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CONTENIDO 1
INTRODUCCION................ 7
ANTECEDENTES.
8
JUSTIFICACION DEL TEMA.. 9
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.............. 9
CONTEXTUALIZACION 10
UBICACIN.
10
UBICACION GEOGRAFICA. 10
FORMULACION DEL PROBLEMA. 11
OBJETIVOS 11
OBJETIVO GENERAL... 11
OBJETIVO ESPECIFICO.. 11
METODOLOGIA: 12
MARCO TEORICO 12
1.3. QU ES UN AVALO?.................................................................................... 16
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1.8. DEPRECIACION...19
2
1.10. DETERIORO
FSICO.20
1.11.2. PLANOS.........21
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1.12.18. OBSERVACIONES.30
1.12.21. FOTOGRAFIAS32
MARCO PRCTICO...34
2.1.1. PROPIETARIO.34
2.2.1. DESCRIPCION.35
2.2.2. TIPOLOGIA...35
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2.3.1. UBICACIN..36
2.3.2. MENSURAS..37
2.3.4. SERVICIOS...37
2.3.5. COLINDANCIA.37
2.4.3. PLANOS39
2.4.6. TIPIFICACION..40
RECOPILACION DE DATOS..............40
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CONCLUSIONES...43
RECOMENDACIONES.44-45
BIBLIOGRAFIA46
DOCUMENTACION GENERAL
CARACTERISTICAS DE CONSTRUCCIN..58
OBRA GRUESA..59
ESTRUCTURA........59
OBRA FINA..68
AREA CONSTRUIDA68
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ANTECEDENTES
Sucre se caracteriza por ser una ciudad universitaria lo cual significa una gran afluencia
de estudiantes del departamento, interior del pas y estudiantes extranjeros por el
prestigio de LA UNIVERSIDAD MAYOR REAL PONTIFICIA DE SAN FRANCISCO
XAVIER DE CHUQUISACA, esta importancia y jerarqua adquirida, es bien reconocida
tanto nacional como internacionalmente, que fue fundada el 27 de marzo de 1624,
constituye una de las instituciones de educacin superior ms antiguas del continente
americano propiamente de Amrica del Sur.
Su arquitectura colonial y sus museos son una clara seal de su historia y cultura.
Sucre es tambin llamada la ciudad de los 4 nombres, correspondiendo cada uno de
ellos a un perodo de su vida.
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Con el trabajo se podr tener un marco tcnico legal; y que por lo menos de esta forma
la ciudad de Sucre cuente con trabajos de la forma que debe realizar un avalu de un
determinado inmueble, de esta forma poner estos trabajos a conocimiento de la
sociedad para que no incidan ms en errores de costos durante transaccin de sus
bienes inmuebles.
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CONTEXTUALIZACION
UBICACION
PAS BOLIVIA
DEPARTAMENTO CHUQUISACA
PROVINCIA OROPEZA
MUNICIPIO SUCRE
UBICACION GEOGRAFICA
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FORMULACION DEL PROBLEMA
Cmo
podemos obtener
un avalu
JUSTIFICACION
DEL PROBLEMA
En la ciudad de Sucre no
se tiene una
clasificacin de los tipos
de inmuebles, lo cual
para cualquier tipo de
transaccin solo se maneja la oferta y la demanda del lugar donde est
situado el predio a valuar, sin embargo estos costos son manejados por
profesionales que no son de la rama de catastro, ni avaluaos urbanos y rurales, los
mismos que solo engaan a los propietarios y a toda la gente de nuestra ciudad e
interesada en ella, en su conjunto a toda la sociedad y perjudican el desarrollo de la
ciudad, por tanto esto no es solo en nuestra ciudad sino en todo nuestro pas que de
igual manera no tiene un sistema de catastro ni avalo para ninguna propiedad,
inmueble, predio, etc.
Ya que esta situacin a la que estamos enfrentado actualmente podemos decir que es
por el personal que se emplea para este rubro, para ejercer responsabilidad por esta
situacin.
OBJETIVOS
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OBJETIVO GENERAL 11
OBJETIVO ESPECIFICO
METODOLOGIA:
Mtodo de encuesta.-
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PROPIETARIO/A:
ZONA: ..; CALLE: ; N:..
SERVICIOS BASICOS:
AGUA: .........; LUZ: ..; CABLE. ; INTERNET: .. ; ALACANTARILLADO: ...
DIMENSIONES DE TERRENO Y CONSTRUCCION DE LA EDIFICACION:
TERRENO: .....M2
PLANTA BAJA: ..M2 ; 1 PISO: .......M2
2 PISO: ..M2 ; 3 PISO: M2
4 PISO: ..M2 ; TOTAL CONSTRUIDO: .M2
DETALLES DE LA EDIFICACION:
PLANTA BAJA
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
1 PISO
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
2 PISO
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
3 PISO
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
4 PISO
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
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PISOS: ..
CIELO RASO: ..............................................................................................................
VENTANAS: .
REBOQUE INTERIOR Y TERMINADO: ..
FIRMA DEL AVALUADOR FIRMA DEL PROPIETARIO
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MARCO TEORICO
En el mundo son muchas las personas que practican diariamente el arte de la valuacin
de bienes sin darse cuenta de ello.
Todo cambio de propietario, por insignificante que sea el valor del objeto que cambia de
dueo, da lugar a una estimacin que no deja ser por lo menos, una valoracin
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El valor asignado por una persona puede o no concordar con el que le conceda otra.
Los mtodos que se aplican para llegar a un valor as como la ponderacin concedida a
los factores que generaron ese valor pueden variar segn los valuadores. A partir de
esto se infiere que todo el que estudie este arte est obligado a aceptar esta situacin y
debe mantener un criterio abierto al considerar cualquier punto relacionado con la
valuacin de la propiedad inmueble.
1.2. ANTECEDENTES DEL AVALUO
En el pasado los avalos eran simples opiniones de valor expresadas por los
propietarios o comerciantes dedicados a la venta o administracin de sus propiedades.
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En la compleja economa actual, tales "avalos" han llegado a ser algo ms que una
simple opinin. Un avalo profesional es ms que una opinin. Se requiere de una
bsqueda selectiva de datos en las diferentes reas de mercado, recopilacin
sistemtica de datos, aplicacin apropiada de tcnicas analticas de clculo, y la
experiencia, conocimiento y juicio necesario para desarrollar una conclusin razonable
que resuelva el problema.
Un juicio profesional es un factor crtico. Aun cuando la valuacin no es una ciencia
exacta, un mtodo cientfico es aplicado en el proceso de valuacin.
1.3. QU ES UN AVALO?
Un avalo en general es una opinin imparcial del valor de una propiedad previamente
identificada la cual se hace mediante la elaboracin de un documento en el que se
consigna el valor determinado de un bien, de acuerdo a lineamientos, criterios,
metodologa y principios generalmente aceptados en el mbito de la valuacin. En otras
palabras el avalo es un dictamen tcnico en el que se indica el valor de un
artculo a partir de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una
investigacin y anlisis de mercado.
Los artculos descritos en el avalo son examinados por un valuador especializado, el
cual presenta una descripcin detallada de los mismos en las condiciones y en el lugar
en que se encuentran, de acuerdo con las metodologas valuadoras actuales.
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Objetividad, alta tica, desarrollando una vlida conclusin. Al final el valuador reconoce
e identifica la diferencia entre una opinin personal y un juicio profesional.
Una estimacin de mercado refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones
personales estn fuera de lugar.
Todas aquellas personas que quieran conocer el valor de un bien mueble inmueble
para que de esta forma realicen estimaciones de precio de venta del bien.
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El valor real es utilizado para diferentes18fines, entre los cuales se pueden citar,
operaciones de compra y venta, garantas hipotecarias para prstamos, otras
operaciones bancarias y comerciales, transacciones comerciales y proyectos urbanos.
El uso y la finalidad define el tipo de avalo, as vemos que existen avalos con:
Propsitos financieros
Propsitos fiscales
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1.8. DEPRECIACIN 19
Las causas de depreciacin que se pueden observar en un bien son muchas y muy
diversas; por ello, y con el fin de seguir un procedimiento respecto del avalo, estas
causas se han dividido en tres categoras generales, que son:
Deterioro fsico
Obsolescencia fsica o funcional
Obsolescencia econmica
DEPRECIACION
FISICO FUNCIONAL ECONOMICA
Averas Inadecuacin falla en el proyecto y Vecindario no deseado
Accidentes ejecucin Cambio de utilizacin
Desgaste Superacin: Obsolescencia (Nuevas Congelamiento
constante tcnicas)
Anulacin: Inadaptabilidad a otros fines
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1.11.2. PLANOS
Si existen
Aprobacin municipal
1.12. DETERMINACIN DEL VALOR DE VA
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TABLA N 1
(LIBRO:
N Material de va Valor m2 en $us Factor
1 Asfalto 160 1.15
2 Pavimento 140 1.00
3 Loseta 120 0.85
4 Empedrado 75 0.70
5 Ripio 45 0.50
6 Tierra 15 0.40
REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)
1.12.1.1. FACTOR TIPO DE VIA
TABLA N 3
N Pendiente Factor
1 Terreno plano (0 a 10) 1.20
2 De pendiente baja (11 a 15) 1.10
3 De pendiente alta (16 a 30)
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4 Terreno accidentado (mas de 31) 0.90
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Para determinar estos factores, consideramos los servicios bsicos mnimos necesarios
que debe poseer un rea urbana. Para esto consideramos un factor mnimo de 1.00
para todas las reas urbanas, que dispongan de estos servicios. (VER TABLA N 4)
TABLA N 4
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TABLA N 5
TABLA N 6
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(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)
TABLA N 7
Servicios especiales Factor No computable
Telfono +0.10
Internet +0.05
TV por Cable +0.05
VALOR BASE SE = 1.00 + 0.20
Para el clculo del precio de la va aplicamos las siguientes formulas con sus
respectivas siglas.
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DV = Depreciacin de la va 25
Material de la va el m2 en $us = MV
Ancho de via = AV
Tipo de via = TV
V = MV * AV * TV
Infraestructura urbana = IU
Relieve topogrfico = RT
Equipamiento social = ES
I. R. E. = (IU + RT + ES)/3
Luego multiplicamos todo por el factor de zona, que llamaremos Z.
El resultado ser el valor de la va, que llamaremos PV (PV = Precio de va), as
obtenemos:
PV = V * I. R. E * Z
Para determinar el costo total del lote se debe tomar en cuenta el fondo, frente y forma,
para ello los factores que intervienen ya se encuentran tabulados que continuacin lo
describimos.
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Lotes en forma de cuadrado, rectangular y trapecio horizontal el fondo es la
perpendicular trazado del frente al contra frente.
TABLA N 9
FACTOR DE FONDO
Fondo en metros Factor Fondo en metros Factor
10 1.20 55 0.80
15 1.15 60 0.76
20 1.10 65 0.72
25 1.05 70 0.68
30 1.00 75 0.64
35 0.96 80 0.60
40 0.92 85 0.54
45 0.88 90 0.48
50 0.84 95 0.42
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FACTOR FRENTE
Metros lineales de frente Factor
13 0.85
46 0.90
79 0.95
10 20 1.00
25 0.96
30 0.94
35 0.92
40 0.90
45 0.88
50 0.86
TABLA N 11
(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)
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Los lotes esquineros con acceso a dos calles generalmente tienen un valor mayor que
los lotes medianeros con acceso a una sola calle. El aumento de valor de lote esquinero
con relacin al medianero, se debe a los siguientes hechos:
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Para efectos de mejor entendimiento se clasifica los inmuebles en nuestro medio en los
siguientes tipos:
1.12.18. OBSERVACIONES
Aspectos muy importantes que pueden modificar el valor del inmueble en cualquier tipo
de edificacin o construccin.
1.12.19. DEPRECIACIN DEL INMUEBLE
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TABLA N 13
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31 0 0
40-42 35-37 30-31 20-21 16 10 5 52 0.47 0.43 0.380
5 0
43-45 38-39 32-34 22-23 17 11 56 0.45 0.40 0.360
0 5
46-48 40-42 35-36 24 18 12 6 60 0.42 0.38 0.340
5 0
49-51 43-45 37-38 25-26 19 13 64 0.40 0.36 0.320
0 0
52-55 46-48 39-41 27 20 68 0.37 0.34 0.300
5 0
56-58 49-51 42-43 28-29 21-22 14 7 72 0.35 0.31 0.280
0 5
59-61 52-53 44-46 30-31 23 15 76 0.32 0.29 0.260
5 0
62-64 54-56 47-48 32 24 16 8 80 0.30 0.27 0.240
0 0
65-68 57-60 49-51 33-34 25-26 17 85 0.27 0.25 0.220
5 0
69-72 61-63 52-54 35-36 27 18 9 90 0.25 0.22 0.200
0 5
73-76 64-67 55-57 37-38 28-29 19 95 0.22 0.20 0.180
5 0
77-78 68-70 58-60 39-40 30 20 10 100 0.20 0.18 0.160
0 0
TIPO 3 BUENO:
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1.12.21. FOTOGRAFIAS
Acompaar por lo menos dos fotografas del inmueble, una externa y una interna.
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MARCO PRCTICO
2.1.1. PROPIETARIO
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2.1.2. UBICACIN GEOGRAFICA
PAIS : Bolivia
DEPARTAMNETO : Chuquisaca
PROVINCIA : Oropesa
CIUDAD : Sucre
ZONA : Petrolero
CALLE : Felix Morales S/N
DISTRITO :3
MANZANA : 122
LOTE : C-20
2.2.1. DESCRIPCIN
Edificacin estructurada en dos bloques compactos y aislados, uno frontal de dos planta
y un semistano y otro en el fondo del predio de tres plantas.
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2.2.2. TIPOLOGIA 36
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2.3.1. UBICACIN
Ancho de la va:
Avenida Emilio Mendizabal: 20.20 m.
Acabado de la va:
Avenida Emilio Mendizabal: Pavimento rigido
2.3.2. MENSURAS.
Frente = 15.00 m
Fondo = 43.00 m
Forma = regular
2.3.4. SERVICIOS.
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El inmueble cuenta con los siguientes servicios bsicos
Agua potable
Alcantarillado
Energa elctrica
Lnea telefnica
Televisin por cable
Gas domiciliario
Acceso a internet
Bordillos y aceras
2.3.5. COLINDANCIA.
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IU = infraestrutura urbana 39
V = MV * AV * TV
V = 140*16.08*0.12
V = 270.144 $us/m2
I. R. E. = (IU + RT + ES)/3
I. R. E. = (0.90+1.20+0.88)/3
I.R.E. = 0.99
PV = V * I. R. E * Z
PV = 270.14* 0.99* 1.12
PV = 299.54 $us/m2
RESUMEN (Valor de va)
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Bloque B 40 276.10 m2
2.4.3. PLANOS
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1er BLOQUE
ELEMENTO MATERIAL
Fundaciones Zapatas de HA
Estructura portante HA
Ladrillo gambote
Muros y tabiques y hueco
Revestimiento muros externos Cal/cemento
Cubierta o techo Teja ceramica
Revestimiento muros internos ceramica
Acabado de pisos ceramica
Madera Tipo 2y
Carpintera metalico
Artefactos sanitarios De primera
Servicios de agua e instalaciones
buena
Elctricas
2.4.6. TIPIFICACIN.
RECOPILACIN DE DATOS
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42
Clculo del valor del terreno
Frente 15 m Fondo 43.00
Sup. Valor / m2 F. fondo Frente F. forma F. Esq. V. Ajuste. V. Parcial
600 350 0.92 1.00 1.00 - 322 193200
- - - - - - - -
Valor total del terreno 193200.00 $us
BLOQUE A
BLOQUE B
BLOQUE A
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CONDICION 43
EDAD : 10 aos
107800.00 $us M. BUENA 97020.00 $us
Factor de depreciacin 0.9
BLOQUE B
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CONCLUSIONES
Gracias a los conocimientos obtenidos en la materia de avalos urbanos y
rurales por nuestro docente. Ing. Julio Castro Azurduy, se obtuvo el avalu de los
inmuebles de una manera bastante confiable
Nuestro objetivo principal que nos trazamos como alumnos de la materia de
avalos urbanos y rurales en el presente proyecto es determinar el valor real y
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El presente trabajo que se realiz del avalu del inmueble, nos permiti conocer
la manera correcta de cmo realizar la valorizacin de los inmuebles, tomando
en cuenta las incidencias, zona, servicios, y tipos de materiales de construccin
que se us en cada edificacin.
RECOMENDACIONES
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Para una compra o venta de un bien inmueble el avalu debe estar bien
hecho, por el cual la elaboracin de un avalu nos exige a tomar buenos
mtodos y ser bastante justo con la valoracin del inmueble ya que no existe
normativas para una valoracin de los inmuebles en nuestro pas.
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BIBLIOGRAFIA
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50
TIPO DE VIVIENDA MUY BUENA
TABLA N 13
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51 0 5
33-35 29-31 25-26 17-18 13 9 44 0.52 0.47 0.420
5 0
36-39 32-34 27-29 19 14-15 48 0.50 0.45 0.400
0 0
40-42 35-37 30-31 20-21 16 10 5 52 0.47 0.43 0.380
5 0
43-45 38-39 32-34 22-23 17 11 56 0.45 0.40 0.360
0 5
46-48 40-42 35-36 24 18 12 6 60 0.42 0.38 0.340
5 0
49-51 43-45 37-38 25-26 19 13 64 0.40 0.36 0.320
0 0
52-55 46-48 39-41 27 20 68 0.37 0.34 0.300
5 0
56-58 49-51 42-43 28-29 21-22 14 7 72 0.35 0.31 0.280
0 5
59-61 52-53 44-46 30-31 23 15 76 0.32 0.29 0.260
5 0
62-64 54-56 47-48 32 24 16 8 80 0.30 0.27 0.240
0 0
65-68 57-60 49-51 33-34 25-26 17 85 0.27 0.25 0.220
5 0
69-72 61-63 52-54 35-36 27 18 9 90 0.25 0.22 0.200
0 5
73-76 64-67 55-57 37-38 28-29 19 95 0.22 0.20 0.180
5 0
77-78 68-70 58-60 39-40 30 20 10 100 0.20 0.18 0.160
0 0
AVALUOS-2017
Tema: Avaluo de bienes inmuebles urbanos FACULTAD TECNICA - TOPOGRAFIA
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53
ESPACIOS ESTERIORES
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54
ESPACIOS INTERIORES
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55
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56
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57
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58
E
D
TIPO DE VIVIENDA BUENA
A
D TABLA N 13
E
S
FACTORES TOMADOS EN CUENTA PARA ESTE TIPO DE EDIFICACION
D
E
L
O TIPOS DE CONSTRUCCIONES CONDICION
S T-1-R T-2-R T-3-R T-4-R T-5-R T-6-R T-7-R EDAD EN B N R M
LUJOS MUY BUEN ECONO MUY POBR MUY %
I O BUEN O M. ECON E POBR DURACIO
N
O . E N
M 0 0 0 0 0 0 0 0 1000 0.90 0.800
U 0
E 1-2 1-2 1 1 2 0.97 0.88 0.780
B 5 0
L 3 3 2 1 4 0.95 0.85 0.760
E 0 5
S 4-5 4 3-4 2 2 1 6 0.92 0.83 0.740
5 0 .
6-7 5-6 5 3 8 0.90 0.81 0.720
0 0
8-9 7 6 4 3 2 1 10 0.87 0.79 0.700
5 0
10 8-9 7 5 12 0.85 0.76 0.680
0 5
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60
DOCUMENTACION GENERAL
CODIGO CATASTRAL: D M L
3 34 3
ZONA: Alto Delicias
INFORMACIN TCNICA
Verja No tiene
Muros exteriores Ladrillo Gambote
Ubicacin respecto a la Plaza 25 de mayo Alejado
Agua potable Medidor
Energa Elctrica Medidor
Conexin al Sistema de Alcantarillado Si tiene conexin a la matriz publica
Gas Domiciliario Si tiene
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CARACTERISTICAS DE CONSTRUCCIN.
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Living 162
Comedor 1
Dormitorios 4
Cocina 1
Baos 2
Deposito 1
Patio Tiene
Estado de Conservacin Bueno
OBRA GRUESA.
ESTRUCTURA.
Fundaciones Tiene
Columnas Tiene
Vigas Tiene
Escaleras Tiene de Madera estilo caracol
Losa de entrepiso Tiene
OBRA FINA.
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AREA CONSTRUIDA. 63
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64
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65
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66
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TABLA N 13
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69 5 0
30-32 26-28 23-24 16 12 8 4 40 0.55 0.49 0.440
0 5
33-35 29-31 25-26 17-18 13 9 44 0.52 0.47 0.420
5 0
36-39 32-34 27-29 19 14-15 48 0.50 0.45 0.400
0 0
40-42 35-37 30-31 20-21 16 10 5 52 0.47 0.43 0.380
5 0
43-45 38-39 32-34 22-23 17 11 56 0.45 0.40 0.360
0 5
46-48 40-42 35-36 24 18 12 6 60 0.42 0.38 0.340
5 0
49-51 43-45 37-38 25-26 19 13 64 0.40 0.36 0.320
0 0
52-55 46-48 39-41 27 20 68 0.37 0.34 0.300
5 0
56-58 49-51 42-43 28-29 21-22 14 7 72 0.35 0.31 0.280
0 5
59-61 52-53 44-46 30-31 23 15 76 0.32 0.29 0.260
5 0
62-64 54-56 47-48 32 24 16 8 80 0.30 0.27 0.240
0 0
65-68 57-60 49-51 33-34 25-26 17 85 0.27 0.25 0.220
5 0
69-72 61-63 52-54 35-36 27 18 9 90 0.25 0.22 0.200
0 5
73-76 64-67 55-57 37-38 28-29 19 95 0.22 0.20 0.180
5 0
77-78 68-70 58-60 39-40 30 20 10 100 0.20 0.18 0.160
0 0
DOCUMENTACION GENERAL
CODIGO CATASTRAL: D M L
9 L 11
ZONA: Aranjuez
CALLE N: cuatro
INFORMACIN TCNICA
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Verja No tiene
Muros exteriores Ladrillo Gambote
Ubicacin respecto a la Plaza 25 de mayo Muy Alejado
Agua potable Medidor
Energa Elctrica Medidor
Conexin al Sistema de Alcantarillado En Construccin
Gas Domiciliario No tiene
Salud No existe
Educacin No existe
Recreacin y Deporte Si existe
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Cimientos Piedra
Sobre cimientos No tiene
Muros de la Planta Baja Ladrillo Hueco
Muros de la Planta Alta ---------
Muros Divisorios Ladrillo Hueco
Vigas de HA No tiene
Entrepiso No tiene
Cubierta Teja
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Terraza 72tiene
No
3.8. ESTRUCTURA.
Fundaciones No tiene
Columnas No tiene
Vigas No tiene
Escaleras No tiene
Losa de entrepiso No tiene
Uso actual
Planta Baja
Planta Alta
Area Total
Superficie total m
Costo de Construccin por m, segn Tipo Sus.-
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Ao de Construccin 73
Edad del Inmueble
Factor de Depreciacin segn condicin
Refacciones realizadas (Porcentaje)
Aos de Adicin
Nuevo Factor de Depreciacin
Costo Total de Construccin $us.-
Precio unitario por m de construccin $us.-
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74
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