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Paulo Csar Hartung Gomes Ricardo de Rezende Ferrao Joo Guerino Balestrassi
Governador Vice-Governador Secretrio de Estado de Economia e Planejamento
Fernando Zardini Antonio CAOA - Centro de Apoio Operacional de Defesa do Meio Ambiente, COLABORADOR/CAOA
Procurador-Geral de Justia Bens e Direitos de Valor Artstico, Esttico, Histrico, Turstico, Eliane Barbarioli Santi
Paisagstico e Urbanstico
Ncia Regina Sampaio
Promotora de Justia Dirigente do Caoa
Desta forma, o Instituto Jones dos Santos Neves - IJSN, por meio da reedio do Guia e auxilio
tcnico da Comisso Interinstitucional Coordenada pelo Ministrio Pblico Estadual, pretende colaborar
com os municpios nos temas relacionados ao planejamento e respectivos processos de ocupao
territorial, principalmente no tocante aplicao dos instrumentos necessrios para o desenvolvimento
de Planos e Programas de Regularizao Fundiria de Interesse Social.
Apresentao
Introduo.......................................................................................................................... 9
Sumrio
A reestruturao produtiva no Brasil e o respectivo processo de Com efeito, a regularizao fundiria possibilita a transformao da
urbanizao acelerada impactaram diretamente a base territorial economia informal em economia formal, beneficiando os moradores com
de forma excludente. Dentre as conseqncias deste processo, a legitimao de sua posse, concedendo-lhes novos direitos, como, por
temos a expanso das periferias urbanas e respectivos processos de exemplo, a segurana posse da rea ocupada ilegalmente e o acesso ao
ocupao informal. Este quadro de irregularidades assume grandes crdito para melhoria na habitao, garantindo-lhes assim, o direito
propores no territrio brasileiro, onde o acesso ao solo urbano e constitucional moradia digna e Cidadania.
moradia para grande parte dos brasileiros se deu atravs de mecanismos Cumprindo a exigncia do Estatuto da Cidade, a maior parte dos municpi-
ilegais de uso e ocupao do solo, resultando em problemas de ordem os j tinha, em 2006, seus Planos Diretores, instrumento bsico da poltica
social, econmica, urbana e ambiental. de desenvolvimento urbano, elaborados com o objetivo de organizar a
Com a criao do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), novas perspecti- ocupao, o uso e a transformao do territrio urbano e rural a partir das
vas surgiram para orientar as aes do Poder Pblico municipal com fins diretrizes e instrumentos urbansticos e jurdicos introduzidos pela
elaborao e execuo da poltica urbana, reforando os princpios da referida legislao federal. Assim, cabe ao Municpio a difcil tarefa de
funo social da propriedade e da cidade, consagrados desde a avaliar a cidade como um todo, verificando em seu territrio a melhor
Constituio Federal de 1988. Nesse contexto, a regularizao fundiria soluo para os problemas gerados pela ocupao descontrolada, bem
surge como um dos instrumentos mais importantes para a recomposio como prevenir situaes de risco social e ambiental, organizando o
do tecido urbano e a conquista do inegvel direito cidade por todo e territrio e estimulando a regularizao fundiria.
qualquer cidado. Revela-se como um dos programas prioritrios da No mbito da legislao em vigor, o poder municipal refora a importncia
poltica urbana federal com fins incluso social de grande parcela da do seu papel fundamental na averiguao dos problemas, das limitaes e
populao brasileira dos assentamentos urbanos ocupados pela popula- das determinaes a serem observadas no trato da propriedade urbana.
o de baixa renda. Promover a regularizao fundiria significa transfor- Contudo, as exigncias do Estatuto da Cidade trouxe uma srie de dificul-
mar a posse de determinada rea em propriedade com endereo, identi- dades aos municpios, posto que os mesmos no estavam preparados para
dade, acesso a servio de infra-estrutura, equipamentos coletivos, alm a compreenso dos instrumentos e implementao da legislao urbans-
de favorecer a participao social nos processos de gesto e educao tica pertinente ao trato da questo urbanstica. Os municpios tiveram que
ambiental.
Introduo
contar com o auxlio de instituies governamentais na aplicao de processos de ocupao irregular do solo. Esta parceria traduz o apoio
programas de capacitao destinados a seu corpo administrativo, alm da institucional e tcnico aos municpios para a aplicao da legislao
necessidade de buscarem incentivos financeiros do Ministrio das urbanstica em todas as suas esferas.
Cidades. No presente momento, em funo da promulgao da Lei Federal n
Com o objetivo de proporcionar uma ampla compreenso do universo 11.977 de 7 de julho de 2009 e a necessidade de adaptao legislao
multidisciplinar expresso no Estatuto da Cidade e suprir as deficincias no mais atual, faz-se necessrio uma nova atualizao do Guia de orienta-
cumprimento da referida lei, no perodo de 2005 a 2007, o IJSN como o para reas urbanas de ocupao consolidada para tratar a temtica
rgo de apoio ao planejamento estadual, promoveu cursos de capacita- da regularizao fundiria de forma didtica e abrangente no mbito dos
o para tcnicos municipais alm de realizar publicaes com o objetivo assentamentos urbanos de baixa renda, consolidados e informais (favelas,
de orientar os municpios na aplicao dos instrumentos urbansticos e invases, loteamentos clandestinos consolidados), consolidando e
jurdicos, destacando-se a primeira verso do Guia de orientao para esclarecendo conceitos. O presente Guia contempla as diversas etapas do
reas urbanas de ocupao consolidada(2007). processo de regularizao fundiria, disponibilizando as informaes que
Em 2010, frente complexidade da questo fundiria urbana, foi firmado possam auxiliar os municpios quanto aos procedimentos relativos
o Protocolo de Cooperao Tcnica do IJSN com o Ministrio Publico que aplicao dos instrumentos urbansticos e jurdicos pautados em aborda-
vem reforar a necessidade de atuao conjunta no territrio com vistas a gens interdisciplinares necessrias para implementao dos Programas
regularizar e controlar com maior eficcia a expanso urbana e respectivos Municipais de Regularizao Fundiria.
1
Ocupao e Urbanizao
Ocupao e Urbanizao
o
Dentre as conseqncias do processo de urbanizao acelerada e Com o advento do Estatuto das Cidades, Lei n 10.257, de 10 de julho de
desordenada das cidades brasileiras, a proliferao de processos informais 2001, o preceito constitucional da funo social da propriedade vislumbra
de ocupao urbana assume propores preocupantes. grandes perspectivas em direo democratizao do espao urbano. Dizer
O acesso ao solo urbano e moradia para grande parte dos brasileiros s foi que a propriedade urbana precisa cumprir uma funo social o mesmo que
possvel atravs de mecanismos informais e ilegais, resultando em afirmar que a terra urbana deve servir ao interesse coletivo em vez de
problemas de ordem social, econmica, urbana e ambiental, comumente restringir-se ao direito individual de propriedade, buscando o uso
em reas imprprias ao uso habitacional. socialmente justo e ambientalmente equilibrado do espao urbano, reduo
das desigualdades sociais, promoo da justia social e melhoria da
Surgem:
qualidade de vida urbana.
Favelas, cortios, conjuntos habitacionais, loteamentos ilegais
Caractersticas: Complementando o rol de objetivos da poltica de desenvolvimento urbano,
Elevada densidade habitacional, o poder municipal refora seu papel fundamental nesse contexto,
Deficincia de infra-estrutura, especificando, detidamente, as limitaes e as determinaes a serem
Carncia de equipamentos comunitrios e de reas livres de lazer, observadas no trato da propriedade urbana. Cabe ao Municpio a difcil e
Habitaes precrias, fundamental tarefa de avaliar a cidade como um todo, verificando em seu
Ocupaes em reas de risco iminente ou de reas de interesse social territrio a melhor soluo para os problemas gerados pela ocupao
Irregularidade fundiria e edilcia. descontrolada, bem como prevenir situaes de risco social, organizando as
reas inadequadas ao uso habitacional e estimulando a regularizao
fundiria.
[...] como solues adequadas ainda parecem estar longe e nas
cidades o crescimento natural e a migrao exige solues imediatas, Na dcada de 1980, algumas iniciativas pioneiras surgiram para atender as
as populaes continuam a ocupar e invadir reas livres, pblicas e
privadas. Na ausncia de solues preventivas, resta ao poder demandas locais por regularizao e urbanizao, criando os primeiros
pblico, em principio, trs alternativas: ignorar os fatos, despejo programas.
forado ou regularizao das ocupaes [...] (ALFONSIN, 1997).
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Exemplos de programas municipais de urbanizao, integrao e infra-estrutura urbana e de servios pblicos; outros, com o discurso de
legalizao de reas de baixa renda realizados no Brasil: que essa uma maneira de fortalecer uma viso de direitos, j que o
Estatuto da Cidade reconhece juridicamente o direito social dos ocupan-
Cidade Programa Ano Foco tes desses assentamentos informais moradia.
Belo Zonas Especiais Contudo, ao analisar vrias experincias em todo o pas, percebe-se que o
PROFAVELA 1983
Horizonte de Interesse Social conceito de Regularizao Fundiria vai alm de suas dimenses urbansti-
reas Declaradas cas e jurdicas, e so poucos os programas que se propem a fazer uma
Recife PREZEIS 1983
de Interesse Social abordagem mais abrangente.
ORGANIZAO Pioneiro na utilizao da O Ministrio das Cidades, criado em 2003, veio fortalecer e apoiar o
Diadema SOCIAL 1985 Concesso Real do Direito de
DA FAVELA Uso, aprovada em lei municipal. desenvolvimento das aes previstas no Estatuto da Cidade, por interm-
Rio de FAVELA Dcada de Integra aes de ordem
dio de suas quatro secretarias; e a Secretaria Nacional de Programas
Janeiro BAIRRO 1990 urbanstica e legal Urbanos apresenta a regularizao fundiria como uma das principais
Regularizao Fundiria e diretrizes. No mesmo ano em que foi criado, o Ministrio lanou o
Vitria PROJETO 1993 Preservao Ambiental em Programa Nacional de Apoio Regularizao Fundiria Sustentvel,
TERRA reas Ocupadas
denominado Papel Passado.
A partir de ento, surgem diversas iniciativas em reconhecimento da
cidade informal, porm, como polticas isoladas e abordagens distintas Ministrio das Cidades
para atender a diferentes contextos. Uns, com enfoque apenas na Apoia o desenvolvimento das aes previstas no Estatuto da Cidade
regularizao urbanstica e a preocupao de dotar as reas precrias de Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Principais diretrizes: Regularizao Fundiria
O conceito de Regularizao Fundiria (RF) consagrado em diversas de suas interfaces correr o risco de fracassar.
publicaes aquele formulado por Betnia Alfonsin, atravs de uma A regularizao jurdica das reas imprescindvel, pois expressa o
viso bastante holstica do processo. reconhecimento da segurana individual da posse para os ocupantes.
Mas isso no basta. preciso, ainda, levar esse espao urbano a integrar-
Regularizao fundiria o processo de interveno pblica, sob os
se na cidade.
aspectos jurdicos, fsico e social, que objetiva a permanncia das
populaes moradoras de reas urbanas ocupadas em Analogamente, o processo estaria incompleto em seu objetivo se ocorres-
desconformidade com a lei para fins de habitao, implicando
acessoriamente melhorias no ambiente urbano do assentamento, no se todo o redesenho da circulao, tamanho dos lotes, alocao de casas
resgate da cidadania e da qualidade de vida da populao precrias ou situadas em reas de risco ou de preservao ambiental, sem
beneficiria (ALFONSIN, 1997).
que houvesse a titulao jurdica, o que perpetuaria a insegurana da
posse e negaria o direito de morar dos ocupantes.
REGULARIZAO FUNDIRIA Contudo, no adianta uma integrao fsica e jurdica desses assentamen-
tos cidade formal, desconsiderando a segregao social e a misria
inerentes a estes moradores.
INTERVENO PBLICA
Regularizao fundiria constitui fator essencial para a democratizao das
relaes sociais, por isso mesmo, desempenha uma funo decisiva na
conquista da cidadania e, em decorrncia, na diminuio da excluso social.
Jurdica Fsica Social
(Revista eletrnica Polmica, 2006).
Analisar esse conceito como um processo de interveno pblica significa As aes no podem ser impostas pela administrao pblica. Devem ser
dizer que a RF demanda uma poltica governamental que tenha metas, pactuadas com os moradores, envolvendo a populao nas principais
estratgias e sustentao, com o objetivo de criar condies para que o decises, em uma relao de confiana, e no de convencimento, tendo
poder municipal exera seu dever constitucional de garantir o cumprimen- em vista os benefcios das intervenes urbansticas e das melhorias que a 17
to integral da funo social da cidade e da propriedade urbana. RF trar em prol dessa comunidade. Somente uma gesto compartilhada
Entender RF como regularizao jurdica, fsica e social reafirmar o de polticas pblicas integradas e integradoras ser capaz de garantir a
carter multidisciplinar e interdisciplinar da questo. Omitir qualquer uma sustentabilidade do processo.
Esse conceito de ALFONSIN, consagrado h mais de duas dcadas em Essa mesma lei define a Regularizao Fundiria a partir de duas
tantas publicaes est positivado na Lei Federal n 11.977/09, que dispe abordagens:
sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV e a regularizao
fundiria de assentamentos localizados em reas urbanas.
A. Regularizao fundiria de interesse social, voltada para os assenta-
A regularizao fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas, mentos irregulares ocupados, predominantemente, por populao de
urbansticas, ambientais e sociais que visam regularizao de baixa renda, nos casos:
assentamentos irregulares e titulao de seus ocupantes, de modo
a garantir o direito social moradia, o pleno desenvolvimento das
a) em que tenham sido preenchidos os requisitos para usucapio ou
funes sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente concesso de uso especial para fins de moradia (ver pgina34);
ecologicamente equilibrado (art.46). b) de imveis situados em ZEIS (ver pgina37);
c) de reas da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos municpios
Vale ressaltar que essa norma jurdica sublinha como um dos objetivos da declaradas de interesse para implantao de projetos de regularizao
regularizao fundiria o de garantir o direito social moradia. No se fundiria de interesse social.
trata, aqui, apenas da questo construtiva em si, mas de algo bem maior:
da qualidade de vida da populao; elemento que traz, acessoriamente,
todos os benefcios capazes de tornar o habitat equilibrado. B. Regularizao fundiria de interesse especfico: quando no caracteri-
Nesse sentido, no h como falar em moradia digna como preposto de zado o interesse social no caso anteriormente citado.
direito social constitucional sem falar em segurana da posse. Verifica-se, Somente ser tratada no presente guia a regularizao fundiria de
assim, que a Lei Federal n 11.977/09 reconhece a regularizao fundiria interesse social.
como uma das modalidades de programas habitacionais, pois necessrio
integrar os territrios informais consolidados s cidades.
Assim, uma das diretrizes da Regularizao Fundiria que consta na Lei
Federal n 11.977/09) em seu artigo 48, o de assegurar o nvel adequado
de habitabilidade e a melhoria das condies de sustentabilidade urbans-
tica, social e ambiental.
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Quais os aspectos inter e multidisciplinares da RF?
Uma abordagem mais democrtica da RF demanda o envolvimento de Compete Unio, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente
vrios atores na discusso das propostas de interveno, execuo de sobre [...] direito urbanstico (artigo 24, Constituio Federal, 1988)
projetos e obras, elaborao e aprovao de legislaes, utilizao de
instrumentos e viabilizao de recursos.
Municpio
Segundo a Lei Federal n 11.977/09 (artigo 50), a regularizao fundiria
poder ser promovida pelos seguintes atores: Aps a Constituio de 1988, os municpios passaram a ter autonomia
para legislar sobre assuntos de interesse local, competncia para elaborar
Unio, Estados, Distrito Federal e municpios; leis especficas e implementar a poltica urbana.
beneficirios, individual ou coletivamente; e Cabe ao municpio assegurar a seus habitantes o uso adequado do solo, o
acesso moradia digna, a melhoria da qualidade de vida, a proviso de
cooperativas habitacionais, associaes de moradores, fundaes,
equipamentos pblicos e de infra-estrutura.
organizaes sociais, organizaes da sociedade civil de interesse
pblico ou outras associaes civis que tenham por finalidade A execuo do Programa de Regularizao Fundiria, em geral, fica a cargo
atividades nas reas de desenvolvimento urbano ou regularizao da Secretaria Municipal de Habitao ou da Secretaria Municipal de
fundiria. Planejamento ou de Desenvolvimento Urbano, coordenada por um
departamento especfico para essa finalidade e com uma estrutura
Poder Pblico composta por arquitetos, urbanistas, advogados, engenheiros, estagirios
assim como pessoal de apoio administrativo.
Unio Federal
importante, tambm, a criao de uma Comisso Tcnica Municipal de
Cabe Unio apoiar o desenvolvimento de programas municipais,
Regularizao Fundiria formada com representantes das secretarias
estaduais e aes desenvolvidas pelas prprias comunidades, por meio de
municipais de meio ambiente, transporte e trnsito, obras, desenvolvi-
linhas de apoio financeiro para regularizao, alm de promover a
mento urbano, finanas, ao social e qualquer outra que desenvolva
remoo de obstculos jurdicos e legais e a capacitao de equipes
trabalhos relacionados s aes de Regularizao Fundiria, no sentido de
municipais e comunidades locais por meio do Programa Nacional de
acompanhar e integrar as aes, fomentando mecanismos que favoream
Regularizao Fundiria Papel Passado.
o cumprimento da sua funo social da cidade.
Cabe, ainda, Unio federal, a partir da atuao conjunta do Ministrio
das Cidades com a Secretaria do Patrimnio da Unio, atuar, por meio de Cartrio de registros imobilirios 23
convnios com as prefeituras e governos estaduais, na regularizao dos
assentamentos consolidados implantados em terrenos da Marinha e em Todo processo de regularizao fundiria somente estar finalizado e
outras terras sob domnio da Unio. consolidado com o respectivo registro dos ttulos de repasse da
propriedade realizado pelo cartrio de registro de imveis.
Defensoria Pblica ou Servio de Assistncia populao ocupante da rea a ser regularizada tanto no processo de
decises, como tambm na elaborao do projeto e na execuo das
Jurdidica aos Municpios
obras.
A populao ocupante de reas irregulares geralmente no pode arcar com
Por meio de uma gesto compartilhada entre a administrao pblica e a
custas de processo judicial ou pagamento de honorrios advocatcios
comunidade, os esforos so potencializados, e os nus e bnus,
necessrios para efetivao da regularizao fundiria. , pois,
divididos em uma situao de co-responsabilidade na consolidao das
fundamental o papel da defensoria pblica no fornecimento de assistncia
decises e aes efetivadas.
jurdica gratuita.
Este apoio no se refere apenas ao momento da titulao da terra. Ministrio Pblico
Entraves que demandam aes jurdicas podem inviabilizar a
regularizao, como, por exemplo, separaes e/ou divrcios no Segundo a Constituio Federal (1988), papel do Ministrio Pblico a
homologados e averbados, heranas com esplios no definidos, dentre defesa da ordem jurdica, do regime democrtico e dos interesses sociais
outros. e individuais indisponveis.
Outra possibilidade de facilitar a operacionalizao do processo a Cabe, pois, ao Ministrio Pblico garantir o cumprimento da ordem
realizao de convnios com a OAB, faculdades de Direito, ONGs ou outras urbanstica a partir do reconhecimento do direito moradia e
entidades que tm a finalidade de oferecer assistncia jurdica gratuita regularizao fundiria dos assentamentos informais.
populao de baixa renda.
Cmara de Vereadores
Poder Judicirio O Poder Legislativo Municipal responsvel pela aprovao das leis do
Para concretizao do processo de RF comumente necessria a atuao municpio, incluindo as legislaes urbansticas pertinentes
do Poder Judicirio (juzes e tribunais do estado e juzes federais, tribunais regularizao fundiria (Plano Diretor, leis de desafetao, concesso,
regionais federais em caso de reas de domnio da Unio), em especial nas ZEIS, dentre outras).
aes de Usucapio Urbana, Concesso de Uso Especial para fins de
Moradia, e outras aes que envolvam interesse pblico. Organizaes no governamentais e instituies
Na falta de normas ou surgimento de dvidas, estas devem ser suscitadas ONGs relacionadas questo de regularizao fundiria, faculdades de
ao Tribunal de Justia de cada estado, atravs de sua Corregedoria Geral de Direito, Arquitetura, Engenharia, Servio Social, Igrejas, Maonaria e
Justia, os regulamentos (denominados provimentos) que definiro outras instituies podem atuar no processo de regularizao fundiria,
24 critrios e procedimentos para atuao da administrao pblica e,
principalmente, a atuao dos cartrios de registro imobilirio.
fornecendo auxilio tcnico ao Poder Pblico a partir de convnios pr-
estabelecidos, como apoio na organizao da comunidade, viabilizao de
recursos, elaborao de projetos, realizao de seminrios, cursos de
Ocupantes da rea a ser regularizada
capacitao e campanhas educativas.
Para garantir a sustentabilidade da RF, fundamental a participao da
4
Tipos de ilegalidade
Quais os tipos de ilegalidade?
Segundo a Lei Federal n 11.977/09, considerada rea urbana No existe a figura do parcelador. Isso distingue a regularizao de
consolidada a parcela de territrio com densidade demogrfica superior ocupaes consolidadas da regularizao de loteamentos ilegais. O artigo
( cont.)
a 50 (cinquenta) habitantes por hectare, cuja malha viria j tenha sido 40 da Lei Federal n 6.766/79, de Parcelamento do Solo Urbano, faculta a
regularizao dos loteamentos no autorizados ou executados sem Cortios
observncia do ato de aprovao.
Aspectos urbansticos e/ou Aspectos jurdicos A populao de baixa renda procura essas tipologias habitaciona-
is, em vista do baixo custo da locao, mas tambm em razo de
Projeto sem aprovao e/ou no transferncia da suas vantagens de localizao, pois os cortios se situam normal-
sem registro imobilirio unidade habitacional para
o beneficirio, devido a :
mente em reas urbanas dotadas de servios e prximas aos
Infra-estrutura inadequada locais que proporcionam oportunidades de trabalho, tanto
inadimplncia na quitao do formais como informais.
Construo em desacordo financiamento;
com o projeto aprovado ou no-concluso dos processos
registrado. judiciais de desapropriao
pela administrao pblica,
permitindo, mesmo assim, a
ocupao do conjunto; A irregularidade ocorre em razo da relao precria entre o proprietrio
pendncia judiciria (quando, ou locador do imvel e os moradores, locatrios ou sublocatrios,
por algum motivo, o muturio
do contrato de financiamento
acarretando insegurana quanto permanncia deles na unidade 29
habitacional, uma vez que no tm reconhecidos seus direitos como
est pagando as prestaes
atravs de aes judiciais de inquilinos.
consignao em pagamento).
5
Instrumentos para RF
Quais os Instrumentos para RF?
No por falta de planos e leis que a situao de irregularidade fundiria Plano Diretor Participativo
acontece. O processo de RF enfrenta fortes limites estruturais na
legislao atual, os quais dificultam sua efetivao, para alm das O Plano Diretor Participativo ( PDP ) o principal instrumento da poltica
questes especficas da qualidade da lei ou de sua forma de de desenvolvimento e expanso urbana, devendo ser condicionado por
implementao. fatores polticos, econmicos, financeiros, culturais, ambientais e sociais
inerentes realidade de cada municpio em consonncia com os interes-
Para a regularizao de loteamento, a Lei Federal n 6766/79 atribuiu aos ses da populao que participa ativamente de sua elaborao. Deve traar
municpios o poder de coibir os loteamentos irregulares e punir os as diretrizes e os objetivos da Poltica Urbana e de regularizao fundiria,
transgressores da lei. dentre outros, alm de consolidar os instrumentos urbansticos e jurdicos
De 1979 at hoje, os marcos legais esto sendo, gradativamente, revistos previstos no Estatuto da Cidade para efetivao dessas polticas.
luz da Constituio de 1988, do Estatuto da Cidade e da Lei Federal Alm do PDP, o Estatuto da Cidade deu especial nfase aos instrumentos
11.977/09. As referidas legislaes disponibilizaram diversos jurdicos especificamente destinados regularizao fundiria e reurba-
instrumentos normativos para garantir o crescimento ordenado das nizao de reas ocupadas informalmente por populao de baixa renda,
cidades de forma sustentvel e socialmente equilibrada. No entanto, na os quais sero abordados a seguir.
aplicao dessas leis que reside a grande dificuldade para reestruturar a
poltica urbana brasileira de modo a conter a ocupao ilegal e predatria.
Diante da irregularidade instalada, restam apenas medidas curativas em
prol da adequao dessa situao, utilizando-se instrumentos Usucapio Urbana (Art. 9 ao 12)
urbansticos que flexibilizem os dispositivos normativos existentes, bem
Aplica-se para imveis urbanos, particulares, com rea de at 250 m2,
como fazendo uso dos instrumentos jurdicos para a regularizao da
ocupados por 5 anos ininterruptos para fins de moradia e sem contestao
posse consolidada.
judicial ( oposio ) por parte do proprietrio legal. O beneficirio no
Atualmente est em curso a proposta de reviso da Lei n 6766/79 ( pode possuir outro imvel urbano ou rural. Caso o imvel no se enquadre
Projeto de lei n 3057/00), que, alm de tratar da matria sobre o nesses critrios, o mais adequado usar Usucapio Ordinrio previsto no
parcelamento do solo urbano, inclui um Ttulo de Regularizao Fundiria Cdigo Civil.
que sinaliza grandes possibilidades de reverter o atual quadro de
informalidade nas ocupaes habitacionais. 33
No anexo 01 esto compilados os instrumentos normativos federais e
estaduais de referncia s questes de regularizao fundiria.
Como identificar se existe oposio posse? Federal n 11.977/09).
Quando, ao se procurar o Poder Judicirio ou os rgos da justia de assuntos Para a regularizao fundiria de interesse social, a rea dever atender a
jurdicos da Unio, do Estado e do Municpio, for constatado a existncia de aes um dos trs requisitos:
de reintegrao de posse, ou mesmo reivindicatria da posse da rea e/ou
solicitao da remoo dos ocupantes.
1 Ocupaes que cumpram as exigncias do art. 183 da usucapio
A Usucapio Urbana pode ser utilizada na modalidade individual ou constitucional:
coletiva. Nessa ltima, deve ser especificada a frao ideal de cada terreno.
O ttulo de Usucapio Urbana sempre obtido atravs de sentena judicial. ocupao sem oposio por mais de cinco anos;
Depois de homologado pelo Poder Judicirio, o ttulo deve ser registrado reas de at 250 m;
no cartrio imobilirio.
reas utilizadas como nica moradia;
reas que beneficiem famlias que no tm propriedade
Onde obter experincias? imobiliria urbana ou rural.
O Centro Dom Helder Cmara de Estudos e Ao Social (CENDHEC) uma
Organizao No-Governamental localizada em Recife (PE), que se constitui em
um centro de promoo e defesa dos direitos humanos e tem como um dos eixos
de ao a Regularizao Fundiria com ampla experincia na utilizao de 2. reas a serem demarcadas situadas em Zona de Interesse
Usucapio Urbana e metodologias para ajuizamento de aes. Social (ZEIS), previstas em lei municipal ou no plano diretor
municipal.
A partir da Lei Federal n 11.977/09 vislumbra-se mais agilidade na 3. reas declaradas pelo poder pblico de interesse para
aplicao do instrumento de usucapio (usucapio administrativa ou implantao de projetos de regularizao fundiria de
cartorria), ou seja, extrajudicialmente. interesse social.
EM REAS DE DOMNIO DA UNIO, alm dos instrumentos jurdicos j Por meio de um contrato de compra e venda e escritura pblica lavrada e
descritos, esto previstos na legislao vigente os que seguem: registrada, o proprietrio das terras (poder pblico ou particular) se
compromete a transferir a propriedade aos moradores, mediante o
pagamento de uma determinada quantia por parte destes.
Cesso de Uso
Prevista na Lei Federal n 9636/98 (Art. 18), consiste na outorga de uso Aforamento
privativo de imvel do patrimnio da Unio (bens dominicais). Depende uma forma de utilizao de alguns bens imveis da Unio, como terreno
de autorizao do presidente da Repblica, celebrada mediante termo ou de marinha e seus acrescidos, ilhas costeiras e ocenicas, de acordo com o
contrato, onde estar definido o uso a ser exercido na rea cedida. Decreto-lei no 9760/1946. Implica repasse gratuito ou oneroso do domnio
Podem receber a cesso os Estados, Municpios, entidades sem fins til a terceiros (foreiros), que ficam obrigados ao pagamento de uma
lucrativos de carter educacional, cultural ou de assistncia social, bem penso anual, denominada foro, correspondendo a 0,6% do domnio pleno
como pessoas fsicas ou jurdicas que exeram aproveitamento do terreno aforado (Art. 101 do Decreto-lei no 9760/1946).
econmico que merea a cesso.
A cesso dada por tempo determinado, sob os regimes de aforamento, Em caso de aforamento oneroso, o pagamento da importncia Unio deve ser
ocupao ou permisso, alm de concesso de direito real de uso. Implica equivalente a 83% do valor da avaliao do terreno.
transferir o uso do bem e no o domnio til, salvo se for em regime de
36 aforamento.
Ocupao Os objetivos do estabelecimento de ZEIS so :
o
Regulamentada pelo Decreto-lei n 9760/1946. Nesse caso, o a) Incluso social a partir de aes de promoo social, gerao de
ocupante no um posseiro; ele ocupa o imvel sabendo que se trata emprego e renda oportunidade de acesso terra legalizada;
de um bem pblico da Unio, e fica obrigado ao pagamento anual de b) Previso de servios pblicos, infra-estrutura, equipamentos
taxa de ocupao, correspondendo a 2% do valor atualizado do comunitrios e reas livres de lazer, de modo a promover a integrao do
domnio pleno para as ocupaes j inscritas e para aquelas cuja tecido urbano informal cidade formal;
inscrio tenha sido requerida Secretaria do Patrimnio da Unio
at 30 de setembro de 1988 e 5% do valor atualizado do domnio c) Introduo de mecanismos de gesto participativa para a
pleno e das benfeitorias para ocupaes cuja inscrio seja requerida sustentabilidade dos assentamentos que sero regularizados;
ou promovida ex-oficio a partir de 1 de outubro de 1988. d) Preservao ambiental a partir de aes direcionadas tanto educao
o
A MP n 292/06 considerava a ocupao um ato administrativo ambiental quanto requalificao das reas degradadas;
precrio, resolvel a qualquer tempo, que pressupe o efetivo e) Estabelecimento de padres desejveis de uso e ocupao do solo com
aproveitamento do terreno pelo ocupante, outorgado pela parmetros de ocupao dos lotes, recuos e coeficientes de
administrao aps anlise de convenincia e oportunidade, aproveitamento de acordo com as caractersticas das ocupaes locais e
requerendo o pagamento anual da taxa de ocupao das prestaes com o perfil social dos seus ocupantes, funcionando assim como um
devidas. instrumento de inibio contra as aes especulativas do mercado;
o
Contudo a MP n 292/06 teve seu prazo de vigncia encerrado no dia 25 de f) Aumento da oferta de terras para a populao de baixa renda;
agosto de 2006. g) Regularizao fundiria, assegurando juridicamente a posse dos lotes
aos ocupantes de baixa renda.
Alm desses instrumentos jurdicos, o Estatuto da Cidade preconiza
como instrumento urbanstico o das chamadas Zonas
Especiais de Interesse Social (ZEIS), com o objetivo de incluir no As ZEIS bem como todos os instrumentos descritos anteriormente devem ser
zoneamento da cidade uma categoria que permita, mediante um previstos no Programa de Regularizao Fundiria e regulamentados em
plano especfico de urbanizao, estabelecer padres urbansticos legislao municipal.
prprios para determinados assentamentos.
A regularizao fundiria apresenta-se como um dos mais importantes De acordo com a Lei Federal 11.977/09 em seu artigo 49, o municpio poder
instrumentos para a recomposio do tecido urbano e a conquista do dispor sobre o procedimento de regularizao fundiria em seu territrio
inegvel direito cidade por todo e qualquer cidado. Por isso, comea a desde que observado o estabelecido pelo Estatuto da Cidade. Porm, essa lei
ser construdo um consenso sobre a necessidade de adoo de programas ressalva que a ausncia de regulamentao municipal para regularizao
de acesso a terra legal e urbanizada. fundiria no obsta sua implementao.
Conforme a Constituio Federal de 1988, alm do Plano Diretor, h muitos
instrumentos de planejamento obrigatrios para todos os municpios e Para que serve o PRF?
que devem ser objeto de aprovao do legislativo municipal, como, por
exemplo, o plano plurianual, as diretrizes oramentrias e o oramento O PRF deve ser institudo por uma norma legal para conferir respaldo
anual. Alm destes instrumentos, outros (no obrigatrios) podero ser jurdico ao desenvolvimento das aes de regularizao fundiria a serem
elaborados especificamente para determinadas reas (sade, educao, cumpridas pela municipalidade, consolidando diretrizes e procedimentos
urbanismo, meio ambiente) em funo das necessidades locais. para o cumprimento integral da funo social da cidade e da propriedade
urbana, a partir de uma abordagem de gesto mais democrtica.
O que o PRF? Vale a pena sublinhar que, uma vez estabelecido o PRF, as regras do jogo
estaro definidas e vo orientar, de maneira mais transparente e
O PRF o instrumento bsico que compreende o detalhamento das democrtica, a gesto dessa questo no municpio. Dessa forma, os
atividades necessrias para implementao das aes de RF nos princpios, os objetivos, as diretrizes, os critrios estaro consolidados de
municpios a partir das diretrizes definidas na poltica de regularizao forma a garantir a continuidade do processo nas vrias gestes de governo
fundiria estabelecida pelo Plano Diretor ou em lei municipal especfica. e o cumprimento das metas e compromissos com a populao.
Deve estar associado s polticas de desenvolvimento urbano,
habitacional, ambiental e social, bem como s diretrizes e estratgias de
O que objetiva o PRF?
gesto urbana com fins a reverter o quadro de irregularidades no
municpio. O objetivo geral deve ser o de atender ao preceito constitucional de
garantir a funo social da cidade e da propriedade imobiliria urbana,
O Brasil avanou bastante em relao a esta temtica a partir do Programa visando diminuir a excluso territorial para ampliar o acesso aos bens e
Nacional de Regularizao Fundiria Sustentvel e do programa PAPEL PASSADO,
que beneficia a populao de baixa renda que mora em favelas, loteamentos e
servios da cidade, promover o reconhecimento dos direitos sociais e
constitucionais de moradia e da qualidade de vida dos cidados, alm de
41
conjuntos habitacionais irregulares. A inteno facultar aos estados, municpios promover o reconhecimento dos novos direitos implementados pelos
e o Distrito Federal condies de implementar seus programas municipais e instrumentos de usucapio coletivo urbano e a concesso de uso especial
projetos de regularizao urbanstica ambiental e jurdico-legal.
para fins de moradia.
Assim, o PRF deve criar procedimentos, instrumentos e critrios que O que o PRF deve contemplar?
viabilizem, facilitem e agilizem a titulao de imveis habitveis, salubres e
O programa de RF deve definir:
seguros prioritariamente para a populao de menor renda.
4 - A situao de infra-estrutura encontrada bem como o levantamento dos 9 - Os requisitos para elaborao do Projeto de Regularizao Fundiria
equipamentos comunitrios e reas livres de uso pblico; (pgina 64) no que se refere aos desenhos, ao memorial descritivo e ao
cronograma fsico de obras e de servios a serem realizados;
5 - A situao ambiental (risco ambiental e de deslizamento de encostas, reas
degradadas, etc.). 10 - As formas de participao comunitria nas aes que sero desenvolvi-
das, buscando sensibilizar e conscientizar os moradores de modo a envolv-
6 As necessidades habitacionais de interesse social do municpio;
los no reordenamento do espao, prepar-los para a nova condio de
7 Os vazios urbanos urbanizados e os que devero ser urbanizados; proprietrios. A participao efetiva da comunidade contribui para aprofun-
8 Os atores sociais e suas capacidades; dar o sentido de pertencimento, consolidando vnculos e a permanncia na
rea, garantindo sua sustentabilidade. Uma gesto compartilhada entre
9 Descrio das condies institucionais e administrativas da prefeitura; Municpio e comunidade possibilita ao poder pblico dimensionar e direcio-
10 Marcos Regulatrios relacionados Regularizao Fundiria; nar os investimentos pblicos, ajudando assim a gerir um plano coerente com
a especificidade local;
42 11 Enumerao dos programas e aes executados diretamente pelas
administraes locais ou pelos demais entes federativos voltados para 11 Instrumento de gesto (indicadores) e monitoramento do plano, bem
viabilizao da regularizao fundiria; como o prazo para reviso.
12 - Informaes sobre os recursos para financiamento (existentes e potencia-
is) para viabilizao da regularizao fundiria.
Quais os critrios para interveno prioritria
nas reas irregulares do municpio?
O PRF deve estabelecer critrios para hierarquizar as ocupaes ilegais no
municpio, visando a priorizar as reas quanto s aes de regularizao
fundiria de acordo com sua realidade local, disponibilidade de recursos e
diretrizes polticas, uma vez que a poltica urbana deve estar associada a
outras polticas pblicas de forma integrada e articulada na cidade.
Como foi visto anteriormente, no Programa de Regularizao Fundiria Esta etapa compreendida por diversas aes distintas, que buscam
estabelecido por lei municipal devero estar descritos os procedimentos identificar, coletar, analisar e mapear diversas informaes consistentes
necessrios para operacionalizao do processo de regularizao fundi- sobre a rea a ser regularizada, traduzidas atravs das demandas, proble-
ria, bem como todas as atividades e projetos prioritrios que sero mas, potencialidades e limitaes.
realizados. Os mesmos devem estar definidos de forma clara, completa e,
principalmente, aplicvel s diferentes reas informais da cidade, ajustan-
Levantamento Levantamento Fsico
do-se s peculiaridades de cada uma. Fsico-territorial da Situao Fundiria
Pesquisa de percepo
O que entende por RF? positiva essa ao? Quais as demandas para o
D - Levantamento socioeconmico bairro?
50
Antes de iniciar a regularizao da rea, necessrio que se conhea o
perfil de todos os ocupantes em seus diversos aspectos. Esses dados vo Devem ser coletadas, pelo menos, as seguintes informaes:
direcionar a formulao das aes sociais, urbansticas, jurdicas e 1 - Documentao do chefe de famlia e cnjuge: CPF, RG, e ttulo de
ambientais adequadas para, por fim, garantir a sustentabilidade do eleitor com comprovante da ltima eleio (se possui ou no, qual o
processo. nmero).
O profissional que realizar a pesquisa deve estar devidamente treinado A documentao deve ser analisada para que o estado civil seja averigua-
para garantir a veracidade e preciso das informaes. Isso significa dizer do de fato. As solues para eventuais problemas decorrentes da indefini-
que os documentos devem ser apresentados no momento da entrevista o do estado civil so, em geral, demoradas. Por isso, o morador deve ser
para que os dados sejam fidedignos, e no sejam meras citaes dos encaminhado equipe de assistncia social para que esta o oriente e tome
moradores. as devidas providncias.
Em caso de o morador no possuir alguma documentao, ele deve ser 4 - Renda familiar: um dado que tambm deve ser coletado com muita
alertado da importncia de obt-la com a mxima urgncia e, se possvel, cautela, pois, em geral, as famlias so categorizadas segundo esse critrio
j orient-lo nesse sentido. para que lhes seja dada prioridade nas aes e no enquadramento do
processo como gratuito ou oneroso.
2 - Nacionalidade e profisso do chefe de famlia e cnjuge.
5 - Tempo de ocupao no imvel: Importante para fundamentar a
3 - Estado civil do chefe de famlia e cnjuge consolidao da rea e para o enquadramento do morador em relao
aplicao dos instrumentos de RF previstos no Estatuto da Cidade como a
Geralmente, o item estado civil o que apresenta maior dificuldade de
Usucapio Urbana e a Concesso de Uso Especial para fins de Moradia.
coleta, tornando-se confuso tanto para o pesquisador quanto para os
moradores, mas este item deve ser precisamente informado. 6 - Forma de ocupao: prprio, cedido, alugado.
Dessa forma, so importantes as seguintes definies: 7 - Escolaridade: analfabeto, 1 grau, 2 grau e 3 grau.
- solteiro aquele morador que nunca casou no cartrio de registros civis e 8 - Situao e qualificao profissional: desempregado, chefe de diviso,
que em momento algum obteve certido de casamento. coordenador de equipe, domstico, motorista, etc.
- casado, o morador que tem como cnjuge o indicado na certido de 9 - Padro de consumo: gastos com gua, luz, aluguel, alimentao. Pode
casamento. ser verificado tambm a partir de um inventrio dos bens (eletrodomsti-
co, automvel, telefone celular, etc.).
- vivo, o morador cujo cnjuge falecido, comprovando o casamento
10 - Portador de deficincia e benefcio adquirido
por certido de casamento e o bito atravs de certido expedida pelo
mdico e averbada no cartrio de registro civil. Tendo em vista que a pesquisa socioeconmica realizada em 100% dos
domiclios, torna-se oportuno inserir no escopo do questionrio uma
- separado, o morador que possui a certido de casamento com a
pesquisa de percepo e evitar retrabalho.
averbao da separao e o termo de separao registrado em cartrio de
registro civil constando a partilha dos bens. Contudo, a pesquisa socioeconmica deve ser realizada em carter
amostral, porm representativa, com o objetivo de identificar a demanda
- divorciado, o morador que possui a certido de casamento com a
averbao do divrcio e o termo de separao constando a partilha dos
da populao em relao regularizao fundiria e as intervenes
prioritrias para a rea. Esse procedimento importante para verificao
51
bens devidamente registrado em cartrio de registro civil. do grau de sensibilizao e conscientizao dos moradores quanto s
Convivncia comum ou separao de corpos, mesmo se houver muitos questes que envolvem a regularizao fundiria, anlise considerada
anos, no configuram casamento, separao ou divrcio respectivamente. fundamental para iniciar a elaborao de um plano social para a rea.
E - Pesquisa e anlise fsico-territorial 5 - Levantamento dos logradouros
Esta etapa caracteriza-se pelo levantamento, pesquisa e anlise de todas Tambm faz parte desta etapa uma anlise sobre o carter oficial dos
as informaes fsicas e territoriais existentes e propostas para a rea a ser logradouros da rea a ser regularizada. Fazendo uma analogia, da mesma
regularizada, tais como uso e ocupao do solo, infra-estrutura, transporte forma que as pessoas, para serem identificadas, necessitam de documen-
e sistema de circulao viria, reas de risco, reas livres e as reas tao civil, os logradouros, para serem oficializados, precisam de lei
potenciais a serem valorizadas. Os pontos de conflito devem ser evidencia- correspondente que os institua, classificando-os enquanto via pblica
dos. (rodovia, avenida, rua, travessa, beco) e atribuindo-lhes um nome.
1 - Levantamento da infra-estrutura existente e projetada Caso contrrio, perante a lei e a administrao pblica o logradouro
Em relao infra-estrutura, devem ser levantados e analisados dados inexiste, o que resulta em dificuldades para o planejamento de aes
sobre o abastecimento de gua potvel, energia eltrica, esgotamento urbanas e para assegurar um endereo na cidade aos seus ocupantes. Estes
sanitrio, drenagem pluvial, telefonia pblica e coleta de resduos slidos, no poderiam, por exemplo, receber correspondncias se os logradouros
servios e equipamentos comunitrios (educao, sade, segurana no estivessem legalmente reconhecidos.
pblica, cultura, esporte e lazer) relativos abrangncia da rea irregular.
Tais informaes vo indicar o grau de eficincia e as carncias existentes,
F - Levantamento ambiental
identificando assim, o nvel de atendimento populao. Tendo em vista que, comumente, as irregularidades esto localizadas em
2 - Levantamento do sistema virio e de transporte reas ambientalmente frgeis, faz-se necessrio identificar as condies
dos assentamentos, em relao aos recursos naturais existentes, vegeta-
As alternativas de transporte e do sistema de circulao viria e de
o, cursos d'gua, nascentes, solo, observando a necessidade de preser-
pedestre devem ser levantadas e analisadas mediante a identificao das
vao, conservao e usos sustentveis dos ecossistemas e belezas cnicas
carncias e a avaliao dos nveis de atendimento populao residente,
existentes.
de seu grau de eficincia e das condies gerais de acessibilidade urbana.
3 - Levantamento das reas de risco Devem ser identificados, levantados e analisados os terrenos ocupados
que apresentam as seguintes condies:
As reas de risco devem ser identificadas, caracterizadas, mapeadas e
classificadas de acordo com a evoluo e nvel de criticidade, com o 1 - alagados e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias
objetivo de propor medidas mitigadoras e de controle. As famlias ocupan- para assegurar o escoamento das guas;
tes de reas de risco devem ser identificadas, e, dependendo do nvel do 2 - mangues e restingas;
risco ou da necessidade de medidas mitigadoras onerosas, sero planeja-
3 - aterros com material nocivo sade pblica, sem saneamento prvio;
das aes de remoo e reassentamento.
52 4 - Levantamento dos planos e projetos de urbanizao previstos
4 - unidades de conservao e reas de preservao permanente,defini-
das em legislao federal, estadual e municipal.
importante tambm o levantamento de planos e projetos de urbaniza-
o e parcelamento previstos para a rea, o que poder condicionar as Nestes casos, devem ser traadas diretrizes mitigadoras em consonncia
decises futuras de interveno. com as polticas de meio ambiente do municpio, que devem ser calcadas
na educao e preservao ambiental. em um banco de dados georreferenciado, que ser utilizado como ferra-
menta de planejamento e gesto das prximas etapas da regularizao
G - Levantamento de requisitos mnimos fundiria.
prescritos pelas legislaes urbanstica e Isso significa dizer que os dados alfanumricos estaro integrados entre si e
ambiental em vigor vinculados a uma feio espacial de forma interativa, possibilitando o
cruzamento de informaes e a respectiva visualizao em mapas temti-
Todas as legislaes urbanstica e ambiental (federal, estadual, distrital e cos capazes de responder aos questionamentos mais complexos, tanto
municipal) pertinentes ao processo de regularizao fundiria devem ser sobre a rea informal a ser regularizada quanto em relao aos seus
levantadas. ocupantes.
Alm do levantamento, as leis devem ser analisadas, verificando a Por exemplo, quais ocupantes da rea informal, em sua poro de domnio
necessidade ou no de modific-las, fazer-lhes acrscimos ou at revog- particular, esto morando h mais de 5 anos em terrenos de dimenso
las, substituindo-as por outras que dem respaldo jurdico para os inferior a 250m2, apresentando renda inferior a 5 salrios mnimos e que
municpios utilizarem, de forma mais eficaz, os instrumentos de regulari- no declararam possuir outro imvel? Essa pergunta poder direcionar
zao fundiria. uma ao de usucapio, assim como outras podero direcionar as aes
sucessrias do processo de regularizao fundiria.
H - Caracterizao e anlise das formas de
mobilizao social
Considerando a importncia de estabelecer canais de comunicao com a
comunidade e consolidar a participao popular por meio de um sistema Ocupao em rea de
Preservao Ambiental:
de gesto compartilhada, as comunidades devero ser chamadas a dividir 1 - cota acima de 30m
2 - localizao dentro
responsabilidades com o Poder Pblico Municipal. dos limites de uma APA
No caso de IMPUGNAO, o oficial do registro de imveis dever notificar Havendo impugnao apenas em relao parcela da rea objeto do auto
58 o poder pblico para que se manifeste no prazo de 60 (sessenta) dias. O
poder pblico poder propor a alterao do auto de demarcao
de demarcao urbanstica, o procedimento seguir em relao parcela
no impugnada. No havendo acordo, a demarcao urbanstica ser
urbanstica ou adotar qualquer outra medida que possa afastar a encerrada em relao rea impugnada.
oposio. Entretanto, cabe ao oficial de registro de imveis promover
tentativa de acordo entre o impugnante e o poder pblico.
No Cartrio de Registro de Imveis
O PODER PBLICO IR NOTIFICAR OS RGOS A DEMARCAO URBANSTICA DEVER OFICIAL DO REGISTRO DE IMVEIS DEVER NOTIFICAR O PODER
RESPONSVEIS PELA ADMINISTRAO PATRIMONIAL SER AVERBADA NA MATRCULA DA PBLICO PARA QUE SE MANIFESTE NO PRAZO DE 60 (SESSENTA) DIAS
DOS DEMAIS ENTES FEDERADOS, PARA QUE REA A SER REGULARIZADA
INFORMEM SE DETM A TITULARIDADE DA REA,
NO PRAZO DE 30 (TRINTA) DIAS
SEM IMPUGNAO IMPUGNAO APENAS EM RELAO O PODER PBLICO PODER O PODER PBLICO PODER ADOTAR QUALQUER
OU NO SILNCIO PARCELA DA REA OBJETO DO AUTO DE PROPOR A ALTERAO DO AUTO DE OUTRA MEDIDA QUE POSSA AFASTAR A OPOSIO
DEMARCAO URBANSTICA DEMARCAO URBANSTICA DO PROPRIETRIO OU DOS CONFRONTANTES
REGULARIZAO DA REA OCUPADA
Vias e caladas:
Verificar a necessidade de alargamento ou no em virtude do trnsito de
viaturas, ambulncias, caminho de lixo e transporte coletivo, adequao
do raio de giro das esquinas, a abertura de novas vias, etc.
60
Fundiria
Habitao Diretor de Regularizao
Secretrio Municipalde
Lotes encravados: Margens de rios, lagos, lagoas e mangues:
Resultado de uma
o c u p a o
espontnea e ?
desordenada, os
lotes encravados
?
so acessados por
outros terrenos, o
que provoca,
comumente, O estudo deve prever uma interveno urbana (via, calado, etc.) de
grandes conflitos modo a conter novas invases em reas de preservao ambiental
sociais.
(mangues, lagoas, etc. pertinente, quando cabvel, a remoo de
Os lotes devem ser identificados procurando definir um novo desenho do ocupaes em reas de riscos atuais e potenciais, visando adequar e
parcelamento criando um acesso independente (servido) para cada atender s exigncias legais.
morador, aps negociao entre vizinhos.
Vazios urbanos prximos do assentamento informal:
Devem ser destinados construo de equipamentos urbanos e
Lotes com reas muito pequenas: comunitrios e/ou as reas de lazer ou de reassentamento de moradores
2
comum, nos assentamentos informais, lotes com rea de at 9m . Deve que precisam ser remanejados.
ser negociada com o morador a possibilidade de unir essa frao de rea Ocupaes em reas consideradas de risco:
com a do lote vizinho, configurando um condomnio. Muitas vezes, trata-
se de uma relao de parentesco, o que facilita essa iniciativa. Um laudo da defesa civil deve ser efetuado para caracterizar a real
situao das habitaes e a necessidade de remanejamento ou conteno
de encostas, etc.
dom
Cona Vovnio
d C - Reconhecimento legal dos logradouros no-oficiais 61
Os logradouros identificados como no-oficiais devem ser oficializados
Lote 4 (Condomnio?) Lote 5 Lote 6
atravs de lei aprovada pela Cmara dos Vereadores. Esse processo deve
Lote 3 ser democrtico e de acordo com critrios municipais. A comunidade deve
Melhorias habitacionais
Beco
da Ma
ria Devido inexistncia de orientao tcnica e disponibilidade restrita de
recursos financeiros para a aquisio de materiais de construo, nessas
reas informais as habitaes, em geral, apresentam-se em estado
precrio. As unidades habitacionais assim construdas, muitas vezes
apresentam problemas de impermeabilizao relacionados com a
3) Plano de intervenes habitacionais umidade ascendente do solo, conforto trmico inapropriado, como por
exemplo a ventilao, alm do comprometimento da estabilidade
ser sensibilizada e mobilizada para a escolha do nome mais representativo estrutural e de insalubridade.
para os moradores atravs de votao ou oficinas psicopedaggicas que os
Aps a caracterizao das edificaes precrias na etapa de levantamento
envolvam no processo.
fsico-territorial do diagnstico, o poder pblico deve buscar recursos
sejam eles pblicos, privados ou entidades sem fins lucrativos para a
D - Plano de intervenes habitacionais realizao das obras de melhorias habitacionais.
Tendo em vista a importncia de adotar uma poltica de aes integradas Programa Vitria de Todas as Cores
na rea a ser regularizada e a sustentabilidade do processo de
Regularizao Fundiria, o poder pblico deve planejar as intervenes
habitacionais em assentamentos consolidados informais. Ou seja, cabe ao
poder pblico a responsabilidade de encaminhar as solues para as
questes relativas aos problemas habitacionais, compartilhando-a com a
iniciativa privada e com as comunidades que iro auxiliar na definio e na
implementao das estratgias mais adequadas.
Alm disso, o processo de qualificao urbana da rea pode indicar a Vale ressaltar que, a aquisio de material de construo para moradores
necessidade de relocao de moradores em virtude de melhorias no com renda at 1 salrio mnimo necessita ser totalmente subsidiada. Para
sistema virio, construo de equipamentos comunitrios e reas livres de tanto, o Poder Pblico Municipal pode contar com repasses de recursos
lazer, ou mesmo pelas ocupaes estarem localizadas freqentemente em no onerosos do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social para
reas de interesse ambiental ou de risco. financiar tanto a aquisio de material de construo como a remunera-
62 Em geral, as intervenes habitacionais podem ocorrer em vrios nveis:
o de agentes para assistncia tcnica.
Produo de novas habitaes
melhorias habitacionais, produo de novas moradias ou a partir de lotes
urbanizados. Refere-se construo das unidades acabadas, promovida pelo poder
pblico, as quais sero vendidas populao remanejada do seu local de
origem em conseqncia das intervenes realizadas. Nesse caso, o Lote urbanizado com Mdulo Hidrulico
morador ir comprar o lote edificado e legalizado e poder optar pela
Muitas iniciativas pblicas oferecem lotes vazios urbanizados como alternativa
utilizao da indenizao que recebeu em virtude da desapropriao da
habitacional para os moradores j instalados em assentamentos irregulares e
edificao de origem e abater parcelas referentes nova moradia.
que precisam ser necessariamente remanejados, ou seja, o poder pblico ofe-
rece um lote demarcado, provido de sistema virio integrado malha urbana e
conectado rede de infra-estrutura urbana bsica: gua, esgoto, drenagem,
energia eltrica.
Em algumas situaes, alm desta conformao mnima, tambm podem ser
fornecidas ao lote:
A - Unidade sanitria: um banheiro com lavabo, chuveiro e vaso sanitrio,
acrescido de um tanque externo;
ANTES DEPOIS B - Fundao da futura unidade habitacional: essas iniciativas objetivam ga-
rantir as condies mnimas de higiene e estabilidade estrutural dessas edifica-
es. A responsabilidade pela construo da edificao do morador, e o pro-
Duas alternativas podem ocorrer:
cesso, em geral, a autoconstruo.
1 - Reassentamento:
A partir de um terreno vazio, de preferncia identificado na prpria rea a
ser regularizada ou o mais prximo dessa, as edificaes devero ser
construdas. Os reassentamentos caracterizam-se, em geral, por conjun-
tos habitacionais de casas geminadas, com projetos de edifcios-padro e
rea reduzida (em torno de 40m2 a 50m2), o que comumente resulta em
uma implantao repetitiva e montona.
2 - Reconstruo:
Remoo temporria e construo no mesmo terreno de uma nova
unidade. Nesse caso, a edificao do morador identificada como muito
precria (de madeira, papelo, placas de zinco, ou at de alvenaria com
graves riscos estruturais). So moradias que no apresentam as condies
63
mnimas de habitabilidade, estabilidade e salubridade. No entanto, esto
construdas em um tecido urbano consolidado e num terreno bem
delimitado.
E - Projeto de regularizao fundiria de interesse
social Rua Paran
Rua Paran
Rua So Paulo
da insero e integrao da ocupao na malha urbana circunvizinha e, 02
Contedo do Projeto
05
09
O limite das gleba e das quadras deve estar bem definido (pblico x privado)
Beco Atl
06
ntico
as vias e as caladas devem estar dimensionadas. Mesmo quando se trata de 08
EPL03
Este item deve permear todas as etapas do processo de RF. Portanto, no No contexto da excluso socioterritorial, relevante o senso do espao
uma etapa cronolgica e esttica, mas sim dinmica, de acordo com o pblico e do sentido de coletividade traduzido na afirmativa de que o
caminhar das aes. espao privado meu e o espao pblico no de ningum. O abandono
Envolve a conscientizao e sensibilizao da comunidade em relao RF em da urbanidade histrico, e o resgate da idia de que as cidades possuem
todo seu aspecto multidisciplinar. Isso significa dizer que a mobilizao social uma esfera pblica, pertencente coletividade e por ela usada, essencial
precisa ser planejada, devendo ser abordados os aspectos relativos para uma apropriao efetiva do espao urbano pela populao.
conscincia cidad dos moradores.
A conscincia cidad envolve, prioritariamente, transformaes sociais, desde A concepo de coletividade urbana a idia de que, se moro na cidade, fao parte
dela. Os espaos pblicos so meus e de todos na mesma situao; sou um
a alterao da forma de viver das pessoas at a mudana de valores e atitudes usurio, mas tambm o fiscal, com direitos e deveres. Quando melhoro a condio
nas comunidades. de meu vizinho, automaticamente estou elevando minha condio e,
conseqentemente, impulsionando todo o bairro e a cidade para uma melhoria
Ser cidado saber viver em sociedade, estando ciente dos anseios comuns. geral, com resultados positivos tanto para o municpio quanto para toda a
participar ativamente das decises de sua comunidade, influenciar modos de vida sociedade.
de maneira positiva ao seu redor, exercer os direitos constitucionais adquiridos e
lutar pelos que viro. preservar o meio ambiente, a natureza, os animais, os seus Portanto, o objetivo da mobilizao social no processo de RF vai alm da
semelhantes, os opostos. ser solidrio, ser poltico, ser flexvel, decidido e, conquista do espao. Trata-se da conquista da cidadania (reconquista dos
sobretudo, estar consciente de todas as atitudes tomadas em prol da sociedade
direitos civis, polticos, sociais e humanos fundamentais) a partir do
(CREDIDIO, 2004).
momento em que se vive em coletividade.
Considerando que se trata de uma comunidade em que uma parcela
A partir do diagnstico realizado inicialmente, as aes devem ser
significativa da populao no tem nem mesmo certido de nascimento,
estratgicas e particularmente relacionadas realidade da populao
acesso sade, educao e ao mercado de trabalho, mesmo que
alvo, abordando o gnero, a renda, a escolaridade, dentre outros aspectos
informal, a integrao espacial s se fortalecer a partir da incluso social.
que iro refletir a especificidade local.
Nesse sentido, a promoo humana se torna a principal aliada da Pretende-se criar uma relao compartilhada entre o poder pblico e a 69
sustentabilidade do processo de RF. Historicamente segregada e excluda, comunidade beneficiria visando a alcanar, de forma integrada e co-
essa populao precisa antes resgatar a auto-estima social perdida, para responsvel, o desenvolvimento includente, integrador e promotor da
depois incorporar o sentimento de pertencimento ao territrio que habita. sustentabilidade da regularizao fundiria.
A sustentabilidade do processo depender, em grande parte, da eficcia Uma vez escolhidos, esses agentes devem ser capacitados pelos tcnicos
das aes desenvolvidas nessa esfera social. A partir de experincias em RF municipais em relao s questes pertinentes regularizao fundiria.
realizadas no Brasil, destacam-se algumas aes sociais fundamentais Cartilhas didaticamente ilustradas podem auxiliar a dinmica desse
para a sustentabilidade do processo, tais como: aprendizado de forma simples e prtica, uma vez que se trata de um
processo complexo.
1 - Incluso social (atravs da arte, educao e esporte)
A capacitao deve abranger no mnimo as etapas envolvidas (passo a
2 - Gerao de trabalho e renda passo); a metodologia que ser utilizada pela prefeitura; os conceitos
3 - Criao de empregos usuais relacionados; questes legais pertinentes e noes de cidadania e
preservao ambiental. O papel dos interlocutores no processo de RF deve
4 - Capacitao profissional ser sempre enfatizado a partir de exemplos prticos, de acordo com a
5 - Acesso ao crdito realidade local.
6 - Documentao cidad: incentivo e simplificao para a Em seguida, importante estabelecer uma agenda de reunies peridicas
aquisio de RG, CPF, ttulo de eleitor, dentre outros; (semanais ou quinzenais) de acordo com o cronograma de
desenvolvimento das aes, para garantir o envolvimento e compromisso
7 - Educao ambiental e sanitria;
dos agentes. Reunies muito espaadas costumam dispersar os
8 - Orientao social para a manuteno das melhorias introduzidas. interlocutores, que acabam assumindo outros compromisos e
descumprindo com esse papel.
A partir de uma dinmica de interao com a populao, o poder pblico
incentiva as relaes sociais, estimula o pensar sobre o espao urbano e
as implicaes na vida de cada um, potencializando a socializao e a
politizao dos moradores.
Para tanto, necessrio, j no incio do processo, escolher agentes de
interlocuo entre o poder pblico e a comunidade. So representantes
eleitos democraticamente, que sero devidamente capacitados para
participar do processo de planejamento das aes e acompanhar
ativamente as deliberaes, alm de atuarem como multiplicadores de
70
informaes provenientes de todas as etapas do processo para os
moradores da comunidade.
importante que os interlocutores sejam pessoas da comunidade, que
conheam bem a realidade local e que demonstrem capacidade de
liderana e disponibilidade de tempo para assumir o compromisso.
10
Legalizao Jurdica
Legalizao jurdica
Muitas vertentes consideram regularizao fundiria uma ao Em relao s reas de domnio pblico, deve-se diagnosticar se
meramente jurdica, uma vez que a legalizao de fato somente se pertencem Unio, ao Estado ou ao Municpio. A partir dessas definies
consolida aps o registro do bem em nome do ocupante no cartrio de o encaminhamento da regularizao pode se apresentar diferente, e os
registro de imveis. No entanto, a legalizao jurdica apenas uma parte instrumentos jurdicos podem variar.
do processo da regularizao fundiria, integrada s demais j abordadas
anteriormente.
A legalizao jurdica compreende as aes administrativas e jurdicas
A - Regularizao em bens da Unio
necessrias para a operacionalizao do repasse do ttulo de domnio ao
A aprovao da Lei Federal n 11.481/07 promoveu diversas facilidades
ocupante de rea irregular e consolidada. Envolve desde a definio da
nos procedimentos de regularizao fundiria de interesse social em reas
situao fundiria da rea irregular, at a escolha do instrumento jurdico
que ser utilizado, a organizao da documentao nos processos pertencentes ao patrimnio da Unio.
administrativos do municpio, ajuizamento de aes (se necessrias), a Alm de ampliar os instrumentos jurdicos para regularizao de reas da
legitimao de posse, a lavratura das escrituras e seu respectivo registro. Unio, essa lei trouxe novas definies para o cadastramento de imveis
importante distinguir na etapa de legalizao jurdica dois momentos: o da Unio e para a dispensa de licitao de reas utilizadas em programas
primeiro est relacionado regularizao da gleba, e seria interessante, sociais.
embora no obrigatrio, o repasse em nome do municpio; o segundo Inovou tambm a partir da garantia de gratuidade ao primeiro registro de
relativo legitimao da posse e titulao do lote em nome do morador direito real e averbao de construo residencial em reas objeto de
beneficiado.
regularizao fundiria para famlias com renda mensal de at cinco
Para efeito didtico, o presente Guia ir tratar inicialmente das salrios mnimos, dentre outros.
especificidades relativas regularizao das glebas de diferentes domnios
fundirios e em seguida da legitimao da posse.
Convnios ou Acordos de Cooperao Tcnica
1. Definio da situao fundiaria da rea objeto da Uma primeira etapa para promover a regularizao fundiria de
regularizao assentamentos informais em bens da Unio a formalizao da parceria
da Unio com o Municpio, a quem cabe a execuo da regularizao
A partir do diagnstico possvel identificar a situao fundiria dos
assentamentos informais e caracterizar o domnio da rea como pblico
fundiria. 73
ou privado, a existncia de matrcula no cartrio de registros imobilirios
O convnio ou acordos de Cooperao Tcnica devem estabelecer
referentes s glebas que compem a rea, a existncia de parcelamento
parcerias entre o Municpio e a Secretaria do Patrimnio da Unio (SPU),
anterior, etc.
tendo como objetivo definir a gesto compartilhada do processo da cesso s ser efetivada a partir da autorizao em ato do presidente da
regularizao fundiria, com respaldo na Lei Federal n 11.481/07. Repblica (Portaria autorizativa federal) e se formalizar mediante termo
Conforme a parceria acordada, o municpio pode apoiar a SPU bem como ou contrato, assinado pelo gerente da GRPU e pelo prefeito municipal,
assumir a realizao do levantamento de dados, a realizao de estudos aps o registro em cartrio de registros imobilirios.
prvios, o levantamento topogrfico, o cadastramento socioeconmico
dos moradores bem como a prpria execuo das obras necessrias No contrato constaro expressamente as condies estabelecidas, entre
regularizao. as quais a finalidade de sua realizao e o prazo para seu cumprimento, e
se tornar nula, independentemente de ato especial, se ao imvel, no
todo ou em parte, vier a ser dado aplicao diversa da prevista no ato
Requisio da rea objeto de regularizao pela municipalidade autorizativo e conseqente termo ou contrato.
Se o poder pblico municipal est executando todos os procedimentos Uma vez cedida, cabe ao municpio realizar a regularizao fundiria, nos
para operacionalizar a RF, para facilitar a legalizao jurdica, depois de moldes do contrato de cesso.
feito o convnio, o municpio deve requerer cesso da rea objeto de
regularizao fundiria Unio. A rea poder ser concedida sob regime Titulao aos ocupantes
de aforamento gratuito ou cesso de uso.
Para que a prefeitura possa efetivar o repasse do ttulo ao ocupante da
O procedimento para a solicitao da cesso deve ser efetuado adminis- rea, dever solicitar GRPU a certido de autorizao de transferncia do
trativamente na Gerncia Regional do Patrimnio da Unio (GRPU), e o imvel constando o Registro Imobilirio Patrimonial (RIP), desmembran-
Municpio deve apresentar, no mnimo, os seguintes documentos: do essa rea da gleba original. Esse documento, juntamente com o
contrato de cesso da rea pela Unio, dever ser apresentado no cartrio
Planta contendo o limite da rea solicitada, definida em coordenadas
de registros imobilirios no ato do registro do lote.
UTM, memorial descritivo do polgono identificando rumos, azimutes
e distncias; Ao solicitar a certido de autorizao de transferncia, a prefeitura dever
encaminhar o cadastro socioeconmico do ocupante (nome do chefe de
Breve histrico da rea (formao do assentamento, caracterstica de
famlia e cnjuge, nmero de dependentes, renda familiar, situao e
consolidao da rea, caractersticas gerais da populao e das
qualificao profissional, nacionalidade, nmero do RG e CPF, renda
ocupaes, etc.);
familiar), nmero da inscrio imobiliria, se houver, planta do lote (com a
Finalidade da cesso e existncia de interesse pblico (assentamento definio da rea, permetro, dimenses, confrontaes e endereo),
habitacional de baixa renda, regularizao fundiria, interveno planta de situao (localizao do lote na quadra e no bairro) e uso do lote
urbanstica, dentre outras). (residencial, comercial, misto, servio, institucional, religioso ou filantr-
74 pico).
A GRPU dever consultar o rgo ambiental estadual e a Capitania dos Vale ressaltar que a transferncia do ttulo ao ocupante em terras da Unio
Portos, que tero 30 dias para se manifestar. Caso no exista impugnao, deve culminar, em ltima instncia, com um contrato entre o beneficirio
a GRPU realizar os procedimentos administrativos necessrios. Porm, a e o representante do patrimnio da Unio (gerente responsvel pela
GRPU), que ir estabelecer as condies de uso dessa rea. O poder PRENOTADO E AUTUADO O PEDIDO DE REGISTRO DA DEMARCAO NO REGISTRO DE IMVEIS
municipal, nesse caso, um mero intermedirio e facilitador da operao
do processo de titulao jurdica.
OFICIAL DO REGISTRO PROCEDER S BUSCAS VERIFICANDO A EXISTNCIA DE MATRCULAS
OU TRANSCRIES RELATIVAS REA A SER REGULARIZADA.
Dao em pagamento: forma indireta de cumprir uma obrigao. a entrega de um Vale ressaltar que a doao somente se efetivar mediante registro em
bem, de qualquer espcie e natureza, que no seja dinheiro, destinado a substituir a cartrio de registro geral de imveis, ficando o donatrio com a obrigao
obrigao devida com o objetivo de solver dvida anterior, condicionada ao de, no prazo de 60 dias, apresentar os respectivos documentos comproba-
consentimento do credor.
trios da doao, sob pena de reverso do processo (Decreto n 1110-R
Quando subordinada a interesse pblico devidamente justificado, a /2002, Art.90, pargrafo nico).
alienao depender de autorizao prvia do governador do Estado em A alienao do bem estadual para o municpio poder ocorrer tambm por
processo instrudo pelo secretrio de Estado da Administrao e dos meio de venda, sendo dispensvel de licitao (Decreto n 1110-R/ 2002,
Recursos Humanos e de Previdncia, com parecer favorvel da Art. 112, pargrafo nico).
Procuradoria Geral do Estado e precedida de autorizao legislativa (
Decreto n 1.110-R/2002, artigo 72). Um grande avano para o processo de Regularizao Fundiria no Esprito
Santo foi a Lei estadual n 8103/2005, que altera o Art. 4 da lei n
Quando a ocupao consolidada estiver em rea de domnio do Governo 4215/1989, introduzindo entre os itens, com iseno do Imposto sobre a
do Estado, o poder pblico municipal dever direcionar as aes de Transmisso causa mortis e Doaes de Quaisquer Bens ou Direito (ITCD),
regularizao fundiria de forma a negociar poltica e administrativamen- as doaes feitas para as pessoas carentes promovidas pela Unio, pelo
te a alienao da terra ao Municpio, uma vez que a atribuio de execuo Estado ou pelos municpios.
da poltica urbana e de regularizao fundiria fica a cargo, constitucional-
mente, deste ente federativo.
C - Regularizao em rea particular
Se a alienao ocorrer por meio de doao, esta dever ser solicitada por
ofcio do prefeito ao governador do Estado, devidamente fundamentado e Regularizao fundiria de ocupaes consolidadas em rea particular,
76 justificado e acompanhado de mapa especificando clara e precisamente a em geral, conduz o pensamento para aes judiciais, muitas vezes
gleba requerida (em coordenadas UTM) e sua situao de ocupao. demoradas e onerosas. Contudo, a partir da vigncia da Lei Federal n
11.977/09 vislumbra-se uma forma mais rpida e eficaz de aplicao do
A doao ser autorizada por lei estadual e efetivada por escritura pblica instrumento de usucapio (usucapio administrativa ou cartorria) extra
registrada em cartrio de registros imobilirios. Essa lei autorizativa deve judicialmente (ver pgina 33).
Porm, nos casos de regularizao fundiria de interesse social em rea sustentam que o Cdigo Florestal deve sobrepor-se s normas relativas ao
particular cabe ao poder municipal encontrar solues simples para o parcelamento do solo, enquanto os primeiros defendem que a Lei n
cumprimento da funo social da cidade, como por exemplo, buscar uma 6.766/79, ao disciplinar o parcelamento do solo urbano, institui um
aproximao entre a prefeitura e o proprietrio do terreno, o que pode ser microssistema devendo suas disposies serem observadas nos limites
uma estratgia vlida, mesmo em caso de oposio. das APPs.
Caso exista oposio, a partir de alguma ao j ajuizada, uma das moe- Contudo, a opo constitucional pela defesa do ambiente natural
das de negociao entre o poder pblico e o proprietrio pode ser a dos consagra o direito fundamental ao meio ambiente ecologicamente
custos relativos s benfeitorias j realizadas na rea, uma vez que este equilibrado; sendo assim, a incidncia da norma mais protetora deve
ltimo, por algum motivo, no foi capaz de conter a ocupao. prevalecer, visto que o desenvolvimento urbano deve ser ambientalmente
sustentvel.
D - Regularizao em rea de Proteo Permanente
(APP) Cumpre observar, porm, que o Cdigo Florestal prev a autorizao para
interveno ou supresso em caso de utilidade pblica e de interesse
As reas de Preservao Permanente so as definidas pelo Cdigo social.
Florestal (Lei Federal n 4.771/65) e tm a funo ambiental de preservar
os recursos hdricos, a paisagem, a estabilidade geolgica, a
biodiversidade, o fluxo gnico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar [...] A supresso de vegetao em APP pode ser autorizada em casos de utilidade
o bem-estar das populaes humanas. pblica ou de interesse social, devidamente caracterizados e motivados em
procedimento administrativo prprio, quando inexistir alternativa tcnica e
So classificados como APPs as margens de rios, lagoas, lagos ou locacional ao empreendimento proposto (Art. 2, inciso XIII, da resoluo
reservatrios d'gua naturais ou artificiais, as nascentes, olhos d'gua, CONAMA no 303/02).(Lei Federal N 4.771/1965, artigo 4 - CDIGO FLORESTAL)
topos de morros, montes, montanhas, serras, encostas ou partes dessas
com declividade superior a 45, restingas, fixadoras de dunas ou
estabilizadoras de mangues, na borda dos tabuleiros ou chapadas, em So consideradas de utilidade pblica as atividades relacionadas: segurana
lugares com altitudes acima de 1.800m. nacional e proteo sanitria; a obras essenciais de infra-estrutura destinadas aos
servios pblicos de transporte, saneamento e energia; pesquisa e extrao de
Em virtude do crescimento desordenado das cidades, essas reas, substncias minerais, outorgadas pela autoridade competente em conformidade
com o que dispem a legislao ambiental e a mineral, exceto em remanescente
ambientalmente frgeis, foram sendo gradativamente ocupadas. Por isso,
florestal de mata atlntica primria; implantao de rea verde pblica em zona
tornou-se urgente e necessrio compatibilizar a aplicao do Cdigo urbana e pesquisa arqueolgica.(Resoluo CONAMA N 369/2006).
77
Florestal nas cidades, considerando a necessidade de reconhecer direitos
sociais fundamentais da populao de baixa renda que vive em reas
imprprias moradia.
do logradouro de acesso,
DA SILVA SOUZA
pela Defensoria Pblica, instituio responsvel para dar orientao
24,41
norte magntico, dados da 10,05 jurdica e oferecer defesa, em todos os graus, aos necessitados.
aprovao do loteamento. RUA PRADO
45,07
Entretanto, tambm o Municpio pode manter um servio de assistncia
jurdica.
O processo de regularizao fundiria envolve aspectos jurdicos
5 - Ficha de cadastro socioeconmico do beneficirio, colhida durante o complexos, tanto para a concretizao da regularizao urbanstica como
diagnstico, constando nome, nmero do CPF e RG, situao civil, jurdica. Portanto, cabe s prefeituras assegurar assistncia jurdica
nacionalidade, naturalidade, tempo de ocupao do imvel, situao de gratuita s comunidades de baixa renda com encaminhamentos e
uso do imvel (residencial, comercial, servio, institucional) e renda orientaes gerais sobre direito de famlia, herana, sucesses,
familiar. Essa ficha deve ser assinada pelo morador a ser beneficiado, como separaes e divrcios e dirimir outras dvidas jurdicas, que surgem em
respaldo da veracidade dos dados informados. qualquer assentamento que se encontre sujeito a processo de
regularizao fundiria.
6 - Documentos que comprovem a titularidade da gleba (escritura em 81
nome do municpio, contrato de cesso da Unio para o Municpio, Este servio deve ser criado por lei municipal, podendo ser prestado por
sentena judicial, etc.). um rgo especfico vinculado administrao municipal ou mediante
convnios com organizaes no-governamentais constitudas para este
7 - Certido que conste o Registro Imobilirio Patrimonial (RIP) em caso de fim, tais como a Ordem dos Advogados do Brasil e faculdades de direito.
Para execuo dessa atividade de assessoria, a prefeitura pode: imvel, trazendo todas as informaes oficiais sobre ele. Cada matrcula
refere-se a apenas a um imvel, e nela deve constar toda a histria, a
encaminhar os moradores s instituies conveniadas ou descrio e o nome do proprietrio do imvel. Dessa forma, cada imvel
Defensoria Pblica; ter apenas um nico registro imobilirio e uma nica matrcula.
realizar plantes jurdicos programados na comunidade; ou
realizar aes globais, incorporando diversas atividades, dentre elas, Entretanto, esse procedimento costumava ser um entrave ao processo de
a assessoria jurdica. regularizao fundiria, devido aos altos custos e falta de instrumentos
normativos que disciplinassem, especificamente, o registro das escrituras
para populao de baixa renda decorrentes do processo de regularizao
Um avano recente nesse sentido foi promovido pela Lei Federal
fundiria.
n11.888/2008, que dispe sobre a garantia do direito das famlias de
baixa renda assistncia tcnica pblica e gratuita para o projeto e sobre a Mas, a partir das publicaes das Leis Federais n 11.481/07 (no caso,
construo de habitao de interesse social, que deve ser efetivada reas da Unio) e n 11.977/09, muitas inovaes passam a agilizar e
mediante o apoio financeiro da Unio aos Estados, ao Distrito Federal e desburocratizar a regularizao fundiria de interesse social.
aos municpios para a execuo de servios permanentes e gratuitos de
Da gratuidade
assistncia tcnica nas reas de arquitetura, urbanismo e engenharia.
A Lei n 11.481/07 institui casos de gratuidade no Registro de Imveis,
especficos para regularizaes fundirias de interesse social nas reas
5 - Registro da propriedade (escritura pblica) pertencentes ao patrimnio da Unio e para a primeira averbao de
construo residencial de at 70m2 em reas urbanas que tenham sido
O morador beneficirio que tenha registrado em seu nome Ttulo de objeto dessas regularizaes, sendo desnecessria a comprovao do
Legitimao dePosse, transcorridos cinco anos de seu registro no Cartrio pagamento de tributos ou contribuies previdencirias.
de Registro de Imveis, poder requerer ao Registrador que registre o De acordo com a Lei n 11.977/09, nos casos de regularizao fundiria de
reconhecimento da converso da Posse em PROPRIEDADE, tendo interesse social, os atos registrais, tais como registro do auto de demarca-
em vista a sua aquisio por usucapio. o urbanstica, do titulo de legitimao, de sua converso em proprie-
Pelo Cdigo Civil brasileiro, a propriedade do imvel s se transmite com o dade e dos parcelamentos de RFIS, no geram emolumentos.
registro do ttulo. No basta lavrar a escritura no cartrio de notas. A
escritura pblica feita por oficiais pblicos (tabelio), ou seja, um
contrato dotado de f pblica. Porm, os direitos reais somente se Documentos necessrios para converso do Ttulo de legitimao de
constituem aps o registro. Quem no registra no dono. Posse em Propriedade.
82 O registro de imveis s pode ser feito num cartrio especfico, o Cartrio certides do cartrio distribuidor demonstrando a inexistncia de aes
de Registro Geral de Imveis. Para cada imvel, dependendo de sua em andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imvel
localizao, existe um determinado cartrio com essa incumbncia. O (relativas totalidade da rea e sero fornecidas pelo poder pblico);
registro feito atravs de uma matrcula, que vem a ser o retrato do
declarao de que no possui outro imvel urbano ou rural;
declarao de que o imvel utilizado para sua moradia ou de sua
famlia; e
declarao de que no teve reconhecido anteriormente o direito a
usucapio de imveis em reas urbanas.
A regularizao fundiria de interesse social em reas urbanas consolida- balizarem a priorizao das intervenes por parte do poder pblico
das o reconhecimento de que parte significativa da populao das incluindo a regularizao fundiria.
cidades vivia em condies inadequadas para moradia do ponto de vista
da habitabilidade das edificaes, da salubridade do territrio, da Entretanto, na ocasio, a operacionalizao da regularizao fundiria
vulnerabilidade social dos moradores, do desequilbrio ambiental e da esbarrava em procedimentos burocrticos e onerosos bem como na
insegurana da posse. dificuldade de recursos financeiros para financiamento das interven-
es. Contudo, com a Lei Federal n 11.977/09 o prognstico positivo, e
A remoo para reas longnquas, sem infra-estrutura e com dificuldades vislumbra-se um cenrio de maior rapidez, mais eficcia e mais possibili-
de mobilidade da populao mostrou-se como um modelo falido, dades de articulao entre os atores envolvidos.
oneroso ao poder pblico, incapaz de fornecer qualidade de vida
populao e de acabar com as reas consideradas degradadas da cidade- Vale ressaltar, que a multidimensionalidade da regularizao fundiria
as favelas. torna o processo complexo, mas essencial para torn-lo sustentvel. E
essas vrias dimenses vo ser acompanhadas pela populao que
Aceitar a existncia dessas reas e assumir que a regularizao fundiria dever estar envolvida participando ativamente do processo, para que
a forma mais adequada de poltica urbana para enfrentar a problemtica possa entend-lo, valoriz-lo, de modo a preparar-se para nova condio
instalada : garantir o cumprimento integral da funo social da cidade e de proprietrios. Somente dessa forma a regularizao fundiria auxilia
da propriedade urbana; ampliar o compromisso pblico da municipalida- na afirmao da cidadania.
de; promover a melhoria das condies de sustentabilidade urbanstica,
social e ambiental da rea e a qualidade de vida da populao. Para assegurar a sustentabilidade de todo o processo, evitando a expul-
so da populao beneficiria, a especulao imobiliria da rea e a
O ano de 2006 ficou registrado na memria de muitos brasileiros como perpetuao da irregularidade (aps regularizao), um novo paradigma
um marco do ordenamento fsico-territorial para muitos municpios. sociocultural deve ser consolidado e amparado na comunidade.
Tendo em vista a obrigatoriedade de elaborarem seus Planos Diretores de
forma participativa, por fora da Lei do Estatuto da Cidade, a preocupa- Por isso, o processo de regularizao fundiria no termina com a entrega
o com o urbano nunca foi to grande. No entanto, o cenrio encontrado do ttulo de legitimao de posse ao morador, devendo o Poder pblico
revela um nmero considervel e preocupante de reas que, at ento, ter o compromisso de criar Programas Ps Regularizao.
estavam excludas de qualquer forma de benefcio urbano pblico.
Isso significa dizer que a proposta de incluso urbana, social, ambiental e
87
A partir da elaborao dos Planos Diretores, as reas precrias, subutili- cultural um processo moroso e gradativo, que, todavia, precisa consoli-
zadas e informais foram identificadas e definidas como Zonas Especiais dar-se. Caso contrrio, essas comunidades continuaro estigmatizadas.
de Interesse Social, requerendo estudos e projetos mais especficos para
12
Referncias
Referncias
ALFONSIN, Betnia de Moraes. Direito moradia: instrumentos SOUZA, B. S. P.; MARTINS, E. R. C.; ARNUTI, F.; CARDOSOo, C. B.;
e experincias de regularizao fundiria nas cidades brasileiras. LOHMANN, M.; LUTHER, A.;SANGOI, D. S.; SCHNEIDER, M;
Rio de Janeiro: IPPUR/ FASE, 1997, p. 268. Proposta de planejamento fsico-territorial do bairro Itarar
ABIKO, Alex Kenia. Introduo gesto habitacional. Texto Santa Maria/RS, In: X Simpsio Brasileiro de Geografia Fsica
tcnico. Escola Politcnica da USP, Departamento de Engenharia Aplicada, 2003, Rio de Janeiro. Temas e debates da geografia
de Construo Civil. 1995, 31p. fsica na contemporaneidade. Rio de Janeiro: UFRJ, 2003.
memria viva de Florestan Fernandes, Jos Chasin, Maurcio TIERNO, Rosane. O instrumento legal e aplicabilidade da
Tragtenberg e Nelson Werneck Sodr, perdas irreparveis. Demarcao Urbanstica e Regularizao de Conjuntos
Revista eletrnica Polm!ca. LABORE, Laboratrio de Estudos Habitacionais. Curso de Regularizao fundiria de
Contemporneos. Universidade do Estado do Rio de Janeiro Assentamentos Informais, Instituto Plis IBDU. Notas do
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em 31/3/2006.
CREDIDIO, Fernando. Conscincia Cidad. Disponvel em:
www.pautasocial.com.br. Acesso em junho de 2006.
SCALABRIN, Leandro Gaspar. Regularizao fundiria de
assentamento urbano em rea pblica atravs da concesso de
direito de superfcie- Ponto / Rio Grande do Sul. Ficha de
regularizao Fundiria. Janeiro/fevereito 2005. Disponvel em:
www.polis.org.br. Acesso em Junho 2006.
13
Anexo: Marcos Jurdicos
Normas Federais
Poltica Urbana
Constituio Federal Estabelecem diretrizes gerais da poltica urbana
Art.182 e 183
Lei n 10.257 ESTATUTO DA CIDADE: regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece diretrizes gerais da poltica urbana.
10/07/2001
Medida Provisria Dispe sobre a concesso de uso especial de que trata o 1 do Art. 183 da Constituio Federal, cria o Conselho Nacional de
n 2.220 Desenvolvimento Urbano CNDU
04/09/2001
Lei n 11.977 Dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV e a regularizao fundiria de assentamentos localizados em reas
07/07/2009 urbanas
Lei n 6.941 Altera os artigos 167, 290, 291, 292,e 293 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973
14/09/1981
Lei n 8.935 Regulamenta o Art. 236 da Constituio Federal, dispe sobre servios notariais e de registro (LEI DOS CARTRIOS)
18/11/1994
Lei n 10.169 Regula o 2do Art. 236 da Constituio Federal, mediante o estabelecimento de normas gerais para a fixao de emolumentos
29/12/2000 relativos aos atos praticados pelos servios notariais e de registro
Lei n 10.931 Dispe sobre o patrimnio de afetaes imobilirias
02/08/2004
Lei n 6.938/81 Dispe sobre a Poltica Nacional do Meio Ambiente, seus fins e Mecanismos de Formulao e Aplicao Regulamentada pelo
31/08/1981 Decreto n 99.2744 de 06/06/1990
Resoluo
CONAMA n04 Dispe sobre as Reservas Ecolgicas
18/09/1985
Resoluo
CONAMA n 01 Dispe sobre procedimentos relativos a Estudo de Impacto Ambiental
23/01/1986
Decreto n 99.274 Regulamenta a Lei n 6.902, de 27 de abril de 1981, e a Lei n 6.938, de 31 de agosto de 1981
06/06/1990
Resoluo
CONAMA n 237 Dispe sobre a definio e diretrizes para Licenciamento Ambiental, Licena Ambiental, Estudos Ambientais e Impacto Ambiental
19/12/1997 Regional
Lei n 9605
12/02/1998 Lei de Crimes Ambientais
Lei n 9.985 Institui o SISTEMA NACIONAL DE UNIDADES DE CONSERVAO DA NATUREZA. Estabelece critrios e normas para a criao,
18/07/2000 implantao e gesto das Unidades de Conservao
Resoluo
Dispe sobre os casos excepcionais, de utilidade pblica, interesse social ou baixo impacto ambiental, que possibilitam a
CONAMA n 369
28/03/2006
interveno ou supresso de vegetao em rea de Preservao Permanente (APP)
96
Terrenos de Marinha e Acrescido de Marinha
Constituio Federal Dispe sobre os bens da Unio
Art 20
Normas Federais (cont. )
Terrenos de Marinha e Acrescido de Marinha
Decreto-Lei n 9.760 Dispe sobre os bens imveis da Unio, da Declarao dos Bens e da regularizao da ocupao de imveis presumidamente de domnio
05/09/1946 da Unio. Muitos artigos foram revogados ou lhes foi dada nova redao pelo Decreto-lei n 2.398/87 e pela Lei n 9636/98
Decreto-lei n 2.398
21/12/1987 Dispe sobre foros, laudmios e taxas de ocupao, relativos a imveis de propriedade da Unio
Lei n 9.636 Dispe sobre a regularizao, administrao, aforamento e alienao de bens e imveis de domnio da Unio, altera dispositivos
15/05/1998 dos decretos, leis n 9760, de 05/09/1946, e n 2.398, de 21/12/1987, e regulamenta o 2 do Art. 49 do ato das Disposies
Constitucionais Transitrias
Decreto n 3.725 Regulamenta a Lei n 9.636, de 15/05/1998, que dispe sobre regularizao, administrao, aforamento e
10/01/2001 alienao dos bens imveis de domnio da Unio
Ementa Constitucional Altera o inciso IV do Art. 20 da Constituio Federal. Exclui dos bens da Unio as ilhas costeiras que abrigam a sede de municpios,
n46
com exceo das reas reservadas ao servio pblico e unidade ambiental federal, e das ilhas costeiras pertencentes aos estados
05/05/2005
Lei n11.481
31/05/2007
Prev medidas voltadas regularizao fundiria de interesse social em imveis da Unio
Normas Estaduais
Poltica Urbana
Lei n 4.215
27/01/1989
Institui o Imposto sobre a Transmisso Causa Mortis e Doaes de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCD), e d outras providncias
Constituio do Dispe sobre as normas gerais poltico-administrativas de organizao do Estado e respalda a Lei Orgnica dos Municpios.
Estado do Esprito Santo Traa ainda as diretrizes das polticas urbanas e habitacionais que devero ser seguidas pelos municpios localizados em
05/10/1989 seu territrio
Lei n 4.882 Acrescenta o inciso VI e o pargrafo nico ao Art 4 da Lei n 4.215, de 27/01/1989, que trata sobre a iseno
04/01/1994 de ITCD para doao dos terrenos devolutos estaduais
Lei n 7.943
16/12/2004
Dispe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos
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Bens Patrimoniais
Decreto n 1.110 - R
Dispe sobre o patrimnio mvel e imvel do estado do Esprito Santo
12/12/ 2002
Caixa Econmica Federal GIDUR/VT Instituto Estadual de Meio Ambiente e Recursos Hidricos IEMA
Av. Nossa Senhora dos Navegantes, 635, 13 andar, Ed. Coorporate BR 262, Km 0 S/N Jardim Amrica. Cariacica ES
Office Enseada do Su. Vitria ES CEP: 29140-500 - Telefone: (27) 3136-3525 - www.iema.es.gov.br
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Instituto Jones dos Santos Neves IJSN
Companhia Esprito Santense de Saneamento CESAN Av. Marechal Mascarenhas de Moraes, 2.524 - Jesus de Nazareth.
Av. Governador Bley, 186, Edifcio BEMGE, 3 Andar, Centro - Vitria - ES Vitria-ES
CEP: 29.010-150 Tel: (27) 2127-5353/5000 CEP: 29052-015 - Telefone: (27) 3636-8050 - www.ijsn.es.gov.br
Instituto de Desenvolvimento Urbano e Habitao do Estado do Secretaria de Estado de Saneamento, Habitao e Desenvolvimento
Esprito IDURB-ES Urbano SEDURB
Av. Vitria - - 2045, Nazareth - Vitria - ES Rua Sete de Setembro, 362 - Palcio da Fonte Grande - 5 andar
CEP: 29041 230 - (27) - 3322-8466 CEP: 29015-000 - Vitria - ES - Tel: 27-3636-5041 - 27-3636-5042
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Endereos teis