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LOTEAMENTOS, REPARCELAMENTOS E DESTAQUES

Fernanda Paula Oliveira


Professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra
Investigadora do Instituto Jurdico da Faculdade de Direito de Coimbra

1. Transformao fundiria na Lei n. 31/2014 (LBPSOTU1) e no Decreto-Lei


n. 80/2015, de 14 de maio (RJIGT2)

i. Segundo o disposto no artigo 19. da Lei n. 31/2014, de 31 de maio, so


operaes de estruturao da propriedade o dimensionamento, o fracionamento, o
emparcelamento e o reparcelamento da propriedade do solo, que se realizam acordo
com o previsto nos planos territoriais3, devendo as unidades prediais que delas resultam
ser adequadas ao aproveitamento do solo estabelecidos nestes instrumentos.
So estes planos, de facto, que procedem, desde logo, classificao dos solos,
tarefa com base na qual se distinguem, por um lado, os solos rsticos aqueles que,
pela sua reconhecida aptido, se destinam, nomeadamente, ao aproveitamento agrcola,
pecurio, florestal, conservao, valorizao e explorao de recursos naturais, de
recursos geolgicos ou de recursos energticos, assim como o que se destina a espaos
naturais, culturais, de turismo, recreio e lazer ou proteo de riscos, ainda que seja
ocupado por infraestruturas, bem como, ainda, aquele que no seja classificado como
urbano4 e, por outro lado, os solos urbanos que correspondem queles que,
estando total ou parcialmente urbanizados ou edificados, so destinados, pelo plano,
urbanizao ou edificao.
Esta necessria ligao entre as operaes de estruturao (transformao)
fundiria e os instrumentos de planeamento territorial resulta de forma expressa do n.
2 do referido artigo 19., que determina que, sem prejuzo da fixao legal de unidades
mnimas de cultura em solo rstico, os planos territoriais de mbito intermunicipal ou
municipal podem estabelecer critrios e regras para o dimensionamento dos prdios,
nomeadamente para os lotes ou parcelas resultantes das operaes de transformao

1
Lei de Bases da Politica Publica de Solos, de Ordenamento do Territrio e de Urbanismo.
2
Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial.
3
Isto , dos planos municipais e intermunicipais, que so os nicos que, no sistema de gesto
territorial portugus, produzem efeitos diretos e imediatos na esfera jurdica dos interessados.
4
Sobre o solo rstico com a classe de solo supletiva, e que compreende, por isso, tambm, todos
aqueles que, embora tenham caratersticas para tal, no tenham sido classificados de urbanos, cfr. o nosso
Sustentabilidade e Territrio. A Utilizao do Solo Rstico (No Urbanizvel), in Desafios Atuais em
Matria de Sustentabilidade Ambiental e Energtica, Coordenao de Suzana Tavares da Silva, da
FDUC, Coimbra, 2015.

1
fundiria realizadas no mbito da sua execuo.
Estas operaes de estruturao fundiria, a realizar de acordo com o disposto nos
planos, tanto podem ser promovidas por associaes de municpios e autarquias locais
(por sua iniciativa ou em cooperao com os proprietrios de prdios), como pelos
respetivos proprietrios (individualmente ou em associao) estando destinadas a servir
um ou vrios dos seguintes objetivos: (a) reduzir ou eliminar os inconvenientes
socioeconmicos da fragmentao e da disperso da propriedade; (b) viabilizar a
reconfigurao de limites cadastrais de terrenos; (c) contribuir para a execuo de
operaes de reabilitao e regenerao; (d) assegurar a implementao da poltica
pblica de solos prevista nos programas e planos territoriais; (e) ajustar a dimenso e a
configurao dos prdios estrutura fundiria definida pelo programa ou plano
territorial; (f) distribuir equitativamente, entre os proprietrios, os benefcios e encargos
resultantes da entrada em vigor do plano territorial; (g) localizar adequadamente as
reas necessrias implantao de infraestruturas, equipamentos, espaos verdes ou
outros espaos de utilizao coletiva, designadamente as reas de cedncia obrigatria.
A este propsito determina de forma explcita o n. 5 do artigo aqui em referncia
que os proprietrios do solo urbano podem reestruturar a propriedade, nomeadamente
promovendo o fracionamento ou reparcelamento de prdios destinados construo
urbana, mediante operaes urbansticas de loteamento que definam a edificabilidade e
os prazos da sua concretizao.

ii. De forma idntica ao artigo 19. da Lei de Bases, o artigo 162. do RJIGT (que
tem por epgrafe estruturao da propriedade) integra no conceito de operaes de
reestruturao da propriedade intervenes muito distintas, todas elas com um ponto
comum que o de proceder transformao da situao fundiria existente destinada,
segundo o seu n. 2, a alcanar um conjunto de objetivos, todos eles coincidentes com
os referidos no n. 3 do artigo 19. anteriormente referido.
Em causa esto ora operaes de fracionamento (diviso), ora de emparcelamento
(juno ou anexao) ora de reparcelamento (anexao com vista a uma distinta
diviso) da propriedade.
Tambm aqui se determina que estas operaes devem ser levadas a cabo de
acordo com o previsto nos planos territoriais, pelo que as unidades prediais deles
resultantes devem ser adequadas ao aproveitamento do solo neles estabelecido,
designadamente quanto localizao, configurao, funo predominante (urbana

2
ou rstica) e utilizao neles estabelecidas (n. 8).
Igualmente aqui, como na Lei n. 31/2014, se prev que a iniciativa destas
operaes tanto pode ser pblica como dos proprietrios dos solos e, quando de
iniciativa pblica, as operaes podem ser levadas a cabo segundo o sistema de
imposio administrativa ou mediante proposta de acordo para reestruturao da
propriedade sobre as unidades prediais: caso os proprietrios no subscrevam o acordo
proposto ou outro alternativo no prazo fixado ou no deem incio s intervenes
previstas nesses prazos, o municpio pode proceder expropriao por causa da
utilidade pblica da execuo do plano, nos termos do artigo 159., devendo os edifcios
ou prdios ser alienados pela cmara municipal em hasta pblica, tendo os anteriores
proprietrios direito de preferncia, a exercer na referida hasta pblica, cuja realizao
lhes notificada pessoalmente ou, quando tal no seja possvel, atravs de edital.
Estas normas procedimentais no se aplicam s operaes de reparcelamento
quando assumam a configurao prevista nos artigos 164. e ss. (reparcelamento do solo
urbano), j que estas tm uma regulamentao especial.

iii. Ainda que as leis acabadas de citar (LBPSOTU e RJIGT) estejam


especialmente vocacionadas para as questes urbanas (relacionadas, em ltima
instncia, com a edificao urbana), abrangem igualmente operaes de transformao
fundiria para outras finalidades, quer se trate de outros fins urbanos quer de fins
agrcolas, florestais ou de natureza idntica (finalidades naturais).
Estas distintas finalidades relevam para efeitos do regime aplicvel: assim, o
regime ser um quando se trate de fracionamento de prdios para urbanizao,
edificao ou reabilitao urbanas (no final, sempre para construo reabilitao de
edificaes) e ser outro quando se trate de reestruturao de prdios rsticos para
outros fins que no os de edificao urbana, designadamente agrcola e florestal.
Veja-se, apenas a ttulo de exemplo, o disposto na Lei n. 111/2015, de 27 de
agosto, que regula o regime da estruturao fundiria, com o objetivo de criar melhores
condies para o desenvolvimento das atividades agrcolas e florestais, visando garantir
a sua sustentabilidade nos domnios econmico, social e ambiental, atravs da
interveno na configurao, dimenso, qualificao e utilizao produtiva das parcelas
e prdios rsticos. E veja-se, ainda, o previsto no artigo 1376. do CC.
Nestes regimes que estabelecem proibies ou limitaes de fracionamento de
prdios rsticos pretende-se evitar a diviso da propriedade (pulverizao de prdios

3
rsticos) por razes de ordem econmica que respeitam explorao da terra, visando
potenciar a formao de unidades agrcolas com uma dimenso que lhes proporcione
um mnimo de viabilidade. , de facto, dentro desta lgica que dispe o artigo 1376. do
CC. (que tem por epigrafe, fracionamento), que Os terrenos aptos para cultura no
podem fracionar-se em parcelas de rea inferior a determinada superfcie mnima,
correspondente unidade de cultura fixada para cada zona do pas no admitindo
ainda o fracionamento, quando dele possa resultar o encrave de qualquer das
parcelas, ainda que seja respeitada a rea fixada para a unidade de cultura, norma
que abrange o terreno contguo pertencente ao mesmo proprietrio, embora seja
composto por prdios distintos.
precisamente por ter em conta estes objetivos, que a proibio do fracionamento
constante do artigo 1376. do CC. afastada nomeadamente quando se trate de
terrenos que (...) se destinem a algum fim que no seja a cultura [artigo 1377, alnea
a), in fine, do Cdigo Civil]; e o fracionamento tenha por fim a desintegrao de
terrenos para construo [artigo 1377/c) do Cdigo Civil]. Nestas casos, o regime
aplicvel distinto.
Independentemente da finalidade (e do regime que lhe anda associado) estas
operaes de estruturao da propriedade so perspetivadas nos diplomas citados, como
instrumentos de execuo/implementao de planos territoriais, tendo em conta que so
estes os instrumentos que definem as regras de ocupao, uso e transformao, quer dos
solos rsticos (pense-se, desde logo, num plano de pormenor de interveno em espao
rsticos, ainda que, na sua configurao atual, ele esteja mais vocacionado para regular
os usos urbanos que podem ocorrer em solo rstico5) quer dos solos urbanos, definindo,
designadamente a sua dimenso e configurao. Em causa esto os planos municipais
ou intermunicipais que, dado o regime que lhes aplicvel, so os nicos que podem
prever intervenes nos solos com possibilidade de alterar a situao fundiria

5
Nos termos do disposto no artigo 104. do RJIGT, este tipo de plano de pormenor estabelece as
regras relativas construo de novas edificaes e reconstruo, alterao, ampliao ou demolio
das edificaes existentes, quando tal se revele necessrio ao exerccio das atividades autorizadas no solo
rstico; implantao de novas infraestruturas de circulao de veculos, de animais e de pessoas, e de
novos equipamentos, pblicos ou privados, de utilizao coletiva, bem como a remodelao, ampliao
ou alterao dos existentes; a criao ou beneficiao de espaos de utilizao coletiva, pblicos ou
privados, e respetivos acessos e reas de estacionamento; a criao de condies para a prestao de
servios complementares das atividades autorizadas no solo rstico; e as operaes de proteo,
valorizao e requalificao da paisagem natural e cultural.
Desempenha, no entanto, tambm, importantes funes em matria da situao fundiria da sua
rea de interveno para fins agrcolas na medida em que lhe cabe tambm, apenas a ttulo de exemplo, a
determinao da rea mnima de cultura [cfr. alnea b) do n. 5 do artigo 6. do RJUE).

4
preexistente.
O presente texto tem por finalidade exclusiva o tratamento das operaes de
transformao fundiria destinada a fins urbanos, mais concretamente, urbanizao
e/ou edificao: os loteamentos e reparcelamentos urbanos e o destaque.
sobre eles que exclusivamente nos debruaremos nas pginas seguintes.

2. Operaes de transformao fundiria que do origem a lotes para


construo (dos tradicionais loteamentos aos reparcelamentos) 6

i. As operaes de loteamento (e as obras de urbanizao que normalmente lhe


andam associadas) sempre constituram importantes formas de interveno nos solos
por se tratar de operaes com incidncias acentuadas ao nvel do ordenamento do
territrio, do ambiente e dos recursos naturais e com importantes repercusses na
qualidade de vida dos cidados. Ao originar a criao de novos espaos destinados
habitao ou ao exerccio das mais diversas atividades humanas, imperioso que eles
sejam projetados e realizados por forma a proporcionar aos futuros utentes o necessrio
conforto e bem-estar, designadamente permitindo dotar as habitaes e as reas de
comrcio e indstria das necessrias infraestruturas e equipamentos urbansticos. Por
esse motivo, este tipo de operaes passou a estar, a partir de 1965, sujeita a um regime
jurdico especfico que veio evoluindo desde ento.7
Uma anlise dos vrios diplomas anteriormente referidos permite concluir que o
conceito de loteamento urbano foi evoluindo: at ao Decreto-Lei n. 555/99, o puctum
saliens das operaes de loteamento encontrava-se no fracionamento ou na diviso de

6
Para mais desenvolvimentos, vide o nosso Loteamentos Urbanos e Dinmica das Normas de
Planeamento, Breve Reflexo Sobre as Operaes de Loteamento Urbano e as Posies Jurdicas
Decorrentes dos Respetivos Atos de Controlo, Coimbra, Almedina, 2009, pp. 81 e ss.
7
Foi, de facto, o Decreto-Lei n. 46 673, de 29 de novembro, que veio estabelecer entre ns, pela
primeira vez e de uma forma sistemtica, a sujeio das operaes de loteamento urbano e das obras de
urbanizao a licenciamento municipal e a sua submisso a um regime especial. No tendo aquele
diploma obtido os efeitos enunciados aquando da sua aprovao, o regime nele estabelecido foi objeto de
alterao em 1973, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de junho, que veio atribuir
importantes poderes s cmaras municipais no licenciamento destas operaes, disciplinando ainda a
interveno da administrao central de uma forma mais limitada do que at a era admitida (apenas
estava prevista a interveno da Direo-Geral dos Servios de Urbanizao, atravs da emisso de um
parecer, quando na rea no existisse plano de urbanizao ou os pedidos no se conformassem com o
instrumento de planificao urbanstica aplicvel ao local).
Aquele diploma de 1973 foi substitudo pelo Decreto-Lei n. 400/84, de 31 de dezembro, que
alterou profundamente o processo de licenciamento das operaes de loteamento e de obras de
urbanizao, o qual, por sua vez, foi revogado pelo Decreto-Lei n. 448/91, de 29 de novembro, com as
alteraes introduzidas pela Lei n. 25/92, de 31 de agosto, pelos Decretos-Leis n.os 302/94, de 19 de
dezembro, e 334/95, de 28 de dezembro, e pela Lei n. 26/96, de 1 de agosto.
O Decreto-Lei n. 448/91 foi, finalmente, revogado pelo Regime Jurdico da Urbanizao e
Edificao, atualmente em vigor (aprovado pelo Decreto-Lei n. 555/95, com as sucessivas alteraes).

5
prdios para efeitos de construo; diferentemente, com a entrada em vigor deste
diploma, o loteamento urbano passou a assumir como caracterstica essencial a
transformao fundiria (ou recomposio predial), uma vez que passou a integrar,
para alm das j tradicionais operaes de diviso fundiria (que aqui designaremos de
loteamento em sentido estrito), tambm as de emparcelamento e de reparcelamento de
prdios (sempre para efeitos de edificao urbana). Este conceito permaneceu intocado
at alterao que lhe foi feita pela Lei n. 60/2007, de 4 de setembro, que veio excluir
da noo os emparcelamentos8.

ii. O loteamento em sentido estrito corresponde a uma conduta voluntria9


determinadora de uma diviso predial (material ou meramente jurdica10) que d
origem formao de unidades prediais autnomas (novos prdios urbanos
perfeitamente individualizados e objeto de direito de propriedade nos termos gerais 11),
as quais se destinam imediata ou subsequentemente a edificao urbana12. Estas
unidades prediais designam-se de lotes, sendo os loteamentos, precisamente, as
operaes de transformao fundiria que do origem a lotes destinados construo
urbana, ainda que apenas a um.
esta ltima caraterstica que releva para a noo de loteamento urbano,
configurando-o como uma operao urbanstica: o loteamento , de facto, uma
operao urbanstica que opera a diviso ou transformao fundiria, mas no deve

8
Sobre os emparcelamentos como operao de loteamento e as questes colocadas a seu propsito
vide Fernanda Paula OLIVEIRA/Maria Jos Castanheira NEVES/Dulce LOPES/Fernanda MAS, Regime
Jurdico da Urbanizao e Edificao, Comentado, 3. edio, Coimbra, Almedina, 2011, pp. 47 e ss.
9
Estando em causa uma conduta humana devem ser afastadas deste conceito todas as divises de
prdios resultantes de factos naturais (v. g., desvio natural de um curso de gua que divide materialmente
um prdio em dois) ou de aes imputveis Administrao (v. g., a expropriao de uma faixa de
terreno para efeitos de construo de uma estrada). Cfr. Fernando Alves CORREIA, Manual de Direito do
Urbanismo, Vol. III, Coimbra, Almedina, 2010. p. 87-88. Deve ainda ser excluda da noo de loteamento
a constituio de lotes que decorrem de uma cedncia amigvel de um terreno, no mbito de um
procedimento expropriativo, cedncia essa verificada antes ou depois da declarao de utilidade pblica
[ou seja, efetuada nos termos do artigo 11. ou do artigo 36. (auto ou escritura pblica de expropriao
amigvel), ambos do Cdigo das Expropriaes]. Numa situao destas, embora estejamos perante um
ato voluntrio do particular e no propriamente uma ao imputada Administrao, em causa est uma
cedncia substitutiva da expropriao e umbilicalmente ligada a ela, pelo que se justifica um regime
idntico ao que decorreria da expropriao.
10
Esta diviso jurdica pode resultar designadamente de venda, locao, doao, partilha de
herana, partilha de bens do casal em caso de morte de um dos cnjuges, de divrcio ou de separao
judicial de pessoas e bens. Um outro caso tpico de diviso jurdica ocorre quando se pretende aprovar
num dado prdio, projetos de obras para vrios edifcios sem ligao estrutural ou com independncia
funcional, afetando, assim, partes especficas do solo a unidades distintas.
11
Deste modo a referida diviso sempre quantitativa e no meramente qualitativa (v. g., a
constituio de um direito de superfcie), sendo irrelevante o nmero de lotes e a respetiva rea.
12
As novas unidades prediais devem destinar-se a edificao urbana (edifcios destinados a usos
urbanos: habitacionais, comerciais, industriais), excluindo-se por isso aqueles que, como referimos supra,
so destinados a fins distintos destes (agrcolas, florestais, cinegticos ou semelhantes).

6
confundir-se com outras operaes de diviso ou transformao fundiria que no se
traduzem em operaes urbansticas, diferenciao que nem sempre fcil de efetuar,
em especial quando a diviso fundiria no a inteno principal dos interessados (o
seu objeto imediato), mas antes o resultado de um ato ou negcio jurdico (venda,
partilha de herana, diviso de coisa comum, etc.). Com efeito, tendo em considerao
que apenas se configura como um loteamento a diviso fundiria que destinada
edificao urbana, pode tornar-se difcil determinar, no caso da celebrao de negcios
jurdicos que efetuam a diviso fundiria, qual a vontade subjacente de quem os celebra:
se, apenas, o ato ou o negcio jurdico (de venda, partilha de herana ou diviso de
coisa comum), da qual resultar uma mera diviso fundiria que, por isso, no se
configura como um loteamento urbano se, pelo contrrio, a criao de parcelas
destinadas (imediata ou subsequentemente) a edificao urbana.
Se se partir do princpio, como por vezes se parte, de que se est perante um
loteamento urbano apenas porque da diviso resultam parcelas que admitem,
objetivamente (isto , genericamente), edificao (o que ocorrer em regra quando os
prdios se encontram dentro de permetro urbano, mas tambm quando includos em
solo rural por este deter tambm alguma capacidade edificativa), ento ter de se exigir
sempre a apresentao e aprovao, pelo municpio, de um projeto de loteamento (com
todos os encargos e exigncias associados), o que, na maior parte das vezes significar
impor aos proprietrios a realizar uma operao urbanstica (que no pretendem) em vez
de apenas, como sua inteno, a mera pratica de atos ou celebrao de negcios
jurdicos. Ora, a este propsito que, pensamos, deve ser conformada, de forma
juridicamente adequada, a noo de loteamento de modo a que se no confundam
operaes de transformao fundiria com operaes urbansticas. que, e como
referimos, se bem que o loteamento seja uma operao urbanstica de transformao da
situao fundiria existente, nem todas as operaes de transformao fundiria
correspondem a operaes urbansticas, sendo que ao RJUE apenas interessam estas,
que so aquelas que cabe aos municpios controlar por intermdio dos procedimentos de
gesto urbanstica adequados. E a diviso fundiria apenas corresponde a uma operao
urbanstica quando tenha como intuito criar lotes, que correspondem a unidades prediais
com um estatuto urbanstico preciso, por conter uma edificabilidade definida e
estabilizada: lote a nova unidade predial que pode ser objeto autnomo de negcios
jurdicos privados e para o qual definida, logo no momento do seu licenciamento, uma
concreta rea de construo, rea de implantao, nmero de pisos e nmero de fogos

7
[alnea e) do n. 1 do artigo 77. do RJUE]. 13
Este aspeto mais claro na legislao atual: com efeito, ao contrrio do que
decorria do Decreto-Lei n. 448/91 de acordo com o qual o loteamento dava origem a
lotes (pelo menos dois), ainda que apenas um deles se destinasse a construo urbana14
, a definio atual determina que do loteamento resultam lotes (que tero as
caractersticas supra indicadas), ainda que apenas um. Significa isto que no uma
operao de loteamento a interveno que se traduza numa mera diviso fundiria que,
no obstante d origem a novas unidades prediais (parcelas) que tero a capacidade
edificativa que em cada momento os instrumentos de planeamento lhe defiram , no
cria lotes urbanos (isto , novas unidades prediais com uma capacidade edificativa
precisa e estabilizada por ato administrativo).
No ignoramos que esta forma de perspetivar as operaes de loteamento, que
contraria uma prtica comum de considerar loteamentos urbanos quaisquer
operaes de diviso fundiria, desde que as parcelas deles resultantes pudessem vir a
ser destinadas a edificao , pode ter consequncias negativas na ocupao do
territrio, potenciando o fracionamento excessivo da propriedade e verdadeiras fugas
aos encargos a que os loteamentos sempre estiveram sujeitos, bastando, para tal, que os
interessados afirmem, no momento da diviso fundiria, que no pretendem destin-los,
pelo menos de momento, para edificao, reservando-se para mais tarde, e de acordo
com o que os instrumentos de planeamento urbanstico em vigor a essa data
determinarem, a definio do tipo de edificao que pretendem.
Torna-se, por isso, necessrio apontar algumas solues que permitam contrariar
estas consequncias.
A primeira dessas solues, que est dependente dos municpios, passa pela

13
Na nossa tica, para estarmos perante um loteamento urbano, a determinao do destino
sucessivo ou imediato para construo dos novos prdios ter de ocorrer no momento da diviso
fundiria e no posteriormente, pelo que discordamos da opinio segundo a qual, tendo-se procedido
diviso de um prdio (por exemplo, para retificao de extremas), estaremos perante um loteamento se
ulteriormente o mesmo for destinado a edificao (o elemento que faltava ao loteamento verifica-se
posteriormente, devendo nesse momento exigir-se a sujeio a controlo preventivo). que, para alm de
outros obstculos, esta submisso a um licenciamento em momento posterior diviso, poderia chocar
com a dificuldade resultante de as unidades prediais iniciais terem sido j transacionadas, dificultando ou
impossibilitando, mesmo, a apresentao de um projeto de loteamento para a totalidade da rea (isto ,
para a rea correspondente ao prdio inicial). Deste modo, consideramos, para que se possa afirmar
estarmos perante um loteamento urbano, que o destino para construo (ainda que no imediato) tem de
estar verificado no momento do fracionamento (ou reparcelamento), concretamente, no momento da
emisso do ato que produz estes efeitos: o licenciamento. S assim estaremos na presena de lotes (novas
unidades prediais destinadas a edificao).
14
O que permitia concluir (ou, pelo menos indiciava) que as novas unidades prediais resultantes
do loteamento configuravam, todas elas, lotes, ainda que no se destinassem a construo urbana.

8
equiparao, em regulamento municipal, dos encargos dos loteamentos e das restantes
operaes que tenham um impacte urbanstico relevante (e no apenas um impacte
semelhante a um loteamento), conceito cuja conformao responsabilidade municipal.
Com efeito, ao contrrio do que sucedeu durante anos, reconhece-se atualmente
que os encargos urbansticos no devem ser exigidos em funo da tipologia da
operao urbanstica em causa tradicionalmente, apenas os loteamentos estavam
sujeitos a certos encargos destinados a garantir um adequado ambiente urbano e
qualidade de vida (designadamente, a previso de reas destinadas a espaos verdes,
equipamentos de utilizao coletiva e infraestruturas), estando todas as restantes deles
dispensados , mas do impacte de cada operao no territrio, independentemente de
qual ela seja. Nos casos em que a operao efetuada seja um loteamento, os referidos
encargos sero cumpridos no momento do seu licenciamento (no podendo, depois, ser
exigidos no momento da construo nos lotes, por j estarem cumpridos); nas situaes
em que em causa esteja uma edificao no integrada em rea abrangida por operao
de loteamento, tais encargos sero exigidos no momento do controlo preventivo da
edificao a erigir [desde que esta se reconduza ao conceito de operao com impacte
semelhante a um loteamento (n.os 5 e 6 do artigo 57.), ou com impacte urbanstico
relevante (n. 5 do artigo 44.), que deve constar de regulamento municipal]15.
Esta a soluo mais adequada, j que assegura a realizao do interesse pblico,
qualquer que seja o modelo da operao a ser levada a cabo, para alm de dispensar o
municpio (e outros agentes, designadamente notrios) da averiguao de negcios ou
atos jurdicos anteriores que tenham conduzido, legitimamente, ao fracionamento da
propriedade.
Poder sempre defender-se, reconhecemo-lo, que a antecipao da previso de
reas para espaos verdes e de utilizao coletiva, infraestruturas e equipamentos para o
momento da diviso fundiria permite perspetivar a globalidade do terreno bem como
uma viso de conjunto, determinando uma maior coerncia na previso (localizao)
das mesmas, coerncia essa que pode no ser conseguida quando a unidade de
interveno passa a ser o prdio resultante da diviso fundiria.
A garantia desta coerncia ser, contudo, alcanada se a gesto urbanstica no for
15
Ou seja, e dito de outro modo, se se concluir que a operao de diviso fundiria no se traduz
numa operao de loteamento, no ser exigvel, nesse momento (no momento da concretizao da
diviso), a previso de reas para espaos verdes e de utilizao coletiva, infraestruturas e equipamentos,
nem a sua eventual cedncia ou compensao nas situaes legalmente previstas. No entanto, neste caso,
quando os interessados vierem edificar nos novos prdios resultantes daquelas divises fundirias, tero
nesse momento, em funo da carga por si gerada, de os cumprir.

9
feita somente a partir do plano diretor municipal (que se apresenta, cada vez menos,
como o instrumento adequado para, a partir dele, se fazer gesto urbanstica), mas de
instrumentos de planeamento mais concretos (em especial de planos de urbanizao),
onde o municpio preveja, com a coerncia necessria, as reas destinadas a zonas
verdes e de utilizao coletiva, bem como equipamentos que tero de ser cumpridos em
geral (isto para reas especificas), o que torna menos relevante a localizao de
parcelas para estes fins nas concretas operaes urbansticas que a venham a ocorrer
(quer se trate de loteamentos quer de obras de edificao), uma vez que a perspetiva
global daquele territrio j fica assegurada.
Admitimos tambm que a posio que aqui defendemos pode potenciar o
fracionamento excessivo de terrenos integrados dentro do permetro urbano,
favorecendo a criao de parcelas sem qualquer possibilidade de utilizao urbana com
a consequente paralisao dos mesmos. Assim, se um prdio puder ser fracionado,
atravs, por exemplo, de uma partilha de herana, em parcelas de dimenso muito
reduzida, as mesmas, precisamente por no terem as caractersticas definidas nos planos
diretores municipais para serem destinados a ocupao urbanstica, ficaro paralisadas,
o que parece contrariar as orientaes nacionais da necessidade de ocupao de espaos
vazios dentro da cidade (fala-se em cerzir a cidade). A este propsito no vemos,
porm, como possa ser recusada a prtica do ato jurdico em causa: a necessidade de
cumprimento de uma rea de unidade mnima de cultura apenas ser exigida caso o
prdio seja para afetar a fins agrcolas; a rea mnima de parcela para construo
definida no plano apenas ter de ser cumprida e exigida se o terreno for destinado a
edificao, que no o nico uso urbano admissvel.
Porm, ainda que o fracionamento possa potenciar a paralisao destas parcelas
que, por si s, consideradas isoladamente, no tm qualquer capacidade de utilizao
urbana, o municpio dispe hoje de instrumentos que lhe permitem intervir: referimo-
nos, em particular, delimitao de unidades de execuo que obrigam a um projeto
nico (conjunto) para reas constitudas por prdios pertencentes a distintos
proprietrios e, caso se considerem indispensveis, podero mesmo ser executadas pelo
sistema de imposio administrativa.
O que aqui afirmamos no prejudica a possibilidade de os rgos municipais
competentes indagarem qual a finalidade ltima da diviso fundiria, sendo que, nas
situaes em que possa concluir, em face dos dados da situao concreta, que o que se
pretende no a mera autonomizao jurdica de partes de prdios, mas a

10
autonomizao jurdica de edificaes neles construdas ou a viabilizao de projetos
que se encontram em tramitao no municpio, deve exigir um prvio loteamento, sob
pena de, se este no for promovido, o ato ou atos de licenciamento ou de comunicao
prvia das edificaes ou da emisso de autorizaes de utilizao individualizada para
cada uma destas serem ilegais.

iii. A noo de loteamento urbano a que se refere a alnea i) do artigo 2. abrange


tambm a de reparcelamento urbano, operao urbanstica de transformao fundiria
que ocorre sempre que estejam em causa vrios prdios sobre os quais se pretende
efetuar uma alterao da respetiva configurao com vista criao de lotes, isto , de
novos prdios destinados a edificao urbana e parcelas para espaos verdes,
equipamentos ou infraestruturas.
Atravs da operao de reparcelamento proceder-se-, pois, como resultado dela,
criao de lotes, o que significa, comparativamente com a situao fundiria
originria, o aumento ou a diminuio do nmero de unidades prediais, desde que, neste
ltimo caso, no corresponda constituio de um s prdio, situao que configura
uma operao de emparcelamento excluda agora da noo de loteamento.
Tradicionalmente, esta realidade (de reparcelamento) era analisada, do ponto de
vista material, como um loteamento conjunto, isto , como uma operao de loteamento
incidente sobre vrios prdios de proprietrios distintos e implicando, por isso, uma
associao entre eles.
No obstante regulado no RJUE, o reparcelamento surge tambm tratado no
RJIGT enquanto um tpico instrumento de execuo de planos, em especial quando est
em causa uma execuo sistemtica destes. , com efeito, uma operao de
reparcelamento que ocorrer, frequentemente, no mbito de uma unidade de execuo,
como consequncia de um processo de associao de distintos proprietrios, fomentada
pela delimitao daquela. Refira-se que no RJIGT aprovado pelo Decreto-Lei n.
380/99, de 22 de setembro, a noo de reparcelamento abrangia no apenas as
operaes de transformao fundiria que davam origem a lotes, mas tambm aquelas
de que resultavam parcelas para futura urbanizao [alnea a) do artigo 133.]16. Neste
caso, o que o legislador acentuou foi o resultado da interveno administrativa,
acrescentando possibilidade de constituio de lotes para construo e parcelas
16
A partir de 2007, a noo de reparcelamento (bem como a de loteamento) sofreu outra alterao
no que diz respeito forma da sua aprovao, uma vez que, para alm dos reparcelamentos e loteamentos
que so aprovados por ato administrativo, passou a ser possvel a sua concretizao direta por via do
registo de um plano de pormenor que admita efeitos registais (cfr. artigos 92.-A e B do RJIGT).

11
destinadas a usos coletivos ou pblicos a possibilidade, to-s, de criao de parcelas
destinadas a futura urbanizao.
Passaram, assim, a admitir-se modalidades distintas de operaes de
transformao fundiria para efeitos urbansticos:

Designao da Caracterizao da interveno Resultado da operao Previso


operao legal
Diviso de um prdio ou de vrios Alnea i) do
Loteamento prdios do mesmo proprietrio Lotes para construo e parcelas artigo 2.
simples (desde que sobre eles no incidam para espaos verdes, do RJUE
direitos distintos, designadamente equipamentos de utilizao
de terceiros, por exemplo, uma coletiva e infraestruturas
hipoteca, que obriguem
associao do proprietrio com
estes. Nestas circunstncias
adequado que se aplique a noo de
reparcelamento)
Lotes para construo e parcelas Alnea i), in
Reparcelamento Todas as modalidades de para espaos verdes, fine, do
transformao fundiria equipamentos de utilizao artigo 2.
coletiva e infraestruturas do RJUE
(loteamento conjunto)
Artigos
Parcelas destinadas a 133. e
urbanizao (reparcelamento) segs. do
RJIGT

As virtualidades da figura dos reparcelamentos que do origem a parcelas para


futura urbanizao foram j por ns realadas17 e embora a extino do solo
urbanizvel operada recentemente pela lei tenha diminudo grandemente o seu relevo,
as mesmas continuam ainda hoje a apresentar-se como importantes instrumentos de
interveno integrada no territrio (potenciando a conteno e colmatao urbanas).
Sucede, porm, que com o novo RJIGT aprovado pelo Decreto-Lei n. 80/2015
deixou de fazer referncia a esta ltima modalidade de reparcelamento. No cremos,
contudo, que a mesma esteja definitivamente afastada dado que pode ser reconduzida
figura mais genrica da estruturao da propriedade prevista no artigo 162. do atual
RJIGT o qual, tendo em conta os vrios objetivos apontados, a permite acolher.
Enquanto instrumentos de execuo dos planos, o seu regime material encontra-se
regulado no RJIGT. No entanto, do ponto de vista procedimental, o reparcelamento,
sempre que no seja antecedido de planos de pormenor com efeitos registais, fica
17
Cfr. Fernanda Paula OLIVEIRA/Dulce LOPES, Execuo Programada de Planos Municipais. As
Unidades de Execuo como Instrumento de Programao Urbanstica e o Reparcelamento Urbano
como Figura Pluriforme, Coimbra, Almedina, 2013.

12
sujeito, consoante seja de promoo pblica, privada (ou conjunta), aos procedimentos
de controlo previstos no RJUE.

iv. Materialmente (e referindo-nos aqui exclusivamente aos reparcelamentos que


do origem a lotes, ainda que aos reparcelamentos que do origem a parcelas para
urbanizao se apliquem, com as devidas adaptaes, o que aqui referirmos18), a
operao de reparcelamento corresponde a uma operao de reordenamento de
terrenos, edificados ou no, situados em regra no mbito territorial de aplicao de um
plano, de modo a constituir lotes de terreno que, pela sua localizao, forma e
extenso, se adaptem aos fins de edificao ou a outro tipo previsto no plano19.
Trata-se de uma operao que envolve simultaneamente o agrupamento de
terrenos localizados dentro de permetros urbanos delimitados em plano municipal de
ordenamento do territrio (emparcelamento) e a sua posterior diviso ajustada quele
(loteamento), com a adjudicao dos lotes ou parcelas resultantes aos primitivos
proprietrios ou outros interessados (n. 1 do artigo 164. do RJIGT).
Apesar de o reparcelamento implicar uma operao de emparcelamento e uma
operao sucessiva de loteamento, no se trata de duas operaes distintas, mas de uma
s, pelo que no se opera uma qualquer transferncia intermdia dos prdios. Por isso, a
Administrao municipal no tem, primeiro, de deliberar sobre o emparcelamento e
depois sobre o loteamento, limitando-se a apreciar um projeto, que envolve
simultaneamente, e de uma forma sucessiva, aquelas duas operaes.
Para a concretizao de uma operao de reparcelamento torna-se fundamental
dar cumprimento a um conjunto de exigncias que se concretizam em vrias etapas, a
saber:

Avaliao dos terrenos data do incio do processo segundo o critrio do seu


valor ou da respetiva rea, embora os proprietrios possam, por unanimidade,
fixar outro critrio (artigo 168., n.os 1 e 2), desde que objetivo e aplicvel a toda a
rea objeto de reparcelamento, tendo em considerao a localizao e a
configurao dos lotes (n. 3 do artigo 168.);

Agrupamento dos terrenos (artigo 164., n. 1);

Quando seja caso disso, obrigao de urbanizar (artigo 170.);

18
Sobre este regime e devida adaptao cfr. Fernanda Paula OLIVEIRA/Dulce LOPES, Execuo
Programada de Planos Municipais, cit., pp. 91 e ss.
19
Neste sentido, vide Fernando Alves CORREIA, O Plano Urbanstico e o Princpio da Igualdade,
Coimbra, Almedina, 1999, p. 629.

13
Diviso ajustada s previses do plano e partilha dos lotes resultantes entre os
interessados de acordo com o critrio da proporcionalidade. Nesta fase, sempre
que possvel, deve procurar-se que os lotes ou parcelas se situem nos antigos
prdios dos mesmos titulares ou na sua proximidade e em caso algum se podero
criar e distribuir lotes ou parcelas com superfcie inferior dimenso mnima
edificvel ou que no renam a configurao e caractersticas adequadas para a
edificao ou urbanizao em conformidade com o plano (artigo 168., n.os 4 e 5).

O facto de a partilha dos terrenos resultantes da operao de reparcelamento ser


feita segundo o critrio da proporcionalidade da participao inicial de cada um dos
proprietrios faz com que este instrumento, ao mesmo tempo que permite a execuo
material das disposies do plano, funcione simultaneamente como mecanismo de
perequao de benficos e encargos.
O licenciamento ou a aprovao da operao de reparcelamento tem como efeito
(artigo 169.):

A constituio de lotes para construo;


A substituio, com plena eficcia real, dos antigos terrenos pelos novos
lotes ou parcelas;
A transmisso para o municpio, de pleno direito e livre de quaisquer nus
ou encargos, das parcelas de terrenos para espaos verdes pblicos e de
utilizao coletiva, infraestruturas, designadamente arruamentos virios e
pedonais, e equipamentos pblicos que, de acordo com a operao de
reparcelamento, devam integrar o domnio pblico.

Para alm destes efeitos, o licenciamento do projeto de reparcelamento pode ainda


constituir comunidades de proprietrios. Com efeito, todo o projeto de reparcelamento
tem por objeto a formao de lotes de acordo com o planeamento vigente, de modo que
no podem adjudicar-se lotes com superfcie que no permita a sua utilizao
urbanstica ou que tenham as caractersticas inadequadas para a sua utilizao
urbanstica. Por outro lado, o direito de obter lotes resultantes do reparcelamento
proporcional parcela inicial do proprietrio, de modo que, quando esta seja de
dimenso tal (ou de valor tal) que no outorgue ao seu proprietrio o direito de obter um
lote independente, e se em tal circunstncia se encontrarem vrios proprietrios
includos no mbito do reparcelamento, ser necessrio constituir compropriedades.
No obstante, estas situaes dependem da vontade dos interessados, pelo que, em vez

14
da constituio de compropriedades, pode o lote em causa ser atribudo a um s dos
interessados, pagando este compensaes aos restantes.
Do mesmo modo, o reparcelamento pode tambm ter como efeito a extino de
compropriedades pr-existentes, sempre que os interessados nisso acordem.
Estando a operao de reparcelamento sujeita a prvio controlo municipal, a
transformao fundiria opera por fora do ato administrativo em que aquele controlo se
traduz (licenciamento), cujo ttulo servir de base ao registo da respetiva operao e de
cada um dos lotes que dela resultam.
O ttulo jurdico pelo qual os particulares proprietrios de determinadas parcelas
aparecem, depois da concretizao da operao de reparcelamento, proprietrios de
novos e distintos lotes, na maior parte das vezes com diferente configurao e
localizao, o ato administrativo de controlo municipal, o qual tem claros efeitos reais,
por corresponderem a atos de autoridade que definem as condies de ocupao
urbanstica dos prdios sobre que incidem. O ttulo deste ato [que varia consoante esteja
em causa uma licena (alvar), se o reparcelamento for de iniciativa privada, ou a
aprovao dos projetos (certido), se de iniciativa municipal] documento suficiente
para efeitos de registo predial. No caso de o titulo ser um plano de pormenor com
efeitos registais certido do plano acresce ainda, como ttulo, o contrato (de
urbanizao ou de desenvolvimento urbano) que, nestas situaes, celebrado pelas
vrias partes20.
No reparcelamento, a fase da constituio da massa de concentrao extingue os
antigos direitos sobre os solos, criando-se, com a massa de distribuio, novos direitos
(ocorrendo, assim, uma aquisio originria de direitos), no sendo, por este motivo,
necessria a realizao de quaisquer negcios jurdicos que procedam transmisso da
propriedade dos terrenos entre os intervenientes21.
De forma a garantir sustentabilidade financeira de muitos projetos de
reparcelamento, o legislador admite a interveno, no reparcelamento e, por isso, nos
contratos a celebrar para a sua concretizao, de terceiros, isto , no proprietrios

20
Cfr., neste sentido, Parecer do Conselho Tcnico da Direo Geral dos Registos e Notariado,
emitido no mbito do P. C.P. 89/2002 DSJ-CT e Fernanda Paula OLIVEIRA/Dulce LOPES, Implicaes
Notariais e Registais das Normas Urbansticas, Coimbra, Almedina, 2005, pp. 68 a 73. Sobre a
complexidade das questes registais no mbito dos reparcelamentos no ordenamento jurdico espanhol,
vide MERCEDES FUERTES, Urbanismo y Publicidad Registral, Madrid/Barcelona, Marcial Pons, 2. ed.,
1995, pp. 49 e ss.; e Rafael Arnaiz EGUREN, La Inscripcin Registal de Atos Urbansticos,
Madrid/Barcelona, Marcial Pons, 2. ed., 2001, pp. 25 e ss.
21
Assim o defende Mouteira GUERREIRO, Efeitos Registais decorrentes da Execuo
Urbanstica, in DREL, n. 2, 2008, pp. 42 a 44.

15
iniciais, os quais tm, deste modo, a funo de financiadores da operao e a quem, no
final, so adjudicados, por fora do ato de aprovao do reparcelamento, lotes (o n. 1
do artigo 164. do RJIGT refere-se adjudicao a outros interessados na operao)22.
Nestes casos, a entrada do interessado na operao de reparcelamento no da
mesma espcie (em dinheiro) que a dos restantes (em terrenos), o que dever ser tido
em conta nas avaliaes iniciais que se efetuem. Isto porque o valor dos terrenos e o
valor do dinheiro no so iguais, tornando-se necessrio efetuar as devidas
correspondncias por forma a garantir, no final, uma distribuio equitativa do produto
do reparcelamento.
Na base da operao de reparcelamento est a celebrao de contratos entre os
interessados e entre estes e a cmara municipal.
Aqueles que assumem maior relevo so os que a lei designa de contratos de
desenvolvimento urbano, na medida em que nele que se regulam as relaes entre as
entidades interessadas na operao de reparcelamento (proprietrios e terceiras
entidades, designadamente financiadores) com o municpio (enquanto entidade pblica
com relevantes funes na conduo e concretizao do processo). No entanto, este
contrato pode assumir tambm a designao de contrato de urbanizao: cfr. a alnea b)
do n. 2 do artigo 150. do RJIGT, quando se refere ao contrato celebrado no mbito do
sistema de cooperao, entre o municpio, os proprietrios ou promotores da
interveno urbanstica e, eventualmente, outras entidades interessadas na execuo do
plano. Uma vez, porm, que, embora referido a uma operao urbanstica que pode ter
interveno do municpio, este tipo contratual se limita a regular as relaes entre os
proprietrios, no assume um relevo pblico direto.
Por estar em causa, nas operaes de reparcelamento, a concretizao de um
projeto de ocupao territorial desligado do cadastro (isto , dos limites da
propriedade preexistente), a celebrao destes contratos apresenta-se como fundamental,
j que por seu intermdio que as partes acertam (concertam) a transformao da
situao fundiria e a distribuio dos lotes ou parcelas resultantes do reparcelamento,
assegurando a necessria legitimidade urbanstica.
Neste domnio, e para este efeito, tero de ser devidamente identificados, no
referido contrato:

22
Pode ler-se no prembulo Decreto-Lei n. 316/2007 que se admite a possibilidade de outras
entidades interessadas participarem na operao e beneficiarem da adjudicao de parcelas decorrentes
da operao nos termos de adequados instrumentos contratuais.

16
As entradas de cada um dos interessados (em regra, a rea ou o valor dos
prdios com que cada um entra na operao de reparcelamento, mas tambm,
quando no se trate de proprietrio, o valor do capital a investir ou da obra a
realizar na concretizao da operao)23;

Os benefcios que so concretizados com a operao urbanstica (por exemplo,


os m2 de construo que a mesma contm e que sero distribudos pelos
interessados na proporo das suas entradas, concretizados em lotes para
construo ou em compensaes em dinheiro no caso de no ser possvel a
distribuio de lotes ou a constituio de compropriedades);

Os encargos que cada um ter de assumir na proporo dos benefcios que lhe
cabem;

O eventual acerto e redistribuio de benefcios daqueles que no possam ou


no queiram assumir a totalidade dos encargos que lhes cabe assumir; e

A distribuio dos lotes resultantes da operao de reparcelamento pelos


interessados, considerando todos estes fatores24.

Esta contratualizao, que est na base da concretizao da operao de


reparcelamento j que se apresenta como indispensvel para obter a necessria
legitimidade urbanstica, deve ser integrada no ato da respetiva aprovao (e
devidamente identificada no respetivo ttulo, em regra o alvar) atravs de uma tabela
de reparcelamento que traduz a forma como as partes acertaram entre si os vrios
aspetos supra referidos e que deve ser elaborada nos seguintes termos:

Proprietrio Valor do terreno ou Percentagem rea bruta construo Lotes a


n. cadastral /Fnanciador contribuio financeira no total a ser conferida Custos adjudicar
(m2)
01 %
02 %
Financiador %
[] [] 100,00% []
Total

23
Nos termos do n. 2 do artigo 167. do RJIGT os proprietrios que manifestem o seu desacordo
ao projeto de reparcelamento podem ser expropriados por forma a que as suas parcelas possam vir a ser
integradas na massa de concentrao do reparcelamento, evitando, assim, a paralisao do mesmo. No
entanto, tal apenas ser possvel quando se trate de reparcelamento feito por cooperao ou por imposio
administrativa (em que a iniciativa, programao e direo do processo da cmara) e no j quando
esteja em causa o sistema de compensao (em que a iniciativa, programao e execuo pertence
exclusivamente aos privados, dependendo, por isso, do consentimento unnime de todos).
24
Sobre o contedo tpico dos contratos celebrados no mbito do reparcelamento urbano, cfr.
Fernanda Paula OLIVEIRA, Contratao Pblica no Direito do Urbanismo, in Estudos sobre
Contratao Pblica I, Coimbra, Coimbra Editora, 2008, pp. 805 e segs.

17
v. A lei admite, agora, que a transformao da situao fundiria (isto , o
reparcelamento) possa operar diretamente por intermdio do plano de pormenor nas
hipteses em que este possa ter efeitos registais. De facto, a possibilidade de os planos
de pormenor fundamentarem diretamente o registo predial dos novos prdios tem
implicaes em matria de reparcelamento, prevendo a lei expressamente que, nestes
casos, a operao de reparcelamento em rea abrangida por plano de pormenor que
contenha as menes constantes das alneas a) a d), g) a i) do n. 1 do artigo 108. do
RJIGT no necessita de licenciamento ou aprovao pela cmara municipal, nos termos
gerais relativos s operaes de reparcelamento reguladas por este regime (artigo 165.,
n. 4), podendo concretizar-se diretamente atravs dos contratos de urbanizao ou de
desenvolvimento urbano e do registo efetuado nos termos dos artigos 108. e 109. do
referido diploma.
Embora a lei parea referir-se a duas realidades distintas plano de pormenor com
efeitos registais e reparcelamento efetuado por intermdio de contrato , em causa est
uma realidade nica e indivisvel: o plano de pormenor concretiza o reparcelamento ou
este efetuado no mbito daquele.
Os documentos necessrios para se proceder ao registo da transformao fundiria
(isto , do reparcelamento) so, neste caso, uma certido do plano de pormenor
juntamente com o contrato de urbanizao ou de desenvolvimento urbano que tenha
sido celebrado e que define a distribuio dos novos lotes pelos interessados, traduzindo
a vontade de cada um na transformao fundiria constante do plano (cfr. artigo 108.
do RJIGT).
A obrigatoriedade de este contrato acompanhar o ttulo necessrio para efeitos
do registo (a certido do plano de pormenor) deve-se ao facto de o plano ser de
iniciativa e elaborao pblicas, no podendo superar a vontade de cada um dos
proprietrios na transformao da sua situao fundiria. O contrato serve assim, nestes
casos, para confirmar a vontade das partes na transformao da situao fundiria dos
seus prdios.
A possibilidade de os planos de pormenor terem efeitos registais diretos vem
rodeada de um conjunto de exigncias no sentido de garantir a satisfao dos encargos
urbansticos que em regra andam associadas s operaes de transformao fundiria:
assim, a certido que o titula depende do pagamento da taxa pela realizao,
manuteno e reforo das infraestruturas urbansticas (apenas nos casos em que o plano
no preveja a realizao de obras de urbanizao) e das compensaes devidas em

18
numerrio nos termos do n. 4 do artigo 44. do RJUE, sempre que outra soluo no
resulte do plano de pormenor. Nas situaes em que o plano preveja a realizao de
obras de urbanizao, as mesmas tero de ser caucionadas nos termos que forem
definidos na certido do plano para efeitos do registo ou, na ausncia desta definio,
por primeira hipoteca legal sobre os lotes a individualizar, calculada de acordo com a
respetiva comparticipao nos custos de urbanizao.

v. Do que foi referido at ao presente momento resulta que uma operao de


loteamento (seja um loteamento em sentido estrito seja um reparcelamento) altera a
situao jurdica dos prdios por ela abrangida. Desde logo, o loteamento urbano d
origem a lotes e a parcelas, uns e outras com estatutos jurdicos precisos.
O estatuto das parcelas a que aqui nos referimos decorre quer do fim a que se
destinam a reas verdes e de utilizao coletiva, a equipamentos e a infraestruturas ,
quer da respetiva titularidade, j que ou sero cedidas ao municpio (para o seu domnio
pblico ou privado, embora, neste caso, sempre afetas quelas finalidades e no
livremente transacionveis), ou permanecero propriedade privada embora com o
estatuto especial de partes comuns dos lotes e dos edifcios que neles venham a ser
erigidos (artigos 43. e 44.).
Por sua vez, o estatuto especfico dos lotes advm-lhes da edificabilidade precisa
que para eles definida, a qual fica estabilizada com o licenciamento do loteamento. Os
lotes distinguem-se, assim, como referido, das restantes unidades prediais. Para estas, o
seu estatuto urbanstico (possibilidade do seu destino para construo e os termos em
que esta pode ser efetivada) ter de decorrer de outros atos de gesto urbanstica na
sequncia, em regra, da regulamentao de instrumentos de planeamento municipal: ou
de uma informao prvia favorvel edificao (a qual, contudo, tem um perodo de
vigncia limitado de um ano, ao contrrio do que sucede com o lote cujas prescries
permanecem enquanto a licena de loteamento e o respetivo alvar se mantiverem em
vigor), ou de uma licena ou comunicao prvia de obras de edificao.
J o estatuto urbanstico dos lotes a respetiva edificabilidade decorre da
licena de loteamento, no obstante a necessidade, para a concretizao da
edificabilidade por ele conferida (isto , para erigir uma edificao no lote), do
desencadeamento de um novo procedimento para o efeito. Dado, porm, o facto de as
condies urbansticas da edificao se encontrarem definidas e estabilizadas com a
licena de loteamento que define, para cada lote, a respetiva rea de construo, rea

19
de implantao, nmero de pisos e nmero de fogos dos edifcios a implantar, com
especificao dos fogos destinados a habitao a custos controlados quando previstos
[alnea e) do n. 1 do artigo 77.] , o novo procedimento ser uma mera comunicao
prvia que lhe permite, imediatamente aps a sua apresentao, realizar a obra, desde
que cumpra as prescries constantes do alvar de loteamento para o respetivo lote.
, alis, em funo das condies de edificabilidade dos lotes definida de forma
estvel na licena de loteamento que se determinam os deveres e os encargos a assumir
pelo promotor do loteamento por forma a garantir que a edificabilidade prevista para a
rea (isto , para cada lote a criar com a operao de loteamento) tem condies para
poder ser concretizada. Deveres e encargos estes que apenas se compreendem em
funo dos direitos urbansticos que a licena de loteamento confere.
A promoo de uma operao de loteamento baseia-se precisamente nesta
vantagem: de criar unidades prediais com este estatuto urbanstico. Com esta operao
urbanstica prepara-se a rea para acolher edificao urbana, a qual, porque o ato que
sobre ela incide define as condies precisas da mesma, fica desde logo definida e
estabilizada. Esta operao funciona, pois, como um fator de segurana e estabilidade
jurdica no mercado imobilirio, em especial criando para os adquirentes dos lotes um
conjunto de garantias na concretizao de uma edificabilidade que tambm adquirem
quando adquirem o lote.
Por isso, embora seja verdade que a licena de uma operao de loteamento no
o ato que, por si s, permita a edificao nos lotes a qual fica dependente de uma
posterior comunicao prvia , a mesma define, porm, de uma forma detalhada e
concreta as condies urbansticas das edificaes a implantar nos lotes, sendo esta
precisamente a sua funo: a de definir, estabilizando, os parmetros urbansticos (de
edificabilidade) a que obedecero as edificaes a erigir nos lotes e as condies
imprescindveis para que as mesmas possam ser utilizadas de uma forma
urbanisticamente sustentvel, quer do ponto de vista da existncia de infraestruturas,
quer de zonas verdes e de utilizao coletiva ou de equipamentos destinados a servir os
mesmos.
Porque estabiliza aquelas regras e parmetros de edificabilidade, o licenciamento
de uma operao de loteamento introduz um fator de segurana e estabilidade no
mercado imobilirio, criando uma mais-valia que no descurada por terceiros que
adquirem os lotes. Esta mais-valia decorre, para estes adquirentes, da garantia:

20
De concretizar no lote a operao urbanstica (edificao) para ele prevista e nas
condies definidas no respetivo ttulo (em regra, o alvar): para o efeito basta
apresentar uma mera comunicao prvia;

Da execuo efetiva das obras de urbanizao, j que, caso o promotor do


loteamento as no realize (como seu dever), pode solicitar que a cmara, ao
abrigo do disposto no artigo 84., as realize em substituio daquele ( custa da
cauo por ele prestada) ou pode, nos termos previstos no artigo 85., requerer
autorizao judicial para promover diretamente a execuo de obras de
urbanizao;

Do cumprimento das condies estabelecidas no alvar por parte dos restantes


adquirentes dos lotes, do promotor e da prpria cmara (artigo 77., n. 3);

De uma certa estabilidade das regras constantes do alvar, uma vez que as
respetivas alteraes esto sujeitas a regras mais rgidas de legitimidade, em que os
adquirentes dos lotes tm uma palavra a dizer (cfr. o disposto no n. 3 do artigo
27.), e tratando-se de alteraes da iniciativa da cmara (artigo 48.), as que
prejudiquem os adquirentes dos lotes do lugar a indemnizao25.

Daqui se pode concluir que o loteamento no confere apenas o direito a proceder


diviso/transformao fundiria da sua rea de interveno, conferindo tambm o
direito edificabilidade nele prevista e que tem de ser necessariamente prevista para que
seja um lote).
Apenas por assim ser se compreende que a lei exija que sejam cumpridos, logo no
momento da aprovao do loteamento, todas as exigncias que permitam a

25
Para alm destas regras, funcionam tambm como garantia dos terceiros adquirentes dos lotes a
obrigatoriedade de na publicidade alienao de lotes, de edifcios ou fraes autnomas neles
construdos, em construo ou a construir, ser obrigatrio mencionar o nmero do alvar de loteamento
ou da comunicao prvia e a data da sua emisso ou receo pela cmara municipal, bem como o
respetivo prazo de validade (artigo 52.) e ainda a exigncia de que nos ttulos de arrematao ou outros
documentos judiciais, bem como nos instrumentos relativos a atos ou negcios jurdicos de que resulte,
direta ou indiretamente, a constituio de lotes nos termos da alnea i) do artigo 2. (exceto em caso de
iseno), ou a transmisso de lotes legalmente constitudos, dever constar o nmero do alvar ou da
comunicao prvia, a data da sua emisso ou receo pela cmara municipal, a data de caducidade e a
certido do registo predial artigo 49., n. 1.
Acresce no poderem ser celebradas escrituras pblicas de primeira transmisso dos imveis
construdos nos lotes ou de fraes autnomas desses imveis sem que seja exibida perante o notrio
certido emitida pela cmara municipal comprovativa da receo provisria das obras de urbanizao ou
comprovativa de que a cauo prestada para garantir a realizao daquelas obras suficiente.
Caso as obras de urbanizao tenham sido realizadas pela cmara municipal ou por terceiros
(artigos 84. e 85.), as escrituras podem ser celebradas mediante a exibio de certido emitida pela
cmara municipal, comprovativa da concluso de tais obras, devidamente executadas em conformidade
com os projetos aprovados.

21
concretizao da edificabilidade que esta operao admite, exigncias essas que ficam a
cargo do promotor do loteamento por ser ele quem promove a operao que as justifica.
E estas exigncias sero maiores ou menores consoante seja maior ou menor a
edificabilidade prevista no loteamento e os usos nele admitidos.
Ou seja, os encargos a assumir pelo promotor do loteamento sero justificados na
edificabilidade e nos usos concedidos pela respetiva licena, sendo indispensvel
determinar quais so estes direitos para se definir (calcular) aqueles encargos.
E embora a edificao a erigir nos lotes esteja, ela mesma, dependente de um
procedimento posterior, a operao de loteamento onde as mesmas se vo implantar
que, por as prever e admitir de forma precisa, implica uma sobrecarga no territrio
justificadora daqueles encargos.
Ou seja, o loteamento que, ao transformar os prdios em lotes urbanos,
determina uma sobrecarga justificadora daqueles deveres.
, pois, ao promotor do loteamento (e no aos construtores nos lotes) que cabe o
encargo de dotar a rea de todas as caractersticas destinadas a servir a edificao a
erigir, designadamente as necessrias a garantir qualidade de vida dos futuros utentes ou
residentes.
Deste modo, quem promove uma operao de loteamento que tem de prever,
nos respetivos projetos, reas destinadas a espaos verdes e de utilizao coletiva,
infraestruturas virias e equipamentos de acordo com os parmetros de
dimensionamento constantes de plano municipal de ordenamento do territrio (n. 1 do
artigo 43.), reas essas que tanto podem permanecer propriedade privada como ser
cedidas ao municpio (artigo 44.).
Nas hipteses de a rea a lotear j estar servida por infraestruturas ou no se
justificar a localizao de qualquer equipamento ou espaos verdes pblicos, o
promotor ter de pagar uma compensao ao municpio, a qual justificada,
precisamente, no facto de este tirar partido de reas j existentes destinadas a esses fins.
O promotor do loteamento tem ainda, por forma a permitir o cumprimento do fim
a que se encontram destinados os lotes (edificao urbana), de realizar as respetivas
obras de urbanizao (prestando cauo que garanta a sua regular execuo) e de pagar
a taxa pela realizao de infraestruturas urbansticas, que corresponde contrapartida
pela realizao, pelo municpio, de infraestruturas gerais originadas pela operao de
loteamento (integrando-se na noo genrica de infraestruturas os espaos verdes e
equipamentos de utilizao coletiva), por contraposio s infraestruturas locais [obras

22
de urbanizao, conceito que, nos termos da alnea i) do artigo 2., claramente integra
aqueles espaos], que so da responsabilidade do promotor do loteamento.
De onde resulta que, por proceder constituio de lotes, o promotor do
loteamento tem de cumprir um conjunto de encargos que garantam a efetiva capacidade
de os mesmos serem destinados para fim para que so criados: a edificao urbana.
Apenas com o cumprimento daqueles encargos, a edificabilidade decorrente do
loteamento lhe ser concedida.
Sendo os lotes resultantes de uma operao de loteamento unidades prediais com
uma capacidade edificativa precisa e servidos, por forma a garantir a efetiva
concretizao daquela edificabilidade, pelas necessrias infraestruturas urbansticas
as quais devem ser realizadas dentro de determinados prazos, ainda que a edificao nos
lotes apenas surja mais tarde , e por reas verdes e de utilizao coletiva e
equipamentos que ficam logo previstas ou, sendo caso disso, so imediatamente
cedidas ao municpio para aqueles fins (no podendo ser destinados a outros sob pena
de reverso) , bem se compreende que, no mercado, um lote integrado num
loteamento tenha um valor mais elevado do que um prdio no abrangido por este tipo
de operao. que quem compra um lote, compra no apenas um novo prdio, mas um
prdio destinado a construo (nos termos e para os fins nele especificamente
identificados), devidamente infraestruturado (existem pelo menos garantias de que as
infraestruturas sero realizadas, se no diretamente pelo promotor, pelo menos pela
cmara ou pelos prprios adquirentes dos lotes custa daquele) e com uma capacidade
edificativa precisa e concretamente definida (por, para cada lote, o alvar de loteamento
identificar no apenas o fim da edificao, mas tambm a respetiva rea de construo,
rea de implantao, nmero de fogos e nmero de pisos).
, alis, em funo desta previso que se determina, como vimos, a sobrecarga da
operao no territrio e, deste modo, o montante dos encargos a assumir pelo promotor
que, naturalmente, os repercutir no valor dos lotes. E por este facto tambm que o
artigo 116. (n. 3, a contrario) determina que na comunicao prvia de obras de
construo ou ampliao em rea abrangida por operao de loteamento ou alvar de
obras de urbanizao no h lugar ao pagamento da taxa de urbanizao 26. Com efeito,
tendo a rea sido abrangida por operao de loteamento, o lote a construir j est
servido por infraestruturas locais (realizadas pelo promotor), tendo as infraestruturas
26
E uma vez que atualmente a construo nos lotes est sujeita em regra a comunicao prvia,
tambm no pagar taxa pela remoo do limite legal possibilidade de construir.

23
gerais sido j objeto de taxas. A no exigncia de taxas neste momento visa assim,
desde logo, evitar uma dupla tributao do mesmo facto.
Poderia pensar-se, sendo este o fundamento para a no cobrana da taxa, que, se,
por qualquer motivo, a taxa de urbanizao no tiver sido cobrada aquando da licena
do loteamento como acontece quando este de iniciativa pblica ou quando tenha
sido decidida a concesso de uma iseno do pagamento desta taxa ao respetivo
promotor ,a mesma taxa poderia ser cobrada aquando da comunicao prvia das
edificaes a implantar nos lotes, j que no est aqui em causa uma dupla tributao do
mesmo facto. Pensamos, contudo, que a soluo no pode ser esta. Com efeito, atento o
regime aqui definido, o legislador no faz depender, nos casos em que exista operao
de loteamento, a cobrana desta taxa do facto de a mesma ter sido ou no cobrada no
momento do seu licenciamento. Pelo contrrio, faz depender a sua cobrana do facto de
a comunicao prvia da edificao ter sido, ou no, antecedida de operao de
loteamento ou de obras de urbanizao. Em nosso entender, tal assim pelo facto de,
tendo havido aquelas operaes, as mesmas serem determinantes do valor dos lotes em
causa (por se tratar de operaes que criam lotes adequados a servir as edificaes a
erigir e, por isso, devidamente infraestruturados), o que significa que, neste caso, a
comparticipao que feita nas despesas de infraestruturao da zona ocorre, no de
forma direta, atravs do pagamento da taxa, mas indiretamente pela integrao de parte
do custo daquelas infraestruturas no preo do lote. Significa isto, dito de outro modo,
que a existncia (ou a possibilidade de existncia) de infraestruturas que sirvam os lotes
um fator de valorizao destes, incorporado no preo que os adquirentes dos lotes por
eles pagam.
Seria, alis, altamente atentatrio da confiana dos particulares que adquirem no
mercado imobilirio lotes destinados a construo integrados em loteamentos e, por
isso, devidamente infraestruturados e servidos pelos necessrios espaos verdes e
equipamentos, exigir, precisamente pelo mesmo facto (a realizao daquelas
infraestruturas), o pagamento da taxa respetiva.
Mais, o licenciamento de uma operao de loteamento tem ainda implicaes
fiscais, designadamente para efeito de Imposto Municipal sobre Imveis, sendo as
especificaes constantes do alvar tidas em conta para esses efeitos.
Por isso, e como afirmmos, as operaes de loteamento so uma forma relevante
de ocupao do territrio e os atos que sobre elas incidem desempenham importantes
funes e tm importantes efeitos nas esferas jurdicas de todos aqueles que tenham de
24
se relacionar com esta operao urbanstica.
O disposto no artigo 48. do RJUE, referente s alteraes das operaes de
loteamento por iniciativa da cmara municipal, vem comprovar o que acabmos de
afirmar, isto , que uma operao de loteamento no confere apenas o direito
transformao fundiria na rea por ela abrangida, mas tambm, em virtude de dar
origem a lotes urbanos, o direito de o respetivo titular vir a concretizar as operaes
urbansticas previstas para os mesmos. Por assim ser, estes direitos apenas podero ser
postos em causa por instrumento de planeamento (ou equivalente) posterior caso estes
assim o determinem expressamente e seja introduzida uma correspondente alterao ao
loteamento, com efeitos indemnizatrios para os interessados.
E para que no restem quaisquer dvidas, veio o Decreto-Lei n. 136/2014
introduzir no artigo 48. uma disposio (n. 6), segundo a qual [e]nquanto no forem
alteradas as condies das operaes de loteamento nos termos previstos no n. 1, as
obras de construo, de alterao ou de ampliao, na rea abrangida por aquelas
operaes de loteamento, no tm que se conformar com planos municipais ou
intermunicipais de ordenamento do territrio ou reas de reabilitao urbana
posteriores licena ou comunicao prvia da operao de loteamento.
Mais. Tal como constava j da verso anterior, o n. 4 determina que [a] pessoa
coletiva que aprovar os instrumentos referidos no n. 1 que determinem direta ou
indiretamente os danos causados ao titular do alvar e demais interessados, em virtude
do exerccio da faculdade prevista no n. 1, responsvel pelos mesmos nos termos do
regime geral aplicvel s situaes de indemnizao pelo sacrifcio27, mas
acrescentando ainda um n. 5 que determina que [s]em prejuzo do disposto no nmero
anterior, nas situaes de afetao das condies da licena ou comunicao prvia
que, pela sua gravidade ou intensidade, eliminem ou restrinjam o seu contedo
econmico, o titular do alvar e demais interessados tm direito a uma indemnizao
correspondente ao valor econmico do direito eliminado ou da parte do direito que
tiver sido restringido.28 o caso em que a alterao coloca em causa as prescries
relativas edificao e utilizao do lote, estando aqui em causa situaes de

27
O caso da alterao que produz menor lesividade, como a que resulta da alterao das reas de
cedncia para finalidades que poderiam motivar a reverso, mas que a lei admite que no a justifiquem
(n. 2 do artigo 45. do RJUE) ou alteraes nos prprios lotes, mas que apenas alteram as condies do
seu aproveitamento (por exemplo, diminuindo sensivelmente a rea de logradouro ou determinando outra
forma menos conveniente de acesso aos lotes).
28
O caso da alterao que coloca em causa as prescries relativas edificao e utilizao do
lote, estando aqui em causa situaes de verdadeiras expropriaes do plano ou a elas equiparadas.

25
verdadeiras expropriaes do plano ou a elas equiparadas.
O que corresponde a um claro reconhecimento de que as operaes de loteamento
conferem direitos urbansticos aos interessados, designadamente aos adquirentes dos
lotes e que a afetao destes direitos pode assumir vrias graduaes.29

2. Destaque

i. O destaque usualmente considerado um loteamento simples (em sentido


estrito), uma vez que dele resulta o fracionamento da propriedade para fins edificativos,
mas apenas e este um dos elementos essenciais do destaque, e j no do loteamento
um fracionamento em duas parcelas. E estando em causa uma situao como esta, a
operao fica isenta dos procedimentos de controlo definidos no RJUE, ainda que tal
no dispense o cumprimento de exigncias procedimentais que apontam para a
necessidade de emisso de um ato de cariz certificativo por parte da cmara municipal,
em que esta avalia se os pressupostos legais dispostos no artigo 6. se encontram
verificados e, portanto, se no exigvel a prtica de um ato de licenciamento ou uma
comunicao prvia do loteamento. Emitida esta certido comprovativa, encontra-se o
proprietrio habilitado a proceder ao destaque na conservatria do registo predial, sem
que lhe possa ser exigida qualquer atestao adicional ou recusado o registo cfr. artigo
6., n. 9 do RJUE e artigo 85., n. 1, alnea f) do Cdigo de Registo Predial.
Refira-se, em consonncia com a noo que demos antes de loteamentos urbanos
e atendendo sua distino das meras operaes de transformao fundiria para
outros fins , que se o interessado apenas pretender destacar uma parcela da outra sem
criar lotes30 (isto , criando parcelas no destinadas imediata ou sucessivamente a
construo urbana), ento no estaremos perante uma operao urbanstica, logo a

29
Cfr. Cludio MONTEIRO, "A garantia constitucional do direito de propriedade privada e o
sacrifcio de faculdades urbansticas" Cadernos de Justia Administrativa, n. 91, 2012, pp. 3-25; e Dulce
Lopes, Vnculos Urbansticos e Indemnizao: com Quantas Cartas se faz um Baralho, Direito do
Urbanismo e do Ordenamento do Territrio - Volume I, Estudos, Almedina, 2012, pp. 45-78. Sobre a
diferena da indemnizao de sacrifcio e de expropriao de sacrifcio, Fernando Alves Correia,
Indemnizao pelo sacrifcio: contributo para o esclarecimento dos seu sentido e alcance, in. Revista de
Legislao e Jurisprudncia, n. 3966, N. 140, janeiro/fevereiro de 2011, p. 143 e ss.
Fica assim afastada por via da lei a jurisprudncia constante do Acrdo do STA de 11 de
novembro de 2004, proferido no mbito do P. 873/03; do Acrdo do STA de 6 de maro de 2007,
emitido pelo Pleno da Seco do Contencioso Administrativo no mbito do mesmo processo; e do
Acrdo do Tribunal Constitucional n. 496/2008, proferido no mbito do P. 523/2007. Para uma crtica
posio defendida nestes acrdos, cfr. o nosso Loteamentos Urbanos e Dinmica das Normas de
Planeamento, Breve Reflexo Sobre as Operaes de Loteamento Urbano e as Posies Jurdicas
Decorrentes dos Respectivos Actos de Controlo, cit.
30
Utilizamos a expresso de lotes por estarem em causa parcelas destinadas a construo, ainda
que do destaque o que resulta so parcelas e no lotes, mesmo que dotadas de um estatuto e sujeitas a um
regime especfico.

26
mesma no se enquadra, tambm, na noo de destaque para efeitos deste normativo
(que equivale, como vimos, a um loteamento e que, apenas nessa medida, est isento).
Com efeito, aplicando-se o RJUE a operaes urbansticas, apenas a estas se refere o
artigo de isenes: em causa est isentar de controlo preventivo operaes que, no
fosse este, a ele estariam sujeitas. Deste modo, se a mera diviso fundiria no destinada
a edificao urbana, no corresponde, como explanado supra, a uma operao
urbanstica (de loteamento), ento a mesma j no estaria sujeita a qualquer controlo
preventivo por parte dos municpios, motivo pelo qual no teria sentido isent-la do
mesmo no presente artigo.
Situaes h, porm, em que se torna necessrio certificar a possibilidade de
ocorrncia de destaques. o caso da ocorrncia de acesso industrial imobiliria parcial
e usucapio parcial de um terreno no qual se encontre implantada uma edificao, de
modo a evitar que estes institutos se configurem como expedientes de fraude aos
requisitos dispostos na legislao urbanstica para a diviso fundiria.31.

ii. Os destaques dentro de permetro urbano podem, aps a entrada em vigor da


Lei n. 60/2007, ser realizados sem licena ou comunicao prvia desde que as duas
parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos pblicos.
Esta disposio deixou atualmente de exigir, para a emisso de certido de
destaque relativamente a construes em que tal fosse exigvel, que o municpio
aprovasse um projeto da obra a construir sobre o prdio a destacar, o que pode suscitar
dvidas se tivermos em considerao o que foi referido supra quanto necessidade de
em causa estar uma operao urbanstica, logo que a diviso fundiria seja destinada a
construo. De facto, se considervamos, antes da atual redao, que no se deveria
exigir a aprovao de um projeto de arquitectura (at porque muitas vezes se destacava
para alienar a parcela inutilizando o procedimento anteriormente levado a cabo) no
defendamos a ausncia de controlo desta pretenso. Pelo que consideramos razovel
que o pedido da emisso da certido de destaque seja instrudo com memria descritiva
e justificativa do projeto, mas sem que esta e as plantas que eventualmente a
acompanham tenham de se sujeitar s regras sobre subscrio e tramitao de projetos
urbansticos.
que o pressuposto de que se parte continua a ser o de que do destaque que

31
Para maiores desenvolvimentos sobre estas situaes, cfr. Mnica JARDIM e Dulce LOPES,
Acesso industrial imobiliria e usucapio parciais versus destaques, O Urbanismo, o Ordenamento do
Territrio e os Tribunais, Fernanda Paula OLIVEIRA (coord.), Coimbra, Almedina, 2010, p. 757-812

27
configura um fracionamento para fins de edificao resulte pelo menos uma parcela
com capacidade edificativa (seja j concretizada pense-se, por exemplo, no destaque
de um prdio que j tinha duas edificaes, mas que se querem autonomizar seja por
concretizar pense-se no destaque de um prdio que dispe j de uma edificao, mas
em que se quer aproveitar urbanisticamente a parcela sobrante para nela edificar).
Do exposto, continuamos a afirmar como possvel o destaque de uma parcela
onde j exista uma construo legalmente erigida. Mas admitimos igualmente que o
destaque possa ocorrer relativamente a parcelas nas quais se encontrem erigidas
construes desprovidas do necessrio ato autorizativo, caso em que ou o destaque
surge como um pressuposto prvio para a sua legalizao (pela individualizao de um
prdio no qual se vai implantar uma construo com uma funo distinta de outra j
erigida na parcela sobrante) ou a ocupao urbanstica da parcela destacada e/ou da
parcela sobrante implica a demolio da construo ou construes ilegais preexistentes
(pense-se numa situao em que existe uma construo que excede o ndice de
construo do prdio a destacar, no qual se localiza, o que inviabiliza a sua legalizao).
Nestas situaes, essencial que o municpio proceda a um controlo claro e
preciso das condies de edificao na parcela a destacar e na parcela sobrante, de
modo a evitar a duplicao de edificabilidade, duplicao esta que no tem sido to
espria quanto se poderia pensar na prtica urbanstica.
Efetivamente, os destaques tm servido, nalgumas circunstncias, para
individualizar prdios nos quais em abstrato se poderia construir, mas em que, em
concreto, j se mostra esgotada a capacidade edificativa em virtude de uma outra
edificao existente no prdio me. Estas situaes devem, em virtude da sua gravidade,
ser apreciadas com particular circunspeo pelos municpios que, antes de emitirem a
certido de destaque, devem avaliar e qual a capacidade urbanstica disponvel para a
parcela a destacar e para a parcela sobrante, e fazerem constar, sempre que adequado,
estes valores da certido emitida. Caso contrrio, com a individualizao dos prdios no
registo perde o municpio o controlo sobre a origem destes, podendo permitir,
inconscientemente, a ocorrncia de verdadeiras fraudes lei aplicao dos ndices
urbansticos e, por isso a violao das disposies legais e regulamentares que se devem
sempre ter por aplicveis (artigo 6., n. 8 do RJUE).
As situaes de facto podem ainda ser mais complexas como sucede com a
possibilidade de surgirem pretenses para destacar um prdio para o qual o particular

28
tem j um projeto aprovado que se implanta na rea que agora pretende dividir. Em
termos de racionalidade jurdica, o requerente no pode dividir um prdio em duas
partes quando demonstrou antes a inteno e foi praticado um ato que a concretizou
de os manter unidos atravs da aprovao de uma operao de edificao. A nica via
de ultrapassar este obstculo que, a nosso ver, impede a emisso da certido de
destaque, o particular desistir de concretizar o disposto no ato administrativo de
licenciamento, deixando em aberto a futura ocupao urbanstica daquela rea.

iii. No que diz respeito aos destaques fora do permetro urbano, a lei exige
cumulativamente, que na parcela destacada, qualquer que seja a sua dimenso
(respeitada a rea mnima definida no plano), s seja construdo edifcio que se destine
exclusivamente a fins habitacionais e no tenha mais de dois fogos e que na parcela
restante se respeite a rea mnima fixada no projeto de interveno em espao rural em
vigor (que um dos planos de pormenor de contedo simplificado previsto no n. 2 do
artigo 91. do RJIGT), ou, quando aquele no exista, a rea da unidade de cultura fixada
nos termos da lei geral para a respetiva regio. O condicionamento da construo deve,
nos termos do n. 7 do artigo 6., ser objeto de registo, o que significa que, sempre que a
utilizao pretendida seja outra que no a habitacional, deve o municpio, luz da
certido da descrio predial que instrui o pedido de licenciamento, indeferir
liminarmente a licena solicitada.

iv. Existe um nus de no fracionamento, por novos destaques, pelo prazo de 10


anos, incidente sobre as parcelas resultantes do destaque, isto , sobre a parcela
destacada e sobre a parcela restante, pretendendo-se com isto evitar que atravs de
sucessivos atos de destaque sobre as referidas parcelas se estivesse indiretamente a
realizar autnticas operaes de loteamento sujeitas a licenciamento ou comunicao
prvia. Tal nus deve, naturalmente, constar do respectivo registo predial. O nus de
no fracionamento do prdio no prazo de 10 anos significa apenas que neste lapso
temporal no se pode proceder a uma nova diviso das parcelas resultantes do destaque
atravs de novos destaques e no que o mesmo no possa ser fracionado. Assim, se
antes do decurso do prazo de 10 anos, o interessado pretender proceder a uma nova
diviso para fins de construo, ter de promover uma operao de loteamento sujeita a
licena ou comunicao prvia, operaes estas que, ao contrrio dos destaques, esto
sujeitas previso ou prestao de um conjunto amplo de encargos urbansticos.

29