[Ao]

La Medianera

Aguirre Alvarado Jerson

Cotrina Salas Fran
Pantoja Molina Lesly
Romero Leyva Sol
Vergara Rivera Deysy
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INTRODUCCION

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 LA MEDIANERIA

I. NATURALEZA DE LA INSTITUCION
Desde los albores de las sociedades se ha visto reflejada la necesidad de
dividir las propiedades en la medida que las urbes han ido evolucionando en
un proceso de crecimiento progresivo se ha buscado una regulacin ms
equilibrada en la cual se puedan reflejar los intereses y los beneficios que se
puedan derivar del ejercicio del derecho de propiedad que les corresponde.
Como su antecedente no es reciente, dentro del contexto del sistema jurdico
en general, no solo peruano, se podra aseverar que la finalidad de la
existencia de la medianera est en saber repartir y diferenciar los alcances
del ejercicio del derecho de propiedad con la utilizacin de un elemento
diferenciador que destaque, que sea relevante y sobre el cual se tiene que
asumir responsabilidades jurdicas como de continuidad en su existencia. Si
bien, como toda figura adscrita a los derechos reales, tiene su origen en el
derecho romano, luego pasa por la regulacin francesa, alemana, etc. Su
recepcin en el Per no ha pasado desapercibida debido a que se encuentra
presente en los tres cdigos civiles que ha tenido nuestro pas a lo largo de
su historia, coincidiendo todas en tener un fin netamente demarcatorio, un fin
diferenciador, donde lo que se busca es distinguir la reunin de
copropiedades que se dan sobre un determinado predio, entendiendo por
este ltimo como aquella rea de suelo debidamente delimitado sobre la cual
se pueden ejercer determinados derechos al amparo del sistema jurdico.
Creemos que dentro del uso comn y continuo que se da a este trmino como
institucin la nocin que tenemos siempre es la relacin del termino
medianera con la de pared, siendo esta ltima el ejemplo ms comn con el
cul se materializa esta figura pero destacando que no es el nico ya que de
una simple lectura se podr apreciar que el Cdigo Civil nos da otros
ejemplos como son los cercos o las zanjas que tambin son de uso comn
en nuestro medio, por lo que se debe de explotar ms la verdadera
significacin que esta figura tiene y su relevancia jurdica como social sobre
todo ahora que est cada vez vigente la necesidad de delimitar y conocer

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 detalladamente el mbito sobre el cual se ejerce la cuota o parte de derecho
de propiedad que le corresponde.
II. CONCEPTO
La medianera es la copropiedad forzosa de muros, cercos y fosos ubicados
entre los lmites de dos predios colindantes.
Segn la antigua definicin de POTHIER: un muro es medianero y comn
cuando los vecinos lo han hecho construir a comunidad de gastos sobre los
extremos de sus heredades respectivas; o cuando uno de los vecinos lo ha
hecho construir a su costa sobre el lmite de su heredad y el otro vecino
adquiere de l la comunidad.
Es preciso sealar el concepto que maneja Max Arias Schreiber1sobre esta
institucin: la medianera constituye, en tal virtud, una modalidad o matriz de
la propiedad comunitaria o copropiedad, que se materializa sobre los
elementos que la componen (paredes, cercos, zanjas o similares) de modo
que cada propietario del predio contiguo tiene derecho de uso comn, dentro
de un permanente estado de indivisin forzosa.
Como bien lo seala Nerio Gonzales2 al expresar: la medianera se hace de
utilidad por que proporciona seguridad al bien o propiamente a los
medianeros con la determinacin fsica de las lneas colindantes y hoy ms
que nunca por la creciente necesidad de expansin urbana que exige un
armonioso y ordenado desarrollo.
La utilidad de la medianera se halla en evitar la construccin de una doble
pared entre los dos predios limtrofes, con la perdida consiguiente del terreno
aprovechable.
III. CARACTERISTICAS
La medianera es una copropiedad especial, caracterizada por lo siguiente:
a) Es una copropiedad con carcter anexo a la propiedad del predio,
constituyendo con este una sola unidad, sujeta al mismo destino
jurdico.

1ARIAS SCHREIBER, Max, Exegesis del Cdigo Civil Peruano de 1984, T. V, 3era. ed., Lima: Gaceta
Jurdica, 2001, p. 131.

2 GONZALES LINARES, Nerio, Derecho Civil Patrimonial. Derechos Reales, Lima: Palestra, 2007, p. 545

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 b) Es una copropiedad especial por razn de objeto, pues no recae sobre
un bien con autonoma jurdica, sino sobre partes integrantes de un
bien (muros, cercos, fosas).
c) Se trata de una copropiedad que reconoce zonas de uso exclusivo
para cada comunero.
d) No susceptible de particin.
e) Solamente se pone fin a la medianera con la renuncia de alguno de
los comuneros o por acuerdo entre estos.

IV. QU SE ENTIENDE POR MURO MEDIANERO?

Un muro es medianero y comn a los vecinos de las heredades contiguas
que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las heredades.
Resulta tambin medianero en el caso que fuese construido a costa de uno
de los vecinos y luego el otro le reintegra la mitad de su valor.
Se considera muro medianero a aquel muro construido en forma encaballada
sobre un eje divisorio de predios o contiguo al mismo. Dicho muro es
propiedad de los dueos de dichos fundos, que contribuyen cada uno con el
mantenimiento y conservacin del mismo.
CLASIFICACIN DE LOS MUROS
1. Desde el punto de vista de su ubicacin, un muro o pared puede ser contiguo
o estar encaballado.
Muro contiguo es aquel muro que ha sido erigido en forma integra sobre
el predio de quien lo edifico, situndose uno de los filos del muro en un
plano coincidente con la situacin del Eje Divisorio de Predios.

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 Muro encaballado es aquel que se ha construido sobre el Eje Divisorio de
Predios, coincidiendo este ultimo con el Eje de Simetra del Muro. En este
caso, el muro se levanta sobre dos predios, ocupando una franja de cada
uno de ellos.

2. Desde el punto de vista jurdico, un muro adems puede ser considerado

como PRIVATIVO o MEDIANERO.
Muro privativo es aquel muro que es de propiedad de aquel que lo
construyo. Si el vecino quiere hacer uso de ese muro, debe adquirir los
derechos de medianera correspondientes.
Muro medianero es aquel muro cuya propiedad es de los propietarios de
dos fundos contiguos.
Muro de simple cerramiento Se hace uso del muro para cuidar la intimidad
o seguridad.
V. MODOS DE ADQUISICION
1. Acuerdo de las Partes.
La medianera se constituye por acuerdo de los propietarios de los fundos
colindantes para construir el elemento medianero o para convertir en
medianero un elemento privativo de uno de los titulares, dando participacin
en la copropiedad del mismo titular del predio contiguo.3
2. Adquisicin de manera forzosa
Tambin es posible adquirir la medianera de manera forzosa: si la pared que
separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino el
vecino puede obtener la medianera pagando la mitad del valor actual de la
obra y del suelo ocupado. Estos casos se dan en:

3
PEREZ PEREZ Op. Cit., pg. 223.

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 a. En el caso de los muros contiguos, edificados totalmente sobre el
terreno de uno de los propietarios colindantes, y en donde el vecino
puede adquirir la medianera pagando el valor de la obra y del suelo
sobre el que se asienta.
b. En el caso del muro encaballado, esto es, de aquel construido de tal
manera de que su eje, en el sentido, del plano vertical que pasa por
su centro coinciden exactamente con el lmite demarcatorio de ambos
fundos, entonces la medianera se adquiere pagando el valor de la
obra.

3. Usucapin
Tambin es admisible la adquisicin de la medianera por medio de la
usucapin, para cuyo efecto se requiere la posesin continua pacifica, publica
y como propietario de diez aos; y si existe justo ttulo y buena fe bastan cinco
aos.
Como es evidente, las normas de usucapin aplicables a la medianera son
aquellas referidas a los bienes inmuebles. En todo caso, los actos posesorios
debern estar notoriamente caracterizados, no siendo suficientes meros
actos espordicos de tolerancia, familiaridad o amistad. La usucapin solo
funcionara en los casos en que el usucapiente utilice la pared o cerco ajeno
que divide ambas fincas. Por ejemplo: si el dueo exclusivo del muro se
mantiene inactivo frente al vecino que se sirve del este elemento para apoyar
su propia construccin, entonces podr solicitar se le declare medianero por
usucapin, sin necesidad de pagar el valor de la mitad del muro y el suelo
ocupante. Como la medianera es una copropiedad que se ejerce mediante
el reparto de zonas fsicas del elemento medianero, es posible la existencia
de una posesin cuyo fin sea la usucapin. En cambio, la copropiedad por
cuotas ideales no es posible de ser adquirida por la posesin continua, en
cuanto esta como situacin meramente fctica no puede dar lugar a la
adquisicin de un derecho sobre una porcin abstracta, salvo en el caso de
la usucapin ordinaria, en donde el justo ttulo de un contenido preciso a la
posesin.
4. Donacin de derechos

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 En este caso, el vecino que construyo cede sus derechos de medianera a su
lindero; otorga as el 50% de la propiedad de la pared sin reclamar valor
alguno.
5. Por compensacin
Cuando un condmino de un muro necesita destruir todo o parte de ese muro
para reconstruirlo con el propsito de hacerlo ms apropiado a fines de
soportar mayor carga o bien por otras razones indispensables, puede realizar
dicha tarea en forma inmediata, restituyendo todas las condiciones de confort
que el condmino lindero posea antes de la reconstruccin de la pared, sin
indemnizarlo en forma alguna (por esto ltimo se hace indispensable el
requisito de la inmediatez).
VI. FACULTADES Y CARGAS
Cada uno de los colindantes puede utilizar la pared medianera para colocar
tirantes y vigas, o servirse de esta como apoyo, aun cuando no pueda abrir
en ella ventanas o claraboyas (art. 996 C.C). A diferencia de lo que ocurre en
la legislacin espaola, por ejemplo, el titular medianero puede utilizar todo
el grosor de la pared, pues se encuentra superado el concepto de que esta
se hallaba reducida a la mitad de dicho grosor. Sin embargo, esta facultad de
apoyar vigas o construcciones est limitado a las posibilidades fsicas de
resistencia del elemento medianero.
Por otro lado, las cargas medianeras con el fin de la construccin, reparacin,
conservacin o reconstruccin del elemento medianero corre a cargo de
ambos propietarios a prorrata (en partes iguales), segn el artculo 998 del
C.C. Esta norma no se observara cuando se trata de reparaciones tan
superficiales que afectan solo una de las caras de la pared sin mermar la
integridad del conjunto, o cuando los desperfectos al elemento medianero
hayan sido causados por culpa exclusiva de uno de los copropietarios.
La renuncia a las cargas de la medianera se producen solo con la renuncia
de todo el derecho de copropiedad o cuando no se utilice la pared medianera.
Este ltimo caso no parece justificarse, pues habindose constituido la
medianera, el comunero debe afrontar los gastos derivados de esta, aun
cuando por propia voluntad o inters decida no utilizar el elemento
medianero.

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VII. EXTINCION
La medianera se extingue por renuncia de los dos colindantes, con lo cual
adems se libera de las cargas que produce esta situacin de copropiedad
forzosa. Evidentemente la renuncia se extiende no solo al elemento
medianero, sino al suelo sobre el se asienta, pues ambos forman una unidad
indivisible.

VIII. ANALISIS DE LOS ARTICULOS DEL CODIGO CIVIL

Artculo 994.- Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos

predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario.

Del inicio del artculo se observa que el mismo detalla los instrumentos
o figuras a travs de los cuales se plasma la medianera y explica de
manera seguida que su ubicacin como un elemento delimitador, que
permite tener un alcance de hacer evidente una diferencia en el ejercicio
del derecho de propiedad, parte de una presuncin en la cual hasta que
no se demuestre lo contrario se sostendr que ese elemento delimitador
pertenece a las partes colindantes y que sirve para delimitarlos ya que
ambos asumirn responsabilidades equivalentes sobre los mismos. Es
decir, de una simple inspeccin se asumir una posicin que otorga una
responsabilidad compartida de las partes colindantes sobre el elemento
que se utilice para diferenciar el alcance del ejercicio de su derecho de
propiedad. Como lo habamos estipulado, la figura ms usada es la
pared, el cual puede estar confeccionada por diferentes materiales
siendo la ms usada la de ladrillos y cemento, lo que se conoce en el
comn denominador de la sociedad como material noble, pero hay que
acotar que la pared puede estar hecha de diferentes materiales como el
barro o la quincha. Los factores que llevan a escoger el material de
confeccin van desde el econmico hasta la ubicacin del lugar ya que
sern preponderantes en la eleccin del elemento a utilizar y que servir
de base para la elaboracin de la pared.

Por otra parte, el artculo hace referencia a los cercos y a las zanjas, el
primero es una divisin elaborada de madera u metal, tambin es
susceptible de utilizar otro material que se ubique sobre los lmites del

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predio con el objetivo de darle fronteras evidentes y que sean de
visualizacin fcil de todos los que transiten por el predio, que reflejen
hasta donde se ejerce el derecho de propiedad y como consecuencia
lgica fuera de esa delimitacin no podr ser ejercida dejando en clara
evidencia del alcance de sus atributos y derechos. Un tema interesante
es el de la zanja ya que la propia naturaleza de la figura nos remite a
surcos, es decir excavaciones que por la notoriedad de las mismas
permiten delinear hasta dnde tienen alcance los derechos que emergen
de los propietarios de los predios, esta figura es muy usada en el campo
sobre todo en los terrenos agrcolas que por su cercana necesitan de
un medio de separacin evidente, quedando apropiado el uso de este
tipo de figura, tambin es apropiado si es decisin de los propietarios
que colindan un cerco, pero creemos que el uso de la pared aunque no
est prohibido resultara inapropiado.

Analizando el presente artculo el profesor Vsquez Ros 4 menciona lo

siguiente: la norma contiene una presuncin juris tantum, es decir
admite prueba en contrario. El propietario que ha levantado la pared que
lo separa de otro predio, debe hacerlo constar en la declaracin de
fbrica del bien. De tal manera que si este inscribiera su derecho,
deviene en inconmovible frente a terceros porque est sustentado en la
buena fe registral. Es decir, con la posicin propuesta, la construccin
de una determinada pared no tendra consecuencias de perjuicio para el
colindante siempre que se haya llevado a cabo sin buscar el menoscabo
patrimonial de este.

Artculo 995.- Si la pared que separa los predios se ha levantado en

terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianera
pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado.
En tal caso, puede pedir la supresin de todo lo que sea
incompatible con el derecho que le da la medianera.

4
VASQUEZ RIOS, Alberto Artculo 994. Presuncin de medianera [Comentario], en Cdigo Civil
Comentado, T. V, 2da. ed., Lima: Gaceta Jurdica, 2007, p. 467.

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La importancia del artculo 995 radica en colocar en una situacin, que
muchas veces se materializa en la realidad, la cual consiste en que la
pared como instrumento ms utilizado en el ejercicio de la medianera
se encuentra no en el lmite sino dentro de uno de los predios que son
colindantes, figura que puede tener su origen por un descuido como
tambin por el aprovechamiento de uno de los vecinos colindantes con
el objetivo de tener para s ms espacio y que las medidas de su predio
sean mayores, lo cual denota mala fe de darse el caso. La frmula
propuesta para dar solucin a este tipo de situacin es que la persona
que acta como propietario del predio que no se ha visto afectado en
sus lmites pague el valor del suelo ocupado, rol importante cobrara la
tasacin del predio por parte de los peritos que tengan como funcin la
valorizacin del mismo como a su vez el 50 % (cincuenta por ciento) de
lo que se haya irrogado en la construccin de la pared, cerco o zanja
que cumpla el rol de medianera, no pudindosele solicitar pago alguno
que se desprenda de otras figuras que no sea el de la medianera. De
presentarse el caso de que existan, el gasto que irroguen deber ser
asumido por el propietario colindante que la cre, es decir que origin su
existencia.

Artculo 996.- Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la

pared medianera, y servirse de sta sin deteriorarla, pero no puede
abrir en ella ventanas o claraboyas.

El presente artculo hace referencia a las facultades que tienen los

colindantes al momento de llevar a cabo el ejercicio de sus derechos
como es colocar en la pared medianera tirantes y vigas, elementos estos
que sirven de utilidad para el cotidiano uso que se le desea dar a la pared
medianera. El beneficio que se puede desprender del mismo, el lmite o
impedimento que se detalla es que la colocacin de las figuras
mencionadas anteriormente no deben perjudicar la continuidad de la
pared o del elemento que hace sus veces en la funcin de medianera.
Concluye el artculo detallando de forma precisa qu figuras estn
totalmente prohibidas como son las ventanas y las claraboyas y justifica
su impedimento a que no pueden tener acceso los vecinos a las

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actividades que realizan los colindantes pues estara afectando su
privacidad como el normal ejercicio de sus actividades, muchas de ellas
propias e inherentes a los propietarios las cuales exigen reserva.

Artculo 997.- Cualquier colindante puede levantar la pared

medianera, siendo de su cargo los gastos de la reparacin y
cualesquiera otros que exigiera la mayor altura.

Bajo el presupuesto de existencia de la pared o figura equivalente por la

cual se ejerce la medianera, la necesidad como las circunstancias que
exijan una mayor altitud cuando medie intereses de las partes, el
ordenamiento reconoce que cualquiera de los colindantes est facultado
para llevar a cabo los cambios necesarios, asumiendo la parte
interesada los gastos que se irroguen de esta actividad, como la
construccin o la reparacin de la misma. Asimismo, se hace acotacin
a todos aquellos gastos no presupuestados pero que son ineludibles de
ser afrontados cuando se desea que la pared que cumple la funcin de
medianera sea de mayor envergadura respecto a la altura. Por lo que el
artculo manifiesta que no puede ser exigible pago alguno a la parte
colindante que no ejerci su derecho de construir la pared, ni mucho
menos lo que se derive como gasto del resultado de su mayor altura.

Artculo 998.- Los colindantes deben contribuir a prorrata para la

conservacin, reparacin o reconstruccin de la pared medianera,
a no ser que renuncien a la medianera, hagan o no uso de ella.

La colindancia es aquel estado en el cual dos propietarios estn

vinculados por los lmites de sus predios para lo cual han decidido llevar
a cabo la construccin de una pared medianera, ante ello la
responsabilidad que se derive de la misma debe de ser compartida.
Cuando se hace referencia a su conservacin nos expresa que se debe
de dar mantenimiento a la pared para que contine llevando a cabo las
funciones de medianera. Ahora, por sucesos posteriores a su
construccin, la misma puede ser reparada cuando ha sufrido algn
desperfecto o dao y en el caso se presente la destruccin total de la

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misma por causas naturales o provocadas, se proceda a reconstruir la
pared. Por otro lado, el artculo refleja la opcin que tienen los
colindantes al expresar que ambos o uno de ellos puede renunciar a la
misma y que el ejercicio de este derecho es opcional como tambin el
uso de la pared que sirve como lmite entre los predios en ejercicio de la
medianera.

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