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AO JUZO DO 4 JUZADO ESPECIAL CVEL

DA COMARCA DE JOO PESSOA PARABA

Referente ao Processo n. 3010650-87.2014.815.2001

CSQ ENGENHARIA LTDA, partes devidamente qualificadas, nos autos


da presente Ao Declaratria que lhe movida KATHIA MARIA
CANTURIA DA SILVA E JOS RODRIGUES CARNEIRO, parte igualmente
qualificada, vem presena deste juzo, com espeque no artigo 42, 2 da Lei
9.099/95, apresentar Contrarrazes ao Recurso Inominado interposto pela
parte Promovida, tendo em vista os fatos e fundamentos jurdicos a seguir
delineados.

Nestes termos, pede deferimento.

Joo Pessoa, 29 de Janeiro de 2015.

Daniel Sampaio de Azevedo Amanda Luna Torres


Advogado Inscrito na OAB/PB sob o n. 13.500 Advogada Inscrita na OAB/PB sob o n. 15.400

Nathlia Souto de A. Vasconcelos Juliene Alves Moreira


Advogada Inscrita na OAB/PB sob o n. 19.931 Estagiria Acadmica do Centro de Cincias Jurdicas
CONTRARRAZES RECURSAIS

RESUMO.

Em sede de sentena, o juzo de piso julgou improcedente a presente


demanda, reconhecendo, acertadamente, pela impossibilidade da declarao
de nulidade da clusula contratual referente s despesas (clusula stima),
especificamente no que diz respeito ao pagamento de laudmio realizado
pelos adquirentes e, com isso, o impedimento da devoluo em dobro do
valor pago pelas partes Recorrentes.

Para tanto, o juzo a quo fundamentou a sua deciso em virtude da


ausncia de disposio legal o qual proba expressamente a possibilidade de
conveno entre as partes contratantes quanto responsabilidade de
pagamento da taxa de laudmio. Outrossim, a boa f objetiva da parte
Recorrida na redao clara da clusula contratual, a qual no permite
interpretao diversa e, portanto, no existindo nenhuma mcula no negcio
jurdico em comento, sendo plenamente vlido em todos seus efeitos.

Irresignada, as partes Recorrentes afirmam que a deciso proferida


deve ser reformada, sob a alegao de que o contrato fora celebrado sob
forma de adeso. Sendo assim, h transferncia ilegal para o consumidor do
nus do pagamento da referida taxa.

Desta feita, sustentam a abusividade da clusula em face da relao


consumerista. Contudo, no merecem guarida os argumentos trazidos pelas
partes Recorrentes tendo em vista os argumentos a seguir delineados.

FUNDAMENTAO.

Da ausncia de disposio legal no tocante responsabilidade do


pagamento da taxa de laudmio

Insistem as partes Recorrentes em afirmar que existe previso legal no


sentido de atribuir nica e exclusivamente o pagamento do laudmio para o
contratante-vendedor. Todavia, tal pensamento no merece prosperar, vez
que a pouca legislao existente no outorga necessariamente ao alienante o
dever deste pagamento. Deste modo, alegou:

O Decreto 95.760/88, ao disciplinar o art. 3 do Decreto Lei


2.398/87, estabelece em seu art. 2:

Art. 2 O ALIENANTE, foreiro ou ocupante, regularmente


inscrito efetuar a transferncia, sem a prvia autorizao do
Servio do Patrimnio da Unio - SPU, desde que cumpridas as
seguintes formalidades:
I - recolhimento do LAUDMIO ao Tesouro Nacional, por meio
da rede bancria, mediante Documento de Arrecadao de
Receitas Federais (DARF);

No demais lembrar o texto do art. 2, II, a, do Decreto


95.760/88, que diz:
II - apresentao, ao Cartrio de Notas, dos seguintes
documentos, em nome do alienante:

a) comprovante do pagamento do laudmio; e

Ora, o que est disposto no supracitado Decreto consiste em meras


formalidades para permitir a transferncia do domnio til para os adquirentes.
Em nenhum momento foi determinado neste diploma legal que,
primeiramente, obrigatrio ao vendedor o pagamento do laudmio e
segundo, que PROIBIDO por meio de conveno, a responsabilizao do
consumidor ao pagamento.

A Carta Magna, dentre suas diretrizes, estabeleceu em seu artigo 5,


inciso II, o princpio da legalidade. Em que pese, tal dispositivo se fundamenta
na mxima de que tudo permitido desde que no exista algum empecilho no
ordenamento jurdico, ou seja, deve-se buscar adequar as condutas sociais
para que estas ocorram em conformidade com a Lei.

Vale dizer que o artigo 686 do antigo Cdigo Civil de 1.916 estabelecia
o seguinte:

Art. 686: Sempre que se realizar a transferncia do


domnio til, por venda ou doao em pagamento, o
senhorio direto, que no usar da opo, ter direito de
receber do alienante o laudmio, que ser de dois e meio
por cento sobre o preo da alienao, se outro no se tiver
fixado no ttulo de aforamento.

No entanto, o Cdigo Civil vigente nada dispe acerca da matria,


deixando a cargo dos contratantes a estipulao acerca do pagamento. Com
igual entendimento tem-se:

INDENIZATRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.


CLUSULA ESTABELECENDO QUE O COMPRADOR FICARIA
OBRIGADO AO PAGAMENTO DO LAUDMIO. POSSIBILIDADE.
CONTRATO FIRMADO SOB A GIDE DO NOVO CDIGO
CIVIL, ONDE NO H NORMA EM SENTIDO CONTRRIO,
COMO OCORRIA NO DIPLOMA CIVIL DE 1.916. ESTIPULAO
CONTRATUAL QUE NO PODE SER CONSIDERADA ABUSIVA,
EIS QUE NO CONCEDE VANTAGEM MANIFESTAMENTE
EXCESSIVA OUTRA PARTE. SENTENA CORRETA.
RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.
(TJ- RJ. APL 0010960-53.2009.8.19.0209. Des. Rel. Flvia
Romano de Rezene. Data de Julgamento: 13/06/2012)

Neste sentido, a parte Recorrida no procurou burlar as normas, muito


pelo contrrio. Ressalte-se que, a Recorrida se manteve portando a boa f
objetiva em todos os seus aspectos. Inclusive, isto pode ser demonstrado
quando redigiu expressamente clusula sobre a responsabilizao do
pagamento da referida taxa e ainda solicitou a assinatura para declarao de
cincia referente mesmo assunto pelas partes Recorrentes.

Desta feita, perceptvel que no houve nenhuma violao de lei,


conforme os consumidores pretendem falsamente atribuir parte Recorrida.
Em verdade, a Unio tem o direito de receber uma retribuio pelo
aproveitamento de Terreno de Marinha. Durante a ocupao da parte
Recorrida, tal remunerao foi efetivamente paga. Todavia, quando da venda
do imvel e transao entre os contratantes sobre pagamento do laudmio, a
responsabilidade foi outorgada ao comprador.

Mas isso no s. A Unio desinteressada sobre a autoria do


pagamento do laudmio, obrigando apenas que a retribuio devida pela
transferncia de domnio til seja efetivamente prestada. Portanto, uma vez
que o mbito contratual regido pelo princpio da Pacta sunt servanda e,
alm disso, pela boa f e a funo social dos contratos, plenamente
possvel e vlida a conveno entre as partes quanto aos termos do negcio
jurdico.

No caso dos autos, a relao jurdica do tipo contratual. Assim, esto


presentes a autonomia da vontade das partes e a liberdade de contratar
exatamente no teor disposto das clusulas contratuais. no mnimo
contraditrio as partes Recorrentes quererem alegar nulidade de uma clusula
que de fcil interpretao e, ainda, quando no foi disposta apenas uma vez
e houve sua plena aceitao no momento da assinatura.

O prncipio do venire contra factum proprium" justamente decorrente


da fora obrigatria dos contratos. Caracteriza-se pela vedao do
comportamento contraditrio, vez que postula dois comportamentos da
mesma pessoa, lcitos em si e diferenciados no tempo. A primeira conduta ,
porm, contrariada pelo segunda. Neste diapaso, encontra respaldo nas
situaes em que uma pessoa, por certo perodo de tempo, comporta-se de
determinada maneira, gerando expectativa em outra de que seu
comportamento permanecer inalterado.

Existem, pois, quatro elementos para caracterizao deste instituto:


comportamento, gerao de expectativa, investimento na expectativa gerada
e comportamento contraditrio. Logo, uma vez que a parte Recorrida
convencionou expressamente a responsabilidade das partes Recorrentes em
realizar o pagamento da taxa de laudmio e estas concordaram no momento
da assinatura (leia-se consentindo com os termos do negcio), houve a
confiana de que assim seria feito. Ocorre que, depois, as partes
Recorrentes alegam que a clusula referente s despesas abusiva e,
portanto, deve ser anulada.

Assim que, existentes os requisitos indispensveis validade do


contrato, especificamente no que se refere citada clusula stima, que o
comando ali descrito imperativo, obrigando os contratantes ao seu irrestrito
cumprimento vez que refletiram os atos da liberdade individual e, portanto,
deve ser considerado justo. Somente novo pacto teria o condo de modificar o
que antes fora estipulado, de tal sorte que traduziria um renovado concurso
de vontades. Tem-se, portanto, delineado o princpio da intangibilidade dos
contedos dos contratos.

Nesse aspecto, as despesas a ttulo de laudmio podem ser


repassadas, eis que pacfico na jurisprudncia no se tratar de clusulas
abusivas aquelas que estipulam o nus das despesas a cargo do comprador.
A propsito, frise-se que o contrato claro sobre as responsabilidades das
partes Recorrentes, que voluntariamente foram assumidas. Neste sentido,
idntica a deciso que foi proferida pelo Tribunal de Justia do Estado do Rio
de Janeiro, no julgamento da Apelao n 0014382-37.2012.8.19.0207:

(omissis)

O laudmio, que o apelante pretende seja pago pela apelada, uma


espcie de compensao para o senhorio ou titular do domnio
direto, quando o domnio til transferido. Trata-se de valor pago
pelo proprietrio do domnio til ao proprietrio do domnio pleno,
sempre que se realizar uma transao onerosa do imvel. do
alienante do imvel, em princpio, o encargo de efetuar o pagamento
do laudmio, e no do adquirente, mas nada impede a transferncia
deste encargo ao comprador, mediante pacto escrito.

No caso em exame, observados os fatos e provas constantes nos


autos, sobretudo a clusula VI, do contrato acostado a fls. 59 a 61
(pastas 70 a 72), verifica-se que as despesas relativas transmisso
do imvel, emolumentos da escritura e despesas com o competente
registro imobilirio, pagamento do laudmio, certides negativas da
vendedora e do imvel, ficaram a cargo do comprador.
Atente-se que o Cdigo Civil estabelece em seu artigo 490, que, no
contrato de compra e venda a responsabilidade das despesas de
escritura e registro ficam a cargo do comprador. (TJ-RJ - APL:
0014382-37.2012.8.19.0207, Des. Rel. Denise Levy Tredler. Data de
Julgamento: 18/03/2014)

A parte Recorrente alega que a guia de laudmio paga no foi emitida


em seu nome, mas no nome da Recorrida, o que para aquela demonstra a
ilegalidade do ato da construtora. Todavia, o que est disposto unicamente a
respeito deste tema se encontra no referido artigo 2, II do 95.760/88. E, como
j ficou demonstrado, se trata de norma procedimental. Este artigo, porm,
estipula que a guia da taxa do laudmio seja emitida no nome do alienante.
No h, portanto, nenhum enunciado quanto responsabilidade exclusiva do
vendedor para o pagamento do laudmio.

Observando a legislao aplicvel situao dos autos, temos que o


atual Cdigo Civil disciplina em seu artigo 4901, a possibilidade de conveno
nos contratos de compra e venda, inclusive quanto ao registro e despesas da
escritura. Nestes termos, plenamente possvel o encargo do contratante-
comprador ao pagamento da taxa de laudmio. Conforme j foi dito, nas
relaes privadas sobressai a autonomia de vontade. Contudo, deve se
assegurar a boa-f a qual foi mantida a todo instante pela Recorrida nas
relaes, de acordo com o preceito do artigo 4222 do mesmo diploma legal.

Foroso, pois, concluir que a deciso proferida pelo Juzo a quo foi
demasiadamente acertada.

Da inexistncia de abusividade da clusula contratual em discusso

Estabelecido que a relao jurdica discutida de consumo, ao


consumidor garantido um conjunto de direitos que tem por objetivo
assegurar o equilbrio das relaes de consumo, sem afastar a incidncia de
outras normas que compem o sistema legal. Assim, garantia da parte
autora a correta prestao de servios com a devida entrega do imvel pronto
e acabado, livre e desembaraado de quaisquer nus, salvo aquele que
tenha assumido voluntariamente.

Com efeito, o art. 6, III, combinado com o art. 54, 4, do Cdigo de


Defesa do Consumidor, dispem que o consumidor possui direito
informao, ou seja, dever do fornecedor prestar, de forma adequada e
clara, a informao devida, em primazia do princpio da transparncia,
principalmente diante de clusulas contratuais limitadoras de direitos. Veja-se:
1
Art. 490. Salvo clusula em contrrio, ficaro as despesas de escritura e registro a cargo do
comprador, e a cargo do vendedor as da tradio.
2
Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua
execuo, os princpios de probidade e boa-f.
Art. 6 - So direitos bsicos do consumidor:
(...).
III a informao adequada e clara sobre os diferentes
produtos e servios, com especificao correta de
quantidade, caractersticas, composio, qualidade, tributos
incidentes e preo, bem como sobre os riscos que
apresentem; (grifo nosso).
Art. 54 - Contrato de adeso aquele cujas clusulas tenham
sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas
unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou servios, sem que
o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu
contedo.
(...).

No mesmo sentido a jurisprudncia dominante do Colendo Superior


Tribunal de Justia, como no agravo regimental no agravo em recurso
especial n. 139.951, de que foi Relator o Exm. Sr. Ministro Ricardo Villas
Bas Cueva, julgado em 06.11.2014:

(...).
2. Nos contratos de adeso, as clusulas que limitam o direito
do consumidor contratante devem ser redigidas com clareza e
destaque para que no fujam sua percepo e, em caso de
dvida, devem ser interpretadas favoravelmente ao
consumidor. ().

E mais:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM


RECURSO ESPECIAL. APRECIAO DE TODAS AS
QUESTES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE
ORIGEM. AUSNCIA DE AFRONTA AO ART. 535 DO CPC.
DEVER DE INFORMAO. CDC. REAVALIAO DO
CONJUNTO FTICO-PROBATRIO DOS AUTOS.
INADMISSIBILIDADE. INCIDNCIA DA SMULAN. 7STJ.
DECISO MANTIDA.
().
2. "O art. 6, III, do CDC institui o dever de informao e
consagra o princpio da transparncia, que alcana o negcio
em sua essncia, porquanto a informao repassada ao
consumidor integra o prprio contedo do contrato. Trata-se
de dever intrnseco ao negcio e que deve estar presente no
apenas na formao do contrato, mas tambm durante toda a
sua execuo" (REsp 1121275SP, Rel. Ministra
NANCYANDRIGHI, TERCEIRATURMA, julgado em 27032012,
DJe 17042012).

Restou demonstrado que houve clusula contratual preestabelecida


(clusula stima) no contrato em anlise, a qual estipulou a responsabilidade
da despesa de laudmio para os adquirentes. E no s. Quando da entrega
das chaves, houve tambm uma declarao escrita e assinada pelas partes
Recorrentes reafirmando o compromisso de honrar o pagamento ttulo de
laudmio (conforme consta nos autos).

As partes Recorrentes repetidamente alegam hipossuficincia na


relao jurdica em tela, tendo vista a legislao consumerista que tambm
regulamenta a situao. Contudo, fato que a preceituao contratual no
traduz em ilegalidade e no importa em onerosidade excessiva (lembre-se
mais uma vez que tal taxa no estava inclusa no preo do imvel) ao
consumidor.

Neste aspecto, as despesas a ttulo de laudmio podem ser


repassadas, a teor do citado artigo 490 do Cdigo Civil. Trata-se, pois, de
clusula contratual expressa em contrato de adeso, que atende aos
preceitos previstos pelos artigos 54 e seguintes do CDC, plenamente vlida,
tendo a Recorrida atendido o direito informao. Isto pode ser comprovado
atravs dos diversos casos semelhantes, os quais se verificam nas decises a
seguir expostas. Vejamos:

Compromisso de compra e venda - Ao de ressarcimento


laudmio - Pactuao entre as partes litigantes de que a
responsabilidade ficaria a cargo do comprador - Ru que assumiu
expressamente a responsabilidade pelo pagamento do laudmio
Obrigao do comprador configurada - Procedncia mantida -
Recurso improvido.(Apelao n 0037658-98.2013.8.26.0100,
Rel. Des. Neves Amorim, 2 Cmara de Direito Privado,
j. 19.08.2014)

AO DE INDENIZAO - Despesas com laudmio pagas pelo


arrematante de imvel foreiro - Cerceamento de defesa
inocorrente, pois despicienda a produo de outras provas alm
das coligidas nos autos - Responsabilidade de recolhimento do
laudmio que, em regra, atribuda ao alienante
(art. 686 do CC de 1916)- Possibilidade de ser repassada tal
responsabilidade ao comprador, com exceo, desde que haja
conveno expressa entre as partes nesse particular, o que no
ocorreu na hiptese - Sentena de improcedncia reformada
-Recurso provido(Apelao n 1012891-85.2014.8.26.0506, Rel.
Des. Heraldo de Oliveira, 13Cmara de Direito Privado, j.
11.06.2015)
Desta feita, inexistiu ato ilcito por parte da Recorrida, uma vez que as
Recorrentes tinham pleno conhecimento do contedo do presente contrato,
at porque sua redao clara e objetiva. Portanto, em que pese tratar-se de
relao de consumo, deve prevalecer o princpio da autonomia da vontade,
considerando a transparncia da previso contratual quanto s
responsabilidades dos adquirentes do imvel. Ademais, entendimento em
sentido contrrio, ensejaria enriquecimento sem causa (artigos 884/8863 do
Cdigo Civil) por partes das recorrentes.

No remanescendo qualquer dvida de que o contrato claro no que


dispe sobre a responsabilidade de despesas, as quais voluntariamente foram
assumidas pelos compradores, no h como classificar a clusula como
abusiva. Verifica-se ainda, que o preo pactuado pelo imvel no incluiu a
taxa de laudmio. Assim, tendo as partes Recorrentes assumido livre e
espontaneamente as obrigaes dispostas em contrato, urge sua aplicao.

PEDIDOS.

Ante o expendido, requer que este Juzo se digne em negar seguimento


ao recurso inominado em face violao ao princpio da dialeticidade
processual. Contudo, caso no seja este o entendimento, em respeito ao
princpio da eventualidade, pelas razes expostas, requer que esta Turma
Recursal se digne de desprover o recurso manejado pela parte Recorrente,
mantendo in totum a sentena proferida pelo juzo a quo.

Nestes termos, pede deferimento.

Joo Pessoa, 29 de Janeiro de 2015.

Rinaldo Mouzalas de Souza e Silva Amanda Luna Torres


Advogado Inscrito na OAB/PB sob o n. 11.589 Advogada Inscrita na OAB/PB sob o n. 15.400

Nathlia Souto de A. Vasconcelos Juliene Alves Moreira


Advogada Inscrita na OAB/PB sob o n. 19.931 Estagiria Acadmica do Curso de Cincias Jurdicas

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Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer custa de outrem, ser obrigado a restituir o
indevidamente auferido, feita a atualizao dos valores monetrios.

Art. 886. No caber a restituio por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se
ressarcir do prejuzo sofrido.