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EXMO. SR.

JUIZ DE DIREITO DA 1 VARA DO JUIZADO ESPECIAL CVEL DA


COMARCA DE VARGINHA/MG.

Processo n 0101478-42.2014.8.13.0707

GRAN VIVER URBANISMO S/A., empresa inscrita no CNPJ/MF sob o n


01.464.823/0001-30, com sede na Rua Paraba, n 330, loja 01, Bairro
Funcionrios, Belo Horizonte/MG e HABIT EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS
LTDA., empresa com sede em Belo Horizonte/MG, na Rua Rio Espera, 514, Bairro
Carlos Prates, inscrita no CNPJ/MF sob o nmero 18.776.625/0001-05, por seus
bastantes procuradores in fine assinados, nos autos da AO ORDINRIA
proposta por DANIEL FORTES e MARIA DE LOURDES PEREIRA FORTES, j
qualificados, vm, respeitosamente presena de V.Exa. apresentar

CONTESTAO

com fundamento nas seguintes razes de fato e de direito:

I FATOS

Em 08 de maro de 2013, os Autores, na qualidade de Compradores, e a empresa


1 R Gran Viver Urbanismo S/A, na qualidade de Vendedora, firmaram Contrato
de Promessa de Compra e Venda tendo por objeto o apartamento n 203, do

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bloco 16, e respectiva vaga de estacionamento, localizado no Lote 03, Quadra B,
Loteamento Alta Villa, Varginha/MG.

Pela compra e venda ficou ajustado o preo de R$104.900,00 (cento e quatro mil e
novecentos reais), sendo que, como sinal, pagar-se-ia vista o valor de
R$3.000,00 (trs mil reais).

Constou ainda no instrumento que o restante do valor, qual seja, R$ 101.900,00


(cento e um mil e novecentos reais), seria pago at 30/06/2013 atravs de
financiamento e ou carta de crdito a ser contratado pelo PROMISSRIO(A)
COMPRADOR(A), ora Autor, perante a Caixa Econmica Federal CEF ou
qualquer outro rgo financiador similar.

Fora ainda ajustado contrato de corretagem entre os Autores e a 2 R, a saber,


HABIT EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA., a fim de realizar a
intermediao entre a compra e venda alhures.

Demais disso, concordaram as partes que se o financiamento do imvel junto


CEF, ou outra instituio financeira, no fosse aprovado por culpa do
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), ficaria o negcio jurdico desfeito, com a
consequente resciso do contrato de promessa de compra e venda, perdendo-se o
sinal de pagamento em favor da PROMITENTE VENDEDORA.

Todavia, alegam os autores que a no concesso do financiamento habitacional no


Programa Minha Casa Minha Vida se deu em razo de culpa exclusiva das ora
Rs, bem como que a HABIT EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA. no
se diligenciou devidamente quanto s informaes sobre o andamento do negcio,
tal como de seus riscos e segurana.

Nada obstante o cumprimento de todas as obrigaes por parte das


empreendedoras, os Autores ajuzam ao a que se responde pedindo i) a
declarao de resciso do contrato de promessa de compra e venda, sem
caracterizar culpa dos autores; ii) declarao de nulidade da clusula 10.1 do
contrato de promessa de compra e venda; iii) ressarcimento no importe de R$
4.629,79 (quatro mil seiscentos e vinte e nove reais e setenta e nove centavos)
relativos aos gastos preliminares para efetivao do negcio; e vi) condenao das

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Rs em danos morais em razo de suposto sofrimento psicolgico em razo da
no efetivao do contrato.

No entanto, como restar sobejamente demonstrado, ver-se- que razo no


assiste Autora em suas argumentaes e tampouco em seus pedidos.

II PRELIMINARMENTE

2.1. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA 1 R GRAN VIVER URBANISMO S/A.

Inicialmente, tem-se que, de plano, deve ser reconhecida a ilegitimidade passiva


da 1 R.

Conforme se infere do Contrato de Promessa de Compra e Venda Residencial


Villa Romana firmado entre as partes, a 1 R Gran Viver Urbanismo S/A. figurou
como Vendedora e a 2 R Habit Empreendimentos Imobilirios Ltda. como
Incorporadora.

Esclarea-se que a Gran Viver Urbanismo S/A. apenas firmou os instrumentos


contratuais na qualidade de Vendedora por ser a proprietria do terreno em que foi
edificado o empreendimento Residencial Villa Romana, sendo da Habit
Empreendimentos Imobilirios Ltda., contudo, toda a responsabilidade pela
edificao, incorporao e vendas das unidades.

Veja-se, por oportuno, a anexa matrcula cartorria que comprova o registro da


incorporao imobiliria em nome da 2 R (doc. n 01).

A requerimento datado de 13/09/2010, da incorporadora HABIT


EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA. (...), fica registrada a
incorporao imobiliria denominada RESIDENCIAL VILLA
ROMANA, a ser edificada no imvel objeto desta matrcula, (...).

Assim, considerando que a Incorporadora a responsvel pelos atos referentes


venda do imvel em questo, deve somente ela responder pelo objeto da presente
demanda.

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Neste sentido o item 17.1. do referido instrumento de promessa de compra e
venda:

A INTERVENIENTE-ANUENTE, na qualidade de incorporadora do


empreendimento objeto do presente instrumento, se responsabiliza
por todos os atos referentes incorporao, edificao e venda
dos imveis a serem edificados no imvel, excluindo quaisquer
responsabilidades porventura imputadas a PROMITENTE
VENDEDORA no que se refere aos atos de incorporao, edificao
e venda dos citados imveis.
(destacamos)

Registre-se, ainda, o que dispe a Lei 4.591/64:

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes


imobilirias cabero ao incorporador, que somente poder ser:
a) o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio
dste ou promitente cessionrio com ttulo que satisfaa os
requisitos da alnea a do art. 32;
b) o construtor ou corretor de imveis.

c) o ente da Federao imitido na posse a partir de deciso proferida


em processo judicial de desapropriao em curso ou o cessionrio
deste, conforme comprovado mediante registro no registro de
imveis competente.

1 No caso da alnea b, o incorporador ser investido, pelo


proprietrio de terreno, o promitente comprador e cessionrio deste
ou o promitente cessionrio, de mandato outorgado por instrumento
pblico, onde se faa meno expressa desta Lei e se transcreva o
disposto no 4, do art. 35, para concluir todos os negcios
tendentes alienao das fraes ideais de terreno, mas se obrigar
pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
2 Nenhuma incorporao poder ser proposta venda sem a
indicao expressa do incorporador, devendo tambm seu nome
permanecer indicado ostensivamente no local da construo.

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3 Toda e qualquer incorporao, independentemente da forma por
que seja constituda, ter um ou mais incorporadores solidriamente
responsveis, ainda que em fase subordinada a perodo de carncia,
referido no art. 34.

Logo, ante o que preveem o contrato firmado pelas partes e a Lei de Incorporaes
Imobilirias, a responsabilidade nica e exclusiva pela incorporao em questo
da Incorporadora 2 R Habit Empreendimentos Imobilirios Ltda., motivo pelo qual
no pode o presente processado prosseguir em face da 1 R, e apenas
Vendedora, Gran Viver Urbanismo S/A.

Destarte, ante todo o exposto, pugna-se pelo reconhecimento da


ilegitimidade passiva da 1 R Gran Viver Urbanismo S/A, devendo o feito,
quanto a ela, ser extinto sem resoluo de mrito.

III RAZES DE IMPROCEDNCIA DOS PEDIDOS DA AUTORA

Superada a preliminar acima aventada, ver-se- que melhor sorte no socorre


Autora em seus argumentos e pedidos.

3.1. IMPOSSIBILIDADE DE INVERSO DO NUS DA PROVA

A Autora suscita, sem maiores explicaes, a aplicao da regra insculpida no


artigo 6, inciso VIII, do Cdigo de Defesa do Consumidor.

Todavia, limitou-se a simplesmente requerer, nos entremeios da inicial, a inverso


do onus probandi, no demonstrando a ocorrncia dos requisitos ensejadores de
tal medida, assim dispostos, in verbis:

Art. 6 - So direitos bsicos do consumidor:


(...)
VIII a facilitao da defesa de seus direitos, inclusive com a
inverso do nus da prova, a seu favor, no processo civil, quando,
a critrio do juiz, for verossmil a alegao ou quando for ele
hipossuficiente, segundo as regras ordinrias de experincias;

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No se pode, como pretende a Autora, por simples pedido genrico, deferir a
inverso do nus da prova, usurpando os direitos constitucionais de ampla defesa,
do contraditrio e do devido processo legal.

Como o prprio legislador disps, a inverso do nus da prova ser concedida


quando, a critrio do juiz, for verossmil a alegao ou quando for ele
hipossuficiente, segundo as regras ordinrias de experincia.

Assim, cumpre a Autora provar a sua hipossuficincia ou, noutra vertente, caberia a
critrio do Juiz definir como verossmeis suas alegaes.

E quanto hipossuficincia, o legislador quis dizer de hipossuficincia tcnica em


relao a uma determinada prova, ou seja, numa situao de desvantagem ou
desequilbrio processual do consumidor em relao ao fornecedor.

Demais disso, a hipossuficincia tcnica no se confunde com a hipossuficincia


financeira do requerente, sendo, pois, irrelevante que esteja sob o plio da justia
gratuita.

Ou seja, o hipossuficiente tecnicamente aquele que no seria capaz de


conseguir provar o que alega no por insuficincia financeira, mas por
desconhecimento das peculiaridades tcnicas do produto ou servio.

Ocorre que a presente lide versa sobre contrato de compra e venda de imvel
repleto de clusulas que regulam a relao havida entre as partes, as quais, vale
repetir, so por demais claras.

Ora Excelncia, no pode o Judicirio atender tal pleito, pois a Autora suscita a
inverso do nus da prova sem sequer demonstrar qualquer espcie de
verossimilhana de alegaes ou hipossuficincia, que viriam a embasar tal pleito,
conforme amplamente demonstrado acima.

Dessa forma, inexistindo verossimilhana nas alegaes expostas na inicial, e


tampouco comprovao da hipossuficincia tcnica da Autora, ou seja, no
havendo dificuldades para esta comprovar suas alegaes, no h que se falar em
inverso do onus probandi.

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Logo, impe-se o indeferimento do pedido de inverso do nus da prova.

3.2. CONTRATO LIVREMENTE ASSINADO PELAS PARTES INEXISTNCIA


DE CLUSULAS ABUSIVAS

Registre-se que o contrato firmado pelas partes o de promessa de compra e


venda de bem imvel regido pelo Cdigo Civil.

Alm disso, o valor do imvel, a forma de pagamento e as penalidades para o


caso de inadimplemento foram livremente ajustados pelas partes quando da
assinatura do referido contrato, sendo que a Autora firmou sua anuncia com
todos os termos do ajuste em referncia, no fazendo qualquer ressalva ou
oposio sobre o que fora contratado.

A Autora negociou e ajustou com as Rs todas as disposies contratuais,


principalmente o objeto, o preo e a forma de pagamento; se no estivesse
satisfeito com os termos contratuais, simplesmente poderia ter resolvido no
adquirir o imvel.

O contrato firmado pelas partes, como se sabe, regido pelo Princpio Geral da
Liberdade Contratual, o qual parte do princpio da autonomia da vontade, que
significa o poder dos indivduos de suscitar, mediante declarao de vontade,
efeitos reconhecidos e tutelados pela ordem jurdica.

O princpio da autonomia da vontade, nas palavras de ORLANDO GOMES:

O princpio da autonomia das vontades particulariza-se no Direito


Contratual na liberdade de contratar.

(...)

No exerccio desse poder, toda pessoa capaz tem aptido para


provocar o nascimento de um direito, ou para obrigar-se.
Outros conceituam a autonomia da vontade como um aspecto da
liberdade de contratar, no qual o poder atribudo aos particulares

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o de se traar determinada conduta para o futuro, relativamente s
relaes disciplinares da lei.
(Contratos, ed. Forense, p. 22)

Sobre a autonomia da vontade, que atribui ao contrato fora obrigatria, pede-


se vnia para trazer a V.Exa. a posio de renomados civilistas:

Segundo CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA:

O homem, que conserva a sua liberdade pra se obrigar, e que no


vinculado vontade alheia, prende-se por si mesmo, no
podendo sair do contrato perfeito. No s as partes contratantes
encontram no ajuste uma regra obrigatria, mas tambm o juiz que
deve assegurar a sua execuo. (Leso nos contratos, ed.
Forense, p.172)

O contrato, uma vez concludo livremente, incorpora-se ao ordenamento jurdico,


constituindo uma verdadeira norma de direito. a fora vinculativa do acordo de
vontades, o vinculim iuris dos romanos. A ideia da auto-regulamentao dos
interesses dos contratantes baseada no princpio da autonomia da vontade.

Preleciona ORLANDO GOMES:

O princpio da fora obrigatria consubstancia-se na regra de que


o contrato lei entre as partes. Celebrado que seja, com
observncia de todos pressupostos e requisitos sua validade,
deve ser executado pelas partes como se as suas clusulas
fossem preceitos legais imperativos. O contrato obriga os
contratantes, sejam quais forem as circunstncias em que
tenha de ser cumprido. estipulado validamente seu contedo,
vale dizer definidos os direitos e obrigaes de cada parte, as
respectivas clusulas tm, para os contratantes, fora
obrigatria.(Contratos, 10. ed. ed. Forense, 1984, p. 38 grifo
nosso)

DARCY BESSONE enfatiza:

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Segundo a doutrina clssica, o contrato sempre justo, porque,
se foi querido pelas partes, resultou da livre apreciao dos
respectivos interesses pelos prprios contratantes, teoricamente, o
equilbrio das prestaes de se presumir. (Aspectos da
evoluo da teoria dos contratos, ed. Saraiva, p.234)

Sendo assim, o contrato de promessa de compra e venda de imvel


celebrado, permeado pelo princpio da autonomia da vontade, fez-se lei entre
as partes, no havendo que se falar, portanto, em abusividade nas clusulas
pactuadas.

O Autor argumenta que o contrato de promessa de compra e venda possui


clusulas abusivas que devem ser declaradas nulas.

Contudo, como se ver a seguir, nenhuma razo assiste Autora.

3.2.1 Da validade da clusula 10.1 do contrato de promessa de compra e


venda

Em argumentao descompromissada com a realidade do mercado imobilirio,


alegam os Autores que a clusula 10.1 do contrato de promessa de compra e
venda nulo em razo por ser inquo ao, supostamente, ferir os princpios da boa
f objetiva e do equilbrio entre as partes.

Assim prescreve a citada disposio contratual:

10.1 Em se tratando de edificao de unidade autnoma em lote


de terreno de propriedade da PROMITENTE VENDEDORA, com
aporte financeiro previsto atravs da obteno de financiamento
junto CEF, ou outra instituio financeira, fica entendido que se
este no for aprovado por culpa do(a) PROMISSRIO
COMPRADOR(A), ficar o negcio jurdico desfeito, com a
consequente resciso do presente contrato, perdendo o(a)
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), a favor da PROMITENTE
VENDEDORA o sinal de pagamento.

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No bastasse o grau de generalidade com que se argumenta pela nulidade da
clusula acima, os Autores pretendem relativizar ao seu bel prazer as disposies
devidamente acordadas e discutidas, provocando insegurana nas relaes
contratuais.

Ora, inicialmente, h de se levar em conta a razo de ser da previso contratual


em questo. assim que se pode dizer que a reteno das arras se d em razo
do custo de oportunidade em se manter uma promessa de compra e venda com
um comprador em detrimento de outro, levando-se em considerao o risco
daquele, por culpa sua, dar fim ao negcio jurdico. In casu, o risco a que alude a
clusula 10.1 do referido instrumento do indeferimento da concesso do
financiamento habitacional no Programa Minha Casa Minha Vida, administrado
pela CEF.

Outrossim, h de se afirmar ainda que, somada justificao acima, deve-se


atentar ao fato de que, sendo sua atividade profissional, as sociedades
empresrias movimentam um efetivo profissional para realizao do negcio,
representando-lhes um inegvel custo para tanto. Dessa forma, no cabe a
alegao de ser tal clusula representativa de enriquecimento ilcito, percebendo
vantagem indevida para si em razo da no efetivao do negcio jurdico, mas
justamente o contrrio, ou seja, uma forma de indenizao pelo esforo atribudo
para contratao e pelas expectativas de adimplemento e perfeio do negcio
jurdico desfeitas por culpa dos Autores.

Assim, verifica-se que a reteno do sinal, in casu, est conforme o ordenamento


jurdico, como se apercebe da previso do art. 418, primeira parte, do CCB:

Art. 418. Se a parte que deu as arras no executar o contrato,


poder a outra t-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecuo
for de quem recebeu as arras, poder quem as deu haver o
contrato por desfeito, e exigir sua devoluo mais o equivalente,
com atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente
estabelecidos, juros e honorrios de advogado.

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Conclui-se, pois, por demonstrada a validade da clusula 10.1 do contrato de
compra e venda, no merecendo prosperar as alegaes dos Autores quanto
sua nulidade e restabelecimento do status quo ante a pactuao e
negociao da compra e venda objeto desta ao.

3.3. DO REQUERIMENTO DE CONCESSO DE FINANCIAMENTO


HABITACIONAL SEU INDEFERIMENTO CULPA DOS AUTORES

Alegam os requerentes que a razo pela qual no lograram xito no deferimento do


financiamento junto CEF o fato de trabalharem em municpio diverso ao do
imvel. Da mesma forma, aduzem os autores de que a sociedade empresria
HABIT EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA. garantiu o deferimento do
mesmo, inclusive questionando os representantes daquela empresa se isto [o fato
de trabalharem em outro municpio] no seria bice para a obteno do
financiamento.

Alm da fragilidade das alegaes, o que se percebe da prova juntada aos autos
que o indeferimento da concesso de financiamento no se deu em razo dos ora
Autores trabalharem em municpio diverso ao do imvel, mas unicamente em razo
dos documentos complementares para anlise do requerimento, relativos
comprovao de residncia dos autores, no foram apresentados.

Neste diapaso, a carta de resposta da CEF endereada aos requerentes,


presente s fls. 84, diz de maneira hialina que o requisito (no atendido, no caso)
que o imvel destinado residncia dos proponentes (e no somente
familiares), [seja] localizado em rea urbana e no municpio onde o proponente
trabalha ou reside (grifos do original).

Evidencia-se, portanto, a bvia assertiva concernente orientao informativa


dada pela Habit, relativa aos requisitos normativos para a concesso do
financiamento habitacional, dentre eles, a exigncia de que os proponentes
trabalhem ou residam no mesmo municpio do imvel pleiteado. Apercebe-se que o
requisito alternativo, e no aditivo, podendo-se para tanto, ento, residir no
mesmo municpio do imvel pleiteado e trabalhar em municpio diverso.

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Ora, diversamente do que foi alegado pelos Autores, a sociedade empresria
realizou todas as comunicaes devidas entre a CEF e os promitentes
compradores foram devidamente informados, principalmente no que concerne
apresentao dos documentos relativos comprovao de sua residncia. Todavia,
a Habit no poderia constranger os Autores a apresentar os documentos
necessrios para tanto.

Observe-se que poca da assinatura do contrato de promessa de compra e


venda, os promitentes compradores declararam morar no municpio de
Varginha/MG, isto , no mesmo municpio onde se localiza o imvel pleiteado
poca, conforme se depreende da qualificao dos mesmos no contrato de compra
e venda, constante s fls. 26 dos autos. Desse modo, no resta dvida quanto
obrigao dos Autores de terem constitudo e apresentado o documento citado,
portanto.

Demais disso, como j ventilado, alegam os Autores ter a sociedade empresria


HABIT EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA. garantido o deferimento do
financiamento em nome da CEF. No que pese por si s o absurdo relatado, no
comprovam os Autores da presente ao tal fato. Ressalte-se que h diferena
clara entre i) elucidao dos requisitos normativos e verificao da plausibilidade
de seu deferimento, tendo em vista as informaes prestadas pelos, poca,
promitentes compradores, e a ii) garantia do mesmo, sendo essa impossvel de ser
feita, haja vista tratar-se de evidente contingncia.

Destarte, resta devidamente demonstrado pela articulao correta do que fora


comprovado, que a culpa, na verdade, pelo indeferimento da concesso do
financiamento habitacional junto CEF foi dos ora Autores e no das Rs,
no devendo prosperar seus argumentos descritos na petio inaugural.

3.4. INEXISTNCIA DE DANOS MORAIS

Pede a Autora, tambm, a condenao das Rs ao pagamento de indenizao por


danos morais em valor no inferior a vinte salrios mnimos

De fato, diante do que se exps, cabe a indagao: que dano honra teria sofrido
a Autora e qual ilcito cometeram as Rs para serem compelidas a indenizar?

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Ora, a resposta por demais evidente: nenhum dano moral ocorreu em
funo de qualquer ao ou omisso das Rs, j que estas, consoante
ressaltado, cumpriram exatamente o acordado com a Autora.

Certo fica que nenhuma m-f pode ser atribuda s Rs, as quais agiram
corretamente, consoante comprovado pelos esclarecimentos alhures e pelas
provas carreadas.

Registre-se que, genericamente, conceitua-se o dano como qualquer mal ou


ofensa pessoal, deteriorao, prejuzo a uma pessoa (Dicionrio da Lngua
Portuguesa, Caldas Aulete), sendo que, na linguagem jurdica, constitui a
efetiva diminuio da estabilidade psquica alheia, provocada por ao ou
omisso de terceiro, agredindo a vtima em sua honra profunda.

O dano e o consequente dever de ressarci-lo advm de ato ilcito traduzido em


infringncia ordem jurdica, com ofensa ao direito alheio e leso ao respectivo
titular, conforme dispem os artigos 186 e 927 do Cdigo Civil, aplicvel espcie.

Analisando a regra legal transcrita, ensina Slvio Rodrigues que constituem


"pressupostos da responsabilidade civil: A) ao ou omisso do agente; B) culpa
do agente; C) relao de causalidade; D) dano experimentado pela vtima" (Direito
Civil, IV/14), doutrinando, semelhantemente, Antnio Lindbergh C. Monteiro que os
pressupostos necessrios imposio da obrigao de indenizar so: "a) o dano,
tambm denominado prejuzo; b) o ato ilcito ou risco, segundo a lei exija ou no a
culpa do agente; c) um nexo de causalidade entre tais elementos" (Do
ressarcimento de danos pessoais e materiais, p. 10).

Subtrai-se dessas normas que o dever de reparar assenta-se na conjugao


necessria de trs requisitos indissociveis, quais sejam, o dano ou o prejuzo
sofrido pela vtima, a culpa do agente e o nexo causal entre tais elementos,
resultando induvidoso que a ausncia de um desses pressupostos afasta a
obrigao de indenizar, vista do que, no suficiente apenas a simples alegao
de dano, sendo necessrio que haja prova da sua efetiva ocorrncia.

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Assim, para a configurao do dever de reparar deveriam restar demonstrados no
feito o efetivo dano havido na honra do Autor, bem como o nexo de causalidade
entre tal dano e os fatos alegados na inicial.

No entanto, nenhum desses elementos fora demonstrado nos autos,


simplesmente porque no existem!

A existncia de dano moral deve ser aferida cuidadosamente, de maneira


criteriosa e jurdica, e somente se efetivamente provada dever merecer
reparo pecunirio, sob pena de serem indenizadas as menores
contrariedades decorrentes do cotidiano da vida moderna.

Portanto, para o sucesso de sua demanda no basta que o Autor ventile uma
situao e sobre ela requeira indenizao por danos morais.

imprescindvel que demonstre cabalmente tais danos, e que estes estejam


atrelados a alguma conduta ilcita praticada pelas Rs.

Logo, restam afastados os argumentos autorais que embasariam o pedido de


indenizao por danos morais.

Ora, certo que os fatos narrados na inicial, e devidamente rebatidos nesta pea
contestatria, no possuem o condo de condenar as Rs a ressarcir ao Autor
qualquer quantia que seja, j que, repise-se, inexistente o necessrio dano que d
ensejo reparao pecuniria.

Para se reclamar indenizao por dano moral h que se ter realmente o dano,
devidamente comprovado, que cause pessoa no um desgosto ou
contrariedade inerentes ao cotidiano da maioria das pessoas, mas sim que
perturbe o seu ntimo de forma marcante, que lhe traga um padecimento
insuscetvel de apreciao pecuniria, um mal que no possa ser desfeito com
uma reposio de algum bem ou determinado valor.

Assim, ausentes a conduta ilcita das Rs e a prova efetiva de danos honra


ou moral da Autora, no h se falar em ressarcimento, devendo ser
rejeitado integralmente o pedido inicial.

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Consoante essa argumentao est o posicionamento do Superior Tribunal de
Justia, no que se refere ao dano moral, e que ora se colaciona:

RECURSO ESPECIAL - AO DE RESCISO DE


COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL MORA DA
CONSTRUTORA PROMITENTE VENDEDORA - RESTITUIO
INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - CABIMENTO
-IMPONTUALIDADE NA ENTREGA DO IMVEL - DANO MORAL
-INEXISTNCIA, EM REGRA PRECEDENTES - RECURSO
ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
I - O consumidor est autorizado, por nosso ordenamento jurdico,
a pleitear a resciso contratual, bem como a devoluo imediata
dos valores pagos.
II - Decorrente da resciso contratual, em virtude da mora
injustificada da Construtora, promitente vendedora, a devoluo
integral das parcelas pagas medida de rigor e est em
consonncia com a orientao preconizada por esta Corte
Superior.
III - Todavia, salvo circunstncia excepcional que coloque o
contratante em situao de extraordinria angstia ou
humilhao, no h dano moral. Isso porque, o dissabor
inerente expectativa frustrada decorrente de inadimplemento
contratual se insere no cotidiano das relaes comerciais e
no implica leso honra ou violao da dignidade humana.
Precedentes.
IV - Recurso especial parcialmente provido.
(RECURSO ESPECIAL N 1.129.881 - RJ (2009/0054023-3),
RELATOR: MINISTRO MASSAMI UYEDA, JULGADO:
15/09/2011)

Por eventualidade, em caso de procedncia do pleito indenizatrio formulado, tem-


se que a quantia deve ser arbitrada com absoluta cautela, a fim de no propiciar o
enriquecimento sem causa da Autora.

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Destarte, pugnam as Rs pela improcedncia tambm do pedido de
indenizao por danos morais.

3.5. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIO DO VALOR PAGO A TTULO DE


COMISSO DE CORRETAGEM VALOR NO RECEBIDO PELAS RS
AJUSTE FEITO DIRETAMENTE ENTRE OS AUTORES E A CORRETORA

Por fim, pugna a Autora pela devoluo, em dobro, dos valores pagos a ttulo de
Corretagem. Contudo, razo no lhe assiste.

Sobre a corretagem, assim dispe o Cdigo Civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a


outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por
qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para a
segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas.

(...)

Art. 724. A remunerao do corretor, se no estiver fixada em lei,


nem ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza
do negcio e os usos locais.

In casu, tem-se que, no ato da venda, foi ajustado entre a corretora e Autores que o
pagamento da comisso de corretagem seria feito por este, como de fato o foi.

Logo, indene de dvidas que a Autora realizou o pagamento do valor de R$ 600,00


(seiscentos reais) diretamente ao corretor de imveis, nos exatos termos do
contrato celebrado com este quando da realizao da compra e venda do
apartamento.

Ora, tendo os autores dado causa ao fim do contrato, como j tratado nos itens
3.2.1 e 3.3 da presente Contestao, bem como ter a Habit desempenhado
devidamente suas funes pr-estabelecidas, no que tange corretagem, no h
que se falar em restituio dos valores, haja vista ter essa obrigao (a

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corretagem) se perfeito. (tive dvida quanto ao efetivo pagamento do valor,
porquanto no h comprovao discriminada nos autos).

Destarte, sendo esse o ajuste, e tendo a 2 R recebido o valor a ttulo da


corretagem efetivamente realizada, impe-se o indeferimento do pedido inicial de
restituio do valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), sob pena de afronta ao artigo
724 do Cdigo Civil e de favorecer o enriquecimento sem causa da Autora.

Ad argumentandum, caso entendam pela condenao das Rs na restituio dos


valores mencionados neste item, este deve ser feito de forma simples e no em
dobro, como se pretende a Autora.

Isso porque, dispe o pargrafo nico do art. 42 da Lei n 8.078/90 que, o


consumidor cobrado em quantia indevida tem direito repetio do indbito, por
valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correo monetria e
juros legais, salvo hiptese de engano justificvel.

No caso em tela no restou configurado a cobrana indevida ou dolosa das Rs,


visto que a Comisso de Corretagem devida na realizao de qualquer venda
imobiliria intermediada por terceiro.

Diante disso, no h que se falar em condenao da R por repetio de


indbito ou mesmo restituio do valor alhures, devendo tambm este
pedido ser rechaado.

3.6 DOS VALORES PAGOS A TTULO DE INSTALAO DE GS

Argumentam os Autores o pagamento do importe de R$ 352,83 (trezentos e


cinqenta e dois reais e oitenta e trs centavos) relativo instalao de gs no
imvel. Todavia, h que se frisar que tal valor no fora exigido em nenhum
momento pelas sociedades empresrias, sendo pago, estritamente, por mera
liberalidade dos Autores.

IV CONCLUSO

Pelo exposto requer-se, preliminarmente:

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1- Seja julgado extinto o feito, sem resoluo de mrito, ante a total
incompetncia deste d. juzo para julgar e processar a causa, nos termos
das preliminares argidas nos itens 2.1 e 2.2 desta inicial;
2- Ainda em fase preliminar, caso entenda pela competncia deste d. Juzo
para o julgamento da causa, requerer seja conhecida a ilegitimidade passiva
da 02 R, Gran Viver Urbanismo, conforme item 2.3 da inicial
3- Seja declarada a inpcia da inicial, em relao aos pedidos de obrigao de
fazer e, eventual converso em perdas e danos, diante da ausncia de
pedido certo e determinado, conforme fundamentado no item 2.4 da inicial.
4- Seja declarada a inpcia da inicial, em relao ao pedido de condenao ao
pagamento de danos materiais, pela suposta entrega do apartamento com
kit de acabamento de qualidade inferior ao contratado, diante da ausncia
de pedido certo e determinado, conforme fundamentado no item 2.4 da
inicial.
5- Seja declarada a inpcia da inicia, em relao ao pedido de condenao das
Rs na devoluo do valor de R$ 609,78 (seiscentos e nove reais e setenta
e oito centavos), por absoluta falta de causa de pedir, nos termos do art.
295, inciso I c/c art. 267, inciso I, conforme fundamentado no item 2.5 da
inicial.

Quanto ao mrito, se a tanto se chegar, requer a V.Exa. que julgue totalmente


improcedentes os pedidos formulados na inicial.

As Rs desde j protestam pela produo de todos os meios de prova em direito


admitidos, especialmente a prova testemunhal, pericial e depoimento pessoal do
Autor.

Termos em que pedem e esperam deferimento.


Belo Horizonte, 01 de agosto de 2014.

RACHEL BARCELOS PEREIRA CAMILA COSTA ZIMME RPRADOS


OAB/MG 86.399 OAB/MG 106.162

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