RGIMEN DE PROPIEDAD

HORIZONTAL EN
COLOMBIA
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

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correspondientes.

2
 Contenido

ANLISIS 05 MARCO NORMATIVO 33

Propiedad Horizontal en Colombia Normatividad que reglamenta la Propiedad
Horizontal en Colombia 33
Aspectos Administrativos 05

Aspectos Tributarios 24

Aspectos Contables 26

APNDICE 35
Glosario de trminos Ley 675 de 2001 35

EJERCICIO PRCTICO 29
Depuracin Impuesto de Renta ao gravable 2014 para las
copropiedades comerciales o mixtas 29

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Fundador y CEO: Jos Hernando Zuluaga M.
Lder de Negocios: Juan Fernando Zuluaga C.
Lder de Contenidos: Mara Cecilia Zuluaga C.
Lder Logstica: Luz Stella Cardona G.
Publicacin:
Cartilla Prctica - Rgimen de Propiedad Horizontal en Colombia
ISBN 978-958-8515-40-3
Editora actualicese.com LTDA.
Director de publicacin: Jos Hernando Zuluaga M.
Coordinacin Editorial: Mara Cecilia Zuluaga C.
Correccin de Estilo: Sandra Torres S.
Colaboracin: Diana Paola Luna Rodriguez, Sandra Milena Acosta lvarez
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Esta publicacin fue impresa y encuadernada en
Santiago de Cali, Colombia por Feriva.
Diciembre de 2014

3
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Apreciado lector
L
a preparacin de esta cartilla sobre
la propiedad horizontal, la hicimos
considerando que es el tema quiz
ms importante en el pas. Las razones son
simples: Quin ha entrado a analizar el peso
de la propiedad horizontal en el producto
interno bruto del pas?
Falta este anlisis porque la propiedad
horizontal se mira solo desde el punto de
vista de un presupuesto anual, del costo
de una administracin, de quines son los
directivos, de un reglamento de convivencia,
o bien de cunto cuesta la vigilancia. Pero
resulta que el tema tiene una connotacin
ms amplia. Hemos hecho alguna vez un
estudio de lo que constituye una propiedad
horizontal y lo que sucede cuando los bienes
que la componen pierden valor por descuido,
por falta de una adecuada administracin o
falta de un seguro; se ha analizado, el grado y
las caractersticas de los conflictos que surgen
en el da a da y la necesidad
de intervenir para que
la comunidad viva en
armona?
Cuando el lector
se involucre en
el tema de la
propiedad horizontal
y dedique unos
minutos a determinar
4
cuntas copropiedades existen en el pas,
municipio por municipio, definiendo cuntas
copropiedades son de 3, 5, 10, 15, 20 y hasta
100 unidades (casas, apartamentos o locales),
y tenga en cuenta que su valor flucta entre
$40 a $2.000 millones, entrar a dimensionar
la situacin en forma distinta, pues encuentra
que es debido a su alta importancia y
materialidad econmica para el pas, que es
necesario administrar, cuidar y controlar las
copropiedades, su desarrollo y la bsqueda
de su mejoramiento.
Ser necesario y es nuestra propuesta, que se
cree una Superintendencia de la Propiedad
Horizontal dependiente del Ministerio de
Vivienda, con la cual se evite que el gran
nmero de conflictos fundamentados en
derechos adquiridos que son vulnerados
y cuyas quejas son recibidas por notarios,
alcaldes, gobernadores, inspectores de
polica, procuradura, fiscala, jueces e
inclusive tribunales disciplinarios, queden sin
soluciones adecuadas.
La propuesta busca que sea dicha entidad la
que asuma el papel de inspeccin, vigilancia
y control, logrando as que todos, tanto
copropiedades como copropietarios, sepan
a qu atenerse para no llegar a situaciones
en que los conflictos se resuelvan por mano
propia.
Cordialmente,
Jose Hernando Zuluaga M.
CEO actualicese.com
Noviembre 5 de 2014
 Anlisis

ANLISIS

PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

L
a propiedad horizontal adscrita al derecho de dominio de
propiedad, se clasifica dentro de los derechos reales a los
que hace mencin el artculo 665 del Cdigo Civil; una
caracterstica fundamental del derecho de propiedad comn
del que gozan las propiedades horizontales con respecto a las
edificaciones que no son reguladas por propiedad horizontal
es que en las primeras, el derecho de dominio sobre una
unidad individual le confiere a su titular un derecho sobre los
bienes comunes de la edificacin.
De esta forma, la corte constitucional en la Sentencia T-035
de 1997 seal que la propiedad horizontal es una forma
de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual
sobre un bien y, adems, comparte con otros la titularidad
del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes,
necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el
primero.
Como se mostrar ms adelante, Colombia ha atravesado
una serie de reformas legislativas para llegar al actual rgimen
jurdico sobre una institucin tan utilizada a nivel nacional
como lo es la propiedad horizontal, este rgimen jurdico est
vigente en Colombia desde el 3 de agosto de 2001, cuando
entr a regir la Ley 675: Por medio de la cual se expide el
rgimen de propiedad horizontal.

Aspectos Administrativos

E
n este apartado se har relacin a los aspectos ms importantes alrededor de
las actividades administrativas comunes en una propiedad horizontal, para lo
cual se abordarn temas como su constitucin, reglamento de copropiedad,
clases de bienes, entre otros. CONSTITUCIN

REGLAMENTO DE
Constitucin 1. El nombre e identificacin del
propietario. COPROPIEDAD

Para la constitucin de un derecho real
sobre un bien inmueble bajo el rgimen
de propiedad horizontal, se requiere la
realizacin de una escritura pblica y
su respectiva inscripcin en la Oficina
de Registro de Instrumentos Pblicos;
textualmente, el artculo 4 de la Ley
675 de 2001 indica:
Un edificio o conjunto se
somete al rgimen de propiedad
horizontal mediante escritura
pblica registrada en la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos.
Realizada esta inscripcin, surge
la persona jurdica a que se refiere
esta ley.
Ante dicha Oficina de Registro de
Instrumentos Pblicos, deben presentar
la escritura o reglamento de propiedad
horizontal, que de acuerdo con el
artculo 5 de la Ley 675 de 2001 deber
incluir como mnimo:
2. El nombre distintivo del edificio o BIENES COMUNES
conjunto.
COEFICIENTE DE COPROPIEDAD
3. La determinacin del terreno
o terrenos sobre los cuales se EXPENSAS COMUNES
levanta el edificio o conjunto, por
su nomenclatura, rea y linderos, CUOTA DE ADMINISTRACIN
indicando el ttulo o ttulos de
adquisicin y los correspondientes
BIENES PRIVADOS O DE
folios de matrcula inmobiliaria.
DOMINIO PARTICULAR
4. La identificacin de cada uno de
los bienes de dominio particular de RGANOS DE DIRECCIN Y
acuerdo con los planos aprobados ADMINISTRACIN
por la Oficina de Planeacin
Municipal o Distrital o por la entidad CONTROL Y VIGILANCIA
o persona que haga sus veces.
INNOVACIONES DE LA
5. La determinacin de los bienes LEY 675 DE 2001
comunes, con indicacin de los que
tengan el carcter de esenciales, EXTINCIN
y de aquellos cuyo uso se asigne a
determinados sectores del edificio o
conjunto, cuando fuere el caso.

5
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
6. Los coeficientes de copropiedad y
los mdulos de contribucin, segn
el caso.
7. La destinacin de los bienes de
dominio particular que conforman
el edificio o conjunto, la cual deber
ajustarse a las normas urbansticas
vigentes.
8. Las especificaciones de
construccin y condiciones de
seguridad y salubridad del edificio
o conjunto.
Adicionalmente, en concordancia
con lo indicado en el artculo 6 de
la Ley 675 de 2001, ser necesario
tramitar una licencia de construccin
ante la autoridad de urbanstica
pertinente y anexar dicho documento
o el que haga sus veces, junto con los
planos aprobados por la autoridad
competente, en los que debe
detallarse:
Localizacin.
Linderos.
Nomenclatura.
rea de cada una de las unidades
independientes que sern objeto
de propiedad exclusiva o particular.
Sealamiento general de las reas y
bienes de uso comn.
Finalmente, una vez inscrita la
escritura de constitucin de la
propiedad horizontal debe tramitarse
el Certificado de Existencia y
Representacin Legal de la persona
jurdica, dicha diligencia se realiza en la
respectiva alcalda municipal o distrital
correspondiente a la ubicacin del
edificio o conjunto residencial, para la
obtencin de sta debe presentarse:
Escritura registrada de constitucin
del rgimen de propiedad
horizontal.
Documentos que acrediten los
nombramientos y aceptaciones de
quienes ejerzan la representacin
legal y del revisor fiscal.
6
Qu pasa si la propiedad
horizontal es un conjunto integrado
por etapas?
Para los casos en los que la propiedad
horizontal a conformar se desarrolle por
etapas, la Ley 675 de 2001 estableci
en el artculo 7, que la escritura pblica
de constitucin deber precisar esta
particularidad y establecer el rgimen
general que se aplicar, el cual debe
mencionar:
La forma de integrar las etapas
subsiguientes, y los coeficientes de
copropiedad de los bienes privados
de la etapa que se conforma, los
cuales tendrn carcter provisional.
Las subsiguientes etapas las
integrar el propietario inicial
mediante escrituras adicionales,
en las cuales se identificarn sus
bienes privados, los bienes comunes
localizados en cada etapa y el
nuevo clculo de los coeficientes
de copropiedad de la totalidad de
los bienes privados de las etapas
integradas al conjunto, los cuales
tendrn carcter provisional.
En la escritura pblica por medio
de la cual se integra la ltima etapa,
los coeficientes de copropiedad de
todo el conjunto se determinarn
con carcter definitivo.
Reglamento de Copropiedad
El reglamento de la propiedad
horizontal es un documento formal
que se eleva a Escritura Pblica y que
est conformado por un conjunto de
estatutos que regulan los derechos
y obligaciones especficas de los
copropietarios de un edificio o conjunto,
basados principalmente en las normas
contenidas en la Ley 675 de 2001. La
Escritura Pblica deber registrarse en
la Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos.
El artculo 5 de la Ley 675 de 2001
establece la informacin mnima que
debe contener el reglamento de la
propiedad horizontal, dentro del cual se
menciona:
1. El nombre e identificacin del
propietario.
2. El nombre distintivo del edificio o
conjunto.
3. La determinacin del terreno
o terrenos sobre los cuales se
levanta el edificio o conjunto, por
su nomenclatura, rea y linderos,
indicando el ttulo o ttulos de
adquisicin y los correspondientes
folios de matrcula inmobiliaria.
4. La identificacin de cada uno de
los bienes de dominio particular de
acuerdo con los planos aprobados
por la Oficina de Planeacin
Municipal o Distrital o por la entidad
o persona que haga sus veces.
5. La determinacin de los bienes
comunes, con indicacin de los que
tengan el carcter de esenciales,
y de aquellos cuyo uso se asigne a
determinados sectores del edificio o
conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los coeficientes de copropiedad y
los mdulos de contribucin, segn
el caso.
7. La destinacin de los bienes de
dominio particular que conforman
el edificio o conjunto, la cual deber
ajustarse a las normas urbansticas
vigentes.
8. Las especificaciones de construccin
y condiciones de seguridad y
salubridad del edificio o conjunto.
Adems de lo anterior, el reglamento
de la propiedad horizontal debe incluir
las regulaciones relacionadas con la
administracin, direccin y control de
la persona jurdica que nace una vez la
propiedad horizontal es constituida, y las
reglas que gobiernan la organizacin y
funcionamiento del edificio o conjunto.
Tambin se deben establecer en l las
exigencias tcnicas de las unidades
privadas y los bienes de uso comn, de
acuerdo con los planos aprobados por la
Curadura o la Oficina de Planeacin de
la ciudad o el municipio; y para el caso
de los reglamentos para los edificios o
conjuntos de uso comercial, se pueden

consagrar regulaciones con el fin de
preservar el ejercicio continuo y efectivo
de la actividad mercantil.
Otros aspectos que debe contener
el Reglamento de la propiedad
horizontal
El reglamento de la propiedad horizontal
contiene aspectos que no corresponden
a aprobaciones de la asamblea de
copropietarios; en l se pueden
establecer diferentes clusulas siempre
que las mismas no se encuentren en
contrava de la Constitucin Nacional o
la ley. Por ello, en dicho reglamento es
posible establecer entre otras cosas, los
siguientes aspectos:
Los derechos y obligaciones de
los copropietarios y residentes,
como por ejemplo, las normas de
convivencia, el uso de garaje, las
condiciones para la tenencia de
mascotas, etc.
Las normas especiales cuando se
trate de centros comerciales o uso
mixto.
La existencia de la persona jurdica
originada en la constitucin
de la propiedad horizontal, sus
facultades, patrimonio y su
representacin legal.
Las funciones y responsabilidades
de la asamblea de copropietarios,
as como tambin las convocatorias
a las asambleas, el desarrollo de
las reuniones, la elaboracin de las
actas de reunin y la impugnacin
de decisiones.
El perfil que debe tener la persona
para ejercer como administrador(a)
de la propiedad horizontal, los
impedimentos para no ejercer el
cargo, sus derechos, obligaciones,
funciones y responsabilidades,
y el rgano encargado de hacer
el nombramiento, bien sea la
asamblea de copropietarios, o el
consejo de administracin.
La conformacin, funciones y
responsabilidades del consejo de
administracin, el perfil y el de
sus integrantes y el proceso de
eleccin de los mismos. Cuando
la conformacin del consejo de
administracin sea voluntaria, y
se decida su constitucin, dicha
decisin deber quedar establecida
en los estatutos de la propiedad
horizontal, momento en el cual la
existencia de dicho rgano se vuelve
obligatoria.
La eleccin, funciones y
responsabilidades del revisor fiscal.
La conformacin del comit
de convivencia, el perfil de los
integrantes, su eleccin, funciones
y responsabilidades; tambin los
procedimientos a seguir para las
soluciones de conflictos y el manual
de convivencia, si se desea elaborar.
Las conductas objeto de aplicacin
de sanciones, los procedimientos
y responsabilidad del ente
sancionador.
La creacin del fondo de
imprevistos, as como los casos y la
forma en la cual se debe realizar su
incremento.
El contenido del reglamento interno es
un documento no solemne, pues no
se registra ni es otorgado por Escritura
Pblica y cuya elaboracin estar a cargo
del consejo de administracin o de un
experto en el tema. Sin embargo, es
necesario contar con la aprobacin de la
asamblea de copropietarios para que las
pautas y polticas establecidas sean de
obligatorio cumplimiento.
Modificaciones al Reglamento
Cuando se desee hacer una modificacin
al reglamento de la propiedad
horizontal, la Ley 675 de 2001, en el
artculo 38 numeral 6, establece que
dicha modificacin deber ser aprobada
por la asamblea de copropietarios. En
este caso, se requiere por lo menos el
70% de los coeficientes de copropiedad
del edificio o conjunto para poder
aprobar la modificacin.
Las reformas al reglamento deben
Anlisis
tambin ser elevadas a escritura pblica
y de igual manera dicha escritura se
debe registrar en la Oficina de Registro
de Instrumentos Pblicos. El encargado
de esta labor ser el administrador del
edificio o conjunto.
Bienes comunes
La Ley 675 de 2001 indic una expresin
uniforme para referirse a este tipo
especial de bienes: bienes comunes;
el alcance de este trmino obliga a que
sobre todos ellos, incluyendo hasta
el ms insignificante, cada uno de los
propietarios de la propiedad horizontal
tiene un porcentaje de dominio; es decir
que un propietario de bienes privados
en un inmueble sometido al rgimen
de propiedad horizontal, es tambin
propietario de una parte de los bienes
comunes de dicha propiedad horizontal.
Especficamente el artculo 3 de la Ley
675 de 2001 define los bienes comunes,
as:
Partes del edificio o conjunto
sometido al rgimen de propiedad
horizontal pertenecientes en
proindiviso a todos los propietarios
de bienes privados, que por su
naturaleza o destinacin permiten
o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservacin,
seguridad, uso, goce o explotacin
de los bienes de dominio particular.
La indicada definicin de bienes
comunes, es congruentemente
complementada con el artculo 19 de la
misma Ley 675, en el que se agrega que
los bienes comunes:
son indivisibles y mientras
conserven su carcter de bienes
comunes, son inalienables e
inembargables en forma separada
de los bienes privados, no siendo
objeto de impuesto alguno en
forma separada de aquellos.
Partiendo de la anteriormente
mencionada definicin de bienes
comunes, se analizan a continuacin
las caractersticas y elementos bsicos
contenidos en ella:
7
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Caractersticas y elementos de la definicin legal de bienes comunes
Partes del edificio o
conjunto sometido a
propiedad horizontal
- Por el slo hecho
de exisitir un edificio
que tenga zonas
privadas y zonas
de utilizacin de
todos, no se est
sometido al rgimen
de propiedad
horizontal.
- En una propiedad
horizontal
obligatoriamente
existen bienes
comunes y privados,
cada uno de ellos
es parte de un todo
que es el inmueble
sometido al rgimen.
- La expresin las
partes utilizada
en el texto de la
norma, reafirma
como derecho
necesario, la
existencia de bienes
tanto privados como
comunes.
Clasificacin de los bienes comunes
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los bienes comunes podran clasificarse en 4 grupos a saber:
Grupo
Bienes comunes esenciales y no
esenciales
8
pertenecientes en por su naturaleza son indivisibles y no siendo objeto de
proindiviso a todos los o destinacin mientras conserven impuesto alguno en
propietarios de bienes permiten o facilitan la su carcter de forma separada de
privados existencia, estabilidad, bienes comunes, aquellos
funcionamiento, son inalienables e
- Cada propietario conservacin, inembargables en - Como son bienes
tiene un porcentaje seguridad, uso, goce forma separada de los generalmente
de dominio sobre los o explotacin de los bienes privados improductivos, los
bienes comunes, y bienes de dominio bienes comunes
por tanto es tambin particular - Los bienes estn excluidos de
dueo de dichos comunes solo ser objeto de tributo
bienes. -Esta frase de son divisibles en alguno en forma
la ley pone en forma ideal, pues separada de los
- La propiedad sobre consideracin los cada propietario bienes privados.
bienes comunes bienes comunes tiene una cuota de
es proindiviso, como accesorios dominio sobre los - El impuesto
esto es, que a al servicio de los mismos de acuerdo predial liquida
cada propietario bienes privados, al coeficiente de a ttulo del bien
le corresponden pero necesarios para copropiedad. privado, aunque
cuotas ideales no la configuracin con tarifa menor, lo
susceptibles de legal del sistema. - La ley no permite correspondiente a
individualizacin divisibilidad material los bienes comunes
material o fsica. Esta cuestin de los bienes de acuerdo con
(Ejemplo: un ha originado comunes, pues estos el coeficiente de
propietario no importantes estn creados para copropiedad.
podr cercar discusiones legales el uso y disfrute de
parte de la piscina en las que se los propietarios de
argumentando discute la condicin los bienes privados.
que en ese punto de los bienes
especfico se comunes como - Un propietario
encuentra radicada un mal necesario no podr enajenar
su cuota ideal de en la propiedad en forma
dominio). horizontal. independiente su
cuota de dominio.
Descripcin
Los bienes podran clasificarse segn su importancia, en este orden por ejemplo, el terreno
sobre el que est construido el edificio es un bien esencial, puesto que sin l no podra
existir ni el rgimen ni el edificio; caso contrario ocurre con la piscina, puesto que sta no es
esencial para el desarrollo de la propiedad horizontal.
La Ley 675 en el artculo 3 utiliza dos expresiones bsicas al referirse a los bienes comunes
esenciales: son indispensables e imprescindibles. Indispensable segn definicin de la
RAE (Real Academia Espaola) es un bien muy necesario.
Imprescindible es el bien del cual no se puede prescindir.
 Anlisis

Grupo Descripcin

El inciso primero del artculo 22 de la Ley 675 de 2001 consider:

Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute
y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal
limitara el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios
interiores y retiros, podrn ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los
bienes privados que por su localizacin puedan disfrutarlos.
La ley considera el bien comn de uso exclusivo como no necesario para el disfrute y goce
de las unidades privadas, razn por la cual no es posible otorgar dicho carcter a los bienes
comunes esenciales.

Una terraza o una cubierta pueden no ser necesarias para todos los propietarios y por su
proximidad fsica a uno o varios de los bienes privados, simbolizar un beneficio slo para los
propietarios de estos bienes cercanos.

Sin embargo el inciso 2 del artculo 22 de la ley, prohbe expresamente otorgar uso exclusivo
a los bienes que necesariamente tienen un uso general:
Bienes comunes de
uso exclusivo Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que
por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y reas
de recreacin y deporte, entre otros, no podrn ser objeto de uso exclusivo.

En todo caso, el o los titulares del uso exclusivo del bien comn, tendrn las siguientes
obligaciones contenidas en el artculo 23 de la Ley 675:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinacin.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos
deterioros que se produzcan por culpa del tenedor, o de las reparaciones locativas que se
requieran por el desgaste ocasionado an bajo uso legtimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones econmicas por el uso exclusivo, segn lo aprobado en la

asamblea general.

Esta clasificacin es necesaria en el caso puntual en el que se requiera la reconstruccin de

Bienes comunes de carcter
general y bienes comunes de
carcter especfico
un edificio dentro de un conjunto inmobiliario.
Si uno de los edificios de un conjunto se destruye, los propietarios afectados con la
destruccin, es decir aquellos que tienen bienes privados en la etapa del edificio destruido,
tienen la facultad de ordenar la reconstruccin sin la intervencin en la asamblea general
de los dems copropietarios no afectados.

El pargrafo 2 del artculo 20 de la Ley 675 de 2001, menciona esta clasificacin dentro de
la norma referente a la desafectacin de los bienes comunes no esenciales, para indicar
que en los bienes muebles y los inmuebles por destinacin y adherencia que tengan este
carcter, no se presenta el fenmeno de la desafectacin, puesto que son bienes por
Muebles e inmuebles comunes
naturaleza enajenables.
por destinacin y adherencia o
incorporacin
La norma indic textualmente: No se aplicarn las normas aqu previstas a la desafectacin
de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinacin o por adherencia, no
esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenacin de estos bienes se
realizar de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

9
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

Sobre el manejo contable de los bienes

comunes, el Consejo Tcnico de la
Coeficiente de Copropiedad siguientes situaciones:

Contadura Pblica - CTCP emiti el Cuando en el clculo se incurri en

El coeficiente de copropiedad es un errores aritmticos o no se tuvieron
Concepto 178 de agosto 29 de 2014,
ndice que establece en trminos en cuenta los parmetros legales
segn el cual este tipo de entidades
porcentuales, la participacin de cada para su fijacin.
debe reconocer en el Balance de
uno de los propietarios de bienes
Apertura de IFRS las zonas de uso
privados y de dominio particular, sobre
comn, es decir, las que usan varios Cuando el edificio o conjunto
los bienes comunes existentes en el
copropietarios. A juicio de Juan se adicione con nuevos bienes
edificio o conjunto sometido al rgimen
Fernando Meja (investigador de privados, producto de la
de propiedad horizontal; adems de lo
actualicese.com), afortunadamente desafectacin de un bien comn o
anterior, el coeficiente de copropiedad
los conceptos del CTCP no son de la adquisicin de otros bienes
tambin determina la participacin
obligatorios, segn lo estableci la Ley que se anexen al mismo.
del propietario en la asamblea de
1314 de 2009, pues de lo contrario copropietarios y la proporcin con que
su interpretacin podra generar Cuando se extinga la propiedad
cada uno contribuir en las expensas
una hecatombe contable de las horizontal en relacin con una parte
comunes del edificio o conjunto.
copropiedades; esto se atribuye, del edificio o conjunto.
entre otras razones, a que la sola Clculo del coeficiente de
depreciacin de un bien administrado Cuando se cambie la destinacin
copropiedad
por una copropiedad podra dar al de un bien de dominio particular,
traste con su supervivencia, y atenta si sta se tuvo en cuenta para
De acuerdo con lo establecido en
contra el origen mismo de esta la fijacin de los coeficientes de
la Ley 675 de 2001, los coeficientes
figura, tanto en lo jurdico como en lo de copropiedad se determinan de la copropiedad.
econmico. siguiente manera:
Trmite por modificacin del
Coeficiente de Copropiedad
Copropiedades Copropiedades de uso
Zona La asamblea de copropietarios, con el
residenciales comercial o mixto
voto favorable de un nmero plural de
propietarios que represente al menos el
Se calcula de acuerdo con un 70% de los coeficientes de copropiedad
valor inicial que represente una del edificio o conjunto, podr hacer la
Se calcula con base
ponderacin objetiva entre el respectiva autorizacin para el cambio de
en el rea privada
rea privada, y la destinacin y destinacin de un bien comn a privado,
construida de cada
caractersticas de los mismos. y por ende, hacer la respectiva modifi-
bien de dominio cacin a los estatutos, lo que tambin
rea privada En el reglamento de propiedad
particular, con conllevara a modificar el coeficiente de
horizontal se debe expresar
relacin al rea copropiedad de los bienes privados.
de manera clara y precisa los
total privada del
criterios de ponderaciones
edificio o conjunto. Dicha modificacin cambiar
para la determinacin de los
coeficientes de copropiedad. automticamente el valor de la cuota
de administracin con que deben
Se calcula proporcionalmente al rea privada contribuir los propietarios (ordinaria y
construida. En el reglamento de la propiedad extraordinaria), pues al incrementarse
rea privada libre una zona privada las dems se reducen,
horizontal se deben indicar los factores de
ponderacin utilizados. reduciendo tambin el coeficiente.

Parqueaderos y Mdulos de Contribucin en los

Se puede ponderar del rea privada y su destinacin.
depsitos edificios de uso comercial o mixto

Modificacin de Coeficientes
Cuando el constructor del edificio o
conjunto termina las obras, determina
el rea de las zonas privadas, y de igual
manera, determina cules son las zonas
comunes y las comunes de uso
exclusivo. Sin embargo, de acuerdo
con lo establecido en el artculo 28 de
la Ley 675 de 2001, los coeficientes
de copropiedad se pueden modificar
cuando se presente alguna de las
En los edificios de uso comercial o
mixto, los mdulos de contribucin son
los ndices utilizados para establecer
la participacin porcentual de los
propietarios de bienes privados en las
expensas generadas por el uso y goce

10

de los bienes o servicios comunes de
una parte o sector de la edificacin. Para
lo anterior y por expresa disposicin
de la ley, se deber establecer en el
reglamento de la propiedad horizontal de
los edificios mencionados anteriormente,
la sectorizacin de los bienes y servicios
comunales que no estn destinados al
uso y goce general de los propietarios de
las unidades privadas.
Las expensas comunes necesarias para
la existencia, seguridad y conservacin
de dichos bienes comunes que sean
utilizados por solo algunos de los
propietarios de bienes privados del
edificio o conjunto, recaer sobre ellos y
no sobre todos los propietarios de bienes
privados que conforman la unidad.
Expensas comunes
De acuerdo con la definicin establecida
en el artculo 3 de la Ley 675 de 2001,
existen unas expensas que son:
erogaciones necesarias
causadas por la administracin
y la prestacin de los servicios
comunes esenciales requeridos
para la existencia, seguridad
y conservacin de los bienes
comunes del edificio o conjunto.
Para estos efectos se entendern
esenciales los servicios necesarios
para el mantenimiento, reparacin,
reposicin, reconstruccin y
vigilancia de los bienes comunes,
as como los servicios pblicos
esenciales relacionados con estos.
Las expensas comunes diferentes
a las necesarias, tendrn carcter
obligatorio cuando sean aprobadas
por la mayora calificada exigida
para el efecto en la presente ley.
De lo expresado en el artculo 3 de la
citada ley, se puede decir que existen
dos clases de expensas: comunes
necesarias u ordinarias, y comunes
no necesarias o extraordinarias. En el
cuadro que se presenta a continuacin,
se muestran algunas diferencias entre
las mismas:
Expensas comunes
Caracterstica
necesarias u ordinarias
Subvencin de los servicios
necesarios para la existencia,
seguridad y conservacin
de los bienes comunes del
edificio o conjunto; dentro de
dichos servicios se cuentan el
mantenimiento, reparacin,
Cul es su
reposicin, reconstruccin y
destinacin?
vigilancia.
Por lo anterior, se entiende
que estas expensas estn
destinadas al cumplimiento
del objeto social de la
propiedad horizontal.
Quin las La asamblea de
aprueba? copropietarios.
Se aprueban con el
presupuesto presentado en
la asamblea ordinaria de la
copropiedad, en la fecha
establecida en el reglamento
de la propiedad horizontal
Cundo se
para la realizacin de la
aprueban?
misma; en caso tal de que su
fecha no se haya establecido
en el reglamento, se deber
realizar dentro de los tres
meses siguientes del corte de
cada perodo presupuestal.
Para poder sesionar se
requiere que la asistencia de
los propietarios de bienes
privados represente ms de
Cul es el la mitad de los coeficientes
qurum y la de propiedad totales. Se
mayora decisoria aprueban con la mayora
necesarios para su simple de los asistentes, es
aprobacin? decir, la mitad ms uno.
No importa qu tipo de
aspectos se apruebe,
en tanto sean expensas
comunes necesarias.
De acuerdo a los coeficientes
Cmo se calcula de copropiedad o por los
la cuota? mdulos de contribucin, y
no por cuotas iguales.
Anlisis
Expensas comunes
no necesarias o
extraordinarias
No estn destinadas al
cumplimiento del objeto
social de la propiedad
horizontal. Son erogaciones
destinadas al cubrimiento
de necesidades imprevistas
surgidas de situaciones
particulares.
Un ejemplo de esto son las
erogaciones requeridas para
una adicin a la estructura de
un edificio.
La asamblea de
copropietarios.
Se aprueban en reuniones
extraordinarias; para
la realizacin de dichas
reuniones no hay una fecha
preestablecida, pues como
se mencion anteriormente,
su necesidad se origina en
situaciones particulares.
Estas cuotas aunque tengan
el carcter de necesarias,
se consideran expensas
comunes extraordinarias,
pues no hacen parte del
presupuesto anual del
edificio o conjunto.
Se requiere el setenta
por ciento (70%) de
los coeficientes de
copropiedad para poder
decidir si se aprueba o no
la cuota de administracin
extraordinaria.
De acuerdo a los coeficientes
de copropiedad o por los
mdulos de contribucin, y
no por cuotas iguales.
11
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Cuota de administracin
En las propiedades horizontales se
establecen cuotas de administracin que
deben asumir los dueos o tenedores
de cada bien inmueble ubicado dentro
de una copropiedad; dichas cuotas de
administracin tienen la finalidad de
cubrir gastos de la colectividad, como
son: la contratacin de empresas de
vigilancia y seguridad para las zonas
comunes internas y externas de la
copropiedad, los servicios pblicos de las
zonas comunes como pasillos, escaleras,
parqueaderos, zonas verdes, porteras,
muros externos, etc., los trabajadores
que hacen mantenimiento y reparacin
de daos en zonas comunes, como
jardineros, electricistas, ascensoristas,
plomeros y aseadores; y para la reserva
del Fondo de Imprevistos que trata el
artculo 35 de la Ley 675 de 2001.
Establecimiento de la cuota de
administracin
Cuando todos los inmuebles tienen el
mismo tamao en metros cuadrados,
por regla general tendrn una cuota de
administracin del mismo valor, pues
los coeficientes de copropiedad sern
iguales. Pero si hay inmuebles ms
grandes que otros, necesariamente los
coeficientes de propiedad son distintos,
de tal manera que sern distintos los
valores en la cuota de administracin.
675
Ley del 4 de
agosto de 2001,
por la cual se establece el Rgimen
de Propiedad Horizontal
12
Cuando se considere necesario, la
asamblea de copropietarios podr
determinar libremente un porcentaje
de aumento en las cuotas de
administracin, pues no est limitado
por ningn factor. En consecuencia, al
calcular el incremento de salario de
los empleados de la copropiedad, los
incrementos que tendrn los servicios
pblicos, las inversiones que se quieran
hacer (piscinas, jardines, seguridad o
vigilancia, etc.), las reparaciones de
bienes comunes (ascensores, gradas,
pasillos, etc.), van a determinar
finalmente, cul ser el porcentaje
que debe incrementar las expensas
comunes y con ello el porcentaje
que aumentarn las cuotas de
administracin.
Es menester que en los edificios donde
exista ascensor, los valores de su
mantenimiento, reparacin, etc. no sean
distribuidos e incluidos en las cuotas de
administracin de las viviendas o locales
que se ubiquen en el primer piso, pues
no hacen uso de ste. No obstante, es
necesario que dicha indicacin quede
establecida en el reglamento de la
propiedad horizontal.
Incumplimiento en el pago de la
cuota de administracin
Es importante tener en cuenta que el
incumplimiento de un solo copropietario
en el pago de las expensas comunes o
cuotas de administracin, afecta a toda
la copropiedad, puesto que se hace un
presupuesto anual en el que se cuenta
con las 12 cuotas de administracin
de cada propietario, de tal manera
que el solo retraso de uno de ellos,
puede desestabilizar el presupuesto
proyectado, no solo obligando a que
la copropiedad se vea en la necesidad
de recortar alguno de los servicios de
mantenimiento que tenga, sino tambin
llegar al punto de tener que fijar cuotas
extraordinarias.
Por tanto, cuando se presente
incumplimiento por parte del propietario
en el pago de las expensas se podr
aplicar lo indicado en el artculo 30 de la
Ley 675 de 2001, que establece:
se causar intereses de mora,
equivalentes a una y media veces el
inters bancario corriente, certifica-
do por la Superintendencia Banca-
ria1, sin perjuicio de que la asamblea
general, con qurum que seale el
reglamento de propiedad horizontal,
establezca un inters inferior.
Mientras subsista este incumpli-
miento, tal situacin podr publicar-
se en el edificio o conjunto. El acta
de la asamblea incluir los propieta-
rios que se encuentren en mora.
La publicacin referida en el
presente artculo solo podr
hacerse en lugares donde no
exista trnsito constante de
visitantes, garantizando su debido
conocimiento por parte de los
copropietarios.
Acciones legales en contra de un
copropietario moroso
En primera instancia, es una labor
del administrador hacer las gestiones
directas del caso. Para ello debe
enviar los requerimientos de cobro al
propietario moroso; en caso de que el
propietario no atienda el requerimiento,
el administrador est facultado para
remitir dicha cartera a cobro jurdico
por intermedio de un abogado, quien
presentar demanda ejecutiva y
solicitar el embargo del inmueble
ubicado en la copropiedad; en caso de
no poderse embargar dicho inmueble, se
podrn embargar otros bienes.
Es importante tener en cuenta que
existen reglamentos de propiedad hori-
zontal en donde se ha establecido que el
administrador debe solicitar autorizacin
de la asamblea de copropietarios, para
remitir la cartera morosa a cobro jurdico
por parte de un abogado.
Deudas antiguas de administracin,
Se pueden cobrar al nuevo dueo?
Cuando se compra un inmueble
sometido a un rgimen de propiedad
1. Hoy Ministerio de Medio Ambiente y Desarrollo
Sostenible.
 Anlisis

horizontal, el notario est en la obligacin de solicitar al independientes, de propiedad y aprovechamiento

vendedor un paz y salvo de cuotas de administracin expedido
por la administracin de la copropiedad. Cuando dicho paz y
salvo no es aportado por el vendedor, ni tampoco es exigido
por el comprador, convierte a este ltimo en deudor solidario
de las deudas anteriores a la fecha de la compra del inmueble,
respecto a cuotas ordinarias y extraordinarias de copropiedad.
Bienes privados o de dominio particular
exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido
al rgimen de propiedad horizontal, con salida a la va
pblica directamente o por pasaje comn.
Al interior de la ley se evidencian varias expresiones para
referirse a los bienes independientes, entre ellas: bienes
privados, bienes de dominio particular o bienes de propiedad
privada o particular.

La Ley 675 de 2001 ha definido las unidades independientes De acuerdo con la definicin legal estipulada en la ley,
en el artculo 3, en el cual indica: las unidades independientes existentes en un inmueble
sometido a propiedad horizontal deben reunir los siguientes
Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente requisitos:

Requisito Descripcin
La unidad independiente dentro del inmueble sometido a propiedad horizontal tiene un
entorno jurdico y material propio, es decir, un espacio fsico o material debidamente
configurado y delimitado que lo diferencia con exactitud de los dems bienes privados.
Independencia funcional
Para lograr tal cometido, el bien debe tener un instrumento de identificacin propio, que
es la correspondiente matrcula inmobiliaria, denominada hoy tcnicamente como folio
magntico.

El bien independiente en propiedad horizontal debe tener salida directa, o por un pasaje
Salida a la va pblica
comn a la va pblica; si para encontrar dicha salida hay que pasar por otros bienes
directamente o por un pasaje
privados, el inmueble no puede someterse al rgimen de propiedad horizontal y la nulidad
comn
del reglamento sera evidente.

Todos los bienes independientes deben estar bien determinados con respecto a otros
bienes privados existentes. Se debe indicar cuidadosamente lo siguiente:

Nombre asignado al bien (oficina, garaje, cuarto til, apartamento, etc.).

Exacta delimitacin
Ubicacin o nomenclatura (relacin alfanumrica que indica las vas vehiculares o
peatonales y las edificaciones de una ciudad segn la orientacin dada por el Plan de
Ordenamiento Territorial).
Finalidad o destino del bien privado.
Altura (distancia vertical entre dos niveles consecutivos de un bien privado).
rea (superficie comprendida dentro del permetro del bien privado).
Linderos y divisin interna de los muebles (se definen generalmente por el constructor,
se incorpora en los planos anexos a la escritura Pblica y se realizan tcnicamente a
travs de punteo).

Ser de propiedad y derecho La unidad dentro del inmueble sometido a propiedad horizontal debe ser independiente y
exclusivo de derecho exclusivo.

rganos de direccin y el comit de administracin, cuando

administracin
Tal como lo menciona la Ley 675
de 2001, existen algunos rganos
encargados del manejo y direccin
de la propiedad horizontal; dentro de
dichos rganos se cuenta a la asamblea
de copropietarios, el administrador y
sea necesario su establecimiento.
A continuacin se dar una breve
descripcin de cada uno de ellos.
Asamblea de Copropietarios
La asamblea de copropietarios constituye
el mayor rgano de direccin de una
propiedad horizontal, y est conformada
por los propietarios de bienes privados
o sus representantes o delegados. Todos
los propietarios de bienes privados que
integren el edificio o conjunto, tienen
derecho a participar en las deliberaciones
que se lleven a cabo y a votar en ellas.
Es importante mencionar que el voto de
cada propietario tiene un peso porcentual
equivalente al coeficiente de copropiedad
del respectivo bien privado.

13
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Dentro de las funciones de la asamblea
se encuentran:
Nombrar y remover libremente
al administrador y a su suplente
cuando fuere el caso, para
perodos determinados, y fijarle su
remuneracin.
Aprobar o improbar los estados
financieros y el presupuesto anual
de ingresos y gastos que deber
someter a su consideracin el
consejo de administracin y el
Administrador.
Nombrar y remover libremente
a los miembros del comit de
convivencia para perodos de un
ao, en los edificios o conjuntos de
uso residencial.
Aprobar el presupuesto anual
del edificio o conjunto y las
cuotas para atender las expensas
ordinarias o extraordinarias, as
como incrementar el fondo de
imprevistos, cuando fuere el caso.
Elegir y remover los miembros del
consejo de administracin y, cuando
exista, al revisor fiscal y su suplente,
para los perodos establecidos
en el reglamento de propiedad
horizontal, que en su defecto, ser
de un ao.
Aprobar las reformas al reglamento
de propiedad horizontal.
Decidir la desafectacin de bienes
comunes no esenciales, y autorizar
su venta o divisin, cuando fuere
el caso, y decidir, en caso de duda,
sobre el carcter esencial o no de
un bien comn.
Decidir la reconstruccin del edificio
o conjunto, de conformidad con lo
previsto en la Ley 675 de 2001.
Decidir, salvo en el caso que
corresponda al consejo de
administracin, sobre la
procedencia de sanciones por
incumplimiento de las obligaciones
y en el reglamento de propiedad
horizontal, con observancia del
14
debido proceso y del derecho de
defensa consagrado para el caso
en el respectivo reglamento de
propiedad horizontal.
Aprobar la disolucin y liquidacin
de la persona jurdica.
Otorgar autorizacin al
administrador para realizar
cualquier erogacin con cargo al
Fondo de Imprevistos.
Las dems funciones fijadas en la
Ley 675 de 2001, en los decretos
reglamentarios de la misma, y
en el reglamento de propiedad
horizontal.
La asamblea de copropietarios puede
convocar a dos tipos de reuniones:
ordinarias y extraordinarias.
Reuniones ordinarias
Las reuniones ordinarias se realizan
por lo menos una vez al ao en la
fecha establecida en el reglamento de
la propiedad horizontal. Cuando en el
reglamento no se encuentre sealada la
fecha de celebracin de la misma, la ley
establece un plazo de tres meses desde
el da siguiente al vencimiento de cada
perodo presupuestal para que dentro
de l se realice la reunin.
Estas reuniones ordinarias se llevarn a
cabo con el fin de examinar la situacin
general de la persona jurdica, considerar
y aprobar las cuentas del ltimo ejercicio
y el presupuesto del siguiente ao, y
realizar los nombramientos que sean
de su competencia, es decir, elegir a los
miembros del comit de administracin,
los miembros del comit de convivencia
si hay en el conjunto o edificio, y al
revisor fiscal y su suplente cuando
sea necesaria la existencia de dicho
cargo. Adems de lo anterior, en estas
reuniones tambin se podrn tratar
temas que no hayan sido tratados en la
convocatoria y que durante el desarrollo
de la misma, hayan sido propuestos por
alguno de los propietarios.
Es importante tener en cuenta que para
la realizacin de la reunin ordinaria,
el administrador debe convocar a los
propietarios con una antelacin no
inferior a quince (15) das calendario,
y que ni el da de la convocatoria, ni
el da de la reunin se cuentan dentro
del plazo mencionado. La citacin a la
asamblea ordinaria debe ser enviada
a la ltima direccin registrada por
los propietarios, y no es vlido hacer
la convocatoria a travs de un aviso
en la cartelera, pues como lo indica el
pargrafo 1 del artculo 39 de la Ley 675
de 2001:
Toda convocatoria de har
mediante comunicacin enviada
a cada uno de los propietarios de
los bienes de dominio particular
del edificio o conjunto, a la ltima
direccin registrada por los
mismos.
(El subrayado es nuestro).
Cabe destacar que la ley establece
que en caso de que no se realice la
convocatoria a la asamblea, la misma
puede reunirse por derecho propio
el primer da hbil del cuarto mes
siguiente al vencimiento de cada perodo
presupuestal, en el lugar y hora que
se indique en el reglamento, o en su
defecto, en las instalaciones del edificio
o conjunto a las 8:00 p.m.
Ahora bien, cuando se haya convocado
la asamblea general de propietarios
y no se pueda sesionar por falta de
qurum, se debe realizar convocatoria
a una nueva reunin que se llevar a
cabo el tercer da hbil siguiente al de
la convocatoria inicial a las 8:00 p.m.,
en este caso la asamblea sesionar y
decidir vlidamente con el nmero
plural de propietarios que se encuentren
presentes, independientemente del
porcentaje de coeficientes que los
mismos representen.
Reuniones extraordinarias
Las reuniones extraordinarias no
tienen una periodicidad especfica,
puesto que se realizan cuando
surgen necesidades imprevistas
en el edificio o conjunto, y por su
urgencia ameriten su convocatoria. La
citacin a dichas reuniones la podrn
realizar el administrador, el consejo

de administracin, el revisor fiscal
o un nmero plural de propietarios
de bienes privados que representen
como mnimo la quinta parte del total
de los coeficientes de copropiedad.
En dicha convocatoria a la asamblea
extraordinaria se debe insertar el orden
del da, y por tanto, no se deben tomar
decisiones ni tratar temas no indicados
en el mismo.
La Ley 675 de 2001 no hace ninguna
mencin en cuanto a la antelacin con la
que se debe realizar la convocatoria a las
reuniones extraordinarias; sin embargo,
se puede tomar como gua el trmino
de cinco (5) das calendario consagrado
en el Cdigo de Comercio para las
sociedades comerciales.
Qurum y mayora decisoria
Se entiende por qurum, el mnimo de
coeficientes de copropiedad requeridos
para que la asamblea de copropietarios
pueda iniciar la sesin; la mayora
decisoria corresponde al mnimo de
coeficientes de copropiedad que deben
estar representados para que las
decisiones que tome la asamblea sean
vlidas.
El artculo 45 de la Ley 675 de
2001 establece que la asamblea de
copropietarios podr llevar a cabo la
sesin, cuando se encuentre un nmero
plural de propietarios de bienes
privados que represente ms de la
mitad de los coeficientes de propiedad
totales, y podr tomar decisiones
con el voto favorable de la mitad ms
uno de los coeficientes de propiedad,
representados en la respectiva sesin.
Es importante sealar que existen
algunas situaciones en las que se
requiere del setenta por ciento (70%)
de los coeficientes de copropiedad
que integran el edificio o conjunto,
para poder decidir. Dentro de
dichas situaciones se encuentran las
siguientes:
Cambios que afecten la destinacin
de los bienes comunes o impliquen
una sensible disminucin en uso y
goce.
Imposicin de expensas
extraordinarias cuya cuanta total,
durante la vigencia presupuestal,
supere cuatro (4) veces el valor de
las expensas necesarias mensuales.
Aprobacin de expensas comunes
diferentes de las necesarias.
Asignacin de un bien comn al uso
y goce exclusivo de un determinado
bien privado, cuando as lo haya
solicitado un propietario.
Reforma a los estatutos y
reglamento.
Desafectacin de un bien comn no
esencial.
Reconstruccin del edificio o
conjunto destruido en proporcin
que represente por lo menos el
setenta y cinco por ciento (75%).
Cambio de destinacin genrica de
los bienes de dominio particular,
siempre y cuando se ajuste a la
normatividad urbanstica vigente.
Adquisicin de inmuebles para el
edificio o conjunto.
Liquidacin y disolucin.
Administrador
En las propiedades horizontales, la
representacin legal de la persona
jurdica y la administracin del edificio
o conjunto, recaen sobre una persona
natural o jurdica, seleccionada por la
asamblea de copropietarios, si en el
edificio o conjunto no existe consejo
de administracin; en caso de que s lo
hubiere, ser este rgano el encargado
de su designacin. Sin embargo es de
aclarar, que aun existiendo el consejo de
administracin, puede ser la asamblea
de copropietarios quien realice el
nombramiento del administrador.
Luego de su nombramiento, el
administrador debe cumplir las
siguientes funciones:
Convocar a la asamblea a reuniones
ordinarias y extraordinarias, y
Anlisis
someter a aprobacin el inventario
y balance general de las cuentas del
ejercicio anterior.
Presentar a la asamblea un
presupuesto detallado de los gastos
e ingresos correspondientes al
nuevo ejercicio anual.
Preparar y someter a consideracin
del consejo de administracin las
cuentas anuales, el informe para
la asamblea de copropietarios, el
presupuesto de ingresos y egresos
para cada vigencia, el balance
general de las cuentas del ejercicio
anterior, los balances de prueba y la
respectiva ejecucin presupuestal.
Llevar bajo su responsabilidad
(bien sea directamente o bajo su
dependencia) los libros de actas
de la asamblea y de registro de
propietarios y residentes.
Poner en conocimiento de los
propietarios y residentes del edificio
o conjunto, las actas de la asamblea
de copropietarios y del consejo de
administracin (si lo hay).
178
Concepto
En agosto de 2014, el CTCP
mencion que las propiedades
horizontales deben reconocer en
el Balance de Apertura de IFRS las
zonas de uso comn
15
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Atender la correspondencia
relacionada con el edificio o
conjunto.
Sostener bajo su dependencia y
responsabilidad, la contabilidad del
edificio o conjunto.
Administrar diligentemente los
bienes que sean de dominio de la
propiedad horizontal y que hayan
surgido por la desafectacin de
bienes comunes no esenciales.
Dichos bienes deber destinarlos
a los fines autorizados por la
asamblea de copropietarios en
el acto de desafectacin, de
conformidad con el reglamento de
propiedad horizontal.
Cuidar y vigilar los bienes
comunes, y ejecutar los actos
de administracin, conservacin
y disposicin de los mismos, de
acuerdo a las indicaciones fijadas
en el reglamento de propiedad
horizontal.
Cobrar y recaudar las cuotas
ordinarias y extraordinarias, multas,
y en general, cualquier obligacin de
carcter pecuniario a cargo de los
propietarios u ocupantes de bienes
de dominio particular del edificio o
conjunto, iniciando oportunamente
el cobro judicial de las mismas, sin
necesidad de autorizacin alguna.
Elevar a escritura pblica y registrar
las reformas al reglamento de
propiedad horizontal aprobadas por
la asamblea de copropietarios.
Inscribir ante la entidad competente
todos los actos relacionados con la
existencia y representacin legal de
la persona jurdica.
Representar judicial y
extrajudicialmente a la persona
jurdica, y conceder poderes
especiales para tales fines, cuando
la necesidad lo exija.
Notificar a los propietarios de
bienes privados, por los medios que
seale el respectivo reglamento de
propiedad horizontal, las sanciones
16
impuestas en su contra por la
asamblea de copropietarios o el
consejo de administracin, segn
el caso, por incumplimiento de
obligaciones.
Hacer efectivas las sanciones por
incumplimiento de las obligaciones
por parte de los propietarios,
previstas en Ley 675 de 2001, en el
reglamento de propiedad horizontal
y en cualquier reglamento interno,
que hayan sido impuestas por la
asamblea de copropietarios o el
consejo de administracin.
Expedir el paz y salvo de cuentas
con la administracin del edificio o
conjunto, cada vez que se produzca
el cambio de tenedor o propietario
de un bien de dominio particular.
El cargo del administrador es de libre
nombramiento y remocin, por tanto,
no es necesario un listado de causales
para revocar su nombramiento. En caso
de que as se decida, la asamblea de
copropietarios debe reunirse y tomar la
decisin de remover al administrador de
su cargo.
Los administradores respondern por
los perjuicios que por dolo, culpa leve o
grave, ocasionen a la persona jurdica, a
los propietarios o a terceros.
Consejo de Administracin
La Ley 675 de 2001 establece que
la conformacin del consejo de
administracin es de carcter obligatorio
en los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto que cuenten con
ms de treinta (30) bienes privados, sin
contar los parqueaderos o depsitos.
En los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto que se encuentren
integrados por un nmero igual o
inferior a treinta (30) bienes privados,
o en los residenciales conformados
por ms de treinta (30) bienes
privados, excluyendo en ambos
casos los parqueaderos y depsitos,
su establecimiento ser de carcter
voluntario, y en caso tal de que se decida
su conformacin, se deber consagrar
la constitucin de dicho rgano en el
reglamento de propiedad horizontal.
Sin embargo, el carcter voluntario
mencionado anteriormente no debe
confundirse cuando en los estatutos
de un edificio o conjunto con las
condiciones anteriores, se decide
establecer la constitucin del consejo
de administracin, pues en este caso ya
se vuelve obligatoria su constitucin por
parte de la asamblea de copropietarios,
a menos que por medio de una reforma
estatutaria, decida suprimir dicho
rgano de administracin.
Independientemente de si es
obligatorio o voluntario tener consejo
de administracin, ste siempre
debe ser conformado por un nmero
impar de integrantes (3, 5, 7, 9, etc.),
quienes obligatoriamente debern
ser propietarios y podrn designar
un delegado. Las deliberaciones y
decisiones que tome el consejo de
administracin, deben ser tomadas
por mayora simple, es decir, si son
3 personas quienes integran dicho
consejo, mnimo 2 deciden; si son 5 los
consejeros, debern deliberar y aprobar
3 y as sucesivamente. Claro est que
por estatutos, se puede establecer
un qurum deliberatorio y decisorio
superior al de mayora simple.
Comit de Convivencia
El comit de convivencia es rgano de
constitucin estatutaria que hacen los
mismos propietarios en el reglamento
interno, con el objetivo de intentar
solucionar controversias o conflictos,
que surgen con ocasin de la vida
y convivencia entre propietarios,
residentes, administradores, consejo
de administracin y revisor fiscal, y as
dirimir dichas controversias y fortalecer
las relaciones de vecindad. Este comit
debe estar conformado por un nmero
plural impar de propietarios o residentes
en calidad de arrendatarios, quienes
no recibirn ninguna remuneracin
por su labor y sern elegidos por
perodos de un ao por la asamblea de
copropietarios.
La constitucin del comit de
convivencia no es obligatoria, pues al
hacer una lectura de la Ley 675 de 2001,
se observa claramente que no existe

obligacin en su conformacin, pero lo
ms recomendable es que por estatutos
se decida su creacin, tanto en edificios
y conjuntos residenciales, como en los
comerciales y mixtos.
La finalidad de la creacin del comit
de convivencia, es la de contar con
un rgano que ayude a encontrar una
solucin a un conflicto; sin embargo,
si la persona desea, puede acudir
directamente ante un juez para resolver
su conflicto o ante un centro de
conciliacin. Es de aclarar que el comit
de convivencia no atiende asuntos de
carcter econmico, por lo que si un
propietario se encuentra en mora con
sus cuotas ordinarias o extraordinarias,
es el administrador el encargado de
iniciar las acciones de cobro como se
explic anteriormente. Adems para
una eventual condonacin de intereses
de mora, corresponde a la asamblea de
copropietarios su aprobacin, nadie ms
lo puede hacer.
Revisora Fiscal
Tener revisor fiscal ser obligatorio
en los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto, no importa el
nmero de inmuebles privados que
tenga, ni tampoco, por ejemplo, que
la mayora sean de vivienda y unos
pocos correspondan a uso comercial;
por el slo hecho de ser una propiedad
horizontal de carcter mixto, ya es
obligatorio tener revisor fiscal.
Textualmente, el artculo 56 Ley 675 de
2001 indica:
Los conjuntos de uso comercial o
mixto estarn obligados a contar
con Revisor Fiscal
Ahora bien, la posibilidad de ejercer
como revisor fiscal en una propiedad
horizontal, aplicar tanto para
contadores pblicos titulados, como
para los autorizados con matrcula
profesional vigente e inscritos en la Junta
Central de Contadores.
En todo caso, el revisor fiscal lo elige la
asamblea de copropietarios, tal como lo
indica el artculo 38 Ley 675 de 2001:
5. Elegir y remover los miembros
del consejo de administracin y,
cuando exista, al revisor fiscal
y su suplente, para los perodos
establecidos en el reglamento de
propiedad horizontal, que en su
defecto, ser de un ao. asamblea de copropietarios, pero si es
Casos en que es voluntario nombrar
Revisor Fiscal
En los edificios o conjuntos
exclusivamente residenciales es
voluntario nombrar revisor fiscal.
Artculo 56 Ley 675 de 2001:
Los edificios o conjuntos de
uso residencial podrn contar
con Revisor Fiscal, si as lo
decide la asamblea general de
propietarios
Inhabilidades para ser Revisor Fiscal
En los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto, no podr el revisor
fiscal:
Ser propietario o tenedor
(arrendatario) de casas,
apartamentos, locales, bodegas
o parqueaderos ubicados en el
edificio o conjunto que fiscalizar.
Ejemplo: Supongamos que un edificio en
documentos es residencial, pero resulta
que hace 18 aos el mximo rgano
social decidi que 8 apartamentos
se convirtieran en oficinas, es decir,
que mediante el acta de asamblea
de copropietarios se determin darle
un destino mixto a esa propiedad
horizontal, a pesar que no se ha
protocolizado ante la Oficina de Registro
de Instrumentos Pblicos.
Ahora, el hecho que no se haya proto-
colizado significa que frente a terceros,
la propiedad horizontal sigue siendo
residencial; pero ante los propietarios y
asociados s tiene efectos la asamblea de
copropietarios donde se tom la decisin
de convertir la propiedad horizontal de
residencial a mixta.
El revisor fiscal en este caso, no puede
tener vnculos con el edificio, pues
Anlisis
como ya se indic, la Ley 675 de 2001
en el artculo 56 hace referencia a
que el revisor fiscal de una propiedad
horizontal mixta, no puede ser
propietario, ni tampoco vivir en calidad
de arrendatario, ni tener vnculos con la
residencial s lo puede hacer (vivir ah,
ser propietario o arrendatario).
La Asamblea lo que debe hacer
es reunirse y nombrar a un nuevo
revisor fiscal que no tenga ningn
tipo de vnculos como propietario
o arrendatario del edificio que
internamente s es mixto.
Tener parentesco hasta el 4 grado
de consanguinidad, 2 de afinidad
o 1 civil, ni vnculos comerciales
o cualquier otra circunstancia que
pueda restarle independencia
u objetividad a sus conceptos o
actuaciones, con el administrador
o los miembros del consejo de
administracin.
En los casos de las propiedades
horizontales exclusivamente
residenciales, es potestativo de la
asamblea de copropietarios nombrar o
no revisor fiscal, y en caso de hacerlo,
el revisor fiscal, s puede ser un
propietario o un arrendatario dentro
del edificio o conjunto residencial que
va a fiscalizar; pero deber cumplir con
las obligaciones en calidad de revisor
fiscal.
Sin embargo, si el propietario a la vez es
miembro del consejo de administracin,
no podra desempearse como revisor
fiscal de dicha propiedad horizontal.
Contratacin del Revisor Fiscal en
una propiedad horizontal
Al revisor fiscal lo elige el mximo
rgano social. En el caso de las
sociedades, la asamblea de accionistas,
junta de socios, o si nos referimos a una
propiedad horizontal es la asamblea de
copropietarios. Estos entes se conocen
como el mximo rgano social, y
siempre sern los encargados de elegir
al revisor fiscal cuando sea obligatorio o,
incluso, cuando la sociedad quiera tener
la figura de forma voluntaria.
17
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Esta no es una funcin que se puede
delegar ni en la junta directiva, ni en el
consejo de administracin, ni en los ge-
rentes o administradores, ya que siem-
pre ser una funcin propia no delegable
por parte del mximo rgano social.
Cuando se rene el mximo rgano
social y escoge al revisor fiscal, esto
debe aparecer en las actas; sin embargo
dicha acta queda incompleta si el
revisor fiscal no acepta, y por lo tanto,
la persona escogida, carece de validez
frente a terceros.
Si el revisor fiscal est presente en la
asamblea donde fue elegido, puede
firmar aceptando el nombramiento. Las
firmas que deben aparecen en el acta
sern la del presidente de la asamblea
de copropietarios, el secretario
nombrado para dicha asamblea, y la del
revisor fiscal que est aceptando.
Ahora, si el revisor fiscal no est o no
puede aceptar en ese momento, es
factible que en un documento separado
elabore una notificacin donde indique
que acepta el nombramiento que se le
hizo, la firme y enve a la empresa.
Hay que recordar que se debe registrar
el acta para que tenga publicidad y
efectos frente a terceros. Si no se hace,
dicho nombramiento solamente tiene
validez frente a la propiedad horizontal.
Relacin del Revisor Fiscal frente a
las actas
Al hablar de actas en la propiedad
horizontal hay que observar el artculo
47 de la Ley 675 de 2001. La norma
establece:
Salvo que el reglamento establezca
otro plazo, la administracin debe
entregar copia del acta a quien se la
solicite a los 20 das siguientes a la
reunin.
Ahora, el revisor fiscal no hace las actas,
ni las firma. Quien lo hace, son las
personas que fueron nombradas por
parte de la asamblea de copropietarios
para que en dicha reunin fueran el
presidente y secretario.
18
Tambin se puede nombrar un comit
de verificacin o redaccin para que
realicen y firmen junto con el presidente
y el secretario, las actas derivadas de las
reuniones de la propiedad horizontal. En
todo caso, tienen un trmino de 20 das
para expedir dicha acta debidamente
firmada, salvo que por estatutos se
conceda un trmino superior.
Este mismo artculo 47 tiene un
pargrafo que indica que cualquier
propietario puede solicitar copia del acta
al administrador y/o revisor fiscal, y en
caso de que sta no le sea entregada
puede acudir a la Alcalda para que se
ordene su entrega, so pena de castigos
administrativos policivos.
Sin embargo, no se puede castigar al
administrador y/o revisor fiscal si la Remover y nombrar: dos actos
falencia en la entrega oportuna del acta
distintos
es responsabilidad de quienes realizan
la tarea de presidente o secretario. El
Cuando el mximo rgano social
llamado de atencin es para que estas
remueve y nombra, est ejerciendo dos
personas cumplan con la entrega de la
actos. En ambos, se debe contar con los
misma dentro del trmino que la ley o
qurum exigidos en la ley, o en estatutos
estatutos establezcan.
si se ha establecido uno superior, para
poder tomar estas decisiones.
Nulidad de eleccin del Revisor
Fiscal no revive nombramiento del
Si contando con los qurum necesarios,
anterior
se remueve (expresa o implcitamente)
Cuando se realiza la eleccin de al actual revisor fiscal (no se necesita
un nuevo revisor fiscal, el mximo motivacin) y se nombra a uno nuevo,
rgano social est siempre ejerciendo pero este ltimo, estaba inhabilitado por
dos funciones, la de remover y la de alguna causa legal o estatutaria, ser
nombrar, bien sea expresamente o slo esta ltima decisin la que carecer
implcitamente. de legalidad: la de nombramiento.
Expresamente cuando algn miembro Pero jams significar que la remocin
propone remover al actual revisor fiscal (decisin previa) que decidi el mximo
y es votado y aprobado por el mximo rgano social, tambin fuese a correr la
rgano social. Acto seguido se propone misma suerte de ineficacia y con ello,
se pretendiera volver a restablecer en
a uno o varios candidatos y dicho rgano
dicho cargo automticamente al que fue
nombra a uno nuevo.
removido. Simplemente debido a que la
Implcitamente/tcitamente cuando en decisin de nombramiento, fue la que
medio de la reunin se llega al punto se declar invlida por estar inhabilitado
de elecciones, se propone a unos el nuevo revisor fiscal, se presentar el
candidatos y se elige a un revisor fiscal fenmeno de la vacante temporal y se
distinto al actual. Se entender entonces deber nuevamente reunir el mximo
que al actual lo removieron (as no se rgano social, por supuesto de manera
haya usado en voz alta dicho trmino) y extraordinaria, para nicamente volver a
se nombr a otro. nombrar (elegir).

Claro est que en la nueva eleccin
se podr postular a varios contadores
pblicos, entre ellos, al anterior revisor
fiscal que fue removido en la ltima
eleccin.
El Cdigo de Comercio ha estipulado
textualmente:
Artculo 187. Funciones
Generales de la Junta o Asamblea
De Socios.
[]
4) Hacer las elecciones que
corresponda, segn los estatutos
o las leyes, fijar las asignaciones
de las personas as elegidas y
removerlas libremente;
Artculo 358. Atribuciones
Adicionales a los Socios en la
Sociedad de Responsabilidad
Limitada. La representacin de la
sociedad y la administracin de los
negocios sociales corresponde a
todos y a cada uno de los socios;
stos tendrn adems de las
atribuciones que seala el artculo
187, las siguientes:
[]
5) Elegir y remover libremente
a los funcionarios cuya
designacin le corresponda.
Ley 675 de 2001.
Artculo 38. Naturaleza y
Funciones. La asamblea general
de propietarios es el rgano de
direccin de la persona jurdica que
surge por mandato de esta ley, y
tendr como funciones bsicas las
siguientes:
[]
5. Elegir y remover los miembros
del consejo de administracin y,
cuando exista, al Revisor Fiscal y su
suplente.
Control y vigilancia
El control y vigilancia de la propiedad
horizontal la tienen los propietarios que
actan como mximo rgano social, y
como tal, son los encargados de tomar
las decisiones que consideren necesarias
para dar cumplimiento a los estatutos
que rijan el edificio o conjunto.
Autoridad de control y vigilancia
Sorprendentemente no hay ninguna
ley, ni siquiera la Ley 675 de 2001,
que le delegue de manera concreta a
una autoridad pblica, el ejercicio del
control y vigilancia sobre las propiedades
horizontales. As lo acept incluso el
Anlisis
Ministerio de Vivienda y Desarrollo
Territorial2, pues en el Concepto 1200-
E2-151023 emitido el 23 de noviembre
de 2010 menciona:
a manera de conclusin se
puede advertir que la ley no
estableci una autoridad especfica
para el control y vigilancia de la
propiedad horizontal.
Muchos creen que los alcaldes
municipales o distritales ejercen control
y vigilancia sobre las propiedades
horizontales. Sin embargo, la nica
competencia que la Ley 675 de
2001 le da a las alcaldas frente a las
propiedades horizontales est en el
artculo 8, en donde establece que
sern las encargadas de la inscripcin
y posterior certificacin sobre la
existencia y representacin legal de
las propiedades horizontales. Por ello,
cuando nace una propiedad horizontal,
la escritura de constitucin debe
presentarse ante la Alcalda para que
se realice la anotacin en el registro de
propiedades horizontales, adems de
informar quien es el administrador y el
revisor fiscal si lo hubiere.
Por tanto, el control y vigilancia recae
sobre los propietarios que actan
como mximo rgano social y como tal,
2. Hoy Ministerio de Medio Ambiente y Desarrollo
Sostenible.
19
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
tienen todo el poder para determinar
el rumbo de la propiedad horizontal,
incluso, de enderezar las cosas cuando
estn por mal camino, bien sea tomando
decisiones como superior que es, o
simplemente nombrando y cambiando a
administradores, miembros del consejo
de administracin, revisores fiscales,
contadores, y a cualquier otra persona
natural o jurdica contratada o nombrada
en la propiedad horizontal.
Ahora bien, cuando se presenten
conflictos entre los propietarios
o tenedores (arrendatarios) del
edificio o conjunto, o entre ellos
y el administrador, el consejo de
administracin o cualquier otro rgano
de direccin o control de la persona
jurdica, se podr acudir al comit de
convivencia, a mecanismos alternos de
solucin de conflictos o a la autoridad
judicial competente, es decir, ante
Consejo de
Administracin
Es de conformacin voluntaria en
edificios o conjuntos residenciales,
y en comerciales y mixtos,
integrados por menos de treinta
bienes privados
20
un juez de la repblica, tal como lo
menciona el artculo 58 de la Ley 675 de
2001:
Artculo 58. Solucin de
conflictos. Para la solucin de los
conflictos que se presenten entre
los propietarios o tenedores del
edificio o conjunto, o entre ellos
y el administrador, el consejo de
administracin o cualquier otro
rgano de direccin o control
de la persona jurdica, en razn
de la aplicacin o interpretacin
de esta ley y del reglamento de
propiedad horizontal, sin perjuicio
de la competencia propia de las
autoridades jurisdiccionales, se
podr acudir a:
por la asamblea de copropietarios;
1. Comit de Convivencia. Cuando
se presente una controversia que
pueda surgir con ocasin de la vida
en edificios de uso residencial, su
solucin se podr intentar median-
te la intervencin de un comit de
convivencia elegido de conformi-
dad con lo indicado en la presente
ley, el cual intentar presentar
frmulas de arreglo, orientadas a
dirimir las controversias y a fortale-
cer las relaciones de vecindad. Las
consideraciones de este comit se
consignarn en un acta, suscrita
por las partes y por los miembros
del comit y la participacin en l
ser ad honorem.
2. Mecanismos alternos de
solucin de conflictos. Las partes
podrn acudir, para la solucin
de conflictos, a los mecanismos
alternos, de acuerdo con lo
establecido en las normas legales
que regulan la materia.
PARGRAFO 1o. Los miembros de
los comits de con vivencia sern
elegidos por la asamblea general
de copropietarios, para un perodo
de un (1) ao y estar integrado
por un nmero impar de tres (3) o
ms personas.
PARGRAFO 2o. El comit
consagrado en el presente artculo,
en ningn caso podr imponer
sanciones.
PARGRAFO 3o. Cuando se acuda
a la autoridad jurisdiccional para
resolver los conflictos referidos
en el presente artculo, se dar
el trmite previsto en el Captulo
II del Ttulo XXIII del Cdigo de
Procedimiento Civil, o en las
disposiciones que lo modifiquen,
adicionen o complementen.
Como se observa, la Ley 675 de
2001 no indica a quin se debe
acudir cuando en una propiedad
horizontal se presentan quejas e
inconformidades diferentes a los
conflictos entre propietarios, o entre
los mismos y algunos de los rganos de
administracin, y que no son resueltos
en un estudio hecho por el contador
pblico Jos Hernando Zuluaga, se
seal que actualmente las quejas no
estn direccionadas y pueden ir a los
siguientes estamentos:
Alcaldas y sus distintas
dependencias:
Control Ambiente,
Gobierno,
Vivienda, o
Inspeccin de Polica.
Centros de conciliacin.
Juzgados de familia.
Juzgados civiles.
Personeras.
Cmaras de comercio.
Procuradura.
Contralora.
Tribunal Disciplinario de la Junta
Central de Contadores.
Tribunal Disciplinario de Abogados
(Consejo Seccional de la
Judicatura).
Teniendo en cuenta lo anterior, se
hace necesaria la creacin de una
Superintendencia de Vigilancia y
Control de la Propiedad Horizontal,
dependiente del Ministerio de Vivienda,
pues como ya se mencion, las
copropiedades carecen de un rgano
rector que inspeccione, controle y vigile
si el manejo de la propiedad horizontal
se ajusta a las indicaciones establecidas
en la ley.

Innovaciones de la Ley 675
de 2001
En Colombia est actualmente vigente
la Ley 675 de agosto 04 de 2001, con
la que se derog expresamente las
legislaciones anteriores sobre propiedad
horizontal (Ley 182 de 1948 y Ley 16 de
1985); esta ley objeto de comentario
a lo largo de todo este texto, logr la
creacin de la unidad entre comunidad
y persona jurdica a fin de evitar las
posibles problemticas derivadas de la
normatividad anterior. Con la entrada en
vigencia de la Ley 675 se abri el camino
para la explotacin econmica de todos
los bienes comunes, la desafectacin
y posterior enajenacin de los no
esenciales, y se regul el uso de los
mismos.
Desafectacin de bienes comunes
no esenciales
La desafectacin se produce cuando un
bien comn pierde dicha calificacin
y se convierte en un bien privado. La
desafectacin de un bien comn se
puede dar nicamente cuando dicho
bien no es imprescindible para la
subsistencia de la propiedad horizontal;
por tal razn la desafectacin puede
recaer sobre aquellos bienes catalogados
como no esenciales.
Procedimiento para la desafectacin
En el momento en que se produce
la desafectacin de un bien comn,
ste deja de prestar un servicio a los
propietarios de los bienes privados que
conforman la propiedad horizontal.
Por tanto, es necesario llevar a cabo un
procedimiento y cumplir con algunos
requisitos legales, a saber:
La desafectacin recae nicamente
sobre bienes comunes no esencia-
les, es decir, sobre aquellos bienes
que no son indispensables para la
existencia, sostenimiento, estabi-
lidad y conservacin del edificio o
conjunto; por ejemplo la piscina.
Contar con la aprobacin de
las autoridades competentes
en materia urbanstica de los
municipios o distritos en donde se
encuentre ubicada la propiedad
horizontal.
La asamblea de copropietarios
debe tomar la decisin de la
desafectacin con el voto favorable
de un nmero plural de propietarios
de bienes de dominio privado
que representen como mnimo el
setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad.
Una vez la asamblea de copropietarios
haya tomado la decisin de desafectar
un bien comn no esencial, se deber
realizar la respectiva reforma al
reglamento de la propiedad horizontal
por medio de escritura pblica,
con la cual se protocolizar el acta
de autorizacin de la asamblea de
copropietarios. Una vez se obtenga la
escritura pblica, se deber registrar en
la oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos, la cual abrir el folio de
matrcula inmobiliaria correspondiente.
Es importante tener en cuenta que
cuando se aprueba la desafectacin de
un bien comn no esencial, se aprueba
tambin una modificacin en los
coeficientes de copropiedad y mdulos
de contribucin, como consecuencia de
la inclusin de nuevos bienes privados
al edificio o conjunto. Por tanto, dicha
modificacin en los coeficientes de
copropiedad tambin deber quedar
registrada en la Escritura Pblica.
Condicin especial
En el inciso segundo del artculo 20
de la Ley 675 de 2001, se establece
que la desafectacin de parqueaderos
independientemente de que sean
de visitantes o de usuarios, estar
condicionada a la reposicin de igual
o mayor nmero de estacionamientos
con la misma destinacin, y que los
mismos debern cumplir con las normas
urbansticas aplicables en el municipio o
distrito correspondiente.
Sanciones
En un edificio o conjunto, existe para los
propietarios, arrendatarios, y en general
Anlisis
para todos los que estn al interior de
una propiedad horizontal, dos clases de
obligaciones, las pecuniarias y las que
no lo son. Las pecuniarias son aquellas
relacionadas con dinero efectivo,
es decir, las expensas ordinarias de
administracin, las extraordinarias
debidamente decretadas y las multas
en dinero. Las dems obligaciones
que no son en dinero, como el
cumplimiento de manuales de
convivencia, alto volumen, olores,
usos adecuados de zonas comunes,
construcciones, etc., hacen referencia a
obligaciones no pecuniarias.
Para cobrar una obligacin, cualquiera
que sea, en una propiedad horizontal,
dicha labor recae por mandato
legal en el administrador, lo cual no
necesita ningn tipo de autorizacin
de la asamblea de copropietarios
o consejo de administracin. Para
ello, el administrador puede cobrar
directamente o puede acudir a la
asistencia jurdica de un abogado, quien
podr hacer un cobro pre jurdico o
presentar las acciones judiciales del
caso (demanda ejecutiva).
Sanciones por incumplimiento de
obligaciones pecuniarias
Cuando se presente incumplimiento
de las obligaciones pecuniarias, se
podrn causar intereses de mora
equivalentes a una y media veces el
inters bancario corriente, certificado
por la Superintendencia Financiera; no
obstante, la asamblea general con el
qurum que seale el reglamento de la
propiedad horizontal, podr establecer
un inters inferior.
Adems, mientras subsista el
incumplimiento, podr publicarse en
el edificio o conjunto, el acta de la
asamblea en donde se incluyen los
propietarios que se encuentran en
mora. Sin embargo, la publicacin de
dicha acta deber hacerse en lugares
donde no exista trnsito constante
de visitantes, pero que s garantice el
debido conocimiento por parte de los
propietarios.
21
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Bienes y zonas comunes que jams
pueden restringir su uso o goce
La Ley 675 de 2001, tambin seala que:
en ningn caso se podr restringir
el uso de bienes comunes
esenciales o de aquellos destinados
a su uso exclusivo.
En consecuencia, aun cuando el
incumplimiento de las obligaciones
persista, en ningn caso se pueden
establecer prohibiciones que vayan en
contra de lo citado en la ley.
Por ejemplo, no se puede coartar
el derecho a que un propietario sea
comunicado a travs del citfono con el
exterior; tampoco es procedente sellar
el casillero de los morosos, pues ello
significa varias cosas:
1. Se impide el acceso a las
comunicaciones, pues no se recibe y
deja la correspondencia en un lugar
que hace parte de un bien de uso
exclusivo, al cual jams se puede
impedir su acceso, as se est en
mora.
Vigilancia y
Control
Para la propiedad horizontal,
no hay ninguna ley que delegue
esta importante funcin a alguna
autoridad pblica
22
2. La mora se est haciendo pblica
ms all de lo permitido, pues si
hacemos una analoga con la lista
de morosos, recordemos que el
artculo 30 de la Ley 675 de 2001
y as tambin lo estableci la Corte
Constitucional, indicaron que dicha
lista debe ser publicada donde
no exista un trnsito tan alto de
visitantes o extraos y sin lugar a
dudas, el casillero por lo general,
est expuesto a la vista de todo
aquel que ingresa por la portera.
3. Se viola el derecho no slo
a las comunicaciones, sino
primordialmente a la dignidad
humana, la vivienda digna y otros
derechos constitucionales, por
ejemplo, al debido proceso en un
asunto judicial donde est vinculada
la persona y le enven una citacin
de un juzgado o entidad pblica
para que en determinado tiempo
se notifique y pueda presentar un
recurso de apelacin, etc., pero no
se entere oportunamente y pierde
su derecho en dichos trmites
judiciales o administrativos.
Acciones a tomar un propietario o
arrendatario que le impiden el uso de
bienes comunes o de uso exclusivo
Los casos de las dos situaciones antes
mencionadas han sido abordados por la
Corte Constitucional, quien ha protegido
los derechos fundamentales a la vida,
la dignidad humana, la vivienda digna,
el debido proceso, etc., a quienes
por estar en mora en una propiedad
horizontal les han clausurado el casillero
de correspondencia o la comunicacin
a travs de citfono (Sentencia T-630
de 1997, Corte Constitucional. Ponente:
Alejandro Martnez Caballero). De tal
manera que cualquier moroso que
est padeciendo dicha situacin, podr
presentar una Accin de Tutela y el
Juez deber proteger sus derechos
fundamentales consagrados en la
Constitucin Poltica.
Sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias
Por otra parte, cuando los propietarios
o habitantes de del bien privado,
incumplan las obligaciones no
pecuniarias que se encuentren
establecidas en el reglamento de
propiedad horizontal, se podrn
establecer las siguientes sanciones:
Publicar en lugares de amplia
circulacin de la edificacin o
conjunto, la lista de los infractores
con indicacin expresa del hecho o
acto que origina la sancin.
Imponer multas sucesivas, mientras
persista el incumplimiento, siempre
que no superen, cada una, dos
(2) veces el valor de las expensas
necesarias mensuales a cargo del
infractor; sin embargo, a la fecha
de su imposicin, la suma de dichas
multas no pueden exceder de diez
(10) veces las expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor.
Restringir el uso de bienes de uso
comn no esenciales, como salones
comunales y zonas de recreacin y
deporte.
El reglamento de propiedad horizontal
deber indicar las conductas que sern
causales de aplicacin de sanciones y
deber especificar el procedimiento a
seguir en cada una de ellas; tambin
establecerse en l una duracin razonable
en cuanto a la publicacin del listado de
infractores y a las multas sucesivas.
Sin embargo, el propietario del bien
privado sancionado est en el derecho
de impugnar las sanciones por el
incumplimiento de las obligaciones no
pecuniarias. Para ello, podr intentar la
impugnacin dentro del mes siguiente
a la fecha de la comunicacin de la
sancin.
Extincin
Los bienes sometidos al rgimen de
propiedad horizontal, pueden ser objeto
de extincin por los motivos o causales
taxativamente enumeradas en el artculo
9 del captulo II de la Ley 675, que
indic:
Causales de extincin de
la propiedad horizontal.
 Anlisis

La propiedad horizontal se que conforman el conjunto, divisin dentro de un plazo no

extinguir por alguna de las
siguientes causales:
1. La destruccin o el deterioro
total del edificio o de las
edificaciones que conforman
un conjunto, en una proporcin
que represente por lo menos el
setenta y cinco por ciento (75%)
del edificio o etapa en particular
salvo cuando se decida su
reconstruccin, de conformidad
con la reglamentacin que para
el efecto expida el Gobierno
Nacional.
2. La decisin unnime de
los titulares del derecho de
propiedad sobre bienes de
dominio particular, siempre y
cuando medie la aceptacin por
escrito de los acreedores con
garanta real sobre los mismos, o
sobre el edificio o conjunto.
3. La orden de autoridad judicial
o administrativa.
PARGRAFO. En caso de
demolicin o destruccin total
del edificio o edificaciones
el terreno sobre el cual se
encontraban construidos seguir
gravado proporcionalmente, de
acuerdo con los coeficientes de
copropiedad, por las hipotecas y
dems gravmenes que pesaban
sobre los bienes privados.
Una vez que se haya presentado
alguna de las cuatro causales de
extincin (incluyendo la descrita en
el pargrafo), se debe proceder a la
divisin material de la copropiedad,
o sea, de los intereses econmicos
vinculados al terreno y a los bienes
comunes sealados en el reglamento
de copropiedad, que deben aparecer
en la respectiva Escritura Pblica
registrada; para realizar dicho trmite
el plazo no puede ser superior al lapso
de un ao.
El artculo 11 de la Ley 675 de 2001
indic:
Divisin de la copropiedad.
Registrada la escritura de
extincin de la propiedad
horizontal, la copropiedad sobre
el terreno y los dems bienes
comunes deber ser objeto de
superior a un ao.
Para tales efectos cualquiera
de los propietarios o el
administrador, si lo hubiere,
podr solicitar que los
bienes comunes se dividan
materialmente, o se vendan
para distribuir su producto entre
los primeros a prorrata de sus
coeficientes de copropiedad.
La divisin tendr preferencia si los
bienes comunes son susceptibles
de dividirse materialmente en
porciones sin que se deprecien
por su fraccionamiento, siempre y
cuando las normas urbansticas as
lo permitan. Se optar por la venta
en caso contrario. Se aplicarn
en lo pertinente las normas sobre
divisin de comunidades previstas
en el Captulo III, Ttulo XXXIII del
Libro Cuarto del Cdigo Civil y en
las normas que lo modifiquen,
adicionen o subroguen.
Adicionalmente, la propiedad
horizontal puede ser objeto
de extincin en las siguientes
condiciones:

Demolicin por Reunin de todos los derechos

mandato judicial en una misma persona

La ley indic expresamente que debe acatarse esta razn
de extincin cuando se ordene destruir el inmueble por
razones determinadas en el artculo 988 del Cdigo Civil, es
decir, cuando se est en estado tan ruinoso que amenace
la seguridad de los vecinos.
Cuando todos los derechos de propiedad sobre pisos o
apartamentos estn en cabeza de una misma persona,
puede surgir la extincin de la propiedad horizontal.
Sin embargo, la disolucin del rgimen de propiedad
horizontal no es obligatoria, puesto que el propietario
nico puede fraccionar de nuevo el inmueble y conservar
la figura.

En todo caso, habindose confirmado
la existencia de una causa de extincin,
el artculo 12 de la Ley 675 de 2001
estableci que la disolucin de la
persona jurdica inicia en el momento
del registro de la escritura pblica que
decreta la terminacin de la propiedad
horizontal por las causales establecidas
en el texto del artculo 9 de la ley.
Una vez se haya disuelto la persona
jurdica, debe darse paso al proceso
de liquidacin que adelantar el
administrador como liquidador,
previa presentacin y aprobacin de
cuentas, salvo que en la asamblea de
copropietarios se decida lo
contrario.

23
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Aspectos Tributarios
El artculo 33 de la Ley 675 de 2001
establece que:
la persona jurdica originada en
la constitucin de la propiedad
horizontal es de naturaleza civil, sin
nimo de lucro. Su denominacin
corresponder a la del edificio
o conjunto y su domicilio ser el
municipio o distrito donde este
se localiza y tendr la calidad de
no contribuyente de impuestos
nacionales, as como del impuesto
de industria y comercio, en relacin
con las actividades propias de su
objeto social.
Lo anterior, fue aplicable hasta el 31
de diciembre de 2012, pues con la
expedicin de la Ley 1607 de 2012,
con la cual se introdujeron cambios
en materia tributaria, la calidad de no
contribuyentes de impuestos nacionales
de la propiedad horizontal, en algunas
ocasiones se puede ver afectada.
Novedades de la
Ley 1607 de 2012
Pues bien, el principal aspecto a citar en
cuanto a las modificaciones que trajo
consigo la Reforma Tributaria - Ley 1607
de 2012, es lo sealado en el artculo
186:
Artculo 186. Las personas
jurdicas originadas en la
constitucin de la propiedad
horizontal que destinan algn o
algunos de sus bienes, o reas
comunes para la explotacin
comercial o industrial, generando
algn tipo de renta, perdern la
calidad de no contribuyentes de los
impuestos nacionales, otorgada
mediante el artculo 33 de la Ley
675 de 2001.
Los ingresos provenientes de la
explotacin de los bienes o reas
comunes no podrn destinarse al
pago de los gastos de existencia
y mantenimiento de los bienes de
24
dominio particular, ni ningn otro
que los beneficie individualmente,
sin perjuicio de que se invierta en
las reas comunes que generan las
rentas objeto del gravamen.
Pargrafo 1. En el evento de
prdida de la calidad de no
contribuyente segn lo dispuesto
en el inciso primero del presente
artculo, las personas jurdicas
originadas en la constitucin de
la propiedad horizontal estarn
sujetas al rgimen tributario
especial de que trata el artculo 19
del Estatuto Tributario.
Pargrafo 2. Se excluirn de lo
dispuesto en este artculo, las
propiedades horizontales de uso
residencial.
De acuerdo con lo anterior, queda
claro que solo las copropiedades de
uso comercial y las de uso mixto son
las que, a partir de enero de 2013,
se convierten en contribuyentes de
los impuestos nacionales, si en ese
momento o en algn otro momento
posterior estuviesen haciendo la
explotacin de alguna de sus reas
comunes. Cabe resaltar que la ley solo
hace mencin sobre la prdida de la
calidad de no contribuyentes de los
impuestos nacionales, por lo que puede
entenderse que frente a los impuestos
municipales, como el de industria
y comercio, s seguirn gozando del
beneficio que les da el artculo 33 de la
Ley 675 de 2001 de no tributar en estos
impuestos municipales.
En el caso de las copropiedades
exclusivamente de vivienda, ellas no
debern responder por ningn impuesto
nacional sin importar cul rea comn
deseen explotar, pues tal como lo indica
el inciso segundo del artculo 16 del
Decreto 1794 de 2013:
Las propiedades horizontales de
uso residencial no son responsables
del impuesto sobre las ventas por
la prestacin del servicio directo de
parqueadero o estacionamiento en
zonas comunes, con fundamento
en lo dispuesto por el pargrafo 2
del artculo 186 de la Ley 1607 de
2012.
Impuestos nacionales de
propiedades horizontales
comerciales y mixtas
Las copropiedades comerciales y
las mixtas que s exploten las reas
comunes, enfrentan la siguiente cascada
de impuestos:
Impuesto sobre las Ventas:
Si en las reas comunes de la
copropiedad se venden bienes
corporales muebles o se prestan
servicios que sean gravados
con IVA, sta debe inscribirse
en el rgimen comn del IVA
(responsabilidad 11 en el RUT)
y cobrarlo con la tarifa que
corresponda, bien sea del 5% o
del 16% que son las nicas tarifas
que quedaron existiendo a partir
de enero de 2013. Adems, si
tienen gastos con IVA, pero stos
se relacionan con la generacin
de ingresos tanto gravados
como no gravados (cuotas de
administracin), el IVA de estos
gastos comunes, como por ejemplo
el de la vigilancia del parqueadero
que cobran a los visitantes pero
tambin vigilan los pasillos de los
locales, debe ser correctamente
manejado, pues la parte del IVA
del gasto que se relacione con la
generacin del ingreso gravado s
sera un IVA descontable, mientras
que la parte que se relaciona con
el ingreso no gravado, se debera
dejar como mayor valor del gasto.
Adems de lo anterior, si hasta
el 2012 la copropiedad no era
responsable del IVA, y solo lo
empieza a ser en el 2013, la
periodicidad para declararlo ser
bimestral. En los aos siguientes
debern analizar cuntos ingresos
obtuvieron en el ao anterior, y con

ello definir en qu periodicidad le
corresponder declarar el IVA.
Otro aspecto importante es que
los ingresos por explotar reas
comunes, obligan a expedir factura
o documento equivalente a factura,
y hacerlo con todos los requisitos
establecidos en el artculo 617
del E.T., lo cual no es obligatorio
fiscalmente para el ingreso de
las cuotas de administracin,
puesto que estos no son ingresos
provenientes de la venta de bienes
o prestacin de servicios.
Retencin de IVA: Si la copropiedad
debe figurar en el RUT como
responsable de IVA rgimen
comn, tambin le nace la
obligacin de practicar retenciones
a ttulo de IVA, asumidas en las
compras de bienes o servicios
gravados realizadas a personas
naturales del rgimen simplificado.
Por tanto, cuando dichas compras o
pagos de servicios individualmente
consideradas sean superiores a 27
UVT en el caso de los bienes, o a
4 UVT en el caso de los servicios,
deben practicar la retencin de IVA
en forma asumida, definiendo el
IVA terico que hubiera cobrado el
vendedor del rgimen simplificado
y aplicando a este resultado la tarifa
del 15%.
Impuesto Nacional al Consumo:
Si en las reas comunes se llegaran
a prestar servicios de restaurante
o de venta de bebidas alcohlicas
para consumo en el sitio, las
copropiedades tambin deberan
responder por el impuesto nacional
al consumo contenido en los
artculos 512-1 a 512-13 del E.T.,
creados con la Ley 1607 de 2012, y
reglamentado posteriormente con
el Decreto 803 de abril 24 de 2013.
Gravamen a los Movimientos
Financieros: Si la copropiedad
pierde la condicin de no
contribuyente de los impuestos
nacionales, entonces en los
bancos, cuando retiren los dineros
correspondientes a las cuotas de
administracin o a los ingresos de
explotacin de las reas comunes,
debern pagar el gravamen a los
movimientos financieros. Para
evitar el cobro del gravamen, la
copropiedad solo puede escoger
una nica cuenta de ahorros o
corriente como exonerada, y en
todo caso los retiros del mes que no
le generarn el impuesto sern los
que no exceden de 350 UVT.
Sobretasa de energa elctrica:
En el caso en el que la
copropiedad pierda la condicin
de no contribuyente al explotar
las reas comunes en actividades
comerciales, la empresa de energa
elctrica, al momento de cobrar
por el servicio de dichas reas
comunes, tambin le cobrar lo que
se denomina sobretasa de energa
elctrica, la cual est catalogada
como un impuesto y se cobra a los
usuarios comerciales por un valor
equivalente al 20% del valor de la
energa.
Impuesto de Renta: A las
copropiedades que pierdan la
calidad de no contribuyentes
de los impuestos nacionales,
les corresponder presentar
declaracin de renta al final del
ao como contribuyentes del
rgimen tributario especial. Esto
implica actualizar el RUT con la
responsabilidad 04 y aplicar todas
las instrucciones del Decreto 4400
de diciembre de 2004 si desean que
el excedente fiscal que denuncien
en la declaracin de renta quede
exonerado y se eviten el deber de
pagar el 20% de impuesto de renta
sobre el mismo.
Debe tenerse en cuenta que si en
la contabilidad existen gastos que
no son deducibles en la renta, y
con ello la utilidad fiscal se eleva,
la mayor utilidad fiscal formada
por los gastos no deducibles s
debe producir impuesto del 20%,
pues esta parte de la utilidad no
se puede tomar como exenta en
la declaracin de renta. Adems,
si quedan obligados a declarar
renta, y cada ao van superando
los topes que indique la DIAN,
Anlisis
tambin podran quedar obligados
adicionalmente a elaborar y
entregar el reporte de informacin
con relevancia tributaria en el
Formato 1732.
Presentacin de Formatos de
Informacin Exgena: Cuando
la copropiedad se convierte en
contribuyente obligado a declarar
renta, independientemente de que
pertenezca al rgimen especial,
le nace la obligacin de cada ao
presentar el conjunto completo de
formatos de informacin exgena
tributaria que solicita la DIAN,
siempre que tambin alcancen a
superar el tope de ingresos brutos
en el ao anterior que la DIAN vaya
fijando como criterio adicional.
Hasta el ao gravable 2012, el
nico reporte que entregaban las
copropiedades era el de pagos a
terceros en el Formato 1001.
Impuesto sobre la Renta para
la Equidad - CREE: En vista de
que las copropiedades son entes
jurdicos sin nimo de lucro, no
sern contribuyentes del Impuesto
sobre la Renta para la Equidad
CREE, lo que implica que siguen
siendo responsables por los
aportes parafiscales del SENA, ICBF
y EPS sobre los empleados que
devenguen menos de 10 salarios
mnimos.
Revisor Fiscal
Es obligatorio en los edificios
o conjuntos de uso comercial
o mixto
25
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Aspectos Contables
CUMPLIMIENTO DE LAS
NORMAS SOBRE REGISTROS
CONTABLES
REVISIN DE LIBROS
CONTABLES
CRUCE DE CUENTAS SIN LA
ORDEN DE LA ASAMBLEA DE
COPROPIETARIOS
FONDO DE IMPREVISTOS
CONVERGENCIA HACIA LA
NUEVA NORMATIVIDAD DE
INFORMACIN FINANCIERA
C
on el propsito de integrar
criterios sobre los aspectos
contables ms importantes de las
propiedades horizontales, el Consejo
Tcnico de la Contadura Pblica emiti
el pasado 28 de febrero de 2008 un
concepto que reemplaza en su totalidad
las orientaciones profesionales N
003 de septiembre de 2001, N 007
de septiembre de 2003 y N 010 de
diciembre de 2005. Igualmente, recoge
las opiniones expresadas en los diversos
oficios y respuestas a las consultas que
hasta la fecha se hayan absuelto.
El objetivo principal de dicho documento
es:
Orientar sobre el ejercicio
de la profesin contable en
entidades de propiedad horizontal
y unidades inmobiliarias
cerradas comprendidas en el
rgimen establecido por la
Ley 675 de agosto 3 de 2001
y especficamente, indicar los
procesos y procedimientos que
deben seguirse para el manejo de
la contabilidad y la presentacin
de informes en estas mismas
entidades, todos ellos enmarcados
en la regulacin contable
vigente a la fecha, sealando
26
que en la actividad de estos tanto tales opiniones se funden
entes econmicos las opiniones en los principios de contabilidad
expresadas por los contadores de general aceptacin y la
pblicos y revisores fiscales normatividad aplicable.
(cuando ellos se requieran) deben
ser valorados y tenidos en cuenta Los siguientes son los aspectos ms
por propietarios y administradores generales y relevantes contenidos en el
como criterios profesionales, en concepto en cuestin:
Aspecto Descripcin
Se infiere que el marco jurdico de la contabilidad de
la propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias
cerradas, se constituye por el Ttulo IV del Libro Primero
Contabilidad
del Cdigo de Comercio, los Decretos 2649 y 2650 de
1993 con sus modificaciones, y en lo pertinente, la Ley
675 de 2001.
Conforme a lo ordenado por el artculo 364 del E.T. y
el inciso segundo del artculo 2 del Decreto 2500, el
manejo de la contabilidad de las entidades sin nimo
de lucro, incluidas las copropiedades, se regula por el
Ttulo IV del Cdigo de Comercio, y consecuentemente el
Plan nico de Cuentas para Comerciantes es igualmente
Plan de Cuentas aplicable a ellas.
De igual manera, las propiedades horizontales tendrn
tambin la obligacin de realizar la transicin a las nuevas
Normas de Informacin Financiera, segn el calendario
del respectivo grupo de convergencia a NIIF que les
corresponda.
Las partidas asentadas en libros de contabilidad deben
serlo con base en comprobantes de contabilidad, los
cuales se elaboran debidamente soportados, utilizando
los cdigos y nomenclatura del Plan nico de Cuentas
Comprobantes de a nivel de cuenta o subcuenta, respetando el orden
contabilidad y sus cronolgico de las transacciones, en idioma castellano,
contenidos numerados en forma consecutiva, fechados, indicando
el origen, descripcin y cuanta de las transacciones
en forma individual o por resmenes como mximo
mensuales. Los comprobantes deben incorporar la
indicacin de las personas que los elaboran y autorizan.
Las transacciones descritas en los comprobantes de
contabilidad, deben documentarse mediante soportes
internos o externos fechados y autorizados por quienes
Soportes de
intervengan en ellos o los elaboren, en los cuales
contabilidad:
se deben cumplir las formalidades de las pruebas
contenidos mnimos y
documentales. Tanto los comprobantes de contabilidad,
conservacin
los soportes y la correspondencia relacionada con la
actividad, deben ser objeto de conservacin por un
perodo de diez (10) aos.

Cumplimiento de las normas
sobre registros contables
La Ley 675 de 2001 menciona que entre
las funciones del administrador est
la contabilidad, pero esto no significa
que es l personalmente quien debe
desempear esta labor sino que es
el responsable de verificar que se
realice; para esta actividad particular
es necesario contar con un contador
pblico, ya que todas las personas
jurdicas deben llevar contabilidad, sin
importar sus ingresos. Y la propiedad
horizontal es una persona jurdica, y
como tal, debe contar con un profesional
en la contadura para que haga esta
labor.
Revisin de libros contables
Hay que dejar claro que los libros
contables y dems implementos de
papelera que se encuentran dentro
de la oficina del administrador al
interior de la propiedad horizontal,
pertenecen a la propiedad horizontal y
no al administrador; y es por esta razn
que la asamblea de copropietarios,
y obviamente su delegado que es el
consejo de administracin, pueden en
cualquier momento hacer las auditoras
que requieran.
Por otra parte, en el tema contable, el
consejo de administracin en cualquier
momento puede revisar libros, tener
acceso a ellos, ya que va dentro de las
funciones por ser coadministradores de la
propiedad horizontal, y adicionalmente,
el hecho de que est o no presente el
administrador, no invalida la remocin
de ste. Hay que recordar que esta
figura siempre es de libre nombramiento
y remocin, y no se necesita ningn
tipo de justificacin para que el
rgano competente pueda revocar el
nombramiento y nombrar a otro.
Cruce de cuentas sin la
orden de la Asamblea de
Copropietarios
El cruce de cuentas es un acto de mutuo
acuerdo o, en su defecto, ordenado
por un juez. No es un acto unilateral.
Supongamos que hay una humedad y le
corresponde a la propiedad horizontal
asumir el arreglo. Este no se hizo y
se le causaron daos importantes en
el techo o en electrodomsticos a un
copropietario; aun cuando el dao
existe, el copropietario tiene una
obligacin con la propiedad horizontal
a realizar el pago de las expensas
ordinarias o extraordinarias. Cuando
hay un cruce de cuentas es porque la
asamblea de copropietarios lo ordena
o faculta al consejo de administracin
para que lo haga, pero el propietario no
puede asumirlo unilateralmente.
Hay que tener en cuenta que en
cualquier momento se podra comenzar
un proceso judicial en contra del
propietario para que pague lo que no ha
pagado; pero dicho propietario tambin
tiene la posibilidad de demandar para
que le paguen lo que le deben. Es aqu
donde el juez analiza las dos demandas
y se cruzan o no cuentas, pero estos
siempre son dos procesos distintos.
Prescripcin
Si a usted no le han iniciado proceso
ejecutivo, hay que recordar que una
cosa es prescripcin de ttulos valores
y otra es la de los ttulos ejecutivos. Los
primeros (pagar, contrato, factura)
tienen un trmino de prescripcin
establecido en el Cdigo de Comercio
que son 3 aos.
Por otra parte, la certificacin de deuda
que expide el administrador, que presta
mrito ejecutivo, es un ttulo ejecutivo y
aqu el Cdigo Civil ha establecido que la
prescripcin son 5 aos.
Fondo de Imprevistos
De acuerdo con lo indicado en el
artculo 34 de la Ley 675 de 2001,
una propiedad horizontal tiene un
patrimonio conformado por los ingresos
provenientes de las expensas comunes
ordinarias y extraordinarias, multas,
intereses, fondo de imprevistos, y dems
bienes e ingresos que adquiera o reciba
a cualquier ttulo para el cumplimiento
de su objeto.
Anlisis
El fondo de imprevistos como su
nombre lo dice, es un dinero que
se recauda y se guarda por parte
de los copropietarios, para atender
obligaciones o expensas imprevistas,
o sea, que no se tienen previstas
en el presupuesto anual del edifico
o conjunto. Por ejemplo dao de
fachadas por lluvias, temblores,
vandalismo, etc., demandas de ex
empleados de la propiedad horizontal,
etc.
El artculo 35 de la Ley 675 de 2001,
establece que el edificio o conjunto,
deber constituir, sostener e
incrementar el fondo de imprevistos,
con un porcentaje de recargo mnimo
del 1% sobre el presupuesto anual de
gastos comunes.
Cuando dicho fondo de imprevistos
cuente con un monto equivalente
al 50% del presupuesto anual del
respectivo ao, la asamblea de
copropietarios podr suspender su
cobro y reactivarlo, cuando dicho
monto se reduzca nuevamente por
debajo del 50%.
La Ley 675 de 2001 indic
taxativamente en el artculo 35:
Fondo de Imprevistos. La
persona jurdica constituir un
fondo para atender obligaciones
o expensas imprevistas, el cual se
formar e incrementar con un
porcentaje de recargo no inferior
al uno por ciento (1 %) sobre
el presupuesto anual de gastos
comunes y con los dems ingresos
que la asamblea general considere
pertinentes. La asamblea podr
suspenderlo cuando el monto
disponible alcance el cincuenta
por ciento (50%) del presupuesto
ordinario de gastos del respectivo
ao.
El administrador podr disponer
de tales recursos, previa
aprobacin de la asamblea
general en su caso, y de
conformidad con lo establecido
27
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
en el reglamento de propiedad
horizontal.
PARGRAFO. El cobro a los
propietarios de expensas
extraordinarias adicionales al
porcentaje del recargo referido,
solo podr aprobarse cuando los
recursos del Fondo de que trata
este artculo sean insuficientes para
atender las erogaciones a su cargo.
Ejemplo:
Edificio Corales del Mar P.H., su
presupuesto de gastos comunes para
el 2013 es de $50.000.000, sobre este
valor se debe presupuestar mnimo
un 1% ms, o sea, $ 500.000, que se
destinar al fondo de imprevistos, de tal
manera que el presupuesto anual final
del 2013 es de $ 50.500.000, el cual se
pagar por todos los propietarios, segn
el coeficiente que cada uno tenga.
Es comn en las copropiedades que para
establecer el fondo de imprevistos se
hagan provisiones de tipo contable, lo
cual es contrario al espritu de la norma,
puesto que se trata de que dicho valor
se conserve o guarde, consignndolo
en una cuenta corriente o de ahorros
especial de la copropiedad para que
cumpla con el objetivo establecido por
la ley o para resolver imprevistos cuando
estos sucedan.
Convergencia hacia la nueva
Normatividad de Informacin
Financiera
El pasado 6 de noviembre de 2013 el
Consejo Tcnico de la Contadura Pblica
emiti el Concepto 327, con el cual se
pretenda resolver una duda puntual de
las copropiedades que le fue presentada
por parte de un centro comercial, al
respecto se indic lo siguiente:
Cabe anotar que con la entrada
del Nuevo Marco Tcnico
Normativo de Informacin
Financiera en virtud de la Ley 1314
de 2009 y de los Decretos 2706 y
2784 de 2012, la entidad objeto
de la consulta, debe ser clasificada
28
en uno de los tres grupos definidos
para la convergencia a estndares
internacionales y en este sentido,
deber aplicar el cronograma y los
criterios definidos en los mismos
decretos, segn corresponda.
Con este tipo de instrucciones, el CTCP
estara despejando las dudas sobre
si los entes sin nimo de lucro, como
las copropiedades, deben o no hacer
los cambios obligatoriamente hacia
alguno de los tres marcos normativos
contables de convergencia a la
nueva Normatividad de Informacin
Financiera.
En el texto de su Direccionamiento
estratgico del proceso de
convergencia, el CTCP indic lo
siguiente en el prrafo 51:
El CTCP considera, tal y como
lo establece el IASB en el prrafo
9 del documento denominado:
Prlogo a las Normas
Internacionales de Informacin
Financiera (*), que las entidades
sin nimo de lucro pueden
encontrar apropiado la utilizacin
de las NIIF. As las cosas, este
tipo de entidades se deben ubicar
en la clasificacin de los grupos
propuesta, dependiendo de los
requerimientos establecidos para
cada uno de los tres grupos, y a
ellas aplicar la normatividad que
corresponda a cada grupo.
(El subrayado es nuestro).
Y justo como una nota al pie de pgina
para este prrafo 51, el CTCP hace la
siguiente cita del prrafo 9 del Prlogo
a las Normas Internacionales emitido
por el IASB:
(*) Las NIIF estn diseadas
para ser aplicadas en los estados
financieros con propsito de
informacin general, as como en
otras informaciones financieras,
de todas las entidades con nimo
de lucro. Entre las entidades
con nimo de lucro se incluyen
las que desarrollan actividades
comerciales, industriales,
financieras u otras similares, ya
estn organizadas en forma de
sociedades o revistan otras formas
jurdicas. Tambin se incluyen
organizaciones tales como las
compaas de seguros mutuos y
otras entidades de cooperacin
mutualista, que suministran a
sus propietarios, miembros o
participantes, dividendos u otros
beneficios de forma directa y
proporcional. Aunque las NIIF
no estn diseadas para ser
aplicadas a las entidades sin
nimo de lucro en los sectores
privado, pblico, ni en las
administraciones pblicas, las
entidades que desarrollen estas
actividades pueden encontrarlas
apropiadas
(El subrayado es nuestro).
Mejoras en los bienes comunes de
las copropiedades
En la respuesta que el CTCP le dio al
centro comercial en el Concepto 327 y
con el cual se quiso ayudar a despejar
si las mejoras a los bienes comunes,
como son los pasillos, se deben tratar
como gasto o como mayor valor del
activo, el CTCP solo se limit a citar el
artculo 64 del Decreto 2649 de 1993
para indicar que si las mejoras que se
hicieron en los pasillos no aumentaban
la vida til del activo, s se deban
registrar como un gasto.
Tal parece que al CTCP se le olvid
destacar que segn su propia
orientacin profesional del ao 2008
para las copropiedades, especialmente
en el numeral 3.5.5, indic que los
bienes comunes no deben figurar como
activos en los balances del ente
jurdico al momento de la constitucin
de la copropiedad, pues estos bienes no
le pertenecen; el derecho de propiedad
recae en todos los copropietarios y en
ese caso el ente jurdico solo se encarga
de administrarlos, es por esta razn
que lo mximo que pueden hacer, por
recomendacin del mismo CTCP es
reflejarlos en cuentas de orden.

EJERCICIO PRCTICO
DEPURACIN IMPUESTO DE RENTA AO GRAVABLE 2014
PARA LAS COPROPIEDADES COMERCIALES O MIXTAS
S
egn el artculo 186 de la Ley
1607 de diciembre de 2012 se
concluye que, si durante el 2013 y
siguientes, una copropiedad comercial
o mixta explot sus reas comunes,
dicha copropiedad pasa de ser no
contribuyente del Impuesto de Renta
(categora que le hubiera dado el artculo
23 del E.T. si no hubiera explotado
sus reas comunes) y se convierte en
contribuyente del rgimen especial
(en el RUT incluso les hicieron figurar la
responsabilidad 04).
Sin embargo, lo que sucedi en relacin
con este cambio tributario, es que
finaliz el ao 2013 y gran parte del
2014, y el gobierno no expidi ningn
decreto reglamentario que quizs
modificar al Decreto 4400 de diciembre
de 2004 (nico que reglamenta todo lo
relativo al rgimen especial contenido
en los artculos 19 y tambin 356 a 364
del E.T.) y con ello se diera ms claridad
sobre la forma en que las copropiedades
deberan liquidar la declaracin de renta.
Por lo tanto, por ahora lo nico que se
puede hacer para tener claro este tema
es utilizar una parte pertinente de la
exposicin de motivos que se hizo en el
Congreso en diciembre de 2012, antes
de aprobar el artculo 186 de la Ley 1607
en donde se lee:
PONENCIA SEGUNDO DEBATE: Se
introduce un cambio al artculo
nuevo aprobado en primer
debate, en virtud del cual, aunque
se conserva la calidad de no
contribuyente de las Personas
Jurdicas que surgen por la
constitucin de la propiedad
horizontal, se le asigna la calidad
de tal en los eventos que explote
comercialmente las reas comunes
y slo en relacin con tales
ingresos. Se introduce un pargrafo
para aclarar que por tratarse de
Personas Jurdicas sin nimo de
lucro, deben someterse al rgimen
tributario especial previsto para
estas en el Estatuto Tributario.
En consecuencia, lo que se entendera
es que los congresistas aprobaron que
la copropiedad comercial o mixta que
explotara sus reas comunes, deba
separar las rentas normales por cobros
de cuotas de administracin con sus
costos y gastos asociados, de lo que
seran las otras rentas por explotacin de
zonas comunes, que tambin se forman
con ingresos y costos o gastos asociados,
Ejercicio Prctico
y de dicha forma tributar siempre
con tarifa del 20% cuando la sola
actividad de explotar las reas comunes
les produjese utilidad, y sin poder
afectar dicha utilidad con las posibles
prdidas que le arroje la actividad
normal de la copropiedad. Esto en
la prctica se conoce popularmente
como cedulacin, y es lo que tambin
aplican las otras entidades del rgimen
tributario especial mencionadas en el
numeral 3 del mismo artculo 19 del
E.T., en donde se indica:
Los fondos mutuos de inversin y
las asociaciones gremiales respecto
de sus actividades industriales y de
mercadeo.
En razn de lo anterior, se presenta un
modelo simple de la manera en cmo una
copropiedad comercial o mixta hara el
ejercicio de convertir las cifras contables
del estado de resultados del ao 2014,
en cifras fiscales, y cmo convertir al
mismo tiempo dichas cifras fiscales en
cifras donde se distingan las rentas de
las operaciones normales y las rentas
de la explotacin de las reas comunes,
y de esa forma, si la explotacin de las
reas comunes arroja utilidad, entonces
liquidar el impuesto respectivo.
29
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

Ajustes para llegar a

Cedulacin
saldos fiscales
Saldo contable a Saldo fiscal a
Detalle diciembre 31 de diciembre 31 Renta de las
Renta de las
2014 de 2014 explotaciones
DB CR actividades
de reas
normales
comunes
Ingresos operacionales
De actividades normales 100.000.000 100.000.000 100.000.000
De explotacin de reas 45.000.000 45.000.000 45.000.000
comunes

Ingresos no operacionales
De actividades normales 2.500.000 50.000 (a) 2.450.000 2.450.000
De explotacin de reas 3.000.000 45.000 (a) 2.955.000 2.955.000
comunes

Ingresos por intereses y
rendimientos financieros
De actividades normales 1.000.000 1.000.000 1.000.000
De explotacin de reas 900.000 900.000 900.000
comunes

Subtotal ingresos brutos 152.400.000 152.305.000 103.450.000 48.855.000

Devoluciones en ventas u
operaciones anuladas
De actividades normales (10.000) (10.000) (10.000)
De explotacin de reas (25.000) (25.000) (25.000)
comunes

Menos: Ingresos contables
que no son gravados
fiscalmente
De actividades normales
(Ejemplo: indemnizaciones
de las aseguradoras por No aplica 25.000 (25.000) (25.000)
dao emergente; artculo
45 del E.T.)
De explotacin de reas
comunes
(Ejemplo: indemnizaciones
No aplica 45.000 (45.000) (45.000)
de las aseguradoras por
dao emergente; artculo
45 del E.T.)

Subtotal ingresos netos 152.365.000 152.200.000 103.415.000 48.785.000

Menos: Gastos
operacionales de
administracin
De actividades normales (110.000.000) 50.000.000 (b) 2.000.000 (158.000.000) (158.000.000)
De explotacin de reas (34.000.000) 30.000.000 (b) 3.000.000 (61.000.000) (61.000.000)
comunes

30
 Ejercicio Prctico

Ajustes para llegar a

Cedulacin
saldos fiscales
Saldo contable a Saldo fiscal a
Detalle diciembre 31 de diciembre 31 Renta de las
Renta de las
2014 de 2014 explotaciones
DB CR actividades
de reas
normales
comunes
Renta lquida fiscal 0 0 0
o prdida lquida fiscal (66.800.000) (54.585.000) (12.215.000)
Menos: Compensaciones (c) Nunca 0
Renta presuntiva Nunca Nunca
Menos: Renta exenta (d) Nunca Nunca
Menos: Renta lquida 0 0
gravable (e)
Impuesto a cargo de renta Nunca 0
(20%)
Menos: Anticipo al impuesto Nunca Nunca
de renta
Ms: Anticipo al impuesto de Nunca Nunca
renta del ao siguiente
Menos: Retenciones a ttulo Nunca (10.000)
de renta
Sancin extemporaneidad Nunca 2.250.000
Total saldo a pagar Nunca 2.240.000
Total saldo a favor Nunca 0

Notas:
(a) Son ingresos que solo son contables,
no fiscales, y por tanto nunca se
llevarn a la declaracin de renta.
Ejemplo: ingresos por recuperacin
de provisiones y que inicialmente
haban sido provisiones no aceptadas
fiscalmente, tales como una "provisin
sobre activos fijos". O incluso tambin
iran los "ingresos de ejercicios
anteriores", pues si dichos ingresos los
registraron en la contabilidad durante
el 2013, pero es claro que son de
"ejercicios anteriores", lo que se debera
hacer en la parte fiscal, es buscar la
"declaracin de renta" de tales "aos
anteriores" y modificarlas incluyndoles
estos ingresos que eran justamente de
dichos "aos anteriores". Pero como
en el caso de las copropiedades no
existieron declaraciones de renta del
2012 o anteriores, entonces no deben
corregir ninguna declaracin de renta y
se salvaran de tributar sobre ellos.
(b) Los valores que se restan a los
gastos y costos contables mediante
hacerles un crdito, son valores por
gastos y costos que no son deducibles
fiscalmente. Ejemplo: sanciones
DIAN, intereses PILA, el 50% del
4 x mil, el exceso de lo pagado a
los administradores violando el
lmite del artculo 356-1, y gastos
originados en pasivos estimados
que se llevaban contra el pasivo del
fondo de imprevistos. Y los valores
que se aumentan a los gastos y
costos contables mediante hacerles
un dbito, son valores que son gasto
fiscal aunque no figuren como gasto
contable. Ejemplo: valor del 100% de
la compra de un activo fijo durante el
ao, segn lo permite el artculo 4 del
Decreto 4400 de 2004, pero si se usa
esta deduccin fiscal especial, no se
puede restar al mismo tiempo como
deducible el gasto o costo contable por
la depreciacin de estos mismos activos
fijos, si eran activos fijos depreciables.
(c) Solo cuando en el futuro se est
presentado la declaracin de renta ao
gravable 2015, y la declaracin de renta
ao gravable 2014 haya tenido una
prdida en las actividades de explotar
las zonas comunes, dicha prdida
del 2014 podra llevarse al 2015 a
manera de "compensacin" pero
esto depender de que primero, en
la declaracin de renta ao gravable
2015, se est produciendo "renta o
utilidad fiscal" en las actividades de
explotar las reas comunes hasta
antes de restar la "compensacin",
y en todo caso el valor a colocar
como "compensacin" se debera
limitar hasta el valor de lo que sea
la "renta o utilidad fiscal" previa en
las actividades de explotar las reas
comunes (ver artculo 6 del Decreto
4400 de 2004 y el artculo 147 del
E.T.). Debe recordarse que si en
una declaracin de renta se llega a
declarar una "prdida fiscal", o en otra
declaracin posterior se llega a utilizar
una "compensacin de prdidas de
ejercicios anteriores", en ambos casos
este tipo de declaraciones estarn
abiertas para la DIAN durante 5 aos
(ver artculo 147 del E.T.).

31
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
(d) Aun si la renta de explotar
las reas comunes llegara a dar
utilidad o excedente fiscalmente, las
copropiedades nunca podrn restar
dicha utilidad como "renta exenta",
pues la copropiedad no realiza
ninguna de las actividades que se
mencionan en el artculo 359 del E.T.,
y por tanto, nunca podr restar la
utilidad como exenta.
(e) En este ejercicio, como los
dos tipos de rentas finalmente
produjeron "prdida" (en especial
la renta de explotacin de reas
comunes), entonces no se produjo
"impuesto a cargo de renta" pero s
se pudieron restar las retenciones
a ttulo de renta, y sumar luego la
sancin de extemporaneidad del
artculo 641 del E.T., la cual, cuando
no hay "impuesto a cargo", se tiene
la duda de si se calculara sobre los
ingresos brutos pero de solamente
la renta de explotacin de reas
comunes, o sobre todos los ingresos
totales del ejercicio, incluidos los
de las actividades normales; en
este caso optamos por calcularla
solo sobre los ingresos brutos de
las explotaciones de reas comunes
pero la DIAN podra dar ms luces al
respecto, pues lo mismo pasar en el
formulario 315 de la declaracin del
Rgimen Simplificado del Impuesto
al Consumo, en el cual solo figurarn
los ingresos de esta sola actividad,
y si se deben calcular sanciones de
extemporaneidad, en el formulario
315 la sancin tambin resultara
sobre los ingresos brutos de esta
sola actividad de restaurantes y
bares; por esto es que si la sancin
de extemporaneidad se vuelve
muy alta en los casos en que no
hay "impuesto a cargo", lo mejor
sera auto rechazarse costos o
deducciones en las actividades de la
explotacin de reas comunes, para
forzarlas a producir "utilidad" y con
ello forzarlas a que produzcan algo
de "impuesto a cargo", con lo cual la
sancin de extemporaneidad sera la
mnima: 10 UVT.
32
La forma de registrar los anteriores datos en el Formulario 110 sera:
Ingresos brutos operacionales 42 145.000.000
Ingresos brutos no operacionales 43 5.405.000
Intereses y rendimientos nancieros 44 1.900.000
Ingresos
Total ingresos brutos (Sume 42 a 44) 45 152.305.000
Devoluciones, rebajas y descuentos en ventas 46 35.000
ni ganancia ocasional 47 70.000
Total ingresos netos (45 - 46 - 47) 48 152.200.000
Costo de ventas y de prestacin de servicios 49 0
Costos
Total costos (49 + 50) 51 0
Gastos operacionales de administracin 52 219.000.000
Deducciones
Gastos operacionales de ventas 53 0
Otras deducciones 55 0
Total deducciones (Sume 52 a 55) 56 219.000.000
Renta lquida ordinaria del ejercicio
(48 - 51 - 56, 57 0
o Prdida lquida del ejercicio
(51 + 56 - 48,
58 66.800.000
Renta lquida (57 - 59) 60 0
Renta
61 0
Renta exenta 62 0
Adems, si la renta de las actividades y sobre dicha utilidad de explotar las
normales llega a dar prdida fiscal zonas comunes se liquide siempre el
(suponga $20.000.000), pero la renta impuesto al 20%. Adems, si la renta
de la explotacin de zonas comunes de las actividades normales llega a dar
produce utilidad fiscal (suponga de utilidad fiscal (suponga $15.000.000), y
$15.000.000), al hacer el Formulario son las rentas de la explotacin de zonas
110, se debern limitar los costos y comunes las que producen prdida
deducciones imputables a la renta (suponga de $20.000.000), se pueden
de las actividades normales para de llevar todos los valores de forma normal
esta forma lograr que la renta de las hasta el formulario, y los renglones
actividades normales produzca dentro 57 y 60 quedaran diligenciados con
del rengln 57 un valor neto de utilidad un valor de $5.000.000 pero estos no
igual a cero, y en tal caso, s se lograra producirn nunca impuesto de renta,
que siempre, en el rengln 57 y en el ya que sera claro en este caso que los
60, se refleje la utilidad que pertenece mismos son una utilidad de las rentas de
a las actividades de explotar zonas las actividades normales y estas nunca
comunes (en este caso los $15.000.000) deben producir impuesto.
Las propiedades horizontales de uso
comercial o mixto que exploten sus
bienes o reas comunes generando renta,
perdern la calidad de no contribuyentes de
los impuestos nacionales.
 Marco Normativo

MARCO NORMATIVO

NORMATIVIDAD QUE REGLAMENTA LA PROPIEDAD

HORIZONTAL EN COLOMBIA
Ruta Normativa
Propiedad Horizontal
Ley 182
Autoriz el nacimiento de la propiedad
29 de diciembre de 1948 horizontal: Contena 26 artculos y su ttulo
rezaba lo siguiente Sobre rgimen de la
Ley 16 propiedad de pisos y departamentos en un
Modific la Ley 182 de 1948 y posteriormente mismo edificio.
fue derogada por el artculo 87 de la Ley 675 8 de enero de 1985
de 2001.
Decreto Reglamentario 1365
28 de abril de 1986 Reglament las Leyes 182 de 1948 y 16 de
1985 sobre la propiedad horizontal.

Ley 428
Ley de Unidades Inmobiliarias Cerradas 16 de enero de 1998
sometidas a Propiedad Horizontal.

Ley 675
Crea la unin de la personera jurdica y
permite la explotacin econmica de todos
4 de agosto de 2001 los bienes comunes, la desafectacin y
posterior enajenacin de los no esenciales y
regula el uso exclusivo de los mismos.
Decreto 1060
Modifica el artculo 3 que establece
definiciones, el 19 que se refiere al alcance
y la naturaleza de los bienes comunes y el 31 de marzo del 2009
32 sobre el objeto de la persona jurdica, de
la Ley 675 de 2001. Ley 820
10 de julio de 2010 Dict el rgimen de arrendamiento de
vivienda urbana.
Ley 1607
Indic precisiones tributarias para las
propiedades horizontales en los artculos 26 de diciembre de 2012
47 y 186.

Norma Asunto

Ley 182 del 29 de diciembre de 1948 del Autoriz el nacimiento de la propiedad horizontal: Contena 26 artculos y su ttulo rezaba lo
Congreso de la Repblica siguiente Sobre rgimen de la propiedad de pisos y departamentos en un mismo edificio.

Decreto Reglamentario 1335 del 8 de mayo

Exiga la licencia de construccin y dems requisitos urbansticos para someter un inmueble
de 1956 de la Presidencia de la Repblica de
al rgimen de propiedad horizontal.
Colombia

Ley 143 de 1959 del Congreso de la Repblica Se refiri a la propiedad horizontal nicamente en su artculo sexto.

33
 CARTILLA PRCTICA - RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Norma
Decreto 144 del 6 de febrero de 1968 de la
Presidencia de la Repblica de Colombia
Decreto 1250 del 27 de julio de 1970 de la
Presidencia de la Repblica de Colombia
Decreto 107 del 13 de enero de 1983 de la
Presidencia de la Repblica de Colombia
Decreto 2148 del 1 de agosto de 1983 de la
Presidencia de la Repblica de Colombia
Ley 16 del 8 de enero de 1985 del Congreso
de la Repblica
Ley 56 del 18 de junio de 1985 del Congreso
de la Repblica
Decreto Reglamentario 1365 del 28 de abril
de 1986 de la Presidencia de la Repblica de
Colombia
Decreto 2111 de 1997 de la Presidencia de la
Repblica de Colombia
Ley 428 del 16 de enero de 1998 del Congreso
Ley de Unidades Inmobiliarias Cerradas sometidas a Propiedad Horizontal.
de la Repblica
Decreto 1052 del 10 de junio de 1998 de la
Presidencia de la Repblica de Colombia
Decreto 871 del 24 de mayo de 1999 de la
Presidencia de la Repblica de Colombia
Ley 675 del 4 de agosto de 2001 del Congreso
de la Repblica
Decreto 2015 del 24 de septiembre de 2001
de la Presidencia de la Repblica de Colombia
Decreto 1380 del 5 de julio de 2002 de la
Presidencia de la Repblica de Colombia
Decreto 1060 del 31 de marzo del 2009 de la
Presidencia de la Repblica de Colombia
Ley 820 del 10 de julio de 2010 del Congreso
de la Repblica
Ley 1607 de 26 de diciembre de 2012 del
Congreso de la Repblica
Elaboracin propia a partir de:
VELSQUEZ. Jaramillo. (2005). La Propiedad Horizontal en Colombia. Conforme con la Ley 675 de 2001. Leyer. Ed. 3.
34
Asunto
Se refiri a la obligacin de citar la escritura de constitucin y sus modificaciones con nmero,
fecha y notara en todas las escrituras pblicas de enajenacin o traspaso del derecho de
propiedad de un inmueble sometido a propiedad horizontal.
Afirm la necesaria colaboracin entre las oficinas de catastro y registro, de tal forma que
cuando se constituya una propiedad horizontal, el registrador de instrumentos pblicos
notifique a la oficina de catastro para que se de apertura a la ficha correspondiente a cada
unidad privada.
Entre otras modificaciones, exigi incorporar al protocolo de la Escritura Pblica que contena
el reglamento: planos arquitectnicos, licencia de construccin, proyecto de divisin del
inmueble, memoria descriptiva del inmueble, nomenclatura, especificaciones detalladas de
la construccin, especificaciones de salubridad y seguridad, y un plano general de inclusin
de los bienes privados con su localizacin, indicacin especfica de los linderos, reas y
nomenclaturas.
Indic en qu casos se deba insertar o no, copias del reglamento de propiedad horizontal a
la Escritura Pblica de enajenacin o traspaso.
Modific la Ley 182 de 1948 y posteriormente fue derogada por el artculo 87 de la Ley 675
de 2001.
Regul aspectos relacionados con el contrato de arrendamiento de viviendas urbanas y con
referencia a inmuebles sometidos a propiedad horizontal.
Reglament las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sobre la propiedad horizontal.
Se refiri a la regulacin de la expedicin de las licencias de construccin.
Reglament las disposiciones referentes a las licencias de construccin y urbanismo, al
ejercicio de la curadura urbana y las sanciones urbansticas.
Afirm la idea de voto por unidad privada que no es igualitario sino que se determina con
relacin al coeficiente de copropiedad.
Crea la unin de la personera jurdica y permite la explotacin econmica de todos los
bienes comunes, la desafectacin y posterior enajenacin de los no esenciales y regula el uso
exclusivo de los mismos.
Estableci un rgimen especial para la expedicin de licencias de urbanismo o construccin
que se expidan con posterioridad a un desastre o calamidad pblica.
Prorrog el plazo para que las organizaciones horizontales se adecuaran voluntariamente a
los lineamientos establecidos en la Ley 675 de 2001.
Modifica los artculos 3 que establece definiciones, el 19 que se refiere al alcance y la
naturaleza de los bienes comunes y el 32 sobre el objeto de la persona jurdica, de la Ley 675
de 2001.
Dict el rgimen de arrendamiento de vivienda urbana.
Indic precisiones tributarias para las copropiedades, como lo es la responsabilidad
del impuesto sobre las ventas por la prestacin directa del servicio de parqueadero o
establecimiento en zonas comunes, se indic adems que las personas jurdicas que destinen
algunos de sus bienes o reas comunes para la explotacin comercial o industrial, que generen
algn tipo de renta, perdern la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales.

APNDICE
Glosario de trminos Ley 675 de 2001
Concepto
Sistema jurdico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto,
Rgimen de Propiedad Horizontal construido o por construirse.
Reglamento de Propiedad
Horizontal
Edificio
Conjunto
Edificio o Conjunto de uso
Residencial
Edificio o Conjunto de uso
Comercial
Edificio o Conjunto de uso Mixto
Bienes Privados o de Dominio
Particular
Bienes Comunes
Bienes Comunes Esenciales
Expensas Comunes Necesarias
Coeficientes de Copropiedad
Mdulos de Contribucin en las expensas causadas en relacin con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponde a
Propietario Inicial
rea Privada Construida
rea Privada Libre
Proindiviso
Apndice
Definicin
Estatuto que regula los derechos y obligaciones especficas de los copropietarios de un edificio o
conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal.
Construccin de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un
nmero plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o
convencional, adems de reas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometidos al rgimen de
propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno,
que comparten reas y servicios de uso y utilidad general, como vas internas, estacionamientos, zonas
verdes, muros de cercamiento, porteras, entre otros. Pueden conformarse tambin por varias unidades
de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de
acuerdo con la normatividad urbanstica vigente.
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades
mercantiles, de acuerdo con la normatividad urbanstica vigente.
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda,
comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanstica vigente.
Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento
exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal, con salida
a la va pblica directamente o por pasaje comn.
Son las partes del edificio o conjunto perteneciente en proindiviso a todos los propietarios de bienes
privados, que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin, seguridad,
uso, goce o explotacin de los bienes de dominio particular.
Son los bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservacin y seguridad del edificio
o conjunto, as como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular.
Son ejemplo de estos bienes el terreno sobre o bajo el cual existen construcciones o instalaciones de
servicio pblicos bsicos, los cimientos, la estructura, las instalaciones generales de servicios pblicos,
las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta a cualquier nivel.
Erogaciones necesarias causadas por la administracin y la prestacin de los servicios comunes
esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservacin de los servicios comunes del edificio
o conjunto, por ejemplo los servicios de mantenimiento, reparacin, reposicin, reconstruccin y
vigilancia de los bienes comunes, as como los servicios pblicos esenciales relacionados con estos.
ndices que establecen la participacin porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de
dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad
horizontal. Definen adems su participacin en la asamblea de propietarios y la proporcin que cada
uno contribuir en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen
por mdulos de contribucin, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
ndices que establecen la participacin porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular,
una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.
Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestacin de
voluntad contenida en escritura pblica, lo somete a rgimen de propiedad horizontal.
Extensin superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados
dentro de sus linderos.
Extensin superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes
localizados dentro de los linderos.
El trmino hace referencia a la propiedad de una cosa o un derecho que pertenece en comunidad a
varias personas sin divisin entre los mismos.
35