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Urbanismo e registo: o caso especifico dos loteamentos urbanos

1 Dentro da vasta matria das conexes do direito do urbanismo com o


registral assume indubitvel importncia prtica a que diz respeito ao
loteamento urbano e seu registo, bem como as relativas s inscries dos
direitos que podem incidir sobre as descries que, na sequncia do
licenciamento, foram abertas, bem como o mbito dos efeitos e da prpria
credibilidade da publicitao registral, aliada espectvel proteco de
terceiros que necessariamente tem de emergir do registo.

Deste modo, apesar de se tratar de um tema que j fez correr muita tinta,
no ser despiciendo que se lhe continue a dedicar interesse e estudo. Claro
que no curto espao de um simples artigo e sobretudo no das nossas
limitadas capacidades, ele no ser um exerccio doutrinrio, mas antes um
mero apontamento, principalmente de cariz prtico. Cabe ainda recordar
que no foi concebido na perspectiva do Administrativista, mas to-s na
de um simples estudioso do direito registral e das suas conexes com os
outros ramos do direito.

Haver, todavia, que liminarmente lembrar, em muito concisa


observao, adiante retomada, que a consabida, bsica e at constitucional
relevncia do interesse pblico inerente matria do urbanismo ,
mesmo luz das normas constitucionais limitada pelos interesses
legalmente protegidos dos cidados e pela proteco de terceiros e,
decorrentemente, ter de ser concilivel com uma garantida publicitao
dos direitos e bem assim com a segurana do comrcio jurdico
imobilirio, conhecidas finalidades bsicas do registo.

Por isso, sempre nos tem parecido essencial encontrar a justa medida de
uma compatibilizao prtica e normativa, isto , o ponto de equilbrio
onde se deve concretizar a indispensvel harmonia entre tais fins e valores.

2 Destas preliminares consideraes resulta, portanto, que importa


analisar o modo como deve ser dado cumprimento lei vigente, sendo
porm a perspectiva aqui adoptada sobretudo a da sugesto de solues

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futuras, pretendendo-se deste modo dar um despretensioso contributo para
a resoluo de alguns dos problemas que afectam os particulares e com os
quais as cmaras municipais e as conservatrias quotidianamente se
confrontam.

Todavia, para um melhor enquadramento deste propsito ser pertinente e


til repassar, ainda que rapidamente, certos conceitos, designadamente os
respeitantes ao registo, e no s os decorrentes das frequentes incertezas
quanto ao sistema de registo e s figuras tabulares existentes no actual
quadro normativo, como ainda de breves reflexes que a complexidade de
certos e paradigmticos casos prticos tem propiciado.

Assim, e quanto s incertezas: poder-se- referir que uma das mais


frequentes resulta da ideia de que a descrio predial pode ser aberta
vontade, por mera solicitao e declarao do interessado, sem uma causa
que juridicamente o consinta e justifique. Ora, no pode. O art. 80 do
Cdigo do Registo Predial (C.Rg.P.) expresso ao indicar as hipteses em
que h possibilidade de ser aberta.

Inversamente, tambm se pensa que a descrio poder ser cancelada,


designadamente em consequncia de deciso judicial que porventura tal
referisse . Tambm se tem de dizer que no pode. A lei e o sistema
vigentes no o consentem, pois consideram que a descrio no pode ser
cancelada. que esta figura tabular tem por objecto, e como objectivo,
identificar o prdio enquanto parte delimitada do solo que, portanto, no
desaparece (salvo, eventualmente, em alguma situao rara que, apesar de
possvel, aqui se afigura desnecessrio equacionar). E isto porque, como si
dizer-se, a superfcie terrestre no fica com buracos...

Por isso, e porque nenhum prdio se extingue, em sede registral a


descrio no pode ser definitiva e totalmente apagada do sistema , nem
essa possibilidade foi sequer prevista na lei.

O que se refere resulta inequivocamente do disposto no n 1 do artigo 87


do C.Rg.P.: as descries no so susceptveis de cancelamento,
disposio esta que alis reproduz a que constava j da legislao anterior
e era doutrinalmente reconhecida como a nica soluo admissvel .

Por outro lado, a inscrio que a lei prev isto , o registo da


autorizao de loteamento para construo, como indicava a redaco

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inicial da al. d) do art. 2 do vigente Cdigo de 84, ou o das operaes de
transformao fundiria resultantes de loteamento (....), como agora
enunciado nesta alnea d lugar abertura das descries dos lotes ou
parcelas que j se encontrem juridicamente individualizadas (art. 80 n
3) .

Consequentemente, se a operao de transformao fundiria ou de


autorizao de loteamento (chame-se o que se afigure mais adequado) der -
como luz da lei vigente imperativa e legalmente d - lugar abertura das
descries dos lotes, o certo que, em termos registrais, uma vez lavrada a
correspondente inscrio definitiva, no mais ser correcto dizer (e
mormente com efeitos retroactivos) que as descries no existiram.

3 A propsito do que se afirmou, caber ainda explicitar o seguinte: os


lotes, enquanto reas de terreno demarcadas e destinadas imediata ou
subsequentemente edificao urbana, nascem como tais, integrados num
loteamento aprovado. Mas se esse loteamento deixou de ter existncia
(designadamente porque foi declarado nulo, o que, como sabido, tem um
efeito ex tunc) tambm os respectivos lotes, enquanto tais, desaparecem,
ou melhor, de harmonia com a legislao administrativa (v.g. do art. 134
do CPA de que adiante falaremos), como lotes nunca existiram.

Contudo, a inscrio da autorizao de loteamento deu lugar abertura de


descries prprias, sendo que parte bsica das suas menes, como a
composio e a rea, a que (ou deve corresponder que) foi atribuda aos
lotes, mas h ainda outras, como o caso do artigo matricial , que eles no
tinham. Portanto, a nosso ver, poder-se- afirmar: aquela dada superfcie de
terreno nasce como um lote, mas termina como um prdio, com a sua
descrio prpria.

Deste modo, confirma-se que, tendo sido abertas as descries dos lotes,
passam as respectivas reas de terreno a constituir, legalmente, prdios
descritos sobre os quais podem incidir quaisquer inscries que a lei
prev (perdoe-se este lugar comum, apenas recordado para facilitar a
exposio). E, assim sendo, tambm no parece que se devam suscitar
dvidas de que os efeitos dos registos sobre esses prdios venham a ser
exactamente os mesmos daqueles que decorriam se tais inscries
incidissem sobre quaisquer outros prdios.
3
E no nos referimos apenas ao efeito geral da oponibilidade do direito
inscrito face a terceiros (e a terceiros de boa f), mas sim a todos os outros,
em especial ao efeito constitutivo inerente a determinadas inscries, bem
como ao prioritrio, ao presuntivo e at ao decorrente do trato sucessivo.

A propsito desta delicada matria dos efeitos do registo - em relao


qual (e salvo muito honrosas excepes, alis raras) tem sido regra a quase
sistemtica repetio de umas quantas ideias feitas tidas como
incontestveis (reproduzindo, como comenta ALAIN TOURAINE, um
discurso interpretativo dominante ) falaremos apenas de dois dos mais
conhecidos em que tais repetitivos comentrios so habitualmente feitos.
Refiro-me em primeiro lugar conhecida afirmao de que o nosso sistema
declarativo (tout cout) e ainda de que as presunes registrais so
sempre e tipicamente iuris tantum.

Quanto primeira questo: certo que a eficcia constitutiva do registo


est apenas prevista no n 2 do art. 4 do C.Rg.P. e no art. 687 do
Cdigo Civil (C.C.) quanto hipoteca, mas hoje em dia no menos
certo que outros casos h (como o da penhora) em que essa eficcia
tambm se verifica. Deste modo, no se deve considerar que a expresso
exceptuam-se constante daquele n 2 esteja utilizada em sentido tcnico-
jurdico rigoroso, no se tratando, pois, de uma norma excepcional no
sentido a que alude o art. 11 do C.C..

Por outro lado, h hipteses em que acontece que a feitura do registo um


pressuposto indispensvel para que qualquer acto subsequente possa ser
praticado, como se verifica na inscrio do regime da propriedade
horizontal e qui no do leasing imobilirio e no do loteamento (de que
falaremos) Por isso, j se me afigurou possvel sustentar que em tais casos
o registo tem uma eficcia para-constitutiva, ou talvez melhor, uma eficcia
constitutiva indirecta.

De resto, apesar da importncia do tema, no ser pertinente explanar aqui


o que creio ser uma lgica que os factos iro impor aos juristas: a difuso
generalizada deste efeito. Na verdade, h notrios condicionalismos actuais
que por certo vo determinar e qui mais brevemente do que se pensa
que o legislador explicitamente consagre o efeito constitutivo dos registos,
incluindo portanto dos de aquisio.

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No que respeita ao segundo ponto, ou seja, ao efeito presuntivo previsto no
art. 7 (que penso ter um duplo alcance: o da presuno de verdade e o da
presuno de exactido), no parece que possamos considerar que tal efeito
o da tpica presuno juris tantum a que alude a 1 parte do n 2 do art.
350 do C.C. que, para alm dos casos em que o registo tem efeito
constitutivo e ainda daqueles em que pode ter efeitos substantivos - isto ,
nas diversas situaes em que reconhecidamente dele decorrem presunes
jure et de jure -, mesmo em todos os outros a eliso s possvel em
determinadas circunstncias e atravs de deciso judicial que
especialmente a analise e

ordene .

Consequentemente, ao falar do efeito presuntivo decorrente do registo,


afigura-se que no deveremos dizer, sem mais, que ele sempre o tpico
efeito tantum juris.

4 No tocante ao loteamento urbano a matria dos efeitos do registo


coloca-se com particular acuidade, sendo assim oportuno realar alguns
pontos concretos.

O primeiro este: a diviso fundiria que no terreno concretiza a


operao de loteamento, como bvio, s legalmente admissvel aps a
jurdica resultante do correspondente licenciamento, mas -lhe lgica e
materialmente posterior. Ou seja: a autorizao conferida pelo
licenciamento e titulada pelo alvar una, mas a nosso ver no constitui,
em si mesma, a prpria e consumada diviso do imvel que dela foi objecto
em novos prdios dotados de autonomia jurdica e material, mas sim a
sua diviso jurdica em lotes.

A comprovao deste facto qui mais evidente quando falamos da


iseno de licena no caso da parcela, prevista nos ns 4 e 5 do art. 6 do
Regime Jurdico da Urbanizao e da Edificao (RJUE, aprovado pelo
D.L. n 555/99, de 16/12 e ultimamente republicado com o D.L. n
26/2010, de 30/3). Na verdade, facilmente se v que no no momento em
que o particular obtm uma certido declarativa de haver um projecto de
construo devidamente licenciado para o local e de que tal parcela se situa
num permetro urbano e confronta com um arruamento pblico, no

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ento, e simplesmente por isso, que fica juridicamente constitudo um
prdio autnomo. Tem condies legais para poder vir a ser uma unidade
predial distinta, mas com a simples emisso da certido ainda no . Tanto
poder vir a ser como no.

Note-se que tambm no com a emisso da indicada certido camarria


que ficam definidos os elementos da descrio, desde a rea ao artigo
matricial que lhe ir ser atribudo. E cremos que no sustentvel afirmar
que fica juridicamente constituda quando esse particular resolve construir
um muro de vedao ou faz qualquer outra obra para visivelmente anunciar
e dar aparncia publica de haver ali um outro prdio .

Se, portanto, no se pode como parece que no se pode dizer que exista
j uma parcela independente, um prdio, logo que emitida uma certido
com as indicadas referncias (ou, se for o caso, com as do n 5 desse art.
6), nem tambm na altura em que o particular constri um muro ou obra
similar, quando ser ento?

Creio dever sustentar-se que apenas com o registo.

De facto, o registo lavrado mediante um processo de registo (como


enuncia o Ttulo III do C.Rg.P.) que tem os seus pressupostos (Captulo I),
exige que seja feito um pedido expresso por quem tiver legitimidade para
tanto, salvo em raros e expressos casos de oficiosidade, alis inexistente
neste caso (Captulo II) e que tem de ser instrudo com os documentos
(Captulo III) legalmente considerados bastantes (Captulo IV). S depois
de todo este exacto e metdico procedimento que ir ser lavrado o
correspondente acto de registo (um dos previstos no Ttulo IV).

Porque referimos isto, apesar de to elementar? Apenas para recordar que


com a prpria feitura do registo que culmina uma srie sequencial de actos
e procedimentos que em certos casos como aquele de que ora tratamos -
permite concretizar e definir em acto o direito que as normas,
autorizaes, licenas e faculdades apenas conferem em potncia.

Parece, pois, que devemos concluir que a parcela no fica automaticamente


autonomizada com a simples existncia de condies e permisses que o
poderiam facultar, mas sim e apenas com o seu registo como um prdio
distinto, tendo a sua descrio prpria, referenciada com nmero,
composio, situao, confrontaes, rea, artigo matricial , enfim, com

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todos os diversos elementos que a lei prev. E isto depois de o titular
inscrito (o proprietrio ou quem tiver legitimidade para tanto) ter
formulado o correspondente pedido, devidamente instrudo (esse sim com a
tal certido) e de o conservador o ter analisado e verificado que estava
conforme com as disposies legais, os registos anteriores e as demais
exigncias previstas e feitas pelo art. 68.

Falamos da parcela, mas embora o caso no seja igual, nem em rigor


similar, no entanto cremos que uma quase anloga concluso deveremos
extrair ao encarar o loteamento urbano e o respectivo licenciamento. que,
tambm no nos parece que seja apenas com o licenciamento que os lotes
ficam imediata e automaticamente constitudos como prdios autnomos .

que o licenciamento administrativo (titulado atravs do alvar) uma


permisso e um pressuposto indubitavelmente necessrio para que essa
autonomizao descritiva em prdios distintos possa vir a ser feita e
legalmente se conclua, isto , se concretize atravs do seu registo e da
abertura das correspondentes descries.

A situao diversa da propriedade horizontal (p.h.), cuja existncia


depende de ser outorgado um ttulo constitutivo atravs do qual fica
expressa e formalizada a declarao de vontade do titular legtimo nesse
sentido, ou ento de ser para esse fim judicialmente proferida uma deciso.
Mas, mesmo neste caso da p.h. haver, como pensamos, o aludido efeito
semi-constitutivo do registo.

De qualquer modo, o que claramente nos parece que no se verifica nunca


que o efeito constitutivo decorra directa e unicamente do prprio
licenciamento administrativo da construo do prdio em p.h. ou da
certificao dele ter condies para tanto. Esse licenciamento (mais
nitidamente aqui) um pressuposto, mas no mais que um pressuposto, para
que a p.h. possa ser validamente constituda e registada.

No loteamento, atravs do licenciamento da operao (e, claro, depois


de a analisar) que a Administrao vai deferir a constituio dos lotes e
definir com todo o pormenor as condies em que a edificao pode ser
neles feita e tudo isso, consabidamente, fica indicado no alvar mas,
pelas razes que muito sumariamente se indicaram, no se afigura que seja
a (ou melhor, s a) que fica juridicamente concluda a criao e
constituio dos correspondentes prdios autnomos. Parece-nos antes
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que o licenciamento tambm aqui um pressuposto necessrio e, alm
disso, a cumprida diviso jurdica fundiria, legalmente indispensvel
para que os lotes possam ser descritos e constitudos como novas unidades
prediais autnomas.

5 Ainda no que diz respeito ao registo, o n 3 do art. 80 cuja actual


redaco que se afigura infeliz e bem menos clara do que a anterior
parece inculcar exactamente o contrrio do que se acabou de referir. Com
efeito, o preceito alude aos lotes ou parcelas que j se encontrem
juridicamente individualizados. E o que se pode ter querido dizer com a
expresso juridicamente individualizados?

No fcil responder, mas enquanto que no tocante aos lotes ainda se


poderia defender embora, como se disse, ao invs do que nos parece
melhor resultar das regras civilstico-registrais que tal individualizao
predial se d ipso facto logo que concludo o licenciamento e emitido o
alvar, na parcela no possvel sustent-lo. Com efeito, no h a para a
diviso fundiria licenciamento algum. O que tem de existir apenas (no
caso do citado n 4) uma confrontao com arruamento pblico (alis
vulgarssima em milhares de prdios) e um projecto de construo
aprovado (e s quando exigvel no momento da construo) que nem to-
pouco se tem a certeza de que algum dia se ir concretizar. Ou ento, (no
caso do n 5) que nela s venha a ser construdo um edifcio com no
mais de dois fogos (e ser?) e que a parte restante do prdio fique com a
rea legal. Em qualquer destes casos pode ser passada, a quem o requeira,
uma certificao em que constem tais factos, os quais, em si mesmos, como
evidente, no licenciam diviso alguma, nem individualizam qualquer
prdio.

Por conseguinte, no se v como que, antes do registo da parcela como


um prdio definido e distinto, com determinada rea e composio
prpria (ou seja, como uma coisa, tambm no sentido fctico e jurdico
de parte delimitada do solo), ela j exista (na imaginao?) e de resto
sem que ningum com legitimidade para tanto tenha sequer requerido o seu
destaque como juridicamente individualizada.

Por outro lado, o supracitado n 3 para o aludido conceito equipara as


parcelas aos lotes. Ora, se pelo menos na parcela no possvel, nem
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concebvel, que ela j esteja juridicamente individualizada antes do registo,
como entender ento o sentido em que o Cdigo empregou a expresso?

S vemos esta explicao: desde logo, ao que se julga, o legislador magis


dixit quam voluit. Depois, e alm disso, ter tido a preocupao e a
diga-se, uma correcta preocupao - de que o registo no se emiscuise na
matria prpria do direito do urbanismo. e naturalmente na correspondente
verificao e certificao das condies urbanistico-legais probatrias de o
prdio ter sido administrativamente individualizado e, assim, poder ser civil
e registralmente individualizvel.

Consequentemente, ainda que divergindo da opinio mais conhecida ,


somos de parecer que a parte final daquele n 3 se deve interpretar
restritivamente, no sentido de que s pode haver lugar descrio
autnoma dos lotes ou parcelas quando sejam juridicamente
individualizveis (e no quando j estejam, tambm no ponto de vista
civilstico-registral, totalmente autonomizados; por ter sido concludo o
processo da formao dos novos prdios), isto , quando a sua
individualizao puder ser completa e legal.

Consideramos evidente que Administrao que incumbe comprovar


que para essa praticabilidade existem os requisitos necessrios, mas, por
outro lado, ao registo que, decorrido o processo prprio at qualificao
do pedido, cabe verificar as outras condies e dados que legitimam a
abertura de correspondentes descries autnomas e lavr-las com as
menes legais (art. 82), a fim de poderem ser o suporte das inscries
que sobre elas venham a incidir e por forma a definir o prdio com todos os
elementos (incluindo o matricial) que luz dos direitos civil e registral
deve conter.

6 Ainda que se possa considerar redundante, parece-nos, no entanto,


oportuno recordar que as alteraes e vicissitudes que podem ocorrer na
descrio so de origem, mbito e natureza inteiramente diferente daquelas
que se verificam na inscrio, muito embora sejam registralmente
assinaladas atravs de idnticas figuras tabulares: as anotaes e os
averbamentos.

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Dissemos j que as descries no caducam e no so susceptveis de
cancelamento, tal como expressamente declara o n 1 do art. 87. Por
outro lado, tm por fim uma identificao objectiva (fsica econmica e
fiscal: n 1 do art. 79) do prdio. que este existe (ou no existe) com
certas caractersticas determinantes, concretas, objectivas e portanto
necessariamente distintas e independentes de tudo o que, subjectivamente,
podem conceber ou pensar os respectivos dominus.

Tambm as alteraes ou mesmo rectificaes que sofram e que podem


alterar as menes nelas referidas e inclusive a sua natureza rstica ou
urbana tm esse mesmo carcter objectivo. por isso que tambm a lei
permite que os seus elementos, quando realmente se comprove que foram
alterados, passem oficiosamente a constar do respectivo extracto (art. 90,
n 1).

As inscries, por seu turno, servem para exarar (inscrever no sistema) os


factos e os direitos que a lei sujeita a registo. E estes que, nos casos
legalmente previstos, so susceptveis de extino e de cancelamento.
Contudo, no admissvel, nem sequer concebvel, que um direito se
extinga... por a descrio poder desaparecer.

E, ainda que fosse para preservar uma, sem dvida necessria, legalidade
urbanstica, pode entender-se que o legislador do RJUE o tivesse
pretendido defender?

No nos parece, como, muito sucintamente embora, se procurar


demonstrar.

7 Sendo as descries e inscries figuras tabulares com finalidades


diferentes , acontece tambm que a sua vida independente e as
vicissitudes que afectam uma em princpio no interferem com a outra.

Portanto, (e pedindo que seja relevado o comezinho exemplo) se num


prdio cuja propriedade estava registada a favor de A e com uma penhora
de X que era rstico e apenas constitudo por um terreno de cultivo, foi
edificada uma casa e passou a ser urbano, bvio que deve ser feito um
averbamento descrio, mas nada vai alterar as inscries (essas ou
quaisquer outras), visto que os direitos e encargos se conservam
exactamente com iguais menes, pelo que nenhuma anotao ou
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averbamento lhes ir (lhes pode) ser feito. E o mesmo se verifica se depois
a casa foi demolida e o prdio voltou a ser rstico. As inscries tero de
permanecer intocadas. Tambm assim ter de ser se a Cmara Municipal
(por qualquer causa, de resto insindicvel pelo Registo) declarar que a
construo ilegal, que a licena nula, enfim, se sobrevier qualquer outra
ocorrncia mesmo que determine a demolio do edifcio.

No que respeita s alteraes da descrio que as coisas no se passam


exactamente da mesma maneira, designadamente, quanto aos factos que
acabamos de citar. Com efeito, se for o proprietrio inscrito a requerer a
alterao da descrio a lei no s o permite (art. 38) como no levanta
obstculo algum, nem em regra exige que faa prova documental,
contentando-se com a mera declarao por si subscrita, que constitui
portanto o nico documento exigvel. que se considera que ele quem
tem legitimidade para mexer no seu prdio e na respectiva descrio,
sendo legalmente suficiente declarar que o fez.

Deste modo, quando h proprietrio inscrito e a alterao descritiva


solicitada por outrem mesmo que presumivelmente interessado, como o
caso de um credor hipotecrio j a lei no consente que a conservatria
lhe satisfaa imediatamente o pedido. Ter que previamente obter o
consentimento (expresso ou tcito) do proprietrio e, caso ele o no d, o
averbamento no feito, e mais, essa recusa anotada descrio (citado
art. 38, n 4) .

E, qui porque basicamente estamos no domnio do direito civil e do


respeito pela propriedade privada, o mesmo acontece quando o pedido
formulado por um ente pblico, salvo se tiver competncia para comprovar
que o facto (objectivo) na realidade se verificou. Assim, se por exemplo os
servios cadastrais constatarem que a casa foi demolida, a conservatria
no s pode satisfazer o pedido como at, ainda que ele no chegue a ser
formulado, quando tomar conhecimento desse facto, deve proceder ao
averbamento oficioso de actualizao da descrio (art. 90). Isto porque,
como se disse, o prdio havido como uma realidade objectiva, ou seja,
como .

Por outro lado, no ser porque a Cmara Municipal A comunica


Conservatria B que a construo ilegal ou que a licena foi
considerada invlida, que deve ser feito tal averbamento, j que se trata de

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factos que a lei no sujeita a registo. Mas teria de ser caso se comprovasse
que a construo de facto j foi demolida, se a edificao deixou de existir
e o prdio passou a ser rstico, apenas um terreno.

Acentue-se que devemos tambm considerar um outro lado destas


questes: no (e pensamos que no deve ser ) aos servios registrais que
incumbe resolver os casos litigiosos (civis ou administrativos) cabendo-
lhes apenas, quando a lei o diz, publicitar erga omnes que a situao
litigiosa se verifica (ou se verificou), mormente atravs do registo de
aces e decises. Este o funcionamento normal e lgico do sistema.

8 Para que possamos perspectivar algumas das questes registrais que o


caso especfico do loteamento urbano suscita, teremos de recordar
determinados preceitos do CPA e do RJUE que mais directamente se
prendem com este tema .

De entre as normas fundamentais do RJUE cabe em primeiro lugar revisitar


o que enuncia o prprio conceito de operao de loteamento (al. i) do
art. 2). Ora, apesar dos propsitos, sucessivamente enunciados, de
clarificao e de simplificao, vemos que a diviso de um ou vrios
prdios em lotes de terreno destinados imediata ou subsequentemente
edificao urbana. tem permanecido como uma parte essencial deste
conceito (e dizemo-lo, evidentemente, em termos muito gerais ).

Outra importante disposio que subsiste, contudo, por um lado, com mais
imposies e, pelo outro, aparentemente com menos gravosas
consequncias, a do art. 49. Para a celebrao e titulao de actos e de
negcios jurdicos referentes a lotes continua a ser exigvel o alvar de
loteamento e a sua expressa identificao, mas, ao invs do que antes era
dito (nos art.s 27 do D.L. 289/73, 60 do 400/84 e 56 do 448/91), no
est declarado que a violao dessa obrigao implique a nulidade do acto
ou negcio. Contudo, como recordam FERNANDA PAULA OLIVEIRA e
DULCE LOPES, entende-se que tal violao significa um incumprimento
manifesto de norma imperativa e, portanto, conduz nulidade nos termos
do disposto no art. 294 do C.C.

No art. 73 reconhece-se a legtima exigncia de uma necessria limitao


possibilidade de revogao do licenciamento a prescrita para os actos

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constitutivos de direitos (art. 140, n 2 e, se invlidos, 141 do CPA) ,
mas j nos artigos 68 e 71 se estabelecem regimes (amplos) para a
nulidade e para a caducidade das licenas que pouco diferem (esta ltima
com a compreensvel, mas parca, ressalva do n 7) dos que apenas
envolvem os particulares interessados e acabam por s se reflectir nas suas
solicitaes, bem como nos seus prprios interesses e esferas jurdicas.

H, todavia, que louvar a estatuio, constante do art. 70, da


responsabilidade civil do municpio e de outras entidades (n 3) que resulte
de conduta ilcita. No est prevista, e cremos que deveria estar, a que
venha a dimanar no apenas dessa ilicitude, mas de outras circunstncias
(no directamente imputveis ao particular) que, afinal, tambm podem
nascer dos actos e da tutela do municpio.

A concepo quanto ao regime de facilitao e de um certo automatismo na


abolio do alvar (e no documentado licenciamento) qui mais
evidente na disposio do art. 79, a qual, em face da sua imperativa
redaco ( cassado) mostra que existe uma imposio, uma obrigao,
por parte do presidente da cmara, tanto no tocante ao acto da cassao
como ao da participao conservatria ( comunicada). Neste artigo se
insere o n 3, cuja filosofia parece confirmar a ideia de que, para o RJUE,
so apenas merecedores de alguma salvaguarda os lotes que se encontrem
na situao prevista no n 7 do artigo 71.

Os preceitos que muito rapidamente recordamos visam, claro,


regulamentar o correspondente procedimento e actividade administrativa,
mormente por parte dos municpios, sendo-lhe, portanto, directamente
aplicveis as normas do CPA:

De entre todas as importantes disposies deste fundamental diploma, para


o tema que ora tratamos importa sobretudo atentar nos artigos 3 e 4, bem
como no 134, visto que esto principalmente em causa os princpios da
legalidade e do interesse pblico em consonncia com a proteco dos
direitos e interesses dos cidados e bem assim o regime da nulidade do acto
e do ttulo do licenciamento.

Face ao princpio enunciado no art. 4 parece, portanto, bvio que no


pode ser atravs de quaisquer decises da Administrao (e at as de
mbito contencioso) que se extinguem direitos dos cidados, mormente de
natureza cvel, j ou entretanto constitudos. Ou seja: a actividade
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administrativa s pode ser prosseguida tendo como limite o respeito pelos
direitos dos cidados .

No que respeita magna quaestio do regime da nulidade dos actos


administrativos os ns 1 e 2 do art 134 do CPA no deixam margem para
dvidas, embora o n 3 no-las consinta. Na verdade, a estatuio dos
primeiros ns no pode ser mais ampla: o acto totalmente ineficaz, no
produz efeito algum, todos a podem invocar, a todo o tempo, e qualquer
rgo ou tribunal a pode conhecer. Mas o n 3 j nos diz que podem
decorrer consequncias jurdicas do acto nulo para as situaes de facto,
por fora do simples decurso do tempo, de harmonia com os princpios
gerais de direito.

A este respeito tem-se citado o caso do funcionrio putativo. Mas, alm de


haver vrias outras situaes de aparncia, poder-se- notar e sem sequer
fazer apelo a disposies cveis ou registrais que, no estrito mbito
administrativo, o RJUE prev (v.g. no citado n 3 do art. 79 e n 7 do art.
71) a produo de efeitos do acto declarado nulo - v.g. a licena da
operao de loteamento - quando exista, j aprovado, pedido de
licenciamento ou de autorizao das obras de edificao previstas. Ora,
no parece que se deva entender o licenciamento duma construo como
uma mera situao de facto que se tenha verificado por fora do
simples decurso do tempo. No entanto, o legislador entendeu e bem
excepcionar esta situao do radical princpio da no produo de
quaisquer efeitos.

E perguntamo-nos: no deveria estar tambm expressamente excepcionada


uma consumada abertura, feita no registo, de descries autnomas, o que,
a nosso ver, no menos importante (at luz do civil) do que a licena de
construo de uma casa?

9 Depois deste brevssimo priplo por alguns pontos essenciais da


legislao pertinente, qui devamos tambm encarar certas questes
prticas que frequentemente se levantam. A primeira e a mais delicada
, sem dvida, a que decorre dos efeitos civis e registrais da cassao de
um alvar de loteamento - quando caduque a licena ou autorizao por
ele titulada ou quando esta seja revogada, anulada ou declarada nula - e
cujo registo j tenha sido efectuado.
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Do ponto de vista da Administrao tudo parece simples: o licenciamento
nulo ou anulado no produz efeitos, portanto como se nunca tivesse
existido (a declarao respectiva opera ex tunc) e devem ser feitas s
conservatrias as comunicaes previstas nos ns 2 e 3 do aludido art. 79.

Contudo, nas perspectivas do direito civil e do registral j nos parece que as


coisas so bem mais complicadas.

Na verdade, quando o alvar de loteamento registado so abertas (como


j se referiu) as descries dos lotes como prdios autnomos. Deste modo,
podem sobre eles ser celebrados (e habitualmente so) os mais variados
actos e contratos tal e qual como ocorreria relativamente a qualquer outro
prdio autnomo, que sempre o tivesse sido.

Dissemos tal e qual, visto que no parece que se deva sustentar que um
contrato, uma hipoteca, outro encargo ou acto registvel possa ter (ou tenha
que ter) uma qualquer limitao ou distinta natureza jurdica pelo facto de
incidir sobre um prdio que descrito como lote de terreno para
construo, ou sobre outro, descrito como uma quinta, uma casa, um
armazm, enfim, com outra composio e localizao.

Acontece que as edificaes que se queiram fazer num lote de terreno


que obviamente faz parte e est inserido num loteamento - tm
determinadas condicionantes que outro prdio, que sempre foi autnomo,
porventura no ter. Ou at pode-as ter maiores ou no ser possvel efectuar
nele qualquer tipo de construo urbana.

Mas isso nada tem a ver com os direitos registveis incluindo,


evidentemente, o direito de propriedade - que podem incidir sobre uma
dada descrio predial .

J h muito, antes mesmo da publicao do RJUE, que a jurisprudncia e a


doutrina tm reconhecido que o jus aedificandi no faz parte dos poderes
inerentes ao direito de propriedade, sendo antes uma concesso de natureza
pblica habitualmente consubstanciada num licenciamento administrativo.
No oportuno sequer tentar aqui abordar, por pouco que seja, este tema ,
visto que apenas se pretende chamar a ateno para a circunstncia de o
legislador do RJUE ter tido um entendimento, ao menos aparentemente,
bem diverso.

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Com efeito, no n 3 do art. 79 considera-se que o registo s no deve ser
cancelado relativamente aos lotes para os quais j haja sido aprovado
pedido de licenciamento para obras de edificao ou j tenha sido
apresentada comunicao prvia da realizao dessas obras. Quer dizer:
quem, por exemplo, tenha registado a promessa de aquisio de um lote ou
at j titulado essa aquisio, para o RJUE no merece proteco alguma.
Mas se tiver sido emitida uma qualquer permisso de edificar... j pode
manter o seu prdio.

Parece assim que para o RJUE a questo da descrio e dos direitos que
possam incidir sobre um lote, enquanto prdio autnomo ou melhor, j
constitudo e descrito como autnomo depois de lavrada a inscrio de
autorizao de loteamento se encontra ligada ao facto de ter ou no ter
sido licenciada uma edificao.

No podemos estar mais em desacordo. Dever-se-, porm, esclarecer que


ao fazer esta observao no se quer, de modo algum, significar que quem
obteve uma licena no merea um amparo legal quanto s suas legtimas
expectativas de construir em prdio autnomo. Cremos que merece. S
que, a nosso ver, poder edificar no significa poder haver prdio autnomo
e, face dos princpios registrais, quem no tem apenas uma descrio e
tambm obteve uma inscrio a seu favor ainda que seja provisria , de
propriedade ou outra merece evidentemente muito maior ateno.

Consabidamente, s quanto s inscries que se aplicam alguns dos


princpios e efeitos do registo - no apenas no tocante importantssima
questo da proteco de terceiros e tambm nelas que se acham
definidos os direitos sobre os prdios. Por outro lado, completamente
diferente ter o direito de propriedade sobre um prdio autnomo ou t-lo
sobre uma parte indivisa de um outro prdio. E o mesmo se diga
relativamente ao credor que, depois de ter feito as habituais buscas quanto
aos bens do devedor, obteve um registo de penhora sobre um prdio
independente (que talvez nem saiba bem onde se situa e como se compe) e
que, anos depois, na fase da venda executiva, confrontado com o facto
desse prdio, sua revelia, ter desaparecido e talvez seja agora uma
parte indivisa de outro prdio .

Ora, luz dos princpios do direito civil e das regras gerais do registo,
afigura-se que esta situao no crvel, nem aceitvel , Mas, para o RJUE

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parece que o e que, afinal, tal pode sempre ocorrer... porque o regime de
nulidade do licenciamento a isso necessariamente conduz, salvo havendo
autorizao para as edificaes previstas.

Todavia, cabe formular a interrogao: conduzir mesmo? No nos parece.


Quanto ao acto administrativo do licenciamento e da inerente faculdade de
construir ter, sem dvida, de conduzir. Mas quanto a outros efeitos,
mormente os registrais, que a sua inscrio no sistema gerou, afigura-se
que no.

A ideia segundo a qual o prdio que foi objecto de uma inscrio de


autorizao de loteamento e, com base nela, das correspondentes descries
dos lotes, pode voltar a ser o mesmo que era antes est, ao que nos parece,
errada. De um ponto de vista urbanstico no se nega que seja possvel.
Mas, na perspectiva registral, no se descortina como que se tem insistido
em defend-lo. Do mesmo modo, em termos de direito civil, tambm no
nos parece que se deva sustentar essa ideia do retorno predial a um (e que
no caso se afigura invivel) statu quo ante, sobretudo se sobre novos
prdios passaram a incidir, validamente, vrios direitos. Mas, ainda que
isso no acontea, a verdade que foi publicitada a existncia daqueles
prdios que puderam ser objecto dos mais variados negcios jurdicos e,
inclusivamente, de aces judiciais .

Portanto, somos de opinio que a inscrio de autorizao de loteamento,


estando comprovadamente titulada pelo respectivo alvar, d sempre lugar
abertura das descries dos lotes, como prdios independentes, os quais,
luz do sistema registral, no mais se podem cancelar nem ficam ligados ao
prdio loteado, relativamente ao qual foi, de uma vez por todas,
definitivamente cortado o cordo umbilical, ao contrrio do que acontece
na propriedade horizontal em que (como civilmente) subsiste uma
descrio genrica (relativa ao prdio e s partes comuns) qual
permanecem ligadas as descries das fraces autnomas .

Quanto ao loteamento: os prdios autonomizados (os ex-lotes), como


tais, apesar da cassao do alvar, no se extinguem. Extinguem-se, sim,
enquanto lotes. Os prdios, que nasceram, no morrem. O que deixaram
de ser lotes. Sero prdios rsticos, parcelas em que no se pode construir,
mas registralmente (e, ao que cremos, civilmente) tm existncia. certo
que a abertura daquelas descries esteve condicionada pela realizao da

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inscrio que autorizou o loteamento. Mas, uma vez abertas, o prprio
sistema de registo exige que subsistam .

Por conseguinte, o que talvez fosse mais correcto, era no RJUE


determinar-se (naqueles casos de nulidade e cassao do alvar) que as
descries abertas em consequncia da inscrio de autorizao de
loteamento publicitassem (por averbamento) a sua nova natureza e
composio, ou seja, que aquelas partes delimitadas do solo deixaram de
ter natureza urbana e de ser constitudas por lotes de terreno destinados a
construo.

Em suma: no parece que seja uma soluo correcta (registral e civilmente)


a anexao da descrio de um ex-lote que correspondia ao prdio
inicial de onde ele proveio (o denominado prdio-me) e que, alis, pode
at j nem subsistir . Mais: no caso de para todos os outros ex-lotes j
haver projecto aprovado, o RJUE diz que essas descries devem
permanecer intocadas. Ento aqueloutro que nada tem ter-se- de anexar?
E a que prdio?

Por outro lado, no caso de haver um novo licenciamento (j que, como se


sabe, no h nesta matria qualquer trnsito que impea a repetio do
pedido) que autorize a constituio de diferentes ou de idnticos lotes, no
h necessidade (nem, ao que se defende, possibilidade) de novas
desanexaes daquele que foi o prdio-me. O que h, ou pode haver, a
exigncia de se efectuarem desanexaes ou anexaes de partes das reas
de descries j abertas (em virtude do inicial licenciamento), bem como
da celebrao dos negcios jurdicos correspondentes que se mostrem
indispensveis.

De qualquer modo, o que no nos parece exista, no caso de cassao do


alvar, uma causa jurdico-civil para transformar a propriedade singular
de um dos ex-lotes numa qualquer compropriedade sobre o prdio de onde
eles provieram. Trata-se, obviamente, de direitos diferentes.

10 A mais frequente leitura que a jurisprudncia e a doutrina tm feito do


art. 134 do CPA de que os aludidos preceitos do RJUE so corolrio e
bem assim da limitao do n 3, vai no sentido de que a disposio deve
ser interpretada ao p da letra o acto nulo no produz, desde que surgiu,

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quaisquer efeitos jurdicos - e a ressalva do n 3 apenas diz respeito a meras
situaes de facto decorrentes de actos nulos, por fora do simples
decurso do tempo. Como exemplo cita-se o caso de agente ou funcionrio
putativo, que exercia h anos e publicamente o cargo, mas que foi nomeado
e empossado por acto nulo.

Afigure-se-nos que esta viso muito redutora e no tem em conta o apelo


aos princpios gerais de direito a que se refere a ltima frase do preceito.
que, como a nosso ver justa e pertinentemente se observou, tambm h
(pode haver) efeitos putativos ligados a outros factores de estabilidade das
relaes sociais, como os da proteco da confiana, da boa-f, do suum
cuique tribuere, da igualdade, do no locupletamento, e at da realizao do
interesse pblico . E estamos inteiramente convencidos que todos esses
valores, designadamente, (no ser demais repetir) os da boa-f,
confiana, segurana, estabilidade, e at o do interesse pblico que afinal
so inerentes aos princpios gerais de direito e do prprio Estado de Direito
tambm se acham estruturalmente presentes quando esto em causa os
direitos publicitados em relao a todos pelo registo .

que, como enuncia o art. 1, a finalidade do registo, a de publicitar erga


omnes a situao jurdica dos prdios com o objectivo da segurana do
comrcio jurdico imobilirio, para o que a lei lhe atribui todos os
relevantes e conhecidos efeitos para desempenho da sua essencial misso .
Caber ainda lembrar que, no concernente situao jurdica, ela abrange o
conhecimento dos direitos que incidem sobre os prdios (atravs das
inscries), mas outrossim a definio e pblico conhecimento da prpria
identidade deles mesmos, afirmada pela sua natureza, situao,
composio, artigo matricial e demais menes previstas no Cdigo.

Referimos j que as descries no se extinguem nem se cancelam, como


ocorre com as inscries , podendo ser inutilizadas quando, como se disse,
se verifica uma das causas objectivas que o n 2 do art. 87 prev. Nesta
hiptese, embora no possam voltar a ser suporte de direitos, tambm no
ser correcto dizer que nunca existiram, nem que o seu contedo possa ser
certificado.

Estas brevssimas referncias j nos permitiro inferir que o ponto de vista


do registo muito distinto do administrativo-urbanstico e qui nesta

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matria (afinal traduzida na nulidade retroactiva do ttulo) com ele
incompatvel.

De facto, em conformidade com o disposto no art. 134 do CPA o acto


nulo como se nunca tivesse existido. A sua anulao produz efeitos ex
tunc e portanto apaga radicalmente quaisquer actos ou situaes que,
mesmo na sua gnese, pudesse ter originado. No assim, como tentamos
mostrar, com as descries prediais, nem to-pouco com as inscries que
at ao seu cancelamento produziram e devem continuar a produzir todos os
normais efeitos incluindo os substantivos e que, mesmo aps, permitem
comprovar que sobre o prdio realmente incidiram os direitos e encargos
que se achavam registados. O cancelamento nunca retroactivo.

Por outro lado, a ideia segundo a qual o prdio que foi objecto de uma
inscrio de autorizao de loteamento e, com base nela, das
correspondentes descries dos lotes - em que sobre uma ou algumas
possivelmente incidem inscries muito diversas - pode voltar a ser o
mesmo que era antes de tudo isso est, ao que nos parece, errada. De um
ponto de vista urbanstico poder at ser claro que pode. Mas na
perspectiva registral e civil no se v como seja defensvel.

Ter ainda cabimento aludir ao seguinte: a inicial autorizao


administrativa do loteamento, ao que nos dado perceber, confere aos
lotes uma virtualidade construtiva que, com a emisso da licena ou de
autorizao das obras de edificao, se vai tornar uma efectiva capacidade
construtiva. Portanto, tendo j a Administrao conferido essa capacidade
construtiva, no seria lcito sem mais (designadamente sem que se
verificasse a nulidade) retir-la, visto que foi efectivamente atribuda.

Mas aquela autorizao inicial no conferiu apenas tal virtualidade. Deu


simultaneamente permisso para ser feita uma diviso fundiria que, com a
inscrio do loteamento foi efectivada nas descries autnomas, ou
mesmo, se concordarmos com o supra referido efeito, foi at
constitutivamente (ou para-constitutivamente) operada no registo.
Tambm por isso, e de igual modo, no parece lcito a Administrao vir
depois declarar que, afinal, no houve qualquer autonomizao descritiva.

Quer ento dizer que, no caso extremo do interesse pblico no poder


permitir que, em resultado da diviso fundiria operada, qualquer dos
prdios autonomizados possa permanecer (ainda que com a natureza de
20
rstico), consideramos que a Administrao est impedida de agir? De
modo algum. Nunca o pensaramos nem o defenderamos. O que dizemos
que no acreditamos que os prprios princpios constitucionais e
administrativos consintam uma espcie de aco automtica e imperativa
para a Administrao revelia dos titulares inscritos no Registo, que parece
estar preconizada (como se diz) na parte final dos ns 2 e 3 do art. 79 do
RJUE. Afigura-se antes que, naquele caso extremo, a Administrao teria
de recorrer a outros meios, designadamente via da expropriao.

11 Parecer-nos-ia correcto que o RJUE tivesse conciliado esta dualidade


de perspectivas, dando a Csar o que de Csar, ou seja, dando ao
licenciamento urbanstico o que administrativo e ao registo o que no
mbito registral deve pertencer.

Dizemo-lo porque, desde logo, nos parece que o CPA quando declara que o
acto nulo no produz efeitos independentemente da declarao de nulidade,
apenas se est a referir ao acto da Administrao que est em causa, no seu
mbito prprio. No, evidentemente, a outros de direito civil, processual,
registral ou mesmo administrativo (como o aludido licenciamento de
edificaes), que inclusivamente possam ter nascido na sequncia
daquele acto nulo , e que, por vezes se consideram nele abrangidos
ampliando assim os seus efeitos mas que, de facto, no tm directamente
a ver com os condicionalismos e prescries do mbito urbanstico-
administrativo em causa.

Por outra parte, o RJUE considera que sero de manter as descries


prediais dos lotes em relao aos quais tenha sido aprovado pedido de
licenciamento para obras de edificao ou j tenha sido apresentada
comunicao prvia da realizao dessas obras (n 7 do art. 71), mas
nada diz relativamente aqueloutros em que passaram a incidir direitos
mormente direitos reais e inclusivamente aqueles em que o registo tem
indubitavelmente efeito constitutivo, como o caso da hipoteca e at
aces ou decises judiciais.

A verdade, porm, que a descrio subsiste igualmente, a mesma, tem


igual referncia, at numrica, quer exista, ou no, uma edificao j feita,
em vias de ser feita, ou permanea apenas como terreno. O prdio pode

21
pois ter (ou readquirir) uma natureza distinta rstica, urbana, voltar a ser
rstica que registralmente sempre o mesmo.

No ser, portanto, justificvel que se deva (ou sequer coerentemente se


possa) anotar a uma descrio a sua inutilizao pelo mero facto de ainda
no lhe ter sido j averbada uma construo (ou de ela no ter sido
licenciada) . O que talvez se pudesse fazer de um modo tabularmente mais
ajustado era anotar, e por essa via publicitar, que o prdio no tem, ou que
deixou de ter, licenciamento urbanstico e mudou de natureza (no
podendo, pois, ser-lhe averbada .a correspectiva edificao urbana).

No tocante ao n 3 do art. 79, o preceito indica que quando existam lotes


nas condies do n 7 do art. 71 o registo (e parece evidente que aqui a
lei se quer referir inscrio de autorizao de loteamento) deve ser
parcialmente cancelado, mas nada prev quando existam inscries em
vigor referentes a outros factos (ou aces) por lei sujeitos a registo.

Para alm das crticas que, como se referiu, no mbito do direito registral
estas disposies merecem, h outros problemas de natureza substantiva
que no so despiciendos. Assim: os direitos reais, bem como as aces e
decises que visam dirimir e dirimem os emergentes conflitos, incidem
concretamente (como resulta do princpio da especialidade) sobre prdios
certos e determinados ou sobre correlativos direitos.

No portanto a mesma coisa ou melhor, o mesmo direito - se h uma


aquisio, uma hipoteca, uma deciso de reconhecimento de direitos sobre
um prdio descrito como autnomo (com a rea que correspondia de um
lote) ou sobre uma parte indivisa de uma descrio diferente, ainda que seja
da inicial de onde ele havia sido desanexado . O direito , evidentemente,
outro. Contudo, parece que ser a essa pseudo-soluo que as aludidas
normas do RJUE conduzem.

No que concerne ao estatudo na parte final do n 2 do art. 79 do RJUE


(ou de cancelamento do registo do alvar) faremos duas observaes: a
primeira, embora sem grande significado (que poder no entanto traduzir
uma viso inusitada da matria do registo) esta: antes da ltima alterao
operada pelo Dec-Lei n 26/2010, de 30 de Maro, naquela parte final era
dito: e de cancelamento.... Agora diz: ou de cancelamento....
Substituiu-se, ao que pensamos infundadamente, a copulativa e pela
disjuntiva ou. E porqu? S vemos duas hipteses: ou porque se
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considera que no deve ser feita anotao descrio quando h
cancelamento da inscrio (faz-se uma coisa ou outra), ou ento, pelo
contrrio, porque se entende que h sempre lugar anotao a todas as
descries (mesmo s dos lotes a que alude o n 7 do art. 71) se for
cancelada a inscrio. Consideramos, porm, que o citado procedimento
seria errado quer numa, quer na outra alternativa.

Quanto indicao de que o acto de registo deve ser um cancelamento tal


, em nosso entender, errneo, at porque os efeitos registrais no so os do
cancelamento. Na verdade, no caso do loteamento no estamos
(normalmente) nem perante uma deciso judicial que o determine , nem
perante uma extino do direito que se verifique depois de lavrada a
inscrio (e que, evidentemente, s produz efeitos ex nunc), como
acontece nos direitos reais de garantia, quando a obrigao garantida se
extingue ou noutros encargos quando a extino a do prprio direito
registado (como sucede, v. g, na servido). No caso do loteamento nulo ou
anulado no h registralmente lugar figura do cancelamento, tal como a
lei a concebeu. antes uma situao semelhante do registo da deciso
judicial que julga procedente o pedido de declarao de nulidade de um
facto registado (e que produz efeitos ex tunc).

Portanto, o que nos pareceria indicado fazer aqui era averbar inscrio o
facto que se comprovou ter existido, qualquer que fosse o seu efeito
jurdico (que , obviamente, outra questo) Assim, em nossa opinio, um
averbamento correcto seria, por ex., declarada nula a autorizao de
loteamento. Diremos, pois: talvez o RJUE devesse ter simplesmente
deixado esta matria para o domnio da qualificao registral.

12 A concluir este singelo apontamento faremos uma brevssima sugesto


nalguns escassos (ainda que importantes) pontos relativamente aos quais se
poderia concretizar uma desejvel evoluo legislativa, sobretudo no
tocante s figuras registrais aplicveis a esta matria do loteamento urbano.

A questo que neste domnio por certo a mais sensvel prende-se com a
interpretao do art. 134 do CPA, mormente no que tange medida do
interesse pblico que lhe subjaz, e ao reflexo concreto e tabular daquela
norma quando se verifica que existe um caso de nulidade do alvar de
loteamento.
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A este propsito afigura-se que inadequado dizer que, com a caducidade,
anulao ou declarao de nulidade da autorizao de loteamento (e
respectiva cassao do alvar), a consequente inscrio da operao de
transformao fundiria resultante de loteamento (al. d) do art. 2) no
produziu, ou no produz, quaisquer efeitos. claro que sim, visto que o
registo do alvar teve e tem consequncias. Desde logo, como se referiu, o
importantssimo efeito de haver motivado a abertura das descries dos
lotes como prdios autnomos. Depois a publicitao erga omnes de que
tais prdios existem. Depois ainda a possibilidade legal de sobre eles se
constiturem e de se registarem direitos civis, tal como sobre quaisquer
outros prdios.

Aludimos [supra n 8 e nota (32)] afirmao que sustenta a necessidade


de a actividade administrativa s poder ser prosseguida tendo como limite
o respeito pelos direitos dos cidados. Ora, como tambm resulta do que
se apontou, talvez essa considerao devesse passar pelo acatamento da
situao descritiva (e no apenas inscritiva) dos prdios, como foram e se
acham publicitados pelo registo, sem embargo, como evidente, das
concesses e permisses administrativas serem apenas as que decorrem
da legislao que lhes corresponda (e de em certos casos poderem ou at
deverem ser mencionadas na prpria descrio).

Todavia, esta aluso no envolve, de modo algum, a ideia de que o registo


se deva afastar da informao relativa legalidade, s condies,
permisses, aos nus urbansticos e medio-ambientais relativos aos prdios.
Pelo contrrio, pensamos que devia e que seria correcto que a lei o previsse
e que desenvolvesse a publicitao desses condicionalismos, como de resto
j ocorre noutros pases .

Mais ainda: consideramos que poderia ser conveniente incluir v.g. nas
menes descritivas determinadas referncias urbansticas inerentes ao
prdio. Mas teria qui bem maior importncia que os litgios urbansticos
ingressassem no sistema registral em sede do registo de aces e decises,
e para lhes poder ser conferida a necessria publicidade e eficcia contra
terceiros, com os legtimos e teis efeitos jurdicos conferidos em geral
pelo registo.

Com o que no poderemos concordar que, no tocante s questes


urbansticas e no mbito da legislao respectiva, os despachos que lhes

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correspondam e dos quais se considera que deve ser dada publicidade
registral do modo que indicado na lei, isso mesmo venha a ser, na prtica,
de algum modo incongruente ou mesmo incompatvel com o prprio
sistema de registo, tal como est desenhado na legislao que o regula.

E por aqui nos quedamos, confessando que, se este breve e singelo


apontamento, voluntariamente afastado do discurso interpretativo
dominante, puder ao menos propiciar um novo debate sobre este delicado
tema do loteamento urbano e das suas consequncias registrais, dar-nos-
emos por muito gratificados.

J. A. Mouteira Guerreiro

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