Introducao Investimento Imoveis Leandro Avila

No compre um imvel antes de ler este livro!
Introduo ao Investimento
em Imveis
Leandro Avila
Licenciado para Alexandre Mendona Krul, E-mail: alekrul@hotmail.com, CPF: 01029795967
Introduo ao Investimento em Imveis
Sumrio
Introduo ao Investimento em Imveis______________________________________ 3
Imvel para investir______________________________________________________________ 4
Investidor de verdade_____________________________________________________________ 5
Momento certo para investir________________________________________________________ 7
Investir com pouco dinheiro________________________________________________________ 8
Investir sem experincia___________________________________________________________ 9
Opes de Investimento__________________________________________________ 11
Algumas perguntas que voc deve se fazer.___________________________________________ 12
Quem possui pouco dinheiro_______________________________________________________ 12
Quem possui muito dinheiro_______________________________________________________ 13
Retorno no curto prazo___________________________________________________________ 14
Retorno no Longo Prazo__________________________________________________________ 15
Investimento em imveis na planta_________________________________________________ 20
15 dicas para investir em imveis na planta___________________________________________ 23
Transformar imvel residencial em comercial__________________________________________ 28
Livro ensina Como Investir em Imveis______________________________________________ 30
Sobre o autor___________________________________________________________ 33
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J faz uma dcada que estudo e invisto no mercado imobilirio e, at ento, no
conheci ningum que tenha se arrependido de comprar um imvel. O mais comum
se arrepender de ter vendido. Eu mesmo j passei por isto.
Quando voc sabe identificar o imvel certo, sabe comprar e vender na hora certa e com
segurana, o retorno do investimento praticamente garantido e muito gratificante.
Como em qualquer investimento, voc precisa se preparar antes de investir. Os riscos

so inversamente proporcionais ao conhecimento que voc possui. Quanto mais bem
informado melhores sero seus resultados porque voc saber fazer as escolhas certas.
O arrependimento aps a compra de um imvel aparece naquelas pessoas que no se

prepararam para tomar as decises corretas antes de investir.
Alm disto, existe uma parte do mercado que se aproveita da ignorncia das pessoas
para elevar seus lucros, e no estou falando aqueles que desrespeitam as leis.
Grandes imobilirias, construtoras e incorporadoras tentam atrair investidores

iniciantes usando todas as estratgias de marketing possveis para induzir a tomada
de deciso desvantajosa para o investidor e vantajosa para a empresa.
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E isto faz parte de qualquer negociao. Se eu tenho um produto para oferecer,

certamente irei destacar apenas seus pontos positivos, fazendo o mximo para que
os pontos negativos no sejam percebidos. Cabe ao comprador localizar os pontos
negativos por conta prpria. E para fazer isto, necessrio estar bem informado.
Voc est fazendo a diferena por estar lendo este material. Parabns porque so
poucos os brasileiros que procuram se informar antes de comprar um imvel. E voc
est dando o primeiro passo rumo ao sucesso de seus futuros investimentos.
Imvel para investir

Existe uma enorme diferena entre comprar um imvel para investir e comprar um
imvel para morar. Quando voc procura um imvel para morar, a compra baseada
nos seus gostos pessoais, nos seus conceitos e preconceitos e nas suas emoes.
Quando voc compra um imvel para investir, nada disto deve ser levado em
considerao. No mundo dos investimentos imobilirios no existe imvel ruim, feio,
ou que no possa ser comprado e depois vendido com lucro. Toda compra feita de
forma racional.
Um imvel para investimento no precisa ser bonito, ele precisa ter potencial de lucro.
Todos os imveis possuem seu preo justo e para todos os imveis existe um comprador.
Voc no deve usar o achismo para avaliar um imvel.
Mais adiante irei mostrar a histria da Barra de Tijuca que, no passado, era considerada
uma regio distante, onde s existia mato, terrenos alagados, reas tomadas por areia
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e gua salobra. Era uma regio com terras imprprias at para atividades rurais e
onde ningum gostaria de morar.
Para o investidor, todo imvel uma oportunidade de investimento desde que o preo
de compra seja adequado ou o imvel oferea condies para ser valorizado por
iniciativas do prprio investidor.
Desta forma, o investidor de verdade no conta com a sorte. Ele no compra imveis
caros e fica torcendo para que o mercado se valorize nos anos seguintes. Quem gosta
de fazer isto so os especuladores.
No s nos condomnios de luxo e nos bairros nobres que existem oportunidades

de investimento. Na verdade as grandes oportunidades podem estar na periferia das
cidades, nos bairros pobres onde as pessoas esto dispostas a pagar aluguel, comprar
lotes pequenos para construo e comprar imveis populares na planta. So nas
regies menos valorizadas que existe maior potencial de valorizao.
Investidor de verdade
importante que voc entenda a diferena entre algum que compra um imvel para
morar e um investidor imobilirio de verdade:
1. Investidor compra imveis no momento da crise. quando ningum quer comprar

imveis que os vendedores entram em desespero e vendem seus bens por preos
atrativos;
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2. Investidor vende seus imveis quando o mercado est no melhor momento. Quem
tem imvel no quer vender e quem quer comprar est disposto a pagar caro;
3. Investidor v um imvel como um negcio ou um ativo financeiro. E todo negcio

bom se existe potencial de lucro. No existe imvel ruim;
4. Investidor faz proposta por imveis que ainda no esto venda. Ele bate na porta
do morador de bom imvel e pergunta se ele deseja vender;
5. Investidor sabe que os imveis que foram anunciados no site da imobiliria so aqueles
que o dono da imobiliria e seus amigos no tiveram interesse em comprar;
6. Investidor imobilirio avanado faz curso para corretor, aprende a periciar documentos,
entende matemtica financeira, economia, poltica, finanas, percia imobiliria, direito
imobilirio, arquitetura, marketing e vendas, est sempre se atualizando em busca de
mais conhecimento;
7. Investidor de verdade garante seu lucro quando faz uma boa compra do imvel. A boa
venda uma consequncia de uma boa compra;
8. Investidor de verdade se antecipa e fica atento aos investimentos pblicos e privados

feitos em uma regio;
9. Investidor de verdade investe em tcnicas avanadas de negociao e persuaso

porque estes so seus principais instrumentos de trabalho;
10. Investidor de verdade investe na sua prpria educao. Ele sabe que no existe nada
mais barato e valioso que os conhecimentos. Ele sempre investe em livros e cursos e
o retorno sempre garantido.
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Momento certo para investir

O momento certo de investir em imveis justamente quando as pessoas ainda no
perceberam o potencial de crescimento de uma determinada regio da cidade. Com
certeza, na sua cidade, j existem bairros onde os preos esto exageradamente
elevados e no neste local que voc vai investir.
A supervalorizao de determinado bairro afasta grande parte dos compradores para

regies perifricas da cidade onde os preos ainda esto acessveis. Com certeza voc
j deve ter percebido que, na cidade onde voc mora, os novos empreendimentos
esto cada vez mais distantes. Isto acontece porque o preo dos terrenos nas reas
mais valorizadas est proibitivo para o construtor.
Os terrenos mais baratos atraem pequenas e mdias construtoras. As prprias

construtoras acabam reivindicando melhorias estruturais da prefeitura e isto acaba
atraindo ainda mais construtoras, comrcios, bancos, escolas, supermercados, etc.
O investidor precisa se antecipar a esta tendncia.
Quando todo mundo estiver interessado em comprar um imvel ou um terreno naquela

regio que at pouco tempo estava esquecida, os investidores que chegaram primeiro
iro realizar lucros vendendo seus imveis.
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Investir com pouco dinheiro

Se voc acredita que s quem tem muito dinheiro pode investir em imveis, reveja
suas crenas.
Atualmente existem modalidades de investimento que dispensam grandes volumes

de dinheiro. o caso dos investimentos em imveis na planta onde voc aproveita a
tcnica de alavancagem para lucrar antes de quitar o imvel.
Pagando 20% ou 30% do preo do imvel durante a obra possvel retorno superior
a 100% do valor investido com a alavancagem.
Tambm possvel investir muito pouco comprando terrenos que podem se valorizar
muito ao longo dos anos. Muita gente garante a aposentadoria investindo em terrenos
baratos em regies com potencial de crescimento. O foco o longo prazo.
Existem muitos idosos milionrios no Brasil por possurem imveis no centro de bairros
extremamente valorizados nas grandes capitais.
Casas muito antigas, com grandes terrenos, compradas a preo de banana, 30 ou

40 anos atrs, so vendidos a preo de ouro para construtoras para erguem seus
condomnios.
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Investir sem experincia

Voc no precisa ter experincia para investir em imveis, voc precisa ter conhecimento.
A experincia s pode ser conquistada experimentando.
J o conhecimento voc pode adquirir lendo livros.
H 10 anos, quando comecei a investir e estudar o mercado imobilirio, no existia

livros escritos para o pblico leigo. Existiam publicaes para corretores de imveis e
advogados.
Percebi que no compensava comprar tradues de publicaes estrangeiras j que

no retratam a nossa realidade.
Foi ai que surgiu o meu desejo de compartilhar o que aprendi nos ltimos 10 anos
atravs do Livro Negro dos Imveis e do Livro Como Investir em Imveis.
E este conhecimento acessvel a qualquer pessoa que queira comear sua trajetria
em busca da experincia neste mercado.
A maioria dos brasileiros durante toda sua vida compra apenas 1 ou, no mximo,
2 imveis. A estatstica fala em 1,5 imveis durante a vida.
Por isto, a compra deste imvel precisa ser feita com cuidado, ateno e muita
informao para que voc possa tomar as decises certas sem correr riscos.
Infelizmente existem pessoas mal intencionadas no mercado imobilirio que se

aproveitam da ignorncia das famlias brasileiras para aumentar seus lucros.
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por isto que o PROCON das grandes cidades e os Tribunais de Justia esto lotados
de reclamaes dos consumidores contra imobilirias, construtoras, incorporadoras
e bancos que fazem do desrespeito ao cdigo do consumidor uma estratgia para
aumentar seus lucros.
E ainda existem os casos de polcia.
Existem muitos tipos de golpes praticados por criminosos que se passam por
proprietrios de imveis e corretores de imveis.
Por tudo isto, fundamental investir em conhecimento antes de comear a investir.
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Opes de Investimento
Existem dezenas de opes de investimento no mercado imobilirio. Pelo menos 14
delas so mais comuns, como: comprar imveis na planta para revender ou alugar;
Imveis novos para valorizao; Reforma de imveis usados para revenda ou locao;
Terrenos para valorizao; Flats para locao ou temporada; Casas de veraneio para
locao e temporada; Apartamentos residenciais para locao; Salas comerciais para
locao; Lojas para locao; Galpes para locao; Terrenos para locao; Terrenos
para loteamento; Construo de imveis para locao; Demolio de imveis antigos.
Todas elas esto apresentadas no meu Livro Como Investir em Imveis.
Nesta introduo, pretendo conversar sobra algumas destas modalidades com voc.
Cada opo possui suas caractersticas, vantagens, desvantagens, riscos e, por isso,
importante que voc conhea e estude cada uma delas para identificar aquela que tem
mais relao com seus objetivos.
Quem resolve investir em imveis costuma escolher uma ou duas opes de negcio
para se dedicar. E isto importante para o seu sucesso.
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Algumas perguntas que voc deve se fazer.

1. Quanto tenho disponvel para investir em imveis?
2. Pretendo retorno no curto, mdio ou longo prazo?
3. Estou no incio, no meio ou no final da minha vida produtiva?
4. Quanto tempo livre tenho para dedicar a meus investimentos?
Quem possui pouco dinheiro

Quem possui pouco dinheiro pode investir na compra de lotes no lanamento de novos
loteamentos. Lotes so imveis baratos, que podem ser comprados pagando uma
pequena entrada e diversas parcelas.
Quando a estrutura do loteamento est pronta voc j ter uma valorizao inicial que
evolui a medida que as pessoas vo construindo seus imveis.
Apartamentos e casas na planta em condomnios fechados tambm so timas opes

de investimento. Voc tambm paga uma entrada e 30% do valor do imvel fica
parcelado durante as obras.
Antes mesmo da entrega das chaves, voc pode lucrar repassando o contrato para
aquela pessoa que s tem interesse em comprar o imvel quase pronto para morar.
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Atravs da tcnica de alavancagem, possvel retorno de 100% do capital investido

em menos de 3 anos sem depender de qualquer valorizao extraordinria dos imveis
durante o perodo.
S com a diferena de preo entre o imvel novo e o imvel na planta que as

incorporadoras praticam j possvel obter enorme rentabilidade.
Nos dois casos, voc precisa estar preparado para identificar os empreendimentos que
realmente possuem capacidade e de valorizao real aps o lanamento.
Todo investidor precisa aprender a avaliar os imveis que pretende comprar. nesta
avaliao que voc verifica se o empreendimento compensa o investimento sem
depender da sorte e de movimentos bruscos de valorizao especulativa do mercado.
Quem possui muito dinheiro

J quem possui muito dinheiro para investir pode optar pela diversificao dos
investimentos. Na maioria das vezes melhor adquirir 5 imveis que custam R$ 200
mil do que investir R$ 1 milho de reais em um nico imvel.
Tambm no aconselhvel investir tudo que se tem no mesmo empreendimento.

As vezes observo pessoas comprando 3 ou 4 apartamentos na planta no mesmo
empreendimento.
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O atraso de uma obra ou qualquer problema naquele empreendimento acabar afetando

grande parte dos seus investimentos ao mesmo tempo.
O ideal investir em empreendimentos diferentes para diluir os riscos.
Retorno no curto prazo

Para quem deseja investir em imveis e colher os frutos imediatamente existem boas
opes nas seguintes reas:
Imveis usados Muitos imveis antigos, desvalorizados devido ao do tempo,

podem ser adquiridos por preos abaixo do seu valor de mercado. Aps realizar uma
reforma de baixo custo possvel obter uma grande valorizao em apenas 6 meses.
Aquele imvel que antes estava encostado nas imobilirias, aps passar por um
processo de reciclagem de baixo custo, pode se transformar no sonho de consumo de
muitas famlias. No meu livro Como Investir em Imveis existe um captulo longo
s sobre como usar esta estratgia.
Terreno para desmembramento Existem grandes terrenos que costumam ser

vendidos em reas que j possuem estrutura e urbanizao. Aps uma avaliao
criteriosa, voc pode concluir que possvel obter lucro rpido desmembrando este
terreno em diversos lotes. A soma dos preos dos lotes tende a ser sempre superior ao
valor do terreno inteiro. Vamos supor que voc compre um terreno de R$ 600 mil reais
e existem condies de dividi-lo em 10 terrenos, todos com frente virada para a rua.
Desta forma, basta fazer um desmembramento, que um procedimento simples e
barato. Estes lotes poderiam ser vendidos por 90 mil e no curto espao de tempo voc
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transformaria R$ 600 mil em R$ 900 mil reais. Como a maioria das pessoas compra
imveis e terrenos atravs de financiamentos, a quantidade de pessoas com condies
financeiras de adquirir o lote de valor mais acessvel seria grande. J o mercado para
grandes terrenos mais restrito.
Imveis para locao Uma forma de adquirir um imvel e imediatamente obter

retorno sobre o investimento ocorre na compra de imveis residenciais e comerciais para
locao. Outra boa opo nas cidades tursticas so os flats. O problema conseguir
bons imveis com preos baixos para que o retorno sobre o investimento baseado no
aluguel seja superior ao de uma aplicao de renda fixa. A viabilidade do investimento
em aluguel vai depende de quanto voc ir gastar para comprar o imvel. E para isto
existem algumas estratgias que voc pode adotar.
Retorno no Longo Prazo

Se voc sabe em que direo a sua cidade est crescendo, voc pode garantir a sua
aposentadoria comprando um terreno desvalorizado.
Todas as cidades se expandem verticalmente e posteriormente crescem no horizontal.

Os ciclos de grande expanso vertical e horizontal de uma regio oferecem grandes
oportunidades de investimento.
Em regies afastadas, possvel comprar terrenos com metro quadrado valendo

algumas dezenas de reais que, no longo prazo, se tornaro terrenos valiosssimos que
voc pode desmembrar e vender com enorme lucro.
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Na imagem abaixo, podemos ver a foto da Barra da Tijuca no Rio de Janeiro em 1955.
Observe a situao do Jardim Ocenico e o local onde fica hoje a Praa Professor Jos
Bernardino.
14 anos depois, em 1969
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Mais 6 anos, em 1975
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A regio da Barra era originalmente um enorme areal cheio de alagadios de difcil

acesso. No servia para morar e nem para plantar. Foi difcil convencer as pessoas a
morarem na barra. Muito deste esforo se deve ao investidor chins Tjong Hiong Oei,
que morreu em 2012. Em 1957, ele comprou um enorme terreno de 10 milhes de
metros quadrados atravs da sua empresa ESTA. Veja o terreno adquirido por ele no
mapa.
Para atrair moradores e valorizar suas terras, muitos empreendimentos importantes

foram construdos, como o Clube Marapendi, Carrefour, Barra Shopping, Casa Shopping,
entre inmeros outros.
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O Bosque da Barra e o terreno onde fica o Hospital Loureno Jorge foram doados para o
estado. Muitos condomnios na regio foram construdos em suas terras j valorizadas
com os empreendimentos que ele conseguiu atrair.
Ao investir em terrenos, voc deve pensar no longo prazo. Tente verificar para
qual direo a sua cidade est crescendo. Observe onde o governo est fazendo
investimentos, onde a iniciativa privada investe neste momento. No caso da Barra,
o grande marco para o incio do seu crescimento ocorreu com o projeto urbanstico
encomendado pelo governo a Lcio Costa.
O Plano Piloto da Barra da Tijuca, de 1969, similar ao Plano de Braslia, com suas
grandes avenidas e grandes espaos abertos.
Depois vieram os investimentos privados que ofereciam toda a estrutura para atrair a
populao.
Investimento em imveis na planta

Nos ltimos anos, milhares de pessoas viram seus patrimnios duplicarem ou triplicarem
investindo em imveis na planta. Eu mesmo conheo algumas pessoas.
Como em todo investimento, os riscos so proporcionais ao retorno.
Desta forma, investir em imveis na planta uma modalidade arriscada, mas que
pode ter seus riscos reduzidos se o investidor estiver preparado.
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Para que voc tenha uma ideia da importncia deste preparo, sou autor de um livro
com mais de 180 pginas que ensina tudo que voc precisa saber antes de comprar
um imvel na planta.
O Livro Negro dos Imveis tambm possui um complemento especial sobre a compra
de imveis usados.
O investimento em imveis na planta uma tima opo para quem possui pouco
capital.
O ideal que voc inicie o investimento j preparado financeiramente para assumir

pelo menos 30% do preo do imvel que mais ou menos o que se paga durante os
3 ou 4 anos de construo dos empreendimentos.
Um bom imvel na planta precisa custar 30% menos que o valor atual do mesmo
imvel, no mesmo local, j pronto para morar.
Os riscos de ter problema com a construtora, incorporadora e imobiliria podem ser

minimizados fazendo uma detalhada pesquisa de idoneidade dos envolvidos.
E isto voc pode fazer na internet mesmo. Existem dezenas de sites que precisam ser
visitados para a emisso de certides negativas e consultas que revelaro se voc est
lidando com empresas e pessoas que merecem sua confiana.
Muito investidor iniciante prefere adquirir apartamentos de luxo em regies que j

esto muito valorizadas e onde existe pouco espao para ganhos no curto prazo.
O ideal seria fazer o contrrio.
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Os melhores imveis so os menores e os mais populares. Quanto mais gente tiver

condies de comprar seu imvel, maior ser a liquidez do investimento.
Outra coisa importante que voc precisa aprender identificar se o bairro onde o
empreendimento est localizado possui potencial de crescimento e valorizao.
Uma dica importante para quem compra o imvel na planta a capacidade de identificar
o momento exato para realizar lucros.
Se voc comprou o imvel na planta, pagou apenas a entrada e algumas parcelas, e um

ano depois do incio das obras j possvel vender o imvel com 30% de valorizao,
este pode ser o momento de realizar lucros, vender o imvel e embolsar os ganhos.
Voc no vai querer deixar para colocar seu imvel a venda quando todos os outros
investidores estiverem fazendo o mesmo.
Normalmente isto acontece quando o imvel j est quase pronto e o potencial de

valorizao atinge ndices elevados.
O problema que a concorrncia com outros investidores e com a prpria incorporadora

pode ser desvantajosa.
Para investir em imveis voc precisa ser desapegado. Quando a oportunidade de

lucro imediata aparece, voc no pode deixar passar.
Imveis na planta podem ser adquiridos sem burocracia. Voc estar financiando direto
com a construtora que possui risco muito pequeno, j que voc pagar por um imvel
que ainda no existe. Se ficar inadimplente voc simplesmente no recebe o imvel.
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J quando voc precisa comprar um imvel novo ou usado, pronto para morar, a
situao diferente. Se voc no tem o dinheiro para quitar o imvel necessrio
partir para o financiamento bancrio, que caro e burocrtico.
15 dicas para investir em imveis na planta

Preparei uma relao de 15 questes que voc precisa avaliar para saber se est
diante de uma boa oportunidade ou de uma grande furada.
Imveis na planta so mais baratos, possuem grande potencial de valorizao, mas

so investimentos arriscados que merecem mais cuidados. Afinal de contas voc estar
comprando algo que ainda no existe.
1 - Conhea a empresa que est vendendo o imvel
Voc precisa conhecer e investigar a empresa que est lhe vendendo o imvel.
Existem no mnimo trs empresas envolvidas no negcio: Construtora, Incorporadora

e Imobiliria.
Identifique as empresas, CNPJ, responsveis, procure saber sua histria, qual

empreendimentos j entregou, em quais projetos est envolvida. No livro, existe um
longo captulo com todos os links para que voc mesmo possa verificar a situao das
empresas.
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2 - Investigue a situao do Terreno
Voc vai comprar um imvel na planta sem saber a situao jurdica do terreno?
Solicite a documentao e verifique se est tudo conforme o previsto.
3 - Qual a situao jurdica do empreendimento?
Todo imvel na planta precisa estar com a documentao em dia. Solicite o registro
do memorial de incorporao. O memorial obrigatrio por lei. Antes mesmo do
lanamento das obras necessrio este registro para que a incorporadora possa
comercializar as unidades.
4 - Situao junto na prefeitura
Ser que o projeto est devidamente aprovado pela prefeitura da sua cidade? A
prefeitura possui poder de embargar a obra se todos os procedimentos legais para a
sua realizao no forem realizados.
5 - Opes de financiamento
Se voc pretende comprar o imvel atravs de um financiamento importante verificar

com a incorporadora a situao junto aos bancos.
Normalmente estas empresas fazem parcerias com bancos e at cobram taxas se voc
optar por escolher outro banco.
Veja as condies de financiamento antes de comprar o imvel na planta. importante

conhecer matemtica financeira antes de financiar.
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6 - Caractersticas do imvel
Antes de comprar um imvel na planta voc no deve ter qualquer dvida sobre o que
est pagando. A construtora deve apresentar o memorial da obra e a planta.
Normalmente eles ainda oferecem uma maquete que voc deve fotografar e um
exemplo de imvel decorado que tambm precisa ser fotografado, pois serve como
prova.
O que foi prometido no material publicitrio e durante a venda deve ser cumprido.
7 - Caractersticas da garagem
Muita gente compra imvel na planta sem avaliar a situao da garagem. Verifique se
ela ser coberta. Existem imveis onde algumas unidades possuem garagem coberta
e outras no.
A garagem uma unidade autnoma ou apenas est vinculada unidade autnoma

do edifcio?
8 - Tamanho exato do imvel
Voc precisa saber o tamanho exato da rea privativa e da rea comum, alm do total
do imvel segundo a norma brasileira ( NBR-12721/92).
Observe com cuidado para no se confundir com as medidas. A parte interna do imvel
onde voc ir morar se chama rea privativa.
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9 - Forma de pagamento ou plano de pagamento
Solicite o plano de pagamento e verifique se ele compatvel com suas possibilidades

financeiras.
No tenha vergonha de recusar uma forma de pagamento e de propor uma opo

personalizada que possa atender suas possibilidades. A forma de pagamento uma
coisa negocivel. Matemtica financeira muito importante.
10 - Prazos
Voc precisa se informar sobre todos os prazos. Os principais so a data de incio das
obras e a data prevista para entrega. fundamental que no contrato exista a previso
de multa para o atraso.
11 - Caractersticas do condomnio
Verifique atentamente que equipamentos do condomnio sero realmente entregues.

comum a incorporadora apresentar material publicitrio com uma academia linda
e completa montada dentro do prdio. Quando o imvel entregue a academia no
passa de uma sala vazia. Verifique quais equipamentos realmente sero entregues.
12 - Preo do condomnio
No custa nada perguntar para o corretor uma estimativa para o preo do condomnio.
claro que se existe uma estimativa otimista e uma pessimista o corretor vai te
apresentar aquela mais otimista onde o valor do condomnio o menor possvel. Leve
isto em considerao.
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13 - Desconto, barganha, pechincha
Solicite descontos caso voc queira pagar o imvel vista ou pretenda dar uma entrada
grande.
Voc est financiando a obra e por isto deve ser remunerado caso queira antecipar
qualquer pagamento.
Esta antecipao reduz os custos da construtora e incorporadora que vo depender

menos de recursos prprios ou recursos dos bancos.
Existem estratgias de negociao que podem gerar uma economia de dezenas de

milhares de reais.
14 - Reajuste das prestaes
Todo valor parcelado ser reajustado. Normalmente durante a obra as incorporadoras

usam o INCC e, com a entrega das chaves, o ndice muda para o IGPM.
Veja quais sero os ndices, como sero os reajustes, faa as contas e simule os
aumentos ao longo dos anos. Verifique se existem juros embutidos.
15 - Posio do sol
Verifique com ateno qual ser a posio do sol no imvel que voc est comprando.
Dependendo da regio do Brasil onde voc mora, os imveis com sombra ou os imveis
com sol podem ser mais ou menos valorizados.
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Transformar imvel residencial em comercial

Muita gente est ganhando dinheiro transformando casas em lojas ou imveis
comerciais. Isto est ocorrendo porque faltam terrenos nos melhores bairros da cidade
para construo de lojas.
Quem possui um imvel residencial, pode ganhar muito dinheiro transformando este
imvel em uma loja ou um conjunto de salas comerciais. Isto porque cada quarto da
sua casa pode se transformar em uma sala para ser alugada individualmente. Muitas
clnicas so construdas dentro de grandes casas residenciais.
O principal requisito para que sua casa possa se tornar um ponto comercial de sucesso
a boa localizao. Se voc percebeu que, a cada dia que passa, seus vizinhos esto
se transformando em pontos comerciais, isto significa que voc possui um imvel com
grande potencial para este tipo de investimento.
J se voc mora em ruas paralelas a avenidas e ruas comerciais, deve comear a

pensar na possibilidade de transformar sua casa em um ponto para locao. E voc
pode fazer isto de diversas formas.
Casa para clnica - Muitas clnicas so sediadas em antigas casas residenciais. A

sala da casa se torna a recepo. Os quartos so transformados em consultrios. Uma
antiga casa com 5 quartos pode se transformar em uma clnica com 5 consultrios.
Dependendo da localizao do imvel, o aluguel destas salas pode variar entre R$
1.000,00 e R$ 3.000,00. Isto representaria uma renda mensal de R$ 5.000,00 a R$
15.000,00 transformando sua casa em uma clnica.
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Casa para escritrio - Muitas empresas que precisam de escritrios (escritrios

de contabilidade, escritrios de advocacia, escritrio de engenharia, escritrio de
consultoria, escritrio de arquitetura entre muitos outros), preferem alugar casas
residenciais adaptadas para se tornar uma sede com escritrios.
Cada quarto da casa pode se transformar em um escritrio da mesma empresa. O

contrato que voc pode fazer com uma empresa mais seguro que os contratos com
pessoas fsicas e a durao do contrato chega h 10 anos ou mais.
Casa para loja - Muitas casas so construdas com bastante espao na parte frontal.
Este recuo entre o imvel e o muro costuma ser usado como estacionamento e jardim.
Uma tima forma de ganhar dinheiro com este tipo de imvel transformando a frente
casa em um comrcio que pode ser usado para a instalao de diversos tipos de loja
como loja de roupas, salo de beleza e comrcios em geral.
Se o porto da sua garagem aquele tipo de correr horizontalmente voc pode

transforma-lo em um porto vertical ou de abertura centralizada.
Com isto, o espao que antes era usado para a abertura do porto pode se transformar
na entrada do ponto comercial. Voc pode usar este imvel para locao e garantir
uma renda extra mensal ou montar um pequeno negcio familiar.
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Livro ensina Como Investir em Imveis

A maioria das pessoas s conhece duas ou trs formas diferentes de ganhar dinheiro com
imveis. Na verdade existem dezenas de maneiras diferentes de fazer investimentos
imobilirios.
Muitos destes negcios so desconhecidos pelas pessoas e os investidores profissionais

se aproveitam disto e raramente esto dispostos a compartilhar seus segredos.
O livro um timo comeo para aqueles que desejam investir em imveis pela primeira
vez.
Culturalmente, o brasileiro sempre teve interesse pela compra de imveis como forma
de investimento. Talvez o problema que nem sempre ele saiba o que fazer com o
imvel para obter o melhor resultado.
Comprar um imvel novo e esperar a sorte para v-lo valorizar extremamente

arriscado. neste tipo de negcio que muitos acabam perdendo dinheiro, pois nem
sempre o mercado est propcio para o uso desta estratgia.
Desde um simples pai de famlia at um bilionrio empresrio, todos podem investir

no mercado imobilirio.
A primeira coisa que muita gente pensa quando ganha um prmio na loteria investir
todo dinheiro em apartamentos, casas e fazendas. Faz parte da cultura do brasileiro.
Muitas vezes ser rico pode significar ter muitos imveis na cabea de alguns.
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Mas o fato que, nos ltimos anos, o mercado imobilirio est se profissionalizando.
Mesmo as pessoas mais experientes precisam se informar, precisam se preparar para
conseguir diferenciar oportunidades de armadilhas.
O mercado imobilirio brasileiro muito burocrtico e complexo e, por isso, uma

pessoa sem informao pode cometer erros que se transformam em grande prejuzo.
Por essa razo, se voc pretende ganhar dinheiro com imveis, importante investir
o mnimo em educao e informao.
E isto pode ser feito de imediato adquirindo livros como Livro de Como Investir em
Imveis. A vantagem desta obra a forma como foi escrita.
um livro totalmente direcionado para pessoas leigas. O livro Como investir em

imveis fcil de ler e entender porque transforma orientaes complexas em
informaes de fcil entendimento.
A maioria dos consultores financeiros recomenda que as pessoas diversifiquem seus

investimentos e uma das opes o investimento imobilirio.
Nem todo seu patrimnio deve ser aplicado em imveis porque so ativos de baixa
liquidez, ou seja, se voc precisar do dinheiro que est aplicado no imvel, ter que
esperar ele ser vendido e isto pode demorar alguns meses.
Imveis so vistos como um porto-seguro para o seu dinheiro. um bom investimento

quando vivemos perodos de inflao alta e de polticas econmicas que prejudicam os
investimentos em renda fixa. E atualmente estamos vivendo esta situao.
31
A inflao est crescendo e as baixas taxas de juros esto prejudicando aqueles que
possuem dinheiro aplicado na poupana ou em fundos de renda fixa.
Conhea o Livro Como Investir em Imveis clique aqui
32
Sobre o autor
Leandro vila administrador de empresas e investidor imobilirio. Autor dos
eBooks Livro Negro dos Imveis e Como Investir em Imveis.
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Introducao Investimento Imoveis Leandro Avila

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No compre um imvel antes de ler este livro!

Introduo ao Investimento em Imveis

Como em qualquer investimento, voc precisa se preparar antes de investir. Os riscos

O arrependimento aps a compra de um imvel aparece naquelas pessoas que no se

Grandes imobilirias, construtoras e incorporadoras tentam atrair investidores

E isto faz parte de qualquer negociao. Se eu tenho um produto para oferecer,

Imvel para investir

No s nos condomnios de luxo e nos bairros nobres que existem oportunidades

1. Investidor compra imveis no momento da crise. quando ningum quer comprar

3. Investidor v um imvel como um negcio ou um ativo financeiro. E todo negcio

8. Investidor de verdade se antecipa e fica atento aos investimentos pblicos e privados

9. Investidor de verdade investe em tcnicas avanadas de negociao e persuaso

Momento certo para investir

A supervalorizao de determinado bairro afasta grande parte dos compradores para

Os terrenos mais baratos atraem pequenas e mdias construtoras. As prprias

O investidor precisa se antecipar a esta tendncia.

Quando todo mundo estiver interessado em comprar um imvel ou um terreno naquela

Investir com pouco dinheiro

Atualmente existem modalidades de investimento que dispensam grandes volumes

Casas muito antigas, com grandes terrenos, compradas a preo de banana, 30 ou

Investir sem experincia

A experincia s pode ser conquistada experimentando.

J o conhecimento voc pode adquirir lendo livros.

H 10 anos, quando comecei a investir e estudar o mercado imobilirio, no existia

Percebi que no compensava comprar tradues de publicaes estrangeiras j que

Infelizmente existem pessoas mal intencionadas no mercado imobilirio que se

E ainda existem os casos de polcia.

Por tudo isto, fundamental investir em conhecimento antes de comear a investir.

Todas elas esto apresentadas no meu Livro Como Investir em Imveis.

Algumas perguntas que voc deve se fazer.

2. Pretendo retorno no curto, mdio ou longo prazo?

3. Estou no incio, no meio ou no final da minha vida produtiva?

4. Quanto tempo livre tenho para dedicar a meus investimentos?

Quem possui pouco dinheiro

Apartamentos e casas na planta em condomnios fechados tambm so timas opes

Atravs da tcnica de alavancagem, possvel retorno de 100% do capital investido

S com a diferena de preo entre o imvel novo e o imvel na planta que as

Quem possui muito dinheiro

Tambm no aconselhvel investir tudo que se tem no mesmo empreendimento.

O atraso de uma obra ou qualquer problema naquele empreendimento acabar afetando

O ideal investir em empreendimentos diferentes para diluir os riscos.

Retorno no curto prazo

Imveis usados Muitos imveis antigos, desvalorizados devido ao do tempo,

Terreno para desmembramento Existem grandes terrenos que costumam ser

Imveis para locao Uma forma de adquirir um imvel e imediatamente obter

Retorno no Longo Prazo

Todas as cidades se expandem verticalmente e posteriormente crescem no horizontal.

Em regies afastadas, possvel comprar terrenos com metro quadrado valendo

14 anos depois, em 1969

Mais 6 anos, em 1975

Mais 9 anos, em 1984

Mais 15 anos, em 1999

A regio da Barra era originalmente um enorme areal cheio de alagadios de difcil

Para atrair moradores e valorizar suas terras, muitos empreendimentos importantes

Investimento em imveis na planta

Como em todo investimento, os riscos so proporcionais ao retorno.

O ideal que voc inicie o investimento j preparado financeiramente para assumir

Os riscos de ter problema com a construtora, incorporadora e imobiliria podem ser

Muito investidor iniciante prefere adquirir apartamentos de luxo em regies que j

O ideal seria fazer o contrrio.

Os melhores imveis so os menores e os mais populares. Quanto mais gente tiver

Se voc comprou o imvel na planta, pagou apenas a entrada e algumas parcelas, e um

Normalmente isto acontece quando o imvel j est quase pronto e o potencial de