Rubrique dactualit en droit de la coproprit

Professeur Christian Atias Septembre 2011

Avocat

PARTIES COMMUNES SPECIALES

ET CHARGES COMMUNES SPECIALES

1.- Depuis des dcennies, nos lgislateurs successifs rvent ; et ils ne sont pas toujours de doux rveurs . Ils rvent
dinventer la ralit, une ralit quils auraient soigneusement, rationnellement et imprativement ordonne. En bon
technocrates, ils sont convaincus quil leur appartient de tout organiser, de tout prvoir, de tout rglementer. En bon
technocrates, ils sont convaincus quils en sont capables et quils y parviennent. Ici, ils rvent dliminer les conflits ; ils
tendent croire que ceux-ci existent en vertu de la loi et quil suffit de la modifier pour que lentente rgne. L, ils rvent
dinstaurer la scurit, la scurit juridique en particulier. Forms dans le mme moule, les juges embotent volontiers le
pas du lgislateur ; la Cour de cassation prtend rduire le pouvoir souverain dapprciation des juges du fond, en
multipliant les principes prtoriens.

2.- Les lois et les rformes foisonnent. Comme dit la chanson : tu as un problme ; pose le l ; le lgislateur sen occupe.
Est-il ncessaire de rappeler limpressionnante succession des lois qui ont modifi et complt la loi n. 65-557 du 10 juillet
1965, portant statut de la coproprit des immeubles btis ? Il faut vraiment que cette loi et son dcret dapplication n. 67-
223 du 17 mars 1967 aient t bien imparfaits et aient vieilli prmaturment pour quil ait fallu les rformer par la loi n. 66-
1006 du 28 dcembre 1966, par le dcret n. 73-748 du 26 juillet 1973, par les lois n. 79-2 du 2 janvier 1979 et n. 85-1470
du 31 dcembre 1985 et par le dcret n. 86-768 du 9 juin 1986, par les lois n. 92-653 du 13 juillet 1992, n. 94-624 du 21
juillet 1994 et par le dcret n. 95-162 du 15 fvrier 1995, par les lois n. 96-987 du 14 novembre 1996, n. 96-1107 du 18
dcembre 1996, n. 2000-1208 du 13 dcembre 2000 et par les dcrets n. 2004-479 du 27 mai 2004 et n. 2000-293 du 4
avril 2000, par les lois n. 2003-590 du 2 juillet 2003, n. 2003-710 du 1er aot 2003, par les articles L. 126-1 et L. 131-1 et
s. C.C.H., par les articles 120 et 121 de la loi n. 2005-32 du 18 janvier 2005, par le dcret n. 2005-240 du 14 mars 2005,
par les lois n. 2006-872 du 13 juillet 2006 et n. 2006-1772 du 30 dcembre 2006, par le dcret n. 2007-285 du 1er mars
2007, par les lois n. 2007-297 du 5 mars 2007, n. 2007-309 du 5 mars 2007, n. 2008-561 du 17 juin 2008, n. 2009-258 du
5 mars 2009, n. 2009-323 du 25 mars 2009, n. 2009-526 du 12 mai 2009, par le dcret n. 2010-391 du 20 avril 2010 et
par la loi n 2010-788 du 12 juillet 2010...

Le rythme de la production lgislative et rglementaire est rvlateur de lide que les auteurs des rformes se font de la loi
et du dcret. Ils ne se font apparemment aucune illusion sur leur valeur et sur leur prennit. La loi aussi est devenue
jetable.

3.- Le cas du rgime des charges de coproprit est exemplaire. Les dispositions impratives des alinas 1 et 2 de larticle 10
de la loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 avaient t conues pour couvrir toutes les hypothses. Les charges de coproprit ne
peuvent relever que de deux catgories parfaitement distinctes, les charges des services collectifs et lments dquipement
commun (al. 1) et les charges dentretien, de rparation et dadministration des parties communes (al. 2) ; elles ne peuvent
tre rparties que selon leurs deux critres respectifs, lutilit pour le lot (al. 1) et la valeur relative des parties privatives
(al. 2). Aucun passage nest mnag entre les deux catgories ; toute confusion est exclue.
4.- La ralit ne sest pas plie la simplification technocratique. Les juges nont pas tard rencontrer des difficults
diverses. Ils ont d mler les deux catgories en introduisant la considration de lutilit dans les charges dentretien, de
rparation et dadministration des parties communes et celle de la valeur relative des parties privatives dans les charges des
services collectifs et lments dquipement commun.

Les rdacteurs des rglements de coproprit, et prcisment de ltat de rpartition des charges, ont d faire preuve
dimagination pour assouplir le carcan lgal.

5.- La cration de charges communes spciales est lune des solutions mises en uvre. Elle suscite diverses questions. Dune
part, il nest pas sr quil soit possible dy avoir recours sans crer des parties communes spciales. Lactuel alina 4 de
larticle 24 de la loi na pas pour objet de rpondre cette question, mme sil admet la possibilit de mettre certaines
dpenses dentretien dune partie de limmeuble la charge de certains copropritaires seulement , sans voquer
lexistence de parties communes spciales. Dautre part, il nest pas sr que la cration de parties communes spciales
implique ncessairement linstauration dune catgorie de charges communes spciales.

6.- Statuant par arrt du 6 mai 2003, sur le pourvoi n 02-10.828 (Bull. civ. III, n. 95), la Troisime Chambre civile de la
Cour de cassation avait cass larrt de la Cour dappel de Paris du 11 octobre 2001 qui stait fond sur larticle 24 de la loi
pour admettre que des charges communes spciales avaient pu tre cres pour les escaliers, sans quils aient t rigs en
parties communes spciales.

La Cour de cassation censurait la solution, ds lors que le rglement de coproprit ne mentionnait pas les escaliers au
nombre des parties communes spciales . Elle introduisait, toutefois, dans les charges dentretien, de rparation et
dadministration des parties communes, lgalement soumises au seul critre de la valeur relative des parties privatives (art.
10, al. 2), la considration de lutilit pour le lot (art. 10, al. 2, crit pour les seules charges des services collectifs et
lments dquipement commun) ; elle rservait, en effet, le cas o serait releve labsence daccs des lots du rez-de-
chausse aux parties communes de circulation de limmeuble .

7.- Un arrt du 8 juin 2011, rejetant le pourvoi n 10-15.551, semble prciser la position prtorienne. La Cour dappel
dAix-en-Provence est approuve davoir, par arrt du 12 fvrier 2010, retenu que la cration dans le rglement de
coproprit de parties communes spciales avait pour corollaire linstauration de charges spciales . Les dpenses de
rfection de ltanchit dune terrasse, partie commune spciale aux copropritaires dans lun des blocs composant le
groupe dimmeubles, devaient tre rparties entre les propritaires de ce bloc .

Le Juge du droit na rien ajout la motivation de larrt de la Cour dappel. Il nest pas dit que la cration dans le
rglement de coproprit de parties communes spciales a, dans tous les cas, pour corollaire ncessaire linstauration de
charges spciales. Il semble pourtant jug quune clause contraire du rglement de coproprit devrait tre rpute non
crite (art. 10 et 43, L. 65)