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1 O QUE A PROPRIEDADE HORIZONTAL?

Diz-se que um prdio est constitudo em PROPRIEDADE HORIZONTAL,


quando est dividido em fraces autnomas, nomeadamente
apar tamentos ou andares e garagens, desde que registadas
separadamente, devendo ter sada prpria para uma parte comum do
prdio ou para a via pblica. Assim, um simples lugar de garagem como
tal assinalado no solo com traos delimitadores no constitui fraco
autnoma, embora o seu uso possa estar reservado a uma fraco
autnoma.

2 QUANDO QUE EXISTE O CONDOMNIO?

Se os vrios apartamentos que constituem um prdio pertencerem a


diferentes proprietrios, fala-se ento em CONDOMNIO.

3 QUEM SO OS CONDMINOS?

Os CONDMINOS so as pessoas que, independentemente de viverem


ou no no prdio, so simultaneamente proprietrias de uma ou mais
fraces e comproprietrias das partes comuns.

4 QUAIS SO AS PARTES COMUNS DE UM PRDIO?

Consideram-se obrigatoriamente partes comuns, ainda que destinadas


ao uso exclusivo de qualquer fraco:

Solos, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todos os


elementos da estrutura do prdio;

Os telhados ou os terraos de cobertura ainda que destinados ao


uso de qualquer fraco;

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As entradas, vestbulos, escadas e todas as passagens usuais
dos condminos;

Instalaes gerais de gua, electricidade, aquecimento, ar


condicionado, gs, comunicaes e semelhantes.

5 QUE OUTRAS PARTES DO PRDIO PODEM AINDA SER COMUNS?

Desde que o ttulo constitutivo da propriedade horizontal no diga


expressamente que pertencem a uma fraco especfica, para alm
das j referidas, podem ainda ser consideradas partes comuns:

Ptios e jardins anexos ao edifcio;


Elevadores;
Dependncias do porteiro;
Garagens e outros lugares de estacionamento;
E, em geral, as partes que no sejam do uso exclusivo de um dos
condminos.

6 O QUE O TTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE


HORIZONTAL?

a escritura notarial que instituiu o prdio em propriedade horizontal,


ou seja, que o dividiu em fraces autnomas enquanto unidades
independentes e partes comuns.

Este documento d-nos informaes muito importantes, como o caso


de :

Composio de cada apartamento (fraco autnoma);


Valor relativo de cada fraco em relao ao valor total do prdio,
em percentagem ou em permilagem. Esta indicao muito
importante para se poder calcular quanto que cada condmino
tem a pagar das despesas comuns, como j se ver mais frente.
Fim a que se destina cada fraco (habitao, comrcio, indstria,
etc) ou parte comum.

O ttulo constitutivo pode ainda mencionar outros elementos como


sejam:
Regulamento do condomnio, composto por diversas regras sobre
a utilizao e a conservao quer das partes comuns do prdio
quer das fraces;

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Previso de recurso a um compromisso arbitrai para resolver
questes entre condminos ou entre a administrao e um ou
mais condminos, em substituio do recurso aos tribunais judiciais.

7 O TTULO CONSTITUTIVO PODE SER ALTERADO?

Os elementos do ttulo constitutivo nomeadamente no que diz respeito


composio e ao valor relativo de cada fraco bem como o fim a que
cada uma se destina s podem ser alterados se TODOS os condminos
concordarem em fazer essa modificao.

Se na assembleia de condminos no estiverem todos presentes, ou


representados, mesmo assim uma deliberao pode ser tomada por
unanimidade se todos os que comparecerem, e que representem pelo
menos dois teros dos votos, votarem favoravelmente e os outros forem
notificados, no prazo de trinta dias, por carta registada com aviso de
recepo.

Os condminos ausentes tm noventa dias, aps a recepo da carta,


para comunicar por escrito assembleia o seu consentimento ou
discordncia. Se no responderem deve-se entender que aprovam as
deliberaes comunicadas.

Ou seja, basta um condmino no concordar para que a alterao do


ttulo no seja possvel, o que equivale a dizer que ningum pode
alterar;

A composio da sua fraco;


O valor relativo da fraco em relao ao valor total do prdio;
O fim a que a fraco se destina;

se no obtiver para esse efeito uma deciso unnime na assembleia de


condminos

A alterao do ttulo s pode ser feita atravs de uma escritura pblica,


outorgada por todos os condminos ou apenas pelo administrador em
representao destes, devendo, para o efeito, apresentar ao notrio a
acta da assembleia onde foi decidida a alterao por unanimidade.

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8 COMO SE OBTM O TTULO CONSTITUTIVO?

Basta dirigir-se Conservatria do Registo Predial da rea do prdio


e pedir uma certido do mesmo.

9 TEM QUE HAVER REGULAMENTO DO CONDOMNIO?

Em todos os prdios com mais de quatro condminos obrigatria a


existncia de um regulamento que defina as normas de relacionamento
dos condminos entre si e com a administrao, de utilizao e
conservao das partes comuns, etc.

J se disse que o ttulo constitutivo pode conter, entre outras coisas, o


regulamento do condomnio, mas quando esse regulamento no existe,
cabe assembleia ou ao administrador proceder elaborao do
mesmo. Posteriormente, sempre que necessrio podero ser introduzidas
novas regras no regulamento desde que devidamente aprovadas pela
assembleia.

10 QUAIS OS DIREITOS DOS CONDMINOS?

Desde logo, cada condmino tem direito ao uso no s da sua fraco


como tambm das partes comuns do prdio.

Por outro lado, cabe-lhe participar na gesto do condomnio, votando


as deliberaes na assembleia de condminos.

11 QUAIS OS DEVERES DOS CONDMINOS?

Constituem deveres do condmino:

Participar nas despesas com as partes comuns do prdio com


excepo daquelas cujo uso esteja atribudo s a alguns condminos;

No prejudicar a segurana nem a linha arquitectnica ou o


arranjo esttico do prdio, quer por fazer obras novas incorrectas,
quer por deixar de fazer reparaes necessrias;

No destinar a fraco a usos ofensivos dos bons costumes;

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No dar sua fraco fim diverso daquele a que destinado;

Celebrar e manter actualizado o seguro contra os riscos de


incndio da respectiva fraco e das partes comuns do prdio;

Exercer o cargo de administrador, ou administrador provisrio,


quando lhe competir por lei;

Comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicilio, ou do


seu representante, no caso de no residir no prdio;

No praticar actos que tenham sido proibidos pelo ttulo constitutivo


ou por deliberao da assembleia de condminos aprovada sem
oposio.

Quaisquer outros deveres consignados em regulamento do


condomnio.

12 QUAIS SO OS TIPOS DE DESPESAS DE UM CONDOMNIO?

muito importante saber qualificar as despesas que se realizam com


as partes comuns do prdio, pois s assim se pode saber quem
responsvel pelo seu pagamento.

a) DESPESAS DE UTILIZAO (OU DE FRUIO)

Estas so todas as despesas que se prendem com o dia a dia do


prdio, com os custos que resultam da utilizao das partes comuns.
o caso do pagamento da luz, da gua e saneamento das partes
comuns do prdio, de pequenas reparaes como substituio de
lmpadas e vidros, da compra de artigos de limpeza, de material
necessrio gesto do condomnio (recibos, livros, correspondncia).

b) PAGAMENTO DE SERVIOS DE INTERESSE COMUM

Este tipo de despesas tambm tem a ver com a utilizao das partes
comuns, mas neste caso em vez de se tratar de compras, fala-se na
remunerao de pessoas ou empresas que tenham contratos de
prestao de servios com o prdio. o caso da companhia de
seguros, da porteira, do jardineiro, do guarda-nocturno, das empresas
com contratos de manuteno de instalaes mecnicas, como os

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elevadores, bombas de gua, exaustores de fumo, condutas de lixo e
mecanismos de abertura de portes.

c) DESPESAS DE CONSERVAO

As despesas de conservao so substancialmente diferentes das que


foram referidas acima.
Neste caso, j no esto em causa os encargos necessrios no dia a
dia, mas antes todas aquelas obras e reparaes que se tm de fazer
para o prdio no se degradar.
Esto nesta situao a limpeza e pintura das fachadas e de outras
partes comuns, a reparao de algerozes, a substituio de canos, a
substituio do mecanismo dos elevadores, etc.
De acordo com o Regime Jurdico da Urbanizao e da Edificao,
devem ser feitas obras de conservao no prdio de 8 em 8 anos.

d) DESPESAS COM INOVAES

Sempre que se juntarem ao prdio elementos novos que at data no


existiam, falamos de INOVAES.
o caso da instalao de uma antena parablica, intercomunicadores
da porta do prdio para os andares, colocao de portas de acesso ao
exterior do prdio para a caixa das escadas, substituio integral de
instalaes ou equipamentos por imposio de novos regulamentos da
construo, etc.

13 QUEM PAGA AS DESPESAS DAS PARTES COMUNS?

Se no houver disposio em contrrio (por exemplo, no ttulo constitutivo


da propriedade horizontal, no regulamento do condomnio ou em
deliberao da assembleia), as despesas necessrias para a
CONSERVAO e UTILIZAO das partes comuns do prdio e ao
pagamento de SERVIOS DE INTERESSE COMUM so suportadas
pelos condminos na proporo do valor das suas fraces, que est
indicado no ttulo constitutivo.

No entanto, as despesas relativas ao pagamento de SERVIOS DE


INTERESSE COMUM, podem mediante disposio do regulamento
de condomnio, aprovada SEM OPOSIO por maioria representativa
de 2/3 do valor total do prdio ficar a cargo dos condminos em
partes iguais ou, ento, em proporo respectiva utilizao desses

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servios por cada um, desde que devidamente especificados e justificados
os critrios que determinaram essa escolha.
No que diz respeito s despesas relativas a elevadores, lanos de
escadas ou partes comuns que sirvam exclusivamente alguns
condminos, s as deve pagar quem efectivamente se serve dessas
partes comuns.

Em principio, s os prprios proprietrios que so responsveis pelo


pagamento do condomnio, mas pode acontecer que numa fraco
arrendada seja o inquilino a pagar unicamente as despesas de
UTILIZAO e de SERVIOS DE INTERESSE COMUM, desde que
tenha sido especificado no contrato de arrendamento, pois essa
possibilidade autorizada pela prpria lei do arrendamento urbano.

Quanto s obras de INOVAES no prdio, mesmo quem no concorde


com essa despesa deve pagar a sua parte, podendo, todavia, recorrer
para o Tribunal e se o Juiz vier a decidir que a obra em causa no era
necessria e pode ser considerada desproporcionada em relao ao
prprio prdio, conceder ento o direito a reaver o pagamento efectuado.

Se isso acontecer, o condmino que no pague as despesas no pode


beneficiar da inovao, a menos que, posteriormente, decida usufruir
da mesma devendo para o efeito pagar a quota correspondente s
despesas de execuo e manuteno da obra.

14 COMO CUSTEAR AS OBRAS NAS PARTES COMUNS?

A administrao do condomnio, aquando da realizao de obras de


conservao ordinria e extraordinria nas partes comuns do prdio,
pode recorrer ao Fundo Comum de Reserva para as financiar.

15 O QUE O FUNDO COMUM DE RESERVA?

O Fundo Comum de Reserva obrigatrio por lei e constitudo pelas


comparticipaes de todos os condminos para ajudar a pagar as
obras de conservao que seja preciso realizar no prdio.

A assembleia que fixa o valor que cada condmino tem de dar todos
os meses para este fundo, que nunca pode ser menos de 10% da sua

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quota-parte nas despesas correntes do condomnio e deve ser depositado
em conta bancria.
A contribuio do condmino para o Fundo deve ser includa no
pagamento da quota do condomnio, por razes de simplicidade.

No entanto, cabe ao administrador ter o cuidado de separar os valores


das duas verbas de modo a deposit-las em duas contas diferentes: o
que diz respeito quota para o fundo de maneio do condomnio deve
ser depositado numa conta de utilizao corrente e a parcela
correspondente s entregas para o Fundo deve ser depositada noutra
conta aberta especialmente para esse fim.

16 O QUE FAZER SE O CONDMINO NO PAGAR?

Actualmente muito simples actuar contra um condmino que no


paga as contribuies a que est obrigado com o condomnio.

Basta o administrador tirar uma fotocpia autenticada da acta da


assembleia que tiver decidido o valor das contribuies devidas ao
condomnio ou quaisquer despesas necessrias conservao e
utilizao das partes comuns, e recorrer aos servios de um advogado
para intentar uma aco executiva no tribunal judicial da rea contra o
condmino que no pagar a sua quota-parte, no prazo estabelecido.

17 O QUE A CONTA POUPANA-CONDOMNIO?

O montante depositado no Fundo Comum de Reserva pode ser aplicado


numa CONTA POUPANA-CONDOMNIO sob a forma de depsito a
prazo com a durao mnima de 1 ano renovvel, se a assembleia
assim o entender.

O saldo desta conta s pode ser mobilizado pelo administrador ou por


qualquer condmino autorizado pela assembleia, exclusivamente para
acorrer realizao, nas partes comuns, de obras de conservao
extraordinria e de beneficiao, desde que estas ltimas tenham sido
determinadas pelas autoridades administrativas, e, desde logo, garante
a concesso de um emprstimo ao condomnio titular da conta h mais
de 3 anos.

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18 COMO GERIR O DINHEIRO DO CONDOMNIO?

A administrao do condomnio deve ter pelo menos duas contas


bancrias:

Uma conta de depsito ordem para pagamento das despesas


correntes de utilizao e de servios comuns, onde devero ser
depositadas as quotas pagas pelos condminos e, eventualmente,
outras receitas que o condomnio possua;

Outra conta para o Fundo Comum de Reserva, preferencialmente


um depsito a prazo sob a forma de Conta Poupana-Condomnio,
destinada a financiar as despesas de conservao do prdio e,
eventualmente, obras com inovaes que a assembleia decida
financiar atravs do Fundo.

19 QUE OBRAS PODE O CONDMINO REALIZAR NA SUA FRACO?

Todas as obras que representem uma inovao no prdio, incluindo


aquelas que modifiquem a sua linha arquitectnica ou o seu arranjo
esttico, s podem ser realizadas se forem autorizadas por uma
maioria de 2/3 dos votos do valor total do prdio.

Qualquer condmino pode juntar duas ou mais fraces do mesmo


prdio, desde que sejam contguas, sem que seja necessria a
autorizao dos restantes condminos.

No entanto, no se pode dividir uma fraco em duas ou mais, a no


ser que o ttulo constitutivo assim o permita ou, ento, se todos os
condminos, sem excepo, autorizarem.

necessrio ter em conta que, independentemente de ser ou no


necessria, a aprovao pelos condminos das obras na fraco,
todas as obras que impliquem alteraes devem ser previamente
licenciadas pela Cmara Municipal respectiva.

No poder nunca ser alterado o uso das fraces sem o acordo de


todos os condminos e a respectiva licena camarria.

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20 QUEM PROCEDE ADMINISTRAO DO CONDOMNIO?

A ASSEMBLEIA DE CONDMINOS, constituda por todos os


comproprietrios e o ADMINISTRADOR nomeado pela assembleia,
so os rgos de gesto do condomnio.

A ASSEMBLEIA DE CONDMINOS

A ASSEMBLEIA DE CONDMINOS tem funes essencialmente deliberativas.

QUANTAS REUNIES PODE HAVER POR ANO?

A assembleia dever reunir obrigatoriamente durante a primeira quinzena


de Janeiro de cada ano para apreciao das contas do ano anterior e
aprovao do oramento das despesas a efectuar durante o ano.

Para alm desta reunio, o administrador ou condminos que representem


25% ou mais do valor do prdio podem convocar reunies extraordinrias
sempre que pretenderem colocar algum assunto do prdio discusso.

COMO SE CONTAM OS VOTOS DE CADA CONDMINO?

Cada condmino tem tantos votos quanto o total de unidades inteiras


da percentagem ou permilagem de todas as fraces que possuir.

Por exemplo, se um condmino for proprietrio de uma fraco cujo


valor corresponde a 8 % do valor total do prdio, ele dispe de 8 votos
num total de 100, mas se o valor da fraco for de 8,6 % do valor do
prdio, ele dispe de 86 votos num total de 1 000.

COMO SE CONVOCAM AS ASSEMBLEIAS?

Os condminos devem ser convocados com, pelo menos, 10 dias de


antecedncia, atravs de carta registada ou mediante aviso convocatrio
feito com a mesma antecedncia, desde que haja recibo de recepo
assinado pelos condminos.

A convocatria deve indicar o dia, o local e a ordem de trabalhos da


reunio, bem como os assuntos para cuja aprovao seja necessria
a unanimidade dos votos.

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QUANTOS CONDMINOS TM DE ESTAR PRESENTES PARA SE
PODER DELIBERAR?

Normalmente a assembleia comea desde que se verifique a presena


de condminos que representem mais de metade do nmero total de
votos do prdio.

Nesta reunio as deliberaes so tomadas, tambm, por maioria do


nmero total de votos, ou seja, 51 quando o total de 100 e 501
quando o total de 1 000.

Se no comparecer o nmero de condminos suficiente e na convocatria


no tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada
nova reunio para uma semana depois, na mesma hora e local.

Esta nova assembleia pode deliberar por maioria de votos dos


condminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do
valor total do prdio.

As deliberaes que caream de unanimidade dos votos do prdio,


como o caso da alterao do ttulo constitutivo da propriedade
horizontal, podem ser aprovadas por unanimidade dos condminos
presentes, desde que estes representem pelo menos 2/3 dos votos
representativos do capital do prdio, sob condio de aprovao da
deliberao pelos condminos ausentes.

O QUE FAZER EM RELAO AOS CONDMINOS AUSENTES?

As deliberaes tm de ser comunicadas a todos os condminos ausentes,


por carta registada com aviso de recepo, no prazo de 30 dias.

Os condminos ausentes tm 90 dias, aps a recepo da carta, para


comunicar por escrito assembleia o seu assentimento ou discordncia.
Se no responderem, deve-se entender que aprovam as deliberaes
comunicadas.

De notar que os condminos que no vivam habitualmente no prdio


devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domiclio ou o do
seu representante, para poderem ser contactados.

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COMO SE FAZ O REGISTO DAS DECISES DA ASSEMBLEIA?

Deve ser feito um resumo das assembleias em livro prprio destinado


a esse fim so as ACTAS DA ASSEMBLEIA.

As actas devem ser escritas pelo administrador ou por qualquer


terceiro que tenha participado na reunio e assinadas por todos os
condminos que tenham estado presentes.

Devem mencionar a data e o local da reunio, a ordem de trabalhos que


constava na convocatria, as deliberaes da assembleia sobre essa ordem
de trabalhos e ainda qualquer outra questo com interesse para o condomnio.

Compete ao administrador guardar o Livro de Actas e mostr-lo sempre


que algum condmino ou pessoa com interesse no prdio lhe pea.

COMO RECLAMAR DE UMA DECISO DA ASSEMBLEIA?

Pode acontecer a assembleia tomar alguma deciso que um condmino


ache que contra a lei ou contra regulamento do condomnio que tenha
sido aprovado por todos.

Neste caso, o condmino tem 10 dias, contados da deliberao ou da


sua comunicao, para exigir ao administrador a convocao de uma
assembleia extraordinria para anularem essa deciso e o administrador
deve convoc-la num prazo de 20 dias.

Se a assembleia extraordinria no anular a deciso ou se a prpria


assembleia no se vier a realizar por qualquer motivo, o condmino
interessado no tem outra hiptese seno recorrer ao tribunal.

O ADMINISTRADOR

O ADMINISTRADOR pode ser um condmino, ou qualquer pessoa ou


empresa que no seja dono de nenhum andar, e tem uma funo
essencialmente executiva.

Deve existir sempre na entrada do prdio ou noutro stio visvel a todos


os condminos uma placa com a identificao do administrador.

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O CARGO DE ADMINISTRADOR REMUNERADO?

Cabe assembleia decidir se este cargo remunerado ou no e, se o


for, quanto deve o administrador receber

Uma das formas de pagar uma retribuio ao administrador libert-


-lo do pagamento da quota do condomnio, desde que, como bvio,
o administrador seja um condmino.

COMO SE ELEGE O ADMINISTRADOR?

O administrador eleito pelos condminos em assembleia, sendo o


seu perodo de funes normalmente de um ano renovvel, a no ser
que se decida por outro prazo, mantendo-se sempre em funes at
que seja eleito o seu sucessor.

Se a assembleia no eleger administrador, e se este no tiver sido


nomeado judicialmente, as correspondentes funes sero
obrigatoriamente desempenhadas por um ADMINISTRADOR
PROVISRIO.

Se nenhum condmino quiser exercer o cargo, deve ser escolhido aquele


que tenha mais percentagem ou permilagem do valor total do prdio.

Se existirem vrios com os mesmos valores, como as fraces esto


indicadas no Registo Predial por ordem alfabtica, deve ser escolhido
aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabtica utilizada
na descrio das fraces constante do registo predial.

QUAIS AS FUNES DO ADMINISTRADOR?

So funes do administrador:

Convocar a assembleia de condminos;


Elaborar os oramentos anuais de receitas e despesas;
Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
Prestar contas assembleia;
Exigir dos condminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas
pela assembleia;

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Providenciar duas contas bancrias do condomnio: uma para as
contas correntes e outra para o Fundo Comum de Reserva;
Executar as deliberaes da assembleia;
Realizar as reparaes no prdio e outros actos necessrios
conservao dos bens comuns;
Regular o uso das coisas comuns e a prestao dos servios de
interesse comum;
Representar o condomnio perante as autoridades administrativas;
Representar o condomnio em aces judiciais;
Verificar a existncia de seguro contra risco de incndio, ou
propor assembleia o montante do capital a segurar;
Assegurar a execuo do regulamento e das disposies legais
e administrativas relativas ao condomnio;
Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao
condomnio;
Transmitir aos condminos todas as notificaes que venha a
receber das autoridades administrativas;
Dar uma cpia do Regulamento do condomnio a todas as
pessoas que vivam no prdio, mesmo que no sejam proprietrias
dos andares, como o caso dos inquilinos;
Transmitir aos condminos no residentes todos os factos
relevantes da vida do condomnio.

PODE RECORRER-SE DOS ACTOS DO ADMINISTRADOR?

O condmino que no concordar com um acto do administrador pode


convocar uma assembleia extraordinria para reclamar desse acto.

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