CONTRATO DE CONSTRUCCIN:

Sujetos comprendidos. Supuestos de Responsabilidad Civil Contractual y

extracontractual.-
La responsabilidades derivadas de la ejecucin de la obra.
Responsabilidad del dueo de los cimientos por daos ocasionados al vecino.-

a ) SUJETOS COMPRENDIDOS EN EL CONTRATO:

En la figura jurdica en anlisis encontramos distintos sujetos que no han sido

debidamente diferenciados por la ley. Tanto Velez Sarfield, como el legislador del ao
1968, ha sido cuidadosos en no hacer distingos especficos entre los responsables de
esta actividad. Es as que en varios pasajes de nuestro ordenamiento positivo , la norma
se refiere a el locador, en otros supuestos a el empresario, al constructor, etc..
Asimismo, el art. 3932 del C.C., reza ...Los arquitectos, empresarios, albailes, y otros
obreros que han sido empleados por el propietario para edificar, reconstruir, o reparar
los edificios, u otras obras, gozan por las sumas que les son debidas, de privilegio sobre
el valor del inmueble en que sus trabajos han sido ejecutados. Los subempresarios y los
obreros empleados, no por el propietario sino por el empresario que ha contratado con
ellos, no gozan de este privilegio....-
No obstante lo expuesto, la doctrina y jurisprudencia s han sido meticulosas en
diferenciar la participacin, y responsabilidades de cada una de las personas que
intervienen en esta actividad; a saber:
1) El Arquitecto: Es la persona ms importante del contrato en anlisis, ya que
tiene a su cargo la proyeccin, direccin, y, generalmente, de ejecucin de la
obra . Normalmente es la persona elegida por el empresario para diagramar y
llevar a feliz trmino materializacin edilicia.-
2) El Constructor: Puede ser una persona fsica o jurdica, que no tiene porque
asumir el rol de proyectista. Normalmente son empresas dedicadas a esta
actividad comercial, y que cumplen su rol ejecutando los planos proyectados
por el arquitecto.- Debemos resaltar que es frecuente que se confundan los roles
de empresario-arquitecto, o que por medio de una UTE asuman el rol en
forma conjunta.-
3) Albailes y colaboradores: En este segmento se incluyen todo el personal en
relacin de dependencia con el constructor , ya sean albailes, electricistas,
plomeros, pintores, etc., que desempean su actividad especfica bajo el poder
de direccin del constructor..-

b) SUPUESTOS DE RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL Y

EXTRACONTRACTUAL.

Definir correctamente el mbito de vigencia de la responsabilidad civil del arquitecto ,

del constructor, y del empresario, tiene fundamental importancia por cuanto de l
derivarn, en las acciones indemnizatorias, el factor de atribucin de responsabilidad,
sus eximentes, carga probatoria, trminos de prescripcin,. Etc.
La responsabilidad civil emergente de la locacin de obra, es eminentemente de
naturaleza contractual, aunque, como veremos ms adelante, las consecuencias
daosas hacia terceros ser extracontractual.
No obstante lo expuesto, hay opiniones doctrinarias Ghersi Carlos- que sostienen que
...La responsabilidad civil profesional del arquitecto podr ser tanto de ndole
contractual, como extracontractual.... Para este sector de la doctrina la responsabilidad
civil del arquitecto ser :
a) contractual cuando: 1) Sea derivada del art. 1646, en cuanto se trata de un claro
supuesto de responsabilidad objetiva, derivada, obviamente de una obligacin de
resultado. Demostrada la ruina, ms el vicio, la ley atribuye responsabilidad al
constructor y al proyectista. 2) Otro supuesto provendr de la responsabilidad derivada
de la Locacin de Obra, pero fuera del marco del art. 1646 del C.C. En este supuesto,
estaremos sentencia el referido autor-, frente a una obligacin de medios , y por en
ende responsabilidad contractual de carcter subjetivo.-
b) Extracontractual: En los supuestos derivados del art. 1113 del C.C. Responsabilidad
por daos causados con las cosas o por el riesgo o vicio de la cosa, casos stos de
responsabilidad objetiva. CNCiv. Sala C, 5/11/93, JA 1994-II-400; CNCom. Sala B,
30/10/86, Agudo Avila de Cossio C. Compaa de Construcciones S.A.
Responsabilidad Profesional. -Carlos Ghersi-. Ed. Astrea.
Me permito disentir con el citado autor, y distinguido jurista, respecto a su enfoque en
este tema.
La responsabilidad civil del arquitecto, con relacin a la locacin de obra, es siempre
contractual, entendindose por tal la referente a su actividad especfica: proyeccin,
direccin, y ejecucin de la obra.
Es, adems, de carcter objetiva, ya que el empresario compromete una obligacin
de resultados; de all que para eximir su responsabilidad el empresario deber probar el
caso fortuito, la fuerza mayor, la culpa exclusiva del damnificado, o la del tercero por
la que no debe responder.
...El arquitecto demandado por el resarcimiento de los defectos existentes en un
edificio construido por l, -en el caso, defectos en la fachada del inmueble-, no excusa
su responsabilidad alegando que hizo constar las irregularidades apreciadas en la obra,
pues es su deber comprobar su rectificacin o subsanacin antes de proceder a la
emisin de la certificacin final aprobatoria, en tanto nico medio de garantizar que los
dueos o posteriores adquirentes no resulten sorprendidos o defraudados en sus
derechos contractuales. (TS Espaa 1999/121/23. Comunidad de Propietarios del
Edificio G..C..I. s.a. Y otros ). 2001-1470.-
...El arquitecto que interviene en la construccin de un edificio es responsable de que
aquella se ejecute en cuanto a su forma con arreglo a las normas constructivas
especificadas en el proyecto, o si alguna quedara sin especificar , de lo que se decida en
la obra.... (TS Espaa 1999/12/23, Comunidad de propietarios del Edificio G.C.I. s.a. y
otros ) rcy s, 2001-1470.-
La idea original de responsabilidad civil del arquitecto nos llevar, inexcusablemente, al
anlisis de los arts. 1646 y 1646 bis del C.C.. El ordenamiento positivo prevee
expresamente la responsabilidad por ruina del edificio , sea total o parcial;
responsabilidad de carcter objetivo, extensiva al constructor, director de obra, y
al proyectista, en tanto y en cuanto no pueda discriminarse la causa del vicio ,
siempre que sea derivada del vicio del suelo. , vicio de la construccin, o mala
calidad de los materiales.
El encuadre jurdico por el cual algn sector de la doctrina entiende que la
responsabilidad civil del arquitecto pueda ser extractontracual, no se refiere
especficamente a la actividad del arquitecto, devenida de la locacin de obra, sino
ms bien a consecuencias daosas derivadas, o emergentes de los actos materiales de
ejecucin de la obra; como ser daos a terceros en sus distintas variantes; la cual, sin
lugar a dudas ser extracontractual, como veremos a posteriori-.

c)- FACULTADES PROFESIONALES DEL ARQUITECTO:

Las facultades del ejercicio profesional del arquitecto estn reglamentadas por los
decretos leyes 7887/55 y 6070/55, ratificados por ley 14.467. Entre sus funciones
podemos destacar:
1.- Disear, proyectar, calcular, y ejecutar la obra.-
2.- Disear, proyectar, calcular la recuperacin , remodelacin, o renovacin de obras ,
edificios, o conjunto de edificios, de vieja data.-
3.- Programar y dirigir la demolicin de edificios.-
4.- Proyectar parcelamientos y adecuaciones urbansticas.

d) OBLIGACIONES DEL ARQUITECTO:

1.- Realizar el proyecto conforme a la normativa vigente.

Esta es la obligacin principal y determinante del arquitecto; la de confeccionar los
planos de la edificacin contratada, de acuerdo a las normas municipales vigentes.-
2.- Ejecucin conforme a la determinacin de los planos.
Es una obligacin propia de la realizacin de la obra, de la cual surge el poder de
direccin y asesoramiento, el cual deber ajustarse a los planos aprobados; cuando se
relacionan las funciones del arquitecto con la del constructor-
3.- Direccin y asesoramiento.
Tiene a su cargo, la tarea de direccin del personal contratado por el empresario a tales
fines; asesorando sobre los trabajos a ejecutar.-
4.- Supervisin final al entregar la obra.
Debe proceder a la revisin final de la obra, de suerte tal que la coloque en condiciones
de ser habilitada, como as tambin revisar el correcto funcionamiento de los sistemas
de incendio, gas, electricidad, etc.

E) RESPONSABILIDADES DERIVADAS DE LA EJECUCIN DE LA OBRA:

Obligacin de Medios y de Resultado: Distintas posiciones.-

Ingresamos al tema central del presente, y el cual genera posiciones encontradas en

nuestra doctrina.-
Con relacin al arquitecto, director de obra, existen posiciones encontradas; por una
parte Bustamante Alsina, sostiene que respecto al director de obra, asume solo una
obligacin de medios y no de resultados; por cuanto, entiende el autor, su
compromiso se remite, a vigilar la ejecucin de la obra por parte del constructor.
La posicin referida choca con las opiniones de Trigo Represas ( Responsabilidad
Civil de los Profesionales , p. 140), y Spota ( Tratado de la locacin de obra T. I, p.10) .
Para estos autores, posicin con la cual me enrolo, ...el director de obra no se limita a
la mera constatacin de que lo construido se corresponde a lo proyectado. Sus
condiciones tcnicas y profesionales le exigen no slo eso, sino tambin advertir
debidamente al comitente cuando las especificaciones del proyecto son
manifiestamente inadecuadas o pueden tener por resultado una obra defectuosa. Ese es
el fundamento de su responsabilidad concurrente con el proyectista en el supuesto de
ruina art. 1646 del Cdigo Civil, criterio que resulta vlidamente trasladable a la
responsabilidad genrica por incumplimiento. An desde la perspectiva que afirma el
carcter de obligacin de medios del director de obra, no puede dejar de verse que en
esa materia como en otras- se ha propiciado modernamente lo que se ha dado en llamar
el sistema de las carga probatorias dinmicas . Segn el mismo, por un principio
procesal de buena fe., quien se encuentra en mejores condiciones para justificar el
hecho constitutivo de su defensa debe realizar los aportes probatorios consiguientes y no
abroquelarse en una mera negativa o transferir la responsabilidad de la prueba a la parte
invocando criterios absolutos o rgidos en la materia (voto de los Drs. Pita e Izaquirre).
Tratndose de la direccin de obra el arquitecto asume una obligacin de medios, es
decir que se obliga a vigilar la ejecucin de la obra por parte del constructor, aplicando
en tal sentido su diligencia, sus conocimientos y prudencia. En ese supuesto para
considerarlo responsable frente al dueo de la obra ste debi acreditar la culpa del
profesional y la relacin de causalidad entre el dao sufrido y la culpa ( del voto en
disidencia de la Dra. Moggia de Samitier. CACCom. de Paran Sala 2, 20-2-96, M.M. c.
S,L.E. En revista de Daos Profesionales. Ed. Rubinzal Culzoni.-
En realidad se sumamente difcil definir, in abstracto, sin sujecin al caso concreto, el
tipo de responsabilidad que se asigna al profesional arquitecto; ya que son distintas las
variantes de su contratacin. En el caso referido, arquitecto director de obra, como bien
lo sealan Trigo Represas y Spota, considero que asume una obligacin de resultados.
No le bastar al profesional para eximir su responsabilidad alegar que obr sin culpa
en el asesoramiento de la direccin edilicia. Su compromiso va ms all. No bastar
indicar que asesor correctamente al constructor respecto a la deficiencia de los
materiales que, a la postre, provocaron la ruina total o parcial- del edificio. Su
obligacin es la de impedir la realizacin de la obra en forma deficiente; mxime
cuando lo que podra estar en juego son vidas humanas. De all, entiendo que la
responsabilidad asumida es de resultado y no de medios.
De compartir la opinin referida a que el arquitecto, director de obra, asume una
obligacin de medios, eximira su responsabilidad probando que obr sin culpa, por
haber informado al constructor que los materiales utilizados no eran los correctos y
podran motivar la ruina o derrumbe total o parcial- del edificio. Insito, de ninguna
forma es admisible tolerar que el arquitecto, director de obra, permita, o consienta la
realizacin de una obra con materiales , o en forma deficiente, que puedan llegar a
poner en peligro vidas humanas.
De all que en alguna oportunidad la jurisprudencia ha condenado a ambos, -director de
obra y constructor- :...En el caso de la responsabilidad comn del arquitecto y del
constructor , cuando ello deriva de la deficiente realizacin de los trabajos, de la errnea
interpretacin de los planos y de la mala calidad de los materiales, la responsabilidad
del constructor y la del arquitecto ,director de la obra, siempre se superponen puesto que
la falta de uno recae precisamente sobre las tareas especficas que se les han
encomendado, a uno realizar y al otro vigilar que se realice bien ( .L.L. 1977-C-182).-

F) RESPONSABILIAD DEL DUEO DE LOS CIMIENTOS POR LOS DAOS AL

VECINO:

Las acciones indemnizatorias derivadas de los daos sufridos por las propiedades
contiguas a los edificios, por la realizacin de sus bases y cimientos, principalmente en
los de gran envergadura; son las que con mayor frecuencia transitan nuestros tribunales.
Ocurre que, segn los entendidos en el tema, casi irremediablemente al hacer las
fundaciones para edificios de gran altura, las propiedades vecinas sufren las
consecuencias daosas derivadas de ello, consistentes en: rajaduras de mampostera,
paredes, desprendimientos de cielo raso, aberturas, etc. Por tales motivos, la mayora de
las disposiciones municipales vigentes, obligan la contratacin de un seguro de
responsabilidad civil hacia terceros.-
El art. 1646 del Cdigo Civil preve el caso de la ruina , total o parcial, del edificio,
haciendo responsable al constructor, ante quin la encarg, por vicio de la
construccin, o del suelo, o de mala calidad de materiales. Se extiende esta
responsabilidad al director de obra y al proyectista.
El art 1646 en su parte pertinente dice: ...Tratndose de edificios u obras en inmuebles
destinados a larga duracin , recibidos por el que los encarg , el constructor es
responsable por su ruina total o parcial, si sta procede de vicio de construccin o de
vicio del suelo o de la mala calidad de los materiales, haya o no el constructor provedo
stos, o hecho la obra en terreno del locatario....La responsabilidad que este artculo
impone se extender indistintamente al director de la obra y al proyectista segn las
circunstancias , sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer....
Hasta aqu est perfectamente determinado que, el constructor es responsable ante
quin lo contrat, por los daos derivados de la ruina del edificio.
Resta analizar la variante de los daos ocasionados a terceros, ajenos a al obra, que
sufren las secuelas por la instalacin de los cimientos y bases del edificio.
El art. 1647, prevee Los empresarios constructores son responsables, por la
inobservancia de las disposiciones municipales, o policiales, de todo dao que causen a
los vecinos. .
Este artculo prevee la hiptesis de responsabilidad objetiva de naturaleza
extracontractual ; la persona sobre la cual recae solamente podr excusar su
responsabilidad probando el caso fortuito, la culpa exclusiva de la vctima, o la de un
tercero por la cual no deba responder. Hasta aqu est claro que el empresario es
responsable frente a terceros por los daos que derivan de la construccin de la obra, lo
mismo que el director de esta. CF 5/9/67 JA 1968-II-14, f. 15.209. - Cciv. C, 24/2/72
JA 15-1972-33, f. 20.626.-
La responsabilidad establecida por esta norma es de naturaleza extracontractual y
objetiva, -CF. 579/67, JA 1968-II-14, f.15.209.- es decir, que la persona sobre la cual
incide slo se libera probando el caso fortuito , la culpa exclusiva del damnificado o la
de un tercero por el cual no deba responder.

Terceros antes quienes responde:

El concepto de vecinos comprende a los propietarios de las fincas linderas, y a

quienes habiten en ellas, aunque no tengan esa calidad , sino que lo hagan como
inquilinos. C 2, LP. 19/12/69, DJBA 89-165.-
Esta responsabilidad no excluye la responsabilidad del empresario por los daos
causados a terceros, tales como el transente que sufre lesiones por la cada de
utensilios, o materiales utilizados en la construccin. Igual responsabilidad incumbe al
dueo de la obra. Cciv. B, 28/9/54, JA 1956-III-3, f. 18.141.-
De las reseas jurisprudenciales hasta aqu apuntadas no existen dudas respecto a la
responsabilidad indemnizatoria que le cabe al constructor o empresario, por los
daos ocasionados a las propiedades contiguas , por la ejecucin de los cimientos y
bases del edificio; responsabilidad extensiva a quin contrat al empresario o
constructor.
Las posibles discusiones doctrinarias y jurisprudenciales que pueden plantearse surgen a
partir de ser distinta la persona fsica o jurdica- que contrat al empresario o
constructor, del dueo del terreno!.
Qu responsabilidad indemnizatoria le corresponde al dueo del terreno, persona
distinta de la que contrat al constructor para la realizacin de la obra?.
La hiptesis planteada ocurre con frecuencia. El propietario del terreno acuerda,
--contrata- con el empresario, la cesin del terreno para la realizacin de la obra,
comprometindose el pago del terreno con futuras unidades funcionales del edificio a
realizarse. Esta persona, propietario del terreno, no as de los cimientos y estructura
edificada en l hasta ese momento , es o no responsable ante sus vecinos por los
daos sufridos en sus propiedades a consecuencia de la ejecucin de la obra?. Esta
hiptesis surge, claro est, en el caso de no concluirse la obra, y, eventualmente caer en
insolvencia el contratista y el empresario; lo cual motiva que, nicamente, queden en
pie los cimientos o estructura de hormign armado .
Debemos centrar el problema en la orbita de la responsabilidad civil extracontractual,
por aplicacin del art. 1113 del C.C..,.-
Los vecinos, ajenos a la relacin negocial del propietario del terreno, cuentan con
accin indemnizatoria directa, tanto contra el constructor, el empresario, como
contra el dueo del terreno, con base en el art. 1113 del Cdigo Civil.
Por aplicacin de los principios que inspiran el art 1113 del C.C. , la responsabilidad del
empresario o director de obra, no descarta la que pudiere corresponderse a su vez al
propietario del inmueble , en razn de tratarse de responsabilidades conjuntas; no
subsidiarias, ni excluyentes. No cabe distinguir entre el dueo o guardan de la cosa,
por ello, el perjudicado puede dirigir su accin resarcitoria contra ambos, y para que
ellos puedan eximir su responsabilidad debern probar la culpa de la vctima, o la de un
tercero por quin no deben responder , o tambin por la existencia del caso fortuito o
fuerza mayor. (SCBA 10/12/79, ED 87-306).-
La responsabilidad del dueo y del locador de obra respecto de terceros que pasan por la
calle es, de acuerdo con el art 1113 del C.C. , concurrente, pues hace al carcter de
titular del dominio y la otra al control de la cosa ( CNCiv. Sala C, 5/11/93, ja 1994-ii-
400).-
Partimos, siempre, de la idea rectora del derecho de daos, enseada hasta el cansancio
por el maestro y amigo, Dr. Jorge Moset Iturraspe, ...Se debe intentar siempre la
reparacin integral del dao, de suerte tal que el damnificado salga indemne de las
consecuencias daosas sufridas. En la especie, el vecino que ha padecido las secuelas
daosas por la realizacin de las bases o cimientos del futuro edificio.
Por los motivos expuestos, concluimos, que asiste derecho al propietario del inmueble
vecino, a demandar al dueo de los cimientos, al titular dominial, al constructor y al
empresario, por los daos ocasionados por la ejecucin de la obra; en virtud de la
responsabilidad civil extracontractual , de carcter objetivo, prevista en el art. . 1113
segunda parte. del C.C.; sin perjuicio de la accin de regreso que entre ellos exista.
A los fines indemnizatorios debern concurrir en forma solidaria e ilimitada a soportar
las consecuencias letales de la ejecucin de la obra en las propiedades contiguas; no
siendo factible eximir, por va contractual, la responsabilidad de las personas
intervinientes en la realizacin de la obra.
Como bien lo seala Homero Rondina, -ed. Depalma- , en La responsabilidad Civil y
el Contrato de Construccin ...No ser posible eximir por va del contrato la
responsabilidad que sus autores asumen por la obra: Contratistas, profesionales y
empresarios, no eludirn las responsabilidades por las deficiencias del trabajo, ni an
pactndolo expresamente con el propietario, ya que aunque el artculo no lo diga,
pretende ser una norma de orden pblico, impuesta ms all, y por encima de la
voluntad de las partes contratantes.. .