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Pedido de resciso contratual cumulado com reintegrao de posse, alm de indenizao por

perdas e danos.

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO DO .....

....., pessoa jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n. ....., com sede na Rua ....., n.
....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP ....., representada neste ato por seu (sua) scio(a)
gerente Sr. (a). ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da rea de ....., portador (a) do
CIRG n ..... e do CPF n. ....., por intermdio de seu advogado (a) e bastante procurador (a)
(procurao em anexo - doc. 01), com escritrio profissional sito Rua ....., n ....., Bairro .....,
Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificaes e intimaes, vem mui respeitosamente
presena de Vossa Excelncia propor

AO ORDINRIA DE RESCISO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REINTEGRAO DE POSSE E


INDENIZAO POR PERDAS E DANOS

em face de

....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da rea de ....., portador (a) do CIRG n. ..... e do
CPF n. ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n. ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado .....,
pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

PRELIMINARMENTE

A Autora, que por meio de cesso assumiu os direitos decorrentes do Contrato Particular de
Promessa de Compra e Venda e Outras Avenas, relativo ao imvel objeto da presente
demanda (doc. ...), encontra-se legitimada a figurar no plo ativo, diante da procurao
outorgada junto ao Cartrio Distrital do ........, nesta Capital (doc. ...), atravs da qual recebeu
poderes especficos para figurar como autora nesta ao de resciso do contrato e obter a
reintegrao de posse do bem.
DO MRITO

DOS FATOS

A empresa ......., outorgante da procurao acima mencionada, no exerccio de sua atividade


fim, incorporou e construiu o Conjunto Residencial ....., em terreno de sua propriedade (doc.
...), localizado na rua ........., n. ...., nesta Capital.

Dentre as unidades residenciais construdas encontra-se uma, sob n. ...., contendo rea total
de ........ metros quadrados e demais caractersticas e confrontaes constantes da matrcula
n. ........, do Cartrio da ... Circunscrio Imobiliria da Comarca de ........ (vide doc. ...).

Em ..... de ....... de ......., celebrou o contrato sub judice com os Requeridos (doc. ...), tendo por
objeto a unidade n. ...., do Residencial ........, acima descrita, e preo fixado no valor de R$
........, a ser pago na forma prevista nos itens n.s ..., ... e ... do Quadro Resumo da avena (doc.
...):

.....

Por entender que lhes seria mais vantajoso, na mesma data da assinatura do contrato, os
Requeridos declinaram da faculdade legal estabelecida no sentido da correo anual das
prestaes do financiamento, manifestando interesse na correo mensal das mesmas, tal
como previsto na Clusula Terceira do instrumento (doc. ...).

Desta sorte, as parcelas restaram apresentadas por Notas Promissrias, emitidas pelos
Requeridos, com clusula de correo monetria e juros. Cumpridas as disposies das
Clusulas ...... e ........., os promitentes compradores receberam as chaves do imvel (doc. ...),
imitindo-se na posse do mesmo.

Ocorre que, a partir de .... de ......... de ........ os Requeridos, injustificadamente, deixaram de


efetuar o pagamento das parcelas nas datas avenadas no contrato. Encontrando-se
inadimplentes, aplicvel a Clusula ....... do instrumento de promessa de compra e venda, a
qual prev:
"Concordando a PROMITENTE VENDEDORA, por mera liberalidade, receber, parcelas em
atraso ou quaisquer outros valores que sejam devidos e no pagos no respectivo vencimento,
obriga(m)-se o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) a pagar(em) o principal acrescido de juros
de mora de 1% (um por cento) ao ms, atualizao monetria de acordo com o indexador aqui
convencionado, multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor corrigido do dbito e,
ainda, convencionam que se o atraso for superior a 30 (trinta) dias haver a cobrana de
honorrios advocatcios na base de 10% (dez por cento) para cobrana extrajudicial e 20%
(vinte por cento) se houver cobrana judicial.".

Considerando a documentao acostada e o lapso temporal decorrido desde o vencimento da


primeira parcela inadimplida, denota-se que foram exauridos todos os meios suasrios na
cobrana do dbito, inclusive mediante a notificao extrajudicial dos Requeridos (doc. ...).

Aps efetivada a notificao, competia aos Rus efetuarem o pagamento do dbito no prazo
de ..... dias, fato que no ocorreu, conforme se denota das notas promissrias representativas
das parcelas vencidas e impagas (docs. .....). Portanto, rescindido est o contrato e de pleno
direito, como expressamente previsto na sua Clusula ....., verbis:

"Convencionam as partes que havendo inadimplemento de qualquer das clusulas ou


condies do presente contrato e seu Quadro Resumo, por parte do(s) PROMITENTE(S)
COMPRADOR(ES), especialmente no que concerne falta de pagamento das parcelas do
preo, poder a PROMITENTE VENDEDORA considerar de pleno direito rescindido o contrato,
depois de transcorridos 15 (quinze) dias da notificao a ser feita atravs de Cartrio de
Registro de Ttulos e Documentos, hiptese em que a PROMITENTE VENDEDORA poder usar,
dispor e transferir a terceiro o imvel objeto deste contrato.".

Deixando os Requeridos e promitentes compradores de honrar os pagamentos das parcelas do


preo, resulta claro o inadimplemento, podendo a Autora usar, dispor e transferir o imvel a
terceiro, conforme acima visto.

Todavia, para que tal seja possvel, necessria a desocupao do imvel pelos Requeridos.
Enquanto os mesmos estiverem na posse do bem, aplica-se o Pargrafo terceiro, da Clusula
........, o qual estabelece:

"Estando o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) na posse do imvel e sendo considerado


rescindido o contrato, obriga(m)-se a desocup-lo e entreg-lo PROMITENTE VENDEDORA
em perfeitas condies de uso e funcionamento, no prazo mximo de 15 (quinze) dias a contar
da data da notificao, sob pena de ser considerado como possuidor de m-f. Ajustam as
partes tambm que os valores a serem devolvidos, previstos no pargrafo primeiro, letras "a",
"b", "c", "d", desta clusula, somente sero exigveis aps a desocupao do imvel pelo(s)
PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) e podero ser compensados com os crditos da
PROMITENTE VENDEDORA que decorrerem da aplicao das outras cominaes aqui
pactuadas.".

No obstante decorrido o prazo para a desocupao do imvel, a Autora encontra-se privada


do exerccio da posse legtima, em razo do esbulho possessrio perpetrado pelos Requeridos,
os quais esto a ocupar de forma injusta e de m-f o bem.

A posse do imvel foi concedida em carter precrio aos promitentes compradores, conforme
estabelecido na Clusula ...... do contrato:

"A posse precria do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) cessar(o) de pleno direito,


independentemente de qualquer aviso ou notificao, no caso de inadimplemento de
qualquer das obrigaes pactuadas na presente promessa, hiptese em que o(s)
PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) dever(o) restituir o imvel, sob pena de ficar
caracterizado para todos os fins de direito o esbulho possessrio e a posse de m-f do(s)
PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), sujeitando-se reintegrao liminar.".

Portanto, caracterizado o esbulho possessrio, como j demonstrado, devero os Requeridos,


ainda, arcarem com os encargos estipulados no Pargrafo nico da clusula acima descrita:

"Inadimplido o contrato e permanecendo o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) na posse do


imvel, acertam e ajustam as partes, sem prejuzo das outras sanes e cominaes aqui
previstas, que fica(m) obrigado(s) a pagar(em) PROMITENTE VENDEDORA, a ttulo de
indenizao por uso, o valor correspondente a 2% (dois por cento) do valor corrigido do
imvel, por ms em que ali permanecer(em).".

Diante da falta de pagamento das parcelas do preo e no tendo os Requeridos atendido aos
termos da Notificao Extrajudicial, caracterizou-se o inadimplemento contratual, com a
possibilidade da Autora, nos termos acima expendidos, obter a resciso do mesmo, cumulada
com a reintegrao de posse e a indenizao pelas perdas e danos.

DO DIREITO
Reza o artigo 475, do Novo Cdigo Civil Brasileiro:

"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resoluo do contrato, se no preferir
exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenizao por perdas e danos."

Com efeito, foram esgotados todos os meios suasrios junto aos Requeridos, na tentativa de
se obter a quitao do dbito e a desocupao do imvel, no restando outra alternativa
seno o caminho do Poder Judicirio, com vistas resciso da avena e reintegrao na
posse do bem.

A proteo da posse, inclusive em carter liminar, encontra previso, no somente no


contrato, mas tambm no Novo Cdigo Civil, in literis:

"Art. 1210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao, restitudo no
de esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver justo receio de ser molestado.".

"Art. 523. As aes de manuteno e de esbulho sero sumrias, quando intentadas dentro de
ano e dia da turbao ou esbulho; e passado esse prazo, ordinrias, no perdendo, contudo, o
carter possessrio.".

Ao comentar este ltimo dispositivo RODRIGUES FILHO acentua:

"Qualquer dos interditos j estudados segue o procedimento especial, dando margem


liminar se a turbao ou o esbulho datar de menos de ano dia." (RODRIGUES FILHO, Eulmpio.
Cdigo Civil Anotado. Porto Alegre: Ed. Sntese, 2 ed., 1998. p. 339, grifos nossos).

Portanto, o prazo de ano e dia tem seu marco inicial na data do esbulho, perpetrado em
.../.../..., isto , no ....... dia contado da notificao extrajudicial (vide doc. ...) que constituiu em
mora os Rus, de acordo com a previso da Clusula ....... do contrato.

Ademais, cumpre destacar que tanto o contrato de promessa de compra e venda, nos termos
j narrados, como o artigo 1197 do Cdigo Civil, tutelam a posse da Autora, ainda que na
modalidade indireta. A posse dos Requeridos, de seu lado, uma vez caracterizado o esbulho
possessrio, passou a ser injusta e de m-f. A precariedade da mesma patente, visto que a
posse direta, diante da resciso prevista na Clusula .......... do contrato, no mais encontra
respaldo.

A propsito, eis a orientao jurisprudencial:

"Compromisso de compra e venda - Inadimplemento pelo promitente comprador - Falta de


devoluo do imvel - Esbulho caracterizado - Reintegrao de posse procedente.

Na promessa de venda, a posse direta que o promitente comprador ocasionalmente recebe do


promitente vendedor no o garante seno precariamente e, no cumprido o contrato, pratica
o esbulho, sendo facultada ao promitente vendedor a reintegrao na forma do art. 506 do CC,
para recuperao da posse." (RT 492/227).

A reintegrao de posse, com o deferimento da liminar a favor da Autora, encontra respaldo,


tambm, no Cdigo de Processo Civil, o qual em seus artigos 926 e 928, estabelece:

"Art. 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao e reintegrado
no de esbulho.".

"Art. 928. Estando a petio inicial devidamente instruda, o juiz deferir, sem ouvir o ru, a
expedio do mandado liminar da manuteno ou de reintegrao.".

Esta ocupao indevida agrava a situao da Autora, a qual fica privada de negociar o imvel e
saldar os compromissos decorrentes da execuo do empreendimento.

Portanto, preenchidos os requisitos legais, urge seja deferida a liminar de reintegrao de


posse.

Oportuna a lio de ADROALDO F. FABRCIO, ao comentar o artigo 927 do CPC, quando


assevera: "No de exigir-se prova cabal, completa e irretorquvel dos requisitos alinhados no
artigo. Trata-se - no demasia repetir - de cognio incompleta, destinada a um
convencimento superficial e a orientar uma deciso de carter eminentemente provisrio. No
se poderia exigir, para uma proviso judicial destinada a durao no maior que a do processo,
o mesmo grande convencimento necessrio ao julgamento definitivo do mrito." (FABRCIO,
Adroaldo Furtado. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, vol.
VIII, tomo III, 1992. p. 325).

A jurisprudncia manifesta entendimento pacfico ao autorizar a reintegrao de posse em


sede da ao de resciso de contrato de compromisso de compra e venda, uma vez ocorrida a
inadimplncia. Mxime diante da efetivao de notificao extrajudicial prvia, verbis:

"Havendo clusula resolutria expressa, pode o promitente vendedor propor ao de


reintegrao de posse, independentemente da propositura prvia ou concomitante, da ao
de resciso de contrato." (STF - RTJ 72/87, 74/449, 83/401; RT 483/215, RJTJESP 111/53; JTA
103/191).

"COMPRA E VENDA - RESOLUO - REINTEGRAO DE POSSE. Impe-se, como efeito


necessrio da resoluo judicial, a obrigao de restituir o imvel objeto do compromisso,
sendo cabvel, em no havendo devoluo espontnea, a execuo do julgado respectivo,
observando, neste caso, o disposto nos artigos 621 e seguintes e 741 e seguintes do CPC." (STJ
- Ac. Unn. da 4 Turma - REsp 18.000-0-RJ - Rel. Min. Slvio de Figueiredo, p. 07.06.93).

"RESCISO DE CONTRATO CUMULADO COM PERDAS E DANOS E REINTEGRAO DE POSSE.


COMPRA E VENDA DE IMVEL. INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAES ASSUMIDAS PELA
COMPRADORA. ARTIGO 1092, "CAPUT" E PARGRAFO NICO DO CDIGO CIVIL. AO
PROCEDENTE. RECURSO IMPROVIDO.Impe-se a resciso do contrato de compra e venda de
imvel se a adquirente deixa de satisfazer as obrigaes assumidas quando da celebrao do
negcio. Nestas condies, pode a vendedora, que no deu causa ao desfazimento do negcio,
pleitear indenizao por perdas e danos e reintegrao de posse do imvel." (TA/PR - Ap. Cvel
60.069-7 - Ac. 4.394 - Rel. Juza Regina Afonso Portes - Unn. - Julg. 20.10.93 - DJ 04.02.94).

de se destacar que o processo civil moderno busca, com as tutelas especficas e genricas, a
efetividade, sendo que a concesso da medida inaudita altera pars, no constitui ofensa, mas
limitao imanente do contraditrio, o qual fica diferido para momento posterior do processo.

A demora na prestao jurisdicional definitiva, sem que seja deferida Autora a liminar
pleiteada, poder acarretar ofensa ao princpio da isonomia, na medida em que os Rus vm
utilizando o imvel gratuitamente, desde .../.../..., sem respaldo legal e contratual, e ainda,
impedindo a venda ou a prtica de qualquer outro ato de disposio sobre o bem, o qual
encontra-se sujeito deteriorao, desvalorizao, entre outros prejuzos, todos em frontal
violao ao direito de propriedade.
Ademais, diante da mora inconteste dos Requeridos a resciso contratual afigura-se inevitvel.
Portanto, a reintegrao liminar to somente antecipar a satisfao do direito, sobejamente
demonstrado, diga-se, da Autora reaver o imvel. A cognio exauriente, desta forma, alm de
confirmar o acerto da deciso concessiva da liminar, prestar-se- a declarar a resciso do
contrato, a que os Requeridos deram causa, e conden-los na indenizao pelas perdas e
danos da resultantes.

Quanto aos prejuzos advindos para a Requerente, basta ter em mira que o mercado
imobilirio vem sofrendo profundas oscilaes diante das medidas econmicas editadas pelo
governo, resultando numa significativa queda das vendas no setor. A situao torna-se mais
complexa pela escassez de financiamentos ofertados pelas instituies financeiras, com vistas
a novos empreendimentos, obrigando as construtoras a manterem, exclusivamente, os
financiamentos aos seus compradores.

O cabimento do pedido de indenizao por perdas e danos encontra previso no contrato,


assim como nos artigos 475, e 389 do Novo Cdigo Civil, e artigo 921, inciso I, do Cdigo de
Processo Civil.

De fato, tendo em vista o disposto no Pargrafo nico da Clusula ......, aos Requeridos deve
ser imposto o pagamento de 2% (dois por cento), ao ms, do valor atualizado do imvel, desde
a sua constituio em mora, pois os mesmos encontram-se, injustificadamente, na posse do
bem sem nada pagar.

Aplicvel, tambm, a multa contratual pactuada no Pargrafo segundo da Clusula .....,


correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.

As importncias pagas pelos Requeridos lhes sero restitudas em parte, segundo as regras
fixadas no Pargrafo primeiro da citada Clusula ...... Este crdito, se houver, ser-lhes-
restitudo aps a desocupao do imvel e to logo abatidos os crditos da Autora, conforme
expressa previso contratual.

DOS PEDIDOS
Demonstrada a) a ocorrncia das causas que autorizam a resciso do contrato; b) o
preenchimento dos requisitos necessrios ao deferimento da liminar de reintegrao de posse;
e, c) os prejuzos advindos do inadimplemento, a presente para requerer:

a) a concesso de liminar, inaldita altera pars, ordenando a expedio do competente


mandado de reintegrao de posse em favor da Autora, do imvel descrito no item 2, supra
(CPC - art. 928, 1 parte);

b) efetivada a liminar, a citao dos Requeridos, atravs da expedio da competente carta


com aviso de recebimento ao endereo declinado no prembulo desta pea para, querendo,
apresentarem defesa no prazo legal (CPC - art. 930, caput);

c) a produo de todas as provas em direito admitidas, mormente os depoimentos pessoais


dos Requeridos e a oitiva de testemunhas, as quais comparecero audincia mediante
intimao;

d) seja, ao final, julgada procedente a presente ao, para o fim de:

d.1.) declarar rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda e Outras


Avenas em questo;

d.2.) tornar definitiva a liminar de reintegrao de posse, ou determinar a reintegrao, caso a


mesma no seja deferida liminarmente; e,

d.3.) condenar os Requeridos na indenizao pelo tempo que permaneceram no imvel aps a
sua constituio em mora, no patamar de 2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato,
no pagamento da multa contratual e na composio das perdas e danos, nelas compreendidas,
o reembolso das parcelas impagas de IPTU, das taxas de condomnio, de gua e luz do imvel,
conforme apurao em regular liquidao de sentena.

e) a condenao dos Rus no pagamento das custas processuais e honorrios advocatcios,


estes no importe de 20% (vinte por cento) do valor atualizado do imvel, conforme previso
do Pargrafo segundo, da Clusula ......... do contrato.
D-se causa o valor de R$ .....

Nesses Termos,

Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [ms] de [ano].

[Assinatura do Advogado]

[Nmero de Inscrio na OAB]