adquirente es responsable por las expensas devengadas
antes de la adquisicin. En cambio, mediando subasta judicial no puede ya
cobrarse el saldo insatisfecho al comprador que pag por esa cosa (conf.
Corchn, Juan F., "Hipotecas y privilegios en la ley 13.512 Propiedad
Horizontal", Ediciones Calacor, pginas 77/82, nm. 21).

Es que, si bien no resulta justo que el consorcio de propietarios, o sea los

restantes consorcistas, deban hacer frente a las expensas debidas por uno de
ellos cuya unidad fue subastada, no por ello es ms justo, que quien adquiera
el inmueble deba hacer frente a tal deuda para que los restantes consorcistas
no las soporten. Por el contrario, resulta ms equitativo que sea el consorcio
quien afronte el quebranto que produzca eventualmente la imposibilidad de
hacer efectiva la deuda impaga del consorcista ejecutado, puesto que el
consorcio de propietarios es quien se encuentra en mejores condiciones de
evitar tal situacin, a poco que advierta que cuando el copropietario comienza a
retrasarse en el pago de las expensas, debe iniciar diligentemente las acciones
tendientes a su percepcin judicial, si no obtiene una rpida solucin por la va
extrajudicial, porque ello hace, justamente, a la subsistencia del consorcio
(conf. Leguizamn, Hctor Eduardo, "Las expensas comunes y las deudas
fiscales frente a la insuficiencia de fondos de la subasta judicial, La Ley, tomo
1998-E, pgina 130 y siguientes).

Y tal como lo seala el autor citado, de adoptarse una tesitura contraria, bien
podra llegarse a la situacin en la que la deuda de expensas comunes
acumulada supere el valor de la unidad, situacin en la que la venta del
inmueble resultara antieconmica, ya que no habra ningn postor en la
subasta que se decretara, sencillamente porque si el eventual postor tendra
luego que afrontar las expensas pendientes, estara pagando ms de lo que
vale el bien, con lo que lejos se estara de beneficiar la seguridad de este tipo
de enajenacin forzada. Lo mismo ocurrira si resultara adjudicatario el propio
consorcio, puesto que, entonces, seran los consorcistas quienes deberan
hacerse cargo del saldo insoluto, ya que, en tales condiciones, no podran
enajenar nuevamente el departamento en cuestin (conf. Leguizamn, Hctor
Eduardo, op. y loc. cit.).

Por su parte, no es posible hablar en el caso de una obligacin ambulatoria,

desde que, en los claros trminos de la solucin legal, subsisten el deber y
responsabilidad del dueo o deudor anterior, el que de ninguna manera queda
liberado (Conf. Cazeaux, Pedro Nstor, Tejerina, Wenceslao y Cazeaux. Jos
Manuel, "Subasta Judicial (Los impuestos, tasas, contribuciones y expensas
comunes", en La Ley, tomo 1994-E, pgina 1240 y siguientes). Al respecto,
siguiendo a estos autores, cuadra recordar que la obligacin es un derecho
temporario, que nace para extinguirse, siendo que no hay obligaciones
perpetuas. Sin embargo, el alcance que se pretende para estas obligaciones,
paradjicamente, las viene a constituir en perpetuas. En efecto, al fracasar las
ventas, sea por desistimiento de los compradores o por no haber postores,
mientras est el juicio pendiente, hasta la prescripcin est interrumpida, y esa
obligacin se convierte en un derecho perpetuo o, por lo menos, con mayor
tiempo de vida que los propios derechos reales, lo cual constituye un verdadero
absurdo (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, op. y loc. cit.).

La tan vigorosa obligacin propter rem, as entendida, desnaturaliza tambin los

principios de la compraventa y de las subastas judiciales. En efecto, el contrato
de compraventa requiere: 1) acuerdo de voluntades (art. 1137, Cdigo Civil); 2)
objeto (art. 1327, Cdigo Civil); y 3) precio cierto (art. 1349, Cdigo Civil). Ahora
bien, es evidente que si al comprador en remate judicial, en determinado precio
cierto, se le quiere hacer soportar las deudas que se registren por expensas
comunes, en esa compraventa no ha existido acuerdo de voluntades, pues lo
hubo exclusivamente con respecto al precio de la mejor oferta, y con ello qued
cerrado definitivamente el contrato, puesto que la compraventa se concreta en
el instante que se hubiera convenido el precio. As, cualquier obligacin que se
le quiera cargar, aunque se llame ambulatoria, est al margen de ese acuerdo
de voluntades existente, incorporado al patrimonio del postor al amparo del art.
17 de la Constitucin Nacional. Se estara violando, entonces, el derecho de
propiedad del comprador, y afectando la transparencia, la seriedad, la
seguridad y la garanta de las subastas judiciales, por las que debe velar el
rgano jurisdiccional (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, op. y loc. cit.).

Por ende y los dems fundamentos expuestos por la mayora acerca de la

primera cuestin que nos convoca, en el especial contexto de la subasta
judicial, el precepto del artculo 17 de la ley 13.512 no llega a desvirtuar las
consecuencias que se derivan de la autonoma del derecho transmitido y la
ausencia de convencin, en los trminos de los artculos 3265 y 3266 del
Cdigo Civil, por lo que consideramos que la segunda pregunta formulada
merece una respuesta afirmativa.- Fdo. Ana Mara Luaces. Hugo Molteni. Jorge
Escuti Pizarro. Luis Lpez Aramburu. Gernimo Sans. Carlos Alfredo Bellucci.
Fundamentos del Dr. Jorge H. Alterini:

Con relacin al segundo interrogante contenido en el tema del plenario, para

sustentar mi voto por la negativa habr de reiterar las argumentaciones
expuestas en el trabajo "Responsabilidad por expensas en la propiedad
horizontal", incluido en la obra "La Responsabilidad. Homenaje al Profesor
Doctor Isidoro H. Goldenberg", Bs. As., 1995, pgs. 669 y sigts.

Planteamiento de la cuestin El art. 8 de la Ley 13.512 de propiedad horizontal

que regula la obligacin de pagar las expensas impuestas a los propietarios de
las unidades, establece en su prrafo final: "Ningn propietario podr liberarse
de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes
o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que les
pertenece".

Por su parte, el artculo 17 de la ley de propiedad horizontal dispone que: "La

obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y
primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos
pisos o departamentos en la extensin del artculo 3266 del Cdigo Civil, aun
con respecto a las devengadas antes de su adquisicin..." Es evidente que los
textos mencionados contienen directivas contradictorias.

El prrafo final del artculo 8, con el encomiable propsito de asegurar el pago

de las expensas, impide que el propietario de la unidad se libere de su
obligacin, a travs de abdicar el uso y goce de las partes y cosas comunes,
precepto de toda lgica por la inseparabilidad entre las partes propias y
comunes que postula el artculo 3 en su tercer prrafo, cuando afirma: "Los
derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso".

No es siquiera imaginable que un consorte pueda declinar genricamente el

uso y goce de los bienes comunes y mantener el derecho sobre la unidad, pues
la propiedad sobre la unidad supone inexorablemente el correlativo derecho
sobre aquellos, sin el cual es imposible que se haga efectiva. Podra pensarse,
por ejemplo, en la renuncia especfica a la utilizacin de algn servicio central o
al acceso a la azotea comn, pero tampoco esas abdicaciones concretas
permiten imponer una liberacin parcial del pago de la proporcin de las
expensas con ellas vinculadas. El rgimen de la propiedad horizontal supone
una actitud solidaria del conjunto de los consorcistas, que descarta actitudes
individuales que pretendan soslayar la suerte comn que los liga.

En lo que ms interesa al tema que nos ocupa, el artculo 8 aludido proclama

que el propietario horizontal no puede eludir el pago de las expensas "por
abandono del piso o departamento que le pertenece" (en mi investigacin
"Derechos de los consorcistas". E.D. t. 68, pgs. 779 y sigs., concretamente en
la pgina 789, procuro despejar una arraigada confusin consistente en creer
que el dueo horizontal no puede abandonar su unidad. El abandono es
factible, lo que no es viable es la liberacin del pago de las expensas a travs
de l).

El artculo 17, al preceptuar que la extensin de la obligacin de pagar

expensas es la "del artculo 3266 del Cdigo Civil", implica que se responde
slo "con la cosa", lo que tiene una doble resonancia: que el obligado no
responde con todo su patrimonio, sino nicamente con la cosa, y que el
abandono de ella lo libera.

Los principios son francamente antitticos para el artculo 8 se responde con

todo el patrimonio y el abandono no libera del pago de las expensas, en
cambio, segn el artculo 17 la responsabilidad se extiende exclusivamente a la
unidad y el abandono tiene tales alcances liberatorios.

Y que la contradiccin es insuperable de atenernos estrictamente a la letra de

la ley, lo patentiza la concluyente mencin del artculo 17 acerca de que el
responder por las expensas con el alcance del artculo 3266, lo es aun con
respecto a todas las expensas: las devengadas antes o despus de la
adquisicin.
El intento de conciliar ambos textos, nos llev ya en 1968, a propiciar en el
seno de la Comisin Especial designada por la Federacin Argentina de
Colegios de Abogados para expedirse sobre el Anteproyecto de Ley de
Propiedad Horizontal redactado por la entonces Secretara de Justicia de la
Nacin, que se suprimiera el adverbio "aun" en el artculo 17 (la integr con los
Dres. Dalmiro Alsina Atienza y Guillermo Lorenzo Allende y el dictamen fue
publicado en la Revista de la Federacin Argentina de Colegios de Abogados,
nro. 2-febrero de 1969-, pgs. 17 y sigs.; Ver explicacin de pgina 28).

La matizacin sugerida para el texto legislativo, enderezada a distinguir entre

las expensas correspondientes al perodo anterior a la adquisicin y las
posteriores, para limitar la responsabilidad slo con la cosa a las anteriores, con
la consiguiente facultad de liberarse del pago de ellas con el abandono, parece
ser la comprensin finalista ms razonable para alcanzar un resultado
congruente con la redaccin en vigor.

Determinar si el crdito por expensas en la propiedad horizontal y la

consiguiente obligacin, generan una responsabilidad propter rem, lo que
implica encasillarla entre las obligaciones "reales", "ambulatorias",
"cabalgantes" o "propter rem", impone una precisin previa: determinar cules
son los caracteres propios de estas obligaciones.

II.- Caracteres de las obligaciones propter rem En otra oportunidad (en mi voto
en el fallo plenario de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil en los
autos "Dodero, Hiplito C. C/ Consorcio de Propietarios Neuqun 566/88/90 y/u
otro", publicado en L.L., 1977-B-424, y en E.D., 73-296), he sistematizado los
rasgos distintivos de las obligaciones propter rem, que resumir a continuacin:

a) Fuente legal: la fuente es exclusivamente la ley; son obligaciones "ex lege".

La afirmacin se comprueba con facilidad en el ejemplo ms ajustado de
crditos y obligaciones reales, los nacidos en materia de medianera (Ver
Llambas, Jorge y Alterini, Jorge Horacio, Cdigo Civil Anotado, T. IV-A, que
redactara, Buenos Aires, 1981, pg. 584 -en glosa a arts. 2722 a 2724, A-2 y
pgs. 522 y 524- en glosa a arts. 2685/2686, A-3-).

En la medianera el crdito y la deuda propter rem surgen con la adquisicin de

la titularidad del inmueble respectivo, por la mera virtualidad de la ley (arts.
2726, 2727, 2728, 2736 y concs. del Cd. Civ.).

b) Derecho real o por lo menos relacin real sobre la cosa: el crdito o la deuda
se originan ante la existencia de cierta relacin del sujeto (activo o pasivo) con
la cosa. Si bien tal relacin puede ser originada por un derecho real, es
suficiente que se trate de una relacin real o de hecho, ya posesin, ya
tenencia.

c) Contenido: las prestaciones nacidas de estas obligaciones pueden ser de

dar, de hacer o de no hacer.

d) Prestaciones en razn de la cosa: las prestaciones para quin est en

relacin con la cosa, son debidas en razn y con referencia a la cosa. Este
carcter me decidi a proponer como designacin ms adecuada la de
obligaciones propter rem, pues la traduccin de las palabras latinas es
precisamente: "en razn de la cosa".

e) Responsabilidad del obligado con todo su patrimonio: la regla es que el

obligado propter rem responde por su incumplimiento, como todo deudor, con la
totalidad del patrimonio y no slo con la cosa, ya que el patrimonio es la
garanta comn de los acreedores. Tal extensin de la responsabilidad se
aplica tanto a las deudas preexistentes a la relacin con la cosa, como a las
originadas durante ella.

f) Transmisin de la obligacin con la ambulacin de la cosa: como el crdito y

el dbito nacen por la relacin con la cosa, la transmisin de ellos se produce
con el cambio de titularidad de la relacin. Sin dependencia de cesin alguna,
el vnculo obligacional queda trabado entre el antiguo acreedor (o deudor) y el
que accede a la relacin.

g) Extincin del crdito y de la deuda con la cesacin de la relacin con la cosa:

si el crdito y la deuda propter rem nacen por la relacin con la cosa y ambulan
con ella, se presenta como una natural contrapartida que el crdito y el dbito
se extingan para aquel que cesa en su relacin con la cosa, y pase al que
accede a ella.

Me ocupar en particular de este aspecto en el apartado siguiente:

III.- Tratamiento de la liberacin de la deuda a travs del abandono de la cosa

El ms preocupado difusor en nuestro pas del instituto de las obligaciones
reales, Dalmiro Alsina Atienza, muestra alguna vacilacin en este aspecto en su
nutrida y enjundiosa produccin sobre el tema.

En la publicacin que inici una extensa serie de artculos sobre la cuestin,

formul como regla general la facultad de liberacin de la deuda con el
abandono de la cosa. Dijo: "desde luego, un crdito o deuda que se asientan
sobre la propiedad de una cosa u otra relacin de seoro con sta, deben
cesar junto con el fundamento en que descansa... Se comprende, entonces,
por qu la doctrina extranjera ha consagrado la facultad de abandono... y por
qu ve en ella una regla general para todos los supuestos que ofrezcan
caractersticas semejantes... En casos excepcionales, suele la ley apartarse del
principio..." ("Introduccin al estudio de las obligaciones propter rem", J.A.
1960-II, seccin doctrina, pgs. 40 y sigts.; las citas son de pg. 43 (en
apartados 9 in fine y 10 in principium).

En estudios posteriores acot el principio general que sentara de la liberacin

por el abandono, en trminos tales, que lleg a sostener como regla
prcticamente la contraria: el abandono no libera.

As sostuvo que el abandono "del deudor propter rem le exime de deudas

futuras, pero en cuanto a las ya nacidas, hay que distinguir en trminos
generales, si las deudas son correlativas de una ventaja o beneficio ya
gozados, el abandono no las extingue..." ("Diferencias entre la deuda propter
rem y el deber del tercer poseedor de una cosa hipotecada", J.A. 1960-III,
seccin doctrina, pgs. 85 y sigts.; la cita es de pg. 86). Dijo en otro trabajo:
"la regla es que el abandono de la relacin bsica no extingue los crditos o las
deudas propter rem nacidos con anterioridad. Esta regla encuentra apoyo en la
equidad, toda vez que se trata de deudas propter rem que constituyen el
correlato de beneficios ya gozados por el abandonante..." ("Lo esencial y lo
contingente en las obligaciones reales. Legitimacin real y crditos y deudas ya
nacidos", J.A., 1964-III, seccin doctrina, pgs. 47 y sigts.; la cita es de pgs.
47 y 48).

Posteriormente, insisti en que: "en las genuinas propter rem, el obligado... aun
cuando abandone, no se libera, por regla general, de su deuda ya nacida"
("Existencia innegable de obligaciones reales en el derecho argentino", J.A.,
1964-IV, seccin doctrina, pgs. 38 y sigts.).

Los textos que invoca para inferir la regla general citada no son persuasivos. El
artculo 2685 del Cdigo Civil permite a los condminos liberarse de contribuir a
los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn, a travs del
abandono de su derecho de condominio. Es exacto que el abandono por el
condmino es factible si se ejercita cuando es solicitada la contribucin a los
gastos, ya que luego sera extemporneo. Pero que el abandono para ser
liberatorio deba efectuarse en la oportunidad sealada, no implica que gravite
solamente sobre los gastos futuros y no sobre los gastos ya efectuados. (Ver
estado de la cuestin en Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge H., op. cit., en
glosa al art. 2685, pg. 525, apartado A-6).

Tampoco es esgrimible la doctrina elaborada en torno del artculo 2727 del

Cdigo Civil, que impide eludir la contribucin al pago de la pared de cerco con
el abandono en el supuesto de que el vecino lo haga efectivo despus de
"servirse" del muro. En ese supuesto, como tambin en el del artculo 2723 que
excluye la liberacin cuando la pared forma parte del edificio de quien
abandona (ver Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge H., op. cit., A- II-a), pgs. 587
y A_4,604), es obvio que se excluya la liberacin, porque el que pretende
liberarse por el abandono continuara sirvindose del muro luego de la
abdicacin de su derecho.

El sustento de la tesis cuestionada en el artculo 2882 es igualmente

inconvincente. Segn esa norma para que el usufructuario pueda exonerarse
de afrontar las reparaciones necesarias a su cargo a travs de la renuncia de
su derecho, debe devolver "los frutos percibidos despus de la necesidad de
hacer las reparaciones, o el valor de ellos". Se trata de un razonable
condicionamiento para la liberacin del usufructuario en un caso especial, pero
el precepto ni siquiera fija una pauta aplicable para la eventualidad de que el
usufructuario no hubiera percibido frutos y a todo evento sera inaceptable
generalizar una solucin tan particular.

Las argumentaciones expuestas me llevan a no compartir la conclusin de

Alsina Atienza, porque como lo dije en el fallo plenario antes mencionado,
conduce a "minimizar la importancia de las obligaciones reales, dado que en la
prctica la liberacin slo a las deudas anteriores a la relacin con la cosa y no
a las posteriores".

Sin perjuicio de la existencia de disposiciones singulares que puedan

excepcionarla, la regla en las obligaciones reales no puede ser otra que la
extincin del crdito y de la deuda propter rem mediante el abandono de la
cosa.

IV.- Conclusin acerca de las expensas y la responsabilidad propter rem La

formulacin efectuada en el apartado II de este aporte sobre los caracteres de
las obligaciones propter rem, exhibe que el rgimen legal vigente la obligacin
por expensas en la propiedad horizontal no cumplimenta algunas de las notas
propias de aqullas.

Con relacin a las expensas anteriores a la adquisicin de la unidad, como en

virtud de la conciliacin de normas expuesta en el apartado I, el adquirente
responde slo con la cosa y no con todo el patrimonio, queda insatisfecho uno
de los perfiles de las obligaciones reales: el sujetarse a la regla de que el
deudor responde con todo su patrimonio.

En lo que atae a las expensas devengadas luego de la adquisicin de la

unidad, si bien ellas ofrecen al consorcio acreedor la garanta de la totalidad del
patrimonio del obligado, como es indiscutible la imposibilidad de la liberacin
por el abandono, no se cumplimenta otra de las peculiaridades de las
obligaciones propter rem.

Ms all de la naturaleza del crdito por expensas, estoy convencido de que la

contundente disposicin del art. 17 de la ley 13.512, que establece que la
obligacin correlativa "sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o
departamentos", supera cualquier duda acerca de que debe afrontarla el
adquirente en una subasta judicial. Por esa misma conviccin, las II Jornadas
Mendocinas de Derecho Civil, celebradas en la Universidad de Mendoza del 18
al 20 de abril de 1991, declararon con el apoyo de 29 votos, contra slo 6
posturas contrarias, que: "El adquirente es responsable del pago de expensas
comunes adeudadas con anterioridad a la subasta, en caso de insuficiencia del
precio obtenido" Fdo. Jorge H. Alterini El Dr. Galmarini dijo:

En lo concerniente a la segunda cuestin sometida a plenario, referida a la

obligacin de pagar expensas comunes, emito mi voto por la negativa,
adhirindome a los slidos fundamentos expresados por el Dr. Jorge Horacio
Alterini.- Fdo. Jos Luis Galmarini.

Aclaraciones de los Dres. Calatayud, Dupuis y Mirs:

Si bien es verdad que como integrantes de la Sala "E" de esta Cmara hemos
votado en ms de una oportunidad en el sentido de dar una respuesta
afirmativa a las preguntas formuladas en esta convocatoria, las razones
jurdicas expuestas por nuestro colega el Dr. Alterini nos han persuadido en
rever nuestra posicin, al menos en lo que concierne a los impuestos, tasas y
contribuciones.- Es que, para caracterizar a tales obligaciones como
ambulatorias, sera necesario una fuente legal explcita y clara en tal sentido,
norma que no existe en nuestro ordenamiento.- Por lo dems, es cierto -como
sostienen algunos autores- que al otorgarse a tales gabelas el carcter propter
rem -tal como lo sostuviera nuestra Sala- vendra a tener un ius preferendi y un
ius persequendi mucho mayor que los propios derechos reales, principalmente
el derecho de hipoteca. Es que, en ste, cuando el bien gravado se enajena en
pblica subasta, aunque el precio obtenido sea inferior al monto del crdito
hipotecario, el derecho real y el privilegio se extinguen y por el saldo el
acreedor pasa a ser quirografario (art. 3291 del Cdigo Civil), es decir, el
legislador ha considerado la forma en que el inmueble puede ser liberado del
gravamen hipotecario, aunque el precio obtenido no alcance a cubrir el crdito
as garantizado. Por el contrario, para el criterio opuesto el crdito por
impuestos, tasas y contribuciones no se extinguira hasta tanto el comprador en
la subasta no haga efectivo totalmente su importe, siempre -claro est- que el
dinero obtenido en ella no sea suficiente para desinteresar al acreedor
hipotecario y al fisco (conf. Cazeaux, Pedro Nstor, Tejerina, Wenceslao y
Cazeaux, Jos Manuel, "Subasta Judicial (Los impuestos, tasas, contribuciones
y expensas comunes)", en La Ley, tomo 1994-E, pgina 1240)- Ello representa
convertir al comprador del inmueble en remate judicial prcticamente en un
verdadero sucesor universal que carga con todas las obligaciones con las que
no haya cumplido el deudor - propietario del bien subastado-, en contra de lo
expresamente prescripto por el art. 3266 del Cdigo Civil (conf. autores y
trabajo citado).

Estos motivos, a los que cabe aadir las razones econmicas puntualizadas
por el seor Fiscal de Cmara, nos llevan a modificar nuestro criterio
anteriormente expuesto y votar en este Plenario por la negativa en lo que a la
primera de las preguntas se refiere.- Por el contrario, a una solucin distinta
considero que cabe llegar en lo que al segundo interrogante atae, respecto del
cual votamos tambin por la negativa. Es que, la claridad de los trminos en
que se encuentra redactada la norma del art. 17 de la ley 13.512, ms all de
que se considere a la deuda por expensas como obligacin propter rem o
ambulatoria -cuestin discutida en doctrina y jurisprudencia-, impide, a nuestro
juicio, interpretarla en otro sentido que el que surge de la literalidad de las
palabras empleadas, sin que pueda inferirse que se refiere exclusivamente a
los casos de enajenacin convencional y no a los de subasta pblica (conf.
sobre el punto, Puerta de Chacn, Alicia y Parellada, Carlos Alberto, "La
subasta judicial y los derechos conexos a la cosa subastada", en
Jurisprudencia Argentina, tomo 1991-II, pgina 719, en especial, pgina 722,
apartado e), pues de su texto no se desprende tamaa distincin y no cabe
hacerla para restringir un derecho legislativamente acordado, sin perjuicio de la
conveniencia prctica que pudiere tener el llevarla a cabo.- Fdo. Mario P.
Calatayud, Juan Carlos G. Dupuis, Osvaldo D. Mirs.

Ampliacin de fundamentos, a la 2da. Cuestin, del Dr. Belluscci:

Adems de las razones que ilustran al voto minoritario que se diera a la

segunda cuestin, debo agregar otra de no menor peso y que sostuve al
concedrseme la voz en el plenario.- Si bien la postura mayoritaria embandera
el ius persequendi con fundamento en el mencionado artculo 17 de la ley
13.512 , el mismo, sintetizado en el vocablo... "siempre"... que se advierte en
dicha norma, cede expresamente y por imperio de la ley 24.441 (ADLA
LV-A296/308) de indiscutido alcance federal, cuando el administrador del
consorcio deja de informar del plazo de diez das hbiles desde que se le
hubiese requerido tal liquidacin en cuyo caso, el bien podr subastarse como
si estuviera libre de deuda.- As, esta carga que el Legislador pone en un
mismo pie de igualdad con los impuestos, tasas y otras contribuciones que
pesen sobre tal inmueble no goza del carcter ambulatorio o propter rem, a
punto tal que por una disposicin de igual jerarqua que el recordado artculo 17
de la ley de propiedad horizontal, el adverbio temporal al que alud no resulta
en la inteligencia de la prescripcin referida (art. 56, inc. b)-inamovible.
"Siempre no es tan siempre"- En coherencia con lo sealado, es dable advertir
que el artculo 79 modifica la prescripcin del artculo 598 del Cdigo de rito, en
su nueva redaccin y en el apartado 3, vuelve a igualar esta carga con los
gravmenes, al consignar en favor del acreedor, la misma facultad de
requerimiento, con idntico apercibimiento (ver pgina 306 del tomo de ADLA
ya citado).

Es as que la locucin "siempre" del artculo 17, que precedi en el tiempo al

dictado de la posterior ley 24.441, no posee virtualidad o vigencia omnmoda.

Al menos, no la tiene en todo caso, o cuando menos. Tampoco en todo o en

cualquier tiempo.- Ergo, la respuesta afirmativa es la que, entiendo, mejor
consulta la verdadera intencin del Legislador.- Y ms all de su acierto o
desacierto, a ella corresponde ceirse.- Tal, mi parecer.- Fdo. Carlos Alfredo
Belluscci Buenos Aires, febrero dieciocho de 1999.- Y Vistos: por lo que resulta
del Acuerdo que antecede, como doctrina legal obligatoria (art. 303 del Cdigo
Procesal), SE RESUELVE:

"No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que
registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes
de la toma de posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza
para solventarlas.- No cabe una solucin anloga respecto de las expensas
comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley
13.512".- Dse cumplimiento a lo dispuesto por el art. 62 del reglamento del
fuero.- Fdo. Jorge H. Alterini, Alberto J. Bueres, Juan Carlos G. Dupuis, Ana
Mara Luaces (en disidencia respecto de la segunda cuestin). Hugo Molteni
(en disidencia respecto de la segunda cuestin). Jorge Escuti Pizarro (en
disidencia respecto de la segunda cuestin). Luis Lpez Aramburu (en
disidencia respecto de la segunda cuestin). Gernimo Sans (en disidencia
respecto de la segunda cuestin). Jos Luis Galmarini, Eduardo Martnez
Alvarez. Osvaldo D. Mirs, Mario P. Calatayud. Elena I. Highton de Nolasco (en
disidencia respecto de la primera cuestin). Ricardo L. Burnichn. Carlos
Alfredo Belluscci (en disidencia respecto de la segunda cuestin). Leopoldo
Montes de Oca. Marcelo Jess Achval (en disidencia respecto de la primera
cuestin). Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna (en disidencia respecto de la
primera cuestin). Claudio Marcelo Kiper (en disidencia respecto de la primera
cuestin). Julio Ojea Quintana. Delfina M. Borda. Eduardo Leopoldo Ferm.
Ana Mara Brilla de Serrat (en disidencia respecto de la primera cuestin).
Benjamn E. Zaccheo. Carlos Roberto Degiorgis, Julio R. Moreno Hueyo. Emilio
M. Pascual. Jorge A. Giardulli, Judith R. Lozano. Gladys Stella Alvarez. (en
disidencia respecto de la primera cuestin). Hernn Daray. Carlos Horacio
Grgano. Carlos R. Sanz (por su dictamen). El Dr. Javier M. Ruda Bart no
suscribe por encontrarse en uso de licencia (art. 107 R.J.N.). Ante m, Adriana
Lujn de Pildain. Secretara de Jurisprudencia.-