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FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA ACADMICA PROFESIONAL DE DERECHO

DERECHO PROCESAL CIVIL II

Prescripcin adquisitiva de dominio.

Autores:

Bismarck Rosales, YERICSA

Lozano Rafaile, FERNANDO ALBERTO

Rojas Herrera, SEBASTIAN


Senz Ros, GIANELLA

Asesor:

JESUS SEBASTIAN MURILLO DOMINGUEZ

Chimbote-Per

2016

1
NDICE

INTRODUCCION ................................................................................................................................. 3
DESARROLLO ...................................................................................................................................... 4
El proceso abreviado ...................................................................................................................... 4
1. La usucapin o prescripcin adquisitiva de dominio ............................................................. 4
1.1. La propiedad .................................................................................................................. 4
1.2. La posesin como base de la usucapin: ....................................................................... 4
1.3. Concepto de prescripcin adquisitiva de dominio: ...................................................... 5
1.4. Elementos esenciales de la prescripcin adquisitiva de dominio:............................... 6
1.5. Interrupcin de la usucapin en va de consumarse: ................................................... 7
1.6. Modalidades y plazos de la prescripcin adquisitiva: .................................................. 7
1.7. Requisitos especiales de la demanda de prescripcin adquisitiva de dominio ............. 8
1.8. EMPLAZAMIENTO NECESARIO: ...................................................................................... 9
1.9. PUBLICACIN DE LA DEMANDA: .................................................................................... 9
1.10. INTERVENCION DEL MINISTERIO PBLICO: ............................................................... 9
1.11. LA SENTENCIA Y LA INSCRIPCION REGISTRAL: ......................................................... 10
1.12. CONSULTA DE LA SENTENCIA: .................................................................................. 10
1.13. Efectos de la sentencia de prescripcin adquisitiva de dominio ............................. 10
1.14. Diferencia entre el Titulo supletorio de dominio con la Prescripcin adquisitiva de
dominio: 11

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INTRODUCCION

El presente estudio que abarca tales temas como: Prescripcin adquisitiva de dominio tiene el
objetivo de dar a conocer al lector en qu consiste dicho tema, el cul es el proceso que uno
debe seguir de acuerdo a nuestro ordenamiento jurdico siendo este de suma importancia y que
nos trae grandes beneficios, ya que est relacionado con el desarrollo nuestra vida diaria.

Asimismo esta investigacin permitir brindar alcances sobre los plazos, requisitos, que una
persona debe de cumplir para presentar una demanda y asumir el proceso de prescripcin
adquisitiva de dominio.

Esperamos que el desarrollo de la mencionada figura jurdica, sea de su agrado y sea apropiada en
torno a los trabajos hechos por estudiantes de Derecho como nosotros.

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DESARROLLO

El proceso abreviado
Dicta el Cdigo Procesal Civil en su artculo 486:
Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos contenciosos:
A) Retracto;
B) Ttulo supletorio, prescripcin adquisitiva y rectificacin de reas y linderos; ()
Ante esto, es indispensable hablar sobre el proceso abreviado cuando tratemos el tema
de Prescripcin adquisitiva de dominio.

1. La usucapin o prescripcin adquisitiva de dominio

1.1. La propiedad
Importante, para el tema a tratar, es saber sobre la propiedad. La Constitucin Poltica del
Per seala:

Artculo 70.- El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en


armona con el bien comn y dentro de los lmites de ley. A nadie puede privarse de su
propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pblica,
declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnizacin justipreciada que incluya
compensacin por el eventual perjuicio. Hay accin ante el Poder Judicial para contestar
el valor de la propiedad que el Estado haya sealado en el procedimiento expropiatorio.

Y a la par, se ve recogida igualmente en el Cdigo Civil:

Artculo 923.- La propiedad es el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites
de la ley.

1.2. La posesin como base de la usucapin:


La doctrina seala que si la propiedad se define como el derecho a gozar un bien,
entonces la finalidad de la propiedad es obtener la posesin; y en una visin teleolgica
del fenmeno jurdico, el fin (la posesin) es ms importante que el instrumento (la
propiedad).
Gonzales, G. (2005) Para que haya usucapin debe haber verdadera posesin, esto es,
poder de hecho voluntario sobre el bien. Los elementos de la posesin su intensidad
mnima para ser calificada como tal es una cuestin analizada al momento de estudiar la

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posesin. La sola posesin no es necesaria y se requiere de aciertas condicione
adicionales:
-Requisitos de la posesin: la posesin debe ser en concepto de dueo, pblica, pacfica y
contina.
-Requisitos temporales: la posesin debe extender por un perodo temporal que
establece el cdigo civil de acuerdo a las distintas circunstancias.
1.3. Concepto de prescripcin adquisitiva de dominio:

Esta es una institucin muy antigua y utilizada en el derecho romano. Etimolgicamente


proviene de dos vocablos latinos: PRE y ESCRIBERI, que significan inscripcin previa
debido a que cuando haba que hacerlo valer era necesario convocarlo al comenzar la
exposicin. Los romanos justificaban dando seguridad a la propiedad misma. JOSERAND
consideraba como un acto o un modo de consolidar la propiedad ya que si no existiera la
prescripcin, todos los derechos de propiedad estaran en peligro y habra que
remontarse siglos atrs para probar la legalidad del derecho de propiedad y as ningn
ttulo sera firme y por ello siguiendo a los glosadores romanos se le llamo la probatio
diablica. Nuestro Cdigo Civil ha previsto expresamente cinco formas de adquisicin de
la propiedad: Apropiacin, especificacin y mezcla, accesin, transmisin convencional y
prescripcin adquisitiva. En lneas generales, la prescripcin adquisitiva de dominio,
tambin conocida como usucapin, es la adquisicin de la propiedad que se produce por
el transcurso del tiempo y sujeta a los elementos o condiciones previstas en el artculo
950 y 951 del C.C.

La prescripcin adquisitiva o usucapin, es la adquisicin de la propiedad por efecto de


la posesin prolongada durante cierto plazo de tiempo o tambin por la posicin corta
de un tiempo menor sobre un bien inmueble o mueble que se pretende declarar la
propiedad. La posesin es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la
propiedad conforme define el Art. 896 del C.C. La posesin es un derecho provisional
frente a la propiedad que es considerado como un derecho definitivo sobre un
determinado bien. En principio todo bien mueble e inmueble es susceptible de
usucapin, sin embargo las cosas que no pueden ser objeto de adquisicin tales como
los bienes de uso pblico y de dominio pblico no pueden ser sujetos de prescripcin. La
prescripcin adquisitiva puede dirigirse no solamente contra quien posea ttulo de
propiedad en minuta o escritura pblica, sino tambin contra quin tenga inscrito su
derecho de propiedad en los Registros Pblicos

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1.4. Elementos esenciales de la prescripcin adquisitiva de dominio:

Para adquirir la propiedad por prescripcin es necesario que la posesin del


usucapiente ya sea persona natural o jurdica sea continua, pacfica, pblica y a ttulo de
propietario.

a. Continua.- Cuando la posesin es ejercida sin interrupcin alguna, sin


intermitencia y solamente se interrumpe si el poseedor pierde la posesin o es
privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por
sentencia se le restituye conforme estipula el Art. 953 del CC. Pero adems se
puede adicionar a su plazo posesorio el de aquel que le transmiti vlidamente el
bien conforme dispone el Art. 898 del CC.
b. Pacfica.- Cuando no media violencia en el tiempo de la posesin, es pacfica en
tanto nadie reclame o cuestione la posesin. As mismo, cuando el poseedor no
ejerce ningn acto violento para mantener de buena fe o ilegtimamente el bien.
c. Pblica.- Cuando el poseedor acredite ser propietario en defecto o ausencia del
titular, debe ser vista de todos (vires populi). La posesin debe ser de
conocimiento general y no se produce a escondidas de los dems, inclusive a vista
del propietario del bien de quin va a prescribir.
d. Poseer como propietario.- Esto es cuando la persona natural o jurdica posee el
bien, sin vnculo contractual, pero lo hace como si fuera el propietario del bien. Se
excluye en consecuencia a los poseedores inmediatos por ejemplo el
arrendatario, comodatario, anticresista, depositario, etc. Esta es una condicin
subjetiva, por ello el Art. 952 del C.C. seala que quin adquiere un bien por
prescripcin puede entablar juicio para que se le declare como propietario, es
decir la prescripcin adquisitiva de dominio es una accin procesal declarativa de
derecho y requiere nicamente de la formalidad a travs de este proceso.
e. Justo ttulo.- El ttulo viene a ser el documento que contiene el acto jurdico de la
transferencia de la propiedad y justo ttulo se configura cuando rene todos los
elementos de validez de la compra venta, tales como el precio, el bien, los
contratantes, etc., pero en el caso de la prescripcin falta que el que transfiere el
bien no es el propietario, por ello este requisito est ntimamente ligado a la
buena fe, lgicamente que si el ttulo fuera vlido sera improcedente la
prescripcin adquisitiva y estaramos ante una pura transferencia de la propiedad.

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f. Buena fe.- Es la creencia del poseedor que la persona que le transfiere el bien es
el titular del derecho de propiedad, y no lo ser cuando el poseedor conoce que
el bien es de propiedad de otra persona y no de su transferente. La buena fe se
parte del justo ttulo, es decir no har justo ttulo si no hay buena fe.
1.5. Interrupcin de la usucapin en va de consumarse:
La usucapin exige que el poseedor posea el bien durante el tiempo requerido y que el
propietario o titular del derecho no lo reclame durante ese tiempo, si el poseedor pierde
la posesin, o el propietario reclama el bien, entonces queda interrumpida la usucapin
una posesin interrumpida implica el fin de la posesin, e impide la usucapin, si se
vuelve a iniciar la posesin, ser esta una posesin nueva y distinta, no una posesin
empalmada con aquella otra concluida.
Gonzlez, G. (2005) la continuidad de a posesin implica que esta no se haya
interrumpido durante el plazo legal exigido para la usucapin. Adems, debe dejarse en
claro que si la usucapin ya se consum, entonces la presencia dela causal interruptiva
ser irrelevante.
Segn la doctrina clsica, la usucapin en vas de consumarse puede interrumpirse de
forma natural y de forma civil.

1.6. Modalidades y plazos de la prescripcin adquisitiva:

-Bienes inmuebles:

a) La prescripcin larga.- Requiere de Posesin continua, pacfica y pblica como


propietario por un plazo de diez aos o ms. Conforme prev el artculo 950 del
CC. Esto ocurre cuando la posesin es de mala fe, o aun cuando nos encontramos
frente a una posesin viciosa o violenta en su inicio.
b) La prescripcin corta.- Basta poseer cinco aos, en forma continua, pacfica,
pblica, a ttulo de propietario, adems de justo ttulo y buena fe. El justo ttulo
est referida a la existencia de documentos de adquisicin pero otorgado por el
legtimo propietario o que dicho ttulo este arreglado a derecho. Es poseedor de
buena fe quien cree en su legitimidad de la posesin.
-Bienes muebles:
A. Prescripcin larga.- Se requiere posesin continua, pacfica y pblica, como
propietario durante cuatro aos.

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B. Prescripcin corta.- Se exige adems la posesin como propietario durante dos
aos sierre que exista buena fe.

1.7. Requisitos especiales de la demanda de prescripcin adquisitiva de dominio


La demanda de prescripcin adquisitiva de dominio requiere aparte de los requisitos
generales sealados en los Artculos 424 y 425 del CPC, los requisitos especiales previstos
en el Artculo 505 del Cdigo Procesal Civil:

1. Se indicara el tiempo de la posesin del demandante y la de sus causantes, la fecha y


forma de adquisicin, la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el
bien, y cuando corresponda los nombres y lugar de notificacin de los propietarios u
ocupantes de los bienes colindantes.

2. Se describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se


acompaarn planos de ubicacin y perimtricos, as como descripcin de las
edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente
visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, segn la naturaleza
del bien, y cuando sea el caso, certificacin municipal o administrativa sobre la persona
que figura como propietario o poseedor del bien. El Juez podr, si lo considera necesario,
exigir la presentacin de los comprobantes de pago de los tributos que afecten el bien.
Esta exigencia no es porque sea un control o fiscalizacin del pago del tributo, sino para
verificar la calidad de propietario del poseedor, que es un requisito sine qua non para la
procedencia de la usucapin.

3. Tratndose de bienes inscribibles en un registro pblico o privado se acompaara,


adems, copia literal de los asientos respectivos de los ltimos diez aos, si se trata de
inmuebles urbanos, o de cinco aos si se trata de inmuebles rsticos o bienes muebles, o
certificacin que acredite que los bienes no se encuentran inscritos.

4. Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos de


tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos, sin perjuicio de los dems
medios probatorios que se estime pertinentes. Cuando se refiere a otros medios
probatorios, estos pueden ser documentos consistentes en recibos de agua, luz elctrica,
telfono, contratos diversos, declaracin jurada de autovaluo, etc., que prueben la
posesin y el ejercicio como propietario.

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5. Tratndose de deslinde se ofrecer como prueba, adems, la inspeccin judicial del
predio.

1.8. EMPLAZAMIENTO NECESARIO:


-Demandados.- En los casos de prescripcin adquisitiva de dominio se emplazar al
anterior propietario o a sus herederos.

-Demandados indeterminados o inciertos o con domicilio desconocido.- Cuando se


demanda a personas indeterminadas o inciertas, o con domicilio desconocido se realizara
por edictos, bajo apercibimiento de nombrarse curador procesal, en cuyo caso el plazo
ordinario para contestar la demanda no ser mayor de treinta das si el demandado se
halla en el pas y de cuarenta y cinco si estuviere fuera de l. Si no se apersona se nombra
curador procesal para que lo represente en el proceso.

-Citacin a los colindantes.- Asimismo en estos casos deber citarse a los colindantes y si
uno de ellos fuera el Estado se notificara al Procurador Pblico, al Representante Legal de
la entidad pblica, por ejemplo colinde por un lado con una Universidad o propiedad de
una Municipalidad, etc. y tambin al representante del Ministerio Pblico por las razones
expuestas en el punto 5.

1.9. PUBLICACIN DE LA DEMANDA:


Adems el Juez dispondr que el extracto de la demanda se publique por tres veces, con
intervalo de tres das, en el diario oficial y en un diario de mayor circulacin del lugar del
domicilio donde se halle el demandado. A falta de diarios en dicho lugar se har en la
localidad ms prxima y mediante edicto que se fijara en la tablilla del juzgado y en los
sitios que aseguren una mayor difusin. En los casos de que se trate de predios rsticos,
se efectuar asimismo la notificacin por radio difusin por cinco das consecutivos. En
atencin a la cuanta del proceso, el Juez puede ordenar su prescindencia de la
publicacin, realizndose solo en la tablilla del Juzgado y en los lugares que disponga el
Juez. Esto quiere decir que cuando se trate de un bien de poco valor, el costo de la
publicacin en el diario oficial a nivel nacional y del lugar donde se encuentre el bien va a
costar mucho ms.

1.10. INTERVENCION DEL MINISTERIO PBLICO:


En estas pretensiones cuando se trate de predios rsticos y la demanda se dirige a
personas indeterminadas o inciertas o con domicilio desconocido, as como, cuando el

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emplazado haya sido declarado en rebelda, el representante del Ministerio Publico
emitir dictamen antes de pronunciar sentencia. El dictamen ser expedido dentro de
diez das, bajo responsabilidad.

1.11. LA SENTENCIA Y LA INSCRIPCION REGISTRAL:


La sentencia que declare la adquisicin de la propiedad por prescripcin se retrotraer
hasta el momento en que se empez a usucapir, por lo que dicha sentencia ser un ttulo
para la inscripcin registral. Sin embargo, esta interpretacin no ha sido unnime en la
jurisprudencia registral. As, por ejemplo, por un lado se resuelve no admitir la
inmatriculacin de un inmueble debido a que la sentencia que declaraba la prescripcin
adquisitiva de dominio no tena todava una antigedad mayor de cinco aos, mientras
que por otro lado se puede admitir la inmatriculacin de un inmueble por el solo hecho de
presentar la sentencia judicial que declara la adquisicin por usucapin, lo cual es
correcto.

1.12. CONSULTA DE LA SENTENCIA:


Cuando el dictamen del Ministerio Publico fuere contrario a la pretensin demandada y la
sentencia que ampara la demanda no fuese apelada, se elevara en consulta a la Sala Civil
de la Corte Superior de Justicia conforme informa el Art. 508 del CPC. La consulta se sujeta
a las normas previstas en los Artculos 408 y 409 del Cdigo Adjetivo. El proceso se eleva
de oficio dentro de 5 das y dentro del mismo plazo despus de la vista de la causa ser
resuelta. No procede informe oral y durante la tramitacin de la consulta, los efectos de la
resolucin quedan suspendidos

1.13. Efectos de la sentencia de prescripcin adquisitiva de dominio


La sentencia que accede a la peticin es TITULO para la inscripcin de propiedad en el
registro respectivo y para cancelar a favor del anterior dueo, conforme as regula el
artculo 952 del CC. Si bien para efectos de la prescripcin adquisitiva de dominio se
requiere poseer como propietario, pero se exige el reconocimiento judicial para inscribir
en los Registros Pblicos. Adems quien adquiere un bien por prescripcin la accin
reivindicatoria es improcedente y el anterior propietario ya no podr recuperar el bien as
tenga ttulo inscrito en los Registros Pblicos. Justamente la usucapin se basa en la
presuncin de que quin permite, sin oponerse, que otro ocupe, posea, explote un bien
de su pertenencia, es sencillamente porque no lo necesita ni le interesa, y como tal
tambin significa una sancin.

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1.14. Diferencia entre el Titulo supletorio de dominio con la Prescripcin adquisitiva de
dominio:
1. El ttulo supletorio de dominio tiene por finalidad otorgar ttulo a una persona natural o
jurdica que posea un bien en forma inmediata, continua, pacfica y pblica que carece de
documentos que acrediten su derecho de propiedad, contra su inmediato transferente o
los anteriores a ste, o sus respectivos sucesores; en cambio la prescripcin se otorga al
poseedor de un bien que por un determinado especio de tiempo se hace propietario.

2. Cuando el bien inmueble no est inscrito en los RRPP da lugar a la formacin de Ttulo
Supletorio, mientras que si se encuentra inscrito la propiedad a nombre de persona
determinada, la demanda tiene que ser sobre prescripcin adquisitiva de dominio. El
artculo 2018 del CC seala que para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir
ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco aos, o en su defecto, ttulos supletorios,
mientras que el artculo 952 del CC, estipula que por la prescripcin adquisitiva de
dominio se cancela las inscripcin registral a favor del anterior dueo.

3. Tambin difieren en los procedimientos porque en la formacin de ttulos supletorios la


sentencia no es el ttulo inscribible en los Registros Pblicos, porque todo lo actuado tiene
que previamente protocolizarse en una Notara y despus se pasan a los Registros Pblicos
de la Propiedad Inmueble para su anotacin, en cambio en la Prescripcin Adquisitiva de
dominio la sentencia es ttulo para la inscripcin de la propiedad y para cancelar la que
aparece en el Registro.

4. En el titulo supletorio generalmente no hay contencin ni demandado, salvo que antes


de dictarse sentencia se presentara alguien formulando oposicin, en cambio en el
proceso de prescripcin adquisitiva existe contencin desde el inicio porque va dirigido
contra el anterior propietario del bien.

Propiedad Predial

Qu se entiende por propiedad predial?

Etimolgicamente la voz predio tiene su origen en el vocablo latino praedium, que


significa finca o fundo y que proviene de praes, praedis, "fiador", puesto que el predio, la

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tierra o la casa era la finca que se daba en dote, como si fuese la fianza del casamiento
(Enciclopedia Jurdica Omeba-Tomo XXII). El predio es la unidad fsica, materialmente
definida, conformada por un mbito de extensin territorial, con edificacin o sin ella,
tambin se alude con dicho trmino a las edificaciones en altura o porciones de subsuelo
que conforman unidades independientes.

Los predios son un tipo de bienes inmuebles y se consideran como tales a los terrenos, las
edificaciones (casas, edificios, etc.) e instalaciones fijas y permanentes (piscina, losa, etc.)
que constituyen partes integrantes del mismo, que no puedan ser separados sin alterar,
deteriorar o destruir la edificacin. Tambin, se consideran, como predios: a los terrenos,
departamentos, stanos, estacionamientos, azoteas, zona reservada de aires (por tener
esta participacin de propiedad sobre el rea de terreno), depsitos y tendales. 1

En el Per, la propiedad del subsuelo es un derecho distinto a la propiedad del suelo,


tanto en el plano legal como en la prctica son dos derechos independientes. El
propietario de la superficie (el suelo) no es propietario del subsuelo, es decir de lo que hay
bajo sus pies, que eventualmente pudiera ser una riqueza natural, minerales, petrleo o
gas. De all, que a modo de reflexin irnica, esa realidad se ha expresado en la pregunta:
Cul es la diferencia entre una persona que encuentra petrleo en Texas y una persona
que encuentra petrleo en Talara? La respuesta, clara e incontrastable es que en Texas
esa persona es rica, en Talara esa persona es pobre, por cuanto en el Per el Estado es
dueo del subsuelo y sus riquezas, as estn bajo la casa de cualquier ciudadano.2

Extensin de la Propiedad

La propiedad romana originariamente estaba reflejada en un concepto de tradicional


verticalidad, es decir el dueo del suelo era a su vez dueo ilimitado del sobresuelo y
subsuelo, as lo encontramos reflejado en el antiguo adagio "usque ad coelum el usque ad
inferos': traducida literalmente en la frase "Desde el Cielo hasta el Infierno". Todo dueo
dilataba la extensin de su propiedad, por arriba hasta el cielo subiendo a la esfera de los

1
Snchez, I.O. (2010). Derecho a la propiedad y a la posesin informal. Lima: Solvima Graf SAC.
2
Neuenshwander, J.C. (2009). Propiedad del subsuelo y los recursos naturales del Per: solucin y conflicto
econmico social. Per.

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astros y por debajo hasta las profundidades del infierno. Se entiende as, dentro de la
denominada teora romanista o de las escuelas medievales, la existencia de un dominio
ilimitado de los aires y del subsuelo. Dicha concepcin de la propiedad fue evolucionando,
surgiendo un contenido social del dominio, por la cual sin desconocer la propiedad, se le
limita y se le hace coherente con el inters de la comunidad sobre la base de su sentido
social. Surge como consecuencia de dicha evolucin, un nuevo concepto de la extensin
de la propiedad inmobiliaria, limitado por el factor de utilidad, el cual ha sido recogido en
nuestro ordenamiento civil; al respecto, encontramos que si bien nos referimos a la
propiedad vertical, esta vez ya no la entendemos como un concepto ilimitado, sino por el
contrario limitado por la utilidad reflejada en hechos materiales y concretos ejercidos por
el propietario; como por ejemplo, la construccin de determinados pisos de su
edificacin. El artculo 954 del Cdigo Civil extiende los alcances del poder jurdico del
propietario del suelo, dentro de los planos verticales del permetro superficial, hasta
donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho; dicho artculo tiene como fuente la
denominada teora moderna, formulada por Jhering, seguida por el Cdigo suizo de 1907
y el Cdigo alemn. El derecho de dominio no es ilimitado, pues la funcin social de la
propiedad y el rol que cumple dentro de la sociedad han superado el antiguo concepto
romano, segn el cual la propiedad no tiene lmites, pues va desde el cielo hasta el
infierno. As lo establece el artculo 954 cuando enmarca las fronteras del suelo y
sobresuelo en el principio de la utilidad (ARIAS-SCHREIBER). Por su parte, Christian
Larroumet precisa que debe reconocerse al propietario del suelo la posibilidad de utilizar
un espacio razonable por encima del suelo en la medida en que sea necesario para el
ejercicio de su derecho de propiedad (por ejemplo, para plantar, construir, etc.).

El Cdigo Civil en el Per, en su Artculo 954 establece que La propiedad del predio se
extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del
permetro superficial y hasta donde sea til al propietario en el ejercicio de su derecho. La
propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos
arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.3Esta disposicin legal, es
conveniente precisarlo, es concordante con lo dispuesto por la Constitucin Poltica del
Per que aplicando el criterio de propiedad estatal del subsuelo, establece en su artculo
66 que Los recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de la nacin.
El Estado es soberano en su aprovechamiento. Ambos instrumentos normativos son

3
Definicin recogida del Artculo 954 del Cdigo Civil Comentado del Per

13
expresin de la doctrina jurdica denominada Sistema Dominalista del Estado o de
Dominio Inminente del Estado, en el cual el Estado afirma, a priori, que es propietario del
subsuelo.

En el primer inciso quiere decir que su extensin vertical en el subsuelo y sobresuelo no


encerrara problema alguno, pues este derecho se prolongara hasta donde resulte de
provecho para su titular mediante proyecciones imaginarias que se seccionan
perpendicularmente el subsuelo y sobresuelo en funcin al permetro de la superficie.

En su segundo inciso quiere decir que si eres propietario, slo que no de los posibles
recursos naturales que se hallen en l.

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Representacin Cubista del Derecho de Propiedad

(Artculo 954 Del Cdigo Civil)

Sobresuelo Planos Verticales del


permetro superficial

Suelo

Subsuelo

Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo

El artculo 955 seala que El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o


parcialmente, a propietario distinto que el duelo del suelo.

El primer elemento vendra a ser el suelo. Este se define como la parcela de terreno
delimitada dentro de un plano mayor compuesto por el complejo urbano de la cuidad.
Considerada aisladamente, es decir separndola del sobresuelo y del subsuelo, seria
especficamente nada ms que una membrana fronteriza entre lo que constituye el
sobresuelo y el subsuelo. Como sea que se encuentre por encima o por debajo de l, aun

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por unos pocos centmetros, ya no podr considerarse que se encuentre en el suelo; sino
ms bien, en el sobresuelo o en el subsuelo, respectivamente.

De este modo, semejante entidad infinitamente delgada es tambin econmicamente


intil, porque no hay explotacin posible del suelo sin hacer uso de alguno de los otros
dos elementos. Sin embargo, en determinados casos podra reconocerse el suelo
individualmente considerado un valor en la posibilidad que otorga al propietario en su
calidad de poseedor mediato respecto del que posea el sobresuelo y/o el subsuelo, en la
conservacin de las potestades del propietario y en la posibilidad de que la propiedad del
sobresuelo y/o del subsuelo regrese para consolidares como en el caso de la superficie.

Diferente es el caso de sobresuelo y subsuelo, los cuales tienen similares caractersticas


entre ellos, estos componentes del predio si son fcticamente tiles para el propietario.
En el subsuelo puede ubicarse el estacionamiento de un edificio, puede construirse una
galera, puede utilizarse como depsito, la misma cimentacin de la construccin de una
edificacin hace uso del subsuelo, etctera. Ms sencillo es determinar la utilidad del
sobresuelo debido a que casi cualquier actividad humana se da teniendo como sustento
fsico el sobresuelo, las actividades familiares en una casa, las actividades recreativas en
un campo deportivo, las actividades laborales en oficinas, las actividades productivas en
edificios industriales, etctera.4

Se ubica dentro de las disposiciones generales aplicables a la propiedad predial; para


efecto de precisar que el subsuelo y el sobresuelo pueden ser materia de un derecho
exclusivo de propiedad, que recae en propietario diferente al titular del suelo

ACCIONES POR OBRA QUE AMENAZA RUINA

En el artculo 956 seala que Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legtimo inters
puede pedir la reparacin, la demolicin o la adopcin de medidas preventivas.

El artculo 956 del Cdigo Civil prescribe como presupuesto bsico para su aplicacin, la
existencia de una obra que amenaza ruina; al respecto el trmino obra, ms que
entenderla en su acepcin lata, es decir como todo aquello que produce un agente; debe
de ser entendida como una edificacin o las partes integrantes de la misma, incluyendo
en dicha acepcin la etapa del proceso constructivo; por su parte la amenaza surge como

4
Salas, J.C. (2013). El derecho real de superficie en la modalidad de derecho de propiedad. Lima: Printed in
Per

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el peligro de la provocacin de un grave dao que puede ocasionar hasta su destruccin,
poniendo en riesgo con ello la seguridad no solo de los titulares de los predios
colindantes, sino de los terceros. Al respecto, conforme lo seala Max Arias-Schreiber, el
artculo 956 no exige que el bien se encuentre en estado ruinoso, sino que basta que haya
amenaza de dao, como sucede cuando tiene rajaduras o desprendimientos y existe un
peligro potencial para los vecinos y transentes. Por su parte, Manuel.

Tiene un legtimo inters para que pueda pedir la reparacin, demolicin y medidas
preventivas. Al respecto en el artculo 51 del Reglamento de la Ley N 27157 de
regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fbrica y del
rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, al
definirse los tipos de obra de edificacin, se seala que la reparacin es la obra que
consiste en reforzar o reemplazar elementos estructurales daados; y a la demolicin se
le define como la obra que elimina planificadamente una edificacin, en forma total o
parcial, para ejecutar una nueva o cumplir alguna disposicin emanada de la autoridad
competente. Tanto la reparacin como la demolicin se ejecutan a travs de la autoridad
municipal, cumpliendo con los trmites de licencia de obra y dems, que exigen la citada
Ley N 27157 y su Reglamento. Con respecto a las medidas preventivas antes sealadas,
debe de entenderse que las mismas son acciones transitorias, que se ejecutan sobre el
predio afectado, para eliminar temporalmente el peligro existente. Pueden inclusive, en
tanto se lleva a cabo el trmite de reparacin o demolicin, ejecutarse las citadas
acciones.5

Regulacin especial de la propiedad predial

En el Articulo 957 del Cdigo Civil Peruano seala que La propiedad predial queda sujeta
a la zonificacin, a los procesos de habilitacin y subdivisin y a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

La zonificacin es la parte del plan regulador que trata de la organizacin integral de las
ciudades. El plan regulador, a su vez, es el conjunto de normas y disposiciones tcnicas,
legales y administrativas, mediante las cuales se propone la ms adecuada utilizacin de la
tierra. La zonificacin est a cargo de las municipalidades provinciales. A travs de ella, las

5
Definicin recogida del Artculo 956 del Cdigo Civil Comentado del Per

17
municipalidades condicionan y regulan el Uso de la propiedad predial de acuerdo con el
bien comn, con prevalencia sobre los intereses particulares. As, hay zonas industriales,
de comercio, residenciales, de usos especiales, monumentales, entre otras, y en cada una
de ellas se permiten -y se prohben- determinados usos, coeficientes de edificacin, reas
mnimas libres, retiros, alturas, etc.

Los procesos de habilitacin son trmites que consisten bsicamente en el cambio de uso
de tierras rsticas o eriazas y que requiere la ejecucin de servicios pblicos. La Ley N
26878 norma el procedimiento para la aprobacin de habilitaciones urbanas. El Decreto
Supremo N 011-98-MTC aprueba el Texto nico Ordenado del Reglamento General de
Habilitaciones. Los procesos de habilitacin son de competencia de las municipalidades
distritales. El procedimiento tiene dos etapas: la aprobacin de la habilitacin y la
recepcin de obras. La aprobacin de la habilitacin tiene por objeto que el interesado
obtenga la conformidad tcnica de su proyecto y las condiciones urbansticas que debe
respetar. La recepcin de obras, por otro lado, tiene por objeto que el interesado obtenga
la conformidad de las obras que haya ejecutado en concordancia con la habilitacin
urbana aprobada. Existen diversas clases de habilitaciones urbanas, reguladas en el
Reglamento Nacional de Construcciones, tales como para uso de vivienda, para uso de
vivienda temporal o vacacional (playas, por ejemplo), para usos industriales, entre otras.
Cada una de ellas tiene condiciones y requisitos especiales.

La subdivisin consiste en la particin de terrenos habilitados en fracciones. La subdivisin


puede ser sin obras o con obras. Las subdivisiones sin obras son aquellas que no requieren
la realizacin de ninguna obra adicional de habilitacin de carcter pblico, como la
apertura de calles o pasajes, construccin de veredas, tuberas, etc. Las subdivisiones con
obras de habilitacin son aquellas que requieren obras de carcter pblico para ser
factibles.

Debe distinguirse entre subdivisiones e independizaciones. Las independizaciones son


divisiones de predios rsticos. Tambin se mencionan independizaciones tratndose de
bienes exclusivos en un rgimen de unidades de propiedad exclusiva y propiedad comn.
Cada unidad inmobiliaria se "independiza" en una partida registral.

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Con respecto a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas,
existen diversas normas que limitan la propiedad predial. Tal es el caso de la legislacin
sobre bienes culturales o de los servicios pblicos.6

Propiedad horizontal

En el artculo 958 seala que La propiedad horizontal se rige por la legislacin de la


materia.

La propiedad horizontal (conocida hoy como rgimen de unidades inmobiliarias de


propiedad exclusiva y propiedad comn) es una modalidad de la propiedad en la que
coexisten bienes de dominio exclusivo y bienes de dominio comn. El titular de cada
seccin independiente goza de un derecho de propiedad individual, con las caractersticas
de la propiedad regulada en el Cdigo Civil. La diferencia con la propiedad del Cdigo Civil
(la de los predios, en particular) radica principalmente en la extensin del derecho sobre
el bien. La propiedad de los predios se extiende al subsuelo y sobresuelo de manera
ilimitada, hasta donde es til al propietario (artculo 954 del Cdigo Civil). En la propiedad
horizontal (en el caso de edificios) el dominio exclusivo se extiende hasta el lmite de las
secciones de arriba y de abajo. Hay, si se quiere, una propiedad superpuesta sobre otra.
De all proviene precisamente el nombre de propiedad horizontal.

La propiedad horizontal se ha desarrollado rpidamente en los ltimos tiempos. Se trata


de una institucin jurdica cambiante que posee gran vitalidad. Por ello el Cdigo Civil no
la regula, remitindose a la legislacin de la materia.

El Cdigo Civil de 1936 no se refiri a la propiedad horizontal como la conocemos hoy. El


Cdigo regulaba, sin embargo, los pisos de edificios que pertenecan a propietarios
diferentes. En el ao 1946 se dict la Ley N 10726, establecindose disposiciones acerca
de los pisos de edificios. Esta norma es considerada la primera Ley de Propiedad
Horizontal en el Per.

El Decreto Ley N 22112 derog a la Ley N 10726 Y estableci el rgimen de propiedad


horizontal. El Decreto Ley N 22112 fue a su vez derogado por la Ley N 27157, norma que
est vigente en la actualidad. La legislacin de la materia a la que alude el artculo 958 del
Cdigo Civil es la Ley N 27157 y su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N 008-

6
Definicin recogida del Artculo 957 del Cdigo Civil Comentado del Per

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2000MTC. La Ley N 27157 Y su Reglamento se aplican a las unidades inmobiliarias en las
que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes, tales
como edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto;
quintas; casas en copropiedad; y centros y galeras comerciales o campos feriales. 7

7
Definicin recogida del Artculo 958 del Cdigo Civil Comentado del Per

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Conclusiones

La palabra prescripcin etimolgicamente proviene de dos vocablos latinos: PRE y


ESCRIBERI, que significan inscripcin previa debido a que cuando haba que hacerlo
valer era necesario convocarlo al comenzar la exposicin.

La prescripcin adquisitiva o usucapin, es la adquisicin de la propiedad por efecto


de la posesin prolongada durante cierto plazo de tiempo o tambin por la posicin
corta de un tiempo menor sobre un bien inmueble o mueble que se pretende declarar
la propiedad.

La prescripcin puede ser planteada ya sea por persona natural o jurdica

La prescripcin se puede dar en el mbito judicial, administrativo, y notarial dicha


diferencia es que en el mbito notarial como administrativo se llegara a obtener
como resultado final una cosa debida mientras en el mbito judicial se obtendra
como resultado final una cosa juzgada.

En el proceso de la prescripcin adquisitiva de dominio no da lugar a la reconvencin


de acuerdo a lo estipulado en el artculo 490.

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Referencias bibliogrficas.

Gonzales, G. (2014). La propiedad mecanismos de defensa. Lima, Per: gaceta jurdica.

Gonzales, G. (2005). Derechos reales. Lima, Per: juristas editores.

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