DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Arts. 1915 y ss.

Concepto:

Art. 1915 Cc.: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder
el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un
precio determinado.

Clases de arrendamiento:

- de cosas (las cosas pueden ser corporales o incorporales, muebles o inmuebles).

- para la confeccin de una obra material.
- de servicios.

Caractersticas del contrato de arrendamiento:

1. Bilateral. (art. 1439 cuando las partes contratantes se obligan recprocamente).

2. Oneroso. (art. 1440 cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravndose cada uno a
beneficio del otro).

3. Oneroso conmutativo. (art. 1441 cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira
como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez).

4. Principal. (art. 1442 cuando subsiste por s mismo sin necesidad de otra convencin).

5. De tracto sucesivo. (porque las obligaciones van naciendo y extinguindose sucesiva y peridicamente mientras
dure la vigencia de ellos, de manera que cumplida una de las obligaciones, nace otra de la misma naturaleza y
extinguida sta, la prxima, y as sucesivamente. En el arrendamiento, el arrendador est cumpliendo
constantemente su obligacin de proporcionar al arrendatario el goce tranquilo y pacfico de la cosa arrendada, y
ste de pagarle peridicamente la renta estipulada hasta la extincin del arriendo.
(Esta caracterstica importa porque altera algunos de los efectos de los contratos bilaterales, como es el caso de la
condicin resolutoria tcita o el riesgo. As pues, en todo contrato bilateral va envuelta la condicin de no
cumplirse por la otra parte lo pactado art. 1489; sin embargo, en los contratos de tracto sucesivo, la resolucin
toma el nombre de terminacin y opera nicamente para el futuro; las obligaciones cumplidas quedan a firme,
pues, por ejemplo, sera imposible que el arrendatario restituyera el goce que ha ejercido en la cosa, y por lo
mismo el arrendador no est obligado a devolver las rentas recibidas). (Igual situacin sucede con el riesgo de la
cosa, ya que si la obligacin de una de las partes se hace imposible por caso fortuito, se extingue y se pone fin al
contrato, sin afectar las obligaciones ya cumplidas).

6. Consensual. (art. 1443 cuando se perfecciona por el solo consentimiento). (Tener presente que el art. 1921 - al
igual que el art. 1802 para la compraventa dispone que si las partes pactan que no se entiende perfecto sino con
otorgamiento de escritura, las partes podrn retractarse mientras sta no se otorgue o mientras no haya
principiado la entrega de la cosa).

7. Nominado. (se encuentra expresamente regulado por el legislador).

8. Ttulo de mera tenencia. (por excepcin es un ttulo traslaticio de dominio en el caso del arrendamiento de
predios rsticos con ganados -art. 1984-.

1
9. Acto de administracin (no comprende un acto de enajenacin).

Efectos del contrato de arrendamiento de cosas: (aplicable a las dems clases de arrendamiento).

Obligaciones del arrendador: (art. 1924).

1) ENTREGAR LA COSA ARRENDADA.

nica obligacin esencial, las dems pueden ser suprimidas o redactadas por las partes en la forma que
quieran).

Art.1920: La entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin
reconocidas por la ley.
-Se critica esta norma ya que es inaplicable en el caso del arrendamiento de inmuebles por cuanto no
requiere la inscripcin en el CBR

La entrega puede ser REAL o FICTA (entregar llaves, poner a disposicin)

Cundo se efecta la entrega? Cuando lo hayan estipulado las partes, sino inmediatamente despus de
celebrado el contrato.

Art.1925: Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes se ha puesto en la
imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendr derecho para desistir del contrato, con indemnizacin de
perjuicios.
Habr lugar a esta indemnizacin aun cuando el arrendador haya credo errneamente y de buena fe, que
poda arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza
mayor o caso fortuito.

Art.1926: Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes es constituido en mora de
entregar, tendr derecho el arrendatario a indemnizacin de perjuicios.
Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por
haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podr el arrendatario desistir
del contrato, quedndole a salvo la indemnizacin de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza
mayor o caso fortuito.

La ley 18.101 no contempla normas para efectuar la entrega.

2) MANTENERLA EN ESTADO DE SERVIR PARA EL FIN QUE HA SIDO ARRENDADA

Art.1927: -Reparaciones necesarias (reparacin del bao)

-Reparaciones locativas (pintura, reponer cristales rotos)

Art.1935. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no

locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho
necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo ms pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si
la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trat de hacer oportunamente las reparaciones, se
abonar al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

2
Art.1936. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras tiles, en que no ha consentido con
la expresa condicin de abonarlas; pero el arrendatario podr separar y llevarse los materiales, sin detrimento de
la cosa arrendada; a menos que el arrendador est dispuesto a abonarle lo que valdran los materiales
considerndolos separados.

3) A LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACIN O EMBARAZO EN EL GOCE DE LA COSA ARRENDADA. (art.

1928, 1929, 1930, 1931, 1932, 1933 y 1934)

Parecida a la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios

Anlisis de los artculos citados:

a) Casos en que se da derecho a la terminacin del contrato:

i. Reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa arrendada, que el resto no es suficiente para
el objeto del arriendo (art.1928, inc3)

ii. Arrendatario por consecuencia de los derechos justificados por un tercero, se hallare privado de
tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no hubiere contratado
(art.1930, inc3)

iii. Si el mal estado o calidad de la cosa impide al arrendatario hacer de ella el uso para que ha sido
arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado de la cosa al tiempo del contrato; y
an si el vicio empiece a existir despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario. En caso de
impedimento parcial el juez decidir si da lugar a la terminacin o a una rebaja en el precio.

b) Dan lugar a la indemnizacin de perjuicios:

i. Reparaciones procedieren de causa que exista al tiempo del contrato y NO era entonces conocida
por el arrendatario pero S por el arrendador, o era tal que ste tuviese antecedentes para
temerla o debiese por su profesin conocerla (art.1928, inc4)

ii. Reparaciones turben demasiado tiempo el goce de la cosa, de manera que no pueda subsistir el
arrendamiento sin grave molestia o perjuicio (art.1928, inc5)

iii. Arrendatario turbado en el goce por el arrendador o por cualquier persona a quien ste pueda
vedarlo (art.1929)

iv. Causa del derecho justificado por el tercero fue o debi ser conocida por el arrendador al tiempo
del contrato, pero no por el arrendatario o siendo conocida por ste, interino estipulacin especial
de saneamiento (art.1930, inc4)

v. Vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato (art.1933, inc1)

se indemniza el dao emergente

vi. Vicio conocido por el arrendador al tiempo del contrato, o era tal que el arrendador debiera por
los antecedentes preverlo o por su profesin conocerlo
se incluye en la indemnizacin el lucro cesante (art.1933,inc2)

3
 c) Dan derecho a una rebaja proporcional:
i. Si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, ser obligado el
arrendatario a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada
ii. Arrendatario es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algn derecho sobre
la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato

Obligaciones del arrendatario:

1) Pagar el precio o renta

Junto a la obligacin de restitucin de la cosa al final del contrato de arrendamiento son las nicas
esenciales.

El monto del precio ser el estipulado, pero si hubiere disputa, ste se determinar por peritos a costa de
ambas partes (art. 1943).

El precio se debe pagar en el tiempo estipulado y a falta de estipulacin, segn la costumbre del pas1, y a
falta de ambas, se pagar conforme las siguientes reglas (art.1944):
a) los predios urbanos se pagarn mensualmente y los predios rsticos anualmente;
b) si se arrienda una cosa mueble por da, mes, o ao, el pago se har vencido el da, mes, o ao;
c) si el precio es una sola suma de dinero, se debe terminado el contrato.

Si hay mora en el pago del precio, se aplican las reglas generales del art. 1551.

2) Usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato (art. 1938)
El arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato, y no podr en
consecuencia hacerlo servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convencin expresa, aquellos a
que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la
costumbre del pas.
Si el arrendatario contraviene a esta regla, podr el arrendador reclamar la terminacin del arriendo con
indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta indemnizacin, dejando subsistir el arriendo.

Esta idea se repite para arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios en art. 1973, y en el art. 1980
para arrendamiento de predios rsticos.

3) Cuidarla como buen padre de familia. (art.1939)

Arts. 1941 y 1947 inc. Final sealan que la culpa del arrendatario se extiende a la culpa de su familia,
huspedes (invitados), dependientes o subarrendatarios.
Qu culpa? Leve (no era necesaria mencionarla pues es la RG segn el art.1547-contratos onerosos-.

4) Efectuar las reparaciones locativas

Las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies
de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como
descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc. (art.1940)
Art. 1970 seala que se comprende por tales para el caso del arrendamiento de casas, almacenes u otros
edificios.

1
Costumbre como fuente de obligaciones en materia de arrendamiento, manifestada tambin en la segunda obligacin

4
5) Restituir la cosa arrendada al final del contrato. (sta es la otra obligacin esencial del arrendatario). (art.1947).
En el caso de arrendamiento de bienes races, la restitucin se verifica desocupndola enteramente,
ponindola a disposicin del arrendador y entregndole las llaves (art. 1948).

6) Avisar al arrendador las molestias de los terceros que pretendan derechos sobre la cosa arrendada. (1931 inc.
2).
Si hay demora en el aviso, dar derecho al arrendador a solicitar indemnizacin.
Parecida a la citacin de eviccin.

Causales de expiracin del contrato de arrendamiento de cosas: (art.1950)

El contrato de arrendamiento de cosas termina por los mismos modos que terminan los dems contratos
(recordar art.1545), pero especialmente por:

1. La destruccin total de la cosa (art.1932)

El juez es el nico que puede decretar la terminacin
En caso de destruccin parcial, el juez decide si decretar la terminacin o una rebaja en el precio
Tener presente la teora de la imprevisin (art.2003 n2)

2. La expiracin del tiempo estipulado para la duracin del contrato (elemento de la naturaleza)
Se determina el da de la terminacin del contrato (art.1954)
a) fijndolo expresamente,
b) o ese da es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada,
c) o por la costumbre.
Cuando no se pueden aplicar estas reglas al contrato se le pone trmino mediante DESAHUCIO2. ste puede
ser judicial de conformidad al CPC o extrajudicial, pero en este ltimo caso deber probarse segn las reglas
generales (esta regla no se aplica a la ley 18.101 que regula el arriendo en inmuebles urbanos)

3. La extincin del derecho del arrendador. sta se puede producir:

a) por causas ajenas a su voluntad. (art.1958 y 1959)
b) por culpa del arrendador (art.1961 y 1963) (art. 1962 3reglamenta que sucesores del arrendador estn
obligados a respetar el contrato de arrendamiento).
c) por actos de terceros. (art. 1961 y 1965).
d) por disposicin de la ley. (art. 1930 inc. 3 y art. 1960).

4. Sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.

En caso de declaracin de nulidad o terminacin por incumplimiento.

*Si el arrendamiento termina por culpa del arrendatario, debe ste indemnizar al arrendador y pagar la renta
hasta el da en que por desahucio haya podido cesar el contrato o hubiera terminado sin desahucio. Para
exonerarse de dicho pago, puede el arrendatario proponer persona idnea que bajo su responsabilidad lo
sustituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente (art. 1945).

2
Es la noticia o aviso anticipado que una de la partes da a la otra de su deseo de poner trmino al contrato notificndolo
anticipadamente (art.1951). Rige slo en los arrendamientos a plazo indefinido y mes a mes (art.3 ley 18.101)
3
El art.1962 al indicar lucrativo quiere decir gratuito. En virtud del n2 hace oponible a terceros el arrendamiento otorgado
por escritura pblica.

5
 Situaciones que NO ponen fin al contrato de arrendamiento:

1. Si el arrendador necesita la cosa para s, tal hecho no pone trmino al contrato, salvo estipulacin en contrario
(art. 1967).

2. La insolvencia declarada del arrendatario (art. 1968 inc. 1).

Por excepcin la insolvencia del arrendatario autoriza a dar por terminado el contrato si los acreedores no
sustituyen al arrendatario prestando fianza a satisfaccin del arrendador. Si no sustituyen al arrendatario, el
arrendador tiene derecho a cesar el contrato y a demandar indemnizacin de perjuicios (art. 1968 inc. 2 y 3).

3. El pacto de no enajenar la cosa arrendada (art. 1964)

Esa clusula hace persistir el arrendamiento pero es vlida para el tercero comprador, el que podr alegar el
saneamiento por eviccin; eventualmente el vendedor alegar la mala fe del comprador.
Tcita reconduccin: (art. 1956).

Segn el inc. 1y 2 del art. 1956, terminado el arrendamiento por desahucio o de cualquier otro modo, no se
entender que la aparente aquiescencia del arrendador a que el arrendatario retenga la cosa en su poder, sea una
renovacin del contrato; en otras palabras, el contrato no se renueva por el silencio de las partes.
Sin embargo, si la COSA ARRENDADA FUERE UN BIEN RAZ y el arrendatario con el beneplcito del arrendador
hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminacin, o si ambas partes han
manifestado por cualquier otro hecho inequvoco su intencin de perseverar en el arriendo, SE ENTENDER
renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes (se presume la voluntad de las partes)
En este caso, el contrato se entiende renovado bajo las mismas condiciones que antes, pero limitado a tres meses
en los predios urbanos, y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los
predios rsticos4, sin perjuicio de que al termino de este tiempo vuelva a repetirse, renovarse, la reconduccin.

Particularidades del contrato de arrendamiento de bienes races:

Marco normativo:
- Ley 18.101, publicada en el D.O. 29 de enero de 1982, modificada por la Ley 19.866 de 11 de abril de 2003.
La Ley 18.101 derog el D.L. 964 de 1975, de 12 de abril de 1975.
- Artculos 1970 a 1977 Cc.: Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios.
- D.L. 993, de 24 de abril de 1975: Disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rsticos, medianeras
o aparceras y otras formas de explotacin por terceros.
- Artculos 1978 a 1986 Cc.: Reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rsticos.

mbito de aplicacin: (arts. 1 y 2 Ley 18.101).

Lugar donde se efecta el pago de la renta

1) Estipulacin contractual
2) Reglas del pago del art.1588 (cuerpo cierto, donde exista al tiempo de constituirse la obligacin;
tratndose de otra cosa en el domicilio del deudor)

Momento en que se debe pagar

1) Estipulacin contractual
2) Costumbre
3) Reglas del art.1944

4
Predios rsticos son aquellos destinados permanentemente al uso o cultivo agrcola.

6
Presuncin en el monto de la renta: (art. 20 Ley 18.101).
En los contratos de arrendamiento que no consten por escrito (esto reitera una vez ms, lo consensual que
es el contrato de arrendamiento incluido el de bienes races urbanos), se presumir que la renta ser la que
declare el arrendatario. (En cambio en el arrendamiento de cosas del CC, a falta de estipulacin y en caso de
disputa, la renta se determina por peritos a costa de ambas partes art. 1943).

La mora en el pago de la renta del arrendamiento: (art. 1977 y art. 10 Ley 18.101).
A diferencia de lo dicho para la mora del arrendamiento de cosas donde se aplican las reglas generales del
art. 1955 Cc., en el caso de mora en el pago del precio del arriendo de bienes races urbanos se aplican las reglas
del art. 1977 Cc (el art 10 se remite a tal precepto) que dispone que la mora de un perodo entero en el pago de la
renta dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones (a diferencia de lo que dispone el art. 1955 que
exige slo una reconvencin), entre las cuales medie a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el
arriendo.
En este caso, la primera reconvencin se suele practicar conjuntamente con la notificacin de la demanda, y la
segunda durante la audiencia de contestacin de la demanda (art. 10 Ley 18.101). (vase el art. 611 CPC).

Se discute, cuando se entiende que se produce la terminacin (recordar que al ser un contrato de tracto
sucesivo, frente al incumplimiento del pago de la renta no hay resolucin, sino que slo terminacin) del contrato
de arrendamiento al realizarse la segunda reconvencin o al dictarse la sentencia?

-Algunos sostienen que la terminacin se produce con la dictacin de la sentencia, ya que si el art. 12 de la Ley
18.101 permite al subarrendatario pagar las rentas adeudadas por el subarrendador hasta antes de la dictacin
de la sentencia, es porque slo con la dictacin de la sentencia se produce la terminacin del contrato de
arrendamiento (esto es una situacin excepcional, pues puede tratarse de un tercero ajeno al pleito)

-Este argumento trae otro problema, hasta cundo se puede enervar la terminacin del contrato mediante el
pago? Sobre el particular, el art. 310 inc. 1 CPC dispone que las excepciones de prescripcin, cosa juzgada,
transaccin y pago efectivo de la deuda, cuando sta se funde en un antecedente escrito, podrn oponerse en
cualquier estado de la causa; pero no se admitirn si no se alegan por escrito antes de la citacin para
sentencia en primera instancia, o de la vista de la causa en segunda.

- No obstante, la gran mayora sostiene que este artculo se refiere a la excepcin de pago oportuno, como
oportunidad procesal para oponerla, no quiere decir que se pueda pagar en cualquier estado del juicio.

- El pago debe hacerse ANTES de la 2 reconvencin, pues con ella, el arrendatario queda en mora.

Irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario: (art. 19 Ley 18.101).

El art. 19 Ley 18.101 dispone que son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.
Pero la situacin de la mora est en el CC, por ende seran renunciables sus reglas
Esta norma ha dado origen a otro problema, si es posible o no estipular que el no pago de un periodo entero
de la renta dar lugar de inmediato a la terminacin del contrato de arrendamiento; en otras palabras, cabe
preguntarse si es posible estipular o no pacto comisorio calificado que frente al incumplimiento del pago de la
renta produzca la terminacin inmediata del contrato, dejando sin efecto las reglas de los arts. 1977 Cc. y art.
10 Ley 18.101, prescindiendo de las dos reconvenciones.
Supuestos:
a. Partes pueden no convenir el pacto comisorio Rigen las dos reconvenciones
b. Partes estipulan pacto comisorio. ste puede ser En ambos casos se
i. Facultativo dar derecho al arrendador a poner trmino al contrato demanda la restitucin de la
cosa arrendada, pues el
contrato ya termin
7
 ii. Imperativo pondr trmino inmediato al contrato, ipso facto.

Para aquellos que dicen que sta clusula no es vlida, se debe reconvenir dos veces, por ende no se puede
demandar la restitucin, sino que la terminacin.
As en la prctica es recomendable pues la jurisprudencia es vacilante solicitar:
-EN LO PRINCIPAL la restitucin del inmueble por encontrase terminado el contrato,
-EN SUBSIDIO se demanda la terminacin por no pago de las renta solicitando que se practiquen las dos
reconvenciones, y la restitucin del inmueble.

Reajuste de las devoluciones de dinero (art. 21 Ley 18.101).

Dispone que en caso de mora, todos los pagos o devoluciones que deban hacerse las partes, regido o no por
esta ley, se hagan reajustados en la misma proporcin en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento
entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan.

Pago por consignacin (art. 23 Ley 18.101)

Rige en caso de negativa del arrendador a recibir la renta, o a otorgar el recibo respectivo y el arrendatario
no desea recurrir al procedimiento establecido en los arts.1598 y ss del CC.
Se evita la mora y el pago de reajustes

Subarrendamiento
A diferencia de lo que dispone el art. 1946 Cc. (seala que el arrendatario no tiene la facultad de ceder el
arriendo ni de subarrendar, a menos que expresamente se le haya concedido dicha facultad), el art. 5 de la Ley
18.101 seala que en los contratos de arriendo de inmuebles destinados a la habitacin con plazo fijo superior a
un ao, se entender siempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en
contrario.5
Los arts. 11, 12, 22 y 24 disponen cules son los requisitos necesarios para hacer oponibles lo obrado por el
arrendador en contra de los subarrendatarios, al igual que las obligaciones del arrendatario respecto de declarar si
existen subarrendatarios o no.

Normas de desahucio y restitucin: (arts. 3 y 4 Ley 18.101) Situaciones:

1) Contratos de arrendamientos de bienes races urbanos cuyo plazo de duracin se haya pactado mes a mes, o
de duracin indefinida (Art.3 de la Ley)
El desahucio slo podr realizarlo el arrendador judicialmente o mediante notificacin personal efectuada
por un notario. (Judicialmente cmo se pide notificacin practicada por receptor)
En ambos casos, el plazo de desahucio ser de dos meses, contados desde su notificacin y se aumentar en
un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble.
En todo caso, el plazo no exceder nunca ms de 6 meses.
Si el arrendatario decide entregar el inmueble antes de vencer el plazo conferido a su favor, podr hacerlo, y
en dicho caso slo ser obligado a pagar la renta hasta el da de la restitucin (plazo renunciable)

*Ahora, si es el arrendatario quien quiere desahuciar (los arts. 1951, 1955 hablan de arrendador o
arrendatario), la anticipacin del desahucio est sometido a las reglas del art. 1976 Cc., o sea:
-Deber darse con una anticipacin de un perodo entero de los designados por la convencin (contrato) o la
ley para el pago de la renta (ej: si el pago de la renta se ha estipulado mes a mes, ser un mes el plazo del
arrendatario para practicar el desahucio)

5
Estipulacin en contrario da derecho al arrendatario para poner trmino anticipado y unilateralmente el arrendamiento

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 -El desahucio del arrendatario puede ser judicial o extrajudicial (en este ltimo caso, puede hacerlo escrito o
verbalmente. No puede hacerlo mediante notario ya que dicha forma slo est prevista para el supuesto del
desahucio del arrendador)

2) Art.4 de la Ley: Contratos de plazo fijo que no exceda de un ao (aqu no hay desahucio, ya que la llegada del
plazo estipulado es lo que pone trmino al contrato de arrendamiento), y a falta de restitucin voluntaria por
parte del arrendatario
El arrendador SLO podr solicitar la restitucin judicialmente, y en tal caso, el arrendatario tendr derecho
a un plazo de dos meses, contados desde la notificacin de la demanda.
Aqu el arrendatario tambin podr entregar el inmueble antes del vencimiento del plazo conferido por la ley
a su favor,
Y en este caso slo pagar la renta hasta el da de restitucin (aqu se entiende que vencido el plazo
estipulado, el arrendatario no entreg voluntariamente con lo cual es el arrendador quien solicita la restitucin
voluntariamente; en este caso, el legislador le otorga un plazo de dos meses a favor del arrendatario, pero ste
lo puede renunciar entregndolo anticipadamente con la sola obligacin de pagar hasta el da de la
restitucin).

3) Si el contrato de arrendamiento es a plazo fijo, pero excede a un ao, se aplican las reglas del art. 1954 Cc
Arrendatario puede ser obligado a la restitucin inmediata del inmueble; aqu no hay un plazo establecido
por el legislador para la restitucin (el fundamento es que dispuso de ms tiempo para prevenir la contingencia
de restituir el inmueble).

4) Art.1945 Arrendamiento termina por culpa del arrendatario (ej: se va antes de expirar el plazo)
Debe pagar la indemnizacin y la renta hasta que termine el contrato (con o sin desahucio)
Arrendatario para exonerarse de este pago puede proponer a alguien idneo bajo su
responsabilidad y rindiendo seguridad competente
Cmo obtiene el arrendador la restitucin? Art.6, inc2
Cmo obtiene el pago? Demanda: -Que se practiquen las 2 reconvenciones
-Indemnizacin
-Pago de rentas insolutas
-Terminacin
-Restitucin

5) Art.5 de la Ley Inmueble urbano destinado a la habitacin

Plazo fijo superior a un ao
Facultad intrnseca del arrendatario para subarrendar
Estipulacin en contrario:
- arrendatario puede poner trmino anticipado al contrato
- obligado al pago slo hasta la restitucin
Si no se estipula en contrario y el contrato termina por culpa del arrendatario se aplica
el art.1945 cc.

6) Art.1954 Plazo fijo superior a un ao

Termina el contrato de arrendamiento: - arrendatario obligado a restituir de inmediato

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 Terminacin unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento :

a) De conformidad al art. 5 Ley 18.101, en los casos de arrendamientos de inmuebles destinados a la habitacin
con plazo fijo superior a un ao, donde expresamente no se haya conferido la facultad de subarrendar el
inmueble al arrendatario, se entender que el arrendatario puede poner trmino anticipado al contrato sin
necesidad de pagar la renta por el periodo que falte.
Esto en compensacin por la prdida del derecho a subarrendar (dada la estipulacin en contrario)

b) En los casos que el arrendamiento termine por la expiracin del tiempo estipulado, por la extincin del derecho
del arrendador o por cualquier otra causa (aqu estamos frente a un contrato que ya termino por la llegada del
plazo, o por la prdida del derecho del acreedor, u otro motivo), el arrendatario continuar obligado a pagar la
renta y los gastos por los servicios comunes que sean de su cargo hasta que se efecte la restitucin del
inmueble. (art. 6 inc. 1 Ley 18.101).
Debemos recordar que segn el art. 1945 Cc. cuando el arrendamiento termina por culpa del
arrendatario (aqu est terminado antes de lo estipulado o previsto por las partes), ser ste obligado a la
indemnizacin de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el da en que
desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin
desahucio. (En todo caso, puede eximirse de este pago, proponiendo persona idnea que le sustituya por el
tiempo que le falte, prestando fianza u otra seguridad competente).
En el mismo sentido, el art. 1955 Cc. dispone que en caso de que el arriendo termine por desahucio de
cualquiera de las partes, o por haberse fijado plazo de duracin en el contrato, el arrendatario ser obligado
a pagar la renta de todos los das que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes
del ltimo da (aqu se entiende que el arrendatario esta restituyendo antes de la llegada del plazo
estipulado para su duracin; de esta forma, se armonizan los arts. 4 y 6 inc. 1 Ley 18.101 con los arts. 1945
y 1955 Cc. En este sentido Guillermo Piedrabuena dice si el arrendatario restituye la propiedad antes de
que venza el plazo contratado, no el plazo adicional de la Ley 18.101, est obligado a pagar la renta de todos
los das que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del ltimo da).

c) El inc. 2 del art. 6 Ley 18.101, agregado por la Ley 19.866 de 11 de abril de 2003, vino a resolver el problema
que quedaba cuando vigente el contrato de arrendamiento, el inmueble era abandonado por el arrendatario y
no haba restitucin al arrendador (ste tena que seguir un largo procedimiento para recuperar el inmueble),
al disponer que si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, ste podr solicitar al
juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificacin del abandono
realizada por un ministro de fe. El ministro de fe levantar acta del estado en que se encuentre el inmueble al
momento de su entrega y remitir copia de ella al tribunal.

*Es recomendable, a pesar de ser el arrendamiento un contrato consensual, redactarlo por escrito y otorgarlo
por escritura pblica principalmente por las siguientes razones
Valor probatorio (art.1700 y ss)
Art.20 ley 18.101
Art.1962 para hacerlo oponible oponible a terceros

*Derecho legal de retencin (art.1942, inc2)

El arrendatario es obligado al pago del precio o renta
Podr el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener
todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya
amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entender que le pertenecen, a menos de
prueba contraria.

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