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XXIII Encontro Nac. de Eng.

de Produção - Ouro Preto, MG, Brasil, 21 a 24 de out de 2003

Caracterização e análise das etapas e interfaces de desenvolvimento de


produto na construção de Edifícios

Márcio Minto Fabricio (EESC-USP) marcio@sc.usp.br


Silvio Burrattino Melhado (EP-USP) silvio.melhado@poli.usp.br

Resumo
O presente trabalho traz uma caracterização fenomenológica do processo de concepção e
projeto de novos empreendimentos de construção de edifícios e identifica cinco interfaces,
três delas à serem trabalhadas de forma concorrente afim de permitir um desenvolvimento
integrado e simultâneo de produtos no setor de construção.
Palavras chave: desenvolvimento de produto, concepção e projeto de edifícios, construção de
edifícios.

1. Introdução
Na indústria de construção de edifícios o processo produtivo é organizado a partir de
empreendimentos únicos e não seriados de razoável complexidade, cuja maturação e
construção demanda em geral de um a três anos e a vida útil é definida em décadas.
Tradicionalmente, a concepção de novos empreendimentos de construção (desenvolvimento
de produto) é associada aos projetos de arquitetura e engenharia que representam o
desenvolvimento espacial e tecnológico dos edifícios. Entretanto, em um empreendimento de
construção, diversas atividades com caráter de concepção, seleção de alternativas e
desenvolvimento de idéias são exercidas em outras fases do empreendimento, por outros
agentes do processo de produção.
Neste trabalho foi considerado que o Desenvolvimento de Produto envolve todas as decisões
e formulações que visam subsidiar a criação e a produção de um empreendimento, indo da
montagem da operação imobiliária, passando pela formulação do programa de necessidades e
do projeto do produto até o desenvolvimento da produção, o projeto “as built” e a avaliação
da satisfação dos usuários com o edifício.

• Concepção do negócio e desenvolvimento do programa, que envolve a tomada de decisão de lançar um novo empreendimento, a
seleção de um terreno, a concepção econômica e financeira do empreendimento e a formulação das características e especificações que o
produto deve apresentar;

• Projetos do produto, que compreendem a concepção e o detalhamento do produto edificação por meio dos projetos de arquitetura,
paisagismo, acústica, luminotécnica, geotecnia, estruturas, instalações elétricas, hidráulicas, de comunicação, sistemas de ventilação e ar
condicionado, etc.;

• Orçamentação, que abarca o levantamento dos custos da obra e do empreendimento;

• Projetos para produção, responsáveis pela seleção da tecnológica construtiva para a realização de determinada parte ou subsistemas
da obra, envolve a definição de procedimentos e seqüências de trabalho, bem como dos recursos materiais necessários, maquinas,
ferramentas e materiais e componentes necessários;

• Planejamento de obra, responsável pela definição e acompanhamento do cronograma das etapas de obra e pelo fluxo de caixa do
empreendimento, afim de cumprir os prazos da obra;

• Projeto “as built”, responsável pelo acompanhamento da obra e atualização dos projetos para representar verdadeiramente o que
foi construído;

• Serviços associados, acompanhamento de obra pelos projetistas, acompanhamento de problemas de uso e assistência técnica e
realização de análises pós-ocupação de forma a avaliar o resultado dos projetos e subsidiar novos empreendimentos.

Quadro 1. Principais atividades do processo de desenvolvimento de produto na construção de edifícios

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Por esse critério, o processo de desenvolvimento de produto ou processo de projeto engloba


não só os projetos de especialidades de produto, mas também a formulação de um negócio, a
seleção de um terreno, o desenvolvimento de um programa de necessidades, bem como o
detalhamento dos métodos construtivos em projetos para produção e no planejamento da obra.
E os agentes da concepção e do projeto do empreendimento são os projetistas de arquitetura e
engenharia e todos aqueles que tomam decisões relativas à montagem, concepção e
planejamento do empreendimento.
Assim, o processo de desenvolvimento de produto deve ser abordado com abrangência
compatível à complexidade dos empreendimentos de construção com suas múltiplas
dimensões, agentes e interesses.

2. O processo de projeto do empreendimento


Ao longo do desenvolvimento do empreendimento de edifício, vários projetistas, consultores
e agentes são mobilizados para contribuir. Cada agente participa com os seus interesses e
conhecimentos de forma a desenvolver uma parte das decisões e formulações projetuais.
Estas decisões são condicionadas por cronogramas, legislações e normas, disponibilidades
econômicas e financeiras, possibilidades tecnológicas e construtivas, etc.
“... Um edifício é um objeto complexo pela multiplicidade de técnicas envolvidas e dos
pontos de vista aos quais são ligadas sua concepção e sua realização. A condução de uma
operação de construção necessita de uma subdivisão, segundo diferentes fases (concepção,
preparação...), diferentes escalas de intervenção (parte da obra ou a construção em sua
totalidade), e de pontos de vistas particulares (instalações térmicas, madeiramento...). Assim,
as soluções correspondentes para estas diferentes facetas do problema engendram conflitos
que a solução global que é elaborada deve responder” (Tahon, 1997).
Os empreendimentos de construção partem de uma demanda de mercado mais ou menos
conhecida e culminam com a entrega do edifício para ser utilizado, operado e mantido pelos
usuários. Segundo a análise de Gobin (1993), o processo se desenvolve em três fases.
Primeiramente o empreendedor se propõe a promover um novo produto partindo de sua
experiência e da demanda verificada no mercado para desenvolver um programa que é
colocado a um arquiteto que em geral identificará falhas no programa e proporá a reabertura
do funil de forma a incluir suas próprias ambições. Por fim, a construtora tende a identificar
falhas nos projetos, principalmente no tocante à construtibilidade levando à nova reabertura
do funil que representa o processo de amadurecimento do projeto.

3. Concepção do programa
O programa de necessidades de um empreendimento de construção é definido na norma
Brasileira NBR 13531 como a “etapa destinada à determinação das exigências de caráter
prescritivo ou de desempenho (necessidades e expectativas dos usuários) a serem satisfeitas
pela edificação a ser concebida” (ABNT, 1995a).
Segundo Kamara et al. (2001), o programa deve elucidar e apresentar os requisitos dos
clientes e usuários para o projeto, sendo o ponto de partida para o desenvolvimento das
soluções funcionais e construtivas do empreendimento.
Acoplada ao programa e às necessidades dos clientes e usuários está a formulação de um
negócio com determinados objetivos do promotor que empreende o edifício.
O promotor, partindo da identificação de uma demanda potencial verificada no mercado ou da
encomenda de um contrato, inicia o empreendimento, monta o negócio, considerando as
disponibilidades e restrições dos investidores e dos agentes financeiros, e inicia a formulação
de um programa para o empreendimento.

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Em ambos os casos a decisão de empreender na construção passa pela questão fundiária, uma
vez que as demandas dos usuários estão em parte relacionadas com a localização e o meio
ambiente urbano, e a seleção do terreno faz parte das decisões do negócio e caracteriza uma
especificação básica para o projeto de empreendimentos imobiliários.
O programa do empreendimento deve estabelecer as metas de negócio e requisitos para os
projetos. Para responder à formulação destes requisitos, Kamara et al. (2001) e Kelly et al.
(1992) sugerem que o processo de desenvolvimento do programa envolve dois estágios:
• Programa estratégico ou inicial: que desenvolve os parâmetros e objetivos-chave, como
orçamento global, especificações gerais do empreendimento além da seleção fundiária;
• Programa funcional: que consiste na especificação completa dos requisitos funcionais,
operacionais e construtivos para desenvolvimento do projeto, traduzindo as metas do
programa estratégico em requisitos para projeto.
Na maioria dos casos reais, o desenvolvimento de programa se baseia fortemente nas
informações fornecidas por corretores de imóveis e nas soluções consagradas em
empreendimentos passados.
Nos empreendimentos privados, para auxiliar na formulação do programa estratégico do
empreendimento, o promotor contrata ou mesmo solicita a colaboração do arquiteto “no
risco” (os honorários do profissional só serão pagos caso o empreendimento seja lançado),
para realização dos estudos de viabilidade e da investigação das possibilidades construtivas
face às restrições legais e às características do terreno.
Tomada a decisão de dar prosseguimento a uma das alternativas estudadas, passa-se para o
desenvolvimento do programa funcional. Nesta etapa, o desenvolvimento dos requisitos de
projeto é bastante variável sendo realizado com maior ou menor profundidade e detalhamento
e segundo diferentes metodologias próprias a cada promotor. Em algumas empresas é possível
encontrar normas internas de projeto que subsidiam o projeto com requisitos funcionais e
construtivos padronizados; em outros casos, os requisitos de projeto são desenvolvidos pelo
promotor especificamente para o empreendimento e, não raramente, o programa funcional
permanece vago e estabelece poucos critérios para os projetos de produto e da produção.
Nos empreendimentos públicos as decisões relativas à montagem estratégica do
empreendimento são tomadas pelo órgão público e por equipes internas de projeto e, muitas
vezes, são influenciadas por pressões e critérios políticos. O desenvolvimento do programa
funcional segue, em geral, manuais padronizados e são detalhamentos preparados para
compor os editais de concorrência e contratação dos projetos.
Em ambos os casos, a definição do programa ocorre de forma pouco sistemática e
relativamente independente das demais fases do processo de projeto, marcando a primeira
cisão no processo entre a atuação do promotor e a dos projetististas.
Neste primeiro momento do processo de projeto o promotor tem um papel claramente de
concepção relacionado à seleção do terreno, criação, montagem e proposição de um
programa, atividade para a qual, em geral, conta com o auxílio do arquiteto.
Também cabe ao promotor a seleção e contratação dos projetistas que vão desenvolver os
projetos do produto e os projetos para produção. De fato, na construção brasileira a seleção
dos projetistas de arquitetura e engenharia é feita, na maioria dos casos, pelo promotor do
empreendimento. Entretanto, este modelo não é rígido e nem tampouco universal e em outros
países e, em poucos casos brasileiros, a contratação dos consultores de engenharia fica a cargo
do arquiteto responsável pelo projeto.

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4. Projeto do produto
As equipes de projeto do edifício são compostas por diferentes projetistas contratados pelo
promotor para atuarem no desenvolvimento de um determinado empreendimento. Em geral, a
mobilização dos projetistas ocorre de forma gradual à medida que o empreendimento avança.
Primeiramente é contratado o arquiteto que efetivamente concebe o produto que
posteriormente será complementado pelos projetos de especialidades. Muitas vezes, a
concepção arquitetônica é terminada sem nenhuma participação dos demais projetistas, salvo
algumas consultas ao projetista de estruturas que costuma entrar no processo de projeto antes
das demais especialidades de engenharia.

Normas e Promotor
Regulamentos
Usuário

Arquiteto

Engenheiro de Engenheiro de Inst. Engenheiro Outros Projetistas Orçamentista


Estruturas Hidráulicas Eletricista

Linha de subordinação (organograma)


Adaptado de Melhado (1994)
Linha de subordinação informal (organograma)
Linha de subordinação regulatória
Linha de influência por retroalimentação

Figura 1. ‘Organograma’ genérico da equipe tradicional de projeto

Em diversos livros e textos técnicos percebe-se uma tendência em subdividir a elaboração do


projeto do produto em duas etapas separadas e independentes, sendo a primeira
desempenhada por escritórios de arquitetura e mais voltada à concepção e à formulação, e a
segunda relacionada ao desenvolvimento tecnológico das opções selecionadas, exercida pela
engenharia da empresa construtora ou por escritórios independentes.
A primazia do arquiteto no processo de projeto é respaldada também nas normas técnicas em
vigor, bem como pelos textos institucionais que tratam do assunto e que consideram o projeto
de arquitetura como o responsável pelas indicações a serem seguidas pelos projetos de
estruturas e instalações.
Assim, é comum que uma etapa de projeto de determinada especialidade dependa, para ser
iniciada, do término de uma etapa de diferente especialidade, cujo grau de aprofundamento e
maturação das decisões é equivalente ao da etapa (da outra especialidade) que se inicia. Por
exemplo, o início do anteprojeto de estruturas e fundações tem como pré-requisito o
anteprojeto de arquitetura terminado ou quase terminado.
Percebe-se, dessa maneira, que a fase de concepção do edifício ocorre de forma separada do
desenvolvimento do projeto, ou seja, a atuação do arquiteto ocorre previamente e com
reduzida interação com os demais projetistas e com o pessoal da obra.
De fato, na indústria de construção brasileira, muitas vezes, somente após a etapa de
lançamento do empreendimento no mercado, é feita a contratação dos demais projetistas que
irão participar do desenvolvimento do projeto.

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O arranjo institucional e as práticas vigentes de processo de projeto podem ser classificados


como altamente hierarquizados e são desenvolvidos de maneira seqüencial, com a equipe de
projeto se modificando ao longo do processo de projeto, pela mobilização e desmobilização
dos projetistas das diferentes especialidades.
O processo seqüencial em uso possibilita que apenas o projetista de arquitetura tome contado
direto com a programação do empreendimento. Os demais projetistas partem do projeto ou
anteprojeto de arquitetura e das soluções adotadas nesta disciplina para desenvolver soluções
técnicas que “complementem” o projeto de arquitetura. Assim, o programa é apresentado para
os projetistas de engenharia com desenhos e soluções de projeto previamente adotados no
projeto arquitetônico.

Embora seja mais forte com relação ao projeto de arquitetura, é possível verificar, ao longo de
todo o processo de projeto, uma hierarquização em que os projetistas a jusante do processo
tomem contato com o programa e com os projetos a montante por meio de soluções projetuais
desenvolvidas e não por meio dos problemas tratados.
Kamara et al. (2001) destacam que este contato indireto de muitos projetistas com o programa
repercute em soluções que, provavelmente, não satisfaçam plenamente as necessidades dos
clientes, limitando a possibilidade de diversos projetistas com o problema original, uma vez
que eles partem de soluções previamente definidas e não de um elenco de necessidades.
Neste processo fragmentado e seqüencial, a possibilidade de colaboração entre projetistas é
bastante reduzida e problemática e a proposição de modificações por um projetista de
determinada especialidade implica a revisão de projetos já mais amadurecidos de outras
especialidades, significando enormes retrabalhos ou até mesmo o abandono de projetos
inteiros.
De fato, conforme o projeto é desenvolvido e detalhado, a liberdade de proposição de
soluções e mudanças diminui (Melhado, 1994) e, num processo em que os projetistas são
mobilizados seqüencialmente, a possibilidade de intervenção dos projetistas a montante, na
concepção das soluções, é reduzida.
Prevalece no processo de projeto uma visão cartesiana de que o todo é a soma de partes
independentes. Isso é predominante na configuração dos processos de projeto tradicionais nos
quais se busca otimizar o todo a partir da otimização, em separado, das partes – o que não é a
verdade na maioria dos casos.
Conforme salienta Melhado (2001), sem o intercâmbio intenso de informações entre os
agentes durante a elaboração do projeto, este acaba ficando: “mal definido, mal especificado e
mal resolvido” levando a um acréscimo de custo e de tempo de execução.

5. Projeto para produção


Uma outra cisão importante no processo de desenvolvimento de produto na construção ocorre
entre a etapa do projeto do produto e a construção do edifício.
Sem preocupação com o Sistema de Produção da construtora, os projetos do produto
restringem-se, normalmente, a fornecer informações sobre o produto (forma, dimensões, etc.)
sem entrar em detalhes de como e em qual seqüência produzir; além de, muitas vezes, como
destaca Franco (1992), não possuem um nível de detalhamento e integração adequados, que
esclareçam todas as características e interfaces do produto.
Nos processos de projeto mais tradicionais acabam sendo orientados para a definição do
produto sem considerar adequadamente a forma e as implicações quanto à produção das
soluções adotadas. Além disso, é comum que as especificações e detalhamentos de produto
sejam incompletas, falhas e incompatíveis e acabem tendo que ser modificadas ou resolvidas

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durante a obra, quando a equipe de produção decide “amadoristicamente” sobre


características e especificações do edifício não previstas em projeto.
A participação das construtoras, subempreiteiros, fornecedores de materiais e usuários na
elaboração dos projetos é, na maioria dos casos, bastante limitada.
Conforme exposto em Fabricio et al. (1999), a própria organização seqüencial do
empreendimento dificulta a intervenção da construtora e do usuário no processo de projeto, já
que estes agentes são mobilizados posteriormente à fase de concepção do produto.
Nan; Tatum (1989) apud Barros (1996) fizeram o seguinte diagnóstico:
“Enquanto na indústria seriada, o projeto do produto (‘product design’) está se tornando
uma parte conjunta do gerenciamento da produção; na construção, a função projeto do
produto é normalmente separada da produção”.
Entretanto, se o diagnóstico permanece válido para a maioria dos empreendimentos de
construção brasileiros, a situação atual aponta para um engajamento paulatino das empresas
de construção e promoção na elaboração de projetos para produção de suas obras,
especialmente nos mercados mais dinâmicos e competitivos como o da cidade de São Paulo.
A partir dos anos 1990 vários trabalhos de pesquisa têm analisado teoricamente a necessidade
e a configuração dos projetos para produção como transposição entre o projeto do produto e a
obra e vêm desenvolvendo tecnologia e metodologias para aplicação de tais projetos. Nessa
mesma época, diversas empresas de construção e promoção de edifícios começaram a
desenvolver e demandar projetos para produção para alguns subsistemas de suas obras e hoje
já é possível verificar um crescimento na utilização desses projetos, ao menos nas empresas
“líderes” em São Paulo. Contudo, na maioria dos empreendimentos que têm projetos para
produção, a sua realização ainda ocorre posteriormente aos projetos do produto, o que inibe a
interatividade com as soluções técnicas adotadas nos projetos de produto.

Considerações finais: interfaces para o desenvolvimento integrado de produto na


construção de edifícios
A partir dessa análise e caracterização do processo de concepção e projeto de edifícios e tendo
como objetivo a integração e concorrência entre os agentes e etapas deste processo, foi
possível identificar cinco interfaces principais de desenvolvimento de produto na construção,
conforme ilustra a figura 2.

Concepção e projeto do empreendimento


Preparação
Estudos de

CLIENTE USUÁRIO
arquitetura
EXECUÇÃO

Necessidades
i1 i2 PROJETO i4 Desempenho
DO PROJETO P/
PROGRAMA PRODUÇÃO
PRODUTO
i3 engenharia

i5
i1
i1: interface mercado – projeto - uso (interface com o cliente);
i2: interface programa - projeto;
i3: interface entre os projetos do produto;
i4: interface projeto do produto – produção (projeto para produção);
i5: retroalimentação execução – projeto.

Figura 2. Interfaces do processo de desenvolvimento de produto na construção de edifícios

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A primeira interface (i1) existe entre o cliente (mercado ou demanda) e o promotor e pode ser
chamada de interface com o cliente. Essa interface intermedia as reais necessidades e
condições dos clientes e o desenvolvimento de um projeto.
A interface entre os projetistas de especialidades (i2) é clássica e se relaciona com a
coordenação na atuação dos projetistas e no desenvolvimento de diferentes disciplinas de
projeto.
A interface i3 está relacionada à construtibilidade dos projetos e à elaboração de projetos para
produção que resolvam, antecipadamente e de forma concomitante com as especificações do
produto, os métodos construtivos dos subsistemas da obra.
A interface i4 representa a necessidade de acompanhamento da obra e elaboração do “as
built” de forma a garantir a retroalimentação de futuros projetos e a manutenibilidade do
edifício construído.
A interface i5 relaciona-se ao acompanhamento do empreendimento durante a sua fase de uso
e manutenção a fim de aferir os resultados alcançados e a satisfação dos clientes por meio de
avaliações de desempenho e pós-ocupação que investiguem o desempenho do ponto de vista
técnico e das percepções dos usuários. Os resultados das avaliações devem alimentar os
processos de desenvolvimento de novos empreendimentos de forma a criar uma dinâmica de
aprendizado e aprimoramento dos empreendimentos.
Essa interface deve trazer para o processo de desenvolvimento de produto informações sobre
o desempenho, patologias e custos, vida útil da edificação, de forma a levar ao projeto uma
visão de ciclo de vida.
Jouini (1999) e Melhado (1999) identificam três interfaces principais no processo de projeto
em que se podem estabelecer práticas de cooperação simultânea. Estas interfaces estão
representadas na figura 3 como (i1, i2, e i3). A tais interfaces acrescentou-se a
retroalimentação das fases de execução (i4 – interface com a obra) e de uso (i5 – interface
com o desempenho do produto em uso pelo cliente), compondo a figura 35 que busca retratar
as principais interações que ocorrem no processo de projeto. Essa figura também faz
referência a NBR ISO 9001(Associação Brasileira de Normas Técnicas, 2000) com o
processo partindo de um cliente visto pela ótica das suas necessidades e termina no cliente
(usuário) com o desempenho do produto ou serviço.
Corroborado pela argumentação de Jouini (1999) e Melhado (1999) considerou-se, neste
trabalho, que as interfaces passíveis de um tratamento simultâneo na sua concepção são i1, i2
e i3 e as demais interfaces i4 e i5, por dependerem da execução da obra e da utilização do
edifício, são naturalmente seqüenciais à concepção do produto e devem retroalimentar o
processo de projeto com o as built no caso de i4 e retroalimentar novos desenvolvimentos de
produto no caso de i5.

Referências

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