Venta sin representacin no es nula

porque puede ser subsanada por la

ratificacin

En ese sentido se pronunci la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema,

mediante sentencia recada en Casacin N.o870-2014-Lima Norte (El Peruano,
30/12/15), en el marco de un proceso de nulidad de acto jurdico.

El demandante pidi que se declare la nulidad del testimonio de escritura

pblica de compraventa y del acto que lo contiene, que suscribi una
asociacin y la demandada, por las causales de objeto fsica y jurdicamente
imposible, fin ilcito y contrario al orden pblico o a las buenas costumbres; y,
accesoriamente, pidi la cancelacin registral, el otorgamiento de escritura
pblica de compraventa y la entrega del lote. Al respecto sostuvo que la
compraventa es nula, por tratarse de un bien ajeno, el cual es contrario a las
leyes que interesan el orden pblico y las buenas costumbres, y tener un objeto
jurdicamente imposible; asimismo, seal que se celebr la compraventa en
exceso de las facultades concedidas por los directores.

La compradora contest la demanda alegando que su adquisicin est

amparada la fe registral, toda vez que adquiri de quien apareca como
propietario debidamente inscrito en los Registros Pblicos. Por su parte, la
asociacin (tambin demandada) seal que el demandante no se encontraba
en posesin del predio y que haba venido incumpliendo con los deberes que le
son propios al pertenecer a una asociacin, lo cual explicara que se haya
enajenado su predio, al haberse revertido este a la misma.

El a quo declar fundada la demanda de nulidad de acto jurdico, ordenando

tambin la cancelacin del asiento registral e improcedente el otorgamiento de
escritura pblica, tras considerar, entre otros, lo siguiente:

[S]e ha dado aparente concierto de voluntades con la finalidad de hacer aparecer ante
el juzgador que el lote de terreno no habra tenido ningn propietario anterior aparte de
la asociacin y que la venta celebrada es vlida, ms cuando de las declaraciones
juradas de autoavalo de mil novecientos noventa y ocho a dos mil cuatro se puede
verificar que todos han sido presentados el mismo da []

El ad quem revoc la apelada y, reformndola, la declar infundada, tras

considerar, entre otros, lo siguiente:

[E]n funcin a la conducta de la parte [demandada, la Asociacin], podra decirse que

el acto jurdico en cuestin es invlido (nulo), por las causales de finalidad ilcita y
contravencin a disposiciones de orden pblico, debido a que el bien inmueble materia
de trfico no se encontraba en su disposicin sino que era ajeno, [] pues, no existe
prueba material que acredite haber conocido que el lote de terreno enajenado a su
favor en dicho acto jurdico era de propiedad de[l demandante] []; 4) Tampoco puede
estimarse la pretensin de nulidad por la causal de imposibilidad fsica o jurdica porque
el trafico (lcito) sobre derechos patrimoniales, como es la compraventa de bienes
 inmuebles, no est prohibido en la ley, por el contrario es alentada por ella; 5) La
referencia en la demanda en el sentido de que la transferencia [] se realiz por
representantes legales de la asociacin que carecan de las facultades de disposicin
de su patrimonio, no puede ser tomada como causal de nulidad si se tiene en cuenta
que este es un supuesto de ineficacia del acto jurdico, cuya discusin no corresponde
a este proceso; por lo que resulta innecesario evaluar y definir la supuesta inaplicacin
en la sentencia de las disposiciones de los artculos 2015 y 2022 del Cdigo Civil
reclamados por el apelante, por cuanto, el asunto sub materia no versa sobre oposicin
de derechos reales [].

La Suprema declar infundado el recurso de casacin, tras considerar, entre

otros, lo siguiente:

[N]o se ha acreditado que la contratante conociese que el predio enajenado no le

perteneca a su transferente, esto es la [asociacin demandada] [] pues dicha
informacin no se desprenda de los asientos registrales del inmueble, por el contrario
ha quedado establecido que su conducta se encuentra protegida por la presuncin
contenida en ella, de manera que an en el caso de que existiese una causal de
nulidad en la compraventa realizada a favor de la mencionada demandada, sta no
alcanza a la adquiriente. []cabe precisar que tratndose de una persona jurdica la
ausencia de las facultades de representacin no constituye causal de nulidad por la
venta de un bien ajeno, como lo sostiene el recurrente, pues se trata ms bien de un
supuesto de ineficacia en relacin al representado y que se encuentra regulado en el
artculo 161 del Cdigo Civil; [] En ese sentido, si bien en virtud del artculo 2012 del
Cdigo [s]ustantivo la compradora poda conocer la caducidad de los poderes de los
Directivos transferentes del predio, tal circunstancia no determina la nulidad del acto
jurdico celebrado por causal de fin ilcito o imposibilidad fsica desde que tal defecto
puede ser subsanado mediante la ratificacin []. [Subrayado agregado].

Mencin particular merece el voto en minora del caso en cuestin, el cual

propone que se declare fundado el recurso de casacin y que se expida nueva
sentencia, tras considerar que:

[L]a Sala Superior analiza los hechos desde la conducta de la vendedora y no en

funcin a la compradora toda vez que acorde a lo previsto por el artculo 161 del
Cdigo Procesal Civil el cual regula la figura del llamado falsus procurador es ineficaz
[] consiguientemente corresponde a la instancia de mrito analizar los hechos desde
la conducta de la compradora a efectos de establecer si dicha parte conoca que las
apoderadas de la Asociacin demandada han actuado excediendo las facultades de
representacin [] en el presente caso corresponde el reenvo excepcional al haberse
infringido el deber de motivacin de las resoluciones judiciales consagrado como
principio en el artculo 139 inciso 5 de la Constitucin Poltica del Per que impone a
los Jueces cualquiera que sea la instancia a la que pertenezcan que expresen el
proceso mental que los ha llevado a decidir una controversia [].