Art. 1970. Normas administrativas.

Las limitaciones impuestas al dominio privado

en el inters pblico estn regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento
y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas
administrativas aplicables en cada jurisdiccin. Los lmites impuestos al dominio en
este Captulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas
administrativas aplicables en cada jurisdiccin.

I. Relacin con el Cdigo Civil. Fuentes del nuevo texto. El artculo

que comentamos seala que las limitaciones al dominio se rigen principalmente por el
derecho administrativo, y que las de este captulo, que se aplican a las relaciones de
vecindad, son subsidiarias de las normas administrativas de cada jurisdiccin. sta
norma se relaciona con el art. 2611 del Cdigo sustituido que estableca que las
limitaciones fundadas "slo " en el inters pblico se rigen por el derecho
administrativo. Fuente: Proyecto de 1998, art. 1910.

II. Comentario
1. Lmites al dominio. Generalidades. El Cdigo Civil trata lo
concerniente a los lmites al dominio en el captulo cuarto, a partir del art. 1970. Se trata
de normas que tienden a fijar los lmites dentro de los cuales deben ejercerse las
facultades del titular del dominio a fin de que la institucin cumpla sus fines individuales,
econmicos y sociales. En un "Estado de Derecho" es inconcebible un derecho
"absoluto", falto de toda limitacin. Nuestra Constitucin establece que todos los
derechos, aun aquellos que el iusnaturalismo ha sealado como nsitos en la propia
naturaleza humana, estn condicionados a las leyes que reglamenten su ejercicio (art.
14). En opinin de Bielsa, el Cdigo Civil impone tales restricciones en razn de un
principio de "igualdad" y "reciprocidad" en el goce del derecho de propiedad por parte
de los propietarios vecinos, para que stos se conduzcan como "buenos vecinos" y se
establezca entre ellos una "entente cordial. La primera parte del artculo en estudio
dice: "Las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico estn
regidas por el derecho administrativo", en virtud de ello se entiende que las cuestiones
vinculadas a las restricciones administrativas son de jurisdiccin administrativa. En tal
sentido nuestro ms alto Tribunal de Justicia ha resuelto que: "...Por aplicacin de lo
dispuesto en el art. 2611, los perjuicios causados por la administracin en la ejecucin
de trabajos a la propiedad particular, sin que haya incorporacin al dominio pblico de
ninguna parte de ella, son restricciones impuestas al dominio privado slo en inters
pblico y son regidas por el derecho administrativo, debiendo, por lo tanto, las acciones
de indemnizacin a que ellas puedan dar lugar, deducirse ante la autoridad
administrativa que con sus hechos o de sus agentes los haya causado o pretenda
causarlos. En efecto, la autoridad administrativa al hacer efectiva la restriccin,
determinada por un inters pblico, realiza un acto de poder, es decir, exterioriza una
manifestacin de voluntad, no como persona jurdica, sino como poder pblico y no
pueden los particulares interponer recursos de carcter judicial con el objeto de impedir
que se ejecute esa decisin administrativa. Las disposiciones de la autoridad en materia
de restricciones administrativas, son de inmediato ejecutables, o como dicen algunos
autores 'operativas'. Ahora bien, en la hiptesis de producirse daos o perjuicios con la
restriccin, en principio no procede la indemnizacin jurdicamente, por cuanto como
ya se ha dicho, aqulla no es sino condicin legal. Ya se ha manifestado que las
limitaciones al derecho de propiedad pueden fundarse en motivos de inters pblico o
privado y que por prescripcin del art. 2611 del Cdigo Civil las primeras se rigen por el
derecho administrativo. Se ha expuesto, tambin, que el concepto de 'limitaciones' es
genrico, y comprende a las 'restricciones', a las 'servidumbres' y a la 'expropiacin'. As,
pues, las restricciones que slo miran el inters pblico, son las que se denominan
'restricciones administrativas'. En cuanto a su naturaleza jurdica es conveniente
advertir, que tanto las restricciones civiles como las administrativas, deben ser
consideradas como condiciones normales del ejercicio del derecho de propiedad, pero
existe entre stas una diferencia fundamental. En las restricciones administrativas
(pblicas) el particular o propietario est situado frente a la administracin pblica, y no
frente a otros particulares o propietarios como ocurre en las restricciones civiles
(privadas). El beneficiario en las primeras es la comunidad representada por la
respectiva administracin pblica; en las segundas es el particular o particulares. De esto
se desprende que en las restricciones administrativas el beneficiario es 'indeterminado',
mientras que en las restricciones civiles (privadas) es o puede siempre ser
'determinado'. Por otra parte son inconfundibles las restricciones administrativas o
pblicas y las otras dos clases de limitaciones pblicas: las servidumbres y la
expropiacin. Estas ltimas sujetan al propietario a un sacrificio particular del que
resulta un aumento tambin particular del inters pblico; en cambio, en las
restricciones pblicas o administrativas la carga impuesta al particular es general, en
razn de un comn inters pblico; las restricciones pblicas o privadas, segn Mayer,
son "debilitaciones inherentes a la propiedad impuesta de una manera general". Las
restricciones pblicas imponen obligaciones de 'no hacer' o de 'dejar hacer', en cambio,
como ya se ha expresado, las restricciones privadas , consisten en no facere in alieno .
Las restricciones pblicas son ilimitadas en nmero y clase. Las restricciones pblicas,
como las privadas, no dan lugar en principio a indemnizacin. En efecto, siendo las
restricciones condiciones del ejercicio del derecho de propiedad, es lgico que ellas, en
principio, no den lugar a un derecho de indemnizacin por los daos que puedan
producir, pues ese dao no es jurdico. En la nota al art. 2506 del Cdigo sustituido,
Vlez expresa que "segn dijeron los sabios antiguos, aunque el hombre tenga poder de
hacer en lo suyo lo que quisiese, dbelo hacer de manera que no haga dao ni atropelle
a otro. Resulta importante tambin lo dicho por Demolombe, "Cuando establecemos
que el dominio es exclusivo (y absoluto), es con la reserva que no existe con este
carcter, sino en los lmites y bajo las condiciones determinadas por la ley, por una
consideracin esencial a la sociedad: el predominio, para el mayor bien de todos y de
cada uno, del inters general y colectivo, sobre el inters individual".
 2. Formas de las restricciones. Las formas que pueden tener las
restricciones administrativas, pueden variar indefinidamente, pero puede manifestarse
que el ejercicio del poder de polica es el que origina el mayor nmero de restricciones.
Algunas de esas restricciones derivadas del poder de polica, son las siguientes:1) Por
estatus necesitatis.2) Por higiene pblica.3) Por moralidad pblica.4) Por tranquilidad
pblica.

3. Aplicacin subsidiaria. Los lmites impuestos al dominio en el

Captulo cuarto en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas
administrativas aplicables en cada jurisdiccin. Ello implica que para resolver conflictos
de lmites o restricciones al dominio debe estarse a la normativa vigente de carcter
administrativo local que rige las relaciones de vecindad y slo subsidiariamente se
pueden aplicar las normas que emanan del Cdigo Civil.

III. Jurisprudencia. Por aplicacin de lo dispuesto en el art. 2611,

los perjuicios causados por la administracin en la ejecucin de trabajos a la propiedad
particular, sin que haya incorporacin al dominio pblico de ninguna parte de ella, son
restricciones impuestas al dominio privado slo en inters pblico y son regidas por el
derecho administrativo, debiendo, por lo tanto, las acciones de indemnizacin a que
ellas puedan dar lugar, deducirse ante la autoridad administrativa que con sus hechos o
de sus agentes los haya causado o pretenda causarlos (CSJN, Fallos: 17: 412).2. La vida
en comunidad dispone la necesidad de tener que tolerar ciertas molestias o
incomodidades ordinarias, las cuales en muchos casos pueden resultar inevitables. As,
las restricciones y lmites al dominio en el rgimen de propiedad horizontal implican que
todo propietario tiene el deber de soportar aquellas que fueren normales a la relacin
de vecindad, criterio elstico que debe considerarse en orden a las condiciones que una
vida moderna impone en urbes como esta ciudad. No obstante, si se demuestra que las
molestias exceden de lo razonable, corresponde decretar su cese con el retiro de los
elementos en infraccin (CNCiv., sala G, 15/10/1997, LA LEY, 1998-B, 266).3. Las
restricciones y lmites al dominio implican que todo propietario tiene el deber de
soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad en el caso, se aleg la
existencia de ruidos y olores por parte de un lavadero, siendo ste un criterio elstico
en orden a las condiciones que la vida moderna impone en las urbes (CNCiv., sala F,
7/3/2001, RCyS, 2001, 770).