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AVALIAO DE INFERNCIA EM ESTATSTICA APLICADA A AVALIAES DE IMVEIS

RELATRIO DE AVALIAO DE IMVEL

TURMA: Pericia e Patologia de Edificaes PPE-ECE/NAT 1 DA

DOCENTE: Elvis Sampaio

DISCENTE: Dickson Everton Sousa da Silva

CARACTERSTICAS DO IMVEL: Localizado no bairro Planalto, Natal/RN, rea construda igual


a 63m, dispes de 1 WC, 2 quartes e no conta com rea de lazer.

Faremos a avaliao atravs de anlise por regresso, onde utilizaremos como base a
ABNT NBR 14563-2, onde nosso grau de fundamentao ser o grau 1, onde o nvel de
significncia mximo ser de 5%.

Consideraremos como critrio de avaliao os seguintes fatores:

- X1 = rea construda, onde:

rea construda do imvel menor ou igual a 60m ser representado na tabela pelo
numeral 1;
rea construda do imvel maior que 60m e menor ou igual a 120m ser
representado na tabela pelo numeral 2;
rea construda do imvel maior que 120m ser representado na tabela pelo
numeral 3.

- X2 = Quantidade de WCs, onde o numeral a ser colocado na planilha deve ser igual a
quantidade de WCs do imvel.

- X3 = Quantidade de Quartos, onde o numeral a ser colocado na planilha deve ser igual a
quantidade de quartos do imvel.

- X4 = rea de Lazer, onde:

Se o imvel dispe de rea de lazer, ser representado na tabela pelo numeral 1;


Se o imvel no dispe de rea de lazer, ser representado na tabela pelo numeral
0;

A amostra adotada para avaliao do imvel em questo lotada toda no mesmo bairro
(Planalto, Natal/RN) e dotada de 19 imveis residenciais unifamiliares. Segue tabela das
amostras coletadas e suas caractersticas para avaliao:
X1 - rea Construda
X2 - Quant. de X3 - Quant. X4 - rea de
Posio Valor
WCs Quartos Lazer
rea (m) Representao

1 R$ 145.000,00 84 2 2 3 0
2 R$ 100.000,00 70 2 1 3 0
3 R$ 143.900,00 61 2 2 2 1
4 R$ 132.000,00 60 1 1 2 1
5 R$ 250.000,00 200 3 2 3 0
6 R$ 180.000,00 70 1 1 2 0
7 R$ 160.000,00 113,79 2 2 3 0
8 R$ 145.000,00 71 2 2 2 1
9 R$ 195.000,00 69 2 1 2 0
10 R$ 89.999,00 60 1 2 2 0
11 R$ 120.000,00 54 1 2 2 1
12 R$ 80.000,00 80 2 2 2 0
13 R$ 240.000,00 160 3 2 3 1
14 R$ 205.000,00 102 2 2 3 1
15 R$ 195.000,00 90 2 2 3 0
16 R$ 100.000,00 50 1 2 2 0
17 R$ 30.000,00 35 1 1 1 0
18 R$ 35.000,00 55 1 1 2 0
19 R$ 185.000,00 65 2 1 2 1

Os dados foram colhidos na internet, atravs de sites de venda de imveis. Segue lista
dos links que foram retirados os dados que cada imvel.

Posio 01 - http://rn.olx.com.br/rio-grande-do-norte/imoveis/casa-no-planalto-03-quartos-
natal-rn-58942058?xtor=SEC-800-[GOO]-[800BA]-[68452482017]-S-[]&xts=483760&lp=blank

Posio 02 - http://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-planalto-bairros-natal-com-
garagem-70m2-venda-RS100000-id-55114811/

Posio 03 - http://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-planalto-bairros-natal-61m2-
venda-RS143900-id-54296818/

Posio 04 - http://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-lagoa-nova-bairros-
natal-com-garagem-60m2-venda-RS132000-id-53724968/

Posio 05 -
http://imoveis.trovit.com.br/index.php/cod.frame/url.http%253A%252F%252Fwww.brasilbrok
ers.com.br%252F647602%252Fimovel-pronto%252Fcasa-referencia-465845-planalto-natal-
rn.html/id.1j1C1o1YD_19U/what_d.casa%20planalto%20natal%20rn/type.1/origin.2/section.1
/section_type.1/pop.1/

Posio 06 - http://www.vivareal.com.br/imovel/casa-2-quartos-planalto-bairros-natal-com-
garagem-70m2-venda-RS180000-id-51774013/

Posio 07 - http://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-planalto-bairros-natal-venda-
RS160000-id-52197570/

Posio 08 - http://www.vivareal.com.br/imovel/casa-2-quartos-planalto-bairros-natal-com-
garagem-71m2-venda-RS145000-id-50031186/

Posio 09 - http://www.vivareal.com.br/imovel/casa-2-quartos-planalto-bairros-natal-com-
garagem-69m2-venda-RS195000-id-47830045/

Posio 10 - http://rn.olx.com.br/rio-grande-do-norte/imoveis/casa-no-loteamento-reforma-
planalto-natal-104709853?xtmc=Natal+Planalto&xtnp=1&xtcr=1

Posio 11 - http://rn.olx.com.br/rio-grande-do-norte/imoveis/planalto-gardens-54m-
108829400?xtmc=Natal+Planalto&xtnp=1&xtcr=12

Posio 12 - http://rn.olx.com.br/rio-grande-do-norte/imoveis/casa-esquina-r-80-mil-planalto-
108363351?xtmc=Natal+Planalto&xtnp=1&xtcr=46

Posio 13 - http://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-planalto-bairros-natal-com-
garagem-160m2-venda-RS240000-id-48394520/

Posio 14 - http://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-planalto-bairros-natal-com-
garagem-102m2-venda-RS205000-id-54298327/

Posio 15 - http://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-planalto-bairros-natal-com-
garagem-90m2-venda-RS195000-id-52539316/

Posio 16 -
http://imoveis.trovit.com.br/index.php/cod.frame/url.http%253A%252F%252Fimoveis.oqtdb.c
om%252Fcasaplanaltonatalrn---1269445/id.1s1-

Posio 17 -
http://imoveis.trovit.com.br/index.php/cod.frame/url.http%253A%252F%252Fimoveis.oqtdb.c
om%252Fcasaplanaltonatalrn---

Posio 18 -
http://imoveis.trovit.com.br/index.php/cod.frame/url.http%253A%252F%252Fimoveis.oqtdb.c
om%252Fcasaplanaltonatalrn---
1263365/id.T1Y1z1K1D1n1u13/what_d.casa%20planalto%20natal%20rn/type.1/origin.2/secti
on.1/section_type.1/pop.1/

Posio 19 -
http://imoveis.trovit.com.br/index.php/cod.frame/url.http%253A%252F%252Fimoveis.oqtdb.c
om%252Fcasaemcondominioplanaltonatalrn---

A quantidade de amostras atende quantidade mnima necessria, que nesse caso


seriam 15.

Quantidade necessria de amostras=3*(quantidade de critrios+1)


Quantidade necessria=3*(4+1)=15

Logo, 19 maior que 15.

De posse dos dados da tabela anterior, necessrio realizar a anlise de correlao


entre as variveis. Nesse caso, temos a seguinte tabela como resultado:

Anlise de Correlao
X1 - rea Construda X2 - Quant. de WCs X3 - Quant. Quartos X4 - rea de Lazer
X3 - rea Construda 1
X2 - Quant. de WCs 0,370226742 1
X1 - Quant. Quartos 0,668519116 0,425481472 1
X5 - rea de Lazer 0,144478729 0,130952381 -0,040522045 1
Segundo Dantas (2005), bons valores de correlao as variveis seriam na faixa entre
0,00 e 0,50. Nesse caso, apenas a relao entre a rea construda e a quantidade de quartos
apresenta valor maior que 0,50, o que poderia indicar uma correlao linear, pois uma
influencia diretamente na outra. Porm, nesse caso no abriremos mo de nenhuma das duas,
pois so fatores importantes na avaliao, embora haja uma pequena influncia de um em
outro.

Aps a avaliao da correlao entre as variveis, aplicamos a regresso nos dados, e


obtivemos os seguinte resultados:

- Resumo dos resultados da Regresso:

RESUMO DOS RESULTADOS


Estatstica de regresso
R mltiplo 0,781510725
R-Quadrado 0,610759013
R-quadrado ajustado 0,499547302
Erro padro 43828,04215
Observaes 19

O valor do R-quadrado ajustado seria bom acima de 0,60, e ruim abaixo de 0,40. Nesse
caso tivemos um valor regular, que indica o quanto que os coeficientes de X implicam em
Y, ajustado pela quantidade de fatores. Continuaremos com esses valores, no so bons,
mas so regulares.

- ANOVA:

ANOVA
gl SQ MQ F F de significao
Regresso 4 42197186614 10549296653 5,491858815 0,007141315
Resduo 14 26892561903 1920897279
Total 18 69089748517
Para aceitao da Regresso, o F de significao deve ser menos que 0,05 (Grau I).
Nesse caso o F de significao igual a 0,007141315, ou seja, menor que 0,05. Atende regra.

Outra verificao da ANOVA, a anlise de varincia aplicada regresso, onde >


1,2, . Nesse caso, F=5,491858815 e 1,2, =3,112249848, ou seja, a regra atendida.

Erro 95% 95% Inferior Superior


Coeficientes Stat t valor-P
padro inferiores superiores 95,0% 95,0%
Interseo -14427,571 46671,863 -0,309 0,762 -114528,761 85673,620 -114528,761 85673,620
X1 - rea
45516,059 21945,978 2,074 0,057 -1553,382 92585,500 -1553,382 92585,500
Construida
X2 - Quant. de WCs -11118,163 23451,481 -0,474 0,643 -61416,588 39180,262 -61416,588 39180,262
X3 - Quant.
36930,492 25281,262 1,461 0,166 -17292,422 91153,405 -17292,422 91153,405
Quartos
X4 - rea de Lazer 31816,331 21652,045 1,469 0,164 -14622,687 78255,350 -14622,687 78255,350
Para esse caso, os valores de valor-P deveriam ser menores que 0,05, mas o que no
aconteceu. Muito pelo fato das amostras serem bem prximas, continuaremos com o
procedimento de analisar onde pode ter ocorrido alguma inferncia.

- Resultados dos Resduos:

Resduos Padro

Resduos padro
2.5
2
1.5
1
0.5
0
0 50000 100000 150000 200000 250000 300000
-0.5
-1
-1.5
-2
-2.5

A amostra se mostra variada, no h um grau de linearidade. Tivemos uma amostra acima do 2


no grfico, mas pelo fato de ser uma amostra isolada, e no se distanciar muito, no afeta em
demasia o resultado.
Grfico dos Preos Coletados

Preo
R$300,000.00

R$250,000.00

R$200,000.00

R$150,000.00

R$100,000.00

R$50,000.00

R$-
0 5 10 15 20

Relao do Valor Coletado x Valor Previsto

Valor Coletado x Valor Previsto


R$300,000.00

R$250,000.00

R$200,000.00

R$150,000.00

R$100,000.00

R$50,000.00

R$-
0 5 10 15 20

Preo Previsto(a) Valor

Como esperado, a amostra 6 a que mais se distanciou entre o valor coletado e o valor
previsto.

- Valor do Imvel Estudado

Nesse caso, para o imvel que estamos avaliando (rea construda igual a 63m, dispes de 1
WC, 2 quartes e no conta com rea de lazer), temos:
Imvel em questo:
-rea de 63m (2)
- 1 WC
- 2 Quartos
- Sem rea de lazer

Avaliaremos a relao entre os coeficientes de cada varivel e o valor referente a esse


coeficiente:

Valor estimado= (-14.427,57)+2*45.516,06+1*(-11.118,16)+2*36.930,49+0*31.816,33

Logo, o valor estimado do imvel de R$ 139.347,37.

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