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Direito Civil - Direitos Reais

Prof. Kamila Assis de Abreu


DIREITOS REAIS INTRODUO

1. Conceito

O direito real ou direito das coisas vem a ser um conjunto de normas que regem as relaes jurdicas concernentes
aos bens materiais ou imateriais suscetveis de apropriao pelo homem 1.

2. Teorias sobre a distino entre direitos reais e pessoais

2.1 teoria unitria realista: procura unificar os direitos reais e obrigacionais a partir do critrio do patrimnio,
considerando que o direito das coisas e o direito das obrigaes fazem parte de uma realidade mais ampla, que seria
o direito patrimonial; entretanto, a diversidade de princpios que os orientam dificultam a sua unificao num s
sistema;

2.2 teoria dualista ou clssica (mostra-se mais adequada realidade); partindo-se da concepo dualista, pode-se
dizer que o direito real apresenta caractersticas prprias que o distinguem dos direitos pessoais ou obrigacionais;

3. Diferenas entre direitos reais e pessoais

DIREITOS REAIS DIREITOS PESSOAIS


Cabimento Numerus Clausus Numerus apertus
Quanto ao sujeito de Tem apenas sujeito ativo Possui sujeito ativo e passivo
direitos
Quanto ao Contra quem detiver a coisa. Ao pessoal contra um
Possui efeito erga omnes. determinado indivduo.
Quanto ao objeto Coisas corpreas e Prestao.
incorpreas.
Quanto ao limite limitado ilimitado
Quanto ao modo de gozar o Supe exerccio direto entre o Exige intermedirio.
direito titular e a coisa.
Quanto ao abandono Pode haver. No pode haver.
Quanto ao direito de Pode haver. No pode haver.
seqela e preferncia
Quanto posse Pode haver. No pode haver.
Quanto extino Conserva-se at que haja uma Extingue-se pela inrcia.
situao contrria em proveito
de outro titular.

4. Princpios dos direitos reais

4.1 - princpio da aderncia, especializao ou inerncia estabelece um vnculo ou uma relao entre o sujeito
e a coisa, no dependendo da colaborao de nenhum sujeito passivo para existir; nos direitos pessoais, o vnculo
obrigacional existente entre credor e devedor confere ao primeiro o direito de exigir a prestao prometida.

4.2 - princpio do absolutismo (Eficcia Erga Omnes) os direitos reais exercem-se "erga omnes" (contra
todos), que devem abster-se de molestar o titular; surge da o direito de seqela (ou "jus persequendi"), isto , de
perseguir a coisa e de reivindic-la em poder de quem quer que esteja (ao real), bem como o direito de preferncia
(ou "jus praeferendi"); os direitos obrigacionais, por no estabelecerem vnculo dessa natureza, resolvem-se em
perdas e danos e no se exercem contra todos, mas em face de um ou alguns sujeitos determinados (ao pessoal).

4.3 - princpio da publicidade ou da visibilidade os direitos reais sobre imveis s se adquirem depois da
transcrio no Registro de Imveis, do respectivo ttulo; sobre mveis, s depois da tradio; sendo oponveis "erga
omnes", faz-se necessrio que todos possam conhecer os seus titulares para no molest-los; a transcrio e a
tradio atuam como meios de publicidade da titularidade dos direitos reais; os pessoais ou obrigacionais seguem o
princpio do consensualismo: aperfeioam-se com o acordo de vontades.

4.4 - princpio da taxatividade o nmero dos direitos reais limitado, taxativo (so somente os enumerados na
lei - "numerus clausus"); no direito das obrigaes no h essa limitao; existe um certo nmero de contratos
nominados, previstos no texto legal, podendo as partes criar os chamados inominados; basta que sejam capazes e
lcito o objeto; assim, contrape-se tcnica do "numerus clausus" a do "numerus apertus", para a consecuo
prtica do princpio da autonomia da vontade.

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Conceito baseado na definio de Clvis Bevilqua.
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4.5 - princpio da tipificao ou tipicidade os direitos reais existem de acordo com os tipos legais; so definidos
e enumerados determinados tipos pela norma, e s a estes correspondem os direitos reais, sendo pois seus modelos;
nos obrigacionais, ao contrrio, admitem-se, ao lado dos contratos tpicos, os atpicos, em nmero ilimitado.

4.6 - princpio da perpetuidade a propriedade um direito perptuo, pois no se perde pelo no-uso, mas
somente pelos meios e formas legais: desapropriao, usucapio, renncia, abandono etc; j os direitos
obrigacionais, pela sua natureza, so eminentemente transitrios: cumprida a obrigao, extinguem-se; no exigido o
seu cumprimento dentro de certo lapso de tempo, prescrevem.

4.7 - princpio da exclusividade no pode haver dois direitos reais, de igual contedo, sobre a mesma coisa; no
caso do usufruto, por ex., o usufruturio tem direito aos frutos enquanto o nu-proprietrio conserva o direito
substncia da coisa; no condomnio, cada consorte tem direito a pores ideais, distintas e exclusivas.

4.8 - princpio do desmembramento conquanto os direitos reais sobre coisas alheias tenham possivelmente mais
estabilidade do que os obrigacionais, so tambm transitrios; desmembram-se do direito matriz, que a
propriedade, constituindo os direitos reais sobre coisas alheias; quando estes se extinguem, o poder que residia em
mo de sues titulares (como no caso de morte do usufruturio) retorna novamente s mos do proprietrio (princpio
da consolidao).

5. Caractersticas dos direitos reais

5.1 Direito de Seqela

o vnculo de subordinao da coisa e da pessoa. Esse vnculo vem alicerado em dois princpios:

- Princpio da aderncia: segundo o qual o titular do direito real pode ir atrs do bem aonde quer que ele se encontre
(princpio positivo);

- Princpio da ambulatoriedade: segundo o qual todos os nus da coisa (ex. tributos, despesas condominais) a
acompanham (princpio negativo).

5.2 Privilgio

O crdito real no se submete diviso, tendo em vista a existncia de ordem entre os credores. Aquele que primeiro
apresentar o crdito ser o credor privilegiado.

5.3 Prescrio Aquisitiva

Somente no direito real a passagem do tempo poder gerar aquisio de direitos.

5.4 Bem certo, determinado e existente

Em decorrncia do princpio da veracidade registral, o bem deve ter caractersticas de certo, determinado e existente.

6. Classificao dos Direitos Reais

1 CLASSIFICAO

6.1 Direito real sobre coisa prpria

O nico direito real sobre coisa prpria a propriedade, que confere o ttulo de dono ou domnio. Normalmente, a
propriedade ilimitada ou plena, conferindo poderes de uso, gozo, posse, reivindicao e disposio.

6.2 Direito real sobre coisa alheia

o desmembramento do direito real sobre coisa prpria. Poder somente ser temporrio, visto que, dentro do
princpio da elasticidade, a coisa tende a voltar situao original, que a propriedade plena. Divide-se em trs
grupos:

Direito real de fruio: o desmembramento em relao ao uso da coisa. Pode ser enfiteuse, servido,
usufruto, uso e habitao.
Direito real de garantia: o desmembramento em relao disposio da coisa (limita o direito de dispor da
coisa). Se no cumprida a obrigao principal, o credor ir dispor da coisa. Pode ser hipoteca, penhor e
anticrese.
Direito real de aquisio: o desmembramento do direito de aquisio. O titular transmite a propriedade para
terceiros, paulatinamente. Pode ser compromisso irretratvel de compra e venda, e alienao fiduciria em
garantia.
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2 CLASSIFICAO

a) Direito de posse, uso, gozo e disposio: propriedade.


b) Exteriorizao do domnio: posse.
c) Direito de posse, uso, gozo e disposio sujeitos restrio oriunda de direito alheio: enfiteuse.
d) Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e alienao fiduciria.
e) Direito real de aquisio: promessa irrevogvel de venda.
f) Direito de usar e gozar do bem sem disposio: usufruto e anticrese.
g) Direito limitado a certas utilidades do bem: servido, uso e habitao.

POSSE

1. Teorias quanto ao conceito e seus elementos constitutivos

- Significados imprprios

- Teoria subjetiva de Savigny posse o poder de uma pessoa sobre uma coisa, com a inteno de t-la para si;
ela se caracteriza pela conjugao do elemento objetivo "corpus" ( a mera possibilidade de exercer um contato
fsico com a coisa, tendo sempre a coisa a sua disposio; assim, no o perde o dono do veculo que entrou no
cinema e deixou-o no estacionamento) e o elemento subjetivo "animus" ( a vontade de ser proprietrio).

Para esta teoria so meros detentores: o locatrio, o comodatrio, o depositrio, o mandatrio, etc.

Vide o confronto dos arts. 1.204 e 1.223 do CCB/02.

- Teoria objetiva de Ihering ( a adotada, em regra, pelo Direito Civil Brasileiro) tem posse aquele que age em
relao coisa como se fosse proprietrio, mesmo que no o seja, independentemente da inteno; para a
caracterizao da posse basta o elemento objetivo "corpus" (no significa contato fsico com a coisa, mas sim
conduta de dono); considera o elemento subjetivo "animus" como j includo no elemento objetivo "corpus"; posse
a exteriorizao da propriedade, a visibilidade do domnio, o uso econmico da coisa; ex.: material de construo
prximo a obra, indica posse; mao de cigarro prximo a obra, no indica posse.

Para o direito brasileiro, para que haja posse, alm dos elementos constitutivos apontados por Ihering, deve conter
na relao possessria, como ato jurdico que :

a) sujeito capaz (pessoa natural ou jurdica); b) objeto (coisa corprea ou incorprea ex. propriedade intelectual);
c) uma relao de subordinao entre o sujeito e o objeto, um ter da coisa por parte do sujeito.

2. Conceito

1. a deteno de uma coisa em nome prprio;


2. a conduta de dono (Ihering - cuja teoria o Direito Civil Brasileiro acolheu);
3. Considera-se possuidor "todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno, ou no, de algum dos poderes inerentes
ao domnio, ou propriedade" (art. 1.196). Os arts. 1.198 e 1.208 complementam o conceito de posse.

3. Posse e deteno

- H situaes em que uma pessoa no considerada possuidora, mesmo exercendo poderes de fato sobre uma
coisa; isso acontece quando a lei desqualifica a relao para mera deteno, como faz no artigo 1.198.
- Embora, portanto, a posse possa ser considerada uma forma de conduta que se assemelha de dono, no
possuidor o servo na posse, aquele que a conserva em nome de outrem ou em cumprimento de ordens ou instrues
daquele em cuja dependncia se encontre;
- O possuidor exerce o poder de fato em razo de um interesse prprio; o detentor, no interesse de
outrem - exemplos de deteno: caseiros e todos aqueles que zelam pela propriedade em nome do dono, soldado
em relao s armas no quartel, preso em relao s ferramentas com que trabalha (tais servidores, no tm posse e
no lhes assiste o direito de invocar, em nome prprio, a proteo possessria; so chamados de " fmulos da
posse"; embora no tenham o direito de invocar, em seu nome, a proteo possessria, no se lhes recusa, contudo,
o direito de exercer a autoproteo do possuidor, quanto s coisas confiadas a seu cuidado, conseqncia natural de
seu dever de vigilncia);
- No induzem posse, tambm, os atos de mera permisso ou tolerncia (art. 1.208). Ex: permisso para passar
pelo jardim do vizinho;
- No h posse de bens pblicos (CF - proibi o usucapio especial), o uso do bem pelo particular no passa de mera
deteno consentida.

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4. Objeto da posse:

a) Bens corpreos, salvo as que estiverem fora do comrcio, ainda que gravadas com clusula de
inalienabilidade;
b) Coisas acessrias se puderem ser destacadas da principal sem alterao de sua substncia;
c) Coisas coletivas;
d) Direitos reais de fruio: uso, usufruto, habitao e servido (h dvida quanto enfiteuse);
e) Direitos reais de garantia;
f) Direitos pessoais patrimoniais ou de crdito. (vide o que diz Maria Helena Diniz)

5. Natureza Jurdica

a) posse um fato (Windscheid etc.).


b) posse um fato e um direito; em princpio, considerada em si mesmo, um fato, mas, pelas suas
conseqncias legais, pelos efeitos que gera, entra na esfera do direito (Savigny etc.); considera-a, portanto,
um misto de fato e de direito. Teoria adotada pela maioria dos civilistas.
c) Posse um direito, isto , um interesse legalmente protegido (Ihering, Teixeira de Freitas etc.).

Para a maioria dos civilistas fato e um direito real devido ao seu exerccio direto, sua oponibilidade erga
omnes e sua incidncia em objeto obrigatoriamente determinado.
Para o Cdigo Civil a posse no pode ser considerada um direito real, pois no consta do rol taxativo do art.
1.225); Trata-se de direito especial, como afirma Clvis Bevilqua.

1. ESPCIES DE POSSE

1.1 Quanto extenso da garantia possessria (art. 1.196 e 1.197):

- direta (ou imediata) a exercida diretamente pelo possuidor sobre a coisa.


- indireta (ou mediata) aquela que o proprietrio conserva, por fico legal, quando o exerccio da posse direta
conferido a outrem, em virtude de contrato ou direito real limitado.

- ex.: o locatrio, o depositrio e o usufruturio exercem a posse direta; o proprietrio a posse indireta.

- uma no anula a outra; ambas coexistem no tempo e no espao e so jurdicas ("jus possidendi"), no autnomas,
pois implicam o exerccio de efetivo direito sobre a coisa;
- o possuidor direito e o indireto podem invocar a proteo possessria contra terceiros, mais s este pode adquirir a
propriedade em virtude do usucapio.

1.2 Quanto simultaneidade do exerccio da posse Composse (arts. 1.199):

Composse: situao pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessrios sobre a
mesma coisa. Art. 1.199. Ex: adquirentes de coisa comum, marido e mulher em regime de comunho de bens ou co-
herdeiros antes da partilha.

Qualquer dos possuidores pode valer-se dos interditos possessrios ou da legtima defesa;
No confundir com concorrncia de posses (posses de naturezas distintas, ex. posse direta e indireta sobre
um mesmo bem);
Composse pro-diviso: h uma diviso de fato para a utilizao pacfica do direito de cada um. Aqui,
exercendo os possuidores poderes apenas sobre parte da coisa definida, e estando tal situao consolidada h
mais de ano e dia, poder cada qual recorrer aos interditos contra aquele composse que atentar contra tal
exerccio. Em relao a terceiros, qualquer composse poder impedir sua atitude, como ocorrem nos
condomnios.
Composse pro-indiviso: todos exercem o direito de possuidor ao mesmo tempo sobre a totalidade da coisa;

1.3 Quanto aos vcios objetivos:

a. justa a no violenta, clandestina ou precria, ou seja, a adquirida legalmente, sem vcio jurdico externo.

b. injusta aquela que se reveste dos vcios acima apontados; mesma viciada, porm, ser justa, suscetvel de
proteo em relao s demais pessoas estranhas ao fato.

c. violenta ("vi") a que se adquire pela fora fsica ou violncia moral.

d. clandestina ("clam") a que se estabelece s ocultas daquele que tem interesse em conhec-la.

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e. precria ("precario") quando o agente nega-se a devolver a coisa que lhe foi emprestada com a condio de
ser restituda assim que o proprietrio a solicitar; a que se origina do abuso de confiana, por parte de quem recebe
a coisa com o dever de restitu-la (esta posse justa na sua origem e se torna injusta no ato da remessa de devolver
a coisa).

- ex.: o invasor de um imvel abandonado deter a posse violenta se expulsar fora o antigo ocupante; se nele
penetrar furtivamente, ter a posse clandestina; se ficou de guard-lo, mas nele se instalou sem autorizao do dono,
ter a posse precria.

- a violenta e a clandestina, convalescem e se tornam justa uma vez cessada a violncia ou a clandestinidade.

- a precria no convalesce, jamais se tornar justa.

Princpio geral sobre o carter da posse: Pelo art. 1.203 do CCB h presuno juris tantun de que a posse guarda
o mesmo carter de sua aquisio, salvo, se. p. ex. o adquirente a ttulo clandestino ou violento provar que sua
clandestinidade ou violncia cessaram h mais de ano e dia, caso em que a posse passa a ser reconhecida (art.
1.208), j o mesmo no se pode dizer do vcio da precariedade.

1.4 Quanto subjetividade:

a. de boa-f quando o possuidor ignora o vcio ou o obstculo que lhe impede a aquisio da coisa ou do direito
possudo (art. 1.201); o possuidor pensa que a coisa lhe pertence ou no conhece os vcios da posse - ex.: pessoa
que adquire uma coisa furtada, desconhecendo esse detalhe; quando o possuidor est convicto de que a coisa,
realmente, lhe pertence, ignorando que est prejudicando direito de outrem.

b. de m-f quando o possuidor tem conhecimento do vcio da posse; aquela em que o possuidor tem cincia da
ilegitimidade de seu direito de posse, em razo de vcio ou obstculo impeditivo de sua aquisio (art. 1.202).

Toda posse de m-f injusta, mas nem toda posse injusta de m-f.
artigo 497 CC "no induzem posse os atos de mera permisso ou tolerncia, assim como no autorizam a
sua aquisio os atos violentos, ou clandestinos, seno depois de cessar a violncia, ou a clandestinidade".
A importncia da distino entre a posse de boa-f e a de m-f, implica na indenizao por benfeitorias,
exerccio do direito de reteno e indenizao no caso de deteriorao da coisa.
A posse de boa-f conserva esta caracterstica at o momento em que o possuidor toma conhecimento do
vcio inicial aquisio da posse.
A maioria da jurisprudncia entende que o possuidor toma conhecimento do vcio na citao ou na
contestao; a minoria acha que na sentena.

1.5 Quanto sua idade:

- nova a de menos de ano e dia.

- velha a de ano e dia ou mais.

- no se deve confundir posse nova com ao de fora nova, nem posse velha com ao de fora velha: - para se
saber se a ao de fora nova ou velha, leva-se em conta o tempo decorrido desde a ocorrncia da turbao ou do
esbulho; se o turbado ou esbulhado reagiu logo, intentando a ao dentro do prazo de ano e dia, contando da data da
turbao ou do esbulho poder pleitear a concesso da liminar (art. 924, CPC), por tratar-se de ao de fora nova;
passado esse prazo, no entanto, o procedimento ser ordinrio, sem direito a liminar, sendo a ao de fora velha;
possvel, portanto, algum que tenha posse velha ajuizar ao de fora nova, ou de fora velha, dependendo do
tempo que levar para intent-la, contado o prazo da turbao ou do esbulho, assim como tambm algum que tenha
posse nova ajuizar ao de fora nova ou de fora velha.

1.6 Quanto aos seus efeitos:

- "ad interdicta" a que pode ser defendida pelos interditos ou aes possessrias, quando molestada
(ameaada, turbada, esbulhada ou perdida), mas no conduz ao usucapio; o possuidor, como o locatrio, por ex.,
vtima de ameaa ou de efetiva turbao, tem a faculdade de defende-la ou de recuper-la pela ao possessria
adequada at mesmo contra o proprietrio.

- "ad ucucapionem" a que se prolonga por determinado lapso de tempo estabelecido na lei, deferindo a seu
titular a aquisio do domnio; ao fim de um perodo de 10 anos entre presentes e de 15 entre ausentes, aliado a
outros requisitos, como o nimo de dono, o exerccio contnuo e de forma mansa e pacfica, alm do justo ttulo e
boa-f, d origem ao usucapio ordinrio (art. 1.242); quando a posse, com essas caractersticas, prolonga-se por
mais de 20 anos, a lei presume o justo ttulo e a boa-f, deferindo a aquisio do domnio pelo usucapio
extraordinrio (art. 1.238).

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1.7 Outras classificaes:

- natural a que se constitui pelo exerccio de poderes de fato sobre a coisa - ex.: A vende sua casa a B, mas
continua no imvel como inquilino; no obstante, B fica sendo possuidor da coisa (posse indireta), mesmo jamais t-
la ocupado fisicamente.

- civil ou jurdica a que assim se considera por fora da lei, sem necessidade de atos fsicos ou materiais; a
que se transmite ou se adquire pelo ttulo.

AQUISIO E PERDA DA POSSE

1. Objetivo

Justifica-se a fixao da data da aquisio da posse por assinalar o incio do prazo da prescrio aquisitiva e do
lapso de ano e dia, que distingue a possa nova da velha.

2. modos de aquisio (art. 1.204):

O legislador, ao contrrio do que fez no antigo CC, que se esqueceu do fato de haver adotado a teoria de Ihering,
deixou de lado o rol taxativo dos modos de aquisio e disps no art. 1.204:

Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos
poderes inerentes propriedade.

1. Aquisio originria:

a) Conceito: no h relao de causalidade, entre a posse atual e a anterior; o que acontece quando h
esbulho, e o vcio, posteriormente, convalesce.
b) Modos: arts. 1.196, 1.204 e 1.263.

2. Aquisio derivada:

a) Conceito: requer existncia de posse anterior, ou seja, transmitida ao adquirente. Ex. herana.
b) Modos:

b.1. Tradio

Pressupe um acordo de vontades, um negcio jurdico de alienao, quer a ttulo gratuito, como na doao, quer a
ttulo oneroso, como na compra e venda.
- real quando envolve a entrega efetiva e material da coisa.
- simblica quando representada por ato que traduz a alienao, como a entrega das chaves do apartamento
vendido.
- ficta no caso do contituto possessrio, que ocorre, por ex., quando o vendedor, transferindo a outrem o domnio
da coisa, conserva-a, todavia em seu poder, mas agora na qualidade de locatrio.

b.2. Apreenso

a) Apropriao unilateral de coisa sem dono (foi abandonada ou no de ningum);


b) Coisa retirada de outrem sem permisso;

b.3. Exerccio de direito

Ex. servido. Se constituda pela passagem de um aqueduto por terreno alheio, p. ex. adquire o agente a sua posse
se o dono do prdio serviente permanece inerte pelo prazo de um ano e dia.

(vide art. 1.379)

b.2. Constituto possessrio, art. 1.267, pargrafo nico

Noo: No constituto possessrio, aquele que detm a posse direta no mais proprietrio da coisa, possuindo-a em
nome de outrem.

Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessrio; quando cede ao
adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente j est na
posse da coisa, por ocasio do negcio jurdico.

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b.3. Acesso

Atravs da qual a posse pode ser continuada pela soma do tempo do atual possuidor com o de seus antecessores.

- Sucesso: O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor


Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios do possuidor com os mesmos caracteres.
- Unio: sucessor singular facultado unir sua posse do antecessor, para os efeitos legais.

2.1 Quanto origem

Distinguem-se os modos de aquisio da posse em originrios e derivados.

* Se o modo de aquisio originrio, a posse apresenta-se isolada dos vcios que anteriormente a contaminavam;
j o mesmo no acontece com a adquirida por meios derivados. De acordo com o art. 1.203 essa posse conservar o
mesmo carter de antes. Exceo: art. 1.207, 2 parte, pois faculta ao sucessor singular unir a sua posse de seu
antecessor, para os efeitos legais.

2.2 Quem pode adquirir a posse (art. 1.205, I e II):

- a prpria pessoa que a pretende, desde que capaz;


- no sendo capaz, poder adquiri-la se estiver representada ou assistida por seu representante;
- por meio de procurador ou mandatrio, munido de poderes especficos;
- por terceiro, mesmo sem mandato, dependendo de ratificao;
- pelo "constituto possessrio".

3. Perda:

Parece intil a enumerao feita pelos arts. 1.223 e 1.224 dos meios pelos quais se perde a posse; se esta a
exteriorizao do domnio e se possuidor aquele que se comporta em relao coisa como dono, desde o momento
em que no se comporte mais dessa maneira, ou se veja impedido de exercer os poderes inerentes ao domnio, a
posse estar perdida; o CC, todavia, preferiu especificar, casuisticamente, a perda da posse, mas a enumerao no
pode ser considerada exaustiva:

3.1 Da posse da coisa:

a - pelo abandono d-se quando o possuidor renuncia posse, manifestando, voluntariamente, a inteno de
largar o que lhe pertence, como quando atira rua um objeto seu.

b - pela tradio s acarreta a perda da posse quando envolve a inteno definitiva de transferir a coisa a outrem,
como acontece na venda do objeto, com transmisso da posse plena ao adquirente.

c - pela perda da prpria coisa quando for impossvel encontra-la, de modo que no se possa mais utiliza-la
economicamente. Ex: algum que deixa uma jia cair no fundo do mar.

d - pela destruio da coisa porque se tornou inaproveitvel ou inalienvel.

e - pela sua inalienabilidade: por ter sido colocada fora do comrcio por motivo de ordem pblica, de moralidade,
de higiene ou de segurana coletiva., no podendo ser, assim, possuda por impossibilidade de exercer os poderes
inerentes ao domnio de forma exclusiva. H autores que discordam com esta questo.

f - pela posse de outrem ocorre ainda que a nova posse tenha-se firmado contra a vontade do primitivo
possuidor, se este no foi manutenido ou reintegrado em tempo oportuno; o desapossamento violento por ato de
terceiro d origem deteno, viciada pela violncia exercida; com o convalescimento desse vcio, surge a posse,
embora injusta, que se firmar pelo decurso do prazo de ano e dia.

g - pelo constituto possessrio.

3.2 - Da posse dos direitos

- impossibilidade de seu exerccio (art. 1.196). ex. quando se perde o direito de posse de uma servido de passagem
se o prdio dominante ou serviente foi destrudo;
- pelo desuso (art. 1.389, III), ex. o desuso de uma servido predial por 10 anos consecutivos gera o fim do direito
posse.

3.3 - Da posse para o ausente (aquele que no se acha presente) (art. 1.224): quando tem notcia da ocupao,
abstm-se de retomar a coisa ou, tentando recuper-la, violentamente repelido.

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EFEITOS DA POSSE

1. Conceito. So as conseqncias jurdicas produzidas pela posse em virtude de lei ou norma jurdica e a
distinguem da mera deteno.

2. Espcies

Orlando Gomes reconhece 7 efeitos da posse:

1. O uso dos interditos (ou aes) possessrias: este o principal efeito da posse.
2. direito percepo dos frutos;
3. indenizao por benfeitorias;
4. reteno pela indenizao da benfeitorias teis e necessrias;
5. "jus tollendi" (direito de retirar) das benfeitorias volupturias;
6. direito de usucapir;
7. indenizao pelo esbulho ou turbao.

8. Ainda h o efeito da responsabilidade pela deteriorao e perda da coisa (Maria Helena Diniz).

* alguns efeitos so produzidos por todos os tipos de posse e outros s pelas posses de boa-f.

2.1 Uso dos Interditos

- finalidade: defender a posse.

- modos de proteo (defesa) possessria conferida ao possuidor:

- conceito de turbao (perturbao da posse) todo fato injusto ou todo ato abusivo que venha aferir direitos
alheios, impedindo ou tentando impedir o seu livre exerccio; todo ato que embaraa o livre exerccio da posse.

- conceito de esbulho (perda total da posse) o ato pelo qual uma pessoa despojada, injustamente, daquilo
que lhe pertence ou estava na sua posse, por violncia, por clandestinidade, e por abuso de confiana. Pode ocorrer o
esbulho pacfico: quando o compromissrio comprador deixa de pagar as prestaes avenadas, pode-se ajuizar ao
de resciso contratual, cumulada com ao de reintegrao de posse. Neste caso a ao correr no procedimento
comum.

1 DEFESA USO DE FORA

O possuidor pode manter ou restabelecer a situao de fato pelos seus prprios recursos:

A - legtima defesa quando o possuidor se acha presente e turbado (perturbao da posse) no exerccio de sua
posse, pode reagir, fazendo uso da defesa direta.

B - desforo imediato ocorre quando o possuidor, j tendo perdido a posse (esbulho), consegue reagir, em
seguida, e retomar a coisa (autotutela, autodefesa ou defesa direta); praticado diante do atentado j consumado,
mas ainda no calor dos acontecimentos; o possuidor tem de agir com suas prprias foras, embora possa ser
auxiliado por amigos e empregados, permitindo-se-lhes, ainda, se necessrio, o emprego de armas; o guardio da
coisa no tem o direito de invocar, em seu nome, a proteo possessria, mas tem o direito de exercer a
autoproteo (autodefesa) do possuidor ou representado, conseqncia natural de seu dever de vigilncia.

- requisitos para o uso da fora: reao imediatamente aps a agresso, devendo ela limitar-se ao indispensvel
manuteno ou restituio da posse (art. 1.210, 1, 2 parte); os meios empregados devem ser proporcionais
agresso.

* tambm crime tipificado no artigo 161, II, CP.

2 DEFESA AES POSSESSRIAS

Caractersticas das aes possessrias:

1. Legitimidade ativa e passiva:

Legitimidade ativa:
- Exige-se a posio de possuidor para a propositura dos inteditos, mesmo sem ttulo;
- No cabem ao detentor;

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- Se possui apenas o direito, mas no a posse, no poder utilizar os interditos, salvo o sucessor, que deve provar
apenas a posse de seu antecessor. Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor ; e
ao sucessor singular facultado unir sua posse do antecessor, para os efeitos legais.
- Possuidores diretos e indiretos tm ao possessria contra terceiros, e tambm um contra o outro.

Legitimidade passiva:
- autor da ameaa, turbao ou esbulho o seu representante;
- terceiro que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era (m-f);
- herdeiro a ttulo universal ou causa mortis;
- pessoa jurdica de direito pblico ou privado autora do ato molestador

A ao pode ser proposta contra o autor do ato molestador como contra quem ordenou a sua prtica, ou contra
ambos.

2. Cumulatividade de pedidos de naturezas diversas

O artigo 921 do CPC permite que o autor, na inicial da ao possessria, cumule o pedido possessrio com o de
condenao em perdas e danos, cominao de pena para o caso de nova turbao ou esbulho e desfazimento de
construo ou plantao feita em detrimento de sua posse.

3. Carter dplice das aes possessrias

No necessria a reconveno. Se o ru se julgar ofendido em sua posse, poder formular na prpria contestao
os pedidos que tiver contra o autor.

Art. 922, CPC. lcito ao ru, na contestao, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a proteo
possessria e a indenizao pelos prejuzos resultantes da turbao ou do esbulho cometido pelo autor.

4. Fungibilidade dos Interditos:

Art. 920, CPC. A propositura de uma ao possessria em vez de outra no obstar a que o juiz conhea do pedido e
outorgue a proteo legal correspondente quela, cujos requisitos estejam provados.

Tal fungibilidade s poder ocorrer entre as trs aes possessrias em sentido estrito: manuteno, reintegrao e
interdito proibitrio. H autores que pensam diferente.

5. nus da prova compete ao adversrio do possuidor, quando for contestado o direito deste.

6. O possuidor goza, processualmente, da posio mais favorvel.

Espcies (sentido estrito):

aes possessrias por excelncia: s servem para defender a posse do possuidor; as outras aes que tambm
defendem a posse somente sero possessrias se intentadas pelo possuidor.

a) ao de manuteno de posse o meio de que se pode servir o possuidor que sofrer turbao a fim de se
manter na sua posse.

b) ao de reintegrao de posse a movida pelo esbulhado, a fim de recuperar a posse perdida em razo de
violncia, clandestinidade ou precariedade.

A manuteno e a reintegrao de posse apresentam caractersticas e requisitos semelhantes; a diferena


est apenas em que o "possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao e reintegrado no
de esbulho" (art. 926, CPC).

So requisitos para a propositura das referidas aes:


1) prova da posse,
2) prova da turbao (manuteno) ou do esbulho (reintegrao) praticado pelo ru,
3) prova da data da turbao (manuteno) ou do esbulho (reintegrao). At ano e dia: procedimento
especial com pedido de liminar. Aps: procedimento ordinrio, no perdendo, contudo, o carter possessrio.
*O prazo de ano e dia de decadncia: portanto, fatal e peremptrio.
4) na ao de manuteno da posse, necessita o autor provar, a sua posse atual (apesar de ter sido
molestada, ainda a mantm, no a tendo perdido para o ru).

Solues para a contagem dos prazos nos casos de mais de um ato devolutivo:

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- O prazo de ano e dia no corre enquanto o possuidor defende a posse, restabelecendo a situao de fato anterior
turbao, ou ao esbulho.
- no se contam os atos preparatrios; conta-se do ltimo ato integrativo da "vis inquietativo";
- diversos atos de turbao, sem nexo entre eles, cada um gera direito a uma ao;
- atos sucessivos com nexo de causalidade entre eles, existem duas correntes: conta-se do primeiro ato / conta-se do
ltimo ato ( a melhor).

c) interdito proibitrio a proteo preventiva da posse ante a ameaa de turbao ou esbulho; incumbe ao
autor provar a sua posse atual, a ameaa de turbao ou esbulho por parte do ru e justo receio de que seja
efetivada;

Efeitos: proibio da prtica de um ato em que imediato a liminar e quanto a pena o efeito s verificado depois da
sentena.

Outras aes que pode ser consideradas possessrias

Serve para defender a posse tanto do possuidor como do proprietrio:

d) ao de dano infecto uma medida preventiva utilizada pelo possuidor, que tenha fundado receio de que a
runa ou demolio, ou vcio de construo do prdio vizinho ao seu, venha causar-lhe prejuzos, para obter, por
sentena, do dono do imvel contguo, cauo que garanta a indenizao de danos futuros.

e) ao de nunciao de obra nova (ou embargo de obra nova) visa impedir a continuao de obra que
prejudique prdio vizinho ou esteja em desacordo com regulamentos administrativos.

f) ao de imisso na posse utilizada quando o autor da ao proprietrio da coisa, mas no possuidor, por
haver recebido do alienante s o domnio, pela escritura, mas no a posse; como nunca teve esta, no pode valer-se
dos interditos possessrios.

g) embargos de terceiro o processo acessrio que visa defender os bens daqueles que, no sendo parte numa
demanda, sofrem turbao ou esbulho em sua posse, ou direito, por efeito de penhora, depsito, arresto, seqestro,
venda judicial, arrecadao, arrolamento, inventrio, partilha ou outro ato de apreenso judicial.

h) qualquer problema versando sobre a posse de imveis de valor menor de 40 salrios mnimos (art. 3, IV, L.
9.099/95).

- RESUMO: a posse pode ser perturbada de trs formas: pelo esbulho (perda da posse), pela turbao (tentativa
de esbulho), ou pela ameaa de agresso iminente; da a "ao de reintegrao de posse" para o esbulhado,
a "ao de manuteno de posse" para o turbado, e a "ao de interdito proibitrio" para o ameaado; cabe
medida liminar provisria no esbulho e na turbao, se o fato tiver menos de um ano e dia; no interdito
proibitrio no h medida liminar; o possuidor turbado pode exercer a legtima defesa da posse, e o esbulhado pode
usar de esforo para restituir-se na posse por sua prpria fora, contanto que o faa logo; incluem-se tambm na
defesa da posse, como meios particularizados ou especficos, as "aes de nunciao de obra nova" ( a que
compete ao proprietrio ou possuidor, para impedir que a edificao de obra nova em imvel vizinho lhe prejudique o
prdio), de "embargos de terceiro" (cabem a quem, no sendo parte no processo, sofrer penhora, arresto,
arrecadao ou outros tipos de apreenso judicial de coisa) e "ao de dano infecto" (cabe contra vizinhos, no caso
de runa ou de mau uso da propriedade).

2.2 percepo dos frutos ("factum perceptio")

- Teoria objetiva ( a acolhida pelo nosso Cdigo Civil)

- conceito de frutos: so utilidades que a coisa periodicamente produz, cuja percepo se d sem detrimento de sua
substncia.

Classificao de frutos quanto sua origem:

- naturais so os que se renovam periodicamente, devido fora orgnica da prpria natureza - ex.: frutas das
rvores, as crias dos animais etc.
- industriais so os que surgem em razo da atuao do homem sobre a natureza - ex.: a produo de uma fbrica.
- civis so as rendas produzidas pela coisa, em virtude de sua utilizao por outrem que no o proprietrio - ex.:
juros, aluguis.

Quanto ao seu estado:

- pendentes so os que ainda esto unidos coisa que os produziu (a coisa principal).
- percebidos so os que j foram colhidos (separados da coisa que os produziu).
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- estantes so aqueles que esto armazenados para venda.
- percepiendos so os que deviam ter sido, mas ainda no foram colhidos.
- consumidos so os que no existem mais porque foram utilizados pelo consumidor.

- Teoria subjetiva

- conceito de frutos: so riquezas normalmente produzidas por um bem patrimonial (ex.: uma safra - poca da
colheita), ao do homem sobre natureza, os rendimentos de um capital; esta teoria d maior destaque ao aspecto
econmico dos frutos.

a) Possuidor de boa-f tem direito :

- frutos percebidos (CC, art. 1.214);


- despesas da produo e custeio dos frutos pendentes e dos colhidos antecipadamente, que devero ser restitudos
(CC, 1.214 e pargrafo nico);

b) Possuidor de m-f:

- no tem direito aos frutos;


- responde por todos os prejuzos que causou pelos frutos colhidos e percebidos e pelos que por culpa sua deixou de
perceber;
- tem direito s despesas de produo e custeio dos frutos;

2.3 indenizao das benfeitorias e direito de reteno

Benfeitorias: So obras ou despesas efetuadas numa coisa para conserv-la - "necessrias", melhor-la - "teis" ou
embelez-la - "volupturias";

Reteno: o direito que tem o devedor de uma obrigao de reter o bem alheio em seu poder, para haver do credor
da obrigao, as despesas feitas em benefcio da coisa.

Possuidor de boa-f:

- tem direito indenizao das benfeitorias necessrias e teis;


- levantar as volupturias, se lhe no forem pagas;
- pelo valor das benfeitorias necessrias e teis, poder exercer o direito de reteno.

Possuidor de m-f:

- sero ressarcidas somente as benfeitorias necessrias;


- no lhe assiste o direito de reteno;
- nem o de levantar as voluntrias

Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de m-f, tem o direito de optar entre o
seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-f indenizar pelo valor atual.

2.4 responsabilidade pela deteriorao e perda da coisa

Possuidor de boa-f:
- no responde pela perda ou deteriorao da coisa, a que no der causa;

Possuidor de m-f:
- responde pela perda, ou deteriorao da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam
dado, estando ela na posse do reivindicante.

PROPRIEDADE NOES GERAIS

1. Conceito

Direito de propriedade o direito que a pessoa fsica ou jurdica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e
dispor de um bem, corpreo ou incorpreo, bem como de reivindic-lo de quem injustamente o detenha. (Maria
Helena Diniz)

2. Elementos constitutivos

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- "jus utendi" (direito de usar) a faculdade de o dono servir-se da coisa e utiliz-la da maneira que entender
mais conveniente, podendo excluir terceiros de igual uso - ex.: morar numa casa, dirigir um carro etc.

- "jus fruendi" (direito de gozar ou usufruir) o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e
aproveitar economicamente os seus produtos - ex.: apanhar uma fruta de uma rvore em sua propriedade.

- "jus abutendi" ou "jus disponendi" (direito de dispor) o direito de dispor da coisa, de transferi-la ou alien-
la a outrem a qualquer ttulo; envolve o poder de consumir o bem, de dividi-lo ou grav-lo - ex.: vender, distribuir,
doar a coisa.

- "reivindicatio" (direito de reivindicar) o direito de reaver a coisa, de reivindic-la das mos de quem
injustamente a detenha; ele envolve a proteo especfica da propriedade, que se perfaz pela "ao reivindicatria".

3. Caracteres da propriedade

- ilimitado ou absoluto, no sentido de se encontrar a propriedade liberta dos encargos que a constrangiam desde
os tempos feudais, quando o que lavrava o solo tinha o dever de pagar foro ao fidalgo; hoje, o proprietrio tem amplo
poder sobre o que lhe pertence.

- exclusivo, no sentido de poder o seu titular afastar da coisa quem quer que dela queira utilizar-se (tal noo no
se choca com a de condomnio, pois cada condmino proprietrio, com exclusividade, de sua parte ideal).

- irrevogvel ou perptua, porque no se extingue pelo no-uso; no estar perdida enquanto o proprietrio no
a alienar ou enquanto no ocorrer nenhum dos modos de perda previstos em lei, como a desapropriao, o
perecimento, o usucapio etc.

- elstica, porque a propriedade pode ser distendida ou contrada no seu exerccio, conforme se lhe adicionem ou
subtraiam poderes destacveis.

4. Objeto da propriedade

a) bens corpreos mveis ou imveis (CC, arts. 1.299 e 1.232, Cd. de minerao, art. 84 e CF, art. 176);
b) bens incorpreos (CC, arts. 649 a 673, revogados pela Lei n. 5.988/73 que, por sua vez, foi revogada pela Lei
n. 9.610/98; CF, art. 5, XXIX e XXVII)

5. Espcies de propriedade

a) Quanto extenso do direito do titular:

- Propriedade plena: quando todos os elementos constitutivos se acham reunidos na pessoa do proprietrio.

- Propriedade restrita: quando se desmembram um ou alguns de seus poderes que passam a ser de outrem.

b) Quanto perpetuidade do domnio

- Propriedade perptua: a que tem durao ilimitada.

- Propriedade resolvel: a que encontra no seu prprio ttulo constitutivo uma razo de sua extino, ou seja, as
prprias partes estabelecem uma condio resolutiva. Ex. retrovenda. (CC, Art. 505. O vendedor de coisa imvel
pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua
autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias).

6. Propriedade Resolvel:

Conceito: diz-se que a propriedade resolvel quando o ttulo de aquisio est subordinado a uma condio
resolutiva ou ao advento do termo. Nesse caso, deixa de ser plena, passando a ser limitada.

Causas de resoluo:
O CC trata de casos de resoluo da propriedade em dois artigos, que estabelecem excees ao princpio de que o
direito de propriedade perptuo e irrevogvel: pelo advento de uma condio ou pelo surgimento de uma causa
superveniente;

- No art. 1.359, a causa da resoluo encontra-se inserta no ttulo ("ex tunc");


- No art. 1.360, o elemento que resolve a relao jurdica superveniente ("ex nunc");

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Dispe o art. 1.359 que, resolvido o domnio pelo implemento da condio ou pelo advento do termo, entendem-se
tambm resolvido os direitos reais concedidos na sua pendncia, e o proprietrio em cujo favor se opera a resoluo
pode reivindicar a coisa do poder de quem a detenha;

a) Causa incerta:
- A condio ou termo referidos constam do ttulo constitutivo da propriedade, de tal forma que o terceiro que a
adquiriu no poder alegar surpresa;

Por ex., se algum adquirir um imvel em cuja escritura existia um pacto de retrovenda, no poder reclamar se o
primeiro alienante exercer o seu direito de retrato ante do prazo de 3 anos (art. 505); neste caso, resolve-se o
domnio do terceiro, e o primeiro alienante poder reivindicar o imvel.

b) Causa superveniente:
- O art. 1.360 cuida de outra hiptese; dispe, com efeito, que, "se, porm, a propriedade se resolver por outra
causa susperveniente, o possuidor, que o tiver adquirido por ttulo anterior resoluo, ser considerado proprietrio
perfeito, restando pessoa em cujo benefcio houve a resoluo ao contra aquele cujo domnio se resolveu para
haver a prpria coisa, ou seu valor";

Por ex., se algum receber um imvel em doao e depois o alienar, o adquirente ser considerado proprietrio
perfeito se, posteriormente, o doador resolver revogar a doao por ingratido do donatrio (art. 557); embora
permitida a revogao, no pode ela prejudicar direitos adquiridos por terceiros; como se trata de causa
superveniente, o adquirente no podia prev-la; o doador, neste caso, s poder cobrar do donatrio o valor da coisa,
porque esta continuar pertencendo ao adquirente de boa-f.

7. Propriedade Aparente

Ocorre com aquele que adquire onerosamente e com boa-f a propriedade de quem no dono, aqui resguarda-se a
aquisio a non domino.

Tal proteo aparncia de direito foi recepcionada pelo Cdigo Civil de 2002, no mbito do direito das sucesses,
quando abraou a teoria da aparncia, legitimando a aquisio onerosa e de boa-f, de imvel pertencente a herdeiro
aparente, ressalvando-se as aquisies gratuitas, nos estritos termos do art. 1.817 do Cdigo Civil de 2002.
A teoria da aparncia deve ser prestigiada no sistema registrrio, mesmo nas hipteses de nulidade absoluta do
registro, no de se descartar a boa-f do adquirente do direito inscrito, pautada na aparncia e na presuno de
legitimidade do registro. Por outro lado, quanto maior a segurana do registro, menor a necessidade da aplicao da
teoria da aparncia.

Afrnio de Carvalho (1998:177) expe que "se o alienante no o verdadeiro proprietrio e a lei legitima a aquisio
pelo terceiro de boa-f, f-lo no intuito de proteger a boa-f do adquirente, a bem da circulao imobiliria, em cujo
interesse no cogita de indagar se o imvel pertencia parte contrria ou a terceiro".

Em vrios arestos reconhece o STJ o princpio da aparncia, em proteo ao terceiro de boa-f, mas o erro deve ser
escusvel, conforme se infere de seus julgados.
Um dos fundamentos da convalescena do registro nulo, mas titularizado na boa f, est que a propriedade atender
sua funo social, como prev o art. 5., XXIII, da Constituio Federal, desde que efetivamente haja uso racional do
domnio. A transferncia da propriedade do proprietrio verdadeiro e displicente para o proprietrio aparente e
diligente configura uma espcie de expropriao forada. Dentre as obrigaes inerentes propriedade est seu zelo
e guarda.

1. Responsabilidade civil do proprietrio

a) responde objetivamente ou subjetivamente pelos prejuzos, se houver nexo de causalidade entre o dano
causado pela coisa e sua conduta;
b) responde subjetivamente por danos causados por animais de sua propriedade, porque h presuno jris
tantum de que tem obrigao de guarda-los e fiscaliz-los;
c) responde pelos prejuzos causados por coisa que ante sua periculosidade deve ser controlada por ele. O
automvel, trem e avio podem causar dano tanto aos seus condutores e passageiros, caso em que a
responsabilidade contratual, como a estranhos, sendo, ento, sua responsabilidade delitual. A
responsabilidade das estradas de ferro pertence ao domnio extracontratual no que concerne aos danos que a
explorao de suas linhas acarreta aos proprietrios marginais. Quanto s aeronaves, a responsabilidade das
companhias de navegao area regida pela teoria do risco ou responsabilidade objetiva.
d) Responde pelos danos ocasionados por coisas no perigosas.

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Funo social da propriedade

Passagens do texto escrito por Lucas Hayne Dantas Barreto


bacharel em Direito pela Universidade Federal da Bahia (UFBA)

A Incluso da Funo Social no Direito de Propriedade


O evolucionar histrico dos institutos da propriedade e de sua funo social acabaram por desaguar,
juntamente com o Direito Civil em geral, em seara Constitucional. Destarte, o Cdigo Civil deixa o centro das
atenes no estudo do tema trazido baila, cedendo lugar s normas superiores, o que decorre do princpio de
supremacia da Constituio.
Tal fenmeno pde ser observado na Constituio do Mxico de 1917, que inseria em seu art. 27 que "A
Nao ter, a todo tempo, o direito de impor propriedade privada as determinaes ditadas pelo interesse pblico
[...]".
Tambm a Constituio da Alemanha de 1919 - Constituio de Weimar trouxe, em seu art. 153 que "A
propriedade obriga e seu uso e exerccio devem ao mesmo tempo representar uma funo no interesse social".
No Brasil, a ideao arrolada entrou em nosso cotidiano jurdico com a Constituio de 1946, dada a
interrupo do Estado Novo, pois, embora houvesse disposio constitucional acerca da regulao legal da
propriedade, a vontade do regime ditatorial prevalecia em todas as ocasies. Somente em 1967, apareceu
textualmente a funo social, como princpio de ordem econmica.
Atualmente, nossa Lex Fundamentalis, alm de inserir a funo social da propriedade no captulo concernente
a direitos e garantias individuais, plasma-o como princpio de ordem econmica, subdividindo seus efeitos conforme
seja a propriedade urbana ou rural, o que configura uma inovao da Constituio vigente.
Neste contexto, foi desenhado o novo Cdigo Civil, em especial seu art. 1.228, ao prever, em pargrafos
inovadores, a funo social da propriedade. De lapidar redao, o 1. estabelece que "O direito de propriedade deve
ser exercido em consonncia com suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o
patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas." Tambm digno de transcrio o
2.: "So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela
inteno de prejudicar outrem."
Tais disposies vm conformar-se de acordo com os princpios fundamentais da nova Lei Civil, em especial o
Princpio da Socialidade. Nas palavras do ilustre coordenador-geral da Comisso Revisora e Elaboradora do Cdigo
Civil, Professor Miguel Reale, em seu artigo "Viso geral do novo Cdigo Civil",
" constante o objetivo do novo Cdigo no sentido de superar o manifesto carter
individualista da Lei vigente, feita para um pas ainda eminentemente agrcola, com cerca de 80% da
populao no campo. Hoje em dia, vive o povo brasileiro nas cidades, na mesma proporo de 80%,
o que representa uma alterao de 180 graus na mentalidade reinante, inclusive em razo dos meios
de comunicao, como o rdio e a televiso. Da, o predomnio do social sobre o individual".
Vemos a claramente a insero da propriedade nas limitaes exigidas pelo bem da sociedade, o que no
deixa de afigurar-se como uma manifestao mais palpvel da prpria publicizao do Direito Civil.
Em suma, pauta-se claro que a propriedade dever direcionar-se para o bem comum, qualquer que seja a
propriedade. Sempre haver funo social da propriedade, mais ou menos relevante, porm a varivel instala-se no
tipo de destinao que dever ser dado ao uso da coisa.
Outro ponto importante consubstancia-se em considerar-se a funo social i) como um objetivo ao direito de
propriedade, ou seja, algo que lhe exterior, ou ii) um elemento desse mesmo direito, um requisito intrnseco
necessrio sua prpria existncia. A doutrina mais atual, qual nos filiamos, inclina-se a aceitar que a funo social
da propriedade parte integrante da propriedade: em no havendo, a propriedade deixa de ser protegida
juridicamente, por fim, desaparecendo o direito. No mesmo sentido, manifesta-se Jos Afonso da Silva (1999,286):
"a funo social se manifesta na prpria configurao estrutural do direito de propriedade, pondo-se concretamente
como elemento qualificante na predeterminao dos modos de aquisio, gozo e utilizao dos bens".
Sendo assim, reiteramos que no h que se falar em propriedade sem que tal direito esteja imbudo de uma
destinao - ou funo - social, elemento este integrante e necessrio para sua prpria existncia. Qualquer tentativa
de utilizar-se deste direito para fins egosticos e danosos coletividade dever ser prontamente cerceada.

Limitaes ao direito de propriedade

1. Fundamentos das limitaes propriedade:

Encontra-se no primado do interesse coletivo ou pblico sobre o individual e na funo social da propriedade, visando
proteger o interesse pblico social e o interesse privado, considerado em relao necessidade social de coexistncia
pacfica.

2. Natureza

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Trata-se de obrigao propter rem, porque tanto o devedor como o credor so titulares de um direito real, pois ambos
os direitos o de credor e o de devedor incidem sobre a mesma coisa, s que no so oponveis erga omnes nem
interessam a terceiros.

3. Espcies

a) Restries propriedade em virtude de interesse social

Pressupem a idia de subordinao do direito de propriedade privado aos interesses pblicos e s convenincias
sociais. So restries imprescindveis ao bem-estar coletivo a prpria segurana da ordem econmica e jurdica do
pas.

a.1 - restries constitucionais. Ex: art. 5, XXII, XXIV, 182, 3 e 4, I e II, 184, 185, 177, etc.
a.2 - restries administrativas. Ex: normas de proibio de demolio de monumentos histricos; normas de
proteo lavoura, indstria, ao comercia, economia popular; normas de finalidade urbansticas; Cdigo de
minerao; Cdigo Florestal; normas ambientais; zoneamento ambiental rural, etc.
a.3 - limitaes propriedade rural. Ex. Estatuto da Terra.
a.4 - limitaes de natureza militar. Ex: Lei 6.634/79, que dispe sobre a faixa de fronteira;
a.5 - restries em razo de lei eleitoral. Ex. art. 135, 3, Cdigo Eleitoral. Funcionaro as mesas receptoras nos
lugares designados pelos juizes eleitorais 60 (sessenta) dias antes da eleio, publicando-se a designao. 3 A
propriedade particular ser obrigatria e gratuitamente cedida para esse fim.

b) Restries propriedade em virtude de interesse privado

Inspiram-se no propsito de coexistncia harmnica e pacfica de direitos, fundando-se no prprio interesse do titular
do bem ou de terceiros, a quem este pretende beneficiar, no afetando, dessa forma, a extenso do exerccio do
direito de propriedade; caracteriza-se por sua bilateralidade ante o vnculo recproco que estabelece.

b.1 - servides prediais;


b.2 - limitaes impostas pela Lei do Inquilinato;
b.3 - limitaes impostas pelas normas referentes ao condomnio (art. 1.327 a 1.330 e 1.336, CC);
b.4- limitaes impostas pela Lei 6.766/79, que dispe sobre o Parcelamento do Solo Urbano;
b.5 - Art. 548. nula a doao de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistncia do
doador;
b.6 - Art. 550. A doao do cnjuge adltero ao seu cmplice pode ser anulada pelo outro cnjuge, ou por seus
herdeiros necessrios, at dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal;
b.7 - relaes de direitos de vizinhana:
A limitao privada do direito de vizinhana ser estudada mais adiante

Vrias so as medidas defensivas da propriedade

1. AO REIVINDICATRIA: quando o proprietrio for totalmente privado de seu bem.

- Ela tem carter essencialmente dominial e por isso somente pode ser utilizada pelo proprietrio, por quem tenha
"jus in re";
- esta ao uma conseqncia do direito de seqela do proprietrio; (CPC, art. 95)
- Nesta ao o autor deve provar o seu domnio, oferecendo prova inconcussa da propriedade, com a respectiva
transcrio, e descrevendo o imvel com suas confrontaes, bem como demonstrar que a coisa reivindicada
encontra-se na posse do ru;

1.1 trs, portanto, os pressupostos de admissibilidade de tal ao:


a) titularidade do domnio, pelo autor, da rea reivindicanda (comprovada atravs da transcrio imobiliria,
se for bem imvel, em seu nome ou da cadeia sucessria, pela apresentao de ttulos aquisitivos registrados durante
o perodo no qual um dos transmitentes adquirira a coisa por usucapio, ainda que no tivesse justo ttulo nem boa
f, j que usucapir somam-se as posses, se a do proprietrio atual for havida de possuidores h mais de quinze anos
(CC, art. 1.238);
b) a individuao da coisa ( uma descrio atualizada do bem, com os corretos limites e confrontaes, de modo
a possibilitar a sua correta localizao);
c) a posse injusta do ru (o proprietrio vai retomar a coisa no de qualquer possuidor ou detentor, mas daquele
que a conserva sem causa jurdica).

1.2 natureza jurdica: ao real que compete ao senhor da coisa.

a) legitimidade ativa: compete a reivindicatria ao senhor da coisa, ao titular do domnio; em se tratando de ao


real imobiliria, indispensvel a outorga uxria para o seu ajuizamento.
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b) legitimidade passiva: a ao deve ser endereada contra quem est na posse ou detm a coisa sem ttulo ou
suporte jurdico;
- ao possuidor direto, citado para a ao, incumbe a nomeao autoria do proprietrio;
- pode, assim, ser movida contra o possuidor sem ttulo e o detentor, qualquer que seja a causa pela qual possuam a
coisa;
- pode tambm ser endereada contra aquele que deixou de possu-la com dolo, isto , transferindo-a para outro com
a inteno de dificultar ao autor sua vindicao.
- A boa-f no impede a caracterizao da injustia da posse, para fins de reivindicatria;

1.3 Efeito: fazer com que o possuidor restitua a coisa com todos os seus acessrios. Se impossvel essa devoluo
por ter perecido a coisa, o proprietrio ter o direito de receber o valor da coisa se o possuidor estiver de m-f.

Jurisprudncia: Esta ao imprescritvel, porm se a coisa reivindicada j foi usucapida pelo possuidor,
no mais poder ser proposta pelo antigo proprietrio que perdeu seu domnio.

2. AO NEGATRIA cabvel quando o domnio do autor, por um ato injusto, esteja sofrendo alguma restrio
por algum que se julgue com um direito de servido sobre o imvel ou qualquer outra turbao na posse;
freqentemente usada para solucionar conflito de vizinhana.

3. AO DE DANO INFECTO tem carter preventivo e cominatrio, como o interdito proibitrio, e pode ser oposta
quando haja fundado receio de perigo iminente, em razo de runa do prdio vizinho ou vcio na sua construo;
precavendo-se, o autor obtm que a sentena comine ao ru a prestao de cauo que o assegure contra o dano
futuro; pode ser proposta tambm nos casos de mau uso da propriedade vizinha que prejudique o sossego, a
segurana e a sade do proprietrio ou inquilino de um prdio.

4. AO DECLARATRIA: poder ser proposta para dissipar dvidas sobre o domnio.

5. AO DE INDENIZAO POR PREJUZO CAUSADO POR ATO ILCITO: Ex: perda da casa em razo de sua
destruio por caminho desgovernado.

6. AO DE INDENIZAO POR PREJUZO CAUSADO POR ATO LCITO: Ex: proprietrio que sofre limitao em
sua propriedade por interesse social ou por desapropriao.

Orlando Gomes: faz jus indenizao quando a propriedade dominuda em virtude de acontecimento natural, como
no caso de avulso. (CC, 1.251)

AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL

1. Conceito: consiste na personalizao do direito num titular.

2. Classificao:

2.1. Aquisio originria: quando no h transmisso de um sujeito para outro, como ocorre na acesso
natural e no usucapio; a propriedade passa ao patrimnio do adquirente livre de quaisquer limitaes ou
vcios que porventura a maculavam (manchavam).
2.2. Aquisio derivada: D-se quando houver transmissibilidade, a ttulo singular ou universal do domnio
por ato causa mortis (direito hereditrio) ou inter vivos (transcrio). Quando resulta de uma relao
negocial entre o anterior proprietrio e o adquirente, havendo, pois, uma transmisso do domnio em
razo da manifestao de vontade; a transmisso feita com os mesmo atributos e eventuais limitaes
que anteriormente recaam sobre a propriedade, porque ningum pode transferir mais direitos do que
tem; ela exige, tambm, comprovao da legitimidade do direito do antecessor.

A) ACESSO (aquisio originria)

1. Conceito: o modo originrio de aquisio da propriedade, criado por lei, em virtude do qual tudo o que se
incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietrio (CC, 1.248);

Predomina o princpio segundo o qual "a coisa acessria segue a principal";

Com relao as suas conseqncias, aplica-se tambm o princpio que "veda o enriquecimento sem causa": o
legislador entendeu mais conveniente atribuir o domnio da coisa acessria tambm ao dono da principal, para evitar
o estabelecimento de um condomnio forado e indesejado, porm, ao mesmo tempo, procurou evitar o
enriquecimento indevido, possibilitando ao proprietrio desfalcado o recebimento de uma indenizao;

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2. Requisitos: conjuno entre duas coisas at ento separadas; carter acessrio de uma dessas coisas, em
confronto com a outra.

3. Classificao

a) fsicas ou naturais a unio ou incorporao da coisa acessria principal decorrente de acontecimentos


naturais, sendo acesso de imvel a imvel.

- formao de ilhas em rios no-navegveis (pertencem ao domnio particular) acmulo de areia e materiais
levados pela correnteza; as que se formam no meio do rio distribuem-se na proporo das testadas dos terrenos at
a linha que dividir o lveo (ou leito) do rio em duas partes iguais; as que se formam entre essa linha e uma das
margens consideram-se acrscimos aos terrenos fronteiros desse mesmo lado.

- aluvio acrscimo paulatino de terras, s margens de um rio, por meio de lentos e imperceptveis depsitos ou
aterros naturais ou de desvios das guas; esses acrscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, segundo a
regra de que o acessrio segue o principal.

- avulso o inesperado deslocamento de uma poro de terra por fora natural violenta, soltando-se de um
prdio para se juntar a outro; quando de coisa no suscetvel de unio natural, aplica-se o disposto quanto s
coisas perdidas, que devem ser devolvidas ao dono, caso contrrio, o acrscimo passa a pertencer ao dono da coisa
principal; se o proprietrio do prdio desfalcado reclamar, dentro do prazo decadencial de um ano, o dono do prdio
aumentado, se no quiser devolver, pagar indenizao quele.

- abandono de lveo (ou leito) o Cdigo de guas define o lveo abandonado como "a superfcie que as guas
cobrem sem transbordar pra o solo natural e ordinariamente enxuto"; , em suma, o leito do rio; o lveo abandonado
de rio pblico ou particular pertence aos proprietrios das duas margens, na proporo das testadas, at a linha
mediana daquele; os limites dos imveis confinantes no sofrem modificao se o curso dgua que serve de divisa
vem a ser alterado.

ver legislao contida no Cdigo de guas.

b) industriais ou artificiais a unio ou incorporao da coisa acessria principal decorrente do trabalho


humano, sendo acesso de mvel a imvel (CC, 1.253 a 1.259)

- construo de obras ou plantaes a regra bsica esta consolidada na presuno de que toda construo ou
plantao existente em um terreno foi feita pelo proprietrio e sua custa; trata-se, entretanto, de presuno
vencvel, admitindo prova contrria.

- sementes, plantas ou materiais prprios e terreno alheio boa-f (recebe indenizao do valor das sementes,
plantas ou materiais); m-f (perde o direito de indenizao e deve repor as coisas no estado anterior e a pagar os
prejuzos, ou deixar que permanea a seu benefcio e sem indenizao).

- sementes, plantas ou materiais alheios e terreno prprio boa-f (indeniza valor das sementes, plantas ou
materiais); m-f (indeniza valor das sementes, plantas ou materiais + perdas e danos).

- sementes, plantas, materiais e terreno alheios boa-f (recebe indenizao do valor das sementes, plantas ou
materiais); m-f (perde o direito indenizao e deve repor a coisa no estado anterior + art. 1.257, CC).

somente se aplica s construes e plantaes, que so acesses industriais ou artificiais, e no s


benfeitorias, que no so coisas novas, mas apenas acrscimos ou melhoramentos em obras j feitas.

quando o valor do terreno inferior ao da construo ou plantao que foi levantada de boa-f, entendem
alguns injusta a regra que determina a sua perda em favor do dono do solo; na jurisprudncia vem sendo
acolhido o entendimento de que, se a construo invade terreno alheio em parte mnima e no lhe prejudica a
utilizao, o invasor no deve ser condenado a demoli-la, mas apenas a indenizar a rea invadida, segundo
seu justo valor, como uma espcie de desapropriao no interesse privado.

B) USUCAPIO

1. conceito: modo originrio de aquisio da propriedade e de outros direitos reais suscetveis de exerccio
continuado (entre eles, as servides e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos
requisitos exigidos pela lei.

2. objeto: bens mveis e imveis do domnio particular.


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3. pressupostos:

a) coisa hbil ou suscetvel de usucapio: posse (somente a "ad usucapionem", que a que contm os requisitos
exigidos pelo art. 550; a "ad interdicta", justa, d direito proteo possessria, mas no gera o usucapio):
b) com nimo de dono toma todas as atitudes para no perd-la e conserv-la.
c) mansa e pacfica exercida sem oposio; quando o possuidor no molestado, durante todo o tempo
estabelecido na lei, por quem tem legtimo interesse, ou seja, o proprietrio; todavia, se este tomou alguma
providncia na rea judicial, visando a quebrar a continuidade da posse, descaracterizada fica a "ad usucapionem";
providncias extrajudiciais no significam, verdadeiramente, oposio.
d) contnua sem interrupo; o possuidor no pode possuir a coisa a intervalos, sendo necessrio que a tenha
conservado durante todo o tempo e at o ajuizamento da ao de usucapio.
e) decurso do tempo
f) justo ttulo refere-se a uma posse hbil para ensejar o pedido de usucapio.
g) boa-f o possuidor ignora o vcio ou o obstculo que lhe impede a aquisio da coisa ou do direito possudo;
costuma ser atrelada ao justo ttulo, embora se trate de realidade jurdica autnoma; o art. 490, nico, estabelece
presuno "juris tantum" de boa-f em favor de quem tem justo ttulo; deve ela existir no comeo da posse e
permanecer durante todo o decurso do prazo; se o possuidor vem a saber da existncia do vcio, deixa de existir a
boa-f, no ficando sanada a mcula.

RESUMO: os trs primeiros so indispensveis e exigidos em todas as espcies de usucapio; o justo ttulo e a boa-f
somente so reclamados no usucapio ordinrio; preambularmente, necessrio verificar se o bem que se pretende
usucapir suscetvel de prescrio aquisitiva, pois nem todos se sujeitam a ela, como as coisas fora do comrcio e os
bens pblicos.

4. espcies de usucapio de bens imveis:

a) extraordinrio (art. 1.238, CC) requisitos:


- posse de 15 anos (regra) ou 10 anos (se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou servios de carter produtivo);
- exercida com nimo de dono;
- de forma contnua (ininterrupta), mansa e pacfica;
- dispensa do justo ttulo e da boa-f.

b) ordinrio (art. 1.242, CC) requisitos: posse de 10 anos (regra) ou de 05 (se o imvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico);
- exercida com nimo de dono;
- de forma contnua (ininterrupta), mansa e pacfica;
- alm de justo ttulo e boa-f.

c) especial

c.1) rural (ou "pro labore") preceitua o art. 1 da Lei n. 6.969/81 e art. 1.239, CC.: "todo aquele que, no sendo
proprietrio rural nem urbano, possuir como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposio, rea rural contnua, no
excedente de 25 hectares (o art. 191 da CF aumentou a dimenso da rea rural suscetvel dessa espcie de
usucapio para 50 hectares, tendo o nico proibido expressamente a aquisio de imveis pblicos por usucapio),
e a houver tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe- o domnio,
independentemente de justo ttulo e boa-f, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual
servir de ttulo para transcrio no Registro de Imveis"; excepcionalmente, o seu art. 2 inclui as terras devolutas
(espcies de bens pblicos) entre os bens usucapveis.

c.2) urbano (ou pr moradia ou "pro misero") constitui inovao trazida pela atual CF, estando regulamentado em
seu art. 183, bem como art. 1.240, CC: "aquele que possuir como sua rea urbana de at 250 M2, por 5 anos,
ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde
que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural";
- no se aplica posse de terreno urbano sem construo, pois requisito a sua utilizao para moradia do possuidor
ou de sua famlia; acrescentam os 2 e 3, que esse "direito no ser reconhecido ao novo possuidor mais de uma
vez" e que os "imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio"; o ttulo de domnio e a concesso de uso sero
conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente de estado civil ( 1);
- essa espcie de usucapio no reclama justo ttulo nem boa-f, como tambm ocorre como o usucapio especial
rural.

5. ao:

O possuidor com posse "ad usucapionem" pode ajuizar ao declaratria, regulada pelos arts. 941 a 945 do CPC e
1.241 do CC, sob o ttulo de "ao de usucapio de terras particulares", no foro da situao do imvel, que ser clara
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e precisamente individuado na inicial; deve o autor, alm de expor o fundamento do pedido, juntar planta da rea
usucapienda (art. 942, CPC);
- a sentena que julg-la procedente ser transcrita, mediante mandado, no registro de imveis (Cartrio de Registro
de Imveis - CRI), satisfeitas as obrigaes fiscais (art. 945, CPC);
- intervir obrigatoriamente em todos os atos do processo o MP;
- Legitimidade ativa: a propositura da ao de usucapio somente permitida a quem tem posse atual do imvel;

* se o usucapiente, depois de consumado o usucapio, sofre esbulho e perde a posse, ter de recuper-la pela ao
publiciana, uma espcie de reivindicatria sem ttulo, para poder, assim, ajuizar a ao de usucapio e obter uma
sentena favorvel, que lhe servir de ttulo, malgrado j se tenha tornado dono desde o momento do exaurimento
do lapso prescricional (art. 1.238, CC), sendo a sentena de natureza meramente declaratria.

ATIVIDADE: ESTUDO DE JURISPRUDNCIA

C) AQUISIO PELO REGISTRO DO TTULO NO REGISTRO DE IMVEIS: (art. 1.227, CC) aquisio
derivada

No direito brasileiro no basta o contrato para a transferncia do domnio; por ele, criam-se apenas obrigaes e
direitos; o domnio, porm, s se transfere inter vivos pela tradio, se for coisa mvel (art. 1.267), e pelo registro
do ttulo, se for imvel (art. 1.245);

- A relao dos atos sujeitos transcrio encontra-se na Lei de Registros Pblicos (art. 167 da Lei n 6.015/73); a
lei anterior sujeitava alguns atos, como os transmissivos da propriedade, transcrio, e outros, como a hipoteca,
inscrio; a atual e o Novo Cdigo Civil usa apenas a expresso " registro", que engloba os antigos atos de transcrio
e inscrio.

- O registro s produz efeitos a partir da data em que se apresentar o ttulo ao oficial do Registro e este o prenotar no
protocolo;

C.1 - Princpios:

1. Princpio da Unitariedade Matricial.

Entende-se por este princpio a impossibilidade da matrcula conter mais do que um imvel em sua descrio, bem
como da abertura de matrcula de parte ideal de imvel, consoante interpretao do artigo 176, 1, inciso I da Lei
6.015/73. A expresso "cada imvel" contida no referido artigo 176 da Lei 6.015/73 significa unidade territorial com
continuidade de rea, contornos definidos e individualizada de outras glebas.

Dessa forma, expressamente vedada a abertura de matrcula envolvendo parte ideal de imvel, o que era possvel
no sistema das transcries, onde se era transcrito o ttulo que muitas vezes envolvia parte ideal de imvel, devendo
ser recomposto o imvel todo para se abrir a matrcula, ou mais claramente, segundo o Conselho Superior da
Magistratura, referida recomposio " semelhante feitura de uma colcha de retalhos, rene as expresses
aritmticas das partes e os seus titulares atuais: fsico-jurdica" (Apel. Cvel n 003183-0).

Ultimamente esse princpio tem sofrido muitas crticas, principalmente no tratamento dos chamados terrenos de
marinha2, onde muitas vezes encontramos matrculas abrangendo dois imveis (parte alodial e parte terreno de
marinha). O Professor e Advogado MARCELO TERRA defende uma nova reformulao do princpio da unitariedade
matricial, principalmente com relao definio de imvel, que deve abranger tambm o conceito econmico como
ocorre em outros pases, bem como da possibilidade da matrcula abranger dois ou mais imveis desde que
respeitada uma finalidade como por exemplo, um empreendimento imobilirio.
2. Princpio da Instncia ou Solicitao

Entende-se por este princpio que a iniciativa de requerer a prtica de determinado ato registrrio deve partir da
parte interessada ou pela autoridade, no podendo o oficial registrador praticar atos de ofcio que onerem de qualquer
forma a parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de Registros Pblicos. Assim sendo, todos os ttulos que forem
apresentados qualificao do oficial devero conter expressa ou implicitamente a autorizao para se proceder os
atos requeridos.

Existem excees ao referido princpio, sendo permitido ao Oficial Registrador, por exemplo, a correo de atos por
ofcio em erros evidentes (art. 213, 1 da Lei 6.015/73), averbaes de alterao de denominao de logradouros
pblicos, abertura de matrcula para imveis transcritos desde que contenham os elementos necessrios etc.
2
"terrenos de marinha so faixas de terra de 33 m de profundidade, contados horizontalmente, a partir da linha do preamar mdio
de 1831, para o interior das terras banhadas pelo mar sejam continentais, costeiras ou de ilhas ou pelos rios e lagos que sofram
a influncia das mars, entendendo-se como tal a oscilao peridica em seu nvel de guas, em qualquer poca do ano, desde que
no inferior a 5 cm, e decorrentes da ao das mars (art. 2, e pargrafo nico, do Dec.-lei 9.760, de 5.9.46)" (Celso Antnio
Bandeira de Mello, "Os terrenos de marinha aforados e o poder municipal", artigo na RT 396/22).
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3. Princpio da publicidade

A publicidade uma das caractersticas do Registro de Imveis, no se pode admitir que um registro tenha eficcia
"erga omnes" (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informao ao pblico em geral. No Registro de Imveis
a publicidade dos atos por ele praticados garantida no somente pela prpria Lei 6.015/73, como tambm por
norma constitucional (artigo 5, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certido para qualquer parte que a solicite,
independentemente de identificao.
4. Princpio da F Pblica.

ntima a ligao do princpio da f pblica com o da publicidade, razo pela qual muitos autores entendem
englobarem um nico princpio. Com efeito, para que a publicidade tenha o atributo necessrio para gerar a
segurana exigida s relaes jurdicas, preciso outorgar-lhe presuno de veracidade para garantir-lhe a eficcia.

Entende-se pelo princpio da f pblica na presuno de veracidade que tm os atos de determinados funcionrios
pblicos (sentido lato) por eles realizados ou praticados em sua presena, sempre no exerccio de suas respectivas
funes.

Transportado o princpio para o Registro de Imveis, podemos dizer que o contedo da matrcula uma verdade
jurdica, devendo-lhe ser outorgada presuno de veracidade, lembrando sempre que referida presuno relativa no
direito brasileiro, como exposto em maior detalhe no item V.

Ressalte-se que caso o registro no exprima a verdade, poder o prejudicado proceder sua retificao (artigos 860 do
Cdigo Civil, e 212 e 213 da Lei 6.015/73).

5. Princpio da legalidade

Uma vez protocolizado o ttulo deve o oficial registrador qualific-lo, observando-se no somente a legislao
registrria, mas outras leis especiais sem, contudo, perder de vista que a anlise do titulo dever ater-se to somente
aos aspectos extrnsecos do ttulo. Deve aplicar os princpios, observar se o ttulo encontra-se no rol taxativo do
artigo 167, se no contraria a moral e os bons costumes, dispositivo de lei federal cogente como o regime de bens
etc, salientando-se que a legalidade e a observncia dos demais princpios devem ser exigidos nos ttulo judiciais,
sendo limite, a atividade jurisdicional, no devendo o oficial registrador discutir, por exemplo, pretensa inobservncia
do processo legal.

6. Princpio da Prioridade

Os ttulos apresentados para registros so recepcionados e recebem uma numerao cronolgica aps lanados no
livro de protocolo, esse ato denominado prenotao ou protocolizao. O oficial registrador tem trinta dias para
efetuar o registro do ttulo, sendo que em caso de desqualificao, dever devolve-lo parte em quinze dias, para
que esta possa satisfazer as exigncias. Nesse perodo (30 dias), o ttulo apresentado recebe uma prioridade com
relao a qualquer outro ttulo envolvendo o mesmo imvel, de sorte que somente perder esse direito no caso da
no satisfao das exigncias e conseqente trmino do prazo.

O princpio da prioridade determina que, no confronto de direitos contraditrios submetidos simultaneamente


qualificao, os registros seguem a ordem de prenotao dos respectivos ttulos. Dessa forma, uma vez protocolizado
um ttulo envolvendo determinado imvel, nenhum outro apresentado posteriormente, envolvendo o mesmo imvel,
poder ser registrado no prazo de trinta dias. Caso ocorra a apresentao de ttulos em datas diversas, tendo por
objeto, porm, o mesmo imvel, o que foi apresentado primeiramente ter preferncia sobre o segundo, ocorrendo o
que denomina-se ttulos contraditrios, ou seja, ttulos que tm por objeto direitos que no podem coexistir ou cuja
fora depende da ordem de ingresso no Registro de Imveis.

7. Princpio da Especialidade

De origem doutrinria, esse princpio foi emprestado dos direitos reais de garantia na referncia especializao da
hipoteca. Afrnio de Carvalho, com a clareza que lhe peculiar, afirma que "o princpio de especialidade significa que
toda inscrio deve recair sobre um objeto precisamente individuado".
A doutrina divide o princpio da especialidade em trs classes: a) a denominada especialidade objetiva que concerne
ao objeto da situao jurdica que o imvel com todas suas caractersticas que acabamos de discorrer; b) a
chamada especialidade subjetiva, que diz respeito s pessoas titulares de direitos ou poderes enunciados na situao
jurdica, principalmente completa identificao; e c) a especialidade do fato jurdico exprimindo-se sua natureza,
extenso s condies que houver, seu valor. Contudo, somente os dois primeiros foram aceitos e amplamente
difundidos em razo da maior aplicao ou relevncia registrria.

8. Princpio da Continuidade

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O princpio da continuidade, que se apia no de especialidade, quer dizer que, em relao a cada imvel,
adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio de um
direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmisses, que derivam
umas das outras, asseguram sempre a preexistncia de imvel no patrimnio de transferente. Ao exigir que cada
inscrio encontre sua procedncia em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmisso ou da onerao do
direito, acaba por transform-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu
antecedente, como o seu subsequente a ele se ligar posteriormente. Graas a isso o Registro de Imveis inspira
confiana ao pblico.
O princpio da continuidade ou do trato sucessivo tem alcance puramente formal, ou seja, visa a conseguir que o
histrico registral de cada imvel seja autntico e completo, tomando-se necessria uma continuidade entre os
lanamentos inerentes a esse mesmo imvel. A anlise a ser realizada subjetiva, ou seja, deve observar o
encadeamento dos titulares dos respectivos direitos reais.

So dois os principais artigos da Lei 6.015/73 que tratam do referido princpio:


Art. 195. Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia
matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237. Ainda que o imvel esteja matriculado, no se far registro que dependa da apresentao de ttulo
anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

9. Princpio da Disponibilidade

Trata-se de corolrio do princpio da continuidade. Alicera-se o princpio da disponibilidade em uma primeira anlise,
na mxima "ningum poder transmitir o que no possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo plus jus transfere.
Assim sendo, na transferncia de domnio deve-se sempre respeitar a exata propriedade do alienante, principalmente
em seus aspectos quantitativos, por exemplo: figurando na matrcula determinada pessoa proprietria da parte ideal
de cinqenta por cento do imvel, dever a mesma, na transmisso, comparecer alienando essa mesma parte ideal,
que corresponde ao direito a ela correspondente.

Mas no s, o princpio da disponibilidade aplicado tambm nos parcelamentos e apuraes de remanescente de


imveis. Com efeito, nessas hipteses preciso respeitar sempre a rea total do imvel primitivo a fim de que a
transcrio ou matrcula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada, afastando-se eventuais sobreposies.

Essa anlise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou seja, mero clculo aritmtico da rea total do
imvel at proceder-se seu esgotamento, todavia, aps o advento da Lei 6.015/73, passou-se uma anlise
qualitativa ou geodsica, observando-se todas as caractersticas do imvel, tais como medidas lineares, rea total,
confrontaes e distncia da prxima esquina.

10. Princpio da Obrigatoriedade (CC, 1.227 e 1.245)

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com o
registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste
Cdigo.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis.
1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel.

11. Princpio de retificao (Lei 6.015, arts. 213 e 216, CC, art. 1.247)
Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule.

C.2 - principais livros do registro de imveis

Os livros do Registro de Imveis podem ser divididos em trs grupos: Principais, internos e classificadores, cumprindo
observar que tratam-se livros cuja utilizao obrigatria, nos termos das Normas de Servio da Corregedoria Geral
da Justia. Para fins do curso de direito, estudaremos apenas os principais

Livros principais.

- Livro de Recepo de Ttulos: Neste livro so relacionados exclusivamente todos os ttulos que foram
recepcionados para exame e clculo dos respectivos emolumentos a requerimento escrito e expresso do interessado;

- Livro n. 1 - Protocolo: Somente so cadastrados neste livro os ttulos prenotados, ou seja, uma vez recepcionados
entram em uma fila de precedncia, de modo que possuem preferncia para registro com relao a eventuais ttulos
que sejam recepcionados posteriormente, o chamado princpio da prioridade, contido no artigo 186 da Lei de
Registros Pblicos (6.015/73). A prenotao do ttulo ter validade de 30 (trinta) dias e somente poder ser
prorrogada em casos excepcionais;

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Direito Civil - Direitos Reais
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- Livro n. 2 - Registro Geral: o principal livro do Registro Imveis. Ser destinado matrcula dos imveis e ao
registro ou averbao dos atos no atribudos ao Livro 3;

- Livro n. 3 - Registro Auxiliar: O Livro n. 3 ser destinado ao registro dos atos que, sendo atribudos ao Registro
de Imveis por disposio legal, no digam respeito diretamente a imvel matriculado, por exemplo: cdulas de
crdito rural, de crdito industrial, de crdito exportao e de crdito comercial; as convenes de condomnio; o
penhor de mquinas e de aparelhos utilizados na indstria, instalados e em funcionamento, com os respectivos
pertences ou sem eles; as convenes antenupciais; os ttulos que, a requerimento do interessado, forem registrados
no seu inteiro teor, sem prejuzo do ato praticado no livro n. 2; transcrio integral da escritura de instituio do bem
de famlia, sem prejuzo do seu registro no Livro n. 2; tombamento definitivo de imvel etc.;

- Livro n. 4 - Indicador Real: O Livro n. 4 ser o repositrio das indicaes de todos os imveis que figurarem no
Livro n. 2, devendo conter sua identificao e o nmero da matrcula;

- Livro n. 5 - Indicador Pessoal: O Livro n. 5, dividido alfabeticamente, ser o repositrio dos nomes de todas as
pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, inclusive os cnjuges,
figurarem nos demais livros, fazendo-se referncias aos respectivos nmeros de ordem;

- Livro de Registro de Aquisio de Imveis Rurais por Estrangeiros: Todas as aquisies de imveis rurais por
estrangeiros devero ser obrigatria e trimestralmente comunicadas ao INCRA e Corregedoria Geral da Justia.

- Livro de Registro das Indisponibilidades: Destina-se ao registro dos ofcios da Corregedoria Geral da Justia ou
dos interventores e liqidantes de instituies financeiras em interveno ou liquidao extrajudicial, comunicando a
indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administrados das referidas sociedades.

* Ressalte-se que os mandados judiciais que no contm previso legal especfica para ingresso no registro
imobilirio, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imvel, devero ser recepcionados no Livro 1 -
Protocolo, ficando a prenotao prorrogada at soluo definitiva da pendncia judicial (Prov. CG 17/99).

C.3 - roteiro da tramitao do ttulo no registro de imveis

No h qualquer dispositivo legal, nem normativo, disciplinando a tramitao interna do ttulo no Registro de Imveis,
todavia, para efeitos didticos apresentamos um roteiro prtico adotado por alguns Oficiais de Registro de Imveis da
Capital, sendo sua maior vantagem o escalonamento do servio, de sorte que o ttulo analisado por vrias pessoas,
diminuindo consideravelmente a margem de erro e aumentando o debate jurdico entre os escreventes.

1. Recepo.

A primeira anlise que o Registro de Imveis faz do ttulo ocorre na recepo da serventia, procedendo-se um exame
preliminar para que no se cometam erros que possam afetar direitos de terceiros. Com efeito, apesar da anlise ser
superficial, deve a recepo observar se o imvel objeto do ttulo pertence circunscrio do Registro de Imveis, se
o ttulo hbil para ter acesso serventia, pois muitas vezes apresentado por meio de cpia e no poder ter sua
prioridade garantida (artigo 186 da Lei 6.015/73).

As Normas de Servio da Egrgia Corregedoria Geral da Justia recomendam que se proceda a exame prvio dos
ttulos, para verificao da presena dos requisitos mnimos do ato pretendido, j no momento da apresentao,
devolvendo-se, se for o caso, independentemente de qualquer outra providncia (item 8, Captulo XX), contudo, na
insistncia do apresentante dever o ttulo ser protocolizado para qualificao.

Outro cuidado que deve ter a recepo na forma que o ttulo ter acesso ao Registro de Imveis, ou seja, se para
prenotao e registro ou exame e clculo das custas e emolumentos, pois grandes conseqncias podero ocorrer na
sua escolha. No primeiro caso, para prenotao e registro, deve ser exigido depsito prvio das custas e
emolumentos, outorgando ao ttulo prioridade de registro nos termos dos artigos 11, 12 e 186 da Lei de Registros
Pblicos, devendo o ttulo ser qualificado no mximo em quinze dias e registrado em trinta dias (contados da
apresentao); no segundo, a situao diversa, no h necessidade de depsito prvio, devendo o ttulo ser
qualificado em trinta dias, porm, no aplicado o princpio da prioridade.

Ressalte-se que a regra que o ttulo seja prenotado, excepcionalmente admitida a protocolizao para exame e
clculo, que depender de requerimento escrito e expresso do interessado, que dever ser arquivado.

2. Contraditrio.

Superada a primeira fase, o ttulo encaminhado a um setor que o cadastrar e proceder todas as buscas
necessrias nos indicadores, principalmente no controle de ttulos contraditrios onde ser observado se h outro
ttulo envolvendo os mesmos imveis, bem como no livro de indisponibilidade, sendo que na ocorrncia de algum dos
casos, ser feita a anotao pertinente no ttulo para posterior verificao.
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Neste setor tambm so impressos e atualizados os livros de protocolo e recepo de ttulos.

3. Extrato.

Nesta oportunidade feito um resumo ou extrato do ttulo que aps impresso submetido conferncia e
verificao, nesta fase preliminar realizada pesquisa pelo digitador ou datilgrafo do registro anterior, anexando-se
ao ttulo cpia da matrcula original.

4. Conferncia.

Vrias so as funes da conferncia, a primeira consiste na anlise do extrato em cotejo com o ttulo, conferindo se
aquele corresponde de forma fiel a este, observando-se a redao e erros de digitao e gramaticais.

Posteriormente, o conferente analisa a legalidade do ttulo da forma mais ampla, ou seja, se o ttulo est incluso no
rol do artigo 167 da Lei 6.015/73; se foi observada a forma prescrita em lei (artigos ns 215 e 221 do Cdigo Civil)
no caso de escritura pblica ou instrumento particular; o recolhimento dos tributos incidente sobre os imveis (artigo
31, inciso XI, da Lei 8.935/94); nesta fase, tambm, feita uma anlise da formalidade ou requisitos extrnsecos do
ttulo, como por exemplo: as assinaturas das partes, numerao de folhas em ttulos judiciais, reconhecimentos de
firma, certides de rgos complexos etc.

Por derradeiro ser feito o clculo das custas e emolumentos e o ttulo submetido verificao.

5. Verificao.

A verificao setor do Registro de Imveis que aplica mais profundamente os princpios da continuidade,
disponibilidade e especialidade, entre outros, pois analisa o ttulo atravs do extrato com a matrcula ou transcrio,
observando eventuais divergncias que devero ser dirimidas antes do registro.

Neste setor tambm observada a ocorrncia de ttulos contraditrios e indisponibilidade de bens, onde so tomadas
as medidas pertinentes para cada caso.

6. Devoluo.

Sendo o ttulo desqualificado, ou seja, havendo exigncia de qualquer ordem devero ser formuladas de uma s vez,
por escrito, de forma clara e objetiva, em papel timbrado do cartrio, com identificao e assinatura do servidor
responsvel, lembrando sempre que o apresentante muitas vezes leigo na rea de registros pblicos, devendo ser
evitado o excesso de termos jurdicos.

7. Numerao e Registro.

Estando apto para registro ou superadas as exigncias, o ttulo ser submetido numerao, que corresponde na
admisso para incluso do ttulo nos livros 2 ou 3. Nesta fase o extrato ser corrigido se tiver algum erro e o ato ser
impresso e transportado para o respectivo livro, sendo o ttulo encerrado com acompanhamento da certido talo que
resumir as custas e emolumentos devidos, procedendo-se, ao final, a microfilmagem total dos ttulos.

Os indicadores real e pessoal sero, nesta oportunidade, atualizados, devendo as custas devidas ao Estado serem
recolhidas no dia subseqente ao ato praticado e a contribuio para aposentadoria semanalmente.

C.4 - Procedimento de Dvida


Conceitua-se dvida registrria na acepo material como sendo "o juzo, emitido pelo registrador no exerccio de
suas funes, obstando a uma pretenso de registro; em acepo formal: o procedimento de reviso hierrquica do
juzo administrativo de objeo a uma pretenso de registro" 3.
Procedimento: No se conformando o apresentante (suscitado) com a exigncia do Oficial Registrador poder
requerer a declarao ou suscitao de dvida ao Oficial Registrador (suscitante), que remeter ao Juzo competente
para dirimi-la, acompanhada de sua razes, procedendo-se a notificao e intimao do suscitado para impugn-la no
prazo de quinze dias, observando-se que dever do Oficial encaminhar ao juzo competente as dvidas levantada
pelos interessados, nos termos do artigo 30, XIII, da Lei 8.935/94.

Decorrido o prazo, apresentada ou no a impugnao, os autos sero remetidos ao representante do Ministrio


Pblico que atuar como fiscal da lei (custus legis) emitindo parecer no prazo de dez dias, retornando os autos ao
Juzo competente para prolao de sentena, sendo que a prenotao ficar suspensa at final soluo (artigos 198 e
seguintes da Lei 6.015/73). Irresignado com a deciso de primeiro grau, poder o suscitado recorrer no prazo de
quinze dias para o rgo competente atravs de apelao, que ser recebida nos efeitos devolutivo e suspensivo,

3
Algumas Linhas sobre a Dvida no Registro de Imveis, Benedito Silvrio Ribeiro e Ricardo Henry Marques Dip, Contribuio aos
Estudos do XV Encontro Nacional de Oficiais de Registro de Imveis, Esprito Santo 1988.
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funo essa que no Estado de So Paulo exercida pelo Conselho Superior da Magistratura, rgo do Poder Judicirio
composto pelo Presidente do Tribunal de Justia, Vice-Presidente e Corregedor-Geral da Justia.

Salienta-se que a interveno do Ministrio Pblico obrigatria, sob pena de nulidade (artigo 200 da Lei
6.015/73), lembrando o Advogado e Ex-Juiz de Direito da 1 Vara de Registros Pblicos GILBERTO VALENTE DA
SILVA a importncia da interveno do parquet pois o registrador no pode recorrer da sentena de improcedncia da
dvida.

Questo interessante ocorre no artigo 199 da Lei de Registros Pblicos que exige a condio de "interessado" para
que a dvida seja impugnada, diversamente do artigo 198 que menciona a condio de apresentante para requerer
sua declarao. O interesse deve ser direto ou indireto, ter-se- o primeiro quando a impugnao for realizada por
aquele cujo nome ser feito o registro; o segundo ocorre quando pelo registro seu direito ser atingido.

A jurisprudncia tem admitido, por economia processual, outra forma de suscitao de dvida, a chamada "dvida
inversa", procedimento pelo qual o requerimento apresentado diretamente ao juzo competente que abre vista dos
autos ao oficial registrador para prenotao e resposta, seguindo o procedimento previsto na Lei de Registros
Pblicos.

Somente o registro em sentido estrito pode ser objeto de suscitao de dvida (artigo 167, inciso I, da Lei
6.015/73), segundo orientao do Conselho Superior da Magistratura de So Paulo.

Nos casos de averbao (artigo 167, II, da Lei 6.015/73), o procedimento correto seria o de "providncias
administrativas", com competncia recursal da Corregedoria Geral da Justia, que residual em se tratando de
Registros Pblicos, todavia, no possui as mesmas caractersticas da dvida, pois no prorroga a prenotao at o
dissenso ser dirimido.

Ressalte-se que o procedimento de dvida tem natureza puramente administrativa, dessa forma: No h
contraditrio entre partes interessadas mas apenas dissenso entre o requerente e o serventurio; no configura
causa no sentido constitucional; no enseja coisa julgada material mas mera precluso administrativa; no se
aplicam totalmente as formas e institutos do Cdigo de Processo Civil, que somente utilizado
subsidiariamente, assim, por exemplo, o agravo de instrumento, percia, intervenes de terceiros e o recurso
especial no podem ser utilizados no procedimento de dvida, o que no ocorre com os embargos declaratrios, bem
como alguns dos requisitos da petio inicial contidos no artigo 282, que so aceitos, observando-se que tanto para a
impugnao da dvida, como para se interpor recurso, ser necessria a constituio de advogado, nos termos do
artigos 1 da Lei 8.906/94 e 36 do Cdigo de Processo Civil.

O Conselho Superior da Magistratura tem decidido que formuladas vrias exigncias quando da apresentao do ttulo
pelo Oficial Registrador, no pode o suscitado, no curso do procedimento de dvida, concordar nem atender algumas
delas, pois descaracterizaria o dissenso com o Oficial, que deve ser total, caracterizando potencial prejuzo para
terceiros interessados detentores de ttulos contraditrios.

A reiterao da dvida admitida desde que se supere o motivo anteriormente reconhecido ou que se tenha alterado
a jurisprudncia a respeito das questes tratadas.

D) DIREITO HEREDITRIO (assunto pertencente ao "direito das sucesses"):

modo de aquisio da propriedade imvel, porque, aberta a sucesso, o domnio da herana transmite-se, desde
logo, aos herdeiros; o inventrio feito em funo do princpio da continuidade do registro de imveis, para que o
herdeiro ali figure como titular do direito de propriedade; todavia, a aquisio desse direito d-se simplesmente em
razo do falecimento do "de cujus", quando ento se considera aberta a sucesso.

FORMAS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE MVEL

1. Usucapio ordinria de coisa mvel Art. 1260 do Cdigo Civil

Aquele que possuir coisa mvel como sua, contnua e incontestadamente durante trs anos, com justo ttulo e boa-
f, adquirir-lhe- a propriedade.

A usucapio modo originrio de aquisio de bens mveis, dando juridicidade a situaes fticas que se alongam no
tempo.

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Requisitos: Posse mansa e pacfica, ininterrupta, sem oposio exercida com animus domini pelo prazo de trs anos,
justo ttulo ainda que viciado ou irregular, boa f e sentena judicial declaratria da aquisio do domnio por
usucapio.

2. Usucapio extraordinria de coisa mvel Art. 1261 do Cdigo Civil

Se a posse da coisa mvel se prolongar por cinco anos, produzir usucapio, independentemente de ttulo ou

boa-f

Neste caso os requisitos so os mesmos apontados acima com exceo do prazo que ser de cinco anos e do justo
ttulo e da boa f, pois h presuno juris et de jure.

OBS: Segundo o Art. 1262 do Cdigo Civil, aplica-se usucapio das coisas mveis o disposto nos arts 1243 e
1244

3. Da ocupao

Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, no sendo essa ocupao
defesa por lei.

A ocupao aquisio de coisa mvel ou semovente, sem dono, por no ter sido apropriada res nullius, ou por ter
sido abandonada res derelictae, no sendo essa apropriao defesa por lei.

O Cdigo civil de 1916 enumerou em seu art. 593 as chamadas coisas sem dono. Artigo que no foi recepcionado
pelo cdigo de 2002

Art. 593 - So coisas sem dono e sujeitas apropriao:


I - os animais bravios, enquanto entregues sua natural liberdade;
II - os mansos e domesticados que no forem assinalados, se tiverem perdido o hbito de voltar ao lugar onde
costumam recolher-se, salvo a hiptese do Art. 596;
III - os enxames de abelhas, anteriormente apropriados, se o dono da colmeia, a que pertenciam, os no
reclamar imediatamente;
IV - as pedras, conchas e outras substncias minerais, vegetais ou animais arrojadas s praias pelo mar, se no
apresentarem sinal de domnio anterior.

Acreditamos ter deixado o legislador propositalmente de fora tal dispositivo para que seja aplicado as leis
especficas como o cdigo de caa Lei 5197/67, Decreto lei 221/67 proteo e estimulos a pesca e lei 7653/88 da
proteo a fauna.

So suscetveis de ocupao:
Res derelictae Coisa sem dono porque foi abandonada pelo seu proprietrio, que, intencionalmente, quis se
desfazer dela, logo, poder poder ser licitamente adquirida mediante ocupao(RT 481:351). So coisas sem
dono e sujeito a apropriao: Os animais bravios e selvagens entregues a sua natural liberdade desde que no
protegidos por lei especial, os animais domesticados ou mansos, salvo se os donos ainda estiverem a sua
procura, e demais casos no art. 593 acima.

Res Nullius - A coisa de ningum, por no Ter sido nunca apropriada, pode ser adquirida por ocupao, no
sendo esta defesa em lei.

Outras formas de aquisio da propriedade mvel

1. do achado do tesouro

Tesouro o depsito de coisas preciosas, oculto, sendo desconhecido o seu dono.

Se encontrado um tesouro em local alheio, ele ser dividido em partes iguais entre o dono deste e o descobridor,
porm, se um destes se apossar de todo o tesouro, ter-se- furto relativo metade que no lhe pertence, podendo
ser cobrado judicialmente pelo prejudicado. (CC art. 1264)

O proprietrio do local onde foi encontrado o tesouro, ser considerado seu dono se:
a) o tesouro for encontrado por ele em seu prprio imvel;
b) o tesouro for encontrado por empregado seu, o qual tinha a incumbncia de procur-lo;
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c) o tesouro for achado por pessoa que invadiu sua terra em busca de riqueza, intencionalmente e sem sua
autorizao e/ou determinao. (CC art.1265)

O tesouro sendo encontrado em imvel aforado (contrato bilateral, onde o


proprietrio pleno cede a outrem o domnio til de determinada rea, mediante pagamento ou frutos) dever ser
partilhado entre quem o encontrou e o enfiteuta (pessoa que toma por aforamento o imvel, sobre o qual tem o
domnio til), ou ser deste ultimo se for encontrado por si prprio. (CC art. 1266)

2. da tradio

O contrato entre as partes no basta para transferir o domnio, sendo necessrio que o ato de vontade constante
neste, se complete com outra solenidade, a tradio que a entrega do bem mvel do alienante ao alienatrio,
ocorrendo assim a transferncia do domnio, em razo do contrato firmado entre as partes. Se o bem for imvel,
ocorrer a tradio, atravs da transcrio no Registro Imobilirio.

Gerando o contrato apenas um direito pessoal entre as partes, atravs da tradio que o alienatrio passa a ter
direito real sobre a coisa. Porm, sendo a tradio ato complementar do negcio jurdico, este deve obedecer os
seguintes requisitos: agente capaz; objeto lcito, possvel e determinvel; e forma prescrita ou no em lei (CC art.
104), pois, se ineficaz o negcio jurdico e se feita por quem no era proprietrio, a tradio no pode ganhar
eficcia.

A tradio pode ser:


a) real: que a entrega material da coisa;
b) simblica: que ato representativo da transferncia, em que no h real entrega do objeto, mas de
coisa a ele equivalente, por exemplo a entrega das chaves do automvel.
c) ficta: ocorre pelo constituto possessrio (quando o possuidor do bem mvel que o possui em nome
prprio passa a possu-lo em nome alheio) quando o alienante, em vez de entregar a coisa vendida, a
retm por um outro ttulo, por exemplo, como locatrio.

Uma outra tradio fictcia, a traditio brevi manu (quando o possuidor do bem mvel o possua em nome alheio
passa a possu-lo em nome prprio) a tradio das coisas que se encontra em mos de terceiro, como por exemplo,
o caso de venda de prdio alugado.

Se o transmitente no for o proprietrio da coisa mvel, a tradio no ter o efeito de transferir o domnio,
constituindo crime de estelionato (CP art. 171, 2), salvo se o bem, oferecido ao pblico, em leilo ou
estabelecimento mercantil, for transferido em circunstncia tal que ao adquirente de boa-f pareceu ser a coisa
alienada pertencente ao alienante, ou seja por exemplo, que o comprador tinha a boa-f de que o bem mvel era de
propriedade do vendedor, quando na realidade este no era proprietrio. Mas se o adquirente estava de boa-f e se o
alienante vier a adquirir posteriormente a propriedade da coisa, a transferncia ser revalidada e operado o efeito da
tradio, desde o momento da celebrao da alienao.

Caso a tradio for baseada em ato negocial nulo (CC art. 166, incisos I a VII), esta no ter o condo de operar a
transferncia da propriedade da coisa mvel.

3. da especificao

Especificao o modo de adquirir a propriedade mediante transformao de coisa mvel em espcie nova, em
virtude do trabalho ou da indstria do especificador, desde que no seja possvel voltar a forma anterior.

A propriedade da coisa nova ser:


a) do especificador se a matria-prima aplicada for total ou em parte sua, desde que no possa voltar a
forma anterior;
b) do dono da matria-prima, se for possvel voltar a forma anterior.

Se toda a matria-prima for de outrem, a propriedade da coisa nova ser:


a) do especificador de boa-f, quando no puder voltar forma anterior;
b) do dono do material, se o especificador estiver de m-f e desde que no se possa voltar forma
anterior;
c) do dono da matria-prima, se puder voltar forma anterior;
d) do especificador, podendo ou no voltar forma anterior, estando ou no o especificador de boa-f, desde
que o preo da mo-de-obra seja maior que o da matria-prima;
e) do especificador exclusivamente, sendo a especificao obra de arte ou literria, se seu valor exceder
consideravelmente o da matria-prima alheia.

Podero receber indenizao por perdas e danos, todos aqueles que forem lesados
pela transformao de coisa mvel em espcie nova feita, com matria-prima alheia, e somente no caber
indenizao ao especificador que utilizou-se de material de outrem atravs da m-f.
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4. da confuso, da comisso e da adjuno

Quanto ao ttulo acima, que traz comisso, trata-se na verdade de comisto.

Conceitos:
a) confuso: a mistura de coisas lquidas, sendo impossvel separa-las;
b) comisto: a mistura de coisas slidas ou secas, sendo impossvel separ-las;
c) adjuno: a justaposio de uma coisa outra, de modo que no mais se torne possvel destacar a
acessria da principal, sem deteriorao.

Se ocorrer uma das hipteses acima, deve-se observar se existe ou no a


possibilidade de separar as coisas misturas, sem ameaa de deteriorao. No havendo a possibilidade de
deteriorao da coisa, poder proceder-se a separao, devolvendo-se a cada um dos donos da matria-prima o que
lhe pertencia, sendo que as despesas da separao correr por conta de quem deu causa a mistura.

A mistura feita por terceiro sem o consentimento dos donos da matria-prima, a lei determina que:
a) se as coisas puderem serem separadas, sem deteriorao, cada proprietrio continuar a ter domnio
sobre a mesma coisa que lhe pertencia antes da mistura;
b) se for impossvel ou custosa a separao, o todo permanecer sem a separao, onde cada proprietrio
ter um quinho proporcional ao valor do bem com que entrou para a mistura;
c) se uma das coisas for considerada principal em relao s outras, o domnio ser do dono da coisa
principal, devendo este, indenizar os outros.

Caso a mistura ocorra de m-f por uma das partes, poder a outra parte:
a) ser proprietrio do seu quinho proporcional;
b) renunciar que lhe pertence, mediante recebimento de indenizao a que tem direito.

PERDA DA PROPRIEDADE IMVEL

As modalidades da perda da propriedade abaixo, podem ocorrer tanto para bens mveis como imveis.

Modos voluntrios:

a) Alienao a forma de extino subjetiva do domnio, em que o titular desse direito, por vontade prpria,
transmite a outrem seu direito sobre a coisa; a transmisso de um direito de um patrimnio a outro; essa
transmisso pode ser a ttulo gratuito, como a doao, ou oneroso, como a compra e venda, troca, dao em
pagamento. (CC, art. 1.275, I, pargrafo nico).

- decorre do jus disponendi, em que o titular, por sua vontade prpria, transfere a coisa ou direito a outrem,
atravs de negcio jurdico bilateral (contrato), onerosa ou gratuitamente, bem mvel por meio da tradio, ou bem
imvel por meio da transcrio, que o registro no cartrio imobilirio competente;
- existe negcio bilateral, pois o adquirente deve aceit-lo;
- vigora o princpio de que ningum transfere mais direitos do que possui;
- enquanto no ocorrer a tradio e a transcrio, o negcio jurdico fica no plano dos direitos obrigacionais;

b) Renncia um ato unilateral, pelo qual o proprietrio declara, expressamente, o seu intuito de abrir mo de seu
direito sobre a coisa, em favor de terceira pessoa que no precisa manifestar sua aceitao. (CC, art. 1.275, II,
pargrafo nico).

- um ato unilateral, irrevogvel e no se presume, pelo qual o proprietrio declara, expressamente, sua inteno
de abrir mo de seu direito sobre a coisa em favor de terceira pessoa, que no precisar manifestar sua aceitao;
- sempre possvel, desde que no prejudique terceiros;
- para bens imveis exige-se a transcrio no cartrio de registro imobilirio competente e para bens mveis
declarao do titular para conhecimento de terceiros;

c) Abandono o ato unilateral em que o titular do domnio se desfaz, voluntariamente, do seu imvel, porque no
quer mais continuar sendo, por vrias razes, o seu dono; necessrio a inteno abdicativa; simples negligncia ou
descuido no a caracterizam. (CC, art. 1.275, III e 1.276, 1 e 2)

- um ato unilateral em que o titular do domnio se desfaz, voluntariamente, do sem bem mvel ou imvel porque
no mais deseja continuar sendo seu dono;
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- para o ato de abandono, necessrio o poder de dispor, ou seja, quem no possui poder de dispor, quem no
dono ou no possui capacidade civil, no pode abandonar;
- necessrio que o titular da propriedade tenha a voluntariedade em abandonar o bem, com a inteno de no mais
a ter para si, pois a simples negligncia ou descuido em relao ao bem no o caracteriza;
- Conforme art. 1276 do Cdigo Civil, havendo intencional abandono do imvel pelo seu proprietrio, no estando na
posse de outrem, ser ele arrecadado como bem vago, passando trs anos depois, propriedade, do Municpio ou do
Distrito Federal, sendo imvel urbano, da Unio se imvel rural. Caso esteja na posse de outrem, este poder
requerer a propriedade, obedecendo os requisitos do usucapio.

Modos involuntrios:

a) Como no h direito sem objeto, com o perecimento do imvel extingue-se o direito; esse perecimento pode
decorrer de ato involuntrio, se resultante de acontecimentos naturais, ou de ato voluntrio do titular do domnio,
como no caso de destruio. (CC, art. 1.275, IV)

b) Requisio o ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse pblico, constitui algum de modo unilateral
e auto executrio, na obrigao de prestar-lhe um servio ou ceder-lhe, transitoriamente, o uso de uma coisa,
obrigando-se a indenizar os prejuzos que tal medida, efetivamente, acarretar ao obrigado. (CC, art. 1.228, 3, 2
parte; CF, art. 5, XXV, 139, VII).

c) desapropriao:

1. Conceito: um direito do Estado que se traduz em procedimento regido pelo Direito Constitucional-
Administrativo, visando imposio de um sacrifcio total, por justa causa, de determinado direito patrimonial,
particular ou pblico respeitada a hierarquia -, tendo como finalidade a aquisio pelo Poder Pblico ou de quem,
delegadamente, cumpra o seu papel, por intermdio de indenizao que h de ser prvia e justa, efetuado o
pagamento em dinheiro, com as ressalvas constitucionais expressas 4.

2. Conseqncia: com a desapropriao, o bem passar dominialidade pblica, perdendo sua categoria de bem
privado - na maioria dos casos -, sujeitando-se, assim, ao regime jurdico de direito pblico. Logo, a definio do
momento em que se consuma a desapropriao, com a incorporao do bem Fazenda Pblica, questo que
apresenta relevncia jurdica como marco delimitador da aquisio de propriedade pelo expropriante, e
conseqente perda para o expropriado.

3. Requisitos

Para que a expropriao no esteja fadada ao insucesso, incorrendo em ilegitimidade, de vital importncia que
sejam preenchidos os seus requisitos constitucionais. Destarte, no que calha ao art.5, XXIV, da Constituio Federal
do Brasil, os pressupostos para que haja uma desapropriao hgida e idnea, a serem honrados pela Administrao
Pblica, so os seguintes: a necessidade pblica, a utilidade pblica, o interesse social e o pagamento de
justa ou prvia indenizao.

Primeiramente, no que diz respeito necessidade pblica, esta se faz presente quando, em casos de urgncia, o
Estado se v na obrigao de integrar determinado bem, antes pertencente ao particular, ao patrimnio pblico, para
que seja resolvida uma problemtica iminente que exige, desde logo, o uso do bem desapropriado.

Quanto utilidade pblica, esta se configura quando da convenincia da transmisso de um dado bem privado ao
domnio pblico, mesmo que seja dispensvel. Entretanto, a doutrina muito dividida, longe de ter uma opinio
unnime formada, no tocante possibilidade do termo utilidade pblica abarcar tanto o significado dele prprio como
o da necessidade pblica e do interesse social. Neste diapaso, discorre o jurista Celso Ribeiro Bastos:

Convm salientar que a distino que outrora se fazia entre esses dois conceitos j no tem
relevncia jurdica. que o Decreto-lei n. 3.365/41 no mais se refere s hipteses de necessidade
pblica anteriormente previstas no Cdigo Civil (art. 590, 1). Define, no seu art.5, tanto as
hipteses de utilidade pblica, quanto as de necessidade pblica previstas na legislao civil acima
referida, sob a denominao nica de utilidade pblica".

Para alguns doutrinadores a tripartio (utilidade pblica, necessidade pblica e interesse social) elaborada pela Carta
Magna de grande valia, eis que destaca melhor os casos da desapropriao, evitando confuses ou interpretaes
equivocadas. Em compensao, a outra parte da doutrina estabelece que a utilidade pblica unifica, por si s, os trs

4
FREITAS, Juarez. Estudos de Direito Administrativo. 2. Ed. So Paulo: Malheiros, 1995, pg. 84.
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requisitos supra. A verdade que a polmica est mantida, at porque cristalino que no h um consenso entre os
diversos juristas que tratam do assunto.

J o interesse social acontece quando o Poder Pblico vislumbra a reduo das disparidades sociais, normalmente,
em questes relativas funo social da propriedade. O Estado visa o melhor aproveitamento da propriedade
particular, quando da expropriao da res, em prol do interesse coletivo, ou at mesmo de classes sociais
necessitadas. Cumpre salientar que os bens expropriados por interesse social no so transferidos ao patrimnio
pblico, mas aqueles que a lei concede o direito de recebimento e uso destes (isto , coletividade ou categorias da
sociedade que merecem o amparo especial da Administrao).

Derradeiramente tem-se a justa e prvia indenizao, esta que tambm pode ser paga na forma de ttulos
especiais da dvida pblica ou da dvida agrria.

4. Sujeitos da Relao

A relao jurdica expropriatria tem como seus sujeitos necessrios o expropriado (sujeito passivo) e o expropriante
(sujeito ativo). No se pode esquecer que, nas questes atinentes desapropriao de propriedade feita com vistas
ao favorecimento de terceiros como o caso da desapropriao confiscatria existe, tambm, a figura do
beneficirio, o qual seria um voluntrio ou terceiro interessado na lide.

Aquele que concedido o direito subjetivo de intervir na propriedade, com o fim de desapropriar, poder este que
emana de leis ordinrias e, precipuamente, da Constituio Federal, dado o nome de sujeito ativo.

Num plano universal, ter idoneidade para exercer o papel de sujeito ativo sugere trs estirpes de competncia, a
saber: competncia para legislar sobre a matria, para promover a desapropriao e para desapropriar . A
nica pessoa que detm legitimidade para figurar no plo ativo da lide, no que se refere competncia para legislar
sobre a desapropriao, a Unio Federal. Esta colocao respaldada pelo disposto no art. 22, II, da Magna Carta,
ao regrar que "compete privativamente Unio legislar sobre desapropriao".

Sobre a competncia para promover a desapropriao (oportunizada no art. 3, do Decreto-lei 3.365), Bandeira
de Mello aduz ser o mesmo que efetivar a desapropriao, ou seja, praticar os atos concretos para efetu-la (depois
de existente uma declarao de utilidade pblica expedida pelos que tm poder para submeter um bem fora
expropriatria), alm da Unio, Estados, Municpios e Distrito Federal, as autarquias, os estabelecimentos de carter
pblico em geral, ou que exeram funes delegadas do Poder Pblico e os concessionrios de servio, quando
autorizados por lei ou contrato.

Quanto competncia para desapropriar, em outros dizeres, para imitir-se na posse de uma propriedade por
meio de fora expropriatria, so reconhecidos como aptos prtica da declarao de interesse social ou utilidade
pblica de um bem imvel a Unio, os Estados, os Municpios e o Distrito Federal.

Em segundo plano, apresenta-se o sujeito passivo da expropriao. Legtimo para tal o expropriado, isto , aquele
que pode vir a ter seu bem imvel retirado do seu patrimnio atravs de ato administrativo, podendo ser pessoa
privada ou pblica, jurdica ou fsica.

5. Modalidades de desapropriao:

a) De incio, exsurge em nosso ordenamento a desapropriao clssica ou ordinria, em que se evidencia a


supremacia do interesse pblico sobre o particular, realizada mediante indenizao prvia, justa e em dinheiro, tendo
como pressupostos a utilidade pblica, a necessidade pblica, e o interesse social.

Tem fundamento no art. 5, XXIV 5, da CF, sendo que os referidos pressupostos, ou melhor, as hipteses que se
configuram como de necessidade ou utilidade pblica, ou de interesse social, so definidos na legislao ordinria.
Destacam-se o Decreto-lei n 3.365/1941, que dispe sobre os casos de desapropriao por utilidade pblica,
englobando a os casos de necessidade pblica (art. 5), e a Lei 4.132/1962, que define os casos de desapropriao
por interesse social.

b) A CF ainda contempla a desapropriao extraordinria, que realizada quando o bem particular, que est
sendo desapropriado, no est cumprindo a sua funo social. Nesta, h indenizao, mas no ser prvia, nem em
dinheiro. Cuida-se de desapropriao com carter sancionatrio, verificando-se em duas hipteses.

5
XXIV-A lei estabelecer o procedimento para desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justa e prvia
indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituio.
29
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A primeira delas a que consta do art. 182, 4, III 6, da CF, denominada de desapropriao urbanstica. Essa forma
expropriatria prevista como a que pode ser adotada a ttulo de penalizao ao proprietrio do solo urbano que no
atender a exigncia de promover o adequado aproveitamento de sua propriedade ao plano diretor municipal, estando
o imvel subutilizado ou no utilizado. Assim, o Poder Pblico municipal, mediante lei especfica, poder promover
essa desapropriao, observada a gradao imposta no art. 8. 7 da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), sendo o
pagamento da indenizao feito mediante ttulos da dvida pblica, com prazo de resgate de at dez anos, em
parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e os juros legais.

A outra hiptese de desapropriao extraordinria, quando a propriedade no esteja cumprindo a sua funo social,
prevista nos arts. 184 8 a 186 da CF, denominada pela doutrina de desapropriao rural. Tem o objetivo de permitir a
perda da propriedade de imveis rurais para fins de reforma agrria. A indenizao ser paga em ttulos da dvida
agrria, com clusula de preservao do valor real, resgatveis no prazo de at vinte anos, a partir do segundo ano
de sua emisso, sendo que as benfeitorias teis e necessrias sero indenizadas em dinheiro. Possui disciplina na Lei
8.629/1993, e ainda na Lei Complementar 76/1993.

c) H, por fim, a desapropriao prevista no art. 243 9 da CF, chamada de desapropriao confiscatria, por no
conferir ao expropriado direito indenizatrio. A perda da propriedade nesse caso tem como pressuposto a utilizao da
propriedade para cultura ilegal de plantas psicotrpicas. Aps a expropriao, conforme o procedimento disciplinado
na Lei 8.257/91, so essas reas destinadas a assentamento de colonos com vistas ao cultivo de produtos alimentcios
e medicamentosos.

d) Cumpre mencionar, ainda, a nova figura trazida pelos 4. e 5. 10 do art. 1.228, CC/2002, que vem sendo
denominada por alguns doutrinadores como desapropriao judicial, na qual h a perda da propriedade diante
posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, mediante o pagamento
de indenizao. Embora no se confunda com a usucapio, que no requer contrapartida econmica, essa nova figura
tambm no se identifica por completo com a desapropriao propriamente dita, que tem como expropriante o Poder
Pblico, passando o bem dominialidade pblica (embora posteriormente possa ter destinao diversa). Assim, sua
disciplina ser dada pelo direito privado, em que pese o seu carter coletivo, pois se verificar no interesse particular,
dos possuidores.

6. Procedimento expropriatrio:

Em linhas gerais, a desapropriao, enquanto procedimento, possui duas fases, a declaratria e a executiva,
sendo que esta ltima pode ser processada tanto pela via administrativa/extrajudicial, como pela via judicial.

a) A fase declaratria se consubstancia na indicao da necessidade ou utilidade pblica, ou do interesse social do


bem a ser expropriado. H, assim, uma manifestao compulsria de vontade do Poder Pblico, submetendo
determinado bem ao regime de expropriao.

Os efeitos jurdicos da declarao de utilidade pblica e interesse social so trs: o direito de as autoridades
expropriantes penetrarem no imvel, mas que no se confunde com a imisso provisria na posse (artigo 7. do
Dec.-lei n. 3.365/1941); a fixao do estado do bem, incluindo as benfeitorias nele existentes, o que gera efeitos no
clculo de indenizao e o incio da contagem do prazo de caducidade da declarao.

6
4. facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei especfica para rea includa no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do
proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado , que promova seu adequado aproveitamento, sob pena,
sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificao compulsrios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de emisso previamente aprovada pelo Senado Federal, com
prazo de resgate de at dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e os juros legais .
(G.n)
7
Art. 8 Decorridos cinco anos de cobrana do IPTU progressivo sem que o proprietrio tenha cumprido a obrigao de parcelamento,
edificao ou utilizao, o Municpio poder proceder desapropriao do imvel, com pagamento em ttulos da dvida pblica. (G.n)
8
Art. 184. Compete Unio desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrria, o imvel rural que no esteja cumprindo sua funo
social, mediante prvia e justa indenizao em ttulos da dvida agrria, com clusula de preservao do valor real, resgatveis no prazo
de at vinte anos, a partir do segundo ano de sua emisso, e cuja utilizao ser definida em lei.

1. As benfeitorias teis e necessrias sero indenizadas em dinheiro.


2. O decreto que declarar o imvel como de interesse social, para fins de reforma agrria, autoriza a Unio a propor a ao de desapropriao.
(...). (G.n)
9
Art. 243. As glebas de qualquer regio do Pas onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrpicas sero imediatamente
expropriadas e especificamente destinadas ao assentamento de colonos, para o cultivo de produtos alimentcios e medicamentosos, sem qualquer
indenizao ao proprietrio e sem prejuzo de outras sanes previstas em lei. (G.n)
10
4o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por
mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios
considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.
5o No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o
registro do imvel em nome dos possuidores.
30
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b) J na fase executria, sero adotadas medidas necessrias implementao da desapropriao, visando
aquisio do bem pelo Poder Pblico. Havendo concordncia do proprietrio sobre o valor da desapropriao, o
procedimento se encerrar na via administrativa/extrajudicial. Entretanto, de regra, h o prolongamento pela fase
judicial, atravs de ao movida pelo Estado em face do proprietrio.

Nesta ao, portanto, discutir-se- a justa indenizao. possvel que durante o seu curso o juiz conceda a imisso
provisria na posse (art. 1511 do Decreto-lei 3.365/1941), quando for o caso.

Interessa, por fim, destacar que pode haver a desapropriao indireta, quando o Poder Pblico deixa de observar o
procedimento legal, administrativo ou judicial, ocupando o bem em carter definitivo. Caber ao proprietrio, se no
o impedir no momento oportuno, deixando que a Administrao lhe d destinao pblica, pleitear a indenizao por
perdas e danos, que corresponder justa indenizao da desapropriao legal.

7. Momento consumativo da desapropriao:

Vista a extenso do instituto, observa-se que para definir o momento da consumao da desapropriao, e
conseqente aquisio da propriedade, surgiram vrias posies doutrinrias e jurisprudenciais, as quais defendiam
que ocorria a consumao:

a) Pelo decreto declaratrio da utilidade pblica;


b) Com a expedio do mandado de imisso na posse;
c) Pela sentena;
d) Com o registro da sentena no Cartrio de Imveis;
e) Com o pagamento da indenizao.

Moraes Salles12 esclarece que essa diversidade de entendimentos originou-se da m redao do Decreto 4.956/1903,
que regulava a matria antes do advento do Decreto-lei 3.365/1941.

Segundo o citado autor, Ruy Barbosa entendia que, embora a aprovao das plantas no cessasse a propriedade em
todos os seus elementos, j implicava na indisponibilidade jurdica sobre o bem. Todavia, a desapropriao se
concretizava no momento em que era editado o decreto de aprovao dos planos e plantas relativos s obras que
seriam executadas pelo Poder Pblico ou por seus concessionrios.

Entretanto, o princpio da previedade da indenizao, que esteve presente em todas as nossas constituies, revelava
que o decreto de aprovao no poderia importar em desapropriao. Ademais, essa declarao do Poder Pblico
apenas ato-condio que precede transferncia do bem 13, no tendo qualquer efeito sobre o direito de propriedade,
tanto que, se o processo expropriatrio parasse nessa fase, deixando caducar o decreto expropriatrio, no haveria
desapropriao. Isto porque poderiam desaparecer os motivos que embasaram o decreto em questo.

H tambm as correntes que buscaram observar a consumao dentro do processo judicial, no caso de no haver
acordo.

Para os que consideram haver a consumao com a imisso na posse, diz-se que somente com tal ato despontaria
para o expropriante o domnio do bem expropriado, aperfeioando-se ou complementando-se. Referem-se imisso
definitiva do art. 29 14 do Decreto-lei 3.365/1941. Todavia, refuta-se tal doutrina ao argumento de que o domnio
antecedente posse, a no ser em casos excepcionais, como no usucapio. Para a maioria, o elemento posse
irrelevante para fixar o momento da perda da propriedade 15. De fato, posse e propriedade so institutos
absolutamente distintos.

11
Art. 15. Se o expropriante alegar urgncia e depositar quantia arbitrada de conformidade com o artigo 685 do Cdigo de Processo Civil, o juiz
mandar imiti-lo provisoriamente na posse dos bens. (OBS.: Atualmente, arts. 826 a 838 do CPC/1973)
12
SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 511.
13
Hely Lopes apud COSTA, Maria Isabel Pereira da. A transferncia do domnio do bem imvel para o poder expropriante no processo
judicial. Revista AJURIS n. 47 - 1989, pg. 146.
14
Art.29. Efetuado o pagamento ou a consignao, expedir-se-, em favor do expropriante, mandado de imisso de posse, valendo a sentena
como ttulo hbil para a transcrio no registro de imveis.(G.n.)
15
COSTA, Maria Isabel Pereira da. Ob. Cit., p. 149/150.
31
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Dentre os que entendem que a sentena que transfere o domnio, cita-se Eurico Sodr e Manoel de Oliveira Franco
Sobrinho16. Aquele defendia tal posio por ser a sentena de adjudicao que permitiria a extrao da respectiva
carta a ser transcrita no registro de imveis, meio pelo qual se operava a tradio solene. Todavia, o referido autor
entendia que a desapropriao era modo derivado de aquisio da propriedade.

Quanto corrente que atribui a consumao transcrio da sentena ou acordo no registro competente, foi adotada
por Pontes de Miranda e Calmon de Passos 17. Todavia, sendo a desapropriao um modo originrio de aquisio, no
h que se subordinar transcrio do ttulo translativo, seja sentena ou acordo, posto que a transcrio modo
derivado de aquisio da propriedade, reclamando uma relao de causalidade, representada por um fato jurdico,
entre o adquirente e o alienante.

Por fim, resta a posio hoje aceita pela ampla maioria da doutrina, que tem como momento consumativo da
desapropriao o pagamento da indenizao.

Sustenta-se que o pagamento da indenizao que d ensejo consumao da desapropriao, acarretando a


aquisio da propriedade pelo expropriante e a perda pelo expropriado 18.

Afirma Moraes Salles que h a consumao da desapropriao com o pagamento ou o depsito judicial da indenizao
fixada pela sentena ou estabelecida em acordo 19.

Impende ressaltar que o pagamento se refere ao valor fixado na sentena do art. 24 20 do Decreto-lei 3.365/1941,
pois somente pela justa indenizao h a substituio do bem no patrimnio do expropriando, o que demarca
precisamente o momento em que a desapropriao se consuma 21.

Ressalta-se, ainda, que mesmo quando h acordo na fase administrativa da desapropriao, dispensando o
ajuizamento do feito expropriatrio, esse acordo versar unicamente sobre o valor da indenizao a ser paga ao
expropriando e no sobre a desapropriao, que sempre ato unilateral da Administrao e, portanto, compulsrio.
Apenas ser consubstanciado em escritura pblica (se o bem desapropriado for imvel de valor superior ao
estabelecido no art. 108 do CC/2002), mas essa escritura pblica no ser desapropriao amigvel, e sim
composio amigvel sobre o preo22.

A indenizao assume tamanha relevncia face ao dispositivo constitucional que reza: a lei estabelecer o
procedimento para desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justa e
prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituio (art. 5., XXIV). Nos exatos
termos do referido dispositivo, no pode haver desapropriao sem o pagamento prvio da justa indenizao ao
expropriado.

Esse entendimento se aplica, ento, as hipteses em que h uma indenizao, quais sejam as desapropriaes
clssica/ordinria e extraordinria.

J para a desapropriao confiscatria (art. 243 da CF/88), que tem como uma de suas caractersticas no
comportar indenizao, sua consumao resta explcita no art. 15 23 da Lei 8.257/1991, havendo a incorporao ao
patrimnio da Unio aps o trnsito em julgado da sentena no procedimento judicial estabelecido na referida Lei.

16
SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 506/507 e 518, respectivamente.
17
A Transferncia da Propriedade para o Domnio do Expropriante no Curso da Ao de Desapropriao. Revista Brasileira de Direito
Processual. Vol. 31 1. Bim. de 1982, p. 63.
18
CARVALHO FILHO, Jos dos Santos. Ob.cit., p. 765.
19
SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 520.
20
Art. 24. Na audincia de instruo e julgamento proceder-se- na conformidade do Cdigo de Processo Civil. Encerrado o debate, o juiz proferir
sentena fixando o preo da indenizao.
Pargrafo nico Se no se julgar habilitado a decidir, o juiz designar desde logo outra audincia que se realizar dentro de dez dias a fim de publicar a
sentena.
21
Ebert Chamoun apud SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 515.
22
SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 479.
23
Art. 15. Transitada em julgado a sentena expropriatrio, o imvel ser incorporado ao patrimnio da Unio.
32
Direito Civil - Direitos Reais
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Todavia, a doutrina ressalva que, embora o art. 243 se refira expropriao, na verdade essa hiptese cuida-se de
verdadeiro confisco e no de desapropriao24.

Quanto desapropriao indireta, leciona Maria Sylvia que o que ocorre nessa hiptese , na realidade, a afetao
do bem. Tendo em conta que a simples afetao do bem a um fim pblico no constitui forma de transferncia da
propriedade, tambm deve haver a indenizao para que se consume a transferncia do imvel. Isto porque, h a
aplicao analgica do art. 35 25do Decreto-lei 3.365/1941, pelo que, uma vez dada a destinao pblica ao imvel,
com sua conseqente incorporao, este no poder ser objeto de reivindicao, cabendo ao particular pleitear a
indenizao. Entretanto, se no o faz em tempo hbil, verificando-se a prescrio, restar ao Poder Pblico
regularizar a propriedade pela usucapio26.

Afirma a referida autora: O que ocorre, com a desapropriao indireta, , na realidade, a afetao, assim entendido
o fato ou a manifestao de vontade do poder pblico, em virtude do que a coisa fica incorporada ao uso e gozo da
comunidade (cf. Marienhoff, 1960:152-153); acrescente-se que se trata de afetao ilcita, porque atinge bem
pertencente a particular; lcita apenas a afetao que alcana bens j integrados no patrimnio pblico, na
qualidade de bens dominicais, para pass-los categoria de uso comum do povo ou de uso especial27.

8. Registro do Imvel Expropriado:

A transcrio forma derivada de aquisio da propriedade imobiliria, por meio da publicidade do ato translativo
junto ao Registro de Imveis.

Como visto, a extrao da carta de sentena de desapropriao instrumento hbil para se efetuar a transcrio no
registro de imveis. Tambm a escritura ttulo hbil a transcrio da propriedade no caso do acordo entre as partes.

Porm, por se entender que a desapropriao um modo originrio de aquisio da propriedade, esta se efetiva
independentemente da regularizao no registro de imveis.

Todavia, a transcrio levada a efeito, segundo Serpa Lopes e Seabra Fagundes, para que se d maior publicidade
desapropriao, haja continuidade do registro, fique constando do Registro de Imveis a extino da propriedade
anterior e se cientifique - a todos a que possa interessar - o trmino dos direitos reais incompatveis com a
desapropriao28.

Raimundo Viana29 igualmente assevera que, na desapropriao, a finalidade desse registro muito mais para
documentar a sada do bem do domnio privado, do que a testificao da aquisio ou o momento da consumao
desta. (...) apenas para evitar negcios irregulares envolvendo o bem, com possibilidade de srios prejuzos para
terceiros de boa-f.

Assim, consumada a expropriao pelo pagamento da indenizao, cabe ao expropriante regularizar o registro do
imvel expropriado, cuidando-se, portanto, de momentos distintos, sendo esta regularizao de grande utilidade, mas
no essencial desapropriao.

9. Bens Inexpropriveis

Extremamente reduzido se comparado ao de bens expropriveis, o rol de bens no suscetveis de expropriao no


abarca muitos casos. Os direitos personalssimos (o direito honra, liberdade, cidadania, vida, imagem,
alimentao e o direito de autor, v.g.) constituem exemplos de bens que no podem ser retirados da propriedade de
seus donos em razo de no terem contedo patrimonial algum. Tambm no se encontram entre os bens passveis
de desapropriao a moeda corrente do prprio Pas (dinheiro) e as pessoas (concessionrias de servios pblicos,
fundaes e empresas), eis que so desapropriveis os bens ou certos direitos que estas detm, e no elas.

Pargrafo nico. Se a gleba expropriada nos termos desta lei, aps o trnsito em julgado da sentena, no puder ter em cento e vinte dias a destinao
prevista no artigo 1, ficar incorporada ao patrimnio da Unio, reservada, at que sobrevenham as condies necessrias quela utilizao .
24
SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 89; e DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 16. ed. So Paulo: Atlas, 2003, p.
167.
25
Art. 35. Os bens expropriados, uma vez incorporados Fazenda Pblica, no podem ser objeto de reivindicao, ainda que fundada em nulidade do
processo de desapropriao. Qualquer ao, julgada procedente, resolver-se- em perdas e danos.
26
DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Ob. Cit., p. 178.
27
Idem.
28
SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 523.
29
Do Registro na Desapropriao. RF 298/373.
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Direito Civil - Direitos Reais
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Exemplificando, no h falar em desapropriao ou at extino de uma empresa, mas sim, em expropriao
possvel de suas aes.

Outro caso tpico de impossibilidade de expropriao o relativo desapropriao de propriedade produtiva ou de


pequena e mdia propriedade rural, in casu, respeitando o indicado pela Lei. O supedneo jurdico vem do descrito no
art. 185, da Lei Fundamental, que assim explicita:

So insuscetveis de desapropriao para fins de reforma agrria:


I a pequena e mdia propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietrio no possua outra;
II a propriedade produtiva.

Portanto, desapropriada ser somente aquela propriedade, localizada na zona rural, que no satisfazer plenamente a
sua respectiva funo social, salvo nas duas hipteses do artigo retro, podendo, ainda, receber tratamento especial a
res, conquanto sejam honrados os requisitos que competem funo social.

DIREITOS DE VIZINHANA

1. Introduo

- emana da lei;
- atribui direitos e deveres recprocos;
- so obrigaes propter rem;
- acompanha a propriedade e transmite ao seu sucessor;

2. Do uso anormal da propriedade

2.1. Espcies de atos nocivos

- Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as interferncias prejudiciais
segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela utilizao de propriedade vizinha.

Podem ser: ilegais, abusivos e lesivos

- Ilegais: ilcitos. Obrigam a reparao do dano. Ex: atear fogo no prdio vizinho;
- abusivos: Ex: barulho excessivo. Teoria do abuso de direito art. 187. (Art. 187. Tambm comete ato ilcito o
titular de um direito que, ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social,
pela boa-f ou pelos bons costumes).
- lesivos: causa dano ao viszinho, embora no esteja fazendo uso anormal da propriedade e tenha, inclusive, alvar
para funcionamento. Ex. empresa cuja fuligem esteja prejudicando o meio ambiente.

- Os atos ilegais e abusivos esto contidos no art. 1.277 (uso anormal da propriedade);
- O art. 1.277 confere ao proprietrio e ao possuir o direito de fazer cessar o abuso da propriedade.

- Para se verificar a anormalidade do uso da propriedade observa-se:


a) a extenso do dano ou incmodo causado;
b) a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais;
c) a anterioridade da posse, pois em princpio no teria razo para reclamar quem construsse nas proximidades de
estabelecimentos barulhentos ou perigosos.

- Exemplos do art. 1.277:


a) segurana: atividades explosivas e inflamveis;
b) sossego: rudos exagerados;
c) sade: gases txicos e depsito de lixo.

P.S: o decoro no est incluso no art. 1.277, por isso uma prostituta no pode ser impedida de residir em um imvel
se no estiver perturbando o sossego dos demais moradores.

2.1 Solues para a composio dos conflitos

- S geraro reclamaes os abusos intolerveis pelo homem comum;

- Se o dano for intolervel deve o juiz:

1) exigir a implantao de medidas que diminuam o dano a um nvel tolervel. Ex: instalao de filtro de poluio;
34
Direito Civil - Direitos Reais
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2) determinar a cessao da atividade se esta for de interesse particular caso as medidas acima no resolverem o
problema.

P.S: Se for atividade de interesse social o juiz no determinar a cessao da atividade e sim determinar o
pagamento de indenizao ao vizinho. Art. 1.278.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente no prevalece quando as interferncias forem justificadas
por interesse pblico, caso em que o proprietrio ou o possuidor, causador delas, pagar ao vizinho indenizao
cabal.

2.1.1 Ao cominatria:

Se impor ao ru a obrigao de se abster da prtica dos atos prejudiciais ao vizinho, ou a de tomar as medidas
adequadas para a reduo do incmodo, sob pena de pagamento de multa diria, com fulcro nos arts. 287, 461, 4
e 644 do CPC.

Se j h dano consumado, cabvel a ao de reparao de danos.

2.1.2 Cauo de Dano Infecto:

Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prdio vizinho a demolio, ou a reparao
deste, quando ameace runa, bem como que lhe preste cauo pelo dano iminente.

Vizinho ameaado pode forar a reparao, exigindo que a outra parte preste em juzo cauo pelo dano iminente.

3. Das rvores limtrofes

Art. 1.282. A rvore cujo tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em comum aos donos dos prdios
confinantes.

Art. 1.284. Os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caram, se este for de
propriedade particular.

Se for de propriedade pblica: os frutos pertencem ao proprietrio.

4. Da passagem forada

assegurado ao proprietrio de prdio que se achar encravado, sem acesso a via pblica, nascente ou porto, o direito
de, mediante pagamento de indenizao, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente
fixado, se necessrio. (art. 1.285)

- contra o vizinho contguo e, se necessrio, contra o vizinho no imediato;


- o encravamento deve ser natural e absoluto;
- no se considera encravado o imvel que tenha outra sada, ainda que mais difcil e penosa;
- Havendo vrios imveis para sada, o juiz escolher o que ir sofrer menor dano com a imposio do encargo;
- Diferena com a servido de passagem: Passagem forada decorre da lei, enquanto a servido, geralmente, decorre
do contrato. Trata-se de um direito real sobre coisa alheia, onde o proprietrio no encravado deseja apenas uma
sada mais cmoda;

5. Dos limites entre prdios

Ao demarcatria: quando h confuso de limites na linha divisria. Art. 946/966, CPC.

Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio, urbano ou
rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar rumos
apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as
respectivas despesas.

6. Do direito de construir

O proprietrio, tem em tese e basicamente, a liberdade de construir o que quiser em sua propriedade,
encontrando limitaes nos direitos dos vizinhos e regulamentos administrativos, art 1299 CC. O
proprietrio que, ao construir, causa dano ao seu vizinho, obrigado a repar-lo.

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Levando em conta o carter urbanstico, as posturas municipais podem determinar a autuar dos
prdios em determinados bairros, impedindo a construo de edifcios muito elevados em bairro
residencial, ou ainda, proibir a construo de fbricas ou estabelecimentos comerciais em tais bairros.

Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos
e os regulamentos administrativos.

- todo proprietrio obrigado a ressarcir o dano que a construo causar ao seu vizinho;
- Ao de indenizao por danos causados a vizinhos: responsabilidade objetiva: prova do dano e do nexo.
- Responsabilidade do dono da obra e do engenheiro, construtores e arquitetos que a executa: solidria.

Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
2o As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou ventilao, no maiores de dez centmetros
de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso.

P.S: A jurisprudncia tem-se admitido a abertura de janelas a menos de metro e meio, quando entre os prdios
existe muro alto. Tambm tem-se entendido que portas podem ser abertas, pois o artigo no refere a elas.

Smula 120 STF: Parede de tijolos de vidro translcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prdio
vizinho, no importando servido sobre ele.

O proprietrio lesado pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa
janela, sacada, terrao ou goteira sobre seu prdio, esgotado o esse prazo, no poder construir sem
atender ao disposto no art. 1301 CC, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira,
com prejuzo para o prdio vizinho, art. 1302 CC.

Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho.

Parede-meia aquela que, separa dois prdios, pertence em comum aos donos deles.

A parede-meia pode ser utilizada pelo vizinho at a meia espessura, art. 1.306 CC. Mas essa utilizao fica
subordinada a trs condies:

a) que no ponha em risco a segurana e a separao dos prdios;


b) que, tratando-se de armrios ou obras semelhantes, no correspondam a outras, da mesma
natureza, j existentes, do lado oposto;
c) que seja dado aviso prvio ao vizinho.

Qualquer vizinho pode altear parede divisria e at mesmo reconstru-la, para que possa suportar o
alteamento, arcando com todas as despesas, inclusive com as de conservao, salvo se o outro
proprietrio vizinho vier a adquirir meao, tambm, na parte aumentada, caso em que cada um
arcar com a metade dos dispndios, art. 1.307 CC.
Ilicitude da instalao de objetos suscetvel de causar dano ao prdio sem anuncia de seu dono. A lei
probe que seja construdo, encostado na parede do vizinho ou na parede-meia, fornos de forja ou
fundio, fornalhas, aparelhos higinicos, fossos, canos de esgoto, depsito de sal ou quaisquer
substncias corrosivas ou suscetveis de produzir infiltraes daninhas, exceto as chamins ordinrias
e os fornos de cozinha, art 1.308 CC.

Em sua defesa, tem o prejudicado ao de nunciao de obra nova, se a obra estiver em meio. Se j houver sido
concluda, pode ocorrer apenas ameaa de prejuzo eventual, podendo o prejudicado exigir cauo de dano infecto
(ao de dano infecto), j, se o incmodo for presente e atual, pode o prejudicado ou exigir que a obra no seja
utilizada ou que se proceda sua demolio.

A lei no permite que o proprietrio construa em seu terreno obras que venham a poluir ou inutilizar,
para uso ordinrio, a gua de poo ou fonte alheia a elas preexistentes, art. 1.309 CC.
Ningum poder efetivar escavaes, canais, regos, ou sulcos em seu terreno que tirem ao poo ou
fonte ou nascente de outrem a gua necessria ao uso domstico ou cultura. Ilcito ser secar,
cortar, ou minguar a fonte do vizinho ao fazer escavaes em terreno prprio que venha a impedir a
seco do curso dgua subterrneo, art 1.310 CC.

Todo aquele que infringir as normas ao direito de construir, arts. 1.299 a 1.313 CC, ser obrigado a
demolir as construes ilcitas, respondendo, ainda, por perdas e danos, art 1.312 CC. O prejudicado
poder se valer da ao demolitria, dentro do prazo decadencial de ano e dia (art. 1.302 CC), o
magistrado s ordenar a demolio se for impossvel a conservao ou adaptao da obra aos
regulamentos administrativos e quando contiver vcios insanveis. Estando a obra em fase de

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construo, a ao cabvel ser a de nunciao de obra nova (art. 934, CPC). O infrator, de qualquer
modo, dever pagar uma indenizao por perdas e danos (arts. 402 a 404, CC), pedido esse que
poder ser acumulado a qualquer daquelas aes.

7. Uso do prdio vizinho

Por vezes precisa um proprietrio, para proceder recuperao ou limpeza, construo ou reconstruo de sua de
sua casa, esgoto, goteiras, aparelhos higinicos, poos ou fontes nelas existentes, ou ainda, apoderar-se de coisa
suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente, ingressar na propriedade vizinha, art. 1.313 CC.

Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio, mediante prvio
aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo ou limpeza de sua casa
ou do muro divisrio;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente.

8. Dos limites entre prdios e do direito de tapagem

A proximidade de prdios pode sempre levantar questes relativas aos limites entre os imveis. A questo tem
importncia para determinar o mbito de utilizao da coisa pelo proprietrio, e ao Estado, interessa estes limites
estejam definidos, para se ter a paz social, para o exerccio do poder de polcia e para a tributao.

O proprietrio tem o direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio rural ou urbano, para que
possa proteger, dentro de limites, a exclusividade de seu domnio, desde que observe as disposies regulamentares
e no cause dano ao vizinho. (CC art. 1297)

Para ao demarcatria, a legitimidade ativa deve ser alargada para aqueles cuja a titularidade esteja muito prxima
do proprietrio, como o enfiteuta, o usurio, o locatrio. Esta ao vem disciplinada nos artigos 946 a 966 do CPC,
no se restringe simples demarcao, mas tambm a exigir a repartio de despesas com a atividade material.
A ao demarcatria visa:
a) levantar linha divisria entre prdios;
b) abrir novamente rumos apagados;
c) renovar marcos destrudos ou arruinados.

Existem dois tipos de ao demarcatria:


a) simples: tem por finalidade a sinalizao de limites, ou seja, fixar, restabelecer ou aviventar (abrir
novamente) os marcos da linha divisria de dois prdios vizinhos;
b) qualificada: ocorrer quando se cumular o pedido de fixao de rum os e aviventao dos que j existem
com o de restituio de glebas indevidamente ocupadas pelo dono do prdio confinante, se o interessado
no quiser, antes de mover esta ao, recorrer diretamente aos interditos possessrios.

De acordo com o artigo 1298 do Cdigo Civil, sendo confusos os limites na rea contestada na ao demarcatria,
o juiz dever definir a linha divisria , de acordo com o procedimento processual constante nos artigos 950 a 966 do
Cdigo de Processo Civil, ou seja, baseado em parecer tcnico e nos ttulos constitutivos dos direitos dos litigantes,
que deve ser juntados com a petio inicial.

Se for impossvel a exata fixao dessa linha divisria, dever:


a) decidir conforme as posses de cada um, dando preferncia melhor posse que a justa, ou seja, a mais
antiga e no viciada;
b) ante a impossibilidade de prova da posse, repartir-se-o as terras contestadas em partes iguais ou
proporcionais linha de testada dos prdios confinantes;
c) e se mesmo assim, no possibilitar uma diviso cmoda, adequada ou economicamente til por ser prdio
indivisvel, por exemplo, adjudicar-se- a um deles, mediante indenizao ao proprietrio prejudicado. (CC
art. 1298)

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CONDOMNIO TRADICIONAL OU COMUM ( disciplinado no "Cdigo Civil")

1) conceito: quando os direitos elementares do proprietrio (art. 1228) pertencerem a mais de um titular, existir o
condomnio ou domnio comum de um bem.
- No h conflito com o princpio da exclusividade, pois entende-se que o direito de propriedade um s e incide
sobre as partes ideais de cada condmino (co-proprietrio ou comunheiro - dono juntamente com outrem). Perante
terceiros, cada comunheiro atua como proprietrio exclusivo do todo.
- O condomnio geral (tradicional ou comum) disciplinado no CC (1.341 e ss), bem como o condomnio edilcio ou
em edificaes (art. 1.331 e ss).
2) classificao:

2.1) quanto origem:


- convencional o que se origina da vontade os condminos, ou seja, quando duas ou mais pessoas adquirem o
mesmo bem.
- eventual ou incidente o que resulta da vontade de terceiros, ou seja, do doador (aquele que doa) ou testador
(faz testamento), ao efetuarem uma liberalidade a vrias pessoas.
- legal ou forado o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas.

2.2) quanto forma:


- "pro diviso" apesar da comunho de direito, h mera aparncia de condomnio, porque cada condmino
encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo da poro ocupada; a
comunho existe juridicamente mas no de fato - ex.: condomnio em edifcios de apartamentos.
- "pro indiviso" no havendo a localizao em partes certas e determinadas, a comunho de direito e de fato.

- transitrio o convencional ou o eventual, que podem ser extintos a todo tempo pela vontade de qualquer
condmino.

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- permanente o legal, que perdura enquanto persistir a situao que o determinou; no pode extinguir em razo
de lei ou de sua natureza indivisvel - ex.: paredes divisrias, condomnio forado.

2.3) quanto ao objeto:


- universal quando abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos - ex.: comunho hereditria.
- particular incide sobre coisa determinada - ex.: muro divisrio.

3) direitos e deveres dos condminos:

Com relao aos direitos, dispe o art. 1.314 que cada condmino pode: "I usar livremente da coisa conforme
seu destino, e sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso; II reivindic-la de
terceiro; III defender a sua posse e IV - alhear a respectiva parte indivisa, ou grav-la".

Quanto ao inciso I - pode o condmino exercer sobre a coisa todos os direitos compatveis com a indiviso, no
podendo impedir que os demais consortes utilizem-se tambm de seus direitos, na proporo da cota de cada um e
de acordo com a destinao do bem.

- Tratando-se de imvel, pode nele instalar-se, desde que no afaste os demais consortes.

- O direito de usar livremente da coisa comum, no entanto, no permite ao condmino alter-la sem o consenso dos
outros (art. 1.314). No pode alterar a substncia da coisa, nem o modo como tradicionalmente usada.

- Cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou (art.
1.319).
Ex: Se o imvel urbano e estiver ocupado por um dos condminos, podem os demais exigir-lhe pagamento de
aluguel. Se estiver locado a terceiro, tem o condmino direito de pedi-lo para uso prprio.

- Nenhum condmino pode, sem prvio consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (art.
1.314), pois uso autorizado pela lei o pessoal.

Quanto ao inciso II - pode cada condmino reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiro.

- Aplica-se o art. 1827: "Art. 1.827. O herdeiro pode demandar os bens da herana, mesmo em poder de terceiros,
sem prejuzo da responsabilidade do possuidor originrio pelo valor dos bens alienados.

- Como o direito de reivindicar deferido ao proprietrio, o condmino s pode propor ao reivindicatria contra
terceiro, e no contra outro condmino, porque este tambm proprietrio e oporia ao reivindicante direito igual.

- Contra outro condmino s pode caber a possessria.

Quanto ao inciso III - o condmino, como qualquer outro possuidor, poder defender a sua posse contra outrem.

Quanto ao inciso IV - pode cada consorte, ainda, alhear a respectiva parte indivisa ou grav-la.

- O primeiro direito (alhear) sofre a restrio contida no art. 504, que prev o direito de preempo ou preferncia
em favor dos demais condminos.

- O preterido poder, "depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de seis
meses"; conta-se esse prazo da data em que teve cincia inequvoca da venda (STF, RTJ, 57:322 e 59:591).

- O segundo direito (gravar) significa que o condmino pode gravar sua parte indivisa. Pode, portanto, d-la em
hipoteca.

- Vide art. 1.420, 2: A coisa comum a dois ou mais proprietrios no pode ser dada em garantia real, na sua
totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que
tiver.

- O dever de concorrer para as despesas de conservao da coisa, na proporo de sua parte, bem como a
responsabilidade pelas dvidas contradas em proveito da comunho, imposto ao condmino nos arts. 1.316 a
1.318.

4) extino do Condomnio: o Cdigo Civil procura facilitar a extino do condomnio, que tido por todos como
fonte de atritos e desavenas. Assim, a "todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum " (art.

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1.320).

- Se os condminos fizerem um pacto de no dividi-la, a avena (acordo) valer apenas por 5 anos, suscetvel de
prorrogao ulterior ( 1).

- Se "a indiviso (condomnio) for condio estabelecida pelo doador, ou testador, entende-se que o foi somente por
5 anos" ( 2). A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o aconselharem, pode o juiz determinar
a diviso da coisa comum antes do prazo ( 3).

- A diviso o meio adequado para se extinguir o condomnio em coisa divisvel. Ela pode ser amigvel (s
admissvel por meio de escritura pblica e se todos os condminos forem maiores e capazes) ou judicial (quando um
dos condminos for menor ou incapaz, ou se no houver acordo).

- Pela diviso, cada condmino ter o seu quinho devidamente individualizado.

- A ao de diviso imprescritvel, podendo ser ajuizada a qualquer tempo. Esta ao meramente declaratria e
no atributiva da propriedade (art. 980, CPC): os condminos j eram proprietrios; a diviso apenas declara e
localiza a parte de cada um.

- Se a coisa indivisvel, o condomnio s poder extinguir-se pela venda da coisa comum.


reconstruo

deliberando-se pela reconstruo do edifcio, o condmino que no se interessar, poder alienar a sua cota-parte a
outro condmino, mediante avaliao judicial.

alienao

deliberando-se pela venda, o condmino ter preferncia em relao a terceiros, devendo o valor obtido pela venda
ser repartido entre os condminos na proporo da frao ideal respectiva.

desapropriao

Havendo a extino do condomnio por desapropriao, a indenizao dever ser repartida entre os condminos,
proporcionalmente cota-parte de cada um. De todo o exposto, podemos concluir que o condomnio em geral
mereceu destaque no novo cdigo civil.

A despeito disso, algumas situaes, por exemplo, relativas inadimplncia dos condminos, exigiro o
pronunciamento do judicirio para que sejam pacificadas.

Entretanto, todos os aspectos, brevemente analisados, devem ser enfrentados desde j, por ns, profissionais do
direito, para que em breve, toda a matria possa estar pacificada.

5) administrao do Condomnio:

- se os condminos resolverem que a coisa deve ser administrada, por maioria escolhero tambm o administrador,
que poder ser estranho ao condomnio (art. 1.323).

- Deliberaro ainda, se o desejarem, a respeito do regime de administrao, remunerao do administrador,


prestao de contas etc.;

- Presuno: O condmino que administrar sem oposio dos outros presume-se representante comum.

- Os poderes conferidos ao administrador so de simples administrao. No pode praticar atos que exijam poderes
especiais, tais como alienar (vender) a coisa, receber citaes etc. Pode entretanto, alienar (vender) coisas que
ordinariamente se destinam venda, como frutos ou produtos de propriedade agrcola.

- Para que ocorra a venda, basta a vontade de um s condmino.

- S no ser vendida se "todos concordarem que se no venda" (art. 1.320 e 1.322); neste caso, a maioria
deliberar (decidir) sobre a administrao ou locao da coisa comum.

- A maioria ser calculada no pelo nmero, seno pelo valor dos quinhes, e as deliberaes (decises) s tero
validade quando "tomadas por maioria absoluta, isto , por votos que representem mais de meio do valor total" (art.
1.325, 1).

Atribuies do sndico
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Como administrador, de sua competncia:


1.convocar assemblia;
2.representar ativa e passivamente, em qualquer juzo ou fora dele, em qualquer instncia e repartio,
praticando os atos em defesa dos interesses comuns;
3.comunicar imediatamente assemblia a existncia de a existncia de qualquer procedimento, seja
administrativo ou judicial;
4.cumprir e exigir o cumprimento conveno, ao regimento interno e s deliberaes assembleares;
5.zelar pelas partes comuns e prover os condminos dos servios necessrios;
6.cuidar do oramento anual da receita e despesa;
7.cobrar a taxa condominial e as multas devidas;
8.prestar contas assemblia anualmente, ou sempre que necessrio;
9.contratar o seguro da edificao;

colaboradores do sndico
Em assemblia, pode ser investidos terceira pessoa com poderes de representao para substituir o sndico em seus
impedimentos. Pode o sndico, com autorizao assemblear e desde que permitido pela conveno, delegar total ou
parcialmente os poderes de representao e de certas funes administrativas.

destituio do sndico
A assemblia em convocao especial, pelo voto da maioria absoluta, poder destituir o sndico que praticar
irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.

Peculiaridades relevantes:

a) despesas e dvidas do condomnio- pagamento de despesas da coisa comum

Em relao s despesas e dvidas do condomnio, cada consorte obrigado a concorrer, na proporo de sua parte,
para as despesas de conservao (demarcao, reparao, remunerao de vigilante, impostos e taxas) ou de diviso
do bem (custas judiciais, honorrios advocatcios, operaes de agrimensura) e suportar, na mesma razo os nus a
que estiver sujeito, isto porque todos deles tiram proveito da coisa, repartindo os seus frutos.

A maioria das convenes existente antes do advento do Novo Cdigo Civil tratava do condmino inadimplente e
dentre as implicaes refletidas, algumas delas j previam a perda do direito de voto por ocasio das deliberaes da
assemblia, quele que no estivesse em dia com o pagamento de suas cotas condominiais. Hoje, mesmo sem
previso na Conveno Condominial, o inadimplente no poder votar, enquanto se encontrar nesse estado.

b) iseno do pagamento

Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e dvidas, renunciando parte ideal. Se os demais
condminos assumem as despesas e as dvidas, a renncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem
renunciou, na proporo dos pagamentos que fizerem. Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum
ser dividida (Cdigo Civil, art. 1.316).

Entendemos que a diviso da coisa para pagamento de despesas e dvidas, apenas se opera no caso de ser
destacvel e desde que possa gerar frutos. Por exemplo, se todos os condminos deixarem de contribuir, o ptio de
estacionamento poder ser locado para terceiros. Ou, havendo uma boa rea de lazer, essa tambm poder gerar
renda. Enfim, a parte comum precisa ter qualidades intrnsecas que a faam produzir frutos. Entretanto, as dvidas
precisam estar bem caracterizadas como dvidas e despesas teis e necessrias ao condomnio.

c) dbito contrado por todos

Se a dvida for contrada por todos os consortes, sem discriminao da responsabilidade de cada um deles e sem
estipulao da solidariedade, cada condmino responder, individualmente, pelo quantum correspondente sua
quota-parte na coisa comum, e, assim, o dbito ser cobrado e pago. 30
d) dvidas contradas por um em proveito de todos

A dvida contrada por um condmino em proveito de todos e durante o condomnio, obriga pessoalmente o
contratante, mas esse poder regressivamente cobrar dos demais.
30
Levenhagen, Cdigo Civil, cit., v. 3, p. 185-6; M. Helena Diniz, Curso, cit., v. 4, p. 153.
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e) inadimplemento da contribuio

Aquele que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios previstos na Conveno e se no
previstos ficar sujeito aos juros de 1% ao ms, sem prejuzo da multa de 2% sobre o dbito.

f) agravantes no inadimplemento

O condmino que realizar obras que comprometam a segurana da edificao, que alterar a cor ou a sua forma
externa (em edifcio), e mais, que der sua parte estranha destinao, tirando o sossego, a salubridade e a
segurana dos demais condminos, ou que utiliza-la de maneira prejudicial aos bons costumes, pagar multa prevista
no ato constitutivo ou na conveno, no superior a 05 (cinco) contribuies mensais e ainda arcar com as perdas e
danos apuradas.

Caso no haja previso para aplicao dessa multa, a sua cobrana em assemblia geral e por deliberao,
depender do voto de 2/3 dos condminos restantes (entenda-se dos presentes).

"Se o condmino apresentar infraes reiteradas de seus deveres, poder, havendo deliberao de 3/4 dos
condminos, ser condenado a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor pago para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das faltas, e, alm disso, as perdas e danos que forem apurada".

"Se o condmino, em razo de sua reiterada conduta anti-social, causar impossibilidade de vida em comum com os
demais condminos, dever pagar multa equivalente ao dcuplo do valor da taxa condominial, at ulterior deliberao
assemblear".31
g) reincidncia no inadimplemento

Se o condmino apresentar infraes reiteradas de seus deveres, poder, havendo deliberao de dos condminos,
ser condenado a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor pago para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas, e, alm disso, as perdas e danos que forem apuradas. 32
g) incompatibilidade de convivncia

Se o condmino, em razo de sua reiterada conduta anti-social, causar impossibilidade de vida em comum com os
demais condminos, dever pagar multa equivalente ao dcuplo do valor da taxa condominial, at ulterior deliberao
assemblear.33
h) locao de garagem

H direito de preferncia dos condminos, em condies iguais, locao do abrigo para veculos em relao a
estranhos, deliberada por um deles.34
i) unidade autnoma e parte comum inseparveis

Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua frao ideal. Por isso, o condmino no
pode alienar, nem gravar, bens em separado.

j) parte acessria alienao

O condmino pode alienar a sua parte acessria a outro condmino. Entretanto, se for permitido em conveno
poder alienar a terceiro, salvo se a assemblia geral dos condminos se opuser.

k) parte comum uso exclusivo despesas

O condmino que gozar com exclusividade de uma parte comum, dever arcar com todas as despesas dela
decorrentes.
l) obras volupturias

A realizao de obras volupturias depende do voto de 2/3 dos condminos.

m) obras teis

A realizao de obras teis depende do voto da maioria dos condminos.

n) obras necessrias

31
M. Helena Diniz, Cdigo Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10 a. Ed.
32
M. Helena Diniz, Cdigo Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10 a. Ed.
33
M. Helena Diniz, Cdigo Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10 a. Ed.
34
AASP, 1.915:95, 1.936:9; RT, 407:327, 420:206.
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As obras necessrias independem de autorizao dos condminos e o sndico ou qualquer condmino poder lev-la a
efeito. Aquele que ordenou a sua realizao dever convocar de imediato a assemblia. Havendo urgncia que
represente alto custo, ser necessria a convocao de assemblia pelo sndico ou condmino, para aprovao prvia.

o) reembolso das despesas

O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito
restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum (Cdigo Civil, art.
1.341, 4).

p) novas construes

A construo de outro andar ou de outro edifcio no mesmo terreno, depende da aprovao unnime dos condminos.

q) terrao de cobertura despesas

As despesas com a conservao do terrao de cobertura, que deve estar previsto na constituio do condomnio so
de responsabilidade do proprietrio e no podem ser executadas de forma a danificar as unidades inferiores.

r) dbitos condominiais responsabilidade

Os dbitos condominiais acompanham o imvel e devem ser cobrados do proprietrio atual. Assim, quem adquire um
imvel, responde por toda a sua dvida em relao ao condomnio.

s) seguro

obrigatrio o seguro de todo a edificao contra o risco de incndio ou destruio, total ou parcial (Cdigo Civil, art.
1.346). Havendo o sinistro a indenizao ser dividida entre os condminos na proporo de sua cota-parte.

t) casos que exigem aprovao de 2/3 dos votos

A alterao em conveno ou no regimento interno depende da aprovao de 2/3 dos votos dos condminos.

u) aprovao unnime
A mudana de destinao do edifcio ou da unidade imobiliria, assim como, de novas construes depende da
aprovao unnime dos condminos.

v) deliberaes em primeira e segunda convocao

As decises podero ser tomadas em primeira convocao, por maioria dos votos dos presentes que precisam
representar pelo menos a metade das fraes ideais, desde a matria no dependa de quorum especial. Em segunda
convocao, para deciso de matria que no exija quorum especial, a assemblia poder decidir por maioria dos
votos dos condminos presentes.

z) convocao de todos os condminos


Para que as decises assembleares tenham validade jurdica, todos os condminos devem ser convocados.

CONDOMNIO EM EDIFICAES OU HORIZONTAL


Caracteriza-se o sistema pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma privativa; cada condmino
titular, com exclusividade, da unidade autnoma (apartamento, escritrio, garagem) e de partes ideais das reas comuns
(terreno, estrutura do prdio, corredores etc.).

1) natureza jurdica: prevalece o entendimento de que o condomnio no tem personalidade jurdica; entretanto, est
legitimado a atuar em juzo, ativa e passivamente, representado pelo sndico (art. 12, IX, CPC), em situao similar do
esplio e da massa falida.

2) elementos constitutivos: todo condomnio em edificaes deve ter, obrigatoriamente:

2.1) o ato de instituio previsto no art. 1.332 CCB/02 e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com
inscrio obrigatria no Cartrio de Registro de Imveis, contendo a individualizao de cada unidade;

2.2) a "Conveno de Condomnio" um documento escrito, no qual se estipulam os direitos e deveres de cada
condmino.

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- poder ser feita por escritura pblica ou particular;


- a utilizao do prdio por ela regulada;
- difere dos contratos em geral porque estes obrigam somente as partes contratantes, enquanto a Conveno sujeita a
todos os condminos, atuais ou futuros;
- pode conter outras normas aprovadas pelos interessados, alm das obrigatrias, desde que no contrariem a lei;
- objetiva estabelecer regramento para o bom aproveitamento do edifcio por todos e para que haja tranqilidade interna;
- deve ser elaborada pelos proprietrios, promitentes compradores ou cessionrios de direitos;
- qualquer alterao posterior da Conveno reclama o "quorum" de 2/3 das fraes ideais, tambm deliberada em
assemblia;
- a modificao da destinao originria das unidades autnomas, bem como mudanas na fachada do prdio, nas fraes
ideais, nas reas de uso comum e outras, exige unanimidade de votos;

2.3) o Regulamento (Regimento Interno) complementa a Conveno; geralmente, contm regras minuciosas sobre
o uso das coisas comuns e colocado em quadros, no andar trreo, prximo aos elevadores ou portaria, fixados na
parede.

3) estrutura interna do Condomnio: o condomnio composto de:


- unidades autnomas pode consistir em apartamentos, escritrios, garagens, casas em vilas particulares, no se
reclamando nmero mnimo de peas ou metragem;
- exige o CCB que cada unidade tenha sada prpria para a via pblica e a designao especial, numrica ou alfabtica;
- pode o proprietrio de cada unidade alug-la, ced-la ou grav-la, sem que necessite de autorizao dos outros
condminos e estes no tm preferncia na aquisio, ao contrrio do que acontece no condomnio comum, como
previsto no art. 504 do CCB;
- se, no entanto, uma mesma unidade pertencer a dois ou mais proprietrios, aplicam-se-lhes as regras do condomnio
comum, tais como as referentes a administrao, venda da coisa comum e pagamento de despesas e dvidas;
- P.S: vide art. 1339, 2: permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro
condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se
opuser a respectiva assemblia geral.
- para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado;

- reas comuns (esto enumeradas no art. 3 da Lei n 4.591/64 e 1.331, 2 do CCB) so elas insuscetveis de
diviso e alienao, separadas da respectiva unidade;
- quanto a sua utilizao, dispe o art. 19 da referida lei que cada consorte poder " usar as partes e coisas comuns, de
maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso
das mesmas partes por todos";
- para us-las com exclusividade, s com anuncia da unanimidade dos condminos;
- a fachada do edifcio propriedade de todos, assim, o condmino no pode alter-la, a menos que obtenha o
consentimento de todos os consortes (art. 10, 2 da lei);
- a utilizao do condomnio sofre limitaes impostas pela lei e restries previstas nas Convenes:
- alm da norma genrica do art. 1.277 do CC, proibindo o uso anormal da propriedade, o art. 1.336, IV, do CC, considera
dever do condmino no utilizar as suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos
possuidores, ou aos bons costumes.
- O art. 10, III, da Lei 4.591/64, traz idntica limitao, reproduzindo aquele dispositivo, mas acrescentando que o
condmino no pode destinar sua unidade a utilizao diversa da finalidade do prdio; assim, se residencial, no podem
existir escritrios, gabinetes dentrios etc.;
- com relao manuteno de animais no prdio, deve haver disposio pertinente na Conveno; se omissa, no
poder, em princpio, ser censurada;
- se a Conveno vedar somente a presena de animais que causem incmodo aos vizinhos ou ameacem sua segurana,
as questes que surgirem sero dirimidas em funo da prova dessas duas situaes de fato;
- se a proibio for genrica, atingindo animais de qualquer espcie, poder mostrar-se exagerada na hiptese de um
condmino possuir um animal de pequeno porte e inofensivo.
- por essa razo tm os tribunais exigido a demonstrao de que o animal, de alguma forma, prejudica a segurana, o
sossego ou a sade dos condminos;
- as clusulas restritivas e proibitivas da Conveno devem ser, assim, interpretadas em consonncia com as normas
legais referentes aos condomnios, especialmente os arts. 10 e 19 da Lei n 4.591/64 e 1.277 e 1.366, IV, do CC.

4) administrao: exercida por um sndico, cujo mandato no pode exceder a 2 anos, permitida a reeleio;

- compete-lhe, dentre outras atribuies representar ativa e passivamente o condomnio, em juzo ou fora dele;
- o sndico pode ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio. Geralmente, so empresas
especializadas;
- o sndico assessorado por um Conselho Consultivo, constitudo de 3 condminos, com mandatos, que no pode exceder

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a 2 anos, permitida a reeleio;
- o Conselho Consultivo rgo de assessoramento e fiscalizao (art. 23 da Lei n 4.591/64);
- deve haver, anualmente, uma Assemblia Geral ordinria, convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno,
qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as
despesas de condomnio; as decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo "quorum" que a Conveno fixar.
- obrigam todos os condminos, mesmo os vencidos e os que no comparecerem; a
- as assemblias gerais extraordinrias podem ser convocadas por condminos que representem , no mnimo, do
condomnio, sempre que o exijam os interesses gerais;
- a Conveno de Condomnio s pode ser modificada em assemblia geral extraordinria, pelo voto mnimo de
condminos que representam 2/3 do total das fraes ideais, salvo estipulao diversa da prpria Conveno (arts. 24 e
25 da Lei n 4.591/64);

5) extino:
- desapropriao do edifcio;
- confuso, se todas as unidades autnomas forem adquiridas por uma s pessoa;
- destruio do imvel por qualquer acontecimento (ex.: incndio);
-demolio voluntria do prdio;
- alienao de todo o prdio.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

1. - INTRODUO
Os direitos reais sobre coisas alheias so limitados por lei e s podem existir em funo de normas jurdicas em razo
do numerus clausus; no possvel introduzir outros por analogia, no podendo as partes, arbitrariamente, conferir
o carter de real a um direito subjetivo que pretenderem criar.

Distingue-se o Direito Real ("ius in re propria") do Direito Real ("ius in re aliena"), porque naquele esto todos os
elementos da propriedade (ius utendi, ius fruendi e ius abutendi ou disponendi), neste seu objeto a propriedade
limitada.

Os Direitos Reais Sobre Coisas Alheias so os desmembramentos dos elementos da propriedade que se atribuem a
outra pessoa que no titular do domnio.

2. - CONCEITO Art. 1.225 a 1.227 CC


Segundo Goffredo Telles Jr. , o direito real sobre coisas alheias o de receber, por meio de norma jurdica, permisso
para us-la ou t-la como se fosse sua, em determinadas circunstncias, ou sob condio de acordo com a lei e com o
que foi estabelecido em contrato vlido.

3. ESPCIES
3.1 ENFITEUSE

A enfiteuse uma forma de direito real sobre coisa alheia. Ocorre quando, por ato entre vivos ou de ltima vontade,
o proprietrio atribui a outrem o domnio til sobre um imvel mediante o pagamento ao senhorio direto de uma
penso anual prefixada. regulado pela lei da situao do imvel. Instituto hoje obsoleto. No novo Cdigo Civil, a
enfiteuse foi proibida atravs do art.2.038 a partir da vigncia e o 2 mantm a enfiteuse somente dos terrenos e
acrescidos de marinha por lei especial.

3.2 SUPERFCIE

O Novo Cdigo Civil aboliu a enfiteuse, substituindo-a pelo direito de superfcie gratuito e oneroso.
Trata-se de um direito real sobre coisa alheia e surgiu da necessidade prtica de se permitir edificao sobre bem
pblico, permanecendo o solo em poder do Estado.
Consiste este na faculdade de construir ou manter, perptua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou
nele fazer ou manter plantaes, como prescreve o CC de Portugal, tendo objeto mais amplo do que a enfiteuse; o
superficirio tem o direito de construir ou plantar, enquanto o proprietrio ou fundieiro tem tambm a expectativa de
receber a coisa com a obra, se o nus estabelecido na modalidade temporria.
O Cdigo Civil apenas admite a instituto por tempo determinado.

Legislao: CCB/02
Art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.370. A concesso da superfcie ser gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularo as partes se o pagamento
ser feito de uma s vez, ou parceladamente.

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Art. 1.371. O superficirio responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imvel.

Art. 1.372. O direito de superfcie pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficirio, aos seus herdeiros.
Pargrafo nico. No poder ser estipulado pelo concedente, a nenhum ttulo, qualquer pagamento pela transferncia.

Art. 1.373. Em caso de alienao do imvel ou do direito de superfcie, o superficirio ou o proprietrio tem direito de
preferncia, em igualdade de condies.

Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se- a concesso se o superficirio der ao terreno destinao diversa
daquela para que foi concedida.

Art. 1.375. Extinta a concesso, o proprietrio passar a ter a propriedade plena sobre o terreno, construo ou
plantao, independentemente de indenizao, se as partes no houverem estipulado o contrrio.

Art. 1.376. No caso de extino do direito de superfcie em conseqncia de desapropriao, a indenizao cabe ao
proprietrio e ao superficirio, no valor correspondente ao direito real de cada um.

Art. 1.377. O direito de superfcie, constitudo por pessoa jurdica de direito pblico interno, rege-se por este Cdigo,
no que no for diversamente disciplinado em lei especial.

3.3 SERVIDES PREDIAIS - ARTS. .1225, II 1.378 a 1.389 CC

Para Clvis Bevilqua: "Servides Prediais so restries s faculdades de uso e gozo que sofre a propriedade em
benefcio de algum".
Em realidade a servido predial um direito real sobre coisa alheia, que em virtude da vontade das partes ou da Lei,
impe-se sobre o prdio serviente em benefcio do dominante.

Para a configurao da servido predial, so necessrios os seguintes requisitos:


a) o proprietrio do prdio serviente obrigado a tolerar certo ato sobre o imvel em proveito do dominante, em
decorrncia de conveno ou fora legal;
b) a incidncia num prdio em benefcio do outro;
c) a propriedade desses prdios deve ser de Pessoas diversas.
A finalidade da servido predial tornar o prdio dominante mais til, agradvel e cmodo. A utilidade do prdio
dominante desvaloriza economicamente o prdio serviente, j que as servides so de carter perptuo. O prdio
torna-se mais agradvel e mais cmodo.

A constituio da servido se d:
Por ato intervivos (parentes, contratos, etc.)
por ato causa mortis
por sentena judicial
por usucapio

CLASSIFICAO DAS SERVIDES

Servides rsticas so as localizadas em prdios rurais, tais como:


1. Quanto ao modo de exerccio:
Contnuas
Descontnuas
Servides Contnuas quando subsistem independentemente da ao do homem (Ex.: passagem de gua);
Servides Descontnuas quando o seu exerccio depende da ao humana (Ex.: Tirar gua do prdio alheio)
2. Quanto sua exteriorizao:
Aparente
No Aparentes
Aparentes - so as visveis e permanentes (Ex.: Aqueduto)
No Aparentes - so as invisveis e permanentes (Ex.: no construir alm de certa altura - "altius non tubendi"

MODOS DE CONSTITUIO DAS SERVIDES


As servides no se presumem, portanto, para sua validade "erga omnes" precisam ser comprovadas e ter o ttulo de
sua instituio transcrito no Registro Imobilirio (art. 1.227 C.C.)
A servido pode ser legal ou convencional. A primeira decorre de lei, p. ex., a passagem forada; a segunda decorre
de conveno ou contrato ou, ainda, de testamento.

PROTEO JURDICA DA SERVIDO


Cinco aes amparam o exerccio das servides:
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1) Ao Confessria (Dominante) - Tem por finalidade o reconhecimento da existncia da servido quando esta for
negada pelo proprietrio do prdio serviente.
2) Ao Negatria (Serviente) - Tem por finalidade a negao da existncia da servido pretendida pelo proprietrio
do prdio dominante.
3) Ao de Manuteno de Posse - visa manuteno da posse do proprietrio do prdio dominante sobre o
prdio serviente.
4) Ao de Nunciao de Obra Nova - tem por finalidade embargar a obra nova na preservao da servido j
existente
5) Ao de Usucapio - Decorridos 10 ou 15 anos, entre presentes ou ausentes, tem a finalidade de comprovar a
existncia da servido pelo decurso do tempo

SERVIDO DE GUAS
Expresso genrica que denomina toda servido decorrente de utilizao de guas.
SERVIDO DE GUAS ALHEIAS
Direito de utilizar gua de poo, cisterna ou de rio pertencentes a outrem. Sua ancestral a servitus aquae
hauriendae, do direito romano. Chama-se, tambm, servido de tiragem de gua.
SERVIDO DE GUAS PLUVIAIS
Direito de receber as guas de chuva provenientes de propriedade vizinha.
SERVIDO DE AR E LUZ
Servido que impede o proprietrio do prdio serviente de erguer, mesmo em seu terreno, parede que prejudique ou
impea a entrada de ar ou de luz na propriedade dominante.
SERVIDO DE ESCOAMENTO
Direito do prdio dominante de escoar suas guas servidas atravs do prdio serviente. Na expresso guas servidas,
se incluem as estagnadas, suprfluas, pluviais, servidas ou de esgotos que corram do prdio superior. Importante
ressaltar que, quando as guas correm do prdio superior em razo de fato natural, o proprietrio do prdio serviente
obrigado a receb-las sem indenizao.
SERVIDO DE PASSAGEM
Direito que tem o proprietrio do prdio dominante de trafegar pelo prdio serviente, se no houver caminho diverso.
o caso do prdio encravado, isto , aquele sem sada para via pblica. A matria regulada pelo art. 1.285 do CC.
Vale lembrar que o proprietrio do prdio dominante no poder exigir servido sobre passagem quando esta no o
conduzir, realmente, via pblica.

FORMAS DE EXTINO DAS SERVIDES


a) renncia
b) cessao, para o prdio dominante, da utilidade
c) pelo resgate (quando convencionado)
d) confuso
e) supresso das respectivas obras
f) pelo no uso, durante dez anos contnuos

3.4 - USUFRUTO - ART. 1,225 ,IV 1.390 A 1.411 CC


Do latim usufructus, frudo pelo uso.
Ato ou efeito de usufruir; direito de usar coisa alheia durante certo tempo.

Usufruto o direito real sobre coisas alheias, conferido ao usufruturio de fruir as utilidades e os frutos de uma coisa,
enquanto destacado da prpria temporariamente.

Seu titular individualmente determinado e, por isso, o direito se extingue, o mais tardar, com a morte do
usufruturio (usufruto vitalcio).

Pode ser constitudo por certo prazo tambm (usufruto temporrio), mas a morte do titular extingue-o mesmo antes
do vencimento do prazo estabelecido.

Caso o titular fosse pessoa jurdica, o usufruto extingue-se depois de decorridos 30 anos.

So partes do usufruto: o nu-proprietrio e o usufruturio.

Direito inalienvel e impenhorvel. Permitida a cesso e penhora de seu exerccio a ttulo gratuito ou oneroso. O juiz
que penhorar o exerccio nomear um administrador do imvel. Os frutos produzidos e colhisod serviro para pagar o
credor at que se extinga a dvida. Se a dvida for do nu-proprietrio, o imvel pode ser penhorado, no eliminando o
usufruto.

OBJETO DO USUFRUTO
Segundo o art. 1.390, C.C., o usufruto pode recair em um ou mais bens mveis ou imveis, em um patrimnio inteiro
ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.

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Os bens mveis, como objeto do usufruto, obrigatoriamente, tero que ser infungveis e transcritos no registro, que
fica arquivado.
Os bens imveis, como objeto do usufruto, para "erga omnes", tero que ser transcritos no Registro de Imveis.

ESPCIES DE USUFRUTO
O Usufruto se classifica:
1) Quanto sua origem: Legal e Convencional
Legal - Quando for institudo pela lei em benefcio de determinada pessoa (Ex.: O do pai ou da me sobre os bens
dos filhos menores (art.1689 ,I C.C.)
Convencional - Advm de um ato jurdico inter vivos (Ex.: Contrato, Esc. Pblica); ou de um ato jurdico causa
mortis (Ex.: Um testamento)

2) Quanto ao seu objeto: Prprio e Imprprio


Prprio - usufruto sobre coisas infungveis e inconsumveis (a coisa restituda)
Imprprio - o usufruto recai sobre bens fungveis ou consumveis (A restituio da coisa ser operada ao equivalente
em gnero, qualidade e quantidade ou um valor correspondente)

3) Quanto sua extenso: Universal e Particular (singular)


Universal - o usufruto recai sobre uma universalidade de bens (Ex.: a herana)
Particular - o usufruto recai sobre uma coisa determinada (Ex.: uma casa)

4) Quanto sua durao: Temporrio (a termo) e Vitalcio


Temporrio - o usufruto submetido em um prazo pr-estabelecido
Vitalcio - o usufruto perdura at a morte do usufruturio

MODOS CONSTITUTIVOS DO USUFRUTO:


1) Por Lei - o usufruto emana de disposies legais (Exs). art. 1.652, art. 1.689,I C.C.)
2) Por ato jurdico inter vivos ou causa mortis - (Exs). Contrato, testamento, (legado)
3) Por sub rogao legal - O bem sobre o qual incide o usufruto substitudo por outro bem. (Ex. O usufruto de um
crdito pode ser convertido em usufruto de coisa quando o devedor pagar o usufruturio o crdito com a coisa)
4) Por usucapio - adquirido pelo decurso do lapso prescricional
5) Por sentena judicial - adquirido por fora de uma sentena judicial (arts). (716 a 729 C.P.C.)

3.5 - USO - ARTS. 1.225 V , 1412 E 1.413 CC


o direito real sobre coisa alheia conferido ao usurio para fruir a utilidade da coisa dada em uso, quando exigirem
as necessidades pessoais suas e de sua famlia.

Falando a norma jurdica em necessidades pessoais exclusivas esto as necessidades comerciais ou industriais do
beneficirio.

O uso no imutvel, por isso, poder ser ampliado ou diminudo; se houver aumento ou diminuio das
necessidades pessoais do usurio.

As necessidades da famlia do usurio abrangem os de seu cnjuge, as de seus filhos solteiros, ainda que ilegtimos e
as das Pessoas de seu servio domstico.

CARACTERSTICAS JURDICAS DO USO


1) um direito real sobre coisa alheia, visto recair diretamente sobre bem pertencente a outrem;
2) um direito temporrio, porque, ter, no mximo a durao da vida de seu titular ou a do prazo estabelecido no
seu ttulo constitutivo;
3) um direito indivisvel, porque no pode ser constitudo por parte;
4) um direito intransmissvel ou inacessvel (que no pode ceder), visto que no podem ser cedidos o seu direito
nem o seu exerccio;
5) um direito personalssimo, pelo qual e constitudo para assegurar ao usurio a utilizao imediata do bem
segundo as suas necessidades e as de sua famlia. Morto o usurio, o uso no se transmitir a seus herdeiros.

OBJETO DO USO
O direito real de uso sobre coisa alheia pode recair tanto em Bens mveis infungveis (corpreos e incorpreos), como
em Bens mveis.

MODOS DE CONSTITUIO DO USO


1) Por ato jurdico inter vivos (contrato)
2) Por ato jurdico causa mortis (testamento)
3) Por sentena judicial
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DIREITOS E DEVERES DO USURIO


1) Fruir a utilidade da coisa
2) Extrair do bem todos os frutos para atender s suas necessidades e as de sua famlia
3) Praticar todos os atos indispensveis satisfao de suas necessidades e as de sua famlia (sem comprometer a
substancia da coisa)
4) Melhorar o bem com benfeitorias, que o tornem mais cmodo e agradvel
5) Administrar a coisa
6) Conservar a coisa como se sua fosse, etc.

3.6 - HABITAO ARTS. 1.225 VI, 1.414 A 1.416


Habitao direito real sobre coisas alheias, onde o titular ou sua famlia, temporariamente, pode ocupar a coisa para
moradia gratuitamente.

A habitao tem por objeto um bem imvel, cujo bem destinado moradia no pode ser utilizado para
estabelecimento de fundo de comrcio ou de indstria.

O direito real de habitao deve ser inscrito no Registro Imobilirio (art. 167, I, Lei 6.015/77)

O titular do direito real de habitao no pode alugar nem emprestar esse imvel. Conferido o direito real de
habitao a vrias Pessoas, se qualquer destas habitar sozinha a casa ou a coisa, no ter de pagar aluguel s
demais. Todos tm o direito de moradia, no podendo nenhuma inibir esse direito. O contedo do direito real de
habitao o de habitar, sem fixao de domiclio.

NATUREZA JURDICA DO DIREITO REAL DE HABITAO


O direito real de habitao sobre coisa alheia :
Um direito real limitado;
Um direito personalssimo;
Um direito temporrio;
Um direito indivisvel;
Um direito intransmissvel;
Um direito gratuito

DIREITOS E OBRIGAES DO HABITADOR


So direitos do habitador:
Morar no imvel com sua famlia, podendo hospedar parentes e amigos;
Exigir que o dono do imvel respeite esse direito de moradia;
Defender sua posse por meio dos interditos possessrios;
Receber indenizao pelas benfeitorias necessrias que se fizer;
Permitir ao cnjuge sobrevivente, casado sob o regime de comunho universal, enquanto esse viver e
permanecer vivo, usufruiria habitao relativamente ao imvel destinado residncia da famlia, desde que
seja o nico bem daquela natureza a inventariar.
So obrigaes do habitador:
Guardar ou conservar o imvel (casa ou apto.)
No alugar e nem emprestar o imvel;
Pagar todos os tributos que recarem s/ o imvel;
Restituir o imvel ao proprietrio ou a seus herdeiros, no estado em que receber, sob pena de arcar com
perdas e danos pelos prejuzos causados por sua culpa ou negligncia.

3.7 DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DE IMVEL

- Tal promessa, ou compromisso de compra e venda, um contrato preliminar ou pr-contrato (" pacto de
contrahendo"), pelo qual as partes se comprometem a levar a efeito um contrato definitivo de venda e compra;
- o consentimento j foi dado, na promessa, convencionando os contratantes reiter-los na escritura definitiva;
- o promitente comprador no recebe o domnio da coisa, mas passa a ter direitos sobre ela; estes so, por isso,
direitos reais sobre coisa alheia e consistem em desfrutar desta, em impedir sua vlida alienao a outrem e no poder
de ajuizar ao de adjudicao compulsria
- o STJ vem admitindo a propositura de ao de adjudicao compulsria mesmo no estando registrado o
compromisso de compra e venda irretratvel e irrevogvel (Smula 239);
- a autorizao do cnjuge indispensvel, por consistir em alienao de bem imvel sujeita adjudicao
compulsria
- se o compromissrio comprador deixar de cumprir a sua obrigao, atrasando o pagamento das prestaes, poder
o vendedor pleitear a resciso contratual, cumulada com pedido de reintegrao de posse; antes, porm, ter de

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constituir em mora o devedor, notificando-o (judicialmente ou pelo Cartrio de Registro de Imveis) para pagar as
prestaes em atraso no prazo de 30 dias, se se tratar de imvel loteado (art. 32 da Lei n 6.766/79), ou de 15 dias,
se for imvel no loteado (Dec.-Lei n 745/69), ainda que no contrato conste clusula resolutiva expressa;
- neste ltimo caso, a notificao prvia ou premonitria pode ser feita judicialmente ou pelo Cartrio de Ttulos e
Documentos;
- embora a citao para a ao constitua em mora o devedor (art. 219, CPC), nos casos mencionados deve ser
prvia;
- dispe a Smula 76 do STJ que "a falta de registro do compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a
prvia interpelao para constituir em mora o devedor".

DIREITOS REAIS DE GARANTIA


1. DA PROPRIEDADE FIDUCIRIA

Segundo Silvio Rodrigues a alienao fiduciria em garantia o negcio jurdico mediante o qual o adquirente de um
bem transfere o domnio do mesmo ao credor que emprestou o dinheiro para pagar-lhe o preo, continuando,
entretanto o alienante a possu-lo pelo constituto possessrio, resolvendo-se o domnio do credor quando for pago de
seu crdito.

De modo que, e como se v, um negcio que tem por escopo garantir emprstimo, feito pelo financiador ao
adquirente, para que este pague o preo da aquisio. Para garantir o reembolso da quantia mutuada o adquirente
transfere ao financiador o domnio da coisa adquirida que a conserva at ser pago do preo.

A - Constituio da propriedade fiduciria:

Para sua constituio requer instrumento escrito (pblico ou particular), que s valer contra terceiros quando houver
o seu assento no Registro de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor, ou, em se tratando de veculos, na
repartio competente para o licenciamento, fazendo-se a devida anotao no certificado de registro. E, em se
tratando do imvel o seu acento far-se- no registro imobilirio competente (Lei n. 9.514/97, arts. 23 e 9, pargrafo
nico; Lei 6.015/73, art. 167, I, 35). Sem o registro ter-se- o direito de crdito e no direito real, ou seja,
propriedade fiduciria.

B - Posse direta do fiduciante;


O devedor (fiduciante) ficar coma posse direta da coisa alienada em garantia fiduciria. O alienante ou
fiduciante possuir, ento, em nome do adquirente (fiducirio), conservando a coisa em seu poder com as obrigaes
do depositrio (cincia jurdica 80:125). A posse indireta ficar com o proprietrio fiducirio (credor). O fiducirio
proprietrio pro tempore da coisa que lhe transferida apenas com a posse indireta.

C- Aquisio superveniente da propriedade pelo fiduciante:

direito do devedor tornar eficaz, desde o arquivamento, a transferncia da propriedade fiduciria, se vier a adquirir
o domnio superveniente.

D- Contedo do contrato:

Documento escrito (pblico ou particular), com que se celebra o contrato, que servir de ttulo propriedade
fiduciria, dever conter:

- O total do dbito garantido, ou sua estimativa;


- O prazo ou poca do pagamento;
- A taxa de juros, se houver, e descrio do objeto da transferncia, com todos os elementos que o identificam. Tal
identificao poder ser por nmero, marca ou outro sinal identificativo.
E- Uso da coisa alienada em garantia pelo fiduciante:

Se o fiduciante (devedor) o possuidor direto (CC, art. 1.361, 2), tem o direito de conservar a coisa em seu
poder, antes do vencimento do dbito, arcando, na qualidade de depositrio, com todas as despesas de conservao,
visto que, ao us-la conforme sua destinao, dever empregar, na sua guarda, toda diligncia exigida por sua
natureza, dela cuidando como se sua fosse.

F - Restituio da coisa:

O devedor dever devolver o bem, no estado em que o recebeu, ao credor, no caso de inadimplemento de sua
obrigao, ou seja, de no pagamento do dbito na poca do seu vencimento.

G - Venda da coisa a terceiro pelo fiducirio:

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Se o credor, ou fiducirio, proprietrio pro tempore da coisa fiduciria, que lhe transferida, com vimos, apenas
com aposse indireta, independentemente da sua tradio, vencida a dvida, sem que ocorra o pagamento, dever,
ento, vende-la, judicial ou extrajudicialmente, a terceiro, afim de se pagar. Logo, se o fiduciante for inadimplente, o
preo alcanado naquela venda ser aplicado no pagamento do crdito do fiducirio e das despesas havidas com a
cobrana, entregando, obvio ao fiduciante o saldo que, por ventura, houver.

H - Proibio de pacto comissrio:

invlida a clusula inserida no contrato, que serve de ttulo a propriedade fiduciria, outorgando ao fiducirio o
direito de ficar com a coisa alienada em garantia, se inadimplente o fiduciante.

I - Transferncia a terceiro do seu direito eventual coisa feita pelo fiduciante:

Nada obsta que, com anuncia do fiducirio, o fiduciante, aps o vencimento da dvida venha a transmitir os direitos
eventuais coisa, de que seja titular, assumindo, ento, o adquirente as respectivas obrigaes.

J - Obrigao pelo remanescente da dvida:

O fiduciante (devedor) continuar obrigado, pessoalmente, pelo remanescente do dbito, se o produto alcanado pela
venda do bem (CC, art. 1.364), realizada pelo credor (fiducirio), no for suficiente para saldar a sua dvida e as
despesas efetuadas com a cobrana. Logo, direito do fiducirio continuar sendo credor do fiduciante se o preo da
venda no der para satisfazer o seu crdito nem as despesas de cobrana.

K - Aplicabilidade das disposies gerais dos direitos reais de garantia propriedade fiduciria:

Sendo a propriedade fiduciria um dos direitos reais de garantia, ao lado do penhor, da hipoteca e da anticrese, no
que for cabvel, apicam-se-lhe as normas dos artigos 1.421, 1.425, 1.426, 1.427 e 1.436 do Cdigo Civil. Assim
sendo, o fiduciante dever pagar todas as prestaes a que se obrigou se a solutio consistir em parcelas peridicas;
logo o pagamento de uma ou mais prestaes apenas no o exonerar (CC, art.1.421). E a ele aplicar-se-o os casos
arrolados no art. 1.425 de vencimento antecipado da dvida, no qual no se compreendero os juros alusivos ao
tempo ainda no decorrido (CC, art.1.426). terceiro que vier a prestar garantia real por dvida alheia no ter o dever
de refora-lo se, sem culpa sua, houver perda ou desvalorizao (CC, art. 1.427). Operar-se- cessao da
propriedade fiduciria (CC, art. 1.436) com: a extino da obrigao; o perecimento da coisa alienada
fiduciariamente; a renncia do fiducirio, caso em que o crdito persiste sem a garantia; a confuso, isto , se na
mesma pessoa se concentrarem as qualidades de credor e de proprietrio da coisa; a ocorrncia de adjudicao
judicial, a remio ou a venda da coisa fiduciria.

L - Pagamento de dvida por terceiro:


Terceiro, interessado ou no, que vier a pagar dbito do fiduciante se sub-rogar, de pleno direito, no crdito
e na propriedade fiduciria.

2. DO PENHOR

- conceito: "constitui-se o penhor pela transferncia efetiva da posse que, em garantia do dbito ao
credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou algum por ele, de uma coisa mvel suscetvel de
alienao" (art. 1.431, CC); trata-se de direito real que vincula uma coisa mvel ao pagamento de uma dvida;
distingue-se da hipoteca no s pela transferncia do objeto ao credor, o que no ocorre naquela, como tambm pelo
objeto ao credor, o que no ocorre naquela, como tambm pelo objeto, j que esta tem por garantia bens imveis,
embora possa recair, tambm, sobre aeronaves e navios.

caractersticas:
- direito real
- direito acessrio, e, como tal, segue o destino da coisa principal; uma vez extinta a dvida, extingue-se o
penhor; assim, no pode o credor, paga a dvida, recusar a entrega da coisa a quem a empenhou (art. 722), mas
pode exercer o direito de reteno at que o indenizem das despesas, devidamente justificadas, que tiver feito, no
sendo ocasionadas por culpa sua;
- s se perfecciona pela tradio do objeto ao credor; a lei, porm, criou penhores especiais, dispensando a tradio
por efeito da clusula "constituti" (penhor rural, agrcola ou percurio, penhor de mquina, e aparelhos utilizados na
indstria e em estabelecimentos de ensino); o credor considerado depositrio do objeto empenhado e tem suas
obrigaes especificadas no art. 774; pode, se o devedor no pagar a dvida, promover a excusso do penhor; o seu
direito consiste em ser pago preferencialmente na venda da coisa apenhada.

- objeto: recai sobre bens mveis, corpreos ou incorpreos (direitos) e alienveis, isto , que no estejam fora do
comrcio; entretanto, no penhor agrcola e no de mquinas, admite-se que recaia sobre imveis por acesso fsica ou
intelectual (tratores, mquinas e outros objetos incorporados ao solo); o penhor de ttulos de crdito denomina-se
cauo; em princpio, no se admite um segundo penhor sobre a coisa, em face da transmisso da posse; contudo,
quando esta continua com o devedor, nada impede que tal ocorra; d se o subpenhor (que pode ser proibido, no
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contrato) quando, institudo o penhor em favor de um credor, que recebe a posse, este, por sua vez, institui o penhor
em favor de terceiro // penhor contrato solene, pois a lei exige que seja constitudo por instrumento pblico ou,
pelo menos, instrumento particular com a devida especificao; necessrio, para valer contra terceiros, que seja
levado ao Registro de Ttulos e Documentos (art. 127, LRP) ou, no caso do penhor rural, ao Registro de Imveis (art.
167, LRP), salvo se se tratar de penhor legal.

- espcies:
- convencional resulta de um acordo de vontades.
- legal promana da lei (objetiva proteger determinados credores).
- comum o mencionado no art. 768 e decorre da vontade das partes.
- especial refogem ao padro tradicional, estando sujeitos a regras especficas, como ocorre com os penhores
legal, rural, industrial e com a cauo de ttulos de crdito.

- extino: art.1436
a) extinguindo-se a obrigao (sendo direito acessrio, extingue-se com a extino do principal);
b) perecendo a coisa (se parcial a perda, a garantia real permanece quanto frao no atingida; a extino do
penhor, que o acessrio, no implica a extino da dvida; esta continua a existir como crdito quirografrio);
c) renunciando o credor, expressa ou tacitamente;
d) dando-se a adjudicao judicial, remio ou a venda do penhor (quando permitida no contrato);
e) pela confuso, quando as qualidades de credor e devedor renem-se em uma mesma pessoa.

- PENHOR LEGAL: o legislador estabeleceu o penhor legal visando proteger certas pessoas, em determinadas
situaes, garantindo-lhes o resgate de seus crditos; so credores pignoratcios, independentemente de conveno:
a) os fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, mveis, jias ou dinheiro que os seus consumidores
ou fregueses tiverem consigo nos respectivos estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que l efetuarem; b) o
dono do prdio rstico ou urbano, sobre os bens mveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo
prdio, pelos alugueres ou rendas (art. 1.467)

Inocorrendo o pagamento, o credor pode apossar-se dos bens (s os que guarnecem o prdio locado ou estejam no
hotel), para estabelecer sobre eles o seu direito real, antes mesmo de recorrer autoridade judiciria, sempre que
haja perigo na demora (art. 1.470); meio direto de defesa, constituindo direito mais amplo que o simples direito de
reteno e de maior eficcia que o privilgio pessoal; alm dos casos mencionados no art. 1.467, h tambm o
penhor institudo em favor dos artistas e auxiliares cnicos sobre o material da empresa teatral utilizado nas
apresentaes, pela importncia de seus salrios e despesas de transporte (Dec. n 18.257/28), e o estabelecido
sobre as mquinas e aparelhos utilizados na indstria que se encontrem no prdio dado em locao (Dec.-Lei n
4.191/42); somente com a homologao (art. 1.471, CC e 874, CPC) completa-se o penhor legal; a apreenso,
enquanto no homologada, no constitui propriamente penhor, mas mera pretenso de constitu-lo.

- PENHOR RURAL: Art. 1.438, CC: "constitui-se o penhor rural mediante instrumento pblico ou particular,
registrado no Cartrio de Registro de Imveis da circunscrio em que estiverem situadas as coisas empenhadas.
Prometendo pagar em dinheiro a dvida, que garante com penhor rural, o devedor poder emitir, em favor do
credor, cdula rural pignoratcia, na forma determinada em lei especial (pargrafo nico);

O penhor rural tem por objeto bens mveis e imveis por acesso fsica e intelectual, sendo nesse sentido
semelhante hipoteca; o agrcola possibilita a concesso de garantia sobre coisas futuras, ou seja, sobre colheitas de
lavouras em formao;
negcio solene, porque a lei exige que seja feito por instrumento pblico ou particular devidamente especializado;
deve ser registrado no Registro de Imveis da circunscrio em que estiverem situados os bens ou animais
empenhados, para ter eficcia contra terceiros;

a lei permite ao rurcola, independentemente do consentimento do credor, a instituio de novo penhor, se o valor
dos bens ou dos animais exceder ao da dvida anterior; se a safra que garante o emprstimo vem a frustar-se, por
motivos diversos, a colheita imediatamente seguinte passa a servir de garantia

O penhor pecurio recai sobre os animais que se criam pascendo, para a indstria pastoril, agrcola ou de laticnios,
em qualquer de suas modalidades; a lei no permite a venda dos animais apenhados sem o consentimento do credor;
realizada a excusso do penhor, o devedor intimado para depositar o seu objeto; se no o fizer, corre a risco de ter
a sua priso decretada; no caso de morte dos animais, devem ser substitudos por outros da mesma espcie, que
ficam sub-rogados no penhor. (art. 1446)

PENHOR DE DIREITOS E TTULOS DE CRDITO

Deve ser registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos para terem efeito "erga omnes";
efetivada a cauo, o direito ao recebimento do crdito transferido ao credor caucionado, cujas prerrogativas so
enumeradas no art. 1.455.
Passa a ser verdadeiro mandatrio do devedor e assume a condio de depositrio pelas importncias que receber
alm do que lhe for devido (art. 1.455, pargrafo nico).
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Ao receber os documentos comprobatrios do crdito, deve dar cincia ao devedor do ttulo, que no mais poder
pagar ao caucionante, sob pena de pagar mal (art.1453).

Art. 1.455. Dever o credor pignoratcio cobrar o crdito empenhado, assim que se torne exigvel. Se este consistir
numa prestao pecuniria, depositar a importncia recebida, de acordo com o devedor pignoratcio, ou onde o juiz
determinar; se consistir na entrega da coisa, nesta se sub-rogar o penhor.
Pargrafo nico. Estando vencido o crdito pignoratcio, tem o credor direito a reter, da quantia recebida, o que lhe
devido, restituindo o restante ao devedor; ou a excutir a coisa a ele entregue.
Art. 1.457. O titular do crdito empenhado s pode receber o pagamento com a anuncia, por escrito, do credor
pignoratcio, caso em que o penhor se extinguir.
Art. 1.458. O penhor, que recai sobre ttulo de crdito, constitui-se mediante instrumento pblico ou particular ou
endosso pignoratcio, com a tradio do ttulo ao credor, regendo-se pelas Disposies Gerais deste Ttulo e, no que
couber, pela presente Seo.
Art. 1.460. O devedor do ttulo empenhado que receber a intimao prevista no inciso III do artigo antecedente, ou
se der por ciente do penhor, no poder pagar ao seu credor. Se o fizer, responder solidariamente por este, por
perdas e danos, perante o credor pignoratcio.
Pargrafo nico. Se o credor der quitao ao devedor do ttulo empenhado, dever saldar imediatamente a dvida, em
cuja garantia se constituiu o penhor.

DO PENHOR DE VECULOS
Art. 1.461. Podem ser objeto de penhor os veculos empregados em qualquer espcie de transporte ou conduo.
Art. 1.462. Constitui-se o penhor, a que se refere o artigo antecedente, mediante instrumento pblico ou particular,
registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor, e anotado no certificado de propriedade.
Pargrafo nico. Prometendo pagar em dinheiro a dvida garantida com o penhor, poder o devedor emitir cdula de
crdito, na forma e para os fins que a lei especial determinar.
Art. 1.463. No se far o penhor de veculos sem que estejam previamente segurados contra furto, avaria,
perecimento e danos causados a terceiros.
Art. 1.464. Tem o credor direito a verificar o estado do veculo empenhado, inspecionando-o onde se achar, por si ou
por pessoa que credenciar.
Art. 1.465. A alienao, ou a mudana, do veculo empenhado sem prvia comunicao ao credor importa no
vencimento antecipado do crdito pignoratcio.
Art. 1.466. O penhor de veculos s se pode convencionar pelo prazo mximo de dois anos, prorrogvel at o limite
de igual tempo, averbada a prorrogao margem do registro respectivo.

3. HIPOTECA

- conceito: o direito real de garantia que tem por objeto bens imveis, navio ou avio pertencentes ao devedor ou
a terceiro e que, embora no entregues ao credor, asseguram-lhe, preferencialmente, o recebimento de seu crdito.

- caractersticas: as principais caractersticas so as seguintes, alm das j citadas: a) o objeto gravado deve ser de
propriedade do devedor ou de terceiro; b) o devedor continua na posse do imvel hipotecado; c) indivisvel, pois a
hipoteca grava o bem na sua totalidade (art. 1.421, CC), no acarretando exonerao correspondente da garantia o
pagamento parcial da dvida; d) tem carter acessrio; e) na modalidade convencional, negcio solene (art.
108,CC); f) confere ao seu titular os direitos de preferncia e seqela; se o bem for alienado, ser transferido ao
adquirente com o nus da hipoteca que o grava, desde que tenha havido o prvio registro; caso contrrio, o
adquirente no lhe sofre os efeitos; g) assenta-se em dois princpios: o da especializao e o da publicidade.

- objeto: a) os imveis; b) os acessrios dos imveis conjuntamente com eles; c) o domnio direto; d) o domnio til;
e) as estradas de ferro; f) os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se
encontram; g) os navios; h) as aeronaves (art. 1.473, CC).

Embora os navios e os avies sejam mveis, admitida a hipoteca, por convenincia econmica e porque so
suscetveis de identificao e individuao, tendo registro peculiar, possibilitando a especializao e a publicidade,
princpios que norteiam o direito real de garantia.

S so passveis de hipoteca imveis que se achem no comrcio e sejam alienveis; no podem ser hipotecados os
onerados com clusula de inalienabilidade ou os que se encontrem "extra commercium" (art. 1.420); por abstratos,
simples direitos hereditrios no so suscetveis de hipoteca, mesmo porque torna-se impossvel o seu registro. A
hipoteca abrange todas as acesses (construes e plantaes j existentes ou novas), benfeitorias e melhoramentos,
dado o seu carter acessrio. Subsistem os nus reais constitudos e registrados, anteriormente hipoteca, sobre o
mesmo imvel (art. 1.474, CC).

Em execuo hipotecria so penhorveis os aluguis do prdio hipotecado, em face da indivisibilidade da garantia e


da abrangncia dos acessrios do imvel, neles se incluindo os rendimentos, se insuficiente o valor do bem onerado
com a hipoteca; so tambm suscetveis de hipoteca os apartamentos em edifcios em construo, independente do
consentimento dos condminos (art. 4, Lei n 4.591/64).
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- pluralidade de hipotecas: admite-se a efetivao de novas hipotecas sobre o imvel anteriormente hipotecado,
desde que com novo ttulo constitutivo, em favor do mesmo ou de outro credor (art. 812); possvel, assim, seja o
imvel gravado de vrias hipotecas, a menos que o ttulo constitutivo anterior vede isso expressamente; mesmo
havendo pluralidade de hipotecas, o credor primitivo no fica prejudicado, porque goza do direito de preferncia; de
se consignar que o devedor deve revelar, ao constituir nova hipoteca, a existncia da anterior, sob pena de,
silenciando, cometer crime de estelionato (art. 171, 2, II, CP).

A segunda hipoteca sobre o mesmo imvel recebe o nome de sub-hipoteca; pode ser efetivada ainda que o valor do
imvel no a comporte; em razo da preferncia entre os credores hipotecrios, fixada pela ordem de registro dos
ttulos no Registro de Imveis (prioridade), o sub-hipotecrio no passa de um credor quirografrio em relao aos
anteriores, que no sero prejudicados; todavia, a lei assegura-lhe a prerrogativa de remir a hipoteca anterior, a fim
de evitar execuo devastadora, que no deixe sobra para o pagamento de seu crdito.

Se constar de escritura levada a registro a existncia de hipoteca anterior, no registrada, o oficial do Registro de
Imveis deve fazer a prenotao e sobrestar-lhe por trinta dias o registro; esgotado este prazo sem que o credor da
primeira hipoteca a registre, a segunda ser registrada e ter preferncia sobre a primeira (art. 189, LRP). O credor
da segunda hipoteca no poder executar o imvel antes do vencimento da primeira (art. 1.477, CC). "N o se
considera insolvente o devedor, por faltar ao pagamento das obrigaes garantidas por hipotecas posteriores
primeira" (art. 1.477, nico); vencida a primeira hipoteca e omitindo-se o primeiro credor, pode o segundo
promover a execuo, mas aquele ser pago com preferncia, cabendo a este o que restar.

- direito de remio: o art. 1.478 faculta a remio da hipoteca anterior por parte do credor da segunda quando o
devedor no se oferea a remi-la (por engano, o aludido dispositivo fala em "remisso", que significa perdo da
dvida). Prev o art. 1.481 a possibilidade de remio por parte do adquirente do imvel hipotecado, consignando,
nos 1 e 2, as providncias que devem ser tomadas para a sua consecuo.

- perempo: a hipoteca convencional tem validade por vinte anos; embora possam as partes estipular o prazo que
lhes convier, e prorrog-lo mediante simples averbao, este no ultrapassar o referido limite; quando atingido, d-
se a perempo; somente mediante novo instrumento, submetido a outro registro, pode-se preservar o mesmo
nmero de ordem, na preferncia da execuo hipotecria, mantendo-se a garantia (art. 1.485, CC); a perempo
atingem somente a hipoteca convencional; a legal prolonga-se enquanto perdurar a situao jurdica que ela visa
resguardar, mas a especializao, em completando vinte anos, deve ser renovada (art. 1.498).

- extino (art. 1.499, CC):

a) tendo carter acessrio, pelo desaparecimento da obrigao principal;


b) pela destruio da coisa ou resoluo do domnio;
c) pela renncia do credor, que deve ser expressa;
d) pela remio efetuada pelo credor da segunda hipoteca, pelo adquirente do imvel hipotecado, pelo executado, seu
cnjuge, descendente ou ascendente;
e) pela sentena passada em julgado, declarando nula ou rescindindo a hipoteca;
f) pela arrematao ou adjudicao, no mesmo processo ou em outro, desde que o credor hipotecrio, notificado
judicialmente da venda (segundo o art. 1.501 do CC e 619 do CPC, ineficaz a venda sem a intimao do credor),
no comparea para defender o seu direito.
- a extino da hipoteca s comea a ter efeito contra terceiros depois de averbado no respectivo registro (art.
1.500); seu cancelamento, em cada um dos casos de extino, far-se- vista da respectiva prova.

4. ANTICRESE

- o direito real sobre coisa alheia em que o credor recebe a posse da coisa frutfera, ficando autorizado a perceber-
lhe os frutos e a imput-los ao pagamento da dvida.
- Trata-se de instituto em desuso, recaindo a preferncia, hoje, sobre a hipoteca.
- Apresenta o inconveniente de retirar do devedor a posse e o gozo do imvel, transferindo-os para o credor; este
obrigado, por sua conta, a colher os frutos e a pagar-se com as prprias mos.
- Embora o art. 1.506, 2, CC, permita ao devedor anticrtico hipotecar o imvel dado em anticrese, dificilmente
encontrar quem aceite tal situao.
- Findo o prazo do contrato, ou liquidado o dbito, cabe ao credor anticrtico restituir o imvel ao devedor; extinta a
dvida, extingue-se a anticrese, que direito acessrio; a extino da dvida pode dar-se pela sua amortizao com os
frutos da coisa ou pelo pagamento antecipado; extingue-se a anticrese pela caducidade, transcorridos quinze anos de
sua constituio (art. 1.423); neste caso, o credor passa a ser quirografrio.
- Distingue-se do penhor comum porque tem por objeto bem imvel, e o credor tem direito aos frutos at o
pagamento da dvida; tambm no se confunde com o devedor; afasta-se da hipoteca porque o credor hipotecrio
pode promover a excusso e a venda judicial do bem hipotecado sem ter a sua posse, o que no ocorre com o
anticrtico; admite-se a cumulao da anticrese com a hipoteca (art. 1.506, 2).

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