Tu gua de

crowdfunding
inmobiliario
Aviso legal:

La descarga de esta publicacin autoriza el uso exclusivo y personal de la misma por

parte del suscriptor. Cualquier otra reproduccin, distribucin, comunicacin pblica
o transformacin de esta publicacin slo puede ser realizada con la autorizacin de
sus titulares. En particular, BrickFunding, a los efectos previstos en el art. 32.1 prrafo
2 del vigente TRLPI, se opone expresamente a que cualquier fragmento de esta obra
sea utilizado para la realizacin de resmenes de prensa, salvo que cuente con la
autorizacin especfica.

Dirjase a info@brickfunding.com si necesita fotocopiar, escanear, distribuir o poner

a disposicin de otros usuarios algn fragmento de esta obra, o si quiere utilizarla para
elaborar resmenes de prensa.

La informacin que aparece en esta publicacin tiene carcter general y no constituye

un asesoramiento especfico, ni es una recomendacin para invertir. BrickFunding no
proporciona asesoramiento financiero. Si tiene dudas sobre la idoneidad de una
inversin, usted debe buscar asesoramiento financiero independiente.

BrickFunding - Marzo 2017

www.brickfunding.com
info@brickfunding.com

2
Call for papers:

Como no poda ser de otra forma en BrickFunding creemos en el trabajo colaborativo

y somos unos firmes defensores del crowdsourcing. Por ello, apelamos a todos
nuestros lectores a que nos enven sus correcciones, puntualizaciones o sugerencias
sobre captulos o temas que consideren que deba incluir esta gua. Igualmente
invitamos a aquellos estudios e interesados en el crowdfunding a que nos enven
artculos, ya sea para su publicacin en nuestro blog o para su inclusin en este libro
y, por supuesto, figurando como coautores.

Por favor escrbenos a info@brickfunding.com

3
ndice:

Carta de presentacin 6

CAPITULO I: BrickFunding 7

Qu es BrickFunding? ...................................................................... 7

Qu ofrecemos a los usuarios?.........................................................8

CAPITULO II: Introduccin al crowdfunding 9

Qu es el crowdfunding? .................................................................9

Etimologa y origen de la palabra crowdfunding ............................. 10

CAPITULO III: Tipos de crowdfunding 12

Crowdfunding de donacin (Donation based crowdfunding)........... 12

Crowdfunding de recompensa (Reward based crowdfunding) ........ 13

Crowdfunding de inversin (Equity based crowdfunding) ............... 16

CAPITULO IV: El crowdfunding inmobiliario 17

En qu consiste el crowdfunding inmobiliario ................................. 17

Cmo empez todo? ..................................................................... 18

CAPITULO V: Normativa y regulaciones en el crowdfunding

inmobiliario. 21

4
CAPITULO VI: gua para el inversor primerizo 26

Riesgos inherentes .......................................................................... 27

Evala tu situacin personal y patrimonial ......................................28

Infrmate ........................................................................................29

Diversifica ....................................................................................... 30

Agradecimiento 31

5
 Carta de presentacin
Querido lector,

Mi nombre es Juancho Arregui, CEO y fundador de BrickFunding, y lo

primero quiero darte las gracias por registrarte en nuestra web y
haberte descargado esta gua.

Acabamos de publicar la web y nuestra intencin es convertir

BrickFunding en el primer buscador global de oportunidades de
inversin en crowdfunding inmobiliario. Queremos ser tu portal de
referencia y construir juntos la web que necesitas para ofrecerte el
mejor servicio posible.

Igualmente queremos ofrecerte esta gua sobre crowdfunding

inmobiliario para ayudarte a conocer todas las posibilidades que
ofrece este nuevo modelo de negocio e inversin. Y tambin para que
conozcas ms sobre sus antecedentes, su historia, su regulacin y las
distintas opciones existentes.
Juancho Arregui
CEO La gua es, de momento, muy breve y ofrece slo un esbozo inicial
sobre el crowdfunding en general y una descripcin sobre nuestra
empresa. Estamos trabajando para ofrecerte los mejores contenidos
y queremos ir ampliando la informacin que mostramos y aadiendo
nuevos captulos.

Pero no te preocupes por estas ampliaciones de contenido, te

escribiremos con cada nueva actualizacin para que puedas
descargarte la ltima versin sin problemas.

En BrickFunding estamos en un proceso de constante mejora y

evolucin y queremos contar contigo en este nuevo y apasionante
proyecto.

Nos acompaas?

6

Evolucin de la inversin en crowdfunding
inmobiliario
CAPITULO I: BrickFunding
Creemos en el trabajo en equipo y en el mutuo beneficio para
construir este nuevo e ilusionante proyecto ladrillo a ladrillo.
Qu es BrickFunding?
BrickFunding nace con la firme conviccin de aportar informacin y
transparencia al inversor en crowdfunding inmobiliario. Queremos
contribuir por un lado a difundir este nuevo sistema de inversin y por
el otro ayudar a entender la terminologa y conceptos legales
necesarios antes de lanzarse a invertir.
Actualmente existen ms de 200 plataformas en el mundo y se estima
que en 2017 el volumen de inversin en crowdfunding inmobiliario
ser de 5.000 millones. Se calcula que en tres aos el crowdfunding
inmobiliario mover cerca de 20.000 millones en todo el mundo y el
nmero de plataformas se habr duplicado.
El problema es que muchas de esas plataformas estn especializadas
en un nicho de mercado y tienen un carcter local. Adems, suelen
ofrecer solo unos pocos productos y en ocasiones no tienen ninguno
disponible, lo que hace casi imposible tener una cartera equilibrada y
diversificada acorde a nuestro perfil. Los diferentes requisitos de
acceso a cada plataforma, el complejo proceso de acreditacin y la
falta de informacin sobre las propias plataformas y la regulacin de
las mismas, dificultan an ms el proceso de inversin.
Actualmente no existe ninguna web que las agrupe a todas
permitiendo a un inversor rastrear el mercado internacional en busca
de las mejores oportunidades de inversin en las principales ciudades
del mundo.
7
 BrickFunding nace con vocacin internacional como la primera
plataforma global de bsqueda de oportunidades de inversin en
crowdfunding inmobiliario. Su misin es agregar, clasificar y ordenar
en una sola plataforma toda la oferta disponible, permitiendo filtrarla
en funcin de tus parmetros de inversin de forma gratuita.

Qu ofrecemos a los usuarios?

Te ofrecemos toda la informacin sobre la multitud de plataformas de

crowdfunding inmobiliario existentes a lo largo y ancho del mundo,
concentrando en un nico portal toda la oferta disponible. Adems,
permite seleccionar en funcin del tipo de inversin, la ciudad, la
rentabilidad deseada y el importe a invertir y ofrecindole as la
oportunidad de diversificar su cartera.

Contamos con un potente motor de bsqueda y con la primera Base

de Datos Internacional de Crowdfunding Inmobiliario.

Nuestra plataforma te permitir filtrar y seleccionar las mejores

ofertas en funcin de mltiples parmetros: rentabilidad, ciudad, tipo
de inmueble, aos de permanencia, inversin mnima, perfil de
riesgo As, podrs diversificar cmodamente la cartera de inversin
operando desde una nica web y maximizando las posibilidades de
obtener beneficios al ofrecer informacin contrastada y de calidad
sobre las distintas oportunidades de inversin.

BrickFunding es el camino hacia la inversin en ladrillo de forma

colaborativa y online.
Captura de pantalla de
https://www.brickfunding.com

8
CAPITULO II: Introduccin al crowdfunding

Qu es el crowdfunding?

El mundo se transforma tan rpido que, para entenderlo, son

necesarias nuevas palabras. El crowdfunding es una de ellas. Surgida
para definir una alternativa a la financiacin tradicional, el
crowdfunding se ha convertido ya en una revolucin a nivel mundial
que sirve para llevar a cabo proyectos que, de otra manera, nunca
veran la luz.

Seguramente alguna vez has escuchado que un proyecto se ha

financiado de forma colectiva. Esos proyectos suelen estar
relacionados con la msica, el audiovisual o propsitos editoriales. Sin
embargo, la financiacin colectiva cada vez se diversifica y se
populariza ms y, por tanto, ayuda a que multitud de ideas se
materialicen.

Por ejemplo, si un msico quiere sacar un disco, pero no cuenta con

los fondos necesarios para grabarlo, puede recurrir a las plataformas
de crowdfunding para publicar su idea y que gente interesada porque
le gusta su msica le ayude con su capital.

Ahora bien, qu saco yo financiando un proyecto as? Una

recompensa. Ese beneficio suele estar relacionado con la propia
consecucin del proyecto. En el caso de la financiacin del disco
conseguiramos un ejemplar, un autgrafo, fotos del making-off, o
cualquier producto que ese proyecto se comprometa a dar por haber
confiado en su idea.

El crowdfunding con sus diferentes modalidades ha conseguido que

la sociedad tenga la posibilidad de elegir qu proyectos se llevan a
cabo, qu pasos dar, dnde depositar tu dinero. Si antes nicamente
se inverta en empresas que ya existan, ahora se apoya y se invierte

9
 en ideas. Desde proyectos con fines sociales como construir una
escuela en Kenia, a colaborar para que se grabe una pelcula, un disco
o se escriba un libro, pasando por la inversin en el mercado
inmobiliario o en obras de arte.

Este sistema es un mercado de ideas donde t decides qu comprar.

Y cuantas ms ideas existan en ese mercado, ms oportunidades de
negocio habr y se gozar de ms diversidad cultural, econmica y
social.

En definitiva, el crowdfunding permite a la sociedad elegir su propio

destino.

Etimologa y origen de la palabra crowdfunding

La etimologa de la palabra crowdfunding viene de la conjuncin de

los vocablos ingleses crowd (multitud) y funding (financiacin). Es
decir, la palabra crowdfunding surgi para describir una nueva de
forma de conseguir financiar un proyecto y consiste en apelar de
forma abierta a un colectivo, o multitud de inversores, para que
aporten dichos fondos.

Segn el portal Wordspy, especializado en palabras de nuevo cuo, la

primera vez que se tiene constancia escrita del uso de la palabra
crowdfunding fue en un artculo publicado por Michael Sullivan en su
blog fundavlog el 12 de agosto de 2006.
Michael Sullivan
Imagen de su perfil en Twitter Many things are important factors, but funding from the crowd is
@sull
the base of which all else depends on and is built on. So, Crowdfunding
is an accurate term to help me explain this core element of
fundavlog.

10
Aunque el artculo original ya no se encuentra disponible para su
consulta, en el portal WaybackMachine puede encontrarse una copia
del mismo.

Esto situara oficialmente el comienzo del crowdfunding en 2006.

Evidentemente cualquiera podra aducir que la idea de aportar fondos
entre una multitud de personas a una causa es mucho ms antigua
que ese artculo y no le faltara razn. Lo que realmente marca la
diferencia con todo lo que se haba realizado anteriormente es la
aparicin de internet. Con la red no se trata simplemente de que la
inversin se pueda realizar cmodamente de forma online, lo que
realmente marca la diferencia es el nmero de personas que puedan
invertir o financiar un proyecto.

11
 CAPITULO III: Tipos de crowdfunding

Normalmente se dice que existen cuatro tipos de crowdfunding:

Crowdfunding de donacin (Donation based crowdfunding)

Este es el ms altruista de los tipos de crowdfunding. No existe

contraprestacin alguna y los donantes simplemente aportan su
dinero a una causa o proyecto que consideran justa o con el que
simpatizan. Normalmente se trata de proyectos humanitarios,
sociales o polticos. El retorno que ofrece es de tipo emocional y se
basa en la satisfaccin que obtiene el donante por haber apoyado una
causa solidaria.

Quizs uno de los portales ms conocidos sea www.kiva.org en el que

todo aquel que quiera pueda financiar a agricultores y productores en
pases en vas de desarrollo mediante un prstamo. En este caso no se
trata de donaciones a fondo perdido, sino que los destinatarios de los
fondos se comprometen a devolverlos en unos plazos fijados. La parte
altruista de esta iniciativa est en que no se cobran intereses por el
dinero prestado durante toda la vida del prstamo. Es decir, los
pequeos prestamistas que participan en las campaas donan los
posibles intereses que hubieran podido recibir por su dinero para un
Captura de pantalla de fin social.
https://www.kiva.org

12
 Crowdfunding de recompensa (Reward based crowdfunding)

En este tipo de crowdfunding a cambio de financiar un proyecto se

ofrece una recompensa que normalmente suele ser un producto, un
servicio o una experiencia. A mayor cantidad aportada por el donante
mayor es la recompensa.

Normalmente se incluyen aqu proyectos artsticos en los que la

recompensa es ms un detalle testimonial o de agradecimiento por
parte del artista hacia los mecenas (funder o backer en ingls) que le
ayuden a financiar su proyecto.

En este tipo de casos prcticamente estaramos en un crowdfunding

de donacin ya que el donante sabe que prcticamente no va a recibir
nada a cambio y su principal motivacin es ayudar a sacar adelante un
proyecto con el que simpatiza.

A partir de aqu las recompensas pueden ir subiendo hasta en

ocasiones alcanzar valores equivalentes a lo aportado ya sea por el
valor emocional que tenga para el interesado (un libro dedicado, un
pase vip para un concierto o una velada con tu artista favorito) o por
la posibilidad futura de revalorizacin de los objetos entregados a
cambio (una fotografa firmada o una edicin limitada de un grabado
que puede que se conviertan en objetos de culto para coleccionistas.

Una de las plataformas de este estilo ms conocidas en Espaa es

www.verkami.com con la que podemos ayudar a artistas y creadores
a que desarrollen sus proyectos creativos.
Captura de pantalla de
https://www.verkami.com/

13
 Otra interesante modalidad de este tipo de crowdfunding es la que
podramos denominar como crowdfunding de preventa, en la que
un emprendedor solicita fondos para desarrollar un producto. Es
importante sealar aqu que no se trata de invertir en la empresa o
proyecto del emprendedor, sino de adelantar los fondos para que cree
un producto que todava no existe y que recibiremos a cambio de
nuestro dinero. De alguna manera se trata de una campaa de
preventa en la que podemos reservar un producto.

Por supuesto tambin hay un componente emocional y de apoyo a

aquellas causas, proyectos o productos con los que empatizamos.
Pero en muchas ocasiones se trata de una compraventa en la que
pagamos adelantado un precio que nos parece justo.

Normalmente el solicitante establece un nmero mnimo de unidades

a desarrollar y establece un precio de venta. Si no se alcanza ese
nmero mnimo no se lleva a cabo el proyecto ya que se entiende que
porque por debajo de esa cifra no sera rentable desarrollarlo.

Por el contrario, en este tipo de crowdfunding no existe lmite superior

y puede darse el caso de que la demanda supere con creces la oferta
inicialmente prevista.

Quizs el caso ms famoso sea el del reloj Pebble, que en 2011 lanz
una campaa en www.kickstarter.com para producir algo menos de
novecientos relojes a un precio de venta de 115$. En un solo mes no
solo consiguieron recaudar los 100.000$ inicialmente solicitados, sino
que acabaron recaudando ms de 10 millones de dlares y vendiendo
85.000 relojes Pebble.
Captura de pantalla de
http://www.kickstarter.om

14
 Crowdfunding de prstamo (Lending based crowdfunding o
CrowdLending)

Aqu el dinero se presta a cambio de un inters. Es el modelo que ms

se asemeja al negocio bancario tradicional. La devolucin del
prstamo no va ligado al desarrollo o los beneficios del negocio y el
receptor del prstamo est obligado a devolver el dinero ms sus
intereses.

Normalmente cada prestamista decide a qu tipo presta su dinero y el

receptor del prstamo acaba recibiendo el prstamo a un tipo medio
compuesto de la suma de todos los micro prstamos que ha recibido.

Existen plataformas especializadas en prstamos entre particulares

mientras que otras estn ms centradas en el prstamo a empresas.

En los ltimos aos se han convertido en una interesante alternativa a

la financiacin bancaria tradicional.

Una de las primeras empresas en apostar por los prstamos peer-to-

peer fue www.lendingclub.com/ constituida en 2007 y con ms de
10.000 millones de dlares en prstamos.

Captura de pantalla de
http://www.kickstarter.com

15
 Crowdfunding de inversin (Equity based crowdfunding)

Aqu ya no se trata apoyar un proyecto que nos parece interesante,

sino que se trata de inversin pura y dura. El dinero se invierte en un
proyecto empresarial. Normalmente se hace a cambio de acciones de
la empresa, aunque existen otros modelos que lo hacen con un
contrato de cuentas en participacin que ofrecen un compromiso o
contrato en el que se pacta participar en un negocio, pero sin entrar
en el accionariado.

Es importante sealar que aqu los inversores se convierten en socios

de la empresa y asumen los mismos riesgos que el empresario y, por
tanto, aunque pueden tener mayores beneficios, tambin pueden
tener mayores prdidas e incluso perder la totalidad de lo invertido.

En este caso no hay compromiso de devolucin del dinero invertido y

slo recuperaremos la inversin si se venden las acciones en un futuro,
lo que se denomina Exit.

Dado que la presencia de cientos de accionistas, o incluso miles, en la

estructura societaria de una pequea empresa puede dificultar la
toma de decisiones, algunas plataformas estructuran a todos los
inversores en una sociedad creada al efecto y cuyo nico fin es ser
accionista de la empresa que ha solicitado la financiacin. Aunque
numerosos reguladores, como en el caso espaol, no permiten esta
figura y lo que se hace es sindicar a todos los participantes en un nico
representante con derecho a voto. As la empresa tendr un accionista
y un nico interlocutor, lo que facilitar las cosas de cara a futuras
Captura de pantalla de
https://www.crowdcube.com/
ampliaciones de capital o negociaciones en la junta de accionistas.

Una de las plataformas ms conocidas es www.crowdcube.com

16
CAPITULO IV: El crowdfunding inmobiliario

En qu consiste el crowdfunding inmobiliario

Es probable que sea la primera vez que leas este concepto tan extrao.
No te preocupes, no es tan difcil como parece. El crowdfunding
inmobiliario es un nuevo sistema de inversin en proyectos
inmobiliarios. Pero vamos por partes.

Crowdfunding es un trmino ingls que viene de la conjuncin del

vocablo crowd (multitud) y funding (financiacin), como ya se ha
explicado en los captulos anteriores. Si a esto le sumamos internet
tenemos un nuevo mtodo de financiacin colectiva, es decir, la
posibilidad de que de forma online un nmero indefinido de personas
puedan invertir o financiar un proyecto.

Adems, cuando le aadimos el apellido inmobiliario nos referimos

a emplear este novedoso sistema a cualquier bien inmueble, ya sea un
piso, un hotel o un local comercial.

Hasta hace unos aos, se necesitaba al banco para intermediar entre

la adquisicin de un piso y un particular. Y tambin era indispensable
contar con una gran cantidad de dinero, por lo que la compra de
grandes proyectos estaba limitada a unos pocos. Ahora, la
financiacin colectiva se ha abierto a este mercado y ha provocado un
cambio de paradigma. El crowdfunding inmobiliario significa la
revolucin del ladrillo.

Ya no hacen falta intermediarios y tampoco tener una gran fortuna.

Mediante las webs de crowdfunding inmobiliario puedes cofinanciar
proyectos en cualquier parte del mundo desde cantidades pequeas.
Y esto te brinda muchas oportunidades. O acaso alguna vez te habas
planteado comprar un trozo de hotel en Nueva York?

17
Pues bien, ahora que ya sabemos qu significa el crowdfunding
inmobiliario, tambin es necesario conocer la situacin del sector
inmibiliario, en este caso, en Espaa. Durante este ltimo ao las
cfiras han ido creciendo respecto a las mismas fechas del ao 2015. En
el primer semestre de 2016 las compraventas de vivienda alcanzaron
la cifra de 226 mil euros, un 177% ms que en 2015. Veremos qu
depara el 2017.

Cmo empez todo?

La inversin en ladrillo ha regresado. Y vuelve con una transformacin

acorde a la nueva era de la innovacin y las tecnologas, sirvindose
de un sistema novedoso: el crowdfunding inmobiliario o, lo que es lo
mismo, la financiacin colectiva de proyectos.

Este mtodo funciona parecido al crowdfunding tradicional, aunque

con pequeos matices. Aqu son los expertos del sector los que
proponen proyectos con vistas a tener gran rentabilidad y los
inversores deciden en qu inmuebles participar, ya sea viviendas,
hoteles, locales, etc. Para elegir esos proyectos, suelen fijarse sobre
todo en inmuebles bien situados de ciudades grandes y cada inversor
posee un porcentaje de esa propiedad en proporcin a su inversin
inicial.

Hasta ahora, la inversin en el mercado del ladrillo estaba reducida a

los grandes patrimonios o al banco para intermediar entre la
adquisicin de un piso y un particular. En cambio, el crowdfunding
inmobiliario convierte al pequeo ahorrador en un actor ms del
sector pudiendo invertir en inmuebles desde cantidades como 50 o
100 , dependiendo de la plataforma y del proyecto. Lo que algunas
empresas ya llaman la democratizacin del mercado inmobiliario,
ya que antes la compra de grandes proyectos estaba limitada a unos
pocos y ahora son muchsimos ms los que pueden optar a invertir en
este sector.

18
Este mtodo de financiacin colectiva ha descubierto un nuevo
mercado y ha provocado su revolucin. Ya no hace falta un
intermediario y tampoco tener una gran fortuna. Mediante las webs
de crowdfunding inmobiliario puedes cofinanciar proyectos en
cualquier parte del mundo desde cantidades pequeas. Y esto te
brinda muchas oportunidades como por ejemplo invertir en un
edificio de apartamentos en Nueva York, en un edificio de oficinas en
Londres o participar en un hotel en Pars.

En Espaa el primer edificio financiado mediante este sistema

colectivo necesit a 629 personas para llegar a la cantidad de 748.000
euros. A partir de ah, ese edificio de viviendas pertenece a 629
propietarios que han participado con diferentes porcentajes en la
compra.

Y qu sacan los propietarios de esa participacin? Igual que el que

apuesta por un proyecto musical, el inversor en crowdfunding
inmobiliario recibe un beneficio, una recompensa. En este caso sera
una parte de los ingresos que genere el alquiler de las viviendas y su
posterior venta.

En cuanto a la posibilidad de que se pierda dinero, como en cualquier

inversin, siempre va a existir un riesgo. Sin embargo, en el caso de la
inversin en ladrillo siempre hay un bien que respalda ese capital, por
lo que la prdida total es prcticamente imposible.

Pero, cundo inici todo esto? Comenz con una primera compaa
en Washington, FundRise, que en 2011 consigui 300.000 dlares por
Internet para invertir en una promocin de viviendas.

Al ao siguiente, Barack Obama aprob la Jumpstar Our Business

Startups, conocida como JOBS act y comenz a replicarse este
sistema de inversin. Ya en 2013 se extiende el modelo de
crowdfunding inmobiliario y aparecen las primeras plataformas en el
Reino Unido. En 2014 el crowdfunding inmobiliario continu con su
expansin por Europa y fue en ese ao cuando lleg a Espaa.

19
En 2015 se terminan de eliminar las ltimas barreras en EE UU y se
produce una eclosin internacional en el nmero de empresas y el
volumen de inversin. Se calcula que este ao 2016 culminar con
ms de 200 plataformas para invertir en crowdfunding inmobiliario y
sumarn 3.500 millones de inversin. En los prximos tres aos se
espera que la cifra contine aumentando hasta los casi 20.000
millones y 500 plataformas.

Se abre as una era alternativa y rompedora en el sector inmobiliario

con el crowdfunding por bandera donde el futuro ya es presente.

20
CAPITULO V: Normativa y regulaciones en el
crowdfunding inmobiliario.

No es de extraar que, ante el nuevo paradigma social, poltico y

econmico y, sobre todo, con la inmersin de las nuevas tecnologas
en todos los mbitos de la vida moderna, los mtodos tradicionales de
inversin tambin se transformen.

El crowdfunding es una respuesta a necesidades de financiacin

diferentes donde, como en otros muchos sectores, la colaboracin es
fundamental. Y es que parece que en este tema el refrn la unin
hace la fuerza cobra especial sentido.

El micromezenazgo, que ha existido desde hace cientos de aos, ha

encontrado en el mercado inmobiliario un nuevo camino. En este
caso, a partir de donaciones o inversiones en inmuebles, se financian
grandes proyectos inmobiliarios con rentabilidades altas.

Es en este momento en que las plataformas de crowdfunding

inmobiliario utilizan las posibilidades de Internet para que los
inversores puedan encontrar en sus pginas web proyectos que les
puedan llegar a interesar de tal manera que quieran aportar dinero
para que se lleve a cabo. Tras financiar parte del proyecto inmobiliario,
recibirn una rentabilidad por su alquiler y, a largo plazo, el beneficio
proporcional de su venta.

No se puede pasar por alto que la crisis econmica ha provocado -o al

menos favorecido- a que surjan estas iniciativas que aportan
dinamismo al mercado y posibilidades nunca antes pensadas.

Ahora bien, cmo est regulado todo esto? La Ley 5/2015 de

Fomento de la Financiacin Empresarial (FFE) establece en su artculo
46 que son plataformas de financiacin participativa las empresas
autorizadas cuya actividad consiste en poner en contacto, de manera

21
profesional y a travs de pginas web u otros medios electrnicos, a
una pluralidad de personas fsicas o jurdicas que ofrecen financiacin
a cambio de un rendimiento dinerario, denominados inversores, con
personas fsicas o jurdicas que solicitan financiacin en nombre
propio para destinarlo a un proyecto de financiacin participativa,
denominados promotores . Aade que no tendrn la consideracin
de plataformas de financiacin participativa las empresas que
desarrollen la actividad prevista en el apartado anterior cuando la
financiacin captada por los promotores sea exclusivamente a travs
de: a) donaciones, b) venta de bienes y servicios y c) prstamos sin
intereses.

Las PFP quedan configuradas por tanto como intermediarios

financieros plurifuncionales. La legalidad permite que dichas
plataformas presten servicios de pago, realicen recobros y se
dediquen al prstamo, al consumo y a la intermediacin en el crdito.
No sin antes haberse registrado en la Comisin Nacional del Mercado
de Valores (CNMV) como plataformas de financiacin participativa.

Tambin debern estar registradas en el Banco de Espaa como

entidades de pago hbridas con estatuto aligerado y debern cumplir
un marco legal, tambin aligerado, de crdito al consumo y de
intermediacin en el crdito.

Por otra parte, si una plataforma que tambin realice actividades

complementarias se convierte en el intermediario financiero y por
tanto debe cumplir con el rgimen ms complejo del Derecho
Espaol, hace que todo este camino legal dificulte la supervisin por
la CNMV.

Ante esto, son muchas las voces que opinan que habra sido preferible
una regulacin ms sencilla estableciendo que las plataformas
trabajen como portales de financiacin participativa, limitando su
actividad a ser empresas gestoras de un sistema de contratacin
financiera por internet, con la necesidad de recurrir para prestar los
servicios de pago, de crdito al consumo o de intermediacin

22
crediticia, a entidades habilitadas para prestar este tipo de servicios,
tal como recoge Fernando Zunzunegui en su artculo Rgimen jurdico
de las plataformas de financiacin participativa (crowdfunding) en la
Revista de Derecho del Mercado Financiero.

La Ley excluye a las plataformas que no remuneran a los

participantes. Es decir, las plataformas no financieras aquellas que
nicamente estn enfocadas a las donaciones- no estn regidas de
igual manera. Tampoco son financieras las plataformas o portales que
gestionan la venta de bienes o servicios.

Por tanto, aclarando los pasos, las plataformas de financiacin

participativa deben registrarse en la CNMV proceso tedioso que
puede llegar a durar hasta dos aos de espera- tal como establece el
ttulo V de la Ley de Fomento de la Financiacin Empresarial. Adems,
tambin les condiciona que deben ser sociedades con un capital
mnimo de 60.000 euros.

Sin embargo, a da de hoy todava no hay ninguna plataforma de

crowdfunding inmobiliario registrada en la CNMV. Por una parte se
atribuye a que la ley resulta incompleta. Hay que entender que las
plataformas estn inventando un nuevo modelo con cada paso que
dan. Estn escribiendo la historia del crowdfunding inmobiliario y la
ley se ha anticipado a leer el final, por lo que en general las
plataformas no se han querido registrar en la CNMV para no tener que
cumplir con una serie de requisitos que no se ajustaban con la idea del
crowdfunding inmobiliario ni con las necesidades de sus inversores ni
con las particularidades del sector, que no son las mismas que las de
las plataformas de financiacin participativa grupo en el que en
teora estn incluidas las plataformas de crowdfunding inmobiliario-.

Por otra parte, aquellas que s quisieron registrarse en la CNMV se

encontraron con dificultades a la hora de conseguir licencias con
procesos que se pueden alargar hasta dos aos. Y esta situacin,
teniendo en cuenta que dos aos en el mundo de la tecnologa es un
abismo, provoca que la ley se haya convertido en un obstculo para la

23
creacin, o ms bien, para la regulacin de las plataformas de
crowdfunding inmobiliario.

Este escenario, no funciona de igual manera en otros pases. De

hecho, las pocas facilidades para la creacin de estas empresas en
Espaa conllevan a que se creen igual, pero fuera de Espaa en pases
donde se ponen incentivos para desarrollarlas.

Las denominadas Plataformas de Financiacin Participativa deben ser

sociedades con un capital mnimo de 60.000 euros que puede llegar
hasta la exigencia de 2 millones de recursos propios, dependiendo del
volumen de proyectos que gestionen y tambin hay lmites en la
inversin. Los inversores minoristas no acreditados como
profesionales nicamente pueden invertir 3.000 euros por proyecto y
10.000 euros al ao en todas las plataformas.

As lo expresa en Artculo 68 de la misma Ley relativo a los lmites al

nmero de proyectos e importe mximo de la captacin: Las
plataformas de financiacin participativa se asegurarn de que ningn
promotor tiene publicado simultneamente en la plataforma ms de
un proyecto. Y tambin que el importe mximo de captacin de
fondos por proyecto de financiacin participativa a travs de cada una
de las plataformas de financiacin participativa no podr ser superior
a 2.000.000 de euros, siendo posible la realizacin de sucesivas rondas
de financiacin que no superen el citado importe en cmputo anual.
Cuando los proyectos se dirijan exclusivamente a inversores
acreditados, el importe mximo anterior podr alcanzar los 5.000.000
de euros.

La cantidad mxima de los proyectos tambin estar limitada a 2

millones, cuando van destinados a los minoristas, y 5 millones cuando
son en exclusiva a inversores acreditados como profesionales.

Todo esto ocurre porque todava hay ciertas dudas sobre la

financiacin en masa a travs de Internet, ya que se puede llegar a
considerar la financiacin participativa como una amenaza para el

24
sistema financiero. Es por ello que la ley, en lugar de estar facilitando
el desarrollo de este negocio, est dificultando el paso del
crowdfunding designando a la CNMV como un guardin.

Es por ello que las voces dentro de este sector piden un marco legal
ms flexible que se adapte a las particularidades del crowdfunding
inmobiliario para evitar que haya una fuga de cerebros al extranjero
donde encuentran un marco legal ms sencillo y donde su regulacin
tambin permite la posibilidad de recibir subvenciones pblicas.

25
CAPITULO VI: gua para el inversor primerizo

Como toda inversin el crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos,

pero tambin ofrece la opcin de rentabilidades muy atractivas. La
presencia de un activo inmobiliario que respalda la inversin hace que
el perfil de riesgo sea mucho menor que en otro tipo de inversiones
como por ejemplo el equity crowdfunding.

El sector inmobiliario a largo plazo siempre ha demostrado ser una

buena inversin. Y adems ahora gracias al crowdfunding es posible
diversificar tus inversiones, e incluso algunas plataformas permiten
invertir desde cifras tan bajas como 50 .

Ya hemos comentado anteriormente que el crowdfunding

inmobiliario es la mejor opcin para introducirse en la inversin en
ladrillo. Es sencillo, cmodo y no tienes que preocuparte por los
inquilinos ni por el mantenimiento y gestin del inmueble, ya que es
un gestor profesional el que se encarga de asumir el papel de casero o
promotor segn el caso.

Es una buena manera de sacarle rentabilidad a tus ahorros y puedes

hacerlo cmodamente desde el sof de tu casa.

En cualquier caso, en BrickFunding queremos ser completamente

transparentes sobre las rentabilidades esperadas y los riesgos
potenciales asociados con la inversin en crowdfunding inmobiliario.
Por ello te animamos a que tengas en cuenta los siguientes consejos:

26
Riesgos inherentes

Ya lo hemos comentado, pero no est de ms recordarlo: como

cualquier otra inversin el crowdfunding inmobiliario conlleva una
serie de riesgos inherentes.

Invertir en propiedades inmobiliarias mediante crowdfunding puede

ser muy rentable pero tambin conlleva una serie de riesgos
potenciales que debes conocer y asumir.

En el mercado inmobiliario el valor de una propiedad puede verse

afectados al alza o a la baja por una amplia gama de factores externos
(polticos, econmicos y sociales) e internos (calidad de la
construccin, mantenimiento y conservacin del inmueble). El
crowdfunding inmobiliario no es ajeno a esta realidad y en
consecuencia existe el riesgo de que una inversin devuelva menos de
la inversin original realizada.

Los ingresos por alquileres tampoco estn garantizados (a no ser que

estn asegurados por contrato) y pueden diferir de los trminos
acordados al inicio de un arrendamiento debido por ejemplo a que los
inquilinos dejan de pagar el alquiler o que la propiedad quede vacante
o inhabitable por cualquier razn.

Ten en cuenta que las rentabilidades objetivo y la informacin

presentada por las Plataformas sobre cada Oportunidad no dejan de
ser planes de negocio. Es decir que son previsiones optimistas y, como
tales, pueden sufrir fluctuaciones y obtener retornos diferentes a los
esperados durante el desarrollo de las operaciones. Aunque en
ocasiones consiguen superar dichos objetivos y ofrecer rentabilidades
an mayores, tambin pueden ser menores de lo proyectado.

Y por ltimo y aunque tambin sea un tpico, recuerda que los

resultados y rendimientos pasados no son indicativos de
rendimientos futuros.

27
Evala tu situacin personal y patrimonial

Evala cuidadosamente tu situacin patrimonial y tus conocimientos

financieros antes de comprometer tus fondos en un proyecto.

Ten muy en cuenta que habitualmente las inversiones en

crowdfunding inmobiliario se estructuran como una inversin en las
acciones de una sociedad de responsabilidad limitada de nueva
creacin y cada inversin debe mantenerse por un perodo que
puede llegar hasta a 5 aos. Adems, muchas Plataformas incluyen
en sus condiciones la prohibicin de venta a terceros y aunque
algunas s que ofrecen un mercado secundario donde los inversores
pueden ofrecer sus acciones para la venta a otros miembros antes de
que se alcance el plazo de desinversin, no hay garanta de encontrar
un comprador o de conseguir venderla rpidamente a no ser que se
acepte una prdida sustancial de su valor. En el caso de contratos de
cuentas en participacin, fiducias y prstamos la situacin es similar
y resulta difcil deshacer una posicin.

Por todo ello en trminos generales debes considerar tu inversin

como ilquida. Tenlo muy en cuenta antes de hacer una operacin e
invierte slo aquel dinero que ests completamente seguro que no
necesitars durante el plazo de permanencia. Si crees que puedes
necesitarlo antes, entonces deberas plantearte otras opciones ms
conservadoras y que s que permitan retirar tus fondos en cualquier
momento.

28
Infrmate

La informacin es poder. Antes de invertir lee detenidamente toda la

informacin que publican las Plataformas de tu inters en sus webs
sobre cada oportunidad de inversin. Consulta tambin las clusulas
relativas a exoneracin de responsabilidad y sus condiciones
generales. Asegrate de comprender bien el funcionamiento interno
de la plataforma, como estructura la operacin, cmo funciona el
proceso de inversin y cmo gestionarn tu dinero.

Si tienes cualquier duda escribe a la Plataforma o contacta con su

departamento de atencin al inversor y pdeles toda la informacin
que consideres necesaria.

Infrmate bien sobre cmo estructura la Plataforma la inversin: si

mediante la adquisicin de acciones de una sociedad de
responsabilidad limitada creada al efecto, mediante un contrato de
participacin en cuentas o mediante un prstamo financiero. Cada
una tiene una serie de ventajas e inconvenientes que debes conocer.

Ten en cuenta tambin la regulacin y la normativa fiscal aplicable

en funcin de cada pas.

Y, por supuesto, compara las rentabilidades de cada proyecto. Puedes

utilizar nuestra plataforma para comparar el TIR de las distintas
oportunidades, o efectuar las comparaciones por tu cuenta. Pero
busca y compara para encontrar la inversin que mejor se adapte a tu
perfil.

29
Diversifica

Y por ltimo y dado que, como hemos visto, el riesgo no puede ser
evitado, te animamos fervientemente a que diversifiques tus
inversiones en diferentes oportunidades y Plataformas.

Mejor muchas pequeas inversiones que una nica grande. Mejor

invertir en varias Plataformas que en una sola. Mejor invertir en
distintos pases y ciudades que concentrar todo en el mismo lugar.

Diversifica tu cartera. Esta es la mejor opcin para minimizar tu

exposicin al riesgo.

Encuentra tu oportunidad de inversin en crowdfunding inmobiliario

con BrickFunding.

30
Agradecimiento
Si has llegado hasta aqu y ests leyendo estas lneas es porque eres
una persona intrpida, apasionada del ladrillo y con ganas de crecer.
Una persona a la que no le gusta conformarse con la primera oferta
que se cruza en su camino. Una persona dispuesta a comparar y a
elegir la oportunidad que ms se adapte a su momento.

Te agradecemos de todo corazn tu inters y te animamos a que ests

al tanto de las novedades en crowdfunding inmobiliario mediante
nuestro #BrickBlog y en las redes sociales.

BrickFunding - Marzo 2017

www.brickfunding.com
info@brickfunding.com

31