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www.mercator.ufc.br DOI: 10.4215/RM2013.1202.

0002

ESTRATGIAS FUNDIRIAS E DINMICAS


IMOBILIRIAS DO CAPITAL FINANCEIRIZADO NO BRASIL
landing strategies and financial dynamics of Brazils real estate

Everaldo Santos Melazzo *

Resumo
Este artigo apresenta alguns resultados da investigao intitulada A produo espao urbano em cidades
mdias: Uma anlise comparativa da dinmica imobiliria recente. O objetivo da citada pesquisa registrar
mudanas estruturais a respeito dos processos de produo e consumo do espao urbano, novas estratgias
fundirias e imobilirias de agentes econmicos, novos e mais complexos vetores de expanso territorial
e um aprofundamento e novas facetas das desigualdades socioespaciais nestas cidades. Ponto de inflexo
nas histricas trajetrias dos capitais imobilirios pode ser auferido com a abertura de seus capitais na
Bolsa de Valores de So Paulo/BR, alterarando estruturalmente suas formas de atuao sobre a produo
do espao urbano. Dentre vrias destas alteraes destaca-se aqui a formao de bancos de terras urbanos
(land banks) cada vez mais extensos em termos de metros quadrados, em um nmero cada vez maior de
cidades e localizados em realidades urbanas no apenas metropolitanas, mas que se espalham tambm para
as denominadas cidades mdias.

Palavras-Chave:Dinmica urbana, Capital imobilirio, Cidades mdias, Brasil.

Abstract
This article presents some results of research titled The urban space production in medium cities: A com-
parative analysis of recent real estate dynamics. The aim is to indicate structural changes regarding the
processes of production and consumption of urban space in Brazil cities, new action on urban land and real
estate strategies of economic agents, new and more complex vectors of territorial expansion and a extension
and complexity of socio-spatial inequalities. Inflection point in the historical trajectories of the real estate
can be earned by the capital on the Stock Exchange of So Paulo / BR, with structural changes the forms of
activity on the production of urban space. Among many of these changes highlights here the formation of
urban land banks that are increasingly enlarge in terms of square meters, in a growing number of cities and
located in non metropolitan urban realities, mainly on medium cities.
Key words: Urban dynamics, Real estate, Medium cities, Brazil.

Resumen
El artculo presenta algunos resultados de la investigacin titulada La produccin del espacio urbano en
ciudades intermedias: Un anlisis comparativo de la dinmica inmobiliaria reciente. El objetivo es indicar
los cambios estructurales respecto a los procesos de produccin y consumo del espacio urbano en Brasil,
nuevas actuaciones en el suelo urbano y las estrategias de inmobiliarias de los agentes econmicos, nuevas
y ms complejos vectores para la expansin territorial y la extensin y complejidad de las desigualdades
socio-espaciales. Punto de inflexin en las trayectorias histricas de los agentes econmicos inmobiliarios
puede ser observada con la llegada de ellos en la Bolsa de Valores de So Paulo/BR, con cambios estruc-
turales en las formas de la actividad de la produccin del espacio urbano. Entre muchos de estos cambios
destacase aqu la formacin de bancos de suelo urbanos que vienen ampliandose cada vez ms en trminos
de metros cuadrados, en un creciente nmero de ciudades y en realidades urbanas no metropolitanas, sobre
todo en las ciudades intermedias.

Palabras-claves: Dinmica urbana, Mercados inmobiliarios, Ciudades intermedias, Brasil.

(*) Prof. Dr. da Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita Filho, Faculdade de Cincias e Tecnologia de Presidente
Prudente, Departamento de Planejamento. Rua Roberto Simonsen, 305, CEP: 19060-900, Presidente Prudente (SP), Brasil. Tel:
(+55 18) 3229 5395 esmelazzo@uol.com.br

Mercator, Fortaleza, v. 12, nmero especial (2)., p. 29-40, set. 2013.


ISSN 1984-2201 2002, Universidade Federal do Cear. Todos os direitos reservados.
MELAZZO, E. S.

INTRODUO
Produzir conhecimentos sobre a relao entre dinmicas imobilirias e produo do espao
urbano nas cidades mdias da rede urbana brasileira exige um esforo de interpretao das parti-
cularidades das dinmicas da urbanizao no Brasil que so cada vez mais extensas, complexas e
diversas. Exige, ainda, clareza no apenas para compreender realidades no metropolitanas, ainda
pouco estudadas, mas tambm articular/avaliar e compreender corretamente os rumos que vem
tomando as transformaes na produo imobiliria no perodo mais recente e que sinalizam, por
sua vez, para mudanas estruturais na forma de se produzir e de se apropriar da cidade.
A citada diversidade urbana exige, assim, um olhar que procure apreender as singularidades
da formao e estruturao de cada cidade, sem perder de vista os processos mais amplos produ-
zidos em outras escalas geogrficas que ali encontram suas particularidades. Exige, ainda, avanar
na compreenso sobre tais processos em realidades no metropolitanas. Uma deciso primeira foi
partir das desigualdades socioespaciais reveladas pelos seletivos vetores de expanso territorial, as
mudanas nas localizaes residenciais de grupos sociais, os diferentes produtos imobilirios que
segmentam seletivamente o mercado de terras e, mais recentemente, a constituio paulatina de novas
centralidades intraurbanas. So orientaes de cunho metodolgico que viam atualizar do ponto de
vista emprico, mas tambm em suas interfaces tericas, as permanncias das desigualdades sociais
e espaciais no Brasil, compreendendo ser esta uma chave analtica crucial para a compreenso das
cidades e do processo urbano brasileiros.
Para nortear essa discusso so utilizados dados e informaes sobre o mercado imobili-
rio de diferentes cidades, particularmente aqueles relacionados terra urbana. Do ponto de vista
metodolgico, a busca da investigao pauta-se pela compreenso das fortes articulaes entre
30 as permanncias das velhas formas de se produzir cidades no Brasil e as velozes transformaes
impostas por novas condicionantes econmicas. Indaga-se, assim, pelas sinergias entre os capitais
mercantis-rentistas, em suas lgicas de acumulao, frente s aes cada vez mais financeirizadas
de grupos econmicos que se produzem e reproduzem pelo poder de se articular escala nacional
e seguindo padres, ritmos e estratgias internacionais.
Ponto de inflexo nas histricas trajetrias dos capitais imobilirios pode ser auferido com a
abertura de seus capitais na Bolsa de Valores de So Paulo/BR, alterarando estruturalmente suas
formas de atuao sobre a produo do espao urbano. Dentre vrias destas alteraes destaca-se
aqui a formao de bancos de terras urbanos (land banks) cada vez mais extensos em termos de
metros quadrados, em um nmero cada vez maior de cidades e localizados em realidades urbanas
no apenas metropolitanas, mas que se espalham tambm para as denominadas cidades mdias. A
partir da apresentao das informaes empricas sobre estes bancos de terrenos, obtidas dos Rela-
trios Econmico-Financeiros de duas empresas selecionadas este trabalho coloca em discusso o
sentido estratgico da atuao dos agentes que passam a comandar a produo de cidades no Brasil
a partir dos anos 2000. So cada vez mais seletivos os vetores de expanso territorial, as mudanas
nas localizaes residenciais de grupos sociais, os diferentes produtos imobilirios que segmentam
o mercado de terras e, mais recentemente, a constituio paulatina de novas centralidades intraur-
banas. Chama a ateno, porm, o controle cada vez mais extenso sobre estoques de terrenos e os
movimentos de seus preos ao longo do tempo.

ENQUADRAMENTOS TERICOS DA QUESTO


A anlise sistemtica das recentes transformaes urbanas nas cidades mdias brasileiras
(por exemplo, a partir dos esforos em andamento no mbito da ReCiMe Rede de Pesquisadores
sobre Cidades Mdias ) tem indicado um peso relativo cada vez mais acentuado dos mercados
fundirios e imobilirios no conjunto das atividades econmicas, maiores graus de complexidade
dos processos de estruturao intra-urbana e, em vrios casos, nas dinmicas de re-estruturao

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e, como elementos centrais para a compreenso destes dois primeiros processos, a emergncia de
novos capitais, produtos imobilirios e prticas socioespaciais.
Estas mudanas indicam, por sua vez, que a investigao deve se pautar por inquirir as dinmi-
cas da produo e da distribuio da riqueza, condicionadas historicamente, mas sujeitas s novas
realidades que conduzem o comportamento estratgico dos agentes econmicos (quem so? Como
caracteriza-los? Como analisa-los em suas particularidades?) e a necessria articulao das escalas
geogrficas de sua atuao (suas particularidades, articulaes e sobreposies).
O mercado imobilirio, no contexto destas investigaes, considerado como o lugar econmico
da valorizao de capitais que agem sobre a cidade e seus objetos na busca permanente e crescente
de sua valorizao. Trata-se, tambm, de reconhecer as especificidades e crescente autonomia dos
capitais que nele atuam, que podem ser denominados como capitais imobilirios frente aos demais
capitais particulares. Para tanto, apenas a leitura histrica de suas transformaes e do peso confe-
rido ao solo urbano no contexto da economia brasileira podem responder satisfatoriamente a sua
anlise: da terra rural e urbana como status, smbolo do poder poltico, bem raiz e reserva de valor
terra como ativo de valor capaz de alavancar acumulao e lastrear processos econmicos, urba-
nos e da cidade e da terra associada ao capital financeiro, sincronizada com seus movimentos e
lgicas. Sobreposio/articulao, mais que sucesso e eliminao devem conduzir o pensamento
para reconstruir tais trajetrias. A anlise deve se pautar, portanto, pela produo e a distribuio
da riqueza material em suas condicionantes histricas que conduzem, hoje, os processos de urba-
nizao no territrio brasileiro.
Alguns conceitos e algumas noes bsicas devem ser aqui enumerados para a conduo da
anlise. O primeiro deles, tratado em SOJA (1993) procura abarcar os processos denominados como
de reestruturao que, nas palavras do autor refere-se a situao
31
... Originria e reativa a graves choques nas situaes e prticas preexistentes e desencadeadoras de
uma intensificao de lutas competitivas pelo controle das foras que configuram a vida material....
(1993:194)

Trata-se, ento, para os interesses deste texto, de identificar rupturas no modus operandi de
agentes e novos padres socioespaciais de suas aes. Seja do pronto de vista produtivo, seja do
ponto de vista urbano, procura-se com este conceito jogar luz sobre as mudanas operadas na so-
ciedade por conjuntos de agentes capazes de alterar trajetrias passadas, segundo seus interesses
estratgicos.
O segundo conceito, tomado de SPOSITO (2007) diz respeito a reestruturao da cidade. Aqui,
especificando o mbito da anlise procura-se valorizar a escala intra-urbana da anlise que investiga
os mecanismos e processos que regem a diviso social do espao. Os elementos que compem a
cidade, seus objetos imobilirios estruturadores, as infra-estruturas e os meios coletivos de consu-
mo, as relaes estabelecidas entre eles do ponto de vista de suas localizaes se alteram ao longo
do tempo. Porm, ainda concordando com a autora trata-se de escapar de uma anlise restrita s
formas espaciais, mas avanar rumo compreenso das morfologias urbanas em transformao,
isto um conjunto de relaes que se condicionam mutuamente.
A noo de reestruturao das cidades mdias, por sua vez, parte da idia de que a reestruturao
urbana pode ser lidas como resultante da complexificao da diviso territorial do trabalho exigida/
necessria para articular o mosaico de redes urbanas cada vez mais densas e no exclusivamente
hierarquizadas, mas tambm para dar unidade a diferentes formaes socioespaciais. Trata-se, assim,
de reconhecer novos papis e funes das aglomeraes, padres de acessibilidade e integrao/in-
terao espacial conduzidos pelo meio-tcnico-informacional, hierarquizaes variveis e dinmicas
nas redes urbanas e acirramento da competitividade entre as cidades. Ao reconhecer a reproduo
ampliada de uma geoeconomia que se d cada vez mais em mltiplas escalas possvel aquilatar
com mais clareza o envolvimento e o papel crucial que as cidades mdias desempenham hoje.

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Por fim, reconhece-se aqui a necessidade de que seja pensado um processo em curso que se
refere a mudanas nas formas materiais de produo da cidade que, seguindo Pereira (2005:4) deve
ser compreendida

... a partir da dinmica imobiliria, abrangendo um entendimento da especificidade das formas de


propriedade, que se funda na valorizao imobiliria local mas que se associa dimenso global da
acumulao pela noo de reestruturao (2005: 4)

Conectam-se, assim, no plano analtico as dinmicas imobilirias aos processos de produo do


espao urbano possibilitando uma leitura das permanncias e das mudanas em diferentes escalas
de anlise, o que conduz as investigaes em curso.

OBSERVAO SOBRE METODOLOGIAS E PROCEDIMENTOS


A constatao das dificuldades empricas para a anlise da dinmica imobiliria fato em
diferentes pases. Berry and McGreal (1995:9), compilando dados sobre o mercado imobilirio
em diferentes capitais europias afirmam que ... property data are expensive to assemble, large
samples sizes are required with many sampling points and a rigorous methodology. No mesmo
sentido, encontramos preocupaes semelhantes em Smolka (1992) referindo-se ao Brasil, em
Dowall (1991) ao tratar da realidade norte americana, Roca Cladera (1988) sobre a Espanha, da
ADEF (1991) sobre a Frana e Gilbert (1991) sobre cidades do chamado terceiro mundo em geral.
Tais autores vo alm e afirmam que a ausncia de informaes sistematizadas interfere sobre
32 o prprio funcionamento do mercado imobilirio. A falta de transparncia e de informaes rpidas
e atualizadas sobre que tipo de produto imobilirio, onde e a que preo, os tributos recolhidos em
cada transao ou mesmo os valores cobrados nominal e efetivamente de cada imvel, acabam por
gerar distores sistemticas que possibilitam e favorecem a existncia de informaes para poucos
(incorporadores, loteadores etc.) e, conseqentemente, sobre-lucros em suas operaes e mesmo
processos especulativos em perodos e reas determinadas.
Tendo em vista tais constrangimentos e o objetivo de se realizar uma anlise comparativa entre
diferentes cidades, optou-se pelos anncios de classificados de ofertas de imveis em jornais de
circulao local, dos anos de 1995 at o ano mais recente a que se tivesse acesso. O processamento
deste conjunto de informaes permitiu a formao de um banco de dados contendo as seguintes
variveis para cada oferta: Dia, Ms, Ano, Bairro, Tipo, Uso, loteamento aberto ou fechado, rea
terreno, rea Construda, rea til, Imobiliria anunciante, Nmero dormitrios e Preo ofertado.
Alm da formao do banco de dados bsico um outro conjunto de dados e informaes foram
e esto sendo sistematizados e analisados: entrevistas com imobilirias, loteadores ou construtores,
alm daquelas com dirigentes pblicos ligados s reas do planejamento e da habitao, bem como
dados e informaes diversos sobre a questo habitacional e o Plano Diretor mais recente aprovado
em cada cidade. De maneira a possibilitar a anlise espacial do banco de dados, para cada cidade
faz-se necessria, tambm, uma planta digitalizada, por bairros ou reas e/ou tambm com seu
arruamento de maneira a permitir a produo de mapas temticos dos indicadores gerados.
Para as questes que mais de perto so atinentes a este artigo, privilegia-se a anlise de rico
material disponvel no stio eletrnico da Bolsa de Valores de So Paulo: os Relatrios Econmico-
-Financeiros que sistematizam informaes relevantes de cada uma das empresas imobilirias
com capital aberto no mercado acionrio. Adota-se aqui esta denominao genrica (empresas
imobilirias) em funo da prpria nomenclatura utilizada pela BOVESPA para classificar tais
empresas sob anlise.

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OS FUNDAMENTOS DA DINMICA IMOBILIRIA


Considerando-se os comentrios feitos anteriormente sobre os limites impostos pelos dados
empricos e tambm as observaes que problematizam as anlises que visam compreenso do
mercado imobilirio e dele com os processos de estruturao intra-urbana e com as diferenciaes
scioespaciais, iniciamos este item com uma relao das questes cruciais que esto conduzindo a
anlise em andamento dos dados empricos e, a seguir, alguns resultados sintticos preliminares a
respeito de duas empresas em particular:
a) qual composio do mercado em relao aos tipos de imveis e aos usos do solo ofertados
para cidade como um todo e em relao a cada uma de suas zonas?
b) em relao oferta de terrenos, como se comportam no tempo e no espao os preos e as
reas mdias e medianas?
c) possvel observar padres de diferenciao de localizao, preos e reas de terrenos (e
tambm de residncias unifamiliares) ofertados em loteamentos abertos e fechados?
d) so perceptveis diferenas entre as zonas, e ao longo do perodo, nos tipos de imveis
edificados, em relao a preos e reas construdas ou nmero de dormitrios?
e) o que possvel depreender da informao das imobilirias anunciantes em relao aos
agentes atuantes?

Tendo tais questes como guia da anlise emprica possvel sintetizar, nos tpicos a seguir,
algumas consideraes preliminares que buscam articular escalas geogrficas, mltiplos agentes 33
e as dinmicas imobilirias a partir das cidades investigadas nas escalas intra-urbana; das redes
urbanas e na regional; nacional:
Na escala intra-urbana, a herana das desigualdades articuladas s novas que vm sendo
produzidas e que produzem na escala local a formao/consolidao de capitais que se lanam na
concorrncia, com fortes imbricaes com os processos de planejamento e gesto do solo urbano.
O incorporador imobilirio o agente econmico que, mesmo no sendo o nico a atuar sobre
o espao urbano (HARVEY, 1982) possui a capacidade de modific-lo e estrutur-lo (SMOLKA,
1989, ABRAMO, 1989 e 2007), na medida em que atua sobre as bases a partir das quais so geradas
as rendas fundirias (SMOLKA, 1989 e 1992). Mais que um agente particular trata-se, portanto,
de uma lgica de produo e uso da cidade. Isto , no processo de sua valorizao o capital incor-
porador atua sobre a transformao dos usos do solo urbano, buscando internalizar sob a forma de
lucros de incorporao, aquela parcela do excedente que seria, de outra maneira, apropriada pelo
proprietrio fundirio.
A transformao dos usos do solo, acima aludida, no representada apenas pela intensifica-
o/verticalizao de parcelas e/ou reas urbanas ou mesmo pela mudana de uso residencial para
comercial, tal como em alguns momentos deixa clara a literatura sobre o tema, quase que exclu-
sivamente voltada para a anlise de reas metropolitanas. A anlise sobre o mercado imobilirio
das cidades consideradas, entretanto, tem identificado a transformao do uso agrcola em urbano
ou ainda a permanente presena de grandes vazios urbanos bem como a intensiva comercializao
e re-comercializao de terrenos (reas parceladas) como elementos centrais e definidores destas
realidades urbanas (MELAZZO, 1996 dentre outros).
O capital incorporador, do ponto de vista econmico, constitui-se, assim, em um capital es-
pecializado que assume o comando do processo de transformao do ambiente construdo urbano,
articulando de maneira sistemtica e empresarial: a compra dos terrenos ou reas, a contratao de
consultores, escritrios de projeto e planejadores, de agentes da construo civil, agentes respons-
veis pelo lanamento e pela comercializao (SMOLKA, 1987) e que, movimenta-se espacialmente

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pela cidade na busca de ofertar o produto certo, para o segmento certo de demanda ao maior
preo possvel.
O mercado, que aparece a primeira vista como uma mirade de operaes desconexas de compra
e venda de diferentes tipos de imveis, encerra assim a lgica de valorizao de capitais sobre o
espao urbano e a transferncia de rendas e riquezas (reais ou potenciais) entre mos de diferentes
agentes/atores presentes na cidade (FARRET, 1985).
Tais operaes, tomadas em seu conjunto e a partir de sua anlise por longos momentos do
tempo, permitem acompanhar as transformaes intra-urbanas, os processos de expanso e cresci-
mento de reas urbanas, as mudanas de usos do solo e de densidades populacionais e construtivas
e, tambm, a valorizao/desvalorizao de reas pelo mercado.
Na escala das redes urbanas e na regional as estratgias para atrao de excedentes e sua
mobilizao em torno das cidades, implicando em novos patamares em que o ambiente construdo
reafirma-se como polarizador da riqueza e a rearticulao de elites econmicas rentistas;
Sujeita concentrao de sua propriedade a terra urbana assume, historicamente no contexto
da economia brasileira, diferentes e articulados papis ou funes (ver, dentre outros, CANO, 2010
e PAIVA, 2007): como mercadoria que permite intercambiar status poltico e poder econmico,
o que pode ser sumariado atravs do conceito de patrimonialismo; como reserva de valor que com-
pem estratgias de agentes econmicos, particularmente em momentos de grande instabilidade
macroeconmica e, mais recentemente e partir de exemplos que sinalizam claramente para comear
um processo de consolidao como ativo financeiro.
Este conjunto de questes coloca vrios e sucessivos desafios anlise do mercado imobi-
lirio que aparece, primeira vista, como um conjunto catico de transaes de compra e venda,
34 fragmentadas em diferentes tipos de bens imveis, com inmeras e distintas dimenses, preos,
idades, espalhadas pela cidade em vrias localizaes e ofertadas seja por particulares/indivduos/
famlias, seja por pessoas jurdicas especializadas ou no no ramo destes negcios, empresas em
geral ou imobilirias, o mesmo valendo para a demanda.
Porm, para alm da oferta e da demanda que, como j afirmado anteriormente, no seriam
neutras ou, na gramtica neoclssica, atomizadas a ponto de no interferirem nos resultados do pr-
prio mercado, trata-se de superar tal viso imediata e dada empiricamente, pelo esforo de buscar
outras determinaes necessrias a sua leitura, tal como j pontuado. De maneira sinttica, trata-se
de reconhecer que, dadas suas caractersticas bsicas, que se alteram com o prprio desenvolvimento
capitalista, o mercado imobilirio o lugar econmico da valorizao de capitais que agem sobre
a cidade e seus objetos na busca permanente e crescente de sua valorizao. Trata-se, tambm, de
reconhecer suas especificidades e crescente autonomia frente aos demais capitais que, inicialmente,
podem ser denominados como capitais imobilirios.
Argumenta-se, assim, que o mercado imobilirio considerado, portanto, como o lugar eco-
nmico da valorizao de capitais que agem sobre a cidade e seus objetos na busca permanente e
crescente de sua valorizao. Para tanto, apenas a leitura histrica de suas transformaes e do peso
conferido ao solo urbano no contexto da economia brasileira e em cada formao socioespacial
podem responder satisfatoriamente a sua anlise: da terra rural e urbana como status, smbolo do
poder poltico, bem raiz e reserva de valor terra como ativo de valor capaz de alavancar acumu-
lao e lastrear processos econmicos, urbanos e da cidade e da terra associada ao capital finan-
ceiro, sincronizada com seus movimentos e lgicas. Sobreposio/articulao, mais que sucesso
e eliminao devem conduzir o pensamento para reconstruir tal trajetria. A anlise deve se pautar,
portanto, pela produo e a distribuio da riqueza material em suas condicionantes histricas. Quem
so os agentes econmicos? Como caracteriz-los? Como analis-los em suas particularidades?
Quais as particularidades, interaes e complexificao das escalas geogrficas da produo dos
espaos urbanos analisados hoje?
Na escala nacional, a formao de redes de negcios, investimentos e novos capitais e a
formao de um mercado nacional e as relaes entre os agentes, bem como, na escala mundial,
Mercator, Fortaleza, v. 12, nmero especial (2)., p. 29-40, set. 2013.
Estratgias Fundirias e Dinmicas Imobilirias do Capital Financeirizado no Brasil

a financeirizao da riqueza fundiria/imobiliria, vinculando os mercados financeiros aos imobi-


lirios, ampliando a instabilidade macroeconmica. A leitura adequada da conjuntura fornece as
pistas para o incio do debate: ampliao do crdito disponvel produo de diversificados produ-
tos imobilirios; alterao da lei de alienaes fiducirias, aumento das aplicaes obrigatrias do
SBPE, ampliao dos subsdios via FGTS, aumento de recursos no OGU; o Programa Minha casa,
Minha Vida; abertura de capitais particulares nas bolsas de valores, entrada de capitais internacio-
nais diretamente ou em joint ventures ou em fuses e aquisies ou atravs de Fundos Imobilirios.
Para alm, vislumbra-se o crescimento de nmero de unidades projetadas, em construo e
entregues; a concentrao do mercado pela via da concorrncia; alterao nas formas de captao
de recursos externos e ou de longo prazo; a incluso de novo pblico consumidor, antes fora do
mercado; a criao de um mercado nacional etc.
Se as questes apontadas at o momento procuram dar conta de elementos presentes na produ-
o e consumo da cidade a partir de determinaes locais, algumas ainda sob a forma de hipteses
a serem trabalhadas, no h como desconsiderar tambm que, como qualquer outro mercado, o
imobilirio est sujeito e condicionado s condies mais gerais do ambiente econmico em que
se desenvolve, seja na escala local, seja com mais intensidade na escala nacional e parametrizadas
pelas determinaes de volumes de crdito, taxas de juros, poltica tributria e movimentos da
renda disponvel.
Tais questes, ainda, precisam ser qualificadas frente s mudanas mais recentes observadas
em diferentes cidades brasileiras e que comeam a ser registradas em publicaes especializadas
(TAKAOKA e ALENCAR, 2008): nos ltimos anos verifica-se uma retomada dos negcios imo-
bilirios e fundirios, dado o aumento de crdito disponvel ao setor habitacional, ao aumento de
prazos de financiamento e mesmo diminuio de taxas de juros. Ao mesmo tempo, so observados
tambm novos patamares de negcios imobilirios, inclusive com a abertura de capital de empresas 35
do setor, fato indito na realidade brasileira, bem como o incio de suas operaes na bolsa de valores.
Este conjunto de questes tem provocado aumentos nos preos fundirios, com claros impac-
tos nos processos de estruturao intra-urbana das cidades mdias uma vez que, por exemplo, faz
parte das obrigaes a serem cumpridas no processo de abertura de capital e lanamento de aes
a ampliao dos estoques de ativos (no caso extenses de terras urbanas).
No mesmo sentido, mas com suas particularidades de elementos basilares para a compreenso
da crise internacional que se arrasta desde 2008, no so recentes as anlises que sinalizam para
a crescente articulao entre os circuitos de valorizao financeiro e imobilirio (LOGAN, 1993
e PAIVA, 2007). No h, portanto, como desconsiderar a escala mundial como aquela em que se
produzem tais articulaes e sinergias.
Finalizando, advoga-se aqui que apenas articulando escalas e processos que permitam desven-
dar, em ltima instncia, os agentes e seus projetos, pode ser elaborada uma anlise mais compre-
ensiva dos processos de produo do espao urbano no Brasil de hoje. Anlises comparativas, que
permitam articular os elementos comuns e as diferenas - o geral em suas complexas e inexorveis
manifestaes particulares so necessrias nesta empreitada.

DOIS CASOS EXEMPLARES


Para compreendermos corretamente as mudanas anteriormente analisadas a respeito das estra-
tgias dos agentes imobilirios que hoje produzem a cidade, entretanto, faz-se necessrio mergulhar
em um rico universo emprico que se refere de um lado s prprias empresas e, de outro ao marco
institucional/legal que o conforma bem como aqueles relativo s condies macroeconmicas em
que operam tais agentes.
Assim, e de maneira breve antes de apresentar as informaes sobre duas das maiores empre-
sas imobilirias brasileiras importante atentar para os elementos centrais de uma conjuntura que
se estende desde meados da dcada de 2010 e das condies que caracterizam este momento novo
para o mercado imobilirio.
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MELAZZO, E. S.

A ampliao do crdito disponvel, em primeiro lugar pblico (mas seguido de perto pelos
bancos privados, que ampliam suas aes de maneira extremamente agressiva na captura de novos
segmentos de mercado) aliada reduo paulatina e sistemtica dos juros ao tomador, bem como
a ampliao dos prazos de financiamento imobilirio jogam um papel no desprezvel neste cen-
rio atual na medida em que conhecida a sensibilidade da produo imobiliria ao crdito e suas
condies e volumes disponveis.
As alteraes na lei de alienaes fiducirias (ampliando as garantias de construtoras e in-
corporadoras), o aumento de aplicaes obrigatrias do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupana e
Emprstimo), a ampliao dos subsdios via Fundo de Garantia do Tempo de Servio e o aumento
de recursos diretos, via Oramento Geral da Unio tm, em conjunto, garantido a expanso da
produo imobiliria.
Alm disto, e como um grande impulsionador que tenta viabilizar a produo imobiliria para
camadas de renda mais baixa, o Programa Minha Casa, Minha Vida tem (no sem inmeras con-
tradies) possibilitado a contratao para a produo e o acesso mais de um milho de moradias
em andamento (desde seu lanamento no ano de 2009) e prev mais de dois milhes de casas e
apartamentos at 2014.
Este conjunto de elementos, em suas permanentes interaes, tem permitido o crescimento de
nmero de unidades projetadas, em construo e entregues configurando-se um verdadeiro boom
imobilirio. Como prprio da dinmica dos capitais que atuam neste mercado, respondendo s lgicas
mais gerais e abstratas da prpria dinmica da valorizao, a concentrao do mercado, a inovao
nas nas formas de captao de recursos financeiros de curto mdio e longo prazos, a expanso e
captura de novos pblicos consumidores, antes fora do mercado e criao de um mercado nacio-
36 nal so algumas das mudanas notveis em andamento. Tambm o so, as conseqncias diretas
sobre preos da terra (nua) ou de terrenos j parcelados que tm se elevado de maneira contnua e
persistente na maioria das cidades brasileiras.

Figura 1 - Grfico da Abertura de capital na Bolsa de Valores


(Nmero de empresas/ano)
Fonte: BM&F, 2012. Org.: do autor

Fato notvel neste momento de transformaes foi a chegada ao mercado financeiro, mais
diretamente Bolsa de Valores de So Paulo (Grfico1) de diversas empresas do ramo imobilirio,
notadamente incorporadores, mas tambm a entrada de capitais internacionais no mercado brasileiro
diretamente ou atravs joint ventures ou em fuses e aquisies ou atravs de Fundos Imobilirios
(em 2012 j 43 os fundos em negociao). Em 2007, mais de 15 empresas imobilirias realizaram
ofertas de aes na bolsa de valores, totalizando R$ 14,5 bilhes captados o que permite compre-
ender o fato de entre 2006 e 2008 as empresas de capital aberto terem compraram juntas R$ 11,4
bilhes em terrenos.

Mercator, Fortaleza, v. 12, nmero especial (2)., p. 29-40, set. 2013.


Estratgias Fundirias e Dinmicas Imobilirias do Capital Financeirizado no Brasil

Os percentuais de lanamentos imobilirios das empresas de capital aberto, com aes listadas
na BOVESPA, de acordo com os segmentos de mercado em que atuam preferencialmente oferece
um retrato de suas estratgias de capturar segmentos de mercado diferenciados. Este conjunto de
capitais, que passa a atuar em diversas cidades brasileiras tem se constitudo na ponta de lana das
lgicas e estratgias de transformao do espao urbano brasileiro.
Tabela 1 - Empresas e seus segmentos de mercado

Populares Media Mdio-Alto e Alto padro.


Empresas
at R$ 170 mil de R$ 170 mil at R$ 350 mil Acima de R$ 350 mil
1 MRV 100% 0,0% 0,0%
2 - Rodobens 65% 35,0% 0,0%
3 PDG 42% 28,0% 24,0%
4 Rossi 36% 19,0% 33,0%
5 Viver 43% 39,6% 8,0%
6 Cyrela 29% 34,0% 27,0%
7- Brookifield 5% 13,0% 58,0%
8 Helbor 3,8% 61,8% 20,1%
9 Direcional 54% 34,1% 7,1%
10 Tecnisa 32% 60,0% 8,0%

11- Camargo Correa 37,4% 19,3% 42,0%

12 Even 7% 42,0% 27,0%


13 - Joo Forte 17% 14,0% 30,0%
37
14 - Cr2 51% 44,0% 5,0%
15 Ez 1,3% 38,0% 17,2%
16 - Trisul 70% 0,0% 30,0%

Fonte: BM&F, 2012. Org.: do autor

Como exemplos, podem ser tomadas as duas primeiras empresas para uma caracterizao geral
de suas origens e suas estratgias de ao.
A MRV Engenharia e Participaes Ltda foi criada no ano de 1979 por Rubens Menin
na cidade de Belo Horizonte, capital do Estado de Minas Gerais. Antes de se lanar no mercado
acionrio no ano de 2006, vendeu 16,7% de seu capital para Autonomy Capital Research LLP de
Charles Gibbins, demonstrando j uma forte articulao com o capital internacional. Com a abertura
do capital a receita lquida cresceu 174%, conseguindo captar mais 178% com vendas de aes
em 2008. O resultados operacionais, em termos de faturamento apresentam um crescimento de 10
vezes entre 2007 e 2010 (passando de R$ 71,6 bi para R$ 714 bi).
No ano de 2009 o Janus Capital Management, uma das subsidirias do Janus Group (EUA,
fundo criado no ano de 1969) adquiriu 5,7% de suas aes, dando prosseguimento sua trajetria
de interancionalziao.
Fato mais notvel, porm, o esforo contnuo em criar um banco de terrenos aptos a receberem
seus empreendimentos, mas tambm como estratgia de capitalizao da empresa. No anod e 2007
se land bank alcanou a cifra de 3,1 milhes de m2, sendo que trs anos depois j havia mais que
dobrado (6,8 milhes de m2) e no ano de 2011 chegou a 7,5 milhes de m2.
No mesmo sentido, os dados expostos em seu relatrio anual (BOVESPA, 2012) do conta
que 65% deste estoque de terrenos encontra-se fora de capitais e regies metropolitanas. Se no ano
de 2007 atuava em 39 cidades de 8 estados da federao, no ano de 2011 alcana 107 cidades, em
18 estados, mais o Distrito Federal.

Mercator, Fortaleza, v. 12, nmero especial (2)., p. 29-40, set. 2013.


MELAZZO, E. S.

A Rodobens, empresa de origem familiar criada na cidade de So Jos do Rio Preto no ano
de 1949 passa por uma completa reformulao de sua gesto empresarial no ano de 1996, com
a profissionalizao de sua direo. A abertura do capital na BOVESPa ocorre no ano de 2007,
mesmo ano em que a Fama Investimentos, Credit Suisse Kedgin-Griffo, LeggMason, BlackRock,
Janus Capital Management.passam a fazer parte de seu quadro de acionistas (sendo que este ltimo
retira-se no ano de 2009).

Figura 2 - Banco de Terrenos e Unidades Aprovadas (unid. Mil)


Fonte: BM&F, 2012.

Da mesma maneira que a empresa anterior, a Rodobens Negcios Imobilirios passa a ex-
pandir seu capital e as cidades em que atua, alcanando em 2012 43 cidades em 12 Estados da
Federao. Seu banco de terrenos pode ser verificado atravs do Grfico 2, em que aparecem as
38 unidades potenciais e a unidades lanadas ao mercado (concludas) entre o segundo trimestre de
2010 e o quarto trimestre de 2011.

CONSIDERAES FINAIS
O conjunto das investigaes em andamento a respeito das transformaes nos processos
de produo do espao urbano em cidades mdias tm conduzido a uma srie de anlises que, ao
mesmo tempo, extrapolam a realidade destas particulares cidades da rede urbana brasileira e per-
mitem compreender e aquilatar o sentido e a profundidade das mudanas nos processos e agentes
econmicos produtores da cidades.
Ao abrirem seus capitais nas bolsas de valores, se articularem a capitais (fundos imobilirios
e outras empresas) internacionais e participarem cada vez mais ativamente de joint ventures os
capitais concretos passam a responder tambm cada vez mais aos ritmos e demandas de valoriza-
o comandados longe de suas sedes e de cada local/cidade em que atuam. A sincronizao dos
movimentos de preos e da produo aos elementos prprios do mercado financeiro passa a ser
uma realidade cada vez mais presente, criando e unificando um mercado nacional neste segmento.
A articulao entre velhas formas rentistas e modernas estratgias financeiras passa a ser cada
vez mais presente em cada cidade, independente da formao socioespacial que lhe d origem (o
que pode ser percebido pelo fato dos empreendimentos se apresentarem como totalidade em si e
atravs da padronizao de projetos e reduo de nmero de tipologias). To relevante quanto isto,
que os empreendimentos e seus preos respondem cada vez mais e somente busca da rentabi-
lidade parametrizada pelos ganhos financeiros.
Apreende-se da a intensa rearticulao e entrelaamento das escalas geogrficas da produ-
o do urbano e da cidade. Se na escala intra-urbana permanecem as heranas das desigualdades
socioespaciais herdadas, novas e mais intensas so agora produzidas. Na escala local, observa-se
a formao/consolidao de capitais que se lanam na concorrncia intercapitalista, ampliando as
interaes entre os lugares, como tambm depreende-se as fortes imbricaes com os processos de

Mercator, Fortaleza, v. 12, nmero especial (2)., p. 29-40, set. 2013.


Estratgias Fundirias e Dinmicas Imobilirias do Capital Financeirizado no Brasil

planejamento e gesto do solo urbano que devem responder a estas novas racionalidades econmicas.
Na escala regional, a atrao de excedentes constitui-se em eixo central de um ambiente construdo
como polarizador da riqueza e a rearticulao de elites econmicas rentistas e, na escala nacional
formam-se redes de negcios, investimentos e novos capitais, com a formao de um mercado
nacional e as relaes entre os agentes. Por fim, a escala mundo se materializa plenamente nos
lugares, com a financeirizao da riqueza fundiria/imobiliria, os vnculos entre os mercados e a
ampliao da instabilidade sistmica que toma conta da dinmica econmica.
A mquina imobiliria em ao captura os lugares a sua lgica, ou melhor lgica dos agen-
tes hegemnicos que alcanaram um patamar de atuao agora na escala nacional. Os preos so
formados a partir de expectativas, uma vez que os bens imveis para a ser cada vez mais vistos
como ativos (sujeitos a aes especulativas), ficam patentes as assimetrias entre ofertantes locais
e demandantes cada vez mais nacionalizados no caso da terra urbana e entre demandantes locais e
ofertantes nacionalizados no caso da habitao e cada cidade e seletivamente, cada rea preferencial
em cada cidade, torna-se uma mercadoria que pode produzir riqueza e poder a seus proprietrios.
Resta a pergunta: Que cidade esta que est que revela fortes articulaes entre as permann-
cias das velhas formas de se produzir cidades no Brasil e as velozes transformaes impostas pelas
novas condicionantes econmicas?

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Trabalho enviado em junho de 2013


Trabalho aceito em julho de 2013

Mercator, Fortaleza, v. 12, nmero especial (2)., p. 29-40, set. 2013.