PROYECTOS INMOBILIARIOS

Expositor: Fernando Carrasco

 Contenido

I. Anlisis de la coyuntura y perspectivas del sector inmobiliario en el Per

II. Anlisis del mercado inmobiliario peruano

III. Teora y fundamentos

IV. Estructuracin financiera

V. Elaboracin de perfiles de inversin y evaluacin

financiera
VI. Optimizacin de las relaciones con el Sistema Financiero

VII. Fideicomiso inmobiliario y Titulizacin hipotecaria

I. Anlisis de la coyuntura y perspectivas
del sector inmobiliario en el Per
PIB Mundial
Situacin econmica en USA
Situacin econmica en Europa y China
Perspectiva del PIB Regional
Variacin anual promedio en el PIB Regional
Proyeccin del PIB percapita comparado con
otros pases de la Regin
Comparativo del PIB percapita con otros pases
Posicin del Per en el mundo 2013
Calificacin de riesgo Pas
Asequibilidad en Latinoamrica
Componentes de la variabilidad del PIB en Per
Datos Per
Datos macroeconmicos de Per
Proyeccin PIB en Per
Composicin PIB Per
PIB sectorial en Per
Proyeccin inflacin
Comportamiento del Tipo de cambio
Consumo interno de cemento
RIN del Per
Disminucin de la pobreza
Tenencia de vivienda en Per
ndice PER en Lima Metropolitana
Cambios en el PER
II. Anlisis del mercado inmobiliario
peruano
Composicin de la poblacin en Per urbano
Poblacin urbana y rural en Per
Composicin poblacin en Lima Metropolitana
Dficit habitacional en Per

47.9 Cuantitativo*
Puno
82.2 Cualitativo**
51.4
Piura
84.7
53.7
Cusco
53.7
55.9
Ica
90.4
57.4
La Libertad
111.0
59.5
Lambayeque
48.8
490.3
Lima
229.6

0 100 200 300 400 500 600

Matriz de posibilidades
Mercado inmobiliario en Per
Composicin del mercado inmobiliario

Otros

Oficinas 11%

3%

Comercio
4%

Vivienda
82%

Fuente: CAPECO; Inform@ccin; Maximixe

Cronologa del desarrollo inmobiliario
Comparacin entre demanda y oferta en Lima
Proyeccin de oferta de viviendas en Lima
Oferta de oficinas en Lima
Proyeccin de oferta de oficinas en Lima
Expansin de centros comerciales
Proyeccin de oferta de centros comerciales en
Lima
Fuentes del financiamiento inmobiliario
Demanda potencial y efectiva de viviendas
III. Teora y fundamentos
 Definiciones de proyecto

Un proyecto es un modelo de emprendimiento a ser realizado con las

precisiones de recursos, de tiempo de ejecucin y de resultados esperados
(Ibarrolla, 1972).
Un proyecto es la bsqueda de una solucin inteligente al planteamiento de un
problema, tendiente a resolver una necesidad humana (Sapag y Sapag, 1987).
Un proyecto es un conjunto de medios ejecutados de forma coordinada, con el
propsito de alcanzar un objetivo fijado de antemano (Chervel y Le Gall, 1991).
Un proyecto es la compilacin de antecedentes y elementos de diagnstico que
permiten planear, concluir y recomendar las acciones que se deben llevar a
cabo para materializar una idea.
Un proyecto es una propuesta ordenada de acciones que pretenden la solucin
o reduccin de la magnitud de un problema que afecta a un individuo o grupo de
individuos y en la cual se plantea la magnitud, caractersticas, tipos y periodos
de los recursos requeridos para completar la solucin propuesta dentro de las
limitaciones tcnicas, sociales, econmicas y polticas en las cuales el proyecto
se desenvolver.
Ciclo de vida de un proyecto
Traslapes de los procesos de un proyecto
 Definicin de proyecto inmobiliario

Es un conjunto de tareas( actividades) realizadas

con un presupuesto y plazo definidos, con la
calidad y seguridad especificada de los recursos(
mano de obra, equipos y materiales) sin daar el
medio ambiente, para crear un producto y servicio
nico (obras lineales, concentradas o dispersas)
(Ing. Walter Rodrguez Castillejo)
 Caractersticas de un proyecto inmobiliario

NICO E IRREPETIBLE. Se realiza en un espacio definido y en un

tiempo determinado. Es diferente a todos los dems.
TEMPORAL y FINITO. Posee un inicio y fin definidos.
PRESUPUESTO definido.
TRABAJO definido en tareas
Conjunto de OBRAS MEDIBLES.
RECURSOS limitados y procedimientos preestablecidos.
ELABORACIN PROGRESIVA. Se trabaja paso a paso con
cuidado y detalladamente
MUCHA INCERTIDUMBRE. Exige mucha labor de planificacin y
control.
COMPLEJO Y MULTIDISCIPLINARIO. Requiere la participacin de
un conjunto de recursos y personas de distintas habilidades tanto
interna como externa a la organizacin.
CARCTER EVOLUTIVO. Tiene un ciclo de vida, donde se
producen secuencialmente las transformaciones de un conjunto de
materias primas, a productos y servicios comercializables con mayor
valor agregado.
 Tipos de proyectos inmobiliarios

Viviendas
Centros comerciales

Oficinas

Hoteles y otros Habilitaciones urbanas Industrias

 Alcance de un proyecto inmobiliario

Formulacin Desarrollo
Concepcin

Financiamiento

Definiciones
Planificacin
Clientes

Difusin

Rentabilidad
Concepcin de un proyecto inmobiliario

Enfoque del proyecto como negocio

Disponibilidad de Recursos
1) Terrenos
2) Financieros
3) Tcnicos
4) Know how

Planes y estrategias
1) Comercial
2) Construccin
3) Financiera
4) Administracin
Ciclo de vida de un proyecto inmobiliario
Procesos de un proyecto inmobiliario
Proceso 1: Adquisicin del terreno
Proceso 2: Planeacin y diseo
Proceso 3: Trmites y permisos
Proceso 4: Construccin
Proceso 5: Promocin y ventas
Proceso 6: Cobranza
Proceso 7: Servicio Post venta
Clasificacin de proyecto inmobiliarios
IV. Estructuracin financiera
 Estado de prdidas y ganancias

+ Ingreso por Ventas

- Costo de venta (Terreno+Construccin+Costo
proyecto)
= Resultado bruto
- Gastos de venta
- Gastos de administracin
= Resultado de las operaciones ordinarias
- Gastos financieros
+ Ingresos financieros
= Resultado antes de impuesto a las ganancias
- Impuesto a la renta
= Resultado neto
Estimacin de perodos en un proyecto
inmobiliario

Perodo total del proyecto

Perodo pre operativo
Perodo de pre ventas y ventas
Perodo de construccin
Perodo de trmites de finalizacin y
entrega de unidades inmobiliarias
 Proyeccin de ventas

Composicin y modalidad de las ventas

Proyeccin en unidades y en montos de
venta (Matriz de ventas y promedios)
Nivel de pre ventas exigido por las
Entidades Financieras
Porcentaje y tiempo de las retenciones
sobre ventas
Funcionamiento de la cuenta
recaudadora o garanta.
 Proyeccin de costos

Factores que determinan el inicio, la

expansin y el fin de la proyeccin
Detalle exigido de los costos
Estructura de los costos (Proyecto,
financiamiento, impuestos)
Costos durante la fase pre operativa.
 Clculo del punto de equilibrio

Total de la inversin/Nmero de unidades

Total de la inversin-Aporte
Propio/Nmero de unidades
Total de la inversin/Precio promedio de
las unidades
Total de la inversin-Aporte Propio/Precio
promedio de las unidades
 Clculo de la rentabilidad

Rentabilidad sobre ventas

Rentabilidad sobre inversin
Rentabilidad sobre costos
 Flujo de caja

Definicin:
En finanzas y en economa se entiende por flujo de caja o flujo de fondos (en ingls cash flow) los flujos de
entradas y salidas de caja o efectivo, en un perodo dado.

Sirven para analizar: Se clasifican en:

Problemas de liquidez. El ser rentable no
significa necesariamente poseer liquidez. Una
compaa puede tener problemas de efectivo,
aun siendo rentable. Por lo tanto permite
anticipar los saldos en dinero.
La viabilidad de proyectos de inversin, los
flujos de fondos son la base de clculo del
Valor actual neto y de la Tasa interna de
retorno.
Para medir la rentabilidad o crecimiento de un
negocio cuando se entienda que las normas
contables no representan adecuadamente la
realidad econmica.
Flujos de caja operacionales: Efectivo recibido o
expendido como resultado de las actividades
econmicas de base de la compaa.
Flujos de caja de inversin: Efectivo recibido o
expendido considerando los gastos en inversin de
capital que beneficiarn el negocio a futuro. (ej: la
compra de maquinaria nueva), inversiones o
adquisiciones.
Flujos de caja de financiamiento: Efectivo recibido o
expendido como resultado de actividades financieras,
tales como recepcin o pago de prstamos, emisiones
o recompra de acciones y/o pago de dividendos.

Flujo de caja Econmico

Flujo de caja Financiero
Obtencin de indicadores financieros

TIR
VAN
Tasa de descuento
Interpretacin de los indicadores
 Tasa interna de retorno

La tasa interna de retorno o tasa interna de rentabilidad (TIR)

de una inversin, est definida como la tasa de inters con la
cual el valor actual neto o valor presente neto (VAN o VPN) es
igual a cero.
La TIR es una herramienta de toma de decisiones de inversin
utilizada para comparar la factibilidad de diferentes opciones
de inversin. Generalmente, la opcin de inversin con la TIR
ms alta es la preferida.
Es la tasa de inters por la cual la sumatoria de los valores
presentes de los costos es igual a la sumatoria de los valores
presentes de los beneficios
Es la tasa de inters para la cual los beneficios totales
actualizados es igual a los costos totales actualizados
Es la tasa de inters para el cual la relacin Beneficio-Costo es
igual a 1
Es la tasa de inters por la cual se recupera la inversin.
Es la tasa de inters mxima que se puede endeudar para no
perder.
Es la tasa de inters para la cual el Beneficio actualizado neto
(BAN) es igual a cero, siendo BAN = Beneficio Costo = 0
 Valor actual neto

Valor actual neto o Valor presente neto son trminos

que proceden de la expresin inglesa Net Present Value.
El acrnimo es NPV en ingls y VAN en espaol. Es un
procedimiento que permite calcular el valor presente de
un determinado nmero de flujos de caja futuros. El
mtodo, adems, descuenta una determinada tasa o tipo
de inters igual para todo el perodo considerado. La
obtencin del VAN constituye una herramienta
fundamental para la evaluacin y gerencia de proyectos,
as como para la administracin financiera.
COK
El VAN o VPN es calculado a partir del flujo de caja anual,
trasladando todas las cantidades futuras al presente.
Anlisis de sensibilidad
 Tipos de financiamiento

% de Tasa
Opciones Financiamiento Inters Alcance Garanta Desembolsos Supervisin

70% del Hipotecas

Convencional Proyecto 9 a 18% Todo el Fianzas Por valorizacin Si
Proyecto
70-100% del proy. Hipotecas
Techo Propio 10 a 13% Todo el Fianzas Por valorizacin Si
Proyecto
100% del Costo
Inversin Propia Proyecto Opt. Todo el Ninguna Flujo de Caja No
Proyecto
Inversionistas 70% del Hipotecas
Proyecto 12 a 20% Construccin Otras Flujo de Caja Si - No

100% del
Pre Ventas proyecto Sin Costo Construccin Ninguna Flujo de Caja No
 Componentes del financiamiento

Cuotas Iniciales o -Pueden financiar ntegramente

Ventas al contado -Son un componente fundamental

-Puede financiar ntegramente

Aporte Propio -Es imprescindible en cualquier
combinacin

-Complementa a los anteriores

Financiamiento Banco -Nunca financia ntegramente
-Es un componente con costo
Aspectos del financiamiento bancario

Condiciones y rentabilidad exigida al proyecto

Forma del financiamiento
Lneas de crdito (capital de trabajo y fianzas)
Cuentas recaudadoras o de garanta
Garantas
Tasas de inters, costo financiero y costo de
oportunidad
Comisiones
Supervisin y costos
Financiamiento a los compradores
 Utilizacin del financiamiento

Utilizacin del Aporte Propio

Utilizacin de la cuenta recaudadora
(Restriccin Total, parcial o ninguna)
Utilizacin del crdito bancario
Repagos
 Presentacin del expediente ante el Banco

-Ubicacin
-Estructura y definicin del proyecto
Aspectos Generales -Tamao
Del Proyecto -reas y Precios
-Aspectos Legales
-Marketing y comercializacin
-Anlisis de la demanda
-Anlisis de la oferta
Estudio de Mercado
-Anlisis de la competencia
-Justificar la existencia y viabilidad
-Perfil Financiero
-Estructura de ingresos
-Estructura de costos
-Anlisis del impacto de los impuestos
Anlisis Financiero
-Flujo de caja
-Estado de ganancias y prdidas
-Anlisis de sensibilidad
-Clculo del punto de equilibrio
Instancias de las presentaciones de expedientes
al Banco

Ante proyecto Proyecto

Documentacin tcnica Documentacin tcnica
Documentacin comercial Documentacin financiera
Documentacin Financiera Documentacin legal
Documentacin Legal del Documentacin comercial
terreno Licencia de construccin
Consulta aprobada en el Endoso Pliza CAR
municipio
 Impuestos

IGV
Crdito fiscal
Impacto tributario
Impuesto a la renta
Alcabala
 Impacto tributario

Clculo del IGV por pagar

(Dependiendo del tipo de inmuebles)
Generacin y utilizacin del crdito
fiscal
Clculo del impacto tributario y la
oportunidad para pagar el impuesto
V. Elaboracin de perfiles de inversin y
evaluacin financiera
VI. Optimizacin de las relaciones con el
Sistema Financiero
 Intercambio entre empresas y Bancos

Promotor/Constructor Banco

Seguimiento

Perfil de
Proyectos
Seguimiento

Preparacin de perfil
Aprobacin de perfil rea Inmobiliaria rea Hipotecaria
Flujo de caja aprobado

Promocin y Gestin Administracin

Ventas Ventas y Comercial de Proyectos
Separaciones

Ingresos
Seguimiento

Valorizacin
Seguimiento
 Aspectos a ser tomados en cuenta

Fijarse los objetivos de la gestin financiera

Tenemos que tener presente que el objetivo principal es asegurar la liquidez para el
proyecto. Una vez conseguido eso, el financiero es el segundo objetivo, maximizar el
resultado financiero. Posteriormente se deben fijar otros objetivos ya de ndole
administrativo y organizativo.
Anlisis de las Necesidades
El flujo de caja proporciona la informacin de las necesidades del proyecto
Valoracin de la relacin histrica
Se debe analizar si anteriormente se han cumplido las condiciones pactadas, el trato
administrativo recibido, el apoyo recibido en momentos difciles, etc...
Anlisis de la Capacidad de Negociacin
Hemos de ser conscientes de nuestras limitaciones frente a la Banca, en cuanto a
nuestra solvencia, garantas, contraprestaciones cedidas, volumen de negocio, etc.
Hemos de conocer nuestra capacidad de endeudamiento y saber hasta donde estamos
dispuestos a asumir riesgos con relacin a nuestras garantas. Asimismo hemos de
transmitir a la Banca credibilidad y profesionalidad.
Con todo, no hemos de limitarnos a la hora de negociar, puesto que todo puede ser
susceptible de negociacin.
Cuantificacin
Se debe calcular el coste de la relacin con los bancos y de todas las posibles
alternativas. Para ello necesitamos tener una ficha de condiciones de cada banco donde
tengamos desglosados los costes de cada producto o servicio bancario (Intereses,
Comisiones, Valoraciones, Servicios y Operaciones Vinculadas, Restricciones y otras
informaciones).
 Aspectos legales

Constitucin y poderes de la empresa

Propiedad del terreno
Contrato marco de operatividad
Contratos de compra venta
Constitucin de las garantas
Clusula de hipoteca y levantamiento de
hipoteca (crditos hipotecarios)
Gestiones notariales
Gestiones registrales
Liberacin de garantas
 Aspectos financieros

Calificacin financiera de la empresa

Modalidad de financiamiento
Aprobacin del flujo de caja del proyecto
Lnea de cartas fianzas
Sistema de desembolsos y repagos
Condiciones de las cuentas recaudadora o de garanta
Retenciones sobre desembolso de crditos hipotecarios
Tasa de inters del financiamiento
Comisin de estructuracin, de desembolso y otras
Condiciones de los crditos hipotecarios
 Aspectos comerciales

Nivel de pre ventas

Sistema de comercializacin
Plan de difusin
Capacitacin de la fuerza de ventas
Material publicitario
 Aspectos tcnicos

Calificacin del constructor

Sistemas constructivos
Valorizaciones
Supervisin y costos
VII. Fideicomiso inmobiliario y Titulizacin
hipotecaria
 Origen del fideicomiso

La propia etimologa nos remonta al Derecho Romano combinando dos

conceptos : la fidelidad y la comisin . Pero fue en el derecho anglosajn
que primero como el Use aparece en Inglaterra en el siglo XII. El
transcurrir del tiempo nos llev al trust en el siglo XIX que lo define
como negocio jurdico por el cual una persona (settlor) transfiere bienes
a otra persona (trustee), para que cumpla con los mismos un fin lcito a
favor de s mismo o de otra persona (cestui qui trust). Esto marca la
coincidencia en el bien de dos derechos de dominio: trust ownership
(trustee) y beneficial ownership (cestui qui trust)

En el derecho latinoamericano aparece a fines del Siglo XX en varios

pases como Argentina, Colombia, Per, Ecuador, Mxico y Panam.
 Fideicomiso inmobiliario

Fideicomitente Fiduciario Fideicomisario

Objeto
(Patrimonio
Fideicometido)
 Participantes

Fiduciario: Institucin de crdito expresamente autorizada por la ley que tiene la

titularidad de los bienes o derechos fideicometidos. Se encarga de la administracin
de los bienes del fideicomiso mediante el ejercicio obligatorio de los derechos
recibidos del fideicomitente, disponiendo lo necesario para la conservacin del
patrimonio constituido y el cumplimiento de los objetivos o instrucciones del mismo
Fideicomisario: Es la persona fsica o moral que tiene la capacidad jurdica necesaria
para recibir el beneficio que resulta del objeto del fideicomiso, a excepcin del
fiduciario mismo.
Fideicomitente: Es la persona jurdica o natural que hace el encargo y da el inicio al
fideicomiso
Operador: Elemento clave dentro del proyecto, el operador llevar a cabo todas las
tareas necesarias para asegurar el cumplimiento del plan. Su trayectoria pasada es de
vital importancia para brindar tranquilidad a los inversores.
Agente Comercial: La idoneidad del agente comercial es tambin un elemento clave
dentro del proyecto. Nuevamente, su trayectoria pasada es de vital importancia para
brindar confianza a los inversores.
Auditores Contables y Tcnicos: El prestigio de los auditores confiere al
emprendimiento la transparencia necesaria y asegura el cumplimiento de los
estndares operativos requeridos
 Originacin

Administrador
Fiduciario

Administracin

Certificado Ttulos
de de
participacin Deuda
Fideicomitente Fiduciario Fideicomisario

Objeto
Agente de distribucin

Propietarios Caja
Inversores
Activo
 Aplicacin de la reserva

Operador

Administrador
Reserva Fiduciario
Para
gastos
Auditores
Contables
Tcnicos

Calificadoras
de
riesgo
 Mecanismo para atraer inversiones

Fideicomiso
Fideicomitente Fiduciario Fideicomisario
Fiduciario

Objeto

Ttulos
de
Mercado
Deuda de
capitales
 Ventajas

Financiacin de proyectos a travs del mercado de

capitales
Contratacin de operadores especializados en el tema
Contratacin de auditores tcnicos que aseguran el
correcto desempeo del auditor
Destino unvoco de los activos y fondos cedidos, que
solo pueden aplicarse al objetivo especificado en el
contrato de fideicomiso, el cual no puede ser alterado
por el administrador, ni el operador salvo autorizacin
expresa de los tenedores de los ttulos valores
 Definicin y alcances de titulizacin

La titulizacin es una tcnica financiera que permite la financiacin de

proyectos empresariales siempre que cuenten con un ingreso recurrente,
como pueden ser en el caso de las infraestructuras, los peajes o el canon
por uso. Es una alternativa a otras fuentes de financiacin ms tradicionales
como son los prstamos de entidades de crdito, emisin de bonos y
obligaciones, deuda subordinada, prstamos participativos, factoring, etc.
Mediante la titulizacin, una sociedad propietaria de unos derechos de
cobro registrados en su balance incluso aquella que nicamente cuente
con la posibilidad de obtencin de ingresos en el futuro, como es el caso de
una concesionaria de infraestructuras, traslada sus necesidades de crdito
a los mercados de capitales con la garanta de los ingresos futuros.
La principal ventaja que aporta este modelo de financiacin con relacin a
las formulas tradicionales es que permite obtener financiacin y a la vez,
transferir el riesgo de los derechos de cobro. Para que esto sea posible es
necesario crear una sociedad instrumental que se va a interponer entre la
concesionaria, necesitada de financiacin y los futuros financiadores.
Esta tcnica es ampliamente utilizada en pases como Estados Unidos,
Gran Bretaa y Luxemburgo, donde se han titulizado crditos hipotecarios,
saldos de tarjetas de crdito, etc
 Modelos de titulizacin

a) ABS (Asset Backed Securities)

Se trata de la forma clsica de titulizacin e implica la emisin de deuda, o ABS, respaldados por
una cartera de activos homogneos. Fueros los primeros en implantarse centrndose en: tarjetas
de crdito, arrendamiento y financiacin de automviles, prstamos a empresas y cuentas
comerciales por cobrar. Un producto muy financiero donde se produce fcilmente la transferencia
total de activo y del riesgo.
b) Financiacin de flujos de efectivo futuros
Los activos utilizados en este caso son los ingresos generados en el curso normal de la actividad
de una sociedad. Se trata de activos singulares y encaja en el modelo de financiacin de
infraestructuras de titularidad pblica. Son activos que no suelen estar reflejados en el balance de
la sociedad. En relacin con este modelo, algunos autores proponen como posible modificacin,
en relacin con la homogeneidad de los activos, la posibilidad de integrar los derechos futuros que
deriven de la explotacin de dos o ms infraestructuras y/o servicios de la misma o similar
naturaleza, an cuando sean aportados por cedentes distintos en mismo fondo de titulizacin.
c) Titulizacin de activos operativos.
La financiacin en este caso est respaldada por los activos operativos de la empresa y
normalmente incluye un importante elemento inmobiliario. Se trata del modelo ms novedoso e
incluye los activos elegibles que generan los principales ingresos de la compaa. Los inversores
confan en los activos y en las garantas asociadas a los mismos para la amortizacin de sus
bonos, sea a travs de los flujos de efectivo generados por los activos o a travs de su venta o
liquidacin bajo condiciones adversas.En este ltimo modelo se salta hasta cierto punto el
principio de transferencia de riesgo total. Por los que el bono titulo exige una nueva garanta del
tipo de acreedor hipotecario.
 Estructura de la Titulizacin

Fiduciario

Fondos Fondos

Originador Emisor Inversionistas

Cartera de
Valores
Prstamos

Estructurador

Clasificadora de Abogados Auditores Due Diligence

Riesgo
 Fideicomiso de la titulizacin

Fondos Fiduciario Fondos

Fideicomitente Fideicomisario

Cartera Patrimonio Valores

Fideicometido

Administrador Underwriter
 Ventajas de la titulizacin

Transferencia del riesgo

Los promotores del proyecto pueden financiar el proyecto desde fuera de su balance, o sea,
sin que la financiacin cuente como deuda propia, mejorando sus ratios de apalancamiento
del balance y eliminando la posibilidad de recurso financiero hacia ellos. Este aislamiento
del riesgo crediticio mediante su transferencia a un fondo de titulizacin es clave en el
proceso, y requiere unos parmetros de actuacin muy claros y una labor legal cuidadosa.
Sin transferencia clara e irrefutable del riesgo crediticio, con la consiguiente limitacin del
riesgo financiero para el promotor, el valor aadido aportado por la titulizacin desaparece.
Flexibilidad en el planteamiento financiero
Para el proyecto en s mismo, la titulizacin proporciona ventajas que pueden variar desde
hacer simplemente financiable el proyecto porque permite llegar a plazos ms largos, o
porque asla mejor los riesgos crediticios del proyecto, o permite reducir el coste de
financiacin porque permite acceder a los inversores ms eficientes para cada tipo de
riesgo crediticio o bien porque compatibiliza financiacin pblica con privada con un
deslinde claro entre ellas para asegurar la viabilidad del proyecto.
Estructura financiera a medida
La tcnica de la titulizacin permite asignar el flujo de caja del proyecto de tal forma que se
puedan construir tramos de riesgo crediticio separados, cada uno con su vencimiento
correspondiente, de manera que se puedan reducir los riesgos financieros de inters,
liquidez e impago. Esta asignacin de los flujos de caja del proyecto se realiza mediante
prelaciones de pago que son distintas a las que marca la legislacin en caso de dificultad
financiera, y que son determinadas nicamente por criterios de estructuracin crediticia y
optimizacin del acceso de diferentes tipos de inversores. El valor aadido de la tcnica de
la titulizacin est en utilizar de la forma ms eficiente esta capacidad de diseo. Esta
tcnica permite, por tanto, estructurar la financiacin por tramos crediticios de menor a
mayor riesgo, cada uno con su vencimiento diferente y ofrecerlos al mercado para cubrir un
amplio espectro de perfiles de riesgo y adaptarse al mayor nmero posible de inversores.
 Beneficios para el originador

Libera Capital y mejora ratios

Reduce Activos y Deuda
Mejora el ROA Y ROE
100%
ROE
Fuente alternativa de 80%
Financiamiento Patrimonio
60%
Deuda
40%
Menores Costos Financieros ROA
20%
Activo
El riesgo es compartido 0%
Antes Despus
 Aspectos tributarios

Impuestos Exoneracin de
Impuestos para Inversionistas

Institucin Cartera de Cartera

Financiera Crditos Titulizada

Recompra de
Cartera Titulizada
 Rgimen de supervisin

Conasev

Fideicomiso Inversiones

Activos Sociedad
Originador Valores
Titulizadora
Sociedades Administradoras de Crditos Hipotecarios
(Esquema basado en artculos 1 y 3 de la Ley 27511)

Constructores

SBS
Demanda

Administradora MIVIVIENDA

TITULIZADORA
COFIDE
Estructurador

MERCADO DE
CAPITALES IFIS

Inversionistas
GRACIAS