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Nueva Ley de Alzamiento de Hipotecas y Prendas

Qu significa que un bien est hipotecado o prendado?

Cuando hipotecas tu propiedad, entregas al Banco o entidad financiera el derecho para

que, en caso de que no cumplas con el pago de la deuda (por ejemplo, un crdito
hipotecario), ste venda el inmueble y con ese dinero se pague dicha deuda. De este
modo, la hipoteca garantiza o cauciona el pago del crdito.

Cuando se trata de bienes muebles, es decir, distintos de un terreno, casa o

departamento, los bienes dados en garanta quedan afectos a una prenda,
permitindole al Banco o entidad financiera vender el bien en caso de que no cumplas
con el pago de la deuda garantizada con esa prenda.

Dejo de ser dueo cuando mi casa est hipotecada, o mi auto est afecto a una prenda?

Cuando hipotecas o das en prenda un bien no dejas de ser dueo de ese bien, pero por
regla general quedas sujeto a ciertas prohibiciones, como la de vender o enajenar el
bien mientras permanezca hipotecado o en prenda.

Qu significa alzar una hipoteca o una prenda?

Tanto las hipotecas como las prendas se inscriben en un registro especial, que permite
que las dems personas puedan conocer si un bien est dado en garanta y sujeto a la
prohibicin de ser vendido o enajenado. Es por eso que cuando se termina de pagar la
deuda, la hipoteca o prenda debe alzarse o cancelarse, lo que significa eliminarla
del registro pblico, con el fin de que quede constancia que la propiedad o el bien no se
encuentra garantizando deudas pendientes o tiene alguna de las prohibiciones
mencionadas.

Dnde se regula el alzamiento de hipotecas y prendas?

El alzamiento de hipotecas y prendas que garanticen crditos se encuentra regulado en

la Ley N 19.496, sobre proteccin de los derechos de los consumidores (para el
alzamiento de hipotecas) y en la Ley de Prenda sin Desplazamiento contenida en el
artculo 14 de la Ley N 20.190, de 2007 (para el alzamiento de prendas). Estas leyes
fueron modificadas por la Ley N 20.855 de Alzamiento de Hipotecas y Prendas
(ver texto de la ley), publicada en el Diario Oficial el 25 de septiembre de 2015, que
entr en vigencia el da 23 de enero de 2016.

Cul es el objetivo de la nueva Ley de Alzamiento de Hipotecas y Prendas?

El principal objetivo de esta ley es liberar al deudor que ha pagado totalmente sus
deudas de la obligacin de realizar trmites o gestiones e incurrir en gastos para que el
Banco o entidad financiera haga el alzamiento de la hipoteca o prenda asociada a dicha
deuda.
Para alcanzar dicho objetivo, de acuerdo a la nueva ley es obligacin del Banco alzar la
prenda o hipoteca, lo que significa:

Que una vez pagado totalmente el crdito, es el Banco el responsable

de otorgar la escritura pblica de alzamiento de la hipoteca y de los
dems gravmenes y prohibiciones que se hayan constituido e
ingresarla para su inscripcin subinscripcin o anotacin marginal a la
inscripcin que se cancela en el Conservador de Bienes Races
respectivo. Para ello no es necesario que el deudor realice una solicitud
ni d aviso alguno al Banco.

En el caso de los alzamientos de prendas sin desplazamiento y de

cualquier otro gravamen o prohibicin, stos debern otorgarse por el
Banco o entidad financiera una vez efectuado el pago ntegro de la o las
obligaciones caucionadas por dicha prenda (garanta). Para tal efecto,
el Banco estar obligado a otorgar el acta de alzamiento mediante

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escritura pblica o por instrumento privado autorizado y protocolizado

en el registro del mismo notario que lo autoriz. Dicha acta de
alzamiento deber ser enviada por el notario al Registro de Prendas sin
Desplazamiento que lleva el Servicio de Registro Civil e Identificacin
para su inscripcin (alzamiento).

Los trmites de alzamiento sealados en los numerales anteriores

deben ser pagados por el Banco o institucin financiera.

Qu es una hipoteca especfica o prenda sin desplazamiento que opera como garanta
especfica, y cul es la diferencia con una hipoteca general o prenda sin desplazamiento
que opere como garanta general?

La hipoteca especfica o prenda sin desplazamiento que opera como garanta

especfica es aquella que garantiza una nica y determinada obligacin (por ejemplo, un
crdito hipotecario).
La hipoteca general o prenda sin desplazamiento que opera como garanta general
(denominadas, respectivamente, clusula de garanta general hipotecaria y clusula de
garanta general prendaria) no garantiza una especfica o determinada obligacin de
crdito, sino que garantiza todas las obligaciones presentes o futuras que tenga o vaya
a tener una persona en favor de un mismo Banco o institucin financiera.

Cul es el plazo que la nueva Ley de Alzamiento de Hipotecas y Prendas entrega a los
Bancos o instituciones financieras para realizar el alzamiento?

El plazo mximo dispuesto por la nueva ley para que el Banco o institucin financiera
enve los documentos para el alzamiento a las instituciones correspondientes es de 45
das.
Tratndose de una hipoteca especfica o de una prenda sin desplazamiento que opere
como garanta especfica dicho plazo se empezar a contar desde el da que la deuda
quede totalmente pagada.
En caso de crditos caucionados con hipoteca general o con una prenda sin
desplazamiento que opere como garanta general el plazo de 45 das se cuenta desde
la solicitud del deudor, a menos que ste decida mantener la garanta.

Existen gastos asociados al alzamiento?

De acuerdo con la nueva ley, los gastos de alzamiento debern ser cubiertos por el
Banco o institucin financiera.
Por consiguiente, el deudor no deber efectuar pago alguno, ni por gastos de notara ni
por costos de inscripcin en el Conservador de Bienes Races o Registro Civil, segn
corresponda.

De qu forma se otorga el alzamiento de las garantas?

La nueva ley regula dos formas de otorgar el alzamiento: escritura de alzamiento

individual y escritura de alzamiento otorgada de forma masiva o colectiva.
La escritura individual es la que contiene el alzamiento de una hipoteca de un solo
deudor, que ah se individualiza.
En el caso de escrituras de alzamiento masivas o colectivas, la entidad financiera
otorga una escritura pblica que contiene un listado o nmina de gravmenes o
prohibiciones, individualizando la foja, nmero, ao, registro y el Conservador de Bienes
Races a cargo del mismo, sea que tales gravmenes o prohibiciones se refieran a uno
o ms deudores.
De la misma forma se podr proceder a los alzamientos de prendas sin desplazamiento.
Cualquiera sea la forma de otorgamiento del alzamiento, esto es, individual o masiva, la
nueva ley impone al proveedor de servicios financieros, en ste caso BancoEstado, la
obligacin de otorgar el alzamiento no slo de la hipoteca o prenda, segn el caso, sino
tambin de los dems gravmenes y prohibiciones que se hayan constituido para
fortalecer dicha garanta.
De conformidad a la ley, los notarios y conservadores no pueden negarse a autorizar
las escrituras pblicas o practicar las inscripciones, sin perjuicio de cobrar los
honorarios que les correspondan, los que son de cargo del Banco o institucin
financiera.

Debo acercarme a alguna oficina de BancoEstado a solicitar o requerir el alzamiento de la

hipoteca o prenda sin desplazamiento?

Si se trata de una hipoteca especfica o de una prenda sin desplazamiento que

opere como garanta especfica, el Banco otorgar el alzamiento sin necesidad de

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requerimiento o solicitud expresa del cliente, una vez pagada la totalidad de la deuda.
Tratndose de crditos garantizados con hipoteca general o con una prenda sin
desplazamiento que opere como garanta general, BancoEstado informar por
escrito al deudor que no tiene deudas pendientes con el Banco encontrndose
ntegramente pagadas. Efectuada por BancoEstado dicha comunicacin, el deudor
podr elegir entre mantener la vigencia de la garanta otorgada o bien requerir, por
cualquier medio fsico o tecnolgico idneo, el otorgamiento de la escritura de
alzamiento de la referida hipoteca general y de los dems gravmenes y prohibiciones
que se hayan constituido al efecto, y su ingreso para inscripcin en el Conservador de
Bienes Races respectivo o en el Registro de Prendas sin Desplazamiento, gestiones
que sern de cargo y costo de BancoEstado.

De qu manera podr tomar conocimiento del alzamiento de la garanta?

De acuerdo con lo sealado por la nueva ley, efectuada la cancelacin por el

Conservador de Bienes Races (hipotecas) o por el Servicio de Registro Civil e
Identificacin en el Registro de Prendas sin Desplazamiento (prendas), el Banco debe
informar al deudor por escrito por cualquier medio fsico o tecnolgico idneo dentro de
los 30 das siguientes a la cancelacin.

Es necesario que el deudor firme la escritura de alzamiento de hipoteca o prenda

otorgada por BancoEstado?

No es necesario, ya que el alzamiento requiere solamente la declaracin de voluntad

del Banco, o la respectiva entidad financiera (sea que se trate de un acreedor
hipotecario o prendario). Lo anterior significa que la escritura de alzamiento debe ser
firmada nicamente por un representante de BancoEstado o, cuando proceda, por el
cesionario de los crditos (sea que se trate de crditos hipotecarios o prendarios).
Cabe sealar que, de acuerdo a la ley, la hipoteca especfica se extingue junto con la
obligacin principal (as, por ejemplo, efectuado el pago total de la obligacin
garantizada la hipoteca deja de subsistir). Sin embargo, es necesario que se cancele la
inscripcin de la hipoteca o prenda en los registros correspondientes del Conservador
de Bienes Races o del Registro Civil para que quede constancia de que tales garantas
no se encuentran vigentes.
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