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ARNALDO RIZZARDO

PROMESSA DE
COMPRA E VENDA
E PARCELAMENTO
DO SOLO URBANO

Leis'G.766/79 e 9.785/99

1 O. edio
revista, atualizada e ampliada

THOMSON REUTERS

REVISTADOS
TRIBUNAIS'
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
E PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
Leis 6. 766179 e 9. 785199

1 O." edio revista, atualizada e ampliada

ARNALDO RIZZARDO

1.' edio: 1980 - 2. ' edio: 1983 - 3.' edio: 1987 - 4.' edio: 1996 -
5.' edio: 1998 - 6.' edio: 2003 - 7.' edio: 2008 - 8.' edio: 2011 - 9.' edio: 2013.

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aGyuiri h)
;: ;, livrarinrt.rorn.br

desta edio [2014]


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MARISA HARMS
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P rofissional

Fechamento desta edio [17 .04.2014]


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EDITORA AFILIADA

ISBN 978-85-203-5215-1
Dedico este trabalho
minha esposa
MARIA HELENA;

aos meus filhos


VERUSCA,

CARINE,

ARNALDO FILHO

e MARIA LuizA;
e memria de meu pai
ANTNIO RIZZARDO,

e de minha me
VICTRIA p RIZZARDO.
SUM RIO

INTRODUO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

1 . EVOLUO HISTRICA DO PARCELAMENTO DO IMVEL E DA PRO


MESSA DE COMPRA E VENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . 15
1 . 1 Razes histricas e sociais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1 . 2 Primrdios da promessa de compra e venda. O direito portugus e o
francs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1 . 3 O direito civil ptrio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1 . 4 Quadro das leis especiais reguladoras. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . 19

2. APLICAO DA LEI 6.76611979 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23


2 . 1 Revogao expressa e revogao tcita de leis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . .. . . . . . . . . . . . . . 23
2.2 Leis em vigor relativamente ao parcelamento do solo urbano. .. . . . . . . . . . . . . . 24
2.3 Dispositivos em vigor do Dec.-lei 58 e do Dec. 3.079 . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . 24
2 .4 Aplicao da Lei 6.766 aos contratos relativos a imveis desmembrados . . . . 25
2.5 Imveis rurais e incidncia da Lei 6 . 766 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
2.6 Aplicao da lei no espao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . .. .. . 31
2.7 Competncia dos Estados e Municpios para legislarem complementar-
mente . . . . . . . .. . . .. . . . . .. . . . . . . . . .. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
2 .8 Desmembramentos no suj eitos ao procedimento da Lei 6. 766 . . . . . . . . . . . . 33
2.9 Loteamentos implantados atravs de doaes e outras formas de alie-
naes .. . . .. . . . . . . . . . . . .. . . ... ...... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .. . . .. 34

3. LOTEAMENTO . .. . . . . . . . . . .. . .. . . . . .. . . .. . . . . . . ... . . . . . ... . . .. .. . . .. . . . . . . . .. . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . .. . . 37


3 .1 Definio de loteamento e lote . . . . . . . . .. .. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
3.2 Condies para o loteamento . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
3.3 Requisitos urbansticos . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
3.4 Proj eto do loteamento . .. . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . .. . . . . . .. .. . . . . . . . . . . . . .. . 47
3.4.1 Fase preliminar .. . ... . . . . . . . . . . . . . . .. .. . . . .. . . . . ... . . .. .. . . ... . . .. .. ... .. . . . . . .. . . . . . . . . . .
. 47
3.4.2 Fase do proj eto definitivo . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . 49
3.5 Aprovao do projeto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . ... . .. . . . . . . ... . . . . . 51
3.6 Loteamentos fechados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.6.1 Distino entre loteamentos fechados e condomnios fechados . . 56
3.6.2 Aplicaes prticas dos condomnios aos loteamentos fechados. ... . . 60
8 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

4 . DESMEMBRAMENTO E DESDOBRE DE REA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . 65


4 .1 Desmembramento e o Dec.-lei 58. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
4.2 loteamento e desmembramento. Definies e distines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
4.3 O processo do desmembramento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
4.3 . 1 Aspectos conceituais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
4.3.2 Condies . . . . . . . . . . . ..... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
4.3.3 Proj eto do desmembramento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
4.3.4 Aprovao do projeto . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . ....... 71
4 .4 Desdobre de rea . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

5. REGISTRO D O LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75


5. 1 Os documentos necessrios para o registro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
5.2 Procedimento cartorrio preliminar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
5.3 O ato do registro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
5.4 Registro em mais de uma circunscrio imobiliria . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
5.5 Indisponibilidade dos espaos pblicos . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
5.6 Cancelamento do registro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .... . ... . . 89
5.7 loteamento parcial da propriedade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
5.8 Alterao e cancelamento parcial do loteamento . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
5.9 Transmisso da propriedade loteada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
5.10 Falncia do loteador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
5.11 Mudana na destinao do loteamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

6. O CONTRATO . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . 95
6.1 Definio de contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. 95
6.2 Definio de contrato de promessa de compra e venda. . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . 96
6.3 Fins do contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
6.4 Natureza obrigacional da promessa . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . .. .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
6.5 Obrigao de fazer e execuo coativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
6.6 Compromisso de compra e venda em incorporaes imobilirias . . . . . . . . . 100
6.6. 1 Compromissso de compra e venda e as garantias da hipoteca e da
alienao fiduciria institudas no imvel objeto da incorporao
imobiliria . . . . . ... . . . . .. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
6.7 Contrato e custos de urbanizao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

7. PR-CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109


7 . 1 Conceito de pr-contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
7.2 Execuo coativa do pr-contrato e das formas assemelhadas. . . . . . . . . . . . . . . 1 12
7.3 O registro do pr-contrato . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 13
SUMRIO 9

8. DIREITO REAL E DIREITO PESSOAL.... .... . . ...... . ..... . ..... . . .... . .... . ... . .. . ... . . .... . ... 115
8.1 Distino entre direito real e direito pessoal. ..... ................. .... .......... . . . ... 115
8.2 Compromisso de compra e venda e direito real. Conceitos de vrios
autores ...... ...... . .... . . . ... .. . ... . . . .... . . ........... . ................... ..... . .. ....... ..... . ..... . .. 116
. .

8.3 Efeitos do registro do compromisso e direito real . .... . . ..... . .... ...... . ... . . ... . . 118
8.4 Comparaes entre promessa e escritura pblica definitiva de compra
e venda . ........ ... . ....................... . . ...... ... . ....... .................. ...................... ... 121
. .

8.5 Efeitos reais do compromisso registrado ......... ...... . .. .. . . .... . . ... . . .... . . .. .. ..... 121
8.6 Compromisso e ao reivindicatria . . . .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122

9. FORMA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA . ........ . .... . . .... . .......... . . .... ..... 125
9.1 A forma dos negcios jurdicos, segundo o Cdigo Civil... .............. ...... 125
9.2 Requisitos do instrumento em imveis loteados ..... . ... . . . .... . ....... ......... ... 126
9.3 Responsabilidade pelos encargos de implantao do loteamento .......... 127
9. 4 A forma nos imveis no loteados . . .. . ........ ...... ... .. . ..... .............. . . .... . .... . .. 128

10. REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA ... ..... . . . . .... . . . . .. . ... ...... . .. 131 . .

10.1 A inscrio e a averbao na vigncia da lei anterior, Dec. 4 .857 . . . . . . . . . . . 131


10.2 Aplicao do sistema anterior aos contratos atuais ... . . ............. .. . .. . .... . . .. 132
10.3 Matrcula e registro de imveis loteados . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . .. . . . ..... ...... ..... 133
10.4 Matrcula e registro de imveis no loteados..... . .. . .... . .......... .... ...... ........ 133
10.5 Requisitos da matrcula ... . . ........... . ......... ........ .......... .... . . .................. . ..... 133
10.6 Requisitos do registro ....... . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . 134
10. 7 Efeitos do registro . .. . ......... . ... . ... . . .. ..... ..... ..... . . ... . ..... . ... . .. . ...... .................. 134
10.8 Embargos de terceiro na promessa de compra e venda no registrada . .. 135
10.9 Imposto de transmisso imobiliria na promessa de compra e venda. ... 138

11. RESCISO E CANCELAMENTO DO CONTRATO NO REGISTRO DE IM-


VEIS 141
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11 .1 Resciso e cancelamento dos contratos atinentes a imveis loteados e


intimaes .......... ........ . .... . ..... ....... ............. . . . . . .. .. ... . . ..... .............. . ..... ..... . . 141
11. 2 Resciso dos contratos atinentes a imveis no loteados . . ...... ..... ....... . 143 . .

11.3 Injustia de tratamento referente a imveis loteados .. . . . . . . . . . ... . . . . . .. . . . .. . . . 145


11.4 Mora do promitente comprador em receber a escritura . ........ . . . . . . . . . . . . . . . 146
11.5 Resciso dos contratos de promessa de compra e venda de imvel finan-
ciado pelo Sistema Financeiro da Habitao ......... . . . . . . . .... . . . . . ... . . . . . . . . . .. . . . 147
11.6 Quitao, pelo seguro, do contrato de financiamento de imvel prometido
vender pelo financiado . ......... . .. . . .... ... . . .... . .... . .... . . . ...... . . . . ......... . ...... ........ 150
11. 7 Efeitos da resciso ou do cancelamento do contrato perante terceiros .. 151
11.8 Descabimento da resciso se o preo se encontra substancialmente satisfeito 152
1 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

12. CLUSULA PENAL . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155


12.1 Clusula penal nas promessas de imveis loteados e devoluo do valor
pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . 155
12.2 Clusula penal nas promessas de imveis no loteados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

13. O ARREPENDIMENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161


13.1 Arrependimento nos imveis loteados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
13.2 Arrependimento nos imveis no loteados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
13.3 Arrependimento e clusula resolutiva expressa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . 165
13.4 Arrependimento pelo promitente comprador, ou desistncia do negcio,
e restituio do valor pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . 166

14. PURGAO DA MORA NAS PRESTAES EM ATRASO . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . 171


14.1 Promessas de compra e venda registradas, de imveis loteados ou no . . . 171
14 .2 Promessas de compra e venda no registradas, de imveis loteados ou
no . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . 172
14.3 Forma de notificao vlida para a constituio em mora e para os fins da
Lei 6 .766 . . . . . . . . . . . . . ... . . . .. . ....... . ... . . . . ... . . . . . . . . .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... . . . . . .. . . . . . . . .. . 175

15. ADJUDICAO COMPULSRIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . ..... . . ... . . . . . . 179


15 . 1 Fundamentos da adjudicao compulsria . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
15.2 Procedimento da adjudicao . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
15.3 Condies para a propositura da ao, necessidade ou no do registro do
contrato . . . . . .. .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . .. . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .. . . . . . . . . . . 181
15.4 Adjudicao compulsria e execuo especfica atravs dos arts. 466-B
e 466-C do CPC . . . . . . . . . . .... . . .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...... . . . . . . . .... . ..... .... . . . . . . . . . .. . .. ... . . . 186
15.5 Possibilidade de qualquer ao ou defesa, mesmo sem o registro da conven-
o . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189

16. ACESSES E BENFEITORIAS DE IMVEIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191


16.1 Nulidade da cominao da perda das acesses e benfeitorias nos contratos. . . 191
16.2 Conceito de acesses e benfeitorias . . . . .. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . .. . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . 191
16.3 Direito indenizao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
16.4 Direito de reteno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
.

17. DAS OUTORGAS NOS CONTRATOS DE PROMESSA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197


17.1 Necessidade da outorga do cnjuge para a validade plena do contrato . . . . 197
17 .2 Validade relativa na ausncia do consentimento conjugal. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . 198
17 .3 Prejuzo do compromissrio se prevalente a nulidade absoluta . . . . . . . . . . . . . 199
17.4 Presena do cnjuge nas cesses de promessas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
17 .5 Citao do cnjuge nas aes de resciso . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
17.6 Interpelao do cnjuge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . 20 1
SUMRIO 11

18 . A CESSO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E A PROMESSA DE


CESSO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
18. 1 A cesso de promessa no direito brasileiro e estrangeiro . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . 205
18.2 Cesses de imveis loteados . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
18.3 Cesses de imveis no loteados . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .. . . . . . . . . . . . 208
18.4 Cesso feita pelo compromitente vendedor . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . .. . . .. . . . . . . .. . . . . . . 210
18.5 Direito de ao do cessionrio contra o promitente vendedor . . . . . . . . . . . . . . . 210
18.6 Promessa de cesso de compromisso de compra e venda e o registro . . . . 21 1
18.7 Cesses de imveis que integram desapropriaes para parcelamentos
populares e registro dos respectivos instrumentos como ttulos de pro-
priedade .. . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 212

19 . ANTECIPAO DO PAGAMENTO E AO CONSIGNATRIA . . .. . . . . . . . . . . . . . . 215


19 . 1 A antecipao do pagamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .. . . .. . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
.

19 .2 Mora do credor . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . .. . .. . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .. . . . . . . . . . . .. 216


.

19.3 Consignao para antecipar o pagamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 .

19 .4 Atraso nas prestaes e consignao . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . .. .. . . .. . ... . .. . . . . . . . . . . .. . . 219


19.5 Depsito insuficiente e prestaes peridicas . . . . .. . . . . . ... . . .. . . .. . . .. . . . . . . . . . . . . . . 22 1

20. LOTEAMENTOS IRREGULARES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . 225


20. 1 Regularizao do loteamento pelo proprietrio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . .. 225
20.2 Regularizao do loteamento pela Prefeitura Municipal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
20.3 Desconsiderao da personalidade jurdica na responsabilidade dos
!ateadores e titularidade do Ministrio Pblico para a ao civil pblica . . . . . . . . 234

2 1 . ASPECTOS PENAIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239


2 1 . 1 O direito anterior Lei 6 . 766 .. . . . ... . . ... . . . .. .. . . ....... . .... . . .... . ..... ............... ... 239
2 1.2 Consideraes sobre as infraes . . . . . . .... . . . . .. ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .. . . . ... . .... . 240
2 1.3 Consideraes sobre os agentes e os elementos das figuras penais pre-
vistas na Lei 6. 766 . . . . . . . . . . ....... . . . ..... ..... ..... ......... .. . .. . .. . . ....... ..... . . . ..... .... .. 24 1
.

2 1.3.1 Sujeito ativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... 24 1


2 1.3.2 Sujeito passivo .. ... .. . ...... .... . ... . ........ ........ . . ... . . .. .......... ...... ........ . ... 24 1
2 1.3.3 Objetividade jurdica . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . .. . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
2 1 .3 .4 Elemento subjetivo ... . . . . . . . . .. . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .... . . .. . . . ... . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

22. FATOS PUNVEIS EM ESPCIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245


22. 1 Delitos com penas de recluso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
22.2 Delitos qualificados . . ........ . ... . . .. . . ... ... ...... .... . . . . . ... . . . .. . . ... .... . . . . . . ....... ....... . . 252
22.3 Delitos com penas de deteno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .... . . ... . . .. . . . . . . .. . . . . . . . 255
22 .4 Sanes disciplinares e suspenso dos pagamentos das prestaes . . . . . . . . 257
1 2 i PROMESSA DE COMPRA E VENDA

BIBLIOGRAFIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259

LEGISLAO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
Lei 6.766, de 19.12.1979 . . . . . . .... . . .. . . ... . . . . . .. . . . . . . . . .. . . . ..... . . ... . . . . . ... . . . . . .... . .............. . . . 263
Dec.-lei 58, de 10. 12.1937, com as modificaes introduzidas pela Lei 649/1949 e
pela Lei 6.014/1973 . . . . . . . . . . .... . ... . . . . . . . . . . .... . ... . . . . . . . . . . . . . . . . ... ....... . . . . . . . . . . . . .. . . 277
Lei 5 .869, de 11.01.1973 . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . 282
Lei 6.015, de 31.12.1973 ... ... . . . .. . . . . . . . . . ............... . . . . . . . . .... . . .... . . . .... . . . . . . . . ... ....... ... . . . 283
Dec.-lei 745, de 07 .08.1969 . . . . . . . . . . ...... . . .... .... . . . .. .............. .. . .. . . . . . . . .... . . . . . . . . . . . . . ... . . . 283
Dec.-lei 271, de 28.02.1967 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .... . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . ... . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . 283
Lei 4.380, de 21.08.1964 . . . . . . . . . .... . ..... . .. . . . . .... . . . . ... .. . . . . ... . ... . . .. .......... . . .. . . . ... . . . .... . .. 284
Dec.-lei 1.608, de 18.09 . 1939 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .... . ... . . . . . . . . . .... . . . . . . .. . . . . . .... . ..... . . . . . . . . . . . . . . . 284

OUTRAS OBRAS DO AUTO R .. . . .... . .. . . . . . . . . . .


. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
I NTRODU O

O instituto da promessa de compra e venda foi uma primeira tentativa para


o acesso do homem urbano propriedade, cuja problemtica iniciou a apare
cer com o aumento da industrializao e o fenmeno da concentrao de levas
de trabalhadores nas cidades. Em parte, a soluo significou o nico meio de
transformar o operrio ou o homem de pequenos rendimentos em proprietrio.
Acontecendo o fenmeno do aumento populacional, no Brasil, a partir do
surgimento das indstrias, especialmente depois da Revoluo de 1 930, quan
do as cidades comearam a ter um impulso considervel em seu crescimen
to, as promessas de compra e venda apareceram como consequncia natural,
coadunando-se a aquisio da propriedade capacidade econmica das classes
especialmente obreiras.
Entretanto, a realidade social muito se alterou desde a poca da vigncia do
Dec.-lei 58/1937, e de seu decreto regulamentador. Naquela ocasio, o objetivo
maior assentava-se na proteo dos promitentes compradores, no raramente
esbulhadas por manobras fraudulentas dos loteadores, que recebiam as presta
es e aps negavam a tradio definitiva do imvel.
O decreto-lei citado, como era normal, no disps sobre normas de urba
nizao das cidades, pois no tinha alcance para prever as dimenses fsicas da
problemtica econmico-social que adviriam no futuro. E como refere a justi
ficao do proj eto do ento Sen. Otto Lehmann, que redundou na Lei 6 . 766, a
realidade nacional, no decurso desses 40 anos de vigncia do Dec.-lei 58/193 7,
transfo rmou-se por completo , passando a ser, o Brasil de hoj e , um pas de carac
tersticas marcadamente urbanas, com mais de 70% de sua populao localizada
nas cidades brasileiras.
Por estas e outras razes, a legislao mostrava-se deficiente, j que tinha
apenas, como objetivo maior, tutelar o homem sujeito da relao contratual.
Os grandes problemas de urbanizao, as condies de sanidade para a implan
tao de novos aglomerados humanos, uma infraestrutura condizente com a
capacidade quantitativa do loteamento passaram a se apresentar como pressu
postos primordiais na reformulao das normas sobre a matria.
As perspectivas de melhores condies de vida nos centros urbanos, a ine
ficcia dos governos quanto a uma efetiva assistncia classe rural e colocao
da mo de obra excedente acarretaram uma expanso desajustada das cidades,
alargando-se sobremaneira as reas perifricas, habitadas sobretudo pelas pesso
as com menores recursos e pelos que demandaram do campo.
14 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

O presente trabalho fixou-se em quatro assuntos bsicos: o loteamento e


desmembramento ; a promessa de compra e venda de imveis loteados; a pro
messa de compra e venda de imveis no loteados; e os aspectos penais.
Vrias denominaes so empregadas para expressar os contratos de pro
messa: compromisso de compra e venda, promessa de compra e venda, pr
-contrato - designao esta usada por Pontes de Miranda, traduzida literalmente
da lngua germnica, em seu Tratado de Direito Predial.
Carvalho Santos fala em "promessa de contrato preliminar" , ao passo que
Caio Mrio da Silva Pereira reduziu a expresso para " contratos preliminares" .
Orlando Gomes adotou a frmula "promessa d e venda" , comportando apenas
execuo coativa a promessa irretratvel e registrada. Entretanto, a denomina
o mais corrente "compromisso" ou "promessa" de compra e venda, palavras
que se equivalem, pois ambas significam a ideia de que o contrato ora abordado
tem por obj eto um contrahere futuro.
A Lei 6. 766 procurou uniformizar a nomenclatura legal adotada, de modo
a compatibiliz-la com as noes j urdicas que pretende exprimir, preferindo
expresses como "promissrio comprador" , "promessa de compra e venda" ,
"compromisso de compra e venda" , "promessa de cesso" , "loteador" , "proprie
dade loteada" etc.
Em 1999, surgiu a Lei 9. 785, alterando vrios dispositivos da lei anterior, e
introduzindo novos preceitos, merecendo destaque aqueles relativos aos requi
sitos para o loteamento e os que dispensaram certas exigncias para os parcela
mentos populares, promovidos pelos entes pblicos envolvendo reas em desa
propriao. Uma das modificaes de grande importncia est na atribuio da
competncia ao Municpio para definir os ndices urbansticos de parcelamento e
ocupao do solo, no mais permanecendo a percentagem mnima de 35% da gle
ba para a reserva de reas pblicas. O limite passa a ser definido pelo Municpio.
Mereceram ateno as modificaes trazidas pelas Leis 1 0.932, de
03.08 .2004; 1 1 .445 , de 05.01 . 2007; 1 2 .424, de 1 6.06.20 1 1 ; e 1 2.608, de
1 0.04. 20 1 2 , tratando sobre a infraestrutura e novas exigncias dos loteamentos
e parcelamento do solo urbano, sobre o registro das reas destinadas a uso p
blico e que passam a integrar o seu domnio, sobre a aprovao de projeto em
reas suscetveis de deslizamentos de grande impacto, inundaes bruscas ou
processos geolgicos ou hidrolgicos correlatos, e sobre a proibio em aprovar
projetos de loteamento e desmembramentos em reas de riscos definidas como
no edificveis no plano diretor ou em outras legislaes. Procurou-se, nesta
nova edio, trazer a viso mais recente dos tribunais e da doutrina, acerca de
vrios assuntos, o que importou em rever alguns posicionamentos antes de
fendidos. Com isso, procura-se manter o dinamismo e a presena do livro aos
tempos atuais.
1
EVOLUO HIST RICA
DO PARCELAMENTO DO I M VEL
E DA PROMESSA D E COMPRA E VEN DA

SUMRIO : 1 . 1 Razes histricas e sociais 1 . 2 Primrdios da promessa de


-

compra e venda. O direito portugus e o francs 1 .3 O direito civil ptrio


- -

1 .4 Quadro das leis especiais reguladoras.

1 . 1 Razes histricas e sociais

A evoluo do direito uma consequncia das transformaes sociais .


Modificando-se as situaes sociais e polticas, surge a necessidade de
adaptaes, na busca constante de se encontrarem solues adequadas e certas
aos litgios, grande parte das vezes trazendo os matizes caractersticos dos mo
mentos histricos em que vivemos.
A propriedade imvel passou a ter uma maior importncia quando o ho
mem se urbanizou. Os loteamentos, atravs de contratos de promessas de com
pra e venda, correspondem a uma forma de socializao da propriedade.
O fenmeno social fez-se sentir sobretudo com o desenvolver da Revolu
o Industrial. Prevaleciam, ainda, filosofias individualistas, que separavam as
pessoas em classes e impondo tipos caractersticos de estruturas. Na poltica,
preponderava o absolutismo; na economia, dominava o colonialismo e no co
mrcio, o mercantilismo. Mas, com a inveno da mquina, localizando-se as
populaes nas periferias das cidades, sofrendo total explorao dos patres,
percebendo apenas o suficiente para sobreviver, as concepes individualistas
do homem comearam a ceder diante do fenmeno que se descortinava: o apa
recimento das entidades de classe, dos sindicatos e dos movimentos paredistas.
Paulatinamente vieram as conquistas sociais, fruto de novas definies fi
losficas, das doutrinas socialistas inspiradas no quadro da proletarizao das
classes trabalhadoras, que sofriam injustias de toda ordem.
Mas coexistiam as duas classes sociais : a dos patres, ou capitalistas e bur
gueses, e a dos proletrios ou assalariados. E perduram at hoje. Os loteamentos
surgiram como decorrncia da necessidade de se adaptar a propriedade capa
cidade econmica da ltima classe, que se fixou nos grandes centros industria
lizados e de constante aumento de mo de obra.
16 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

No Brasil, as cidades desenvolveram-se desde a Revoluo de 1 930 quando


apareceu a nova modalidade de comrcio, ou seja, de venda de terrenos a presta
es. Foi uma decorrncia imposta pelas contingncias econmicas das pessoas.
O comprador no dispunha de condies para atender, de pronto, a soma exi
gida pelo vendedor; permitiu-se, ento, que ele saldasse o preo em prestaes,
coadunadas ao seu poder econmico.
Em geral, o proprietrio se comprometia a vender o terreno em prestaes
peridicas, incluindo, na avena, a clusula resolutiva expressa, em ocorrendo a
simples mora no atraso das prestaes. Estipulava-se a clusula do decaimento, por
meio da qual o promissrio inadimplente perdia todas as quantias entregues. Inclu
sive, tolerava-se a mora com a finalidade pura e simples de rescindir a conveno
e locupletar-se com o que havia recebido. Decorrncia disso, lesados, os promiss
rios perdiam as economias, conseguidas com grande sacrifcio, e o imvel.
No podia passar despercebida a situao vigente. Os legisladores comea
ram a se preocupar com o fenmeno. Solues eram procuradas, iniciando-se
a fase de juridicizao dos loteamentos, com a apresentao de projetos de lei,
regulando a matria. Em 1 936, como relata Pontes de Miranda, "foi apresentado
Cmara dos Deputados, proj eto de lei sobre a compra e venda de imveis a
prestaes. O autor, o ilustre Valdemar Ferreira, analisava os males da falta de
legislao especial, alguns devidos desonestidade de empresas loteadoras" .1
Introduzidas algumas modificaes durante a tramitao na Cmara, o
projeto foi para o Senado, mas quando imposto o golpe de estado por Getlio
Vargas, em 1937. Dissolvido o Congresso Nacional, o Poder Executivo trans
formou o projeto em Dec. -lei, que tomou o n. 58, com a data de 1 0 . 1 2 . 1 93 7 . O
diploma sofreu regulamentao atravs do Dec. 3 .079, de 1 5 .09. 1 938.
As razes do primeiro mandamento constavam nos considerandos que o
precediam: "As transaes realizadas no transferem o domnio ao comprador,
uma vez que o art. 1 .088 do CC, permite a qualquer das partes arrepender-se
antes da assinatura da escritura de compra e venda; e esse dispositivo deixa pra
ticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que tm assim por ex
clusiva garantia a seriedade e boa-f e a solvabilidade das empresas vendedoras" . 2

1.2 Primrdios da promessa de com pra e venda. O direito portugus e o


francs

Dada a origem dos loteamentos, cumpre assinalar que a compra e venda,


na forma de promessa, e por que no a origem do art. 1 .088 do CC, remontam s

1 . Pontes de Miranda, Y,atado de Direito Privado, t. XIII, 1 .429, 1, 4. ed., p. 1 7 .


2. Pontes d e Miranda, o p . cit. , 1.430, 2 , p . 1 9 .
EVOLUO HISTRICA DO PARCELAMENTO 17

Ordenaes Afo nsinas, Livro IV, Tt. 5 7 , 1 .0, em texto inserto por D. Dinis, ain
da no sc. XV, segundo Pontes de Miranda. Dispunha o direito vetusto: "Diz o
direito que se dous homees fazem algum contauto d'aveena, ou de venda, fico
para fazer estromento de certidooe, aquelle, que ouver de fazer o estromento, se
possa quitar, se quiser, ante que o estromento faa" . 3
Mais tarde, as Ordenaes Filipinas (Livro IV, Ttulo XIX) diziam: "Se al
gumas pessoas fizerem contrato de venda, ou de outra qualquer convena, e
ficarem para fazer escritura desse contrato, antes que se a tal escritura se faa, se
pode arrepender e arredar da conveno o que havia de fazer a escritura. E isto
haver lugar quando o contrato for tal que segundo o direito no possa valer
sem escritura, e que a escritura seja da substncia do contrato . . . " .
Deduzia-se que d o pr-contrato, na expresso d e Pontes d e Miranda, ema
nava o direito concluso do contrato definitivo, se antes no manifestado o ar
rependimento. Mas perdurava, enquanto no expresso o desfazimento, o direito
para a escritura; caso no realizada, resolvia-se a questo em perdas e danos.
Embora as Ordenaes Filipinas encerrassem normas estabelecendo a conclu
so do negcio, atravs da escritura, no entanto tal previso tornava-se ineficaz, pois
no cominava qualquer sano. Inexistente esta, o promitente vendedor descum
pria o contrato, e no se oferecia um meio judicial para compelir outorga do ttulo,
ou de suprir a outorga negada. o que se depreende da lio de Frutuoso Santos.4
Posteriormente, o direito luso passou a admitir a execuo compulsria da
promessa de compra e venda.
O direito francs contm estipulao das mais avanadas pois equipara a
promessa de compra e venda venda definitiva. O adquirente transforma-se em
proprietrio pelo efeito da lei, desde que as partes tenham acordado a respeito
da coisa e do preo, ainda que no concluda a tradio e esteja quitado o preo.
Com efeito, o art. 1 .589, do Cdigo de Napoleo, reza: "La promesse de
vente vaut vente lorsqu'il y a consentement rciproque de deux parties sur la
chose et sur le prix" . E no art. 77, do mencionado diploma, temos que a trans
ferncia da propriedade se opera, entre outros casos, pelo simples efeito da
obrigao assumida, que equivale a efeito do contrato: "La proprit de biens
s'acquiert et se transmet par sucession, par donation entre vifs ou testamentaire
et par l'effet des obligations " .

1 .3 O direito civil ptrio

O Cdigo Civil de 1916 no continha disposio expressa a respeito dos


contratos preliminares de compra e venda, muito embora alguns autores enten-

3. Pontes de Miranda, op. cit. , 1 . 506, 1 , p. 205-206.


4. Frutuoso Santos, Contrato de Promessa e Venda de Imveis No Loteados, 2 . ed. , p. 57.
18 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

dessem que seu germe legislativo estava contido no art. 1 .088. Era o pensamen
to de Caio Mrio da Silva Pereira: "Em torno desse artigo ensaiaram nossos dou
trinadores os primeiros passos na construo dogmtica do contrato preliminar,
a qual figura igual ou superior s mais adiantadas" .5 Discordando ou no os
autores sobre a aplicao do ento art. 1 .088, a verdade que as promessas no
tinham fundamento mais integral em outro dispositivo. O arrependimento era
sempre possvel, pois o art. 1 34, II, do ento diploma civil, exigia a forma pbli
ca do instrumento para a validade dos negcios referentes a imveis, cujo valor
fosse superior a dez cruzeiros. A nica consequncia era o pagamento de perdas
e danos no caso de inadimplemento, ao invs da execuo coativa.
O atual Cdigo Civil, introduzido pela Lei 1 0 .406, de 1 0 . 0 1 . 2002 , no art.
1 .225, VII, num verdadeiro avano em relao ao Cdigo de 1 9 1 6 , revelou a
tendncia de, pelo menos, aproximar a promessa de compra e venda ao direito
imobilirio, pois considerou como direito real o direito do promitente compra
dor do imvel.
Realmente, incluiu o direito do promitente comprador do imvel entre os
direitos reais, conforme consta do art. 1 . 225 , VII, e cuidou de disciplin-lo em
seus arts. 1 .4 1 7 e 1 .4 18.
Os arts. 462 a 466 disciplinaram o contrato preliminar, que, para a grande
maioria dos doutrinadores, no qual se pode incluir o compromisso de compra
e venda.
No art. 1 .4 1 7, conferiu ao promitente comprador o direito real aquisio
do imvel, desde que o instrumento, pblico ou particular, esteja registrado no
Cartrio de Registro de Imveis e dele no conste clusula de arrependimento.
O art. 1 . 4 1 8 assegura ao promitente comprador titular de direitos reais a
possibilidade de adjudicao do imvel se houver recusa do vendedor, ou do
cessionrio que adquirir seus direitos.
No captulo referente s disposies gerais dos contratos, os arts. 462 a 466
disciplinam o contrato preliminar. Mais especificamente, o art. 462 contm os
requisitos essenciais, enquanto os demais dispositivos encerram a maneira que se
oferece para se obter a celebrao do contrato definitivo, bem como apontam para
as consequncias do inadimplemento e tratam da promessa unilateral de contrato.
Nos arts. 1 .4 1 7 e 1 .4 1 8 , o Cdigo estabeleceu que o promitente comprador
tem direito real a aquisio do imvel, desde que no pactuado o arrependimen
to e registrada a promessa no Cartrio de Registro de Imveis. Garantiu o direito
da outorga da escritura definitiva de compra e venda, a qual, se negada, poder
ser suprida atravs de sentena em ao de adjudicao do imvel.

5. Institu;es de Direito Civil, 2. ed. , Forense , 1 970, IIl/6 1 .


EVOLUO HISTRICA DO PARCELAMENTO ' 1 9

1 .4 Quadro das leis especiais reguladoras

Da o aparecimento do Dec.-lei 58, baseado na Lei uruguaia 8.733, de


1 7 . 06. 193 1 , confo rme ensinamento de Altino Soares Pereira,6 e em seguida do Dec.
3.079, vindo ambos a apagar, como consequncia da inexecuo, no caso de no
outorga da escritura, o nico caminho ento possvel, ou seja, o ressarcimento.
Posteriormente, o Dec. 4.857, de 09. 1 1 . 1 939, a denominada Lei dos Re
gistros Pblicos, disciplinou vrios aspectos da legislao sobre loteamentos.
Estabeleceu a obrigatoriedade da inscrio do memorial, tratando-se de imveis
urbanos ou rurais, para a venda de lotes a prazo, em prestaes; a exigncia da
inscrio da promessa de venda de imveis no loteados, cujo preo possa ser
pago alternativamente vista ou a prazo; a averbao dos contratos de promessa
de venda de terrenos loteados, entre outras disposies. Criou os livros atinen
tes aos loteamentos e s promessas, as tcnicas da inscrio, para ter validade
contra terceiros.
O Cdigo de Processo Civil de 1 939, nos arts. 345 e 346, dispunha sobre a
forma de impugnao a ser feita nos registros de loteamentos, e da execuo es
pecfica de promessas, atravs da ao de adjudicao compulsria, estabelecendo
que o devedor teria o prazo de 5 dias para oferecer o imvel, ou ento contestar.
Em 1 949, entrou em vigor a Lei 649, de enorme repercusso, modificando
o art. 22, do Dec.-lei 58, para esta redao: "Os contratos, sem clusula de arre
pendimento, de compromisso de compra e venda de imveis no loteados, cujo
preo tenha sido pago no ato de sua constituio, ou deva s-lo em uma ou mais
prestaes, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromiss
rios direito real oponvel a terceiros e lhes conferem o direito de adjudicao
compulsria, nos termos dos arts. 1 6 , desta lei, e 346, do CPC' .
Na sua forma primitiva, o art. 2 2 aparecia com a seguinte redao: "As es
crituras de compromisso de compra e venda de imveis no loteados, cujo preo
deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestaes, sero averbadas margem
das respectivas transcries aquisitivas, para efeitos desta lei " . O Dec. 3.079
deu-lhe uma maior abrangncia, pois parte final do dispositivo acrescentou
-lhe esta extenso: " . . . compreendidas nesta disposio as escrituras de promes
sa de venda de imveis em geral" . Nota-se que as disposies do art. 22 foram
aplicadas aos compromissos de compra e venda de imveis em geral.
Com o advento da Lei 649 , apareceram estas decorrncias, na lio de Pon
tes de Miranda: "a) que explicitamente se tira a eficcia especial se h clusula
de arrependimento; . . . d) que se riscaram os dizeres compreendidas nesta dis-

6. Altino Portugal Soares Pereira, A Promessa de Compra e Venda de Imveis no Direito Bra
sileiro, Curitiba, Oficinas de Aprendizagem do Serrai, 1957, p. 22.
2 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

posio as escrituras de promessa de venda de imveis em geral" . 7 Por ltimo,


segundo nosso entender, dirimiu uma velha dvida, estendendo os efeitos aos
contratos em geral. Antes, no era admitido, em conformidade com a doutri
na ortodoxa, o processo da adjudicao compulsria, em caso de mero contra
to particular. Foi reconhecida a possibilidade de ser a promessa celebrada por
instrumento particular, sem prej uzo daquela ao. O contrato preliminar tem
sempre fora de direito real, oponvel a terceiros e assecuratrio da adj udicao,
desde que inscrito.8
Em 1 969 , o Poder Executivo editou o Dec.-lei 745, para dirimir um antigo
problema doutrinrio e j urisprudencial, sobre a constituio em mora do com
promitente comprador.
O art. 1 .0, deste mandamento, disciplinou a matria assim: "Nos contratos
a que se refere o art. 22, do Dec.-lei 58, de 1 0 . 1 2 . 1937, ainda que deles conste
clusula resolutiva expressa, a constituio em mora do promissrio comprador
depende de prvia interpelao j udicial ou por intermdio do cartrio de regis
tro de ttulos e documentos, com 15 dias de antecedncia" .
A obrigatoriedade da interpelao estendeu-se, segundo consolidao j uris
prudencial, a todos os contratos, inscritos ou no. No caso destes, inexistente o
ato preparatrio resciso , a mora poder ser purgada no prazo de contestao.
O atual Cdigo de Processo Civil, no art. 1 . 2 18 , 1, manteve as disposies
dos arts. 345 a 349, do anterior estatuto, as quais, entretanto, no tiveram vida,
em face da promulgao e da vigncia da Lei 6 . 0 1 4 , de 27. 1 2 . 1 973; antes de
vigorar o mencionado ordenamento processual, j tinha aplicao a Lei 6.014.
Ela alterou os arts. 2.0, 1 6 e 22, do Dec.-lei 58. Da leitura dos dois ltimos,
entende-se que a ao de adjudicao compulsria, de imveis loteados ou no,
ter o rito sumrio, previsto nos arts. 275 a 28 1 do CPC; o processo, na parte exe
cutiva, observar as disposies dos arts. 466-A e 466-C. Alm disso, no art. 22,
do Dec.-lei 58, ao lado dos contratos de compromisso de compra e venda, fo ram
inseridos os contratos de cesses de direitos relativos a imveis no loteados.
A Lei dos Registros Pblicos, Lei 6 . 0 1 5/1973, com as modificaes intro
duzidas pela Lei 6 . 2 1 6/1975, dispe que se procede o registro (e no mais a
inscrio) das promessas de compra e venda de imveis no loteados, com ou
sem clusula de arrependimento, e das cesses e promessas de cesses. Assim,
igualmente aos contratos decorrentes de imveis loteados aplica-se o ato de
registro, com a ressalva quanto aos loteamentos formalizados antes da vign
cia desta lei, cujos contratos decorrentes de promessas, cesses e promessas de

7. Pontes de Miranda, Tratado de d i reito p rivado, t. X l l l , 1 . 434, 2, p. 40.


8 . RT 4 1 7/42 1 .
EVOLUO HISTRICA DO PARCELAMENTO 21

cesses, continuaro a ser averbados margem da inscrio do loteamento. No


caso de se abrirem loteamentos, antes do respectivo registro abre-se a matrcula
da rea a ser loteada. Ao se prometer vender, primeiramente procede-se matr
cula da unidade componente do loteamento e s depois passa-se para o registro
da promessa.
Importante observar, de outro lado, a existncia do Dec.-lei 2 7 1 , de
28.02 . 196 7, o qual, nos preceitos mais relevantes buscou definir o que lotea
mento, dirimindo dvidas em relao ao desmembramento. Conceituou aquele
como "a subdiviso de rea urbana em lotes destinados edificao de qualquer
natureza que no se enquadre no disposto no 2., deste artigo", ao passo que
o ltimo "a subdiviso de rea urbana em lotes para a edificao na qual seja
aproveitado o sistema virio oficial da cidade ou vila sem que se abram novas
vias ou logradouros pblicos e sem que se prolonguem ou modifiquem os exis
tentes" (art. 1 .0, 1 .0 e 2 .0) .
Restringindo as normas ao loteamento urbano , constitudo este como in
tegrante de edificao contnua das povoaes, das partes adjacentes e de reas
que venham a ser ocupadas por edificaes contnuas dentro dos seguintes dez
anos, segundo o critrio dos Municpios, d a principal caracterstica que o
distingue do desmembramento, ou seja, sempre que ocorra a abertura de novas
vias ou logradouros pblicos, prolongando-se ou modificando-se os existentes,
configura-se o loteamento.
De ressaltar, por ltimo, a introduo de sano penal aos promoventes de
loteamentos irregulares, pois em face do art. 3 .0 do Dec.-lei 2 7 1 , "aplica-se aos
loteamentos a Lei 4.59 1 , de 1 6 . 1 2 . 1 964, equiparando-se o loteador ao incorpo
rador, os compradores de lotes aos condminos, e as obras de infraestrutura
construo da edificao " .
Busca uma eventual aplicao analgica d e dispositivos d e outra lei, a fim
de punir os infratores das regras sobre loteamentos, pois no art. 65 da Lei 4.59 1 ,
h cominaes repressivas: " crime contra a economia popular promover in
corporao, fazendo, em proposta, contratos, prospectas ou comunicao ao
pblico ou aos interessados, afirmao falsa sobre a constituio do condom
nio, alienao das fraes ideais do terreno ou sobre a construo das edifica
es. Pena: recluso de 1 a 4 anos e multa de 55 vezes o maior salrio mnimo
vigente no pas" .
Aps mais de dois anos de tramitao no Congresso Nacional, em
20. 1 2. 1979, foi publicada a atual lei sobre o parcelamento do solo urbano , que
levou o n. 6 . 766, entrando em vigor na mesma data, tendo sido assinada em
1 9 de dezembro, que sofreu modificaes vindas da Lei 9 . 78 5 , de 29.0 1 . 1 999;
da Lei 1 0 . 932, de 03 .08.2004; da Lei 1 1 . 445, de 05.0 1 . 2007; da Lei 1 2.424, de
1 6.06.20 1 1 ; e da Lei 1 2.608, de 1 0. 04.2012.
2
APLICAO DA LEI 6.766/1 979

SUMRIO: 2. 1 Revogao expressa e revogao tcita de leis - 2.2 Leis em vi


gor relativamente ao parcelamento do solo urbano - 2.3 Dispositivos em vigor
do Dec.-lei 58 e do Dec. 3 .079 - 2.4 Aplicao da Lei 6. 766 aos contratos rela
tivos a imveis desmembrados - 2.5 Imveis rurais e incidncia da Lei 6. 766
- 2.6 Aplicao da lei no espao - 2.7 Competncia dos Estados e Municpios
para legislarem complementarmente 2.8 Desmembramentos no sujeitos ao
-

procedimento da Lei 6. 766 - 2.9 Loteamentos implantados atravs de doaes


e outras formas de alienaes.

2 . 1 Revogao expressa e revogao tcita de leis

L-se no art. 5 5 , ltimo da Lei 6. 766: "Revogam-se as disposies em con


trrio" . E no art. 2., 1 .0, da LINDB (Dec.-lei 4.657, de 04.09 . 1 942) , temos:
"A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja
com ela incompatvel ou quando regule inteiramente a matria de que tratava a
lei anterior" .
Com base neste ltimo dispositivo, lecionam os juristas que a revogao
pode ser expressa ou tcita. expressa "quando na nova lei h uma disposio
declarando claramente que a anterior deixa de vigorar. tcita quando na nova
lei h indcios ou sinais que fazem presumir que o legislador com ela pretendeu
substituir a lei antiga, ou, como melhor se exprimiu Rui Barbosa, pelo mero
fato de contradiz-la " , doutrina Carvalho Santos, prosseguindo: " . . . a frmula
geralmente empregada - 'revogam-se as disposies em contrrio' - completa
mente destituda de utilidade, no conceito geral, porque no faz ressaltar seno
a revogao tcita" . 1
E salienta que "os princpios atinentes revogao tcita devem ser aplica
dos com toda a discrio, isto , nos casos em que se verificar que h inconcili
vel oposio entre as duas leis . "
"Alis, se dever procurar harmoniz-las" 2 e s verificando-se impossibili
dade na execuo da lei nova haver revogao tcita.

1. Cdigo Civil Brasileiro Interpretado, 10. ed. , 1/62-63, 1 963.


2. Op. e loc. cits.
24 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

Em tese, no se presume a derrogao tcita ou implcita das leis; vislum


bra-se a derrogao quando invencvel a irreconciliabilidade entre a nova e a
lei anterior.
E orientando-nos na lio do velho mestre, "essa incompatibilidade, por
outro lado, para o efeito da presuno acima indicada, s se verificar quando
as duas leis - a nova e a antiga - dispuserem sobre a mesma relao jurdica,
regulando-a de maneira diferente.
Da a consequncia de serem elementos essenciais para a derrogao tcita:
a) que as duas leis disponham sobre a mesma relao jurdica; b) que a regulem
de maneiras opostas e irreconciliveis" .3
No havendo derrogao expressa, somente o confronto entre o novo man
damento e os anteriores nos dir os artigos tacitamente afastados da incidncia
da lei recente. De maneira geral, "as leis posteriores constituem prolongamento
das anteriores, se entre elas antagonismo no h" , pontifica o insupervel Carlos
Maximiliano. 4
Em resumo , todos os mandamentos sobre o parcelamento do solo con
tinuam em vigor, no na plenitude, pois vrios dispositivos tiveram a matria
regulada pela Lei 6. 766, como se analisar a seguir.

2.2 Leis em vigor relativamente ao parcelamento do solo urbano


No assunto em anlise, a Lei 6.766 concluiu seu texto com aquela disposio
j transcrita. Em decorrncia, escudando-nos no art. 2., 2.0, da Lei de Introdu
o s normas do Direito Brasileiro, e na doutrina citada, permanecem em vigor
os seguintes mandamentos legais, alm da Lei 6. 766, com as modificaes da Lei
9. 785: o Dec.-lei 58, sobre loteamentos; o Dec. 3 .079, regulamentador daque
le; a Lei 649/49, que estendeu aos imveis no loteados o direito adjudicao
compulsria, mesmo quando lavrados os contratos por instrumento particular; o
Dec.-lei 745, exigindo, para a constituio em mora do devedor, nos imveis no
loteados, a interpelao prvia, concedendo-se o prazo de 15 dias para a purgao
das prestaes em atraso; a Lei 6.014, disciplinando o procedimento judicial para
a adjudicao compulsria; o Dec.-lei 2 7 1 , distinguindo o loteamento do des
membramento, e ordenando que os espaos reservados para edificaes e equi
pamentos pblicos e para o sistema virio passem para o domnio do Municpio.

2.3 Dispositivos em vigor do Dec.-lei 58 e do Dec. 3.079


Em rpido exame, ressaltaremos os dispositivos de maior evidncia do
Dec.-lei 58 e do Dec. 3.079 que foram revogados e os ainda em vigor.

3 . Op. cit., XXVI/67 , Suplemento 1, 9. ed.


4. Hennenutica e Aplicao do Direito, 9 . ed. , 1979, Forense, p. 260.
APLICAO DA LEI 6.766/ 1 9 79 25

Observe-se que a Lei 6 . 766 preocupou-se, sobretudo , em reestruturar a


implantao do loteamento, adaptando-o s conjunturas sociais e urbanas ho
diernas.
Em decorrncia, todo o ordenamento relativo ao processo do loteamento -
arts. 1 ., 2., 3. e 4.0, do Dec.-lei 58 e do Dec. 3 .079, ficou sem valia, pois a Lei
6. 766 regulou a matria de maneira diferente.
De notar, porm, que o art. 1 . do Dec.-lei 58/1937 envolve normas de pro
cedimento cartorrio e de direito material, em especial no seu caput. Com efeito ,
referindo a venda d e terras e m lotes, p o r oferta pblica, mediante o pagamento
em prestaes e a prazo, est caracterizando a natureza do instituto , dando uma
noo de seu significado e diferenciando-o das vendas comuns de imveis.
O art. 5 ., do decreto retromencionado, apontando os efeitos do registro
dos contratos, no se encontra subsumido por outro da atual lei, apesar de o art.
25 especificar o direito real oponvel a terceiros, decorrente do registro.
Os arts. 6.0 e 7.0 do diploma em anlise - cancelamento do registro do lo
teamento - foram sucedidos pelos arts. 23 e 36 da Lei 6 . 766; vigora, no entanto,
o art. 8.0, de ambos os diplomas, que impe a obrigatoriedade do registro do ato
constitutivo ou translativo de direitos reais (registro de escritura pblica defini
tiva, v.g.) , embora feito o registro do loteamento e do contrato.
O art. 9., acerca da transferncia da propriedade desdobrada; o art. 1 1 ,
que enumera os requisitos do instrumento de promessa de compra e venda; o
art. 1 3 , sobre a cesso de promessa; o art. 1 4 , versando a respeito do inadimple
mento do promitente comprador, entre outros, se encontram substitudos por
dispositivos da lei nova.
Seguem com vigncia, citando-se os mais importantes, ao lado dos arts.
5 . e 8., o art. 1 0 , ligado obrigatoriedade da meno do nmero do registro
nos anncios de propaganda de venda; o art. 1 2 , destacando os direitos em prol
do compromissrio nos casos de resoluo por culpa do loteador. Mas o 2.,
estabelecendo que no se resolve o contrato por falecimento ou falncia dos
contratantes, tem a matria tratada pela Lei 6. 766; igualmente seguem valendo
o art. 1 5 , a respeito da antecipao do pagamento pelos promitentes comprado
res; o art. 1 6 , sobre a adjudicao compulsria; o art. 1 7, regrando o depsito
do imvel pelo loteador se solvidas todas as prestaes; e o art. 22, atinente
adjudicao compulsria dos imveis no loteados, desde que registrados e sem
clusula de arrependimento os contratos.

2.4 Aplicao da Lei 6.766 aos contratos relativos a i m veis desmembrados


Questo, sem dvida, delicada quanto aplicao ou no da Lei 6 . 766
aos contratos oriundos de imveis parcelados por desmembramento.
26 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

O Dec.-lei 58 limitava suas diretrizes s promessas de imveis loteados. As


promessas que tinham como objeto os imveis desmembrados eram reguladas
pelos preceitos que disciplinavam os compromissos de imveis no loteados. De
forma que a constituio em mora e a resilio do pacto no se sujeitavam ao
procedimento do art. 14 e seus do Dec.-lei 58, e do Dec. 3 .079; impunha-se
a obedincia ao conceituado no Dec.-lei 745 .
Atualmente, duas so as modalidades de parcelar reas urbanas: pelo lotea
mento e pelo desmembramento. Em ambas, h venda de terrenos originados da
subdiviso de um imvel, reservado para a colocao de novo aglomeramento
humano. Deu-se importncia finalidade na destinao da gleba, o que leva a
justificar a semelhana de requisitos exigidos para a implantao de qualquer
espcie de parcelamento. Importa no tanto a forma de retalhamento, mas o fato
de formao de novo centro habitacional.
Por isso, conclui-se que a Lei 6. 766 incide tambm nos compromissos re
lativos a imveis desmembrados. Outra no a inteligncia a que conduz a lei
tura do art. 2.0, sic: "O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante
loteamento ou desmembramento , observadas as disposies desta lei e as das
legislaes estaduais e municipais pertinentes" . Em outros termos, observam
-se as disposies da lei em exame quanto aos requisitos dos instrumentos de
compromisso de compra e venda (art. 26 e alteraes da Lei 9. 785) , a ttulo de
exemplo, bem como nos casos de cesso (art. 3 1 ) ; de constituio em mora e de
resciso do contrato (art. 3 2 ) , alm de outras hipteses.
Errnea a exegese que defende a aplicao da Lei 6 . 766 ao desmembra
mento somente quanto s condies e aos requisitos para a sua implantao.
Mas no h que se olvidar o campo de abrangncia da lei: o aproveitamento do
solo urbano para o loteamento e o desmembramento. E quanto a este, dentro
do contedo do 2 .0 do art. 2 .: "a subdiviso de gleba em lotes destinados
edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no
implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolonga
mento, modificao ou ampliao dos j existentes " . Procura-se destinar uma
rea de terras venda em partes subdivididas, num tipo de miniloteamento,
distinguindo-se deste pelo aproveitamento da infraestrutura urbana das vias e
equipamentos. essencial a finalidade que passa a ter a rea de terras. No se
aplica a lei ao desdobre de um terreno em duas partes, como ser visto adiante.

2.5 I mveis ru rais e incidncia da Lei 6.766


O art. 1 . da Lei 6. 766 restringe o seu campo de aplicao ao parcelamento
para fins urbanos.
O Dec.-lei 58, como reza o art. 1 .0, destinava-se aos proprietrios de terras
rurais e de terrenos urbanos.
APLICAO DA LEI 6. 766/ 1 979 27

O Dec.-lei 27 1 , no art. 1 .0, 3 . , tentou conceituar objetivamente a rea


considerada urbana como "a de edificao contnua das povoaes, as partes
adjacentes e as reas que, a critrio dos municpios, possivelmente venham a ser
ocupadas por edificaes contnuas dentro de 1 0 anos".
Nada mais vago e indefinido como a ltima parte. urbano o imvel quan
do localizado na zona urbana do Municpio, a includas, eventualmente, as zo
nas urbanizveis, ou de expanso urbana, consoante art. 32 da Lei 5 . 1 72/1966.
Sintetizando, aquele destinado moradia, ao comrcio, indstria, delimitado
pelo permetro urbano e nele incidindo o imposto sobre a propriedade predial
e territorial urbana.
Em contrapartida, rural o imvel cujo emprego envolve atividade de ex
plorao extrativa agrcola, pecuria ou agroindustrial, de acordo com o Esta
tuto da Terra (Lei 4 . 504, de 30. 1 1 . 1 964, art. 4., I ) . Washington de Barros Mon
teiro entende secundria a localizao, pois "a conceituao de prdio rstico e
de prdio urbano decorre de sua destinao" .5 Caio Mrio da Silva Pereira, na
mesma linha de raciocnio, invoca a destinao do imvel a uma atividade rural,
seja na lavoura, seja na pecuria, como critrio que o diferencia do imvel urba
no , "no recebendo este tal emprego, independentemente da localizao de um
ou de outro , dentro ou fora dos limites dos ncleos urbanos" .6
Pela esteira da doutrina e das leis, nota-se realmente que a destinao eco
nmica da propriedade configura o elemento caracterizador de uma e outras
espcies, no sendo relevante a localizao em permetro urbano e rural.
Entretanto , na prtica, a distino de singela constatao, mxime se nos
fixarmos no tipo de imposto que recai sobre o imvel.
Sem dvida, questo importante apresenta-se no tocante s leis que regu
lam o loteamento para fins rurais e o loteamento para fins urbanos.
Para alcanar a profundidade do problema, h de se distinguir as duas es
pcies referidas.
Na primeira, busca-se a criao de novas unidades rurais, respeitado o m
dulo ou a frao mnima de parcelamento, com vistas explorao agrcola, ou
pecuria, ou extrativa e agroindustrial. Na ltima, aproveita-se o solo rural para
fins urbanos; modifica-se a destinao do solo, localize-se dentro ou fora do
permetro urbano, como na hiptese de ncleos residenciais, que podem ser or
ganizados em um centro de colonizao, e reservados moradia dos parceleiros
e s instalaes administrativas e comerciais.

5. Curso de Direito Civil - Direito das Obrigaes, parte 1 1 , 6. e d . , So Paulo, Saraiva, 1969,
p. 166.
6. Instituies de Direito Civil , 2. ed. , Rio, Forense, 1970, p . 207.
28 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

Dentro do ordenamento legal presente, encontramos dois diplomas em vi


gor, disciplinando a matria: o Dec.-lei 58 e a Lei 6. 766.
Durante o imprio do primeiro, e de seu Decreto regulamentador, 3 .079, os
loteamentos de imveis rurais e urbanos seguiam as suas diretrizes; ao aparecer
a Lei 6. 766, os parcelamentos em solos urbanos e em solos rsticos ou rurais,
visando urbanizao, subordinaram-se ao sistema e ao procedimento por ela
introduzidos. Manteve-se a aplicao do primeiro diploma restritamente aos lo
teamentos em solos rurais destinados ao aproveitamento da terra.
Observa-se o contedo do art. 1 .0 do Dec.-lei 58:
"Os proprietrios ou coproprietrios de terras rurais ou terrenos urbanos,
que pretendem vend-los, divididos em lotes e por oferta pblica, mediante pa
gamento do preo a prazo, em prestaes sucessivas e peridicas, so obrigados,
antes de anunciar a venda, a depositar no cartrio do registro de imveis da
circunscrio respectiva . . .
"

Como se nota, foi estendida a aplicao aos loteamentos de terras rurais e


de terrenos urbanos.
De outro lado, temos o art. l . da Lei 6 . 766:
"O parcelamento do solo para fins urbanos ser regido por esta lei. "
E , n o art. 3.:
"Somente ser permitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zo
nas urbanas ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal. "
Desde que evidenciada a urbanizao, ou seja, a mudana de destino do
solo, incide a Lei 6 . 766, trate-se de loteamento em zona urbana, suburbana, de
expanso urbana, ou intentando o estabelecimento de um ncleo urbano ou
stio de lazer.
A lei em meno fala no parcelamento para fins urbanos, circunstncia
presente nas modalidades especificadas, pois nenhuma delas se enquadra no
conceito de imvel rural, j que inexiste o intuito da explorao extrativa, agr
cola, pecuria ou agroindustrial. Embora se cultive a terra, no se objetiva o
aproveitamento econmico . As chcaras de recreio caracterizam o imvel que
mais se assemelha propriedade rural; no entanto, estatuindo o Dec.-lei 2 7 1
como lote urbano o empregado edificao d e qualquer natureza (art. l .,
1 .) , implica a chcara de recreio numa obra destinada recreao, no recaindo
sobre ela o imposto territorial rural, e sim o urbano. No mximo, nas palavras
do jurista lvaro Erix Ferreira, temos um misto de loteamento rural e urbano ,
porque "a caracterstica rural do loteamento, para a legislao agrria, depende
da natureza da terra primitiva que vai ser obj eto do retalhamento, no se impor
tando com a natureza dos lotes que sero formados, os quais podero ser rurais
APLICAO DA LEI 6. 766/ 1 9 79 29

o u urbanos" . 7 o que sucede, por exemplo, com o loteamento para fins d e ex


panso residencial, quando os terrenos sero tipicamente urbanos e, no entanto,
o loteamento considerado rural, por fora do art. 61 do Estatuto da Terra e do
art. 1 3 , letra a do Dec. 59.428, de 27. 1 0 . 1 966.
Oportuna a distino entre chcara de recreio e stio de lazer. A primeira
tem a utilizao destinada para algumas culturas, em especial para horas, para
rvores fru tferas, para a criao de pequenos animais, e mesmo para alguns
animais de grande porte, como gado, mas o proprietrio no utilizando o im
vel para a exclusiva explorao rural, e no fazendo de seu aproveitamento o
principal meio da subsistncia sua e da famlia. J o stio de lazer corresponde
propriedade localizada em zona rural, cujo proveito dirige-se preponderante
mente para finalidades recreativas, de descanso, amoldando-se a caractersticas
mais urbanas, o que se verifica com a construo de piscina, de praas, de cam
pos de esporte, de ajardinamento. Tem-se uma propriedade "de campanha" , ou
uma " casa de campo" .
Sendo certo que a natureza do terreno ir definir o tipo de parcelamento,
no caso de uma terra prpria para a lavoura ou a pecuria ser subdividida em
lotes destinados " edificao de qualquer natureza" (art. 1 ., 1 .0, do Dec.-lei
2 7 1 ) , temos um loteamento rural por fora da legislao agrria e um loteamen
to urbano por determinao do Dec.-lei 2 7 1 e da Lei 6 . 766, que contempla a
utilizao da terra rural para fins urbanos.
o parcelamento concomitantemente urbano e rural. Impe-se, para a sua
formao , a aprovao segundo as diretrizes da Lei 6. 766 e as normas agrrias,
embora arredadas estas pela Instruo 1 7-B, de 09. 1 2 . 1 980, que dispe sobre
o parcelamento de imveis rurais, expedida pelo Incra em face das alteraes
introduzidas pela Lei 6. 766.
Corretamente traz Jos Osrio de Azevedo Jnior a doutrina sobre o en
quadramento do imvel como urbano: "Toshio Mukai. Direito e legislaao ur
banstica no Brasil (histria - teoria - prtica) , cit. , p. 1 22 - 1 23, destaca que a
chcara de recreio enquadra-se perfeitamente no conceito de imvel para fins
urbanos porque se trata de lote destinado edificao de qualquer natureza,
no se incluindo no conceito de imvel rural. Digenes Gasparini. O municpio
e o parcelamento do solo, cit. , p. 1 4- 1 5 , sustenta que as chcaras ou os stios de
recreio tm fins urbanos. Em seu entendimento, a finalidade urbana notria,
porque lazer e recreao so funes urbanas. Alm disso, tais stios s podem
ser implantados em reas que perderam suas caractersticas produtivas, enquan
to propriedades rurais, a teor do disposto no Decreto Federal 59 .4 28/1966. Em

7. Configurao dos Loteamentos Urbanos e Rurais, Revista do Instituto de Registro Imo


bilirio Brasileiro, ano 2, n. 2, p. 25 7-259.
30 ' PROMESSA DE COMPRA E VENDA

acrscimo salienta que a Instruo 1 7-b do Incra arrola os stios de recreio entre
os parcelamentos para fins urbanos. H diversos julgados no sentido de que os
stios e as chcaras de recreio tm fins urbanos, devendo a eles ser aplicada a Lei
6. 766/1979 (RT 720/424; RT 6 1 9/298; RT 628/3 1 3 ; RT 637/623; RT 666/286; RT
677/349, RT 608/3 1 0) " .8
Desde que se intente a urbanizao, e, em consequncia, no sendo agr
cola a destinao, invoca-se aquele diploma, quer se trate de expanso urbana,
de ncleos residenciais ou de stios de recreio, quer tenha a finalidade de indus
trializao.
Alis, com muita clarividncia, enfatiza o magistrado Aluzio C . Siqueira:
" de se inferir que a lei, ora promulgada (Lei 6. 766) , aplica-se aos loteamentos
de imveis rurais para fins urbanos, loteamentos para a formao de ncleos
urbanos e loteamentos para a formao de stios de recreio" ,9 seguindo o Dec.
-lei 58 a versar somente sobre aqueles imveis rurais que sero parcelados em
unidades, com intentos rurais.
Dizem, com acerto, os mestres e advogados paulistas Toshio Mukai, Ala
or Caff Alves e Paulo jos Villela Lomar: "Os imveis que no conseguem
mais desenvolver explorao extrativa, agrcola, pecuria ou agroindustrial,
independentemente de sua localizao (se no meio urbano ou rural) so
urbanos" . 1 0
No demais salientar que mesmo os stios de recreio sujeitam-se Lei
6. 766, diante do pargrafo nico do art. 6.0 da Lei 5 .868, e em face do princpio
da destinao, esteja situado em zona rural ou no, eis que de somenos rele
vncia a localizao. tambm o que se depreende da leitura dos arts. 94, 95
e 96 do Dec. 59.428. Embora a parte final do art. 3 . da Lei 6 . 766 condicione,
aparentemente, a zona urbana, ou de expanso urbana, a uma deciso por lei
municipal, no significa que ao "Municpio caiba estabelecer os critrios de de
finio de zonas urbanas ou de expanso urbana" ; a ele compete "definir os seus
contornos, ou seja, para delimit-los de modo especfico e concreto no mbito
de seu territrio" . 1 1 Cabe-lhe respeitar as reas consideradas urbanas ou rurais
por lei federal, como na hiptese de ser rural o solo se aproveitado em atividade
extrativa ou agrcola.12

8 . A dispensa d e escritura n a venda d e imvel loteado. Crtica d a orientao d o Conselho


Superior da Magistratura de So Paulo, em RIASP 201152.
9. Direito e Legislao de Terras, So Paulo, Saraiva, 1980, p. 499.
1 0 . Loteamentos e Desmembramentos Urbanos, So Paulo, Sugestes Literrias, 1 980, p. 288.
1 1 . Toshio Mukai, Alaor Caff Alves e Paulo jos Villela Lomar, op. cit . , p. 1 8 .
1 2 . Arnaldo Rizzardo, O Uso d a Terra n o Direito Agrrio - Loteamentos, Desmembramentos e
Acesso s Terras Rurais, Porto Alegre, Sntese, 1 98 1 , p. 85-88.
APLICAO DA LEI 6.766/1979 31

Antes de providenciar no loteamento urbano, com a transformao da rea


rural em urbana, segue-se o procedimento prvio regido pela Instruo - Incra
1 7-B, de 1 0 . 1 2 . 1 980, ainda em vigor, em seu item 3.:
"3 . 1 - O parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora
de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege
-se pelas disposies do art. 96 do Dec. 59.428, de 27. 1 0 . 1 966, e do art. 53 da
Lei 6. 766, de 1 9 . 1 2. 1979.
3 . 2 Em tal hiptese de parcelamento, caber, quanto ao Incra, unicamen
-

te sua prvia audincia.


3 . 3 Os parcelamentos com vistas formao de ncleos urbanos, ou
-

formao de stios de recreio, ou industrializao, somente podero ser exe


cutados em rea que:
a) por suas caractersticas e situao, seja prpria para a localizao de
servios comunitrios das reas rurais circunvizinhas;
b) seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de
estncia hidromineral ou balneria;
c) comprovadamente tenha perdido suas caractersticas produtivas, tor
nando antieconmico o seu aproveitamento.
3.4 A comprovao ser feita pelo proprietrio, atravs de declarao
-

da municipalidade e/ou atravs de circunstanciado laudo assinado por tcnico


habilitado.
3 . 5 - Verificada uma das condies especificadas no item 33, o Incra, em
atendimento a requerimento do interessado, declarar nada ter a opor ao par
celamento .
3 . 6 Aprovado o projeto de parcelamento, pela Prefeitura Municipal ou
-

pelo Governo do Distrito Federal, e registrado no Registro de Imveis, o Incra,


a requerimento do interessado , proceder atualizao cadastral, conforme dis
posto no item 2 . 3 . (2.3 - A atualizao cadastral ser: a) do tipo 'cancelamento',
quando o parcelamento abranger a totalidade da rea cadastrada; b) do tipo
'retificao' quando o parcelamento, para fins urbanos, abranger parcialmente
a rea cadastrada e permanecer como imvel rural uma rea remanescente) " .

2 . 6 Aplicao d a lei no espao


Consta do art. 48 da Lei 6 . 766: "O foro competente para os procedimentos
judiciais previstos nesta lei ser sempre o da comarca da situao do lote . "
Como s e estudar n o Captulo VIII - acerca da natureza real o u pesso
al dos contratos - tem o contrato de promessa de compra e venda registrado
tambm natureza real, pois a lei civil o incluiu no art. 1 .225 do CC de 2002,
32 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

observando-se que o Cdigo Civil anterior (art. 6 74) era omisso. De sorte que o
art. 48 supratranscrito encontra perfeita consonncia com o art. 95 do CPC, as
sim redigido: "Nas aes fundadas em direito real sobre imveis competente o
foro da situao da coisa. Pode o autor, entretanto, optar pelo foro do domiclio
ou de eleio, no recaindo o litgio sobre direito de propriedade, vizinhana,
servido, posse, diviso e demarcao de terras e nunciao de obra nova " . A
regra equivale determinao da competncia em razo da situao da coisa.
Tendo o contrato de promessa de compra e venda natureza de direito real, sua
competncia no pode ser modificada por acordo expresso ou tcito. Trata-se
de competncia absoluta, apesar do art. 1 0 2 , do diploma processual civil, que
permite a modificao da competncia em razo do valor e do territrio, mas
pela conexo ou continncia. que a ao fundada em direito real sobre imvel,
"quando recair o litgio em direito de propriedade, vizinhana, servido, posse,
diviso e demarcao de terras e nunciao de obra nova, no , na realidade,
fixada pelo critrio territorial, mas sim pelo funcional" , 13 e, em virtude do art.
9 5 , considerada no modificvel a competncia.
Diante do art. 48, da lei em estudo, qualquer procedimento judicial que
ela prev atrai a competncia pelo lugar da situao do lote. Mas, provocando o
imvel um litgio no tipificado na lei, regulam a matria as normas do direito
processual comum.
De assinalar, igualmente, as notificaes e intimaes procedidas pelo Of
cio de Registro de Ttulos e Documentos atribuindo-se a efetivao do ato ao
Ofcio da localizao do imvel ou quele onde se encontra o domiclio de quem
deva receber a cientificao, a teor do art. 49. Nada impede a adoo de forma
judicial para a sua efetivao, ficando na vontade do notificante a escolha do
foro da situao do bem ou do domiclio.

2.7 Com petncia dos Estados e M u n icpios para legislarem com plemen
tarmente

A Lei 6. 766 decorrente da competncia legislativa da Unio. Mas orien


tou-se no sentido de erigir os requisitos urbansticos mnimos para o lotea
mento e o desmembramento , facultando aos Estados e aos Municpios legislar
complementarmente e criar exigncias novas para adequar a subdiviso de reas
urbanas s peculiaridades regionais e locais.
Fixando normas gerais, deixa a complementao s unidades da Federao,
ao Distrito Federal e aos Municpios, dando importncia atuao destes na pro
moo do desenvolvimento social e na soluo dos problemas urbansticos.

13. Celso Agrcola Barbi, Comentrios ao Cdigo de Processo Civil, t. II, 1 . ed. , 1 975, V462-463.
APLICAO DA LEI 6. 766/ 1 9 79 33

Este o entendimento a que ela conduz, lendo-se o s arts. 1 . , pargrafo


nico, 2., 4., II, e 1 0 , pargrafo nico, entre outros. Por decorrncia lgica,
aos Municpios faculta-se determinar uma extenso maior de rea da prevista
no art. 4.0, II, para a formao de lotes, vindo a ser a previso de uma verdadeira
medida saneadora da falta de coerncia do legislador, que se disps a colocar
fim aos aglomeramentos de casebres amontoados em precrias condies para
uma vida digna, e permitiu , desarrazoadamente, a formao de lotes com rea
superficial de 1 25 m2.

2.8 Desmembramentos no sujeitos ao procedi mento da Lei 6.766

Ao submeter a efetivao do desmembramento aprovao prvia da mu


nicipalidade, ou do Distrito Federal, conforme a localizao da propriedade,
no buscou a lei impor mencionada formalidade do Poder Pblico a todo e
qualquer retalhamento de solo.
Unicamente os imveis destinados fixao de ncleo habitacional, ven
da mediante prestaes ou vista, mas por oferta ao pblico, submetidos a
uma finalidade comercial, devero seguir os ditames da lei quanto elaborao
preliminar de um proj eto, aprovao pelo Poder Municipal e averbao. No
quando o parcelamento proveniente de diviso amigvel ou judicial, desti
nada a extinguir o estado de comunho, posto que se destina a possibilitar a
transferncia de partes reais do todo a terceiros. A diviso amigvel ou judicial,
diferentemente, envolve os condminos e visa a partilha da coisa comum, sem
transmisso da propriedade.
Absurda a posio que defende a obrigatoriedade das exigncias formu
ladas pela lei em questo para todas as subdivises de reas, mesmo quando o
titular do domnio tenciona alienar uma parte do imvel urbano. O novo orde
namento regula o fracionamento do solo urbano para fins de vendas sucessivas,
na forma de terrenos destinados ao pblico em geral. Envolve a globalidade de
uma certa rea ou parte dela.
Desnecessrios, outrossim, aqueles trmites administrativos e cartorrios
nas transmisses causa mortis, pois no se est colocando rea para implantao
de zona populacional. Partilha-se o solo normalmente, resulte o quinho rece
bido qualquer extenso superficial, sem preocupao em desrespeitar o mnimo
de 1 25 m2, previsto restritamente para as subdivises com finalidade de serem
vendidas as partes resultantes.
O objetivo da lei foi disciplinar o uso do solo nas faixas que ladeiam as vias
pblicas, e transformadas em verdadeiros loteamentos no sentido amplo. Se em
todo fracionamento ordenar-se a formalizao de processo , com o curso admi-
34 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

nistrativo e os documentos impostos pela lei, criar-se- insupervel tumulto


social no exerccio do direito de dispor da propriedade.
Aproveitamos, para ilustrar melhor o assunto, os conhecimentos do emi
nente Srgio A. Frazo de Couto:
" de se fazer outra observao, no menos importante, no que se refere
venda de terrenos destacados de pores maiores, a diversas pessoas, o que no
vem a configurar o desmembramento urbano, pelo conceito abrigado no texto
legal.
" evidente que , se tais destaques de pores maiores estabelecerem uma
simetria urbana sistemtica ou concorrerem para um adensamento demogrfi
co sobremaneira mais alto que o normal, em relao ao anteriormente encon
trado, caracterizado fica o desmembramento, pois a ntento legs, em nosso
entender, , exatamente, exercer controle sobre concentraes populacionais
desordenadas ou sem dispor de recursos infraestruturais urbanos necessrios
a um mnimo de qualidade de vida da cidade. Afora o exame, por parte de
quem de direito , das particularidades jurdicas da documentao do imvel e
de seu proprietrio . . .
" A interpretao do texto legal no deve ser levada ao exagero de conside
rar parcelamento urbano, para seus fins, a operao de um pai que quer dividir
um terreno entre dois filhos, por exemplo. Embora haja a um desmembramen
to, em termos tericos, ele inexiste em termos prticos e factuais. Portanto,
dispensvel obedecer-se a todo o rito necessrio ao projeto comercial de des
membramento urbano. Essas diferenas devem estar sempre presentes no esp
rito crtico do administrador urbano e dos aplicadores da lei. No so raros os
casos em que, por excessiva rigidez exegtica e impertinente apego letra fria da
lei, se cometem injustias e se submetem fatos corriqueiros e cotidianos da vida
em comunidade s mesmas regras vlidas para apreciao de empreendimentos,
cuja execuo trar vasta modificao feio do uso do solo" .14

2.9 Loteamentos implantados atravs de doaes e outras formas de alie


naes
De maneira muito simplista, procura-se, no raramente, implantar lotea
mentos, ou formas assemelhadas, dando-lhes outra configurao jurdica, com
o fito bsico de afastar as exigncias da Lei 6. 766, no reservando-se, assim,
terreno para as reas verdes, vias e demais equipamentos, e no submetendo-se
o proprietrio complexidade do procedimento administrativo e cartorrio, que
constitui um fator de inibio nas iniciativas de abrir novos loteamentos.

14. Manual Terico e Prtico do Parcelamento Urbano, Rio, Forense, 1 98 1 , p. 33-34.


APLICAO DA LEI 6.766/1979 35

Algum doa uma rea d e terras a vrios filhos, numa nica ou mais escri
turas pblicas, com a indicao das partes que toca a cada beneficirio , e inclu
sive os espaos livres. Ou, mediante sucessivas vendas de pores ideais, sem
estabelecer limites ou posicionar a rea dentro do todo. E mesmo em uma nica
venda de um imvel a muitos adquirentes. Forma-se na gleba um aglomerado
de habitaes, com localizao interna dos lotes e espaos para a locomoo e
outras utilidades.
Apresenta-se uma situao que caracteriza um loteamento ou desmembra
mento irregular, que os tribunais no toleram: "A doao de partes ideais de
terreno a vrias pessoas com especificao dos referidos lotes e atribuio de
rea comum a ttulo de rea de lazer no permite dvidas quanto real caracte
rizao de forma oblqua de loteamento, com doao , em vez de venda de lotes
e reas comuns" . 1 5
Desde que a situao interna revele a especificao de lotes dimensionados
em metragens certas, a atribuio de reas comuns, espaos para vias e outros
equipamentos, no h como no reconhecer um loteamento, ou mesmo um
condomnio fechado - uma ou outra hiptese demandando os trmites de acor
do com a Lei 6 . 766 ou a Lei 4.59 1/1964.
Para a venda pura e simples, mesmo que de uma parte ideal dentro de um
todo maior, no se pode colocar algum bice de natureza administrativa ou car
torria. Nem se impe chamar o Municpio, para opinar ou revelar a sua posio
em vista do plano diretor. Absurdo exigir que haja a prvia autorizao, posto
que a sua competncia restringe-se a assuntos edilcios, a matrias relativas a
construes, e ao dimensionamento dos terrenos. Mas desde que se perceba um
loteamento disfarado na transao, cabe, a, a interveno, no autorizando
construes sem a devida regularizao. Isto sempre que se manifestar alterao
na ordem urbana, com o aumento ou a intensificao na ocupao de espaos.
Igualmente, quando sucessivamente se procede a venda de pores ideais, de
pequenas reas, com evidncias claras de um loteamento disfarado. O Superior
Tribunal de Justia j inviabilizou tais vendas: "A venda de frao ideal de terras
parceladas irregularmente no pode ser objeto de registro imobilirio , porque
frauda a legislao especfica" . 1 6
O seguinte quadro descrito no mesmo acrdo bem revela tal manobra:
"A diviso do solo em lotes , procedendo ao arruamento, estabelecendo qua
dras e lotes, individualizando-os e dando posse em local certo de determinado

1 5 . Ap. 5 .387-0, do Conselho Superior da Magistratura do TJSP, de 28.02. 1 986, em RT


6 1 1/90.
1 6 . RMS 9.876-SP, ela 3." T. , j. em 1 7 .08. 1 999, D] de 1 8 . 1 0 . 1 999, p. 226.
36 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

de cada lote ao comprador, embora os contratos particulares de compromisso


de compra e venda prometessem alienar uma parte ideal de determinados n
meros de metros quadrados na comunho da rea maior, obj eto da matrcula.
Houve, assim, parcelamento de fato e ilcito do solo rural para fins urbanos,
sem aprovao dos rgos pblicos competentes e em desacordo com o art. 53
da Lei 6. 766 . . .
" .
3
LOTEAMENTO

SUMRIO: 3 . 1 Definio de loteamento e lote 3 . 2 Condies para o lotea


-

mento 3 . 3 Requisitos urbansticos 3 . 4 Proj eto do loteamento: 3.4. 1 Fase


- -

preliminar ; 3 . 4 . 2 Fase do projeto definitivo 3 . 5 Aprovao do proj eto 3 . 6


- -

Loteamentos fechados: 3 . 6 . 1 Distino entre loteamentos fechados e condo


mnios fechados; 3 . 6 . 2 Aplicaes prticas dos condomnios aos loteamentos
fechados.

3 . 1 Defin i o de loteamento e lote

De acordo com o art. 1 ., do Dec.-lei 58, esto suj eitas s exigncias do


loteamento as divises em lotes de terrenos urbanos ou rurais, destinados pelos
proprietrios ou coproprietrios venda por oferta pblica, mediante pagamen
to do preo a prazo, em prestaes sucessivas e peridicas. No corpo do disposi
tivo, encontram-se inseridas as caractersticas tipificadoras do loteamento. A Lei
6. 766 partiu de outro critrio, o da definio, sem explicitar a forma de venda
dos terrenos. Em termos gerais, conceitua-o como sendo a operao que se uti
liza de dados tcnicos da agrimensura para dividir uma rea em tantas outras
pores autnomas, com possibilidade de vida prpria. Feita a diviso da gleba
em lotes, estes no mais so partes daquela, mas propriedades separadas, que
passam a constituir, cada uma, um novo todo, uma nova propriedade.
Especificamente, o diploma, em seu art. 2.0, 1 .0, aproveitou-se, ao definir,
da ideia contida no art. 1 ., 1 ., do Dec.-lei 2 7 1 , de 28.02 . 1 967, assim concei
tuando: "A subdiviso de gleba em lotes destinados edificao , com aberturas
de novas vias de circulao, de logradouros pblicos, ou prolongamento, mo
dificao ou ampliao das vias existentes" . Dir-se- que ocorre uma alterao
no plano virio da cidade, ampliando-se em nova extenso a rea urbana, im
plantando-se zona habitada, abrindo-se vias e criando-se logradouros pblicos
antes inexistentes. Distingue-se do desmembramento porque neste sobressai o
aproveitamento do sistema virio estabelecido.
Com o loteamento, resulta a diviso da rea em lotes. Esta poro de rea
veio definida pela Lei 9 . 78 5 , que acrescentou o 4.0 ao art. 2.0 da Lei 6 . 766:
"Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura bsica cujas dimenses
atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal
para a zona em que se situe" . Tem-se, nesta unidade de terreno, uma parcela do
38 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

loteamento, ou a poro em que o mesmo foi dividido para a sua comercializa


o, com toda a infraestrutura prpria dos centros urbansticos e com as exign
cias impostas pelo plano diretor ou lei municipal.
Conveniente esclarecer que a rea utilizada deve ser para fins urbanos. O
art. 1 .0 da Lei 6. 766 refere "o parcelamento do solo para fins urbanos" . E o art.
3 . , com as alteraes da Lei 9 . 785, permite o parcelamento do solo somente
"para fins urbanos ou zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao
especfica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal " .
Inteligncia adotada pela jurisprudncia: "H, e m princpio, vedao ao parce
lamento do solo para fins urbanos, quando no esteja o imvel em zona urbana
ou de expanso urbana, assim definida na legislao municipal (art. 3 . da Lei
6. 766, de 1 9 . 1 2. 1 979) . Mas ser possvel a alterao do solo rural para fins ur
banos, se, em ato complexo , no se opuser o Incra e, quando houver, o rgo
metropolitano , cabendo Prefeitura Municipal a aprovao da mesma (art. 53
da Lei 6 . 766/1 979) " . 1
Mas no se impede o loteamento de reas rurais para fins urbanos, como
stios de recreio , desde que lei municipal a defina como de expanso urbana, e
haja a aprovao pelo Incra.
A rigor, as zonas urbanas ou de expanso urbana devero estar definidas
em lei municipal.
No entanto , h leis federais que traam parmetros, e cujos elementos para
a aferio de zona urbana ou de expanso urbana no podem ser esquecidos.
Assim o Dec.-lei 2 7 1/1967, em cuj o art. 3., 1 .0, definiu como de solo
urbano "as reas de edificao contnua das povoaes, as partes adjacentes e as
reas que , a critrio dos Municpios, possivelmente venham a ser ocupadas por
edificaes contnuas dentro dos seguintes 10 anos " .
Como d e expanso urbana configura-se o solo, j nos termos d a Lei
5 . 1 72/1 976, a qual instituiu o Cdigo Tributrio Nacional, que se estende ao
redor da cidade, suscetvel de urbanizao , e que tenha, pelo menos, dois dos
melhoramentos constantes do art. 32, 1 ., e assim discriminados: 1 ) meio-fio
ou calamento com canalizao de guas pluviais; 2) abastecimento de gua; 3)
sistema de esgotos sanitrios; 4) rede de iluminao pblica com ou sem poste
amento para distribuio domiciliar; 5) escola primria ou posto de sade a uma
distncia mxima de trs quilmetros do imvel considerado.
Nesta linha, no permitido o parcelamento para fins de loteamento ou des
membramento em reas sem qualquer caracterstica urbana, ou destinadas para
fins rurais.

1 . Ap. 78.282-2, da 1 2 ! Cm. Civ. do TJSP, de 2 3 . 1 0 . 1 984, em RT 595/94.


LOTEAMENTO 39

Embora nada diga a lei, s aos proprietrios e coproprietrios cabe promo


ver a diviso em lotes. Sendo o loteador pessoa jurdica, indispensvel torna-se
a exibio dos documentos provando a autorizao de agirem os representantes
neste ramo de negcios. Os documentos podem consistir em estatutos ou con
trato social.
Aos condminos facultado proceder o loteamento quando h a anuncia
dos demais e acordo expresso na fixao de cada um deles. No sendo assim, em
uma possvel ao de diviso, vivel acontecer uma mudana na distribuio
das partes da rea, com prejuzo aos promitentes adquirentes.
Mesmo no fazendo referncia a Lei 6. 766, mas o expressa o Dec.-lei 58,
primordial que a venda se proceda mediante oferta pblica e pagamento do
preo a prazo, em prestaes peridicas e sucessivas. Oferta pblica aquela
dirigida a uma pluralidade indeterminada de pessoas. Ter de conter todos os
elementos bsicos do negcio, como tipo de terreno, a localizao, o preo,
facultando-se todos os meios publicitrios, como imprensa, cartazes, anncios,
radiofonia, televiso etc. Ao ser procedida, menciona-se obrigatoriamente o re
gistro, o que no vinha ocorrendo com o Dec.-lei 58, quando se impunha so
mente a referncia do depsito dos documentos enumerados no art. 1 ..
O pagamento do preo, pela natureza dos contratos, ser a prazo, em pres
taes sucessivas e peridicas, as quais consistiro em valor igual ou desigual;
de idntico modo, permite-se liberdade na estipulao dos perodos de cada
parcela. E nenhum bice impede o pagamento vista. Neste sentido, h total
liberdade em impor a forma de pagamento. Normalmente, porm, para facilitar
o acesso s aquisies, o mais comum vender, sempre a prestaes, os lotes.
Mxime, considerando ser prprio do loteamento o seu endereamento aos que
no possuem condies de pronto pagamento. Tendo em vista a maior amplido
da Lei 6. 766, frente ao Dec.-lei 58, surgiram dvidas, tendo a Corregedoria-Ge
ral da Justia do Tribunal de Justia de So Paulo baixado parecer, respondendo
consulta formulada pelo Instituto de Registro Imobilirio do Brasil - IRIB, nos
seguintes termos (DOE-SP 1 2.02. 1 980, p. 1 1) : "Era menor o campo de aplicao
do Dec.-lei 58/3 7, que regulava apenas o loteamento e a venda dos respectivos
lotes, por oferta pblica, mediante o pagamento do preo a prazo, em prestaes
sucessivas e peridicas (art. l .) . A nova lei no distingue entre vendas a prazo
e vendas para pagamento vista . "

3.2 Condies para o loteamento

A condio bsica para a implantao do loteamento que se situe em


zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, nos termos
do art. 3. da Lei 6 . 766, em redao da Lei 9 . 78 5 : "Somente ser permitido o
parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana
40 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

ou de urbanizao especfica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas


por lei municipal".
Outrossim, em vista da realidade em que se vinham expandindo os lotea
mentos, no raras vezes em reas alagadias, baixas e propcias a toda sorte de
infeces e calamidades, o legislador teve sobradas razes para condicionar a
implantao do mesmo a exigncias prvias, como se l nos incs. do art. 3.,
extensivas tambm ao desmembramento.
No ser permitido o loteamento de reas urbanas:
I - em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes;
II - em terrenos com aterros de material nocivo sade pblica;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30%;
IV - em terrenos onde as condies geogrficas no aconselham a cons-
truir.
Mas, previstas as possibilidades de correes, com obras de saneamento ,
drenagem, escoamento de guas, nivelamento e de erradicao dos elementos
poluidores, quando, uma vez efetuadas, permitem a implantao do desdobra
mento do solo urbano.
A Lei 1 2. 608/20 1 2 acrescentou pargrafos ao art. 1 2 da Lei 6. 766/1979,
que tratam de exigncias que se enquadram como condies, muito embora
inseridas as disposies em captulo que diz respeito aprovao do projeto
de loteamento ou desmembramento. Essas condies so concernentes a reas
com possibilidades de ocorrncia de deslizamentos ou outros eventos prprios
da natureza. Passou a ser exigida a apresentao de carta geotcnica de aptido
urbanizao. Ainda, proibiu-se a aprovao de projeto em reas de risco defini
das como no edificveis no plano diretor ou em legislao esparsa. Necessria
a transcrio dos regramentos:
" 2. Nos Municpios inseridos no cadastro nacional de municpios com
reas suscetveis ocorrncia de deslizamentos de grande impacto , inundaes
bruscas ou processos geolgicos ou hidrolgicos correlatos, a aprovao do pro
j eto de que trata o caput ficar vinculada ao atendimento dos requisitos constan
tes da carta geotcnica de aptido urbanizao" .
" 3 . vedada a aprovao de projeto de loteamento e desmembramento
em reas de risco definidas como no edificveis, no plano diretor ou em legis
lao dele derivada" .

3.3 Requisitos u rbansticos

Conduzindo a rea loteada a um prolongamento da cidade, nela se fixando


considervel parcela de populao, visa a lei proteger os ocupantes futuros e
LOTEAMENTO 41

assegurar-lhes uma vida comunitria com todos os requisitos urbansticos pa


dronizados para a cidade atual. Para tanto, h de existir uma infraestrutura que
atenda essas necessidades, constando definida no 5 . 0 do art. 2.0, da Lei 6. 766,
em redao da Lei 1 1 .445 : "A infraestrutura bsica dos parcelamentos cons
tituda pelos equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, ilumi
nao pblica, esgotamento sanitrio, abastecimento de gua potvel, energia
eltrica pblica e domiciliar e vias de circulao" .
Consoante o 6., em redao trazida pela Lei 9 . 785, repetindo parte do
5.0, nas zonas habitacionais de interesse social declaradas por lei, a infraestrutu
ra consistir, no mnimo, de:
1 - vias de circulao ;
II - escoamento das guas pluviais;
III - rede para o abastecimento de gua potvel;
IV - solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domi
ciliar.
Percebe-se que a iluminao pblica no exigida como componente da
Infraestrutura mnima para as zonas habitacionais declaradas por lei.
Pelo art. 4. e incs. , com a redao vinda na Lei 9 . 785 , ao serem elaborados
os proj etos, observar-se-o as seguintes regras:
1 - As reas destinadas ao sistema de circulao , implantao de equipa
mentos urbanos e comunitrios, bem como de espaos livres de uso pblico,
sero proporcionais densidade de ocupao prevista pelo plano diretor ou
aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
Importa notar que, na redao original da Lei 6 . 766, a proporo no po
deria ser inferior a uma percentagem de 35% do total da gleba, salvo nos lo
teamentos destinados ao uso industrial, cujos lotes fossem maiores de 1 5 . 000
m2, caso em que a percentagem poderia ser reduzida, como previa o l . do
art. 4.0. Presentemente, numa total mudana de rumo e mais atendendo a inte
resses de loteadores, no se especifica o percentual, e nem se faz a exceo dos
loteamentos para fim industrial com lotes maiores de 1 5 .000 m2. Com efeito, a
nova redao do dispositivo, vinda com a Lei 9 . 785, a seguinte: "A legislao
municipal definir, para cada zona em que se divida o territrio do Municpio,
os usos permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao do
solo , que incluiro, obrigatoriamente, as reas mnimas e mximas de lotes e os
coeficientes mximos de aproveitamento" .
D e sorte que ao Municpio s e reservou a funo de estabelecer os usos
permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao. Inclusive
quanto s reas mnimas e mximas dos lotes e coeficientes mximos de apro
veitamento.
42 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

A nova regulamentao favorecer solues polticas para os loteamentos,


em desprestgio s exigncias urbansticas, com a possvel reduo de espaos
de lazer, de praas, e dos prprios equipamentos urbanos.
O n. 1, do art. 4., refere o sistema de circulao significando as vias; o
equipamento urbano no sentido de servios de abastecimento de gua, esgotos,
energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado (art.
5.0, pargrafo nico) ; o equipamento comunitrio abrangendo prdios de edu
cao, cultura, escolas, sade, lazer e similares (art. 4.0, 2.0) ; os espaos livres
de uso pblico compreendendo as praas, os parques de diverses infantis e
reas de passeios.
O caput do art. 5 .0, redundantemente, pois j previsto no art. 4.0, 1 , autoriza
o Poder Pblico a exigir, complementarmente, "em cada loteamento, a reserva
de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos " .
II O s lotes tero rea mnima d e 1 25 m 2 e frente mnima d e 5 m , salvo
-

maiores exigncias da legislao estadual ou municipal, ou se o loteamento se


destinar urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de
interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes.
O mnimo de 1 25 m2 atenta contra o esprito da lei, contra as tendncias
urbansticas atuais de humanizar a vida das pessoas e contra a poltica de evitar
os amontoados populacionais. Nos dispositivos das leis anteriores no se lia
uma limitao de rea superficial ou de extenso na parte da frente, ficando ao
dispor das municipalidades as normas fixadoras das metragens, que em geral
atinham-se a 300 m2 e a 10 m de frente. Aos Estados e aos Municpios assegura
a lei o direito de impor medidas diversas e maiores daquelas. Por certo , em ne
nhum plano diretor de Municpio consta a permisso de superfcie to reduzida,
de forma a se tornar inaplicvel aquele dispositivo.
III Ao longo das guas correntes e dormentes, isto , dos rios, arroios,
-

afluentes e lagos, e das faixas de domnio pblico das rodovias e ferrovias, ser
obrigatria a reserva de uma faixa no edificvel de 15 (quinze) metros de cada
lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica (inc. III na redao da Lei
1 0 . 932) . Obviamente, a faixa livre estende-se tambm ao lado das vias abertas
no interior do loteamento.
Pelo dispositivo, de rigor a reserva de uma faixa de quinze metros, abran
gendo, tambm, as rodovias e ferrovias que atravessam o loteamento, ou com
o qual se confrontam. Entende-se por rodovia o caminho j aberto, e que serve
de escoamento do trnsito do loteamento para os centros urbanos ou locais
distintos.
A rodovia composta pelo leito da estrada, pelos acostamentos e pelas
faixas de domnio. O leito da estrada a rodovia propriamente dita, ou a pista
LOTEAMENTO 43

onde transitam os veculos. Os acostamentos so a margem da pista de rolamen


to de uma estrada ou rodovia, destinada sobretudo a paradas de emergncia de
veculos.
A faixa de domnio a rea imediatamente contgua ao leito pavimentado,
que resguardada por questes de segurana. Logo, as faixas de domnio so
reas inerentes s rodovias, nas quais no podem ser realizadas construes
que no aquelas expressamente permitidas por razes de ordem tcnica. Por
conseguinte, haver de existir mais quinze metros de reserva antes da faixa de
domnio, com incio no ponto final da faixa de domnio da rodovia. Depois
desse marco zero , a Lei probe que haja edificaes at o dcimo quinto metro,
dizendo respeito a uma nova extenso da vedao a construes, para alm da
faixa de domnio rodoviria.
IV - As vias do loteamento devero articular-se com as vias adjacentes
oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local, en
tendendo-se a conexo no de todas as ruas abertas, mas de uma ou algumas
principais. Impossvel que todos os caminhos internos do parcelamento se in
terliguem com as rodovias oficiais.
O objetivo da lei impedir o surgimento de conjuntos habitacionais em zo
nas ainda inspitas e sem acesso aos meios de comunicao com os centros urba
nos; procura, outrossim, o dispositivo no permitir que se abra uma comunicao
entre a cidade e o loteamento, figurando como nico meio de ligao. A rodovia
deve preexistir e ser oficial, constando traada nos mapas e cartas do Municpio.
A Lei 1 0.932, acrescentando o 3.0 ao art. 4.0, traz a necessidade de faixa
no edificvel, em dutovias, se atingida rea que atinja o meio ambiente, com
obedincia s regras tcnicas pertinentes: " 3 . Se necessria, a reserva de faixa
no edificvel vinculada a dutovias ser exigida no mbito do respectivo licen
ciamento ambiental, observados critrios e parmetros que garantam a segu
rana da populao e a proteo do meio ambiente, conforme estabelecido nas
normas tcnicas pertinentes". Quem estabelece a necessidade de existir a faixa
de reserva no edificvel vinculada a dutovias a autoridade ambiental, no
podendo ficar a critrio do loteador a deciso.
Tais so os requisitos mnimos previstos na lei; outros podero ser exigi
dos, que se encontram em leis esparsas.
Neste sentido, restou decidido: "Loteamento. Impugnao ao registro. En
volvendo parte do loteamento a se implantar rea com cobertura florestal, im
pende seja observada a legislao pertinente s restries impostas e dirigidas
preservao do meio ambiente.
No se infira que, em certos tipos de loteamentos, como os populares cus
teados pelo Poder Pblico, se dispensam os requisitos estabelecidos na lei.
bem claro o seguinte aresto do STJ :
44 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

"A Lei 6. 766/1979 no exclui de sua regncia os parcelamentos (tanto lote


amentos quanto desmembramentos) efetuados para construo de casas popu
lares. Tampouco, deixa ao largo aqueles executados por empresas pblicas (nem
o poderia fazer, face ao preceito constitucional do art. 1 73 , 1 .0) .
que a disciplina dos Parcelamentos foi concebida em homenagem valores
urbansticos e ecolgicos (arts. 2.0 a 1 7 ) . O respeito a tais interesses funda
mental - nada importa que o parcelamento se destine a indstria, comrcio,
residncias de luxo ou bairros populares" . 2
Embora a diretriz do loteamento esteja traada na Lei 6 . 766/1979, no fi
cam afastados outros diplomas, se a implantao do loteamento determina de
gradao da cobertura florestal.
Necessidade da interveno das autoridades florestais desde que acontea
a alterao do meio ambiente" .3
Em especial quanto ao meio ambiente ocorrem infraes, com a devasta
o de florestas e recursos naturais, sobretudo nos loteamentos para a venda de
stios ou chcaras.
A Lei 1 2 . 65 1 , de 25.05 . 20 1 2 (que substituiu a Lei 4. 7 7 1 , de 1 5.09 . 1 965) ,
com a s alteraes da Lei 1 2.727, de 1 7 . 1 0 . 20 1 2 , tratando do Cdigo Florestal,
no art. 4. encerra normas sobre as reservas de reas, nas quais no poder se
estender o loteamento, sendo as seguintes:
" Considera-se rea de Preservao Permanente, em zonas rurais ou urba
nas, para os efeitos desta Lei:
l- as faixas marginais de qualquer curso d'gua natural perene e intermi
tente, excludos os efmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura
mnima de:
a) 30 (trinta) metros, para os cursos d'gua de menos de 10 (dez) metros
de largura;
b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d'gua que tenham de 1 0 (dez) a
50 (cinquenta) metros de largura;
e) 1 00 (cem) metros, para os cursos d'gua que tenham de 50 (cinquenta)
a 200 (duzentos) metros de largura;
d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d'gua que tenham de 200 (du
zentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;
e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d'gua que tenham largura su
perior a 600 (seiscentos) metros;

2. REsp. 126.372, da l . T. , j . em 03.09. 1 998, D] de 1 3 . 1 0 . 1 998, rei. Min. Humberto Gomes


de Barros.
3. Ap. 590.009 .833, da 2. Cm. Cv. do TJRS, de 28.03 . 1990.
LOTEAMENTO 45

II as reas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em faixa com largura


-

mnima de:
a) 100 (cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d'gua com at
20 (vinte) hectares de superfcie, cuja faixa marginal ser de 50 (cinquenta)
metros;
b) 30 (trinta) metros, em zonas urbanas;
III as reas no entorno dos reservatrios d'gua artificiais, decorrentes
-

de barramento ou represamento de cursos d'gua naturais, na faixa definida na


licena ambiental do empreendimento;
IV as reas no entorno das nascentes e dos olhos d' gua perenes, qualquer
-

que seja sua situao topogrfica, no raio mnimo de 50 (cinquenta) metros;


V as encostas ou partes destas com declividade superior a 45, equivalen-
-

te a 1 00% (cem por cento) na linha de maior declive;


VI - as restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues;
VII - os manguezais, em toda a sua extenso;
VIII as bordas dos tabuleiros ou chapadas, at a linha de ruptura do rele
-

vo, em faixa nunca inferior a 1 00 (cem) metros em proj ees horizontais;


IX no topo de morros, montes, montanhas e serras, com altura mnima
-

de 1 00 (cem) metros e inclinao mdia maior que 25, as reas delimitadas a


partir da curva de nvel correspondente a 2/3 (dois teros) da altura mnima da
elevao sempre em relao base, sendo esta definida pelo plano horizontal
determinado por plancie ou espelho d'gua adjacente ou, nos relevos ondula
dos, pela cota do ponto de sela mais prximo da elevao;
X as reas em altitude superior a 1 .800 (mil e oitocentos) metros, qual
-

quer que seja a vegetao" .


N o art. 6.0, so discriminados mais espaos de reserva:
" Consideram-se, ainda, de preservao permanente, quando declaradas de
interesse social por ato do Chefe do Poder Executivo , as reas cobertas com
florestas ou outras formas de vegetao destinadas a uma ou mais das seguintes
finalidades:
I conter a eroso do solo e mitigar riscos de enchentes e deslizamentos
-

de terra e de rocha;
II - proteger as restingas ou veredas;
III - proteger vrzeas;
IV - abrigar exemplares da fauna ou da flora ameaados de extino ;
V proteger stios d e excepcional beleza o u d e valor cientfico , cultural ou
-

histrico;
46 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

VI - formar faixas de proteo ao longo de rodovias e ferrovias;


VII - assegurar condies de bem-estar pblico;
VIII - auxiliar a defesa do territrio nacional, a critrio das autoridades
militares.
IX - proteger reas midas, especialmente as de importncia internacional" .
imprescindvel, ainda, ouvir a autoridade florestal, em consonncia com
a Lei 4. 778, de 22.09 . 1 965 , desde que abrangida rea florestada. A desneces
sidade restringe-se s hipteses de no abranger rvores nativas a rea loteada
- como vem da leitura do art. 1 ., 1 .0, da mesma lei. Tambm a Lei 6.938, de
3 1 .08. 1 98 1 , no art. 10, em redao da Lei Complementar 140, de 08. 1 2. 2 0 1 1 ,
ordena a indispensabilidade do prvio licenciamento da autoridade estadual
para a implantao, sempre que o mesmo interfira na alterao das condies
naturais do meio ambiente.
A Lei 6. 766 no estabelece requisitos especiais, ou aspectos que envolvem
outros campos de atuao. No poderia abranger ou disciplinar, v.g. , questes
relativas ao meio ambiente, j que seu mbito de abrangncia restrito aos lote
amentos. Os assuntos concernentes preservao ambiental continuaram a ser
regidos por leis prprias.
Alm de aspectos nesse setor, seguidamente ocorrveis nos loteamentos, h
outros disciplinados por leis municipais, como os relativos ao zoneamento e a
limitaes s construes, inerentes ao poder de polcia administrativa, que en
contram o fundamento no interesse pblico social da localidade, como no tocante
zona onde se desenvolve o parcelamento, ao tipo de construes permitidas, ao
uso do solo disciplinado, sendo que as convenes relativas utilizao do solo
no subsistem quando em desacordo com as normas municipais editadas.
Nos loteamentos que perduram, ou com lotes em disponibilidade para a ven
da, sempre h possibilidade de se imporem novas restries ou exigncias, eis que
as leis sobre a organizao da cidade tm um forte carter dinmico, estando em
constante evoluo, a que impe o prprio bem social. evidente que determi
nados requisitos eram exigveis quando da aprovao do loteamento. Em face da
mutao dos fenmenos sociais e da necessidade de se preservarem novos valores,
ou bens que antes no se encontravam em perigo de extermnio , ao Poder Pblico
permite-se mudar as regras sobre a expanso da cidade, e impor novas limitaes.
Assim quanto aos loteamentos que afetam o meio ambiente, constitudos quando
no estava conscientizada a humanidade sobre este problema.
Ao sentir que a ecologia significou propriedade de todos, ou um direito
natural das populaes, incontestvel que o direito individual de propriedade
no pode se sobrepor ao direito coletivo. O meio ambiente um bem neces
srio vida. E assim, o ar, os mares, os cus so coisas inapropriveis, fora do
LOTEAMENTO 47

comrcio, pertencendo a todos. Nesta tica, se emergem prejuzos forma de


explorao do loteamento, com a expanso de agentes poluidores e ataques
ecologia, parece no haver bice para exigir o cumprimento dos novos ditames,
e mesmo uma reestruturao do loteamento. Nem h que falar em direito ad
quirido quando esto em jogo bens fundamentais para o homem, como o ar de
que todos necessitam, a sade, a qualidade de vida, a permanncia de florestas,
a pureza da gua, dentre outros bens.
No se pense que a omisso do Municpio torne perfeito o loteamento , com
a inviabilidade de ser anulado, na linha do STJ : "Uma vez concedida a autori
zao em desobedincia s determinaes legais, tal ato passvel de anulao
pelo Judicirio e pela prpria administrao pblica, porque dele no se origi
nam direitos. A rea de 1 00 metros em torno dos lagos formados por hidreltri
cas, por fora de lei, considerada de preservao permanente e, como tal, caso
no esteja coberta por floresta natural ou qualquer outra forma de vegetao na
tural, deve ser reflorestada, nos termos do art. 18, caput, do Cdigo Florestal" .4
No intervindo o Municpio para reprimir a ofensa ao meio ambiente, pode
ser responsabilizado em ao civil pblica, em vista do que j decidiu o STJ : "
parte legtima para figurar no polo passivo da ao civil pblica, solidariamente,
o responsvel direto pela violao das normas de preservao do meio ambiente,
bem assim a pessoa jurdica que aprova o projeto danoso. Na realizao de obras
e loteamentos, o Municpio o responsvel solidrio pelos danos ambientais
que possam advir do empreendimento, juntamente com o dono do imvel. Se o
imvel causador do dano adquirido por terceira pessoa, esta ingressa na soli
dariedade, como responsvel'' . 5

3 .4 Projeto do loteamento
Diante da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal, se em seu territrio
se desdobrar o loteamento, a aprovao do proj eto desenvolve-se em duas fases:
a primeira, quando se procuram as diretrizes bsicas que serviro de orientao
para elaborar-se o projeto definitivo ; a segunda, no momento em que, instru
do o pedido com os documentos ordenados pela lei, o plano apresentado na
conformidade com a orientao manifestada pela Prefeitura Municipal, isto ,
de acordo com a poltica urbanstica prevista para o desenvolvimento da cidade.

3 . 4. 7 Fase preliminar

No primeiro passo, dirigido um requerimento Prefeitura Municipal, ou


ao governo do Distrito Federal, no caso de em seu territrio localizar-se a rea,

4. REsp. 1 9 4 . 6 1 7-PR, da 2. T. , j. em 1 6. 04.2002, D] de 0 1 .07.2002, p. 278.


5. REsp. 295 . 79 7-SP, da 2. T. , j. em 1 8 .09.200 1 , D] de 1 2. 1 1 . 200 1 , p. 1 40.
48 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

solicitando-se sejam indicadas as diretrizes para o uso do solo, com o traado


dos lotes, do sistema virio, dos espaos livres e das reas reservadas para o
equipamento urbano e comunitrio. Assume relevncia a coadunao da futura
extenso urbana com o plano diretor, mxime no tocante s artrias e reas des
tinadas para as praas e os equipamentos urbanos e comunitrios.
A necessidade dessa fase prvia j veio ressaltada pela jurisprudncia: "A
herana responde pelo pagamento das dvidas do falecido; mas, feita a partilha,
s respondem os herdeiros, cada qual em proporo da parte que na herana lhe
coube (art. 1 .997 do Cdigo Civil) . Antes da elaborao do proj eto de loteamen
to, o interessado dever solicitar Prefeitura Municipal que defina as diretrizes
para o uso do solo. Tratando-se de obrigao legal, impe ao responsvel pelo
loteamento o encargo de proceder s obras indispensveis, ainda que depois dos
parcelamentos realizados. O Municpio, que detm o poder-dever de fiscalizar o
regular parcelamento do solo urbano, subsidiariamente responsvel pela reali
zao das obras necessrias regularizao do loteamento, assegurado o direito
de ressarcimento. O valor da multa para o caso de descumprimento de obriga
o de fazer deve ser de molde a desestimular o descumprimento da obrigao.
A iseno de custas prevista no art. 18 da Lei 7 .34 7 /1985 inaplicvel aos rus
de Ao Civil Pblica, que quando sucumbentes, devem arcar com os nus a
que deram causa" . 6
Instruem o pedido a planta do imvel, contendo as divisas da gleba a ser lo
teada; as curvas de nvel distncia adequada, se tal exigido por lei estadual ou
municipal expressamente; a localizao dos cursos d'gua, bosques e constru
es existentes; a indicao dos arruamentos contguos a todo o permetro, a lo
calizao das vias de comunicao, das reas livres, dos equipamentos urbanos
e comunitrios constantes no local ou em suas adjacncias, com as respectivas
distncias da rea a ser fracionada; esclarecer-se-o o tipo de uso predominante
a que o loteamento se destina e as caractersticas, as dimenses e a localizao
das zonas de uso contguo (art. 6.) .
Com os dados apresentados, o Poder Pblico indicar as linhas bsicas que
dever seguir o desdobramento da rea, conforme previsto no caput do art. 6.0,
e discriminados no art. 7. da Lei 6. 766, ou seja:
I - as ruas ou estradas abertas ou projetadas, que compem o sistema vi
rio da cidade e do Municpio, e relacionadas com o loteamento, que ho de ser
respeitadas;
II - o traado bsico do sistema virio principal a se observar, ou a indica
o onde sero abertas as vias mais importantes;

6 . TJRS, Ap Civ 700 1 8 8 1 2974, 2. Cm. Cv. , j. 1 1 .02.2009, rei. Arno Werlang.
LOTEAMENTO 49

III - a localizao aproximada dos terrenos destinados a equipamentos ur


banos e comunitrios, e das reas livres de uso pblico;
IV - as faixas sanitrias do terreno necessrias ao escoamento das guas
pluviais e as faixas no edificveis;
V - a zona ou as zonas de uso predominante da rea, com especificao dos
usos compatveis.
Apesar de a lei ordenar o fornecimento dos dados referidos, o Poder Pbli
co simplesmente poder concordar com o esboo de projeto submetido a exa
me, ou nada responder ao requerimento. O objetivo do novo diploma, ao prever
um exame prvio do esboo do proj eto, se assim preferirmos denominar a pri
meira fase, ordenar a elaborao do planejamento da gleba a ser desdobrada,
em consonncia com a poltica vigorante referente ao desenvolvimento urbano.
Em ltima anlise, solicita-se a participao da Prefeitura Municipal na orga
nizao do plano, a qual apresentar as linhas fundamentais a serem seguidas.
Mas, volta-se a salientar, o maior interessado nessas diretrizes bsicas e pre
liminares o Municpio , as quais, uma vez fixadas, vigoraro pelo prazo de qua
tro anos, de acordo com o pargrafo nico do art. 7. 0, modificado pela Lei 9. 785 .
No redigido e encaminhado o proj eto neste lapso d e tempo, tais normas perde
ro o seu valor. E se o Poder Municipal no se manifestar, ou silenciar quanto a
alguns aspectos, assinalados no art. 7.0, o !ateador no sofrer prejuzos no seu
direito de levar adiante a tramitao do processo, pois a ele no se cominaro
prejuzos em face das deficincias do aparelho administrativo municipal.
Prescinde-se de toda esta fase prvia vigendo leis municipais, regrando ,
neste sentido, nas seguintes situaes, ditadas pelo art. 8.0, com a redao da
Lei 9 . 785 : a) em Municpios com populao inferior a 50.000 habitantes; b)
naqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanizao para a zona em
que se situe o parcelamento , ou seja, quando o Municpio j tiver implantado as
diretrizes de urbanizao.

3 . 4 . 2 Fase do projeto definitivo

Recebidos o traado e as diretrizes oficiais, o !ateador partir para a ela


borao do proj eto definitivo , o qual conter desenhos, o memorial descritivo
e vrios documentos relativos ao imvel, na forma do art. 9.0 da Lei 6. 766, na
redao dada pela Lei 9 . 785: "Orientado pelo traado e diretrizes oficiais, quan
do houver, o projeto , contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de
execuo das obras, com durao mxima de quatro anos, ser apresentado
Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando fo r o caso, acompanhado
de certido atualizada da matrcula da gleba, expedida pelo Cartrio de Regis
tro de Imveis competente, de certido negativa de tributos municipais e do
50 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no 4. do art. 18" .


O 4.0 do art. 1 8 trata da dispensa do ttulo de propriedade em parcelamentos
populares, destinados s classes de menor renda, em imvel em fase de desapro
priao, desde que promovida pelo Poder Pblico.
Segundo os l . e 2. do art. 9.0, ao projeto anexar-se-o :
a) desenhos, contendo:
I - a subdiviso das quadras em lotes, com as respectivas dimenses e a
numerao ;
II - o sistema d e vias, c o m a hierarquia correspondente, isto , especifican
do-se as vias principais;
III - as dimenses lineares e angulares do projeto , com raios, cordas, arcos,
pontos de tangncia e ngulos centrais das vias. As dimenses lineares dizem
respeito s extenses ou aos comprimentos; as angulares significam os ngulos
de inflexo das ruas, com a distncia entre dois pontos das curvas (cordas) , e
distncia tambm das linhas curvas (arcos) , e do centro dos arcos. Os pontos de
tangncia so os pontos de encontro das curvas com os segmentos retilneos;
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulao e
praas, ou seja, o corte central ao longo da artria, e o corte transversal mostran
do o perfil da rua com os meios-fios;
V - a indicao dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos
ngulos de curvas e vias projetadas. Equivale demonstrao das estacas ou
testemunhos postos na rea e que serviram para a obteno do referido levan
tamento. Entre um marco e outro, colocam-se medidas lineares. Nos marcos de
nivelamento, escreve-se a inflexo altimtrica do terreno; e, nos de alinhamen
to, representa-se a sua inflexo de direo ;
V I - a indicao em planta e perfis d e todas as linhas d e escoamento das
guas pluviais. A indicao procedida por meio de retas, postas no meio da
rua, apontando o sentido onde correm as guas.
Indispensvel que sejam os desenhos assinados por engenheiro, embora
omissa a lei, o que no aconteceu com o Dec.-lei 58, que em seu art. 1 .0 previu
expressamente tal exigncia.
No que se refere s vias, no h determinao quanto nomenclatura, como
estabelecia o Dec.-lei apontado. Entretanto, necessrio sejam assinaladas hierar
quicamente, de acordo com a importncia para o ncleo que se est loteando.
b) memorial descritivo com os seguintes elementos:
I - A descrio sucinta do loteamento, com as suas caractersticas e a fixa
o da zona ou das zonas de uso predominante, isto , detalhando e discrimi
nando o imvel quanto sua realidade fsica, ao programa de aproveitamento
LOTEAMENTO 51

aps fracionado em lotes, nomeao dos limites, de forma a tornar-se facil


mente identificvel por terceiros. Apresenta-se o imvel com as unidades e as
quadras resultantes, observando-se as exigncias para a matrcula, indicando a
rua ou as ruas que o margeiam; o nmero, havendo; a localizao no lado par
ou mpar da rua caso no tenha numerao; a distncia mtrica do prdio ou da
esquina mais prximos.
II As condies urbansticas do loteamento e as limitaes que incidem
-

sobre os lotes e suas construes, alm daquelas enumeradas pelas diretrizes


bsicas. Descrevem-se o tipo de construo que ser erguida, a sua finalidade,
se comercial ou industrial, a metragem de recuo do alinhamento das ruas e o
mnimo de fracionamento dos terrenos.
Dentro do possvel , incluem-se as condies expedidas pelo rgo pblico ,
mencionadas no art. 7.0, j analisadas.
III A indicao das reas pblicas que passaro ao domnio do Munic
-

pio no ato do registro do loteamento, as quais comporo as reas livres para as


praas, os arruamentos, equipamentos urbanos e comunitrios e outros servios
pblicos.
IV A enumerao dos equipamentos urbanos, comunitrios e dos servi
-

os pblicos ou de utilidade pblica, j existentes na rea e nas adjacncias. No


raramente, os equipamentos prontos so os de energia eltrica e abastecimento
de gua.
c) documentos relativos ao imvel, como ttulo de propriedade, certido de
nus reais, fornecida pelo ofcio imobilirio. Este documento serve para levar ao
conhecimento da autoridade municipal a situao do imvel com respeito aos
gravames ou s oneraes que pesam sobre ele. Anexa-se, outrossim, certido
negativa de tributos municipais, sendo ela de todo importante para a aprovao
do projeto.
Adverte o 3.0 do art. 9.0, introduzido pela Lei 9 . 785, a necessidade de man
ter atualizada a certido da matrcula, durante o curso da tramitao do processo,
com os mesmos dados do tempo da apresentao: "Caso se constate, a qualquer
tempo, que a certido da matrcula apresentada como atual no tem mais corres
pondncia com os registros e averbaes cartorrias do tempo da sua apresenta
o, alm das consequncias penais cabveis, sero consideradas insubsistentes
tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovaes consequentes" .

3.5 Aprovao do projeto

Ao Municpio compete a aprovao do projeto, ou ao Distrito Federal, caso


em seu territrio se desdobre o loteamento. o que determina o art. 1 2 da Lei
6 . 766: "O proj eto de loteamento e desmembramento dever ser aprovado pela
52 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem com
pete tambm a fixao das diretrizes a que aludem os arts. 6.0 e 7. desta Lei,
salvo a exceo prevista no artigo seguinte " .
Na sequncia, o 1 ., includo pela Lei 1 2 .608/20 1 2 , ordena a execuo do
loteamento, aps aprovado, no prazo constante em cronograma de execuo:
"O projeto aprovado dever ser executado no prazo constante do cronograma
de execuo, sob pena de caducidade da aprovao" .
No existe, desta fo rma, a previso d e u m determinado perodo para a exe
cuo. Todavia, em ordenamentos municipais possvel que conste a referncia,
j que tambm compete ao Municpio disciplinar a matria.
Em situaes especiais, preceder a participao do Estado, consistente no
exame e na anuncia prvia, nas seguintes hipteses:
l Quando localizado em reas de interesse especial, tais como as de pro
-

teo aos mananciais ou ao patrimnio cultural, histrico, paisagstico e arque


olgico, assim definidas por legislao estadual ou federal. Para valer a norma,
impe-se a vigncia de lei declarando o Municpio, v.g. , como rea de interesse
histrico. a determinao estabelecida no art. 1 4 .
A desobedincia imposio importa e m aplicao d e medidas punitivas,
mesmo que j aprovado e registrado o loteamento, tornando-se invivel a des
constituio do ato, como entende o STJ :
"l No viola o art. 5 3 5 d o CPC, nem nega prestao jurisdicional, o acr
.

do que, mesmo sem ter examinado individualmente cada um dos argumentos


trazidos pelo vencido, adotou , entretanto, fundamentao suficiente para deci
dir de modo integral a controvrsia.
"2. A aprovao do loteamento pelo Municpio , seguida de registro junto
ao Cartrio de Registro de Imveis, produz importantes efeitos, dentre os quais
o de tornar legtima a diviso e a venda dos lotes. Ultrapassada essa etapa, no se
pode mais taxar de irregular o loteamento aprovado e devidamente registrado.
"3. Na hiptese dos autos, todavia, a regularidade ou no do loteamento no
est sendo questionada, tanto que o prprio acrdo recorrido admite, ainda que
de forma implcita, que o imvel em questo foi regularizado pelo Municpio.
"4. Apesar do registro, no foi observada, na regularizao do loteamento
em questo, a norma inserta no art. 13 da Lei 6 . 766/1979, que, em sua redao
original, anteriormente s alteraes promovidas pela Lei 9. 785/1 999, conferia
ao Estado a competncia para examinar e anuir, previamente, a aprovao, pelos
Municpios, de loteamento e desmembramento, quando localizados em reas
de proteo aos mananciais, assim definidas por legislao estadual ou federal,
resultando, da, na imposio das penalidades de multa e embargo de obra" .7

7. REsp. 300 1 8 1/SP, da l . T. , j. em 06.04. 2006, D]U 02.05 . 2006.


LOTEAMENTO 53

II Quando o loteamento localizar-se em rea limtrofe do Municpio, ou


-

que pertena a mais de um Municpio, nas regies metropolitanas ou em aglo


meraes urbanas, definidas em lei estadual ou municipal.
De notar a situao de Municpio integrante de zona metropolitana, que
dever ter a anuncia prvia e o exame procedidos pela autoridade metropolita
na. A LC 1 4 , de 08.06.73, define e estabelece as regies metropolitanas de So
Paulo, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Salvador, Curitiba, Belm e Fortale
za, nomeando os Municpios compreendidos. Exemplificativamente, pertencem
regio metropolitana de Porto Alegre os Municpios de Porto Alegre, Alvorada,
Cachoeirinha, Campo Bom, Canoas, Estncia Velha, Esteio, Gravata, Guaba,
Novo Hamburgo, So Leopoldo, Sapiranga, Sapucaia do Sul e Viamo ( 3 . do
art. 1 ) .
Preceitua o art. 2.0, da Lei Complementar em epgrafe, que haver em cada
regio metropolitana um conselho deliberativo, presidido pelo Governador do
Estado, e um Conselho Consultivo, criados por lei estadual. Fazem parte do
Conselho Deliberativo um presidente e cinco membros de reconhecida capaci
dade tcnica ou administrativa, todos nomeados pelo chefe do Poder Executivo
estadual. O Conselho Consultivo formado de um representante de cada Mu
nicpio componente da regio metropolitana, sob a direo do Presidente do
Conselho Deliberativo.
O art. 3.0 atribui a este rgo promover a elaborao do plano de desen
volvimento integrado da regio metropolitana, bem como a programao dos
servios comuns, a coordenao da execuo dos programas e projetos de in
teresse da rea em questo, objetivando-lhe, sempre que possvel, a unificao
dos servios comuns. Entre os interesses especficos, reputa-se como o mais im
portante o uso do solo metropolitano, na previso do art. 5 ., do citado diploma.
Situando-se o loteamento em aglomeraes urbanas, mas no definidas
ainda por lei especial, desobriga-se o proprietrio de submeter o projeto ao exa
me e anuncia prvia do Estado.
III Quando o loteamento atingir rea superior a 1 .000.000 m2, igualmen
-

te impe-se a aprovao preliminar do Estado, justificando-se a sua atuao em


vista da extenso do loteamento, que ampliar a zona urbana da cidade. Mas de
lembrar a ressalva do art. 1 5 da Lei 6. 766, estatuindo que os Estados estabelece
ro, por decreto, as normas a que se devero submeter os projetos, nas situaes
vistas acima. Deduz-se a condio da vigncia de tal decreto para exigir aqueles
atos prvios do Estado.
Entregue o proj eto ao rgo encarregado, com os documentos antes des
critos, no mesmo expediente onde exararam-se as diretrizes fundamentais,
aguarda-se o despacho decidindo quanto aprovao. Ressente-se a lei da au
sncia de uma previso a respeito do perodo de dias destinados ao Poder Mu-
54 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

nicipal, a fim de prolatar a deciso. No art. 16 da Lei 6 . 766, de modo ineficaz,


pois encerra mera disposio, delega ao Municpio a elaborao de lei prefixan
do os prazos para que o projeto de parcelamento sej a aprovado ou rej eitado, e
para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas. Estabelecido o prazo,
e no se manifestando o Poder Pblico, tem-se como rejeitado o projeto ou re
cusadas as obras, ficando garantido o direito de indenizao . Assim determina
o 1 .0 , vindo com a Lei 9 . 78 5 : "Transcorridos os prazos sem a manifestao do
Poder Pblico , o projeto ser considerado rej eitado ou as obras recusadas, as
segurada a indenizao por eventuais danos derivados da omisso" . Outrossim,
se se mantiver omissa a lei municipal no concernente aos prazos, sero eles
de 90 dias para aprovao ou rejeio, e de 60 dias para a aceitao ou recusa
fundamentada das obras de urbanizao , tudo consoante o 2 . 0 do art. 1 6 , em
acrscimo da Lei 9. 785. Anteriormente, desde o tempo da legislao anterior, o
Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de justia de So Paulo fixava
o prazo em 90 dias, enquanto inexistisse lei municipal prevendo o assunto : " lr
relevncia da legislao local no prever nenhum prazo para exame do projeto
- Hiptese em que se aplica o prazo de 90 dias previsto na lei anterior (Dec.
3.079/1 938) , importando o silncio na aprovao" ,8 pois "enquanto no hou
ver lei municipal estabelecendo esse prazo , haver de se entender inexistente
prazo diverso desse anteriormente estabelecido em norma federal pertinente.
Tal dispositivo no foi atingido pela vigncia da nova Lei de parcelamento do
solo urbano, 6. 766/1979 " .
Acrescentou, outrossim, o julgado que a aprovao tcita s e a Municipa
lidade no se manifesta naquele lapso de tempo.
A Lei 1 2 . 608/20 1 2, incluindo pargrafos ao art. 12 da Lei 6 . 766, acrescen
tou mais condies para a aprovao do projeto , consistentes no cumprimento
de exigncias que constam na mesma lei, e ficando expressamente proibida a
aprovao em reas de risco definidas como no edificveis.
Quanto s reas suscetveis de impactos ambientais, de observar o 2. do
art. 12 da Lei 6. 766: "Nos Municpios inseridos no cadastro nacional de muni
cpios com reas suscetveis ocorrncia de deslizamentos de grande impacto,
inundaes bruscas ou processos geolgicos ou hidrolgicos correlatos, a apro
vao do projeto de que trata o caput ficar vinculada ao atendimento dos requi
sitos constantes da carta geotcnica de aptido urbanizao" . Essa exigncia, a
teor do art. 3 1 da Lei 1 2 . 608, ter vigncia aps dois anos da publicao da lei,
que ocorreu em 1 0.04.20 1 2 .
No pertinente proibio de aprovao em reas suscetveis definidas
como no edificveis, a regra vem no 3 . 0 do art. 1 2 : " vedada a aprovao de

8. R]T]SP 74/393.
LOTEAMENTO 55

proj eto de loteamento e desmembramento em reas de risco definidas como no


edificveis, no plano diretor ou em legislao dele derivada" .
Pelo inc. V do 2. do art. 3 . 0-A da Lei 1 2.340/20 1 0 , acrescentado pela
Lei 1 2.608/20 1 2 , cabe aos Municpios "elaborar carta geotcnica de aptido
urbanizao, estabelecendo diretrizes urbansticas voltadas para a segurana
dos novos parcelamentos do solo e para o aproveitamento de agregados para a
construo civil" .
De esclarecer que a carta geotcnica um documento cartogrfico com
informaes sobre as feies geolgicas e geomorfo lgicas de uma rea, com
anlise de comportamentos geotcnicos frente a uma eventual ocupao urbana
e definio de setores passveis de serem ocupveis ou no, com base em crit
rios tcnicos.
Indispensvel mostra-se a exigncia em face da srie de desastres naturais
que vm acontecendo especialmente em reas urbanas de grandes concentra
es populacionais.
Desde a aprovao , os espaos livres de uso comum, as vias e praas, as
reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes
do projeto e do memorial descritivo, no podero ter a destinao alterada pelo
loteador, salvo hiptese de caducidade da licena, fato ocorrvel se no encami
nhado o projeto a registro no prazo de 1 80 dias, a contar de sua aprovao ou
de desistncia do loteador.
No caso de aprovao, ser de responsabilidade do municpio, a partir do
registro, a manuteno dos logradouros pblicos, a pavimentao asfltica, ten
do em vista a cobrana de IPTU e de outros rgos ou empresas concessionrias
do servio pblico no fornecimento de gua e energia eltrica.
A impossibilidade de alterao de destino dos bens e coisas comuns man
tm-se mesmo que o Municpio modifique as restries, a teor de deciso do
Superior Tribunal de Justia: "O loteador est suj eito s restries que imps
aos adquirentes de lotes, no podendo dar aos remanescentes destinao diversa
daquela prevista no memorial descritivo, pouco importando que a lei municipal
superveniente permita a alterao pretendida; as leis urbansticas s se sobre
pem aos ajustes particulares quando j no toleram o status quo hiptese de -

que no se trata na espcie, onde tanto o loteamento originrio quanto sua pre
tendida alterao esto conformados s posturas municipais" . 9
N esta ltima hiptese, segundo o art. 23, ao qual remete o art. 1 7 , procede
-se o cancelamento no registro de imveis, atravs de requerimento do loteador,
com a anuncia da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal, conforme o

9. REsp. 226.858-Rj , da 3 . " T. , j . em 20.06.2000, D] de 07.08. 2000.


56 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

caso, enquanto nenhum lote houver sido vendido . Tendo ocorrido vendas, ne
cessria a concordncia de todos os adquirentes e promitentes compradores.
Inexistindo o registro imobilirio, tampouco vendas, prescinde-se de qualquer
autorizao para a desistncia.
Mas a lei faria melhor justia se impedisse qualquer alterao quanto aos
espaos livres e s reas reservadas, para os fins do art. 1 7, desde que tenham
ocorrido vendas ou promessas de venda, pois os terrenos esto sujeitos a ficar
encravados em rea maior, sem acesso s vias principais, prejudicando os titu
lares de domnio ou de direitos nos lotes, mesmo concordando na postulao,
visando ao cancelamento.
Cumpre destacar, ainda, a responsabilidade do poder pblico que aprovou
o loteamento, se olvidada alguma exigncia legal, como aquela que diz respeito
ao meio ambiente, a teor do seguinte aresto do STJ : " 1 . parte legtima para fi
gurar no polo passivo da ao civil pblica, solidariamente, o responsvel direto
pela violao s normas de preservao do meio-ambiente, bem assim a pessoa
jurdica que aprova o projeto danoso. 2. Na realizao de obras e loteamentos,
o municpio responsvel solidrio pelos danos ambientais que possam advir do
empreendimento, juntamente com o dono do imvel. 3. Se o imvel causador
do dano adquirido por terceira pessoa, esta ingressa na solidariedade , como
responsvel. " 10
Cabe concluir que, aps a vistoria e recebimento do loteamento, em con
sonncia com o inciso V, do art. 18 da Lei 6. 766/1979, as obrigaes oriundas
do referido parcelamento passa para a alada municipal. Desta forma, aqueles
parcelamentos aprovados, executados e registrados em consonncia com a le
gislao em tela, que pela aparncia parecem inexecutados ou irregularmente
executados (no ocupao dos lotes, eroso, destruio de obras de escoamento
de guas pluviais) , passam a ser de responsabilidade exclusiva do municpio,
depois do recebimento do loteamento.

3.6 Loteamentos fechados


3 . 6 . 7 Distino entre loteamentos fechados e condomnios fechados

Tem-se usado muito a modalidade de loteamento reservado, ou fechado,


semelhana do conhecido condomnio fechado. O conceito bem colocado
por Marco Aurlio S. Viana: " Loteamento fechado tem sido o termo escolhido
por alguns para indicar o loteamento constitudo na forma da Lei 6. 766/1 979,
por ela regido, mas que se afasta do loteamento tradicional porque as vias de
circulao e os logradouros pblicos, que passam ao domnio pblico, tm sua

1 0 . REsp. 295 . 797/SP, da 2. T. , j . em 1 8.09 . 200 1 , D]U de 1 2. 1 1 . 200 1 .


LOTEAMENTO 57

utilizao assegurada apenas aos proprietrios dos lotes, o que se faz mediante
permisso ou concesso de uso" . 1 1
No se confunde este loteamento com o condomnio fechado , mas tem
alguma estrutura prpria deste. H, antes de tudo , que se distinguir entre uma
e outra espcie de propriedade. Na primeira, os espaos comuns, as vias, as
praas, os mais diversos equipamentos so transferidos ao Poder Pblico (Mu
nicpios) . J na segunda, tais reas e beneficiamentos pertencem a todos os con
dminos, em fraes ideais. Os servios de manuteno e outros - nos lotea
mentos - cabem ao Municpio, enquanto nos condomnios devem ser arcados
pelos coproprietrios.
Luiz Antnio Scavone junior traz elucidativos esclarecimentos sobre as di
ferenas e semelhanas:
"No se pode negar a existncia de condomnio de casas, as chamadas 'vi
las', que encontram sustentculo nos arts. 8. e 68 da Lei 4 . 5 9 1/1964, e que
tambm se tem chamado de condomnio horizontal ou fechado.
Entretanto, trata-se de instituto completamente diverso do loteamento e
do desdobramento, regulados pela Lei 6 . 766/ 1 979. A atividade de parcelar o
solo urbano, de acordo com a definio do ato trazida colao pelo art. 2. da
Lei 6. 766/1979 deve, necessariamente, submeter-se s normas desta Lei.
Essa atividade, caracterizada pelo ato de subdividir uma gleba em lotes
destinados edificao, jamais pode ser confundida com a de incorporar e cons
truir estabelecida pela Lei 4.59 1/1 964.
Ora, o art. 28 da Lei 4 . 5 9 1/1 964 determina que considerada incorporao
imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a constru
o, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes
compostas de unidades autnomas.
Da atividade de parcelar o solo no surge a necessidade de edificar, mas,
to somente, a finalidade de edificao , inferncia que se extrai do termo 'des
tinao edificao' contido nos pargrafos do art. 2. da Lei 6. 766/1 979. (. .. )
De fato, algumas semelhanas existem entre o loteamento fechado e o con
domnio deitado , o que explicam, em parte, a confuso operada: permetro de
ambos os empreendimentos cercado e o acesso ao interior controlado; ambos
h comunho de uso das vias internas e espaos livres; e, nos dois tipos de em
preendimento h a necessria aprovao pela Prefeitura Municipal.
Entretanto, as semelhanas param por a, comeando as diferenas deter
minantes:

1 1 . Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal, Rio, Aide, 1 99 1 , p . 29.


58 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

1. Regulamentao da via interna. No condomnio deitado ou horizon


tal, a vida interna regulada pela Conveno nos moldes do art. 9. e ss. da
Lei 4 . 5 9 1/1964, enquanto que no loteamento fechado deve ser observado o
regulamento de uso, que apenas subsidiariamente u tiliza os ditames da Lei
4 . 5 9 1/ 1 964.
II. Objeto. No condomnio deitado ou horizontal o obj eto uma casa trrea
ou assobradada - unidade autnoma - bem como frao ideal dos espaos livres,
enquanto que no loteamento fechado um lote de terreno, sem construo.
Ili. Espaos livres internos e vias de circulao. No condomnio deitado ,
as vias de circulao e os espaos internos, que no compem a unidade au
tnoma so fraes ideais de uso comum e propriedade dos condminos. No
loteamento fechado, por fora do art. 22 da Lei 6 . 766/ 1 979, os espaos internos
e vias de circulao so bens pblicos, apenas concedidos por ato administrativo
ao uso exclusivo dos proprietrios de lotes, podendo tal ato ser revogado.
IV. Registro. O condomnio deitado submete-se aos trmites da Lei
4 . 592/1 964, inclusive, s vezes, com prvio registro da incorporao, enquanto
que o loteamento fechado submete-se ao disposto na Lei 6 . 766/1979, especifi
camente no seu art. 18" . 1 2
No se pense que, para a distino, nos condomnios fechados, sempre
h de existir a construo, ou a obrigatoriedade de construir. No se impede a
implantao de um condomnio fechado constitudo de terrenos, semelhana
como se faz com o loteamento . A possibilidade j foi admitida pelo STJ :
"O loteamento, disciplinado pela Lei 6 . 766/1 979, difere-se do condomnio
horizontal de casas, regulado pela Lei 4.59 1/1964 (art. 8.0) . E a diferena funda
mental entre o loteamento (inclusive o fechado) e o condomnio horizontal de
casas consubstancia-se no fato de que no primeiro h mero intuito de edificao
(finalidade habitacional) , sem que, para tanto, haja sequer plano aprovado de
construo. No segundo, no entanto, se ainda no houver a edificao pronta ou
em construo, deve, ao menos, existir aprovao de um projeto de construo.
Na hiptese dos autos, a colenda Corte Estadual - com base na anlise do
projeto de implantao de condomnio de casas previamente aprovado pela Pre
feitura, do memorial descritivo das especificaes da obra, do ato de incorpo
rao do condomnio registrado no Cartrio de Registro de Imveis, bem como
dos contratos de compra e venda entabulados entre os adquirentes das unidades
autnomas e a incorporadora - concluiu que se tratava de verdadeiro condo
mnio horizontal de casas e de incorporao imobiliria, e no de loteamento.

12. Direito Imobil irio. Teoria e Prtica. 3 . ed. , rev. e atual. Rio de janeiro: Forense, 201 1 , p .
1 22- 1 23 .
LOTEAMENTO 59

Entendeu, nesse contexto , que foram cumpridos os requisitos previstos na Lei


4.59 1/1 964. Alm disso, concluiu que no houve a alegada burla ao regramento
cogente da Lei 6 . 766/1979 , uma vez que no ficou comprovada nenhuma inten
o da incorporadora no sentido de vender unicamente lotes de terreno.
O fato de a incorporadora no ficar responsvel pela edificao direta das
casas do condomnio no caracteriza, por si s, burla ao sistema de loteamento
previsto na Lei 6. 776/ 1 979. Ao contrrio, o art. 29 da Lei 4 . 5 9 1/1964 expres
samente prev essa possibilidade, permitindo ao incorporador, quando no for
tambm construtor, escolher to somente alienar as fraes ideais, sem se com
promissar com a execuo direta da construo do empreendimento incorpora
do , de modo que esta poder ser contratada, em separado , pela incorporadora
ou pelos adquirentes do imvel, com terceiro - o construtor. Nessas hipteses,
para que fique caracterizada a vinculao entre a alienao das fraes do terre
no e o negcio de construo , basta que o incorporador, no ato de incorporao,
providencie, perante a autoridade administrativa competente, a aprovao de
projeto de construo.
No caso em apreo, consoante se dessume dos v. acrdos (apelao e em
bargos infringentes) proferidos pela colenda Corte local, a incorporadora apenas
celebrou contrato de compra e venda de fraes ideais, vinculando-o a projeto
de construo aprovado pela Municipalidade, no ficando ela prpria respon
svel pela construo das casas nos condomnios. A incorporadora, autorizada
pela Lei 4.591/1964, providenciou a aprovao de projeto de construo perante
a Administrao Municipal e o incluiu no Memorial de Incorporao, levado
a Registro no Cartrio Imobilirio. No contrato celebrado com os adquirentes
do imvel, ficou firmada a responsabilidade destes em providenciar a obra em
conjunto com a construtora.
Diante das concluses da colenda Corte de origem, delineadas com base no
acervo flico-probatrio dos autos e nas clusulas dos ajustes celebrados entre
as partes, no h outra soluo seno, na via estreita do recurso especial, adotar
o suporte ftico delineado na instncia ordinria, tendo em vista os bices pre
vistos nos enunciados n. 5 e 7 da Smula do eg. STJ , para, ento, concluir pela
lisura do ato de incorporao imobiliria do empreendimento, registrado no
Registro de Imveis competente e aprovado pelo Municpio" .13
Os espaos comuns, passando ao Poder Pblico nos loteamentos, no se
reservam ao uso apenas dos adquirentes de lotes, mas ao uso de qualquer pes
soa, dada a sua destinao pblica. So bens comuns de todos. J nos condom
nios, unicamente restrito o uso aos que dele fazem parte.

1 3 . REsp 709. 403/SP, da 4. T. , j . em 06. 1 2 . 20 1 1 , Dje de 1 0 .02.20 1 2 , rei Min. Raul Arajo .
60 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

3 . 6 . 2 Aplicaes prticas dos condomnios aos loteamentos fechados

H um duvidoso entendimento defendendo que ao Municpio, atravs de


lei especfica, assiste dar uma destinao particular a reas de uso de todos, mor
mente em local ocupado quase sempre pelas mesmas pessoas. Faculta-se que
'feche' o loteamento e autorize, por decreto ou lei, o uso de certos bens pblicos
aos moradores de uma rea ou regio, atravs dos institutos de permisso de uso
ou da concesso de uso. Sustenta-se que no se est transferindo a propriedade,
mas realizando um ato estritamente administrativo, desvestido de efeito real, e
que consiste em destinar o proveito de coisas comuns a uma parcela restrita de
pessoas. Essa transferncia de bens que so do uso comum do povo e passa para
o uso especial de algumas pessoas. Assegura-se, com isso, a administrao p
blica a fechar o loteamento, a controlar a sua utilizao, com o direito de instalar
portaria, de controlar o acesso ao loteamento, de editar regulamento normati
zando direitos e obrigaes dos proprietrios, de fiscalizar e de patrulhar com
funcionrios prprios o uso dos equipamentos e das reas de uso comum, de
implantar a infraestrutura que melhor atenda s especificaes das concession
rias de servios pblicos, de construir e instalar os equipamentos de lazer e de
servios reivindicados pelos seus proprietrios, cujas benfeitorias e acesses se
constituiro em bens de propriedade condominial.
Aos titulares do loteamento transferem-se a conservao das vias e logra
douros; a manuteno da distribuio dos servios de gua, esgoto, iluminao
pblica, telefone ; a limpeza das ruas e das canalizaes das guas pluviais; o
recolhimento do lixo domiciliar, e outras funes que seriam de seu encargo.
Ou seja, entende-se como integrando as funes e a competncia do Mu
nicpio desviar a finalidade e a natureza dos bens pblicos. Os espaos livres de
uso comum, as vias e praas, as reas destinadas a edifcios pblicos e outros
equipamentos urbanos, constantes do proj eto e do memorial descritivo, saem
do proveito e da destinao que a lei impe (art. 1 7 da Lei 6 . 766) . A sua utiliza
o pode ser alterada pela Municipalidade, mediante a "desafetao" dos bens
pblicos.
Inadmissvel que assim se pense e se proceda. H total ofensa ao art. 22,
I, da CF/1988, pois se est tratando de direito de propriedade, e sobretudo ao
art. 1 7 da Lei 6. 766, que determina a finalidade que passam a ter os bens tais
bens reservados. Ademais, institui-se um odioso favorecimento a determinadas
pessoas, pois praticamente a elas se destinam os espaos comuns, e que so do
ente municipal.
Mesmo, no entanto, que no ocorra essa destinao por lei, e que a rigor
a obrigao pela manuteno, segurana e servios de limpeza e outros sejam
arcados pelos Municpios, nada impede a criao de encargos prprios, para
melhorar o nvel de vida dos proprietrios, especialmente no que se refere ao
LOTEAMENTO 61

aprimoramento d a segurana. Desde que a isso s e comprometa o adquirente do


imvel quando do contrato , aderindo a uma espcie de conveno estabelecida
pelo loteador, nada h de ilegal ou exorbitante.
Caracteriza Marco Aurlio S. Viana o contedo da conveno ou regula
mento: "Estabelecer o regulamento de uso , conservao e manuteno dos
equipamentos comunitrios, apresentando a minuta respectiva. compreens
vel que assim seja porque essa modalidade de loteamento desgua em um com
plexo de direitos, obrigaes e deveres prprios e especficos. Mister equacionar
o procedimento relativo manuteno das vias de comunicao, ruas, praas,
rede eltrica e de gua e esgotos etc. Indispensvel saber a respeito do uso dos
espaos livres, a forma da coleta do lixo, o critrio da participao em tais servi
os e sua manuteno, alm daquelas despesas que envolvem a portaria, servios
de vigilncia, rede de comunicao interna etc.
Em sntese, necessrio estabelecer os direitos e obrigaes, a forma de
administrao do loteamento e sua manuteno, nus que pesa sobre o ombro
dos seus moradores. Na sua devida proporo, nesse passo, aproxima-se do con
domnio em edifcios" . 14
Da permitir-se a cobrana da quota correspondente a cada adquirente de
imvel, que integrar o montante para o custo dos servios excedentes.
Mas, no possvel fazer do loteamento propriamente dito um condom
nio fechado. A rigor, todo loteamento constitui uma expanso da cidade, pelo
carter pblico das vias e equipamentos, enquanto o condomnio envolve uma
copropriedade nas coisas de uso comum, sem interferncia do Poder Pblico na
prestao de servios especiais internos, como limpeza e manuteno de vias.
Nenhum bice, porm, como j referido , se coloca a que os proprietrios
assumam as obrigaes que seriam do Poder Pblico, como reconheceu a ju
risprudncia, que procura compreender juridicamente situaes fticas a que
levou a realidade atual: " Condomnio fechado , onde os proprietrios de lotes se
cotizam para fazer face s despesas de conservao das partes de uso comum,
e a fazer a cobrana das cotas relativas ao oramento aprovado em Assembleia
-Geral. Nada impede que os proprietrios desses lotes assumam a obrigao da
manuteno de equipamentos urbanos que, normalmente, seriam da responsa
bilidade do Poder Pblico " .
E , fundamentando-se a deciso: "Trata-se d e u m condomnio especial, dos
muitos que agora esto surgindo, em que os interessados, descrentes da eficcia
dos servios pblicos, assumem encargos que, normalmente, deveriam caber ao
Poder Pblico . Tais condomnios ainda no foram objeto de uma legislao es-

1 4 . Op. cit . , p. 5 2 .
62 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

pecfica, mas nem por isso se pode ignorar a sua existncia e nem se pode, a tal
pretexto, acobertar condminos que usufruem desses servios mas no querem
contribuir como os demais, locupletando-se s custas desses" . 1 5
E m outra deciso: " A norma jurdica permite a constituio d e condomnio
em loteamento para efeito de usufrurem os proprietrios dos lotes de melhores
condies de vida comunitria e, em especial, da prpria segurana do lotea
mento . Vigora o princpio da autonomia da vontade, de modo que, ao aderir
constituio de um centro comunitrio dentro do loteamento, para desfrute de
todos os titulares de unidades autnomas, com servios prprios de vigilncia,
conservao e outros, o adquirente do lote assume a obrigao de contribuir
para as despesas comuns. A conveno torna-se eficaz entre os aderentes, in
dependentemente de registro pblico . Ao de cobrana de cotas condominiais
julgada procedente, segundo jurisprudncia dominante" . 1 6
E m mais uma deciso, o que reflete tornar-se a exigncia uma regra costu
meira: " Condomnio institudo pelos moradores que aprovaram uma conven
o, registrada no RGI, produzindo efeitos jurdicos, por no invalidada. Lote
amento fechado, em que a conveno discrimina o uso de reas comuns, cujos
melhoramentos beneficiam a todos. Constitui enriquecimento ilcito o no pa
gamento pelo proprietrio dos lotes das despesas havidas e as de conservao
e administrao do condomnio. No se configurando aqui a hiptese de mera
associao de moradores, como entendeu o voto vencido, em que a liberdade de
associao tem de ser preservada" . 17
Apesar dessa rato, o STJ tem exigido, para a cobrana de despesas, a ade
so dos moradores conveno ou ao contrato que estabelece a contribuio:
"As taxas de manuteno criadas por associao de moradores, no podem ser
impostas a proprietrio de imvel que no associado, nem aderiu ao ato que
instituiu o encargo" . 1 8
Em suma, a par da discusso acima, no loteamento fechado, forma-se um
misto de loteamento e condomnio. Os equipamentos, praas e vias passam para
o Municpio, mas participando a coletividade na realizao de certos servios, e
mesmo no tocante segurana interna.

1 5 . Ap. Cv. 1 1 . 863/93, da 6.3 Cm. Cv. do TARJ , de 1 6. 11 . 1993, em RT 706/16 1 .


1 6 . TACivRJ , Ap. 3 .429, da 4." Cm. Cv. , de 2 5 . 08. 1 994, em COAD -jurisprudncia - Direi
to Imobi lirio, 1 0- 1 63/1 1 4 , 1 994.
1 7 . Embargos na Apelao 273/96, do 2. Grupo de Cmaras do TACivRJ , registrada
em 03.06. 1997, em D i reito Imobi lirio - COAD, Boletim Semanal n. 2, expedio de
1 8 .0 1 . 1 998, p. 3 5 .
1 8 . EREsp 444.93 1/SP, 2 . Seo, rei. p i Acrdo Ministro Humberto Gomes d e Barros, D] de
l . . 0 2 . 2006.
LOTEAMENTO 63

No permitido, porm, no sentido inverso, impor ao condomnio as re


gras do loteamento. Seria aplicar legislao impertinente. Conforme j ressal
tado , a Lei 6. 766/1979 exige a doao de todas as vias internas e praas Ad
ministrao Municipal (art. 22). A situao flica dos condomnios, explana o
magistrado federal Vencio Antonio de Paula Salle, " diametralmente contrria.
Os condomnios prescindem desta infraestrutura, pois so os proprietrios que
se incumbem de abrir as vias internas, promovendo a adequada manuteno.
Cuidam diretamente da edificao de toda a rede de gua e esgoto, promovem
a construo do sistema de tratamento de gua, alm de realizarem os servios
bsicos de coleta de lixo . Implantam, enfim, todas as melhorias necessrias para
o adequado funcionamento interno do condomnio, no necessitando qualquer
colaborao ou auxlio do Poder Municipal.
Assim, no h sentido em se lhes impor restries decorrentes da Lei de
Parcelamento do Solo, primeiro porque a norma em questo se aplica exclusiva
mente a loteamentos e desmembramentos, e no a condomnios. E, em segundo
lugar, porque se desconsiderou a necessidade de adequao da norma na sua
aplicao extensiva, conjugando benefcios conferidos pelo zeloso legislador or
dinrio, como restries aos condminos" . 1 9

1 9 . Condomnio Fechado Horizontal, em Revista da Escola Paulista d a Magistratura, d a Asso


ciao Paulista de Magistrados, 1997, ano 1 , n. 2, So Paulo, p. 77.
4
DESMEMBRAMENTO
E DESDOBRE DE REA

SUMRIO: 4 . 1 Desmembramento e o Dec.-lei 5 8 - 4.2 Loteamento e des


membramento. Definies e distines 4.3 O processo do desmembramen
-

to: 4.3 . 1 Aspectos conceituais; 4 . 3 . 2 Condies; 4 . 3 . 3 Proj eto do desmembra


mento; 4.3.4 Aprovao do proj eto 4 . 4 Desdobre de rea.
-

4.1 Desmem bramento e o Dec.-lei 58


O Dec. -lei 58 no se preocupou em definir o parcelamento de reas urba
nas. J, no art. 1 . 0 , iniciou especificando os requisitos necessrios para a venda
de terrenos urbanos ou rurais, divididos em lotes, mediante pagamento do pre
o a prazo, em prestaes sucessivas e peridicas. Restringiu-se unicamente a
uma forma de parcelamento, ou seja, venda em lotes de uma certa rea, sem
qualquer referncia ao desmembramento.
Somente o Dec. -lei 2 7 1 , de 28.02 . 1 967, trouxe a definio do novo tipo de
desdobramento , distinguindo-o do loteamento.

4.2 Loteam ento e desmem bramento. Defin i es e distines


Em consonncia com a Lei 6 . 766, h o parcelamento como gnero; o lote
amento e o desmembramento como espcies.
J o Dec.-lei 271 formalizou a distino entre as duas figuras. Desmembra
mento urbano equivale subdiviso de rea em lotes para edificao, na qual seja
aproveitado o sistema virio oficial da cidade ou vila, sem que se abram novas vias
ou logradouros pblicos, e sem que se prolonguem ou se modifiquem os existen
tes. No loteamento, procede-se subdiviso de rea em lotes destinados edifica
o de qualquer natureza, podendo haver alterao do sistema virio oficial.
Caracterizao essa que consagrada pela jurisprudncia:
"Segundo o disposto no Decreto-Lei 2 7 1/ 1 967, no loteamento exige-se
a previso de infraestrutura, com criao de vias pblicas e outros espaos e
equipamentos urbanos, que passam a integrar o domnio pblico do Municpio
desde a data da inscrio do loteamento (art. 4.0) . No desmembramento, parce
lamento de rea de menor complexidade, tal exigncia dispensada, porque so
suficientes o sistema virio e os logradouros pblicos existentes. Nada impede,
66 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

contudo, que, como no caso em exame, o proprietrio desmembrador opte por


criar via de acesso, cedendo a faixa respectiva ao Municpio, conforme constou
do Projeto aprovado pela municipalidade e registrado no Registro Imobilirio,
de inteira cincia dos compradores das novas reas" . 1
A Lei 6 . 766 pretendeu ser mais explcita. Neste sentido, considerou des
membramento "a subdiviso da gleba em lotes destinados edificao, com
aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura
de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou
ampliao dos j existentes" . E conceituou loteamento como "a subdiviso de
gleba em lotes destinados edificao, com abertura de novas vias de circulao,
de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias
existentes" (art. 2. e 1 .0 e 2.0) .
Destarte, o parcelamento, o gnero na diviso de reas, constitui a transfor
mao de um imvel em dois ou trs terrenos, de sorte a desaparecer a proprie
dade antiga para dar lugar a novas propriedades. Quando h subdiviso de uma
rea j situada em logradouro pblico, entre vias reconhecidas pelo Municpio,
temos o desmembramento. E, segundo Waldemar Loureiro, "o arruamento, o
futuro bairro que se cria, com todos os cuidados urbansticos, de acordo com
uma planta e um plano de desenvolvimento urbano, sujeitos aprovao da
municipalidade, a fim de resguardar a esttica, a higiene, a salubridade" , 2 so
elementos caracterizadores do loteamento, distinguindo-o da outra forma de
desdobramento que, em geral, envolve apenas reas, poucos lotes, todos situa
dos em logradouros pblicos reconhecidos, com o objetivo de facilitar a venda
de uma frao maior, grande demais para um s comprador, ou seno para no
perder sobras de terreno . Em sntese, aproveitam-se as vias e os logradouros
pblicos institudos e oficializados pelo Municpio.
As vias j devem constar nos cadastros do cartrio registrrio. No haven
do referncias, importa a sua averbao. Somente depois abre-se o procedimen
to desmembratrio.
Para averbar, no necessrio exigir a abertura de matrcula da via, ou da
rea destinada mesma. que, na lio de jos Afonso da Silva, "criam-se vias
pblicas por trs processos fundamentalmente, quais sejam: a) pela execuo
de plano de arruamento mediante o parcelamento do solo em quadras por meio
de abertura de vias de circulao; b) pela abertura de rua isolada em execuo
de obra de aplicao do sistema virio; c) pela oficializao de via particular'' .3

1 . REsp 323.82 1/Rj , d a 4. T. , j . em 06 . 1 2 . 20 1 1 , Dje de 1 6 . 1 2 . 20 1 1 , rel. Min. Maria Isabel


Gallotti.
2. Registro da Propriedade Imvel, 5. ed., II/1 8- 1 9 , Rev ista do Instituto de Registro Imobilirio
do B rasil, 2/242-243, ano 2.
3 . Direito Urbanstico B rasileiro, So Paulo, RT, 1 98 1 , p. 250.
DESMEMBRAMENTO E DESDOBRE DE REA 67

O Municpio pode simplesmente ter aberto uma rua, e sequer se preocupa


do em oficializ-la com uma denominao , ou com sua incluso em mapas da
regio . Mas, desde que usada pelo trnsito de pessoas e veculos, com a numera
o das casas, h a afetao ao Poder Pblico. Torna-se bem comum, ou do uso
de todos, tendo na realidade vida flica.
Nestas situaes, no se impede a averbao da artria ou via junto rea.
Qualquer documento oficial, ou semioficial, suficiente, como um endereo,
uma guia de pagamento de taxa ou tarifa, para documentar a artria.
Uma vez obtida esta averbao, h a existncia no mundo jurdico , com
procedncia ao desmembramento, permitindo-se que este se proceda.
Exegese esta que encontra apoio na jurisprudncia, como revelam as se
guintes passagens de uma deciso: " Como na transcrio originria no foram
averbadas ruas, impossvel o desmembramento de parcelas menores, que in
diquem tais vias pblicas como confrontao . . . Duas solues se apresentam
ao apelante para contornar o impasse criado perante o cartrio imobilirio. A
primeira vem preconizada pelos itens 1 5 3 e ss. do Provimento 2/83 da E . Cor
regedoria-Geral da justia, que alterou o Captulo XX das Normas de Servio,
referindo-se regularizao dos loteamentos.
A segunda teria amparo nos itens 1 1 5 e 1 1 5- 1 , conjugado com as excees
contempladas no item 1 5 1 , das mesmas normas, que tratam da averbao de ruas
e casos de desmembramentos comprovadamente anteriores Lei 6.766/1979.
Em resumo , se o apelante preferir no regularizar o loteamento , poder
providenciar a averbao da via pblica margem da transcrio e, depois, des
membrar o terreno que adquiriu, valendo-se das excees do direito intertem
poral elencadas no Provimento" .4
A restrio aos desmembramentos anteriores Lei 6. 766, justifica-se ape
nas hiptese que foi apreciada, eis que teriam sido abertas as vias pelo pro
prietrio. Como se tornara a situao um fato consolidado, e no vinha o des
membramento regulamentado, entendeu o Tribunal em admitir a averbao das
artrias mesmo internas.
Nada impede, para os casos a se formalizarem sob a gide da Lei 6. 766, a
averbao das vias, para depois buscar-se o desmembramento.

4.3 O processo do desmembramento

4 . 3 . 7 Aspectos conceituais

Procede-se subdiviso de reas urbanas em lotes, dentro de um sistema


virio oficial, sem acarretar qualquer modificao .

4. Ap. 1 .457-0, de 27.06. 1983, do Conselho Superior da Magistratura do TJ SP, em RT 5 79/89.


68 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

No entanto, a Lei 6 . 766 teve o demrito de provocar certa confuso entre as


duas modalidades de subdiviso , impondo praticamente idnticas e complexas
disposies para o registro .
Desmembramento corresponde a um retalhamento de uma rea em deter
minado nmero de terrenos, foi salientado, pelas normas agora vigentes, passou
a ser considerado uma forma de loteamento.
No existe um prazo estabelecido em lei para a execuo do desmembra
mento. Dever o mesmo constar no cronograma da execuo, a teor do 1 .0 do
art. 1 2 da Lei 6. 766/1979 , includo pela Lei 1 2 .608/20 1 2 : "O projeto aprovado
dever ser executado no prazo constante do cronograma de execuo, sob pena
de caducidade da aprovao " .

4. 3 . 2 Condies

De incio, procurando impedir a implantao de ncleo populacional em


gleba alagadia e desprovida de saneamento bsico , o art. 3. ordena as condi
es que deve oferecer o solo, as mesmas previstas para o loteamento. Os incisos
do referido dispositivo vedam o desmembramento em terrenos baixos, alagadi
os e sujeitos a inundaes; em terrenos aterrados com material nocivo sade
pblica; ou com declividade igual ou superior a 30%; em reas sem consistn
cia e qualidade geolgica prpria; ou destinadas preservao ecolgica, ou
naquelas onde a poluio impea um ambiente sanitrio suportvel. Contudo,
permite as correes desde que possveis em todas as hipteses destacadas, com
obras de saneamento e escoamento de guas; de nivelamento e erradicao dos
elementos poluidores.
A Lei 1 2 . 608/20 1 2 , j referida vrias vezes, trouxe novas exigncias, atra
vs da introduo dos 2.0 e 3. ao art. 1 2 da Lei 6. 766/1979. Tratam-se de
condies para a implantao , apesar de constar a imposio para a aprovao.
que , previamente, providenciar o desmembrador no atendimento das regras, a
fim de possibilitar a prpria aprovao do projeto pelo Municpio. Evidente que
haver a aprovao se atendidas as providncias determinadas, que consistem
bas icamente na apresentao de carta geotcnica de aptido urbanizao, em
reas suscetveis de ocorrncia de deslizamento de grande impacto, inundaes
bruscas ou processos geolgicos ou hidrolgicos correlatos; e na demonstrao
de que as reas no so de risco para a edificao .
Eis o 2.: "Nos Municpios inseridos no cadastro nacional de municpios
com reas suscetveis ocorrncia de deslizamentos de grande impacto, inun
daes bruscas ou processos geolgicos ou hidrolgicos correlatos, a aprovao
do projeto de que trata o caput ficar vinculada ao atendimento dos requisitos
constantes da carta geotcnica de aptido urbanizao" .
DESMEMBRAMENTO E DESDOBRE DE REA 69

E, por sua vez, o 3 .0: " vedada a aprovao de projeto de loteamento e


desmembramento em reas de risco definidas como no edificveis, no plano
diretor ou em legislao dele derivada" .

4 . 3 . 3 Projeto do desmembramento

De acordo com o art. 1 0 , com as mudanas da Lei 9 . 785, o interessado pro


videnciar em obter autorizao da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal,
se nele situar-se o imvel, a fim de levar o projeto ao ofcio imobilirio, para
a averbao. Formular requerimento acompanhado de certido atualizada da
matrcula da gleba, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente,
exceto nos loteamentos destinados s classes de menor renda, havendo processo
de desapropriao em curso.
Entretanto , antes da aprovao encaminhar o projeto para o exame e a
anuncia prvia a cargo do Estado, por meio de uma de suas secretarias, nas
situaes abaixo descritas:
l - Quando o loteamento localizar-se em reas de interesse especial, tais
como de proteo aos mananciais ou ao patrimnio cultural, histrico, paisags
tico e arqueolgico, assim definidas por legislao estadual ou federal. Os casos
apontados so meramente exemplificativos, mas dificilmente aparecero outros.
Seria demasiado exagerado entender que o fracionamento causar prejuzos em
Municpios que, por lei, sejam declarados, v.g. , reas de segurana nacional.
Em parte, o dispositivo no passa de norma em branco, visto dependerem os
Estados de decreto classificando as reas de interesse especial, conforme art. 14.
II - Quando o desmembramento situar-se em zona limtrofe do Municpio,
ou que pertena a mais de um Municpio, nas regies metropolitanas ou em
aglomeraes urbanas, definidas em lei estadual ou federal. Mas, integrando
o Municpio regio metropolitana, o exame e a anuncia prvia competem
autoridade daquele rgo , ordena o pargrafo nico, do art. 1 3 ; implantando-se
a subdiviso em aglomeraes urbanas, mencionados atos dependero de lei
especial.
lII - Quando o desmembramento abranger rea superior a 1 .000.000 m2,
o que dificilmente ocorrer, pois importaria na abertura de novas vias, configu
rando-se, ento, o loteamento.
Os atos prvios de anuncia e exame esto na dependncia de decreto de
terminando as normas reguladoras a que se submetero os projetos.
Mesmo assim, nada mais inoportuno e inaplicvel poderia prever a lei. Alm
de ferir a autonomia dos Municpios, cujas autoridades so as verdadeiras conhe
cedoras da realidade local e aptas, portanto, para a formulao de uma poltica
real quanto ao uso do solo, complexou grandemente a tramitao burocrtica,
70 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

tornando-a to difcil quanto a do loteamento. As reas das quais derivam os


lotes so, em geral, de pequenas dimenses. No h uma razo plausvel para as
semelhar as duas espcies de parcelamento nas exigncias para sua implantao.
O requerimento endereado autoridade municipal ou do Distrito Fede
ral, conforme o caso, ser acompanhado de certido atualizada da matrcula da
glel.Da, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente, a menos que
se trate de loteamentos populares promovidos pelo Poder Pblico , e da planta
do imvel, contendo, na forma do art. 10 e incisos:
I - a indicao das vias existentes e dos loteamentos prximos, caso hou
ver, evidentemente;
II - a indicao do tipo de uso predominante no local, a fim de se conhecer
a espcie de destino que vem sendo dado rea circunvizinha;
III - a indicao da diviso de lotes pretendida na rea.
Embora a lei seja omissa, juntar-se- memorial descritivo, contendo os ele
mentos acima e dizendo se as condies do solo, especificadas nos incisos do
art. 3 .0, se encontram ou no presentes.
Ordena o art. 1 1 a aplicao, no que couber, das disposies urbansticas
vigentes para as regies em que se situarem ou, na ausncia destas, as disposi
es urbansticas para os loteamentos. Os terrenos tero uma rea superficial
mnima de 1 25 m2 e uma frente tambm mnima de Sm. Outrossim, exigindo o
Poder Pblico, o projeto reservar uma faixa non aedificandi destinada a equi
pamentos urbanos de abastecimento de gua, servios de esgoto, energia eltri
ca, coleta de guas pluviais, rede telefnica e canalizao de gs. Necessria a
destinao de rea, quando extensa a gleba e com poucos espaos livres, para a
finalidade de equipamentos urbanos, praas, vias etc.
Em geral, as municipalidades admitem um procedimento singelo no pedi
do de desmembramento , assim resumido:
"O proprietrio (s) do terreno com ou sem construo em cima dever con
tratar profissional habilitado junto ao CREA para medir o terreno e sua diviso
elaborando as plantas e o memorial descritivo que sero protocolados na prefei
tura para aprovao .
O memorial dever conter todas as descries, medies, divises, enfim a
caracterizao completa da diviso do terreno .
Aps concedido o alvar municipal para o desmembramento, junta-lo com
o memorial e as plantas e apresentar requerimento ao oficial do cartrio solici
tando a diviso.
O requerimento obrigatoriamente estar assinado por todos os proprie
trios do imvel, bem como seus respectivos cnjuges, com todas as firmas
DESMEMBRAMENTO E DESDOBRE DE REA 71

reconhecidas, endereado a o Registro de Imveis local, solicitando a subdiviso


do imvel, mencionando o nmero da matricula e a descrio que ter o imvel
subdividido" . 5

4 . 3 . 4 Aprovao do projeto

Uma vez protocolado o pedido na repartio competente, dever ser despa


chado em um prazo razovel, no excedente a 30 dias. No projeto , limitado real
mente a este perodo o prazo para o Poder Pblico examinar e decidir, conforme
previa o art. 1 0 , l .. Infelizmente, na votao foi excludo, nada se dispondo
em substituio, e deixando ao arbtrio da autoridade administrativa a deter
minao do nmero de dias necessrios para a conferncia dos documentos e
requisitos, e ao despacho.
Como se percebe, mais uma impreviso do legislador, que se mostrou inefi
ciente em oferecer uma soluo confusa tramitao burocrtica nas reparties
municipais das Prefeituras.

4.4 Desdobre de rea

A Lei 6 . 766 trata unicamente do loteamento e do desmembramento - ou


do aproveitamento do solo urbano para a explorao habitacional. Isto leva a
entrever que se destinam reas para o aproveitamento habitacional, numa ati
vidade comercial de explorao do solo pela venda, o que importa em uma
extenso da prpria cidade.
Pelo loteamento, h a subdiviso de gleba, com a abertura de novas vias e
a instalao de equipamentos urbanos; pelo desmembramento, opera-se a sub
diviso da gleba em lotes, sem haver a abertura de novas vias e a instalao de
equipamentos. Ambas as formas constituem o parcelamento - tudo de confor
midade com o art. 2.0 e seus 1 . 0 e 2 .0.
Mas, pode acontecer que no pretenda o proprietrio subdividir em lotes
uma extenso de terras. Deseja apenas vender um terreno ou alguns, sem o ca
rter de implantar um aglomerado de novas habitaes no local.
Tem-se, a, o desdobre, ou o destaque, ou o fracionamento de um terreno
em dois ou at mais, com o que se criam novas individualidades. a repartio
do lote existente, sem preocupaes de urbanizao ou venda por oferta p
blica. Desde o momento em que o proprietrio simplesmente pretende vender
parte de um terreno urbano, dentro dos parmetros municipais previstos para a

5 . Informao extrada do site: [ http://saberimobiliario.blogspot. eom.br/2008/09/desmem


bramento-de-terreno-urbano.html ] . Acesso em: 03 .04.20 14.
72 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

extenso, caracteriza-se o destaque de parte da rea urbana - isto se, no entanto,


no se desatenda o preceito do art. 2.0, 2.0, da Lei 6. 766, ou seja, no implique
na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, mo
dificao ou ampliao do sistema virio da cidade.
No incide, no caso , a Lei 6 . 766, mas devendo-se submeter a regramentos
do plano diretor da cidade, especialmente quanto s exigncias mnimas de di
mensionamento e ndices urbansticos.
Ocorre que , ao se levar a efeito a venda, ou encaminhar-se confeco da
escritura pblica ou do registro imobilirio , exige-se obrigatoriamente a autori
zao do Municpio . E este, para decidir, submete o interessado ao procedimen
to da Lei 6. 766.
Absurda, entrementes, esta pretenso. O ordenamento legal regula o fra
cionamento do solo urbano para fins de vendas sucessivas, na forma de terrenos
destinados ao pblico em geral.
justificvel unicamente a autorizao do Municpio para o desdobre, mas
sem a imposio dos requisitos estabelecidos na Lei 6. 766 . A licena municipal
impe-se em razo da necessidade do atendimento dos padres do tamanho da
rea, e do enquadramento ao uso a que se destina. Naturalmente, no se con
ceder o desmembramento para construo de residncias em rea imprpria
para tanto.
joo Rabello de Aguiar Vallim expe, por outras palavras, a mesma exe
gese. O desdobre do lote no dever ser considerado desmembramento para
efeitos de lei. Consoante Instrues de 05.02 . 1 980, da Corregedoria-Geral da
justia do TjSP, ante consulta do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, res
tou esclarecido que "a subdiviso de lote no pode desatender ao proj eto do art.
3 ., pargrafo nico, nem ao mnimo exigido no art. 4., II, da Lei; no podendo,
outrossim, implicar abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem prolon
gamento ou ampliao dos j existentes (art. 2., 2.0). Portanto, o desdobra
mento ou diviso de um terreno, quando singelo, no implica parcelamento, e
assim, no h obrigatoriedade de exibio ao oficial do Registro daquela enorme
documentao elencada no art. 18" . 6
Os incisos do pargrafo nico do art. 3 . 0 acima referido ordenam que o par
celamento no poder envolver imveis alagadios, formados de aterro com ma
terial nocivo sade pblica; ou com declividade superior a 30%, ou desacon
selhados pelas condies geolgicas, e ainda em reas de preservao ecolgica,
ou onde a poluio impea condies sanitrias suportveis, at sua correo. O
art. 4., II, impe a rea mnima de 1 25 m2, com frente tambm mnima de 5 m.

6. Direito Imobilirio B rasi leiro, So Paulo, RT, 1 984, 2 . ed. , p . 264.


DESMEMBRAMENTO E DESDOBRE DE REA 73

O proprietrio, para o registro , nestas condies, necessita encaminhar ao


cartrio imobilirio um simples requerimento, expondo que pretende fracionar
a rea, juntando um croqui por ele assinado, e pedindo "ao oficial a respectiva
averbao, afirmando, sob as penas da lei, que aquele fracionamento no desa
tende ao disposto no art. 2.0, 2.0, art. 3.0, pargrafo nico, e art. 4.0, I I , da Lei
6. 766; e uma vez realizada a averbao, dever requerer Prefeitura o desmem
bramento fiscal" . 7
A antiga jurisprudncia, especialmente do TJSP, seguia tal entendimento:
"Se no gleba que est sendo dividida em lotes, mas, simplesmente, um lote
(de 500 m2) que est sendo desdobrado em duas partes, no se trata de desmem
bramento, mas de simples desdobre, no sujeito Lei 6. 766/1 979" .
Isto porque, segundo o voto do relator, "o desmembramento, como tal
considerado na lei, a diviso da gleba em lotes destinados edificao, com
aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique aberturas
de novas vias e logradouros pblicos nem prolongamento , modificao ou am
pliao dos j existentes . . . No caso, no a gleba que est sendo dividida em
lotes, mas simplesmente o lote de 500 m2 que est sendo desdobrado em duas
partes, permanecendo a primitiva com 250 m2 e surgindo outra, separada da
quela, tambm com 250 m2" .
E citando a orientao da Corregedoria da justia d o TJSP: "Todavia, certo
que a lei no regula, especificamente, o fracionamento de lote . . . O desdobre de
lote no deve ser considerado como um desmembramento para efeitos da citada
lei, pois o novo diploma legal no regula especificamente o fracionamento do
lote. Contudo, a subdiviso de lote no pode desatender ao preceito do art. 3.,
pargrafo nico , nem ao mnimo exigido no art. 4.0, II, da lei. No pode implicar
a abertura de novas vias e logradouros pblicos."8
Apesar desta ratio da Lei 6 . 766, no que pertine ao registro de pores alie
nadas de um imvel, a verdade que inmeros cartrios rej eitam o registro sem
a antecedente autorizao municipal, impondo, no raramente, a apresentao
da extensa documentao arrolada no art. 18.
Mas, formou-se um entendimento peculiar a respeito, que oferece uma
sada, sem os percalos de pedir a suscitao de dvida, ou a busca de outros
remdios judiciais. Descreve-se, na escritura, a parte vendida, seja como poro
ideal, ou como parte delimitada, dentro, porm, do todo constante da matrcula,
tambm com a devida descrio. Ou seja, aparece o imvel original na matr-

7. J oo Rabello de Aguiar Vallim, op. cit . , p. 266.


8 . Ap. 826-0, elo Conselho Superior ela Magistratura do TJ SP, de 1 7 .02. 1982, em Registro
Imobilirio, de Tarciso Orlandi Neto, So Paulo, RT, 1 984, p. 1 00- 103.
74 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

cula. Registra-se a parte vendida, com a mais perfeita descrio dentro do todo
constante na matrcula, tambm vindo novamente descrito.
Nesta forma de satisfazer os requisitos registrrios, considera-se, outros
sim, vivel a descrio da parte vendida e do restante que permanece, prtica
que certos titulares de cartrios entendem vivel, para no infringir sobretudo o
princpio da continuidade.
5
REGI STRO DO LOTEAMENTO
E DO DESMEMBRAMENTO

SUMRIO: 5 . 1 Os documentos necessrios para o registro 5 . 2 Procedimento


-

cartorrio preliminar 5 . 3 O ato do registro 5 . 4 Registro em mais de uma


- -

circunscrio imobiliria 5 . 5 Indisponibilidade dos espaos pblicos 5 . 6


- -

Cancelamento d o registro 5 . 7 Loteamento parcial d a propriedade 5 . 8 Al


- -

terao e cancelamento parcial do loteamento 5 . 9 Transmisso da proprie


-

dade loteada 5 . 1 0 Falncia do loteador 5 . 1 1 Mudana na destinao do


- -

loteamento.

5.1 Os documentos n ecessrios para o registro


Em relao ao Dec.-lei 58, a Lei 6. 766/ 1979 trouxe mudanas acentuadas
quanto ao registro, de modo especial no que diz respeito ao desmembramento,
determinando as mesmas formalidades exigidas para o loteamento, quando an
tes no passavam de simples apresentao de um requerimento acompanhado
de um memorial descritivo e uma planta.
Apesar de o primeiro ser ato averbvel e o ltimo registrvel, idnticos
documentos ordena a lei que sejam depositados na serventia imobiliria. Indis
cutvel esta concluso, pois o Captulo VI traz, em seu ttulo , as duas espcies de
parcelamento a que se destinam as normas que seguem. Muito embora grande
parte dos dispositivos mencione apenas o loteamento, disciplinam tanto uma
como a outra modalidade de subdiviso.
As idnticas exigncias encontram razo de ser, segundo o esprito da lei,
no fato de o desmembramento tambm promover a subdiviso de uma rea em
terrenos, para serem vendidos vista ou em prestaes sucessivas e peridicas,
e colocados disposio do pblico em geral, como ocorre no loteamento pro
priamente dito.
Conseguida a aprovao junto ao poder competente, encaminha-se o pro
jeto para o registro, no ofcio imobilirio, dentro do prazo de 1 80 dias.
Decorrido o lapso de tempo e no promovido o ato cartorrio, o projeto
perde o valor, no mais vigorando a aprovao . Decises h que aplicam o prazo
com rigor:
"O art. 1 8 da Lei 6 . 766/1 979 dispe: 'Aprovado o projeto de loteamento
ou de desmembramento, o loteador dever submet-lo ao Registro Imobilirio
76 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

dentro de 1 80 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovao,


acompanhado dos seguintes documentos ( . .. ) . '

Se a lei prev tal prazo para o registro imobilirio do desmembramento ,


no se robustece a tese do agravante de que a revogao do ato administrativo
que o autorizou afrontou o ato jurdico perfeito e o direito adquirido. Ademais,
para a completa conformao do ato , imperiosa se fazia o cumprimento da exi
gncia legal, a fim de emprestar-lhe eficcia erga omnes " 1 .

"O parcelamento do solo urbano s poder ser levado a registro mediante a


satisfao de exigncias administrativas e civis. A aprovao de loteamento por
Prefeitura no gera direito adquirido no registro se no houve apresentao do
projeto, no prazo de 180 dias, no registro imobilirio" .
Na fundamentao do voto: "O art. 1 8 da Lei 6 . 766/1 979 estabeleceu um
prazo decadencial e, ao que tudo indica, quis o legislador evitar, com essa me
dida, o aproveitamento de projetos, muito tempo depois da aprovao, que cui
dassem de situaes ultrapassadas ou que no mais atendessem ao interesse
pblico e legislao municipal ou estadual vigente.
As mutaes nas questes urbansticas ou sanitrias, em face do crescimen
to das cidades e evoluo tecnolgica, so evidentes e demandam uma cons
tante vigilncia, notadamente das exigncias feitas pelo Poder Pblico. Nada
melhor, portanto, do que submeter proj etos aprovados e no levados ao cartrio
imobilirio, pelo menos a cada 6 meses, ratificao pelo rgo fiscalizador.
Essa medida possibilita, sem dvida, o controle de questes novas, decorrentes
de alteraes legislativas ou de convenincia da administrao" . 2
Como proceder, se decorreu o prazo?
Novo projeto ser elaborado, com todos os percalos anteriores?
Absolutamente. Exige-se unicamente uma revalidao do ato administrati-
vo de aprovao . autoridade reserva-se, no entanto, o direito de impor novas
formalidades, na hiptese de terem surgido situaes diferentes na problemtica
urbanstica da cidade.
Ao depositar o proj eto do loteamento ou desmembramento , o interessado
anexar os documentos a seguir enumerados, na ordem do art. 1 8 :
1 Ttulo d e propriedade d o imvel, o u certido d a matrcula, exceto nos
-

casos de parcelamento popular destinado s classes de menor renda, cujas reas


so desapropriadas.

1 . AgRg no Ag 702654/SP, da l . T. , j. em 1 3 . 1 2 .2005, D]U 0 1 .02.2006.


2. Ap. 4. 1 69-4, do Conselho Superior da Magistratura do TJSP, de 02.05. 1 985, em RT
598/ 1 0 1 .
REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO 77

Como se ver adiante, dispensa-se o ttulo nos parcelamentos populares,


desde que haja processo de desapropriao em curso, com imisso provisria
de posse.
II - Histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos
20 anos, acompanhados dos respectivos comprovantes. Um ou vrios tenham
sido os proprietrios nesse decurso de tempo , suficiente a narrao em uma
nica certido. Indicam-se a natureza (modo de aquisio) e a data de cada
transferncia. No tocante ao prazo de 20 anos, permanece o idntico ao exigido
pelo Dec. 3 .079, embora o Dec.-lei 58 impusesse 30 anos. No entanto, seguindo
doutrina antiga, o Dec. 3 .079 tornara a ento lei do loteamento mais reajustada
com o regime da prova do domnio resultante do Cdigo Civil de 1 9 1 6, sendo
que , pelo Cdigo atual, o prazo mximo da prescrio aquisitiva de quinze
anos. A rigor, pois, esse prazo suficiente.
Ficam isentos de certides de registro os ttulos que , anteriormente ao C
digo Civil de 1 9 1 6, no estavam suj eitos a essa formalidade registrria; igual
mente so dispensadas se envolvido parcelamento destinado s classes de me
nor renda, com a rea em vias de desapropriao, mas com imisso de posse em
favor do ente pblico.
III - Certides negativas:
a) De tributos federais, estaduais e municipais, incidentes sobre o imvel.
A redao da alnea a, III, do art. 1 8 , sugere dvidas. Impe que no existam
tributos devidos Fazenda Federal, Estadual e Municipal, quando sabido que
o nico tributo a incidir sobre o imvel apenas de competncia municipal, e
pelo Municpio cobrvel. Afora isto , no se trata de certido negativa de dvidas
em relao pessoa do loteador e sim do imvel.
b) De aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de dez anos. Novamen
te a lei relaciona documento de maneira lacunosa. Impossvel obter uma certi
do negativa, tendo em referncia apenas o imvel. Nas distribuies dos foros,
no h cadastros ou fichrios dos bens obj etos de demandas judiciais. Qual a
soluo? Pesquisam-se as aes ingressadas contra o loteador, examinando se
envolvem o imvel submetido a parcelamento.
c) De aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra a
administrao pblica, isto , crimes de furto, roubo, extorso , usurpao, dano,
apropriao indbita, estelionato e outras fraudes, e de receptao, arts. 155 a
1 80 do CP; e crimes de peculato; de extravio , sonegao ou inutilizao de livro
ou documento; de emprego irregular de verbas ou rendas pblicas; de concusso,
excesso de exao, corrupo passiva, facilitao de contrabando ou descami
nho, prevaricao, condescendncia criminosa, advocacia administrativa, violn
cia arbitrria, abandono de funo pblica; de exerccio funcional ilegalmente
antecipado ou prolongado, de violao de sigilo funcional, de violao de sigilo
78 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

de proposta de concorrncia e outros inmeros delitos, inclusive desobedincia,


exerccio arbitrrio das prprias razes, que nada concluem seja o loteador pes
soa desprovida de qualificaes morais e idneas para desenvolver o parcelamen
to. As figuras penais englobadas pelo ttulo "Dos crimes contra a administrao
pblica" vo desde o art. 3 1 2 at o art. 359-H, do estatuto penal, agrupando-se
em quatro captulos: o primeiro, relativo aos crimes cometidos por funcionrio
pblico; o segundo, referente aos praticados por particular contra a administra
o em geral; e o terceiro, compreendendo os delitos contra a administrao da
justia; e o ltimo, estabelecendo os delitos contra as Finanas Pblicas.
De acordo com o 2., do art. 1 8 , somente as condenaes em infraes
contra o patrimnio e a administrao pblica impediro o registro, enquanto
no reabilitado criminalmente o pretendente. Objetiva a lei, medida de proteo
da sociedade contra proprietrios inescrupulosos. Encontrando-se o processo
em andamento, aguarda-se a deciso final e definitiva.
De salientar que as aes reais ligadas ao imvel devero estar extintas, sem
possibilidade de modificao no tocante titularidade e extenso da gleba;
mas certificando-se a ocorrncia de litgio envolvendo o imvel num perodo
inferior a 10 anos e encontrando-se j resolvido, destitudo de um fu ndamento
pondervel o impedimento do registro.
IV - Certides:
a) Dos cartrios de protesto de ttulos, em nome do loteador, pelo perodo
de 10 anos.
b) De aes pessoais relativas ao proprietrio , tambm pelo lapso de tempo
de 10 anos. Aes pessoais so todas as que envolvem o cumprimento de uma
obrigao, distinguindo-se das reais por se fu ndarem estas em um direito real
ou por envolverem um ius in re. Nos termos da lio de Moacyr Amaral Santos,
"a ao pessoal se destina tutela de um direito pessoal, isto , ao cumprimen
to de uma obrigao. So aes pessoais as que derivam do contrato ou quase
contrato, do delito ou quase delito, ou ainda da lei. Assim, a ao de despej o se
deriva do contrato de locao" ,3 enumerando-se, ainda, v.g. , a ao de acidente
de trnsito, de cobrana, de anulao de ttulo de crdito , de falncia, de inde
nizao por ato ilcito etc.
c) De nus reais relativos ao imvel, isto , certides revelando os encargos
que oneram a rea, como penhora, arresto, sequestro , hipoteca etc.
d) De aes penais contra o loteador, pelo perodo de 1 0 anos.
A constatao de protestos, de aes pessoais ou penais, no veda o regis
tro, uma vez provando-se que no adviro prejuzos aos adquirentes dos lotes,

3 . Moacyr Amaral Santos, Direito Processual Cvil , 3 . ed. , 1/222, 1970.


REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO 79

prev o 2., do art. 1 8 . No pretende a lei que os bens do loteador estejam es


coimados de quaisquer nus ou encargos, ou de litigiosidade. Apenas exige que
sejam tornadas pblicas essas circunstncias, a fim de que os compromissrios
possam conhecer-lhes o devido alcance.
Igualmente a incidncia de nus reais sobre o imvel no tranca o registro,
pois no cominada a impossibilidade do ato pela lei.
A forma de se comprovar a no ocorrncia de prejuzos aos futuros com
pradores bastante aleatria, pois fica ao encargo do requerente. Por outro lado ,
ao oficial do registro de imveis compete a responsabilidade do exame dos argu
mentos apresentados e decidir no tocante aceitao do registro . A lei empresta
ao oficial uma funo decisria ou jurisdicional, cabendo-lhe cotejar os elemen
tos oferecidos e proferir o decisum. Mas, entendendo insuficiente a justificao ,
suscitar dvida perante o Juiz da Vara dos Registros Pblicos, onde houver,
ou da Direo do Foro. Os meios para provar que no adviro prejuzos aos
adquirentes, ou aos compromissrios, consistiro, v.g. , na demonstrao, pelo
pretendente, de um patrimnio e de capacidade econmica capazes de cobrir,
sobejamente, as obrigaes; poder, outrossim, o loteador depositar o valor da
dvida, para fazer frente eventualidade de uma sucumbncia judicial. Quanto
aos nus reais, conveniente acompanhar o projeto uma escritura pblica, onde
o respectivo titular estipule as condies em que se obriga a liberar os lotes, no
ato do instrumento definitivo de compra e venda, como acontecia anteriormen
te, sob a gide do Dec.-lei 58, art. l ., 3 .0.
Observa o 1 ., do art. 18, que as certides de aes reais ligadas ao imvel
(art. 18, lll, b) ; dos cartrios de protesto de ttulos em nome do loteador (art.
1 8 , IV, a) ; de aes pessoais relativas ao loteador (art. 1 8 , IV, b) ; e de aes pe
nais contra o loteador (art. 18, IV, d) , todas envolvendo o perodo de 10 anos,
devero ser extradas em nome daqueles que, no referido prazo, tenham sido
titulares de direitos reais sobre o imvel. O lapso de tempo de 10 anos iniciar
a contar, retroagindo, a partir da data do pedido do registro, exige o 1 .0, do
art. 1 8 . Nesta parte, melhor seria se nada houvesse determinado a lei. Como
saber o loteador a data do pedido em que far a entrega da documentao? Por
certo , apensam-se as certides ao requerimento. Ao solicit-las nas reparties,
o interessado no antev a data em que far o pedido. Embora a literalidade da
lei no conduza a outra inteligncia, aplica-se uma exegese consentnea com a
realidade. Devendo a documentao acompanhar o petitum, admitem-se certi
des desde que suas datas no estejam distanciadas em um perodo superior ao
previsto para a apresentao do projeto a registro aps a aprovao, isto , no
superior a 1 80 dias.
V - Cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de
verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execuo das
80 P ROMESSA D E COMPRA E VENDA

obras exigidas por legislao municipal, que incluiro , no mnimo, a execuo


das vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logra
douros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um
cronograma, com a durao mxima de 4 anos, acompanhado de competente
instrumento de garantia para a execuo das obras.
Nota-se que o processo para lograr-se a aprovao do projeto ser arquiva
do no rgo pblico competente, em face dos termos do n. V, do art. 1 8 . Entre
tanto, caso haja traslado das peas, onde conste a autorizao e o suficiente para
demonstrar o consentimento municipal.
Outra pea de importncia para evitar a proliferao de loteamentos irregu
lares consiste em uma declarao, ou um termo de verificao do Poder Pblico,
concernente execuo de obras vitais para o incio do novo aglomeramento
humano, tais como as vias de circulao e outras, especificadas acima. Sendo
bastante difcil a efetivao de todas as obras no espao de tempo limitado entre
o deferimento do projeto e a entrada do pedido de registro, no mximo de 1 80
dias, e considerando a impossibilidade flica de comearem, antes daquele ato,
os mencionados trabalhos, pois seria demasiado arriscado diante da eventuali
dade de uma negativa ao pedido de aprovao, faculta lei a substituio do ter
mo de verificao por um documento oficial, onde se registre a concordncia da
municipalidade a um cronograma detalhando as etapas na realizao das obras,
com a durao mxima de quatro anos. Ser acompanhado de um instrumento
idneo de garantia para a execuo das obras, o qual consistir, por exemplo,
de um termo de fiana ou corresponsabilidade, assumindo terceiros o dever de
ressarcir a municipalidade at certo valor, caso ela se veja impelida a efetivar
ou concluir os trabalhos diante da inrcia do loteador, que se nega a cumprir a
obrigao no prazo concedido por notificao .
Cuidando-se de desmembramento, no comportando a espcie a abertura
de obras novas, como vias de circulao, basta cpia da aprovao com docu
mento demonstrando a demarcao dos lotes e da reserva de reas non aedifican
di exigidas pelo Poder Pblico .
VI Exemplar do contrato padro de promessa de venda, ou de cesso, ou
-

de promessa de cesso, do qual constaro obrigatoriamente as indicaes pre


vistas no art. 26, que sero analisadas mais adiante. O Dec.-lei 58 denominava
o contrato padro de contrato-tipo, substituvel por um exemplar de caderneta.
Nela, anotavam-se, ms a ms, os pagamentos das parcelas do preo .
VII Declarao do cnjuge do requerente, de que consente no registro do
-

loteamento, ou na averbao do desmembramento. A declarao no supre o


consentimento nas vendas ou promessas de vendas dos lotes, ou direitos a eles
relativos, o qual dever ser expresso atravs da assinatura. a regra do 3.,
art. 18, que, no projeto de lei de Otto Lehmann, dispunha justamente o contr-
REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO 81

rio, o u sej a , dispensava o consentimento nos contratos decorrentes. A redao


aprovada foi fruto do entendimento de que seria inconveniente e perigosa a
inovao, importando na reduo de garantias estabelecidas pela lei civil, espe
cialmente em favor das mulheres, nem sempre conhecedoras de seus direitos,
na poca. Elas poderiam subscrever o consentimento ignorando que, automati
camente, com isso, estariam anuindo nas transaes posteriores.
O Dec.-lei 58, art. 1 ., 1 ., impunha a concordncia das autoridades sanit
rias, militares e, consistindo de rea florestada o loteamento, mesmo parcialmente,
das autoridades florestais, fo rmalidade esta trazida pela Lei 4.778, de 22.09 . 1965.
Se localizada a propriedade em rea metropolitana, por esta simples razo, a Lei
4 . 77 1 , de 1 5 .09. 1965, no art. 2., i , obrigava sempre a anuncia prvia, por meio
das agncias do Instituto Brasileiro de Desenvolvimento Florestal - IBDf
As normas da lei vigente no mais catalogam as autorizaes daquele r
go - hoje substitudo pelo lhama. que no projeto de loteamento submeti
do ao exame e aprovao da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal,
os sistemas de esgoto, gua, energia eltrica e as zonas florestadas constituem
elementos de incluso obrigatria, cabendo ao Poder Pblico decidir quanto
s exigncias, antes da competncia das autoridades supraespecificadas. Assim,
verificada a existncia de matas ou florestas, ou de implicaes nas riquezas e
recursos naturais, ou de influncia no meio ambiente e na ecologia, a audincia
ou a autorizao das autoridades do lhama indispensvel, sem o que no po
der haver o licenciamento ou a aprovao pelo Municpio .
De outro lado , o Municpio, para autorizar, deve exigir a aprovao de pro
jetos relativos a certos equipamentos de servios ou utilidades, como os de gua
e luz , em geral prestados ou fornecidos por rgos estaduais. Da, pois, a inter
ferncia das autoridades estaduais que prestam tais servios de carter pblico
em praticamente todos os loteamentos.
E se no observados estes requisitos mnimos pelo Municpio, que s vezes
age por interesses pessoais dos administrados, pode-se afirmar que ao prprio
oficial do Registro de Imveis cabe recusar o registro.
No pertinente aos documentos dominiais da rea obj eto do parcelamento,
a Lei 9. 785 acrescentou dois pargrafos ao art. 1 8 , aplicveis aos parcelamentos
destinados s classes de menor renda. dispensada a apresentao em reas que
se encontram em processo de desapropriao, com imisso de posse.
Eis a redao do 4.0: "O ttulo de propriedade ser dispensado quando se
tratar de parcelamento popular, destinado s classes de menor renda, em im
vel declarado de utilidade pblica, com processo de desapropriao judicial em
curso e imisso provisria na posse, desde que promovido pela Unio, Estados,
Distrito Federal, Municpios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a
implantar proj etos de habitao" .
82 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

E a redao do 5.: "No caso de que trata o 4.0, o pedido de registro


do parcelamento, alm dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste
artigo , ser instrudo com cpias autnticas da deciso que tenha concedido a
imisso provisria na posse, do decreto de desapropriao, do comprovante de
sua publicao na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delega
das, da lei de criao e de seus atos constitutivos" .
Salienta-se, ademais, que tais loteamentos so considerados de interesse p
blico, nos termos do art. 53-A, introduzido pela Lei 9 . 785: "So considerados do
interesse pblico os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais
de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autori
zadas por lei, em especial as regularizaes de parcelamentos e de assentamentos".
O pargrafo nico restringe ao mximo as exigncias de documentos para
os parcelamentos com tais finalidades: "s aes e intervenes de que trata
este artigo no ser exigvel documentao que no seja a mnima necessria
e indispensvel aos registros no cartrio competente, inclusive sob a forma de
certides, vedadas as exigncias e as sanes pertinentes aos particulares, espe
cialmente aquelas que visem garantir a realizao de obras e servios, ou que
visem prevenir questes de domnio de glebas, que se presumiro asseguradas
pelo poder pblico respectivo" .

5.2 Proced i mento cartorrio pre l i m i nar


O oficial examinar a documentao, ordena o art. 19, na sua primeira
parte. Incumbe-lhe zelar pela observncia de todos os requisitos legais. Proto
colados os papis, ou passado o recibo, proceder-se- autuao e verificao
da regularidade.
A legislao passada estabelecia um procedimento, inclusive com possibi
lidade de suscitao de dvida, na hiptese de falhas ou falta de documentos.
O estatuto atual nada previu. Diante de eventuais deficincias, porm, o
zelo aconselha ao oficial no propriamente levantar uma impugnao , mas or
denar a regularizao. Negando-se o depositante ao atendimento, por entender
descabveis as exigncias, assiste-lhe o direito de pleitear a suscitao de dvida,
remetendo-se os autos conclusos ao juiz competente, que apreciar o caso aps
manifestar-se o representante do Ministrio Pblico, na qualidade de curador
dos Registros Pblicos.
Nada havendo de irregular, ou superado o impasse, o oficial do cartrio
remeter comunicao Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, conforme
o caso, acerca da postulao de registro.
Concomitantemente, seguem-se as publicaes do edital do pedido de re
gistro, em trs dias consecutivos. Nas capitais, a publicao far-se- na imprensa
REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO 83

oficial e em j ornal dirio. Nos municpios do interior, em um dos jornais locais,


se houver, ou em j ornal da regio.
Obviamente, se a circulao no diria, as trs publicaes repetir-se-o
ininterruptamente. Em qualquer caso, no se pode olvidar a afixao do edital
no local de costume e prprio do cartrio.
Que dados conter o edital?
Ordenava o art. 2., do Dec. 3 .079: "O edital conter sucintamente os da
dos necessrios configurao do imvel" . Publicar-se- edital do pedido, resu
me a Lei 6. 766. Mas no se dispensam elementos reveladores do imvel, a fim
de apresent-lo razoavelmente ao pblico. Neste sentido , ainda oportuna a lio
de Serpa Lopes, indicando os dados a serem inseridos no edital:
"a) indicao do nome do oficial e o respectivo cartrio onde tenham sido
apresentados os documentos legais para o loteamento;
"b) a indicao dos nomes dos proprietrios loteadores, sua nacionalidade,
domiclio, estado civil e profisso;
"c) a caracterizao do imvel, especificando-se a sua situao , limites e
demais elementos que sirvam a individualiz-lo;
"d) a declarao de que se pretende vender o imvel dividido em lotes e
a prestaes, por oferta pblica, estando depositados em cartrio o memorial e
documentos em que os proprietrios pleiteiam a inscrio; e
"e) incio e termo de recebimento das impugnaes" .4
Exige a Lei 6. 766, inovando totalmente a matria, a incluso, no edital,
de pequeno desenho de localizao da rea. Embora a evidente pouca utilidade
prtica da medida, pois difcil localizar-se o imvel dentro do Municpio me
diante o diminuto desenho, necessrio incluir algum ponto conhecido e impor
tante, que servir como referncia para situar o loteamento , podendo consistir
em uma via com denominao , ou a posio cardeal em relao cidade.
Findo o prazo de 15 dias, a contar da ltima publicao, sem impugnao,
lavra-se o registro.
Enquanto no findar referido prazo, os terceiros tero oportunidade para
impugnar o registro. Proposta a impugnao, juntada aos autos, o oficial inti
mar o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal, quando for o
caso , para que sobre ela se manifestem em cinco dias, sob pena de arquivamento
do processo. Desnecessrio esclarecer, por ser bvio, que o arquivamento con
sequncia somente do silncio do apresentante.
Com as manifestaes das partes, o titular da serventia enviar o processo
ao Juiz encarregado, tendo dele vistas, inicialmente, o representante do Minist-

4. Op. cit . , III/74.


84 PROMESSA DE COM PRA E VENDA

rio Pblico, pelo perodo de 5 dias, fazendo-se, em seguida, os autos conclusos


ao juiz para o julgamento , caso outras diligncias no se fizerem necessrias.
Envolvendo maiores indagaes, esclarecimentos por meio de prova judicial ou
percia, remete-se o caso s vias ordinrias.
A fim de no haver rejeio in limine, remetendo o impugnante ao juzo
contencioso, a oposio ao registro h de se fundar em direito real. Isto sucede
quando transparece ofensa a um direito de servido, ou de usufruto, ou ainda
de invaso de terras pertencentes a terceiros, verbi gratia, e face prova segura
trazida, no ensinamento de Serpa Lopes, restando perfeitamente identificvel
o direito do prejudicado. O impugnante no tem legitimidade para discutir o
preenchimento dos requisitos legais por parte do proprietrio loteador, desde
que no origine um prejuzo a um seu direito. A menos que haja ofensa a um
bem social, ou ao patrimnio pblico, ou ao meio ambiente. Nestas hipteses,
autoriza-se a impugnao, ainda mais quando pblico o prejuzo que trar o
loteamento.
O mesmo no suceder quando duvidosa a propriedade, ou, seguindo o
citado Serpa Lopes, "desde que os rumos so contestados por outros ttulos;
desde que do registro de imveis no conste nenhum elemento de onde se possa
inferir uma dimenso exata, o requisito legal no se acha cumprido e o registro
s poder ser concedido depois que os limites dos terrenos tiverem ficado defi
nidos na ao prpria, que a de demarcao ou de aviventao de marcos, caso
estes tenham sido apagados" . 5
D e todo aproveitvel o ensinamento trazido por esta deciso: "Se algum
pretende levar a efeito o registro de um loteamento de terras, ofendendo a um
usufruto existente sobre as mesmas, uma servido , ou mesmo invadindo os ter
renos de propriedade de um terceiro , cuj o domnio esse mesmo terceiro possa
provar imediatamente, apresentando ttulos pelos quais esse direito de proprie
dade ou outro direito real qualquer exsurja perfeitamente identificado, quan
to localizao, e devidamente transcrito, a impugnao poder ser apreciada
devidamente. O mesmo no pode ocorrer, em se tratando de uma propriedade
duvidosa, quanto aos seus limites, ou no caso de benfeitorias e posse. Para essas
ltimas, no h nenhum prejuzo com a rejeio da impugnao: resta-lhes o
caminho das vias judicirias contenciosas" . 6
No procedimento administrativo resolvem-se apenas as questes claras. A
impugnao no tem por objetivo estabelecer controvrsias sobre direitos reais.
No exame do pedido de registro, observam-se as condies extrnsecas, os re
quisitos discriminados pela lei. De notar que, mesmo registrado o loteamento,

5. Tratado dos Registros Pblicos, 2. ed., Ill/69.


6. R]T]RS 90/298.
REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO 85

no so criados nem extintos os direitos. No se tornam inexpugnveis os ttu


los de propriedade. Mesmo aps lavrado o ato, no incogitvel a sua anulao
ou revogao, se porventura algum direito real foi ofendido .
Outra questo merece um exame, embora rpido. Entregue a documen
tao ao oficial do cartrio, e constatando ele que tudo se encontra em ordem,
remeter comunicao Prefeitura Municipal, inteirando-a da postulao do re
gistro. To logo receba o aviso, ou no prazo de impugnao, cabe-lhe contestar
ou opor-se pretenso do loteador?
Dificilmente tem legitimidade para assim agir, eis que, se aprovou o projeto
na fase antecedente, no poder manifestar-se sobre pontos de sua competncia,
no procedimento que corre em cartrio. No mximo, tolera-se que exponha sua
inconformidade relativamente aos elementos suj eitos ao exame do cartrio, e
que lhe dizem respeito, como na hiptese de certido positiva de tributo muni
cipal.
Neste sentido, mais ou menos, j decidiu o TJSP: "Registro. Obj eo da
Secretaria dos Negcios Metropolitanos - Sustao do processo de registro e ar
guio de dvida. Improcedncia da arguio, porque a aprovao do plano ou
do projeto pelas autoridades competentes realmente deve anteceder ao registro
do loteamento" .7 Sendo assim, as objees devem ficar expressas quando da
tramitao do pedido perante o rgo prprio municipal.

5.3 O ato do registro

O art. 20 manda que o registro do loteamento se proceda no livro prprio ,


por extrato.
Para o loteamento, na matrcula da rea a ser subdividida, efetua-se o re
gistro no Livro 2, como consagra a Lei 6.0 1 5 , art. 1 67, I, n. 1 9 . Na matrcula,
registra-se o loteamento, lanando-se os dados contidos no memorial, como o
plano, a denominao, as praas, as reas verdes, as vias, a rea non aedificandi ,
a destinada para equipamentos urbanos e comunitrios, as quadras, os lotes, os
quais so especificados, com as dimenses e outras caractersticas peculiares.
Acrescentam-se dados quanto forma de urbanizao e faz-se referncia aos
documentos apresentados.
Aps o registro, impe o pargrafo nico, do art. 20, coloca-se a numera
o de todos os lotes, em ordem vertical, como j praxe, reservando-se espao
ao lado, suficiente para apor-se o nmero da matrcula quando da venda.
Na matrcula onde foi feito o registro, averba-se o loteamento.

7 . R]T]SP 69/405 .
86 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

No caso do desmembramento, no h o registro. Com efeito, a Lei dos


Registros Pblicos obriga unicamente a averbao, na conformidade com o art.
167, II, n. 4. J na vigncia da lei anterior, Dec. 4.857, de 09. 1 1 . 1 939, art. 285 ,
procedia-se averbao.
Estando transcrito ou registrado o ttulo, por simples averbao consigna
-se o fracionamento, referindo-se o nmero de terrenos resultantes, as reas non
aedificandi, os documentos anexados, a aprovao municipal e outras circuns
tncias especiais.
Todos os terrenos fracionados, no entanto, medida em que se processa
a venda, sero registrados, com a prvia abertura da matrcula. De modo que o
registro feito relativamente aos terrenos j individuados.
Nada mais sendo a averbao seno "nota aditada margem de um
terreno" ,8 no oferece dificuldade maior a lavratura do ato. Mas o oficial exa
minar com ateno os documentos, especialmente no tocante existncia ou
no de arruamentos anteriores. No preciso constar no registro da rea a via
pblica. Acontece que "a aprovao de loteamento pela Administrao Pblica
transfere, automaticamente, os bens destinados ao uso comum ou ao uso espe
cial da municipalidade para o domnio pblico, independente de registro" . 9 De
pouca significao a no referncia da artria, pois atravs de documento oficial,
fornecido pela Prefeitura, onde conste integrar a rua o sistema virio municipal,
num primeiro passo se averbam os nomes das ruas, ou dos logradouros pbli
cos, no consignados no registro . Depois, averba-se o desmembramento.
Insubsistente, de outro lado, a imposio de colocar-se a origem da rea
que deu lugar artria que se averbou , na forma acima explicitada, e j existen
te no momento do pedido do parcelamento. Desta forma, no se admite que se
imponha a transmisso da rea componente da rua ou do logradouro pblico ao
Municpio, mediante escritura de venda, ou de doao, ou por meio de desapro
priao, registrando-se o ato de alienao, para s depois averbar-se a nova ar
tria na margem do registro da propriedade desmembrvel. Por um princpio de
analogia, considerando a no registrabilidade dos espaos livres de loteamento,
na modalidade constante no projeto e no memorial descritivo aprovados, pois
"integram por definio legal e por sua destinao o domnio pblico, indepen
dentemente de qualquer assento no registro imobilirio" , 10 o indispensvel a
certido onde o poder municipal evidencia a realidade da artria.
Consumado o ato do registro do loteamento ou do desmembramento, o
servidor do cartrio remeter certido Prefeitura Municipal, ou ao Distrito

8. Lei dos Registros Pblicos Comentada, So Paulo, Saraiva, 1 979, p. 523.


9. REsp 1 . 1 3 7 . 7 1 0/PR, 2." T. , rei. Min. Castro Meira , j . 06.06.2013, D)e 2 1 .06 . 20 1 3 .
1 0 . Walter Ceneviva, o p . cit. , p. 354.
REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO 87

Federal, s e n o seu territrio localizar-se o desdobramento d o solo, a fim d e que


a atividade do loteador possa ser fiscalizada e haver um acompanhamento na
concretizao dos compromissos assumidos pelo loteador, caso j no implan
tados os arruamentos e outras obras previstas na lei.
Uma vez feito o registro, cumpre que se leve a termo a execuo do lotea
mento ou desmembramento, no prazo que vier estabelecido no cronograma, a
teor do art. 1 2 , 1 ., da Lei 6. 766/1979, introduzido pela Lei 1 2.608/20 1 2: "O
projeto aprovado dever ser executado no prazo constante do cronograma de
execuo, sob pena de caducidade da aprovao " .

5 . 4 Registro em mais de u m a circunscrio i mobil iria

" Pressuposto necessrio realizao do registro a atribuio legal de uma


rea determinada a certo oficial" , diz Walter Ceneviva, 1 1 acrescendo notar que o
assentamento imobilirio deve ser realizado no cartrio da situao do imvel.
Mas havendo , na comarca, mais de uma circunscrio imobiliria, a atribuio
do registro de atos pertinentes ao imvel ser a definida nas leis de organizao
judiciria do Estado.
As cidades maiores, em geral, dividem-se em duas ou mais circunscries
ou zonas imobilirias e as delimitaes de reas conferem a competncia ao
registro. Mas vivel a localizao de um loteamento em mais de uma circuns
crio.
Qual o caminho para o ato cartorrio?
O art. 2 1 e seus pargrafos do as diretrizes fundamentais a serem trilha
das, assim esquematizadas:
I o registro ser requerido primeiramente perante a zona em que estiver
-

localizada a maior parte de rea loteada;


II ato contnuo, promover o requerente o registro na circunscrio se
-

guinte e nas demais, provando perante cada uma o registro lavrado em primeiro
lugar;
III - em todos os ofcios, o interessado anexar os mesmos documentos;
IV denegado o registro em uma circunscrio , o titular do cartrio comu
-

nicar aos demais ofcios a sua deciso;


V os ofcios, medida que se inteirarem da denegao, cancelam os re
-

gistros feitos, a menos que :


a) s e o motivo determinante d a denegao e m u m ofcio no s e estende aos
demais; e

1 1 . Op. cit., p. 363.


88 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

b) se, a par da situao supra, o interessado requeira a manuteno do re


gistro feito, uma vez concordando o Poder Pblico quanto ao remanescente do
loteamento.
Hipteses tipificadoras da situao sub "a'', poderiam consistir em oneraes
gravando a rea situada na circunscrio, sem prvia garantia de liberao dos
encargos, ou em sua litigiosidade, ou em delimitaes duvidosas, apesar de con
figurarem motivos impeditivos do registro j no primeiro ofcio. Da entender-se
difcil acontecer um motivo de denegao sem que ocorra j no primeiro ofcio.
Acresce observar, por derradeiro, a no validade do registro em um cartrio
enquanto no procedidos os demais nas zonas abrangidas pela rea; a proibio
do registro simultneo em vrios ofcios, sem observncia da ordem de prefern
cia prevista; e a diviso de modo a se estender um lote em duas zonas imobili
rias, tudo de acordo com os 1 .0, 2. e 3., do art. 2 1 .

5.5 I ndisponibilidade dos espaos pblicos

Em princpio, temos a seguinte regra: "Desde a data de registro do lotea


mento, passam a integrar o domnio do Municpio as vias e praas, os espaos
livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos,
constantes do proj eto e do memorial descritivo" (art. 2 2 ) . J no art. 1 7 , vedava
-se a alterao, pelo loteador, de tais espaos, vias e reas.
Em razo da norma acima, tornando-se o Municpio titular de tais bens,
assume a responsabilidade pela sua manuteno, no apenas no que pertine s
vias e praas, mas tambm quanto aos equipamentos destinados a prestar ser
vios pblicos, como abastecimento de gua e de energia eltrica. A regra de
suma importncia, visto que traz uma diretriz pertinente responsabilidade.
de se alvitrar a hiptese de, aprovado e registrado o loteamento, no completar
o loteador a realizao total do empreendimento, omitindo-se em instalar os
equipamentos ou obras necessrias infraestrutura. Ao Municpio cabe a fis
calizao, e, inclusive, assumir os encargos caso no cumpridos pelo loteador.
Nessas situaes, no raras, as disposies do art. 38 trazem os caminhos a
serem seguidos: o adquirente do lote suspender o pagamento das prestaes e
o Municpio promover a regularizao da implantao, recebendo o valor das
prestaes que eram devidas ao loteador, como adiante ser analisado.
A norma do art. 22, em termos gerais, repetiu disposio expressa no art.
4.0, do Dec.-lei 2 7 1 , de 28.02. 1 967, alterando mais a palavra "inscrio" para
"registro" do loteamento; eis os termos do referido dispositivo: "desde a data da
inscrio do loteamento, passam a integrar o domnio pblico do Municpio as
vias e praas e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos
urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo" .
REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO 89

A disposio vem sendo mantida pela jurisprudncia: "Desde a data do re


gistro do loteamento, passam a integrar o domnio do Municpio as vias e praas,
os espaos livres e demais reas destinadas ao uso pblico. Ineficcia de lei mu
nicipal, autorizando a devoluo de rea destinada ao Poder Pblico em excesso,
mas que se no refletiu no registro imobilirio e fo i posteriormente revogada" . 1 2
Nota Wilson de Souza Campos Batalha que "o registro do loteamento
transfere ao domnio pblico as vias e praas, bem como as reas destinadas a
edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos constantes do projeto e do
memorial descritivo. O art. 4. do Dec.-lei 2 7 1 j previa a incorporao ao do
mnio pblico dessas reas" u
A Lei 1 2.424, de 16.06.20 1 1 , trouxe importante regra relativamente aos
espaos destinados ao uso pblico, incluindo pargrafo nico ao art. 22 da Lei
6. 766: "Na hiptese de parcelamento do solo implantado e no registrado, o
Municpio poder requerer, por meio da apresentao de planta de parcelamen
to elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Municpio e de declarao de que
o parcelamento se encontra implantado , o registro das reas destinadas a uso
pblico , que passaro dessa forma a integrar o seu domnio. "
Conforme s e dessume de seus termos, e m loteamento no registrado,
possvel o registro das reas destinadas a uso pblico , mediante a apresentao
de planta do parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Municpio,
com a declarao de sua implantao . Naturalmente, dever haver o registro
da rea, embora falte o do parcelamento . Do contrrio , impossvel o ato, que
importa em tornar pblica a propriedade.
Todavia, para o registro imobilirio , segundo as regras da Lei 6.0 1 5/1973,
cumpre que se descrevam os espaos pblicos que so transferidos ao Muni
cpio ou ao Distrito Federal, em decorrncia da norma do art. 1 76, 1 .0, n. 3.
No primeiro passo, abre-se a matrcula da rea, nos termos dos arts. 227 e
seguintes da Lei 6 . 0 1 5/1973. Averbam-se a transferncia e abertura de matrcula
no registro originrio . Com abertura da matrcula, insere-se a propriedade no
domnio do ente pblico.
Como ttulo para abertura da matrcula, utiliza-se a planta e a descrio em
forma de memorial da rea.

5.6 Cancelamento do registro


Por sua vez, nos incisos e pargrafos do art. 23, esto disciplinadas limita
es ao art. 22, permitindo-se o cancelamento do registro, nos seguintes casos:

1 2 . R]T]RS 82/260.
13. Comentrios Lei dos Registros Pblicos, Il/785, Rio , Forense, 1 9 7 7 .
90 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

l - por deciso judicial, decorrente de registro irregular;


II a requerimento do loteador, com anuncia da Prefeitura, ou do Dis
-

trito Federal, quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de
contrato ;
III a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de
-

lotes, com a anuncia da Prefeitura, ou do Distrito Federal, se nele houver sido


implantado o loteamento, e do Estado, em qualquer hiptese.
Na primeira hiptese, da deciso judicial decorre, exemplificativamente, a
anulao por ofensa a direito de terceiros, ou por omisso de requisitos essen
ciais.
Nas demais previses, o pedido carece da anuncia da Prefeitura Muni
cipal, e tambm do Estado se algum terreno j houver sido transferido. A lei
inclui a autorizao do Estado para permitir o cancelamento, sem, no entanto,
transparecer uma razo convincente, e sem indicar a forma como o Estado se
manifestar . Evidentemente, para valer e no constituir letra morta o dispositi
vo, indispensvel a elaborao de norma estadual disciplinando o procedimento
a ser obedecido a fim de conseguir-se o consentimento referido.
A autoridade municipal, particularmente na terceira hiptese de cancela
mento , reveste-se de legitimidade, para opor-se ao requerimento, sempre que
resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano e verificar
-se implantao de melhoramentos na rea loteada ou nas adjacncias.
Precede a homologao ou a sentena para o cancelamento, a publicao
do edital do pedido, concedendo-se o prazo de 30 dias para as impugnaes,
contado a partir da ltima publicao. Pela leitura do art. 23, 2., se deduz que
a mesma se far de acordo com os ditames do art. 1 9 , isto , em trs dias con
secutivos, ou em trs edies seguidas do j ornal onde no acontecer circulao
diria. No fosse assim, a lei no usaria a frmula que determina iniciar o prazo
a partir da ltima publicao .
Com ou sem impugnaes, remete-se o processo ao Juiz competente, para
a homologao , ou sentena, se oferecida oposio ao pedido . O Ministrio P
blico manifestar-se- necessariamente.
Antes de decidir, o Juiz, se achar conveniente, levar a efeito uma vistoria
in loco, especialmente visando comprovar a instalao de adquirentes na rea, e
constatar a situao real, embora omissa a lei a respeito.
Ao impor o consentimento dos adquirentes, no inc. III do art. 23 , a lei
empregou o termo em sentido amplo, devendo figurar os antigos proprietrios,
j na posse da escritura definitiva, e os promitentes compradores, adimplindo
ainda as prestaes, pois todos tm interesse, pelo menos, nos nus constitudos
pelo registro do loteamento.
REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO 91

Uma vez cancelado o registro, e m tese, as vias e os espaos pblicos vol


tam a integrar o domnio do proprietrio , mesmo no caso dos lotes prometidos
vender ou j vendidos ficarem encravados em rea maior, pois, consoante o art.
22, integram a propriedade do Municpio enquanto registrado o loteamento.
Em princpio , esta a concluso, mas se o diploma manda que sejam ouvidos o
Municpio e o Estado, objetiva a estas entidades definirem as reas que perma
necero no domnio pblico, recaindo especialmente naquelas onde se locali
zarem os lotes negociados, bem como seus acessos obrigatrios s ruas oficiais.
No se permite retornarem ao poder dos particulares, com total prejuzo aos
adquirentes e promissrios, que ficariam sem passagem ou comunicao s vias
principais . J pelo pargrafo nico, do art. 4.0, do Dec.-lei 2 7 1 , chegava-se a esta
concluso , pois reza: "O proprietrio ou loteador poder requerer ao Juiz com
petente a reintegrao em seu domnio das partes mencionadas no corpo deste
artigo (vias, praas, reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos
urbanos) quando no se efetuarem vendas de lotes" .
De modo que as vias de comunicao, os espaos abertos e outras reas
pblicas so inatingveis, e como que aderiram ao direito dos que j comple
mentaram o pagamento , ou o esto inteirando, passando a integrar o plano
urbanstico da cidade. O loteador transferiu ao Poder Municipal as reas espe
cificadas no instante em que efetuou vendas de pores discriminadas de sua
propriedade, o que de inteira justia, pois se pretendeu lotear, praticamente
acrescentou um plus zona urbana do Municpio , que se consolidou como
rea pblica.

5.7 Loteamento parcial da propri edade

O art. 1 . , 1 ., do Dec. 3.079 (o Dec.-lei 58 foi omisso) , autoriza a lotear


apenas parte da propriedade.
A Lei 6. 766 nada disps. Entretanto , admite-se o loteamento paulatino
de uma rea, em fases, ou parcial . No se vislumbram razes que levem a pen
sar o contrrio . E muitos motivos podem conduzir o proprietrio a esta de
ciso, como onerao de parcela da rea, litgio judicial em uma poro, com
fins duvidosos de certa parte , falta de condies econmicas para suportar a
totalidade do parcelamento . Em tais circunstncias, haver o loteamento por
seces, ou por gleba, que obedecer aos mesmos requisitos e formalidades
do loteamento global. Tantos proj etos e memoriais, tantas plantas e certides
sero oferecidos quantos forem os loteamentos sucessivos das diversas ex
tenses loteadas. A parte loteada receber matrcula, averbando-se a circuns
tncia no registro onde foi destacada, e assenta-se o registro do loteamento
no Livro 2 .
92 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

5.8 Alterao e cancelamento parcial do loteamento


Dentro dos dispositivos dedicados aos contratos, revelando desconheci
mento de regras de capitulao da matria legal, incluram-se normas versando
sobre as alteraes e as transformaes da propriedade loteada.
O art. 28 abrange alterao ou cancelamento parcial do loteamento. Diverge
do art. 1 7 , que se atm modificao dos espaos livres de uso comum, como vias,
praas e reas destinadas a edifcios pblicos e equipamentos urbanos; diferencia
-se tambm do art. 23 , que se ocupa do cancelamento total da gleba parcelada.
Os trmites para a alterao ou o cancelamento parcial afiguram-se simples
e resumem-se num acordo entre o loteador e os adquirentes dos lotes atingidos
pela alterao e na aquiescncia e autorizao da municipalidade. O interessado
depositar, no registro de imveis, um termo ou uma declarao onde conste a
concordncia geral, dos compradores e do Poder Pblico. O oficial proceder
averbao em sequncia ao registro.
Cuidando-se especificamente de cancelamento, mesmo silente a lei, para
no ferir direitos de terceiros, no se prescinde das formalidades descritas no n.
5 . 6 , deste Captulo. Observa-se , mxime, a indisponibilidade de reas pblicas,
de modo mais necessrio aquelas onde se posicionam os lotes negociados e os
acessos obrigatrios s vias oficiais.

5.9 Transmisso da propriedade loteada


Possvel transferir-se a propriedade loteada por ato entre vivos, ainda que
em hasta pblica, ou por sucesso legtima ou testamentria. O adquirente sub
-roga-se nos direitos e nas obrigaes dos alienantes, dos autores da herana
ou do testamento, tornando-se nula qualquer disposio em sentido contrrio.
Na conformidade com o art. 29, as relaes dos compromissrios ou cession
rios com os novos proprietrios continuaro as mesmas, sendo-lhes lcito usar
contra eles todos os recursos que os diplomas legais facultam, inclusive exigir
a escritura definitiva, ou propor a adjudicao compulsria, nos termos do art.
25. No se alteram as obrigaes existentes com a transferncia do loteamento
e no se ofendem os direitos criados com os anteriores pactos e promessas. O
STF tem decidido desta maneira: "Por fora do art. 928 do CC (a obrigao, no
sendo personalssima, opera assim entre as partes, como entre os herdeiros) ,
os herdeiros dos promitentes vendedores estavam obrigados ao cumprimento
das obrigaes por eles assumidas na promessa de compra e venda, inclusi
ve obteno judicial da declarao de que o domnio j era dos promitentes
vendedores pelo preenchimento, anteriormente celebrao daquele contrato
preliminar, dos requisitos necessrios ao usucapio, bem como outorga da
escritura definitiva de compra e venda" . 14

1 4 . JSTF 6/1 29.


REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO 93

Permite-se ao herdeiro ou legatrio a renncia da herana ou do legado em


favor do monte-mor, outrossim, como ocorre na sucesso legtima ou testamen
tria de um imvel comum.

5.1 O Falncia do loteador


No se resolvem os contratos em vigor pela supervenincia da falncia ou
do estado de insolvncia, conforme regra do art. 30. Seguem, valendo as aven
as, mas os pagamentos restantes formaro o ativo da massa falida.
A administrao do loteamento ser da responsabilidade do sndico, o qual
receber as prestaes e promover as cobranas ou as rescises nos casos de
inadimplemento. A ele caber dar cumprimento aos contratos, outorgando as
escrituras ao se completarem os pagamentos.
Entrando em insolvncia o promitente comprador, os direitos sobre os lo
tes sero levados hasta pblica, prosseguindo a satisfazer as parcelas sucessi
vas do arrematante.

5.1 1 Mudana na destinao do loteamento


Por evidente que o memorial conter a finalidade ou destinao do lotea
mento. Em geral, a finalidade residencial. Na fase preliminar, insta que apa
rea no projeto a destinao, tanto que o art. 6., V, da Lei 6 . 766, adverte que o
projeto do loteamento especificar o "uso predominante a que o loteamento se
destina" , enquanto o art. 45 impede " construes em desacordo com as restri
es legais ou contratuais" .
Em vista do que se inadmite a mudana de finalidade do loteamento. Se
destinado para a construo de residncias, no se tolera a instalao de fbricas
ou casas de diverses. Da haver-se decidido: "Indicado no memorial descritivo
o destino a ser dado ao loteamento . . . , passa a municipalidade a ter o dever de
pugnar pela obedincia s restries convencionais, para que no sejam mar
ginalizadas, para que o local seja preservado dentro das concepes que origi
naram a ideia daquele loteamento especfico, podendo denegar a expedio de
alvar para a edificao do motel e drive-in no local" . 1 5

1 5 . Ap. 200.563- 1/0, da 8 . Cmara d o TJSP, em RT 706/69.


6
O CONTRATO

SUMRIO: 6 . 1 Definio de contrato 6.2 Definio ele contrato de promes


-

sa de compra e venda 6.3 Fins cio contrato 6.4 Natureza obrigacional da


- -

promessa 6 . 5 Obrigao de fazer e execuo coativa 6.6 Compromisso de


- -

compra e venda em incorporaes imobilirias: 6.6. 1 Compromissso ele compra


e venda e as garantias ela hipoteca e ela alienao fiduciria institudas no imvel
objeto da incorporao imobiliria 6. 7 Contrato e custos de urbanizao.
-

6.1 Definio de contrato


O compromisso de compra e venda um verdadeiro contrato , regulado por
leis especiais, que tem por objeto uma prestao de fazer, prestao esta consis
tente na celebrao de outro contrato , o definitivo.
Proveniente do direito romano , define-se o contrato como o mtuo con
senso de duas ou mais pessoas sobre o mesmo obj eto. Washington de Barros
Monteiro considera-o como o acordo de vontades que tem por fim criar, modifi
car ou extinguir um direito, ou uma obrigao . 1 Arnoldo Wald diz: "O contrato
um ato jurdico bilateral de no mnimo duas declaraes de vontade, visando
criar, modificar ou extinguir obrigaes" , 2 ou seja, direitos e deveres. Dele de
correm trs princpios bsicos: autonomia da vontade , supremacia da ordem
pblica e a sua obrigatoriedade para as partes.
Serpa Lopes traz, tona, conceitos de vrios juristas. Para Clvis Bevilaqua,
o acordo de vontades para o fim de adquirir, resguardar ou extinguir direitos.
Teixeira de Freitas define-o como a conveno entre duas ou mais pessoas a res
peito de alguma obrigao ou obrigaes recprocas, a que correspondem direitos
creditrios. Savigny especifica-o num concurso de mais de uma pessoa em uma
concorde declarao de vontades pela qual se determinam as suas relaes.3
Seja como for, deve haver sempre um acordo de vontades a respeito das
obrigaes. Trs elementos tornam vlidos os contratos: a capacidade dos con
tratantes, o objeto lcito e a forma prescrita ou no proibida em lei.

1 . Curso de Di reit o Civil, v. IV, 3. ed. , 1 962.


2 . Curso d e D i reito C i v i l Brasileiro, Ob1igaes e Contratos, 1 3 . ed. , p. 1 5 3 .
3 . Curso d e D i reito Civil, Ill/14- 1 6 , 4. ed.
96 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

A eficcia pode ser afetada pelos vcios comuns de vontade, comuns a to


dos os atos jurdicos: o erro ou a ignorncia, o dolo, a coao, a fraude, o estado
de perigo, a leso, de acordo com os arts. 1 38 a 1 65 do CC.

6.2 Defin io de contrato de promessa de compra e venda

No contrato de promessa de compra e venda pactum contrahendo os


- -

pressupostos so os mesmos, mas com a condio de as partes se obrigarem


a concluir outro negcio jurdico ou principal num futuro estabelecido , aps
cumpridas as obrigaes assumidas no ato , de acordo com ensinamento de Wil
son de Souza Campos Batalha.4
Pontes de Miranda conceitua o compromisso como o contrato pelo qual as
partes, ou uma delas, ou todas, "no caso de pluralidade subjetiva, se obrigam a
concluir outro negcio jurdico, dito negcio principal, ou contrato principal" , 5
sendo essencial noo do "pr-contrato que se obrigue algum a concluir
contrato ou outro negcio jurdico" . Convm ressaltar, como j salientado , a
denominao de pr-contrato dada ao compromisso de compra e venda pelo
renomado jurista .
A obrigao decorrente desta avena de transferir a propriedade definiti
vamente, ou seja, celebrar outro contrato, no futuro , que a escritura de compra
e venda. No se prescinde da escritura definitiva, em vista do art. 8., do Dec .
-lei 5 8 , e d o Dec. 3 . 079: "O registro institudo por esta lei, tanto por inscrio
quanto por averbao, no dispensa nem substitui o dos atos constitutivos ou
translativos de direitos reais na forma e para os efeitos das leis e regulamentos
dos registros pblicos".
No projeto da Lei 6 . 766, dispensava-se a escritura definitiva, pois o art. 37
vinha assim redigido: "O compromisso de venda e compra de lote ou terreno ,
devidamente quitado, o u acompanhado d a prova d e haver o promitente vende
dor quitado as trs ltimas prestaes, valer como ttulo para a transcrio da
propriedade do lote em nome do promitente comprador" .
No 1 . , estendia-se idntica prerrogativa aos titulares da promessa de
cesso de direitos sobre o lote, se comprovada a quitao das trs ltimas pres
taes devidas em razo dos contratos de que se originou a promessa de cesso.
Num verdadeiro retrocesso, temendo avanar demais a lei, foram suprimi
das aquelas disposies durante a tramitao legislativa do projeto. Manteve-se
apenas um caso de registro definitivo da propriedade, sem precisar escritura,
mediante a apresentao do compromisso ao registro de imveis, consoante art.

4. Loteamentos e Condomnios, t. 1, So Paulo , 1953, p. 328.


5 . Op. cit., t. Xlll, 1 .432, 2, p . 30.
O CONTRATO 97

41 da Lei 6 . 766. Ocorre quando o loteamento , ou desmembramento, foi regula


rizado pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, conforme o caso, em
que o compromissrio procedeu ao depsito das prestaes em estabelecimento
de crdito. Provando o pagamento do preo avenado, ele obter o registro de
propriedade do lote adquirido.

6.3 Fins do contrato


Segundo Carvalho Santos, "a promessa de contratos ou contrato prelimi
nar pressupe, como de sua essncia, um termo, dentro do qual o contrato de
finitivo ser concludo, devendo, por isso mesmo, alm da fixao deste termo,
conter mais, de modo preciso, as clusulas do contrato futuro , a cuja formao
tende, para que, na ocasio de ser aperfeioada a concluso deste ltimo, no
surjam dificuldades e dvidas" .6 Nota-se que o eminente doutrinador vai alm
de uma simples definio, exigindo sejam contidas nele as garantias do cum
primento do contrato futuro. E acrescenta: " . . . tem um carter autnomo , vin
culando as partes obrigao que assumiram, da qual s se podem liberar em
virtude de uma das causas gerais da resciso dos contratos" .
Prevendo uma concluso futura, e ligando as partes ao cumprimento da
condio, ou de outro contrato, no entanto conduz a efeitos imediatos, justa
mente por manter um carter autnomo . Assim, os tradicionais poderes ineren
tes ao domnio, ou seja, o direito de usar, de gozar e de dispor (art. 1 . 228 do CC)
so transferidos ao promissrio comprador desde logo, enquanto o promitente
vendedor conserva para si a propriedade nua, vazia, muito embora limitado o
direito de dispor para o comprador.
De conformidade com a definio literal e precisa de Pontes de Miranda, "o
contrato que se quer obter, quando se pr-contrata a compra e venda de lotes,
o contrato de compra e venda. Se no se contrata desde logo porque algum dos
elementos falta . . . e deixa-se para terminar mais tarde o trabalho que j estaria
terminado" . 7 O que fica para ser concludo o preo, por ser as prestaes, e a
transferncia da propriedade, atravs da escritura pblica.
O domnio prossegue com o proprietrio apenas a ttulo de garantia, o
mesmo que ocorre em institutos similares ou ordenamentos jurdicos com ou
tros campos de ao, no caso a venda com reserva de domnio e a alienao
fiduciria. "O domnio perdeu sua posio de relevo, ficando apenas como ga
rantia do crdito . E, medida que o crdito vai sendo recebido, aquele pouco
que restava do direito de propriedade junto ao promitente vendedor como que

6. Op. cit. , p. 7 5 .
7 . Tratado d e Direito Privado, cit . , t. Xlll, 1 .455, p . 95.
98 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

vai desaparecendo at se apagar de todo" , pontifica com sabedoria jos Osrio


de Azevedo Jnior.8

6.4 Natu reza obrigacional da promessa


Seguindo doutrina de Pontes de Miranda, concludo o pagamento das pres
taes, parte-se necessariamente para a concretizao do contrato principal, a
outorga da escritura, que equivale a uma obrigao de fazer. Pois se o contrato
definitivo apenas um fato a ser realizado, "conclui-se inevitavelmente, com
rigor lgico, que o contrato preliminar d origem a uma obrigao de fazer ape
nas, subordinada declarao de vontade posterior concordante do credor desta
obrigao", leciona Carvalho Santos,9 sendo que, descumprida a obrigao de
fazer, executada coativamente.
Se o compromitente no atende mencionada espcie de exigncia, sujeitar
-se- a efetiv-la manu militari . E to evidenciado este carter ficou , nas pro
messas, que a legislao tem socorrido cada vez mais o promissrio . A Lei 6.0 14
acresceu de nova fora o art. 22 do Dec.-lei 58, em caso de inexecuo da ou
torga da escritura, fazendo remisso , para forar o adimplemento do dever, aos
arts. 466-A e 466-C do CPC.
Propondo-se algum a concluir contrato ou outro negcio, est includa
a obrigao de fazer na relao bilateral. Sendo esta a natureza da promessa de
compra e venda, tem a finalidade de prestao de um ato, o qual se encontra no
corpo dos arts. 1 6 e 22 do Dec. -lei 58, quanto aos imveis loteados e j pagos e
imveis no loteados e sem clusula de arrependimento . Os arts. 466-A e 466-C
do diploma processual civil, aos quais remete o art. 22 do Dec.-lei 58, infundem
ntida certeza quanto natureza obrigacional da conveno, pois a sentena
produzir todos os efeitos da declarao de vontade emitida e no cumprida.
Tanto que alguns intrpretes mais recentes entendem dispensvel o registro do
ajuste documental, como se v do presente acrdo: "Tratando-se de compro
misso de compra e venda de imvel no inscrito, cujo preo foi totalmente
pago , o que torna impossvel o arrependimento, tem o promitente comprador,
nos termos do art. 639 [v. art. 466-B] do CPC, o direito de obter sentena que
produza o mesmo efeito da declarao de vontade devida pelo promitente de
vedor, suprindo o julgado a falta de escritura definitiva e valendo como ttulo a
ser transcrito" _ i o
Embora a natureza obrigacional d a promessa , o Cdigo Civil de 2002,
no art. 1 . 1 2 5 , VII, imprime o carter de direito real ao direito do promitente

8. Compromisso de Compra e Venda, So Paulo, Saraiva, 1979, p. 8.


9. Op. cit . , t. XV, p 1 3 2 .
1 0 . R T 495/142.
O CONTRATO 99

comprador, uma vez registrado o instrumento . Essa natureza real do direito do


promitente comprador no afasta a natureza obrigacional da promessa, que se
verifica quando da exigibilidade do cumprimento.

6.5 Obrigao de fazer e execuo coativa

Na promessa de compra e venda, quem no cumpre a obrigao de fazer


poder ter o suprimento de sua vontade por sentena.
Orlando Gomes, em parecer ilustrado na RT com muito saber, expressa:
"O novo Cdigo de Processo Civil limpou a rea para a aceitao, em sentena,
independentemente da inscrio, da execuo coativa em forma especfica na
obrigao de emitir a declarao negocial contrada em promessa irretratvel de
venda" . 1 1
E m verdade, o art. 22 d o Dec.-lei 5 8 , remete aos arts. 466-A e 466-C este
corolrio do art. 466-B, do qual deveria ser pargrafo, e, se tais dispositivos
versam sobre a execuo da obrigao de fazer, inquestionavelmente porque
a promessa de compra e venda insere uma obrigao de fazer. Consistindo a
finalidade da obrigao a prestao de um ato, o promitente vendedor est obri
gado a passar a escritura definitiva, segundo determinao constante nos arts.
1 6 e 22, do Dec.-lei mencionado, respectivamente sobre terrenos loteados e no
loteados.
Na sistemtica atual, com o advento da Lei 6 . 766, passaram a ser irretrat
veis sempre os contratos de promessa de imveis loteados. a norma do art. 25:
"So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de
cesses, os que atribuem direito adjudicao compulsria e, estando registra
dos, confiram direito real oponvel a terceiros" .
Vale dizer, sem repercusso prtica a clusula de arrependimento, como
veremos adiante, a no ser nos compromissos concernentes a imveis no lote
ados, em vista da previso do art. 22 do Dec.-lei 58.
No mais poder ser resolvido o pacto por iniciativa do loteador e , se im
possvel o registro, s por vontade do compromissrio se resolver em perdas
e danos. A obrigao de fazer, de passar a escritura, inquestionvel presente
mente.
Em concluso, trazemos parecer do Prof. Arruda Alvim, publicado na RT,
nestes termos: "A atitude de outorgar uma escritura a algum consubstancia,
tipicamente, uma obrigao de fazer. Nesse sentido j tem, reiteradamente, de
cidido a nossa jurisprudncia, v.g. TJSP, RT 366/134; TJRJ , RT 336/449; TJRJ ,

1 1 . RT 469/39.
1 00 . PROMESSA DE COMPRA E VENDA

RT 327/596; TJMT, RT 436/497 ; TJPE, RT 3 2 1/6 1 5 " . 12 Negando-se a outorgar a


escritura definitiva, o promitente comprador ter sua vontade suprida por deci
so judicial, como acontece, em geral, nas obrigaes de fazer, que tm seu fun
damento no art. 466-B do CPC, sc: "Se aquele que se comprometeu a concluir
um contrato no cumprir a obrigao, a outra parte, sendo isso possvel e no
excludo pelo ttulo, poder obter uma sentena que produza o mesmo efeito do
contrato a ser firmado" .

6 . 6 Compromi sso d e compra e venda e m i ncorporaes i mobilirias

As incorporaes imobilirias visam formar condomnios em edifcios.


Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito
de promover e realizar a construo , para alienao total ou parcial (antes da
concluso das obras) , de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de
unidades autnomas, sob o regime de condomnio.
Define-se como incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou
no, que , embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda
de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades
autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime
condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais tran
saes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se,
conforme o caso , pela entrega, em certo prazo, a preo e em determinadas con
dies, das obras concludas.
Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de di
reitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinem
constituio em condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da con
cluso das obras (Lei 4.591/1964, arts. 29 e 30) " .
O incorporador vende fraes ideais do terreno, vinculadas s unidades
autnomas (apartamentos, salas, conjuntos etc . ) , em construo ou a serem
construdas, obtendo, assim, os recursos necessrios para a edificao. Pode
tambm alienar as unidades j construdas.
As incorporaes imobilirias abrangem, dentre outros casos, construes
de edifcios de apartamentos ou loj as em condomnio. Esto sujeitas ao discipli
namento imposto pela Lei 4.59 1 , de 1 6 de dezembro de 1 964.
Quem organiza a incorporao deve providenciar uma srie de exigncias
e que consistem, em ltima anlise, na entrega da documentao no Registro
de Imveis, para o competente arquivamento. Sem a entrega no cartrio, no

1 2 . RT 442/55 .
O CONTRATO 1 1

se permite a venda, consoante est no art. 3 2 da Lei 4.591/1964, cuj o caput


encerra: "O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas
aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes
documentos" . No elenco que segue, alm da especificao dos elementos com
probatrios do empreendimento e da capacidade econmica do incorporador,
exige-se a descrio de cada unidade, das reas comuns e dos custos totais.
O arquivamento mencionado de rigor, como foi decidido : "Nenhum in
corporador poder oferecer unidades autnomas sem ter, antes, arquivado no
Cartrio de Registro de Imveis a documentao completa, relativamente ao
empreendimento que promove.
Ademais, um dos pontos altos da Lei 4.59 1/I964 est na exigncia de ser
a incorporao inscrita no registro imobilirio , nos termos do art. 3 2 . Antes
dessa providncia no pode o incorporador efetuar qualquer negcio relativo
unidade do edifcio.
A alegao de que obteve depois do registro da incorporao no elimina
a mcula, a razo, a justificativa, que ensejava nos promitentes compradores de
unidade o direito resciso " . 13
O prvio arquivamento exige-se para comprovar a legitimidade do empre
endimento, a titularidade do terreno, o plano da obra, a avaliao de seu custo,
o projeto de conveno, a existncia ou no do prazo de carncia e a prova da
idoneidade financeira.
Uma vez encetada esta providncia, colocam-se venda as unidades, in
clusive atravs de promessas (art. 3 2 , 2 . 0 , da Lei 4 . 59 1 ) , com pagamentos par
celados, numa autntica manifestao de um compromisso de compra e venda.
Mas no se regendo os contratos pelo Dec.-lei 58, e muito menos pela Lei 6 . 766.
H um compromisso de compra e venda que segue um tratamento diferen
te daquele dos diplomas acima.
Cada contrato de promessa, e obviamente tambm de compra e venda,
averbvel margem do registro da incorporao, o que d segurana ao promi
tente comprador, ou comprador, no que se assemelha s promessas relativas a
lotes ou terrenos no loteados.
Mas, posteriormente, quando da concluso do empreendimento, abrem-se
matrculas individuais das unidades.
No contrato , assinalam-se a quantidade de prestaes, o valor e a forma de
reajuste .
Quanto resciso p o r falta de pagamento, o caminho semelhante res
ciso da promessa de imvel no loteado. O regramento est no art. 63 da Lei

1 3 . Ap. 25 1 . 1 5 1 - 2/2, da 1 5 . Cm. Civ. do TJSP, de 22. 1 1 . 1 994, em RT 7 1 2/ 1 62.


1 02 , PROMESSA DE COMPRA E VENDA

4.59 1 , que estabelece a possibilidade da resciso na inadimplncia de trs ou


mais prestaes se, aps a notificao, no for purgada a mora em 10 dias.
Uma vez no cumprida a obrigao no referido prazo , Comisso de Re
presentantes permite-se, atravs de pblico leilo, efetuar a venda ou cesso, ou
promessa de venda ou de cesso , da quota condominial, por preo , no primeiro
leilo, no inferior ao valor desembolsado pelo inadimplente e s despesas acar
retadas. No havendo lano cobrindo o montante, nova praa ser realizada,
quando se aceitar o maior lano , ainda que inferior ao total dos montantes
pagos e despesas exigidas.
Assegura-se sempre ao condomnio , a preferncia na aquisio dos bens,
desde que autorizado pela assembleia e faa o pedido at 24 horas depois do
leilo final.
De outra parte, sobras que resultarem depois de feitos todos os pagamen
tos, de pagos os honorrios de advogado , se for o caso , da multa e comisso,
devolvem-se ao devedor (pargrafos do art. 63) .

6 . 6 . 7 Compromissso de compra e venda e a s garantias da hipoteca e da


alienao fiduciria institudas no imvel objeto da incorporao
imobiliria
Consoante se extrai do conceito de incorporao imobiliria, deve o incor
porador, durante a construo do imvel, providenciar a venda das unidades au
tnomas. E a modalidade contratual mais usual para a efetivao das vendas das
unidades a promessa de compra e venda. E nas promessas de compra e venda
de fraes ideais ou mesmo unidades em incorporaes imobilirias, comum
a instituio de hipoteca pela empresa incorporadora. Ou seja, a fim de angariar
recursos financeiros, normalmente o incorporador busca financiamento junto
s instituies financeiras, constituindo a hipoteca sobre o imvel como garan
tia da dvida, abrangendo a sua totalidade, isto , as partes livres e mesmo as
prometidas vender. Constitui-se em favor da entidade financeira a hipoteca do
terreno objeto da incorporao , sendo certo que a garantia hipotecria abrange
r na maioria das vezes as acesses que a ele se vincularem, e que iro constituir
o edifcio e suas unidades imobilirias autnomas. De regra, se contrata a hipo
teca no mesmo instrumento pelo qual se contrata o financiamento .
Importa, pois, verificar quais as consequncias jurdicas que advm da
constituio da hipoteca incidente sobre o terreno que servir construo das
unidades imobilirias que podero ser objeto de contratos de promessa de com
pra e venda. Sabe-se que a hipoteca um direito real acessrio de garantia. A
partir do seu registro imobilirio, o seu titular adquire um direito que adere ao
bem, de modo a permitir-lhe opor tal direito a terceiros, pois lhe nsita a efic
cia erga omnes, conferindo o direito de sequela.
O CONTRATO 1 03

Mesmo, entretanto, que posteriormente se institua a hipoteca, a falta do


ato registral da promessa de compra e venda no retira a defesa do adquirente
ou promitente comprador, ou cessionrio de direitos e do contrato, consoante
entendimento consolidado na Smula 84 do STJ : " admissvel a oposio de
embargos de terceiros fundados em alegao de posse advinda do compromisso
de compra e venda de imvel, ainda que desprovido de registro" .
I terativas so as manifestaes d o STJ sobre a matria, como n o seguinte
aresto: "Admite-se a oposio de embargos de terceiro por quem adquire, me
diante compra e venda sem registro, unidade de apartamento residencial, com o
fito de exclu-la da penhora realizada em execuo hipotecria, promovida por
agente financeiro contra a construtora, com base em contrato de mtuo pactua
do para a construo de edifcio de unidades residenciais destinadas venda" . 14
Realmente, h de se prestigiar a boa-f do adquirente.
Embora existente a hipoteca sobre todo o imvel, resta ao agente financei
ro buscar o recebimento das prestaes perante aquele a quem se fez a venda
ou promessa de venda, no correspondente rea vendida ou prometida vender.
Entretanto, as situaes ficam complexas em certos casos. Se efetuada a
venda ou promessa de venda quando j existe hipoteca devidamente registrada,
presume-se a cincia do comprador ou promitente comprador da unidade. No
caso, parece coerente que o agente financeiro gabarita-se a procurar o recebi
mento da parcela da dvida equivalente frao vendida ou prometida vender
sobre a poro vendida ou prometida vender. Nesta situao especfica, parece
aplicvel o seguinte julgado, tambm do STJ: "Se, data da promessa de compra
e venda, o imvel j estava gravado por hipoteca, a ela esto suj eitos os promi
tentes compradores, porque se trata de direito real oponvel erga omnes; o cum
primento da obrigao de escriturar a compra e venda do imvel sem quaisquer
oneraes deve ser exigida de quem a assumiu, o promitente vendedor" . 1 5
Mas s e a hipoteca s e opera e m momento posterior venda ou promessa
de venda, com ou sem a averbao ou registro imobilirio, prestigia-se o direito
do adquirente ou promitente comprador: " nula a hipoteca outorgada pela
construtora ao agente financiador em data posterior celebrao da promessa
de compra e venda com o promissrio comprador" . 1 6
Mais recentemente, evoluiu o STJ para uma interpretao totalmente favo
rvel ao adquirente, protegendo sua aquisio sem levar em conta o momento
do ato de transferncia, isto , se ocorreu antes ou depois da constituio de hi-

1 4 . REsp. 444.430/PR, da 3 . T. , rei. Ministra Nancy Andrighi, j . em 1 5 . 1 0. 2002.


15. REsp. 3 14 . 1 22/PA, da 3. T. , rei. Ministro Ari Pargendler, j . em 27.06. 2002.
1 6 . REsp. 409. 076/SC, da 3. T. , rei. Ministra Nancy Andrighi, j . em 07. 1 1 . 2002.
1 04 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

poteca pelo incorporador, e se havia ou no o registro desse gravame. Assim leva


a entender a Smula 308: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda,
no tem eficcia perante os adquirentes do imvel" .
Certamente, tal interpretao, que seduziu os pretrios inferiores, provoca
um completo tumulto em relao a certos princpios jurdicos que disciplinam
a prevalncia dos efeitos da hipoteca.
Ao lado da promessa, existe a compra e venda com pacto adj eto de hipo
teca. H como que um financiamento do preo. Transferem-se definitivamente
a frao ideal e a unidade por um preo certo , e paga-se o valor atravs de
prestaes. Todavia, o pagamento no ser do imvel adquirido , e sim do finan
ciamento. Em ocorrendo a inadimplncia, no se procurar a resoluo, com a
prvia notificao interpelatria da mora. Executam-se as prestaes devidas,
com a incidncia da penhora no imvel hipotecado.
De modo parecido, tambm conhecida a compra e venda com a alienao
fiduciria, em regulamentao da Lei 9.5 14, de 20. 1 1 . 1997. Por este tipo de con
trato, o incorporador convenciona com o devedor (que o adquirente) a venda
da unidade e da frao ideal, o qual, em seguida, lhe transmitir os bens, como
se ver mais aprofundadamente adiante. Na prtica, no se opera a transferncia,
se o prprio incorporador d o financiamento. Todavia, se aparece como agente
financeiro uma instituio financeira, a frao ideal e a unidade a esta se transmi
tiro, que manter a titularidade enquanto se estende o pagamento do preo. Re
verter a propriedade para o efetivo adquirente to logo se conclua o pagamento.
Mesmo que estas duas espcies tenham o formato de compra e venda, no
passam de uma promessa de compra e venda mascarada em compra. Em verda
de, persistem os elementos da promessa, seja quanto construo, seja quanto
ao pagamento . Em qualquer das fo rmas, e mesmo na promessa propriamente
dita, o adquirente exerce os poderes inerentes ao jus utendi e ao jus Jruendi, fi
cando reservado ao incorporador e ao proprietrio fiducirio o jus disponendi,
que passa para o adquirente depois de complementado o pagamento do preo.
Embora reflita eficcia real a promessa, mormente frente ao prprio incorpora
dor e a terceiros, o que se d com o registro da incorporao e das promessas
de venda de unidades, a inadimplncia importa em possibilidade de resoluo.
Revela esta eventualidade que fica uma condio para a plena implementao da
propriedade, que o pagamento total do preo.

6.7 Contrato e custos de urban izao


No raro que se insira nos contratos de promessa de compra e venda a
responsabilidade dos adquirentes pelos custos de urbanizao, como de cala
mento , rede eltrica, sistema de gua e esgotos, praas e outros. No se referem
O CONTRATO 1 05

antecipadamente os valores a serem suportados, mas abre-se a faculdade de se


deixar a cargo da loteadora a fixao, que os calcular de acordo com oramen
tos e efetivo pagamento que faz antecipadamente. Depois de assinado o contra
to, com a clusula do ressarcimento pelo promitente comprador, emitem-se du
plicatas contra o mesmo, em determinado nmero, com vencimento em meses
sucessivos, sendo apresentadas em estabelecimentos bancrios, que promovem
as diligncias para a devida cobrana.
Totalmente irregular e ilegal esta fo rma de imputar a responsabilidade pelos
custos da urbanizao ao adquirente. Na verdade, para iniciar a venda ou promessa
de venda, impende que se encontre organizado e implantado o loteamento, com
os equipamentos essenciais j prontos, e embutido no preo do lote o custo. No
encaminhamento do projeto de loteamento constaro os arruamentos; as faixas sa
nitrias do terreno; os equipamentos urbanos, comunitrios e os servios pblicos
ou de utilidade pblica, consoante os arts. 6.0, 7.0 e 9. da Lei 6.766. E ao se coloca
rem venda os terrenos, j em vista do art. 26, inc. IV, da mesma lei, incumbe que
se fixe o preo do lote, o que envolve, inolvidavelmente, o custo da urbanizao.
No h possibilidade de se relegar, para momento posterior, o arbitramento
do preo de itens com os do calamento, ou da rede eltrica. Embora admita-se o
instrumento de contrato de adeso, inaceitvel a validade da estipulao do preo
unicamente por uma das partes. Como em muitos casos ocorrem, surpreende-se
o promitente comprador com cobranas de somas mensais, sem lhe ter ofereci
do oportunidade para a discusso do preo e verificar se realmente vieram a ser
realizados os servios. Tal conduta ofende o art. 5 1 da Lei 8.078/1990 (Cdigo
de Defesa do Consumidor) , conforme segue: "so nulas de pleno direito, entre
outras, as clusulas contratuais que . . . X permitam ao fornecedor, direta ou indi
-

retamente, variao do preo de maneira unilateral" . Como fo rnecedor entende


-se inclusive o loteador ou promitente vendedor, eis que o art. 29 da lei acima
equipara a consumidor toda a pessoa exposta a prticas previstas nos arts. 30 e 54.
A jurisprudncia mais antiga repelia e invalidava as cobranas formalizadas
atravs de duplicatas, a tal ttulo, segundo o seguinte aresto: "Loteamento. Vias
pblicas. Responsabilidade do !ateador, que no pode ser transferida para o
comprador. A Lei 6 . 766/1 979, ao dispor no art. 26, IV, que o preo do lote h de
ser certo e determinado , ipso facto veda a transferncia ao comprador das des
pesas para a implantao do arruamento, que sequer so conhecidas quando da
aquisio do lote. Bem por isso nula a clusula do contrato que isso estabelece,
mesmo porque leonina, ao deixar ao arbtrio de uma das partes, exatamente a
mais forte no contrato de adeso, o poder de fixar a seu talante o valor cobrado
dos adquirentes a tal ttulo " . t 7

1 7. Ap. Cv. 1 9 0 . 0 14.498, da 4. Cmara Cvel do Tribunal de Alada do RS, em Revista de


Direito do Consumidor, n. 9, RT, 1 994, p. 1 45 .
1 06 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

O STJ decidiu em sentido contrrio, de acordo com a seguinte ementa: "A


Lei 6 . 766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano, no veda o ajuste das
partes no tocante obrigao de custear redes de gua e esgoto nos loteamentos,
sendo vlida, portanto, clusula contratual que preveja o repasse dos custos de
tais obras aos adquirentes dos lotes. O que a Lei 6. 766/1979 contempla, no seu
art. 26, so disposies que devem obrigatoriamente estar contidas nos compro
missos de compra e venda de lotes, requisitos mnimos para a validade desses
contratos, o que no significa que outras clusulas no possam ser pactuadas.
Em outras palavras, alm das indicaes que a lei prescreve como referncias
obrigatrias nos contratos, podem as partes, dentro das possibilidades outorga
das pela lei de pactuar o lcito , razovel e possvel, convencionar outras regras
que as obriguem" . 1 8
Merece ser transcrito o judicioso voto do relator:
Muito embora no seja absoluto o princpio da autonomia da vontade,
haja vista a constante interveno do Estado no domnio privado para garantir
a ordem pblica e a supremacia do bem coletivo em detrimento do individual,
incomuns so as oportunidades em que ele desprezado.
No caso dos autos, descabe restringir o contratado. Inexiste motivo de or
dem pblica a prevalecer e o ajustado - repasse das verbas aos adquirentes dos
lotes - est dentro dos limites do lcito e do razovel.
Vlida, portanto, a clusula constante do contrato que permite a cobrana
dos servios de rede de gua e esgoto dos recorridos. Neste sentido, a lio de
Villaa Azevedo, verbis:
'Pelo j exposto, no seria crvel que a Lei, ao atribuir ao loteador a obri
gao de realizar os custos do loteamento, o obrigasse, tambm, a arcar com
numerrio prprio e sem qualquer remunerao por seus servios.
A assim ser, estariam os adquirentes de lotes locupletando-se, de modo
indevido.
Lembremo-nos das sbias palavras de Waldemar Ferreira (O loteamento de
terrenos urbanos de propriedade particular e o domnio pblico dos espaos livres,
in RT, So Paulo, vol. 2 1 5 , p. 5 ) , ainda sob a gide da legislao antiga: 'No se
deve perder de conta, para que bem se aprecie o problema do loteamento de
terrenos particulares para o efeito de sua venda para construes urbanas, que
o proprietrio, que torna tal iniciativa e a leva a cabo , se prope transmudar o
obj eto de seu direito de propriedade, aproveitando-se desta para a realizao de
lucro de seu inteiro proveito, mas realizando, inequivocamente, obra ou servio
pblico'.

18. REsp. 43. 735-SP, de 1 2 . 1 2 . 1 996, relator Min. Slvio de Figueiredo Teixeira.
O CONTRATO 1 07

preciso que se entenda o loteador como um empresrio, que implanta


um loteamento tambm para ter lucros.
Assim, alm da remunerao por seus servios, h que ser reembolsado,
com a devida correo monetria, e juros, do que despendeu na realizao das
obras de infraestrutura do loteamento' (Direito Privado 3: Casos e Pareceres. Ce
jup, 1 989. p. 45) .
Toshio Mukai, em parecer juntado aos autos, referindo-se a artigo seu de
nominado Infra-estrutura e o repasse dos seus custos nos loteamentos , publicado
no BDI - Boletim de Direito Imobilirio - 1 .0 decndio - jun. 1 984, doutrina:
'Inexiste na Lei Federal 6 . 766/1979, qualquer preceito, de ordem pblica
ou no, proibindo o loteador de efetuar o repasse dos custos das obras de infra
estrutura aos adquirentes dos lotes.
(. . . )
Contudo, trata-se de uma obrigao de direito pblico imposta ao loteador,
que diz respeito apenas ao dever de executar as obras, que o loteador tem pe
rante a Prefeitura. A outra obrigao, entre o loteador e o adquirente, quanto a
quem arcar com o custo das obras, que obrigao de direito privado, o inciso
jamais tratou de alcanar, como de fato, no alcana.
Alm do mais, nenhuma norma infraconstitucional (ainda que federal) , no
Brasil, poderia efetuar uma tal proibio, posto que seria absolutamente incons
titucional, uma vez que implicaria ela em aniquilamento da iniciativa privativa
(privilegiada pelos arts. 160, III e 1 70, da CF/1988 - atualmente, art. 1 70, IV, da
CF/1988) , da qual a atividade de loteamento, inequivocamente, faz parte.
(...)
Portanto , de acordo com a Lei 6. 766/1979, lcito que o loteador repasse o
custo das obras de infraestrutura aos adquirentes de lotes'.
Perfilha o mesmo posicionamento Digenes Gasparini, assim afirmando
quanto ao ponto:
'Esse procedimento de transferir certo custo ao adquirente o melhor, pelo
menos no nosso entender. Com efeito, o parcelador nada recebe adiantadamen
te (salvo se ajustado) pelas obras e servios que ir realizar.
Ademais, nada h na Lei do Parcelamento do Solo Urbano que impea
esse proceder. Por fim, diga-se que os autores, a exemplo de Gilberto Valente
da Silva, tm admitido esse trespasse (cf. Boi. do IRIB 89, outubro de 1 984)' (O
Municpio e o parcelamento do solo, 2. ed. , Saraiva, 1 988. p. 97) " .
No entanto, restou vencido o Min. Ruy Rosado de Aguiar que, apontando
para os abusos praticados pelas empresas de loteamento, com a venda de lotes
somente localizados no solo, sem ruas e os servios de gua, esgoto , luz e as
1 08 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

praas, observou: " Foi para coibir esse estado de coisas que a Lei 6. 766/1979
veio exigir que o registro do loteamento somente poderia ser feito mediante
o comprovante de verificao , pela Prefeitura, da execuo das obras exigidas
pela legislao municipal, que incluiro , no mnimo, a execuo das vias de
circulao do loteamento , demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das
obras de escoamento das guas pluviais (art. 1 8 , inc. VI) . Isto , tais obras so
da estrita responsabilidade do loteador, sem as quais ele no pode registrar o
loteamento; sem o registro, o loteamento tipifica ilcito civil e penal (art. 50 da
mesma lei) . Se no estiverem concludas essas obras, deve o loteador apresentar
um cronograma, com a durao mxima de dois anos, acompanhado de com
petente instrumento de garantia para a execuo das obras, obras essas que so
evidentemente de sua estrita responsabilidade. Isto , ele deve ter condies de
garantir, com os seus recursos, o cumprimento das obrigaes exclusivamente
suas e que devem, em princpio , estar concluda quando do registro" .
O s fundamentos acima revelam perfeita coerncia com o direito.
O STJ , porm, em outra deciso, manteve a possibilidade de exigir do com
prador os custos:
"No constando dos preceitos da Lei 6. 766/1979 vedao a que as des
pesas de implantao de rede de gua potvel em loteamento sejam custeadas
pelos adquirentes dos lotes, em havendo previso contratual originria e vin
culante nesse sentido, aqui existente, procedente a ao de cobrana intenta
da pela empresa empreendedora contra os compradores inadimplentes com tal
obrigao". 19

1 9 . REsp 1 9 1 .907/SP, da 4. T. , j . em 06.04 .2004, D) de 24.05.2004, rei. Min. Aldir Passari


nho Junior.
7
PR -CONTRATO D E PROMESSA
DE COMPRA E VEN DA

SUMRIO: 7. 1 Conceito de pr-contrato 7 . 2 Execuo coativa do pr-con


-

trato e das formas assemelhadas 7.3 O registro do pr-contrato.


-

7.1 Conce ito de pr-contrato


Inovando a legislao anterior, no art. 27 da Lei 6. 766, foi introduzida nova
forma de relao contratual, nos compromissos de compra e venda: "Se aquele
que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou cesso no cumprir
a obrigao, o credor poder notificar o devedor para outorga do contrato ou
oferecimento de impugnao no prazo de 1 5 dias, sob pena de proceder-se ao
registro do pr-contrato , passando as relaes entre as partes a ser regidas pelo
contrato-padro" .
O pr-contrato, dentro do esprito da Lei 6 . 766, mera promessa de con
tratar; consiste em uma simples estipulao preliminar dos termos em que o
compromisso vir a ser outorgado em poca convencionada.
Segue ilustrando Rui Geraldo Camargo Viana: "O art. 27 da Lei 6 . 766 apre
senta uma inovao em relao ao direito anterior, criando figura de verdadei
ra estipulao preliminar que vai buscar inspirao no 4.0 do art. 35 da Lei
4.59 1/1964, dispositivo que visava a armar o adquirente contra os abusos do
incorporador renitente em promover celebrao do contrato relativo frao
ideal do terreno e da construo.
Sucede, comumente, ser o negcio tratado com o corretor, sem possibili
dade momentnea de elaborao do contrato , ou, falta do dinheiro suficiente
para a composio da entrada do preo , reserva-se lote, mediante fracionamento
do valor da entrada" . 1
Trata-se d e tratativa preliminar, d e promessa d e contrair o compromisso
de compra e venda. uma situao preliminar, em que as partes preparam as
condies do negcio. Contrape-se ao compromisso porque este negcio de
finitivo.

1 . O Parcelamento do Solo Urbano, p. 96.


11 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Essa a viso de Hamid Charaf Bdine Jr: "O contrato preliminar, ou a pro
messa de contratar, tem por obj eto a obrigao de celebrar outro contrato. Sua
execuo, portanto, se consumar pela concluso do contrato definitivo, que, na
expresso de Darcy Bessone, ter efeito solutrio, ou liberatrio, e constitutivo.
Liberatrio, na medida em que extingue as obrigaes assumidas na promessa,
dando-lhes cumprimento. E constitutivo, na medida em que gera novas rela
es, em carter definitivo (Do Contrato. 4. ed. , So Paulo: Saraiva, 1997, p. 62) .
Esta caracterstica dplice resulta do fato de o contrato preliminar ser do
tado da peculiaridade de ser um contrato que tem por obj eto a celebrao de
outro. O cumprimento do contrato preliminar faz surgir um outro contrato,
com caractersticas distintas das dele " . 2
Observa Srgio A. Frazo do Couto que "qualquer ato que demonstre uma
inteno inequvoca de negociar com outra parte vale como meio de provar uma
predisposio contratual dos interessados, fato que, embora ainda no constitua
contrato, em sua mais ampla acepo, vale como pr-contrato. Esses atos e fatos
devem ser interpretados restritivamente. Sempre se devem levar em considera
o os aspectos subjetivos do negcio, quando se iniciarem as providncias com
vista a um pacto final. Isto gera responsabilidades pr-contratuais para ambos
os interessados no negcio" .3
As situaes inequvocas de negociar se manifestam em propostas, contra
propostas, acerto de detalhes, dissipao de dvidas, condies, preos, prazos
e estabelecimento de particularidades do negcio em si, desde que no fiquem
apenas no plano verbal. Uma das partes promete outra, por meio de documen
to, a execuo de atos precisos, com vistas contratao atravs de promessa
de compra e venda, cesso ou promessa de cesso de um lote urbano. H uma
reciprocidade de troca de documentos preliminares, medidas preparatrias das
condies inseridas nas clusulas contratuais, posteriormente apresentadas
apreciao de ambas as partes, no que concerne a preo, prazos, condies e
outras peculiaridades, e s sero vlidas com expresso assentimento dos interes
sados. Estas cogitaes so previstas nos arts. 4 2 1 e ss. do CC.
Enquanto faltam dados para o instrumento de promessa, ou enquanto o
promitente comprador providencia a cobertura da primeira parcela, h a figura
em exame, materializada documentalmente, estipulando obrigaes e direitos.
Equiparados ao pr-contrato, encontram-se a promessa de cesso , a pro
posta de compra, a reserva de lote, ou qualquer outro instrumento que encerre

2. Compromisso de compra e venda em face do Cdigo Civil de 2002: contrato preliminar e


adj udicao compulsria. RT, vol. 843, p. 58.
3 . Op. cit. , p . 278.
PR-CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA 111

a manifestao inequvoca das vontades, a indicao do lote, o preo e modo


de pagamento, bem como a promessa de contratar (art. 27, 1 ., da Lei 6.766) .
Na promessa de cesso, o promitente comprador se obriga a uma futura
cesso do compromisso, dentro de algumas condies prvias.
Na proposta de compra, uma das partes solicita a manifestao de vontade
da outra, segundo o emrito Washington de Barros Monteiro.4 Formulada a
manifestao, obriga o proponente, concentrando-se no oferecimento do preo
para a compra do terreno. Aceita pelo promitente vendedor, leva-o a outorgar o
contrato de compromisso , particularmente quando encaminhada ao vendedor e
ele ape sua assinatura, concordando com o preo proposto.
A reserva de lote para um interessado igualmente cria obrigao irretrat
vel. As partes combinam a lavratura do contrato de promessa, j destinando o
imvel que ser objeto do negcio.
As modalidades expressas no l ., do art. 27 so exemplificativas, no se
proibindo outras formas de instrumentos, desde que se apresente induvidosa a
inteno de se concretizar futuramente um compromisso perfeito e certo. Seja
qual for o nomen juris, sempre que se dispe a vontade para determinado neg
cio, impe o cumprimento do especificado.
O prprio Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) , no art. 48,
obriga o cumprimento quando dispe que as declaraes de vontade constantes
de escritos particulares, recibos e pr-contratos, relativos s relaes de con
sumo, vinculam o fornecedor ensej ando inclusive, a execuo especfica, nos
termos do art. 84 e pargrafos.
No que , segundo a lio dos estudiosos sobre o assunto , o pr-contrato
vincula e enseja a execuo especfica, desde que por escrito, mas independen
temente do registro, o que j se encontrava previsto no art. 639 do CPC, que
admitia a execuo compulsria do contrato de promessa. Aps as alteraes
promovidas pela Lei 1 1 . 23 2/2005 , o aludido dispositivo do diploma processual
civil foi revogado , passando a execuo especfica do pr-contrato a ser discipli
nada pelo art. 466-B do CPC.
Importante fazer a distino no sentido de se estar tratando, aqui, de uma
forma inicial ou de uma inteno de se realizar um futuro contrato de promessa
de compra e venda. O contedo, pois, de pr-contrato no o do Cdigo Civil,
em seus arts. 462 a 466. Na esteira desses cnones, a promessa de compra e
venda seria espcie de contrato preliminar posto que o objeto por ltimo visado
est na concluso de outro contrato, de natureza definitiva, e que consiste na

4. Op. cit . , 2.0/ 1 5 , 3. ed., 1 962.


1 12 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

compra e venda de um imvel, que se efetuar posteriormente. Tem a natureza


mais de uma fase intermediria do contrato definitivo .

7.2 Execuo coativa do pr-contrato e das formas assemel hadas

A parte final do art. 27 possibilita a efetivao do registro do pr-contrato


e das formas assemelhadas de instrumentos, caso inadimplir o loteador a con
veno. Para suprir a manifestao de vontade, o credor (credor porque lhe
devido o contrato) h de requerer a notificao do devedor para a entrega do
compromisso, ou oferecer impugnao no prazo de 1 5 dias. Junto com o pedi
do, comprovar que satisfez a prestao; estando para ser cumprida, ou caben
do-lhe desincumbir-se da obrigao, compete-lhe apresent-la, ou coloc-la
disposio do proprietrio na forma devida e estatuda no instrumento, salvo se
ainda no se venceu . Correspondendo o adimplemento complementao do
preo inicial, consignar o valor respectivo, depositando-o no cartrio, segun
do a norma do art. 33, da lei em anlise. Proceder-se- ao depsito na hiptese
de o loteador negar a aceitao do dinheiro. Como se estudar na consignao
extraj udicial, a notificao a fim de receber o valor designar data, local e hora.
No se fazendo presente o devedor do contrato, recolher-se- o montante em
estabelecimento creditcio.
Ao oficial do cartrio se atribui a funo de examinar corretamente o cum
primento da prestao; embora notificado o proprietrio e no oponha impug
nao, no se exime de impor a obedincia s normas legais, exigindo que o
encargo seja integralmente satisfeito.
Recebendo o aviso, trs alternativas se oferecem ao loteador: ou a outorga
do contrato, ou a impugnao no prazo de 1 5 dias, ou o silncio. A primeira
hiptese e a ltima no resultam dificuldades. Outorgando o contrato, resolvido
fica o impasse; silenciando, verifica-se uma confisso por parte do inadimplen
te, e sendo completa a prestao, depositada devidamente, registra-se o pr
-contrato.
Regem as relaes entre os contratantes as normas estatudas pelo con
trato-padro. Havendo impugnao , o procedimento a seguir consta no 3 .
d o art. 27, isto , observar-se- o disposto nos arts. 466-B e 466-C d o C P C : o
interessado ingressar com ao visando a substituir a vontade de contratar do
devedor, servindo a sentena para conden-lo a prestar a declarao, a comple
tar o ato jurdico , ou, ento, valendo o mesmo efeito da declarao de vontade
no emitida.
Segundo evidencia a lei, no se cuida de processo de dvida, iniciado pelo
oficial do cartrio. Simplesmente abandona-se o procedimento cartorrio, trans
ferindo-se a soluo para a esfera judicial, mediante ao prpria. A sentena
PR-CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA 1 13

conceder, ao devedor, o prazo para executar a obrigao. "Se, porm, no fizer,


o credor fica com o direito de usar a sentena para conseguir o contrato defini
tivo . . . Servir (a sentena) para integrar o instrumento que deva ser lavrado ou
para conseguir o bem cuja entrega independa de qualquer outra formalidade,
que no seja apenas o recibo" .5

7.3 O registro do pr-contrato

A Lei 6 . 0 1 5 no catalogou, entre os atos registrveis, o pr-contrato.


primeira vista, prevendo o pr-contrato como registrvel, a Lei 6. 766,
art. 27, estaria ferindo o outro diploma acima referido. Entrementes, "a enume
rao constante do n. l , do art. 1 6 7 exemplificativa, na medida em que no
esgota todos os registros possveis . . . Incompleta a relao, no atende ao fim a
que se destina a pormenorizao casustica . . . Nada obsta a que registros outros,
alm dos alinhados, possam ser feitos. " , explana o advogado paulista Walter
Ceneviva,6 citando, como hipteses no includas no elenco do art. 1 6 7 , I, da
Lei 6 . 0 1 5 , a renncia (art. 1 . 275, pargrafo nico, do CC) e a perpetuao de
floresta (Lei 1 2 .65 1/20 1 2 ) .
Antes d e efetivar o registro, complementam-se, n o instrumento , o s requi
sitos para o ato. As regras comuns inseridas no contrato-padro tornam-se in
tegrantes do instrumento preliminar, devendo, outrossim, inserir nele os re
quisitos assinalados no art. 1 76, pargrafo nico, II e III, da Lei dos Registros
Pblicos. Em verdade, a conveno inicial, mesmo materializada em uma sim
ples proposta, em uma mera declarao, enriquecida com os novos elementos,
caracterizando-se perfeitamente o lote, transforma-se em compromisso de com
pra e venda. Para tanto, com o requerimento do registro, e com os elementos
constantes do cartrio sobre a propriedade loteada, descreve-se o imvel nas
confrontaes, localizao e demais dados enumerados pela lei, como se ver
no Captulo X.

5 . Alcides de Mendona Lima, Comentrios ao Cdigo de Processo Cvil, Vl/759-760, t. I I ,


Rio, Forense, 1 974.
6 . Op. cit . , p. 350.
8
D I RE ITO REAL E D I REITO PESSOAL

SUMRIO: 8. 1 Distino entre direito real e direito pessoal 8 . 2 Compromis


-

so de compra e venda e direito real. Conceitos de vrios autores 8 . 3 Efeitos


-

do registro do compromisso e direito real 8.4 Comparaes entre promessa


-

e escritura pblica definitiva de compra e venda 8 . 5 Efeitos reais do compro


-

misso registrado 8 . 6 Compromisso e ao reivindicatria.


-

8.1 Distino entre d i reito real e d i re ito pessoal

Primeiramente, veremos o que direito real, distinguindo-o do direito pes


soal. O problema relativamente atual, tanto que no chegou a preocupar o
direito romano , na Antiguidade. Mas, mesmo assim, os romanos classificavam
as aes em dois grupos: a actio in rem e a actio in personam. Apesar da distino ,
no se elaborou uma teoria sobre o direito real.
Washington de Barros Monteiro usa desta feliz orao para caracterizar o
direito real: "Inflexo do homem sobre a coisa " , explanando em seguida: "Esse
poder direto do indivduo sobre a coisa o critrio fundamental que configura e
distingue o direito real, que se constitui, portanto , de trs elementos essenciais:
a) o sujeito ativo da relao jurdica; b) a coisa, objeto do direito; c) a inflexo
imediata do suj eito ativo sobre a coisa " , ao passo que no direito pessoal "o trao
mais caracterstico, em suma, vem a ser a relao de pessoa a pessoa. Seus ele
mentos so: o sujeito ativo , o sujeito passivo e a prestao que ao primeiro deve
o segundo" , continua explicando o autor mencionado. 1 Reala que o direito real
traduz apropriao de riquezas; o direito pessoal, prestao de servios. O pri
meiro tem por objeto uma coisa material; o segundo, um ato ou uma absteno;
aquele oponvel erga omnes, ao passo que este apenas vincula duas pessoas
determinadas.
Serpa Lopes, aps uma longa anlise das teorias sobre o direito real, salien
ta que ele regula a maneira pela qual se exerce o poder do homem sobre a coisa.
Inspirado em Carvalho de Mendona, afirma que o direito real um poder que
se reconhece no titular sobre uma coisa do mundo externo, ao contrrio do
direito pessoal (por ele denominado de direito de crdito ) , que o poder reco-

1. Op. cit, 4 . ed. , III/ 1 1 .


116 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

nhecido pela sociedade em favor do indivduo para limitar momentaneamente a


liberdade de outrem, exigindo-lhe um fato, uma prestao.
Enumera quatro caractersticas que acompanham os direitos reais e os se
param dos direitos pessoais: a) a oponibilidade erga omnes, ou seja, todos devem
respeitar a propriedade do titular, respeito que consiste em uma absteno da
coletividade em relao aos bens do indivduo, no cometendo atos impeditivos
ou de usurpao; b) direito de sequela e direito de preferncia - o primeiro con
siste na prerrogativa concedida ao titular de colocar em movimento o exerccio
do seu direito sobre a coisa a ele vinculada, contra quem a possua injustamente;
o segundo equivale preferncia em favor daquele que conseguiu o registro
imobilirio em primeiro lugar, se outra pessoa tambm registrou; e se um bem
serve de garantia a vrios crditos, ele satisfar, primeiramente, o crdito que
antes o onerou; c) o abandono, pelo qual o proprietrio pode abandonar a coisa
obj eto do seu direito; d) a posse, isto , o direito real suscetvel de posse, a qual
est intimamente ligada a ele; a exterioridade do domnio.
As qualidades apontadas identificam os direitos reais, na lio de Serpa
Lopes. 2

8 . 2 Comprom isso d e com p ra e venda e dire ito real . Conce itos de vrios
autores
No divergem os autores em considerar o compromisso devidamente regis
trado como direito real, embora divirjam as formas como tipificam tal direito .
As opinies so bastante desencontradas, mas conservam um fundo comum: di
reito real, eficcia real, pretenso constituio do direito real, direito de garan
tia, nus real etc. Para Washington de Barros Monteiro , so direitos reais, alm
da propriedade: a enfiteuse, a servido, o usufruto, o uso, a habitao, as rendas
expressamente constitudas sobre imveis, o penhor, a anticrese e a hipoteca.
A enumerao no taxativa, observa, acrescentando ao rol o compromisso de
compra e venda para pagamento em prestaes, quando registrado de acordo
com os arts. 5 . e 22 do Dec.-lei 58 e Dec.-lei 3.079; igualmente o compromisso
sobre imveis no loteados, levado ao cartrio, sem a estipulao da clusula de
arrependimento, reveste-se de direito real.
Para Serpa Lopes, no h um direito real em si, mas um direito real de
aquisio: "Finalmente, temos essa figura jurdica recm-introduzida no nosso
direito, a do nus real resultante do compromisso de compra e venda, a que
denominamos de direito real de aquisio, o qual, do mesmo modo, se reflete
sobre o ius disponendi, por isso que, quando o mesmo devedor venha a alienar a
coisa que prometeu vender, o comprador, ao adquiri-la, se subordina igualmen-

2. Op. cit . , Vl/26.


DlRElTO REAL E DIRElTO PESSOAL 117

te ao nus real que sobre ela pesa, ou seja, a obrigao de outorgar a escritura
definitiva. " 3
Quanto a Pontes de Miranda, parte dos dizeres da legislao que atribui ao
compromissrio o direito real oponvel a terceiros, estando a promessa, referen
te a imveis loteados ou no, devidamente registrada na serventia competente.
Nega ser direito real, apesar da inalienabilidade e da inonerabilidade criadas
pelo Dec. -lei 58. Fosse direito real, "o direito do titular do pr-contrato j seria o
domnio, sendo excrescncia o negcio jurdico posterior: a escritura definitiva
no passaria de um bis in idem. " 4
Segundo ele, no houve, ainda, a traditio, somente se contratou a pro
messa, ou se pr-contratou, conforme linguagem que usa. No se consumou
a compra e venda. O negcio resumiu-se na transmisso, mas no h ttulo. O
registro, de acordo com o art. 5.0, do antes referido Decreto-lei, no caracteriza
o direito real, nem o produz. Apenas serve para a proteo da pretenso pessoal,
dando-lhe segurana. E, aps a anlise das teorias de doutrinadores estrangei
ros, salienta que o registro confere eficcia quanto a terceiros, no que concerne
s alienaes e oneraes futuras.
"O direito do pr-contratante direito de adquirir o lote; a sua pretenso
a de contratar a compra e venda e acordo de transmisso . " No direito real
porque nem a conveno, nem a tradio, junto conveno, transferem o do
mnio. E conceitua: "Apenas h germe de direito real", " . . . ainda no h direito
real; h, apenas, a pretenso a ele, que a averbao assegura ( da eficcia) pe
=

rante terceiros. pretenso modificao do direito, constituio do direito


real, no o prprio direito real". 5
" um direito real novo " , sustenta, de outro lado, Caio Mrio da Silva Pe
reira, pois "nem um direito real pleno ilimitado (propriedade) , nem se pode
ter como os direitos reais limitados que o Cdigo Civil, na linha dos demais,
arrola e disciplina" .6
Outros autores, como Frutuoso Santos, atribuem promessa registrada
uma eficcia real; o direito real nascido do ato cartorrio simplesmente para
fazer valer o compromisso contra pretenso de terceiros. Orlando Gomes espe
cifica-o como a simples limitao do poder de disposio do proprietrio, que
fica proibido de alienar o imvel, uma vez registrado o contrato .
Para o direito francs, de natureza real o contrato preliminar, o avant con
trat, no havendo, para efeitos jurdicos, diferena entre ele e a compra e venda

3. Op. cit . , Vl/39.


4. Op. cit . , t. XIII, 1 .464, 1 , p. 1 5 5 .
5. Op. cit. , t. XIII, 1 .465 , 7 , p . 11 7 .
6. Op. cit. , III/104.
118 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

definitiva. Equivale a uma venda, desde que haja consentimento recproco das
partes sobre a coisa e sobre o preo , explica Wilson S. C. Batalha.7 "La promesse
de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement rciproque des deux parties sur
la chose et sur le prix " . As promessas sinalagmticas no so outra coisa seno
verdadeiros contratos e apresentam a mesma natureza real do contrato definiti
vo, ilustra o jurista citado, abordando o direito francs, em estudo comparativo
com o direito brasileiro.
Como se percebe, alguns entendem existir apenas uma eficcia real, a par
de outros, que o classificam no rol dos direitos reais.
Pontes de Miranda no aceitava outros direitos reais a no ser os enumera
dos pelo art. 674, do diploma civil revogado, alm da propriedade.
Presentemente, o Cdigo Civil, no art. 1 .225, VII, adotou a teoria que colo
ca no rol dos direitos reais o direito do promitente comprador do imvel.
Tanto ressalta o carter real da compra e venda que o direito emergente do
comprador prevalece ante a posterior hipoteca feita pelo promitente vendedor,
concluso padronizada na seguinte ementa de julgamento do STJ : "A hipoteca
outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior celebrao
da promessa de compra e venda com o promissrio-comprador no tem eficcia
em relao a este ltimo. " 8

8.3 Efeitos do registro do comprom isso e direito real

H de se observar as seguintes concluses, decorrentes do Dec.-lei 58, e


da Lei 649, quanto aos imveis no loteados, e tambm da Lei 6. 766, para os
loteados.
Tanto nos registros referentes a outros direitos reais como nos compro
missos de compra e venda devidamente registrados encontramos caractersticas
idnticas, mesmo que no se levasse em considerao o disposto no inc. VII do
art. 1 . 225 do CC. A constituio e a transferncia dos direitos reais nascem do
registro, em ambos os casos. A promessa, revestida das formalidades legais,
ttulo hbil para o registro , de cujo ato decorre um direito real, como a oponi
bilidade erga omnes.
Uma vez efetuado o lanamento no Livro 2 , do ofcio imobilirio, o pro
missrio comprador tem preferncia para a aquisio do imvel, tornando-se
ineficazes os atos de alienao e onerao operados posteriormente ao registro.
O seu valor erga omnes impe ao promitente vendedor uma absteno em rela
o ao imvel obj eto da promessa, que, indiretamente, equivale sujeio deste,

7. Op. cit., t. I, p. 328.


8 . AgRg e m Ag. 5 7 5 . 1 1 5/SP, da 3 . T. , j . em 28. 1 0 . 2004, D]U 1 7. 1 2 . 2004.
DIREITO REAL E DIREITO PESSOAL 119

em dado momento, vontade do promitente comprador. Washington de Barros


Monteiro qualifica as mesmas caractersticas entre os direitos reais e a promessa,
se registrada: "O proprietrio no pode vender nem onerar o imvel, ele perde a
faculdade de dispor do aludido bem, enquanto vigorar o contrato. " 9
Embora difcil encontrar um consenso unnime quanto classificao,
uma coisa certa: os efeitos da promessa so iguais aos derivados de outros
direitos reais, enumerados no art. 1 .225 do CC. Isto importante, pois ao com
promissrio assegurado o mesmo rol de direitos consagrados para o propriet
rio , com as peculiaridades do caso em exame.
Slvio Rodrigues indica os efeitos do direito real, para ele chamados de
prerrogativas, nas promessas: "a) de gozar e fruir a coisa; b) de impedir a sua
vlida alienao a outrem; c) de obter a adjudicao compulsria, em caso de
recusa do promitente em outorgar ao compromissrio a escritura definitiva de
venda e compra" . 1 0
Presentemente, em face do art. 1 .4 I 7 do CC, est assegurado o direito
aquisio do imvel, que uma decorrncia do direito real: "Mediante promessa
de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por ins
trumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis,
adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel" .
A aquisio s e exerce atravs d a ao de adjudicao compulsria, nos ter
mos do art. 1 .4 1 8 do mesmo diploma: "O promitente comprador, titular de
direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os di
reitos deste fo rem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda,
conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer
ao juiz a adjudicao do imvel" .
Em se tratando de promessa de compra e venda de imvel loteado, revela
-se total o direito real, tanto que nem a ao de adjudicao compulsria se
faz necessria. Basta a mera comprovao do pagamento total, ou da quitao
das prestaes, para ensejar o registro definitivo da aquisio, que passar a
expressar o registro de compra e venda. o que se colhe do 6.0 do art. 26 da
Lei 6. 766: "Os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de
cesso valero como ttulo para o registro da propriedade do lote adquirido,
quando acompanhados da respectiva prova de quitao" . Depreende-se, pois, a
necessidade da prova do pagamento integral, restringindo-se o tratamento favo
recido unicamente s promessas de imveis loteados.
Defendendo o registro da compra e venda definitiva mediante a apresen
tao da prova da quitao, escreveu j os Osrio de Azevedo jnior, criticando

9. Op. cit . , 311 7 5 , Direito das Coisas.


10. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas, 1 972, p. 1 75 .
1 2 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

a posio do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de justia de So


Paulo, que restringe a possibilidade unicamente para loteamentos especiais, de
carter pblico e popular, ou patrocinados pelo Poder Pblico:
"A interpretao que se impe, a meu ver, uma s: esse preceito do 6.,
em matria de loteamento urbano, genrico, e portanto aplicvel a qualquer
loteamento e no apenas aos especialssimos 'parcelamentos populares' previs
tos nos 4.0 e 5 . 0 do art. 1 8 , e 3.0, 4.0 e 5 . 0 do art. 26 da Lei 6. 766/1979, com a
redao dada pela Lei 9 . 785/1999.
"Porque a lei tratou do 'parcelamento popular' e os mencionados pargra
fos foram acrescentados num s momento, os julgados do Conselho Superior
da Magistratura s valorizaram os 3 .0, 4. e 5 .0 e restringiram o alcance do
6.0, esquecendo-se de que os 1 . e 2 .0, que foram mantidos, so tambm
genricos, como genrico o prprio e importantssimo art. 26 e como tambm
so genricos a imensa maioria dos preceitos da Lei 9. 785/1999.
"Todo o esforo que se fez no item 3 supra e suas 16 alneas e na trans
crio dos textos legais teve por objetivo nico demonstrar literalmente, grafi
camente, que o legislador teve por finalidade atualizar a Lei 6. 7661 1 9 79 e no
apenas introduzir aquele loteamento especialssimo. Permitiu o loteamento da
posse naqueles parcelamentos especialssimos e inseriu dispositivos novos des
tinados aos loteamentos comuns.
Repita-se: toda vez que o legislador quis se referir ao parcelamento espe
cialssimo, disse-o de maneira expressa - art. 9.0, art. 1 0 , art. 1 8, l e 4. e 5 .,
art. 26, 3., 4.0 e 5.0, e art. 53-A.
Assim sendo , foroso concluir que a interpretao literal, lgica e siste
mtica do 6. do art. 26 conduz ao entendimento de que se trata de dispositivo
genrico, aplicvel a todo e qualquer loteamento, no sentido exatamente do que
est escrito: os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de
cesso valero como ttulo para o registro da propriedade do lote adquirido,
quando acompanhados da respectiva prova de quitao.
Dispensvel , portanto , qualquer interpretao restritiva como fizeram os
julgados do Conselho Superior da Magistratura ao submeter o preceito regra
do art. 1 08 do CC/2002, o qual reconhece a necessidade da escritura pblica
somente nos casos em que a lei no dispe em contrrio (. . . ) .
Todos sabem que o judicirio com frequncia precisa ultrapassar o mero
significado gramatical do texto legal, dando-lhe alcance mais amplo ou mais
estreito . Mas s pode faz-lo para adaptar a lei aos novos tempos, evitando in
justias e sempre em ateno aos seus fins sociais.
Se o sentido gramatical j suficiente para atingir esses fins, s aplicar o
texto .
DIREITO REAL E DIREITO PESSOAL 121

No caso presente, o que grave e chocante, data venia, que os julgados


restringiram o alcance do preceito para ir contra os fins sociais. A concluso a
que chegaram com a tal interpretao restritiva revelou-se antissocial, o que
dito com todo respeito aos dignos subscritores dos acrdos" _ i i

8.4 Comparaes e ntre p romessa e escritu ra pblica defin itiva d e com pra
e venda
No podemos, certo , igualar a promessa registrada escritura de compra
e venda. A lei civil diz que a propriedade imvel se adquire pela transcrio do
ttulo de transferncia no registro de imveis, art. 1 .245. E o compromissrio de
ver propor a ao de adjudicao compulsria, confo rme arts. 16 e 22 do Dec.-lei
58 (para imveis no loteados) , e art. 25 da Lei 6 . 766 (para imveis loteados) .
Consolida-se a propriedade imvel atravs do registro da sentena, que o ttulo
a determinar a transferncia. No fundo, o domnio que leva a identificar os direi
tos reais. Ele a soma de todos os direitos possveis que pertencem ao proprietrio
sobre a sua coisa, os quais so os da posse, do uso, gozo e livre disposio. Ao
passo que a promessa envolver uma obrigao, "pressupe a pessoa que a faz,
denuncia um vnculo obrigacional de natureza pessoal, uma prestao de fato" _ i 2
Ainda que evidente a distino, o compromisso registrado e a escritura de
compra e venda se igualam cada vez mais. Aquele transmite, como a escritura
registrada, os poderes de usar, fruir e dispor do imvel, transmisso essa que,
uma vez pago o preo, definitiva e irreversvel.
Deduz-se a equivalncia, na prtica, entre o compromisso registrado e a com
pra e venda. O titular daquele usufrui dos direitos reais com as regalias decorrentes.
Embora sendo dois os regimes jurdicos, promessa registrada e compra e
venda se equivalem, devendo o titular daquela receber tratamento semelhante,
dispensado e conferido ao proprietrio. As situaes jurdicas e econmicas de
ambos, se no iguais enquanto h preo a pagar, uma vez pago o mesmo, tor
nam-se idnticas, pois ao loteador no se permite reaver o imvel. Consolida-se
a propriedade plenamente, eis que negando-se aquele a transmitir por escritura
o imvel, sua manifestao suprida por deciso judicial.

8.5 Efeitos reais do comprom isso registrado


Na antiga jurisprudncia, como em RT 33 1/142, j vinha o entendimento
de que o compromisso tem efeitos equivalentes, ou at mais amplos, que os da

1 1 . A dispensa de escritura na venda de imvel loteado. Crtica da orientao do Conselho


Superior da Magistratura de So Paulo, RIASP 201 1 5 2 .
1 2. Barbosa d e Lima Sobrinho, As Transformaes d a Compra e Venda, Borsoi, p . 8 1 .
1 22 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

compra e venda. Por sua importncia, transcreve-se um tpico: " . . . E se negada


a possibilidade de execuo especfica obrigao de dar no contrato de compra
e venda, ento os efeitos daquele contrato de compromisso sero, ainda, mais
amplos. Por outro lado, essa clusula no envolve uma obrigao de transferir a
propriedade em satisfeitas pelo compromissrio comprador as suas obrigaes'
No essa a obrigao do vendedor no contrato de compra e venda? A nica
diferena est em que no pago o preo , no compromisso, este se rescinde com
a recuperao da coisa, em poder do devedor; enquanto, na compra e venda, em
j tendo havido a transferncia da propriedade, se no h reserva de domnio ,
ela prevalece e s e resolve e m perdas e danos. " E mais adiante: "Embora o com
promisso de compra e venda e o contrato de compra e venda no se confundam,
por se sujeitarem a regimes jurdicos distintos, quando aquele assume a feio
de contrato sinalagmtico , consensual e oneroso, com clusula de irretratabili
dade e irrevogabilidade, produz efeitos anlogos ao contrato de compra e venda
e a ele se equivale. " Em sntese, no se pode negar a eficcia real a tal avena, a
equivalncia a um direito real, com todas as consequncias e todos os direitos
prprios, como j observados. 13
O principal efeito real , como j observado antes, e estampado nos arts.
1 .4 1 7 e 1 .4 1 8 do CC, consiste em favor do promitente comprador, do direito
real aquisio do imvel, que se materializa atravs da outorga de escritura
definitiva de compra e venda, ou, se negada, na adjudicao.
Ademais, diante do art. 26, 6.0, da Lei 6. 766, tornando-se suficiente para
o registro da compra e venda a prova da quitao do pagamento do preo, o di
reito real incorpora-se definitivamente mesmo na promessa de compra e venda
de imvel loteado.

8.6 Comprom isso e ao reivindicatria


Sendo de eficcia real o compromisso, cabvel a reivindicatria' Sem d
vida, um problema importante, poucas vezes enfrentado pela jurisprudncia.
O titular pode exercitar e fazer valer, contra terceiros, os direitos que ele,
compromissrio, recebeu . Os poderes recebidos so os de usar, gozar e dispor
ela coisa. Enquanto no pago o preo, a nica decorrncia o contrato vir a ser
eventualmente resolvido. Mas, medida que o preo vai sendo pago, se extingue
o direito que se pode denominar ele residual do promitente vendedor, o qual no
passa, a partir elo registro, de um direito de crdito. Saldada a dvida, s resta ao
vendedor a obrigao de cumprir a formalidade de assinar a escritura.
A questo envolve aspectos prticos, pois quem convencer a pessoa que
j entregou o imvel a reav-lo de terceiros? Haver tanta abnegao que de-

1 3 . RT 33 1/142.
DIREITO REAL E DIREITO PESSOAL 1 23

mande, sua custa, contra um eventual intruso, que nega a entrega do bem ao
compromitente adquirente? O normal a falta de interesse total aps a venda e
a transferncia da posse; consequentemente, a ordem jurdica prossegue trans
gredida.
O direito no pode permitir que a faculdade de reivindicar fique sem titu
lar, ou que um bem imvel perdure merc de aventureiros, sem que ningum
possa requer-lo, apesar do compromissrio haver pago o preo, revestindo-se
de direito real amplssimo .
O u dever o titular d a promessa saldar todas a s prestaes, aguardar a es
critura, ou requerer a adjudicao compulsria em caso de negativa da outorga?
Assim entendendo, truncados ficariam os direitos inerentes disponibilidade,
ao uso e ao gozo da coisa.
Empossado no terreno, e vindo a acontecer o esbulho ou a ameaa de tur
bao, a ao prpria seria a possessria. Quando o titular no teve ainda a pos
se , ou mesmo na hiptese de o vendedor alienar o imvel duas vezes, o caminho
a reivindicatria. Acontece, seguidamente, a compra de um lote, seguindo a
pagar as prestaes o adquirente, percebendo, aps ocupao por estranho em
seu bem. Dentro da sistemtica que rege a ao de reivindicao, apenas o ti
tular poderia ajuizar esta lide. Para legitimar-se na ao , deve haver um direito
de dispor, de usar e gozar, que est em suspenso, pois um terceiro impede o seu
exerccio . Mas se o compromitente vendedor, em vista da conveno de promes
sa transmitida, no se interessa mais em exercer as prerrogativas especificadas,
obviamente as mesmas transferem-se ao promitente comprador.
Faltando a disponibilidade do bem, encontram-se ausentes o ius abutendi ,
e, decorrentemente, o interesse para reivindicar. Sacramentado o ajuste, a dis
ponibilidade passou ao novo titular, o promitente comprador; a este estende-se
a legitimidade para ingressar em juzo.
Chega-se admissibilidade da reivindicao para fazer valer o direito, des
de que a avena se revista dos requisitos legais e, pelo menos, seja portadora
de efeitos de eficcia real. O prprio Carvalho Santos deixa entrever, embora
timidamente, a viabilidade da ao, pois adverte que a reivindicatria compete
quele que apresentar o domnio pleno ou limitado, pouco importando que
o direito propriedade seja ou no perfeito ou pleno. O direito ao domnio,
para a propositura da lide, pode ser puro e simples, ou dependente de qualquer
condio para se plenificar. Nada mais certo , adaptando-se ao compromisso a
admissibilidade da demanda, mesmo se apresentando limitadamente o domnio ,
salienta Carvalho Santos. i -1

14. O p . cit. , V I I , p . 282.


1 24 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Barbosa de Lima Sobrinho aprofundou mais o problema, defendendo que ,


pelo contrato , o direito d e usar, gozar e dispor d o imvel, e d e reav-lo , passa do
proprietrio para o promitente comprador. Assinado o compromisso irretratvel
e registrado, transferindo-se ao compromissrio o direito de dispor, ele torna-se
parte legtima para propor a lide em questo, prpria para "quem tem o dom
nio , seja irrevogvel, seja dependente de resoluo" . 1 5 Argumentando de acordo
com o direito francs sobre a matria, enfatiza que, se o domnio se transfere do
promitente vendedor ao compromissrio , junto com o domnio quase pleno se
transmite igualmente a ao que o protege, isto , a ao reivindicatria passa
do antigo para o novo titular. No se compreende a existncia de um direito e a
sua transferncia, desacompanhado da ao que o garanta e lhe traga segurana,
conforme a lio de Planiol-Ripert, citada por Barbosa de Lima Sobrinho. 1 6
D e outro lado , reconhece-se ao promitente vendedor a reivindicatria con
tra o compromissrio comprador, por inadimplncia das prestaes?
Unicamente aps rescindir-se o contrato. que a posse, enquanto mantido
o contrato, boa e justa. Vem tona deciso do STJ : "Pressupondo a reivindica
tria um proprietrio no possuidor que age contra um possuidor no proprie
trio, o seu sucesso reclama a reunio de dois elementos: o domnio do autor e
a posse injusta do ru.
No se confunde a posse injusta referida no art. 1 . 228 do CC com a posse
injusta do art. 1 . 200 do mesmo diploma.
Exercida a posse por fora de contrato de promessa de compra e venda,
inadmissvel a reivindicatria contra o promissrio-comprador sem prvia ou
simultnea resciso do contrato, haja vista que , enquanto no desfeito o neg
cio jurdico, injusta no pode ser considerada a posse do que se comprometeu
a adquirir.
que, fundamenta o acrdo com base em Lafayette, "a posse justa, em
sentido lato, aquela cuja aquisio no repugna ao direito. No caso contrrio,
se diz injusta" . 1 7
Enquanto, pois, no desconstituda a relao contratual, a posse est enrai
zada em uma base que ainda perdura. O inadimplemento das prestaes cons
titui causa da resciso, que dever ser promovida. Somente depois vai-se para a
execuo , que pode processar-se mediante uma reivindicatria.

1 5 . Op. cit . , p. 228.


16. Ii'ait, III, ed. de 1 952: "La revendication se fonde dane sur l'existence du droit de pro
prit et elle a pour but l'obtention de la possession" (in Barbosa de Lima Sobrinho, op.
cit. , p. 228) .
1 7. REsp. 8 . 1 73-SP, da 4. T , de 1 7 . 1 2 . 199 1 , em RST] 32/287.
9
FORMA DA PROMESSA
DE COMPRA E VENDA

SUMRIO: 9 . 1 A forma dos negcios jurdicos, segundo o Cdigo Civil - 9 . 2


Requisitos d o instrumento e m imveis loteados - 9.3 Responsabilidade pelos
encargos de implantao do loteamento - 9.4 A forma nos imveis no loteados.

9.1 A forma dos negcios j urdicos, segundo o Cdigo Civil

O art. 104 do CC dispe: "A validade do negcio jurdico requer:


I - agente capaz;
II - objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel;
III - forma prescrita ou no defesa em lei" .
Alm disso, em todos os contratos cujo valor for superior a certo montante,
segundo inteligncia do art. 227 do estatuto acima, a prova s vlida quando
por escrito, sem esquecer, entretanto, a norma do art. 2 1 5 , que reza: "A escri
tura pblica, lavrada em notas de tabelio, documento dotado de f pblica,
fazendo prova plena" .
Os mandamentos so in genere, seguindo-se, aps o dispositivo menciona
do, as excees, como a do art. 2 2 1 , sic: "O instrumento particular, feito e assi
nado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposio e administrao
de seus bens, prova as obrigaes convencionais de qualquer valor; mas os seus
efeitos, bem como os da cesso , no se operam, a respeito de terceiros, antes de
registrado no registro pblico" .
Admite-se, portanto, o instrumento particular como elemento vlido de
prova e de garantia nas relaes bilaterais dos negcios.
Para todas as modalidades de promessa de venda, estar presente o cnjuge
do promitente vendedor, exceto se o regime de bens for o de separao total.
Bem expe a matria Hamid Charaf Bdine jr: 1
"No sistema vigente, a outorga uxria s necessria para alienar ou gravar
de nus real os bens imveis, quando o regime de bens no for o da separao
absoluta, nos termos do disposto no art. 1 .647, I, do CC/2002 .

1 . Compromisso d e compra e venda e m face d o Cdigo Civil d e 2002: contrato preliminar


e adjudicao compulsria, RT, vol. 843 , p. 58.
1 26 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Deste modo , parece certo que o compromisso de compra e venda apto a ge


rar direito real s pode ser o que contiver consentimento de ambos os cnjuges,
pois, do contrrio , haveria possibilidade de seu registro onerar o imvel, sem
que o outro cnjuge tenha consentido.
Verifique-se que no se trata de exigir o consentimento por considerar que
haver alienao - pois esta ainda depender do contrato definitivo -, mas de
reconhecer que o registro do compromisso representar nus real ao imvel e
esta hiptese tambm se inclui dentre as que exigem outorga uxria.
Quando, porm, se procede leitura do pargrafo nico do art. 439 do
CC/2002 , conclui-se que o compromisso sem o consentimento do outro cnju
ge pode ser vlido no que se refere aos efeitos meramente obrigacionais que dele
resultam. Ou seja, sem o consentimento do outro cnjuge , a promessa s pode
produzir efeitos obrigacionais, mas no constituir direito real.
que referido dispositivo legal disciplina a promessa de fato de terceiro -
exemplificativamente, a promessa do consentimento do cnjuge na escritura de
compra e venda -, estabelecendo que inexistir responsabilidade por perdas e
danos, se o terceiro for o cnjuge e houver possibilidade de a indenizao devida
pelo promitente inadimplente recair sobre os bens daquele que no consentiu .
Tal regra revela que ser vlido o compromisso celebrado sem outorga,
desde que a indenizao devida pelo cnjuge que prometeu o consentimento do
outro no recaia sobre patrimnio deste - o que s ocorrer se a promessa no
se fizer em benefcio da famlia.
No entanto , se o promitente no obtiver a outorga do cnjuge, no estar
obrigado a indenizar o promitente comprador, se o patrimnio do cnjuge que
no consentiu tiver que responder pelas perdas e danos" .

9 . 2 Req u isitos do i nstrumento e m i m veis loteados


No caso de promessa de compra e venda, h de se especificar entre os
imveis loteados e os no loteados. Em ambas as espcies, registrar-se-o os
instrumentos no ofcio imobilirio para valerem contra terceiros e atriburem o
direito de adjudicao compulsria.
Os primeiros tm a forma prevista no art. 26 da Lei 6. 766. Ao serem lavra
dos, contero os seguintes elementos:
l - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministrio da Fazenda, naciona
lidade, estado civil e residncia dos contratantes;
II - denominao e situao do loteamento , nmero e data da inscrio
(registro ) ;
l l l - descrio d o lote o u dos lotes que forem obj eto de compromisso , con
frontaes, rea e outras caractersticas;
FORMA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA 127

IV preo, prazo, forma e local de pagamento, bem como a importncia


-

do sinal;
V taxa de juros incidente sobre o dbito e sobre as prestaes vencidas e
-

no pagas, bem como a clusula penal, nunca excedente a 10% do dbito e s


exigvel nos casos de interveno judicial ou de mora superior a 3 meses;
VI indicao sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas
-

incidentes sobre o lote compromissado;


VII declarao das restries urbansticas convencionais do loteamento,
-

supletivas da legislao pertinente.


O contrato dever ser firmado em trs vias, ou extrado em trs trasladas,
se feito por instrumento pblico, sendo uma para cada parte e a terceira para
o arquivo no registro imobilirio. No h utilidade em uma via permanecer no
cartrio. Desde que os contratos sigam padro, arquivado na forma prevista no
art. 1 8 , VI, da Lei 6.766, caracteriza-se autntico contrato de adeso, tornando
suprflua a exigncia do arquivamento de uma terceira via. Este , de resto, o
sistema adotado pelo Dec.-lei 58, que at hoje provou satisfatoriamente, nada
aconselhando a alterao introduzida.
De acrescentar que tambm se arquiva a procurao quando o compromis
so houver sido firmado por procurador de qualquer das partes.
Facultado o uso de instrumento pblico ou particular, estabelece o art. 26.
Permite-se que seja manuscrito, datilografado ou impresso, com espaos em
branco preenchveis em cada caso. As vias sero assinadas por todas as partes,
com o testemunho de duas pessoas e as firmas de todos reconhecidas.
O instrumento particular, altamente difundido, conforme Aquiles Bevil
qua, sempre foi admitido pela doutrina e pela jurisprudncia, desde os primr
dios do Dec.-lei 58. A escritura pblica caiu em desuso. Raramente utilizada.2

9.3 Responsabilidade pelos encargos de i m plantao do loteamento


Nos contratos, j deve integrar o preo o custo dos equipamentos, como
gua, luz, vias internas, pavimentao etc . , cuja implantao da responsabi
lidade do loteador. Efetivamente, o art. 4.0, I, da Lei 6. 766, impe como um
dos requisitos bsicos do loteamento a implantao de equipamentos urbanos
e comunitrios, bem como a espaos livres de uso pblico, ensej ando concluir
que fazem parte do empreendimento. Assim, o preo de venda dos lotes ter em
conta tambm o custo de tais encargos, mxime aqueles relativos ao calamento
das vias. No possvel, dentro do esprito da lei vigente, destacar o preo do
terreno daquele das despesas de implantao dos melhoramentos e da infra-

2. Cdigo Civil Anotado, 6. ed. , p. 56.


1 28 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

estrutura, como j se observou alhures. Procede-se, assim, venda do lote j


servido das utilidades exigidas na vida urbana.
Com o que totalmente ilegal o procedimento dos loteadores em cobrar
dos adquirentes, ao longo do contrato, e mesmo depois de seu trmino, os cus
tos de implantao , v.g. , da luz, gua e das vias internas.
J ao se procurar a organizao, impe-se a apresentao de plano com
os equipamentos urbanos identificados como vias de circulao, demarcao
dos lotes, quadras e logradouros, e obras de escoamento das guas pluviais.
Adquire-se o lote em vista da conjuntura planejada e se dimensiona o preo
j ustamente em razo dos benefcios oferecidos.
Assim inclina-se a jurisprudncia: "O loteador no pode transferir ao ad
quirente a sua responsabilidade legal de implantar as obras de equipamentos
urbanos exigveis pela lei federal e pelas legislaes municipais. Pode repassar o
custo dessas obras aos adquirentes, desde que embutidos no preo do lote no
como obrigao contratual complementar" .3
No interessa a insero, no contrato, de clusula impondo a obrigao, pois,
prossegue-se na deciso, "em sede de parcelamento do solo urbano, assume es
pecial relevncia o princpio da supremacia da ordem pblica e isto porque a Lei
6. 766/1979 de ordem pblica, o que retira do particular parcela considervel da
autonomia da vontade porque as partes no so to livres para contratar, devendo
ser observadas as restries legais sobre as quais as partes no podem dispor. E as
normas da Lei 6. 766/1979 so de ordem pblica e, portanto, cogentes, e sobre elas
no podem prevalecer ajustes contratuais que com ela conflitem" .

9.4 A forma nos i m veis no loteados


No tocante aos contratos de promessa de compra e venda de imveis no
loteados, assinalados no art. 22 do Dec.-lei 58, a questo, h bastante tempo,
deixou de ser controvertida, inclinando-se a maioria dos doutrinadores pela
prescindibilidade da escritura pblica.
Houve um tempo em que apenas s promessas relacionadas a imveis lote
ados facultava-se o registro imobilirio; aos imveis no loteados permitia-se o
registro no Livro 4, segundo o art. 253 do Dec. 4.857, mas desde que as avenas
fossem lavradas por escritura pblica.4

3. Ap. 246.554-2/0, da 1 1 . Cm. Civ. do TJSP, j . 05 . 1 2 . 1 994, em RT 7 1 41 1 38.


4. Frutuoso Santos, Contratos de Promessa de Compra e Venda, Imveis No Loteados, pp.
1 04- 105. Preceituava o art. 253 do Dec. 4.857: "Ser inscrita no livro 4, para validade
quer entre as partes contratantes, quer em relao a terceiros, a promessa de imveis no
loteados".
FORMA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA 1 29

Qual a necessidade que se aventava para exigir a escritura pblica?


Os autores mais antigos nem sempre davam as razes corretamente. Alti
no Portugal Soares Pereira procurou em embasamento lgico. Para ele, o art.
22, com a redao dada pela Lei 649, assegurou somente o efeito erga omnes
e a execuo especfica aos registros de tais terrenos, "mas deixou de aludir a
forma que deve ser observada nas promessas " . No tendo sido atribuda, pela
lei, a forma, "no de ser admitido a registro o documento particular; sendo a
forma dos atos jurdicos em geral disciplinada no Cdigo Civil, no estava o
legislador obrigado a cogitar da forma das promessas de venda de imveis no
loteados . . . " . 5 Em outros termos, a estas avenas no houve, na gide do Dec.-lei
58, ordenamento quanto forma. Decorrentemente, a modalidade a ser obede
cida a emanada da lei civil.
Darcy Bessone de Oliveira Andrade era categrico: "Para ser inscrita e se
tornar oponvel s alienaes e oneraes posteriores, a promessa de valor su
perior a mil cruzeiros (hoj e dez mil cruzeiros) deve fazer-se por escritura pbli
ca; para produzir efeitos pessoais, cuja satisfao se opere voluntria ou com
pulsoriamente, em forma direta (compra e venda ou adjudicao) ou indireta
(equivalente ou indenizao) , a promessa pode ser concluda por instrumento
particular" .6
Mesmo sobrevindo a Lei 649, que substituiu a palavra "escritura" pela pa
lavra "contrato" no incio do art. 2 2 , prosseguiu a orientao, desacolhendo
-se as interpretaes contrrias que despontavam nos tribunais ptrios. As pa
lavras "escritura" e "contrato" , numa ou noutra disposio legal, indicariam
unicamente os atos a serem celebrados, sem referncia forma de celebrao.
E enfa tiza Altino Portugal Soares Pereira: "Alm disso, a palavra 'escrituras',
empregada no primeiro texto legal, no sinnima de instrumento pblico,
pois escrituras tambm se fazem por instrumento particular; do mesmo modo, a
palavra 'contratos', constante da ltima redao, no alusiva a qualquer forma
e sim a atos jurdicos e, s por isso, no pode ser tida como alterao de pensa
mento anteriormente manifestado" . 7
Seja como for, a nada de substancial conduziam as interpretaes literais,
pois a jurisprudncia, mais em consonncia com a realidade, fo i superando o
impasse tornando, hoj e , matria pacfica a questo. Veio a conquista em favor
das prprias partes, admitindo-se a forma livre e dando-se plena eficcia ao
compromisso firmado por meio de instrumento particular. Depois de consoli
dado o entendimento da faculdade no uso do instrumento particular, a Suprema

5. A Promessa de Compra e Venda de Imveis no Direito B rasileiro, p. 103.


6. Promessa de Compra e Venda, p . 1 13 .
7 . Op. cit. , p . 1 05- 1 06.
1 30 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Corte editou a Smula 4 1 3 , assim redigida n ltters: "O compromisso de com


pra e venda de imveis no loteados d direito execuo compulsria, quando
reunidos os requisitos legais " , seja qual fo r a forma que o reveste.
No RE 7 1 .850, de 07.05 . 1 97 1 , o Min. Oswaldo Trigueiro repete o voto
de julgamento anterior, no RE 68. 705 : "Diante da divergncia de julgados, o
recurso de ser conhecido. Para mim, a melhor exegese est em que a escritura
pblica no exigncia essencial para a promessa de compra e venda de imveis
loteados ou no . . . , e que a promessa por escritura particular inscrita no registro
pblico propicia a adjudicao compulsria . . . Com a nova redao do art. 2 2 ,
d o Dec.-lei 58, pela Lei 649, d e 1 1 .03 . 1 949, ficou igualada a situao d a promes
sa de venda do terreno loteado com ou no loteado" .8
Hoje, a jurisprudncia iterativa no sentido acima exposto , em todos os
tribunais do pas. O Cdigo Civil de 2002, consagrando esta conquista, esta
belece no art. 1 . 4 1 7 : "Mediante promessa de compra e venda, em que se no
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e
registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador
direito real aquisio do imvel. "

8. RT] 5 71893 .
10
REG ISTRO DA PROMESSA
DE COMPRA E VEN DA

SUM RIO: 1 0 . 1 A inscrio e a averbao na vigncia da lei anterior, Dec.


4.857 10.2 Aplicao do sistema anterior aos contratos atuais 10.3 Matr
- -

cula e registro de imveis loteados 1 0 . 4 Matrcula e registro de imveis no


-

loteados 1 0 . 5 Requisitos da matrcula 1 0 . 6 Requisitos do registro 10. 7


- - -

Efeitos do registro 10.8 Embargos de terceiro na promessa de compra e ven


-

da no registrada 10.9 Imposto de transmisso imobiliria na promessa de


-

compra e venda.

1 0. 1 A inscrio e a averbao na vigncia da lei anterior, Dec. 4.85 7


O art. 4., do Dec.-lei 58, de 1 0 . 1 2 . 1 937, estabelece: "Nos cartrios do re
gistro imobilirio haver um livro auxiliar na forma da lei respectiva e de acordo
com o modelo anexo " .
No concernente a o registro imobilirio, at 0 1 .0 1 . 1976, vigorava o Dec.
4.857, de 09. 1 1 . 1 939.
O livro auxiliar, referido no art. 4. supra, corresponde ao Livro 8, pre
visto no art. 1 78, letra a, VIII , do Dec. 4.857, inscrevendo-se nele a promessa
de compra e venda de lotes a prazo em prestaes. O art. 1 96 ordenava que o
Livro 8 seria destinado inscrio da propriedade loteada, para a venda de lotes
a prazo, em prestaes sucessivas e peridicas, devendo dividir-se em colunas
correspondentes aos requisitos, alm das averbaes.
Transcrevia-se o memorial da propriedade subdividida e averbava-se os
contratos de promessas de lotes, na coluna posta margem da inscrio do
memorial.
Todos os contratos de compromisso de venda, as transferncias e as resci
ses eram averbados no espao formado por duas linhas perpendiculares.
De outro lado, as promessas de compra e venda de imveis no loteados
tinham a inscrio lanada no Livro 4, previsto no art. 1 78, XIV, in l itteris: "A
inscrio da promessa de compra e venda de imveis no loteados, para a sua
validade entre as partes contratantes e em relao a terceiros. " Prosseguindo,
constava no art. 1 86: "Do mesmo modo ser escriturado o Livro 4 Registros -

Diversos - em o qual sero registrados, alm da promessa de compra e venda,


todos os demais atos no atribudos especificamente a outros livros. "
1 32 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

1 0. 2 Aplicao do sistema anterior aos contratos atuais


Ainda perdura o sistema do Livro 8 no referente a loteamentos feitos antes
da vigncia da Lei 6 . 0 1 5 , que passou a reger os registros pblicos a partir de
0 1 . 0 1 . 1 976. No caso dos loteamentos inscritos no Livro 8, com lotes no ven
didos, as promessas que surgirem e a eles referentes continuam a ser averbadas
na margem do citado livro.
o que se depreende da leitura do art. 1 67 , I , item 20, da Lei 6 . 0 1 5 , que
expressa lavrar-se no Livro 2 somente o registro dos contratos de promessas de
compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Dec.-lei 58 e a
respectiva cesso e promessa de cesso, quando o loteamento se fo rmalizar na
vigncia da lei acima.
Efetuado o loteamento sob o regime do diploma dos registros pblicos
anterior, perdurar a inscrio no Livro 8, at prometer-se vender a totalidade
dos lotes. Quanto aos contratos, sero averbados no mesmo livro, medida que
surgirem, juntamente com as cesses e promessas de cesses respectivas.
Uma situao especial reclama um exame mais atento.
Como j foi dito , o desmembramento averbado, em seguimento ao regis
tro, no Livro 2. Se o imvel no se encontra, ainda, registrado, mas vem trans
crito no Livro 3 , como estabelecia a lei pretrita, Dec. 4.857 , cumpre se proceda
ao lanamento do registro da rea objeto do desmembramento no mencionado
Livro 2?
Absolutamente, em face do previsto no art. 295 da Lei 6.0 1 5 : "O encerra
mento dos livros em uso , antes da vigncia da presente lei, no exclui a validade
dos atos neles registrados, nem impede que neles se faam as averbaes e ano
taes posteriores" .
D e forma que os livros completamente preenchidos, antes da vigncia da
Lei 6 . 0 1 5 , continuam como depositrio eficaz dos lanamentos neles efetuados.
Mas, embora, substitudos, podem ser escriturados no que diz respeito s aver
baes (requeridas pelos interessados) e s anotaes (feitas, de ofcio, pelos
serven turios) .
Como se v da redao de parte final do dispositivo citado, h uma facul
dade para continuarem as averbaes margem da transcrio. Nada impede ao
oficial que abra matrcula do imvel e lance a averbao , tudo no Livro 2.
Sintetizando: admissvel lavrar-se a averbao do desmembramento no Li
vro 3, dentro dos limites do pargrafo nico do art. 295, que diz: "Se a averbao
ou anotao deve ser feita no Livro 2 do Registro de Imveis, pela presente lei,
e no houver espao nos anteriores Livros de Transcrio das Transmisses,
ser aberta a matrcula do imvel. " Desde que termine o espao prprio para a
averbao, obviamente procede-se abertura da matrcula do imvel, com o his-
REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA 1 33

trico de todos os atos havidos, na forma de averbaes sucessivas, e fazendo-se,


por ltimo, a averbao do desmembramento pretendido.
Com a realizao deste ato , a rea primitiva se transforma em vrias outras
de menores dimenses. Os terrenos desmembrados tornam-se unidades autno
mas, e recomendvel que cada um seja matriculado desde j, no se aguardan
do a oportunidade da transmisso , de forma definitiva ou atravs de promessa.

1 0. 3 Matrcula e registro de imveis loteados

As promessas decorrentes de loteamentos registrados aps 10.0 1 . 19 73 to


mam a seguinte tramitao:
1 ) abre-se a matrcula da rea a ser loteada;
2) registra-se o loteamento ou o desmembramento , com a descrio das
ruas, reas verdes e as destinadas para equipamentos urbanos e comunitrios;
das quadras e dos lotes, especificando-se estes, com as dimenses e outras ca
ractersticas prprias, como j estudamos.
Ao loteamento, anexam-se os documentos exigidos pelo art. 1 8 , da Lei
6 . 766, procedendo-se ao registro no Livro 2, a teor do art. 1 76, c/c o art. 1 67, I,
item 1 9 , da Lei 6 . 0 1 5 .
A o prometer-se a venda d e u m lote, segue-se deste modo:
1 ) abre-se matrcula correspondente ao lote objeto da avena;
2) registra-se a promessa, em nome do promissrio, e averba-se a circuns
tncia no registro originrio , junto ao loteamento.

1 0.4 Matrcula e registro de imveis no loteados

Sendo o compromisso referente ao terreno no loteado , obedecida a ma


neira acima, isto , abrindo-se matrcula do terreno, caso no j a tiver e se
encontre apenas transcrita no Livro 3 , em consonncia ainda com a sistemtica
prevista no Dec. 4.857. Prosseguindo-se, lavra-se o registro da promessa. Em
caso do contrato abranger somente parte da rea, matricula-se a parte a ser
prometida, fazendo-se o registro do ato da promessa posteriormente. No regis
tro anterior, e isto sempre, h de se averbar a parte que recebeu matrcula e foi
prometida vender, ou que foi destacada, a fim de preservar-se o princpio da
continuidade do registro.

1 0.5 Requisitos da matrcula


Abrindo-se, sempre, a matrcula, ela se revestir de todos os requisitos
legais, pois constitui um ato cadastral, e a forma pela qual se caracteriza e
individualiza um imvel; devem ser conferidos o nmero de ordem, a data, a
1 34 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

identificao, feita mediante indicao de suas peculiaridades e confrontaes,


localizao, rea e denominao se rural, ou o logradouro e o nmero se urbano
e sua designao cadastral, se houver; sero referidos o quarteiro, se localiza
-se no lado par ou mpar do logradouro, a distncia mtrica da edificao ou da
esquina mais prxima, de acordo com o art. 1 76 , 1 ., II, da Lei 6.01 5 .
A individualizao dos contratantes h d e ser a mais completa possvel,
com referncia ao estado civil, profisso, residncia e ao domiclio, acrescen
tando-se o nmero de inscrio no Cadastro de Pessoas Fsicas do Ministrio da
Fazenda, ou no registro geral da cdula de identidade, ou, sua falta, a filiao.
Tratando-se de pessoa jurdica, o que acontece na maioria das vezes em casos de
loteamentos, consignam-se a razo social e o nmero de inscrio no Cadastro
Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda.

1 0.6 Requisitos do registro

Passando-se para o registro da promessa, alm dos requisitos acima quanto


s partes, assinalam-se os seguintes elementos: o ttulo de transmisso, ou seja,
o contrato particular de promessa de compra e venda, a forma do ttulo e a pro
cedncia do imvel, referindo-se o nmero do registro anterior; mencionam-se,
outrossim, o valor do contrato, as condies de pagamento, o preo , a quantia
recebida no momento, bem como o saldo a ser cumprido em tantas prestaes,
dizendo-se o montante de cada uma, os juros a incidirem, as consequncias de
correntes dos atrasos, a data e a assinatura do serventurio.

1 0.7 Efeitos do registro

Devidamente registrado, o contrato de promessa passa a constituir um di


reito de natureza real. O imvel no poder ser penhorado por dvidas do lo
teador, nem sequestrado , em face da oponibilidade erga omnes, nem vendido
novamente pelo loteador. Possvel ocorrer que o titular de crdito do transmi
tente proponha a ao de fraude contra credores, a actio pauliana, se o devedor
contratou j insolvente, ou reduzindo-se insolvncia por causa do negcio.
Porm, ainda a, a ao supe o conhecimento da insolvncia pelo contratante
comprador. Preceituam o art. 2., das disposies transitrias do Dec.-lei 58, e
o art. 27 do Dec. 3.079, que as penhoras, os arrestas e sequestros de imveis a
que se referem os mandamentos por ltimo citados, para efeitos da apreciao
da fraude de alienaes posteriores, sero registradas obrigatoriamente, depen
dendo da prova desse procedimento o curso da ao. E como o registro do com
promisso de compra e venda imuniza o lote, salvo, bvio, na hiptese da ao
pauliana, temos de concluir que as penhoras, os arrestas e os sequestros por d
vidas do proprietrio vendedor abrangero unicamente lotes no objeto ele com-
REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA 1 35

promissos registrados. S por dvidas do promissrio comprador permitem-se


a constrio judicial e a arrematao dos direitos sobre o bem compromissado.
Em caso de sucesso causa mortis, ou por ato inter vivos, ou por disposi
o testamentria, o adquirente permanece responsvel por todas as obrigaes
existentes, quer na outorga das escrituras definitivas, quer na indisponibilida
de dos bens. Era o preceito do art. 5 .0, do Dec.-lei 58, e do art. 9.0, do 3 .079,
e constitui hoje a regra do art. 29 da Lei 6. 766. O adquirente fica sub-rogado
nos direitos e nas obrigaes dos alienantes, autores da herana ou testadores,
tornando-se nula qualquer disposio em contrrio. A norma supra aplica-se,
por identidade de razo, no apenas sucesso ou aquisio da propriedade,
mas tambm, indiscutivelmente, sucesso nos direitos de cada lote.
Cuidando-se de imvel no loteado, repetem-se as consideraes acima.
Registrado o contrato, a eficcia erga omnes do compromisso encontra plena
segurana, mesmo em caso de falecimento do vendedor compromitente, ou do
adquirente promissrio. Vedam-se outras alienaes do mesmo bem, e possveis
oneraes judiciais ou no . H uma questo de ordem pblica, assegurando a
necessria tranquilidade aos negcios.
Uma consequncia de realce para o efeito de indenizao nas aes de de
sapropriao a consagrada pelo art. 42 da Lei 6 . 766: " Nas desapropriaes
no sero considerados como loteados ou loteveis, para fins de indenizao,
os terrenos ainda no vendidos ou compromissados, obj eto de loteamento ou
desmembramento no registrado . " Pouco importa, no caso, estejam ou no exe
cutadas as obras de infraestrutura.
Loteada a rea, alcana valor bem superior comum, em forma de gleba.
Mas, no estando regular o loteamento ou o desmembramento, a indenizao
no seguir o critrio de se avaliar o lote, e sim o todo, como gleba comum.
Nada mais fez a lei seno manter o sistema introduzido pelo Dec.-lei 27 1 , em
seu art. 5.0, segundo o qual no eram consideradas como "loteados ou lote
veis, para fins de indenizao, as glebas no inscritas ou irregularmente inscritas
como loteamentos urbanos ou para fins urbanos" . A jurisprudncia ptria su
fragou sem dissonncia a determinao da lei, impedindo a avaliao do imvel
como se loteado fosse, uma vez inexistente o loteamento registrado . 1

1 0.8 Embargos de terceiro na promessa d e compra e venda no registrada


Seguidamente aparecem controvrsias sobre constries, como penhoras,
arrestas, sequestro e busca e apreenso, em imveis prometidos vender, no se
encontrando registrado o contrato . Credores do promitente vendedor ou lotea-

1 . R]T]RS 57/3 1 6 e 58/329; RT] 621757.


1 36 PROMESSA DE COM PRA E VENDA

dor ingressam com execuo, penhorando-se o imvel prometido vender, sem


que tenha sido procedido ao competente registro imobilirio.
A matria j sobejamente conhecida, encontrando-se mais ou menos pa
dronizada a soluo que se d, desde que no efetuado o contrato no curso
do andamento do processo de execuo ou cobrana de dvidas do promitente
vendedor.
Necessrio, antes de entrar no assunto especfico, reproduzir o art. 1 .056
do Cdigo de Processo Civil: "Quem, no sendo parte do processo, sofrer tur
bao ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreenso judicial, em casos
como o de penhora, depsito , arresto , sequestro , alienao judicial, arrecada
o , arrolamento, inventrio, partilha, poder requerer lhes sejam manutenidos
ou restitudos por meio de embargos" .
O 1 .0 "Os embargos podem ser de terceiro senhor e possuidor, ou apenas
possuidor" .
Conclui-se que admissvel a defesa da posse e do domnio.
Tratando da posse, cerceada na incidncia de qualquer das medidas acima,
bem exps o Min. do STJ , Ruy Rosado de Aguiar Jnior: "A defesa da posse con
tra ato judicial que ofende interesse de terceiros s pode ser exercida atravs de
embargos de terceiro, ficando de lado qualquer outro remdio possessrio. Isso
no quer dizer fiquem excludas as aes para a reivindicao do bem, com base
no ttulo dominial, ou para anular o ato que ensejou a deciso judicial. Estas po
dem ser antecedentes, concomitantes ao processo em que houve a apreenso" . 2
No existem e nunca existiram problemas se devidamente registrados os
compromissos, tanto de imveis loteados como no loteados. que o registro
imprime os efeitos erga omnes da promessa, simplesmente no atingindo di
reitos de terceiros os atos de alienao, onerao ou de promessa de compra e
venda pelo proprietrio. Mas se reclama a consumao do ato anteriormente
ao ingresso da ao em juzo, como se depreende do art. 593, inc. II, da lei de
processo civil: " Considera-se em fraude de execuo a alienao ou onerao de
bens: . . . II - quando, ao tempo da alienao ou onerao, corria contra o deve
dor demanda capaz de reduzi-lo insolvncia" .
No registrada a promessa, tinha larga aplicao a inteligncia d a impossi
bilidade da defesa por meio dos embargos de terceiro, vindo sintetizada a orien
tao na Smula 62 1 do STF: "No enseja embargos de terceiro promessa
de compra e venda no inscrita no registro de imveis" . Conclui-se que, nesta
linha, dado ao registro imobilirio a funo bsica de transferir o domnio.
Funo, porm, que nem a lei prev.

2. Embargos de Terceiro, em RT 636, p. 1 8 .


REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA 1 37

Passou a dominar, no entanto, a corrente que admite a defesa pela via dos em
bargos de terceiro, praticamente capitaneada pelo STJ , atravs de vrias decises,
destacando-se a seguinte: "O comprador, devidamente imitido na posse do imvel,
pode opor embargos de terceiro possuidor - CPC, art. 1 .046, 1 .0 para impedir
-

penhora promovida pelo credor do vendedor. A ao do comprador no obstada


pela circunstncia de no se encontrar o contrato registrado no Ofcio Imobilirio.
Inocorrncia de fraude. O registro imobilirio somente imprescindvel para a
oponibilidade em face daqueles terceiros que pretendam sobre o imvel direito ju
ridicamente incompatvel com a pretenso aquisitiva do comprador. No o caso
do credor do comprador. Orientao de ambas as Turmas da 2. Seo do STJ" .3
Proliferou tal ratio , culminando com a Smula 84 do mesmo STJ , nestes
termos: " admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao
de posse advinda do compromisso de compra e venda de imvel, ainda que
desprovida de registro" .
Em deciso mais recente, segue a orientao: "Processual Civil. Agravo no
recurso especial. Embargos de terceiro . Penhora. Imvel adquirido mediante
promessa de compra e venda. No inscrio no registro de imveis. Reexame de
provas. admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao
de posse advinda do compromisso de compra e venda de imvel, ainda que
desprovido do registro. "4
Mesmo que no resida o promitente adquirente no imvel admite-se a de
fesa, porquanto no h que se confundir a posse com a ocupao pela residn
cia. H outras formas de ocupao ou imisso, como atos de vigilncia, de loca
o , ou da simples afirmao, no instrumento, da transferncia da posse, ou da
assinatura do contrato . Embora no se revele a nica, uma forma de evidenciar
a aquisio antes da execuo constitui-se no reconhecimento das assinaturas
previamente ao ato judicial da execuo , o que no afasta , porm, o ajuizamento
da ao para anular a venda, fazendo-se a prova da fraude contra credores.
Mesmo a cesso de promessa de compra e venda no registrada oportu
niza o remdio dos embargos de terceiro, desde que presente a posse. como
demonstra Jos da Silva Pacheco, nestes termos: "Se houver promessa de venda
ou cesso dela, assim como promessa de cesso , preciso que o promitente ven
dedor haja transferido a posse e que o promitente comprador, no caso de cesso
de seu direito, haj a , igualmente, adquirido a posse. Se, na promessa de cesso,
no se transfere a posse, ficando com ela o cedente at a escritura definitiva, no
pode o titular da promessa de cesso usar dos embargos de terceiro" . 5

3. REsp. 6.637, da 4." T. do STJ , de 1 2.03 . 1 99 1 .


4 . AgRg no REsp. 643 .445/RN , da 3." T. , j . em 1 3 .09. 2005 , D]U de 26.09. 2005.
5 . Dos embargos de terceiro pelo titular de promessa de cesso e de promessa de compra e
venda de imvel, em Direito Imobilirio COAD, n. 1 6 , expedio em 1 3 .06. 1 996, p. 1 70.
-
1 38 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

1 0.9 I mposto de transmisso imobiliria na promessa de compra e venda


Como no se considera perfectibilizada a transmisso imobiliria na promes
sa de compra e venda, no incide o Imposto de Transmisso de Imveis - ITBI, o
qual da competncia do Municpio, por fora do art. 1 56, II, da CF/1988.
A matria singela, e est perfeitamente equacionada no seguinte aresto:
"O fato gerador do Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis - ITBI a
transmisso do domnio do bem imvel, nos temos do art. 3 5 , II, do CTN e art.
1 56 , II, da CF/1988. No incidncia do ITBI em promessa de compra e venda,
contrato preliminar que poder ou no se concretizar em contrato definitivo,
este sim ensejador da cobrana do aludido tributo. Precedentes do STF Recurso
especial no conhecido" . 6
O voto desenvolve com clareza a matria:
O art. 35 do Cdigo Tributrio Nacional prev (Lei 5 . 1 72, de 25 . 10. 1966) :
"O imposto, de competncia dos Estados, sobre a transmisso de bens im
veis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I . (. . .)
II. a transmisso, a qualquer ttulo, de direitos reais sobre imveis, exceto
os direitos reais de garantia. "
Pelo dispositivo transcrito, verifica-se que o fato gerador d o Imposto sobre
a Transmisso de Bens Imveis - ITBI a transmisso da propriedade sobre o
bem imvel, ou seja, o mesmo devido a partir do momento em que h transfe
rncia do domnio do imvel, nos termos, tambm, do art. 1 56, II, da CF/1 988.
A transferncia de domnio em relao propriedade imobiliria, por sua
vez, ocorre apenas nas hipteses elencadas no art. 530 do CC/ 1 9 1 6 e incisos,
no figurando entre elas a promessa de compra e venda, contrato preliminar que
poder ou no se concretizar em contrato definitivo e, desta forma, ocasionar o
surgimento do fato gerador do ITBI.
Esta Corte possui um precedente que trata do fato gerador do imposto em
questo, o qual destaco:
"Tributrio. Imposto de Transmisso de Bens Imveis. Fato gerador. Re
gistro imobilirio (art. 530 do CC/ 1 9 1 6) . A propriedade imobiliria apenas se
transfere com o registro do respectivo ttulo (art. 530 do CC/1 9 1 6) . O registro
imobilirio e o fato gerador do Imposto de Transmisso de Bens Imveis. Assim,
a pretenso de cobrar o ITBI antes do registro imobilirio, contraria o ordena
mento jurdico" (STJ , REsp 1 2.546/RJ , 1 . T. , rel. Min. Humberto Gomes de
Barros, D] 30. 1 1 . 1 992, p. 22. 559) .

6. STJ , REsp 5764 1/PE, 2 . T. , j . 04.04. 2000, rei. Min. Eliana Calmon, D]U 22.05.2000.
REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA 1 39

Desta forma, no cabvel a incidncia do ITBI sobre a promessa de com


pra e venda, tendo, inclusive, a Corte Suprema firmado entendimento no mes
mo sentido.
Destaco , por oportuno, o seguinte aresto:
"Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis e de direitos a eles relati
vos. Fato gerador. O compromisso de compra e venda e a promessa de cesso
de direitos aquisitivos, dada a sua natureza de contratos preliminares no direito
privado brasileiro , no constituem meios idneos transmisso, pelo registro ,
do domnio sobre o imvel, sendo, portanto , inconstitucional a norma que os
erige em fato gerador do Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis e de
direitos a eles relativos.
Representao julgada procedente, declarando-se a inconstitucionalidade
do inc. VII do art. 89 do Dec.-lei 5, de 1 5 .03 . 1 9 7 5 , com a redao que lhe deu o
Dec.-lei 4 1 3 , de 1 3 .02. 1 979, ambos do Estado do Rio de janeiro (RP 1 . 2 1 1/Rj ,
l . T. , rel. Min. Octvio Gallotti, D] 05.06 . 1 987, p. 1 1 . 1 1 2 ) " .
Cumpre esclarecer que o citado art. 5 3 0 d o CC/ 1 9 1 6 , arrolando a s vrias
formas de aquisio da propriedade imvel, no tem dispositivo equivalente no
CC/2002, j que indica as formas quando da disciplina de cada uma delas.
11
RESCISO E CANCELAMENTO
DO CONTRATO NO REG ISTRO D E IMVEIS

SUMRIO: 1 1 . 1 Resciso e cancelamento dos contratos atinentes a imveis


loteados e intimaes 1 1 . 2 Resciso dos contratos atinentes a imveis no
-

loteados 11 .3 Injustia de tratamento referente a imveis loteados 1 1 .4


- -

Mora do promitente comprador em receber a escritura 1 1 . 5 Resciso dos


-

contratos de promessa de compra e venda de imvel financiado pelo Sistema


Financeiro da Habitao 1 1 . 6 Quitao, pelo seguro, do contrato de finan
-

ciamento de imvel prometido vender pelo financiado 1 1 . 7 Efeitos da resci


-

so ou do cancelamento do contrato perante terceiros 1 1 .8 Descabimento da


-

resciso se o preo se encontra substancialmente satisfeito.

1 1 . 1 Resciso e cancelamento dos contratos atinentes a imveis loteados e


intimaes
Estabelece o art. 32 da Lei 6. 766: "Vencida e no paga a prestao , o con
trato ser considerado rescindido 30 dias depois de constitudo em mora o deve
dor" . Como se v, perdura o sistema de resciso contratual largamente u tilizado
e previsto sob o imprio do Dec.-lei 58 e o Dec. 3 .079.
Diante do crescente aumento de loteamentos, particularmente em zonas
de grande densidade populacional, frequente a aquisio de lotes por pessoas
de baixa renda. Na maior parte das vezes, a mora acontece porque as presta
es eram condizentes com a capacidade aquisitiva dos interessados, mas, pos
teriormente, reajustadas pelas mais variadas formas, em geral de acordo com
o aumento percentual dos salrios mnimos oficiais, no mais continuaram ao
alcance econmico dos adquirentes.
Devidamente registrado no Livro 2, ou se ainda averbado junto inscrio
do loteamento, no Livro 8, nos casos de inscrio anterior vigncia da Lei
6 . 0 1 5 , como foi analisado no captulo anterior, o cancelamento do contrato, a
requerimento do credor, efetuar-se- precedido dos seguintes atos:
1) Intimao do devedor, feita pessoalmente pelo oficial, ou mediante carta
com aviso de recebimento, para que em 30 dias ele satisfaa as prestaes venci
das, as que se vencerem at a data do pagamento, mais juros convencionados, des
pesas de cartrio, multa, esta exigvel no caso de mora superior a 3 meses (art. 26,
V, da Lei 6.766) . Para tanto, o credor entregar ao oficial uma carta, onde constem
o aviso para saldar a dvida e as cominaes, no prazo estabelecido.
1 42 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

2) Recebida a devoluo da carta, com a assinatura do devedor, ou con


cretizada pessoalmente a intimao, aguarda-se o decurso do prazo de 30 dias.
3) Se o destinatrio se recusar a dar recibo, ou se furtar ao recebimento, ou
ainda se for desconhecido o seu paradeiro, por no ter sido encontrado no en
dereo constante do contrato, o funcionrio incumbido da diligncia informar
esta circunstncia ao oficial competente, se no tiver poderes para certificar.
O oficial, por sua vez, lavrar em certido o ocorrido . A intimao se far
por meio de edital, iniciando a fluir o lapso de tempo mencionado, 10 dias aps
a ltima publicao (art. 49 e , da Lei 6 . 766 ) .
A interpelao por edital "ser feita n a forma desta lei" , ordena o 2., do
art. 49. Vale dizer, se realiza como nos demais atos que exigem esta providncia,
atravs de j ornal oficial do Estado e num dos j ornais de circulao diria, se
efetivar-se o cancelamento nas capitais dos Estados; ocorrendo em outros Muni
cpios, publica-se num dos j ornais locais, se houver; no havendo, em peridico
da regio (art. 1 9 , 3 .) .
A publicao repete-se em 3 dias consecutivos, obviamente se circular jor
nal diariamente; em caso contrrio, nada impede que se efetue em trs edies
consecutivas.
Apesar do silncio da lei, nenhum bice h a desaconselhar a intimao
mediante carta com aviso de recebimento. Sendo a residncia ou o domiclio
fora do Municpio do imvel, esta a modalidade mais prtica de proceder
cientificao da mora.
De igual modo, no se afigura proibio a obstar que se realize o ato judi
cialmente, ou mesmo por meio do ofcio de registro de ttulos e documentos, em
vista da faculdade assegurada no art. 49, aplicvel a todos os casos de intimaes
e notificaes, apesar do art. 3 2 , 1 .0 , que atribui ao ofcio imobilirio o encargo
das intimaes. O que importa, no entanto, a finalidade da lei e no a forma.
Exige-se que se d oportunidade para a normalizao das prestaes, seja qual
for o caminho trilhado. Orientam a hermenutica das leis os motivos, os fins
sociais, os resultados visados e no a letra fria.
4) Sucedendo o pagamento no perodo de tempo regulamentar, anexam-se
aos autos do processo de loteamento cpia do recibo passado ao compromiss
rio , bem como o recibo assinado pelo compromitente, dando quitao.
5) Decorrido o prazo de 30 dias, sem o adimplemento, o credor postular o
cancelamento do registro. O oficial certificar o no pagamento e proceder ao
ato de cancelamento, por averbao.
Salienta-se que o mero cancelamento no faz coisa julgada entre as partes,
permanecendo em expectativa questes de direito pessoal e eventuais irregula
ridades no processo de extino do registro.
RESCISO E CANCELAMENTO DO CONTRATO NO REGISTRO DE IMVEIS 1 43

O oficial ter de agir com toda a cautela, evitando intimaes por edital
antes de esgotados os meios de chamamento pessoal ou por carta, conforme o
endereo constante no instrumento. No suficiente a simples alegao do cre
dor em afirmar ser desconhecido o endereo. H de se fazer prova acerca de tal
fato , a que se chegar com a no localizao verificada in loco, ou o retorno da
carta com o aviso de recebimento sem a assinatura competente, e a constatao,
no envelope, de no ter sido encontrado o destinatrio.
O cancelamento do registro de compromisso no se restringe hiptese de
inadimplemento do contrato. No art. 3 6 , da lei em epgrafe, esto relacionadas
outras duas causas:
I - por deciso judicial;
II - a requerimento conjunto das partes contratantes.
Alm da resciso do contrato levada a efeito por via cartorria, inmeras
questes sobre o terreno esto sujeitas a serem suscitadas, provocando o ajui
zamento de lide judicial e uma deciso ordenando o cancelamento do registro,
como por perda da propriedade por fato superveniente.
De igual sorte, os envolvidos na transao encontram-se legitimados para
a revogao do contrato, e, consequentemente, do registro.
Estende-se o tratamento tambm s cesses de imveis loteados: "A res
ciso de contrato por inadimplemento do promitente cessionrio pode ocorrer
com o cumprimento da intimao perante o oficial do registro , conforme precei
tuam o art. 14 do Dec.-lei 58/1937 e o art. 32 da Lei 6 . 766/1978 " .
Justifica-se, n o voto: "Por sua vez, o 1 .0 d o art. 3 2 , a o disciplinar a resci
so por mora, emprega a expresso devedor-adquirente, ao invs de comprador,
demonstrando inequivocadamente a inteno do legislador de estender s ces
ses a aplicao do caput do artigo.
O art. 34 dessa lei volta a empregar a palavra adquirente, demonstrando a
intencionalidade de expurgar as rescises das cesses dos preceitos do direito
comum" . 1

1 1 .2 Resciso dos contratos atinentes a imveis no loteados


O procedimento administrativo restringe-se aos imveis loteados, regidos
pelo Dec.-lei 58 e pela Lei 6 . 766.
Quanto s promessas de imveis no loteados, vigora a regra do art. 1 . do
Dec.-lei 745/1969, devendo haver processamento judicial, ou por meio de ofcio

1 . Ap. 1 5 . 8 1 9 , da 5." Cm. Cv. do TJRJ , de 5 . 5 .8 1 , em Revista de Direito Civil 29/273, ano
8, 1 984, RT.
1 44 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

especial do registro de ttulos e documentos. Primeiramente, mediante interpe


lao, na forma referida, cientifica-se o devedor de que lhe concedido o prazo
de quinze dias para a purgao das prestaes em mora. No havendo atendi
mento, o promitente vendedor ingressar com a ao competente, de resoluo,
com fundamento na inadimplncia e no art. 4 75 do CC.
O Superior Tribunal de justia tem firmado a obrigatoriedade da interpela
o: "Verificada a mora ex re do compromissrio comprador, impe-se ao promi
tente vendedor promover a sua prvia interpelao nos termos do disposto no
art. 1 .0 do Dec.-lei 745 , de 0 7 . 08 . 1 969" .2
Mesmo que no registrado o contrato, necessria a interpelao:
"Processual civil. Ao de resciso de promessa de compra e venda, cumu
lada com pedido de reintegrao de posse. Clusula resolutiva expressa. Ine
ficcia. Necessidade de prvia interpelao para constituio do devedor em
mora. Dec.-lei 45/ 1 969, art. 1 .0. Aplicao imediata. I - A falta de registro do
compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a prvia interpelao
para constituir em mora o devedor (Smula 76 do STJ ) . II - A exigncia de no
tificao prvia, instituda pelo art. 1 .0 do Dec.-lei 745/1969, para a constituio
em mora do devedor, tem aplicao imediata, por se tratar de norma de direito
processual. III - A falta de interpelao para constituio da mora acarreta a
extino do processo" . 3
Consolidando a matria, existe a Smula 76 do STJ : "A falta de registro do
compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a prvia interpelao
para constituir em mora o devedor" .
No basta, de outro lado, a mera interpelao. Reclama-se a competente
ao de resoluo, como se manifestou o STJ :
"Permanecendo o promissrio n a posse do imvel, cabe a o promitente pro
mover a ao de resoluo do contrato, no bastando para tanto as interpelaes
judicial em extrajudicial.
II. Agravo improvido" .4
Nem permitida a antecipao de tutela, na lio do aresto abaixo, da mes
ma Corte:
" imprescindvel a prvia manifestao judicial na hiptese de resciso de
compromisso de compra e venda de imvel para que seja consumada a resolu-

2. REsp. 2 6 1 . 5 33-MG, da 4." T. , j . em 07.08.200 1 , D] de 1 9 . 1 1 .200 1 , p. 280.


3. REsp 45 .845 , rel. Min. Antnio de Pdua Ribeiro, j. 06.08.2002. E mais: REsp 204.246,
rel. Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, j. 1 0 . 1 2 . 2002.
4. AgRg no Ag 1 .004.405/RS, da 4." T., D] de 1 5.09.2008, Min. Aldir Passarinho Junior.
RESCISO E CANCELAMENTO DO CONTRATO NO REGISTRO DE IMVEIS 1 45

o do contrato, ainda que existente clusula resolutria expressa, diante da ne


cessidade de observncia do princpio da boa-f objetiva a nortear os contratos.
Por conseguinte, no h falar-se em antecipao de tutela reintegratria de
posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois
somente aps a resoluo que poder haver posse injusta e ser avaliado o
alegado esbulho possessrio.
Recurso provido em parte, para afastar a antecipao de tutela" . 5
Concluda a demanda, com deciso transitada e m julgado, o registro da
promessa cancelado atravs de mandado judicial.

1 1 .3 I njustia de tratamento referente a imveis loteados

Como se v, no se justifica a diferena de tratamento entre os dois sis


temas, dando-se maior amparo ao comprador de terreno no loteado. Aquele
que prometeu comprar o seu imvel em loteamento inscrito ou registrado est
suj eito a sofrer a mais grave consequncia por motivo de um mero retardamento
nas prestaes.
Nem se lhe oferece ocasio para demonstrar que a mora sequer existira,
pois o procedimento adotado no prev nenhuma forma de contraditrio. H
um completo cerceamento de defesa, possibilitando-se ao !ateador praticar in
meros abusos, inclusive alterar o montante das prestaes devidas, acrescent
-las de taxas e penalidades extorsivas. Com isto dificultam-se ao devedor, os
meios de atender a intimidao para colocar-se em dia; grande parte das vezes,
ele termina perdendo o bem imvel.
Como j dizia o autor do anteproj eto do Dec.-lei 58, Waldemar Ferreira,
" . . . no h seno concluir pela brutalidade do processo de cancelamento da
averbao" ,6 o qual acaba por impedir totalmente a defesa do compromissrio,
visto que ao oficial do registro de imveis nem cabvel apreciar as mais justas e
singelas ponderaes da parte em mora. Lastima-se a permanncia deste sistema
na Lei 6. 766, embora tenha procurado atenuar as consequncias da resciso, ao
mandar que se devolva os valores recebidos, como se ver no captulo seguinte.
Seja como for, procedido o cancelamento administrativo, no se deduz a impos
sibilidade da via judicial para o reexame do caso. As partes podero postular
pela anulao do ato , ou a indenizao requerer, ao lado de outras medidas.
Embora a lei fale em resciso, a situao tem viabilidade de ser restabelecida na

5. REsp 620. 787/SP, da 4." T , D]e 2 7.04. 2009, Min. Luis Felipe Salomo.
6. O Loteamento e a Venda de Terrenos a Prestaes, ll/99, cit. por Wilson S. C. Batalha, em
Loteamentos e Condomnios, 1 959, p. 3 78.
1 46 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

hiptese de irregularidade estampada ao cancelar-se o registro, mormente por


esta razo, pois os atos procedimentais constituem a garantia de que se assegura
o direito a quem a lei protege.

1 1 .4 Mora do promitente comprador em receber a escritura

De que maneira pode o promitente vendedor desincumbir-se da obrigao


de outorgar a escritura?
Preceituam o Dec.-lei 58 e o Dec. 3 .079, no art. 1 7 : "Pagas todas as presta
es do preo, lcito ao compromitente requerer a intimao judicial do com
promissrio para, no prazo de 30 dias, que correr em cartrio, receber a escri
tura de compra e venda. Pargrafo nico . No sendo assinada a escritura nesse
prazo, depositar-se- o lote comprometido por conta e risco do compromissrio ,
respondendo este pelas despesas judiciais e custas do depsito."
Nada disciplinou a lei nova sobre a matria, prevalecendo, ento , aquelas
normas.
Mas as disposies acima foram substitudas pelo art. 34 7 do CPC revoga
do, continuando revigoradas diante do art. 1 . 2 18, 1, do atual estatuto processu
al. A Lei 6 . 0 1 4 alterou os arts. 345 e 346, do CPC/1939 que, embora mantidos
pelo atual diploma, passaram a ter nova redao, o mesmo no sucedendo com
o art. 347.
Reza o artigo mencionado: "O compromitente que houver recebido todas
as prestaes e apresentar documento comprobatrio do registro poder reque
rer a notificao do compromissrio, para, no prazo de 30 dias, que correr em
cartrio , receber a escritura definitiva de compra e venda. Pargrafo nico. No
sendo assinada a escritura nesse prazo, o lote comprometido ser depositado,
por conta e risco do compromissrio, que responder pelas despesas judiciais e
custas do depsito" .
A primeira incluso referente forma judicial d o procedimento, inversa
mente ao que acontece no cancelamento por inadimplncia do compromissrio,
tratando-se de imvel loteado.
Sendo o compromisso sinalagmtico , ambas as partes tm direitos e deve
res; ambas se obrigam a emitir declaraes de vontade, que perfaam o contrato
definitivo. Em vista disso, se o compromitente vendedor j recebeu todas as
prestaes, apresentando documento provando o registro, assiste-lhe o direito
de requerer a notificao do compromissrio, a fim de que venha e receba a
escritura definitiva, dentro de 30 dias, que correro em cartrio. No compare
cendo, fica o lote depositado judicialmente, por conta e risco dele, que arcar
com os nus processuais e outros que aparecerem.
RESCISO E CANCELAMENTO DO CONTRATO NO REGISTRO DE IMVEIS 1 47

Embora a lei silencie quanto ao meio de defesa do promitente compra


dor, autoriza-se que apresente suas razes de impugnao no prazo de 30 dias
que a lei estabelece. Havendo necessidade de instruo, a lide seguir o rito
ordinrio.
Depositado o terreno, impede-se o cancelamento do registro imobilirio.
O caso em exame est destinado a ficar letra morta, pois rarssimas vezes
o compromissrio no quer receber a escritura, ou no se imite na posse to
logo assinado o instrumento particular. O depsito do lote, praticamente, no
acontece.
A mora em receber a escritura no provoca a resciso do contrato. Ad
missvel ao compromissrio , quando pretender, vir a juzo e pagar as despesas
judiciais e de depsito, e cobrar do promitente vendedor a outorga da escritura,
usando da ao de adjudicao compulsria, se necessrio.

1 1 .5 Resciso dos contratos de promessa de compra e venda de imvel


financiado pelo Sistema Financeiro da Habitao

Vrias as promessas de compra e venda de imveis financiados segundo as


regras do Sistema Financeiro da Habitao. O estudo, aqui, envolve to somente
a resciso por descumprimento das obrigaes pelo promitente comprador.
Mais especificamente, tratar-se- da impossibilidade do cumprimento de
clusula que obriga o promitente adquirente a conseguir o financiamento de de
terminada importncia, ou da no obteno da transferncia perante o mesmo
agente financeiro, do financiamento restante.
A dificuldade surge quando assume o compromissrio a obrigao de
conseguir o financiamento para pagar a parcela exigida pelo transmitente, ou
quando se compromete a obter a transferncia do contrato, perante o agente
financeiro, para o nome do adquirente. Ademais, no raras vezes, encontram-se
fechados os financiamentos, ou no obtm o adquirente, o financiamento.
Da permanecer o imvel em nome do vendedor.
De outro lado, em grande parte das vezes, mxime em consistindo a obri
gao na consecuo da transferncia da prestao, o vendedor j recebeu total
mente o valor da parte que ele pagou ao agente financeiro. Sua nica pretenso
afastar de seu nome o contrato, ou conseguir a transferncia, porquanto esta a
condio para conseguir financiamento para a aquisio de outro imvel.
E se negado o financiamento, ou no admitida a transferncia pelo agente
financeiro?
Analisa-se, antes, a primeira hiptese.
1 48 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

O contrato pode ser rescindido, pois falta um dos elementos da compra


e venda, que o preo. O vendedor restou sem parte do preo, cujo montante
deveria ser obtido atravs de financiamento.
Mas, a culpa no do comprador, dada a total negativa dos agentes finan
ceiros. Opera-se, ento, o que se denomina inadimplemento no imputvel ao
devedor, assunto que mereceu a anlise de Araken de Assis: " Considerando a
causa (do inadimplemento ) , aponta Mrio Jlio de Almeida Costa, o inadimple
mento se divide em imputvel ao devedor ou no imputvel ao devedor. Pre
sencia-se na inimputabilidade evento alheio vontade do obrigado, impedindo,
de um lado , a prestao e produzindo, de outro, a insatisfao do credor.
resoluo, contudo, interessa o primeiro e extenso repartimento, pois o segun
do se aplica a obrigaes emergentes de negcios diversos do contrato bilateral,
embora tambm nesta hiptese se ressalva o negcio; mas, ento, o fundamento
legal diverso daquele extensamente tratado nestas pginas" . 7
Realmente, no se conclui tenha sido o inadimplemento imputado a uma
das partes.
Estabeleceram os contraentes que o restante do preo dependeria de fi
nanciamento, que no veio a ser conseguido por problemas do prprio Sistema
Financeiro.
Possvel a existncia de impossibilidade superveniente, porquanto havia
promessa de financiamento . No fosse assim, no acertariam os contratantes
que parte do valor seria financiado.
Ruy Rosado de Aguiar Jnior, proficiente como sempre, trata da impossibi
lidade superveniente extintiva da obrigao, "que tanto absoluta (objetiva, em
relao a todos) , como relativa (subjetiva, impossvel para o devedor) .
A impossibilidade relativa superveniente equiparada absoluta. A difi
culdade que para esse entendimento (a impossibilidade de prestao no inva
lida o contrato) tem sido superada com o argumento de que esta regra se dirige
impossibilidade relativa originria, ou mera dificuldade. A impossibilidade
relativa no se confunde com a simples dificuldade econmica, enfrentada pelo
devedor para cumprir sua prestao. A teoria do limite do sacrifcio no tem
acolhida.
Ambas extinguem a relao obrigacional. A inimputvel superveniente li
bera o devedor e o desonera de reparar os prejuzos, pois inexiste mora de sua
parte (art. 963 do CC) , razo pela qual no cabe ao credor o direito de invocar
o pargrafo nico do art. 1 .092 do CC, para resolver a relao e pleitear a inde-

7. Resoluo do Contrato por Inadimplemento, So Paulo, RT 1 99 1 , p. 84-85.


RESCISO E CANCELAMENTO DO CONTRATO NO REGISTRO DE IMVEIS 1 49

nizao . H extino ipso jure. A imputvel faz nascer o direito resolutivo" . 8 O


art. 963 e o pargrafo nico do art. 1 .092 correspondem aos arts. 396 e 4 75 do
CC atual.
Diante dos ensinamentos acima, vislumbra-se que cabe a resoluo, com
a restituio das quantias prestadas em uma equivalncia ao que significavam
sobre o valor do bem. Admite-se, em contrapartida, a indenizao pelo uso do
imvel, se tal ocorreu, para evitar o proveito em prejuzo dos vendedores.
Quanto transferncia do contrato , perante o agente financeiro , pres
supe-se que o vendedor recebeu o total da parte paga do imvel, e que ele
satisfez.
Com toda a certeza, ao transferir o contrato sem refinanciamento perante o
agente financeiro, h um dado real e uma perspectiva. Quanto ao primeiro, diz
com o reembolso da entrada que foi paga e das prestaes solvidas no curso do
tempo; no pertinente segunda, espera-se e acredita-se na mudana do contra
to junto ao banco financiador, de modo a substituir-se o adquirente, ou titular
do financiamento . No atendida esta ltima exigncia, continuar o vendedor
como responsvel, inclusive suj eitando-se execuo .
Entretanto , se ingressar a execuo, o pagamento ser suportado pelo im
vel, j hipotecado .
A exigncia da transferncia no pode constar no contrato, eis que aleat
ria a sua efetivao. E isto por mais de uma razo: em geral, h refinanciamen
to do valor devido , o que importa em reclculo dos encargos no consumidos
pelas prestaes, j que estas tm um limite nos reajustes pela vinculao, v.g. ,
categoria profissional; o agente financeiro simplesmente se recusa a celebrar
novo contrato; ou no preenche o sucessor as condies cadastrais exigidas pelo
banco.
Basicamente, porm, a transferncia do contrato , perante o agente fi
nanceiro, no passa de uma obrigao secundria. Interessa ao vendedor o
recebimento da parte do preo que lhe toca , e no aquele montante que de
terceiro.
Nesta linha, nem cabe requerer a devoluo se impagas as prestaes pe
rante o agente financeiro, como j decidido: "Esse descumprimento no afeta
substancialmente a posio do vendedor, que recebeu tudo o que correspondia
sua parte no negcio e j embolsou o numerrio equivalente ao valor da sua
prestao, razo pela qual no lhe cabe pretender dissolver o negcio alegando

8. Extino dos Contratos por Incumprimento do Devedor (Resoluo) , Rio, Aide, 1 99 1 , p.


98-99.
1 50 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

descumprimento de uma relao estabelecida entre o promissrio comprador e


o agente financeiro , tanto mais que o no pagamento das prestaes ensejaria a
execuo do dbito sobre o bem financiado e objeto de hipoteca, sem prejuzo
nenhum ao vendedor, que dele j se desfizera" . 9
Contra-argumentar-se-ia com a alegao de prejuzos acarretados ao pro
mitente vendedor, no apenas pela permanncia do registro imobilirio em seu
nome, mas sobretudo em face de prestaes impagas, acarretando constantes
dissabores para saldar a dvida, inclusive as notificaes pela imprensa, ou o
registro do nome em rgos de proteo ao crdito.
Situaes que, embora ponderveis, no justificam a resciso, mas possi
velmente a indenizao, ou uma ao prpria execuo da obrigao de fazer.
Finalmente, restaria a questo do valor pago, que no poderia ficar sim
plesmente retido em poder do vendedor.

1 1 .6 Quitao, pelo seguro, do contrato de financiamento de imvel pro


metido vender pelo financiado

No incomum a transferncia de imvel financiado segundo as regras


do Sistema Financeiro da Habitao . Entretanto, o contrato, perante o agente
financeiro , continua em nome do financiado. H, outrossim, o contrato de
seguro , estando prevista a quitao do financiamento no caso de morte de seu
ti tu lar.
Celebrando um contrato particular de compromisso de compra e venda
com terceiro, ou uma cesso do contrato de compra e venda, e vindo a falecer
o compromitente ou cedente, a quitao do preo beneficia o compromissrio
comprador, que ficou pagando as prestaes junto ao agente financeiro.
A celeuma revela importncia prtica, e para a sua soluo deve ficar escla
recido que, no caso, no se operou a transferncia perante o agente financeiro.
Por evidente que , formalizada a transferncia, com a substituio da parte no
contrato , irrelevante a morte do anterior titular do contrato. O substituto que
passou a ser beneficirio do seguro.
No caso , porm, de continuar o contratante como titular, e sendo parti
cular a transferncia, numa verso do que se denomina contrato de gaveta, h
de se perscrutar se restou ao promitente adquirente to somente a obrigao
de continuar o pagamento das prestaes perante o agente financeiro , tendo

9 . Ap. 589 .04 1 . 1 93 , da 5." Cm. Cv. do TJRS, de 22.8.89, rei. Des. Ruy Rosado de Aguiar
Jr. Ainda, Ap. 1 9 1 . 1 30.25 1 , da 3 . Cm. do TARS, de 30. 1 0 . 1 99 1 , em TARGS 811220.
RESCISO E CANCELAMENTO DO CONTRATO NO REGISTRO DE IMVEIS 1 51

satisfeito totalmente o preo ou valor dos direitos que cabia ao transmiten


te. No caso afirmativo , a quitao do restante das prestaes beneficiar o
adquirente, se na transmisso ou cesso nada ficou ressalvado em sentido
contrrio.
No podem os herdeiros do vendedor recusar a transferncia definitiva, ou
procurar a resoluo da avena, ou buscar o recebimento do valor do seguro.
Neste sentido a jurisprudncia: "Tratando-se de contrato particular de cesso de
direitos e obrigaes, cuja venda foi efetuada em carter irrevogvel e irretrat
vel, recebendo os cedentes o preo convencionado, assumindo a obrigao de
transferir o compromisso de compra e venda perante a Cohab, mas falecendo
o vendedor, tendo sido quitado pela seguradora o financiamento que onerava
o imvel prometido venda, evidente que o pagamento do financiamento
derivado do contrato de seguro no assegura esposa e filhos do falecido o di
reito de rescindirem o compromisso de compra e venda firmado e integralmente
cumprido pelos compradores" . 1 0
que a transferncia foi do contrato , com todas suas peculiaridades e
inclusive com a garantia do seguro . Tanto que a parcela recebida pelo vende
dor naturalmente envolve as prestaes oneradas pelos prmios mensalmente
pagos.
Se ainda restava ao vendedor o recebimento de alguma parcela do preo, a
quitao, por seu decesso, envolver tambm o total do preo pendente de pa
gamento. Tm os sucessores o direito ao recebimento da parte ainda por saldar.
No lhes assiste o direito a restringir a quitao securitria ao montante que foi
pago, e pretender o recebimento da poro proporcional do preo pendente de
pagamento. Isto porque, com a transferncia, sub-rogou-se o adquirente nos
direitos e obrigaes prprias do contrato.

1 1 .7 Efeitos da resciso ou do cancelamento do contrato perante terceiros


Muito comum a contratao de uma locao, ou de um arrendamento,
relativamente ao imvel objeto de uma promessa de compra e venda.
Vindo a ser cancelado ou rescindido o contrato de promessa de compra e
venda, como ficar o locatrio ou arrendatrio?
No se resolve automaticamente o contrato realizado pelo promitente com
prador. Persistir, no caso, a locao, ou o arrendamento.
Isto , primeiramente, porque, em havendo sentena de resciso, os efeitos
restringem-se aos envolvidos no contrato. que a sentena, na dico do art.

1 0 . Ap. 2 1 7. 787-2/5, 16." Cm. Civ. do TJSP, de 08.02. 1 994, em RT 705/108.


1 52 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

4 72 do CPC, faz coisa julgada s partes entre as quais dada, no beneficiando ,


nem prejudicando terceiros.
Da o dever de respeitar a avena feita quando da existncia de promessa
de compra e venda.
O STJ orientou em tal sentido: "A sistemtica do CPC no se compadece
com a extenso da coisa j ulgada a terceiros, que no podem suportar as con
sequncias prejudiciais da sentena. princpio consagrado no art. 4 72 da lei
processual. No tendo a locatria, por qualquer forma, integrado a relao pro
cessual, de onde emanou a sentena, cuja execuo importou em ordem de
despej o , contra ela expedida, viola-se o direito, lquido e certo na espcie, de
no ser a locatria prejudicada por sentena, dada entre promitente vendedora
e promissria compradora-locadora, e de no ser desalojada sem as garantias do
due process of !aw, da posse que vinha exercendo" . 1 1
Assim, tem o locatrio o direito d e permanecer n o imvel locado pelo pra
zo convencionado, independentemente de qualquer negociao com o mesmo,
se o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao.

1 1 .8 Descabimento da resciso se o preo se encontra substancialmente


satisfeito
No incomum os promitentes compradores terem pago substancialmente
o preo, restando uma parte pequena ou insignificante para complet-lo.
Cabe a resciso nestas situaes?
Pensa-se que no absoluto o direito de exigir a resciso. Estando a pres
tao do promitente comprador substancialmente cumprida, ao outro figurante
cabe ingressar com uma ao de cobrana da parcela restante. No se reconhece
o direito da resciso, como j decidido: "A gravidade do incumprimento ele
mento considervel pelo julgador, porque seja a espcie de resoluo conforme
expresso de Ruy de Aguiar: " . . . o devedor pode alegar que o seu incumprimento
de escassa importncia no contexto do contrato, situao comum nos de exe
cuo parcelada, diferida por muitos meses. Apesar de a conveno ou de a lei
exigir atraso de algumas prestaes, a presuno do prejuzo da emanada no
absoluta e deve o j uiz verificar a cada caso se o pedido de resoluo no significa
abuso da posio jurdica, s se declarando a eficcia de clusula resolutiva, e
dos atos praticados em razo dela, se demonstrado que esto atendidos tambm
os princpios da equidade e da boa-f . exemplo desse abuso o pedido de reso
luo de contrato com preo parcelado em dezenas de prestaes, cujas trs ou
quatro ltimas restaram impagas" . 1 2

11 . MS 5 1 3-0-RJ , d e 29. 1 1 . 1993, e m Coad - ]urisprudncia 9/1 2 2 , 1 995.


1 2 . Ap. 1 94 . 1 94.866, da 7." Cm. Cv. do TARS, de 30. 1 1 . 1994, em Coad -Jurisprudncia, 9/86.
RESCISO E CANCELAMENTO DO CONTRATO NO REGISTRO DE IMVEIS 1 53

Realmente, restando uma parcela mnima do preo a ser completado , ao


promitente vendedor cabe ingressar, em juzo, com ao ordinria de cobrana.
Admitindo-se uma soluo diferente, incorre-se na prtica de grave injus
tia, e se provoca um expressivo enriquecimento sem causa. Com efeito, o pro
mitente vendedor recebe a restituio do bem e quase a totalidade de seu preo.
A nica maneira de evitar esse desequilbrio nas transaes contratuais se
ria nunca permitir que fique o vendedor com os valores recebidos, exceto o cor
respondente a uma multa, ou penalidade, em um limite que represente parcela
mnima do preo. Colocar-se-ia como pr-requisito para a resciso a restituio
do valor recebido. Eventualmente, conforme o caso, admite-se o ressarcimento
pelo tempo de ocupao, ou de proveito do bem.
12
CLUS U LA PENAL

SUMRIO: 1 2 . 1 Clusula penal nas promessas de imveis loteados e devoluo


do valor pago 1 2 . 2 Clusula penal nas promessas de imveis no loteados.
-

1 2. 1 Clusula penal nas promessas de imveis loteados e devoluo do va


lor pago

Em geral, insere-se, nos contratos, clusula com estes dizeres: "A resciso
do presente contrato por falta do compromissrio no pagamento das prestaes
importa, alm da perda do sinal, ainda na perda das prestaes e dos juros pa
gos, a ttulo de aluguel ou locao " .
De modo que, conforme o s dizeres acima, desconstitudo o negcio , sujei
ta-se o devedor a perder os valores dados, mesmo que poucas prestaes restem
para completar a obrigao.
Assim pretendem os compromitentes.
Entretanto , h de se distinguir entre imveis loteados e imveis no lotea
dos. Para cada caso temos uma soluo, pouco importando o teor das clusulas
contratuais, na maioria das vezes descarregando nus enormes sobre a parte
adquirente.
No tocante aos imveis loteados, expressa o art. 26, V, da Lei 6. 766/1979 ,
a clusula penal: "Taxa d e juros incidente sobre o dbito em aberto e sobre as
prestaes vencidas e no pagas, bem como clusula penal, nunca excedente a
1 0% (dez por cento) do dbito e s exigvel nos casos de interveno judicial
ou de mora superior a 3 (trs) meses" . Entrementes, cabe lembrar que a multa,
em face do art. 5 2 , 1 ., do CDC (Lei 8.078, de 1 1 .09 . 1 990) , limita-se a 2%
(dois por cento ) , se o promitente comprador for consumidor final, isto , se a
promessa no se destina a outras comercializaes.
Mas, se resolvida a conveno, na maior parte das vezes por retardamento
nos pagamentos, e obrigado o compromissrio a devolver o bem, faz ele jus
indenizao pelas benfeitorias e acesses, com direito de reteno, e restitui
o das importncias pagas, se integralizado mais de um tero do total do preo,
de acordo com as regras dos arts. 34 e 35 da lei em questo . Aquilo que est
abaixo de um tero, e que no restitudo, constitui a multa penitencial. Se no
reembolsado o promitente comprador, estar-se-ia convindo com o enriqueci-
1 56 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

menta ilcito , ou sem justa causa, a favor do promitente vendedor, o que no se


coaduna com os princpios do direito e da moral.
Sendo o art. 26, V, uma norma de ordem pblica, pouco significa a estipu
lao em contrrio, colimando uma multa maior, ou a perda total das prestaes
entregues. Diante de ajustes particulares, prepondera a lei. Nem se discute que
se desrespeita a autonomia das vontades. Esta aceita desde que no colida com
as regras jurdicas.
Foi com o objetivo de corrigir a distoro do art. 14 do Dec.-lei 58/193 7 ,
que regulava a resciso d o contrato atravs d o cartrio, sem nada devolver ao
devedor, que apareceram os arts. 34 e 35 da Lei 6 . 766/1979 .
Encerra o art. 34: "Em qualquer caso de resciso por inadimplemento do
adquirente, as benfeitorias necessrias ou teis por ele levadas a efeito no im
vel devero ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposio con
tratual em contrrio" . J o art. 3 5 : "Ocorrendo o cancelamento do registro por
inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um
tero) do preo ajustado, o oficial do registro de imveis mencionar este fato
no ato do cancelamento e a quantia paga; somente ser efetuado novo registro
relativo ao mesmo lote se for comprovada a restituio do valor pago pelo ven
dedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depsito em dinheiro sua
disposio junto ao registro de imveis " .
Percebe-se c o m clareza meridiana que a o promitente vendedor s e autoriza
reter o que recebeu unicamente se o montante pago esteve abaixo a um tero do
preo estipulado. Esta cifra permitida que se retenha forma a multa penitencial.
Nada impede a previso e a exigibilidade da clusula penal, em at 2% (dois por
cento ) , se aplicvel o Cdigo de Defesa do Consumidor e se no houver resti
tuio de importncias recebidas.
No obstante a boa inteno do legislador em ordenar a devoluo ,
fcil perceber o quanto de inconveniente h no art. 3 5 . Considera-se que o
oficial no est munido de meios para verificar o nmero de prestaes efeti
vamente pagas, a no ser pela declarao do !ateador. A par disso, comum
cancelarem-se inmeros registros revelia do promissrio comprador, seja
porque este, de fato , se desinteressou pela aquisio e ignora os seus direitos,
sej a porque no encontrado para receber pessoalmente a intimao destinada
a constitu-lo em mora. Intimado por edital, em decorrncia, no toma cincia
do chamamento .
Por ltimo, o depsito , ou a consignao em pagamento, feito extrajudi
cialmente, de todo inconveniente, como se salientou ; os cartrios assumem o
encargo de proceder escriturao contbil, para a qual no esto, nem preci
sam estar, aparelhados.
CLUSULA PENAL 1 57

Seria prefervel que a lei houvesse criado um direito indenizao, a favor


do promitente comprador, que pudesse ser exercido dentro de certo prazo deca
dencial, mediante via judicial.
Feito o depsito, o cartrio intimar o interessado , a fim de vir receb-lo ,
no perodo de 1 0 dias, sob pena de ser devolvido ao depositante. No localizado
o promissrio , deposita-se a quantia em estabelecimento bancrio, em conta
incidindo juros e correo monetria.
Referidas providncias apresentam-se indispensveis para o novo registro
relativo ao mesmo lote, cujo contrato foi cancelado.
Na escolha do estabelecimento de crdito, onde se recolher o valor, ob
serva-se, por analogia, a ordem determinada pelo art. 666, l , do CPC. Alm das
agncias do Banco do Brasil S .A. e da Caixa Econmica Federal, seguem na
preferncia as casas bancrias em que os Estados possuam mais da metade do
capital social integralizado .

1 2.2 Clusula penal nas promessas de imveis no loteados

Nesse tipo de imveis, deve-se distinguir a clusula penal da multa peni


tencial.
Pela mora, no exceder a clusula valor superior a 2% (dois por cento) ,
por fora do art. 5 2 , 1 ., do CDC, desde que as relaes sejam de consumo.
Se ocorrer a resoluo pelo inadimplemento, e contemplada clusula co
minando a perda dos valores satisfeitos, tipificando-se a multa penitencial ,
preciso levar em conta os princpios dos arts. 4 1 2 e 4 1 3 do CC/2002 (arts. 920
e 924 do CC/1 9 1 6) , segundo os quais o valor da clusula penal no exceder
a obrigao principal, facultando-se ao juiz reduzir o valor da pena quando a
obrigao tiver sido cumprida em parte, ou revelar-se aquele excessivo.
Sempre h possibilidade de o juiz reduzir a multa penitencial se revestida
de carter leonino . E desde longa data os pretrios vm firmando tal ratio, ajus
tando as cominaes aos casos concretos, sem acarretar um prejuzo desmedido
ou um locupletamento com vantagem injustificada e contrria ao direito.
A razo de reduzir bvia, segundo Carvalho Santos, pois, tendo o credor
recebido parte, receberia o total da indenizao e a coisa devolvida, "o que im
portaria em locupletamento custa alheia, recebendo ao mesmo tempo parte da
coisa e o total da indenizao, na qual estava includa justamente aquela parte j
recebida antes por ele, uma vez que a clusula penal corresponde aos prejuzos
pelo inadimplemento total da obrigao" . 1

1 . Op. cit. , 9 . ed., vol. XI, p. 390.


1 58 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

A perda pura e simples das parcelas entregues compreende indiscutivel


mente o que a doutrina chamou de clusula de decaimento , originada de in
terpretao desvirtuada dos arts. 1 2 , l . e 22 do Dec.-lei 58/1937, e que a
jurisprudncia afasta: "O contrato de compra e venda de bem imvel no pode
ser transfo rmado em verdadeira poupana, sendo imperativa, uma vez conside
rada abusiva a clusula de decaimento, a aplicao do art. 429 do CC, admitida
a reteno, no caso, do sinal e de 10% das prestaes pagas " . 2
Pontes d e Miranda assinala que a clusula d e decaimento nula, "vez que
a perda completa das prestaes pagas pode consistir em infrao que a lei mar
cou para a clusula penal convencional, constando , no art. 920 do diploma ci
vil, proibio para que ela ultrapasse a obrigao principal inserida no ajuste" . 3
Corresponde o art. 920 ao art. 4 1 2 do Cdigo atual.
A inteligncia foi abraada pelo Superior Tribunal de justia, alastrando
fundamentos inclusive no Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) :
"O comprador inadimplente pode pleitear em juzo a devoluo das prestaes
pagas e a resciso do pacto, em face do desequilbrio financeiro resultante da
aplicao dos sucessivos planos econmicos. Na exegese dos arts. 5 1 e 53 do
Cdigo de Defesa do Consumidor so abusivas as clusulas que, em contrato de
natureza adesiva, estabeleam, rescindindo este, tenha o promissrio que perder
as prestaes pagas, sem que do negcio tenha auferido qualquer vantagem" .4
Em quanto reduzir? No existem regras definidas. A jurisprudncia de
lineia critrios, como o correspondente a 10% do que recebeu o promitente
vendedor, devolvendo-se, assim, 90% do montante recebido : "O comprador
que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigao tem
o direito de promover ao para receber a restituio das importncias pagas.
Aplicao da regra do art. 924 do CC, para reduzir a devoluo a 90% das im
portncias recebidas pelo promitente vendedor" .5 O art. 924 referido equivale
ao art. 4 1 3 do vigente CC.
H decises que tambm estabelecem em 25%, consoante a seguinte: "O
desfazimento do contrato d ao comprador o direito restituio das parcelas
pagas, porm no em sua integralidade. Percentual de reteno fixado em 25%.
Precedentes do STJ" .6

2 . STJ , REsp 206.809/AL, 3 . T. , DjU 1 3 . 1 2 . 1 999, em ADV jurisprudncia, n. 8, expedio


de 27.02. 2000, p. 124.
3. Ob. cit., p. 2 7 7 .
4. STJ , REsp 1 1 5 . 6 7 1/RS, 3 . T. , DjU 02. 1 0 . 2000, e m A D V jurisprudncia, n. 5 , expedio
de 04.02.200 1 , p. 74.
5. STJ , REsp 1 32.903/SP, 4. T. , j . 1 6 .09. 1997.
6. STJ , REsp 508.053/MG , 4." T. , j. 10.02.2004, DjU de 1 5 .03.2004.
CLUSULA PENAL 1 59

Elucidativa a seguinte passagem do voto, que traz outros precedentes: "No


mesmo REsp 59.870/SP, foi definido como razovel, para o ressarcimento das
despesas administrativas, propaganda, corretagem, depreciao imobiliria (de
imvel novo para usado) , desgaste pelo uso, impostos etc . , recolocao no mer
cado etc . , alusivas unidade residencial em comento, um percentual de reten
o, em favor da vendedora, da ordem de 25% (vinte e cinco por cento) das
parcelas pagas pelo comprador (cf. voto do Min. Barros Monteiro).
"Seguindo nesse novo rumo, a 4. T. tambm fixou o mesmo percentual no
REsp 1 96.3 1 1/MG, da relataria do douto Min. Cesar Asfor Rocha (4. T. , unni
me, D]U de 1 9 . 08 . 2002 ) .
"Tambm n o julgamento dos REsp 59.626/SP e 28.032/MG, decidiu-se,
respectivamente, que: ' . . . Todavia tal direito no absoluto, havendo que confor
mar-se s particularidades de cada caso concreto e consideradas as custas admi
nistrativas, operacionais e de corretagem da empresa construtora, sob pena de
injustificada reduo patrimonial. Reteno fixada em 25% das parcelas pagas . .' .

(4. T. , v.u . , D]U 02. 1 2 . 2002 ) .


'A colenda 2 . Seo d o STJ , e m posio adotada por maioria, admite a pos
sibilidade de resilio do compromisso de compra e venda por iniciativa do de
vedor, se este no mais rene condies econmicas para suportar o pagamento
das prestaes avenadas com a empresa vendedora do imvel (STJ , Embargos
em REsp 59.870/SP, rel. Min. Barros Monteiro, D]U 09 . 1 2 . 2000 ) .
Pretenso que no fica obstada pelo fato d e o comprador, n o momento em
que notifica a vendedora dessa pretenso, se achar em dia com as parcelas, por
no ser razovel exigir-se, para a prova da alegao das dificuldades econmicas,
o prvio inadimplemento obrigacional, se o autor prefere ainda honrar, apesar
dos nus, seus compromissos at o instante que submete a questo ao Poder
Judicirio.
O desfazimento do contrato d ao comprador o direito restituio das
parcelas pagas, porm no em sua integralidade, em face do desgaste no imvel
devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propagan
da, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada reduo patrimo
nial em seu desfavor, sem que, no caso , tenha dado causa ao desfazimento do
pacto . Reteno elevada. Precedentes' (4. T. , v.u . , D]U 2 5 . 08. 2003 ) " .
Por analogia clusula penal, no destoa d a justia, a perda do equivalente
a 2%, parmetro adotado pelo art. 5 2 , 1 .0, do CDC.
Tambm justo apresenta-se adotar, igualmente por analogia, a soluo da
Lei 6. 766/ 1 9 79 . Ultrapassando um tero as prestaes pagas, caberia a devolu
o , deduzindo-se o correspondente a 1 0% da clusula penal, se a mora superou
o perodo de 3 meses, ou se da relao jurdica formou-se litgio judicial.
1 60 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Constitui tarefa de a jurisprudncia sugerir o mesmo tratamento reservado


aos imveis loteados. No se justifica tratamento diverso para situaes prati
camente iguais.
Misso esta que vem sendo cumprida, como se nota dos seguintes exem
plos:
" Compromisso de compra e venda. Imvel. Consumidor. Perda de parte
das prestaes pagas. Art. 53 do CDC.
A regra contida no art. 53 do CDC impede a aplicao de clusula contida
em contrato de promessa de compra e venda de imvel que prev a perda total
das prestaes j pagas, mas no desautoriza a reteno de um certo percentual
que , pelas peculiaridades da espcie, fica estipulado em 1 0% " . 7
Como s e verifica n a hiptese, a multa decorre e m vista da resciso d o con
trato. Incabvel a perda total das prestaes pagas. Diferente do caso em que
advm a mora, e cobrada a prestao em atraso, no se operando a resoluo.
E quando a multa reduz-se para dois por cento, na forma do art. 52, 1 .0, do
CDC, na redao da Lei 9 . 298, de 0 1 .08. 1 996: "As multas de mora decorrentes
do inadimplemento de obrigaes no seu termo no podero ser superiores a
2% (dois por cento) do valor da prestao" .

7. STJ , REsp 85 . 1 82/PE , j . 14.04. 1997, rei. Min. Cesar Asfor Rocha, D] 08.09 . 1 997.
13
O ARREPE N D I MENTO

SUMRIO: 1 3 . 1 Arrependimento nos imveis loteados - 1 3 . 2 Arrependimen


to nos imveis no loteados 1 3 .3 Arrependimento e clusula resolutiva ex
-

pressa 1 3 . 4 Arrependimento pelo promitente comprador, ou desistncia do


-

negcio, e restituio do valor pago.

1 3.1 Arrependimento nos i m veis loteados


Em pocas passadas, o adquirente do imvel, mesmo tendo pago todas as
prestaes, no dispunha de meios para compelir o alienante a cumprir o con
trato, na forma combinada; estava sempre merc da inescrupulosa manobra do
outro contratante, embora inexistisse qualquer clusula resolutiva expressa. No
momento de serem postos venda os terrenos, em prestaes moderadas, pouco
valiam; com o passar do tempo, imensamente elevado o preo, apresentava-se
vantajoso para o promitente alienante devolver as prestaes, de acordo com as
estipulaes contratuais. Pouco significava se cominado o pagamento de multa.
Ainda atualmente, em face da clusula de arrependimento expressa, h os
que entendem possvel fazer valer o direito de resilio, ao invs da outorga da
escritura definitiva, mesmo aps adimplidas as prestaes.
J o art. 1 5 do Dec. -lei 58/1937, veio, no entanto, a coibir a prtica imoral
dos loteadores de se arrependerem antes da assinatura do instrumento pblico
definitivo. Ultimando os pagamentos, permite-se ao compromissrio reclamar a
outorga da escritura. E pela Smula 166, da mais alta Corte do pas, firmou-se:
" inadmissvel o arrependimento do compromisso de compra e venda suj eito
ao regime do Dec. -lei 58, de 1 0 . 1 2 . 1 93 7" . Se permitido antecipar o pagamen
to, no h lugar para o arrependimento.
Em verdade, o esprito de tal mandamento - art. 15 - (antecipao de paga
mento) era, sempre que possvel, evitar a desconstituio do negcio, desde que
o pretendente houvesse pago alguma quantia. O direito francs, segundo o prof.
paulista Jos Osrio de Azevedo Jnior, consagra que o primeiro pagamento,
qualquer que seja o nome que se d operao, torna a avena definitiva, ainda
que o contrato seja regularizado posteriormente, e se tenha dado o nome de
arras ao primeiro pagamento . 1

1 . Compromisso d e compra e venda, p . 1 4 1 .


1 62 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

A interpretao do Dec.-lei 58/1937 conduziu a impedir o arrependimento


do loteador, seja na hiptese de j haver incio de pagamento, seja quando , e
com maior razo, as prestaes vinham sendo efetuadas normalmente. Buscava
-se ampliar e desenvolver as garantias da parte mais fraca, tornando irreversvel
a promessa de aquisio. Serpa Lopes tem idntica doutrina: "O exerccio do
arrependimento deve ter lugar dentro do prazo estipulado , ou, se tal no hou
ver sido previsto , antes da execuo do contrato, pois o adimplemento deste
importa em renncia tcita"2 daquela prerrogativa. L. Rdouin, citado por jos
Osrio de Azevedo Jnior, avanou mais nesta linha de pensamento: "Se um dos
contratantes espontaneamente pratica um ato de execuo, isto implica, de sua
parte, na renncia faculdade de arrepender-se" 3 .

De Pontes de Miranda vinha a doutrina seguinte: "O direito de arrepen


dimento supe contrato em que no houve comeo de pagamento. Porque,
tendo havido comeo de pagamento , nenhum dos contratantes tem direito de
se arrepender, pela contradio que estabeleceria entre firmeza e infirmeza de
contrato" . 4 O insigne mestre acrescenta que preclui o direito de quem iniciou o
cumprimento e de quem recebeu; s no caso de no iniciado perder as arras,
em dobro, quem as recebeu . "Se as arras constituem comeo de pagamento, no
h arras propriamente ditas, no h arras a serem devolvidas. A restituio do
que foi recebido, em comeo de pagamento, teria outra causa: e. g. , condio ou
termo resolutivo . . . "5 Iniciado o pagamento, o avenado h de ser cumprido, pois
o sinal integra a obrigao.
jos Osrio de Azevedo Jnior, referido antes, traz acrdo publicado na RT,
onde consta que a prerrogativa de arrepender-se presume esteja reservada apenas
por lapso de tempo que medeia entre a dao do sinal e o incio do cumprimento
do pactuado. Comeadas as prestaes, entende-se o surgimento de fato novo, a
renncia quela prerrogativa; "as arras penitenciais transformam-se em princpio
de pagamento. O contrato passa a ser definitivo e irretratvel" . 6
Sempre que a s arras integram o preo e iniciar-se a entrega das prestaes,
seguindo Pontes de Miranda, "ainda nos pr-contratos, tm-se, salvo estipula
o em contrrio, como incio de pagamento. H comeo de execuo de con
trato ; portanto, no h arrependimento possvel" . 7
O art. 25 da Lei 6. 766/1979 condensou a orientao que imperava, culmi
nando: "So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e pro-

2. Op. cit . , Ill/204.


3. Les Arrhes en Droit Frnnais , p. 1 69, ln: jos Osrio de Azevedo jr. , p. 143.
4. Op. cit. , t. XIII, 1 . 522, 3 , p . 250-25 1 .
5. Op. cit., t . Xlll , 1 . 522, 2 , p . 250.
6. Op. cit. , p. 145.
7. Op. cit., t. Xlll, 1 .525, 2 , p. 2 5 5 .
O ARREPENDIMENTO 1 63

messas de cesses, os que atribuam direito a adjudicao compulsria e, estando


registrados, confiram o direito real oponvel a terceiros" .
Devidamente registrado o loteamento, todos os contratos dele oriundos
so registrveis. Em decorrncia, o efeito da adjudicao compulsria uma
consequncia natural.
O registro do contrato impede unicamente a alienao a terceiros. Mesmo
no submetida quela fo rmalidade cartorria, a retratabilidade esbarra diante
do impedimento legal, tornando-se ela possvel apenas nos casos previstos de
inadimplemento do preo.

1 3.2 Arrependimento nos imveis no loteados

Todavia, nos casos de imveis no loteados, se prevista a faculdade do arre


pendimento no decurso do contrato, ou mesmo no final, h de ser observada a
seguinte regra: "Inadmissvel o arrependimento do promitente vendedor quan
do o preo j se acha integralmente pago " , firmada pelo STF8 Pago o preo , tor
na-se o contrato executado, subentendendo-se a desistncia tcita do direito de
arrependimento. O prazo para a faculdade do referido direito deve coadunar-se
com o tempo assinalado para a execuo do convencionado. Impossvel negar a
escritura de venda aps.
Quando uma parte do valor est pago , o bom discernimento que ditar
as normas para a soluo. Parte-se do princpio de que o direito inseparvel da
moral. Quase concludas as prestaes, afigurar-se-ia at ignominioso aceitar
-se a postulao do arrependimento, embora expressa a disposio no ajuste
escrito. A possibilidade de resilir o pacto est sujeita a desaparecer por exausto
ou perempo e esta acontece, quando o seu titular, posto que revestido de im
prescritibilidade o direito formador, deixa de exerc-lo "at o momento em que
a parte contrria adquire, irrefragavelmente, um direito oposto e impeditivo do
exerccio daquela outra faculdade de extinguir a relao jurdica bilateral" .9
Resumindo, nas arras confirmatrias, como incio de pagamento, no exis
te possibilidade para o arrependimento. Servem elas para prefixar o montante
das perdas e danos a que tem direito a parte inocente pelo descumprimento do
outro contratante. No ajuste , consta expressamente a finalidade, ou seja, o in
cio do pagamento , e valem como confirmao do negcio, o qual se torna obri
gatrio. Endossada se encontra esta maneira de entender na doutrina de Wilson
de Souza Campos Batalha, nestes termos: "As arras dadas como princpio de

8. RT] 47/822, e idntico entendimento nos ns. 48/453, 45/849, apud Compromisso de Com
pra e Venda, de jos Osrio de Azevedo jr. , p. 1 46.
9 . RT 373/94, no mesmo sentido ns. 393/3 1 2 e 3 1 3/202, apud Compromisso de Compra e
Venda, de ] os Osrio de Azevedo ] r. , p. 148- 149 .
1 64 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

pagamento, ou arras confirmatrias, evidenciam a concluso do contrato e no


conferem direito de arrependimento" . 10
Nas arras penitenciais, a questo mais complexa. Oriundas do antigo
pactum displicentiae, servem como consequncia para a conveno do direito de
arrependimento . Assumindo carter penitencial, a parte que as recebeu dever
devolv-las em dobro, se ela resilir a conveno; se o que as entregou, simples
mente nada mais obter, caso ele use do arrependimento. Mas unicamente se
previstas as arras penitenciais que redunda na perda: "Ordinariamente, as ar
ras so simplesmente confirmatrias e servem apenas para incio de pagamento
do preo ajustado e, por demasia, se ter confirmado o contrato , seguindo a velha
tradio do direito romano no tempo em que o simples acordo, desvestido de
outras formalidades, no era suficiente para vincular os contratantes.
"O arrependimento da promitente compradora s importa em perda das
arras se estas foram expressamente pactuadas como penitenciais, o que no se
verifica na espcie" . 1 1
Nesta espcie, constando n o contrato a disponibilidade d o arrependimento
a qualquer poca, inclusive durante o pagamento das parcelas do preo, como
tambm aps completada a totalidade do valor, no h mais lugar para a resolu
o se inteirado o adimplemento; se quase satisfeito, pouco restando para com
pletar, o bom senso do julgador concluir pela resciso ou no, preponderando
a inviabilidade da resilio se um mnimo de parcelas restar.
Seja como for, na falta de referncia ao tipo de arras, consideram-se elas
sempre confirmatrias: "Se as partes no estipularam expressamente no con
trato de compromisso de compra e venda o direito de se arrepender, as arras
dadas no so penitenciais, mas simplesmente confirmatrias, no obrigando,
por conseguinte, aquele que as recebeu a restitu-las em dobro , seno apenas no
montante simples recebido, embora com correo monetria e perdas e danos,
estas se prejuzo resultar provado" . t 2
Impossvel fazer letra morta da norma inserida no art. 22 d o Dec.-lei 58,
que prev a clusula de arrependimento. Mas se aquele que contrata o faz com
seriedade, no est conforme o direito permitir usar e abusar da situao que
permite arrepender-se, por razes ticas e sociais que inspiram todo o ordena
mento jurdico das promessas de imveis no apenas loteados, mas tambm da
espcie em exame. Correto e justo afigura-se seguir a norma do art. 25 da Lei
6 . 766, num entendimento analgico.

1 0 . Op. cit. , p . 3 7 7 .
1 1 . STJ , REsp 1 1 0. 5 28/MG, 4." T. , j . 29 . 10 . 1 998, D]U d e 0 1 .02. 1 999.
12. TJPR, Ap 30. 704-2, 3." Cm. Civ. , j . 1 3.09. 1 994, em Coad - Jurisprudncia 7/6 1 , 1995.
O ARREPENDIMENTO 1 65

No instrumento, deve constar expressamente o exerc1c10 do arrependi


mento durante a quitao das prestaes, ou at o seu final. Constando somente
a pena de perda do sinal, simples ou em dobro, sem referir o momento, decai o
direito, caso no pleiteado entre o espao de tempo que intermedeia as arras e o
princpio de pagamento das prestaes.
H julgamentos de vrios tribunais, ortodoxamente fixados na literalidade
do art. 1 .088 do antigo diploma civil, que no admitem o entendimento acima.
A mera insero da clusula de arrependimento, na promessa, o quanto basta
para deferir a postulao , obj etivando o seu exerccio. Assenta-se que, apesar
de registrado no ofcio imobilirio, o contrato de promessa de compra e venda,
com a referida clusula, no propicia o uso da adjudicao compulsria, mesmo
integralizado o preo, em se opondo o promitente vendedor.
Apesar da ratio acima, revelando um excesso de apego ao formalismo e um
rano do esprito da poca em que prevalecia o absolutismo contratual, introdu
ziu o Cdigo Civil de 2002 , no art. 1 .4 1 7, a condio da inexistncia da clusula
de arrependimento, para o reconhecimento, em favor do promitente comprador,
do direito real aquisio do imvel.
O Superior Tribunal de justia entendeu certo o direito execuo espec
fica de transmisso imobiliria na inexistncia de clusula de arrependimento:
"Celebrado o compromisso de compra e venda, ainda que no registrado , mas
sem clusula de direito de arrependimento e pago o preo dos imveis pelo
promissrio comprador, cabvel a tutela jurisdicional que tenha por escopo a
pretenso executiva de suprir, por sentena, a anuncia do promitente vendedor
em outorgar a escritura definitiva de compra e venda do imvel" . 1 3

1 3.3 Arrependimento e clusula resolutiva expressa


A clusula de arrependimento mais drstica e motivo de intranquilidade
para os promitentes compradores do que a clusula resolutiva expressa. N esta,
assinalado est em um dos itens do contrato que o atraso de parcelas acarretar
a plena resciso, com as mais diversas consequncias. Em geral, acertada a des
constituio do negcio no caso de mora em trs prestaes.
Entretanto , nem em promessas de imveis loteados, nem quando se trata
de terrenos comuns no loteados dispensa-se a intimao prvia. No caso de in
tegrarem loteamentos os imveis, no se prescindindo da intimao, procede-se
consoante o art. 32 e da Lei 6.766/1979, matria esta j abordada no Captulo
1 1 . Intima-se o devedor para satisfazer o dbito no prazo de 30 dias.

1 3 . STJ , REsp 424.543/ES, 3 . " T. , j. 06.03. 2003 , D]U de 3 1 .03 . 2003 .


1 66 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

No integrando loteamentos, s promessas aplica-se o Dec.-lei 7 45/1 969.


Interpela-se o inadimplente para colocar-se em dia, no espao de tempo de 1 5
dias. Mesmo tendo sido entregue uma prestao apenas, o u nenhuma, a inter
pelao a conditio sine qua non para a demanda da resciso. Entretanto, h
casos especiais, que no podem passar despercebidos. Certos compromissrios
somente cumprem a obrigao se notificados e reiteradamente. As intimaes
sucedem-se, exigindo um desgaste do credor, e havendo uma infinidade de pres
taes, em igual nmero podero repetir-se as cientificaes preliminares para
saldar a dvida. Teoricamente assim, se entendermos literalmente a lei. Em
casos tais, como muito bem salienta Ana Maria Scherer, "mister se faz, anteci
padamente, adverti-lo (o devedor) de que a sua mora no mais ser tolerada" . 1 4
De tudo avisado, o promitente comprador, sabendo do perigo da resciso, se
tornar a descumprir o contrato, faculta-se o credor ingressar com a demanda
competente. N estas circunstncias, aplica-se a clusula resolutria expressa, de
conformidade com o contrato .
Nas demais situaes, como se inexistisse a cominao. Mesmo porque o
credor poderia usar do expediente de no querer aceitar as prestaes, visando a
uma futura resciso, em face da valorizao do terreno, ou por outros motivos.
N o convindo mais o cumprimento do avenado, com a sua desconstituio
conseguir vantagem econmica que a justia no poder consagrar, pois estaria
permitindo que o contratante mais forte se locupletasse indevidamente. Infind
veis decises vm firmando a necessidade da cientificao prvia e provocadora
da mora, antes do ingresso judicial da ao de resciso. 15

1 3.4 Arrependimento pelo promitente comprador, ou desistncia do neg


cio, e restituio do valor pago

No incomum a desistncia do negcio de parte do promitente compra


dor, dada a impossibilidade econmica de seguir pagando, ou mesmo por outro
motivo. H casos de pagamento de parte substancial do preo. Com a resoluo,
o promitente vendedor receber de volta o imvel, alm de j paga boa parcela
de seu valor. A fim de evitar o enriquecimento sem causa, parece coerente que
se determine a restituio do pagamento, exceto uma parte, se prevista clusula
penal ou se estabelecidas as arras, e que servir como compensao pela falta
de utilizao do bem. Mesmo que contempladas as arras, e sendo de quem as
deu a desistncia, e embora a regra do art. 4 1 8 do CC, que permite a reteno
do valor, mister que se faa a interpretao com inspirao no art. 53 do CDC
(Lei 8.078, de 1 1 .09 . 1 990) , com o seguinte texto : "Nos contratos de compra e

14. Resciso da Promessa de Compra e Venda, p. 142.


15. RJ 7 1/330-33 1 ; RT] 35/250, 42/755, 46/567, 6 1/229, 66/4 1 0 .
O ARREPENDIMENTO 1 67

venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como


nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do
credor que, em razo do inadimplemento , pleitear a resoluo do contrato e a
retomada do produto alienado" .
Nesta exegese, o STJ firmou a obrigao d e restituir o valor, permitindo a
reteno do equivalente de dez e vinte por cento:
"A Colenda Segunda Seo deste Superior Tribunal de justia j decidiu
que o promitente-comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar
ao de resciso contratual e, objetivando , tambm reaver o reembolso dos va
lores vertidos (STJ , Embargos em REsp 59870/SP, 2 . Seo, rel. Min. Barros, D]
09. 1 2 . 2002, p . 28 1 ) .
"As arras confirmatrias constituem um pacto anexo cuja finalidade a
entrega de algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar
ou confirmar a obrigao principal assumida e, de igual modo, para garantir o
exerccio do direito de desistncia.
" Por ocasio da resciso contratual o valor dado a ttulo de sinal (arras)
deve ser restitudo ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilcito .
"O artigo 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor no revogou o disposto
no art. 4 1 8 do Cdigo Civil, ao contrrio, apenas positivou na ordem jurdica o
princpio consubstanciado na vedao do enriquecimento ilcito, portanto, no
de se admitir a reteno total do sinal dado ao promitente-vendedor.
"O percentual a ser devolvido tem como base de clculo todo o montante
vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente
ditas e as arras.
" invivel alterar o percentual da reteno quando, das peculiaridades do
caso concreto, tal montante se afigura razoavelmente fixado .
" 7 . Recurso especial improvido" . 16
No voto, desenvolve-se a matria:
"No caso sub examine , houve, conforme consta da petio inicial ( . . . ) bem
como da sentena (. .. ) , o desfazimento contratual em razo da impossibilidade
da autora (. . . ) promitente-compradora arcar com as prestaes pactuadas, hip
tese em que o sinal ou as arras devem ser devolvidas ao reus debendi, sob pena
de enriquecimento ilcito. A propsito, confira-se o seguinte excerto da lio do
eminente jurista Paulo Nader: 'Na hiptese de desfazimento do negcio prin-

1 6 . STJ , REsp 1 .056.704/MA, 3 . T. , j . 28.04. 2009, rei. Min. Massami Uyeda, D]e 04.08. 2009
(RST], vol. 2 1 5 , p. 473 ) .
1 68 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

cipal, seja por mtuo consenso ou por motivo de fo ra maior, as arras devem
ser devolvidas ao reus debendi, sob pena de caracterizar-se enriquecimento sem
causa' (Curso de direito civil. 3. ed. Rio de Janeiro : Forense, 2008, p. 454) .
Demais disso, observa-se que o art. 53 do CDC de modo algum revogou o
art. 1 .097 do CC de 1 9 1 6 , atual 4 1 8 do CC de 2002. Na espcie, se por um lado
o art. 4 1 8 da lei civil garante, em favor daquele que no deu causa resoluo do
contrato, a reteno das arras, por outro, o art. 53 da lei consumerista, positiva
no ordenamento o princpio jurdico consubstanciado na vedao do locuple
tamento ilcito, proibindo, assim, a reteno de todo o montante dado a ttulo
de sinal. De fato, dos ensinamentos de Csar Fiuza observa-se que: 'O art. 53
do Cdigo do Consumidor, na verdade, to somente positivou regra antiga, de
dutvel do princpio do enriquecimento sem causa. Segundo o CDC, o devedor
que der causa resoluo do contrato por no pagar as prestaes no perder
totalmente o que j houver pago. Conclui-se que permitida clusula estipulan
do a perda parcial das parcelas pagas. De qualquer forma, o devedor ter descon
tados, do que tiver a receber de volta, os prejuzos que sua inadimplncia tiver
causado mais o saldo que tiver obtido com o uso ou fruio do bem' (Direito
Civil: curso completo. 1 0 . ed. Belo Horizinte: Del Rey, p. 45 7).
Veja-se, por oportuno, que tal entendimento doutrinrio, encontra guari
da na jurisprudncia deste Tribunal Superior. A propsito, assim j se decidiu:
'Civil e processual. Compromisso de compra e venda. Resilio pelo comprador
por insuportabilidade da prestao. Possibilidade. Reteno sobre parte das par
celas pagas. Arras. Incluso. Cdigo de Defesa do Consumidor, arts. 5 1 , II, 53 e
54. Cdigo Civil, art. 924. 1 . ( . . . )
( . . . ) O desfazimento do contrato d ao comprador o direito restituio
das parcelas pagas, porm no em sua integralidade, em face do desgaste no
imvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem,
propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada reduo
patrimonial em seu desfavor, sem que , no caso, tenha dado causa ao desfazi
mento do pacto. Reteno aumentada em favor da vendedora-recorrente. Prece
dentes. Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente compra
dor todos valores pagos construtora, inclusive as arras.
Recurso especial conhecido e parcialmente provido' (REsp 355 . 8 1 8/MG,
rel. Min. Aldir Passarinho Junior, D] 2 5 . 08. 2003) .
Da fundamentao do referido julgado (. . . ) , o eminente Ministro Aldir Pas
sarinho Junior, deixou assente que: 'Relativamente pretenso de perdimento do
valor prestado a ttulo de arras, tambm no h como reconhecer-se razo recor
rente. De efeito, todos os valores prestados pelo recorrido devem ser considerados
para fins de clculo do percentual a ser devolvido, inclusive tal parcela. Tal soluo
encontra respaldo na jurisprudncia desta Corte, no merecendo reparo algum'.
O ARREPENDIMENTO 1 69

Assim, da exegese dos arts. 4 1 8 do CC ele 53 do CDC, tem-se que o per


centual a ser devolvido deve ser calculado sobre a totalidade dos valores verti
dos pela promitente-compradora, compreendidos neste montante tanto as arras
como as parcelas propriamente ditas.
No tocante ao percentual a ser retido pelo recorrente (. . . ) , promitente ven
dedor, veja-se que este Superior Tribunal de Justia entende como razovel a
reteno fixada entre 1 0% e 20% da importncia vertida pelo promissrio com
prador para fazer frente s despesas administrativas. Nesse sentido, confira-se o
seguinte precedente:
'Promessa de compra e venda. Extino do contrato. Comprador inadim
plente. - A orientao que terminou prevalecendo na Segunda Seo, depois de
inicial controvrsia, no sentido de que o promissrio comprador que se torna
inadimplente em razo da insuportabilidade do contrato assim como pretendi
do executar pela promitente vendedora tem o direito de promover a extino
da avena e de receber a restituio de parte substancial do que pagou, retendo
a construtora uma parcela a ttulo de indenizao pelo rompimento do con
trato. - Essa quantia a ficar retida varia de caso para caso; ordinariamente tem
sido estipulada entre 1 0% e 20%, para cobertura das despesas com publicidade
e corretagem, podendo ser majorada quando o imvel vem a ser ocupado pelo
comprador. No h razo para que tudo ou quase tudo do que foi pago fique
com a vendedora, uma vez que por fora do desfazimento do negcio ela fica
com o imvel, normalmente valorizado , construdo tambm com o aporte do
comprador. - Precedente. - Recurso conhecido e provido em parte' (STJ , REsp
476 . 7 75/MG, 4 . T. , rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, D]U 04.08. 2003, p. 3 1 7) .
E ainda: REsp 896. 246/RJ , 3. T. , rel. Min. Humberto Gomes de Barros, D]
1 5 . 1 0 . 2007, p. 263 . No se olvide, ainda, que este Superior Tribunal de Justia
tem precedentes fixando o percentual de reteno no patamar de 25% do total
do valor pago (cf. REsp 7 1 2 . 408/MG, rel. Min. Aldir Passarinho Junior, AgRg
no REsp 735 .827/MG, rel. Min. Aldir Passarinho Junior, D] 1 1 .09. 2006, REsp
907.856/DF, rel. Min. Sidnei Beneti, D]e 0 1 . 07. 2008, dentre outros) . Da juris
prudncia desta Corte extrai-se, por oportuno, o seguinte precedente: 'Compra e
venda de imvel. Desistncia do comprador que se viu impossibilitado de pagar.
Acordo judicial no cumprido. Percentual de reduo. Precedentes da Corte.
1 . De acordo com a realidade dos autos, a Corte tem admitido variao no
percentual de reteno do valor a restituir ao comprador.
2. O cenrio destes autos recomenda a elevao do percentual fixado no
acrdo. 3. Recurso especial conhecido e provido, em parte' (STJ , REsp 7 1 5 . 0 1 2/SP,
rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, D] 1 5 .05. 2006 p. 205 ) .
D o voto d o eminente Min. Carlos Alberto Menezes Direito, por ocasio
do julgamento do referido recurso especial, a majorao do percentual teve o
seguinte fundamento:
1 70 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

"No presente caso, o pedido nesse sentido, ou seja, houve mesmo a ocu
pao do apartamento, com evidente depreciao do valor do imvel, durante
cerca de trs anos, segundo afirmou a empresa r. Tenho que em tais circuns
tncias o percentual deferido no razovel, beneficiando o comprador inadim
plente, e, ainda, que descumpre a transao judicial. Penso, destarte, que ao
invs de fixar a indenizao sobre o valor locatcio, na esteira da mais uniforme
jurisprudncia da Corte, prefervel seria trabalhar sobre o percentual de reten
o. Assim, entendo mais correto que seja elevado o percentual de reteno a
25% do valor da restituio devida.
"Conquanto tais respeitveis precedentes tenham estabelecido o referido
percentual (25%) , no caso em concreto, e analisando detidamente a hiptese em
julgamento, tem-se que a maj orao do valor a ser retido no se afigura razo
vel. In casu, o imvel objeto da avena sequer foi ocupado, porquanto, conforme
colhe-se da sentena o bem no foi ao menos entregue (. . . ) sendo de relevo,
ainda, a observao feita, tambm pelo MM. juiz Raimundo Moraes Boga, no
sentido de que: 'O benefcio resultante dessa situao foi exclusivo da r que,
desde a data de recebimento de cada prestao, investiu os valores de cada uma
delas, auferindo lucro com o dinheiro de terceiro, ganho esse multiplicado com
a nova venda do apartamento, que sequer chegou a ser ocupado pela autora ( . .. ) .
Portanto, no se afigura razovel, na espcie, admitir a maj orao do percentual,
nos termos em que fixados pelas Instncias ordinria, de 1 0% sobre todos os
valores pagos.
"Nega-se, pois, provimento ao recurso" .
Na eventualidade de no contempladas as arras que, na situao, revelam o
carter de multa, parece coerente admitir o direito do promitente vendedor plei
tear, em reconveno, a indenizao pelo uso do imvel, inclusive com reteno
de parte do montante percebido.
14
PU RGAO DA MORA
NAS PRESTAES EM ATRASO

SUMRIO: 1 4 . 1 Promessas de compra e venda registradas, de imveis lotea


dos ou no 1 4 . 2 Promessas de compra e venda no registradas, de imveis
-

loteados ou no - 14.3 Forma de notificao vlida para a constituio em


mora e para os fins da Lei 6. 766.

1 4. 1 Promessas de compra e venda registradas, de imveis loteados ou no

Uma das questes de grande discusso, sem dvida, na sistemtica da le


gislao sobre promessa de compra e venda, esta: at quando permitida a
purgao da mora das prestaes em atraso?
No dizente s promessas de imveis no loteados, estando registradas no
cartrio imobilirio, a regra a seguinte: para constituir em mora o devedor,
dever ser notificado, a fim de saldar as importncias devidas, no prazo de 1 5
dias, nos termos do Dec. -lei 745/1 969 .
Relativamente aos imveis loteados, como se estudou no Captulo 1 1 , que
trata sobre o cancelamento do contrato no registro de imveis, amparado no art.
32 da Lei 6 . 766, o promitente vendedor notificar o promitente comprador para
satisfazer a obrigao no prazo de 30 dias. O ato processa-se atravs do prprio
ofcio, efetivando-se pessoalmente na pessoa do devedor, ou por meio de carta
com aviso de recebimento, ou mediante edital, na eventualidade de ignorar-se
o endereo, ou quando ocorrer recusa ou furtar-se do ato a pessoa procurada.
Atendo-nos aos imveis no loteados, obj etos de promessas registradas, re
guladas pela Lei 649, indispensvel interpelao preliminar, estabelecida pelo
Dec.-lei 745/1969. Sem tal providncia, o promovente da resciso carecedor
da lide. Visa a lei no colher de surpresa o devedor, e dar-lhe oportunidade a fim
de no perder o terreno, tutelando a sua posio jurdica, com a proibio da
clusula resolutiva expressa.
A tais negcios, a citao no supre a interpelao, presente ou no a pos
sibilidade de arrependimento, ou de resoluo escrita, conforme jurisprudncia
predominante. t No STF, impera este entender: "tratando-se de imvel vendido

1 . R]T]RS 62/430, 64/224, 70/894.


1 72 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

a prestaes, ainda que haja condio resolutiva expressa, indispensvel a in


terpelao judicial " , trazendo colao antecedente assim: "Imvel vendido a
prestaes. jurisprudncia que se vai tornando vencedora no STF, no sentido de
que a existncia de clusula resolutiva expressa, mesmo nas promessas de ven
das de terrenos no loteados, no dispensa a notificao prvia para constituir
o devedor em mora " . 2
Esta a melhor exegese, pois vige um mandamento legal, o Dec.-lei 745 ,
e um abrandamento na interpretao, no sentido de tolerar a purgao da mora
at o momento da defesa, violaria disposio cogente da lei. Assim, para eximir
-se da mora, urge acontea o pagamento enquanto no escoar o prazo de 1 5 dias
previsto no supracitado estatuto.

1 4.2 Promessas de compra e venda no registradas, de imveis loteados ou


no

Quando se tratar de promessas no registradas, no incidindo o Dec.-lei


58, nem a Lei 6. 766, dispensando-se a cientificao preliminar, autoriza-se a
purga da mora durante o prazo de contestao, na ao de resciso. Em verdade,
cuidando-se de imveis loteados, vedada est a alienao de lotes nesta situao,
isto , provenientes de loteamentos irregulares. Mas, ocorrendo casos, no se
admite um prejuzo para o contratante mais fraco, o promissrio comprador.
Pois sendo uma imposio inderrogvel o registro do loteamento, viabilidade
h que o promitente comprador deixe de levar a registro a promessa, mesmo
apresentando-se regular a rea loteada, e ento , descurando-se nos pagamentos,
sej a surpreendido por uma demanda objetivando a resciso. Embora tenha fal
tado o ato preliminar da notificao, no se invalida a ao, mas autoriza-se o
depsito dos valores devidos.
Se aconteceu a medida inicial para oportunizar o oferecimento das parce
las em atraso, no coerente, ainda no perodo da defesa, admitir o depsito.
Agindo desta forma, proporciona-se tratamento diferente entre os portadores
de contratos registrados e portadores de contratos no registrados. A jurispru
dncia vem apoiando este entendimento: "A purgao da mora no prazo da
contestao da ao de resciso, quando admitida pela jurisprudncia do STF
na vigncia do Dec.-lei 745 , de 1 969, em circunstncias peculiares dos casos
trazidos a julgamento, significa um prazo de graa concedido ao comprador que
deixou de atender interpelao prvia" .3 No voto do Min. Cordeiro Guerra,
assinala-se que , feita a interpelao preliminar, no mais se cogita da purgao

2. RTJ 5 7/778.
3. JSTF, Lex 8/205. O TJ RS tem decidido de forma igual, como se pode observar, v.g . , na
R)T)RS 58/290.
PURGAO DA MORA NAS PRESTAES EM ATRASO , 1 73

de mora, ainda que no prazo de contestao, porque mais cmodo ento para o
promitente comprador no levar a registro o instrumento. Dificilmente perderia
o terreno , eis que duas oportunidades ser-lhe-iam oferecidas para colocar em
dia a obrigao.
O prprio STJ j decidiu em tal linha: "Art. 1 . do Dec.-lei 745/1969. Orien
tao da Corte. Recurso desacolhido. Inadmissvel a purgao da mora no pra
zo da contestao nos casos em que o compromissrio-comprador haja sido pre
viamente interpelado na forma do disposto no art. 1 . do Dec.-lei 745/1969. A
interpelao premonitria de que trata referido preceito, quando comina prazo
para cumprimento da obrigao inadimplida inferior ( 1 5 dias) , no s por isso
invlida, impondo-se ao interpelado cumprir a prestao devida no lapso legal".
No voto: "A jurisprudncia desta Corte, por outro lado, j se firmou no
sentido de ser inadmissvel a purgao da mora no prazo da contestao nas hi
pteses em que o compromissrio-comprador haja sido previamente interpela
do segundo o disposto no art. 1 . do Dec.-lei 745/1969. Confira-se, a propsito ,
o REsp 4.89 1 -SP, rel. Min. Fontes de Alencar" .4
Muito embora haja os que defendem sempre necessria a interpelao, o
correto o ensinamento contrrio, visto dar a exata aplicao ao Dec.-lei 745.
J h tempo defende-se que a citao inicial constitui a interpelao por exce
lncia, e que, na poca da contestao, o devedor pode purgar a mora.5 Alis,
o Pretrio Excelso j havia considerado referido ato da citao como a mais
eficaz das interpelaes, dando a entender a dispensabilidade das intimaes
em demandas fundadas em instrumentos registrados, e permitindo o resguardo
do direito do devedor, autorizando-o a pagar at expirar-se a oportunidade da
defesa.6 Manifesta esta exegese Agostinho Alvim, quando adverte que, aconte
cendo a mora do inadimplente, e podendo o credor ou exigir a prestao ou
desinteressar-se do negcio e requerer a resciso do contrato, possvel quele
pleitear que se lhe permita atender a obrigao de pagar at o decurso da con
testao, tendo em conta que a purgao um favor da lei ao mesmo, e tendo,
destarte, sua mo , um meio de neutralizar o direito do promitente vendedor.7
Qual a razo, em consequncia, de se impor a notificao preambular? Em
qualquer das hipteses no h prejuzo para o compromissrio . Nota-se que o
art. 1 . do Dec.-lei 745/1 969, faz remisso clara ao art. 22 do Dec.-lei 58. Estipula
o texto que os contratos sem condio de arrependimento, de compromisso de
compra e venda e cesso de direitos de imveis no loteados, cujo preo tenha

4. REsp. 8 . 1 49-0, SP, da 4." T , j . 1 6.03. 1993, em RST] 5611 43.


5. R]T]RS, 63/267. Na mesma linha, R]T]RS 30/1 1 9 , 33/336, 50/239.
6. RT] 45/360, 65/366.
7. Da Inexecuo das Obrigaes e suas Consequncias , p. 1 27.
1 74 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

sido pago no ato de sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes,
desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito real
oponvel a terceiros e lhes confere o direito de adjudicao compulsria. Aplica
-se o Dec.-lei 745 to unicamente aos contratos derivados do art. 22 mencionado.
Fazendo referncia a eles, no h por que estender a interpelao a promes
sas no registradas, apesar de o registro objetivar, sobretudo, a formao de um
direito real, e a possibilidade de adjudicao compulsria.
Entretanto, o STJ , adotando precedente do STF, passou a exigir sempre a
notificao: "Promessa de cesso de direitos relativa a imvel. Prvia interpela
o. Dec.-lei 745 , de 07.08 . 1 969, art. l ..
Para a constituio em mora do promissrio-cessionrio, necessria a
prvia interpelao, ainda que se trate de contrato no registrado. A citao para
a causa no supre a falta de interpelao. Aplicao da Smula 76 do STJ " .
Aps trazer esclios de outros arestos da mesma Corte, aduz-se: "Assim,
falta de prvia interpelao, ao devedor no se impe a purgao da mora no
prazo da contestao. Em casos tais, cumpre ab initio reconhecer-se o autor
carecedor da ao, por no atender a condio essencial, deixando de cumprir
imperativo legal que lhe exige conceder ao promissrio comprador oportunida
de para pagar as prestaes em atraso. Somente se transcorrido in albis o prazo
concedido que assiste ao promitente vendedor ver judicialmente declarada a
soluo do ajuste".8
A Smula 76, da mesma Corte, proclama que "a falta de registro do com
promisso de compra e venda de imvel no dispensa a prvia interpelao para
constituir em mora o devedor" .
Outras decises do Superior Tribunal de Justia: "A citao para a ao no
supre a falta de interpelao (REsp 9 .528/SP, 3. Turma) , pelo que , para a resci
so de contrato de promessa de compra e venda de imvel, a prvia interpelao
se faz necessria.
"No dispensvel a prvia interpelao do devedor que deixou de pagar
pontualmente as prestaes devidas, a fim de constitu-lo em mora e refletir na
resciso contratual. "9
"Nos termos da Smula 76 da Corte, exige-se a interpelao prvia para
constituir em mora o devedor, mesmo sem o registro do compromisso de com
pra e venda. " 1 0

8. REsp. 45.03 1 -4 (94.66 1 4-7 ) , j . 04. 10. 1 994, d a 4 . T. , e m Coad - jurisprudncia 7/66-67,
1995.
9 . REsp. 1 70.493/Rj , da l . T. , j . em 1 6.06. 1 998, D]U de 2 1 . 09 . 1 998, em RST] 1 1 5/187.
1 0 . REsp. 526. 630/SP, da 3." T. , j . em 29 . 1 0 . 2003, D]U de 1 6.02. 2004.
PURGAO DA MORA NAS PRESTAES EM ATRASO ' 1 75

1 4. 3 Forma de notificao vlida para a constituio em mora e para os fins


da Lei 6.766

Nos instrumentos registrados, como se far a notificao?


Ela h de ser clara, de forma que o devedor fique sabendo o dia, o modo e
o lugar onde cumprir a obrigao. No basta notificar para os fins do Dec.-lei
745 , ou para saldar a dvida, sem esclarecer o quantum, os meses devidos, e as
parcelas calculadas pormenorizadamente. Na dvida, o favorecido ser sem
pre o promissrio comprador. Eis o assentado pela jurisprudncia: "Para que
produza o grave efeito de constituir em mora o compromissrio comprador e
de rescindir o contrato de promessa de venda, mister que a notificao seja
completa, precisa e clara, especialmente com relao ao prazo deferido para a
soluo das prestaes atrasadas, como remansoso na jurisprudncia" . 1 1 Mais
especificamente quanto ao valor da dvida: "No se constitui em mora o promi
tente comprador de terreno loteado se o edital no mencionou o valor das pres
taes em atraso , para que estas pudessem ser pagas, e, ainda, se nele se fizeram
exigncias no previstas no Dec.-lei 58/1 937, como pagamento de multa, hono
rrios de advogado e intimao para pagamento em escritrio de imobiliria e
no perante o oficial pblico" . 1 2
Possvel levar a efeito o ato por meio do ofcio do registro de imveis, ou do
registro de ttulos e documentos, ou judicialmente. O mais alto tribunal ptrio
tem admitido a validade, para tal fim, do protesto de algum ttulo significati
vo de prestao e no descontado em tempo hbil, 13 orientao que seguida
por tribunais estaduais: "Protesto de ttulo vinculado ao contrato constitui em
mora o promitente comprador, dispensada a interpelao instituda no Dec.-lei
745/1969" . 14
Alguns entendem no ser a mais judiciosa esta inteligncia, pois a intima
o atravs do Dec.-lei 745 evidenciar o propsito rescisrio, o que no aconte
ce em outras modalidades. H certa razo, pois vivel que se entenda, com o ato
do protesto, a mera disposio do promitente vendedor em receber o montante
devido, sem outras finalidades.
Relativamente aos imveis loteados, o art. 49 e seus traam as linhas
fundamentais do ato da notificao ou intimao , realizado pelo registro de
imveis ou de ttulos e documentos da comarca da situao do imvel, ou do
domiclio de quem deve receb-lo .

11. RT 5 43/1 38 .
1 2. R T 541/134.
13. RTJ 6 1/704, 64/373 e 74/55 1 .
14. R]T]RS 881375.
1 76 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Permite-se que se efetive no ofcio de registro de ttulos e documentos do do


miclio do notificando, em vista da parte final do art. 49 da Lei 6.766, que autoriza
expressamente a viabilidade de se concretizar "no domiclio de quem deva" receber
as intimaes, que se faro pessoalmente pelo oficial ou seu funcionrio, colhendo
-se o ciente do destinatrio. Nenhuma razo de ordem prtica impede, entretanto,
que se leve a termo a diligncia por meio de carta com aviso de recebimento.
Na hiptese da pessoa visada recusar a dar recibo, ou se furtar ao recebi
mento, ou ainda se for desconhecido o seu paradeiro, procede-se notificao
por edital, "na forma desta lei'' , ordena o 2.0, do art. 49 , comeando a fluir o
prazo de 1 0 dias aps a ltima publicao. Ao especificar a intimao por edi
tal "na forma desta lei" , significa que se obedeam as exigncias previstas para
outros casos, como nas intimaes para cientificar os interessados do pedido de
registro do loteamento, segundo ditames do art. 19 da Lei 6. 766. Nas capitais
dos Estados, publica-se o edital durante 3 dias consecutivos, em jornal oficial
e em outro de circulao diria; nos Municpios, suficiente a publicao em
peridico da localidade, se houver, ou da regio, em caso contrrio . Nas cidades
sem j ornal com edies dirias, admite-se a publicao em trs edies seguidas.
O prazo para realizar-se o ato previsto na intimao principiar a correr
1 0 dias depois da ltima publicao, variando o mesmo em consonncia com
a finalidade de cada intimao. Assim, para constituir em mora o promitente
comprador, ser de 30 dias (art. 3 2 ) ; para o credor receber as prestaes con
signadas, de 1 5 dias (art. 33) ; do mesmo modo para aquele que se obrigou a
concluir contrato , a fim de outorg-lo (art. 27) , e para terceiros manifestarem
oposio ao requerimento de registro do loteamento (art. 1 9) .
Embora determinada a notificao ou a intimao atravs do cartrio, nada
h que impea se proceda por via judicial, sempre que o preferir o interessado,
modalidade esta grandemente em uso atualmente.
Com referncia aos imveis no loteados, a notificao segue as linhas tra
adas pelo Dec. -lei 745 , como foi analisado no Captulo 1 1 .
Estando devidamente registrado o instrumento, e sendo o cnjuge tambm
detentor do direito de natureza real, h de ser notificado; caso contrrio , no se
concretizar a mora, pois igualmente se lhe atribui o ensej o de purg-la, e, por
sua conduta eficaz, convalescer o compromisso. Tem manifestado a jurispru
dncia: " Conferindo a promessa de venda de imveis um direito real ao compro
mitente comprador, sendo este casado, necessrio que a resciso do contrato
seja precedida da notificao da mulher, para que esta seja constituda em mora,
na forma do art. 14 do Dec.-lei 58/1 937" . 1 5

1 5 . RT 4 1 51183.
PURGAO DA MORA NAS PRESTAES EM ATRASO 1 77

D a mesma forma, o cnjuge d o cessionrio precisa da interpelao: " A no


tificao da esposa do cessionrio de compromissrio comprador de imvel tem
sido considerada indispensvel como condio da ao de resciso de cesso,
ajuizada pelo compromissrio , conforme se confere da jurisprudncia do STF
(RTJ, 43/729, 38/548 e 50/44 1 ) " . 16
Faltando o registro do contrato , embora a Suprema Corte tenha decidido
no ser "necessria a interpelao da mulher do promitente comprador quando,
por no estar inscrita no registro de imveis a escritura do imvel . . . " , e "por se
tratar de ao pessoal e no real" , 1 7 no entanto se torna indispensvel a interpe
lao dos dois cnjuges (a rigor, pelo art. 1. 41 7 do CC, tal promessa de compra
e venda no constitui direito real, j que no registrada no Cartrio de Registro
de Imveis) .
"Isto porque, constituindo-se o compromisso contrato preliminar impr
prio e admitida a execuo especfica do mesmo, esteja ele registrado ou no,
a alienao definitiva do imvel ser fatal, impondo-se, dessa forma, a cientifi
cao do outro cnjuge para maior observncia do disposto no art. 235, I , do
CC' . 18 O art. 235 retrocitado est substitudo pelo art. 1 . 64 7 do atual CC, com
esta redao: "Art. 1 .647. Ressalvado o disposto no art. 1 . 648, nenhum dos cn
j uges pode, sem autorizao do outro , exceto no regime da separao absoluta:
I - alienar ou gravar de nus real os bens imveis" .
O art. 1 0 , 1 .0, IV, do CPC, impe a citao de ambos os cnj uges para as
aes que tenham por objeto o reconhecimento, a constituio ou a extino
de nus sobre imveis de um ou de ambos os cnj uges. "O termo nus nesse
texto de lei usado em sentido amplo , como bem demonstra Arruda Alvim,
abrangendo os nus reais e as hipteses assemelhadas, entre as quais inclui
expressamente o compromisso de compra e venda no inscrito. Este, mesmo
sem constituir-se em direito real, versa iniludivelmente sobre o imvel e est,
assim, abrangido pelas disposies tanto do art. 1 0 , caput , como do inc. IV, do
seu pargrafo nico [a Lei 8.952/1 994 renumerou o pargrafo nico do art. 1 0
d o CPC] " . 19
Se necessria a citao para a ao, igualmente imprescindvel a intimao
no processo cautelar. No havendo o ato constitutivo da mora atingido o cnju
ge do devedor, ele ter oportunidade de purgar as prestaes devidas no prazo
assegurado para a contestao, como se ver no Captulo 1 7.

16. RT 4 5 7/1 2 5 .
1 7. RT] 8 1/58 7 .
18. Jos Osrio de Azevedo J r. , o p . cit. , p. 1 0 1 .
19. jos Osrio d e Azevedo jr. , op. cit., p. 1 0 2 .
15
ADJ U DICAO COMPU LSRIA

SUMRIO: 1 5 . 1 Fundamentos da adjudicao compulsria - 1 5 . 2 Procedi


mento da adjudicao - 1 5 . 3 Condies para a propositura da ao, necessida
de ou no do registro do contrato - 1 5 .4 Adjudicao compulsria e execuo
especfica atravs dos arts. 466-B e 466-C do CPC - 1 5 . 5 Possibilidade de
qualquer ao ou defesa, mesmo sem o registro da conveno .

1 5 . 1 Fundamentos da adjudicao compulsria

j vimos, na parte referente a contratos, que a promessa de compra e venda


corresponde a uma obrigao de fazer. O seu obj eto a ao do devedor que
se consubstancia com a assinatura do contrato definitivo, ou seja, um facere, a
obrigao do promitente vendedor prtica de um ato, qual sej a , a outorga da
escritura definitiva.
Distingue-se perfeitamente da obrigao de dar, pois esta "aquela cuja pres
tao consiste na entrega de uma coisa mvel ou imvel, seja para constituir um di
reito real, seja somente para facultar o uso, ou ainda a simples obteno, seja, final
mente, para restitu-la ao seu dono" , discerne com autoridade Clvis Bevilaqua.1
Mesmo se arrependendo, no querendo mais assinar a escritura pblica
a que se obrigou, devidamente fo rmalizado e cumprido o instrumento, no se
pode dizer que seja o promitente vendedor dispensado da ultimao da avena.
Ocorrendo a negao em honrar o ajuste, no permanece desprotegido o credor
do ttulo. O Estado deve socorr-lo, como de fato acontece. Chamado a intervir,
com sua autoridade impe o cumprimento da obrigao, mediante uma sen
tena constitutiva, suprindo a manifestao espontnea do consentimento do
inadimplente.
Como o Estado se manifesta? Qual o caminho jurdico para fazer valer o
direito da parte lesada? a ao de adjudicao compulsria.

1 5 .2 Procedimento da adjudicao
Sob a vigncia do Cdigo de Processo Civil de 1 939, a denominada lide era
regulada pelo art. 346 e , que obrigavam a intimao do compromitente a dar

1 . Direito das Obrigaes, 6. ed., Rio, 1945, p. 60.


1 80 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

a escritura em 5 dias, cujo prazo corria em cartrio. Se houvesse contestao ,


dependendo a matria de instruo testemunhal, o procedimento, a partir de
ento, obedeceria ao art. 685, do revogado diploma processual civil, isto , o juiz
designaria audincia, procedendo-se a uma instruo sumria e decidindo aps.
Entrando em vigor o atual Cdigo de Processo Civil, Lei 5 .869, muitos
procedimentos do anterior diploma foram mantidos pelo art. 1 . 2 1 8 , ao menos
provisoriamente, at serem incorporados em leis especiais. Incluram-se, entre
os conservados, os pertinentes a loteamentos e venda de imveis a prestaes.
Mas, como explica Adroaldo Furtado Fabrcio, em seu excelente trabalho sobre
o procedimento sumarssimo, hoj e denominado sumrio, " . . . essa disposio
sequer chegou a vigorar, pois ainda no perodo de vacatio do Cdigo, a Lei
6 . 0 1 4/1973, que se destinava a adaptar ao Cdigo diversas leis especiais, mas em
realidade foi muito alm desse objetivo declarado em sua ementa, introduziu
modificaes no texto do Dec.-lei 58/1 93 7, inclusive em seu art. 1 6 , cuja nova
redao prescreve o rito sumarssimo para a aludida ao de adjudicao" .2
E o art. 1 6 , do Dec.-lei 58, passou a ter esta redao: "Recusando-se os
compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do art. 1 5 , o compro
missrio poder propor, para cumprimento da obrigao, ao de adj udicao
compulsria que tomar o rito sumarssimo" .
Nos pargrafos do art. 1 6 estabeleceram-se as condies da admissibilidade
da ao , como o cumprimento das obrigaes. A sentena valer como ttulo
para o registro.
O art. 22, do apontado decreto-lei, ficou assim: "Os contratos sem clusula
de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cesso de direitos de
imveis no loteados, cujo preo tenha sido pago no ato de sua constituio, ou
deva s-lo em uma ou mais prestaes, desde que inscritos a qualquer tempo,
atribuem aos compromissrios direito real oponvel a terceiros, e lhes conferem
o direito de adjudicao compulsria, nos termos dos arts. 1 6 , desta lei, 640 e
641 , do CPC" . Os citados arts. 640 e 641 do CPC restaram revogados pela Lei
1 1 . 23 2 , de 22. 1 2 . 2005 , correspondendo, atualmente, aos arts. 466-C e 466-A
do CPC.
Convm esclarecer que os arts. 466-C e 466-A fazem parte da regulamenta
o do processo de execuo de obrigao de fazer, que tenha como objeto um
contrato e este vise transferncia da propriedade de coisa determinada.
Em sntese, visando adquirir o domnio pleno, e tendo adimplido as pres
taes e demais cominaes, a parte intentar a ao adjudicatria, atravs de

2. Doutrina e Prtica do Procedimento Sumarssimo, Coleo A)URIS, 711 05, Porto Alegre,
1977.
ADJUDICAO COMPULSRIA 1 81

procedimento sumarssimo. Distribudo o feito, o juiz designar audincia. Ci


tada a parte contrria, com 10 dias de antecedncia, pelo menos, da audincia,
oferecer ela defesa durante a mesma; antes tentar-se- a conciliao. Em segui
da, procede-se instruo, j ulgando o juiz aps, tudo na conformidade com os
arts. 2 76 e ss. do CPC.

1 5 .3 Condies para a propositura da ao, necessidade ou no do registro


do contrato

Em tese, condio primeira para a propositura da lide a existncia do


registro do contrato. Evidentemente, o preo h de estar integralizado.
Dentro da jurisprudncia e da doutrina, temos certa controvrsia quanto
imprescindibilidade ou no do registro imobilirio. Alguns entendem dispens
vel o ato cartorrio se a venda de imveis a prestaes no contm a clusula de
arrependimento. Mas a ao dever ser entre os contratantes - promitente ven
dedor e promitente comprador - e no entre aquele e o cessionrio do ltimo.
Negando-se o primeiro a passar a escritura, concludas as prestaes, defere-se a
adjudicao compulsria. A sentena servir de ttulo para o registro do terreno.
Mas isto na hiptese de ser proposta a demanda diretamente contra os promi
tentes vendedores, fundamentado o entendimento na natureza da obrigao de
fazer, de carter nitidamente pessoal.3
Na Revista de Direito Imobilirio 1 , em Ap. Civ. 23 1 . 90 1 , do 1 . TACivSP
j em poca passada, encontra-se acrdo da 1 . Cm. Civ. , justificando a des
necessidade no s naquele caso, mas tambm quando no envolvidos os con
tratantes, mesmo em imveis no loteados, com o seguinte embasamento: "O
que se h de entender no art. 22, do Dec.-lei 58/ 1 93 7, quer na redao atual e
quer na que lhe dera a Lei 649/ 1 949, que os contratos sem clusula de arre
pendimento de compromisso de compra e venda e cesso de direitos de imveis
no loteados, cujo preo tenha sido pago no ato de sua constituio, ou deva
s-lo em uma ou mais prestaes: a) desde que inscritos a qualquer tempo,
atribuem aos compromissrios direito real oponvel a terceiros, e b) lhes con
ferem o direito de adj udicao compulsria, nos termos dos arts. 1 6 , desta lei,
e 640 e 641 , do CPC. A conj uno e, aditiva, separa, nitidamente, os perodos
da orao, limitando a inscrio do compromisso ao seu nico efeito j urdico, o
da oponibilidade do contrato a terceiros e possibilitando o direito adjudicao
compulsria, nos termos do art. 1 6 do Dec.-lei 58, e dos arts. 640 e 641 , do atual
estatuto processual civil, dispositivos que no contm a condio da inscrio
para a execuo da tpica obrigao de fazer, que a prometida outorga da escri-

3. RT 441 / 1 7 3 - 1 79.
1 82 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

tura definitiva da compra e venda ao compromissrio" .4 Toma-se a lembrar que os


contedos dos arts. 640 e 641 esto reproduzidos nos arts. 466-C e 466-A do CPC.
Seguindo a fundamentao, o venerando julgamento acrescenta que o ad
vento da Lei 6 . 0 1 4 tomou mais expressa a desnecessidade da inscrio para o
exerccio da adjudicao compulsria, ante a direta remisso aos arts. 640 e
64 1 , hoje arts. 466-C e 466-A do CPC. O ltimo determina que, no cumprida a
avena pelo compromitente, o promissrio poder obter sentena que produza
o mesmo efeito da declarao de vontade omitida pelo inadimplente. A sentena
suprimir a emisso de vontade.
A exigncia do registro, em ltima anlise, s vale para atribuir aos com
promissrios direito real oponvel a terceiros erga omnes, mesmo porque esta a
funo precpua do registro imobilirio.
Tambm digno de meno o seguinte acrdo, esposando a mesma tese
nos primrdios desse entendimento, favorvel adj udicao compulsria:
"No h necessidade de inscrio de compromisso de compra e venda no
Registro de Imveis para gerar efeitos entre as partes e, portanto, para o com
prador invocar a tutela da adj udicao compulsria. Perfeito o ajuste em seu
aspecto formal, a adjudicao o suprimento judicial de manifestao de von
tade dos vendedores. Execuo direta, de cunho pessoal, entre os signatrios da
obrigao originria, independentemente de qualquer fo rmalidade " .
Justifica-se, n o voto que ensejou a ementa acima:
"Esta Cmara tem julgado que no h necessidade de inscrio do com
promisso no Registro de Imveis para gerar efeitos entre as partes e, portanto,
para o comprador invocar a tutela da adjudicao compulsria. Distingue-se
o direito real decorrente do registro, oponvel contra todos do direito pessoal
entre os partcipes do ajuste, independente de registro. o ensinamento de
Jos Osrio de Azevedo Jnior (Compromisso de Compra e Venda, 1 983, pp. 1 9
e ss.) , com razes nas ponderaes de Darcy Bessone (Da Compra e Venda, Pro
messa e Reserva de Domnio p. 1 53 ) , ganhando vulto aps o advento do Cdigo
de Processo Civil de 1973 (arts. 639 e 641 ) . Perfeito o ajuste em seu aspecto
fo rmal, a adjudicao o suprimento judicial de manifestao de vontade dos
vendedores. Execuo direta, de cunho pessoal, entre os signatrios da obriga
o originria, independentemente de qualquer formalidade (nesse sentido, cf.
JTACivSP 88/1 53, 8 1/62 e 73/l 78; JTACivSP-Lex 5 1/128, 64/57 , 69/153, 9 1/28,
94/1 5 1 e 92/8; Ap. 352.807, Agr. 357.933 etc. V, tambm, RT 495/1 5 5 ) " . 5

4 . RDI 1/96.
5. ApCiv 422 . 0 1 4-6, 2 . C . , j. 25 .04. 1 990, rei. Juiz Sena Rebouas, da 2. Cm. Civ. do 1 .0
TACivSP, publicada na Revista dos Tribunais, 659/108.
ADJUDICAO COMPULSRIA 1 83

No sentir de Darcy Bessone de Oliveira Andrade, citado em julgamento do


TJMG,6 h de se distinguir os contedos dos arts. 5 .0 e 1 6 , do Dec.-lei 58. Aque
le insere uma referncia ao direito real, um ius in re, que surge no momento da
averbao ou do registro do contrato , "enquanto que o segundo somente se con
figura aps o pagamento integral do preo " , oportunizando a exigncia de um
facere, ou direito obrigacional. So direitos distintos, que nascem em momentos
diversos. E o art. 1 6 no inclui o requisito do registro para o deferimento da ad
judicao. Isto quanto aos imveis loteados. Aos no loteados, prossegue o acr
do: "Se o registro pode ser feito a qualquer tempo, mesmo no correr da lide . . . ,
a concluso que se extrai que a ausncia do registro no exclui a possibilidade
da execuo compulsria, pois foi ele exigido, apenas, para oponibilidade erga
omnes", e, remetendo o art. 22 ao art. 1 6 , faz deduzir, embora referindo "desde
que inscritos" , a inexigncia do registro para a finalidade do art. 1 6 , isto , para
a execuo compulsria. Se o art. 22 no dispensa o art. 1 6 , e se este no procla
ma o registro, por silogismo lgico deduz-se a dispensabilidade do ato tambm
no tocante adj udicao de imveis no loteados. Sobremaneira desnecessrio
o registro, que a expresso "desde que inscritos a qualquer tempo" permite o
registro mesmo depois da sentena.
Impedindo a adj udicao, a lei contrariaria sua finalidade precpua, de
beneficiar o compromissrio, com uma obrigao no includa no esprito do
Dec.-lei 58, pois visa o mandamento armar o compromitente adquirente de um
meio jurdico a fim de impor o seu direito.
Apesar das profundas discusses doutrinrias e jurisprudenciais, por pre
encher o contrato os requisitos da lei, e se lanado no referido rgo da justia o
registro da rea, ou devidamente registrado o loteamento, pode a deciso deferir
a adjudicao.
O STJ j se firmou neste sentido, conforme esta ementa: "A circunstncia
do compromisso de compra e venda ter sido celebrado atravs de instrumen
to particular no registrado no inviabiliza, por si s, a adjudicao compul
sria, apresentando-se hbil a sentena a produzir os efeitos da declarao de
vontade" . 7
O entendimento ficou consolidado na Smula 239 do STJ : " O direito ad
judicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de com
pra e venda no cartrio de imveis".
Houve uma fase primitiva em que os pretrios exigiam sempre o registro do
contrato, especialmente quando da vigncia da antiga Lei dos Registros Pblicos.

6. Wilson Bussada, Compromisso de Compra e Venda Interpretado pelos Tribunais, 2. ed. ,


1973, p. 1 89- 192.
7. REsp. 643-RS, da 4." T. , do STJ, em Lex 29/156.
1 84 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Desde que possvel o registro, isto , havendo registro anterior do imvel,


e cuidando-se de loteamento regular por que impedir o direito assegurado pela
lei? Seria fugir do princpio que norteou e inspirou a criao de toda a legislao
sobre loteamentos, que visou socorrer os compromissrios. Enormemente va
lorizado o terreno , os compromitentes, muitas vezes, desistiam do negcio, no
se importando em devolver uma desvalorizada multa, ou as inquas prestaes
recebidas.
O art. 25 da Lei 6. 766 veio a fornecer apoio interpretao acima. Em seu
contedo, dentro de uma redao defeituosa, d o efeito especfico e parece ni
co, do registro: confere direito real oponvel a terceiros. o objetivo do registro
imobilirio a oponibilidade. No se coloca o registro como condio para a ad
judicao compulsria. Todos os contratos originados da promessa de venda de
lotes so irretratveis. Encontrando-se o loteamento lanado no cartrio, sem
pre possvel o registro do contrato . Especificado o lote no Livro 2 , na relao
posta a seguir do assento do loteamento, oportuniza-se a adjudicao , em face
de o nico efeito exsurgente resumir-se na oponibilidade erga omnes.
De acordo com os juristas Toshio Mukai, Alaor Caff Alves e Paulo Jos
Villela Lomar, historiando a tramitao do Proj eto de Lei 18, que se transformou
na lei ora em exame, o texto inicial assegurava ao promitente comprador trs di
reitos distintos: a) a irretratabilidade dos compromissos de compra e venda, das
cesses e promessas de cesso; b) a adjudicao compulsria; c) a oponibilidade
a terceiros, desde que registrados. Cada garantia independia das demais. Eis a
redao do projeto: "Art. 2 5 . Os compromissos de compra e venda, as cesses e
promessas de cesso so irretratveis, atribuem direito adjudicao compuls
ria e, estando averbados, conferem direito real oponvel a terceiros" .
No projeto substitutivo proposto pela Comisso d e Constituio e Justia
do Senado, manifestado no Parecer 770/78, e na Emenda 2, discutida na mesma
Casa, mantinha-se a redao que expressava claramente as trs prerrogativas.
Pelo texto final, a cargo da Comisso de Redao do Senado, surgiu a forma
truncada, que originou a confuso na interpretao.
Entretanto, no foi desvirtuado o esprito que inspirou o diploma. A ad
judicao compulsria est assegurada, independentemente do registro. Com
o texto proposto ou o aprovado, ela se configura mediante o simples contra
to. Pois de notar a redao hoje vigente: "So irretratveis os compromissos
de compra e venda, cesses e promessas de cesso, os que atribuam direito
adj udicao compulsria e, estando registrados, confirmaram direito real opo
nvel a terceiros" . Da simples leitura depreende-se o nico efeito do registro:
a oponibilidade a terceiros. A parte referente ao registro segue a concernente
adjudicao. Impossvel que seja condio desta. Por isso, no se consegue
compreender como o respeitado Srgio A. Frazo do Couto entendeu que a
ADJUDlCAO COMPULSRIA 1 85

inteno do legislador foi a de inserir o seguinte contedo ao dispositivo: "So


irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso
que, estando registrados, conferem direito real e atribuem direito adjudicao
compulsria" . 8
Acresce observar, no tocante aos imveis no loteados, que o art. 22 do
Dec. -lei 58 traz a condio do registro da avena. Mas o mesmo podendo efe
tuar-se a qualquer tempo, no curso da ao, conforme Smula 1 66, do mais
alto Pretrio do pas, ou aps a sentena, no obstar o direito assegurado no
instrumento particular. Se inexistente, a sentena, para fazer justia , permitir
a adjudicao , desde que possvel o ato na serventia imobiliria; em caso de
inviabilidade, dar ao credor a alternativa da indenizao por perdas e danos,
ou o caminho do usucapio, se preenchidos os requisitos especficos para tanto
exigveis.
jamais far justia ordenando a devoluo das prestaes pagas e das arras
em dobro, ou outras penalidades, ou impondo graves sanes, embora tudo corri
gido monetariamente, pois dificilmente se alcanar o equivalente ao preo atual
do terreno. Recebendo as importncias mensais, o vendedor utilizou o dinheiro
do compromissrio , empregando-o, talvez, em outros negcios, conseguindo lu
cros e vantagens. Aproveitou as economias de quem a muito custo as conseguiu,
e, no fosse o negcio falido, resultar-lhe-iam na aquisio de outro bem.
Sendo de direito pessoal a natureza da promessa, o direito adjudicao
resulta do pagamento integral do preo avenado e independe da averbao ou
do registro do instrumento. A lei que determina o registro "no cria nenhum
direito real, cingindo-se a conceder uma garantia ao promissrio que inscreva
ou averbe o instrumento, contra "alienao ou onerao posterior" , que, no
podendo , em consequncia, registrar-se, no opera em relao quele. Noutras
palavras, o que se estatui, no cnone invocado, menos direito real que garantia
da promessa registrada, que prevalecer contra atos posteriores e at anteriores
( de se notar) , cujos instrumentos no podero ser registrados e, como tais,
no se lhes oporo. Ora, essa garantia ou, como quer a lei, esse direito real, no
se mistura com o direito outorga da escritura e obrigao correlata. Como
j se realou em obra fundamental no assunto , a pretenso transmisso s
aparece depois do pagamento do preo, enquanto que o direito real, criado pelo
art. 5., pode preexistir a tal pagamento" ,9 sustenta o voto do rel. Csar Peluso,

8. Op. cit. , p. 253. Quanto ao processo legislativo que levou aprovao da Lei 6. 766,
Toshio Mukai e outros, na obra Loteamentos e Desmembramentos Urbanos, j citada, a
partir ela p. 1 3 3 , fazem excelente histrico, inclusive quanto ao aspecto semntico ela
linguagem elo art. 25.
9 . Cf. Darcy Bessone de Oliveira Andrade, Da Compra e Venda - Promessa e Reserva de
Domnio, p. 1 63- 1 64 ; RT 49511 5 5- 1 59 . O entendimento da dispensa elo registro vem
1 86 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

em julgamento do 2.0 TACivSP, acrescentando: "O que, em verdade, a inscrio


confere , nos termos do art. 5 .0, o direito real, nunca o direito outorga da
escritura definitiva ou o direito adjudicao, que to somente antessupe o
pagamento do preo . Tal o sentido compatvel assim com a natureza e a auto
nomia de ambos os direitos, segundo o prprio sistema desse decreto-lei, como
com o seu modelo, que a Lei uruguaia 8. 733, cujo art. 1 5 , informativo do pre
citado art. 22, explicita que 'la promesa de enaj enacin de inmuebles a plazos,
desde la inscripcin en el Registro, confiere al adquiriente derecho real respecto
de cualquier enaj enacin o gravamen posterior, y, cuando se haya pagado o se
pague toda la prestacin y se hayan cumplido las obligaciones estipuladas, le
acuerda accin para exigir la transferencia y entrega que constituye el obj eto de
la prestacin'. "
E m verdade, s e envolver a promessa, cesso o u promessa de cesso d e im
vel loteado, nem se reclama a ao de adjudicao, pois cumpre ao oficial do
registro de imveis efetuar o lanamento do registro da compra e venda com
a mera apresentao de documento de quitao ou de prova do pagamento.
Basta atentar para a leitura do art. 26, 6.0, da Lei 6. 766: "Os compromissos de
compra e venda, as cesses e as promessas de cesso valero como ttulo para o
registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva
prova de quitao " .

1 5 .4 Adjudicao compulsria e execuo especfica atravs dos arts. 466-


B e 466-C do CPC
Os obstinados opositores da adjudicao compulsria, por falta de registro
no lbum imobilirio , tm seus argumentos postos por terra diante das normas
inseridas nos arts. 466-A, 466-B e 466-C do CPC. Esquecem que sua renitncia
deixa de ter eficcia se o interessado buscar a soluo atravs da execuo espe
cialmente prevista no art. 466-C, que, em ltima anlise, uma alternativa para
o seu direito, pois prescreve: "Tratando-se de contrato, que tenha por obj eto a
transferncia da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito , a ao
no ser acolhida se a parte que a intentou no cumprir a sua prestao, nem
a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda no exigvel" . Se inteirou
o pagamento das prestaes, secundado tambm pelo art. 466-B, poder obter
sentena que produzir todos os efeitos da declarao no emitida.

sendo sufragado por numerosa jurisprudncia, como se v em RT 4 7 1/1 58, 4 70/ 1 76 ,


468/1 66, 455/11 7 , 538/ 1 3 5 . No menos extensa aquela que se ope. RT] 661893 ,
5 7/696; RT 4 2 1 / 1 9 3 , 426/264, 46 1/20 1 , 488/230, 439/2 1 8 ; R)T)RS 6 1 /423, 73/649;
]STF 34/109, 1 4/1 3 1 .
ADJUDICAO COMPULSRIA 1 87

A jurisprudncia tem-se valido destes mandamentos legais para atender o


direito daqueles que no logram registrar o instrumento particular, cumprin
do notar que a evocao do art. 639 equivale , presentemente, ao art. 466-B:
"Tratando-se de compromisso de compra e venda de imvel no inscrito, cujo
preo foi totalmente pago, o que torna impossvel o arrependimento, tem o pro
mitente comprador, nos termos do art. 639 do CPC, o direito de obter sentena
que produza o mesmo efeito da declarao de vontade devida pelo promitente
vendedor, suprimindo o j ulgado a falta de escritura primitiva e valendo como
ttulo" _ t o Em outro julgamento: "Entre as partes primitivas do pr-contrato , para
a execuo especfica, no h necessidade dessa inscrio do compromisso no
Registro de Imveis. A inscrio apenas produz o nascimento de um direito real
especial, oponvel erga omnes , alegvel contra terceiros estranhos ao contrato.
Entre as prprias partes, para que o compromisso d ao compromissrio com
prador o direito execuo especfica , ela se mostra desnecessria" . t t
E se a parte ingressar com a adjudicao compulsria, ser admissvel o
atendimento com fulcro em tais normas?
Cumpre esclarecer que os dispositivos se aplicam a quaisquer execues
de contratos. Consequentemente, abrangem tambm a adjudicao compuls
ria de imvel prometido vender, que apenas vem a ser uma de suas formas, no
sendo de relevncia o nomen juris dado.
Assim, de uma maneira ou de outra, no h como negar-se a pretenso
do promitente comprador, sendo ainda de todo proveitoso lembrar a lio de
Alcides Mendona Lima: "Se, por exemplo, lavrado contrato de promessa de
compra e venda do imvel do valor superior ao limite legal (art. 1 4 1 do CC,
que ainda de Cr$ 1 0 ,00) por instrumento particular, com a clusula vedando
o arrependimento , sobretudo por estar at quitado, nada importa que o promi
tente comprador, se o promitente vendedor negar-se, mova a ao e obtenha a
sentena favorvel, que ser inserta na escritura pblica definitiva de compra e
venda, em lugar da vontade do transmitente" . 1 2 O art. 1 4 1 citado na doutrina
corresponde ao art. 227 do vigente Cdigo , o qual reza: "Salvos os casos expres
sos, a prova exclusivamente testemunhal s se admite nos negcios j urdicos
cujo valor no ultrapasse o dcuplo do maior salrio mnimo vigente no Pas ao
tempo em que foram celebrados" .
Confere-se o direito. O nome que se d ao no to importante quanto
o direito procurado: " Compromisso de compra e venda. Falta de inscrio no
registro imobilirio - Prestaes integralmente pagas - Recusa da promitente

1 0 . RI 495/142.
1 1 . RI 5 53/87 .
1 2 . O p . cit . , p. 758.
1 88 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

vendedora em face de as cesses terem sido por instrumento particular, quando


a anuente analfabeta. Arts. 639 e 641 do CPC. Irrelevncia da denominao de
adjudicao compulsria. Ao procedente, com fundamento nesse dispositivo
processual" . 1 3 Na fundamentao do voto, observa o relator: "Pouco importa,
ento, que o autor tenha rotulado sua ao de adjudicao compulsria. Impor
ta, isto sim, o que pretendeu com sua propositura: a outorga da escritura defi
nitiva de venda do lote, sob pena de produzir a sentena o mesmo efeito desse
contrato (arts. 639 e 64 1 do CPC). Irrelevante, por conseguinte, a falta de regis
tro dos contratos na circunscrio imobiliria, pois a ao no fica julgada como
de adjudicao compulsria, prevista no Dec.-lei 58, arts. 1 5 , 16 e 22, no Dec.
3.079/1 938 e na Lei 639/1949, c/c a Lei 6 . 0 14, de 27. 1 2. 1 973, mas como con
denatria ao cumprimento de obrigao de contratar, produzindo a sentena o
mesmo efeito do contrato prometido (o de venda) . N o ocorre aqui julgamento
extra ou ultra petita. Apenas se verifica qual o objeto da ao, se observa a funda
mentao ftica e jurdica do pedido, mas se declara a incidncia da lei aplicvel
espcie, como compete ao juiz (da mihi factum, dabo tib jus) " . Lembra-se que
os citados arts. 639 e 64 1 equivalem, hoje, aos arts. 466-B e 466-A do CPC.
Orlando Gomes, com sua autoridade, faz desaparecer qualquer dvida: "O
novo Cdigo de Processo Civil limpou a rea para a aceitao, em sentena,
independentemente de inscrio, da execuo coativa de forma especfica da
obrigao de emitir a declarao negocial contrada em promessa irretratvel" . 1 4
O STJ ementou esta concluso: "Compromisso de compra e venda de im
vel. Execuo especfica ela obrigao. Admissibilidade. admissvel a execuo
especfica elo art. 639 elo CPC, ainda que se trate ele contrato preliminar no
inscrito no Registro ele Imveis" . Como referido, o art. 639 foi substitudo pelo
art. 466-B elo CPC.
Transcreve o decisum uma passagem especfica ele Humberto Theocloro J
nior, sobre o obj eto que se visa da sentena: "O que se reclama na espcie uma
sentena que condene o inaclimplente a realizar aquilo a que se obrigara. A sen
tena que sana sua omisso, para o credor, faz as vezes apenas do contrato que
no chegou a ser espontaneamente firmado. No entra em j ogo, aqui, declarar
domnio, nem tampouco adjudicar propriedade ao autor. Os efeitos materiais
ela execuo elo contrato contido na sentena sero os mesmos que adviriam elo
acordo voluntariamente cumprido. Se, porventura a alienao for a non domino,

1 3 . ]TACSP 64/5 7 . No mesmo entendimento: R]TAR] 27/2 1 6 : "Preo pago - Embora ausente
o direito adjudicao compulsria por falta de registro imobilirio da promessa, deve
aplicar-se espcie a norma do CPC, art. 641 " .
14. RT 469/43. O entendimento vem desde a vigncia d o atual diploma processual civil,
como se nota em ]TACSP 58/25 7 e 60/ 1 2 7 .
ADJUDICAO COMPULSRIA 1 89

ou se o bem j no existe mais em poder do promitente, nada disso invalidar a


sentena ou sofrer consequncias modificadoras pelo advento do decisrio fi
nal ( "A Execuo Especfica do Compromisso de Compra e Venda de Imveis",
RT]DF 26/1 1 e ss. ) . 15
No que isso necessariamente pressuponha a existncia de um contrato,
ou uma declarao de vontade escrita, em relao transmisso de domnio.
Importa a comprovao de elementos reveladores da vontade de transmitir, que
podem consistir em recibos, em obras realizadas no terreno pela pessoa a que se
prometeu vender, a remessa de correspondncias, o acerto de uma futura com
pra e venda revelada por meios eletrnicos. Tudo desde que no se tenha perma
necido nas meras entabulaes, concretizadas em propostas e contrapropostas.

1 5 .5 Possibilidade de qualquer ao ou defesa, mesmo sem o registro da


conveno

Sendo , via de regra, de deferir-se sempre a adjudicao, quid juris em face


do disposto no art. 23 do Dec.-lei 58?
O dispositivo est assim redigido: " Nenhuma ao ou defesa se admitir,
fundada nos dispositivos desta lei, sem a apresentao de documento compro
batrio do registro por ela institudo" . A regra extensiva ao promitente vende
dor e ao promissrio comprador.
Ressaltando o valor do registro, chegou o legislador a declarar a inviabili
dade de toda a ao, se porventura o mesmo no tenha sido efetuado . E, deste
modo, ficou proibido o exerccio de promover aes concernentes espcie,
mormente nos casos em que as promessas de compra e venda constituam mo
dalidades outras, sem os requisitos para a constituio de direito real. A lei, a
rigor, tem uma significao geral, nos termos redigidos, de forma a impedir a ad
judicao especialmente quando no erigido o contrato mediante o registro. Na
elaborao da norma, no se preocupou o legislador em evitar confrontos com
princpios seculares, como aquele que consagra o direito ao se houver inte
resse e legitimidade. Nasce o princpio do brocardo latino ubi jus, ibi remedium.
Da chegar-se a no estar certo concluir que sejam alijados do amparo do direito
quaisquer ajustes realizados, simplesmente por no ter sido efetuado o registro.
De outro lado, a execuo coativa inerente a todos os contratos, se exequ
veis e no cumpridos voluntariamente. A execuo compulsria no corolrio
do direito , mas prpria e inerente simples obrigao; qualquer promessa de
compra e venda comporta execuo coativa, se for o caso independentemente
da satisfao de requisitos de forma. Em face da orientao traada por signifi-

1 5 . REsp. 6.370-SP, de 20.08 . 1 99 1 , da 3 . T., em RST] 28/4 1 9.


1 90 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

cativa corrente da jurisprudncia, o art. 23 j nasceu fadado a ser letra morta,


no somente por razes de limitar um direito previsto em outro dispositivo, o
art. 1 6 , mas sobretudo por contrariar a prpria lei civil.
Mas atenta-se para a redao do art. 46 da Lei 6. 766, que prevalece atual
mente adstrito ao loteamento, e s aplicvel ao loteador e promitente vendedor:
"O loteador no poder fundamentar qualquer ao ou defesa na presente lei
sem apresentao dos registros e contratos a que ela se refere" .
Vale afirmar que a lei no permite seja invocado o direito pelo proprietrio
em lide decorrente de promessa, no havendo regularidade registrria do solo
loteado .
Tal disposio no pode ter uma projeo bastante ampla, como quer pa
recer no dispositivo. Acionado o proprietrio, permite-se o direito de defesa,
garantido constitucionalmente.
O sentido legis visou algumas situaes especficas, vedando o exerccio de
ao a que faria jus diante da impontualidade do promitente comprador; em ou
tras palavras, no faculta ao loteador ajuizar demanda com a finalidade de bus
car o cumprimento da obrigao, ou a resciso do ajuste, enquanto permanece
irregular o parcelamento. De forma mais rigorosa, se no se encontra registrado,
o art. 39, da lei referida, comina com a sano de nulidade a clusula de resciso
por inadimplemento do adquirente.
Vemos que o prprio direito material falece ao loteador clandestino. Mas,
contrariamente ao art. 23, do Dec.-lei 58, o campo de ao da Lei 6. 766 restrin
ge-se ao loteador que figura como promitente vendedor.
16
ACESSES E BEN FEITORIAS D E I MVEIS

SUM RIO: 1 6 . 1 Nulidade d a cominao d a perda das acesses e benfeitorias


nos contratos 1 6 . 2 Conceito de acesses e benfeitorias 1 6 . 3 Direito inde
- -

nizao 1 6. 4 Direito de reteno.


-

1 6. 1 N u lidade da cominao da perda das acesses e benfeitorias nos con


tratos
De forma geral, os contratos de promessa de compra e venda preveem clu
sula resolutiva expressa, no somente nos atrasos das prestaes, mas tambm
quando de infraes nas condies estabelecidas.
E a cominao mais corrente aquela que dispe sobre a perda das pres
taes, benfeitorias e construes em favor do promitente vendedor, sem qual
quer espcie de indenizao. Tais decorrncias prestam-se para cobrir as perdas
e danos sofridos pelo credor, em face do uso do imvel durante a vigncia do
contrato. Por mera disposio das vontades, transformam-se num aluguel em
espcie. Mas nada mais equivocado . As sanes sempre so uma condio cons
tante no documento, que o promissrio, na maior parte das vezes, assina sem ler
e tomar conscincia das consequncias.
E sobrevindo as dificuldades econmicas, impossibilitado de prosseguir no
cumprimento do ajustado, suj eita-se a parte a perder a construo erguida sobre
o terreno de vila, conseguida a muito custo e sacrifcio. Esta a situao mais
comum, entrementes sem valor, pois contraria disposio expressa da lei civil.
como se no existisse.

1 6.2 Conceito de acesses e benfeitorias


Primeiramente, convm estabelecer o conceito das benfeitorias e acesses,
pois os prdios, apesar de referidos como benfeitorias nos contratos, na verdade
constituem acesses, havendo tratamento especial no CC.
Com efeito, Carvalho Santos define as benfeitorias como "as obras ou as
despesas que se fazem num imvel para conserv-lo, melhor-lo ou simples
mente embelez-lo" . 1 Podem ser teis, necessrias e volupturias. As primeiras

1. Op. cit. Il/86.


1 92 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

aumentam ou facilitam o uso da coisa (art. 96, 2., do CC) , como a edificao
da garagem de uma casa. Embora desnecessria para a conservao do prdio,
aumentou-lhe o valor. As segundas objetivam conservar o imvel, ou evitar que
se deteriore (art. 96, 3.0, do mesmo Cdigo) . So exemplos: o reforo das fun
daes de um prdio, que ameaam ceder; a recuperao do telhado, a armao
de uma cerca para a defesa da terra cultivada. As volupturias simplesmente
embelezam a propriedade, tornam mais agradvel o aproveitamento e servem
para o deleite ou para o recreio no uso habitual. Concretizam-se, v.g. , na pintu
ra de uma casa, na escavao de um aude ou construo de uma piscina e no
ajardinamento do terreno. Segundo o art. 1 . 2 1 9 do CC, no se indenizam estas
benfeitorias, mas podem elas ser levantadas pelo que as fez, e se possvel.
As plantaes e construes no so consideradas benfeitorias, e sim aces
ses industriais, reguladas pelo art. 1 .255 do estatuto civil, o qual dispe que as
construes erguidas em terreno alheio passam ao proprietrio, mas devem ser
indenizadas, se o autor das mesmas agiu de boa-f.
Tomamos a lio constante na R]T]RS, inspirada na melhor doutrina de
Clvis Paulo da Rocha e Philadelpho de Azevedo: "A casa nunca se pode consi
derar como benfeitoria do terreno, e a doutrina fixou bem a distino na seguin
te passagem do jurista Clvis Paulo da Rocha: as benfeitorias so despesas feitas
na coisa, com o fito de conserv-la ou embelez-la. As acesses so obras que
criam coisas novas, diferentes, que vm aderir coisa anteriormente existente
(Construes na Teoria Geral da Adeso, p. 36) . Lio que se conforma com o
voto do Min. Philadelpho de Azevedo: 'quem constri ou quem planta no faz
propriamente benfeitorias, mas pratica acesso regulada pelo Cdigo Civil. A
plantao ou edificao em terreno alheio tem carter principal, ao passo que
as benfeitorias pressupem algo a ser melhorado' (voto na RT 1 8 1/438 ) . Com
efeito, a casa que se pretende indenizar no pode ser considerada como ben
feitoria do terreno, pois em nada contribuiu para aperfeio-lo ou embelez-lo.
Seriam benfeitorias as obras que se fizessem no terreno com o fim de embelez-lo,
como drenagens, cercas, etc. Por outro lado, as benfeitorias de uma casa so os
melhoramentos que nela se introduzem, como venezianas, paredes duplas etc . " . 2
A est a distino clara, ensejando uma exata compreenso do significado .
Os contratos, geralmente feitos e utilizados por leigos na matria, empregam o
termo "benfeitorias" no significado de acesses. E aplicam a clusula do chama
do decaimento a mencionados bens.
Mas, referindo o art. 1 . 255 do CC, a construo em terreno alheio, a ex
tenso envolve a promessa de compra e venda? Sendo o promitente comprador
praticamente proprietrio , ele edifica em terreno alheio ou prprio? Se a clusu-

2. R)T)RS 57/21 7 .
ACESSES E BENFEITORIAS DE IMVEIS 1 93

la prev o decaimento, logicamente considera o vendedor como proprietrio . De


certa forma, o compromissrio havido como um possuidor a ttulo precrio,
para os efeitos do contrato. E, consoante o magistrio ainda aplicvel de Carva
lho Santos, "no parece duvidosa a questo, porque o que ela pressupe que
haja posse, e posse existe, ainda quando ela precria. A lei refere, de fato, aque
le que semeia planta ou edifica em terreno alheio. E, sem dvida, essa expresso
geral se aplica tambm ao possuidor a ttulo precrio" . 3

1 6.3 Direito indenizao

Considerado um possuidor o promitente comprador, no h como negar


-lhe o direito indenizao. No procedeu de m f ao construir o prdio.
Quando prometeu comprar o imvel, naturalmente presumiu-se que ele pre
tendia pagar e saldar as prestaes na integralidade. A supervenincia de um
motivo de fora maior, como impossibilidade financeira, desemprego, doena
etc . , tolheu a capacidade de prosseguir nos pagamentos. Compelido a resilir o
negcio, no seria justo tirar-lhe o direito indenizao , em benefcio do ven
dedor. E sempre so indenizveis as acesses e benfeitorias teis e necessrias
feitas sobre o imvel, por constiturem uma causa debendi autnoma, decorrente
do princpio de que a ningum dado locupletar-se com a fortuna alheia, o que
encontra respaldo no art. 884 do Cdigo Civil. A indenizao passou a figurar
como essencial para autorizar-se a resciso contratual, pois reza o art. 34, da
Lei 6 . 766: "Em qualquer caso de resciso por inadimplemento do adquirente,
as benfeitorias necessrias ou teis por ele levadas a efeito no imvel devero
ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposio contratual em
contrrio" . Excetuam-se da recomposio econmica as benfeitorias feitas em
desconformidade com o contrato ou a lei, conforme ordem do pargrafo nico
do art. 34, no seguinte texto: "No sero indenizadas as benfeitorias feitas em
desconformidade com o contrato ou com a lei" .
Sobre a indenizao , h a confirmao do STJ : No que a jurisprudncia do
STJ endossa plenamente: "Inviabilidade da clusula que estabelece a perda das
benfeitorias, sem direito a indenizao, em caso de resciso do contrato, em
virtude de mora no pagamento do preo - Lei 6 . 766/1979, art. 34.
A clusula que prev no ter direito o promitente comprador devoluo
das importncias pagas deve considerar-se como de natureza penal, compensa
tria, podendo ser reduzido seu valor com base no art. 924 do CC' .4 O art. 924
referido corresponde ao art. 4 1 3 do atual CC.

3 . Op. cit. , vol. VII, p. 4 1 1 .


4 . REsp. 1 2 . 074-SP, da 3 . " T. , de 07.04. 1992, em RSTJ 3 2/360.
1 94 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Alis, o Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1 990 ) , traz norma


clara a respeito da inviabilidade de clusula inserindo a perda de benfeitorias,
o que se v no art. 5 1 , XVI , cominando-a de nula se possibilita "a renncia do
direito de indenizao por benfeitorias necessrias" .
Destinando-se o terreno compromissado construo d e uma residncia, e
concretizando-a o promitente comprador s claras, com cincia do transmiten
te, no se compreende que seja aquele surpreendido , com prejuzo total, ao des
fazer-se a conveno. Quando procedeu venda, naturalmente o transmitente
autorizou a obra da moradia, ou teria vendido para ficar o imvel simplesmente
mostra? A futura construo era uma decorrncia previsvel ou esperada, de
maneira que insubsistente a pretenso de conceber m-f no procedimento da
pessoa devedora, aplicando-se o disposto nos arts. 1 . 2 1 9 e 1 . 255 do CC, isto ,
concedendo-se a indenizao.
Seja benfeitoria ou acesso , reze o ajuste uma ou outra espcie, a reparao
um pressuposto normal para a devoluo do imvel, na desconstituio da
relao bilateral travada. Clusula que estabelea o contrrio leonina e rrita,
de nenhum efeito, pela inteligncia do art. 34 da Lei 6 . 766, e de acordo com a
faculdade prescrita no art. 4 1 3 do diploma civil, pois, em perdendo o devedor as
prestaes, ou parte delas, e as benfeitorias e acesses, infringe-se o art. 4 1 2 do
aludido Cdigo. A indenizao deve ser ampla e ao preo atual, encontrando-se
o montante por meio de avaliao, levada a efeito no contencioso judicial.
Na indenizao incluem-se as despesas efetuadas na coisa para a sua con
servao, o melhoramento e o embelezamento, em ateno lio de Orlando
Gomes. 5
No interessa o nomen juris dado, o u o sentido literal d a linguagem, e sim
a inteno da vontade expressa nas declaraes. Mencionando o art. 34 que as
benfeitorias teis ou necessrias sero indenizadas, no afasta de igual direito
as acesses.
H casos em que os instrumentos preveem a indenizao pelas benfeito
rias, ou simplesmente autorizam a sua retirada. vivel que algum negue o
ressarcimento , ou a autorizao para a transferncia, pela circunstncia especial
de referir o ajuste unicamente s benfeitorias, sem especificar as acesses. No
vingar, no entanto, a exegese sui generis, pois, para o caso, "pode-se aceitar
a sinonmia dos vocbulos como empregados nos contratos-padro " , por isso
que, nesses casos, o regime jurdico tanto da acesso como da benfeitoria o
mesmo , explica Jos Osrio de Azevedo Jnior,6 acrescentando a lio de Cl
vis Bevilaqua, nesses termos: "Essas acesses industriais, ainda que se possam,

5. In troduo ao Direito Civi l . Rio de janeiro: Forense, 1 9 71 , 3. ed., p . 2 1 9 .


6. O p . cit., p . 1 1 1 .
ACESSES E BENFEITORIAS DE IMVEIS 1 95

no rigor tcnico da expresso, distinguir das benfeitorias, obedecem a normas


semelhantes" . Equiparam-se a benfeitorias teis, e o Cdigo, no art. 1 . 256, lhes
d esse nome.

1 6.4 Direito de reteno

E referente ao direito de reteno? O devedor entregar logo o imvel ou


aguardar a indenizao?
No caso das benfeitorias, no art. 1 . 2 19 do CC assegurado o direito de
reteno, quanto ao possuidor de boa-f. Nas acesses, nada dispe a lei. Poder
-se-ia pensar, j que se trata de matria de direito privado, que estaria vedada a
interpretao extensiva. E no haveria meio de reter o bem at o recebimento do
valor devido. Mas afigura-se estranho e contrrio ao bom senso admitir o direito
de reteno quando do reparo de uma j anela, cuja obra constitui uma benfeito
ria, e devolver a propriedade sem ressarcimento pela construo, por ser uma
acesso. No disciplinada a questo na parte que trata das acesses, mas pela
semelhana entre os dois institutos, de se ampliar a aplicao . A diferena de
tratamento no encontra uma razo plausvel, mas, pelo contrrio, infringe os
princpios que regulam ambas as hipteses, criando situaes contraditrias e
injustas. Por uma medida de equilbrio e bom-senso, assegura-se ao promitente
comprador a prerrogativa de reter o imvel enquanto no justiado no reembol
so da quantia despendida.
17
DAS OUTORGAS
NOS CONTRATOS DE PROMESSA

SUMRIO: 1 7 . 1 Necessidade da outorga do cnjuge para a validade plena


do contrato 1 7 . 2 Validade relativa na ausncia do consentimento conjugal
-

- 1 7.3 Prejuzo do compromissrio se prevalente a nulidade absoluta 1 7. 4


-

Presena d o cnjuge nas cesses de promessas 1 7 . 5 Citao d o cnjuge nas


-

aes de resciso 1 7 . 6 Interpelao do cnjuge.


-

1 7. 1 Necessidade da outorga do cnjuge para a validade plena do contrato

Uma questo deveras no pacfica, e nem muito simples, a concernente


necessidade ou no do consentimento do cnjuge no contrato de promessa de
compra e venda.
O art. 1 1 , 2., do Dec.-lei 58/1937, determina: " indispensvel a outorga
uxria quando seja casado o vendedor" . A Lei 6. 766/ 1 9 79 repetiu a regra, no
apenas nas transaes de lotes, mas de modo particular no registro do loteamen
to, ao obrigar a apresentao, junto com outros documentos, de uma declarao
do cnjuge do requerente de que consente no registro do loteamento (art. 18,
VII ) . As oneraes e limitaes que acarretam o parcelamento aconselham a
atuao do casal, eis que o registro transforma a propriedade e insere-lhe uma
finalidade eminentemente social; para imprimir absoluta segurana subdivi
so que se pretende implantar, impedindo futuros litgios entre marido e mu
lher, chamou-se a participao de ambos. Mas a autorizao para o registro no
dispensa o consentimento para os atos de alienao ou de promessa de venda de
lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo cnjuge
(art. 1 8 , 3 . ) , fazendo-se imprescindvel a assinatura do casal.
Os mandamentos apontados seguiram ordenamento semelhante ao previs
to no art. 1 . 64 7 do CC/2002 , sic: "Ressalvado o disposto no art. 1 .648, nenhum
dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto no regime da separao
absoluta: I alienar ou gravar de nus real os bens imveis" .
-

Os arts. 5.0 e 22 do Dec.-lei 58/1937, e 25 da Lei 6. 766/1979, atribuindo


eficcia de direito real aos contratos, no conduzem a outra interpretao seno
quanto necessidade de outorga uxria. Em vista das normas legais, sendo casa
do o transmitente, a assinatura do cnjuge indispensvel para dar validez plena
1 98 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

ao negcio, seja qual for o regime de bens do matrimnio. O contrato celebrado


sem este requisito de todo precrio. Uma vez que o transmitente no pode
garantir a manifestao da vontade de seu cnjuge, no contrato definitivo, est
suj eita anulao a disposio contratual que ele firmar sem a outorga conjugal.
jorge Americano, citado por Altino P Soares Pereira, ressalta que , sendo
a promessa uma obrigao de fazer, "e, assim, com efeitos pessoais" , opera o
consentimento do cnjuge, como condio para a validade do contrato. De tal
forma, enquanto ele no for dado, o contrato fica suspenso, fundando-se a au
torizao no "direito que tem a mulher de fiscalizar o patrimnio comum e de
garantir o futuro da famlia" . 1
O cnjuge d o vendedor, sendo este pessoa fsica, deve estar presente; caso
contrrio prevalece o ajuste precariamente, ou seja, enquanto o cnjuge no
promover a anulao, facultado que est no art. 1 .650 do CC/2002. Em face do
previsto no art. 1 . 64 7 do CC/2002, deste estatuto, as exposies acima esten
dem-se tanto para os imveis loteados como para os no loteados. Dispensa-se a
outorga, no entanto, em relao ao promitente comprador casado, como sucede
nas escrituras pblicas definitivas, onde basta a presena do adquirente. No
se visualiza regra legal ordenando o consentimento de quem recebe. Mas desde
que casado o comprador, o bem passa ao patrimnio comum.

1 7.2 Val idade relativa na ausncia do consentimento conjugal


Embora s a assinatura de ambos atribua firmeza ao estabelecido, h de se
considerar como inteiramente nulo o contrato, se faltar a participao do cnjuge?
Carvalho Santos do seguinte parecer: "Sendo casado o vendedor, ele est
agindo autorizado pela mulher, e a promessa de vender compreende a de con
seguir, oportunamente, a outorga da mulher. No conseguindo, responder pela
inexecuo" . Amparado em Orosimbo N onato, acrescenta que o promitente
vendedor pode, no caso, ser reputado responsvel pelo fato de terceiro. Mesmo
inexistindo a assinatura do consorte, "no h razo para sustentar a ineficcia
do contrato preliminar" . 2
Ausente o assentimento, perdura a eficcia, at a interveno contrria do
outro cnjuge, resolvendo-se, ento, o ajuste, conforme o caso, em perdas e da
nos. O negcio jurdico passvel de nulidade. Isto, se comprovado o prejuzo,

1. Op. cit., p . 1 1 2 .
2 . O p . cit., XV/180. N a mesma pgina, prossegue: "Embora a promessa . . . fique subor
dinada conditio juris da outorga uxria, de modo a produzir o direito eventual de se
constituir o contrato definitivo, uma vez que se manifesta nesse sentido aquela outorga,
nem por isso se poder negar a sua ineficcia, precisamente porque aquela condio diz
respeito apenas ao contrato definitivo" .
DAS OUTORGAS NOS CONTRATOS DE PROMESSA 1 99

como reconheceu a seguinte deciso do STJ : "A promessa de compra e venda


gera apenas efeitos obrigacionais, no sendo, pois, a outorga da mulher, requisi
to de validade do pacto firmado " . 3
A manifestao de vontade do cnjuge importante mais para firmar a
segurana; a ausncia somente tem o efeito de uma provvel resoluo por ato
dele. Como escreve com propriedade Frutuoso Santos, o promitente vendedor
se obriga a prestar um fato, "a outorgar um ttulo revestido de todas as carac
tersticas legais, a fim de que possa ser transcrito no registro imobilirio e pro
duzir os efeitos decorrentes" .4 No conceder o ttulo definitivo, a faz-se mister
a presena do cnjuge. O trato preliminar vai perdurando at o final, desde que
no promovida a resciso pelo interessado, ou consorte, nico com legitimidade
para acionar tal direito , alm dos herdeiros, evidentemente. Partilha deste modo
de entender Wilson S. C. Batalha, ao sustentar: "A falta de outorga uxria torna
o ato anulvel, mas tal nulidade s pode ser pleiteada pela mulher ou seus her
deiros ( CC, arts. 239 e 249)" .5 Os artigos referidos correspondem aos arts. 1 . 650
e 1 .645 do atual CC, respectivamente.

1 7 .3 Prejuzo do compromissrio se prevalente a nulidade absoluta

No coadunvel com o melhor direito a inteligncia da nulidade absoluta do


contratado, se ausente aquele requisito. O maior prejudicado seria o promissrio
comprador, grande parte das vezes ignorante das formalidades da lei. Cmoda a
situao da outra parte, se sufragado o entendimento contrrio. Admitida a nu
lidade ex lege, nenhuma segurana se lhe oferece e nem se permitiria o registro.
Recebendo o instrumento, pagando as prestaes, de modo correto agindo, de
um momento para o outro ele v recusado o ato cartorrio , ficando sem garantia
na indenizao pelos prejuzos decorrentes. Restaria somente um direito emer
gente uma possvel pretenso de ressarcimento. Se admitida a nulidade abso
luta, ex vi do estipulado art. 1 1 , 2., do Dec.-lei 58/1937, e do art. 18, 3 .0, da
Lei 6. 766/1 979, at mesmo o vendedor poderia aleg-la, e no pela nulidade em
si, mas em vista de uma imprevista valorizao do terreno, pouco significando a
obrigao em restituir parcelas recebidas e a sucumbncia em cominaes.
O STF j asseverou no existir nulidade, assim preceituando : "Promessa de
compra e venda de imveis - outorga uxria . . . Independe de outorga uxria a
promessa de compra e venda de imvel".6

3. STJ , REsp 677. 1 1 7/PR, 3. T. , j . 02. 1 2 . 2004, rel. Min. Nancy Anclrighi, D] 24. 1 0 . 2005.
4. Op. cit., p. 96.
5. Loteamentos e condomnios, p. 3 5 7 .
6. R F 1 03/465. No mesmo sentido, R T 4 1 6/346 e 4 1 9/209, onde est consagrado que ape
nas o cnjuge pode mover a ao ele resciso.
2 00 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

1 7.4 Presena do cnjuge nas cesses de promessas

Passaremos a analisar situaes correlatas e decorrentes da transferncia


dos contratos. Nas cesses, em que o promissrio comprador cede, deve ele se
fazer acompanhar do cnjuge ao lavrar a transferncia, sob pena de invalidade
no caso de suscitao de nulidade, por parte do mesmo. Havendo transmisso
de direitos reais, inerentes ao imvel, aquela presena necessria pelas idnti
cas razes apontadas anteriormente. Da mesma forma, sendo o promitente ven
dedor cedente de seu direito de crdito, e transferindo ele o direito de receber
as prestaes que se solver nas mos do novo titular, aquele requisito no pode
ser esquecido. Embora seja o promitente vendedor cedente quem dever outor
gar a escritura, visto ter transferido apenas seu crdito, e no o direito real, no
entanto no possvel desligar completamente o direito do crdito, em mos do
cessionrio, de algum direito real, por mnimo que seja, posto visarem os paga
mentos a extino de uma obrigao de direito real. Se necessria a atuao do
cnjuge no momento da assinatura da promessa, com razo a exigncia de seu
comparecimento na fase seguinte, pois desvinculando-se do crdito, desvincu
lam-se ambos - marido e mulher - dos residuais direitos de que eram titulares.
Persiste o dever de escriturar definitivamente o terreno .

1 7.5 Citao do cnjuge nas aes de resciso

Nas rescises, a ao ser movida contra o promitente comprador e seu


cnjuge. Ambos participaro do litgio. Seja a lide para desconstituir o negcio
por descumprimento de condies, sej a por motivo de mora, a providncia
necessria. Pertencendo o imvel ao patrimnio comum, qualquer que seja o
regime matrimonial de bens, participaro da relao processual. Faculta-se ao
cnjuge intervir, inclusive sozinho, no caso de desinteresse do vendedor. A ele
tambm cabe resguardar os bens familiares e garantir o futuro no apenas do
casal, mas da prpria prole. O art. 1 0 , 1 .0, I , do CPC, firma como necessria
a citao do cnjuge nas aes que versarem sobre direitos reais imobilirios.
Apesar de a frmula empregada - "direitos reais imobilirios" - significar direi
tos reais, a posse mantida pelo casal de natureza real, da no se dispensando
aquele ato de citao. Tanto que, pelo mesmo artigo, 2. (redao pela Lei
8.952/1994) , obrigatria a participao de ambos os cnjuges, em aes pos
sessrias, nos casos de compasse ou de ato por ambos praticado .
No fosse por tais fundamentos, exige-se a citao com base no artigo
referido, 1 .0, II - aes resultantes de fatos que digam respeito a ambos os
cnjuges. A promessa do interesse do marido e da mulher, de primordial im
portncia, pois assegura uma das primrias necessidades humanas, que a da
moradia. Nesse caso , " necessrio, ainda, que a responsabilidade recaia sobre
DAS OUTORGAS NOS CONTRATOS DE PROMESSA 201

bens comuns d o casal" , 7 o que apresenta-se insofismvel n a questo em exame.


A jurisprudncia consagrou o entendimento da indispensabilidade da citao
do cnjuge sempre que a demanda verse sobre o bem imvel, pois "tem ele o
inegvel direito de apresentar defesa, alegando o que for de seu interesse" . 8
No registrados os contratos, igualmente se faz importante a citao de
ambos os cnjuges, para maior obedincia ao art. 1 . 64 7 , I , do CC/2002. O art.
IO, 1 ., IV, do CPC prev a citao do casal quando a demanda tenha por ob
j eto o reconhecimento, a constituio ou a extino de nus sobre imveis de
um ou de ambos os cnjuges. O termo nus empregado em significado amplo,
abarcando os encargos reais e as situaes assemelhadas. E o compromisso de
compra e venda , de fato, um gravame. Embora se admita que no constitua um
direito real, versa incontestavelmente sobre imvel, tem efeitos sobre ele e pode,
inclusive, alterar a situao anterior. Previstas vrias formas de ressurgir o direi
to prometido, ou do promissrio , abalado pela inadimplncia, o cnjuge arma
-se de oportunidade para purgar a dvida, apresentar defesa, trazer fatos novos
situao exposta, evitando, assim, o comprometimento do patrimnio do casal.

1 7.6 I nterpelao do cnjuge


Nas interpelaes levadas a efeito para formar a mora do devedor, o ato
estende-se ao consorte, assegurando-se-lhe o prazo de 1 5 ou 30 dias a fim de
satisfazer as prestaes em dbito, conforme cuidar-se de imvel no loteado ou
loteado. No atingido pela notificao , deixa de se consumar a consequncia do
atraso, ocasionando o oferecimento da soma devida at durante a contestao,
se versar a resciso sobre imvel no loteado; versando sobre lote, inquinada
de nulidade a interpelao para pagar em 30 dias, no se aperfeioando o can
celamento do registro. Invalidado, nesta hiptese, o ato prvio, h ausncia de
condio para rescindir o contrato. Obj etivando a desconstituio de compro
misso de imvel no loteado, e sendo indispensvel a notificao antecedente
no caso de imvel registrado, a lide no poder prosseguir. Como j se estudou
no Cap. I 4, n. 2, o pagamento durante o prazo de defesa aceita-se quando no
registrada a promessa.
Os tribunais vm uniformizando o entendimento a respeito da necessidade
da cientificao preliminar: "Resciso de promessa de compra e venda. in
dispensvel a notificao da mulher do promitente comprador quando se trata
de compromisso inscrito no registro de imveis; no, porm, quando falta esta

7. Celso Agrcola Barbi, Comentrios ao Cdigo de Processo Civi l, t. !, Rio , Forense, p. 139.
8. R]TJRS 67/2 13 . No julgamento constante nesse acrdo, tratava-se de ao de resciso
de compra e venda, onde ficou decidido o direito para a mulher contestar, pelo fato de
ter sido chamada ao processo.
2 02 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

formalidade" . 9 Neste acrdo, firmou-se convico de que, ausente a providn


cia do registro , a citao para a causa "vale como a melhor das interpelaes e
supre a notificao da parte em mora " .
O STF, e m deciso bastante incisiva, firmou a seguinte orientao: "Pro
messa de venda de imvel. Constituio em mora. Interpelao. Depende de
prvia interpelao do promitente comprador a sua constituio em mora . . .
Mesmo que posterior o casamento ao contrato d e promessa de venda, indis
pensvel a interpelao da mulher do promitente comprador, se o contrato foi
registrado no registro de imveis, passando a constituir direito real " _ w
Mais indispensvel a interpelao em se tratando de imvel loteado: " Tra
tando-se de compromisso de terreno loteado , para constituio em mora do
promitente comprador indispensvel a notificao de sua mulher". 1 1
Em concluso, nos imveis loteados, a notificao condio sine qua non
para a resilio. Nos terrenos no loteados, numa interpretao mais favorvel
ao promitente vendedor, pode-se tolerar a validade da citao para a faculdade
do pagamento das prestaes em mora. Quanto aos imveis prometidos vender
sem o registro , dentro da linha do presente raciocnio, e em face do que foi dito
no n. 3 do Cap. 14 e no n. 5 deste captulo, mesmo que se dispense a intimao
prvia, a citao tem fora de permitir a purgao das quantias devidas. neces
sria a citao do cnjuge por se cuidar de lide relativa a direitos sobre imveis;
e faz-se indispensvel o direito de permitir o pagamento em virtude da natureza
do contrato, de promessa de compra e venda.
Considera a Suprema Corte que o imvel adquirido ou prometido adqui
rir se incorporou ao patrimnio do casal independentemente do regime de
bens do matrimnio, no podendo o vendedor dispor dele, ou do direito real
correspondente, sem o consentimento do cnjuge. Da que, no notificado
este para os efeitos do Dec.-lei 745, de 1 969, ou nas promessas no registradas
para saldar o montante devido, assiste-lhe "o direito de purgar a mora do cn
j uge, na ao de resciso de promessa de compra e venda , ajuizada contra o
casal, desde que o faa no prazo da contestao, ex vi da melhor interpretao
do art. 1 . 1 63 , pargrafo nico, do CC. . . No notificada a mulher do promiten
te comprador, a notificao do marido referente promessa de compra e venda
que no se resolve em perdas e danos, mas na perda do direito real relativo ao
imvel oponvel contra terceiros, a mulher tem interesse legtimo de purgar
a mora do cnjuge, atravs dos meios ordinrios previstos no estatuto civil

9. R]T]RS 6 1/366.
10. ]STF 1 6/1 3 1 .
1 1 . RT 5 43/1 38.
DAS OUTORGAS NOS CONTRATOS DE PROMESSA 2 03

bsico" . 1 2 O art. 1 . 1 63 , acima mencionado, no tem norma equivalente no


Cdigo Civil de 2002 .
A notificao feita ,preambularmente, ao vendedor, torna-se vlida caso,
citado o cnjuge, na ao , no aproveita o prazo concedido para se defender a
fim de apresentar-se objetivando o pagamento da dvida.
Apesar do entendimento acima defendido, o STJ , destoando da realida
de, implantou entendimento diametralmente oposto, de acordo com a seguinte
ementa: "A notificao da mulher, no caso de promessa de compra e venda onde
figura apenas o marido, segundo entendimento do Supremo Tribunal Federal,
se faz desnecessria para efeito de constituio em mora" . 13
O aresto tem em conta a natureza da promessa de compra e venda, geran
do apenas efeitos obrigacionais. Nesse diapaso, reporta-se ementa do REsp
36.41 3-2/SP, com o teor que vai transcrito : "Promessa de compra e venda. Au
sncia de outorga uxria. Nulidade, suscitada pela mulher, desacolhida. Tratan
do-se de obrigao pessoal assumida pelo marido, caso no cumprida, resolver
-se- em perdas e danos" .
Traz lembrana outra deciso, exarada no REsp 37.466: "Tendo em vista
a natureza eminentemente pessoal dos direitos resultantes do contrato de com
promisso de compra e venda, desnecessria a outorga uxria da mulher que
firmou o pacto. Dispensvel, tambm, a inscrio do instrumento no registro
imobilirio como condio de procedibilidade das aes cominatria e adjudica
tria, se o que se pretende fazer valer os direitos entre as partes contratantes" .
Em mais uma deciso:
"A promessa de compra e venda gera apenas efeitos obrigacionais, no sen
do, pois, a outorga da mulher requisito de validade do pacto firmado" . 14

1 2. Agostinho Alvim, ln: Da Inexecuo das Obrigaes e suas Consequncias, S. Paulo, Sa


raiva, 1 946; p. 1 46, ]STF 9/1 7 1 . Esta jurisprudncia predomina tambm nos TACivSP:
" Compromisso de compra e venda. Resciso. Mora. Purgao pela mulher do compra
dor, que no fora interpelada, no prazo da contestao. Contrato devidamente registra
do. Validade da purgao" (]TACSP 7 1/1 1 2 ) .
1 3 . STJ , REsp 599 . 5 1 2/RN, 4 . " T. , j . 1 6 . 09 . 2004, D]U 1 1 . 1 0 . 2004.
1 4 . STJ , REsp 677. 1 1 7/PR, 3. T. , j . 02. 1 2 . 2004, D]U de 24. 1 0. 2005.
18
A C ESSO DA PROMESSA D E COMPRA
E V E N DA E A P ROMESSA D E CESSO

SUMRIO: 1 8 . 1 A cesso de promessa no direito brasileiro e estrangeiro -

1 8 . 2 Cesses de imveis loteados- 18.3 Cesses de imveis no loteados


- 18.4 Cesso feita pelo compromitente vendedor 1 8 . 5 Direito de ao do
-

cessionrio contra o promitente vendedor 1 8 . 6 Promessa de cesso de com


-

promisso de compra e venda e o registro 1 8 . 7 Cesses de imveis que inte


-

gram desapropriaes para parcelamentos populares e registro dos respectivos


instrumentos como ttulos de propriedade.

1 8. 1 A cesso de promessa no direito brasileiro e estrangeiro

Podemos conceituar a cesso de compromisso de compra e venda como a


"transferncia da inteira posio ativa e passiva do conjunto de direitos e obriga
es de que titular uma pessoa, derivados de um contrato bilateral j ultimado,
mas de execuo ainda no concluda" , segundo Slvio Rodrigues, nomeado por
] os Osrio de Azevedo ] nior. 1
H uma transmisso de direitos e deveres, assumidos por um titular.
No temos uma disposio, no Cdigo Civil ptrio, que verse expressa
mente acerca da transferncia ou cesso de contrato de promessa de compra e
venda. Entretanto , o art. 286 envolve normas apropriveis cesso de compro
misso, visto ter esta redao: "O credor pode ceder o seu crdito, se a isso no se
opuser a natureza da obrigao , a lei, ou a conveno com o devedor; a clusula
proibitiva da cesso no poder ser oposta ao cessionrio de boa-f, se no cons
tar do instrumento da obrigao" . Da se v a inteligncia da lei, que estende
suas regras transferncia de contratos de promessas de compra e venda. Pois a
cesso importa em alienao do direito de crdito: nela intervm o cedente, ou
seja, o credor que transfere o seu direito; o cessionrio, que o adquirente deste
direito; e o devedor da obrigao de transmitir a escritura, que o promitente
transmitente. Mesmo havendo disposies aplicveis, no entanto, a cesso de
compromisso um instituto disciplinado por leis prprias, tendo o Cdigo Civil
uma importncia apenas subsidiria.

1 . Op. cit., p. 1 2 1 .
2 06 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

j no direito romano verifica-se a ausncia de normas especficas sobre


a cesso, mais propriamente devida intransmissibilidade das obrigaes; ce
diam-se os crditos por meio indireto, atravs da clusula in rem propriam aut
suam, com o que se obteve uma forma de amainar o rigor do direito que impu
nha o recurso novatio obligationis, conforme lio de Altino Portugal.2
Pelo direito italiano, no art. 1 .046 do CC, est prevista a faculdade de qual
quer das partes se fazer substituir por um terceiro, nas relaes derivadas de um
contrato com prestaes correspectivas, se estas no forem j realizadas e desde
que haja aquiescncia do outro contratante, explica jos Osrio de Azevedo
Jnior.3 De maneira idntica prevista a cesso no direito portugus, admitindo
a transmisso da posio contratual a terceiro, desde que o outro contratante
consinta na transmisso, antes ou depois do contrato. Mas o ajuste s produz
efeitos a partir do reconhecimento ou da notificao do promitente vendedor, se
o consentimento no se procedeu antes do ato, de acordo com o art. 424 do CC
portugus. Nos dois ordenamentos, exige-se o consentimento da outra parte.
No caso do direito brasileiro, aplicam-se disposies da cesso de crdito
cesso de promessa; seguiu-se, com certa semelhana, o art. 4 1 3 do CC ale
mo, nestes termos redigido: "As disposies admitidas em matria de cesso de
crdito tm aplicao correspondente transferncia de qualquer outro direito,
contanto que a lei no prescreva uma regulamentao diferente" .4
Comparando-se os sistemas analisados, notamos que no direito ptrio e
no direito alemo dispensado o consentimento do promitente vendedor; os
dispositivos reguladores no fazem meno a tal necessidade, na parte que or
denam a aplicao das regras criadas para a alienao do direito de crdito
transferncia do contrato. Mesmo sem a manifestao da vontade daquele, e at
contra sua disposio, pode dar-se a cesso, diversamente do preceituado no
direito italiano e portugus.

1 8.2 Cesses de imveis loteados


A Lei especial de 6 . 766/1979, no art. 3 1 , traz esta redao: "O contrato
particular pode ser transferido por simples trespasse , lanado no verso das vias
em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o nmero
do registro do loteamento, o valor da cesso e a qualificao do cessionrio, para
o devido registro" .
A cesso independe da anuncia do loteador, mas, em relao a este, seus
efeitos s se produzem depois de cientificado , por escrito, pelas partes ou quan-

2. Op. cit., p. 1 1 5 .
3 . Op. cit. , p . 1 22.
4 . Altino Portugal Soares Pereira, op. cit. , p. 1 1 7 .
A CESSO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E A PROMESSA DE CESSO 207

d o registrada a cesso. Uma vez levada a termo esta providncia, e s e a trans


ferncia feita sem a anuncia do loteador, o oficial do registro de imveis
dar-lhe- conhecimento, tambm por escrito, dentro de dez dias. Estas medidas
esto discriminadas nos 1 . 0 e 2. do art. 3 1 , de forma geral, j consagradas
pelo art. 13 do Dec.-lei 58/1937.
Temos, a, somente a regulamentao da cesso da promessa relativa a
imveis loteados e realizada pelo promissrio comprador, junto com a outorga
uxria, que encerrar os requisitos expressos no art. 3 1 , ou seja, o nmero do
registro do loteamento, a assinatura das partes, o valor da cesso e a qualifica
o do cessionrio . Confrontando-se as exigncias do art. 3 1 com as do art. 26,
este ltimo discriminando os requisitos da promessa de compra e venda, das
cesses e promessas de cesso, encontramos aparentemente uma contradio ,
pois o ltimo dispositivo descreve os elementos obrigatrios aos instrumentos
no s do compromisso , mas tambm das cesses e de suas promessas. Diante
das normas conflitantes, indaga-se se a aplicao do art. 26 ou do art. 3 1 da
Lei 6 . 766/1979 . A regra do primeiro geral, enquanto a do ltimo especial,
disciplinando o instituto da cesso e da promessa de cesso, prevalecendo sobre
a outra. Suficiente o mero trespasse, ou uma singela declarao, onde se caracte
rize a operao que se quer travar, apondo-se os dados especificados no art. 3 1 .
A principal consequncia da ausncia de consentimentos do promitente
vendedor diz respeito permanncia do vnculo com o promissrio compra
dor. Este, denominado cedente, juntamente com o cessionrio, fica responsvel
diante do outro contratante. Na hiptese de descumprimento das obrigaes,
assegura-se ao credor acionar qualquer um dos coobrigados. Se procurado , no
lhe assiste a faculdade de trancar a cesso, como j decidiu a jurisprudncia:
"Promessa de compra e venda. Tratando-se de promessa de compra e venda,
sem clusula de arrependimento, regularmente inscrita no registro imobilirio,
conferindo direito real ao promitente comprador, o promitente vendedor no
pode impedir a transferncia, mediante cesso , dos direitos do promitente com
prador. Nulidade da clusula que a tanto se ope". 5
Sobre a permanncia da responsabilidade do cedente, a matria j foi en
frentada pelo TJSP, embora no restritamente ao imvel lotado:
"Reviso contratual. Cesso de compromisso de compra e venda sem a
anuncia da vendedora. Extino do processo sem resoluo do mrito. Ilegi
timidade ativa - Inconformismo - Admissibilidade - Falta de anuncia da ven
dedora que torna a cesso ineficaz apenas para liberar os cedentes da obrigao
contratual (pagar o preo do imvel) . Interpretao do art. 1 3 , caput e 1 ., do
Dec.-lei 58/1937. Cedentes e cessionrios que so solidariamente responsveis

5. R]T]RS 90/4 1 6 .
2 08 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

pelos direitos e obrigaes contratuais. Precedentes desta Corte. Extino do


processo afastada. Prosseguimento da demanda. Recurso provido. "6
O seguinte trecho do voto explicita mais a matria: " ( . . . ) essa ineficcia est
ligada somente a um dos efeitos da cesso, qual seja, a liberao dos cedentes
em relao obrigao contratual (pagar o preo do imvel) . Para se chegar a
essa concluso basta ler o art. 1 3 , caput e 1 .0, do Dec.-lei 58/1937:
'O contrato transfere-se por simples trespasse lanado no verso das duas
vias, ou por instrumento separado, sempre com as formalidades dos pargrafos
do art. 1 1 . 1 . No primeiro caso, presume-se a anuncia do proprietrio.
falta do consentimento no impede a transferncia, mas toma os adquirentes e
os alienantes solidrios nos direitos e obrigaes contratuais' . "
Havendo trespasse n o verso da via d o instrumento em poder do vendedor,
conclui-se a anuncia na cesso, restando liberado o compromissrio compra
dor cedente.
O trespasse equivale a um endosso; consiste numa simples afirmao, onde
conste a transferncia do contrato, com o testemunho de duas pessoas e os ele
mentos j apontados. Efetuar-se- tambm por instrumento particular, a critrio
das partes. Seja qual for a forma, ocasiona a sub-rogao nos direitos e deveres
do cedente. Verifica-se uma novao da obrigao contrada, tomando-se o ces
sionrio responsvel junto ao promitente vendedor (art. 360, II, do CC) .
A cesso ir a registro imobilirio, no Livro 2 , a fim de valer perante tercei
ros, impedindo possveis oneraes por dvidas do cedente. a regra do art. 1 6 7 ,
1 , n. 2 0 , d a Lei 6.0 1 5 , sic. No registro d e imveis, alm d a matrcula, sero feitos:
"l- o registro: . . . 20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos
loteados em conformidade com o Dec.-lei 58, de 1 0 . 1 2.37, e respectiva cesso e
promessa de cesso, quando o loteamento se formalizar na vigncia desta lei " .
S e o loteamento ti.ver si.do levado a registro anteriormente vigncia da
Lei 6 . 0 1 5/1 973 , isto , antes de 0 1 . 0 1 . 1 976, a cesso ter averbao procedida
margem da inscrio do loteamento, como p rev o artigo citado, II, n. 3 .

1 8.3 Cesses d e imveis no loteados

Em relao s promessas de compra e venda de imveis no loteados, de


que trata a Lei 649/ 1 949, o mais conveniente proceder cesso segundo a for
ma exigida para a respectiva promessa. Primeiramente, firmou-se entendimento
da necessidade da autorizao do promitente vendedor, com o objetivo de no
violar o princpio do pacto de non cedendo, sem o que a avena no alcanaria

6. Ap 0029077- 1 6 . 2007.8. 26.0000, 5." Cm. de Direito Privado, j . 1 8 . 0 7 . 2 0 1 2 , registro de


26.07.20 1 2, rei. Des. j . L. Mnaco da Silva.
A CESSO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E A PROM ESSA DE CESSO 2 09

eficcia. A jurisprudncia, no entanto, foi abrandando a exigncia, at dispens


-la por definitivo. De sorte que hoje admite-se a mera transferncia, anuindo
ou no o vendedor, sem perder o valor, como vem acontecendo com os imveis
loteados. Ausente o consentimento , o efeito equivale aos efeitos dos imveis lo
teados, isto , acarreta a responsabilidade solidria do cedente e do cessionrio
pelos dbitos para com o promitente vendedor. a lio de Arnoldo Wald e da
jurisprudncia: "Processada a cesso e transferncia de direito de compromisso
de compra e venda revelia do promitente vendedor, tal ato no importa na sua
nulidade, mas sim na responsabilidade solidria do cedente e do cessionrio ,
pelos dbitos para com o promitente vendedor" . 7 O mesmo tratamento passou
a ser dado aos sistemas de promessas, o que significa um progresso dentro do
direito contra a excessiva burocracia.
No sobressaa uma razo plausvel para impedir a igualdade de interpre
tao. De notar que a grande maioria das promessas concernem a imveis no
loteados. As cesses incidem quanto a estes imveis em maior quantidade, em
bora, sem dvida, dentro da especulao imobiliria; cede-se hoje um terreno,
acorrendo o cessionrio, mais em consequncia de uma contingncia econmi
ca do possuidor, e revendendo, pouco depois, o mesmo bem por preo altamen
te superior. A modalidade de tais negcios tem sido a origem de fortunas rpidas
e avultadas, em que um dos fatores de enriquecimento no nem o trabalho ,
nem o emprego justo de capital, mas sempre uma transferncia efetiva da pro
priedade, empobrecendo cada vez mais a camada marginalizada da sociedade.
Possvel a cesso por meio de trespasse simples no verso das duas vias, ou
endosso, nos imveis no loteados? Apesar do art. 1 3 , do Dec.-lei 58, restringir
o modo referido aos imveis loteados, e o art. 22 no dar a extenso, pois silen
cia quanto forma de cesso , no h razo para limitar a aplicabilidade queles
imveis. Havendo uma disposio de vontade atravs de declarao, com as
devidas assinaturas, presena de testemunhas e meno do valor, entende-se
admissvel o uso de trespasse, efetivando-se por completo a cesso.
Para a resoluo do contrato de cesso de promessa de compra e venda,
promovida pelo promitente cedente, tambm se faz necessria a interpelao
estabelecida pelo Dec.-lei 745/1969, seguindo-se entendimento ditado pelo STJ :
"Na exegese do Dec. -lei 745/1969, consolidou a jurisprudncia do STJ enten-

7. RI 468/160, em CUJO acrdo est a lio de Arnoldo Wald (Direito das Coisas, p. 254) :
"O promitente vendedor pode ceder os seus direitos mesmo sem o consentimento do
promitente vendedor, mas nesta hiptese haver responsabilidade solidria do cedente e
do cessionrio em relao ao dbito existente para o promitente vendedor" . Esta doutrina
vem sendo sufragada pelo STF, consoante acrdo na RI] 5 71778. "Clusula que exigir
autorizao expressa dos promitentes vendedores, a meu ver inoperante, irrita e nula,
em face dos termos imperativos da lei, que autoriza a cesso. "
21 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

dimento no sentido de que a promessa de compra e venda de imveis e bem


assim a de cesso de direitos hereditrios se faz necessria a interpelao, para
caracterizao da impontualidade no adimplemento da obrigao" .8

1 8.4 Cesso feita pelo compromitente vendedor

O promitente vendedor poder ceder o seu crdito? Se ele ainda detm par
te do preo a receber, plenamente vivel a transferncia. Mas ele ter o encargo
de outorgar a escritura definitiva, pois cedeu somente o crdito e no o seu di
reito real. Apenas usando procurao pblica, e como procurador, o cessionrio
ficar autorizado a passar a escritura, em vista dos poderes recebidos.
E no caso de o promissrio comprador no pagar as prestaes, quem ter
legitimidade para pleitear a resoluo, ou cobrar o restante do crdito? De obser
var que o promitente vendedor cedeu unicamente o crdito, e no o direito de
rescindir o contrato, abolindo, em consequncia, o prprio crdito transferido.
Mas no se apresenta justo obstaculizar a legitimidade em favor do cessio
nrio, porque o equilbrio do contrato restaria seriamente abalado . Ele sentir
-se-ia enfraquecido quanto garantia do mesmo. Inexistindo segurana nos
negcios, ofende-se a liberdade quanto disposio dos bens. Sem solidez de
garantia, o trato, o direito do cessionrio ficaria merc da disponibilidade do
cedente do crdito, e quem sabe impossibilitado de uma indenizao. E a de
corrncia s poder ser uma situao de enriquecimento ilcito, em detrimento
da outra parte.
A par disto, o promissrio comprador inadimplente colocar-se-ia em posi
o privilegiada, a coberto da resoluo do contrato, uma vez que a nica pessoa
com direito a reivindicar essa resoluo seria o promitente vendedor, j sem
nenhum interesse no caso.
Cedendo os direitos reais que ainda tem sobre o imvel, o contratante
transfere a sua posio negocial, ficando o cessionrio com a faculdade de pro
mover a resoluo do ajuste e, se for o caso, inadimplindo o promitente compra
dor as prestaes, apesar de devidamente notificado da mora, tornar-se o novo
proprietrio aps a desconstituio.

1 8.5 Direito de ao do cessionrio contra o promitente vendedor


Como o cessionrio do crdito passado pelo promitente vendedor tem as
segurado o direito de ao contra o promitente comprador, igualmente o ces
sionrio da promessa de compra e venda poder acionar aquele, promitente

8. STJ , AgRg no Ag 3 0 . 7 1 4/PE, 3. T. , j . 26.09 . 1 994, D]U 3 1 . 1 0. 1 994.


A CESSO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E A PROMESSA DE CESSO 21 1

vendedor, se negada a outorga de escritura pblica, aps satisfeitas todas as


obrigaes.
Assiste-lhe promover a ao de adjudicao compulsria, ou de ressarci
mento por perdas e danos, conforme o caso de possibilidade ou no do registro
imobilirio .
Todos os meios judiciais assegurados ao cedente, quando ainda promiss
rio comprador, transferem-se ao novo titular, podendo acionar qualquer espcie
de procedimento cabvel.
Haver uma responsabilidade solidria entre o cedente e o promitente ven
dedor, no caso de inexequvel um resultado positivo contra o segundo, pelo
menos quanto aos valores entregues quele.
No objetivando o fim ltimo da promessa, ou por nulidade do contra
to, ou inexistncia do objeto , ou por falta de requisitos para o registro, como
loteamento irregular, resolve-se o contrato primeiramente contra o sedizente
vendedor; num segundo plano, pelo menos para haver a importncia paga ao
cedente, contra este.
Em vista da hiptese previsvel da responsabilidade do ltimo, aconselh
vel propor a demanda contra os dois promitentes, o da promessa e o da ces
so. Mas, para evitar qualquer sucumbncia, decorrente de litgio em desfavor
parte ilegtima, como no caso de no ser insolvente o promitente vendedor,
aconselha-se a verificar atentamente a situao econmica do mesmo, antes de
precipitar o chamamento do cedente. De qualquer forma, inexistindo o obj eto,
uma vez no havendo meios de repor as coisas como eram antes, por incapa
cidade do primeiro contratante, no lcito proibir o procedimento judicial,
demandando aquele que no se acautelou a respeito da seriedade da coisa, ao
fazer a transferncia.

1 8.6 Promessa de cesso de compromisso de compra e venda e o registro


Por ltimo, algumas consideraes referentes promessa de cesso de
compromisso de compra e venda. Em termos prticos, o promissrio compra
dor promete ceder a conveno. O promitente cessionrio, por no dispor do
montante exigido para a cesso definitiva, promete adquirir o compromisso,
pagando em prestaes o valor do contrato.
E to logo termine o promitente comprador de saldar as prestaes, no
caso de haver passado o instrumento a outro, em geral a escritura definitiva
feita entre o promitente vendedor e o promitente cessionrio do compromisso.
O que prometeu adquirir, ento cedente, no recebendo o ttulo definitivo, isen
to fica da obrigao para com o fisco, isto , no desembolsa dinheiro a fim de
recolher o imposto de transmisso.
212 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

O Dec.-lei 58 era omisso em relao promessa de cesso. A declarao de


vontades gerava unicamente direitos pessoais, defendia largamente a doutrina.
Posteriormente, porm, vieram a ser admitidos os registros de promessas de
transferncias cessionrias. E a Lei 4.380, de 2 1 . 08. 1 964, que instituiu a corre
o monetria nos contratos imobilirios de interesse social, entre outros assun
tos, no art. 69, solucionou a questo nestes termos: "O contrato de promessa de
cesso de direitos relativos a imveis no loteados, sem clusula de arrependi
mento e com imisso de posse, uma vez inscrito no Registro Geral de Imveis,
atribui ao promitente cessionrio direito real oponvel a terceiro, e confere direi
to obteno compulsria da escritura definitiva de cesso, aplicando-se, neste
caso , no que couber, o disposto no art. 1 6 , do Dec.-lei 58, de 1 0 . 1 2 . 1 93 7 , e no
art. 346 do CPC/1939" .
Quanto aos imveis loteados , passaram a ter idntica interpreta o , ad
mitindo-se o registro da promessa de cesso , de acordo com a Lei 6 . 766, que
equiparou , quanto ao tratamento , aos compromissos as cesses e promessas
de cesses. Os direitos assegurados ao promitente comprador foram esten
didos aos titulares de c esses e respectivas promessas. j a Lei 6 . 0 1 5/ 1 9 7 3
previu o registro da promessa de cess o , como o fez quanto a o s imveis no
loteados .
Quem atualmente titular da promessa de cesso tem os mesmos direitos,
a mesma segurana, conferidos ao compromissrio adquirente. Ele pode, inclu
sive, postular a adjudicao compulsria da escritura de cesso e, futuramente,
caso negada a escritura definitiva, execut-la coercitivamente.
Com o advento da Lei 6 . 0 1 5/1973, art. 1 67 , I, n. 9 e 20, como se disse,
passando a ser registrveis as cesses e promessas de cesses, as partes tiveram
ampla garantia, valendo seus ttulos erga omnes.

1 8.7 Cesses de imveis que integram desapropriaes para parcelamentos


populares e registro dos respectivos instrumentos como ttulos de pro
priedade
Uma novidade veio acrescida Lei 6 . 766/1979 , com a introduo, pela Lei
9 . 785 , dos 3 .0, 4.0, 5 .0 e 6. ao art. 26. Em processos de desapropriao de
imveis, promovidos para habitaes populares, autorizada a cesso, pelos
entes pblicos desapropriantes, de pores ou lotes da rea desaproprianda,
atravs de instrumentos particulares, os quais podero, uma vez cumpridos os
pagamentos, servir de ttulos para o Registro Imobilirio.
Com efeito, permite o 3. do art. 26, a cesso de posse de partes da rea
que se encontra sendo desapropriada para a finalidade de parcelamentos po
pulares, desde que concedida a imisso de posse: "Admite-se, nos parcelamen-
A CESSO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E A PROMESSA DE CESSO 213

tos populares, a cesso da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a


Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios e suas entidades delegadas, o que
poder ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins
de direito , carter de escritura pblica, no se aplicando a disposio do inc. I I
d o art. 134 d o Cdigo Civil" . O art. 1 34, I I , atrs citado, est consubstanciado
no art. 1 08 do Cdigo em vigor.
Visa a regra dar incio imediato ao processo de implantao do loteamento,
sem os percalos prprios da ao de desapropriao , em geral demorada e com
inmeras formalidades, impondo uma tramitao complexa, mxime no que se
refere avaliao para apurar o preo da indenizao.
Dado o expresso afastamento da exigncia do inc. II do art. 134 da lei civil
anterior, a qual se encontra no art. 1 08 do Cdigo atual, no da substncia do
ato a escritura pblica no contrato translativo de direito real incidente na posse
da rea.
Uma vez adimplidas as obrigaes estatudas no contrato , reveste-se o ces
sionrio de direito de crdito contra o expropriante, que recai no imvel cedido,
a teor do 4.0: "A cesso da posse referida no 3 .0, cumpridas as obrigaes do
cessionrio, constitui crdito contra o expropriante, de aceitao obrigatria em
garantia de contratos de financiamentos habitacionais" . Com a cesso, mune
-se o cessionrio de um ttulo de crdito, de natureza real. Para a finalidade de
dar em garantia , no importa que se encontre satisfeito integralmente o preo.
Condicionado o direito de dar em garantia ao cumprimento das obrigaes,
isto , verificao de que se encontra o cessionrio atendendo quilo que lhe
compete, e que est previsto nas clusulas contratuais, inclusive no pertinente
ao pagamento em prestaes.
Desde que proferida a sentena que fixa o valor da indenizao, com o seu
trnsito em julgado e a averbao no ofcio imobilirio, o que significa a transfe
rncia do domnio, converte-se em propriedade a posse, e o instrumento de ces
so fica valendo como compromisso de compra e venda. o que estatui o 5.:
" Com o registro da sentena que, em processo de desapropriao, fixar o valor
da indenizao, a posse referida no 3. converter-se- em propriedade e a sua
cesso , em compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja
obrigaes a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstncia que, demonstra
das ao Registro de Imveis, sero averbadas na matrcula relativa ao lote " .
Satisfeitos os pagamentos e atendidas outras obrigaes, o instrumento de
cesso passa a valer como ttulo de propriedade. Apresentado ao cartrio, acom
panhado da prova da quitao, ser registrado, abrindo-se previamente a matr
cula do imvel. Dispensa-se, pois, a escritura pblica de transferncia. Dispe o
6.: "Os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de cesso
214 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

valero como ttulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando


acompanhados da respectiva prova de quitao" .
Nota-se que o ttulo, para o registro, no se restringe a o instrumento de
cesso, mas abrange tambm o compromisso de compra e venda e a promessa
de cesso.
19
ANTEC I PAO DO PAGAMENTO
E AO CONSIG NATRIA

SUMRIO: 1 9 . 1 A antecipao do pagamento 19.2 Mora do credor 1 9 . 3


- -

Consignao para antecipar o pagamento 1 9 . 4 Atraso nas prestaes e con


-

signao 1 9 . 5 Depsito insuficiente e prestaes peridicas.


-

1 9. 1 A antecipao do pagamento

O art. 1 5 , do Dec.-lei 58, e do Dec. 3 .079, assegura ao compromissrio


comprador o direito de antecipar o pagamento integral do preo, nestes termos:
"Os compromissrios tm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento
integral do preo, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da
escritura de compra e venda" .
A razo d a antecipao a faculdade da qual nasce o direito d e exigir a
outorga da escritura definitiva, devendo o interessado encontrar-se em dia no
s com as prestaes, mas tambm em relao aos impostos e taxas que pesam
sobre o terreno . Sendo ele titular de direitos amplssimos sobre o imvel, ele
o contribuinte ordinrio de mencionados encargos, sejam territoriais urbanos
ou territoriais rurais, conforme a promessa verse sobre lote urbano ou terreno
rural, comum esta ltima hiptese nas promessas de imveis no loteados.
A antecipao matria de preceito imperativo, como disserta Wilson Ba
talha, "no podendo ser revogada mediante convenes privadas" , 1 e estipula
o neste sentido no tem fora para obrigar as partes.
Pretendendo integralizar as prestaes, no est o promitente comprador
sujeito ao pagamento de juros; comumente, sucede a recusa do vendedor em
receber o total por razes diversas; prevendo o contrato os reajustes anuais ou
outros, procura ele impor o pagamento com os acrscimos ou atualizaes,
como se o pagamento fosse sendo complementado a prazo, o que totalmente
injusto . Busca impedir a faculdade legal particularmente quando vinculadas as
prestaes a correes de acordo com os ndices salariais. Procede uma mdia
arbitrria dos aumentos futuros e fixa um montante alto, que vem a surpreender
e a impossibilitar a pretenso do compromissrio.

1 . Op. cit . , t. I, p. 368.


216 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

O CDC (Lei 8.078, de 1 990) , no art. 52, 2.0, encerra regra relativa ao di
reito de adiantar ou liquidar as obrigaes, com o abatimento dos juros: " asse
gurada ao consumidor a liquidao antecipada do dbito, total ou parcialmente,
mediante reduo proporcional dos juros e demais acrscimos" .

1 9.2 Mora do credor


A negativa em receber, por parte do credor, caracteriza a mora accipiendi ou
mora credtors. H a oferta, por parte do devedor, seguida da recusa, expressa
ou tcita, pelo credor, que no quer receber no tempo ou lugar e na forma con
vencionados o pagamento devido. Segundo Franzen de Lima, so pressupostos
da mora accipiend: "I Dvida positiva e lquida. Dvida positiva a de dar ou
-

fazer. Considera-se lquida a dvida certa, quanto sua existncia, e determina


da, quanto ao seu objeto, conforme definio do art. 1 .533 . II Que o devedor
-

preparado para o pagamento se oferea para efetu-lo. A oferta feita pelo deve
dor equivale interpelao que lhe seja feita para a sua constituio em mora.
Uma e outra indicam que chegado o momento preciso da soluo do vincul um
juris. III Recusa oferta regular de pagamento . . . , como criao de obstculos
-

ao devedor; a fuga do credor para no ser encontrado; a recusa da quitao na


devida forma; recusa da restituio do ttulo . . . " . 2 O citado art. 1 .533, por tratar
de matria de ordem processual, no encontra disposio correspondente no
atual Cdigo Civil.
A mora do devedor, por sua vez, verifica-se quando "ele no efetua paga
mento no tempo, ou lugar convencionados; ou, ainda, que no cumpre a pres
tao pelo modo a que se obrigara" . 3 Denomina-se mora debitoris ou sol vendi. O
devedor furta-se ao pagamento; ele d razo ao atraso e arcar com a culpa pela
demora em satisfazer as prestaes.

1 9. 3 Consignao para antecipar o pagamento


Estando no corpo do art. 15 inserida uma norma a favor do compromiss
rio em antecipar o pagamento, e pretendendo fazer valer o seu direito, a mora
sempre accipiendi ou creditoris, no sendo permitido ao promitente vendedor
recusar o recebimento, sob pena de ser compelido a receber atravs de consig
nao, nos termos do art. 890 do CPC ou do art. 33 da Lei 6 . 766. O primeiro
reza: "Nos casos previstos em lei, poder o devedor ou terceiro requerer, com
efeito de pagamento, a consignao da quantia ou da coisa devida" . O segun
do dispositivo encerra: "Se o credor das prestaes se recusar ou furtar-se ao

2. Curso de Direito Civil Brasileiro , Direito das Obrigaes, 3. ed., ll/183, t. I, Rio, Forense.
3. Washington de Barros Monteiro, op. cit., IV/287, Direito das Obrigaes , l . parte, 2. ed.
ANTECIPAO DO PAGAMENTO E AO CONSIGNATRIA 21 7

seu recebimento, ser constitudo em mora mediante notificao do Oficial do


Registro de Imveis para vir receber as importncias depositadas pelo devedor
no prprio registro de imveis. Decorridos 1 5 dias aps o recebimento da inti
mao, considerar-se- efetuado o pagamento, a menos que o credor impugne
o depsito e, alegando inadimplemento do devedor, requeira a intimao deste
para os fins do disposto no art. 3 2 , desta lei " .
Como s e percebe n o dispositivo, no est prevista a antecipao d o valor
devido, mas somente a consignao das prestaes em atraso. Da valendo, para
o primeiro caso, as normas do Dec.-lei 58.
Propositalmente, citou-se o art. 890 do CPC, como um dos meios para
desincumbir-se do dever, aconselhando-se a via judicial para a consignao,
por mltiplas razes. Na redao dada ao art. 33, da lei especial, encontramos
falhas e uma forma procedimental imprpria. Instituiu-se o contencioso car
torrio sob a direo do oficial, proporcionando-se o oferecimento dos valores
devidos, e a constituio em mora do promitente vendedor que se recuse ou se
furte ao recebimento das prestaes. Revestiu-se o oficial da funo estranha de
examinar os montantes ofertados, de decidir quanto insuficincia ou no do
pagamento, principalmente quando a intimao se proceder mediante edital,
por ser desconhecido o paradeiro do credor, ou no ter ele aceito dar recibo do
aviso . Dificilmente ele tomar conhecimento da intimao , deixando, via de
regra, de impugnar as somas consignadas. Ao chefe do cartrio compete exigir a
apresentao da prova no tocante s prestaes j solvidas, a fim de certificar-se
do valor devido. Entendendo-o insuficiente, determinar a complementao.
Inconformando-se o devedor, o caminho encontrar-se- na suscitao de dvida
perante o juiz com atribuies para os registros pblicos. Mas, se intimado o lo
teador, e dentro do perodo de 1 5 dias, impugnar o depsito efetuado, alegando
insuficincia ou inadimplemento , ele ter que requerer a intimao do promi
tente comprador, a fim de vir e satisfazer o valor faltante, consoante os trmites
j analisados e ditados pelo art. 32 ( Cap. 11 ) .
Desde o momento em que o devedor defende u m valor, e o credor pretende
outro diferente, ao oficial falece qualquer competncia para fixar a importncia
exata; ele encaminhar os papis ao juiz da Vara dos Registros Pblicos que, por
sua vez, transparecendo necessidade de prova melhor, ou envolvendo a ques
to indagaes mais profundas, esclarecimentos periciais e pesquisa, remeter
as partes para as vias ordinrias. Ento, o devedor ingressar com a demanda
judicial, se antes no for interpelado pelo compromitente vendedor para a ca
racterizao da mora.
Da leitura do art. 33 no se extrai outra exegese sobre a forma procedimen
tal. De bom alvitre o titular do cartrio aconselhar aos interessados o caminho
218 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

judicial, a fim de evitarem os percalos e as delongas que traz o art. 3 3 . Alis,


mais uma grave incongruncia ele encerra: se o credor impugnar a quantia apre
sentada, requerer a intimao do promitente comprador, para os fins do art.
32, vale dizer, para que ele coloque em dia as prestaes. Inverte a posio das
partes, numa verdadeira aberrao, criando uma anmala reconveno , e achan
do suficiente, para tanta confuso, a mera alegao do vendedor, referindo o
inadimplemento do comprador. Alm disso, faz crer que este, deixando de lado
a sua pretenso , de exonerao dos pagamentos, esteja obrigado a acatar a pos
tulao daquele, pagando o valor alegado na intimao , sob pena de constituir
-se em mora e desfazer-se o negcio.
Pela consignao, se concretiza a prerrogativa de exaurir-se desde logo a
dvida e de adquirir-se, antecipadamente, a propriedade plena. Pois trata-se de
meio destinado a "obter a extino ou a liberao da obrigao e o devedor pa
gando a dvida ou consignando-a, caso o credor se recuse a receb-la, procura
afastar sua mora imputando-a a este ltimo" ,4 esclarece Srgio Fadel. cabvel a
consignatria sempre quando, dentre outros casos, o credor no puder, ou, sem
justa causa, recusar receber o pagamento ou dar quitao na devida forma; se o
credor no for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condio devidos;
se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente ou re
sidir em lugar incerto ou ele acesso perigoso ou difcil; se ocorrer dvida sobre
quem deve legitimamente receber o obj eto do pagamento; se pender litgio so
bre o obj eto do pagamento, pelo que prev o art. 335 do CC.
A antecipao do pagamento no constitui uma emenclatio morae; nada
deve o promitente comprador. Nem ao credor assiste um direito de requerer
qualquer coisa. O contrato est sendo executado. Mas, a sua posio de recusa
em aceitar a complementao do preo provoca o direito ao exerccio da ao de
consignao, ou do depsito em cartrio, justamente porque h uma disposio
legal, que transforma a recusa do promitente vendedor em receber na mora cre
ditors. Desde o momento em que ele coloca bices oferta, nasce uma situao
jurdica su generis; o credor toma a posio ele quem est em mora, e o deve
dor pode emend-la. Pouca matria resta para arguir em defesa, resumindo-se
a justificativa da rebeldia, praticamente, insuficincia do montante oferecido.
O consignante, todavia, h de provar a negativa da outra parte em receber. Na
maior parte das vezes, negada a mora accipiendi e se sustenta que os valores
no fo ram apresentados conforme o modo de pagamento estabelecido no ins
trumento. Mas, a simples contestao favorece a convico de no aceitao se
no convencerem as razes.

4 . Cdigo de Processo Civil Comentado, vol. V, arts. 890 a 1 . 220.


ANTECIPAO DO PAGAMENTO E AO CONSIGNATRIA 219

1 9.4 Atraso nas prestaes e consignao

Qual a situao jurdica do promitente comprador, se atrasa as parcelas


sucessivamente e, apesar de cominao expressa de resoluo contratual, pre
tende, posteriormente, emendar a mora?
Como j foi dissertado, a clusula resolutiva expressa no razo suficien
te para a desconstituio da promessa. Mesmo devida a totalidade das quantias
mensais, no se prescinde da interpelao, quer nos imveis loteados, quer na
queles no loteados, seguindo-se o ato em conformidade com o art. 32 da Lei
6. 766, quanto aos primeiros, e na forma do art. 1 .0, do Dec. -lei 745 , referente
aos segundos.
Assim, enquanto no interpelado , sempre oportuna, ao compromissrio,
a busca do cumprimento da obrigao , atravs do meio judicial ou cartorrio,
caso se negue o compromitente a acatar o adimplemento posterior. Versando
sobre imveis no loteados, a consignao, obviamente, efetivar-se- sempre
judicialmente.
Para a questo em anlise, carece de importncia primordial o problema
relacionado iniciativa de pagar ou de ir receber. No certo raciocinar que
o vendedor est obrigado a procurar o pagamento, desaparecendo, destarte, a
mora nos retardamentos em saldar valores. De modo geral, os compromissos as
sinalam o lugar onde devero ser entregues as parcelas. Ento, a dvida porta
ble (portvel) , e "o credor no obrigado a sair correndo atrs do devedor para
receber o dbito, uma vez que a diligncia material do pagamento fica exclusiva
mente a cargo do devedor" . 5 Dificilmente reza o documento o dever de o credor
pedir o adimplemento, saindo em busca do devedor to logo se torne exigvel o
seu direito, o que tornaria a sua dvida qurable (quesvel) . Consequentemente ,
aconselhvel ao devedor procurar o promitente vendedor, oferecer a soma
devida, e buscar a consignao na hiptese de recusa. Agindo desta maneira,
no d margem alegao , pelo recusante, do no pagamento na forma do con
trato , e nem propositura de intimaes constitutivas da mora. Certo que, no
ficando esclarecido, no instrumento, o lugar do pagamento , segue-se que a d
vida qurable, "devendo o credor buscar o pagamento, ao contrrio da dvida
portable, em que a mora ocorre quando o devedor no vai sald-la" .6 Entretanto ,
na prtica, tem-se revelado difcil provar que o credor no procurou receber as
prestaes. Atualmente, efetuando-se as transaes, em geral, por intermdio
de imobilirias, estas comunicam aos compradores os atrasos, confiando-os ao

5 . Antnio Macedo de Campos, Medidas Cautelares e Procedimentos Especiais, p. 1 5 1 .


6 . R]T]RS 701780.
220 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

cumprimento da obrigao, o que tipifica, quantum satis, a satisfao do dever


pelo compromitente.
Ocorrendo retardamento , o melhor caminho a consignao, o que acar
reta o dever irrefragvel do vendedor em receber, mesmo existindo clusula
resolutiva. A significao de ser portable ou qurable a dvida no importante,
pois, se pretender a adjudicao compulsria do imvel, o promitente compra
dor obriga-se a oferecer os valores, desincumbindo-se da sua adimplncia. De
igual modo, para o promitente vendedor, se pretende desfazer a conveno, a
constituio em mora indispensvel, seja por meio do ofcio imobilirio, em se
tratando de imveis loteados, ou conforme o art. 1 .0 do Dec.-lei 745 , versando
sobre imveis no loteados.
Remansosa, desde tempo antigo, a jurisprudncia no sentido de permitir o
pagamento enquanto no verificada a condio da mora. "Ao de consignao
em pagamento. Mesmo tratando-se de contrato de compra e venda, em forma
de promessa, com pacto comissrio com funo de clusula resolutiva expressa,
o devedor somente ser constitudo em mora depois de interpelao judicial ou
atravs do cartrio de ttulos e documentos, com quinze dias de antecedncia.
Aplicao espcie do disposto no art. 22, do Dec.-lei 58, de 1 0 . 1 2. 1 9 3 7 , e
Dec.-lei 745, de 07.08 . 1 969 em seu art. 1 ., pois o legislador resolveu problema
de ordem pblica de defesa do contratante mais fraco, exigindo forma regular
indispensvel para a constituio em mora dos promitentes compradores de
imveis a prestaes" , 7 sendo sempre cabvel a consignao antes daquele ato.
A espcie cuidou de imvel no loteado, mas outra no a orientao quanto
aos terrenos loteados: "Nos contratos regidos pelo Dec.-lei 58/3 7, se o deve
dor dentro de 30 dias, aps cientificado, pode pagar as prestaes em atraso,
com maior razo as poder consignar em juzo, com idntica finalidade, no
estando, ainda, constitudo em mora pelo credor" .8 O STJ manteve o entendi
mento: "Promessa de venda e compra. Constituio em mora. Prvia interpe
lao. Consignatria proposta em tempo hbil. Para a constituio em mora
do compromissrio-comprador necessria a prvia interpelao judicial ou
por intermdio do Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos (art. 1 . do
Dec.-lei 745 , de 07.08. 1969) . Enquanto no regularmente constitudo em mora,
facultado ao compromissrio-comprador intentar a ao de consignao em
pagamento, a todo o tempo, no importando a delonga havida. Recurso especial
conhecido e provido" .9

7 . R]T]RS 52/387, 54/349, 62/429; RT 424/ 1 5 0 , 407/209.


8. RT 3301779, apud Wilson Bussada, em Compromisso de Compra e Venda Interpretado pelos
Tribunais, p. 1 32 .
9. REsp. 58.620/CE, d a 4 . " T. , j . e m 25.06 . 1 996, DJU d e 23.09 . 1 996.
ANTECIPAO DO PAGAMENTO E AAO CONSIGNATRIA 221

Prevendo, o contrato, a clusula de arrependimento, no impede a proce


dncia da consignao, pois nela no se discute a resciso, objeto de nova pos
tulao, em vista dos limites estritos submetidos a debate. Ademais, enquanto
no exercida tal pretenso em momento oportuno quando outro o enfoque
a ser examinado, perdura o trato. A lei processual civil restringe as hipteses
em anlise aos casos previstos na lei, em obedincia ao art. 890, ou seja, ter o
pedido em vista um dos motivos enumerados no art. 335 do CC, e a defesa ser
fundamentada nas situaes epigrafadas no art. 896 do CPC.
Finalmente, possvel na via consignatria a discusso do valor das presta
es, com a sua definio na prpria sentena, que dar pela procedncia desde
que verificada a suficincia: "Na ao de consignao em pagamento, possvel
ampla discusso sobre o dbito e o seu montante, inclusive com a interpretao
da validade e alcance das clusulas contratuais" . 10

1 9.5 Depsito insuficiente e prestaes peridicas


Dispe o art. 899 do CPC: " Quando na contestao o ru alegar que o de
psito no integral, lcito ao autor complet-lo, dentro em dez dias, salvo se
corresponder a prestao , cuj o inadimplemento acarrete a resciso do contrato. "
Processando-se a consignao no registro de imveis, no s e negar a prerrogati
va de inteirar o pagamento, se o credor impugnar o valor oferecido fundamenta
do no depsito incompleto. E comum a insuficincia, por descuidar-se a parte
depositante das cominaes pelo retardamento. Prevendo o instrumento acertos
de juros e multa, diante dos atrasos, a consignao abranger tais decorrncias.
No prazo marcado pela lei, poder haver a complementao do depsito refe
rente a parcelas olvidadas.
Sendo ilegais as sanes constantes nas clusulas, como multa fixada alm
dos limites permitidos, possvel a discusso no juzo de conhecimento, redu
zindo-a ao quantum correto , pois no se foge da matria capitulada nos incisos
do art. 896, da lei adjetiva civil.
H, porm, uma exceo. Se a parte que precisa ser integralizada corres
ponder prestao cujo no pagamento implique em resciso do contrato, veda
-se ao juiz propiciar ao consignante a oportunidade de deposit-la.
Nas prestaes peridicas, consignadas as vencidas, prosseguem os depsi
tos das demais sem qualquer formalidade, no mesmo processo , de acordo com o
art. 892 do CPC. No sistema do anterior estatuto, no havia explicao de como
agir quando fosse o caso de depsito de prestaes sucessivas. A jurisprudncia,
entrementes, vinha autorizando, de longa data, a consignao e a prestao su
cessiva na mesma ao.

10. REsp. 226.994/BA, da 4. T., j. em 06.04. 2004, D]U de 14.06 . 2004.


222 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

A lei impe o recolhimento das parcelas na medida em que vencerem, at


cinco dias aps a data do vencimento. Ultrapassando-se o prazo, surge a cha
mada mora intercorrente do devedor, com todas as consequncias de um novo
retardamento no adimplemento da obrigao , ensejando assim a promoo da
interpelao provocadora da mora, primeiro passo para a resciso.
Se insuficientes os depsitos, como no caso da falta de atualizao mone
tria, tem a doutrina admitido a reconveno do credor, ou promitente vende
dor, contendo o pedido de resoluo, que o juiz apreciar na mesma sentena
que julgar a consignao. Nesse sentido, a orientao do Superior Tribunal de
Justia, inclusive defendendo que a intimao para impugnar a reconveno im
porta em interpelao premonitria constitutiva da mora: "Tendo o promitente
comprador aforado a ao de consignao em pagamento questionando o valor
da prestao estabelecida em contrato de promessa de compra e venda, fica o
promitente vendedor reconvinte desobrigado de proceder interpelao premo
nitria do promitente comprador, para constitu-lo em mora, pois o aforamento
da consignatria deve ser percebido , nesse caso , como uma autointerpelao do
devedor.
Uma vez confirmada, como foi na hiptese, a mora debitoris em face do
julgamento de improcedncia da consignatria, pelo reconhecimento da insu
ficincia dos valores depositados e o decorrente estado de inadimplncia do
devedor, a consequncia automtica e lgica ter-se pela procedncia da recon
veno, dando-se pela resciso do contrato" .
No voto do relator, Min. Cesar Asfor Rocha, aduz-se: "Na hiptese, o pe
dido de resciso do contrato foi postulado atravs de uma reconveno aforada
contra a ao dos recorridos em consignar o que achavam ser devido.
Com efeito , o simples ajuizamento anterior da ao consignatria j bas
tante para tornar intil, desnecessria, despicienda a interpelao, pois, evi
dncia, se induz que os promitentes compradores, ora recorridos, no iriam
atender convocao para pagar o que a promitente vendedora, ora recorrente,
achava que deveria ser seu crdito.
Assim, o s aforamento da consignatria deve ser percebido como uma
au toin terpelao.
Por outro lado, uma vez confirmado, como foi, a mora debitoris, em face do
julgamento pela improcedncia da consignatria, pelo reconhecimento da insufi
cincia dos valores depositados e o decorrente estado de inadimplncia do deve
dor, a consequncia automtica e lgica ter-se pela procedncia da rescisria" _ l i

1 1 . REsp. 1 1 5 .875-SP, d a 4 . T. , j . e m 14.09 . 1 999, D]U d e 29. 1 1 . 1999.


ANTECIPAO DO PAGAMENTO E AO CONSIGNATRIA 223

Emprestando uma interpretao peculiar a o art. 899 e pargrafos d o CPC,


o STJ tem aceito a consignatria como meio liberatrio do valor depositado,
embora insuficiente, assistindo ao credor a execuo da diferena: "O art. 899,
1 .0 e 2., do CPC, com a redao da Lei 8.95 1/1994, permite a liberao par
cial do devedor, correspondente ao montante que depositou, sendo facultado ao
credor a execuo do saldo devedor nos mesmos autos da consignao" . 1 2

1 2 . REsp. 126.3 26/RJ , d a 4 . Turma, j . e m 24.06. 2003, D]U el e 22.09 . 2003


20
LOTEAMENTOS I RREG U LARES

SUMRIO: 20 . 1 Regularizao do loteamento pelo proprietrio 20 .2 Regu


-

larizao do loteamento pela Prefeitura Municipal 20.3 Desconsiderao da


-

personalidade jurdica na responsabilidade dos !ateadores e titularidade do


Ministrio Pblico para a ao civil pblica.

20.1 Regularizao do loteamento pelo proprietrio

No Captulo 8, disciplina a Lei 6 . 766 as relaes entre loteador, promitente


comprador e o Poder Pblico, nos loteamentos irregulares.
Necessrias algumas explicitaes.
Para os loteamentos e desmembramentos serem considerados legais, a
planta e o projeto devem ser previamente aprovados pela Prefeitura, aps ou
vidas as demais autoridades competentes. Depois da aprovao, o loteamento
tem que ser registrado no Cartrio imobilirio, nos termos da legislao vigente
(art. 1 8 da Lei 6. 766/1 979) e a execuo das obras se dar segundo a respectiva
aprovao.
Ou seja, considera-se o loteamento ou desmembramento legal aps aprova
do, executado e submetido ao registro conforme regrado pela legislao vigente.
Se lograda a aprovao e no implantado o loteamento ou desmembra
mento em consonncia com as exigncias impostas, toma-se irregular. O parce
lamento considerado irregular na medida em que o Poder Pblico competente
o aprova, podendo ser registrado ou no, mas o parcelador deixa de execut-lo
ou o executa em desconformidade com o ato de aprovao ou com a legislao
vigente, ou ainda, aps a aprovao e execuo regular, no o registra.
Feita a vistoria e efetuado o recebimento do loteamento, em consonncia
com o inc. V do art. 18 da Lei 6. 766/ 1 979, as obrigaes oriundas do referido
parcelamento passam alada municipal.
Desta forma, aqueles parcelamentos aprovados, executados e registrados
em consonncia com a legislao em tela, que pela aparncia parecem inexecu
tados ou irregularmente executados (no ocupao dos lotes, eroso, destruio
de obras de escoamento de guas pluviais) , passam a ser de responsabilidade
exclusiva do municpio aps o recebimento do loteamento. Dadas essas gra-
226 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

ves consequncias, de suma relevncia o acautelamento do Municpio antes da


aprovao.
Se no existe a aprovao, o loteamento clandestino.
Ou seja, ocorrendo a aprovao, sem a execuo, pode-se dizer que o lo
teamento irregular; no havendo aprovao, so considerados clandestinos.
Ambas as modalidades enquadram-se como ilegais.
Sintetizando essas duas formas ilegais, tem-se que a primeira irregular
porque aprovado o loteamento, mas no registrado; ou, aprovado , registrado,
mas no executado ou irregularmente executado ; a segunda clandestina diante
da no aprovao e, consequentemente, da falta de registro .
Mais comum o parcelamento clandestino, em que o Poder Pblico com
petente no tem conhecimento de sua existncia; ou quando, levado a seu co
nhecimento, denega a aprovao, sendo consequncia de indeferimento do pe
dido ou da prpria ausncia dessa solicitao. Houve o pedido, mas o empreen
dedor no preencheu os requisitos legais, ensejando a no aprovao.
No entanto, desde que no executado plenamente ou implantado sem au
torizao, sempre irregular - adjetivo que expressa qualquer forma de ilega
lidade.
Na maior parte das cidades deu-se uma expanso dos loteamentos irregula
res, no importando se aprovados e inexecutados, ou no aprovados.
A expanso desordenada dos povoamentos, carentes de condies mnimas
de infraestrutura, mormente quanto ao sistema de gua, esgoto, vias pblicas e
reas verdes, transformou as periferias das cidades em problema crnico para as
municipalidades. No raras vezes, viram-se obrigadas a encampar tais servios,
implantando-os desde o seu incio, suportando pesados nus, por conta da im
pune irresponsabilidade dos loteadores, que fracionaram reas em milhares de
pores, revelia das normas urbansticas e das exigncias sanitrias mnimas.
Irregulares despontavam os desdobramentos e irregulares prosseguiam, at
a venda total das unidades, convertendo belas paisagens naturais em descampa
dos mortos e poludos, repletos de cortios e favelas.
A Lei 6. 766, com forte preveno contra os loteadores clandestinos, no art.
37 cobe a venda, ou promessa de venda, de parcela de loteamento ou desmem
bramento no registrado.
Waldemar Ferreira j observava, quando elaborou o projeto do Dec. -lei 58:
"O diploma visou disciplinar a venda de terrenos loteados, mediante pagamento
do respectivo preo em prestaes, quando feita por oferta pblica . . .
Todo proprietrio de terrenos pode lote-los e vend-los, como e quando
quiser, a prazo ou a vista, como lhe aprouver, sem que ningum possa a isso
LOTEAMENTOS IRREGULARES 22 7

opor-se. Desde que , porm, pretenda oferecer os seus lotes em pblico, por
anncios na imprensa, cartazes, boletins etc . , apregoando-os pela radiofonia ou
por outros meios de publicidade, nada mais natural que esse gnero de negcio
seja convenientemente regulado. Quem se prope a comprar um terreno no
deixa de examinar os ttulos de domnio do vendedor e de exigir-lhe a apre
sentao dos documentos, que o projeto determina sejam depositados no Car
trio do Registro Imobilirio. Mas os compradores de lotes a prazo, de parcos
recursos no mais das vezes, no esto em condies de proceder a esse exame
de ttulo de domnio, ou de solicit-lo a advogados ou juristas. Para evitar que
sejam surpreendidos, como tem acontecido, com prejuzo resultante da dificul
dade desse exame, foi que o projeto estabeleceu o depsito dos ttulos e plantas
necessrios apara adquirir cada um, com o lote de seu agrado, o relativo sossego
do negcio" . 1
A lei atual comina com graves sanes, os infratores e loteadores clandestinos.
Verificando a ausncia do ato cartorrio , ou a irregularidade na execuo,
advm a primeira consequncia de ordem punitiva: a suspenso dos pagamen
tos diretamente ao proprietrio e a efetivao do depsito das prestaes que
vencerem junto ao cartrio imobilirio, o qual, a seguir, as repor em estabele
cimento bancrio, em conta com incidncia de juros e correo monetria, cuja
movimentao depender de prvia autorizao judicial (art. 38 e ) .
Escreve, sobre a matria, Vicente d e Abreu Amaciei:
"O parcelamento ilegal gera, por um lado , afetando o parcelador, a sus
penso da exigibilidade das prestaes vincendas; mas, por outro , no libera o
compromissrio comprador do dever de pag-las. Da a necessidade dos depsi
tos, que tero por fim no apenas o interesse particular dos adquirentes de lotes
(quanto obrigao de pagar as prestaes) , mas, sobretudo, o interesse pblico
tambm voltado garantia econmica da regularizao do parcelamento , para
fins de eventual indenizao.
Estes depsitos, que podem anteceder o procedimento de regularizao do
parcelamento do solo e podem perdurar no seu curso, at a regularizao final,
so realizados em estabelecimento de crdito , em conta bancria conjunta, em
nome do interessado (adquirente do lote) e do Cartrio de Registro de Imveis,
vencendo juros e correo monetria, movimentadas apenas mediante autori
zao judicial(item 194 do Cap. XX do Prov. CG 58189 e o art. 38, 1 ., da Lei
6. 766/1979 ) , no havendo, entretanto, em princpio , necessidade de prvia au
torizao judicial para cada depsito. " 2

1 . Loteamento e a Venda d e Terrenos em Prestaes, p . 79, 8 3 e 94.


2 . O registro imobilirio e a regularizao de parcelamento do solo urbano, Revista de Di
reito Imobi lirio, So Paulo: Ed. RT, vol. 4 1 , p. 64, maio - agosto, 1997.
228 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

A jurisprudncia referenda o direito suspenso do pagamento e de


voluo das prestaes satisfeitas, como revela o seguinte exemplo: "A venda
de loteamento somente pode ser realizada quando atender s disposies do
Decreto-lei 58/1 937 e Lei 6. 766/1 979, art. 37. Viciada a venda realizada sem a
observncia daqueles dispositivos legais, por afronta, como fundamento da res
ciso contratual, ao art. 1 4 5 , II, do CC, cabendo ao vendedor todas as quantias
pagas pelo comprador. As perdas e danos no so devidas quando no restarem
suficientemente provadas. A norma do disposto no art. 1 .095 do CC somente
se aplica quando houver arrependimento de uma das partes contratantes e no
quando a resciso ocorreu por vcio de origem" . 3 Os artigos mencionados cor
respondem, respectivamente, aos arts. 1 6 6 , II, e 420 do atual CC.
O promissrio cientificar previamente o loteador da medida, exigindo-lhe
que supra a falha. A lei legitima para o exerccio da notificao, alm do com
promissrio, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal, conforme o caso, e
o Ministrio Pblico, atravs de seus agentes, que atuam nas comarcas. At o
vencimento total das prestaes e mesmo depois, sempre oportuna a regulari
zao, desde que a Prefeitura Municipal no tenha assumido a responsabilidade
em vista da inrcia do loteador, providncia que se lhe faculta tomar aps trans
correr o prazo da notificao para suprir a falta. Tal prazo h de ser dilatado, a
fim de que o proprietrio possa levar a termo as diligncias necessrias para a
regularizao .
O loteador concretizar os atos previstos para a regularizao; s depois
ajuizar pedido de autorizao a fim de levantar as quantias recolhidas, acres
cidas dos juros e da correo monetria que renderam. Mas no se lhe veda o
direito de impugnar as exigncias expressas na intimao, caso em que o oficial
encaminhar os autos ao juiz dos Registros Pblicos para decidir, ou ordenar,
que as partes recorram ao juzo contencioso, se a matria envolver questes a
serem demonstradas atravs de percias ou de indagaes que no comportam
um procedimento sumrio, como o da suscitao de dvida.
Conveniente que a intimao dirigida ao titular da rea loteada se faa em
mos do oficial do registro de imveis. No entanto, nada impede que se proceda
judicialmente. Embora no especifique a lei, o prazo para a regularizao, no
h de ser inferior a trinta dias; se a rea carece de completa ordenao para o re
gistro ou se as obras de infraestrutura nem se encontram iniciadas, o perodo de
tempo a conceder-se coadunar-se- com a importncia, a extenso e a quantida
de de trabalhos a serem executados. O oficial examinar a questo apresentada
e permite-se que delongue ou no o prazo estabelecido pelo interessado.

3 . Ap. 3 1 . 597/93, 2 . T . do TJDF, publ. em 0 7 . 08 . 1 996.


LOTEAMENTOS IRREGULARES 229

Mas, enquanto se solverem a s prestaes sem que haja a iniciativa d o Poder


Pblico na encampao dos encargos, sempre se admite a atuao do loteador.
Ao ingressar com o pedido para receber os valores, aps sanadas as irregu
laridades, procede-se citao da Prefeitura Municipal, que integrar o processo
e se manifestar quanto ao requerimento e ao cumprimento das exigncias. For
mulando imposies, se cabveis, o juiz determinar o atendimento.
Quanto ao levantamento do valor, a legitimidade para a providncia ser
do parcelador ou da Prefeitura Municipal, conforme se trate de parcelamento
regularizado por esta ou por aquele, anotando-se que a quantia depositada tem,
por destinao legal (art. 40, 1 .0, da Lei 6 . 766/1 979) , a finalidade indenizat
ria , isto , de ressarcimento das despesas realizadas pelo Poder Pblico com a
regularizao (o que importa na necessidade da comprovao das despesas e na
faculdade de impugnao pelo parcelador) .
Em todos os atos, obrigatria a interveno do Ministrio Pblico, na
qualidade no apenas de fiscal da lei, mas como verdadeiro defensor da socieda
de e dos interesses pblicos.
Logrando o reconhecimento judicial da regularidade, ou efetivando-se o
registro, duas so as decorrncias: levantar as quantias depositadas no estabele
cimento creditcio e promover a notificao dos compromissrios, junto ser
ventia imobiliria, para que passem a pagar as prestaes faltantes diretamente
a ele, a contar da data da notificao.
Regularizado pela municipalidade o loteamento, no se permite ao lotea
dor levantar as importncias, a no ser at o montante despendido por aquela.
As regras acima estendem-se aos parcelamentos formalizados irregular
mente antes da Lei 6 . 766. Suspendem-se os pagamentos enquanto o propriet
rio no colocar em ordem a rea, executando as obras imprescindveis e regis
trando, no ofcio imobilirio, o loteamento.
Com respeito, ainda, s quantias depositadas, possvel ocorrer a hiptese
de o loteamento jamais vir a ser regularizado, seja por impossibilidade de o lo
teador apresentar as certides negativas enumeradas no art. 1 8 , seja por incria
da Prefeitura Municipal. Ento, ele nunca ter o lote registrado em seu nome.
Diante de tal evento, ele tem o direito de requerer o levantamento das quantias,
desistindo do negcio. Mas, mesmo suspendendo os pagamentos e sem efetivar
o depsito das prestaes no cartrio, o comprador de lote em parcelamento
no registrado estar amplamente resguardado. Como j foi observado , o lotea
dor encontra-se vedado a constitu-lo em mora por duas razes.
Em primeiro lugar, porque o art. 39 da Lei 6. 766 determina que ser nula
de pleno direito a clusula de resciso do contrato por inadimplemento do ad
quirente, quando o loteamento no estiver regularmente registrado; em segun-
230 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

do lugar, porque, se o fizer, estar infringindo publicamente o art. 50, isto ,


estar delinquindo ao pretender cobrar as prestaes atrasadas referentes a um
terreno pertencente a desdobre irregular.
De qualquer forma, se regularizado, antes da resciso faz-se imprescindvel
a interpelao constitutiva da mora, quando o interessado ter oportunidade
para saldar seu dbito. Presta-se o depsito preconizado pela lei, unicamente
para a hiptese de a Prefeitura Municipal assumir o encargo da regularizao,
e isto ocorrendo , havendo o depsito das parcelas, capacita-se o adquirente a
obter o registro de propriedade do lote comprado, valendo para tanto o compro
misso de venda e compra devidamente firmado (art. 4 1 ) .

20.2 Regularizao d o loteamento pela Prefeitura Municipal


Notificado o loteador para cumprir com as obrigaes de regularizar a rea
em subdiviso em lotes, e no atendendo, a Prefeitura Municipal tem a facul
dade de assumir a responsabilidade na execuo dos trabalhos, oficializando o
loteamento e cumprindo as exigncias mnimas frente ao registro de imveis
(art. 40, da Lei 6. 766) .
Mantendo-se inerte o loteador, a atuao da municipalidade, ou do Distrito
Federal, caso em seu territrio estender-se o loteamento, foi permitida para evi
tar leso aos seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos
dos adquirentes dos lotes.
Cabe observar, num primeiro momento, que incumbe ao Municpio intervir
para evitar a instalao de um loteamento irregular, obrigao reconhecida pelo STJ :
"Por outro lado, nos termos d a Constituio Federal, e m seu art. 30, VIII,
compete aos Municpios 'promover, no que couber, adequado ordenamento ter
ritorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupa
o do solo urbano'.
Cumpre, pois, ao Municpio regularizar o parcelamento, as edificaes, o
uso e a ocupao do solo, sendo pacfico nesta Corte o entendimento segundo o
qual esta competncia vinculada. Dessarte , 'se o Municpio omite-se no dever
de controlar loteamentos e parcelamentos de terras, o Poder Judicirio pode
compeli-lo ao cumprimento de tal dever' (REsp 292.846/SP, rel. Min. Humberto
Gomes de Barros, D] 1 5 . 04. 2002) .
No mesmo diapaso, sustentou o Ministrio Pblico Federal que 'o Muni
cpio no pode se furtar do poder-dever de agir vinculado e constitucionalmente
previsto com vistas regularizao do solo urbano, sob pena de responsabili
zao, como sucedeu no caso por intermdio da via judicial adequada que a
ao civil pblica" .4

4. REsp 259.982/SP, da 2. T. , j . em 8.06. 2004, D] de 27.09.2004, rei. Min. Franciulli Netto.


LOTEAMENTOS IRREGULARES 231

Salienta-se, da, que defendida a tese de que torna-se dever do Municpio


a regularizao, na falta do loteador, como entendeu o STJ : "O Municpio tem
o poder-dever de agir no sentido de regularizar o loteamento urbano ocorrido
de modo clandestino, sem que a Prefeitura Municipal tenha usado do seu poder
de polcia ou das vias judiciais prprias, para impedir o uso ilegal do solo. O
exerccio dessa atividade vinculada" .5
Em outra deciso, reeditando a obrigatoriedade:
" l . O art. 40 da Lei 6 . 76611 979, ao estabelecer que o municpio 'poder
regularizar loteamento ou desmembramento no autorizado ou executado sem
observncia das determinaes do ato administrativo de licena', fixa, na verda
de, um poder-dever, ou seja, um atuar vinculado da municipalidade. Preceden
tes. 2. Consoante dispe o art. 30, VIII, da Constituio da Repblica, compe
te ao municpio 'promover, no que couber, adequado ordenamento territorial,
mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do
solo urbano'.3. Para evitar leso aos padres de desenvolvimento urbano, o Mu
nicpio no pode eximir-se do dever de regularizar loteamentos irregulares, se
os loteadores e responsveis, devidamente notificados, deixam de proceder com
as obras e melhoramentos Indicados pelo ente pblico 4. O fato de o Munic
pio ter multado os loteadores e embargado as obras realizadas no loteamento
em nada muda o panorama, devendo proceder, ele prprio e s expensas do
loteador, nos termos da responsabilidade que lhe atribuda pelo art. 40 da
Lei 6. 766/1979 , regularizao do loteamento executado sem observncia das
determinaes do ato administrativo de licena. 5 . No caso, se o municpio de
So Paulo, mesmo aps a aplicao da multa e o embargo da obra, no avocou
para si a responsabilidade pela regularizao do loteamento s expensas do lo
teador, e dessa omisso resultou um dano ambiental, deve ser responsabilizado,
conjuntamente com o loteador, pelos prejuzos dai advindos, podendo acion-lo
regressivamente. 6. Recurso especial provido" . 6
Esse dever importa em solidariedade, na posio da mesma Corte: " dever
do Municpio fiscalizar os loteamentos, desde a aprovao at a execuo de
obras. A CF/88 e a lei de parcelamento do solo (Lei 6. 766/ 1979) estabelecem a
solidariedade na responsabilidade pela inexecuo das obras de infraestrutura
(art. 40) . Legitimidade do Municpio para responder pela sua omisso e inao
da loteadora" . 7
Na regularizao , dever o Municpio observar o s regramentos essenciais
para o loteamento. No se isenta de cumprir especialmente as exigncias dos

5. REsp . 1 24. 7 1 4-SP, da 2 . " T. , j. em 2 2 . 0 8 . 2000, D] de 2 5 .09.2000, p. 84.


6. STJ , REsp. 1 . 1 13 789/SP, 2 . " T , j . 16.06.2009, rel. Min. Castro M eira, O] 29.06. 2009.
7 . REsp. 252.5 1 2-SP, da 2." T , j . em 25.09.200 1 , D] de 29. 1 0 . 200 1 , p. 1 94.
232 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

arts. 3 .0 e 4.0 da Lei 6. 766, e que dizem respeito s condies e aos requisitos
para a implantao do loteamento, exceto no tocante aos ndices urbansticos
de parcelamento e ocupao do solo , s reas mnimas e mximas dos lotes,
e aos coeficientes mximos de aproveitamento , tudo de acordo com o 5 .
do art. 40, introduzido pela Lei 9 . 78 5 : "A regularizao de um parcelamento
pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, no poder
contrariar o disposto nos arts. 3.0 e 4. desta lei, ressalvado o disposto no l .
desse ltimo " .
A regularizao atender os critrios d e convenincia do Municpio, como
orienta o STJ : "O art. 40 da Lei 6. 766/1 979 confere ao municpio a faculdade
de promover a realizao de obras de infraestrutura em loteamento, sob seu o
critrio de oportunidade e convenincia" . 8
Realizando obras de infraestrutura, abrindo vias e implantando equipa
mentos urbanos, os cofres pblicos arcaro com as despesas originadas. Entre
tanto, h vrias previses para o ressarcimento (art. 40, 1 .0 ao 4.) .
Inicialmente, o Poder Municipal cobrar-se- nos depsitos feitos pelos pro
missrios em casas bancrias, quando da interrupo nos pagamentos. Levanta
r as somas judicialmente, comprovando as despesas ocorridas.
Sendo insuficientes os valores, hiptese provvel, acionar o loteador at
inteirar o montante da dvida. O art. 4 7, numa clara inteno de responsabili
zar todos os envolvidos no loteamento irregular, permite a cobrana do dbito
diretamente dos integrantes do grupo econmico, sejam pessoas fsicas ou jur
dicas, ficando eles solidariamente responsveis pelos prejuzos provocados aos
compradores e ao Poder Pblico.
Assim entende Gilberto Valente da Silva: "Se o total das prestaes deposi
tadas no for bastante para satisfazer as despesas com a regularizao do parce
lamento, a prefeitura municipal, pelas vias judiciais adequadas, cuidar de obter
do loteador a complementao at o integral ressarcimento. o que estabelece
o pargrafo segundo, que dispe que a ao em questo poder atingir todos
aqueles que, tendo-se beneficiado com o empreendimento , faam parte do mes
mo grupo econmico ou financeiro em conjunto com o loteador" .9
No se reembolsando totalmente, resta promover o recebimento das pres
taes restantes dos adquirentes, at o valor devido.
O art. 4 3, pargrafo nico, na verso da Lei 9. 785 , para os casos de no
reserva de reas pblicas, exigidas no inc. I do art. 4., traz a cominao do

8. REsp. 859. 905/RS, da 2." T. , rel. Min. Cesar Asfor Rocha, j. em 0 1 .09.20 1 1 , D]e de
1 6.03 . 20 1 2.
9. As prefeituras municipais e a regularizao dos loteamentos. Disponvel em: [ www.irib.
org.br/html/biblioteca/biblioteca-detalhe.php7obr=226 ] . Acesso em: 03 .04.20 1 4 .
LOTEAMENTOS IRREGULARES 233

ressarcimento e m favor d o Municpio atravs da indenizao e m dinheiro, ou


de apropriao de rea equivalente ao dobro da diferena entre a que deveria
destinar e a efetivamente reservada: "Neste caso, o loteador ressarcir a Prefei
tura Municipal ou o Distrito Federal, quando for o caso, em pecnia ou em rea
equivalente, no dobro da diferena entre o total das reas pblicas exigidas e as
efetivamente destinadas" .
Prevendo a viabilidade do loteador tornar-se insolvente, ou a fim de garan
tir a recomposio total da quantia a despender, ou ainda obj etivando assegu
rar a regularizao do parcelamento, o Municpio acautelar-se- promovendo as
medidas judiciais cabveis, como de arresto , sequestro de bens e outras necess
rias para colimar seus objetivos.
Regularizado o loteamento ou o desmembramento pelo Municpio e sal
dadas as prestaes, uma importante consequncia resulta para o promissrio,
de enorme alcance prtico: o registro do lote como de sua propriedade, dis
pensando-se a escritura pblica ou a ao de adjudicao. Exige-se apenas o
compromisso, devidamente firmado . Escreve sobre o assunto, Vicente de Abreu
Amadei: "A transferncia do domnio ao adquirente do lote de parcelamento
regularizado , por previso legal de exceo em nosso ordenamento jurdico,
ocorre sem necessidade de escritura pblica ou de expressa manifestao elo par
celador (cf. art. 4 1 da Lei 6. 766/ 1 9 79 e item 1 55 do Cap. XX das NSCGJ ) . O
exame de admissibilidade do registro, em transferncia do domnio do lote,
feito pelo Oficial Registrador (no Registro de Imveis) , diante da apresentao
do contrato preliminar e dos recibos de pagamento das prestaes. Cuidando
de ato registrrio em sentido estrito, havendo dissenso entre a parte interessada
no registro (adquirente de lote) e o Oficial Registrador, possvel seja suscitada
dvida (art. 198 da Lei 6 . 0 1 5/1973 ) " rn
Teve-se em mira a proteo ao comprador prejudicado, facilitando-lhe a
aquisio definitiva. No projeto , tal forma de aquisio definitiva era prevista
para todos os casos de adimplemento das prestaes, mesmo nos loteamentos
regulares. O compromisso de venda e compra de lote, devidamente quitado, ou
acompanhado de prova de haver o promitente vendedor quitado as trs ltimas
prestaes, valeria como ttulo para a transcrio da propriedade do lote em
nome do promitente comprador.
Seria injusto ficasse o compromissrio ao desabrigo da lei, com remotas
possibilidades de ter o ttulo de domnio. Diante de total ausncia do proprie
trio, tanto que o Poder Municipal, atendendo a interesses sociais , assumiu a
sua posio de ordenador do loteamento , dificilmente receberia a escritura por

10. O registro imobilirio e a regu larizao de parcelamento do solo urbano, trabalho citado, p.
vol. 4 1 p. 64.
,
234 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

outorga. Teria que enfrentar os percalos da ao de adjudicao compulsria


para lograr xito no exerccio do direito de chegar propriedade plena. Por tais
razes, andou previdente a lei, ao dispor de modo a simplificar o caminho para
atingir aquele objetivo, agindo de modo a favorecer o comprador.

20.3 Desconsiderao da personalidade jurdica na responsabilidade dos lo


teadores e titularidade do Ministrio Pblico para a ao civil pblica

Tem grande importncia prtica a Teoria da Desconsiderao da Personali


dade Jurdica, a qual nasceu a partir do chamado disregard of legal entity criado
pela jurisprudncia inglesa e norte-americana.
que muitos se utilizavam da fico da pessoa jurdica com o objetivo de
subtrair-se de obrigaes legais ou contratuais, sendo atingidos com este artif
cio terceiros em seus direitos, geralmente de crdito. Ou seja, servia-se algum
do fenmeno da pessoa jurdica para fins ilcitos, esvaziando-se de contedo
econmico ou patrimonial, com o que os credores restavam desprotegidos em
seus direitos. Para no revelar cumplicidade neste plano arquitetado com evi
dente m-f, aplica-se a teoria em questo, que consiste em ignorar ou desco
nhecer, em determinados casos concretos e sem afastar a validade do ato jurdi
co especfico, os efeitos da personalidade jurdica de uma sociedade, atribuindo
a responsabilidade alm de suas fronteiras, de sorte a atingir as pessoas fsicas
que a constituem. De modo algum se procura afastar a autonomia de perso
nalidade entre as pessoas jurdicas e as pessoas fsicas . Cada uma revela a sua
individualidade prpria, tendo um patrimnio autnomo, no se confundindo
os ativos e passivos, e nem se misturando os direitos e obrigaes da pessoa ju
rdica com os dos scios. Mas, tendo em vista certos atos, as pessoas jurdicas,
constitudas evidentemente de pessoas fsicas ou naturais, no passam de seres
acidentais para a realizao das finalidades de riqueza material de seus mem
bros. Mais tecnicamente, a personalidade jurdica constitui uma criao da lei,
uma concesso do Estado, mas enquanto realiza os fins comuns, e no se dirige
a atender objetivos individualistas dos scios. Perde o carter absoluto sempre
que forem constatados abusos, quando, ento, o juiz, na explicao de Fran
Martins, o introdutor da teoria no Brasil, "tem o direito de indagar, em seu livre
convencimento , se h de consagrar a fraude ou o abuso de direito, ou se deva
desprezar a personalidade jurdica, para a penetrao em seu mago, alcanar
as pessoas e bens que dentro dela se escondem para fins ilcitos ou abusivos" . 1 1
Maral justen Filho, seguindo adiante, anota que "a teoria da desconside
rao surge como proposta de um remdio para o exerccio de outra faculdade,

1 1 . Abuso de Direito e Fraude atravs da Personalidade Jurdica - Disregard Doctrine, em


RT 4 1 0 , p. 1 2 et seq.
LOTEAMENTOS IRREGULARES 235

consistente na obteno d e um regime jurdico distinto para a prtica de certos


atos. A liberdade jurdica abrange, atualmente, a criao e u tilizao de socieda
des personificadas. O que se propugna a necessidade tambm de um padro
mnimo de regulao da 'conduta' dessas sociedades. O remdio jurdico no
consiste em ignorar os efeitos dos atos praticados ou negar a validade dos ditos
atos - porquanto a insuportabilidade no reside nos atos em si, mas no regime
jurdico a que se sujeitaro. A soluo no impugnar o ato, mas afastar os
efeitos da personalizao" . 1 2
Pela aplicao da teoria, torna-se possvel ao titular de direitos ou de um
crdito dirigir a ao ou os atos executrias, como os de penhora, sobre os bens
particulares do scio, em geral titular da maioria das quotas ou aes sociais, a
fim de pr, tambm, um cobro a certas firmas fictcias, que conseguem se orga
nizar e legalizar, realizando negcios e assumindo grandes compromissos, para,
depois, se dissolverem sem honrar os compromissos que restaram pendentes.
No direito brasileiro, vrios so os problemas sensveis aplicao da teo
ria. Assim o CPC, no art. 596, dispondo sobre a execuo dos bens dos scios
somente depois da execuo do patrimnio da sociedade; a Consolidao das
Leis Trabalhistas - CLT, em seu art. 2., 2.0, impondo a responsabilidade de qual
quer empresa que pertence a um grupo pelas indenizaes trabalhistas de em
pregados de qualquer uma delas; o CTN , em seu art. 1 3 5 , responsabilizando os
titulares e scios de pessoas jurdicas pelos abusos de atos na administrao, ou
pelas infraes lei, inclusive na falta de recolhimento dos tributos.
Mais forte a presena no CDC - Lei 8.078, de 1 1 .09. 1 990 -, rezando seu
art. 28: "O juiz poder desconsiderar a personalidade jurdica da sociedade
quando, em detrimento do consumidor, houver abuso de direito, excesso de
poder, infrao da lei, fato ou ato ilcito ou violao dos estatutos ou contrato
social. A desconsiderao tambm ser efetivada quando houver falncia, estado
de insolvncia, encerramento ou inatividade da pessoa jurdica provocados por
m administrao.
(. . .)
2.0 As sociedades integrantes dos grupos societrios e as sociedades contro
ladas so subsidiariamente responsveis pelas obrigaes decorrentes deste Cdigo.
3. As sociedades consorciadas so solidariamente responsveis pelas
obrigaes decorrentes deste Cdigo.
4.0 As sociedades coligadas s respondero por culpa.

12. Desconsiderao da Personalidade Societria no Direito Bras i leiro, So Paulo, RT 1 987,


apud Desconsiderao da Personalidade Jurdica no Cdigo de Defesa do Consumidor,
de Simone Gomes Rodrigues, publicado na Revista de Direito do Consumidor, n . 1 1 , So
Paulo, RT, 1 994, p. 1 2 .
236 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

5. Tambm poder ser desconsiderada a pessoa jurdica sempre que sua


personalidade fo r, de alguma forma, obstculo ao ressarcimento de prejuzos
causados aos consumidores" .
Ou seja, por atos prejudiciais aos adquirentes de lotes respondem os lo
teadores com seus bens ou o patrimnio particular. A responsabilidade obje
tiva, como decorre do art. 28 acima, em hipteses de mero encerramento das
atividades, ou de estado de insolvncia, sendo que, em outras situaes de des
cumprimento das obrigaes, pende da verificao de atos violadores da lei ou
dos estatutos, como nos casos do art. 37, que probe a venda, ou a promessa de
venda, de parcela de loteamento ou desmembramento no registrados.
No descortina ou afasta a jurisprudncia a responsabilidade dos diretores
de uma empresa de loteamento , com base na aplicao da teoria do disregard:
"Loteamento irregular. Desconsiderao da personalidade jurdica. Legitimida
de passiva dos diretores da empresa loteadora que deve ser apurada em prova
para a desconsiderao da personalidade jurdica" . 13
Sempre quando atingidos os direitos do grupo de adquirentes de imveis lote
ados, admite-se a defesa atravs da ao civil pblica, como se passar a examinar.
Para bem compreender a matria, insta lembrar que o Cdigo de Defesa
do Consumidor apresenta, no art. 8 1 , os conceitos legais de interesse difuso,
interesse coletivo e interesse individual homogneo.
O interesse individual aquele que claramente se liga a um determinado
suj eito . Trata-se do direito subjetivo , do interesse relacionado a uma pessoa.
J o interesse coletivo, conforme indica o prprio nome, relaciona-se ne
cessariamente a uma coletividade ou grupo de pessoas. Ao estud-lo, a doutrina
criou uma srie de classificaes e o legislador, no CDC, os dividiu em difusos
e coletivos. E mais, resolveu tratar, como coletivos, os interesses individuais
decorrentes de origem comum, denominando-os individuais homogneos.
Kazuo Watanabe diz que os primeiros so essencialmente coletivos (art.
8 1 , pargrafo nico) , e os interesses individuais homogneos so de natureza
coletiva apenas na forma em que so tutelados.14
J no tocante aos interesses difusos, trs aspectos se destacam, conforme
o art. 8 1 , pargrafo nico, inc. I, do CDC: a) a indeterminao dos titulares; a
inexistncia de relao jurdica base; e a indivisibilidade do bem jurdico .
Derivado do latim diffusus, o adjetivo usado com o significado de disper
so, espalhado. Difuso, portanto, aquele interesse que se relaciona a pessoas
indeterminadas, dispersas, espalhadas.

1 3 . Agln 25 .769 do TJSP, julgado em 1 9 . 1 1 . 1 996, relator Des. Linneu Carvalho.


1 4 . Cdigo Bras ileiro de Defesa do Consumidor, p . 503.
LOTEAMENTOS IRREGULARES 237

Outra caracterstica a inexistncia de uma relao jurdica base. Os titu


lares, conforme a definio legal, so pessoas ligadas por circunstncias de fato.
Em matria de direito do consumidor, tratando-se de interesse difuso, no
h relao de consumo. Basta que a conduta unilateral do fornecedor de produ
tos ou servios atinja interesses da coletividade de consumidores. Ou seja, no
necessrio que se efetive uma relao de consumo , sendo suficiente a mera
expectativa.
Por fim, necessrio que o interesse seja indivisvel. No h como identifi
car titulares de quotas ou parcelas do interesse difuso. Na conhecida definio de
Barbosa Moreira, a satisfao de um s implica, por fo ra, a satisfao de todos,
assim como a leso de um s constitui, ipso facto, leso da inteira coletividade. 1 5
Na hiptese dos loteamentos, caracterizada a espcie d e interesses coleti
vos, eis que afetos a um grupo de pessoas, unidas por um liame comum de ideal,
consistente na regularizao do parcelamento da rea dividida em unidades. H
um interesse comum, ou todo o grupo titular do direito de implantao do
loteamento, segundo as regras da lei.
Introduziram-se no direito meios de proteo da sociedade. Atravs do
instrumento da ao civil, procura-se extirpar das atividades de fornecimen
to figuras altamente lesivas e poluidoras da moral pblica. No se admite que
determinados entes possam, ao arrepio da lei, desrespeitar abertamente os di
reitos, mediante a prtica da usurpao, da franca ou escancarada espoliao
do dinheiro e das economias dos consumidores. No caso, o meio de defesa dos
titulares de lotes a ao civil pblica, legitimando-se o Ministrio Pblico para
propor a ao, como asseguram o art. 82 do CDC e o art. 1 29 , III, da CF, sem
afastarem-se outros tipos de lides, e outros titulares, como a Unio, os Estados,
os Municpios, as associaes legalmente constitudas, segundo depreende-se
da leitura dos incs. II a IV do mesmo art. 82 e do art. 83.
Ou seja, no se restringe a legitimidade do Ministrio Pblico a promover
apenas as aes penais contra os autores de delitos praticados por loteadores, mas
se estende para a propositura de demandas cveis em defesa dos titulares de lotes.
Tanto que se decidiu: "Ao civil pblica. Loteamento irregular. Ministrio
Pblico. Legitimidade. Interesses individuais homogneos, direitos coletivos de
grupos tendo em comum com a parte contrria ato jurdico, interesses difu
sos. Legitimidade ativa do Ministrio Pblico decorrente da CF, art. 1 29 , Lei
7 .347/1 985, que disciplina a ao civil pblica e Lei 8 .078/1 990 Cdigo de -

Defesa do Consumidor) " . 1 6

1 5 . A Legitimao para a Defesa dos Interesses Difusos no Direito Brasileiro, RF, 276/ 1 .
1 6 . Agln 2 5 . 769 d o TJSP, julgado e m 1 9 . 1 1 . 1 996, relator o Des. Linneu Carvalho.
21
ASPECTOS PENAIS

SUM RIO: 2 1 . 1 O direito anterior Lei 6.766 2 1 . 2 Consideraes sobre as


-

infraes 2 1 .3 Consideraes sobre os agentes e os elementos das figuras pe


-

nais previstas na Lei 6 . 766: 2 1 .3 . 1 Suj eito ativo; 2 1 .3 . 2 Sujeito passivo; 2 1 . 3 . 3


Objetividade jurdica; 2 1 .3 . 4 Elemento subjetivo.

2 1 .1 O direito anterior Lei 6.766

Sob o regime do Dec.-lei 58 e do Dec. 3 .079, no existiam normas especfi


cas impondo penas aos loteadores clandestinos, que parcelavam irregularmente
o imvel. E na conformidade com o princpio da reserva legal nullum crimen,
nulla poena sine lege, os loteamentos irregulares proliferaram s soltas em to
das as partes, sem a aprovao prvia do planejamento e sem o ato do registro
imobilirio. Burlava-se a vigilncia dos Poderes Pblicos, comercializando-se os
lotes da forma mais ilegal, isentos os promoventes de quaisquer consequncias
repressivas.
Se o proprietrio da rea, revelia dos rgos estaduais e municipais e das
normas ento vigentes, resolvia retalhar seu imvel para o fim de colocar as
pores venda em comrcio , nenhuma sano se lhe impunha, a no ser, even
tualmente, alguma pena de ordem administrativa. De acordo com o art. 22, 1, da
CF, compete Unio, privativamente, legislar sobre direito penal. O Municpio ,
maior prejudicado nos desdobramentos ofensivos ordem social e econmica,
durante muitas dcadas teve que aceitar inerte as infraes.
Teoricamente, o Dec .-lei 27 1 , de 28.02. 1 967, procurou colocar um termo
situao vigente. Em seu art. 3.0, reza: "Aplica-se aos loteamentos a Lei 4.59 1 ,
de 1 6 . 1 2 . 1 964, equiparando-se o loteador a o incorporador, o s compradores de
lotes aos condminos e as obras de infraestrutura construo da edificao" .
No 1 ., era concedido a o chefe d o Poder Executivo o prazo de 1 80 dias para
regulamentar o Decreto-lei, "especialmente quanto aplicao da Lei 4.59 1 , de
1 6. 1 2. 1 964, aos loteamentos, fazendo inclusive as necessrias adaptaes" .
Lendo-se a lei tomada por emprstimo, que dispe sobre o condomnio em
edificaes e as incorporaes imobilirias, encontramos no art. 65 pesadas san
es ao incorporador que falsamente insere afirmaes em propostas, contratos
etc . , sic. " crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo
240 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

em proposta, contratos, prospectas ou comunicao ao pblico ou aos interes


sados, afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao das fraes
ideais do terreno ou sobre a construo das edificaes - Pena: recluso de 1 a 4
anos e multa de 55 vezes o maior salrio mnimo vigente no pas" .
O nico sustentculo legal para coibir ou punir o ato humano do reta
lhador de reas encontrou-se em tal lei esparso, equiparando-se o loteador ao
incorporador, os compradores de lotes aos condminos e as obras de infraestru
tura construo da edificao. Observa Luciano Caseiro: "A nsia do legislador
em punir ensej ou uma definio to complicada que dificilmente o intrprete . . .
encontraria um caso concreto e m que pudesse haver uma subsuno exata (es
treme de dvidas) em torno dele, com os elementos da definio. Apenas para
focalizar um ponto , bastaria lembrar-se que quele que tenha efetivado o ato
de vender, ou comprometer venda os lotes ilegais, no se poderia imputar a
prtica do crime desde que no se demonstrasse concomitantemente que tenha,
anteriormente venda ou ao compromisso, feito propaganda em prospectas,
contratos, propostas ou comunicao ao pblico, a respeito das referidas vendas
ou compromissos. " l E adiante: " . . . Se algum vendeu ou comprometeu ven
da, sem ter feito anteriormente qualquer prospecto de propaganda, ou omitiu
no contrato qualquer declarao falsa, praticou o crime definido em lei? Pela
definio legal, chegar-se- concluso que no praticou crime algum, embora
encerre o ato uma conduta que a lei quer coibir " .
Como s e percebe, a s regras acima constituram letra morta, no tendo tra
zido qualquer resultado prtico na soluo dos loteamentos clandestinos, pros
seguindo os seus promoventes imunes de castigos.

2 1 .2 Consideraes sobre as infraes


De todo oportuno trazer tona consideraes sobre a forma da defini
o dos crimes, da lavra de Luciano Caseiro: " . . . se ressente (o ento proj eto)
daquela tcnica usada pelos nossos juristas luminares que confeccionaram o
Cdigo Penal, tais como Costa e Silva, Vieira Braga, Nelson Hungria, Narclio
de Queiroz, Abgar Renault. Essa falta de tcnica, onde se nota a preocupao
do legislador em multiplicar o nmero de atos com conjunes continuativas,
numa mesma definio, somente serve para confundir o exegeta, em proveito
exclusivo do ato reprovvel " . 2
Exemplificando-se apenas uma figura reveladora da falta de tcnica, basta
que se observe a redao do art. 5 1 . O que ele insere vem a ser repetio inde
vida do que est expresso no art. 29 do CP, com limpidez e clareza, e aplicvel

1 . Loteamentos Clandestinos, p. 3 5-36.


2 . Op. cit . , p . 1 06.
ASPECTOS PENAIS 241

a todos os dispositivos repressivos: " Quem, d e qualquer modo, concorre para o


crime incide nas penas a este cominadas, na medida de sua culpabilidade".
De todo dispensvel o art. 5 1 , inclusive a referncia aos atos praticados na
qualidade de mandatrio do loteador, diretor ou gerente da sociedade. Buscou a
lex especialis ditar normas j existentes na parte geral do Cdigo Penal.

2 1 .3 Consideraes sobre os agentes e os elementos das figuras penais pre


vistas na Lei 6.766

2 7 .3. 7 Sujeito ativo

Sujeito ativo nos delitos em exame quem pratica a figura tpica descrita na
lei. As sociedades comerciais que exploram o loteamento no podem delinquir,
segundo o princpio do direito romano societas delinquere non potest, mas seus
membros ou diretores, que perpetraram os atos irregulares, no so inimput
veis. Os seres humanos que as dirigem e por elas deliberam so os responsveis.
Como veremos, os titulares de loteamentos, os promitentes vendedores, os
cedentes e at os oficiais do registro imobilirio arrolam-se como agentes pass
veis de punies, por suas condutas antij urdicas e violadoras dos tipos penais
descritos no mandamento legal.

2 7 . 3 . 2 Sujeito passivo

No h dvida que o suj eito passivo do crime sempre o Estado, em car


ter primrio, posto que, conforme lio de Heleno Cludio Fragoso, "o direito
penal direito pblico, que somente tutela interesses particulares pelo reflexo
que sua violao acarreta no corpo social" ,3 prosseguindo, entretanto : "O que na
doutrina se considera suj eito passivo o titular do interesse imediato ofendido
pela ao delituosa ou do bem j urdico particularmente protegido pela norma
penal, ou seja, o sujeito passivo particular ou secundrio. " Disto se chega a que
o suj eito passivo (particular ou secundrio) sempre pode ser a parte atingida,
que padeceu as consequncias da ao do suj eito ativo . H delitos em que o
Estado sujeito passivo em carter primrio e em carter secundrio, como nos
crimes contra a administrao pblica, o que ocorre igualmente em certos casos
de loteamentos irregulares, quando as consequncias afetam as normas urbans
ticas vigentes, causando prejuzos diretamente ao Poder Pblico.
Mais apropriadamente, Maria Elizabeth Queij o defende que as infraes
penais contempladas pela Lei 6. 766 so crimes contra a Administrao Pblica:
"Destaca-se que a Administrao Pblica atingida em seu regular funciona
mento. exigvel que o Poder Pblico tenha suas determinaes respeitadas.

3. Lies de Direito Penal, IV/882, 1959.


242 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Alm disso, deve-se salientar que h interesse pblico na ordenao e ocupao


do solo urbano. Em acrscimo , quando efetuado parcelamento do solo irre
gular, incumbe ao Poder Pblico, no caso municipal, regulariz-lo, devendo-se
considerar que o Poder Pblico acaba suportando os prejuzos advindos das
condutas ilcitas de loteadores, que transgridem os planejamentos urbansticos
e geram problemas sociais de difcil soluo. Sendo crimes contra a Administra
o Pblica, dispensa-se a prova de prejuzo, para a sua configurao. Secunda
riamente, busca-se proteger tambm o patrimnio dos adquirentes de imveis
loteados ou desmembrados" .4
Exemplo em que o Poder Pblico ou a Administrao Pblica, no caso o
Municpio , agente passivo secundrio, vemos no art. 50, 1, em que inexiste
autorizao para implantar o parcelamento e, desta sorte, o plano municipal
de urbanizao suportar os prejuzos por se desrespeitar as linhas bsicas no
ordenamento da cidade.
No caso do inc. lll, ao fazer-se afirmao falsa sobre a legalidade do lotea
mento, ofende-se secundariamente o provvel comprador, enganado na transa
o a efetivar-se.

2 7 . 3 . 3 Objetividade jurdica

A objetividade jurdica o bem atingido pela conduta antijurdica. O com


portamento reprovvel deve ferir um bem sobre o qual uma entidade (pessoa
fsica ou jurdica) tenha um interesse. Da conjugao desse interesse com esse
bem surge a valorao , e desta, a reprimenda.
O bem protegido pblico, e particular apenas secundariamente, pois
quem pratica atos delituosos relativamente rea que loteia est atentando con
tra um bem (representado pela exigibilidade do Poder Pblico de ver respeita
das as suas determinaes) , sobre o qual o interesse mximo pertence ao Poder
Pblico. Esse interesse pblico, sem dvida, reflete diretamente no interesse
particular, como de resto qualquer interesse pblico reflete. A tutela jurdica
alcana o bem particular per accidens, levando-se em conta a sua participao
na comunho social.
Ao retalhar uma rea, em ltima anlise, ao arrepio das ordenaes vigentes,
h uma desobedincia ordem legal emanada da administrao em geral; os inte
resses particulares so protegidos em direito penal "somente quando e enquanto
coincide a sua proteo com o interesse social" , enfatiza Nlson Hungria.5

4. Crimes relativos ao parcelamento e desmembramento do solo. RBCCRIM 39/ 1 89, So


Paulo, Ed. RT, jul-set. , 2002.
5 . Comentrios ao Cdigo Penal, V/9 5 , 3. ed., 1 9 5 5 .
ASPECTOS PENAIS 243

2 7 . 3 . 4 Elemento subjetivo

Segundo o art. 1 8 , I , do CP, dolo a vontade, mas vontade livre e cons


ciente, que abrange uma ao ou omisso contrria lei; da entender-se que
dois sos os elementos do dolo: a conscincia e a vontade. A "conscincia h de
abranger a ao ou a omisso do agente, tal qual caracterizada pela lei, deven
do igualmente compreender o resultado, e, portanto, o nexo causal entre este e a
atividade desenvolvida pelo suj eito ativo. Age, pois, dolosamente, quem pratica
a ao (em sentido amplo) consciente e voluntariamente" .6
Ou age dolosamente quem atua com o conhecimento ou cincia de agir
no sentido do ilcito ou antijurdico, ou, numa palavra: com conhecimento da
antijuridicidade do fato. Conhecimento do ilcito ou antijurdico no significa
conhecimento da lei, mas a cincia de se opor ordem jurdica, de incorrer na
reprovao social.
Assevera Anibal Bruno: "O dolo . . . tem de conter em si a conscincia do
ilcito. E atravs do dolo que essa conscincia do ilcito penetra no sistema
da culpabilidade, onde elementar. A conscincia do agente, de que falta ao
dever imposto pela ordem j urdica, sem que se exija, porm, conhecimento pro
priamente da norma que se transgride ou da punibilidade do fato" .7 Em outros
termos, no o conhecimento da lei, mas a cincia de se opor ordem jurdica,
podendo a boa f excluir o dolo, "pois ela a crena sincera e honesta de agir
no sentido do lcito ou permitido. Desde que no incida sobre erro de direito,
no aproveita ao agente; quem com ela se conduz, no age dolosamente: a boa
f a anttese do conhecimento da antijuridicidade" , segue explicando o mestre
Magalhes Noronha.8
Resumindo, o dolo pressupe: a) conscincia da ao e do evento e conhe
cimento do nexo causal entre eles; b) conscincia da ilicitude da conduta; c)
vontade da ao e do resultado.
Na colocao sob exame, seja o loteador um ignorante da lei, entretanto
no o da ordem social, da exigncia de certas condies mnimas, disciplina
das pelo Poder Pblico; e burlando a lei, a conscincia do ilcito um fato in
contestavelmente perceptvel, tornando-se ele suj eito ativo da figura delituosa,
pois, ao procurar levar a efeito a implantao do loteamento , toma cincia das
condies necessrias a que se deve submeter. Se procura burlar a lei, facilitar o
trabalho, se "ignora" os requisitos para as transferncias dos lotes, age conscien
te e voluntariamente, buscando infringir os dispositivos legais.

6. Magalhes Noronha, Direito Penal, 9. ed., 111 29, 1973.


7 . Direito Penal, Parte Geral, 3 . ed., t. II, Rio, Forense, 1967, p . 68.
8. Op. cit, p . 130.
22
FATOS P U N VEIS EM ESPCI E

SUMRIO: 22. l Delitos com penas d e recluso 2 2 . 2 Delitos qualificados


- -

22.3 Delitos com penas de deteno 22.4 Sanes disciplinares e suspenso


-

dos pagamentos das prestaes.

22.1 Delitos com penas de recluso


Trs so as figuras penais que sujeitam os infratores a penas privativas de li
berdade graves e pecunirias, previstas nos incisos do art. 50 da Lei 6. 766/1979.
1 Loteamento ou desmembramento sem autorizao do rgo pblico compe
-

tente, ou em desacordo com as normas da Lei 6. 76611 9 79, ou as normas pertinentes


ao Distrito Federal, Estados e Municpios.
O art. 50, 1 , diz literalmente:
"Constitui crime contra a Administrao Pblica:
1 dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembra
-

mento do solo para fins urbanos, sem autorizao do rgo pblico competente,
ou em desacordo com as disposies desta lei ou das normas pertinentes do
Distrito Federal, Estados e Municpios. "
O bem jurdico o u a obj etividade jurdica a que se visa proteger, e m primei
ro lugar, como foi ressaltado, a administrao pblica.
O interesse pblico amparado consiste na administrao municipal, nas di
retrizes e normas que traam a poltica habitacional da cidade moderna; no orde
namento que disciplina a expanso da zona urbana. Em segundo plano, busca a
proteo dos futuros adquirentes, para que os terrenos tenham condies de infra
estrutura condizente com a poltica urbanstica do bem-estar social do Municpio.
Vlida a conceituao de Marco Aurlio S. Viana: "A ao do agente atinge
um bem pblico diretamente, e secundariamente o do particular, porque aquele
que pratica atos delituosos relativamente rea que loteia est atentando contra
um bem (representado pela exigibilidade do Poder Pblico de ver respeitadas as
suas determinaes) , sobre qual interesse mximo pertence ao Poder Pblico,
para concluir, em passo seguinte, de modo irrecusvel, que a tutela jurdica al
cana o bem particular por accidens, levando-se em conta a sua participao na
comunho social " . t

1 . Comentrios Lei sobre Parcelamento do Solo Urbano, p. 142.


246 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Oportuno anotar a no aplicao da ltima parte do dispositivo acima, con


cernente inobservncia, pelo loteador, das regras editadas pelo Distrito Federal,
pelos Estados e Municpios, enquanto no fo rem promulgadas as mesmas. Trata
-se de preceito repressivo em branco, que fica em suspenso, sem utilidade prtica.
Assim, o parcelamento levado a efeito sem licena do rgo pblico, ou
ferindo a Lei 6. 766/1979, que tipifica a infrao.
Fazem parte do sujeito ativo da figura o loteador e os que participam na
transformao de um imvel em unidades autnomas, como procuradores, re
presentantes, agentes, corretores e gerentes.
Na posio de suj eito passivo est, em primeiro lugar, a administrao p
blica. Mas no menos prejudicados ficam os adquirentes de lotes, que se deixam
envolver por falazes promessas, vindo a sofrer a carncia de condies de que se
ressente o loteamento. Tanto a administrao pblica como os adquirentes so
atingidos diretamente.
A ao fsica consiste em iniciar e em efetuar loteamento ou desmembramen
to ainda no autorizado, ou em desacordo com a Lei 6. 766/1979, e concretiza-se
na preparao da rea, no principiar as vendas. Assim entendeu o STJ : "Para a con
figurao do crime previsto no art. 50, inc. 1, da Lei 6. 766/1979 necessrio que
o sujeito ativo realize modificaes fsicas na rea a ser loteada ou desmembrada,
ou ao menos d incio a tais alteraes, sem que para tanto tenha autorizao do
rgo pblico competente, ou o faa em desacordo com a legislao aplicvel" .2
Como se v do comeo da norma do inciso I acima transcrito, igualam-se
em responsabilidade quem inicia e quem efe tu a o parcelamento , da enten
der-se punvel o ato. Isto vem a ser uma anomalia jurdica, pois dar incio no
equivale a efetuar, e aquela ao menos grave que a ltima.
Com todo o acerto, acentuam Toshio Mukai, Alar Caff Alves e Paulo
Jos Villela Lomar: "Entende-se, neste caso, por se tratar de uma norma penal,
que a expresso 'dar incio' exige uma configurao objetiva e ftica diretamen
te ligada ao ato de parcelar o solo. Mais precisamente, consubstancia a ideia de
'incio de execuo' do parcelamento, no seu aspecto modificativo da realidade
fsica, representando j um ataque direto ao bem jurdico protegido pela norma
penal, conforme a teoria da hostilidade ao bem j urdico de Mayer. Em decor
rncia, o incio da atividade delituosa se d com um ato executivo qualquer que
ataque efetiva e imediatamente o bem jurdico protegido, ficando de fora da
tipificao penal os atos preparatrios, que ainda no alteram em nada o bem
jurdico protegido" . 3

2. STJ , HC 1 2 1 . 7 1 8, 5 . T. , j . 05.06.20 1 2, rel. Min. jorge Mussi, D]e 3 1 . 08.20 1 2 .


3 . Loteamentos e Desmembramentos Urbanos, p . 266.
FATOS PUNVEIS EM ESPCIE 247

Maria Elezabeth Queij o , com amparo na doutrina, delineia mais concreta


mente as aes que tipificam a figura:
"A doutrina vincula, em geral, a conduta de "dar incio" a loteamento ou
desmembramento prtica de atos ou procedimentos materiais que objetivem o
parcelamento (RT 677/349) , v.g. , demarcao, limpeza, terraplanagem de gleba,
aterros, desmatamentos, canalizaes de crregos, demarcao de quadras, lotes e
espaos livres. o chamado loteamento material, referido por Pontes de Miranda.4
Nesse sentido, ensina Srgio A. Frazo do Couto que dar incio 'executar
obras fsicas que traduzem, no campo da realidade, o que antes s vivia no cam
po da intencionalidade' (Manual terico e prtico do parcelamento urbano. Rio de
janeiro : Forense, 1 98 1 . p. 3 79) . Ou sej a , so as aberturas de vias , realizao
de piqueteamento etc. Desse modo, observa o autor que 'a execuo de dese
nhos, projetos e memoriais descritivos no constitui, ainda, 'dar incio' ao parce
lamento urbano' (Srgio A. Frazo do Couto, op. cit. , p. 3 79) mesmo porque tais
procedimentos so necessrios para a obteno da aprovao do parcelamento,
pela autoridade competente.
Contudo, como h referncia conduta de 'dar incio, de qualquer modo',
defende o mencionado autor que se houver alienao de lotes 'na planta', quando
ainda no se operaram obras fsicas, o delito estar configurado (Idem, ibidem,
p. 380) , inclusive na forma qualificada, descrita no art. 50, 1 .0. Entretanto, ob
servamos que a venda de lotes na planta pode caracterizar o delito de estelionato,
se o propsito do agente for apenas simular a venda de lotes, ludibriando adqui
rentes e obtendo proveito ilcito em detrimento deles Qos jesus Gazetta jnior.
'Loteamento irregular e incio da execuo'. Boletim IBCCrim, 20, dez. 1 994) .
Efetuar significa 'realizar, implantar ou fazer um parcelamento (loteamento
ou desmembramento) , isto , abrir ruas, marcar quadras, lotes e reas pblicas'
(Digenes Gasparini. O municpio e o parcelamento do solo. So Paulo: Saraiva,
1 988, p. 1 74- 1 75 ) . 5
Mesmo a rediviso d e rea j loteada leva a caracterizar-se a espcie. Assim
reconheceu o Tribunal de justia de So Paulo:
"A rediviso de rea j loteada com alterao substancial do antigo lotea
mento, importando o desmembramento com infrao Lei 6. 766/1979, carac
teriza crime contra a Administrao Pblica.

4. Toshio Mukai et ai. Loteamentos e desmembramentos urbanos. Comentrios nova Lei de


Parcelamento do Solo Urbano. Lei 6. 766, de 20. 1 2 . 79 . 2. ed. So Paulo: Sugestes Liter
rias S.A., 1 980, p. 266; Marco Aurlio S. Vianna. Comentrios Lei sobre Parcelamento do
Solo Urbano. So Paulo: Saraiva, 1980, p . 142).
5 . Crimes relativos ao parcelamento e desmembramento do solo, em RBCCrim 39/189,
trabalho citado.
248 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

O desdobro pelo qual se desinteressam as normas da Lei 6. 766/1979


aquele sem finalidade de criar novo ncleo urbano, como , p. ex. , o decorrente
de diviso destinada a pr fim a um condomnio ou o consequente a doao de
um pai a dois filhos etc.
Mas alterar substancialmente antigo loteamento com a clara finalidade de
vender a prestaes as novas propriedades, evidentemente, cai sob a incidncia
da lei prpria. "
O voto d o relator explicita a matria:
"Ora, o exame da planta de fls. 1 5 e seguintes muito elucidativo sob
tal aspecto : a chcara 1 1 7, por exemplo, contava com rea total de 1 0 .989m2;
tomou-se a frente do terreno e se o dividiu em cinco pequenos lotes; o mesmo
fo i feito nas chcaras de ns. 1 18, 1 19 , 1 20 e 1 2 2 , totalizando vinte e um lotes ! A
isto se pretende chamar de simples desdobre . . . H particularidade que reclama
comentrio: verifica-se que, com a criao dos lotes (todos de frente para a rua
existente no local) , o remanescente das chcaras, ou seja, alguns milhares de
metros quadrados, ficaram sem acesso ! Ou ser que a viela sanitria, existente
nos fundos de tais novos lotes (e, portanto, defronte dos remanescentes ) , no
estava a ter destinao diversa da anunciada? Instrutivo o exame das fo tos de f.
78 e seguintes, onde se pode perceber o nascimento de mais uma 'maloca'.
Afastada, por absurdo, a hiptese de que o ru pretenda se desinteressar
por valiosos terrenos (os remanescentes ) , fica fcil entender os passos seguintes:
caso tivesse obtido sucesso no registro e na autorizao deste novo loteamento,
mascarado de "desdobramento" , outros se sucederiam, em clara fraude lei. A
isto conduz, sem dvida, a interpretao sustentada pelo acusado, frustrando-se
uma lei que, bem ou mal feita, atende a superior interesse pblico.
O desdobre pelo qual se desinteressam as normas ora discutidas aquele
sem finalidade de criar novo ncleo urbano, como por exemplo, o decorrente
de diviso destinada a pr um fim a um condomnio , ou, como j se exemplifi
cou, o consequente a uma doao de um pai a dois filhos etc. Mas tomar vinte
e um lotes contguos e pertencentes a antigas chcaras, marcar vielas sanitrias,
enfim, alterar substancialmente um antigo loteamento, com a clara finalidade de
vender a prestaes as novas propriedades, evidentemente, cai sob a incidncia
da lei prpria.
A interpretao aqui criticada abre caminho para a integral neutralizao,
via fraude, da parte de maior alcance da Lei de Loteamentos. Bastar a algum
loteador interessado em frustrar aquelas normas gerais e regionais ter, como o
ru, a pacincia de agir por etapas. Obtm, em um primeiro momento, as neces
srias autorizaes apresentando um plano de loteamento inteiramente de acor
do com estas normas. E, a seguir, procede rediviso, reloteando as primitivas
sortes de terra ou os antigos lotes. Tudo , como aqui, de maneira mais irregular,
FATOS PUNVEIS EM ESPCIE 249

sob o falso argumento de que , j havendo lotes, no h como falar em gleba,


nem em desmembramento, nem tampouco em loteamento . . .
A finalidade de gerar um novo ncleo urbano densamente povoado onde
antes fora at da proteo aos mananciais, havia pequenas chcaras nunca foi
ocultada pelo ru, em seus pedidos Prefeitura Municipal. E sua inteno res
tou inequvoca com o incio das vendas. Aes, estas, perfeitamente tpicas,
como o soube perceber a r. sentena impugnada. " 6
Para se tornar consumado o delito, no se requer a produo de um resul
tado estranho ou externo prpria ao do infrator. Suficiente iniciar ou efetuar
as formas de parcelamento vistas, desautorizadamente, ou em desacordo com
as normas pertinentes. Desnecessria, portanto, a aquisio de lotes irregulares
por terceiros. Constitui a espcie crime formal e no material. A leso ao bem
jurdico se d to s com a simples ao ou conduta.
O elemento subj etivo est no dolo, ou seja, na conscincia da antijuridici
dade e volio na prtica da actio.
A regularizao antes do oferecimento da denncia afasta a ao penal, con
soante deciso do STJ : "Para a caracterizao do crime previsto no art. 50, I, da
Lei 6. 76611979, h necessidade de existncia do dolo. Incorrendo sequer perigo
para a Administrao, com a regularizao do loteamento irregular antes do ofere
cimento da denncia, no h falar em conduta tpica prevista no art. 50, I, da Lei
6. 766/1979".7
Em outra deciso do mesmo Tribunal: "Se o loteamento encontrava-se
regularizado antes do o ferecimento da denncia, no h que se falar em con
duta tpica.
"Ausncia de justa causa para a ao penal evidenciado, ensejando a repa
rao do constrangimento ilegal pela via do habeas corpus.
"Deve ser cassado o acrdo recorrido para trancar a ao penal instaurada
contra os pacientes" .8
II Loteamento ou desmembramento sem observncia das detenninaes cons
-

tantes do ato administrativo de licena.


O n. II do art. 50 da Lei 6. 766/1979 estabelece: "Dar incio, de qualquer
modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem
observncia das determinaes constantes do ato administrativo de licena" .

6 . TJSP, Ap 63982 3 , 4." Cm. Crim . , j . 25 . 1 1 . 1 988, rei. Des. Dante Busana, publicada na RT
637/243.
7 . Loteamentos e Desmembramentos Urbanos, 2. ed. , 1987, op. cit. , p. 266.
8 . STJ , HC 5 6 . 726/SP, 5." T. , j . 1 2 .06. 2006, D]U 0 1 .08.2006.
2 50 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Novamente o preceito procura acautelar o desenvolvimento urbano, dando


importncia ao ato administrativo que aprovou o projeto, e impondo respeito s
determinaes das autoridades. Pune-se quem iniciar ou desenvolver loteamento
em desacordo com os planos referendados pelo Municpio ou pelo Distrito Federal.
O agente do crime o titular do domnio. Da mesma forma o so as pessoas
arroladas no art. 5 1 , como mandatrio do loteador, diretor ou gerente da socie
dade, que atuaram nos atos irregulares.
Sujeito passivo ou secundrio a administrao municipal, estendendo-se
as consequncias aos compradores.
A ao fsica concretiza-se em dar incio e em efetuar o parcelamento, em
discordncia com as regras municipais da aprovao. Na figura anterior, tipifica
va-se na ausncia de autorizao e na desobedincia s leis em vigor.
O incio importa na caracterizao, a teor da seguinte ementa do STJ : . . . 1 .
"

Constitui crime contra a administrao pblica dar incio ou efetuar desmem


bramento ou loteamento do solo para fins urbanos, sem prvia autorizao do
rgo competente, ou em desacordo com as disposies legais do Distrito Fede
ral. 2. Havendo infrao penal, em tese, sendo investigada, descabe tranc-la a
pretexto de que o loteamento poder vir a ser regularizado" .9
Diante da redao do dispositivo, difcil, seno impossvel, a tentativa.
O delito formal. Basta praticar o ato, sendo irrelevante a efetivao ou
no de vendas. Considera-se consumado o crime com a probabilidade de dano.
Alterando-se as disposies do ato administrativo, durante a execuo do des
dobramento da rea em lotes consuma-se a infrao, independentemente do
dano que possa advir.
III - Afirmao falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento em
proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao pblico ou a interessados.
Esta a redao do inc. III, do artigo em estudo : "Fazer ou veicular em
proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao pblico ou a interessados,
afirmao falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo
para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo" .
O obj eto jurdico de relevncia prtica bem superior s outras figuras,
pois abarca mais diretamente os interesses dos particulares. Com razo, volta-se
a lei a proteger os adquirentes, na tentativa de evitar caiam no engodo dos espe
culadores, deixando-se iludir por afirmaes e promessas enganadoras.
Seguramente, a modalidade comum do loteamento irregular consiste na au
sncia de registro. Os titulares de reas situadas nas periferias das cidades des-

9. STJ , RHC 1 . 704/DF, 5 . T. , j . 1 9 .02. 1 992, D]U 1 6.03. 1992.


FATOS PUNVEIS EM ESPCIE 251

penaram para a nova facilidade de enriquecimento e lanaram-se vidos na co


mercializao da propriedade. Na tentativa de estancar a venda desordenada e
ilegal de lotes, punem-se os senhores e propagandistas que mentem ao pblico,
induzindo-o a erro, e ocultando propositadamente fato prejudicial, como impos
sibilidade de registro, gravames onerando a rea, condies insalubres do solo etc.
O objetivo prevenir o pblico e evitar a leso ao bem particular.
O agente do delito o loteador e seus representantes ou scios, consoante o
art. 5 1 . Mas nada impede que se incriminem os titulares de terrenos pertencen
tes a loteamentos, os quais lanam mo de inverdades para facilitar as vendas.
Na verdade, o art. 5 1 da Lei 6. 766/1979 contempla a coautoria: "Quem, de
qualquer modo, concorre para a prtica dos crimes previstos no artigo anterior
desta lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos pra
ticados na qualidade de mandatrio do loteador, diretor ou gerente da sociedade" .
Na lio do Prof. Digenes Gasparini, "todos respondem, de modo igual,
pela totalidade do evento criminoso. o que prescreve o art. 25 (atualmente o
art. 29) do CP As figuras do mandatrio do loteador, do diretor ou gerente de
sociedades so, nessa disposio, meramente exemplificativas. De sorte que os
agentes pblicos (todos os que mantm vnculo com a Administrao Pblica)
de qualquer esfera do governo podem ser coautores desses crimes" . 1
Constituem o suj eito passivo a ordem pblica, representada pelos po
deres municipais e estaduais, e o pblico em geral , para quem lanada a
propaganda.
A ao fsica consiste em fazer ou veicular em contratos, propostas, pros
pectas ou outros meios de comunicao ao pblico, e em propaganda, afirma
o falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento , ou ocultar
fraudulentamente fato concernente propriedade.
Infringe a norma quem insere declarao da aprovao pelo Poder Muni
cipal, como aquele que apregoa o registro cartorrio, tudo em desacordo com a
realidade.
Os meios de propaganda esto enumerados exemplificativamente; a lei no
exaure as formas possveis. O verbo "veicular" e a expresso "comunicao ao
pblico" tm um alcance muito amplo e abrangem o uso da imprensa, de car
tazes, da televiso e outros instrumentos, desde que coloquem para o ofereci
mento do pblico um loteamento ou desmembramento como regular, quando
na verdade acontece o contrrio .
Consuma-se a infrao no momento da prtica de qualquer das figuras
descritas ou da comunicao ao pblico. Dispensa-se o resultado estranho

1 0 . O Municpio e o Parcelamento do Solo, Caderno Cepam, 2/1 24.


2 52 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

ao do agente, ou a concretizao do negcio, como a compra de um terreno


por interessado. Mas, ocorrendo vendas, o delito passa a ser qualificado , como
abordaremos adiante.
O resultado representado pelo perigo abstrato , simplesmente inerente
ao fsica do delinquente.
A tentativa teoricamente possvel, como na hiptese de ser interrompido
o iter criminis do loteador, que v interceptada a propaganda remetida para ser
publicada na imprensa.
s trs espcies de crimes analisadas cominam-se as penas de recluso, que
variam entre 1 a 4 anos, e de multa, entre 5 e 50 vezes o maior salrio mnimo
vigente no pas.

22.2 Delitos qualificados

Os crimes qualificados caracterizam-se por certas circunstncias ou acci


dentalia subjetivas ou objetivas de que eles podem revestir-se, assumindo um
cunho de maior gravidade. s vezes, tendo em vista as novas circunstncias,
desponta um tipo diferente, inteiramente parte, por vontade do legislador,
como no caso do roubo, que furto agravado pela violncia. Sendo minorativas
as circunstncias, atenuando a pena, diz-se privilegiado o crime.
Agregam-se ao tipo bsico, no trazendo novas categorias de comporta
mentos antissociais.
O pargrafo nico do art. 50 da Lei 6. 766/1 979, faz referncia expressa aos
crimes nele previstos. E duas so as formas descritas:
Art. 50, pargrafo nico: "O crime definido neste artigo qualificado se
cometido:
"I por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer
-

outros instrumentos que manifestem a inteno de vender lote em loteamento


ou desmembramento no registrado no registro de imveis competente;
"II com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado
-

ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 1 8 , 4.0 e 5.0, desta Lei, ou


com omisso fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato no constituir crime
mais grave" (com alteraes da Lei 9 . 785) .
Na primeira figura, temos a venda o u promessa d e venda de lote e m lote
amento ou desmembramento no registrado. No est bem colocado o dispo
sitivo como qualificativo das condutas anteriores. Pelo seu contedo , insere
uma nova modalidade de comportamento, diferente das infraes narradas
nos incisos do art. 50 da Lei 6 . 766/ 1 9 7 9 , pois estabelece a condio para se
enquadrar como crime, ou sej a , a venda ou promessa de venda e formas asse-
FATOS PUNVEIS EM ESPCIE 253

melhadas, d e lote e m loteamento o u desmembramento no registrado n o of


cio imobilirio. Equivale a admitir a configurao do ilcito nas transmisses,
ou promessas de vendas e nos atos significativos da pretenso de transferir em
loteamentos ou desmembramentos no registrados. Afirmando o pargrafo
nico a qualificao do crime definido no art. 50, entra em contradio com
o seu inc. 1, onde encontra-se descrito um novo tip o : venda ou promessa, em
parcelamento no registrado . Pelos incisos do art. 50 da Lei 6 . 766/1979, nasce
a infrao nas subdivises de reas urbanas sem autorizao ou em desacordo
com a lei; nos desdobres sem observncia das determinaes constantes no
ato administrativo de licena; e na veiculao ao pblico de propostas, con
tratos, prospectas e comunicaes, propalando-se a legalidade quando ocorre
o oposto.
Pergunta-se: h qualificativas quando se vende ou se promete vender em
parcelamento no registrado; ou quando se pratica os mesmos atos em lotea
mento no autorizado pelo rgo competente, ou em desacordo com a autori
zao , ou se afirma falsamente a legalidade em proposta, contratos, prospectas
e comunicaes ao pblico?
Constituindo a qualificao a presena de circunstncias que agravam o
tipo-base, na exegese do inc. 1, do pargrafo nico, no se permite divorciar os
seus elementos com os integrados pelos n. I, 11 e lll do art. 50 da Lei 6 . 766/1 979.
Isto corresponde a admitir a figura qualificada sempre quando ocorrerem ven
das, promessas de vendas, reserva de lotes em loteamentos ou desmembramen
tos no registrados, e apresentando-se, ainda, na conformidade com os incisos
do art. 50, uma das seguintes hipteses: (a) o parcelamento no autorizado , ou
em desacordo com as leis; (b) o parcelamento implantado sem observncia das
determinaes emanadas do ato de licena; (c) a propalao falsa da legalidade,
ou a ocultao fraudulenta de fato relativo ao parcelamento.
de salientar que para se cometer uma das infraes dos incisos no art. 50
pressupe-se a ausncia de registro. Sendo registrado o loteamento, h a auto
rizao do rgo competente e observou-se o ato da licena, v.g. ; da no se re
vestir de importncia prtica a redao do inc. I, do pargrafo nico, do art. 50,
impondo a ausncia do registro para qualificar as vendas e promessas. Se o lote
amento no foi aprovado, consequentemente no est registrado; e propagando
-se vendas de lotes irregulares, afirmando-se o contrrio, semelhantemente no
se encontra feito o ato cartorrio.
De observar a lembrana de Maria Elizabeth Queijo: "Incidindo como qua
lificadora, se fo r realizada a venda ou a promessa de venda de diversos lotes, no
se configura mais de um delito. Com a primeira venda ou promessa de venda de
lote aperfeioa-se o delito com a qualificadora do 1 .0, I, desde que se verifique
uma das condutas tipificadas no art. 50 da Lei 6. 7 66/1979. As demais so havidas
254 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

como exaurimento, mas no do lugar incidncia do crime continuado ou ao


concurso de crimes" . 1 1
A segunda qualificativa verifica-se quando o loteador no dispe d e ttulo
legtimo de propriedade da rea, ou quando ele omite fraudulentamente fato
relacionado ao imvel, podendo consistir, repetindo-se o que foi ressaltado, na
ocultao de nus ou gravame que pesa sobre a propriedade, como usufruto em
favor de terceiro, hipoteca, penhora, etc. A nova redao do inc. II do pargrafo
nico do art. 50 da Lei 6. 766/1979, faz uma ressalva , quanto ao disposto no art.
1 8 , 4.0 e 5.0. Esses pargrafos dispensam o ttulo de propriedade em se tra
tando de parcelamento popular, destinado s classes de menor renda, em imvel
de utilidade pblica, com processo de desapropriao em curso e emisso provi
sria de posse. Deve haver prova autntica de concesso da emisso provisria
na posse, do decreto de desapropriao, do comprovante de sua publicao em
rgo da imprensa oficial, e da lei de criao das entidades delegadas, que por
ventura promovam o ato expropriatrio.
A omisso de fato no equivale proibio do loteador em apregoar ele
mentos inexistentes, como a instalao de gua e energia eltrica, quando suce
de o contrrio.
Alm de violar uma das figuras do art. 50 da Lei 6. 766/1979, ele no dispe
do ttulo que o identifica como legtimo proprietrio.
A lei fala em ttulo legtimo, dando a entender tratar-se de escritura pblica
definitiva, no sujeita a clusulas resolutivas, como o pacto comissrio. Inadmi
te-se, obviamente, escritura de promessa de compra e venda, de cesso de direi
tos hereditrios ou possessrios, em face da insegurana inerente que trazem.
Exemplo da espcie por falta de registro est no seguinte aresto :
Crime contra a Administrao Pblica. Parcelamento do solo urbano .
Agente que promete a venda e efetua desmembramento de loteamento sem a
autorizao do rgo pblico competente e o devido registro no Cartrio de
Imveis local. Caracterizao do delito na forma qualificada. Inteligncia do art.
50, pargrafo nico, I, da Lei 6 . 766/ 1979.
Explica-se, no voto:
"No mrito , de notar que o parcelamento do solo urbano foi feito sem
a devida documentao, ludibriando-se, inclusive, a boa-f de pessoas que ad
quirem lotes de terra, e, advertidos oficialmente pela Coordenadoria do Meio
Ambiente quanto irregularidade da transao, conforme se comprova dos do
cumentos de f. , continuaram efetuando o ato ilcito.

1 1 . Crimes relativos ao parcelamento e desmembramento do solo, em RBCCrim 391189,


trabalho citado.
FATOS PUNVEIS EM ESPCIE 255

A Lei 6 . 766, de 1 9 . 1 2 . 1 979, que trata do parcelamento do solo urbano, no


art. 50, determina:
'Constitui crime contra a Administrao Pblica:
I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembra
mento do solo para fins urbanos sem autorizao do rgo pblico competente,
ou em desacordo com as disposies desta lei ou das normas pertinentes ao
Distrito Federal, Estados e Municpios;
II - ( . . . ) ;
III - fazer, ou vincular proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao
pblico ou a interessados, afirmao falsa, sobre a legalidade do loteamento ou
desmembramento do solo, para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato
a ele relativo'.
Enquanto isto, o pargrafo nico, I, estabelece que o crime qualificado se
cometido por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou qualquer
outro instrumento que manifeste a inteno de vender lote em loteamento ou
desmembramento no registrado no Registro de Imveis competente" . 1 2
As sanes para os delitos qualificados variam entre um a cinco anos de
recluso, e entre dez a cem vezes o maior salrio mnimo vigente no pas, exa
geradamente altas no seu mximo, e que dificilmente alcanaro esse quantum
nas aplicaes. Na prtica, a lei permite o mesmo tratamento quanto s penas
privativas de liberdade, tanto para os delitos qualificados como para os simples,
em vista da previso de idntico mnimo em ambas as modalidades.

2 2 . 3 Del itos com penas de deteno

Registro de loteamento ou desmembramento no aprovado; de compromisso de


compra e venda, de cesso ou promessa de cesso, e de contrato de venda de lotea
mento ou desmembramento no registrado.
Dispe o art. 52 da Lei 6. 766/1979: "Registrar loteamento ou desmem
bramento no aprovado pelos rgos competentes, registrar o compromisso de
compra e venda, a cesso ou promessa de cesso de direitos, ou efetuar o regis
tro de venda de loteamento ou desmembramento no registrado " .
A ordem pblica, a seriedade d o registro, a obedincia s determinaes
no uso do solo urbano, a poltica de preveno contra loteamentos irregulares e
clandestinos, integram os objetivos que inspiraram o dispositivo legal.

1 2 . TJAL, ApCrim 94.030856-0, Cm. Cri m . , j. 26.03 . 1998, rei. Des. Geraldo Tenrio
Silveira, Publicado na RT 755/667.
256 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

O negcio imobilirio, uma vez procedido o ato de registro , h de corres


ponder fielmente aos ditames que o ordenaram, a fim de incutir total segurana
no apenas em relao s partes, como tambm perante terceiros e o Estado . E,
para chegar a esta segurana, o registro comandado por certas regras, denomi
nadas princpios, tornando-o perfeito se observadas. Destacam-se, na lio de
dison Josu Campos de Oliveira, o princpio da publicidade, pelo qual se leva
ao conhecimento de todos a situao jurdica do imvel de acordo com a sua
realidade; o princpio de f pblica, presumindo-se cumpridas rigorosamente
as exigncias da lei e resultando fora probante; o princpio da legalidade, que
significa ter o registro obedecido s normas previstas pela lei; o princpio da
disponibilidade, ou seja, propicia a colocao venda dos terrenos porque a
lei deu condies; o princpio da especialidade, que consiste na identificao
do imvel conforme a natureza e as imposies do loteamento; e o princpio
da continuidade, entre outros, dando um encadeamento histrico sucessivo na
transmisso, com as alteraes introduzidas pelo loteamento . 13
O registro irregular vulnera citados princpios, deixando de imprimir au
tenticidade ao loteamento e s frmulas derivadas de vendas ou promessas.
Consideram-se agentes, no cometer a infrao, em primeiro plano, os ofi
ciais do registro imobilirio, ou os encarregados do ato , que tm o dever legal
de conhecer os ditames a serem observados. Presume-se a conivncia com os
interessados em lavrar o registro.
Sujeitos ativos passveis de punio arrolam-se, ainda, os titulares de lotea
mentos e desmembramentos, de compromissos de compra e venda, de cesses e
promessas de cesses, bem como de contratos de venda da rea parcelada. Ape
sar de no aprovadas as espcies de parcelamento, pelos rgos encarregados,
obtm-se o registro, ou, nos contratos de promessas, cesses, promessas destas;
de vendas de loteamento ou desmembramento, no h o registro destas duas
formas de subdivises, das quais so oriundos, conseguindo-se, no obstante, o
ato cartorrio.
Na prtica do delito, ofende-se a administrao pblica, nela includas a
ordem e a legalidade dos atos jurdicos. No entanto, se obtido o registro de lo
teamento ou desmembramento no aprovado, lesa-se o particular que adquirir
frao do imvel, convencido fraudulentamente da regularidade administrativa
e cartorria.
Lembra-se, no entanto, a dispensa do ttulo de propriedade no loteamen
to popular por entes pblicos ao efetuarem o registro , como ressalta "Deve-se
atentar para as modificaes introduzidas pela Lei 9 . 785/1999, que dispensaram

1 3 . Registros Imobilirios, So Paulo, p. 72-74.


FATOS PUNVEIS EM ESPCIE 257

o ttulo de propriedade quando se tratar de parcelamento popular, destinado s


classes de menor renda, em imvel declarado de utilidade pblica, com proces
so de desapropriao judicial em curso e imisso provisria na posse, desde que
promovido pela Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades
delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitao.
Quando se tratar de parcelamentos vinculados a planos ou programas ha
bitacionais de iniciativa dos Municpios e Distrito Federal, ou entidades auto
rizadas por lei, estabelece o art. 53-A, pargrafo nico, da Lei 6. 766/1979, que
a documentao exigida ser a mnima necessria e indispensvel aos registros
imobilirios." 14
A forma operandi se desdobra em duas situaes:
I o registro do desdobramento quando no h aprovao da Prefeitura
-

Municipal ou do Distrito Federal;


II - o registro de compromisso de compra e venda, de cesso e promessa de
cesso, e do contrato de venda de loteamento ou desmembramento no registrado.
Admite-se a forma tentada contra quem, ciente da antijuridicidade, procu
ra a repartio para o registro, depositando os documentos e utiliza manobras
ilcitas para levar a efeito a pretenso; entrementes, tem o iter criminis inter
rompido, contrariando a sua vontade. No se v ao exagero, porm, dever-se a
conduta criminosa na ao daqueles que no agem com dolo , isto , tentam o
registro apesar das deficincias do ttulo, mas destitudos de m-f, e imbudos
do justo desej o de regularizarem o contrato .
O mero registro, em qualquer das figuras acima delineadas, basta para ma
terializar o delito, desde que o agente evidencie a vontade conscientemente di
rigida no sentido de burlar a lei.
Entretanto, a pena deveras suave, variando de um a dois anos de deten
o, e de cinco a cinquenta vezes o maior salrio mnimo vigente no pas.

2 2.4 Sanes disciplinares e suspenso dos pagamentos das prestaes


Ao longo do diploma, outras penas se acham disseminadas, como a do art.
1 9 , 4.0, da Lei 6. 766/ 1 9 79 : "O Oficial do Registro de Imveis que efetuar o
registro em desacordo com as exigncias desta lei ficar suj eito multa equiva
lente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na
poca em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartrio, sem
prejuzo das sanes penais e administrativas cabveis" .

1 4 . Crimes relativos a o parcelamento e desmembramento d o solo, e m RBCCrim 39/ 1 89 ,


trabalho citado.
2 58 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

A punio contra os titulares de cartrios que, relapsa ou voluntariamen


te, transgridem as regras estatudas para o loteamento ou o desmembramento .
A fixao da multa segue a tabela de emolumentos previstos para o registro e
estabelecidos por rgos estaduais competentes.
Por seu turno , o art. 38 e seus autorizam a suspenso do pagamento das
prestaes ao proprietrio, sempre que se constatar a ausncia de registro do lo
teamento, ou quando este no foi regularmente executado. As prestaes, toda
via, no se abatero do total pelo simples cessar de pagar ao loteador. O adqui
rente ou compromissrio prosseguir adimplindo a obrigao, mas recolhendo
as quantias correspondentes junto ao ofcio, na forma estudada no Captulo 20.
B I B LIOG RAFIA

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RST].
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LEG ISLAO

LEI 6. 766, DE 1 9 DE D EZEMBRO DE 1 979


(com as m od ificaes da Lei 9.785, de 29.01 . 1 999)
Dispe sobre o parcelamento do solo urbano e d outras providncias.

O Presidente da Repblica:
Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. l . O parcelamento do solo para fins urbanos ser regido por esta lei.
Pargrafo nico. Os Estados, o Distrito Federal e os Municpios podero estabelecer
normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previs
to nesta Lei s peculiaridades regionais e locais.

Captulo 1
D I SPOS I ES PRELIMI NARES

Art. 2. O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou des
membramento, observadas as disposies desta Lei e as das legislaes estaduais e munici
pais pertinentes.
1 . Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao,
com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, mo
dificao ou ampliao das vias existentes.
2 . Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edifi
cao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias exis
tentes.
3 . 0 (Vetado. )

* A nova redao dada ao 3 . da Lei 6 . 766/1979 p ela Lei 9 . 785/1999 foi vetada p elo
Presidente da Repblica.

4 . Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura bsica cujas dimenses aten


dam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em
que se situe.
* 4.0 acrescentado pela Lei 9 . 785, de 29.0 1 . 1 999.

5 . A infraestrutura bsica dos parcelamentos constituda pelos equipamentos urba


nos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, esgotamento sanitrio, abasteci
mento de gua potvel, energia eltrica pblica e domiciliar e vias de circulao.
* 5.0 na redao da Lei 1 1 .445, de 05 . 0 1 . 2007.

6.0 A infraestrutura bsica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais decla
radas por lei como de interesse social (ZHIS) consistir, no mnimo , de:
I vias de circulao;
-
2 64 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

II escoamento das guas pluviais;


-

III rede para o abastecimento de gua potvel; e


-

IV solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar.


-

6. e incisos acrescentados pela Lei 9.785, de 29 . 0 1 . 1999.


Art. 3. Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas ur
banas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, assim definidas pelo plano diretor
ou aprovadas por lei municipal.
* Redao dada pela Lei 9 . 785, de 29.0 1 . 1 999.
Pargrafo nico. No ser permitido o parcelamento do solo:
I em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias
-

para assegurar o escoamento das guas;


II em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, sem
-

que sejam previamente saneados;


lII em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento) , salvo se
-

atendidas exigncias especficas das autoridades competentes;


IV - em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a edificao;
V em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea condies
-

sanitrias suportveis, at a sua correo.

Captulo l i
DOS REQU I S ITOS URBAN STICOS
PARA LOTEAMENTO

Art. 4.0 Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I as reas destinadas a sistemas de circulao, a implantao de equipamento urbano
-

e comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade
de ocupao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que
se situem;
Redao dada pela Lei 9.785, de 29. 0 1 . 1999.

II os lotes tero rea mnima de 1 25 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e


-

frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislao estadual ou municipal de


terminar maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar urbanizao especfica
ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos
rgos pblicos competentes;
III ao longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das rodo
-

vias e ferrovias, ser obrigatria a reserva de uma faixa no edificvel de 1 5 (quinze) metros
de cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica;
Redao dada pela Lei 10.932, de 03.08. 2004.
IV as vias de loteamento devero articular-se com as vias adjacentes oficiais existentes
-

ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.


1 .0 A legislao municipal definir, para cada zona em que se divida o territrio do
Municpio, os usos permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao do solo,
que incluiro, obrigatoriamente, as reas mnimas e mximas de lotes e os coeficientes m
ximos de aproveitamento.
LEGISLAO 2 65

* Redao dada pela Lei 9 . 785, de 29.0 1 . 1 999.


2. Consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sa
de, lazer e similares.
3 . Se necessria, a reserva de faixa no edificvel vinculada a dutovias ser exigida
no mbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critrios e parmetros que
garantam a segurana da populao e a proteo do meio ambiente, conforme estabelecido
nas normas tcnicas pertinentes.
* 3. acrescentado pela Lei 1 0 .932, de 03.08. 2004.

Art. 5.0 O Poder Pblico competente poder complementarmente exigir, em cada lotea
mento, a reserva de faixa non aedij!candi destinada a equipamentos urbanos.
Pargrafo nico. Consideram-se urbanos os equipamentos pblicos de abastecimento
de gua, servios de esgotos, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs
canalizado.

Captulo I l i
D O PROJETO DE LOTEAM ENTO

Art. 6.0 Antes da elaborao do proj eto de loteamento, o interessado dever solicitar
Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para
o uso do solo, traado dos lotes, do sistema virio, dos espaos livres e das reas reservadas
para equipamento urbano e comunitrio, apresentando, para este fim, requerimento e planta
do imvel contendo, pelo menos:
1 - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nvel a distncia adequada, quando exigidas por lei estadual ou muni
cipal;
III - a localizao dos cursos d'gua, bosques e construes existentes;
IV a indicao dos arruamentos contguos a todo o permetro , a localizao das vias de
-

comunicao, das reas livres, dos equipamentos urbanos e comunitrios, existentes no local
ou em suas adjacncias, com as respectivas distncias da rea a ser loteada;
V o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
-

VI as caractersticas, dimenses e localizao das zonas de uso contguas.


-

Art. 7. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicar, nas
plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamen
to estadual e municipal:
I as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compem o sistema virio da cidade
-

e do Municpio, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;


II - o traado bsico do sistema virio principal;
III a localizao aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comu
-

nitrio e das reas livres de uso pblico;


IV as faixas sanitrias do terreno necessrias ao escoamento das guas pluviais e as
-

faixas no edificveis;
V a zona ou zonas de uso predominante da rea, com indicao dos usos compatveis.
-

Pargrafo nico. As diretrizes expedidas vigoraro pelo prazo mximo de 4 (quatro)


anos.
* Redao dada pela Lei 9 . 7 8 5 , de 29.0 1 . 1 999.
2 66 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Art. 8. Os Municpios com menos de 50.000 (cinquenta mil) habitantes e aqueles cujo
plano diretor contiver diretrizes de urbanizao para a zona em que se situe o parcelamento
podero dispensar, por lei, a fase de fixao das diretrizes previstas nos arts. 6. e 7., desta Lei.
Redao dada pela Lei 9 . 785, de 29.0 1 . 1 999.
Art. 9.0 Orientado pelo traado e diretrizes oficiais, quando houver, o proj eto, contendo
desenhos, memorial descritivo e cronograma de execuo das obras com durao mxima de
4 (quatro) anos, ser apresentado Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for
o caso, acompanhado de certido atualizada da matrcula da gleba, expedida pelo Cartrio
de Registro de Imveis competente, de certido negativa de tributos municipais e do compe
tente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no 4 .0 do art. 18.
Redao da Lei 9 . 785, de 29. 0 1 . 1 999.

1 . 0 Os desenhos contero pelo menos:


I - a subdiviso das quadras em lotes, com as respectivas dimenses e numerao;
II - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III - as dimenses lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de
tangncia e ngulos centrais das vias;
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulao e praas;
V - a indicao dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ngulos de
curvas e vias projetadas;
VI - a indicao em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das guas pluviais.
2.0 O memorial descritivo dever conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I - a descrio sucinta do loteamento, com as suas caractersticas e a fixao da zona ou
zonas de uso predominante;
II - as condies urbansticas do loteamento e as limitaes que incidem sobre os lotes
e suas construes, alm daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III - a indicao das reas pblicas que passaro ao domnio do Municpio no ato de
registro do loteamento;
IV - a enumerao dos equipamentos urbanos, comunitrios e dos servios pblicos ou
de utilidade pblica, j existentes no loteamento e adjacncias.
3. Caso se constate, a qualquer tempo, que a certido da matrcula apresentada como
atual no tem mais correspondncia com os registros e averbaes cartorrias do tempo da
sua apresentao, alm das consequncias penais cabveis, sero consideradas insubsistentes
tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovaes consequentes.
3.0 acrescentado pela Lei 9 . 785, de 29.0 1 . 1 999.

Captu lo IV
DO PROJ ETO DE DESMEMBRAME NTO
Art. 1 0 . Para a aprovao de proj eto de desmembramento, o interessado apresentar re
querimento Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado
de certido atualizada da matrcula da gleba, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis
competente, ressalvado o disposto no 4.0 do art. 1 8 , e de planta do imvel a ser desmem
brado, contendo:
Caput com redao dada pela Lei 9 . 785, de 29. 0 1 . 1 999.
LEGISLAO 2 67

I - a indicao das vias existentes e dos loteamentos prximos;


II a indicao do tipo de uso predominante no local;
-

III a indicao da diviso de lotes pretendida na rea.


-

Art. 1 1 . Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposies urbansticas


vigentes para as regies em que se situem ou, na ausncia destas, as disposies urbansticas para
os loteamentos.
* Redao dada pela Lei 9.785, de 29.0 1 . 1999.
Pargrafo nico. O Municpio, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixar os requisi
tos exigveis para a aprovao de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja
destinao da rea pblica tenha sido inferior mnima prevista no l . do art. 4.0 desta Lei.

Captulo V
DA APROVAO DO PROJ ETO
DE LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO
Art. 1 2 . O projeto de loteamento e desmembramento dever ser aprovado pela Prefeitura
Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete tambm a fixao das
diretrizes a que aludem os arts. 6. e 7.0, desta Lei, salvo a exceo prevista no artigo seguinte.
l . O projeto aprovado dever ser executado no prazo constante do cronograma de
execuo, sob pena de caducidade da aprovao.
* 1 includo pela Lei 1 2.608, de 1 0.04.2 0 1 2 .
2 . N o s Municpios inseridos n o cadastro nacional d e municpios com reas suscet
veis ocorrncia de deslizamentos de grande impacto, inundaes bruscas ou processos ge
olgicos ou hidrolgicos correlatos, a aprovao do projeto de que trata o caput ficar vincu
lada ao atendimento dos requisitos constantes da carta geotcnica de aptido urbanizao.
* 2. includo pela Lei 1 2.608, de 1 0.04.2012, com vigncia aps dois anos da publicao
da lei.
3.0 vedada a aprovao de projeto de loteamento e desmembramento em reas de
risco definidas como no edificveis, no plano diretor ou em legislao dele derivada.
* 3 . 0 includo pela Lei 1 2 . 608, de 1 0.04.20 1 2 .
Art. 1 3 . Aos Estados caber disciplinar a aprovao pelos Municpios d e loteamentos e
desmembramentos nas seguintes condies:
* Caput com redao dada pela Lei 9.785, de 29.0 1 . 1 999.
I quando localizados em reas de interesse especial, tais como as de proteo aos ma
-

nanciais ou ao patrimnio cultural, histrico, paisagstico e arqueolgico, assim definidas


por legislao estadual ou federal;
II quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em rea limtrofe do Muni
-

cpio, ou que pertena a mais de um Municpio nas regies metropolitanas ou em aglomera


es urbanas, definidas em lei estadual ou federal;
III quando o loteamento abranger rea superior a 1 .000. 000 m2 (um milho de metros
-

quadrados) .
Pargrafo nico. No caso de loteamento ou desmembramento localizado em rea de
Municpio integrante de regio metropolitana, o exame e a anuncia prvia aprovao do
projeto cabero autoridade metropolitana.
2 68 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Art. 14. Os Estados definiro, por decreto, as reas de proteo especial, previstas no
inciso 1 do artigo anterior.
Art. 1 5 . Os Estados estabelecero, por decreto, as normas a que devero submeter-se
os proj etos de loteamento e desmembramento nas reas previstas no art. 1 3 , observadas as
disposies desta lei.
Pargrafo nico. N a regulamentao das normas previstas neste artigo, o Estado procu
rar atender s exigncias urbansticas do p lanejamento municipal.
Art. 1 6 . A lei municipal definir o prazo para que um proj eto de parcelamento apresen
tado seja aprovado ou rej eitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas.

* Caput com redao dada pela lei 9 . 785, de 29.0 1 . 1999.

l . Transcorridos os prazos sem a manifestao do Poder Pblico, o projeto ser con


siderado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenizao por eventuais danos de
rivados da omisso .
2 . Nos Municpios cuja legislao for omissa, os prazos sero de 90 (noventa) dias
para a aprovao ou rejeio e de 60 (sessenta) dias para a aceitao ou recusa fundamentada
das obras de urbanizao.

* 1 . e 2. acrescentados pela Lei 9 . 785, de 29.0 1 . 1 999.

Art. 1 7 . Os espaos livres de uso comum, as vias e praas, as reas destinadas a edifcios
pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo ,
no podero ter sua destinao alterada pelo loteador, desde a aprovao do loteamento,
salvo as hipteses de caducidade da licena ou desistncia do loteador, sendo, neste caso,
observadas as exigncias do art. 23, desta lei.

Captu lo VI
DO REG I STRO DO LOTEAM ENTO
E DESMEMBRAM ENTO

Art. 1 8 . Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador dever


submet-lo ao Registro Imobilirio dentro de 1 80 (cento e oitenta) dias, sob pena de caduci
dade da aprovao , acompanhado dos seguintes documentos:
1 - ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula, ressalvado o disposto nos
4 . e 5.;
* Redao dada pela Lei 9 . 785, de 29.0 1 . 1 999.
l l - histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 (vinte)
anos, acompanhado dos respectivos comprovantes;
I I l - certides negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imvel;
b) de aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 (dez) anos;
e) de aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra a Administrao
Pblica;
IV - certides:
a) dos Cartrios de Protestos de Ttulos, em nome do loteador, pelo perodo de 10 (dez)
anos;
b) de aes pessoais relativas ao loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;
LEGISLAO 2 69

e) de nus reais relativos ao imvel;


d) de aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos.
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao
pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execuo das obras exigidas por legis
lao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento,
demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais
ou da aprovao de um cronograma , com a durao mxima de 4 (quatro) anos, acompanha
do de competente instrumento de garantia para a execuo das obras;

* Redao dada pela Lei 9 . 78 5 , de 29 . 0 1 . 1 999.


VI - exemplar do contrato padro de promessa de venda, ou de cesso ou de promessa
de cesso, do qual constaro obrigatoriamente as indicaes previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declarao do cnjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
l . Os perodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d, tomaro por base a data do
pedido de registro do loteamento, devendo todas elas ser extradas em nome daqueles que,
nos mencionados perodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imvel.
2 . 0 A existncia de protestos, de aes pessoais ou de aes penais, exceto as referentes
a crime contra o patrimnio e contra a administrao, no impedir o registro do loteamento
se o requerente comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar os adqui
rentes dos lotes. Se o oficial do registro de imveis julgar insuficiente a comprovao feita,
suscitar a dvida perante o juiz competente.
3.0 A declarao a que se refere o inciso VII deste artigo no dispensar o consentimen
to do declarante para os atos de alienao ou promessa de alienao de lotes, ou de direitos
a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cnjuge.
4. O ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de parcelamento popular,
destinado s classes de menor renda, em imvel declarado de utilidade pblica, com proces
so de desapropriao judicial em curso e imisso provisria na posse, desde que promovido
pela Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades delegadas, autorizadas
por lei a implantar projetos de habitao.

* 4.0 acrescentado pela Lei 9 . 78 5 , de 29 . 0 1 . 1 999.

5 . 0 No caso de que trata o 4.0, o pedido de registro do parcelamento, alm dos do


cumentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, ser instrudo com cpias autnticas
da deciso que tenha concedido a imisso provisria na posse, do decreto de desapropriao,
do comprovante de sua publicao na imprensa oficial e, quando formulado por entidades
delegadas, da lei de criao e de seus atos constitutivos.

* 5 .0 acrescentado pela Lei 9 . 78 5 , de 29.0 1 . 1 99 9 .


Art. 1 9 . Examinada a documentao e encontrada em ordem, o oficial d o registro de
imveis encaminhar comunicao Prefeitura e far publicar, em resumo e com pequeno
desenho de localizao da rea, edital do pedido de registro em 3 (trs) dias consecutivos,
podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data da ltima pu
blicao.
1 . Findo o prazo sem impugnao, ser feito imediatamente o registro . Se houver
impugnao de terceiros, o oficial do registro de imveis intimar o requerente e a Prefeitura
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no
prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestaes o
processo ser enviado ao juiz competente para deciso.
2 70 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

2 .0 Ouvido o Ministrio Pblico no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidir de plano


ou aps instruo sumria, devendo remeter ao interessado as vias ordinrias caso a matria
exija maior indagao.
3 . 0 Nas capitais, a publicao do edital se far no Dirio Oficial do Estado e num dos
jornais de circulao diria. Nos demais Municpios, a publicao se far apenas num dos j or
nais locais, se houver, ou , no havendo, em jornal da regio.
4.0 O oficial do registro de imveis que efetuar o registro em desacordo com as exign
cias desta lei ficar sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais
fixados para o registro, na poca em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do
cartrio, sem prejuzo das sanes penais e administrativas cabveis.
5 . 0 Registrado o loteamento, o oficial de registro comunicar, por certido, o seu re
gistro Prefeitura.
Art. 20. O registro do loteamento ser feito, por extrato, no livro prprio.
Pargrafo nico. No Registro de Imveis far-se- o registro do loteamento, com uma
indicao para cada lote, a averbao das alteraes, a abertura de ruas e praas e as reas
destinadas a espaos livres ou a equipamentos urbanos.
Art. 2 1 . Quando a rea loteada estiver situada em mais de uma circunscrio imobiliria,
o registro ser requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior
parte da rea loteada. Procedido o registro nessa circunscrio, o interessado requerer, su
cessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada
qual o registro efetuado na anterior, at que o loteamento seja registrado em todas. Denegado
o registro em qualquer das circunscries, essa deciso ser comunicada, pelo oficial do re
gistro de imveis, s demais para efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer
a hiptese prevista no 4.0 deste artigo.
L Nenhum lote poder situar-se em mais de uma circunscrio.
2. defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscri
es, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infrao
a esta norma.
3 . Enquanto no procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se
- o loteamento como no registrado para os efeitos desta lei.
4.0 O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrio no determinar
o cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela no
se estender rea situada sob a competncia desta, e desde que o interessado requeira a
manuteno do registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovao
prvia perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domnio do Mu
nicpio as vias e praas, os espaos livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros
equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
Pargrafo nico. Na hiptese de parcelamento do solo implantado e no registrado, o
Municpio poder requerer, por meio da apresentao de planta de parcelamento elaborada
pelo loteador ou aprovada pelo Municpio e de declarao de que o parcelamento se encontra
implantado, o registro das reas destinadas a uso pblico, que passaro dessa forma a inte
grar o seu domnio.
Pargrafo nico includo pela lei 1 2 .424, de 1 6.06.20 1 1 .
Art. 2 3 . O registro do loteamento s poder ser cancelado:
1 - por deciso judicial;
LEGISLAO 2 71

1 1 - a requerimento d o loteador, com anuncia d a Prefeitura, o u d o Distrito Federal


quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido obj eto de contrato;
III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anu
ncia da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
1 .0 A Prefeitura e o Estado s podero se opor ao cancelamento se disto resultar in
conveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se j se tiver realizado qualquer
melhoramento na rea loteada ou adjacncias.
2. Nas hipteses dos incisos II e I I I , o oficial do registro de imveis far publicar, em
resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30
(trinta) dias contados da data da ltima publicao. Findo esse prazo, com ou sem impug
nao, o processo ser remetido ao juiz competente para homologao do pedido de cance
lamento, ouvido o Ministrio Pblico.
3.0 A homologao de que trata o pargrafo anterior ser precedida de vistoria judicial
destinada a comprovar a inexistncia de adquirentes instalados na rea loteada.
Art. 24. O processo de loteamento e os contratos depositados em cartrio podero ser
examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de
custas ou emolumentos, ainda que a ttulo de busca.

Captu lo VII
DOS CO NTRATOS

Art. 25. So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de


cesso, os que atribuam direito a adjudicao compulsria e , estando registrados, confiram
direito real oponvel a terceiros.
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cesses ou promessas de cesso pode
ro ser feitos por escritura pblica ou por instrumento particular, de acordo com o modelo
depositado na forma do inciso VI do art. 18 e contero, pelo menos, as seguintes indicaes:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministrio da Fazenda, nacionalidade, estado
civil e residncia dos contratantes;
1 1 - denominao e situao do loteamento, nmero e data da inscrio;
III - descrio do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontaes,
rea e outras caractersticas;
IV - preo, prazo, forma e local de pagamento, bem como a importncia do sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o dbito em aberto e sobre as prestaes vencidas e
no pagas, bem como a clusula penal, nunca excedente a 1 0% (dez por cento) do dbito e
s exigvel nos casos de interveno judicial ou de mora superior a 3 meses;
VI - indicao sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes
sobre o lote compromissado;
VII - declarao das restries urbansticas convencionais do loteamento, supletivas da
legislao pertinente.
1 .0 O contrato dever ser firmado em 3 vias ou extradas em 3 trasladas, sendo um para
cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobilirio, aps o registro e anotaes devidas.
2 .0 Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes,
ser obrigatrio o arquivamento da procurao no Registro Imobilirio.
3 . 0 Admite-se, nos parcelamentos populares, a cesso da posse em que estiverem pro
visoriamente imitidas a Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios e suas entidades dele-
2 72 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

gadas, o que poder ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins
de direito, carter de escritura pblica, no se aplicando a disposio do inciso II do art. 1 34
do Cdigo Civil.

* 3 . 0 acrescentado pela Lei 9 . 78 5 , de 29.0 1 . 1 999.

4.0 A cesso da posse referida no 3 .0, cumpridas as obrigaes do cessionrio, cons


titui crdito contra o expropriante, de aceitao obrigatria em garantia de contratos de
financiamentos habitacionais.

* 4.0 acrescentado pela Lei 9 . 78 5 , de 29.0 1 . 1 999.


5. Com o registro da sentena que, em processo de desapropriao, fixar o valor
da indenizao, a posse referida no 3.0 converter-se- em propriedade e a sua cesso, em
compromisso de compra e venda ou venda e compra, confo rme haja obrigaes a cumprir
ou estejam elas cumpridas, circunstncia que, demonstradas ao Registro de Imveis, sero
averbadas na matrcula relativa ao lote.

* 5.0 acrescentado pela Lei 9.785, de 29. 0 1 . 1 999.


6 . 0 Os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de cesso valero
como ttulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da
respectiva prova de quitao.

* 6.0 acrescentado pela Lei 9 . 7 8 5 , de 29.01 . 1 999.


Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cesso
no cumprir a obrigao, o credor poder notificar o devedor para outorga do contrato ou ofe
recimento de impugnao no prazo de 1 5 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro de
pr-contrato, passando as relaes entre as partes a serem regidas pelo contrato padro.
l . Para fins deste artigo, tero o mesmo valor de pr-contrato a promessa de cesso,
a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento, do qual conste a
manifestao da vontade das partes, a indicao do lote, o preo e modo de pagamento, e
a promessa de contratar.
2 . 0 O registro de que trata este artigo no ser procedido se a parte que o requereu no
comprovar haver cumprido a sua prestao, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda
no exigvel.
3. Havendo impugnao daquele que se comprometeu a concluir o contrato, obser
var-se- o disposto nos arts. 639 e 640 do Cdigo de Processo Civil.
Art. 28. Qualquer alterao ou cancelamento parcial do loteamento registrado depende
r de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alterao, bem como
da aprovao pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo
ser depositada no Registro de Imveis, em complemento ao proj eto original, com a devida
averbao.
Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato in ter vivos, ou por su
cesso causa mortis, suceder ao transmitente em todos os seus direitos e obrigaes, ficando
obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cesso, em
todas as suas clusulas, sendo nula qualquer disposio em contrrio, ressalvado o direito
do herdeiro ou legatrio de renunciar herana ou ao legado.
Art. 30. A sentena declaratria de falncia ou da insolvncia de qualquer das partes
no rescindir os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa de cesso
que tenham por obj eto a rea loteada ou lotes da mesma. Se a falncia ou insolvncia for
LEGISLAO 2 73

do proprietrio da rea loteada ou do titular de direito sobre ela, incumbir ao sndico ou


ao administrador dar cumprimento aos referidos contratos; se do adquirente do lote, seus
direitos sero levados praa.
Art. 3 1 . O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lanado no
verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o nme
ro do registro do loteamento, o valor da cesso e a qualificao do cessionrio, para o devido
registro.
l . A cesso independe da anuncia do !ateador, mas, em relao a este, seus efeitos s
se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cesso.
2 . 0 Uma vez registrada a cesso, feita sem anuncia do !ateador, o oficial do registro
dar-lhe- cincia, por escrito, dentro de 1 0 (dez) dias.
Art. 32. Vencida e no paga a prestao, o contrato ser considerado rescindido 30 ( trin
ta) dias depois de constitudo em mora o devedor.
l . Para os fins deste artigo o devedor-adquirente ser intimado, a requerimento do
credor, pelo oficial do registro de imveis , a satisfazer as prestaes vencidas e as que se ven
cerem at a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimao.
2. Purgada a mora, convalescer o contrato.
3 Com a certido de no haver sido feito o pagamento em cartrio, o vendedor re
.

querer ao oficial do registro o cancelamento da averbao.


Art. 33. Se o credor das prestaes se recusar a receb-las ou furtar-se ao seu recebimen
to, ser constitudo em mora mediante notificao do oficial do registro de imveis para vir
receber as importncias depositadas pelo devedor no prprio Registro de Imveis. D ecor
ridos 1 5 (quinze) dias aps o recebimento da intimao, considerar-se- efetuado o paga
mento, a menos que o credor impugne o depsito e , alegando inadimplemento do devedor,
requeira a intimao deste para os fins do disposto no art. 32 desta Lei.
Art. 34. Em qualquer caso de resciso por inadimplemento do adquirente, as benfeito
rias necessrias ou teis por ele levadas a efeito no imvel devero ser indenizadas, sendo de
nenhum efeito qualquer disposio contratual em contrrio.
Pargrafo nico. No sero indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com
o contrato ou com a lei.
Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo
havido o pagamento de mais de 1/3 (um tero) do preo ajustado, o oficial do registro de
imveis mencionar este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente ser efetua
do novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituio do valor pago pelo
vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depsito em dinheiro sua disposi
o junto ao Registro de Imveis.
1 . 0 Ocorrendo o depsito a que se refere este artigo, o oficial do registro de imveis
intimar o interessado para vir receb-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido
ao depositante.
2.0 N o caso de no ser encontrado o interessado , o oficial do registro de imveis depo
sitar a quantia em estabelecimento de crdito, segundo a ordem prevista no inciso I do art.
666 do Cdigo de Processo Civil, em conta com incidncia de juros e correo monetria.
Art. 36. O registro do compromisso, cesso ou promessa de cesso s poder ser can-
celado:
I - por deciso judicial;
I I - a requerimento conjunto das partes contratantes;
I I I - quando houver resciso comprovada do contrato.
2 74 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Captulo VI I I
D I S POSI ES G ERAI S
Art. 3 7 . vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembra
mento no registrado.
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento no se acha registrado ou
regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal
quando fo r o caso, dever o adquirente do lote suspender o pagamento das prestaes res
tantes e notificar o loteador para suprir a falta.
1 . 0 Ocorrendo a suspenso do pagamento das prestaes restantes, na forma do caput
deste artigo , o adquirente efetuar o depsito das prestaes devidas junto ao Registro de
Imveis competente, que as depositar em estabelecimento de crdito, segundo a ordem pre
vista no inciso I do art. 666 do Cdigo de Processo Civil, em conta com incidncia de juros e
correo monetria, cuja movimentao depender de prvia autorizao judicial.
2.0 A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministrio
Pblico, poder promover a notificao ao loteador prevista no caput deste artigo .
3.0 Regularizado o loteamento pelo loteador, este promover judicialmente a autori
zao para levantar as prestaes depositadas, com os acrscimos de correo monetria e
juros, sendo necessria a citao da Prefeitura, ou do Distrito Federal, quando for o caso,
para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audincia do Ministrio Pblico.
4.0 Aps o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o !ateador notifi
car os adquirentes dos lotes, por intermdio do Registro de Imveis competente, para que
passem a pagar diretamente as prestaes restantes, a contar da data da notificao.
5.0 No caso de o loteador deixar de atender notificao at o vencimento do prazo
contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura
Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do art. 40, desta Lei, o
loteador no poder, a qualquer ttulo, exigir o recebimento das prestaes depositadas.
Art. 3 9 . Ser nula de pleno direito a clusula de resciso de contrato por inadimplemen
to do adquirente, quando o loteamento no estiver regularmente inscrito.
Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida
pelo !ateador a notificao , poder regularizar lo teamento ou desmembramento no auto
rizado ou executado sem observncia das determinaes do ato administrativo de licena,
para evitar leso aos seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos
adquirentes de lotes.
1 . 0 A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a re
gularizao, na forma deste artigo, obter judicialmente o levantamento das prestaes depo
sitadas, com os respectivos acrscimos de correo monetria e juros, nos termos do 1 . do
art. 38 desta Lei, a ttulo de ressarcimento das importncias despendidas com equipamentos
urbanos ou expropriaes necessrias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
2.0 As importncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal
quando fo r o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso no sejam in
tegralmente ressarcidas conforme o disposto no pargrafo anterior, sero exigidas na parte
faltante do !ateador, aplicando-se o disposto no art. 4 7, desta Lei.
3 . 0 No caso de o !ateador no cumprir o estabelecido no pargrafo anterior, a Prefei
tura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poder receber as prestaes dos
adquirentes, at o valor devido.
LEGISLAO 2 75

4. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a


regularizao do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de
importncias despendidas, ou a despender, poder promover judicialmente os procedimen
tos cautelares necessrios aos fins colimados.
5 . 0 A regularizao de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Fede
ral, quando for o caso, no poder contrariar o disposto nos arts. 3. e 4.0 desta lei, ressalva
do o disposto no 1 .0 desse ltimo.

* 5 . 0 acrescentado pela Lei 9 . 7 8 5 , de 29.0 1 . 1999.

Art. 4 1 . Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou


pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depsito de
todas as prestaes do preo avenado, poder obter o registro de propriedade do lote adqui
rido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado .
Art. 42. Nas desapropriaes no sero considerados como loteados ou loteveis, para
fins de indenizao, os terrenos ainda no vendidos ou compromissados, obj e to de lotea
mento ou desmembramento no registrado.
Art. 4 3. Ocorrendo a execuo de loteamento no aprovado, a destinao de reas pbli
cas exigidas no inciso I do art. 4 . 0 desta lei no se poder alterar sem prejuzo da aplicao
das sanes administrativas, civis e criminais previstas.
Pargrafo nico. Neste caso, o loteador ressarcir a Prefeitura Municipal ou o Distrito
Federal quando for o caso, em pecnia ou em rea equivalente, no dobro da diferena entre
o total das reas pblicas exigidas e as efetivamente destinadas.

Pargrafo nico acrescentado pela Lei 9 . 7 8 5 , de 29. 0 1 . 1999.

Art. 44. O Municpio, o Distrito Federal e o Estado podero expropriar reas urbanas ou
de expanso urbana para reloteamento, demolio, reconstruo e incorporao, ressalvada
a preferncia dos expropriados para a aquisio de novas unidades.
Art. 45. O loteador, ainda que j tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos, so partes
legtimas para promover ao destinada a impedir construo em desacordo com restries
legais ou contratuais.
Art. 46. O loteador no poder fundamentar qualquer ao ou defesa na presente Lei
sem apresentao dos registros e contratos a que ela se refere.
Art. 4 7. Se o loteador integrar grupo econmico ou financeiro, qualquer pessoa fsica
ou jurdica desse grupo, beneficiria de qualquer forma do loteamento ou desmembramento
irregular, ser solidariamente responsvel pelos prejuzos por ele causados aos compradores
de lotes e ao Poder Pblico.
Art. 48. O fo ro competente para os procedimentos judiciais previstos nesta Lei ser
sempre o da comarca da situao do lote.
Art. 49. As intimaes e notificaes previstas nesta Lei devero ser feitas pessoalmente
ao intimado ou notificado, que assinar o comprovante do recebimento, e podero igual
mente ser promovidas por meio dos Cartrios de Registro de Ttulos e Documentos da co
marca da situao do imvel ou do domiclio de quem deva receb-las.
1 .0 Se o destinatrio se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for
desconhecido o seu paradeiro, o funcionrio incumbido da diligncia informar esta circuns
tncia ao oficial competente que a certificar, sob sua responsabilidade.
2 . Certificada a ocorrncia dos fatos mencionados no pargrafo anterior, a intimao
ou notificao ser feita por edital na fo rma desta lei, comeando o prazo a correr 10 (dez)
dias aps a ltima publicao.
2 76 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Captulo IX
D I S POSI ES PENAIS

Art. 50. Constitui crime contra a Administrao Pblica:


I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo
para fins urbanos, sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo com as
disposies desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios;
I I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo
para fins urbanos sem observncia das determinaes constantes do ato administrativo de
licena;
III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao pblico ou
a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo
para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Recluso, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes
o maior salrio mnimo vigente no pas.
Pargrafo nico. O crime definido neste artigo qualificado, se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instru
mentos que manifestem a inteno de vender lote em loteamento ou desmembramento no
registrado no Registro de Imveis competente;
I I - com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou desmem
brado, ressalvado o disposto no art. 1 8 , 4. e 5., desta Lei, ou com omisso fraudulenta
de fato a ele relativo, se o fato no constituir crime mais grave.

* Inciso I I com redao dada pela Lei 9 . 785, de 29 . 0 1 . 1 999.

Pena: Recluso, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 1 0 (dez) a 1 00 (cem) vezes o


maior salrio mnimo vigente no Pas.
Art. 5 1 . Quem, de qualquer modo, concorra para a prtica dos crimes previstos no ar
tigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos
praticados na qualidade de mandatrio de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Pargrafo nico. (Vetado . )

* Pargrafo nico, introduzido pela Lei 9 . 785/1 999 , vetado na sano presidencial desta
Lei.

Art. 5 2 . Registrar loteamento ou desmembramento no aprovado pelos rgos com


petentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cesso ou promessa de cesso de
direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento no
registrado.
Pena: Deteno, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes
o maior salrio mnimo vigente no Pas, sem prejuzo das sanes administrativas cabveis.

Captulo X
D I SPOSIES F I NAIS
Art. 5 3 . Todas as alteraes de uso do solo rural para fins urbanos dependero de prvia
audincia do Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria - I N CRA, do rgo Me
tropolitano, se houver, onde se localiza o Municpio, e da aprovao da Prefeitura Municipal,
ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigncias da legislao pertinente.
LEGISLAO 2 77

Art. 53-A So considerados d e interesse pblico o s parcelamentos vinculados a planos


ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal,
ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizaes de parcelamentos e de assen
tamentos.

* Art. 53-A acrescentado pela Lei 9 . 78 5 , de 29.01 . 1 999 .


Pargrafo nico. s aes e intervenes de que trata este artigo no ser exigvel do
cumentao que no seja a mnima necessria e indispensvel aos registros no cartrio com
petente, inclusive sob a forma de certides, vedadas as exigncias e as sanes pertinentes
aos particulares, especialmente aquelas que visem garantir a realizao de obras e servios,
ou que visem prevenir questes de domnio de glebas, que se presumiro asseguradas pelo
Poder Pblico respectivo.

* Pargrafo nico acrescentado pela Lei 9 . 78 5 , de 29 . 0 1 . 1999.

Art. 54. Esta Lei entrar em vigor na data de sua publicao.


Art. 55. Revogam-se as disposies em contrrio.
Braslia , 1 9 de dezembro de 1 9 7 9 ; 1 58 . da Independncia e 9 1 . da Repblica.
joo Figueiredo

D ECRETO - L E I 58, DE 1 0 DE DEZEMBRO DE 1 93 7


(com as mod ificaes introd uzidas pela Lei 649/1949
e pela Lei 6 . 0 1 4/ 1 973)
Dispe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestaes.

O Presidente da Repblica dos Estados Unidos do Brasil, usando da atribuio que lhe
confere o art. 1 80 da Constituio:
Considerando o crescente desenvolvimento da loteao de terrenos para venda median
te o pagamento do preo em prestaes;
Considerando que as transaes assim realizadas no transferem o domnio ao compra
dor, uma vez que o art. 1 . 088 do Cdigo Civil permite a qualquer das partes arrepender-se
antes de assinada a escritura da compra e venda;
Considerando que esse dispositivo deixa praticamente sem amparo numerosos compra
dores de lotes, que tm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa-f e a solvabilidade
das empresas vendedoras;
Considerando que, para segurana as transaes realizadas mediante contrato de com
promisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissrio contra futuras
alienaes ou oneraes dos lotes comprometidos;
Considerando ainda que a loteao e venda de terrenos urbanos e rurais se opera fre
quentemente sem que aos compradores seja possvel a verificao dos ttulos de proprieda
des dos vendedores.
Decreta:
Art. 1 . Os proprietrios ou coproprietrios de terras rurais ou terrenos urbanos, que
pretendam vend-los, divididos em lotes e por oferta pblica, mediante pagamento do preo
a prazo em prestaes sucessivas e peridicas, so obrigados, antes de anunciar a venda, a
depositar no cartrio do registro de imveis da circunscrio respectiva:
1 - um memorial por eles assinado ou por procuradores com poderes especiais, contendo:
2 78 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

a) denominao, rea, limites, situao e outros caractersticos do imvel;


b) relao cronolgica dos ttulos de domnio, desde 30 ( trinta) anos, com indicao
da natureza e data de cada um, e do nmero e data das transcries , ou cpia autntica dos
ttulos e prova de que se acham devidamente transcritos;
e) plano de loteamento de que conste o programa de desenvolvimento urbano, ou de
aproveitamento industrial ou agrcola; nesta ltima hiptese, informaes sobre a qualidade
das terras, guas, servides ativas e passivas, estradas e caminhos, distncia da sede do Mu
nicpio e das estaes de transportes de acesso mais fcil;
II - planta do imvel, assinada tambm pelo engenheiro que haja efetuado a medio e
o loteamento e com todos os requisitos tcnicos e legais; indicadas a situao, as dimenses
e a numerao dos lotes, as dimenses e a nomenclatura das vias de comunicao e espaos
livres, as construes e benfeitorias , e as vias pblicas de comunicaes;
III - exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes;
IV - certido negativa de impostos e de nus reais;
V - certido dos documentos referidos na letra b do n. 1 .
1 . 0 Tratando-se d e propriedade urbana, o plano e planta de loteamento devem ser
previamente aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes disser res
peito, as autoridades sanitrias, militares e, desde que se trate de rea total ou parcialmente
florestada, as autoridades florestais.

* 1 . com redao dada pela Lei 4 . 77 1 , de 1 5 . 09 . 1 965.

2.0 As certides positivas da existncia de nus reais, de impostos e de qualquer ao


real ou pessoal, bem como qualquer protesto de ttulo de dvida civil ou comercial no im
pedem o registro.
3 . 0 Se a propriedade estiver gravada de nus real, o memorial ser acompanhado de
escritura pblica em que o respectivo titular estipule as condies em que se obriga a liberar
os lotes no ato do instrumento definitivo de compra e venda.
4.0 O plano de loteamento poder ser modificado quanto aos lotes no comprome
tidos e o de arruamento desde que a modificao no prejudique os lotes comprometidos
ou definitivamente adquiridos, se a Prefeitura Municipal aprovar a modificao. A planta e
o memorial assim aprovados sero depositados no cartrio do registro para nova inscrio,
observando o disposto no art. 2.0 e pargrafos.
5 . O memorial, o plano de loteamento e os documentos depositados sero franque
ados, pelo oficial do registro , ao exame de qualquer interessado, independentemente do
pagamento de emolumentos, ainda que a ttulo de busca.
O oficial, neste caso, receber apenas as custas regimentais das certides que fornecer.
6 . Sob pena de incorrerem em crime de fraude, os vendedores, se quiserem invocar,
como argumento de propaganda, a proximidade do terreno com algum acidente geogrfico,
cidade, fonte hidromineral ou termal ou qualquer outro motivo de atrao ou valorizao,
sero obrigados a declarar no memorial descritivo e a mencionar nas divulgaes, anncios
e prospectas de propaganda, a distncia mtrica a que se situa o imvel do ponto invocado
ou tomado como referncia.

* 6. com redao dada pela Lei 5 . 5 3 2 , de 1 4. 1 1 . 1 968 .

Art. 2 . Recebidos o memorial e os documentos mencionados no art. 1 . , o oficial do


registro dar recibo ao depositante, e, depois de autu-los e verificar a sua conformidade
com a lei, tornar pblico o depsito por edital afixado no lugar do costume e publicado trs
LEGISLAO 2 79

vezes, durante 1 0 (dez) dias, n o jornal oficial do Estado e em jornal d a sede d a comarca, ou
que nesta circule .
1 . Decorridos 30 (trinta) dias da ltima publicao, e no havendo impugnao de
terceiros, o oficial proceder ao registro se os documentos estiverem em ordem. Caso con
trrio, os autos sero desde logo conclusos ao juiz competente para conhecer da dvida ou
impugnao , publicada a sentena em cartrio pelo oficial, que dela dar cincia aos inte
ressados.

1 .0 com redao dada pela Lei 6.014, de 2 7 . 1 2 . 1 97 3 .

2 . 0 D a sentena que negar ou conceder o registro caber apelao.

2. com redao dada pela Lei 6.014, de 27. 1 2 . 1 973.

Art. 3 . 0 A inscrio torna inalienveis, por qualquer ttulo, as vias de comunicao e os


espaos livres constantes do memorial e da planta.
Art. 4. Nos cartrios do registro imobilirio haver um livro auxiliar na forma da lei
respectiva e de acordo com o modelo anexo.
Nele se registraro, resumidamente:
a) por inscrio, o memorial de propriedade loteada;
b) por averbao, os contratos de compromisso de venda e de financiamento, suas trans
ferncias e rescises.
Pargrafo nico. No livro de transcrio e margem do registro da propriedade loteada,
averbar-se- a inscrio assim que efetuada.
Art. 5.0 A averbao atribui ao compromissrio direito real oponvel a terceiro, quanto
alienao ou onerao posterior, e far-se- vista do instrumento de compromisso de venda,
em que o oficial lanar a nota indicativa do livro, pgina e data do assentamento.
Art. 6.0 A inscrio no pode ser cancelada seno:
a) em cumprimento de sentena;
b) a requerimento do proprietrio, enquanto nenhum lote for objeto de compromisso
devidamente inscrito, ou mediante o consentimento de todos os compromissrios ou seus
cessionrios, expresso em documento por eles assinado ou por procuradores com poderes
especiais.
Art. 7 . Cancela-se a averbao:
a) a requerimento das partes contratantes do compromisso de venda;
b) pela resoluo do contrato;
e) pela transcrio do contrato definitivo de compra e venda;
d) por mandado judicial.
Art. 8. O registro institudo por esta Lei, tanto por inscrio quanto por averbao, no
dispensa nem substitui o dos atos constitutivos ou translativos de direitos reais na forma e
para os efeitos das leis e regulamentos dos registros pblicos.
Art. 9 . O adquirente por ato inter vivos, ainda que em hasta pblica, ou por sucesso
legtima ou testamentria, da propriedade loteada e inscrita, sub-roga-se nos direitos e obri
gaes dos alienantes, autores da herana ou testadores, sendo nula qualquer disposio em
contrrio.
Art. 1 0 . Nos anncios e outras publicaes de propaganda de venda de lotes a presta
es, sempre se mencionar o nmero e data da inscrio do memorial e dos documentos
no registro imobilirio.
2 80 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Art. 1 1 . Do compromisso de compra e venda a que se refere esta Lei, contratado por
instrumento pblico ou particular, constaro sempre as seguintes especificaes:
a) nome, nacionalidade, estado e domiclio dos contratantes;
b) denominao e situao da propriedade, nmero e data da inscrio;
e) descrio do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontaes, reas
e outros caractersticos, bem como os nmeros correspondentes na planta arquivada;
d) prazo, preo e forma de pagamento, e importncia do sinal;
e) juros devidos sobre o dbito em aberto e sobre as prestaes vencidas e no pagas;
j) clusula penal no superior a 1 0% (dez por cento) do dbito, e s exigvel no caso de
interveno judicial;
g) declarao da existncia ou inexistncia de servido ativa ou passiva e outros nus
reais ou quaisquer outras restries ao direito de propriedade;
h) indicao do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.
l . O contrato, que ser manuscrito, datilografado ou impresso, com espaos em bran
co preenchveis em cada caso, lavrar-se- em duas vias, assinadas pelas partes, e por duas
testemunhas, devidamente reconhecidas as firmas por tabelio.
Ambas as vias sero entregues dentro em 10 (dez) dias ao oficial do registro, para aver
b-las e restitu-las devidamente anotadas a cada uma das partes.
2. indispensvel a outorga uxria quando seja casado o vendedor.
3 . As procuraes dos contratantes que no tiverem sido arquivadas anteriormente
s-lo-o no cartrio do registro , junto aos respectivos autos.
Art. 1 2 . Subentende-se no contrato a condio resolutiva da legitimidade e validade do
ttulo de domnio.
1 . 0 Em caso de resoluo, alm de se devolverem as prestaes recebidas, com juros
convencionados, ou os da lei, desde a data do pagamento, haver, quando provada a m-f,
direito a indenizao de perdas e danos.
2 . 0 O falecimento dos contratantes no resolve o contrato, que se transmitir aos
herdeiros.
Tambm no o resolve a sentena declaratria de falncia; na dos proprietrios, dar-lhe
-o cumprimento o sndico e o liquidatrio; na dos compromissrios, ser ele arrecadado
pelo sndico e vendido, em hasta pblica, pelo liquidatrio.
Art. 1 3 . O contrato transfere-se por simples trespasse lanado no verso das duas vias, ou
por instrumento separado, sempre com as fo rmalidades dos pargrafos do art. 1 1 .
1 . 0 No primeiro caso, presume-se a anuncia do proprietrio. A falta do consenti
mento no impede a transferncia, mas torna os adquirentes e os alienantes solidrios nos
direitos e obrigaes contratuais.
2 . Averbando transferncia para a qual no conste o assentimento do proprietrio, o
oficial dela lhe dar cincia por escrito.
Art. 1 4 . Vencida e no paga a prestao , considera-se o contrato rescindido 30 ( trinta)
dias depois de constitudo em mora o devedor.
l . Para este efeito ser ele intimado, a requerimento do compromitente, pelo oficial
do registro a satisfazer as prestaes vencidas e as que se vencerem at a data do pagamento,
juros convencionados e custas da intimao.
2.0 Purgada a mora, convalescer o compromisso.
3. Com a certido de no haver sido feito pagamento em cartrio, os compromitentes
requerero ao oficial do registro o cancelamento da averbao.
LEGISLAO 2 81

Art. 1 5 . Os compromissrios tm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento


integral do preo, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de
compra e venda.
Art. 1 6 . Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do
art. 1 5 , o compromissrio poder propor, para o cumprimento da obrigao, ao de adjudi
cao compulsria, que tomar o rito sumarssimo.
1 . 0 A ao no ser acolhida se a parte, que a intentou, no cumprir a sua prestao
nem a oferecer nos casos e formas legais.
2 . 0 Julgada procedente a ao, a sentena, uma vez transitada em julgado, adjudicar
o imvel ao compromissrio, valendo como ttulo para a transcrio.
3 . Das sentenas proferidas nos casos deste artigo, caber apelao.

* 3. com redao dada p ela Lei 6.014, de 2 7 . 1 2 . 1 9 7 3 .

Art. 1 7 . Pagas todas as prestaes d o preo, lcito a o compromitente requerer a intima


o judicial do compromissrio para, no prazo de 30 (trinta) dias, que correr em cartrio,
receber a escritura de compra e venda.
Pargrafo nico. No sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se- o lote com
prometido por conta e risco do compromissrio, respondendo este pelas despesas judiciais
e custas do depsito.
Art. 18. Os proprietrios ou coproprietrios dos terrenos urbanos loteados a prestao, na
forma desta lei, que se dispuserem a fornecer aos compromissrios, por emprstimo, recursos
para a construo do prdio, nos lotes comprometidos, ou tom-la por empreitada, por conta
dos compromissrios, depositaro no cartrio do registro imobilirio um memorial indicando
as condies gerais do emprstimo ou da empreitada e da amortizao em prestaes.
1 .0 O contrato, denominado de financiamento, ser feito por instrumento pblico
ou particular, com as especificaes do art. 1 1 , que lhe forem aplicveis. Esse contrato ser
registrado, por averbao, no livro a que alude o art. 4 . 0 , fazendo-se-lhe resumida referncia
na coluna apropriada.
2 . Com o memorial tambm se depositar o contrato-tipo de financiamento, conten
do as clusulas gerais para todos os casos, com os claros a serem preenchidos em cada caso.
Art. 1 9 . O contrato de compromisso no poder ser transferido sem o de financiamento,
nem este sem aquele. A resciso do compromisso de venda acarretar a do contrato de finan
ciamento, e vice-versa, na forma do art. 1 4 .
Art. 2 0 . O adquirente, p o r qualquer ttulo, d o lote fica solidariamente responsvel, com
o compromissrio, pelas obrigaes constantes e decorrentes do contrato de financiamento,
se devidamente averbado.
Art. 2 1 . Em caso de falncia, os contratos de compromisso de venda e de financiamento
sero vendidos conjuntamente em hasta pblica, anunciada dentro de 1 5 (quinze) dias, de
pois da primeira assembleia de credores, sob pena de destituio do liquidatrio. Essa pena
ser aplicada pelo juiz a requerimento dos interessados, que podero pedir designao de dia
e hora para a hasta pblica.

D I S POSI ES G E RAIS
Art. 2 2 . O s contratos, sem clusula d e arrependimento, d e compromisso d e compra e
venda e cesso de direitos de imveis no loteados, cujo preo tenha sido pago no ato de
sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes, desde que inscritos a qualquer
2 82 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

tempo, a tribuem aos compromissrios direito real oponvel a terceiros, e lhes conferem o
direito de adjudicao compulsria nos termos dos arts. 1 6 desta Lei, 640 e 64 1 do Cdigo
de Processo Civil.

* Artigo com redao dada pela Lei 6.014, de 27. 1 2 . 1 97 3 .


Art. 23. Nenhuma ao ou defesa s e admitir, fundada n o s dispositivos desta Lei, sem
apresentao de documento comprobatrio do registro por ela institudo.
Art. 24. Em todos os casos de procedimento judicial, o foro competente ser o da situa
o do lote comprometido ou a que se referir o contrato de financiamento, quando as partes
no hajam contratado outro foro.
Art. 2 5 . O oficial do registro perceber:
a) pelo depsito e inscrio, a taxa fixa de 1 00$000 (cem mil-ris) , alm das custas que
forem devidas pelos demais atos;
b) pela averbao, a de 5$000 (cinco mil-ris) por via de compromisso de venda ou de
financiamento;
e) pelo cancelamento de averbao, a de 5$000 (cinco mil-ris) .
Art. 26. Todos os requerimentos e documentos atinentes ao registro se juntaro aos
autos respectivos, independentemente de despacho judicial.

D I SPOSIES TRAN SITRIAS


Art. 1 .. Os proprietrios de terras e terrenos loteados em curso de venda devero, den
tro de 3 (trs) meses, proceder ao depsito e registro nos termos desta Lei, indicando no
memorial os lotes j comprometidos cujas prestaes estejam em dia. Se at 30 (trinta) dias
depois de esgotado esse prazo no houverem cumprido o disposto na lei, incorrero os ven
dedores em multas de 1 0 (dez) contos de ris a 20 (vinte) contos de ris, aplicadas no dobro,
quando decorridos mais . 3 (trs) meses.
Pargrafo nico. Efetuada a inscrio da propriedade loteada, os compromissrios apre
sentaro as suas cadernetas ou contratos para serem averbados, ainda que no tenham todos
os requisitos do art. 1 1 , contanto que sejam anteriores a esta Lei.
Art. 2 . 0 As penhoras, arrestas e sequestros de imveis, para os efeitos da apreciao da
fraude de alienaes posteriores, sero inscritos obrigatoriamente, dependendo da prova
desse procedimento o curso da ao.
Art. 3.0 A mudana de numerao, a construo, a reconstruo , a demolio, a adju
dicao, o desmembramento , a alterao do nome por casamento ou desquite sero obri
gatoriamente averbados nas transcries dos imveis a que se referirem, mediante prova, a
critrio do oficial do registro de imveis.
Art. 4.0 Esta Lei entrar em vigor na data da sua publicao, revogadas as disposies
em contrrio.
[ ...]
Rio de janeiro, 1 0 de dezembro de 1 93 7 ; 1 1 6 . da Independncia e 49. da Repblica.
Getlio Vargas

LEI 5.869, DE 1 1 DE JAN E I RO DE 1 973


Cdigo de Processo Civil

Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declarao de vontade, a sentena, uma vez
transitada em julgado, produzir todos os efeitos da declarao no emitida.
LEGISLAO 2 83

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato no cumprir a obriga


o, a outra parte, sendo isso possvel e no excludo pelo ttulo, poder obter uma sentena
que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferncia da propriedade
de coisa determinada, ou de outro direito, a ao no ser acolhida se a parte que a intentou
no cumprir a sua prestao, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda no
exigvel.

LEI 6 . 0 1 5, DE 31 DE D EZEM B RO DE 1 973


Dispe sobre os registros pblicos e d outras providncias.

Art. 1 6 7 . N o Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos:


I - o registro:
[...]
9) dos contratos de compromisso de compra e venda, de cesso deste e de promessa de
cesso, com ou sem clusula de arrependimento, que tenham por obj e to imveis no lotea
dos e cujo preo tenha sido pago no ato de sua celebrao, ou deva s-lo a prazo, de uma s
vez ou em prestaes;
[ ..]
.

1 9 ) dos loteamentos urbanos e rurais;


20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformida
de com o Dec. -lei 58, de 1 0 de dezembro de 1 93 7 , e respectiva cesso e promessa de cesso,
quando o loteamento se formalizar na vigncia desta Lei; . . .
36) da imisso provisria na posse, e respectiva cesso e promessa de cesso, quando
concedido Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades delegadas, para
a execuo de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado s classes de menor
renda.

* Item 36 acrescentado pela Lei 9 . 785, de 29.0 1 . 1 999.

[...]
II - a averbao:
[...]
4) da mudana de denominao e de numerao dos prdios, da edificao, da recons
truo, da demolio, do desmembramento e do loteamento de imveis.

DECRETO - L E I 745, DE 7 DE AGOSTO DE 1 969

Art. l . Nos contratos a que se refere o art. 22 do Dec . -lei 58, de 1 0 de dezembro de
1 9 3 7 , ainda que deles conste clusula resolutiva expressa, a constituio em mora do pro
missrio comprador depende de prvia interpelao, judicial ou por intermdio do Cartrio
de Registro de Ttulos e Documentos, com 1 5 (quinze) dias de antecedncia.

DECRETO - L E I 2 7 1 , DE 28 DE FEVEREI RO DE 1 967

Art. l . O loteamento urbano rege-se p o r este Decreto-lei.


2 84 PROMESSA DE COMPRA E VENDA

1 . Considera-se loteamento urbano a subdiviso de rea em lotes destinados edifica


o de qualquer natureza que no se enquadre no disposto no 2.0 deste artigo.
2. Considera-se desmembramento a subdiviso de rea urbana em lotes para edifica
o na qual seja aproveitado o sistema virio oficial da cidade ou vila sem que se abram novas
vias ou logradouros pblicos e sem que se prolonguem ou se modifiquem os existentes.
3 . Considera-se zona urbana, para os fins deste Decreto-lei, a da edificao contnua
das povoaes, as partes adjacentes e as reas que, a critrio dos Municpios, possivelmente
venham a ser ocupadas por edificaes contnuas dentro dos seguintes 10 (dez) anos.
[ .. ]
.

Art. 4.0 Desde a data da inscrio do loteamento passam a integrar o domnio pblico de
Municpio as vias e praas e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos
urbanos, constantes do proj eto e do memorial descritivo .

LEI 4.380, DE 21 D E AGOSTO DE 1 964


Art. 69. O contrato de promessa de cesso de direitos relativos a imveis no loteados,
sem clusula de arrependimento e com imisso de posse, uma vez inscrita no Registro Geral
de Imveis, atribui ao promitente cessionrio direito real oponvel a terceiro e confere direito
a obteno compulsria da escritura definitiva de cesso, aplicando-se, neste caso, no que
couber, o disposto no art. 1 6 do Dec.-lei 58, de 1 0 de dezembro de 1 9 3 7 , e no art. 346 do
Cdigo de Processo Civil.

O art. 346 refere-se ao CPC de 1939.

Pargrafo nico. O disposto neste artigo se aplica aos contratos em via de execuo
compulsria, em qualquer instncia.

DECRETO - L E I 1 .608, DE 1 8 DE S ETEMBRO DE 1 939


Cdigo de Processo Civil de 1 939

Art. 34 7. O compromitente que houver recebido todas as prestaes, e apresentar docu


mento comprobatrio do registro, poder requerer a notificao do compromissrio, para,
no prazo de 30 (trinta) dias, que correr em cartrio, receber a escritura definitiva da compra
e venda.
Pargrafo nico. No sendo assinada a escritura nesse prazo, o lote comprometido ser
depositado, por conta e risco do compromissrio , que responder pelas despesas judiciais e
custas do depsito.

O art. 1 . 2 1 8 , do atual CPC, manteve o dispositivo acima, que no foi alterado pela Lei
6 . 0 1 4 , a qual deu nova redao aos arts. 2., l . e 2.0, 16 e seus pargrafos e 22, do
Dec.-lei 58, sendo que a matria dos dois primeiros vinha regulada pelos arts. 345 e 346
do CPC revogado.
OUTRAS OBRAS DO AUTOR

Ao Civil Pblica e Ao de Improbidade Administrativa. 3. ed. Rio de janeiro: Forense,


2014.
Casamento e Concubinato - Efeitos Patrimoniais. 2 . ed. Rio de janeiro: Aide Editora,
1987 .

Comentrios ao Cdigo de Trnsito Brasileiro. 9. ed. So Paulo: Ed. RI, 2013.


Condomnio Edilcio e Incorporao Imobiliria. 3. ed. Rio de janeiro: Forense, 2013.
Contratos - Lei n. 1 0. 406, de 1 0. 0 1 .2002 . 13. ed. Rio de janeiro: Forense, 2013.

Contratos de Crdito Bancrio. 10. ed. So Paulo: Ed. RI, 2013.


Curso de Direito Agrrio. So Paulo: Ed. RI, 2013.
Direito das Coisas - Lei n. 1 0. 406, de 1 0. 0 1 . 2 002. 6. ed. Rio de janeiro: Forense, 20 13.

Direito das Obrigaes - Lei n. 1 0. 406, de 1 0. 0 1 . 2 002. 7 . ed. Rio de janeiro: Forense,
20 13.

Direito das Sucesses - Lei n. 1 0. 406, de 1 0. 0 1 . 2 002. 8. ed. Rio de janeiro: Forense, 2014.
Direito de Empresa - Lei n. 1 0. 406, de 1 0. 01 .2 002. 4. ed. Rio de janeiro: Forense, 201 1.

Direito de Famlia - Lei n. 1 0. 406, de 1 0. 01 . 2 002 . 8. ed. Rio de janeiro: Forense, 2011.
Factoring. 3. ed. So Paulo: Ed. RI, 2004.

Da Ineficcia dos Atos jurdicos e da Leso no Direito. Rio de janeiro: Forense, 1983.
O Leasing - A rrendamen to Mercantil no Direito Brasileiro. 6. ed. So Paulo: Ed. RI, 20 11.
Limitaes do Trnsito em julgado e Desconstituio da Sentena. Rio de janeiro: Forense,
2008.
Parte Geral do Cdigo Civil - Lei n. 1 0. 406, de 1 0. 0 1 .2002. 7. ed. Rio de janeiro: Forense,
201 1.

Planos de Assistncia e Seguros de Sade (em coautoria com Eduardo Heitor Porto , Srgio
B. Turra e Tiago B. Turra) . Porto Alegre: Livraria do Advogado Editora, 1999.
Reajuste das Prestaes do Banco Nacional da Habitao. Porto Alegre: Srgio Antnio
Fabris Editor, 1984.
A Reparao nos Acidentes de Trnsito. 13. ed. So Paulo: Ed. RI, 20 14 .
Responsabilidade Civil - Lei n. 1 0.406, de 1 0. 0 1 . 2 002. 6 . ed. Rio de janeiro: Forense,
2013.
Das Servides. 2. tir. Rio de janeiro: Aide Editora, 1986.
2 86 PROMESSA D E COMPRA E VENDA

Ttulos de Crdito - Lei n. 1 0.406, de 1 0.01 .2002 . 4 . ed. Rio de janeiro: Forense, 2013.

O Uso da Tena no Direito Agrrio (Loteamentos, Desmembramentos, Acesso s Tenas


Rurais, Usucapio Especial - Lei n. 6. 969) . 3 . ed. Rio de janeiro: Aide Editora, 1986.