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Cao de Revisao de Contrato de Financiamento Imobiliario
Cao de Revisao de Contrato de Financiamento Imobiliario
crdito.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da rea de ....., portador (a) do CIRG n. ..... e do
CPF n. ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n. ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado .....
e ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da rea de ....., portador (a) do CIRG n. ..... e do
CPF n. ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n. ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado
.....,por intermdio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procurao em anexo -
doc. 01), com escritrio profissional sito Rua ....., n ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado .....,
onde recebe notificaes e intimaes, vem mui respeitosamente presena de Vossa
Excelncia propor
em face de
....., pessoa jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n. ....., com sede na Rua .....,
n. ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP ....., representada neste ato por seu (sua)
scio(a) gerente Sr. (a). ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da rea de ....., portador (a)
do CIRG n ..... e do CPF n. ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Em ..... de .... de ...., os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda com a r,
conforme documentos em anexo. O imvel objeto de tal contrato consiste no
apartamento ......., tipo ........, no Edifcio ........., conforme discriminado no item 03 do referido
instrumento de promessa de compra e venda.
Fora acordado que os autores efetuariam o pagamento da poupana, a titulo de entrada do
imvel, conforme se depreende do item 07 do contrato em questo. Esse pagamento se daria
em ........ parcelas mensais, iniciadas em ...../......../......... e findas em ......./......./.....; .... parcelas
anuais, sendo a primeira em ......./......../........ e a segunda em ......../......../........; e por fim, uma
ltima parcela com vencimento na entrega das chaves, prevista para o segundo semestre
de .............
A coao foi tal que, contrariamente vontade dos autores, os quais haviam pagado
integralmente o contratado no instrumento original, os mesmos tiveram que assinar a
confisso de uma dvida que em verdade no existia. Os autores dispem de testemunhas, as
quais podero confirmar a coao havida no presente caso, nos termos do artigo 404, II, CPC.
Ressalta-se o problema criado pela r aos autores, j que caso no assinassem a tal confisso
de dvida, no teriam o valor j pago ressarcido de forma amigvel e, ainda, teriam que
continuar morando pagando aluguel, at que conseguissem obter suas economias pelas vias
judiciais. Os autores, com o sonho de adquirir sua casa prpria, investiram todas as suas
economias e mais dinheiro destinado a seu sustento para o pagamento de dita poupana.
Some-se a isto o fato dos autores constiturem-se a parte hipossuficiente da relao, os quais
no tm como fazer frente ao poder econmico da r.
Dessa forma, no restou outra alternativa aos autores seno, assinaram a confisso de dvida
exigida pela r.
Note-se que dito instrumento de confisso de dvida apenas menciona genericamente qual
seria a origem da dvida, no especifica a quais parcelas estariam em atraso relativamente ao
contrato de promessa de compra e venda. Assim ocorreu, porque realmente os autores no
estavam em atraso com quaisquer obrigaes contratadas anteriormente, tendo a r lanado
aleatoriamente um valor confessado.
Com base na confisso de dvida ora em questo, a r ingressou com Ao de Execuo (Autos
n....., .... Vara Cvel de .....) contra os autores, cobrando os R$ ..... a ttulos de resduos, os quais
no possuem qualquer fundamento legal.
Importante destacar, que o clculo em anexo demonstra muito bem os valores pagos pelos
autores e os cobrados pela r. Note-se que houve erro na converso dos valores quando feitos
pela r. Os autores deviam R$ ............, enquanto que a r cobrou R$ ........, valor inicial da
confisso de dvida.
DO DIREITO
"Art. 2 - . Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou
servio como destinatrio final."
Nesse sentido, fica clara a relao de consumo entres as partes, j que a r encaixa-se
perfeitamente no conceito de fornecedor e os autores no de consumidor. Portanto, as regras
do CDC devem ser aplicadas no presente caso.
"Art. 51: So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e servios que:
[...]
[...]
[...]
II- restringe direitos ou obrigaes fundamentais inerentes natureza do contrato, de tal modo
a ameaar seu objeto ou o equilbrio contratual;
Destarte, a presente relao contratual tipicamente de adeso, uma vez que no foi
concedida aos autores a oportunidade de discusso das clusulas contratuais.
Realmente, da prpria essncia dos contratos celebrados com Construtoras a apresentao
por parte desta de clusulas j prontas, cabendo parte contratante apenas aderir a elas,
sendo que, em virtude desta caracterstica peculiar destes pactos, ao CONTRATANTE no
oferecida qualquer possibilidade de manifestao de vontade quanto ao teor das clusulas.
O Cdigo de Defesa do Consumidor em seu art. 54 traz em seu bojo a definio de contrato de
adeso:
"Art. 54: Contrato de adeso aquele cujas clusulas tenham sido aprovadas pela autoridade
competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou servios, sem
que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu contedo."
III - a informao adequada e clara sobre os diferentes produtos e servios, com especificao
correta de quantidade, caractersticas, composio, qualidade e preo, bem como sobre os
riscos que apresentam;
VIII - a facilitao da defesa de seus direitos, inclusive com a inverso do nus da prova, a seu
favor, no processo civil, quando, a critrio do juiz, for verossmil a alegao ou quando for ele
hipossuficiente, segundo as regras ordinrias de experincia."
Ainda, h disposio expressa do CDC, no artigo 51, IV, que considera nulas de pleno direito as
clusulas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam
incompatveis com a boa-f e a equidade.
Por outro lado, o inciso V do artigo 6 do CDC, defere ao consumidor o direito bsico de ver
modificadas clusulas contratuais que estabelecem prestaes desproporcionais, ou a reviso
das clusulas em razo de fatos supervenientes, que as tornem excessivamente onerosas. A
violao de tais princpios contribui para eivar de ilegalidade e imoralidade da conduta da r.
Com efeito, o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor veio consagrar no direito positivo
ptrio o princpio de h muito adotado pela teoria dos contratos, no sentido de obstar a que
uma das partes obtenha vantagem exagerada s custas de injustificada onerao da outra,
decaindo em prestgio excessivo, de vez que no lhe socorre o poder de negociar, com o outro
impondo condies que violam, inclusive o princpio da boa-f e da funo social do contrato.
"Um dos pontos de maior alcance na teoria contratual est na influncia da moral, que informa
a correspondente base, suscitando a formulao de diversos institutos protetivos de interesses
de contratantes atingidos por aes no compatveis como direito, sejam internas, ou externas,
as relaes negociais. Conjuga-se, assim, preceitos morais e jurdicos na prossecuo dos ideais
de justia que animam o grupo, invocveis pelas partes na soluo de conflitos e dissenes
que se estabeleam, como verdadeiros mecanismos jurdicos de tutelas de interesses
negociais, como por exemplo: o princpio da boa-f; a clusula rebus; a escala mvel; a vedao
do enriquecimento sem causa, e outras tantas."(grifos nossos).
Os autores firmaram compra e venda de imvel, no qual ficou acordado parcelada a ttulo de
entrada os seguintes valores:
Nesse sentido, feriu expressamente um dos direitos bsicos do consumidor, elencado no art.
6, III, do CDC, in verbis:
III - a informao adequada e clara sobre os diferentes produtos e servios, com especificao
correta de quantidade, caractersticas, composio, qualidade e preo, bem como sobre os
riscos que apresentam". (grifos nossos)
de extrema importncia que a r apresente a origem dos valores cobrados, como forma de
comprovar o dbito cobrado em Ao de Execuo n ....../...., que tramita perante a ...... Vara
Cvel de ......./..........
Fica claro analisando o clculo em anexo que o valor cobrado pela r extremamente oneroso
e excessivo, devendo ser revisto ambos os contratos ab initio.
No caso em tela, no h que se falar no fato da planilha ora apresentada pelos autores ser
unilateral, pois, o clculo foi confeccionado segundo os parmetros contidos no prprio
Contrato de Compra e Venda.
Ademais, deve-se atentar ainda ao fato de unilateral e abusiva foi a atitude da requerida em
executar valor sem sequer demonstrar com clareza a origem do suposto dbito.
Ressalta-se que plenamente possvel a reviso de ambos os contratos, visto que tratam do
mesmo negcio jurdico. O dbito cobrado no instrumento particular de confisso de dvida
originrio dos valores residuais do contrato de compra e venda.
Nesse sentido, no h que se falar em novao nem que o primeiro contrato encontra-se findo,
j que o presente caso trata-se de um nico contrato. Observa-se que mesmo se considerado
dessa forma, os Tribunais tem entendido pacificamente que em casos de confisso de dvida
totalmente possvel a reviso dos contratos anteriores para averiguao da origem do dbito.
Destaca-se ementa de acrdo proferido pelo Des. Hlio Henrique Lopes Fernandes Lima do
Tribunal de Justia do Paran:
"Nota de crdito rural. Reviso dos contratos quitados. Novao. Prova. Juros. Multa.
Precedentes da Corte. 1.Embora assentada a jurisprudncia da Corte sobre a possibilidade da
reviso dos contratos j findos, no autorizando a novao a cobertura de clusulas nulas, a
fundamentao constitucional do acrdo recorrido, no desafiada pelos recorrentes,
inviabiliza a passagem do especial. 2. Os juros nas notas de crdito rural, segundo assentada
jurisprudncia da Segunda Seo, limitam-se a l20/o ao ano, ausente a prova de autorizao de
cobrana em maior percentual pelo Conselho Monetrio Nacional (REsp n0 118.881, de minha
relatoria, DJ de 16/2/98). 3. A reduo da multa contratual decorrente da Lei no 9.298/96 no
alcana os contratos que lhe so anteriores. 4. Recurso especial conhecido e provido, em
parte". (STJ. RESP 513023/RS. Recurso Especial n0 2003/0045729-0. ReI. Mm. Carlos Alberto
Menezes Direito. Terceira Turma. Julgado em 20.11.2003. Publicado no DJ 01.03.2004, p. 182)
(grifos nossos)
Portanto, pleiteia-se pela reviso de ambos contratos em questo, a fim de que se conclua o
real valor devido pelos autores, se que esses ainda possuem qualquer dbito junto a r.
3. DA INEXIGIBILIDADE DO CREDITO
Dessa forma, pode-se concluir que se os autores deviam apenas R$ ............ em .......... de ........
e pagaram R$ ........., esses ao invs de serem devedores da r, so na verdade credores dessa
no valor de R$ ...
Por este motivo, aps a ampla reviso dos contratos, em sendo apurado outro valor de dbito,
ou mesmo, crdito a favor dos requerentes, deve ser declarada a inexigibilidade do valor
cobrado na ao executiva em anexo.
4. DO NUS DA PROVA
Observe-se que o nus da prova, em casos tais como o "sub judice", ao teor do artigo 6, inciso
VIII, da Lei nmero 8.078/90, cumpre ao agente mais forte, ou seja, r, uma vez que os
documentos probatrios do contrato e dos lanamentos escorchantes, indispensveis percia,
encontram-se nos seus livros e arquivos. E o agente cobrador, sem dvida alguma, tem o dever
de explicar de forma induvidosa, todos os lanamentos feitos, como, alis, j decidido pela
Colenda ~a Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul, relator o eminente
Desembargador Dcio Antonio Erpen, assentando que: "a exata posio do devedor frente ao
credor deve ser cristalina e apresentvel a todo o momento, sem subterfgios"
Por isso, deve ser invertido o nus da prova, haja vista a hipossuficincia dos autores em
relao r. Nesse sentido entende o Tribunal de Justia do Paran:
"Art.42[...]
Nesse sentido, o art. 940 do Cdigo Civil capitula expressamente o dever do cobrador pagar ao
suposto devedor o valor equivalente ao cobrado deste, in verbis:
"Art. 940. Aquele que demandar por dvida j paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as
quantias recebidas ou pedir mais do que devido, ficar obrigado a pagar ao devedor, no
primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir,
salvo se houver prescrio."
Via de conseqncia, impe-se o pagamento pela r em favor dos autores da quantia que exige
a mais, devidamente atualizada, a qual ser devidamente apurada no decorrer da demanda.
Vale destacar, ainda, que no se pode considerar a r credora de boa-f, visto que esta em
qualquer momento apresentou clculos que demonstrassem a origem do valor cobrado em
confisso de dvida e coagiu os autores a assinarem tal instrumento particular ameaando-os a
no entregar as chaves do imvel.
A r, dessa forma, agiu de extrema m-f, uma vez que se aproveitou da VULNERABILIDADE
dos consumidores (ora autores), para agir de forma coercitiva, utilizando-se de mtodos
abusivos, para atingir o fim desejado - de que os ora autores assinassem a confisso de dvida,
sem que soubessem o porque da cobrana daquele valor exorbitante e qual a sua origem.
Portanto, o art. 42, pargrafo nico, CDC e o art. 940, CC so totalmente aplicveis ao presente
caso.
6. DA ANTECIPAO DA TUTELA
b)que a r seja compelida a trazer ao processo os contratos originais ora objetos de reviso,
bem como planilha de clculos que demonstrem a origem da dvida cobrada no instrumento
particular de confisso de divida;
Nota-se Excelncia, que tais pedidos encontram perfeito respaldo na lei processual civil. A
verossimilhana das alegaes dos autores encontra robustez no conjunto probatrio por eles
produzidos, uma vez que flagrante a exorbitncia e a ilegalidade dos valores cobrados pela r
relativos aos contratos encartados presente. O direito in Iimine dos requerentes plausvel.
Caso o processo executrio continue normalmente trmite e haja a realizao do leilo, e aps,
com o julgamento da presente ao, seja constatada a ilegalidade dos valores cobrados pela r,
os danos causados ao autor sero de grande monta.
Assim, entendendo Vossa Excelncia pelo no deferimento do presente pedido j na fase inicial
do processo, beneficiar-se- aquele que vem infringindo normas com o objetivo do
locupletamento indevido, o qual sair favorecido, visto o grande prejuzo que sofrero os
autores. Agora, se Vossa Excelncia atender o pedido de antecipao de tutela, qualquer
prejuzo ocorrer r, j que o bem imvel continuar penhorado na ao de execuo e
assim, o juzo permanecer garantido.
Requer, outrossim, a inverso do nus da prova, bem como a juntada dos contratos originais
ora em tela e planilha de clculos que demonstrem a origem do dbito cobrado em confisso
de dvida.
Requer, portanto, seja concedida a tutela antecipada em face de todos os pedidos acima
arrolados, visto preenchidos todos os requisitos constantes no art. 273 do Cdigo de Processo
Civil.
DOS PEDIDOS
a)A SUSPENSO da Ao de Execuo n0 114/1999, que tramita perante a 6' Vara Cvel de
Curitiba/PR;
b) Requer, ainda liminarmente, que seja determinado que a r apresente os contratos originais
(contratos de compra e venda e confisso de dvida), bem como o clculo que comprove a
origem do valor exigido na confisso de dvida;
c) Requer, liminarmente, a inverso do nus da prova em relao apresentao dos
documentos acima mencionados, tendo em vista a indisponibilidade dos mesmos por parte do
autor, bem como a inverso do nus da prova no tocante a eventuais despesas periciais;
Requer-se tambm seja determinada a aplicao do CDC na relao em tela, com a declarao
da inverso do nus da prova em favor dos autores.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.