TRIBUNAL DE JUSTIA

PODER JUDICIRIO
So Paulo

Registro: 2017.0000631016

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n

1007558-19.2016.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que apelante
CARLOS EDUARDO VIANA KORTZ, apelado EMPREENDIMENTOS
IMOBILIRIOS QUATRO IRMOS LTDA.

ACORDAM, em 5 Cmara de Direito Privado do Tribunal de

Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U. Sustentou oralmente o advogado Dr. Ederaldo Paulo da Silva", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores J.L.

MNACO DA SILVA (Presidente sem voto), MOREIRA VIEGAS E FBIO
PODEST.

So Paulo, 23 de agosto de 2017.

JAMES SIANO
RELATOR
Assinatura Eletrnica
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Apelao n 1007558-19.2016.8.26.0269
Apelante: Carlos Eduardo Viana Kortz
Apelado: Empreendimentos Imobilirios Quatro Irmos Ltda
Comarca: Itapetininga
VOTO N: 28041
MM Juiz de 1 grau: Dr. Aparecido Csar Machado

AO DE RESCISO CONTRATUAL C.C.

DEVOLUO DE VALORES E INDENIZAO POR
DANOS MORAIS. Compromisso de Venda e Compra de
lote de terreno de 16.03.2013. Previso de entrega da
infraestrutura do empreendimento at 15.06.2014, o que
no ocorreu, motivando a propositura da ao. R alega a
concluso do empreendimento. Sentena de improcedncia.

Apela o autor, alegando que o prazo era 15.06.2014 e no

foi cumprido, como comprovado; sequer as prorrogaes
unilaterais da r foram cumpridas; documentos expedidos
pela Sabesp e pela Municipalidade, em janeiro/2017,
comprovam que as obras no foram concludas; o
empreendimento conta somente com obras inacabadas e
sem liberao para construo; incidncia da clusula penal
(clusula 15); pertinncia da resciso contratual com
fixao de indenizao por danos morais; necessidade de
inverso da sucumbncia.

Resciso contratual. Previso de entrega da infraestrutura

do empreendimento at 15.06.2014. Existncia de
prorrogaes unilaterais pela r, datando a ltima de
30.12.2015, que prorrogou a entrega em 180 dias contados
a partir de 17.12.2015. Caracterizao do atraso apto a
ensejar a resciso da avena, por culpa exclusiva da r, se
mostrando de rigor a devoluo integral dos valores pagos,
com correo monetria a partir de cada desembolso e com
juros de mora a contar da citao. Os valores devem ser
devolvidos imediatamente e em parcela nica. Inteligncia
do art. 405, CC e das Smulas 543 do STJ e 2 do TJSP.
Resciso corroborada por documentos de janeiro/2017 que
atestam a existncia de pendncias, de responsabilidade do
empreendedor, para concluso e regularizao da obra.
Clusula penal. Inverso. Possibilidade j reconhecida pelo
STJ. Previso que deve ser considerada vlida para ambos
os contratantes, com base no princpio da equidade.
Danos morais. Descabimento da fixao de indenizao,
diante da resciso da avena, com restituio das partes ao
statu quo ante e devoluo integral de valores recebidos,
devidamente corrigidos. Incidncia, em conjunto com a
clusula penal, que caracterizaria bis in idem.
Sucumbncia. Modificao do julgado, com sucumbimento

Apelao n 1007558-19.2016.8.26.0269 Itapetininga 5 Cmara de Direito Privado Voto 28041 CK 2

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preponderante da r. Inverso da sucumbncia, com

responsabilizao exclusiva da r pelos nus
sucumbenciais. Inteligncia do art. 86, pargrafo nico,
CPC.

Recurso parcialmente provido, para rescindir a avena,

determinando a devoluo integral dos valores pagos,
devidamente corrigidos, imediatamente e em parcela nica,
alm da incidncia da clusula penal. Inverso da
sucumbncia.

Trata-se de apelao (f. 287/309) interposta contra a

sentena de f. 271/273, que julgou improcedente a ao de resciso
contratual com devoluo de valores e indenizao por danos morais
proposta por Carlos Eduardo Viana Kortz em face de Empreendimentos
Imobilirios Quatro Irmos de Itapetininga Ltda., carreando ao autor os
nus sucumbenciais.

As partes celebraram Compromisso de Venda e Compra

de lote de terreno, em 16.03.2013 (f. 28/38), com previso de entrega da
infraestrutura do empreendimento em 24 meses aps a publicao do
decreto de aprovao, o que no teria ocorrido, motivando a propositura da
ao, julgada improcedente.

Foram opostos embargos de declarao pelo autor (f.

278/283), rejeitados f. 285.

Apela o autor, buscando a reforma, pelos seguintes

motivos: (i) o prazo de entrega das obras de infraestrutura era 15.06.2014,
o que no ocorreu, como comprovado; (ii) sequer as prorrogaes
unilaterais da r foram cumpridas; (iii) os documentos expedidos pela
Sabesp e pela Municipalidade, em janeiro/2017, comprovam que as obras
no foram concludas; (iv) a situao do empreendimento notria na
Comarca de Itapetininga/SP, havendo inmeras aes judiciais em
andamento; (v) at agora o empreendimento conta somente com obras
inacabadas e sem liberao para construo; (vi) incidncia da clusula
penal (clusula 15); (vii) pertinncia da resciso contratual com fixao de

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indenizao por danos morais; (viii) necessidade de inverso da

sucumbncia.

Recurso recebido e respondido (f. 337/375).

Sobreveio petio do autor, noticiando a oposio ao

julgamento virtual (f. 384).

o relatrio.

O recurso comporta parcial provimento.

Em que pesem as ponderaes da r, a clusula 10,

2 da avena cedeu parte do empreendimento em garantia da execuo
das obras de infraestrutura em 24 meses aps a publicao do decreto de
aprovao (f. 30).

A publicao do mencionado decreto ocorreu em

15.06.2012 (f. 39), de modo que a entrega das obras de infraestrutura do
loteamento deveria ocorrer at 15.06.2014.

O autor comprovou a existncia de vrias prorrogaes

unilaterais da r, sendo a ltima em 30.12.2015, que prorrogou a entrega
em 180 dias contados a partir de 17.12.2015 (f. 52 e 54).

Assim, demonstrado o atraso na entrega da

infraestrutura do loteamento, apto a embasar a pretenso de resciso
contratual do autor, com devoluo integral dos valores pagos, corrigidos
monetariamente a partir de cada desembolso e com juros de mora a contar
da citao (art. 4051, CC).

A devoluo dos valores dever ocorrer imediatamente

1 Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citao inicial.

3 Smula 543 - Na hiptese de resoluo de contrato de promessa de compra e venda de imvel submetido ao
Cdigo de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituio das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Smula 543, SEGUNDA SEO, julgado em
26/08/2015, DJe 31/08/2015)

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e em parcela nica, de conformidade com as Smulas 5433 do STJ e 24 do

TJSP, corrigida da forma determinada.

Como se no bastasse, o autor acostou documentos

obtidos aps a prolao da sentena, datados de 26.01.2017 e 30.01.2017
(f. 311 e 312/313), e admitidos com base no art. 435, pargrafo nico5, do
CPC, atestando a existncia de pendncias, de responsabilidade do
empreendedor, para concluso e regularizao do empreendimento,
corroborando a resciso da avena.

A incidncia da clusula penal, prevista na clusula 15

da avena (f. 32), em desfavor do comprador, deve ser considerada vlida
tambm em desfavor da vendedora, se mostrando plenamente aplicvel,
com base no princpio da equidade e como j reconhecido:
RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA.
ATRASO. AO DE INDENIZAO. PROPRIETRIO
PERMUTANTE. LEGITIMIDADE. CLUSULA PENAL.
RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES.
CUMULAO. POSSIBILIDADE. EXCEO DE
CONTRATO NO CUMPRIDO. PROVA. NUS. RU.
EXCESSO DE CHUVAS. ESCASSEZ DE MO DE OBRA.
CASO FORTUITO. FORA MAIOR. NO
CONFIGURAO. LUCROS CESSANTES. TERMO
FINAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SMULA
N 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS
MORAIS.
1. Os recursos especiais tm origem em ao de
indenizao por perdas e danos decorrentes de atraso na
concluso de obra objeto de contrato de compromisso de
compra e venda para fins de aquisio de unidades
4 Smula 2: A devoluo das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imvel deve
ser feita de uma s vez, no se sujeitando forma de parcelamento prevista para a aquisio.
3 Smula 543 - Na hiptese de resoluo de contrato de promessa de compra e venda de imvel submetido ao
Cdigo de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituio das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Smula 543, SEGUNDA SEO, julgado em
26/08/2015, DJe 31/08/2015)
5 Art. 435. lcito s partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a
fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrap-los aos que foram produzidos nos autos.
Pargrafo nico. Admite-se tambm a juntada posterior de documentos formados aps a petio inicial ou a
contestao, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessveis ou disponveis aps esses atos, cabendo
parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de junt-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em
qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5o.

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imobilirias em empreendimento comercial.

2. (...).
3. (...).
4. A clusula penal inserta em contratos bilaterais,
onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes
indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma
das partes.
5. possvel cumular a clusula penal decorrente da mora
com indenizao por lucros cessantes pela no fruio do
imvel, pois aquela tem natureza moratria, enquanto
esta tem natureza compensatria.
6. (...).
7. (...).
8. (...).
9. O simples inadimplemento contratual no capaz, por si
s, de gerar dano moral indenizvel, devendo haver
consequncias fticas que repercutam na esfera de
dignidade da vtima, o que no se constatou no caso
concreto.
10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e no
providos. (STJ Terceira Turma REsp n 1.536.354/DF
rel. Min. RICARDO VILLAS BAS CUEVA j. 07.06.2016).

Em sentido contrrio, no se mostra admissvel a

fixao de indenizao por danos morais, na medida em que a resciso da
avena tem o condo de restituir as partes ao statu quo ante, com
devoluo integral dos valores recebidos do comprador, devidamente
corrigidos.

Ademais, sua incidncia, juntamente com a clusula

penal, configuraria bis in idem, circunstncia rechaada pelo ordenamento
jurdico.

Por fim, considerando a modificao do julgado, com

sucumbimento preponderante da r, de rigor a inverso da sucumbncia,
com responsabilizao exclusiva da r pelos nus sucumbenciais, nos
termos do art. 86, pargrafo nico6, CPC.

Ante o exposto, d-se parcial provimento ao recurso,

6 Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, sero proporcionalmente distribudas entre eles as
despesas.
Pargrafo nico. Se um litigante sucumbir em parte mnima do pedido, o outro responder, por inteiro, pelas
despesas e pelos honorrios.

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para rescindir a avena, determinando a devoluo integral dos valores

pagos, devidamente corrigidos, imediatamente e em parcela nica, alm da
incidncia da clusula penal. Inverso da sucumbncia.
JAMES SIANO
Relator

Apelao n 1007558-19.2016.8.26.0269 Itapetininga 5 Cmara de Direito Privado Voto 28041 CK 7