Técnicas de Tasación - UBP

TT - tcnicas de tasacin
EDUBP | MAR | tercer cuatrimestre
EDUBP | MARTILLERO PBLICO | tcnicas de tasacin - pag. 1

ndice
presentacin 3
programa 4
contenido mdulos

mapa conceptual 6

macroobjetivos 7
agenda 7
material 8
material bsico
material complementario
glosario 8
mdulos *
m1 | 12
m2 | 26
m3 | 63
m4 | 89
m5 | 95
* cada mdulo contiene:

microobjetivos
contenidos
mapa conceptual
material
actividades
glosario

evaluacin 123
impresin total del documento 123 pginas !
EDUBP | MARTILLERO PBLICO | tcnicas de tasacin - pag.2

p r e s e n t acin
Bienvenido a TCNICAS DE TASACIN
Le damos la bienvenida a la materia Tcnicas de

Tasacin IC 1, asignatura que se encuentra en el
tercer cuatrimestre de su carrera, razn por la cual
usted ya debera contar con una base slida para
comprender la mayora de los trminos tcnicos
que utilizaremos de aqu en adelante.
Recuerda usted cules son los objetivos IC 2 que el plan de estudios de la

carrera tiene previstos para el alumno? Seguramente, retomarlos a travs de su
lectura posibilite ver de qu manera se relacionan con el desarrollo de la materia
Tcnicas de Tasacin.
Comenzaremos por el objetivo principal de la asignatura, que es el
estudio de los distintos tipos de mtodos para poder establecer el valor de las
diferentes clases de bienes. Este objetivo nos permite delimitar nuestro horizonte
y explicitar qu es lo que pretendemos que usted logre durante el cursado de
esta materia.
Queremos destacar que la aplicacin de estos mtodos no se circunscribe
a la actividad de tasacin, lo que hace que la profesin que usted ha elegido
ejercer en un futuro, sea ms trascendente.
Qu queremos decir con esto? Ciertamente, que

nuestro mbito de actuacin como profesionales
se refleja tanto en la esfera judicial como en las
transacciones inmobiliarias. Si nos circunscribimos al
mbito judicial, debemos comprender la importancia
de la labor del martillero como perito y auxiliar de la
justicia.
Ahora bien, si vamos un poco ms all, y ya en el mbito privado, usted

ser el facilitador de la actividad de intermediacin inmobiliaria y, especficamente
con esta materia, podr calcular el valor de los bienes que le confiarn sus
clientes. Tal como usted podr advertir en esta presentacin, la asignatura
tiene una faz eminentemente prctica que esperamos le posibilite construir los
cimientos para su actuar profesional.
Consideramos fundamental que durante el cursado nos mantengamos
comunicados permanentemente, para intercambiar ideas, despejar dudas y
abordar juntos los contenidos estudiados.
Para ello, usted no slo cuenta con el soporte tecnolgico y las
herramientas que le ofrece esta modalidad, sino tambin con nuestra mejor
predisposicin para acompaarlo y ayudarlo en lo que est a nuestro alcance.
Bienvenido nuevamente, y manos a la obra!

m1 |presentacin | IC
informacin complementaria 1
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m1 |presentacin | IC
Capacitar al alumno para desempear eficazmente la funcin de

rematador en subastas privadas, pblicas y judiciales;
Capacitar profesionales para contribuir a la fluidez y celeridad en la
celebracin de negocios mobiliarios e inmobiliarios.
Formar profesionales con aptitud para desempearse como auxiliares
de justicia en los procedimientos judiciales vinculados a embargos,
secuestros y subastas de bienes materiales e inmateriales.
Formar tcnicos con aptitudes y habilidades para determinar el valor de
mercado de bienes materiales e inmateriales.
Capacitar al futuro egresado en el desarrollo de habilidades de
intermediacin que contribuyan al acercamiento de las partes en toda
negociacin de contrato en la cual intervenga
Entrenarlo en la tcnica de redaccin de contratos, escritos, oficios,
informes, dictmenes periciales, todos vinculados al desempeo de la
profesin de martillero y corredor pblico.
Capacitar tcnicos con idoneidad para la administracin de propiedades
inmobiliarias.
Efectuar ventas de remate pblico y practicar tasaciones, avalos y/o
peritajes de cualquier clase de bienes de trfico lcito que se realice por
orden judicial, oficial o particular, adems de toda otra actividad propia
de sus funciones
Intervenir en todos los actos propios del corretaje, asesorando,
promoviendo o ayudando a la conclusin de contratos relacionados con
toda clase de bienes de trfico lcito, y toda otra actividad propia de sus
funciones.
p r o g rama
MDULO 1: CONCEPTOS GENERALES DE LA MATERIA

Conceptos de: tasacin, cotizacin, valor y precio. Variabilidad del precio.
Principios generales de la tasacin. Categoras de la tasacin. Doctrina
objetiva y subjetiva. Simetra y su importancia. Centro de simetra, superficie.
Denominaciones catastrales.

MDULO 2: MTODOS DE TASACIN
Aspectos Generales. Mtodos usuales de tasacin. Mtodo indirecto o de
conjunto, o de la renta. Tasa de capitalizacin. Tcnicas de aplicacin del
mtodo indirecto. Quebrantos de la renta. Mtodo directo comparativo o
separativo. Valor del terreno. Homogeneizacin de antecedentes. Coeficientes
de homogeneizacin. Tabla de Fitte y Cervini. Tabla de Tribunal de Tasaciones
de la Nacin. Ley de Hoffman. Regla Norteamericana. Lote esquina. Mejoras.
Tabla de Ross Heidecke. Mtodo Emprico. Factores que inciden en el valor del
inmueble. Elementos extrnsecos e intrnsecos. Clasificacin de las categoras
segn su destino.
MDULO 3: TASACIN DE DEPARTAMENTOS, LOCALES Y OFICINAS

Introduccin al mtodo directo comparativo o separativo. Desarrollo de la
metodologa. Tasacin de unidades funcionales de vivienda. Departamento
tipo. Superficie propia homogeneizada. Normas de Homogeneizacin de
las superficies propias. Coeficiente de ubicacin del edificio. Coeficiente de
ubicacin del departamento segn el piso. Coeficiente de ubicacin en planta.
Coeficiente del departamento en esquina o frente a plaza. Coeficiente de
caractersticas constructivas de edificio. Coeficiente de depreciacin por edad
y estado de conservacin. Coeficiente de superficie propia homogeneizada
del departamento. Coeficiente de Oferta. Tasaciones de unidades funcionales
destinadas a oficinas. Coeficientes y normas de homogeneizacin. Tasaciones
de unidades funcionales destinadas a locales comerciales.
MDULO 4: TASACIONES DE VEHCULOS

Tipos de vehculos. Identificacin del bien. Estado funcional. Estado estructural.
Aspectos fundamentales a tener en cuenta. Mtodo Lineal.
MDULO 5: TASACIN RURAL

Conceptos generales. Suelo, agua, clima. Pastizales naturales. Mejoras. Factores
que influyen en el valor de un inmueble rural. Metodologa de la valuacin rural.
Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural. Actividad
ganadera. Tipos de razas. Sugerencias para establecer valores. Equinos. Fuentes
de informacin para la tasacin. Modelo pericial en sede judicial. Modelo de
autorizacin para tasar en forma particular.

m a p a c o n c eptual

m a c r o o b j etivos
Comprender la terminologa especfica sobre las tcnicas de tasacin,

para aplicarla correctamente en su desempeo profesional.
Utilizar adecuadamente los criterios para reconocer los diferentes tipos
de bienes existentes en el trfico jurdico-comercial, a los fines de
identificar cules pueden ser objeto de valuacin.
Conocer adecuadamente el objeto a tasar para aplicar con precisin el
mtodo de valuacin que resulte ms conveniente.
Aplicar a casos concretos las herramientas que se proponen en la
materia, para transferir esas herramientas a la realidad laboral.
Comprender en qu consiste el procedimiento para la presentacin
formal de la tasacin, entendiendo que esto forma parte de la actividad
profesional del martillero y corredor pblico.
a genda
Porcentaje estimativo por mdulo, segn la cantidad y complejidad de

los contenidos y actividades:
Mdulo Porcentaje
Mdulo 1 20%
Mdulo 2 35%
Mdulo 3 25%
Mdulo 4 10%
Mdulo 5 10%
TOTAL 100%
Tiempo estimado en semanas que le demandar el estudio de cada

mdulo de la asignatura:
Semanas Mdulos
Mdulo 1 Mdulo 2 Mdulo 3 Mdulo 4 Mdulo 5

1
2
3
4
5

6
7
8 Primer parcial
9
10
11
12
13
14
Segundo parcial

m a terial
Material bsico:
AGUADA, et l: Manual Integrador del Tasador. Crdoba, Editorial
Advocatus, 2007.
Material complementario:
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasacin inmobiliaria urbana y rural.
4 Edicin (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario, Editorial
Juris, 2006.
CHANDIAS, M.: Tasacin de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales.
2 Edicin. Buenos Aires, Editorial Alsina, 1994.
IBEZ, M. A.; TOPALIN, A.: Elementos de la tasacin bienes muebles,

inmuebles y semovientes. 2 Edicin. Crdoba, Editorial Alveroni, 2008.
g l osario
Aguada: lugar en el que abreva el ganado. Aguadas naturales: la de los arroyos,

lagunas, etc.
Aguadas artificiales: la de las bebidas o bebederos.
Airbag: sistemas de seguridad de los automviles, que consiste en una bolsa
sinttica que se infla con los gases producidos en un choque. Es un sistema
complementario al cinturn de seguridad.

Alambrado: cerco de alambres estirados, sujetos a postes enterrados de trecho
en trecho.
Alzada: altura de un equino, tomada desde el suelo a la cruz, es decir, donde
comienza el pescuezo.
Antecedentes: operaciones inmobiliarias de similares caractersticas que son
cercanas en el espacio y en el tiempo, y son de utilidad para tasar un inmueble
mediante el mtodo directo comparativo.
Antigedad o edad: el nmero de aos transcurridos entre las fechas de
construccin de un inmueble o de la ltima rehabilitacin integral del mismo, y
la fecha de la valoracin.
Aparcera: trato o convenio de quienes van a la parte en una granjera.
Apero: conjunto de piezas y arneses que sirven para una cabalgadura (recado,
freno, cabezada, riendas, estribos y rebenque) o que son necesarios para atar o
uncir animales a un rodado o mquina rodante.
Arrendamiento: precio de la locacin de un campo. Contrato por el cual el
arrendatario o locatario goza, por un tiempo y precio convenidos, del campo de
propiedad de otra persona.
Arreo: conjunto de animales vivos que se transportan por tierra, con sus propios
medios, de un lugar a otro.
Automotor: sern considerados automotores los siguientes vehculos:
automviles, camiones (inclusive los llamados tractores para semirremolque),
camionetas rurales, jeeps, furgones de reparto, mnibus, micromnibus y
colectivos, y sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no
estuvieran carrozados.
Bien inmueble: el suelo fsico y aquellos elementos artificiales que se adhieren
al suelo.
Bienes inmuebles por accesin fsica: las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, de manera tal que esta adhesin
tenga el carcter de perpetuidad.
Bienes inmuebles por su naturaleza: las cosas que se encuentran, por s
mismas, inmovilizadas como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que
forman su superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo, de
una manera orgnica y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del
hombre.
Bienes muebles: son todos aquellos bienes personales que son transportables,
es decir que pueden trasladarse de una parte a otra.
Brete: sitio reducido cercado con fuertes maderas, estacas o postes y que sirve
para reunir hacienda, que ha de pasar por mangas o entrar a corrales.
Caballo: equino macho castrado, utilizado para el trabajo. Caballo de tiro: para
ser atado a un vehculo o implemento agrcola. Caballo de silla: para ser utilizado
como cabalgadura.
Cabina: habitculo principal de un camin que puede ser fija o basculante.
Caravana: cinta de cobre o metal blanco que se pasa por un agujero hecho en
medio de las orejas de los lanares finos, en la que consta el nombre del criador
y el nmero del registro particular del animal, a fin de su ms fcil y pronta
individualizacin. Tambin se emplea en forma de botn de dos caras, colocadas
a presin, para individualizar lanares y porcinos.
Carnero: ovino reproductor macho.
Carrocera: estructura de un automotor que permite diferenciarlo en tricuerpo o
tres volmenes, bicuerpo o dos volmenes, monovolumen y familiares.
Casco: casa habitacin o conjunto de dependencias principales donde reside
el dueo, mayordomo, peones y dems personas que viven o trabajan en una
estancia.
Catastro: el inventario y registro de la propiedad inmobiliaria, pblica y privada,
urbana y rural de un territorio o pas en sus aspectos fsicos, jurdicos y valorativos.

Contramarca: marca duplicada, puesta al revs de la primera. Indica que queda
anulada la marca, por una transferencia de propiedad.
Cordero: ovino recin nacido y hasta de cuatro meses de edad.
Corral: cercado de palos a pique, postes o alambrados fuertes, que se usa para
encerrar ganado.
Cotizacin: estimar particularmente, de forma pblica, a alguien o a algo en
relacin a un fin determinado.
Cubiertas: superficie de goma montada sobre llantas.
Denominaciones Catastrales: definiciones dadas por las leyes de la direccin
de catastro (Provincial, Nacional y Municipal) a los distintos tipos de inmuebles.
Departamento tipo: caractersticas ideales.
Departamentos: cada una de las divisiones en unidades funcionales o de
vivienda de un inmueble de propiedad horizontal y/o edificio en altura.
Depreciacin en las mejoras: disminucin del valor o precio de una cosa, con
relacin al que antes tena, comparndolas con otras de su clase.
Depreciacin: es la disminucin del valor de un bien, por causas fsicas
funcionales econmicas o ambientales.
Descornar: cortar los cuernos a un vacuno.
Dimensiones: distancia entre ejes, alturas de asientos, etc.
Doctrina: Escuela, Mtodo, Disciplina.
Equino: perteneciente o relativo al caballo
Escasez: condicin del mercado existente a cualquier precio, en la cual la
cantidad ofrecida de un bien es menor que la cantidad demandada.
Estancia: explotacin rural destinada a la ganadera y agricultura en gran escala.
Estimativa: apreciar, fijar.
Factores Extrnsecos: son aquellas caractersticas externas y ajenas al bien.
Factores Intrnsecos: son aquellas caractersticas individuales y especificas del
bien.
Fundo: finca, predio
Hacienda gorda: conjunto de ganados de un dueo o de una finca.
Haras: explotacin rural destinada a la cra y reproduccin de equinos.
Hierra: marcacin de hacienda mayor (vacuno, equino, mular) mediante un
hierro caldeado.
Homogeneizar: es el procedimiento por el cual se analizan las caractersticas
del inmueble que se tasa, en relacin con otros comparables, con el objeto
de deducir, por comparacin entre sus similitudes y diferencias, un precio de
compraventa o una renta homogeneizada para aqul.
Inters: lucro producido por un capital prestado, expresado casi siempre en un
tanto por ciento anual tipo de inters tasa de inters.
Interpolar: intercalar, interponer entre los resultados de los coeficientes, si as
fuera necesario.
Invernada: campo de buenos pastos destinado especialmente al engorde del
ganado mayor.
Jagel: excavacin o fosa grande y profunda que, en los campos de mala o poco
agua, sirve para acumular la de napas y de lluvia, mejorando y conservando las
del lugar. Del jagel se la eleva por medios mecnicos hasta los bebederos.
Labranzas: cultivo de los campos, tierras de labor.
Libro de Pedigr: en el que se anotan los datos relativos a la individualizacin de
un animal, su ascendencia y su descendencia.
Local Comercial: espacio fsico donde una persona desarrolla una actividad de
exposicin y venta al pblico de productos de consumo.
Manada: conjunto de yeguas que sirve un semental.
Mejora: toda construccin y /o agregado realizado en un terreno que aumenta
su valor y calidad.
Mercado: el sistema en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores, mediante mecanismos de precios.

Mtodo Directo: examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.
Mtodo Emprico: es una tcnica de tasacin de caractersticas no normativas,
basada nicamente en la experiencia.
Mtodo Indirecto: tiene en cuenta la renta que produce o es susceptible de
producir la propiedad, la cual capitalizada a un tipo conveniente de inters
conduce inmediatamente a su Valor.
Mtodo Lineal: busca el precio a nuevo del bien y le resta el valor de depreciacin
por su antigedad.
Mocho: el ganado vacuno sin cuernos.
Novillo: vacuno macho, castrado y sin domar.
Objetiva: al realizar la tasacin, slo se determinan las caractersticas fsicas
actuales.
Oficinas: espacio fsico, donde se desempean distintas tareas, ya sean
administrativas o de toma de decisiones para un fin determinado, en donde
pueden compartir una o ms personas.
Ordinarias: comunes, usuales, frecuentes.
Orejan: se dice del animal que est sin marcar (orejano de marca) o del ganado
menor que no se ha sealado (orejano de seal)
P.U.Z: Precio Unitario de la Zona.
Padrillo: el equino destinado a semental o reproductor macho
Paletilla: seal que se pone en las orejas de los vacunos u ovinos y que consiste
en una muesca arriba y otra debajo de una misma oreja.
Pastaje: derecho que se paga por tener animales en campo ajeno, para que all
pasten.
Pecuniario: concerniente o relativo al dinero efectivo.
Pedigree: rbol genealgico de un animal.
Plante: conjunto de madres finas, cuidadosamente seleccionadas y a quienes se
les destina un determinado semental.
Plusvala: acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrnsecas a ella.
Potrero: pedazo de campo cercado, de gran extensin, en que se divide un
campo de mayor superficie, y que se destina al pastoreo.
Potrillo: hijo de la yegua, de hasta dos aos de edad.
Potro: caballo nuevo (2 a 3 aos) que no ha sido an domado.
Precio: el trmino usado para designar la cantidad pedida ofrecida o pagada por
un bien o servicio.
Propiedad Horizontal: en inmuebles, se considera parcela al conjunto del
inmueble y subparcela a cada unidad que la compone.
Propiedad Horizontal: finca que, perteneciendo a una sola o varias personas se
halla integrada dentro de una comunidad en la que existen elementos comunes
compartidos por los titulares de los distintos pisos o departamentos individuales.
Renta: utilidad o beneficio que se cobra peridicamente por el alquiler de algo.
Rentabilidad: utilidad producida por una determinada inversin, su clculo se
efecta dividiendo los beneficios obtenidos por la inversin realizada.
Res: animal vacuno o lanar destinado al abasto o a la matanza.
Semental: dicho de un animal macho, que se destina a padrear
Semental: reproductor. Macho de calidad que se destina a la reproduccin y a
la mejora del ganado de su especie.
Simetra: correspondencia de posicin, forma y medida, con relacin a un eje
entre los elementos de un conjunto.
Subjetiva: perteneciente o relativo a nuestro modo de pensar o de sentir, y no al
objeto en s mismo.
Superficie cubierta: toda mejora o construccin dentro de una parcela cubierta.
Superficie propia homogeneizada: son los metros cuadrados que tiene una
unidad funcional que incluye los distintos tipos de superficie que la conforman y
que los podemos describir como: cubierta, semi-cubierta o galeras, balcones;
descubierta, etc.

Superficie: extensin, medida de un espacio limitado por una lnea.
Tasa de Capitalizacin: inters del Mercado inmobiliario, en lugar y tiempo
determinados.
Tasacin: justiprecio, estimacin del precio de algo, fijado oficialmente.
Tcnica de balance: equilibrio, comparacin para la eleccin de un mtodo
correcto.
Ternero/a: animal vacuno as llamado hasta que haya cumplido alrededor de
un ao. Los machos castrados, en la poca del destete toman el nombre de
novillitos y luego el de novillos. Los machos enteros, se llaman toritos y luego
toros. Las hembras, son vaquillonas de ao, vaquillonas de dos aos y despus,
vacas.
Terreno: espacio de tierra (terreno para edificar). Lote.
Tinglado: galpn grande, hasta de tres paredes o costados, en el que se guardan
mercaderas, maquinarias, etc. a fin de resguardarlas de la intemperie.
Toro: vacuno macho destinado a semental.
Tranquera: armazn de madera y hierro que, a manera de puerta, se coloca en
los alambrados para permitir el trnsito de peatones, cabalgaduras, vehculos y
haciendas.
Tropa: conjunto ms o menos numeroso de hacienda, que se lleva por tierra.
Vaca: vacuno hembra que ha cumplido 3 aos de edad.
Valor venal: valor de comercializacin.
Valor: concepto econmico que se refiere al precio ms probable al que llegarn
compradores y vendedores de un bien o servicio que est disponible para su
adquisicin.
Vaquillona: vaca nueva de 1 a 3 aos.
Variabilidad del precio: variacin del precio en un momento y tiempo
determinados.
Venal: vendible o expuesto a la venta.
Vida Probable: la estimacin en aos del tiempo total de vida til de un edificio,
desde el momento de su construccin hasta el momento en el que deja de estar
en condiciones para ser usado conforme su destino.
Vida Remanente: es la expectativa en aos de vida til que le resta a un bien.
Vida til: es el plazo durante el cual un inmueble est en condiciones de ser
usado para el fin a que se destina.
Viscosidad: propiedad de los fluidos por la que presentan resistencia a la
velocidad de deformacin.
m dulos
m1
m1 microobjetivos
Comprender los conceptos tcnicos propios de la tasacin (tales como tasar,

cotizar, precio y valor) y sus doctrinas, para aplicarlos correctamente a los
casos particulares.

m1 contenidos
Conceptos generales de la materia
En el presente mdulo estudiaremos el significado de algunos conceptos

claves para nuestra asignatura tales como la tasacin, cotizacin, valor y precio.
stos son los ms importantes a tener en cuenta en el momento de realizar la
tasacin de un bien, cualquiera fuera su naturaleza. Ahora comencemos:
1. Que es la Tasacin?
Autores como Arson, Marston y Thomas definen a la tasacin como el

arte de estimar o dar el justiprecio de los valores de cambio de determinadas
propiedades. Se puede decir que la tasacin es la estimacin del valor en dinero
sobre una cosa y dicha cosa es a su vez, susceptible de valor pecuniario. La
tasacin siempre recae sobre cosas materiales capaces de modificar su valor
y que, desde el punto de vista jurdico, responden al nombre de bienes. stos
constituyen parte del patrimonio activo de una persona y pueden ser muebles,
inmuebles y semovientes.
Al tasar un bien inmueble se tiene un objetivo determinado que es medir
el valor monetario de una propiedad en un mercado y tiempo determinado.
Asimismo, vamos a aclarar algunos conceptos que son utilizados con frecuencia
y que tienen relacin con la materia que vamos a estudiar; dichos conceptos nos
ayudarn a ubicar y precisar la tarea especfica de tasar.
Fijar oficialmente el precio mximo o mnimo para una

mercadera.
Tasar
Graduar el precio o valor de una cosa o de un trabajo.
Justipreciar.
Precio Valor pecuniario en que se estima algo
Estimacin que le asignamos a nuestras preferencias
Valor

Poner o fijar precio: estimar particularmente de forma
Cotizar pblica a alguien o algo en relacin con un fin determinado
Apreciar Poner precio o tasar a las cosas vendibles

Seala el precio de algo. Reconocer, estimar o apreciar el
Valorar
valor de alguien o algo
Valuar Transitivo de valorar A 1
Avaluar Transitivo de vala
Fuente: Diccionario de la Lengua Espaola. Real Academia Espaola 22 Edicin

ao 2001.
Ahora bien, con todo esto podemos entender que avaluar, valuar y valorar
son sinnimos entre s: los trminos se refieren a la tarea de estimar o apreciar
que realiza una persona para obtener el valor o precio de una cosa. Podramos
pensar que cualquiera de nosotros, a diario, valoramos o apreciamos el valor
que tienen las cosas, en funcin de las preferencias que tenemos de las mismas,
y no necesariamente tenemos que ser expertos para ello.
Si una persona realiza la tarea en forma pblica diremos que la misma
se encarga de cotizar. Cabe aclarar aqu que una persona que realiza dicha
tarea en forma pblica debe denotar cierta idoneidad en la funcin. Se entiende
por esto que la persona que se encarga de cotizar debe demostrar solidez, lo
cual se logra formndose en dicha tarea e implica poseer criterio, experiencia, y
aplicacin de mtodos.
Para ser ms especficos, pensemos en el caso de un martillero y
corredor pblico al momento de cotizar un inmueble antes de ponerlo a la venta,
realizando dicha cotizacin por requerimiento del propietario (el Cliente).
Entonces, decimos que cualquier persona puede avaluar, valuar o valorar,

y que para esta tarea no es necesaria una formacin especfica. Ahora bien,
no cualquiera puede cotizar, ya que para ello se requiere pericia, idoneidad
u oficio en el tema.
Si estas personas realizan dichas tareas en forma oficial, lo que ejecutan es la
accin de tasar, porque lo hacen en representacin de un rgano del Estado.
Como ejemplo de tasar, tenemos el caso tpico del Martillero y Corredor

Pblico en la sede judicial; all acta, como Perito Tasador, por requerimiento
oficial del juez.
El precio en una tasacin vara?

Puede ocurrir que el precio determinado en una tasacin sufra
variabilidad, ya sea aumentando o disminuyendo el importe establecido. Por
lo general esto sucede cuando ingresa al mercado, transformndose en precio
venal para la venta. Las circunstancias fortuitas que provocan la variabilidad
pueden ser de distintas ndole, lo ideal es que el tasador est prevenido y haya
efectuado una correcta tcnica de balance que ser lo que le permitir escoger
una metodologa ms propicia conforme al objeto y al mercado.
Para ello, el tasador deber reconocer los aspectos tcnicos, jurdicos y
econmicos, que inciden en la tasacin. Veamos con mayor detalle cada uno de
estos tres aspectos:
El aspecto tcnico: es la situacin que involucra la metodologa; un

buen mtodo emprico ayudar a determinar objetivamente el bien y el
momento econmico, tras una aplicacin de la tcnica correspondiente.

En cuanto al jurdico, se considera de suma importancia verificar
la certeza de los ttulos, situacin de planos, invasiones, ordenanzas
municipales, etc.; puesto que cualquier problema planteado en estas
circunstancias puede significar la imposibilidad de transferencias u otros
inconvenientes que se reflejan de inmediato, creando una disminucin
en el precio por pago de multas u otra solucin jurdicamente costosa.
En definitiva, la situacin jurdica, tanto del sujeto como del objeto, se
debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.
El aspecto econmico: es el determinante del precio. El correcto anlisis
del mercado inmobiliario - recensin, estabilidad, progresin econmica
- es el punto de partida para la tasacin, lo que nos puede demostrar
que, en algunas ocasiones, el capital invertido en una construccin
no siempre se refleja en el precio de transferencia, algunas veces se
mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido. Es por ello
que necesitamos identificar la situacin que caracteriza el momento
econmico.
En la tasacin, no podemos separar los tres aspectos porque son

concurrentes y constituyen la base de esta especialidad. Todos estos aspectos
quedan a cargo del profesional interesado en incursionar en esta materia, que
deber adquirir los conocimientos y la experiencia necesarios a fin de realizar
una correcta tasacin para la determinacin del justoprecio.
Para continuar con el estudio de la materia, vamos a analizar otros conceptos

importantes. Luego de aclarar en qu consiste la tarea, funcin u oficio de tasar y
de quin lo puede hacer, vamos a avanzar para poner en claro cul es el objetivo
o motivo de dicha tarea. Para ello, ahondaremos en los conceptos de valor y de
precio.
El valor se define como el resultado de la comparacin de bienes y riquezas en

funcin de una unidad monetaria, para un mercado dado y en un determinado
tiempo. El valor de un bien es nico, objetivo y privativo del bien examinado.
El valor no es una caracterstica del bien sino una funcin variable con
los fines de la estimacin. No existen diversos valores para un mismo bien, lo
que existen son distintos mtodos para estimarlo. Esos mtodos sern nuestro
objeto de estudio, pensando cmo cada uno de ellos se adapta en mayor o
menor medida a cada avalo en particular.
Volviendo a la idea de unicidad del valor, as lo ha entendido tambin
la Primera Convencin Panamericana de Valuadores, realizada en Lima en
1949, al establecer que el valor de un inmueble en un momento dado es nico,
cualquiera sean los fines para los que se avala este valor, es ideal y el objeto
de una valuacin es aproximarse lo ms posible a l. El grado de aproximacin
de una valuacin est en funcin directa del fin para el cual se efecta, ya sea
tributario, hipotecario, comercial o judicial.
De este concepto general se derivan otros conceptos fundamentales:
valor mercado y valor patrimonial. Veamos a continuacin sus caractersticas:

El valor mercado es el que le
corresponde a una propiedad al
momento de realizar la tasacin. Se
encuentra relacionado, en forma
directa, con la oferta y demanda
de bienes de caractersticas
similares, que se encuentren
situados en zonas semejantes.
Usted bien se imagina que al existir
mayor cantidad de ofertas con
relacin a la demanda, el precio
del inmueble baja; mientras que
a mayor cantidad de demanda en
relacin a la oferta, el precio del
inmueble aumenta.
Por su parte, el valor patrimonial

es un tanto difcil de obtener en una
tasacin puesto que el patrimonio
no representa nicamente el
conjunto de bienes que posee una
persona, como lo define el Cdigo
Civil en su Art. 2312, sino que a ello
hay que agregarle las cargas que
inciden en el inmueble. Entonces,
el valor patrimonial de un bien es
igual al valor mercado del mismo,
menos las cargas que lo gravan.
Profundicemos un poco ms
2. Valor y Precio
La persona que realiza la tarea de tasar o cotizar logra el efecto de poner
valor o determinar el precio a una cosa. Comenzamos definiendo que valor es
la estimacin que le damos o asignamos a nuestras pertenencias. Se dice que
el valor que le asignamos a una cosa siempre se da en funcin de otra cosa
distinta; que el valor surge de la comparacin que realizamos entre dos riquezas
entre s.
Esto nos remonta a la poca del trueque cuando se negociaban las cosas
por lo que se apreciaba equivala de otra. As podramos decir que un escritorio
tiene el valor equivalente a dos sillas, el valor del escritorio se apreciaba, se
estimaba en funcin de las sillas. De la misma manera, si comparramos el
escritorio con otro bien, la apreciacin es la proporcin que representa del otro.
Por ejemplo 1 pizarrn podra equivaler a puerta, 1 ventilador, etc.
Con el tiempo, surgi lo que denominamos la moneda y ms
contemporneamente el papel moneda. Se trata de una cosa, un bien, una
riqueza en s misma o de lo que representa nominalmente, y fue creado para
agilizar la comercializacin de los bienes en el mercado. Con l surgi lo que
denominamos precio, que no es otra cosa que la comparacin de dos riquezas,
siendo una de ellas el papel moneda.
Podramos completar el concepto diciendo que cuando el valor de una
cosa surge de compararla con la unidad monetaria, estamos en presencia de lo
que se denomina precio. Cuando el valor de una cosa se encuentra en funcin

de la unidad monetaria, el valor es sinnimo de precio. El precio es un valor
pecuniario, un valor relativo al dinero.
Ahora bien, cabra preguntarse: el precio o valor de un bien es siempre el

mismo?
3. Variabilidad del precio.
Anticipndonos a la respuesta de la pregunta formulada, el precio no

siempre es el mismo. Para encontrar la respuesta nos formulamos los siguientes
interrogantes
Por qu vara o cambia el precio o valor de las cosas?
Cules son los motivos por los que vara el precio?
Aqu haremos referencia a un principio econmico, el principio de escasez,

que afecta la variabilidad de los precios. Este principio plantea que los bienes
valen ms o menos unos que otros, en relacin a cun limitada sean las
cantidades existentes del mismo en un lugar.
Como ejemplo tpico, un bien muy limitado en las cantidades que podemos
obtener de l es el diamante. Por lo tanto, se es el motivo por lo que un diamante
es caro, es un bien de lujo, es un bien que muy pocos podran comprar, de hecho
es poco probable que alguien tenga el patio de la casa lleno de diamantes.
Por el otro lado, el agua es un bien que existe en mucha mayor cantidad
(paradjicamente, nuestro planeta se llama Tierra y en su gran mayora est
compuesto de agua), por lo cual su precio es uno de los ms bajos que existen,
cualquier persona puede adquirir litros de agua, de hecho es posible que alguien
tenga una pileta llena de agua en el patio de su casa.
Pero aqu no concluye la cuestin, ya hablamos de que la escasez se da
en un lugar, pues los recursos o bienes son limitados, y de ello se deriva que
el consumirlos implica su agotamiento en el tiempo: el stock de existencias
se reducir y el precio de los mismos tender a aumentar. ste es otro de los
motivos que nos harn variar el precio de los bienes.
Tambin tenemos ciertos casos en los que la escasez no slo se da en un lugar
y en un tiempo determinado, sino que tambin ocurre en una circunstancia
especfica o particular. Suponga Ud. que se encuentra en un desierto sometido
al calor, y que sumado a ello se le ha terminado el agua que llev para realizar
la travesa, o que por cierto accidente perdi toda el agua de la que dispona.
Luego de caminar un rato, aparece un vendedor que tiene para ofrecer diamantes
y agua fresca.
Analice y respndase:
Cul de los bienes adquiere mayor precio, dadas estas circunstancias?
Cunto pagara por el diamante? Cunto por el agua?
4. Principios Generales de Tasacin.

El Tribunal de Tasaciones de la Nacin, en su Norma TTN 1.31, ha
establecido un concepto sobre lo que es tasar o valuar, considerndolos
expresamente como sinnimos, ajustndolo estrictamente a la tarea del experto
tasador y basando el concepto en tres principios fundamentales y aceptados a
nivel internacional. As, define que:
Valuar es determinar el valor econmico que tiene un bien o un conjunto de

bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido.

En funcin de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales:
1) Principio de sustitucin: el valor de un bien es equivalente al de otros

activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul.
2) Principio de temporalidad: el valor de un bien est en funcin de la
fecha de la tasacin y puede variar a lo largo del tiempo.
3) Principio de finalidad: la finalidad de la valoracin condiciona el
enfoque, el mtodo y las tcnicas por seguir.
5. Categoras de las Tasaciones2.
Se clasifican las tasaciones en las siguientes categoras:
1) Estimativas: la apreciacin del valor econmico de la cosa se realiza por

impresin del experto, basada en comparaciones de valores no analizados
tcnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente, con
explicaciones relativas a las razones de la estimacin.
2) Ordinarias: la apreciacin del valor se funda en la comparacin de valores

analizados en detalle, de acuerdo con las reglas tcnicas. Se acompaar de una
memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios
para la tarea sern proporcionados por el comitente.
3) Extraordinarias: se dan cuando, adems de las que caracterizan a las

Ordinarias, se realiza una o ms de las siguientes tareas:
1 Tribunales de Tasacin de la Nacin www.ttn.gov.ar
2 Norma TTN 2.2 www.ttn.gov.ar
a. Anlisis de precios para todos los rubros de la tasacin en que

sean aplicables.
b. Investigacin de circunstancias tcnicas, de mercado, etc.,
correspondientes a una poca anterior, de por lo menos cinco
aos, a la fecha de la encomienda.
c. Actuacin conjunta con otros profesionales.
Continuemos ahora con los fundamentos que sustentan la tasacin
La tasacin de un inmueble tiene siempre una finalidad prctica

determinada y, cualquiera sea la teora que alrededor de esta operacin se
desarrolle, ser forzoso reconocer que dado su carcter netamente utilitario,
su aplicacin a los casos concretos no podr escapar de la influencia de la
naturaleza propia de aquella finalidad.
Los motivos que comnmente hacen necesaria o procedente la tasacin
son:
la compraventa.
la garanta de prstamos.
la divisin de condominios.
la confeccin de inventarios.
los reclamos por invasin de terrenos.
la regulacin de cargas impositivas.

las expropiaciones.
la especulacin.
Si bien el punto de partida y las normas bsicas para la tasacin de un

mismo inmueble, han de ser lgicamente uniformes, no es posible pretender
que el criterio prctico para concluirla haya de ser uniforme a pesar de que los
motivos puedan ser tan diferentes.
La evidencia de esta tesis encuentra su apoyo en los hechos.
6. Doctrinas: Objetiva y Subjetiva

La tarea de tasar se lleva a cabo aplicando mtodos segn las
caractersticas, la finalidad y la potencialidad de los bienes. Hablaramos de
que una tasacin es objetiva cuando el anlisis y estudio del bien se realiza
solamente teniendo en cuenta sus caractersticas fsicas actuales (solo se evala
el objeto).
En el otro extremo tenemos que una tasacin sera subjetiva cuando,
adems del anlisis y estudio de sus caractersticas fsicas actuales, se pone
en consideracin la potencialidad de lo que se podra realizar con los bienes
dndole un destino distinto al actual, variando segn la finalidad que se le quiera
asignar (es decir, se evala lo que un sujeto pretenda realizar con el bien).
Veamos un ejemplo:
El Palacio Ferreyra est situado en Barrio Nueva
Crdoba de la Ciudad de Crdoba, una de las zonas
de mayor construccin de edificios en altura en los
ltimos aos y que tambin concentra la mayor
cantidad de estudiantes universitarios.
El Palacio posee unas caractersticas constructivas
y calidad de materiales que lo hacen nico.
Perteneci a una familia de apellido Ferreyra, de all
su denominacin, pero en la actualidad funciona
como un Museo de Arte que depende de la Provincia
de Crdoba, que expropi el inmueble.
Hasta el da de hoy, la familia Ferreyra sigue
reclamando ante la justicia que el valor que le
pagaron por la expropiacin no es suficiente, pues
pretende que la tasacin se considere en forma
subjetiva, lo que le dara un mayor valor al inmueble,
mientras que la Provincia por ley tuvo que tasar en
forma objetiva.
En este caso, la justicia dir hacia qu doctrina se
inclina. Considerando solamente la construccin
que posee hoy, para expropiar un inmueble, la ley
determina que el valor de tasacin debe ser objetivo.
Sera subjetivo, siguiendo con el ejemplo anterior, tasar el mismo

inmueble pero evaluando la cantidad de metros cuadrados cubiertos que se
pueden construir sobre el terreno, y la cantidad de departamentos por planta.
Es evidente que los valores seran distintos, pues en la zona se pueden construir
torres con la altura ms alta permitida en toda la ciudad.
7. Simetra: su importancia
7.1. Definicin de simetra
Sin entrar en mayores detalles, para los propsitos de la presente asignatura,
consideramos de utilidad dar algunas nociones elementales de simetra que
servirn para regularizar lotes de caractersticas asimtricas.

La simetra es la propiedad que tienen algunas figuras de parecer equilibradas
y armoniosas por estar sus partes distribuidas de manera tal que, con respecto
a un punto o una recta, constituyen un conjunto armnico.
Si las personas fueran simtricas, podramos partir en dos una foto

de manera tal que nos permita obtener exactamente la mitad de la figura, y
notaramos que ambas partes son iguales. Lo mismo ocurrira con un objeto
o animal cuando sus lados tengan armona en un todo. Llevada a un terreno,
cuanto ms simtrico (regular) sea el mismo ms aprovechable ser su superficie
al momento de realizar las mejoras. Los terrenos con proporciones adecuadas
constituyen un predio con armona en sus dimensiones.
7.2. Centro de simetra

Una figura tiene centro de simetra cuando, respecto de ese punto, cada
una de las figuras tiene su centro en la interseccin de las diagonales, en la
misma figura.
En los paralelogramos, el centro de simetra est dado por el punto de
interseccin de las dos diagonales. En la circunferencia el centro geomtrico O
es el centro de simetra. Cualquier punto de ella tiene su punto simtrico.
7.3 Eje de simetra

Se dice que dos puntos distintos son simtricos con respecto a una
recta, llamada eje, cuando se encuentre sobre una misma perpendicular a dicha
recta y equidistante de ella.
La simetra con respecto a una recta se llama axial, y la recta, eje de
simetra.
Se dice que una figura tiene eje de simetra cuando haciendo girar 180
sobre el supuesto eje, a una de las dos partes en que ha quedado dividida la
figura, la misma coincide exactamente con la otra. En otras palabras, el eje de
simetra es el que divide a la figura en dos partes iguales, de tal manera que
superponindolas coinciden en toda su extensin.
Por lo tanto, hay figuras que tienen uno, dos o ms ejes de simetra, y
otras que no tienen ninguno.

8. Superficie
La superficie de una figura es la medida de su extensin considerando
dos dimensiones: largo y ancho.
La unidad de medida es el metro cuadrado (m2). Por lo tanto, para
calcular la superficie de una figura habr que averiguar cuntas veces la unidad
de medida est comprendida en dicha superficie.
Los polgonos pueden tener superficies regulares o irregulares. A
continuacin nos ocuparemos de la explicacin de las superficies irregulares.
Omitiremos la explicacin de la superficie de los polgonos regulares, en virtud
de que por ser tan elemental, consideramos que debe ser conocida por todos.
Para explicar la superficie de los polgonos irregulares, utilizaremos el
mtodo ms sencillo, es decir, por medio de la divisin de tringulos. Estas
superficies irregulares pueden darse en terrenos o campos que por diversos
motivos resultaron subdivididos, invadidos, etc.
Para hallar la superficie es menester recurrir a la triangulacin, tomando
como punto de partida uno de los vrtices y, desde all, se trazan segmentos de
recta a los vrtices no consecutivos, como podr verse en el prximo ejemplo.
Una vez obtenidos diversos tringulos - A B C, A C D, A D E y A E F
-, a los efectos de hallar la superficie de cada tringulo, usted deber aplicar
la frmula base por altura sobre dos y sealar cada superficie con la siguiente
numeracin: I, II, III, IV.
A continuacin analicemos un ejemplo:
Ud. posee un terreno con forma de polgono irregular

El mismo tiene una superficie total de doscientos setenta y siete mil
quinientos metros cuadrados (277.500 mts2).
La superficie est calculada a travs del mtodo de la triangulacin,
que a continuacin pasaremos a ejemplificar.

Superficie Trin-
bxh 800 m x 300 m
gulo I 120.000 m2
2 2
Superficie Trin-
bxh 900 m x 100 m
gulo II 45.000 m2
2 2
Superficie Trin-
bxh 600 m x 200 m
gulo III 60.000 m2
2 2
Superficie Trin-
bxh 700 m x 150 m
gulo IV 52.500 m2
2 2
277.500
Total
mts2
9. Denominaciones catastrales utilizadas

En este apartado Ud. ser brevemente introducido en el mbito de las
denominaciones empleadas por la Direccin Nacional y Provincial de Catastro, a
los fines de la identificacin de la tierra segn Ley de Catastro Nacional 14.159
IC 1 http://materias.fi.uba.ar/7018/Ley%2014159.pdf y Decreto Reglamentario
N 17.389/53.
Predio: extensin territorial configurada por la poligonal cerrada que

delimita fsicamente el derecho del dominio, cierto o presunto de una
persona o de varias en condominio. El predio puede estar constituido
por uno o ms ttulos.
En el orden de la provincia de Crdoba, segn la ley 5738 de catastro,
se denomina planta:
o Urbana: a las ciudades, pueblos, villas y todo otro fraccionamiento
representado por manzanas o unidades equivalentes, cuyas
superficies no excedan a una hectrea y media y no superen a
doce hectreas rodeadas de calles.
o Suburbana: conjunto de fracciones (quintas) cuyas superficies
excedan de una y media, y no superen a doce hectreas
rodeadas de calles.
o Subrural: conjunto de fracciones de tierras (chacras) cuyas
superficies excedan a doce hectreas y no superen a ciento
veinte hectreas rodeadas por calles.
o Rural: conjunto de predios cuyo fraccionamiento no encuadre
en las clasificaciones establecidas en lo que respecta a urbana,
suburbana y subrural.
Parcela: toda posicin de inmueble con caractersticas uniformes,
cerradas por una lnea polgona perteneciente a un solo dueo o a varios
en condominio por uno o ms ttulos ubicados en un mismo partido
dentro de un trmino que puede ser manzana, chacra, quinta, cuartel o
seccin.
Propiedad horizontal: en el caso de inmuebles sujetos a este rgimen,
se considerar como parcela al conjunto del inmueble y como subparcela
cada una de las unidades que lo componen.
Habiendo visto las nociones de simetra aplicables a terrenos irregulares y

los tipos de denominaciones catastrales empleados, Ud. est en condiciones de
ver la temtica referida a los mtodos de tasacin y sus aplicaciones.
Finalizamos aqu el Mdulo 1 en el que hemos conocido parte del vocabulario
que utilizaremos en el futuro para relacionarnos profesionalmente con nuestros

pares, y le dejamos una pista para ampliar sus informaciones sobre el catastro
en Internet: puede consultar en la siguiente pgina http://www.catastro.meh.es/
esp/enlaces1.asp los enlaces a distintas direcciones de catastro de Argentina
y del mundo.
m1 |contenidos | AA
asistente acadmico 1
Verbo transitivo es aquel cuya accin recae sobre un objeto distinto del
sujeto. Por ejemplo
Veo la torre.
La abeja elabora la miel.
Son oraciones transitivas porque est expresado en ellas lo que veo, lo

que elabora la abeja, por ejemplo.
Por el contrario, verbo intransitivo es aquel cuya accin no pasa de
una persona o cosa a otra. Algunos verbos son siempre intransitivos, como ir;
nacer, morir, brillar. Es decir, en este tipo de verbos la accin se acaba en el
sujeto. Por ejemplo, no tiene sentido decir yo muero a Juan.
Fuente: http://www.escolared.com.ar/nuevacarpeta/elverbo.html
m1 |contenidos | IC

Ley 14159 - Catastro Nacional - Prescripcin adquisitiva de
inmuebles
TTULO I - EL CATASTRO NACIONAL
ARTCULO 1.- Procdase a la ejecucin del catastro geomtrico parcelario de todo el territorio de jurisdiccin
nacional, en sus dos aspectos fundamentales, el fsico y el jurdico, con el propsito determinante de obtener la
correcta localizacin de los bienes inmuebles, fijar sus dimensiones lineales y superficiales, su naturaleza intrnseca,
su nomenclatura y dems caractersticas y sanear en definitiva los respectivos ttulos de propiedad.
ARTCULO 2.- Los trabajos a que se refiere la presente ley estarn a cargo de la Direccin Nacional del Catastro, que
funcionar como organismo centralizado dependiente del Ministerio de Obras Pblicas de la Nacin.
ARTCULO 3.- La ejecucin del catastro fsico se llevar a cabo separada o simultneamente en forma de obtener:
a) El catastro preparatorio;
b) El catastro geomtrico parcelario definitivo.
ARTCULO 4.- Para la formacin del catastro preparatorio se utilizarn todos los trabajos catastrales relacionados con
el territorio de jurisdiccin nacional, los que sern sometidos a un riguroso anlisis que permita establecer su grado de
bondad y correlativamente la posibilidad de su aprovechamiento.
ARTCULO 5.- En la ejecucin del catastro preparatorio se proceder, asimismo, a la demarcacin de los lmites de
los territorios de jurisdiccin nacional y sus divisiones con intervencin del Ministerio del Interior, cuando as
corresponda.
ARTCULO 6.- En las zonas territoriales donde no existieran trabajos catastrales, o en las que aun existiendo no
resultaren aprovechables, se realizarn aqullos, con vistas a servir tanto al catastro preparatorio (complementacin)
como al catastro geomtrico parcelario definitivo.
ARTCULO 7.- El catastro geomtrico parcelario que permitir obtener con carcter definitivo la correcta localizacin
y descripcin fsica de los inmuebles, se ejecutar en forma de satisfacer a las exigencias tcnicas modernas que esta
labor impone. A tal fin los trabajos geodsicos fundamentales que sirvan de apoyo a la confeccin de la carta del pas
(ley 12696) servirn a su vez para el catastro geomtrico parcelario del territorio.
ARTCULO 8.- Si la urgencia en acelerar las tareas para la localizacin geogrfica de los inmuebles en las zonas
donde no existiere triangulacin geodsica, as lo exigiera, se podrn apoyar los trabajos del levantamiento en
triangulaciones topogrficas y poligonaciones con arranques y controles en puntos determinados por posiciones de
astronoma expeditiva. Tales puntos se vincularn posteriormente a la triangulacin geodsica fundamental.
ARTCULO 9.- Para el cumplimiento de lo estipulado en el artculo 7 de la presente ley el Ministerio de Obras
Pblicas (Direccin Nacional del Catastro), tendr derecho a exigir, con prioridad, la realizacin de los trabajos
geodsicos fundamentales por parte del Instituto Geogrfico Militar, donde as lo necesitare, quedando eximido de las
erogaciones que estipula el artculo 14 de la ley 12696.
ARTCULO 10.- El catastro geomtrico parcelario definitivo comportar, esencialmente, la ejecucin de los trabajos
siguientes:
m1 material
Material bsico:
Advocatus, 2007.

Juris, 2006.
CHANDIAS, M.: Tasacin de inmuebles Urbano. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
IBEZ, M. A., TOPALIN, A.: Elementos de la tasacin bienes muebles,

m1 activdades
m1 | actividad 1
El cliente que nunca falta
Usted se acaba de recibir y un amigo suyo, que

es Martillero y Corredor Pblico, hace muchos
aos, le ofrece trabajo en su estudio.
El primer da su amigo le encarga la atencin del

estudio, y se va a realizar una tasacin, suena el
timbre, usted atiende, y se presenta el Sr. Rava,
cliente habitual del estudio, quien va a contratar
sus servicios
Mientras espera a su amigo, el Sr. Rava comienza a preguntar sobre

situaciones relacionadas con su profesin, porque siempre ha escuchado sobre
trminos que nunca entendi. Ante esta situacin, usted deber contestarle las
siguientes preguntas:
1. Qu es la tasacin?
2. Me dijeron que valuar y cotizar es lo mismo. Es as efectivamente?
3. Cul es el significado de los trminos valor mercado y valor patrimonial?
4. De qu forma incide la oferta y la demanda en el precio de una
propiedad.
Como producto de la excelente calidad de sus explicaciones, a la semana

siguiente el Sr. Rava vuelve a recurrir a usted para aclarar sus inquietudes:
5. El Sr. Rava le comenta que hace algunos das escuch a otros colegas
hablar de las doctrinas subjetiva y objetiva y en relacin con ello le
pregunta: qu son dichas doctrinas?
6. De acuerdo con qu denominacin catastral se encuentra una propiedad
que est ubicada en el centro de la ciudad?

7. Ahora explquele al Sr. Rava el principio de escasez y cmo incide en el
precio de la propiedad.
m1 glosario
Catastro: el inventario y registro de la propiedad inmobiliaria, publica y privada,

urbana y rural de un territorio o pas en sus aspectos fsicos, jurdicos y valorativos.
Cotizacin: estimar particularmente, de forma pblica, a alguien o algo en
relacin a un fin determinado.
Denominaciones Catastrales: definiciones dadas por las leyes de la direccin
de catastro (Provincial, Nacional y Municipal) a los distintos tipos de inmuebles.
Doctrina: Escuela, Mtodo, Disciplina.
Escasez: condicin del mercado existente a cualquier precio, en la cual la
cantidad ofrecida de un bien es menor que la cantidad demandada.
Estimativa: apreciar, fijar.
Objetiva: al realizar la tasacin slo se determinan las caractersticas fsicas
actuales.
Ordinarias: comunes, usuales, frecuentes.
Pecuniario: concerniente o relativo al dinero efectivo
Precio: trmino usado para designar la cantidad pedida ofrecida o pagada por
un bien o servicio.
Propiedad Horizontal: en inmuebles, se considera parcela al conjunto del
inmueble y subparcela a cada unidad que la compone.
Simetra: correspondencia de posicin, forma y medida, con relacin a un eje
entre los elementos de un conjunto.
Subjetiva: perteneciente o relativo a nuestro modo de pensar o de sentir, y no al
objeto en s mismo.
Superficie: extensin, medida de un espacio limitado por una lnea.
Tasacin: justiprecio, estimacin del precio de algo, fijar oficialmente ese precio.
Tcnica de balance: equilibrio, comparacin para la eleccin de un mtodo
correcto.
Valor: concepto econmico que se refiere al precio mas probable al que llegarn
adquisicin.
Variabilidad del precio: Variacin del precio en un momento y tiempo
determinados.
Venal: vendible o expuesto a la venta.
m2
m2 microobjetivos
Comprender en qu consisten los diferentes mtodos y tcnicas ms

utilizados en la tasacin de inmuebles, para aplicarlos adecuadamente
en su desempeo profesional.

m2 contenidos
Mtodos de Tasacin
La necesidad de efectuar valuaciones de bienes llev a profundizar sobre

los factores y elementos que influyen en la estimacin de un valor. Es necesario
aclarar que los mtodos de tasacin no se encuentran ligados a normas legales,
es decir, que no existe norma alguna que nos indique el procedimiento a seguir
para realizar una tasacin, sino que a la fijacin de un valor se llega mediante la
aplicacin de diversas tcnicas que nos permiten demostrar las caractersticas
del bien y compararlo con antecedentes. Dichos antecedentes pueden servir
para la aplicacin de dos teoras.
Una de ellas sostiene que la tasacin del inmueble debe realizarse
teniendo en cuenta la condicin actual del mismo, sin tener en cuenta futuras
condiciones, lo que llamamos valor potencial. La otra teora tiene en cuenta
datos del presente y las posibilidades futuras del bien.
La primera teora, es decir, la de actualidad exclusiva, es rechazada
por algunos especialistas en la materia, dado que stos sostienen que las
condiciones actuales son muy importantes al momento de realizar una tasacin
pero, que de ningn modo deben perderse de vista las condiciones futuras del
bien, debido a que esto puede influir en el valor actual del mismo.
Ahora bien, si nos basamos en la concepcin actual y general de Chandias,
encontramos que ste clasifica los mtodos en dos grupos: separativos y de
conjunto, adems encontramos el Mtodo Emprico

Mtodo Directo Comparativo o Separativo:
Parte de la premisa que un inmueble se encuentra compuesto de dos
elementos fundamentales. En el caso de un terreno, por ejemplo, se
habla del terreno por un lado y las mejoras realizadas en l por el otro,
y que cada uno tiene un valor por s mismo, independiente uno del otro.
Mtodo Indirecto O De Conjunto o De Renta :

Este mtodo tiene en cuenta el beneficio que presta el bien en su
totalidad, sin considerar otra cosa que la renta real o probable que el
mismo pueda producir. De esta clasificacin surge que los mtodos
pueden clasificarse en especficos o comparativos.
o Los mtodos especficos: tienen en cuenta las particularidades
del bien, superficie, forma del terreno, condiciones del suelo,
topografa, categora de edificacin, aprovechamiento y
distribucin de la superficie edificada y renta.
o Los mtodos comparativos: tienen en cuenta las caractersticas
generales del bien a tasar y lo comparan con propiedades de
semejantes caractersticas en cuanto a su ubicacin, superficie
del terreno y edificada, categora de las mejoras, etc.
Puede explorar ahora el powerpoint tcnicas de tasacin IC 1como sntesis de

lo que hemos trabajado hasta aqu en la materia.

1. De los mtodos usuales de tasacin
Los mtodos ms usuales de tasacin son el mtodo directo, el mtodo
indirecto, y el emprico que describiremos a continuacin. Veamos.
El mtodo directo es aquel que analiza, por un lado, el valor del terreno,
y por el otro, el de sus mejoras (edificaciones que se encuentren asentadas en
ste), obteniendo de cada uno de ellos un resultado; de la suma de ambos se
obtiene el valor total del inmueble. El estudio de la tierra se realiza de forma
comparativa, para lo cual se realiza una minuciosa bsqueda de antecedentes
de lotes libres de mejoras, que posean caractersticas similares en cuanto a
ubicacin, forma, superficie, servicios, etc.
Dichos antecedentes luego son homogeneizados a travs de la aplicacin
de tcnicas, como puede ser la aplicacin de tablas.
El valor de las mejoras se obtiene teniendo en cuenta las caractersticas
generales de la edificacin, en lo que respecta a calidad (categora), cantidad,
antigedad, estado de conservacin, etc.
Este anlisis es ms riguroso que el Mtodo Indirecto o de Conjunto,
ya que se hace estableciendo el presupuesto de ejecucin de obra, o bien
determinando el valor del metro cuadrado cubierto, a los que en ambos
casos corresponde aplicarle el porcentaje de descuento correspondiente a
amortizacin, segn su antigedad y estado de conservacin.
Dentro de los mtodos separativos existe una teora que identifica a las
tcnicas utilizadas en los mismos como comparativas, analticas o empricas. Las
comparativas y analticas tienen como objetivo la aplicacin de los mtodos
anteriormente descriptos, mientras que las empricas, se basan en la experiencia,
en la capacidad que tiene el tasador para buscar datos, compararlos tanto en
sus aspectos internos como externos y realizar una investigacin de sus valores.
Esta tcnica ayuda en muchas oportunidades al tasador a encontrar el mtodo
correcto para encontrar el valor de un bien.
Por el otro lado, el mtodo indirecto es de conjunto, es decir, el valor del
inmueble se encuentra relacionado en forma directa con la renta lquida anual
que ste produce o es capaz de producir, la que es capitalizada a un tipo de
inters conveniente, lo que nos conduce a su valor.
2. Observaciones sobre el mtodo indirecto

Retomando lo expresado anteriormente sobre este mtodo, decimos
que la conversin de la renta en valor presente, mediante su capitalizacin a un
tipo de inters equitativo, es un mtodo universalmente aceptado como bsico
en toda tasacin.
Para aquellos bienes que estn destinados a producir renta, esta
capitalizacin es uno de los elementos ms importantes que hacen a la formacin
del juicio definitivo. ste es un mtodo claro, expeditivo, y exclusivamente
matemtico que comprende dos elementos determinantes:
la estimacin y separacin de la renta bruta actual
la aplicacin de una tasa conveniente de capitalizacin
El valor de inversin de una propiedad depende

de la cantidad y calidad de los frutos que genera
o bien puede generar y de otros factores que
pueden alterar la cantidad o calidad de stos; o
bien pueden producir una disminucin o aumento
en el poder adquisitivo del dinero, lo que se va a
encontrar reflejado en la tasa de capitalizacin.

La tasa de capitalizacin, a su vez, depende de los riesgos que genere
la inversin: a medida que aumenta el inters, ms alto es el riego, tanto para
el capital como para la renta. En consecuencia, los ttulos que devengan altos
intereses no se negocian con tanta facilidad como aquellos que producen
intereses ms bajos.
En la actualidad, al encontrarnos inmersos en una economa globalizada,
existen hechos tales como la cada de la bolsa en mercados internacionales, que
pueden producir de una forma u otra algn tipo de recesin que influya en forma
directa en las economas particulares.
Por eso, el anlisis del mercado inmobiliario se debe realizar en el
momento econmico que corresponda, a fin de obtener una tasacin lo ms
acertada posible.
2.1 Tasa de capitalizacin

Para que surja de la aplicacin de este mtodo, (mtodo indirecto)
un resultado razonable, es imprescindible que la tasa de inters utilizada sea
equitativa. La renta es muy fcil de calcular siempre que los datos que se tengan
no sean errneos; no ocurre lo mismo con el clculo de la tasa, el cual no tiene
ms mtodo para su determinacin que el buen criterio del tasador.
No obstante, existen algunos factores a tener en cuenta para determinar
una tasa de inters razonable, los que se describen de la siguiente manera:
El tipo de edificacin: definido por la calidad de los materiales y la

funcionalidad en la distribucin de las mejoras, lo que se relaciona con
otros elementos de importancia como la duracin fsica del inmueble, el
valor residual del mismo, la cada en desuso etc. Es decir, edificios de
alta calidad tanto material como funcional sern ms fciles de vender;
esa perspectiva de realizacin de capital invertido hace disminuir la
tasa de inters.
La ubicacin de la propiedad: la zona donde se encuentre el
inmueble nos va a dar un panorama de la categora de inquilino y sus
futuras tendencias; si stas son de desarrollo y valorizacin indicarn
estabilidad y una duracin en la renta.
En consecuencia, podemos decir que la tasa de inters va a depender

de las condiciones que le otorguen seguridad a la renta y que le aseguren
duracin, de manera que a condiciones favorables corresponde una disminucin
de la tasa y viceversa.
Otros elementos a tener en cuenta al momento de elegir la tasa de
capitalizacin de un inmueble son:
El promedio de los intereses fijados por la rentabilidad del mercado
inmobiliario
El tipo de riesgo que genera la inversin, recordemos que a mayor
riesgo mayor debe ser la tasa lo que disminuye el valor de la propiedad.
Un anlisis comparativo con la plaza inmobiliaria del sector.


Conoce Usted cul es la situacin del mercado inmobiliario en la Argentina?
Los primeros das del ao definieron un nuevo panorama para algunos
inmuebles, despus de haber sido duramente golpeados por la crisis
internacional. Los especialistas auguran una suba en los precios de venta
mientras que la cada de los alquileres encontr su piso. Ample su informacin
sobre la rentabilidad actual de los inmuebles IC 2 haciendo clic en http://
www.iprofesional.com/notas/92631-Cuales-son-las-oportunidades-del-
mercado-inmobiliario-para-inversores-.html
Todos los elementos que nombramos en este apartado contribuyen a la

correcta aplicacin del mtodo indirecto.
Vamos, ahora s, a ver sus tcnicas de aplicacin.
2.2 Tcnicas de aplicacin del mtodo indirecto

El Ing. Dante Guerrero no est muy conforme con el mtodo de
capitalizacin de renta; sostiene que al partir valores pequeos para encontrar
grandes valores, los errores por pequeos que sean pueden producir un error
muy grande en la determinacin del valor.
No obstante su disconformidad con el mtodo, el ing. Guerrero desarroll
una frmula muy sencilla para encontrar el valor locativo de un inmueble en la
que establece que:
la renta es igual al valor del inmueble por la tasa de inters bancaria

R=VxI
Y para encontrar el valor del inmueble establece la siguiente frmula:

valor es igual a renta sobre tasa de inters del mercado inmobiliario
R
V =
I
A continuacin unos ejemplos:

R=VxI
Clculo de
R = $210.000 x 0,6%
la renta
R = $ 1260
R
Clculo V =
del valor
del bien I
V = $1260 / 0,6 % = $210.000
Referencias: R = Renta V = valor del inmueble I = tasa de inters

2.3 Quebrantos en la renta
En nuestro pas, los usos y costumbres fijaban que el alquiler de una
propiedad representaba el uno por ciento de su valor, es decir, el doce por ciento
anual. Por lo tanto, un inmueble cuyo valor es de $100.000 tiene una renta de
$1.000 equivalente al uno por ciento de su valor.
Esta pauta planteada desde el mtodo indirecto se transforma en una
aplicacin directa y constante, con limitaciones que le impone el mismo mercado
cuando existen variantes en el poder adquisitivo de la gente, lo que produce un
quebranto en la regla.
Tal relacin directa de capital inmobiliario invertido e intereses que
debiera producir la propiedad (1%), se ve reducida en las rentas de propiedades
de muy buena categora debido a sus costos de mantenimiento, lo que produce
una cada en el alquiler que hace que en algunos casos la renta no supere el 0,4
% del valor de la propiedad, es decir, un 4,8% anual.
En las propiedades de menor valor, este hecho produce la situacin
inversa debido a que la demanda de alquileres aumenta, lo que produce una
muy buena relacin del capital invertido con respecto a la renta, arrojando como
resultado rentas del 1% del valor de la propiedad. Tal es el caso de propiedades
cuyo valor es de $30.000 donde se abonan rentas de $300.
Es decir que, la renta se encuentra estrechamente ligada a la situacin
del pas, ya que en periodos inflacionarios el poder adquisitivo baja produciendo
como consecuencia lo analizado anteriormente. Adems, no podemos dejar de
mencionar la relacin rentas/tasa de inters bancaria.
En la tasa de inters bancaria tambin surgen variaciones producidas
por la situacin que atraviesa el pas en determinado momento, haciendo que
en pocas donde no existe inflacin las tasas de inters ronden el doce por
ciento del capital y en pocas de inflacin, como las que atraviesa el pas en la
actualidad, el inters disminuya, oscilando tasas que rondan el 4,5% a 5% anual.
3. Mtodo directo comparativo o separativo

Como pudimos ver anteriormente, los mtodos se clasifican en
separativos (mtodo directo-comparativo), o de conjunto (mtodo indirecto). Los
separativos son aquellos que sostienen que el inmueble se encuentra formado
por dos componentes de distinta naturaleza (Lote y Mejoras) constituyendo cada
uno un valor por separado. Los de conjunto consideran el bien por el beneficio
que presta o rinde, al margen de las partes que lo conforman.
El mtodo directo comparativo es ms preciso que el mtodo indirecto,
pero su aplicacin tcnica requiere mayor trabajo, dado que realiza el estudio de
la tierra y las mejoras por separado, adquiriendo un valor para cada uno, los que
despus son sumados para obtener el valor total del inmueble.

3.1 Valor del terreno
La tierra es el elemento que requiere mayor dedicacin al momento de
realizar la tasacin, dado que existen diversos factores que influyen en el valor
del lote a tasar y de los tomados como antecedentes, los que podemos calificar
como: factores intrnsecos y extrnsecos. Los intrnsecos son aquellos que
dependen del lote mismo y los extrnsecos son aquellos que dependen del
emplazamiento del lote.
El tasador tiene que expresar a travs de nmeros estas influencias,
variables, contradictorias y confusas, para lo cual deber realizar una
investigacin en la que analizar y aplicar un criterio honesto, ya que es la nica
forma de llegar hasta donde no llegan los mtodos fundados racionalmente,
sobre hiptesis ms o menos fieles a la realidad.
3.2 Homogenizacin de Antecedentes

El camino ms seguro para establecer el valor de la tierra libre de mejoras
consiste en determinar; por comparacin, su valor venal, es decir su precio en
plaza establecido al momento de la tasacin. Para realizar esta comparacin se
deben tener en cuenta operaciones de compraventa, ya que en stas se puede
ver la incidencia de todos los factores que pueden variar el precio del lote.
De esta manera se obtiene, en forma directa y comparativa, el valor
del metro cuadrado de tierra en la zona, valor que luego ser analizado por el
tasador para determinar la influencia de los factores que podran incidir en l,
lo que podra reflejarse en un porcentaje de plusvala (aumento de precio) o en
un porcentaje castigo (disminucin de precio). Entonces, una vez recopilados
los antecedentes el tasador los procesa a los fines de lograr una correcta
homogeneizacin. Homogeneizar antecedentes es convertirlos a todos en
operaciones de ventas al contado, de lotes tipo tomados como patrn: baldos
ubicados en un punto bsico, con iguales servicios pblicos y referidos a la
fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser tanto la actual como
una anterior.
Para realizar una correcta homogenizacin es necesario aplicar

coeficientes correctivos, a cuyos fines se han confeccionado tablas que, si se
aplican de manera correcta, se transforman en la base de una correcta tasacin.
En definitiva, saber homogenizar es saber tasar.
3.3 Coeficientes de homogeneizacin

En este punto, veremos cmo aplicar los coeficientes de medida, para lo
cual es necesario recopilar antecedentes de ventas de lotes heterogneos en sus
medidas, para transformarlos en un lote tipo que, como vimos con anterioridad
en este mdulo, son aquellos cuyas medidas tienen 10 m x 30m u 11 m x 30 m .
Dentro de los coeficientes de medidas encontramos los que surgen de
la tabla de Fitte y Cervini y de la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, y
los detallamos a continuacin.
3.3.1 La Tabla de Fitte y Cervini

Establece como lote tipo (ideal) el de 11 metros de frente por 30 metros
de fondo y realiza una tabla de doble entrada en la que se observa que a medida
que aumenta el fondo del lote disminuye el coeficiente, siendo al revs con el
frente, ya que a medida que ste aumenta lo hace tambin su coeficiente.
Este aumento se produce hasta un lmite, donde el autor considera que
el frente pasa a ser oneroso debido que para su aprovechamiento requerir una
mayor inversin al momento de construir, y tambin le significar una mayor
carga en los impuestos y servicios pblicos (recordemos que las mejoras en
servicios pblicos normalmente se cobran teniendo en cuenta el frente del lote,
tal es el caso de las cloacas, asfalto, cordn, cuneta, etc.). Esta tabla, por lo
general, es aplicable en lugares destinados a viviendas de tipo individuales.
Por consiguiente, para el valor normalizado del lote a tasar tenemos que:
Homogeneizar los antecedentes:

Para llevar adelante esta tarea es necesario calcular el valor del metro
cuadrado (del lote antecedente), el cual dividiremos por el coeficiente de
frente y fondo obtenido en la tabla, y a este resultado lo multiplicaremos
por un ndice cuyo valor es cien.
Valor metro homogeneizado = Valor del metro cuadrado

Coeficiente x 100
Promedio de valores de metros cuadrados homogeneizados (Valor

Unitario de la cuadra VUC o Valor Unitario de la Zona VUZ): esta
operacin se llevar a cabo mediante una simple tarea que consiste en
sumar los antecedentes homogeneizados y dividirlos por la cantidad de
los mismos.

Determinacin del valor del metro cuadrado normalizado: surge de
multiplicar el VUC o VUZ, segn corresponda, por el coeficiente del lote
a tasar, y a su resultado dividirlo por cien.
Valor del metro normalizado = Vuc x Coef.
100

Valor normalizado del lote: surge de multiplicar el valor normalizado
del metro cuadrado por la superficie del lote a tasar.
Ser una herramienta de utilidad que Usted conozca la tabla de Fitte y

Cervini. IC 3
Vamos a ver un ejemplo:
Ud. tiene una prima, Mara, que est deslumbrada por un lote que ha
visto en venta, en el cual quiere edificar su casa. En esa zona, por las
averiguaciones realizadas, se han encontrados los siguientes antecedentes:
Antecedente 1: Lote 11 m de fte x 33 m de fdo Valor : $ 75.000

Antecedente 2: Lote 12,50 m de fte x 30 m de fdo Valor : $ 82.000
Y el lote a tasar es un Lote de de 12 m de fte x 29 m de fdo Nos ponemos

a trabajar!
Antecedente 1: lote 11m de fte x 33 m de fdo Valor : $ 75.000

Valor m = Valor del lote / Superficie
Valor m = $ 75000 / 363 m = $ 206,61

Coeficiente x 100
Valor metro homogeneizado = $ 206,61

96,1 x 100
Valor metro homogeneizado= $ 214, 99
Antecedente 2: lote 12,50m de fte x 30 m de fdo Valor : $ 82.000

Valor m = $ 82000 / 375 m = $ 218,66

Coeficiente x 100

99,5 x 100
Para trabajar de una forma ms ordenada, aconsejamos sistematizar los

datos en una planilla como la que mostramos a continuacin:
Valor Valor
Ante-
Super- Unit. Coefi- Coef. Aj. Homo-
cen- Medidas Valor
ficie del m ciente Esquina genei-
dente
zado
11 m x 363 $ $ $
1 33 m m2 75.000 206,61
96,1% ------ 214,99
12,5mx30 375 $ $ 95,5 $

2 m m2 82.000 218,66 %
------ 219,75
Valor unitario de la cuadra VUC o Valor unitario de la zona VUZ:

$ 214, 99 + $ 219, 75 = $434,74 / 2 = $217,37
Lote a tasar
Valor del metro cuadrado normalizado = Vuc x Coef.

100
$ 217,37 x 100,8 = $ 21910 / 100 = $ 219,10
Valor del metro cuadrado Normalizado x Superficie del Lote:

$ 219,10 x 348 m = $ 76.246,80
EL VALOR DEL LOTE A TASAR ES $ 76.246,80
3.3.2 La Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nacin

La tabla del Tribunal de Tasaciones IC 4 de la Nacin establece como
lote tipo aquel que mide 10 metros de frente por 30 metros de fondo, al que le
asigna el coeficiente de uno (1). Este coeficiente se acrecienta hasta llegar a los
15 metros de frente, empezando a partir de all a descender argumentando lo
mismo que FITTE Y CERVINI.
Ahora veremos cmo puede variar una tasacin segn la tabla que
utilicemos para realizarla:

a. Tabla del Tribunal de Tasaciones
Lote de 11mts x 30 mts coef. 1,015
Lote de 7 mts x 30 mts coef. 0,864
b. Tabla de Fitte y Cervini

Lote de 11 mts x 30 mts Coef. 1,00
Lote de 7 mts x 30 mts Coef.. 89,0
Queda entonces demostrado cmo beneficia el Tribunal de Tasaciones a

los lotes de mayor frente, siempre hasta el lmite que es los quince metros.
3.4 Ley de Hoffman
Esta teora divide el lote de terreno en dos partes iguales y estima que
las dos terceras partes (66%) del valor de un terreno se encuentran en la primera
mitad dndole a la segunda mitad (la ms alejada del frente) un tercio (33%) del
valor del lote.
Esta teora es utilizada generalmente para tasar unidades funcionales que se
encuentren distribuidas a lo largo de un terreno.
Ejemplo:
Valor Total del Lote: $ 15.500
Valor de la primera mitad: $ 15.500 x 2 /3 = $ 10.333,33 (66% del valor)

Valor mts = $ 62,62
Valor de la segunda mitad: $15.500 x 1 /3 = $ 5.166,66 (33% del valor)
Valor mts= $ 31,31
3.5 Regla norteamericana

Esta teora divide en cuatro partes iguales el fondo del lote, dndole a la
parte del frente un valor cuatro veces superior a la del fondo, y a las del medio le
da un valor dos o tres veces superior.

Estos coeficientes los podramos llamar coeficientes de distribucin, ya que
determinan el valor del metro cuadrado de terreno segn dnde se ubique
el inmueble emplazado en el mismo. Estas tcnicas se utilizan generalmente
en tasaciones de inmuebles construidos en propiedad horizontal y que se
encuentren distribuidos a lo largo del terreno.
Ejemplo
Precio total del lote: $10.000
a) $ 10.000 x 4 = $ 4.000
10
b) $ 10.000 x 3 = $3.000
10
c) $ 10.000 x 2 = $2.000
10
d) $ 10.000 x 1 = $1.000
10

3.6 Lote Esquina
Siempre se piensa que los lotes esquina tienen mayor valor unitario que el
lote medial. La plusvala (aumento del precio) se relaciona, en esta teora,
con el mejor aprovechamiento que tienen stos para llevar adelante proyectos
arquitectnicos, brindndole mayor facilidad al desarrollo de las ventilaciones,
iluminacin, etc. Otro de los beneficios a tener en cuenta es la posibilidad para
proyectar locales comerciales con grandes vidrieras a la calle, etc.
Todo esto ha hecho que siempre a las esquinas se le reconociera un

porcentaje de mayor valor, que en la antigedad era de un 25% y para ello, el
Ing. Miguel Valvano propone un mtodo para su valorizacin. Se tiene en cuenta
para el clculo de su plusvala dos cosas:
El ndice de utilizacin (n en la Tabla de Valvano) que es aqul
que surge de dividir la suma de los frentes del lote, por el frente
de mayor valor.
Una vez obtenido dicho ndice ingresamos a la tabla, teniendo
en cuenta la zona donde se encuentra el inmueble.
Las tablas que corresponden pueden ser:
Tabla I: Corresponde a las zonas cntricas y comerciales;

Tabla II: Comercial y residencial intermedia;
Tabla III: Familiar con algunos pequeos comercios,
Tabla IV: Barrios en formacin.
Al coeficiente obtenido en esta operacin le sumamos 1 en concepto de

plusvala. Es decir, que para el clculo de valor normalizado del metro cuadrado
de un lote esquina, hay que multiplicar el valor unitario de esquina (valor del
metro cuadrado del frente ms costoso) por el coeficiente obtenido en la tabla
de frente y fondo (Tribunal de Tasaciones, o Fitte Cervini segn corresponda por
la zona donde se encuentre), y luego multiplicar este resultado por el coeficiente
obtenido en la tabla de Valvano.
Si a este resultado lo multiplicamos por la superficie total del lote a tasar,
obtenemos el valor final del lote.
n =suma de frentes (en metros) / frente (en metros) de mayor valor en $

o n = F1 + F2 / F mayor $

La tabla de Valvano IC 5 le servir para resolver el siguiente caso:
Vamos a tasar un Lote Esquina de 12 m de fte x 29 m de fdo (frente

de mayor valor)
Ubicado en zona cntrica comercial. Los antecedentes son los
mismos que en el ejercicio anterior.
Antecedente 1: lote 11m de fte x 33 m de fdo Valor : $ 75.000

Valor m = $ 75000 / 363 m = $ 206,61
Valor m homogeneizado = Valor del metro cuadrado

Coeficiente x 100
Valor m homogeneizado = $ 206,61

96,1 x 100
Valor m homogeneizado= $ 214, 99
Antecedente 2: lote 12,50m de fte x 30 m de fdo Valor : $ 82.000

Valor m = $ 82000 / 375 m = $ 218,66

Coeficiente x 100

99,5 x 100
Valor unitario de la cuadra VUC o Valor unitario de la zona VUZ:

$ 214, 99 + $ 219, 75 = $434,74 / 2 = $217,37

Lote a tasar
Valor del metro cuadrado Normalizado = Vuc x Coef.

100
$ 217,37 x 100,8 = $ 21910 / 100 = $ 219,10
Valor del metro cuadrado Normalizado x Superficie del Lote Esquina Zona
Cntrica Comercial.
n = Suma de frentes (en metros) / Frente (en metros) de mayor valor en $
o n = F1 + F2 / F mayor $
12 m +29 m =41m / 29m = 1,41
Ahora, ingresamos a la Tabla de Valvano a la columna n, tomamos ndice

1,50, y como es una zona cntrica comercial corresponde la Tabla I. El resultado
es 0,19; al cual le sumamos 1 en concepto de plusvala. El resultado es 1,19.
$ 219,10 x 1,19 x 348 m = $ 90.733,69
El valor del lote a tasar es $ 90.733,69
3.7 Mejoras
Cuando nos referimos a las mejoras, hablamos de

todo aquello que se ha incorporado al terreno y que
nuestro Cdigo Civil en su artculo 2315 identifica
como inmueble por accesin.
No siempre el capital invertido en mejora nos determina
el valor final de la misma, recordemos que siempre el
valor de la inversin se va a ver relacionado en forma
directa con los factores intrnsecos y extrnsecos del
inmueble, lo que analizaremos cuando lleguemos al
mtodo emprico.
Sumado a esto, no siempre se invierte de manera
correcta en la construccin de un inmueble, ya que su
calidad de construccin puede ser de la mejor, pero su
emplazamiento puede no ser acorde al capital invertido
en mejoras, por lo que debemos ser muy cuidadosos
al aplicar los mtodos de tasacin. Para ello, contamos
con la ayuda de la tabla de Ross-Heidecke.
3.7.1 Tabla de Ross -Heidecke

Este criterio es el ms utilizado para la depreciacin de las mejoras,
porque tiene en cuenta el estado de conservacin del bien, algo que otros
mtodos no tienen.
El estado de conservacin de bien es el elemento de juicio que debe
intervenir en la determinacin del valor actual depreciado. Por ejemplo,
pueden existir edificios de similar antigedad pero con distintos servicios de

mantenimiento, lo que le dar distintos valores. Ross Heidecke fija 5 estados
posibles.
1- Nuevo o muy bueno.

2- Regular, con conservacin normal.
3- Necesita reparaciones sencillas.
4- Necesita reparaciones importantes.
5- Estado de demolicin
Aplicacin: como ingresamos a la tabla de Ross Heidecke?

.
% de Duracin = Antigedad X 100
Vida probable
Con este resultado, ingresamos a la Tabla de Ross Heidecke IC 6, y ste

ser el porcentaje de depreciacin
Para calcular la vida probable de un bien inmueble, el tasador debe
aplicar su criterio y buen sentido. Para ello, la vida probable en nuestro pas
oscila entre 60 aos a 75 aos de acuerdo con la categora y calidad de los
materiales empleados en la construccin.
Los estados de conservacin encabezan las columnas de la tabla de
Ross Heidecke.
Depreciacin = % de desvalorizacin X Valor Realizacin del Mts segn

su categ
100
Precio Normalizado = Valor Realizacin del m2 segn su categora X
depreciacin
Entonces, el valor de las mejoras es igual al precio normalizado por la

cantidad de metros cuadrados.
4. Mtodo emprico
Como hemos podido ver anteriormente, este mtodo se basa pura y
exclusivamente en la prctica y la experiencia que tiene el tasador para recopilar
datos que puedan ser necesarios para la eleccin y aplicacin de un mtodo.
Recopilacin de antecedentes
Esta tcnica carece de teoras y frmulas, simplemente se trata de
observar, recopilar y comparar antecedentes, para despus estar en condiciones
de aplicar el procedimiento correcto.
Conocido el inmueble a tasar, el tasador debe hacer una exhaustiva
bsqueda de informacin que le sirva para llevar adelante su tarea, ya que sin
informacin podemos decir que no hay valuacin.
Una de las formas usuales, a los fines de conseguir datos, es acudir a
inmobiliarias del sector, ya que mediante stas se realizan muchas operaciones
que pueden ser utilizadas como antecedentes, adems nos pueden dar su opinin
sobre el bien a tasar; cabe destacar que las apreciaciones de las inmobiliarias
pueden ser acertadas o no, por lo cual queda a criterio del tasador si las tiene
en cuenta.
Otra forma de recopilacin de antecedentes es a travs de los avisos

clasificados, con los cuales podemos adquirir informacin de operaciones
realizadas u ofrecimientos. En este ltimo caso se tendr que actuar con
precaucin, ya que son operaciones no concretadas, por lo que deber realizar
un anlisis de las condiciones impuestas para que sta se realice.
Sin embargo, lo ms importante es recopilar datos de ventas, esta tarea
conviene que sea realizada por el tasador en forma personal ya que durante la
realizacin de la tarea va captando informacin adicional.
Una vez recopilados los datos, corresponde realizar la

inspeccin del inmueble al cual se refiere, en donde
se renen una serie de elementos internos y externos
que ser necesario tener en cuenta al momento de
elegir el mtodo a emplear: aspecto de la zona donde
se ubica, servicios pblicos y privados, pavimento,
topografa, forma y superficie del lote, categora de
las mejoras, antigedad y estado de conservacin,
materiales recuperables en una posible demolicin,
etc.
5. Factores que inciden en el valor del inmueble.
5.1 Aspectos generales

Una vez realizada la bsqueda de antecedentes, el tasador debe
seleccionar los que tengan caractersticas similares a las del inmueble a tasar, a
los fines de la formacin y variacin del precio del mismo, dentro de las cuales
podemos enumerar:
Factores propios del lote:

Dimensiones y proporciones relativas de las mismas.
Forma, regular e irregular en mayor o menor grado.
Niveles; propios y en relacin con los de la calle.
Ubicacin dentro de la manzana, orientacin.
Suelo.
Relacin lote-edificio.
Factores que dependen de su emplazamiento:

Zona o Barrio.
Normas de zonificacin.
Tendencias de desarrollo en la zona
o barrio.
Servicios pblicos con que dispone
(agua corriente, energa elctrica,
gas, cloacas, trasporte, luz blanca).
Importancia de las calles y sus
condiciones fsicas (ancho, estado
general de las mismas, si son
de tierra, ripio, pavimentadas,
pendientes y niveles).
Tipo de construcciones vecinas
(linderos y proximidades).
Ofertas de tierras en la zona.

Factores que dependen de las condiciones de venta
Fecha en que se realiz la operacin de compra venta.

Forma de pago (contado o con facilidades).
Venta individual o en block.
La situacin del vendedor y su necesidad de vender; la situacin del
comprador y su inters en comprar.
Factores particulares
En los puntos anteriores se han visto las influencias que normalmente
son fenmenos caractersticos de la tierra urbana, dentro de ciudades que
tienen una tendencia progresiva como es el caso de Capital Federal, Ciudad de
Crdoba y todos los centros que mantengan la misma tendencia.
El valor no es ajeno a influencias particulares, privativas de una
comunidad determinada, de una zona o an ms una cuadra determinada;
influencias imposibles de fijar dentro de los lmites de un texto, aun cuando fuera
ms amplio que ste, pero que no escaparn a la agudeza del valuador. As, por
ejemplo, los desniveles fuertes en ciudades de turismo serrano pueden constituir
un elemento ms de valorizacin.
En sntesis, los factores particulares son aquellos que no estando
incluidos en la lista anterior, resultan de condiciones particularsimas del bien,
pero no son siempre susceptibles de reconocer y escapan a todo intento de
enumeracin.
De la enumeracin vista anteriormente, surgen dos tipos de factores que
influyen en el valor de la propiedad. Por un lado, los elementos extrnsecos; y por
el otro, los elementos intrnsecos.
5.2 Elementos extrnsecos

El elemento ms importante es la ubicacin. Se podra decir que el precio
de una propiedad se encuentra directamente relacionado con su ubicacin y
como consecuencia de sta, surgen los siguientes datos a tener en cuenta:
Ciudad: al realizar el anlisis de la ciudad donde se encuentra emplazado el

inmueble a tasar, se debern tener en cuenta:
Caractersticas principales (turstica, Industrial, etc.).
Tendencia econmica (progresiva, regresiva, estancada).
Desarrollo social.
En las ciudades importantes, centros de

regiones geogrficas de actividad propias
- econmicas y polticas-, siempre se
encontrarn centros de perfil tpicamente
comercial, donde la tierra alcanza los valores
ms altos.

En oposicin a estos centros de tendencia florecientes, los centros
urbanos tambin contienen regiones de estancamiento, o tendencia regresiva.
Ellas constituyen un problema al momento de la tasacin ya que no son muchos
los antecedentes que puedan encontrarse, porque las ventas generalmente se
encuentran completamente retradas.
Barrio: se denomina as a cada una de las partes en que se encuentra dividida

una ciudad y constituyen una parte del conjunto urbano. Entre ellos existen
diferencias marcadas por los distintos tipos de factores, que a continuacin
enumeraremos.
Carcter distintivo de la zona o barrio: en este punto se debe tener en cuenta

el tipo de conformacin de la zona, para lo cual debemos analizar si se trata de
una zona de tipo industrial, comercial, residencial, etc.
En las zonas de tipo industrial los lotes de mayor superficie, dado su
utilizacin, adquieren mayor valor que los lotes chicos ya que stos resultan de
menor inters adquisitivo. En zonas de tipo comercial se debe tener en cuenta el
trnsito tanto vehicular como peatonal, el ancho de las veredas y calzadas y, por
su puesto, el tamao del lote en lo que respecta a su frente. Respecto a este ltimo
punto, recuerde que uno de los puntos importantes de un emprendimiento de
este tipo es la exhibicin al pblico, para lo cual el frente es de suma importancia
a los fines de tener grandes vidrieras de exhibicin.
Otro de los aspectos a tener en cuenta por el tasador al momento de
hacer el estudio de la zona, es realizar un anlisis a los fines de establecer si el
barrio posee vida propia o si los habitantes de ste se encuentran obligados a
trasladarse a barrios aledaos para satisfacer sus necesidades bsicas.
Por ltimo, tanto la urbanizacin como los servicios pblicos y privados
otorgan confort y comodidad a los habitantes del sector, dndole mayor valor a
la tierra del sector.
Manzana: la manzana es un espacio que por lo general es de forma simtrica,

delimitado por calles, y dividido en parcelas. Para el estudio de este elemento es
necesario realizar un anlisis exhaustivo de las arterias que circundan la manzana,
el primer punto a tener en cuenta son las caractersticas que las identifican: si se
trata de una calle comn, con o sin salida, si es una avenida, boulevard o pasaje.
El segundo punto a tener en cuenta son las dimensiones (ancho) tanto de la

calzada como de la acera.
El tercer punto es l trnsito, tanto el

vehicular como el peatonal. Para el primero,
tendr que analizar el sentido en que corre
la calle, si es de doble mano, la velocidad
de circulacin (normal, rpida, lenta), las
posibilidades de estacionamiento, etc.
Para el segundo caso, pensar en las
paradas de transporte pblico o privado,
la proximidad de espacios verdes (plazas,
arboledas), etc.
El tipo de calzada influye: se debe tener en cuenta si sta se encuentra

pavimentada o bien es de ripio o tierra, si tiene o no cordn cuneta, el estado de
conservacin de la misma.

Otro de los elementos a considerar es la categora de la edificacin
existente en la manzana y el desarrollo de centros comerciales.
Tambin considerar la altimetra, que es la diferencia de altura que
existe entre manzanas del mismo sector, teniendo en cuenta la ubicacin del lote
a tasar dentro de la manzana y la relacin de altura de ste con respecto a las
calles de la zona (en el alto o en el bajo). Hay barrios donde existe poca diferencia
de altura entre las manzanas, pero existen otros barrios donde la diferencia de
altura entre manzanas es por dems notoria, resultando un inconveniente en
pocas de lluvias: en los lugares que no tienen bocas de tormenta o bien cuando
stas no estn en condiciones de funcionamiento, se producen inundaciones.
Cuadra: llamamos cuadra a la distancia que cubre una calle, entre dos arterias
transversales, las que la delimitan. Desde el punto de vista de la tasacin,
llamamos cuadra a una sola de las aceras, ya que pueden existir marcadas
diferencias entres ellas, las que influyen en el valor del terreno. Los elementos a
tener en cuenta al momento de realizar el anlisis de la cuadra son la importancia
y la orientacin:
Acera de mayor importancia: sea por su carcter comercial
(comercios, bares, teatros, etc.) lo que har que tenga
mayor cantidad de trnsito peatonal.
Orientacin: hay que tener presente que la mejor

orientacin es la NORESTE, ya que el sol sale al este y se
esconde al oeste, por lo que un lote con esta orientacin
recibe los rayos solares durante ms tiempo por da que
un lote ubicado en la acera SUR u OESTE. Estas ltimas
orientaciones se consideran negativas debido a que los
lotes situados al sur son ms fros y las edificaciones
sufren ms deterioros y los lotes que dan al oeste sufren,
en muchas oportunidades, de altas temperaturas en
horarios vespertinos, debido a que el sol se pone por el
oeste.
Ubicacin del lote en la cuadra: la proximidad del lote con calles que podamos
considerar de mayor importancia, como puede ser el caso de una avenida,
boulevard, etc., tendr una influencia positiva en el valor del lote.
Pensemos la diferencia entre un lote medial (que se encuentra entre dos
lotes) y uno en esquina: si es un lote esquina, su valor se ver incrementado
debido a que tiene acceso por dos calles y mejor ventilacin e iluminacin, etc.;
mientras que a medida que nos retiramos hacia el centro de la cuadra el lote
disminuye el valor.
Como decamos ms arriba, en el caso de zonas comerciales el lote
esquina es el ptimo, porque ofrece al inversionista una vidriera ms amplia que
la que podemos obtener en un lote medial.
Factores en potencia que pueden variar el valor: dichos factores pueden

influir de manera positiva o negativa. Influyen positivamente todas las obras
de infraestructura que se realicen en el sector, los emprendimientos de tipo
comerciales. Tal es el caso de los shoppings, que generan un movimiento muy

importante y jerarquizan la zona en la cual se emplazan, lo cual acrecienta
notablemente el valor de los inmuebles.
El tasador siempre debe tener en cuenta las obras y proyectos realizados
o en vas de ejecucin, nunca debe considerar un simple comentario realizado
por terceras personas sobre futuros proyectos a realizarse en el lugar.
Pueden influir de forma negativa el emplazamiento de villas miserias
asentadas en el sector, la presencia de fbricas que arrojen contaminantes al
exterior, los descampados que con frecuencia se transforman en basurales,
siendo de esta forma un foco contaminante del medio ambiente, etc.
El anlisis de estos factores queda a criterio del tasador, ya que hay
corrientes diferentes. Una de ellas tiene en cuenta las obras una vez realizadas
en el sector, ya que de esta forma es notorio si el emprendimiento caus una
influencia negativa o positiva en la zona. La otra teora tiene en cuenta la incidencia
negativa o positiva de un proyecto con el slo hecho de haber comenzado los
trabajos de ejecucin. Sin embargo, no es este ltimo el mtodo ms aplicado,
dado que la mayora prefiere no atribuir mayor o menor valor al bien por un
simple comentario de un posible hecho.
5.3 Elementos Intrnsecos

Estos factores son inherentes al lote, y se refieren a la relacin frente-
fondo, las medidas, superficie en relacin a la zona donde se encuentran, las
formas (regulares e irregulares), las mejoras realizadas (la superficie edificada,
la calidad de los materiales, el estado de conservacin de las mismas y la
antigedad).
Relacin frente-fondo: las dimensiones de un lote son un factor de primera

importancia en la determinacin de su valor, lo que no significa que existan otros
elementos que acten de manera positiva o negativa en la determinacin del
valor.
El precio del lote no surge de la multiplicacin del valor de metro
cuadrado por la superficie del mismo. En este sentido, decamos anteriormente
que Fitte y Cervini establecen como relacin ideal de frente y fondo la de un lote
simtrico de 10 metros de frente por 30 metros de fondo, ya que sostienen que
en esta superficie y con estas medidas se puede lograr un aprovechamiento
total del lote y una excelente distribucin de las mejoras, por lo tanto es mucho
ms valioso en proporciones que un lote de 10 metros de frente por 50 metros
de fondo.
Nivel: se refiere al nivel que tiene el lote con relacin a la vereda. Siempre
que existe alguna diferencia, su solucin genera un costo, ya que si el lote se
encuentra por encima del nivel de vereda ser necesario nivelarlo, y si el lote se
encuentra por debajo del nivel de la vereda habr que rellenar el mismo para
poder llegar al nivel ideal. El costo que genere cualquiera de estos trabajos,
deber ser tenido en cuenta al momento de realizar la tasacin, para restarlo del
valor.
En algunos casos, segn el entorno de la zona, la diferencia de niveles
es aprovechada por el adquirente para el mayor beneficio del proyecto. Tal es el
caso de las zonas tursticas, donde en muchas oportunidades se aprovechan los
desniveles para darle mayor vista a la casa. Otro de los casos es el de las zonas
inundables, donde los desniveles son aprovechados para construir ms alto y
que el agua no llegue a la vivienda.
Suelo: la bondad del suelo establece la seguridad que puede ofrecer la tierra
a la edificacin y es la primera preocupacin de los profesionales al momento
de edificar. El suelo malo trae como consecuencia un encarecimiento de la

construccin, ya que se tendr que invertir mucho ms en los cimientos de lo
que se pretende edificar.
Mejoras: podemos considerar mejora todo aquel espacio cubierto que forme
parte de un lote de terreno, construido con materiales tradicionales o con stos y
otros elementos que complementen el diseo de la construccin. Para tasar una
mejora hay que tener en cuenta diversos factores que influyen en su valor y que
seguidamente pasamos a detallar:
Medidas de la superficie cubierta: se mide a partir de los ejes de los

muros medianeros colindantes latitud - y desde la lnea municipal del
frente hasta el eje del muro medianero del contra frente longitud - y en
el caso que existan jardines, patios o espacios al aire libre se calcularn
sus superficies y se proceder a descontarlas.
Elementos accesorios: se sostiene que los elementos accesorios forman
parte de las mejoras e intervienen en forma directa sobre la categora de
la construccin, influyendo as en el valor del metro cuadrado cubierto.
Calidad de los materiales:
existen varias formas de
clasificar las mejoras segn
el tipo de material utilizado,
encontrando as una
tendencia que las ordena
como de lujo, estndar,
econmica y otra como de
lujo, muy buena, baja calidad
y precaria.
En Crdoba, el colegio Profesional de Martilleros sostiene que el estudio

de las caractersticas de las edificaciones en cada caso y en relacin con la
ubicacin, es de ndole profesional y tcnica, por lo cual el tasador deber tener
en cuenta la incidencia de los distintos factores que componen el inmueble, a
fin de establecer de manera correcta la categora, segn el ordenamiento que
veremos a continuacin.

6. Clasificacin de las categoras de la construccin segn su destino
Existen tambin categoras de tipo intermedias, que son aquellas que

no se encuentran definidas por el tipo de material utilizado o por las categoras
tradicionalmente conocidas.
Al momento de realizar el estudio de la categora de las mejoras, el
profesional a cargo deber tener en cuenta, adems de la calidad de los materiales
empleados, otros elementos que se encuentran directamente relacionados con
stos, como es el caso de la mano de obra empleada para la aplicacin de los
materiales, el emplazamiento del lote dentro del cual se realizaron las mejoras,
la distribucin de las mismas etc.
Recuerde que por ms que los materiales utilizados sean de primer nivel,
si se ha empleado una mano de obra que no sea acorde con stos, o si las
mejoras se realizaron en un lote cuyo emplazamiento (barrio) no es acorde con
su categora, o si la distribucin de stas es defectuosa, el valor que adquiere el
metro cuadrado cubierto no va ha ser acorde con su categora.
Edificios destinados a vivienda familiar individual o unidad funcional

colectiva: de lujo, muy buena, buena y econmica.
Edificios destinados a locales comerciales, escritorios y oficinas: muy
buena, buena, y econmica.
Edificios destinados a depsitos, cocheras y similares:
a) Tinglados y cobertizos: categora nica.
b) Galpones: construccin simple, mejorada y buena.
c) Cocheras: buena y econmicas.
Estado de conservacin: para determinar el estado de conservacin del

inmueble se deben tener en cuenta dos aspectos fundamentales, el aspecto
exterior del bien y el estructural. El aspecto exterior se encuentra compuesto por
los revoques, cielos rasos, carpinteras, pintura, revestimientos, pisos, estado
de los techos, humedades, etc. El aspecto estructural se refiere a los elementos
vitales de una propiedad como por ejemplo el estado de los cimientos, columnas,
vigas, paredes, caeras (Agua, Gas, cloacas).
Antigedad: la vida til de un edifico se encuentra directamente relacionada con

la categora de la construccin, es decir, con la calidad de los materiales con
que se encuentra construida: a mejor calidad de materiales mayor ser la vida
til del inmueble.
Ahora s, damos por finalizado el desarrollo del Mdulo 2. Dirjase a las

actividades, que le brindarn la posibilidad de poner en prctica los mtodos
aprendidos en este mdulo.
m2 |contenidos | IC
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Cules son las oportunidades del mercado inmobiliario para inversores

Domingo 17 de Enero de 2010
Los primeros das del ao definieron un nuevo panorama para algunos inmuebles
despus de haber sido duramente golpeados por la crisis internacional. Los
especialistas auguran una suba en los precios de venta mientras que la cada de
los alquileres encontr su piso. Apuntes sobre la rentabilidad

La avidez de los inversores por refugiarse en elladrillo, ante un dlar estable y
tasas de inters poco atractivas, favoreci la demanda de inmuebles en algunos
segmentos que, hasta ahora, haban sido golpeados de lleno por la crisis.
La tendencia comenz a manifestarse impulsada por dos factores.Por un lado,
una leve reactivacin en las expectativas y el nimo de la gente y, por el otro,
el alejamiento del fantasma del derrumbe econmico y el miedo a perder el
empleo.
Como consecuencia de esta recuperacin, dos tipos de proyectos mostraron
rpidamente un cambio de tendencia.Se trata, especficamente, de las oficinas
y los locales comerciales, que han comenzado a dejar de lado la dura realidad
que les tocara afrontar durante gran parte del 2009.
El mercado vive hoy un fenmeno interesante que es la reaparicin delinters
de la demanda por comprar, a pesar de que suben los precios, mientras
que los alquileres vienen de cadas de hasta 20% y recin ahora empiezan a
estabilizarse, coment Diego Cazes, vicepresidente de LJ Ramos y director de
la Divisin Oficinas.
En el caso de locales comerciales, la reactivacin de la demanda tambin se
motoriz notablemente.
En este segmento,la aparicin de ms compradores, ante una oferta limitada

en cuanto a buenas ubicaciones en la Ciudad de Buenos Aires, impacta en
el valor de los alquileres. Lentamente vuelven los interesadosy con ellos la
suba de precios del m2, explic Armando Pepe, de la inmobiliaria que lleva su
nombre.
Por su parte, Herman Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield,
tambin advirti sobre un posible aumento del nivel de transacciones en 2010.
Ventajas de la inversin
Quienes miran a este tipo de propiedades se diferencian, en principio, por tener
una visin a ms largo plazo que los compradores de tierras o viviendas.
En general, se trata de adquisiciones que se piensan mantener
en el tiempo y el interesado no busca desprenderse en uno
o dos aos, como puede suceder en el caso residencial.
Esto justifica que se lleguen a pagar precios muy elevados an cuando los
alquileres atraviesan un perodo de cada como suceda hasta hace algn tiempo.
El que apuesta a las oficinas no mira el precio de la renta, sino que piensa
puntualmente qu tipo de proyecto es y a quin le puede interesar, coment
Cazes.
Hay que tener en cuenta que los valores para la venta en un edificio AAA, que
son los ms interesantes para los inversores,son de u$s3.200 por m2 promedio,
mientras que se pueden alquilar por un valor de u$s30 a u$s33 por m2, segn
un informe de LJ Ramos.

Adems, al ser un inversor que busca los mejores activos a nivel local e
internacional, con un dlar estable que no asegura una ganancia y tasas de
inters quetampoco son buenas, prefiere el ladrillo querinde entre 10% y12%
anualen dlares, en oficinasy locales.
En locales comerciales el retorno anual por alquiler, si se trata de una propiedad

en Avenida Santa Fe o Florida, puede establecerse entre un 5% o 6% anual,
porque son inversiones muy seguras con alta demanda e igualmente rentables.
Un ejemplo es el local de Santa Fe y Coronel Daz donde estaba C&A. Ya fue
alquilado por Frvega, y el que desocupa, a media cuadra, tambin tiene un
inquilino, agreg Marcelo Zuliani, director de Locales de Colliers International.
La demanda se reactiva
Por el lado de oficinas, Javier Dborkin confirm que el apetito inversor est
volviendo fuertemente porque cualquier empresario con excedente de capital
tiene dificultad para colocarlo, entonces el ladrillo es la primera opcin.
En el caso de locales lo mismo admite Zuliani, quien ve una recuperacin del
mercado con precios estables o con tendencia a la suba y Pablo Vivot, Director
de retail de LJ Ramos, quien explic que las grandes marcas han vuelto a buscar
locaciones.
Ahora las empresas se estn activando porque las ventas de fin de ao fueron
buenas, agreg.
Adems de los grandes inversores, aparecen tambin algunos particulares
que buscan pequeos espacios para destinarlos a servicios de consultora con
destino, muchos de ellos, al posterior alquiler a un tercero.
Mi visin es que ah habr ms movimientos de compraventa incluso que en las
grandes superficies, agreg Dborkin.

La disminucin de la vacancia en trminos de m2 da cuenta de ello. El ao
pasado de 5.000m2 libres que haba en Capital Federal subieron a 45.000m2.
La situacin era realmente preocupante. Ahora, desde hace dos meses, con
la reactivacin se han vuelto a tomar 10.000m2 y creemos que seguir esa
tendencia, explic Cazes.
Por otro lado, el directivo de LJ Ramos explic que el mercado se encuentra
en los niveles lgicos de vacancia, ya que lo ideal es que funcione con una
disponibilidad del 8% al 10%, sobreun total de 500.000 m2 que fueron construidos
para oficinas.
En cuanto a locales, Vivot agreg que una buena muestra de lo que est
sucediendo son los grandes espacios que se alquilaron despus de que marcas
lderes los dejaron por la cada de las ventas. El local de Santa Fe y Callao, ex
Musimundo, fue alquilado por Movistar; y el de Avenida Alvear que ocupaba
Armani, est en manos de Cardn, puntualiz.
Oportunidades
En un mercado donde las oficinas y locales comerciales vuelven a ser una
buena opcin, los expertos destacaron algunas claves para tener en cuenta y
hacer un buen negocio.
Segn los relevamientos de Cushman, los centros de distribucin en buenas
localizaciones del corredor norte y los edificios de oficina para usuarios
corporativos en el corredor Libertador son los productos que van a tener mejor
performance de cara al futuro.
Desde Andes Boston destacaron, adems, los edificios de oficinas de 35 a 50m2,
espacios pequeos pero que permiten invertir en dos propiedades y obtener dos
rentas, en lugar de hacerlo en una grande.
Any Rubinat, del estudio que lleva su nombre, explic que, dado que los
bienes fsicos de las empresas representan el 25% de los activos totales y que
la productividad de la misma depende del desempeo de sus empleados, el
diseoadecuado de los espacios de oficinas contribuye a mejorar la performance.
Un entorno de trabajo estandarizado, modulado, flexible, que incorpore
tecnologa de avanzada y sistemas y materiales verdes osustentables, facilita
la creacin de espacios de trabajo amigables que influyen directamente en la
productividad y la rentabilidad de las empresas, explic.
Es por eso que es recomendable ocupar edificios que tengan modularidad
en las carpinteras exteriores, en los cielorrasos, en la estructura con grandes
espacios entre columnas, materiales de terminacin y sistemas de seguridad
y de acondicionamiento del aire y la iluminacin, que contribuyan al cuidado
del medio ambiente, sean renovables y fundamentalmente logren un ahorro
sustancial en los consumos de energa, que pueden llegar del 30 al 40 por ciento.
Todo esto mejora el ratio de superficie utilizable/superficie rentable y hace que

para la relocalizacin a nuevas oficinas, las empresas tengan que considerar
una inversin de u$s300 a u$s350 m2 ms mobiliario, segn las condiciones del
edificio.
En locales comerciales, las oportunidadestienen que ver especialmente con los
rubros elegidos y la zona donde se ubican, segn LJ Ramos. En este caso, se
considera que los locales de productos ms masivos, en zonas histricamente
vinculadas al consumo premium, son los de mejor performance. As, algunos
negocios de accesorios han logrado posicionarse y crecer de forma notable en
2009.
Por otro lado, gran parte de la activacin en locales la explican los supermercados
chinos, que demandan cada vez ms espacios para abrir nuevos locales

El momento para invertir
En este escenario, seguido de cerca por los inversores, la gran pregunta es
cundo es el mejor momento para invertir.
Segn los expertos, las bsquedas de propiedades estn dndose cada vez
con ms fuerza, lo que impulsa los precios al alza. Lo mismo pasar con los
alquileres.
Por otro lado, la gran pregunta es qu pasar con los desarrollos, especialmente
en el segmento de oficinas. Para este ao se sumarn varios m2 de edificios que
estn por terminarse y se proyectan algunas obras nuevas para 2011.
En locales, los shoppings sern los principales contribuyentes en m2, ya que en
la Ciudad de Buenos Aires quedan pocos espacios libres.
De esta manera, los expertos aseguran que comenzar la bsqueda hoy puede
asegurar un buen negocio.
Guillermina Fossati
Fuente: iProfesional.com

m2 |contenidos | IC

m2 |contenidos | IC

m2 |contenidos | IC
Tcnicas de Tasacin: Mdulo 2- Contenidos

Tablas de Valvano
Tablas para calcular Coeficientes de Esquina del Ing. Valvano

Porcentajes de valorizacin de terrenos
Por ubicacin en esquina:
Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV

n
% % % %
1,00 0,15 0,10 0,05 0,00
1,25 0,17 0,11 0,06 0,01
1,50 0,19 0,12 0,07 0,02
1,75 0,20 0,13 0,07 0,02
2,00 0,22 0,14 0,08 0,03
2,25 0,24 0,15 0,09 0,04
2,50 0,26 0,16 0,10 0,05
2,75 0,27 0,17 0,10 0,05
3,00 0,29 0,18 0,11 0,06
3,25 0,31 0,19 0,12 0,07
3,50 0,33 0,20 0,13 0,08
3,75 0,34 0,21 0,13 0,08
4,00 0,36 0,22 0,14 0,09
4,25 0,38 0,23 0,15 0,10
4,50 0,40 0,24 0,16 0,11
4,75 0,41 0,25 0,16 0,12
5,00 0,43 0,26 0,17 0,13
5,25 0,45 0,27 0,18 0,14
5,50 0,47 0,28 0,19 0,14
5,75 0,48 0,29 0,19 0,14
6,00 0,50 0,30 0,20 0,15
Tabla I: Zonas cntricas comerciales

Tabla II: Comercial y residencial intermedia
Tabla III: Familiar con algunos pequeos comercios
Tabla IV: Barrios en formacin
Coeficiente de Esquina
Zona Comercial 1,20
Comercial y Residencial 1,15
Residencial1,10
Barrios en Formacin 1,05

m2 |contenidos | IC

m2 material
Material bsico:
AGUADA, et l:. Manual Integrador del Tasador. Crdoba: Editorial
Advocatus, 2007.
AGUIAR, Artemio Daniel.: Manual de Tasacin inmobiliaria urbana y rural.
Juris, 2006.
Alsina, 1954.

m2 actividades
m2 | actividad 1
Cristina y Claudio quieren vender su casa
Cristina Mjico y Claudio Cuello estn recin casados y sus padres les
regalaron una casa en un barrio Residencial que posee 2 dormitorios,
kitchenette, living, 1 bao, garage y un patio de un tamao considerable.
Ellos deciden acondicionarla para vivir, pero despus de un ao de habitarla
resuelven alquilarla debido a que los trabajos de cada uno de ellos quedan a
una gran distancia y pierden mucho tiempo en traslados.
El matrimonio se encuentra en un dilema y quieren saber en cunto se podra
vender la propiedad.
Ellos estiman que el alquiler de la misma sera aproximadamente de $ 2100,
con los impuestos incluidos; y la tasa de inters del mercado inmobiliario
sera el 6% anual.

En esta actividad usted deber calcular el valor de venta de la propiedad.
A 1
m2 |actividad 1 | AA
Para realizar este clculo, usted deber aplicar el mtodo indirecto.
m2 | actividad 2
Asesorando a su cliente en la compra de una propiedad
En su estudio inmobiliario lo visitan Juan Manuel Quinteros y Luna

Rodrguez, amigos de Cristina y Claudio, quienes lo recomendaron por el
excelente trabajo de asesoramiento que usted realiz. Ellos quieren comprar una
propiedad con ciertas caractersticas: 3 dormitorios, living, comedor, 2 baos,
cocheras, quincho y pileta.
Usted tiene para

ofrecerle lo que ellos
necesitan:
Una propiedad
que tiene una
antigedad de 10
aos y una categora
de construccin
muy buena, con una
superficie cubierta
total de 160 m.
Con la experiencia adquirida, Usted sabe que el valor a nuevo del m de

estas mejoras, oscila en los $ 1950. Tenga en cuenta que estas mejoras se
encuentran asentadas sobre un terreno de 12 m x 33 m. Adems, en esa zona se
han recopilado los siguientes antecedentes de operaciones de venta de terrenos
recientemente:
Antecedente 1: Lote de 11 m x 35 m $ 48.000

En esta oportunidad, usted deber calcular el valor de la propiedad que le

interesa comprar a su cliente. Para ello, le presentamos la siguiente tabla que
seguramente lo ayudar en su trabajo:

Tablas de Antecedentes de Lotes
Antecen- Medi- Super- Valor Valor Coefi- Valor Valor

dente das ficie Unit. ciente Homoge- Pro-
del m neizado medio
1
2
3
A 1
Para resolver correctamente esta actividad, se le recomienda repasar lo

relativo al Mtodo Directo Comparativo.
m2 | actividad 3
Actuando como Perito Tasador
El juez de una causa lo llama como Perito Tasador especializado para que
justiprecie el valor de un lote determinado. Dicho terreno se encuentra situado
en las esquinas del Barrio Cntrico Comercial ms conocido de su provincia, que
tiene 10 m de fte x 27,50 m de fdo (10 m fte de mayor valor). Los antecedentes
recopilados fueron lotes mediales:

De acuerdo con lo estudiado: qu precio le dar usted al juez que se lo

encomend?
Tal como le sugeramos en la actividad anterior, el siguiente cuadro es un

recurso til para su trabajo.

Tablas de Antecedentes
Valor
Coef. Valor
Antecen- Medi- Super- Unit. Coefi-
Valor Aj. Homoge-
dente das ficie del m ciente
Esquina neizado
1
2
Lote Medi- Super- Valor Valor Coefi- Coef. Valor

a das ficie Zona Unit. ciente Aj. del Lote
tasar del m Esquina
A 1
Para resolver esta actividad, se le recomienda que repase y aplique el

Mtodo Directo Comparativo.
m2 | actividad 4
Actuando como Perito Tasador
Usted fue llamado como perito de partes en un conflicto entre los

miembros de la familia Olivero. Valentina y Joaqun (hermanos) son los nicos
dueos de un terreno de 40 m x 80 m. Indagndolos, Ud. se enter que Joaqun
hace uso de la mitad que da al frente, mientras que Valentina prefiere los fondos
del terreno.
Usted sabe que el precio fijado por las partes para venta del lote es de
$153.000. En esta actividad Usted deber determinar cunto es el monto que
Valentina le tendra que abonar a su hermano Joaqun en caso de querer
quedarse con el total del lote.
A 1

Para este caso en particular, usted debe tener en cuenta la Ley de

Hoffman.
m2 glosario
Antecedentes: operaciones inmobiliarias de similares caractersticas que son

cercanas en el espacio y en el tiempo, y que son de utilidad para tasar un
inmueble mediante el mtodo directo comparativo.
Antigedad o edad: el nmero de aos transcurridos entre las fechas de
construccin de un inmueble o de la ltima rehabilitacin integral del mismo, y
la fecha de la valoracin.
Bien inmueble: el suelo fsico y aquellos elementos artificiales que se adhieren
al suelo.
Depreciacin: es la disminucin del valor de un bien, por causas fsicas,
funcionales, econmicas o ambientales.
Factores Extrnsecos: son aquellas caractersticas externas y ajenas al bien.
Factores Intrnsecos: son aquellas caractersticas individuales y especficas del
bien.
Homogeneizar: es el procedimiento por el cual se analizan las caractersticas
del inmueble que se tasa en relacin con otros comparables, con el objeto de
deducir - por comparacin entre sus similitudes y diferencias - un precio de
compraventa o una renta homogeneizada para aqul.
Inters: lucro producido por un capital prestado, expresado casi siempre en un
tanto por ciento anual tipo de inters tasa de inters.
Mejora: toda construccin y /o agregado realizado en un terreno que aumenta
su valor y calidad.
Mercado: el sistema en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores, mediante mecanismos de precios.
Mtodo Directo: examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.
Mtodo Emprico: es una tcnica de tasacin de caractersticas no normativas,
basada nicamente en la experiencia.
Mtodo Indirecto: tiene en cuenta la renta que produce o es susceptible de
producir la propiedad, la cual capitalizada a un tipo conveniente de inters
conduce inmediatamente a su Valor.
Renta: utilidad o beneficio que se cobra peridicamente por el alquiler de algo.
Rentabilidad: utilidad producida por una determinada inversin, su clculo se
efecta dividiendo los beneficios obtenidos por la inversin realizada.
Tasa de Capitalizacin: inters del Mercado inmobiliario, en lugar y tiempo
determinado.
Terreno: espacio de tierra (terreno para edificar). Lote.
Valor: concepto econmico que se refiere al precio ms probable al que llegarn
adquisicin.

Vida Probable: la estimacin en aos del tiempo total de vida til de un edificio,
desde el momento de su construccin hasta el momento en que deja de estar en
condiciones para ser usado conforme su destino.
Vida Remanente: Es la expectativa en aos de vida til que le resta a un bien.
Vida til: es el plazo durante el cual un inmueble est en condiciones de ser
usado para el fin a que se destina.
m3
m3 microobjetivos
Reconocer las particularidades del mtodo para realizar una tasacin, a

los fines de aplicarlo correctamente segn las caractersticas del bien a
tasar que puede ser: un departamento, una oficina o un local comercial.
Analizar las particularidades de cada uno de los mtodos para realizar
una tasacin, para comprender en qu consisten sus diferencias.
m3 contenidos
Tasacion de departamentos, locales y oficinas.
En este mdulo veremos mtodos para determinar valores de unidades

funcionales, departamentos, oficinas y locales comerciales de acuerdo a las
caractersticas de los mismos.

El desarrollo del sistema inmobiliario ha tenido las
caractersticas de un brillante negocio inmobiliario,
con renovado aporte de capitales interesados.
La sumatoria de capitales y esfuerzos hacia este
rubro, determinar, al margen de las situaciones
generales, su paulatino encauzamiento hacia
un ritmo normal en la construccin, todo ello
dependiendo de las circunstancias polticas y
econmicas del momento.
Chandas nos dice: el valuador debe admitir que un terreno vendido

en propiedad horizontal debe tener un precio mayor que el de los que no
han sido afectados a este rgimen, en razn de que para los primeros hay
una demanda mayor, tanto mayor ser cuanto mayor sea el nmero de
departamento. Cabe agregar que para el caso de que no estn sometidos a
dicho rgimen y se siten en un sector de permanentes inversiones, siempre
se debe observar el aprovechamiento del suelo y del espacio areo, teniendo
en cuenta, las posibilidades y limitaciones que surgen de los respectivos
cdigos de edificacin
1. Introduccin al mtodo Directo Comparativo o Separativo

Para determinar el valor venal de este tipo de inmuebles, el mtodo
ms aconsejable es el Directo- Comparativo, similar al que comnmente
usamos para la determinacin del valor de la tierra.
Este mtodo consiste en comparar el departamento que debemos

tasar con los antecedentes o referencias de ofertas o de ventas de
unidades funcionales de departamentos, ubicadas dentro del mismo
sector o sectores con caractersticas similares a los que se conoce el
valor, por el cual se realiz la transaccin inmobiliaria.
Este mtodo de tasacin es sencillo y simple; veamos un poco

ms de qu se trata:
Se prescinde de la determinacin del valor del terreno, que

en lugares de gran densidad de poblacin se hace dificultosa
por la escasez o inexistencia de antecedentes de baldos.
Se hace innecesario el clculo del valor de las construcciones.
Se obtiene el valor del mercado de la unidad funcional en
forma directa, por comparacin con el valor de otras unidades.
2. Desarrollo de la Metodologa
Consiste en analizar una cantidad conveniente de antecedentes

que, correctamente homogeneizados, permiten determinar, mediante su

promedio, el valor de la Unidad Funcional Tipo, que se toma como base.
Aplicando este valor venal unitario (previamente corregido por los
correspondientes coeficientes o factores de valorizacin) a la superficie
propia homogeneizada de la unidad que se quiere tasar, se obtiene el
valor venal de la misma. De lo expuesto se desprende que el xito de
este mtodo se sustente en la correcta eleccin de los coeficientes de
homogeneizacin, utilizados tanto para el tratamiento de los antecedentes,
como as tambin, para llegar al valor venal de la unidad a tasar.
Los coeficientes para homogeneizar los valores venales de
unidades funcionales de viviendas, oficinas y locales cuya numeracin,
conceptos y valores propuestos se detallan en las normas, fueron fijados
originalmente en forma emprica, sobre la base de la experiencia aplicada
al anlisis comparativo de numerosas ventas realizadas y gran cantidad
de ofertas que luego se materializaron en ventas.
Tenemos que tener en cuenta que estas normas han sido
confeccionadas para ser aplicadas en la Capital Federal, y ciudades
con niveles similares, como Crdoba, Rosario, etc. Otras ciudades con
diferentes caractersticas, ya sea por su cantidad de poblacin, por la
tipologa edilicia o por su perfil socio econmico, exigirn una adaptacin
de dichas normas.
3. Tasacin de departamentos
Departamento tipo
Para una mejor interpretacin y uso de las normas que se exponen
seguidamente, estimamos conveniente definir, de la manera ms sencilla
y concreta, cul es el concepto que se utiliza para las denominaciones
departamento tipo y superficie propia homogeneizada.
As como para obtener el valor de la tierra se toma como base de
comparacin un Lote tipo (por ejemplo: el lote de 11 metros de frente
x 30 metros de fondo, Fitte y Cervini), lo mismo es necesario para
aplicar con los valores venales de departamentos. Esa funcin de base
de comparacin la cumple el Departamento Tipo, establecindose a
continuacin las condiciones que debe reunir.
Ideal Coeficiente
Coeficiente por ubicacin en piso 3 piso 1
Coeficiente por ubicacin en planta Al frente 1
Coeficiente de caractersticas
Estndar 1
constructivas
Usado a
Coeficiente por edad y estado 1
Nuevo
Coeficiente superficie propia 1 2 0
1
homogeneizada mts.2.
1.1. Superficie propia homogeneizada
Es conveniente trabajar con las superficies propias ya que

definen, con mayor precisin, las bondades de la unidad a tasar. Ello no
implica que no se consideren las superficies comunes, ya que su valor se
encuentra implcitamente incluido en el de aqullas. La superficie propia
de una unidad funcional est compuesta por distintos tipos constructivos
(cubierta, semi-cubierta, galeras, balcones; descubierta, etc.): lo que

hace necesario ponderar todas ellas respecto de un patrn: la Superficie
Cubierta Propia con la cual se obtiene la denominada Superficie Propia
Homogeneizada.
3.2. Normas de homogeneizacin de las superficies propias
Estas normas permiten uniformar las caractersticas y/o destino

de las partes integrantes de la unidad de vivienda. Se aplica a las distintas
superficies para obtener as la Superficie Total Homogeneizada.
Normas de Homogeneizacin de las Superficies

Porcentaje
Propias de departamentos:
Vivienda 100%
Dependencias (separadas del cuerpo principal) 40 a 70 %
Galeras 50%
Balcones cubiertos 30 a 35 %
Balcones Terraza (incluida la sup. del balcn) 30%
Bauleras y/o depsitos 25%
Patios y terrazas (en forma acumulativa):
Hasta 30 mts.2 15%
Desde 30 a 60 mts.2 10%
De ms de 60 mts.2 5%
Jardn: ponderacin segn sus caractersticas 5 a 15 %
3.3. Coeficiente de ubicacin del edificio

Pondera la ubicacin del edificio respecto a las caractersticas
de su vecindad, al adelanto edilicio, a los medios de transporte que lo
vinculan al resto de la ciudad, etc. Por tratarse de un coeficiente altamente
subjetivo, su evaluacin se deja librada al criterio del tasador, debindose
destacar la conveniencia de analizar antecedentes con ubicaciones
similares, evitando as el uso de fuertes coeficientes que podran
distorsionar el mtodo de comparacin.
Veamos los coeficientes de acuerdo a las caractersticas de los
departamentos, en las siguientes tablas
3.4. Coeficiente de ubicacin del departamento segn el piso

Edificios con Ascensor
Planta Baja 0,90
1er Piso 0,96
2do Piso 0,98
3er Piso 1,00
4to Piso 1,02
5to Piso 1,04
6to Piso 1,06
7mo Piso 1,08
8vo Piso 1,10
9no Piso 1,11
Del dcimo tercer piso en adelante ser a juicio del tasador sin superar
el 1,15.

Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso, menos
0,04
Edificios sin Ascensor
Planta Baja 1,00

0,97 a
1er Piso
0,98
2do Piso 0,95
0,85 a
3er Piso
0,90
Edificios de una sola planta:

Coeficiente 1,00 (incluye terraza expuesta )
3.5. Coeficientes de ubicacin del departamento en planta
Con vista al frente 1,00

Con vista a amplio espacio libre de contrafrente 0,95
Con vista a patios interiores o mnimo contrafrente 0,90
3.6. Coeficientes de ubicacin del departamento en esquina o frente

a plaza o parque
Departamento en esquina 1,00

Departamento con vista a
1,05 a 1,10
plaza o parque
3.7 Coeficientes de caractersticas constructivas del edificio
Contempla la categora del edificio resultante de la calidad de los

materiales empleados en la construccin de las instalaciones centrales
que posee y su distribucin.
Econmica 0,85 a 0,94

Estndar 0,95 a 1,04
Buena sin servicios centrales 1,05 a 1,14
Buena con servicios centrales 1,15 a 1,25
Muy Buena con servicios centrales 1,26 a 1,50
3.8. Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin

del departamento
Pondera la depreciacin que sufre el valor venal en funcin de la

edad y estado del departamento. Se ha considerado una depreciacin
similar, pero ms atenuada que la que surge de las curvas de Ross -
Heidecke para valores fsicos, ya que en el valor venal slo se deprecia
la parte correspondiente a la construccin, mantenindose constante el
valor del terreno. Se fija la siguiente ley:

C : 1-K/2
C: Coeficiente
K: Coeficiente de depreciacin obtenido de las tablas de Ross-
Heidecke, en funcin del por ciento de la vida transcurrida y su
estado de conservacin.
3.9. Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento
Considera, de manera implcita, el monto de la inversin, ya que

de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal del
departamento es inversamente proporcional a la superficie cubierta del
mismo.
Superficie Cubierta Coeficiente de

Propia Homogeneizada Superficie
30 1,35
40 1,30
50 1,25
60 1,20
70 1,15
80 1,10
90 1,08
100 1,05
110 1,03
120 1,00
3.10. Coeficiente de oferta
En toda transaccin inmobiliaria generalmente se arriba a un valor

final inferior al que es pretendido inicialmente, este coeficiente vara en
funcin de la oferta y la demanda: C = 1,00 a 1,20
Para tasar unidades usadas se debern utilizar antecedentes
de unidades tambin usadas. El mismo criterio se aplica a las nuevas a
estrenar, pues ambos tipos de unidades, a estrenar y usadas, pertenecen
a diferentes mercados. Realizamos as el procedimiento:
Normas de homogeneizacin de superficies propias
El objetivo es obtener una superficie uniforme para poder

determinar el valor unitario de cada metro cuadrado ($/m2), para luego
corregir este valor en base al Departamento Tipo y, con ello, poder obtener
el valor promedio de la zona o precio unitario de la zona (P. U. Z.).
Valor unitario de los antecedentes

Determinadas las superficies propias homogeneizadas, podemos
sacar los precios unitarios.
Normas de homogeneizacin de valores venales de los antecedentes

Ahora, con los precios unitarios de cada antecedente podemos
comenzar a comparar las caractersticas propias de cada antecedente
respecto del Departamento Tipo. En este procedimiento obtenemos
distintos coeficientes de acuerdo con las caractersticas de la unidad .
Para simplificar los clculos, tenemos que realizar el producto de

los coeficientes entre s y, de ese modo, obtener un coeficiente nico.
Determinacin del Precio unitario de la zona (P. U. Z.).

Una vez que se obtienen los costos unitarios homogeneizados de cada antecedente se ca
dio; luego debemos sumarlos entre ellos y dividirlos por la cantidad de antecedentes, a tra
u observacin denominaremos entonces el Precio Unitario de la Zona (P. U. Z.).
P. U. Z. = Sumatoria de $/m2 H de antecedentes

Cantidad de Antecedentes
3.11 Determinacin del valor del departamento.

El valor del departamento lo determinaremos corrigiendo P. U. Z.
por el producto del coeficiente nico del departamento a tasar:
Obtenido este valor, que nos dice cunto vale cada metro del
departamento a tasar segn sus caractersticas propias, tendremos
solamente que multiplicarlo por la cantidad de metros cuadrados que
obtenemos luego de calcular la superficie propia homogeneizada del
mismo:
Tasando un departamento
A Ud. le encomiendan la
tasacin de un departamento
en la zona cntrica de su
ciudad.
El mismo tiene una la
superficie de 60 m2, se
encuentra ubicado en
4to piso, con vista al
frente. La caracterstica de
construccin es buena con
servicios centrales, su estado
de conservacin es muy
bueno, dicho edificio tiene
una antigedad de 16 aos.
La vida probable es de 60
aos
Antecedente 1:
Departamento de 70 m situado a una cuadra del departamento
a tasar en 5to piso, con ascensor, externo con vista a espacios libres
de contrafrente, caracterstica de construccin estndar, su estado de
conservacin es muy bueno, tiene una antigedad de 14 aos. Tiene un
valor de $ 220.000.
Valor Unitario del m = Valor / Superficie
Valor Unitario del m = $ 220.000 / 70 m
Valor Unitario del m = $ 3142,85

Coeficiente de Superficie propia homogeneizada. 1,15
Coeficiente de Ubicacin segn el piso. 1,04
Coeficiente de Ubicacin del departamento en Planta. 0,95
Coeficiente Caract. Const. Del Edificio 0,95
Coeficiente de depreciacin por edad y estado.
Clculo del % de duracin (Ingreso a la Tabla de Ross

Heidecke).
N= Antigedad x 100 = 14 x 100 =

Vida Probable 60
N = 23,33%
0,92
Ingresamos a la Tabla Ross Heidecke, al Estado de
conservacin 1,5 y el resultado es 14,173%.

1-(K/2)
1-(14,173%/2)
1-7,08 %= 0,92
Clculo Final de los coeficientes 1,15 x 1,04 x 0,95 x

0,95 x 0,92 = 0,99
Valor Unitario del m2 Homogeneizado. $ 3142,85 / 0,99 = $

3174,59
Antecedente 2:
Departamento de 50 m, situado en 2do piso, con ascensor,
en esquina caracterstica de construccin econmica, su estado de
conservacin es bueno, tiene una antigedad de 12 aos. Tiene un valor
de $205.000.
Valor Unitario del m = Valor / Superficie
Valor Unitario del m = $ 205.000 / 50 m
Valor Unitario del m = $ 4100

Coeficiente de Superficie propia
1,25
homogeneizada.
Coeficiente de Ubicacin del departamento
1,00
en Esquina.
Coeficiente caract. const. del edificio. 0,85
Coeficiente de depreciacin por edad y
estado.
Clculo del % de duracin (Ingreso a la
Tabla de Ross Heidecke).
N= Antigedad x 100 = 12 x 100 =

Vida Probable 60
N = 20%
0,92
Ingresamos a la Tabla Ross Heidecke, al
estado de conservacin 2 y el resultado es
14,22%.
Coeficiente de depreciacin por edad y

estado.
1-(K/2)
1-(14,22%/2)
1-7,11 %= 0,92
Clculo Final de los coeficientes 1,25 x 0,98 x 1,00 x 0,85 x

0,92 = 0,95
Valor Unitario del m2
Homogeneizado. $ 4100 / 0,95 = $ 4315.78
Ahora vamos a determinar el precio unitario de la zona:
P. U. Z. = Sumatoria de $/m2 H de antecedentes

Cantidad de antecedentes
P.U.Z = $ 3174,59 + $ 4315.78

2
P.U.Z = $ 3745.18
Departamento a Tasar
Precio de la Zona Homogeneizado $ 3745.18

Coeficiente de Superficie propia homogeneizada. 1,20
Coeficiente de Ubicacin del departamento en
1,00
Planta.
Coeficiente caract. const. del edificio. 1,15
Clculo del % de duracin (Ingreso a la Tabla de
Ross Heidecke).
N= Antiguedad x 100 = 16 x 100 =

Vida Probable 60
0,91
N = 26,66%.
Ingresamos a la Tabla Ross Heidecke, al Estado
de conservacin 1,5 y el resultado es 17,17%.

1-(K/2)
1-(17,17%/2)
1-8,58 %= 0,91
Clculo Final de los coeficientes 1,20 x 1,02 x 1,00 x 1,15 x

0,91 = 1,28
Precio de la Zona Homogeneizado Valor del Departamento:
$ 3745.18 x 1,28 = $ 4793,83 x 60 m Doscientos ochenta y siete
Valor del Departamento $ 287.629,80 mil, seiscientos veintinueve
con ochenta ctvos.
4. Tasacin de unidades funcionales destinadas a oficinas

Aqu tambin encontramos tablas con coeficientes destinadas a tasar
oficinas. Las veremos a continuacin:
Oficina Tipo
La funcin de base de comparacin

la cumple la Oficina Tipo (ideal),
establecindose a continuacin las
condiciones que debe reunir:
Oficina Tipo Adoptada: Ideal Coeficiente

3 o 4
Coeficiente por Ubicacin en piso 1
piso
Coeficiente por Ubicacin en planta Al frente 1
Coeficiente de caractersticas
Estndar 1
constructivas
Usada a
Coeficiente por Edad y Estado 1
Nuevo
Coeficiente Superficie propia 120
1
homogeneizada mts.2.

4.1 Superficie propia homogeneizada
Se estim conveniente trabajar con las superficies propias,

por cuanto las mismas definen, con mayor precisin, las bondades de
la oficina a tasar. Ello no implica que no se consideren las superficies
comunes, ya que su valor se encuentra incluido, implcitamente, en las de
aqullas.
Tal como en el caso de los departamentos, la superficie propia de
una unidad funcional est compuesta por distintas calidades constructivas
(cubierta, semi cubierta o galera, descubierta, etc.), lo que hace necesario
ponderar todas ellas respecto de un patrn: la superficie de la oficina
propiamente dicha, con lo cual obtiene la denominada superficie propia
homogeneizada.
Estas normas son de uso general y su adaptacin a casos
particulares debe hacerse minuciosamente.
4.2 Normas de homogenizacin de las superficies propias de oficinas
Estas normas permiten uniformar las caractersticas y/o

destino de las partes integrantes de la unidad; se aplican a las distintas
superficies para obtener as la superficie total homogeneizada.
Oficina propiamente dicha 100 %

Dependencias 50 a 80 %
Archivos en subsuelos 20 %
Balcones 20%
Jardines: Ponderacin segn sus
caractersticas y aporte esttico a la 5 a 10 %
oficina
Patios utilizables (en forma acumulativa)

Hasta 16 m 20 %
Desde 16 a 30 m 15 %
De 30 a 60 m 5%
4.3 Coeficiente de ubicacin de la oficina segn el piso
Pondera la ubicacin del edificio en lo que hace a las caractersticas

de la vecindad: tribunales, oficinas pblicas, bancarias, comerciales, etc.
La fijacin de este coeficiente, queda librada al criterio y experiencia del
tasador, siendo el parmetro aconsejable del mismo, no menor de 0.70 ni
mayor de 1.50.
Edificio con Ascensor

Planta Baja 0,90
1er y 2do Piso 0,95
3er y 4to Piso 1,00
5to y 6to Piso 1,05
7mo al 12do Piso 1,10
13ro en adelante a juicio del tasador sin pasar 1,15
Ultimo piso c/terraza expuesta: Coeficiente de piso menos 0,02

Edificio sin Ascensor
Planta Baja 1,00
1er Piso 1,00
2do Piso 0,90
3er Piso 0,80
Coeficiente de ubicacin de la oficina en planta
Con vista al frente 1,00
Con vista a amplio espacio de

0,95
contrafrente
Con vista a patios interiores y/o

0,85
mnimo de contrafrente
4.4 Coeficiente de ubicacin de la oficina en esquina o frente a plaza

o parque
Considera la mayor iluminacin y mejor vista que posee la unidad

funcional en estos casos:
Oficina en esquina 1,05
Oficina con vista a plaza 1,05
4.5 Coeficientes de caractersticas constructivas del edificio
Contempla la categora del edificio, resultante de la calidad

de los materiales empleados en la construccin, como as tambin las
instalaciones centrales que posee y su distribucin funcional.
Econmica 0,90 a 0,94

Estndar 0,95 a 1,04
Buena, sin servicios centrales 1,05 a 1,15
Buena, con servicios centrales 1,16 a 1,30
Buena, con aire acondicionado
1,35
central
Muy Buena 1,36 a 1,45
4.6 Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin

de la oficina
Pondera la depreciacin que sufre el valor venal de la oficina en

funcin de su edad y estado de conservacin. Se ha considerado una
depreciacin similar pero ms atenuada que la que surge de las curvas
de Ross- Heidecke para los valores fsicos, ya que en el valor venal slo
se deprecia la parte correspondiente a la construccin, mantenindose
constante el valor del terreno.
Para las oficinas se apreci que este coeficiente se ubica entre los
correspondientes a los departamentos y a los locales, es decir, es menor
que para los primeros y mayor que para los segundos.

Se fija la siguiente ley:
C: 1-K/3
C: Coeficiente
K: Coeficiente de depreciacin obtenido de las tablas de Ross-
Heidecke, en funcin del por ciento de la vida transcurrida y del estado
de conservacin.
4.7 Coeficiente segn la superficie cubierta propia homogeneizada de

la oficina
Considera en forma implcita el monto de la inversin, ya que de

acuerdo a la ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal de oficina
es inversamente proporcional a la superficie cubierta de la misma.
Superficie Cubierta Propia Homogeneizada Coeficiente
30 m 1,15
60 m 1,10
90 m 1,05
120 m 1,00
210 m 0,95
300 m 0,90
400 m 0,85
Para superficies intermedias se deber interpolar linealmente. Para

superficies mayores o menores a las citadas se considerar el coeficiente
en forma particular.
4.8 Coeficiente por tener bao privado
Pondera la diferencia existente entre la oficina que tiene bao

privado y aqulla que lo tiene en paliers o pasos comunes del edificio.
Coeficiente de Oficina con Bao Privado 1,05
4.9 Coeficiente por tener garage en el edificio

Pondera el mayor valor venal que adquieren las oficinas ubicadas
en edificio que poseen garage, independientemente del valor en s de la o
las cocheras que correspondan a la oficina.
Coeficiente de Oficina en edificio con Garage 1,10
4.10 Coeficiente de oferta

Tiene en cuenta que, en toda transaccin inmobiliaria se arriba
generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido. Este
coeficiente vara en funcin de la oferta y la demanda.
C: 1.00 a 1.20

4.11 Observaciones
A los efectos de la correcta aplicacin del mtodo comparativo, se
aconseja seleccionar oficinas de superficie y mercado semejante.
5. Tasacin de unidades funcionales destinadas a locales
Locales en galeras
En estos tiempos se ha verificado un acrecen-

tamiento en la construccin de galeras comer-
ciales, sobre todo en los sectores cntricos de la
ciudad y en algunos barrios con caractersticas
comerciales. El panorama es sencillo desde este
punto de vista: tabiques y vidrieras contribuyen
para que un gran saln se divida en muchos
locales pequeos, que cuentan con un lavama-
nos; este tipo de comodidades son de carcter
colectivo en proporcin a la cantidad de unida-
des. Es decir que la inversin no entra en una
serie de detalles, lo que significa un ahorro en
material y mano de obra. El beneficio econmico
sera significativo en relacin con el capital inver-
tido.
Para la tasacin de este tipo de unidades se observarn los siguientes

factores, tanto para el conjunto en general como para el local en particular:
a) Ubicacin: es indispensable que se encuentre en un lugar donde

se observe la circulacin de los transentes, lo que por lo general
presenta diferencias entre las aceras de una misma calle, salvo
si se trata de una peatonal. La ubicacin del local dentro de la
galera es un factor determinante del precio; a medida que se
alejan de la entrada principal los locales van perdiendo valor y
ste disminuye progresivamente en los entrepisos, subsuelos o
recovecos. Algunas galeras poseen ms de un ingreso y el valor
de los locales depender del movimiento econmico de las calles
perspectivas.
b) Tipos de construccin: algunos de los elementos ms importantes

en el diseo de la galera son: la amplitud de los pasillos o
corredores que posibilitan a los individuos examinar cmodamente
las vidrieras desde distintos ngulos; y la presentacin de los
pisos a los efectos de la seguridad y la fluidez del trnsito. A estos
dos elementos podramos sumarle el confort (aire acondicionado,
calefaccin, etc.) que agrega un valor positivo. En cuanto al
local propiamente dicho, no pasar inadvertido para el valuador
la cuestin de que estn o no dotados de stanos o duplex,
esto significa una mayor amplitud de espacio utilizable para el
propietario. Es razonable otorgarle mayor valor a los que cuentan
con duplex ya que se les permite una doble posibilidad, que es
guardar mercadera y exhibir sobre una vidriera alta. Se debe tener
en cuenta la situacin de los pasillos y su dificultad para circular
y para ver hacia arriba; esto trae aparejada una disminucin de
valor. Combinando todos los elementos positivos nombrados,
tanto para la galera como para el local, y sumando la posibilidad

de una amplia vidriera, obviamente el mayor precio estara en este
tipo de local, es decir el valuador tendr presente estos detalles
de qu tipo de construccin es preferida por el pblico de acuerdo
con su idiosincrasia.
c) Estado de conservacin: el estado y la poca de construccin

tambin cuentan en la valuacin. Si las condiciones son ptimas,
no hay inconveniente alguno, y podemos decir que el conjunto
influye positivamente sobre el valor del local. Pero, si es necesario
restaurar en forma parcial la galera, en virtud de que su aspecto
no resulta atrayente para los peatones, estamos en presencia de
una incidencia altamente negativa para el precio de la unidad, ya
que se encontrar pendiente una inversin econmica que atae
a los propietarios de los locales, y una inversin sobre un local en
particular, sera en vano debido a que el local es parte del conjunto.
Si el hecho se produce a la inversa, que el estado de la galera sea
ptimo y el local en particular no lo sea, el que adquiere un local
comercial tiene tcitamente prevista una inversin sobre el mismo
de acuerdo con el producto que comercializar y el marketing de
publicidad que requiera dicho producto.
d) Gastos Comunes: a los locales en galeras comerciales, al igual

que a las viviendas sometidas al rgimen de propiedad horizontal,
les corresponde una proporcin de las partes de uso comn y,
por lo tanto, de los gastos generales. Estos gastos deben ser
observados, porque tambin producen cierta incidencia sobre el
precio de la unidad: normalmente son reducidos, salvo cuando
hay defectos en la construccin, como en el caso sealado
anteriormente, o cuando existe una mala administracin, lo que
provoca serios incrementos.
La funcin de base de comparacin la cumple el Local Tipo (local

ideal) establecindose a continuacin las condiciones que debe reunir:
Local Tipo Adoptado: Ideal Coeficiente

Coeficiente de Caractersticas
Estndar 1
constructivas
Usada a
Coeficiente por Edad y Estado 1
Nuevo
Coeficiente por Superficie propia
100 mts.2. 1
homogeneizada
Coeficiente por Relacin fondo/frente 2 1
Se estim conveniente trabajar con las superficies propias, por

cuanto las mismas definen con mayor precisin las caractersticas o
bondades de la oficina a tasar. Ello no implica que no se consideren las
superficies comunes, ya que su valor se encuentra implcitamente incluido
en el de aqullas. La superficie propia de un local est compuesta por
distintas calidades constructivas (local propiamente dicho, dependencias,
galeras, superficies descubiertas, etc.), lo que hace necesario ponderar
todas ellas respecto de un patrn: la superficie del local propiamente
dicho, con lo cual se obtiene la superficie propia homogeneizada.

5.1 Normas de homogenizacin de las superficies propias locales
Estas normas permiten informar las caractersticas y/o destino de
las partes integrantes de la unidad, y se aplican a las distintas superficies
para obtener as la superficie total homogeneizada.
Local propiamente dicho 100%
Dependencias al mismo nivel de local 50 a 80 %

Dependencias en distinto nivel que el local 40 a 60%
Depsitos (segn su facilidad de acceso y capacidad de
25 a 40%
almacenaje)
Galeras 25%
Patios utilizables (en forma acumulativa)
Hasta 30 m 20%
De 30 a 60 m 10%
Ms de 60 m 5%
Jardn: ponderacin segn sus
caractersticas y aporte esttico y/o 3% a 10%
econmico al local
El coeficiente pondera la ubicacin del local respecto del

desarrollo de las actividades comerciales de la zona. Por tratarse de una
estimacin altamente subjetiva. Su evaluacin se deja librada al criterio
del tasador, debindose destacar la conveniencia de tomar antecedentes
con ubicaciones similares, evitndose as el uso de fuertes coeficientes
que podran distorsionar el mtodo de comparacin.
5.2 Coeficientes de caractersticas constructivas

Estos coeficientes examinan la categora del local, resultante de la
calidad de los materiales empleados en su ejecucin y en las instalaciones
complementarias que posee. No obstante, no debe drsele mucho peso,
por cuanto el comprador da al local una terminacin vinculada con el tipo
de actividad comercial que piensa desarrollar.
Econmica 0,90
Estndar 1,00
Buena sin servicios centrales 1,05
Buena con servicios centrales 1,10
Muy Buena 1,20
5.3 Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin

del local
Este coeficiente pondera la depreciacin que sufre el valor

venal del local en funcin de su edad y estado de conservacin. Se ha
considerado una depreciacin similar a la que surge de las curva de
RossHeidecke para valores fsicos. En las normas para la determinacin
de los valores de departamentos se fij C = 1 - K/2 y C = 1- K/3 para

obtener el valor de oficinas, teniendo en cuenta que en el valor venal slo
se deprecia la parte correspondiente a la construccin, mantenindose
constante el valor del terreno.
Para los locales se reduce el coeficiente, por cuanto para los
mismos, la incidencia del valor de la parte correspondiente a la construccin
es mucho menor que para los departamentos. Se fija la siguiente ley:
C=1K/4
C: Coeficiente a utilizar.
K: Coeficiente de depreciacin: obtenido de las tablas de
Ross Heidecke, en funcin del porcentaje de vida transcu-
rrida y del estado de conservacin.
5.4 Coeficiente de relacin entre frente y fondo

Aprecia la diferencia de valor entre los locales, resultante del
desarrollo de sus respectivos frentes.
Se consigna a continuacin una tabla de coeficientes determinados
en forma emprica, sobre la base de mltiples experiencias verificadas y
ajustadas mediante su aplicacin en numerosos casos prcticos, a la que
se accede con la relacin entre la superficie del local y el desarrollo de su
frente al cuadrado. Todo esto resultante de:
FR / Ff
En donde:
FR: Fondo Relativo
Ff: Frente del Local Sup. Local / Ff
FR / :FfSumatoria
Coeficiente
Sup.Local / (Ff)
0,2 1,45
0,3 1,40
0,4 1,35
0,5 1,30
0,6 1,25
0,7 1,20
0,8 1.15
1 1,10
2 1,00
3 0,95
4 0,90
5 0,85
6 0,80
8 0,75
10 0,70

5.5 Coeficiente segn la superficie cubierta del local propia
homogeneizada
Considera de manera implcita el monto de la inversin que
establece que, de acuerdo a la ley de oferta y demanda, el valor unitario
venal del local es inversamente proporcional la superficie cubierta propia
del mismo.
Al utilizar este coeficiente debe tenerse en cuenta el uso,
destino y/o ubicacin del local, que pueden hacer que requiera una gran
superficie (Ejemplo: Bancos, Supermercado Grandes Tiendas o bazares,
Concesionarias de autos etc.), cuyo caso debe aplicarse la TABLA II.
Tabla I: Locales que no requieren gran superficie.
Superficie Propia m Coeficiente
10 1,26
40 1,14
50 1,11
60 1,08
70 1,06
100 1,00
150 0,92
200 0,86
Tabla II: Locales que requieren gran superficie.
Superficie Propia m Coeficiente

100 1,00
150 0,98
200 0,96
300 0,93
500 0,90
800 0,87
900 0,84
1000 0,80
2000 0,75
3000 0,70
5.7 Coeficiente de oferta

Este coeficiente toma en cuenta que, en toda transaccin
inmobiliaria se arriba, generalmente, a un valor final inferior al inicialmente
pretendido. Este coeficiente vara en funcin de la oferta y de la demanda.
C = 1,00 a 1,20
A los efectos de la correcta aplicacin del mtodo comparativo

deben seleccionarse antecedentes de similares caractersticas a las del
local a tasar:

Para un local en propiedad horizontal, analizar antecedentes
de locales en propiedad horizontal.
Para un local ubicado en una galera, analizar antecedentes
de locales en galera, pudiendo en casos excepcionales
compararse los locales que dan a la calle con otros ubicados
dentro de dicha galera.
Para determinar el valor de un local ubicado en una calle
peatonal o dentro de un Centro Comercial (Shopping Center),
se debern analizar antecedentes de esa misma calle peatonal
o de ese mismo Centro Comercial.
Para un local que constituya por s mismo un inmueble,
analizar antecedentes de otros en igual condicin, ya que
disfrutan del 100% del valor del terreno y del espacio areo.
Para una correcta organizacin en el desarrollo de las actividades,

de departamentos, oficinas y locales comerciales adjuntamos las
siguientes tablas:
Tablas para tasar locales comerciales IC 1

Tablas para tasar oficinas IC 2
Tablas para tasar departamentos IC 3

Tcnicas de Tasacin: Mdulo 3
Contenidos
Tablas para Tasar Locales Comerciales
Ant Precio Sup. Valor Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor Valor Promedio
Propia m2 Caract. Frente Deprec Sup. nico m
Homog Constr. y Edad y Homg. Homog.
Fondo Estado
Local Comercial para tasar
Local Sup. Valor Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor Valor Total
Comer Propia Homog m2 Caract. Frente Deprec Sup. nico m
cial Constr. y Edad y Homg. Homog
Fondo Estado
m3 |contenidos | IC

Contenidos
Tablas para tasar oficinas
Ant Precio Sup. Valor Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor Valor Promedio
Propia m2 Ubic. Ubic. Ubc. Caract. Deprec Sup. Bao Coch. nico m
Homog En piso Oficina Ofic Constr. Edad y Homg Priv. Homog.
en Esq,Fte Estado .
Planta Plaza,
Pque
1
Oficina a Tasar
Oficin Sup. Valor Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor Valor Total
a Propia Unitar. Ubic. Ubic. Ubc. Caract. Deprec Sup. Bao Coch. nico m
Homog de zona En piso Oficina Ofic Constr. Edad y Homg Priv. Homog.
en Esq,Fte Estado .
Planta Plaza,
Pque

m3 |contenidos | IC
Contenidos
Tablas para tasar departamentos
Ant Precio Sup. Valor m2 Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor m Valor
Propia Ubic. Ubic. Ubc.Dpto Caract. Deprec Sup. nico Homog. Promedio
Homog Dpto Dpto en Esq,Fte Constr. Edad y Homg.
Planta Plaza,Pque Estado
Departamento a tasar
Dpto Sup. Valor m2 Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor m Valor
a Propia Ubic. Ubic. Ubc.Dpto Caract. Deprec Sup. nico Homog. Dpto
Tasar Homog Dpto Dpto en Esq,Fte Constr. Edad y Homg.
Planta Plaza,Pque Estado
m3 |contenidos | IC

m3 material
Material bsico:
AGUADA, et l: Manual Integrador del Tasador. Crdoba: Editorial
Advocatus, 2007.
Juris, 2006.
Alsina, 1954.
2 Edicin. Buenos Aires, Editorial Alsina

m3 actividades
m3 | actividad 1

Actividad 1: Tasando un departamento
Llegan a su oficina unos clientes, que ya lo han visitado en otras

oportunidades: Cristina Mjico y Claudio Cuello, decididos a hacer una importante
inversin, y quieren que Ud. los asesore en la compra de un departamento que
tiene las siguientes caractersticas.
Departamento a tasar:
Est ubicado en la Avenida ms importante de su provincia, zona

netamente comercial, el mismo se encuentra situado en el 7mo piso con vista
a un amplio espacio libre de contrafrente, su superficie es de 90 m y tiene un
balcn de 10 m, su caracterstica de construccin es estndar, y su estado de
conservacin es bueno. Dicho edificio tiene una antigedad de 6 aos y recuerde
que la vida probable es de 60 aos.

Ud., como su actividad lo requiere,
recopil los siguientes antecedentes,
de operaciones realizadas o a realizar
y los resultados fueron los siguientes:
Antecedente 1
Departamento 80 m, un patio de 20
m ubicado en 6to piso con vista al
frente, en esquina, su caracterstica de
construccin es buena sin servicios
centrales, y su estado de conservacin
muy bueno.
Su antigedad es de 8 aos. El valor
del mismo es de $ 190.000
Antecedente 2
Departamento 70 m, ubicado en 2do piso con ascensor, con vista a patios
interiores o mnimo contrafrente, su caracterstica de construccin es muy buena
con servicios centrales, y su estado de conservacin bueno.
Su antigedad es de 10 aos. El valor del mismo es de $ 205.000
Antecedente 3
Departamento 50 m, ubicado en 8vo piso, su caracterstica de construccin es
muy buena, con servicios centrales, y su estado de conservacin tambin es
muy bueno.
Su antigedad es de 7 aos. El valor del mismo es de $ 220.000
Luego de realizar el anlisis correspondiente, usted deber realizar

la tasacin del departamento, utilizando las tablas correspondientes para su
mejor organizacin.
m3 | actividad 2
Buscando una oficina para comprar

Se acerca a su inmobiliaria una amiga suya, Valeria Fidn. Le pide
que participe en su proyecto de la compra de una oficina, solicitndole que
realice la tasacin del bien que desea comprar. Luego de realizar el anlisis
correspondiente, usted deber realizar la tasacin de la oficina.
Manos a la obra!
Oficina a Tasar:
Esta oficina tiene una superficie de 90 m y un balcn de 10 m y se
encuentra situada en el 2do piso con ascensor, con vista al frente, en esquina, la
caracterstica de construccin del edificio es muy buena, posee bao privado y
garage, su estado de conservacin es tambin muy bueno, con una antigedad
de 2 aos.
La vida probable es de 65 aos.
Los antecedentes encontrados en la zona son los siguientes:
Antecedente 1
Hallamos una oficina con una superficie de 60 m, con un archivo en
subsuelo de 20 m y se encuentra situada en PB con ascensor, con vista a la
plaza, su caracterstica de construccin del edificio es estndar, posee bao
privado, su estado de conservacin es bueno, con una antigedad de 5 aos.
Valor $ 90.000
Antecedente 2
Oficina con una superficie de 120 m, se encuentra situada en el 3er
piso, sin ascensor, con vista a amplio espacio de contrafrente, su caracterstica
de construccin del edificio es buena con servicios centrales, su estado de
conservacin es bueno, con una antigedad de 8 aos.
Valor $ 130.000
Antecedente 3
El ltimo antecedente encontrado es una oficina con una superficie de
30 m y se encuentra situada en el 3er piso, con ascensor, con vista a amplio al
frente, su caracterstica de construccin del edificio es econmica, tiene bao
privado, su estado de conservacin es muy bueno, con una antigedad de 4
aos.
Valor $ 70.000

la tasacin de la oficina, utilizando las tablas correspondientes para su
mejor organizacin.

m3 | actividad 3
Veamos cmo realiza la tasacin de un local comercial
Unos vecinos suyos que estn desarrollando

una actividad comercial en su domicilio,
deciden trasladar dicho emprendimiento a
un local comercial que le han ofrecido para
su compra. Lo citan para ver si el valor fijado
es el correcto. Para ello le encomiendan su
tasacin y usted se propone comenzar la
tarea de inmediato.
Local comercial a tasar:

El local comercial se encuentra situado en
una galera muy transitada en el centro de
su ciudad, el cual mide 10 m de frente x 15
m de fondo, con una superficie de 150 m,
y posee un patio de 15 m, su caracterstica
de construccin es buena, y su estado de
conservacin es muy bueno, tiene una
antigedad de 10 aos. Su vida probable es
de 70 aos.
Los antecedentes encontrados con los que Ud. tendr que trabajar para
tasar este local comercial son los siguientes:
Antecedente 1
El local comercial mide 5 m de frente x 8 m de fondo, con una superficie
de 40 m, y posee una galera de 20 m, sus caractersticas de construccin son
muy buenas, y su estado de conservacin tambin. Tiene una antigedad de 12
aos.
El valor del mismo es de $ 150.000
Antecedente 2
El local comercial mide 7,50 m de frente x 18 m de fondo, con una
superficie de 135 m,con un depsito de 18 m, su caracterstica de construccin
es estndar y su estado de conservacin es bueno, tiene una antigedad de 14
aos.
El valor del mismo es de $ 195.000
Antecedente 3
El local comercial mide 8 m de frente x 15 m de fondo, con una superficie
de 120 m. Sus caractersticas de construccin son buenas, con servicios
centrales, y su estado de conservacin es muy bueno, tiene una antigedad de
8 aos.
El valor del mismo es de $ 180.000.

la tasacin del local comercial, utilizando las tablas correspondientes para
su mejor organizacin.

m3 glosario
Bienes inmuebles por accesin fsicas: las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, de manera tal que esta adhesin
tenga el carcter de perpetuidad.
Bienes inmuebles por su naturaleza: las cosas que se encuentran por s mismas
inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su
superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo, de una manera
orgnica y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre.
Departamento tipo: caractersticas ideales.
Departamentos: cada una de las divisiones en unidades funcionales o de
vivienda de un inmueble de propiedad horizontal y/o edificio en altura.
Depreciacin en las mejoras: disminucin del valor o precio de una cosa, con
relacin al que antes tena, comparndolas con otras de su clase.
Interpolar: intercalar, interponer entre los resultados de los coeficientes si as
fuera necesario.
Local Comercial: espacio fsico donde una persona desarrolla una actividad de
exposicin y venta al pblico de productos de consumo.
Oficinas: espacio fsico, donde se desempean distintas tareas, ya sean
administrativas o de tomas de decisiones para un fin determinado, en donde
pueden compartir una o ms personas.
Propiedad Horizontal: finca que, perteneciendo a una sola o varias personas se
halla integrada dentro de una comunidad en la que existen elementos comunes
compartidos por los titulares de los distintos pisos o departamentos individuales.
P.U.Z.: Precio Unitario de la Zona.
Superficie cubierta: toda mejora o construccin dentro de una parcela cubierta.
Superficie propia homogeneizada: son los metros cuadrados que tiene una
unidad funcional que incluye los distintos tipos de superficie que la conforman
y que los podemos describir como: cubierta, semi-cubierta o galeras, balcones;
descubierta, etc.
Valor venal: valor de comercializacin.
m4
m4 microobjetivos
Aplicar el mtodo lineal para conocer minuciosamente las

caractersticas del bien a tasar y utilizar correctamente este
mtodo en su desempeo profesional.

m4 contenidos
.
Tasacin de vehculos
En este mdulo abordaremos el

mtodo utilizado para realizar la
tasacin de un automotor. Este
mtodo le ser de suma utilidad
en el desarrollo de su actividad
profesional.
A continuacin presentamos
una breve introduccin al tema,
mencionando tambin algunos
datos a tener en cuenta al
momento de realizar la tasacin
de un automvil.
1. Aspectos generales
Presentamos algunos datos a tener en cuenta al momento de elaborar la

ficha tcnica del auto:
Tipo de vehculo: familiar, utilitario, camin, acoplado, coupe, tres puertas,
cuatro puertas, cinco puertas, entre otros.
Identificacin del bien: nmero de dominio, marca, modelo, ao de fabricacin,
motor (marca y nmero), chasis (marca y nmero), registro donde se encuentra
inscripto.
Estado funcional: aqu tendremos en cuenta
Motor: Verificar el estado de la compresin del motor, teniendo en cuenta
los datos aportados por el fabricante. Verificar posibles consumos de
aceite, golpes internos y posibles prdidas de aceite.
Caja de velocidades: verificacin del nivel de fluido, viscosidad y restos
de partculas metlicas, verificacin del estado de la caja (probar el auto),
prdidas de aceite, etc.
Tren delantero y tren trasero del vehiculo: verificar el estado de los bujes y
de los amortiguadores, parrillas de suspensin, coloracin de los humos
de combustin, rtulas y dems componentes.
Estado estructural: estado general de la carrocera del vehculo (verificar
posibles arreglos realizados y a realizar). Control de las lneas de techo,
puertas, guardabarros. Luces de puertas, capot, bal. Localizar accesorios
faltantes y estado general del interior del vehculo (tapizado, alfombras,
etc.).
Segn la teora del Mart. Hugo Teruzzi, en la tasacin de automotores

existen tres aspectos a tener en cuenta:

Jurdicos: es decir, el estado de los papeles del vehculo y dems
aspectos legales.
Tcnicos: el tasador deber tener suficiente conocimiento a los
fines de analizar, por medio de la confeccin de una ficha tcnica,
el funcionamiento de todos los componentes mecnicos, elctricos,
etc. que hacen a las caractersticas propias del modelo a tasar y
permiten el correcto funcionamiento del mismo. Este anlisis es de
suma importancia ya que arrojar, como resultado, el estado de
conservacin y uso del auto.
Econmicos: se trata del anlisis propio del mercado determinante
del precio del bien.
El avalo (tasacin) se realiza depreciando el bien por su antigedad,

tomando como referencia el valor a nuevo del vehculo, o sea el precio abonado
en fbrica o concesionaria. Otro aspecto a tener en cuenta es la vida til del
vehculo, ya que es un elemento fundamental a los fines de establecer la
depreciacin del automotor. Una vez superada su vida til y si se mantiene un
buen estado de conservacin, el valor residual del bien se calcular comparando
el auto con otros de similares caractersticas en el mercado.
Para identificar dichas caractersticas, el tasador deber acceder al ttulo
de propiedad de automotor, all encontrar todos los datos necesarios para la
correcta individualizacin del bien a tasar.
El estado de conservacin de los puntos descriptos anteriormente
nos dar como resultado una plusvala o un castigo, que ser igual al costo
de reposicin que corresponda en cada caso, influyendo estos costos en el
resultado final de la tasacin.
Veamos un ejemplo. Si al realizar la tasacin de un vehculo, ste presenta

las cubiertas daadas, al valor final de la tasacin tendremos que restarle el
costo de reposicin de las cuatro cubiertas. Es decir, si el auto cuesta $20.000
y la reposicin de las cuatro cubiertas nos implica un costo de $2000, el auto
tendr un valor de $18.000. Otro de los aspectos a tener en cuenta es el tipo de
carrocera del vehculo a tasar, ya que esto puede variar su valor.
Recordemos que actualmente existen distintos tipos de carroceras y
que, en muchas oportunidades, un mismo modelo puede llegar a venir con dos
carroceras distintas, costando ambos dos valores totalmente diferentes. Tal es el
caso de los Renault 9 y 11, 19, 21 y 21 alizze, Fiat Uno y Duna etc. A los distintos
tipos de carroceras los podramos clasificar de la siguiente manera:
Monovolmenes: son aquellos vehculos en los que sus espacios

no se encuentran diferenciados, es decir trompa, habitculo y bal;
sino que stos se encuentran ntimamente relacionados.
Dos volmenes: son aquellos en los que la conformacin de su
carrocera deja perfectamente establecidos dos espacios, trompa y
habitculo.
Tres volmenes: son aquellos vehculos en los que se encuentran
bien diferenciados su trompa, habitculo y bal.
Familiares: tienen caractersticas similares al Dos volmenes en lo
que hace a la conformacin de carrocera, pero en la parte trasera del
habitculo posee un espacio mayor que, en algunas oportunidades,
es utilizado nicamente como bal.
2. Mtodo lineal
Esta metodologa, adems de servir para tasar automviles,
sirve para tasar cualquier bien mueble, pero siempre tiene como punto de
partida el valor a nuevo del bien. En caso de tratarse de automviles, su

punto de partida siempre va a ser el valor de compra de 0 km., es decir, el
valor abonado en concesionaria o fbrica. Para el caso de los automotores,
su vida til es de cinco aos y se calcula de la siguiente manera:
Mtodo Lineal = Precio a Nuevo Depreciacin
Veamos un ejemplo:
Auto: New beetlle Volkswagen
Antigedad: 2 aos
Vida probable: 5 aos
Valor a nuevo: $80.000
D = 2 x 100
5
D = 40%
Valor depreciado: $80.000 x 40%
100
Valor depreciado: $ 32.000
As, pasado un periodo de cinco aos, su precio ser aquel que fija
el mercado al momento de la tasacin. Esta disminucin en la vida til de los
automotores se debe al continuo avance tecnolgico que stos sufren. Tal es
el caso de los avances que existen en cuanto a los frenos, a los que se les ha
incorporado un sistema anti bloqueo, llamado (A.B.S), o los avances respecto
a la alimentacin de los motores (ya casi no existen modelos a carburador), y
aqullos en materia de seguridad (como la incorporacin de airbags).
Asimismo, es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee un referente
econmico (precio nuevo) en el mercado, lamentablemente este mtodo no se
puede emplear. Por ejemplo, si se debe tasar un vehculo modelo 99, y resulta que
a la misma marca y modelo se le introdujeron cambios en el diseo del frente en
el ao 2001: entonces, no se puede aplicar este mtodo lineal, ya que el precio
a nuevo no se corresponde especficamente con el objeto de la tasacin. En
este caso, es oportuno remitirse al mercado del usado y obtener algn referente
por comparacin directa, aplicando porcentajes de castigos o plusvalas segn
corresponda, de acuerdo a su antigedad y estado de conservacin.
m4 material
Material bsico:
Advocatus, 2007.


4 Edicin (reelaborada, ampliada y actualizada) Rosario, Editorial Juris,
2006.
Alsina, 1954.

m4 actividades
m4 | actividad 1
Tasando un vehculo
Mara decide renovar su vehculo (marca

Ford Focus, modelo 2009, que se
encuentra en excelentes condiciones),
por un O km. de la misma marca. Tiene
previsto ir a una concesionaria para ver
cul es la oferta de la agencia por el
vehculo que ella entregara como parte
de pago.
Si bien est en sus planes ir a la concesionaria, Mara prefiere asesorarse

con Ud., para tener el justo valor, teniendo en cuenta que el valor a nuevo es de
$ 55.000
En esta actividad, usted deber calcular, mediante el mtodo aprendido,
a cunto asciende el valor del automvil.

m4 | actividad 2
Asesorando a un amigo
Un amigo suyo lo visita en su oficina y

le comenta su inters por un vehculo
que se encuentra a la venta. Dicho
automotor (marca Fiat 147 Diesel,
Modelo 95, en excelente estado), slo
tiene un detalle en el guardabarro
delantero y repararlo tendra un costo
de: $1000.
Calcule el valor de mercado de dicho vehculo, teniendo en cuenta que

ese mismo modelo y marca se vendi, en este perodo y sin ningn detalle,
en la suma de: $15000. Tiene como referencia otra operacin con las mismas
caractersticas que el anterior, a un valor de: $13000.
m4 glosario
Airbag: sistemas de seguridad de los automviles que consiste en una bolsa

sinttica que se infla con los gases producidos en un choque. Es un sistema
complementario al cinturn de seguridad.
Automotor: sern considerados automotores los siguientes vehculos:
automviles, camiones (inclusive los llamados tractores para semirremolque),
camionetas rurales, jeeps, furgones de reparto, mnibus, micromnibus y
colectivos, y sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no
estuvieran carrozados.
Bienes muebles: son todos aquellos bienes personales que son transportables,
es decir que pueden trasladarse de una parte a otra.
Cabina: habitculo principal de un camin. Puede ser fija o basculante.
Carrocera: estructura de un automotor que permite diferenciarlo en tricuerpo o
tres volmenes, bicuerpo o dos volmenes, monovolumen y familiares.
Cubiertas: superficie de goma montada sobre llantas.
Dimensiones: distancia entre ejes, alturas de asientos, etc.

Mtodo Lineal: busca el precio a nuevo del bien y le resta el valor de depreciacin
por su antigedad.
Plusvala: acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrnsecas a ella.
Viscosidad: propiedad de los fluidos por la que presentan resistencia a la
velocidad de deformacin.
m5
m5 microobjetivos
Comprender los conceptos fundamentales de la Tasacin de inmuebles

rurales y semovientes, a fin de aplicarlos correctamente durante su
desempeo profesional.
m5 contenidos
1. Tasacin rural
En este mdulo vamos a incursionar en la

tasacin de inmuebles rurales, que exige
una metodologa particular, diferente
de la valuacin de predios urbanos y
suburbanos en muchos aspectos.
Para comenzar, recordemos que los
inmuebles rurales son un medio apto para
la produccin agropecuaria y su valor
depende principalmente de su capacidad de
produccin, en cuanto a su cantidad y calidad.
Cuando hablamos de produccin, lo hacemos respecto de produccin

agrcola y produccin ganadera. Si nos retrotraemos a lo visto hasta el momento
en cuanto a la valuacin de inmuebles urbanos es obvio decir que el valor de
los predios urbanos est ntimamente relacionado con el mercado de viviendas,
comercios y dems destinos, y los valores surgen de un estudio de mercado local

con antecedentes comparables homogneos o susceptibles de homogeneizar
mediante factores correctivos convenientemente calculados.
La valuacin rural exige un amplio conocimiento de aspectos tcnicos

agropecuarios, socioeconmicos y geopolticos, ya que el valor de los campos
est definido, por una parte, en aspectos intrnsecos y productivos; y por la
otra, por situaciones econmicas relacionadas con el intercambio comercial
internacional, regmenes impositivos, poltica crediticia, etc.
Tanto es as que, por ejemplo, los valores de predios ganaderos pueden variar
notablemente entre un ao y otro, de acuerdo al precio internacional de la
carne de exportacin. El conocimiento adecuado de las caractersticas del
medio rural es requisito indispensable para el tasador. Resulta primordial
reconocer las caractersticas del suelo y las tcnicas de su laboreo, el tipo
de agua y la cantidad en la que sirve al predio, el comportamiento del clima,
la presencia de pastizales naturales, etc. A lo anterior debemos sumarle el
anlisis de las mejoras a los fines de arribar a un valor general del predio bajo
anlisis.
A 1
La produccin agrcola depende de la disponibilidad de suelos capaces

de desarrollar cultivos con un buen rendimiento. Los factores que inciden
directamente en la actividad agropecuaria son: el suelo, el agua y el clima.
2. Suelo, agua y clima
El suelo es la superficie suelta de la tierra, an sin ser materia muerta.

En l se verifican constantes transformaciones fsicas, qumicas y biolgicas, que
son influidas por las condiciones climticas: lluvia, viento y temperatura, y por las
prcticas agrcolas: aradura y fertilizacin.
La capa cultivable del suelo consta de materiales slidos (partculas

minerales y materias orgnicas), agua y aire. Estos componentes determinan
las caractersticas del suelo y de su relacin depende la fertilidad.

Ahora bien, si hiciramos un corte perpendicular en el suelo, veramos que
se distinguen varias capas, de las que por el momento slo nos interesarn
cuatro:
La capa ms superficial: con gran actividad qumica y biolgica (con
acumulacin de materia orgnica) donde se desarrollan las races de las
plantas. Esta capa se ve afectada por las labranzas y a ella se incorporan
los fertilizantes, se la denomina suelo activo o tierra laborable. Su espesor
vara entre 15 y 40 cm.
Una segunda capa de color ms claro llamada suelo inerte.
El subsuelo, a continuacin del anterior, que tiene gran influencia sobre
el suelo activo y que alcanza hasta unos 60 cm. de profundidad.
Una capa impermeable que impide que el agua siga cayendo, por
gravedad, hacia el interior de la tierra.
La composicin del suelo en grupos de partculas de distintos tamaos

define su textura y hace que los mismos se clasifiquen en:
Arcillosos: con una proporcin de arcilla superior al 20%. Tienen gran
cohesin y acumulan mucha agua; cuando se secan forman costras, se
agrietan y se endurecen; cuando estn hmedos resultan pegajosos,
muy compactos y mal aireados. Las labranzas son dificultosas y dejan
la superficie aterronada. Resultan inadecuados para la mayora de los
cultivos.
Arenosos o silicios: contienen ms del 70% de arena, por lo que son
sueltos y muy permeables, por ello el agua los atraviesa fcilmente,
arrastrando consigo las sales minerales solubles. Las labranzas no son
de gran dificultad pero nunca se terminan de manera perfecta.
Calcreos: tienen ms del 10% de calcio. Son suelos claros y por ello,
ms bien fros. Hay muchas plantas que no vegetan en estos suelos.
Humferos: contienen ms del 10% de humus, sustancia formada por
materias orgnicas transformadas o en proceso de transformacin.
Tienen gran capacidad para retener el agua y son de color oscuro, lo
que los hace hmedos y clidos.
Suelo franco: el que por su composicin especial es frtil, fcil de
trabajar y en donde la mayor parte de los vegetales prosperan en
inmejorables condiciones. La composicin qumica de un suelo franco
acusa los siguientes valores:
o Arena 60 % al 70 %
o Arcilla 15 % al 20 %
o Calcio 5 % al 10 %
o Humus 5% al 10 %
Ahora bien, hecha una somera aproximacin al tema anterior, se concluye

que la productividad del suelo es su capacidad para producir cultivos. Para que
el suelo sea productivo es necesario que sea frtil, es decir, que contenga y
suministre a las races las cantidades adecuadas de nutrientes, agua y aire.
Todo ello sumado a una estructura y profundidad que proporcione un ambiente
favorable al desarrollo de las plantas.
Respecto a los nutrientes, se clasifican en macro elementos (nitrgeno,
fsforo y potasio), elementos o nutrientes secundarios (calcio, magnesio y azufre)
y micro elementos (cobre, hierro, etc.).
En el anlisis del suelo, otro elemento fundamental es poder
conocer su estado de acidez o de alcalinidad, que se conoce como reaccin del
suelo y se cuantifica por medio del pH. Los principales factores que determinan
la intensidad de acidez son: la lluvia, la irrigacin, el drenaje, las partculas
minerales, el tiempo de explotacin y la fertilizacin.

En esta categora, los suelos pueden ser: cidos, neutros o alcalinos.
Estas condiciones se expresan en el pH del suelo que tiene una influencia
decisiva en la disponibilidad de nutrientes para las plantas. Los suelos alcalinos
tienen un pH mayor que 8 y los muy cidos, menor que 5,5.
La degradacin del suelo se produce por cualquier prdida de sus
propiedades, y es el resultado de la falta de control de las influencias naturales
negativas e inadecuadas prcticas agrcolas, pudiendo llegar a la erosin que
consiste en el arrastre de parte de la superficie terrestre. Las lluvias fuertes y
el viento son los principales agentes de este proceso, pudiendo llegar a ser
especialmente destructivos en aquellos lugares donde la cubierta natural de
vegetacin se ha roto por el desmonte, el sobrepastoreo o por una aradura
inadecuada. Las tierras cultivables tambin estn expuestas al peligro de la
erosin si no se manejan racionalmente, ya que termina agotndose su materia
orgnica.
Ahora bien, ya hemos visto que existen distintos tipos de suelos y que en
funcin de la aptitud que rena cada uno de ellos se los puede clasificar en:
Suelo de aptitud agrcola: son suelos de textura franca, de fcil

laboreo, provistos de materia orgnica, con buena estructura y fertilidad.
Esta aptitud se halla condicionada fundamentalmente a la cantidad y
distribucin de la lluvia cada. El grado de aptitud se determina con el
rendimiento promedio de los cultivos y se mide en quintales por hectrea
sembrada.
Suelo de aptitud ganadera: son suelos pesados con alto porcentaje
de arcilla, difciles de trabajar. La aptitud de estos suelos se mide en
base a la receptividad ganadera que tengan, es decir qu cantidad de
animales por hectrea pueden ser sostenidos con forraje verde, en sus
requerimientos normales de produccin a lo largo de un ao.
Suelo de aptitud forestal: son suelos de textura arenosa o franco
arenosa, con perfil profundo, que permiten la implantacin y desarrollo
radicular de especies de lat foliadas (ej. eucaliptos). Las especies
conferas (ej. pinos) soportan cierto grado de anegamiento, pudiendo
resultar ms aptos aquellos suelos con porcentajes de arcilla ms
elevados. Los suelos inundables son aptos para cultivos de salicceas
(sauces en bajos inundables y lamos en albardones).

Otros de los factores influyentes es el

agua que cumple dos funciones muy
importantes en el suelo agrcola:
Interviene en todos los
procesos fsicos, qumicos y
biolgicos, involucrados en
la formacin de la tierra frtil.
Solubiliza las sales
minerales que luego pone a
disposicin de los vegetales
como alimento

A esto debemos agregarle por supuesto una de las utilidades que brinda
el agua y que todos conocemos: para el consumo humano, para la provisin a los
animales, para riego a las plantas, para uso domstico, industrial y energtico.
Para su aprovechamiento, el agua cada bajo forma de lluvia en un campo
laborable puede ser evaporada de un 30% a un 50%, puede ser escurrida de un
10% a un 25% y puede ser infiltrada de un 20% a un 30%.
La temperatura y los vientos aceleran la evaporacin. En los suelos
muy inclinados el agua se desliza con mucha mayor facilidad que en los que
tienen poco declive. Los suelos arenosos y sueltos son ms permeables que
los pedregosos y arcillosos de modo que en los primeros el agua ser mejor
infiltrada.
Como se podr imaginar, en agricultura interesa fundamentalmente la
conservacin de la humedad del suelo. Las labranzas ayudan a este propsito
porque reducen la evaporacin, al modificar su estructura y eliminar las plantas
indeseables que quitan agua y la vuelven a la atmsfera por transpiracin.
Segn sea el contenido de las materias orgnicas e inorgnicas, el agua
resultar apta o no para los distintos usos que tiene en la actividad agropecuaria.
El tercer factor es el CLIMA. Es posible eludir, en mayor o menor grado,
la accin adversa del clima sobre los organismos vivos, mediante distintos
mtodos:
Cultivando especies que se aclimaten a la regin.
Realizando los cultivos en las estaciones que tengan mayor similitud con
las caractersticas del clima de donde dichos cultivos procedan.
Modificando la temperatura del suelo, por medio de labranzas especiales,
riegos y otras prcticas;
Atenuando los vientos, interponiendo cortinas de rboles, empalizadas,
muros, etc.
3. Pastizales Naturales
La pradera natural, es la tierra productora de forraje natural que sirve
para el consumo de los animales. Como tal, puede ser revegetado natural y
artificialmente, para proveer una cubierta que se maneje como vegetacin nativa.
En el pastizal natural encontramos una asociacin de plantas y especies
vegetales que incluyen: gramneas (pastos); leguminosas forrajeras; seudo
pastos (plantas semejantes a los pastos); hierbas.
Para determinar la condicin del pastizal natural, se toma en cuenta:
el valor cualitativo de su composicin (presencia de distintas especies y el
valor relativo de cada una de ellas); el valor cuantitativo, es decir, la cobertura
(relacin entre la superficie ocupada por plantas y la superficie total del pastizal).
4. Mejoras
Dentro de las mejoras que

existen en un establecimiento
rural, podemos encontrar:
Alambrados: facilitan la delimitacin de las propiedades, a la vez que la

divisin de las estancias en los potreros necesarios. Un buen cerco de

alambrado se compone de postes para los que, en general, se utilizan
maderas duras (aunque la madera ms utilizada por sus cualidades es el
quebracho, tambin se utiliza el andubay, una madera ms liviana). Los
postes de buena calidad tienen mayor duracin en el tiempo.
Varillas: el tipo ms comn es de madera dura, aunque tambin las
hay de hierro y de alambre retorcido y reforzado. Tambin hay varillas
especiales para alambrado suspendido. Las de madera se fabrican en
quebracho blanco, curupay, virapit, lapacho o andubay, en distintas
dimensiones.
Alambres: hay varios tipos de este material, al principio se utilizaba
solamente alambre de hierro dulce, alquitranado, para preservarlo de la
oxidacin; luego se incorpor el uso del alambre de hierro galvanizado.
Actualmente se emplea en mayor medida el alambre de acero, resistente
e inoxidable.
Torniquetes: son cajas metlicas con un eje de crique, que sirven para
estirar los alambres. Los torniquetes pueden ser de diversos tipos.
El alambrado tradicional se construye con postes ubicados a distancias

importantes o en esquinas. Entre stos se ubican los medios postes y entre los
medios postes, las varillas. La cantidad de hilos se relaciona con las necesidades
del uso del predio. El alambrado suspendido duplica la distancia entre postes
intermedios, reduce la cantidad de varillas y de hilos, con alambre de alta
resistencia. La flexibilidad del sistema determina una vibracin y fuerte cimbrado
que se transmite en muchos metros, hecho que asusta a los animales y evita
que embistan el alambrado. El alambrado elctrico es un alambre sometido a
una corriente de alta tensin y bajo amperaje, que produce descargas inocuas
sobre el animal, alejndolo de la cerca.
Corrales
Se trata de sitios cercados, de
pequeas dimensiones, donde se
realizan las prcticas comunes del
campo.
Se construyen en forma
circular, lo que permite un fcil
desplazamiento del ganado y evita
amontonamientos y magulladuras
en el animal. No obstante, existen
tambin corrales cuadrados y
rectangulares.
En general, se construyen con
postes que se ubican muy
prximos, segn la mansedumbre
de la hacienda, alternados con
medios postes.
En establecimientos grandes, a continuacin del corral y separado de l por

una tranquera, se construye el trascurra, con iguales caractersticas que el corral
pero con una superficie menor. Luego, se instala un embudo que se comunica
con la manga que lo contina; en la parte terminal de la manga est el brete
para operaciones, curaciones, desvasado, etc. Como complemento, figura el
baadero y el escurridero.

Aguadas
Las aguadas artificiales se preparan en los campos cuando stos
carecen de aguadas naturales o cuando las existentes resultan inapropiadas.
Son perforaciones practicadas hasta las distintas napas existentes o de represas
construidas en partes bajas para el aprovechamiento de las lluvias.
Se construyen a los
fines que acten como
reservorios de agua,
tanques con chapa de
hierro galvanizado (tanque
australiano), o con ladrillo
de canto revestidos con
cemento, premoldeados
e incluso de madera dura.
Los bebederos son el
complemento del tanque y
se utilizan para abrevadero
del ganado.
La ubicacin de las aguadas depende de la extensin de los potreros,

de su capacidad para alimentar la hacienda, de la topografa del terreno y de
la distribucin de ste; existen distintos tipos: hierro, galvanizado, madera,
cemento, etc.
Construcciones
Una instalacin
agropecuaria se completa
con el casco, parque, casa
principal, alojamientos
para el personal,
galpones, tinglados,
establos, cobertizos, silos,
construcciones especiales,
etc.
En el caso de la casa principal y de aqullas destinadas al personal,

el tratamiento se asemeja a las construcciones urbanas, sin descuidar
particularidades constructivas propias del medio y estilos de vida.
Las construcciones especficas para la explotacin agropecuaria, debern
analizarse en su calidad, cantidad, adecuacin y grado de aprovechamiento.
Infraestructura y servicios
Una serie de mejoras completan el equipamiento de un establecimiento
rural y, para poder determinar su valor, debemos considerarlas como objetos de
evaluacin. Entre las mejoras encontramos las siguientes:
Sistema de provisin de energa: elica, hidrulica, trmica o elctrica.
Existencia de caminos internos mejorados.
Desages construidos (alcantarillas, sifones, puentes, etc.).
Plantaciones perennes con fines de reparo, adorno, etc.

5. Factores que influyen en el valor de un inmueble rural
El valor de los predios rurales est influenciado no solamente por las
cualidades del bien y de su entorno, sino que adems los factores polticos
y econmicos que desencadenan acontecimientos y tienen un peso especial
sobre el valor de estos bienes. En la realidad, nos encontramos con factores que
sostienen o aumentan el valor y, al mismo tiempo, con factores que actan como
depresores del valor de los predios rurales.
Entre los factores sostenedores del valor podemos rescatar los siguientes:
Rendimientos esperados de la explotacin e inversiones.
Polticas de promocin tales como: subsidios, prstamos y
desgravaciones impositivas.
Un mercado internacional favorable.
Expectativas de obras pblicas a realizarse.
Entre los factores depresores del valor, podemos ver:

El bajo rendimiento productivo y altos impuestos.
Degradacin ecolgica.
Adversidades climticas reiteradas.
Realizacin de obras pblicas que resulten perjudiciales para el predio.
6. Metodologa de la Valuacin Rural
Metodologa ms utilizada para realizar una tasacin rural :
Mtodo Comparativo y Sumario Comparativo Homogeneizado
Consiste en estimar el valor de un predio en funcin del precio de otro

u otros predios semejantes, previa apreciacin de las diferencias y su probable
influencia en el valor. Se basa en el anlisis minucioso del predio por valuar
considerando, paralelamente, aqullos de los cuales se conoce el precio,
procediendo a su comparacin y homogeneizacin, teniendo en cuenta las
razones que normalmente dan carcter al valor.
Para poder aplicar este mtodo, debemos recurrir en primera instancia a
la bsqueda de antecedentes similares a nuestro objetivo, dentro del mercado al
que el mismo pertenece. En consecuencia, deberemos contar con:
La mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios de ventas y de ofertas.
Analizar valores obtenidos en subastas pblicas, privadas y judiciales.
Analizar las condiciones de venta, facilidades, urgencias y necesidades
de venta de los predios antecedentes.
Consultar contratos de alquiler, aparcera etc., analizando circunstancias
y condiciones.
Establecer el valor bsico, punto alrededor del cual fluctan los valores
de la tierra.
Tener en cuenta los valores fsicos que afectan el valor de la propiedad y
analizar la capacidad productiva.
6.1 Factores de Comparacin

A continuacin disponemos de una lista de factores que necesariamente
tendremos que observar cuando decidamos tasar un inmueble rural:
Ubicacin: consiste en la identificacin del lugar, localidad, provincia y

nomenclatura catastral, a los fines de poder establecer la localizacin exacta
del predio. Ser muy importante determinar la distancia a caminos, a lugares de
abastecimiento, a los centros de comercializacin de su propia produccin, ya
que esto influir significativamente en el costo de los fletes, etc.

Situacin Jurdica: en este factor debemos poner especial atencin al estudio
de ttulos correspondiente, identificando al titular, explicitando los datos del
dominio, la fecha de inscripcin, el anlisis de la existencia de gravmenes
que pesen sobre la propiedad, las restricciones al dominio que pueda tener, la
disponibilidad del mismo en cuanto a su transferibilidad, y todo lo que implique
la facilidad o dificultad en la transferencia del inmueble, lo que obviamente incide
en un probable valor de realizacin.
Extensin del campo: aqu transcribimos textualmente lo que expresa Guerrero
en su Manual de Tasaciones para este punto:
aspecto muy importante, ya que el precio unitario del terreno
ser mayor para la superficie que corresponda a la Unidad
Econmica (Unidad Econmica de un predio rural es la relacin
existente entre la superficie, calidad de la tierra, ubicacin,
mejoras y dems condiciones de explotacin racionalmente
trabajada por una familia agraria, que le permita afrontar sus
necesidades, y que favorezcan a la evolucin de la empresa).
Dicho valor se va haciendo menor a medida que la superficie se
aparte de la Unidad Econmica, o sea que a mayor extensin,
menor valor por unidad de superficie, excepcin hecha de
los predios que disminuyen su superficie, pero se acercan
a un centro urbano. En estos casos, el valor unitario puede
aumentar, pero puramente por factores de tipo especulativo.
Por otro lado, la fijacin de la Unidad Econmica la realiza el Ministerio

de Agricultura, y se predetermina por zonas y en funcin del tipo de suelo.
Tampoco debemos dejar de considerar que, de acuerdo al uso que se haga del
suelo, o bien de la actividad que cada propietario practique en su fundo, dicha
produccin y su rendimiento cumplir o no con los requisitos establecidos por el
concepto de unidad econmica: que le permita afrontar sus necesidades y que
favorezca a la evolucin de la empresa.
En los tiempos que corren, sin polticas de estado consistentes, con

precios comerciales tentadores, haciendo un uso inadecuado del suelo, muchas
veces sin tener en cuenta las rotaciones de cultivos necesarias, se provoca la
degradacin de la tierra en pro de un rendimiento econmico inmediato; en
realidad, debera realizarse un estudio agroeconmico de cada predio y fijar,
para cada uno de ellos, una unidad econmica que atienda racionalmente a las
necesidades de la familia agraria.
6.1.1 Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural

Ahora bien, cuando se nos encarga la tasacin de un inmueble rural, habida
cuenta de su extensin, la verificacin a priori de la superficie resulta mucho
ms difcil que si estuviramos hablando de un inmueble urbano. A modo de
recomendacin, cabe aqu dejar planteado lo siguiente:
Tomar todas las precauciones posibles en cuanto a determinar con
exactitud la localizacin del fundo a tasar.
Cuando el inmueble est ubicado en el medio del campo no resulta
fcil poder determinar si el lugar al que llegamos es exactamente
el mismo bajo anlisis. Esto si se trata, obviamente, de una tasacin
para la justicia, ya que si estuviramos hablando de una tasacin
particular, se sobreentiende que quien nos la ha encargado, nos dar las
indicaciones exactas para llegar al lugar o bien nos acompaar. Pero
cuando estamos hablando de un inmueble en litigio, en nuestra funcin
de peritos tasadores, no podemos dejarnos guiar exclusivamente por
las indicaciones de las partes, sino que adems, por nuestros propios

medios debemos saber a ciencia cierta hacia dnde nos dirigimos y
adnde llegamos.
Disponer de la documentacin necesaria como para tomar la real
dimensin del inmueble que est bajo anlisis, por ejemplo: plano de
mensura, escritura, boleta de liquidacin de impuesto inmobiliario, etc.
Forma: la ms conveniente es la forma cuadrangular, en cuanto a la facilidad de

manejo (en relacin a las tareas a realizar) y a la facilidad para su comercializacin
por las ventajas que ofrece.
En campos muy alargados sobre mrgenes de arroyo se deben castigar, ya sea
por la mayor incidencia de alambrados y aguadas excesivas, o por la mayor
dificultad de manejo y desproporcin de los potreros resultantes.
Calidad del suelo: en cuanto a la naturaleza del terreno, la misma estar dada
por las caractersticas de la zona, teniendo directa relacin con ello el clima,
la vegetacin natural, la topografa, la cantidad y calidad de agua. En algunos
casos, resulta casi imprescindible realizar un estudio de suelos, a los fines de
determinar si toda la superficie involucrada en el fundo que debemos tasar rene
las mismas caractersticas de suelo, o si toda ella o alguna fraccin, ha sido
tratada y utilizada bajo las mismas condiciones.
Recordemos lo visto anteriormente en cuanto a los distintos suelos y a las
aptitudes que cada uno de ellos presenta en cuanto a la produccin. Dante
Guerrero nos dice que debemos contar con informacin sobre textura, estructura,
profundidad, caractersticas del subsuelo y posibilidades de erosin, tener en
cuenta la presencia de suelos salitrosos, la existencia de suelos degradados,
etc.
Cuando estamos aplicando el mtodo comparativo, el mismo Guerrero
plantea que debemos estimar el rendimiento de cada fundo (hablando de los
antecedentes y del objetivo) y calcular la renta diferencial, la cual - capitalizada
- nos da la diferencia de valor entre uno y otro campo.
Existencia de agua: resulta imprescindible contar con agua para el desarrollo de
la actividad agrcola y ganadera. Debe tenerse en cuenta la existencia de fuentes
superficiales (ros, lagunas, arroyos), y cul es la distancia desde el fundo hasta
ellas. Tambin se debe considerar la presencia de fuentes subterrneas, a qu
profundidad se encuentran y cul es su calidad.
Es necesario tener presente los riesgos de contaminacin del agua en caso de
cercana a pozos ciegos, represas, etc., sin perder de vista que la proporcin de
sales que contenga no sea excesiva y, por lo tanto, perjudicial para la actividad
y para el consumo tanto de personas como de animales.
Clima: conocer si el promedio de precipitaciones pluviales del ltimo ao guarda
relacin con lo previsto para la zona, y si es posible conocer la evolucin de los
ltimos diez aos como para tener un comportamiento de la zona.
Mejoras: si tanto el campo a tasar como aqullos de los que conocemos sus
valores (y que nos sirven como referencias) tienen mejoras, calculamos el valor
de las mismas y las deducimos de la tierra, obteniendo as el valor de la tierra
nuda.
Ahora bien, dentro de lo que nominamos como mejoras debemos tener en
cuenta que las mejoras pueden ser:
Mejoras extraordinarias: como por ejemplo el desmonte, la nivelacin, que

son inversiones que se realizan por nica vez y que son determinantes
para modificar el valor de la tierra;
Mejoras ordinarias: alambrados, mangas, corrales, aguadas, sistemas de
riego, construcciones (casa habitacin, galpones, tinglados, baaderos),
caminos internos, plantaciones herbceas y arbreas (frutales viedos).

6.2 Mtodo emprico sumario
Dentro de los mtodos empricos es destacable el que se aplica en
algunas zonas caractersticas por una explotacin nica y comn en su tipo.
El Tribunal de Tasaciones de la Nacin lo llama Mtodo Emprico Zonal, ya
que contempla las receptividades y/o rendimientos de la zona en que se est
trabajando. Por ejemplo, en la Patagonia Argentina, en la que los campos se
valan en relacin a la productividad de la nica explotacin (agropecuaria) de
la zona.
En la actualidad, la actividad econmica se ha expandido y se explotan
otras actividades, por ejemplo el turismo, por lo que las bases para la valuacin
cambian fundamentalmente.
A partir del conocimiento del valor asignable a un campo en la zona, dado
por la receptividad admisible en el mismo, el valor total resultar de multiplicar
su superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectrea que admite.
Cuando se utilice esta metodologa, se deber adjuntar a la tasacin las fuentes
o publicaciones que sostienen el valor unitario adoptado.
Volviendo a la valuacin
tradicional en dichas
tierras, la receptividad
ovejuna constituye el
elemento fundamental en
este tipo de valuacin. El
valor unitario de la tierra
se estima, entonces, en
funcin de la cantidad
de ovejas que el campo
en estudio es capaz de
soportar, de acuerdo al
pastaje que produce por
hectrea y por ao.
Ejemplo:
Valor unitario de la zona: $ 3.000 p/ha. Con capacidad de una oveja por ha.
Si el campo tiene 5.000 has. y capacidad de dos animales por ha, su valor ser:
5000 has. X $ 3.000/ animales-ha. X 2 animales = $ 30.000.000
El TTN aconseja que este mtodo se utilice nicamente en aquellos casos en

que fuese dificultosa la aplicacin del Mtodo Comparativo de la Norma TTN 3.x.
6.3 Mtodo Analtico Comparativo Ponderado o Sistema de Puntos

El tema que desarrollaremos en este punto lo ser en base al contenido
y desarrollo que hace Dante Guerrero en su Manual de Tasaciones.
El mtodo propone la estrecha relacin entre el valor real del inmueble
obtenido en plaza y su correcta ponderacin en cuanto a lo que hace a su calidad
agropecuaria.
La sustancia del mismo recae en el estudio pormenorizado de los
distintos bienes inmuebles del sector que se ofrezcan en compraventa, o que
hayan sido motivo de operaciones inmobiliarias recientes.
Un factor importante es el anlisis de la calidad agropecuaria de cada
antecedente, ubicacin y funcionalidad de los fundos.
Para comenzar, se debern recoger de los mercados antecedentes de

transacciones inmobiliarias obtenidas en el lugar. Luego habr que ponderar
cada uno de esos antecedentes en funcin de conceptos tales como topogrficos
(de altura de relieve), edficos (determinacin en cm. del espesor de la capa
arable, textura y calidad del suelo en cuanto a si est medianamente suelto o
si es compacto, niveles, etc.; todo esto a fin de prever el estancamiento del
agua, calidad y profundidad del agua del subsuelo, fertilidad del suelo, etc.),
fisiogrficos (vegetacin receptividad ganadera) y econmicos (accesibilidad
a las rutas fuentes de consumo).
La ponderacin se realiza a travs de un anlisis estadstico, a partir del
cual se fijan parmetros para ser utilizados como referencia. Luego del anlisis
(de cual se obtiene un valor de aptitud ponderada de los antecedentes), se
consigue un nuevo valor, que surge de la relacin entre la sumatoria de los
precios globales de los antecedentes recogidos del mercado y el coeficiente
de aptitud, este ltimo obtenido a partir de la ponderacin de la superficie en
hectreas y los puntos de aptitud que se le asignaron a cada antecedente en
particular.
Entonces la tasacin surgir de la siguiente expresin:

Sup. tierra x valor ha (promedio simple ponderado) x aptitud del campo a tasar
aptitud media
antecedentes
En realidad, la aplicacin de este mtodo requiere un conocimiento

amplio y especfico de la tierra, para lograr la determinacin de la calificacin
agropecuaria o puntaje de aptitud del campo de cada uno de los antecedentes y
del campo objetivo, siempre respecto de parmetros preestablecidos.
La incorrecta asignacin de los puntajes, nos llevar irremediablemente
a determinar un errneo valor de tasacin.
6.3.1 Recomendaciones
En cuanto a la documentacin que necesitar, Ud. deber reunir:
a) Asiento de dominio (preferentemente actualizado): copia sin valor notarial

expedida por el Registro de la Propiedad respectivo o, en su defecto, si no
tiene posibilidad de conseguir dicha publicidad registral, deber tener en sus
manos la escritura con la que el actual propietario compr ese inmueble. De este
documento Ud. podr verificar:
1. Titularidad.
2. Descripcin del inmueble que debe coincidir con lo que surge
del plano de mensura. A su vez, la misma informacin deber ser
coincidente con la situacin que Ud. observe al momento de realizar
la inspeccin ocular.
3. Si surge de la publicidad registral, algn gravamen o alguna
restriccin al dominio.
b) Plano de Mensura: en el mismo podr corroborar:

Nombre del titular.
Ubicacin segn ttulos.
Ubicacin segn la Direccin de Catastro de la provincia.
Hoja de Registro Grfico y nmero de parcela.
N de cuenta con el que figure inscripto el inmueble en la Direccin
de Catastro y la Direccin de Rentas de la Provincia.
Inscripcin dominial (dato que verificar con el dato que obtuvo
del Registro de la Propiedad).
Croquis de ubicacin respecto de la poblacin ms cercana.

Croquis de la parcela, que estar referenciada en escala, donde
Ud. podr verificar: medidas lineales, ngulos y superficie del
polgono bajo anlisis.
Datos de los linderos en cuanto a: nmero de parcela, inscripcin
dominial, titularidad registral.
c) Boleta de Liquidacin de Impuesto Inmobiliario Provincial: de aqu Ud.

podr extraer los mismos datos citados en los puntos anteriores, pudiendo
verificar unos con otros y obtener:
Nomenclatura Catastral.
N de Cuenta.
Base Imponible.
Ao de edificacin de las construcciones.
d) Plano de las superficies construidas: que le ser de ayuda para determinar

las superficies cubiertas. En caso de no existir plano o no estar a su alcance
es conveniente que Ud. elabore un croquis en base al relevamiento fsico que
realizar al momento de la inspeccin in situ.
e) Relevamiento de Antecedentes de inmuebles comparables: esto significa

que Ud. deber recorrer la zona, investigar acerca de los establecimientos
rurales que se hayan vendido en los ltimos 6 u 8 meses aproximadamente, o
que se encuentren a la venta en el momento de la inspeccin. Tambin se puede
recabar toda la informacin posible entre los pobladores del lugar, cooperativas
de la zona y/o en las inmobiliarias de las zonas aledaas.
Semovientes
7. Actividad Ganadera
Si bien, las condiciones naturales posibilitan que la actividad ganadera
tenga lugar en vastas extensiones del territorio argentino, en lo que respecta
al ganado vacuno la mxima aptitud ganadera del pas se da en la regin
pampeana, donde abundan las praderas naturales de pastos tiernos, aptos para
el pastoreo durante todo el ao; suelos ptimos que permiten la introduccin
del cultivo de forrajeras; el clima templado y hmedo que permite la cra a
campo. La orientacin de la ganadera en esta regin permite distinguir dos
reas diferenciadas:
La ganadera de cra, que se orienta a la produccin de terneros o
novillitos, que se engordan en los establecimientos de inverne. Los
cabaeros se especializan en la obtencin de reproductores para
venderlos al criador. La zona de cra ms importante se ubica en el centro-
este de la provincia de Buenos Aires (pampa deprimida), siguindole el
centro y sur de La Pampa, Noroeste de Crdoba, Corrientes y norte de
Entre Ros.
La invernada, contrariamente a la cra, se realiza en las mejores tierras,
ya sean de praderas naturales o de pastoreos artificiales cultivados con
alfalfa, sorgo, maz, avena u otras forrajeras.
La regin de engorde ms importante del pas es la del oeste de la

provincia de Buenos Aires; oeste y noroeste de La Pampa; centro y sur de Crdoba
y Santa Fe y sur de la provincia de Entre Ros. En esta regin se encuentra

el ganado vacuno ms refinado; las razas productoras de carne: Shorthon,
Hereford y Aberdeen Angus. Est orientado al consumo de los grandes centros
urbanos y a la exportacin.
En las regiones extra pampeanas se desarrolla una ganadera marginal
con preponderancia de razas criollas cuya rusticidad les permite adaptarse a la
escasez de agua y pastizales; en los ambientes ms desfavorables, sobre todo
en zonas ridas, coexisten con ganado ovino y caprino.
En las zonas donde se practica una agricultura intensiva, bajo riego,
se encuentran razas ms refinadas, productoras de carne y leche para el
abastecimiento de los centros urbanos locales.
En los ambientes de clima subtropical (Misiones, norte de Corrientes,
Chaco y Formosa) se introdujo el ceb mediante cruzas con animales de raza
Brahman, Nelore y derivados como el Santa Gertrudis y Bradford, logrndose
ejemplares resistentes a las prolongadas sequas, escasez de forraje,
enfermedades parasitarias e infecciosas.
7.1 Tipos de razas
Razas de Bovinos y sus caractersticas
Estos animales estn desprovistos de dien-

tes delanteros en el maxilar superior y, por
ello mastican con los dientes inferiores y las
encas.
La vaca traga rpidamente el alimento que
ingiere, almacenndolo en el rumen, o
panza de los rumiantes, que es el primero
de los cuatro compartimentos en que se
divide el estmago. Luego la comida pasa
al segundo estmago, denominado rede-
cilla, donde se agrupa formando una serie
de pelotitas.
Cuando la vaca descansa, devuelve esas
bolas, que mastica o rumia ms detenida-
mente, y entonces el alimento pasa al ter-
cero y cuarto estmagos, llamados respec-
tivamente libro y cuajar, donde tiene lugar
la digestin.
Las bacterias existentes en el estmago de la vaca contribuyen a facilitar

la digestin de la celulosa que compone los tallos de la hierba.
En la Repblica Argentina se consideran razas tradicionales el Aberdeen
Angus, Hereford, Shorthorn y Holando Argentino.

Razas Britnicas
Aberdeen Angus: raza de

origen britnico, proveniente
del noroeste de Escocia.
Se cra en el pas desde
1879. Es una de las ms
difundidas en nuestro pas
por sus aptitudes de rpido
engorde y condiciones de
fcil adaptacin a nuestras
pampas, considerada por
gran cantidad de expertos
como la de mayor calidad de
carne. Base fundamental en
nuestro pas.
Produce carne, reses y cortes del tipo que el mercado nacional e

internacional exige, ya que una vez faenado se destaca su carne por la terneza,
jugosidad, aroma, sabor y maduracin (cuando tiene la debida consistencia).
Es una raza sin cuernos, conocida vulgarmente como Mocha Negra.
Tiene tamao mediano y su pelaje oscila entre el negro o colorado, aunque el
blanco puede segregar en la ubre. Esta raza es usada para todas las cruzas, ya
que es la que mejor responde al choque de sangre, y tiene mayor resistencia.
Hereford Polled Hereford (mochos): Raza

que produce una excelente conformacin
carnicera con muy buen rendimiento y carne
de muy buena calidad. Sus orgenes se
remontan a principios del siglo XVIII, en el
sur de Inglaterra. En 1862, se introducen
al pas los primeros ejemplares, cuando los
productores comprenden la importancia de
refinar sus rodeos.
La raza Hereford, mocho o astado, se caracteriza por su precocidad y

productividad. Es una raza ideal para cruzas, y en ella aporta rusticidad, fertilidad
y homogeneidad de conformacin. Prueba contundente es la constituida por los
Bradford (Hereford-Ceb), que se cran en el Norte Argentino.
Los machos pueden pesar entre 800-1100 kg., las hembras entre 600-
800 kg., y los terneros entre 40-42 kg. Es una raza muy fuerte.
De las razas britnicas, es la de menor cantidad de leche, no obstante
alcanza para la cra.
La Polled Hereford es una variedad mocha de la raza Hereford, originaria de los
EEUU. Se ha popularizado mucho en los ltimos aos y juntas son la segunda
raza de carne de la Argentina.
Su introduccin data de 1940. Presenta caras, patas y vientre de color blanco,
caractersticas que se conocen como pampas por tales colores. Se distingue por
su aptitud crnica, dado que sus reses poseen un contenido graso sumamente
adecuado al consumo interno, similar el Hereford astado.

Shorthorn: Raza de doble
propsito, y primera
mejoradora del ganado criollo.
Guarda bastante similitud
con las dos anteriores, se
destaca por la precocidad en
el engorde, produce carne de
alta calidad. El primer toro de
raza, proveniente del noroeste
de Inglaterra (llano, templado,
pastos tiernos), ingresa a
nuestro pas en 1823.
Animal chico, extremidades cortas, musculoso, compacto, ancho,

excesivo cmulo de grasa especialmente en pecho. Tiene el pelo colorado
oscuro (tambin rosillo, blanco) con manchas blancas en frente, vientre, patas; y
su peso oscila entre 800-1000 kg. en los machos; 600-800 kg. en las hembras; y
35-40 kg., en los terneros. Es el ms importante en produccin de leche.
Razas continentales
La Holando Argentino pertenece a una

de las razas de doble propsito (leche-
carne), pero debe encuadrarse dentro
de las Razas Continentales teniendo en
cuenta que es una gran productora de
leche. Oriunda de los Pases Bajos, los
primeros ejemplares se introdujeron a
nuestro pas en 1880.
Los novillos Holando-Argentino que van a mercado para su venta o

faenamiento se comercializan entre los 500/600 kg. Existiendo excepciones por
diversas razones. El valor comercial normalmente es inferior en 10% al valor
de las tres razas enunciadas precedentemente. Este novillo es destinado en
porcentajes muy elevados para exportacin.
Es de pelaje corto, overo negro y overo colorado.
Otras razas de importancia en el Pas

Charolais (tambin debe encuadrarse dentro de las razas continentales). Raza
de gran capacidad productora de carne, ingresa desde Francia despus de 1910.
Animal armonioso en su contextura, pelo mediano espesor no muy largo, blanco
trigo (o rosado), sin manchas. Presenta una gran masa muscular con abundante
manto de carne en los cuartos posteriores, donde se encuentran los cortes de
mayores cualidades de sabor crnico. Tambin existe la variedad del Charolais
mocho, miembros ni cortos ni largos, no demasiado finos y muy aplomados.
Limousin (tambin debe encuadrarse dentro de las razas continentales).

Originario del oeste de Francia, en 1960 entra en la Argentina. Es la primera

Raza continental, tiene mucho msculo, mucha carne y poca grasa. Es muy
apreciada dentro de la industria frigorfica debido a su alto rendimiento. Se
adapta a zonas de altas temperaturas y escasos recursos (forraje regular, campo
rido). Su pelaje es alazn (tostado), produccin lechera indispensable. Es la
raza continental con mayor facilidad para el parto. Presenta cuernos, aunque
tambin existe una variedad mocha. Peso: toros 800- 900 kg.; vacas 600-700 kg.
Fleckvieh (tambin debe encuadrarse dentro de las razas continentales). Su

origen se remonta a varios siglos atrs, en la zona centro europea, especialmente
en Suiza. En un principio fue una raza de triple propsito: apta para el trabajo, la
produccin de leche y la de carne. Despus de la Segunda Guerra Mundial y a
raz de la mecanizacin agrcola, el propsito trabajo perdi importancia y hoy en
da es una raza de doble propsito, orientada en la Argentina hacia la produccin
carnicera, preferentemente.
Es una raza muy importante, representando el 49 % de ganado vacuno de Europa
Occidental. En Argentina su ingreso se remonta a 1967. La raza demostr su
adaptacin a las ms variadas condiciones de clima y suelo, y particularmente
resistente en las zonas fras.
Como caractersticas principales podemos mencionar:
Color: de estos animales es overo tostado u overo amarillo. Piel muy
gruesa, en ciertas partes colgante.
Peso: en las vacas adultas oscila entre 600 y 700 kg. mientras que en el
toro adulto, entre 1000 y 1200 kg.
Alta produccin de leche, permite lograr altos pesos de destete,
temperamento dcil, carne magra con buen veteado.
El Fleckvieh en cruzamientos con razas britnicas presenta una perfecta

complementacin de aptitudes
Simbrah. Las difciles condiciones productivas del norte argentino (caracterizado

por altas temperaturas, pasturas de crecimiento estacional y bajo valor nutritivo,
y proliferacin de garrapatas), hicieron que las razas cebuinas tuvieran rpida
aceptacin entre los ganaderos. Entre ellas se destaca el Simbrah, ganado
resultante del cruzamiento del Fleckvieh con las distintas razas ndicas
Brahman, Nelore y Tabapua principalmente teniendo gran acogida en distintas
zonas de Corrientes, Misiones, Chaco, Tucumn y Salta.
Brangus. Raza productora de carne. Se llama as, genricamente a todo animal,

mocho y negro (o colorado), con determinada proporcin de sangre Ceb
(Brahman, Nelore o Tabapu) y determinada proporcin de sangre Aberdeen
Angus (negro o colorado).
El Brangus es la combinacin ideal de dos razas sobresalientes, en sus caracteres
fundamentales:
El Ceb: es resistente a las enfermedades, vigor sin igual, tolerancia
al calor, no presenta tendencia a la acumulacin de grasa, buena
produccin de leche, facilidad de parto y longevidad.
El Angus es posiblemente la raza con mejor calidad de carne. Se destaca
por su precocidad, alta fertilidad y habilidad materna.
El Brangus tiene las siguientes caractersticas: notable capacidad de adaptacin

a cualquier clima, resistencia al calor y a las enfermedades, habilidad materna
(las hembras son buenas productoras de leche), los terneros tienen mayor
peso al destete y bajo ndice de mortalidad, buen rendimiento en el gancho (res
magra, rendimientos entre el 61 y 62 % que lo hace requerido por los mercados
de consumo y exportacin). Su color es negro (cuero, piel y mucosas).

Santa Gertrudis: raza que se origin en el sur de Texas (USA), regin de
prolongadas sequas y pastos duros, mediante el cruzamiento de toros ceb
sobre vientres Shorthorn.
Mantiene buen estado a lo largo del ao. En la Argentina, se introdujo la raza
en 1955 y hoy se halla prcticamente extendida en todas las provincias al norte
de la Patagonia.
Las vacas britnicas o cruza Ceb con Toro Santa Gertrudis, tienen mayor
precocidad, un novillo de gran calidad y grasa moderada.
Su color es colorado oscuro o cereza, mechn cola blanco, mucosas rosadas; y
su peso vara de 1000 kg. en los machos; hasta 700 kg., en las hembras.; y 30-35
kg., en los terneros.
Bradford: es una raza adaptada a las condiciones subtropicales de las zonas

marginales de la Argentina, formada a partir del ganado ceb de alta rusticidad
y la raza Hereford que aporta calidad de carne y fcil engorde a pasto. Esta raza
tiene amplia difusin en las laderas cordilleranas, los esteros de Corrientes y el
monte Chaqueo, donde por su resistencia a la garrapatas y a la humedad logra
resultados superiores a los de otras razas productoras de carne. En nuestro pas
no slo se adapt a los suelos ms difciles, sino tambin a la pampa hmeda.
Existen las variedades astada y mocha.
La raza retinta: tiene un origen muy antiguo, explotada en un principio como

animal de trabajo, desde principios de siglo se la explota por su definida aptitud
crnica. Esta raza contribuye a la formacin del bovino criollo. En 1933 el
Ministerio de Agricultura pone en marcha el Libro Genealgico. Proviene del
S.O. de Espaa.
Es un animal de gran tamao, cabeza mediana en los machos y relativamente
corta, ms alargada y estrecha en las hembras, cuello fuerte, lomos amplios
y anchos, extremidades altas, coloracin roja de la capa con tonalidades que
varan desde la ms oscura (retinta) hasta las ms claras (coloradas y rubias),
con una degradacin del color alrededor de los ojos (ojo de perdiz), mechn de
cola blanco y mucosas sonrosadas.
Su peso en los adultos es de 1.300 kg. en el toro y 800 kg. en las vacas. Entre otras
caractersticas encontramos su capacidad de adaptacin a distintas condiciones
del medio, resistencia a las enfermedades, rusticidad, facilidad para el parto.
Se explota en rgimen extensivo, a expensas de pastos naturales durante todo
el ao. Tiene buen ndice de crecimiento, buen peso al destete, buen ndice
de transformacin, buen rendimiento y calidad de carne, con un porcentaje de
grasa adecuado a una excelente calidad, buen grado de terneza y sabor.
La Vaca Jersey (raza productora de leche). Es la que con mayor frecuencia se

adapta al tipo lechero ideal. Se adapta rpidamente a los distintos climas de
nuestro pas. Su peso en la edad adulta se aproxima a los 500 kg.
Criollos. Este tipo de hacienda tiene sus orgenes en nuestra Patria poco
despus del descubrimiento de Amrica. Fueron los primeros trados al pas
por los primeros espaoles que colonizaron el rea del Ro de la Plata en los
siglos XVI y XVII, y se adaptaron perfectamente al medio ambiente tan propicio
brindado por nuestra pampa hmeda. Es un animal de lento crecimiento, de
conformacin deficiente y se trata permanentemente de mejorarlo incorporando
reproductores de razas definidas a los rodeos.
Segn estudios realizados por el INTA, las aptitudes del ganado criollo son su
rusticidad y resistencia a las condiciones adversas, con una calidad de respuesta
muy aceptable. Las caractersticas del pelaje son muy variadas, poseen todas las
tonalidades: desde colores claros, colorado hasta negro, con diversos grados de
overismos, sin un patrn definido y con la presencia de cuernos voluminosos.

Cuarterones. Este tipo de hacienda, como el criollo, no dispone de registros.
Fueron definidos en esta categora al producirse el cruzamiento de hacienda
criolla con toros de razas concretas que produjeron un mejoramiento de sus
cras.
7. 1.1 Algunas sugerencias para establecer valores

En razn de los diferentes climas, zonas, adaptacin del animal,
receptividad en los campos, se produce una natural desigualdad de valores que
es motivada por el inters que despiertan las mejoras en las perfomances de las
diferentes razas en distintas zonas.
Ejemplo 1: un animal adaptado a zona de garrapatas y a climas extremadamente

calurosos, tiene mejor valor comercial precisamente en zonas de ese tipo. En el
caso de la garrapata, de no estar inmunizado, otro animal no resiste. Normalmente
en estas zonas se cra y luego los terneros machos son vendidos a zonas de
engorde. En estas zonas predominan las razas ndicas, sus cruzamientos y
adems el cuartern y criollo. Las hembras generalmente quedan en la zona
para futuros planteles de madres.
Ejemplo 2: en las zonas de crianzas de la pampa hmeda, stas se realizan
con animales de buena y muy buena calidad preferentemente de las tres razas
tradicionales britnicas. Estos animales con destino de invernada (hacienda
flaca) se comercializan en zonas cercanas y en la misma con valores superiores
en un 20 % a los animales del ejemplo 1. Los valores de hacienda de invernada
varan conforme a precio de hacienda gorda, razones estacionales, lluvias,
sequas, expectativas de exportacin, cotizacin dlar y otros factores.
Ejemplo 3: para tasar ejemplares de cabaas, animales puros de pedigrees,
puros por cruza y otros de buenos antecedentes, es conveniente recurrir a las
Asociaciones de diferentes razas y a publicaciones y revistas especializadas a
efectos de conocer los resultados de ventas y remates.
Este tipo de hacienda dispone de una cotizacin muy especial existiendo
oscilaciones muy importantes provocadas por corrientes de sangre y
antecedentes.
Ejemplo 4: la cotizacin de hacienda gorda es regida casi en toda la poca
del ao por los valores que se obtienen en el Mercado de Liniers. Casi con
normalidad, en el interior la cotizacin es menor, pero suceden excepciones por
los mismos motivos que en el ejemplo 2, que hacen que se deban tener en
cuenta esos motivos para alguna tasacin.
Ejemplo 5: para precisar valores del da existen dos lneas directas. Los valores
que se obtienen en el mercado de Liniers y la consulta a las firmas consignatarias
del lugar donde resulte la actuacin. Hay que tener en cuenta que Liniers
solamente cotiza hacienda gorda y conserva; para el resto, o sea invernada, cra,
reproductores, etc. , el consignatario zonal es el informante natural.
Ejemplo 6: tcnicas a utilizar para tasar hacienda gorda.
Para este tipo de hacienda es preciso tener en cuenta especialmente la calidad
del animal y su grado de terminacin. Si un animal llega al grado ptimo de
gordura (ptimo no quiere decir excedido en grasa) y es de muy buena calidad
racial debe marcar el precio mximo del da. El mismo animal estando excedido
de grasa o faltndole terminacin sufre un deterioro en el precio que oscila entre
el 10 % y el 20%
El mismo menor precio se obtiene por animales categorizados como faltos de
aptitud carnicera. Esta aptitud se mide por la amplitud de cuartos traseros, lomo
y la distribucin y mayor porcentaje que posea el ejemplar de carne en cortes
ms cotizadas.

7.2 Equinos
El caballo forma parte del

gnero Equus, perteneciente
a la familia de los quidos,
que abarca adems el asno
y las diversas especies
de cebras. Este gnero
surgi en la Tierra hace algo
ms de un milln de aos
con el comienzo de la era
Cuaternaria. Se caracteriza
por estar conformado
especialmente para la carrera.
El tarpn y el caballo salvaje de

Mongolia son las formas ms primitivas
de caballos actuales. Ellos dieron origen
(en especial el primero) a las razas de
hoy.
Tarpan
El caballo de raza de nuestros das tuvo su origen, al parecer, a fines

del siglo XVII o principios del S. XVIII, en Inglaterra. Por su lado, el caballo
de pura raza deriv de dos castas fundamentales: el caballo de silla y el de
origen rabe, importado de frica en el siglo XVII. Los conquistadores espaoles
introdujeron en Amrica gran nmero de caballos, entre ellos algunos de muy
buena ascendencia rabe.
En cuanto a su clasificacin, se nombra POTRO al caballo joven de
ambos sexos; SEMENTAL al caballo macho adulto, y YEGUA a la hembra del
caballo. Respecto de su andar, puede moverse AL PASO (levanta las patas
una por una), AL TROTE (apoya a un tiempo en el suelo los remos anterior y
posterior de los lados opuestos), o AL GALOPE (marcha a la carrera, llevando
un ritmo de tres tiempos).
Al caballo se lo puede utilizar:
a) Como animal de silla en equitacin: adiestrado para alto

rendimiento en salto.
b) En las carreras hpicas: en casi todos los pases existen pistas

acondicionadas especialmente para las competiciones hpicas
que atraen a muchos aficionados. Las carreras de obstculos se
efectan en pistas donde los tramos rectos alternan con vallas, setos
y charcas que obligan al jinete y su caballo a salvarlos de un salto.

c) Para partidas de caza: en general, estas partidas son organizadas
bajo el patrocinio de sociedades de caza, que suelen disponer de los
perros, y a veces, hasta suministran los zorros. Los caballos para las
caceras suelen ser ms grandes que los de pura raza, aunque casi
todos cuentan, entre sus antepasados, con caballos de este linaje.
d) Polo: es uno de los deportes ms antiguos del mundo, ya que

los persas lo practicaban hace aproximadamente 3000 aos. Fue
introducido en la India por los invasores del Asia Central y luego en
Europa y Amrica, por los ingleses, en el siglo XVIII. Es un ejercicio
especialmente viril, ya que para practicarlo se requiere poseer
notables condiciones de valenta y destreza.
e) Exhibiciones ecuestres: en ellas, el propietario de un caballo

tiene la oportunidad de demostrar las cualidades que posee su
montura. En estos concursos se tiene en cuenta no slo la apariencia
del caballo sino tambin su inteligencia y su forma de conducirse.
7.2.1 Razas y tasacin

En esta especie, las razas ms difundidas son: la Criolla, Sangre Pura
de Carrera rabe, Anglo argentino (de mayor mediana alzada y tipo polo), Anglo
normando (tipo silla y tiro), Percheron, siguindole - con menor divulgacin y
cantidad - las razas Hunter, American trotter y otras menos conocidas.
La tasacin de estos ejemplares debe efectuarse tenindose en cuenta
en todos los casos, la pureza de raza del animal, su estampa y edad.
En el caso de los Sangre Pura de Carrera es importante adems su
performance o la de sus padres. En los animales de paseo o trabajo, adems,
debe considerarse la mansedumbre y otros atributos especiales que hacen a la
actividad que se los aplicar.
Tambin existen varias plantas frigorficas que se dedican al faenamiento
de esta especie y lo hacen con animales fuera de uso, y con equinos carentes de
calidad y aplicacin provenientes de zonas marginales.
Distintas razas de equinos

Hunter
Se denomina Hunter (cazador) a cualquier caballo apto para transportar
un jinete en pos de los sabuesos. La raza y el tipo de animal requerido varan
con el terreno y la presa, como con las necesidades y aptitudes del jinete. Uno
de los mejores tipos de Hunter es el producto del cruce entre el Pura sangre y el
Caballo de tiro ingls.
Percheron
Originario de la regin francesa del

Perche, de ah su nombre. En el
registro genealgico de esta raza slo
se admiten los animales criados en
los departamentos del Perche (Sarthe,
Eure-et-Loire, Loir-er-Cher, y Orne); los
de las otras regiones tienen sus propias
genealogas. Es un animal pesado y bien
proporcionado, tordo o negro, en el que
se anan nervio y resistencia. Es posible
distinguir en l su ascendencia rabe.

American Trotter (Trotador de Missouri o Fox Trotter)
Desciende del Pura sangre

ingls, el rabe y el Morgan. La
cra selectiva sin cruces extraos
produjo un caballo de silla dotado
de un peculiar trote corto o fox-
trot y de ah el nombre de la
raza. Realiza un paso vivo con las
patas delanteras y un trote con las
traseras, alcanzando velocidades
de hasta 16 km/h. Es un caballo
fuerte y compacto. En los ltimos
aos ha sido cruzado con el
Tennessee y con el caballo de
silla americano, y en la actualidad
existen categoras de competicin
adaptadas a esta inslita raza.
rabe
Es un caballo de muchsima antigedad que

ha influido ms que ningn otro en buen
nmero de razas de todo el mundo. Originario
de Arabia, hoy se cra en todas partes y, en
el curso de los aos se ha cruzado con todo
tipo de ponies y caballos con fines de mejora.
Esta raza, la ms antigua y pura de todas,
posee excepcional belleza y refinamiento, y
una distintiva estampa.
Su delicada cabeza de perfil cncavo, frente amplia, ojos grandes y

hocico breve se yergue sobre un elegante cuello. El cuerpo es compacto y
musculoso, las patas estilizadas y fuertes, y destaca la sedosidad de la capa,
crines y cola, esta ltima, alta. De gran capacidad de aguante y vigor para
transportar cargas, pese a su tamao relativamente pequeo (1,40 a 1,50 mt.).
Resulta excelente para montura en largos recorridos.
Anglo rabes
Son producto del cruce entre un semental Pura sangre ingls y una
yegua rabe o viceversa, con los consiguientes entrecruzamientos; es decir, en
sus pedigres no intervienen razas que no sean la Pura sangre o la rabe.
Las contribuciones ms notables de su progenitor rabe son quizs el
nervio y el buen temperamento, que hacen del anglo-rabe un caballo sumamente
verstil. Es excelente como animal de silla y de adiestramiento artstico.

Criollo
De origen espaol, con

mezcla de sangre rabe,
berberisca y andaluza,
introducido a Sudamrica
por los conquistadores en el
siglo XVI. El criollo, difundido
por todo el continente, ha
adquirido caractersticas
ligeramente distintas de
acuerdo con el medio.
Es, en esencia, macizo, compacto y musculoso, con una cabeza corta

y ancha, de perfil recto y ojos separados. El cuello y los cuartos estn bien
desarrollados, el pecho es amplio, el lomo corto y los hombros en declive.
Las patas son cortas y huesudas y los pies, resistentes. Es muy voluntarioso y
sufrido, con gran capacidad de aguante y para transportar pesos.
El color ms visto es el zaino, con cola y crines negras, tambin se
encuentran alazanes, tordos, ruanos, palominos, bayos y negros. La alzada
y el tipo varan ligeramente en las distintas zonas de Sudamrica, aunque en
esencia son muy parecidos. Son utilizados como animales reproductores por
los gauchos y como monturas en general. Se denominan criollos en Argentina.
Pura Sangre Ingls
Caballo de carreras por excelencia y una de

las ms hermosas razas del mundo. Posee una
cabeza aristocrtica implantada sobre un elegante
cuello, poderosos cuartos traseros y fuertes y
huesudas patas. La raza evolucion en Inglaterra
mediante el cruce de garaones orientales con
yeguas nativas, logrando el caballo ms veloz del
mundo.
Tres sementales comparten el honor de ser los padres fundadores de la

estirpe: el turco Byerley importado en 1689, el rabe Darley importado en 1705
y el rabe Godolphin importado en 1728. Los tres animales fundaron los linajes
Herod, Eclipse y Matchem, de capital importancia en la cra de los pura sangre
ingleses. No tardaron en exportarse a todo el mundo y se han establecido all
donde el deporte hpico goza de popularidad.

Coraje y resistencia son sus principales caractersticas. Los colores ms
habituales de la capa son: el tostado, el bayo y el alazn, aunque se acepta
cualquier capa lisa y la alzada puede variar desde 1,42 hasta ms de 1,70 m; el
promedio es de 1,61 m.
8. Fuentes de informacin para la tasacin

Para el caso de Argentina, las firmas consignatarias que actan en los
remates peridicos en Palermo son las fuentes ms adecuadas para animales
de razas definidas, conjuntamente con exposiciones zonales (para ejemplares
generales) y las firmas de la zona que actan en el ramo. Recuerde Ud. que, al
igual que cualquier otro bien mueble o inmueble, existen fuentes para acudir y
expertos en el tema, adems de la posibilidad de conseguir el valor mercado de
este tipo de animales.
En cuanto a los destinados a frigorficos, los mismos establecimientos
posibilitan una lista de precios con detalles de categoras, segn las caractersticas
del animal segn su raza.
9. Modelos periciales
9.1 Modelo pericial en sede judicial
Dictmenes de tasaciones en sede judicial

Dictamen Pericial:
El artculo 278 del Cdigo Procesal Civil de la provincia de Crdoba establece:
Que el dictamen pericial, se presentar por escrito dentro del plazo fijado. Habr
tantos dictmenes como opiniones diversas existan.
Partes que lo componen:
Introduccin
A quin va dirigido?: al Sr. Juez.
Quin o quines lo realizan?: el perito Tasador Oficial por un lado y, por el otro,
el Perito Tasador de Control, o bien en forma conjunta.
Motivo de la presente: los respectivos puntos propuestos en los que se ofrece
prueba, de una o ambas partes del pleito, es decir sobre lo que debe versar la
tasacin en relacin con el bien.
Desarrollo:
Metodologa:
1. Explicacin del mtodo a seguir.
2. Aplicacin de la tcnica.
Conclusin:
Recoleccin de lo peticionado (aquello establecido en la introduccin), con
lo actuado en el desarrollo. Finalmente, se concluye determinando, en forma
especfica, el precio solicitado.
Mencionar si acompaa algn material anexado y caractersticas del mismo.
Firma del o de los peritos actuantes.
9.2 Modelo de autorizacin para tasar en forma particular
Autorizo a la Sr/a. Martillero/a mp.

Domicilio.para la realizacin de la inspeccin in situ de los
siguientes bienes, lo que se identifican.. ubicados en
de los cuales deber determinar el
precio actual.

Asimismo se fija como fecha de entrega para la presente tasacin, el da
del ao En este acto se hace entrega
del material necesario a los fines de cumplimentar la labor encomendada, el
que se restituir conjuntamente con el dictamen, el que consiste en ..
Conforme lo requerido se hace entrega de la suma de pesos
............................ en concepto de gastos necesarios,
se deja constancia de que contraentrega del dictamen se efectuar el abono
o cancelacin total correspondiente a los honorarios conforme a legislacin
vigente. (Puede pactarse un adelanto parcial de honorarios).
Sin otro particular: (Firmar comitente Tasador)
.
Firma del Tasador Firma y aclaracin
del Comitente
10. Consideraciones finales
Con el desarrollo de este ltimo punto, concluimos los contenidos de

este mdulo y los presentados en el programa de esta materia. Esperamos que
los temas abordados le hayan resultado interesantes y, principalmente, que se
constituyan en herramientas tiles al momento de desempear el ejercicio de su
profesin.
Tenga presente que es fundamental la realizacin de las actividades para
profundizar sus aprendizajes en este campo de conocimientos. Mucha suerte!
m5 |contenidos | AA
Aqu es clave que usted recuerde lo siguiente:

Si bien en esta materia desarrollaremos conceptos bsicos, no podemos
perder de vista que, como martilleros o tasadores no tendremos conocimientos
profundos en cuanto al anlisis del suelo, estudio y anlisis de los cambios
climticos o estudios de cartas de suelo o mapeos de la zona o rendimiento de
cultivo, entre otros. Por ende, es necesario consultar a quien corresponda, todo
ello en funcin de poder proporcionar un dictamen serio y preciso, respaldado
con el conocimiento y la seriedad que nuestra funcin requiere.

m5 material
Material bsico:
AGUADA, et l: Manual Integrador del Tasador. Crdoba. Editorial
Advocatus, 2007.
Juris, 2006.
Alsina, 1954.
2 Edicin. Buenos Aires, Editorial Alsina.

m5 actividades
m5 | actividad 1
Tasacin Rural
1. Cules son
los factores
que inciden
en la actividad
agrcola?
2. Cules son
los elementos
sostenedores y
depresores en
un inmueble
rural?

m5 | actividad 2
Un caso particular
Lea la siguiente situacin y resuelva el interrogante planteado:
Mara, como cliente suyo desde hace ya varios aos, se acerca a su

oficina para delegarle la tasacin del campo de su propiedad. Usted, en su tarea
de tasar, decide realizar la bsqueda de antecedentes de ventas efectuadas en
la zona para comparar las caractersticas de stos con las particularidades del
campo a tasar y as llegar al valor del campo.
a. Considerando la situacin y lo estudiado en lo que va del cursado, qu

mtodo de tasacin hubiese elegido usted?
b. Qu documentacin debe reunirse para confeccionar una tasacin rural?
c. Si usted tiene que tasar una hacienda gorda, cul es el dato particular a tener
en cuenta, para obtener el valor de la misma?
d. Elabore un dictamen pericial, como si usted hubiese sido el perito actuante.
m5 glosario
Aguada: lugar en el que abreva el ganado. Aguadas naturales: la de los arroyos,

lagunas, etc.
Aguadas artificiales: la de las bebidas o bebederos.
Alambrado: cerco de alambres estirados, sujetos a postes enterrados de trecho
en trecho.
Alzada: altura de un equino, tomada desde el suelo a la cruz, es decir donde
comienza el pescuezo.
Aparcera: trato o convenio de quienes van a la parte en una granjera.
Apero: conjunto de piezas y arneses que sirven para una cabalgadura (recado,
freno, cabezada, riendas, estribos y rebenque) o que son necesarios para atar o
uncir animales a un rodado o mquina rodante.
Arrendamiento: precio de la locacin de un campo. Contrato por el cual el
arrendatario o locatario goza, por un tiempo y precio convenidos, del campo de
propiedad de otra persona.
Arreo: conjunto de animales vivos que se transportan por tierra, con sus propios
medios, de un lugar a otro.
Brete: sitio reducido, cercado con fuertes maderas, estacas o postes y que sirve
para reunir hacienda, que ha de pasar por mangas o entrar a corrales.

Caballo: equino macho castrado, utilizado para el trabajo. Caballo de tiro: para
ser atado a un vehculo o implemento agrcola. Caballo de silla: para ser utilizado
como cabalgadura.
Caravana: cinta de cobre o metal blanco que se pasa por un agujero hecho en
medio de las orejas de los lanares finos, en la que consta el nombre del criador
y el nmero del registro particular del animal, a fin de su ms fcil y pronta
individualizacin. Tambin se emplea en forma de botn de dos caras, colocadas
a presin, para individualizar lanares y porcinos.
Carnero: ovino reproductor macho.
Casco: casa habitacin o conjunto de dependencias principales donde reside
el dueo, mayordomo, peones y dems personas que viven o trabajan en una
estancia.
Contramarca: marca duplicada, puesta al revs de la primera. Indica que queda
anulada la marca, por una transferencia de propiedad.
Cordero: ovino recin nacido y hasta de cuatro meses de edad.
Corral: cercado de palos a pique, postes o alambrados fuertes, que se usa para
encerrar ganado.
Descornar: cortar los cuernos a un vacuno.
Equino: perteneciente o relativo al caballo.
Estancia: explotacin rural destinada a la ganadera y agricultura en gran escala.
Fundo: finca, predio.
Hacienda gorda: conjunto de ganados de un dueo o de una finca.
Haras: explotacin rural destinada a la cra y reproduccin de equinos.
Hierra: marcacin de hacienda mayor (vacuno, equino, mular) mediante un hierro
caldeado.
Invernada: campo de buenos pastos destinado especialmente al engorde del
ganado mayor.
Jagel: excavacin o fosa grande y profunda que sirve en los campos de mala o
poco agua, para acumular la de napas y de lluvia, mejorando y conservando las
del lugar. Del jagel se la eleva por medios mecnicos hasta los bebederos.
Labranzas: cultivo de los campos, tierras de labor.
Libro de Pedigr: en el que se anotan los datos relativos a la individualizacin de
un animal, su ascendencia y su descendencia los de carrera.
Manada: conjunto de yeguas que sirve un semental.
Mocho: el ganado vacuno sin cuernos.
Novillo: el vacuno macho, castrado y sin domar.
Orejan: se dice del animal que est sin marcar (orejano de marca) o del ganado
menor que no se ha sealado (orejano de seal).
Padrillo: el equino destinado a semental o reproductor macho.
Paletilla: seal que se pone en las orejas de los vacunos u ovinos y que consiste
en una muesca arriba y otra debajo de una misma oreja.
Pastaje: derecho que se paga por tener animales en campo ajeno, para que all
pasten.
Pedigree: rbol genealgico de un animal.
Plante: conjunto de madres finas, cuidadosamente seleccionadas y a quienes se
les destina un determinado semental.
Potrero: pedazo de campo cercado, de gran extensin, en que se divide un
campo de mayor superficie, y que se destina al pastoreo.
Potrillo: hijo de la yegua hasta dos aos de edad.
Potro: caballo nuevo (2 a 3 aos) que no ha sido an domado.
Res: animal vacuno o lanar destinado al abasto o a la matanza.
Semental: dicho de un animal macho, que se destina a padrear.
Semental: reproductor. Macho de calidad que se destina a la reproduccin y
mejora del ganado de su especie.

Ternero/a: animal vacuno as llamado hasta que haya cumplido alrededor de un
ao. Los machos castrados, en la poca del destete toman el nombre de novillitos
y luego el de novillos. Los machos enteros, se llaman toritos y luego toros. Las
hembras, son vaquillonas de ao, vaquillonas de dos aos y despus, vacas.
Tinglado: galpn grande, hasta de tres paredes o costados, en el que se guardan
mercaderas, maquinarias, etc. a fin de resguardarlas de la intemperie.
Toro: vacuno macho destinado a semental.
Tranquera: armazn de madera y hierro, que a manera de puerta, se coloca en
los alambrados para permitir el trnsito de peatones, cabalgaduras, vehculos y
haciendas.
Tropa: conjunto ms o menos numeroso de hacienda, que se lleva por tierra.
Vaca: vacuno hembra que ha cumplido 3 aos de edad.
Vaquillona: vaca nueva de 1 a 3 aos.
e v a l u acin
La versin impresa no incluye las auto-evaluaciones parciales. Las mismas se

encuentran disponibles desde su CD-ROM de materias.

Técnicas de Tasación - UBP

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TT - tcnicas de tasacin

EDUBP | MAR | tercer cuatrimestre

EDUBP | MARTILLERO PBLICO | tcnicas de tasacin - pag. 1

* cada mdulo contiene:

impresin total del documento 123 pginas !

EDUBP | MARTILLERO PBLICO | tcnicas de tasacin - pag.2

Bienvenido a TCNICAS DE TASACIN

Le damos la bienvenida a la materia Tcnicas de

Recuerda usted cules son los objetivos IC 2 que el plan de estudios de la

Qu queremos decir con esto? Ciertamente, que

Ahora bien, si vamos un poco ms all, y ya en el mbito privado, usted

Bienvenido nuevamente, y manos a la obra!

EDUBP | MARTILLERO PBLICO | tcnicas de tasacin - pag. 3

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Capacitar al alumno para desempear eficazmente la funcin de

MDULO 1: CONCEPTOS GENERALES DE LA MATERIA

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MDULO 3: TASACIN DE DEPARTAMENTOS, LOCALES Y OFICINAS

MDULO 4: TASACIONES DE VEHCULOS

MDULO 5: TASACIN RURAL

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Comprender la terminologa especfica sobre las tcnicas de tasacin,

Porcentaje estimativo por mdulo, segn la cantidad y complejidad de

Tiempo estimado en semanas que le demandar el estudio de cada

Mdulo 1 Mdulo 2 Mdulo 3 Mdulo 4 Mdulo 5

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IBEZ, M. A.; TOPALIN, A.: Elementos de la tasacin bienes muebles,

Aguada: lugar en el que abreva el ganado. Aguadas naturales: la de los arroyos,

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Comprender los conceptos tcnicos propios de la tasacin (tales como tasar,

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Conceptos generales de la materia

En el presente mdulo estudiaremos el significado de algunos conceptos

Autores como Arson, Marston y Thomas definen a la tasacin como el

Fijar oficialmente el precio mximo o mnimo para una

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Apreciar Poner precio o tasar a las cosas vendibles

Fuente: Diccionario de la Lengua Espaola. Real Academia Espaola 22 Edicin

Entonces, decimos que cualquier persona puede avaluar, valuar o valorar,

Como ejemplo de tasar, tenemos el caso tpico del Martillero y Corredor

El precio en una tasacin vara?

El aspecto tcnico: es la situacin que involucra la metodologa; un

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En la tasacin, no podemos separar los tres aspectos porque son

Para continuar con el estudio de la materia, vamos a analizar otros conceptos

El valor se define como el resultado de la comparacin de bienes y riquezas en

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Por su parte, el valor patrimonial

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Ahora bien, cabra preguntarse: el precio o valor de un bien es siempre el

3. Variabilidad del precio.

Anticipndonos a la respuesta de la pregunta formulada, el precio no

Aqu haremos referencia a un principio econmico, el principio de escasez,

4. Principios Generales de Tasacin.

Valuar es determinar el valor econmico que tiene un bien o un conjunto de

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1) Principio de sustitucin: el valor de un bien es equivalente al de otros

5. Categoras de las Tasaciones2.

Se clasifican las tasaciones en las siguientes categoras:

1) Estimativas: la apreciacin del valor econmico de la cosa se realiza por