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APRENDA A INVESTIR EM

FUNDOS
IMOBILIRIOS
Na nossa viso, existem dois tipos de investidores: os que no conhecem os
fundos imobilirios e os que amam fundos imobilirios.

Fundos imobilirios (chamados de FIIs) tem caractersticas de aes como


distribuio de dividendos, volatilidade e valorizao. Mas tambm tem
caractersticas de imveis.

Como diz nosso amigo Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos


imobilirios, os FIIs so o coringa da carteira: cabem em qualquer portflio.

Fundos imobilirios so interessantes para quem gosta de imveis: expe o


investidor ao investimento em imveis, atravs de um veculo mais eciente,
como vocs podem notar aqui.

Fundos imobilirios so interessantes para quem busca renda: ao pagar


dividendos elevados e mensais, os fundos imobilirios atraem o investidor que
busca renda com recorrncia.

Fundos imobilirios so interessantes para quem busca valorizao: o


histrico de valorizao dos fundos excelente. Os fundos mais antigos
apresentaram valorizao semelhante as das aes mais sucedidas.

Este e-book tem a inteno ensinar os conceitos bsicos de fundos


imobilirios.

Acreditamos que o investidor iniciante sair se tornando um investidor de


nvel intermedirio alto aps esta leitura. Somente a experincia pode torn-lo
um investidor um grande investidor.

Acreditamos que investir em FIIs mais atrativo que imveis fsicos. A razo
principal para termos to poucos investidores em FIIs no Brasil a falta de
conhecimento por parte dos investidores.

Este e-book existe justamente para acabar com este desconhecimento.


PARTE I

O que so fundos imobilirios


e quais os tipos?
Os fundos imobilirios so fundos de investimentos constitudos sob a forma
de condomnio fechado, em que no permitido ao investidor resgatar as
cotas (diferente de um fundo de renda xa comum, por exemplo), geridos e
administrados por um gestor e administrador, que tem como objetivo
principal investir em ativos imobilirios de determinadas classes e pers,
como lajes corporativas, shoppings, galpes logsticos, empreendimentos
residenciais, hospitais, etc, mas tambm que pode investir em ativos de dvida
imobiliria, como LCI, CRI, etc.

De forma mais simplista e resumida,, os fundos imobilirios nada mais so


que comunhes de recursos destinados aplicao em ativos imobilirios. Os
investidores aportam recursos no fundo e este fundo, atravs de seu gestor e
administrador, adquire um ou mais ativos imobilirios para usufruir dos
rendimentos proporcionados pelo ativo, seja pelo seu aluguel, comercializao
ou mesmo pagamento de juros.

Para um fundo ser estruturado, o administrador contrata instituies


nanceiras, as quais sero remuneradas para auxiliar na estrutura do fundo, e
faz a oferta pblica de cotas atravs da BM&F&Bovespa.

Atravs desta oferta os investidores tero acesso ao prospecto e material


informativo do fundo e assim caro sabendo qual o tipo exato de fundo
imobilirio , qual o imvel objeto do fundo, qual o valor a ser pago no imvel,
a estratgia deste fundo (se pretende locar, comprar para vender, e etc.), a
rentabilidade esperada ou projetada, os riscos, as informaes do imvel e da
regio, etc.

Aps o perodo inicial da oferta, as instituies nanceiras responsveis e o


administrador vericam o valor captado dos investidores, que poder ser
menor ou maior que o esperado, e assim nalizam a compra do(s) ativo(s).
Normalmente este processo todo dura alguns meses, e aps a captao ser
encerrada e o ativo ser adquirido, as cotas so integralizadas, e cada cotista
que entrou na oferta passa a ser um scio do fundo, sempre
proporcionalmente sua participao, aos seus recursos aportados.
Por exemplo, se um fundo captou R$ 50.000.000,00 atravs do lanamento de
500 mil cotas por R$ 100,00 cada, para a compra de um imvel comercial para
posterior locao, e o investidor adquiriu 200 cotas na oferta primria deste
fundo, este investidor ter uma participao de 0,04% no fundo. Ou seja, ter
direito 0,04% dos lucros obtidos pelo fundo.

Quanto maior o nmero de cotas que o investidor detm de um fundo, maior


ser sua participao no mesmo.

importante lembrar que o investidor no precisa necessariamente participar


da oferta primria para se tornar cotista de um fundo imobilirio e ele pode
simplesmente comprar cotas atravs da bolsa de valores, de um fundo j
formado e j estruturado, dessa forma, podendo investir em ativos j
consolidados, com histricos operacionais, e ecincia comprovada e etc.

ALGUMAS VANTAGENS DOS FUNDOS IMOBILIRIOS

O fundo imobilirio um dos melhores instrumentos nanceiros para gerao


de renda. difcil encontrar outros ativos que paguem rendimentos com tanta
frequncia e que tenham um Dividend Yield to interessante. , portanto, uma
ferramenta fantstica para quem procura obter um complemento de renda ou
uma renda para a aposentadoria.

Uma das maiores vantagens dos fundos imobilirios, ao contrrio do


investimento direto em imveis, que eles possibilitam ao investidor se tornar
scio de grandes empreendimentos por valores irrisrios. Existem fundos que
so negociados em bolsa por menos de R$ 2,00. Para um investidor ter acesso
estes tipos de empreendimentos, como lajes corporativas, shoppings, etc,
ele teria de, no mnimo, desembolsar alguns milhes de reais.

Outro ponto interessante de se investir nos fundos imobilirios a


possibilidade de reinvestimento imediato dos rendimentos, potencializando o
efeito dos juros compostos. Ao contrrio do investimento direto em imveis
que o investidor receber seu aluguel mensalmente mas no poder reaplic-
lo comprando novos imveis por conta do baixo valor, nos fundos imobilirios
mesmo que o investidor receba rendimentos na ordem de R$ 10,00 mensais j
ser possvel reinvestir em mais cotas de outros fundos.
Veja o efeito que o reinvestimento de dividendos possibilita

Esse efeito potencializa de forma expressiva o retorno no longo prazo e pode


transformar pequenos investimentos constantes em verdadeiras fortunas no
longo prazo.

TIPOS DE FUNDOS IMOBILIRIOS

Agora que j explicamos o que so os fundos imobilirios, vamos entender e


conhecer as diferentes classes de fundos imobilirios disponveis. Anal, nem
todo fundo imobilirio investe no mesmo tipo de ativo, alguns fundos
imobilirios podem ser proprietrios de hospitais, de escritrios, de
shoppings, ou at mesmo de imveis residenciais, e portanto, possuem pers
diferentes.

Vamos entender os tipos de fundos imobilirios disponveis no mercado:


Os fundos de escritrios e lajes corporativas so fundos que investem
preponderantemente em ativos comerciais, como escritrios, salas comerciais
e lajes corporativas em geral. Esses fundos podem deter um ou vrios prdios,
poucas ou muitas salas e lajes corporativas, dessa forma, o fundo pode ser
concentrado em apenas um ativo ou ser diversicado.

Evidentemente os fundos que detm vrios prdios e vrias lajes corporativas


so os mais diversicados e os que em tese possuem menor risco, j que
esto menos vulnerveis vacncias drsticas, inadimplncias integrais e
possuem uma quantidade maior de inquilinos.

Portanto, interessante o investidor optar preferencialmente por fundos


imobilirios diversicados (que possuem vrios ativos), como forma de mitigar
riscos, mas isso no signica que o investidor tambm no poder ter cotas de
um fundo imobilirio monoativo em seu portflio. Desde que o imvel seja
bom, bem localizado, no h problemas. A possibilidade do investidor de
fundos imobilirios diversicar seu portflio com poucos recursos fantstica.

FUNDOS IMOBILIRIOS LOGSTICOS E INDUSTRIAIS

Os fundos imobilirios logsticos e industriais investem principalmente em


ativos do segmento logstico e da indstria em geral tais como galpes
logsticos, condomnios logsticos, condomnios industriais, depsitos, fbricas,
etc

Estes fundos so boas opes para a formao da carteira do investidor, j


que muitos destes fundos possuem ativos com contratos de longo prazo e
contratos atpicos (diferenciados) que garantem maior estabilidade, em geral,
aos cotistas.

FUNDOS IMOBILIRIOS DE SHOPPINGS E VAREJO

Fundos de Shoppings centers investem em participaes de Shoppings, e


podem deter participao em um shopping ou vrios shoppings. Fundos como
HGBS11 e FIGS11 investem em mais de um Shopping e dessa forma so mais
diversicados. J fundos como PQDP11 ou JRDM11B investem em apenas um
ativo e esto mais concentrados.
A indstria de shopping centers no Brasil est em pleno crescimento, e
embora esteja tambm vulnervel crises econmicas, um setor bastante
resiliente. Atravs dos fundos imobilirios voc pode se tornar scio de
shoppings consolidados e de alto padro, como o Shopping Higienpolis, por
exemplo, o qual negociado pelo ticker (cdigo de negociao na bolsa) de
SHPH11.

J os fundos de varejo costumam investir em imveis comerciais e lojas de rua,


como imveis locados para supermercados, lojas de varejo em geral, e etc. O
investidor que sempre desejou ter lojas alugadas mas nunca teve condies
nanceiras, com os fundos imobilirios possvel fazer isto com pouco
dinheiro.

FUNDOS IMOBILIRIOS DE HOSPITAIS

Dentro dos fundos imobilirios h opes bem diversicadas e interessantes,


uma delas so os fundos de hospitais que so detentores de imveis alugados
para hospitais. Temos poucos fundos nessa categoria, para ser mais preciso,
apenas dois, o NSLU11B e o HCRI11B, ambos os imveis localizados em So
Paulo.

A tendncia que no longo prazo mais opes de fundos imobilirios de


hospitais surjam e o investidor tenha opes ainda melhores.

FUNDOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS E ATIVOS DE DVIDA IMOBILIRIA

Os fundos de recebveis imobilirios e dvida imobiliria investem


especialmente em ativos de crdito imobilirio, como CRIs, LCIs, dentre outros.
Estes fundos podem ser boas opes para o investidor diversicar sua carteira
e turbinar o seu retorno mensal, j que costumam pagar dividendos elevados.

FUNDOS DE FUNDOS

Os fundos imobilirios de fundos imobilirios, como o prprio nome j diz,


investem em outros fundos imobilirios e costumam ser uma boa opo para
o investidor diversicar de forma expressiva sua carteira, alm de reduzir
custos e por vezes, adquirir ativos com desconto.
Imagine um fundo que invista em cotas de outros 15 fundos. Quais seriam os
custos operacionais do pequeno investidor para comprar os mesmos 15
fundos e ter uma carteira similar? Provvel que seriam custos elevados. No
fundo de fundos o investidor reduz essas despesas e compra apenas um
fundo, que detm participaes em outros inmeros fundos.

H de se ressaltar, porm, que a carteira do fundo deve ser analisada


profundamente, j que podem ter fundos de qualidade questionvel dentro
da carteira, alm de que as decises so tomadas pelo gestor, e assim,
melhor optar por um fundo de histrico positivo.

FUNDOS IMOBILIRIOS EDUCACIONAIS

Fundos educacionais investem de forma preponderante em imveis alugados


para universidades e centros educacionais. Normalmente estes contratos so
atpicos, de longussimo prazo e sem revisionais, os chamados Built to Suit, e
dessa forma, so ativos interessantes para compor uma carteira, j que
costumam ser mais conservadores e defensivos.

Dentre os fundos imobilirios do setor educacional temos AEFI11, FAED11B e


FCFL11B.

FUNDOS IMOBILIRIOS DE DESENVOLVIMENTO

Os fundos de desenvolvimento so um pouco diferente dos fundos comuns e


investem principalmente no desenvolvimento de projetos imobilirios
residenciais para posterior venda. Estes fundos portanto no lucram atravs
de aluguis mensais como a grande maioria dos fundos, mas sim com as
receitas provenientes das vendas destes imveis.

Os fundos imobilirios de desenvolvimento so bastante semelhantes


empresas de incorporao, com a diferena de que normalmente no operam
alavancados e pagam dividendos maiores, com um alto payout, seguindo a
legislao dos fundos imobilirios.
PARTE II

Comparativo entre Fundos


Imobilirios e Imveis
Como vimos na publicao anterior, os Fundos Imobilirios (FIIs) so veculos
que permitem ao investidor se expor empreendimentos imobilirios atravs
de ativos listados em bolsa.

Portanto, inevitvel a comparao entre Fundos Imobilirios e imveis


fsicos.

Apesar de terem razes em comum, existem diferenas relevantes entre


investir em Fundos Imobilirios e imveis convencionais.

Quando comparamos com imveis, quais so as vantagens e desvantagens de


se investir em fundos imobilirios?

VANTAGENS

Maior dividendo: a renda obtida atravs de FIIs:

O valor pago em dividendos pelos FIIs, em geral, superior ao de imveis


fsicos. Isso ocorre pois, alm da iseno scal (a renda dos fundos imobilirios
isenta de imposto de renda), os FIIs hoje negociam com desconto em
relao s propriedades fsicas.

Dessa forma, investir em fundo imobilirio costuma ser uma forma tambm
de comprar participao em um empreendimento com um bom desconto.

Possibilidade de retornos maiores

Com a possibilidade de o investidor reinvestir os dividendos que recebe


mensalmente em novas cotas de fundos imobilirios, aumentando a sua
participao, o investidor de FIIs costuma atingir retornos espetaculares no
longo prazo.

H inmeros fundos antigos ou mesmo recentes que performaram muito


acima dos benchmarks de mercado, e entregaram retornos bastante
superiores imveis fsicos por exemplo. Fundos como SHPH11, FAMB11,
ALMI11B, FCFL11B, dentre inmeros outros, entregaram ao investidor retornos
fantsticos.
Diversicao:

Imveis tem um ticket alto e, portanto, exige-se um grande volume investido


para que o investidor possa se diversicar em vrias propriedades. Os fundos
imobilirios permitem que o investidor diversique com um valor muito
menor e diversas propriedades em geograas diferentes.

Atravs dos fundos imobilirios um investidor pode se tornar scio de um


Shopping por apenas R$ 70,00. H fundos que possuem em seu portflio
inmeras lajes corporativas de alto padro que so negociados em bolsa por
menos de R$ 2,00.

Dessa forma, com pouco dinheiro o investidor poder adquirir participaes


em vrios projetos diferentes. O que seria totalmente invivel no investimento
direto em imveis.
Liquidez:

A liquidez dos Fundos Imobilirios menor do que a liquidez das aes,


verdade. Mas mesmo assim, os FIIs so mais lquidos do que imveis, que
podem demorar meses para serem vendidos. Alm disso, se voc tem R$500
mil aplicado em imveis e necessita de R$100 mil, no possvel vender s
uma parte do imvel. No caso de FIIs voc pode vender somente uma parte
da posio que detm caso necessite.

Custos de transao:

Os custos de transao de imveis podem chegar em at 6% do valor do


imvel, se somarmos a corretagem e o ITBI (Imposto sobre transmisso de
bens). Os custos de corretagem de FIIs so bem menores, e s pago imposto
de renda em caso de lucros.

Existem corretoras que sequer cobram taxas de corretagem para negociao


de fundos imobilirios, e outras cobram valores baixos, como R$ 5,00 ou at
menos.

Gesto prossional:

Os fundos so geridos por prossionais de mercado. So especialistas no que


fazem. Isso faz com que a propriedade, na mdia, ir ser administrada melhor
do que o indivduo conseguiria sozinho. Alm disso, livra o indivduo das
dores de cabea de administrar um imvel.

Nos fundos imobilirios a gesto entregue terceiros (administrador) e o


investidor pode car descansado. De qualquer forma, sempre importante o
investidor se informar sobre seus fundos, e sobre a ecincia da gesto do
mesmo. Nem todos os gestores fazem um bom trabalho, preciso ter
conscincia disso.
Vantagem tributria:

Os FIIs so isentos na distribuio de dividendos para as pessoas fsicas. Isso


signica que toda a renda imobiliria, excluindo as despesas, poder ser
distribuda sem pagar imposto de renda, ao contrrio de imveis tradicionais
que o governo por car com at 27,5% da renda, dependendo da faixa de
renda do investidor.

Qualidade dos Inquilinos:

Na mdia, os inquilinos dos imveis dos FIIs apresentam menor risco de


inadimplncia e atraso que o investidor conseguiria em imveis tradicionais.
Os imveis dos FIIs tendem a atrair grandes empresas, instituies com risco
de crdito baixo. O BC Fund, um dos maiores FIIs do Brasil, tem inadimplncia
histrica inferior a 1%.

DESVANTAGENS

Volatilidade:

O fato dos is serem cotados em bolsa de valores e sofrerem oscilaes de


preos diariamente, levam aos FIIs um componente de volatilidade, que no
existe nos imveis tradicionais, mesmo porque no existem ofertas todos os
dias por um imvel.

Alm do mais, pelo fato de imveis tradicionais no investimento direto no


serem cotados em bolsa, o investidor no percebe suas possveis oscilaes, e
assim, tem a impresso de estar investindo em um ativo que sempre se
valoriza e que no sofre oscilaes negativas.

O Carter mais voltil dos FIIs pode ser um empecilho para a venda no preo
desejado em caso de necessidade.
Risco Regulatrio:

Em dezembro de 2015, foi feita a tentativa no congresso e senado de criar


uma tributao sobre os rendimentos dos FIIs. Felizmente, esta medida no
foi para frente no Congresso, mas mostra que o Estado e seu apetite
arrecadatrio j se mostraram interessados em acabar com os incentivos
scais dos FIIs.

Caso venha um dia a perder sua iseno scal, os Fundos Imobilirios iriam
perder, inevitavelmente, parte de sua atratividade e rentabilidade
diferenciada.

No detm controle da propriedade:

Quem investe em FIIs no detm o controle da propriedade. No possvel


reformar um imvel decadente dentro de um FII sem um consenso e acordo
entre os cotistas. Isso no acontece quando a propriedade de um investidor
individual.

Como podemos ver, os fundos imobilirios so uma alternativa altamente


rentvel e acessvel de se investir em imveis, e que deveria ser considerada
por todos os investidores individuais interessados em renda imobiliria e
dividendos.

Vemos os Fundos Imobilirios como essenciais dentro de uma carteira


previdenciria, e que junto dos investimentos em aes, podero trazer um
grande retorno aos investidores, levando-os independncia nanceira.
PARTE III

Indicadores e mtricas que


voc precisa saber ao investir
Aps voc ter entendido o que so fundos imobilirios, quais so os principais
tipos e classes fundos, as maiores vantagens e etc, voc precisar saber como
avaliar um fundo imobilirio.

Para concluir se um fundo est barato, est caro ou atrativo ou no,


inevitavelmente o investidor dever checar seus indicadores e principais
mtricas, como mltiplos, Dividend Yield, etc.

Como forma de ajud-lo no reconhecimento e entendimento dessas mtricas


e indicadores, enumeramos os principais dados que voc dever vericar e
estudar antes de investir em um FII:

MTRICAS E INDICADORES A SEREM CONSIDERADOS

Vacncia

A vacncia um dos dados mais importantes em um fundo imobilirio, j que


este dado est ligado diretamente capacidade do fundo em pagar
rendimentos maiores ou menores e tambm qualidade do ativo.

Imveis bons, que so bem geridos, que possuem diferenciais e so bem


localizados, dicilmente sofrem com vacncias elevadas, e quando acabam
sofrendo com vacncia, esse indicador normalmente bem menor que o do
mercado em geral.

A vacncia atual sempre fundamental ser avaliada, mas a histrica pode ser
at mais importante. Recomendamos que voc avalie a vacncia do imvel por
longos perodos, justamente para vericar a resilincia do imvel tanto em
perodos em que o mercado est favorvel, quanto em perodos mais
adversos, como o atual por exemplo. Esses dados de vacncia esto includos
nos relatrios mensais dos fundos, assim como no nosso Radar de FIIs,
divulgado semanalmente para nossos clientes.
Veja um exemplo abaixo de como os dados de vacncia so apresentados
geralmente no relatrio mensal dos FIIs. O fundo utilizado como exemplo o
HGJH11, que proprietrio de duas torres comerciais localizadas em SP.
Achamos essa informao na pgina 2 do relatrio e o fundo atualmente
encontra-se com uma vacncia de 12,5%, bem abaixo das mdias de So
paulo.

Dividend Yield

Os fundos imobilirios so ativos geradores de renda mensal, e uma de suas


maiores vantagens essa capacidade de gerar uxo mensal aos investidores.

Dessa forma, muito importante voc saber avaliar e vericar o Dividend


Yield do fundo, ou seja, seu retorno de dividendos anual, para entender se o
fundo est pagando um retorno adequado e condizente com o que voc
espera.

De nada adiantar o investidor adquirir um ativo bem consolidado e de alta


qualidade se esse ativo tem um Dividend Yield muito baixo, e no tem muito
potencial de crescimento por exemplo. Alm do mais, se voc espera um
dividendo de pelo menos 8% anuais, pode ser bastante decepcionante
vericar que de fato o fundo est pagando menos de 4%.
O Dividend Yield, no entanto, nunca deve ser avaliado isoladamente e no
deve ser a nica mtrica a ser avaliada pelo investidor, j que muitos fundos
imobilirios possuem DY altos, mas sem consistncia, ou esto passando pelo
perodo de Renda Garantida, que um dividendo com prazo de validade.

Para calcular o Dividend Yield muito fcil, basta o investidor somar todos os
rendimentos mensais pagos pelo fundo nos ltimos 12 meses e dividi-lo pela
cotao atual do fundo. O resultado obtido, multiplica-se por 10 e ento o
investidor obtm o Dividend Yield dos ltimos 12 meses.

Para exemplicar, vamos usar como base o FII HGJH11 novamente. Esse fundo
negociado hoje a R$ 1275,00 por cota e pagou cerca de R$ 7,65
mensalmente em mdia nos ltimos 12 meses, como mostra a ilustrao
retirada do relatrio mensal

Como o fundo pagou R$ 7,65 por ms nos ltimos 12 meses, multiplicaremos


esses R$ 7,65 por 12 para vericar o valor total pago no perodo. No caso,
foram R$ 91,80 pagos aos cotistas. Dividindo R$ 91,80 por R$ 1275,00,
chegaremos a 0,072. Multiplicando 0,072 por 100, chegaremos a 7,20.
Portanto, o fundo HGJH11 hoje negocia com um Dividend Yield de 7,20%
baseado nas distribuies dos ltimos 12 meses.

Caso o uxo de rendimentos desse fundo em questo permanecesse estvel,


o investidor comprando as cotas hoje a R$ 1275,00, receberia nos prximos 12
meses cerca de 7,2%. Fcil, no?
O nosso Radar de FIIs enviado semanalmente informa sempre os Dividend
Yield atualizados dos principais fundos imobilirios, alm de outras mtricas.

Valor Patrimonial do fundo e da cota

O Valor Patrimonial o indicador que representa o valor do laudo de avaliao


dos ativos de um determinado fundo. Ou seja, um valor diferente do valor
de mercado (da cota negociada em bolsa)

Em tese, o Valor Patrimonial do Fundo demonstra por quanto aqueles imveis


que esto dentro dos Fundos seriam negociados no mercado tradicional, no
"mundo real". Normalmente os Fundos Imobilirios so negociados abaixo de
seu valor Patrimonial, ou seja, os imveis detidos pelo fundo costumam ter
um valor maior do que o que representado pelo valor da cota no mercado.

Supondo que um Fundo tenha o Valor patrimonial de R$ 50 M, e em bolsa o


seu valor de mercado seja de R$ 43 M. Caso o gestor resolvesse vender os
ativos do fundo e liquid-lo, seria possvel que o gestor conseguisse realizar a
venda por volta de R$ 50 M em todos os ativos do fundo. Dessa forma, o
cotista receberia por suas cotas um valor cerca de 16% maior.

Veja no exemplo do relatrio do fundo BMLC11B onde encontramos dados do


Valor patrimonial do fundo e da Cota logo na primeira pgina, na coluna da
esquerda

Avaliar o patrimnio do Fundo e da cota pode ser importante para dar a noo
ao investidor se ele est levando um ativo com desconto ou pagando muito
caro por estes imveis.

Cap Rate

O Cap rate, abreviao de Capitalization Rate, uma mtrica que representa a


taxa de retorno implcita de um ativo imobilirio que proporcionada pela sua
renda. Avaliar o Cap Rate de um fundo fundamental para o investidor
vericar o retorno que aqueles ativos no portflio do fundo esto
proporcionando.
Para calcular o Cap Rate fcil e simples. Vamos supr que um imvel tenha o
valor de R$ 50 M. Este imvel hoje produz uma renda de R$ 380 mil por ms,
ou R$ 4,56M ao ano. Utilizando o mesmo clculo que j utilizamos para
estimar o Dividend Yield, chegaremos ao Cap Rate do imvel.

Este imvel do nosso exemplo, teria um Cap Rate de 9,12%. Lembrando que
diferente do Dividend yield, que a renda nal paga ao cotista por um fundo,
o Cap Rate avalia individualmente cada imvel e a renda por ele
proporcionada, sem considerar as despesas do fundo, como taxas de gesto e
administrao.

Dessa forma, normal que um Fundo que tenha imveis com Cap Rate de
10%, acabe entregando um retorno em Dividendos um pouco menor, por
conta dessas despesas.

Em teoria, quanto maior o Cap Rate melhor. Na prtica, porm, as


propriedades com maior Cap Rate possuem um risco mais elevado, e
geralmente estas propriedades esto em localidades menos demandadas,
com maior vacncia, e com menor liquidez.

Preo/Valor Patrimonial da Cota

O Preo sobre Valor Patrimonial da Cota representa o gio ou desgio em que


aquele ativo est sendo negociado. Para calcular o Valor Patrimonial de uma
cota, basta voc dividir o valor do Patrimnio Lquido do fundo pelo nmero
de cotas. simples e fcil.

Finalizado isso, compare o valor Patrimonial da Cota com o valor de mercado.


Para calcular essa relao, faa a diviso do valor de mercado da cota, pelo
seu valor patrimonial. Digamos que a cota de um fundo esteja negociando na
bolsa por R$ 100,00 e o seu Valor Patrimonial por cota seja de R$ 85,00, ento
o mltiplo P/VP (Preo sobre Valor Patrimonial) desse ativo ser de 1,17, ou
seja, ele est negociando acima do seu Valor Patrimonial.
Normalmente cotas de mercado que estejam sendo negociadas bem abaixo
do Valor Patrimonial podem representar oportunidades, mas tambm podem
mostrar que h algum problema estrutural ou pontual dentro dos ativos de
um fundo.

Novamente, lembre-se que no devemos avaliar uma mtrica isoladamente. O


bom investidor de Fundos Imobilirios ir considerar todas as mtricas
possveis, a gesto, a qualidade do ativo e ento a partir da tomar sua
deciso.

Nmero de Cotas

O nmero de cotas a quantidade de cotas que um fundo possui, ou seja, a


quantidades de cotas que representam o patrimnio total do fundo. Para
vericar o nmero de cotas o investidor deve acessar os relatrios ou
informes mensais, que normalmente so publicados no site da BMF&Bovespa.

Usando o relatrio do BMLC11B como exemplo novamente, veja como fcil


encontrar o nmero de cotas de um fundo
Valor por m do aluguel

Esse indicador mostra ao cotista se o aluguel atual praticado por um imvel


est de acordo com os valores praticados na mesma regio, se est caro ou
barato.

comum que imveis muito bem localizados, com vacncias pequenas,


tenham um valor por m mais elevado. Por outro lado, imveis em regies
com sobre-oferta e menos procuradas, possuem aluguis menores.

Caso voc verique um valor de m muito aqum da realidade daquela regio,


descone. Caso este locatrio resolva sair do imvel, dicilmente o gestor
conseguir um novo locatrio com as mesmas condies

rea Bruta Locvel (ABL)

A ABL todo o espao disponvel para locao de um imvel, e analisar o


tamanho de sua ABL de extrema importncia, anal, atravs da ABL
poderemos calcular o Valor por m (Conforme item anterior) e termos uma
noo da dimenso do imvel.

No relatrio do HGJH11 por exemplo, podemos encontrar esses dados na


ltima pgina do documento e vericamos que o Fundo possui 12.613 m de
ABL.
Valor por m do Imvel em relao cotao de mercado

O Valor por m do imvel considerado pela cotao na bolsa normalmente


pode mostrar ao investidor oportunidades sensacionais, ou alert-lo sobre
imveis muito caros.

Um Fundo que tem um imvel com laudo de avaliao de R$ 100M, mas que
pelo preo da cota em bolsa, o valor do imvel sair R$ 60 M, est sendo
negociado de forma barata.
Se considerarmos que este imvel tenha 8000 M de ABL (rea Bruta Locavel),
ento seu valor por m com base no valor de patrimonial ser de R$ 12.500,00.
J com base na cotao em bolsa (que o que investidor est pagando), estar
em R$ 7.500,00, representando dessa forma um bom desconto.

Poderamos dizer que o investidor a cada R$ 7.500,00 reais aplicados no


fundo, estaria se tornando proprietrio de 1m do imvel.

Taxas de administrao e gesto

Todo gestor e administrador de fundos imobilirios cobra taxas mensais para


realizar a gesto e administrao do fundo. Normalmente as taxas so
pequenas proporcionalmente ao patrimnio do fundo e s suas receitas,
porm, por vezes essas taxas so elevadas.

Taxas de administrao altas podem acabar prejudicando a rentabilidade nal


do fundo e as distribuies de dividendos e, portanto, consideramos
fundamental o investidor sempre checar as taxas que so cobrada por cada
fundo.

Para encontrar as taxas, basta novamente acessar os relatrios. Veja que no


fundo BMLC11B as taxas de Adm e gesto so de 0,50% o valor total do
Patrimnio Lquido. Este fundo tambm conta com uma taxa de
gerenciamento dos ativos que de 0,95% sobre a receita mensal do fundo.
PARTE IV

Escolhendo Um Fundo
Imobilirio Para Investir
Neste captulo trataremos de como o investidor deve fazer para escolher um
bom Fundo imobilirio

Esse talvez seja o momento mais complexo e tambm importante para o


investidor que est entrando no mercado.

Saber analisar e entender onde se est investindo essencial, e conhecer e


entender qual fundo imobilirio escolher fundamental nesse processo.

Muitos, infelizmente, sem fazer uma anlise criteriosa e sem entender como
avaliar e escolher um bom FII, acabam por adquirir ativos de baixa qualidade e
que no nal das contas no entregaro bons retornos.

Vamos entender e conhecer os principais fatores na hora de escolher um bom


Fundo imobilirio que seja rentvel para sua carteira e aprender como
identicar se um ativo de qualidade

QUALIDADE DO ATIVO

Como avaliar a qualidade de um ativo?

Avaliar a qualidade do ativo fundamental na hora de se investir. No caso dos


fundos imobilirios, para avaliar se um ativo tem qualidade e algum
diferencial, sempre necessrio fazer alguns estudos, alm de analisar o
imvel como um todo ou avaliar os ativos imobilirios que compem sua
carteira.

Em geral, para avaliarmos a qualidade de um imvel precisamos vericar se


este imvel tem um bom padro construtivo, se ele bem localizado, se est
situado numa regio onde h demanda de seus potenciais inquilinos, se est
com uma vacncia controlada, se o imvel possui diferenciais como garagens,
restaurante, tecnologias, elevadores seguros e modernos, etc.
Avaliando a localizao do imvel

Tanto num fundo imobilirio de lajes corporativas, escritrios comerciais, ou


de logstica e Shoppings, ser sempre fundamental analisarmos a regio que
os imveis esto localizados, os bairros em que os imveis se situam e se h
demanda por imveis corporativos ou dos respectivos segmentos nestas
regies.

Caso o investidor no conhea ou no tenha acesso facilitado s regies dos


empreendimentos, recomendamos que pesquise e procure informaes sobre
as mesmas, o Google Maps pode ajudar nessa questo.

Utilizando o fundo imobilirio HGJH11 como exemplo, um fundo que investe


em 2 imveis corporativos situados em So Paulo, vericamos com base nas
informaes do seu relatrio como um de seus ativos, por exemplo, nos
parece de alta qualidade, j que o Edifcio Platinum est localizado na Rua
Jernimo da Veiga, no bairro Itaim Bibi e o imvel est situado na melhor
localizao do Itaim, um dos melhores bairros para imveis corporativos de
So Paulo.

Tambm podemos notar que no HGJH11 a vacncia do Edifcio Platinum est


bem controlada, atualmente com o imvel apresentando vacncia de 9%,
extremamente abaixo da vacncia mdia de So Paulo e da regio do Itaim.
AVALIANDO A GESTO

Aps fazer a avaliao dos imveis do portflio de um fundo, sua localizao, e


etc, tambm recomendado que o investidor avalie a gesto do fundo, se
esse gestor tem um bom histrico de administrao frente este fundo e
frente a outros, se as taxas de administrao esto de acordo com o mercado,
se o gestor est mantendo uma boa atuao na prospeco de inquilinos e
tomando medidas que melhorem o retorno do fundo.

Podemos ver que tambm no HGJH11, a gesto do fundo - que a Hedging


Grio - parece ser eciente e estar alinhada aos interesses do cotista, j que a
vacncia do ativo est bem menor que a mdia da regio de SP e o gestor
recentemente realizou uma alterao de administradora do Condomnio para
reduzir os custos do fundo, aumentando o retorno nal aos cotistas. Perceba
na ilustrao retirada do ltimo relatrio do HGJH disponvel
Avaliando a qualidade de fundos de recebveis

Nem todos os fundos imobilirios possuem imveis em seus portflios, h


uma classe de fundo imobilirios que investem principalmente em ativos
nanceiros de dvida imobiliria.

No caso de fundos de recebveis imobilirios, os chamados 'fundos de papel',


a anlise dever levar em conta a qualidade de crdito de cada Certicado de
Recebveis e LCI presentes na carteira. Normalmente o investidor encontra
informaes sobre o devedor nos prprios relatrios mensais dos fundos,
alm da situao dos ativos em geral, se esto adimplentes, suas garantias,
etc.

O ideal o investidor procurar informaes sobre a empresa devedora, para


pesquisar e se informar sobre a sade nanceira da mesma, alm de se
informar melhor sobre os ativos cedidos como lastro. Caso voc no consiga
encontrar essas informaes, faa uma ligao ou envie um e-mail para a
equipe de relaes com investidores do fundo, eles estaro, em geral, sempre
aptos a esclarecer suas dvidas.

Normalmente os fundos de recebveis divulgam suas carteiras em seus


relatrios. Nesta tabela podemos vericar as taxas de cada ativo, seus
devedores, o indexador (CDI, Ipca, Igpm), vencimento e o Rating. Em tese,
quanto maior o Rating, menor o risco do ativo.

Alm disso, os gestores costumam dar alguns detalhes sobre os novos ativos
da carteira, demonstrando quais suas garantias, qualidade do devedor, etc.

Veja no exemplo abaixo parte da carteira do fundo BCRI11 (Banestes


Recebveis Imobilirios) divulgada pelo gestor, alm dos comentrios feitos
pela gesto referente aos novos ativos adquiridos
Somados, todos esses fatores acima mencionados permitem que o investidor
identique se o ativo em questo possui um bom portflio, e sendo um ativo
diferenciado, ter maiores chances de entregar um bom retorno ao investidor.

AVALIANDO O PREO DE UM ATIVO

Entendemos que vericar a qualidade do ativo fundamental na hora de


comprar um ativo, mas avaliar o preo de um determinado fundo pode ser
ainda mais importante.

Anal, de nada adiantar voc comprar um fundo de alta qualidade, que


possui um timo imvel, mas que esteja num preo extremamente caro. Voc
pagaria R$ 100,00 no quilo de uma banana orgnica, apenas por ela ser de
boa procedncia e no ter agrotxicos? Ou R$ 2.000,00 numa camiseta apenas
por ela ter uma marca melhor e um tecido de maior qualidade?
Provavelmente no.
Nos fundos imobilirios a ideia similar. De nada servir comprarmos, por
exemplo, um fundo com timos ativos, mas que entrega um Dividend Yield de
2% em seu mximo potencial e est com um preo muito elevado.

COMO AVALIAR O PREO DE UM FII?

Para avaliar o preo de um fundo podemos utilizar inmeras mtricas e h


vrias formas de se fazer.

Entendemos que para o investidor iniciante as formas mais simples de se


avaliar um ativo so;

Analisar o Dividend Yield ou Cap Rate real do ativo (Ou seja, fundos com
Renda mnima garantida devem ser analisados pelo seu resultado real) para
entender se o retorno deste ativo condizente com sua lucratividade, com sua
gerao de caixa efetiva e com o retorno esperado pelo investidor
Vericar o P/VP do fundo (Conforme j ensinamos no mdulo anterior) para
ter uma melhor noo se a cota do fundo no est muito mais cara do que
seu patrimnio representa.
Comparar com os pares, ou seja, comparar com ativos similares, que tenham
imveis similares ou ativos dos mesmos pers.

Caso, por exemplo, haja dois fundos que investem em shoppings do mesmo
padro, ambos com vacncias reduzidas, receita de vendas similares e em
regies equivalentes, opte pelo que apresenta mltiplos e indicadores mais
baratos.

Obviamente o exemplo simplrio e serve apenas quando os ativos so de


pers similares. Nunca recomendado ao investidor utilizar apenas os
indicadores de forma isolada.

De qualquer forma, aprendendo a avaliar a qualidade do ativo e o seu preo


atravs de mtricas e mltiplos (Valuation), o investidor j estar preparado
para tomar boas decises em seus investimentos e estruturar uma boa
carteira de fundos imobilirios.
PARTE V

Riscos envolvidos com FII's e


como evit-los
Por mais que os Fundos Imobilirios sejam investimentos em imveis, que so
considerados investimentos seguros, os fundos imobilirios no esto livres
de riscos.

No nosso Guia denitivo de Fundos Imobilirios j enumeramos alguns dos


principais riscos de se investir em Fundos Imobilirios, os quais o investidor
deve sempre considerar antes de iniciar seus investimentos. Portanto,
tambm recomendamos a leitura atentamente deste Guia, como parte desse
minicurso.

Neste captulo do ebook iremos ensinar a voc como identicar estes riscos,
como lidar com eles e, quando for possvel, evit-los

OSCILAES DOS PREOS DAS COTAS EM BOLSA

Antes de investir em fundos imobilirios essencial que o investidor saiba que


estar entrando no mercado de renda varivel, que como o prprio nome
demonstra, sofre variaes (de preos).

Por conta disso, se o investidor no est disposto e nem tem condies


emocionais de ver seu patrimnio desvalorizando em algum momento, ou
vrios momentos - que por vezes pode durar um bom perodo - deve evitar
esse mercado, ou primeiro trabalhar no psicolgico.

O preo das cotas dos fundos imobilirios sofre oscilaes, pois so


negociadas diariamente por seus cotistas na bolsa de valores. Enquanto no
investimento em imveis fsicos no mercado tradicional voc no ca sabendo
imediatamente por quanto um proprietrio de um imvel est vendendo e de
fato vendeu seu imvel, nos fundos imobilirios voc acabar notando essas
movimentaes, e elas reetiro nos valores das suas cotas, isso no quer
dizer, no entanto, que voc precisa vender suas cotas naquele preo. No
participe da ignorncia dos outros e sim se aproveite dela.

Nessas horas o investidor dever exercitar sua pacincia e tranquilidade,


entendendo que, por mais que as cotas estejam em queda e seu patrimnio
parea estar sendo reduzido, o lastro do Fundo imobilirios, no caso, os
imveis que ele detm, esto intactos, ou talvez at valorizando no "mundo
real", portanto, no faz sentido vender suas cotas, e sim comprar mais.
Alm disso, quando os mercados esto em queda, so os momentos que
costumam gerar maiores oportunidades ao poupador que quer comprar mais
cotas e obter maiores retornos no longo prazo, j que uma cota que custava
R$ 100,00 e hoje est cotada a R$ 70,00 permite ao investidor adquirir mais
cotas com menos dinheiro, aumentando sua renda passiva e sua participao
nos empreendimentos.

RISCO DE VACNCIA

A vacncia faz parte do mercado imobilirio e totalmente natural. J


explicamos nos captulos anteriores como voc ir identicar a vacncia de um
imvel e agora iremos mostrar como voc deve administrar essas situaes e
mitigar estes riscos.

Normalmente, imveis bem localizados, em regies consolidadas e que


tenham uma taxa de ocupao mdia - e histrica - alta, indicam uma maior
resilincia frente perodos de crise e maior vacncia, como o atual.

Os imveis dos fundos HGJH11 so exemplos de ativos resilientes vacncia,


j que esto com uma vacncia mdia de 12%, enquanto a mdia de So
Paulo superior a 25%.

O Fundo Edifcio Ourinvest (EDFO11B) tambm um exemplo de um ativo que


administra bem sua vacncia, j que se encontra com taxa de ocupao de
100% em um dos piores perodos para o mercado imobilirio da histria. O
fato do imvel estar na Av. Paulista, ter um preo de aluguel atrativo e ter
diferenciais exclusivos, faz toda a diferena.

Por outro lado, h fundos sofrendo com vacncia prolongada, e que


demonstram uma situao desinteressante num ativo.

Veja por exemplo a vacncia dos ltimos 12 meses apresentada no fundo


FMOF11, que proprietrio do Edifcio Memorial Oce, localizado no bairro
Barra funda. A mdia de vacncia de So Paulo est em torno de 25% e a do
FMOF est em 48%.
RISCO DE GESTO

Como nos fundos imobilirios a gesto est nas mos de terceiros,


importante que o gestor do fundo tenha comprometimento, um bom histrico
de resultados e tome medidas que protejam os cotistas.

Um gestor comprometido fundamental para que o fundo entregue bons


resultados no longo prazo. importante acompanhar a atuao do gestor, se
est fazendo um bom trabalho, prospectando novos inquilinos, adquirindo
ativos bons para a carteira (no caso dos Fundos de papel), etc.

RENDA MNIMA GARANTIDA (RMG)

Um dos fatores que mais levou investidores ao prejuzo com fundos


imobilirios nos ltimos tempos se chama renda garantida, ou, RMG.

Houve um perodo nos ltimos anos em que vrios fundos eram lanados em
bolsa, e como uma forma de atrair os investidores, ofereciam uma Renda
Mnima Garantida, que era um valor pago mensalmente aos cotistas durante
alguns meses ou anos, normalmente com uma taxa atrativa.
Porm esse "brinde" no vinha de graa e esses fundos imobilirios eram
lanados a valores muito elevados e fora da realidade do mercado. Alm disso,
como essa renda no era fruto das operaes do empreendimento, de seus
resultados, etc, e sim paga pelo incorporador ou vendedor, ela normalmente
estava mascarando o real lucro lquido do fundo.

No momento que a renda garantida chegava ao seu m, o fundo passava a


pagar apenas o seu resultado real, e na maioria dos casos, esse resultado era
bem menor que a Renda Garantida que vinha sendo paga, levando vrios
cotistas - que no sabiam dessa situao - a venderem suas cotas de forma
assustada e realizando prejuzos.

Veja um caso de um fundo imobilirio que est em RMG atualmente e que seu
resultado real est bem abaixo da RENDA GARANTIDA, sugerindo cautela aos
investidores:
Quando um fundo est distribuindo muito acima de seu efetivo resultado real,
esse fundo ou est "queimando caixa", ou seja, utilizando suas reservas de
lucros e resultados para bancar as distribuies, ou est em RMG.

Queremos que nossos leitores sempre estejam bem informados, que


conheam e estejam cientes de todos esses riscos acima citados, para assim
aprenderem a evit-los e no nal das contas, obterem bons retornos nos
investimentos.

importante ressaltar que a analise de riscos em Fundos Imobilirios deve ser


refeita periodicamente, visto que todos os fatores aqui abordados podem
mudar, um FII com uma boa taxa de vacncia pode ter um disparo devido a
algum problema em sua regio, a gesto pode ser alterada e perder qualidade
ou mesmo seu preo sofrer uma queda brusca por N fatores.

Da mesma forma, os riscos elevados que tornavam um Fundo pouco atraente


no passado, podem ser reduzidos ou eliminados depois de algum tempo, com
mudanas na gesto ou no cenrio econmico como um todo, tornando o que
antes era um risco em uma boa oportunidade.
PARTE VI

Consideraes Finais e
Comeando a investir
Agora que voc j sabe como analisar um Fundo imobilirio e aprendeu sobre
indicadores, mtricas, riscos, vantagens e desvantagens, chegou a hora de
aprender a fazer o seu primeiro investimento, ou seja, comprar cotas de um
Fundo imobilirio.

Para comear a investir em Fundos Imobilirios simples e fcil, vamos ver


como funciona:

ESCOLHA UMA CORRETORA

Para adquirir fundos imobilirios, ou mesmo aes e etc, o investidor precisa


de uma conta em uma Corretora de Valores. As corretoras de valores so
instituies nanceiras credenciadas e aptas a negociar os valores mobilirios
para os investidores, dessa forma, intermediando a compra.

Um banco tambm pode ser utilizado com esta inteno, s que costumam
ser mais caros, de qualquer forma, j zemos um artigo interessante sobre
corretoras e recomendamos a leitura do mesmo:

Na hora de decidir escolher uma corretora, bom levar em considerao os


custos operacionais da mesma e de manuteno, como taxa de custdia, taxa
de corretagem, etc. Recomendamos que a taxa de corretagem no exceda
0,70% dos seus aportes. Ou seja, caso queira investir R$ 1.000,00,
recomendamos que a corretagem no exceda R$ 7,00. Caso a taxa de
corretagem seja maior, ento procure acumular um valor maior antes de
comprar.

ABRINDO UMA CONTA NA CORRETORA

Para abrir uma conta na corretora simples e hoje em dia as corretoras


possibilitam que o investidor realize esse processo virtualmente, atravs do
site.

Normalmente, o investidor ter de se cadastrar no site da corretora, criando


um login e senha, e depois enviando seus dados cadastrais, como
documentos e etc, estes documentos por vezes podem ser enviados
digitalmente, o que facilita o processo.
Caso tenha dvidas no processo de abertura de conta, lembre-se sempre de
entrar em contato com o SAC da corretora escolhida, para esclarecer todas as
dvidas e ser melhor orientado.

ENVIANDO DINHEIRO PARA A CORRETORA

Aps a abertura da conta, hora de enviar os recursos para a corretora. A


maioria das corretoras exige que os recursos sejam enviados atravs de
transferncias bancrias, ou seja, no permitem depsito em dinheiro.

Para enviar dinheiro entre em contato com o atendimento de sua corretora


escolhida, eles lhe daro todos os passos e voc ver que bem fcil.

Recomendamos que o investidor inicie seus investimentos em FIIs com pelo


menos R$ 2.000,00 iniciais e depois v investindo o quanto puder
regularmente. Caso no tenha esse capital disponvel recomendamos
acumular num Fundo de RF ou mesmo poupana, j que valores muito baixos
podem ser facilmente corrodos por custos operacionais.

Ademais, recomendvel vericar se a instituio nanceira escolhida por


voc est devidamente credenciada e autorizada na CVM (Comisso de valores
mobilirios)

COMPRANDO UM FUNDO IMOBILIRIO

Depois de abrir a conta e enviar os recursos, hora de comprar um Fundo. J


lhe ensinamos a escolher o fundo e analis-lo, agora voc decidir em qual ir
investir.

As corretoras costumam trabalhar com plataformas chamadas ''Homebroker'',


que so plataformas de compra e venda de negociao de aes
automatizadas. Para entender corretamente como realizar a compra ser
necessrio entender o sistema da sua corretora.
Em geral, basta abrir o home broker no site da sua corretora, escolher o ativo
em que pretende investir, selecionar a opo 'comprar', denir um preo e
enviar a ordem. Caso venha a decidir vender um Fundo futuramente, s
substitua a ordem de compra para ordem de venda.

Realizados esses passos, parabns, voc ter se tornado um scio (cotista) de


um Fundo Imobilirio, fazendo jus sua participao nos lucros mensalmente
e agora estar dando seus primeiros passos rumo independncia nanceira.

CONSIDERAES FINAIS

Este eBook teve como foco principal ensinar de forma simples, direta e numa
linguagem facilitada os principais pontos a serem considerados para investir
em Fundos Imobilirios.

Acreditamos que aps voc ter concludo a leitura atentamente, estars


pronto para se tornar um investidor de sucesso no longo prazo e estruturar
uma boa carteira previdenciria.

Lembre-se de sempre acompanhar nossos artigos e continuar estudando.

Estudar e adquirir conhecimento, alm da disciplina e persistncia, so os


fatores que faro um investidor vencer no longo prazo.