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2. EQUIPE TCNICA
3. REVISO DE TEXTO
Assim sendo, o Estado do Esprito Santo, por meio da SEGER, tem reconhecido a
relevncia dessa atividade cientfica, primando pela utilizao de servios tcnicos
profissionalizados de Engenharia de Avaliaes e Percias para subsidiar as relevantes
operaes de movimentao patrimonial onde o valor cientfico seja imprescindvel,
em mercado vigente, promovendo segurana tcnica e jurdica aos ordenadores de
despesas, aos rgos Pblicos Estaduais e ao errio.
Dessa forma, a utilizao crescente que o Estado do Esprito Santo tem feito dos
trabalhos tcnico-cientficos de Engenharia de Avaliaes e Percias, em detrimento de
metodologias pessoais de avaliao, espelha a eficincia tcnica e a Transparncia
Administrativa que ocasionaram o seu vertiginoso crescimento no contexto nacional
nos ltimos anos.
Dessa forma, esperamos que este trabalho seja um valioso instrumento de colaborao
para a continuidade do crescimento dos nveis de excelncia do Servio Pblico
Estadual que o tornaram modelo de gesto para o Brasil, levando em conta que a
Transparncia Administrativa e o zelo para com a proteo ao errio so instrumentos
imprescindveis nesse processo, no qual as atividades cientficas da Engenharia de
Avaliaes e Percias se inserem.
Este estudo definido pela ABNT NBR 14653-1:2001 como uma anlise tcnica,
realizada por engenheiro de avaliaes, que serve para subsidiar tomadas de decises a
respeito do valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica para determinada finalidade,
situao e data.
Seu escopo de atuao contempla bens tangveis de qualquer natureza, como: imveis
(casas, terrenos, apartamentos, lojas e salas comerciais, etc.) mquinas e
equipamentos, automveis, mveis e utenslios, semoventes, culturas reprodutivas,
jazidas, instalaes e empreendimentos de base imobiliria (parques industriais,
shoppings, portos, aeroportos, cinemas, hotis etc.) e outros que demandem o estudo
cientfico de bens.
Para cada tipo de trabalho a ser realizado, necessrio que o avaliador conhea as
normas e legislaes vigentes.
3.1 CONCEITOS
3.2 ABREVIATURA
Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens e para
melhor subsidiar a Administrao Pblica, seguem na TABELA 1 (Tipo de
Avaliaes e Profissionais Legalmente Habilitados) as principais avaliaes e percias
relacionadas s principais habilitaes:
4.2 VISTORIA
A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de conhecer
e caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado.
A avaliao dever ser embasada na rea ad mensuram, ou rea aferida in loco, ser
apresentada parte o resultado da avaliao considerando a condio original, bem
como os custos para regularizao da rea no regularizada documentada, para fins de
subsdio.
Esse estudo o ponto mais importante em uma avaliao, pois a partir dele que se
obtm uma amostragem vlida, confivel e representativa do mercado imobilirio
local. Portanto, esse levantamento deve ser realizado com plenos conhecimentos da
situao fsica, econmica, mercadolgica e outros possveis aspectos que possam
estar influenciando no valor do imvel (variveis).
Dever compor anexo obrigatrio ao laudo uma tabela dos dados pesquisados, onde os
elementos amostrais sero perfeitamente descritos (endereo, caractersticas, detalhes,
atributos utilizados como variveis ou como fatores de homogeneizao, etc.), com
respectivas datas e informao das fontes (nome, telefone ou outro contato de fcil
acesso). As fontes citadas devem ser obrigatoriamente as originais.
4.4 METODOLOGIAS
A sua escolha deve ser justificada e obedecer aos preceitos da ABNT NBR 14653 e
suas partes, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de
modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos
elementos comparveis constituintes da amostra. A anlise dos elementos
assemelhados tem como objetivo encontrar a tendncia de formao de seus preos.
A homogeneizao das caractersticas dos dados deve ser efetuada com o uso de
procedimentos matemticos consagrados, dentre os quais se destacam o tratamento por
fatores e a inferncia estatstica.
Nesse mtodo analtico, a composio do valor total do imvel (Vi) consiste em partir
do valor do terreno (Vt), som-lo ao valor das benfeitorias (Vb) com custos diretos e
indiretos, e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do
empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do clculo do fator
de comercializao (FC).
Para aplicao deste mtodo, o valor do terreno deve ser calculado em comparao
com outros, o valor da benfeitoria por meio do mtodo do custo e o fator de
comercializao obtido no mercado, comparando-se com imveis que tenham as
mesmas caractersticas e propores similares de terrenos e benfeitorias. Este fator de
comercializao pode ser maior ou menor que uma unidade, em funo das condies
de mercado.
Identifica o valor do bem com base na capitalizao presente da sua renda lquida
prevista, considerando-se cenrios viveis. utilizado nas avaliaes de
empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros).
Regresso Linear;
Tratamento por Fatores;
Regresso Espacial;
Anlise Envoltria de Dados;
No caso dos mtodos comparativos, o tratamento dos dados pode utilizar vrias
ferramentas analticas, entre as quais se destacam o tratamento por fatores e a
inferncia estatstica, adotadas em funo da qualidade e da quantidade de dados e
informaes disponveis.
O Laudo deve ser: claro, objetivo, conciso, preciso, conclusivo e correto (no s na
percia propriamente dita, mas tambm na linguagem apresentada).
Todas as pginas dos trabalhos devero ser rubricadas e/ou assinadas pelo responsvel
tcnico. A numerao das pginas do trabalho obrigatria, podendo ser aposta por
meios informatizados.
Alm dos requisitos mnimos previstos nas normas pertinentes (ABNT NBR 14653 e
suas partes), devem ser impressas e anexadas ao laudo: fotografias do bem avaliando,
plantas e croquis, imagens areas, memoriais descritivos, manuais de orientao,
planilha com as referncias de mercado (elementos amostrais), memria de clculo,
cpia da documentao do bem, cpia da respectiva ART, dentre outros que
enriqueam o trabalho.
7.1 DESAPROPRIAES
7.1.1 Definio
7.1.2 Conceitos
h) Nos casos em que houver uma faixa de desapropriao que compreenda mais
de um objeto avaliando, o laudo dever ser apresentado como laudo completo em uma
via, compreendendo toda a caracterizao da regio onde esto inseridos os objetos
avaliados, estudo mercadolgico, estatstico e com a devida explicao de cada
mtodo avaliatrio utilizado.
Entretanto, ser realizada a avaliao para auferir o valor de mercado de locao para
o bem nos seguintes casos:
7.3 SERVIDES
7.3.1.1 Aproveitamento
Essa dinmica permitir a gesto otimizada dos recursos e insumos de avaliao por
meio do planejamento integrado das diligncias, criando assim um ambiente favorvel
para a consolidao de demandas.
Para tal, ser necessrio que todos os rgos/Entidades clientes daquela estrutura
trabalhem com planejamento das suas demandas, encaminhando-as estrutura de
avaliao do Estado em no mximo 60 (sessenta) dias de antecedncia necessidade
do rgo, com a Ficha de Avaliao de Bens Imveis devidamente preenchida.
Assim sendo, de forma clara e objetiva, enumeramos abaixo observaes gerais a que
os trabalhos tcnicos de avaliao de bens imveis do Poder Pblico Estadual ou de
seu interesse esto submetidos, alm das demais orientaes constantes deste manual:
O presente padro de laudo adotado na ntegra para as avaliaes individuais de imveis urbanos
pelas metodologias previstas em norma. Para as demais avaliaes, apresentveis em forma de laudo
do tipo completo, dever ser adotado o presente padro, com adaptaes que forem necessrias.
CAPA:
FICHA-RESUMO DA AVALIAO
LAUDO MODELO COMPLETO
IDENTIFICAO
Solicitante: Governo do Estado do Esprito Santo
Interessado: SEGER
Processo Administrativo: 00000000
Nmero da O.S.: AVA-09: 001/2011
Finalidade: Levantamento Patrimonial
Objetivo: Determinao do Valor Venal de Mercado
Objeto: Imvel Urbano - Prdio Comercial
Endereo: Av. Governador Bley, n 236, Ed. Fbio Rusch, CEP 29010-150
Cidade/UF: Vitria/ES
Proprietrio: Estado do Esprito Santo
rea Construda: 0,00m
rea de Terreno: 0,00m
RESULTADO DA AVALIAO
Valor de Mercado: R$0,00 (valor por extenso)
Liquidez: Mdia / Normal
Metodologia: MCDDM Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
Tratamento de Dados: Inferncia Estatstica
Especificao: Grau de Fundamentao / Grau de Preciso
Data do Laudo: DD/MM/AAAA
DADOS DO AVALIADOR
Nome: Nome Completo
Formao: Arquiteto e Urbanista
CREA: ES-000000/D
IBAPE: ES-000
CPF: 000.000.000-00
DADOS DA EMPRESA
Nome: Nome Completo
Endereo: Endereo Completo
CREA: 00000
CNPJ: 000.000.000/000-00
Representante Legal: Nome Completo
CPF: 000.000.000-00
INFORMAES RELEVANTES
Carimbos e Assinaturas
2. INTERESSADO
3. PROPRIETRIO
4. OBJETO DA AVALIAO
4.2 Descrio Sumria do Bem: Trata-se de um Prdio Comercial localizado na Av. Governador
Bley, n 236, denominado Edifcio Fbio Rusch, Centro, Vitria/ES, CEP: 29010-150.
4.3 Ocupante e Tipo de Uso: (Exemplo: pelo proprietrio, para uso institucional)
Levantamento Patrimonial
(Outros: Aquisio, Desapropriao, Alienao, Doao, Dao em Pagamento, Locao, etc.)
6. OBJETIVO DA AVALIAO
- Citar a documentao fornecida pelo Solicitante e/ou Interessado para subsdio do trabalho;
(Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem avaliando e o contexto
imobilirio a que pertence. Valer-se de anexos, em caso de grande volume de informaes, citando
neste campo o nmero do referido anexo.)
(Classificar, quantificar, qualificar e descrever os demais aspectos relevantes, conforme a ABNT NBR
14653, em suas partes especficas, de acordo com o mercado regional.)
9. DIAGNSTICO DO MERCADO
- Sem prejuzo das informaes relevantes, o avaliador deve classificar o imvel quanto :
a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ;
b) desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou AQUECIDO;
c) nmero de ofertas: BAIXO, MDIO ou ALTO;
d) absoro pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFCIL, DEMORADA ou RPIDA;
e) pblico alvo para absoro do bem;
f) facilitadores para negociao do bem.
- Nesse sentido, devem ser considerados, dentre outros aspectos que o avaliador julgar pertinentes, os
seguintes:
a) desempenho e tendncias do mercado local, de forma geral e especificamente para bens do tipo do
avaliando, ponderada a influncia da conjuntura econmica;
b) caractersticas da amostragem: ocorrncia de dados de transaes em relao a ofertas; tempo de
permanncia dos dados na condio e oferta;
c) fatos, tais como, ocupao do imvel mediante locao/arrendamento, existncia de posseiros,
obra no regularizada junto a rgos pblicos etc., no considerados para efeito da determinao de
seu valor, que possam constituir-se em obstculos venda do bem;
d) no caso de complexos industriais: a situao econmica do setor em que se insere a atividade
industrial do avaliando, obsoletismo referente planta industrial e reversibilidade de uso da
instalao sem grandes adaptaes.
(Valer-se de anexo em caso de grande volume de informaes, citando neste campo o nmero do
referido anexo.)
(Indicar a(s) metodologia(s) empregada(s) conforme disposto na NBR 14.653 e suas partes,
justificando sucintamente sua utilizao, atentando para as nomenclaturas definidas em norma.)
Tratamento dos dados: (Exemplo: foi utilizado um software de regresso linear mltipla
denominado Sisren Windows, desenvolvido pela Pelli Sistemas, complementado pela memria de
clculo do modelo). Consultar o Anexo ___ Memria de Clculo.
Tipo de tratamento: (Exemplo: indicar estatstica inferencial; estatstica descritiva; dentre outros)
(Os procedimentos adotados na avaliao de acordo com a(s) metodologia(s) escolhida(s) devem ser
descritos, preferencialmente, em anexo, para evitar um grande volume de informaes no corpo do
laudo. Salienta-se que, conforme preconizado pela NBR 14653-1:2001, nos laudos de avaliao do
tipo completo esse memorial deve conter todas as informaes necessrias para ser auto-
explicvel.)
(No laudo, dever ser indicada e justificada a categoria em que se enquadra o trabalho, segundo a
classificao da NBR 14.653 e suas partes correlatas, de acordo com a metodologia utilizada e a
tipologia do bem avaliando. Transcrever, para cada metodologia, as tabelas da NBR 14.653
correspondentes, acrescentando coluna referente pontuao alcanada conforme exemplo abaixo):
(Exemplo)
Segundo a ABNT NBR 14653-2:2011, Seo 9, no caso de utilizao de modelos de regresso linear,
a especificao da avaliao deve seguir os itens ___, com enquadramento nos graus de
fundamentao e preciso conforme explicitado a seguir:
GRAU DE FUNDAMENTAO:
Segundo a ABNT NBR 14.653 - Parte 2: Imveis Urbanos, item 9 e subitem 9.2.1:
Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear.
Grau
Item Descrio Pontos
III II I
Completa quanto s
Caracterizao do Completa quanto a todas as Adoo de situao
1 variveis utilizadas no 3
imvel avaliando variveis analisadas paradigma
modelo
Apresentao de
informaes relativas a Apresentao de
Apresentao de
todos os dados e variveis informaes relativas aos
Identificao dos dados informaes relativas a
3 analisados na modelagem, dados e variveis 2
de mercado todos os dados e variveis
com foto e caractersticas efetivamente utilizados no
analisados na modelo
observadas no local pelo modelo
autor do laudo
Admitida para apenas uma
Admitida, desde que:
varivel, desde que:
b) o valor estimado no
b) o valor estimado no
ultrapasse 20% do valor
ultrapasse 15% do valor
calculado no limite da
calculado no limite da
fronteira amostral, para as
fronteira amostral, para a
referidas variveis, de per
referida varivel, em
si e simultaneamente, e
mdulo
em mdulo
Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo
5 para a rejeio da 10% 20% 30% 3
hiptese nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
Tabela 2 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de
regresso linear.
Graus III II I
Pontos Mnimos 16 10 6
GRAU DE PRECISO:
Segundo a ABNT NBR 14.653 - Parte 2: Imveis Urbanos, item 9 e subitem 9.2.2:
Tabela 5 - Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou tratamento por fatores
Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de
confiana de 80% em torno do 30% 40% 50%
valor central da estimativa
(Exemplo)
Aplicando os atributos das variveis independentes ao modelo inferido, atravs da opo de projeo
do aplicativo Sisren Windows, conforme memria de clculo disponvel no Anexo ___, obteve-se o
seguinte intervalo de confiana e campo de arbtrio (com nvel de confiana estatstica de 80% de
certeza para a MODA):
(Exemplo)
Optamos por adotar o valor de tendncia central estimado pelo modelo estatstico, pois entendemos
que no h outras variveis relevantes na formao do valor, que ainda no estejam contempladas.
Assim, o valor unitrio arbitrado para a avaliao ser de R$0,00/m.
(Exemplo)
O valor de mercado de compra e venda (VI) de um Prdio Comercial localizado na Av. Governador
Bley, n 236, denominado Edifcio Fbio Rusch, Centro, Vitria/ES, importa em:
Tendo em vista a caracterizao fsica descrita no item 7 deste laudo de avaliao, e com base no
cenrio imobilirio vigente diagnosticado no item 8, entendemos que o imvel avaliando apresenta
uma liquidez "normal".
(Exemplo)
- consignado que o Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas tcnicas da ABNT para a
Avaliao de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 Parte 1 (Procedimentos Gerais) e
Parte 2 (Imveis Urbanos), e baseia-se: na documentao fornecida, em informaes constatadas in
loco na vistoria ao imvel, e em informaes obtidas junto a agentes do mercado imobilirio local;
- consignado que no foram efetuadas investigaes quanto correo dos documentos fornecidos;
as observaes in loco foram feitas sem instrumentos de medio; as informaes obtidas foram
tomadas como de boa f.
(Exemplo)
_____________________________
NOME DO AUTOR
Responsvel Tcnico
_____________________________
NOME DA EMPRESA
Nome do Representante Legal
(Exemplo)
Encerramos o presente laudo de avaliao, que foi elaborado segundo os preceitos da ABNT NBR
14653 Avaliao de bens, Parte 1 Procedimentos gerais e Parte 2 Imveis urbanos, sendo
composto por __ (nmero por extenso) folhas impressas por computador apenas de um lado, todas
numeradas e devidamente rubricadas, sendo a ltima datada e assinada, e ainda __ (nmero por
extenso) anexos tambm rubricados pelo signatrio.
Local e Data.
17. ANEXOS
(Exemplo)
I Relatrio Fotogrfico
II Imagens Areas
III Planta de Situao
IV Documentao Apresentada
V Espelho de Cadastro Imobilirio
VI PDU de Vitria (Zoneamento e ndices)
VII Pesquisa de Mercado
VIII Memria de Clculo
IX ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica)
GEP AE
1 MOTIVO
2 AUTO RI A DO L AUDO
5 RESULTADO
No laudo analisado, no se obser vou nenhum ato que no est eja de acordo
com as normas tcnicas, ou seja, a NBR 14653 e suas partes, pois todos
os procedimentos esto suf icientemente explicados nos Laudos. Portanto ,
o Laudo de Avaliao pode ser aceito tecnicamente. O valor de avaliao
mensurado f oi de:
1-O valor de avaliao considerado nest e parecer ref ere-se ao imvel livr e
e desembaraado de quaisquer nus e gravames, desocupado e nas
condies atuais de mercado.
RESPONSVEL PELA
ANLISE TCNICA
CARGO PBLICO
NMERO DO REGISTRO
CREA
*( N B R 1 4 6 5 3 - 1 i t e m 3 . 4 4 v a l o r d e me r c a d o : q u a n t i a ma i s p r o v v e l p e l a q u a l s e
n e g o c i a r i a v o l u n t a r i a me n t e e c o n s c i e n t e me n t e u m b e m, n u ma d a t a d e r e f e r n c i a , d e n t r o
d a s c o n d i e s d o me r c a d o v i g e n t e . )