La tierra urbana , crisis de liquidez de Grecia y la economa de los comits

La paradoja del suelo

Tierra , el centro de la economa preindustrial , ha vuelto como una restriccin al crecimiento
LA historia de la economa ha sido, entre otras cosas, una historia de aprender a cuidar menos sobre
la tierra. Los fisicratas del siglo 18 en Francia lo vieron como el principal garante de la riqueza.
Adam Smith la incluy junto a la mano de obra y el capital como uno de los tres factores de la
produccin que se combinaron para generar la salida. Un poco ms tarde Thomas Malthus vio su
escasez innata como garantizar la eventual catstrofe en la cara de un crecimiento exponencial de la
poblacin.

En lugar de sucumbir a la catstrofe pases occidentales encontraron formas de evitar la escasez de

tierra, algunos de ellos ingeniosos-rascacielos, fertilizantes artificiales, ferrocarriles, suburbios-y
algunos-nefasto desposeer a los oprimidos y colonizados. Transporte mejorada permiti tierra ms
lejos para hacer el trabajo que la tierra a mano haba hecho antes, ya sea mediante la produccin de
cultivos a mitad de camino alrededor del mundo o de vivienda de trabajadores en los suburbios. Alta
productividad permitido ms alimento que se cultiva en un menor nmero de granjas.
El valor de la tierra en relacin con el PIB cay sin piedad (vase el grfico 1). En la segunda mitad
de la tierra del siglo 20 fue suficientemente marginados en las economas de los pases ricos, que
apenas registr en los manuales de economa. Por la dcada de 1970 algunos videntes, sealando el
costo cada vez menor y el aumento de poder de la tecnologa de la informacin, se convencieron de
que los libros de texto estaban anticipando el camino del mundo: la tierra y el lugar que pronto dejar
de ser importante en la vida real, tambin.
En cambio, la preocupacin por la tierra ha hecho una gran recuperacin. La cuestin no es la
escasez en general, pero la escasez en determinados lugares -las ciudades responsables de una
cantidad desproporcionada de la produccin mundial. El alto precio de la tierra en estos lugares es en
parte un concomitante inevitable del xito. Pero tambin es el producto de las distorsiones que
cuestan el querido mundo. Una estimacin sugiere que desde 1960 estas distorsiones han reducido el
PIB de Estados Unidos en ms de un 13%.

Old Kent Road al Mayfair

Nueva relevancia de la tierra tiene sus races en dos hechos principales. El primero, irnicamente, se
relaciona con la revolucin de los ordenadores y las comunicaciones que empezaba a hacerse
evidente en la dcada de 1970. En cierto modo, esta revolucin ha provocado la "muerte de la
distancia" previsto por Frances Cairncross (un ex periodista de The Economist). Las cadenas de
suministro saltan fronteras y ocanos; llamadas a los servicios de los clientes pueden ser contestadas
en otro continente. Pero si la distancia ha muerto, la ubicacin no tiene.

A mediados del siglo 20 muchas ciudades grandes, previamente vibrantes del mundo rico se
encogan. En la dcada de 1980, en algunos de ellos, que se dio la vuelta. Edward Glaeser, de la
Universidad de Harvard y Giacomo Ponzetto de CREI, un centro de investigacin en Barcelona,
reconozco que esto se deba a que la tecnologa de la informacin hizo el trabajo en algunas
industrias intensivas en conocimiento mucho ms lucrativo. Los comerciantes financieros podan
manejar ms dinero a travs de ms inversionistas; empresas de software podran vender sus
productos de forma barata y fcilmente a travs de un mercado global. A medida que el retorno a las
actividades intensivas en conocimiento explot, tambin lo hicieron las fortunas econmicas de
lugares idea productoras.

Hay apoyo para esta idea en la investigacin realizada por Thor Berger, de la Universidad de Lund, y
Carl Benedikt Frey, de la Universidad de Oxford. Antes de 1980 no exista ninguna relacin
estadstica entre el nivel de preparacin de la fuerza laboral de una ciudad y su tendencia a crear
nuevos tipos de trabajo. Desde la dcada de 1980 en, por el contrario, las nuevas categoras laborales
aparecieron con mucha ms regularidad en lugares con trabajadores altamente cualificados que en
aquellos que les faltaba. Lo que es ms, el seor Glaeser y su colega Mateo Resseger encontrar una
estrecha relacin entre la poblacin de un rea metropolitana y la productividad de los trabajadores
dentro de esa rea. Parece que los trabajadores acumulan conocimiento ms rpido en las ciudades
con una gran cantidad de industrias idea.

Top ciudades se convirtieron en focos de actividad innovadora contra el que otros lugares no podran
competir fcilmente. Las personas agrupadas impulsaron las oportunidades de empleo de los dems y
los ingresos potenciales. De Bangalore a Austin, Miln a Pars, la tierra se convirti en un recurso
escaso y valioso como resultado; el potencial econmico de una hectrea de un condado rural de
Kentucky es mucho ms bajo que el de una hectrea en el condado de Santa Clara del Valle del
Silicio. Y no es slo la parte de Santa Clara para todos.

Sin embargo, ms de Santa Clara se poda construir, si no fuera por la segunda y ms angustiante
factor tras el regreso de la tierra: la restriccin creciente impuesta por el uso del suelo regulacin. La
ciudad de Santa Clara de Mountain View, por ejemplo, es el hogar de algunas de las empresas
tecnolgicas ms importantes del mundo. Sin embargo, casi la mitad de los hogares de la ciudad son
los edificios unifamiliares; la densidad de poblacin es de poco ms de 2.300 habitantes por
kilmetro cuadrado, tres veces menor que en no muy densamente poblado San Francisco.

La propagacin del uso de la tierra la regulacin no es difcil de entender. La agrupacin que se suma
a la vitalidad econmica local tiene costos, tambin, como los auges urbanos no regulados del siglo
19 dejaron claro. Tugurios llenos de gente eran tierra frtil para el crimen y las epidemias; aire sucio
y agua afectados ricos y pobres por igual. Los funcionarios comenzaron imponer nuevas reglas en los
edificio en las ciudades y, ms tarde, en las que se extienden a: limitar alturas y diseos de edificios;
la imposicin de las densidades mximas y los requisitos mnimos de estacionamiento; dejando a un
lado "cinturones verdes" en que se prohibi el desarrollo. Estas regulaciones han expandido de
manera constante en su alcance y se extendi a ciudades de todo el mundo.

Mientras las economas metropolitanas recuperados de sus poblaciones slump-mediados del siglo 20
comenzaron a crecer de nuevo. El nmero de personas que viven en las partes centrales de Londres y
Nueva York nunca han sido mayores. Y a medida que la demanda de viviendas de calidad aumenta
las consecuencias no deseadas de la espesura de la regulacin edificio que haba crecido en la
mayora de las ciudades se hizo evidente.

David Ricardo, economista eminente del siglo 19 temprano que era, entre otras cosas, un amigo de
Malthus de, habra reconocido el problema. Antes, cuando la tierra era el centro de la disciplina de
sus observaciones lo llevaron a la idea de una renta: un golpe de suerte no devengada acumulada por
el propietario de un recurso escaso.

Suministro de alimentos colados elevara los precios de los alimentos, razon, lo que fomentara
terratenientes para traer cada vez ms tierra bajo cultivo. Pero los precios de los alimentos se
beneficiaron todos los terratenientes. Un seor sentado en tierras agrcolas de alta productividad se
encontr de pronto sus beneficios inflamacin: no como resultado de la innovacin de su parte, sino
porque la humanidad necesita ms de algo que pas a poseer. Esto es lo que est sucediendo en las
ciudades del mundo en la actualidad.

Segn los datos recogidos por Robert Shiller, de la Universidad de Yale, el costo ajustado por
inflacin de la construccin de nuevas viviendas en Estados Unidos es ms o menos lo mismo ahora
como lo fue en la dcada de 1980. El costo ajustado por inflacin de comprar una nueva casa, por el
contrario, ha aumentado en un 30% durante el mismo perodo (durante la burbuja inmobiliaria de la
dcada de 2000 los precios de las casas subieron mucho ms antes de volver a caer). Las diversas
ciudades han experimentado incluso los aumentos ms grandes. De 1993 a 2013 los precios en
Boston y San Francisco aumentaron un 60% en trminos reales.

Las ciudades americanas no son excepcionales. El cambio econmico llev a la renovacin de las
ciudades de todo el mundo, el estrs sobre las existencias de vivienda estancados, y los crecientes
costos de la vivienda. En muchas economas desarrolladas, el valor de la vivienda es cada vez mayor
reserva de riqueza (ver grfico 2)

Belleville a la Rue de la Paix

Los economistas que estudian el tema en general, estiman que el aumento de los costos de vivienda
son un producto del aumento del costo de la tierra. David Albouy de la Universidad de Illinois y
Gabriel Ehrlich de la Oficina de Presupuesto del Congreso de Estados Unidos calculan que en
Amrica la tierra representa un tercio del costo total de la vivienda, y cerca de la mitad en algunas
reas metropolitanas. Una alta proporcin de tierra en los costos de vivienda se traduce en la creacin
de grandes rentas para los propietarios de tierras.

Si se relajaron los lmites reglamentarios sobre alturas y densidad de construccin, se necesitaran

menos parcelas de tierra para satisfacer a un determinado nivel de demanda. Eso reducira las rentas
cobradas por los terratenientes, ya que cualquier aumento en la demanda de forma rpida podra
provenir de nuevo desarrollo. Del mismo modo que se eleva la productividad agrcola condujo a una
disminucin en el poder econmico relativo de los propietarios de tierras rurales en los siglos 19 y
20, la flexibilizacin de los lmites estrictos sobre el desarrollo llevara a una disminucin de la
riqueza de propiedad con respecto a la economa en su conjunto. Ms de las ganancias de la actividad
econmica fluira a los trabajadores y los inversores.

En su lugar las normas de construccin mantienen urbano-tierra baja productividad y los costos son
asombrosos. Un estudio realizado en 2005 por el Sr. Glaeser y Raven Saks, de la Reserva Federal de
Estados Unidos, y Jos Gyourko, de la Universidad de Pennsylvania, intent derivar la parte de los
costos de propiedad atribuibles a los lmites reglamentarios sobre la oferta. En 1998 este "impuesto
sombra", como lo llaman, era alrededor del 20%, en Washington, DC, y Boston, y alrededor del 50%
en San Francisco y Manhattan. Cuestiones casi seguro que han empeorado desde entonces.

Un trabajo similar por Paul Cheshire y Christian Hilber, de la London School of Economics, estima
que en la dcada de 2000 este impuesto sombra regulatorio fue de aproximadamente 300% en Miln
y Pars, un 450% en la ciudad de Londres, y de 800% en su West End . La mayor parte del valor de
los bienes races comerciales en las ciudades econmicamente ms importantes de Europa es, pues,
atribuible a las reglas que hacen que la construccin difcil.

Uno puede encontrar difcil simpatizar con los fondos de cobertura de Mayfair que enfrentan los
altos alquileres. Pero el efecto neto de estos costos se senta ms por los pobres que los ricos. Tome
los propietarios estadounidenses. El hecho de que el 60% de los hogares propiedad parece sugerir
que los crecientes precios de la vivienda y los valores de la tierra inflados eran buenas para una gran
franja de la clase media. Sin embargo, Edward Wolff de Nueva York University seala que la clase
media disfrut mucho menos de un impulso a la riqueza debido a un aumento acompaante en la
deuda hipotecaria (ver grfico 3). Mientras tanto los estadounidenses ms pobres, que alquilan sus
casas, experimentaron aumento de los precios de la vivienda como un crecimiento amplio y
sostenido en su costo de vida.

La riqueza inmobiliaria ha jugado un papel fundamental en el aumento de la desigualdad, a la que

Thomas Piketty, economista de la Escuela de Economa de Pars, llam la atencin en su best-seller
"de capital en el siglo XXI". En un artculo reciente Mateo Rognlie, estudiante de doctorado en el
MIT, seal que la creciente proporcin del ingreso nacional que fluye a los dueos del capital, en
lugar de los trabajadores, es atribuible en gran medida al aumento de los pagos a los propietarios de
la vivienda. Los ingresos de capital de la vivienda represent slo el 3% del total en 1950, pero es
responsable de cerca del 10% en la actualidad.

Rentas de la tierra tambin son capturados por los propietarios de tierras en muchos mercados
emergentes. Segn CBRE, una compaa de propiedad, Pekn y Nueva Delhi estn entre los diez
mercados de oficinas ms caras del mundo, mientras que Kuala Lumpur y Yakarta estn entre
aquellos con los ms rpidos aumentos de precios. Extremadamente reas de rpido crecimiento son
a menudo crucial para las economas en desarrollo, lo que significa mercados de propiedad mal
regulados pueden hacer mucho dao. En las grandes ciudades de la India procedimientos onerosos
que permitan, de control de alquileres apretado, y lmites estrictos sobre cmo se puede utilizar la
tierra tienen patrones fuertemente distorsionadas de crecimiento y la distribucin de sus beneficios.

El crecimiento en los ingresos disponibles a la propiedad propietarios alimenta la corrupcin y

desperdicio de recursos. Los propietarios trabajan para fortalecer las restricciones de desarrollo,
mientras que los polticos sacar provecho de su capacidad, a travs de la aprobacin de desarrollo
selectivo, conceder suplicantes afortunados un golpe de suerte. En las economas donde la corrupcin
poltica ya es un problema que el renacimiento de la tierra puede ser especialmente corrosiva. En
octubre de 2014, la Times of India inform que los sobornos necesarios para la liquidacin de las
diversas etapas del proceso de planificacin del permiso en el centro de Mumbai podran ascender a
tanto como la mitad de los costos de construccin bsicos.

El efecto ms fea de la devolucin de las tierras, sin embargo, puede ser el freno se aplica a la
economa en su conjunto. Una de las principales formas en las economas aumentan la productividad
del trabajador, y por lo tanto se hacen ms ricos, es a travs de la asignacin de las personas y los
recursos de los sectores de baja productividad queridos ms eficientes. En los negocios, esto significa
que las malas compaas van los del busto y buenas crecen a gran tamao. Algo similar debe
mantener para las ciudades. Cuando los trabajadores pueden ser objeto de un uso en los altos niveles
de escasez de mano de obra productividad llevar a ayunar paquetes salariales crecientes. Esos
paquetes salariales sern atraer a trabajadores de otras ciudades. Cuando migran y encuentran
nuevos, trabajo muy bien pagado, toda la economa se beneficia.

Mediterrneo Avenida en Boardwalk

Pero ese proceso est desmoronando en muchas economas. Para los trabajadores pasen a los altos
salarios que se ofrecen en San Francisco, tienen que ganar una subasta para un hogar que
proporciona acceso al mercado de trabajo local. La licitacin en la subasta empuja hacia arriba los
costos de vivienda hasta que slo hay suficientes trabajadores interesados en el movimiento para
llenar el espacio de las viviendas disponibles. Los salarios que se deben enviar seales ven aqu estn
terminando con los rentistas en lugar, y la injusticia pueden desencadenar la protesta, ya que tiene en
San Francisco. Muchos trabajadores se llevarn a trabajos peor remunerados en otros lugares debido
a que el ingreso que queda despus de pagar la vivienda ms barata es ms atractivo. Trabajo termina
la asignacin de s hacia los mercados de baja productividad, y toda la economa sufre.

Chang-Tai Hsieh, de la Universidad de Chicago Escuela de Negocios Booth, y Enrico Moretti, de la

Universidad de California, Berkeley, han hecho una pualada tentativa en el clculo del tamao de
tales efectos. Pero para los lmites estrictos sobre la construccin de rea de la baha de California, se
calculan, el empleo no sera cinco veces mayor de lo que es. En un trabajo que an no se ha
publicado que tot distorsiones similares en toda la economa a partir de 1964 y encuentran que el PIB
de Estados Unidos en 2009 era tanto como un 13,5% inferior a lo que podra haber sido. A los
niveles actuales de produccin que es un costo de ms de $ 2 billones de dlares al ao, o cerca de $
10.000 por persona.

La buena noticia es que la escasez de zonas urbanas y las tierras del mundo es en gran medida un
problema artificial. La mala noticia es que eso no lo convierte en un ser soluble. La reparacin de la
regulacin del suelo estricta se encuentra entre los polticamente cargada de temas de poltica ms.
Es en muchos sentidos como otras cuestiones txicas, como el comercio o la inmigracin. La
sociedad en el extremo receptor de nuevas importaciones o poblacin reduce el incremento
beneficios en su conjunto, pero aquellos que cerrar sus negocios por la competencia o consternado
por el cambio cultural se siente un nivel desproporcionado de daos, y organizar en la oposicin. Y
en el caso de los valores de la tierra esta oposicin ser rico.

Hay maneras de abordar esto con la poltica. Los gobiernos podran apuntar asistencia especfica a
los perjudicados por el desarrollo denso, ya que tienen a los afectados por la liberalizacin comercial.
El desembolso de algunos de los ingresos fiscales obtenidos por concepto de los nuevos desarrollos a
los propietarios dentro de una pequea rea alrededor de que el desarrollo para compensar las
dificultades a corto plazo sera reducir la oposicin al nuevo edificio.

O podran prestar atencin al consejo de Henry George, un seguidor Americana de Ricardo, quien en
la dcada de 1880 hizo que el caso de un impuesto-valor de la tierra. Tiene muchas virtudes tericas.
La mayora de los impuestos amortiguan, distorsionan o desplazan la actividad econmica mediante
el cambio de incentivos en los mrgenes. Sin embargo, un impuesto a la tierra no puede reducir la
oferta de suelo, y sera estimular la actividad econmica, penalizando aquellos cuya tierra es
improductiva. Y su base imponible est siempre ah, una parcela de la ciudad no se puede llevaron
volando a Luxemburgo.

El alcalde de la ciudad de Nueva York, Bill de Blasio, espera que gravar terrenos baldos por valor
ser ayudar a lidiar con el deterioro urbano en el Bronx y en otros lugares. Pero hay problemas
prcticos con un impuesto, tal vez la tierra la mayor de las cuales es que por su propia naturaleza
golpea a los ricos bien conectado ms difcil. Incluso purista fiscalmente Estonia, que ha adoptado un
impuesto a la tierra en 1993, ha complicado con varias bandas, incluyendo una exencin para los
propietarios.

Los que ya estn bendecidos con la propiedad tambin pueden objetar al otro enfoque obvia al
problema: ms rpido y una parada de transporte de mayor capacidad que permite a los beneficios
que se extienden ms lejos. Algunas maneras de mejorar el transporte, tales como las tasas de
congestin en el trfico puede ser barato, pero sobre todo en las grandes ciudades de nueva
infraestructura es una tarea lenta y costosa, como los veteranos de tnel para mejorar el "Big Dig" de
Boston pueden dar fe. Una nueva lnea de metro en Londres, Crossrail, es actualmente proyecto de
infraestructura ms cara de Europa.

En ausencia de jet packs todo, qu ms puede ofrecer la tecnologa? Con el tiempo, tal vez, podra
hacer a la ubicacin de lo que le hizo a distancia bruta, aboliendo el problema. La realidad virtual y
las redes sociales pueden combinarse para proporcionar los beneficios de las poblaciones densas sin
la proximidad. Improbable, s, pero tal vez no ms que un rascacielos o un tren del metro, a David
Ricardo.
Las pensiones son en el centro de la fila continua de las finanzas lamentables de
Grecia,
una vez ms, el nuevo gobierno de izquierda de Grecia ha entregado una lista de reformas a otros
gobiernos de la eurozona y el FMI, con la esperanza de obtener la siguiente porcin de bail- del pas
a cabo. La lista deba ser revisado por los funcionarios financieros de alto nivel de la zona euro el 1
de abril, despus de que The Economist haba ido a la prensa, pero la reaccin inicial era desdeoso.

Algunas de las pensiones ms helados comentarios preocupacin. Gasto griega en ellos es el ms alto
de Europa en porcentaje del PIB, un sorprendente 17,5% en 2012. Eso contrasta, por ejemplo, con el
gasto vale la pena el 12,3% del PIB en Alemania, principal acreedor de Grecia. Es el doble de la
proporcin del PIB que va a ellos en Eslovaquia, uno de los crticos ms feroces de Grecia.

Abundante gasto en pensiones griegas ha sido una fuente de acritud con las naciones del norte de
acreedores desde que Grecia fue rescatada en primer lugar, hace casi cinco aos. Alemania haba
presionado recientemente a travs de una reforma de las pensiones aumentando la edad de jubilacin
de 65 a 67 entre 2012 y 2029. Eso hizo que los alemanes mal dispuesto a echar mano de sus bolsillos
para ayudar a un pas cuyos trabajadores fueron capaces de retirarse mucho antes en las pensiones
generosas. Eslovaquia, un pas ms pobre que la de Grecia, se retir de la primera de rescate en el
verano de 2010 en respuesta a la indignacin pblica ante la posibilidad de subvencionar
derrochadores mediterrneos.

De hecho, una serie de reformas en Grecia han restringido el gasto en pensiones. Una gran reforma
en 2010 recort promesas posibles que habran causado el gasto en pensiones a Vault a 25% del PIB
en 2050. La edad de jubilacin se elev a 67 para los hombres y mujeres de 2013. La "tasa de
reemplazo", el valor de la pensin en relacin con anteriores ganancias se redujo de 96% para los
ingresos promedio, la segunda ms alta de la OCDE, un club, principalmente de los pases ricos, a
54% en 2012. Y las pensiones han sido cortada por la eliminacin de dos bonos anuales.

Pero las reformas no han ido lo suficientemente lejos. En particular, es todava relativamente fcil a
la jubilacin anticipada, y el vnculo entre las contribuciones pagadas por los beneficios recibidos y
es demasiado dbil; el sistema no es actuarialmente justo. Aunque la lista la reforma revisada incluye
un compromiso para reducir la jubilacin anticipada, los acreedores de Grecia querrn ver pruebas
concretas de que esto ser lo suficientemente fuerte. La proporcin de 55 a 64 aos de edad que
trabajan en Grecia, slo el 36% en 2013, es inusualmente baja; en Alemania el porcentaje fue del
63% (ver grfico). Hay mucho terreno an para compensar.