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totalmente proibida a reproduo total ou parcial deste material sem a prvia autorizao do Minist-
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CDD 711
As opinies contidas neste material no representam necessariamente as polticas e opinies do Ministrio das Cidades. Os argumentos aqui
contidos so de inteira responsabilidade dos respectivos autores.
OPERAES URBANAS: ANAIS DO SEMINRIO BRASIL-FRANA
Presidente da Repblica
Luiz Incio Lula da Silva
Secretrio Executivo
Rodrigo Jos Pereira-Leite Figueiredo
Gerncia de Capacitao
Eglasa Micheline Pontes Cunha
Marcio Fortes
Ministro das Cidades
Em 2001, com a aprovao do Estatuto da Cidade, ocorreu a regula-
mentao da poltica urbana brasileira. A partir dessa legislao, a Operao
Urbana Consorciada - instrumento que viabiliza a promoo de grandes inter-
venes nas cidades, mediante parcerias entre os poderes pblico e privado
passou a ter outra importncia e peso no desenvolvimento e ordenamento dos
municpios.
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I N T RO D U O
Gnese e conceito
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O Solo Criado pode ser compreendido como a rea edificvel alm daquela
correspondente aplicao do coeficiente de aproveitamento nico ou bsico do
lote, estabelecido na legislao urbana municipal, a qual pode ser adquirida, de forma
onerosa, pelo empreendedor. Essa aquisio se d por meio de uma compensao
que segue o conceito de nus gerado na infraestrutura, proporcional a esta rea
edificvel adicional, podendo ser fsica ou financeira (em obras ou em dinheiro). Mais
tarde, a evoluo do conceito de Solo Criado consolidou o conceito de Outorga
Onerosa do Direito de Construir no Estatuto da Cidade.
Assim, aps mais de uma dcada de discusso, foi promulgada a Lei n 10.257,
de 10 de julho de 2001, conhecida como Estatuto da Cidade. Essa lei, que introduziu no-
vos instrumentos para a construo da poltica urbana nas cidades brasileiras, instituiu o
conceito das operaes urbanas consorciadas luz das plataformas de democratizao
das cidades e de participao popular. Desse modo, as Operaes Urbanas Consorcia-
das passaram a ser reconhecidas como um conjunto de intervenes e medidas coor-
denadas pelo Poder Pblico municipal, com a participao dos proprietrios, moradores,
usurios permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar, em uma rea
transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e valorizao ambiental1.
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Por outro lado, os centros das cidades apresentam uma completa rede de
infraestrutura, ampla oferta de equipamentos urbanos, concentrao de atividades
econmicas e diversas possibilidades de acesso, por meio do sistema de transportes,
que, somadas existncia de vazios urbanos e de estoque imobilirio ocioso, pro-
porcionam desafios e oportunidades de se levar a termo transformaes estruturais
nas cidades.
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Por fim, para discutir o tema da gesto, Jean Baptiste Rigaudy analisa as mu-
danas ocorridas na aplicao do instrumento aps a Lei de Solidariedade e Renova-
o Urbana francesa (Loi n 2000-1208 Solidarit et Renouvellement urbains SRU) e
aborda a importncia de se pensar as operaes urbanas em funo do planejamento
urbano global. Da mesma forma, Amlia Reynaldo aborda o caso da operao urbana
prevista para a implementao do Complexo Turstico Cultural Recife-Olinda, que
prope intervenes e instrumentos para promover a integrao e coordenao do
planejamento e da gesto territorial nos trs nveis de governo.
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Aspectos
Urbansticos
da Operao
Urbana
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Nadia Somekh
Introduo
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Nos dias atuais, o Brasil essencialmente urbano, pois mais de 80% dos habi-
tantes vivem nas cidades. O processo de urbanizao brasileiro, desigual e incompleto
reproduz a excluso por meio da regulao urbanstica. A regulao voltada para as
classes de mais alta renda no enxerga a pobreza existente na cidade real.
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Apontado por Ingalina (2001) como conceito guarda chuva, o Projeto Ur-
bano tem um marco referencial no projeto de recuperao do Centro Histrico
de Bologna, na dcada de 1960, onde as inovaes, tais como participao, incluso
social, mistura de usos, escala de bairro aliada recuperao do Patrimnio Histrico
(Cervellati & Scannavini, 1976) se perderam na cidade contempornea.
Para Nuno Portas (1998), a chave das transformaes urbanas bem suce-
didas o programa de intervenes que se constitui no processo de concepo e
viabilizao, no necessariamente o desenho urbano/arquitetnico e muito menos o
quadro das polticas urbanas expressas nos Planos Gerais e Estratgicos. Alm disso,
o autor considera que projetos de interveno imateriais complementam de forma
considervel o possvel sucesso das transformaes.
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A noo que aqui se adota tem a ver com os problemas recorrentes que po-
dem ser observados no atual estgio do capitalismo e as possibilidades de reverso.
A cidade capitalista por essncia excludente. No estgio neoliberal, ouviu-se falar
de uma estratgia global de gentrificao (Smith, 2004) e crucial desenvolver o co-
nhecimento de mecanismo que garantam a coexistncia de diversas classes de renda.
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Esses dois distritos tm uma rea de 4,4 km, com 69 mil habitantes e 8% dos
empregos formais do municpio, sendo destino de 29% do transporte coletivo; pos-
suem ainda uma circulao flutuante de 2 milhes de pessoas por dia, vrios edifcios
pblicos, 763 edifcios tombados e 147 at ento em processos de tombamento.
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criao de novos produtos, teve como resultado o deslocamento das elites e a popu-
larizao do centro, processos concomitantes degradao do quadro construdo e
perda da identidade afetiva da memria e da histria paulistana ali consubstanciadas.
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O tercirio avanado pode ser conquistado no centro, uma vez que esta a
rea com a maior densidade de fibra tica da cidade. Uma limitao ao tercirio avan-
ado a existncia de um quadro construdo antigo, de pequenas unidades, e tombado,
portanto, impossibilitando a realizao de grandes plantas necessrias a essa atividade.
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DISTRITO
OP. URBANA
CEN'TRO
SUBPREF. SP S
REQUALIF.
PAISAGSTICA
REABILITAO
DE EDIFCIOS
REAS DE
INTERVENO
URBANA
P.R.I.H.
PERMETRO DE
REABILITAO
INTEGRADA DO
HABITAT
CIRCUITO DE
COMPRAS
METR
OBRAS SUBTERRNEAS
DRENAGENS GARAGENS
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Algumas concluses
Entende-se que um Projeto Urbano se faz por meio de uma construo so-
cial, com mobilizao da sociedade civil. Para tanto, preciso a criao de uma agncia
que articule Poder Pblico e iniciativa privada, dando espao para a participao e
alcanando uma gesto urbana competente.
Os recursos pblicos (poucos, no Brasil) devem alavancar de forma sinrgica
os recursos privados e ampliar alternativas de emprego, trabalho e renda.
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Referncias Bibliogrficas
ABASCAL, Eunice Helena Sguizzardi. (2004). A recuperao urbana de Bilbao como pro-
cesso dinmico e polifnico.Tese de Doutorado. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
da Univesidade de So Paulo, So Paulo.
BORJA, Jordi; CASTELLS, Manuel (1997). Local e Global: A Gestion de las Ciudades e
no la era de la informacin. Madri: Taurus.
EMURB (2004). Caminhos para o Centro. Prefeitura de So Paulo/ Emurb/ CEM/ CE-
BRAP, dezembro. So Paulo.
FERNANDES, Edesio (Org.). (1998). Direito Urbanstico. Belo Horizonte: Del Rey.
LUNGO, Mario (2004). Grandes projectos urbanos. San Salvador: UCA Editores.
________ (Org.). (2004). Grandes Proyectos Urbanos. San Salvador: UCA Editores.
PORTAS, Nuno (1998). LEmergenza del Projeto Urbano. Revista Urbanstica, 110, 51-67,
Roma.
ROLNIK, Raquel (1988). O que cidade? So Paulo: Brasiliense.
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SAULE JR., Nelson (coord.) (1999). Direito cidade: trilhas legais para o direito a cida-
des sustentveis. So Paulo: Polis.
SMITH, Neil (2004). La Gentrification Comme Stratgie Urbaine Globale, in: Revista
Espirit. Mars/Avril 2004, Paris.
TSIOMIS, Yannis; ZIEGLER, Volker (2007). Anatomie de Projets Urbains. Paris: Editions
de la Villette.
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Andr-Marie Burlon
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PRINCIPAIS ZONAS
DE OPERAES DE
INICIATIVA PBLICA
ADMINISTRAO EMPENHADA, OPERAO
EM CURSO OU RECENTEMENTE CONCLUDA
Janeiro 1996
Zona de Operao consorciada (ZAC):
- Recentemente concluda
- Em vias de concluso
- Em obras
- Administrao empenhada, operao em curso
ou recentemente concluda
Outras Operaes:
- Recentemente concluda
- Em vias de concluso
- Em obras
- Iniciando
- Permetro da OPAH
- Plan Programme delEst de Paris......
- Zona de habitaes insalubres
- Zona de restaurao imobiliria
- Plan .....
Equipamentos do Estado:
- Recentemente concluda ou em vias de concluso
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A obsolescncia de tais atividades, cada vez mais evidente desde os anos 80,
possibilitou acelerar a reconverso desses terrenos.
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Aspectos Urbansticos
das Operaes Urbanas1
1. Consideraes iniciais
1 Este artigo foi elaborado com base nas discusses do grupo de trabalho GT3 Aspectos Urbansticos
da Operao Urbana, cuja debatedora foi Maria Tereza Fortini Albano. Participaram do grupo: Ana Carolina
Maciel Conceio, Andr Marie Bourlon, Andreia Nunes Estevam, Anja Barbara Nelle, Antonio Carlos N.
Coura, Brbara Maria Meireles de Carvalho, Cludia de Oliveira Breves, Elizabeth Essig, Elna Maria Ander-
sen Trindade, Helcymara Oliveira Kutova, Henrique Gaspar Barandier, Humberto Alvim Guimares, Izabel
Dias de Oliveira Melo, Jos Gaudncio D. Torquato, Junno Marins da Matta, Leticia Miguel Teixeira, Lizana
Pinto Zampier, Mrcia Wajsenzon, Maria Cristina C. C. Pinto, Maria de Lourdes S. Oliveira, Maria Luiza Nu-
nes Rodrigues, Marilia Machado Rangel, Nadia Somech, Neide Peixoto Pio de Miranda Cabral Neto, Sandra
de Carvalho Brito, Simone Galinari S. Oliveira, Teresa Cristina Zirpoli Leite,Yveline Hardman
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Para alm desses objetivos especficos, cabe registrar ainda, nestas consi-
deraes iniciais, que por intermdio do conjunto de apresentaes do 1 dia do
seminrio foi possvel constatar a dificuldade de tratar da questo dos aspectos ur-
bansticos de uma operao urbana de forma isolada. Observou-se que ao explicitar
contedos sobre aspectos financeiros, de gesto ou jurdicos, foram utilizados como
exemplos projetos que tm como suporte uma determinada realidade scio-espacial,
o que mostra a interdependncia e complementaridade da questo urbanstica com
as demais questes que propiciam a viabilizao de uma operao urbana.
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Foi ainda este palestrante quem assinalou que realizar uma operao ur-
bana sugere um percurso entre as grandes opes estratgicas e o monitoramento
qualitativo de resultados. Nesse sentido, destacou como necessrio definir as opes
estratgicas do projeto urbano a partir de uma viso global e, ainda:
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das no final de 2007 por esta debatedora. Elas so resultado de contedos reunidos
pela discusso propiciada pela disciplina Teorias, Crtica e Histria de Planos e Proje-
tos Urbansticos do Programa de Ps-graduao em Planejamento Urbano e Regional
da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, sob a coordenao do professor Joo
Rovati.
Por intermdio dessa viso bem geral, o projeto urbano pode se referir
a um processo de reabilitao ou requalificao de setores urbanos consolidados
como as reas centrais das principais cidades brasileiras. E, pela sua natureza, projetos
urbanos para estas reas devem considerar, entre outros aspectos, as possibilidades
de re-desenho, reciclagem e re-funcionalizao do espao urbano e arquitetnico j
existente, bem como a possibilidade de introduzir novas edificaes. Como parte, sua
dinmica e projetos urbanos se complementam com a implementao de polticas
sociais, de desenvolvimento econmico e de gesto especficas, segundo uma hierar-
quizao de conflitos em cada local.
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- a cidade da proximidade
- qualidade urbana e patrimonial em debate
- mobilidade sob controle
- irradiao econmica reforada
- uma cidade mais verde e vivel
- plano regulador
- conteno ao espraiamento urbano.
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Alm desses aspectos, chamou a ateno para outros pontos que devem
perpassar as preocupaes com projetos urbanos. Assim, ao mesmo tempo em que
salientou uma necessidade de articular diferentes escalas territoriais, guardando uma
coerncia entre todas elas, destacou ainda a necessidade de pensar o projeto como
capaz de provocar uma mudana de imagem em um setor urbano e a necessidade de
ter como pressuposto de todas as aes a busca de qualidade de vida.
Passando para a segunda questo, cabe verificar, por meio do disposto nos
artigos 32 a 34 do Estatuto da Cidade, os contedos que definem aspectos urbans-
ticos principais. Nesse sentido identifica-se:
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Como pode ser observado, h de se fazer uma leitura cruzada dos diver-
sos instrumentos disponveis para a montagem de uma adequada estratgia urba-
nstica que propicie uma melhor qualidade de vida nas reas centrais das cidades
brasileiras.
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A relao dos aspectos acima identificados sugere, por exemplo, que uma
cultura de projetos est alicerada em uma cultura de realizao de estudos prvios
que se originam da existncia de informaes bastante precisas sobre a realidade
socioeconmica e espacial dos territrios. Em algum momento das apresentaes
dos franceses, foi informado inclusive que as bases de dados fornecem, por lote, a
qualquer momento, as informaes sociais e as caractersticas da configurao espa-
cial necessrias para o desenvolvimento de projetos.
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Conclui-se este tpico registrando que nos aspectos salientados esto pre-
sentes alguns dos pontos que certamente poderiam ser contedos da continuidade
da Cooperao francesa no Brasil, aspecto que ser detalhado mais adiante, neste
trabalho, quando se tratar de definir as recomendaes.
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debate sobre esta questo associada com o debate sobre a implementao de ope-
raes urbanas consorciadas.
6. Recomendaes
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- avanar para a definio de uma estratgia urbanstica, que deve ter carac-
tersticas prprias em cada local;
- avanar no debate sobre a utilizao dos instrumentos que viabilizem esta
estratgia.
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Alm destes, tambm podem ser mais bem apropriados e utilizados, isola-
damente ou de forma combinada, como ferramentas para a formulao e implemen-
tao de projetos urbanos, praticamente todos os demais instrumentos previstos
pelo artigo 4 do Estatuto da Cidade, especialmente por intermdio do disposto nos
incisos III, IV, V e VI. Como exemplo, faz-se referncia ao Direito de Preempo, ao
Direito de Superfcie e Concesso de Uso Especial para fins de Moradia, s para ci-
tar alguns dos que so ainda pouco utilizados, mas que o debate precisa incorporar.
Para concluir o eixo Acesso cidade e habitao, registra-se ainda que foi
bastante reforada a necessidade de discutir uma poltica de aluguel.
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7. Fontes de consulta
ALBANO, Maria Tereza Fortini. Projeto Urbano: uma contribuio para a discusso
em Porto Alegre. Verso preliminar de documento realizado para a disciplina Teorias,
crtica e histria de planos e projetos urbansticos. PROPUR-UFRGS, fev. 2008, Porto
Alegre.
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HTE, Franois. Procedimentos jurdicos da operao urbana a servio dos projetos urbanos.
PowerPoint apresentado no Seminrio Brasil-Frana de Operaes Urbanas, abr. 2008,
Belo Horizonte.
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Aspectos
Jurdicos
da Operao
Urbana
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Operao Urbana
Consorciada no Estatuto:
Possibilidade de ser
Instrumento de Projetos
de Revitalizao de
Centro Urbanos
Introduo
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1 Nesse sentido, ver as experincias com Operaes Urbanas relatadas por MARICATO, Ermnia e FER-
REIRA, Joo Sette Whitaker. Operao urbana consorciada: diversificao urbanstica participativa ou aprofunda-
mento da desigualdade? In: OSORIO, Letcia Marques (org). Estatuto da Cidade e Reforma Urbana: Novas
Perspectivas para as Cidades Brasileiras. Porto Alegre: Srgio Antonio Fabris Editor, 2002, p. 215.
2 Operao Faria Lima, citada por Maricato e Ferreira.
3 Relato instalao Shopping Center em Porto Alegre, citado por Maricato e Ferreira
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similar s hipteses de alienao de bens imveis que exigem laudos com avaliao prvia
do bem. Nesse caso, o laudo um anexo do projeto de lei, cuja inexistncia implica a au-
sncia de exame do respectivo projeto, em face da ausncia de um pr-requisito deste.
4 Art. 32. Lei municipal especfica, baseada no plano diretor, poder delimitar rea para aplicao de opera-
es consorciadas.
1 Considera-se operao urbana consorciada o conjunto de intervenes e medidas coordenadas pelo
Poder Pblico municipal, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e investi-
dores privados, com o objetivo de alcanar em uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias
sociais e a valorizao ambiental.
2 Podero ser previstas nas operaes urbanas consorciadas, entre outras medidas:
I a modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e subsolo, bem como
alteraes das normas edilcias, considerado o impacto ambiental delas decorrente;
II a regularizao de construes, reformas ou ampliaes executadas em desacordo com a legislao vigente.
Art. 33. Da lei especfica que aprovar a operao urbana consorciada constar o plano de operao urbana
consorciada, contendo, no mnimo:
I definio da rea a ser atingida;
II programa bsico de ocupao da rea;
III programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente afetada pela operao;
IV finalidades da operao;
V estudo prvio de impacto de vizinhana;
VI contrapartida a ser exigida dos proprietrios, usurios permanentes e investidores privados em funo
da utilizao dos benefcios previstos nos incisos I e II do 2 do art. 32 desta Lei;
VII forma de controle da operao, obrigatoriamente compartilhado com representao da sociedade civil.
1 Os recursos obtidos pelo Poder Pblico municipal na forma do inciso VI deste artigo sero aplicados
exclusivamente na prpria operao urbana consorciada.
2 A partir da aprovao da lei especfica de que trata o caput, so nulas as licenas e autorizaes a cargo
do Poder Pblico municipal expedidas em desacordo com o plano de operao urbana consorciada.
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5 Art. 34. A lei especfica que aprovar a operao urbana consorciada poder prever a emisso pelo
Municpio de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construo, que
sero alienados em leilo ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessrias prpria
operao.
1 Os certificados de potencial adicional de construo sero livremente negociados, mas conversveis
em direito de construir unicamente na rea objeto da operao.
2 Apresentado pedido de licena para construir, o certificado de potencial adicional ser uti-
lizado no pagamento da rea de construo que supere os padres estabelecidos pela legislao
de uso e ocupao do solo, at o limite fixado pela lei especfica que aprovar a operao urbana
consorciada.
6 Nesse sentido, CABRAL, Lucola. Operao Urbana Consorciada: possibilidades e limitaes. In
Revista Magister de Direito Ambiental e Urbanstico. V. 19 (ago/set 2008). Porto Alegre: Magister,
2005.
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7 O art. 182, 1, da Constituio Federal estabelece que o Plano Diretor deve ser aprovado pelas Cmaras
de Vereadores. Pelo princpio da hierarquia das leis, a alterao de lei s se faz com outra lei, motivo pelo qual
tambm as alteraes de planos diretores devem ser feitas por lei.
8 As ementas das Aes diretas de inconstitucionalidade abaixo colacionadas, julgadas pelo Tribunal de Justia
do RS refletem este entendimento.
Ao direta de inconstitucionalidade. Municpio de Capo da Canoa. Lei n 1.458/2000, que estabelece
normas sobre edificaes nos loteamentos e altera o Plano Diretor da sede do municpio de Capo da
Canoa. Inconstitucional formal. Ausncia de participao das entidades comunitrias legalmente constitudas
na definio do Plano Diretor e das diretrizes gerias de ocupao do territrio, bem como na elaborao e
implementao dos planos, programas e projetos que lhe sejam concernentes.Violao ao 5 do art. 177 da
Carta Estadual. Precedentes do TJRS. Eficcia da declarao excepcionalmente fixada, a teor do art. 27 da Lei
n 9.868/99. Ao procedente (fl. 23) (Ao direta de inconstitucionalidade n 70003026564, Tribunal Pleno,
Tribunal de Justia do RS. Relator Clarindo Favorito, julgado em 16/09/2002).
Adin. Bento Gonalves. Lei Complementar n 45, de 19 de maro de 2001, que acrescenta pargrafo nico ao
art. 52 da Lei Complementar n 05, de 03 de maio de 1996, que institui o Plano Diretor Urbano do Municpio.
O art. 177, 5, da Carta Estadual exige que na definio do Plano Diretor ou diretrizes gerais de ocupao
do territrio, municpio assegurem a participao de entidades comunitrias legalmente constitudas. Disposi-
tivo auto-aplicvel.Vcio formal no processo legislativo e na produo da lei. Ausncia de controle preventivo
de constitucionalidade. Leis Municipais do Rio Grande do Sul sobre poltica urbana devem obedecer a con-
dicionante da publicidade prvia e assegurao da participao de entidades comunitrias, pena de ofensa
democracia participativa. Ofensa ao princpio da separao de poderes e violao frontal ao 5 do art.177
da Carta Estadual. Adin julgada procedente (14 fls.) (Ao Direta de Inconstitucionalidade n 70002576239,
Tribunal Pleno, Tribunal de Justia do RS. Relator Vasco Della Giustina, julgado em 01/04/2002).
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ral, o Estatuto da Cidade, ao dispor sobre esse instituto, estabeleceu como requisito
implementao dessas operaes a participao dos proprietrios, moradores, usu-
rios permanentes e investidores privados. Alijar ou deixar de envolver um dos no-
minados macula o procedimento a ser realizado para constituir a Operao Urbana
Consorciada.
9 Sobre o tema, ver MESQUITA, Zil. Aes Integradas de Gerenciamento experimentando uma poltica de
compromisso com a cidadania.
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2. Contrapartidas
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A contrapartida no pode nem ser vil, nem extorsiva. Precisa ser proporcio-
nal, razovel.
Alm disso, precisa ser certa, lquida e exigvel. Para tanto, tem-se usado os
Termos de Compromisso, previstos no art. 585, II, do CPC10, que so uma forma de
juridicamente atribuir um carter contratual s parceiras estabelecidas pelo Poder
Pblico com os particulares. Na forma do CPC, estes Termos so ttulo executi-
vo extrajudicial, o que permite a sua execuo, na hiptese de descumprimento. As
responsabilidades precisam estar claras e definidas nestes Termos; as obrigaes e
os prazos para a sua implementao so requisitos para que possam ser cobradas
posteriormente.
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vazios dos centros das cidades. Estudos urbanos e a realidade ftica do conta de
prdios inteiros desocupados, apartamentos vazios em reas antes consideradas no-
bres, mas que hoje esto degradadas em face da insegurana dos centros das cidades.
Houve um processo de migrao nos centros urbanos, esvaziando de moradias os
centros das grandes cidades, porque, em face da caracterstica comercial, noite e
nos finais de semana, ficam ociosos, vazios, deixando-os inseguros. Disso decorre a
existncia de muitos imveis vazios, no obstante o enorme dficit habitacional exis-
tente nas cidades.
11 FERNANDES, Edesio. Estatuto da Cidade: promovendo o Encontro das Agendas Verde e Marrom In:
Estado de Direito Ambiental: tendncias, aspectos constitucionais e diagnsticos. Rio de Janeiro: Forense
Universitria, 2004.
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12 FERNANDES, Edesio. Estatuto da Cidade: promovendo o Encontro das Agendas Verde e Marrom In:
Estado de Direito Ambiental: tendncias, aspectos constitucionais e diagnsticos. Rio de Janeiro: Forense
Universitria, 2004, p. 329.
13 Sobre o tema, ver TUTIKIAN, Cristiano. Sistema e Codificao: O Cdigo Civil e as Clusulas Gerais. In:
ARONNE, Ricardo (org.) Estudos de Direito Civil Constitucional. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2004.
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condutor, qual seja o direito cidade, entendido como o direito terra urbana, mo-
radia, ao saneamento ambiental, infraestrutura urbana, ao transporte e aos servios
pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras geraes. Assim, o sistema
a ser aplicado s cidades no se limita ao Estatuto da Cidade. A unidade buscada se
d a partir da Constituio de 1988, ncleo de dignidade da pessoa humana, e os
institutos a serem utilizados se encontram em vrios microssistemas que interagem
entre si, e do concreo ao Estado Socioambiental Democrtico de Direito.
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Os Procedimentos das
Operaes Urbanas
a Servio dos
Projetos Urbanos1
Franois Hte
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Diretrizes estruturantes
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Regras urbansticas
- a definio de uma rea alvo, onde qualquer projeto residencial deve incluir
25% de unidades de interesse social;
- locais reservados para unidades de interesse social, equipamentos pblicos,
vias e reas verdes;
- a proteo de mais de 5.000 prdios que apresentam reconhecido inte-
resse arquitetnico ou histrico (alm dos imveis preservados como monumentos
histricos);
- limites de altura de fachadas para se ajustar paisagem da rua e limites de
altura total para o respeito da paisagem como um todo.
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Estudos urbanos
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Estudos prvios
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Planta programtica
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Processo participativo
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Equipamentos G.P.R.U
Coberturas da periferia
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Frquel Fontarabie
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Habitao Permetro da Operao
Atividades Lotes
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1 Convention publique damnagement (CPA) firmado em 2002 com a Socit immobilire dconomie
mixte de la Ville de Paris (SIEMP) para erradicar a insalubridade em 750 endereos.
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O contrato sui generis que o governo local firma com a operadora2 visa,
ao cobrir o risco financeiro, garantir a concluso da operao.
2 Caractersticas das empresas de economia mista em Paris: capital pblico majoritrio, acionistas privados
no sujeitos lei das licitaes.
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Agora, toda concesso deve definir com preciso a economia geral da ope-
rao e, se for o caso, a participao do governo local, que no mais variar.
Conjuntos complexos
Operaes imobilirias sob contrato
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Clichy Batignolles
Clichy Batignolles
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Concluso
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Seminrio Brasil-Frana
de Operaes Urbanas:
Aspectos Jurdicos das
Operaes Urbanas
Consorciadas1
Introduo
1 Este artigo visa relatar as discusses do grupo de trabalho GT1 Aspectos Jurdicos das Operaes Urbanas
Consorciadas, cuja debatedora foi Cintia Estefania Fernandes. Participaram do grupo de debate. Clia Ravera ;
Cludia Helena Campos Nascimento ; Danielle Nogueira Magalhes ; rica Cristina Castilho Diogo; Franois
Hote; Ktia Cristina Gomes Carmelo; Lia Bergman ; Lcia Helena Condorelli dos Santos ; Marcelo Casseb
Continentino ; Maria Helena de Lima Coutinho ; Marlene H. M. Ettrich ; Ndia Freitas Rodrigues ; Paulo Roberto
Barroso Soares ;Taciana Maria Sotto-Mayor Porto Chagas. Ressalte-se, no entanto, que a fundamentao
jurdica que leva s concluses expostas de responsabilidade da autora.
111
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2 Seguindo o esclio de Jos Nilo de Castro (2003, p. 34-35): O Municpio a base territorial das aes
humanas e o nico espao onde se realiza o princpio democrtico pela participao popular e pelo prin-
cpio da cooperao. [...] H que se ressaltar efetivamente a fora do Municpio. Depoimentos histricos
revelam-se oportunos: Napoleo Bonaparte, na entrada do sculo XIX, escreveu da campanha a um de
seus Ministros:Vou comear a fortuna da Frana pela prosperidade dos Municpios.A. Franois Vivien, em
sua obra tudes Administratives, de 1845, sentenciou positivamente que Cst dans la commune que naissent
les premiers sentiments que attachement ls hommes au sol natal.
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3 Pertinente a colocao de Lvia Maria Armentano Koenigstein Zago (2001, p. 327), ao observar que o
ser humano, hoje, mais do sapiens urbano, o homem da cidade, que vive na cidade, que depende da
cidade. [...] Pela carncia de planejamento, de investimentos, de viso, de uma poltica sria e adequada, a
cidade bem-estar transformou-se em cidade do mal-estar individual e coletivo. Agigantou-se, tornou-se
catica e protagonista de dramas, de misria, solido, stress, de desumanidade. 2. Este panorama aliado, no
sculo passado, ainda to perto e j to distante, aos movimentos de sociabilizao (dos sentimentos, da
propriedade, da empresa), da democratizao e do ressurgimento da nfase nos direitos humanos e sociais
so condutores de disposies expressas na Constituio brasileira sobre a funo social da propriedade,
sobre a urbanizao e sobre a exigncia da lei federal disciplinadora garantidora da vida nas cidades. [...]
Assim sendo, a funo social elemento integrante e constitutivo do prprio conceito de propriedade, no
se admitindo, hoje, falar-se ou conceituar-se a propriedade despida de sua funo social.
114
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Com a preciso que lhe peculiar, Edsio Fernandes (2002, p. 09) leciona:
Rompendo de vez com a tradio civilista e com a concepo individualista
do direito de propriedade imobiliria que tm orientado grande parte da
doutrina jurdica e das interpretaes dos tribunais ao longo do proces-
so de urbanizao intensiva, e culminando assim um processo de reforma
jurdica que comeou na dcada de 1930, o que a Constituio de 1988 e
o Estatuto da Cidade propem uma mudana do paradigma da funo
social da propriedade e da cidade atravs da reforma da ordem jurdico-
urbanstica municipal.
A funo social da propriedade deve ser entendida como aquela que atende
o bem-estar da coletividade por meio da convivncia harmoniosa dos indivduos em
sociedade. Pressuposto tambm inarredvel o direito moradia, que no Brasil se
verifica somente a partir de 2000, por meio da Emenda Constitucional n 26, na qual
se tem, dentre os direitos fundamentais, nos termos do art. 6 da CF/88, o direito so-
cial de moradia, o qual no se confunde com o direito de propriedade, corroborando
a necessidade de uma adequada poltica urbana em consonncia com a tributao
imobiliria.
4 CF/88: art. 5 [...]XXIII garantido o direito de propriedade; XXIII a propriedade atender a sua
funo social; art. 24. Compete Unio, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente
sobre: I direito tributrio, financeiro, penitencirio, econmico e urbanstico; art. 30. Compete aos Mu-
nicpios: [...] VIII promover, no que couber, adequao do ordenamento territorial, mediante
planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano [...].
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Art. 32. Lei municipal especfica, baseada no plano diretor, poder delimitar
rea para aplicao de operaes consorciadas.
1 Considera-se operao urbana consorciada o conjunto de inter-
venes e medidas coordenadas pelo Poder Pblico municipal,
com a participao dos proprietrios, moradores, usurios per-
manentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar em
uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias so-
ciais e a valorizao ambiental.
2 Podero ser previstas nas operaes urbanas consorciadas, entre ou-
tras medidas:
I a modificao de ndices e caractersticas de parcelamento,
uso e ocupao do solo e subsolo, bem como alteraes das nor-
mas edilcias, considerado o impacto ambiental delas decorren-
te;
II a regularizao de construes, reformas ou ampliaes exe-
cutadas em desacordo com a legislao vigente. (os destaques no
so do original).
Art. 33. Da lei especfica que aprovar a operao urbana consorciada cons-
tar o plano de operao urbana consorciada, contendo, no mnimo:
I definio da rea a ser atingida; II programa bsico de ocupao da
rea; III programa de atendimento econmico e social para a populao
diretamente afetada pela operao; IV finalidades da operao; V estu-
do prvio de impacto de vizinhana; VI contrapartida a ser exigida dos
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Operao Urbana Integrada, pois se trata de uma relao jurdica plurilateral, en-
volvendo no s o Poder Pblico e os proprietrios, como tambm os moradores,
usurios permanentes e investidores.
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Parte do grupo tcnico afirma que se deveria obter uma aprovao de 80% ou 2/3 de
todos os envolvidos, seguindo o esclio de Jos Afonso da Silva5. Parte do grupo tc-
nico ressaltou a possibilidade da aprovao por maioria simples, isto , a aprovao de
metade mais um dos presentes no momento da votao pela aprovao da operao.
Outra parte do grupo afirmou que deve haver um processo de debate qualificado
que legitimar o procedimento, devendo ser efetivada a informao por meio do Po-
der Pblico. Dever ser verificado quem legitimado para anuir no processo.
Para o grupo, a licena concedida anteriormente, sendo vlida e em tendo sido fei-
tas as fundaes da obra, dever a princpio ser respeitada, devendo, no entanto,
prevalecer o interesse coletivo. Eventual valor a ser indenizado, neste caso, poder
integrar o plano da operao. Construes feitas por etapas devem ser analisadas. As
autorizaes so atos administrativos precrios e em princpio no esto sujeitas
indenizao.
Sim, mas a rea dever ser preferencialmente ampla (parte do grupo). O Estatuto
no impede a eleio de reas no contnuas definidas no plano da operao (parte
do grupo). um instrumento importante para a revitalizao dos centros a partir da
realidade local.
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
6 Alice Gonzles Borges esclarece que se deve assegurar, segundo o Estatuto da Cidade, a justa distribuio
dos benefcios e nus decorrentes da urbanificao das reas e o efetivo atendimento econmico e social
das populaes diretamente atingidas pelas medidas, visto que no passado, operaes semelhantes eram
acompanhadas simplesmente da expulso ou da excluso social dos antigos moradores (Operaes Urba-
nas Consorciadas: os consrcios intermunicipais como instrumentos de realizao do estatuto da cidade. In
Wagnes Jnior, Luiz Guilherme da Costa. Direito Pblico Estudos em homenagem ao Professor Adilson
Abreu Dallari. Belo Horizonte: Del Rey, 2004, p. 4).
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Sim, todas as formas de contrapartida, seja financeira, humana ou patrimonial, podem com-
por a operao urbana consorciada.
Sim, em face dos leiles pblicos (CEPACS) ou outra modalidade de licitao. Deve-
se observar o regime jurdico das PPPs (Lei n 11.079/2004), aprofundando estudos
para a anlise no s de preo, mas das vantagens qualitativas oferecidas pelos
partcipes.
Contrato.
7 Pergunta segundo o texto de Thoshio Mukai. Operaes Urbanas Consorciadas. In Frum de Direi-
to Urbano e Ambiental FDUA, Belo Horizonte, ano 6, n. 34, p. 80-84, jul./ago.2007. O autor escla-
rece que desde logo descartamos o convnio, eis que aqui h contribuies dos partcipes mas com
retorno para a consecuo do objeto comum. (...) E como todos eles, obrigados a contribuir para a
execuo da operao, devero, ao final, receber benefcios do empreendimento, haver na relao,
direitos e obrigaes, o que nos leva essa relao para a natureza jurdica de um contrato.
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127
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
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Aspectos
Financeiros e
Econmicos
da Operao
Urbana
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Paulo Sandroni
Introduo
1 O presente texto sntese de pesquisa realizada com financiamento do Centro de apoio pesquisa
GV-Pesquisa da Escola de Administrao de Empresas da Fundao Getlio Vargas de So Paulo.
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2 Uma das primeiras manifestaes de contribuio de melhoria talvez tenha sido a Taxa de Pavimentao
cobrada na cidade de So Paulo durante os anos 20 do sculo passado. Como um instrumento legal a con-
tribuio de melhoria aparece pela primeira vez na Constituio Federal de 1934 que, em seu artigo 124,
rezava: Provocada a valorizao do imvel por motivos de obras pblicas (...) (o governo) poder cobrar
aos beneficiados a contribuio de melhorias.
Este instrumento esteve presente em todas as Constituies posteriores, sendo que na de 1988 em seu
artigo 145, inciso III, mantm o princpio da contribuio de melhorias, mas permite que a cobrana seja
feita pelo custo (custo da obra rateada entre os beneficiados) ou a mais-valia (a valorizao que
pode ser superior ou inferior ao custo cobrada proporcionalmente dos beneficiados).
Ver, SANDRONI, Paulo, Plusvalas Urbanas em Brasil: creacin, recuperacin y apropriacin em la ciudad de
So Paulo, in Smolka, Martim, Furtado, Fernanda, Recuperacin de Plusvalas em America Latina: alternativas
para el desarrollo urbano, Eurelibros, Lincoln Institute, Santiago 2001.Ver tambm BIAVA, Adriano, Contribui-
o de Melhoria (necessidade de inovao fiscal). So Paulo, IPE/USP, 1986.
3 Ver RABELLO, Snia, O conceito de justa indenizao nas expropriaes imobilirias urbanas: justia
social ou enriquecimento sem causa?, separata da Revista Forense, vol. 388.
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Federal de 1988, nos artigos 182 e 183, e a Lei Federal n 10.257, tambm denominada
Estatuto da Cidade5, aprovada em 2001 e regulamentando os dois artigos mencionados.
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Uma Operao Urbana consiste num instrumento legal (lei aprovada pela
Cmara de Vereadores e sancionada pelo Prefeito) aplicado numa regio da cidade,
com permetro definido, para a qual se desenvolve um projeto de intervenes do
Poder Pblico visando dotar e/ou aprimorar a infraestrutura (inclusive habitaes de
Interesse Social, no caso de existncia de favelas no permetro, e proteo ambiental)
e utilizao de equipamentos urbanos adequados ao adensamento desejado.
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8 Os critrios para o clculo das contrapartidas econmicas utilizados nas Operaes Urbanas e Interli-
gadas so os seguintes:
Clculo da contrapartida pelo critrio da Valorizao do Terreno:
A frmula utilizada : Ch = K1*(Vt2 Vt1)*AT , onde:
Ch Contrapartida a ser paga em HIS.
Vt2 Valor de mercado do m2 de terreno depois da mudana dos ndices urbansticos.
Vt1 Valor de mercado do m2 de terreno de acordo com a legislao vigente (antes da concesso do
benefcio).
AT rea do terreno para o qual solicitado o benefcio.
K1 Coeficiente que determina de que forma ser repartida a valorizao do terreno.
Exemplo: Suponhamos que um empreendedor que possui um terreno de 2000 m2 com um coeficiente de
aproveitamento 2 (ou seja podendo construir 4000 m2 ) deseje aumentar o coeficiente de aproveitamen-
to a 3 para poder edificar 6000 m2. Suponhamos tambm que o m2 do terreno na regio fosse de US$
1000, em terrenos onde o coeficiente de aproveitamento fosse 2 e de US$ 1600, onde o coeficiente de
aproveitamento fosse 3.
Supondo que o K1 (forma de repartir a valorizao) fosse de 60%, ou seja, a administrao municipal
receberia 60% da valorizao em casas populares, teramos o seguinte resultado:
Ch = K1*(Vt2-Vt1)*AT = 0,60*(1600-1000)*2000 = 720.000
Ch = US$ 720.000 o equivalente a 60 HIS, considerando um preo mdio de US$ 12.000 cada uma.
Clculo da contrapartida pelo critrio do Terreno Virtual:
Nesse caso, a frmula utilizada :
Ch = K1*K0*Aa*Vt1/CA, onde:
Ch Contrapartida a ser paga em HIS.
Vt1 Valor de mercado do m2 de terreno de acordo com a legislao vigente (antes da concesso do
benefcio).
K1 Coeficiente que determina de que forma ser repartida a valorizao do terreno.
Aa rea adicional expressa em m2, que a diferena entre rea construda total do empreendimento
depois da concesso do benefcio, e a rea construda permitida pela lei vigente.
CA Coeficiente de aproveitamento do terreno objeto de OI.
K0 0,70. Como o terreno virtual no poderia ter o mesmo valor que o terreno objeto de OI se estima
seu valor em 70% do terreno real.
Utilizando os nmeros do exemplo anterior tem-se:
Ch = 0,60*0,70*2000*1000/2 = 420.000
Ch = US$ 420.000 o equivalente a 35 HIS.
139
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Este valor variava entre 50% e 60% como mnimo10 e poderia ser maior,
mas no menor. Em outras palavras, a valorizao proporcionada pelos novos direitos
de construo era partilhada entre o proprietrio do terreno e a Administrao P-
blica que os concedia.
Com a adoo da outorga onerosa lcito dizer que houve um avano, pois
agora a Administrao Publica passava a se apropriar de pelo menos parte da valori-
zao criada por seu intermdio.
No entanto, era lcito tambm argumentar que, uma vez que a valorizao
era devida exclusivamente uma concesso do Poder Pblico este deveria se
apropriar de sua totalidade. Ou melhor, o proprietrio do terreno nada faz e se apro-
pria de parte da valorizao proporcionada por uma concesso do Poder Pblico.
Do ponto de vista jurdico, esta apropriao seria indevida. Mas se deve considerar o
processo em sua dimenso histrica e poltica: seria uma mudana radical passar de
9 Em geral, quem fazia a proposta de Operao Urbana (ou Interligada) era o empresrio depois de ter
comprado o terreno de um particular. Nesse caso, a frao da valorizao que no era entregue Adminis-
trao Municipal ficava em seu poder e funcionava como se ele tivesse comprado terrenos adicionais pela
metade do preo, nos casos em que a contrapartida negociada fosse de apenas 50%.
10 Nas Operaes Interligadas, o mnimo a ser apropriado pela Administrao Municipal era 50%. Na
Operao Urbana gua Branca, o mnimo foi estabelecido em 60%. Na Operao Urbana Faria Lima, a
contrapartida (ou outorga onerosa) seria paga desde o incio com Cepacs. No entanto, como os Cepacs
no haviam ainda sido aprovados, o art.21 determinava o seguinte: Durante o prazo de vigncia desta lei,
a outorga onerosa de que trata o artigo 6 da Lei poder ser efetuada em dinheiro at a primeira emisso
e colocao pblica ou privada do Certificado de Potencial Adicional de Construo CEPAC desta Ope-
rao Urbana pelo poder Executivo, ou no caso de no emisso do CEPAC. O pargrafo 2 deste artigo
dizia: Os clculos dos valores da contrapartida sero feitos com base na lei vigente na data da emisso da
Certido de Uso do Solo. A legislao em vigor no momento em que as primeiras propostas na Operao
Urbana Faria Lima foram aprovadas e que consideravam contrapartidas era a lei de Operaes Interligadas, e
estas estabeleciam 50% como mnimo, o que foi utilizado como referencial na OU Faria Lima at a aprovao
dos Cepacs, em 2004.
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uma situao na qual o Poder Pblico no se apropriava de nada para o caso extremo
no qual se apropriaria de toda a valorizao.
Nesse caso, existiria apenas uma forma oblqua de pagar pelos impactos
negativos criados pelo prprio projeto sobre a infraestrutura. No passado, estes
impactos eram resolvidos com investimentos pblicos custeados pelo oramento.
Portanto, um avano o fato de o empreendedor pagar pelos impactos negativos
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provocados no entorno. Alem disso, nem sempre tais impactos exigem a utilizao de
todos os recursos da contrapartida econmica11.
11 O caso da Operao gua Branca interessante de ser mencionado. Um dos maiores projetos, lo-
calizado no terreno da antiga fbrica Matarazzo (o projeto do Centro Empresarial gua Branca) previa
a construo de cerca de 200 mil m2 de rea adicional com edifcios comerciais e de servios. Mas os
edifcios que seriam construdos ali no utilizariam a Av. Francisco Matarazzo para seu trfego e sim uma
Avenida paralela que utilizaria uma faixa do terreno do prprio projeto e que interligaria a Estao Ter-
minal Barra Funda com a Avenida Santa Marina e na extenso com a Avenida Marginal Tiet, ajudando a
desafogar a Avenida Francisco Matarazzo com o trfego que, partindo do Terminal Barra Funda, desejasse
alcanar a Marginal.
12 Ver nota 7.
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o proporcionada pelos novos ndices urbansticos e que na maior parte dos casos era
de 50% (Operaes Interligadas), mas que no caso da OU gua Branca era de 60%.
13 No caso da Operao Urbana gua Branca, a contrapartida calculada para o projeto da Ricci Engenharia
a ser executado na antiga Fbrica Matarazzo alcanava quase 20 milhes de dlares e seriam entregues como
obras escolhidas de um menu de intervenes da prpria OU. O empresrio comeou a executar seu projeto,
tendo construdo 4 das 13 torres projetadas para o terreno e foi entregando a contrapartida na forma da ex-
tenso da Avenida Auro de Moura Andrade, localizada no interior de seu terreno.Todavia, por razes do ciclo
do mercado imobilirio, o empresrio no teve condies de prosseguir construindo suas torres e a Avenida
ficou no meio do caminho, isto , no foi completada (ainda) sua ligao com a Avenida Santa Marina.
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No entanto, talvez o mais importante tenha sido a dvida jurdica que essa
proposta suscitou, pois, no entender de algumas instncias judiciais, a emisso des-
tes ttulos aumentaria a dvida pblica do municpio quando j havia alcanado seu
limite.
14 Ver AFONSO, Luis Carlos Fernandes. Cepacs Certificados de potencial adicional de construo: a ex-
perincia de So Paulo, in Programa Nacional de Capacitao de Cidades, De CESARE, Cludia, CUNHA,
Eglaisa Micheline Pontes, Ministrio das Cidades, Braslia, 2007.
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Dessa forma, quando o primeiro leilo de Cepacs na OU Faria Lima foi lanado
esta carteira de projetos aprovados segundo os mtodos de clculo de contrapartidas
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Para que se tenha uma idia dos diferenciais entre o que se pagava antes e o
que se pagaria com o uso dos Cepacs, elaborou-se um quadro no qual estas diferen-
as podem ser avaliadas (ver Anexo n1).
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foi inferior ao determinado pela Planta Genrica de Valores, com algumas excees:
Mappin e Pablo Siemenson. Por outro lado existem pontos extremos nos quais o
valor pago foi extraordinariamente inferior ao da PGV, como no caso do projeto
Duomo.
Alm disso, necessrio pesquisar com mais detalhes a razo que permitiu
ao projeto da Duomo pagar to pouco (R$ 61/m) quando a Planta Genrica de Valo-
res indicava R$ 3.176/m (o que muito elevado), e outros, como o Mappin, pagaram
consideravelmente acima (R$ 813/m) da Planta Genrica ( R$ 574/m).
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deu muito bem, pois alguns meses depois foi realizado outro leilo, em outubro, onde
foram colocados 650.000 Cepacs (a maior oferta de unidades at agora em um nico
leilo) a um preo inicial de R$ 535,00, sendo vendidos apenas 379.650 a este mesmo
preo, gerando uma arrecadao de cerca de 203 milhes de reais. possvel que o ciclo
expansivo imobilirio, que alcanou seu auge em junho de 2008, em So Paulo, tenha
motivado esta elevao de preo do Cepac no leilo de fevereiro daquele ano. Com os
primeiros sinais de retrao dos financiamentos e a crise internacional a partir de se-
tembro provavelmente influram para que o preo em outubro tenha cado a menos da
metade do registrado em fevereiro e apenas 58% dos Cepacs tenham sido vendidos.
O total arrecadado nas duas OU, onde os Cepacs podem ser utilizados,
alcanou, at fevereiro de 2009, R$ 1.116.110.000,00, aproximadamente.
A Lei que cria uma OU (a qual deve estar vinculada a um Plano Diretor) deve
prever a quantidade total de Cepacs a serem emitidos e que sero vendidos mediante
leilo, cujos recursos arrecadados sero utilizados para o pagamento de obras necess-
rias ao desenvolvimento da prpria operao urbana e/ou em desapropriaes.
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
No caso da OU Faria Lima (com rea total de 450 ha.), o estoque total ini-
cial somava 2.250.000 m e quase a metade j havia sido negociada antes da entrada
em vigor dos Cepacs, isto , como outorga onerosa. Quando os Cepacs entraram
em vigor em 2004 restavam 1.310.000 m. Uma vez que os leiles privados e p-
blicos realizados at fevereiro de 2009 haviam vendido cerca de 366 mil Cepacs e
como cada Cepac pode equivaler a mais de um m, dependendo da regio na qual
for utilizado, estima-se que ainda restam cerca de 960 mil m a serem vendidos na
OU Faria Lima.
No caso da OU gua Espraiada (com rea total de 1.450 ha.), todas as con-
trapartidas econmicas tm sido pagas por meio de Cepacs. O estoque mximo a
ser vendido de 4.850.000 m e convertidos em Cepacs representariam 3.750.000
unidades. At 2008, haviam sido vendidos 983.539 Cepacs, ou 26% do total existente.
a) Para ter direito a construir uma rea superior (at o limite de quatro
vezes a rea do terreno que o mximo nas OU Faria Lima e gua Espraiada) qual
o terreno teria direito antes da OU ter sido aprovada;
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Para efetivar o seu uso, o portador dever vincular tais mudanas e os Cepacs
respectivos a um terreno determinado, garantindo o exerccio destes direitos antes de
esgotados os estoques dos mesmos no setor onde tais terrenos esto localizados.
A emisso dos Cepacs feita pelo Poder Pblico Municipal e sua quantidade
total no poder ultrapassar o limite estabelecido na Lei de cada Operao Urbana.
15 O preo de cada Cepac era de R$ 1.100,00, fixado na Operao Urbana Faria Lima e foi considerado
elevado pelo mercado e, depois de uma primeira sondagem, a Administrao Municipal resolveu mant-lo,
mas aumentando o nmero de m2 a que cada um dava direito. Assim se estabeleceu uma nova tabela de
converso, que pode ser observada no Anexo 3. No caso da Operao Urbana gua Espraiada, o preo do
Cepac foi fixado em R$ 300,00. Em regies como a Berrini, que constitui praticamente uma extenso da
Avenida Faria Lima, onde cada Cepac dava direito a 1m2, o preo foi evidentemente baixo.
153
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Uma nova emisso de Cepacs somente poder ser feita para financiar novas
obras se:
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
amentos de Cepacs, uma vez que as obras pblicas tendem a valorizar o entorno de
onde elas se realizam.
Nesse caso, pode-se dizer que as mais-valias futuras esto sendo criadas no
apenas pelos investimentos pblicos em infraestrutura, mas tambm pelos prprios
investimentos do setor privado. Ao construir, por exemplo, um edifcio comercial de
alto padro, numa rea onde existiam anteriormente pequenas residncias unifamilia-
res de classe mdia, o empreendedor imobilirio est exercendo uma presso de ele-
vao do preo do m2 nos terrenos vizinhos, pois estes deixaro de ter seu highest
and best use relacionado com fins residenciais de classe mdia (menor) e passaro
a ter seu maior e melhor uso determinado pelo preo do m2 para fins comerciais
(maior) e, portanto, estaro contribuindo para criar valor que poder ser capturado
pelo setor pblico com a elevao do preo dos Cepacs16.
16 Esta elevao de preos provocar inevitavelmente tendncias excluso dos mais pobres da rea.
Para evitar este processo de gentrificao, uma das medidas possveis a declarao de certas reas
como Zonas Especiais de Interesse Social. Isto , zonas onde na totalidade ou em parte da rea os em-
preendedores podero construir apenas Habitaes de Interesse Social. Dessa forma, os preos nestas
reas no aumentaro como nas demais, o que poder contribuir para a permanncia de setores com
renda inferior no permetro.
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
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a) Os riscos jurdicos:
i) Os riscos relacionados com todas as leis, decretos etc. que criaram e re-
gulamentaram a possibilidade de existncia dos Cepacs;
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Outra causa de alterao dos preos dos Cepacs pode ser as novas exign-
cias ambientais (cada vez mais frequentes) que alterem as normas de construo e
tenham influncia sobre os usos.
18 Especular com Cepacs talvez seja algo que ainda est fora dos planos dos investidores no
mercado financeiro, especialmente na OU gua Espraiada. A principal razo que a Administrao
Municipal ainda possui um considervel estoque para vender e poder faz-lo a qualquer momento
evitando uma escassez artificial da oferta o que essencial para a elevao dos preos, embora no
caso da OU Faria Lima o setor Olimpadas j tenha seu estoque de m2 adicionais esgotado para
projetos no residenciais.
158
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Isso pode alterar o preo de mercado desses ttulos (no caso da formao
de um mercado secundrio) e no limite retirar a legitimidade ou a credibilidade dos
mesmos reduzindo o interesse pela sua compra em novos leiles e provocando even-
tuais perdas para seus possuidores.
19 Esta possibilidade remota, uma vez que aprovado o Plano Diretor torna-se a Lei mxima no
municpio. muito pouco provvel que uma legislao estadual ou Federal tenha condies de
mudar seus dispositivos.
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
ria ele ainda no alcanou pleno conhecimento, embora j tenham sido feitos cerca
de 13 leiles pblicos, somados os realizados na OU Faria Lima e na OU gua
Espraiada.
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
f) Elementos adicionais:
21 A inteno tornar um ttulo ainda desconhecido num investimento confivel para que os potenciais
construtivos adicionais possam ser vendidos e as obras necessrias para a recuperao, renovao ou
revitalizao de uma regio possam ser financiadas. As colocaes privadas permitem que a Administrao
Municipal pague servios, obras e indenizaes por desapropriaes com Cepacs (desde que o credor
aceite), o que constitui uma forma de moeda no oramentria e que no provoca endividamento.
162
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
O preo dos Cepacs ser fortemente influenciado pela variao dos es-
toques existentes em poder da Administrao Pblica. Na medida em que esses
estoques se esgotarem como j aconteceu no setor Olimpadas da Faria Lima para
164
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Bibliografia
AZEVEDO NETO, Domingos Theodoro de. O jogo das interligadas. Uma poltica pbli-
ca em avaliao: a Lei 10.109/86 do Municpio de So Paulo. So Paulo: Dissertao de
mestrado em Administrao Pblica apresentada FGV/Escola de Administrao de
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
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e de Cidades. Belo Horizonte: Fundao Joo Pinheiro/Lincoln Institute of Land
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
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LUNGO, Mrio. Grandes Proyectos Urbanos, In: Grandes Proyectos Urbanos. El Salva-
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PORTELA, Eullia MENDES, Andra e outros. Planos diretores urbanos: limites dos ins-
trumentos e desafios para a gesto urbana. In: Anais do Seminrio Internacional gesto da
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trio do Habitat/Instituto Polis/Lincoln Institute of Land Policy, 2000 (CD Rom).
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
RABI, Ndia I. Albesa de. O Plano Diretor e o Artigo 182 da Constituio Federal. In RAM
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TOLEDO, Roberto Pompeu de. A Capital da Solido: uma historia de So Paulo das
origens a 1900. So Paulo: Objetiva, 2003.
168
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
ANEXO 1 rea adicional, preo pago por m2, valor total pago e valor total
que seria pago em Cepacs em 12 projetos selecionados da OU Faria Lima
REA PREO VALOR TOTAL PREO VALOR TOTAL
PREO PGV m2 /
ADICIONAL PAGO/ m2 PAGO (em DO m2 EM ANO EM CEPACS
/m2 CEPAC
(m2) (R$) reais) CEPACS (em reais)
ELETROPAULO 104167 286 29.791.762 320 0,8 1375 2000 43.229.625
DUOMO 18486 61 1.127.646 3176 0,5 2200 2000 40.669.200
TECELAGEM LADY 13840 206 2.851.040 469 1,0 1100 2000 5.224.000
MAPPIN 7971 813 6.480.423 574 1,0 1100 2000 8.768.100
MUNIR ABBUD 19554 173 3.382.842 350 0,9 1222 2000 23.894.988
IBISA 15518 495 7.681.410 2174 0,8 1375 2000 21.337.250
BUENO NETO 9444 466 4.400.904 469 1,0 1100 2000 10.388.400
PABLO SIEMENSON 6300 340 2.142.000 321 2,5 440 2000 2.772.000
MAC. INVESTIMENTOS 8489 121 1.027.169 447 1,5 733 2000 6.222.437
SEISA MESTER 8761 150 1.314.150 332 2,6 423 2000 3.705.903
TECNISA 5000 222 1.110.000 447 1,5 733 2000 3.665.000
VIVENDA NOBRE 3465 176 609.840 332 2,6 423 2000 1.465.695
TOTAL 61.919.186 281.342.598
1a -1,2 m2
1b -1,8 m2 1,5 m2
1c -2,6 m2
1d -2,8 m2
2a -0,8 m2
2b -0,9 m2
2c -1,1 m2
2d -1,3 m2 2,0 m2
2e -1,8 m2 1,2 m2
3a -1,2 m2 2,5 m2
3b -1,2 m2
3c -2,5 m2
3d -1,5 m2
0,9 m2
3e -2,5 m2
4a -0,9 m2 0,9 m2 2,0 m2
4b -2,0 m2
4c -2,0 m2 1,2 m2
4d -2,0 m2 1,1 m2 2,0 m2
2,0 m2
1,8 m2 1,1 m2
1,1 m2
2,8 m2
2,8 m2
1,8 m2
1,2 m2
2,6 m2
2,6 m2
2,0 m2
Nota: A equivalncia acima se refere a projetos residenciais. Se o projeto for destinado a comercio e/ou
servios as equivalncias so as seguintes:
1a 0,8; 1b 1,5; 1c 1,7; 1d 1,8; 2a 0,5; 2b 0,6; 2c 0,8; 2d 0,5; 2e 1,2; 3a 0,8; 3b 1,0; 3c 1,0
; 3d 1,5; 4a 0,6; 4b 0,9; 4c 1,2 ; 4d 1,0.
A primeira tabela de equivalncias, modificada pela apresentada acima, permitia a construo de uma quantidade
menor de m2 por Cepac, tanto para fins residenciais como no residenciais. As equivalncias eram as seguintes:
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Residenciais: 1a 1,0; 1b 1,5; 1c 2,0; 1d 1,8; 2a 0,6; 2b 1,0; 2c -1,0; 2d 0,6; 2e -1,2; 3a 1,0; 3b
1,0; 3c-1,2; 3d- 1,2; 3e- 1,8; 4a 0,8; 4b- 1,0; 4c 1,5; 4d 1,2.
No Residenciais: 1a 0,8; 1b 1,2; 1c 1,7; 1d 1,5; 2a 0,5; 2b 0,6; 2c -0,8; 2d 0,5; 2e -1,0; 3a 0,8;
3b 0,8; 3c-1,0; 3d- 1,0; 3e- 1,5; 4a 0,6; 4b- 0,9; 4c 1,2; 4d 1,0.
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Aspectos Econmicos e
Financeiros de uma Operao
Urbana Ilustrao com o Caso
de Paris Rive Gauche (PRG)1
Dominique Adam
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
O projeto:
- Criao de emprego
- Unir a 13 Regio Administrativa ao Sena
- Desenvolvimento econmico de Paris
- Variedade urbana
- Desenvolvimento Sustentvel
O programa:
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O papel da SEMAPA:
O bairro Massna:
Universidade: 210.000m
Escritrios: 120.000m
Habitaes: 70.000m
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
urbana, pois, sem ela, o governo local que deveria assumir esses equipamentos no
prprio oramento.
175
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
A reduo dos riscos econmicos de uma operao pode ser conseguida, com-
partilhando esses riscos com parceiros, portanto, compartilhando tambm o lucro da
operao. Na operao PRG, a postura adotada na avaliao do risco e da sua reduo
leva em considerao as incertezas relacionadas ao custo do fundirio e seu carregamento
financeiro, bem como o risco em termos de receitas.
176
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
O contexto financeiro
Austerlitz
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Em todo caso, o preo de mercado dos terrenos pode ser contratado, como
mencionado acima, diminuindo a incidncia negativa sobre o caixa. Por outro lado, o
governo local pode avalizar os emprstimos necessrios, para facilitar a sua liberao.
Tolbiac
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Para Paris Rive Gauche, a parceria entre Prefeitura e Sncf limitou o volu-
me de recursos financiados graas a um acordo que determina o preo dos ter-
renos, a previso da sua data de aquisio e a indexao do seu preo. A limitao
do aporte financeiro dos terrenos ferrovirios, prevista pelo convnio com a Sncf,
um dispositivo que restringe a necessidade de financiamento, ao permitir que a
operadora adquira os terrenos na hora de realizar as obras, ao invs de faz-lo no
incio da operao. Por outro lado, o aval do governo local para os financiamentos
contribui para diminuir o seu custo, pois um governo local representa, via de regra,
um risco bom para o banco que empresta recursos. O pagamento diferido dos
terrenos da Prefeitura tambm constitui significativa fonte implcita de financia-
mento para PRG.
Massna Bruneseau
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Atividades 405.000
Servios/Atividades/Equipamentos privados
Comrcios (150.000 m)
Escritrios 700.000
50 a 55.000 empregos diretos
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Total 100%
Cidade de Paris
SNCF
SEM
Construo/Gesto/RIVP
Estado
DESPESAS RECEITAS
Aquisio e situao dos terrenos 1235 Cesso de encargos financeiros
- Aquisio dos terrenos 10 - Escritrio 1800
- Demolies 25 - Habitao (todos os programas) 345
- Disoluio - Universidade 295
- Outros (comrcios/ empresas pblicas) 550
Subtotal 1270 40% Subtotal 2990 92%
Obras/Operaes 515 Participao VP 195
- Cobertura das vias 350 (controle de fundos, avenida de France, V.
- VRD 125 Auriol, estacionamentos)
- Programas especficos 125
(estacionamentos, ponte Massna, ou- 235
tros (obras provisrias))
Subtotal 1225 37% Subtotal 195 6%
Tributos financeiros e encargos imateriais Outras Participaes 33
- Tributos financeiros BNF
- Estudos/controles 335
- Remunareo da operao 215 Outros produtos 27
- Outros 150 produtos financeiros
50
Subtotal 750 23% Subtotal 60 2%
Total 3245 100% 3245 100%
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Esse tema suscita discusses apaixonadas e, por isso, nem sempre permea-
das por avaliaes mais centradas nas funcionalidades e menos nas implicaes ideo-
lgicas que rodeiam o assunto.
Existem aqueles que vem, no mecanismo das operaes urbanas, uma for-
ma de acentuar as disparidades entre reas de uma cidade, por captar a mais-valia e
utiliz-la exclusivamente no permetro definido pela operao, normalmente associa-
das s regies mais valorizadas do mercado imobilirio. Segundo estes crticos, isto,
por si s, inibiria o carter redistributivo da venda da outorga onerosa.
1 Este artigo foi elaborado com base nas discusses do grupo de trabalho GT2 Aspectos Financeiros
e Econmicos da Operao Urbana, cujo debatedor foi Luis Carlos Fernandes Afonso. Participaram do
grupo: Beatriz Lima, Carolina Baima Cavalcanti, Daniela Abritta Cota, Ervio de Almeida, Fabola Garcia
Vander Lirde, Felipe Nunes Coelho Magalhes, Flvia Assis Lage, Francisco Luciano Lima Brasileiro, Heraldo
Marinelli, Ivana Tavares Colvara, Jos Menelau Neto, Luiz Paulo Leal, Maria Luisa Carneiro Chaves, Paulo
Saad, Rosane Biasotto e Srgio Moraleida Gomes.
183
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
dos recursos do oramento, essas obras absorvem verbas de toda a cidade, mas somen-
te as regies em que so realizadas se beneficiam diretamente seja com a valorizao
dos imveis, seja com as novas oportunidades de negcios e empreendimentos.
O que vem sendo feito no sentido de tentar disciplinar a questo criar meca-
nismos que possam angariar recursos privados que financiem, ainda que parcialmente, as
grandes obras de infraestrutura, reurbanizao e reestruturao dos espaos pblicos.
Isso pode ser feito por meio de leis que criam Operaes Urbanas Con-
sorciadas, dentro dos limites do Estatuto da Cidade (lei federal de 2001) e do Plano
Diretor do municpio.
185
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Por meio das leis de Operaes Urbanas pode-se modificar, entre outras
coisas, a altura mxima para construes nas vrias reas da regio e os limites para
parcelamento, uso e ocupao do solo e subsolo, devendo considerar sempre o im-
pacto ambiental e social dessas modificaes.
Por exemplo, uma lei de Operao Urbana pode permitir uma rea de cons-
truo maior do que a prevista na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo
desde que de acordo com o Plano Diretor e as diretrizes de preservao ambiental
e interesse social nele expressos.
186
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Por outro lado, nessa mecnica, o dinheiro dos impostos fica reservado para inves-
timento do Poder Pblico nas reas mais pobres e em servios e obras de carter social.
Mais ainda: com esse instrumento, muda-se a relao do Poder Pblico com
os investidores privados. Ao oferecer garantias de transparncia e controle nas per-
188
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Dessa forma, com mais recursos, libera-se o caixa municipal para outros
processos de interveno urbana, nas reas menos atrativas, criando novos focos
de desenvolvimento local. Isso pode criar um novo crculo virtuoso, de crescimento
qualitativo, econmico e ambiental, gerando empregos, melhorando as condies de
segurana e diminuindo as diferenas sociais, ainda que, do ponto de vista individual,
apenas poucos continuem lucrando com o processo dinmico de crescimento ou
retrao da economia.
189
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
O Caso Francs
Nos grficos a seguir, pode-se ter uma idia desses fluxos financeiros. Trata-
se dos dados da Operao Urbana Paris Rive Gauche (PRG), apresentada pela
Semapa, empresa francesa de economia mista responsvel pela estruturao e viabi-
lizao da Operao.
190
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
ANEXO
CARACTERSTICAS BSICAS DA
OPERAO URBANA CONSORCIADA GUA ESPRAIADA
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Estoque por setor: A operao urbana tem um estoque de 3.750.000 m (trs milhes
e setecentos e cinqenta mil metros quadrados) e est dividida em
setores, cada qual com estoques especficos:
Novas emisses: Uma nova emisso de Cepacs somente poder ser feita pelo mu-
nicpio de So Paulo, para financiar nova interveno ou grupo de
intervenes se:
Fiscalizao: A CEF ser responsvel por fiscalizar o emprego dos recursos obti-
dos com a distribuio pblica de Cepacs exclusivamente nas inter-
venes das operaes urbanas, bem como acompanhar o andamen-
to das referidas intervenes e assegurar a suficincia e veracidade
das informaes que sero periodicamente prestadas pelo municpio
ao mercado
193
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
QUADRO I - PROGRAMA
CEPAC R$
Total da Operao 3.750.000 1.125.000.000
1 Distribuio (14/07/04) 660.468 198.140.400
Saldo da 1 Distribuio 361.100 108.330.000
2 Distribuio (10/01/07) 317.781 95.334.300
Colocaes Privadas Programa 90.979 36.486.089
Saldo da Operao 3.041.872 -
2005 3 leilo 29/11/2005 56.500 56.500 487.069 370 371 20.961.500 20.961.500
2006 4 leilo 31/05/2006 180.000 125.969 361.100 370 370 46.608.530 46.608.530
2 Os dados abaixo esto disponveis no site da CVM - Comisso de Valores Mobilirios. http://www.cvm.gov.br,
acesso em 2009.
194
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
2005 3 leilo 29/05/2007 167.781 158.773 9.008 411 411 65.255.703 130.609.991
195
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Gesto de
Operaes
Urbanas
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Assim, para viabilizar a gesto, podem ser criadas diferentes instncias, com
as funes de planejar, coordenar, fiscalizar e participar, nas quais os atores interes-
sados interagem desde a proposio at a implementao da Operao Urbana, tais
como parcerias pblicas, pblico-privadas, consrcios, OSs, OSCIPs, entre outros.
199
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Projeto Urbanstico
Recife-Olinda
Apresentao
201
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202
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
1. Delimitao Geogrfica
Setor 2 - Vila Naval: localizado entre a Avenida Cruz Cabug e a bacia de Santo
Amaro. Est parcialmente ocupada, na atualidade, pela Vila dos Oficiais e Praas da
Marinha do Brasil.
203
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Setor 4 - Cais Jos Estelita (A) e Cais de Santa Rita (B): rea fundamental para a ar-
ticulao sul e centro do Recife e contm em seu interior os trilhos de antigas linhas frreas,
hoje desativadas e que configuram um obstculo integrao da cidade s frentes de gua.
Setor 6 - Santo Amaro: a favela est formada por vrias comunidades, algumas
com nvel razovel de urbanizao como, por exemplo, a de Santa Terezinha, que foi
objeto de obras de saneamento e melhorias urbanas, na metade dos anos de 1990.
Com fachada para as avenidas Agamenon Magalhes e Odorico Mendes, desfruta de
uma localizao privilegiada, porm ainda carente de obras de urbanizao. habita-
da por cerca de 12 mil pessoas.
Setor 8 - Salgadinho: formado por pequenos lotes e ruas estreitas transversais que a
articulam com a avenida Agamenon Magalhes. A rea deve abrigar por volta de 1,7 mil
habitantes, com uso predominantemente residencial, exceto nos lotes de testada para a
Agamenon Magalhes, onde esto instaladas pequenas empresas. Esse setor caracteriza-se
como de baixo padro urbanstico, sem explorao da sua potencialidade para a instala-
o de empreendimentos, dada as excelentes condies de acessibilidade que apresenta.
204
Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Setor 12 - Braslia Teimosa: a atual Zeis Braslia Teimosa teve sua origem em um
antigo vilarejo de pescadores, nos anos de 1950. Constitui, na atualidade, um dos mais
representativos assentamentos de baixa renda em processo de urbanizao, no Reci-
fe, graas luta de sua populao para permanecer neste stio. Apresenta um estgio
significativo de reurbanizao, inclusive, recentemente, foi objeto de uma interveno
que substituiu as palafitas por uma via litornea, ganhando uma nova faixa de praia e
equipamentos coletivos e de lazer. Tem uma populao por volta de 19 mil pessoas.
205
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2. Objetivo
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3. Caracterizao Urbanstica
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Referncias Urbanas
O stio histrico de Olinda conserva grande parte do seu traado original, que
remonta ao sculo XVIII, e cujo vazio das ruas e largos definido pelo cheio construdo
estabelecido na periferia das quadras. As ruas estreitas e tortuosas, determinadas em
parte pela topografia acidentada, abrem-se em largos e adros que antecedem os monu-
mentos religiosos, criando, vez por outra, visadas surpreendentes do mar e do Recife. O
revestimento em pedra das vias e a predominncia dos materiais construtivos originais,
como as esquadrias em madeira, a caiao branca sobre a massa de revestimento e os
umbrais em pedra calcria, reforam o ar histrico da cidade.
Colina Histrica de Olinda: sobre o fundo azul do oceano e a intensa luz do sol, complementa ainda a
paisagem olindense o verde das fruteiras, presentes nos quintais internos s quadras, os sobrados cobertos
em telha cermica e a verticalidade das torres sineiras das igrejas.
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Meio Ambiente
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Incluso Scio-Territorial
4. Participao
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5. Proposta
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Cais Jos Estelita e Cais de Santa Rita: planta baixa da ocupao proposta.
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rea com 390 mil m de superfcie e ocupada por 15,6 mil moradores de
baixa renda. Ser objeto de interveno que contemple a construo de novas uni-
dades habitacionais, equipamentos coletivos, comunitrios e de gerao de renda;
passeios pblicos e espao pblico e de lazer ao longo do canal que corta a rea;
articulao com a cidade e acesso frente de gua.
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Setor 7 Pilar
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Setor 8 Salgadinho
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6. Implementao
Sociedade Implementadora
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a) os projetos de infraestrutura;
b) os servios urbanos;
c) os equipamentos pblicos, espaos livres e reas de lazer.
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reas de Construo
Quadro de reas.
Etapas de Implementao
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Investimentos em Infraestrutura
Investimento em infraestruturas.
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Existem situaes que podem permitir uma reduo dos valores apresenta-
dos, nomeadamente no que se refere s redes hidrulicas e de esgoto, uma vez que
admissvel a partilha de investimentos no reforo dos anis da rede de abastecimento
de gua, com a Companhia Pernambucana de Saneamento (Compesa), assim como
no que se refere ao conjunto de estaes elevatrias de esgotos e emissrios e, por
ltimo, em relao s redes eltricas, cujo cenrio considerado opta por redes sub-
terrneas, situao mais onerosa.
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Crditos
Parque Expo 98
Alexandre Rocha, Antnio Neves Antnio Pedro Martins, Antnio Quaresma,
Carlos Barbosa (coordenao geral), Cristina Pinto Guedes, Eduardo Moreira,
Elsa Moraes, Elvira Fonseca, Fernando Nunes da Silva, Francisco Lampreia, Gi-
sela Mascarenhas, IPESPE (subcontratada), Lus Cachada, Lus Miguel Rodrigues,
Lus Miranda, Lus Vassalo Rosa, Maria Alexandra Dias, Maria Joo Domingues,
Multiconsultoria (subcontratada), NORIGEM (subcontratada - maquete fsica),
Nuno Correia, Paulo Alcobia, Paulo Carreira da Silva, Srgio Ferreira Alves e
Tiago Rocha.
Governo de Pernambuco
Amanda Cavalcante, Amlia Reynaldo (coordenao geral), Clemente Coelho Jnior,
Eleusina Sarmento, Joo Azevedo, Marlia Albuquerque, Margarida Monteiro, Rafaela
Cavalcanti, Ricardo Pessoa de Melo, Silvana Rocha e Zilda Figueiredo.
A partir de janeiro de 2007, a coordenao geral passou a ser exercida pelo arquiteto
Zeca Brando.
Governo Federal
Ministrio das Cidades: Marcos Mendona, Margareth Uemura, Marta Lagreca e
Raquel Rolnik; Ministrio do Planejamento e Gesto: Alexandra Reschke, Paula
Santos e Paulo Roberto Ferrari; Instituto do Patrimnio Histrico e Artstico
Nacional (IPHAN): Fernanda Gusmo, Frederico Almeida, Gisela Montenegro,
Jurema Arnault e Marta DEmery; Ministrio da Cultura (Monumenta): Erica
Diogo.
Marinha do Brasil
Catarina Pastl.
Prefeitura de Olinda
Deana Pontual, Joo Falco, Maria de Jesus Costa, Maria Milet Pinheiro, Oswaldo Lima
Neto, Snia Calheiros e Teresa Zirpoli.
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Prefeitura do Recife
Herclio Maciel, Joo Roberto Peixe, Manoela Xavier Matos, Nancy Siqueira Nery e
William Bernardo Mendes.
Porto Digital
Leonardo Guimares e Valrio Veloso.
Governo Federal: Luiz Fernando de Almeida, Marta DEmery Alves, Paula Santos,
Raquel Rolnik e Suzana Dickmann; Governo de Pernambuco: Alexandre Valena, Am-
lia Reynaldo, Cludio Marinho e Romero Pereira; Prefeitura do Recife: Alfredo Bertini,
Florival Carvalho, Joo da Costa e Joo Roberto Peixe; Prefeitura de Olinda: Joo de
Arruda Falco, Oswaldo Lima Neto, Samy Paiva e Snia Coutinho Calheiros;
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chado Brant, Margareth Uemura, Paulo Ferrari; Governo Estadual: Amlia Reynaldo,
Carlos Jos Santana, Fernando Jordo, Fernando Nunes, Guilherme Cavalcanti, Jos
Guelfer, Kleber Dantas, Leonardo Guimares e Lus Castanha; Prefeitura do Recife:
Fernando Duarte Fonseca, Herclio Maciel, Marco Tlio Rodrigues, Maria do Cu,
Marlia Oliveira, Nancy Nery, No Srgio, Raissa Longman Rocha e William Bernan-
do; Prefeitura de Olinda: Deana Pontual, Maria de Jesus Nunes, Maria Milet e Siana
Barbosa de Albuquerque.
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Operaes Urbanas Seminrio Brasil-Frana
Concepo e Realizao
das Operaes Urbanas,
a Servio de um
Projeto Urbano Global
e Sustentvel1
Jean-Baptiste Rigaudy2
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Destino Geral dos Solos
Reviso do Plano Diretor da regio metropolitana Bordelaise
Projeto julgado pelo Comit Sindical do Sysdau em 31 de maro de 2000
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Projetos do consrcio intermunicipal 2005-2015
Legenda:
Renovao urbana (ZAC, PAE...) Grandes equipamentos a cu aberto e de lazer
unidade urbana de Bordeaux - (traado de
Expanso urbana Delimitao do espao aberto para a CUB um percurso vlido com o plano departa-
mental de itinerrio, passeios e trilhas)
Stio de reconstruo econmica Principais caminhos abertos
Stio de desenvolvimento econmico
Espao pblico prioritrio Rede de bondes (existentes/ em operao em 2008)
Permetro destinado a projeto de desenvolvimento Estao de transferncia
Reabilitao e valorizao de centro histrico 3 etapa operacional do projeto da linha de bonde
Grande Projeto das Cidades de Bessons 3 etapa do projeto da linha de bonde ulterior
Cenon Floriac Iormont
Extenso da linha do TCSP linha D (traado em estudo)
Espao Natural Parques de controle e programados
Stio natural comunitrio existente/ a projetar Estao ferroviria
Parque paisagstico existente
Parque paisagstico a projetar
Cruzamentos urbanos em fase de projeto e previstos
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IAT: 1
altura: 3 pavimentos + Cob
taxa de ocupao: 85%
lote: 1 ha
IAT: 2,5
altura: 3 / 11 pavimentos
taxa de ocupao:
lote: 100 x 350 m
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Quadra semi-aberta
Viena - Zaha Hadid
IAT: 1,4
altura: 5 pavimentos
taxa de ocupao: 81 %
lote: 2.700 m
Quadra aberta
Suisse/St Gallen - Baumschlager & Eberle
IAT: 1
altura: 5 pavimentos
taxa de ocupao:15 %
lote: 2 ha.
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Bordeaux Lago
Plano de juno de projetos no setor acima de Bordeaux Norte
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O projeto teve uma nova dinmica em 2009: um arquiteto urbanista ser de-
signado no primeiro semestre para definir um esquema urbano e o seu procedimen-
to operacional para a operao no local. Poder ser confiado ao arquiteto a funo
de Conselheiro para o andamento do projeto. Desde a sua nomeao, ele integrar a
operao que a Municipalidade e a CUB executaro rio acima.
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Berges du Lac
3 ZAC Zones dAmnagement Concert: so os espaos no interior dos quais uma coletividade
pblica ou um estabelecimento pblico decide intervir para realizar uma operao urbana e equi-
par o terreno. o caso de terrenos em que essa coletividade ou estabelecimento os adquiriu com
vistas a ced-los ou conced-los posteriormente ao Poder privado ou pblico.
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A margem do lago
27 ha. de terreno, de propriedade do consrcio intermunicipal
Consulta junto a operadoras para a realizao de um bairro misto, com:
- Realizao de bairro residencial, um dos grandes componentes do plano-guia
de estruturao de Bordeaux Norte
- Incluso de empreendimento comercial
- Uma proposta Alta Qualidade Ambiental, ao de destaque conduzida no ter-
ritrio de Bordeaux norte
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Produtos diversificados
- Unidades em pequenos prdios coletivos
- Imveis casas (3 a 6 unidades)
- Casas unifamiliares
Equipamentos
Previso de escola e equipamentos privados de proximidade, relacionados com
lazer ou esporte
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Viabilidade Cenrio 1
Atividades comerciais apartadas do bairro residencial
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Estacionamento de carga/descarga
CORTE AA
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Viabilidade - Cenrio 2
Atividades comerciais implantadas na rua Quarante
Journaux em frente ao supermercado Auchan
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Quanto mais aberto o jogo de atores, mais estes se multiplicam, mais pre-
mente se faz a necessidade de monitoramento da qualidade, ao longo de toda a
operao urbana.
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operao, em toda a sua complexidade. No entanto, isso tambm requer, cada vez
mais, estipular e compartilhar regras comuns em territrios mutantes, vizinhos ou
alvos de operaes emergentes e futuras.
4 Guia elaborado por Mario Cecconi e Fabien Derse entre fevereiro e agosto de 2007 como parte de um
programa de mestrado. destinado a polticos eleitos e planejadores e tem o objetivo de acompanhar a
evoluo do desenvolvimento sustentvel em uma cidade.
5 Documento elaborado pela AUrba, em 2004, que prope a aplicao de princpios que resultam em
aes complementares nos espaos pblicos, com o objetivo de reforar a identidade dos quarteires
e reconstruir em pouco tempo a paisagem urbana. Destina-se ao pblico em geral, mas principalmente
a mestres de obras e queles que trabalham no projeto global do territrio de onze operaes urbanas.
Tambm tem como pblico os investidores que utilizam a concesso ou permisso de construir. A carta
possui diretrizes relacionadas qualidade urbana, paisagstica e arquitetnica e usa como ferramentas
didticas:
- planos de composio urbana para situar os projetos em uma expanso territorial e recapitular as aes
possveis nos espaos pblicos e privados;
- arquivos para ilustrar as solues espaciais favorveis realizao de uma cidade jardim e de uma cidade
de bairro;
- um caminho favorvel s escolhas arquitetnicas pertinentes.
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Seminrio Brasil-Frana
de Operaes Urbanas:
O Debate Sobre Gesto
de Operaes Urbanas1
I. Introduo
1 Este artigo foi elaborado com base nas discusses do grupo de trabalho GT4 - Gesto das Operaes
Urbanas, cujo debatedor foi Fabrcio Leal de Oliveira. Participaram do grupo: Alessandra Guimares Car-
valho, Ana Carolina Maciel Conceio, Ana Maria Pereira Pires Pereira, Andr Luiz de Souza Castro, Carlos
Henrique Reis Malburg, Cludia Muricy, Dione Deise Laurindo Pereira, Flvio Danilo Torre, Joana DArc
Couto Soares, Juliana Chequer Chammas, Ktia Kauark Leite, Lvia de Oliveira Monteiro, Luiz Flvio Moura
de Carvalho, Magnlia de Melo Juc, Maria Helena de Lima Coutinho, Milton Botler, Natlia Aguiar Mol,
Patrcia Maria Nogueira Marchesini, Paulo Roberto Barroso Soares, Rogrio Veiga Aranha, Rosane Biasotto,
Rossana Honorato, Sarah Lcia Alves Frana e Tatiana Ambrsio Batista.
Embora o propsito seja apresentar uma compilao dos principais pontos do debate e no as opinies do
autor sobre o tema. Registre-se que, por mais fiel que se pretenda a traduo da discusso, a neutralidade
sempre impossvel e mesmo indesejada, uma vez que mascara intenes sempre presentes , da a
necessidade de enfatizar a responsabilidade exclusiva do autor sobre o contedo deste relato.
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De fato, a gesto das operaes foi tratada com maior ou menor profun-
didade em praticamente todas as apresentaes dos expositores franceses e brasi-
leiros e no apenas pelos expositores da Mesa 4: Gesto das Operaes Urbanas, que,
pretendia-se, constituiria a principal referncia para o Grupo de Trabalho 4. Assim,
a sntese de questes para a discusso que iniciou os trabalhos do Grupo teve que
recuperar pontos tratados pelos expositores em todas as Mesas do Seminrio e no
apenas na sua Mesa especfica.
Caberia a este grupo de trabalho, sem dvida, a abordagem dos aspectos po-
lticos e institucionais das operaes urbanas, inclusive os que manifestam no campo
urbanstico articulao entre plano, projeto urbano, programa, desenho, execuo
das OU , econmico-financeiro , especialmente no que se refere deciso de
implementao da operao urbana e avaliao do seu custo de oportunidade
(porque esse projeto e no outro?) e jurdico.
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2. Gesto de Conflitos
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4 Paulo Sandroni e Nadia Somekh, responsveis, respectivamente, pelas exposies brasileiras na Mesa 2: Aspec-
tos Econmico-Financeiros das Operaes Urbanas e na Mesa 3: Aspectos Urbansticos das Operaes Urbanas.
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5 Em 2001, Joo Whitaker e Mariana Fix realizaram uma crtica contundente sobre os Cepacs em artigo publi-
cado na Folha de So Paulo com o ttulo A urbanizao e o falso milagre do Cepac (Folha de So Paulo, 17 de
abril de 2001). Mariana Fix, especialmente, dedicou-se crtica das operaes urbanas paulistanas, com livro e
diversos artigos publicados sobre o tema.
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de cidade, o que se ope viso fragmentada que predomina no Brasil. citado, por
exemplo, o caso, em Paris, das operaes urbanas inseridas em uma estratgia global
de valorizao do leste municipal.
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g) Financiamento da OU:
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Comentrios Finais
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