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Francisco Pereira Coelho

ARRENDAMENTO
Direito Substantivo e Processual

RED

AD PERPETUAM REI MEMORIAM


2 0 1 6
AU TOR
Francisco Manuel Pereira Coelho

ED IO
Autor

CO LECO
RED - Revista Electrnica de Direito | Ad Perpetuam Rei Memoriam

EXEC UO GRFICA
Ana Paula Silva

LOCAL
Porto

DATA
Julho de 2016

ISBN
978-989-206846

Francisco Manuel Pereira Coelho


All rights reserved. No reproduction, copy or transmission of this book may be made without written per-
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REDREVISTA
ELECTRNICA
DE DIREITO
Francisco Pereira Coelho
ARRENDAMENTO
Direito Substantivo e Processual

Organizao e Coordenao
Francisco M. Brito Pereira Coelho
Francisco Liberal Fernandes
Maria Raquel Guimares
Maria Regina Redinha

RED

AD PERPETUAM REI MEMORIAM


2 0 1 6
NDICE

Principais Abreviaturas e Siglas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

INTRODUO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
1. O contrato de locao; noo legal e elementos essenciais:
a) obrigao de proporcionar o gozo de uma coisa; b) prazo;
c) retribuio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2. A locao como contrato: a) consensual;
b) bilateral-sinalagmtico; c) oneroso; d) comutativo;
e) de execuo continuada; f) obrigacional.. . . . . . . . . . . . . . . . 21
3. Confronto com outras figuras. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
a) Locao e venda dos frutos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
b) Locao-venda. Aluso locao financeira . . . . . . . . . . . . 26
c) Locao e usufruto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
d) Locao e enfiteuse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
e) Locao e superfcie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
f) Locao e consignao de rendimentos.. . . . . . . . . . . . . . . . 29
g) Locao e sociedade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
h) Locao e comodato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
i) Locao e depsito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
j) Locao e transporte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
l) Locao e contrato de trabalho. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
m) Locao e hospedagem.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
4. Espcies de locao: arrendamento e aluguer. Terminologia.. . 33
5. Interesse e actualidade do estudo do arrendamento predial.. . . 33
6. Modalidades do arrendamento predial. Arrendamentos mistos. . . 34
7. Especialidades do regime do arrendamento predial:
enunciado geral e interesses que as justificam.. . . . . . . . . . . . . 41
8. Fontes. Observaes sistematizao do direito do
arrendamento predial do Cdigo Civil.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
9. Bibliografia.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
10. Plano geral do curso.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Parte I
ARRENDAMENTO URBANO E ARRENDAMENTO RSTICO
NO RURAL NEM FLORESTAL

Captulo I CONSTITUIO DA RELAO DE ARRENDAMENTO. . . . 61

Seco I PRELIMINARES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
11. O contrato de arrendamento como fonte de relao de
arrendamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
12. Formao do contrato de arrendamento. Contrato-promessa
de arrendamento.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Seco II REQUISITOS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO. . . . 65

Subseco I REQUISITOS DE FUNDO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65


1 CONSENTIMENTO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
13. Princpios gerais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
14. Condio e termo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
15. O consentimento do senhorio na nova legislao locativa.. . . . 67
2 CAPACIDADE E LEGITIMIDADE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
16. Princpios gerais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
17. Incapacidades negociais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
18. Legitimidade para dar de arrendamento.. . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
19. Legitimidade para tomar de arrendamento.. . . . . . . . . . . . . . . . 71
3 POSSIBILIDADE DO OBJECTO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
20. Princpios gerais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
21. Impossibilidade fsica do objecto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
22. Ilicitude do objecto.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
23. Ilicitude do fim.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

Subseco II REQUISITOS DE FORMA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75


24. Preliminares.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75
25. Arrendamentos para habitao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
I - Arrendamentos por prazo igual ou inferior a 6 anos . . . . . . . 76
II - Arrendamentos por prazo superior a 6 anos. . . . . . . . . . . . . 78
26. Arrendamentos para comrcio, indstria ou exerccio
de profisso liberal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

Seco III INVALIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO. . . . 81


27. Princpios gerais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
28. Excepes.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

Capitulo II CONTEDO DA RELAO DE ARRENDAMENTO. . . . . 82

Seco I PRELIMINARES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
29. Contedo legal e contedo convencional da relao locativa.. . 82
30. Indicao da sequncia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

Seco II A PRESTAO DO SENHORIO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82


31. Atribuio do gozo do prdio, no mbito e
para fins do contrato.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
32. Obrigao de entrega do prdio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
33. Obrigao positiva de manuteno do gozo. As reparaes.. . . 83
34. Obrigao negativa de manuteno de gozo.. . . . . . . . . . . . . . 86
35. Responsabilidade do senhorio pelos vcios da coisa ou
do direito.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
36. Obrigao de indemnizao das benfeitorias efectuadas pelo
arrendatrio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
37. Obrigao de preferncia na venda ou dao em cumprimento
do prdio arrendado. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
38. Obrigao de satisfazer os encargos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
39. Obrigaes administrativas e fiscais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

Seco III A PRESTAO DO ARRENDATRIO . . . . . . . . . . . . . . . . 95


1 OBRIGAO DE PAGAR A RENDA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
40. Montante da renda. Actualizaes das rendas.
A questo das rendas escalonadas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
41. Onde deve ser paga a renda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
42. Quando deve ser paga a renda.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
43. Mora do arrendatrio no pagamento da renda. Efeitos da mora.. . 110
44. Depsito de rendas.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
45. Garantia do pagamento da renda. Extenso da fiana.. . . . . . 116

2 OUTRAS OBRIGAES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117


46. Utilizao do prdio, no mbito e para os fins do contrato.
Excepes ao princpio, no caso de arrendamento
para habitao (arts. 1108 e 1109). Algumas especificaes
legais relativas ao modo de utilizao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
47. Restituio no termo do contrato. Indemnizao pelo
atraso na restituio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
48. Indemnizao pela perda ou pelas deterioraes do prdio.. . 122

Seco IV CONTEDO CONVENCIONAL DA RELAO


DE ARRENDAMENTO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
49. Princpios gerais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
50. Referncia a algumas clusulas.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

Captulo III MODIFICAO DA RELAO


DE ARRENDAMENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
51. Generalidades. Modificaes subjectivas e
modificaes objectivas da relao de arrendamento.. . . . . . . 125

Seco I MODIFICAES SUBJECTIVAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126


1 TRANSMISSO DA POSIO DE SENHORIO. . . . . . . . . . . . . 126
52. Princpio geral: a transmisso da posio de senhorio
como consequncia automtica e imperativa da transmisso
do direito com base no qual foi celebrado o contrato. . . . . . . . 126
2 TRANSMISSO DA POSIO DE ARRENDATRIO. . . . . . . . . 127
53. Cesso da posio contratual.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
54. Trespasse e cesso do direito ao arrendamento para o
exerccio de profisso liberal.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
55. Transmisso por morte do arrendatrio.. . . . . . . . . . . . . . . . . .130
56. Incomunicabilidade do direito ao arrendamento
para habitao. Transmisso ao cnjugue do arrendatrio
no caso de divrcio ou separao judicial de pessoas e bens..134
3 SUBARRENDAMENTO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
57. Noo, natureza, modalidades e confronto com figuras
prximas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
58. Constituio da relao de subarrendamento.
Condies de eficcia em relao ao senhorio.. . . . . . . . . . . . 138
59. Contedo da relao de subarrendamento.
Limitao da renda. Relaes entre o senhorio
e o subarrendatrio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
60. Extino da relao de subarrendamento.. . . . . . . . . . . . . . . . 142

Seco II MODIFICAES OBJECTIVAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143


61. Princpios gerais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

Captulo IV EXTINO DA RELAO DE ARRENDAMENTO. . . . 146

1 PRELIMINARES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
62. Modos de extino. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
63. Terminologia. Denncia, resoluo e caducidade.. . . . . . . . . . 146
2 DENNCIA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
64. Denncia pelo arrendatrio. O pr-aviso: funo e prazos.
Processo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
65. Denncia pelo senhorio: princpio geral.. . . . . . . . . . . . . . . . . 150
66. Casos em que, excepcionalmente, o senhorio pode
denunciar o contrato para o termo do prazo ou da renovao.
Prazo da denncia. Meios de que pode servir-se o senhorio
para denunciar o contrato. O processo de despejo mediato
ou diferido: desenho geral.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
67. Denncia para habitao do senhorio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
68. Denncia para ampliao do prdio ou construo de
novo edifcio com aumento do nmero de locais arrendveis.. 161
3 RESOLUO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
69. Resoluo pelo senhorio. Princpios gerais:
a) tipicidade das causas de resoluo;
b) carcter judicial da resoluo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
70. Anlise sumria das causas de resoluo.. . . . . . . . . . . . . . . 163
a) Falta de pagamento da renda ou de depsito liberatrio. . 163
b) Uso do prdio para fim ou ramo de negcio diverso
daquele a que se destina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
c) Aplicao reiterada ou habitual do prdio a
prticas ilcitas, imorais ou desonestas . . . . . . . . . . . . . . 164
d) Obras que alterem substancialmente a estrutura
externa do prdio ou da disposio interna das
suas divises, ou quaisquer actos que nele causem
deterioraes considerveis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
e) Hospedagem a mais de trs pessoas. . . . . . . . . . . . . . . . 164
f) Subarrendamentos, comodato ou cesso da posio
contratual, quando estes actos sejam ilcitos, invlidos
por falta de forma ou ineficazes em relao ao senhorio.. 165
g) Cobrana do sublocatrio de renda superior permitida
no art. 1062.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
h) Encerramento por mais de um ano consecutivo
do prdio arredando para comrcio, indstria ou
exerccio de profisso liberal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
i) No habitao do prdio por mais de um ano consecutivo,
e falta de residncia permanente no prdio arrendado
para habitao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
j) Cessao dos servios do arrendatrio que determinam
a ocupao do prdio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
71. Caducidade do direito de resoluo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
72. Processo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
73. Resoluo pelo arrendatrio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
4 CADUCIDADE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
74. Anlise sumria das causas de caducidade.. . . . . . . . . . . . . . 176
a) Decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei.. . . . 177
b) Verificao da condio resolutiva ou certeza de que no se
verificar a condio suspensiva a que est subordinado o
arrendamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
c) Cessao do direito ou dos poderes legais de
administrao com base nos quais o contrato
foi celebrado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
d) Morte do locatrio, salvo conveno escrita em contrrio . 179
e) Perda da coisa locada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
f) Expropriao por utilidade pblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
75. Renovao do arrendamento caducado.. . . . . . . . . . . . . . . . . 184
76. Prazo para a restituio do prdio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
77. Indemnizao ao inquilino no caso de caducidade por
expropriao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
78. Compensao ao inquilino para comrcio, indstria ou
exerccio de profisso liberal.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
79. Processo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

Parte II
ARRENDAMENTO RURAL E FLORESTAL . . . . . . . . . . . . . . . . . 189

Captulo I ARRENDAMENTO RURAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

Seco I CONSTITUIO DA RELAO DE ARRENDAMENTO. . . 191


80. O contrato de arrendamento rural: noo e
elementos essenciais. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
81. Modalidades.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
82. Formao do contrato. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
83. Requisitos de fundo e de forma. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192

Seco II CONTEDO DA RELAO DE ARRENDAMENTO . . . . . 194

Subseco I PRELIMINARES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194


84. Contedo legal e contedo convencional da relao de
arrendamento rural.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
85. Indicao da sequncia.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
Subseco II A PRESTAO DO SENHORIO. . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
86. Obrigao de entrega do prdio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
87. Obrigao de indemnizao das benfeitorias efectuadas
pelo arrendatrio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
88. Obrigao de preferncia na venda ou dao em
comprimento de prdio arrendado. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

Subseco III A PRESTAO DO ARRENDATRIO . . . . . . . . . . . . 197


89. Obrigao de pagar a renda. Montante da renda e sua
reduo e actualizao. Onde e quando deve ser paga a renda.
Mora do arrendatrio no pagamento da renda.
Efeitos da mora. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
90. Algumas especificaes relativas ao modo de utilizao
do prdio. Indemnizao pelas deterioraes.. . . . . . . . . . . . . 200
91. Benfeitorias efectuadas pelo senhorio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

Subseco IV CONTEDO CONVENCIONAL DA RELAO DE AR-


RENDAMENTO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
92. Clusulas proibidas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

Seco III MODIFICAO DA RELAO DE ARRENDAMENTO. . . 203


93. Transmisso da posio do senhorio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
94. Transmisso da posio de arrendatrio:
a) transmisso por morte; b) cesso da posio contratual.. . 205
95. Subarrendamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

Seco IV EXTINO DA RELAO DE ARRENDAMENTO. . . . . . 207


96. Modos de extino. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
97. Denncia pelo senhorio. Requisitos da denncia;
obrigaes do senhorio denunciante e respectiva sano.. . . 207
98. Denncia pelo arrendatrio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
99. Resoluo: a) carcter judicial; b) causas da resoluo.. . . . . 211
100. Caducidade.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
101. Extino por acto da Administrao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
102. Processo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
Capitulo II ARRENDAMENTO FLORESTAL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
103. A relao de arrendamento florestal: generalidades.. . . . . . . 214
104. Constituio da relao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
105. Contedo da relao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
106. Modificao da relao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
107. Extino da relao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218

13
14
PRINCIPAIS ABREVIATURAS e SIGLAS

A. NETO Ablio Neto, Leis do inquilinato, 6 ed. Lisboa, Livraria Petrony, 1988.
G. TELLES Arrendamento. Lies do Prof. Doutor Galvo TELLES ao curso do
5. ano jurdico no ano lectivo de 1944-45, publicadas pelos alunos Bento
Garcia Domingues e Manuel A. Ribeiro, Lisboa, Pro Domo, 1945-46.
I. MATOS Isidro Matos, Arrendamento e aluguer. Breve comentrio ao captulo
IV do ttulo II do Livro II (artigos 1022. a 1120.) do Cdigo Civil, Coimbra,
Atlntida Editora, 1968.
J. MATOS Joo de Matos, Manual do arrendamento e do aluguer, 2 vol. Porto,
Livraria Fernando Machado, 1968.
M. FROTA Mrio Frota, Arrendamento urbano comentado e anotado, Coimbra,
Coimbra Editora, 1987.
M. GOMES Manuel Janurio Gomes, Constituio da relao de arrendamento
urbano, Coimbra, Almedina, 1980.
M. GOMES Manuel Janurio Gomes, Arrendamentos comerciais, Coimbra,
Almedina, 1986.
MIRABELLI Giuseppe Mirabelli, La locazione (vol. 7., tomo IV, do Trattato di
Diritto Civile Italiano dirigido por Filippo Vassalli). Turim, Unione Tipografi-
co-Editrice Torinese, 1972.
P. FURTADO Pinto Furtado, Curso de direito dos arrendamentos vinculsticos,
2 ed. Coimbra, Coimbra Editora, 1988.
P. LIMA - A. VARELA Fernando Andrade Pires de Lima e Joo de Matos Antu-
nes Varela, Cdigo Civil Anotado, vol. II (arts. 762. a 1250.), 3 ed. Coim-
bra, Coimbra Editora, 1986.
P. LOUREIRO Jos Pinto Loureiro, Tratado da locao, 3 vols. Coimbra, Coim-
bra Editora, 1946-47.
P. SOUSA Antnio Pais de Sousa, Extino do arrendamento urbano, 2 ed.
Coimbra, Livraria Almedina, 1985.

15
Projecto Inocncio Galvo Telles, Contratos Civis (Projecto completo de um
ttulo do futuro Cdigo Civil Portugus e respectiva exposio de motivos),
no BMJ, 83, pp. 114-282 (h separata).
R. BASTOS Jacinto Fernandes Rodrigues Bastos, Dos contratos em especial se-
gundo o Cdigo Civil de 1966, II, arts. 1022. a 1141., Ed. do autor, 1974.
R. MILLER Rui Vieira Miller, Arrendamento urbano. Breves notas s correspon-
dentes disposies do Cdigo Civil, Coimbra, Livraria Almedina, 1967.
CC Cdigo Civil Portugus.
CPCiv. Cdigo de Processo Civil.
CRep Constituio da Repblica Portuguesa.
LAFlor Lei do arrendamento florestal Decreto-lei n. 394/88, de 8 de Novem-
bro.
LARur Lei do arrendamento rural Decreto-lei n. 385/88, de 25 de Outubro.
LCTrab Lei do contrato de trabalho Decreto-lei n. 49408, de 24 de Novem-
bro de 1969, alterado por legislao posterior.
LRAgr Lei de Bases da Reforma Agrria Lei n. 109/88, de 26 de Setembro.
RGEU Regulamento geral das edificaes urbanas Decreto-lei n. 38382,
de 7 de Agosto de 1951, alterado por legislao posterior.

16
INTRODUO

1. O contrato de locao; noo legal e elementos essenciais:


a) obrigao de proporcionar o gozo de uma coisa; b) pra-
zo; c) retribuio.

P. LIMA-A, VARELA, anot. art. 1022.; Projeto, 141-146; I. MATOS,


19-21 e 27-32; J. MATOS, I, 19-24; M. GOMES, 49-84; P. FURTADO, 26-60.

I. O art. 1022. CC d a noo de locao: contrato pelo qual uma


das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de uma
coisa mediante retribuio.
Regulando a locao entre os contratos, o Cdigo sugere que a
relao locativa tem como nica fonte o contrato e no tambm, p.
ex., o testamento ou a usucapio, como acontece com o usufruto (art.
1440.) ou o direito de superfcie (art. 1528.). Note-se que locao, na
linguagem do Cdigo, apenas a locao de coisas, a locatio rei da
terminologia pandectstica, distinta da locatio operarum e da locatio
operis, a que correspondem hoje, respectivamente, o contrato de traba-
lho (em que o trabalhador se obriga a prestar entidade patronal, sob a
autoridade e direo desta, a sua actividade intelectual ou manual)1 e o
contrato de prestao de servio (em que uma das partes se comprome-

1
Cfr. arts. 1152. CC e 1. LCTrab.

17
francisco pereira coelho

te a proporcionar outra certo resultado do seu trabalho)2. A locao dis-


tingue-se, efectivamente, destes dois contratos. Enquanto o trabalhador
e aquele que presta o servio desenvolvem uma actividade e as coisas
de que eventualmente se sirvam so simples meio ou instrumento dessa
actividade, o papel do locador fundamentalmente passivo: o locador s
proporciona o gozo da coisa ao locatrio, sendo este que empreende o
gozo da coisa locada em ordem ao aproveitamento das suas utilidades.

II. Analisando a noo do art. 1022., v-se que os elementos do


contrato de locao so trs:

a) Em primeiro lugar, resulta da locao para uma das partes (o


locador) a obrigao de proporcionar o gozo de uma coisa outra parte
(o locatrio). Sobre as obrigaes em que esta obrigao se desdobra
dir-se- mais adiante, ao caracterizar a prestao do locador. O gozo da
coisa, ou seja, o aproveitamento das suas utilidades no mbito do con-
trato, pode consistir no simples uso da coisa locada ou no uso e fruio
dela. Se, p. ex., o arrendamentos de prdio urbano e o arrendatrio
no pode sublocar, este s tem o uso da coisa; no caso de arrendamento
rural ou locao de outra coisa produtiva (v. g., do estabelecimento co-
mercial), j o arrendatrio tem o uso e fruio da coisa locada. Em qual-
quer caso, o gozo proporcionado ao locatrio tanto pode ser total como
parcial. Note-se finalmente que a noo do art. 1022. corresponde
concepo tradicional do instituto como contrato obrigacional. Conforme
diremos adiante, o Cdigo no parece considerar a locao como con-
trato constitutivo de uma direito real de gozo, concepo mais recente e
oposta anterior (infra. n. 2, al. f).

b) O segundo elemento essencial da locao o prazo, pois o gozo


da coisa que o locatrio se compromete a proporcionar ao locatrio deve
ser temporrio, valendo o contrato, em princpio, pelo prazo que for estipu-
lado entre as partes. Mas o princpio no absoluto, pois h regras impera-
tivas que estabelecem limites liberdade contratual neste domnio, limites
que variam conforme a modalidade de arrendamento de que se trate.

2
Cfr. art. 1154.. Como se sabe, o Cdigo regula o mandato, o depsito e a em-
preitada como modalidades do contrato de prestao de servio (art. 1155.), tornando
extensivas s restantes modalidades as disposies sobre o mandato, com as necessrias
adaptaes (art. 1156.).

18
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

A liberdade maior no arrendamento urbano e rstico no rural nem


florestal, onde no h limite mnimo de vigncia do contrato mas s o limite
mximo do art. 1025.: o prazo estipulado no pode exceder os 30 anos e,
quando superior, considera-se reduzido a esse limite, independentemente
do condicionalismo do art. 292.3. Na falte de estipulao e de prazo esta-
belecido pelos usos, cale a regra supletiva do art. 1087., que fixa o prazo
do arrendamento em 6 meses4. Findo o prazo de arrendamento, porm,
o contrato renova-se por perodos sucessivos se nenhuma das partes o
tiver denunciado nos termos legais; o prazo da renovao igual ao do
contrato, ou apenas de um ano se o prazo do contrato do for mais longo
(art. 1054.).
No assim quanto ao arrendamento rural, em que h a distinguir
conforme o arrendamento feito a empresrio ou a agricultor autnomo.
No primeiro caso o arrendamento no pode ser celebrado por prazo in-
ferior a 10 anos; se for convencionada durao mais curta vale por esse
prazo. E, findo o prazo de 10 anos ou o convencionado se for superior,
considera-se prorrogado por perodos sucessivos de 3 anos enquanto o
contrato no for denunciado. No arrendamento a agricultor autnomo o
prazo mnimo de 7 anos, prorrogvel por perodos sucessivos de 1 ano
enquanto a denncia se no verificar5.

3
A soluo a mesma se a locao for estipulada como contrato perptuo (art.
1025.). Quanto aos contratos de enfiteuse celebrados posteriormente aos diplomas de
extino do instituto, parece que podero ser convertidos em arrendamentos por 30 anos,
nos termos gerais do art. 293.. A enfiteuse respeitante a prdios rsticos foi extinta pelo
Decreto-lei n. 195 - A/76, de 16 de Maro (modificado pelo Decreto-lei n. 546/76, de 10
de Junho, e pela Lei n. 22/87, de 24 de Junho), e a relativa a prdios urbanos pelo Decre-
to-lei n. 233/76, de 2 de abril, devendo ter-se em conta que o prazo fixado no n. 3 do art.
2. deste ltimo diploma para o exerccio do direito de indemnizao do senhorio, que j
fora alargado, sucessivamente, para trs e quatro anos, foi prorrogado para seis anos pelo
Decreto-lei n. 226/80, de 15 de Julho.
4
Note-se que o art. 1087. uma das disposies especiais ressalvadas no
art. 1026., que valer sobretudo para o aluguer, tendo escassa aplicao ao contrato de
arrendamento (P. LIMA - A. VARELA, p. 370).
5
Note-se que tendo aumentado significativamente os prazos mnimos de durao
do contrato, o Decreto-lei n. 385/88 no limita porm o direito de denncia do senhorio,
o qual, decorridos aqueles prazos, pode denunciar o contrato nos termos dos arts. 10. a
20. se os respectivos requisitos se verificarem. No acontecia assim na legislao ante-
rior, em que o senhorio no podia opor-se primeira renovao de 3 anos, tratando-se de
arrendamento a empresrio agrcola, ou s cinco primeiras renovaes de 1 ano, tratan-
do-se de arrendamento a agricultor autnomo.

19
francisco pereira coelho

So as solues do art. 5. LARur, que comportam, porm as ex-


cepes dos arts. 6., 29. e 30.. Em primeiro lugar, se a explorao
agrcola tiver sido reconvertida pelo arrendatrio, a deciso que, ouvido
o senhorio, aprove o plano de reconverso fixar a durao mnima do
contrato, a qual no poder exceder 25 anos6; findo o prazo fixado o ar-
rendamento extingue-se, embora possa ser renovado nos termos gerais.
Em segundo lugar h a referir o art. 29. LARur, que permite ao MAPA
autorizar, mediante portaria, arrendamentos de campanha ou outras for-
mas transitrias de explorao de terras alheias por perodos inferiores
a um ano sempre que o condicionalismos de ordem econmica e social
o justifiquem7. Em terceiro lugar, nos termos do art. 30., os prdios ad-
quiridos para fins de emparcelamento podem ser arrendados por prazos
inferiores aos estabelecidos no art. 5.8.
Por ltimo, o arrendamento florestal no pode ser estipulado por
prazo inferior a 10 anos nem superior a 70, considerando-se reduzido a
este limite se tiver sido fixado um prazo mais longo (art. 7. LAFlor).

c) Finalmente o gozo da coisa deve ser concedido mediante retri-


buio. Se no se convencionou retribuio, o contrato no de locao
mas de comodato. A legislao anterior ao Cdigo de 1966 dispunha ex-
pressamente que a retribuio devia ser determinada (art. 1. do Decr. n.
5411, de 17 de Abril de 1919), mas o Cdigo no fez semelhante exigncia,
talvez porque, englobando a parceria agrcola no arrendamento, admitia
implicitamente arrendamentos em que a renda no era determinada mas
podia traduzir-se em uma quota dos frutos, maior ou menor conforme o
resultado da produo9. Do facto de a lei no exigir que a retribuio seja
determinada no deve concluir-se, porm, que as partes possam estipu-
6
A fixao do prazo deve ter em conta os factores referidos no art. 6., n. 3: o tempo
j decorrido desde o incio ou renovao do contrato, o valor econmico da reconverso,
o volume do investimento a fazer pelo arrendatrio e o benefcio resultante para o proprie-
trio no termo do contrato.
7
O regime dos arrendamentos de campanha consta fundamentalmente da Porta-
ria n. 158/84, de 21 de Maro.
8
Sobre o regime das operaes de emparcelamento rural, cfr. o Decreto-lei
n. 384/88, de 25 de Outubro.
9
Sobre a evoluo da legislao referente parceria agrcola depois do Cdigo de
1966, cfr. infra, n. 3, al. g). Como veremos, a parceria agrcola de novo admitida na le-
gislao de 1988, pois no h norma que a proba na Lei das Bases da Reforma Agrria e
expressamente permitida no art. 34. LARur enquanto no houver normas que viabilizem
a sua efectiva extino.

20
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

las no contrato de locao qualquer forma de retribuio, pecuniria ou


no pecuniria. Por um lado, no tendo de estar determinada no contrato
a retribuio tem que ser todavia determinvel, de acordo com as regras
gerais (art. 208., n. 1, CC). Por outro lado, no podem esquecer-se as
disposies relativas fixao da renda, tanto no arrendamento urbano
e rstico no rural nem florestal como no arrendamento rural e florestal.
Assim, no arrendamento urbano e rstico no rural nem florestal a renda
deve ser fixada em escudos (art. 1089.)10. Quanto ao arrendamento rural,
vale o art. 7. LARur. Tem de ser sempre fixada uma renda em dinheiro,
mas as partes podem estipular qua a renda seja paga simultaneamente
em dinheiro e em gneros, devendo essa estipulao ser expressa; se a
renda for fixada parcialmente em gneros, no pode compreender mais
de trs espcies produzidas no prdio arrendado. Por ltimo, no arrenda-
mento florestal a renda em princpio estipulada e paga em dinheiro, nos
termos do art. 10. LAFlor, como veremos no lugar apropriado.

2. A locao como contrato: a) consensual; b) bilateral-sina-


lagmtico; c) oneroso; d) comutativo; e) de execuo conti-
nuada; f) obrigacional.

MIRABELLI, 10-28; M. ANDRADE, Teoria geral da relao jurdica,


II, 37 ss.; GALVO TELLES, Manual dos contratos em geral, 3 ed., 379
ss.; e MOTA PINTO, Teoria geral do direito civil, 265 ss. Sobre a natureza
pessoal ou real do direito do arrendatrio, v. a larga exposio de MIRA-
BELLI, 149-174, e, entre ns, P. LOUREIRO, I, 149-174, PIRES DE LIMA,
RLJ, 89., 278 ss.; M. HENRIQUE MESQUITA, Direitos reais (lies poli-
cop.), 54-60; MOTA PINTO, Direitos reais (lies policop. coligidas por A.
Moreira e C. Fraga), 147-166; OLIVEIRA ASCENSO, Direitos reais, 519-
520, e Locao de bens dados em garantia Natureza jurdica da lo-
cao, na Rev. Ord. Adv., 1985, 345 ss.; DIAS MARQUES, Direitos reais,

10
O preceito ter visado directamente proibir as clusulas de pagamento da renda
em moeda estrangeira, mas tambm permite concluir, p. ex., que a retribuio no poder
traduzir-se na prestao de servios do locatrio ao locador, ou ainda que no ser permi-
tido, num arrendamento para residencial, estipular que o inquilino pagar certa percenta-
gem dos lucros ou determinada importncia por cada dormida (o contrato no seria ento
de locao, mas de sociedade). Note-se, porm, que a exigncia de que a renda seja
fixada em escudos nada nos diz quanto validade ou invalidade da clusula de rendas
escalonadas, questo de que falaremos oportunamente (infra, n. 40).

21
francisco pereira coelho

137-141; MENEZES CORDEIRO, Direitos reais, II, 948 ss.; M. JANURIO


GOMES, 122 ss. e SANTOS LESSA, Usufruto e arrendamento (1984), 9-61.

a) A locao contrato consensual e no real (como, v. g., a doa-


o verbal de coisas mveis, o comodato ou o mtuo arts. 947., n. 2,
1129. e 1143.). A soluo resulta com clareza do art. 1031., al. a), que
impe ao locador a obrigao de entregar ao locatrio a coisa locada. O
contrato j existe, portanto, mesmo antes da entrega. Assim p. ex., se o
locador no cumpre aquela obrigao a sua responsabilidade no ser
pr-contratual mas contratual. Claro, porm, que o gozo da coisa s
efectivo depois da entrega, e que esta, se no condio de existncia
ou plena eficcia do contrato, condio da generalidade dos seus efei-
tos (mesmo do previsto no art. 1038., al. a), pois, salvo acordo das partes
em contrrio, o locador no poder exigir do locatrio renda ou aluguer
enquanto no lhe fizer efectiva entrega da coisa locada).

b) A locao contrato bilateral, de que derivam obrigaes para


o locador (art. 1031.) e para o locatrio (art. 1038.), obrigaes ligadas
por uma relao de sinalagma, ou seja, de correspectividade. assim a
locao um contrato sinalagmtico ou de bilateralidade perfeita, a que se
aplicam os princpios prprios destes contratos11.

c) Trata-se de contrato oneroso, em que h equilbrio ou equiva-


lncia do ponto de vista das partes entre as prestaes do locador
e do locatrio.

d) Tendo presente a subdistino dos contratos onerosos em co-


mutativos e aleatrios, o contrato de locao comutativo. Nem pode
dizer-se, relativamente ao arrendamento rural e florestal, que se trate de
contrato aleatrio dado o regime dos arts. 10. LARur e 11., n. 2 LAFlor.

e) A prestao de tpica do locador, aquela que lhe imposta pelo


art. 1031., al. b), uma prestao de continuada ou duradoura, enquan-
to a prestao fundamental do locatrio, a de pagar ao senhorio a renda
estipulada, uma prestao peridica ou repetida. O contrato de loca-
o assim, nos termos da lei, um contrato de execuo continua ou
peridica, para o efeito, v. g., dos arts. 277., n. 1, e 434., n. 2.

11
Sobre aplicao da excepo de no cumprimento ao contrato de locao, cfr. J. J.
ABRANTES, A excepo de no cumprimento do contrato do direito civil portugus (1986),
pp. 62 ss.

22
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

f) O Cdigo parece refletir, conforme dissemos, a imagem tradicio-


nal da locao como contrato obrigacional e no real12. No s a noo
do art. 1022. destaca a prestao a que o locador se obriga, como o
Cdigo no faz referncia ao arrendamento no Livro III, onde se regula
os direitos reais de gozo, e qualifica expressamente o direito ao arrenda-
mento como direito pessoal de gozo no art. 1682.-A, n.s 1 e 2. A favor
desta concepo, que de longe a dominante, pode dizer-se que a ideia
de que o arrendatrio teria um direito absoluto sobre a coisa locada, di-
reito a que corresponderia uma obrigao passiva universal, no explica
com clareza, p. ex., que ele possa exigir do senhorio que lhe assegure o
gozo da coisa locada para os fins a que se destina (art. 1031., al. b)) e
proceda s reparaes necessrias (art. 1036.); s a ideia de que o di-
reito do arrendatrio relativo relativo ao senhorio tem a virtualidade
de explicar solues como essas13.
A favor da natureza real do direito do arrendatrio, diz-se que este
goza dos atributos caractersticos dos direitos reais a sequela14 e a pre-
ferncia , e ainda que susceptvel de posse, que o arrendatrio pode
defender pelos meios adequados (art. 1037., n. 2). Mas os argumentos
no parecem decisivos. Quanto sequela, a verdade que o Cdigo no
reconhece um princpio de oponibilidade erga omnes do direito do arren-
datrio: este s pode opor o seu direito ao senhorio ou a quem dele tenha
adquirido, nos termos do art. 1057., o direito com base no qual foi cele-
brado o contrato. Assim, se o arrendatrio pode fazer valer o seu direito
em face do comprador do prdio arrendado ou do herdeiro ou legatrio

12
Reporta-mos aqui, como bvio, ao conceito de contrato real quod effectum, dis-
tinto do de contrato real quod constitutionem, a que se refere a al. a) deste n. 2. Contrato
real opunha-se ali a contrato consensual; aqui ope-se a contrato obrigacional. A locao
no contrato real como se v nem num nem noutro sentido.
13
certo que tambm se estabelecem ou podem estabelecer-se relaes espe-
ciais, v. g., entre o usufruturio e o proprietrio da raiz, mas no pode dizer-se que os
casos sejam anlogos. Como o usufruturio goza plenamente da coisa aquelas relaes
especiais so a frouxas e incaractersticas, no podendo comparar-se, de modo nenhum,
s que ligam o senhorio ao arrendatrio.
14
O direito real segue a coisa ou, como outros dizem, inerente a ela, podendo,
pois, ser exercido em face de qualquer pessoa, independentemente da relao desta com
o sujeito de quem o titular do direito real adquiriu o direito. Tal inerncia no existir, justa-
mente, nos direitos pessoais de gozo (de que ser exemplo o direito do arrendatrio), os
quais s podero ser exercidos em face das pessoas que intervieram na constituio da
relao ou delas derivaram os seus direitos.

23
francisco pereira coelho

do senhorio, no seno porque o comprador, o herdeiro, o legatrio su-


cederam na posio jurdica do senhorio e, portanto, nos respectivos di-
reitos e obrigaes: se o senhorio era obrigado a renovar o contrato e no
podia denunci-lo (art. 1095.), tambm a eles no pertencer esse direi-
to15. No que se refere preferncia, o argumento igualmente carecido
de valor. certo que, se A d de arrendamento um prdio a B e, depois,
a C, o conflito entre B e C se resolve por um princpio de preferncia, a
favor do direito primeiramente constitudo ou, tratando de arrendamento
sujeito a registo, primeiramente registado. Mas para justificar a soluo
no preciso conferir natureza real ao direito do arrendatrio, pois o art.
407. resolve a incompatibilidade entre direitos pessoais de gozo atravs
de semelhante princpio de preferncia. Nem da circunstncia de o ar-
rendatrio poder defender a sua posse, pelos meios dos arts. 1276. e
segs., se tira argumento vlido a favor da natureza real do seu direito16. A
mesma possibilidade conferida aos titulares de outros direitos pessoais
de gozo, como, p. ex., o comodatrio (art. 1133., n. 2).
Enfim, se no so fortes as notas de realidade do direito do arren-
datrio17, no parece haver argumentos decisivos contra a sua natureza
essencialmente pessoal. Claro, porm, que deduzir sem mais desse con-
ceito terico solues para quaisquer problemas prticos seria metodo-
logicamente errado. Nem o sistema da lei muito rgido, pois o direito do
arrendatrio como alis, por vezes, o dos titulares de outros direitos pes-
soais de gozo equiparado aos direitos reais para determinados efeitos,
como se de verdadeiro direito real se tratasse. Assim, p. ex., os imveis,
prprios comuns, s podem ser dados de arrendamento consentindo am-

15
Note-se, de resto, que nem sempre assim acontece, havendo casos em que, de-
signadamente, o vendedor no podia denunciar o contrato com o fundamento da al. a) do
n. 1 do art. 1096. CC, por no necessitar do prdio para sua habitao, e todavia o com-
prador j o poder fazer por se verificar em relao a ele aquela situao de necessidade,
desde que, j se v, estejam preenchidos os requisitos enunciados nas vrias alneas do
n. 1 do art. 1098.. A soluo mostra expressivamente como o direito do arrendatrio
sempre referido ao senhorio, no se harmonizando, de modo nenhum, com a concepo
segundo a qual aquele direito, de natureza real, se exerceria directamente e imediatamen-
te sobre o prdio arrendado.
16
Se algum argumento pode tirar-se do art. 1037., n. 2, a favor da doutrina
tradicional. O preceito parece ter querido estender ao arrendatrio simples detentor ou
possuidor precrio, nos termos do art. 1253., al. c) a proteo concedida ao possuidor
nos arts. 1276. e segs.
17
Ainda mais fortes na nova legislao locativa: cfr., designadamente, o art. 1051.,
n. 2 (na redaco que lhe deu o art. 40. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro).

24
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

bos os cnjuges, excepto se vigorar o regime da separao (art. 1682.-A,


n. 1, al. a))18, o arrendamento urbano e rstico no rural nem florestal est
sujeito a registo quando for celebrado por mais de 6 anos (Cd. Reg. Pre-
dial, art. 2., n. 1, al. m), LARur, art. 3., n. 5, e LAFlor, art. 6., n. 3), etc.

3. Confronto com outras figuras

a) Locao e vendas dos frutos.

G. TELLES, 38-44; P. LOUREIRO, I, 179-186; MIRABELLI, 107-115,


M. GOMES, 190-192.

Sobretudo a propsito dos contratos de extraco da cortia19, as


dificuldades da distino pem-se muitas vezes na prtica20. Se A cede a
B, por certo preo, a cortia que os sobreiros do seu prdio produzem em
determinados perodos de tempo, h locao ou venda dos frutos? Em
termos gerais, h venda se o contrato versa sobre os frutos em si mesmos,
como estes existam no momento da transferncia da propriedade e sem
que o seu iter produtivo releve no mbito do contrato; pelo contrrio, o con-
trato ser de arrendamento se versar sobre o prprio prdio como coisa
produtiva, sendo atravs do gozo do prdio que B far seu o resultado da
produo. Essencial ser saber se B, ponderadas as circunstncias do
caso21, ou no, naquela hiptese, agente do processo produtivo de que
resultem os frutos: conforme a resposta for afirmativa ou negativa, assim
haver arrendamento ou compra e venda.

Tratando-se da casa de morada da famlia, o consentimento de ambos os cnju-


18

ges necessrio mesmo no regime de separao: art. 1682.-A, n. 2.


19
V. indicaes de doutrina e jurisprudncia em P. LOUREIRO, I, p. 186, notas (1) e (2).
20
Outro caso de venda dos frutos o contrato de compra e venda de pastagens a
que se refere o art. 13., n. 2 LARur.
21
Circunstncias a ter em conta sero, p. ex., se o prdio ficou em poder de A ou
de B, se foi um ou outro que empreendeu os trabalhos de cultura e suportou os riscos e
despesas correspondentes, se o contrato atribua a B a totalidade dos frutos ou s parte
deles, se a retribuio foi ou no fixada em funo da quantidade e qualidade dos frutos
produzidos ou a produzir, etc. Mas nenhuma das circunstncias ser decisiva. Pode o
contrato, p. ex., atribuir a B s parte dos frutos e tratar-se de arrendamento, j que este
embora s nos limites do art. 2. LARur pode proporcionar ao arrendatrio o simples
gozo parcial do prdio arrendado.

25
francisco pereira coelho

b) Locao-venda. Aluso locao financeira.

G. TELLES, 33-51; P. LIMA - A. VARELA, 176-177; J. MATOS, I, 50-55;


M. GOMES, 193-195.

Falamos em locao-venda para referir a combinao negocial em


que se aluga uma coisa por certo tempo mediante prestaes que no
seu total somaro o preo da coisa, com transformao automtica do
contrato em compra e venda no momento do pagamento do ltimo alu-
guer22. o esquema previsto no art. 936., n. 2 CC, com o qual se
procura atravs de um arranjo que permite obter resultado prtico se-
melhante ladear as dificuldades postas em alguns sistemas jurdicos
venda a prestaes com a clusula de reserva da propriedade. A loca-
o-venda, tomada na acepo referida23, configura um caso de unio
alternativa de contratos24: o pagamento da ltima prestao, por parte
do locatrio-comprador, funciona como condio resolutiva da locao e
suspensiva da compra e venda. Note-se que, de acordo com o art. 936.,
n. 2, poder o locatrio-comprador faltoso (contra o que resultaria da
regra geral do art. 434., n. 2) pedir a restituio das importncias re-
cebidas pelo locador-vendedor, embora este possa pedir indemnizao
quele, nos termos gerais e nos do art. 935..
Diferente da locao-venda o leasing, em que o locador se com-
promete a conceder ao locatrio, contra retribuio, o gozo temporrio de
uma coisa, mvel ou imvel, adquirida ou construda por indicao do lo-
catrio e que este poder adquirir, no termo do contrato, mediante o paga-
mento de certo preo25. O leasing est regulado, com a denominao de
locao financeira, no Decreto-lei n. 171/79, de 6 de Junho, nos termos
do qual o contrato s pode ser outorgado, na qualidade de locador, por

22
GALVO TELLES, Manual dos contratos em geral, p. 398, nota (2).
23
A expresso tambm utilizada, mas com pouco rigor, para designar a prpria venda
a prestaes com reserva de propriedade (cfr. arts. 409. e 934.), a qual verdadeira venda,
ainda que o efeito real fique a diferido para o momento do pagamento da ltima prestao.
24
G. TELLES, cit.
25
Cfr. MOTA PINTO, Uma nova modalidade jurdica de financiamento industrial: o
leasing, na Rev. Dir. Est. Soc., XII (1985), pp. 103 ss. e CARVALHO PRAZERES e GALVO
VIDEIRA, Leasing (1980).

26
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

sociedades de locao financeira regularmente constitudas ao abrigo da


legislao aplicvel (art. 6.) 26, e apenas pode versar sobre bens de equi-
pamento, tendo por objecto coisas mveis (art. 2.), ou, respeitando a coi-
sas imveis, sobre bens afetados ou a afetar ao investimento produtivo na
indstria, na agricultura, no comrcio ou em outros sectores de servios de
manifesto interesse econmico ou social (art. 3.). A locao financeira tem
sido construda como contrato misto de locao e promessa unilateral de
venda, mas o programa de prestao do locador mais extenso, pois a
sociedade de leasing obriga-se ainda, e at antes de mais nada, a adquirir
ao fornecedor ou construir os bens locados de acordo com as indicaes
do locatrio, assumindo em face deste a correspondente garantia.

c) Locao e usufruto.

SANTOS LESSA, Usufruto e arrendamento (1984); G. TELLES, 59-


60; MIRABELLI, 119-122; P. LOUREIRO, I, 186-189; M. GOMES, 201-207.

Locatrio e usufruturio tm o direito de gozar temporariamente de


coisa alheia, mas, enquanto o gozo do locatrio limitado aos fins a que a
coisa se destina, segundo o contrato (art. 1038., al c)), o usufruturio goza
plenamente da coisa que objecto do seu direito (art. 1439.). Daqui resul-
ta, p. ex., que o usufruturio s tem de manter a forma ou substncia da
coisa e respeitar o seu destino econmico (arts. 1439. e 1446.), que ele
pode trespassar livremente o seu direito (art. 1444.), etc.; correspondente-
mente, a constituio do usufruto considerada por lei acto de disposio
e no de simples administrao. Todos estes aspectos permitem contrapor
as duas figuras, que ainda se distinguem quanto sua natureza, s fontes
donde resultam (cfr. art. 1440.), sua extino ou transmisso mortis cau-
sa (arts. 1051., al. c), 1111., 1113., 1119. e 1476., n. 1, al. a)), etc.

d) Locao e enfiteuse

G. TELLES, 57-59; MIRABELLI, 122-124; P. LOUREIRO, I, 212-213

26
O regime das sociedades de locao financeira do Decreto-lei n. 135/79, de
18 de Maio.

27
francisco pereira coelho

A locao no se confunde com a enfiteuse, figura regulada no Cdi-


go Civil (arts. 1491.-1523.) mas que foi extinta por legislao recente, que
j tivemos oportunidade de referir27. O enfiteuta podia usar e fruir o prdio
como coisa sua (art. 1501., al. a)); alm disso a enfiteuse era perptua
(art. 1492.), tinha natureza real e podia constituir-se por qualquer dos mo-
dos previstos no art. 1497.. Tudo isto a distinguia da locao.

e) Locao e superfcie.

MIRABELLI, 129-141; M. GOMES, 209-212; P. FURTADO, 95-96

Enquanto a relao locativa temporria e se constitui sempre a


ttulo oneroso, o direito de superfcie pode constituir-se perptua ou tem-
porariamente, a ttulo oneroso ou gratuito. E as observaes que fizemos
nas duas alneas precedentes, a prepsito do usufruto e da enfiteuse, va-
lem aqui da mesma maneira: o direito de superfcie tambm tem natureza
real, e pode constituir-se por qualquer dos modos do art. 1528.. Se A
atribui a B a faculdade de construir, fazer ou manter obras ou plantaes
em terreno seu, pode porm tornar-se difcil distinguir entre superfcie e
locao. O critrio de distino, em geral, o da funo atribuda su-
perfcie. Se o gozo da superfcie simples meio para a execuo da obra
ou plantao, h direito de superfcie. Pelo contrrio, haver locao se a
superfcie for objecto directo do gozo de B, sendo a construo ou plan-
tao o modo atravs do qual esse gozo se exercita. Assim, se naquela
hiptese se tratar de locao o gozo da superfcie pertencer a B durante
a vigncia do contrato, mesmo que a obra ou plantao no se faa ou
enquanto no se fizer; a soluo j ser diferente, porm, se A tiver cons-
titudo um direito de superfcie a favor de B (art. 1532.).

f) Locao e consignao de rendimentos.

G. TELLES, 60-62; MIRABELLI, 169-173; M. GOMES, 212-215.

27
Cfr. supra, nota(3). Sobre algumas dificuldades a que a extino da enfiteuse
pode dar lugar no mbito do registo predial, cfr. ROCHETA GOMES, A extino de enfiteu-
se e o registo predial, na Rev. dos Trib., 94. (1976), pp. 260-265.

28
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Importa qui ter presente a doutrina do art. 661., n. 1, als. b) e c).


Dum modo geral, h a notar que o concedente (que pode ser o devedor
ou terceiro art. 658., n. 2) tambm proporciona ao credor o gozo dos
bens cujos rendimentos so consignados, mas a consignao tem uma
funo satisfatria ou de garantia que inteiramente estranha locao.
Da resultam as diferenas entre os dois institutos. No caso previsto na al.
b) do n. 1 do art. 661., em que os bens passam para o poder do credor,
a prpria lei que diz que este s fica equiparado ao locatrio na parte
aplicvel28; na hiptese da al. c), pode estipular-se que os bens passem
para o poder do terceiro por ttulo de locao, mas o credor-consignat-
rio s fica com o direito de receber os respectivos frutos.

g) Locao e sociedade

G. TELLES, 55; MIRABELLI, 164-169; M. GOMES, 215-217.

A distino faz-se com facilidade: enquanto o locador proporciona


o gozo da coisa ao locatrio, o gozo dos bens com que se exerce a acti-
vidade social partilhado entre os scios, que dividem entre si os lucros
que dessa actividade resultem.
H todavia uma modalidade de sociedade, a parceria agrcola, a
que tradicionalmente se aplicam as normas da locao. O Cdigo de
Seabra (arts. 1299. e segs.) regulava a parceria agrcola, como forma
de parceria rural, no captulo do contrato de sociedade, mas aplicava
aos parceiros, em tudo o que no fosse regulado por disposies espe-
ciais, as disposies dos artigos relativos aos direitos e obrigaes dos
locadores e arrendatrios (art. 1303.). Pelo contrrio. o Cdigo de 1966
no regulou o instituto, aplicando ao contrato de parceria agrcola, para
o futuro, as normas do arrendamento rural (art. 11. da Lei preambular
Decreto-lei n. 47 344, de 25 de Novembro de 1966). Posio radical foi
assumida, nesta matria, pela Lei do arrendamento rural de 1975 (Decre-
to-lei n. 201/75, de 15 de Abril), que proibiu a parceria agrcola e obrigou
a converter em contratos de arrendamento, em determinado prazo, os
contratos anteriores, sob a cominao de o senhorio no poder exigir a

28
E a equiparao falha logo na soluo expressa na al. b), in fine: se o credor fos-
se locatrio, o contrato que fizesse no seria de locao mas de sublocao, carecendo,
como tal, do consentimento do senhorio (devedor). Cfr. tambm o art. 663., n. 1.

29
francisco pereira coelho

sua quota-parte na produo ou qualquer outra prestao (art. 44.). Na


legislao de 1977 a parceria agrcola era proibida para futuro (como se
depreendia do art. 30. LARur, a contr., e estava expresso no art. 54. n.
1 LRAgr), mantendo-se porm os contratos de parceria agrcola e mis-
tos de arrendamento e parceria existentes. Presentemente so os arts.
31.-34. LARur as disposies aplicveis parceria agrcola, a qual se
manter at que o Governo estabelea as normas transitrias adequa-
das sua efectiva extino29. Em vista da proteco do parceiro cultiva-
dor, enunciam-se nos arts. 31. e 32. determinadas regras imperativas,
relativas ao nmero dos produtos que podem ser objecto de diviso e aos
termos dessa diviso; parte isso, aos contratos de parceria agrcola e
mistos aplica-se, com as adaptaes necessrias, tudo quanto respeita
aos arrendamentos rurais (art. 33.).

h) Locao e comodato.

G. TELLES, 57; MIRABELLI, 141-144; M. GOMES, 198-201; P. FUR-


TADO, 96-98.

Como o comodato gratuito (art. 1129.), o comodante no est


obrigado a assegurar o uso da coisa ao comodatrio (art. 1133.), no
responde, em princpio, pelos vcios ou limitaes do direito nem pelos
vcios da coisa emprestada (art. 1134.), etc. Alm disso, e ainda aqui
locao e comodato se distinguem, o contrato de comodato real (art.
1129.) e s atribui ao comodatrio a fruio dos bens se isso for expres-
samente convencionado (art. 1132.).

i) Locao e depsito.

G. TELLES, 37; P. LOUREIRO, I, 215-218; MIRABELLI, 149-156.

O contrato de depsito tambm real (art. 1185.) e pode ser gra-


tuito (art. 1186.), enquanto o de locao consensual e oneroso, como
j sabemos. A distino suscita, porm, as suas dificuldades. Quando o

29
Note-se, porm, que a parceria florestal expressamente proibida (art. 25. LAFlor).

30
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

depositrio usa coisas para prestar o servio30 no fcil saber se h


depsito ou locao dessas coisas. Caso muito discutido o dos depsi-
tos de ttulos ou outros valores no cofre dos estabelecimentos bancrios.
Parece que se trata de locao (ou quando muito, de contrato misto), at
porque a retribuio devida mesmo que o cofre nada contenha em de-
terminado perodo, por o cliente no ter feito uso dele.

j) Locao e transporte.

G. TELLES, 26-29.

Outra modalidade do contrato de prestao de servio o trans-


porte, que, revestindo em regra natureza comercial, no est regulado
no Cdigo Civil. As observaes que fizemos na alnea anterior, sobre a
distino entre locao e depsito, valem aqui mutatis mutandis. Para o
transportador prestar o seu servio tem de usar, p. ex., o automvel; mas
no h a locao de coisas, pois esse uso s o meio de que ele se
serve no exerccio da actividade a que se obrigou. Quando se diz que se
aluga um carro de praa, no se emprega linguagem correcta. O moto-
rista no aluga o carro, no se obriga apenas a proporcionar o gozo dele
ao cliente: obriga-se a prestar um servio, a transportar.

l) Locao e contrato de trabalho.

G. TELLES, 37-38; P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1093., n. 1, al. j).

Quando uma pessoa se obriga a prestar servios a outra na residn-


cia desta ou concedido ao trabalhador o uso de determinado local em vis-
ta da prestao do trabalho, a qualificao do contrato como contrato de
locao ou de trabalho suscita frequentemente dificuldades31. A distino

30
O depsito uma das modalidades do contrato a prestao de servio (art. 1115.).
O depositrio presta pois um servio ao depositante, desenvolve uma actividade, ao con-
trrio do locador que apenas se obriga a proporcionar ao locatrio o gozo da coisa locada.
31
O caso mais discutido na prtica, e em que a jurisprudncia se tem dividido sobre
a questo, o do contrato entre porteiro e o dono do prdio ou a administrao do condo-
mnio: cfr. p. ex., o ac. Rel. Porto de 30 de Julho de 1976 (Col. Jur. 1976, t. 3, p. 628), o ac.
Rel. Lisboa de 20 de Abril de 1979 (Col. Jur. 1979 t. 2, p. 620), o ac. Rel. Lisboa de 18 de

31
francisco pereira coelho

deve fazer-se com base no critrio j delineado no n. 1, no existindo con-


trato de arrendamento se a residncia ou local constitui simples meio ou ins-
trumento da actividade do trabalhador. O problema reveste-se de interesse
prtico, nomeadamente, para o efeito do art. 1093., n. 1 al. j) CC, o qual s
tem aplicao quando se trate de contrato de arrendamento ou de contrato
misto de arrendamento e de trabalho, mas j no quando se trate de puro
contrato de trabalho, como veremos na devida oportunidade32.

m) Locao e hospedagem.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1109.; I. MATOS, 53-59; P. FURTADO, 82-85.

Por ltimo, importa distinguir a locao da hospedagem ou alberga-


ria, em que uma das partes se obriga a proporcionar habitao outra, e
ao mesmo tempo, a prestar-lhe habitualmente servios relacionados com
ela ou a fornecer-lhe alimentos, mediante retribuio. A hospedagem
assim um contrato misto (e que, como tal, no aparece regulado no Cdi-
go): misto de arrendamento (do quarto ou parte da casa destinada a habi-
tao), aluguer (dos mveis e roupas de cama, aquecimento, telefone) e
prestao de servio (arrumo de quarto, lavagem e tratamento de roupa,
alimentao, etc.). No se lhe aplicam, porm, as normas do arrendamen-
to ou do aluguer, pois, segundo os princpios gerais dos contratos mistos
que recordaremos no n. 6, o ltimo elemento referido (prestao de servi-
o) absorve normalmente os demais. A distino entre hospedagem e lo-
cao (ou sublocao) reveste-se de grande interesse prtico para o efeito
dos arts. 1093., n. 1 al. e) e 1109., n.s 1, al. b) e 3. A sublocao no
autorizada pelo senhorio fundamento de resoluo do contrato de arren-
damento, ao passo que a hospedagem no , se o nmero de hspedes
no for superior a trs.

Dezembro de 1981 (Col. Jur. 1981, t. 5, p. 179) e a sentena do Juiz do 3. Juzo Cvel do
Porto de 16 de Fevereiro de 1979 (Col. Jur. 1981, t. 1, p. 301).
32
Cfr. infra, n. 70.

32
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

4. Espcies de locao: arrendamento e aluguer. Terminologia.

MATOS, 24-26; P. LOUREIRO, I, 48-53.

I. A locao diz-se arrendamento ou aluguer conforme versa so-


bre coisa imvel ou coisa mvel (art. 1023.).
Em princpio, parece pois que o arredamento pode ter por objecto
qualquer das coisas imveis enumeradas no art. 204., n. 1. Ao definir as
vrias modalidades de arrendamentos, porm, o legislador parecer admitir,
sempre, que ele versa sobre um prdio (cfr. arts. 1083., 1107., 1112., e
1119. CC e art. 1. LARur).
De acordo com esta ltima sugesto, o arrendamento das guas,
arbustos e frutos ligados ao solo seria ainda uma espcie de arrenda-
mento predial, que s proporcionaria ao arrendatrio, porm, o gozo par-
cial do prdio arrendado33.

II. Embora alugar na linguagem corrente, se aplique tambm loca-


o de imveis, esta denomina-se arrendamento na terminologia da lei34.
O locador e locatrio, no contrato de arrendamento, chamam-se senhorio e
arrendatrio, respectivamente. O arrendatrio designa-se ainda por inqui-
lino e rendeiro: o primeiro termo usa-se de preferncia no arrendamento
urbano e o segundo no arrendamento rural. retribuio a pagar pelo ar-
rendatrio chama-se renda (do arrendamento) ou aluguer (no contrato do
mesmo nome)35. Por ltimo, convm ter em conta que arrendar palavra
equvoca, pois tanto significa dar como tomar de arrendamento

5. Interesse e actualidade do estudo do arrendamento predial.

O estudo do arrendamento predial reveste-se de largo interesse, pois


so em grande nmero, no nosso pas, os prdios urbanos e as explora-

33
Note-se que, relativamente ao arrendamento rural e florestal, a concesso de um
gozo parcial do prdio ao arrendatrio encontra hoje os limites dos arts. 2. LARur e 3. LAFlor.
34
Cfr., porm, o art. 23., n. 2 da Lei do Arrendamento de 1974 (Decreto-lei n.
445/74, de 12 de Setembro), que por lapso, empregava alugado em vez de arrendado.
35
Os dicionrios registam ainda aluguel, mas o termo caiu em desuso.

33
francisco pereira coelho

es agrcolas objecto de arrendamento. E acresce o fundo polmico da


relao locativa, em que se reflectem fortes tenses sociais36. Os conflitos
entre senhorios e inquilinos so frequentes e de soluo difcil, e os lit-
gios judiciais muito numerosos, como o prova a abundante jurisprudncia
existente. Por outro lado, as alteraes introduzidas depois do 25 de Abril
de 1974 no direito do arrendamento predial, rural e urbano, conferem ao
estudo deste direito a maior actualidade.

6. Modalidades do arrendamento predial. Arrendamentos mistos.

P. LIMA A. VARELA, anots. Arts. 1028., 1084., 1112. e 1119.;


FERRER CORREIA, anot. ac. Rel. Coimbra de 22-11-1960, RLJ, 93., 329
ss.; I. MATOS, 44-51; J. MATOS, I, 280-303.

I. O arrendamento predial pode ser urbano ou rstico, conforme a


natureza do prdio sobre que versa. H que aplicar o critrio do art. 204.,
n. 2: apurado que o prdio arrendado urbano ou rstico, de acordo
com este critrio, o respectivo arrendamento ser qualificado em con-
formidade. Assim, o arrendamento de uma casa de habitao com o seu
quintal ou logradouro urbano; rstico o arrendamento de uma quinta
com as suas adegas, celeiros ou estbulos.
Caso diferente o previsto no art. 1084., em que o arrendamento
envolve parte urbana e parte rstica sem que uma delas esteja ao ser-
vio da outra. Para qualificar o arrendamento como urbano ou rstico, o
critrio o do valor relativo das duas partes, nos termos do n. 2 do pre-
ceito: o arrendamento s se considera como urbano se a parte urbana for
de valor superior rstica.
Consoante o fim a que se destina, o arrendamento urbano pode
ser: a) para habitao; b) para comrcio ou indstria; c) para exerccio de
profisso liberal; d) para qualquer outro fim.

Para alguns dados scio-jurdicos, cfr. MRIO SOARES, O direito casa, Rev. Ord.
36

Adv. 1966, pp. 30 ss., GONALVES PEREIRA, Arrendamentos urbanos em Lisboa e Porto,
BMJ, 167, pp. 35-337, VAZ DE SEQUEIRA, A situao das rendas de habitao em Lisboa,
BMJ, 222, pp. 47-277, ROQUE BAIA, As ltimas leis sobre inquilinato urbano (1975) e DIO-
GO DUARTE, Para uma reforma urbana (1982) e FONSECA FERREIRA, Por uma nova
poltica de habitao (1987).

34
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

O arrendamento para habitao, como as palavras dizem, o que se


destina a habitao do arrendatrio, presumindo a lei que essa a finalidade
do arrendamento se o prdio for urbano e do contrato no resultar o fim a
que se destina (art. 1086., n. 2)37. Como veremos adiante, a afectao do
prdio habitao do arrendatrio no e porm muito rgida, pois a lei per-
mite ao arrendatrio exercer no prdio indstria domstica (art. 1108.) ou
hospedagem se o nmero de hspedes no for superior a trs (art. 1109.).
H arrendamento para comrcio ou indstria quando o arrendat-
rio toma o prdio de arrendamento para fins directamente relacionados
com uma actividade comercial ou industrial (art. 1112.), ou seja, respec-
tivamente, uma actividade de mediao nas trocas ou uma actividade de
produo (extraco ou transformao) ou circulao de riqueza. Tem
muito interesse distinguir entre arrendamento para habitao e para o
comrcio ou indstria, pois o regime deste diferente do daquele em
aspectos fundamentais, que oportunamente so referidos. Assim p. ex.,
o arrendamento para comrcio ou indstria deve ser reduzido a escritura
pblica (art. 1029., n. 1, al. b) e n. 3), o arrendatrio pode transmitir a
sua posio contratual, em caso de trespasse do estabelecimento, sem
autorizao do senhorio (art. 1118.), o senhorio pode actualizar a renda
em termos diferentes dos que valem nos contratos de arrendamento para
habitao, etc.
O arrendamento para exerccio de profisso liberal diferente, pois
no feito para comrcio ou indstria, mas para o inquilino exercer no
prdio profisso liberal, ou seja, qualquer actividade lucrativa, por conta
prpria, que no revista natureza comercial ou industrial38. O regime das
duas modalidades de arrendamento porm o mesmo em quase todos
os aspectos. S a transmisso da posio do arrendatrio se opera em
termos diferentes em uma e outra (arts. 1118. e 1120.).
Finalmente, o arrendamento urbano pode visar qualquer outro fim
que no seja a habitao do arrendatrio ou o exerccio de comrcio, in-
dstria ou profisso liberal da parte deste.
Por sua vez o arrendamento rstico pode ser rural, florestal ou no
rural nem florestal. Diz-se rural o arrendamento para fins de explorao
37
Mas a presuno admite prova em contrrio, como resulta das regras gerais (art.
350., n. 2 CC).
38
No deve aqui recorrer-se a um critrio fiscal segundo o qual o arrendamento
seria para comrcio ou indstria ou para exerccio de profisso liberal conforme o arrenda-
trio fosse colectado em contribuio industrial ou imposto profissional, respectivamente.

35
francisco pereira coelho

agrcola ou pecuria nas condies de uma regular utilizao (LARur,


art. 1., n. 1);florestal o que feito para explorao silvcola, entenden-
do-se como tal qualquer das formas de utilizao da terra previstas no
n. 2 do art. 2. do Decreto-lei n. 394/88, de 8 de Novembro; no rural
nem florestal o que visa fins diferentes desses. Quando do contrato e
respectivas circunstncias no resulte destino diferente, o arrendamento
que recaia sobre o prdio rstico presume-se rural (LARur, art. 1., n. 2).
O arrendamento rural pode ser feito a empresrio agrcola ou a
agricultor autnomo, considerando-se agricultor autnomo o que, perma-
nente e predominantemente, utiliza a actividade prpria ou de pessoas
do seu agregado domstico39, sem recurso ou com recurso excepcional
ao trabalho assalariado (arts. 3. LRAgr e 39. LARur).
Quanto ao arrendamento no rural nem florestal, pode distinguir-se
conforme feito para comrcio ou indstria (cfr. art. 1112.)40, para o exer-
ccio de profisso liberal41 ou para quaisquer outros fins.
Conjugando as vrias distines e subdistines referidas, pode
dizer-se que h 10 modalidades de arrendamento, a saber:
1) Arrendamento urbano para habitao.
2) Arrendamento urbano para comrcio ou indstria.
3) Arrendamento urbano para exerccio de profisso liberal.
4) Arrendamento urbano para outros fins (que no sejam a habi-
tao do arrendatrio ou o exerccio de comrcio, indstria ou
profisso liberal por parte deste).
5) Arrendamento rural a empresrio agrcola.
6) Arrendamento rural a agricultor autnomo.
7) Arrendamento florestal.
8) Arrendamento rstico no rural nem florestal para comrcio ou
indstria.
9) Arrendamento rstico no rural nem florestal para exerccio de
profisso liberal.

39
O art. 3. LRAgr (cfr. art. 39. LARur) d a noo de agregado domstico: con-
junto de pessoas que vivem habitualmente em comunho de mesa e habitao ou em
economia comum, ligados por uma relao familiar, jurdica ou de facto.
40
Claro, porm, que no h-de tratar-se de indstria agrcola, pois nesse caso o
arrendamento rural.
41
Trata-se de hiptese quase acadmica, mas que no parece de excluir in limine.

36
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

10) Arrendamento rstico no rural nem florestal para outros fins


(que no sejam o exerccio de comrcio, indstria ou profisso
liberal pelo arrendatrio).

A qualificao do arrendamento reveste-se de grande interesse,


tornando-se necessrio, perante qualquer problema prtico, definir antes
de mais a modalidade de arrendamento de que se trata para saber que
legislao se aplica ao caso.
Assim, 1 modalidade aplicam-se as disposies gerais do arren-
damento urbano e rstico no rural (Subseces I a V da Seco VIII do
Captulo IV do Ttulo II do Livro II do Cdigo Civil arts. 1083.-1111.), e as
disposies gerais da locao que no contrariem aquelas (Seces I a VI
do Captulo IV arts. 1022.-1063.), com as especialidades da Subsec-
o VI da referida Seco VIII, relativa aos arrendamentos para habitao
(arts. 1107.-1111.)42 .
2 e 8 modalidades aplicam-se as disposies gerais do ar-
rendamento urbano e rstico no rural e as disposies gerais da loca-
o que as no contrariem, com as especialidades da Subseco VII da
Seco VIII, relativa aos arrendamentos para comrcio e indstria (arts.
1112.-1118.), e ainda das disposies referentes, genericamente, aos
arrendamentos no habitacionais43.
3 e 9 modalidades aplicam-se as disposies gerais do arrenda-
mento urbano e rstico no rural e as disposies gerais da locao que as
no contrariarem, com as especialidades da Subseco VIII da Seco VIII,
relativa aos arrendamentos para exerccio de profisso liberal (arts. 1119. e
1120.), e das disposies referentes aos arrendamentos no habitacionais.
4 e 10 modalidades regem-se pelas disposies gerais do ar-
rendamento urbano e rstico no rural, pelas disposies gerais da lo-
cao que as no contrariarem e, embora no haja disposies dos ar-
rendamentos para outros fins, pelas aludidas disposies respeitantes,
genericamente, aos arrendamentos no habitacionais.

42
No que se refere nova legislao locativa, note-se ainda que h numerosos di-
plomas que s se aplicam os arrendamentos para habitao, como acontecem p. ex., com
o Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho (cfr. infra, n. 71).
43
o caso, designadamente, das disposies constantes dos Decretos-leis n.s
330/81, de 4 de Dezembro, 189/82, de 17 de Maio, e 392/02, de 18 de Setembro, relativas
actualizao da renda (infra, n. 40).

37
francisco pereira coelho

Finalmente, 5 e 6 modalidades aplicam-se as disposies da Lei


do arrendamento rural e 7 as que regem o arrendamento florestal, e, em
tudo o que no contrarie estas leis especiais, as regras gerais da locao.

II. Os contratos mistos em que o arrendamento se combina com


outros tipos contratuais (aluguer, contrato de trabalho, contrato de pres-
tao de servio, etc.) so muito frequentes na prtica. J h pouco nos
referimos ao contrato de hospedagem como exemplo de um destes con-
tratos. O arrendamento de uma casa mobilada outro exemplo vulgar.
Outro ainda ser, porventura, o contrato entre o dono do prdio e o por-
teiro, pelo qual o segundo presta ao primeiro os respectivos servios e,
em contrapartida, o primeiro se compromete a dar habitao no prdio
ao segundo e a pagar-lhe a remunerao fixada em que se descontar o
valor da habitao 44.
O Cdigo permite amplamente estas combinaes contratuais (art.
405., n. 2), mas no define o regime que se lhes aplica. Este regime
tem sido elaborado pela jurisprudncia e pela doutrina45, e como se sabe
no um s: tudo depende do nexo que interceda, no caso concreto,
entre os vrios tipos contratuais que integram o negcio misto. Quando
um tipo se sobrepe ao outro ou aos outros, aplica-se o regime do tipo
contratual predominante, que absorve os demais. o que se passa no
arrendamento de casas mobiladas, previsto no art. 1107.: como o arren-
damento da casa absorve o aluguer da moblia, considera-se arrenda-
mento todo o contrato e renda todo o preo locativo. Outras vezes, porm,
os vrios tipos justapem-se sem que qualquer deles prevalea sobre os
outros, e h que aplicar a cada um a disciplina que lhe corresponde, ou
seja, a disciplina do respectivo contrato tpico. O regime do negcio misto
resulta, em casos destes, da combinao dos regimes aplicveis a cada
um dos elementos que o integram. Finalmente, possvel que os vrios
elementos contratuais se fundam num todo, diferente da soma dos seus
elementos, s por analogia podendo aplicar-se-lhe, a esse todo, o regime
de cada um dos contratos tpicos de que ele se formou. Tal ser o caso
da locao de estabelecimento comercial (vulgarmente chamada cesso

44
O trabalho dos porteiros de prdios urbanos est regulamentado pelas portarias
de 2 de Maio e 20 de Julho de 1975, publicadas no Boletim do Ministrio do Trabalho,
1975, pp. 731 ss. e 1027 ss., respectivamente.
Cfr. ANTUNES VARELA, Das obrigaes em geral, I, 2 ed., pp. 223 ss. e GAL-
45

VO TELLES, Manual dos contratos em geral, pp. 384 ss.

38
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

de explorao), que tem por objecto o prprio estabelecimento e no os


elementos que o compem. Como se sabe, o Cdigo refere-se-lhe no art.
1085., para dizer que a cesso de explorao no havida como ar-
rendamento (n. 1)46 excepto nas hipteses previstas no n. 2 do preceito.
Nos contratos mistos que considermos at aqui, o arrendamento
misturava-se com outros tipos contratuais. Mas so fundamentalmente
idnticas as hipteses em que se misturam, j no o arrendamento com
outros contratos, mas vrias modalidades de arrendamento umas com
as outras47. Por exemplo, arrenda-se um prdio rstico, ao mesmo tempo,
para fins agrcolas e para depsito de materiais de construo48. Faz-se
um arrendamento que envolve parte urbana e parte rstica, a primeira
para habitao do arrendatrio e a segunda para fins agrcolas, sem que
nenhuma delas esteja ao servio da outra49. Ou arrenda-se um prdio
urbano (e esta , de longe, a hiptese mais vulgar e de mais interesse
prtico) simultaneamente para habitao do arrendatrio e para o comr-
cio, indstria ou exerccio de profisso liberal. So situaes destas que
esto previstas no art. 1028., cujos princpios, embora formulados para
o arrendamento com pluralidade de fins, nos parecem ser afloramentos de
regras gerais, aplicveis, por isso, no s ao caso a que se referem, mas
tambm, por analogia, s hipteses anteriores em que o arrendamento se
combina com outros contratos e mesmo aos contratos mistos em geral.
O art. 1028. faz uma distino fundamental, conforme h ou no no
arrendamento um fim principal a que o outro ou os outros se subordinem.
Se um dos fins for principal e os outros subordinados, prevalece o
regime correspondente ao fim principal. Vale ento a teoria da absoro,

46
No se lhe aplicando, portanto, o princpio de renovao obrigatria expresso
no art. 1095..
47
Cada uma dessas modalidades constituir, de certo modo, um tipo contratual distinto.
48
Note-se que, na proposta do grupo de trabalho nomeado para dar forma definitiva
LARur de 1975, estava prevista esta hiptese, dispondo-se que, se o arrendamento vi-
sasse fins diferentes, seriam sempre considerados principais os fins agrcolas, pecurios
ou florestais, sendo todos os outros subordinados a esses. Mas a doutrina da proposta
no ficou na lei: SOARES, PEREIRA e MELRO, Arrendamento rural (1975), pp. 18 e 132.
49
Sobre a conjugao entre os arts. 1028. e 1084., cfr. P. LIMA - A. VARELA, anot.
art. 1084.. Parece que o art. 1084. visa apenas a qualificao do arrendamento como
urbano ou rstico, nomeadamente para efeitos fiscais no caso a que se refere; quando,
porm, como necessariamente acontecer neste caso, a parte urbana e a parte rstica
que o arrendamento envolve so locadas para fins diferentes, de acordo com os critrios
gerais do art. 1028. que o regime do arrendamento deve fixar-se.

39
francisco pereira coelho

no sentido de que, em caso de conflito, este resolvido pela prevalncia


daquele regime. Os outros regimes s sero aplicveis onde no haja
conflito, ou seja, na medida em que no contrariem o regime correspon-
dente ao fim principal e a sua aplicao se no mostre incompatvel com
esse fim. o que se dispe no art. 1028., n. 3.
Se, pelo contrrio, no houver subordinao de uns fins a outros,
observa-se, relativamente a cada um deles, o regime respectivo. Vale
pois agora a teoria da combinao. E, assim, em princpio, as causas
de nulidade, anulabilidade ou resoluo que respeitem a um dos fins no
afetam a parte restante do arrendamento. a regra expressa no n. 1 e
na 1 parte do n. 2 do art. 1028..
Esta segunda regra comporta, porm, as excepes previstas na 2
parte do n. 2 do art. 1028.. A nulidade, anulabilidade ou resoluo que
respeite a um dos fins afetar a parte restante do arrendamento: a) se
do contrato e respectivas circunstancias no resultar a discriminao das
coisas ou partes da coisa correspondentes s vrias finalidades; b) se as
coisas ou partes da coisa forem solidrias entre si.
So estes princpios que devero aplicar-se, conforme dissemos,
quer aos contratos mistos de arrendamento e outros tipos contratuais,
quer aos arrendamentos mistos stricto sensu e, nomeadamente, ao caso
de se arrendar um prdio, ao mesmo tempo, para habitao do arrenda-
trio e para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal.
Como se v, a verdade no est sempre e s, neste ltimo caso, na
teoria de absoro ou na teoria da combinao50: tudo depende das
circunstncias em que seja feito o contrato.
H que saber, em primeiro lugar, se o arrendamento segundo a
inteno dos contraentes, deduzida do conjunto das circunstncias e, em
especial, da relao entre a parte afectada a habitao do arrendatrio
e a parte destinada, p. ex., a exerccio do comrcio tem ou no um fim
principal ou predominante, em face do qual deva considerar-se acess-
rio ou subordinado o outro fim do contrato.
Se houver um fim principal, e no caso de se tornar impossvel a apli-
cao conjunta dos dois regimes, cada um na sua parte, por a aplicao do

50
inegvel, porm, que o Cdigo mostra preferncia pela teoria da combinao:
mesmo quando haja um fim principal, o regime correspondente ao fim subordinado aplica-se
parte respectiva se essa aplicao no for incompatvel com a prossecuo daquele fim.

40
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

regime correspondente ao fim subordinado se revelar incompatvel com a


prossecuo do fim principal, prevalece o regime correspondente a este fim51.
No havendo um fim principal, aplicam-se em princpio os dois regi-
mes, cada um na parte respectiva. E as causas de nulidade, anulabilida-
de ou resoluo que porventura existam e respeitem a um dos fins, no
afectam a parte restante do arrendamento. S no ser assim se as duas
partes do prdio a destinada a habitao do arrendatrio e a adstrita a
exerccio do comrcio no estiverem discriminadas ou forem solidrias52
entre si: em qualquer dos casos, a nulidade, anulabilidade ou resoluo
que respeite a um dos fins afectar todo o contrato53.

7. Especialidades do regime do arrendamento predial: enun-


ciado geral e interesses que as justificam.

VARELA, anot. ac. S.T.J. de 16-2-1967, RLJ, 100., pp. 266 ss.; R.
ALARCO, Sobre a transferncia da posio do arrendatrio no caso de
trespasse (1971), pp. 20-26.
I. O regime do arrendamento predial oferece importantes espe-
cialidades, quer em face dos princpios dos negcios jurdicos (arts.
405.-456.), quer das regras gerais dos contratos (arts. 405-456) e do
direito comum sobre cumprimento e no cumprimento das obrigaes
(arts. 762.-863.).

51
Assim, se o arrendamento se destinava a habitao (fim principal) mas autorizava o
inquilino a exercer profisso liberal no prdio arrendado, parece que este no poder transmitir
a outrem a sua posio de arrendatrio sem autorizao do senhorio, nem mesmo quanto
parte do prdio onde exercia profisso liberal. O regime correspondente ao fim subordinado (o
regime do art. 1120.) seria incompatvel com a prossecuo do fim principal do arrendamento.
52
Os ndices da solidariedade podem ser os mais variados: p. ex., as duas partes
do prdio tm a mesma entrada e um s contador da gua e eletricidade; a separao
diminuiria consideravelmente o valor locativo do conjunto, ou exigiria obras dispendiosas
que no seria razovel exigir ao senhorio.
53
Note-se que os termos em que a nulidade, anulabilidade ou resoluo parcial
relevam, segundo o art. 1028., correspondem, fundamentalmente, aos que resultariam do
princpio geral da reduo dos negcios jurdicos (art. 292., aplicvel resoluo por ana-
logia): no havendo discriminao entre as duas partes da coisa ou sendo estas solidrias
entre si, o senhorio no quereria normalmente a subsistncia do contrato relativamente
parte no afetada

41
francisco pereira coelho

a) Pode dizer-se que a ruptura mais significativa, e de mbito mais


geral, que o direito do arrendamento predial introduz nesses princpios
consiste no seguinte: trata-se de um captulo do direito civil em que se
insere, caracteristicamente, um corpo muito extenso de normas imperati-
vas, do que resulta uma forte limitao ao princpio da liberdade contra-
tual neste domnio, quer no sentido de que est aqui muito limitada, rela-
tivamente ao senhorio, a liberdade de celebrar o contrato e de o manter,
em circunstancias em que o senhorio teria, segundo as regras gerais,
possibilidade de continuar a relao locativa ou de lhe pr termo, quer no
sentido de que est igualmente limitada a liberdade de as partes deci-
direm, conforme lhes aprouver, sobre os termos e condies do contrato.
Consideremos sucessivamente, as duas ordens de limitaes.
1) Em primeiro lugar, a prpria liberdade de celebrar o contrato de
arrendamento que est limitada, por vezes, relativamente ao senhorio54. S
toma de arrendamento quem quer, mas no se pode dizer que s d de ar-
rendamento quem quer. Em determinados casos que a lei prev, o senhorio
tem o dever jurdico, a obrigao legal de dar o prdio de arrendamento.
Os arrendamentos compulsivos eram muitos numerosos na vigncia
da Lei do Arrendamento de 1974, em que o senhorio tinha obrigao de
arrendar os fogos que tivessem sido destinados a habitao no ltimo ar-
rendamento ou que, no tendo sido nunca arrendados, se destinassem a
esse fim com excepo dos enumerados no n. 4 do art. 5. do diploma,
no podendo recusar o respectivo arrendamento por mais de 60 dias.
Tendo o Decreto-lei n. 445/74, de 12 de Setembro, deixando de vi-
gorar no continente55, por fora do art. 16. do Decreto-lei n. 148/81, de

54
S curamos aqui, naturalmente, das limitaes legais liberdade de dar de ar-
rendamento. Limitaes convencionais tambm pode hav-las (se tiver sido outorgado
contrato-promessa de arrendamento), mas nos termos em que podem existir relativamente
a outros contratos. Sobre o contrato-promessa de arrendamento, cfr. infra, n. 12.
55
No assim nas Regies Autnomas, onde, nos termos do art. 16., n. 2 do De-
creto-lei n. 148/81, o Decreto-lei n. 445/74 s deixaria de aplicar-se quando passasse
a vigorar a legislao especial sobre a matria. Na verdade, na Regio Autnoma dos
Aores o art. 4. do Decr. Reg. 24/82/A, da Ass. Reg., publ. no DR, I srie, de 3-9-1982
(que substituiu o Decr. Reg. n. 8/81/A, da Ass. Reg., publ. no DR, I srie, de 27-6-1981),
manteve o princpio do arrendamento compulsrio por considerar (como se diz no prem-
bulo do diploma) conforme com a Constituio e com uma politica social esclarecida, s
permitindo recusar o arrendamento de qualquer fogo desocupado nas hipteses previstas
nas als. a), b) e c) do mesmo art. 4.. Por outro lado, no tendo sido publicada at agora na
Madeira qualquer legislao especial, o Decreto-lei n. 445/74, de 12 de Setembro, parece
continuar a aplicar-se ainda na Regio.

42
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

4 de Junho56, o direito portugus no conhece hoje uma obrigao de


arrendar nos amplos termos em que a legislao anterior a admitia, sub-
sistindo, porm, alguns casos de arrendamento obrigatrio a qua importa
fazer referncia.
Assim, e no que toca ao arrendamento urbano para habitao, deve
ter-se em conta, em primeiro lugar, o art. 28. da Lei n. 46/85, de 20 de
Setembro, que confere a determinadas pessoas direito a novo arrenda-
mento57 no caso de caducidade do anterior por morte de arrendatrio,
direito a novo arrendamento a que corresponde naturalmente, por parte
do senhorio, uma obrigao de arrendar58.
Merece tambm referncia a disposio transitria do art. 7. da Lei
das Ocupaes (Decreto-lei n. 294/77, de 20 de Julho), que permitiu ao
juiz, no caso de ocupaes de fogos devolutos levadas a efeito para fins
habitacionais at 14 de Abril de 197559, fixar o contrato de arrendamento
a requerimento do ocupante, mesmo sem a assinatura do senhorio, se tal
fixao lhe tivesse sido pedida em determinado prazo.
Por outro lado, no caso de divrcio ou separao judicial de pessoal e
bens, a lei permite ao tribunal dar de arrendamento a qualquer dos cnjuges,
a seu pedido, a casa de morada de famlia, quer seja comum quer prpria
do outro cnjuge, de cujo consentimento prescinde (arts. 1793. e 1794.).
Finalmente, e no que se refere ao arrendamento rural, h a notar
que os prdios rsticos declarados por portaria do Ministrio da Agricul-
tura, Pescas e Alimentao em situao de abandono ou mau uso po-
dem ser objecto de arrendamento forado, nos termos do art. 13. LRAgr.
No s, porm, a liberdade de o senhorio celebrar o contrato de
arrendamento que est limitada, mas tambm a sua liberdade de o man-
ter, em circunstncias em que, segundo as regras gerais dos contratos,
teria possibilidade de pr termo relao locativa.
H dois grupos de solues a destacar sob este aspecto.

56
Diploma j revogado, alis, pelo art. 51. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro.
57
O art. 1. do Decreto-lei n. 420/76, de 28 de Maio, falava aqui em direito de pre-
ferncia, expresso que suscitou duvidas na prtica, como teremos oportunidade de ver
no curso da exposio (infra, n. 74).
58
Note-se, porm, que tal obrigao de arrendar no absoluta, sendo lcita ao
senhorio a recusa de novo arrendamento nos casos previstos no art. 29. do diploma.
59
Data de entrada em vigor do Decreto-lei n. 198 - A/75, de 14 de Abril, que decla-
rou criminalmente punveis as ocupaes levadas a efeito a partir dessa data.

43
francisco pereira coelho

Por um lado, importa referir os arts. 1095. CC e 18.-20. LARur. O


art. 1095. impe ao senhorio, no arrendamento urbano e rstico no rural
nem florestal, a renovao obrigatria do contrato ao fim do prazo. este um
princpio quase absoluto, que apenas cede nos casos previstos nas als. a)
e b) do n. 1 do art. 1096. CC, s podendo o senhorio denunciar o contrato,
para o fim do prazo do arrendamento, com algum dos fundamentos a refe-
ridos. E no arrendamento rural, do mesmo modo os arts. 18.-20. LARur s
permitem ao senhorio denunciar o contrato, no termo do prazo acordado, em
determinados termos e circunstncias que oportunamente analisaremos60.
Por outro lado, devem ter-se em conta os arts. 1110.,1111., 1113.,
1118., 1119. e 1120. CC, 23. e 24. LARur e 19. LAFlor. Como have-
mos de ver, a lei impe ao senhorio, no arrendamento urbano para habi-
tao, a obrigao de manter o contrato com o cnjuge do arrendatrio,
a quem o direito ao arrendamento tenha sido atribudo, convencional ou
judicialmente, na sequncia de aco de divrcio ou separao de pes-
soas e bens (art. 1110.), e, no caso de morte do primitivo arrendatrio,
com o cnjuge no separado judicialmente de pessoas e bens ou de fac-
to, com os parentes ou afins na linha recta com menos de um ano ou que
com ele vivessem pelo menos h um ano e, tratando-se de arrendatrio
no casado ou separado judicialmente de pessoas e bens, com a pessoa
que, data da sua morte, vivia com ele h mais de cinco anos em con-
dies anlogas s dos cnjuges (art. 1111., na redaco que lhe deu o
art. 40. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro); do mesmo modo, no caso
de arrendamento para comrcio, indstria ou exerccio de profisso li-
beral, o senhorio obrigado a manter o contrato com a pessoa a quem
o inquilino comercial ou industrial tenha trespassado o estabelecimento
e transmitido a posio de arrendatrio (art. 1118.)61 ou a quem o inqui-
lino haja transmitido a sua posio contratual para exercer no prdio a
mesma profisso liberal que ele exercia (art. 1120.)62, assim como obri-
gatrio, no caso de morte do arrendatrio, a manter com os sucessores
deste o contrato de arrendamento (arts. 1113. e 1119.). No que se refere
ao arrendamento rural e florestal, este tambm no caduca por morte do

60
No assim no arrendamento florestal, que no se renova no termo do prazo fixado
salvo clusula contratual ou acordo expresso das partes (art. 21. LAFlor).
Note-se que o art. 1118. permite ao inquilino transmitir a sua posio contratual,
61

em caso de trespasse do estabelecimento, sem dependncia de autorizao do senhorio.


62
Cabe aqui, relativamente ao art. 1120., observao anloga da nota anterior.

44
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

arrendatrio, transmitindo-se, sucessivamente, ao cnjuge sobrevivo no


separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto, aos parentes ou
afins na linha recta que vivessem habitualmente em comunho de mesa
e habitao ou em economia comum com o rendeiro, e pessoa que
data do falecimento, vivia com ele h mais de cinco anos em condies
anlogas s dos cnjuges (arts. 23. LARur e 19. LAFlor).

2) Em segundo lugar, e como dissemos, a liberdade contratual tam-


bm est limitada no sentido de que as partes no tm neste domnio,
em numerosos aspectos, possibilidade de decidir livremente sobre os
termos e condies do contrato.
So vrias as solues que merecem agora referncia.
Assim, por exemplo: a) a lei fixa imperativamente um prazo mxi-
mo de vigncia do contrato (arts. 1025. CC e 7. LAFlor) e, quanto ao
arrendamento rural florestal, tambm um prazo mnimo (LARur, art. 5.,
e LAFlor, art. 7., n. 2); b) estabelecem-se valores mximos das rendas
que permitido estipular, tanto no arrendamento para habitao sujeito
ao regime de renda condicionada (por estipulao das partes ou imposi-
o da lei arts. 7., n.s 1 e 2, e 31. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro)
como no arrendamento rural (Portaria n. 839/87, de 26 de Outubro), ex-
cepto em relao aos prdios em que se pratiquem predominantemente
culturas no previstas nesta Portaria (n. 3.); c) h aqui um numerus
clausus de causas de resoluo, quer do arrendamento urbano e rstico
no rural nem florestal (art. 1093., n. 1 CC), quer do arrendamento rural
e florestal (arts. 21. LARur e 17. LAFlor); d) as clusulas proibidas so
muito numerosas, no s no arrendamento rural e florestal, onde a lei faz
extensa especificao dessas clusulas (arts. 4. LARur e 8. LAFlor),
mas tambm no arrendamento urbano e rstico no rural nem florestal,
como teremos oportunidades de ver ao longo da exposio; etc.
b) Outro princpio fundamental do direito do arrendamento predial,
rural e urbano, o do melhor tratamento do arrendatrio relativamente ao
senhorio. Pode dizer-se que, como o direito do trabalho e por motivos fun-
damentalmente anlogos63, o direito do arrendamento predial no resolve
imparcialmente os conflitos que surjam no mbito da relao locativa,
antes resolve esses conflitos, muitas vezes, de maneira parcial, por saber

63
Cfr. MONTEIRO FERNANDES, O princpio do tratamento favorvel ao trabalha-
dor, nos Estudos de Direito do Trabalho, 1972, pp. 7-27.

45
francisco pereira coelho

que o arrendatrio na generalidade dos casos (e para a generalidade


dos casos se faz a lei) a parte social e economicamente mais fraca64.
J atrs aludimos soluo do art. 1095. que constituir, porven-
tura, a mais expressiva aplicao daquele princpio65. Como sabemos,
no arrendamento urbano e rstico no rural nem florestal o senhorio no
goza da faculdade de denunciar o contrato de arrendamento para o fim
do prazo, a no ser nos casos previstos nas als. a) e b) do n. 1 do art.
1096. CC; em princpio, essa faculdade pertence exclusivamente ao ar-
rendatrio. E a discriminao continua a existir no arrendamento rural,
onde o arrendatrio dispe amplamente de tal faculdade de denunciar o
contrato, enquanto o senhorio s pode denunci-lo verificando o condi-
cionalismo e cumpridas as exigncias dos arts. 18.-20. LARur.
Importantes aplicaes do princpio do melhor tratamento do arren-
datrio so ainda os arts. 1. do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro,
e 1029., n. 3 CC (na redaco que lhe deu o art. 1. do Decreto-lei n.
67/75, de 19 de Fevereiro), segundo os quais, respectivamente, a nuli-
dade dos contratos de arrendamento para habitao que no tenham
sido reduzidos a escrito e a nulidade, por falta de escritura pblica, dos
arrendamentos para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal
s podem ser invocadas pelo inquilino e no pelo senhorio.
c) Caracterstica do direito do arrendamento predial ainda a larga
interveno da Administrao Pblica neste domnio, havendo a registar
aqui, designadamente, os mecanismos de controle, pelas cmaras muni-
cipais, da celebrao de arrendamentos para comrcio, indstria ou exer-
ccio de profisso liberal, nos termos previstos no Decreto-lei n. 329/81,
de 4 de Dezembro, assim como as aces cometidas ao Instituto da Fa-
mlia e Aco Social nos arts. 15., 16. e 23. do Decreto-lei n. 293/77,
de 20 de Julho. Por outro lado, j vimos como o Estado pode arrendar
compulsivamente os prdios rsticos declarados por portaria do Minis-
trio da Agricultura, Pescas e Alimentao em situao de abandono ou
mau uso (art. 36. LRAgr).
d) de referir igualmente a excepo que os arts. 1047. CC, 21.
LARur e 17. LAFlor introduzem no direito comum (cfr. art. 436., n. 1), ao

64
Em orientao oposta, cfr. P. FURTADO, pp. 162 ss.
65
Cfr. BRANDO PROENA, Um exemplo do princpio do melhor tratamento do
arrendatrio habitacional: termo final do arrendamento e renovao forada (1982).

46
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

exigirem que a resoluo do contrato de arrendamento fundada na falta


de cumprimento por parte do locatrio seja decretada pelo tribunal66.
e) Note-se, por ltimo, que a lei assegura por vezes o cumprimento
das normas do arrendamento predial atravs de sanes penais, aplic-
veis a determinadas infraces contratuais ou violaes da legislao lo-
cativa consideradas das mais graves. o que se passa, designadamen-
te, com os procedimentos referidos no art. 41. da Lei n. 46/85, de 20 de
Setembro, que constituem crime de especulao, punvel nos termos da
legislao respectiva67.

II. Se nos interrogarmos agora sobre os interesses que justificam


as especialidades do direito do arrendamento predial que acabamos de
referir, verificaremos que so vrios esses interesses.
a) Assim, quanto ao arrendamento urbano para habitao, pode
dizer-se que a lei defende, no s o interesse do prprio inquilino na esta-
bilidade do arrendamento, como o interesse dos seus familiares e, ainda,
o prprio interesse pblico de dar satisfao adequada, o mais possvel,
s carncias habitacionais existentes.
Por muitas razes, o inquilino pode ter interesse em manter o con-
trato de arrendamento para alm do prazo inicial ou da sua renovao.
s vezes so razes afectivas mas quase sempre mais que isso. No
mercado do arrendamento para habitao, sobretudo nos grandes meios
urbanos, a procura excede largamente a oferta e o preo da habitao
tem vindo constantemente a subir. Assim, se o senhorio pudesse denun-
ciar o contrato, segundo as regras do direito comum, para o termo do
prazo acordado, o inquilino ver-se-ia colocado muitas vezes em situao
difcil, pois no encontraria casa ou s a encontraria mais cara ou de
qualidade inferior. semelhante preocupao, de defender o direito
habitao e a estabilidade desta, que explica o princpio fundamental
da renovao obrigatria do contrato de arrendamento (art. 1095.) e o
numerus clausus das causas de resoluo (art. 1093., n. 1), como
aquela preocupao que explica ainda, pode dizer-se, que nos arrenda-
mentos para habitao as rendas tenham sido congeladas durante um

66
No parece outro o sentido dos arts. 21. LARur e 17. LAFlor, ao permitirem ao
senhorio pedir a resoluo do contrato em determinados casos.
67
Cfr. o art. 35., al. a) do Decreto-lei n. 28/84, de 20 de Janeiro.

47
francisco pereira coelho

largo perodo68, e que, mesmo no regime de actualizao anual institudo


pela Lei 46/85, de 20 de Setembro, a lei ponha estritos limites a essa ac-
tualizao (art. 6.), pois, certamente, a estabilidade da habitao requer
a relativa estabilidade da renda. No deixaremos de notar, por ltimo, que
o interesse do inquilino na estabilidade da habitao protegido por lei
mesmo contra ele prprio, contra a sue irreflexo e principalmente a sua
fraqueza, sobretudo econmica, que poderiam leva-lo a aceitar estipu-
laes ruinosas, assim se justificando que as normas do arrendamento
predial constituam, muitas vezes, ius cogens de que o inquilino no pode
dispor, sendo nulas as clusulas em que se pretenda afastar a aplicao
dessas normas69.
Protegendo o interesse do inquilino na estabilidade do arrenda-
mento para habitao, j a lei est a defender, reflexamente, o interesse
dos familiares que vivam com ele no prdio tomado de arrendamento. s
vezes, porm, a lei protege estes interesses de modo autnomo como
nos arts. 1110., 1111. e 1793., a que j atrs aludimos. No seria justo
que o direito ao arrendamento, no caso de divrcio ou separao judicial
de pessoas e bens, fosse necessariamente adjudicado ao cnjuge titular
desse direito (701), com prejuzo do interesse do outro cnjuge e even-
tualmente dos filhos. Como no seria justo que, decretado o divrcio ou
separao judicial de pessoas e bens, e sendo comum a casa de morada
da famlia, esta fosse adjudicada e utilizada pelo cnjuge licitante no in-
ventrio subsequente ao divrcio ou separao, apesar de a casa ser
mais necessria ao outro cnjuge, ao qual, por hiptese, os filhos do ca-
sal tivessem ficado confiados. Por outro lado, tambm no seria razovel
que o arrendamento caducasse por morte do arrendatrio, segundo as

68
A proibio, instituda no art. 47., n. 2 da Lei n. 2030, de 22 de Junho de 1948,
e mantida pelo art. 10. da Lei preambular do Cdigo Civil de 1966, de o senhorio pedir
avaliao fiscal para efeitos de actualizao de rendas de prdios destinados a habitao
era de incio restrita aos concelhos de Lisboa e Porto, mas foi estendida a todo o pas pelo
art. 1. da Lei do Arrendamento de 1974, regime que o art. 14. do Decreto-lei n. 148/81
manteve e que s veio a ser alterado pela Lei n. 46/85, de 20 de Setembro.
Cfr. j, a propsito, a Rev. Leg. Jur. 72., pp. 342 ss., e, sobre o contedo conven-
69

cional da relao locativa, infra, n.s 49 e 50.


E assim teria de ser, dada a incomunicabilidade do direito ao arrendamento para
701

habitao (art. 1110., n. 1).

48
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

regras gerais (art. 1051., al. e)), ficando os seus familiares mais prximos
privados da habitao em que viviam71.
Finalmente, h especialidades da legislao locativa que visam
proteger fundamentalmente um interesse geral72 o interesse de que
todas as pessoas tenham casa , interesse a que corresponde, como se
sabe, o direito habitao, um dos direitos sociais que a Constituio
reconhece73, mas a que o Estado no pde ou no soube, at agora, dar
satisfao adequada, pois os programas de habitao social tm sido
tmidos e a sua execuo morosa e difcil. Ciente da insuficincia do sec-
tor pblico para resolver ele prprio o problema habitacional74, o Estado
decide pois, intervir no mercado do arrendamento para habitao e impor
nesse mercado as suas regras, aquelas que, na ptica do legislador, se
afiguram as mais adequadas para proteo daquele interesse geral. A lei
do Arrendamento de 1974 entendeu proteg-lo impondo ao senhorio uma
obrigao de arrendar, nos termos expostos, e estabelecendo um qua-
dro de rendas mximas que poderiam ser convencionadas nos arrenda-
mentos de prdios que ficassem devolutos e j tivessem sido objecto de
arrendamento75. O insucesso da experincia ter levado a legislador, em

71
Poderia acrescentar-se aqui a proteo dispensada ao cnjuge do arrendat-
rio pelo art. 1682.-B, introduzido pela Reforma de 1977, segundo o qual necessrio o
consentimento do cnjuge para dispor do direito ao arrendamento da casa de morada da
famlia, por qualquer dos modos previstos nas 4 alneas do preceito.
72
Claro que se trata ainda, relativamente ao conjunto de solues que vamos refe-
rir, de proteger interesse do inquilino, mas em abstracto: por isso dizemos que a lei preten-
de tutelar aqui um interesse geral.
73
Cfr. o art. 65., n. 1 CRep, segundo ao qual todos tm direito, para si e para a
sua famlia, a uma habitao de dimenso adequada, em condies de higiene e conforto
e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.
74
Parece claro, porm, que o problema da habitao no poder ser resolvido sem
investimento macio do sector pblico na construo de casas de renda acessvel (o qual,
alis, s se tornar possvel mediante uma poltica firme de nacionalizao ou munici-
palizao de vastas reas junto aos grandes centros urbanos, como o art. 65., n. 4 da
Constituio prev).
75
Nos termos do art. 15. da Lei do Arrendamento o senhorio no podia pedir renda
superior fixada no contrato de arrendamento anterior se tal fixao fosse posterior a 31
de Dezembro de 1970; se a ltima fixao de renda tivesse ocorrido at esta data o senho-
rio podia subir a renda, mas s de acordo com os coeficientes de actualizao a fixados.
Note-se que o sistema comportava a injustia decorrente da manifesta desigualdade entre
as rendas dos fogos arrendados anteriormente ao Decreto-lei n. 445/74 ou que, embora
arrendados posteriormente, j tinham sido objecto de arrendamento anterior, e as dos fo-
gos colocados pela primeira vez no mercado do arrendamento para habitao (em que a
renda era a que resultava do livre jogo de oferta e da procura, nos termos do art. 17. da Lei

49
francisco pereira coelho

1981, a instituir o arrendamento em regime de renda condicionada com


o mesmo objectivo de proporcionar mais casas para arrendar (como se
diz no relatrio do diploma), mas no parece que o novo regime, alis de
carcter facultativo76, tenham despertado o interesse dos senhorios ou
investidores, pois os arredamentos continuaram a fazer-se na sua gran-
de maioria em regime de renda livre. Falta saber se a nova orientao
da Lei das rendas de 1985, que instituiu o princpio da actualizao
anual das rendas em todos os arrendamentos para habitao (mesmo
no regime de renda livre), em correlao com a descida que tem vindo a
verificar-se da taxa de juro correspondente s operaes passivas, poder
determinar a prazo mais ou menos longo, apesar do aumento do preo da
construo, um incentivo ao investimento privado em casas para arrendar
que contribua para a soluo do problema da habitao, um problema que
continua a ser, como geralmente se reconhece, um dos mais graves e do-
lorosos da sociedade portuguesa77.
b) No que se refere ao arrendamento para comrcio, indstria ou
exerccio de profisso liberal, pode dizer-se, em termos gerais, que a lei
pretende garantir a continuidade da explorao comercial ou industrial
ou da profisso liberal exercida no prdio arrendado, facilitar a circulao
da empresa (de que o direito ao arrendamento constitui, por vezes, o ele-
mento mais importante) e defender a integridade do valor econmico do
estabelecimento ou da profisso liberal do arrendatrio, valor criado por
iniciativa deste78 e que poderia consideravelmente afectado se o comr-
cio, indstria ou profisso liberal tivesse de passar a exercer-se em local
diferente. Trata-se pois, fundamentalmente, de proteger o interesse do

do Arrendamento). Uma desigualdade que alis j existia, em face da legislao anterior,


nos concelhos de Lisboa e Porto, onde o senhorio no podia pedir a avaliao fiscal do art.
1105. para o efeito de actualizao das rendas dos prdios destinados a habitao (art.
10. da Lei preambular do Cdigo Civil, que manteve o regime excepcional da Lei n. 2030,
de 22 de Junho 1948, quanto a esses arrendamentos).
parte os casos previstos, designadamente, no art. 7. da Lei n. 46/85, de 20 de
76

Setembro, em que o regime de renda condicionada obrigatrio.


77
Com efeito, o dfice carencial de alojamentos para habitao muito elevado e
vai aumentando sempre, pois o prprio dfice de reposio, ou seja, o nmero de fogos
que se torna necessrio, em cada ano, para fazer face ao aumento da populao, ao afluxo
urbano e aos fogos que se vo inutilizando no tem sido coberto pelas novas habitaes
construdas no pas.
Ou que de todo o modo, ele pagou (no caso de trespasse do estabelecimento ou
78

cesso do local para exerccio da mesma profisso liberal do arrendatrio).

50
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

arrendatrio para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal, e


ainda, reflexamente, o interesse geral, dado o valor social de que as res-
pectivas actividades se revestem. para tutela destes interesse que a lei
impe ao senhorio, ainda aqui, a renovao obrigatrio do contrato (art.
1095.), que o arrendamento subsiste, no obstante a morte do arrenda-
trio, se os seus sucessores o desejarem (art. 1113.), que o arrendatrio
pode transferir para outrem a sua posio contratual, independentemen-
te de autorizao do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento
ou cesso do direito ao arrendamento para exerccio da mesma profisso
liberal (arts. 1118. e 1120.), etc.79.
c) Por ltimo, o regime particular do arrendamento rural e florestal
visa igualmente defender a estabilidade do arrendamento, no s no in-
teresse do rendeiro e dos seus familiares, como na ideia de intensificar o
mais possvel o aproveitamento agrcola, pecurio ou florestal do prdio
arrendado, no interesse do pas. Se no tivesse garantias de estabilidade
do arrendamento, o rendeiro no seria solicitado a investir na explorao,
e a sua preocupao seria, naturalmente, a de tirar da terra o mximo de
rendimento no mais curto perodo. Por outro lado, importa tambm dar
garantias ao rendeiro de que os valores que investir na benfeitorizao
do prdio lhe sero restitudos no termo do contrato. Compreende-se,
assim, p. ex., que a lei imponha aqui prazos mnimos de durao do ar-
rendamento e que, no arrendamento rural, fixe os valores mximos das
rendas, que a denncia do contrato, para o fim do prazo, s seja permiti-
da ao senhorio nas particularidades condies dos arts. 18.-20. LARur,
que o regime das benfeitoras efectuadas pelo rendeiro (art. 15.) lhe seja
especialmente favorvel, etc.

8. Fontes. Observaes sistematizao do direito do arren-


damento predial do Cdigo Civil.

O regime do arrendamento predial consta fundamentalmente, ainda


hoje, do Cap. IV, referente locao, do Ttulo II do Livro II do Cdigo Ci-

79
Note-se, porm, que a proteo dos interesses aludidos no texto nunca determinou
o congelamento das rendas, cuja actualizao (a princpio quinquenal e, a partir de 1981,
anual) a lei sempre admitiu relativamente aos arrendamentos comercias e equiparados,
como bem se compreende, pois o senhorio tem aqui possibilidade de repercutir o maior cus-
to da explorao sobre o preo dos bens que vende ou produz ou dos servios que presta.

51
francisco pereira coelho

vil (arts. 1022.-1120.). H porm a notar que o art. 1029. tem agora um
n. 3, que lhe foi acrescentado pelo Decreto-lei n. 67/75, de 19 de Feve-
reiro, o art. 1041. tem a redaco que lhe deu o Decreto-lei n. 293/77, de
20 de Julho, o art. 1051. foi modificado, sucessivamente, pelo Decreto-lei
n. 67/75, de 19 de Fevereiro, pela Reforma de 1977, pelo Decreto-lei n.
328/81, de 4 de Dezembro, e pela Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, os
arts. 1052. e 1083. tm a redaco que lhes deram, respectivamente a
Reforma de 1977 e a Lei das Rendas de 1985, a qual deu ainda ao art.
1106. a sua actual redaco, e, finalmente, o texto do art. 1111., em que
j tinham sido introduzidas modificaes, sucessivamente, pelos Decre-
tos-Leis n.s 293/77 e 328/81, tem presentemente a redaco que lhe
deu o art. 40. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro.
Quanto legislao anterior ao Cdigo Civil e que este manteve
em vigor, importa referir nomeadamente o Regulamento geral das edifi-
caes urbanas (Decreto-lei 38 382, de 7 de Agosto de 1951) e a Lei n.
2088, de 3 de Junho de 1957 (alterada pelos arts. 42. e 43. da Lei n.
46/85, de 20 de Setembro), relativa denncia do contrato de arrenda-
mento para aumento do nmero de locais arrendveis, nos termos dos
arts. 1096., n. 1, al. b) e 1100. CC.
Da nova legislao locativa, posterior a 25 de Abril de 1974, des-
tacam-se como mais importantes: o Decreto-lei n. 445/74, de 12 de
Setembro, que, entre outras medidas referentes ao arrendamento para
habitao, estendia a todo o pas a proibio de o senhorio pedir a ava-
liao fiscal do prdio para efeitos de actualizao da renda, fixava as
rendas mximas dos fogos que, j tendo sido objecto de arrendamento,
eram arrendados outra vez, impunha ao senhorio uma obrigao de ar-
rendar, nos termos que j referimos, e institua um sistema de controle do
mercado do arrendamento para habitao pelas cmaras municipais80;
o Decreto-lei n. 67/75, de 19 de Fevereiro, que deu nova redaco aos
arts. 1029. e 1051. CC, regulando em termos diversos, mesmo quanto
aos arrendamentos de pretrito, os arrendamentos comerciais ou indus-
triais no reduzidos a escritura pblica e certas causas de caducidade do
contrato de arrendamento; o Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho, que
alterou a redaco de alguns preceitos do Cd. Civ. e procurou tutelar o

80
Conforme dissemos, o Decreto-lei n. 445/74, de 12 de Setembro, deixou de vigorar
no territrio continental da Republica por fora do art. 16. do Decreto-lei n. 148/81, de 4 de
Junho, mas parece ter ainda aplicao Regio Autnoma da Madeira (supra, nota (54)).

52
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

interesse do inquilino nas aces de despejo, admitindo, nomeadamente,


o diferimento da desocupao do prdio e a declarao de caducidade
do direito resoluo do contrato em determinados casos81; o Decreto-lei
n. 294/77, de 20 de Julho, que revogou a Lei da Ocupaes anterior
(Decreto-lei n. 198 - A/75, de 14 de Abril) e veio permitir em termos diver-
sos a regularizao das ocupaes de fogos devolutos levadas a efeito
at 14 de Abril de 1975; a Lei n. 63/77, de 25 de Agosto, que atribuiu ao
inquilino, nos arrendamentos para habitao, direito de preferncia na
compra e venda ou dao em cumprimento do prdio arrendado; a Lei
n. 55/79, de 15 de Setembro (alterada pelo art. 41. da Lei n. 46/85, de
20 de Setembro), que modificou vrios aspectos o regime da denncia do
arrendamento urbano pelo senhorio; a Lei n. 35/81, de 27 de Agosto, que
impe o litisconsrcio necessrio passivo nas aces, como a de desejo,
que possam implicar a perda de direitos que s por ambos os cnjuges
ou com o consentimento de ambos podem ser alienados; o Decreto-lei
n. 329/81, de 4 de Dezembro, que, em vista de correcto ordenamento
urbano, instituiu mecanismos de controle da celebrao de contratos de
arrendamento para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal; o
Decreto-lei n. 330/81, de 4 de Dezembro, o Decreto-lei n. 189/82, de 17
de Maio, e o Decreto-lei n. 392/82, de 18 de Setembro, todos referentes
actualizao das rendas nos contratos de arrendamento para fins no
habitacionais e que foram repristinados pela declarao de inconstitu-
cionalidade do Decreto-lei n. 436/83, de 19 de Dezembro, constante do
Ac. do Trib. Constitucional n. 77/88, publ. no DR, I srie, de 28 de Abril
de 1988; a Lei n. 2/82, de 15 de Janeiro, respeitante aos contratos de
arrendamento a repblicas e solares de estudantes de Coimbra e cuja
disciplina foi estendida a todo o pas pela Lei n. 12/85, de 20 de Junho;
O Decreto Regional n. 24/82/A, da Ass. Reg. dos Aores, publ. no DR, I
srie, de 3 de Setembro de 1982, que contm o regime do arrendamento
para habitao da Regio Autnoma dos Aores e substituiu o Decr. Reg.
n. 8/81/A, tambm da Ass. Reg. dos Aores, publ. no DR, I srie, de 27
de Junho de 1981 e referente mesma matria; o Decreto-lei n. 436/83,
de 19 de Dezembro, arts. 6. e 7., n.s 1 e 2, preceitos que no foram

81
Note-se que o Decreto-lei n. 293/77 revogou o Decreto-lei n. 155/75, de 25 de
Maro, que suspendera as aces e execues de despejo propostas com os fundamentos
das als. a) e b) no n. 1 do art. 1096. do Cd. Civ., e bem assim o Decreto-lei n. 583/76,
de 22 de Julho, que levantara em determinadas hipteses a suspenso das aces e exe-
cues propostas com o fundamento da al. a) do n. 1 do art. 1096..

53
francisco pereira coelho

atingidos pela declarao de inconstitucionalidade constante do Ac. do


Trib. Constitucional n. 77/88; a Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, que
alterou o regime do arrendamento para habitao em numerosos aspec-
tos, instituindo, designadamente, os princpios da actualizao anual das
rendas e da correco extraordinria das rendas antigas82; o Decreto
Regulamentar n. 1/86, de 2 de Janeiro, que modificou o preceituado no
Decreto n. 37.021, de 21 de Agosto de 1948, relativamente composio
e ao funcionamento das comisses de avaliao; o Decreto-lei n. 13/86,
de 23 de Janeiro, que regulamenta a forma do contrato de arrendamen-
to para habitao e estabelece novo regime dos arrendamentos em re-
gime de renda condicionada; o Decreto-lei n. 68/86, de 27 de Maro,
que contm a regulamentao bsica do subsdio de renda; o Decreto-lei
n. 74/86, de 23 de Abril, que deu nova redaco ao art. 44. da Lei n.
46/85, de 20 de Setembro; o Decreto legislativo regional n. 26/86/A da
Ass. Reg. dos Aores, publ. no DR, I srie, de 25 de Novembro de 1986,
relativo actualizao das rendas de prdios urbanos destinados a fins
no habitacionais; o Decreto regulamentar n. 28/87, de 24 de Abril, rela-
tivo composio da comisso que procede avaliao prevista no art.
15. do Decr. n. 37.021, de 21 de Agosto de 1948; a Portaria n. 839/87,
de 26 de Outubro, que estabelece os valores mximos das rendas, nos
anos de 1988 e 1989, nos contratos de arrendamento rural; o Decreto-lei
n. 9/88, de 15 de Janeiro, que deu nova redaco ao n. 2 do art. 3. do
Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro; o Decreto legislativo regional n.
16/88/A da Ass. Reg. dos Aores, publ. no DR, I srie, de 11 de Abril de
1988, que estabelece o regime do arrendamento rural na Regio Autno-
ma dos Aores; o Decreto-lei n. 385/88, de 25 de Outubro, que contm
a nova disciplina do arrendamento rural; a Portaria n. 715/88, de 28 de
Outubro, que estabelece o coeficiente de actualizao das rendas livres
e das rendas condicionadas, nos contratos de arrendamento para habita-
o, para vigorar durante o ano de 1989; a Portaria n. 716/88, de 28 de
Outubro, que fixa os factores de correco extraordinria das rendas ha-

82
Note-se que o Decreto-lei n. 387/79, de 19 de Setembro, que estabelecia de-
terminados critrios de actualizao peridica das rendas no arrendamento urbano, no
chegou a ter aplicao efetiva, pois, tendo sido requerida a sua sujeio e ratificao, a
Assembleia da Republica recusou a ratificao do diploma (Resoluo n. 82/80, aprovada
em 26 de Fevereiro de 1980 e publicada no Dirio da Republica de 10 de Maro seguin-
te). O Decreto-lei n. 387/79 tinha sido regulamentado pela Portaria n. 676/79, de 13 de
Dezembro, no respeitante s caractersticas da construo a mencionar nas licenas de
utilizao concedidas pelas cmaras municipais.

54
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

bitacionais em vigor durante o ano de 1989; a Portaria n. 725/88, de 31


de Outubro, que estabelece os valores unitrios por metro quadrado do
preo da construo e das obras de beneficiao ou reparao a vigorar
durante o ano de 1989, para o efeito do art. 7. do Decreto-lei n. 13/86,
de 23 de Janeiro; a Portaria n. 725 - A/88, de 31 de Outubro, que fica o
coeficiente de actualizao das rendas nos contratos de arrendamentos
para comrcio, indstria e exerccio de profisso liberal, para vigorar no
ano de 1989; e, por ltimo, o Decreto-lei n. 394/88, de 8 de Novembro,
que estabelece o regime geral do arrendamento florestal.
Dado o modo como a matria do arrendamento predial est regula-
da no Cdigo, talvez til advertir que essa matria, deixando agora de
parte o arrendamento rural e florestal, est a repartida em trs corpos
de normas: o das disposies gerais da locao (arts. 1022.-1063.), o
das disposies gerais do arrendamento urbano e rstico no rural nem
florestal (arts. 1083.-1106.), e, finalmente, o das disposies especiais
do arrendamento para habitao (arts. 1107.-1111.), comrcio ou indstria
(arts. 1112.-1118.) ou exerccio de profisso liberal (arts. 1119.-1120.). E,
havendo uma relao de especialidade entre as normas do segundo e ter-
ceiro corpos e as do corpo anterior, a lei especial afasta a lei geral onde for
incompatvel com ela, de modo que as disposies gerais da locao s
se aplicam ao arrendamento enquanto no forem contrariadas pelas dis-
posies gerais do arrendamento urbano e rstico no rural nem florestal,
assim como estas normas s se aplicam ao arrendamento para habitao,
comrcio e indstria ou exerccio de profisso liberal na medida em que
no haja normas que as contrariem nas disposies especiais relativas a
cada uma destas modalidades de arrendamento. Em matrias reguladas,
ao mesmo tempo, nas disposies gerais da locao e nas referentes ao
arrendamento urbano e rstico no rural nem florestal, ou nestas ltimas e
nas disposies especiais do arrendamento para habitao, comrcio ou
indstria ou exerccio de profisso liberal, a aplicao do primeiro corpo de
normas deve pois fazer-se com cuidado, tornando-se necessrio verificar
se essa aplicao no excluda pelas normas do segundo corpo. Assim
p. ex., o art. 1093., como norma especial, prevalece sobre a norma geral
do art. 1047., assim como os arts. 1108., n. 1 e 1109., n. 1, al. b) preva-
lecem sobre o princpio do art. 1093., n. 1, al. b); os arts. 1095. e 1096.
prevalecem sobre o art. 1051., n. 1, al. a) e os arts. 1111. e 1113. sobre o
art. 1051., n. 1, al. d); etc.

55
francisco pereira coelho

9. Bibliografia.

A bibliografia portuguesa sobre o arrendamento predial bastante


extensa, quer a anterior ao Cdigo de 1966 quer a posterior83. Limitamo-
-nos aqui a fazer a breve seleco da bibliografia geral, pois a especial
ser referida a propsito de cada assunto, nos lugares respectivos.
Da bibliografia anterior ao Cdigo mas que ainda reveste de inte-
resse, destacam-se: L. PINTO LOUREIRO, Tratado da locao, 3 vols.,
1046-47, GALVO TELLES, Arrendamento (lies coligidas por G. Do-
mingues e M. Ribeiro), 1945-46 e PINTO DE MESQUITA-POLNIO DE
SAMPAIO, Legislao sobre arrendamentos, 1962.
Quanto bibliografia posterior ao Cdigo de 1966, vejam-se sobre-
tudo: ISIDRO MATOS, Arrendamento e aluguer (1968), JOO DE MA-
TOS, Manual de arrendamento e do aluguer, 2 vols. (1968), PIRES DE
LIMA e ANTUNES VARELA, Cdigo Civil anotado, vol. II, 3 ed. (1986),
PAIS DE SOUSA, Extino do arrendamento urbano, 2 ed. (1985), RO-
DRIGUES BASTOS, Dos contratos em especial segundo o Cdigo Civil
de 1966, vol. II (1974), VIEIRA MILLER, Arrendamento urbano, (1967),
PINTO FURTADO, Curso de direito dos arrendamentos vinculsticos, 2
ed. (1988), M. JANURIO GOMES, Constituio da relao de arrenda-
mento urbano (1980) e Arrendamentos comercias (1986), MRIO FRO-
TA, Arrendamento urbano comentado e anotado (1987), ABLIO NETO,
Leis do inquilinato, 6 ed. (1988), L. P. MOITINHO DE ALMEIDA, Inquili-
nato urbano post 25 de Abril (1980) e o estudo de J. G. S CARNEIRO,
Breves reflexes sobre a nova legislao locativa, publicado na Rev. dos
Tribunais, n.s 1905 (Novembro de 1975) e segs.

10. Plano geral do curso.

Dividiremos a matria em duas partes, correspondentes distino


que o Cdigo faz no regime do arrendamento: na 1 parte estudaremos o
arrendamento urbano e rstico no rural nem florestal e na 2 o arrenda-
83
Embora s pretendamos dar notcia da bibliografia nacional, permitimo-nos chamar
a ateno para a obra fundamental de MIRABELLI, La locazione (vol. 7, tomo IV, do Trattato
di Diritto Civile Italiano, dirigido por Filippo Vassalli, 1972), a que recorremos frequentemente.

56
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

mento rural e arrendamento florestal.


Por sua vez, a exposio relativa ao arrendamento urbano e rsti-
co no rural nem florestal ser dividida em 4 captulos, conforme este
esquema:
O 1. captulo versar o contrato de arrendamento como fonte da
relao locativa.
No 2. captulo estudaremos o contedo desta redaco, ou seja,
as prestaes do senhorio e do arrendatrio que so objecto do con-
trato.
As modificaes, objectivas e subjectivas, que a relao locativa
pode experimentar sero expostas no 3. captulo.
Finalmente, no 4. captulo veremos os modos por que a relao de
arrendamento pode extinguir-se.
Na 2 parte do curso estudaremos o arrendamento rural e o arren-
damento florestal utilizando ainda o esquema anterior mas desenvolven-
do-o mais sumariamente.

57
Parte I
ARRENDAMENTO URBANO E
ARRENDAMENTO RSTICO NO
RURAL NEM FLORESTAL
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Captulo I
CONSTITUIO DA RELAO DE ARRENDAMENTO

Seco I
PRELIMINARES

11. O contrato de arrendamento como fonte de relao de ar-


rendamento.

Como vimos atrs, o Cdigo parece considerar o contrato de arren-


damento como nica fonte de relao arrendatcia, a qual, no poderia
resultar, portanto, de testamento ou de usucapio. Sobre a questo de
saber se o arrendatrio pode adquirir por usucapio o direito ao arrenda-
mento, cfr. MOTA PINTO, Direitos reais, pp. 157-166, que se inclina para a
soluo afirmativa. Mas a questo perdeu grande parte do seu interesse
em face da nova legislao, na qual, mesmo que o arrendamento para
comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal no seja reduzido a
escritura pblica ou arrendamento para habitao no conste de docu-
mento escrito, o arrendatrio pode fazer a aprova do contrato por qual-
quer meio (art. 1029., n. 3 CC, na redaco do Decreto-lei n. 67/75, de
19 de Fevereiro, e art. 1., n. 3 do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro).

12. Formao do contrato de arrendamento. Contrato-promes-


sa de arrendamento.

M. GOMES, 230/234; P. FURTADO, 172/182.


I. Quanto formao do contrato, valem em princpio as regras ge-
rais (arts. 224. e segs.).
H a registar, porm, o modo anmalo como pode formar-se o con-
trato de arrendamento para habitao em face a nova legislao locativa.

61
francisco pereira coelho

No importa agora tanto a doutrina do art. 5. da Lei do Arrenda-


mento de 1974, que deixou de vigorar no territrio do Continente por fora
do art. 16. do Decreto-lei n. 148/81, de 4 de Junho. Conforme vimos j,
o Decreto-lei n. 445/74 impunha a obrigao de dar de arrendamento
os fogos referidos no n. 1 do art. 5. do diploma. Dentro do prazo a fi-
xado ou da sua prorrogao, o senhorio escolhia livremente84 a pessoa
do arrendatrio (art. 23., n. 1); decorrido esse prazo, e tratando-se de
fogos que j tivessem sido arrendados, o senhorio era obrigado, sob a
cominao de sanes penais, a arrendar o fogo a pessoa que tivesse
apresentado a sua pretenso casa, nos termos do art. 23., n. 2.
Mais que a soluo referida, importa, porm, ter em conta o art.
28. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, o qual, no caso de caducidade
do contrato de arrendamento para habitao por morte do arrendatrio,
confere a determinadas pessoas direito a novo arrendamento, podendo,
assim, constituir-se a relao locativa mesmo sem o consentimento do
senhorio, em termos que havemos de definir oportunamente85.
Por outro lado, j vimos tambm como o tribunal pode fixar o con-
trato de arrendamento independentemente da vontade do senhorio nas
hipteses previstas nos arts. 1793. CC e 7. da Lei das Ocupaes.
II. O contrato de arrendamento pode ser precedido do respectivo
contrato-promessa, a que se aplicam as regras gerais os arts. 410. e
segs. No se suscitaro aqui grandes dvidas.

84
Parece, todavia, que o senhorio s podia arrendar para habitao os fogos men-
cionados no art. 5., devendo, pois, o art. 23., n. 1 ser entendido nesses termos. O sen-
tido do advrbio livremente, no art. 23., n. 1, era apenas o de que o senhorio, dentro do
prazo a fixado, no tinha de escolher o arrendatrio dentre os interessados que tivessem
apresentado na Cmara a sua pretenso casa, nos termos do artigo anterior. Embora a
questo fosse duvidosa (em sentido contrrio, A. NETO, pp. 22-23), cremos que era aquela
mais leal interpretao da lei. Se esta obrigava o senhorio a arrendar os fogos do art. 5.
da Lei do Arrendamento para resolver, por essa forma, as carncias habitacionais existen-
tes, mal se estendia que o senhorio pudesse cumprir tal obrigao arrendando o fogo, p.
ex., para escritrio ou consultrio. A obrigao no era, pois, s a de arrendar, mas, con-
siderada a razo da lei, a de arrendar para habitao. De resto, s assim tinha sentido a
distino, que o art. 5. estabelecia nos n.s 1 e 4, entre os fogos referidos no preceito e os
demais. Os fogos destinados a habitao no ltimo arrendamento ou que, no tendo sido
nunca arrendados, se destinassem a esse fim nos termos do respectivo projecto ou da
licena camarria (n. 1), constituam, exceptuados os que o n. 4 enumerava, a fraco
do parque imobilirio reservada a arrendamento para habitao, e no se entendia que a
lei obrigasse a arrendar esses fogos, e apenas esses, se, afinal, o fim do arrendamento
lhe fosse indiferente.
85
Cfr. infra, n. 74.

62
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Assim, quanto forma, parece que o contrato-promessa de arrenda-


mento deve constar de documento assinado pelos promitentes, sob pena
de nulidade; esta nulidade, porm, s poder ser invocada pelo promiten-
te-arrendatrio, que, no querendo invoc-la, pode fazer valer o contrato e
tem a possibilidade de o provar por qualquer meio. So as solues que re-
sultam, segundo cremos, da conjugao do art. 410. com os arts. 1029.,
n. 3 CC e 1., n.s 2 e 3 do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro.
Tambm no levanta dificuldades a possibilidade de execuo es-
pecfica, nos termos gerais, das obrigaes decorrentes do contrato-pro-
messa de arrendamento. A circunstncia de o direito ao arrendamento ser
constitudo, por vezes, intuitu personae no bastar para excluir aquela
possibilidade, a que no parece opor-se a natureza da obrigao assu-
mida (art. 830., n. 1, in fine). Se algum dos contraentes no cumprir a
promessa, pode pois o outro, na falta de conveno em contrrio, obter
sentena a sentena proferida na aco destinada a obter o seu cum-
primento - que produza os efeitos da declarao negocial do faltoso. E
se o prominente-senhorio no cumpre a promessa e arrenda o prdio a
outra pessoa? No tendo a promessa eficcia real nem podendo ser-lhe
atribuda essa eficcia86, o prominente-arrendatrio s poder pedir uma
indemnizao dos danos causados, segundo as regras gerais87.
A questo da hereditabilidade dos direitos e obrigaes resultantes
do contrato-promessa j se afigura mais duvidosa. Esses direitos e obri-
gaes transmitir-se-o sua morte, por serem havidos como exclusiva-
mente pessoais nos termos do art. 412., n. 1? Convm distinguir as duas
situaes possveis, considerando que, se a pessoa do locatrio interessa
ao locador, j a pessoa deste fundamentalmente indiferente quele.
Suponhamos, em primeiro lugar, que morre o promitente-senhorio.
Cremos que a obrigao de dar de arrendamento ao promitente-arren-
datrio se transmite aos herdeiros do prominente falecido. Assim o exige

86
A soluo no era muito lquida em face da redaco do art. 413. CC anterior
ao Decreto-lei n. 379/86, de 11 de Novembro (na falta de um conceito legal de onerao,
poderia sustentar-se que o arrendamento fosse um acto de onerao para este efeito);
mas no parece oferecer dvidas em face da nova redaco do preceito, que s permite
s partes atribuir eficcia real promessa de transmisso ou constituio de direitos reais
sobre bens imveis, ou mveis sujeitos a registo.
87
Se os contraentes pudessem dar promessa eficcia real o prominente-arrenda-
trio poderia opor o seu direito ao segundo arrendatrio cujo direito se no achasse regis-
tado anteriormente, pedindo, ao mesmo tempo, a declarao de nulidade do segundo ar-
rendamento por o senhorio carecer de legitimidade para o realizar (cfr. arts. 892. e 939.).

63
francisco pereira coelho

a proteo do interesse do promitente-arrendatrio, que celebrou o con-


trato-promessa. Nem parece atendvel o eventual interesse contrrio dos
herdeiros do prominente-senhorio, que, alis, se tiverem necessidade da
casa para sua habitao, podero exercer a faculdade do art. 1096., n.
1, al. a), verificado o condicionalismo a previsto. Por outro lado, claro
que o prominente-arrendatrio continua obrigado a tomar de arrenda-
mento aos herdeiros do prominente-senhorio.
E se morre o prominente-arrendatrio? O prominente-senhorio es-
tar obrigado a dar de arrendamento aos herdeiros do prominente fale-
cido? Tratando-se de arrendamento para habitao, a soluo negativa
parece a mais razovel. Nem pode pensar-se em que o senhorio fique
obrigado a dar de arrendamento aos familiares referidos no art. 1111.,
se os houver, por analogia com o estatudo neste preceito. A analogia
no seria rigorosa, pois visa-se a proteger a estabilidade de uma ha-
bitao familiar que neste caso no se constituiu. Pelo contrrio, se o
arrendamento for para comrcio, indstria ou exerccio de profisso li-
beral cremos que o herdeiro do prominente-arrendatrio poder exigir
ao prominente-senhorio a outorga do contrato de arrendamento. o que
parece concluir-se da doutrina do art. 1113., o qual, tratando-se de ar-
rendamento comercial ou equiparado, consagra um princpio amplo de
transmisso mortis causa do direito ao arrendamento aos sucessores
do arrendatrio, conferindo assim a esse direito, neste aspecto, carcter
fundamentalmente patrimonial. Quanto questo de saber se a obriga-
o de tomar de arrendamento ao prominente-senhorio se transmite aos
herdeiros do prominente-arrendatrio, inclinamo-nos hoje para a soluo
negativa, trate-se de arrendamento para habitao ou de arrendamento
comercial ou equiparado. Note-se que, neste ltimo caso, a soluo pode
ainda fundar-se no art. 1113. que, tratando-se de arrendamento defini-
tivo, permite aos sucessores do arrendatrio renunciar transmisso
nos termos a previstos.

64
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Seco II
REQUISITOS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

Subseco I
REQUISITOS DE FUNDO

1.
CONSENTIMENTO

13. Princpios gerais.

O arrendamento exige o consentimento dos contraentes, como


contrato que . A vontade de dar e a de tomar de arrendamento devem
ser manifestadas, respectivamente pelo senhorio e pelo arrendatrio ou
pelos seus representantes, voluntrios ou legais. E o consentimento de
cada um deve ser perfeito e livre. As regras gerais dos negcios jurdicos
sobre falta e vcios da vontade (arts. 240.-257.) encontram aqui plena
aplicao.

14. Condio e termo.

G. TELLES, 99-106; I. MATOS, 138-139; M. GOMES, 261-267.

I. A aponibilidade de uma condio suspensiva ou resolutiva88


ao contrato de arrendamento resulta com clareza do art. 1051., al. c)
CC89. Se a soluo no suscita dificuldades quanto condio suspensi-

88
Distinta da condio resolutiva, a que se refere o art. 270., em que o preenchi-
mento da condio opera ipso iure a nica resoluo do contrato independentemente de
qualquer declarao de vontade tendente a esse resultado, a clusula resolutiva prevista
no art. 436., n. 1, em que se atribui a uma das partes o direito de resolver o contrato, ad
nutum ou em determinadas condies.
89
Embora se trate de uma disposio geral da locao, o art. 1053. mostra que o
preceito tambm se aplica ao arrendamento.

65
francisco pereira coelho

va, o arrendamento sob a condio resolutiva j parece contrrio regra


fundamental de que o contrato de arrendamento, findo o prazo estipu-
lado, se renova por perodos sucessivos enquanto o arrendatrio no o
denunciar (arts. 1054. e 1095.). Em face desta regra fundamental, tem
de entender-se que o art. 1051., al. b) apenas enuncia um princpio ge-
ral, a que tm de introduzir-se fortssimas limitaes. Est fora de causa,
com bvio, a plena validade e eficcia de uma condio potestativa
da parte do inquilino, mas a aponibilidade de todas as demais condi-
es suscita as maiores reservas. O ponto nem oferece dvida quanto
condio potestativa da parte do senhorio (p. ex., convenciona-se que o
arrendamento se resolve se o senhorio quiser, se pretender fazer obras
no prdio ou fixar a a sua residncia); cremos, porm, que, mesmo no
caso de condio casual, em que o evento condicionante no depende
da vontade do senhorio mas de um facto natural ou de acto de terceiro,
um arrendamento sob a condio resolutiva se harmonizaria mal com o
princpio de que o contrato de arrendamento se renova obrigatoriamente
no termo do prazo estipulado ou de cada uma das respectivas prorroga-
es. A aposio de uma condio resolutiva s ser assim possvel nos
arrendamentos que no esto sujeitos ao princpio da renovao obriga-
tria, ou seja, nos arrendamentos a que se refere o n. 2 do art. 1083.
CC; exceptuadas estas hipteses, a subordinao do arrendamento a
condio resolutiva (trate-se de condio potestativa da parte do senho-
rio ou de simples condio casual), no sendo propriamente nula, no
dar ao senhorio a faculdade de pedir a declarao de caducidade do
contrato, com fundamento no art. 1051., n. 1, al. b) CC, no caso de o
evento condicionante se verificar90.
II. O arrendamento tambm pode ser celebrado a termo, suspen-
sivo ou resolutivo. A estipulao de um termo inicial ou suspensivo no
levanta dificuldades. Quanto ao termo final ou resolutivo, ele mesmo,
como vimos, elemento essencial do contrato de arrendamento: o gozo da
coisa deve ser temporrio, como diz o art. 1022.. A fixao desse termo
tem todavia pouco interesse na generalidade dos contratos de arrenda-
mento, em face do princpio de que o contrato, corrido o prazo estipula-

90
Note-se que a verificao da condio resolutiva, quando admitida, no opera
retroactivamente, pelo que a resoluo no abrange as prestaes j efectuadas (arts.
277., n. 1, e 434., n. 2).

66
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

do, se renova por perodos sucessivos91 enquanto o arrendatrio no o


denunciar (arts. 1054. e 1095.). H a referir, porm, os arrendamentos
de prdios do Estado, os arrendamentos para habitao, por curtos pero-
dos, em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura, ou para outros fins
especiais transitrios, e o arrendamento de casa habitada pelo senhorio
por perodo correspondente ausncia temporria deste e os subarren-
damentos totais feitos por perodo correspondente ausncia temporria
do arrendatrio, nos termos da alnea b) do n. 2 do artigo 1093. e com a
autorizao escrita do senhorio, previstos, respectivamente, nas als. a), b)
e c) do n. 2 art. 1083.92. A fixao de termo final tem plena relevncia nes-
tes casos, a que no se aplica a doutrina do art. 1095. (art. 1083., n. 3)93.

15. O consentimento do senhorio na nova legislao locativa.

J vimos como a nova legislao locativa desvalorizou o consenti-


mento do senhorio, obrigando-a a arrendar em certos casos e admitindo,
at, nas hipteses previstas nos arts. 1793. CC e 7. da Lei das Ocupa-
es, que o tribunal fixe o contrato de arrendamento independentemen-
te da sua vontade. As respectivas solues legais foram mencionadas
atrs, nos n.s 7 e 12.

91
O prazo da renovao igual ao do contrato, mas apenas de um ano se o prazo
do contrato for mais longo (art. 1054., n. 2).
92
Sobre os arrendamentos a que se refere o n. 2 do art. 1083. CC, cfr. P. FURTA-
DO, pp. 121 ss.
93
Caso diferente dos previstos no art. 1083., n. 2 o dos arrendamentos tempo-
rrios admitidos a ttulo transitrio no art. 31. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, que
podem ser denunciados pelo senhorio independentemente do condicionalismo das als. a)
e b) do n. 1 do art. 1096. CC. Cfr. a este propsito M. FROTA, pp. 479-482.

67
francisco pereira coelho

2.
CAPACIDADE E LEGITIMIDADE

16. Princpios gerais.

As noes de capacidade e legitimidade j nos so conhecidas da


cadeira de Teoria Geral do Direito Civil. Enquanto a incapacidade depen-
de duma qualidade do sujeito e se destina a proteger o prprio incapaz,
em razo de uma sua capitis deminutio natural, a legitimidade resulta de
uma posio do sujeito, ou seja, de uma sua relao com os bens ou in-
teresses que concretamente o respectivo negcio jurdico pretende regu-
lamentar. O enunciado precedente inspira-se no ensino de MANUEL DE
ANDRADE, Teoria geral da relao jurdica, II, pp. 118-120, onde pode
recordar-se a distino. tambm til a consulta de GALVO TELLES,
Manual dos contratos em geral, pp. 286-295, e MOTA PINTO, Teoria ge-
ral do direito civil, pp. 327-328.

17. Incapacidades negociais.

Quem no tem capacidade de exerccio de direitos ou, usando


expresso menos corrente mas mais rigorosa, capacidade de agir no
pode arrendar, no duplo sentido da palavra: no pode dar nem tomar
bens de arrendamento94.
Como sabemos, so incapazes de exerccio de direitos os meno-
res, os interditos (por anomalia psquica, surdez-mudez ou cegueira) e os
inabilitados (por anomalia psquica, surdez-mudez ou cegueira que, em-

94
Cfr., porm, a Lei n. 2/82, de 15 de Janeiro (na redaco que lhe deu a Lei n.
12/85, de 20 de Junho), a qual, considerando associaes sem personalidades jurdica
(cfr. arts. 195. e segs.) as repblicas e os solares de estudantes do ensino superior
constitudos de harmonia com a praxe acadmica ou usos e costumes universitrios, de-
termina, porm, em derrogao ao princpio enunciado no texto, que se consideram reali-
zados em nome das repblicas ou dos solares, ou para eles transmitidos, os contratos de
arrendamento respeitantes a casas em que tais associaes se encontrem instaladas (art.
2.). Note-se que os arrendamentos a repblicas esto sujeitos ao regime de actualizao
anual de renda nos termos prescritos para os arrendamentos em regime de renda condi-
cionada (art. 3.).

68
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

bora de carcter permanente, no seja de tal modo grave que justifique


a interdio, ou ainda por habitual prodigalidade ou abuso de bebidas
alcolicas ou de estupefacientes).
Os menores, interditos e inabilitados no podem, pois, como inca-
pazes de agir que so, dar ou tomar bens de arrendamento nos limites
da sua incapacidade95.

18. Legitimidade para dar de arrendamento.

G. TELLES 115-143; I. MATOS, 36-40; J. MATOS, I, 66-174; P. LIMA-A


VARELA, anot. art. 1024.; R. MILLER, anot. art. 1024.; M. GOMES, 273-324.

Como o arrendamento constitui, para o locador, acto de adminis-


trao ordinria (art. 1024., n. 1)96, tem legitimidade para dar de arren-
damento um prdio quem tiver a administrao dele. o princpio geral.
Claro que quem d de arrendamento, normalmente, no tem ape-
nas a administrao, mas tambm o gozo do prdio arrendado, de que
proprietrio (art. 1305.), fiducirio (art. 2290., n. 1), usufruturio
(art. 1446.), etc.97. Basta, porm, que a administrao lhe pertena. E
suficiente que tenha poderes de administrao ordinria, no se tornando
necessrio que os seus poderes de administrao sejam mais extensos.
Podem, assim, dar de arrendamento: o mandatrio98, o curador pro-

95
Devem aqui ter-se presentes as limitaes capacidade dos menores, expressas no
art. 127.. Por outro lado, e quanto aos inabilitados, h que ver se o arrendamento est sujeito
a autorizao do curador, em face dos termos da sentena de inabilitao (art.- 153., n. 1).
96
Excepto quando for celebrado por prazo superior a 6 anos, o que normalmen-
te no acontece. Note-se que a distino aqui estabelecida entre os arrendamentos por
prazo igual ou inferior a 6 anos e os feitos por prazo superior (distino que revela ainda,
p. ex., para os efeitos dos arts. 1889., n. 1, al. m) CC e 2., n. 1, al. m) do Cd. Reg. Pre-
dial) muito discutvel de iure condendo. Como o senhorio s pode denunciar o contrato,
para o fim do prazo, nos casos excepcionais das als. a) e b) no n. 1 do art. 1096., o prdio
arrendado por 1 ano fica to gravado, praticamente, como o arrendado por mais de 6.
97
O arrendatrio, a quem proporcionado o gozo da coisa (art. 1022.) e que tem
sobre ela, como vimos um direito pessoal de gozo, tambm tem legitimidade para arrendar
(subarrendar); a lei exige, porm, que o senhorio autorize a sublocao e esta lhe seja co-
municada para que a sublocao seja eficaz em relao a ele. O subarrendamento ilcito ou
ineficaz em relao ao senhorio fundamento de resoluo do contrato: art. 1093., n. 1, al. f).
Quer o mandato seja especial para a celebrao do arrendamento, quer se trate
98

de mandato geral, o qual, alis, s compreende os actos de administrao ordinria (art.

69
francisco pereira coelho

visrio (arts. 94. e 1159., n. 1) e os curadores definitivos dos bens do


ausente (arts. 110. e 111.), os pais (arts. 1878., n. 1 e 1902.)99, o tutor
(art. 1935.) e o administrador dos bens do menor (art. 1971.), o tutor do
interdito (art. 1935.) e o curador do inabilitado (art. 154.), o cabea-de-
-casal (art. 2087., n. 1), o curador da herana jacente (art. 2048., n. 2),
o administrador da massa falida (Cd. Proc. Civ., art. 1211.) o depositrio
judicial de bens penhorados (Cd. Proc. Civ., art. 843., n. 1) ou de prdio
consignado em depsito (Cd. Proc. Civ., art. 1024., n. 2), etc.
O princpio comporta, porm, as excepes previstas nos arts. 1024.,
n. 2 e 1682.-A. O arrendamento de prdio indiviso feito pelo consorte ou
consortes administradores100 s se considera vlido101 quando os restantes
comproprietrios manifestam o seu assentimento102, antes ou depois do
contrato103. Por outro lado, e embora a administrao do prdio prprio ou
comum pertena exclusivamente a um dos cnjuges, o arrendamento do
prdio carece do consentimento de ambos, salvo se entre eles vigorar o

1159., n. 1). Note-se que a procurao com poderes gerais de administrao ou para
arrendamento que tenha de ser reduzida a escritura pblica (cfr. art. 1029.) deve ser con-
ferida por instrumento pblico ou documento escrito e assinado pelo representado, com
reconhecimento presencial da letra e assinatura (art. 127., n. 2 do Cd. do Notariado).
Relativamente aos bens do menor de que os pais no tm a administrao (art.
99

1888.) deve ser institudo o regime de administrao de bens do menor previsto nos arts.
1867. e segs. (art. 1922., al. a)), sendo pois o administrador que tem legitimidade para
dar bens de arrendamento. Note-se ainda que, tratando-se aqui de acto de particular
importncia, deve considerar-se necessria a interveno de ambos os pais (art. 1902.,
n. 1); alm disso, se o prazo do arrendamento exceder 6 anos, os pais no podem dar
de arrendamento bens do menor sem autorizao do tribunal: art. 1889., n. 1, al. m). A
autorizao deve ser pedida ao tribunal de famlia ou, fora de Lisboa e Porto, ao tribunal
de comarca (arts. 61., n. 1, al. g) da Lei n. 38/87, de 23 de Dezembro, e 146., al. g) da
Org. Tut. de Menores Decreto-lei n. 314/78, de 27 de Outubro).
100
Sobre a administrao de coisa comum rege o art. 1407., que remeta para o
preceituado, quanto ao contrato de sociedade, no art. 985..
101
Parece, pois, que o arrendamento celebrado por um dos comproprietrios sem
o assentimento dos outros nulo, e no apenas ineficaz em relao a eles. Neste sentido,
e para a justificao da soluo, P. LIMA-A VARELA, anotao ao art. 1024.; contra VAZ
SERRA, na Rev. Leg. Jur., 100., pp. 201-202, e o Ac. da Rel. de Lisboa sum. no BMJ 251, pp.
200 ss. Parece tratar-se de nulidade de regime misto, que s pode ser invocada pelos outros
comproprietrios e pode ser sanada mediante confirmao, mas no est sujeita a prazo.
102
Note-se que, se a lei exigir escritura pblica para o arrendamento (cfr. art. 1029.),
o assentimento dos outros comproprietrios deve ser prestado por essa forma (art. 1024.,
n. 2, 2 parte).
O recebimento de rendas pelos outros comproprietrios significar normalmente
103

o seu assentimento posterior.

70
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

regime da separao (art. 1682.-A, n. 1 al. a))104


parte os casos que referimos h pouco, em que a lei, excepcio-
nalmente, confere legitimidade ao senhorio para dar de arrendamento
bens alheios, cremos que o arrendamento de bens alheios nulo por
falta de legitimidade do locador105, embora este seja obrigado a sanar a
nulidade do contrato, que se torna vlido logo que o locador adquira o
direito (de propriedade, usufruto, etc.) que lhe d legitimidade para arren-
dar (arts. 895. e 897., por analogia).
Por ltimo, importa ter presentes as alteraes introduzidas pelo art.
1. do Decreto-lei n. 67/75, de 19 de Fevereiro, ao art. 1051. CC, a que a
Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, deu a actual redaco. Anteriormente
recente legislao locativa, o arrendamento caducava quando cessasse
o direito ou findassem os poderes legais de administrao com base nos
quais o contrato fora celebrado (art. 1051., al. c)). Assim, se, p. ex., o usu-
fruturio falecia, o filho menor atingia a maioridade ou se procedia par-
tilha da herana, o arrendamento feito pelo usufruturio, pelo pai ou pelo
cabea-de-casal caducava. No assim na legislao actual, em que, como
veremos adiante, a posio do locatrio se mantm se o inquilino fizer noti-
ficar judicialmente o locador, nos 180 dias subsequentes ao conhecimento
do facto que determinaria a caducidade, de que pretende manter a sua
posio contratual (arts. 1051., n. 2 CC, na redaco que lhe deu o art.
40. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, e 22. n. 2 LARur)106.

19. Legitimidade para tomar de arrendamento.

G. TELLES, 143-148; I. MATOS, 41; J. MATOS, I, 174-193; M. GO-


MES, 324-329; P. FURTADO, 199-205.

O princpio anuncia-se agora deste modo: cada um pode tomar de


arrendamento para si.

Tratando-se da casa de morada da famlia, necessrio o consentimento de am-


104

bos os cnjuges mesmo que vigore entre estes o regime da separao (art. 1682.-A, n. 2).
105
Parece, porm, que o locador no poder opor a nulidade do arrendamento ao
locatrio de boa f (art. 892., por analogia), o qual, no querendo invocar a nulidade, pode
exigir ao locador responsabilidade contratual, nos termos do art. 1034., n. 1, al. a).
Note-se que no h hoje lugar a actualizao da renda, como acontecia em face
106

da redaco anterior do preceito

71
francisco pereira coelho

Mas a regra comporta excepes, havendo, em primeiro lugar,


quem no tenha legitimidade para tomar de arrendamento para si, e, em
segundo lugar, quem tenha legitimidade para tomar arrendamentos para
outrem.
No que se refere primeira ordem de excepes, importa ter pre-
sentes as normas que probem aos pais (art. 1892.), ao tutor (art. 1937.,
al. b)) e ao administrador legal de bens (art. 1971.) tomar de arrenda-
mento bens do menor, a no ser nos casos a previstos, sem autorizao
do tribunal. Trata-se de aplicaes do princpio geral do art. 261., que
probe, como se sabe, o chamado negcio consigo mesmo. Se os pais
tomam de arrendamento bens do menor sem autorizao do tribunal, o
arrendamento anulvel nos termos do art. 1893.; o arrendamento cele-
brado pelo tutor ou administrador legal de bens nulo, embora a nulida-
de tenha, nesse caso, o regime do art. 1939..
Quanto legitimidade para tomar de arrendamento para outrem,
deve considerar-se, para compreender o sistema da lei, que tomar de
arrendamento no acto de administrao ordinria (1071) pois no visa,
regra geral, a conservao ou frutificao normal dos bens. Assim, os
administradores de bens alheios que referimos ao nmero anterior e a
quem pertencem simples poderes de administrao ordinria (p. ex., o
mandatrio com poderes gerais de administrao, o curador dos bens do
ausente, o curador da herana jacente, o administrador da massa falida,
etc.) no podem tomar de arrendamento para o titular do patrimnio ad-
ministrado. S o podero fazer os administradores com mais extensos
poderes, como os pais108, o tutor109 ou administrador legal de bens110, o
cnjuge administrador111, o mandatrio com poderes especiais, etc.

o que se conclui, at por argumento a contrrio sensu, do art. 1024., n. 1,


107

segundo o qual a locao constitui, para o locador, acto de administrao ordinria.


Cumpre ter em conta, porm, o art. 1889., n. 1, al. h), segundo o qual os pais
108

precisam de autorizao do tribunal para contrair, como representantes do filho menor,


obrigaes cujo cumprimento se deva verificar depois da maioridade. Se os pais infrin-
girem esta disposio o filho pode anular o acto, nos termos e condies do art. 1893..
109
Cfr., porm, os arts. 1938, n. 1, al. d) e 1940..
110
Cfr. o art. 1971..
111
Quanto ao cnjuge no administrador, tambm pode tomar bens de arrendamen-
to sem o consentimento do outro (art. 1690., n. 1), mas a dvida das rendas, em princpio,
sua exclusiva responsabilidade (art. 1692., al. a)), s respondendo por ela, nos termos
do art. 1696., os bens prprios do cnjuge devedor e, subsidiariamente, a sua meao
nos bens comuns.

72
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

3.
POSSIBILIDADE DO OBJECTO

20. Princpios gerais.

J. MATOS, I, 240-252; M. GOMES, 329-338.

O objecto do arrendamento deve ser possvel, fisicamente e le-


galmente, sob pena de nulidade do contrato. A exigncia legal de pos-
sibilidade do objecto do negcio jurdico est expressa no art. 280., e
refere-se, como se sabe, tanto ao seu objecto imediato ou contedo, ou
seja, aos efeitos jurdicos a que o negcio tende, como ao seu objecto
mediato ou objecto stricto sensu, ou seja, quilo sobre que versam esses
efeitos. Os efeitos do contrato de arrendamento, os direitos e obrigaes
do senhorio e do inquilino que integram a relao locativa, no devem
pois ser contrrios lei; e, por outro lado, o prdio objecto do contrato
deve ser arrendvel, tanto fsica como legalmente.

21. Impossibilidade fsica do objecto.

A impossibilidade fsica refere-se apenas, claro est, ao objecto


stricto sensu do arrendamento, ou seja, ao prdio arrendado. Assim,
nulo o arrendamento de um prdio que, no momento da celebrao do
contrato, j no existia, pois fora destrudo por um incndio. Note-se, po-
rm, que o arrendamento de bens futuros vlido, segundo o princpio
geral do art. 399.. Mesmo antes de o prdio estar construdo, o constru-
tor pode arrendar andares ou apartamentos, embora, naturalmente, s
depois da concluso da obra o arrendatrio lhe possa exigir o cumpri-
mento das obrigaes do art. 1031.112.
112
O contrato obrigar logo o locador, porm, a exercer as diligncias necessrias
para entregar a coisa ao locatrio e lhe assegurar o gozo dela para os fins a que se destina
(art. 880., n. 1, por analogia).

73
francisco pereira coelho

22. Ilicitude do objecto.

Empregamos o termo de ilicitude em sentido amplo, de modo a


abranger as 4 hipteses previstas nos n.s 1 e 2 do art. 280.: impossibi-
lidade legal do objecto do negcio, sua contrariedade lei, contrariedade
do negcio ordem pblica e ofensa do negcio aos bons costumes. Por
outro lado, ao falarmos agora de objecto, tanto nos referimos ao objecto
imediato ou contedo como ao objecto mediato ou objecto stricto sensu,
pois tudo cabe no vasto quadro do art. 280..
As hipteses de ilicitude do objecto imediato ou contedo do ar-
rendamento sero porm versadas adiante, seco IV do Cap. II, onde
teremos oportunidade de referir algumas dvidas que se tm posto na
doutrina e na jurisprudncia sobre a validade ou nulidade, por ilicitude,
de determinadas clusulas do contrato de arrendamento.
No que se refere a ilicitude do objecto stricto sensu do negcio,
so, nomeadamente, inarrendveis as coisas fora do comrcio, referidas
no art. 202., n. 2.

23. Ilicitude do fim.

A ilicitude no agora do objecto, mas do fim do contrato, sendo


estes casos que revestem mais interesse prtico. Arrenda-se uma casa,
p. ex., para depsito de armas de guerra, para a exercer a prostituio
ou o comrcio de estupefacientes. Vale aqui o princpio do art. 281.: o ne-
gcio s nulo quando o fim for comum a ambas as partes. Se, portanto,
o senhorio no sabia que o arrendatrio pretendia dar casa aplicao
ilcita o arrendamento vlido, embora o senhorio possa pedir o despe-
jo, se essa aplicao for reiterada ou habitual, com o fundamento do art.
1093., n. 1, al. c).

74
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Subseco II
REQUISITOS DE FORMA

24. Preliminares.

A lei exige requisitos de forma para a validade ou eficcia do con-


trato de arrendamento urbano: as declaraes do senhorio e do inquilino
devem constar de documento, autntico ou particular, e, alm disso, o
contrato deve ser registado em determinados casos.
A matria foi muito modificada pela nova legislao, que pretendeu,
fundamentalmente, defender o arrendatrio e a estabilidade da relao
locativa.
Para ordenar a exposio convm distinguir, antes de mais nada,
entre arrendamentos para habitao e arrendamentos para comrcio ou
exerccio de profisso liberal113.

25. Arrendamentos para habitao.

S CARNEIRO (J. G.) na Rev. dos Tribunais, n.s 1905 (Novembro


de 1975) e segs.; M. GOMES, 87-113.

Importa distinguir ainda, neste domnio, entre os arrendamentos


celebrados por prazo igual ou inferior a 6 anos e os celebrados por prazo
superior114.

113
No respeitante aos arrendamentos para qualquer outro fim parece que continua
a valer o princpio da consensualidade (art. 219.), pois os arts. 1. do Decreto-lei n. 13/86
e 1029. CC, excepcionais como so, no permitem aplicao por analogia.
Embora possa fazer-se a esta distino, de iure condendo, o reparo a que alu-
114

dimos na nota (96).

75
francisco pereira coelho

I. Arrendamentos por prazo igual ou inferior a 6 anos.

So, de longe, os arrendamentos mais vulgares. Como o Cdigo do


Registo Predial no os sujeita a registo (art. 2., n. 1, al. m), a contr. sen-
su), o nico requisito de forma que a lei exige para estes arrendamentos
a reduo do contrato a escrito. A matria est hoje regulada no De-
creto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro, que reproduz quase ipsis verbis as
solues que j constavam do Decreto-lei n. 188/76, de 12 Maro.
O arrendamento deve ser reduzido a escrito (n. 1) sob pena de nu-
lidade, que, todavia, s o inquilino pode invocar (n. 2)115. O contrato fica
pois nas suas mos: o inquilino invalida o arrendamento ou f-lo valer, de
acordo com os seus interesses. E, no querendo invocar a nulidade, tem
possibilidade de provar o contrato por qualquer meio de prova admitido
em direito (n. 3)116.
S podendo ser invocada pelo inquilino, a nulidade prevista n. 2 do
art. 1. do Decreto-lei n. 13/86 afasta-se do regime do art. 286. CC nesse
aspecto fundamental. E no s nesse aspecto, pois parece evidente que
tal nulidade tambm no pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal. O
contrato nulo por falta de forma pois vlido enquanto a nulidade no for
invocada pelo inquilino, como se de verdadeira anulabilidade se tratasse117.
Mas a lei no marca prazo para a invocao da nulidade, que o inquilino
pode arguir a todo o tempo, segundo as regras gerais.

115
O n. 2 acrescenta que a falta de contrato escrito se presume imputvel ao se-
nhorio, mas cremos tratar-se de uma presuno absoluta ou iuris et de iure, que no pode
ser ilidida. certo que em sentido contrrio poderia invocar-se a doutrina do art. 350., n.
2, mas a lei parece no admitir prova da imputabilidade da falta de ttulo (prova a que s
se referia o n. 2, do art. 2. Decreto-Lei n. 188/76, relativo aos arrendamentos de pret-
rito). De resto, o n. 2 do art. 1. do Decreto-lei n. 13/86 foi moldado sobre o n. 3 do art.
1029., acrescentado pelo Decreto-lei n. 67/75 e no qual se contm com toda a clareza
uma presuno absoluta (.. a falta de escritura pblica sempre imputvel ao locador..).
Repare-se que so bem outros os termos dos arts. 3., n. 4, e 35., n. 5 LARur, em que
se admite expressamente a prova da imputabilidade da falta de ttulo.
No apenas, portanto, atravs de recibo de renda (art. 1088.) ou confisso ex-
116

pressa do senhorio constante de documento (art. 364., n. 2).


117
Assim, p. ex., poder o senhorio, nessa qualidade, intentar aco de despejo
por falta de pagamento de renda. Mas se o inquilino invocar a nulidade do contrato ser
absolvido do pedido (Cd. Proc. Civ., art. 493., n. 3), tendo o senhorio de propor aco
real para obter a restituio do prdio. Como bvio, no poder o inquilino invocar nesta
aco o arrendamento cuja nulidade arguiu na aco de despejo.

76
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

O art. 2. do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro, refere certo


nmero de menes que devem constar obrigatoriamente do contrato de
arrendamento, de documento a ele anexo ou de aditamentos ao mesmo,
mas tal obrigatoriedade no significa que o contrato seja nulo quando
dele no constem essas menes, pois as declaraes negociais res-
pectivas so susceptveis de integrao nos termos do art. 239. CC;
o contrato s ser nulo se o seu objecto no for nem puder ser deter-
minado, de acordo com o art. 280.. H menes todavia, cuja falta vai
fazer jogar determinadas presunes legais118. Assim, p. ex., se no for
anexo ao contrato documento relativo ao estado de conservao do fogo,
presume-se que este foi entregue em bom estado, nos termos do art.
1043., n. 2 CC; se faltar a meno do regime de renda, presume-se que
o contrato foi outorgado em regime de renda condicionada; se o contrato
for omisso quanto ao prazo presume-se que foi feito por, seis meses, nos
termos do art. 1087. CC, etc.
Note-se ainda que, de acordo com o n. 4 do art. 1. do Decreto-lei
13/86, o disposto no n. 3 aplicvel aos arrendamentos j existentes
data de entrada em vigor do diploma; o preceito s tem contudo plena
aplicao aos contratos anteriores a essa data mas posteriores a 17 de
Setembro de 1974, data em que a Lei do arrendamento de 1974 entrou
em vigor. Apenas em relao a esses arrendamentos tem sentido afirmar
que o arrendatrio pode provar a existncia do contrato por qualquer meio
de prova admitido em direito desde que no haja invocado a nulidade,
pois foi s o art. 14. do Decreto-lei n. 445/74, de 12 de Setembro, que veio
exigir quanto aos arrendamentos para habitao, de futuro, documento as-
sinado por ambos os contraentes sob pena de nulidade do acto119.
No que se refere aos contratos anteriores a 17 de Setembro de
1974 a aplicao do n. 3 do art. 1. do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de

118
Presunes relativas, como resulta das regras gerais (art. 350., n. 2).
119
Note-se que a lei era pouco clara a este respeito, no se sabendo bem se o ar-
rendamento era nulo quando no fosse cumprida a exigncia legal de forma e, sendo nulo,
qual era o regime da nulidade. Poderia pensar-se que, visando a forma exigida no art. 14.
da Lei do arrendamento, fundamentalmente, possibilitar o controle dos arrendamentos
pela Administrao, nos termos dos artigos seguintes, no haveria lugar a outras sanes
alm das previstas nos arts. 19., n. 4 e 26.. O art. 2., n. 1 do Decreto-lei n. 188/76,
porm, mandando aplicar aos arrendamentos j existentes o art. 1., n. 3, que permite ao
arrendatrio a invocao de nulidade do contrato, ter vindo interpretar autenticamente o
art. 14. LArr, no sentido de que este cominava a sano de nulidade para os arrendamen-
tos que, de futuro, no constassem do documento a exigido.

77
francisco pereira coelho

Janeiro, restrita 1 parte da disposio, que permite ao arrendatrio


provar a existncia do contrato por qualquer meio de prova admitido em
direito. No h aqui lugar, obviamente, para a invocao da nulidade do
contrato, pelo senhorio ou pelo inquilino, pois os arrendamentos para
habitao anteriores a 17 de Setembro de 1974 eram e continuam a ser
vlidos mesmo que no reduzidos a escrito.
Estes arrendamentos no ento pois sujeitos a forma, e, se no
tiverem sido reduzidos a escrito, tanto o locador como o locatrio podem
fazer a prova do contrato por qualquer meio.
A proteo concedida ao inquilino pelo Decreto-lei n. 188/76, de
12 de Maro, e, posteriormente, pelo Decreto-lei n. 13/86, de 23 de
Janeiro, relativamente aos arrendamentos anteriores a 17 de Setembro
de 1974, est justamente na possibilidade, que agora se lhe oferece,
de provar por qualquer meio o contrato de arrendamento, mesmos nos
casos em que no disponha de recibo de renda ou outro documento
de que conste a confisso expressa do arrendamento pelo senhorio, e
nos quais, portanto, em face da legislao anterior (arts. 1088. e 364.,
n. 2), o inquilino no podia, na prtica, provar o arrendamento, e estava
sujeito a que o senhorio lhe pedisse judicialmente a entrega do prdio120.
Em face da nova legislao, e desde que consiga fazer a prova do con-
trato, deixou de pesar sobre ele este risco. Caso o senhorio conteste o
arrendamento e se recuse a reduzi-lo a escrito, o inquilino pode estar
seguro de que manter a sua posio de locatrio se conseguir fazer
prova, por qualquer meio, da celebrao do contrato de arrendamento.

II. Arrendamentos por prazo superior a 6 anos.

Os requisitos de forma so agora dois: escritura pblica e registo.


Em primeiro lugar, os arrendamentos para habitao por prazo su-
perior a 6 anos devem ser reduzidos a escritura pblica sob pena de
nulidade (art. 1029., n. 1, al. a) CC e art. 2., n. 1, al. m) do Cd. Reg.
120
Efetivamente, no regime do Cdigo Civil de 1966 o arrendatrio s podia provar o
contrato atravs de recibo de renda (1088.), o qual, porm sendo exigido apenas para prova
da declarao do senhorio, podia ser substitudo por confisso expressa do mesmo desde que
constasse de documento escrito (art. 364., n. 2); quanto ao senhorio, no se pondo na lei
qualquer limitao, podia fazer por qualquer meio, mesmo por testemunhas, a prova do contra-
to de arrendamento. Note-se ainda que, segundo a orientao da jurisprudncia, a declarao
apresentada na repartio de finanas nos termos do art. 116. do Cdigo da Contribuio Pre-
dial constitua confisso expressa do arrendamento pelo senhorio, atravs da qual o inquilino
podia fazer prova do contrato.

78
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Predial); a falta de escritura pblica, porm, no impede que o contrato se


considere validamente celebrado pelo prazo por que o poderia ser sem
escritura, ou seja, pelo prazo de 6 anos. o que dispe o n. 2 do art.
1029., que impe assim a reduo do arrendamento independentemen-
te das condies do art. 292.. Mas claro que o arrendamento se renova,
decorridos os 6 anos, nos termos gerais dos arts. 1054. e 1095..
Em segundo lugar, devem estes arrendamentos ser registados,
nos termos da al. m) do n. 1 do art. 2. do Cd. Reg. Predial121, para que
possam ser opostos a terceiros, segundo as regras gerais (Cd. Reg.
Predial, art. 7.). Em face do art. 1029., n. 2, porm, a falta de registo
no impede igualmente que o contrato se considere plenamente eficaz
mesmo contra terceiros pelo prazo de 6 anos, o prazo mximo por
que o poderia ser sem a exigncia de registo.

26. Arrendamentos para comrcio, indstria ou exerccio de


profisso liberal.

S CARNEIRO (J. G.), na Rev. dos Tribunais, n.s 1905 (Novembro


de 1975) e segs.

Os arrendamentos para comrcio, indstria ou exerccio de pro-


fisso liberal devem ser reduzidos a escritura pblica (art. 1029., al. b)
do n. 1), mesmo que celebrados apenas por 6 anos ou menos. Na falta
de escritura o arredamento nulo, mas a nulidade s pode ser invocada
pelo locatrio122, que, no querendo invoc-la, pode fazer a prova do con-
trato por qualquer meio. o regime estabelecido no n. 3 do art. 1029.,
acrescentado pelo art. 1. do Decreto-lei n. 67/75, de 19 de Fevereiro123.

121
Note-se que a disposio sujeita a registo, no s os arrendamentos por mais de 6
anos, como as respectivas transmisses e sublocaes. O contrato de arrendamento regista-
-se por inscrio no livro prprio, e as transmisses e sublocaes por averbamento inscrio
de arrendamento nos termos do art. 192., al. f) do Cdigo do Registo Predial.
122
Pois a lei presume, sem admitir prova em contrrio, que a falta de escritura p-
blica sempre imputvel ao locador (art. 1029., n. 3). Cfr. supra, nota (115).
123
Quanto ao regime desta nulidade damos aqui como reproduzidas as observa-
es que fizemos, relativamente aos arrendamentos para habitao, sobre o preceituado
do n. 2 do art. 1. do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro: supra, pp. 75-77.

79
francisco pereira coelho

Note-se que este regime vale, de acordo com o art. 2. do Decreto-


-lei citado, mesmo quanto aos arrendamentos anteriores a 19 de Feve-
reiro de 1975124, ainda que s verbais e anteriores a 1 de Junho de 1967,
nos quais a lei concedeu ao locador um prazo de 180 dias, a contar da
data em que o Decreto-lei 67/75 entrou vigor125, para, querendo, promo-
ver a notificao judicial do locatrio para reduzir o contrato a escritura
pblica, sob pena de, no caso de recusa injustificada, no lhe aproveitar
o disposto no n. 3 ao art. 1029., que permite ao locatrio, no querendo
invocar a nulidade do contrato, fazer a prova do arrendamento por qual-
quer meio. Assim, se o senhorio fez notificar judicialmente o inquilino, at
18 de Agosto de 1975, para reduzir o contrato a escritura pblica e este
se recusou injustificadamente a faz-lo126, o inquilino no aproveita da
faculdade que o art. 1029., n. 3 lhe reconheceu. Neste caso, o senhorio
pode pedir a declarao de nulidade do contrato e a restituio do pr-
dio arrendado, segundo as regras gerais. Se o senhorio, porm, no fez
notificar judicialmente o inquilino, naquele prazo, para reduzir o arrenda-
mento a escritura pblica, j no poder invocar a nulidade do contrato.
Ter ficado assente, definitivamente, que a falta de ttulo imputvel ao
locador, e o inquilino, caso no pretenda invocar a nulidade, poder pro-
var por qualquer meio o contrato de arrendamento.
Por outro lado, e se tiverem sido celebrados por mais de 6 anos,
os arrendamentos para comrcio, indstria ou exerccio de profisso li-
beral s produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo
registo (arts. 2., n. 1, al. m) e 7. do Cd. Reg. Predial). Mas a falta de
registo no impede, tambm aqui, que o contrato seja plenamente eficaz
mesmo contra terceiros pelo prazo de 6 anos, o prazo mximo por
que o poderia ser sem a exigncia de registo.

124
O novo regime do art. 1029., n. 3 aplicou-se aos arrendamentos em que hou-
vesse aco pendente, ainda que com despejo decretado, contanto que no efectuado
(art. 2., n. 1 do Decreto-lei n. 67/75).
125
Como o Decreto-lei n. 67/75 entrou em vigor em 19 de Fevereiro (art. 3.), o
prazo do n. 2 do art. 2. terminou em 18 de Agosto de 1975.
126
Havendo justa recusa do inquilino, este continua a gozar da faculdade do art.
1029., n. 3.

80
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Seco III
INVALIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

27. Princpios gerais.

O contrato de arrendamento pode ser nulo ou anulvel, aplicando-


-se aqui, em princpio, as regras gerais dos arts. 285. e segs.

28. Excepes.

Constituem excepes a estes princpios, porm, as nulidades de


regime misto previstas nos arts. 1029., n. 3 CC e 1., n. 2 do Decreto-
-lei 13/86, a que j tivemos oportunidade de nos referir (supra, n.s 25 e
26). O regime dessas nulidades suscitou dvidas na jurisprudncia nos
primeiros anos de vigncia da nova legislao locativa. Assim, p. ex., o
ac. da Rel. do Porto de 23 de Julho de 1975, sumariado no Bol. Min. Just.
n. 251, pp. 206-207, decidiu que, tendo a aco de despejo em vista a
resoluo do contrato de arrendamento, seu pressuposto a validade
do contrato, no se concebendo a resoluo de contrato nulo, pelo que
o locador no pode pedir, em aco especial de despejo, a resoluo de
contrato de arrendamento para comrcio, indstria ou exerccio de profis-
so liberal que no tenha sido reduzido a escritura pblica; no sentido da
orientao que preconizmos atrs127, orientao em que a jurisprudn-
cia veio a fixar-se, veja-se, designadamente, o ac. da Rel. do Porto de 30
de Abril de 1976, publicado na Rev. da Ordem doe Advogados, 1977, pp.
53 ss., com anotao favorvel de ERIDANO DE ABREU.

127
Supra, nota (117).

81
francisco pereira coelho

Capitulo II
CONTEDO DA RELAO DE ARRENDAMENTO

Seco I
PRELIMINARES

29. Contedo legal e contedo convencional da relao locativa.

O contedo da relao locativa em larga medida fixado por lei,


mas h lugar ainda para um contedo convencional dessa relao, onde
se admita o princpio da autonomia da vontade e as disposies legais de
natureza supletiva sejam afastadas pelas clusulas do contrato.

30. Indicao da sequncia.

Estudaremos em primeiro lugar o contedo legal da relao, ou


seja, os direitos e obrigaes que, em face da lei, integram a prestao
do senhorio (Seco II) e a prestao do arrendatrio (Seco III); final-
mente aludiremos ao seu contedo convencional (Seco IV), fazendo
breve referncia a algumas clusulas que podero ou no se estipuladas
no contrato de arrendamento.

Seco II
A PRESTAO DO SENHORIO

31. Atribuio do gozo do prdio, no mbito e para fins do con-


trato.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1031..

O programa de prestao do senhorio reconduz-se a este ncleo


fundamental: o senhorio deve proporcionar ao inquilino o gozo do prdio

82
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

no mbito e para os fins do contrato. No pode praticar actos que impeam


ou diminuam esse gozo (arts. 1034., n. 2 e 1037., n. 1), estendida esta
diminuio, claro est, segundo um princpio de boa f (cfr. art. 762., n. 2).

32. Obrigao de entrega do prdio.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1031..

Para atribuir o gozo do prdio ao inquilino o senhorio deve entregar-


-lho, antes de mais nada (art. 1031., al. a)). A ideia a reter, quanto natu-
reza da entrega, a de que se trata de acto executivo ou de cumprimento
duma obrigao anterior, que no reveste, como tal, carcter negocial. A
entrega da coisa no elemento do prprio conceito de locao, pois esta
no contrato real quod constitutionem, como vimos (supra, p. 22). Nor-
malmente, e tratando-se de arrendamento urbano, a entrega do prdio
faz-se simbolicamente atravs da entrega das chaves.

33. Obrigao positiva de manuteno do gozo. As reparaes.

P. LIMA - A. VARELA, anot. arts. 1031. e 1043.; A. VARELA, anot.


ac. S.T.J. de 4-4-1967, RLJ, 100., 377 ss.; I. MATOS, 79-82

Trata-se aqui da obrigao de manuteno como obrigao de facere.


Relativamente ao arrendamento para habitao a matria hoje re-
gida, fundamentalmente, no Capitulo III (arts. 16.-21.) da Lei n. 46/85,
de 20 de Setembro, que distingue conforme se trata de obras de conser-
vao ou de beneficiao128.
O critrio de distino o do art. 16.. So obras de conservao
as obras de reparao e limpeza geral do prdio e suas dependncias e

128
Parece que os arts. 16. a 21. da Lei das rendas s valem quanto aos arren-
damentos habitacionais, pois a Lei n. 46/85 aplicvel exclusivamente a esses arrenda-
mentos, continuando, pois, os arrendamentos no habitacionais sujeitos s disposies do
Cdigo Civil e do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas referidas no texto. Isto em-
bora o ponto oferea alguma dvida, pois no se v razo para a lei estabelecer regimes
diferentes, neste particular, para as duas modalidades de arrendamento. Como quer que
seja a questo reveste pouco interesse prtico, sendo certo que o novo regime legal, pelo
menos na interpretao que lhe damos, no difere sensivelmente do da legislao anterior.

83
francisco pereira coelho

todas as intervenes que se destinem a manter ou a repor o prdio com


um nvel de habitabilidade idntico ao existente data da celebrao
do contrato, e as impostas pela Administrao, face aos regulamentos
gerais ou locais aplicveis129, para lhe conferir as caractersticas habita-
cionais existentes ao tempo da concesso da licena de utilizao, sem
prejuzo do estabelecido nos arts. 1043. e 1092. CC (n. 1); todas as
demais intervenes constituem obras de beneficiao, salvo se forem
determinadas por defeitos de construo, por caso fortuito ou por caso
de fora maior (n. 2).
A distino releva em dois aspectos fundamentais.
Em primeiro lugar, apenas as obras de conservao esto a cargo
do senhorio (art. 16., n. 1), o qual s obrigado a fazer obras de bene-
ficiao se for compelido administrativamente a faz-las nos termos do
art. 17.130.
Em segundo lugar, ao contrrio do que acontecia na vigncia do
Decreto-lei n. 294/82, de 27 de Julho, o senhorio no pode repercutir na
renda o que gastou em obras de conservao do prdio.
Em que medida este novo regime veio alterar a legislao prece-
dente, ponto que oferece alguma dvida.

129
Cfr., designadamente, as disposies do Regulamento Geral das Edificaes
Urbanas (Decreto-lei n. 38.382, de 7 de Agosto de 1951) que obrigam os senhorios e, em
geral, os proprietrios a reparar e beneficiar as edificaes existentes, pelo menos uma
vez em cada perodo de 8 anos, com o fim de remediar as deficincias provenientes do
seu uso normal e de as manter em boas condies de utilizao (art. 9.), a executar, por
determinao da cmara municipal precedendo vistoria, obras necessrias para corrigir
ms condies de salubridade, solidez ou segurana contra o risco de incndio (art. 10.),
e ainda a executar, tambm por determinao da cmara municipal mas independente-
mente de vistoria, pequenas obras de reparao sanitria, como as relativas a roturas,
obstrues ou outras formas de mau funcionamento, tanto das canalizaes interiores e
exteriores de guas e esgotos como das instalaes sanitrias, a deficincia das cobertu-
ras e ao mau estado das fossas (art. 12.).
Note-se que o senhorio tem direito nesse caso a exigir do inquilino um aumento
130

da renda, como dispe o art. 1106. CC, na redaco que lhe deu o art. 40. da Lei n.
46/85, de 20 de Setembro, aumento de renda calculado nos termos dos n.s 2 e 3 do art.
17. da mesma Lei. Se vigorar o regime de renda condicionada, o aumento da renda no
pode exceder o duodcimo do produto resultante da aplicao da taxa de 8% quantia
despendida nas obras (art. 17., n. 2, que remete para o art. 3.); se vigorar o regime da
renda livre o aumento calculado por acordo das partes e, na falta de acordo, como no
caso anterior (art. 17., n. 3). Regime idntico vale, nos termos do art. 18., se o senhorio
efectuar obras de beneficiao a pedido do inquilino ou por acordo das partes. Note-se
que, em qualquer dos casos, deve ser feito aditamento ao contrato de arrendamento, como
dispe o art. 2., n. 5, do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro.

84
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Considerando obras de conservao, a cargo do senhorio, todas as


intervenes que se destinem a manter ou a repor o prdio com um nvel
de habitabilidade idntico ao existente data de celebrao do contrato,
parece que a nova lei impe ao senhorio a realizao de obras de conser-
vao em termos mais amplos que a legislao anterior, obrigando-o como
na Lei do inquilinato de 1919 (Decreto n. 5.411, art. 15., n. 2.) a con-
servar o prdio arrendado no mesmo estado durante o arrendamento. Mas
no cremos que tenha sido essa a inteno da lei, tanto mais que a nova
Lei das rendas, como vimos, no permite ao senhorio repercutir na renda
as quantias despendidas em obras de conservao. A aludida frmula do
art. 16., n. 1, da Lei n. 46/85 deve pois entender-se segundo um critrio
de razoabilidade, no sentido de que, cumprindo ao senhorio assegurar o
gozo do prdio ao inquilino (art. 1031., al. b)), lhe incumbe fazer as repara-
es necessrias, mas s essas, para que o gozo do arrendatrio no seja
diminudo significativamente131: enquanto o gozo do arrendatrio no se
mostre significativamente diminudo, o nvel de habitabilidade existente
data da celebrao do contrato manter-se-.
No quer isto dizer, porm, que todas as demais reparaes sejam
da responsabilidade do inquilino. Este s obrigado a reparar as pe-
quenas deterioraes que o art. 1092. lhe permite fazer, e ainda, claro
est, as deterioraes considerveis que, sendo ilcitas, autorizam o
senhorio a pedir a resoluo do arrendamento (art. 1093., n. 1, al. d)).
Quanto s deterioraes resultantes do desgaste do tempo e inerentes a
uma prudente utilizao em conformidade com os fins do contrato, a que
alude o art. 1043., n. 1, decorre deste preceito que a obrigao de as
reparar no est a cargo do locatrio, assim como, j o vimos, no est
a cargo do senhorio, salvo at onde fique coberta pelo seu dever de as-
segurar o gozo do prdio ao inquilino para os fins a que se destina (art.
1031.. al. b)).
Finalmente, importa referir o processo expedito que o art. 21. da
Lei n. 46/85 instituiu no caso de o senhorio, notificado para o fazer pela
cmara municipal, no executar as obras de conservao ou de bene-
ficiao no prazo por ela fixado132. A cmara pode nesse caso ocupar o
131
Como bem se compreende, o senhorio far normalmente estas reparaes a
solicitao do inquilino, que tem at o dever de o avisar, nos termos do art. 1038., al. h),
sempre que tenha conhecimento de vcios na coisa ou saiba que a ameaa algum perigo.
132
Se o senhorio, notificado pela cmara, no iniciar as obras de conservao no
prazo fixado na notificao, o art. 20. permite ainda ao inquilino depositar na Caixa Geral

85
francisco pereira coelho

prdio133 e fazer ela prpria as obras, que o senhorio pagar custa das
rendas (em prestaes mensais at 70% das mesmas); se a cmara no
as iniciar nos 120 dias seguintes data da recepo do requerimento
do inquilino, pode este faz-las obtendo da cmara um oramento do
respectivo custo, que ser comunicado ao senhorio, e pagando-se das
despesas efectuadas atravs de deduo nas rendas, ate ao montante
dos referidos 70%134.

34. Obrigao negativa de manuteno de gozo.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1037.; I. MATOS, 82-87.

Trata-se agora da obrigao de manuteno como obrigao de


non facere. O senhorio deve abster-se de actos que impeam ou dimi-
nuam o gozo da coisa pelo locatrio, nos termos do art. 1037., n. 1.
uma regra imperativa, que apenas cede nos casos previstos neste pre-
ceito, ou seja, quando outra soluo resulte da lei (cfr. p. ex., art. 1038.,
als. b) e e)), dos usos ou do consentimento do inquilino em cada caso.
O senhorio no obrigado, porm, a assegurar ao inquilino o gozo
do prdio contra actos de terceiro (art. 1037., n. 1, in fine). Se o inqui-
lino for privado do gozo do prdio ou perturbado no exerccio dos seus
direitos, pode defender a sua posse contra terceiro ou at contra o
senhorio pelos meios dos arts. 1276. e segs. (art. 1037., n. 2).

de Depsitos, ordem do senhorio, a parte da renda correspondente sua actualizao


anual, s podendo ser levantado o depsito mediante a declarao camarria que confir-
me a concluso das obras; os depsitos revertem a favor do inquilino ou da cmara para
reembolso das despesas que tenham feito (art. 21., n. 8).
Note-se que a cmara pode tomar posse (administrativa) do prdio para efeito de
133

mandar proceder execuo das obras: art. 166. RGEU.


134
Tratando-se de reparaes ou outras despesas urgentes a que o senhorio estava
obrigado, pode o inquilino faz-las ele prprio e pedir ao senhorio o respectivo reembolso
nos termos do art. 1036. CC, como veremos na devida oportunidade (infra, n. 36).

86
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

35. Responsabilidade do senhorio pelos vcios da coisa ou do


direito.

P. LIMA - A. VARELA, anot. arts. 1032.-1035.; I. MATOS, 76-79; M.


GOMES, 339-355.

Verdadeiramente no se trata aqui de outra obrigao do senhorio,


diferente daquelas a que aludimos nos n.s anteriores. Trata-se apenas
de um desenvolvimento particular da obrigao da assegurar o gozo da
coisa, a que o art. 1031., al. b) se refere: o senhorio responsvel pela
frustrao, ou seja, pela privao ou diminuio do gozo da coisa pelo
locatrio, quando a coisa locada ou o direito do locador apresentem os
vcios referidos, respectivamente, nos arts. 1032. e 1034..
Os vcios da coisa que relevam para este efeito so os que cai-
bam nas 3 hipteses previstas no corpo do art. 1032.: pode tratar-se de
vcios propriamente ditos da coisa locada, que no permitem que ela
cumpra, por assim dizer o seu fim natural; da falta das qualidades neces-
srias para que a coisa realize o fim a que se destina, segundo o contra-
to; ou ainda, por ltimo, da falta das qualidades que o locador assegurou
ao locatrio. Tanto relevam os defeitos anteriores ou contemporneos da
entrega da coisa (art. 1032., al. a)), como os posteriores (al. b)). Quanto
aos primeiros a lei presume que o locador conhecia o defeito, pelo que a
sua responsabilidade s fica excluda se provar que o desconhecia sem
culpa; pelo contrrio, os defeitos posteriores entrega da coisa s res-
ponsabilizam o locador se o locatrio provar que o vcio surgiu por culpa
daquele, o que normalmente no acontecer.
No que se refere aos vcios do direito, h que ter em conta o art.
1034.. Quando se verifiquem as circunstncias previstas nas 3 alneas
do n. 1 do preceito, o contrato considera-se no cumprido se essas cir-
cunstncias determinarem a privao, definitiva ou temporria, do gozo
da coisa ou a diminuio dele por parte do locatrio (n. 2).
Se a coisa locada ou o direito do locador apresentarem os aludidos
vcios, poder o inquilino, conforme lhe aprouver, pedir ao senhorio inde-
minizao por no cumprimento do contrato, segundo as regras dos arts.

87
francisco pereira coelho

798. e segs., ou anular o arrendamento por erro ou dolo, nos termos


gerais, quando os respectivos requisitos se verificarem (art. 1035.)135.
No pode o inquilino, porm, usar de qualquer destas faculdades nos
casos previstos nas 4 alneas do art. 1033.. So hipteses em que inquili-
no sabia, ou devia saber, da existncia do vcio ou defeito da coisa locada,
e nas quais, por isso, no poder anular o contrato nem exigir do senhorio
responsabilidade contratual. Segundo parece, no poder tambm o inqui-
lino, nestes casos, exigir do senhorio a eliminao do defeito ou a reduo
da renda, a menos que outra coisa tenha convencionado entre as partes.

36. Obrigao de indeminizao das benfeitorias efectuadas


pelo arrendatrio.

P. LIMA - A. VARELA, anot. arts. 1036. e 1046.; I. MATOS, 79-82 e


127-130; A. VARELA, anot. ac. S.T.J. de 4-4-1967, RLJ 100., pp. 377 ss.

H aqui que distinguir as reparaes ou outras despesas urgentes,


por um lado, e as demais benfeitorias, por outro.
Quanto s reparaes ou outras despesas urgentes a que o se-
nhorio estava obrigado, o inquilino pode faz-las ele prprio, sem recurso
ao tribunal, e pedir ao senhorio o respectivo reembolso136 nos termos do
art. 1036.. Em princpio, o inquilino s goza dessa faculdade estando o
senhorio em mora quanto obrigao de fazer as reparaes ou despe-
sas137; se, porm, a urgncia no consentir qualquer dilao, pode faz-
-las independentemente de mora do senhorio, contanto que o avise ao
mesmo tempo.
No que se refere as demais benfeitorias, o princpio geral o de
que o inquilino equiparado ao possuidor de m f (art. 1046.), apli-
cando-se-lhe, pois, o regime da arts. 1273. e 1275.. Assim o inquilino

135
Claro que o inquilino no poder anular o arrendamento por erro ou dolo, quando
se trate dos defeitos supervenientes previstos na al. b) do art. 1032..
136
Compensando, inclusivamente, o seu crdito com a dvida ou as dvidas da ren-
da, nos termos dos arts. 847. e segs.
137
Segundo as regras gerais, o senhorio estar em mora findo o prazo fixado, con-
tratual ou judicialmente, para o cumprimento da obrigao, ou, se no houver prazo fixado,
depois de ter sido interpelado para cumprir. Claro que se houver mora do senhorio, tem
ainda o inquilino direito a ser indemnizado dos prejuzos sofridos (art. 804., n. 1).

88
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

tem direito a ser reembolsado, mesmo antes do termo do contrato, das


benfeitorias necessrias que haja feito, embora s depois de obter sen-
tena que lhe reconhea esse direito138. Tratando-se de benfeitorias teis,
h que distinguir conforme o inquilino as pode levantar ou no sem de-
trimento do prdio: no primeiro caso tem direito a levant-las, ao passo
que no segundo s pode exigir o respectivo valor, calculado segundo
as regras do enriquecimento sem causa139. Se as benfeitorias forem vo-
lupturias, o inquilino no as pode levantar nem tem direito a qualquer
indemnizao.
Note-se, por ltimo, que o inquilino goza de direito de reteno nos
casos referidos em que haja lugar a indemnizao de benfeitorias. a so-
luo mais razovel e que parece resultar do princpio geral do art. 754.140.

37. Obrigao de preferncia na venda ou dao em cumpri-


mento do prdio arrendado.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1117.; I. MATOS, 302-309.

H que distinguir entre arrendamento para habitao e arrenda-


mento para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal.
a) No que se refere ao arrendamento para habitao, o direito de
preferncia s foi concedido ao inquilino pela Lei n. 63/77, de 25 de
Agosto, que ter pretendido realizar assim, de alguma maneira, a poltica
de acesso habitao prpria prevista na Constituio (art. 65., n. 3).
Nos termos do art. 1. da referida Lei, o locatrio habitacional de
imvel urbano tem o direito de preferncia na compra e venda ou dao
em cumprimento do mesmo; havendo propriedade horizontal, o locatrio

Excepto, claro, quando disponha de documento em que o senhorio reconhea


138

a necessidade das benfeitoras e o montante destas e que constitua ttulo executivo, nos
termos gerais.
139
Salvo se se estipular que o inquilino no ter direito, nesse caso, a ser indemni-
zado do valor das benfeitorias. O art. 1046. no deixa dvidas sobre a validade da estipu-
lao, que muito frequente na prtica.
A frmula utilizada (despesas feitas por causa da coisa) pode suscitar alguma
140

dvida, mas corresponde do Anteprojecto VAZ SERRA, onde o autor entendia estar
abrangido o caso do locatrio com direito a indemnizao por benfeitorias: Direito de re-
teno (sep. do Bol. Min. Just. n. 65), p. 155 da separata.

89
francisco pereira coelho

de cada fraco autnoma do imvel goza do direito de preferncia na


compra e venda ou dao em cumprimento da respectiva fraco.
Pode acontecer que, no existindo propriedade horizontal, sejam
vrios os locatrios do prdio e mais de um pretenda exercer, para si
prprio, o direito de preferncia na compra e venda ou dao do cumpri-
mento do imvel. A hiptese est prevista no art. 2. da Lei, pelo qual se
abre nesse caso licitao entre os vrios locatrios, revertendo o exces-
so para o alienante141.
Hiptese diferente, que a lei no regula, a de os vrios locatrios
pretenderem exercer em conjunto o direito de preferncia, o que natu-
ralmente lhes deve ser permitido. Os locatrios podem acordar, neste
caso, em que as vrias partes do prdio sejam objecto de propriedade
horizontal e outorgar o respectivo ttulo de constituio, se estiverem ve-
rificados os requisitos do art. 1415.. No sendo constituda propriedade
horizontal, o prdio ficar a ser compropriedade dos locatrios, que po-
dero convencionar, todavia, nos termos dos arts. 1406. e 1407. CC,
que o uso e administrao de cada uma das partes do prdio fique a
pertencer exclusivamente ao locatrio que tomara essa parte do prdio
de arrendamento.
Quanto ao modo de exerccio do direito de preferncia, so aplic-
veis, com as necessrias adaptaes, os arts. 416. e 418. CC, por fora
da remisso do art. 3. da Lei n. 63/77.

b) Relativamente aos arrendamentos para comrcio ou indstria


vale o regime do art. 1117., extensivo aos arrendamentos para exerccio
de profisso liberal (cfr. art. 1119.). Nos termos destas disposies, o se-
nhorio obrigado a dar preferncia, na venda ou dao em cumprimen-
to do prdio arrendado142, aos arrendatrios para comrcio, indstria ou
exerccio de profisso liberal que a exeram a sua actividade h mais de

141
Quer todos os locatrios que pretendam exercer o direito de preferncia sejam
habitacionais, quer s algum ou alguns o sejam, tendo natureza diferente o outro ou os
outros arrendamentos: art. 2., n. 2. Mas se houver vrios locatrios comerciais ou equipa-
rados s o que pague renda mais elevada deve ser admitido licitao, pois s esse goza
de direito de preferncia nos termos no art. 1117., n. 1 CC (cfr. infra).
O art. 1117., n. 1, que o Decreto-lei n. 496/77 no teve o cuidado de corrigir,
142

tambm menciona o aforamento, mas a enfiteuse foi extinta por legislao recente que j
tivemos oportunidades de referir: supra, nota (3).

90
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

um ano143. Havendo vrios, o direito de preferncia cabe ao arrendatrio


que pague renda mais elevada; se houver dois ou mais arrendatrios que
paguem a mesma renda, cabe ao que lanar mais alto na licitao que
nesse caso se abrir entre eles, revertendo o excesso para o alienante.
Quanto ao modo de exerccio da preferncia, o art. 1117., n. 3
manda aplicar aqui, como o art. 3. da Lei n. 63/77, os arts. 416. e 418.,
respeitantes s preferncias convencionais, e 1410., relativo ao direito
de preferncia compropriedade.
Finalmente, de notar que o arrendatrio fica colocado, na hierar-
quia dos preferentes, depois do comproprietrio (art. 1409., n. 1) e, se
o prdio arrendado for encravado, do proprietrio do prdio onerado com
servido legal de passagem (art. 1555.), mas antes do proprietrio do
solo, quando sobre o prdio arrendado recaia direito de superfcie (art.
1535., n. 1). o que se conclui da graduao do n. 3 do art. 1117..

38. Obrigao de satisfazer os encargos.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1030.; J. MATOS, II, 82/84; R.


MILLER, 32-33.

Embora os termos utilizados no art. 1030. (sem embargo de esti-


pulao em contrrio) sejam equvocos e tenham suscitado duvidas144,
parece que era vlida, em face do Cdigo, a clusula pela qual caberia
ao inquilino a obrigao de satisfazer os encargos do prdio (contribui-
o predial, prmios de seguro, taxa de saneamento, imposto de incn-
dios, etc.). Era a soluo que correspondia significao usual dos men-
cionados termos do art. 1030., podendo ainda invocar-se a favor dela a
histria da lei145 e a disposio do art. 1071., hoje revogada, da qual se

O art. 9., n. da Lei n. 1662, de 4 de Setembro de 1924, que esteve em vigor at


143

ao Cdigo de 1966, dava igualmente ao senhorio em contrapartida direito de preferncia


no trespasse do estabelecimento comercial ou industrial instalado no prdio arrendado.
Cfr. a este respeito J. MATOS, cit., II, p. 83, que em orientao oposta nossa,
144

defende a natureza imperativa do art. 1030..


145
Substituindo no obstante diversa estipulao (como estava no art. 15. do Pro-
jecto) por sem embargo de estipulao em contrrio, a 1 reviso ministerial teria querido
acentuar justamente a natureza supletiva do preceito.

91
francisco pereira coelho

depreendia que o arrendatrio rural podia obrigar-se validamente a satis-


fazer os encargos ordinrios no compreendidos na renda146.
Julgamos, porm, que o problema se coloca de outra maneira em
face da nova legislao locativa referente ao arrendamento para habita-
o, na qual, alis em termos variveis conforme a modalidade de que se
trate, se fixa imperativamente o valor mximo das rendas ou se controla
o ritmo da respectiva actualizao.
Assim, no que se refere aos arrendamentos para habitao em re-
gime de renda condicionada no parece que deva considerar-se vlida
a clusula do contrato de arrendamento que imponha ao locatrio a obri-
gao de satisfazer os encargos. Com efeito, a renda no pode exceder
nesse caso o montante que resulte da aplicao dos critrios dos arts. 3.
e 4. da Lei n. 46/85, de 20 Setembro, e 4. a 8. do Decreto-lei n. 13/86,
de 23 de Janeiro, e, uma vez fixada, a sua actualizao h-de ter por base
o coeficiente a que se refere o n. 2 do art. 6. daquela lei e no pode ex-
ceder o respectivo montante (n. 4)(147). Uma clusula que fizesse recair
sobre o inquilino a satisfao dos encargos seria portanto nula, enquanto
levaria a que se fixasse renda superior que a lei permite ou a que a renda
fixada se actualizasse, medida que os encargos fossem aumentando, a
um ritmo superior ao legalmente previsto.
Por outro lado, consideraes fundamentalmente idnticas pode-
ro fazer-se em relao aos arrendamentos celebrados em regime de
renda livre. certo que, contrariamente ao que sucede no caso anterior,
a estipulao da renda inicial no sofre agora limitaes (art. 2. da Lei
n. 46/85), mas a respectiva actualizao anual tambm no pode exce-
der neste caso o montante legalmente fixado, conforme os arts. 6., n. 4
e 47. da mesma Lei, j atrs aludidos.
Nesta conformidade e qualquer que seja a modalidade do arrendamen-
to para habitao, tendemos, pois, a considerar nula a clusula que faa recair
sobre o inquilino a obrigao de satisfazer os encargos do prdio arrendado148.
J no que se refere aos arrendamentos no habitacionais no vemos
objees a que semelhante clusula seja aposta ao contrato de arrenda-
146
Cfr. V. LOBO XAVIER, Venda a prestaes (1977), p. 34, nota (77).
147
Cfr. o art. 47 da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, segundo o qual praticam o
crime de especulao, punvel nos termos da legislao respectiva, os senhorios que re-
cebam rendas superiores s fixadas na mesma lei.
148
Note-se que a soluo do texto corresponde que, relativamente ao arrenda-
mento rural, est expressa na al. b) do art. 4. LARur.

92
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

mento, sendo certo que a lei permite aos contraentes, neste domnio, no
s fixar livremente o montante da renda inicial como tambm actualiz-la
por acordo, nos termos gerais149.

39. Obrigaes administrativas e fiscais.

MATOS, 87-91.

I. Conforme vimos j, o senhorio deve proceder s reparaes alu-


didas nos arts. 9., 10. e 12. RGEU e ordenadas pela Camara Municipal,
sob pena de esta ocupar o prdio e mandar fazer ela prpria aquelas re-
paraes custa do senhorio, nos termos do art. 166. do mesmo Regu-
lamento.
Por outro lado, devem ter-se em conta as exigncias que, em vista
de um correcto ordenamento do espao urbano, o Decreto-lei n. 329/81,
de 4 de Dezembro, passou a formular relativamente ao arrendamento
para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal, s podendo
lavrar-se a respectiva escritura (art. 1.) mediante apresentao pelo lo-
cador de licena municipal de utilizao, passadas nos termos do art.
8. RGEU donde conste ser essa a finalidade do imvel ou que autorize
a mudana de finalidade, se for outra, ou de certido, emitida pela re-
partio de finanas, comprovativa de que foi declarado anteriormente
o arrendamento do imvel com essa finalidade150. Caso o arrendamento
no seja celebrado por escritura pblica, dever o locador apresentar a
licena camarria ao declarar o arrendamento na repartio de finanas,
salvo se j existir declarao de arrendamento anterior com essa finalida-

149
Mesmo que, segundo parece, a actualizao exceda o coeficiente previsto no
art. 2., n. 1, do Decreto-lei n. 330/81, de 4 de Dezembro, pois a lei apenas dispe que
o senhorio tem de exigir uma actualizao anual que ter por base esse coeficiente, no
existindo aqui preceito anlogo ao art. 47. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, que no
permite que o senhorio receba renda superior fixada na lei. A favor desta soluo po-
der invocar-se ainda o art. 4., n. 7, do Decreto-lei n. 330/81 (na redaco que lhe deu
o art. 1. do Decreto-lei n. 392/82, de 18 de Setembro), segundo o qual a avaliao fiscal
extraordinria no pode ser requerida se o senhorio e o inquilino acordarem no montante
de actualizao da renda (cfr. infra, n. 40)
150
O art. 3. admite que a certido seja substituda pelo duplicado da declarao
anterior, apresentada na repartio de finanas, de arrendamento para comrcio, indstria
ou exerccio de profisso liberal.

93
francisco pereira coelho

de (art. 2., n. 1), e tal arrendamento tiver sido devidamente autorizado


ou for anterior ao Decreto-lei n. 329/81, de 4 de Dezembro (art. 5.).
A sano a prevista no art. 4.: a declarao de arrendamento para
comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal que no tenha sido
celebrado por escritura pblica sem a apresentao de licena camarria
ou documento que a substitua implica a insusceptibilidade de qualquer
actualizao da renda. O arrendamento portanto vlido, e vlido como ar-
rendamento para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal, mas
a renda fica congelada no montante inicialmente fixado. O legislador ter
pensado que tanto bastava para o senhorio ser estimulado a cumprir151.

II. No que se refere a obrigaes fiscais, h a notar que o contrato


de arrendamento est sujeito a imposto do selo152 e que, nos termos do
art. 116. do Cdigo da Contribuio Predial, o senhorio obrigado a
apresentar na repartio de finanas, no ms de Janeiro de cada ano e
em separado para cada prdio, declarao de que constem as rendas
convencionadas e as efectivamente recebidas no ano anterior153.

151
Cremos que o mesmo regime vale se for lavrada escritura de arrendamento sem
apresentao de licena camarria, mas a hiptese normalmente no se verificar, pois o
notrio no lavrar a escritura sem essa apresentao.
152
O exemplar do contrato destinado repartio de finanas leva selos fiscais
correspondentes a 4% de renda mensal, se esta no exceder 10.000$00, e 7% sobre o
excedente, se o houver.
153
Note-se que a declarao confere ao arrendatrio o direito de se desobrigar
pelo pagamento da renda declarada, nos termos dos arts. 118. e 298. do Cdigo da
Contribuio Predial.

94
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Seco III
A PRESTAO DO ARRENDATRIO

1.
OBRIGAO DE PAGAR A RENDA

40. Montante da renda. Actualizaes das rendas. A questo


das rendas escalonadas.

P. LIMA - A. VARELA, anot. arts. 1022., 1040., 1089., 1105. e


1106.; V. TAMB, Arrendamento para habitao. Nulidade da clusula
das rendas escalonadas em Lisboa e Porto (1973).

I. O montante da renda fixado em princpio por acordo entre


senhorio e inquilino , como nos outros contratos onerosos. A renda deve
ser expressa em escudos, sendo nula a clusula de pagamento em moe-
da especfica (art. 1089.) ou em moeda estrangeira154.
O princpio de que o montante da renda fixado por acordo com-
porta porm uma importante excepo no mbito do arrendamento para
habitao, em que a Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, admite fundamen-
talmente duas modalidades de arrendamento: arrendamentos em regime
de renda livre e arrendamentos em regime de renda condicionada155.
Nos arrendamentos em regime de renda livre a renda inicial fixa-
da por livre negociao das partes (art. 2.), valendo aqui amplamente,
portanto, o princpio da autonomia da vontade.

154
Regime diverso vale na Regio Autnoma dos Aores, onde se considera lcita,
em todos os arrendamentos no rurais a entidades no portuguesas, a estipulao de ren-
das em moeda estrangeira, nos termos do art. 558. CC: art. 9. do Decr. Reg. n. 24/82/A,
publ. no DR, I srie, de 3 de Setembro de 1982.
155
Note-se que h ainda a considerar os arrendamentos em regime de renda apoia-
da, a que ficam sujeitos os prdios construdos ou adquiridos, para arrendamento habita-
cional, pelo Estado e seus organismos autnomos, institutos pblicos e autarquias locais
e pelas instituies particulares de solidariedade social com o apoio financeiro do Estado
(art. 9.); at que o Governo fixe o regime geral de arrendamento da habitao social, a
actualizao da renda e subsdio da renda daqueles arrendamentos continuam a reger-se,
porm, pelos preceitos legais respectivos (art. 10.).

95
francisco pereira coelho

No assim nos arrendamentos em regime de renda condicionada,


em que a renda inicial no pode exceder o duodcimo do produto resul-
tante da aplicao da taxa de 8% ao ano sobre o valor actualizado do
fogo no ano da celebrao do contrato (art. 3.).
Quanto a saber como se determina o valor do fogo, regem sobre-
tudo o art. 4. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, e os arts. 4. e 8. do
Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro.
H aqui duas distines a fazer.
Em primeiro lugar, a lei distingue entre os fogos construdos h
menos de um ano data do arrendamento e os fogos construdos h um
ano ou mais (art. 4.).
Relativamente aos fogos construdos h menos de um ano data
do arrendamento, distingue ainda a lei conforme o fogo dado de arren-
damento pelo comprador ou pelo prprio promotor ou construtor do prdio.
Vejamos como se determina o valor do fogo considerando as trs
hipteses possveis.
Primeira hiptese: fogos construdos h menos de um ano data
do arrendamento e locados pelo comprador. Valem aqui os arts. 4., n. 1,
al. a) da Lei n. 46/85 e 4., n. 1, al. a) do Decreto-lei n. 13/86. O valor do
fogo o correspondente ao preo da primeira transmisso, acrescida de
uma percentagem a ttulo de encargos igual taxa da sisa aplicada a essa
transmisso mais 2%156.
Segunda hiptese: fogos construdos h menos de um ano data
do arrendamento e locados pelo prprio promotor ou construtor. Valem
agora os arts. 4., n. 1, al. b) da Lei n. 46/85 e 4., n. 1, al. b) do Decre-
to-lei n. 13/86. O valor do fogo o correspondente ao valor locativo que
resultar da primeira avaliao fiscal, tomando-se o coeficiente 14 como
factor de capitalizao.
Terceira hiptese: fogos construdos h um ano ou mais data do
arrendamento. Vale neste caso o art. 4., n. 2 do Decreto-lei n. 13/86.
O valor do fogo determina-se atravs de frmula complexa em que se
tomam em conta a rea til do local arrendado, o seu nvel de conforto
e estado de conservao, o preo da habitao por metro quadrado, a
maior ou menor vetustez do prdio e as obras de beneficiao que o se-
nhorio nele tenha efectuado.

156
A taxa da sisa de 8% ou 10%, conforme se trate de prdio rstico ou de prdio urbano.

96
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Nos termos do art. 4., n. 2 do Decreto-lei n. 13/86, o valor actua-


lizado dos fogos determinado pela frmula:
V = Cf x Cc x Au x Pc x (1 0.85 x Vt),
sendo V o valor actualizado do fogo no ano de celebrao do con-
trato, Cf um factor relativo ao nvel de conforto do fogo157, Cc um factor
relativo ao seu estado de conservao158, Au a rea til do local159, Pc o
preo da habitao por metro quadrado160 e Vt um coeficiente relativo
vetustez do fogo161.
Suscitando-se dvidas sobre os valores dos factores, coeficientes
ou reas que serviram de base determinao a renda inicial, podem o
arrendatrio ou o senhorio requerer a interveno da comisso de avalia-
o com vista a uma eventual correco da renda nos 90 dias seguintes
celebrao do contrato (art. 9.)162.

O valor base do factor referente ao nvel de conforto igual a 1 se o fogo preen-


157

cher todas as condies de habitabilidade definidas no RGEU, mas pode ser aumentado
se o fogo tiver garagem ou quintal ou diminudo se no tiver cozinha ou casa de banho,
nos termos previstos no art. 5. do Decreto-lei n. 13/86.
158
O valor base do factor referente ao estado de conservao do fogo igual a 1
se todos os elementos construtivos, revestimentos e equipamentos estiverem em boas
condies de conservao e funcionamento, mas pode ser diminudo, nos termos do art.
6. do Decreto-lei n. 13/86, se os pavimentos ou coberturas, as paredes exteriores ou
partes comuns, as portas e janelas ou o sistema de distribuio de gua, de saneamento
ou elctrico se encontrarem em condies deficientes.
159
Nos termos do art. 67., n. 2, al. b) RGEU, na redaco do Decreto-lei n. 650/75,
de 18 de Novembro, a rea til a soma das reas de todos os compartimentos da habi-
tao, incluindo vestbulos, circulaes interiores, instalaes sanitrias, arrumos, outros
compartimentos de funo similar e armrios nas paredes, e mede-se pelo permetro inte-
rior das paredes que limitam o fogo, descontando encalos at 30 cm, paredes interiores
divisrias e condutas.
160
Os valores unitrios por metro quadrado do preo da construo em vigor duran-
te o ano civil de 1989 so os fixados na Portaria n. 725/88, de 31 de Outubro. No concelho
de Coimbra o preo da construo e de 60.300$00 por metro quadrado.
161
O coeficiente de vetustez em princpio o constante da tabela anexa ao Decreto-lei
n. 13/86, de acordo com o nmero de anos decorridos desde a data da emisso da licena de
utilizao ou da primeira ocupao; se o senhorio, porm, tiver efectuado obras de beneficia-
o no prdio, aquele coeficiente calculado pelo factor K, determinado pela frmula em que
Cb representa o custo das obras efectuadas, Au a rea til aps a realizao das mesmas e
Pc o preo da construo por metro quadrado (Decreto-lei n. 13/86, art. 8.).
162
As comisses de avaliao so constitudas nos termos do Decreto n. 37.021,
de 21 de Agosto de 1948, alterado por legislao posterior (Decreto n. 37.784, de 14 de
Maro de 1950, Decreto Regulamentar n. 1/86, de 2 de Janeiro, e Decreto Regulamentar
n. 28/87, de 24 de Abril), devendo integrar ainda, porm, um representante do senhorio e
outro do arrendatrio (Decreto-lei n. 13/86, art. 10., n. 2). Os arts. 10., 11. e 13. regu-

97
francisco pereira coelho

O regime da renda condicionada vale se for estipulado pelas partes


ou se a lei o impuser, podendo falar-se, neste sentido, em regime de ren-
da condicionada convencional e legal. H a notar, porm, que a estipula-
o de renda condicionada no tem de ser expressa, pois o art. 2., n. 6
da Lei n. 46/85 presume que foi esse o regime estipulado se o contrato
for omisso quanto ao regime de renda, devendo o montante desta ser
corrigido retroactivamente em conformidade.
Os arrendamentos que a lei sujeita ao regime de renda condiciona-
da so sobretudo os referidos no art. 28. da Lei n. 46/85 (art. 7., n. 1),
ou seja, os arrendamentos constitudos por fora de direito a novo arren-
damento, a que teremos oportunidade de nos referir no captulo relativo
a extino da relao locativa(1631). Trata-se dos casos em que o arrenda-
mento para habitao caduca por morte do arrendatrio, concedendo a
lei, porm, a determinadas pessoas (s que viviam com ele h mais de 5
anos em economia comum e, na sua falta, aos subarrendatrios) direito
a exigirem do senhorio a celebrao de novo contrato, quando no se
verifique nenhuma das circunstncias, previstas no art. 29. do diploma,
em que o senhorio pode recusar legitimamente essa celebrao164.
Note-se, porm, que o regime de renda condicionada no tem ne-
cessariamente aplicao prtica imediata no caso a que acabamos de
nos referir, pois a renda condicionada no pode ser inferior ltima ren-
da praticada, nos termos do art. 7., n. 1 da Lei n. 46/85. Se, portanto, o
que poder acontecer quando se trate de arrendamento recente em que
tenha sido fixada renda elevada, o montante da renda, calculado segun-
do os critrios do Decreto-lei n. 13/86, for inferior ao da ltima renda pra-

lam alguns aspectos do processo de avaliao, o qual, em tudo o que neles esteja omisso,
deve reger-se pelos preceitos constantes do Decreto n. 37.021 (P. SOUSA, Anotaes
lei das rendas habitacionais, 1986, pp. 84-85); da deciso da comisso cabe recurso para
o tribunal de comarca da situao do prdio (art. 11., n. 2). Na pendncia do processo
mantm-se a renda fixada, a qual ser depois acertada, nos termos do art. 12., em con-
formidade com a deciso que venha a ser proferida.
163
Cfr. infra, n. 74.
164
Note-se, porm, que o regime de renda condicionada igualmente obrigatrio
nos casos previstos nas als. a), b), c) e d) do n. 1 do art. 7. da Lei n. 46/85 e ainda na hi-
ptese a que se refere o art. 3. da Lei n. 2/82, de 15 de Janeiro, de que j falamos noutro
lugar (supra, nota (94)). O art. 9. do Decreto-lei n. 148/81, de 4 de Junho, na redaco
que lhe deu o art. 5. do Decreto-lei n. 328/81, de 4 de Dezembro, tambm sujeitava ao
regime de renda condicionada os arrendamentos transmitidos aos descendentes, nos ter-
mos do art. 1111. CC, quando o mais novo atingisse a idade de 25 anos, mas o preceito
foi revogado pela Lei das rendas de 1985, que no art. 7. no faz referncia hiptese.

98
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

ticada, o senhorio poder continuar a exigir do novo arrendatrio a mesma


renda que exigia ao anterior nos termos do contrato de arrendamento, s
havendo lugar a um ajustamento da renda quando a renda condicionada
vier a exceder, em consequncia da actualizao ou das sucessivas ac-
tualizaes verificadas, o montante da renda estipulada no contrato.

II. No que se refere actualizao da renda, h que distinguir entre


arrendamentos para habitao e arrendamentos para fins no habitacio-
nais e, dentro dos primeiros, entre arrendamentos em regime de renda
livre e em regime de renda condicionada.
Vejamos como se passam as coisas, em primeiro lugar, nos arren-
damentos para habitao.
Deve notar-se, liminarmente, que a matria foi profundamente altera-
da pela Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, a qual, como j se referiu, supri-
miu o princpio do congelamento das rendas que a Lei n. 2030, de 22 de
Junho de 1948, institura na rea dos concelhos de Lisboa e Porto e que o
Decreto-lei n. 445/74, de 12 de Setembro, estendera depois a todo o pas.
O princpio geral agora o do art. 6. da Lei n. 46/85, segundo o
qual, trate-se de arrendamentos em regime de renda livre ou condiciona-
da, as rendas esto sujeitas a actualizaes anuais, podendo a primeira
ser exigida pelo senhorio um ano aps a data do incio de vigncia do
contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano aps a actualizao
anterior (n. 1)165; as actualizaes tm por base coeficientes que, relati-
vamente a cada um dos regimes de renda, o Governo deve fixar durante
o ms de Outubro de cada ano para vigorarem no ano civil seguinte (n.
2)166 e que constituem os limites mximos do crescimento das rendas

165
Nos termos do n. 6 do art. 5. a no actualizao das rendas no permite ao
senhorio recuperar posteriormente os aumentos no feitos (exigindo ao inquilino a diferen-
a entre o que dele recebeu e que poderia ter-lhe pedido); mas o coeficiente legalmente
fixado para determinado ano, ou outro inferior, pode ser aplicado no clculo de rendas
em anos posteriores desde que no tenham passado mais de dois anos sobre a data em
que teria sido inicialmente possvel a sua aplicao. Assim, p. ex., se o senhorio, tendo o
arrendamento tido incio em 1 de Janeiro de 1986, s em Novembro de 1989 comunica ao
inquilino que pretende actualizar a renda a partir de 1 de Janeiro seguinte, poder aplicar
o coeficiente de actualizao e, antes dele, os coeficientes que vigoraram em 1988 (1,074)
e 1989 (1,073), mas j no o coeficiente que vigorou em 1987 (1,085), pois tero passado
mais de dois anos sobre a data (1 de Janeiro de 1987) em que teria sido inicialmente pos-
svel a sua aplicao. Cfr., nesta orientao, A. NETO, pp. 334-335, que critica com razo
a pouca clareza do preceito.
Os coeficientes so fixados entre trs quartos e a totalidade do ndice de preos
166

no consumidor, sem habitao, correspondentes aos ltimos doze meses para os quais

99
francisco pereira coelho

(n. 4)167. Relativamente ao ano de 1989, a Portaria n. 715/88, de 28 de


Outubro, fixou o coeficiente de actualizaes das rendas em 1,073, tanto
para os arrendamentos em regime de renda livre como para os arrenda-
mentos em regime de renda condicionada.
Tratando-se de arrendamentos em regime de renda livre, o modo
como se aplica o novo princpio de actualizao anual depende, porm,
do ano em que se celebrou o contrato de arrendamento ou em que a l-
tima renda foi fixada.
Quanto aos arrendamentos celebrados depois da entrada em vi-
gor da Lei n. 46/85, o princpio de actualizao anual anunciado no art.
6., aplica-se sem dificuldades.
No que se refere aos arrendamentos j existentes data da entra-
da em vigor da lei h porm que ter em conta ao disposto nos arts. 8. e
11. seguintes, que distinguem conforme a ltima renda foi fixada at 31
de Dezembro de 1979, inclusive, ou s a partir dessa data.
Se a ltima renda foi fixada ate 31 de Dezembro de 1979, vale o
regime dos arts. 11. e seguintes: a actualizao reveste aqui a forma de
correco extraordinria da renda168. So os casos em que o valor da
renda j se encontrava fortemente corrodo pela inflao, e nos quais, por
isso, a actualizao seria muitas vezes irrisria se tomasse por base a
renda estipulada no contrato169.
Ciente de que as rendas habitacionais estavam congeladas em Lis-
boa e no Porto desde 1948 e no resto do pas desde 1974, mas no que-
rendo, por outro lado, impor ao inquilino um brusco e por vezes elevado
aumento da renda, o legislador entendeu que, antes de funcionar o siste-
ma de actualizao anual previsto no art. 6., deveriam as rendas envelhe-

existam valores disponveis data de 31 de Agosto, determinados pelo Instituto Nacional


de Estatstica (art. 6., n. 3).
Cometendo o crime de especulao os senhorios que recebam rendas que ex-
167

cedam esses limites: Lei n. 46/85, art. 47..


168
Com bvio, a correco extraordinria no pode acumular-se com actualizao
da renda, pois a primeira j compreende a segunda. o que se conclui do art. 12., n. 1 da
Lei n. 46/85, que manda proceder correco extraordinria at que os factores anuais
acumulados atinjam os valores indicados na tabela mencionada no art. 11., actualizados
pela aplicao dos coeficientes previstos no n. 2 do art. 6..
169
Note-se que a Lei n. 46/85, permite aos inquilinos cujas rendas fiquem sujeitas
a correco extraordinria requerer subsdio de renda, nos termos dos arts. 22. e segs. O
subsdio foi objecto de extensa regulamentao no Decreto-lei n. 66/86, de 27 de Maro,
que no se torna possvel analisar aqui.

100
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

cidas ser objecto de correco extraordinria durante um perodo transi-


trio170, maior ou menor conforme a data, mais antiga ou mais recente, em
que a ltima renda tivesse sido fixada, at se atingir uma renda justa que
constitusse base correcta para sobre ela funcionar o sistema de actuali-
zao anual.
A correco extraordinria no se faz pois de uma vez, mas anual
e sucessivamente, at que os factores anuais acumulados atinjam os
valores indicados na tabela a que se refere o art. 11., actualizados pela
aplicao dos coeficientes previstos no n. 2 do art. 6. (art. 12., n. 1),
tendo sido publicados em anexo Lei n. 46/85, nesta conformidade, a
tabela dos factores globais de correco extraordinria relativos ao ano
de 1986 (anexo I) e a tabela dos factores de correco extraordinria
aplicveis no mesmo ano, que foi o primeiro de correco extraordinria
das renda (Anexo II), e determinando-se que, nos anos subsequentes, os
factores anuais de correco extraordinria, iguais a vez e meia o mon-
tante do coeficiente de actualizao publicado para vigorar no respectivo
ano, fossem publicados pelo Governo, em portaria dos Ministros das Fi-
nanas e das Obras Publicas, Transportes e Comunicaes, no ms de
Outubro do ano civil anterior (arts. 12., n. 4 da Lei n. 46/85, e 17. do
Decreto-lei n. 13/86)171.
170
manifesto que os preceitos constantes do Capitulo II da Lei n. 46/85 (arts. 11.-15.)
revestam a natureza de normas transitrias, cuja aplicao cessar logo que as rendas a que
o art. 11. se refere atinjam a meta prevista no n. 1 art. 12. do mesmo artigo. Note-se que
essa meta foi atingida logo no primeiro ano correco extraordinria (1986) relativamente aos
arrendamentos em que a ltima fixao de renda tivesse ocorrido em 1977, 1978 ou 1979,
e foi atingida em 1988 relativamente aos arrendamentos em que a ltima fixao de renda
ocorreu em 1976: como se pode observar confrontando as Tabelas I e II publicadas em anexo
Portaria n. 716/88, os factores globais de correco extraordinria fixados na Tabela I para
os arrendamentos em que a ltima fixao de renda ocorreu em 1976, 1977, 1978 e 1979
(1,83/1,64/1,59/1,51) j so iguais aos factores acumulados constantes da Tabela II. Nos casos
referidos, j funcionou pois em 1989 o sistema normal de actualizao anual, por aplicao,
no corrente ano, do coeficiente ou factor de 1,073, embora este seja designado, com manifesta
impropriedade, como factor de correco extraordinria na Tabela III publicada em anexo
Portaria n. 716/88.
171
Cabe referir que, nos termos do art. 12., n. 2 da Lei n. 46/85, aplicvel aos
factores de correco extraordinria o disposto no n. 5 do art. 6., valendo aqui, portanto,
o que foi dito a este propsito em relao actualizao das rendas (supra, nota (165)).
Assim, p. ex., se o senhorio, tendo arrendado em 1968 um prdio situado em Coimbra, s
em Novembro de 1988 exige ao inquilino a correco extraordinria da renda a partir de 1
de Janeiro de 1989, poder aplicar o factor de correco extraordinria em vigor em 1988
(1,1095) e, antes dele, os que vigoraram em 1987 (1,1275) e 1988 (1,111), mas j no o
que vigorou em 1986 (2,1), pois tero passado mais de dois anos sobre a data em que
teria sido inicialmente possvel a aplicao deste factor.

101
francisco pereira coelho

Relativamente ao ano em curso, o regime aplicvel consta da Porta-


ria n. 716/88, de 28 Outubro, onde se contm as 3 tabelas presentemente
em vigor: a tabela dos factores globais de correco extraordinria, actua-
lizados nos termos do n. 1 do art. 12. da Lei n. 46/85 pela aplicao do
coeficiente de 1,073 fixado na Portaria n. 715/88, de 28 de Outubro; a ta-
bela dos factores acumulados resultantes da correco extraordinria nos
quatro primeiros anos de aplicao do regime (1986 a 1989); e a tabela
dos factores de correco extraordinria a aplicar durante o ano de 1989
nos termos dos n.s 2 e 4 do art. 12. da Lei n. 46/85.
Os princpios e tabelas referidos no levantam dificuldades de apli-
cao, mas talvez valha a pena dar um exemplo. Suponhamos que em
1965 foi celebrado um contrato de arrendamento para habitao, em
Coimbra, pela renda de 1.000 escudos mensais. O factor global de cor-
reco extraordinria referido ao ano de 1986 era de 3,48, como resulta
da tabela publicada em anexo Lei n. 46/85 (Anexo I): se a correco
se fizesse de uma vez, o senhorio poderia pois aumentar a renda para
3.480$00. Como, porm, a correco extraordinria anual e progressi-
va, o senhorio s pde aumentar a renda em 1986 para 2.100$00, pois
era de 2,1 o factor de correco extraordinria aplicvel ao caso naquele
ano (Anexo II Lei n. 46/85). Em 1987, tendo a Portaria n. 648 - A/86, de
31 de Outubro, fixado o factor de correco extraordinria de 1,1275 para
vigorar no ano seguinte, a renda subiu para 2.368$00. Em 1988 subiu
para 2.630$00, por aplicao do coeficiente de 1,111 que, segundo a Por-
taria n. 847/87, de 31 de Outubro, foi aplicvel naquele ano hiptese
considerada. Relativamente ao ano em curso, tendo a Portaria n. 715/88
fixado o coeficiente de actualizao de 1,073 para 1989 quanto aos ar-
rendamentos em regime de renda livre, a Portaria n. 716/88, de 28 de
Outubro, fixou em 4,36 e 2,92, respectivamente, o factor global de correc-
o extraordinria actualizado com referncia ao ano de 1989 (Tabela I)
e os factores acumulados de correco extraordinria nos anos de 1986
a 1989 (Tabela II), e em 10,95% (vez e meia 7,3%), em conformidade, o
factor de correco extraordinria a aplicar no ano corrente (Tabela III). O
senhorio ter assim podido aumentar a renda, a partir de Janeiro deste
ano, para 2.920$00 (aprox.). E a correco extraordinria prosseguir,
at que a actualizao acelerada da renda, nos termos do art. 12., n. 4
da Lei n. 46/85, permita atingir a meta definida no n. 1 do artigo.
Se a ltima renda foi fixada depois de 31 Dezembro de 1979 (quer

102
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

o prprio arrendamento tenha sido celebrado posteriormente, quer se trate


de arrendamento anterior mas em que a renda tenha sido ajustada depois
daquela data)172 vale o regime transitrio do art. 8., n. 3: a actualizao
anual da renda, nos termos do art. 6., s pode verifica-se a partir do dia
1 de Janeiro do stimo ano seguinte, contado a partir do fim do ano da
celebrao do contrato ou daquele em que a ltima renda foi fixada. As-
sim, supondo que no houve ajustamento ulterior da renda estipulada, se
o contrato foi celebrado em 1982 a renda pode actualizar-se a partir de 1
de Janeiro de 1989, se foi celebrado em 1983 a partir de 1 de Janeiro de
1990, etc. Como o envelhecimento da renda, neste caso, no significati-
vo, no h lugar a correco extraordinria mas a simples actualizao da
renda nos termos do art. 6.; a actualizao, porm, diferida para o sti-
mo ano seguinte ao do contrato de arrendamento ou do ltimo ajustamento
verificado. O legislador ter entendido que as expectativas do inquilino em
relao estabilidade da renda, assim como a circunstncia de esta no
se mostrar ainda degradada ou envelhecida, justificavam que se no pro-
cedesse de imediato sua actualizao.
Tudo isto quanto aos arrendamentos em regime de renda livre.
No que se refere aos arrendamentos em regime de renda condi-
cionada, em que j na legislao precedente a renda estava sujeita a ac-
tualizao anual (art. 7. do Decreto-lei n. 148/81 de 4 de Junho), a nova
legislao no trouxe neste ponto alteraes significativas. Nos termos
do art. 8., n. 1 da Lei n. 46/85, os arrendamentos existentes data da
entrada em vigor da lei no regime de renda condicionada passam a re-
ger-se pelo regime de renda condicionada previsto na mesma lei. Como
j dissemos, a Portaria n. 715/88, de 28 de Outubro, fixou em 1,073 o
coeficiente de actualizao das rendas condicionadas para vigorar du-
rante o ano civil de 1989.
Qualquer que seja o regime de renda estipulado, o senhorio que
pretenda actualizar ou proceder correco extraordinria da renda, nos
termos dos arts. 6. e 12., respectivamente, da Lei n. 46/85, deve comu-
nicar ao arrendatrio, com a antecedncia mnima de 30 dias, por meio
de carta registada com aviso de recepo, o montante da nova renda e

172
Embora a lei no seja clara neste ponto, pois a letra do art. 8., n. 3 s prev a pri-
meira das situaes a que se alude no texto, cremos que a segunda tambm se abrange no
seu esprito. Podero suscitar-se duvidas, porm, no caso de o ajustamento ulterior da renda
se ter verificado antes do Decreto-lei n. 148/81, de 4 de Junho, pois tal ajustamento no era
permitido na vigncia da Lei do arrendamento de 1974, que aquele diploma revogou.

103
francisco pereira coelho

o coeficiente utilizado no seu clculo (art. 3. do Decreto-lei n. 13/86, de


23 de Janeiro173.
Finalmente, no que se refere aos arrendamentos para fins no ha-
bitacionais174, o regime de actualizao das rendas o previsto nos De-
cretos-leis n.s 330/81, de 4 de Dezembro, 189/82, de 17 de Maio, e
392/82, de 18 de Setembro, legislao repristinada pelo Ac. do Tribunal
Constitucional n. 77/88175,o qual, tendo entendido que o Decreto-lei n.
436/83, de 19 de Dezembro, emitido sem autorizao legislativa da As-
sembleia da Repblica, contendia com o regime geral do arrendamento
urbano matria da exclusiva competncia da Assembleia, nos termos
da al. h) do n. 1 do art 168. CRep, acrescentada pela reviso constitu-
cional de 1982 , declarou, com fora obrigatria geral, a inconstitucio-
nalidade das disposies contidas naquele Decreto-lei176. A declarao
de inconstitucionalidade do Decreto-lei n. 436/83, implicando a nulidade
das disposies declaradas inconstitucionais, determinou a repristinao
dos trs aludidos diplomas, que o Decreto-lei de 1983 expressamente
revogara (art. 12.), nos termos gerais do art. 282., n. 1 CRep, que es-
tabelece regime diverso, neste ponto, do art. 7., n. 4 CC177.
De acordo com o regime de actualizao das rendas actualmen-
te em vigor, mais favorvel ao senhorio, em alguns aspectos, que o do

173
Na verso inicial do preceito a assinatura do senhorio tinha de ser reconhecida
por notrio quando se tratasse de correco extraordinria da renda, mas tal exigncia foi
dispensada pelo Decreto-lei n. 9/88, de 15 de Janeiro, que modificou em conformidade a
redaco do n. 2 do art. 3..
Note-se que o Decreto-lei n. 330/81, de 4 de Dezembro, institura o novo regime
174

de actualizao anual apenas nos contratos de arrendamento para comrcio, indstria


ou exerccio de profisso liberal, mas o art. 2. do Decreto-lei n. 189/82, de 17 de Maio,
estendeu-o a todos os arrendamentos urbanos destinados a fins diferentes de habitao,
apesar das reservas que a soluo merece de iure condendo.
175
Publicado no DR, I Srie, de 28 de Abril de 1988, pp. 1698 ss.
176
Com ressalva dos arts. 6. e 7., n.s 1 e 2, os quais, versando aspectos mera-
mente processuais ou adjetivos da actualizao das rendas, no contenderiam com o
referido regime geral.
177
Note-se, porm, que o Tribunal Constitucional, usando da faculdade que lhe
concede o art. 282., n. 4 CRep, limitou os efeitos da inconstitucionalidade em termos
de salvaguardar a eficcia das portarias emitidas ao abrigo do art. 2. do Decreto-lei n.
436/83, assim como o resultado das avaliaes fiscais extraordinrias realizadas at
data da publicao do acrdo, de harmonia com o art. 5. daquele Decreto-lei, salvo se a
avaliao ainda fosse susceptvel de recurso ou se encontrasse pendente dele.

104
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Decreto-lei n. 436/83178, pode o senhorio exigir actualizaes anuais da


renda, decorrido um ano sobre a data da sua fixao ou da ltima alte-
rao verificada (art. 1. do Decreto-lei n. 330/81); as actualizaes tm
por base um coeficiente179 a publicar em portaria conjunta dos Ministros
das Finanas, da Indstria e Comrcio e das Obras pblicas, Transportes
e Comunicaes at 31 de Outubro de cada ano para vigorar no ano civil
seguinte (art. 2., n. 1), tendo a Portaria n. 725 - A/88, de 31 de Outu-
bro, fixado o coeficiente de actualizao de 1,073 para vigorar durante o
ano de 1989180. O processo de actualizao o previsto no art. 1104.,
n.s 2-3 do Cd. Civ. (art. 3.), sendo a nova renda exigvel mediante avi-
so do senhorio, a partir do ms seguinte quele em que a comunicao
tenha sido feita; se o inquilino no aceitar a actualizao, pode resolver o
contrato at 15 dias antes de findar o primeiro ms de vigncia da nova
renda, pagando por esse ms a renda antiga.
O art. 4., n. 2, do Decreto-lei n. 330/81 permite, todavia, requerer
avaliao fiscal extraordinria181 para ajustamento das rendas praticadas
data da aplicao do regime de actualizao anual182.

178
Cingindo-se s divergncias mais significativas (um cotejo minucioso dos dois
regimes pode ver-se no ac. do Trib. Const., n. 11), cabe referir, em particular, que a ac-
tualizao das rendas, segundo os diplomas de 1981-82, tem por base um coeficiente que
pode reflectir integralmente a variao do ndice de preos no ltimo ano (no apenas dois
teros dessa variao, como estava no art. 2., n. 2, do Decreto-lei n. 436/83), e que, por
outro lado, a renda fixada em avaliao fiscal extraordinria no encontra agora o limite
estabelecido no art. 5., n. 3, do mesmo diploma, podendo ser superior soma das taxas
de variao do ndice de preos em cada um dos anos que medeiam entre o ano em que
foi fixada a ltima renda e aquele em que a avaliao tem lugar.
179
O coeficiente determinado em funo da variao do ndice mdio ponderado
de preos no consumidor, sem habitao, correspondente aos ltimos doze meses para os
quais existam valores disponveis data da publicao da portaria (art. 2., n. 2).
180
A Portaria refere-se apenas aos arrendamentos para comrcio, indstria ou exer-
ccio de profisso liberal, mas aplica-se a todos os arrendamentos para fins no habitacio-
nais, como resulta do art. 2. do Decreto-lei n. 189/82, de 17 de Maio.
181
A avaliao normalmente requerida pelo senhorio, mas nada exclui que o seja
pelo inquilino que pretenda baixar a renda, porventura excedente que resultaria dos cri-
trios do n. 3 do art. 4. do Decreto-lei n. 330/81 (na redaco que lhe deu o art. 1. do
Decreto-lei n. 392/82, de 18 de Setembro), impedindo, assim, que o senhorio faa funcio-
nar sobre a renda to elevada o regime de actualizao anual.
182
O regime de actualizao anual aplica-se, em princpio, quando o senhorio avise
o inquilino de que lhe pretende exigir nova renda, nos termos do art. 1104., n. 2 CC, no
marcando a lei qualquer prazo para o exerccio desse direito, mas h que ter em conta o
regime transitrio (hoje com escasso interesse prtico) relativo aos arrendamentos j exis-
tentes data da entrada em vigor do Decreto-lei n. 330/81. De acordo com o art. 4., n. 1,

105
francisco pereira coelho

A avaliao deve atender aos vrios factores especificados no n.


3 do art. 4. do Decreto-lei n. 330/81, na redaco que lhe deu o art. 1.
do Decreto-lei n. 392/82 de 18 de Setembro. Em princpio, deve apurar
o valor locativo do imvel em mercado livre, tendo em conta, em parti-
cular, a localizao, a rea do prdio, o tipo de construo, o estado de
conservao, as obras, melhoramentos ou benfeitorias que se tenham
integrado no prdio sem direito a indemnizao do arrendatrio e os va-
lores praticados na zona, mas no deve deixar de considerar o ramo de
actividade exercido e a renda praticada data do pedido. Como j se re-
feriu, a avaliao no encontra hoje o limite estabelecido no n. 3 do art.
5. do Decreto-lei n. 436/83, de 19 de Dezembro.
O art. 6. do Decreto-lei n. 436/83 define a composio das comis-
ses de avaliao que procedem avaliao fiscal extraordinria183 e o
respectivo processo est regulado, fundamentalmente, nos n.s 1 e 2 do
art. 7. do Decreto-lei n. 436/83184 e no art. 10. do Decr. n. 37 021, de 21
de Agosto de 1948, na redaco que lhe deu o Decr. Regul. n. 1/86, de
2 de Janeiro. Nos termos do art. 7., n. 1, do Decreto-lei n. 436/83 e do
art. 10., n. 6, do Decr. n. 37 021, a comisso de avaliao, aps visto-
ria directa do prdio, deve reunir e deliberar nos seis meses seguintes
data de entrada do pedido de avaliao. Da deliberao da comisso h
recurso para o juiz da comarca (Decr. n. 37 021, art. 14.)185; se o juiz ad-
mitir o recurso designar dia para segunda avaliao (art. 15.), a realizar
por uma comisso constituda nos termos do art. nico do Decr. Regul.
n. 28/87, de 24 de Abril. Da deciso que venha a ser proferida no cabe
recurso para o tribunal da relao (art. 15., n.).

do diploma, o novo regime de actualizao anual s seria aplicvel aos arrendamentos de


pretrito decorridos cinco anos sobre a ltima avaliao, fixao ou alterao contratual da
renda, ou, no caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial, ou de cesso
de arrendamento para exerccio de profisso liberal, decorridos mais de um ano sobre os
mesmos factos.
183
As comisses so constitudas basicamente nos termos do art. 5. do Decr. n. 37
021, de 21 de Agosto de 1948, modificado pelo Decr. 37 784, de 14 de Maro, e pelo Decr.
Regul. n. 1/86, de 2 de Janeiro, mas integram ainda representantes do senhorio e do in-
quilino designados por estes (art. 6., n. 2, do Decreto-lei n. 436/83, de 19 de Dezembro).
184
Como j se advertiu, o art. 6. e os n.s 1 e 2 do art. 7. do Decreto-lei n. 436/83
no foram atingidos pela declarao de inconstitucionalidade do diploma constante do Ac.
do Trib. Constitucional n. 77/88 (supra, nota (177)).
185
O recurso tem efeito meramente devolutivo, quer seja interposto pelo inquilino
(art. 16. do Decr. n. 37 021), quer o seja pelo senhorio (Assento do S. T. J. de 3.4.1973,
no Bol. n. 226, p. 147).

106
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

O art. 4., n. 4, do Decreto-lei n. 330/81, na redaco que lhe deu


o art. 1. do Decreto-lei n. 392/82, de 18 de Setembro, prev a hiptese
de a renda resultante da avaliao exceder o dobro da que vinha a ser
praticada data do pedido, instituindo nesse caso um regime de actua-
lizao escalonada: o arrendatrio tem o direito de exigir que o senhorio
pratique uma renda transitria que no ultrapasse esse limite nos doze
meses subsequentes ao da comunicao da nova renda que o senhorio
lhe faa, mas, nos anos seguintes, a renda fica sujeita a actualizao
acelerada, que ter por base um coeficiente igual ao dobro do corres-
pondente ao respectivo ano, at que iguale a renda que resultaria da
aplicao normal dos coeficientes anuais de actualizao renda fixada
na avaliao fiscal extraordinria186.
O senhorio que requeira avaliao fiscal extraordinria, nos termos
do n. 2 do art. 4. do Decreto-lei n. 330/81, no est impedido de pro-
ceder actualizao transitria da renda com base no coeficiente em
vigor no respectivo ano, at lhe ser possvel uma actualizao definitiva
de acordo com o resultado da avaliao (art. 1. do Decreto-lei n. 189/82,
de 17 de Maio). Note-se, porm, que a avaliao fiscal extraordinria no
pode ser requerida se o senhorio e o inquilino acordarem no montante da
actualizao da renda (art. 4., n. 7, do Decreto-lei n. 330/81, na redac-
o que lhe deu o art. 1. do Decreto-lei n. 392/82, de 18 de Setembro).
Assim como no o poder ser se o senhorio j aplicou o coeficiente de
actualizao previsto no n. 1 do art. 2. do Decreto-lei n. 330/81, exigin-
do ao inquilino actualizao de renda de harmonia com esse coeficiente.
Embora o art. 5., n. 4 do Decreto-lei n. 436/83, que consagrava ex-
pressamente esta doutrina, j no se encontre em vigor, a soluo no
pode deixar de ser a mesma. A avaliao fiscal extraordinria tem em
vista o ajustamento da renda praticada data da aplicao do regime
de actualizao anual (art. 4., n. 2, do Decreto-lei n. 330/81), no se
justificando, por isso, se o regime de actualizao anual j est a ser pra-
ticado data em que a avaliao requerida: a lei entende que, numa tal
hiptese, o senhorio considerou a renda que vinha a ser praticada como
base correcta para sobre ela funcionar, de futuro, o sistema de actuali-
zao anual.
186
O direito a actualizao escalonada, nos termos referidos no texto, caduca se
o arrendatrio no o exercer mediante comunicao ao senhorio, em carta registada com
aviso de recepo, nos trinta dias seguintes data em que tenha recebido a comunicao
da nova renda (art. 4., n. 5).

107
francisco pereira coelho

III. Resta uma aluso ao problema das rendas sucessivas ou es-


calonadas. Estipula-se uma renda de 10 contos com a clusula, p. ex.,
de que a renda passar para 15 contos decorridos 2 anos e para 20 de-
corridos 4, ou com a clusula de que a renda ter um ajustamento anual
de 20%: estipulaes como estas sero validas? A orientao corrente
antes da nova legislao locativa, e que parecia correcta, era a de que as
clusulas em referncia no eram necessariamente nulas, mas apenas
quando, em face dos objectivos pretendidos e demais circunstncias do
caso, constitussem abuso do direito nos termos gerais do art. 334. (P.
LIMA - A. VARELA, 1 ed., pp. 278-279). H que considerar, porm, os
novos dados legais e resolver a problema nesse quadro.
Importa distinguir, segundo nos quer parecer, entre arrendamentos
para habitao e arrendamentos para fins no habitacionais.
Tratando-se de arrendamentos para habitao cremos que os arts.
6., n. 4 e 47. da Lei n. 46/85 impem em princpio a nulidade da clu-
sula, quer se tenha estipulado o regime de renda livre quer o de renda
condicionada.
Com efeito, os coeficientes estabelecidos nos termos do n. 2 do
art. 6. constituem num caso e noutro os limites mximos do crescimento
anual das rendas (art. 6., n. 4), cometendo o crime de especulao os
senhorios que recebam rendas superiores a esses limites (art. 47.)187.
S no ser assim se o escalonamento convencionado se contiver
dentro dos coeficientes de actualizao fixados por lei, ou se a renda no
ultrapassar no escalo superior o valor locativo do prdio, tendo-se fixado
de incio, por quaisquer razes188, uma renda inferior a tal valor locativo.
Pelo contrrio, tratando-se de arrendamentos para fins no habi-
tacionais no vemos razes para ferir de nulidade a clusula de rendas
sucessivas ou escalonadas. O art. 1. do Decreto-lei n. 330/81, de 4 de
Dezembro, limita-se a dispor que o senhorio tem o direito de exigir ac-
tualizaes anuais de renda que tero por base o coeficiente definido no
artigo seguinte; no diz que este coeficiente constitua o limite mximo da
actualizao. Nem h aqui preceito que puna como autor de um crime
de especulao o senhorio que receba renda superior. Sendo pois vli-
187
A lei no diz apenas (note-se bem) que o senhorio no pode exigir aumentos
superiores aos que resultam dos coeficientes legais, mas que no pode receber rendas
superiores s fixadas na lei.
188
Designadamente porque o inquilino como por vezes acontece tenha custea-
do obras que seriam encargo do senhorio.

108
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

da, segundo parece189, uma alterao ou actualizao convencional da


renda, mesmo que esta exceda o coeficiente previsto no art. 2., n. 1, do
Decreto-lei n. 330/81, como vlida dever ter-se igualmente a clusula
de rendas sucessivas ou escalonadas que as partes pretendam inserir
no prprio contrato de arrendamento. Nem poder argumentar-se, em
sentido contrrio, com a situao de inferioridade em que o arrendatrio
se encontraria, partida, ao celebrar o contrato, pois tal situao de in-
ferioridade no patente quando se trata de arrendamento para fim no
habitacional.

41. Onde deve ser paga a renda.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1039.; I. MATOS, 97-98; J. MATOS,


II, 136-153.

A renda deve ser paga no domiclio do inquilino data do venci-


mento. a regra geral, que no vale, porm, se as partes ou os usos fixa-
rem regime diverso (art. 1039., n. 1)190. Em face desta regra, o inquilino
que no paga a renda na data do vencimento no se constitui em mora
quando, devendo a renda ser paga no seu domiclio, o senhorio no vem
nem manda receb-la naquela data. A mora nesse caso no do inqui-
lino, mas do senhorio (art. 813.). O no cumprimento do devedor no
faz aqui presumir a sua culpa, como resulta do art. 1039., n. 2, que faz
assim excepo regra do art. 799., n. 1. O senhorio que tem de ilidir
a presuno constante daquele preceito, provando que veio ou mandou
receber a renda.

189
Cfr. supra, nota (149).
A clusula de que o inquilino pagar a renda em casa do senhorio ou do seu re-
190

presentante costuma estipular-se, de resto, na generalidade dos contratos de arrendamento.

109
francisco pereira coelho

42. Quando deve ser paga a renda.

P. LIMA - A. VARELA, anot. arts. 1090. e 1091.; I. MATOS, 97-98; L.


MATOS, II, 115-135.

Rege aqui fundamentalmente o art. 1090.: a primeira renda ven-


ce-se no momento da celebrao do contrato, e cada uma das restantes
no primeiro dia til do ms imediatamente anterior quele a que diga res-
peito191. Trata-se de disposio supletiva, que se aplica na falta de con-
veno, podendo, pois, as partes estipular outra data de vencimento. No
que se refere antecipao de renda, no pode porm estipular-se maior
antecipao que a prevista no art. 1090.. Como diz o artigo seguinte, no
permitido s partes estipularem antecipao de renda superior a um
ms, relativamente ao incio do perodo a que respeita. Se for convencio-
nada maior antecipao, a respectiva clusula fica reduzida aos limites
legais. O art. 1090. pois imperativo nesta parte, ou seja, no permite
maior antecipao de renda.

43. Mora do arrendatrio no pagamento da renda. Efeitos da mora.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1041.; I. MATOS, 99-101; J. MATOS,


II, 154-161.

O inquilino constitui-se em mora se no paga a renda no dia do


vencimento, ou seja, no primeiro dia til do ms anterior quele a que a
renda diz respeito. Pode porm fazer cessar a mora se pagar a renda nos
oito dias seguintes (art. 1041., n. 2). Se o primeiro dia til do ms ante-
rior quele a que a renda respeita for o dia 1, inquilino pode pois pagar a

191
S quando as rendas no estiverem em correspondncia com os meses do
calendrio gregoriano, nomeadamente por se tratar de arrendamento para fins especiais
transitrios, que ter aplicao o art. 1039., n. 1, devendo o pagamento da renda ser
efectuado, salvo conveno ou uso em contrrio, no ltimo dia de vigncia do contrato ou
do perodo a que respeita.

110
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

renda at ao dia 9, inclusive192; se aquele dia for o dia 2, ou o dia 3, pode


pagar a renda at ao dia 10, ou ao dia 11, sem que a sua mora d ao se-
nhorio direito indemnizao ou resoluo do contrato. Importa ainda
ter presente a regra do art. 279., al. e), aplicvel aos prazos legais por
fora do art. 296., segundo a qual se transfere para o primeiro dia til o
prazo que termine193 em domingo ou dia feriado.
Se o inquilino se constituir em mora e no a fizer cessar nos oito
dias seguintes, o senhorio fica com o direito de lhe exigir, para alm das
rendas em atraso, uma indemnizao igual a 50% do que for devido, sal-
vo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento nos termos
do art. 1093., n. 1, al. a). o que dispe o n. 1 do art. 1041.194. Note-se
que a lei d ao senhorio em alternativa o direito de pedir indemnizao e
o de resolver o contrato, contra a regra geral do art. 801., n. 2. Se optar
pela resoluo do contrato e este for resolvido com base na falta de pa-
gamento, o senhorio s pode exigir as rendas em dvida. No tem direito
nesse caso a qualquer indemnizao pela mora do arrendatrio.
Enquanto no lhe for paga a renda respeitante a certo ms e, sen-
do caso disso, a respectiva indemnizao, o senhorio tem o direito de
recusar o pagamento, que o inquilino lhe oferea, das rendas dos meses
seguintes; as importncias que receba so imputadas, em primeiro lugar,
na dvida existente, e o senhorio no perde o direito indemnizao ou
resoluo do contrato com base nas prestaes em mora. So as solu-
es dos n.s 3 e 4 do art. 1041..

192
Para a justificao legal da soluo deve ter-se em conta o art. 279., al. d), se-
gundo o qual havido como prazo de uma semana o designado por oito dias. O prazo
pois de sete dias a contar do comeo da mora, ou seja, do dia 2 (se o dia 1 for um dia til),
e, como o dia 2 no conta (art. 279., al. b)), s no dia 9 que o prazo para pagar a renda
termina.
193
Note-se, porm, que o sbado, domingo ou feriado intermdio no suspende o
prazo, ao contrrio do que acontece, em certo termos, com os prazos judiciais (art. 144.,
n.s 3 e 4 CPCiv., na redaco do Decreto-lei n. 381 - A/85, de 20 de Setembro).
Na redaco que lhe deu o art. 27. do Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho. No
194

regime anterior o inquilino que casse em mora tinha de pagar indemnizao correspon-
dente ao dobro das rendas em dvida.

111
francisco pereira coelho

44. Depsito de rendas.

A. NETO, pp. 115-117 e 491 ss.; P. SOUSA, pp. 316-331, e O proble-


ma do depsito de rendas no arrendamento urbano, Col. Jur. 1982, t. 3,
pp. 13-19; ALBERTO DOS REIS, Depsito de rendas, Rev. Leg. Jur., 81.,
pp. 94 ss., DIOGO CORREIA, Depsito de renda (1947) e MOTA PINTO,
Depsito de rendas vencidas na pendncia de aco de despejo, Rev.
Dir. Est. Soc., vol. 26. (1979), pp. 156 ss.

O inquilino deve pagar a renda, em princpio, ao senhorio ou ao


seu representante (art. 769. CC); porm, tem a faculdade de depositar
as rendas nos casos previstos ao art. 841. CC, em que o devedor pode
livrar-se da obrigao mediante o depsito da coisa devida, ou se estiver
pendente aco de despejo (art. 991. CPCiv.). Como se sabe, o art. 841.
CC permite ao devedor recorrer a consignao em depsito quando, sem
culpa sua, no puder efectuar a prestao ou no puder faz-lo com
segurana por qualquer motivo relativo pessoa do credor, ou quando
este se encontrar em mora. Assim, o inquilino pode depositar a renda se
o senhorio for incapaz e no tiver representante legal, se for incerto195,
se for ignorado o seu paradeiro, se se recusar a receber a renda ou a dar
quitao, se no vier nem mandar receber a renda quando esta deva ser
paga no domiclio do inquilino, etc.
O depsito de rendas facultativo, como resulta das regras gerais
(art. 841., n. 2 CC) e est expresso no art. 991. CPCiv., que concede
ao inquilino a faculdade de depositar a renda nas hipteses a referidas.
Quanto aos termos do depsito, rege o art. 992. CPCiv. O depsito
feito na Caixa Geral de Depsitos196, em face de declarao do inquilino
apresentada em duplicado, que deve mencionar, entre outros elementos,
o motivo por que se pede o depsito197. A quantia depositada fica ordem

195
P. ex., o inquilino no sabe quem o comprador, o herdeiro ou o legatrio do
prdio arrendado.
196
Mais precisamente: em qualquer dependncia da Caixa existente na comarca onde
a renda deve ser paga: Ac. da Rel. de Coimbra de 26 de Abril de 1984, Col. Jur. 1984, t. 2, p. 57.
Um dos exemplares da guia de depsito fica em poder do inquilino, com o lana-
197

mento de o depsito ter sido efectuado (art. 992., n. 1).

112
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

do tribunal da situao do prdio ou, tendo sido proposta aco de des-


pejo, ordem do tribunal onde esteja a correr o processo.
Pode tratar-se de depsito singelo das rendas ou de depsito do
montante das rendas em divida acrescido de 50% desse montante, nos
termos do art. 1041. CC; por sua vez, o depsito da renda e da indemni-
zao legalmente devida pode ser puro e simples198, se o inquilino aceita
que est em mora, ou condicional, se entende que no est mas deposi-
ta a indemnizao cautela, para o caso de o tribunal entender de modo
diverso. Em qualquer dos casos, e como resulta do art. 991., j referido,
do Cd. Proc. Civil, o depsito de rendas tanto pode ser feito margem
de qualquer aco de despejo como na pendncia de aco de resolu-
o do contrato de arrendamento, podendo ter por objecto, inclusivamen-
te, rendas que j se foram vencendo na pendncia da aco.
Consideraremos sucessivamente as duas situaes referidas a
de no estar e a de estar pendente aco de despejo quando efectuado
o depsito , e procuraremos esclarecer, em face do direito substantivo
e processual aplicvel, que efeitos produz o depsito de rendas em cada
uma dessas situaes.

a) Vejamos, em primeiro lugar, como se passam as coisas no caso


de no estar pendente aco de despejo quando so depositadas as
rendas.
H que distinguir conforme o inquilino requer ou no a notificao
judicial do depsito ao senhorio, notificao que facultativa (art. 993.,
n. 1 CPCiv.), embora deva notar-se que o inquilino que deposite as ren-
das em atraso, bem como a indemnizao legalmente devida, e requeira
dentro de cinco dias a notificao judicial do depsito, beneficia da pre-
suno de que ofereceu o pagamento ao senhorio, pondo fim mora, e
ele o recusou (art. 1042., n. 1 CC)199.
Se o inquilino requerer a notificao judicial do depsito ao senho-
rio e este for devidamente notificado200, pode o senhorio querer ou no

198
Ou definitivo, na terminologia de ALBERTO DOS REIS: Rev., cit., p. 94.
199
Presuno justificada, pois natural que o inquilino tenha tentado fazer o paga-
mento em mo antes de proceder ao depsito. Claro, porm, que se trata de presuno
relativa que o senhorio pode ilidir (art. 350., n. 2), provando que o pagamento no lhe foi
oferecido ou que, tendo-lhe sido oferecido o pagamento, o recusou com justo motivo.
200
Sobre as formalidades da notificao judicial avulsa, cfr. os arts. 261. e 262. CPCiv.

113
francisco pereira coelho

impugnar o depsito e, querendo impugn-lo, pretender ou no obter o


despejo por falta de pagamento de renda.
Se o senhorio quiser impugnar o depsito mas no pretender obter
o despejo, vale o disposto no art. 955. CPCiv. O senhorio pode impugnar
o depsito, dentro de 10 dias a contar da notificao, com qualquer dos
fundamentos previstos nas als. a), b) e c) do art. 1027., seguindo-se os
termos do processo especial de consignao em depsito regulado nos
artigos seguintes. Note-se que os termos do processo variam conforme o
depsito seja impugnado com os fundamentos indicados nas als. a) ou c)
do art. 1027. ou com o fundamento previsto na al. b) do mesmo artigo: no
primeiro caso o processo segue os termos do art. 1028. e no segundo os
do art. 1029., que no podem ser aqui expostos detalhadamente. De um
modo geral, os efeitos do depsito dependem de a impugnao proceder
ou improceder: se a impugnao proceder, o depsito no tem efeito li-
beratrio e declarado ineficaz como meio de extino da obrigao; se
improceder, a obrigao declarada extinta com o depsito.
Se o senhorio quiser impugnar o depsito e pretender obter o des-
pejo por falta de pagamento da renda, a impugnao s pode ter lugar na
aco de despejo (art. 994., n. 1 CPCiv.), que o senhorio dever propor
no prazo de 10 dias a contar da notificao do depsito (n. 2); nos termos
do n. 4, o processo de depsito apensado ao da aco de despejo, em
cujo despacho saneador se conhecer da subsistncia do depsito e seus
efeitos, salvo se a deciso depender de prova ainda no produzida.
Finalmente, se o senhorio no quiser impugnar o depsito pode
levant-lo, mediante escrito em que declare que no o impugnou nem
pretende impugn-lo, nos termos do art. 997..
Na hiptese de o inquilino no requerer a notificao judicial do
depsito ao senhorio, a eficcia liberatria do depsito fica por assim
dizer em suspenso, at que o senhorio pea o despejo e impugne a o
depsito ou, no pretendendo impugn-lo, proceda ao respectivo levan-
tamento nos termos j referidos do art. 997. CPCiv. Se o senhorio pedir
o despejo com fundamento em falta de pagamento de renda, pode o in-
quilino juntar contestao o duplicado da guia de depsito, produzindo
essa juno os mesmos efeitos que a notificao do depsito ao senho-
rio, como dispe o art. 993., n. 2.

b) Consideremos agora o caso de j estar pendente aco de des-


pejo com fundamento em falta de pagamento de rendas (art. 1093., n. 1,

114
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

al. a) CC). Tambm aqui h dois cenrios possveis, conforme o inquilino


reconhecer ou no que caiu em mora.
Se o inquilino reconhecer que caiu em mora, depositar na Caixa
as rendas vencidas at data da propositura da aco201 e a indemni-
zao legalmente devida202; o depsito das rendas e da indemnizao,
efectuado at ao termo do prazo da contestao203, faz caducar o direito
resoluo do contrato por falta de pagamento das rendas (art. 1048.
CC), suportando o ru as custas da aco e os honorrios dos mandat-
rios do autor que o juiz fixar, bem como as despesas do levantamento do
depsito (art. 973. CPCiv.).
No reconhecendo o inquilino que caiu em mora, s deveria depo-
sitar, em princpio, o montante das rendas em dvida; o inquilino, porm,
no seu prprio interesse, deve proceder ao depsito condicional204 das
rendas e da respectiva indemnizao (ou seja, deve depositar tambm
a indemnizao para o caso de vir a julgar-se, contra a sua opinio, que
o atraso no pagamento das rendas lhe imputvel), para evitar que o
despacho saneador ordene o despejo provisrio, nos termos da al. a)
do n. 1 do art. 974. CPCiv.205 206. Decerto que, se conseguir provar que
o atraso no pagamento das rendas no lhe imputvel, o arrendamento
subsistir e o inquilino vir a reocupar o prdio (o despejo provisrio no
se converter em definitivo), mas no ter evitado os prejuzos e incmo-
dos que o despejo lhe causar. Pelo contrrio, se o inquilino juntar con-
testao o duplicado da guia de depsito condicional das rendas e da in-
demnizao eventualmente devida, o despacho saneador no decretar
o despejo. Nos termos do art. 975. CPCiv., se a falta de pagamento das

201
Parece ser esta a melhor interpretao do art. 1048. (Ac. Rel. Lisboa de 30 de
Janeiro de 1986, Col. Jur. 1986, t. 1, p. 94), mas o ponto controvertido.
202
De resto, o depsito definitivo que abranja a indemnizao envolve da parte do
arrendatrio o reconhecimento de que cara em mora, no lhe sendo facultada, por isso,
a prova de que a mora seja imputvel ao senhorio. Mas o regime no vale quanto oferta
de pagamento (art. 1042., n. 2).
203
Sem que sejam aqui aplicveis os arts. 145., n. 5 e 146. CPCiv: Ac. da Rel. de
Lisboa de 8 de Maro de 1983, Col. Jur. 1983, t. 2, p. 106.
204
A condio refere-se apenas, j se v, indemnizao eventualmente devida.
205
No se trata assim de um verdadeiro dever mas de um simples nus jurdico.
206
Note-se que, ao contrrio do que acontece com o depsito definitivo, o depsito
condicional das rendas em dvida e da respectiva indemnizao no envolve da parte do
inquilino o reconhecimento de que cara em mora (art. 1042., n. 2 CC).

115
francisco pereira coelho

rendas for dada como provada o senhorio poder levantar a totalidade do


depsito, custa do ru; no caso contrrio o senhorio apenas tem direito
s rendas, podendo o inquilino levantar o restante, custa do autor. Mas
em qualquer caso o arrendamento subsistir.
Por ltimo, observe-se ainda que o depsito pode ter por objecto ren-
das vencidas na pendncia da aco de despejo, nos termos do art. 979.
CPCiv., a que nos referiremos noutra oportunidade207. Conforme veremos
adiante, o senhorio pode requerer se proceda imediatamente ao despejo se
o ru deixar de pagar rendas vencidas na pendncia da aco; o depsito
definitivo destas rendas e do montante da indemnizao devida obsta po-
rm ao decretamento do despejo, como dispe o n. 3 do mesmo artigo, na
redaco que lhe deu o art. 1. do Decreto-lei n. 242/85, de 9 de Julho208.

45. Garantia do pagamento da renda. Extenso da fiana.

P. LIMA - A. VARELA, anot. Art. 655.; I. MATOS, 104-105; J. MA-


TOS, II 39 E 101-108.

O art. 655. resolve alguns problemas que se discutiam no domnio


da legislao anterior acerca da fiana prestada para garantia do paga-
mento de rendas, a qual muito frequente na prtica.
Como princpio geral, e se no se convencionar regime diverso,
entende-se que a fiana abrange apenas o perodo inicial de durao do
contrato (n. 1). Na falta de conveno, no pode pois o senhorio exigir
do inquilino novo fiador findo aquele perodo.
O n. 2 do art. 655. prev o caso de o fiador se obrigar relativa-
mente aos perodos de renovao sem limite do nmero destes. Salvo
estipulao em contrrio, a fiana extingue-se logo que haja alterao
contratual ou legal da renda fixada ou decorram 5 anos sobre o incio da
primeira prorrogao209.

207
Cfr. infra, n. 72.
208
O processo especial de consignao em depsito e o depsito de rendas esto
previstos, respectivamente, nos arts. 865.-872. e 873.-879. do Anteprojecto de Cdigo
de Processo Civil presentemente em discusso pblica.
A favor da natureza supletiva do art. 655., n. 2, cfr. o Ac. Rel. vora de 9.1.1981,
209

sum. no BMJ n. 308, p. 278.

116
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

2.
OUTRAS OBRIGAES

46. Utilizao do prdio, no mbito e para os fins do contra-


to. Excepes ao princpio, no caso de arrendamento para
habitao (arts. 1108. e 1109.). Algumas especificaes le-
gais relativas ao modo de utilizao.

P. LIMA - A. VARELA, anot. arts. 1038., 1093., 1108. e 1109.; I.


MATOS, 105-110 e 279-284.

I. O contrato de arrendamento obriga o inquilino, no s a pagar a


renda, como utilizar o prdio prudentemente, no mbito e para os fins
do contrato (cfr., especialmente, as als. c) e d) do art. 1038. e ainda
o art. 1043., n. 1, que, ressalvando as deterioraes inerentes a uma
prudente utilizao, implicitamente responsabiliza o arrendatrio pelas
deterioraes que resultem de uma utilizao imprudente).
O art. 1038., que enumera as obrigaes do inquilino, deve conju-
gar-se o art. 1093., onde se referem as violaes contratuais mais gra-
ves, que, como tais, autorizam a resoluo do contrato. Como h um nu-
merus clausus de causas de resoluo, s as violaes a referidas so
juridicamente sancionadas em termos de facultarem ao senhorio a reso-
luo do arrendamento. Mas isto no quer dizer que as demais violaes
fiquem sem sano. Outras violaes das obrigaes enumeradas no art.
1038., que caibam no quadro do art. 1093., permitem ao senhorio exigir
responsabilidade contratual do arrendatrio, nos termos gerais.
H pois que saber, em primeiro lugar, qual o fim do contrato,
dentre aqueles que j conhecemos (art. 1086., n. 1), devendo ter-se em
conta a presuno do art. 1086., n. 2, que constitui excepo regra do
art. 1027.. Sabido qual o fim do contrato, o arrendatrio dever utilizar o
prdio para esse fim. No deve aplic-lo a fim diverso embora uma apli-
cao isolada ou espordica deva considerar-se irrelevante segundo um
princpio de boa f.
Em segundo lugar, o arrendatrio deve utilizar o prdio pruden-
temente, ou seja, como utilizaria um bom pai de famlia. O arrendatrio
usa imprudentemente o prdio, nomeadamente, quando faz obras que

117
francisco pereira coelho

alterem substancialmente a estrutura externa da prdio ou a disposio


interna das suas divises, ou pratica actos que nele causam deteriora-
es considerveis (art. 1093., n. 1, al. d)). A utilizao prudente do
prdio permite-lhe, porm, fazer pequenas deterioraes que se tornem
necessrias para assegurar o seu conforto ou comodidade (art. 1092.).

II. Importantes excepes ao princpio de que o arrendatrio deve


utilizar o prdio para o fim do contrato so as disposies dos arts. 1108.
e 1109.. Embora o fim do contrato seja a habitao do arrendatrio, este
pode exercer no prdio indstria domstica (art. 1108.) ou residir a com
quaisquer pessoas que vivam com ele em economia comum e ainda um
mximo de trs hspedes (art. 1109.).

a) O arrendamento para habitao d ao inquilino o direito de exer-


cer no prdio arrendado indstria domstica, considerando-se como tal
a que for explorada pelo inquilino ou pelos seus familiares, qualquer que
seja o nmero destes, contando que no ocupe mais de trs auxiliares
assalariados. No importa que o inquilino seja colectado em contribuio
industrial. So havidos como familiares, para este efeito, o cnjuge do
arrendatrio e os seus parentes, afins ou serviais que vivam habitual-
mente em comunho de mesa e habitao com ele.
Embora o prdio tenha sido arrendado para habitao e este conti-
nue a ser o fim do contrato, a Lei procurou salvaguardar a situao dos
pequenos artfices que, normalmente em regime de artesanato, traba-
lham na sua prpria residncia210 autorizando-os, excepcionalmente, a
exercer no prdio indstria domstica sem que o senhorio possa, por
esse facto, resolver o contrato com fundamento em uso do prdio para
fim diverso daquele a que se destina (art. 1093., n. 1, al. b)).
Porque se trata, justamente, de um favor excepcional que a lei con-
cede ao arrendatrio, parece que o preceito de aplicao restrita
hiptese nele prevista, ou seja, ao exerccio de indstria domstica, to-
mada a palavra no sentido prprio que lhe demos no n. 6, no podendo
estender-se, portanto, ao exerccio de comrcio ou profisso liberal no
prdio arrendado.
Por ltimo, importa advertir que a indstria domstica no ne-
cessariamente, embora possa ser e seja porventura frequentes vezes,
uma actividade secundria do arrendatrio, exercida nas horas vagas

210
P. LIMA - A. VARELA, cit., p. 392.

118
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

da sua profisso principal. O art. 1108. no faz semelhante exigncia. A


indstria domstica pode corresponder principal ou mesmo nica
profisso do arrendatrio.

b) Outra excepo regra de que o inquilino deve utilizar o prdio


arrendado para o fim do contrato do art. 1109.. Embora este fim seja a
habitao do arrendatrio, a lei permite que residam no prdio todos os
que vivem com o arrendatrio em economia comum e ainda um mximo
de trs hspedes.
Podem pois residir no prdio arrendado, em primeiro lugar, todos
os que vivam com o arrendatrio em economia comum. No importa o
nmero dessas pessoas nem a relao que mantenham com o arrenda-
trio, desde que vivam em economia comum com este.
O n. 2 do art. 1109. enumera, porm, um conjunto de pessoas que
se consideram sempre com vivendo com o arrendatrio em economia
comum: os seus parentes ou afins na linha recta ou at ao 3. grau da
linha colateral, ainda que paguem alguma retribuio, e, por outro lado,
as pessoas relativamente s quais, por fora da lei ou de negcio jurdico
que no respeite directamente habitao, haja obrigao de convivn-
cia ou de alimento (v. g., o cnjuge do arrendatrio, as pessoas a quem
este deva prestar alimentos no caso previsto no art. 2005., n. 2, os em-
pregados domsticos, etc.) Relativamente a estas pessoas, no se torna
pois necessria a prova de que vivam com o arrendatrio em economia
comum, pois a lei que as considera sempre nessa situao; tratando-se
de outras pessoas, que estejam fora do quadro do art. 1109., n. 2, tam-
bm podero viver com o inquilino no prdio arrendado, mas desde que
ele faa a prova de que vivem consigo em economia comum. Parece ser
este o sentido da frmula utilizada no n. 2 do art. 1109..
Em segundo lugar, tambm podem residir no prdio arrendado hs-
pedes do arrendatrio, num mximo de trs. A noo de hospedagem
consta do n. 3 do art. 1109.: para que se trate de hospedagem (e no de
sublocao), o arrendatrio no h-de limitar-se a proporcionar habitao
ao hspede, mas dever prestar-lhe habitualmente servios relaciona-
dos com a habitao ou ento fornecer-lhe alimentos. Em qualquer dos
casos, e necessrio que o hspede retribua os servios prestados. Se,
tratando-se de arrendamento para habitao, o inquilino receber mais de
trs hspedes, o senhorio pode resolver o contrato com o fundamento da
al. e) do n. 1 do art. 1093..

119
francisco pereira coelho

III. A conjugao dos arts. 1038. e 1093. permite fazer algumas


especificaes relativamente ao modo como o arrendatrio deve utilizar
o prdio arrendado. As suas obrigaes so fundamentalmente as se-
guintes:
a) Obrigao de facultar ao locador o exame da coisa locada (art.
1038., al. b)).
b) Obrigao de no aplicar o prdio, reiterada ou habitualmente, a
prticas ilcitas, imorais ou desonestas (art. 1093., n. 1, al. c).
c) Obrigao de ter residncia permanente no prdio arrendado
para habitao, de no conservar encerrado por mais do um ano conse-
cutivo o prdio arrendado para comrcio, indstria ou exerccio de profis-
so liberal (salvo caso de fora maior ou ausncia forada do arrendat-
rio, que no se prolongue por mais de dois anos), e de no ter o prdio
desocupado por mais de ano consecutivo se o arrendamento se destinar
a outro fim (art. 1093., n. 1, als. h) e i) n. 2).
d) Obrigao de tolerar as reparaes urgentes ou quaisquer obras
ordenadas pela autoridade pblica (art. 1038., al. e)).
e) Obrigao de no ceder a sua posio contratual, sublocar ou
emprestar o prdio, proporcionando assim a outrem o gozo da coisa, ex-
cepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar (art. 1093., n. 1, al. f)).
f) Obrigao de, no caso de a lei ou o locador efectivamente o auto-
rizarem a ceder a sua posio contratual, sublocar ou emprestar o prdio,
comunicar ao senhorio dentro 15 dias, a cedncia do gozo do prdio por
algum desses ttulos (art. 1038., al. c)).
g) Obrigao de avisar imediatamente o locador sempre que tenha
conhecimento de vcios na coisa, ou saiba que a ameaa algum perigo
ou que terceiros se arrogam direitos em relao a ela, desde que o facto
seja ignorado pelo locador (art. 1038., al. h)).

120
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

47. Restituio no termo do contrato. Indemnizao pelo atraso


na restituio.

P. LIMA - A. VARELA, anot. arts. 1038., al. i), 1043., e 1092.; I.


MATOS, 130-132.

O art. 1043. obriga o locatrio a manter e, no termo do arrenda-


mento, restituir o prdio no estado em que o recebeu, ressalvadas as
deterioraes inerentes a uma prudente utilizao em conformidade com
os fins do contrato. O mbito desta obrigao de manter e restituir resulta
de outras normas do Cdigo e j foi precisado nas pginas anteriores.
Conforme vimos atrs (n. 33), o inquilino obrigado, nomeadamen-
te, a restituir o prdio ao senhorio com a mesma estrutura externa e a
mesma disposio interna das divises (art. 1093., al. d)), e a reparar,
antes da restituio, as deterioraes que tenha causado, quer as resul-
tantes de uma utilizao imprudente do prdio (art. 1043., a contr.), quer
as pequenas deterioraes necessrias para assegurar o seu conforto e
comodidade (art. 1092.). No obrigado, porm, a reparar as deteriora-
es inerentes a uma prudente utilizao nem as resultantes do desgaste
do tempo.
A lei presume que a casa foi entregue ao inquilino em bom estado
de manuteno (art. 1043., n. 2), e a presuno joga a favor do senho-
rio, nos termos gerais (art. 350., n.s 1 e 2). Quando a casa lhe seja en-
tregue em mau estado, ou seja, com vcios ou deterioraes, o inquilino
deve pois ter o cuidado de fazer lavrar o documento referido no n. 2 do
art. 1043., em que as partes descrevem o estado do prdio ao tempo da
entrega. Nos termos do art. 2., n. 3 do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de
Janeiro, o documento, anexo ao contrato, deve ser assinado por ambas
as partes e descrever detalhadamente o estado de conservao do fogo
e suas dependncias, bem como do prdio.
Quanto indemnizao a que o senhorio tenha direito se o prdio
no lhe for restitudo no termo do arrendamento, rege o art. 1045..
H trs hipteses a considerar, conforme a causa da no restitui-
o pontual.

121
francisco pereira coelho

Se se trata de causa imputvel ao inquilino, esta constitui-se em


mora (art. 804., n. 2) e a lei obriga-o a pagar o dobro da renda at ao
momento da restituio. a hiptese referida no n. 2 do art. 1045..
Se se trata de causa relativa pessoa do senhorio, h fundamen-
to para a consignao em depsito do prdio arrendado (art. 841., n.
1)211. o caso previsto na parte final do n. 1 do art. 1045.. O inquilino
no deve ao senhorio, neste caso, qualquer indemnizao pelo atraso na
restituio do prdio.
Finalmente, se a no restituio do prdio no termo do contrato se
deve a qualquer outra causa, aplica-se a soluo da 1 parte do n. 1 do
art. 1045.. O locatrio obrigado a continuar a pagar a renda convencio-
nada, a ttulo de indemnizao, at ao momento da restituio do prdio.

48. Indemnizao pela perda ou pelas deterioraes do prdio.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1044.; I. MATOS, 130-131.

Vale aqui o art. 1044., no respeitante perda ou s deterioraes


do prdio no exceptuadas no art. 1043., ou seja, s deterioraes que
no sejam provocadas pelo desgaste do tempo ou inerentes a uma pru-
dente utilizao do prdio arrendado.
O regime idntico ao previsto no art. 1269. em relao ao possui-
dor de boa f, mas a lei presume aqui a culpa do locatrio, que, segundo
se depreende do art. 1044., s no responder pela perda da coisa ou
por aquelas deterioraes se provar que provieram de causa que no
lhe imputvel nem a terceiro (familiar, empregado, sublocatrio, etc.) a
quem tenha permitido a utilizao do prdio.
Segundo P. LIMA - A. VARELA, cit. p. 308, a expresso imputvel
ao locatrio ou a terceiro, usada no art. 1044., significa apenas devida
a facto do locatrio ou de terceiro, pois no necessrio que haja culpa
do locatrio na perda ou deteriorao da coisa, mas a soluo afigura-
-se-nos duvidosa. No s a imputabilidade do facto no Cdigo Civil, em
geral, uma imputabilidade a ttulo de culpa, como seria injusto o agrava-
211
Sobre o regime da consignao em depsito, cfr. os arts. 1024. e segs. do Cd.
Proc. Civ. O depsito faz-se mediante nomeao de depositrio a quem o prdio en-
tregue, e a que se aplicam, nos termos do art. 1024., n. 2, as disposies relativas aos
depositrios de coisas penhoradas.

122
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

mento excepcional da responsabilidade do locatrio a que conduziria a


interpretao exposta. Cremos que o inquilino no responsvel se as
deterioraes provieram de facto seu mas de facto no culposo. Tanto
responsvel, porm, se h culpa sua como se h culpa de terceiro a
quem tenha permitido a utilizao do prdio. O inquilino responsvel
por aqueles a quem permita essa utilizao, valendo aqui um princpio
anlogo ao do art. 500.. claro que tambm h responsabilidade do
inquilino se, sendo a perda ou as deterioraes procedentes de culpa de
terceiro, s se tornarem possveis por culpa sua. Ambos sero respons-
veis nesse caso, segundo as regras gerais do art. 497..
Como evidente, a responsabilidade do inquilino a que nos termos
referido pode ser-lhe exigida mesmo antes da restituio do prdio no ter-
mo do contrato, logo que o senhorio tenha sofrido o dano correspondente

Seco IV
CONTEDO CONVENCIONAL DA RELAO DE ARREN-
DAMENTO

49. Princpios gerais.

Onde no se trate de normas imperativas, as partes podem dar


relao locativa contedo diverso do contedo legal, a que nos referimos
na Seco anterior. No fcil, por vezes, saber que normas revestem
aquela natureza. Dum modo geral, pode dizer-se que so imperativas as
normas que visam tutelar interesses pblicos e as que pretendem pro-
teger o arrendatrio contra a sua fraqueza sobretudo econmica em
relao ao senhorio.

50. Referncia a algumas clusulas.

a) Clusula pela qual o senhorio poder denunciar o contrato ao


fim do prazo (ou mesmo antes dele), pura e simplesmente ou se se veri-
ficar certa condio dependente da sua vontade. nula, pois o princpio
do art. 1095. imperativo.

123
francisco pereira coelho

b) Clusula pela qual o inquilino se compromete antecipadamente


a denunciar o contrato ao fim de certo prazo. Tambm nula. A lei quer
proteger o inquilino contra a sua fraqueza, e no pode permitir, por isso,
que ele renuncie previamente proteco legal.
c) Clusula pela qual o inquilino poder denunciar o contrato mes-
mo antes do prazo convencionado. valida, pois no se v razo para
que o senhorio no possa renunciar previamente ao benefcio do prazo.
d) Clusula pela qual a denncia poder fazer-se sem o pr-aviso
exigido pela lei. Relativamente denncia pelo arrendatrio a clusula
tambm parece ser valida, por uma razo anloga qual foi referida na
alnea anterior; quanto denncia pelo senhorio, porm, tendemos a
considerar imperativo o pr-aviso exigido no art. 1097.
e) Clusula de rendas sucessivas ou escalonadas. J considera-
mos oportunamente a questo (pp. 208-209).
f) Clusula pela qual a contribuio predial ou outros encargos do
prdio sero da conta do inquilino. Tambm j nos pronunciamos acima
sobre a validade ou nulidade desta clusula (pp. 91-93).
g) Clusula pela qual o inquilino renuncia indemnizao por ben-
feitorias a que eventualmente tenha direito. valida em face do art. 1046..
h) Clusula pela qual a renda ser paga no domiclio do senhorio
ou do seu representante. valida (art. 1039.), estipulando-se com muita
frequncia nos contratos de arrendamento.
i) Clusula de antecipao da renda. O art. 1091. resolve a ques-
to; a clusula s vlida dentro dos limites a fixados.
j) Clusula pela qual a actualizao da renda se far a ritmo mais
acelerado que o previsto nos arts. 6. e 12. da Lei n. 46/85, de 20 de Se-
tembro. No vlida. A lei pretendeu garantir ao arrendatrio habitacional
a estabilidade da renda pelo perodo mnimo a fixado.

124
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Captulo III
MODIFICAO DA RELAO DE ARRENDAMENTO

51. Generalidades. Modificaes subjectivas e modificaes


objectivas da relao de arrendamento.

Consideremos agora as modificaes que a relao locativa pode


experimentar, tanto as que se referem aos sujeitos como as que respei-
tam ao seu objecto, lato sensu.
Note-se que a distino entre modificaes subjectivas e objectivas
no se faz com grande rigor, pois o exerccio de certos direitos do senho-
rio depende por vezes de condies pessoais do prprio senhorio ou do
arrendatrio. Assim, a denncia do contrato pelo senhorio, nos termos do
art. 1096., n. 1, al. a), depende de ele fazer a prova da necessidade do
prdio para sua habitao, o senhorio no pode denunciar o contrato se o
inquilino tiver 65 anos ou mais ou estiver na unidade predial, nessa quali-
dade, h 20 anos ou mais, etc., do que resulta que determinados direitos
que poderiam ser exercidos pelo anterior senhorio ou em face do antigo
arrendatrio j o no possam ser (ou inversamente) pelo novo senhorio
ou em face do novo arrendatrio, que substituiu o anterior no contrato de
arrendamento.
Esta circunstncia no impede, porm, a distino entre os casos
em que se opera na relao locativa uma modificao dos sujeitos (do
senhorio, do arrendatrio ou de ambos), embora tal modificao venha
a importar, de alguma maneira, uma modificao do objecto da relao,
e os casos em que a modificao verificada no dos sujeitos mas sim-
plesmente do objecto da relao de arrendamento, quer se trate do ob-
jecto imediato, quer do objecto mediato.
Analisaremos em primeiro lugar as modificaes subjectivas da re-
lao locativa, ou seja, os casos em que se transmite a outrem a posio
de senhorio ou a de arrendatrio.

125
francisco pereira coelho

Seco I
MODIFICAES SUBJECTIVAS

1.
TRANSMISSO DA POSIO DE SENHORIO

52. Princpio geral: a transmisso da posio de senhorio como


consequncia automtica e imperativa da transmisso do
direito com base no qual foi celebrado o contrato.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1057.; MIRABELLI, 596-608.

No que se refere transmisso da posio de senhorio, o art.


1057. enuncia o princpio fundamental: o adquirente do direito com base
no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigaes do
locador, sem prejuzo das regras do registo. o sistema tradicional das
legislaes romanistas (que, relativamente venda, se costuma exprimir
na regra emptio non tollit locatum)212, sistema de que resulta, como bem
se compreende, uma forte proteco do interesse do arrendatrio, que
poder opor o seu direito de arrendamento ao adquirente do direito com
base no qual foi celebrado o contrato.
Note-se que no h lugar neste caso a uma cesso autnoma da
posio contratual do senhorio, nos termos gerais dos arts. 424. e segs.:
a cesso aqui, necessariamente, consequncia da transmisso do
direito (de propriedade, usufruto. etc.) com base no qual o contrato de
arrendamento foi celebrado. Trata-se de uma consequncia automtica
dessa transmisso, que se d por fora da lei independentemente de
qualquer estipulao nesse sentido, e que no exige o consentimento
do locatrio, como exigiria se de genuna cesso da posio contratual
se tratasse (art. 424., n. 1). Por outro lado, sendo imposta e justificada
pela proteco do interesse do locatrio, a cesso da posio contra-

212
Diverso era o princpio do direito germnico Kauf bricht Miete.

126
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

tual do senhorio uma consequncia imperativa da transmisso do di-


reito, no sendo vlida, por consequncia, a clusula segundo a qual o
arrendamento se extinguir na hiptese de venda do prdio arrendado.
Advirta-se finalmente que, embora se trate de uma cesso sui generis,
nos termos expostos, o adquirente sucede nos direitos e obrigaes do
locador, como est expresso no art. 1057., mesmo que se trate, segundo
parece, de direitos adquiridos anteriormente transmisso. Assim, p. ex.,
poder o comprador resolver o contrato de arrendamento com funda-
mento em violaes cometidas, no todo ou em parte, em data anterior da
aquisio do prdio arrendado213.

2.
TRANSMISSO DA POSIO DE ARRENDATRIO

53. Cesso da posio contratual.

O arrendatrio pode ceder a sua posio contratual a terceiro, nos


termos gerais dos arts. 424. e segs. (art. 1059., n. 2). A cesso tanto
pode ser gratuita como onerosa (art. 1038., al. f)), e exige em princpio
o consentimento do locador (art. 424., n. 1): a cesso no autorizada
ilcita, constituindo, como tal, fundamento de resoluo de contrato (art.
1093., n. 1, al. f)). H a exceptuar, porm, os casos de trespasse e
cesso do direito ao arrendamento para exerccio de profisso liberal a
quem exera a mesma profisso no local arrendado, trespasse e cesso
de que resulta, sem que se torne necessria a autorizao do senhorio
(arts. 1118., n. 1 e 1120., n. 1), a cesso outra parte da posio con-
tratual do arrendatrio.

O art. 1058. resolve a questo da oponibilidade ao sucessor entre vivos do lo-


213

cador da liberao ou cesso de rendas no vencidas no sentido de que tal liberao ou


cesso lhe inoponvel quando as rendas respeitem a perodos de tempo no decorridos
data da sucesso.

127
francisco pereira coelho

54. Trespasse e cesso do direito ao arrendamento para o exer-


ccio de profisso liberal.

P. LIMA - A. VARELA, anot. arts. 1085., 1118. e 1120.; ORLANDO


DE CARVALHO, anot. ac. S. T. J. de 24.6.1975, RLJ, 110., 102 ss.; R.
ALARCO, Sobre a transferncia da posio do arrendatrio no caso de
trespasse (1971).

Nos termos do art. 1118., n. 1, permitida a transmisso por acto


entre vivos da posio do arrendatrio, sem dependncia de autorizao
do senhorio, em caso de trespasse do estabelecimento comercial ou in-
dustrial.
A noo de trespasse discutida na doutrina214. Na acepo cor-
rente do termo, trespasse a venda do estabelecimento comercial ou
industrial, mas a lei parece abranger aqui qualquer transmisso da pro-
priedade do estabelecimento, a ttulo oneroso ou a ttulo gratuito, nter
vivos ou mesmo mortis causa215. Pretendendo facilitar o mais possvel a
circulao do estabelecimento comercial ou fabril, compreende-se que a
lei dispense a autorizao do senhorio logo que haja uma transmisso
global do estabelecimento, ou seja, logo que o bem transmitido tenha
sido, efectivamente, o prprio estabelecimento ou empresa, o qual, como
concreta organizao de factores produtivos216, abrange naturalmen-
te217, embora no necessariamente218, o direito ao arrendamento do local
quando o estabelecimento esteja instalado em prdio arrendado.

Cfr. sobretudo ORLANDO DE CARVALHO, Critrio e estrutura do estabeleci-


214

mento comercial (1967), pp. 598 ss.


Embora o art. 1118., n. 1 s mencione a transmisso por acto entre vivos, que-
215

remos que a desnecessidade da autorizao do senhorio vale tambm para transmisso


por morte, por identidade de razo.
216
O. CARVALHO, RLJ, 110, p. 26.
217
Porque se trata justamente de um efeito natural do trespasse, no se tornar
necessrio, segundo nos quer parecer, que a escritura mencione expressamente a trans-
misso do direito ao arrendamento: esta transmisso est coenvolvida no trespasse, salvo
se, por interpretao do negcio, se mostre que as partes a pretenderam a excluir.
218
Cfr. a este respeito O. CARVALHO, Critrio e estrutura, cit., p. 613, e R. ALAR-
CO, cit., pp. 27-32.

128
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

A distino entre os casos de trespasse do estabelecimento e os


de transmisso da posio de arrendatrio suscita frequentemente difi-
culdades219. H que ter em conta o art. 1118., n. 2, segundo o qual no
h trespasse quando, transmitida a fruio do prdio, passe a exercer-se
nele outro ramo de comrcio ou indstria ou, de um modo geral, lhe seja
dado outro destino ou quando a transmisso no seja acompanhada de
transferncia, em conjunto, das instalaes, utenslios, mercadorias ou
outros elementos que integram o estabelecimento. Trata-se, segundo a
melhor interpretao do preceito220, de dois ndices que constituem, tec-
nicamente, presunes de inexistncia de trespasse, devendo a frmula
legal (no h trespasse) ser entendida em conformidade. Assim, e ain-
da que as partes tenham qualificado de trespasse o negcio titulado na
escritura, no estar o senhorio impedido de provar, independentemente
da verificao dos dois ndices referidos, que no houve trespasse do
estabelecimento mas cesso da posio do locatrio, cesso no autori-
zada pelo senhorio e portanto ilcita. Por outro lado, como os ndices do
art. 1118., n. 2 constituem simples presunes iuris tantum de inexis-
tncia de trespasse, poder o inquilino ilidir essas presunes, provando
que apesar de o trespassrio, aps o trespasse, ter passado a exercer no
local outro ramo de comrcio ou indstria ou lhe ter dado outro destino,
ou que apesar de a transmisso no ter sido acompanhada da transfe-
rncia, em conjunto, das instalaes, utenslios, mercadorias ou outros
elementos que normalmente integram o estabelecimento221, a qualifica-
o de trespasse correspondeu realidade do contrato, pois, efectiva-
mente, o bem transmitido ao trespassrio foi o prprio estabelecimento
comercial ou fabril.
Importa notar, finalmente, que se a lei permite ao arrendatrio, in-
dependentemente de autorizao do senhorio, trespassar o estabeleci-
mento e incluir no trespasse o direito de arrendamento do local, impe-

219
Dificuldades anlogas se colocam, como veremos adiante, na distino entre a
locao do estabelecimento, tambm chamada concesso de explorao, e o subarren-
damento do prdio onde o estabelecimento esteja instalado. Cfr. infra, n. 57.
220
Cfr. sobretudo O. CARVALHO, cit. anot., RLJ 110, 102 ss.
221
Suponha-se, p. ex., que o valor do estabelecimento era sobretudo o da clientela.
Ou que, ao tempo de trespasse, o estabelecimento estava em formao, no sendo inte-
grado por quaisquer outros elementos para alm do prdio onde iria funcionar: V. XAVIER,
Locao de estabelecimento comercial e arrendamento, na Rev. da Ordem dos Advoga-
dos, ano 47. (1987), pp. 759 ss.

129
francisco pereira coelho

-lhe, todavia, a obrigao de comunicar o trespasse ao senhorio nos


15 dias seguintes, quando o trespasse compreenda, como normalmente
acontece, a cedncia ao trespassrio do direito ao arrendamento. o que
se conclui das als. f) e g) do art. 1038.. O incumprimento da referida obri-
gao torna aquela cedncia ineficaz em relao ao senhorio, e constitui,
como tal, fundamento de resoluo do contrato (art. 1093., al. f) do n. 1),
salvo se o locador tiver reconhecido o beneficirio da cedncia como tal
ou se a comunicao lhe tiver sido feita por este (art. 1049.).
Idntico ao caso de trespasse o de cesso do direito ao arren-
damento para exerccio de profisso liberal, que permitida ao arren-
datrio, sem dependncia de autorizao do senhorio, a pessoas que no
prdio arrendado continuem a exercer a mesma profisso (art. 1120., n.
1). A cesso s vlida se for feita por escritura pblica (art. 1120., n. 2).
Note-se que, no se aplicando aqui o art. 1118., a lei parece no exigir
neste caso que a cesso do direito ao arrendamento seja acompanhada
da transferncia, em conjunto, dos elementos referidos na al. b) do n. 2
do mesmo artigo.

55. Transmisso por morte do arrendatrio.

P. LIMA - A. VARELA, anots. arts. 1059., n. 1, 1111. e 1113..

Enquanto a locao, em geral, caduca por morte do locatrio (art.


1051., al. e)) salvo conveno escrita em contrrio (art. 1059., n. 1), o
direito ao arrendamento para habitao, embora em princpio tambm
caduque (art. 1110., n. 1, 2 parte), transmite-se por morte do primitivo
arrendatrio nos limites e termos do art. 1111. CC, na redaco que lhe
deu o art. 40. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, e o direito ao arren-
damento para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal trans-
mite-se aos sucessores do arrendatrio por morte deste (art. 1113.).
O direito ao arrendamento para habitao transmite-se pois apenas
em um grau, ou seja, por morte do primitivo arrendatrio (ou daquele a
quem este haja cedido a sua posio contratual)222, admitindo a lei uma

222
de notar que o art. 27. do Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho, suprimira a
palavra primitivo no n. 1 do art. 1111., admitindo, pois, a transmisso do direito ao arren-
damento para habitao em qualquer nmero de graus, mas a palavra foi reposta no texto

130
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

transmisso em dois graus na hiptese prevista no n. 4 do art. 1111., em


que o direito ao arrendamento, que por morte do primitivo arrendatrio j
se transmitira ao respectivo cnjuge, pode transmitir-se ainda, por morte
deste, aos parentes ou afins na linha recta do primitivo arrendatrio com
menos de um ano ou que vivessem pelo menos h um ano com o cnju-
ge falecido223.
A ordem da transmisso a que est expressa no n. 3 do art.
1111.: o direito ao arrendamento para habitao transmite-se, em primei-
ro lugar, ao cnjuge sobrevivo no separado judicialmente de pessoas
e bens ou de facto224; em segundo lugar, aos parentes ou afins na linha
recta com menos de ano225 ou que vivessem com o arrendatrio pelo
menos h um ano226, preferindo os parentes aos afins, os descendentes
aos ascendentes e os de grau mais prximo aos de grau ulterior; e, em
terceiro lugar, no caso de o primitivo arrendatrio no ser casado ou, sen-
do casado, estar separado judicialmente de pessoas e bens227, pessoa
que vivia com ele h mais de cinco anos em condies anlogas s dos
cnjuges. Havendo vrios parentes ou afins no mesmo grau a transmis-

da disposio, na nova redaco que lhe deu o art. 1. do Decreto-lei n. 328/81, de 4 de


Dezembro, e que a Lei n. 46/85 manteve.
223
Parece ser este (embora a letra da lei permita vrias interpretaes) o sentido a
dar ao n. 4 do art. 1111.: os parentes ou afins a que a lei se refere no podem ser seno os
parentes e afins a quem, nos termos do n. 1, podia transmitir-se o direito ao arrendamento.
224
A noo de separao de facto parece dever ser aqui a mesma do art. 1782.,
introduzido pela reforma de 1977.
225
A referncia aos parentes ou afins com menos de um ano foi acrescentada
pelo Decreto-lei n. 328/81, de 4 de Dezembro, a fim de proteger os filhos do arrendatrio
falecido de menos de um ano de idade, os quais, no vivendo com o arrendatrio, obvia-
mente, h um ano ou mais, no poderiam, segundo uma interpretao literal do preceito,
beneficiar da proteco dispensada aos descendentes pelo art. 1111. CC.
226
Note-se que, relativamente ao cnjuge sobrevivo, no faz a lei a exigncia de um
perodo mnimo de convivncia com o arrendatrio. Sobre o nus da prova da convivncia,
cfr. as observaes de ALBERTO DOS REIS na Rev. Leg. Jur., 81, pp. 85 ss. (as quais,
embora produzidas em face de legislao anterior ainda mantm actualidade). Parece tra-
tar-se de facto impeditivo do direito do autor, cuja prova incumbe portanto ao ru.
227
Havendo simples separao de facto no h pois transmisso do direito ao ar-
rendamento, s podendo a pessoa que vivia em unio de facto com o arrendatrio benefi-
ciar de novo arrendamento, nos termos gerais do art. 28., n. 1, al. a) da Lei n. 46/85, se
os respectivos pressupostos se verificarem. Essa era, alis, a nica proteco dispensada
unio de facto, sob este aspecto, antes da recente Lei das Rendas, que reveste assim
carcter inovador (Ac. da Rel. de Lisboa de 19 de Dezembro de 1985, Col. Jur. 1985, t. 5,
p. 117).

131
francisco pereira coelho

so d-se a favor de todos, mas qualquer deles pode renunciar ao arren-


damento em benefcio dos outros.
Note-se que a ordem por que se defere a transmisso da posio
de arrendatrio no tem correspondncia, como se torna fcil verificar,
com a ordem sucessria do art. 2133.. Assim, a lei coloca o cnjuge an-
tes dos descendentes, exclui os parentes na linha colateral, admite que
o direito ao arrendamento se transmita aos afins em linha recta e pes-
soa que vivia em unio de facto com o arrendatrio, etc. Por outro lado,
e tambm em orientao diversa da estabelecida no art. 2050., n. 1, a
aquisio do direito ao arrendamento parece verificar-se aqui ipso iure,
embora os sucessores possam renunciar transmisso, comunicando a
renncia ao senhorio no prazo de 30 dias (art. 1111., n. 1, in fine).
Finalmente, importa ter em conta o n. 5 do art. 1111., acrescentado
pela Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, e cuja interpretao tem suscita-
do dvidas na prtica228. De acordo com o teor da disposio, a pessoa
ou pessoas a quem o arrendamento se transmitir devem comunicar ao
senhorio a morte do primitivo inquilino ou do cnjuge sobrevivo no prazo
de 180 dias, em carta registada com aviso de recepo e acompanhada
dos documentos autnticos que comprovem os seus direitos; no diz a
lei, porm, que consequncias se produzem no caso de aquele dever
no ser cumprido.
O n. 5 poderia interpretar-se no sentido de que a transmisso do
direito ao arrendamento s se verificaria se a comunicao fosse feita no
prazo e na forma a previstos: na falta de comunicao nos termos legais,
o arrendamento no se transmitiria aos sucessores do arrendatrio e,
portanto, caducaria.
Este entendimento conduziria, porm, a clamorosas injustias e
nada nos diz que corresponda ao pensamento legislativo expresso no
art. 1111., n. 5. Se virmos bem, a norma impe um dever de comunica-
o pessoa ou pessoas a quem o arrendamento se transmitir, mas no
diz que a transmisso do arrendamento aos sucessores s seja eficaz
em relao ao senhorio se tal comunicao for efectuada229. A questo

228
Cfr. M. JANURIO GOMES, Breve apontamento a propsito do n. 5 do art.
1111. do Cdigo Civil, na Tribuna de Justia, n. 24 (Dezembro de 1986), pp. 1 ss.
229
No pode argumentar-se, portanto, com o pretenso lugar paralelo do art. 1093.,
n. 1, al. f), que permite ao senhorio resolver o contrato se o arrendatrio no lhe fizer a
comunicao a que se refere o art. 1038., al. g). Embora a soluo nos merea reservas
de iure condendo, a lei expressa, neste caso, no sentido em que a cedncia do gozo da

132
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

da transmisso do direito ao arrendamento no est prevista no n. 5,


mas nos nmeros anteriores do art. 1111., segundo os quais o arrenda-
mento no caduca por morte do arrendatrio se lhe sobreviver qualquer
das pessoas referidas nos n.s 1 e 2, consolidando-se a transmisso do
direito ao arrendamento se os sucessores no comunicarem ao senhorio,
no prazo de 30 dias, que renunciam a transmisso. Nem se entendia
que, se o n. 5 tivesse o sentido que se referiu, o legislador tivesse man-
tido a redaco do n. 1, em que se consagra um regime de transmisso
claramente oposto ao que o n. 5 teria estabelecido segundo a mencio-
nada interpretao.
Fica de p, contudo, a questo de saber qual a sano prevista
para a violao do dever imposto no art. 1111., n. 5. Claro que os suces-
sores devem comunicar ao senhorio a morte do arrendatrio para que
o contrato fique em seu nome e o senhorio lhes passe recibos das ren-
das; o ponto est expressamente previsto no art. 2., n. 4, do Decreto-lei
n. 13/86, de 23 de Janeiro, que obriga o senhorio a emitir os recibos
de renda em nome do transmissrio ou transmissrios sempre que seja
feito aditamento ao contrato de que conste a transmisso do direito ao
arrendamento nos termos do art. 1111. CC. Se fosse s isso tratar-se-ia
de simples nus jurdico, estabelecido no prprio interesse do inquilino,
mas no parece que seja o caso. O dever a que se refere no art. 1111.,
n. 5 constitui verdadeiro dever jurdico, imposto aos sucessores, no
s no interesse da clarificao das relaes locatcias230, mas tambm
no interesse do senhorio, que poder, portanto, segundo os princpios
gerais da responsabilidade contratual, pedir uma indemnizao pessoa
ou pessoas a quem o arrendamento se transmitir se o incumprimento da-
quele dever lhe tiver causado prejuzos. Esses prejuzos seriam mais fa-
cilmente imaginveis se a Lei n. 46/85 tivesse mantido a soluo do art.
9. do Decreto-lei n. 148/81 (na redaco do art. 5. do Decreto-lei n.
328/81, de 4 Dezembro), que sujeitava ao regime de renda condiciona-
da os arrendamentos transmitidos aos descendentes, nos termos do art.
1111. CC, quando o mais novo atingisse a idade de 25 anos231: falecido
o arrendatrio e transmitido o arrendamento a descendentes seus com

coisa que no seja comunicado ao senhorio no prazo legal ineficaz em relao a ele (cfr.
arts. 1049. e 1061.), autorizando, como tal, o pedido de despejo.
230
Cfr., a propsito, as observaes pertinentes de JANUARIO GOMES, cit., p. 4.
231
Cfr. supra, nota (164).

133
francisco pereira coelho

mais de 25 anos, sem que estes dessem conhecimento ao senhorio do


falecimento do ascendente, poderia o senhorio exigir aos transmissrios
indemnizao dos prejuzos decorrentes de no ter procedido oportu-
namente ao aumento da renda que lhe era facultado por lei. Revogada
aquela norma, mais difcil ver que prejuzos possa ter sofrido o senho-
rio. Mas a hiptese no de excluir in limine. Suponhamos que o senho-
rio pretendia denunciar o contrato de arrendamento com fundamento em
necessidade da casa para habitao (art. 1096., n. 1, al. a) CC), no
podendo faz-lo contra o primitivo arrendatrio por este ter mais de 65
anos (art. 2., n. l, al. a) da Lei n. 55/79, de 15 de Setembro); falecido o
arrendatrio e transmitido o arrendamento aos descendentes, estes no
comunicaram o falecimento ao senhorio, o qual, na ignorncia do facto,
no intentou oportunamente a aco de despejo.
Tudo isto quanto ao arrendamento para habitao.
Tratando-se de arrendamento para comrcio, indstria ou exerc-
cio de profisso liberal, o direito ao arrendamento transmite-se generi-
camente aos sucessores do arrendatrio (art. 1113.), aos sucessores
legtimos como aos testamentrios. As razes desta diversidade de re-
gime j foram referidas oportunamente232 a aquisio pelos sucessores
do direito ao arrendamento tambm aqui se verificar ipso jure, podendo
os sucessores, todavia, renunciar transmisso, nos termos expostos
relativamente ao arrendamento para habitao.

56. Incomunicabilidade do direito ao arrendamento para habi-


tao. Transmisso ao conjugue do arrendatrio no caso de
divrcio ou separao judicial de pessoas e bens.

P. LIMA - A. VARELA, anot, art. 1110.

O direito ao arrendamento para habitao incomunicvel, seja


qual for o regime matrimonial (art. 1110., n. 1, 1 parte). Trata-se de
uma norma imperativa233, com que o legislador ter pretendido evitar as

232
Cfr. supra, pp. 50-51
233
A imperatividade do preceito pode fundar-se no art. 1699., n. 1, al. d), pois o
caso previsto no art. 1110., n. 1,1 parte deve juntar-se lista de bens incomunicveis do
n. 1 do art. 1733.

134
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

dificuldades que poderiam deparar-se, se o arrendamento entrasse na


comunho, por ocasio da partilha do casal.
O caso de divrcio ou separao judicial de pessoas e bens est
previsto tambm no art. 1110., n.s 2-4. Os cnjuges podem acordar so-
bre a atribuio do direito ao arrendamento (n. 2); no caso de desacordo
decide o tribunal, tendo em conta as circunstncias referidas no n. 3 e
quaisquer outras razes atendveis. Conforme j tivemos oportunidade
de referir234, a transferncia do direito ao arrendamento para o cnjuge do
arrendatrio, por efeito de acordo ou deciso judicial, pode ser imposta
ao senhorio independentemente da vontade deste. Mas deve ser-lhe no-
tificada oficiosamente pelo tribunal (art. 1110., n. 4).
Do art. 1110., que respeita hiptese de os divorciados viverem
em casa arrendada, deve aproximar-se o art. 1793., acrescentado pela
reforma de 1977 e relativo ao caso de os cnjuges viverem em casa
prpria, que permite a qualquer dos divorciados ou separados judicial-
mente de pessoas e bens (cfr. art. 1794.) requerer ao tribunal que lhe
d de arrendamento a casa de morada da famlia, quer esta seja comum
quer prpria do outro, considerando, nomeadamente, as necessidades
de cada um dos cnjuges e o interesse dos filhos do casal.

3.
SUBARRENDAMENTO

57. Noo, natureza, modalidades e confronto com figuras pr-


ximas.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1060.; FERRER CORREIA, Estu-


dos Jurdicos II (1969), p. 265 e nota (2); ORLANDO DE CARVALHO,
Critrio e estrutura do estabelecimento comercial (1967), pp. 212 ss.,
447 ss. e 589 ss.; ESTELITA DE MENDONA, Da sublocao (1972).

I. O subarrendamento o outro nome do arrendamento: o arren-


damento que o locador celebra com base no direito de locatrio que lhe
advm de um contrato de arrendamento anterior (art. 1060.). Daqui de-
234
Cfr. supra, p. 40.

135
francisco pereira coelho

corre o princpio fundamental de que ao subarrendamento, como arren-


damento que , se aplicam as normas do arrendamento, p. ex., quanto
aos direitos e obrigaes do locador e do locatrio, quanto capacidade,
legitimidade, ao objecto, aos requisitos de forma, etc.

II. O subarrendamento um exemplo de subcontrato, reconduzin-


do-se, portanto, no quadro conceitual da Teoria Geral do Direito Civil, a
uma das modalidades de coligao negocial elaboradas pela doutrina235.
O subcontrato, tambm chamado contrato derivado ou subordinado, su-
pe um contrato principal de cuja vida depende. No caso do subarrenda-
mento, a acessoriedade do contrato subordinado em relao ao principal
ou seja, a acessoriedade do subarrendamento em relao ao arrenda-
mento que o precede est expressa no art. 1102..

III. O subarrendamento pode ser: a) total ou parcial; b) em um grau


ou em dois ou mais.
A 1 classificao reveste-se de grande interesse para o efeito do
art. 1103..
Quanto 2 classificao, deve ter-se em conta na aplicao do
art. 1062.: havendo sublocao em mais que um grau, em cada uma das
sublocaes pode haver um aumento de 20% da renda paga ao locador
antecedente.

IV. Importa distinguir entre o subarrendamento e as figuras prxi-


mas: a cesso da posio de arrendatrio e, quando se trate de arrenda-
mento comercial ou industrial, o trespasse e a locao de estabelecimen-
to ou cesso de explorao236.
H duas ideias fundamentais a partir das quais as aludidas distin-
es se compreendem com clareza.
A primeira ideia a seguinte: enquanto o subarrendamento e a
cesso da posio de arrendatrio so negcios sobre o prdio arren-
dado, o trespasse e a locao de estabelecimento so negcios sobre o
estabelecimento comercial ou industrial, tm por objecto o prprio esta-
belecimento, de que o direito ao arrendamento constitui um dos elemen-

235
Sobre a figura do subcontrato, v., por todos, GALVO TELLES, Manual dos con-
tratos em geral, pp. 371-378.
236
Cesso ou concesso de explorao: na prtica empregam-se indiferente-
mente os dois termos.

136
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

tos237. Subloca-se o prdio, cede-se o direito de arrendamento do prdio;


pelo contrrio, trespassa-se o estabelecimento, loca-se ou cede-se a
explorao do estabelecimento.
Por outro lado, enquanto no subarrendamento e na cesso de ex-
plorao o arrendatrio mantm a sua qualidade de arrendatrio em re-
lao ao senhorio, a quem tomou o prdio de arrendamento, na cesso
da posio de arrendatrio e no trespasse ele perde a qualidade de ar-
rendatrio e sai, portanto, da relao locativa que o ligava ao senhorio,
na qual substitudo pelo cessionrio ou trespassrio.
Com base nestas duas ideias fundamentais, a distino terica238
entre o subarrendamento e as vrias figuras referidas faz-se com facili-
dade.
Assim, em primeiro lugar, o subarrendamento figura distinta da
cesso da posio de arrendatrio. Trata-se, num caso e noutro, de ne-
gcios sobre o prdio arrendado, mas enquanto o arrendatrio-subloca-
dor no perde a sua qualidade de arrendatrio e continua vinculado ao
contrato de arrendamento, na cesso da posio de arrendatrio ele tor-
na-se estranho relao locativa, cedendo outra parte a sua posio
contratual nos termos expostos.
Em segundo lugar, o subarrendamento tambm no se confunde
com o trespasse, no s porque no versa sobre o estabelecimento co-
mercial ou industrial como tal, como pela razo aludida de que o arrenda-
trio-sublocador, ao contrrio do que acontece na hiptese de trespasse,
mantm em relao ao senhorio a sua qualidade de arrendatrio com
todos os direitos e obrigaes inerentes.
Por ltimo, o subarrendamento distingue-se igualmente da locao
de estabelecimento, que o Cdigo define no n. 1 do art. 1085. como o
contrato pelo qual algum transfere temporria239 e onerosamente para

237
Quando, j se v, o estabelecimento comercial ou industrial esteja instalado em
prdio arrendado.
238
Dizemos assim porque as dificuldades da prova obscurecem muitas vezes na
prtica a clareza da distino.
239
este carcter temporrio que distingue a locao de estabelecimento do tres-
passe, no qual h uma transferncia da propriedade do estabelecimento a ttulo definitivo.
Note-se, porm, que, semelhana do trespasse (art. 1118., n. 3), a locao de estabe-
lecimento tambm deve ser reduzida a escritura pblica (art. 89., al. k) do Cd. do Nota-
riado) e permitida ao arrendatrio sem dependncia de autorizao do senhorio (como
pode concluir-se do art. 1118., n. 1, por argumento a fortiori). A distino entre arrenda-
mento (ou subarrendamento) e cesso de explorao reveste-se de grande interesse

137
francisco pereira coelho

outrem, juntamente com a fruio do prdio, a explorao de um estabe-


lecimento comercial ou industrial nele instalado. Ainda que o arrendat-
rio, sublocando o prdio arrendado ou cedendo a explorao do estabe-
lecimento outra parte, mantenha em qualquer caso essa sua qualidade,
o objecto do negcio diferente nas duas hipteses: o subarrendamento
versa sobre o prdio, ao passo que na cesso de explorao o esta-
belecimento comercial ou industrial, ele prprio, o bem de que o cedente
proporciona ao cessionrio o uso e fruio. Compreende-se, por isso, que
a cesso de explorao no seja havida como arrendamento do prdio,
nos termos do n. 1 do art. 1085.. S no ser assim quando ocorrer
alguma das circunstncias previstas no n. 2 do art. 1118. (art. 1085.,
n. 2), passando o contrato a ser havido como arrendamento do prdio
se alguma dessas circunstncias se verificar. J vimos, porm, como os
ndices do art. 1118., n. 2 devem ter-se como simples presunes de
que a transmisso no teve por objecto o estabelecimento, e presunes
que o inquilino poder ilidir, demonstrando que apesar de o cessionrio,
transmitida a fruio do estabelecimento, ter passado a exercer no prdio
outro ramo de comrcio ou indstria ou ter dado ao local outro destino,
ou que apesar de transmisso no ter sido acompanhada da transfe-
rncia, em conjunto, das instalaes, utenslios, mercadorias ou outros
elementos que normalmente integram o estabelecimento, o negcio efec-
tivamente celebrado no foi de subarrendamento do prdio mas teve por
objecto o prprio estabelecimento comercial ou industrial.
Quanto distino entre arrendamento e hospedagem, j foi feita
oportunamente (supra, p.31).

58. Constituio da relao de subarrendamento. Condies


de eficcia em relao ao senhorio.

P. LIMA - A. VARELA, anots. arts. 1038., als. f) e g), 1049., 1061.,


1043., al. f) e 1101..

O subarrendamento tem de ser autorizado pelo senhorio (art. 1038.,

prtico, pois a cesso de explorao, no sendo havida como arrendamento (art. 1085.),
no d ao concessionrio o benefcio da renovao obrigatria do contrato (arts. 1054. e
1095.). Para a justificao da soluo, vejam-se P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1085. e
A. VARELA, anot. ac. S. T. J. de 16.2.1967, RLJ, 100, pp. 270 ss.

138
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

al. f))240 e, uma vez realizado, deve ser-lhe comunicado dentro de 15 dias
(art. 1038., al. g)), para ser eficaz em relao a ele. Tanto pode tratar-se de
autorizao genrica, concedida pelo senhorio, designadamente, no pr-
prio contrato de arrendamento, como de autorizao especfica, reportada
a determinada sublocao241. O art. 1101. dispe quanto forma da auto-
rizao, que deve constar de escritura pblica se for essa a forma exigida
para o contrato242.
A lei no define com clareza o valor da autorizao do senhorio, ou
seja, a funo que a autorizao desempenha relativamente ao subar-
rendamento a que respeita. No parece tratar-se de condio de validade
do acto: o subarrendamento no nulo nem anulvel porque no tenha
sido autorizado pelo senhorio. Mas caduca e, portanto, torna-se ineficaz
se o contrato de arrendamento for resolvido com fundamento em sublo-
cao no autorizada, podendo qualificar-se a autorizao do senhorio,
nestes termos, como uma condio de eficcia do subarrendamento. Se
o inquilino subarrenda o prdio sem autorizao do senhorio, este pode
resolver o contrato de arrendamento com o fundamento do art. 1093., n.
1, al. f), caducando, em consequncia, a sublocao (art. 1102.). Parece
ser este o sistema da lei. Note-se, porm, que o senhorio no tem direito
resoluo do contrato com fundamento em sublocao no autorizada
se tiver reconhecido o sublocatrio como tal243.

240
o sistema institudo pela Lei n. 1662. (art. 7.) e que se manteve na Lei n.
2030. (art. 59.) e depois no Cdigo. Diverso era o sistema do Cdigo de Seabra (art.
1605.) e do Decreto n. 5 411 (art. 31.), onde a sublocao era permitida desde que o
contrato no a proibisse, no se tornando necessria, portanto, uma autorizao expressa
do senhorio.
241
Por vezes o senhorio concede autorizao em termos genricos mas condicio-
na-a ao seu efectivo acordo em cada caso; saber se, em hipteses destas, o senhorio tem
a faculdade discricionria de conceder ou negar a autorizao para sublocar problema
de interpretao da respectiva declarao de vontade.
242
O subarrendamento no autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo se-
nhorio, ainda que falte a escritura pblica, se ele reconhecer o sublocatrio como tal (art.
1101., n. 2), devendo mesmo admitir-se, em face do novo art. 1029, n. 3, que o arren-
datrio poder fazer prova por qualquer meio da autorizao para sublocar que lhe tenha
sido concedida pelo senhorio.
Claro que, como alis se dispunha na lei n. 2030 (art. 59, n. 1, 3. par.), no
243

vale como reconhecimento o simples conhecimento que o prdio foi sublocado.

139
francisco pereira coelho

Regime idntico vale quanto comunicao do subarrendamen-


to, que o arrendatrio dever fazer ao senhorio nos 15 dias seguintes244
para que o subarrendamento tenha efeitos em relao ao locador ou a
terceiros (art. 1061.). Se o inquilino no comunicar ao senhorio, no prazo
legal, o subarrendamento que fez, o senhorio pode igualmente resolver
com esse fundamento o contrato de arrendamento (art. 1093., n. 1, al.
f)), e o subarrendamento caducar (art. 1102.). Tambm aqui, porm, o
senhorio no poder resolver o contrato com fundamento em sublocao
ineficaz, por falta da comunicao prevista na al. g) do art. 1038., se tiver
reconhecido o sublocatrio nessa qualidade ou a comunicao do subar-
rendamento lhe tiver sido feita pelo prprio sublocatrio (art. 1049.).

59. Contedo da relao de subarrendamento. Limitao da


renda. Relaes entre o senhorio e o subarrendatrio.

P. LIMA - A. VARELA, anots. arts. 1062., 1063., 1093., n. 1, al. g)


e 1103.; R. ALARCO, Limitao da renda no subarrendamento (1962).

Em princpio, o contedo da relao de subarrendamento o mes-


mo da relao de arrendamento: quer o contrato principal quer o contrato
derivado so contratos de arrendamento a que se aplica o regime res-
pectivo. Os aspectos novos so fundamentalmente estes dois: a limitao
da renda (arts. 1062. e 1093., n. 1, al. g)) e as relaes que se estabe-
lecem, pela sublocao, entre senhorio e subarrendatrio (arts. 1063. e
1103.).

a) A lei limita a renda que o locatrio pode exigir do sublocatrio em


funo da que ele prprio paga ao senhorio: como dispe o art. 1062., o
locatrio no pode cobrar do sublocatrio renda superior ao que devido
pelo contrato de locao aumentado de 20%. O princpio aplica-se sem
dificuldades no caso de sublocao total; tratando-se de sublocao par-
cial, h que estabelecer a proporo entre o objecto do arrendamento e
a parte sublocada, segundo um critrio, no puramente quantitativo, mas
qualitativo, em que se tenha em vista a importncia relativa dos locais
244
Quer a autorizao para sublocar tenha sido genrica, quer tenha sido espec-
fica (supra, no texto). Diverso era o sistema da Lei n. 2030. (art. 59., n. 1, 2. par.) que
s no caso de autorizao genrica exigia a comunicao ao senhorio.

140
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

sublocados245. Assim, se a renda fixada no contrato de arrendamento


de 30.000$00 e o arrendatrio, de acordo com o aludido critrio, subloca
uma tera parte do local, no poder exigir ao sublocatrio renda su-
perior a 12.000$00. No caso de locaes sucessivas, como j vimos, o
aumento de 20% reporta-se renda paga ao locador antecedente. Se o
arrendatrio-sublocador cobrar do sublocatrio renda superior permiti-
da pelo art. 1062., poder o senhorio pedir a resoluo do contrato (art.
1093., n. 1 al. g))246.

b)No que se refere s relaes entre senhorio e sublocatrio, a re-


gra geral a de que no se estabelecem relaes entre ambos: o contra-
to de subarrendamento para o senhorio res inter alios, no produzindo
em relao a ele quaisquer efeitos. A esta regra fazem excepo, porm,
as disposies dos arts. 1063. e 1103..
O art. 1063. permite ao senhorio exigir ao sublocatrio o que este
dever, at ao montante do seu prprio crdito, se tanto o locatrio como
o sublocatrio estiverem em mora quanto s dvidas das respectivas ren-
das. uma forma particular de aco sub-rogatria, mais ampla que a
do art. 606., pois o senhorio, segundo parece, pode exigir as rendas ao
sublocatrio mesmo que essa exigncia no seja essencial satisfao
do seu crdito (cfr. art. 606., n. 2), e ainda que o pagamento das rendas
tenha sido pedido ao sublocatrio pelo prprio locatrio.
Por outro lado, o art. 1103. permite ao senhorio substituir-se ao
arrendatrio247, mediante notificao judicial248, sempre que se trate de
subarrendamento total249. Se o locador usar desta faculdade, o primitivo
arrendamento considera-se resolvido e o subarrendatrio passa a arren-

245
Cfr. R. ALARCO, A Limitao da renda, cit., p.
246
Cfr. infra, n. 68.
Como o senhorio se substitui ao arrendatrio, parece que poder exigir ao su-
247

barrendatrio a mesma renda que este estipulara com o arrendatrio no contrato de ar-
rendamento.
248
Notificao que deve ser feita tanto ao arrendatrio como ao subarrendatrio (P.
LIMA - A. VARELA, cit., p. 386)
249
A razo da disposio no estar apenas na maior hostilidade da lei em rela-
o ao subarrendamento total, mas tambm numa ideia de proteco do subarrendatrio
parcial, para o qual, se fosse permitido ao senhorio substituir-se ao arrendatrio, poderia
tornar-se intolervel a coabitao com o senhorio ou outras pessoas a quem este desse
de arrendamento a outra parte da casa.

141
francisco pereira coelho

datrio directo. o que dispe o n. 1 do art. 1103.. O n. 2, que prev a


hiptese de o senhorio receber alguma renda do subarrendatrio e lhe
passar recibo depois da extino do arrendamento, deve considerar-se
alterado pela nova legislao locativa, que permite ao inquilino, mesmo
que no tenha recibo de renda, provar, por qualquer meio o contrato de
arrendamento, quer no caso de arrendamento para habitao (art. 1.,
n. 3 do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro), quer no caso de arren-
damento para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal (art.
1029., n. 3 CC). Se, portanto, aps a extino do contrato de arrenda-
mento, o senhorio receber alguma renda do subarrendatrio, formar-se-
um contrato de arrendamento entre o senhorio e o subarrendatrio como
arrendatrio directo, contrato de arrendamento que o subarrendatrio
tem a possibilidade de provar por qualquer meio, inclusivamente por pro-
va testemunhal250. o que parece concluir-se das aludidas disposies,
que embora referentes ao arrendatrio se aplicam igualmente ao subar-
rendatrio como arrendatrio que (cfr. art. 1060.).

60. Extino da relao de subarrendamento.

P. LIMA - A. VARELA, anot, art. 1102..

A relao de subarrendamento pode extinguir-se, no apenas re-


flexamente, ou seja, em consequncia da extino, por qualquer causa,
da relao de arrendamento a que est subordinada (art. 1102.), mas
tambm por causas autnomas que s a ela dizem respeito. Se a relao
de arrendamento se extinguir por facto imputvel ao arrendatrio-sublo-
cador, este responsvel em face do subarrendatrio, como dispe o
mesmo art. 1102. e alis j resultaria das regras gerais.
importante notar, porm, que no caso de caducidade do arrenda-
mento para habitao por morte do arrendatrio o subarrendatrio goza
de direito a novo arrendamento quando no haja pessoas que vivessem
h mais de cinco anos em economia comum com o arrendatrio falecido
(art. 28., n. 1, al. b) da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro). A esse direito
250
S no ser assim quando o fim do subarrendamento no for habitao do ar-
rendatrio nem o exerccio de comrcio, indstria ou profisso liberal, pois nessa hiptese,
sendo vlido o arrendamento independente de forma escrita, o art. 1088. e, por conse-
quncia, o art. 1103., n. 2, continuaro ainda em vigor. Cfr. supra, nota (113).

142
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

a novo arrendamento corresponde, como vimos251, uma obrigao de ar-


rendar da parte do senhorio, obrigao cujo cumprimento ele s poder
recusar nos casos previstos nas vrias alneas do n. 1 do art. 29. do
diploma referido. Na vigncia do Decreto-lei n. 420/76, de 28 de Maio,
que atribua ao subarrendatrio um direito de preferncia relativamente
ao novo arrendamento que o senhorio celebrasse252, suscitou dvidas na
prtica a questo de saber se esse direito de preferncia era concedido
apenas ao subarrendatrio de direito ou ao subarrendatrio de facto
(como costumava dizer a jurisprudncia)253, mas o Decreto-lei n. 328/81
resolveu a dvida no sentido de que o subarrendatrio no goza de di-
reito a novo arrendamento se a sublocao for ineficaz em relao ao
senhorio, porque no tenha sido autorizada por este ou porque no lhe
tenha sido comunicada (cfr. art. 1061.), e a soluo manteve-se no art.
28., n. 1, al. b) da Lei n. 46/85. Havendo vrios subarrendatrios com
direito a novo arrendamento, a lei d preferncia ao mais antigo.

Seco II
MODIFICAES OBJECTIVAS

R. ALARCO, Forma dos negcios jurdicos, Bol. Min. Just., n. 86,


pp. 177 ss.; P. SOUSA, pp. 54 ss.

61. Princpios gerais.

As modificaes operadas na relao de arrendamento podem no


dizer respeito aos sujeitos da relao mas ao seu objecto, lato sensu. As
partes podem, por acordo, modificar, p. ex., o objecto do arrendamento,
o fim do contrato, o montante da renda, o lugar ou a data do pagamento

251
Cfr. supra, pp. 41-42
252
Conferindo-lhe, at, o primeiro lugar na hierarquia dos preferentes (art. 1., n.
1, al. a)).
253
No sentido de que a lei concedia direito de preferncia ao prprio subarrendat-
rio de facto cfr., p. ex., o ac. da Rel. de Lisboa de 1.2.1980, Col. Jur. 1980, t. 1, p. 226; em
sentido contrrio, cfr., p. ex., o ac. de 17.10.1980, tambm da Rel. de Lisboa, na Col. Jur.
1980, t. 4, p. 113.

143
francisco pereira coelho

desta, etc., e tais estipulaes sero vlidas desde que no contrariem


disposies imperativas da lei.
Quanto forma a que esto sujeitas as estipulaes posteriores,
deve ter-se em conta o preceituado nos arts. 221. e 222., n. 2 CC.
Se a forma escrita for legalmente exigida (arrendamentos para ha-
bitao posteriores a 17 de Setembro de 1974 e arrendamentos para co-
mrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal), as estipulaes pos-
teriores s esto sujeitas a forma legalmente prescrita se as razes da
exigncia especial da lei lhes forem aplicveis (art. 221., n. 2). Assim,
sero invlidas por falta de forma estipulaes verbais posteriores refe-
rentes, designadamente, ao objecto do arrendamento ou ao montante da
renda; pelo contrrio, estipulaes posteriores que alterem, por exemplo,
o lugar ou o tempo do pagamento da renda ou a forma do pagamento254
sero vlidas mesmo que se trate de estipulaes puramente verbais.
Se a forma escrita no for exigida por lei mas tiver sido adoptada
pelos contraentes (arrendamentos para habitao anteriores a 17 de Se-
tembro de 1974 e arrendamentos para outros fins), vale o disposto no
art. 222., n. 2: as estipulaes verbais posteriores ao documento so
vlidas, excepto se a lei exigir para o efeito a forma escrita.
Questo diversa da validade ou nulidade das estipulaes verbais
posteriores ao documento legalmente exigido ou adoptado pelos con-
traentes a de saber como pode fazer-se a respectiva prova (no caso,
bem entendido, de tais estipulaes serem vlidas)255. A este respeito
devem ter-se em considerao os arts. 393. e 394.. Como dispe o
art. 393., n. 2, no admitida prova testemunhal contra o contedo de
documentos na parte em que estes fazem prova plena dos respectivos
factos256 257; e, ainda que se trate de convenes contrrias ao contedo
de documentos na parte em que estes no fazem prova plena, ou de con-
venes adicionais ao contedo de documentos autnticos ou dos do-

254
P. LIMA - A. VARELA, Cd. Civ. Anot., I, p. 142.
Cfr. VAZ SERRA, Prova testemunhal e validade de clusulas acessrias verbais
255

do contrato-promessa de compra e venda de bens imobilirios, na Rev. Leg. Jur., 99., p.


257.
Os documentos autnticos e os documentos particulares fazem prova plena na
256

medida e segundo os termos prescritos nos arts. 371. e 376., respectivamente.


257
Note-se, porm, que a lei no exclui a utilizao de prova testemunhal se estiver
em causa a simples interpretao do contexto do documento. o que dispe o art. 393.,
n. 3, que deve entender-se, naturalmente, em conformidade com o art. 238..

144
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

cumentos particulares mencionados nos arts. 373. a 379., o art. 394.,


n. 1, exclui do mesmo modo a produo de prova testemunhal, quer as
convenes sejam anteriores formao do documento ou contempo-
rneas dele, quer sejam posteriores. Assim, e tanto numa como noutra
das hipteses atrs aludidas, as estipulaes posteriores ao contrato de
arrendamento, embora vlidas, s podero provar-se atravs de outro
documento, de confisso ou, eventualmente, de qualquer escrito a que
falte algum dos requisitos legais, nos termos do art. 366.258.

258
Cfr. P. LIMA - A. VARELA, cit., pp. 258-259.

145
francisco pereira coelho

Captulo IV
EXTINO DA RELAO DE ARRENDAMENTO

1.
PRELIMINARES

62. Modos de extino.

A lei menciona 3 modos de extino da relao locativa: denncia,


resoluo e caducidade. H, porm, ainda, a possibilidade de o arrenda-
mento ser revogado por mtuo consentimento dos contraentes, segundo
o princpio geral do art. 406., n. 1, onde a relevncia desse mtuo con-
sentimento no seja excluda por disposio imperativa da lei.

63. Terminologia. Denncia, resoluo e caducidade.

Chama-se denncia259 a declarao em que, nos contratos por tem-


po indeterminado, um dos contraentes comunica ao outro que deseja pr
termo ao contrato. A possibilidade de denncia constitui, como bem se
compreende, uma medida de proteco dos contraentes, em face de uma
vinculao que, dada a durao do contrato, poderia tornar-se intolervel.
A denncia uma declarao de vontade unilateral receptcia, que, no
rigor dos princpios, seria discricionria; h hoje, todavia, uma forte ten-
dncia para, em determinados contratos, a lei defender a estabilidade da
relao no interesse de um dos contraentes, limitando drasticamente ou
at excluindo de todo a possibilidade de o outro contraente denunciar o

259
de notar que a terminologia jurdica muito fluida nesta matria. Assim, o Pro-
jecto chamava revogao denncia e resciso resoluo. Este ltimo termo (resci-
so) tambm utilizado na legislao do trabalho para referir a denncia do contrato por
parte do trabalhador, enquanto se designa por despedimento a denncia promovida pela
entidade patronal (art. 4. do Decreto-lei n. 372 - A/75, de 16 de Julho, na redaco que
lhe deu o art. 1. do Decreto-lei n. 84/76, de 28 de Janeiro).

146
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

contrato. o que se passa, sobretudo, no contrato de trabalho e no con-


trato de arrendamento. Assim, a denncia s e permitida ao senhorio nas
hipteses previstas nas als. a) e b) do n. 1 do art. 1096.: necessidade do
prdio para habitao do senhorio e ampliao do prdio ou construo
de novo edifcio com aumento do nmero de locais arrendveis (infra,
n.s 67 e 63).
A aplicao destas disposies foi suspensa pelo Decreto-lei n.
155/75, de 25 de Maro, tendo, posteriormente, o Decreto-lei n. 583/76,
de 22 de Julho, levantado a suspenso em determinadas hipteses. De
acordo com este ltimo diploma, podiam denunciar o contrato de arren-
damento para o termo do prazo, com fundamento em necessidade do
prdio para sua habitao: a) os retornados das ex-colnias ou emigran-
tes que, ao regressarem a Portugal, pretendessem ocupar casa prpria
que haviam arrendado; b) os reformados ou aposentados que em conse-
quncia da reforma ou aposentao pretendessem residir em localidade
onde tinham casa prpria anteriormente arrendada e dela necessitassem
para sua habitao; c) os trabalhadores que deixassem de beneficiar de
habitao que lhes era fornecida pela entidade patronal, em consequn-
cia de caducidade ou resoluo do contrato de trabalho, e pretendes-
sem habitar casa prpria anteriormente arrendada. Os Decretos-leis n.s
155/75 e 583/76 foram revogados, porm, pelo art. 34. do Decreto-lei
n. 293/77, de 20 de Julho, sendo a denncia do arrendamento permitida
hoje ao senhorio, de novo, com os fundamentos previstos nas als. a) e b)
do n. 1 do art. 1096. CC260.
O contraente que denuncie o contrato deve comunicar a denncia
ao outro com o pr-aviso exigido no art. 1055., que varia em funo do
prazo do contrato; quanto denncia pelo senhorio, nos casos excep-
cionais em que lhe permitida, o prazo de pr-aviso o do art. 1097.,
devendo a denncia ser feita com a antecedncia mnima de seis meses
relativamente ao fim do prazo do contrato ou da renovao.
No que se refere aos seus efeitos, h a notar que a denncia no
opera ex tunc mas s ex nunc. No tem pois efeitos retroactivos, apenas
impedindo que o contrato continue para o futuro.

260
O regime fundamentalmente anlogo na legislao do trabalho, pois o Decre-
to-lei n. 84/76 deixou de admitir o despedimento por motivo atendvel previsto no Decre-
to-lei n. 372 - A/75. A cessao do contrato de trabalho pode porm ser promovida pela
entidade patronal atravs de despedimento colectivo, nos termos dos arts. 13. e segs,
do Decreto-lei n. 372 - A/75, na redaco que lhes deu o art. 2. do Decreto-lei n. 48/76.

147
francisco pereira coelho

Diferente da denncia a resoluo do contrato, que j tem de ser


motivada, quer se funde na lei quer em conveno (art. 432.)261. O caso
mais importante de resoluo fundada na lei o de resoluo por no
cumprimento262, que no contrato de arrendamento se reveste de carac-
tersticas particulares. J sabemos que h aqui um numerus clausus
de causas de resoluo (art. 1093.), s podendo o senhorio, portanto,
resolver o contrato se o arrendatrio incorrer em determinadas infraces
contratuais mais graves. A resoluo do contrato, em face do direito co-
mum, pode fazer-se mediante declarao outra parte (art. 436., n. 1);
no tocante locao, porm, a resoluo do contrato fundada na falta de
cumprimento por parte do locatrio tem de ser decretada pelo tribunal
(art. 1047.), pelo que a simples declarao do locador ao locatrio no
tem efeito resolutivo. A resoluo aqui efeito da prpria sentena de
despejo, como sentena constitutiva263. Em princpio a resoluo tambm
se distingue da denncia quanto aos seus efeitos, pois opera retroacti-
vamente (arts. 433. e 434., n. 1), mas j sabemos que no acontece
assim nos contratos de execuo continuada ou peridica, como o arren-
damento, onde a resoluo s opera ex nunc como se de simples denn-
cia se tratasse (art. 434., n. 2).
Por ltimo, diz-se que o contrato caduca quando se extingue ope
legis, sem necessidade de qualquer manifestao de vontade tendente
a esse resultado, em consequncia de certo evento a que a lei atribui o
efeito extintivo. Verificado esse evento, e a partir do momento em que se
verifica, o contrato cai por si.

261
Sobre a condio resolutiva no contrato de arrendamento, cfr. supra, n. 14.
262
Mas h outros, como, p. ex., o previsto do art 1103., n. 1, que j tivemos opor-
tunidade de referir (supra, n. 59). Outro ainda o da resoluo por alterao das circuns-
tncias (arts. 437.-439.): Ac. do S. T. J. de 16 de Junho de 1987, no Bol. Min. Just. n. 368,
pp. 528 ss.
No assim nos demais casos de resoluo do contrato, em que o tribunal, se
263

porventura intervm, s declara que a resoluo se verificou.

148
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

2.
DENNCIA

64. Denncia pelo arrendatrio. O pr-aviso: funo e prazos.


Processo.

P. LIMA - A. VARELA, anot arts. 1055. e 1095.

I. O arrendatrio pode denunciar o contrato quando lhe aprouver,


para o fim do prazo estipulado ou da respectiva renovao (art. 1095.),
devendo, porm, comunicar a denncia ao senhorio com determinada
antecedncia mnima. Os prazos de pr-aviso com que a lei pretende
defender a outra parte de uma imprevista cessao do contrato, possibili-
tando-lhe, em tempo oportuno, a adopo das providncias convenientes
so os referidos no art. 1055., variando, como se v de acordo com o
prazo do arrendamento264.

II. O processo de que o arrendatrio deve servir-se para denunciar o


contrato est regulado no Cd. Proc. Civ., arts. 982.-983.. O arrendatrio
que pretenda denunciar o arrendamento para o termo do prazo do contrato
ou da renovao deve avisar o senhorio e apor escritos265, se o prdio for
urbano e na terra se usarem266, com a antecedncia exigida no art. 1055.
CC; o aviso pode ser feito extrajudicialmente ou por meio de notificao
judicial avulsa, mas o aviso extrajudicial s produz efeito quando seja pro-
vado por documento, designadamente por aviso de recepo dos correios,
ou por escrito emanado do senhorio, nos termos do art. 983. CPCiv.

264
A antecedncia de 60 dias se o prazo do contrato for de 1 ano, como pode
concluir-se dos trabalhos preparatrios e, sobretudo, da economia da distino. Cfr. P.
LIMA - A. VARELA, cit., p. 321.
265
Note-se que, tendo sido apostos escritos, o senhorio pode fazer verificar o facto
por qualquer funcionrio de justia, sem necessidade de despacho; o funcionrio lavrar
auto, assinado por ele e por duas testemunhas, e entreg-lo- ao senhorio, deixando cpia
ao arrendatrio (arts. 965., n. 2 e 983., n. 2).
266
Cfr. art. 964., n. 2.

149
francisco pereira coelho

65. Denncia pelo senhorio: princpio geral.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1095.

O princpio geral continua a ser o do art. 1095.: o arrendamento


urbano e rstico no rural nem florestal considera-se renovado se no
for denunciado pelo arrendatrio, no gozando o senhorio do direito de
denncia, salvo nos casos a que nos referiremos no n. seguinte.

66. Casos em que, excepcionalmente, o senhorio pode denun-


ciar o contrato para o termo do prazo ou da renovao. Pra-
zo da denncia. Meios de que pode servir-se o senhorio
para denunciar o contrato. O processo de despejo mediato
ou diferido: desenho geral.

P. LIMA - A. VARELA, anots. arts. 1096.-1100.; P. SOUSA, 151 ss.;


A. NETO, 451 ss.

Os casos em que o senhorio, excepcionalmente, pode denunciar o


contrato para o termo do prazo ou da renovao so os referidos no n. 1
do art. 1096. CC: necessitar o senhorio do prdio para sua habitao ou
para nele construir a sua residncia (al. a)), e propor-se ampliar o prdio
ou construir novo edifcio com aumento do nmero de locais arrendveis
(al. b)).
Note-se que o preceito aplicvel, no apenas aos arrendamen-
tos para habitao, mas tambm, em princpio, aos arrendamentos para
comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal (como resulta inequi-
vocamente do art. 1114. cfr. art. 1119.) ou outorgados para outro fim267.
Quanto ao preceituado na 2 parte da al. a) do n. 1 (necessitar o se-
nhorio do prdio para nele construir a sua residncia), manifesto que
se refere apenas ao arrendamento rstico no rural pois, tratando-se de
arrendamento rural, o regime da denncia o dos arts. 18.-20. LARur.

A lei exceptua, porm, os prdios arrendados a casas de sade ou estabeleci-


267

mento de ensino oficial ou particular (art. 1096., n. 2).

150
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

A denncia do senhorio, nos casos das als. a) e b) do n. 1 do art.


1096., deve ser feita em aco judicial quando, j se v, no haja
acordo das partes para a cessao do contrato268 , com a antecedncia
mnima de seis meses relativamente ao fim do prazo do arrendamento ou
de cada uma das renovaes269. Quando o inquilino no aceite o despe-
dimento e o senhorio tenha necessidade de denunciar o contrato atravs
de aco judicial, o prazo de seis meses conta-se a partir da citao,
como resulta das regras gerais (art. 224., n. 1 CC)270. No basta que a
aco seja proposta seis meses antes do termo do contrato ou da reno-
vao em curso. Nem se compreenderia que fosse de outro modo, pois a
lei quer garantir ao arrendatrio um prazo razovel, de seis meses, para
conseguir outra casa onde se instalar, e s a partir da citao h a certe-
za de que ele tem conhecimento de que o senhorio pretende denunciar o
contrato de arrendamento271.
A denncia do senhorio no obriga ao despejo enquanto no de-
correrem trs meses sobre a deciso definitiva (art. 1097.), trs meses a
que pode acrescer, porm, o prazo para a desocupao do prdio que
o juiz fixe nos termos do art. 1. do Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho.
Em princpio no pode o juiz fixar prazo excedente a seis meses, mas se

268
Cfr. infra, no texto.
269
Parece tratar-se de regra imperativa, que no permite se convencione pr-aviso
inferior a esse (supra, p. 124). Nem ter interesse o prazo do arrendamento, valendo aque-
la antecedncia mnima mesmo que o prazo estipulado seja inferior a seis meses.
270
Acontece por vezes que o senhorio pede o despedimento para o termo de determi-
nado perodo de renovao do contrato mas o ru no citado com a antecedncia exigida
no art. 1097.: poder o tribunal decretar o despejo para o termo de perodo de renovao se-
guinte? Apesar de o autor no carecer de indicar de modo explcito a data para a qual pede o
despejo, e de, julgando daquela maneira, a sentena no condenar em quantidade superior
ou em objecto diverso do que se pediu (cfr. art. 661., n. 1 CPCiv), cremos que tal s ser
possvel se o autor reduzir para data ulterior o pedido de despejo inicialmente formulado (cfr.
art. 273., n. 2), possibilitando assim a atendibilidade de possveis factos supervenientes,
designadamente os referidos nas als. a) e b), do n. 1 do art. 2. da Lei n. 55/79, de 15 de
Setembro. Mas a doutrina e a jurisprudncia esto divididas sobre a questo. Na orientao
do texto, cfr. P. SOUSA, p. 172, e os Acs. do S. T. J. de 15.10.1980, no Bol. Min. Just. n. 300,
p. 376, e de 26.6.1984, no Bol. n. 338, p. 358; em sentido contrrio, cfr. A. NETO, p. 199 e o
Ac. Rel. Porto de 29.5.1979, na Col. Jur. 1979, t. 3., p. 972.
271
Compreende-se, por isso, que o princpio enunciado no texto comporte a excepo
prevista no art. 969. CPCiv.; se o arrendatrio tiver sido avisado com a devida antecedncia
da inteno do senhorio e no tiver aceitado o despedimento, o senhorio pode ainda propor
a aco de despejo, contanto que o faa dentro do perodo do arrendamento em curso.

151
francisco pereira coelho

o locatrio renunciar indemnizao devida pela desocupao o limite do


prazo de um ano.
O senhorio que pretenda denunciar o contrato nos casos excep-
cionais em que lhe permitido faz-lo deve usar dos meios previstos no
art. 964. CPCiv.: aviso extrajudicial, notificao judicial avulsa ou aco
de despejo. Note-se que o art. 964., tomado letra, parece requerer em
qualquer caso o uso deste ltimo meio: o senhorio deve fazer citar o ar-
rendatrio com a antecedncia legal quando seja exigida aco judicial
e a denncia do senhorio deve ser feita em aco judicial, nos termos
do art. 1097. CC. Mas tal entendimento literal de modo algum poder ser
aceite. Se o arrendatrio aceita o despedimento e se dispe a desocupar
o prdio, seria um verdadeiro absurdo que a lei forasse o senhorio a
recorrer a aco de despejo. Esta s se torna necessria se o arrendat-
rio, avisado ou notificado pelo senhorio, no aceita o despedimento ou,
aceitando o despedimento, se recusa a desocupar o prdio na data em
que deveria faz-lo. No primeiro caso, o arrendamento no se considera
extinto e o senhorio ter de propor aco de despejo, a qual, na presente
hiptese, ser em primeira linha uma aco constitutiva, tendente a fazer
cessar o contrato de arrendamento, e s em segunda linha uma aco de
condenao tendente a obter a restituio do prdio. No segundo caso,
como o arrendatrio aceitou o despedimento e, por isso, se entende que
o arrendamento j cessou, a aco que o senhorio ter de propor se o
arrendatrio no desocupar o prdio ser uma simples aco de conde-
nao, em que o senhorio pede ao tribunal que condene o arrendatrio
a restituir-lhe o prdio arrendado. Em termos gerais, parece-nos ser este
o sistema da lei.
Postas estas observaes preliminares, vamos fazer breve refern-
cia a cada um dos meios de que o senhorio pode, servir-se para denun-
ciar o contrato de arrendamento.
O aviso extrajudicial tem de ser feito por qualquer dos modos pre-
vistos no art. 964., n. 1, CPCiv. Tanto pode ser escrito como verbal,
mas neste caso s vale como interpelao se o arrendatrio aceitar o
despedimento mediante aposio de escritos ou por meio de documen-
to em que se considere despedido ou faa declarao equivalente (art.
965., n. 1). Com o aviso pode senhorio reclamar a aposio de escritos

152
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

pelo arrendatrio (art. 964., n. 2)272 e fazer verificar judicialmente essa


aposio, do que o funcionrio lavrar auto que entregar ao senhorio,
deixando cpia ao arrendatrio (art. 965, n. 2). Se este tiver sido avisado
com a devida antecedncia mas no aceitar o despedimento, pode ainda
o senhorio intentar aco de despejo, contanto que o faa dentro do pe-
rodo do arrendamento em curso (art. 969.)273. Se o arrendatrio aceitar
o despedimento mas no desocupar o prdio no fim do prazo h a consi-
derar duas hipteses. Se arrendatrio tiver aposto escritos e o senhorio
tiver feito lavrar auto de verificao do facto, o senhorio pode requerer se
passe mandado de despejo, nos termos do art. 989., n.s 1, al. b) e 2
CPCiv.; parte deste caso, ter de propor aco de despejo274.
O senhorio pode ainda denunciar o contrato requerendo a notifica-
o judicial do arrendatrio para despejar o prdio no termo do prazo ou
do perodo de renovao em curso. A notificao requerida no tribunal
em cuja rea o arrendatrio tenha residncia estabelecida (art. 84.)275;
em face do requerimento, e se no for caso de indeferimento liminar276, o
juiz lavra despacho em que ordena se proceda notificao. Esta feita
em princpio na pessoa do arrendatrio (art. 261., n. l), mas tratando-se
de prdio arrendado para habitao pode s-lo em qualquer pessoa da
casa quando no seja encontrado o arrendatrio, valendo como se fosse
feita na pessoa deste (art. 967.). A notificao no admite oposio (art.

272
Caso o senhorio reclame a aposio de escritos e o arrendatrio no satisfaa a
reclamao, depois de aceite o despedimento ou ordenado o despejo, pode o senhorio re-
querer se passe mandado para a sua aposio (art. 988.). Note-se ainda que a aposio
de escritos obriga o arrendatrio a mostrar a casa, das 14 s 17 horas, a quem pretenda
tom-la de arrendamento (art. 964., n. 2).
273
No importa, pois, que a citao no tenha sido efectuada com a antecedncia
legal. Cfr. supra, nota (271).
Aco de despejo que neste caso no ser constitutiva mas to-s de condenao
274

(supra, no texto), pois tendo o inquilino aceitado o despedimento o arrendamento j ter


cessado em consequncia desse facto. Mas a soluo defendida no texto no pacfica; no
sentido de que o senhorio ter de propor uma aco real, cfr. P. SOUSA, pp. 156-157.
275
O art. 966., relativo juno do ttulo de arrendamento ao requerimento para a
notificao e s consequncias da falta de juno do ttulo, deve considerar-se prejudicado
pelo disposto no art. 1029., n. 3 CC e no art. 1. do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro
(supra, n.s 25 e 26).
276
Do despacho de indeferimento cabe recurso de agravo (art. 262., n. 2). Note-se
que o requerimento no deve ser indeferido liminarmente com o fundamento previsto no
art. 474., n. 1, al. c), 2 parte, pois o arrendatrio pode aceitar o despedimento (art. 784.,
n. 1, a contrario).

153
francisco pereira coelho

262., n. 1). No acto da diligncia o funcionrio pergunta ao arrendatrio


se aceita o despedimento e consigna na certido a resposta que obtiver
(art. 968., n. 1). Se o arrendatrio aceitar o despedimento a certido
da notificao permite ao senhorio requerer se passe mandado de des-
pejo (art. 989., n. 1, al. a) e n. 2); se o no aceitar, o senhorio ter de
propor aco de despejo dentro do perodo do arrendamento em curso
(art. 969.). O art 968., n. 2, prev ainda o caso de o arrendatrio no
responder pergunta: nesta hiptese, assim como na de a notificao
ter sido feita numa pessoa da casa (n. 3), deve o arrendatrio comu-
nicar por escrito ao senhorio, dentro de cinco dias, se aceita ou no o
despedimento277, entendendo-se, em caso de silncio, que o no aceita.
Se o arrendatrio aceitar o despedimento mas se recusar a desocupar o
prdio, vale regime semelhante ao que j exposto relativamente ao aviso
extrajudicial. O senhorio pode requerer a passagem de mandado de des-
pejo se o arrendatrio, devidamente notificado nos termos do art. 968.,
n. 1, tiver expressado ao funcionrio a sua aceitao do despedimento
(art. 989., n. 1, al. a)), ou tiver colocado escritos e o senhorio tiver feito
lavrar auto de verificao do facto (art. 989., n. 1, al. b)); no se verifi-
cando qualquer destes casos, ter de intentar aco de despejo.
Finalmente, o processo de despejo mediato ou diferido segue os
termos do processo sumrio com as modificaes previstas nas als. a),
b), e c) do art. 972. CPCiv.278.
Tratando-se de aco destinada a efectivar a denncia do contrato
com fundamento em necessidade da casa para habitao, deve o se-
nhorio na petio inicial, alegar os factos a que se referem as als. a), b)
e c) do n. 1 do art. 1098. CC, e ainda os factos em que se traduza a
necessidade da casa (art. 1096., n. 1, al. a))279, concluindo por pedir
que o tribunal declare que o arrendamento cessar no termo do prazo ou
do perodo de renovao em curso e condene o arrendatrio a restituir-
-lhe o prdio em determinada data280. Conforme as regras gerais, o autor
277
A aceitao pode ser manifestada pela aposio de escritos, nos termos do art.
964., n. 2 (art. 968., n. 2).
278
No assim no Anteprojecto, em que deixa de haver um processo especial de
despejo, e a aco, sujeita ao processo comum, segue a forma ordinria ou sumria, acor-
do com as regras gerais, conforme o valor exceda ou no a alada do tribunal de comarca.
279
Cfr. infra, pp. 159-160.
280
O tribunal territorialmente competente o da situao dos bens, nos termos do
art. 73., n. 1, e o valor da aco o da renda anual, acrescido das rendas em dvida e da

154
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

pode deduzir pedidos cumulativos281 ou subsidirios282. Sendo vrios os


senhorios, a aco pode ser proposta por qualquer deles. Se o regime de
bens do casamento for de comunho, o prdio arrendado for comum e a
administrao couber aos dois cnjuges, parece que a aco deve ser
proposta por ambos os cnjuges ou por um deles com o consentimento
do outro, por se tratar de acto que excede a administrao ordinria (art.
1678., n. 3 CC283. Por outro lado, a aco tem de ser proposta contra
todos os arrendatrios, se houver mais que um, e, se se tratar de casa
de morada da famlia, deve ser proposta contra ambos os cnjuges, nos
termos da Lei n. 35/81, de 27 de Agosto. A petio inicial pode ser in-
deferida in limine nos casos previstos no art. 784., n. 1 CPCiv.; se no
houver motivo para indeferimento liminar e a petio estiver em condi-
es de ser recebida, o juiz designa dia e hora para uma tentativa de
conciliao das partes que se realizar dentro dos dez dias seguintes,
sendo o ru citado para comparecer pessoalmente ou se fazer represen-
tar por procurador com poderes especiais para transigir284 e ainda para
contestar no caso de a tentativa se frustrar (art. 972., al. b)). Como j se
referiu, a citao pode ser feita em qualquer pessoa da casa se se tratar
de arrendamento para habitao e no for encontrado o arrendatrio (art.
967.)285. O inquilino pode contestar no prazo de dez dias a contar da data

indemnizao requerida (art. 307., n. 1). Note-se que, de acordo com o art. 281., n. 2,
do Anteprojecto, o valor das aces de despejo passa a ser de dez anos de renda, acres-
cidos, eventualmente, das rendas em dvida e da indemnizao.
281
Cfr. art. 470. CPCiv.
282
Cfr. art. 469. CPCiv. Pode o autor, p. ex., propor aco tendente a denunciar o
contrato para o fim do prazo por entender que se trata de arrendamento por curtos pero-
dos, sujeito ao regime do art. 1083., n. 2, al. b), e a que no se aplica o princpio do art.
1095. (pedido principal), mas, para o caso de assim se no entender, pedir que o contrato
seja resolvido com o fundamento do art. 1093., n. 1, al. i), 2 parte (pedido subsidirio).
283
Mas a questo controvertida na prtica. Na orientao do texto, cfr. o Ac. Rel.
Coimbra de 5 de Abril de 1983, sum. no Bol. Min. Just. n. 327, p. 700, e em sentido contr-
rio, o Ac. Rel. Coimbra de 1 de Maro de 1983, sum. no Bol. n. 326, p. 529.
284
Se as partes se conciliarem, o juiz homologa a transaco por sentena ditada
para a acta e condena nos respectivos termos (art. 300., n. 4). Note-se que as partes
podem acordar, como frequente na prtica, em que o inquilino recebe indemnizao su-
perior aos dois anos e meio da renda que o art. 1099., n. 1 CC prev.
285
Mas se o ru estiver ausente em parte incerta h lugar citao edital, nos ter-
mos gerais dos arts. 239. e 248. e segs.; se nesta hiptese a citao for feita em qualquer
pessoa da casa nulo todo o processado depois da petio inicial, salvando-se somente
esta (art. 194., al. a)). No caso de o inquilino residir em parte certa no estrangeiro, vale o
disposto no art. 244..

155
francisco pereira coelho

em que a tentativa de conciliao teve lugar (arts. 783. e 972., al. a));
se no contestar condenado no pedido, nos termos do art. 784., n.
2. Pode o reu, todavia, deduzir em reconveno o direito a benfeitorias
ou a indemnizao que eventualmente lhe assista286, tanto no caso de
contestar como no de no contestar o pedido287. O senhorio tem ainda a
faculdade de responder se o inquilino tiver deduzido alguma excepo
ou pedido reconvencional referente a benfeitorias, nos termos dos arts.
785. e 786., respectivamente288. Findos os articulados, observar-se-
o disposto nos arts. 508. a 511. quanto audincia preparatria, ao
despacho saneador e organizao da especificao e do questionrio
(art 787.)289. O despacho saneador pode pr termo causa, julgando a
aco procedente ou absolvendo o ru do pedido ou da instncia290; se
o processo prosseguir e a aco tiver sido contestada, o juiz organiza
no prprio despacho a especificao e o questionrio, do qual as partes
tem a faculdade de reclamar, nos termos gerais. Fixado o questionrio, a
secretaria notifica as partes para apresentarem o rol de testemunhas291
e quaisquer outras provas e, efectuadas as diligncias previstas no art.
790., designado dia para a audincia de discusso e julgamento292;
286
Sobre o direito que assiste ao inquilino de ser indemnizado das benfeitorias que
tenha feito, cfr. supra, n. 36. Note-se, porm, que o crdito por benfeitorias susceptvel
de compensao com a responsabilidade por deterioraes (art. 1274. CC).
287
Se o inquilino no contestar mas pedir em reconveno o valor das benfeitorias
que tenha feito, o juiz deve conden-lo no pedido e ordenar o despejo (art. 784., n. 2);
mas o processo continua em ordem apreciao do pedido reconvencional. claro que,
sendo a reconciliao facultativa (art 274.), o inquilino tambm pode reclamar o valor das
benfeitorias em aco posterior; mas nesse caso perde o direito de reteno, que cessa
com a entrega do prdio (art. 761. CC).
288
Foi o regime introduzido pelo Decreto-lei n. 242/85, de 9 de Julho, pois na
legislao anterior o autor tinha sempre a faculdade de responder. A falta de resposta
reconveno implica a sano estabelecida no art. 784, n. 2, para a falta de contestao
do pedido do autor; porm, a condenao s tem lugar na sentena final (art. 786.).
Mas o prazo para proferir o despacho saneador aqui reduzido a dez dias, e
289

os advogados, na discusso oral, no podem usar da palavra mais do que uma vez (art.
787.).
Quando julgue procedente alguma excepo peremptria ou conhea directa-
290

mente do pedido o despacho saneador tem o valor de sentena (art. 510., n. 4), de que
cabe recurso nos termos do art. 980. (infra, no texto).
Os limites de um nmero de testemunhas fixados nos arts. 632. e 633. so aqui
291

reduzidos para dez e trs, respectivamente (art. 789.).


O julgamento tanto pode ser feito pelo tribunal colectivo como pelo juiz singular:
292

P. SOUSA, pp. 189-191.

156
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

concluso o processo ao juiz, este profere a sentena, a qual, se o pe-


dido proceder, condena o ru a desocupar o prdio e a restitui-lo ao
autor293. Se o arrendamento for para habitao, comrcio, indstria ou
exerccio de profisso liberal, da sentena cabe recurso para o tribunal
da relao294 seja qual for o valor da causa (art. 980., n. 1); nos demais
casos, a parte vencida s pode recorrer se o valor da aco de despejo
exceder a alada do tribunal de comarca, segundo as regras gerais (art.
678.)295. Ordenado o despejo por sentena com trnsito em julgado,
se o arrendatrio no entregar o prdio na data fixada na sentena o
senhorio procede respectiva execuo. No se aplicam aqui porm as
regras gerais do processo executivo para entrega de coisa certa (arts.
928. e segs.), mas o processo de mandado de despejo, regulado nos
arts. 985. a 987.296. Note-se que o mandado executado seja qual for
a pessoa que esteja na deteno do prdio (art. 986., n. 1); o executor,
porm, deve sobrestar no despejo se o detentor no tiver sido ouvido e
convencido na aco e exibir os ttulos e documentos a que se referem
as als. a) e b) do n. 2 do art. 986.297.

293
O despejo diferido para o termo do prazo do arrendamento ou do perodo de
renovao em curso, que at pode ter j decorrido; deve ter-se em conta, porm, que a
denncia no obriga ao despejo enquanto no passarem trs meses sobre a deciso defi-
nitiva (art. 1097. CC), trs meses a que pode acrescer ainda o prazo para a desocupao
do prdio que o juiz fixe nos termos do art. 977., CPCiv., no caso de o arrendatrio ser o
estado ou outra pessoa colectiva, ou do art 1. do Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho.
O recurso, que de apelao, tem efeito suspensivo se a sentena tiver decre-
294

tado o despejo (art. 980., n. 2).


A alada do tribunal de comarca de 500 contos (art. 20. da Lei n. 38/87, de
295

23 de Dezembro).
296
Trata-se de um processo executivo especial, cujo ttulo neste caso aa sentena
do despejo. O processo no admite embargos de executado, segundo a doutrina e a juris-
prudncia correntes; o executado pode todavia agravar do despacho que tenha ordenado
a passagem do mandado ou requerer a suspenso do despejo nos casos previstos nos
arts. 986. e 987..
297
Relativamente ao ttulo de sublocao, a que se refere a al. b) do n. 2, a soluo
adoptada parece constituir excepo ao princpio geral do art. 1102.CC. Cfr. o ac. do S. T. J.
de 27 de Outubro de 1967 (proferido ainda sobre o art. 61., n. 3, da lei n. 2030) publ. na Rev.
Leg. Jur., 101, pp. 201 ss., com anotao de A. VARELA.

157
francisco pereira coelho

67. Denncia para habitao do senhorio.

P. LIMA - A. VARELA, anot. arts. 1096.-1099.; P. SOUSA, 85-116;


P. FURTADO, 435-464.

Nos termos do art. 1098. CC, o direito de denncia para habitao


do senhorio depende, em relao a ele, da verificao dos requisitos ex-
pressos nas als. a), b) e c) do mesmo artigo.
preciso, em primeiro lugar, que senhorio seja proprietrio, com-
proprietrio298 ou usufruturio do prdio arrendado h mais de 5 anos,
excepto se o prdio tiver sido adquirido por sucesso299. Trata-se de uma
exigncia fundamental, a qual, dissuadindo eventuais compradores de
uma aquisio que s lhes permitiria denunciar o contrato de arrenda-
mento decorridos 5 anos, impedir, na ideia da lei, que o direito de de-
nncia para habitao seja exercido com demasiada frequncia.
Em segundo lugar, torna-se necessrio que o senhorio no tenha,
h mais de um ano, casa prpria300 ou tomada de arrendamento na res-
pectiva localidade (ou, em Lisboa e Porto, na rea da comarca e suas
limtrofes)301, devendo a frmula da al. b) do n. 1 do art. 1098. ser en-
tendida nestes termos302. A exigncia do decurso do prazo de um ano

Parece que o comproprietrio que pretenda exercer do direito de denncia ter


298

de obter o assentimento dos outros, tanto mais que a faculdade do art. 1096., n. 1, al. a)
s pode ser usada pelo senhorio uma vez (art. 1098., n. 1, al. c)). Mas a questo con-
trovertida na doutrina. Em sentido diferente, A. VARELA, anot. ac. S. T. J. de 11.7.1967, Rev.
Leg. Jur., 101, pp. 167, ss.
Note-se que a excepo no vale para a doao que pode ter sido feita, justa-
299

mente, para permitir ao donatrio a denncia do contrato.


Ou seja (segundo parece): casa sobre a qual o senhorio tem um direito real (de
300

propriedade, usufruto, etc.) que lhe d a possibilidade de utilizar a casa para sua habita-
o. Segundo P. LIMA - A. VARELA, cit., p. 377, a exigncia do prazo de um ano respeita
apenas casa arrendada e no casa prpria, mas a letra do preceito equvoca e a
razo da lei (infra, no texto) parece valer igualmente para os dois casos.
A diferena de regime tem a sua explicao, naturalmente, nas maiores facilida-
301

des de transportes existentes na rea das duas cidades.


manifesto que a expresso h mais de um ano est deslocada, devendo inse-
302

rir-se no incio do texto, a seguir a no ter. Um entendimento literal da disposio conduzi-


ria ao absurdo do senhorio poder denunciar o contrato, embora tivesse casa arrendada na
localidade, desde que o arrendamento durasse h menos de um ano.

158
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

tambm funcionar aqui como elemento dissuasor do senhorio, que tal-


vez assim no se disponha a vender o prdio prprio ou a denunciar o
contrato do prdio que tomara de arrendamento, sabendo que, caso o
fizesse, teria de aguardar um ano para denunciar o contrato do prdio
que dera de arrendamento, com fundamento em necessidade do prdio
para sua habitao303.
Por ltimo, a al. c) do art. 1098. requer que o senhorio no tenha
usado ainda da faculdade que o art. 1096., al. a) lhe concede304.
Tendo o senhorio diversos prdios arrendados, s poder denun-
ciar o contrato relativamente quele que, satisfazendo as necessidades
de habitao prpria e da famlia, esteja arrendado h menos tempo (art.
1098., n. 2).
Trata-se, quanto a todos os requisitos mencionados, de factos cons-
titutivos do direito de denncia do senhorio, sendo a este que incumbe,
portanto, o onus probandi dos vrios factos referidos nas trs alneas do
n. 1 do art. 1098. (art. 342., n. 1). Conforme a jurisprudncia tem en-
tendido, dever o senhorio, todavia, alegar e provar ainda, e at antes de
mais nada (art. 1096., al. a)), que necessita do prdio para sua habita-
o305, cumprindo avaliar desta necessidade em face das circunstncias
do caso306. A exigncia, que a jurisprudncia vem a fazer, de alegao e
prova autnomas da necessidade da casa parece-nos plenamente jus-
tificada. No pode pretender-se que a prova da necessidade resulte, im-
plicitamente, da prova dos requisitos expressos nas trs alneas do n. 1

303
Note-se que as hipteses visadas no texto caem agora, de alguma maneira, no
mbito do art. 4. da Lei n. 55/79, que no permite a denncia do contrato ao senhorio que
tenha criado intencionalmente os requisitos do art. 1098. CC.
304
O preceito j tem sido objecto de interpretao restritiva no sentido que s proi-
biria ao senhorio usar uma segunda vez da faculdade do art. 1096., al. a) relativamente
ao mesmo prdio ou na mesma localidade, mas no parece muito claro que semelhantes
restries letra da lei correspondam ao seu esprito.
305
A necessidade da casa do prprio senhorio e no dos seus familiares (cfr. art.
1096., n. 1, al. a)),mas no pode deixar de se atender a que aquela necessidade depen-
de, naturalmente, do agregado familiar do senhorio que viva em economia comum com ele.
O art. 1098., n. 2, segundo o qual a casa h-de satisfazer s necessidades de habitao
prpria e da famlia, muito explcito a este respeito.
306
Note-se que, como resulta do art. 1098., n. 2, a necessidade no supe que
o senhorio no tenha casa: pode o senhorio ter na localidade casa prpria ou tomada de
arrendamento e, todavia necessitar da casa que deu de arrendamento, dada a manifesta
insuficincia daquela para alojar o seu agregado familiar. Por outro lado, a necessidade
deve ser real e sria; no tem que ser actual, pode ser futura, contanto que seja iminente.

159
francisco pereira coelho

do art. 1098., pois fcil imaginar hipteses em que estejam verificados


esses requisitos mas o senhorio no tenha necessidade do prdio ar-
rendado, no se justificando, por isso, que a lei lhe permita recorrer ao
remdio excepcional da al. a) do n. 1 do art. 1096. CC. Nem se diga
que a imposio ao senhorio das obrigaes do art. 1099., n. 2 torna
dispensvel a prova autnoma da necessidade da casa, pois um tal con-
trolo a posteriori da necessidade no satisfaria os objectivos da lei. Com-
preende-se que a lei organize aqui um controle preventivo, s permitindo
a denncia do contrato quando a efectiva necessidade da casa estiver
provada no processo.
Pode o arrendatrio, todavia, impedir o exerccio do direito de de-
nncia do senhorio mediante a alegao e prova de algum dos factos
referidos nos arts. 1., 2. e 4. da Lei n. 55/79, de 15 de Setembro.
Assim, o senhorio no poder denunciar o contrato se o arrendat-
rio provar: a) que, tratando-se de fraco autnoma de imvel constitudo
em propriedade horizontal, a respectiva escritura foi posterior ao contrato
de arrendamento (art. 1.); b) que tem 65 anos ou mais, ou, independen-
temente da idade, est na situao de reforma antecipada por motivo de
doena ou invalidez absoluta ou, no beneficiando de penso de refor-
ma, se encontra incapacitado para o trabalho por invalidez (art. 2., n.
1, al. a), na redaco que lhe deu o art. 41. da Lei n. 46/85, de 20 de
Setembro); c) que se mantm na unidade predial, h 20 anos ou mais307,
na qualidade de arrendatrio (art. 2., n. l, al. b))308; d) que a necessidade
de habitao invocada pelo senhorio, ou algum dos requisitos previstos
no art. 1098., n. 1, foram criados intencionalmente por ele (art. 4.). Tra-
ta-se agora, claro est, de factos impeditivos ou extintivos do direito de
denncia do senhorio e cuja prova pertencer por isso ao arrendatrio
(art. 342., n. 2).
A lei impe ao senhorio denunciante as obrigaes expressas no
art. 1099., n. 2: o senhorio dever ir habitar o prdio nos 60 dias seguin-

Note-se que, no caso de transmisso do direito de arrendamento ao cnjuge,


307

por morte ou divrcio, conta-se a seu favor, para efeitos cmputo no prazo de 20 anos, o
decurso de tempo de que o transmitente j beneficiasse (art. 2., n. 2).
308
As excepes previstas no art. 2., n. 1 da Lei n. 55/79 no podero ser invoca-
das, todavia, perante o senhorio que, sendo j proprietrio, comproprietrio ou usufruturio
da unidade predial data de arrendamento, pretenda regressar ou tenha regressado h
menos de um ano ao pas, depois de ter estado emigrado durante pelo menos dez anos
(art. 3.).

160
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

tes desocupao, no h-de t-lo devoluto durante mais de 1 ano sem


motivo de fora maior, e dever permanecer nele durante pelo menos 3
anos.
O arrendatrio tem direito a indemnizao correspondente a dois
anos e meio de renda (art. 1099., n. 1); caso o senhorio no cumpra
as obrigaes do n. 2 do artigo, tem direito a exigir ainda a importncia
correspondente a dois anos de renda e poder reocupar o prdio, salva
a ocorrncia de morte ou deslocao forada do senhorio no prevista
data do despejo.

68. Denncia para ampliao do prdio ou construo de novo


edifcio com aumento do nmero de locais arrendveis.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1100.; P. SOUSA, 116-124.

A denncia para ampliao do prdio ou construo de novo edif-


cio com aumento do nmero de locais arrendveis, a que se referem os
arts. 1096., n. 1, al. b) e 1100. CC, est regulada na Lei n. 2088, de
3 de Junho de 1957. O art. 3. do diploma enuncia os requisitos que de-
vem concorrer para que o senhorio possa pedir o despejo com este fun-
damento. O inquilino sujeito a despejo pode reocupar as dependncias
que tinha no edifcio simplesmente ampliado ou ocupar as que lhe so
destinadas no edifcio alterado ou construdo de novo, recebendo, em
qualquer dos casos, uma indemnizao pela suspenso do arrendamen-
to, ou ento, se assim o preferir por no estar interessado em ocupar ou
reocupar o prdio, receber uma indemnizao pela resoluo do contrato
(art. 5.)309. O montante de ambas as indemnizaes fixado segundo os
critrios estabelecidos nos 1., 2. e 3. do mesmo artigo e o processo
aplicvel o do art. 981. do Cd. Proc. Civ.

309
Deve ter-se em conta que o art. 42. da Lei n. 46/85 alterou a redaco dos 1.
e 2. do art. 5. da Lei n. 2088, elevando a indemnizao pela suspenso e pela resoluo
do arrendamento habitacional para duas e dez vezes, respectivamente, a renda anual
data da sentena de despejo.

161
francisco pereira coelho

3.
RESOLUO

69. Resoluo pelo senhorio. Princpios gerais: a) tipicidade das


causas de resoluo; b) carcter judicial da resoluo.

P. LIMA - A. VARELA, anots. arts. 1047. e 1093..

Como j tivemos oportunidade de referir310, o regime da resoluo


do contrato de arrendamento diverge do dos arts. 432. e segs. em dois
aspectos muito importantes.

a) Em primeiro lugar, existe aqui um numerus clausus de causas de


resoluo, s podendo o senhorio resolver o contrato nos casos previstos
na lei (art. 1093.)311. Um corolrio deste princpio de tipicidade que
nem todas as obrigaes do inquilino, enunciadas no art. 1038., estaro
juridicamente sancionadas em termos de a respectiva violao facultar
ao senhorio a resoluo do contrato. A lei seleccionou, por assim dizer, as
violaes contratuais mais graves e reconheceu-as como fundamentos
de despejo; outras violaes menos graves no permitiro ao senhorio
resolver o contrato, mas apenas exigir ao arrendatrio responsabilidade
contratual se os respectivos requisitos se verificarem. Outro corolrio do
princpio da tipicidade o da nulidade das clusulas em que as partes
prevejam causas de resoluo que no constem da lista do art. 1093..

b) Em segundo lugar, vimos j que a resoluo do arrendamento


pelo senhorio reveste carcter judicial, divergindo significativamente, tam-
bm neste aspecto, dos princpios do direito comum, em que a resoluo
se efectiva mediante declarao outra parte (art. 436., n. 1). o que
se conclui do art. 1047., segundo o qual a resoluo do contrato fundado
na falta de cumprimento por parte do locatrio tem de ser decretada pelo
tribunal. O sentido deste preceito j foi esclarecido oportunamente.

310
Cfr. supra, pp. 45 e 46.
Note-se que o princpio no vale em relao aos arrendamento por curtos pe-
311

rodos ou para outros fins espaciais transitrios previstos no art. 1083., n. 2, al. b), aos
quais no se aplica o art. 1093. (art. 1083., n. 3).

162
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

70. Anlise sumria das causas de resoluo.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1093.; I. MATOS, pp. 226-235; P.


SOUSA, pp. 161-197.

So as enumeradas nas vrias alneas do n. 1 do art. 1093..

a) Falta de pagamento da renda ou de depsito liberatrio.


J vimos quais so o tempo e o lugar prprios para o pagamento
da renda (supra, n.s 41-42). O inquilino que no pague a renda no dia do
vencimento incorre em mora, mas pode faz-la cessar se pagar a renda
no prazo de oito dias a contar do seu comeo (art. 1041., n. 2). Se o
inquilino no fizer cessar a mora neste prazo, o senhorio tem o direito de
resolver o contrato. Nos termos do art. 1048., pode o inquilino, todavia,
fazer caducar o direito resoluo do arrendamento se pagar ou depo-
sitar as rendas em dvida e a respectiva indemnizao at contestao
da aco de despejo. Ao pagamento das rendas equipara-se o depsito
liberatrio; o depsito no liberatrio no evita pois o despejo. Estando o
inquilino em mora, s liberatrio o depsito que abranja as rendas em
dvida e a indemnizao prevista no art. 1041., n. 1.

b) Uso do prdio para fim ou ramo de negcio diverso daquele a


que se destina.
O inquilino habitacional no pode pois usar o prdio para comrcio,
indstria, exerccio de profisso liberal ou outro fim; o inquilino que arrendou
o prdio para certo ramo de comrcio no pode exercer nele ramo dife-
rente. A jurisprudncia todavia muito liberal porventura excessivamente
na aplicao do princpio, interpretando com largueza as expresses (p.
ex., taberna, caf e snack-bar) utilizadas nos contratos e entendendo que
no h fundamento para despejo se o inquilino exerce no prdio actividade
acessria ou complementar da que corresponde ao fim do contrato. Sobre
a doutrina dos arts. 1108. e 1109., que constituem importantes excepes
ao princpio enunciado nesta alnea, cfr. supra, n. 46.

163
francisco pereira coelho

c) Aplicao reiterada ou habitual do prdio a prticas ilcitas, imo-


rais ou desonestas.
No basta pois um ou outro acto isolado, tornando-se necessrio
que se trate de uma prtica reiterada ou habitual. Note-se, por outro lado,
que a lei no visa apenas as prticas ilcitas, mas tambm as que, embora
lcitas, forem imorais ou desonestas segundo os padres da moral pblica
vigente. A observao reveste-se de largo interesse numa sociedade per-
missiva, como a nossa, em que a rea do ilcito se restringe cada vez mais.

d) Obras que alterem substancialmente a estrutura externa do pr-


dio ou da disposio interna das suas divises, ou quaisquer actos que
nele causem deterioraes considerveis.
Visam-se aqui duas causas de resoluo distintas.
Na 1 parte, a al. d) permite ao senhorio resolver o contrato se o
arrendatrio, sem o seu consentimento escrito, fizer obras que alterem
a estrutura externa do prdio ou a disposio interna das divises do
mesmo, desde que se trate, num caso e noutro, de alteraes substan-
ciais. Caso frequentemente tratado na jurisprudncia o da construo
de marquises nas varandas; os tribunais entendem que no h a altera-
o substancial da estrutura externa do prdio desde que as obras no
se integrem nele com carcter definitivo.
A 2 parte compreende quaisquer actos do arrendatrio que causem
no prdio deterioraes considerveis. No h-de tratar-se, portanto, de de-
terioraes inerentes prudente utilizao do prdio (art. 1043.) nem da-
quelas pequenas deterioraes que a lei permite ao inquilino quando se tor-
nem necessrias para assegurar o seu conforto ou comodidade (art. 1092.).

e) Hospedagem a mais de trs pessoas.


Como vimos atras (n. 46), o art. 1109., n. 1, al. b) permite ao
arrendatrio para habitao, excepcionalmente, receber um mximo de
trs hspedes, considerando-se hspedes os indivduos a quem o arren-
datrio proporcione habitao e preste habitualmente servios relacio-
nados com esta, ou fornea alimentos, mediante retribuio, nos termos
do n. 3 do mesmo artigo. Cremos que este regime valer mesmo que se
trate de indstria domstica, pois o art. 1109., n. 1 al. b) deve prevale-
cer sobre o art. 1108., n. 2, como norma especial que . O arrendatrio

164
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

s poder receber maior nmero de hspedes se tiver arrendado a casa


para esse fim.

f) Subarrendamentos, comodato ou cesso da posio contratual,


quando estes actos sejam ilcitos, invlidos por falta de forma ou inefica-
zes em, relao ao senhorio.
ilcito o subarrendamento, comodato ou cesso da posio con-
tratual que no tenha sido autorizado pelo senhorio (art. 1038., al. f))312;
o trespasse que no for celebrado por escritura pblica invlido por
falta de forma (art. 1118., n. 3) e ineficaz se no for comunicado ao
senhorio nos 15 dias seguintes (arts. 1038., al. g) e 1061.). Note-se, po-
rm, que o senhorio no tem direito resoluo do contrato se, embora
o trespasse no lhe tenha sido comunicado pelo inquilino, reconheceu o
trespassrio como tal ou a comunicao lhe foi feita por este (art. 1049.).

g) Cobrana do sublocatrio de renda superior permitida no art.


1062..
Segundo parece, a cobrana de renda superior permitida no
art. 1062., e no a simples estipulao dela, que d ao senhorio direito
resoluo do contrato. Trata-se de fundamento poucas vezes invocado
na prtica, dado que a maior renda cobrada pelo arrendatrio-sublocador
fica normalmente escondida, sendo os recibos passados por importn-
cia no excedente permitida no art. 1062..

h) Encerramento por mais de um ano consecutivo do prdio arre-


dando para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal.
Protege-se assim o interesse do senhorio, pois a casa estraga-se
se a loja, a fbrica ou o escritrio esto encerrados por muito tempo, e,
reflexamente, o interesse geral de fomentar o aproveitamento de todos
os locais disponveis. A lei acautela, porm, os casos em que o arrenda-
trio se v impedido de exercer a respectiva profisso ou actividade em
consequncia de fora maior (p. ex., doena) ou ausncia forada (p. ex.,
servio militar), contanto que a situao no se prolongue por mais de
dois anos.

312
Note-se que a sano da ilicitude no aqui a nulidade ou anulabilidade do
acto, mas a possibilidade de o senhorio resolver o contrato de arredamento, nos termos da
presente disposio.

165
francisco pereira coelho

i) No habitao do prdio por mais de um ano consecutivo, e falta


de residncia permanente no prdio arrendado para habitao.
Tambm aqui se compreendem duas causas de resoluo distintas.
Como o arrendamento para comrcio, indstria ou exerccio de pro-
fisso liberal est previsto na al. h) e o arrendamento para habitao na
al. i), 2 parte, a causa de resoluo prevista na al. i), 1 parte visar
fundamentalmente o arrendamento celebrado para outros fins, devendo
o termo desabitado ser entendido em conformidade.
A falta de residncia permanente do arrendatrio no prdio arren-
dado para habitao, nos termos da 2 parte desta alnea, uma das
causas de resoluo invocadas com mais frequncia na prtica. Com-
preende-se que a lei permita o despejo, pois no seria justo (sobretudo
nas actuais condies do pas, em que a carncia de habitaes reveste
aspectos dramticos) que o inquilino beneficiasse do especial regime de
proteco do arrendamento para habitao relativamente casa em que
no tem residncia permanente e s utiliza, porventura, como residncia
secundria. Aquele especial regime de proteco no foi feito, de toda a
evidncia, para esses casos. Conforme a jurisprudncia tem entendido,
residncia permanente a residncia habitual da pessoa, a sede da sua
vida familiar e social313. Uma casa de frias no constituir pois residn-
cia permanente; no se exclui, todavia, a possibilidade do arrendatrio
ter duas residncias permanentes em diferentes localidades. Parece
no ser aqui exigvel o decurso do prazo de um ano, que s se refere
causa de resoluo prevista na 1 parte da alnea.
No poder o senhorio, porm, resolver o contrato com os funda-
mentos referidos na al. i) do n. 1 do art. 1093. se se verificar alguma
das circunstncias previstas nas als. a), b) e c) do n. 2 do mesmo artigo.
A al. a) refere-se a caso de fora maior ou doena que impea o arren-
datrio de habitar o prdio ou ter a residncia permanente; parece que
a doena tanto pode ser do prprio arrendatrio como de algum dos
seus familiares que residam com ele nos termos do art. 1109.. Quanto
al. b), de notar que o arrendatrio que se ausenta em cumprimento
de deveres militares ou no exerccio de outras funes pblicas ou de
313
Trata-se assim, manifestamente, de questo-de-direito que como tal no deve
ser quesitada; saber se o arrendatrio tem residncia permanente no prdio concluso
a extrair do conjunto dos factos provados. Idntica observao se poderia fazer relativa-
mente a outros conceitos expressos no art. 1093. (p. ex., alterao substancial da estru-
tura externa do prdio).

166
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

servio particular por conta de outrem s tem a proteco da lei durante


dois anos, salvo se a ausncia resultar de comisso de servio pblico
por tempo determinado. O caso previsto na al. c) o de permanecerem
no prdio os familiares do arrendatrio, ou seja, o seu agregado familiar,
no sentido do art. 1040., n. 3; embora o arrendatrio, ele prprio, no
tenha residncia permanente no prdio arrendado, este continua a ser a
sede do seu agregado familiar.

j) Cessao dos servios pessoais do arrendatrio que determi-


nam a ocupao do prdio.
A delimitao dos casos em que o preceito tem aplicao suscita
graves dificuldades314. Parece que a al. j) se aplica aos contratos mistos
de arrendamento e contrato de trabalho315, que a lei sujeita neste aspecto
ao regime do arrendamento, impondo ao senhorio o recurso a aco de
despejo316. Tendo a ocupao do prdio sido determinada, porm, pelos
servios pessoais que o arrendatrio se obrigou a prestar ao senhorio,
a cessao dos servios d ao senhorio direito resoluo do contrato,
no gozando o arrendatrio do benefcio da renovao obrigatria ao
fim do prazo. Cremos que estes princpios so aplicveis ao contrato, j
referido, entre o dono do prdio ou a administrao do condomnio e o
porteiro (supra, nota (31)).

71. Caducidade do direito de resoluo.

S CARNEIRO (J. G.), Caducidade da aco de resoluo de ar-


rendamento, na Revista dos Tribunais, ano 92. (1974). pp. 207 ss., 298 ss.
e 339 ss; ERIDANO DE ABREU, anot. ac. Rel. Coimbra de 19 de Abril de

314
Cfr. P. LIMA - A. VARELA, anots. arts. 1093. e 1094., e P. LIMA, anot. ac. S. T. J.
de 2.11.1965, RLJ 99., pp. 93 ss.
315
A circunstncia de no ser estipulada nestes casos retribuio determinada no
exclui que o contrato se qualifique como de arrendamento (ou como contrato misto de ar-
rendamento e contrato de trabalho): supra, p. 31.
316
O preceito no se aplicara, portanto, quando no haja contrato de arrendamento
ou contrato misto de arrendamento e contrato de trabalho, mas se trate de um puro con-
trato de trabalho, ainda que o contrato obrigue o trabalhador, em casos destes, apesar de
ter cessado a relao de trabalho, continua a habitar o prdio e se recusa a constitui-lo,
a um aco real, e no aco de despejo, que o proprietrio dever recorrer para conse-
guir a desocupao da casa.

167
francisco pereira coelho

1978. na Rev. Ord. Advog., 1979, pp. 163 ss.; P. FURTADO, 415-431; OR-
LANDO DE CARVALHO, Alguns aspectos da negociao do estabeleci-
mento, RLJ. 117., pp. 331-333, e 118., pp. 229-233: P. LIMA - A. VARELA,
Cd. civ. anot., vol. 2., 3. ed., anot. art. 1094. M. FROTA, 310-314.

Nos termos do art. 1094., o direito de resoluo caduca se no for


exercido dentro de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe
serve de fundamento317.
O princpio no suscita dificuldades quando a causa de pedir invo-
cada um facto instantneo, mas a sua aplicao as causas que se tra-
duzem em violaes contratuais repetidas ou duradouras cedo comeou
a dividir a jurisprudncia.
O preceito foi interpretado de duas maneiras.
Segundo uma interpretao, no caso de violaes contratuais re-
petidas (v. g., falta de pagamento da renda) o prazo de ano contar-se-ia a
partir da data em que o senhorio tivesse conhecimento da primeira des-
sas violaes, e no caso de violaes duradouras ou continuadas (v.g.,
falta de residncia permanente) a partir da data em que o fundamento de
resoluo do contrato se verificasse, com o conhecimento do senhorio, e
o direito de pedir o despejo comeasse a poder exercer-se318.
Segundo outra interpretao, no caso de violaes contratuais re-
petidas o prazo de caducidade de um ano correria separadamente para
cada uma delas, de modo que, se as infraces se repetissem, o direito
de pedir o despejo poderia sempre continuar a exercer-se com base nas
infraces de que o senhorio tivesse conhecimento h menos de um ano.
E tratando-se de infraces duradouras ou continuadas o prazo renovar-

317
A caducidade no de conhecimento oficioso, tem de ser invocada pelo ar-
rendatrio na contestao, de acordo com as regras gerais (arts. 333., n. 2 CC e 489.
CPCiv.). Tratando-se de matria no subtrada disponibilidade das partes, o regime de
caducidade do art. 1094. reveste porm carcter supletivo (art. 330.): cfr. a este prepsito
M. FROTA, pp. 310-311. No que se refere ao onus probandi cabe ao arrendatrio a prova
de j ter decorrido o prazo do art. 1094., como resulta inequivocamente do art. 343., n.
2. Note-se que a doutrina consagrada neste preceito vem na linha do Assento do S. T. J. de
22 de Maro de 1946, tirado ainda na vigncia da Lei n. 1662, de 4 de Setembro de 1924,
segundo o qual era ao inquilino que cumpria alegar e provar que a aco de despejo fun-
dada em qualquer das situaes referidas nos 6. e 8. do art. 5. daquela lei (subloca-
o indevida e aplicao do prdio para fim diverso do convencionado) fora intentada fora
do prazo estabelecido naqueles pargrafos. O assento est publicado na RLJ, ano 78.,
pp. 407 ss., com anotao de M. ANDRADE que ainda hoje se reveste de muito interesse.
318
Cfr., p. ex., o ac. da Rel. de Lisboa de 16 de Junho de 1973, no Bol. Min. Just.,
n. 228, p. 264.

168
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

-se-ia sucessivamente enquanto a infraco se mantivesse, de modo que,


praticamente, o direito de pedir o despejo s caducaria decorrido um ano
sobre a cessao da infraco319 320.
Inclinmo-nos sempre para esta segunda interpretao, pelas ra-
zes que, a propsito de caso anlogo, tivemos oportunidade de expor
no nosso estudo Caducidade do direito ao divrcio ou separao de
pessoas e bens, publicado na Rev. Leg. Jur., 104., pp. 51 ss.
Marcando ao direito de resoluo um prazo de caducidade, a lei
teria querido evitar uma hesitao excessivamente prolongada do senho-
rio sobre a resoluo do contrato, com prejuzo, quer do interesse geral
da clarificao da situao, quer do interesse do arrendatrio que no
deveria ter a ameaa de despejo permanentemente suspensa sobre ele;
quer um quer outro destes interesses, porm, no mereceriam proteco
quando o arrendatrio se mantivesse em situao de repetida ou perma-
nente violao do contrato.
Nem a lei deveria forar o senhorio a uma deciso quando o pro-
cesso de violao do contrato est, por assim dizer em aberto, no dis-

319
Cfr., entre muitos outros, o Ac. da Rel. do Porto de 23 de Janeiro de 1974, na
Rev. dos Tribunais, ano 92. (1974), pp. 188 ss. Note-se que esta jurisprudncia, a que
sempre demos o nosso apoio, manifestava por vezes hesitao na qualificao das viola-
es como instantneas ou duradouras. Cremos que a violao deveria qualificar-se como
instantnea quando a conduta violadora fosse uma s, realizada ou executada em dado
momento temporal, embora os seus efeitos permanecessem ou se protrassem no tempo
(als. d) e f) do n. 1 do art. 1093.); a violao s deveria ter-se como continuada quando o
processo de violao do contrato se mantivesse em aberto, alimentado pela conduta per-
sistente do locatrio (als. b), c), e), g), h) e i). Com efeito, no 1. caso o senhorio j disporia
de todos os elementos para tomar uma deciso (infra, no texto); s no 2. se justificaria
que a lei lhe desse a possibilidade de decidir, em funo das circunstncias, e enquanto a
conduta violadora se mantivesse, sobre a resoluo ou no resoluo do contrato.
320
No que se refere s violaes duradouras ainda de registar a posio intermdia
que A. VARELA defendia na 2 ed. do vol. II do Cd. Civ. Anot., pp. 510-512: relativamente s
causas de resoluo previstas nas als. b), d), e) e f) do n. 1 do art. 1093. CC valeria a 1 das
duas orientaes enunciadas no texto, ao passo que a 2 valeria quanto aos fundamentos
aludidos nas als. c), h) e i). Isto porque no primeiro caso a violao afectaria apenas interes-
ses particulares do locador, enquanto no segundo prejudicaria ainda o interesse pblico da
ocupao til do prdio ou da no aplicao dele a fins contrrios lei ou moral pblica.
Cremos, porm, que a distino era carecida de fundamento, pois o direito de resoluo do
contrato do art. 1093. CC concedido, em qualquer caso, em vista da proteco do interes-
se do senhorio e s desse interesse, no havendo aqui um interesse pblico que assuma
relevncia jurdica como tal. Trata-se manifestamente, no plano da lei, de relao jurdica
disponvel para todos os efeitos legais, designadamente os previstos nos arts. 353., n. 2
e 354., al. b) CC e 485., al. c) CPCiv. Simplesmente no parece que pudesse tirar-se da
argumento valido no sentido da 1 orientao referida, pois uma renncia prvia ao direito
de resoluo estaria ferida de nulidade, nos termos do art. 809. CC.

169
francisco pereira coelho

pondo ainda o senhorio de todos os elementos para se decidir a resolver


ou no resolver o contrato de arrendamento.
De resto, forar o senhorio a decidir sob presso da caducidade do
prazo poderia ser muitas vezes, na prtica, precipitar uma deciso no sen-
tido da resoluo do contrato, com prejuzo dos interesses do arrendatrio.
Por ltimo, nem poderia dizer-se que o senhorio, tendo deixado
decorrer o prazo do art. 1094., teria renunciado ao direito de resolver o
contrato com base em futuras violaes, pois uma tal renncia prvia ao
direito de resoluo no seria permitida pelo art. 809..
Fundamentalmente por estas razes, optmos sempre pela se-
gunda interpretao enunciada do art. 1094., interpretao consagrada,
alis, pela Reforma de 1977 (art. 1786., n. 2) relativamente ao divrcio
e separao judicial de pessoas e bens321.
S haveria a ressalvar os casos em que o senhorio tivesse dado
o seu assentimento, expresso ou tcito, situao criada pelo arren-
datrio322, e nos quais, portanto, se tivesse verificado uma modificao
objectiva do contrato de arrendamento. Se, p. ex., o inquilino do prdio
arrendado para certo ramo de comrcio passasse a exercer no prdio
ramo diverso e o senhorio desse o seu assentimento a esse exerccio,
no poderia o contrato ser resolvido com o fundamento da al. b) do n. 1
do art. 1093.323.
A doutrina exposta, que foi a que sempre ensinmos no curso, est
hoje porm prejudicada pelo Assento do S. T. J. de 3 de Maio de 1984,
segundo o qual, seja instantneo ou continuado o facto violador do con-
trato de arrendamento, a partir do seu conhecimento inicial pelo senho-
rio que se conta o prazo de caducidade estabelecido no artigo 1094. do
Cdigo Civil324.

321
Como bvio, no depunha contra a interpretao proposta o facto de a Refor-
ma no ter alterado o art. 1094. em conformidade com a doutrina do art. 1786., n. 2,
pois a reviso do regime do arrendamento estava fora dos propsitos do legislador de 1977.
322
Claro, porm, que o simples decurso do prazo do art. 1094. no constituiria facto
concludente (cfr. art. 217., n. 1) no sentido de que o senhorio tivesse dado o seu assen-
timento tcito situao criada.
323
Note-se que a circunstncia de o contrato ter de ser reduzido a escritura pblica
no faria obstculo, segundo a nova legislao locativa, orientao que preconizvamos.
Se a lei permite ao arrendatrio fazer prova por qualquer meio do prprio contrato de
arrendamento (art. 1029., n. 3), por maioria de razo lhe permitiria provar por qualquer
meio, mesmo por testemunhas, a modificao operada na finalidade do contrato.
324
Bol. Min. Just. n. . 337, pp. 182 ss.

170
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

O Assento reconhece ( importante not-lo) que esta doutrina d


origem em certos casos, em especial nos do n. 1, als. c), h) e i) do arti-
go 1093. a situaes indesejveis, absurdas e contrrias aos objectivos
sociais da ocupao efectiva de fogos; no negando, porm, nesses e
porventura noutros casos os males apontados, entende que s o legis-
lador poder remedi-los, dando ao artigo 1094., quando no opte por
outra via, formulao idntica do artigo 1786..
Baseia-se, essencialmente, em que: a) os 6. e 8. do art. 5. da
Lei n. 1662, de 4 de Setembro de 1924, revogados pelo art. 68. da Lei
n. 2030, de 22 de Junho de 1948, sempre se aplicaram, durante a longa
vigncia daqueles preceitos, sem que se fizesse distino entre factos
instantneos e duradouros, pelo que o legislador de 1966, ao referir-se
no art. 1094. ao conhecimento do facto, no poderia ter tido o prop-
sito de sancionar entendimento diverso do que fora dado a expresses
equivalentes (conhecimento da infraco; notcia da transgresso) na
Lei de 1924, pois de contrrio formularia o seu pensamento em outros
termos; b) a soluo correspondente doutrina do Assento implicaria
um menor desvio regra estabelecida no artigo 329. do Cdigo Civil;
c) a interpretao oposta contrariaria as razes objectivas de segurana
jurdica que justificam os prazos de caducidade, permitindo, muitas ve-
zes, que no mais se definisse ou s ao fim de muito tempo se definisse
uma situao que por vontade da lei deveria tornar-se certa ao fim de
curto prazo; d) a mesma interpretao levaria a deixar a sorte da relao
locativa ao inteiro arbtrio do senhorio; e) e contrariaria ainda (essa inter-
pretao) o disposto no art. 9. do Cd. Civ., enquanto tomaria em conta
um pensamento legislativo que no encontraria um mnimo de corres-
pondncia verbal na letra do art. 1094..
So argumentos infundados.
Com efeito: a) a distino entre violaes instantneas e dura-
douras ou continuadas s comeou a fazer-se, tanto em matria de
arrendamento como de divrcio e separao judicial de pessoas e bens,
na vigncia do Cdigo Civil de 1966, quando a doutrina e a jurispru-
dncia se deram conta das injustias e dos verdadeiros absurdos a que
poderia conduzir uma interpretao literal dos arts. 1094. (que alargou
para um ano e estendeu a todas as causas de resoluo o prazo de
caducidade previsto nos 6. e 8. do art. 5. da Lei n. 1662, de 4 de
Setembro de 1924) e 1782., n. 1, antiga redaco (que sujeitou a ac-

171
francisco pereira coelho

o de divrcio ou separao judicial de pessoas e bens a um prazo de


caducidade); no faz sentido, portanto, pretender que o Cdigo Civil de
1966, utilizando frmula idntica dos 6. e 8. do art. 5. da Lei de
1924, tenha querido arredar uma distino (entre factos instantneos e
duradouros) que estava inteiramente fora do seu pensamento; b) ver-
dadeiramente, a interpretao do art. 1094. que defendamos antes do
Assento no implica qualquer desvio ao princpio do art. 329. do Cd.
Civ., como procurmos mostrar, em relao ao caso anlogo do divrcio,
na Rev. Leg. Jur., vol. 104., pp. 104-105; c) a interpretao segundo a
qual o prazo de caducidade, tratando-se de facto duradouro, s ocorre a
partir da data em que o facto tiver cessado, com conhecimento do senho-
rio, satisfaz igualmente as razes objectivas de segurana jurdica que
justificam os prazos de caducidade, nos justos limites em que o interesse
do arrendatrio e o prprio interesse geral exigem uma clarificao da
situao; d) no exacto que, de acordo com a mesma interpretao, a
sorte da relao locativa fique indefinidamente ao arbtrio do senhorio,
pois basta ao inquilino fazer cessar a situao de violao do contrato
para que o senhorio, tendo conhecimento do facto, seja forado a decidir,
no ano subsequente, se pretende ou no pedir o despejo; e) finalmente,
manifesto que o pensamento legislativo em que se traduz a sobredita
interpretao tem suficiente correspondncia verbal na letra da lei, pois
relativamente s violaes duradouras ou continuadas a frmula legal
(conhecimento do facto) susceptvel de vrios entendimentos.
cedo ainda para dizer em que termos o Assento vir a ser apli-
cado na prtica, mas j podem registar-se algumas reaces salutares,
tanto da doutrina como da jurisprudncia, tendentes a evitar os absurdos
a que ela pode conduzir.
H a mencionar fundamentalmente, na doutrina, a posio de OR-
LANDO DE CARVALHO, segundo o qual o Assento de 1984, ao aludir a
factos continuados, s teria tido em vista as causas instantneas subsis-
tentes (na terminologia do autor) previstas nas als. b), d), e), f) e g) do n.
1 do art. 1093. CC, e j no as causas no instantneas reiteradas das
als. c), h), i) e j) do mesmo nmero do artigo (em que o prazo se contaria a
partir do conhecimento da sucesso ou acumulao {de factos} relevante325.

325
Rev. Leg. Jur., 118., p. 233.

172
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

No que respeita jurisprudncia merece destaque o Ac. da Rela-


o de vora de 12 de Julho de 1984326, o qual, na orientao de ANTU-
NES VARELA a que se aludiu327, decidiu que apesar do Assento de 3 de
Maio de 1984 h que excepcionar aqueles casos onde se verifique vio-
lao aos valores basilares da sociedade portuguesa actual e nos quais
o prazo se deve contar somente a partir do seu termo, no podendo o
decurso do prazo de ano e dia retirar o direito que ao titular assiste de
pr cobro a situaes imorais ou perturbadoras da paz e ordem pblicas,
e entendeu, nesta conformidade, que o senhorio podia pedir o despejo
com fundamento em falta de residncia permanente embora a situao
fosse do seu conhecimento h mais de dois anos328.
Ao lado da caducidade por decurso do prazo, nos termos do art.
1094. CC, h a ter em conta a caducidade do direito de resoluo por
cessao da causa, a que se referem os arts. 18.-21. do Decreto-lei
n. 293/77, de 20 de Julho.
A caducidade por cessao da causa opera apenas nos casos pre-
vistos nas als. d) a g) do n. 1 do art. 1093. CC em que, verificado o
respectivo condicionalismo e proposta aco de despejo, poder o ru,
mesmo que o direito de resoluo ainda no tenha caducado pelo decur-
so do prazo do art. 1094., pedir a declarao de caducidade do mesmo
direito se provar que a causa de resoluo cessou e se dispuser a cau-
cionar clusula penal, de montante a fixar pelo juiz, para obstar repeti-

326
Col. Jur., 1984, t. 4, p. 294.
327
Supra, nota (320).
328
No deve ainda deixar de referir-se o Projecto de lei n. 177/III, que comeou
a ser discutido na sesso da Assembleia da Repblica de 27 de Junho de 1984 e conti-
nuou a s-lo ao longo de vrias sesses (Dirio da Assembleia da Repblica de 27, 28 e
29 de Junho e 4, 5, 6 e 12 de Julho de 1984), mas caiu em consequncia da dissoluo
da Assembleia da Repblica e no foi retomado posteriormente. O Projecto dava ao art.
1094. CC redaco idntica do art. 1786., dentro da orientao que se nos afigura
mais correcta; uma proposta de adiantamento, que no chegou a ser discutida, previa uma
disposio transitria segundo a qual a nova lei no teria aplicao nos casos em que,
data da sua entrada em vigor, a violao cometida j fosse do conhecimento do senhorio
h mais de um ano. Note-se que a proposta correspondia, de alguma maneira, doutrina
do art. 68. da Lei n. 2030, de 22 de Junho de 1948, o qual, tendo suprimido os prazos de
caducidade, j aludidos, dos 6. e 8. do art. 5. da Lei n. 1662, de 4 de Setembro de
1924, ressalvou, porm, todos os casos em que, data da entrada em vigor da nova lei,
j tivesse decorrido o prazo necessrio para, de harmonia com a legislao anterior, se
verificar a caducidade do direito do senhorio resoluo do contrato.

173
francisco pereira coelho

o dessa causa (art. 18. , n. 1 do Decreto-lei n. 293/77)329; no caso da


al. d) do n. 1 do art. 1093. CC, nem se torna necessrio que a violao
tenha efectivamente cessado, caducando o direito de resoluo, a pedido
do arrendatrio, se este cumprir as exigncias postas no n. 2 do art. 18.
do Decreto-lei n. 293/77.
O pedido de declarao de caducidade, por cessao da causa,
do direito resoluo do contrato processado nos termos do art. 19.
do Decreto-lei n. 293/77; na hiptese prevista na al. d) do n. 1 do art.
1093. CC, o processo comporta as especialidades constantes do art.
20. daquele diploma legal.

72. Processo.

O meio prprio para fazer cessar imediatamente o arrendamento


por qualquer fundamento que d ao senhorio o direito de pedir a reso-
luo do contrato aco de despejo (art. 971. CPCiv.), que segue os
termos do processo sumrio com as especialidades constantes dos arts.
972. e segs. O desenho geral do processo de despejo imediato o mes-
mo do processo de despejo mediato ou diferido, ao qual j fizemos refe-
rncia330, mas com as especialidades que convm ao caso. O pedido de
despejo com fundamento em falta de pagamento das rendas (art. 1093.,
n. 1, al. a))331 oferece particulares dificuldades no plano processual, a
algumas das quais j se aludiu a propsito do depsito de rendas332, mas
no possvel entrar aqui na sua analise333.
Conforme vimos atrs, na sentena que declare o despejo do prdio
urbano arrendado para habitao pode o juiz ordenar o diferimento da de-
socupao do prdio, de harmonia com os arts. 1.-17. do Decreto-lei n.
293/77, de 20 de Julho. O diferimento pode ser ordenado pelo juiz quando
o contrato tenha sido denunciado pelo senhorio, nos termos do art. 1096.,

329
Note-se que o ru s pode aproveitar uma vez do benefcio do art. 18. (art. 21., n. 1).
330
Cfr. supra, pp. 154-157.
A possibilidade de o autor cumular o pedido de despejo com o de pagamento das
331

rendas em dvida ou de indemnizao est expressamente prevista no art. 470., n. 2 CPCiv.


332
Cfr. supra, n. 44.
333
Sobre o processo de despejo imediato, P. SOUSA, cit., pp. 310 ss.

174
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

n. 1 CC, ou quando tenha sido resolvido com fundamento nas als. a)334,
d) a g) e j) do n. 1 do art. 1093. (art. 1., n. 1 do Decreto-lei n. 293/77);
para alm destes casos, pode ainda o juiz diferir a desocupao do prdio
se o ru alegar e provar que a execuo imediata do despejo lhe causa
prejuzo muito superior vantagem conferida ao autor (art. 17., n. 1).
O diferimento da desocupao pode ser requerido por qualquer dos
interessados a que se refere o art. 4., n. 1 ou pelo Ministrio Pblico, ou
ordenado oficiosamente pelo juiz (art. 4., n. 2), sendo o pedido proces-
sado nos termos dos arts. 5. e segs. No juzo sobre o diferimento, deve o
juiz tomar em conta os factores referidos no art. 3.. O prazo para a desocu-
pao fixado pelo tribunal de acordo com as circunstncias: tratando-se
de denncia do contrato no deve o prazo exceder seis meses a contar do
trnsito em julgado da sentena335, que acrescem, porm, aos trs meses
a que se refere o art. 1097. CC (art. 1., n. 3); nos casos de resoluo em
que o juiz pode ordenar o diferimento da desocupao, o prazo no deve
ser excedente a um ano (art. 1., n. 1).

73. Resoluo pelo arrendatrio.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1050..

A resoluo pelo arrendatrio est prevista no art. 1050., que men-


ciona dois casos em que o arrendatrio pode resolver o contrato indepen-
dentemente da responsabilidade do locador. manifesto que o preceito
no contm, como o art. 1093., uma enumerao taxativa das causas de
resoluo do contrato pelo locatrio: este poder resolver o contrato nos
termos gerais do art. 801., n. 2 e ainda nos dos arts. 1032. e 1034., j
334
A sentena que decretar o despejo, com diferimento da desocupao, por falta
de pagamento de rendas tem carcter provisrio se o incumprimento se dever a carncia
de meios por parte do ru (art. 12., n. 2), o que a sentena declarar (art. 12., n. 1); s
se converte em definitiva se, findo o prazo do diferimento, e ru no tiver pago integral-
mente as rendas em dvida e os respectivos juros de mora, e s ento pode ser passado
mandado de despejo (art. 13., n. 1). Note-se ainda que a sentena deve ser comunicada
oficiosamente ao Instituto de Famlia e Aco Social (art. 10.), que se pronunciar sobre a
disponibilidade de casa susceptvel de ser habitada pelos ocupantes do prdio (art. 15.) e
indemnizar o autor pelas rendas vencidas e no pagas durante o perodo de diferimento,
acrescidas de juros de mora, ficando sub-rogado nos direitos daquele (art. 16.).
335
Salvo na hptese de o locatrio renunciar expressamente indemnizao do
art. 1099., n. 1 CC, em que o prazo pode ir at um ano (art. 1., n. 2, in fine).

175
francisco pereira coelho

referidos, que consideram o contrato no cumprido quando se verifique


alguma das circunstncias a previstas. Aplicando-se aqui o direito co-
mum, poder at o arrendatrio resolver o contrato no caso de incumpri-
mento de obrigaes contratuais que, embora no resultantes da lei, te-
nham sido assumidas pelo locador no prprio contrato de arrendamento.
Independentemente da culpa do senhorio336, poder ainda o ar-
rendatrio, porm, resolver o contrato nas duas hipteses previstas no
art. 1050.: se, por motivo estranho sua prpria pessoa ou dos seus
familiares, for privado do gozo da coisa, ainda que s temporariamente
(al. a)), ou se na coisa locada existir ou sobrevier defeito que ponha em
perigo a vida ou a sade do locatrio ou dos seus familiares (al. b)). No-
te-se que o locatrio, em alternativa com o direito resoluo do contrato
concedido na al. a), tem ainda um direito reduo da renda, nos termos
do art. 1040., n.s 1 e 2. Quanto ao preceituado na al. b), os familiares
a referidos parecem ser as pessoas designadas como tais no n. 3 do
art. 1040..
O processo aplicvel resoluo pelo arrendatrio est regulado
no art. 984. do Cd. Proc. Civ., que estende a este caso o disposto no
artigo antecedente, relativo denncia do contrato.

4.
CADUCIDADE

74. Anlise sumria das causas de caducidade.

P. LIMA - A. VARELA, anots. arts. 1051. e 1052.; CUNHA DE S


(F. A.), Caducidade do contrato de arrendamento (1968); S CARNEIRO
(J.G.), Breves reflexes sobre a nova legislao locativa, na Rev. dos Tri-
bunais, 93. (1975), pp. 435 ss.; P, FURTADO, pp. 467 ss.

As causas de caducidade do contrato de arrendamento so as pre-


vistas no art. 1051., n. 1337.

Se houver culpa senhorio, claro que este ser ainda responsvel pelos prejuzos
336

causados ao arrendatrio, nos termos gerais.


Note-se em, que a lei fala ainda de caducidade para designar a situao prevista
337

no art. 1793., n. 2, a que j se fez referncia noutro lugar.

176
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

a) Decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei.


O princpio s vale na prtica, porm, quanto ao aluguer, que cadu-
ca pelo decurso do prazo. No que se refere ao arrendamento, e salvas as
hipteses previstas nas als. a), b) e c) do n. 2 do art. 1083.338, o decurso
do prazo apenas permite que o contrato seja denunciado, pelo arrendatrio
ou, nos casos excepcionais das als. a) e b) do n. 1 do art. 1096. CC, pelo
senhorio.

b) Verificao da condio resolutiva ou certeza de que no se ve-


rificar a condio suspensiva a que est subordinado o arrendamento.
Remetemo-nos a este respeito para as observaes que fizemos
noutro lugar (supra, pp. 65-66).

c) Cessao do direito ou dos poderes legais de administrao


com base nos quais o contrato foi celebrado.
O direito do usufruturio ou do fiducirio cessa por morte do titular;
os poderes legais de administrao do pai cessam quando o filho atinge a
maioridade, os do cabea-de-casal quando se faz a partilha, etc.339
Deve ter-se em conta, porm, a doutrina do n. 2 do art. 1051.,
na redaco que lhe deu o art. 40. da Lei n. 46/85, segundo a qual o
arrendamento urbano no caduca se o inquilino comunicar ao senhorio
mediante notificao judicial340, nos 180 dias subsequentes ao conheci-
mento do facto que determinaria a caducidade, que pretende manter a
sua posio contratual341.

338
Como sabemos, no se aplica a estas hipteses o art. 1095., que impe ao se-
nhorio a renovao do arrendamento (art. 1083., n. 3). Cfr. supra, p. 67.
339
H a considerar, todavia, as excepes ao princpio da caducidade previstas nas
als. a), b) e c) do art. 1052.. Note-se que a doutrina da al. a) deve estender-se a casos
anlogos em que o arrendamento no seja feito pelo usufruturio mas pelo pai, pelo cabe-
a-de-casal, etc. Como bem diz A. VARELA, cit., p. 418, a soluo pode fundar-se no art.
895. (devidamente adaptado ao caso), aplicvel por fora do art. 939..
340
O Ac. do S. T. J. de 15 de Abril de 1975 (Bol. Min. Just. n. 246, p. 143) decidiu que
a notificao no pode ser feita na prpria aco de despejo proposta com fundamento
em caducidade do contrato, mas no se v razo para o inquilino no poder notificar a o
senhorio de que pretende manter o contrato de arrendamento. Cfr. S CARNEIRO (J. G.),
Breves reflexes sobre a nova legislao locativa, na Rev. dos Trib., 93., p. 439, nota (15).
341
ao arrendatrio que incube provar que comunicou ao senhorio, por notificao
judicial, que pretende manter a posio contratual e que fez essa comunicao antes de

177
francisco pereira coelho

Foi o Decreto-lei n. 67/75, de 19 de Fevereiro, que concedeu ao ar-


rendatrio a possibilidade de, em casos como os referidos, evitar a caduci-
dade do arrendamento mediante notificao judicial do locador, nos termos
expostos, introduzindo, assim, uma medida de proteco de largo alcance
social pois aqueles casos ocorrem com muita frequncia na prtica.
O confronto entre os n.s 2 e 3, acrescentados ao 1051. CC pelo
Decreto-lei n. 67/75, e a nova formulao do Decreto-lei n. 328/81 (man-
tida, fundamentalmente, na Lei n. 46/85), que deu outra redaco ao n.
2 e suprimiu o n. 3 do preceito, mostram que a legislao mais recente
manteve a ideia fundamental do diploma de 1975 mas com algumas alte-
raes que importa pr em evidncia.
Assim, a lei no prev agora a possibilidade de o senhorio pedir
actualizao da renda, possibilidade que era expressamente admitida
na verso inicial do preceito (art 1051., n. 2, na redaco do Decreto-lei
n. 67/75, de 19 de Fevereiro). Poderia pensar-se que o contrato ficasse
sujeito ao regime de renda condicionada (como seria razovel), mas o
caso no est previsto no art. 7. da Lei n. 46/85 e a soluo careceria
por isso de base legal.
Por outro lado, a excepo regra de caducidade do art. 1051., n.
1, al. c) prevista no n. 2 do mesmo artigo restrita ao caso de arrenda-
mento urbano (art. 1051. n. 2) e rural (art. 22., n. 2 LARur)342, valendo,
pois, quanto locao em geral aquela regra de caducidade.
O regime institudo pelo Decreto-lei n. 67/75, em que, muitas ve-
zes, o arrendamento no caducar por extino do direito ou dos poderes
legais de administrao com base nos quais o contrato foi celebrado,
confere menos interesse hiptese, prevista no art. 1034., n. 1, al. b),
de o arrendatrio haver contratado na ignorncia de que o prdio arren-

decorridos 180 dias sobre a data em que teve conhecimento do facto determinante da
caducidade. A notificao judicial ao senhorio no prazo legal constitui facto impeditivo do
direito ao despejo com fundamento em caducidade do contrato, cuja prova incube pois ao
ru, nos termos do art. 342., n. 2 CC.
342
No que se refere ao arrendamento florestal h que ter em conta o art. 19., n. 1
LAFlor, segundo o qual o contrato se mantm independentemente de qualquer comunicao
ao senhorio, embora o arrendatrio possa denunciar o contrato se lhe aprouver, nos termos
do art. 18. (infra, n. 105). Trata-se de regime mais favorvel ao arrendatrio, o qual, no caso
de arrendamento urbano e rural, poder, por desleixo ou desconhecimento, no notificar o
senhorio no prazo do art. 1051., n. 2 CC. certo que os 180 dias correm a partir da data
do conhecimento pelo arrendatrio do facto determinante da caducidade, mas o nus da
prova do conhecimento efectivo incumbe ao arrendatrio (supra, nota (341)), que pode no
conseguir fazer essa prova.

178
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

dado pertencia ao usufruturio, herana indivisa, ao filho menor do lo-


cador, etc., e lhe terem advindo prejuzos em consequncia desse facto.
Uma tal possibilidade continua todavia a existir, quer o arrendamento em
questo venha a caducar, quer o contrato no caduque por o arrendat-
rio ter vindicado a sua posio contratual nos termos e dentro do prazo
do art. 1051., n. 2. Se o arrendatrio ignorava que o locador no tinha a
plena propriedade do prdio arrendado, poder pedir-lhe indemnizao
dos danos causados343.

d) Morte do locatrio, salvo conveno escrita em contrrio.


J vimos atrs que o arrendamento para habitao no caduca,
porm, por morte do primitivo arrendatrio (ou daquele a quem tiver sido
cedida a sua posio contratual) se lhe sobreviver cnjuge no separado
judicialmente de pessoas e bens ou de facto, se o arrendatrio deixar
parentes ou afins na linha recta com menos de um ano ou que com ele
vivessem pelo menos h um ano, ou ainda, tratando-se de arrendatrio
no casado ou separado judicialmente de pessoas e bens, se lhe sobre-
viver pessoa que, data da morte, vivesse com ele em unio de facto h
mais de cinco anos. O direito ao arrendamento transmite-se nestes casos
a essas pessoas nos termos e pela ordem do art. 1111., n. 3, embora os
sucessores possam renunciar transmisso comunicando a renncia ao
senhorio no prazo de 30 dias.
No se verificando este caso excepcional em que a posio de in-
quilino se transmite, mantendo-se, portanto, o arrendamento, a morte do
arrendatrio faz caducar o contrato, segundo a regra do art. 1110., n. 1,
2 parte.
Deve ter-se em conta, porm, o direito a novo arrendamento con-
ferido pelo art. 28. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, no caso de ca-
ducidade do arrendamento para habitao por morte do locatrio (art.
1051., n. 1, al. d)), porque se trate de inquilino no primitivo ou porque,
tratando-se do primitivo inquilino, no lhe sobreviva qualquer das pes-
soas referidas nos n.s 1 e 2 do art. 1111..
O direito a novo arrendamento conferido, em primeiro lugar, s
pessoas referidas na al. a) do n. 1 do art. 1109. CC, desde que con-
vivam com o inquilino h mais de cinco anos, com excepo das que

343
O incumprimento do contrato (art. 1032.) resultar de o locador no ter informa-
do o locatrio, como lhe cumpria, da situao existente e da qualidade em que contratara.

179
francisco pereira coelho

habitem o local arrendado por fora de negcio jurdico que no respeite


directamente habitao, e, em segundo lugar, aos subarrendatrios,
salvo quando a sublocao seja ineficaz em relao ao senhorio. Haven-
do vrias pessoas que vivam com o inquilino em economia comum h
mais de cinco anos, a atribuio do direito a novo arrendamento faz-se
pela ordem do n. 2 do art. 28.; sendo vrios os subarrendatrios, prefe-
re o mais antigo.
Como j tivemos oportunidade de referir, o art. l., n. 1 do Decre-
to-lei n. 420/76, de 28 de Maio, atribua neste caso um direito de pre-
ferncia a favor do subarrendatrio e das pessoas mencionadas no art.
1109. CC, desde que coabitassem h mais de cinco anos com o titular
do arrendamento caducado, direito de preferncia que o Decreto-lei n.
293/77, de 20 de Julho, passou a conceder, no s no caso de caducida-
de por morte do arrendatrio, mas tambm nas hipteses de resoluo
com fundamento nas als. a), d) a g) e j) do n. 1 do art. 1093. CC.
Em relao a este regime, foram vrias as alteraes introduzidas
pela legislao locativa posterior.
Assim, em primeiro lugar, o art. 28. da Lei n. 46/85 (como, j antes
dele, o art. 3. do Decreto-lei n. 328/81), usa agora terminologia diferente,
no falando em direito de preferncia mas em direito a novo arrendamen-
to, e esclarecendo, portanto, sem margem para dvidas, que h nestes
casos uma obrigao de arrendar legalmente imposta ao senhorio.
O ponto era controvertido na vigncia do Decreto-lei n. 420/76, onde
o direito de preferncia a que o diploma se referia foi objecto de duas in-
terpretaes diferentes.
Segundo uma delas, ao chamado direito de preferncia corres-
pondia a obrigao de celebrar contrato de arrendamento com o prefe-
rente, o qual poderia exercer o seu direito no prprio processo de despe-
jo suspendendo-se a instncia at ser decidido o incidente , e no
apenas quando viesse a ser celebrado novo contrato de arrendamento.
Segundo a outra, a lei s concedia ao preferente (como em qual-
quer outro caso de direito de preferncia) a faculdade de preterir outros
contratantes caso o senhorio viesse a celebrar novo arrendamento e
quando viesse a celebr-lo, sem o que o direito de preferncia no po-
deria ser exercido.

180
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Sempre defendemos a primeira destas solues, que veio a ser


consagrada no Assento do S. T. J. de 16 de Outubro de 1984344.
A favor dela podia invocar-se desde logo a razo da lei, que, como
se refere no relatrio do diploma, pretendeu evitar que a caducidade do
arrendamento para habitao por morte do arrendatrio conduzisse ao
despejo de pessoas que viviam na casa arrendada, porventura h longos
anos, e se defrontariam assim com dificuldades de realojamento insupe-
rveis. Por outro lado, depunha no mesmo sentido a norma transitria do
art. 2., que mandava suspender por certo prazo as aces e execues
pendentes em que o despejo ainda no tivesse sido efectuado a fim de o
direito de preferncia ser exercido no processo. Se assim acontecia nas
aces ou execues pendentes, porque havia de ser de outro modo em
futuras aces ou execues?345
certo que a lei no se exprimira com inteiro rigor, mas, tendo em
conta a sua razo de ser, parecia claro que o direito de preferncia con-
cedido pelo Decreto-lei n. 420/76 era atribudo no pressuposto de que
o senhorio estava obrigado a dar a casa de arrendamento ao titular da
preferncia346.

344
Publ. no DR, I Srie, de 17 de Dezembro de 1984. Segundo a doutrina do assen-
to, na vigncia do Decreto-lei n. 420/76, de 28 de Maio, com as alteraes do Decreto-lei
n. 293/77, de 20 de Julho, em caso de caducidade do contrato de arrendamento por morte
do locatrio, o titular do direito referido no art. 1., n. 1, daquele decreto, a apelidado de
preferncia, podia obrigar o senhorio a celebrar com ele novo contrato de arrendamento,
se aquele no alegasse e provasse qualquer das excepes do art. 5., n. 4, do Decreto-
-lei n. 445/74, de 12 de Setembro, sendo legtima a sua ocupao do fogo at celebra-
o desse contrato ou deciso final sobre o destino no fogo.
345
Seria um verdadeiro absurdo que a lei tivesse dado melhor proteco ao arren-
datrio nas aces ou execues pendentes (em que, inclusivamente, o despejo j podia
ter sido decretado ao abrigo da legislao ento em vigor) do que nas aces que viessem
a ser intentadas de futuro. Embora se tratasse de norma transitria, do art. 2. parecia,
pois, poder inferir-se um princpio geral, no sentido de que as aces de despejo propos-
tas com fundamento em caducidade do arrendamento por morte do arrendatrio deviam
suspender-se se o direito de preferncia fosse exercido no decurso da aco por alguma
das pessoas a quem a lei concedia esse direito, princpio geral que o art. 2. teria querido
aplicar mesmo s aces ou execues pendentes.
A situao tornou-se por isso mais embaraosa quando caiu esse pressuposto,
346

com a revogao da Lei do Arrendamento de 1974 pelo Decreto-lei n. 148/81, de 4 de


Junho. Claro que o problema hoje destitudo de interesse, mas no deixaremos de referir
que, segundo nos quer parecer, a soluo se manteve fundamentalmente inalterada, pois
tendo sido revogado o Decreto-lei n. 445/74, mas no o Decreto-lei n. 420/76, no qual
estava pressuposta ou subentendida uma obrigao de arrendar nos termos expostos, da
revogao do Decreto-lei n. 445/74 s resultava que o senhorio no tinha em princpio

181
francisco pereira coelho

Revertendo, porm, ao regime actual parece manifesto que, no


falando em direito de preferncia mas em direito a novo arrendamento,
a lei consagra agora sem equvocos a orientao que j se afigurava pre-
fervel na vigncia da legislao anterior347.
Titular de um direito a novo arrendamento, o interessado a quem
pertena este direito poder exerc-lo no prprio processo de despejo,
deduzindo o pedido correspondente, como poder, se o senhorio se re-
cusar a celebrar o contrato, tomar ele prprio a iniciativa, pedindo que
o tribunal condene o senhorio a celebrar contrato com ele a sentena
proferida far as vezes da declarao negocial do faltoso, nos termos do
art. 830. CC.
Em qualquer caso, porm, a recusa de novo arrendamento per-
mitida ao senhorio quando este alegue e prove alguma das circunstn-
cias previstas no art. 29., n. 1 da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, que
funcionam como causas legtimas de no cumprimento da obrigao
de arrendar: quando pretenda vender a casa (al. a))348; quando necessite
dela para sua habitao ou para construir a sua residncia e no tenha
na localidade casa prpria ou arrendada (al. b)), quando queira utilizar
a casa para sua habitao ou para nela construir a sua residncia, se
habitar casa que no satisfaa as necessidades de habitao prpria e
da famlia ou, vivendo em casa arrendada, renunciar ao respectivo arren-
damento (al. c)); quando necessite da casa para habitao de parentes
ou afins na linha recta que no tenham casa prpria ou arrendada na
localidade (al. d)); quando pretenda afectar o prdio a fim diferente da
habitao, tendo obtido para o efeito a necessria licena camarria (al.
e)); e quando pretenda ampli-lo ou construir novo edifcio em termos de
aumentar o nmero de locais arrendveis, em imvel classificado pela
cmara municipal como degradado ou subaproveitado (al. f)).
Se o senhorio ou os seus parentes ou afins, desocupado o fogo,
no o forem habitar a ttulo permanente dentro de sessenta dias ou no
permanecerem nele durante trs anos, se no forem feitas dentro deste

uma obrigao de arrendar, mas no que ele no tivesse obrigao de arrendar s pes-
soas a quem o diploma de 76 reconhecera o falado direito de preferncia.
347
Nem poder invocar-se em sentido contrrio o teor da epgrafe (Preferncia em
arrendamentos para habitao) do Captulo V da Lei n. 46/85 em que os preceitos res-
peitantes ao direito a novo arrendamento se inserem.
348
Note-se, porm, que as pessoas a que se refere o art. 28., sucessivamente e pela
ordem a estabelecida, tm direito de preferncia na venda, nos termos do art. 30. da Lei
n. 46/85.
182
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

ltimo prazo as obras que tenham justificado a recusa, se o senhorio no


realizar a venda nos doze meses seguintes ou se no afectar o prdio, no
prazo de seis meses, ao fim no habitacional invocado para a desocupa-
o, e se, em qualquer dos casos, no ocorrer motivo de fora maior, pode
o titular de direito a novo arrendamento reocupar o fogo e exigir ainda
uma indemnizao correspondente a trs anos de renda, calculada nos
termos fixados para o regime de renda condicionada (art. 29., n.s 2-4).
Notaremos, por ltimo, que o Decreto-lei n. 328/81 (cujas solues fo-
ram mantidas, no essencial, pela Lei n. 46/85, de 20 de Setembro) no se
limitou a regular o direito a novo arrendamento nos termos expostos, tendo
ainda introduzido nesta matria algumas outras alteraes muito importantes.
Assim, em primeiro lugar, limitou a concesso de direito a novo ar-
rendamento aos casos de caducidade por morte do arrendatrio, excluin-
do, portanto, a concesso do mesmo direito nas hipteses de resoluo
previstas no art. 1., n. 1, do Decreto-lei n. 420/76, de 28 de Maio, na
redaco que lhe dera o art. 28. do Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho.
Em segundo lugar, limitou tambm, significativamente, os titulares
de direito a novo arrendamento, de que passaram a no beneficiar os
hspedes e as pessoas que habitem o local arrendado por fora de ne-
gcio jurdico que no respeite directamente habitao, designadamen-
te os empregados domsticos.
Em terceiro lugar, inverteu a ordem dos titulares do direito a novo ar-
rendamento, colocando em primeiro lugar as pessoas que viviam h mais
de cinco anos com o arrendatrio falecido s depois os subarrendatrios.
Finalmente, e como j tivemos oportunidade de referir, a lei fez inter-
pretao autntica do direito anterior relativamente aos subarrendatrios,
consagrando a orientao dominante segundo a qual o sublocatrio no
goza de direito a novo arrendamento se a sublocao era ineficaz em
relao ao senhorio, por no ter sido autorizada por este ou por no lhe ter
sido comunicada.

e) Perda da coisa locada.


Deve entender-se que o preceito visa apenas a perda total da coi-
sa, consagrando a soluo que resultaria das regras do direito comum
(art. 790., n. 1). No caso de perda parcial vale o art. 793.: o objecto do
arrendamento fica reduzido parte restante, com reduo da renda, mas
o inquilino pode resolver o contrato se no lhe interessar nesses termos.

183
francisco pereira coelho

f) Expropriao por utilidade pblica.


O contrato no caducar, porm, se a expropriao se compadecer
com a subsistncia do arrendamento349.

75. Renovao do arrendamento caducado.

O contrato caducado considera-se, porm, renovado, nas condies


do art. 1054.350, se o locatrio351(3) se mantiver no gozo da coisa pelo lap-
so de um ano sem oposio do locador (art. 1056.). Assim, embora nos
casos previstos no art 1051., n. 1, al. c), o arrendamento caduque, como
vimos, se o inquilino no notificar judicialmente o senhorio, no prazo fixado
no art. 1051., n. 2, de que pretende manter a relao contratual, o arren-
damento renovar-se- se a situao permanecer por um ano sem que o
senhorio se oponha352 ao gozo do prdio pelo arrendatrio.

76. Prazo para a restituio do prdio.

P. LIMA - A. VARELA, anots. Arts. 1053. e 1116..

Caducado o arrendamento deve o arrendatrio restituir o prdio


ao senhorio, mas a lei concede-lhe uma moratria para o desocupar e

349
Sobre a indemnizao devida ao locatrio pela entidade expropriante, cfr. infra, n. 77.
O prazo da renovao pois igual ao do contrato, ou apenas de um ano se este for
350

mais longo (art. 1054., n. 2). Note-se que, como at resulta da epgrafe do art. 1056. (Outra
causa de renovao), a lei parece equiparar as duas formas de renovao quanto aos seus
efeitos, embora a renovao prevista no art. 1054. seja automtica, se nenhuma das partes
tiver denunciado o contrato, e a prevista no art. 1056. requeira que, verificada a caducidade,
a situao permanea sem oposio do senhorio durante um ano. Para um confronto entre as
duas situaes do direito anterior Lei n. 2030, GALVO TELLES, pp. 268-270.
O facto de, falecido o arrendatrio, um terceiro ter entrado no gozo da coisa no obsta
351

pois caducidade; tem de ser o prprio locatrio a manter-se nesse gozo pelo lapso de um ano.
A oposio do senhorio pode ser manifestada por qualquer meio, nos termos
352

gerais do art. 217.. Note-se que a aco de despejo com fundamento em caducidade no
tem de ser proposta no prazo do art. 1056.; pode ser proposta mais tarde, desde que o
senhorio se tenha oposto ao gozo do arrendatrio em tempo oportuno.

184
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

entregar353, varivel conforme se trata de arrendamento para habitao


ou para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal. No caso de
arrendamento para habitao a restituio do prdio s lhe pode ser exi-
gida passados trs meses sobre a verificao do facto que determinou
a caducidade, nos termos do art. 1053.. Tratando-se de arrendamento
para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal (cfr. art. 1119.),
o art. 1116. faz uma distino: se o arrendamento tiver durado um ou
mais anos, at dez, o arrendatrio s obrigado a desocupar o prdio
decorrido um ano aps o termo do contrato ou da renovao; se tiver
durado dez anos ou mais, o prazo para a desocupao de dois anos354.

77. Indemnizao ao inquilino no caso de caducidade por ex-


propriao.

P. LIMA - A. VARELA, anot, art. 1115..

Caducando o contrato em consequncia de expropriao por utili-


dade pblica, a lei considera o arrendamento encargo autnomo para o
efeito de o arrendatrio ser indemnizado pelo expropriante.
O montante da indemnizao fixado no art. 36. do Cdigo das
Expropriaes (Decreto-lei n. 845/76, de 11 de Dezembro), o qual, revo-
gando o art. 1115., n. 2 CC, concedeu um direito de indemnizao ao
prprio inquilino habitacional e regulou em termos diversos a indemniza-
o devida ao inquilino para comrcio, indstria ou exerccio de profisso
liberal. O inquilino habitacional pode optar, como dispe o art. 36., n. 2
do Cd. das Expropriaes, entre uma habitao que a entidade expro-
priante lhe faculte e uma indemnizao nos termos do n. 1 do art. 1099.
CC, ou seja, uma indemnizao de dois anos e meio de renda data
da caducidade do arrendamento; a indemnizao devida ao arrendatrio
para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal deve cobrir as
despesas relativas nova instalao e os prejuzos resultantes do pe-

353
Salvo no caso previsto na al. a) do art. 1051., em que no h que proteger o
interesse do arrendatrio que sabe de antemo quando caducar o contrato.
Note-se que este regime vale, no s no caso de caducidade, mas tambm no
354

de denncia pelo senhorio, concorrendo o art. 1116., neste caso, com o art. 1097..

185
francisco pereira coelho

rodo de paralisao de actividade, se necessrio para a transferncia,


calculados nos termos gerais de direito (art. 36., n. 3).
A lei continua a limitar, como se v, a indemnizao a pagar ao
arrendatrio pela entidade expropriante, mas a limitao constante do
art. 36., n. 3 do Cd. das Expropriaes muito diferente da que se
admitia no art. 1115., n. 2 CC e na legislao anterior. Enquanto no art.
1115., n. 2 na legislao que o precedeu se fixava indemnizao um
tecto, correspondente a determinada percentagem do valor do prdio ou
da parte do prdio ocupada pelo arrendatrio355, no art. 36., n. 3 fixa-
-se um limite indemnizao a prestar atravs de uma delimitao dos
danos indemnizveis, que sero apenas as despesas e os prejuzos
referidos, no podendo o arrendatrio, por consequncia, exigir enti-
dade expropriante a indemnizao de outros danos que a cessao do
arrendamento eventualmente lhe cause. O novo regime afigura-se mais
razovel, pois no h qualquer relao entre os prejuzos resultantes,
para o arrendatrio, da cessao do contrato de arrendamento e o valor
do prdio ou da parte do prdio ocupada, concebendo-se facilmente, p.
ex., que embora seja pequeno esse valor a nova instalao s possa fa-
zer-se com grandes despesas.

78. Compensao ao inquilino para comrcio, indstria ou


exerccio de profisso liberal.

P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1114..

No se visa agora remover o dano do inquilino, mas o enriqueci-


mento do senhorio, nas hipteses em que, tendo cessado o arrendamen-
to para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal por motivo de
caducidade356 ou de denncia do senhorio357, o prdio arrendado tenha

355
Percentagem varivel, alis, de acordo com a durao da ocupao.
356
A lei ressalva, como natural, o caso de o contrato caducar em consequncia
de perda da coisa, nos termos da al. f) do art. 1051.. Por outro lado, o art. 1114. tambm
no se aplicar no caso de expropriao por utilidade pblica, em que vale regime diverso:
cfr. o n. anterior.
Note-se que, tratando-se de denncia, pode o inquilino cumular com o direito a
357

uma compensao em dinheiro o direito a indemnizao correspondente a dois anos e


meio de renda que o n. 1 do art. 1099. lhe concede.

186
aumentado de valor locativo por facto do arrendatrio. Verificado este
condicionalismo, a lei concede ao arrendatrio direito a uma compen-
sao em dinheiro, que o tribunal fixar, at dez vezes a renda anual,
segundo juzos de equidade. a doutrina do art. 1114..

79. Processo.

O art. 970. do Cd. Proc. Civ. considera competentes os meios


regulados nos artigos antecedentes ou seja, o aviso extrajudicial, a
notificao judicial avulsa e a aco de despejo para obter a entrega
do prdio com fundamento na caducidade do arrendamento, sem neces-
sidade de aguardar o fim do prazo do contrato ou da renovao. A aco
de despejo imediato pois o meio a utilizar quando o arrendatrio no
aceite o despedimento358. Mas o despejo s poder tornar-se efectivo
(art. 970., n. 4) depois de a restituio do prdio ser exigvel nos termos
dos arts. 1053. e 1116. CC, que j tivemos oportunidade de referir359.

358
Cfr. ALBERTO DOS REIS, na Rev. Leg. Jur., 80., pp. 33 ss.
359
Supra, n. 76.

Parte II
ARRENDAMENTO
RURAL E FLORESTAL
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Captulo I
ARRENDAMENTO RURAL

Seco I
CONSTITUIO DA RELAO DE ARRENDAMENTO

80. O contrato de arrendamento rural: noo e elementos essen-


ciais.

O arrendamento rstico pode ser rural, florestal ou no rural nem flo-


restal, como vimos no n. 6. Diz-se rural o arrendamento de prdio rstico
para fins de explorao agrcola ou pecuria nas condies de uma regular
utilizao (LARur, art. 1., n. 1)360; florestal, o arrendamento de prdio rsti-
co para fins de explorao silvcola (LAFlor, art. 2., n. l); o arrendamento
que vise quaisquer outros fins no rural nem florestal. Se do contrato e
respectivas circunstncias no resultar o destino atribudo ao prdio, o ar-
rendamento de prdio rstico presume-se rural (LARur, art. 1., n. 2).
Os elementos essenciais do contrato de arrendamento rural so os
mesmos do arrendamento urbano e da locao em geral: obrigao de
proporcionar o gozo do prdio, prazo e retribuio (supra, n. 1). O gozo
concedido ao arrendatrio pode ser total ou parcial, desde que este respei-
te o mbito mnimo do art. 2.. Quanto ao prazo, j vimos que a lei estabe-
lece aqui, no s o prazo mximo do art. 1025. CC, mas tambm um prazo
mnimo, varivel conforme se trate de arrendamento a empresrio agrcola
ou a agricultor autnomo361. No que se refere retribuio, a matria ser
versada adiante a propsito da prestao do arrendatrio (infra, n. 89).

Para alguns desenvolvimentos, cfr. P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1064. e GOU-
360

CHA SOARES, S PEREIRA e NUNES MELRO, Arrendamento rural I (1977), p. 13.


361
Cfr. supra, pp. 19-20.

191
francisco pereira coelho

81. Modalidades.

O contrato de arrendamento rural pode ser feito a empresrio agr-


cola ou a agricultor autnomo, considerando-se agricultor autnomo,
362

nos termos do art. 3., n. 4 LRAgr363, o titular de uma explorao do tipo


familiar quando esta empresa agrcola constituda por uma pessoa sin-
gular que, permanente e predominantemente, utiliza a actividade prpria
ou de pessoas do seu agregado domstico, sem recurso ou com recurso
excepcional ao trabalho assalariado. Trata-se de uma distino fundamen-
tal, que releva, nomeadamente, para os efeitos dos arts. 5., 17. e 18.

82. Formao do contrato.

Valem aqui em princpio as regras gerais. H a referir, porm, o


arrendamento forado previsto no art. 36. LRAgr, em que o contrato se
forma de modo anmalo, dispensando o consentimento do senhorio.

83. Requisitos de fundo e de forma.

I. No h especialidades a registar no que se refere capacidade


e legitimidade para dar ou tomar de arrendamento, valendo aqui, por-
tanto, portanto, os princpios gerais que tivemos oportunidade de expor
nos n.s 17 e 18.
Quanto ao consentimento, no permite a lei apor ao contrato de
arrendamento rural condio resolutiva ou suspensiva (LARur, art. 4., al.
f)). Mas se o contrato for celebrado condicionalmente vlido, tendo-se a
condio como no escrita (infra, n. 92).
Finalmente, sobre o requisito da possibilidade do objecto oferece
grande interesse o disposto no art. 2. LARur, que no permite excluir
do contrato de arrendamento a vegetao permanente de natureza no
florestal e bem assim as construes destinadas habitualmente aos bens
prprios da explorao normal do prdio e habitao do arrendatrio

O art. 19., n. 4, LARur, na redaco da Lei n. 76/77, designava o arrendamento


362

ao empresrio como arrendamento rural propriamente dito.


363
Cfr. art. 39. LARur.

192
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

(n. 1). Pelo contrrio, o arvoredo existente em terrenos destinados a corte


de matos, as rvores florestais dispersas, a cortia e quaisquer outros pro-
dutos e coisas que no se destinem queles fins no se consideram com-
preendidos no arrendamento, salvo clusula expressa em contrrio (n. 2).

II. No que se refere forma do arrendamento rural importa ter presen-


te o art. 3., n. 1 LARur, que impe a reduo a escrito de todos os contra-
tos de arrendamento rural364, mesmo os existentes data da sua entrada
em vigor365, embora, quanto a estes, o princpio s tenha aplicao a
partir de 1 Julho de 1989 (art. 36., n. 3). Se o contrato no for reduzido
a escrito nulo; qualquer das partes, porm, tem a faculdade de exigir,
mediante notificao outra parte, a reduo do contrato a escrito (art.
3., n. 3), no podendo a nulidade ser invocada pela parte que, aps
notificao, tenha recusado a sua a reduo a escrito (n. 4). Alm disso,
nenhuma aco judicial pode ser recebida ou prosseguir, sob pena de
extino da instncia, se no for acompanhada de um exemplar do con-
trato, a menos que logo se alegue que a falta imputvel parte contr-
ria (art. 35, n. 5). Trata-se de significativas derrogaes ao direito comum
(arts. 220. e 286. CC), no qual no assume relevncia imputabilidade
da falta do documento exigido para a validade do contrato, salvo em hi-
pteses particulares em que a invocao da nulidade constitua abuso de
direito nos termos do art. 334. CC.
O contrato de arrendamento rural deve ser feito em quatro exempla-
res: nos trinta dias subsequentes celebrao do contrato366, o senhorio
deve entregar o original na repartio de finanas da sua residncia ha-

364
A lei do arrendamento rural anterior (Lei n. 76/77, de 29 de Setembro), que institu-
ra um sistema de sujeio escalonada do arrendamento rural a forma escrita, j exigia que
fossem reduzidos a escrito todos os contratos de arrendamento rural (art. 4., n. 4), mas,
segundo a melhor interpretao do preceito, o princpio no abrangia os arrendamentos de
pretrito, celebrados antes da entrada em vigor da lei. Cfr. P. COELHO, Arrendamento (Li-
es de 1987, policop.), pp. 313-315, e na jurisprudncia, entre outros, o Acs. Rel. Coimbra de
11 de Dezembro de 1984 (Col. Jur. 1984, t. 5, p. 95) e 15 de Janeiro de 1985 (Col. Jur. 1985,
t. 1, p. 61) e o Ac. Rel. Porto de 7 de Maio de 1985 (Col. Jur. 1985, t. 3, p. 237).
365
Na falta de disposio que estabelea regime diverso, o Decreto-lei n. 385/88,
de 25 de Outubro, entrou em vigor no continente em 30 de Outubro de 1988, conforme as
regras gerais (art. 2., n. 1, al. a) do Decreto-lei n. 3/83, de 11 de Janeiro).
366
Relativamente aos arrendamentos j existentes data da entrada em vigor do
Decreto-lei n. 385/88, aos quais o art. 3. do diploma s tem aplicao em 1 de Julho de
1989, parece que s a partir desta data comea a correr o prazo de trinta dias a que se
refere o n. 2 do art. 3..

193
francisco pereira coelho

bitual e uma cpia dos Servios Reginais do MAPA (art. 3., n. 2), um
terceiro fica em poder do senhorio e o quarto em poder do arrendatrio.
O contrato no est sujeito a registo qualquer que seja o prazo es-
tipulado, como resulta dos arts. 3., n. 5, LARur e 2., al. m) do Cd. Reg.
Predial. Nos termos daquela disposio, fica o contrato de arrendamento
rural isento de selo e de qualquer outro imposto, taxa ou emolumento; o
regime pois diverso do arrendamento urbano que est sujeito a imposto
de selo (supra, n. 39).

Seco II
CONTEDO DA RELAO DE ARRENDAMENTO

Subseco I
PRELIMINARES

84. Contedo legal e contedo convencional da relao de ar-


rendamento rural.

O art. 4. LARur, que contm extenso nmero de clusulas proi-


bidas, constitui importante limitao possibilidade de os contraentes
darem relao de arrendamento um contedo convencional.

85. Indicao da sequncia.

Subseco II
A PRESTAO DO SENHORIO

86. Obrigao da entrega do prdio.

O art. 2. LARur define o mbito da obrigao de entrega, ao qual j


nos referimos a propsito do requisito da possibilidade do objecto367. Re-
metemo-nos, por isso, para as observaes formuladas nesse lugar.
367
Cfr. supra, n. 83.

194
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

87. Obrigao de indemnizao das benfeitorias efectuadas


pelo arrendatrio.

H que distinguir conforme se trata de benfeitorias necessrias,


teis ou volupturias.
Nada dispe a lei quanto s benfeitorias necessrias, valendo aqui,
portanto, o regime geral dos arts. 1036., 1046. e 1273. CC que j tive-
mos oportunidade de expor (supra, n. 36). Tratando-se de reparaes
ou outras despesas urgentes, e se o senhorio estiver em mora quanto
obrigao de as fazer368, pode o arrendatrio proceder s reparaes ou
fazer as despesas necessrias sem recurso ao tribunal, podendo exigir
do senhorio, mesmo antes da cessao do arrendamento369, o reembolso
do que tenha despendido. a doutrina do art. 1036.. No se verifican-
do o condicionalismo deste artigo, vale o regime geral do art. 1273. por
fora da remisso do art. 1046., n. 1. O arrendatrio tem direito a ser
indemnizado, do mesmo modo, das benfeitorias necessrias que tenha
feito, mas s depois de obter sentena que lhe reconhea esse direito de
indemnizao370.
Quanto s benfeitorias teis, pode o arrendatrio faz-las com con-
sentimento escrito do senhorio ou, na falta deste, mediante um plano de
explorao aprovado pelos servios regionais do MAPA (LARur, art. 14.,
n. 1)371. Se as benfeitorias tiverem sido consentidas pelo senhorio o ar-
rendatrio tem o direito de lhe exigir a respectiva indemnizao, ainda de
acordo com o direito comum mas devendo ter-se em conta o disposto no
art. 15. LARur372. As benfeitorias efectuadas podero implicar alterao
do prazo do arrendamento, se assim for decidido pelos interessados ou,
368
Se a urgncia das reparaes no consentir qualquer dilao, poder o arrenda-
trio faz-las avisando do senhorio ao mesmo tempo (art. 1036., n. 1).
369
No assim quando se trata de benfeitorias teis, como parece depreender-se do
art. 15. LARur.
370
Salvo se dispuser de outro ttulo executivo: supra, nota (138).
A deciso dos servios deve ser proferida no prazo de 90 dias a contar a recep-
371

o do pedido, depois de ouvidas as partes ou os seus representantes (art. 14., n. 1), e


comunicada ao senhorio e ao arrendatrio (n. 5).
372
Parece que o arrendatrio s pode exigir indemnizao se no houver lugar ao
levantamento das benfeitorias, por este levantamento se no se poder fazer sem detrimen-
to do prdio. A lei do arrendamento rural omissa a este respeito, mas a soluo resultar
dos arts. 1046. e 1273. CC

195
francisco pereira coelho

em caso de discordncia, se tal alterao for estabelecida na deciso


dos servios do MAPA que aprove o plano (art. 14., n. 3).
Finalmente, nada dispondo a Lei do arrendamento rural sobre as
benfeitorias volupturias, no pode o arrendatrio levant-las ou ser in-
demnizado das benfeitorias que tenha feito. a soluo que resulta das
regras gerais (arts. 1046. e 1275., n. 2 CC).

88. Obrigao de preferncia na venda ou dao em compri-


mento de prdio arrendado.

O ponto est regulado no art. 28. LARur, que introduziu alteraes


significativas na legislao anterior373. Em primeiro lugar, de acordo com o
novo regime legal, s beneficiam de direito de preferncia os arrendatrios
cujo contrato de arrendamento dure pelo menos h trs anos (art. 28., n.
1)374. Por outro lado, a lei resolveu a questo da graduao da preferncia
do arrendatrio em face da do comproprietrio ou co-herdeiro, questo que
era largamente controvertida na vigncia da Lei do arrendamento rural de
1977375: nos termos do art. 28., n. 2, o direito de preferncia do arrenda-
trio cede perante o exerccio desse direito por co-herdeiro ou comproprie-
trio. Finalmente, o arrendatrio que exera o direito de preferncia agora
obrigado a cultiv-lo directamente e como seu proprietrio376 durante, pelo

Note-se que, de acordo com a nova lei, nos casos de cessao do arrendamento
373

por causa no imputvel ao arrendatrio (revogao por mtuo consentimento, denncia,


caducidade) este goza ainda do direito de preferncia nos contratos de arrendamento ce-
lebrados nos cinco anos seguintes (art. 27. LARur).
374
Regime idntico vale quanto ao arrendamento para comrcio, indstria ou exer-
ccio de profisso liberal, em que s gozam de direito de preferncia na venda ou dao
em cumprimento do prdio arrendado os inquilinos que exeram a respectiva actividade h
mais de um ano (arts. 1117., n. 1 e 1119. CC).
375
No sentido de que o direito de preferncia concedido ao arrendatrio pelo art.
29. da Lei n. 76/77, de 29 de Setembro, no abrangia a venda da quota do prdio, cfr. o
Ac. do S. T. J. de 10.12.1983, no Bol. Min. Just. n. 324, pp. 561 ss.; em sentido contrrio,
cfr. a anotao de A. VARELA ao mesmo acrdo, na Rev. Leg. Jur., 119, pp. 380 ss., e P.
COELHO, Arrendamento (Lies de 1987, policop.), p. 323, nota (1). Admitindo o art. 29.,
deste modo, dois sentidos possveis, queremos que o art. 28., n. 2 LARur no inovador,
mas interpretativo, valendo, pois, nos termos do art. 13., n. 1, CC, mesmo para os casos
em que a venda ou dao em cumprimento do prdio arrendado seja anterior data em
que o Decreto-lei n. 385/88 entrou em vigor.
No pode, pois, o arrendatrio preferente dar o prdio de arrendamento, como
376

no pode vend-lo e, posteriormente, tom-lo de arrendamento ao comprador.

196
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

menos, cinco anos, salvo caso de fora maior devidamente comprovado377,


sob pena de pagar ao anterior proprietrio o valor equivalente ao quntuplo
da ltima renda vencida e de ficar obrigado a transmitir a propriedade ao
preterido com o exerccio da preferncia, se este o desejar, pelo preo por
que adquiriu o prdio (n.s 3 e 4). de notar que a nova lei no dispe ex-
pressamente, como as anteriores, que sejam aqui aplicveis os arts. 416.
a 418. e 1410. CC, mas isto no quer dizer que os referidos preceitos no
tenham aplicao ao caso, com as necessrias adaptaes. O direito de
preferncia do arrendatrio rural, como qualquer outro, pode ser exercido
judicial ou extrajudicialmente, de acordo com as regras gerais; no caso de
exerccio judicial do direito, deve ter-se em conta, porm, o art. 21., n. 5,
segundo o qual o arrendatrio deve pagar ou depositar o preo dentro de
trinta dias aps o trnsito em julgado da sentena, sob pena de caducida-
de do direito de preferncia e do prprio direito de arrendamento378.

Subseco III
A PRESTAO DO ARRENDATRIO

89. Obrigao de pagar a renda. Montante da renda e sua reduo


e actualizao. Onde e quando deve ser paga a renda. Mora
do arrendatrio do pagamento da renda. Efeitos da mora.

A renda pode ser fixada em dinheiro379 ou em dinheiro e em gneros

377
O nus da prova incumbe naturalmente ao arrendatrio.
378
Note-se que a aquisio do prdio pelo arrendatrio no exerccio do direito de
preferncia est isenta de sisa (art. 28, n. 6), assim como qualquer transmisso onerosa
do prdio (p. ex., por permuta) a favor do arrendatrio, se estiverem preenchidas as condi-
es previstas no art. 28., n. 7.
379
Cremos, porm, que no ser vlido estipular o pagamento da renda em moe-
da especfica ou em moeda estrangeira: no art. 7., n. 1 LARur, em dinheiro significa
pois em escudos. Nem se compreendia que tais clusulas que possibilitariam uma
actualizao incontrolada do montante da renda fossem nulas no arrendamento ur-
bano e j fossem vlidas no arrendamento rural. Note-se tambm que, como decorre
dos princpios gerais (art. 762. CC), se se tiver fixado a renda em dinheiro no pode o
arrendatrio pagar em gneros ou vice-versa; uma tal faculdade alternativa s existiria
se tiver sido convencionada entre as partes.

197
francisco pereira coelho

simultaneamente380 381; a estipulao da renda em dinheiro e em gneros tem


todavia de ser expressa (art. 7., n. 1)382. E o sistema de pagamento da renda,
uma vez fixado, no pode ser alterado na vigncia do contrato (art. 7., n. 3)383.
O montante da renda fixado em princpio por acordo entre se-
nhorio e arrendatrio , mas a lei estabelece aqui, como no arrendamento
urbano, valores mximos das rendas que no podem ser excedidos sob
pena de nulidade da estipulao. As tabelas de rendas, que devem ser re-
vistas com intervalos mximos de dois anos, so fixadas em portaria dos
Ministros das Finanas e da Agricultura no para todo o pas mas por re-
gies agrcolas, com base nos gneros agrcolas predominantes na regio,
na evoluo dos seus preos correntes, na diferente natureza dos solos,
nas formas do seu aproveitamento e em quaisquer outros factores aten-
dveis384. So as solues do art. 9. LARur. As tabelas a praticar durante
o ano de 1989 so as constantes da Portaria n. 82/89, de 3 de Fevereiro,
a qual, em relao a outras que a precederam, contm uma maior indivi-
dualizao, tanto das classes de solos, das culturas arvenses de regadio e
sequeiro, como das vrias espcies, nos pomares e rvores de fruto.
Se a capacidade produtiva do prdio diminuir significativamente
por causas imprevisveis e anormais (inundaes, acidentes geolgicos

380
O que a lei permite no art. 7., como se torna evidente, que parte da renda seja
fixada em determinada quantidade de gneros, e no que ela seja fixada em determina-
da quota do produto da colheita. J vimos que a parceria agrcola s permitida, a ttulo
transitrio (art. 50.), nos limites fixados nos n.s 1 e 2 do art. 31..
381
Vale aqui regime idntico ao da parceria agrcola (art. 31., n. 1): se a renda for
fixada parcialmente em gneros, estes no podem ser mais de trs das espcies produzidas
no prdio arrendado (art. 7., n. 3). Note-se que a lei no esclarece que parte da renda pode
ser fixada em gneros; claro, porm, que tal parte no pode ser to grande que a clusula
aparea como fraudulenta, subvertendo, por assim dizer, o princpio do art. 7., n. 1, o qual,
no interesse do arrendatrio, no permite que a renda seja fixada simplesmente em gneros.
382
Expressa no quer dizer escrita, como bvio; o que a estipulao em gneros
no pode ser tcita, no sentido do art. 217., n. 1. Quando o contrato de arrendamento rural
no seja reduzido a escrito, a estipulao da renda em gneros ser naturalmente verbal.
383
Tomado letra, o princpio compreende-se mal. Se se justifica, no interesse do
arrendatrio, que uma vez fixada a renda em dinheiro no seja permitido estipular que uma
parte seja paga em gneros, j no se vm razes para proibir que, tendo-se estipulado
que parte da renda fosse paga em gneros, as partes convencionem posteriormente que
a renda seja toda paga em dinheiro. No dever entender-se que o art. 7., n. 5, LARur,
tendo em conta a sua razo de ser, s pretende excluir a primeira possibilidade, devendo
ser objecto, por isso, da correspondente interpretao restritiva?
384
A portaria pode referir ainda o valor mximo da renda dos edifcios, dependn-
cias, instalaes ou outros equipamentos fixos eventualmente abrangidos no contrato, re-
portando esse valor unidade de rea considerada (art. 9., n. 4).

198
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

e ecolgicos, pragas de natureza excepcional, etc.) e a diminuio da ca-


pacidade produtiva tiver carcter duradouro plurianual, pode o arrenda-
trio obter, em alternativa com a resoluo do contrato, uma reduo da
renda estipulada (art. 10.). O pedido de reduo da renda processado
nos termos do art. 11..
Por outro lado, as rendas convencionadas em dinheiro ou a sua
parte em dinheiro podem ser actualizadas anualmente. A iniciativa da
actualizao, nos termos do art. 8., n. 1, pode ser de qualquer das par-
tes, mas bvio que na prtica o senhorio que pede sempre ou quase
sempre a actualizao. No existindo aqui coeficientes legais de actuali-
zao da renda, como no arrendamento urbano, a aplicao do princpio
suscita todavia dificuldades. Em regra a actualizao faz-se por acordo;
na falta de acordo a renda fixada pelo senhorio e, se o arrendatrio
se opuser, o tribunal decidir. A renda fixada pelo senhorio, desde que
respeite os limites das tabelas legais, vigorar, porm, at ao trnsito em
julgado da deciso (art. 8., n. 2).
O pagamento da renda anual (art. 7., n. 4) e deve fazer-se na
data estabelecida no contrato e em casa do senhorio385, a menos que
no contrato se estipule outro lugar de pagamento (art. 7., n. 5). No pode
convencionar-se em caso algum a antecipao do pagamento (art. 7., n. 4).
Se o arrendatrio no pagar a renda na data do vencimento incorre
em mora, podendo o senhorio, decorridos noventa dias sobre aquela data,
pedir a resoluo do contrato e ainda as rendas em atraso, com juros de
mora taxa de juro legal (art. 12., n. 1)386. So estes os efeitos da mora.
O arrendatrio pode todavia obstar ao despejo se, at ao encerramento da
discusso em primeira instncia, proceder ao pagamento da renda ou das
rendas em falta, acrescidas de juros de mora taxa oficial das operaes
passivas respeitantes ao perodo de um ano e um dia (art. 12., n. 3)387.

Mas se a renda for fixada parcialmente em gneros estes devem ser entregues
385

ao senhorio na sede da explorao agrcola do prdio arrendado (art. 8., n. 2).


386
O juro legal presentemente de 15% ao ano (Portaria n. 339/87, de 24 de Abril).
387
No h hoje propriamente uma taxa oficial das operaes passivas respeitantes
ao perodo de um ano e um dia, pois a taxa destas operaes foi liberalizada (cfr. o n. 3-10
do Aviso n. 3/88, de 5 de Maro, na redaco que lhe deu o aviso Publ. no DR de 18 de
Maio de 1989); a taxa de renumerao dos depsitos a prazo por perodo superior a um
ano praticada pela Caixa Geral de Depsitos presentemente de 14,5% ao ano.

199
francisco pereira coelho

90. Algumas especificaes relativas ao modo de utilizao do


prdio. Indemnizao pelas deterioraes.

Como o arrendatrio de prdio urbano (supra, n. 46), assim o ar-


rendatrio de prdio rstico deve usar e fruir o prdio prudentemente, no
mbito e para os fins do contrato. A lei no enuncia o princpio em termos
gerais388, mas o art. 21. LARur menciona algumas das suas especifica-
es. Assim, nomeadamente, no deve o arrendatrio utilizar processos
de cultura comprovadamente depauperantes da potencialidade produtiva
dos solos (al. c)), deve velar pela boa conservao, tanto dos bens objec-
to do contrato, como dos que, no sendo objecto dele, existam no prdio
arrendado (al. d)), e deve cuidar devidamente da explorao do prdio,
de modo que ele atinja, pelo menos, os nveis de utilizao dos estabe-
lecidos na legislao em vigor (al. f)).
Se o prdio arrendado ou as coisas nele integradas sofrerem de-
terioraes ou outros danos por facto imputvel ao arrendatrio e como
consequncia de este no ter cumprido as suas obrigaes normais de
cultivador389, pode o senhorio exigir ao arrendatrio a indemnizao cor-
respondente quando o arrendamento cessar. a doutrina do art. 16. LA-
Rur. A soluo j resultaria das regras gerais, salvo pelo que toca ao dife-
rimento da obrigao de indemnizar para a data da cessao do contrato.

91. Benfeitorias efectuadas pelo senhorio.

Nos termos do art. 14., n. 2 LARur, o senhorio s poder fazer


benfeitorias teis no prdio com o consentimento escrito do arrendat-
rio ou, na falta deste, mediante a elaborao de plano prvio, aprovado

Cfr., todavia, o art. 16., in fine, que obriga o arrendatrio a cumprir com as obri-
388

gaes normais de cultivador.


389
Note-se que o preceito, literalmente, pe em alternativa a culpa do arrendatrio
e a relao de causalidade entre o no cumprimento do contrato e os danos verificados,
mas cremos tratar-se de lapso de redaco, no sendo crvel que o legislador tenha pre-
tendido responsabilizar o arrendatrio, inclusivamente pelos danos que resultem do no
cumprimento objectivo das obrigaes normais de cultivador.

200
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

pelos servios regionais do MAPA390. As benfeitorias podero implicar


alterao da renda ou do prazo do contrato, se assim for acordado pelos
interessados ou, na falta de acordo, se as alteraes forem estabelecidas
na deciso que aprove o plano (art. 14., n. 3). Se as benfeitorias impor-
tarem alterao sensvel do regime de explorao do prdio ou o arren-
datrio no se conformar com o aumento da renda que eventualmente
resulte das benfeitorias efectuadas, poder denunciar o contrato para o
fim do ano agrcola respectivo (art. 14., n. 4), avisando o senhorio no
prazo de trinta dias contados da data em que lhe seja comunicada, nos
termos do art. 14., n. 5, a deciso dos servios regionais do MAPA que
aprove a alterao do prazo do contrato ou a alterao da renda.

Subseco IV
CONTEDO CONVENCIONAL DA RELAO DE ARRENDAMENTO

92. Clusulas proibidas.

O art. 4. LARur contm extenso enunciado de clusulas nulas no


contrato de arrendamento rural. claro que, como decorre das regras
gerais, no se trata de lista taxativa mas simplesmente exemplificativa,
sendo nulas, alm das seis referidas, quaisquer outras clusulas que ofen-
dam disposies legais imperativas, ou seja, como dissemos no n. 49,
disposies que visem tutelar interesses pblicos ou proteger o arren-
datrio contra a sua fraqueza sobretudo econmica em relao ao
senhorio.
Com a proibio da clusula da al. a) pretendeu o legislador, natu-
ralmente, proteger a liberdade de o arrendatrio vender a quem quiser o
produto da sua colheita.
A al. b) consagra, relativamente ao arrendamento rural, regime
idntico ao que, mesmo sem lei expressa, defendemos no n. 38 no res-
peitante ao arrendamento urbano para habitao.
Na al. c), cuja amplitude nova e, alis, discutvel de iure conden-
do, no permite a lei que o senhorio ou o arrendatrio renunciem ante-

390
Os servios devem decidir no prazo de noventa dias a contar da recepo do
pedido (art. 14., n. 2, in fine).

201
francisco pereira coelho

cipadamente a denunciar ou a resolver o contrato, assim como a pedir a


indemnizao que for devida no caso de violao de obrigaes legais
ou contratuais. Em particular, no pode pois o senhorio renunciar previa-
mente a resolver o contrato de arrendamento nos casos previstos no art.
21. LARur ou a pedir indemnizao dos prejuzos decorrentes do no
cumprimento do contrato. A razo da lei ter sido a de evitar, no interesse
geral, que o prdio fosse mal explorado ou subaproveitado, sabendo o
arrendatrio que o senhorio no poderia resolver o contrato ou indemni-
zao dos danos causados no caso de no cumprir as suas obrigaes
legais ou contratuais.
A clusula da al. d) tambm deve considerar-se proibida, como vimos,
no arrendamento urbano391. Trata-se, num caso ou noutro, de defender o ar-
rendatrio contra a sua fraqueza, que poderia lev-lo, se isso lhe fosse per-
mitido, a renunciar antecipadamente ao benefcio da renovao do contrato.
A proibio da clusula da al. e) ter idntica explicao. Alis, a
vinculao aos servios a referidos ou a encargos extraordinrios seria
uma forma camuflada de aumentar a prestao do arrendatrio, contra
o objectivo da lei que, nomeadamente, fixa renda de modo imperativo
limites mximos.
Quanto condio al. f) , compreende-se que a lei proba a
aposio de condio resolutiva ao contrato de arrendamento, no interes-
se do arrendatrio e no prprio interesse geral da estabilidade da relao
locativa392. J no se v to claro por que razo, ao contrrio do acontece
no arrendamento urbano, no seja permitido apor condio suspensiva
ao contrato de arrendamento rural. Talvez a lei tenha receado que o pr-
dio no fosse convenientemente explorado no perodo da pendncia da
condio, dada a situao de incerteza existente nesse perodo.
Se for aposta clusula nula ao contrato de arrendamento rural deve en-
tender-se que o contrato vlido tendo-se a clusula como no escrita, in-
dependentemente do condicionalismo do art. 292. CC. No pode ser doutro
modo, dado o empenho da lei em defender a estabilidade do contrato. A solu-
o estava expressa, de resto, no art. 4. do Decreto-lei n. 201/75 e s por se
julgar desnecessria no ter sido reproduzida na legislao posterior.

391
Cfr. supra, pp. 123-124.
392
Cfr. supra, pp. 65-66.

202
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

Seco III
MODIFICAO DA RELAO DE ARRENDAMENTO

93. Transmisso da posio de senhorio.

Os casos em que o arrendamento rural se mantm mas a posio


de senhorio se transmite a outrem so muito frequentes na prtica.
Assim, no caso de falecimento do senhorio o arrendamento no
caduca (art. 22., n. 1), transmitindo-se a respectiva posio ao herdeiro
ou legatrio a quem venha a pertencer o prdio arrendado393.
Outro caso previsto no art. 22., n. 1 o de transmisso do prdio:
se o prdio arrendado transmitido por compra e venda, doao, etc., a
posio de senhorio transmite-se ao adquirente.
Por ltimo, o art. 22., n. 2, prev o caso de cessar o direito ou
findarem os poderes legais de administrao com base nos quais o con-
trato foi celebrado, mandando observar nesse caso o disposto no art.
1051., n. 2 CC que j tivemos oportunidade de referir394. O arrendamento
feito pelo usufruturio, pelo pai como administrador legal dos bens do filho
menor, pelo cabea-de-casal como administrador da herana indivisa, cadu-
ca pois em princpio se o usufruturio falecer, se o filho atingir a maioridade,
se o prdio arrendado no for adjudicado na partilha ao cabea-de-casal;
mas no caducar se o arrendatrio, no prazo de 180 dias aps o seu conhe-
cimento do facto determinante da caducidade, comunicar ao senhorio, por
notificao judicial, que pretende manter a sua posio contratual. Trata-se
de regime diverso do que valia na legislao precedente, na qual em face
do art. 22., n. 1, da Lei n. 76/77, que parecia continuar em vigor mesmo de-
pois da Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro395 o arrendamento no caducava

393
Se a raiz e o usufruto do prdio arrendado ficarem a pertencer a distintos titula-
res, a posio de senhorio transmite-se ao usufruturio, a quem cabe o uso e a fruio do
prdio (cfr. supra, n. 18).
394
Cfr. supra, pp. 177-179.
395
A dvida punha-se em face do art. 1. da Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro, que consi-
derava substitudo um conjunto de artigos da Lei n. 75/77 em que se compreendia o art. 22.,
o que levou a jurisprudncia a entender que o preceito estava revogado, pelo que, na falta de
disposio especial em contrrio, o arrendamento rural caducaria, nos termos gerais das als.
c) e d) do n. 1 do art. 1051. CC, por cessar o direito ou findarem os poderes legais de admi-

203
francisco pereira coelho

nestes casos, no se tornando necessrio que o arrendatrio comunicasse


ao senhorio a sua pretenso de manter o contrato de arrendamento.

nistrao com base nos quais o contrato fora celebrado (Ac. Rel. Coimbra de 26 de Outubro de
1982, Col. Jur. 1982, t. 4, p. 69) ou por falecimento do arrendatrio (Ac. Rel. vora de 1 de Julho
de 1982, Col. Jur. 1982, t. 4, p. 271, e Ac. Rel. Porto de 6 de Outubro de 1983, Col. Jur. 1983, t. 4,
p. 482). Estvamos porm em franca oposio a esta orientao jurisprudencial, que merecera
a concordncia de ANTUNES VARELA (Cd. Civ. anot., vol. 2, 3 ed., p. 482). A referncia ao
art. 22. da Lei n. 76/77 no art. 1. da Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro, procedia de manifesto
lapso, que ao intrprete cumpria rectificar mediante interpretao correctiva do preceito. A Lei
n. 76/79 teve por base os projectos de lei n.s 135/I e 155/I, do PCP e do PS, respectivamente,
projectos que foram aprovados na generalidade na sesso da Assembleia da Repblica de 23
de Fevereiro de 1979 e na especialidade na sesso de 20 de Julho seguinte, e que tiveram em
vista fundamentalmente, um e outro, introduzir algumas alteraes na disciplina da denncia
do contrato de arrendamento rural pelo senhorio, de um modo geral no sentido de conceder
melhor proteco ao interesse do arrendatrio. Foi nesta conformidade que, nos termos do art.
1. da Lei n. 76/79, o art. 6. da Lei n. 76/77 foi substitudo pelo novo art. 6.; os arts. 18.,
19. e 20. pelos novos arts. 18., 18.-A, 18.-B, 19., 19.-A, 19.-B, 20. e 21.; etc. Acontece,
porm, que tendo sido igualmente substitudo o art. 21. da Lei n. 76/77, referente s causas de
resoluo do contrato, pelo novo art. 22. o legislador se equivocou, mencionando o art. 22. no
conjunto de artigos da Lei n. 73/77 que teriam sido substitudos. Tratava-se, como dizemos
de um ostensivo erro de escrita, que s havia naturalmente que rectificar. No havendo, como
no havia, no novo articulado da lei, qualquer disposio respeitante aos problemas que o art.
22. pretendia solucionar (transmisso da posio contratual do senhorio e do arrendatrio nas
vrias hipteses a previstas), no fazia sentido a substituio do antigo pelo novo texto. Nem
tinha fundamento a suposio, que a jurisprudncia vinha a admitir acriticamente, de que o le-
gislador de 1979 tivesse pretendido substituir o art. 11. pelas disposies gerais da locao,
as quais valeriam aqui sem restries, no tocante queles problemas, por falta de disposio
especial que estabelecesse regime diverso. Sem falar de quanto seria contrria ao esprito do
legislador de 1979 uma soluo como a referida, a verdade que os projectos de lei n.s 135/I
e 155/I no continham qualquer proposta de alterao do regime do arrendamento rural rela-
tivamente s matrias a que o art. 22. se reportava, e que na discusso daqueles projectos
de lei na Assembleia da Repblica, na generalidade e na especialidade, discusso que pode
seguir-se no Dirio da Assembleia da Repblica, I Srie, de 16, 21 e 23 de Fevereiro, 29 de
Junho e 20 de Julho de 1979, sobre tais matrias no se disse uma s palavra. Por ltimo, seria
verdadeiramente inimaginvel que o legislador de 1979 tivesse querido aplicar ao arrendamen-
to rural o princpio de caducidade da al. d) do n. 1 do art. 1051. CC, no admitindo em caso
algum a transmisso do direito ao arrendamento por morte do arrendatrio, a qual, mesma
antes das leis do arrendamento rural de 1977 (art. 22.) e 1975 (art. 21.), j era aceite, se bem
que em termos mais restritos, no art. 1076. do Cdigo Civil de 1966 e na Base VIII da Lei n.
2114, de 15 de Junho de 1962. Fundamentalmente por estas razes entendamos que devia
ter-se como no escrita a referncia ao art. 22. da Lei n. 76/77 no art. 1. da Lei n. 76/79, de
3 de Dezembro.

204
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

94. Transmisso da posio arrendatrio: a) transmisso por


morte; b) cesso da posio contratual.

a) No que se refere transmisso por morte do direito ao arren-


damento vale regime idntico ao do art. 1111. CC. O arrendamento no
caduca por morte do primitivo arrendatrio396 se lhe sobreviver algum
dos familiares referidos no art. 23. LARur. Nos termos dos n.s 1 e 2 do
preceito, o direito ao arrendamento rural transmite-se, em primeiro lugar,
ao cnjuge sobrevivo no separado judicialmente de pessoas e bens ou de
facto397; em segundo lugar, aos parentes ou afins na linha recta que viviam
habitualmente em comunho de mesa e habitao ou em economia co-
mum com o arrendatrio h mais de um ano consecutivo398; e, em terceiro
lugar, pessoa que, no momento da morte do arrendatrio, vivia com ele
h mais de cinco anos em condies anlogas s dos cnjuges399.
396
A exigncia de que se trate do primitivo arrendatrio, ou seja, daquele que ou-
torgou o contrato de arrendamento, no est expressamente formulada no art. 23., n. 1.
No s, porm, tal exigncia resulta claramente do n. 3 do preceito, como o prprio n. 4
mostra que a transmisso do direito ao arrendamento s se admite em princpio em um
grau, apenas sendo permitida em dois graus na hiptese prevista no nmero anterior, em
que o direito ao arrendamento se transmita ao cnjuge do arrendatrio e, por morte deste,
se transmite de novo aos parentes ou afins da linha recta do primitivo arrendatrio segundo
a ordem constante do n. 2, al. b).
397
O art. 23., n. 1, refere-se ainda ao cnjuge divorciado mas com manifesto
impropriedade: o divorciado j no cnjuge como bvio.
398
Note-se que o art. 23., n. 1 LARur no prev expressamente, como o art. 1111.,
n. 1 CC, a possibilidade de o direito ao arrendamento se transmitir aos parentes ou afins
na linha recta com menos de um ano, mas cremos que a soluo deve ser a mesma nas
duas modalidades de arrendamento. O art. 23. tecnicamente to deficiente que no
pode asseverar-se que as alteraes que introduziu no art. 1111. CC, no qual visivelmente
se inspirou, traduzem deliberadas alteraes de fundo (a presuno a que se refere o art.
9., n. 3, 2 parte CC ser aqui menos consistente). Por outro lado e independentemente
desta considerao, seria manifestamente injusto excluir a transmisso do direito ao arren-
damento aos parentes ou afins com menos de um ano de idade a pretexto de que eles ain-
da no viviam h um ano com o falecido arrendatrio. A lei ter querido evitar que parente
ou fins do arrendatrio viessem viver com ele pouco antes do falecimento a fim de lhe su-
cederem o direito ao arrendamento, e exigiu, por isso, um requisito de convivncia durante
um ano; mas esta exigncia no pode fazer-se, razoavelmente em relao aos parentes
ou afins com menos de um ano de idade (ainda que, logicamente e segundo nos quer
parecer, a lei devesse ter exigido, relativamente aos parentes ou afins com menos de um
ano, que estes tivessem vivido com o falecido arrendatrio desde a data de nascimento).
399
de notar que o art. 23., n. 1, tambm no exige, como o art. 1111., n. 2 CC,
que o falecido arrendatrio fosse no casado ou separado judicialmente de pessoas e

205
francisco pereira coelho

As pessoas a quem se transmita o direito do arrendamento e que


pretendam exercer o direito transmisso, nos termos da lei, devem
comunicar ao senhorio, por escrito, a sua vontade de o exercer no prazo
de 180 dias aps a morte do arrendatrio, sob pena de caducidade do
direito. a soluo expressa do art. 24., n. 2 LARur, diversa da que,
como tivemos oportunidade de referir, est consagrada no art. 1111., n.
5 CC, cujos termos so muito outros400. Trata-se de uma soluo que,
exigindo uma aceitao expressa do direito ao arrendamento e marcando
aos familiares do arrendatrio um curto prazo para exercerem o direito
de transmisso, um prazo que eles deixaro passar, muitas vezes, por
desconhecimento da lei, nos parece vivamente criticvel de iure cons-
tituendo, mas que tem de se aceitar de iure constituto. Note-se ainda
que os familiares do arrendatrio que no pretendam aceitar o direito ao
arrendamento devem tambm comunica-lo ao senhorio, por escrito, no
prazo de 90 dias aps a morte do arrendatrio, sob pena de terem de
indemnizar os prejuzos eventualmente sofridos.

b) A cesso da posio contratual no permitida, salvo o acordo


escrito do senhorio (art. 13., n. 1); nos termos do art. 21., n. 1, al. e), a
cesso da posio contratual em casos no permitidos fundamento de
resoluo do contrato.

95. Subarrendamento.

O regime idntico ao que vale quanto cesso da posio


contratual. Salvo acordo escrito do senhorio, o subarrendamento
proibido, tanto o total como o parcial (art. 13., n. 1)401; o subarren-

bens. Cremos, porm, que tal exigncia deve fazer-se igualmente no mbito de arrenda-
mento rural. Alm de ser cabida, de novo, observao relativa deficincia tcnica do art.
23. LARur, a proteco unio de facto adulterina no se harmonizaria com o princpio
geral que parece poder extrair-se das poucas normas em que a legislao civil concede
uma proteco especfica unio de facto (arts. 1111., n. 2 e 2020. CC).
400
Com efeito, o art. 1111., n. 5 no diz que as pessoas a quem o arrendamento
se transmitir devam comunicar ao senhorio a morte do primitivo inquilino ou do cnjuge
sobrevivo sob pena de caducidade: supra, p. 132.
O subarrendamento parcial era permitido no art. 1078. CC, quando autorizado
401

pelo senhorio.

206
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

damento no autorizado pelo senhorio fundamento de resoluo do


contrato (art. 21., al. e))402

Seco IV
EXTINO DA RELAO DE ARRENDAMENTO

96. Modos de extino.

O arrendamento rural pode extinguir-se, no s pelos mesmos mo-


dos, referidos no n. 62, por que pode extinguir-se o arrendamento urbano
e rstico no rural nem florestal, mas tambm por acto da Administrao
Publica, como veremos adiante403.

97. Denncia pelo senhorio. Requisitos da denncia; obriga-


es do senhorio denunciante e respectiva sano.

A matria est regulada nos arts. 17.-20. LARur, em que a lei


distingue conforme o senhorio se encontre ou no numa das situaes
previstas nos arts. 17. e 20..
Em termos gerais, se o senhorio se encontrar numa destas situaes
goza de posio privilegiada, podendo denunciar o contrato sem que as-
sista ao arrendatrio o direito de se opor denncia; no se encontrando
o senhorio em qualquer das situaes particulares previstas nos arts. 17.

402
O regime do subarrendamento vele igualmente quanto ao comodato (art. 13., n.
1), e bem assim quanto aos arrendamentos de campanha (cfr. art. 29.) e ao contrato de
compra e venda de pastagens (art. 13., n. 2), que constitui um caso de venda de frutos
(supra, n. 3, al. a)).
403
Qualquer que seja o modo de extino do arrendamento, deve ter-se em conta
o disposto no art. 26 LARur: no decurso do ltimo ano de contrato, o arrendatrio no se
pode opor realizao dos trabalhos indispensveis ao normal aproveitamento da terra
a efectuar pelo novo cultivador (trata-se de um novo arrendatrio ou do prprio senhorio)
(n. 1); e este, por sua vez, no pode impedir as prticas necessrias colheita, utilizao
e transformao dos frutos pendentes, mesmo que realizadas pelo arrendatrio cessante
j depois do arrendamento se extinguir (n. 2), o que configura uma hiptese de eficcia
ps-contratual do contrato de arrendamento.

207
francisco pereira coelho

e 20., aplicam-se as regras gerais, que permitem ao arrendatrio obstar


efectivao da denncia em determinadas condies (art. 19.).
Num e noutro caso, porm, quer se encontre ou no em uma des-
sas situaes404, deve o senhorio respeitar os prazos legais de pr-aviso,
avisando o arrendatrio de que pretende denunciar o contrato com a an-
tecedncia mnima de dezoito ou de doze meses relativamente ao termo
do prazo ou da sua renovao, conforme se trate, respectivamente, de
arrendamento a empresrio agrcola ou a agricultor autnomo (art. 18.,
n. 1, al. b)).
Postas estas observaes preliminares, estudaremos a seguir os
requisitos da denncia, considerando, em primeiro lugar, os casos excep-
cionais em que o direito de denncia concedido em condies particu-
lares aos senhorios privilegiados referidos nos arts. 17. e 20..
O art. 17. permite ao senhorio emigrante denunciar o contrato de
arrendamento feito ao agricultor autnomo se se verificarem cumulati-
vamente os requisitos expressos nas als. a), b) e c) do n. 1 do preceito.
Em primeiro lugar, necessrio que o prprio senhorio emigrante tenha
dado o prdio de arrendamento ou que, no tendo sido ele a d-lo de
arrendamento, o senhorio emigrante o tenha adquirido por sucesso405.
Em segundo lugar, o senhorio deve necessitar406 de regressar ou ter re-
gressado h menos de um ano a Portugal. Finalmente, preciso que o
senhorio pretenda explorar directamente o prdio arrendado. Verificados
estes trs requisitos, pode o senhorio denunciar o contrato mesmo no
decurso do prazo do arrendamento (art. 17., n. 1), desde que j tenham
404
Mas se o senhorio pretender denunciar o contrato nos termos dos arts. 17. ou
20. deve comunic-lo ao inquilino no aviso a que se refere o art. 18., n. 1, al. b): arts.
17., n. 3 e 20., n. 2.
Assim, o emigrante que tenha comprado o prdio que o vendedor dera de arren-
405

damento no pode denunciar o contrato nas condies do art. 17..


406
A lei fala em necessitar, mas queremos que apenas exige que o emigrante te-
nha o propsito serio de regressar ao pas, desde que o regresso j se v, seja iminente
(supra, nota (306)): tal propsito srio de regresso imediato, no caso do senhorio emi-
grante, j preenche o requisito da necessidade. nesta orientao que a jurisprudncia
vem decidindo em matria de arrendamento urbano (cfr., p. ex., o Ac. Rel. Coimbra de
7.7.1981, Col. Jur. 1981, t. 4, p. 15), e no se vem razes para que a soluo seja outra no
mbito do arrendamento rural. De resto, se na hiptese de o senhorio j ter regressado a
Portugal a lei no controla as razes que ele possa ter tido para regressar ao pas, como
parece resultar da segunda parte da al. b) do n. 1 do art. 17., no se compreenderia que
a lei controlasse essas razes no caso de o emigrante ainda no ter regressado, exigindo,
neste caso, uma real e efectiva necessidade de regresso ou que o regresso fosse sufi-
cientemente justificado.

208
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

decorrido trs anos de vigncia do contrato (art. 17., n. 4)407, sem que o
arrendatrio possa obstar a efetivao da denncia408.
O arrendatrio despedido tem direito a uma indemnizao equiva-
lente s rendas relativas ao perodo que falta decorrer at ao termo do
prazo contratual, calculadas com base no valor da ltima renda vencida
(art. 17., n. 2).
Advirta-se, por ltimo, que o senhorio que denuncie o contrato nos
termos do art. 17. obrigado, salvo caso de fora maior, a explorar direc-
tamente o prdio arrendado durante o prazo mnimo de cinco anos (arts.
17., n. 3 e 20., n. 3); no caso de no cumprir esta obrigao, o arren-
datrio cujo contrato foi denunciado tem direito a reocupar o prdio, se
o desejar, e ainda a uma indemnizao pelos prejuzos eventualmente
sofridos (art. 17., n. 2).
O senhorio pode igualmente denunciar o contrato de arrendamen-
to rural, nos termos do art. 20., para passar ele prprio (ou filhos que
satisfaam as condies de jovem agricultor estabelecidas na lei) a ex-
plorar directamente o prdio arrendado409 sem que o arrendatrio possa
opor-se denncia410. A denncia, porm, ao contrrio do que acontece
no caso anterior, s pode ser feita para o termo do prazo ou do perodo
de renovao em curso, de harmonia com as regras gerais411.
O senhorio que pretenda denunciar o contrato nos termos do art.
20. fica igualmente obrigado, salvo caso de fora maior, a explorar direc-
tamente o prdio arrendado (por si ou pelos filhos que satisfaam as con-
dies de jovem agricultor) durante o prazo mnimo de cinco anos. No

Como se sabe, o contrato de arrendamento ao agricultor autnomo feito pelo


407

prazo mnimo de 7 anos, renovando-se por perodos sucessivos de um ano (art. 5.).
408
Ou com mais preciso: o arrendatrio s pode opor-se denncia impugnando
os factos alegados pelo senhorio (p. ex., contestando que ele tenha regressado ao pas h
menos de um ano). Provados, porm, os facto integradores na situao previsto no art. 17.
(e ao senhorio que pertence, naturalmente, o nus da prova desses factos), o tribunal s
tem de decretar o despejo.
No, portanto, para o dar de arrendamento ou em parceria, embora, claro est,
409

possa usar trabalho assalariado.


410
Cabem aqui observaes idnticas s formuladas na nota (408).
411
A denncia para explorao directa, nos termos do art. 20., constitui uma inova-
o da Lei do arrendamento rural de 1988, o que justifica a disposio transitria do art.
36., n. 5, segundo a qual os contratos j renovados data da entrada em vigor da lei s
podem ser objecto de denncia pelo senhorio para fins de explorao directa decorridos
quatro anos sobre o incio da ltima renovao.

209
francisco pereira coelho

caso de o senhorio no cumprir esta obrigao o arrendatrio tem direito


a reocupar o prdio (art. 20., n. 4); e se efectivamente o reocupar, tem
ainda direito a uma indemnizao igual ao quntuplo das rendas relativas
ao perodo de tempo em que esteve ausente (art. 20., n. 5)412.
parte estes casos excepcionais em que goza de posio privi-
legiada, o senhorio s pode denunciar o contrato de arrendamento nos
termos previstos no art. 19. LARur.
Tendo comunicado ao arrendatrio, conforme o art. 18., n. 1, al. b),
que pretende denunciar o contrato de arrendamento, dever o senhorio
(no caso, bem entendido, de o arrendatrio no aceitar o despedimento)
intentar aco de despejo nos 60 dias seguintes quela comunicao413,
mas o arrendatrio pode opor-se denncia provando que o despejo
poria em srio risco a sua subsistncia econmica e do seu agregado
familiar414. Se conseguir fazer esta prova, que naturalmente lhe cabe (art.
342., n. 2 CC), o senhorio no conseguir obter o despejo.
Note-se, por ltimo, que o despejo no pode ter lugar antes do ter-
mo do ano agrcola posterior sentena; se o arrendatrio no entregar
o prdio arrendado nos 60 dias seguintes pode o senhorio requerer que
se passe mandado para a execuo do despejo (art. 19., n. 2)415.

412
Note-se que o arrendatrio despedido, no caso previsto no art. 20., no tem di-
reito a qualquer indemnizao pelo despedimento. Soluo diversa vale no mbito do art.
17. (art. 117., n. 2), como bem se compreende, pois o senhorio emigrante pode denunciar
o arrendamento do decurso do prazo do contrato.
Ou seja (segundo parece): nos 60 dias seguintes data em que a comunicao
413

seja recebida pelo arrendatrio. Note-se ainda que o facto de o senhorio no intentar a
aco de despejo neste prazo no impede, como bvio, que ele a intente mais tarde,
desde que faa nova comunicao ao arrendatrio nos termos do art. 18., n. 1, al. b); o
que pode acontecer que a nova comunicao j no seja feita a tempo de evitar a reno-
vao do contrato.
No sendo este o caso no pode opor-se denncia, o que mostra bem como
414

a posio do arrendatrio muito menos protegida no arrendamento rural do que no arre-


damento urbano.
415
Deve ter-se em conta que, tal como no caso previsto no art. 20. (supra,nota
(412)), tambm aqui a lei no concede ao arrendatrio direito a qualquer indemnizao
pelo despedimento.

210
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

98. Denncia pelo arrendatrio.

Quanto ao arrendatrio, pode denunciar o contrato quando lhe


aprouver, para o termo do prazo ou da sua renovao, contanto que avi-
se o senhorio mediante comunicao escrita. O prazo do pr-aviso o do
art. 18., n. 1, al. a): um ano ou seis meses, conforme se trate de arren-
damento a empresrio ou a agricultor autnomo.
Hiptese particular a de o arrendatrio pretender denunciar o
contrato, nos termos do art. 14., n. 4, por as benfeitorias efectuadas
pelo senhorio importarem alterao sensvel ao regime de explorao ou
por no se conformar com o acrscimo da renda resultante dessas ben-
feitorias. O arrendatrio dever neste caso avisar o senhorio no prazo de
30 dias contados da data da notificao da deciso dos servios regio-
nais do MAPA que aprove o plano de benfeitorias ou aumente a renda, s
podendo efectivar a denncia, porm, no fim do ano agrcola respectivo.

99. Resoluo: a) carcter judicial; b) causas da resoluo.

A resoluo do arrendamento rural, como a do arrendamento ur-


bano (art. 1047. CC), reveste carcter judicial. o que se depreende do
art. 21. LARur, segundo o qual o senhorio s pode pedir a resoluo do
contrato quando se verifiquem as circunstncias a previstas.
As causas da resoluo so taxativamente essas circunstncias.
As causas das als. a) e e) correspondem, respectivamente, s que esto
previstas nas als. a) e f) do n. 1 do art. 1093. CC. J aludimos atrs s
causas das als. c), d) e f), como especificaes que, ao lado doutras,
permitem construir um modelo de arrendatrio prudente no mbito do
arrendamento rural. A causa de resoluo mais ampla a da al. b), que
constitui uma verdadeira clusula geral, devendo notar-se, porm, que a
falta ao cumprimento de alguma obrigao legal s causa de resolu-
o do contrato se causar prejuzo directo para a produtividade, substan-
cia ou funo econmica e social do prdio416.

No acontece assim no direito comum, onde o dano pressuposto do direito de


416

indemnizao mas no do direito de resoluo do contrato.

211
francisco pereira coelho

100. Caducidade.

A nica referncia caducidade a do art. 25. LARur, mas isso


no exclui, bem entendido, que o arrendamento rural caduque por apli-
cao das regras gerais da locao (art. 1051. CC), at onde a aplica-
o dessas regras no seja afastada pelas especialidades prprias desta
modalidade de arrendamento.
O que acontece, como vamos ver, que as causas de caducidade
previstas nas als. a) a e) do n. 1 do art. 1051. CC no se aplicam ou
tm escassa aplicao prtica ao arrendamento rural, compreendendo-
-se, por isso, que s a causa da al. f) tenha traduo expressa no art. 25.
LARur.
Assim, a causa de caducidade da al. a) s poder aplicar-se nos
casos excepcionais dos arts. 6. e 29. LARur. Em regra o decurso do pra-
zo no faz caducar o arrendamento, apenas permitindo a qualquer das
partes denunci-lo nos limites e termos que j estudmos. A causa da
al. b) do n. 1 do art. 1051. CC no tem aplicao ao arrendamento rural
(art. 4., al. f) LARur) e a da al. c) est expressamente prevista no art.
22., n. 2. Relativamente morte do locatrio (al. d)) o art. 23. consagra
regime especial que j tivemos oportunidade de expor no lugar apropria-
do. Finalmente, as hipteses em que a causa de caducidade da al. e) se
aplique ao arrendamento rural so muito raras na prtica417.
Como dissemos, s a expropriao por utilidade pblica est previs-
ta no art. 25. LARur, que distingue conforme a expropriao total ou
parcial. Se a expropriao total, o arrendamento considerado encargo
autnomo para o efeito de o arrendatrio ser indemnizado pelo expro-
priante; conforme dispe o n. 3 do art. 25., a indemnizao abrange o
valor dos frutos pendentes ou das colheitas inutilizadas, o valor das ben-
feitorias a que o arrendatrio tenha direito e os demais prejuzos emer-
gentes da cessao do arrendamento, calculados nos termos gerais de
direito. A expropriao parcial tem os mesmos efeitos quanto parte ex-
propriada, podendo o arrendatrio quanto parte no expropriada, optar,
em princpio, pela resoluo do contrato ou pela reduo proporcional da
417
Suponhamos que, por efeito da construo duma barragem, o prdio fica total-
mente submerso. Casos de perda parcial (desvalorizao) do prdio no faro caducar o
contrato, s justificando reduo da renda nos termos do art. 10. LARur.

212
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

renda (art. 25., n. 4); se, porm, o valor da parte expropriada for mais
do dobro do da parte no expropriada, vale o mesmo regime da expro-
priao total (n. 5)418.

101. Extino por acto da Administrao.

Interessa aqui fundamentalmente o art. 36. LRAgr, segundo o qual


os prdios rsticos declarados por portaria do Ministro da Agricultura em
situao de abandono ou mau uso podem ser objecto de arrendamento
forado ou expropriao, em termos a regulamentar por decreto-lei419. Cre-
mos que o preceito se aplica tanto aos prdios explorados directamente
pelo respectivo titular como aos que tenham sido dados de arrendamento,
pois a razo da lei vale para as duas hipteses. Se a Administrao op-
tar pelo arrendamento forado o arrendamento anterior extinguir-se-; se
optar pela expropriao o arrendamento extinguir-se- igualmente, mas
nesse caso por caducidade, nos termos expostos no n. anterior.

102. Processo.

Os processos judiciais referentes ao arrendamento rural (nomeada-


mente os processos de despejo, destinados a fazer valer a denncia, a re-
soluo ou a caducidade do contrato) tm carcter de urgncia e seguem
os termos do processo sumrio (art. 35., n. 2 LARur), excepto as aces
de preferncia, que seguem os termos do processo ordinrio ou sumrio
conforme o valor da causa, de acordo com as regras gerais (n. 1). H
sempre recurso para o tribunal da relao quanto matria de direito e o
recurso interposto da sentena que tenha decretado a restituio do prdio
tem efeito suspensivo, como no arrendamento urbano (art. 35., n. 3).

418
Note-se que a Lei do arrendamento rural, como lei posterior, revogou o art. 36.,
n. 4 do Cdigo das Expropriaes (Decreto-lei n. 845/76, de 11 de Dezembro), que esta-
belecia critrio diferente para o clculo da indemnizao.
419
O Decreto-lei n. 255/82, de 29 de Junho, define o que sejam terras abandona-
das, subaproveitadas ou em mau uso, e estabelece os nveis mnimos de aproveitamen-
to das terras nas vrias situaes possveis: terras de regadio ou com disponibilidade de
gua para rega, terras de sequeiro com capacidade de uso agrcola e terras de sequeiro
com capacidade de uso no agrcola.

213
francisco pereira coelho

Capitulo II
ARRENDAMENTO FLORESTAL

103. A relao de arrendamento florestal: generalidades.

O arrendamento florestal estava submetido disciplina do arren-


damento rural antes do Decreto-lei n. 394/88, de 8 de Novembro. Era
uma das modalidades do arrendamento rural, que a lei anterior definia
como o que tinha em vista a explorao agrcola, pecuria ou florestal do
prdio arrendado nas condies de uma regular utilizao. Foi s aquele
diploma que deu autonomia ao arrendamento florestal. E, na verdade,
este apresenta particularidades que justificam em vrios aspectos um re-
gime prprio. H povoamentos florestais que exigem longo tempo para se
desenvolverem, o que no se compadece com a regra do Cd. Civil que
no permite se celebrem contratos de locao por mais de 30 anos (art.
1025.). Por outro lado, o princpio do melhor tratamento do arrendatrio,
que constitui uma das especialidades mais caractersticas do regime do
arrendamento urbano e rural (supra, n. 7, I, al. b)), no se justifica no
mbito do arrendamento florestal, em que os arrendatrios, muitas vezes,
so as grandes empresas de celulose e os senhorios pequenos proprie-
trios agrcolas. No se vem aqui razes que imponham o princpio da
renovao obrigatria do contrato de arrendamento (art. 1095. CC), a
fixao de valores mximos das rendas, etc.420. Fundamentalmente por
estes motivos, o legislador regulou o arrendamento florestal em diploma
separado. A Lei do arrendamento florestal s tem 30 artigos e a discipli-
na legal no cobre numerosos pontos do regime do contrato, mas onde a
lei for omissa valem as regras gerais da locao (arts. 1022.-1063. CC)
e o regime dos contratos em geral (arts. 405.-456.), conforme o dispos-
to no art. 28., n. 1 LAFlor.

420
Note-se tambm que, enquanto a parceria agrcola permitida em certas con-
dies, embora a ttulo transitrio (LARur, arts. 31. e 34.), expressamente proibida a
parceria florestal (LAFlor, art. 25.).

214
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

104. Constituio da relao.

O contrato de arrendamento florestal, atravs do qual se constitui


a relao locativa correspondente, o contrato de locao de um prdio
rstico para fins de explorao silvcola lato sensu, ou seja, para qual-
quer das formas de utilizao da terra previstas nas als. a), b), c) e d) do
n. 2 do art. 2. LAFlor421. Os elementos essenciais do contrato so os
mesmos da locao em geral. A especialidade mais importante respei-
ta ao prazo: o contrato de arrendamento florestal no pode por menos
de dez anos (excepto se for para instalao de viveiros) nem por mais
de setenta, considerando-se reduzido a este limite se for celebrado por
prazo superior (art. 7.). Quanto aos requisitos de fundo s h a referir o
art. 3., relativo ao objecto do contrato. Este abrange necessariamente o
terreno com o arvoredo e demais vegetao permanente, assim como as
construes indispensveis ao desempenho da sua funo econmica
normal; as construes complementares ou acessrias da explorao
florestal presumem-se compreendidas no arrendamento, mas admite-se
clusula em contrrio. Os frutos pendentes ou cortes de arvoredo j exis-
tentes data do incio do arrendamento tambm podem ser excludos do
contrato. Quanto forma, devem ter-se presentes os arts. 4. a 6. LAFlor.
O contrato e as suas alteraes devem constar de documento escrito
assinado por ambas as partes (art. 4.); mas o contrato que no tenha
sido reduzido a escrito no nulo, pois a falta de forma pode ser suprida
por deciso judicial que reconstitua as clusulas do contrato (art. 5.). O
senhorio deve enviar cpia do contrato de arrendamento aos servios re-
gionais da Direco-Geral das Florestas nos trinta dias seguintes data
da celebrao do contrato, sob pena de incorrer na coima prevista no art.
6., n. 2. Por outro lado, e tal como o arrendamento rural, o arrendamen-
to florestal no est sujeito a inscrio no registo predial e est isento de
selo e de qualquer outro imposto, taxa ou emolumento (art. 6., n. 3).

421
Nos termos do art. 2., n. 3 LAFlor, o arrendamento florestal pode incluir ainda,
embora sem predominncia na respectiva unidade de gesto, a criao de reas de re-
creio para desporto e turismo.

215
francisco pereira coelho

105. Contedo da relao.

Tambm aqui importa distinguir entre o contedo legal da relao


e o que possa resultar das estipulaes em que as partes tenham acor-
dado dentro dos limites legais, pois h clusulas que a lei fere expressa-
mente de nulidade (art. 8.). Quanto prestao do senhorio este dever,
em primeiro lugar, entregar ao arrendatrio o prdio e tudo o que cons-
titua objecto do contrato, nos termos j aludidos do art. 3.. Em princpio
o senhorio no tem de indemnizar o arrendatrio pelas benfeitorias que
este tenha feito, as quais revertem para o senhorio no termo do contrato,
quer se trate de benfeitorias necessrias, que o arrendatrio pode fazer
sem consentimento do senhorio, quer se trate de benfeitorias teis, para
as quais o arrendatrio carece desse consentimento salva clusula em
contrato. Pode todavia estipular-se que o senhorio indemnize o arrenda-
trio no termo do contrato pelas benfeitorias que este tenha feito; a in-
demnizao, nesse caso, calculada nos termos do art. 15.. O art. 16.
refere-se s benfeitorias que o senhorio faa no prdio, com o consenti-
mento do arrendatrio ou o seu suprimento judicial; se a realizao das
benfeitorias prejudicar o arrendatrio, o senhorio obrigado a indemnizar
os danos causados. Outra obrigao legal a de dar a preferncia ao ar-
rendatrio na venda ou dao em cumprimento do prdio arrendado (art.
24.). O arrendatrio graduado em primeiro lugar na escala de preferen-
tes mencionada no art. 24., n. 1, mas isto sem prejuzo da preferncia
estabelecida em favor do comproprietrio ou co-herdeiro (n. 4), como
no arrendamento rural. No que se refere prestao do arrendatrio, a
obrigao de pagar a renda objecto dos arts. 10. a 13.. Em princpio a
renda fixada em dinheiro e paga anualmente, mas pode estabelecer-se
regime diverso (art. 10., n. 1). Salvo clusula em contrrio, o pagamen-
to da renda deve ser efectuado no ltimo dia do prazo a que respeite e
no domiclio do senhorio data do vencimento (art. 12.); ao contrrio
do que acontece no arrendamento rural permitido, todavia, estipular a
antecipao do pagamento (art. 10., n. 2). Se o arrendatrio no pagar
a renda na data do vencimento incorre em mora, cabendo ao senhorio,
em alternativa, o direito de pedir indemnizao e o de resolver o contrato
exigindo to-somente as rendas em dvida. Pode o arrendatrio, todavia,

216
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual

fazer cessar a mora se pagar a renda no prazo de quinze dias a contar do


seu comeo. Se o senhorio intentar aco de despejo com base em falta
de pagamento das rendas, o direito resoluo caduca se o arrendat-
rio, at contestao da aco, pagar ou depositar as rendas em atraso
e uma indemnizao igual ao dobro do que for devido. So as solues
do art. 13. LAFLor. Qualquer dos contraentes pode requerer ao tribunal
a alterao da renda quando circunstncias excepcionais e de carc-
ter permanente alterem substancialmente a produtividade do prdio (art.
11., n. 2). Por outro lado, o contrato deve conter uma clusula de actua-
lizao da renda (art. 11., n. 1); no caso de esta no existir, o tribunal fi-
xar a renda de acordo com a equidade (art. 5., n. 3)422. O arrendatrio,
em princpio, s pode alterar a composio, o regime ou a estrutura dos
povoamentos com o consentimento do senhorio, mas no caso de injusta
recusa a falta de consentimento do senhorio pode ser suprida, mediante
autorizao do Director-Geral das Florestas ou, tratando-se de arrenda-
mento para explorao de povoamentos florestais j existentes, mediante
autorizao judicial, conforme o disposto no art. 9..

106. Modificao da relao.

A relao de arrendamento florestal pode modificar-se quanto aos


sujeitos ou quanto ao objecto, em termos idnticos aos que tivemos opor-
tunidade de expor relativamente ao arrendamento urbano e rural. A lei pre-
v expressamente as hipteses de falecimento do senhorio, transmisso
do prdio e extino do direito ou dos poderes legais de administrao
com base nos quais o contrato foi celebrado (art. 19.): em qualquer das
hipteses o arrendamento no caduca e a posio de senhorio ocupa-
da pelo sucessor ou sucessores, pela pessoa ou pessoas que tiverem
adquirido o prdio, pelo proprietrio se a propriedade do prdio se conso-
lidar por morte do usufruturio, etc.423. A transmisso do direito ao arrenda-
mento por morte do arrendatrio d-se nos termos do art. 19., n. 2, que
estabelece regime semelhante ao do art. 23. LARur e suscita idnticas

422
O processo prprio para se obter a fixao a alterao da renda, quando o contrato
seja omisso a esse respeito, o regulado nos arts. 1052. e segs. CPCiv (LAFlor, art. 27., n. 1).
Note-se que, nesta ltima hiptese, no se aplica o disposto no art. 1051., n. 2
423

CC, ao contrrio do que acontece no arrendamento rural (LARur, art. 22., n. 2).

217
francisco pereira coelho

observaes424. Quanto cesso da posio contratual do arrendatrio e


sublocao, s so permitidas com autorizao do senhorio (art. 23.).

107. Extino da relao.

Por ltimo, no tocante extino da relao locativa o regime do


arrendamento florestal diverge significativamente do arrendamento urba-
no e rural. No vale aqui o princpio da renovao obrigatria (art. 1095.
CC), caducando o contrato no fim do prazo nele fixado, nos termos gerais
do art. 1051., n. 1, al. a), salvo clusula contratual ou acordo expresso
dos contraentes (art. 21.). Por sua vez, o arrendatrio pode denunciar o
contrato a todo o tempo, mesmo no decurso do prazo, desde que avise
o senhorio com a antecedncia mnima de dois anos, nos termos do
art. 18.. O senhorio pode resolver o contrato nos casos previstos no art.
17., que estabelece regime semelhante ao do art. 21. LARur. Quanto
caducidade, e tal como no arrendamento rural, a lei apenas se refere
caducidade do arrendamento devida expropriao por utilidade pblica,
tanto total como parcial, cujos efeitos regula no art. 20..

424
Mas a lei exige aqui que os parentes ou afins do arrendatrio falecido vivessem
pelo menos h dois anos em comunho de mesa e habitao ou em economia comum
com ele (art. 19., n. 2), e que, sob pena de caducidade, os titulares do direito transmis-
so o exeram nos trs meses seguintes morte do arrendatrio, mediante comunicao
ao senhorio por carta registada com aviso de recepo.

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