Reconfiguração Das Cidades Contemporaneas

RECONFIGURAO
DAS CIDADES
CONTEMPORNEAS:
CONTRADIES E CONFLITOS
Paulo Cesar Xavier Pereira

organizao
2016
FAUUSP Universidade de So Paulo

Reconfigurao das cidades contemporneas: contradies e conflitos / Organizao de Paulo
Cesar Xavier Pereira. So Paulo: FAUUSP, 2016.
148 p. : il.
ISBN: 978-85-8089-093-8
1. Mercado Imobilirio (Aspectos Sociais) 2. Segregao Urbana

3. reas Metropolitanas (Brasil) I. Pereira, Paulo Cesar Xavier, org.
CDD 333.33
Servio de Biblioteca e Informao da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP
Comisso Editorial das Publicaes da FAUUSP
Prof. Dr. Mario Henrique Simo DAgostino

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Capa
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Eliane Aparecida Pontes
Secretria da Comisso licena Creative Commons.
SUMRIO
Introduo ......................................................................................................................................................................... 05
A imagem virtual transformada em paisagem e o desejo de esconder as
tenses do espao: por que falar em agentes, atores e mobilizaes?
Alvaro Henrique de Souza Ferreira .............................................................................................................. 09
Questes a respeito da periodizao histrica de Vitria: as formas de

construo como referncia
Carlos Teixeira de Campos Junior ................................................................................................................. 31
Reestruturao produtiva e reconfigurao da rea central de Fortaleza:

novas e velhas centralidades
Jos Borzacchiello da Silva ................................................................................................................................... 51
Grandes empresas construtoras e habitao no Brasil: suas formas de

produo e circulao
Lcia Zanin Shimbo .................................................................................................................................................... 71
Trajetrias da poltica do espao na luta por moradia no centro da cidade de

So Paulo
Mrcia Saeko Hirata .................................................................................................................................................. 89
Centralidade do capital na borda da metrpole: O caso do Porto das Dunas

na Regio Metropolitana de Fortaleza, Cear-Brasil
Maria Beatriz Cruz Rufino ................................................................................................................................. 105
A reproduo do capital no setor imobilirio e a urbanizao

contempornea: o que fica e o que muda
Paulo Cesar Xavier Pereira ................................................................................................................................ 125
Consideraes finais .............................................................................................................................................. 139
Sobre os autores ......................................................................................................................................................... 145

Introduo - p. 05 - 08
Introduo
Nesta coletnea apresentamos artigos produzidos pelo grupo de interlocuo do

projeto de pesquisa PRODUAO IMOBILIRIA E RECONFIGURAAO DAS CIDADES
CONTEMPORNEAS: CONTRADIOES E CONFLITOS URBANOS, processo CNPq
401263/2011-8 do Edital MCTI /CNPq /MEC/CAPES N. 07/2011, na rea de Cincias
Sociais Aplicadas; alguns tm carter de ensaio, levados ao grupo para debate, ou-
tros so resultados consolidados dessa discusso.
Partimos da ideia de que ocorreram importantes mudanas na passagem para o s-
culo XXI, sem que a produo do conhecimento a respeito delas tenha tido impacto
semelhante sobre a sociedade e nem contribudo para uma adequada compreenso
das contradies e conflitos urbanos enquanto manifestaes de problemas emer-
gentes que exigem nova teorizao e viso histrica dos processos em questo.
Contudo nos artigos aqui apresentados diferentes aspectos foram desenvolvidos
ou capturados pelos pesquisadores: a imagem virtual e a paisagem das cidades se
apresentam como novas centralidades, o centro histrico se manifesta como se fosse
uma nova periferia, a industrializao e os estabelecimentos fabris perderam fora
nas determinaes que estruturam os espaos, a indstria imobiliria se intensifica
do ponto de vista do capital trazendo vitalidade econmica para a reproduo so-
cial, a cidade contempornea reconfigurada no pode mais ser vista como o lugar
privilegiado da reproduo da fora de trabalho, parece estar ocorrendo uma disso-
luo do espao urbano e emergncia do espao metropolitano que se torna rele-
vante para pensar o futuro da vida urbana e da construo da cidade. A metrpole,
como uma negao da cidade, emerge como uma inovao capitalista e alternativa
para a superao de suas crises.
Nesse sentido, os pesquisadores mutuamente pela interlocuo estabelecida e pela
percepo das mudanas de diferentes situaes e experincias urbanas dedica-
ram-se construo de referncias tericas consolidadas por aproximaes e distan-
ciamentos nas discusses realizadas durante o desenvolvimento do projeto, desde
janeiro de 2012 a maio de 2014, um perodo em que se aprofundou o dilogo entre
as pesquisas e estudos que j realizavam individualmente, com diferentes nfases,
sobre a poltica pblica e habitacional, a construo imobiliria e renovao urbana e
as contradies, conflitos e mobilizaes sociais em diversos contextos urbanos onde
se destacam as cidades de Fortaleza, So Paulo, Rio de Janeiro e Vitria. As diferen-
as dessas experincias, das situaes e interpretaes fortaleceram o interesse em
compreend-las; os pesquisadores reunidos como um grupo de interlocuo pelo
projeto Produo imobiliria e reconfigurao das cidades contemporneas:
contradies e conflitos urbanos se consolidaram como equipe de pesquisa que
5
Reconfigurao das cidades contemporneas: contradies e conflitos - Paulo Cesar Xavier Pereira
pela sua diversidade de formao, experincia institucional e trajetria se constitui

em um grupo de interlocuo transdiciplinar (multi e interdisciplinar) capaz de ob-
servar por diversos ngulos e realizar aproximaes complexidade das questes
sociais e polticas propostas pelas radicais mudanas nas cidades contemporneas.
Frutos dessa rica vivncia de pesquisa, os produtos debatidos e estabelecidos nesse
dilogo confluram para a forma de artigos e se especificam pelas seguintes abor-
dagens:
lvaro Henrique de Souza Ferreira contextualiza de incio uma indagao com o t-
tulo A imagem virtual transformada em paisagem e o desejo de esconder as
tenses do espao: por que falar em agentes, atores e mobilizaes? Nesse
artigo revela como objeto analtico a imagem virtual transformada em paisagem, es-
tratgia que funciona para ocultar as tenses na produo do espao. Por meio des-
sa perspectiva procura desconstruir as estratgias de produo do espao revelia
dos habitantes do lugar a partir da construo, no imaginrio social, de iderios de
cidade, que vo ao encontro do desejo dos proprietrios fundirios, dos promotores
imobilirios e do empresariado ligado atividade turstica. O ponto de partida do
autor o pressuposto de que o espao no pode ser visto como um objeto cient-
fico separado da ideologia, das relaes de poder ou da poltica. no espao que
se materializam as tenses, as interaes e as lutas entre dominao e resistncias.
Conscientemente ou no, os pensamentos e as aes correspondem aos interesses
do grupo social do qual se faz parte; e a partir desse princpio que se promove a
produo da vida, que simultaneamente a produo do espao. A investigao
emprica foi sobre os projetos de revitalizao no Rio de Janeiro, instaurados pelas
instncias governamentais em associao com a iniciativa privada.
Considerando que o estudo da construo uma das perspectivas que se tem para
compreenso das cidades, o artigo de Carlos Teixeira de Campos Junior, Questes
a respeito da periodizao histrica de Vitria: as formas de construo
como referncia, tem um foco histrico que consiste no exerccio de mostrar as
possibilidades dessa perspectiva de abordagem das cidades. Identifica ao longo do
tempo diferentes formas de produo da construo civil imobiliria em Vitria, para
sinalizar que cada uma teria o papel de delimitar intervalos temporais, os quais te-
riam continuidades especficas dadas pela reproduo da construo, e que criariam
uma urbanizao que fosse solidria a cada uma dessas formas.
O artigo de Jos Borzacchiello da Silva, Reestruturao produtiva e reconfigu-
rao da rea central de Fortaleza: novas e velhas centralidades, apresenta
a temtica metropolitana sob a tica da reestruturao produtiva, observando as
transformaes espaciais e a reconfigurao da rea central de Fortaleza. A rea
metropolitana foi marcada por novas centralidades, enquanto o centro tradicional
6
Introduo - p. 05 - 08
passou por um processo de refuncionalizao. O autor investiga essas questes,

usando como recurso interpretativo o processo de produo da cidade luz da re-
estruturao imobiliria, como estratgia de reproduo do capital, considerando o
carter hegemnico do capital financeiro na produo imobiliria.
O artigo de Lcia Zanin Shimbo, Grandes empresas construtoras e habitao
no Brasil: suas formas de produo e circulao, analisa a forma de produo
de habitao promovida por grandes construtoras e financiada por programas ha-
bitacionais, presente no Brasil desde o incio dos anos 2000 e fortalecida com o
lanamento do Programa Minha Casa, Minha Vida. O objetivo foi compreender os
vnculos que se fazem presentes entre a produo da habitao, em seus aspectos
econmicos e tecnolgicos; a regulao e o financiamento, com a forte presena do
Estado; e o controle da produo do espao urbano. Para tanto, tomou como ponto
de partida a noo de formas de produo-circulao do espao construdo para
anlise do caso especfico de uma grande empresa construtora.
Mrcia Saeko Hirata no artigo Trajetrias da poltica do espao na luta por
moradia no centro da cidade de So Paulo discute os conflitos e contradies
da mobilizao social por moradia em antigas centralidades urbanas desde o final
da dcada de 1970, como expresso da potencialidade de superao pela polti-
ca do espao. que no perodo atual a produo imobiliria ganha relevncia na
estruturao do espao urbano e os conflitos sociais multiplicam-se e expressam
contradies que apontam para o agravamento da desigualdade social e para uma
crise do urbano de difcil resoluo. A viso urbana que incorpora a produo do
espao como parte das interpretaes sobre a reproduo social foi utilizada como
referncia em sua anlise.
O artigo de Maria Beatriz Cruz Rufino, Centralidade do capital na borda da me-
trpole: O caso do Porto das Dunas na Regio Metropolitana de Fortaleza,
Cear-Brasil, apresenta o imobilirio como frente de desenvolvimento metropoli-
tano por meio da anlise da produo do espao no Porto das Dunas, rea litor-
nea na Regio Metropolitana de Fortaleza (RMF), que se destaca como territrio
privilegiado de investimentos imobilirios de carter turstico. A autora trabalha com
a suposio de que o protagonismo do imobilirio na produo desse espao lhe
confere feies particulares. O conceito lefebvriano de instrumentalizao do espao
constituiu-se na referncia utilizada para compreender a lgica de produo desse
espao, marcado por contnua integrao metropolitana, intensa valorizao imobi-
liria e negao do urbano como espao de reproduo social.
Assim, se entende que o espao urbano tem sido instrumentalizado pela reproduo
do capital, particularmente, por meio de processos espoliativos onde se destacam a
7
espoliao imobiliria e financeira que se exacerbam como manifestao das contra-

dies e conflitos contemporneos. E no bojo desta discusso emerge a compreen-
so de que o espao da cidade instrumentalizado mundialmente pelo capital um
fenmeno global.
Neste sentido, Paulo Cesar Xavier Pereira apresenta o artigo A reproduo do
capital no setor imobilirio e a urbanizao contempornea: o que fica e o
que muda, onde procurou expor o que muda nesses processos globais e em sua
relao com o processo imediato de produo do espao. Entende que o espao, no
contexto atual, instrumentalizado pela reproduo capitalista atravs da espolia-
o imobiliria e financeira.
Desse ponto de vista considera que na explorao do trabalho pelo capital parece
importar cada vez menos qual a cidade que est sendo considerada, porque o que
se destaca a tendncia de universalizao e homogeneizao dessa relao de ex-
plorao e o atual carter global da reproduo capitalista no imobilirio. Enquanto
que, contraditoriamente, importa cada vez mais a especificidade do lugar para falar
da espoliao como forma de reproduo do capital no setor imobilirio.
No centro dessas contradies e conflitos, uma compreenso possvel que o es-
pao da cidade instrumentalizado pelo capital seja um fenmeno global que se
diferencia e particulariza conforme o tempo e o lugar. Tanto assim que, desde as
primeiras crises da segunda metade do sculo XX, tem se mostrado relevante o pa-
pel da urbanizao para a acumulao do capital, para a sobrevida do capitalismo e
inclusive na manifestao de suas crises, contradies e conflitos.
8
Alvaro Henrique de Souza Ferreira - p. 09 - 30
A imagem virtual transformada em paisagem e o desejo de esconder as ten-

ses do espao: por que falar em agentes, atores e mobilizaes?
Alvaro Henrique de Souza Ferreira
Partimos do pressuposto de que o espao no pode ser visto como um objeto cien-
tfico separado da ideologia, das relaes de poder ou da poltica. no espao que
se materializam as tenses, as interaes e as lutas entre dominao e resistncias.
Muitas vezes, acabamos, conscientemente ou no, construindo nossos pensamen-
tos e nossas aes no sentido correspondente aos interesses do grupo social do qual
fazemos parte; a partir disso que se promove a produo da vida, que simulta-
neamente a produo do espao.
O espao produzido a partir de intencionalidades, foi a partir dessa certeza que
Lefebvre (2008, 1994, 1991) falava de espao como produto/produtor. No se trata
de transform-lo em sujeito, mas de ter em conta a influncia causada pela sua
produo no cotidiano de cada um de ns. Algo que se torna claro a partir da
fragmentao do tecido urbano, da segregao espacial vivenciada pelos distintos
estratos sociais e do processo de gentrificao, cada vez mais comum nos projetos
de revitalizao implementados pelas instncias de governo em associao com a
iniciativa privada.
Temos, ento, no horizonte, alguns elementos fundamentais ao debate: a separao
entre Estado e sociedade civil; a utilizao das novas tecnologias na construo do
imaginrio social; a produo do espao, realizada a partir de tenses entre do-
minao e apropriao, que incorporam diferentes relaes de poder; e, por fim,
manifestaes e formas de resistncia.
Nosso objeto analtico trata da utilizao da imagem virtual transformada em paisa-
gem como estratgia para ocultar as tenses na produo do espao. a partir deste
cenrio que procuraremos desenvolver nosso objetivo de desconstruir as estratgias
de produo do espao revelia dos habitantes do lugar a partir da construo, no
imaginrio social, de iderios de cidade, que vo ao encontro do desejo dos proprie-
trios fundirios, dos promotores imobilirios e do empresariado ligado atividade
turstica que fazem uso das novas tecnologias, transformando imagens virtuais em
paisagens , e que tem tido como resultado graves processos de gentrificao.
Quando falamos em estratgias de produo do espao, construo de iderios
de cidade, manifestaes e formas de resistncia, no h como escapar do debate
acerca do papel dos agentes e atores sociais.
9
Por que falar em agentes e atores? E o sujeito?
De fato, no resta dvida que a teoria sociolgica que pode nos ajudar a com-
preender, conceitualmente, a diferena entre essas categorias. Se fato que tanto
o agente quanto o ator esto ligados ao agir, tambm fato que o que os move, o
ponto de partida, tem sentidos diferentes. Por vezes, as aes de modo geral se do
sem que se tenha clareza quanto ao seu objetivo; o que levou Milton Santos (1996,
p. 64) a afirmar que isto mais vlido hoje do que h alguns decnios atrs. Basta
lembrar, por exemplo, a noo e a realidade do consumo, to sensvel aos impulsos,
graas a incitaes da publicidade. Aes que se realizam em determinado lugar, e
que do origem a algumas formas urbanas, muitas vezes so fruto de desejos e es-
tratgias estranhas ao lugar. Assim, encontramo-nos entre inmeras possibilidades
de aes; algumas que fortalecem o status quo e outras que a ele se oporiam, entre
aes estratgicas (do Estado e das grandes corporaes) e aes sociais.
Ana Clara Torres Ribeiro (2012) acredita que preciso, inclusive, diferenciar atividade
e ao social. A atividade reiteraria o que est dado, o que j existe, ao passo que a
ao social busca o que ainda no existe, o que ainda est por vir. Acredita a soci-
loga, que s h potencial libertrio na ao, na atividade no. H um grande risco
quando confundimos isso, j que a ativao da sociedade, possibilitada pelas novas
tecnologias, cria um af cego por mais atividade e mais consumo, que pode adiar a
conquista de formas realmente libertrias de concepo do espao urbano.
Aos atores relaciona-se o agir como fonte de um processo; a eles so atribudas
capacidades e intenes. Ao falarmos em atores, estamos nos referindo a jogos de
poder, relaes de fora que pem em disputa conhecimento e estratgias, que
constroem encadeamentos sociais e polticos. Os agentes, embora tambm se reali-
zem no mbito do agir, so passivos no que tange definio de intencionalidades.
Tentando esclarecer um pouco mais, quando nos referimos a agente temos em con-
ta sua ligao com alguma forma de operacionalizao, com a instrumentalizao
que acompanha a ao e est includa nas relaes de poder. Bourdieu (1994, p. 69)
ajuda-nos a entender este encaminhamento ao afirmar que os agentes so indiv-
duos considerados na prtica e imersos na ao, agindo por necessidade. Em outras
palavras, os agentes estariam ligados prtica, o agir iria da prtica prtica sem
passar pela conscincia; em outras palavras, sem passar por qualquer reflexo crtica.
A categoria agente encontra-se ligada, de alguma maneira, a uma iluso, j que ao
passar ao largo de uma reflexo, sua forma de ao parece simplesmente normal,
acrtica. A base terica desenvolvida por Durkheim talvez nos ajude a entender que
a subjetividade dos agentes encontra-se ligada a crenas coletivas, sem uma mais
profunda reflexo, que simplesmente se realizam na ao.
10
Definitivamente, ator e agente no so sinnimos, visto que a categoria ator incor-

pora autonomia, capacidade reflexiva e a prpria manipulao. Alis, segundo Cro-
zier e Friedberg, 1977), no apenas se adapta, mas inventa, em funo das circuns-
tncias e em funo do movimento dos outros atores. Isto porque os atores tm
sempre como premissa a construo de estratgias de ao. Ao referir-nos a ator
social no podemos reduzi-lo a um indivduo, em contextos organizacionais, que se
define atravs, apenas, de uma ao concreta; por isso, afirma Dubar (2004, p. 60),
se no existe ator sem sistema, tambm no existe sistema sem atores sociais que
o definam como um conjunto de relaes de poder entre atores.
Os atores definem-se atravs de sua posio e dinmica de poder no sistema; assim,
nesse sentido, impossvel no conectar atores e relaes de poder. Milton Santos
(1996, p. 81), ao desenvolver a ideia de espao como um conjunto indissocivel de
sistema de objetos e sistema de aes, introduz um conceito de lugar para explicar
de que maneira ocorre a alienao e para mostrar a distncia entre quem comanda
a ao e quem a pratica. Por isso, as aes racionais tomam com frequncia esse
nome a partir da racionalidade alheia. (...) As aes so cada vez mais precisas e,
tambm, mais cegas porque obedientes a um projeto alheio.
O agente acaba sendo uma espcie de produto do sistema, participando sob a for-
ma de dispositivos para a ao. Ao contrrio, o ator define-se pela situao e pela
estrutura de jogos em que se encontra envolvido; ou seja, pelo contexto vivido que
o define como ator participante de um coletivo (DUBAR, 2004, p. 60). Embora a
subjetividade do ator se realize atravs de suas estratgias de poder, isso se d den-
tro de um jogo coletivo.
Evidentemente, poderamos falar tambm de sujeito, que no pode mais ser visto
cartesianamente. O sujeito vai se modificando, a ponto de acertarmos mais quando
falamos de formas de subjetivao do que de sujeito propriamente dito. Talvez seja
esta noo que leve Poian (2010) a afirmar que inventamos a cada momento novas
maneiras de ser dentro de um social que se, e me, modifica, construindo minha
subjetividade. E a singularidade de cada um (...) est cada vez mais nessa capacidade
de inveno. Entretanto, por vezes, usa-se sujeito como sinnimo de indivduo, ator
social ou agente. No h espao aqui, neste artigo, para fazer uma discusso mais
aprofundada acerca das inmeras vertentes definidoras da categoria sujeito; porm,
acreditamos, junto com Charlot (2000) e Dayrell (2003), ser mais adequado pensar
em sujeito como um ser humano aberto a um mundo que possui uma historicidade,
como algum que tem anseios e que se move atravs deles, e que se encontra em
interao com outros seres humanos, que tambm so sujeitos.
Quando pensamos em determinado sujeito, temos de ter em conta sua origem fa-
11
miliar e o lugar social que ocupa; falamos da forma como foi sociabilizado. Embora
o sujeito tenha uma singularidade e uma histria, por estar em contato com outros
sujeitos, sua interpretao de mundo tambm influenciada por todos esses fato-
res. Dayrell (2003) acredita que o sujeito ativo, age no e sobre o mundo, e nessa
ao se produz e, ao mesmo tempo, produzido no conjunto das relaes sociais
no qual se insere. Nesse sentido, o prprio sujeito processo, porque est sempre
sendo produzido brincando com a gramtica, o sujeito torna-se verbo.
No h como no acreditar que todo ser humano sujeito; no entanto, as diferentes
maneiras de sua construo levam, tambm, constituio de sujeitos que no con-
seguem desenvolver todas as suas potencialidades, que apenas sobrevivem ao invs
de viver. Como espero ter deixado claro nestas poucas linhas, a categoria sujeito
refere-se a um nvel de complexidade que acaba por conter as categorias analticas
de ator e de agente. Ao tratarmos do objeto analtico a que nos propusermos, de-
pendendo da dimenso que queiramos enfatizar no momento que devemos fazer
a opo por usar agentes ou atores. Em nosso caso, ao falarmos da imagem virtual
transformada em paisagem, ora estaremos nos referindo a atores, ora a agentes.
Por que transformar a imagem virtual em paisagem?
Temos presenciado impressionantes inovaes nas tecnologias de comunicao e infor-

mao. A cada instante as imagens tornam-se mais prximas do mundo real; ganham
movimento como em um filme, e cada vez mais as imagens virtuais so cuidadosamente
colocadas na paisagem. Se a paisagem tem um carter de algo que j existe, ento
essas imagens, ao serem coladas nela, acabam ajudando a introjetar nos agentes a
sensao de que isso j est dado, j um dado, porque se transformou em paisagem.
Se possvel afirmarmos, junto com Santos (1996), que a paisagem se constitui
como um conjunto de objetos reais-concretos, que junta objetos passados e pre-
sentes, a introjeo de uma imagem virtual na paisagem transforma um objeto, que
existe em projeto, em real, visto que est posto na paisagem.
A ideia de Augustin Berque (1998), ao pensar a paisagem como marca e matriz,
leva-nos a imaginar que o uso da tecnologia digital na representao da paisagem,
refora aquilo que estamos chamando de imagem virtual transformada em paisa-
gem. Trata-se de uma dupla dimenso: a paisagem marca, porque expressa a so-
ciedade; a paisagem matriz porque influencia nossos esquemas de percepo, de
concepo e de ao. Ou seja, quando a imagem colocada em uma paisagem
que reconhecemos, acabamos concebendo aquilo como posto, como j dado. Pois
bem, vejamos algumas imagens (Figuras 01, 02, 03, 04, 05 e 06).
12
Figura 01: Imagem virtual do museu de Amanh colocada na paisagem da

rea central do Rio de Janeiro e a paisagem sem o acrscimo
Fonte: http://www.g1.globo.com/rio-de-janeiro/noticia/museu-do-amanha.html, em 07/03/2012.
13
Figura 02: O fim do Viaduto da Perimetral e a introduo do VLT

Fonte: www.rio.rj.gov.br/
14
Figura 03: Praa Mau com e sem o Viaduto da Perimetral

15
Figura 04: Transformao na Av. Rio Branco em frente ao Thetro Municipal

com o VLT em funcionamento
16
Figura 05: Transformao na Praa Mau com o VLT j circulando

17
Figura 06: Transformao na Av. Francisco Bicalho: mar de prdios

Milton Santos (1996, p. 84) lembra-nos que a paisagem existe atravs de suas for-
mas, que so criadas em momentos histricos diferentes, porm coexistindo no
momento atual. Fato que as formas que compem a paisagem tm certas fun-
es que respondem s necessidades da sociedade atual. Ora, se formas virtuais so
introjetadas na paisagem, isso contribui para construir no imaginrio social a ideia
de que aquilo est ali, tem uma funo e no caba mais discutir sua necessidade ou
importncia.
Santos (1996, p. 58), ao afirmar que a partir do reconhecimento dos objetos na pai-
sagem, e no espao, somos alertados para as relaes que existem entre os lugares,
incita-nos a pensar nas relaes que ocorrem tambm nos lugares. Resta-nos saber
como poderemos escapar de toda essa estratgia de produo do espao que deixa
o citadino fora do debate acerca do que ele deseja para a sua cidade.
Para alm da hierarquizao entre movimentos sociais e ativismos: por que

no falarmos em mobilizaes?
preciso que tenhamos em conta que a poltica no se limita ao que fazem os po-
lticos eleitos, sendo uma atividade extremamente importante e que diz respeito
atividade do cidado quando intervm nos assuntos pblicos com sua opinio, voto
18
ou por qualquer outra forma de manifestao. Certa vez ouvi uma observao vinda
de um motorista de txi: a poltica importante demais para se deixar apenas nas
mos dos polticos.
Acreditamos ser necessrio reivindicar a funo poltica dos cidados, pois toda a
vida poltica e a transformao somente possvel atravs da atividade poltica.
preciso que tenhamos a conscincia de que necessria nossa participao nas
questes que dizem respeito coletividade, preciso que nos sintamos responsveis
e pertencentes a um grupo social que vive em determinada rua, em determinado
bairro, cidade, pas...
O marketing e a publicidade so tambm usados pelos polticos, que cada vez mais
se afastam da populao. Os meios de comunicao servem para informar aos pol-
ticos os desejos do eleitor. Nesse sentido, os telejornais acabam tornando-se os pro-
dutores da agenda poltica e definem tambm as conversas que sero travadas na
manh seguinte pelos telespectadores. So esses mesmos rgos de imprensa que
afirmam que a populao carioca aprovou a realizao dos Jogos Pan-Americanos
de 2007, ou que a favor das Olimpadas de 2016 na cidade ou, ainda, que aprova
o projeto de revitalizao proposto pela prefeitura.
Para escapar deste labirinto de (in)certezas, preciso que sejam criadas formas de
participao cada vez mais fortes e que contribuam para construirmos cidades que
verdadeiramente representem o desejo dos cidados. Mas para isso convm trazer
para o debate a questo dos movimentos sociais e para que servem eles.
Vivemos em uma grande cidade e comum ouvirmos falar na necessidade de res-
tabelecer a ordem, inclusive o prefeito Eduardo Paes iniciou sua administrao pro-
pondo choques de ordem. Quando se fala em restabelecer a ordem, porque h
desordem e a as (in)certezas do labirinto crescem bastante. Habituamo-nos a enten-
der a ordem atravs do vis do engenheiro e dos arquitetos, um ordenamento que
se mostra na organizao dos quarteires, ruas, sinais de trnsito, nas praas e na
segurana pblica. Lembra-nos Jlia Berezovoya Assis (2008, p. 15) que para alguns
a desordem pode ser o comrcio informal dos camels, as moradias populares nas
encostas dos morros, a prostituio. Para outros a desigualdade, a densidade demo-
grfica, o desrespeito aos moradores de rua ou tambm o preconceito contra os
moradores de favelas.
Importa, antes de tudo, ter em mente que para falarmos de movimentos sociais,
torna-se necessrio partir do cotidiano, que engloba grupos organizados, valores,
meios de produo, lugares de encontro e de conflito, diferenas... Assim, afastamo-
-nos do discurso que associa relaes de poder apenas ao Estado; o poder multi-
19
dimensional, visto que as relaes sociais so relaes de poder. Se acrescentarmos

a esta afirmao o fato de serem as relaes sociais tambm relaes espaciais, o
grau de complexidade torna-se ainda maior. Nesses termos, no h dvida: onde
h poder h tambm resistncias. Todavia, o Estado exerce papel diferenciado no
jogo de poder, pois uma instncia de poder separada do restante da sociedade
por configurar uma diviso estrutural entre dirigentes e dirigidos. Esse fato faz com
que Marcelo Lopes de Souza (2006, p. 39) afirme que associando a forte correlao
entre o exerccio do poder estatal, a reproduo de privilgios econmicos e a explo-
rao de classe, percebamos que o Estado uma instncia no somente de poder,
mas de dominao. Neste ponto acreditamos que a sociedade civil tenha um papel
fundamental, mas necessrio que ultrapasse apenas a crtica (quando muito...) e
constitua-se numa opositora aos projetos conservadores. Sabemos que o espao
um produto social e, nesse sentido, produzido com certas intencionalidades, o que
nos faz acreditar que preciso que a sociedade civil elabore suas prprias propos-
tas e lute por sua implementao independentemente dos mecanismos elaborados
pelo Estado. Alis, Souza (2006, p. 273) acredita que a sociedade deve gestar suas
prprias propostas e, revelia do Estado, apesar do Estado e contra o Estado, [deva
buscar] concretiz-las.
Em cada perodo histrico so construdas formas espaciais que deem sustentao
ao modelo vigente; assim, mesmo as decises sendo econmicas na base, so sem-
pre opes polticas. No entraremos no debate travado pelas principais correntes
tericas e sua conceituao de movimentos sociais1, partiremos da percepo de
movimentos sociais urbanos como aqueles que se colocam em oposio determi-
nada situao do cotidiano, tentando a partir de sua organizao transformar
aquilo que lhes aflige, podendo para isso usar a fora ou a coero. Essa uma per-
cepo generalista, pois em se tratando da histria recente brasileira, os movimentos
no tm feito uso da fora. Ao que nos tange, as mobilizaes tm se concentrado
na presso ao poder pblico para conseguir suas reivindicaes. Quando pensamos
em movimento social, referimo-nos a uma ao coletiva decorrente de uma luta
social, poltica, econmica ou cultural. Temos em conflito aliados e adversrios, que
procuram mobilizar-se atravs de diversas prticas espaciais, fazendo uso de inme-
ras formas de aes comunicativas, desde as mais diretas at as que se utilizam das
mais avanadas tecnologias de comunicao e informao. possvel afirmarmos
que, de certa maneira, os movimentos sociais so a expresso de um conflito de
classes e, assim, podem ter um carter defensivo ou contestatrio.
1. Segundo a literatura, as principais correntes tericas classificam movimento social a partir das abordagens estrutural, cultural e
institucional. Tais abordagens e seus desdobramentos podem ser encontrados, dentre outros, em Regina Bega dos Santos (2008), Maria da
Glria Gohn (2007; 2008), Ilse Scherer-Warren (2005).
20
Grande parte das aes coletivas que se pe em curso atualmente apresenta-se

sob a forma das denominadas Organizaes no Governamentais (ONGs); o que de
certa maneira interfere nos movimentos de reivindicao, j que parte da populao
comum acredita, inclusive, que tais organizaes poderiam ser consideradas movi-
mentos sociais. Entretanto, isso no verdadeiro, pois uma caracterstica fundamen-
tal dos movimentos sociais nascer de uma vontade coletiva, representando, segun-
do a cientista poltica Maria da Glria Gohn (2008), ao mesmo tempo um conflito
social e um projeto cultural, alm de ser uma forma de presso poltica. As ONGs,
devido necessidade de recursos financeiros para levar a diante sua ao, acabam
por se alinhar com as instituies governamentais a partir de projetos sociais, tendo,
em contrapartida, que seguir uma srie de normas que acabam por descaracterizar
e enfraquecer esse tipo de ao poltica. Ou seja, ao contrario dos movimentos so-
ciais que surgem espontaneamente a partir de uma convergncia de uma vontade
coletiva de transformao, as ONGs se organizam de cima pra baixo e muitas delas
acabam por se comportar como verdadeiras empresas.
Os movimentos sociais procuram pressionar o governo, apresentando-se como for-
as centrais da sociedade. H grupos que imprimem s suas bandeiras um carter
de luta contra o Estado e as instituies constitudas, partindo para a luta por uma
sociedade mais igualitria e para a transformao do sistema poltico. O tratamento
de temas ligados igualdade e diferena tm feito parte da pauta reivindicatria.
O socilogo francs Alain Touraine (1997) acredita que a noo de movimento social
s til se permitir pr em evidncia um tipo de ao coletiva que coloca em ques-
to uma forma de dominao social. Por outro lado, h movimentos de mbito ape-
nas reivindicatrios, que terminam logo aps a conquista do objetivo. Quando nos
referimos aos movimentos sociais urbanos, temos de ter em conta sua diferena em
relao queles de carter mais universais, j que em geral esto ligados luta por
moradia, pela melhoria de servios pblicos, como transporte coletivo de qualidade,
etc. Fato que no precisaria ser assim; alis, pelo contrrio. Melhor seria pensarmos
em movimentos que em sua luta levassem em conta o curto, mdio e longo prazo
em suas reivindicaes pelo direito cidade. Dessa maneira, incorporaramos aos
movimentos sociais urbanos clssicos outras lutas tambm fundamentais e comple-
mentares, que envolveriam movimentos por direitos universais, ambientalistas, de
gnero, tnicos, religiosos... Estaramos aproximando-nos do verdadeiro direito
cidade e ao direito de pensar e construir uma outra cidade. Regina Bega dos Santos
(2008) faz uma aproximao interessante que explicita a inter-relao entre as reivin-
dicaes, pois um movimento feminista pode lutar pela ampliao e construo de
creches, para que as mulheres, que tambm so mes, consigam trabalhar em uma
atividade remunerada, importante para a libertao do patriarcalismo imposto eco-
21
nomicamente pelo marido. Isso importante, pois sugere a sada de uma luta ape-
nas reivindicatria simples mas real e necessria para um espao de luta social.
Perfeito. Mas como escapar da possibilidade de cooptao dos movimentos sociais
pelo governo estabelecido? Alain Touraine (1989) acredita que, entre uma mirade
de limitaes aos movimentos sociais, sua subordinao ao do Estado carac-
teriza-se como uma das mais evidentes. No Brasil, samos na dcada de 1980 de
uma ditadura militar que durou, aproximadamente, duas dcadas; ou seja, a prpria
vivncia e construo dos movimentos sociais frgil. Muitas vezes um partido po-
ltico que chega ao poder e aponta transformaes e possibilidades de participao
popular em sua gesto, contribui simultaneamente para a cooptao dos movimen-
tos sociais a partir de sua burocratizao. Nesse sentido, no se estaria modificando
a estrutura estabelecida. Alm disso, necessrio perceber que os problemas que,
em princpio, podem parecer locais ligam-se a questes estruturais de mbito global.
A (re)produo do espao d-se a partir de intencionalidades construdas pelos e
para os grupos hegemnicos. O discurso do localismo contribui para ocultar essas
intencionalidades; e a maior parte dos citadinos no se v ou no consegue partici-
par das decises sobre o seu cotidiano, alm de no perceber sua inter-relao com
outros problemas que atingem outras reivindicaes.
Em um momento em que boa parte dos pesquisadores aplaude a aprovao do Es-
tatuto da Cidade no Brasil, importa refletirmos at que ponto o direito e o dever
do cidado no estariam correndo o risco de serem, utilizando a expresso cunhada
por Souza (2006), domesticados; ou seja, at que ponto o discurso em defesa dos
oramentos participativos, a participao no mbito de institucionalidades como
conselhos gestores no acabaria por desarmar os ativismos? Entretanto o prprio
gegrafo afirma tambm que as aes do Estado (...) podem representar avanos
reais em matria de conquistas materiais, de disparidades scio-espaciais e, mesmo,
excepcionalmente, de expanso da conscincia de direitos e prticas de organizao
popular (2006, p. 174). Paradoxos. Contudo, muito antes da aprovao do Estatuto
da Cidade, a sociloga Ana Clara Torres Ribeiro (1990) levantava a importncia de
percebermos a reforma urbana para muito alm dos planos diretores; viso premo-
nitria, j que presenciamos uma homogeneizao dos planos diretores, indicando
a sua prpria mercadificao.
Em tempos de mobilizaes cada vez mais isoladas, talvez fosse importante pen-
sar em novas formas de associao entre as vrias mobilizaes na busca de uma
transformao mais abrangente. Nesse sentido estamos nos remetendo quilo que
o gegrafo David Harvey (1996; 2000) apresentou como o embate entre particu-
larismos militantes e lutas de ambio global. No estamos negando a importncia
22
das mobilizaes mais prximas do cotidiano dos citadinos; longe disso, j que so
movimentos ligados ordem prxima, apenas acreditamos ser importante irmos
para alm deles. preciso escapar das armadilhas que propostas inicialmente vistas
como grande avano podem representar. A associao capital-Estado usa o espao
de forma a assegurar o controle dos lugares atravs da homogeneizao do todo
e a segregao das partes. Assim, a organizao espacial representa a hierarquia
do poder, que procura fazer as transformaes necessrias para dar sequncia ao
processo. O projeto para a zona porturia carioca trilha a mesma lgica, e faz uso
da construo do discurso fortemente apoiado e divulgado pela mdia de que as
modificaes sero benficas para todos, sejam moradores do local ou no.
A proposta de transformao da zona porturia carioca, por exemplo, ao contrrio
do discurso corre o risco de produzir novas seletividades e afastamentos sociais,
promovendo repetio em srie de modelos tidos como bem sucedidos. Referimo-
-nos produo de espaos pblicos que podem tornar-se cenrios para uma so-
ciabilidade fictcia. Todavia, a disseminao de discursos elogiosos e suas imagens
correspondentes so instrumentos fundamentais para a promoo e legitimao
desses novos projetos de cidade nos quais a cultura e o lazer mercadificados so
promovidos como polos de atrao turstica e geradores de renda. Esses modelos
no so dados objetivos e consensualmente aceitos, mas socialmente construdos.
Nas palavras do filsofo Henri Lefebvre (2008, p. 127), tais projetos parecem claros
e corretos porque so projees visuais sobre o papel e sobre um plano de um espa-
o, desde o incio, postios.
A (i)mobilizao acaba se dando no mbito da opo, ainda que inconsciente, pelo
direito cidade real (ou quela que nos vendida como sendo a cidade real), em
que a urgncia liga-se s questes da sobrevivncia e da falta de tempo, em vez de
optar pelo direito cidade enquanto obra, em que buscamos alcanar a concreti-
zao de resultados que reflitam uma cidade mais justa e mais humanizada. Aqui
estamos nos referindo ao direito vida urbana, transformada no lugar do encontro,
em que o valor de uso sobreponha-se ao valor de troca e em que a produo do
espao se realiza para os cidados. Santos (1996) acredita que as tentativas de mobi-
lizao devem ser construdas historicamente e fortalecerem-se no cotidiano atravs
de infinitos debates estamos nos referindo quilo que denominou solidariedade
horizontal , que levariam a ajustes inspirados na vontade de reconstruir, em novos
termos a prpria solidariedade horizontal. Entretanto, essa luta torna-se rdua, j
que vai de encontro solidariedade vertical, que agrega os atores hegemnicos, di-
ficultando qualquer possibilidade de articulao e criao de redes de resistncia. No
entanto, ainda assim tais mobilizaes so muito importantes, pois como nos lembra
Santos (2000, p. 132), dessa forma que, na convivncia com a necessidade e com
23
o outro, se elabora uma poltica, a poltica dos de baixo, constituda a partir das suas
vises de mundo e dos lugares. Trata-se de uma poltica de novo tipo, que nada tem
a ver com a poltica institucional.
Entretanto, h contradies mesmo entre aqueles que se localizariam no mbito da
poltica dos de baixo, como pode ser percebido atravs do exemplo de impasses
trazido por Orlandi (2009), quando fala-nos do preconceito existente por parte dos
moradores em relao aos integrantes de ocupaes em prdios abandonados; o
que faz com que aqueles que lutam contra o processo de excluso acabem por ter
ideias segregadoras.
O Estatuto da Cidade mesmo tendo na proposta (e na aposta) da participao po-
pular sua fora, mantm-se preso s racionalidades tcnicas e s associaes entre o
Estado e os proprietrios e investidores, j que o direito cidade aparece como
bem argumenta a gegrafa Ana Fani Alessandri Carlos (2005) atravs da realiza-
o da funo social da propriedade e no na sua negao como fundamento da
segregao na cidade.
Cabe ressaltar que a possibilidade de participao popular no debate acerca de pro-
jetos da magnitude do Porto Maravilha no excluda por parte do poder pblico.
Pelo contrrio, o Estatuto da Cidade e o plano Diretor da cidade do Rio de Janeiro
preveem, explicitamente, que somente assim poder-se-ia construir um espao que
atenda aos anseios e demandas da populao. Inclusive, o plano diretor da cidade
prev um instrumento denominado Relatrio de Impacto de Vizinhana, que acabou
sendo ignorado pelo governo municipal. Esse instrumento destina-se avaliao dos
efeitos negativos e positivos decorrentes da implantao de um empreendimento
econmico no local, visando identificao de medidas para a reduo, mitigao
ou extino dos efeitos negativos. Existem leis, instrumentos legais e previso de
participao da populao na deciso do futuro da cidade, entretanto a mobilizao
tem sido aqum do necessrio.
At mesmo um exemplo enaltecido por todos como o oramento participativo (em
Porto Alegre), que tem dinamizado a sociedade civil, de alguma forma contribui si-
multaneamente para mant-la presa a uma agenda que determinada pelo Estado;
e isso grave, pois faz a sociedade acreditar que as determinaes tm partido dela,
quando de fato, muitas vezes, no tem. No podemos perder de vista a autonomia,
a possibilidade de imaginar outra possibilidade de cotidiano, de cidade, de mundo. A
possibilidade de mobilizaes para a transformao do espao urbano devem ter no
horizonte aes de curto, mdio e longo prazo, inclusive porque o contato constante
para debates acerca dos problemas que afligem a populao podem ajudar a cons-
truir um senso de participao de cunho poltico-pedaggico que venha a contribuir
24
para o crescimento dos movimentos de transformao. Evidentemente, no estamos

afirmando que aes que provenham do Estado no contribuam tambm para mi-
nimizar a segregao e as estatsticas das duas gestes do Governo Lula apontam
para uma diminuio da pobreza no Brasil mas continuamos acreditando que seja
importante construirmos na populao a percepo da necessidade de participao
na definio do futuro que queremos para nossas cidades.
Talvez o mais importante caminho para buscar a transformao, o verdadeiro di-
reito cidade e a justia social tenha de ser percorrido guardando mltiplas es-
calas espaciais e temporais de ao. No que tange s escalas espaciais, preciso
costurar os particularismos militantes, mobilizaes sem pretenses mais amplas
(mas de grande importncia para aqueles que quilo reivindicam) com aes de
mbito global; ou seja, que levem em conta no apenas os problemas conjunturais,
mas tambm os problemas ligados estrutura. Embora as mobilizaes tenham
seu nascedouro a partir de problemas que acontecem no lugar, necessrio buscar
as conexes com escalas espaciais mais amplas, em um movimento do lugar ao
mundial e de volta ao lugar. Esse movimento obriga-nos a, tambm, pensarmos em
escalas temporais de ao diferenciadas; ou seja, estaremos trabalhando com aes
de curto e longo prazo.
Temos, desde muito tempo falado da importncia de resgatar a utopia. O que im-
porta na utopia justamente o que no utpico, o processo de sua busca.
verdade que, muitas vezes, por mais que nos empenhemos nunca teremos absoluta
certeza a que resultado chegaremos, e isso acaba sendo um enorme fator de imobi-
lizao. Resgatando Harvey (2000, p. 254), a fuga da incerteza acaba fazendo com
frequncia que demos preferncia aos males conhecidos em vez de buscarmos ref-
gio noutros males ignorados. preciso resgatar o pensamento utpico para trans-
formar; afinal, estamos falando daquilo a que Marx deu o nome de o movimento
real que vai abolir o estado de coisas atual. A soluo no est no curto prazo e
nele mesmo inalcanvel mas comea nele.
O projeto de transformao da zona porturia traz populao do lugar inmeros
desafios, visto que a ausncia de participao foi visvel e que a falta de organizaes
coletivas contribuiu para que a proposta de produo do espao atendesse, princi-
palmente, aos interesses do empresariado. Importante entendermos que o conceito
de espao incorpora o quadro fsico, mas tambm o mental e o social, com sua
prtica espacial. Tais prticas tratariam do mundo das interaes dos seres humanos
com a materialidade, construindo no cotidiano a experimentao. O projeto conce-
bido para o porto apresenta-se como uma soluo para uma rea que se encontrava
com srios problemas ligados falta de investimentos. Fato que, por vezes, certas
25
afirmaes so por ns assumidas sem qualquer reflexo: representaes de mun-

do, definies de formas e funes nas cidades. Nossa experincia cotidiana, em
nossas prticas espaciais, no ordenamento espacial da cidade mediada por tais
concepes, que, muitas vezes, no esto de acordo com nossos interesses. Simul-
taneamente, a maneira como respondemos a essas determinaes atravs de nossas
aes no espao, inclusive em manifestaes espaciais sejam culturais, artsticas ou
uma passeata, por exemplo interferem na maneira como vivenciamos e entende-
mos as representaes.
Seria correto afirmar que projetos criados sem a participao dos envolvidos e dos
atingidos encontram-se ligadas a prticas sociais que estabelecem relaes entre a
materialidade e pessoas atravs da lgica capitalista de produo do espao. A fora
que a mdia tem dado ao projeto de transformao da zona porturia contribui para
a incorporao dessa lgica ao cotidiano, vida urbana, na qual em nossas prti-
cas espaciais vivenciemos um espao de sobredeterminao do valor de troca em
relao ao valor de uso. preciso escaparmos desse aprisionamento e passarmos a
pensar a produo do espao criticamente, o que contribuiria muito para modificar
a maneira segundo a qual agiramos na luta pela transformao do espao urbano
e na luta pelo direito cidade2. Se no temos dvida que o espao construdo
socialmente, temos de ter em mente que, em nosso cotidiano, as formas produzidas
imbricam-se s funes e estrutura; por isso, sabendo que o espao traz em si a do-
minao atravs das formas h uma intencionalidade na produo das formas ,
quando os citadinos tomarem para si a responsabilidade de concepo das prticas
espaciais o caminho trilhado, com certeza, tomar outro rumo. A luta ganha outra
dimenso, porque o ato de habitar no se restringe ao espao privado; envolve,
como nos lembra Lefebvre (2008; 1991), uma relao com os espaos pblicos,
como lugares do encontro, reunio, reivindicao e sociabilidade. Estamos fazendo
meno, exatamente, tenso entre apropriao e dominao, pois a propriedade
privada fundante da segregao ao determinar as possibilidades de uso dos luga-
res da cidade. Assim, a cidade revela os conflitos da produo do espao.
Que possibilidades?
O cotidiano3, embora muitas vezes banalizado, j que se expressa por sua misria e
riqueza a partir de eventos triviais, caracteriza-se como a mediao entre a repetio
2. A gegrafa Odette Seabra (1996) traz tima contribuio acerca desse debate a partir da utilizao das trades lefebvreanas do espao
percebido, concebido e vivido, e das prticas espaciais, representaes do espao e dos espaos de representao.
3. Um importante debate acerca do cotidiano pode ser encontrado, por exemplo, em Lefebvre (2008, 1991, 1982, 1961, 1947).
Evidentemente, como sabemos, o filsofo francs prefere apresentar noes, que acabam ganhando sempre novas dimenses em suas
obras posteriores. Assim, encontramos novos desdobramentos em seus vrios outros trabalhos.
26
e a criao, entre a alienao e a liberdade, como a clara explicitao da imbricao

entre espao e tempo. As inmeras possibilidades de apropriao do cotidiano resul-
tam da vivncia, da experincia vivida, e tm grande potencial criador, possibilitando
a formao e permanncia de resistncias. Portanto, quando atravs da apropriao
do espao da cidade reconstrumos a cotidianidade, possvel pensarmos na forma-
o de movimentos que lutem pela emancipao e pela sua transformao.
Na experincia vivida, entretanto, preciso romper diariamente com aquilo que
Lefebvre (1968) chamou de a cotidianidade programada, que atravs da articula-
o global do capital procura fragmentar as relaes do lugar, fragilizando assim
a construo de identidades e de solidariedade. Inclusive, possvel articular essa
programao sociedade burocrtica de consumo dirigido e sociedade do es-
petculo4, muito bem explorada pelo francs Guy Debord. A sociedade do consumo
alm de consumir as mercadorias convencionais, o faz tambm em relao ao espa-
o; passamos, assim, do consumo no espao apenas, ao consumo do espao e, no
que se refere a isso, o que vem sendo feito e proposto para o Rio de Janeiro reflete
bem tal momento. Para compreendermos a reproduo da sociedade preciso que
compreendamos a produo e o consumo do espao; em outras palavras, faz-se
necessrio entender a dinmica espacial do processo de construo social, que se
d cotidianamente.
Mas ao falar de importncia da cotidianidade, o gegrafo Milton Santos (1996, p.
257) acredita que seja atravs do entendimento do cotidiano o caminho para a
compreenso da relao entre espao e movimentos sociais, entendendo a mate-
rializao das intencionalidades no espao como uma condio para a ao; uma
estrutura de controle, um limite ao; um convite ao. Nada fazemos hoje que
no seja a partir dos objetos que nos cercam. verdade, entretanto, para priorizar-
mos o convite ao, a luta pela transformao que seja de interesse do cidado,
torna-se fundamental aprofundar as possibilidades de apropriao do cotidiano, j
que sendo o lugar de reproduo das relaes sociais, as lutas ainda encontram-se
ligadas ao sentido imediato da sobrevivncia; o que legtimo, mas que deve ser
apenas o ponto de partida. Alis, Ananda de Melo Martins (2009) afirma que deve-
mos considerar o imediato to importante quanto a possibilidade de perspectivas
futuras de construo da Cidade, pois, no processo de resgate individual, o sorriso,
o brilho nos olhos e a possibilidade de perspectivas fazem com que a coletividade
seja possvel de ser construda. Assim, a atuao poltica dos movimentos popula-
res, mesmo no sendo construda a partir de grandes mobilizaes, pode funcionar
4. Houve, na Frana, um movimento bastante interessante que ficou conhecido como os situacionistas, do qual fizeram parte, por
exemplo, Guy Debord e Raoul Vannegam, tendo o prprio Henri Lefebvre bastante dilogo com o movimento. O grupo fazia forte crtica
ao cotidiano programado e sociedade do consumo.
27
como uma espcie de processo de conscientizao do grupo social.

Desafios. O cotidiano , simultaneamente, o trivial e o pouco provvel; a velocidade
e o tempo lento; o lugar e o global. no lugar, no dia-a-dia, que encontramos as
respostas e tambm as dvidas; como dissemos, os desafios. no lugar que opta-
mos por adaptar-nos ao que (im)posto ou procuramos subverter o jogo, buscar
outras intencionalidades que no as hegemnicas. Isso levou Santos (1996, p. 227)
a afirmar que as racionalidades dos setores hegemnicos buscam criar um cotidiano
obediente e disciplinado, entretanto se o lugar o destino da finalidade imposta de
fora, de longe e de cima, [ tambm] o da contrafinalidade, localmente gerada. Elas
so o teatro de um cotidiano conforme, mas no obrigatoriamente conformista e, si-
multaneamente, o lugar da cegueira e da descoberta, da complacncia e da revolta.
Voltamos a reafirmar, ento, que o espao fundamental para buscarmos a transfor-
mao, pois se queremos algo diferente, isso significa a produo de outro espao;
para mudar a vida, precisamos mudar tambm o espao em sua forma-contedo.
Acreditamos ser necessrio ter em conta que, muitas vezes, ao ficarmos presos aos
debates e reflexes j realizados em outros tempos, corremos o risco de entrarmos
como nos advertia Lefebvre (1999) em um campo cego; ou seja, a cincia que
deveria contribuir para iluminar, acaba gerando uma opacidade. Nesse sentido, acre-
ditamos ser necessrio escapar da tendncia a hierarquizar as mobilizaes, acre-
ditando em determinados grupos (movimentos sociais), dando menos crdito aos
ativismos e simplesmente quase ignorando outras formas de mobilizaes.
Atualmente, tendo a trabalhar com mobilizaes. A ideia de movimentos sociais est
muito ligada a um momento que no condiz com nosso tempo. Entendemos que a
sociologia durante muito tempo trabalhou e estudou os denominados movimentos
sociais (o que foi muito importante); entretanto, se no tomarmos cuidado, corre-
mos o risco de como diz o ditado popular irmos para a cova abraados no defun-
to. No podemos continuar com essa hierarquizao tola, que no responde mais ao
que vivenciamos atualmente. Temos de ser mais criativos em nossas mobilizaes...
as tradicionais no tm nos levado muito longe. preciso incorporar as novas formas
de mobilizao e a capacidade que as redes sociais tm de agregar e mobilizar as
pessoas. Temos que nos transformar em atores envolvidos na ao transformadora.
Precisamos subverter a ordem. necessrio desobedecer a ordem dominante, que
conta com a aliana do Estado com a mdia hegemnica. Precisamos dar outros
usos tcnica, procurar mdias alternativas, que rompam com a seleo desigual
do espao urbano. No podemos continuar acreditando no discurso veiculado pela
imprensa de que a sociedade quer determinada coisa ou que os jogos olmpicos
vo ser bons para a cidade.
28
Concordamos com Ana Clara Torres Ribeiro (2012, p. 67) quando afirma que preci-
samos valorizar os contextos da ao, vnculos sociais, vivncias e experincias. No
podemos renegar o pequeno, o fugaz, que pode ser de grande importncia por
constituir-se na nica resistncia possvel. Esta talvez seja a chance de nos contrapor-
mos ao que se realiza de cima para baixo, criando espaos de representao
atravs da experincia construda em apreenses horizontais e cooperativas da vida
cotidiana e coletiva.
Talvez seja hora de valorizarmos mais o dissenso que o consenso, que cada vez
mais consenso publicitrio. O Outro do urbano o homem comum, ou se quisermos
pensar em Milton Santos, o homem lento, que escapa dessa lgica, que mais que
sobreviver, busca viver, porque resiste. Ele inventa, se reinventa de forma criativa, cria
tticas de resistncia atravs da apropriao do espao.
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TOURAINE, Alain. Os novos conflitos sociais: para evitar mal-entendidos. Lua Nova, n.17, 1989, p. 05-18.
30
Carlos Teixeira de Campos Junior - p. 31 - 50
Questes a respeito da periodizao histrica de Vitria: as formas de cons-

truo como referncia5
Carlos Teixeira de Campos Junior
Para estudar a construo Jaramillo (1982: p. 156) sugere que importante compre-
ender a ligao da construo com o solo urbano. O espao construdo ou a constru-
o depende do solo urbano tanto para a produo dessa construo quanto para
seu consumo. El producto de la rama de la construccin, el espao construido
tiene la particularidad de necesitar del suelo urbano, no solo para su proceso de
produccin, sino tambin para su proceso de consumo.
A terra urbana condio de produo para construo. Condio que requer uma
outra frao de terra para cada produto edificado. No entanto, no qualquer terra
que se ajusta construo. Do ponto de vista do suporte fsico edificao, ad-
mite-se que quase no h limites tcnicos para se edificar nos mais distintos tipos
de solos, com as mais variadas resistncias, considerando-se os avanos tecnolgi-
cos da construo conquistados pelo homem. No entanto, a terra que se demanda
para construo tambm terra urbanizada; dotada de requisitos que satisfaam
os interesses dos demandantes no consumo do produto edificado, da moradia, por
exemplo.
A terra para produo representa uma coisa, para o consumo da moradia enquanto
bem edificado representa outra. A terra urbanizada requerida no consumo do bem
edificado uma produo coletiva construda ao longo do tempo. A terra para
produo nica para o produto edificado. O produto edificado uma construo
individualizada que, assim que se realiza, permite a seu proprietrio apropriar-se, por
meio do consumo, da urbanizao produzida coletivamente. Sendo assim, compre-
ender a construo requer que se estude tanto o processo produtivo da construo,
quanto a urbanizao, pois, como observou Jaramillo, existe ligao entre a produ-
o da construo e a terra urbanizada, apropriada por meio do produto edificado
quando consumido, mesmo que este no tenha produzido a terra urbanizada.
Como ento estudar o processo produtivo da construo e a urbanizao? Que
referncias tomar?
Para tratar do processo produtivo da construo escolhemos trabalhar com a fr-
mula trinitria de Marx (2008), e para estudar a urbanizao optamos pelo conceito
5. Este texto resulta de modificaes e acrscimos realizados no texto Relaes entre as configuraes espaciais das cidades e as formas
sociais da sua construo: um olhar sobre Vitria apresentado no Simpurb 2011.
31
de condies gerais da produo em Lojike (1997), Castells (1983), Harvey (1982),

dentre outros. Vitria constituiu a base emprica das investigaes. E o objetivo con-
sistiu no exerccio de construir questes a respeito de uma periodizao histrica
para Vitria baseada nas formas de produo da construo imobiliria identificadas
ao longo do tempo.
Construo com a utilizao de escravos de aluguel
Com a utilizao do trabalho escravo na construo, construir proporcionava renda

para os proprietrios de cativos adestrados no ofcio de construir e alugados. Como
s poucos dispunham de recursos para arcar com os dispndios de utilizar esse
trabalhador, construa-se pouco em Vitria at o ltimo quartel do sculo XIX. O
improviso tomou conta da cidade.
No perodo colonial at o final do sculo XIX a historiografia menciona os indgenas
e os escravos como braos que construram os principais templos religiosos e prdios
pblicos. o caso do Padre Afonso Brs. Arquiteto e carpinteiro, iniciou, auxiliado
pelo irmo Simo Gonalves e contando com o trabalho de indgenas e escravos,
a construo da primitiva casa, origem remota do futuro colgio dos jesutas e da
Igreja de So Tiago, a ele anexa. Essa edificao, passada por muitas modificaes,
abriga hoje o palcio do governo estadual. Assim como ocorreu com esta edificao,
inmeros outros templos religiosos edificados em fazendas e aldeamentos jesutas
ao longo da costa do Esprito Santo foram construdos com a utilizao de pedra,
cal de concha e leo de baleia (FREIRE, 1945, p. 134). Cabe ainda mencionar que o
secular convento da Penha, dos franciscanos, foi erguido da mesma forma.
A Coroa Portuguesa durante o ciclo do ouro reservou para a capitania do Esprito
Santo o papel de defesa das Minas Gerais. Em funo dessa determinao, que du-
rou at o final do sculo XVIII, Vitria recebeu a visita de engenheiros militares com
a misso de construir e reformar fortificaes. Vitria teve sete exemplares entre
fortins e fortalezas para estruturar sua defesa (LEAL, 1979). Os engenheiros militares
que por aqui passaram deixaram suas marcas tambm nas construes religiosas e
nos prdios pblicos.
Nos registros mais recentes, que datam do sculo XIX, os escravos aparecem como
importante fora de trabalho alugada para construo de moradias. O escravo urba-
no, treinado por artesos do reino, desenvolvia diferentes trabalhos, dentre os quais
o de construir.
Vitria, apesar do reduzido tamanho, concentrava a maior parte dos escravos que
trabalhavam em edificaes. Dentre os 225 trabalhadores de edificaes do Esprito
32
Santo, conforme o Censo Geral do Brasil de 1872, 174 (77,33%) eram livres e 51
(22,67%) escravos. Em Vitria, dos 59 trabalhadores de edificaes, 38 (64,41%)
eram livres e 21 (35,59%) escravos. Considerando, ento, Vitria em relao ao Es-
prito Santo, reunia 41,17% dos trabalhadores escravos em edificaes da Provncia.
H outras indicaes do trabalho escravo em edificaes realizadas em Vitria. No
Livro de classificao dos escravos para serem libertados pelo fundo de emancipa-
o (PMV, 1876), puderam ser identificados os escravos que atuavam nas atividades
de construo na cidade e no seu entorno no ano de 1876. Havia registros de 26
carpinteiros e 27 pedreiros.
A consulta no acervo denominado Fundo Polcia do Arquivo Pblico Estadual do
Esprito Santo (APEES), com base na anlise de cerca de trezentos passaportes de
escravos e imigrantes no referido fundo, possibilitou-nos identificar entre os docu-
mentos alguns dados importantes, como a viagem de Dionsio e Felisberto, pedreiro
e carpinteiro respectivamente, escravos de Joo Chrisstomo de Carvalho, que sa-
ram de Vitria para o Rio de Janeiro por motivo de servios em 1866. Entre 1866 e
1869 foram identificados mais trs registros de viagem de escravos pedreiros para o
Rio de Janeiro por motivo de servios.
Esses documentos contriburam para a constatao de que os escravos eram ple-
namente utilizados na construo, sendo inclusive enviados para servios fora da
cidade. Outro dado importante que as viagens eram sempre acompanhadas pelo
proprietrio, possivelmente para que se acertassem os detalhes e se recolhesse o
pagamento dos jornais.
Foram identificados, ainda, anncios publicados no jornal Correio da Victria para
alugar, vender ou comprar escravos com alguma profisso ou at mesmo contratar
escravos para obras. O anncio abaixo reflete a situao da poca:
Precisa-se comprar um preto que seja perfeito oficial de carpinteiro (),

quem o tiver e o quiser vender, anuncie por esta folha para ser procura-
do. Tambm se compra um cozinheiro que entenda de forno, fogo e fazer
doces.6
Como se sabe, o escravo era um bem caro. Funcionava como mercadoria para o
traficante e mo de obra utilizada pelo fazendeiro no cultivo da cana e em seguida
do caf, na expectativa de ganho futuro com a produo dessas lavouras.
O trabalho do escravo realizado para o fazendeiro possua um duplo sentido: o de
ressarci-lo do adiantamento que fez na ocasio da sua compra e o de remuner-lo,
6. ESPRITO SANTO. Arquivo Pblico do Estado. Peridico Jornalstico: Correio da Victria, 07 de fevereiro de 1849, p. 4.
33
por meio de uma lucratividade compensatria, pelo negcio agrcola.7 E o escravo

urbano, de que forma era empregado por seu proprietrio?
Na ausncia de corporaes de ofcio no Brasil, relatada pela historiografia e at
considerando a sua extino em 1824,8 constatou-se que os profissionais artesos
vindos do reino negavam, no Brasil, o exerccio do trabalho manual, comumente
realizado pelos escravos. Numa estrutura produtiva em que o trabalho era cativo9
seria difcil imaginar a formao de corporaes de ofcio com o arteso do reino
trabalhando lado a lado com o cativo numa mesma empreitada.
Coexistindo lado a lado, no exerccio da mesma ocupao, o arteso livre,

ao ensinar o seu ofcio e compartilhar com o escravo o trabalho de construir
a mesma obra, produzia uma identidade que esse homem livre necessitava
negar, at por uma imposio da estrutura social. Essa imposio mostrava
que a dependncia, a sujeio, a coao e o aoite, identificados com o tra-
balho escravo, significavam que a independncia e a liberdade s poderiam
ser o no-trabalho.10
Os artesos treinavam os escravos no ofcio da construo e os alugavam, para vi-

ver de jornais. Ressarciam-se do desembolso feito por ocasio da sua aquisio, do
dispndio realizado com o perodo de adestramento no ofcio de construir e remu-
neravam-se. O escravo, como se pde constatar, era mo-de-obra cara. E o preo
elevado dessa mo-de-obra, alugada na edificao de moradias, manifestava-se na
cidade. Poucos em Vitria nessa poca, at o ltimo quartel do sculo XIX, podiam
pagar o escravo de aluguel para edificao de suas casas. Resultado: o improviso
tomou conta das construes, a cidade foi erguida de forma espontnea.
A fisionomia pobre e desalinhada de Vitria, mais uma cidade de palha do que de
telhas, mal construda, conforme relata o cronista, expressava, possivelmente, o ele-
vado custo da construo que empregava o trabalho escravo, que era inacessvel
maioria da populao de Vitria. A cidade fora construda at ento prioritariamente
de forma espontnea.
Vitria foi tipicamente cidade colonial portuguesa. Os arruamentos, a apre-
7. A respeito do trabalho escravo nas lavouras de caf e do seu custo, leia-se MARTINS, Jos de Souza. O cativeiro da terra. 2. ed. So Paulo:
Cincias Humanas, 1981.
8. A referncia da primeira Constituio do Imprio de 1824, artigo 179, pargrafo 25, apud PEREIRA, P. C. X. So Paulo, a construo da
cidade, 1872-1914. So Carlos: Rima Editora, 2004.
9. Num regime em que a terra era livre, a maneira encontrada para sujeio do trabalho produo foi o cativeiro. MARTINS, op. cit.
apresenta-se como uma referncia exemplar para compreenso do perodo de transio do trabalho escravo para o trabalho livre no Brasil.
10. PEREIRA, op.cit., p. 25.
34
sentao arquitetnica, as propores de seus sobrados fugiam aos princ-

pios rudimentares da arte de construir. Os homens do risco, arquitetos,
construtores improvisados, eram sensabores, ignoravam por completo a arte
de viver. Rarssimas casas tinham janelas em todas as peas. Geralmente, o
cmodo de frente se destinava s visitas. No corpo central ficavam as alcovas,
e na parte dos fundos, a sala de jantar avarandada, ligando-se cozinha e
a sanitria. (...) As fachadas, simtricas s se diferenciavam pela caiao. As
telhas marselhesas s apareceram no fim do sculo [XIX], importadas.11
A cidade, formada de maneira espontnea, convivia com a cidade construda com a

finalidade de proporcionar renda na forma de aluguel do cativo utilizado na edifica-
o de moradias. Essa maneira de construir contribuiu para a formao da cidade de
palha, que tanto marcou Vitria at fins do sculo XIX.
A construo realizada por encomenda estabeleceu um longo percurso at

a constituio do mercado imobilirio
Requeria-se habilidade incomum, qualificao no ofcio de construir por anos de

aprendizado adquirido no trabalho em obra, transmitido por um mestre no ofcio a
seus filhos e aprendizes. O trabalho em construo se assemelhava ao do arteso.
Os profissionais que dispunham desses requisitos foram valorizados quando aumen-
tou a procura por construo de moradias na cidade. Encomendavam-se moradias
a um mestre construtor, que era remunerado por meio de um percentual pactuado
com o contratante sobre o custo da obra. Essa remunerao variava conforme o
prestgio do construtor e a suntuosidade da obra. As moradias foram construdas
de acordo com os interesses dos contratantes. A cidade guardava certas peculiari-
dades decorrentes da construo individualizada das moradias. Buscou-se romper
com o passado colonial, construindo uma nova cidade que se espelhava nas cidades
europeias. Apesar das investidas dos governantes e da elite local, as mudanas pla-
nejadas demoraram para se efetivar; perduraram do final do sculo XIX dcada de
1940. At que se efetivassem por completo, as construes em Vitria eram realiza-
das por encomenda, para uso dos contratantes.
Os primeiros anos da Repblica revelaram um conjunto de transformaes. O Es-
prito Santo experimentava o seu primeiro boom cafeeiro,12 que teve impactos
importantes em Vitria. A atuao do governador Muniz Freire, que administrou o
11. DERENZI, Serafim. Biografia de uma ilha. Rio de Janeiro: Pongetti, 1965, p.137-138.
12. O Esprito Santo desde 1853, quando o caf supera o acar nas receitas provenientes das exportaes, dependente quase
exclusivamente desse produto para composio de suas receitas. Cf. TORRES FILHO, Arthur E. Margarinos. O Esprito Santo e seu
desenvolvimento econmico. Rio de Janeiro: Tip. Lit. Pimenta de Mello, 1913.
35
Estado de 1892 a 1896, foi decisiva no planejamento do Esprito Santo. Respaldado

pelas receitas proporcionadas pelo caf, o governante apresentou um plano para o
desenvolvimento estadual que consistia em transformar Vitria numa grande praa
comercial do Esprito Santo e de parte de Minas.
Vitria, para abrigar os fluxos migratrios e as novas demandas que as supostas
receitas projetadas de maneira crescente trariam, precisaria se transformar e se ade-
quar ao novo momento. Razo do contrato estabelecido entre o governo e o enge-
nheiro Saturnino de Brito, renomado sanitarista, para projetar a expanso da cidade
em condies adequadas de salubridade.
Brito projetou, ento, o Novo Arrabalde, para onde a cidade deveria crescer, corres-
pondendo a uma rea seis vezes maior que a j ocupada por Vitria. Os princpios
sanitrios que adotou em seu projeto foram atualssimos, correspondendo aos ado-
tados por Paris um ano antes. Havia necessidade das elites da poca de copiar a
Europa para o Brasil. Isso dava um sentido de modernidade em oposio ao passado
colonial. Assim foi no vesturio, na arquitetura, no urbanismo etc.13
No foram poucos os exemplos do velho mundo que inspiraram os governantes,
como se pode constatar no pronunciamento do governador Muniz Freire:
Paris, Londres, Nova York... Vitria. O argumento mais imediato em favor da neces-
sidade dos grandes centros fornecido pela lio de todos os tempos e de todos os
povos. No h pas no mundo... que no tenha as suas grandes praas...; as primei-
ras naes no globo so a Frana, a Inglaterra, os Estados Unidos e a Alemanha, que
possuem cidades como Paris, Londres e Nova York...14
Decretos e posturas municipais permitem identificar o desejo da administrao p-
blica de transformar a cidade. Dito de outra maneira, o poder pblico orienta-se
no sentido de criar as chamadas condies gerais da produo e da reproduo do
trabalho apropriadas por meio do consumo coletivo. Observa-se ainda que a citada
orientao contribua para valorizao da propriedade imobiliria.
O aumento no nmero de residncias (...) originou, em 1888, um projeto

para melhorar o traado das ruas e numerar os imveis de Vitria. A numera-
o das casas era um signo do progresso e o sinal de que as pessoas j no
se podiam orientar pelo nome do morador que habitava cada imvel, como
13. A respeito do Projeto do Novo Arrabalde para Vitria leia CAMPOS JR, C. T de. O Novo Arrabalde. Vitria: PMV, Secretaria Municipal
de Cultura e Turismo, 1996.
14. ESPRITO SANTO. Arquivo Pblico do Estado do Esprito Santo. Presidente, 1892-1896 (Muniz Freire) Mensagem do Presidente do Estado
do Esprito Santo....Vitria, Tipografia do Estado, 1896, p.35.
36
vinha acontecendo at ento.15

O Decreto n 8 de 26 de janeiro de 1893 dava regulamento para a reorganizao da
repartio municipal. O seu art. 25 regia a funo do engenheiro municipal. A ele
competia, entre outras funes, fiscalizar a arquitetura dos prdios e regularidade
das ruas; indicar as casas e terrenos a serem desapropriados e o tipo de construes
e reconstrues tendo sempre em vista os preceitos da arquitetura moderna e higie-
ne e regularizar as construes urbanas, pblicas e particulares, delineamento de
ruas, praas e cais, tendo sempre em vista a planta cadastral da cidade (VITRIA.
Decreto n 8 de 26 de janeiro de 1893).
No que se refere esttica dos prdios, o Decreto n 25 de 21 de agosto de 1994
determinava o prazo para a substituio das varandas de madeira por outras de
ferro com a finalidade de uniformizar e embelezar as edificaes da cidade. Outras
medidas institucionais foram mais incisivas. O Decreto n 34 de 16 de setembro de
1895 prorrogava o prazo para que os proprietrios de prdios das ruas do Comrcio,
1 de Maro e Alfndega apresentassem ao governo municipal as plantas para a
construo das novas frentes dos prdios, instituindo multa de 10$000 para quem
descumprisse o art. 139 do Cdigo de Posturas Municipais.
Alm das novas posturas urbanas, que estabeleciam os parmetros que orientavam
a cidade para a dita modernidade, a edificao de prdios pblicos e privados not-
veis marcou esse perodo, como a hospedaria dos imigrantes de Pedra Dgua, edi-
ficada em 1874; o prdio da Alfndega, de 1886; e o Theatro Melphone, edificado
em 1896. Este, construdo pelo pintor e decorador italiano Spiridione Astolfoni de
acordo com o projeto do Eng. Felinto Santoro, foi a mais importante casa de espet-
culos do Estado no sculo XIX (LOPES, 1997, p. 20). A casa comercial de exportao
Hard Hand, a partir de projeto elaborado nos Estados Unidos, foi toda edificada em
pinho de riga. Tratava-se, ainda, da primeira edificao que fez uso de estacas.
A elite mercantil comercial residente em Vitria, que fora atrada pela prosperidade
econmica proporcionada pelo caf e pela necessidade de estar perto do seu ne-
gcio, apesar de pequena considere-se que a cidade possua apenas em torno de
10 mil habitantes , comeou a encomendar moradias modernas16 aos profissionais
do ramo.
Naquela ocasio no havia dificuldade de acesso ao terreno para construir. Havia
15. LOPES, Almerinda da Silva. Arte no Esprito Santo do sculo XIX Primeira Repblica. Vitria: Ed. do Autor, 1997, p. 24.
16. Moradias modernas mencionadas anteriormente referem-se s construdas de maneira a se diferenciar daquelas de estilo colonial.
Eram cpias de exemplares de estilo europeu que podem ser traduzidas por um ecletismo arquitetnico. Introduziu-se por meio dessas
edificaes o uso de novos materiais como tijolo, telhas francesas, ferragens etc. (Depoimento do historiador Prof. Fernando Antonio de
Moraes Achiam).
37
disponibilidade natural e social de terra urbana. A dificuldade maior advinha de en-

contrar os profissionais gabaritados no ofcio de construir moradias modernas que
pudessem espelhar a Europa em territrio capixaba.
O pintor daquela poca no era como o pintor de parede de hoje. Eram artistas que
pintavam afrescos para embelezar e distinguir as moradias. Os estucadores, igual-
mente artfices, trabalhavam com gesso, p de mrmore, enfim, revestimentos que
cobriam as paredes e tambm produziam ornamentos. Os carpinteiros e marceneiros
realizavam os trabalhos em madeira, que eram ricos em detalhes, presentes nas por-
tas, janelas, telhados, beirais, e respondiam pela confeco dos mveis. Igualmente,
os serralheiros eram habilidosos profissionais que faziam os gradis e portes de ferro
batido, ricos em detalhes. Quanto maiores fossem as semelhanas das moradias e
dos seus ornamentos com os que se produziam na Europa,17 mais requisitados se
tornavam os profissionais desses ofcios e mais cara sua mo-de-obra.
Admite-se que a escassez de profissionais de construo com as habilidades requeri-
das nessa poca permitia que os contratos de encomenda para edificao de mora-
dias proporcionassem remuneraes melhores para esses profissionais do que para
os demais trabalhadores que havia na cidade.18 O aprendizado de construir vinha de
pai para filho ou decorria de anos de trabalho como aprendiz de mestre construtor.
Andr Carloni, por exemplo, imigrante italiano, tornou-se renomado construtor em
Vitria. Aprendeu seu ofcio com o pintor e decorador italiano Spiridione Astolfoni.
Comeou como ajudante nas obras de construo do Teatro Melphone em 1896.
Desenvolveu suas habilidades e a partir de 1910 realizou inmeras obras como cons-
trutor. Ficou conhecido como construtor do Teatro Carlos Gomes, obra realizada por
conta prpria para explorao comercial em 1926 (NOVAES, 1980). Os construtores
Bruno e Antnio Becacici, filhos do pedreiro Luigi Becacici, aprendendo o ofcio com
o pai, trabalharam desde cedo nas obras por ele realizadas. Da mesma forma, os
Gianordoli, famlia grande, cujos filhos apreenderam tambm com o pai, o escultor
Pedro Gianordoli, que veio para o Brasil em 1881. Camilo, seu filho, aos onze anos, j
era ajudante de pedreiro, ao lado do pai e dos tios. Notabilizou-se como construtor,
realizando importantes obras em Vitria. Possua carteira profissional emitida pelo
Crea-RJ (NOVAES, 1980).
17. Interessante e representativo o anncio em jornal da venda de uma serralheria e fundio dessa poca, que informava com nfase
que, junto com os equipamentos pertencentes ao pequeno estabelecimento, havia catlogos recm-chegados do exterior com modernos
desenhos de grades, portes etc. Observe: Em 1890, um anncio do ingls Frederico Eaton ou Heaton diz estar venda sua oficina de
ferreiro e fundidor, alm de projetos e um livro de desenhos de grades, cancelas e portes, em ferro batido, desenhos esses recm-chegados
do seu pas de origem (LOPES, op. cit. , p. 17).
18. Em entrevista o Eng. Vitorino Teixeira, filho do construtor David Teixeira, que construa em Vitria na dcada de 1940, relata que a
remunerao paga por seu pai aos trabalhadores sempre estava acima dos valores do salrio mnimo recm-institudo. Sobre as relaes de
trabalho na construo em Vitria leia CAMPOS JUNIOR, C. T. A construo da cidade: formas de produo imobiliria em Vitria. Vitria:
Flor e Cultura, 2002.
38
A remunerao do construtor dependia dos contratos de encomenda que conseguis-

se. Quanto mais suntuosa e rica em detalhes fosse a obra, maiores as possibilidades
do construtor de obter um bom contrato. E o bom contrato revertia-se em benefcios
financeiros tambm para sua equipe de trabalho. A relao entre trabalhadores e
construtor era permeada por vnculos pessoais. No fazia parte dessa prtica a relao
empresarial do assalariamento estabelecido pelo mercado o mercado de trabalho
no estava formado nessa poca. Era comum construtores serem padrinhos de casa-
mento e batizarem filhos de seus funcionrios. De forma semelhante tambm eram os
vnculos estabelecidos entre construtor e contratante. Os construtores tornavam-se co-
nhecidos como construtores das famlias mais abastadas. O controle social proporcio-
nado pelo tamanho da cidade ajudava a fortalecer regras de conduta muito respeitadas
entre as partes envolvidas por contrato. Um construtor que comprasse mercadorias na
praa de Vitria, jamais iria majorar os preos dos materiais e transferi-los ao contratan-
te. Alm dos vnculos pessoais formados entre eles por anos de convivncia morando
prximos alguns deles at na mesma rua , qualquer comentrio dessa natureza
sobre um construtor iria desabon-lo perante outros contratantes. Da mesma forma,
os trabalhadores dependiam da indicao pessoal do construtor para conseguir outro
emprego caso se demitissem ou fossem demitidos por razo de escassez de obras. E
o construtor, por sua vez, tambm dependia dos seus profissionais, por anos treinados
conforme sua sistemtica. No havia mercado de trabalho capaz de supri-lo caso fosse
requisitado para mais obras ou resolvesse, por qualquer motivo, renovar seus quadros.
A reproduo do capital na construo imobiliria era limitada por essas condies
dadas historicamente. O construtor dependia dos contratos de encomendas para
progredir, e no eram muitos em Vitria dessa poca. Remunerava-se por meio das
taxas de administrao proporcional ao custo da obra. Oscilavam em torno de 15%
do montante orado, conforme depoimento de D. Lucy, filha do construtor Bruno
Becacici, ex-contadora de seu pai. 19
Constata-se, contudo, que todas as intervenes de cunho sanitrio, de propsitos
estticos e de racionalidade no desenho urbano presentes no projeto de Saturnino
de Brito, anteriormente mencionado, mais as medidas institucionais preconizadas
pelas posturas municipais na urbanizao, perseguindo o embelezamento da cida-
de, rompendo com o passado colonial, funcionavam como mecanismos de promo-
o da valorizao da propriedade imobiliria.
No faltam exemplos que comprovem a afirmativa. O prprio governo do Estado,
em sua mensagem Assembleia Legislativa para justificar a proposta do Novo Ar-
rabalde, foi enftico para justificar a iniciativa. Para se ressarcir dos dispndios com
19. A esse respeito, envolvendo as relaes de trabalho na construo (CAMPOS JR, op. cit., 2002).
39
a construo da rea de expanso da cidade e ainda lucrar, o governo haveria de

estabelecer um plano de vendas dos seus lotes no Novo Arrabalde, que observaria a
possvel valorizao imobiliria decorrente dos investimentos pblicos.
Os lotes destinados a edificaes particulares sero vendidos pelo Estado

segundo tabela de preos que organizar...; o preo variar conforme a locali-
zao e posio dos lotes, devendo ser mais caros os da linha do litoral.
O Estado s vender lotes alternados, de modo a valorizar os intermedirios,

que sero mais tarde vendidos a melhores preos. 20
A Cia. Brasileira Torrens, encarregada dos servios de construo das obras de cap-
tao, distribuio e fornecimento de gua encanada aos moradores de Vitria du-
rante a administrao de Muniz Freire, estabelecia, em seu contrato com o governo
do Estado, o direito de usar para o que pretendesse inclusive vender os terrenos do
Estado em Vitria como uma das formas de se remunerar pelos servios que iria
realizar na capital capixaba. Essa empresa pretendia no s vender os terrenos que
valorizariam com as obras de fornecimento de gua, mas tambm lucrar fabricando
materiais e construindo casas para vender nas reas diferenciadas que iriam se for-
mar com a construo da mencionada infraestrutura.21
Outros exemplos no mesmo sentido so dignos de referncia na dcada de 1920,
como a histria que originou o jornal A Gazeta e as iniciativas criadas pela Compa-
nhia Central Brasileira de Fora e Luz (CCBFL), geradora de energia, para elevar o
consumo de eletricidade, por meio da promoo do incremento do uso dos bondes
eltricos (CAMPOS JR, 2002).
No entanto, apesar das iniciativas citadas, no se constatou que a mencionada va-
lorizao da propriedade imobiliria em Vitria tenha sido apropriada de forma ca-
pitalista at o incio dos anos 1950, seno de forma residual, a partir da dcada de
1930, quando foram identificadas construes de algumas moradias para aluguel.
Com a instalao da bolsa do caf em Vitria e seu efetivo funcionamento a partir
de 1928, aumentaram os negcios de exportao da capital em detrimento da an-
terior apropriao do caf do sul do Estado, que, encontrando melhores preos no
Rio de Janeiro, deixava de ser exportado por Vitria (WANICK, 2007). Acredita-se
que, em funo de melhores condies econmicas vividas pela Capital, comercian-
tes e profissionais liberais comearam a ver na casa de aluguel uma possibilidade de
peclio para famlia. Razo por que j se identificavam investimentos na construo
de casa para aluguel.
20. (ESPRITO SANTO. Presidente, M. Freire, op. cit., p. 74-75).
21. Veja o contrato de 1890 entre a Construtora Torrens e o governo do Esprito Santo (CAMPOS JR, 1996, p. 166).
40
O comerciante atacadista Alexandre Buaiz na dcada de 30 possua duas casas de

aluguel na rua Henrique Coutinho.22 O cirurgio dentista Trajano Souza chegou a
possuir trs casas de aluguel em Vitria, duas na rua Graciano Neves e uma outra
no bairro Jucutuquara.23
No entanto, conforme depoimento do construtor Radagsio Alves,24 no era comum
a casa de aluguel. Os valores do aluguel eram muito baixos, e no compensava o
investimento. Somente como patrimnio da famlia se poderia pensar em casa de
aluguel e comprar libras esterlinas.
Que cidade era essa que comea com a Repblica e se estende aos anos 1940?
Uma cidade feita com casas de encomenda, horizontal e diferenciada, rica em orna-
mentos. As moradias de encomenda eram feitas com a finalidade de servir de mora-
dia para aqueles que contratavam sua construo. No se construa para vender. O
aluguel era algo incipiente, que apresentou alguma manifestao somente a partir
dos anos 1930. Contudo, como alternativa de poucas famlias, particularmente de
libaneses, a casa de aluguel era vista como uma forma de peclio para a famlia,
como foi anteriormente mencionado.
Como as pessoas encomendavam casas para elas mesmas morar, procuravam fazer
tudo ao seu jeito, naturalmente de acordo com suas posses. A possibilidade de in-
terveno em que se escolhia o projeto era grande, de modo que pudessem se iden-
tificar com a moradia buscavam os imigrantes, na lembrana, referncias trazidas
de sua ptria para fazer parte do projeto.
A diferena entre as casas era perceptvel, seja no desenho, seja em funo do ta-
manho e da riqueza de detalhes dos ornamentos como foi visto anteriormente, os
profissionais da construo eram verdadeiros artistas que bordavam as casas. A
distino social fazia-se por meio da casa, e no do lugar onde as pessoas moravam;
leve-se em considerao a lenta e tardia efetiva interveno pblica em promover a
urbanizao.
No havia moradia seno a casa baixa e o sobrado, que eram obras que as pessoas
encomendavam para morar. Definia-se, desse modo, uma cidade com pretenso
de ter ares europeus, que crescia de forma horizontal e diferenciada, conforme
o tamanho das casas e os detalhes dos seus ornamentos, de modo a expressar a
distino dos seus moradores.
22. Depoimento do professor Luiz Guilherme Santos Neves. Informa o professor que, quando ainda criana, seu pai foi inquilino dos Buaiz
numa dessas casas.
23. Depoimento do Prof. Onestaldo N. de Souza, filho do Dr. Trajano.
24. O Sr. Radagsio Alves comeou como construtor em Vitria na dcada de 1930, prestou servio para a CVRD na dcada de 1940,
fundou a Construtora Rio Doce nos anos 1950. Essa empresa notabilizou-se por construir os maiores prdios de Vitria.
41
As construes realizadas por encomenda para aluguel e as construes

destinadas para venda: a constituio do mercado imobilirio
As construes realizadas por encomenda para aluguel definem o momento a partir

do qual a construo estabelece, no seu processo de reproduo, a apropriao
capitalista da valorizao da propriedade imobiliria, a princpio por meio do alu-
guel, em seguida por intermdio da venda de moradias. O consumo do produto
edificado no se efetiva mais pelo contratante, que definia a localizao da sua mo-
radia. A construo procura dirigir o consumo a partir da padronizao de produtos
que oferta no mercado e do estabelecimento de sua localizao na cidade. Nesse
momento, a cidade tende a apresentar aspectos de maior homogeneidade, relativa-
mente forma de produo anterior.
Os anos 1950 trouxeram mudanas importantes para Vitria. As condies econmi-
cas foram favorveis. De 1940 a 1954 os preos mdios internacionais do caf cresce-
ram 4,3 vezes (ROCHA e MORANDI, 1991, p. 47). A praa comercial de Vitria recebeu
os efeitos dessa conjuntura com manifestaes que se materializaram em urbanizao.
O crescimento industrial do pas, patrocinado por Getlio Vargas, da ordem de 6,5%
a.a. na dcada de 1940 e de 8,8% a.a. nos primeiros cinco anos da dcada seguinte,
manifestou-se no Esprito Santo e com maior particularidade em Vitria (FINEP, 1985,
p. 53 e 62). Faz-se referncia criao da Companhia Ferro e Ao, que comeou
a operar em 1945; acresce-se a criao da Companhia Vale do Rio Doce em 1942,
associada ao incremento das exportaes de minrio de ferro com a construo do
Porto Eumenes Guimares, concludo em 1945, bem como a instalao do moinho
de trigo Buaiz na dcada seguinte.
O estabelecimento de uma parte da nova base produtiva, no caso industrial, em
Vitria e nas suas imediaes, apresenta outras demandas cidade at ento essen-
cialmente comercial. Acredita-se que esse novo contexto, que aumentou a massa
salarial dos moradores de Vitria, elevou o seu contingente populacional, implantou
equipamentos urbanos de consumo coletivo, criou oportunidades para que o capital
encontrasse, tambm na construo imobiliria, oportunidades para se reproduzir.
Existem algumas indicaes de mudanas ocorridas no processo produtivo da cons-
truo que podem ser percebidas tambm nos novos produtos imobilirios encon-
trados na cidade. Conforme foi mencionado anteriormente, pde-se identificar o
aparecimento de algumas casas de aluguel na dcada de 1930. Em 1938 h o regis-
tro da construo do Ed. Antenor Guimares, o primeiro prdio vertical de Vitria,
com sete pavimentos. A construo do Ed. Rocha, que ocorreu em 1948; os edifcios
Murad e Buaiz, ambos, registra-se, edificados no incio dos anos 1950. Todos cons-
trudos por encomenda para aluguel (CAMPOS JR, 2002, p. 81-86).
42
Ainda no comeo dos anos 1950 foi fundada a Construtora Del Mar; pouco tempo
depois, em 1954, tem-se notcia da criao da Construtora Ciec. A primeira foi pio-
neira na construo de edifcios para venda de suas unidades; a outra seguiu seus
passos tornando-se, na dcada de 1970, se no a maior, uma das maiores do Estado.
Que mudanas ocorreram na construo que levaram criao do produto vertical,
primeiro destinado para aluguel e em seguida para venda?
A construo do produto vertical requereu outros profissionais, relativamente que-
les hbeis artesos mencionados, que construam as casas com ornamentos. O edi-
fcio demandou tambm outros conhecimentos, que s poderiam ser atendidos por
profissional formado na academia, em funo da responsabilidade tcnica instituda.
O engenheiro substitui o construtor, e entre ele e os trabalhadores introduz-se a
figura do mestre de obras. Modificam-se as relaes dos trabalhadores com o seu
patro. Os vnculos pessoais se perdem. A distncia estabelecida entre ambos de-
nuncia a mudana.
O engenheiro dono da firma j no precisa, como antes precisava o construtor, dis-
por de um quadro de colaboradores quase cativos, treinados durante muitos anos
no ofcio de construir sob sua responsabilidade. O profissional da construo j pode
ser encontrado com alguma facilidade no mercado. No se trata, naturalmente, do
mesmo profissional de antes, do artista que fazia mo os bordados da casa. As
casas perderam os bordados.
A concepo das moradias foi modificada; ficaram mais enxutas e retas, sem orna-
mentos. O produto novo o raciocnio extensivo ao edifcio no depende mais
da qualificao do arteso treinado anos seguidos no canteiro. A especializao
conquistada na academia desqualifica o saber adquirido por meio do trabalho con-
creto realizado no canteiro. Modificaes no trabalho em construo comeam a
aparecer, assim como seus efeitos na aparncia espacial da cidade.
Os sinais da mudana vinham se verificando. Curiosamente, nas duas indicaes
citadas anteriormente, nossos entrevistados mencionaram que as casas de aluguel
por eles referidas eram iguais. O proprietrio morava prximo, na mesma rua. o
caso do Sr. Buaiz; a casa deste, no entanto, distinguia-se das outras duas que eram
iguais , cuja construo encomendou com vista a aluguel. Pode-se perceber que
h, na cidade, em meio diferena proporcionada pelas casas construdas para mo-
radia prpria, o comeo da formao da homogeneidade criada por meio da casa de
aluguel. O edifcio tambm rene inmeras casas iguais distribudas em vrios planos
horizontais sobrepostos.
43
A moradia para uso do contratante que a encomendava tem um significado. A mo-

radia para aluguel possui outro. Esta ltima expressa uma tentativa de apropriao
capitalista da valorizao da propriedade imobiliria historicamente produzida por
meio da renda, paga na forma de aluguel. Naquela, a valorizao imobiliria apro-
priada no consumo da moradia pelo proprietrio e sua famlia. Numa situao a
propriedade privada apropriada de forma capitalista; na outra, no.
A casa para aluguel sinaliza as tentativas de mudana da forma de propriedade;
o edifcio releva de fato a mudana, que percebida pelo proprietrio fundirio;
este tambm passou a reivindicar o seu quinho25 nos ganhos que a terra usada
como moradias de aluguel passou a proporcionar. O edifcio, a princpio de aluguel
e em seguida para venda no mercado, expressa, como produto, uma nova forma de
produzir da construo e de usar a terra em Vitria dos anos 1950.26 Numa outra
perspectiva, trata-se de uma resposta reivindicao de uma renda que passou a ser
requerida pelos proprietrios fundirios em razo da constatao de que a casa de
aluguel permitia a apropriao da valorizao da propriedade imobiliria.
A nova forma de produzir da construo, que precisou criar tambm um novo pro-
duto, o edifcio, que apresenta uma outra espacialidade cidade, solucionou, mes-
mo que temporariamente,27 o problema da disputa pela renda estabelecida entre o
contratante da moradia de aluguel e o proprietrio da terra. A alternativa veio da
desqualificao do trabalho e do nivelamento salarial por baixo, estabelecido a partir
dos parmetros do mercado. O produto uma manifestao da nova forma produti-
va da construo, realizada com um trabalhador com outros requisitos profissionais,
para atender a edificao de um produto que perdeu os ornamentos, ficou reto e
vertical. Essa soluo penalizou o trabalhador em prol da manuteno das margens
de lucro do construtor e dos ganhos na forma de renda pactuados entre contratante
e proprietrio fundirio.
O edifcio, como meio para o uso intensivo do solo e possibilidade de apropriao
da valorizao imobiliria, produto enxuto, que perdeu os ornamentos, estes que
distinguiam as edificaes na cidade, busca distinguir-se por meio da escolha dos
espaos diferenciados na cidade produzidos socialmente ao longo dos anos. Nessa
25. O Dr. Hlio Ciryno, scio do Sr. Durval vidos na Construtora Del Mar, revelou em sua entrevista que, quando lanou os primeiros
prdios, o Ed. Del Mar, o Riveira, ambos na rua Graciano Neves, os preos dos terrenos eram insignificantes. No entanto, quando construiu
o Ed. Kenedy alguns anos depois, o preo do terreno pesou no oramento. Com o mesmo significado tambm teve o depoimento do Dr.
Cruz, ex-Prefeito de Vitria e tambm dos mais representativos empresrios do ramo imobilirio em Vitria.
26. O uso a que se faz referncia o uso capitalista da propriedade da terra por meio da construo de moradias para aluguel ou para
venda no mercado.
27. A soluo sempre temporria, porque, projetando a elevao das possibilidades dos ganhos da empresa construtora, os diferenciais
entre os patamares de preos realizados numa situao e noutra sero, no momento seguinte, tambm, reivindicados pelos proprietrios
fundirios. Desta forma, novas solues acarretam de tempos em tempos reestruturao produtiva, que, por sua vez, se verifica tambm
por meio da criao de outros produtos.
44
nova forma de produo da construo, quem define a localizao da construo

na cidade no mais quem consome a moradia, so aqueles que a produzem com
finalidade rentista.
A nova forma produtiva da construo realizada, por encomenda de edifcios para
aluguel e para venda no mercado, contribuiu para formao de uma cidade com
espaos verticais, homogneos, retos e segregados. Se a cidade antigamente era
cara, portanto excludente para a maioria, porque construda j com uma finalidade
rentista a renda era auferida por meio do uso do escravo de aluguel na construo
, ao longo de todos esses anos, o que se viu foi a reproduo e ampliao dessa
finalidade rentista respondendo pela produo das nossas cidades. A renda, contu-
do, auferida do uso que se fazia na construo da propriedade do semovente, des-
locou-se para renda que se obtm do uso que se faz na construo da propriedade
imobiliria, valorizada por meio da construo social das cidades.
A construo realizada a preo de custo para o mercado
Trata-se de uma forma de produo por promoo privada, com a construo rea-
lizada a preo de custo, destinada ao mercado, que utiliza intensivamente o solo na
perspectiva de, na disputa pela apropriao da valorizao da propriedade imobili-
ria, o agente da produo se aproprie da maior frao da renda imobiliria. Nessa
forma de produo no mais atributo daquele que consome o produto edificado
definir o produto e a sua localizao na cidade. A lgica rentista se sobrepe do
consumo pelo uso. O propsito rentista na construo caracteriza-se por estabelecer
padres s edificaes, porte vertical, e por promover, por meio da localizao das
edificaes na cidade, sua diferenciao. A cidade apresenta-se com caractersticas
mais homogneas que a da forma precedente.
Na forma de construo por promoo privada para venda no mercado, a princ-
pio a preo de custo, posteriormente produzida por incorporao, o engenheiro
construtor entra na disputa com o proprietrio fundirio pela apropriao da renda
proveniente da valorizao da propriedade imobiliria. A construo de edifcios
para aluguel perde importncia e desaparece. Em Vitria h apenas o registro dos
quatro prdios anteriormente mencionados28.
A construo do edifcio para venda, concorre com a modalidade para alugar supe-
rando-a. A construtora Ciec constri entre 1954 e 1964 dez edifcios em torno do
28. O Dr. Cruz, cita o Ed. Antenor Guimares, o primeiro exemplar dessa experincia e informa que para no deixar o edifcio vazio seu
proprietrio chegou a praticar aluguis muito baixos.
45
Parque Moscoso29 na forma a preo de custo. Os preos ainda no eram fechados30.

Orava-se a obra, material mais mo de obra, o preo do terreno e um percentual de
15% de taxa de administrao, como forma de remunerao da firma.
Como ento o construtor se apropriava da valorizao da propriedade imobiliria,
considerando que com a alienao do imvel construdo deixava de praticar o aluguel?
O preo estabelecido por ocasio da aquisio do terreno, depois de a renda ter sido
capitalizada pelo proprietrio fundirio, podia sofrer algum tipo de majorao esta-
belecida pelo construtor, na tentativa, tambm, de se apropriar de um quinho de
renda. Est em questo o estabelecimento de parmetros para definio do preo
final da edificao por parte do construtor, possveis de serem assimilados pelo mer-
cado, que no corresponde apenas ao preo de produo da edificao (material,
mo-de-obra, taxa de lucro fixada e preo do terreno), mas que est acima deste e
leva em conta o consumo da edificao. O comprador da edificao no consome
apenas a edificao que o construtor produziu, mas tambm e fundamentalmente
a terra urbanizada, de acordo com Jaramillo, a cidade. Em termos concretos, o pre-
o da frao ideal do terreno, correspondente de cada imvel individualizado, era
majorado at o limite em que o construtor entendia que poderia realizar as vendas
dos imveis construdos, levando-se em conta o preo de custo da obra, que era um
valor aberto, portanto inalterado, a no ser pela incorporao das correes inflacio-
nrias. Os compradores das unidades individualizadas rateiam entre si os custos da
obra e podem absorver as projees mais elevadas dos preos dos terrenos. Desab-
solutiza-se a propriedade por meio da criao de uma outra forma de propriedade,
que, dividida, torna-se propriedade individualizada de moradores em condomnio,
que perdem o direito absoluto sobre elas.31 No se trata apenas de o comprador da
moradia arcar sozinho com o preo do terreno, mas de todos aqueles possuidores
de unidades no edifcio.
Esses limites para cima dos preos dos imveis ainda no eram grandes nessa poca.
A renda dos moradores de Vitria no permitia que se praticassem preos elevados
na venda dos imveis, nem era comum que os compradores contrassem emprsti-
mos em banco para adquirir suas moradias. A aceitao do novo produto era acom-
panhada da necessidade de mudanas nos costumes. A populao habituada com a
29. O Parque Moscoso era uma rea alagada que no incio do sculo XX deu lugar a um parque que durante a dcada de 1940 se tornou
uma rea valorizada na cidade.
30. O preo fechado quando, definido o preo de compra, esse no varia. Os acrscimos decorrem da correo realizada com base
nos indexadores estabelecidos em contrato. Na construo a preo de custo as variaes de preos dos materiais e mo de obra eram
transferidas para os compradores. A cada laje construda fazamos um levantamento e se houvessem alteraes em relao ao oramento,
fazamos os devidos reajustes para cobrar nas prestaes seguintes. Depoimento do Dr. Jones dos Santos Neves Filho, proprietrio da
Construtora Ciec.
31. No podem modificar sua parte do produto construdo se sua interveno comprometer esttica ou fisicamente o produto coletivo.
46
moradia individual precisaria partilhar os espaos coletivos com os vizinhos. Alm do

mais, preciso considerar que seria necessrio que a populao aceitasse os produ-
tos padronizados oferecidos pelo mercado. No h mais a possibilidade de definir os
projetos, buscando a distino das moradias, da maneira como ocorria, quando as
pessoas como recursos encomendavam a construo.
Contudo, a construo apresentou um importante crescimento a partir da segunda
metade da dcada de 50. Conquista maior grau de liberdade, superando a fase que
dependia da encomenda, para lanar-se no mercado, construindo para vender. E
deste modo, caminha pelos territrios diferenciados no centro, at se deslocar para
regio das praias, onde as possibilidades da sua reproduo se ampliaram.
A construo por promoo privada de incorporao
A construo por incorporao uma reestruturao da promoo privada da cons-

truo realizada a preo de custo. Na incorporao o preo de venda da edificao
fechado. No sofre variao, a no ser das correes inflacionrias estabelecidas
conforme o ndice pactuado. No se sabe qual preo de custo (o preo da mo-
-de-obra, dos materiais, da administrao) nem o preo do terreno. A planilha de
custo fechada. Caracteriza o momento de desenvolvimento pleno da construo.
A construo imobiliria se reestrutura em funo da prosperidade econmica re-
sultante da industrializao, que proporciona a formao de uma classe mdia com
maior renda, do aumento da urbanizao e da elevada oferta de crdito propor-
cionada pelo BNH. A ocupao urbana estende-se para as praias, com construes
que buscam nos atributos naturais da nova localizao a diferenciao dos seus
produtos.
A construo por incorporao supera a forma de construo a preo de custo. A
referncia temporal, tomada para a anlise da situao concreta de Vitria, o per-
odo que se estende da segunda metade da dcada de 1970 at os anos 80.
O Esprito Santo vive o momento da implantao dos grandes projetos industriais
oportunizadas pelo II PND, que se concretizam com base nos recursos do capital
externo e do governo federal. As mudanas na estrutura produtiva no campo com o
estabelecimento de novas relaes de trabalho, a concentrao fundiria, o ingresso
de novas atividades produtivas no campo e a opo pela industrializao promove-
ram transformaes importantes no Estado, com manifestaes em Vitria e nos
municpios vizinhos que vo, mais tarde, formar a Regio Metropolitana da Grande
Vitria (RMGV).
47
O aumento populacional na rea urbana, o crescimento da massa de salrio de-

corrente da formao de uma nova classe mdia com maior padro de renda e a
disponibilidade abundante de financiamentos proporcionada pelo BNH, tudo criou
uma oportunidade excepcional para construo, que, modificando-se, pode ampliar
as possibilidades da sua reproduo.
A construo projeta seus preos a patamares nunca antes experimentados.32 Su-
pera os limites que a forma precedente estabelecia. Institui o preo fechado por
meio da incorporao e projeta os seus preos bem acima do valor do produto. As
possibilidades da realizao dos produtos com margens crescentes foram ampliadas
de forma extraordinria. Os compradores nesse momento possuem maior poder de
compra, porque tm maiores salrios e dispem de prazos de financiamento tam-
bm maiores. O prazo que anteriormente era de 24 meses, no mximo de 30 meses,
passou para 20 e at 30 anos.
No h modificaes representativas no projeto dos produtos. Continuam edifcios
retos com forma simples. Contudo, progressivamente vo ocorrendo modificaes
no seu desenho. Ganham alguns recortes, procurando expressar detalhes antes no
observados. Trata-se do aumento da participao do arquiteto na elaborao dos
projetos arquitetnicos.
A primeira faculdade de arquitetura do Esprito Santo foi criada em Vitria em 1982.
A cultura que difunde a participao do arquiteto na elaborao do projeto comea
na dcada de 1980. Anteriormente eram os engenheiros e desenhistas experientes
que faziam os projetos.33 Quando se contratava um arquiteto, o mesmo projeto era
replicado com algumas adaptaes, especialmente detalhes de fachada, por de-
senhista para servir para vrios edifcios. No havia necessidade de o produto se
diferenciar por meio do projeto para ser realizado com ampla margem de ganho no
mercado. O espao (bairro com amenidades, prximo do mar) era o elemento que
promovia a diferena no produto.
A caracterstica mais importante dessa mudana na produo da construo deu-se
com o deslocamento da construo para a regio das praias. Esse foi seu primeiro
diferencial. O impacto dos produtos edificados no espao ocorreu por meio da for-
32. Em entrevista ao empresrio do ramo da CTC a indagao era sobre como se formavam os preos na construo imobiliria. Era
comum para se estabelecer o preo de venda do imvel que se procedesse determinando preliminarmente o custo. Mas o custo era
construo, terreno, lucro do construtor, aproximadamente 20%, despesas financeiras (naquela poca era 18% sobre o preo de venda),
eventuais, etc., somava-se tudo isto e dobrava-se, entendeu? Quer dizer, ento o lucro era 100% sobre tudo isso. E a lgica que regia as
oscilaes em torno desse preo-referncia, pode ser assim entendida, como prossegue o empresrio em suas declaraes: como voc sabe
tudo regido pela lei do mercado. Para voc ter uma ideia, quando a gente lanava um prdio era vendido em 24 horas. Evidentemente
que, se voc tem um mercado para vender em 24 horas, voc sobe o preo. O segundo prdio quando voc vai lanar voc tambm sobe
mais ainda. Voc no vai vender mais em 24 horas, mas em 48 horas. Enquanto est dando para ir subindo, voc vai subindo (CAMPOS
JR, 2002, P.128).
33. A referncia baseia-se na entrevista realizada na empresa CTC e tambm de constataes observadas em vrias outras empresas.
48
mao de um bairro segregado, a princpio com uma paisagem homognea, vertical

e reta, mas que vai se tornando diferenciada com a proximidade do mar. Atribui-se
a essa diferenciao a utilizao dos primeiros projetos elaborados por arquitetos
na construo at sua efetiva incorporao na produo imobiliria. Necessidade
verificada pelas possibilidades que apresentavam de produzir uma outra diferen-
ciao, alm da promovida pela localizao, mas tambm por meio dos projetos,
relativamente situao precedente, permitindo que se projetassem preos ainda
mais elevados para os edifcios, vendidos como monoplio.
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Jornais:
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de 1849, p.4.
ESPRITO SANTO. Arquivo Pblico do Estado. Peridico Jornalstico: Correio da Victria, 21 de fevereiro
de 1849, p.4.
ESPRITO SANTO. Arquivo Pblico do Estado. Peridico Jornalstico: Correio da Victria, 12 de julho de
1857, p.4.
ESPRITO SANTO. Arquivo Pblico do Estado. Peridico Jornalstico: Correio da Victria, 29 de setembro
de 1858, p.4.
ESPRITO SANTO. Arquivo Pblico do Estado. Peridico Jornalstico: Correio da Victria, 17 de outubro
de 1871, p.4.
50
Jos Borzacchiello da Silva - p. 51 - 70
Reestruturao produtiva e reconfigurao da rea central de Fortaleza: no-

vas e velhas centralidades
Jos Borzacchiello da Silva

Introduo
A presente pesquisa trata a temtica metropolitana sob a tica da reestruturao

produtiva, observando, especialmente, as transformaes espaciais e a reconfigura-
o da rea central de Fortaleza. Elucida essas transformaes na rea metropolita-
na de Fortaleza marcada por novas centralidades, identificando no centro tradicional
processo de refuncionalizao e ajustes em decorrncia de novos usos e novos
usurios. O foco da pesquisa voltado compreenso dos processos scio-espaciais
em sua configurao com fragmentos, resduos e novas centralidades, testemunhos
do processo de produo da cidade luz da reestruturao imobiliria como estra-
tgia de reproduo do capital. A hegemonia do capital financeiro e das empresas
construtoras nacionais ou transnacionais refora os mecanismos de reproduo s-
cio-espacial alterando a estrutura urbana da cidade e ensejando a fragmentao e
a segregao. A reestruturao produtiva por sua vez, redimensionou a localizao
industrial na Regio Metropolitana de Fortaleza, a expanso de sua zona de influn-
cia bem como favoreceu o surgimento de novas centralidades. Quanto ao papel do
centro tradicional, a pesquisa discute o acesso propriedade da terra, mas tambm
mudanas no modelo de produo que reforam a fragmentao e a segregao
urbana. Relaciona a configurao da rea central e insero de novas formas espa-
ciais. Constata, especialmente, o peso e a expresso assumidos pelos condomnios,
loteamentos murados e shoppings que alteram o preo da terra urbana e modificam
o uso do solo com a extenso da malha urbana.
Quando o centro era a cidade

Fortaleza no est inserida no rol das cidades de grande porte que tiveram um pas-
sado colonial reconhecido pela valorizao do acervo arquitetnico, traado de ruas,
igrejas suntuosas de forte teor artstico, quando comparada com outras cidades
como Recife e Salvador e So Luiz. Ao contrrio, s adquiriu feies urbanas compa-
tveis com estatuto de cidade do sculo XIX, com o advento do mercado algodoeiro
quando se transformou em centro de coleta e exportao daquele produto. Com o
comrcio do algodo a cidade passou a se comunicar com o serto atravs da Es-
trada de Ferro de Baturit. Seu porto, mesmo precrio devido s arrebentaes das
vagas marinhas, passou por sensveis melhorias. A partir de ento, alm de exercer
51
as funes de sede administrativa do Cear, a cidade se firmou como excepcional

emprio comercial, situao que ostenta at hoje. O algodo deixou importante
legado para Fortaleza. O centro da cidade expressava a efervescncia da acumula-
o do capital mercantil, com melhorias urbanas at ento desconhecidas como o
alinhamento de vias e de edificaes, construo de prdios mais sofisticados em
contraste com o casario pobre e simples dominante na paisagem urbana. O perodo
ureo do algodo termina com o fim da Guerra de Secesso, nos Estados Unidos,
responsvel pela destruio das lavouras americanas organizadas em torno de seu
cultivo, pautada em mo de obra escrava. A carncia de matria prima para os teares
ingleses exigiu que o mercado estimulasse o plantio e comprasse algodo cultivado
noutras reas do mundo. Com o fim da Guerra de Secesso (1861 e 1865) se d a
desacelerao da economia local e regional. Com ela, termina tambm o fausto do
chamado ouro branco que introduziu o Cear na diviso internacional do trabalho.
Alm da crise, nos momentos de estiagem mais prolongada, quando a seca dizimava
os cultivos, levas e levas de flagelados dirigiam-se cidade em busca da ajuda oficial
ou de esmolas da igreja ou da sociedade. Ao fim do perodo, muitos permaneciam
na cidade ocupando suas bordas, nas imediaes do centro. Mais tarde, a partir dos
anos 30, do sculo XX, formaram-se as favelas. Da mesma forma, como no ocupa-
vam terras inseridas na trama da indstria imobiliria, no incomodava aqueles que
se organizavam em volta do Centro.
Muitas das cidades que vivenciaram a decadncia de seus centros tradicionais empe-
nharam-se na tarefa de requalificar e reestruturar suas reas centrais visando apro-
veitar a infraestrutura instalada e desfrutar do excepcional capital simblico que pos-
suem tendo em vista a obteno de maior renda fundiria. Sobre esse tema assim se
manifestou Maricato (2001) dotados de uma infra-estrutura excepcional em relao
s demais regies da cidade, os centros metropolitanos vm sofrendo um significativo
esvaziamento ao mesmo tempo em que as periferias crescem extensivamente.34
A degradao de reas centrais tem sido recorrente no Brasil e noutras cidade do
exterior. A resposta a esse processo tem sido o estabelecimento de polticas de revi-
goramento dessas cidades. Mesentier (2006) as reas urbanas de valor patrimonial
quando localizadas nos bairros centrais das cidades, esto no foco das polticas p-
blicas de reestruturao da metrpole, porque podem tornar-se um fator de atrao
para os centros urbanos de atividades produtivas e, por consequncia, as interven-
es urbanas em reas de valor patrimonial podem ser um fator de dinamizao do
mercado imobilirio metropolitano.35
34. MARICATO, 2001.
35. MESENTIER, 2006, p. 458-459.
52
Pautados nesses pressupostos, alguns projetos foram implantados com o objetivo

de reabilitar essas reas. So bem conhecidos os do Pelourinho, em Salvador, o do
Recife Antigo, o de So Luiz. Essas restauraes urbanas, a exposio de camadas
temporais acumuladas, preservao de pedaos do passado, com paredes sem re-
boco, partes de piso ao lado de equipamentos renovados com itens tecnolgicos
avanados nada mais so que encenao. Essas reas antigas, agora revisitadas e
repaginadas, se inscrevem na lgica da reproduo do capital transformando tempo
e espao pretritos em mercadorias.
Discutindo esse processo espacial luz do movimento do capital Lefebvre enftico
ao afirmar que as centralidades antigas, a decomposio dos centros so por ela
substitudas pelo centro de deciso (LEFEBVRE, 1991, p. 21)36.
Em contrapartida, os centros de deciso referidos por Lefebvre ganharam forte ex-
presso empresarial a partir da Segunda Guerra Mundial, quando transformaram
a terra urbana em condio de acumulao. So setores das cidades convertidos
em bairros modernos, equipados com vias largas, praas, reas de lazer e de entre-
tenimento, centros comerciais, empresariais e de servios conforme o processo de
reestruturao do capital. Esses bairros geralmente so parcelados em lotes maiores
que do lugar a enormes estruturas como arranha-cus com capacidade de extrair
o mximo de renda diferencial sobre o lote usado. Redes modernas de tubulao,
antenas com forte capacidade de rastrear satlites de comunicao, feixes de fibras
ticas, cabeamento e de transporte, fazem desses centros espaos preferenciais. A
incorporao de grandes equipamentos confere notoriedade aos bairros novos. Seu
entorno passa a ser valorizado ampliando seus limites. As cidades com forte poder
de comando no contexto do mundo globalizado tm carncia de novos territrios
para expanso de suas atividades, da a verticalizao acentuada ou converso de
bairros para fins de alojar comrcio e servios bem como os convertidos em bairros
residenciais os mistos atravs do processo chamado gentrification. Em muitos casos,
aproximam de seu centro tradicional, considerando a qualidade da infraestrutura
instalada e noutros em situao de desuso. No contexto da reestruturao produtiva
os centros urbanos e as cidades foram valorizados e considerados um patrimnio de
valor inestimvel, o que justifica, conforme Jeudy (1987) A conservao sob todos
seus aspectos continuaria ento promovendo estratgias seguras face ameaa de
desaparecimento de signos culturais identitrios.37
O centro de Fortaleza em sua trajetria sempre foi alvo de polticas pblicas e es-
pao de grandes investimentos privados que emprestaram aquele setor da cidade
36. LEFEBVRE, H. O Direito Cidade. So Paulo: Moraes, 1991.
37. JEUDY, 1987, p.137.
53
importncia e reconhecimento. Nos ltimos anos, um esvaziamento acentuado, tem

comprometido vrias das mltiplas funes por ele exercidas em especial, as da ad-
ministrao pblica e servios ligados ao setor judicirio. A paulatina transferncia do
poder com a sada do palcio de despacho do Governo, de vrias secretrias, da C-
mara Municipal e da Assembleia Legislativa pesou, sobremaneira, na expressividade
da rea central como ponto vital da cidade. Num primeiro momento, denota-se que o
processo de verticalizao buscava o afastamento do centro ocasionando alterao no
preo da terra e ampliao da malha urbana da cidade e de sua rea metropolitana.
Hoje, face ao intenso processo de parcelamento e uso do solo as reas mais afasta-
das do ncleo tradicional, apresentam problemas ligados distncia e s despesas
com deslocamentos. Assim, a verticalizao, num processo inverso, aproxima-se, aos
poucos, do centro da cidade, evidenciando a busca de vantagens locacionais devido
contnua desvalorizao dos imveis localizados no entorno do centro. O contradi-
trio do processo que o mesmo movimento gerador da acentuada desvalorizao
do entorno do centro com a busca de reas novas mais afastadas, vm provocando
uma valorizao da terra urbana, principalmente com o remembramento de lotes.
No caso de Fortaleza esse processo se d no entorno do permetro da delimitao
da rea central, ou seja, o centro expandido. Ocorre, face destruio de edificaes
de reconhecido valor histrico e arquitetnico.
A cidade mesmo no estando includa no rol das cidades brasileiras de expressivo
valor histrico de seu patrimnio material e imaterial, necessita de polticas de requa-
lificao da rea central conforme a expresso histrica e cultural de suas edificaes
e possibilidades de manejo dos recursos naturais remanescentes. Lidar com reas de
interesse histrico e geogrfico exige cuidado no empreendimento, pois, segundo
Magalhes (1997), No caso dos monumentos de pedra e cal no faz sentido res-
taur-los para que voltem depois a ser abandonados. preciso reinserir esse bem na
vida da comunidade.38
No caso de Fortaleza, as intervenes realizadas so pontuais, incapazes de ocasio-
nar resultados semelhantes ao ocorrido noutras cidades nordestinas. A emergncia
de novos bairros de expressiva centralidade na vida de relaes da cidade acirra uma
competio desigual com o centro tradicional. A qualidade da infra-estrutura urbana
desses bairros confirma as novas centralidades. grande o volume de capital investi-
do. Em contrapartida, as intervenes realizadas no centro tradicional, mesmo con-
siderando sua alta densidade histrica e pluralidade cultural, no consegue vencer o
processo de fragmentao e a emergncia de diferentes territrios em seu interior.
38. MAGALHES, 1997, p.189.
54
A cidade ultrapassa o centro
O centro reunia todas as funes necessrias para atender as demandas da capital

cearense. Era polo administrativo, comercial e de servios. Possua sede do governo
de todos os poderes e de empresas ligadas aos setores comercial e financeiro.
A cidade crescia conforme os ditames da economia cearense baseada na produo
e comrcio internacional do algodo. A malha urbana espraiava-se, em todas as
direes. A expanso, entretanto, no foi suficiente para que o centro ultrapassas-
se os limites traados no sculo XIX. Transpor o Paje, riacho localizado a leste da
rea central, foi um grande feito. O riacho praticamente desapareceu da paisagem
urbana. Na poro Leste, a Avenida Dom Manuel definiu novos fluxos norte/sul e
facilitou a expanso para a Aldeota, bairro de prestgio que capturou parte substan-
cial das atividades da rea central. Esses limites foram fundamentais na delimitao
e reforo das funes centrais da cidade.
No ps Segunda Guerra a cidade cresce num ritmo mais acelerado e a partir da d-
cada de cinquenta do sculo XX muda, sensivelmente sua configurao. O centro,
entretanto, permanecia exercendo suas funes e mantendo sua centralidade sobre
a cidade. medida que crescia a malha urbana e se adensava aumentava o poder
de direcionamento exercido pelos segmentos sociais de maior poder aquisitivo na
instalao dos meios de consumo coletivo.
A busca do lugar faz da cidade um espao de conquistas. A populao carente,
concentrada na poro perifrica e em permanente estado de demanda, contrasta
com os bairros que se equipam e aperfeioam seus servios urbanos. Nos anos trinta
a cidade vivencia o surgimento das primeiras favelas, instaladas em reas mais dis-
tantes dos bairros mais ocupados e equipados. Uma das caractersticas do processo
de favelizao em Fortaleza era a ocupao dos leitos das vias. Os lotes e quadras
permaneciam intocados, entretanto, seus proprietrios para alcan-los, tinham que
trafegar pelas vielas resultantes da ocupao do leito da via. As favelas no incomo-
davam, at certo ponto, essa nova classe mdia que se transferia para a parte leste
da cidade, especialmente para a Aldeota. Trata-se de uma classe mdia pequena,
ainda em fase de formao, entretanto, com forte poder de acumulao atravs do
mercado de terras. Para Alva (1997) As metrpoles so, de todo modo, centros
de processos de crescimento econmico, nos quais a acumulao de economias
externas fomenta investimentos pblicos e privados e onde o monoplio da terra
contribui destacadamente para a formao de capital privado atravs do mercado
imobilirio39.
39. ALVA, 1997, p.15.
55
O contnuo processo de expanso da malha urbana com o parcelamento paulatino

das terras do entorno, a transposio dos fatores que impediam a extenso da malha
como a construo de pontes, canalizao de riachos e aterramentos expressava o
crescimento da cidade. A capital cearense mostrava pujana demogrfica e srios
problemas sociais com o aumento da pobreza urbana. As polticas pblicas imple-
mentadas so incapazes de atender a demanda reprimida de um expressivo contin-
gente populacional. Ao mesmo tempo, no momento que se consolida uma poltica
de transferncia macia da populao para a poro perifrica da cidade, observa-se
uma descentralizao do sistema de transporte que fragmentou o ncleo e provo-
cou parcial perda da polaridade exercida pela rea central. Davis (2001), analisando
a situao da realidade urbana da costa oeste americana diz que as perdas dos
velhos subrbios so geralmente o ganho de algum. Assim como os loteamentos
aps a Segunda Guerra Mundial roubaram empregos e receitas dos centros das
cidades, agora seus bolsos esto sendo pilhados por novos centros urbanos mais
afastados nos braos em espiral da galxia metropolitana40.
Essa alterao estrutural no interior da cidade vem impulsionando uma intensa re-
organizao espacial. So grandes intervenes comandadas pelo setor privado que
impe obras a serem executadas pelo governo do Estado e pela Prefeitura, ocasio-
nando a formao de novas demandas habitacionais e de transporte. No centro tra-
dicional, face s transformaes ocorridas em sua estrutura e dinmica expressivo
o nmero de estabelecimentos comerciais e de servios que cerraram suas portas
e abandonaram suas atividades. Mudaram de ramo, voltou-se para outro pblico.
Teixeira em estudo sobre Vitria recorre Jaramillo, que afirma existir ligao entre a
produo da construo e a terra urbanizada, apropriada por meio do produto edi-
ficado quando consumido, mesmo que este no tenha produzido a terra urbaniza-
da. A partir desta constatao questiona como ento estudar o processo produtivo
da construo e a urbanizao e pergunta que referncias tomar41.
Novas centralidades
A recuperao de ncleos histricos tem sido uma tentativa de insero com maior
vigor, desses centros na tessitura da cidade. novamente Magalhes (1997), quem
melhor interpreta essa poltica. Para ele A SEPLAN na posio de tentativa de com-
preenso do fenmeno de evoluo brasileira mais ampla, j tinha identificado e j
40. DAVIS, 2001, p. 381.
41. CAMPOS JNIOR, Carlos Teixeira de Questes a respeito da periodizao histrica de Vitria: as formas de construo como referncia
a partir do teto Relaes entre as configuraes espaciais das cidades e as formas sociais da sua construo: um olhar sobre Vitria
apresentado no Simpurb 2011.
56
estava agindo com o programa de recuperao das cidades histricas, na direo de

recuperao vocacionada dos conjuntos dos bens culturais do Nordeste, em primeiro
lugar.42
Considerando a infraestrutura instalada no bairro, o centro fica em desvantagem
quanto expanso urbana e os meios de consumo coletivo. Afora os meios de
circulao, h de se levar em conta a concentrao espacial dos meios de consumo
coletivo, responsveis pela emergncia de bairros marcados pela forte concentrao
espacial dos meios de produo e reproduo.
O pressuposto do preo de comercializao da terra urbana leva em conta a ins-
talao da infraestrutura, equipamentos e servios. Os mesmos variam conforme
a capacidade de compra das classes sociais para as quais se destinam. Conforme
Harvey (2004, p. 86-87):
Mudar relaes espaciais de fato funciona como condio necessria que

molda as reorganizaes polticas que nos cercam. Eis como veremos em bre-
ve, um aspecto crucial em que se intersecionam as lgicas territorial e capita-
lista. As condies particulares das indstrias de transporte e comunicaes
ilustram um problema mais geral. O movimento fluido sobre o espao s
pode ser estabelecido mediante a instalao de certas infraestruturas fsicas
no espao.
Prossegue Harvey (2004, p. 87):
A paisagem geogrfica da atividade capitalista est eivada de contradies e

tenses e que ela perpetuamente instvel diante de todos os tipos de pres-
ses tcnicas e econmicas que sobre ela incidem. As tenses entre competi-
o e monoplio, concentrao e disperso, centralizao e descentralizao,
fixidez e movimento, dinamismo e inrcia, entre diferentes escalas de ativida-
de todas essas tenses advm dos processos moleculares de acumulao
interminvel do capital no espao e no tempo.
Na anlise da relao produo/consumo, o centro de Fortaleza fica em desvanta-

gem em relao s novas reas da cidade. inegvel que no contexto da reestru-
turao produtiva Fortaleza vivenciou a emergncia de novas centralidades. Esse
processo tem sido verificado em centros tradicionais que passaram por um processo
de esvaziamento face ao do capital imobilirio com forte poder de gerar, em
vrias escalas, diferenas scio-espaciais e suas consequncias na organizao es-
pacial vinculadas globalizao em franco andamento. No caso de Fortaleza, a
42. MAGALHES, 1997, p.186.
57
cidade cresceu muito, dando origem a bairros mais equipados com infraestrutura
de consumo coletivo e mais baratos e eficientes quanto aos custos de instalao e
manuteno dessa infraestrutura ocupando hoje a posio de quinta cidade brasilei-
ra. Com populao superior a dois milhes e meio de habitantes, a capital cearense
apresentou, a partir dos anos sessenta, um acentuado crescimento demogrfico, em
perodo marcado pela forte represso poltica que se inicia em 1964 e se estende at
o incio dos anos 80. Somam-se a isso fatores estruturais e conjunturais, explicativos
da expanso recente da cidade, o aumento do nmero de favelas, a construo
de enormes conjuntos habitacionais o que ocasiona a formao de extensas reas
perifricas. Esta franja pobre que contorna a cidade concentra milhares de migran-
tes oriundos de reas sertanejas, num crescente fluxo, decorrente do xodo rural
engrossado pelas fileiras de flagelados nos perodos de estiagem. Considerando o
conjunto metropolitano, o total da populao aproxima-se dos trs milhes e meio
de habitantes43.
Fortaleza inicia um processo de crescimento a partir dos anos cinquenta, quando
adquire ares de cidade mais organizada. A poltica habitacional implantada pelo
BNH Banco Nacional da Habitao, criado em 1964, nos primrdio da ditadura
militar, resultou no esgaramento do tecido urbano da cidade. O Conjunto Prefeito
Jos Walter localizado no extremo sul do territrio do municpio, data de 1971.
Sua construo comprova esse processo espacial de expanso da malha urbana e
extenso da rede de infraestrutura, equipamentos e servios essenciais. Os demais
conjuntos construdos a partir desta poltica aguavam a especulao imobiliria. Os
vazios urbanos se beneficiavam com a expanso da infraestrutura. Ainda nos anos
setenta a cidade se expande em direo franja perifrica. O Distrito Industrial de
Fortaleza, instalado em Maracana, na poca, distrito do municpio de Maranguape.
A partir dos anos oitenta, a cidade inicia o processo de preenchimento de seus va-
zios urbanos. Os movimentos sociais se pronunciam registrando suas reivindicaes,
gerando instabilidade ao governo militar. Simultaneamente, a cidade conhece um
processo de verticalizao, mesmo que localizado. Tal processo indica quo poucos
os bairros dotados de infraestrutura, capazes de dar suporte a uma populao mais
numerosa. o momento da expanso da Aldeota e da ocupao da zona leste da
43. Quanto a sua oficializao, a Regio Metropolitana de Fortaleza, foi do tipo compulsrio, ou seja, instituda e definida por fora legal
(Lei Complementar n 14/73). No que tange realidade scio-espacial, significa dizer que sua institucionalizao deu-se antes que o
processo de metropolizao se manifestasse. No seu incio, quando de sua instalao, a RMF, era constituda pelos municpios de Fortaleza,
Caucaia, Maranguape, Pacatuba e Aquirz. Em conformidade com a legislao em vigor, um novo municpio para integrar a regio
metropolitana teria que ser resultado de desmembramento ocorrido devido emancipao de distritos dos municpios matriciais. Foi o que
aconteceu com os distritos de Eusbio, Guaiba, Itaitinga e Maracana que aps o processo emancipatrio passaram a integrar o espao
metropolitano. A Constituio de 1988 transferiu para os governos estaduais o poder de agregar mais municpios ou criar novas regies
metropolitanas. No caso de Fortaleza, por fora de leis posteriores a 1988, foram agregados os municpios Horizonte, Pacajs, Chorozinho,
So Gonalo do Amarante, Cascavel e Pindoretama.
58
cidade. Uma classe mdia emergente composta, majoritariamente, de funcionrios

pblicos e tcnicos mais especializados, procura lugares mais equipados para morar.
A ausncia de polticas pblicas reguladoras do uso do solo e do ordenamento do
espao urbano explica em parte o fato dos planos urbanos elaborados no terem
sido implantados integralmente. A cidade at ento era monocntrica, o que garan-
tia hegemonia e dinmica da rea central. Nos anos oitenta, o advento dos shoppin-
gs center completa o que fora iniciado nos anos setenta quando a cidade deu lugar
a enormes supermercados, construdos em diferentes bairros. Nos anos noventa,
com a instalao dos terminais de transporte urbano, a cidade se fragmenta mais,
formando distintos territrios. Aliada presso do capital privado, o Estado fomenta
a descentralizao e a fragmentao. Cabe como exemplo a construo do Centro
Administrativo do Estado, no stio Cambeba. Trata-se de uma rea integrante da
grande Messejana, localizada na sua poro nordeste. Com caractersticas rurais,
o stio Cambeba era desconectado do mundo de relaes da cidade. Quando da
construo do Centro Administrativo, o custo especulativo da terra urbana apresen-
tou aumento considervel.
As polticas de transferncia macia da populao para as reas perifricas do espa-
o metropolitano instigam vrias indagaes sobre o destino de expressivas parcelas
a serem atingidas por grandes obras projetadas pelo Estado e pela Prefeitura. So
obras de forte impacto na configurao e composio urbana com expressivo peso
na localizao de grandes estruturas comerciais e de servios no processo de rema-
nejamento da populao e no plano da mobilidade e acessibilidade urbana. Para
Silva (2005, p. 111):
o processo de fragmentao metropolitana, associado a uma descentraliza-

o e desconcentrao da indstria, resultou na escolha de cidades menores,
para receber novos investimentos44.
Dentre as vrias intervenes destacam-se: Trem Metropolitano de Fortaleza, (Me-

trofor)45, instalao dos BRTs, (Bus Rapid Transfort), VLT (Veculo Leve sobre Trilho),
reforma do Estdio Presidente Vargas, Estdio do Castelo (tendo em vista a Copa
de 2014), abertura de tneis, alargamento de vias, construo de novos centros
comerciais, expanso do Porto do Pecm, do Aeroporto Internacional Pinto Mar-
tins e do Distrito Industrial de Maracana. No contexto da discusso de poltica de
recuperao da rea central, uma obra do porte do Metrofor deveria ser a grande
possibilidade de se promover uma reestruturao daquela poro da cidade. O sis-
44. SILVA, 2005.
45 At o momento o sistema metrovirio s funciona de forma experimental da Estao Vila das Flores, em Pacatuba, at a estao
Parangaba, em Fortaleza,
59
tema metrovirio no pode e no deve ser implantado como mera modernizao

de um sistema de transporte voltado s facilidades de mobilidade e acessibilidade
mais rpida e segura dos passageiros. Ao contrrio, esse modal, quando implantado
deve conter propostas capazes de requalificar espaos, ampliando as possibilidades
de resgate das reas servidas e mais ainda, quando tratar-se de centro da cidade.
O centro de Fortaleza, apesar dos problemas impostos pela substituio de uso do
solo, tem sido contemplado com grandes obras, o que tem resultado na ampliao
de sua coroa imediata. Intervenes como a construo de mercados centrais e
centros culturais deveriam ser capazes de provocar a requalificar as reas onde so
implantados. No caso do centro de Fortaleza, as intervenes foram realizadas, en-
tretanto, no ocorreu o impacto esperado. Um dos equipamentos mais importantes
foi o Centro Drago do Mar de Arte e Cultura, localizado na extremidade nordes-
te, estendendo-se at s proximidades do antigo Porto do Poo da Draga, rea
contgua ao centro e vizinha da Praia de Iracema. Foi a obra que provocou maior
impacto nessa rea ocupada anteriormente por vrios armazns j desativados. Sua
construo ocasionou expressiva valorizao de seu entorno e visvel alterao na
fisionomia urbana da cidade e consequente presso para a transferncia da popula-
o trabalhadora remanescente das antigas atividades porturias. Quanto ao centro
da cidade, no que refere ao seu ncleo, no se observou mudana significativa. O
Novo Mercado So Sebastio, na poro Sudoeste do centro, prximo ao incio da
Avenida Bezerra de Menezes, Novo Mercado Central, construdo prximo a For-
taleza Nossa Senhora de Assuno, na poro oriental do centro. Nos dois casos, a
localizao na periferia imediata do centro impediu que esse impacto ocorresse. Os
dois equipamentos so importantes para a cidade, entretanto, no foram capazes de
alterar os fluxos e as atividades da rea central.
A falta de articulao entre esses novos equipamentos impede que eles funcionem
plenamente na sua condio de centros nodais aptos a atender novas demandas da
populao. A dinmica aparente das intervenes fsicas mais recentes no entorno
do ncleo tradicional no devolve a pujana de outrora. O centro no mais o local
privilegiado dos acontecimentos mais significativos, de atividades que fizeram dele
no passado, o bairro mais importante da capital.
Essa constatao tem provocado diferentes tentativas de reintegrao do centro
de Fortaleza malha urbana de prestgio da cidade. Tratando-se de uma das reas
mais antigas de Fortaleza, uma das medidas liga-se as polticas recentes de recupe-
rao de centros histricos patrocinadas pelo IPHAN e rgos estaduais ligados ao
patrimnio cultural e memria urbana. A busca da valorizao patrimonial com o
tombamento de edifcios, escavaes, recuperao de fachadas, resgate de tempos
pretritos com retirada de revestimentos que comprovam sucessivas camadas de
60
tempo, seria, em parte, capaz de devolver parte do prestgio do centro da cidade.

Foram vrios os levantamentos das diversas intervenes realizadas em edifcios iso-
lados, praas e logradouros, associados poltica de construo ou aproveitamento
de edifcios identificados como de grande valor histrico para alojar centros cul-
turais, centrais de artesanato ou similares. Dessa forma, Fortaleza ingressaria na
prtica de restaurar o acervo arquitetnico e urbanstico com feies do passado,
visando a reinsero de pores da cidade com suas temporalidades diferenciadas
na dinmica espacial cotidiana, como marca da poltica de reabilitao urbana, como
j ocorreu noutras cidades brasileiras. Em Fortaleza os edifcios restaurados que
mais chamam a ateno so a Antiga Cadeia Pblica, hoje ocupada por lojas de
artesanato; a Igreja do Rosrio, a mais antiga da capital e a Fortaleza Nossa Senhora
da Assuno.
E o centro perde prestgio
Os poderes manifestos no centro de Fortaleza emanam de foras e correntes pol-

ticas contidas no cotidiano da cidade. De sede do poder convencional expresso nos
diversos tipos de gesto do estado o centro ganhou novos proprietrios. A popu-
lao mais pobre e amplos setores da periferia descobriram e incorporaram em seu
cotidiano a variedade de espaos pblicos de animao e entretenimento disponveis
no centro da cidade. Apropriando-se de uma rea bem estruturada, esses grupos
constituram novos territrios descolando-os de antigas relaes funcionais tornan-
do-os autnomos e diferenciados. Mantendo a forma urbana, alguns equipamentos
e um mobilirio urbano como herana de seu perodo ureo, esses novos territrios
expressam por seu uso e contedo, um amlgama de tempos mltiplos. No centro,
so ntidas as diferenas entre os frequentadores e os respectivos usos atribudos s
diversas reas territorializadas.46 Alguns espaos conjugados constituem eixos estru-
turantes do setor central da cidade. o que acontece com as praas do Ferreira e
Jos de Alencar, interligadas no sentido leste-oeste e vice-versa pela Rua Guilherme
Rocha. Os fluxos e refluxos gerados por esses dois logradouros garantem uma di-
nmica especial rea central. Esta via de ligao, antiga Rua do Ouvidor, conecta
esses dois espaos numa equilibrada combinao. Basta observar que cada uma
dessas praas tem nas suas imediaes espaos similares inseridos noutra dinmica,
como a Praa dos Lees na poro leste e a da Lagoinha, na poro oeste. Uma
poltica de reorientao e alocao de equipamentos e servios pretende modificar
46. So bons exemplos o Beco da Poeira cameldromo coberto construdo nas imediaes da Praa Jos de Alencar, na poro oeste do
centro e o Parque da Criana, localizado na poro leste do centro. Este ltimo era assiduamente frequentado pela elite at os idos dos anos
sessenta. Hoje um polo de lazer da populao da periferia que transita pelo centro durante o dia.
61
substancialmente o uso desses logradouros e integr-los rede de circulao da

rea central. De modo anlogo, grupos de presso, motivados pela perspectiva do
potencial patrimonial do centro, buscam identificar outros corredores, estrutur-los
com novos equipamentos e servios, considerando seus arredores. Essa reorientao
no se restringe s meras propostas de reforma ou embelezamento desses logra-
douros. Algo mais consistente tem sido pensado na perspectiva de reintegrao do
centro cidade.
Para Roncayolo (1987),47 A cidade, a ao sobre a cidade e na cidade no po-
dem pertencer exclusivamente ao mundo da materialidade, dos arranjos fsicos: ela
assunto de imagens, de representaes, quando se pensa na projeo intelectual
que conduz os construtores de utopias, ao planejamento ou s representaes que
permitem aos habitantes da cidade se apropriarem dos espaos urbanos e s vezes
modelar o seu sentido.
Essa possibilidade de modelagem em Fortaleza no tem sido levada em considera-
o na perspectiva do planejamento. visvel nas intervenes realizadas a ausncia
de uma viso arrojada sobre as mltiplas possibilidades de uso que o centro sugere.
Delas, reabilitar a funo residencial, aumentando sua densidade demogrfica atra-
vs de um projeto que ocasionaria uma mudana no tipo de uso do solo, favorecen-
do a animao social e, simultaneamente, uma poltica de recuperao e restauro
de edifcios pblicos e privados e, ao mesmo tempo, garantir e adequar a utilizao
da magnfica infraestrutura e qualidade dos equipamentos ali instalados. Integrar o
centro nos circuitos culturais divulgando o potencial de suas praas, de suas edifica-
es e de seu rico mobilirio urbano uma possibilidade de resgatar um modo de
vida caracterstico48.
Em passado recente, o centro continha territrios to diversos conforme o cresci-
mento e a composio da populao da cidade. As diferenas se comprimiam e en-
contravam mecanismos de sobrevivncia. Os poderes expressos pelo Palcio da Luz,
a Assembleia Provincial, o Palcio do Bispo ali estavam presentes. Bazares, clubes,
alfaiatarias, Escola Normal conviviam com feiras populares. A rigidez das normas
impostas pelo Cdigo de Postura exigia atitudes e gestos coerentes com o nvel de
urbanidade que a cidade vivenciava.
Qualquer pesquisa sobre lugares da memria e expresso urbana em Fortaleza
apontar o centro como local de concentrao de um universo de smbolos e signi-
ficados identitrios do Cear. Ali esto localizados o Teatro Jos de Alencar, Museu
47. RONCAYOLO, 1987, p.7.
48. O restauro e planejamento de atividades no Passeio Pblico tem atrado, mesmo que de forma ainda tmida, a populao da cidade
nos finais de semana.
62
do Cear, Palcio da Luz, Igreja do Rosrio, Fortaleza N. Sra. Da Assuno, Estao

Joo Felipe, Parque da Criana, Praa do Ferreira, Praa Jos de Alencar, a centen-
ria Faculdade de Direito. Acrescente-se um razovel nmero de ruelas estreitas com
povo comprimido, os calades, praas. Entretanto, apesar da constatao desta
significao, as polticas propostas at agora para o centro no provocaram o impac-
to esperado. Por outro lado, a apropriao do centro por uma populao de menor
poder aquisitivo, acusa uma resignificao de praas, monumentos, edificaes e
outros logradouros.
Malgrado sua expresso enquanto espao da memria urbana da cidade, nos ltimos
trinta anos um acentuado processo de verticalizao vem alterando sobremaneira
o perfil da cidade e sua paisagem urbana. As inovaes tecnolgicas incorporadas
aos modelos construtivos reconfiguraram, bruscamente, a cidade. Essa expanso
ocupou reas novas, sendo muitas consideradas como de preservao como campo
de dunas, manguezais, lagoas e leitos de rios. Desse processo surgiram inmeros
bairros novos. Alguns, antigos, foram repaginados por novos usos e ocupao. Nes-
sa expanso desenfreada a cidade transfigurou-se, perdeu muito de sua identidade.
A mcula mais forte em sua imagem reside no desprezo e abandono parcial de seu
centro. O conglomerado central, disforme e fragmentado, expresso de mltiplos
tempos e espaos diferenciados no acompanhou a veloz dinmica urbana da cidade.
Relegado e pouco ajustado s imposies do rearranjo scio-espacial, esta poro de
Fortaleza converteu-se, por esta razo entre outras, em excelente resduo arquitet-
nico e paisagstico do que fora a cidade de outrora, lugar privilegiado da memria
coletiva do cearense. O centro permanece como um verdadeiro relicrio de formas
pretritas, impregnado de lembranas e marcas de sucessivos modos de vida conhe-
cidos pela capital com uso diferenciado pela populao, que dele apropriou-se.
O centro no s espelhava a cidade em sua magnitude, ele era a cidade, depositrio
nico de perfis e imagens que construram e reforaram a ideia de cearensidade.
Seu suposto abandono , contraditoriamente, garantia de sua preservao. A cidade
apaga sua memria com seu centro praticamente intacto, exceto o que foi demolido
para dar lugar a estacionamentos. Esta situao de mudana de usurios e de uso
a possibilidade de, no resgate do centro, a cidade em sua totalidade, reencontrar-
-se com seu passado, com sua Histria, com o seu sentido. Hoje, o dinamismo do
centro est ajustado s condies socioeconmicas de sua clientela. A pujana do
informal tem rebatimento direto com as dificuldades encontradas ali pelo setor for-
mal da economia. Basta ver o nmero de lojas e escritrios fechados naquela rea
e o surgimento de centros comerciais com boxes minsculos, Novo Beco da Poeira,
Mercado do Esqueleto, Feira da S, feirinhas. A reduo funcional do centro no que
tange s funes polticas, financeiras e de entretenimento, tem registro na situao
63
falimentar dos cinemas, bancos e vrios servios pblicos que migraram para outros
bairros da cidade. O luxuoso e vetusto cinema So Luiz, ltimo remanescente do
ureo perodo do cinema na rea central, ressente-se hoje, da fuga de seu pblico
para as salas dos modernos centros comerciais.49
Malgrado o peso do centro como lugar pleno de formas vivas de um Cear anti-
go, sua recuperao caminha a passos lentos. Mesmo em se tratando de territrio
objeto de inmeras intervenes, os rudos gerados por sucessivas discusses no
foram capazes de alcanar resultados mais alvissareiros. Denota-se um fosso entre o
teor dos discursos e resultados que evidenciem sua eficcia e eficincia. Na verdade,
grande parte das polticas tem servido para aguar o esvaziamento de funes e de-
preciao econmica de equipamentos e de parte substancial do mobilirio urbano
da rea central. Para Villaa (2001-254,255)50 Os centros de nossas metrpoles so
reas complexas constitudas por vrias subreas, caracterizadas por certa concen-
trao de atividades do setor tercirio...os centros principais de nossas metrpoles
atingiram sua mxima extenso fsica por volta da dcada de 1950.
O centro de Fortaleza pulsa independente da precariedade visual expressa pelo des-
manche de equipamentos e infraestrutura que em passado recente eram fundamen-
tais para a cidade. Com um movimento extraordinrio, ele revela sua capacidade de
excepcional praa comercial, gerador e prestador de servios, de lazer e animao.
Os fluxos de pessoas e veculos evidenciam a vitalidade, a permanncia e o poten-
cial daquela rea da cidade, esvaziada cotidianamente de suas atividades de status
e prestgio, tpicos de seu perodo ureo, iniciado na segunda metade do sculo
passado. Os primeiros vestgios de mudana comearam nos anos sessenta. Apesar
da sucessiva substituio de atividades e de classes sociais, o centro resiste como
espao simblico. Mesmo reconhecendo esta capacidade de resistir, so evidentes
as marcas deixadas pelas recentes mudanas funcionais e a morosidade das polticas
voltadas sua reestruturao e requalificao urbanas.
A Estao Central do Metrofor a grande interveno que ocorre atualmente neste
setor da cidade. A Praa do Ferreira continua com ares de vitrine de um projeto mais
ambicioso de requalificao do centro. Entretanto, ela isolada num conjunto extre-
mamente diferenciado, no foi suficiente para instaurar um processo de reconverso
de uso da rea central. Nichos bem definidos, com suas territorialidades prprias,
permanecem compondo e decompondo o centro. Os dois casos a seguir ilustram
bem esta situao. O do setor sudeste do quadriltero central constitudo pela antiga
Escola Normal, compreendendo o trecho contido entre a Avenida D. Manuel, Rua
49. O Cinema So Luiz saiu do circuito comercial e pertence hoje a FECOMRCIO.
50. VILLAA, 2001, p. 254-255.
64
Conde DEu., no sentido Leste/Oeste e as Ruas Costa Barros e Pinto Madeira, no sen-
tido norte/sul. Essa rea possui enorme potencial instalado seja devido ao volume
edificado ou pela qualidade do construdo ou a expresso do peso institucional ali
contido. Esse trecho tem significativa expresso no setor educacional, com institui-
es pblicas e privadas de ensino de diferentes nveis o centenrio Colgio Ima-
culada Conceio, Colgio Estadual Justiniano de Serpa, Centro de Estudos Sociais
Aplicados da UECE Universidade Estadual do Cear, CDL Centro dos Diretores
Lojistas e Prefeitura Municipal de Fortaleza, entre outros. Este trecho sem sombra de
dvida constitui um apndice do centro, apresentando srios problemas de conexo
com a malha viria dominante. O baixo curso do riacho Paje e o Setor Cerealista
da cidade51, nas imediaes da Catedral metropolitana e o Mercado So Jos ainda
na rea central, contribuem para isolar aquela rea de expresso institucional to
diversa, contribuindo para sua fragmentao. No extremo norte da cidade, em ple-
na rea litornea, novos investimentos insistem em integrar esses setores isolados
no contexto das atividades de animao e de entretenimento, o Mercado Central
a reforma do Teatro So Jos, o Centro Cultural Drago do Mar e a remodelao
da Avenida Monsenhor Tabosa, apostaram nisso. Os dois exemplos vinculam-se
expanso do centro em direo Aldeota e Praia de Iracema, bairros mais equipados
e de maior prestgio da cidade. O mesmo no ocorre com os dois setores da poro
oeste, a partir da Praa da Lagoinha e todo o conjunto da Jacarecanga. Trata-se de
reas que gozaram de muito prestgio no passado, estando hoje, totalmente desca-
racterizadas. A proximidade do centro tem provocado um processo de verticalizao
nesta rea. No outro lado, no sudoeste, do centro, o Novo Mercado de So Sebas-
tio, ainda no conseguiu uma funo integradora daquele setor com a malha e o
movimento da rea central propriamente dita. Destaque-se a implantao, em 1974,
do primeiro centro comercial da cidade, nos moldes dos modernos shoppings. Hoje,
afastados da rea central, localizados em importantes eixos de circulao e exercen-
do enorme centralidade, so mais de doze e vrios esto em construo. Os sho-
ppings center estabelecem acirrada competio entre espaos pblicos e privados
na cidade. Discutindo e criticando as prticas de revalorizao dos espaos pblicos,
Hastaoglou (1991, p. 290) assim se coloca:
Data do incio dos anos 70, a emergncia de propostas tericas, de projetos

e realizaes visando restaurar as qualidades perdidas do espao urbano para
recuperar o que se chama de cultura urbana. Inicialmente difusas e opostas,
unidas por vez devido reao comum face aos estragos causados pela prtica
do urbanismo modernista, elas atingem pouco a pouco o estatuto semi oficial
51. Trata-se de atividade remanescente do tempo em que esta rea integrava o setor atacadista do antigo porto do Poo das Dragas,
transferido nos idos de 1948, para a Ponto do Mucuripe, no extremo leste da cidade.
65
e ganham coeso referindo-se a dois aspectos principais da questo: reformar

o espao fsico da cidade, melhoria da qualidade de vida e organizar novas
formas de vida coletiva... a rejeio de normas organizacionais e morfolgicas
do urbanismo funcionalista assim como seus efeitos sobre a segregao de
funes e a fragmentao dos espaos e do tempo que esto na base do de-
clnio da noo de espao pblico e que serviram de causas alienao urbana
acarretando a perda da identidade da cidade52.
Para os jovens de classe mdia a preferncia recai sobre os centros planejados de

compras com suas amplas reas de circulao, praas de alimentao e lazer. Para o
jovem da periferia o centro tradicional o espao preferencial da festa e do encon-
tro. Os jovens de classe mdia no se reconhecem facilmente no centro tradicional.
De um modo geral, os habitantes da cidade comungam com ideia de revalorizao
da rea central, expressando de forma ntida a vontade de que o bairro seja de-
volvido aos cidados. evidente o peso polarizador da rea central sobre toda a
cidade, fazendo-a responsvel pela mais significativa parcela de negcios realizados
na capital. Os centros tradicionais das cidades brasileiras mudaram muito nos ltimos
anos e Fortaleza no ficou imune a esse processo. ntida a acirrada competio
intraurbana que se estabelece entre os centros tradicionais e alguns bairros, alguns,
equipados com enormes polos de compras deixam esses centros em desvantagem.
No caso especfico de Fortaleza, no se pode dizer que o centro deixou de exercer
suas funes, apesar das perdas sofridas. Reconhece-se que parte delas, as mais
qualificadas daquela rea da cidade, estava ligada a concentrao de atividades
voltadas a um pblico de maior poder aquisitivo. Dos equipamentos e servios de
prestgio que permanecem no Centro destacam-se o religioso com a Catedral me-
tropolitana, o militar com a sede da 10 Regio Militar, instalada em expressivo stio
histrico ocupado pelo Forte de Nossa Senhora da Assuno.
Centro: mutaes e resistncias
O centro de uma cidade adquire vestgio de uma rea destacada nas atividades ur-
banas quando ele capaz de gerar relaes cotidianas inerentes a um determinado
modo de vida, diferenciando-o dos demais setores da cidade.
Atendendo a mltiplos desejos, o centro favorece esse entrecruzamento de interes-
ses. Nas praas do Ferreira e Jos de Alencar, desenham-se campos especficos de
prticas sociais inseridas no cotidiano da cidade. A Praa Jos de Alencar o prprio
parlamento da cidade, seu plpito primeiro e mais significativo.
52. HASTAOGLOU, 1991. p.290.
66
A afluncia de moradores de todos os recantos garante pblico para todas as prega-

es, independente de cor ou credo. A periferia e a cidade encontram-se no centro.
A cidade e seu entorno experimentam uma aparente conexo que se manifesta em
logradouros que contm alta densidade histrica e pluralidade cultural. O centro de
Fortaleza, repartido, fragmentado, com diversos territrios em seu interior , cada
vez mais, espao privilegiado de encontro, de trocas e de mltiplas solidariedades.
Ele encerra em si, na ntima relao que mantm com a periferia, a possibilidade de
recriar, com excessiva reduo do glamour de outrora, um universo de atividades
nele desenvolvidas. A modernidade moldou e deixou sua marca naquela poro da
cidade estando presente nas linhas de alguns edifcios, no traado de praas, em
instalaes comerciais e servios.
Breves concluses
Numa cidade que se firma como porto de entrada para o turismo nacional e in-
ternacional o pobre um hspede incmodo. Em nome da Copa de 2014, as obras
avanam sem considerar a promoo social. O caso mais evidente o do projeto de
implantao do VLT Veculo Leve sobre Trilhos. Quando implantado, dever ligar
os bairros do Mucuripe Parangaba facilitando o acesso sem a necessidade de ida
ao centro da cidade ou aos terminas de transporte. Os moradores das comunidades
assentadas h muitos anos esto sendo ameaados de remoo, sem que lhes sejam
dadas informaes claras e precisas. O desespero e as diferentes reaes em forma
de organizao, alianas com setores sociais mais avanados, provocam intensa mo-
bilizao, a medida que se anuncia o incio das obras.53. No se leva em conta apenas
o contingente atingido, posto que a implantao dessas obras, de peso estruturante
para o uso e ocupao do solo, deve ocasionar um acelerado processo de reestrutu-
rao e requalificao urbanas na cidade. A implantao de um sistema metrovirio
em fase avanada de construo significar intensa alterao na fisionomia da rea
central da cidade. Discute-se se ele ser capaz de requalificar o centro da cidade,
rea carente de investimentos integrados, atual reduto preferencial dos pobres que
se dirigem para Fortaleza, fazendo do centro, cada vez mais, centro da periferia.
A cidade nova que desponta, surge sem marcas referenciais. As manifestaes de
53. Trata-se de um conjunto de obras proposto pelos governos do estado e do municpio que altera sobremaneira a estrutura da cidade.
Dentre elas destacam-se: duplicao da Avenida Maestro Lisboa, via que facilita o acesso Sabiaguaba, Cofeco, Porto das Dunas e Prainha;
alargamento da Avenida Alberto Craveira, importante via de acesso ao Castelo, reforma da Avenida Bezerra de Menezes refora a
centralidade exercida pelo North Shopping, aumenta a densidade desse importante corredor de atividade e de servios. Cabe lembrar que
abertura da via paisagstica da Vila do Mar agregou valor ao Grande Piramb, que rene o maior nmero de favelas da capital. Para impedir
ou evitar aes especulativas de agentes imobilirios a PMF tomou pedidas preventivas com a criao de uma ZEIS. A avenida em questo
dever consolidar um novo tipo de ocupao da orla da cidade em sua poro oeste. J a Avenida Leste-Oeste totalmente duplicada alcana
a ponte dobre o Rio Cear e conecta Fortaleza orla do municpio de Caucaia. Tornou-se via de passagem com intenso movimento de
transporte de cargas em rea de alta densidade. .
67
certo compromisso com o novo, exclui o centro. Os Projetos de reestruturao e de

requalificao so necessrios. Conforme Maricato (2001), A requalificao ou
recuperao de reas deterioradas implica em considerar o patrimnio pblico ou
privado, j construdo, como poupana, num processo de complementao com
obras urbanas.54 Ao proporem limpeza, segurana, restaurao de edificaes e
de logradouros que formam parte significativa do perfil e da imagem construda da
cidade mostram uma nova forma de ver e ler a cidade e demarcam especialmente,
uma nova postura em relao aquele espao.
O metr, quando em pleno funcionamento, certamente, acentuar a radioconcentri-
cidade histrica da cidade e significar um grande reforo na centralidade exercida
por ele, em Fortaleza. Entretanto, ser nas imediaes da rea central que o sistema
metrovirio requalificar uma vasta poro de bairros, parcialmente degradados, at
agora excludos de certa forma do vertiginoso crescimento que tem marcado Forta-
leza nos ltimos trinta anos.
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70
Lcia Zanin Shimbo - p. 71 - 88
Grandes empresas construtoras e habitao no Brasil: suas formas de

produo e circulao
Lcia Zanin Shimbo
Introduo: permanncias na base produtiva manufatureira e alteraes no

processo de produo do espao
A areia, a pedra so descarregadas. Um servente as amontoa nos locais pre-

vistos do canteiro; um outro leva parte para o ajudante de pedreiro que ajunta
gua e cal ou cimento, trazidos do depsito por um ajudante diferente; um
quarto despeja a argamassa em baldes ou carrinhos e a conduz ao pedreiro
que coloca tijolos, faz um revestimento ou enche uma frma, seguido por
seu ajudante que segura o vibrador ou recolhe o excesso cado. Em cima, o
carpinteiro prepara outras formas com a madeira empilhada perto dele depois
de encaminhamento semelhante ao da argamassa e percorrido por ajudantes
e serventes prprios; o armador dobra as barras de ferro assistido do mesmo
modo, e, por todos os lados, pintores, marceneiros, eletricistas, encanadores
etc., sempre rodeados por ajudantes e serventes, constituem equipes nume-
rosas, separadas, especializadas, verticalizadas. Avanada diviso do trabalho
e, em cada parcela, diviso hierarquizada detalhada.
O mestre abre o cimento e solta a massa. Os dois serventes responsveis
pelo preparo da argamassa na betoneira comeam as suas atividades. Os
outros dois serventes que realizam o transporte da massa ficam ali, espe-
rando a primeira massada. O servente responsvel pelo guincho, o guinchei-
ro, tambm se posiciona. Treze trabalhadores, entre pedreiros e serventes,
e o encarregado da empreiteira sobem para o ltimo pavimento para dar
continuidade elevao da alvenaria. Os dois armadores se dirigem para o
gabarito de montagem das ferragens. O mestre anda pela obra, olhando as
posies iniciais do trabalho. A massa fica pronta e os serventes a transpor-
tam em carrinhos de mo ou em baldes, no caso do transporte vertical pelo
guincho, at os pedreiros. Os blocos de concreto comeam a ser assentados
pelos pedreiros, com suas colheres e prumos.
Sem a meno das datas dos dois textos acima, parece que ambos explicam uma
mesma situao, um mesmo tempo. Trata-se de uma diviso manufatureira do tra-
71
balho dentro de um canteiro de obras de uma dada edificao, onde se empilham

blocos, montam-se frmas de madeira e armaduras de ao, despeja-se o concreto, e
todas as aes esto orquestradas pelo mestre-de-obras que coordena os trabalhos
parcelados.
O primeiro trecho uma descrio do Srgio Ferro sobre um canteiro de obras na
dcada de 1960, muito provavelmente dentro de uma produo em pequena escala,
baseada na encomenda de um cliente a um arquiteto e na contratao direta de
mo-de-obra para execuo, com ou sem uma empresa construtora para interme-
diar e gerir a obra (FERRO, 2006, p. 112).
O segundo trecho, sem a pretenso de procurar comparar a qualidade formal e ana-
ltica dos textos longe disso uma anotao do meu caderno de campo, sobre
o cotidiano de obras de uma grande empresa construtora que produz habitao em
escala no Brasil, em 2008, que fez parte da minha pesquisa de doutorado.
H, nesse intervalo de quarenta anos, uma permanncia da essncia manufatureira
da base produtiva, lastreada na fragmentao das operaes a fim de favorecer o
adestramento do trabalhador e de conferir maior velocidade produo.55 Uma
base que requisita a utilizao abundante de mo-de-obra e que, justifica, muitas
vezes, o enquadramento da construo civil como um setor prioritrio para a gera-
o de empregos, contribuindo para o desenvolvimento econmico do pas. Alm
disso, trata-se de uma base que permite grande absoro de trabalhadores no-es-
pecializados, contratados por diferentes modalidades (contratao direta, subem-
preitada, terceirizao) e que abre brechas para o convvio com o trabalho escravo
a empresa construtora responsvel pelo canteiro de 2008 foi includa no cadastro
de empregadores que exploram mo de obra anloga escrava, pelo Ministrio do
Pblico do Trabalho56.
Entretanto, apesar dessa mesma base manufatureira, h diferenas fundamentais
relacionadas ao processo de produo do espao. O segundo canteiro diz respeito
a uma estrutura de produo centralizada na grande empresa que perfaz o ciclo
completo de realizao do produto imobilirio: , ao mesmo tempo, proprietria
de terras, incorporadora, construtora e vendedora. Estrutura que permite, por sua
vez, como j comentado, uma produo em escala e padronizada da habitao
55. Ao analisar o processo de produo da manufatura, Marx (2001) o descreve como a decomposio da atividade do arteso nas diversas
operaes que a compem, sem se descolar do ofcio do trabalhador. Na manufatura, portanto, o ofcio continua sendo a estreita base
tcnica que assegura a reunio do trabalho parcial.
56. Vale destacar que, em 2014, pela primeira vez no Brasil o nmero de trabalhadores libertados em condies anlogas de escravos na
rea urbana supera o de resgatados no campo, de acordo com dados da Comisso Pastoral da Terra (CPT). O balano de 2013 da entidade
contabiliza 2.208 trabalhadores libertados no Brasil 56% nas cidades (1.228). O dado representativo, j que, em 2012, menos de um
tero (30%) dos resgatados estava na rea urbana. A construo civil encabea o ranking de setores com mais libertaes no ano passado:
914 (41% do total). (REIS, T. Libertaes por trabalho escravo na rea urbana superam as do campo. Disponvel em: http://g1.globo.com/
brasil/noticia/2014/02/libertacoes-por-trabalho-escravo-na-area-urbana-superam-do-campo.html. Acesso em: 17/02/14).
72
e que conta, por um lado, com capital financeiro para sua produo e para sua
rentabilidade, e, por outro, com apoio do Estado, que garante o seu consumidor
por meio de subsdios pblicos e de financiamentos habitacionais. Consumidor que,
anteriormente, no era atendido pela promoo capitalista privada, para o qual
restavam as solues por autoconstruo (formal ou informal) ou pela produo por
encomenda.
Trata-se de uma estrutura de produo mais complexa, na qual a grande empresa
amplia seu protagonismo tanto no circuito imobilirio, na expresso de Harvey
(1999), quanto na poltica habitacional. Os produtos imobilirios resultantes, mais
do que unidades habitacionais como veremos adiante , impactaram sobrema-
neira as configuraes scio-espaciais nos territrios onde se implantaram, sob
diversos modos, ofuscando anlises de inseres urbanas que pudessem apontar
claras tendncias de segregao, periferizao ou adensamento de reas consoli-
dadas.
Ou melhor, o atual estgio do mercado imobilirio, que agrega mais capitalismo
ao nosso pas em desenvolvimento, exige que sejam recuperadas chaves de leitura
que tratem as trs fases da realizao da mercadoria habitao produo, circu-
lao e consumo concomitantemente aos efeitos scio-espaciais resultantes dessa
produo. Isso porque se torna cada vez mais difcil verificar empiricamente interpre-
taes unvocas entre agentes, produtos e espaos urbanos resultantes. At pouco
tempo atrs, talvez, at meados dos anos 1990, era possvel associar, por exemplo,
grandes incorporadoras, mercado de alto padro e centralidades urbanas valoriza-
das; ou, no outro extremo, autoconstruo, pobres e periferizao. Nos anos 2000,
temos que um mesmo agente, no caso, a grande empresa pode produzir casas para
a classe mdia e para os pobres, ou, mais apropriadamente, para o segmento eco-
nmico e para a habitao de interesse social em alguns casos, tambm para
a alta classe , localizadas nos limites da rea urbana ou em reas valorizadas de
expanso imobiliria ou em reas centrais consolidadas.
Dessa forma, interessa-me aqui, mesmo que preliminarmente, compreender os
vnculos que se fazem presentes entre a produo da habitao, em seus aspectos
econmicos e tecnolgicos; a regulao e o financiamento, com a forte presena
do Estado; e o controle do espao urbano. Persigo a tentativa de se esboar uma
matriz de anlise que associa, enfim, a produo do espao e a construo da ha-
bitao, sabendo de toda a complexidade analtica aqui envolvida e da limitao
deste texto.
73
Formas de produo da habitao e a produo social do espao urbano
Para tanto, tomo as categorias de anlises por Samuel Jaramillo (1982) sobre as
formas de produo-circulao do espao construdo como ponto de partida para
se analisar o caso especfico de uma grande empresa construtora. Jaramillo (1982)
define formas de produo como sistemas que relacionam os homens entre si e
os meios de produo necessrios para produzir certo bem ou uma srie de bens.
Uma forma de produo inclui a criao das condies para sua reproduo e re-
quisita, portanto, a circulao entendida como o processo que arranja os produtos
e os distribuem, desde a produo at o seu momento de consumo (JARAMILLO,
1982, p. 177).
Uma forma de produo est definida pela natureza dos agentes que ocupam po-
sies diferenciadas desde o trabalho direto at o controle econmico da produo
como detalharei a seguir e pelas possveis combinaes e fuses entre elas.
Conforma, portanto, uma estrutura que se reproduz e que arranja os produtos e os
distribui, a circulao, at a fase final do consumo (JARAMILLO, 1982).
Essa distribuio de produtos ocorre dentro de determinada organizao scio-es-
pacial e a altera necessariamente. Essa reciprocidade entre forma de produo e
espao me leva a trazer tambm como referncia a concepo de produo social
do espao, denominada por Gottdiener, a partir de uma leitura de Lefebvre e de
outras abordagens da economia poltica, na qual o elemento espao elevado
a um foco principal de anlise junto com as atividades da economia e do Estado
(GOTTDIENNER, 2010, p. 27)57.
A habitao social de mercado e a grande empresa construtora
A Empresa Construtora Pesquisada (ECP), como a denominarei daqui por diante con-
centra atualmente 14% do conjunto das unidades contratadas nas Faixas 2 e 3 pelo
Programa Habitacional Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) em todo o Brasil58.
57. Na viso de Gottdiener, ... a produo espacial analisada como a manifestao material de processos sociais complexos, associados
s fases do desenvolvimento capitalista. Contudo, pode-se notar que padres scio-espaciais e processos interativos constituem resultados
contingentes das muitas relaes contraditrias que interagem no modo capitalista... Alm disso, conceitua-se que a linha de frente dessas
relaes est incrustada, de forma inigualada, nas atividades do setor imobilirio... Assim, as relaes espaciais e sociais esto relacionadas
dialeticamente. Se as necessidades do capital se manifestam no espao, as mudanas espaciais se manifestam nas necessidades do capital
(GOTTDIENER, 2010, p. 32).
58. O PMCMV sedimentou a lgica mercantil de produo da habitao que j vinha se delineando no Brasil desde meados dos anos
1990, absorvendo a habitao social de mercado como pea chave em seu desenho institucional e na configurao de seus produtos. As
operaes de crdito organizaram-se em Faixas, mais ou menos delimitadas conforme uma segmentao tradicionalmente utilizada no
pas, definidas segundo o intervalo de suas rendas familiares. Num mesmo programa h a linha (denominada como Faixa 1) que atende
a habitao de interesse social, voltada para famlias de baixa renda (com ganhos mensais de at R$ 1.600,00); e a outra que atende a
habitao de mercado, destinada a famlias de mdia renda, que se subdivide em duas faixas (Faixa 2, at R$ 3.100,00 e Faixa 3, at R$
5.000,00) (SHIMBO e LOPES, 2014). Sobre o PMCMV, ver: Ferreira (2012) e Cardoso (2013).
74
Essa concentrao da produo habitacional em grandes empresas construtoras

j vinha se esboando antes do lanamento do PMCMV com o fortalecimento do
segmento econmico. Desde o incio da dcada de 1990 particularmente, des-
de 1994, com o plano de estabilizao da economia (Plano Real) , uma srie de
mecanismos regulatrios, institucionais e produtivos acabaram favorecendo a atu-
ao de agentes privados e a ampliao do protagonismo do mercado na poltica
habitacional brasileira. Tais mecanismos possibilitaram a constituio de um nicho
bastante lucrativo para grandes empresas, ao fomentar a incorporao e construo
de unidades habitacionais com valores at USD 100 mil, destinadas a famlias que
somam renda suficiente para acessar tanto os subsdios pblicos (famlias de baixa
renda) quanto o crdito imobilirio (famlias de mdia renda). Trata-se do segmento
econmico, assim genericamente denominado pelo mercado, e que veio consolidar
o padro da affordable housing no Brasil59. Empiricamente, delineia-se aqui uma
fronteira de indistino entre as formas de produo destinadas produo da habi-
tao de interesse social e aquelas voltadas para a habitao de mercado, formando
uma zona intermediria hbrida a habitao social de mercado (SHIMBO, 2012).
A ECP se destacou desse conjunto de grandes empresas tanto pela expressiva quan-
tidade de unidades produzidas quanto pela sua estrutura de produo e de gesto,
que compreende todas as etapas de incorporao, construo e comercializao
de unidades residenciais. Com essa estrutura de grande construtora, ela pde, em
poucos anos, multiplicar vertiginosamente sua produo de unidades habitacionais,
com alta rentabilidade. Assim, em cinco anos, de 2006 a 2010, ela multiplicou por
16 a sua produo e bateu o teto de produo de mais de 45 mil unidades em 2010.
Em 2012, essa produo j se reduziu, passando para aproximadamente 30 mil uni-
dades/ano. J o lucro lquido foi aumentado em 4310%, entre 2006 e 201160. Ao
fim do ano de 2012, a empresa estava presente em 118 cidades brasileiras, sendo a
maioria, com menos de 500 mil habitantes, localizadas em 18 estados (do total de
26), mais o Distrito Federal.
O xito econmico dessa empresa, sobretudo at 201161, pode ser explicado pela
sua estrutura de produo strictu sensu (desde o canteiro de obras at as instncias
de gesto e deciso da empresa), pelo seu vnculo com o Estado e com o capital
financeiro aspectos j analisados em Shimbo (2012) , e tambm pela sua estra-
tgia de controle de produo do espao urbano. Ou seja, essa forma especfica de
59. Sobre este processo ver, alm de Fix, 2011, tambm: Castro, 1999; Royer, 2009; Shimbo, 2012.
60. Todos os dados referentes ao desempenho operacional e financeiro da ECP foram extrados de Shimbo (2012) e atualizados para este
artigo, a partir dos relatrios anuais, publicados no site da empresa.
61. Os dados de 2012 indicam uma tendncia de reduo da produo das unidades habitacionais e dos lucros da empresa, que ainda
precisa ser analisada em maior profundidade.
75
produo da habitao a habitao social de mercado possibilitou ganhos de

escala, de lucro e de abrangncia territorial, estabelecendo uma conexo indita na
estrutura de proviso habitacional no Brasil, na qual as decises tomadas no interior
da empresa impactam, significativamente, na produo do espao urbano, muitas
vezes, sem qualquer intermediao do poder pblico ou de agncia de regulao.
Os agentes envolvidos na forma de produo da habitao social de mercado
Para analisar uma determinada forma de produo da habitao, Jaramillo (1982)

prope categorias analticas relacionadas ao i) trabalho direto; ii) controle tcnico
da produo; iii) controle econmico direto da produo; e iv) controle econmico
indireto da produo. Tais categorias organizam, de certo modo, as fases, os lugares,
os agentes e os tipos de capital envolvidos nessa produo.
Assim sendo, seguirei anlise da ECP, tomada aqui como objeto heurstico das
dinmicas recentes de aproximao entre Estado, empresas construtoras e capital
financeiro. Perfazendo o ciclo completo de incorporao, produo e comercializa-
o de unidades habitacionais, a empresa mantm departamentos especficos que
coordenam cada uma das etapas de produo, assim definidas pela prpria ECP:
aquisio de terrenos; obteno de aprovaes governamentais; vendas e marke-
ting; construo; compra de insumos; e financiamento a clientes.
As trs primeiras etapas se relacionam diretamente com as estratgias de controle
de produo do espao, para alm das atividades relacionadas construo em si,
e sero aqui analisadas como parte do controle econmico direto da produo. A
etapa de construo ser detalhada tanto no trabalho direto quanto no controle
tcnico no canteiro de obras. As etapas de compra de insumos e de financiamento
a clientes, pela dependncia com outros agentes (exteriores empresa), sero apro-
fundadas no controle econmico indireto da produo. Para manter sua atuao
nacional, a estrutura de produo da empresa envolve a sede principal, onde traba-
lham os proprietrios, executivos e tcnicos, numa primeira e mxima instncia de
controle, e mais cinco regionais distribudas pelo Brasil, nas quais esto presentes as
extenses de alguns departamentos de gesto e controle.
Obviamente que um mesmo agente pode estar presente em duas posies diferen-
tes, interferindo em dois controles, como o caso, por exemplo, dos investidores
ou acionistas da empresa que podem ser analisados tanto do ponto de vista do
controle econmico direto quanto do indireto. O que me interessa aqui justamente
apontar essas combinaes e pontos de interseco, inerentes s formas de produ-
o como j apontado por Jaramillo (1982) e que, muitas vezes, nos permitem
76
identificar o modo pelo qual o vnculo entre a produo do espao e a construo

se operacionaliza empiricamente.
O trabalho direto no canteiro de obras
Segundo Jaramillo, o trabalho direto consiste na mobilizao da capacidade hu-

mana de trabalho nos processos imediatos de apropriao da natureza e, no caso
da Construo, trata-se do trabalho envolvido no canteiro de obras (1982, p. 176).
Em relao ECP, como j comentado anteriormente, esse trabalho se baseia no
emprego abundante de mo de obra para execuo da alvenaria estrutural e, mais
recentemente, na utilizao de mquinas de grande porte e em procedimentos de
pr-moldagem de componentes construtivos.
Em relao s modalidades de contratao de trabalhadores na obra, possvel
identificar a subcontratao de empreiteiras por preos unitrios62, a terceirizao
de servios especializados63 e a contratao direta pela empresa, com registro em
carteira. Na dinmica do canteiro, a diferena entre a subempreitada (ou emprei-
ta) e a terceirizao diz respeito forma de seleo e de negociao do subcontra-
tado, ou seja, os servios que podem ser contratados diretamente pelo engenheiro
de obras so considerados empreitados e aqueles que passam pelo processo de
tomadas de preos, centralizado nas regionais, so terceirizados.
justamente nos servios bsicos (relacionados s etapas construtivas de alvenaria
e fundao), que absorve a maior parte dos trabalhadores da obra, em que h al-
teraes nas modalidades de contratao dos trabalhadores, ao longo de todo o
perodo estudado (2008-2014), e aquele que abre brechas para o aumento da
explorao do trabalho. Em 2008, a equipe de alvenaria que inicialmente fora sub-
contratada passou a ser contratada diretamente pela empresa, eliminando-se a fi-
gura do empreiteiro que, em geral, so firmas locais, no mximo, de atuao
regional. Na ocasio, o engenheiro de obras justificou que se tratava tanto de um
problema particular do subempreiteiro em questo, que no estava atendendo sa-
tisfatoriamente a meta estipulada no contrato, quanto de uma tendncia geral da
empresa em substituir a mo de obra subempreitada pela equipe prpria. De fato, o
62. Segundo Choma, nessa modalidade de contratao de servios de mo de obra para construo, o subempreiteiro remunerado pelo
servio executado, medido segundo preos unitrios predefinidos. Esse costume muitas vezes responsvel por vrios problemas, porque
no compromete o empreiteiro no cumprimento dos servios dentro do que necessita a construtora (2007, p. 23).
63. Serra (2001) procura diferenciar conceitualmente a subempreitada e a terceirizao. Segundo a autora, amparada na legislao
trabalhista brasileira, h a subempreitada mais simples ou a subcontratao, destinada a servios no especializados ou no inovadores, em
que h a contratao de pessoas fsicas ou jurdicas para execuo de determinadas atividades ligadas produo, sob a responsabilidade
tcnica da empresa principal e subordinada a ela; e a subempreitada mais complexa ou a terceirizao, voltada a servios especializados,
na qual h maior cobrana de responsabilidade do contratado, na medida em que realiza as atividades com total autonomia, arcando com
riscos e garantias, e substitui a empresa principal na realizao de determinados servios.
77
nmero de empregados da ECP, dentro do setor Obras, mais que dobrou entre 2007
e 2008 (2.366 e 5.694, respectivamente)64.
Em 2013, a contratao direta no mais se verificava e havia a presena de subem-
preitada para os servios de alvenaria. Em 2014, de novo, houve uma reverso e os
trabalhadores relacionados etapa de alvenaria eram todos funcionrios da ECP.
Entretanto, a justificativa agora era que a contratao direta de trabalhadores no
canteiro de obras fazia parte do Termo de Ajuste de Conduta (TAC), firmado entre a
empresa e o Ministrio Pblico do Trabalho, que definiu regras para terceirizao de
atividades em suas obras, em setembro de 201365. Isso porque a empresa j foi in-
cluda duas vezes no cadastro de empregadores que exploram mo de obra anloga
escrava, pelo Ministrio do Trabalho.
Alm desse aumento da explorao do trabalho no canteiro de obras, que alcana seu
mximo na condio de escravido atestada em algumas obras da empresa, relacio-
nada mo de obra subempreitada , havia uma espcie de contratao fidelizada
nos servios especializados em 2008, a equipe de execuo do reboco externo era
terceirizada, mas atuava exclusivamente nas obras da empresa. Nesse caso de fide-
lizao de subempreiteiras, permaneciam tambm os rastros de ilegalidade jurdica.
Por fim, o ncleo da equipe prpria no canteiro de obras, que sempre se manteve,
estava centrado no mestre de obras, engenheiro, encarregado e almoxarife (que
fazem o controle tcnico da obra, como veremos adiante), alm de auxiliares de
engenharia, estagirios e alguns serventes.
Controle tcnico da produo no canteiro de obras
O controle tcnico da produo se refere capacidade de regular o incio da ao

dos meios de produo, a partir do ponto de vista do processo de trabalho: coorde-
nao dos distintos indivduos e elementos que intervm na produo, a disciplina
interna, os ritmos e horrios, a programao das tarefas (JARAMILLO, 1982, p.
176). Dependendo do porte da empresa, pode ser o detentor do capital (no caso
de pequenas empresas) ou um agente subordinado a ele, legitimado por possuir
conhecimento tcnico especfico.
64. Em agosto de 2008, a mudana no modelo de contratao de mo-de-obra na ECP, passando da terceirizao para contratao de
equipe prpria de produo, foi anunciada em seu relatrio trimestral: Acreditamos que nossa equipe prpria de produo nos d uma
vantagem competitiva. Temos a mquina de produo mais experiente do mercado para a construo de produtos do segmento econmico.
Atualmente, nossa equipe prpria de produo responsvel pela gesto e execuo de 202 canteiros de obra (Relatrio disponvel no
website da empresa. Acesso em: 10/07/2008).
65. Segundo reportagens de jornais, pelo acordo, a empresa contratar diretamente os seguintes servios: alvenaria estrutural, contrapiso,
assentamento de esquadrias metlicas, portas e janelas, reboco interno, entre outras. A empresa tambm assume a responsabilidade
solidria com as empreiteiras, subempreiteiras e prestadoras de servios pelo cumprimento das normas de segurana de trabalho e demais
direitos trabalhistas.
78
No caso da empresa estudada, o trip formado por engenheiro de obras, mestre de

obras e almoxarife constitui o ncleo de controle tcnico do canteiro e promovem a
ligao necessria entre obra e empresa. As atividades de prescrio das tarefas e de
organizao do trabalho so lideradas pelo mestre de obras, com seu domnio sobre
o saber fazer do canteiro de obras. As atividades de gesto, controle e administrao
so realizadas, sobretudo, pelo engenheiro e o almoxarife responsvel pelo contro-
le dos materiais e insumos utilizados na obra. Cada um deles pode ser apoiado em
suas atividades por encarregados, estagirios, auxiliares de engenharia e estagirios,
dependendo do tamanho do canteiro.
Entre o controle tcnico no canteiro e o controle econmico da empresa, h um
sistema informatizado, o sistema online, que abrange um conjunto complexo de
instrumentos de planejamento de metas e atividades; de verificao de cumprimen-
to de tais metas; de controle de consumo de materiais e insumos; e de incentivos
sobre o trabalho realizado no canteiro de obras (SHIMBO, 2012). Aqui os avanos da
tecnologia de informao e de gesto permitiram que a sede e suas regionais tives-
sem um controle tcnico centralizado, alimentado cotidiano e simultaneamente por
todos os engenheiros e almoxarifes de suas quase 300 obras espalhadas pelo pas.
Esse controle absolutamente necessrio dentro de uma estrutura de produo em
escala da habitao e s possvel de ser implementado graas a uma padronizao
dos produtos e a outra forma de padronizao, muito mais estrutural: a padroniza-
o do processo de produo. Na ampla maioria dos empreendimentos, so repro-
duzidas apenas duas linhas de condomnios de edifcios verticais, que se diferenciam
entre si pelo preo da unidade residencial e pelo tamanho da rea de lazer.
Dessa forma, o projeto arquitetnico acaba sendo uma organizao/acomodao
de ambientes-tipo nos diversos terrenos onde so implantados os empreendimentos,
cujo detalhamento construtivo apresenta uma padronizao de medidas, de materiais
e de componentes construtivos empregados. H, portanto, a elaborao sistematiza-
da de uma memria de projetos executivos, comum a todos os empreendimentos,
ou seja, um desenho de obra que reproduzido em escala e que no precisa ser
produzido unitariamente, por obra o que representa uma economia significativa de
custos com trabalhos tcnicos especializados de arquitetura e de engenharia.
Se os materiais e os componentes so praticamente os mesmos em todos os canteiros,
se sua disposio j est definida previamente no projeto executivo-padro, as ativida-
des e os gestos dos trabalhadores que realizam as obras podem ser praticamente os
mesmos em todos os canteiros. H, portanto, uma padronizao dos procedimentos
de execuo e das atividades dos canteiros. Dessa forma, depurando ao mximo o que
deve ser o modo ECP de execuo de atividades, torna-se muito mais fcil a aplica-
79
o de um rgido sistema de controle do trabalho no canteiro de obras. A gente

um nmero dentro da empresa. Com essa frase, o engenheiro comeou a primeira
conversa que tive com ele, antes mesmo de se iniciar a minha pesquisa de campo.
Controle econmico direto da produo na empresa construtora: constru-

o de habitao e controle de produo do espao
O controle desses nmeros, sejam eles homens ou materiais, est centralizado na

sede da empresa construtora, onde ocorre o controle econmico direto da produ-
o, que de acordo com Jaramillo,
consiste no domnio sobre os meios de produo, a partir do ponto de vista

econmico, o que implica o poder de desencadear o processo produtivo e
definir suas caractersticas (quantidade e qualidade do produto, recursos atri-
budos aos distintos componentes etc.) e a disponibilidade econmica sobre
o produto. Como se v, um conceito que se aproxima ao da propriedade
(assim como o anterior [controle tcnico] se aproxima ao de posse), na termi-
nologia de alguns textos de Marx (1982, p. 176).
No interior dessa posio, Jaramillo destaca a importncia de se delimitar o motor

da produo, definido como o elemento que comanda as decises e prticas do
agente que detm o controle econmico direto e, por isso, estrutura a dinmica da
produo. Na produo capitalista, a acumulao de capital o motor da produ-
o, pois em referncia a ela que o capitalista exerce o controle (1982, p. 176).
Como dito anteriormente, nessa posio de controle, encontram-se os proprietrios,
acionistas, executivos, gerentes e tcnicos que trabalham em diversos departamen-
tos da empresa que envolvem, principalmente, as etapas de aquisio de terreno,
obteno de aprovaes governamentais e a comercializao das unidades.
A aquisio do terreno uma etapa fundamental que mobiliza diversos departa-
mentos, executivos, tcnicos da empresa e agentes locais (sejam despachantes, imo-
bilirias, arquitetos etc.), na qual preciso conciliar as estratgias de acumulao de
capital com o conhecimento local sobre o desenvolvimento territorial e imobilirio
das cidades onde atua. Envolve, portanto, a contratao de pesquisas de mercado
(sobre potenciais compradores, construtores locais, caractersticas dos empreendi-
mentos da vizinhana, renda mdia e perfil da populao da regio); a elaborao
de estudo de viabilidade (por equipe multidisciplinar da empresa, com a participao
dos arquitetos terceirizados) e a aprovao de retorno financeiro. A deciso final a
respeito de um terreno envolve desde o diretor, vice-presidentes e tcnicos, organi-
zados em um comit interno especfico.
80
Quando a empresa abriu seu capital na Bolsa de Valores, em 2007, o montante de

recursos captados foi destinado para a aquisio de terrenos e para a incorpora-
o de novos empreendimentos (45% do total). Para tanto, executivos da empresa
saram percorrendo sete estados brasileiros em busca de boas oportunidades de
negcio. Como resultado dessa busca, se seu banco de terrenos, em 2006, estava
avaliado em aproximadamente 1,5 bilho de reais, com capacidade para construo
de 11.700 unidades, um ano depois ele aumentou em dez vezes o seu valor e o seu
respectivo nmero de unidades, passando para dez bilhes de reais e mais de 107
mil unidades. Em 2012, esse valor estava em R$ 21,8 bilhes, correspondente a 173
mil unidades, num total de 8,1 milhes de m2 de rea til comercializvel.
Em dezembro de 2007, 63% dos terrenos adquiridos pela empresa localizavam-se
em cidades do interior; e o restante (37%), em capitais e regies metropolitanas.
Em 2012, a participao das cidades do interior diminuiu, passando para 52%; 25%
se localizava em regies metropolitanas e 23% em capitais, segundo diviso geo-
grfica estabelecida pela prpria empresa. Nesse mesmo ano, 77% do banco de
terrenos se localizava na regio sudeste brasileira. Entretanto, a localizao exata
desses terrenos no divulgada. No necessariamente h um aporte de recursos
para aquisio desses terrenos, pois grande parte adquirida por meio de permuta
em 2012, 56% do banco foi adquirido nessa modalidade.66
De qualquer modo, tais nmeros indicam que a garantia da terra fundamental
para a produo em escala da habitao e um importante parmetro para os
investidores, na medida em que d sustentabilidade a esse crescimento. Como
ressalta Wissenbach (2008), outras grandes empresas incorporadoras e construtoras
lanaram mo desse expediente na medida em que, numa tendncia de valorizao
imobiliria, a propriedade prvia de um estoque de terra potencializa excepcional-
mente a possibilidade de uma empresa de extrair lucros. No caso da ECP, a opo
foi adquirir terrenos em cidades do interior e em regies metropolitanas de grandes
centros (com exceo das capitais), que concentram em torno de 77% desse estoque.
A obteno de aprovaes governamentais outra atividade que impe a dimenso
local dentro de uma estrutura nacional de produo, na medida em que a empresa
precisa obedecer s legislaes municipais e estaduais correspondentes a cada uma
das 118 cidades onde atua, como, por exemplo, leis de uso e ocupao do solo,
planos diretores, cdigos de obras e edificaes etc. Para operacionalizar esse pro-
66. De acordo com Wissenbach, Uma estratgia importante para os incorporadores a permuta com o proprietrio de terras. Nesse
caso, que tem sido predominante no mercado, h uma troca entre ambos em que o pagamento lanado para o momento de venda das
unidades. Sendo assim, tornam-se parceiros no empreendimento numa relao que tende a ser vantajosa para os dois. Para o incorporador,
resulta em menor imobilizao da capacidade de investimento permitindo um maior portflio para o mesmo capital de giro, alavancando
o volume de produo e os resultados da empresa. J o proprietrio, por no ter recebido o montante no ato, obtm um valor maior pelo
terreno. Em geral, a sua anlise tem como referncia a taxa de retorno de aplicaes financeiras (2008:18).
81
cesso, a ECP pode contratar arquitetos, tcnicos e despachantes tanto para estudar
as legislaes locais pertinentes como para acompanhar o processo de aprovao
dos empreendimentos nas prefeituras67. Nesse aspecto, pode haver conflitos entre
o padro de empreendimento habitacional da empresa com as legislaes, assim
como, com a populao e governo locais, cujas solues podem interferir na produ-
o, passando a exercer tambm um controle econmico indireto.
Em relao comercializao das unidades habitacionais, a empresa apresenta trs
linhas operacionais. A primeira conta com uma equipe de empregados diretos que
trabalha nas lojas prprias de comercializao de suas unidades, localizadas nas prin-
cipais cidades onde a empresa atua. A segunda linha corresponde aos corretores
online, que tambm compem a equipe prpria de vendas. Eles trabalham na loja
virtual da empresa por meio do sistema de venda pela internet, que possibilita a
venda, inclusive, para clientes residentes no exterior. A terceira linha se refere s
imobilirias parceiras que mobilizam corretores terceirizados para a venda dos em-
preendimentos da ECP. Em geral, para iniciar sua atividade em determinada cidade
ou regio, a empresa se associa, primeiro, s imobilirias locais para, depois, cons-
titurem suas lojas prprias de vendas. Mais uma vez, ela recorre aos agentes locais
para auxiliarem na sua insero territorial e na garantia de retorno financeiro dentro
do mercado imobilirio de cada uma das cidades.
Por fim, com exceo do acionista majoritrio, fundador, presidente e que detm
33% das aes da empresa, os outros acionistas (21% so investidores institucionais
estrangeiros e 44% so considerados como outros) no ocupam necessariamente
posies na estrutura de gesto da empresa, mas podem ter influncia nas decises
sobre as metas de produo, durante as apresentaes dos resultados operacionais
e financeiros da ECP. Entretanto, o comportamento do mercado de capitais acaba
exercendo um controle econmico indireto, na medida em que uma eventual queda
da cotao das aes da empresa pode fazer com que tais investidores migrem para
outras empresas.
Controle econmico indireto da produo: financiamento da Caixa Econ-

mica Federal e cadeia de fornecedores de materiais
Como destaca Jaramillo, o controle econmico indireto da produo consiste na

capacidade de afetar a produo desde o exterior do processo produtivo, espe-
cialmente, a partir do controle sobre as condies gerais que enquadram o motor
67. Segundo um arquiteto subcontratado pela empresa, que trabalha na cidade-sede, ele responsvel por visitar os terrenos e por
pesquisar as legislaes locais das cidades onde ser desenvolvido o empreendimento. Na maioria das vezes, acompanhado por um tcnico
ou um despachante local sendo que esse ltimo contratado especialmente para acompanhar o processo de aprovao.
82
da produo, e por isso, que determinam e limitam o exerccio do controle econ-

mico direto da produo (1982, p. 177). Alm disso, a importncia dessa posio
aumenta medida que se intensificam a complexidade e a interdependncia social
entre distintos produtores e processos produtivos. O autor cita como exemplos de
agentes que realizam esse controle econmico indireto, as agncias financeiras, os
organismos de planejamento urbano, o mercado de solo, entre outros.
Para o caso aqui analisado, identifico quatro principais agentes que exercem um
controle econmico indireto da produo e que esto fortemente amarrados s de-
cises do Estado e s condies macroeconmicas do pas: i) instituies financeiras,
sobretudo, a Caixa Econmica Federal e os mecanismos regulatrios da poltica ha-
bitacional; ii) prefeituras municipais e as restries das legislaes e das articulaes
polticas locais; iii) fornecedores de materiais e insumos e as condies de oferta e
demanda do setor da construo civil; iv) Ministrio Pblico do Trabalho e os acordos
sobre a regulamentao trabalhista.
Em relao aos agentes financeiros, a empresa estreitou fortemente seus laos com
a Caixa Econmica Federal (CAIXA), nos ltimos dez anos. O grfico abaixo apresen-
ta os tipos de financiamentos contratados pelos clientes para adquirirem as unidades
habitacionais comercializadas pela empresa e reflete a interferncia dos mecanismos
regulatrios determinados pelo Estado, em relao ao financiamento e poltica
habitacional, na produo da ECP.
Grfico 1: Modalidades de financiamento das vendas contratadas pela ECP

(2004-2013).
Fonte: Elaborao da autora, a partir dos relatrios anuais da empresa (2006, 2008 e 2013).
* Nessa modalidade, esto somados o pagamento durante as obras e o financiamento direto com a construtora,
que deixou de existir depois de 2006.
83
Entre 2004 e 2005, os financiamentos eram provenientes, basicamente, do Progra-

ma Crdito Associativo (operacionalizado pela CAIXA) e do financiamento contrado
diretamente com a construtora (que correspondia a aproximadamente 60% do total
dos financiamentos). Entre 2006 e 2008, surge o financiamento bancrio, contrado
junto aos bancos comerciais, e que passa a ser majoritrio nesse perodo. Por fim,
entre 2009 e 2013, h o aumento considervel da participao do Crdito Associati-
vo, que passa a abarcar em torno de 80% dos financiamentos contrados.
Esses pontos de inverso correspondem exatamente a duas alteraes importantes
ocorridas. A primeira ocorreu a partir de 2005, quando foi aprovada a medida que
ampliou os recursos da caderneta de poupana (Sistema Brasileiro de Poupana
e Emprstimo SBPE) para os financiamentos habitacionais e tambm por outras
mecanismos que garantiram a melhoria do crdito para pessoa fsica, a partir da
reduo das taxas de juros, do aumento dos prazos de pagamento (at trinta anos)
e da diminuio nos valores de entrada (necessidade de menor poupana prvia)68.
A segunda, mais conhecida, corresponde ao lanamento do programa Minha Casa,
Minha Vida (PMCMV), em 2009, que destinou grande parte dos recursos para a
populao com faixas de renda entre R$ 1.600,00 e R$ 5.000,00, que constitui o
pblico-alvo da empresa. A operacionalizao do financiamento do PMCMV se d
no mbito do Programa Crdito Associativo, controlado pela CAIXA e Banco do
Brasil (com menor participao).
De modo geral, de um lado, notvel que o risco potencial e o nus da inadim-
plncia foram transferidos para os bancos, principalmente, para a CAIXA e que a
empresa deixou de destinar recursos prprios para o financiamento aos clientes. De
outro, os produtos da ECP passaram a se encaixar, cada vez mais, nas condies do
PMCMV, tanto em termos de valor da unidade quanto em sua configurao arquite-
tnica e urbanstica em 2013, a empresa anunciou que 83% do banco de terrenos
era composto por unidades elegveis ao programa.
Em relao s prefeituras locais, preciso delimitar um recorte territorial a fim de
se aprofundar na relao entre administrao pblica, legislao urbana, setores da
sociedade civil e a atuao da empresa. Para tanto, escolhi os municpios da regio
central do estado de So Paulo e que foram estudadas em um projeto de pesquisa
sobre a avaliao do PMCMV69. So 51 municpios que compem essa regio - den-
68. A primeira medida corresponde Resoluo no 3259, do Conselho Monetrio Nacional, que buscava dar segurana jurdica e de se
ampliar recursos financeiros ao mercado privado e permitiu a liberao de recursos da Caderneta de Poupana (SBPE), que estavam retidos
no Banco Central, ao tornar a sua reteno uma opo desvantajosa para os bancos privados. Vale destacar tambm que entre 2007 e 2008,
as contrataes com recursos do SBPE atingiram seu pice. Ver: Royer (2009).
69. Trata-se do projeto de pesquisa intitulada Produo do Programa MCMV na regio central do estado de So Paulo: insero urbana
e avaliao arquitetnica, construtiva e tecnolgica (Chamada MCTI/CNPq/MCIDADES N 11/2012), coordenada por Lucia Zanin Shimbo,
Joo Marcos de Almeida Lopes e Kelen Dornelles.
84
tro de um forte eixo de desenvolvimento econmico, com alto grau de urbanizao

e com um elevado padro de infraestrutura urbana - dos quais, 21 apresentam
empreendimentos do Programa (contratados at dezembro de 2012). A ECP res-
ponsvel por 30% do total dessa produo, indicando uma grande concentrao
num nico agente e o interesse da empresa pela regio. Ou melhor, pelo interesse
nos nicos 4 municpios que apresentam populao superior a 100 mil habitantes:
Sertozinho, com aproximadamente 110 mil habitantes; Araraquara, 208 mil; So
Carlos, 221 mil; e Ribeiro Preto, 604 mil.
Em geral, a localizao dos empreendimentos est concentrada em reas consoli-
dadas dessas cidades, j com infraestrutura instalada, ocupando desde miolos de
quadras em reas mais centrais ou grandes terrenos em reas de expanso urbana,
ou, ainda, constituindo grandes conjuntos em reas que, anteriormente, eram des-
tinadas ao uso industrial.
Nessas 4 cidades, apenas uma prefeitura conseguiu barrar a atuao da empresa,
impedindo a aprovao do segundo empreendimento, sob o argumento de que a
altura do p-direito proposto pelo projeto no correspondia ao padro mnimo para
residncias estipulado pela legislao local.
Outra instituio pblica que interferiu diretamente na produo foi o Ministrio
Pblico do Trabalho que, como comentado anteriormente, definiu regras para ter-
ceirizao de servios e contratao de trabalhadores em suas obras.
Por fim, outro agente relacionado forma de produo de habitao aqui ana-
lisada se refere aos fornecedores de materiais da construo civil. Toda a nego-
ciao para a seleo e definio dos fornecedores de insumos para a construo
realizada pela equipe de suprimentos, que trabalha nas regionais e na sede da
empresa. Em mdia, 58% dos custos diretos de todos os insumos so provenien-
tes de materiais de construo. Os servios de maior valor agregado (fundaes,
demolies, terraplenagens, pavimentaes, redes eltricas etc.) somam mais 37%
nos custos diretos de produo. Ou seja, a equipe de suprimentos responsvel
pela aquisio de 95% dos custos diretos, somando-se os materiais de construo
e os servios de maior valor agregado. Os 5% dos insumos restantes so adquiri-
dos no varejo, pela equipe tcnica da obra, dependendo da necessidade cotidiana
do canteiro.
A empresa realiza negociaes e acordos com seus os fornecedores e os classifica
segundo sua capacidade de abrangncia geogrfica (ou seja: nacionais, regionais
e locais). De modo geral, os materiais e produtos com maior valor agregado e que
exigem processos mais industrializados (por exemplo: esquadrias, instalaes hidru-
licas e eltricas) provm de grandes fornecedores de atuao nacional. E os materiais
85
com baixo valor agregado e com grande volume e peso (areia, brita, concreto e blo-
cos, por exemplo) so de fornecedores locais, no mximo, regionais.
Em 2008, contava com aproximadamente de 4,4 mil fornecedores, com os quais a
empresa no estabelece um contrato de exclusividade. Nesse mesmo ano, o aumen-
to dos custos de construo acima da inflao fez com que a construtora adotas-
se a estratgia de adiantamento de fornecedores. Para aqueles fornecedores de
materiais, sem uma organizao forte que fosse suficiente para pautar o preo de
determinado item (portanto, fora da tendncia do oligoplio presente no setor de
materiais de construo), a ECP adiantou o pagamento a fim de aumentar a capa-
cidade de oferta e assegurar os preos de fornecimento de insumos. Dessa forma,
por exemplo, ela emprestava R$ 100 mil para determinado fornecedor de blocos de
cimento que pagava a dvida em materiais, entregando blocos70.
Essa estratgia de adiantamento aos fornecedores indica, de um lado, que o fluxo de
produo da empresa era suficientemente intenso e avalizava o alto risco envolvido
nesse tipo de operao. De outro, pode revelar tambm a instabilidade existente na
cadeia de produo de insumos da construo civil, cuja oferta est intrinsecamente
ligada demanda e, em tempos de boom imobilirio, pode repercutir ou em baixa
de estoque ou em aumento de preos. Alm disso, revela o poder de compra de uma
grande empresa que acaba por pautar o preo do insumo que ela mesma adquire.
Consideraes finais
Uma primeira questo que merece ser aprofundada diz respeito relao entre
produo do espao e produo do valor, ou seja, identificar como se produz valor
nessa forma de produo da habitao e o que a diferencia entre outras formas.
Quando a empresa abriu seu capital, em 2007, os recursos provenientes dos no-
vos acionistas viabilizaram a dinamizao e a garantia da produo em srie de
habitao. Diferentemente dos demais instrumentos financeiros aportados ante-
riormente ao setor imobilirio, como o Fundo de Investimentos Imobilirios (FII)
e o Certificado de Recebveis Imobilirios (CRI), por exemplo, a mobilidade do
capital financeiro no ocorre somente pela via da valorizao do empreendimento
construdo. No caso da incorporao, construo, comercializao e locao de
edifcios comerciais e de escritrios, o capital financeiro espera a valorizao do
empreendimento em si, que se torna um ativo financeiro. Por isso mesmo, h a
necessidade crescente em se construir espaos que propiciem tal valorizao imo-
70. Informaes obtidas na teleconferncia dos resultados do primeiro trimestre de 2008.
86
biliria que, por sua vez, vo mudando de localidades geogrficas em funo do

investimento do capital financeiro71.
No caso da ECP, a valorizao das unidades residenciais produzidas est fortemente
relacionada garantia de financiamento para que seu pblico-alvo as compre
dada, aqui, pelo Estado e est fracamente relacionada valorizao do espao
produzido mas que, mesmo assim, no deixa de ter importncia. A mobilidade
do capital financeiro, nesse sentido, atende necessidade de uma aquisio gil e
segura (em termos de endividamento da empresa) de recursos financeiros, servindo
como um catalisador da produo, mas que no pode estar dissociada dos progra-
mas de financiamento habitacional propostos e implementados pelo poder pblico.
Talvez esse seja o diferencial desse tipo de incorporadora e construtora em relao s
demais empresas financeirizadas do setor imobilirio, voltadas para classes de rendas
mais altas e para outros produtos imobilirios.
No caso, os atributos do espao que so mais importantes se referem presena de
infraestrutura urbana instalada nas localidades onde so implantados os empreen-
dimentos. Dificilmente, a empresa ir produzir empreendimentos no contguos
rea urbana, pois isso implica em custos adicionais com ampliao de redes de gua,
luz e esgoto e que requisitam uma articulao mais forte com o poder pblico local.
Uma segunda questo diz respeito aos conflitos presentes na disputa pelo espao e,
segundo a abordagem aqui analisada, estariam presentes nos agentes indiretos que
determinam e limitam o controle direto da produo, ou seja, os agentes financeiros
e os rgos de planejamento urbano. No caso da ECP, a CAIXA requisita que os
empreendimentos apresentem viabilidade tcnica e financeira, dentro das linhas de
financiamento, e a empresa j enquadra todos os seus empreendimentos segundo
tais normativas do agente financeiro, no apresentando conflitos nessa relao.
O conflito pode ocorrer mais facilmente, como ocorreu num dos municpios da re-
gio central do estado de So Paulo, no atendimento s legislaes urbansticas e
edilcias locais e depende, fortemente, se a prefeitura municipal exige, de fato, o
seu cumprimento. Entretanto, as prefeituras locais encontram-se fragilizadas nesta
forma de produo da habitao, na medida em que a lgica que prevalece a da
oportunidade do negcio imobilirio e, menos, de um planejamento urbano e de
um atendimento pblico da poltica de habitao.
Uma terceira questo que merece aprofundamento est circunscrita ao conflito na
produo em si da habitao, marcado pela clssica oposio entre capital e trabalho.
71. Sobre a construo e valorizao de espaos urbanos pelo capital financeiro, sobretudo, na cidade de So Paulo, ver os trabalhos de
Ana Fani Carlos (2009) e Mariana Fix (2007).
87
No caso da ECP, a explorao do trabalho chegou ao limite extremo das condies

anlogas escravido e esse conflito foi mediado pela interveno direta do Minis-
trio Pblico do Trabalho e no por sindicatos ou rgos de representao de classe.
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88
Mrcia Saeko Hirata - p. 89 - 103
Trajetrias da poltica do espao na luta por moradia no centro da cidade

de So Paulo
Mrcia Saeko Hirata
Introduo
Nas dcadas de 1970 e 1980, o precrio processo de urbanizao resultante da

industrializao brasileira levou a reaes e reflexes sociais, tanto pelos chama-
dos novos movimentos sociais quanto por aqueles que procuravam compreender
as mudanas profundas daquele novo contexto urbano. Hoje, o debate urbano
retomado diante de uma percepo de piora generalizada das condies de vida
nas cidades, agora sob um capitalismo financeiro que tem se apoiado na produo
imobiliria e que j assombrou o mundo com a crise de 2008, ento atrelada s
negociatas imobilirias e financeiras americanas. Quanto s reaes sociais, h uma
percepo de que j no contamos com a perspectiva de mudanas das dcadas
anteriores, que as atuais prticas e reflexes polticas tm um horizonte nebuloso
em termos de avano efetivo. O que parece restar a base material a partir da qual
pode-se produzir alguma reflexo, as prticas sociais cotidianas que no deixam de
estar sempre em movimento e que, portanto, merecem ser observadas.
Quanto a isto, vrias avaliaes tm sido feitas. Ermnia Maricato, em sua obra O
impasse da poltica urbana no Brasil, de 2011, avalia que as bandeiras que mar-
caram a luta pela reforma urbana bateram no teto. Isto configura-se como uma
espcie de constatao prtica da reflexo de Vera da Silva Telles, que, ao retomar a
crtica contundente de autores referncia na crtica urbana, como Lcio Kowarick e
Francisco de Oliveira72, se pergunta: com quais parmetros colocar em perspectiva
e sob perspectiva crtica os processos em andamento? (2005a, p. 7)
No apanhado de referncias, ela nos lembra da expresso espoliao urbana e da
figura do ornitorrinco como representante da forma de desenvolvimento brasileiro;
avalia que j temos um acmulo e profuso de anlises sobre os efeitos de nossa
insero urbana na lgica das cidades globais, bem como da profuso de diag-
nsticos e tipificaes sobre a situao urbana de vulnerabilidade social de nossas
populaes. Mas para a autora, ainda h uma ausncia: todo o entramado desse
72. A autora retoma de Lcio Kowarick o termo explicativo de processos sociais no Brasil urbano, a espoliao urbana, de obra de 1979;
e de Francisco de Oliveira, o ornitorrinco, como figurao da forma de desenvolvimento do pas, em obra de 2003.
89
mundo social que resta a conhecer (2005, p. 14), mundo social que ela perscrutar
por meio de trajetrias e mobilidades urbanas, individuais e familiares73 dos trabalha-
dores, de onde seria possvel retomar os elos da poltica nas cidades.
De modo diferente, queremos retomar tais elos da poltica a partir da viso urbana
permitida pela interpretao de Lefebvre quanto produo do espao. Para tanto,
faremos uma reflexo voltando alguns passos da reflexo de Telles, s prticas e con-
tradies da trajetria urbana e poltica dos chamados novos movimentos sociais
dos anos 1980, com foco nos tradicionais movimentos de moradia, em especial
naqueles que hoje atuam na antiga centralidade urbana da cidade de So Paulo.
Prtica industrial, prtica urbana e contradies
As prticas sociais na produo do espao urbano so reconhecidas por Henri Lefeb-

vre, mas diferente de Telles ele o faz sob uma distino. Para ele, h uma duplicidade
de prticas, as industriais e as urbanas:
A prtica social analisada enquanto prtica industrial e prtica urbana. O
primeiro objetivo da estratgia seria o de arrancar a prtica social prtica in-
dustrial para orient-la em direo prtica urbana, de modo que esta trans-
ponha os obstculos que barram o seu caminho (LEFEBVRE, 2004, p. 76).
Isto nos leva a refletir sobre as potencialidades da apropriao do espao urbano, em
que seria necessrio orientar nosso olhar para um discernimento quanto s prticas
que levaram forma urbana de nosso processo de industrializao. E para tanto
haveria um mtodo:
... a anlise dos problemas ditos urbanos... no pode consistir na desco-
berta ou na construo de um sistema urbano moderno, ou de um poder
urbano, mas no esclarecimento das contradies prprias aos fenmenos
urbanos percebidos no processo global (LEFEBVRE, 1999, p. 171).
Seguindo este caminho, esclarecer as contradies prprias aos fenmenos urba-
nos, no agitado perodo da virada dos anos 1980, permite-nos estabelecer um
primeiro discernimento quanto s contradies de um processo resultante de indus-
trializao do pas. As mobilizaes sociais no podiam ser explicadas somente pela
interpretao macroestrutural da explorao do trabalho pelo capital. Elas no foram
expresso somente do fortalecimento da classe trabalhadora, como se viu nas greves
da pujante indstria automobilstica. A marca deste perodo de grande mobilizao
73. Ela o faz de modo detalhado no texto Trajetrias urbanas: fios de uma descrio da cidade (2005).
90
social contou tambm com a ento chamada fora da periferia (GOHN, 1985),
local onde viviam estes mesmos trabalhadores. A chave explicativa foi a concepo
de espoliao urbana de Kowarick, constitutiva da lgica de crescimento por ex-
panso urbana de assentamentos precrios contra a qual reagiam os movimentos
sociais. Em sntese, temos aqui uma contradio da reproduo capitalista produzida
no mbito da apropriao do espao urbano, e no do trabalho nas indstrias.
Como para a reproduo capitalista lhe inerente busca de outras formas de
expanso de seus mercados, em sua continuidade espacial procurou novas fron-
teiras urbanas (SMITH, 1996). Mas diferente da prtica de avanar sobre territrios
inexplorados ou rurais, direcionou-se sobre os antigos ncleos histricos onde nas-
ceram as grandes cidades e os bairros de seu entorno. Em sua lgica homognea de
apropriao do espao, buscam dinmicas urbanas que resultam em um padro de
transformao de reas degradadas com troca de populao, uma vez que morado-
res de baixa renda so expulsos pela incapacidade de pagar o aumento no preo da
moradia, e passam a dar lugar a outros de maior poder aquisitivo. Este processo que
ficou conhecido como gentrificao consolidou-se aps detalhada descrio de Neil
Smith (1996) sobre a nova fase de expanso das cidades norte-americanas. Depois
dos tradicionais subrbios, ele observa que h um movimento de redirecionamento
dos investimentos imobilirios para as antigas centralidades devido aos baixos valo-
res imobilirios. Ou seja, havia um alto potencial de ganhos caso conseguissem atrair
os interesses de novos moradores e investidores.
No Brasil, neste processo de volta ao centro, o capital deparou-se no somente com
conflitos sociais, mas tambm com uma nova contradio. J no contexto recente de
domnio do capital financeiro, em que os negcios so de grande escala, a profuso
de pequenas propriedades com vrios proprietrios e diversidade de usos consolida-
dos tornaram-se um entrave para os grandes projetos de reestruturao imobiliria.
Na cidade de So Paulo, o projeto Nova Luz lanado em 2005, projeto vitrine da
gesto municipal, encontrou resistncia de grupos de moradores e de comercian-
tes locais. Posteriormente, foi iniciado um outro projeto de produo de habitao
social, que culminou com a publicao de um decreto de desapropriao de mais
de 900 imveis para viabilizar a Parceria Pblico-Privada da habitao no Centro
(PPP da Habitao), programa do governo do Estado que atingiu imveis inclusive de
classe mdia. Em ambos os casos, aps a reao da populao atingida e inmeros
debates pblicos e de disputas polticas, houve paralisao do processo, o primeiro
no incio e o segundo ao final de 201374.
74. Trata-se do Decreto 59.273/2013. Para uma viso abrangente do processo desta PPP, ver o dossi jornalstico em: ver em http://
reporterbrasil.org.br/gentrificacao/ppp-de-habitacao-parceria-entre-governo-estadual-de-sp-e-capital-imobiliario-ameaca-ate-classe-media/.
91
A contradio aqui evidenciada d-se em uma das bases sobre a qual se apoia a
reproduo capitalista, a apropriao da riqueza pela propriedade privada da terra.
Tal propriedade, que mais do que um direito considerada quase sagrada, ao se tor-
nar um entrave foi objeto da soluo tradicional aplicada aos processos neoliberais,
a flexibilizao. Da a introduo de instrumentos como a PPP e os consrcios, seja
como Operao Urbana Consorciada, seja como Consrcio Imobilirio. Esta reflexo,
que j comum s anlises urbansticas, ilustra a contradio do capital ao se apro-
priar do espao urbano, mas aqui nos serve de fundo para nos focarmos nas prticas
e contradies dos movimentos de moradia que atuam no mesmo territrio.
Ocupao de edifcios vazios: brechas da produo imobiliria
Desde a dcada de 1950, o centro da cidade de So Paulo atrai populao de baixa

renda, que ali encontrou moradia a preo acessvel em uma regio com concentra-
o de empregos e equipamentos pblicos, em comparao aos bairros mais afas-
tados. Afinal, a partir da dcada de 1930 a elite iniciou seu deslocamento sucessivo
para o chamado vetor sudoeste da cidade (VILLAA, 1998), arrebanhando inves-
timentos pblicos e privados e abandonando um parque construdo consolidado. Na
lgica homognea de precariedade urbana da moradia do trabalhador, ao invs da
autoconstruo em distantes loteamentos sem infraestrutura, muitas vezes ilegais,
no centro se dar a retomada da forma insalubre e densa dos cortios que marcaram
a histria dos primrdios da moradia dos imigrantes que alimentaram a urbanizao
da cidade na virada do sculo XX.
Em termos de atuao de movimentos sociais de moradia, no centro ela se d de
modo sistemtico a partir da dcada de 1990, principalmente com a paralisao das
primeiras propostas de poltica habitacional para a regio, iniciadas na gesto mu-
nicipal do perodo 1989-1992. Diferente da reivindicao para a produo de novas
moradias ou da melhoria das condies urbanas da virada para a dcada de 1980,
aes organizadas destes movimentos passaram a ocupar edifcios abandonados e
de manuteno negligenciada em uma rea j rica em infraestrutura urbana e equi-
pamentos pblicos.
Mas neste caso, no se tratava somente de reivindicar uma moradia, por meio da re-
forma dos antigos edifcios. Questionavam a manuteno de espaos vazios urbanos
bem localizados espera do prximo momento de valorizao imobiliria da regio,
questionavam o descumprimento constitucional da funo social da propriedade,
pauta inserida pela mobilizao social em torno da reforma urbana. Os inmeros
problemas urbansticos relacionados crescente perda populacional do centro des-
de a dcada de 1950, apontada pelos tcnicos, com tais movimentos ganhavam
92
um tom poltico, como contraponto da reivindicao deste repovoamento por parte

tambm da populao de baixa renda. O que h que destacar em termos analticos
sobre estas ocupaes do centro seu posicionamento contundente quanto forma
de apropriao da renda da terra, fato cada vez mais evidenciado com os mecanismos
financeiros de produo de valor, nos ltimos anos baseados na produo imobiliria.
A partir da interpretao de Marx sobre os elementos que constituem e permitem a
coeso capitalista, o domnio do capital sobre a terra e o trabalho75, Lefebvre desen-
volver esta compreenso com base em seu foco urbano:
A questo da renda fundiria... aparentemente marginal em relao do
lucro e do salrio... Em toda parte onde foras naturais podem ser monopoli-
zadas e assegurar um sobrelucro ao industrial que as explora quer se trate de
quedas de guas, de minas ricas em minerais, de guas ricas em peixe ou de
um terreno para construo bem situado esse sobrelucro extrado, sob for-
ma de renda, do capital em funo, por aquele que um ttulo de propriedade,
sobre uma parcela do globo, fez dele o proprietrio dessas riquezas naturais
(LEFEBVRE, 1999, p. 163).
Com isto, ele nos expe a apropriao privada das rendas socialmente produzidas
pela explorao do trabalho, no somente pelo empresrio industrial, mas tambm
pelo proprietrio que tem o ttulo de propriedade. Sob esta perspectiva, as condi-
es precrias da vida do trabalhador, que nos anos 1980 consolidava sua recente
condio urbana, no ocorrem somente em funo dos baixos salrios, mas junto
inexistncia ou precariedade de servios de consumo coletivo... socialmente neces-
srios para a reproduo dos trabalhadores (KOWARICK, 2000, p. 22).
A precariedade, portanto, tambm consequncia da forma como se d a produo
do espao na cidade, ou seja, pelo repasse de parte do total das rendas da produo
da riqueza social pelos diversos setores produtivos, para pagamento do preo da
terra a seu proprietrio vinculado ao aumento dos valores imobilirios. Por trs dos
altos valores de reas consideradas nobres, o que ocorre uma valorizao imobi-
liria graas tanto explorao do trabalho na construo em si, mas principalmente
pela captura e apropriao privada das riquezas produzidas em outras atividades,
inclusive pelo desenvolvimento das condies gerais, quer como mudana na es-
truturao do espao, quer como relao entre mercadorias na funo de reserva
de valor (PEREIRA, 1988, p. 16). Ou seja, os altos valores imobilirios como que
sugam para si, de maneira ociosa na mera elevao dos preos da terra urbana, toda
riqueza constituinte da produo da cidade.
75. Esse domnio estrutural e ideolgico com desdobramentos nas praticas sociais tal como discutido na Frmula Trinitria, pela
repartio da riqueza em salrio/trabalho, renda/terra e lucro-juros/capital.
93
Portanto, quando os movimentos de moradia denunciam a incoerncia dos vazios

do centro e dele se apropriam temporariamente como forma de moradia, geram
um rudo de implicaes de fundo. De modo mais estrutural interferem na lgica da
distribuio da renda, que deixa de ir para o proprietrio imobilirio para reverter-se
como renda indireta para o trabalhador, uma vez que ele assim diminui o custo de
sua sobrevivncia e tambm de sua reproduo para o capital, com menos gastos
com transporte e maior acesso aos servios pblicos. Como resultado, no somente
interferem no aspecto simblico de contestao da inviolabilidade da propriedade
privada de nossa sociedade patrimonialista, mas concretamente estabelecem o uso
do espao, o que implica em potencialidade de estabelecimento de outras lgicas de
relaes sociais que no as do valor de troca, mas as de uso das condies urbanas
ali existentes.
No perodo de tempo em que, nessas ocupaes, se tem essa forma de apropriao,
a riqueza social ento existente no centro usufruda de vrias maneiras: pela diver-
sidade de formas de obteno de uma renda; pela proximidade de equipamentos
pblicos de sade e educao; bem como pelas possibilidades mltiplas de lazer,
possvel no somente em espaos culturais gratuitos, mas tambm pela presena
de espaos pblicos com feiras de artesanato e apresentaes culturais de rua. Isto
que para muitas cidades pode parecer banal, no caso de So Paulo, algo incomum
mesmo em bairros de classe de mdia. E como falamos de um fazer poltico de
movimentos sociais, a proximidade com instituies estatais (Prefeitura, Cmara Mu-
nicipal, Ministrio Pblico, entre outros) e de organizao da sociedade (Sindicatos,
sedes de partidos, ONGs e de diversos movimentos sociais) permitem uma maior
dinmica de organizao cotidiana, que refora a prpria reproduo social de seus
fazeres polticos. Enfim, h uma reapropriao de aspectos especificamente urbanos
pelo uso desse espao.
evidente que isto no acontece isolado da continuidade da produo da cidade
inserida na lgica do valor de troca, nem mesmo se institui um isolamento de sua
lgica, principalmente porque continua a condio de baixa renda das famlias. Com
isto queremos dizer que continua a suscetibilidade com os problemas da ilegalidade,
como a presena de situaes de dependncia, tais como a sujeio a relaes de
dominao ou a situaes de violncia urbana.
O que se quer aqui destacar um paralelo considerao dada ao trabalho livre
tambm sobre a terra. Nas palavras de Lefebvre, a condio livre do trabalho
brecha por onde podem entrar os valores repelidos, o valor de uso, as relaes
de livre associao, etc., e que mais e melhor; a contradio se instala no corao
da coeso do capitalismo (LEFEBVRE, 1999, p. 136). Argumentamos que a diversi-
94
dade de formas de apropriao do espao como usos localizados na cidade tambm

podem constituir-se como contradio fundamental quando de sua apropriao, em
contraposio s formas da troca.
Vale ento dar continuidade na observao do fazer destes movimentos sociais. Eles
continuam expondo conflitos com suas formas diversas de resistncia, as quais se
contrapem aos altos investimentos do Estado, que por sua vez ali continuam se lo-
calizando desde a dcada de 1990 com o intuito de alterar o perfil de seus morado-
res para setores de mais alta renda. Afinal, h uma contradio sobredeterminan-
te, que se vale para a reproduo do capital, tambm cabe aos movimentos sociais:
no consistiria em um conflito permanente entre o esforo de assegurar a
coerncia do conjunto social e o renascimento perptuo das contradies em
todos os domnios? Esta contradio suscita a violncia. Se os domnios e os
setores se multiplicam e se diversificam... as contradies se multiplicam e se
diversificam (LEFEBVRE, 1999, p. 170-171).
Contradies da luta pela moradia: da segurana da casa prpria seguran-

a na posse
Se a ocupao um momento diferencial da produo do espao, como prxis urba-

na busca sua prpria coerncia e traz em si a reflexo processual de suas prprias
contradies ao longo de suas prticas, em que coexistem tanto prticas industriais
quanto prticas urbanas. Vejamos como se d a continuidade das aes destes mo-
vimentos que ainda atuam no centro da cidade.
A contradio central da prtica destes movimentos de moradia bem conhecida
em um desvio de seus objetivos, o direito moradia. No cotidiano de suas formas
de organizao o termo moradia expresso como sinnimo de casa prpria.
A consequncia sobrecai sobre a prpria possibilidade de reproduo destes movi-
mentos, quando a maior parte das famlias que enfim conquistam sua moradia deixa
de nele participar no momento da entrega das chaves.
Tal desvio comumente expresso por lideranas e apoiadores como abandono da
prtica da formao poltica:
At a dcada de 1990, havia muitas entidades sociais que realizavam for-

mao poltica, no entanto, atualmente, o que se observa a diminuio
dessas entidades sociais e ampliao de organizaes prestadoras de servios,
situao que repercute tambm nos movimentos. (KOHARA, 2013, p. 172).
95
Sem dvida o aspecto da formao fundamental, mas no somente como cons-

tituio de uma conscientizao poltica. No vis analtico que aqui propomos,
a moradia adquire diferentes sentidos quando observado em seu aspecto urbano,
entre um direito ou a casa prpria, dependendo da direo em que ela con-
duzida junto prtica dos movimentos. Como casa prpria, a moradia se torna
mercadoria, portanto muito mais um valor de troca, que no caso de continuidade
da condio de baixa renda, em caso de necessidade, ser obviamente trocada. Sob
tal condio, no h conscientizao que impea este vis. Se, pelo contrrio, h
acesso a alguma forma de renda, consolida-se seu uso como um direito.
No caso do centro, tem-se ali a maior concentrao de possibilidades de obteno
de renda, seja pelo modo formal ou informal. Portanto, isto permite uma capacidade
de pagamento pela moradia ali conquistada, o que permite sua consolidao como
um direito. E talvez por permitir melhor acesso s condies gerais necessrias
reproduo social das famlias, acrescenta-se o adjetivo redundante: direito mo-
radia digna. Isto significa, em consequncia, que a renda da famlia no somente
permite pagar as prestaes do financiamento e outros custos advindos desta mo-
radia, mas, vale reafirmar, que no ser dividida com gastos excessivos (de tempo e
dinheiro) com deslocamentos, ao mesmo tempo que passa a ter maior acesso aos
diversos equipamentos urbanos.
Um outro aspecto importante, que tambm pode se relacionar com a renda, o
fator poltico do espao. Como diz Lefebvre, o espao poltica (1976), o que em
termos concretos para o cotidiano dos movimentos sociais quer dizer que h po-
tencial para o fortalecimento de seu prprio fazer poltico. Em meio riqueza social
ali concentrada, no h somente os usos por comrcios e servios, mas tambm os
usos dos espaos do fazer poltico, como rgos governamentais, sedes de rgos
de classe, de sindicatos e dos prprios movimentos sociais, seja para obteno de
renda, seja como facilidade de acesso de tais espaos por sua mera proximidade.
Tem-se assim a possibilidade de continuidade das relaes sociais estabelecidas com
as famlias durante o processo de participao nos movimentos, o que reforam sua
continuidade e as formas de sua reproduo social, que por sua vez d maior garan-
tia de permanncia no centro, portanto da moradia como forma de uso do espao.
Mas a dinmica capitalista em si processual, e no atual momento de crise econ-
mica mundial em que nos encontramos recolocado o desafio para os movimentos
sociais quanto perspectiva desta permanncia no centro, quando a reproduo
capitalista passa a se focar no setor imobilirio. Trata-se de uma dinmica que tem
interferido na produo do espao em vrias cidades do mundo, e sobre a qual j
se encontram consolidados uma srie de anlises. Com base em casos de algumas
96
metrpoles da Amrica Latina, Pereira sintetiza o presente momento como de re-

estruturao imobiliria (2006), momento particular em que o imobilirio torna-se
a base de sobrevida do capital. Em termos de percepo de mudanas urbanas, h
uma dinmica imobiliria que se funda na valorizao imobiliria local, mas que se
associa dimenso global da acumulao pela noo de reestruturao76.
Para os movimentos de moradia h uma consequncia concreta que tem clareza
da centralidade do acesso terra urbana: a gente no conseguiu mexer em uma
questo central: o problema da terra urbana, segundo uma liderana reconhecida
por estes movimentos, Sr. Benedito Barbosa. O mesmo estabelece os termos desta
disputa:
Quando h muito dinheiro, muito investimento e obras de infraestrutura, o
Estatuto da Cidade praticamente perde o sentido, pois a lei que deveria ser-
vir para travar o avano do capital especulativo ou do capital imobilirio sobre
as reas que deveriam estar protegidas. Isso de jeito algum respeitado...
Por reas que deveriam estar protegidas ele refere-se principalmente s ZEIS, Zo-
nas Especiais de Interesse Social, limites estabelecidos em planos diretores onde
se define a predominncia de uso para habitao popular, entre as quais encon-
tram-se aquelas delimitadas em antigos centros urbanos. Neste caso, so reas que
se encontram negligenciadas pelos investimentos pblicos e privados, muitas delas
concentradoras de cortios e que necessitam de alguma interveno urbana. Por
definio, no caso da cidade de So Paulo, tais intervenes devem priorizar o aten-
dimento produo de moradia de baixa (de 0 a 6 salrios mnimos) e mdia renda
(at 16 salrios mnimos). A proteo a que se refere a liderana, em especial se foca
na faixa entre 0 a 3 salrios mnimos, que compe a faixa mais significativa do dficit
habitacional, faixa que os financiamentos disponveis tm dificuldade de atender.
Um estudo elaborado por Kohara sobre uma rea com concentrao de cortios na
regio da Luz ilustra a importncia deste foco:
A renda familiar variou entre R$ 400,00 e R$ 4.500,00, que representavam

0,7 e 8,3 salrios-mnimos respectivamente, sendo que 74% das famlias vi-
viam com ate trs salrios-mnimos ou 94% das famlias com renda familiar
de at cinco.77 (2013, p. 101)
76. Explicao detalhada do termo reestruturao imobiliria encontra-se em: PEREIRA, P. C. X. Reestruturao imobiliria em So Paulo
(SP): especificidade e tendncia. In: SILVEIRA, R. L. L., PEREIRA, P. C. X., UEDA, V. (Org.) DINMICA IMOBILIRIA E REESTRUTURAO
URBANA NA AMRICA LATINA. Santa Cruz do Sul: EDUNISC, 2006. p. 45 - 63.
77. Em nota esclarece-se: No perodo da pesquisa (junho, julho e agosto de 2011), o valor do salario-minimo era de R$ 545,00.
97
No caso das ocupaes a situao mais crtica:

A situao de maior precariedade financeira aparece quando analisadas
apenas as famlias que residem em ocupao. Nesse caso, a renda mdia
familiar encontrada era de R$ 921,00, que 36,5% inferior mdia geral e
cerca da metade da renda das famlias que residem em cortios pequenos.
Em termos financeiros, a situao dos moradores em ocupao a mais
grave de todos por apresentarem a menor renda, e a maior densidade mdia
familiar de 5,2 pessoas/domicilio. (2013, p. 103)
Do ponto de vista industrial, inegvel que estes dados indicam um recrudescimen-
to da explorao do trabalhador, principalmente nas formas precrias dos trabalhos
disponveis na regio. Do ponto de vista urbano tambm sujeitam os moradores do
centro a uma espoliao imobiliria, uma vez que tm que pagar altos valores de alu-
guis em cortios. Mas tambm pode significar que na dinmica atual de valorizao
imobiliria, ao invs de serem gentrificadas, as famlias em situao mais crtica
podem continuar a permanecer no centro ao morarem em ocupaes.
De qualquer forma, este contexto de valorizao encurtou a perspectiva da con-
quista da moradia definitiva na rea central. As formas de acesso foram limitadas a
solues via financiamento para aquisio da casa prpria, o que implica para suas
famlias um enquadramento aos valores praticados no mercado. Mesmo com a pos-
sibilidade de maior subsdio para as mais baixas faixas de renda, no caso do Progra-
ma Minha Casa Minha Vida, poucos empreendimentos so viabilizados, at porque
o prprio mercado nos ltimos anos entrou na disputa por terrenos e edifcios na
regio, mas para rendas acima de 6 salrios mnimos.
Entre 2012 e 2013 os movimentos voltaram a aparecer na grande mdia com um
maior nmero de ocupaes, como forma de presso poltica diante da mudana
de gesto municipal. De fato alguns edifcios ocupados receberam financiamento
ou promessas de desapropriao e se encontram em negociao, mas so casos
isolados e no se inserem em uma poltica habitacional efetiva. Indicativo tambm
das dificuldades de avano da disputa pelo centro a ampliao da rea de atuao
destes movimentos para bairros distantes do centro, onde tm conseguido produzir
mais unidades que na rea central.
Como vemos, neste difcil contexto de reestruturao imobiliria, tal como o capital
os movimentos precisaram flexibilizar suas formas de atuao. Mas ao aceitarem
atuar fora do centro isto pode significar a perda do espao poltico e fsico na disputa
pela cidade. Por outro lado, continuam sendo um movimento social, e passam a ter
de encarar suas prprias contradies.
98
A pauta da locao social
Nos ltimos anos o acirramento desta disputa pelo centro tem levantado uma pauta
nos debates internos dos movimentos de moradia, que at poucos anos atrs era
por eles repudiada de modo veemente e unnime: a locao social. uma poltica
introduzida no municpio de So Paulo em 2002 que atende o direito moradia para
famlias com renda at 3 salrios mnimos, com valores de aluguel mensal entre 10%
e 12% da renda familiar78. Esta proposta h muito trazida por tcnicos que fazem
reflexes com base em experincias de outros pases, mas o ttulo de propriedade
por trs do objetivo da casa prpria levava ao rechao de tal proposta, afinal esta
a nica forma segura de moradia diante das mudanas de gesto de governos.
No entanto, dados trazidos pelo mesmo estudo sobre os cortios do centro de-
monstra o quanto as polticas habitacionais, definidas por faixas de salrios mnimos,
distanciam-se da realidade destas famlias socialmente vulnerveis:
A pesquisa comparativa entre 1998 e 2011, revelou que o desenvolvimento
econmico e social que o Brasil acumulou nos ltimos anos tem repercutido
no maior rendimento das famlias que obtiveram um crescimento real da ren-
da nesse perodo de 38,8%; no entanto, inferior valorizao real do salrio-
-mnimo, que foi de 105,4%. (KOHARA, 2013, p. 137)
A cincia da dificuldade de atendimento de suas famlias neste contexto tem levado
a uma maior aceitao da locao social, com a ressalva de que seja uma situao
temporria, como demonstra o estudo Moradia central (KOHARA et al., 2012).
Para alguns movimentos, no entanto, ele a soluo para a moradia no centro.
o caso do Grupo de Articulao para Moradia do Idoso da Capital (GARMIC), cuja
especificidade de sua demanda, os idosos, neste tipo de programa encontra uma
soluo que garante autonomia cotidiana em relao a suas famlias. Para outro mo-
vimento, tornou-se uma das principais pautas de reivindicao e se encontra entre
um de seus objetivos:
O MMPT defende a ideia de locao social, dado a possibilidade de acesso
moradia no centro desvinculada do valor das prestaes do custo do imvel.
Alm disso, o fato de o imvel manter como propriedade pblica, impede
que a populao beneficiada fique submetida presso do mercado imo-
bilirio que a expulsa quando h valorizao das reas centrais (Moradia
Central, Centro Gaspar Garcia, 2012)79.
78. Conforme resoluo n 23 de 12 de junho de 2002, pelo Conselho Municipal de Habitao de So Paulo.
79. Informao que conta na pgina dos objetivos do site deste movimento: http://www.mmpt.com.br/objetivo/. Acesso em 19 de agosto
de 2013.
99
Como se observa, este crescimento da aceitao da locao social como poltica p-

blica para o centro ocorre principalmente porque a renda das famlias, mesmo com
o aumento real, no suficiente para adentrarem os financiamentos habitacionais
disponveis para a regio. Neste caso, os movimentos reivindicaram e chegaram a
conquistar o aumento do valor do subsdio inversamente proporcional renda, no
Programa Minha Casa Minha Vida Entidades. Mas com isto no conseguem re-
solver os gastos condominiais permanentes, o que leva muitas vezes ao repasse da
unidade por contratos de gaveta e dificultam o acesso futuro a outros programas de
atendimento habitacional. J o custo na locao social em 2011 no passava de 40
reais, valor mais acessvel realidade de seus custos de vida. Parte significativa da
renda da famlia, neste caso, pode ento ser utilizada para o consumo das famlias,
bem como para seu desenvolvimento social (sade, alimentao, lazer, educao)
(KOHARA et al., 2012, p. 37).
Esta mudana processual na reflexo sobre as prticas dos movimentos de moradia,
mesmo que tmida em relao s demais solues, aponta para o descolamento da
ideia de propriedade privada em relao definio de Direito Moradia (KOHARA
et al., 2012, p. 26). Para os movimentos, a poltica de locao social significa reduo
do patamar de suas lutas, mas ao ocorrer como luta pela moradia no centro, com
maior acessibilidade s condies gerais de reproduo social, implica em negao
histrica da espoliao urbana. Como significa melhoria da qualidade da moradia
em si, pois em princpio seria uma poltica de atendimento populao de baixa
renda, como aquela moradora dos cortios, significa a superao da espoliao imo-
biliria. Mas principalmente, contrape-se espoliao financeira80 que tem levado
reestruturao imobiliria, anteriormente tratada, com capacidade de distribuir as
rendas socialmente produzidas.
Como se v, tal como o capital o movimento teve de flexibilizar a noo das formas
de apropriao do espao por meio da propriedade. Mas ainda um debate a ser
fortalecido, pois como proposta de poltica pblica encontra-se paralisada, apenas
mantendo os projetos iniciados em 2002. Mesmo com a mudana de gesto muni-
cipal a partir de janeiro de 2013, os limites oramentrios municipais apontam para a
exclusividade dos recursos pblicos federais pelo Programa Minha Casa Minha Vida,
poltica voltada unicamente para a continuidade da concepo do direito moradia
como propriedade privada. No debate recente em que se formula o novo Plano Di-
retor (PL 688/2013) desde o primeiro semestre de 2013, meramente citada, sem
nenhuma orientao de aplicao prtica.
80. Esta trade de espoliaes (urbana, imobiliria e financeira) foi criada pelo Prof. Dr. Paulo Cesar Xavier Pereira em meio aos debates com
seus grupos de pesquisa sobre a produo imobiliria recente.
100
Remoes e (in)segurana da posse
Outro conflito surgido nos ltimos anos e que iluminam as contradies na mobiliza-
o social pela moradia social, d-se em torno da constituio de instrumentos para
garantir a segurana na posse a partir de polticas diversas de habitao, como a ur-
banizao e regularizao de favelas. Em toda a cidade os investimentos financeiros
na produo imobiliria avanam, principalmente por meio de diversas e grandes
intervenes urbanas, como aquelas que objetivam adequar a cidade para receber a
Copa de 2014, as Operaes Urbanas em reas de expanso do mercado imobilirio
(OU gua Espraiada e OU gua Branca), bem como para projetos para a prxima
dcada, como para receber as instalaes das Olimpadas de 201681.
Para aqueles que atuam com o Direito Moradia, tanto movimentos sociais quanto
entidades de defesa deste direito, tais intervenes j tm significado a remoo
de milhares de famlias por toda a cidade. Isto mesmo em reas antes consideradas
perifricas, como Pirituba, Itaquera e Graja, respectivamente pelas obras do Rodo-
anel na zona Norte, obras na zona Leste de mobilidade para acessar o estdio para a
Copa, obras na zona Sul para a recuperao dos Mananciais. Mas a escala destas re-
moes generalizou-se pela Regio Metropolitana de So Paulo e em outras grandes
cidades do pas, o que tem levantado outra reflexo para as prticas sociais urbanas,
como contraponto propriedade privada: a concepo de segurana na posse.
Talvez o que melhor expe a escala deste avano do setor imobilirio, principalmente
sobre a moradia daqueles em situao mais vulnervel, a colocao da Relatoria
Especial para o Direito Moradia Digna, ligada UN-Habitat. Esta relatoria, junto a
membros do Frum Nacional da Reforma Urbana, que rene urbanistas e represen-
tantes de movimentos de moradia, j tem apresentado propostas pela funo so-
cial da posse, como compreenso complementar funo social da propriedade
proposto desde a Constituio Federal de 1988.
Isto ocorre porque o arcabouo jurdico que tem procurado consolidar a funo
social da propriedade, em polticas habitacionais reconhecidas e disseminadas pelo
pas por meio da regularizao fundiria, tem sido ignorado por obras ditas de in-
teresse pblico. Mesmo em assentamentos informais onde foram aplicados os ins-
trumentos urbansticos coletivos da Concesso de Uso Especial para fins de Moradia
(CUEM) ou a Concesso de Direito Real de Uso para fins de Moradia (CDRU), no se
reconhecem direitos assemelhados propriedade quando da remoo de comunida-
des. Isto seria de se esperar quando mesmo reas regularizadas, inclusive de moradia
81. Tambm houve a tentativa da municipalidade de a cidade receber a feira mundial conhecida como Expo 2020, mas cuja candidatura
no foi vitoriosa.
101
de classe mdia, pouco tm resistido a tais projetos, restando o caminho jurdico de

questionamento dos valores das indenizaes.
Como se observa, a concepo privada estabelecida sobre o uso da terra, com o
avano do modo de produo capitalista sobre o espao urbano, passa a perder seu
significado de segurana que est por trs da concepo da casa prpria. Procura-
-se estabelecer o reforo do valor de troca da propriedade em detrimento das pos-
sibilidades de seu uso. Em termos das transformaes do espao para adequ-lo a
este modo imobilirio de sobrevida do prprio capital, h implicaes diversas que
sem dvida configuram uma readequao para um novo patamar de acumulao.
No entanto, ao observarmos as mudanas nas estratgias de atuao dos movimen-
tos sociais, tal processo faz com que estes caminhem no sentido do apartamento da
ideia de propriedade privada, para consolidarem a do direito moradia.
Nos casos aqui estudados, se a concepo da posse afirma o direito moradia
em qualquer lugar da cidade, a locao social em uma antiga centralidade urbana
afirma a importncia de oferecer uma qualidade localizao da moradia, ou seja,
habitar onde h riqueza de usos urbanos consolidados pelas condies gerais do
espao. E justamente por se afirmar como uso da potencialidade das condies do
urbano j existente no centro, no se trata somente de uma mera produo de mo-
radias, mas se constitui inerentemente como busca de sobrevivncia e reproduo,
que se configura, tambm, como resistncia. Isto porque, como se descreveu, afir-
mao da presena de usos polticos do espao por aquele que resiste, o que fora
a busca de solues, que no por coincidncia se do por propostas que reforam
os usos comuns do urbano.
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SMITH, Neil. The new urban frontier: gentrification and the revanchist city. London/New York: Routle-
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103
Maria Beatriz Cruz Rufino - p. 105 - 124
Centralidade do capital na borda da metrpole: O caso do Porto das Dunas

na Regio Metropolitana de Fortaleza, Cear-Brasil
Maria Beatriz Cruz Rufino

Introduo
Este artigo tem como objetivo discutir a produo do espao no Porto das Dunas,
rea litornea na Regio Metropolitana de Fortaleza (RMF), que se destaca dentro
desta metrpole como territrio privilegiado de investimentos imobilirios.
Na dcada de 1990, os contornos de misria e pobreza caractersticos de Fortaleza,
metrpole nordestina com mais de trs milhes de habitantes82, so encobertos pela
promoo de uma imagem de cidade moderna e com grande vocao para o tu-
rismo. Produto de um projeto poltico de modernizao da metrpole, a promoo
desta imagem era a estratgia fundamental para atrao de investimentos para in-
dstria e turismo, vistos como motores para o desenvolvimento e insero do estado
do Cear na economia mundial.
Como parte deste novo cenrio, o Porto das Dunas loteamento de praia no munic-
pio de Aquiraz, inicialmente ocupado por residncias de veraneio projeta-se como
espao de grande apelo turstico, principalmente a partir da construo do parque
aqutico Beach Park que se consolida como uma das mais importantes ncoras da
promoo turstica do estado.
A apropriao deste espao para o veraneio e sua consagrao como lugar turstico,
tende a encobrir um conjunto de interesses histricos e articulaes entre agentes
privados e pblicos, determinantes na construo da vocao natural do Porto das
Dunas para o turismo. Com o alcance desta condio, o Porto das Dunas presenciar
forte valorizao imobiliria consolidando-se como lcus privilegiado de reproduo
do capital a partir de atividades imobilirias.
No contexto de forte expanso da produo imobiliria nacional, esta rea se desta-
cou no ano de 2010 por concentrar o maior volume de investimentos imobilirios em
toda a RMF a partir da implantao de grandes condomnios de praia construdos
por empresas imobilirias nacionais e locais, articuladas em muitos casos ao capital
estrangeiro.
82. A Regio Metropolitana de Fortaleza (RMF), tambm conhecida como Grande Fortaleza, foi instituda pela Lei Complementar Federal
n 14, de 8 de junho de 1973, sendo hoje formada por 14 municpios. Com 3.610.379 habitantes, hoje a sexta regio metropolitana do
Brasil. Se destaca ainda como umas das metrpoles mais pobres e desiguais. De acordo com dados da PNAD (2008), 24,63% da populao
dos municpios da RMF vive abaixo da linha de Pobreza. Em Fortaleza, este nmero de 17,93%.
105
A intensa concentrao de investimentos imobilirios num curto perodo de tempo

refora a produo imobiliria como elemento central na produo do espao do
Porto das Dunas. Em nossa hiptese, o protagonismo do imobilirio na produo
desse espao lhe confere feies particulares. Exacerbando a instrumentalizao do
espao pelo capital, as transformaes no Porto das Dunas parecem consolidar uma
centralidade do capital, que tem como marca o fortalecimento de contradies. A
concentrao fragmentada de investimentos privados em luxuosos empreendimen-
tos imobilirios contrasta com a inexistncia de espaos pblicos de uso comum.
Para discutirmos a produo do espao do Porto das Dunas, procuramos compreen-
der as estratgias dos agentes dominantes e a consequncias das mesmas na con-
figurao geral da rea, organizando o desenvolvimento do artigo em trs partes.
Na primeira, procuramos reunir importantes elementos referentes constituio do
loteamento, seus agentes e estratgias especficas para a sua diferenciao, respon-
sveis pelo alcance de sua condio privilegiada na concentrao de investimentos
imobilirios de grandes empresas a partir da primeira dcada dos anos 2000. Na
segunda parte exploramos as estratgias particulares dos principais agentes imobi-
lirios, representadas por sofisticados mecanismos de valorizao imobiliria utiliza-
dos na produo do espao a partir desse momento. Por fim procuramos discutir
as caractersticas socioespaciais resultantes dessa lgica, expondo as contradies e
efeitos da instrumentalizao do espao.
De loteamento de praia a atrao turstica nacional
O Porto das Dunas surge em 1979 como um loteamento de praia no municpio de

Aquiraz, situado a 25 km de Fortaleza. Concebido como espao de veraneio para as
famlias mais abastadas da capital, o Porto das Dunas sempre esteve muito mais vin-
culado ao desenvolvimento de Fortaleza83, estando inclusive diretamente articulado
a esta pela CE-025, em detrimento de articulao precria com a sede do municpio
de Aquiraz.
A produo deste espao origina-se pela ao da famlia Gentil, representada por
sua empresa do ramo imobilirio84, diretamente envolvida na expanso urbana da
capital. O crescimento urbano acelerado e a ampliao do acmulo de capital nesse
83. Cumpre ressaltar que Fortaleza, principal centro econmico do estado, concentra 68% da populao da regio metropolitana. De
acordo com dados do Censo de 2010 o municpio de Fortaleza possui 2.447.409 habitantes. Por outro lado, Aquiraz, que parte integrante
da Regio Metropolitana, embora tenha se rivalizado no sculo XIX com Fortaleza para assumir o papel de capital do estado e recentemente
tenha alcanado um papel de destaque nas polticas de turismo, caracteriza-se baixa integrao metropolitana, menor dinmica econmica
e reduzida concentrao populacional. De acordo com dados do Censo de 2010 o municpio de Aquiraz possui 72.651 habitantes.
84. O loteamento Porto das Dunas foi desenvolvido pela Imobiliria Jos Gentil S/A, pertencente Famlia Gentil que tradicionalmente atuou
em Fortaleza nos ramos comercial, bancrio e imobilirio. Segundo Moreira (2004), entre 1950 e 1970, Imobiliria Jos Gentil S/A foi a mais
atuante no mercado de terras urbanas de Fortaleza, tendo tido um papel determinante na dinamizao do mercado local de terras urbanas
a partir do desenvolvimento de um grande nmero de loteamentos, a maioria dos quais localizados em reas de expanso da cidade.
106
Mapa 1: Localizao do Porto das Dunas na Regio Metropolitana de For-

taleza com destaque para a articulao entre o Loteamento e o municpio
de Fortaleza
Fonte:Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica, Instituto de Pesquisa e Estratgia Econmica do Cear (IPECE).
Elaborao da autora.
espao, explicativos dos interesses sobre investimentos na implantao de loteamen-

tos para alm dos limites municipais de Fortaleza, so decorrentes de importantes
mudanas na economia do estado, que passa no perodo pela transio de uma
economia agrcola para uma economia urbanizada, com presena acentuada da in-
dstria no processo de gerao da renda interna (TEIXEIRA, 1999, p. 13). Nesse
contexto de crescimento econmico, a industrializao, principalmente concentrada
em Fortaleza, refora um rpido processo de urbanizao. Se apropriando dessa
dinmica, o mercado imobilirio passa a explorar o potencial da orla metropolitana
para o desenvolvimento de loteamentos de veraneio, difundindo o ideal da casa de
praia para famlias abastadas e para a classe mdia em expanso.
Quando se analisa o processo de desenvolvimento do loteamento em sua totalida-
de85, so observadas simultaneamente estratgias primitivas e sofisticadas, represen-
tada por mecanismos de expropriao da terra e valorizao da propriedade privada
j parcelada. Articuladas estas estratgias so responsveis pela potencialidade de
obteno de enormes ganhos a partir da terra e de sua propriedade, reforando a
urbanizao como importante processo de reproduo do capital.
A expropriao da terra, principalmente das pores situadas na orla martima,
obscurecida pela concentrao de propriedades a partir da ao legal de compra de
um conjunto de glebas. A partir de meados da dcada de 1970, a famlia Gentil pas-
sa a adquirir vrios stios na margem direita do Riacho Pacoti, no sentido da faixa de
85. O processo de desenvolvimento do Loteamento foi detalhado por Sampaio (2009)
107
Praia86. Sampaio (2009) mostra que a documentao da terra adquirida pela famlia
Gentil, entretanto no inclua terrenos prximos praia, somente pores territoriais
em direo ao continente87. As terras a beira mar, segundo a autora, eram ocupadas
por pescadores e suas famlias. Para desocupar essas terras, o empresrio contou
com a ajuda de um pescador, que entendeu ser melhor para a comunidade vender
as terras, para buscar vida melhor em outro lugar 88 (SAMPAIO, 2009, p. 71).
Foi apenas aps a reserva de um grande volume de terras, adquiridas em diferentes
perodos (ver tabela 01), que o empresrio constituiu a empresa Sociedade Porto das
Dunas em 1979 e deu incio a venda dos lotes. O loteamento, lanado em quatro
etapas, totalizava um total de 5.717 lotes, em uma rea totalmente desocupada, va-
lorizada por sua paisagem paradisaca e preservao de suas caractersticas naturais89.
Aps a expropriao das terras, as famlias que inicialmente moravam na rea, s ti-
veram a possibilidade de permanncia na rea como caseiros dos novos proprietrios.
Como estratgia de valorizao de todo o loteamento, o proprietrio construiu uma
ponte, permitindo a ligao direta ao municpio de Fortaleza atravs da CE-025, e
infraestruturas mnimas, como a via arterial dando acesso a todas etapas do lotea-
mento, viabilizando a comercializao dos lotes. Com a ponte se reforava a ideia
de proximidade do loteamento Fortaleza, que concentrava as famlias que poten-
cialmente teriam interesse sobre a compra de imveis. Essa proximidade cidade,
reforada pela ponte e pela prpria difuso do automvel, era explorada nos slogans
publicitrios do Loteamento, que o vendiam como um bairro da cidade: Venha
comprar seu terreno de praia dentro da cidade90.
Outra estratgia importante na valorizao do empreendimento, para alm de sua
escala e isolamento, relaciona-se com a sequncia de etapas e suas diferentes locali-
zaes. Independente da ordem temporal de compra das glebas, o lanamento das
diferentes etapas foi organizado buscando ampliar a valorizao dos lotes no decor-
rer das etapas. Ao lanar inicialmente os lotes mais distantes Fortaleza (etapa 01),
86. Stios de Muritipicu, Mariba e Grai (SAMPAIO, 2009, p.69).
87. Conforme depoimentos de antigos moradores, em entrevistas, as terras de que trata a documentao oficial no incluam terrenos
prximos praia, somente pores territoriais em direo ao continente. De posse da documentao, o especulador passou ento a agir
como proprietrio de terras, incluindo as de beira-mar (SAMPAIO, 2009, p.69).
88. Baseado em entrevistas a ex-moradores do local, Sampaio (2009) mostra que os moradores foram convencidos a venderem suas terras,
abandonando a atividade da pesca em grande parte dos casos. A autora identificou tambm, o caso de um morador que se ops venda
do terreno, tendo por isso sofrido ameaas: ...apenas uma famlia fez resistncia s investidas do empresrio, mas, com ajuda do pescador
aliado e demais presses, retirou-se tambm. Atualmente, o pescador resistente tem 77 anos de idade, mora em Mangabeira, em terreno
comprado com a indenizao. Em entrevista, ele, filho e esposa, todos ex-moradores da antiga comunidade, relataram outra verso da
histria de apropriao das terras da Barra do Pacoti, na medida em que a situao para eles foi diferente dos demais pescadores, j que
no aceitaram passivamente as atitudes do empresrio. (SAMPAIO, 2009, p. 71).
89. Segundo Sampaio (2009) a paisagem, marcante e diferenciada expressa pelos elementos naturais como a foz do rio Pacoti, coqueirais,
dunas e vegetao de mangue, dota o Porto das Dunas de particularidade ambiental e beleza paradisaca, que agrega valor ao local
(SAMPAIO, 2009).
90. Como apresenta Sampaio (2009, p.79).
108
o empresrio possibilitou maior valorizao dos lotes nas etapas seguintes (etapas
02, 03 e 04), mais prximas cidade e a ponte sobre o Rio Pacoti.
Mapa 2: Foto area do Porto das Dunas sob traado urbano do loteamento
(PDDU-2000)
Fonte: Montenegro Jnior (2004),apud Sampaio 2009
Tabela 1: Dados e caractersticas do Loteamento Porto das Dunas

Fonte: SAMPAIO (2009), sistematizados pela autora.
Essas estratgias, embora bastante importantes, no particularizam o desenvolvi-

mento do Porto das Dunas, sendo prticas comuns entre loteadores, que de certa
109
maneira passaram a se generalizar em diversas reas desse litoral metropolitano,

tanto a leste como a oeste de Fortaleza. A diferenciao do loteamento Porto das
Dunas dentro da RMF torna-se mais evidente a partir de meados da dcada de 1980,
quando um conjunto de estratgias articula de maneira privilegiada o loteamento
com o desenvolvimento turstico de Fortaleza.
O comeo dessa articulao entre a rea e o turismo, acontece em 1985, quando
o empresrio Joo Eduardo Gentil91 decide criar no loteamento uma barraca de
praia com padro diferenciado, objetivando oferecer um servio de qualidade aos
proprietrios de casas de praia e turistas, mas, principalmente atrair novos compra-
dores para o grande nmero de lotes remanescentes. Segundo Sampaio (2009) a
barraca apresentou um novo conceito de servios, com diferenciais jamais vistos
no estado, mistura de rstico com sofisticado, decorao com palha e madeira,
inspirada em empreendimentos do Caribe e Miami (SAMPAIO, 2009, p. 85). Outro
diferencial da barraca era seu isolamento, garantido por sua Localizada no centro da
orla do loteamento, a barraca oferecia ainda a exclusividade de uma praia tranquila,
sem barracas vizinhas com outros padres, que foram proibidas pelo proprietrio do
loteamento92.
Devido ao sucesso da barraca, embrio do que se tornaria nos anos 2000 o Comple-
xo Beach Park, os empresrios do loteamento apostaram no final da dcada de 1980
na construo de um parque aqutico, nos moldes dos que existiam em Orlando,
trazendo de Miami a tecnologia de todos os brinquedos (SAMPAIO, 2009, p. 87).
Essas iniciativas de valorizao turstica do Porto das Dunas no so, entretanto,
produto exclusivo do empreendedorismo de seus proprietrios, tendo acontecido
em compasso com o reforo da promoo do turismo como poltica pblica de de-
senvolvimento regional do estado do Cear.
De uma maneira geral, a atividade turstica no final dos anos 1980 recebeu especial
ateno dos governos nordestinos. Por meio do Programa de Ao para o Desenvol-
vimento do Turismo do Nordeste (PRODETUR-NE) foram alavancadas polticas pbli-
cas de carter local focadas em investimento no turismo como atividade econmica
geradora de renda para a regio.
91. Engenheiro Civil que trabalhava com o pai Joo Gentil Jr. no ramo imobilirio (SAMPAIO, 2009, p.85).
92. Como detalha Sampaio (2009) A instalao da barraca de praia constitui fato revelador da expropriao. Em entrevista, um ex-
morador, que possua barraca de praia na rea do loteamento, relatou que, com a construo da barraca, que posteriormente seria
o Complexo Beach Park, foi obrigado a se retirar do lugar de onde tirava o sustento da famlia, e sua barraca seria destruda, porque
foi considerada fora dos padres exigidos para o Porto das Dunas, ou seja, no atendia ao requinte desejado pelos frequentadores do
loteamento (SAMPAIO, 2009, p.86).
110
No Cear, a ascenso poltica de Tasso Jereissati93 em 1986, representante poltico

da nova burguesia empresarial local que inaugura o autodenominado Governo das
Mudanas, dar o incio a um novo projeto poltico de desenvolvimento, no qual o
turismo assume um novo patamar. Esse governo, compartilhando com os preceitos
do neoliberalismo a preocupao com a austeridade financeira e fiscal, refora a
ao do Estado como forte indutor de desenvolvimento econmico94, instaurando
uma agressiva poltica de atrao de investimentos para a indstria e para o turismo.
No segundo Governo das Mudanas, no mandato de Ciro Gomes95, a poltica de
desenvolvimento turstico ganha ainda mais fora, com a ampliao da divulgao
do estado e investimentos em obras de infraestrutura, concentradas principalmente
na RMF. A expanso do polo turstico na Regio Metropolitana de Fortaleza am-
parou-se em grandes projetos, como a ampliao do Aeroporto Internacional de
Fortaleza e a consolidao do Sistema Virio de ligao dos grandes corredores de
acesso s zonas de praia.
Nesse momento, sob a legitimao das polticas de desenvolvimento turstico, so
firmadas importantes alianas entre os empresrios ligados ao Beach Park e o Go-
verno do estado, Uma das principais estratgias dessa parceria esteve baseada no
investimento macio em publicidade tendo o Beach Park como carro-chefe da
promoo turstica do estado (SAMPAIO, 2009, p. 87). Um claro exemplo do grande
investimento na publicidade foi a atrao da gravao da novela Tropicaliente96
transmitida pela maior emissora nacional de televiso em 1994.
Durante todo esse perodo de intensa promoo turstica da regio, o parque passou
por sucessivas expanses, contando com financiamento do Banco do Nordeste do
Brasil (BNB). Nesse perodo a rea j reconhecida como uma das principais atraes
tursticas de Fortaleza, passando a atrair turistas do Sul e Sudeste. Esses aspectos
particulares de desenvolvimento do Beach Park ilustram um evidente imbricamento
entre o setor privado e o Estado97 no sentido de diferenciao e valorizao desse
93. A eleio de 1986 marca, para o caso do Cear, um movimento amplo de renovao das elites. Ao contrrio dos estados de Bahia e
Pernambuco, que naquele ano tambm elegiam candidatos comprometidos com a superao de prticas clientelistas, o ciclo instaurado no
Cear ter vida longa. Tasso Jereissati, alm de eleger seu sucessor e reeleger-se, veio a ser presidente do PSDB, partido ao qual se filiou
em 1990 (GONDIM, 1998, p.34).
94. Embora as primeiras medidas deste governo estivessem focadas na modernizao da gesto e no saneamento da mquina estatal com
uma rigorosa conteno de despesas e uma inflexvel poltica de reduo dos gastos pblicos, no se tratava de uma simples mudana de
gesto nas formas polticas, mas a instaurao de um novo projeto poltico moldado pela burguesia industrial instalada no CIC (BERNAL,
2004).
95. Ciro Gomes, sucessor de Tasso Jereissati, foi governador do Cear entre 1991 e 1994. Veio a ser Ministro de Fazenda e foi tambm
candidato presidncia.
96. Tropicaliente foi uma telenovela brasileira produzida pela Rede Globo e exibida entre 16 de maio a 31 de dezembro de 1994. Gravada
no Porto das Dunas, na foz do Riacho Paje, a novela retratava uma aldeia de pescadores em Fortaleza, no Cear. Ironicamente cumpre
ressaltar, que foi justamente o loteamento que retirou de l todas as Aldeias de Pescadores.
97. O alinhamento entre o estado e os empresrios era to evidente, que em 1994, aps o trmino de seu mandato, o ex-governador do
Cear, e ex-ministro da Fazenda, assumiu o cargo de Diretor de Marketing do Beach Park.
111
espao. O apoio do Estado no avano do setor da propriedade para Gottdiener

(1997) uma questo central:
Em todos os casos, as atividades do setor da propriedade avanam com a
ajuda do Estado. Mudanas de zoneamento, varincias, construo de rodo-
vias e outros melhoramentos de infraestruturas e subsdios pblicos de todas
as espcies so apenas alguns dos meios pelos quais se manifesta a articula-
o Estado-setor da propriedade. (GOTTDIENER, 1997, p. 260)
Alm do importante apoio do Estado, nesse momento entram em cena novos in-
vestidores, visualizando as possibilidades de expanso dos negcios do Parque. A
articulao com novos investidores ser fundamental tanto para a continuidade da
expanso do parque aqutico, como para o incio do investimento em hotelaria. Em
1996, concludo e lanado o hotel do complexo. Inicialmente comandado pela
bandeira Caesar Park, em 1998 passou a se chamar Beach Park Sutes & Resort,
reforando a marca Beach Park e dando fora a ideia do Complexo.
A inaugurao da hotelaria associada ao complexo turstico Beach Park parece mar-
car um importante momento de transio na lgica de produo do espao do Por-
to das Dunas. At esse perodo os atrativos tursticos eram vistos como um aspecto
fundamental para a valorizao do loteamento, e nesse sentido estratgia central
para ampliao dos ganhos com mercantilizao da terra (loteamento) enquanto
processo de produo de lucro comercial e captura de renda.
A partir desse perodo anuncia-se uma importante articulao com o setor imobili-
rio, manifestada inicialmente pela hotelaria e posteriormente na difuso de novos
padres de produtos imobilirios para rea, onde a hotelaria funde-se com os im-
veis de segunda residncia.
O protagonismo da produo imobiliria no Porto das Dunas e o predom-

nio dos grandes condomnios de praia resorts
O protagonismo da atividade imobiliria no Porto das Dunas, manifestado pelos

grandes condomnios de praia e sua forte articulao com a hotelaria, ser decisivo na
reconfigurao do espao a partir do final da dcada de 1990. Sob essa nova lgica
de produo do espao, passam a ser dominantes os interesses de grandes constru-
tores, incorporadores e investidores, que pela indstria imobiliria fazem prevalecer
os ganhos enquanto processo de capitalizao da renda e da produo da mais-valia.
A partir de finais da dcada de 1990, condomnios de praia divulgados em muitos
casos como resorts, passam a se difundidos como o novo padro de imveis de
112
veraneio, representando um novo status de moradias de segunda residncia. Con-

ciliando em amplas reas comuns, equipamentos e servios diferenciados, os con-
domnios de praia so ainda associados a outras qualidades como segurana e
praticidade. Nas palavras de um diretor de uma empresa imobiliria local98:
Mais do que inovao os condomnios de apartamentos de praia hoje exis-
tentes representam um upgrade do que se fazia a trs dcadas... A febre
dos loteamentos de praia da dcada de 70 passa a no mais existir, na dcada
de 80, a febre eram as casas de praia. No esse mais o sonho... O condom-
nio volta com mais servios e segurana.
Apropriando-se das condies diferenciadas de valorizao do loteamento, no Porto
das Dunas lanado um dos primeiros grandes condomnios de praia, Aquaville
Resort. Inaugurado em 1997, o empreendimento apresenta uma grande infraestru-
tura para o lazer e o turismo, concentrando 498 unidades residenciais e 85 unidades
hoteleiras, organizados em 83 blocos de apartamentos. A implantao do condom-
nio marcada por um grande rio artificial, que conforma vrias ilhas de lazer orde-
nando a natureza na criao de um paraso de exclusividades. Com servios tpicos
de hotelaria, os hspedes e proprietrios do condomnio tm ainda acesso direto
praia, que, embora permanea pblica, tem na rea do condomnio infraestrutura
diferenciada.
O reforo da importncia destes empreendimentos s pode ser entendido como
parte das estratgias de valorizao e promoo do turismo em Fortaleza, e do sig-
nificativo aumento dos investimentos estrangeiros99 no imobilirio turstico.
Os grandes condomnios de praia, muitas vezes apresentados como resorts100,
tm como marca comum a articulao de unidades hoteleiras e residenciais101. Esta
articulao tende a permitir condies privilegiadas de valorizao dos imveis, em
grande medida relacionada ampliao da renda imobiliria a partir da flexibiliza-
o das formas de propriedade. Em grande parte desses condomnios facultado
aos proprietrios a articulao com a hotelaria e locao nos demais perodos do
ano.
Esse conjunto de estratgias, que passam por diferenciais nos atributos fsicos dos
98. Paulo Angelim, diretor da empresa Viva Imveis, em entrevista a autora em janeiro de 2009.
99. Segundo Silva (2010, p.135), A estabilidade e o fortalecimento do euro face ao dlar e s moedas latino-americanas estimularam
novas frentes de investimento intercontinental nas reas de turismo e construo, principalmente nos anos de 2004 a 2007, antes da crise
do imobilirio internacional.
100. Alexandre Zubaran Presidente da Associao Brasileira de Resorts, em apresentao na Conveno Secovi (So Paulo, setembro de
2008), definiu resorts como: um empreendimento hoteleiro de alto padro em instalaes e servios, fortemente voltado para o lazer em
rea de amplo convvio com a natureza, na qual o hspede no precise se afastar para atender suas necessidades de conforto, alimentao,
lazer e entretenimento.
101. Ver ANEXO D, onde foram sistematizados a partir de SILVA, M. (2010b) os dados sobre os resorts lanados na RMF.
113
Figura 1: Imagens do
Condomnio Aquaville
Fonte: Esquerda site: http://www.skyscrapercity.com.
Direita, site do Aquaville Resort: http://www.aquaville.
com.br/
condomnios e pela flexibilizao das formas de produo, so responsveis por uma

expressiva valorizao das unidades condominiais, caracterizadas em muitos casos
por reas privativas restritas.
Tal valorizao contribuiu para que os imveis lanados no Porto das Dunas passas-
sem a ter preos mdios de m2 muito prximos aos valores do m2 dos bairros mais
valorizados da cidade de Fortaleza, mesmo localizando-se encontrem numa rea
mais isolada, com poucos servios, e grande quantidade de reas vazias. J no incio
114
da dcada de 2000, como mostra o grfico abaixo, o preo mdio dos imveis no
Porto das Dunas alcana patamares semelhantes aos dos bairros de Aldeota e Mei-
reles os mais valorizados da capital.
Grfico 1 - Evoluo dos preos nominais mdios (em R$) do m dos imveis
no Meireles, Aldeota e Porto das Dunas
Fonte: Relatrio Sinduscon-Ce - ndice da Velocidade de Vendas (IVV) Ofertas do ms de dezembro
A tendncia de implantao de grandes condomnios de praia fortalecida a par-

tir de 2006, quando se evidencia uma forte valorizao financeira e o substancial
aumento do nmero de empreendimentos. Num contexto de grande expanso da
produo imobiliria nacional e regional, ser evidenciada a partir desse momento
a presena de novos investidores nacionais e internacionais, indicativos de um im-
portante processo de centralizao do capital no setor. Envolvendo a articulao de
interesses das incorporadoras nacionais e locais, a centralizao ser determinante
na criao de condies privilegiadas de reproduo do capital no espao, que inten-
sificaro a concentrao de investimentos e valorizao imobiliria (RUFINO, 2012).
Uma das transformaes evidenciadas no Porto das Dunas que ilustram essa tendn-
cia geral de centralizao do capital, a partir do investimento de grandes grupos de
incorporao102, a prpria expanso do Complexo Turstico Beach Park.
A articulao das duas grandes incorporadoras Inpar/Gafisa103 com o parque aqutico
Beach Park104 primeira grande parceria entre grupos locais e empresas nacionais
em Fortaleza resultou em trs grandes empreendimentos deste padro. O primeiro
desses empreendimentos Beach Park Acqua Resort foi lanado em 2005 com um
102. O fortalecimento das grandes incorporadoras e o processo de centralizao do capital na produo imobiliria foram questes centrais
discutidas em minha tese de doutorado. Cf. Rufino (2012).
103. Trata-se de duas das maiores incorporadoras nacionais, que a partir de 2005 abriram seus capitais na Bolsa de Valores no segmento
Novo Mercado.
104. Pelos anncios no site dos empreendimentos, no fica claro o carter da parceria, j que no se tratam de relaes tradicionais, como
incorporao, construo ou comercializao. No site de um dos empreendimentos, a marca Beach Park, aparece como idealizadora e
administradora.
115
VGV105 de 40 milhes de reais e 225 unidades, em sistema misto hotelaria e residen-

cial. O segundo empreendimento o Beach Park Living lanado em 2006, repetia
os 40 milhes de reais de VGV e possua 157 unidades de dimenses variveis, desti-
nadas a usos exclusivamente residenciais. O terceiro, e maior dos empreendimentos
Beach Park Wellness Resort lanado em 2009, consolidava a ideia de usos mistos,
e projetava um VGV de 100 milhes de reais, a partir de 360 unidades.
A fora do Beach Park como um dos mais importantes equipamentos tursticos de
Fortaleza foi essencial no sucesso comercial desses empreendimentos. Para alm
da associao direta com a marca, a partir dos nomes dos empreendimentos e da
semelhana da identidade visual, a relao de proximidade ao parque e os acessos
privilegiados106 conferiu extrema valorizao aos empreendimentos.
Figura 2: Beach Park - logomarca do parque aqutico e dos empreendimen-

tos imobilirios
Fonte: site do parque aqutico www.beachpark.com.br, acessado em novembro de 2011
105. Valor Geral de Vendas, que compreende somatria do valor potencial de vendas das unidades que compem o empreendimento,
significando o faturamento que se espera da incorporao.
106. Seja atravs de passagens subterrneas e passarelas no caso do Beach Park Wellness Resort, de um Acqualink (rio artificial de
conexo) no caso do Beach Park Acqua resort - ou do Century Card, carto que dar acesso ao parque aqutico por um perodo de 10
anos comum aos trs empreendimentos.
116
Figura 3: Praia Porto das Dunas RMF Localizao dos Empreendimentos

INPAR/ Beach Park
Fonte: Imagens do Google Earth, editadas pela autora a partir das informaes obtidas no site da empresa.
Figura 4 - Imagens /Maquetes dos empreendimentos: Beach Park Acqua Re-

sort, Beach Park living e Beach Park Wellness Resort
Fonte: www.inpar.com.br
117
Esse modelo de negcio descrito pelas incorporadoras como ancoragem temti-

ca 107, sendo semelhante aos hotis ancorados por parques nos Estados Unidos e
Europa. Segundo informaes do site da empresa para relao com os investidores,
essa caracterstica particular possibilita a formatao de empreendimentos mais ca-
ros e com maior taxa de ocupao do que aqueles que no tm ancoragem temti-
ca. O valor das unidades foram, em mdia, 40% superiores aos imveis da regio, e
75% das unidades foram vendidas em apenas 90 dias108.
A valorizao destes empreendimentos passa por outros recursos j comentados
aqui, como uma grande sofisticao das reas livres, dos servios e equipamentos
de lazer, alm de um esforo de conceituao dos empreendimentos. O Beach Park
Wellness resort, por exemplo, traz em seu nome o conceito de resorts bem estar109
segmento de resorts j existente nos principais centros tursticos do mundo110.
Embora o Beach Park seja anunciado em seu site como um complexo turstico111, os
grandes empreendimentos imobilirios construdos nos ltimos anos tornam eviden-
te sua configurao como um grande complexo imobilirio. A concretizao desse
complexo, a partir da concentrao de investimentos, ajuda a mostrar a predo-
minncia do imobilirio, e dos ganhos obtidos por sua produo e administrao,
sobre o turismo, que parece ser mais importante como meio de legitimao socio-
econmica da reproduo ampliada do capital a partir do imobilirio112. As imagens
organizadas abaixo ajudam a visualizar a evoluo do parque e sua transio do
turstico para o imobilirio.
107. Site da empresa de relao com os investidores: http://www.mzweb.com.br/inpar.
108. Informaes retiradas do site da empresa, como indicado anteriormente.
109. Conceituao do empreendimento encontrado no folder publicitrio do empreendimento: Oferecer o mximo de bem-estar para o
corpo e a mente, garantindo uma vida em perfeito equilbrio. Essa a proposta do Beach Park Wellness Resort. O empreendimento inaugura
beira mar do Cear um novo segmento de resorts existentes nos principais centros tursticos do mundo, baseados no programa wellness
de preveno e educao da sade, em busca da longevidade e do bem-estar total. um lugar que oferece muito mais que qualidade
de vida, uma possibilidade para voc encontrar a real felicidade, que s vezes est em ns mesmo e no percebemos. Para isso, alm de
todo o conforto e a comodidade de um condomnio integrado ao maior parque aqutico da Amrica Latina, o Beach Park Wellness Resort
conta com espaos reservados para meditao e prtica de yoga, sala de pilates, home club e um Spa LOccitane, marca mundialmente
reconhecida pelos produtos e tratamentos teraputicos. E o melhor, voc pode ter um lugar exclusivo em meio a tudo isso.
110. De acordo com o material de divulgao do empreendimento.
111. Descrio do complexo Beachpark no site da empresa: Com 800m de frente para o mar, o Beach Park tem uma forte estrutura de
turismo e lazer distribuda em 4 reas principais: o Aqua Park, o Beach Park Suites Resort, o Beach Park Acqua Resort e o Beach Park Praia.
Em 2009 o Beach Park inaugura o residencial Beach Park Living e em 2011 est prevista a inaugurao do Beach Park Wellness Resort.
112. A partir do discurso recorrente de crescimento econmico e gerao de emprego, que suporta uma atuao mais forte do Estado, que
desta forma garante a ampliao da valorizao imobiliria.
118
1 2
3
Figura 5: Evoluo do Complexo Beach Park. (1) Restaurante e par-
que aqutico 1993. (2) Complexo com hotel no final da dcada de 1990.
(3) montagem de foto atual do complexo com maquetes do empreendimen-
to Beach Park Wellness Resort.
Fonte: Fotos 1 e 2 site http://fortalezanobre.blogspot.com.br/2011/03/beach-park-25-anos-uma-historia-de.html
Acessado em 20 de junho de 2012. Foto 3. site skyscrapercity
Esses empreendimentos emblemticos, associados a grande mola de desenvolvi-

mento do loteamento o Beach Park , so parte essencial do processo geral de
intensificao da produo imobiliria no Porto das Dunas a partir de meados da pri-
meira dcada do ano 2000. Esse processo manifestado em sua totalidade por uma
significativa concentrao de condomnios de praia privilegiadamente localizados
ao longo da faixa de praia do loteamento. Na atualidade existem 16 empreendimen-
119
tos de grande porte, implantado ou em fase de construo localizados no Porto das

Dunas (ver figura abaixo).
Figura 6: Condomnios de praia/ Resorts no Porto das Dunas

Fonte: SAMPAIO (2009) sistematizado pela autora sobre Imagem do Google Earth (2012)
Fenmeno113 do mercado imobilirio, nos ltimos anos o Porto das Dunas aparece
sempre como destaque nos balanos de volumes de venda do mercado imobilirio
de Fortaleza, produto do significativo volume de imveis produzidos e dos elevados
preos de m 114. De acordo com os dados do Secovi-Ce, apresentados no grfico
abaixo, o Porto das Dunas, no ano de 2010, foi responsvel por concentrar o maior
volume de venda de imveis em toda regio metropolitana.
113. Termo utilizado por Sergio Porto, presidente do SECOVI, em entrevista revista Construo Mercado, n.118, de maio de 2011.
114. De acordo com dados do Sinduscon-Ce referentes ao ms de dezembro de 2010, o preo mdio do m na regio do Porto das Dunas
era de R$ 3.724,84. De acordo com dados Secovi-Ce durante o ano de 2010 o preo mdio do m dos imveis era de R$ 4.697,10, estando
atrs apenas do Bairro do Meireles, cujo preo do mdio m chegou a R$ 4.709,82. Embora as divergncias de valores sejam significativas,
em ambas as pesquisas os resultados sobre vendas e aumentos dos preos na rea do Porto das Dunas sempre destacado.
120
Grfico 2: Bairros mais disputados de Fortaleza em termos de volume

(Destaques 2008/2009/2010 e* Preo mdio do m2)
Fonte: Jornal O Povo, 28 de abril de 2011
Uma anlise mais detalhada desses dados, e da evoluo do preo mdio do m2

no Porto das Dunas (ver grfico 1), nos permite identificar o carter especulati-
vo do preo dos imveis nessa regio, que registraram perdas mais significativas
durante o perodo de crise. Essa reduo mais acentuada parece ser reflexo da
reduo de interesse dos estrangeiros e da supremacia do valor de troca sobre o
valor de uso destes empreendimentos. Produzidos como bens de luxo e inves-
timento estes imveis tendem a ter quedas mais expressivas nos momentos de
crise e retrao dos mercados.
As contradies da produo do espao sob esta lgica so tambm evidenciadas
quando se examina a sua organizao socioespacial, que tende a exacerbar a frag-
mentao espacial e a segregao social.
121
A centralidade do capital e suas contradies
A observao da paisagem do Porto das Dunas para alm dos muros dos grandes
condomnios revela uma grande dualidade entre os espaos pblicos e privados.
Numa viso geral, o grande luxo condomnios contrasta com a carncia de sanea-
mento, precria infraestrutura viria e falta de espaos pblicos, como se constata
nas imagens a seguir.
Figura 7: Fotos Porto das Dunas

Fonte: Beatriz Rufino e Carla Camila (2011)
Alm da inexistncia de pavimentao e passeios na maior parte do loteamento, so

precrias as condies de iluminao pblica e saneamento. As obras de construo
do sistema de saneamento do Porto das Dunas foram iniciadas apenas em 2011.
Tendo sido as solues de fossa-sumidouro predominantes at o presente momento.
A desvalorizao dos espaos pblicos de uso comum, evidente como marca geral
da paisagem, excetua-se praia, que mantida isolada, com poucos acessos e ocu-
pao, torna-se um importante atributo de valorizao dos resorts, que oferecem a
natureza e o acesso particular a essa como um de seus diferenciais.
Sob este olhar se constata que a produo do espao sob a hegemonia da produo
imobiliria levou a uma situao em que a valorizao imobiliria, manifestada pela
a elevao contnua dos preos da terra115 no correspondeu transformao dos
espaos de uso comum.
Essa aparente contradio, entre espaos privados luxuosos e uma urbanizao
precria reflexo das prprias estratgias imobilirias utilizadas pelas empresas, que
ao reforarem o carter diferenciado e exclusivo de seus empreendimentos, negam
a necessidade de convvio e socializao em espaos de uso pblico, vendendo a
segregao social como privilgio.
115. Embora os dados sobre o preo da terra sejam bastante limitados, de acordo com a Cmara de Valores Imobilirios, em 2004 o
preo do m dos terrenos na primeira etapa do Porto das Dunas variava, entre R$ 20,00 a R$35,00. Em 2006, estes mesmos preos eram
negociados entre R$ 150,00 a 200,00. Infelizmente no foram identificados preos referentes aos anos seguintes.
122
No Porto das Dunas a intensa construo imobiliria se contrape uma reduzida

dinmica populacional. A populao residente corresponde a quase metade dos
domiclios particulares permanentes. Do total de domiclios permanentes que exis-
tem, apenas cerca de 18% esto ocupados. Pela grande importncia da atividade
de veraneio mais de 66% dos domiclios tm ocupao ocasional, enquanto que os
domiclios vagos chegam a 8%.
A rea tambm se diferencia do padro urbano caracterstico da Regio Metropo-
litana de Fortaleza por no apresentar nenhum domiclio improvisado, um claro
indicativo da no inexistncia de pobres na rea.
Varivel Nmeros
Pessoas Residentes 1307
Domiclios Particulares permanentes 2412
Domiclios Particulares Ocupados 435
Domiclios Particulares Permanentes no Ocupados - uso ocasional 1599
Domiclios Particulares Permanentes no Ocupados - vago 378
Domiclios Particulares Improvisados Ocupados 0
Tabela 2: Populao residente e quantidades por tipos de domiclios

Fonte: Censo 2010/IBGE
Essa condio de separao de classes sociais tambm assegurada pelo isolamento

da regio, garantido em certa medida, pela inexistncia de transportes pblicos de
ligao com outras reas. Como observou Sampaio (2009, p. 100), no Porto das
Dunas no existem linhas de nibus pblicos, existindo apenas carros cadastrados de
transporte alternativo que fazem o trajeto Fortaleza-Porto das Dunas.
As precariedades urbanas do porto das dunas so sentidas por seus poucos resi-
dentes, grande parte dos quais empregados como caseiros das residncias de
veraneio. Como no possuem carro particular, ficam sem acesso a hospitais, escolas,
servios e comrcios gerais, inexistentes na rea.
Estes agentes so, entretanto, secundrios na produo do espao do Porto das
Dunas, que orientada no sentido de atrao de investidores, turista e veranistas,
que se deslocam de seus lugares de trabalho visando o lazer ou veem nos imveis
uma possibilidade de retorno financeiro. Nas palavras de Lefebvre (2008, p. 157), a
conjugao da indstria dos lazeres com a construo, intensifica a apropriao do
123
espao pelo capital, permitindo sua valorizao e prolongando a extenso das cida-
des. Os proprietrios destes imveis saem do lugar do consumo, para o consumo
do espao (LEFEBVRE, 2008, p. 157). Desta maneira, estes proprietrios suportam
e do continuidade lgica de valorizao do capital baseado no espao.
Nesse sentido, a expanso da produo imobiliria na reproduo dos espaos tu-
rsticos, incentivada pelo Estado, contribui para a produo de espaos imobilirios
vazios que passam a consolidar um novo padro de crescimento metropolitano:
um urbanismo sem urbanizao (PEREIRA, 2005).
A ideia de centralidade, geralmente entendida como centro poltico, comercial, re-
ligioso poltico e como concentrao de riqueza poder, informao, conhecimento
e cultura, reaparece aqui restrita unicamente ao capital. Como centralidade do
capital o Porto das Dunas exacerba uma lgica em que a produo do espao
deixa de ser fim para se tornar exclusivamente um meio de reproduo do capital. A
produo desse espao, entendida como totalidade, passa a representar em grande
medida a negao do urbano, ao aniquilar a diversidade social e as possibilidades
de convvio e troca.
Bibliografia
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Universidade Estadual do Cear (UECE). Fortaleza, 2009.
124
Paulo Cesar Xavier Pereira - p. 125 - 138
A reproduo do capital no setor imobilirio e a urbanizao contempor-

nea: o que fica e o que muda
Panos Slavi, operrio do setor de construo, nunca pensou que, depois de

levantar tantos novos prdios durante o boom imobilirio grego no incio da
dcada, viveria em um centro social, sem casa e sem renda. Depois de perder
o emprego em 2009 e o seguro-desemprego em 2010, ficou sem renda. O
operrio foi obrigado a devolver a casa que havia comprado para um banco
e buscar refgio.116
Introduo
No fosse a meno ao boom imobilirio, poderia se imaginar que apesar da vio-

lncia retratada a epgrafe nada apresenta de novo sobre a situao da classe traba-
lhadora e particularmente da moradia urbana. Seja a violncia de no ter habitao
adequada nas grandes cidades em meados do sculo XIX, conforme retratada por
Engels, em pleno desabrochar da Revoluo Industrial na Inglaterra, ou seja, na
do operrio ter que devolver a casa em face das condies contemporneas de
reproduo do capital no setor imobilirio, a violncia das relaes capitalistas tem
se mantido constante. O resultado dessa marcha incessante de dominao e as con-
sequncias urbanas perversas, em pleno sculo XXI, no tem resultado no melhor
para o lado de quem trabalha. Pior ainda a situao de quem precisa e, como o
nomeado operrio Panos Slavi, no consegue manter o emprego.
Neste texto se procura expor o que muda na atualidade da explorao do trabalho
na construo e particulariza a valorizao (imobiliria) do capital quando se consi-
dera a urbanizao contempornea. Procura-se discutir como neste novo contexto
o espao urbano tem sido instrumentalizado pela reproduo do capital, particular-
mente, por meio de processos espoliativos no setor imobilirio.
Do ponto de vista da relao capital e trabalho, parece importar cada vez menos
o lugar de que estamos a falar, seja da Grcia, da Inglaterra, dos Estados Unidos,
de Belo Horizonte, So Paulo ou de qualquer cidade da Amrica Latina, quando o
que queremos destacar a tendncia de universalizao dessa relao de explo-
116. O Estado de So Paulo, 06.11.2011.
125
rao e o atual carter global da reproduo capitalista. Enquanto que para falar
da particularidade das caractersticas da valorizao na reproduo do capital no
setor imobilirio parece, contraditoriamente, importar cada vez mais a especifici-
dade do lugar.
De forma que preciso considerar como o espao foi historicamente instrumentali-
zado pelo capital para a sua reproduo, mas tambm como essa instrumentaliza-
o se diferencia conforme o tempo e o lugar. Tanto assim que, desde as primeiras
crises da segunda metade do sculo XX, tem se revelado relevante compreender o
papel da urbanizao para a acumulao do capital e inclusive para a sobrevida do
capitalismo. A fora emergente do urbano subordinava a industrializao tal como
sugeriu Lefebrve, em suas obras Espace et politique, Revolution urbaine, La survie
du capitalisme, La reproduction des rapports de production e outras ainda no incio
dos anos 1970. Tratava-se de enigmticos movimentos da reproduo do capital,
global e setorial, que ainda tensionam as tramas da urbanizao e da industriali-
zao na chamada fase crtica e que agora despertam ateno pela gravidade
mundial da crise.
Dissertando sobre o enigma do capital e a continuidade das crises do capitalismo,
consagrado gegrafo contemporneo inicia sua exposio dizendo que: Algo si-
nistro comeou a acontecer nos Estados Unidos em 2006. A taxa de despejos em
reas de baixa renda de cidade antigas, como Cleveland e Detroit, repentinamente
explodiu.117 Essa exploso ocorreu nessas cidades como se fosse um furaco,
que se constitui em ameaa para as cidades em crescimento porque tem a ver com
a mundializao da economia que avoluma a financeirizao e aprofunda a crise
imobiliria e financeira associada expanso dos negcios com imveis. Harvey
considera que preciso observar essa movimentao em sua fora contraditria e
explosiva, alertando que as perdas dos que esto na base da pirmide social quase
se igualaram aos extraordinrios ganhos dos financistas na parte superior.118 Esse
carter contraditrio e perverso do furaco tem tudo a ver, conforme se pretende
mostrar neste texto, com a reproduo do capital no setor imobilirio e a urbaniza-
o contempornea. A nossa suposio que a ascenso recente do capital finan-
ceiro passou a impulsionar a construo imobiliria e os negcios com a propriedade
da terra urbana de uma forma tal que foi considerada boa porque aparentemente
estavam ganhando todos com o crescimento da cidade, tanto os proprietrios e
agentes rentistas, como os habitantes carentes de moradia e ainda outros que se
beneficiam com a realizao desses negcios.
117. HARVEY, David. O enigma do capital e as crises do capitalismo. So Paulo: Boitempo, [2010] 2011, p. 9.
118. Ibidem. p. 10.
126
Cabe notar que essa urbanizao, mais recente, est marcada pela generalizao
dos condomnios nas grandes cidades e, em alguns pases, at mesmo pela incor-
porao de bairros e construo de cidades inteiras difundindo, portanto, uma nova
forma de apropriao do espao urbano, a condominial. E, simultaneamente, di-
funde a consolidao da forma de produo para mercado que sinaliza avanos da
incorporao imobiliria associada ao capital financeiro. Por isso, vamos argumentar
que a aparncia do bom para todos no passa de iluso criada por agentes da
urbanizao, que na atual fase de crescimento das cidades tende a dominar a in-
dustrializao invertendo a tradicional relao entre os processos urbano e industrial
e, de quebra, fora a sujeio do habitar.119 Nesse enquadramento o urbano se
dissolve e perde caractersticas que o definiam, conforme Castells (1972), como locus
privilegiado da reproduo da fora de trabalho. Em face da subordinao ao capital
a funo urbana se reduz, ainda mais, a apenas um negcio e as condies gerais
limitam a cidade s necessidades do capital.
Para essa discusso, este artigo pontua algumas questes a serem desenvolvidas
com a seguinte itemizao. No primeiro item, situam-se rapidamente os fundamen-
tos da relao capital-trabalho na reproduo do capital na construo (imobiliria e)
da cidade; no segundo, apresenta-se a emergncia da urbanizao contempornea
na ascenso da financeirizao e acelerao do uso do espao como instrumento
da reproduo. E, por fim, no ltimo item destaca-se o que fica e o que muda no
processo da incorporao do espao pela reproduo social no setor imobilirio.
De forma que neste desenvolvimento se pretender ter esclarecido que na reprodu-
o do capital no setor imobilirio h dois momentos a serem distinguidos: um, de
formao da urbanizao capitalista em que a estratgia de explorao do trabalho
de construir esteve combinada a processos espoliativos, fundados na propriedade
que formavam (elevados) preos de monoplio e particularizou a reproduo do
capital por proporcionar renda. E o atual, em que na urbanizao contempornea
os diferentes processos de espoliao exacerbam a capitalizao da renda da terra
(espoliao urbana) e exorbitam os preos dos imveis (espoliao imobiliria), que
s se realizam por que a imposio do financiamento cria as condies para sua re-
alizao (espoliao financeira). Assim, procura chegar a uma sntese do significado
da urbanizao contempornea sobre o que teria permanecido como continuidade
e o que mudou com as reestruturaes contemporneas.
119. Lefebvre afirma que: H uma dupla inverso. A subordinao da realidade urbana a seus antecedentes e condies superada, assim
como a sujeio do habitar aos nveis pretensamente superiores da prtica social. De onde uma reorganizao fundamental (a partir do
fundo e do fundamento). LEFEBVRE, Henri. A revoluo urbana. Belo Horizonte: Editora UFMG, [1970] 1999, p. 96.
127
Reproduo do capital na construo (imobiliria e) da cidade
Embora apresente particularidade importante, por no ser um processo fabril de

produo, a reproduo do capital na construo da cidade, ou mais particularmen-
te no setor imobilirio, no se distingue nessa movimentao do capital de outros
setores da economia industrial. Para a acumulao de capital ocorrer, a relao fun-
damental que estabelece na produo a de explorao do trabalho a partir da qual
o valor investido se valoriza e por essa valorizao se compreende a formao da
mais-valia. A partir dessa relao fundamental entre o capital e o trabalho possvel
observar outras relaes que se mesclam na criao, realizao e distribuio do
valor da mercadoria. Todavia sempre a relao social de produo estabelecida na
explorao do trabalho o fundamento essencial para a reproduo capital e para a
produo de mercadorias e, sobretudo, da mais-valia.
A economia poltica clssica mostrou que o movimento das mercadorias encontra
sua lgica na produo da mais-valia industrial e atentou para o estudo das relaes
sociais de produo para explicar porque duas mercadorias (ou mais com usos total-
mente diferentes) podem apresentar como valor de mercado ao mesmo montante
em dinheiro. E, tambm, observou que o preo de uma (s) mercadoria pode variar
de preo representando valores diferentes. Tudo se trata, na tica da economia
poltica, da relao social que est representada nas mercadorias: o valor-trabalho.
Smith e Ricardo deram o passo inicial nessa discusso superando a concepo fi-
siocrtica de que o valor excedente seria uma materialidade fsica e afirmaram o
trabalho como fonte do valor e fundamento da relao entre as mercadorias. Mas
foi Marx quem explicou que o excedente se forma pela troca desigual de valor na
compra da fora de trabalho utilizada para a produo de mercadorias, que ilusoria-
mente se apresenta como troca de equivalentes de valor. Assim, cabe encaminhar,
a discusso da reproduo, pela condio do acesso do capital ao trabalho como
compra de uma mercadoria: a generalizao da forma social salrio com que o
capitalista industrial paga o trabalhador assalariado resulta na produo da mais-va-
lia e, tambm, na iluso de que esta compra e venda se trata de troca justa e uma
relao entre iguais. Embora o grau de mercantilizao e conscincia da sociedade
contempornea tenha tornado trivial essa relao, trata-se de uma questo funda-
mental, que no pode ser banalizada.
Da mesma maneira o acesso e uso da terra pelo capital tambm implica em iluses
e troca entre desiguais porque a sociedade tem que pagar renda para quem ocio-
samente detm o monoplio de uma parcela do planeta, a moderna propriedade
da terra. Estas formas capitalistas o trabalho assalariado e a propriedade da terra
precisam ser compreendidas como relaes de distribuio da riqueza social con-
128
forme determinado pelo movimento da produo da mais-valia. Tais movimentos

foram discutidos, originalmente, por Marx, em O capital, que demonstrou a partir
da discusso do fetichismo da mercadoria como essas formas so iluses fundadoras
da sociedade. Por toda a sua obra e, especialmente, no captulo intitulado A frmula
Trinitria, deixa claro quo fundamentais so: os trs rendimentos juros (em vez
de lucro), renda, salrio so trs partes do valor do produto, portanto partes do
valor em geral ou, expressando isso em dinheiro, determinadas partes do dinheiro,
partes do preo.120
Assim, pela observao dessa distribuio tripartite, seja pelo valor ou pelo preo
pode-se entender que a construo (imobiliria e) da cidade, desde que realizada
em condies de explorao capitalista, est subordinada mesma condio de
reproduo do dinheiro investido e tambm de repartio dos seus rendimentos. Po-
rm, como j alertamos, estes movimentos podem apresentar particularidades por
aspectos relacionados ao capital, ao trabalho e propriedade da terra no processo
de valorizao e na distribuio da mais-valia.
Cabe, para esta discusso da reproduo do capital no setor imobilirio, destacar
o caso da propriedade da terra, como parte da riqueza social, que pode s ve-
zes funcionar como um ativo, imobilirio ou financeiro, gerando potencialidade
valorizao e ao capital. Embora historicamente a propriedade, como reserva de
valor, tenha sido mais observada funcionando como um obstculo acumulao
e continuidade dos negcios imobilirios e da construo importante frisar que
no atua apenas dessa maneira. O sentido de sua atuao pode variar dependendo
das composies que o capital e a propriedade da terra estabelecem, por exemplo,
o valor do produto gerado pelo excesso de trabalho na construo e esse ex-
cedente, alm do normal, pode ser captado por outros setores; ou, quando o valor
excedente dos imveis captado de outros setores e demarcado a partir do preo
de monoplio que atinge.
Num caso, a propriedade da terra funcionaria como um obstculo, no outro no. E
observar a diferena entre esses momentos ter em conta quando na valorizao
do valor relevante a capitalizao da renda que, intermitentemente, impede a con-
tinuidade dos negcios imobilirios, mas tambm os potencializa. Para avanar essa
discusso, como sugere Marx no captulo XLVI, sobre da Renda dos terrenos para
construo, vale distinguir quando a renda que d origem a preos de monoplio
de quando o preo de monoplio que d origem a renda. E, assim, quando o ob-
jeto principal da construo o ganho com a produo do industrial do imvel ou
120. MARX, Karl. O capital: crtica da economia poltica. Livro Terceiro (O processo global da produo capitalista). v.VI. 5ed. Rio de Janeiro:
Bertrand Brasil, [1894] 1991, p.938.
129
com as vantagens da renda da terra. Mas h questes de ordem geral do valor que
perpassam a produo do espao e do valor, em que acompanhando a insistncia
de Lefebvre repito que: A economia poltica se transforma numa economia poltica
do espao.121
Todo enigma desse envolvimento com a produo do espao reside que na repro-
duo do capital aplicado na construo (imobiliria e da) cidade seus preos com-
binam valorizao/capitalizao: valorizao do valor e capitalizao da renda. Ou
seja, uma composio de ganhos gerados tanto pela explorao do trabalho como
pela elevao do preo gerada por processos espoliativos. Sendo preciso compreen-
der esses processos no feixe da transformao (dialtica) entre valor e preo. De um
lado, o da explorao, aquele em que o valor inicial acrescido e transformado pelo
trabalho em valor (maior) de um produto novo; e, de outro, aquele em que o preo
final de venda aumenta o valor do produto, pelo desejo e capacidade de pagar do
comprador. Essa tenso entre valor e preo contraditria porque um o movimen-
to de valor (do produto) que se transforma em preo (de mercado) e o outro do
preo (de mercado) que passa a representar o valor (do produto). Estamos falando
sempre em preos monopolistas, porque do ponto de vista do capital h que se pa-
gar renda em qualquer que seja a terra; mas se atentarmos para cidades como as de
pases latino-americanos, entenderemos que essa condio explica a persistncia da
forma de produo no-mercantil e/ou com relaes no-capitalistas.
Da que esses processos de transformao de valor em preo podem se apresentar
na reproduo do capital no setor imobilirio do ponto de vista do empresrio
capitalista, principalmente nesses pases, como um dilema. Algo que no ocorre
necessariamente nos demais setores. Isso porque o capital no setor imobilirio
combina processos distintos de reproduo que se apresentam como se fossem
independentes:
- o processo de explorao do trabalho por meio da produo imediata da cons-
truo, com a realizao de trabalho (material ou no) diretamente incorporado ao
valor do produto criado;
- a elevao do preo final do produto criado. Note que no estamos falando de um
movimento eventual do preo, mas de uma determinao dos preos a partir das
condies gerais de produo. Essa movimentao de preos associa-se a mudanas
tanto na estruturao do espao como na relao entre mercadorias como reserva
de valor; ou seja, como um ativo financeiro.
Trata-se de uma composio de explorao da fora de trabalho com processos
121. LEFEBVRE, Henri. Espao e poltica. Belo Horizonte: Editora UFMG, [1972] 2008, p.152.
130
espoliativos. Essa dupla condio de valorizao do produto imobilirio permite

que o empresrio da construo possa optar por no desenvolver a industrializao
no setor imobilirio, mas se dedicar a formas espoliativas de aumentar os ganhos
com a propriedade imobiliria, sendo decisivo para isso o predomnio do preo
de monoplio [que] privilegia as razes polticas no mercado imobilirio e atenua a
racionalidade econmica de aumentar a produtividade material da produo com
a preocupao em economizar trabalho.122 Esse afrouxamento da tendncia de de-
senvolvimento do capital reduz sua preocupao em manter o controle do processo
industrial, mas no o domnio da valorizao. Por isso o agente capitalista, associan-
do-se ao Estado, busca o controle poltico do processo de capitalizao da renda
preocupando-se mais com formao de preos do que com criao da mais-valia por
processo industrial. De forma que a valorizao dos imveis (terra e edifcio) na cida-
de seja um processo subordinado s necessidades do capital, no pelo seu poderio
tcnico e industrial, mas pela atuao do Estado [que] torna-se essencial, porque
administra e perpetua o interesse dominante que controla a produo e o acesso
propriedade imobiliria 123, como privatizao do domnio poltico das condies de
apropriao da capitalizao da renda e da valorizao imobiliria.
Urbanizao contempornea: financiamento e instrumentalizao do espao
A emergncia da financeirizao e da forma incorporao na produo do espao

caracterizam a urbanizao contempornea. A instrumentalizao do espao urba-
no afeta a reproduo do capital em seu movimento global e, particularmente, no
imobilirio pela formao de preos exorbitantes, com relao ao valor. A consequ-
ncia contraditria: aumenta o nmero de imveis desocupados e o nmero de
moradores em condio de rua.124
O livro de Davis mostra a generalizao da favela e como esta forma de morar im-
pe-se como soluo mundial no que chamou de climatrio urbano que criava um
divisor de guas na histria humana, comparvel ao Neoltico ou s revolues in-
dustriais. Pela primeira vez, a populao urbana na Terra ser mais numerosa do que
a rural.125 Esse fenmeno difere, mas no se desvincula do que Lefebvre havia indi-
122. PEREIRA, Paulo Cesar Xavier. Espao, Tcnica e Construo. So Paulo: Nobel, 1988, p.16.
123. Ibidem. Loc. cit.
124. Em outubro de 2011 os abrigos pblicos de Nova York acolhiam 41.204 homeless. Apesar do nmero significativo, importa lembrar
que metrpoles centrais no apresentam o drama das grandes cidades latinoamericanas. A FIBGE constatou que, em 2010, o Brasil contava
com 6.329 aglomerados subnormais, denominao que abarca favelas e outras condies de precariedade. Nessas condies viviam 6%
dos brasileiros, o que representa cerca de 11,5 milhes de habitantes, um nmero maior do que a populao de muitos pases. O censo da
prefeitura paulistana, de 2009 a 2011, indica que o nmero de moradores de rua passou de 13.666 para 14.478, uma quantidade menor
que a de Nova York, mas um acrscimo de 6%, que poderia implicar em maior ateno para o problema.
125. DAVIS, Mike. Planeta favela. So Paulo: Boitempo, 2006, p.13.
131
cado como emergente nos anos 1970, quando o imobilirio se torna tardiamente,
mas de maneira cada vez mais ntida, um setor subordinado ao grande capitalismo,
ocupado por suas empresas (industriais, comerciais, bancrias), como uma rentabili-
dade cuidadosamente organizada sob a cobertura da organizao do territrio.126
Esses sinais coincidem com a chamada fase crtica e esto no bojo de uma significa-
tiva mudana a partir da qual a urbanizao subordina o ganho econmico industrial
e simultaneamente recria relaes capitalistas de produo e apropriao do espao,
pela generalizao da incorporao e do condomnio.
Na virada para este sculo, frente a tais generalizaes da incorporao e do condo-
mnio em contraposio da favela, comeou-se a montar polticas que, sustentadas
pelo financeiro, criavam alternativas para o trabalhador assalariado adquirir habita-
o no mercado e, de quebra, regularizava o fundirio e o imobilirio. Essa mudana
marcada pela internacionalizao e aproximao entre o financeiro e o imobilirio
ocorreu em diferentes pases, podendo-se ressaltar o Mxico, e mais recentemente o
que vem ocorrendo no Brasil, com o Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), do
governo federal brasileiro. Numa sntese, pode-se dizer que essa mudana se baseia
na financeirizao da proviso habitacional, inclusive de carter popular. Essa equa-
o financeira para o problema habitacional acompanha os moldes neoliberais do
Banco Mundial, que foi experimentada, inicialmente, no Chile e chegou a se tornar,
mais recentemente, modelo nos Estados Unidos.
Essa proximidade significa dominao financeira, que faz com que a propriedade
imobiliria (terreno e edifcio) funcione como uma potncia na reproduo do capital
no setor imobilirio, inclusive fictcia alavancando o capital fictcio. Cria-se um con-
texto em que o capital financeiro potencializa a realizao de preos de monoplios
dos produtos imobilirios exorbitantes e a captao de valor econmico de outros
setores. Toda questo ocorre na (perequao da taxa de lucro ou na) relao em que
mercadorias (desiguais) como edifcio, a terra e o trabalho aparecem na composio
do valor global como se tivessem o mesmo tipo de participao na criao, distri-
buio e realizao da mais-valia. J mencionamos que essa relao entre iguais
um fetichismo do capital, que a chamada frmula trinitria procurou elucidar, mas o
liberalismo ideolgico mistifica.
Todavia, dado o insucesso dessas polticas e das crises recentes acirrou-se a crtica
ao neoliberalismo127, at porque, conforme a epgrafe deste artigo, a gravidade da
situao retratada mostra as consequncias perversas e como necessria a ao
126. LEFEBVRE, Henri. A cidade do capital. So Paulo: DP&A, [1972] 1999, p.163-164.
127. A princpio, a globalizao da crise dos setores imobilirio, bancrio e financeiro, que teve incio nos Estados Unidos, levou a um
questionamento da ideologia do neoliberalismo, ligando ao termo, no mnimo, algumas conotaes negativas. BRAND, Ulrich & SEKLER,
Nicola (Org.). Diante da crise global: horizontes do ps-neoliberalismo. Rio de Janeiro: EdUERJ, 2010. p. 11.
132
pblica para manter o abrigo a esses refugiados sociais. Embora essas consequn-
cias tenham semelhanas com o resultado das antigas alternativas que mantiveram
viva e falseada a verdadeira natureza do problema habitacional, a condio con-
tempornea se diferencia de momentos anteriores pelo boom imobilirio e pela
presena catalisadora de bancos representando o sistema financeiro mundial. Essa
diferena configura para as camadas dominantes a necessidade de se prepararem
para um cenrio de enfrentamento ps-neoliberal s rearticulaes anticapitalistas
explosivas e espontneas, inclusive das camadas mdias. Porm, a gravidade desta
situao revela, tambm, a necessidade de enfrentar a histrica incapacidade da
burguesia de encontrar soluo habitacional para todos e alimentar a barbrie urba-
na que se assinala quando operrios perdem o emprego na indstria e a habitao
tomada pelo banco.
Essa situao revela a regular incapacidade com que o Poder Pblico tem encarado
as diferentes circunstncias histricas e a banalizao dos problemas na construo
da cidade. As propostas habitacionais e urbanas parecem servir apenas para manter
as iluses urbansticas como se fosse falta de planejamento e, muitas vezes, obscu-
recer a real finalidade de obras e aes articuladas entre o setor privado e o pblico,
que no so consequncias dos grandes eventos mundiais, mas causas. Assim,
essa banalizao que importa ser conhecida como produzida socialmente e que tem
origem na particular reproduo do capital na construo (imobiliria e) da cidade,
quando sua valorizao exorbita os preos normais de realizao do capital. A com-
binao contempornea das atividades imobilirias e financeiras tem sido o principal
fator de distoro e afrouxamento da auto-regulao na competio capitalista.
O conhecimento dos mecanismos dessa exacerbada elevao de preos pode ser
considerado j uma maneira de evitar essa barbrie, porque permite a crtica de
iluses ao deslindar como na urbanizao contempornea a instrumentalizao do
espao reimpe a formao de preos de monoplios para os produtos imobilirios.
Ou seja, a formao de preos elevados injustificveis do ponto de vista industrial,
mas perfeitamente compreensveis se vistos do ponto vista poltico e do interesse de
rentistas que privatizam o aparelho de Estado.128
A formao do preo de monoplio do produto imobilirio trata-se de um enigma
da reproduo do capital que, pela incompreenso de particularidades na constru-
o (imobiliria e) da cidade, tem sido obscurecido. Talvez esse obscurecimento, his-
trico e setorial, se deva, tambm, nfase na explicao por elementos externos ao
imobilirio, frequentemente circunstanciais, que no do conta dos mecanismos da
128. H quem fale em caadores de renda porque no se refere apenas renda da terra, mas a um ganho que agentes e grupos se
organizam para obter extra mercado por meio do controle do Estado. Conforme, Bresser Pereira (2001) traduo literal do termo rent-
seeking, com origem na economia neoclssica e corresponde ao sentido que na literatura brasileira se d privatizao do Estado.
133
reproduo setorial e impedem a compreenso histrica dos movimentos internos

do capital. Isso aconteceu tanto na polmica do chamado atraso da industriali-
zao da construo, como parece estar acontecendo, hoje, com os avanos da
chamada indstria imobiliria.129
De maneira que a preocupao deste item foi apontar que a financeirizao a
circunstncia contempornea que mais exacerba a formao exorbitante de preos
no mercado, mas a explicao da formao de preos de monoplio dos imveis
independe dessa circunstncia. Todavia, os preos de monoplio se exorbitam e
criam por essa excessiva elevao do preo (e da renda) um nmero inusitado de
sem tetos e de imveis desocupados. No por acaso, mas um sinal dos tempos,
que hoje o despejo ocorre para quitar dvidas e tornou-se um ponto de resistncia
do movimento dos indignados espanhis, onde esto atingidos recordes assustado-
res. A necessidade de devoluo da propriedade financiada ao banco criada pelo
satnico remoinho das crises da indstria fabril e imobiliria, hoje completamente
subordinadas ao movimento do financeiro.
Enfim, trata-se de uma fase crtica que apesar de essencialmente capitalista ou, por
isso mesmo, responde por situaes que h muito vm impedindo o trabalhador de
permanecer em sua moradia. Historicamente, nos anos prvios revoluo industrial
foi a chamada acumulao primitiva de capital que com os terrveis mecanismos
dos cercamentos expulsou para a cidade o morador do campo; atualmente, a
moderna acumulao financeira que, com o mecanismo do despejo, cria o morador
em condio de rua. Em ambos os momentos o que prevalece a despossesso
(violenta) da moradia em funo da propriedade.
Em concluso: o que fica e o que muda?
Tentamos expor como a urbanizao contempornea e a sua instrumentalizao

pela reproduo do capital o sintoma atual da crise global. No imobilirio, at certo
ponto, essa instrumentalizao vem das tenses entre a urbanizao e a industria-
lizao. Mas, contraditoriamente, neste setor no apenas o sinal do agravamento
das dificuldades da reproduo social tambm sinal do esforo de sobrevivncia
e do reforo de potencialidades na reproduo capitalista na utilizao do capital
fictcio. Tanto que desde quando a financeirizao se tornou predominante na pro-
duo do espao acelerou a dissoluo do urbano e a situao dos trabalhadores se
129. Vale anotar que o maior sinal desse obscurecimento dos processos internos da construo foi a maneira como se deu a discusso do
atraso da industrializao e mesmo da caracterizao da indstria da construo. Desconsiderou-se que no se trata de uma produo fabril
e na absolutizao da questo industrial se destacou processos que no do conta dos movimentos internos da valorizao imobiliria. E,
atualmente, a nfase na financeirizao e na funo de ativo financeiro suplanta o estudo da capitalizao da renda como relao entre a
propriedade da terra e o capital.
134
agravou. Mas tambm a financeirizao globalizou e reestruturou as cidades, dando

nova vida produo e aos negcios imobilirios.
A maior presena financeira na construo (imobiliria e) da cidade tornou muito
diferente a questo habitacional e a urbana do que foram na industrializao do s-
culo XIX e na urbanizao dos meados do XX. E, agora no sculo XXI, o atual flagelo
da aglomerao urbana se apresenta global, polvilhando crises com diferentes nveis
e dimenses, que vo deixando de ser essencialmente da produo ou do consumo
industrial para, desde meados do sculo passado, assumir caractersticas urbana,
financeira e imobiliria. Houve centenas de crises financeiras ao redor do mundo
desde 1973, em comparao com as muito poucas entre 1945 e 1973, e vrias des-
tas foram baseadas em questes de propriedade ou desenvolvimento urbano.130
A produo imobiliria, cada vez menos limitada apenas construo, adentrou este
sculo acelerando a comercializao e alongando os financiamentos que a apro-
ximavam dos bancos na incorporao da produo e na acelerao dos negcios
imobilirios. Isso levou o imobilirio a ter relevncia nas crises financeiras, mas o seu
carter crtico decorre da natureza intrnseca do imobilirio que do uso capitalista
da propriedade da terra passa, cada vez mais, a instrumentalizar a apropriao do
espao urbano para o capital. Na perspectiva da produo do espao, o avano das
condies gerais marcando transformao urbana e, tambm, o crdito maximizan-
do os preos e agilizando a realizao da mais-valia reduzem o tempo de reproduo
no setor imobilirio. Uma verdadeira compresso espao-tempo caracteriza os mo-
vimentos dessa reproduo do imobilirio tornando a valorizao contempornea
diferente da sua tradicional lentido. Trata-se de uma acelerao do processo que
objetiva a valorizao, mas no necessariamente a produo. Porque busca realizar
a capitalizao da renda da terra at sem o necessrio consumo imobilirio, pois
os negcios comeam muito antes do incio da obra que vai demorar anos para
terminar. Tanto que a produo imobiliria mostra-se sempre beira da crise, pelos
preos que atinge e pelas taxas de vacncia de imveis, cada vez mais, no se viabi-
liza a ocupao e nenhum uso.131
Neste contexto, o envolvimento, cada vez maior, do imobilirio com as crises torna-
-se sintoma da relevncia atual do setor (em particular da propriedade) na reprodu-
o do capital em geral. Mas , tambm, sintoma de crise tanto maior quanto essa
relevncia do imobilirio nos negcios do capital suportada por capitais fictcios e
130. HARVEY, David. O enigma do capital e as crises do capitalismo. Op. cit. p. 14.
131. Cabe notar que como sempre este novo curso do capitalismo no beneficiou at o momento as rendas do trabalho. O poder de
compra do salrio por hora de trabalho (compreendendo os benefcios sociais) continua a aumentar muito lentamente. Inversamente, as
rendas do capital pudicamente chamadas hoje de poupanas conheceram uma verdadeira exploso. CHESNAIS, Franois et al. Uma
nova fase do capitalismo? So Paulo: Xam, 2003, p. 23.
135
ocorre em contradio com a irrelevncia e perda do reconhecimento do trabalho,

inclusive do necessrio produo da arquitetura. H uma evidente tenso entre o
processo de valorizao (do imvel) e processo de trabalho de construir o edifcio,
quase um descolamento. A evidncia desses movimentos que, ainda no sculo
passado, se cantava em prosa e verso por essas plagas que o operrio da constru-
o aprenderia a dizer: No!132 Hoje, esse mesmo agente, limitado ao canteiro, ao
enfrentar a especulao ociosa do financeiro na construo da cidade parece s ter
como alternativa dizer: Sim! Tal como ele, a maioria dos conceptores, mesmo os que
no viam com bons olhos desenhos de edifcios para venda e at pouco tempo se
recusavam a participar da produo comercial da arquitetura, parece no ter alter-
nativa.
O trabalho explorado na construo da cidade continua sendo dominado pelo avan-
o de relaes capitalistas, agora sob acumulao financeira, tal como historica-
mente tinha acontecido sob industrializao e a urbanizao.133 Mas a espoliao
revigorou a valorizao imobiliria e ampliou-se a toda sociedade contempornea.134
Portanto, atente-se s formas de explorao e de espoliao, que se mesclam nas
diferentes formas sociais de produo e apropriao do produto. A forma incorpora-
o e a forma condomnio se generalizaram e se fizeram dominantes no movimento
do capital.
A generalizao dessas formas e a intensidade da sua movimentao associam-se
frequncia das crises revelando irracionalidade desses negcios e dessa produo.
Fruto dessa generalizao, a cidade, mais ou menos estilhaada em subrbios, em
periferias, em aglomeraes satlites, torna-se ao mesmo tempo centro de poder e
fonte de lucros imensos.135 A centralidade urbana torna-se o espao e o instrumen-
to, por excelncia, de sobrevida e de reproduo do capital e do valor. Todavia, ainda
no se percebe, com a necessria clareza, o possvel desdobramento deste centro.
Mas h que se temer e combater os processos espoliativos, tais como os financeiros
e imobilirios, cuja aproximao dissolve o urbano, para realizar a potencialidade da
propriedade da terra de funcionar e render como se fosse um ativo financeiro.
Ento, o que teria mudado com a urbanizao? Agora, poderamos tentar uma nova
sntese, se inicialmente era formao da renda na explorao do trabalho que gera-
va o preo monopolista do imvel. E, portanto, realizava um preo acima do valor,
132. As referncias aqui so a letra de conhecida msica de Chico Buarque e a poesia de Vinicius de Moraes, sobre o operrio em construo.
133. Veja ENGELS, Friedrich. A situao da classe trabalhadora em Inglaterra. Porto: Afrontamento, [1845] 1975, para o caso ingls, e, para
So Paulo, pode ser PEREIRA, Paulo Cesar Xavier. Espao, Tcnica e Construo. Op. cit.
134. Consulte LEFEBVRE, Henri. A revoluo urbana. Op. cit.; LEFEBVRE, Henri. A cidade do capital. Op. cit. e LEFEBVRE, Henri. Espao e
poltica. Op. cit.
135. LEFEBVRE, Henri. Espao e poltica. Op. cit. p. 155.
136
mas com fundamento no uso produtivo do capital e do trabalho. Na urbanizao

contempornea a partir do exorbitante preo monopolista do imvel que se gera.
Trata-se de processos espoliativos que tm condies de elevar s alturas a renda
e os juros. Esse movimento est no feixe da transformao (dialtica) entre valor e
preo, como foi indicado, contraditrio porque um o do processo de criao do
valor (do produto) que se transforma em preo (de mercado) e o outro do pre-
o (de mercado) que representa o valor (do produto) cuja representao exorbita
ou aborbita, ultrapassando limites esperados. No por acaso que na impressa se
discute a existncia da bolha imobiliria, mas no como ela se forma. Fala-se em
especuladores, mas se ocultam os agentes e a combinao dos processos de explo-
rao e os processos espoliativos.
Assim, hoje, a reproduo do capital domina toda a atividade imobiliria, da con-
cepo, comercializao, passando pela construo, porque no s subordina o
trabalho (do canteiro e do conceitualizador do desenho), mas tambm incorpora
o espao (nas suas dimenses: vivido, representado e concebido) e o instrumen-
taliza como um todo. Essa dominao j no ocorre apenas porque o desenho ou
a concepo arquitetnica, que no ainda arquitetura136 porque se institui em
separado da construo, por fora do canteiro, mas exerce, como disse Ferro (1979),
seu poder heternomo sobre ele. Mas essa dominao ocorre, diria Gregotti, em
um plano mais radical e vertical, onde se estabelece um ciclo produtivo completo
de apropriao e incorporao do espao que se realiza num territrio mais amplo
e em nvel da sociedade global. Para esse arquiteto como se o projeto ao nvel da
reproduo pudesse unificar o territrio e a sociedade, apesar de separado da ime-
diata produo da arquitetura.
Assim, pretendeu-se ter indicado nessa discusso, mesmo que por rpidas anota-
es para um tema que demanda mais reflexo, a funo estratgica da apropria-
o da terra no movimento contraditrio do capital no setor imobilirio. Onde se
verifica que o relevante para o entendimento da reproduo do capital neste setor
considerar na valorizao imobiliria alm do trabalho e da tcnica na construo, a
particularidade da capitalizao da renda. Na considerao dessa particularidade, na
urbanizao contempornea, radica a compreenso do predomnio dos processos
espoliativos, especialmente o imobilirio e o financeiro, sobre os de explorao do
trabalho na reproduo do capital no setor imobilirio.
136. No podemos contudo esquecer que o projeto arquitetnico no ainda arquitetura, mas to somente um conjunto de smbolos com
os quais tentamos fixar e comunicar nossa inteno arquitetnica GREGOTTI, Vittorio. Territrio da arquitetura. So Paulo: Perspectiva,
[1972] 2004. p.13.
137
Bibliografia
BRAND, Ulrich & SEKLER, Nicola (Org.). Diante da crise global: horizontes do ps-neoliberalismo. Rio de
Janeiro: EdUERJ, 2010.
CASTELLS, Manuel. A questo urbana. So Paulo: Paz e Terra, [1972] 2006.
CHESNAIS, Franois et al. Uma nova fase do capitalismo? So Paulo: Xam, 2003.
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ENGELS, Friedrich. A situao da classe trabalhadora na Inglaterra. Porto: Afrontamento, [1845] 1975.
FERRO, Sergio. O canteiro e o desenho. So Paulo: Projeto Editores, 1979.
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LEFEBVRE, Henri. A revoluo urbana. Belo Horizonte: Editora UFMG, [1970] 1999.
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LEFEBVRE, Henri. Espao e poltica. Belo Horizonte: Editora UFMG, [1972] 2008.
MARX, Karl. O capital: crtica da economia poltica. Livro Terceiro (O processo global da produo capi-
talista). v.VI. 5ed. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, [1894] 1991.
PEREIRA, Luiz Carlos Bresser. Estratgia e estrutura para um estado novo. Braslia: ENAP, Texto para
discusso. 2001.
PEREIRA, Paulo Cesar Xavier. Espao, Tcnica e Construo. So Paulo: Nobel, 1988.
138
Consideraes Finais - p. 139 - 143
Consideraes Finais
No estudo das contradies e conflitos o projeto alcanou o objetivo proposto avan-

ando a compreenso terica das mudanas que as cidades atravessaram, espe-
cialmente a partir de fins do sculo XX, em diversos aspectos. Reconhece-se que
essas mudanas urbanas tm colocado em questo a negao da cidade e em suas
contradies e conflitos outra cidade se configura: a metrpole. Esta no mais o
locus de reproduo da fora de trabalho, multicntrica e refora processos espo-
liativos que contribuem para o aumento da desigualdade social.
O desafio empreendido foi identificar essas mudanas que configuram a cidade
contempornea e isso torna necessrio um esforo de atualizao terica. Foi preci-
so abandonar as perspectivas que isolam o consumo, a circulao e a produo para
tencion-las dialeticamente como momentos segmentados do estudo da cidade.
Hoje a segmentao do conhecimento da cidade se mostra ainda mais insuficiente
em razo das prprias contradies e conflitos que se manifestam no desenvolvi-
mento do capitalismo, que alteram suas formas e estruturas urbanas.
A perspectiva adotada nessa coletnea privilegiou o estudo das contradies e con-
flitos para compreender a atual situao urbana na cidade. Esta em seu desenvolvi-
mento no pode mais ser compreendida por meio da perspectiva industrial, a urba-
nizao deixou de ser determinada pela indstria e a construo imobiliria, embora
setor da indstria, no atividade fabril. Ao privilegiar o enfoque da construo foi
possvel compreender, no mbito deste projeto, a produo, a realizao e a distri-
buio do valor e do espao a partir das referncias da Frmula Trinitria, que, em
O Capital, revela como o fetiche tanto reparte como unifica a produo do valor e
das mercadorias. E a produo, propriamente da construo imobiliria, considerada
como um processo que no tipicamente fabril, dado que a unidade produtiva
descontnua e mvel e o produto imvel, nico e tem a terra como suporte, meio
e parte integrante da mercadoria. Ou seja, a mercadoria imobiliria encontra-se in-
dissoluvelmente vinculada terra que serviu de base e por tal vnculo ao desenvol-
vimento das condies gerais urbanas que resulta em diferenciao de preos no
mercado imobilirio. Tanto que o preo de produo da mercadoria imobiliria, o
edifcio ou o apartamento, no regular o preo de mercado, porque neste se inclui
o preo da terra como renda capitalizada.
Frente ao exposto cabe salientar o esforo de incorporao da dimenso histrica
para apoiar a investigao de processos e para auxiliar na compreenso das continui-
dades e rupturas presentes nas atuais manifestaes das contradies e dos conflitos
urbanos. Nesse sentido, como recurso metodolgico construiu-se uma periodizao
histrica das formas de produo do espao o caso considerado foi o da constru-
139
o de Vitria (ES) com os intervalos temporais definidos por cada uma das formas
predominantes de produo da construo imobiliria: domstica, encomenda e a
de mercado, a incorporao inclusive.
Para cada forma de produo do espao haveria uma urbanizao, uma tenso entre
a construo e o consumo, que lhe fosse solidria. Ento, os questionamentos apre-
sentados para compreender as cidades contemporneas, as reconfiguraes que
apresentam, poderiam ter algum tipo de resposta no estudo da forma de produo
da construo imobiliria.
Na passagem de uma forma de produo imobiliria para outra haveria uma des-
continuidade, impulsionadora para uma nova continuidade, at que outra descon-
tinuidade se efetivasse como se fosse um padro ou modelo de cidade para que
outras articulaes ocorressem. Essas mudanas de formas produtivas no implicam
em linearidade, como se interpreta no desenvolvimento industrial, mas permitem a
anlise simultnea de diferentes formas de produo convivendo num mesmo mo-
mento, numa mesma cidade. Esta formulao aproxima-se da hiptese lefebvriana
que prope, em Revoluo Urbana, um eixo espao-tempo que conduziria da cidade
sociedade urbana, a chamada urbanizao completa da sociedade.
Ento, discutir as imploses e as exploses do urbano na ordem distante e com-
preender na ordem prxima como tais mudanas se manifestam nas formas de
produo em conflitos e contradies, como descontinuidade na continuidade do
movimento do capital, era um desafio. Na construo da cidade e da urbanizao
conflitos foram apaziguados e contradies foram empurradas para frente, por isso
o seu estudo constituiu-se numa privilegiada interlocuo desenvolvida pelo grupo
de pesquisadores para compreender, distinguir e identificar os nveis e dimenses da
produo do espao em lato senso e a produo do espao em senso strito a partir
da produo imobiliria e sua relao com as reconfiguraes espaciais das diferen-
tes cidades consideradas.
Nesse sentido, um ponto relevante a destacar foi o papel assumido pela propriedade
da terra na histria do Brasil urbano, que passou a ter um carter patrimonialista, a
princpio reservado para uma frao da elite local com a valorizao da propriedade
imobiliria. At que por uma metamorfose da riqueza social, ainda durante o sculo
XIX, a terra substitusse o escravo proporcionando tambm uma renda, foi preciso
que no mercado imobilirio se constitusse como equivalente de valor propriedade
privada da terra, e enfim se formasse junto com a produo da propriedade imobi-
liria, como mercadoria, tambm um processo de valorizao do valor. Na cidade,
sobretudo a diferenciao da moradia que associada ao incremento da construo
urbana veio proporcionar a possibilidade de apropriao de uma renda, a princpio
140
pelo aluguel da casa-capital e mais tarde por meio da construo da casa-mercado-

ria para venda.
Em cada cidade esse tempo de formao do mercado imobilirio urbano foi diferen-
te, tal como a sua periodizao por corresponder a distintas articulaes da ordem
local e global. Ocorreu em So Paulo e no Rio de Janeiro em fins do sculo XIX, em
Vitria em meados do sculo XX, nos anos 1950. Foi preciso que as condies ge-
rais, inclusive urbanas, da produo imobiliria tivessem sido criadas e a construo
industrial se desenvolvido para que a renda da terra para construo pudesse ser
apropriada pela propriedade imobiliria.
Essa apropriao poderia ser chamada de acumulao primitiva brasileira, a prin-
cpio funcionou como um refgio de proteo para o capital local frente concor-
rncia. Depois foi considerada pela poltica pblica, pelo menos no nvel de discurso,
como uma maneira de criar empregos e de oferecer habitao, seduzindo morado-
res que se aglomeravam nas cidades a servio da industrializao. Nos dias de hoje,
esse abrigo imobilirio ao capital est sujeito hegemonia do financeiro, inclusive
com seus laos aos processos globais e com os movimentos do capital fictcio.
Um conjunto de mudanas ocorreu na passagem para o sculo XXI com o desen-
volvimento da construo imobiliria, inclusive habitacional, at que ela se tornasse
atrativa para o ingresso do capital financeiro. O ponto talvez mais importante para
esse desenvolvimento capitalista da construo acontece com a superao do predo-
mnio da forma de produo por encomenda com o desenvolvimento da construo
no mercado em sua forma de incorporao. Alm das condies histricas dadas
para a produo material, relevante mencionar as condies sociais criadas com a
desabsolutizao da propriedade imobiliria, por meio da prtica e posterior insti-
tucionalizao da forma de propriedade de condomnio na apropriao imobiliria.
A forma condomnio em diferentes cidades trouxe maior liberdade para os movi-
mentos do capital, que no tinha que se ater imobilidade desse produto. Em Vit-
ria (ES), proporcionou a alforria da construo que, libertando-se da encomenda,
pde se defrontar como o mercado e estabelecer um outro estgio de desenvolvi-
mento, por meio da construo para venda de produtos verticais. Contudo, foi na
forma de construo por incorporao, impulsionada pela criao do BNH e pela
instalao de grandes plantas industriais, que a incorporao imobiliria, nessa Ca-
pital, atingiu seu estgio mais elevado de desenvolvimento, antes at que se abrisse
ao ingresso do capital financeiro.
Em So Paulo esse processo de desenvolvimento da construo foi anterior, reafir-
mando, com isso, a importncia das condies histricas, especialmente criadas pela
industrializao e a urbanizao. Contudo, o desenvolvimento da forma de produ-
141
o por incorporao modifica-se com a criao de mecanismos institucionais que

vo culminar com a criao do Sistema Financeiro Imobilirio (SFI), a propriedade
fiduciria e outros institutos que agilizam e asseguram os negcios.
Dadas, portanto, as condies mais seguras para o ingresso de capitais na constru-
o, a forma de produo do espao muda. A construo perde a dominncia indus-
trial, passando a ser regida pela lgica financeira. As condies gerais de produo
materiais da cidade so relativizadas em relao institucionalizao das condies
sociais. Com isso verifica-se uma desautonomizao relativa do valor da construo
em relao s condies materiais, conquistando, por consequncia, maior mobili-
dade no deslocamento e uso do territrio, possibilitando que se ocupem, tambm,
os espaos mais distantes do permetro urbano dos municpios.
Os produtos imobilirios mudam de forma, localizao e maneira de produzir. An-
tes, localizados prximos das reas centrais que oferecem as melhores condies
materiais disponveis, procuravam criar um produto que melhor pudesse se apropriar
dessas condies. Com a associao do capital financeiro com o imobilirio na cons-
truo, a velocidade dos negcios imobilirios aumentou e se diversificou, o que no
foi acompanhado pela produo das condies urbanas materiais criadas pelo setor
pblico, que por discrepncia deixaram de ser suficientes para atender o incremento
da construo imobiliria. Foi, ento, preciso, afastando-se das reas centrais, criar
produtos novos que privilegiassem a construo, nos prprios empreendimentos,
das condies urbanas que o lugar no oferecia, algumas vezes de maneira espeta-
cular mas, sobretudo, de forma postia e artificial.
As cidades, ento, mudaram, assumindo outras configuraes contemporneas, que
despertam nossa ateno. E, ao contrrio de ser o lugar de reproduo da fora de
trabalho, vm sendo uma alternativa para a acumulao produtiva e improdutiva
do capital, com todas as consequncias que isso acarreta para os movimentos de
valorizao e de capitalizao dos fluxos globais com as cidades e a propriedade
imobiliria.
Em concluso, no sculo XXI, ao contrrio do que poderia se imaginar, a lgica ren-
tista da produo das cidades se exacerba, especialmente ampliada pela dominncia
financeira da construo, imobiliria e urbana, que est se deslocando e criando no-
vas centralidades dentro dessa lgica da dinmica imobiliria-financeira. Nos lugares
onde os problemas da moradia eram solucionados pela produo fora do mercado,
pela construo domstica (conhecida como autoconstruo), vem ocorrendo uma
apropriao de todo esse imenso espao da cidade pela produo de mercado,
inclusive a incorporao imobiliria promovida por programas pblicos. Essa po-
pulao est sendo removida, mas esse processo de produo do espao, alm de
142
funcionar como uma alternativa nova para o capital, consiste em uma produo que
estabelece outros parmetros de aumentos do preo da terra que fica ainda mais
inacessvel para aquisio via mercado. Ento, por um lado, constroem-se novos
espaos de conflito na cidade, expulsando os moradores dessas reas, que vo en-
grossar as fileiras dos movimentos sociais dos sem teto, porque s conseguem per-
manecer na cidade na condio de morador de rua. Por outro, o que aparentemente
crdito imobilirio para o acesso moradia prpria, digna, vem se revertendo em
trabalho futuro cativo, um endividamento assombroso de famlias frente ao capi-
tal financeiro que impe suas requisies ao cotidiano dos que comprometeram o
presente e o futuro em troca da moradia.
De maneira que, o trabalhador-morador, alm de estar sujeito historicamente ex-
plorao do trabalho, no deixou de sofrer nas diversas cidades analisadas diferentes
processos espoliativos. Uma somatria de extorses urbanas, imobilirias e financei-
ras que empobrece ainda mais a massa de moradores, principalmente a do pobre e
do remediado, que passou a ser vitimado tanto pela espoliao urbana como pela
espoliao imobiliria e agora est sujeito espoliao financeira. Ao final indaga-se
se o quadro das movimentaes urbanas, desde junho de 2013 e recentes, teria a
ver com essa narrativa e compreenso terica da produo do espao que emerge
da combinao dos processos de explorao e de espoliao acirrando contradies
e conflitos na reconfigurao das cidades contemporneas. Ficou parecendo que
sim, mas seria falta de rigor avanar essa afirmao; seria uma ousadia que est um
pouco alm do que foi proposto fazer e no foi o foco no desenvolvimento desse
projeto.
143
Sobre os autores - p. 145 - 146
SOBRE OS AUTORES
Alvaro Henrique de Souza Ferreira
Gegrafo. Mestre em Planejamento Urbano e Regional pelo IPPUR da Universi-

dade Federal do Rio de Janeiro e doutor em Geografia pela Universidade de So
Paulo. Realizou Ps-Doutoramento na Universitat de Barcelona. Atualmente
Professor da Pontifcia Universidade Catlica do Rio de Janeiro e da Universidade
do Estado do Rio de Janeiro.
CV: http://lattes.cnpq.br/6413910572689546
Carlos Teixeira de Campos Jnior
Engenheiro Civil. Mestre e Doutor pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da

Universidade de So Paulo, onde tambm realizou Ps-Doutorado. Atualmente
professor do Departamento de Geografia e do Programa de Ps-Graduao em
Geografia da Universidade Federal do Esprito Santo.
Jos Borzacchiello da Silva
Gegrafo. Mestre e Doutor em Geografia Humana pela Universidade de So

Paulo. Realizou Ps-doutorado em Geografia Humana pela Universit de Paris IV
- Sorbonne. Atualmente Professor Emrito e Professor Titular da Universidade
Federal do Cear.
Lcia Zanin Shimbo
Arquiteta e Urbanista. Mestre e Doutora em Arquitetura e Urbanimo pela Escola

de Engenharia de So Carlos Universidade de So Paulo (2004 e 2010, respec-
tivamente) e realizou ps-doutorado na FAUUSP. Atualmente professora do
Instituto de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo.
145
Mrcia Saeko Hirata
Arquiteta e Urbanista. Mestre e Doutora pela Faculdade de Arquitetura e Urba-

nismo da Universidade de So Paulo. Atualmente Professora na Universidade
Federal de So Joo del-Rei.
Maria Beatriz Cruz Rufino
Arquiteta e urbanista. Mestre pelo programa de Planejamento e Projecto em Am-

biente Urbano da Universidade do Porto (FEUP-UP) e doutora pela Universidade
de So Paulo (FAU-USP). Atualmente professora da Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade de So Paulo.
Socilogo. Mestre em Cincias Sociais e Doutor em Cincia Poltica pela Facul-

dade de Filosofia, Cincias e Letras da Universidade de So Paulo. Atualmente
professor do Departamento de Histria da Arquitetura e Esttica do Projeto da
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo.
146
Universidade de So Paulo
Reitor
Prof. Dr. Marco Antonio Zago
Vice-Reitor
Prof. Dr. Vahan Agopyan
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Diretora
Profa. Dra. Maria Angela Faggin Pereira Leite
Vice-Diretor
Prof. Dr. Ricardo Marques de Azevedo
Seo Tcnica de Produo Editorial

Coordenao Didtica
Profa. Dra. Clice de Toledo Sanjar Mazzilli
Superviso Geral
Andr Luis Ferreira
Superviso de Projeto Grfico
Jos Tadeu de Azevedo Maia
Projeto Grfico e Diagramao

Andr Luis Ferreira
Capa
Tadeu Lara Baltar da Rocha
Sobre foto de Rafael Muto sob

licena Creative Commons.
Impresso Digital Canon (ImagePRESS 1135+ / ADV C5051)

Andr Luis Ferreira
Jos Tadeu de Azevedo Maia
Produo Grfica
Arnaldo Machado de Lima Jr.
Eduardo Antonio Cardoso
Mrio Duarte da Silva
Roseli Aparecida Alves Duarte
Valdinei Antonio Conceio
Secretria
Eliane de Ftima Fermoselle Previde

Reconfiguração Das Cidades Contemporaneas

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RECONFIGURAO

Paulo Cesar Xavier Pereira

FAUUSP Universidade de So Paulo

1. Mercado Imobilirio (Aspectos Sociais) 2. Segregao Urbana

Servio de Biblioteca e Informao da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP

Comisso Editorial das Publicaes da FAUUSP

Prof. Dr. Mario Henrique Simo DAgostino

Questes a respeito da periodizao histrica de Vitria: as formas de

Reestruturao produtiva e reconfigurao da rea central de Fortaleza:

Grandes empresas construtoras e habitao no Brasil: suas formas de

Trajetrias da poltica do espao na luta por moradia no centro da cidade de

Centralidade do capital na borda da metrpole: O caso do Porto das Dunas

A reproduo do capital no setor imobilirio e a urbanizao

Consideraes finais .............................................................................................................................................. 139

Sobre os autores ......................................................................................................................................................... 145

Nesta coletnea apresentamos artigos produzidos pelo grupo de interlocuo do

pela sua diversidade de formao, experincia institucional e trajetria se constitui

passou por um processo de refuncionalizao. O autor investiga essas questes,

espoliao imobiliria e financeira que se exacerbam como manifestao das contra-

Paulo Cesar Xavier Pereira

A imagem virtual transformada em paisagem e o desejo de esconder as ten-

Alvaro Henrique de Souza Ferreira

Por que falar em agentes e atores? E o sujeito?

Definitivamente, ator e agente no so sinnimos, visto que a categoria ator incor-

Por que transformar a imagem virtual em paisagem?

Temos presenciado impressionantes inovaes nas tecnologias de comunicao e infor-

Figura 01: Imagem virtual do museu de Amanh colocada na paisagem da

Figura 02: O fim do Viaduto da Perimetral e a introduo do VLT

Figura 03: Praa Mau com e sem o Viaduto da Perimetral

Figura 04: Transformao na Av. Rio Branco em frente ao Thetro Municipal

Figura 05: Transformao na Praa Mau com o VLT j circulando

Figura 06: Transformao na Av. Francisco Bicalho: mar de prdios

Para alm da hierarquizao entre movimentos sociais e ativismos: por que

dimensional, visto que as relaes sociais so relaes de poder. Se acrescentarmos

Grande parte das aes coletivas que se pe em curso atualmente apresenta-se

para o crescimento dos movimentos de transformao. Evidentemente, no estamos

afirmaes so por ns assumidas sem qualquer reflexo: representaes de mun-

e a criao, entre a alienao e a liberdade, como a clara explicitao da imbricao

como uma espcie de processo de conscientizao do grupo social.

BOURDIEU, Pierre. Mditations pascaliennes. Paris: Seuil, 1994.

CROZIER, Michel; FRIEDBERG, Erhard. LActeur et le systme. Paris: Seuil, 1977.

DEBORD, Guy. A sociedade do espetculo. Rio de Janeiro: Contraponto, 2002.

Questes a respeito da periodizao histrica de Vitria: as formas de cons-

Carlos Teixeira de Campos Junior

de condies gerais da produo em Lojike (1997), Castells (1983), Harvey (1982),

Construo com a utilizao de escravos de aluguel

Com a utilizao do trabalho escravo na construo, construir proporcionava renda

Precisa-se comprar um preto que seja perfeito oficial de carpinteiro (),

por meio de uma lucratividade compensatria, pelo negcio agrcola.7 E o escravo

Coexistindo lado a lado, no exerccio da mesma ocupao, o arteso livre,

Os artesos treinavam os escravos no ofcio da construo e os alugavam, para vi-

Vitria foi tipicamente cidade colonial portuguesa. Os arruamentos, a apre-

10. PEREIRA, op.cit., p. 25.

sentao arquitetnica, as propores de seus sobrados fugiam aos princ-

A cidade, formada de maneira espontnea, convivia com a cidade construda com a

A construo realizada por encomenda estabeleceu um longo percurso at

Requeria-se habilidade incomum, qualificao no ofcio de construir por anos de

Estado de 1892 a 1896, foi decisiva no planejamento do Esprito Santo. Respaldado

O aumento no nmero de residncias (...) originou, em 1888, um projeto

vinha acontecendo at ento.15

disponibilidade natural e social de terra urbana. A dificuldade maior advinha de en-

A remunerao do construtor dependia dos contratos de encomenda que conseguis-

a construo da rea de expanso da cidade e ainda lucrar, o governo haveria de