ABREU, Marlon A. De. O Mercado Imobiliário em Londrina e Ribeirão Preto PDF

Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita Filho
Campus de Presidente Prudente Faculdade de Cincias e Tecnologia

Programa de Ps-Graduao em Geografia
MARLON ALTAVINI DE ABREU
O mercado imobilirio em Londrina e Ribeiro Preto:

anlise comparativa do processo de estruturao
intraurbano.
Orientador: Prof. Dr. Everaldo Santos Melazzo.
Relatrio de pesquisa referente s atividades

realizadas durante o perodo de vigncia de
bolsa de Mestrado, sob o processo n
2012/03708 1.
Presidente Prudente
2013
1
Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita Filho
Campus de Presidente Prudente Faculdade de Cincias e Tecnologia
Programa de Ps-Graduao em Geografia
Relatrio Final. Maro de 2014

Bolsista: Marlon Altavini de Abreu
Processo: 2012/03708-1
Vigncia: 01/05/2012 a 28/02/2014
Ttulo do Projeto: O mercado
imobilirio em Londrina e Ribeiro
Preto: anlise comparativa do
processo de estruturao
intraurbano.
Orientador: Everaldo Santos
Melazzo
2
RESUMO ....................................................................................................................................... 6
APRESENTAO ........................................................................................................................ 7
PARTE I: A TRAJETRIA DE PESQUISA.................................................................................. 9
1. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS. ...................................................................................... 10
1.1. DISCIPLINAS CURSADAS ...................................................................................................... 10

1.2. PARTICIPAO EM EVENTOS: WORKSHOPS, ENCONTROS E SEMINRIOS. ............................... 14
1.3. PARTICIPAO EM DEFESAS DE DOUTORADO, MESTRADO E MONOGRAFIA. ...................... 15
1.4. PARTICIPAO EM AULA MAGNA..................................................................................... 16
1.5. PARTICIPAO EM CONFERENCIAS E MESAS REDONDAS ................................................. 17
1.6. PARTICIPAO EM CURSOS. ........................................................................................... 17
1.7. CURSOS DE CURTA DURAO MINISTRADOS .................................................................... 18
1.8. PARTICIPAO EM GRUPOS DE ESTUDOS/REUNIES DE ORIENTAO................................ 19
1.9. REUNIES DE ORIENTAO ............................................................................................ 21
1.10. TRABALHOS DE CAMPO. DESCRIO DAS ATIVIDADES DE CAMPO ..................................... 21
1.10.1. Trabalhos de campo realizados na cidade de Londrina ......................................... 21
1.10.2. Trabalhos de campo Realizados na cidade de Ribeiro Preto. .............................. 24
PARTE II: O RELATRIO CIENTFICO. ................................................................................... 30
1. ESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E RIBEIRO PRETO. ......................... 31

1.1. Formao histrica das cidades de Londrina e Ribeiro Preto. ............................. 31
1.3 Transformaes e permanncia na estruturao urbana das cidades de Londrina e
Ribeiro Preto...................................................................................................................... 37
1.2. Expanso territorial urbana nas cidades de Londrina e Ribeiro Preto.................. 41
2. O MERCADO IMOBILIRIO EM LONDRINA E RIBEIRO PRETO: FUNDAMENTOS PARA UMA ANLISE
COMPARADA. ............................................................................................................................. 57
2.1. Os fundamentos da dinmica imobiliria: agentes, escalas e processos. .................. 59

2.2. Negcios imobilirios em Londrina e Ribeiro Preto: desdobramentos espaciais da
dinmica imobiliria recente ................................................................................................ 70
2.3. Mercado imobilirio, dinmica da produo habitacional e estruturao das cidades.77
3. O MERCADO IMOBILIRIO EM LONDRINA E RIBEIRO PRETO. .................................................. 100
3.1. Procedimentos metodolgicos e construo dos resultados de pesquisa. ............... 100
3.2. Discusso dos procedimentos de anlise dos resultados. ........................................ 106
CONSIDERAES FINAIS........................................................................................................... 130
BIBLIOGRAFIA. ......................................................................................................................... 133
3
Lista de Quadros
Quadro 1. Sntese das disciplinas cursadas no perodo. 2012 ................................................... 13
Quadro 2.Sntese de temticas abordadas no ano de 2012. ..................................................... 19
Quadro 3. Cronograma do Trabalho de Campo em Londrina. Setembro de 2012 .................... 22
Quadro 4. Cronograma do Trabalho de Campo em Londrina. Junho de 2013 .......................... 23
Quadro 5. Cronograma do Trabalho de Campo em Londrina. Junho de 2013 .......................... 24
Quadro 6. Cronograma de atividades realizadas no Trabalho de Campo em Ribeiro Preto.
Dezembro. 2012. ......................................................................................................................... 25
Quadro 7 Cronograma de atividades realizadas no Trabalho de Campo em Ribeiro Preto,
novembro de 2013 ...................................................................................................................... 28
Quadro 8. Cronograma de atividades realizadas no Trabalho de Campo em Ribeiro Preto,
fevereiro de 2014. ....................................................................................................................... 28
Lista de Imagens
Imagem 1. Vistas da Gleba Palhano atravs do Lago Igap. Londrina. 2012 ........................... 49
Imagem 2. Vista area do setor sudeste de Ribeiro Preto. ...................................................... 53
Imagem 3. Avenida Professor Joo Fisa. Ribeiro Preto. 2013 .............................................. 55
Lista de tabelas
Tabela 1. Taxa de urbanizao das cidades de Londrina e Ribeiro Preto. 1980 a 2010. ........ 42
Tabela 2. Evoluo da populao residente. Londrina. 1980/2010 ............................................ 42
Tabela 3 Evoluo da populao residente. Ribeiro Preto. 1980/2010 .................................... 43
Tabela 4: Evoluo dos empreendimentos voltados aos segmentos de alta renda. Londrina e
Ribeiro Preto. 2000 at 2010. ................................................................................................... 78
Tabela 5. Famlias com renda mensal bruta de 465,00 reais at 2455,00 reais. Londrina. Faixa
1. .................................................................................................................................................. 82
Tabela 6. Famlias com renda mensal bruta de2455,01 reais at 3275,00 reais. Londrina.
Faixa 2 ......................................................................................................................................... 83
Tabela 7. Famlias com renda mensal bruta de 3275,01 reais 5000,00 reais. Londrina. Faixa 3.
..................................................................................................................................................... 84
Tabela 8. Famlias com renda mensal bruta de 465,00 reais at 2455,00 reais. Ribeiro Preto.
Faixa 1. ........................................................................................................................................ 86
Tabela 9. Famlias com renda mensal bruta de2455,01 reais at 3275,00 reais. Ribeiro Preto.
Faixa 2. ........................................................................................................................................ 86
Tabela 10. Famlias com renda mensal bruta de 3275,01 reais 5000,00 reais. Ribeiro Preto.
Faixa 3. ........................................................................................................................................ 87
Tabela 11. Londrina. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995, 2000, 2006 e 2010. 89
Tabela 12. Ribeiro Preto. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995, 2000 e 2010 .. 95
Tabela 13. ndices de anlise do preo do m. Apartamentos. Londrina ................................. 112
Tabela 14. ndices de variao do preo do m. Casas. Londrina............................................ 114
4
Tabela 15. Tabela X. ndices de variao do preo do m. Terrenos. Londrina ....................... 117
Tabela 16. ndices de anlise do preo do m. Apartamentos. Ribeiro Preto ........................ 124
Tabela 17. ndices de anlise do preo do m. Casas. Ribeiro Preto ..................................... 125
Tabela 18. ndices de anlise do preo do m. Terrenos. Ribeiro Preto ................................ 127
Lista de Figuras
Figura 1. Apartamentos ofertados. Londrina. 1995 a 2010. ...................................................... 90
Figura 2. Casas ofertadas. Londrina. 1995 a 2010 ..................................................................... 92
Figura 3. Terrenos Ofertados. Londrina. 1995 a 2010 ................................................................ 94
Figura 4. Apartamentos ofertados. Ribeiro Preto. 1995 a 2010 ............................................... 96
Figura 6.Terrenos ofertados. Ribeiro Preto. 1995 a 2010 ........................................................ 98
Figura 5. Casas ofertadas. Ribeiro Preto. 1995 a 2010 ............................................................ 99
Figura 7. Chefes de Famlia com Rendimento at 2 salrios mnimos. ................................... 109
Figura 8. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. Londrina. 2000 a
2010 ........................................................................................................................................... 110
Figura 9. Bairros com mdia de preos superior a mdia da cidade em m. Casas. Londrina
1995 a 2010............................................................................................................................... 116
Figura 10. Bairros com mdia de preos superior a mdia da cidade em m. Casas. Londrina
1995 a 2010............................................................................................................................... 119
Figura 11. Chefes de famlia com rendimento at 2 salrios mnimos. Ribeiro Preto. 2000 e
2010 ........................................................................................................................................... 121
Figura 12. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrio mnimos. Ribeiro Preto.
2000 e 2010............................................................................................................................... 122
Figura 13. Setores com mdia de preo superior a mdia da cidade. Casas. Ribeiro Preto.
1995 a 2010............................................................................................................................... 126
Figura 14. Setores com mdia de preo superior a mdia da cidade. Terrenos. Ribeiro Preto.
1995 a 2010............................................................................................................................... 129
Lista de Grficos
Grfico 1. Variao dos preos mdios de apartamentos em m. Londrina. 1995 a 2010....... 113
Grfico 2. Variao dos preos mdios de casas em m. ....................................................... 114
Grfico 3. Variao dos preos mdios de terrenos em m.Londrina. 1995 a 2010. ............... 118
Grfico 4: Variao dos preos mdios de apartamentos em m. Ribeiro Preto. 1995 a 2010.
................................................................................................................................................... 124
Grfico 5. Variao dos preos mdios de casas em m. Ribeiro Preto. 1995 a 2010. ........ 125
Grfico 6. Variao dos preos mdios de terrenos em m. Ribeiro Preto. 1995 a 2010. ..... 128
5
Resumo
As pretenses lanadas por este trabalho aproximam-se de questes em

torno das lgicas e agentes da produo imobiliria recente na cidade nas
cidades de Londrina e Ribeiro Preto. Considera, portanto, as feies lanadas
sob o processo de urbanizao que denota um caminho sinuoso sua
compreenso em virtude da complexificao e imponderabilidade atual que
acirra o modo como as relaes espaciais se estabelecem, conformando
transformaes profundas nas cidades.
Se de um lado observamos a redefinio das lgicas de produo do
espao urbano em geral e das cidades em particular, confrontando
caractersticas tais como a continuidade dos tecidos urbanos e amplificando as
dinmicas de diferenciao interna da cidade, de outro, sob a particularidade
da produo imobiliria, observamos redefinies das estratgias de atuao
dos agentes e da extenso do poder aplicado suas prticas ao produzir e se
apropriar das cidades.
Assim, trabalhando com dados de anncios imobilirios do perodo 1995
- 2010 esta pesquisa coloca em uma perspectiva comparada as caractersticas
dos mercados imobilirios de duas cidades mdias. Busca-se, assim,
apreender processos que sejam comuns entre elas e outros, particulares a
cada uma.
PALAVRAS-CHAVES: cidades mdias, produo do espao urbano, mercado

imobilirio.
6
Apresentao
O relatrio que ora submetemos para anlise rene os resultados de

pesquisa construdos durante o perodo relativo vigncia da bolsa de estudos
de mestrado concedida pela Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de
So Paulo (FAPESP).
Esta sntese final condiz sistematizao de diferentes etapas de
pesquisa realizadas com a finalidade de atingir o objetivo de comparar as
dinmicas dos mercados imobilirios das cidades mdias de Londrina e
Ribeiro Preto, tal como apresentado no projeto inicial de pesquisa
encaminhado a esta agncia.
O perodo em questo inicia-se em maio do ano de 2012, chegando at
o presente momento. As diferentes etapas de pesquisa mencionadas esto
circunscritas realizao das disciplinas, participao em eventos cientficos e
workshops e apresentao de trabalhos, pesquisa bibliogrfica diversificada e
suas leituras, participao em grupos de estudos, realizao de trabalhos de
campo para obteno de dados, informaes e realizao de entrevistas,
participao em conferncias pblicas municipais etc.
Para a apresentao dos resultados obtidos optou-se na diviso deste
trabalho em tres partes. A primeira deles aborda as atividades prticas e de
pesquisa efetuadas no perodo. Para tanto, detalha e pormenoriza, disciplinas,
eventos, congressos, etc.
Ainda para esta parte do relatrio (Parte I) esto sistematizados os
roteiros das atividades de campo efetuadas no perodo. No total foram
realizadas 8 trabalhos de campos nas cidades estudadas, sendo 3 trabalhos de
campo na cidade de Londrina e 5 trabalhos de campos na cidade de Ribeiro
Preto. Alm disso, apresenta o roteiro de entrevista utilizado, alm de destacar
as entrevistas efetuadas que totalizam 15, sendo 11 na cidade de Londrina e 5
na cidade de Ribeiro Preto, at o momento.
.A segunda parte do relatrio (Parte II), composta por trs captulos,
debate os resultados de pesquisa alados. O primeiro contextualiza as cidades
estudadas, destacando os processos recentes responsveis pelas
transformaes nas estruturas internas destas cidades e o papel que os novos
7
produtos imobilirios cumprem neste conjunto. O segundo, aborda as
trajetrias recentes dos agentes imobilirios nestas cidades, debatendo os
desdobramentos espaciais da dinmica imobiliria recente nas cidades de
Londrina e Ribeiro Preto. Por fim, o terceiro captulo aborda o mercado
imobilirio destas duas cidades, tomando como panos de fundo as discusses
anteriores, acrescentando a elas o debate em torno da evoluo histrica dos
preos imobilirios, em sua diferenciao no tempo. Este captulo utiliza como
subsdios os mais de 50000 dados compilados atravs dos anncios de
classificados de jornais destas cidades, tal como ser descrito quando da
apresentao dos procedimentos metodolgicos.
8
Parte I: A trajetria de Pesquisa
9
1. Atividades desenvolvidas.
nossa inteno com a presente seco descrever as atividades
acadmicas realizadas ao longo do curso de Mestrado em Geografia pela
FCT/UNESP. Para tanto, agrupamos as informaes destacando as disciplinas
cursadas, os cursos realizados, a participao em eventos, participao em
cursos e cursos ministrados, eventos com trabalhos aprovados, participao
em grupo de estudos e reunies de orientao.
1.1. Disciplinas Cursadas

Este item descreve as disciplinas cursadas no perodo compreendido pelo ano
de 2012. A matrcula nestas disciplinas atendeu a interesses especficos s
discusses prprias ao projeto de pesquisa, buscando nelas aprofundar
discusses em torno das temticas da produo do espao urbano, do
mercado imobilirio, das metodologias de pesquisa e a relao cidade-campo.
Organizao do Trabalho Cientfico I.

Perodo: 1 semestre de 2012
Crditos: 6
Carga horria: 90
A disciplina Organizao do Trabalho Cientfico I foi realizada na primeira

semana de maro do ano de 2012. Correspondia a uma disciplina concentrada
em uma semana totalizando 6 crditos. Utilizando-se de palestras, colquios de
projetos de pesquisa e orientaes de cunho terico-metodolgico, de normas
para referncias bibliogrficas e regimentais, foram discutidas as temticas de
estudo, especficas aos recortes tericos e encaminhamentos metodolgicos,
assumidos por cada um dos pr-projetos de pesquisa.
Estas atividades desdobram-se da apresentao de todos os projetos de
pesquisa aprovados no processo seletivo pelos respectivos estudantes da ps-
graduao responsveis pelos trabalhos. Cada estudante apresentou seu
trabalho atravs de um banner/painel, tendo de 15 a 20 minutos de
apresentao. O critrio utilizado para definio dos dias e a ordem de
apresentao, foi estabelecido segundo os grupos de pesquisa.
10
A cada dia dois grupos de pesquisa apresentaram sua linha temtica, o
professor responsvel, as pesquisas realizadas e em execuo e os projetos
de pesquisa dos estudantes da ps-graduao. A coordenao da disciplina
ficou sob responsabilidade dos professores do Programa de Ps-Graduao
em Geografia, que conduziram as atividades de organizao das
apresentaes recepo e apresentao do Programa e dos respectivos
grupos de pesquisa. Alm disso, conduziram as rodadas de perguntas assim
como ao fim de cada apresentao efetuaram consideraes a cada um dos
trabalhos.
Metodologia cientfica em Geografia: mtodo, teoria e o pensamento

geogrfico.
Perodo: 1 semestres de 2012
Crditos: 6
Carga horria: 90
Professor responsvel: Eliseu Savrio Sposito e Marcos Aurlio Saquet
Disciplina realizado nos meses de maro a junho de 2012, contabilizando um
total de 6 crditos. Abordou em seus contedos a evoluo da metodologia
cientfica. Toda temtica foi trabalhada em oito eixos intitulados: 1) Filosofia e
cincia, 2) O surgimento da cincia, 3) O mtodo, 4) A teoria do conhecimento:
abordagem a partir da linguagem, 5) Conceitos: espao/tempo, regio,
territrio, lugar, paisagem, 6) Temas: globalizao, modernidade, urbanizao,
relao cidade-campo 7) Teorias: ciclo da eroso, localidades centrais, dois
circuitos da economia urbana, regio, desenvolvimento desigual e 8) Pesquisa:
monografias, dissertaes e teses.
Dentre estes diferentes eixos foram apresentados os diversos mtodos, suas
bases filosficas e sua relao com desenvolvimento da cincia, associados
aos conceitos (como territrio, espao e regio, entre outros), teorias (como do
caos, da regio ou do desenvolvimento, entre outras) e temas (como
modernidade, globalizao e urbanizao, entre outros).
A Questo cidade-campo, agroindstria e movimentos sociais.

Perodo: 2 semestre de 2012
Crditos: 6
11
Carga horria: 90
Professor responsvel: Antnio Thomaz Junior
A disciplina de responsabilidade do professor Dr. Antnio Thomaz Jr. Foi

oferecida no formato de disciplina concentrada. Com noventa horas aula
correspondendo a seis crditos. As aulas tiveram incio no dia 5 de setembro e
foram finalizadas no dia 23 do mesmo ms.
O contedo programtico foi dividido em quatro eixos intitulados: A questo
cidade-campo revisitada; Agroindstria diviso tcnica e social do trabalho; Das
Formas Tradicionais s Novas Alternativas de Organizao do Trabalho e
Movimentos Sociais; Foras Produtivas e Gesto do trabalho.
Atravs de aulas expositivas e uma ampla bibliografia foram discutidas

questes em torno das (re)definies poltico-econmicas, gerencial e
organizativas do capital e, das alteraes decorrentes nas relaes de trabalho
e de produo. Destacando as formas de insero dos atores sociais
envolvidos na Agroindstria, tendo por base a relao capital x trabalho e o
processo de dominao de classe.
Destas relaes desdobraram-se as discusses acerca das aes
organizativas do trabalho, expressas em diferentes formas de organizao
(associaes, cooperativas, sindicatos etc.). Demarcando o modo de insero
territorial do conflito capital x trabalho, em especial, a partir da realizao do
Trabalho de Campo, no Pontal do Paranapanema, na regio da cidade de
Teodoro Sampaio.
Urbanizao e Produo do Espao.

Perodo: 1 e 2 semestres de 2012
Crditos: 12
Carga horria: 180
Professores responsveis: Maria Encarnao Beltro Sposito, Eda Maria
Goes e Everaldo Santos Melazzo
A disciplina Urbanizao e Produo do Espao Urbano foi ministrada pelas
professoras Dra. Maria Encarnao Beltro Spsito, Dra. Eda Ges e pelo
professor Dr. Everaldo Santos Melazzo. Trata-se de uma disciplina de durao
anual, iniciada na segunda semana de maro e com trmino na ltima semana
12
de novembro, com carga horria de cento e oitenta horas totalizando doze
crditos.
Dividida em trs mdulos, abordou as temticas: 1) Urbanizao e cidades; 2)
Produo das cidades; 3) Reestruturao das cidades; 4) Espao: Cotidiano e
representao. Alm disso, a disciplina ainda ofereceu um trabalho de campo
para a cidade de Marlia SP, durante o final de semana da segunda semana
de agosto.
Com ampla bibliografia bsica a disciplina oferece condies ao
reconhecimento e a discusso de diferentes matrizes tericas em torno do
processo de urbanizao. O destaque a estas diferentes abordagens permite
refletir em torno dos processos e questes postas ao urbano em suas mltiplas
dimenses: geogrfica, econmica, histrica, simblicas e sociais.
Ao fim das disciplinas, com a concluso do quarto mdulo, foram elaborados
seminrios pelos estudantes a partir de temticas estruturadas em pelo menos
dois dentre os trs mdulos temticos.
Com a finalidade concentrar as informaes das disciplinas elaboramos um

quadro sntese, contendo as informaes: nome da disciplina, crditos, carga
horria, frequncia e conceito.
Quadro 1. Sntese das disciplinas cursadas no perodo. 2012
Disciplinas Crditos Carga Frequncia Conceito

horria
Organizao do Trabalho 6 90 94 A
Cientfico I
Metodologia cientfica em 6 90 90 B
Geografia: mtodo, teoria
e o pensamento
geogrfico.
A Questo cidade- 3 45 100 A

campo, agroindstria e
movimentos sociais
Urbanizao e Produo 12 180 92 A

do Espao
Total geral de crditos e 30 450 - -
horas
13
1.2. Participao em eventos: workshops, encontros e seminrios.
Evento: X Workshop da Rede de Pesquisadores sobre Cidades Mdias

(ReCiMe)
Data: 14 a 16 de agosto de 2012
Local: Presidente Prudente SP (UNESP)
Participao: ouvinte
Evento: XVII Encontro Nacional de Gegrafos
Data: 22 a 28 de julho de 2012
Local: Belo Horizonte MG
Participao: apresentao de trabalho
Ttulo do trabalho: Consideraes acerca das novas estratgias de atuao
das grandes incorporadoras na produo do espao urbano.
Tipo de exposio: oral
Evento: XIV Encontro de Gegrafos da Amrica Latina
Data: 8 a 12 de abril de 2013
Local: Lima Peru
Ttulo do trabalho: Contribuio para anlise do mercado imobilirio em
cidades mdias brasileiras.
Evento: Encontro Nacional da Associao Nacional de Ps-Graduao e
Pesquisa em Geografia.
Data: 7 a 11 de outubro de 2013.
Local: Campinas/ SP.
Participao: apresentao de trabalho.
Ttulo do trabalho: Restruturao das cidades e mercado imobilirio em
Londrina.
Evento: Seminrio GAsPERR 20 anos.
Data: 3 a 4 de dezembro.
Local: Presidente Prudente/SP
14
Ttulo do trabalho: O mercado imobilirio em Londrina e Ribeiro Preto:
anlise comparativa do processo de estruturao intraurbana.
Tipo de exposio: painel
1.3. Participao em Defesas de Doutorado, Mestrado e Monografia.
Participao em Defesa de Tese de Doutorado

Ttulo da Dissertao: Estado, industrializao e os espaos de
acumulao das multilatinas.
Candidata: Leandro Bruno Torres
Orientador: Prof. Dr. Eliseu Savrio Sposito - Departamento de Geografia /
Faculdade de Cincias e Tecnologia de Presidente Prudente
Data da defesa: 11/10/2012

Ttulo da Dissertao: A fruticultura no nordeste semirido:
internacionalizao, conflitos territoriais e a precarizao do trabalho
Candidata: Juscelino Eudmidas Bezerra
Orientador: Prof. Dr. Antonio Thomaz Junior - Departamento de Geografia /
Faculdade de Cincias e Tecnologia de Presidente Prudente

Ttulo da Dissertao: Vidas em enclaves. Imaginrio das cidades
inseguras e fragmentao socioespacial em contextos no
metropolitanos
Candidata: Maria Anglica de Oliveira Magrini
Orientador: Prof. Dr. Eda Maria Goes - Departamento de Geografia / Faculdade
de Cincias e Tecnologia de Presidente Prudente
15
Ttulo da Dissertao: Diferena. Disperso e fragmentao: exploraes
metropolitanas em Braslia e Curitiba.
Candidato: Igor de Frana Catalo
Orientador: Profa. Dra Maria Encarnao Beltro Sposito.
Participao em Defesa de Tese de Mestrado

Ttulo da Dissertao: Transformaes do planejamento urbano em cidades de
porte mdio e em cidades mdias brasileiras..
Candidato: Henrique Alvez da Silva
Orientador: Prof. Dr. Arthur Magon Whitaker.
Participao em Defesa de Tese de Monografia

Ttulo da Dissertao: Anlise comparativa do mercado imobilirio em Cidades
Mdias: a oferta de apartamentos, casas e terrenos urbanos em Campina
Grande PB, Mossor RN e Passo Fundo - RS.
Candidato: Aline Fernanda Coimbra
Orientador: Prof. Dr. Everaldo Santos Melazzo .
1.4. Participao em Aula Magna
Participao em Aula Magna.

Temtica abordada: Sculo XXI Final dos Tempos e o Destrutivismo
Imanente da Sociedade do Capital: Desafios Epistemolgicos para a Geografia
e Necessidades Emancipatrias
Promovido pela Coordenao do Programa de Ps-Graduao em Geografia
Convidado: Prof. Dr. Ruy Moreira - Universidade de So Paulo
Perodo de realizao: 28 de maro de 2012
Local: FCT/Unesp - Campus de Presidente Prudente.
16
1.5. Participao em Conferencias e Mesas Redondas
Participao em Conferncia de Abertura da XIII Jornada do
Trabalho.
Tema Abordado: A irreformabilidade do capital e os conflitos territoriais no
limiar do sculo XXI. Os novos desafios da geografia do trabalho
Promovido pelo Centro de Estudos de Geografia do Trabalho CeGeT.
Convidado: Prof. Dr. Ricardo Antunes.
Participao em Mesa Redonda.

Temtica Abordada: Trabalhadores em meio a irreformabilidade do capital.
Interveno do Estado e polticas pblicas.
Promovido pelo Centro de Estudos de Geografia do Trabalho CeGeT.
Convidados: Maria Aparecida Moraes da Silva (UFSCar), Jorge L. Souto Maior
(Faculdade de Direito USP), Rubens Germano (Sindicato dos Trabalhadores
Rurais de Presidente Venceslau - SRT) e Jorge Ramn Montenegro (CEGeT e
UFPR).
Perodo de Realizao: 12 de outubro de 2012
1.6. Participao em cursos.

Curso: Tcnicas de anlisis de mercados de suelo urban.
Instituio: Lincoln Insnstitute of land Police
Modalidade: Curso a distncia
Descrio: O curso apresenta os conceitos e princpios bsicos de

funcionamento dos mercados de terra e da aplicao emprica dos mtodos de
anlise. Aborda a teoria da oferta e demanda de terras, os principais aspectos
da economia urbana. Os participantes so treinados para entender a dinmica
dos mercados formais e informais de solo urbano e as questes relacionadas
com a avaliao dos impactos da regulamentao do uso da terra e
intervenes pblicas.
Com durao de 10 semanas, contabilizou um total de 200 horas de
atividades. As atividades eram desenvolvidas semanalmente atravs de fruns
de discusso, leitura de textos e da participao de tele aulas.
17
1.7. Cursos de curta durao ministrados
Modalidade: Oficina
Ttulo: Desafios metodolgicos para estudos comparativos em cidades mdias
brasileiras.
Objetivo: O conjunto das pesquisas e reflexes compreendidas nesta oficina
atribui ao setor imobilirio um papel central para a compreenso dos conflitos e
tenses inerentes s lgicas de ocupao seletivas das reas melhor providas
no interior das cidades, em associao s estratgias despendidas por novas
reestruturaes espaciais, que favorecem a especulao imobiliria. A procura
da valorizao constante no espao urbano resulta na criao de padres de
densificao e verticalizao em reas especficas, gerando uma seletividade
na distribuio dos benefcios e amenidades do ambiente construdo,
produzidos aos diferentes segmentos socioeconmicos.
A lgica do mercado imobilirio remete, portanto, a considerao de algumas
particularidades engendradas por sua organizao interna que o diferencia dos
demais mercados. So oriundas da alta durabilidade e alto preo unitrio do
bem imvel edificado ou no , constituindo um arranjo em que predominam
os estoques de bens usados em relao aos lanamentos.
A partir destas caractersticas verificamos peculiaridades manifestas que nos
servem de balizadores ao movimento do volume ofertado e dos preos
informados, alm, de se constituir, a oferta imobiliria, num elemento condutor
da produo do espao urbano, o mercado capta um ambiente de tomadas de
decises aes e decises cumulativas individuais e institucionais na forma
de alteraes nos preos, nos tipos dos imveis e nas localizaes.
Neste sentido, propomos apresentar e discutir as fontes de coleta de dados,
avaliando seus problemas e potencialidades a partir das realidades no
metropolitanas. Para tanto, ser objetivo aprofundar o debate acerca dos
recursos metodolgicos, detendo-nos nas fontes de pesquisas disponveis nos
anncios de classificados de imveis, contemplando as tcnicas de
compilao, tratamento e anlise estatstica e cartogrfica dos dados a partir
de exemplos concretos estudados.
Data: 16 de agosto de 2012
Local: Universidade Estadual Paulista, Faculdade de Cincias e Tecnologia,
18
Campus de Presidente Prudente SP.
Organizao: Rede de Pesquisadores sobre Cidades Mdias (X Workshop
ReCiMe).
1.8. Participao em grupos de estudos/reunies de orientao
Grupo de Estudos Produo do espao urbano e a dinmica imobiliria

recente.
Responsvel: Everaldo Santos Melazzo
Descrio: O grupo de estudos Produo do Espao Urbano e a Dinmica
Imobiliria Recente consiste em reunies mensais de estudantes da ps-
graduao e graduao interessados nas temticas especficas produo do
espao urbano em associao aos estudos da dinmica imobiliria.
Com a orientao do Prof. Dr. Everaldo Santos Melazzo o grupo
desenvolve atividades de leitura e discusso mensais, abordando em seu
cronogramas temticas relacionadas a produo do espao, dinmica
imobiliria, cidades mdias e formas de consumo do/no espao.
Quadro 2.Sntese de temticas abordadas no ano de 2012.
Ms Tema
Maio O geral, o particular e o singular.
Junho Produo, consumo, distribuio e troca.
Julho Segregao, desigualdade, fragmentao e
diferenciao socioespacial.
Agosto Cidades Mdias.
Setembro Servios (produtivos e consumptivos).
Outubro/novembro O capital mercantil e o capital financeiro.
Complementarmente s informaes do quadro com a sntese das

temticas abordadas destacamos a bibliografia consultada e debatida durante
o perodo.
19
Bibliografia utilizada para os debates:
Maio - Texto discutido:
CHEPTULIN, Alexandre. O geral, o particular e o singular. In: ______. A
dialtica materialista. Categorias e leis da dialtica. So Paulo: Alfa-Omega,
2004. Caps. V e VI.
Junho - Texto discutido:
MARX, Karl. Grundrisse. So Paulo: Boitempo, 2011. Cap. 1: Produo,
consumo, distribuio, troca [circulao].
Julho - Textos discutidos:
SALGUEIRO, Teresa B. Cidade ps-moderna - espao fragmentado.
Territrio, ano 3, N 4, jan./jun. 1998.
VASCONCELOS, Pedro de A. A Aplicao do Conceito de Segregao
Residencial ao Contexto Brasileiro na Longa Durao. Cidades. 2004, v. 1, n.
2, p.259 274.
Agosto - Textos discutidos:
COSTA, Eduarda M. da. Cidades Mdias. Contributos para a sua definio.
Finisterra, XXXVII, 74, 2002, p. 10-128. (PDF)
SPOSITO, M. E. B. ______. Desafios para o estudo das cidades mdias. Anais
do XI Seminrio Internacional de la Red Iberoamericana de Investigadores
sobre Globalizacin y Territorio, Mendoza. Trabalhos completos. Mendoza:
UNCUYO - Universidad de Cuyo, p. 01-18, 2010.
SANFELIU, Carmen B. Del concepto ciudad media al de ciudad intermedia en
los tiempos la globalizacin. In: SANFELIU, Carmen B.; SPOSITO, Maria E. B.
(org). Las ciudades medias o intermdias en un mundo globalizado. Lleida:
Universitat de Lleida, 2009.
Setembro - Textos discutidos:
MARX, K. Trabalho produtivo e trabalho improdutivo. In: ANTUNES R.
(organizao). A dialtica do trabalho. So Paulo: Expresso Popular, 2007.
OLIVEIRA, Francisco. O tercirio e a diviso social do trabalho. CEBRAP, So
Paulo - SP, v. 24, p. 137-168, 1979.
KON, Anita. Antecedentes tericos: conceitos tradicionais da economia poltica
dos servios. In: ______. Economia de servios: teoria e evoluo no Brasil.
Rio de Janeiro: Elsevier, 2004. p.1-21.
Outubro/novembro - Texto discutido:
20
HARVEY, David. El capital financiero. In: ______. Los limites del capitalismo
y la teoria marxista. Mxico: Fondo de Cultura Econmica, 1990.
1.9. Reunies de orientao

As reunies de orientao ocorreram de modo frequente seguindo um
formato individual e coletivo com demais membros do grupo, sempre
atendendo s necessidades e questes postas pesquisa em
desenvolvimento, abarcando demandas operacionais tais como cronogramas
de atividades e trabalhos de campo e questes de trato terico-metodolgicas.
1.10. Trabalhos de Campo. Descrio das atividades de campo.
Esta parte do relatrio dedicada descrio das atividades de campo

realizadas nas cidade de Londrina e Ribeiro Preto durante o perodo de
vigncia da bolsa de estudos. O total de atividades realizadas foram de 6
trabalhos de campo, contribuindo para a coleta de dados, realizao de
entrevistas, visitas a empreendimentos imobilirios e reconhecimento das
diferentes reas da cidade.1
Para um detalhamento rigoroso destas atividades, encontram sua
descrio por meio de quadro sntese com o dia e as atividades desenvolvidas.
1.10.1. Trabalhos de campo realizados na cidade de Londrina.
Trabalho de campo realizado entre os dias 16 e 19 de setembro de

2012
Este foi o primeiro trabalho de campo, realizado no ms de setembro

entre os dias 16 e 19 do ano de 2012. O roteiro inicial atendeu a duas frentes
de atividades. A primeira a partir das necessidades de percorrer os vetores de
expanso territorial e os vetores de expanso imobilirio. A segunda buscou
estabelecer um primeiro contato com os agentes imobilirios principalmente
1
importante ressaltar que todas as atividade de campo descritas nesta parte do trabalho foram realizadas
em conjunto com estudante de doutorado da ps-graduao da FCT-UNESP Wagner Vincius Amorim e
bolsista de iniciao Cientfica Bruno Barcela sua idealizao e organizao foi construda no interior das
discusses do grupo de estudos Produo do espao urbano e a dinmica imobiliria recente.
21
corretores -, identificar as principais empresas de incorporao imobiliria e
obter algumas informaes sobre os loteamentos do Programa Minha Casa
Minha Vida atravs do poder pblico, via companhia de habitao de Londrina.
Com os objetivos traados, foi elaborado um amplo cronograma de
atividades, direcionando nossas aes intencionou um aproveitamento
adequado capaz de contemplar as demandas estabelecidas.
Este cronograma est pormenorizado em quadro sntese que atende ao
critrio: dia de atividade e atividades realizadas, constando uma breve
descrio.
Quadro 3. Cronograma do Trabalho de Campo em Londrina. Setembro de

2012
Dia Atividade
Domingo Percurso realizado pela Zona Leste (conjuntos habitacionais,
Dia 16 loteamentos fechados, empreendimentos da MRV e da Yticon,
Bulevar Shopping
Visita rea etc.),
central (centro histrico e comercial);
Visita rea de verticalizao na Gleba Palhano e ao Lago Igap;
2f Entrevista realizada com corretores no planto de vendas da

Dia 17 Rodobens.
Visita Gleba Palhano (loteamentos fechados e verticalizao).
Visita ao show room da Yticon com realizao de entrevista ao

corretor Joo.
Visita a um canteiro de obras da Yticon, do edifcio Pateo Aurora,
na Gleba Palhano.
Na parte da tarde realizamos um percurso em toda a Zona Norte,
com destaque para o residencial Vista Bela (MCMV 0 a 3 salrios
mnimos),
Visita ondedo
s obras conversamos
Catua Nortecom um morador.
Shopping.
3f Entrevista junto ao corretor Denerval Culhieri da imobiliria Raul

Dia 18 Fulgncio no show room da construtora A. Yoshii;
Tentativa de contato com diretores da construtora A. Yoshii;
Escritrio da Caixa Econmica (para levantar os financiamentos

arrolados pelo MCMV), a serem solicitados via e-mail e mediante
ofcio da
Visita ao Universidade;
escritrio da COHAB a fim de verificar o que j foi feito
dentro da faixa de renda de 0 a 3 salrios mnimos pelo MCMV em
4f Londrina
Visita ao escritrio da regional da SINDUSCON Norte do Paran
Dia 19
Visita ao shopping Catua e reconhecimento das melhorias virias e
demais obras de infraestrutura local nas proximidades do shopping,
das faculdades e da rodovia Celso Garcia Cid;
22
Realizao de percurso com reconhecimento dos bairros da Zona
Sul da cidade, at as reas limtrofes no perirubano da cidade
(destaque
Visita para os bairros
ao residencial Terra Unio
Nova edaMoradas,
Vitria, Conjunto Habitacional
da Rodobens, no
Nova Esperana,
Heimtal Cristal
(Zona Norte I, II, III), e imediaes do Parque Arthur
de Londrina);
Thomas, do Tiro de Guerra e do Aeroporto;
Trabalho de campo realizado entre os dias 01 e 04 de junho de 2013
O segundo trabalho de campo realizado ocorreu entre os dias 01 e 04 de

junho do ano de 2013. O cronograma de atividades elaborado buscou
contemplar a participao como ouvinte na 5 Conferncia Municipal das
Cidades, alm disso, efetuou-se visitas organizaes sindicais SECOVI e
SINDUSCON e foi realizada entrevista com com consultor de vendas, no
showroom da Construtora Plaenge. Ademais, foram percorridos diferentes
pontos da cidade, como shopping centers e canteiros de obras. A descrio
pormenorizadas das atividade segue no Quadro sntese 4.
Quadro 4. Cronograma do Trabalho de Campo em Londrina. Junho de

2013
Dia Atividades
Participao como ouvinte na 5 Conferncia Municipal das Cidades,
1 Julho realizada na Cmara Municipal de Londrina;
Visita s obras do Condomnio Parque Tau (Construtora Paysage),
na Zona Leste de Londrina;
Visita ao Boulevard Londrina Shopping, recm inaugurado na Zona
Leste de Londrina;
Visita ao Londrina Norte Shopping (Grupo Catua);
3 de
julho Visita ao Conjunto Habitacional Vista Bela;
Visita s obras do Residencial Torres, da Construtora Planalto (Zona

Norte);
Visita aos loteamentos fechados de pequeno porte na Zona Norte;
Visita ao Sinduscon (solicitao e aquisio da Pesquisa de

Avaliao do Potencial do Mercado Construtor de Londrina);
4 de ao SECOVI (solicitao da pesquisa Anlise da oferta de
Visita
julho imveis usados e terrenos venda em Londrina);

Realizao de entrevista com consultor de vendas, no showroom da
Construtora Plaenge.
23
Trabalho de campo realizado entre os dias 01 e 03 de julho de 2013
O ltimo trabalho de campo realizado ocorreu entre os dias 1 e 3 de

julho do ano de 2013. Este trabalho de campo teve como prioridade a coleta de
dados junto s organizaes sindicais e a realizao de entrevistas com as
principais incorporadoras da cidade. O conjunto de atividades sistematizadas
consta no Quadro 5.
Quadro 5. Cronograma do Trabalho de Campo em Londrina. Junho de

2013
Dia Atividade
1 de Levantamento de dados na SECOVI-PR, relativos s oferta no mercado

Junho imobilirio londrinense
Agendamento de entrevista com o senhor Marcos Moura, membro do
SECOVI e dono da imobiliria Mnaco (entrevistado ausente na data e
horrio marcado);
2 de Entrevista realizada com o senhor Luiz Cludio Guarda, coordenador

Junho comercial da construtora e incorporadora Artenge;
entrevista realizada com a engenheira Suzana Pita, do SINDUSCON-

NORTE-PR;
3 de Entrevista realizada com engenheiro Marco Antnio de Oliveira, da

Junho construtora Protenge;
Entrevista realizada com o senhor Raul Fulgncio, diretor e presidente da

Raul Fulgncio Negcios Imobilirios;
Entrevista realizada com a senhora rica Volpato Endo, gerente de marketing

da construtora e incorporadora A. Yoshii.
1.10.2. Trabalhos de campo Realizados na cidade de Ribeiro Preto.
24
Trabalho de campo realizado entre os dias 05 e 06 de dezembro de
2012
O trabalho de campo em Ribeiro Preto ocorreu entre os dias 5 e 6 de

dezembro de 2012. O roteiro de atividades organizado orientou-se
predominantemente para as aes destinadas coleta cpia via
escaneamento dos anncios de classificado de jornais utilizados para
elaborao de banco de dados.
A elaborao prvia do roteiro destinou-se escolha do jornal de maior
circulao local na cidade para coleta dos anncios de imveis. Para tanto,
previamente selecionados locais de possvel existncia de arquivos de jornais
com ampla srie histrica. O plano inicial, contava com visitas na sede do
Jornal A Cidade, tambm Biblioteca Municipal Padre Euclides e o Arquivo
Pblico Municipal.
O jornal escolhido para coleta foi o Jornal A Cidade, por se tratar do
jornal mais antigo da cidade e ser aquele de maior comercializao/circulao,
segundo o levantamento realizado com funcionrios e proprietrios de bancas
de jornal e revista da rea central de Ribeiro Preto.
O cronograma exposto no Quadro X colabora caracterizao das
atividades efetuadas durantes os dias de trabalho de campo.
Quadro 6. Cronograma de atividades realizadas no Trabalho de Campo

em Ribeiro Preto. Dezembro. 2012.
Dia Atividade
4f Visita a Sede do Jornal A cidade
Dia 5
Visita a Biblioteca Municipal
Ida a Prefeitura Municipal
Visita ao Arquivo Pblico Municipal.
5f Biblioteca Altino Arantes
Dia 6
Bibliotecas das Universidades Baro de Mau, Unaerp e Moura
Lacerda
Percurso a p pela Avenida Professor Joo Fisa
Com a concluso das atividades de campo, possvel destacar, em uma

breve avaliao, a concluso parcial dos objetivos traados inicialmente. Isto
25
porque, grande dificuldade foi encontrada em coletar os anncios de jornal para
a srie histrica desejada 1995, 2000, 2006 e 2010.
Estas complicaes esto dadas pela quase ausncia de arquivos
disponveis dos jornais em um mesmo local e com srie histrica abrangente.
Como pode ser verificado atravs dos locais frequentados durante o primeiro
dia de atividade, buscou-se encontrar na sede do Jornal e em instituies
pblicas arquivos de jornal capazes de dispor dos exemplares desejados.
Entretanto, a sede do Jornal A cidade, mostrou-se indisponvel
pesquisa dos arquivos particulares. Recorremos a Biblioteca Municipal, que
no dispunha de arquivos de jornais. Seguimos em direo a Prefeitura
Municipal, buscando o contato com o arquivo Pblico Municipal, verificando a
extenso do acervo e solicitando autorizao para coleta dos arquivos
disponveis.
O arquivo pblico municipal dispe de uma ampla srie histrica, que,
contudo, chega apenas ao ano 2000. E nele permanecemos durante todo
primeiro dia de trabalho de campo, coletando os arquivos de jornal referentes
ao ano de 1995 e 2000.
O segundo dia de atividade foi dedicado busca do restante da srie
histrica, os anos 2006 e 2010. Para isso nos foi indicado, pelos funcionrios
do Arquivo Municipal a Biblioteca Pblica Altino Arantes, nela encontramos
uma srie histrica correspondente aos anos de 2007 at 2012. Coletamos o
ano de 2010, entretanto, ainda restava encontrar o ano de 2006.
Para tanto, percorremos, no perodo da tarde, um trajeto buscando
contato com as instituies de ensino superior. A busca, entretanto, no
encontrou soluo ao problema. Ou seja, aps o trabalho de campo dispomos
dos dados referentes aos anos de 1995, 2000 e 2010.
Aps a concluso da etapa de coleta de dados, ainda, foi possvel
percorrer a Avenida Professor Joo Fiuza, principal vetor de valorizao
imobiliria na cidade de Ribeiro Preto. Percorrendo toda sua extenso,
buscando identificar uma aproximao inicial com os tipos de
empreendimentos imobilirios comercializados e as empresas responsveis
por sua produo.
Trabalho de campo realizado no dia 27 de novembro de 2013.
26
O segundo trabalho de campo realizado na cidade de Ribeiro Preto
construiu-se com os objetivos de estabelecer contato com as principais
empresas construtoras e incorporadoras em atuao na cidade e reconhecer
os principais vetores de expanso imobiliria da cidade.
Para tanto, o cronograma de atividades previamente estabelecido
orientou-se a partir da necessidade de contato com as empresas construtoras
voltadas aos empreendimentos de alto padro: Copema, Pereira Alvim,
Habiarte Barc, Perplan e WTB. Alm destas, buscou contato com as empresas
em atuao pelo programa Minha Casa Minha Vida, MB7 e Construplam.
Na semana anterior ao trabalho de campo foram efetuadas diversas
tentativas de contato com estas empresas, buscando agendamento prvio para
entrevistas, entretanto, sem sucesso. Apesar, da ausncia de agendamento
prvio foi possvel realizar durante o trabalho de campo 4 entrevistas. Estas
entrevistas foram realizadas com os gerentes de venda das empresas
COPEMA e Habiarte Barc e com as diretoras de Marketing das empresas WTB
e Perplan.
Todas as entrevistas atenderam a um roteiro de questes semelhantes
aos da cidade de Londrina. Neste sentido, abordaram tanto questes pontuais
em torno da histria das empresas, sua rea de atuao e produtos
comercializados, quanto, a perspectiva da empresa frente s transformaes
atuais do mercado imobilirio, considerando o perfil da concorrncia, com as
empresas locais e com novos grupos que passam atuar recentemente em
Ribeiro Preto, alm disso, as mudanas em relao a velocidade e volume de
novos lanamentos, o perfil das reas escolhidas para estes lanamentos etc.
Para alm das entrevistas foi realizada durante o dia uma longa
caminhada pelas principais avenidas localizadas no setor Sul de Ribeiro
Preto, para tanto foram percorridos trechos da Avenida Independncia,
Presidente Vargas, Wladimir Meireles Ferreira e Professor Joo Fisa. Esta
atividade assumiu como premissa a necessidade de se reconhecer os
principais equipamentos de servios, as lojas, franquias, restaurantes etc.
presentes em todo trajeto. Ademais, durante o trajeto a p, foi realizada visita
no Ribeiro Shopping.
27
Alm do trajeto a p foi realizado percurso de carro direcionado
identificao ds setores com maior ocorrncia de condomnios fechados. Para
tanto, foi percorrido todo Subsetor Sul 9 e Subsetor Sul 10, onde esto
concentrados os principais condomnios fechados da cidade.
Quadro 7 Cronograma de atividades realizadas no Trabalho de Campo em

Ribeiro Preto, novembro de 2013
Dia Horrio Atividade

Dia 27 8h 11h Visita rea central
Trajeto nos trechos da Avenidas Independncia,
Presidente Vargas e Wladimir Meireles Ferreira
Entrevista Perplan Diretora de Marketing
12h Ribeiro Shopping
13h30
14h Trajeto Avenida Professor Joo Fisa
15h
15h30 Entrevista Copema Gerente de vendas
16h30 Entrevista Habiarte Barc - Gerente de vendas
17h Entrevista WTB Diretora de Marketing
18h30 Trajeto pelos Subsetores Sul 9 e 10 Visita aos
condomnios Vilas do Golfe, Guapor etc.
Trabalho de campo realizado entre os dias 12 e 14 de fevereiro de

2014.
A terceira atividade de campo realizada na cidade de Ribeiro Preto esteve

associada ao coletiva de pesquisadores e colaboradores do projeto
temtico Lgicas Econmicas e Prticas Sociais Contemporneas, Cidades
Mdias e Consumo. A sntese de atividades por ns efetuadas encontra-se
sistematizadas no Quadro X.
Quadro 8. Cronograma de atividades realizadas no Trabalho de Campo

em Ribeiro Preto, fevereiro de 2014.
28
Dia Horrio Atividade
12 14h Secretaria de Planejamento
4.f
Visita ao Ribeiro Shopping
13 9h-18h Percurso pela cidade (em veculo motorizado):
5.f Parada no Bairro Campos Elsios;
Parada no Conjunto Habitacional Paiva;
Parada no Bairro Jardim Botnica;
Parada no Distrito de Bonfim Paulista;
14 8h-12h Secretaria de Assistncia Social
6.f Secretaria da Fazenda
29
Parte II: O relatrio cientfico.
30
1. Estruturao urbana e das cidades de Londrina e Ribeiro Preto.
1.1. Formao histrica das cidades de Londrina e Ribeiro Preto.
As cidades de Londrina e Ribeiro Preto tm sua constituio urbana

diretamente associada aos desdobramentos do complexo cafeeiro que se
estende por todo estado de So Paulo e norte do Paran. Sposito (2004)
destaca o complexo engendrado pela economia cafeeira como determinao
fundamental composio de uma formao socioespacial a partir das
dinmicas que passam a integrar o territrio economia capitalista.
Trata-se um momento histrico peculiar que estabelece as condies
prvias para que no Brasil construam-se as condies necessrias para a
transio de uma sociedade escravista e eminentemente rural para outra
estruturada em relaes sociais calcadas, notadamente, nas economias urbana
e industrial (CANO, 2011, p. 212).
Os desdobramentos oriundos deste momento consubstanciam
determinaes diversas, as quais, quando pensadas na conformao de uma
dinmica urbana, tal como aludidas por Cano (2011) referindo-se ao Estado de
So Paulo, podemos destacar: a transformao nas relaes de trabalho
(passando do trabalho escravo ao salrio assalariado); a ampliao da
produo e da dinmica do emprego na indstria; a maior oferta de servios
bancrios e urbanos; o desenvolvimento do sistema de transporte no Estado de
So Paulo; a fundao de novas cidades.
Estas determinaes situam no amplo processo de desenvolvimento das
relaes capitalistas uma nova constituio territorial marcada pela constituio
de uma incipiente diviso territorial do trabalho entre cidades inseridas na
expanso cafeeira no final do sculo XIX e incio do sculo XX.
No se tratava de cidades que eram fundadas, apenas, para

dar apoio ocupao rural, mas ncleos urbanos que
apoiavam a expanso ferroviria, em que se localizava a rede
bancria em constituio, em que apoiava a eletrificao que
se implantava em que o comrcio atacadista e varejista
ampliava o vigor, tendo em vista uma estrutura fundiria que
era constituda por grandes, mas tambm por mdias e
pequenas propriedades. (SPOSITO, 2004, P. 174).
31
Ademais, em meio a este conjunto de transformaes, inclumos o papel
da comercializao de terras que se estabelece no conjunto de uma incipiente
rede urbana. Reis Filho (1997) destaca, em meio constituio das atividades
da cafeicultura no Estado de So Paulo, que a apropriao de terras e sua
viabilizao econmica para revenda no Estado de So Paulo condiz a um
grande empreendimento empresarial.
A este respeito, notrio para este autor, o movimento de aquisio de
terras, sua transformao em terras agricultveis ou urbanas e a dotao das
reas pertencentes a grandes empresrios de infraestrutura de transporte
referente ferrovia. Evidencia-se um movimento de produo da riqueza,
associado propriedade da terra e no apenas produo do caf, isto
porque, em muitos casos, o sistema de transporte foi implantado antes de ter o
que transportar (REIS FILHO, 1997, p. 146).
deste conjunto de dinmicas que partimos compreenso das cidades
de Londrina e Ribeiro Preto, j que delas possvel estabelecer correlaes
analticas necessrias para compreenso das relaes sociais e econmicas
que promoveram sua fundao e ditaram os ritmos e formas de sua
constituio inicial. Cano (2011) ao debater a atividade cafeeira capitalista no
Estado de So Paulo - e aqui estendemos ao norte do Paran - reconhece
uma precoce urbanizao dela orientada a partir da imprescindvel base urbana
como suporte s vases tcnicas e econmicas do caf.
A cidade de Londrina (mapa 1) est localizada no norte do Estado do
Paran, e tm sua origem associada ao projeto empreendido pela Companhia
de Terras Norte do Paran (CTNP)2 que loteou a regio durante as dcadas de
1920 e 1930. Fundada em 1929 e elevada a categoria de municpio em 1934
na hierarquia administrativa do Paran, sua constituio, crescimento e
desenvolvimento urbano integram-se a este processo de loteamento do norte
do Paran aliado dinmica da economia cafeeira.
2
A CTNP uma empresa de capital ingls que passa a exercer grande influncia e dispor de
vantagens na compra de terras no norte paranaense em virtude das presses britnicas, via
setor bancrio, junto ao governo brasileiro que eram seus credores. Sua insero no Norte do
Paran resulta na fundao de inmeros municpios, fundados como suporte economia
cafeeira. Na dcada de 1940 foi nacionalizada e passa a ser chama de Companhia de
Melhoramentos do Norte do Paran. Para um maior detalhamento desta temtica ver Amorim
(2011); Ribeiro (2006) e Razende (1984).
32
A condio de ncleo urbano estratgico ao suporte dos negcios de
incorporao e comercializao fundiria consubstancia o movimento inicial de
constituio da cidade de Londrina, tal como aponta Razende (1984). Neste
sentido, localizam-se nela os primeiros servios de atendimento bsico s
demandas rurais que ali passavam a se constituir.
A conexo constituda a partir do ano de 1935 com a rede ferroviria do
Estado de So Paulo implicaram em transformaes acentuadas na dinmica
econmica local, sobrepujando a pequena produo mercantil e dos negcios
com as terras em funo do cultivo do caf que se consolidar efetivamente a
partir da dcada de 1940.
O perodo compreendido pelas dcadas de 1940 e 1950 situa um
momento de grandes transformaes polticas-econmicas, acarretadas pela
nacionalizao da CTNP, que d lugar a Companhia de Melhoramentos Norte
do Paran (AMORIM, 2011). Alm disso, este o momento de maior
dinamismo da economia cafeeira, tal como apontado por Fresca (2002),
articulando um conjunto outro de atividades complementares que acarretam no
aprofundamento e intensificao dos fluxos migratrios e da diversificao das
atividades econmica da cidade.
O dinamismo econmico desdobra-se na ampliao do nmero de
pessoas vivendo na cidade de Londrina, resultando em uma incipiente
produo imobiliria com a aprovao de loteamentos e empreendimentos
verticais localizados na zona central da cidade. (Fresca, 2002).
Este perodo demarcado entre sua fundao at a dcada de 1950 est
consubstanciado junto a prticas sociais e lgicas de produo do espao
urbano atreladas s atividades econmicas prprias a produo cafeeira. Neste
sentido, o destaque e interesse para este momento associam-se s dinmicas
que dele foram originada constituio de relaes urbanas.
A cidade de Ribeiro Preto (Mapa 2) est localizada na poro oeste do
estado de So Paulo. Sua fundao data o ano de 1856 e elevado a categoria
de vila no ano 1871.
O momento histrico ao qual est circunscrita sua fundao implica em
particularidades significativas ao trato da evoluo desta cidade j que tm em
seu processos de constituio as marca de uma contraposio entre em dois
perodos distintos, em que a regio de Ribeiro Preto constitua na principal via
33
de acesso minas de ouro no estado de Gois3 e um segundo marcada pela
acentuao econmica capitalistas, orientadas pelo complexo de atividades
oriundas pela economia cafeeira, sendo este ltimo o divisor de guas e o
ponto de partida para a constituio do processo urbano na cidade.
A atividade cafeeira se estabelece efetivamente no municpio durante a
dcada de 1880, substituindo antigas pastagens de gado e a agricultura de
subsistncia (LOPES, 2009). Sua consolidao associa-se a chegada da
estrada de ferro Mogiana em 1883, tornando-se a principal regio produtora de
caf no Brasil. O dinamismo econmico oriundo da atividade cafeeira perdurar
at o final da dcada de 1929.
O crescimento populacional e decorrente expanso do tecido urbano
ocorrem simultaneamente s dinmicas econmicas destacadas. Figueira
(2013) destaca que o perodo compreendido pelo final do sculo XIX e as duas
primeiras dcadas do sculo XX, condiz ao momento de ampliao dos
servios urbanos, assim como mudanas na estrutura urbana atravs da
abertura de novas vias, construo de praas, obras de drenagem e
saneamento etc.
Se a economia cafeeira perdurou at a dcada de 1930 em Ribeiro
Preto como principal atividade, esta se mantm at a dcada de 1950 em
Londrina. Entretanto, apesar das diferentes temporalidades, as
transformaes gestadas no interior deste perodo acarretam em profundas
mudanas com rebatimentos amplos. Cano (2011, p. 152) aloca este conjunto
de transformaes em seus desdobramentos da acumulao produtiva, no
perfil das foras sociais e na consolidao de um sistema bancrio.
O declnio da atividade cafeeira associa-se de modo amplo s profundas
mudanas em processo no Brasil que nestas duas cidades, integram-se, sob
temporalidades distintas, transformaes significativas ao trato de suas
relaes na escala da rede urbana e tambm nas lgicas que passam a
direcionar o processo de expanso destas cidades.
3
Lopes (2009) destaca a constituio da cidade de Ribeiro Preto associada doao no ano
de 1946 de Glebas Igreja Catlica como mediada orientada pelas famlias Dias Campos e
Reis Arajo com a finalidade de comprovao e legitimao da posse da propriedade da terra.
34
Mapa 1. Situao Geogrfica. Londrina
35
Mapa 2. Situao Geogrfica. Ribeiro Preto
36
1.3 Transformaes e permanncia na estruturao urbana das cidades
de Londrina e Ribeiro Preto.
Nestas cidades o processo urbanizao iniciado pelo complexo de

atividades oriundas da economia do caf ganha novos contornos aps a
segunda metade do sculo XX. Correndo o risco de generalizar processos, ou
mesmo, torna-los superficiais atrelamos este momento a um conjunto de
determinaes que tem como pano de fundo o conjunto de novas relaes
sociais e econmicas oriundas das lgicas da industrializao4.
Essa nova base econmica ultrapassa o nvel regional, para

situar-se na escala do pas; por isso, a partir da, uma
urbanizao cada vez mais envolvente e mais presente no
territrio d-se com o crescimento demogrfico sustentado em
cidades mdias e maiores, includas, naturalmente, as capitais
de estados. (SANTOS, 2002)
A referncia em Milton Santos permite delinear algumas particularidades

deste novo momento. Tomando como recorte temporal o perodo posterior aos
anos de 1940 e 1950 o autor situa a amplitude das novas relaes que passam
a integrar o territrio brasileiro, atravs de dinmicas que esto presentes na
escala do pas acarretando, por sua vez, em um crescimento demogrfico
sustentado por cidades de diferentes portes.
No apenas presente na evoluo demogrfica, mas tambm, este novo
perodo acarreta na modificao da base produtiva e da dinmica do emprego,
tal como indicado por Cano (2011) pensando a realidade paulista, no perodo
compreendido entre as dcadas de 1940 e 1960, integrando ao setor de bens
de capital, consumo durvel e a constituio de uma agricultura mais
moderna5.
Uma agricultura mais moderna e dinmica, juntamente com
uma estrutura industrial mais completa e moderna, promove,
como se sabe, melhor interdependncia estrutural tcnica e
4
O termo industrializao por ns assumido em concordncia definio de Santos (2002, p.
30) que o compreende de modo amplo, no restrito atividades industriais, mas sim como
processo social complexo que tanto inclui a formao de um mercado nacional, quanto os
esforos de equipamentos no territrio para torna-lo integrado, como expanso do consumo em
formas diversas, o que impulsiona a vida de relaes em formas diversas (leia-se terceirizao)
e ativa o prprio processo de urbanizao.
5
Estas ideias esto contidas em Cano (2011) e referem-se fundamentalmente aos processos
que passam a integrar o conjunto do territrio nacional, porm com maior expresso no Estado
de So Paulo.
37
econmica e, portanto, ocupacional entre os setores primrios,
secundrios e tercirios, dinamizando, assim, um processo de
urbanizao. (CANO, 2011, p. 159)
Tomando como suporte os estudos de Fresca (2002; 2007) para a

cidade de Londrina e Figueira (2013) para a cidade de Ribeiro Preto,
complementamos este conjunto de determinaes aludidas atravs de seus
desdobramentos espaciais no interior destas cidades, na medida em que este
momento resguarda similitudes ao que tange os processos de transformao
dos setores centrais e a constituio de novos bairros.
Neste sentido, a evoluo demogrfica percebida nestas cidades no
perodo, associada ampliao dos empregos urbanos. Em Londrina a
permanncia da cultura cafeeira6 conduzir o dinamismo econmico da cidade,
porm integrando-se crescente ampliao dos servios urbanos7.
Em Ribeiro Preto, de modo contrrio, h reestruturao da base
econmica do municpio, com pesos mais acentuados do setor industrial e do
setor de servio8, acarreta na constituio de uma setorizao funcional das
atividades de comercio e servios no centro da cidade9. (CHIARETTI, 2013;
FIGUEIRA, 2013)
Ademais, o centro destas cidades passa a integrar-se um incipiente
processo de verticalizao, que nestas duas cidades, representado pela
produo de edifcios comerciais e habitacionais. Estas dinmicas so
melhores percebidas em Londrina (CASARIL, 2010) e Ribeiro Preto
(FIGUEIRA, 2013) durante a dcada de 1950.
Outra dinmica percebida em ambas as cidades a constituio de
novos loteamentos que extrapolam a rea delimitada pela zona central. Estes
loteamentos no assumem um vetor exclusivo, em ambas as cidades
direcionam-se a todos os setores, entretanto, denotando uma segmentao
bem definida aos segmentos de renda aos quais eram direcionados.
6
Fresca (2002) destacar que neste perodo a cidade de Londrina apresenta os maiores nveis
de produo do pas, assumindo a adjetivao de capital mundial do caf.
7
O peso destas atividades associa-se no apenas ao comercio na rea central, mas tambm,
a servios mdicos, de transporte, dada a fundao do aeroporto local dentre outros.
8
Tomando como referncia os dados do IBGE a autora a evoluo do emprego na cidade
entre as dcadas de 1940 e 1950 obteve um crescimento de 12,6% e entre as dcadas de
1950 e 1960 este nmero aumenta para 14,7%.
9
Esta setorizao dada por trs eixos distintos com funes urbanas especficas, em ateno
aos diferentes segmentos de renda, so eles, a Praa XV de novembro, a estao Mogiana e o
bairro Higienpolis.
38
Esta incipiente estruturao espacial, a qual estas cidades passam a
constituir durante as dcadas de 1940 e 1950, ser reforada durante as
dcadas de 1960 e 1980, neste perodo confere-se maior importncia
importncias s dinmicas de expanso territorial das cidades e aos produtos e
agentes imobilirios que passam a atuar nestas cidades.
Alm disso, nas cidades de Londrina e Ribeiro Preto, este um
perodo de grande dinamismo econmico ligado agroindstria. Em Londrina
substitui-se a produo do caf pela produo de soja e trigo. Em Ribeiro
Preto se d a constituio da produo de cana-de-acar10.
A transformao da estrutura produtiva, com a modernizao das
culturas da cana-de-acar, da soja e do trigo, impe uma acentuada
mecanizao, quimificao e introduo de espcies melhoradas (CANO,
2011). Estas transformaes modernizadoras impactam de modo incisivo os
nveis de produtividade agrcola e a dependncia da produo bens
industriais e por servios especializados.
Alm disso, acarretam na reduo drstica nos postos de trabalho
acelerando as corrente migratrias em direo aos ncleos urbanos
acarretando a todo tipo de carncias tal como indicado por Cano (2011)
pensando o contexto nacional de deslocamento espacial da produo industrial
e agrcola.
As polticas de desconcentrao industrial, com ou sem a
criao de Distritos industriais, mesmo quando bem-sucedidas,
desconcentraram no apenas indstrias, mas tambm doses
crescentes de carncias sociais, que no caso brasileiro,
acompanham inevitavelmente a classe trabalhadora: a
favelizao, a carncia da escola, do posto mdico, da
segurana, do transporte coletivo, enfim, todos os problemas
que hoje esto presentes no apenas na RMSP, mas em todas
as cidades de porte mdio que receberam o impacto da
industrializao. (CANO, 2011, p. 172).
O avano dos indicadores demogrficos nestas cidades promove

durante as dcadas de 1970 e 1980 a expanso acentuada das periferias
urbanas e da habitao informal com surgimento de ncleos de favela nestas
duas cidades.
10
Esta configurao dada em virtude da crise do petrleo e a criao do Prolcool, a regio
voltou a se destacar e reconquistou sua importncia econmica nacionalmente. este o
perodo que confere a cidade a adjetivao de Califrnia brasileira (CHIARETTI, 2013).
39
Em Londrina criada na dcada de 1960 a COHAB-LD, sua atuao
efetiva entre as dcadas de 1970 e 1990 (FRESCA, 2002) atravs da produo
de conjuntos habitacionais. Esta produo assumir a partir da dcada de 1980
um importante papel nos processos de expanso do tecido urbano, atravs da
produo habitacional em descontnuo malha urbana j consolidada, separa,
portanto, por grandes vazios urbanos11.
A cidade de Ribeiro Preto entre as dcadas de 1970 e 1990 apresenta
um padro de evoluo territorial disperso, que se acentua durante a dcada
de 1990, marcados por uma ocupao incipiente do setor sul, nas
proximidades do anel virio e limite no permetro urbano12, ao passo que os
setores norte e oeste so tomados por habitaes de interesse social vinculada
s aes da Companhia Habitacional de Ribeiro Preto (COHAB-RP) e do
Banco Nacional de Habitao (BNH).
Este momento, quando pensado comparativamente aos processos de
estruturao destas duas cidades, demarca algumas particularidades
significativas que diferencia grau e a intensidade em que estas mudanas
passam a acontecer.
Enquanto em Londrina estas transformaes integram-se a um
processo que refora as lgicas de estruturao do espao, atravs da
consolidao de um padro de ocupao residencial e comercializao nas
intermediaes da rea central. A este respeito nos reportamos aos estudos de
Tws (2010), Oura (2006) e Santos (2011) que debatem os momentos da
produo de empreendimentos verticais, atrelando-os aos processos de
estruturao da cidade. Desta periodizao, destacam a importncia do
perodo compreendido pelas dcadas de 1980 em que h intensificao da
dinmica de produo vertical voltada ao uso residencial nas reas centrais
que se consolida durante a dcada de 1990.
Alm disso, h neste perodo o reforo das atividades comerciais na
rea central em Londrina, que exercera forte centralidade, sem uma
competio efetiva com outros espaos at o final da dcada de 1980.
(FRESCA, 2007)
11
Destacar quais so estes conjuntos habitacionais.
12
Os primeiros bairros produzidos neste perodo so o Jardim Canad, Ribeirnea e City
Ribeiro, localizados hoje nas proximidades do Ribeiro Shopping (1981) e do Novo Shopping
(1999)
40
Em Ribeiro Preto, por outro lado, este perodo oferece alguns indcios
de uma transformao estrutural nas lgicas de localizao e reproduo
espacial.
A evoluo histrica deste processo permeia, tal como indicado por
Figueira (2013), resulta em um movimento mais amplo, expressando um
movimento tendencial de ruptura com processos anteriormente consolidao
de estruturao da cidade. O indcio expressos neste momento para a
constituio de uma reestruturao da cidade de Ribeiro Preto, tm em suas
feies a ruptura de lgicas de localizao habitacional, associado a um
processo de verticalizao e de localizao residencial das elites, iniciado na
primeira metade da dcada de 198013.
Ademais, a dcada de 1980 sinaliza para a conformao de novos eixos
comerciais, constituindo um momento de disperso das atividades comerciais
do centro, assumindo neste perodo uma dimenso relevante.
Estas transformaes resultam no deslocamento progressivo das
atividades comerciais para diferentes avenidas, tal como as atividades
bancrias que se deslocam no final da dcada de 1990 para a Avenida
Presidente Vargas, ou mesmo, a construo do Ribeiro Shopping, inaugurado
no ano de 1981, nas proximidades do anel virio. (FIGUEIRA 2013).
Os processos que passam a integrar o perodo posterior dcada de
1980 nestas duas cidades compreendem um momento que acentua as
tendncias j em curso nas dcadas anteriores e conforma nova dinmica
rearticulam prticas espaciais atravs da produo e ressignificao dos
espaos internos da cidade.
1.2. Expanso territorial urbana nas cidades de Londrina e Ribeiro

Preto.
O conjunto de anlises apresentadas at o momento buscou indicar

algumas tendncias associadas s formas e processos que conduziram a
estruturao urbana e das cidades de Londrina e Ribeiro Preto. Neste
13
O processo de verticalizao da rea central de Ribeiro Preto est associada, sobretudo,
aos bairros Higienpolis e Jardim Sumar.
41
sentido, notria a evoluo dos indicadores associados taxa de
urbanizao destas cidades nas ltimas dcadas do sculo XX, mantendo-se
nos dias atuais com percentuais elevados, tal como indicado na Tabela 1.
Tabela 1. Taxa de urbanizao das cidades de Londrina e Ribeiro Preto. 1980 a

2010.
Taxa de Urbanizao 1980 1991 2000 2010

Estado de So Paulo 88,64 92,72 93,41 95,94
Ribeiro Preto 96,81 97,74 99,57 99,72
Estado do Paran 58,62 73,36 81,41 85,33
Londrina 88,48 94 96,94 97,4
Fonte: Fundao SEADE e IPARDES.
A elevao das taxas de urbanizao nestas cidades, referentes a razo

entre o nmero de habitantes que residem nas reas rurais e o nmero de
pessoas que vivem nas reas urbanas significativa. Nas duas cidades,
apresenta uma variao positiva crescente e sempre acima das taxas
apresentadas para o Estado.
Complementarmente a estes dados possvel verificar a evoluo dos
da populao residente para estas duas cidades. Tabelas 2 e 3
O conjunto de dados indicados associados evoluo da populao
residente em Londrina permite identificar a tendncia crescente de elevao do
nmero de pessoas vivendo na rea urbana do municpio, apresentando uma
evoluo significativa principalmente entre as dcadas das de 1980 e 1991 em
que os valores percentuais referentes ao total chegam a quase 30% de
diferena entre uma dcada e outra, se comparada somente populao
urbana esta evoluo ultrapassa os 40%.
Tabela 2. Evoluo da populao residente. Londrina. 1980/2010
Ano Populao residente

Urbana Rural Total
1980 266.940 34.771 301.711
1991 376.676 23.424 390.100
2000 433.369 13.696 447.065
2010 493.457 13.181 506.701
Fonte: LONDRINA, 2011 (a partir dos dados dos Censos Demogrficos do IBGE, da Contagem
da Populao 2006 e do IPARDES).
42
Na cidade de Ribeiro Preto a contraposio entre a populao
residente em reas rurais e urbanas ainda mais contrastante. Alm disso,
bastante expressiva no perodo a variao a cada dcada dos dados em
relao ao nmero da populao residente.
Assim como em Londrina o perodo que indica uma evoluo acentuada,
est compreendido entre as dcadas de 1980 e 1991 que atinge 36% de
variao do total de pessoas residente e chega a 38% se comparada
unicamente as pessoas vivendo na zona urbana.
Tabela 3 Evoluo da populao residente. Ribeiro Preto. 1980/2010
Ano Populao residente

Urbana Rural Total
1980 306.837 10.081 316.918
1991 424.311 9.831 434.142
2000 502.002 2.160 504.162
2010 602.061 1.713 603.774
Fonte: Fundao SEADE.
Com os dados apresentados, associando-os s dinmicas apresentadas

nos captulos anteriores, podemos observar um movimento permanente de
transformao das cidades, associado tanto s dinmicas econmicas e
sociais quanto em suas resultantes espaciais.
Os processos que passam a integrar o perodo posterior dcada de
1980 nestas duas cidades compreendem um momento que acentua as
tendncias j em curso nas dcadas anteriores e conforma nova dinmica
rearticulam prticas espaciais atravs da produo e ressignificao dos
espaos internos da cidade.
Em Fresca (2002) a discusso em torno da expanso urbana na cidade
de Londrina encontra forte correlao com este movimento. Para esta autora
os momentos de expanso urbana, circunscritos ao perodo de 1987 a 2000,
encontram-se diretamente associados tendncia de periferizao da cidade,
seja pela construo de novos conjuntos habitacionais e loteamentos fechados,
ou mesmo na consolidao de novas centralidades com a construo do
Shopping Center Catua no incio dos anos de1990 e a consequente ocupao
que seu deu no vetor sudoeste da cidade.
43
Em Ribeiro Preto, Figueira (2013) destaca o conjunto de
transformaes urbanas em curso durante as ltimas dcadas do sculo XX e
incio do sculo XIX, estas transformaes condizem a expanso territorial da
cidades, marcadamente acentuada pelas novas formas de habitat urbano,
como condomnios fechados e edifcios de alto padro. Ademais, sinaliza ao
carter processual constitudo em Ribeiro Preto durante as dcadas de 1980
e 1990 com a extenso dos servios reas fora do centro comercial
tradicional/histrico, emergindo assim novas centralidades em avenidas, tal
como Avenida Presidente Vargas, ou mesmo pelo Ribeiro Shopping e pelo
Novo Shopping.
Esse conjunto de mudanas degradao do centro principal,

implantao de novos espaos de consumo - no substitui,
completamente, a lgica que orientava a estruturao das
cidades no perodo anterior, uma lgica de expanso urbana
contnua, com estrutura do tipo centro-periferia, com
emergncia de subcentros etc. Ao contrrio, a nova lgica
sobrepe-se s anteriores, com elas se articula, de forma
muitas vezes contraditria, gerando uma dinmica de
estruturao muito mais complexa. (SPOSITO, 2004, P. 234).
Esta discusso integra-se a um conjunto mais amplo de preocupaes,

tal como apresentado por Sposito (2004), que reconhece na necessidade de se
considerar a evoluo e gnese, nunca linear, dos processos de produo do
espao, como um limiar analtico para compreenso das mudanas que se
estabelecem nos contedos econmicos, sociais e polticos do espao.
Deste modo, ao tratar das cidades de Londrina e Ribeiro Preto
consideramos como eixo central a tendncia crescente periferizao da
cidade durante o sculo XX, reconhecendo-a como resultado de determinaes
ancoradas num conjunto de mudanas estruturais que passam a integrar-se a
rede urbana brasileira.
Estas determinaes so sinalizadas por Sposito (2004) que as concebe
a partir de trs nveis.
Ganho de importncia das polticas de planejamento durante o sculo
XX. Com a separao territorial das atividades e usos urbanos
funes urbanas. Ocasionando maior circulao e consequente
extenso do tecido urbano.
44
O ganho de importncia das aes despendidas pelos promotores
imobilirios e os interesses fundirios, atravs da implantao de
novos loteamentos e pelo contnuo lanamento de novos produtos
imobilirios e das novas formas de atingir novos consumidores e/ou
estimular novas demandas queles que j haviam consumido outros
produtos imobilirios anteriormente. (SPOSITO, 2004, p. 294)
Por fim, destacado o papel das inovaes tcnicas que oferecem
suporte para estas transformaes tais como a popularizao do
automvel, atuando como um elemento importante para a extenso
dos tecidos urbanos.
Estas determinaes implicam para na redefinio completa da estrutura

das cidades, sendo, como indicado por Catalo (2013), a disperso dos tecidos
urbanos uma das transformaes mais marcantes e desafiadoras do perodo
atual, na medida em que a produo de novos espaos e edificaes, bem
como as de refuncionalizao de outros implicam na extenso dos tecidos
urbanos e na completa redefinio das lgicas locacionais. (SPOSITO, 2009).
Tomando como referncia estas questes destacamos o Mapa 3
representa a evoluo deste movimento, indicando os deferentes perodos de
ocupao em diversas reas de Londrina. Chama ateno neste conjunto de
transformaes para a quebra de padro de estruturao da cidade marcado
pela continuidade do tecido urbano, perdurando at o incio da dcada de
1970.
Os perodos posteriores, assinalados no mapa pelos tons alaranjado e
amarelo, revelam uma contraposio bastante ntida em relao aos perodos
anteriores dcada de 1970. Destaca-se a partir da uma lgica de
estruturao espacial marcada pela descontinuidade do tecido urbano, tal
como indicado anteriormente.
45
Mapa 3. Evoluo urbana. Londrina. 1930 - 2009.
Fonte: Tws (2010, p. 86).
Em Ribeiro Preto, de modo semelhante, estes processos integram-se

a um movimento gradual de ressignificao dos contedos da periferia e a
criao de novas centralidades. Estas transformaes so percebidas ainda na
dcada de 1970 em um incipiente processo de ampliao das diferenas nos
espaos internos da cidade a partir da produo de bairros voltados aos
segmentos de rendas mais elevados, construdos em descontnuo zona
central.
O Mapa 4 destaca a evoluo urbana da cidade Ribeiro Preto. Chama
ateno o avano acentuado da malha os sentidos e a dimenso deste
processo de expanso territorial. possvel, atravs da anlise do mapa,
identificar a acentuada expanso do tecido urbano durante a segunda metade
da dcada de 1970 chegando at 1996, representada pelo tom alaranjado.
46
Mapa 4. Ribeiro Preto. Evoluo urbana. 1930-2009.
Este conjunto de dinmicas, presentes em cada uma das cidades em

anlise, ganha fora no perodo atual com a intensificao e aprofundamento
das diferenas e desigualdades socioespaciais.
47
Condiz, portanto, a um perodo emblemtico na evoluo histrica da
cidade de Londrina e Ribeiro Preto, que assume em seus desdobramentos
uma complexificao gradual da estrutura urbana e a tendncia crescente
fragmentao socioespacial, visto que, a acentuao dos processos
segregatrios atenua as possibilidades de convivncia entre as diferenas.
(SPOSITO, 2004, p. 305).
A constituio de novas centralidades por meio da implantao de
shopping centers, centros empresariais ou de negcios passam a integrar
algumas contradies associadas a posio hierrquica dos diferentes lugares
no interior das cidades. A este respeito dedicaremos o trecho subsequente
caracterizao, com a finalidade de exemplificar estes processos, dos setores
de expanso e valorizao imobiliria de cada uma destas cidades.
Para tanto sero analisados o setor Sul-Sudoeste da cidade de
Londrina referente ao bairro Gleba Palhano. Em Ribeiro Preto esta anlise
tomar como referncia o setor Sul-Sudeste.
***
A expanso territorial urbana ao lado Sul do Lago Igap, em Londrina,
exemplificam estas lgicas de reproduo espacial, assim como, os agentes na
produo imobiliria recente14.
A impresso imediata, dirigida expressividade/grandiosidade da forma
dos edifcios em complemento a paisagem do Lago do Igap e ao seu entorno,
a de uma rea diferenciada. Esta conformao demonstra um setor da cidade
privilegiado, seja pela sofisticao dos prdios, ou beleza do parque, as vias
amplas e pavimentadas que quando associadas s gruas e aos edifcios ainda
em construo expressam um inconcluso processo de ocupao, demarcando
uma rea de intenso dinamismo no que se refere ao setor da construo civil.
Retomar os eventos e agentes em sua forma e expresso conduz-nos a
diferentes etapas da evoluo territorial da cidade de Londrina.
14
O lado Sul do Lago do Igap, compreendido pelos bairros Gleba Palhano e Guanabara,
representa o principal eixo de expanso imobiliria na cidade de Londrina para os segmentos
de mdia e alta renda. Trata-se de uma rea de grande valorizao imobiliria, caracterizada
por empreendimentos verticais para a moradia.
48
Imagem 1. Vistas da Gleba Palhano atravs do Lago Igap. Londrina. 2012
Fonte: Arquivo pessoal do autor.
Sua incorporao ao processo de expanso territorial da cidade de

Londrina demarca a segunda metade da dcada de 199015, quando se realiza
o parcelamento do solo, modificando seus usos, substituindo chcaras por
prdios, dotando a rea de infraestruturas necessrias a sua ocupao. Estas
transformaes respondem em sua lgica de realizao a um conjunto de
medidas estratgicas respaldadas, por um lado, pela lei municipal n 7.484 de
1998, que substitui e intensifica o coeficiente de aproveitamento do solo para
esta zona expresso anteriormente pela lei n 3.706 de 1984, mantendo, porm
a caracterstica de constituir/incentivar s regies perifricas os usos para
verticalizao, para aliviar a densidade do centro.
A presena do poder pblico sintomtica quando dirigimos ateno a
um movimento de valorizao/diferenciao da zona Sul de Londrina em
relao ao conjunto da cidade. Trata-se de um processo circunscrito por
aes pontuais para o privilgio deste setor da cidade. Como exemplo destes
fatos podemos tomar a construo do Lago Igap que em sua idealizao
pretendia estabelecer um espao de uso e acesso a uma parcela especifica da
populao. Sua construo demarca o final da dcada de 1957, autorizado
pelo prefeito Antnio Fernando Sobrinho e previa a formao de um clube
nutico na cidade.
Ademais, poderamos destacar outros diferentes momentos da poltica
habitacional da cidade de Londrina. Seguindo as indicaes expressas pelas
15
vlido ressaltar que a Gleba Palhano tem sua origem na fazenda Palhano, de propriedade
dos irmos Palhano com 1.200 alqueires. A aquisio desta propriedade demarca ainda os
perodos das expedies conduzidas a Londrina para delimitao das terras. Sua extenso
compreendia desde o Jaguariava (Norte Velho) at o limite do Rio Pirap alm da margem
esquerda do Tibagi. Somente aps a morte de seu antigo proprietrio que os 750 alqueires da
fazenda foram parcelado numa rea que extende-se de um ponto no distrito Esprito Santo at
a margem direita do Igap (Ribeiro Cambzinho), abrangendo ainda a Viao Velha, os
espaos onde hoje est localizado o Catua Shopping e a Universidade Estadual de Londrina.
49
leis de zoneamento de 1963 n 788/63 que introduziu os critrios de coeficiente
de aproveitamento do solo, alm de estabelecer os limites para a densidade
demogrfica das zonas residenciais, ou mesmo as polticas de Habitao
Social, responsveis na dcada de 1970 pela ocupao da zona Norte de
Londrina por conjuntos habitacionais.
Portanto, compreendemos o processo de ocupao da Gleba Palhano
em um movimento que atende por uma continuidade da lgica de segmentao
do espao intra-urbano, ou mesmo conforme aponto Silva (2006) de
fragmentao da cidade, que combina em sua efetivao capitais privados e
poder pblico local.
Destas transformaes, destacamos o corte estabelecido na dcada de
1990, que acentua esta diferenciao interna. A transposio do Lago Igap,
pela Avenida Maring, consiste num destes momentos de valorizao da rea,
garantido o acesso Avenida Madre Lenida Milito, importante via de
circulao que d acesso ao shopping Center Catua.
Neste sentido, so duas as referncias importantes compreenso das
aes estratgicas que tomaram este setor, a primeira delas compreendem as
obras de infraestrutura que executadas pela prefeitura municipal, mediante a
presso das incorporadoras e construtoras, que adquiriram as terras em
perodos anteriores e passavam a reivindicar infraestrutura ao seu entorno.
A garantia de fluidez ao trnsito entonava como principal demanda das
construtoras e incorporadoras s terras previamente adquiridas. Conforme
destaca Paula (2006), tratou-se de uma estratgia muito bem articulada entre
estes agentes, que se utilizavam da figura falaciosa dos congestionamentos
para assegurar a realizao da obra com recursos pblicos.
Outro ponto importante ao qual fazemos referncia para a consolidao
do padro de ocupao no lado Sul do Lago Igap a construo do shopping
Center Catuai. Sua construo compreende os perodos de 1988 e 1990 pela
construtora Khouri Ltda., sua rea construda abrange aproximadamente
80.000 m2, alm de pouco mais de 20.000 m destinados a implantao do
hipermercado Carrefour. A grandiosidade do empreendimento para os padres
do perodo impacta de maneira decisiva a cidade de Londrina seja pelo carter
seu carter de servios ou pelo modo que sua localizao, distante dos ncleos
50
de maior densidade, implica na transformao dos usos do solo rural para
urbano.
Com o acesso facilitado pela Rodovia PR-445 e BR-369 que liga todo
o norte do Paran com o Estado de So Paulo, o empreendimento colabora
para a integrao efetiva desta rea como principal eixo de expanso
imobiliria, sendo um ncleo de atrao de empreendimentos imobilirios
sofisticados como condomnios residenciais horizontais de alto e mdio
padro16. Em sntese possvel destacar que a ocupao da zona Sul de
Londrina constri-se por uma somatria de fatores que
(...) condicionaram o desenvolvimento a zona sul/ sudoeste de

Londrina, cujos construtores e incorporadores viram, nas reas
denominadas Guanabara e Palhano, um grande filo do
mercado imobilirio com todo seu potencial de
desenvolvimento vertical: grandes lotes, proximidade ao centro;
vista proporcionada pela topografia; proximidade do Lago Igap
2, proximidade do Shopping Center Catua. Na regio de
chcaras, foram instauradas bem-feitorias, abrindo-se avenidas
e realizando-se infraestruturas numa ao participativa dos
poderes pblicos (PML) e privado (Construtoras e
incorporadoras) (Oura, 2006, pag. 80).
Sob essas feies o quadrante sudoeste diferencia-se das demais reas

da cidade, principalmente ao que tange a oferta de servios e moradias de
mdio e alto padro, como as centrais, seguindo as indicaes de Santos
(2011 pag. 153) que tambm concentram um grande nmero de edificaes
verticais com destinao ao uso residencial e onde, ainda se praticam altos
preos do solo urbano.
Vimos, apoiados em ampla bibliografia (Santos (2011); Paula (2006);
Fresca (2002); Oura (2006)), que o movimento de constituio do setor sul do
Lago Igap, como eixo de expanso imobilirio, resulta de um processo
permanente de diferenciao dos espaos internos na cidade de Londrina.
16
A incorporao para os condomnios exclusivos corresponde a um corte de mercado bem
sucedido nos primeiros anos de incorporao desta rea. (Fresca, 2002), faculdades e outras
mais. O primeiro condomnio lanado no mercado em 1990 foi o Terras de Santana, seguido
Royal Golf Resindence, aprovado em 1995, com 179 lotes executado pela Teixeira e Holzmann.
Outros forma lanado na mesma linha; Royal Park Residence & Resort, em agosto de 2001 e o
Royal Tennis Residence e Resort, lanado em junho de 2002, e sucessivamente vieram outros
como o Alphaville Londrina. Entretanto, no perodo atual a produo de condomnios
horizontais tem dado lugar aos condomnios verticais.
51
Constitui-se, portanto, a partir destas vantagens no generalizadas uma razo
monopolista ao acesso do espao. Ao poder pblico atribui-se a capacidade de
normatizao das reas e tambm o papel de indutor/incentivador promoo
imobiliria17. Alm disso, destacamos o papel do setor imobilirio, por meio
das empresas locais, que se reafirma em meio a estas transformaes
sustentado por sua capacidade de atuar sob o ambiente construdo,
antecipando os momentos de valorizao, apropriao e criao das rendas
fundirias e consequentemente da formao dos preos da terra urbana18.
Em Londrina estes momentos so bastante visveis, os dois primeiros
postos a forma de ocupao e expanso territorial do municpio e o terceiro
presente prpria constituio do setor imobilirio, nas formas de
comercializao dos imveis e sua implicao no ciclo de reproduo
imobiliria.
***
Em Ribeiro Preto os momentos associados s lgicas de expanso
urbana integram-se, assim como em Londrina, as estratgias do setor
imobilirio. O exemplo privilegiado para esta cidade o da constituio do setor
Sul-Sudeste, compreendido por importantes bairros, tais como Jardim Canad,
Jardim Botnico e City Ribeiro, representa o principal eixo de expanso e
valorizao imobilirio da cidade.
A constituio deste setor denota um momento particular no processo
histrico de estruturao da cidade de Ribeiro Preto, caracterizado pela
velocidade e intensidade que a produo de novos empreendimentos
habitacionais voltados aos segmentos de mdia e alta renda assume a partir do
incio dos anos 2000.
17
Apesar de bastante relevantes no trataremos neste texto das denncias de benefcio
pessoal do prefeito Antnio Belinati, prefeito cassado em seu mandato por motivos de
desfalque administrativos (cofres pblicos), que tinha todo interesse de levar o
desenvolvimento da cidade em direo s suas propriedades particulares.
18
Tomamos como referncia as ideias de Smolka (1979) que distingue trs momentos de
valorizao da terra urbana, os quais se definem a cada instante pela atuao especfica deste
agente: 1. A primeira caracterstica condiz aquisio do terreno pelo incorporador e a
decorrente variao inicial do preo do solo em virtude da venda; 2. O segundo momento
resulta das externalidades positivas criadas no entorno do terreno, ou seja, o conjunto de
alteraes no entorno do terreno, resultando num aumento significativo do preo do terreno; 3.
E por fim, a variao resultante das modificaes no ambiente construdo do terreno captadas
no momento 1 em perodos posteriores.
52
Trata-se de uma rea em que as caractersticas arquitetnicas e
urbansticas no se reproduzem no conjunto da cidade, expressando
afastamento e acentuado as diferenas sociais e econmicas em seu interior.
Imagem 2. Vista area do setor sudeste de Ribeiro Preto.
Fonte: www.skyscrapercity.comshowthread. acesso 2/12/2013
O alinhamento, planejado e em eixo, dos prdios da Avenida Professor

Joo Fisa (Imagem 2), contrastando com seu entorno, marcado por
condomnios fechados horizontais, demarca um movimento de contnua
transformao dos espaos internos da cidade, resultado de um conjunto
imbricado de aes, articuladas por interesses, sobretudo, imobilirios e
fundirios que passam a guiar o processo de expanso urbana na cidade de
Ribeiro Preto a partir do incio dos anos 2000.
Esta ocupao recente conduz-nos a um processo anterior, iniciado
ainda na dcada de 1980, correspondente s disputas e aquisies das
propriedades rurais localizadas em suas adjacncias por agentes imobilirios
locais. Ademais, sua expanso atrela-se a um conjunto de investimentos
pblicos direcionados a um conjunto de medidas urbansticas com a finalidade
de constituir de uma rea atrativa para volumosos investimentos imobilirios e
53
comerciais, para tanto, foram construdas amplas avenidas arborizadas, reas
de esporte e lazer, sistema de segurana, espaos livres ajardinados etc.
A presena do poder pblico neste momento essencial, GOMES
(2013) ao destacar o processo de constituio deste setor debate o peculiar
encaminhamento poltico conduzido pelo poder pblico local, marcado pelo
descompasso entre o Plano Diretor Municipal, que estabelecia o setor como
rea de expanso urbana, e as ausncias de instrumentos da poltica urbana,
capazes de estabelecer parmetros adequados para as formas de usos e
ocupao do solo. Neste sentido a ocupao do setor sudestes oferece
inovaes urbansticas em Ribeiro Preto que acentuam significativamente os
processos de apropriao privada da cidade, reduzindo os espaos de uso
pblico e privatizando os espaos de urso coletivo. Alm disso, este autor
destaca que a legislao urbanstica de Ribeiro Preto reconhece a figura dos
condomnios fechados Lei Municipal 3.346/77 contrariando o disposto na lei
federal - Lei ,6,766/79. (Gomes, 2013, p. 103)
Chama ateno nesta dinmica de intensas transformaes dos usos do
solo rurais para urbanos as estratgias despendidas por agentes locais, que
passam a realizar neste momento, um estoque de terras, que posteriormente
culminaria nos processos que hoje ganham forma.
Gomes (2013) destaca a peculiaridade deste processo de expanso,
associando-o s estratgias desenvolvidas por agente imobilirios locais para a
consolidao deste setor como principal eixo de expanso imobiliria da
cidade. Estas estratgias condizem a fuso de interesses entre quatro grupos
imobilirios locais: Habiarte Barc, Copema, Stfani Nogueira e Conspace, que
redundou na criao do Grupo de Desenvolvimento Urbano GDU
Incorporao e construo. (GOMES, 2013, P. 111).
O resultado desta unio estratgia culmina no projeto de verticalizao
da Avenida Professor Joo Fisa19 e na construo do bairro de alto padro
Jardim Botnico, que correspondem atualmente reas de grande dinamismo
no que tange a produo imobiliria local.
19
A Avenida Professor Joo Fisa resulta do parcelamento da Gleba Santa ngela,
propriedade das irms ursulinas, pertencentes a uma ordem religiosa local, cujo interesse no
perodo era negociar a rea em troca da construo de um colgio. As negociaes foram
efetuadas com o Grupo GDU em meados da dcada de 1990, que adquiriu a rea e assumiu o
compromisso de construo do colgio, hoje localizado na Avenida Presidente Vargas.
54
Imagem 3. Avenida Professor Joo Fisa. Ribeiro Preto. 2013
Fonte: Arquivo pessoal do autor.
Garrefa (2004; 2010), destaca no conjunto deste processo a importncia

associada construo do Ribeiro Shopping como um importante vetor para
expanso urbana para a zona Sul. Inaugurado no ano de 1981 o Ribeiro
Shopping localiza-se em posio estratgica, quatro quilmetros do centro da
cidade, s margens da Avenida Presidente Vargas e situado a menos de um
quilmetro do anel virio. Neste sentido, o Ribeiro Shopping conformara uma
nova dinmica para esta zona da cidade, principalmente aps sua quarta
expanso no ano de 1999.
A partir da assistiu-se transferncia gradual do setor

bancrio situado junto ao centro para o eixo da Avenida
Presidente Vargas. Na esteira do Shopping, diversos
empreendimentos comerciais sofisticados tomaram corpo
naquela via. Houve ainda a abertura da extenso da Avenida
Joo Fisa que se tornou um eixo habitacional verticalizado
se estendendo at o anel virio configurado como um setor
55
de habitao verticalizada e comrcios com as faixas
adjacncias tomadas predominantemente por condomnios
fechados. (GARREFA, 2010, p.5)
A expanso neste perodo da oferta de servios em direo a zona Sul

da cidade ocorre em comum expanso do nmero de condomnios e
empreendimentos verticais. A partir da segunda metade da dcada de 1999
ocorrem transformaes e investimentos significativos direcionados
implantao de bairros de luxo, condomnios e casas de alto padro e elevadas
torres residenciais.
Neste perodo, do total de condomnios e loteamentos

aprovados em Ribeiro Preto, cerca de 70% foram
implantados na zona sul, contra, aproximadamente, 20%
da zona leste e 10% das zonas norte e oeste. A
expanso, seguindo o eixo da Avenida Presidente Vargas
at o distrito de Bonfim Paulista, foi acompanhada da
implantao de inmeros condomnios fechados de casas
de mdia e alto padro e dezenas de condomnios
verticais. (GOMES, 2013, p. 103)
Estes condomnios, muitas vezes, extrapolam os limites do permetro

urbano, alocam-se em distncias acentuadas, demarcando assim um contraste
exemplar que este novo momento assume em relao aos anteriores.
Ademais, situa em sua constituio o ganho de importncia cada vez maior das
incorporadoras e construtoras locais que passam a atuar de maneira decisiva
na manuteno destas prticas, acirrando as diferenas entre os espaos
internos da cidade com novos produtos imobilirios.
***
Nos dois exemplos abordados possvel a percepo de um complexo
arranjo que associa um amplo movimento de reestruturao das cidades
interior s estratgias participao de capitais imobilirios locais e os novos
produtos imobilirios. Este movimento relevante na medida que percebemos
sua constituio s dinmicas aqui destacadas, mas tambm, percebendo-o
pela importncia e presena nestas cidades de grandes incorporadores e
construtoras locais. Neste sentido, a seco subsequente tomar como
referncia a anlise destas empresas, destacando suas estratgias e formas
de organizao.
56
2. O mercado imobilirio em Londrina e Ribeiro Preto: fundamentos para
uma anlise comparada.
Iniciaremos este captulo retomando as ideias do anterior, considerando

a emergncia de novos capitais e produtos imobilirios aliados a agentes
econmicos e prticas cada vez mais estremadas por seletivos vetores de
expanso territorial e associadas mudana na localizao residencial dos
diferentes grupos sociais, que tornam, gradualmente, mais evidentes o avano
e a complexificao dos processos de estruturao e reestruturao das
cidades.
Se de um lado observamos a redefinio das lgicas de produo do
espao urbano em geral e das cidades em particular, confrontando
caractersticas tais como a continuidade dos tecidos urbanos e amplificao
das dinmicas de diferenciao interna da cidade, de outro, sob a
particularidade da produo imobiliria, observamos redefinies das
estratgias de atuao dos agentes e da extenso do poder aplicado em aes
definidas por suas foras econmicas de lidar com as variveis estratgicas do
mercado, em conjunto suas prticas de produzir e se apropriar das cidades.
Estas estratgias recobrem um conjunto de prticas que buscam
viabilizar o controle e acesso da terra urbana, por meio da legislao
urbanstica, com a ampliao dos permetros urbanos, consubstanciando na
transformao contnua dos usos do solo agrcola em urbano ou ainda na
permanente presena de grandes vazios urbanos, bem como na intensiva e
permanente comercializao e recomercializao de terrenos. (MELAZZO,
2012, P. 4)
Estas transformaes sustentam e sujeitam a atuao dos agentes
imobilirios, remontando suas expectativas e interesses atravs de um circuito
de valorizao do capital que se manifesta no presente atravs da
mercantilizao da terra, por meio de sua apropriao, monopolizao e, como
vem ocorrendo recentemente, por sua financeirizao. (BOTELHO, 2007, p.15)
Interessa, portanto, delinear os pontos de interseco entre estas
mudanas e a forma de organizao de capitais locais tradicionalmente
associados a prticas mercantis-rentistas (CANO 2011) que passam a
57
concorrer, no perodo atual, com novos agentes, que atuam em escala nacional
e esto inseridos e um circuito financeiro de valorizao do capital.
Frente a este cenrio convm retomar as ideias de Paiva (2007) em
torno da compreenso do capital imobilirio como um importante circuito de
acumulao do capital, resultante de processos de valorizao que residem
nos mecanismos de apropriao de diversos tipos de renda urbana, oriundas
da produo e circulao do ativo imobilirio. Desdobram-se destes processos
um debate amplo em torno da diversidade de agentes que integram os
diferentes momentos de produo da mercadoria imvel. Contudo,
reconhecendo a amplitude da temtica, gostaramos de chamar ateno em
nossa discusso s peculiaridades que residem na aproximao do capital
imobilirio e o capital financeiro, ampliando as condies de maior liquidez e as
bases sobre as quais sero apropriadas as rendas imobilirias. (PAIVA, 2007,
p. 139)
A tendncia reestruturao posta pelas mudanas no setor imobilirio,
tal como indicado por Pereira (2005), identifica este momento atravs de um
processo que expande as formas de valorizao da propriedade da terra que
encontra especificidade num particular movimento de valorizao do capital e
da propriedade imobiliria, que tende a funcionar e a existir como capital
(PEREIRA, 2005, p. 3). Isto porque, a propriedade em associao s formas de
valorizao financeira e a industrial capaz de diferenciar e particularizar a sua
acumulao com relao ao conjunto de outras reestruturaes capitalistas.
(PEREIRA, 2005)
A importncia atribuda a estes processos sustentam e dirigem os
fundamentos de nossa anlise. Destacam-se deles o olhar atento s dinmicas
de estruturao e reestruturao percebidas nas particularidades das cidades
mdias, conduzidas pelo comportamento estratgico de agentes econmicos
em suas caractersticas e escalas de atuao (MELAZZO, 2013).
A este respeito, importante destacar o esforo coletivo, construdo no
mbito da Rede de Pesquisadores em Cidades Mdias, que busca aprofundar
este debate atravs da anlise das dinmicas imobilirias em diferentes
cidades mdias, pertencentes ou no a uma mesma formao socioespacial.
No conjunto destes esforos gostaramos de ressaltar os trabalhos de Amorim
(2011; 2012) Alcntara (2013) e Coimbra (2013) que permitem aprofundar o
58
dialogo dentro desta temtica e colaboram para a constituio de um plano
analtico melhor demarcado, atravs dos procedimentos de anlise j
acumulados, o debate em torno das fonte de dados, as premissas construdas
para anlise comparativa etc.
As ideias subsequentes atrelam-se a este conjunto de discusses j
acumuladas, intencionando acrescentar ao debate, atravs da anlise
comparada da dinmica imobiliria das cidades de Londrina e Ribeiro Preto,
Neste sentido, grande ateno ser dada s transformaes recentes
integram-se aos agentes imobilirios em cada uma destas cidades,
considerando os negcios imobilirios e as lgicas financeiras que passam a
dinamizar a produo.
Posteriormente ser discutida e analisada as dinmicas de produo e
oferta imobiliria, como um momento impar a expanso dos negcios
imobilirios, em seus desdobramentos a estrutura dos negcios locais e seus
impactos sobre os processos de estruturao das cidades.
2.1. Os fundamentos da dinmica imobiliria: agentes, escalas e

processos.
A mediao entre a dimenso local e os processos gerais que passam a

integrar a dinmica imobiliria recente, em suas escalas de acontecimento,
constitui um desafio analtico vigoroso, que exige reconhecer no avano das
lgicas financeiras, atravs da redefinio das expectativas e estratgias
despendidas pelos agentes imobilirios. Estas transformaes desdobram-se
de mudanas na composio destes agentes e no perfil de seus negcios.
objetivo da presente seco o debate em torno destas transformaes,
particularizando-as junto realidade das cidades mdias.
Ermnia Maricato (2011) alerta para estas questes afirmando que h
muita especulao sobre a financeirizao da produo residencial no Brasil.
Para esta autora esta condio ainda no existe em essncia.
O financiamento necessrio produo e ao consumo do

imvel da moradia. produo porque se trata da imobilizao
de capital significativa durante longo perodo de tempo, e ao
59
consumo porque habitao uma mercadoria especial, de alto
preo, que exige crdito para sua compra. Essa condio no
recente no capitalismo. Por financeirizao entendemos a
hegemonia do mercado financeiro e sua condio de criar
capital fictcio a partir do mercado imobilirio. Essa condio
ainda no est presente no Brasil. (Maricato, 2011, p. 66)
O limiar estabelecido por estas questes nos parece de essencial

ateno j que expressa um debate que deve situar sob as diferentes formas
de financiamento habitacional (cooperativas habitacionais, autofinanciamento,
financiamento bancrio, fundos de investimentos imobilirios (FIIs), da
securitizao imobiliria (CRi)) a importncia e sofisticao recente dos
instrumentos para mobilizao e captao do capital financeiro.
A relao justaposta entre financiamento e financeirizao parece
demarcar mais que o meio do caminho, designa uma fenda entre a lgica de
reproduo do capital calcada na produo e aquela arquitetada pelas
necessidades do futuro, ou seja, transformam em expectativa de valorizao os
resultados futuros do trabalho, acarretando na esperana de maior
rentabilidade da taxa de juros.
Encaradas de modo objetivo estas duas relaes no permitem duvida
incompatibilidade atual desta relao quando pensadas atravs da estrutura e
composio do setor imobilirio em cidades mdias.
O setor imobilirio e a construo civil so, no Brasil, historicamente
marcados por feies conservadoras em seus processos de gesto e
modernizao do capital (Paiva, 2007), suas razes ancoradas na fora e
centralizao do capital mercantil, alinhado a herana patrimonialista e a
formao socioespacial de cada cidade designam traos constitutivos que
permanecem at os dias de hoje.
Nas cidades de Londrina e Ribeiro Preto o perfil e importncia das
empresas de capital local com maior atuao no setor da construo civil e
incorporao residencial expressam, primeira vista, estas feies. So
empresas arquitetadas por forte estrutura familiar e com arco de atuao
ancorado em suas cidades de origem, com expressiva presena na produo
60
de obras pblicas e produo de empreendimentos residenciais voltados aos
segmentos de maior renda20.
Todavia, sem perder de vista o peso histrico destas relaes, mas
atentos s transformaes em curso manifestas sob a materialidade urbana, no
conjunto da produo e dos negcios imobilirios, no podemos negligenciar
os novos arranjos e o impacto das estruturas e relaes revestidas no perodo
recente sob gide de uma lgica de reproduo do capital fundada na
financeirizao da economia e dos novos instrumentos de captao financeiro
voltados ao financiamento imobilirio.
Estas heranas que passam a diluir-se no perodo atual em
transformaes dos negcios, retratam, a nosso ver, um carter processual,
posto relao entre financiamento e financeirizao, compreendidos pelas
transformaes em curso na constituio de um circuito imobilirio nacional
coordenado pela circulao global de capital (que direciona os fluxos de capital
entre as empresas, amplia a velocidade de produo e acentua a diviso do
trabalho) que oferece as condies para o impulso e controle das foras de
centralizao e descentralizao do capital (PAIVA, 2007).
Esta dinmica alvo de nossa ateno. Para tanto, tomaremos como
exemplo as construtoras e incorporadoras de capital local que atuam nas
cidades de Londrina e Ribeiro, buscando destacar as feies destes
processos21 em cidades mdias. Neste sentido, recai um conjunto de
preocupaes para a identificao das escalas de realizao destes processos,
que fora das regies metropolitanas incorporam praticas e ocorrem em
intensidades diferentes.
Na cidade de Londrina as construtoras de capital local que foram
entrevistadas22 atuam em mais de um segmento de mercado, sendo a
20
A caracterizao destas empresas resulta das observaes de campo e das entrevistas
realizadas.
21
As ideias subsequentes tm como principal referncia as informaes obtidas atravs de
entrevistas realizadas nas cidades estudadas. Neste sentido, retoma parte das consideraes
efetuadas por empresrios, agentes da construo civil e incorporao residencial e com
representantes dos sindicatos (SINDUSCON e SECOVI), sobretudo, ao modo como percebem
a conjuntura atual do mercado, assim como as estratgias, possibilidades e limites do perodo
recente.
22
Durante o perodo de realizao desta pesquisa foi realizado um total de 11 entrevistas na
cidade de Londrina com corretores imobilirios das empresas A Yoshii, Yticon, Plaenge, e Raul
Fulgncio, com diretores de marketing e/ou engenheiros das empresas A Yoshii, Plaenge,
Artenge e com o empresrio do ramo imobilirio.
61
incorporao e produo residencial apenas duas das atividades desenvolvidas
por estas empresas.
Esta diversificao no escopo de sua atuao condiz a um trao
estratgico prprio da histria de cada uma destas empresas com fundao
entre as dcadas de 1960 e incio de 1970 do qual a incorporao e a
produo residencial integram-se gradativamente aos negcios de cada uma
delas. A ttulo de exemplo possvel situar dentro destas caractersticas as
empresas A Yoshii e Plaenge que tem seu incio associado obras de
empreita. Alm delas, as empresas Artenge e Protenge que tem seus negcios
vinculados s obras de urbanismo.
Neste sentido, a produo habitacional pensada a partir destas
construtoras, acompanha os avanos e retrocessos associados viabilidade e
estmulos econmicos e institucionais destinados a este setor que ganha, no
momento atual, maior relevncia e destaque para os negcios.
Esta importncia combina o avano da produo residencial na cidade
de Londrina s conexes estreitas com o mercado regional, principalmente nas
cidades do norte do Paran, tais como Maring, Apucarana, Camb,
Arapongas dentre outras23.
Esta atuao, que confere solidez e proeminncia em suas prticas nos
mercados locais e regional, estendendo-se at mesmo a uma atuao nacional
e internacional, passando a apresentar um papel de destaque ao conjunto de
construtoras do pas Entre os anos de 2012 e 2013 a empresa Plaenge
comps o ranking das 50 maiores construtoras, assumindo o 46 e 37 lugar
respectivamente24.
Na cidade de Ribeiro Preto, as empresas de capital local que foram
entrevistadas atuam predominantemente na produo de empreendimentos
23
Ademais, de modo menos intenso, seus negcios integram, tal como indicado nas entrevistas
realizadas, outros estados e at mesmo outros pases. A ttulo de exemplo figuram as
construtoras Protenge e Plaenge. A primeira com atuao no oeste do estado de So Paulo, na
produo de loteamentos fechados horizontais em Presidente Prudente e Regente Feij. A
segunda com arco de atuao nas cidades de Curitiba, Campo Grande, Cuiab e uma insero
internacional nas cidades de Temuco, Rio Bueno e L Union no Chile.
24
Cmara Brasileira da Industria da Construo. CBIC.
http://www.cbicdados.com.br/menu/empresas-de-construcao/maiores-empresas-de-construcao.
Acesso 10/01/2014.
62
habitacionais25, sendo assim, incorporao e produo residencial integram a
centralidade dos negcios de cada uma delas26.
As grandes empresas do setor (Habiarte Barc, Copema e Pereira Alvim)
tem seu arco de atuao na cidade de Ribeiro Preto, sendo a atuao
regional pouco explorada, com destaque construtora Perplan com atuao
nas cidades de Franca, Bebedouro, Mococa e Pirassununga e a construtora
Habiarte com um empreendimento na cidade de Sertozinho.
Alm disso, chama ateno em Ribeiro Preto as recentes parcerias
entre empresas locais e entre empresas locais e empresas de capital aberto.
Esta parcerias normalmente associam-se a planos estratgicos para a
expanso em direo a diferentes segmentos de renda, tal como, a Perplan e
que integra-se s empresas Vitta Residencial e a Bild Desenvolvimento
Imobilirio, para produo de empreendimentos voltados a baixa e baixa e
mdia renda.
Nas duas cidades analisadas a expanso dos negcios assume algumas
caractersticas peculiares, centradas no avano e na diversidade da ao
destas empresas e da produo residencial. A primeira delas trata-se da
consolidao da produo habitacional voltada aos segmentos de alta renda e
especializada em vetores urbanos estratgicos. Alm disso, destacam-se a
produo residencial para os segmentos de renda mdia (faixa salarial entre 3
e 10 salrios mnimos) e para o segmentos de baixa renda ( faixa salarial de 0
a 3 salrios mnimos).
Retomaremos estas questes no item subsequente, sendo que para
este momento pretendemos dar nfase nos instrumentos institucionais que
favoreceram a conformao deste cenrio e a presena de novos agentes
conformando um horizonte de disputa territorial pelas melhores localizaes
intraurbanas, exercendo sobre as empresas de capital local a necessidade de
adequao aos novos ditames econmicos e exigindo estratgias mais
refinadas dos capitais locais, para sua insero no mercado.
Apesar da maioria das empresas entrevistadas delimitarem o perodo de
inflexo dos negcios a partir da segunda metade dos anos 2000 entre 2005
25
Na cidade de Ribeiro Preto foram realizadas um total de 4 entrevistas com consultores
imobilirios e diretores de marketing das empresas Copema, Habiarte, WTB e Perplan e a
imobiliria Forte Guimares.
26
Assume uma posio secundria nas empresas WTB a produo de edifcios empresariais.
63
e 2007 a constituio do aparado institucional para viabilizar a expanso dos
negcios concebida ainda na dcada anterior e tem sua origem na
reformulao dos sistemas de financiamento da habitao.
No ano de 1997 a busca por uma alternativa para o financiamento da
produo e para o crdito imobilirio estabelece a aprovao do Sistema
Financeiro Imobilirio (SFI). Maricato (2011) destaca os desajustes da
constituio deste sistema, ancorados no modelo norte americano, exigindo
uma arquitetura financeira complexa e sofisticada ainda inexistente no mercado
imobilirio e no mercado de capitais do Brasil.
No faltaram ideias fora do lugar por parte de empresrios

que se inspirava no modelo americano, em franca expanso
naquele momento, ignorando as caractersticas patrimonialistas
do mercado brasileiro. (Maricato, 2011, p. 62)
A constituio e renovao de mecanismos para o financiamento

imobilirio, buscando maior interseco entre produo imobiliria e capital
financeiro acarreta, em anos posteriores, num conjunto de transformaes
institucionais que nos ajudam a conduzir ao cenrio atual. O rebatimento
destas transformaes recai sobre o setor imobilirio atravs de um conjunto
institucional reestruturado.
Esta dinmica pensada por Shimbo (2010), a partir de dois momentos
distintos, sendo o primeiro caracterizado por uma aproximao truncada entre
capital financeiro e setor imobilirio (1993 2004) e um segundo com efetiva
aproximao entre ambos (2005 2010)
Em ateno a este segundo momento, Fix (2011) destaca um novo
arranjo combinado entre a entrada de fluxos de capital nacional e estrangeiro.
Alm disso, condiz a um momento de mudana de postura das instituies
financeiras nacionais, que passam a direcionar recursos vultosos, com origem
no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servio) e na SBPE (Sistema
Brasileiro de Poupana e Emprstimo), demarcam novas alicerces para o
financiamento habitacional e para segurana jurdica das empresas.
A destinao destes recursos recai sobre uma nova obrigatoriedade
alada aos bancos privados que devem destinar 65% dos recursos investidos
no SBPE para o mercado imobilirio (Maricato, 2011). A contrapartida do
governo previa a constituio de um conjunto legal que garantisse a segurana
64
para estes investidores. Estes novos instrumentos legais aprovados referem-se
garantia atrelada aos investidores atravs da alienao fiduciria - que
consiste no direito de retomada do imvel diante do no pagamento. Os
compradores tiveram garantido o patrimnio de afetao, estabelecendo
princpios que ofeream maior segurana para a aquisio destes bens.
As feies atuais deste processo resguardam em seus desdobramentos
locais circunscritos ao avano dos negcios em direo produo
habitacional - particularidades intrinsecamente associadas ao modo e a
intensidades que cada uma destas empresas insere-se nas lgicas cada vez
mais competitivas, a partir da segunda metade do sculo XXI, vm se
aprofundando no setor imobilirio brasileiro.
As sinergias entre as heranas de capitais tradicionalmente mercantis-
rentistas e o papel das prticas financeiras integram-se a estas questes mais
gerais, prprias escala de atuao destes agentes (MELAZZO, 2013), e
acentuam, ou tornam mais evidentes, sobreposies e articulaes com
dinmicas e vnculos j consolidados localmente e que continuam a se
reproduzir sem que deixem de integrar-se ao circuito imobilirio que passa a
se estruturar no pas. (FIX, 2011)
A discusso posta sob estes limiares parece atribuir maior complexidade
e realce ao modo como estes capitais de origem local integram-se a lgicas
cada vez mais financeirizadas como estratgia para extrao do excedente e
sua imobilizao nas cidades (MELAZZO, 2013).
O que me parece fundamental compreenso desses processos,
quando pensados sob a perspectiva das cidades mdias, relativizar estes
novos patamares em que o ambiente urbano construdo em conjunto a
dinmicas econmicas que acarretam na extenso cada vez mais acetuada
dos tecidos urbanos, acirrando dinmicas de diferenciao interna
historicamente constitudas e permitem a manuteno de relaes capitalistas
fortemente ancoradas a elites econmicas rentistas.
Pensada de maneira ampla, sem o enfoque nas cidade mdias, esta
relao bem situada por Cano (2011), que destaca o peso do atraso das
relaes associadas a estes capitais de base mercantil, mesmo que para sua
sobrevivncia estes capitais assumam traos modernos.
65
Ainda assim, um capital que adquiriu uma face moderna e
isso muito importante, pois, ao ingressar em dado
compartimento novo ou segmento moderno, ser coagido pelo
processo de concorrncia a transformar parte de suas relaes
com o ambiente que o cerca. Ser obrigado a ter outro tipo de
relacionamento com seus trabalhadores, ou seja, alterar as
relaes de trabalho, mudar suas relaes de encadeamento
intersetorial, com fornecedores e clientes etc. (CANO, 2011, p.
189).
Pensando a realidade das cidades estudadas parece ntida que esta

nova forma moderna em que as empresas locais esto ancoradas no perde
seus principais traos anteriores que lhes garante uma participao no poder
(local, regional ou nacional). Ou mesmo, a importncia associada ao controle e
acesso propriedade fundiria. Neste sentido, os negcios por elas
desenvolvidos permanecem ancorados escala local, seu campo de atuao,
restrito.
Tomaremos como exemplo o caso das empresas Habiarte27 e A Yoshii,
com atuao nas cidades de Ribeiro Preto e Londrina, respectivamente.
Chama ateno nestas empresas o posicionamento estratgico, planejado e o
domnio de aes que versam situ-las dentro de um modelo de crescimento e
uma posio no mercado aliando o perfil e a intensidade dos lanamentos
imobilirios (empreendimentos verticais de alto padro) e o plano de expanso
e aquisio de novas reas com a capacidade financeira, intercambiadas entre
capital prprio e oriundo de linhas de crditos bancrios, para realizao de
cada empreendimento.
O tamanho alado pelas empresas citadas, projetado atravs destes
parmetros, expe a necessidade de estabelecer um aprofundamento das
relaes entre o financeiro e o imobilirio como artifcio para manuteno e
expanso dos negcios. Ademais, implica em reconhecer as interfaces desta
relao considerando o estoque de terras disponveis, os sentidos e traados
da expanso urbana e a definio da frao de mercado atendida e, sobre
tudo, os sentidos eixos e vetores - do mercado e da cidade
consequentemente.
27
Na edio de janeiro do ano de 2012 a reportagem da revista Construo Mercado Quero
ser Mdia faz referncia s estratgias demarcadas pela construtora frente s novas
dinmicas dos negcios empreendidas no perodo atual.
66
A seletiva delimitao dos segmentos de renda atendidos e os produtos
imobilirios lanados exercem uma importante interface entre a dinmica
imobiliria local frente s atuais condies de negociao e acesso a linhas de
crdito. Entretanto, o que consideramos fundamental, so a nosso ver, o
acesso, a localizao e o controle da terra urbana que aufere um papel central
na consolidao de incorporadoras em seu planejamento estratgico.
No pretendemos crescer mais do que isso. J chegamos

num tamanho que acreditamos ser adequado para maximizar o
resultado dos investimentos da empresa", afirma o diretor
financeiro. A estratgia agora manter o volume de
lanamentos - cerca de R$ 400 milhes anuais em VGV - pelos
prximos dez anos, e o landbank para isso j est formado.
(CONSTRUO MERCADO, ed. 126. 2012)28
Neste sentido, conhecimento estratgico aliado antecipao da

compra dos lotes demonstra-se como elemento imprescindvel a realizao dos
negcios para esta empresa e evidencia uma projeo de rendimentos
considerados adequadas e esperadas para os prximos anos, ponderando a
oferta de crdito disponvel, mas sobretudo, seguros em virtude do landbank
formado.
O segundo exemplo situa a transao de venda de 51% do poder
acionrio da empresa Raul Fulgncio Negcios Imobilirios, para o grupo
LPS Brasil29, no ano de 2012, que controla a imobiliria, em uma transao de
R$36,7 milhes.
A empresa Raul Fulgncio Negcios Imobilirios a principal imobiliria
da cidade de Londrina. De acordo com a revista Construo Mercado 30 suas
atividades integram R$ 400 milhes dos R$ 570 milhes referentes ao mercado
de lanamentos de imveis em Londrina durante a estimativa para o ano de
2013.
28
Este trecho foi extrado da fala do diretor financeiro da empresa Habiarte em matria da Revista
construo Mercado. http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-
construcao/126/quero-ser-media-incorporadoras-e-construtoras-de-medio-porte-282600-1.aspx.
Acesso 6/01/2014
29
O Grupo LPS consiste no grupo de investidores com comando sob a imobiliria Lopes, maior
imobiliria em atuao no Brasil, presente em mais de 10 Estados.
30
http://piniweb.pini.com.br/construcao/mercado-imobiliario/lps-brasil-grupo-controlador-da-
lopes-adquire-imobiliaria-do-parana-262463-1.aspx. Acesso 17/11/2013.
67
A aquisio realizada pelo grupo LPS Brasil na segunda metade do ano
de 2012, consiste numa estratgia exercida para consolidao de mercado
iniciada em 2010 e com abrangncia nacional. A aquisio confere ao grupo o
acesso carteira de clientes da empresa, assim como, a condio de intervir
nas parcerias constitudas entre a Raul Fulgncio Negcios Imobilirios e as
construtoras parceiras em empreendimentos.
Chama ateno, portanto, as formas de juno, aquisies e parcerias
constituindo um momento de concentrao de mercado, inserindo-se na cidade
de Londrina por meio da compra da imobiliria local de maior importncia nos
negcios e detentora de importantes acordos entre construtoras e informao
sobre o mercado.
Um terceiro exemplo que gostaramos de destacar diz respeito as
estratgias efetuadas pelo Grupo WTB da cidade de Ribeiro Preto, por meio
das parcerias com empresas e grupos de capital aberto em uma estratgia
recente de diversificao dos negcios.
O Grupo WTB atua predominantemente no segmento de incorporao e
consultoria imobiliria. A partir do ano de 2008 promove uma reestruturao
empresarial, subdividindo seu campo de atuao em quatro unidades
operacionais com objetivos direcionados participao em grandes
empreendimentos a comercializao de novos produtos imobilirios.31
Esta mudana de postura, tal como o exemplo da empresa,
acompanhada do estreitamento dos vnculos com grandes grupos de atuao
nacional e capital aberto
O conhecimentos estratgico do mercado imobilirio da cidade, aliado
constituio do landbank desta empresa, alm da escala de produo por elas
alada, ofereceram as condies para a WTB consolidar-se no mercado
imobilirio de Ribeiro Preto assumindo um papel de destaque no mercado
imobilirio da cidade. Atualmente a empresa participa da produo de quatro
grandes empreendimentos; Iguatemi Business e Iguatemi Empresarial
(Incorporao: Brookfield), Neo Ribeiro e Trio Ribeiro (Incorporao:
Lindencorp e Rossi).
31
Informaes obtidas em entrevista realizada com diretora de marketing da empresa WTB
concedida ao autor deste trabalho.
68
Os diferentes exemplos apontados demostram que a feio recente dos
acontecimentos incapaz de definir uma forma acabada, frente a feio
processual destes eventos. A comparao das empresas parece inadequada,
quando pensada na constituio de um padro, ou uma tendncia (ou mesmo
se pensado dentro do perfil das empresas de capital aberto). Pensando a
conjuntura de mercado so evidentes alguns limites insero destas
empresas numa esfera maior de competitividade. A primeira dela a opo de
no abertura de capital na bolsa de valores. Esta opo devida em funo
das exigncias com prazos, escalas de atuao e produtividade das empresas.
Existe uma grande presso atribuda s empresas de capital aberto e os
riscos assumidos so grandes. Neste sentido, as empresas permanecem numa
lgica de expanso menos agressiva e estudando detalhadamente os
mercados de cada uma das cidades em que passam a atuar. Diverge,
portanto, da expanso de empresas de capital aberto que se especializam de
modo rpido, sem um estudo prvio e exaustivo de mercado e esto com isso
passvel a erros de produtos.
Sobreposio e articulao de estratgias parecem dinmicas que
melhor expressam o momento atual, tal como indicado por Melazzo (2013),
acarretando, entretanto, o ganho de importncia necessidade de controle da
propriedade da terra e dos sentidos da expanso territorial urbana, em sua
lgica diferencial de valorizao, como mecanismo para manuteno e
sobrevivncia concorrncia.
Estas prticas integradas s formas de controle e acesso da terra
urbana destacam-se com um importante catalizador de parcerias locais entre
empresas, contribuindo para um mercado mais segmentado. Estas questes
esto postas quando pensadas no conjunto das mudanas aqui j assinaladas
configuram um cenrio de ampliao das disputas locacionais no interior do
espao destas cidades, caracterizado pela concorrncia com novos capitais
que se lanam a disputa.
Os rebatimentos destes processos vo ocorrer de modo diferente em
cada uma destas cidades e so elas objeto de nossa ateno no item
subsequente.
69
2.2. Negcios imobilirios em Londrina e Ribeiro Preto: desdobramentos
espaciais da dinmica imobiliria recente
A importncia associada na identificao dos agentes imobilirios

responsveis pela produo do espao urbano em sua diversidade e
diferenas, tal como apresentado anteriormente, recai diretamente no
entendimento das transformaes que revelam distines nos nveis e
complexidade que integram-se a dinmica imobiliria frente aos novos ditames
econmicos.
Os rebatimentos destas transformaes repercutem diretamente na
intensidade e articulao que os agentes imobilirios so envolvidos sob os
diferentes momentos de organizao e produo do ambiente construdo.
Esta conjuno de interesses, que so, sobretudo, econmicos e
associados s formas de controle e o acesso terra urbana, tm rebatimentos
especficos em cada uma das cidades analisadas, exigindo um olhar cuidadoso
e atento para as manifestaes gerais em sua expresso local.
Reside nessa observao alguns dos desafios da pesquisa comparada
entre duas cidades. Neste sentido, frente aos objetivos desta pesquisa,
acreditamos que a opo pela anlise comparada efetuada sobre a dimenso
do mercado imobilirio seja a mais adequada.
Esta opo parte de um entendimento de que cada mercado imobilirio,
em cada cidade, nico e situa o lugar econmico da valorizao de capitais
tambm especficos. nele em que se realizam transaes de compra e venda
de imveis edificados ou no - e que em sua dinmica evidencia uma
organizao peculiar, ancorada nas formas de reproduo do capital,
demarcadas no tempo e no espao, associadas aos momentos de
transformaes intraurbana e interurbanas.
Temos com isso um arranjo que articula as particularidades da
mercadoria imvel com a variao de oferta, da produo, dos preos e
ocupao de reas que no se do aleatoriamente, mas sim, segundo padres
de uso do solo que representam, em cada momento, o efeito cumulativo de
decises, aes de um grande nmero de agentes individuais e institucionais
(MELAZZO, 1993, p. 33) .
70
Esta anlise nos conduz a um entendimento do mercado imobilirio, em
suas especificidades no reproduzveis em nenhum outro mercado, isto
porque, o imvel e/ou a terra urbana so uma mercadoria com caractersticas
que as diferenciam das demais32. Primeiramente, a mercadoria imvel e/ou
terra urbana possui necessariamente uma localizao. A localizao tomada
como elemento irreprodutvel atua na diferenciao das mercadorias atravs de
vantagens e desvantagens locacionais. A localizao de cada empreendimento
denota uma produo seletiva que se pautapelas diferenas que existem no
interior da cidade (infraestrutura urbana, presena de reas verdes, asfalto etc.)
e influenciam diretamente nos preos dos imveis e na possibilidade de
maiores ou menores margens de lucro
Alm disso, um segundo elemento que pode ser destacado a grande
durabilidade desta mercadoria, a edificao, que impe sua permanncia no
espao urbano por longos perodos atravs da mudana dos usos do solo, da
densificao de reas etc.
E por fim, em um terceiro aspecto, uma mercadoria que se relaciona
com diferentes momentos de produo do conjunto de imveis urbanos,
portanto, no pode ser entendido de forma homognea no contexto da cidade.
Tal como aponta Melazzo:
A cada momento uma parcela do estoque de imveis

negociada no mercado. As transformaes de compra e venda
atingem, ao mesmo tempo o estoque de imveis usados e os
imveis novos, recm-produzidos, o que vale tambm para os
terrenos, sejam eles recm-incorporados a usos urbanos,
sejam terrenos localizados em reas centrais e de ocupao
mais antiga (MELAZZO, 1993, p. 33)
Os efeitos cumulativos deste processo constroem-se no passado e

impe um padro de organizao dos usos do solo cidade no presente,
condicionando preos e lgicas de distribuio socioeconmica da populao.
A identificao deste processo aplicado relao entre o urbano e mercado
32
As peculiaridades deste mercado atreladas a natureza da mercadoria, as formas de
negociao, tais como, localizao e durabilidade quando associada ao imvel, ou a
imprescindvel base fundiria e o longo tempo de rotao do capital investido, so trabalhadas
em Melazzo (1993) Topalov (1979), Smolka (1987) por exemplo sendo reconhecidas ainda em
vrios outros autores.
71
imobiliria demarca um impulso geral acumulao do capital e se expressa,
em sua materialidade, sob o designo dos agentes e dos produtos imobilirios
particulares.
Reside nesta definio a inteno de conformar parmetros capazes de
chamar ateno s mudanas que agregam os mercados imobilirios de cada
cidade, a partir de processos espacialmente localizados, que estabelecem
nveis de co-determinao entre agentes e os modos como as mercadorias so
produzidas e comercializadas.
A dinmica da produo residencial, sob a dimenso do mercado
imobilirio, um ponto central para o entendimento e caracterizao da
amplitude alada por estes capitais no perodo atual, mas que s pode ser
corretamente apreendida se forem considerados: o dficit habitacional
existente, o potencial de captura de diferentes segmentos para novas
habitaes, sem contar o amplo mercado ainda pouco explorado da segunda
residncia.. A ampliao da produo e da oferta habitacional consubstancia
um momento de inflexo na constituio empresarial e nas fraes de mercado
atendidas, recobre assim, duas facetas bem demarcadas, uma referente ao
volume/quantidade da produo e a segunda referente aos agentes, em suas
caracterizao e participao nesta produo. Iniciaremos pelos agentes.
Fix (2011) ao caracterizar as transformaes recentes no circuito
imobilirio brasileiro, destaca como resultantes dos mecanismos encontrados
pelas empresas de capital aberto para sua expanso nacional a constituio de
produtos e empreendimentos cada vez mais segmentados e seletivos. Para
esta autora, trata-se, sobretudo, de uma inveno poltica e econmica auferida
por estes agentes para a criao de um novo mercado. Essa transformao
repercute na fuso de empresas, nas estratgias de venda e, sobretudo, nas
linhas especficas para cada segmento que procuram captar.
Os sentidos associados criao destas fraes de mercado so
desdobramento do modo como ampliao do circuito imobilirio se configura,
via maior proximidade entre poltica pblica e as formas de e reflete de modo
incisivo para transformaes em curso dos capitais locais.
O que para as empresas de capital aberto a constituio de um mercado
segmentado consiste num meio de cumprir com promessas feitas aos
acionistas, para as empresas de capital fechado, estrutura familiar e com os
72
negcios profundamente arraigados base local, esta nova constituio
conforma novos patamares em que o ambiente construdo reafirma-se como
polarizador da riqueza e rearticulao de elites econmicas rentistas. (Melazzo,
2013)
Na cidade de Londrina, chamam ateno as estratgias utilizadas pelos
grupos A Yoshii e Plaenge que tradicionalmente tm seus negcios
destinados aos segmentos de maiores rendas, porm, num movimento recente
de expanso dos negcios passam a atuar na produo habitacional para
outros segmentos de renda.
As empresas Yticon e Vanguard expressam em sua constituio um
movimento de ampliao dos negcios ao mesmo tempo em que compe uma
estratgia de defesa frente insero de novos grupos que se pem em
disputa na cidade de Londrina. So empresas fundadas respectivamente pelos
grupos A Yoshii e Plaenge e atuam predominantemente na produo de
empreendimentos verticais voltados aos pblicos de renda mdia e baixa.
Foi bem na poca que comeou esse boom imobilirio e a

gente sentiu essa oportunidade de trabalhar at com a classe
C tendo um poder econmico um pouco maior, conseguindo
comprar hoje o seu empreendimento, saindo do aluguel e indo
pra casa prpria, ento a gente, claro, acompanhou essa
evoluo da economia. (Diretora de Marketing da empresa A
Yoshii)33
Destas empresas, chama ateno o alcance alado pelo grupo A Yoshii.

Atravs das linhas populares da Yticon a empresa passa a atuar em diferentes
setores da cidade, modificando seu o padro de organizao dos canteiros de
obra, assim como os materiais utilizados para realizao de seus
empreendimentos e at mesmo produzindo habitaes dentro do programa
Minha Casa Minha Vida.
Agente via que tinha uma oportunidade dentro do mercado pra

trabalhar com esse segmento um pouco abaixo dos imveis da
A Yoshii e a gente tinha uma grande preocupao com a
marca. Hoje quem compra um empreendimento da A Yoshii
compra pela qualidade, nosso preo um preo mais elevado
do que um produto mais popular. Quem compra um A Yoshii
no esta comprando apenas a qualidade mas esta comprando
33
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, jun. 2013.
73
a marca e para a gente desenvolver um produto que fosse,
bom, com qualidade, mas que tivesse um custo reduzido a
gente no conseguiria viabilizar ele com a marca A Yoshii.
Teriam que ser mtodos construtivos diferentes, algumas
coisas diferentes do que a gente consegue, do que a gente
trabalha, com o padro de qualidade que a gente trabalha na A
Yoshii, no que o da Yticon no tenha qualidade to boa
quanto, mas so coisas diferentes, so pblicos diferentes.
Ento a gente pesquisou muito o mercado e sentiu a
necessidade de criar uma nova marca para esse pblico, que
um pblico mais jovem, do primeiro imvel, um pblico que
v comprar, talvez, o nico empreendimento da vida dele34.
(Diretora de Marketing da empresa A Yoshii)
Na cidade de Londrina, ainda, possvel observar o exemplo das

construtoras Artenge e Protenge, com negcios normalmente associados
produo de loteamentos abertos e fechados para os segmentos de renda
mdia. Estas empresas atuaram na produo do conjunto habitacional Vista
Bela, pelo programa Minha Casa Minha Vida, destinado s famlias com renda
entre 0 a 3 salrios mnimos.
Esses novos patamares, que integram a expanso dos negcios em
direo a diferentes segmentos de renda, consubstancia-se no
aprofundamento das lgicas de controle e acesso da terra urbana, exigindo das
empresas uma articulao de aes que passam a ser tomadas em decises
coordenadas em parcerias. A ttulo de exemplo, convm lembrar o papel da
empresa Raul Fulgncio Negcios Imobilirios, que assume uma posio
estratgica na coordenao destes eventos, atravs de sua associao com as
empresas A Yoshii e Yticon atravs da prospeco de novas reas atrativas s
construtoras, reunindo interesses e protegendo o mercado da investida de
novos grupos.
Londrina um caso atpico, as grandes no tem uma atuao

to grande aqui, passaram fizeram uma coisa ou outra,
exatamente por causa desse nosso trabalho, porque ns temos
construtoras consolidadas, muito boas aqui em Londrina e essa
parceria nossa com essas construtoras fez com que
dificultasse um pouco a entrada, no que ns tenhamos criado
uma barreira para entrada, ns no faramos isso nunca, mas
porque o mercado atendido em funo disso. Ns damos
agilidade para as construtoras, elas no precisam se
descapitalizar para comprar um terreno, elas no precisam ter
um departamento s pra ficar prospectando, porque ns
34
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, Jun. 2013.
74
fazemos tudo isso por elas. (Empresrio do ramo imobilirio
entrevistado35)
O papel estratgico da empresa evidente, j que assume uma posio

estratgica no controle e acesso da informao do mercado, vendendo-a como
recurso para prospeco de reas, direcionando os negcios de cada empresa
e consequentemente o prprio mercado.
Em Ribeiro Preto, a articulao dos agentes locais e a diversificao
do mercado em direo a produo imobiliria mais segmentada se dar de
modo diferente de Londrina. Tomando como exemplo a empresa Habiarte,
destacvel sua parceria com a empresa PDG Realty S.A. Empreendimentos e
Participaes.
A parceria foi constituda para o desenvolvimento em conjunto

de projetos imobilirios residenciais de mdia renda e
comerciais, j iniciando com 4 projetos contratados cujo VGV
pro rata PDG Realty alcana R$ 140 milhes. Desse total,
aproximadamente R$ 100 milhes sero lanados ainda em
200836.
Esta parceria, formada no ano de 2008, alia interesses e demonstra

prticas que se combinam em funo da dificuldade das empresas de capital
aberto em integrar-se mercados locais, dos quais tm pouca informao, ao
passo que para as empresas locais, resulta em um meio demaior integrao a
padres construtivos diversos e ao controle do mercado.
Paralelamente, reside em Ribeiro Preto o exemplo da construtora
Perplan, que define novas estratgias de atuao, em direo a outros
segmentos de renda. Para tanto a empresas inicia parcerias com outras as
empresas Bild Desenvolvimento Imobilirio e Construplam.
(...) a Perplan tem muito conhecimento e recebe muitas ofertas

de investidores, por que o que acontece: a gente estuda a rea
e v o que realmente da pra encaixar na rea, porque no
adianta voc olhar pra uma rea e no perceber um projeto pra
inserir nela. Ento a Perplan, passou a ter muitas propostas
para reas e como a Bild j era conhecida e veio pra Ribeiro a
pouco tempo, foi formada em Ribeiro a pouco tempo, ento o
35
Entrevista concedida ao autor deste trabalho em junho de 2012.
36
Comunicado ao Mercado, publicado em 31 de maro de 2008. Disponvel em
http://ri.pdg.com.br/conteudo_pt.asp?idioma=0&conta=28&tipo=32637&id=104513(acesso
7/12/2013)
75
que aconteceu, a gente se uniu, porque a Perplan entra com a
parte da rea, a Bild entra com toda a estrutura e a
Construplan constri. (Funcionria responsvel pelo setor de
marketing da empresa Perplan37)
A unio destas empresas locais amplia seus horizontes de atuao,

permitindo o avano da produo habitacional destinada a outros segmentos
de renda, tal como apresentado no exemplo da empresa Perplan, que passa a
integrar em seu portflio empreendimentos popular.
As diferenas percebidas so acentuadas, porm, recobrem um
processo de expanso da produo imobiliria em direo a diferentes
segmentos de renda. Os rebatimentos destes processos so diversos,
compondo uma ampla gama de questes relativas s polticas de
financiamento da produo, a extenso e influncia das empresas de capital
aberto - em sua condio hegemnica caracterizada por estratgias de
diferenciao de gesto e da propriedade da empresa, sua expanso espacial,
seus mtodos construtivos, de venda e comercializao diferenciados - frente
s empresas locais, de capital fechado com negcios fortemente ancorados em
suas cidades sedes.
Todavia, gostaramos de chamar ateno ao impacto dirigido s lgicas
de reproduo do espao urbano, em especfico para a diversificao da
produo habitacional que apresenta novos patamares alada pelo mercado e
que expressa o avano da produo de novos empreendimentos, associando-
se e fortalecendo as dinmicas de produo de novas centralidades, ao mesmo
tempo, que se inscrevem em lgicas, cada vez mais intensas, de expanso dos
tecidos urbanos.
Retomando o exemplo de Londrina pertinente a fala do empresrio
Raul Fulgncio que entende o momento atual como uma expanso sem
precedentes para o mercado imobilirio, que rompe os padres da produo
local, fortemente ancorada aos empreendimentos destinados a alta renda e
espacialmente localizados, ampliando o mercado e intensificando o volume da
produo em toda a cidade.
(...) na verdade a Palhano tem mais visibilidade em funo das

suas construes que so verticais e ela caminho de todos
37
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, nov.2013
76
vocs, ela esta no centro praticamente, mas a cidade cresce
para todos os lados, se voc for l para os lados dos cinco
conjuntos tem obra l e eu sou capaz de dizer que tem mais
metros quadrados sendo construdos por l do que aqui.
(Empresrio do ramo imobilirio entrevistado38)
Existe, portanto, uma justaposio entre o volume da produo e sua

distribuio espacial. Esta configurao permite estabelecer algumas
caractersticas, que so objeto de nossa ateno, para tanto, convm destacar
a intensidade e localizao da produo imobiliria recente. Para tanto,
dedicaremos nossa ateno no item subsequente a estas dinmicas,
diferenciando-as entre a produo voltada alta renda, produo voltada
mdia e baixa renda ancorada no programa habitacional do Programa Minha
Casa Minha Vida e a evoluo das ofertas imobilirias de imveis anunciados
nos principais jornais de circulao local.
2.3. Mercado imobilirio, dinmica da produo habitacional e

estruturao das cidades.
O conjunto de ideias aqui j debatidas, entorno da correlao pensada

entre expanso dos negcios imobilirios e os momentos de estruturao e
reestruturao das cidades coloca sobre o plano analtico as mudanas no
estoque imobilirio, em diferentes pontos da cidade, caracterizada, no perodo
atual, pela intensidade de lanamentos dirigidos a diferentes segmentos de
renda.
A dinmica da produo habitacional recebe aqui um recorte temporal
bem definido, delimitado pelos investimentos direcionados a obras de
infraestrutura social e urbana construdas pelo Programa de Acelerao do
Crescimento (PAC) aprovado pelo governo federal no ano de 2007 e pelo
programa habitacional Minha Casa Minha Vida aprovado em 2009.
A partir do PAC observa-se um conjunto de investimentos bsicos
voltados recuperao de reas urbanas degradadas e a urbanizao de
favelas. O programa habitacional Minha Casa Minha Vida integra o conjunto de
38
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, jun. 2013.
77
modificaes institucionais atreladas produo habitacional, que impacta de
modo decisivo o setor imobilirio e reverbera de maneira intensa sobre a
produo habitacional para os segmentos de renda mdia e baixa.
J foi debatido anteriormente o rebatimento destas transformaes no
conjunto de empresas com atuao nos setores da construo civil e
incorporao residencial nas cidades de Londrina e Ribeiro Preto. Conforme
destacado, estas empresas passam por transformaes lanando-se sobre o
mercado, consolidando fraes de mercado j atendidas, ou mesmo,
estabelecendo novas relaes comerciais, atravs de produtos imobilirios
especficos com outras fraes de mercado.
Nos segmentos de alta renda, reside a feio de um mercado
associado produo de empreendimentos verticais, concentrados
territorialmente e com participao hegemnica das empresas de capital local.
O avano da produo habitacional para esta frao de mercado ser
aqui abordada dentro destas caractersticas, para tanto, utilizamos as
informaes referentes a evoluo dos lanamentos imobilirios das maiores
empresas em atuao no setor. O perodo considerado condiz com os
lanamentos efetuados do ano de 2000 at 2013.
Para cidade de Londrina foram escolhidas as empresas A Yoshii e
Plaenge e para a cidade de Ribeiro Preto foram escolhidas as empresas
Habiarte e Copema.
Tabela 4: Evoluo dos empreendimentos voltados aos segmentos de alta

renda. Londrina e Ribeiro Preto. 2000 at 2010.
Total de empreendimentos verticais entregues

Ano Londrina Ribeiro Preto
A Yoshii Plaenge Habiarte Copema
2000 2010 9 14 11 12
2011 3 2 4 8
2012 2 2 2 3
2013 4 4 1 6
Fonte: Informaes extradas dos sites destas empresas.
Org: Marlon Altavini de Abreu
Em Londrina e Ribeiro Preto o volume extenso de empreendimentos

entregues indica o contrasta entre os ltimos trs anos e os perodos
anteriores, a exemplo, da construtora A Yoshii que entre os anos de 2000 e
78
2010 entregou 9 edifcios, nmero igual ao total de empreendimentos
entregues nos anos de 2011, 2012 e 2013. A construtora Plaenge entregou
aproximadamente neste perodo (2000 2010) 14 empreendimentos e entre os
anos de 2011 a 2013 um total de 8 empreendimentos. A construtora Habiarte
entrega nos trs ltimos ano um total de 7 edifcios, nmero idntico ao total
entregue nos anos de 2000 e 2005 e superior aos 4 edifcios entregues entre
os anos de 2006 e 2010. A construtora Copema apresenta os nmeros mais
elevados, com 17 empreendimentos aprovados no perodo, nmero superior
ltima dcada.
Alm disso, a construtora A Yoshii no ano de 2014 pretende entregar um
total de 5 novos edifcios. A construtora Plaenge prev entrega de 4 edifcios
para o ano de 2014 e detm atualmente detm 12 edifcios em construo j a
construtora A Yoshii possui em obras 16 novos edifcios 39, ambas com data
limite para entrega destas obras para o ano de 2016.
Outro elemento que chama ateno alm do volume de
empreendimentos entregues a localizao destes imveis, normalmente
associados a eixos j consolidados, tal como a rea central destas cidades e
nos vetores de valorizao imobiliria, tal como a Gleba Palhano em Londrina e
a Avenida Professor Joo Fisa.
A produo habitacional para os segmentos de mdia e baixa renda
concentra os volumes de produo mais notveis. Para sua mensurao
utilizaremos a relao de unidades habitacionais produzidas por empresas que
comercializam seus imveis no interior do programa Minha Casa Minha Vida.
Este recorte nos conduz a trs faixas de renda bem definidas. Sendo a
faixa 1 imveis construdos para atender s famlias sem rendimento at com
renda mdia mensal de 1530,00 reais; a faixa 2 para atender famlias com
rendimento entre 1530,00 reais at 5100,00 reais; faixa 3 para atende famlias
com rendimento superior a 10 salrios mnimos.
Para melhor circunscrever esta produo utilizaremos de informaes
em torno do volume e localizao destes empreendimentos. Para tanto, estas
informaes referem-se s obras iniciadas entre 2009 e at dezembro de 2012.
39
Estas informaes foram extradas das entrevistas concedidas ao autor por funcionrios destas
construtoras.
79
Para as cidades de Londrina e Ribeiro Preto estas informaes esto
ordenadas em diferentes tabelas, cada qual, referente a uma faixa especfica.
Alm disso, para as duas cidades foram elaborados mapas com a localizao
de cada um dos empreendimentos. Neste sentido, a anlise que se propem,
contempla paralelamente um olhar integrado entre o volume de produo e a
localizao de cada um destes empreendimentos. Complementarmente,
nossas anlises se pautam as impresses oriundas dos trabalhos de campo
realizados nestas cidades.
O mapa 5, refere-se a cidade de Londrina. Para tanto, foram
subdivididos em cores distintas cada uma das faixas de renda, sendo a cor
vermelha referente aos imveis destinados faixa 1, o azul refere-se a faixa 2
e o verde referente a faixa 3.
80
Mapa 5. Localizao dos empreendimentos construdos pelo programa Minha
Casa Minha Vida segundo a faixa de renda. Londrina. 2012.
81
Com as informaes do mapa, possvel destacar que os empreendimentos
de faixa 1 construdos pelo programam Minha Casa Minha Vida esto
localizados em reas perifricas. Atravs do trabalho de campo realizado nesta
cidade40, foi possvel constatar que so empreendimentos localizados, em sua
maioria, em descontnuo ao tecido urbano, com pouca ou nenhuma
infraestrutura de servios ou equipamentos coletivos de lazer, educao ou
sade.
Esta ausncia de servios agravada na medida em que estes
conjuntos habitacionais apresentam um grande nmero de unidades
habitacionais. Com os dados da Tabela 5, sero destacadas nmero de
unidades habitacionais produzidas, assim como as empresas responsveis por
sua realizao.
Tabela 5. Famlias com renda mensal bruta de 465,00 reais at 2455,00 reais.
Londrina. Faixa 1.
Empresa Unidades Habitacionais

Artenge Construes Civis ltda 945
Bonora & Costa Construtora e Incorporadora 505
ltda - epp engenharia de projetos e obras ltda
Protenge 904
Sial Construcoes Civis ltda 540
Terra Nova Engenharia ltda 863
Total 3757
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu
Em Londrina a produo habitacional voltada a populao de baixa

renda atendida pelo programa Minha Casa Minha Vida produziu at o ano de
2010 o nmero de 3757 unidades habitacionais, articulando cinco empresas na
produo de empreendimentos horizontais e verticais, sendo quatro delas de
capital local, responsveis por mais de 85% das unidades habitacionais
produzidas, sendo apenas a empresa de Curitiba Sial Construes Civis
Ltda. externa cidade.
Apesar de apresentar uma situao semelhante aos empreendimentos
de faixa 1, os imveis aprovados na faixa 2, mesmo localizados em reas
perifricas dispe de melhor infraestrutura de servios, sade e transporte.
40
Junho de 2013
82
Normalmente so empreendimentos localizados prximos a pontos de nibus,
reas comerciais e UBS.
Tabela 6. Famlias com renda mensal bruta de2455,01 reais at 3275,00 reais.
Londrina. Faixa 2
Unidades
Empresa
Habitacionais
Construtora Almanary Empreendimentos e Assessoria Ltda 96
Laff Construtora Ltda 64
MRV Engenharia e Participacoes S.A. 632
Terra Nova Engenharia Ltda 55
Rodobens 691
Yticon Construo e Incorporao Ltda 769
Total 2307
Para os segmentos de renda compreendidos pela faixa 2 do programa

Minha Casa Minha Vida, foram construdas 2307 unidades habitacionais.
Chama ateno neste segmento para a participao de empresas locais e
empresas com atuao nacional, tal como a MRV Engenharia e Participaes
Ltda. e a empresa Rodobens. Sendo estas duas com elevado nmero de
lanamentos mais de 50% do total. Alm disso, destaca-se a empresa
Yticon, do grupo A Yoshii, com uma participao expressiva no conjunto de
imveis lanados, sendo a empresas com maior nmero de unidades
produzidas individualmente.
O empreendimentos de faixa 3 apresentam uma melhor localizao em
relao aos empreendimentos da faixa 1 e faixa 2. Assim como os
empreendimentos da faixa 2 esto localizados em reas com melhor
infraestrutura de servios e transporte. Entretanto, sua produo, tal como
indicado na Tabela 7, a menos expressiva em relao s duas faixas
anteriores.
83
Tabela 7. Famlias com renda mensal bruta de 3275,01 reais 5000,00 reais.
Londrina. Faixa 3.
MRV Engenharia e Participaes S.A 685
Yticon Construo e Incorporao Itda 48
Total 733
Os imveis voltados a faixa 3 do programa, totalizam 733 unidades

habitacionais, subdivididos entre as empresas MRV Engenharia e articipaes
Ltda. - com a absoluta maioria dos imveis lanados - e a empresa Yticon.
Para a cidade de Ribeiro Preto ser realizada anlise semelhante,
utilizando informaes pertinentes aos imveis produzidos dentro do Programa
Minha Casa Minha Vida. Para o incio deste debate apresentamos o Mapa 6
com as localizaes dos empreendimentos na cidade, segundo a faixa de
renda dentro do programa que estes imveis foram ofertados.
84
Mapa 6. Localizao dos empreendimentos construdos pelo programa Minha
Casa Minha Vida segundo a faixa de renda Ribeiro Preto. 2012.
85
Em Ribeiro Preto, tal como em Londrina, os empreendimentos da faixa
1 tem sua localizao nos pontos mais perifricos da cidade. Alm disso, sua
produo assemelha-se a Londrina no que diz respeito a produo massiva de
habitaes em um mesmo local, sem infraestrutura de servios e transporte
adequadas.
Tabela 8. Famlias com renda mensal bruta de 465,00 reais at 2455,00 reais.
Ribeiro Preto. Faixa 1.

Protenco - Projetos Tcnicos e Construes ltda. 1016
Construtora Croma ltda 448
Construtora Leg 192
Total 1656
Os imveis da faixa 1 so os que apresentam menos volume de

unidades habitacionais produzidas. Totalizam 1656 unidades habitacionais,
construdos por 3 empresas. As empresas construtoras so empresas locais,
tradicionalmente associadas a produo de obras pblicas e conjuntos
habitacionais, tal como a construtora Croma com atuao em diferentes
cidades do Estado de So Paulo.
Os imveis da faixa 2 possuem em Ribeiro Preto uma localizao
menos perifrica e, assim como em Londrina, dispem de melhor infraestrutura
de servios e transporte.
Tabela 9. Famlias com renda mensal bruta de2455,01 reais at 3275,00 reais.
Unidades
Empresa
Habitacionais
Companhia habitacional regional de Ribeirao Preto COHAB
RP 857
Vitta Residencial Speltda

1064
MRV Engenharia e Participacoes S.A
1679
Quebec Empreendimentos Imobilirios e Construes Ltda
186
86
Costallat Ferreira Eng e ConstLtda
189
Habite-se Empreendimentos e Construes Ltda
12
Sarapo Empreendimentos Imobilirios Ltda
256
Hm OI Empreendimentos Imobilirios SpeLtda
144
SpeVitta Jardim ZaraLtda
144
Total 4531
Em Ribeiro Preto os imveis da faixa 2 correspondem a 4531 unidades

habitacionais. Esta a faixa do programa que mais produziu empreendimentos
e tambm aquela que mais articulou empresas para produo. A participao
destas empresas bastante desigual, sendo aquelas que mais se destacam a
MRV Engenharia e Participaes S.A, com a produo de 1679 unidades
habitacionais, a Vitta Residencial Spe Ltda. com 1064 e a Companhia
Habitacional Regional de Ribeiro Preto (COAHAB RP), com 857
unidades habitacionais.
Os imveis da faixa 3 assumem de modo o padro de localizao dos
imveis da faixa 2. O que chama ateno, entretanto, a concentrao da
produo para a construtora MRV Engenharia e Participaes S.A
responsvel por mais da metade dos imveis produzidos, tal como indicado na
Tabela 10.
Tabela 10. Famlias com renda mensal bruta de 3275,01 reais 5000,00 reais.

MRV Engenharia e Participaes S.A 1489
Hm OI Empreendimentos Imobilirios SpeLtda 304
CyteMagik Empreendimentos ImobiliariosLtda 198
Vitta Res 256
H.S.F. INC 120
Mb7 Construtora 103
Const. Itaja 192
Total 2662
87
Com os dados da Tabela 10, possvel destacar a presena de um

grande nmero de empresas atuando na produo de empreendimentos da
faixa 3 em Ribeiro Preto, totalizando 2662 unidades habitacionais.
De modo geral, possvel destacar que as duas cidades passam por
um momento expressivo da produo imobiliria, que abarca os diferentes
tipos de renda e as mais diversas localizaes acarretando num conjunto
significativo de transformaes nos espaos internos das cidades. Neste
sentido, possvel identificar a consolidao de vetores para a localizao de
imveis destinados aos segmentos de renda mais elevados, associados a
empreendimentos verticais, associados reas de ocupao recente que
datam o incios dos anos 2000, ademais, destacam-se o peso conferido s
incorporadoras locais que detm maior importncia na produo e oferta
destes empreendimentos.
J para os segmentos de mdia e baixa renda, observamos um padro
de localizao perifrico, com um volume de produo elevado, tal como o
exemplo dos empreendimentos da faixa 1 em Londrina ou os empreendimentos
faixa 1 localizados nos setores Norte de Ribeiro Preto, relacionados
produo a empreendimentos verticais e grandes bairros horizontais. Nesta
produo destaca-se o papel das empresas de capital aberto e externas
cidade, responsveis que so por uma quantidade significativa dos produtos
lanados.
Este olhar dirigido para o conjunto de novos empreendimentos lanados,
em suas diferentes localizaes, estabelece o carter dinmico do mercado
imobilirio em sua relao com as transformaes com o espao intraurbano.
Esta constante transformao percebida na estrutura urbana no se d,
portanto, de modo aleatrio, mas atende a tendncias de expanso
historicamente construdas. Deste conjunto de dados j organizados, referentes
a produo habitacional recente, acrescentamos a evoluo dos imveis
ofertados , isto , as informaes referentes ao estoque imobilirio posto a
venda nas cidades estudadas.
Iniciaremos a sequncia de Tabelas, apresentando as informaes referentes
ao volume total de anncios para a cidade de Londrina. Estes dados esto
88
organizados segundo os tipos de imveis, ou seja, apartamentos, casas e
terrenos, atendendo a seus respectivos anos de coleta, 1995, 2000, 2006 e
201041.
Tabela 11. Londrina. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995, 2000,
2006 e 2010.
Ano Apartamentos Casas Terrenos Total

anunciado
1995 636 568 370 1574

2000 1049 904 375 2328
2006 1280 1789 751 3820
2010 6939 9709 2240 18888
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios. Londrina
possvel vislumbrar o elevado nmero de informaes disponveis para

o conjunto da cidade de Londrina nos diferentes anos estudados. No total de
dados temos 26610 anncios compilados. Alm disso, chama ateno, no
conjunto de anos, para a expanso significativa do volume de imveis
ofertados no ano de 2010 em comparao aos anos anteriores.
Atrelando a percepo desta elevao em conjunto com a expanso da
produo imobiliria, constatamos que o perodo recente demarca um
momento de singular na estrutura do mercado imobilirio desta cidade e dos
processos de estruturao que ele produz sobre a mesma.
Complementarmente, atravs do banco de dados dos anncios
imobilirios, apresentaremos um conjunto de mapas, referentes a quantidade
de ofertas por bairros e por tipo de imveis. Para tanto iniciaremos estas
anlises com a apresentao da variao das ofertas de apartamentos,
seguida das ofertas de casas e por fim pelas ofertas de terrenos.
41
Os dados utilizados referem-se aos imveis ofertados nos classificados do jornal Folha de Londrina.
Esta compilao rene todos os imveis ofertados aos domingos nos meses de outubro e dezembro nos
anos de 1995, 2000, 2006 e 2010.
89
Figura 1. Apartamentos ofertados. Londrina. 1995 a 2010.
90
Analisando a evoluo das ofertas imobilirias para apartamentos na
cidade de Londrina possvel delinear algumas caractersticas e tendncias
destas ofertas.
A primeira dela diz respeito a importncia e concentrao das ofertas na
zona central da cidade, sendo esta a rea que concentra o maior nmero de
ofertas em todo perodo considerado. Ademais, se de um lado temos a
concentrao na zona central, possvel perceber uma pequena disperso e
baixo volume de ofertas para outros setores da cidade.
Para alm desta anlise individualizada, uma segunda observao
possvel, condiz a dinmica das ofertas no perodo. Desta dinmica possvel
perceber que entre os anos de 2006 e 2010 amplia-se o volume de imveis
ofertados na rea compreendida pela Gleba Palhano e tambm para os setores
prximos ao centro, por mais que em menor quantidade.
Neste sentido, analisando o conjunto de informaes destacadas na
figura, associando-as aos processos de estruturao do espao urbano aqui
destacado, possvel evidenciar uma tendncia de disperso cada vez mais
significativo da produo e da oferta imobiliria. Com as informaes
compiladas possvel perceber que para o ano de 2006 o bairro Centro
concentrava 49% das ofertas de apartamentos para a cidade, enquanto a
Gleba Palhano concentrava 13% das ofertas, j no ano de 2010, o bairro
Centro concentra 40% das ofertas enquanto a Gleba Palhano atinge 20% das
ofertas. Trata-se de uma variao significativa, que se comparada ao restante
da cidade demonstra a especificidade da verticalizao em Londrina, a partir do
ganho de importncia associado ao setor da Gleba Palhano. No ano de 2010
os bairros Centro e Gleba Palhano representavam juntos 60% das ofertas, no
ano de 1995 apenas o bairro Centro concentrava 61% das ofertas.
91
Figura 2. Casas ofertadas. Londrina. 1995 a 2010
92
Diferente das ofertas de apartamentos as ofertas de casa apresentam
uma maior disperso pela cidade e tambm indicam concentraes diferentes
entre os diferentes bairros. Analisadas em cada um dos anos destacados, esta
tendncia bastante significativa em que no h acentuao do nmero de
ofertas a um dado bairro. Ademais, no h durante o perodo analisado
tendncia expressa ao aumento das amplitudes dos valores percentuais no
perodo.
Chama ateno, em uma primeira leitura, o volume considervel de
imveis ofertados nos bairros mais perifricos, principalmente aqueles nos
extremos sul e norte.
Alm disso, pensando essas dinmicas e comparando os diferentes
perodos possvel perceber a perda de importncia relativa gradual do bairro
Centro no tocante s ofertas e a permanncia do bairro Califrnia que est
localizado no quadrante sudeste da cidade, apresentando em todos os anos os
maiores nmeros de ofertas.
93
Figura 3. Terrenos Ofertados. Londrina. 1995 a 2010
94
Por fim, a oferta de terrenos mostra-se, assim como a oferta de casas,
bastante dispersa, atingindo com os dados quase a totalidade de bairros
identificados. Entretanto, diferentemente, da oferta de casas estas ofertas
indicam uma maior concentrao do volume ofertado nos diferentes bairros.
Atravs dos percentuais verificados para toda a cidade nos diferentes anos
possvel verificar a participao dos bairros em vermelho com mais de 30% das
ofertas computadas demonstrando uma seletividade espacial bem delineada.
Destaca-se no perodo analisado a importncia associada aos terrenos
localizados no setor sul da cidade, sempre apresentando o maior nmero de
imveis ofertados, acompanhados pela quantidade de ofertas dos bairros
localizados no setor norte que se destaca em relao ao conjunto da cidade.
Para a cidade de Ribeiro Preto os dados de ofertas imobilirias totalizam
25454 ofertas extradas do jornal A Cidade. A Tabela 12 expressa a evoluo
destas ofertas ao longo dos anos de 1995, 200 e 2010.42
Tabela 12. Ribeiro Preto. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995,
2000 e 2010
Ano Apartamentos Casas Terrenos Total

anunciado
1995 2170 3084 1157 6411
2000 1217 1969 648 3843
2010 5873 7537 1790 15200
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios. Ribeiro Preto
Organizao: Marlon Altavini de Abreu
Os anncios em sua variao apresentam uma variao diferente quela

percebida na cidade de Londrina, com uma acentua oscilao entre os anos de
1995 e 2000. Alm disso, destaca-se o volume de ofertas computadas para o
ano de 2010 que apresenta valores superiores aos demais anos em todos os
tipos de imveis, com destaque aos apartamentos e casas que obtiveram no
perodo a maior elevao.
Buscando pormenorizar estes dados foram organizados um conjunto
amplo de mapas dispostos nas Imagens 4, 5 e 6.
42
O ano de 2006 foi desconsiderado para a cidade de Ribeiro Preto em virtude da ausncia de
exemplares de jornal para este ano nos arquivos consultados.
95
Figura 4. Apartamentos ofertados. Ribeiro Preto. 1995 a 2010
96
Atravs da anlise dos diferentes mapas possvel identificar uma
evoluo significativa das ofertas de apartamentos no perodo. Em ateno a
este movimento possvel destacar a tendncia de deslocamento das ofertas
no sentido do Subsetor Centro aos Subsetores localizados ao Sul.
Esta evoluo em valores percentuais sinaliza para um movimento de
ofertas que no ano de 1995 concentrava 60% dos anncios no Subsetor
Central, estes valores no ano de 2000 caem para 55% e chegam a 2010 com
20% das ofertas. Apesar de ainda concentrar os maiores indicadores a
passagem gradual das ofertas para outros setores evidente.
Para alm do volume de ofertas destacvel a disperso dos
apartamentos nos Subsetores Sul e Leste, principalmente no ano de 2010,
demonstrando uma evoluo significativa deste tipo de produto imobilirio.
A Figura 5 subsequente apresenta uma organizao semelhante de
mapas, porm, designando a variao das ofertas para as casas.
97
Figura 5.Terrenos ofertados. Ribeiro Preto. 1995 a 2010
98
Figura 6. Casas ofertadas. Ribeiro Preto. 1995 a 2010
99
As ofertas de terrenos, assim como as ofertas de casas e apartamentos
apresentam um tendencial movimento em direo aos Subsetores Sul localizados
na cidade de Ribeiro Preto.
Com o conjunto de informaes destacadas possvel identificar uma
dinmica bem demarcada, apresentando uma segmentao e seletividades das
ofertas imobilirias em direo a poucos vetores na cidade.
3. O mercado Imobilirio em Londrina e Ribeiro Preto.
3.1. Procedimentos metodolgicos e construo dos resultados de

pesquisa.
A ateno para este momento da exposio dos resultados da pesquisa
parte de uma preocupao que situa em primeiro plano a importncia e
seletividade necessria em relao s as fontes de dados a serem utilizadas -
considerando sua extenso analtica e suas diferentes origens, reconhecendo,
portanto que fontes diferentes tem escopos e abrangncias distintas de maneira
articulada ao debate sobre o modo como estas informaes ganham relevncia
luz dos referenciais tericos assumidos na elaborao desta pesquisa.
Integra-se, portanto, na elaborao desta parte do relatrio as
preocupaes analticas subjacentes s escalas, agentes e processos
relacionados produo do espao urbano, sem perder de vista as
particularidades internas dinmica de urbanizao no Brasil, que se mostram
cada vez mais extensas, complexas e diversas, tal como indicado por Melazzo
(2012) ao explicitar sua preocupao lanada s pesquisas voltadas para as
realidades no metropolitanas, dando destaque para as cidades mdias
brasileiras.
Ademais, expem-se aqui o desafio de organizar e apresentar de maneira
coerente o conjunto de informaes coletadas para uma anlise comparativa das
dinmicas imobilirias entre duas cidades que constituem o recorte territorial da
investigao.
100
Neste sentido, o esforo despendido na construo da pesquisa emprica
assume, em sua concepo, preocupaes que so justapostas s formas de
compreenso do material emprico ao trato terico de questes associadas ao
modo como agentes econmicos concretos, circunscritos dimenso do mercado
imobilirio, produzem o espao urbano43.
Para tanto, algumas questes foram tomadas como norteadoras na
escolha da fonte de dados, aqui representada pelos anncios de ofertas
imobilirias em classificados de jornais de circulao local em cada uma das
cidades estudadas. Estas indagaes encontram-se associadas prpria
compreenso necessariamente terica dos vnculos entre produo do espao
urbano, dinmica imobiliria e mercado imobilirio e o papel que este cumpre nos
processos de estruturao das cidades.
importante reconhecer que o mercado imobilirio resguarda em sua
constituio particularidades que lhe so prprias, dada a natureza das
mercadorias e das formas de valorizao destas e dos capitais associados a sua
produo.44.
Destas particularidades, desdobram-se constrangimentos s aes
direcionadas a pesquisa. Partindo destas premissas, j apontadas anteriormente
por Melazzo (1993; 2013), possvel destacar a ausncia de informaes
abrangentes e atualizadas sobre que tipo de produto imobilirio, onde e a que
preo, os tributos recolhidos em cada transao ou mesmo os valores cobrados
nominal e efetivamente de cada imvel, acabam por gerar distores sistemticas
que possibilitam e favorecem a existncia de informaes para poucos
(incorporadores, loteadores etc.), consequentemente, sobre-lucros em suas
operaes e mesmo processos especulativos em perodos e reas determinadas.
(MELAZO, 1993; 2013)
43
Estas discusses ganham forma e respaldo atravs das aes integradas a uma agenda maior
de investigaes, que tem por foco a pesquisa emprica assumida como subsidio para a
construo terica e conceitual do entendimento das cidades mdias brasileiras. Trata-se,
especificamente, dos estudos desenvolvidos pela Rede de Pesquisadores sobre Cidades Mdias
(ReCiMe), e pelo Grupo de Pesquisa Produo do Espao e Redefinies Regionais (GAsPERR).
44
. As peculiaridades deste mercado atreladas a natureza da mercadoria, as formas de
negociao, tais como, localizao e durabilidade quando associada ao imvel, ou a
imprescindvel base fundiria e o longo tempo de rotao do capital investido, so trabalhadas em
Melazzo (1993) Topalov (1979), Smolka (1987) e Sposito (1990) sendo reconhecidas ainda em
vrios outros autores.
101
A carncia, ou mesmo limitaes pelas fontes de informao para o
mercado imobilirio so, portanto, uma realidade das pesquisas engajada sob
esta temtica dada pela precariedade de fontes para aquisio de dados. Fato
este posto pela constituio de um mercado pouco transparente, marcado pela
escassez e precariedade das informaes registradas nas Prefeituras Municipais,
na dificuldade de acesso a Cartrios de Registros de Imveis ou Receita Federal.
Alm disso, cabe considerar os elevados graus de informalidade existentes
neste mercado o que inevitavelmente levaria quase completa ausncia de
dados confiveis nestas fontes oficiais. (MELAZZO, 2010, p.2)
Associada a escassez e informalidade, destacada a dificuldade na
obteno e organizao de dados confiveis e representativos para a constituio
de um estudo mais amplo, ou seja, que possa oferecer comparabilidade destes
dados em diferentes anos e diferentes cidades. Neste sentido, uma anlise
minimamente abrangente, deve dispor de informaes mnimas e atualizadas
sobre um conjunto de variveis pertinentes para anlise comparativa,
contemplando; o tipo de produto imobilirio, sua localizao e preo.
Para tanto, os anncios de classificados em jornais de circulao local
foram adotados como fonte base, aproveitando da metodologia j definida como
suporte destas anlises pela Rede de Pesquisadores de Cidades Mdia
(ReCiMe). Este procedimento pautado pelo entendimento da viabilidade da
coleta deste material, j que as cidades analisadas possuem um (ou mais) jornal
local de circulao dirio e de acesso possvel, seja na prpria sede do jornal,
seja nos arquivos de bibliotecas, por exemplo. O que, entretanto, no garante a
composio plena do banco de dados, considerando sua srie histrica. A este
respeito destacamos a ausncia de jornais nos arquivos pblicos e privados na
cidade Ribeiro Preto para o ano de 2006.
O fato de oferecer condies de comparao entre diferentes cidades
considerando uma srie histrica pode parecer motivo suficiente para valorizar e
defender o uso e aplicao destas informaes. Entretanto, a escolha desta fonte
de dados resguarda cuidados para sua interpretao e aos sentidos atrelados s
ofertas de imveis no conjunto do mercado imobilirio. importante reconhecer,
como j mencionado, que este recurso utilizado na coleta de material emprico
no a nica forma de se obter e interpretar informaes acerca do mercado
102
imobilirio e nem apresenta a condio de abarcar a totalidade das transaes
realizadas no perodo estudado.
Na verdade, os anncios de classificados em jornais, expressa uma
composio peculiar j que se trata unicamente do preo de oferta do imvel,
encerrando em sua composio um preo que condiz com expectativas de venda
desejada e no necessariamente o preo final. Estas expectativas referem-se a
intenes de venda que podem ou no realizar-se. Alm disso, os anncios
conduzem a uma frao de mercado em que predominam as ofertas de imveis
usados, sendo restritas ou poucas as informaes voltadas aos lanamentos e
novos produtos imobilirios, ou daqueles de maior e menor preo cuja divulgao
no ocorre, majoritariamente, no mbito dos classificados imobilirios em jornais.
3.1.1. Discusso da sistemtica das fontes e organizao dos dados.
Adotando um critrio comum de classificao, a partir do trabalho de

digitao de cada um dos anncios contidos nos diferentes jornais, so
evidenciadas algumas variveis postas como fundamentais anlise, estas
variveis so tabuladas no software Excel de forma que cada linha representa
um anuncio diferente e cada coluna uma varivel especifica.
A seletividade presente na coleta destes materiais priorizou as informaes
correspondentes s questes fundamentais Quando? O que? Aonde? Qual
uso? Por quem ofertado? E a que preo? - ou seja, caractersticas prprias dos
imveis que tornam evidentes a localizao por bairros, o tipo de imvel
comercializado (casa, apartamento ou terreno), seu uso (comercial ou
residencial), sua rea total e rea edificada, a imobiliria anunciante, o nmero de
dormitrios e o preo de oferta.
Cada uma destas variveis participa de modo decisivo constituio de um
cenrio analtico que auxilia, em conjunto com as demais informaes, tais como
os dados censitrios e da produo imobiliria, por exemplo, a apreenso do que
h de comum e o que h de particular nas cidades analisadas. Cabe neste
momento um detalhamento mais apurado de cada uma destas variveis.
103
Dia, Ms e Ano. So variveis referentes srie histrica adotada.
Em nossa pesquisa os anos escolhidos so os anos de 1995, 2000, 2006 e
2010. (ver o mercado nestes anos). Os meses de escolha para coleta
foram os de Outubro e Dezembro. E os dia escolhidos foram os domingos
de cada ms.
Bairro e Zona. As variveis relativas localizao dos anncios

(loteamento/bairro/zonas) permitem uma caracterizao criteriosa do
predomnio dos tipos de imveis com maior ocorrncia em cada uma das
reas da cidade, enquadrando, no conjunto das informaes compiladas,
possibilidades diversas de anlise e espacializao das ofertas.
Paralelamente, as espacializaes por zonas urbanas permitem uma
caracterizao mais generalizada das ofertas, expondo, contudo, um
movimento de concentrao zonal dos tipos de imveis, importante s
anlises comparativas, visto que torna possvel identificar eixos de
valorizao do mercado, evidenciando similaridades ou diferenas entre as
estratgias de valorizao desigual empregadas em diferentes reas das
cidades. Estas informaes, associadas a uma base cartogrfica
adequada, que contenha as subdivises dos bairros ou zonas urbanas,
possibilitam a elaborao do mapeamento a disposio do mercado em
suas estratgias de seletividade dos vetores de expanso imobiliria, dos
nichos de mercado, e a demonstrao, por exemplo, da predominncia da
verticalizao em determinadas reas, e da horizontalizao, em outras.
Tipo e Uso. As variveis relativas ao tipo de imvel (terreno, casa

ou apartamento), nmero de cmodos e/ou dormitrios e ao uso a que se
destina o imvel anunciado (residencial, comercial ou misto) evidencia
como se encontra a composio das ofertas, e demonstra a consolidao e
a estrutura do mercado em determinadas reas da cidade, em detrimento
de outras.
Metragem. As variveis relativas metragem/rea do imvel

ofertado envolvem trs aspectos que, apesar de semelhantes, j que
intencionam evidenciar o tamanho em m do imvel ofertado, apresentam
algumas distines no que tange especificidade desta metragem,
exigindo um maior detalhamento dos anncios compilados.
Neste sentido, a varivel rea do terreno est vinculada a metragem total

em metros quadrados do lote anunciado. A varivel rea construda est
normalmente atrelada aos anncios de casas e apartamentos e diz respeito
a metragem total em metros quadrados da rea edificada no lote. Por fim, a
rea til diz respeito s informaes especficas aos apartamentos e
residncias em loteamentos fechados, e, diferentemente da rea
104
construda, considera o papel do condomnio, ou seja, dos equipamentos
de lazer, esportivos e espaos comunais existentes.
Imobiliria anunciante. Com relao aos agentes anunciantes do
mercado imobilirio, o primeiro aspecto a enfatizar o de que h uma
pluralidade de agentes atuando distintamente, seja com relao s
prticas, estratgias ou ao marketing e publicidade adotados. Diferem
tambm com relao sua organizao profissional e empresarial: as
imobilirias, as construtoras, as incorporadoras, os corretores particulares,
e demais formas de atuao, nas quais, por exemplo, pode-se verificar
uma mesma empresa assumindo duas ou mais funes, trabalhando
individualmente ou em parceria com outras empresas. Entretanto, no
mbito dos classificados imobilirios, predominam as ofertas centralizadas
pelas imobilirias, e em anncios particulares.
Preo do imvel. A varivel preo completa o banco de dados em

seu conjunto, e oferece a base relacional com as demais variveis,
principalmente aquelas referentes a metragem do imvel. Entretanto,
resguarda alguns cuidados, para que sejam evitadas distores quando
relacionadas entre si. Todos os preos por m devem ser deflacionados,
utilizando a correo dos valores segundo a inflao calculada pelo ndice
Geral de Preos - Disponibilidade Interna (IGP-DI), da Fundao Getlio
Vargas, tomando-se por ano base o ltimo ano levantado na pesquisa45.
Este procedimento visa corrigir os preos do passado para podermos

compar-los aos preos atuais, j que a taxa de inflao de nossa
economia corri os preos passados especialmente at 1994 de
maneira muito mais intensa e, sem essa correo, compar-los seria
impossvel, pois, variavelmente, dado o ndice da inflao, eles sempre
aumentam. Assim, se pode discernir aumentos de preo decorrentes do
processo inflacionrio daqueles decorrentes de outros fatores, sejam eles
relacionados a isto ou aqui (posio/situao urbana, mudanas relativas
na rea/bairro e/ou mesmo mudanas nos prprios imveis.
45
O IGP-DI, um dos ndices utilziados para avaliar a evoluo geral de preos na economia, cria uma medida
da inflao nacional, sendo composto pelo ndice de Preos ao Consumidor (IPC - peso de 30%), ndice de
Preos no Atacado (IPA - peso de 60%) e ndice Nacional de Construo Civil (INCC - peso de 10%). O
perodo de coleta de preos para o ndice o ms cheio, ou seja, do primeiro ao ltimo dia do ms. Fonte:
http://www.igf.com.br/aprende/glossario/glo_Resp.aspx?id=1602). Para extrair o ndice base para o calculo
do m utilizamos a calculadora do cidado, ferramenta disponibilizada no site do Banco Central, no seguinte
endereo:
<htts://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPelaSelic.do?method=corrigirPelaSelic>. Acesso:
05 jan. 2012.
105
Operacionalmente, os dados de cada cidade podem ser agrupados num
mesmo modelo de planilha do software Excel, seguindo um critrio cronolgico
de classificao que, a partir do trabalho de digitao padronizado de cada um
dos anncios contidos nos diferentes classificados, coloquem em evidncia as
variveis fundamentais anlise estatstica e colaborem para a representao
destes dados atravs de mapas que favoream a anlise espacial.
Ao trmino da digitao dado incio segunda etapa dos procedimentos
relativos ao banco de dados: a conferncia dos dados compilados, a fim de evitar
possveis erros na grafia, inconsistncias entre tipos e usos, formato dos dados
dentre outros diversos problemas que possam comprometer as informaes
registradas.
3.2. Discusso dos procedimentos de anlise dos resultados.
A elaborao da sistemtica de anlise dos dados orientou-se segundo um

conjunto de procedimentos estatsticos direcionados mensurao das
extremidades dos preos mdios, em cada ano, organizados do maior ao menor.
Neste sentido, considera-se a relao dos maiores e menores preos, ou seja,
sua amplitude, como estratgia para evidenciar a intensidade dos ritmos e lgicas
de valorizao diferencial no interior das cidades.
Esta aplicao toma como referncia a variao dos preos do m dos
diferentes imveis analisados apartamentos, casas e terrenos. Para tanto, o
conjunto de tabelas apresentadas no item subsequente apresentar uma
elaborao dos dados considerando a mdia de preos da cidade segundo o
imvel ofertado, alm disso, destacar as amplitudes entre os maiores e menores
preos e tambm indicar o coeficiente de variao dos preos.
Este ltimo condiz a uma relao entre o desvio padro e a mdia da
cidade, sua concepo denota a mensurao da variabilidade dos dados em
relao mdia. Quanto menor o coeficiente de variao mais homogneo o
106
dado, deste modo, acreditamos constituir este um importante recurso analtico
para cumprir com as finalidades de anlise aqui destacadas46.
Ademais, os mapas e grficos organizados intencionam destacar a
variao dos preos segundo sua posio em relao mdia da cidade por tipo
de impovel. Os primeiros foram organizados com a inteno de evidenciar os
bairro/setores e setores com preo superior e inferior mdia da cidade. Os
grficos por sua vez selecionaram os 10% maiores e menores preos em todos
os anos, buscando tornar clara a variao destes dados no conjunto da cidade.
3.2.1. O mercado imobilirio em Londrina.
O ponto de partida para anlise do mercado imobilirio da cidade de

Londrina retoma algumas questes apontadas anteriormente, principalmente
aquelas referentes s lgicas que orientam o processo de produo das cidades
postas s transformaes recentes que vm assumindo papel de destaque no
modo como os agentes imobilirios passam desenvolver suas estratgias
locacionais, cada vez mais seletivas e o volume e velocidade da produo
imobiliria recente.
Buscamos retomar parte destas questes nesta seco. Inicialmente,
porm, atravs da representao da distribuio espacial dos chefes de famlia
segundo seus rendimentos no interior dos setores censitrios, pretendemos,
situar melhor as anlises direcionadas a variao dos preos imobilirios,
expondo uma delimitao atual da localizao dos diferentes segmentos de renda
no inteiro da cidade. Partimos do suposto, j bastante explorado na literatura
(VILLAA, 1998; MELAZZO 1993; 2013) de que h uma forte vinculao entre
renda e peo do imvel e que buscamos aqui explorar esta relao.
Para tanto, foram selecionadas as variveis referentes aos chefes de
famlia com ganho mensal mdio de at 2 salrios mnimos e os chefes de famlia
com ganho mensal mdio com at 20 salrios mnimos47, ou seja, os extremos da
46
Convm destacar que o suporte terico-metodolgicos para construo desta abordagem tm estreita
relao com o curso realizado Tcnicas de anlises do mercado de solos realizado no ano de 2012 e
oferecido pelo Lincoln Sntitute of landpolicy.
47
vlido destacar que o conjunto de informaes referentes aos rendimentos dos chefes de
famlia esto geocodificadas segundo os setores censitrios estabelecidos pelo IBGE . Estes
107
distribuio espacial dos chefes de famlia de acordo com a renda a partir dos
dados disponibilizados pelo IBGE.
Estas informaes encontram-se representadas a partir das Figuras 6 e 7,
organizados a partir dos dados disponibilizados pelo IBGE, referente aos censos
dos anos de 2000 e 201048.
setores, localizados na rea urbana de cada cidade, correspondem a medida de 250 a 350
domiclios. Estas informaes so relevantes na medida em que verificamos nas cidades
estudadas a ampliao do nmero de setores censitrios entre os anos de 2000 e 2010,
evidenciando uma maior densidadea densidade residencial em algumas reas da cidade. Alm
disso, quesetores perifricos , normalmente aqueles com grande extenso territorial conformam
reas ainda pouco ocupadas em relao ao restante da cidade.
48
Para uma melhor descrio das etapa de pesquisa e organizao dos dados ver CAMACHO
(2013)
108
Figura 7. Chefes de Famlia com Rendimento at 2 salrios mnimos.
Londrina. 2000 e 2010
109
Figura 8. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. Londrina. 2000 a 2010
110
Analisando as figuras em associao possvel destacar uma posio
bem definida dos diferentes segmentos de renda na cidade. A este respeito, os
contrastes entre a primeira figura e a segunda, referentes respectivamente
comparao dos anos de 2000 e 2010, evidenciam uma clara contraposio
entre o local de residncia dos chefes de famlia com at 2 salrios mnimos e
os chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos.
Em relao aos segmentos de mais baixa renda predomina um
especfico padro de localizao perifrico principalmente nas zonas Norte e
Leste, alm disso, o volume significativo de setores censitrios evidencia uma
expressiva densidade populacional nestes setores.
Em contrapartida os setores que compreendem os chefes de famlia com
rendimento superior a 20 salrios mnimos localizao no eixo Centro-Sul,
precisamente no sentido Sudoeste.
A evoluo destacada durante os dois perodos, 2000 e 2010, indica o
reforo a uma tendncia de localizao residncia bem definida e que no se
altera significativamente durante a dcada transcorrida.
Acreditamos que a partir desta constatao possvel estabelecer um
ponto de partida inicial para a compreenso da dinmica do mercado
imobilirio, ao qual, integra-se necessariamente s disposies econmicas
indicadas com as figuras.
Para tanto, tomaremos como referncia a evoluo dos preos
imobilirios da cidade Londrina considerando os anos de 1995, 2000, 2006 e
2010, particularizando-os segundo o tipo de imvel ofertado. Portanto, a
anlise esta subdividida em trs blocos, o primeiro deles referente aos
apartamentos, o segundo s casas e o terceiro aos terrenos. importante
salientar que a referencia aos preos quando associada aos bairros refere-se
s mdias de cada um dos bairros estudados e quando nos reportamos
mdias da cidade refere-se razo entre a soma de todos os preos de um
tipo de imvel divido pelo nmero de ofertas.
***
Apartamentos.
Para anlise dos preos imobilirios ofertados em apartamentos

utilizaremos como referncia a variao da mdia da cidade, a amplitude dos
111
preos no perodo estudado e o coeficiente de variao dos preos. vlido
relembrar aqui que o coeficiente de variao diz respeito razo entre o desvio
padro dos preos divido pela mdia da cidade. Trata-se de uma medida de
disperso que mensura, no caso do mercado imobilirio, as disparidades entre
os preos numa dada amostra. Estas informaes encontram-se expressas na
Tabela 13.
Tabela 13. ndices de anlise do preo do m. Apartamentos. Londrina
1995 2000 2006 2010

Mdia da Cidade R$ 1325,30 R$ 1232,09 R$ 1279,97 R$ 1634,47
Amplitude dos Preos R$ 6788,54 R$ 6917,20 R$ 7428,33 R$ 4714,85
Coeficiente de Variao 83% 23% 32% 26%
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios
Para a anlise da Tabela 13 chamamos a ateno para a Figura X,

referente ao volume de ofertas imobilirias em cada um dos bairros da cidade,
trabalhada no captulo anterior. Neste sentido, ao tratarmos destes dados
estamos lidando com um produto imobilirio que tm sua tradicionalmente
maior concentrao no bairro Centro e em seus bairros circunvizinhos.
Ademais, expressa no presente o ganho de importncia acentuada do bairro
denominado como Gleba Palhano, que mesmo com sua recente origem passa
a fazer frente s reas j consolidadas no que tange ao volume de produo,
percebido neste trabalho atravs do aumento das ofertas neste bairro.
Neste sentido, ao deparar-nos com a variao dos valores mdios dos
preos de apartamentos ofertados no conjunto da cidade percebemos uma
variao acentuada e no linear, com perodos de reduo dos preos 1995
a 2000 sua ligeira recuperao 2000 e 2006 e uma elevao acentuada
que nos leva ao ano de 2010. Esta variao, entretanto, vem acompanhada de
uma reduo das amplitudes entre os preos mais baixos e os mais elevados e
tambm a uma queda significativa do percentual referente ao coeficiente de
variao.
Buscando uma construo analtica que oferea alguns indcios
explicativos a esta dinmica fazemos destaque para o Grfico 1, que faz
referncias aos preos por bairro (colunas em azul) em relao s mdias
112
para a cidade (na linha vermelha). Para tanto, optamos para a seleo dos
preos 10% maiores e menores.
Grfico 1. Variao dos preos mdios de apartamentos em m. Londrina. 1995 a

2010.
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios.
A complementariedade entre as informaes expressas na Tabela X e o

Grfico X, situa-se no detalhe dos bairros que apresentam as variaes mais
acentuadas no perodo. Com destaque para aqueles com variao mais
acentuada (os 10% maiores) possvel perceber que so bairros que at o ano
de 2006 localizam-se nas proximidades das reas historicamente consolidadas
pela produo habitacional. Apenas no ano de 2010 que o bairro Gleba
Palhano passa a integrar o conjunto dos bairros de maior expresso na cidade.
Destas consideraes, chama ateno os indcios oferecidos pelos
dados percepo dos movimentos de transformaes do urbano e da cidade,
tal como apresentados anteriormente neste trabalho, atravs da produo de
novos espaos e produtos imobilirios.
***
Casas.
Os procedimentos de anlise utilizados para as casas sero adotados de

modo semelhante aos dos apartamentos. A Tabela 14, organiza as variveis,
mdia da cidade, amplitude dos preos e coeficiente de variao, as quais
daro suporte nossa abordagem.
113
Tabela 14. ndices de variao do preo do m. Casas. Londrina
1995 2000 2006 2010

Amplitude dos Preos R$ 1534,28 R$ 1996,63 R$ 1801,03 R$ 2451,22
Com os dados apresentados verificamos uma tendncia crescente de

aumento dos preos mdios da cidade seguido da elevao significativa das
amplitudes dos preos, que apesar da pequena queda no ano de 2006
mostram-se sempre superiores ao ano de 1995 e um percentual sempre
elevado ap que tange ao coeficiente de variao. Este ltimo oferece algumas
indicaes para a composio seletiva do mercado, que apesar da reduo em
relao ao ano de 1995 apresenta ndices bastante elevados para os anos de
2006 e 2010.
O Grfico 2, permite, complementarmente, algumas aproximaes aos
dados referentes s amplitudes e a posio dos bairros em relao a mdia da
cidade. Neste sentido, em sua anlise, verificamos a tendncia variao dos
preos no conjunto dos anos.
Grfico 2. Variao dos preos mdios de casas em m.Londrina. 1995 a 2010.
Com os dados chamamos ateno dinmica permanente de

diferenciao dos preos percebida no conjunto da cidade, sendo o ano de
2010 aquele com maior diferenciao em relao aos anos anteriores,
apresentando elevados preos entre os 10% mais valorizados e demonstrando
uma segmentao mais acentuada em relao aos 10% menores.
114
Aliado a estes indicadores, a sequncia de mapas organizados na
Figura 8, colabora a percepo do arranjo espacial destas dinmicas,
permitindo uma melhor mensurao e avaliao dos dados apresentados.
115
Figura 9. Bairros com mdia de preos superior a mdia da cidade em m.
Casas. Londrina 1995 a 2010
A sequncia de mapas em evidncia retrata uma evoluo bastante

didtica dos bairros da cidade que apresentam preos superiores mdia da
116
cidade (bairros em vermelho), esta evoluo expressa uma tendncia contnua
de seletividade espacial, elegendo um setor especfico da cidade. Inicialmente
chama a ateno para as diferenas percebidas no tempo possvel verificar
nos anos de 1995 e 2000 uma orientao bastante dispersa, explicada
sobretudo pela presena no ano de 1995 de uma diferena significativa entre
os bairros mais valorizados em relao ao restante da cidade. Tal como
percebido com as informaes indicadas anteriormente quais?, possvel
mensurar com a evoluo dos preos um distanciamento cada vez mais
relevante de um nmero dos preos praticados por um numero exclusivo de
bairros que passa a partir 2006 delinear uma contraposio bastante
acentuada ao restante da cidade. Chegando ao ano de 2010 em uma
disposio espacial bastante semelhante quela expressas pelos mapas da
Figura X, referentes aos chefes de famlia com rendimento superior a 20
salrios mnimos. Explore mais as mudanas nas classes, principalmente a
ltima.
Terrenos.
As informaes referentes aos terrenos so aquelas que apresentam

maiores disparidades e as que chamam maior ateno para uma lgica de
atuao dos agentes seletiva espacialmente e acentuadamente desigual.
Tabela 15. Tabela X. ndices de variao do preo do m. Terrenos. Londrina
1995 2000 2006 2010

Amplitude dos Preos R$ 949,99 R$ 678,67 R$2644,29 R$3996,08
Apesar de uma variao pouco expressiva dos preos mdios da cidade

durante o perodo, chama ateno, sobretudo, a amplitude dos preos
praticados na cidade e o coeficiente de variao, que durante todo o perodo
demonstra a composio de um mercado onde as disparidades mostram-se
estruturais.
117
O Grfico X, permite visualizar a acentuada diferena entre os terrenos
comercializados em sua relao com as mdias das cidades e atravs das
diferenas entre os bairros que apresentam os maiores e menores preos.
Grfico 3. Variao dos preos mdios de terrenos em m.Londrina. 1995 a 2010.
No perodo analisados a variao apresentada no conjunto dos anos

entre os menores preos ofertados mostra-se pouco expressiva,
permanecendo semelhantes, enquanto, os maiores preos ofertados
demonstram um evoluo acentuada, chegando ao ano de 2010, com uma
diferena significativa com relao a prpria mdia da cidade.
Assim como feito para as casas, organizamos para os terrenos um
conjunto de mapas, que busca evidenciar a dinmica espacial destes
processos, destacando os preos que se mantm acima das mdias da cidade
em vermelho e aqueles que esto na mdia ou abaixo dela em amarelo.
118
Figura 10. Bairros com mdia de preos superior a mdia da cidade em m.
Casas. Londrina 1995 a 2010
119
Chamamos a ateno para a evoluo nos preos nos perodos entre
1995 e 2010. Nestes anos h uma semelhana entre os bairros que
apresentam maiores percentuais de valorizao, em destaque aos bairros
localizados nas reas centro sul, que pensadas em relao ao Grfico X,
indica os setores com os maiores preos ofertados em todo o perodo. Alm
disso, notria a ausncia do bairro Gleba Palhano entre os bairros de maior
preo, o que, no significa porm uma tendncia desvalorizao, movimento
refutado se posto em conjunto aos demais dados trabalhados neste captulo,
mas, talvez, indicando uma reduo do estoque de terrenos disponveis no
bairro, principalmente queles melhor localizados.
3.2.2. O mercado imobilirio em Ribeiro Preto.
As anlises do mercado imobilirio da cidade de Ribeiro Preto tomaram

o mesmo conjunto de indicadores trabalhados/utilizados para Londrina. Neste
sentido, ser tambm particularizado em sua anlise os tipos de imveis
ofertados Apartamentos, Casas e Terrenos. O perodo considerado para
anlise considera os anos de 1995, 2000 e 2010.49
Iniciaremos nossa anlise a partir da representao dos chefes de
famlia com rendimentos at 2 salrios mnimos e rendimentos superiores a 20
salrios mnimos, utilizando como referncia os dados do censo demogrfico
do IBGE para os anos de 2000 e 2010. Intencionamos com isso constituir um
cenrio analtico prvio que possa ser utilizado como suporte para as analises
do mercado imobilirio. Para tanto os mapas encontra-se organizados nas
Figuras X e X.
49
No foi possvel anlise do ano de 2006 em virtude de ausncia de uma srie histrica de
jornais completa no arquivo pblico municipal e bibliotecas na cidade de Ribeiro Preto.
120
Figura 11. Chefes de famlia com rendimento at 2 salrios mnimos. Ribeiro
Preto. 2000 e 2010
121
Figura 12. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrio mnimos.
Ribeiro Preto. 2000 e 2010
122
O conjunto de mapas oferece a percepo de uma diferena bem
definida entre os dois grupos analisados. H uma clara justaposio posta na
localizao dos chefes de famlia com rendimento at 2 salrios mnimos,
localizados nos setores que integram a zona norte da cidade, acentuadamente
nas reas mais perifricas. Alm disso, essas diferenas quando analisadas
em comparao entre os dois perodos, 2000 e 2010, mostra uma tendncia a
continuidade deste arranjo expressando pouca variao, acentuando
unicamente o nmero de setores censitrios, evidenciando um maior
adensamento populacional nesta rea.
Os chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos de
modo contrrio apresentam no perodo analisado um deslocamento das reas
com sua maior localizao, deixando uma configurao mais dispersa entre os
setores presentes na rea central e zona Leste, no ano de 2000, para uma
concentrao significativa nos setores localizados no eixo Sul-Sudeste da
cidade.
Este deslocamento entre os chefes de famlia com maior rendimento
de essencial importncia s anlises subsequentes, tal como ficaram evidentes
nos movimentos dos preos e no deslocamento da oferta de imveis.
Para a anlise do mercado imobilirio convm alertar que a
espacializao das ofertas encontra-se organizadas por Subsetores urbanos,
estes setores conferem um agrupamento de bairros e loteamentos realizados
pela Prefeitura Municipal de Ribeiro Preto como ferramenta estratgica para o
desenvolvimento de polticas setoriais.
***
Apartamentos.
Para anlise dos apartamentos recorremos inicialmente a identificao

da variao das ofertas representadas na Figura 1 no captulo anterior
associando-as aos mapas de renda apresentados nesta seco. Isto porque,
perceptvel o deslocamento e concorrncia das ofertas imobilirias de
apartamentos para novos setores da cidade, modificando de eixo de
estruturao historicamente consolidado.
123
Tabela 16. ndices de anlise do preo do m. Apartamentos. Ribeiro Preto
1995 2000 2010

Mdia da Cidade R$ 2.518,04 R$ 1.588,45 R$ 2.614,81
Amplitude dos Preos R$ 5.039,19 R$ 2.726,34 R$ 9.175,31
Coeficiente de Variao 37% 36% 31%
A anlise dos dados denota um movimento de oscilao no perodo

considerado expresso pelo ano de 2000 que descontinuo aos valores de
1995 e 2010. Alm disso, perceptvel a ligeira elevao dos preos entre os
anos de1995 e 2010, que acompanha o aumento representativo das
amplitudes dos preos para o perodo. Com os dados do Grfico 4, verificamos
de modo mais ntido esta oscilao que demarcar tambm a presena no ano
de 2010 de novos setores entre os de maior valorizao.
Grfico 4: Variao dos preos mdios de apartamentos em m. Ribeiro Preto.

1995 a 2010.
Com os dados, verificamos o ganho de importncia do eixo Sul-Sudeste

com destaque aos Subsetores Sul 7 e Subsetores Sul 9 compreendidos pela
Avenida Professor Joo Fiuza, Bairro Jardim Botnico e City Ribeiro.
***
Casas.
A evoluo dos ndices presentes na Tabela X denota uma variao

semelhante quela percebida nos apartamentos. Neste sentido, h uma
124
elevao pequena dos valores mdios do preo do m no perodo, alm de
uma ligeira variao nos preos da cidade datado ao ano de 2000. Alm disso,
existe uma diferenciao nas amplitudes, menos acentuada que a percebida
nos apartamentos, seguidos de patamares semelhantes ao tocando do
coeficiente de variao dos preos.
Tabela 17. ndices de anlise do preo do m. Casas. Ribeiro Preto
1995 2000 2010

Mdia da Cidade R$ 1.637,41 R$ 1.299,28 R$ 1884,58
Amplitude dos Preos R$ 3.268,00 R$ 2.068,77 R$ 4288,53
Paralelamente as informaes presentes no Grfico 5, demonstram o

ganho contnuo de importncia dos bairros localizados no subsetores Sul, em
especial ao Subsetor Sul 7 que apresenta a maior elevao da srie histrica.
Grfico 5. Variao dos preos mdios de casas em m. Ribeiro Preto. 1995 a

2010.
A importncia associada a estes Subsetores fica bastante evidente a

partir da sequencia de mapas que compem a Figura 12, representando a
evoluo dos Subsetores em relao a mdia da cidade. Trata-se de uma
formulao semelhante a utilizada para a cidade de Londrina.
125
Figura 13. Setores com mdia de preo superior a mdia da cidade. Casas. Ribeiro Preto.
1995 a 2010
126
notrio o deslocamento das reas em vermelho, referentes aos
Subsetores com preo acima da mdia de preos da cidade, em direo ao
eixo Sul-Sudeste da cidade, reforando as caractersticas expressas pelo
censo demogrfico, indicando a constituio de um eixo diferenciado no
tocando da cidade, que passa gradualmente a dirigir-se s zonas menos
densamente ocupadas, estendendo-se pela zona de expanso urbana.
Torna-se notria a separao entre este setor e os demais subsetores
da cidade. Tomando como referncia os anos de 1995 e 2010 para anlise,
conseguimos perceber o deslocamento dos preos de um eixo historicamente
consolidado que conecta o centro da cidade zona Sul, para estrutura mais
fragmentada, aglutina unicamente neste setor.
***
Terrenos
A variao dos preos de terrenos so as que mais chamas ateno no

tocante a sua evoluo desigual no conjunto da cidade. Com os dados da
Tabela 18, podemos identificar que durante o perodo analisado os preos
mdios do m e as amplitudes dos preos apresentaram uma evoluo gradual
e significativa quando pensada no conjunto dos anos.
Alm disso, o coeficiente de variao dos preos evidenciou uma
dinmica marcada pelas desigualdades significativas entre os preos em
relao a mdia da cidade.
Tabela 18. ndices de anlise do preo do m. Terrenos. Ribeiro Preto
1995 2000 2010

Mdia da Cidade R$179,95 R$ 189, 35 R$ 427, 81
Amplitude dos Preos R$ 997,55 R$ 1015,60 R$ 2313,45
O grfico X assemelha-se a variao de preos percebida em Londrina,

sem, entretanto, uma variabilidade significativa entre os anos de 1995 e 2000.
Nas duas cidades expressiva as diferenas entre os maiores preos
127
percebidos no perodo em relao aos menores, evidenciando um mercado
seletivo e fragmentado.
Grfico 6. Variao dos preos mdios de terrenos em m. Ribeiro Preto. 1995 a
2010.
Para a concluso de nossa anlise, destacaremos a evoluo dos

Subsetores que apresentaram uma evoluo de preos superior mdia da
cidade.
A partir dos mapas que constituem a Figura 13, podemos identificar uma
evoluo espacial menos acentuada do que aquela percebida com as casas,
neste sentido possvel perceber um direcionamento dos bairros com maiores
preos ao eixo Sul- Sudeste, porm no deixa de comparecer em outros
Subsetores da cidade, localizados na zona central e intermediaes.
128
Figura 14. Setores com mdia de preo superior a mdia da cidade.
Terrenos. Ribeiro Preto. 1995 a 2010
129
Consideraes finais.
A concluso das atividades de pesquisa permite delinear atravs dos

resultados alados algumas consideraes em torno das questes centrais
elaboradas sob o objetivo de comparar os mercados imobilirios das cidades
de Londrina e Ribeiro Preto.
Nestas duas cidades as dinmicas da produo imobiliria assumiu
durante a segunda metade dos anos de 2000 uma singular transformao
frente aos perodos anteriores.
Estas transformaes denotam um conjunto geral de mudanas no setor
imobilirio presentes nas formas de financiamento da produo e no tendencial
processo de financeirizao da economia.
Os rebatimentos destas dinmicas quando pensadas luz dos agentes
locais assumem particularidades significativas alocadas no modo como estes
agentes passam a ampliar suas escalas de atuao, diferenciando o tipo e os
produtos comercializados. Apresentam-se nestas cidades redefinies nas
estruturas organizacionais das empresas de capital local, tal como descrito no
captulo 2, evidenciando, fuses e parcerias entre empresas, mudanas nas
tipologias dos empreendimentos produzidos etc.
Figuram dentre as principais caractersticas deste momento a
segmentao dos negcios voltados a alta renda, demarcando o papel e a
posio de cada empresa no conjunto da produo imobiliria. Entretanto,
chama ateno no momento atual insero de novos agentes voltados
produo de habitao para os setores de mdia e baixa renda.
Ampliam-se as formas de concorrncia atravs da participao, cada
vez mais significativa de empresas com atuao em escala nacional, o que
exige um poder de articulao e competitividade ainda mais intenso das
empresas locais.
Outra dinmica percebida aquela da evoluo do volume da produo
residencial, sendo esta no exclusivamente voltada aos segmentos de mais
alta renda, mas tambm atingindo os segmentos de baixa e mdia renda.
Este volume de novos lanamentos tem sua repercusso espacial
atravs da amplificao das diferenas internas das cidades, evidentes na
seletividade espacial expressa pela localizao destes empreendimentos que
130
passam a concentrar-se em setores e bairros especficos. A exemplo desta
dinmica possvel identificar o bairro Gleba Palhano em Londrina e os
Subsetores localizados no eixo Sul-Sudese localizado em Ribeiro Preto, cujos
quais concentram empreendimentos verticais e horizontais voltados aos
segmentos de alta renda.
Alm disso, possvel observar a disperso territorial dos
empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida, principalmente
queles voltados a faixa 1, tal como apresentado para a cidade de Londrina,
em que um nico empreendimento articula trs construtoras na produo de
3579 unidades habitacionais no extremos Norte da cidade.
Ademais, possvel estabelecer algumas ponderaes em torno das
dinmicas expressas atravs da organizao dos dados de variao dos
preos do metro quadrado dos imveis apartamentos, casas e terrenos - em
conjunto aos processos aqui destacados, evidenciando lgicas de valorizao
diferencial, no conjunto dos anos estudados, demonstrando assim um mercado
claramente fragmentado.
Estas transformaes na cidade de Londrina e Ribeiro Preto so
percebidas com maior clareza atravs do avano gradual das mdias dos
preos do m da cidade, em geral, para todos os tipos de imveis e em
especfico possvel assinalar nestas duas cidades o avano das amplitudes
dos preos entre o preo do m entre os diferentes tipos de imveis.
Neste ponto parece haver mais similaridades do que singularidades.
Estas duas cidades, o movimento dos preos apresentam curvas semelhantes
de variao dos preos mdios da cidade para todos os tipos de imveis.
Sendo ntido o momento de queda dos preos entre os anos de 1995 at 2000
e sua gradual evoluo at ano de 2010.
Alm disso, notrio o avano dos preos, quando pensados nas
distines entre os preos mximos e os mnimos. Atravs desta variao
possvel identificar a existncia de uma lgica bem definida e seletiva da
localizao dos preos para apartamentos, casas e terrenos que apresentam
os maiores preos.
Este avano dos preos expressa a necessria ateno junto a relao
entre a dinmica da produo imobiliria, associada a produo perifrica da
131
cidade que amplia as diferenas internas e promove a acentuao das
desigualdades e acirra a disputa pelas melhores localizaes em seu interior.
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Apndices
Certificado de Participao do XVII Encontro Nacional de Gegrafos
144
Pgina do site oficial do evento comprovando aprovao do trabalho para
apresentao.50
Consideraes acerca das novas estratgias de atuao das

grandes incorporadoras na produo do espao urbano51
50
No possvel apresentar comprovante de apresentao pois a organizao do evento no
disponibilizou este documento.
51
Este trabalho conta com o financiamento da Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo
(FAPESP)
145
Marlon Altavini de Abreu
marlon_altavini@hotmail.com
FCT-UNESP
Thiago Barbosa Figueiredo Vilas Boas
thi.vb@hotmail.com
FCT-UNESP
Introduo
O presente trabalho prope-se ao exame das mudanas recentes
percebidas no setor imobilirio. Sem intencionar compor um quadro explicativo
desta dinmica em sua totalidade, pretende instigar a um debate acerca dos
modos em que este movimento de expanso geogrfica associa-se ao
processo de produo do espao urbano, a partir da interpenetrao entre o
processo imobilirio e o capital financeiro. As premissas para esta coalizo
esto presentes e podem ser auferidas, por exemplo, a partir da abertura de
capital na bolsa de valores pelas empresas do setor imobilirio.
Estas transformaes chegam ao setor imobilirio atravs da redefinio
das perspectivas de atuao, em que se ampliam as escalas em novas
possibilidades de interveno e realizao do valor em diferentes cidades.
Trata-se de um conjunto de decises cruciais na medida em que as
transformaes em curso na dinmica de acumulao capitalista, sob o
comando do sistema financeiro global, impem novas estratgias de
valorizao do capital em geral e de cada capital em particular, ao mesmo
tempo em que a esfera financeira ala relativa autonomia em relao
produo e a capacidade de interveno das autoridades monetrias.
As questes e problemticas que ora nos propomos a apresentar figuram
exatamente na compreenso desta justaposio entre duas lgicas distintas de
organizao do setor imobilirio, que se associam em um processo de
transformao recente, inserido na passagem parcial de sua constituio
autnoma e mercantil para um capital imobilirio financeirizado.
Este percurso analtico desdobra-se, de um lado, por uma leitura do processo
de urbanizao em sua expresso geogrfica, considerando na dimenso
espacial as relaes de produo em suas condies objetivas e resultantes
diversas e as estruturas da procedentes, os vnculos regulatrios e
coercitivos, presentes nas estratgias de empresas e do Estado, para o
entendimento da reproduo da sociedade
146
Certificado de oficna ministrada no X Workshop da Rede de Pesquisadores sobre
Cidades Mdias.
Certificado de participao do X Worksho da Rede de Pesquisadores sobre Cidades

Mdias.
147
Certificado de aceite do trabalho enviado ao 14 Encontro de Gegrafos da Amrica
Latina.
148
149
Contribuio para anlise do mercado imobilirio em
cidades mdias brasileiras52.
Marlon Altavini de Abreu

Mestrando em Geografia
Universidade Estadual Paulista - Presidente Prudente So Paulo Brasil
marlon_altavini@hotmail.com
52
Este trabalho conta com o financiamento da Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo
(FAPESP) e responde em grande medida s discusses realizadas no X Workshop da Rede de
Pesquisadores sobre Cidades Mdias, ao qual, foram sistematizadas na oficina Contribuies
metodolgicas para o estudo da dinmica imobiliria em cidades mdias, em que tivemos a oportunidade
de ministrar em conjunto a Wagner Vincius Amorim.
150
Resumo
O presente trabalho prope-se ao debate das fontes de dados para
anlise do mercado imobilirio em cidades mdias. Enfatizando as
potencialidades e limitaes oriundas dos classificados de jornais, utiliza-se
dos exemplos de pesquisa em desenvolvimento a fim de caracterizar as
possibilidades abertas para anlise e interpretao, atravs da mediao
emprica, de questes associadas ao modo tal como agentes econmicos,
circunscritos dimenso do mercado imobilirio, produzem o espao urbano.
Para tanto, toma como foco privilegiado as cidades de Londrina/PR, Marlia/SP
e So Jos do Rio Preto/SP, destacando as variveis utilizadas para estudo, as
formas de tratamento dos dados e o modo de sua representao.
Palavras-chave: Mercado Imobilirio; Produo do espao urbano; Cidades
Mdias.
Introduo
O presente trabalho prope-se a discusso das fontes de dados para
anlise do mercado imobilirio. Partindo de exemplos concretos de pesquisas
em desenvolvimento, pretende estabelecer algumas consideraes em torno
das potencialidades e limitaes postas elaborao de um amplo e adequado
banco de dados com base nos anncios de classificados de jornal.
A construo da pesquisa emprica em torno do mercado imobilirio integra em
sua elaborao preocupaes analticas subjacentes s escalas, agentes e
processos relacionados produo do espao urbano, tal como indicado por
Melazzo (2012) ao explicitar sua
Certificado. Linconl Institute. Tecnica de Analisis de Mercados de Suelo
Urbano. 2012
151
152
153
Geografias, Polticas Pblicas e Dinmicas Territoriais
De 07 a 10 de outubro de 2013
REESTRUTURAO DAS CIDADES E MERCADO IMOBILIRIO EM

LONDRINA/PR53
MARLON ALTAVINI DE ABREU54
1- INTRODUO
As pretenses lanadas por este trabalho aproximam-se de questes em torno

das lgicas e agentes da produo imobiliria recente na cidade de Londrina/PR.
Considera, portanto, no amplo processo de reproduo das relaes
capitalistas, um cenrio de mudanas dos contedos econmicos, sociais e polticos
do espao, que se entrelaam e se combinam s formas de produo do espao
urbano, tal como destacado por Sposito (2004).
Estas transformaes abarcam em seu contedo processual as continuidades
descontinuidades dos sentidos e direes constitudos entre os espaos internos da
cidade. Constitui-se, no perodo atual um cenrio de maior complexificao das
dinmicas de estruturao e reestruturao das cidades, com uma importncia cada
vez maior dos mercados fundirios e imobilirios no conjunto das atividades
econmicas e a emergncia de novos capitais, produtos imobilirios e prticas
socioespaciais. (Melazzo 2013, p. 3)
Neste sentido, pensar as interfaces existentes entre os processos de
estruturao das cidades e os agentes econmicos concretos, especificamente
aqueles circunscritos dimenso do mercado imobilirio, remete-se aqui
compreenso de um circuito de valorizao do capital que se manifesta atravs da
mercantilizao da terra, por meio de sua apropriao, monopolizao e, como vem
ocorrendo recentemente, por sua financeirizao. (Botelho, 2007, p.15)
Estas transformaes expem a redefinio das perspectivas de atuao dos
agentes imobilirios, ampliando as escalas e possibilidades de interveno, assim
como das expectativas, cada vez mais centrais, de rentabilidade futura da base
fundiria urbana.
53
Esta pesquisa financiada pela Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo (FAPESP).
54
Estudante de Mestrado em Geografia na Universidade Estadual Paulista Campus de Presidente
Prudente.
154

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Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita Filho

Campus de Presidente Prudente Faculdade de Cincias e Tecnologia

MARLON ALTAVINI DE ABREU

O mercado imobilirio em Londrina e Ribeiro Preto:

Orientador: Prof. Dr. Everaldo Santos Melazzo.

Relatrio de pesquisa referente s atividades

Relatrio Final. Maro de 2014

PARTE I: A TRAJETRIA DE PESQUISA.................................................................................. 9

1. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS. ...................................................................................... 10

1.1. DISCIPLINAS CURSADAS ...................................................................................................... 10

PARTE II: O RELATRIO CIENTFICO. ................................................................................... 30

1. ESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E RIBEIRO PRETO. ......................... 31

2.1. Os fundamentos da dinmica imobiliria: agentes, escalas e processos. .................. 59

As pretenses lanadas por este trabalho aproximam-se de questes em

PALAVRAS-CHAVES: cidades mdias, produo do espao urbano, mercado

O relatrio que ora submetemos para anlise rene os resultados de

1.1. Disciplinas Cursadas

Organizao do Trabalho Cientfico I.

A disciplina Organizao do Trabalho Cientfico I foi realizada na primeira

Metodologia cientfica em Geografia: mtodo, teoria e o pensamento

A Questo cidade-campo, agroindstria e movimentos sociais.

A disciplina de responsabilidade do professor Dr. Antnio Thomaz Jr. Foi

Atravs de aulas expositivas e uma ampla bibliografia foram discutidas

Urbanizao e Produo do Espao.

Com a finalidade concentrar as informaes das disciplinas elaboramos um

Disciplinas Crditos Carga Frequncia Conceito

A Questo cidade- 3 45 100 A

Urbanizao e Produo 12 180 92 A

Evento: X Workshop da Rede de Pesquisadores sobre Cidades Mdias

1.3. Participao em Defesas de Doutorado, Mestrado e Monografia.

Participao em Defesa de Tese de Doutorado

Participao em Defesa de Tese de Doutorado

Participao em Defesa de Tese de Doutorado

Participao em Defesa de Tese de Doutorado

Participao em Defesa de Tese de Mestrado

Participao em Defesa de Tese de Monografia

1.4. Participao em Aula Magna

Participao em Aula Magna.

Participao em Mesa Redonda.

1.6. Participao em cursos.

Descrio: O curso apresenta os conceitos e princpios bsicos de

1.8. Participao em grupos de estudos/reunies de orientao

Grupo de Estudos Produo do espao urbano e a dinmica imobiliria

Quadro 2.Sntese de temticas abordadas no ano de 2012.

Complementarmente s informaes do quadro com a sntese das

1.9. Reunies de orientao

1.10. Trabalhos de Campo. Descrio das atividades de campo.

Esta parte do relatrio dedicada descrio das atividades de campo

1.10.1. Trabalhos de campo realizados na cidade de Londrina.

Trabalho de campo realizado entre os dias 16 e 19 de setembro de

Este foi o primeiro trabalho de campo, realizado no ms de setembro

Quadro 3. Cronograma do Trabalho de Campo em Londrina. Setembro de

Visita rea de verticalizao na Gleba Palhano e ao Lago Igap;

2f Entrevista realizada com corretores no planto de vendas da

Visita ao show room da Yticon com realizao de entrevista ao

3f Entrevista junto ao corretor Denerval Culhieri da imobiliria Raul

Escritrio da Caixa Econmica (para levantar os financiamentos

Trabalho de campo realizado entre os dias 01 e 04 de junho de 2013

O segundo trabalho de campo realizado ocorreu entre os dias 01 e 04 de

Quadro 4. Cronograma do Trabalho de Campo em Londrina. Junho de

Visita s obras do Residencial Torres, da Construtora Planalto (Zona

Visita ao Sinduscon (solicitao e aquisio da Pesquisa de

O ltimo trabalho de campo realizado ocorreu entre os dias 1 e 3 de