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Mantenimiento

obligatorio en
comunidades de
propietarios.
Normativas .

NOVIEMBRE 2012
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

NORMATIVA APLICABLE EN MATERIA DE SEGURIDAD Y


OBRAS EN LA SALUD
COMUNIDAD En las Comunidades de Propietarios se
realizan y acometen obras con mucha frecuencia. Los
procedimientos de contratacin de estos trabajos, aun
no guindose por modelos establecidos en el sector
de la construccin, hacen que se contraten empresas
especializadas para llevar a cabo distintas actuaciones.
El contrato con estas empresas convierten a la
comunidad de propietarios en Promotoras de dichas
obras.

IMPORTANTE !!!!
LA REPRESENTACION DE ESTE PROMOTOR, RECAE EN LA FIGURA DEL PRESIDENTE DE
LA COMUNIDAD. ES POR ELLO QUE, EN APLICACION DE LAS NORMAS VIGENTES EN
MATERIA DE PREVENCION, SEGURIDAD Y SALUD, CONVIERTE A ESTE PROMOTOR EN EL
PRIMER AGENTE E INICIADOR DE LA CADENA DE CONTRATACION Y QUE DEBE ASUMIR
Y LIDERAR LOS ASPECTOS PREVENTIVOS DE LAS DIFERENTES TIPOLOGIAS DE OBRA
QUE SE VAYAN A REALIZAR EN LAS COMUNIDADES.
Ley de propiedad horizontal, articulo 10.
Ser obligacin de la comunidad la realizacin de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento
y conservacin del inmueble y de sus servicios, de modo que rena las debidas condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

LOE
Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE) ley 38/199 de 5 de noviembre ( BOEn 266
de 6 de noviembre de 1999 ).
Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificacin,
estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho
proceso, as como las garantas necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de
asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos bsicos de los edificios y la
adecuada proteccin de los intereses de los usuarios.

Articulo 16- Los propietarios y los usuarios (LOE)

1.. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificacin mediante un
adecuado uso y mantenimiento, as como recibir, conservar y transmitir la documentacin de
obra ejecutada y los seguros y garantas con que este cuente.

2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilizacin adecuada de los


edificios o parte de los mismos con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la
documentacin de la obra ejecutada.
Las instrucciones de uso son indicaciones encaminadas a conseguir, los siguientes objetivos
-Evitar patologas
-Mejorar el confort, la salubridad y la seguridad
-Promover el ahorro de agua y energa y no contaminar
-Propiciar la economa del mantenimiento
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

CTE
Cdigo Tcnico de la Edificacin - CTE- Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo.
El Cdigo Tcnico de la Edificacin (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias
que deben cumplir los edificios en relacin con los requisitos bsicos de seguridad y
habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenacin de
Ordenacin de la Edificacin (LOE).

Articulo 8- Condiciones del edificio (CTE)


8.1 Documentacin de la obra ejecutada.

1. el libro del edificio establecido en la LOE y por las Administraciones Publicas competentes,
se completara con lo que establezca, en su caso los DB para el cumplimiento de las exigencias
bsicas del CTE
2. Se incluir en el Libro del edificio la documentacin indicada en el articulo 7.2 de los
productos y equipos y sistemas que se incorporen en la obra.

3. Contendr adems las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado de


conformidad con lo establecido en CTE y dems normativa aplicable, incluyendo Plan de
mantenimiento del Edificio, con la Planificacin de las operaciones programadas para el
mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

CTE
8.2 Documentacin de la obra ejecutada (CTE)

1. El edificio y sus instalaciones se utilizarn adecuadamente de conformidad con las


instrucciones de uso, abstenindose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los
propietarios y los usuarios pondrn en conocimiento de los responsables del
mantenimiento cualquier anomala que se observe en el funcionamiento normal del
edificio.
2. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto
supondr la realizacin de las siguientes acciones:
a) llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a tcnico competente las
operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones;
b) realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su
correspondiente documentacin; y
c) documentar a lo largo de la vida til del edificio todas las intervenciones, ya sean de
reparacin, reforma o rehabilitacin realizadas sobre el mismo, consignndolas en el Libro
del Edificio.
ANEJO III. TERMINOLOGA CTE
Usuario:
Es el agente que, mediante cualquier ttulo, goza del derecho de uso del edificio de forma
continuada. Est obligado a la utilizacin adecuada del mismo de conformidad con las
instrucciones de uso y mantenimiento
contenidas en el Libro del Edificio.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

EL LIBRO DEL EDIFICIO.


El libro del edificio se facilita a los propietarios para la entrega y puesta en servicio del Edificio
Viviendas-, instalaciones y utilizacin de estas.

Una copia del Libro del edificio se le entregara al Presidente de la Comunidad.

Finalidad,
Recoger el histrico del Edificio donde se contemple el uso , mantenimiento y conservacin con las
posibles obras a realizar durante el periodo de vida til de las edificaciones. Una copia del Libro del
edificio se le entregara al Presidente de la Comunidad.

Artculo 7. Documentacin de la obra ejecutada (LOE)

Toda la documentacin a que hace referencia los apartados anteriores de la Loe son los que
constituir el Libro del Edificio, ser entregada a los usuarios finales del edificio.
Documentacin mnima que se aportara en Libro del Edificio

Relacin de agentes Intervinientes - Relacin de empresas y suministradores - Relacin de controles


realizados - Certificado Final de Obra - Boletines de Instalaciones - Acta de Recepcin de la Obra -
Licencia de Ocupacin - Proyecto Estado final de Obra - Manual de uso y Mantenimiento.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

OCAS DE ELECTRICIDAD.
Los ORGANISMOS DE CONTROL AUTORIZADOS son entidades pblicas o privadas,
con personalidad jurdica propia, cuyo cometido es verificar el cumplimiento de
carcter obligatorio de las condiciones de seguridad de los productos e instalaciones
industriales mediante actividades de certificacin, ensayo, inspeccin o auditoria
HASTA 100 KW.

EDIFICIO CONSTRUIDO POSTERIOR A DECENAL DESDE EL 18 DE SEPTIEMBRE


18/09/2003 DE 2013.
EDIFICIOS ANTERIOR AL 2003. 18 DE SEPTIEMBRE DE 2008.
EDIFICIOS ANTERIOR 1988. 18 DE SEPTIEMBRE DE 2007.

EDIFICIO CONSTRUIDO POSTERIOR A DECENAL DESDE EL 18 DE SEPTIEMBRE


18/09/2003 DE 2013.
MAS 100 KW.

EDIFICIOS ANTERIOR AL 2003 18 DE SEPTIEMBRE DE 2013.


EDIFICIOS ANTERIOR AL 1996 18 DE SEPTIEMBRE DE 2011.
EDIFICIOS ANTERIOR 1983. 18 DE SEPTIEMBRE DE 2009.

OJO!!! FECHAS DE INICIO DESDEE LEGALIZACION DE INSTALACIN O PRIMER CONSUMO.


Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

OCAS DE ASCENSORES

DE EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DE CADA 2 AOS.


PBLICA CONCURRENCIA
EDIFICIOS DE MAS DE 4 PLANTAS O CADA 4 AOS.
MAS DE 20 VIVIENDAS
RESTO DE EDIFICIOS. CADA 6 AOS.

OJO!!! FECHAS DE INICIO DESDE LEGALIZACION DE INSTALACIN O PRIMER CONSUMO.


Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

Anualmente.
La cimentacin.
ABERTURAS DE HUECOS EN MUROS DE SOTANO.
IMPERMEABILIZACION DE STANOS Y JUNTAS.
LIMPIEZA CMARA BUFA.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

RECOMENDABLE -PERMANENTEMENTE
La Estructura.
Aparicin de humedades.

Desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas, en


cualquier elemento constructivo.
Ataques de termitas, carcoma, hongos por
humedad, etc., en elementos estructurales
de madera.
Deformaciones: abombamientos en techos,
baldosas del pavimento desencajadas,
puertas o ventanas que no ajustan.
Desconchados en el revestimiento de
elementos estructurales de hormign.

NO LO DEJES PASAR, AL MENOR


INDICIO, CONSULTA CON UN TECNICO,
LOS RESULTADOS DE NO HACERLO
PUEDEN SER FATALES.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

ANUAL
La Fachada.
Inspeccin visual de los paramentos chapados,
comprobacin del estado de las piezas y de los
elementos de anclaje y reparacin de las piezas
movidas o estropeadas.

BIANUAL
Comprobacin de la ausencia de procesos
patolgicos tales como erosin mecnica, erosin
qumica, grietas y fisuras, desprendimientos,
humedades capilares y humedades accidentales.
Comprobacin, en su caso, de prdidas o deterioro
de los anclajes y del estado de las juntas entre las
chapas y de las juntas de dilatacin.

TRIANUAL
Juntas de dilatacin y el sellado de juntas entre
carpintera y paredes.
Estado de conservacin de puntos singulares.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

La Fachada II. QUINQUENAL


Fijaciones de aplacados, cornisas, impostas
y elementos salientes.
Estado de ganchos de servicio (se deben
comprobar siempre con carcter previo a su
utilizacin).
Estado de pinturas.
Desplomes, fisuras y grietas en la hoja
principal.
Limpieza segn el tipo de piedra, mediante
lavado con agua, limpieza qumica o
proyeccin de abrasivos, por parte de
personal especializado. Antes de proceder a la limpieza se
recomienda un reconocimiento, por un tcnico especializado, del estado
de los materiales y de la adecuacin del mtodo a emplear.

DECENAL
Estado de las llagas o de las aberturas de
ventilacin.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

Divisiones Interiores. RECOMENDABLE -PERMANENTEMENTE

Aparicin de humedades.
Fisuras, grietas y desprendimientos.
Desplomes o abombamiento.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

SEMESTRAL.
CUBIERTAS.
Preferentemente antes de poca de lluvias:
Sumideros, cazoletas, canalones,
rebosaderos para cubiertas transitables.

ANUAL.
Encuentros con paramentos verticales.
Juntas de solera en faldones.
Estado de la solera.
Estado de la grava.

TRIANUAL.
Estado de pavimentos, acabados
superficiales, anclaje de mstiles,
tendederos, chimeneas y puntos singulares..
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

REVESTIMIENTOS.
RECOMENDABLE - PERMANENTEMENTE
VIGILAR

Aparicin de hundimientos, piezas sueltas, fisuras, grietas y abofamientos.

Aparicin de humedades.

SOCAVON POR FALLO


ARQUETA EN JUAN XXIII.
UTRERA.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

PUERTAS DE GARAJE.

DEPENDIENDO DE LA OCUPACIN DE VEHICULOS:

SI VEHCULOS 5 REVISIN ANUAL.

5 > VEHCULOS 50 REVISIN SEMESTRAL.

VEHCULOS > 50 REVISIN CUATRIMESTRAL.


Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.

LOE
CDIGO TECNICO
LIBRO DEL EDIFICIO.
REVISIONES OCA REBT.
MANTENIMIENTO OBLIGATORIO.

ITE.
ACCESIBILIDAD.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.